四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终1490号 上诉人（原审被告）：魏玉良，男，1976年7月29日出生，汉族，住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人：陈希容，四川法创律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张文君，女，1989年9月15日出生，汉族，住四川省绵阳市高新技术产业开发区。 上诉人魏玉良因与被上诉人张文君房屋租赁合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初12526号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。 魏玉良上诉请求：一、撤销一审判决第二项，依法改判驳回张文君的诉讼请求，同时维持一审判决第一项、第三项；二、一、二审诉讼费由张文君承担。事实与理由：一、魏玉良并未违约，合同一直在履行。首先，魏玉良的锁门行为系因为张文君一直在逃避支付转让费，且至今仍未向魏玉良全额支付。同时陈婷也拒绝提供身份证等有效证件。租赁合同约定转让费一人一半，表明魏玉良同意转租的前提为取得一半转让费。现因张文君未足额支付转让费，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，在收到全额转让费前，魏玉良有权拒绝张文君转租房屋，也有权限制次承租人使用房屋。其次，魏玉良并未限制张文君使用房屋，事实上张文君和陈婷一直在使用房屋。魏玉良锁门后，张文君未出面协调纠纷。同时，魏玉良锁门时间相当短暂，从2019年12月3日至2019年12月9日，共6天，并未妨碍张文君使用房屋，也未妨碍陈婷使用房屋。再次，魏玉良锁门系为了使张文君和陈婷履行付款义务和提交基本身份信息，远不足以造成合同目的无法实现。加之从2019年12月起房屋被张文君和陈婷上锁，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，无论张文君和陈婷是否建立合同关系，均不影响魏玉良和张文君租赁合同的继续履行。最后，张文君和陈婷的纠纷与魏玉良无关，张文君和陈婷将门上锁是自行处置使用权的行为，故张文君和魏玉良的合同仍应继续履行。二、一审判决依据（2019）川0191民初3536号民事判决书，直接认定魏玉良违约，并承担责任有误。该判决仅评述了魏玉良是纠纷的发起者，并未认定魏玉良违约。张文君在履行和魏玉良签订的租赁合同义务时，未足额支付转让费，后又拒绝出面解决矛盾，才是其对陈婷违约的根本原因。魏玉良并未违约，不应承担相应责任。三、张文君与魏玉良签订的书面合同与张文君向魏玉良口头念的合同不一致。 张文君答辩称，一、案涉租赁合同系魏玉良让张文君签的，张文君在案涉商铺门口念了案涉租赁合同内容，现场有监控，可以调取。二、无论张文君和陈婷之间的纠纷还是张文君和魏玉良之间的纠纷，均由魏玉良引发，但因合同相对性，张文君的损失只能向魏玉良主张。三、魏玉良存在陈述矛盾的情况。四、魏玉良所称张文君未向其支付转让费系虚假陈述，在张文君和陈婷案件中的录音也能证明魏玉良已经承认张文君向其支付了转让费。陈婷支付12000元转让费后，张文君支付给魏玉良5000元，魏玉良并未向张文君主张少付了1000元转让费。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。 张文君向一审法院提出诉讼请求：一、确认张文君与魏玉良之间的租赁合同已解除；二、魏玉良返还商铺租金11230元；三、魏玉良返还租房押金3200元；四、魏玉良返还转让费5000元；五、魏玉良返还违约金9600元；六、本案诉讼费由魏玉良负担。 一审法院经审理查明：2018年3月19日，魏玉良（出租方、甲方）与张文君（承租方、乙方）签订《租房合同》一份，约定：甲方将位于成都市华阳镇（面积53.75平方米）出租给乙方；租赁期限自2018年3月19日至2020年3月19日止；月租金3200元，一年交纳一次全年租金，先支付后使用，下次支付须提前一个月；乙方于签订合同时付给甲方押金3200元，到期结算，中途不退，多余归还；乙方逾期交付房租10日以上，甲方可以单方解除合同，不退还押金；乙方在租赁期间可以转让，产生的转让费甲乙各一半；甲方因前款情况，单方解除合同后，乙方需在7日内腾退房屋，不得就装修投入要求赔偿、补偿，未及时腾退的，按当期房屋租金三倍以实际占用计算房屋租金；甲乙双方中任一方有违约情况发生的，违约方向守约方支付违约金，违约金为3200元。 合同签订后，张文君分别于2018年3月18日、19日向魏玉良转款41600元（其中租金38400元、押金3200元）。 2018年11月13日，张文君与陈婷签订《店铺转让协议》约定，张文君将其承租的位于成都市转让给陈婷用于经营服装店；张文君于2018年11月15日向魏玉良转款5000元（备注转让费）。 2018年12月3日，魏玉良将陈婷所租店铺上锁导致陈婷无法正常使用该店铺。2018年12月9日魏玉良将店铺的锁取下，陈婷将其贵重物品拿走。 一审另查明，陈婷于2019年2月18日向一审法院提起诉讼要求确认与张文君签订的租赁合同已解除，并退还租金、押金、转让费以及承担违约金，一审法院于2019年6月3日做出了（2019）川0191民初3536号《民事判决书》认定，案涉店铺的房东魏玉良在租赁期间强行将店铺上锁，使陈婷无法正常使用案涉店铺。据此判决：一、张文君与陈婷签订的《店铺转让协议》于2019年2月13日解除；二、张文君于判决生效之日起十日内向陈婷退还租金11230.72元、押金3200元并支付违约金6400元；三、驳回陈婷的其他诉讼请求。 一审再查明，一审法院于2019年10月10日向魏玉良送达本案起诉状副本，庭审中，魏玉良同意张文君解除合同，且双方一致认可收到起诉状副本之日为双方签订的《租房合同》解除之日。 一审法院认为，张文君与魏玉良签订的《租房合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效，对当事人均具有约束力，各方应该依约履行合同。 本案争议焦点：魏玉良是否应当承担张文君所主张的转让费、租金、押金及违约金。 根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同。”的规定，涉案《租房合同》经双方协商于2019年10月10日予以解除，符合法律、行政法规规定，一审法院予以支持。 针对魏玉良是否应当承担张文君所主张的转让费、租金、押金及违约金的问题。魏玉良系出租人，其有义务保证其店铺能够正常使用。店铺实际使用人陈婷（次承租人）在使用期间，魏玉良强行锁门，导致了使用人无法正常使用该店铺，关于转让费，系次承租人陈婷向张文君支付的物品对价而非转让费，因此，张文君要求魏玉良返还转让费无事实和法律依据，一审法院不予支持。关于租金及押金，涉诉房屋自2018年12月3日起便无法使用，其已经支付了2018年3月19日至2019年3月19日的租金38400元、押金3200元，魏玉良应将自2018年12月3日之后的租金及押金退还张文君，故魏玉良应退还租金11230元、押金3200元。关于违约金，根据《租房合同》的约定：双方任何一方有违约情况发生的，违约方应向守约方支付违约金3200元，魏玉良作为违约方，本应承担违约金，鉴于魏玉良系残疾人（盲人），张文君向其支付相应款项时未提示，魏玉良因误解未收到“转让费”而对租赁房屋上锁致案外人陈婷（次租人）无法正常使用；同时张文君主张魏玉良支付转租协议约定的违约金6400元，虽然魏玉良在同意张文君转租的情况下对涉诉店铺强行上锁并收回房屋构成违约，但魏玉良不是转让协议的当事人，转让协议中约定的违约金仅约束张文君、陈婷，因此，张文君要求魏玉良承担违约金9600元的请求缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。 据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、魏玉良与张文君2018年3月19日签订的《租房合同》于2019年10月10日解除；二、魏玉良于判决生效之日起十日内向张文君退还租金11230元、押金3200元；三、驳回张文君的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取263元，由魏玉良负担。 二审中，魏玉良、张文君均未提交新证据。 本院二审查明的事实与一审一致，本院对此予以确认。 本院认为，对魏玉良主张张文君向其口头念的合同内容与本案书面合同存在不一致，因其无证据证明，加之其一审对案涉合同的真实性予以确认，故本院对其该项主张不予支持。案涉《租房合同》系魏玉良与张文君真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定。根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：魏玉良是否应当向张文君退还租金及押金，如果应当退还，退还数额的确定。现将上述争议问题阐述如下： 关于魏玉良是否应当向张文君退还租金问题。本院认为，案涉租赁合同第五条第八款约定“乙方在租房期内，可以转让，产生的转让费甲乙各一半。”，根据该约定魏玉良应系同意张文君在承租期内将案涉房屋进行转租，也即张文君将案涉房屋转租给案外人陈婷应系合法。本案中张文君与陈婷于2018年11月13日签订《店铺转让协议》后，张文君于两天后的11月15日即将部分转让费5000元通过支付宝支付给魏玉良。因根据合同约定张文君应向魏玉良支付其收取转让费的一半即6000元，在张文君存在支付不完全的情形，魏玉良可以就此向张文君主张权利。而本案中，魏玉良并未提供证据证明其向张文君进行过催告全额支付转让费的证据，而是径行对案涉房屋进行上锁，阻碍次承租人对案涉房屋的正常使用。同时，案涉租赁合同并未将张文君未支付或未全额支付转让费作为魏玉良可以享有合同解除权的条件，现张文君要求魏玉良退还因魏玉良锁门导致案涉商铺无法使用期间的租金，一审法院予以支持并无不当，本院予以维持。 对魏玉良应向张文君返还租金数额的确定问题。魏玉良称其锁门时间仅为6天，其余时间为张文君和陈婷对案涉商铺进行上锁。然魏玉良一审陈述在其锁门前，陈婷就一直在上锁，后期在2018年12月9日将锁取下后，陈婷的锁一直还在，直到2019年6月17日。同时其还陈述在2019年6月17日收回房屋并未通知张文君。因魏玉良上述陈述存在矛盾，且无证据证明张文君对后续房屋无法使用负有责任，一审基于此认定魏玉良返还2018年12月3日之后的租金11230元并无不当，本院予以维持。 对魏玉良是否应当返还押金的问题。根据案涉合同第四条约定“乙方应于签约合同时付给甲方押金3200元，到期计算，中途不退，多余退还。”，第五条第七款约定“乙方拖欠逾期交付房租10日以上时，甲方可以单方面解除合同，并不退还押金。”，因张文君并不存在上述约定的不退押金的情形，现张文君主张要求魏玉良退还押金3200元一审法院予以支持并无不当，本院予以维持。 综上所述，魏玉良的上诉请求不成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费161元，经魏玉良申请，本院同意免交。 本判决为终审判决。 审 判 长  廖 方 审 判 员  王 果 审 判 员  赵 韬 二〇二〇年六月五日 法官助理  郑 帅 书 记 员  丁昱凡