重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0109民初1940号原告重庆两江新区水土高新技术产业园建设投资有限公司，住所重庆市北碚区水土镇大地村，统一社会信用代码915000005590181484。法定代表人李谨，该公司董事长。委托诉讼代理人袁野，该公司员工。委托诉讼代理人邵东炜，该公司员工。被告重庆仟成投资有公司,住所地重庆市北碚区水土高新园方正达到461号附1号，统一社会信用代码91500000305127176A法定代表人郭涛，该公司总经理。委托代理人朱清，重庆鼎圣律师事务所律师。委托代理人魏莹嫣，重庆鼎圣律师事务所律师。被告重庆市新鼎银酒店管理有限公司，住所地重庆市北碚区方正达到461号西侧部分，461号附1号，463附21号-34号，统一社会信用代码91500000346024800E法定代表人王伟，该公司总经理。委托代理人袁向东，重庆汇润律师事务所律师。原告重庆两江新区水土高新技术产业园建设投资有限公司（以下简称两江公司）诉被告重庆仟成投资有公司（以下简称仟成公司）、被告重庆市新鼎银酒店管理有限公司（以下简称新鼎银公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案，依法由审判员肖俊适用简易程序公开开庭进行了审理。原告两江公司的委托诉讼代理人袁野、邵东炜，被告仟成公司的委托代理人朱清、魏莹嫣，被告新鼎银公司委托代理人袁向东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告两江公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告仟成公司签订的《房屋（商铺）租赁合同》及补充协议，二被告立即按合同约定自行拆除其所作的全部装饰装修以及搬迁自有的设施设备并向原告交付房屋；2、判令二被告立即向原告支付租金2967154.8元（2017年7月1日至2019年12月31日）以及至搬离之日止的租金，违约金按合同发生实际计算；3、本案诉讼费等由二被告承担。事实和理由：2015年2月10日及2016年3月7日，被告与原告签订《房屋（商铺）租赁合同》。合同约定被告承租和源家园三期方正大道461号西侧部分，461号附1号、附2号，463号附14号-16号、附21号-41号、附43号-44号房屋，业态为商务酒店，租赁期为10年（2015年2月11日至2025年12月31日），单价24元/㎡/月，第二年起递增6%，面积3838.89㎡。同日，被告仟成公司将部分房屋3635.49㎡转租给被告新鼎银公司。截至目前，二被告尚欠2017年7月1日至2019年12月31日房屋租金共计2967154.8元，经原告多次催收至今未缴纳。被告仟成公司辩称：我司与原告签订的房屋租赁合同属实。不同意解除涉案合同。首先，原告知晓我司将涉案房屋转租给被告新鼎银公司，且收取了被告新鼎银公司支付的租金。其次，延迟支付租金的原因是涉案房屋存在长期漏水，严重影响正常经营，一直没有得到解决。最后，被告新鼎银公司前期对涉案房屋进行了前期投入，解除合同会造成重大损失，对其不公平。又因为涉案房屋存在长期漏水，不应计算违约金，且租金标准希望法庭酌情予以考虑。被告新鼎银公司辩称：我司与原告两江公司没有租赁合同关系，我司与被告仟成公司存在转租关系。本案中，我司不应承担法律责任。请求驳回原告对我司的诉讼请求。经审理查明：2015年2月10日，原告两江公司（出租方、合同甲方）与被告仟成公司（承租方、合同乙方）签订了《房屋（商铺）租赁合同》（以下简称“《租赁合同》”）一份，约定甲方将位于水土高新园方正大道461号西侧部分，461号附1号、附2号，463号附14号-16号、附21号-41号、附43号-44号商铺及其设施（建筑面积共计3838.89㎡）出租给乙方作为商务宾馆（可配套足浴、茶楼）使用，租金、物业管理等费用按建筑面积计收。合同主要内容如下：1.租期10年，即自2015年2月11日至2025年2月10日，免租期12个月（实际租赁期/实际免租期自甲方发出接房通知单的次日起算，租赁到期日/免租到期日相应调整）。2.甲方按现状将房屋交付乙方使用，在不影响结构安全并经管理该房屋的物管公司审查同意后，乙方可为使用需要自行装饰装修并负责相关行政审批手续及相应费用。3.租金递增率为第三年起每年在上一年度租赁单价基础上递增6%，即第一年为免租期，第二年（2016年2月11日至2017年2月10日）租金单价为每月24.00元/㎡，第三年为每月25.44元/㎡，以此类推。乙方按“先交租金后使用”方式按季度支付租金至甲方指定账户（户名：两江公司），并须在下个季度前10日向甲方足额支付下一季度租金。若乙方未按时交纳租金，则须以拖欠租金的2%支付违约金。2015年2月10日（上述《租赁合同》签订后的当天），仟成公司（甲方）即与新鼎银公司（乙方）签订《房屋（商铺）租赁合同》（以下简称《转租合同》“），约定仟成公司将上述房屋中的3635.49㎡转租给新鼎银公司。该《转租合同》主要内容如下：1.租限10年，完全参照仟成公司与两江公司签订的合同执行。2.甲方按现状将房屋交付乙方使用，在不影响结构安全并经管理该房屋的物管公司审查同意后，乙方可为使用需要自行装饰装修并负责相关行政审批手续及相应费用。3.租金，乙方直接参照仟成公司与两江公司签订的合同执行，租赁费以实际租赁面积进行扣减。除租金（除免租期）外。4.管理费，乙方需每月向甲方另行支付2元/㎡的管理费用，此费用无递增（目前乙方使用面积仅为2481.16㎡，另空置面积有1154.69㎡，如本空置面积能退回两江公司，则不再支付退回面积的房租和管理费等任何费用）。5.支付方式，管理费用直接支付到甲方法人郭涛指定的账户，具体账户以双方协商为准；租金以转账方式支付到甲方指定账户（同《租赁合同》中的账户）；首次支付管理费与房租同步（免租期内不交管理费），每次支付时间也与房租一致。6.因房屋缺陷（如漏水，房屋主体变化导致裂缝乙方无法正常经营等）甲方有义务和责任与乙方一起找两江公司解决，解决所得归乙方所有。7.双方必须按照本合同约定执行，否则违约方每月支付守约方管理费总金额的5%作为违约金。《转租合同》尾部注明附件为仟成公司与两江公司签订的《租赁合同》复印件。2015年2月11日，两江公司按照《租赁合同》约定将房屋交付仟成公司，当天，仟成公司即按照《转租合同》约定向新鼎银公司交付房屋，新鼎银公司接房后便装修经营。2016年3月7日，仟成公司与两江公司签订《补充协议》，将《租赁合同》中的租期变更为2015年2月11日至2025年12月31日；免租期限（含装修期）变更为2015年2月11日至2016年12月31日。2017年6月19日和9月30日，新鼎银公司以王华刚之名向两江公司缴付租金共计552800.16元，两江公司向新鼎银公司开具了收据。另查明，2018年4月11日，仟成公司作为案涉房屋的出租人在本院向新鼎银公司提起诉讼，并将原告两江公司列为第三人，要求解除我公司与被告新鼎银公司签订的《房屋（商铺）租赁合同》以及由被告新鼎银公司支付租金、违约金和管理费。本院于2018年12月20日作出（2018）渝0109民初3558号民事判决书，本院认定事实：案涉房屋系经重庆市规划局规划许可建设。案涉房屋有十多个房间一直漏水，新鼎银公司向仟成公司和两江公司多次反映，至今未有效处理。审理中，仟成公司、新鼎银公司、两江公司均同意2017年1月1日至2017年12月31日的租金按24元/㎡计算，从2018年1月1日起按协议标准递增。本院判决：一、由新鼎银公司从判决书生效之日起三十日内给付仟成公司2017年1月1日至2018年11月30日期间产生的租金和管理费1785287.34元，减去已付租金552800.16元，还应支付1232487.18元；二、驳回仟成公司的其它诉讼请求。后仟成公司、新鼎银公司均对该判决不服，提起上诉。二审期间，新鼎银公司申请对案涉房屋漏水原因进行鉴定。重庆市第一中级人民法院依法准许并委托重庆市建设工程质量检验测试中心进行鉴定。该中心于2019年10月24日出具司法J/G【2019】第03号《司法鉴定检验报告书》，鉴定意见如下：“由于重庆市两江新区水土高新园新鼎银酒店委托范围内楼房交接缝及女儿墙根部防水卷材周边老化、女儿墙砖砌体受温度和湿度影响产生缝隙、外墙装饰层和抹灰风化的原因，雨水沿楼房交接缝、女儿墙、外墙装饰层渗入室内导致渗水。”重庆市第一中级人民法院于2019年12月23日作出（2019）渝01民终1885号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。上述事实，有双方当事人的陈述，仟成公司与两江公司签订的《房屋（商铺）租赁合同》及补充协议，仟成公司与新鼎银公司签订的《房屋（商铺）租赁合同》、接房验房清单、租金转款回单和收据，（2018）渝0109民初3558号民事判决书，（2019）渝01民终1885号民事判决书等为据，足以认定。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，争议焦点在于：一、《租赁合同》及补充协议是否应当解除；二、支付租金义务主体如何确定的问题；三、租金的标准以及应否承担迟延支付租金的违约责任。一、关于《租赁合同》及补充协议是否应当解除的问题仟成公司未按约定支付租金系因案涉房屋漏水问题迟迟未得到解决，故仟成公司与两江公司均存在违约行为。因此，结合双方违约情况及案涉租赁合同实际履行情况，双方均不承担违约责任。故两江公司要求解除其与仟成公司签订的《租赁合同》及补充协议，于法无据，本院不予支持。二、关于支付租金义务主体如何确定的问题仟成公司、两江公司之间的《租赁合同》与新鼎银公司、仟成公司之间的《转租合同》系两个独立的合同，新鼎银公司与两江公司之间并不存在租赁合同关系，故仟成公司应按《租赁合同》履行支付租金义务。新鼎银公司仅是依据其与仟成公司的约定支付方式支付租金，该行为实质是履行其与仟成公司之间的租赁合同。故两江公司要求新鼎银公司承担支付租金责任的诉讼请求，本院不予支持。三、租金的标准以及应否承担迟延支付租金的违约责任因在（2018）渝0109民初3558号案件庭审中，仟成公司、新鼎银公司、两江公司均同意2017年1月1日至2017年12月31日的租金按24元/㎡计算，从2018年1月1日起按协议标准递增。对此，本院予以确认。根据仟成公司承租的面积和三方当事人对租金计算标准形成的共识，2017年7月1日至2019年12月31日产生的租金为2967154.8元（3838.89㎡×24元/㎡/月×6月+3838.89㎡×25.44元/㎡/月×12月+3838.89㎡×26.97元/㎡/月×12月）。因案涉房屋漏水较多，新鼎银公司多次反映，至今均未有效处理，影响了新鼎银公司经营，租金应酌情减少。同时，仟成公司未按约给付租金，因与漏水房屋一直未得到有效处理影响其经营有关，故不应承担违约责任。故仟成公司应支付两江公司2017年7月1日至2019年12月31日的租金应为2373723.84元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二之规定，之规定，判决如下：一、由被告重庆仟成投资有公司于本判决生效之日起十日内支付原告重庆两江新区水土高新技术产业园建设投资有限公司房屋租赁费2373723.84元；三、驳回重庆两江新区水土高新技术产业园建设投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15269元，由被告重庆仟成投资有公司负担12215.2元，原告重庆两江新区水土高新技术产业园建设投资有限公司负担3053.8元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 肖 俊二〇二〇年六月二十二日书记员 蒋继林