北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终1370号上诉人（原审被告）：徐嶓，女，1975年3月27日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：陈刚，山东博论律师事务所律师。委托诉讼代理人：王新华，山东博论律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：富纯，男，1951年10月8日出生，汉族，中国人民解放军空军后勤部老干部管理办公室退休员工，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：张静芳（富纯之妻），1950年6月11日出生，汉族，北京市总工会法律部退休干部，住北京市顺义区。原审第三人：北京麦田房产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区望京东园三区16号楼3层301。法定代表人：缪寿建，总经理。委托诉讼代理人：吴杰，女，1992年7月6日出生，汉族，北京麦田房产经纪有限公司职工。上诉人徐嶓因与被上诉人富纯、原审第三人北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初66281号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。本案现已审理终结。徐嶓上诉请求：1.撤销一审判决，将本案依法发回重审，或依法改判驳回富纯的诉讼请求。2.一、二审诉讼费用由富纯承担。事实及理由:一、一审法院适用简易程序审结本案属于程序违法。一审法院未按照法律规定向徐嶓释明简易程序含义及法律后果。一审庭前调解笔录确定的开庭时间不清楚，一审法院未向徐嶓送达开庭传票，徐嶓提交的涉案房屋性质调查申请一审法院置之不理，一审法院缺席审理，属程序违法，剥夺了徐嶓的合法诉讼权利。此外，麦田公司如何进入本案一审程序中，徐嶓未接到法院的通知。二、一审法院认定涉案合同为有效合同是错误的。富纯提供的贷款合同至今已16年，富纯未向一审法院提交相关证据证实该合同履行情况，一审法院未查明涉案房屋性质。徐嶓从麦田公司得知该房屋性质是军产房不能向社会出租，该房产管辖的军队房产管理部门明确答复亦不能出租，富纯也明确涉案房屋系部队分配的安置房，安置房转化成经济适用房需有总后勤部门的相关批文，一审法院对此并未查明。涉案合同违反了合同法第五十二条第（二）、（五）规定应属于无效合同，涉案房屋未经部队批准，擅自通过麦田公司对外出租，属于非法出租，应属无效。三、一审法院判定徐嶓多支付四个月房租无事实和法律依据。1.富纯交付的房屋存有瑕疵，应该配备的设施不全，严重影响了徐嶓的居住使用，在徐嶓入住后立刻就向富纯交涉，然而却迟迟得不到解决。徐嶓在2019年6月至7月的交房行为以及麦田公司的证实应该认定徐嶓行使了合同解除权，既然双方对合同解除已经达成合意，徐嶓在2019年6月29日也搬离了涉案房屋，未实际占用。一审法院判决徐嶓再承担四个月的租金无法律依据。2.因富纯未能按照约定修理以及安装空调、搬空屋内设施等违约瑕疵问题导致徐嶓未能按时缴纳租金，富纯可以依据合同约定依法解除合同，但其拖延至2019年6月11日才提起诉讼，富纯的行为属于怠于行使自己的权利，对扩大损失应该由其自行承担。富纯辩称：同意一审判决，不同意徐嶓的上诉请求。1.徐嶓参加了2019年10月14日的一审庭审，在收取双方的证据材料并完成质询后，一审法官当庭宣布10月25日上午9时正式开庭，强调了“原告不到视为放弃，被告不到缺席审判”，双方在笔录上签字确认，徐嶓还当庭提出了反诉要求并表示其律师会出席开庭。麦田公司系徐嶓要求其出庭的。一审程序合法。2.富纯是房屋的权利人，在双方签订租赁合同时，富纯已提供了所有权证明原件，徐嶓查验并签字表示认同，并在麦田公司主持下签署认同声明。徐嶓上诉称其咨询过其他相关部门且答复房屋不能出租，但徐嶓并未提供其咨询后取得回复的相关材料。富纯是涉案房屋的权利人，对于房屋具有占有、使用权，房屋可对外出租。房屋性质并不影响任何人的居住、使用。3.关于涉案房屋设施问题，房屋内的家具、设施双方在交接时有详细的清单，且在麦田公司主持下完成交接。徐嶓提出需要的设施并未在交接单上。4.本案系徐嶓迟迟不交房，富纯在未收到房屋租金，且反复沟通无果的情况下，才提出本案诉讼。麦田公司述称，同意一审判决，不同意徐嶓的上诉请求。麦田公司被一审法院追加参加一审庭审系合法的，涉案合同真实有效，富纯有出租权。富纯向一审法院提出诉讼请求：1.要求解除富纯与徐嶓于2018年11月15日签订的《北京市房屋租赁合同》；2.要求徐嶓将位于北京市朝阳区朝阳公园西路X号院X号楼X门X房屋腾退并交还给富纯（屋内富纯物品以2018年11月26日交接单为准）；3.要求徐嶓按照每月2.1万元的标准支付自2019年6月1日起至将房屋腾退并交还给富纯之日的租金；4.要求徐嶓支付违约金2.1万元。一审法院认定事实：2018年11月15日，富纯（甲方）与徐嶓（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》约定富纯将位于北京市朝阳区朝阳公园西路X号院X号楼X门X室（以下简称X房屋）出租给徐嶓，房屋权属状况：甲方对该房屋享有所有权，甲方或其代理人持有购房合同，证书编号为A住字北京分行新街口支行2003年030341号。租赁期限为2018年12月1日至2020年11月30日，租金标准2.1万元，租金支付方式押一付三，首期租金及押金应于2018年11月15日支付，以后每期租金应于期限届满前提前7日支付，支付日期分别为2019年2月23日、2019年5月23日、2019年8月23日。乙方不按照约定支付租金达10日的，甲方有权单方解除合同。乙方有上述违约情形导致合同解除的，应按月租金100%向甲方支付违约金。甲方迟延交付房屋达10日或者交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方健康、安全的或者不承担约定的维修义务致使乙方无法正常使用房屋的，乙方有权单方解除合同。2018年11月26日双方签署物业清单，富纯将房屋交付给徐嶓。庭审中，就双方争议过程，富纯表示，徐嶓在2019年2月23日没有交房租，我们催要房租时徐嶓提出床板与纱窗有问题，后徐嶓于2019年3月15日支付房租；房屋主卧原先没有空调，徐嶓看房时提出要安装空调，我同意安装，但是提出因涉及布线的问题，安装时我应在场，此后徐嶓没有再提，我因家中有事也未再提，5月23日应交纳下期房租，徐嶓提出未装空调影响其生活品质，我在网上购买空调，徐嶓未签收，也未交纳房租。就此富纯提交了支付凭证打印件，证明其2019年3月18日支付纱窗维修费用；富纯提交了购买记录打印件，证明其2019年4月1日购买床板；富纯提交了其亲属与徐嶓微信沟通记录打印件，其中2019年5月25日富纯：“合同约定是5月23号交房租，你这样我们没法给你装空调”，2019年5月26日徐嶓：“上次就催你们赶快装空调，这都多长时间了”，富纯：“空调的事上次说完你再没消息，而且看情况你也经常在外地，我想着五月天气热之前一定给你装上”，徐嶓：“照你的意思我不给你把这个房租交上你这空调就不给我安”；富纯提交了空调购买记录打印件及物业公司证明信，证明其2019年5月27日网购空调送至X房屋，徐嶓未签收及领取。庭审中，就双方协商交房的过程，富纯提交了其与麦田公司工作人员鲍贵洲及“小刘”沟通记录打印件，其中2019年6月13日富纯：“鲍经理，有后续进展了吗”，2019年7月6日鲍贵洲：“给客户打电话，没人接”，2019年7月9日富纯：“徐嶓还打算搬吗，我们又催了她两次，人家可是根本不答复呀”，鲍贵洲回复：“我再问问”。2019年7月9日“小刘”：“按租户这边的意思，如果咱们不签和平解约协议，租户就不交接房屋”。麦田公司对鲍贵洲沟通记录认可，对“小刘”的沟通记录表示因其已离职，不发表意见；富纯还提交了徐嶓书写的内容为：“今晚七点交钥匙”的字据以及其与徐嶓2019年8月30日至31日的短信记录打印件（徐嶓8月31日短信内容：“今天是周末太忙了下周我联系您”）。麦田公司表示对证据真实性不发表意见，但认可当时联系好晚上交房，徐嶓也写了字据，但是最后未交成。法庭辩论结束后，富纯到庭确认，徐嶓已于2019年10月30日将房屋腾退并交还。庭审中，富纯表示X房屋系部队分配的安置房，属于经济适用房性质，未取得产权证，仅有个人购房借款合同，合同编号为“A住字北京分行新街口支行2003年030341号”，系为购买X房屋向中国工商银行贷款所签。另查，庭审中，麦田公司表示徐嶓2019年6月22日通过其公司签约承租了新房屋，合同约定的交付日期是6月24日，起租日期是7月1日，月租金18300元。一审法院经审理认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，X房屋虽未取得房产证，但富纯系合法使用权人，现无证据表明富纯、徐嶓就该房屋出租事宜签订的《北京市房屋租赁合同》存在无效情形，合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方均应全面履行。通过庭审中相关证据，可以看出在合同履行过程中双方存在争议，富纯所提供的房屋存在一定程度的瑕疵，徐嶓因此迟延支付第二期及第三期房租。徐嶓支付第二期房租后富纯解决了纱窗及床板问题；在第三期房租支付问题上，虽然富纯在沟通过程中要求徐嶓先支付房租后安装空调的处理略有不当，但在徐嶓未支付房租的情况下，仍网购空调，可见其已经积极履行合同义务、以期解决问题；徐嶓不签收空调，且至今仍未支付6月1日起的房屋租金，构成违约。麦田公司虽对富纯与“小刘”的沟通记录不发表意见，但该记录与麦田公司陈述中的双方协商交房的过程相符，法院对其真实性予以采信。现无证据表明富纯违约情形达到约定的合同解除条件，徐嶓无权单方解除合同，更无权要求富纯与其签署无责解约协议。徐嶓6月底已经另行签约租赁新的房屋，却以无责解约为条件拒不交接房屋，亦不支付房屋租金，行为明显不当。现徐嶓迟延支付房屋租金符合合同约定条件，富纯要求解除合同，法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现富纯到庭确认徐嶓已经将房屋腾退并交还，对该项诉讼请求法院不再进行处理。徐嶓无故占用房屋应继续支付房屋租金，至其实际将房屋腾退并交还给富纯之日止，经核算，欠付租金为104300元。就违约金，徐嶓反映的纱窗及床板问题系徐嶓支付第二期房租后才解决，主卧空调在合同签订后数月内仍未安装，导致后续争议，虽上述问题并非根本性问题，未对徐嶓使用房屋产生严重影响，考虑到富纯房屋确属存在一定程度瑕疵，故法院对富纯要求徐嶓支付违约金的诉讼请求不予支持。综上，一审法院判决：一、解除富纯与徐嶓于二〇一八年十一月十五日签订的《北京市房屋租赁合同》。二、徐嶓于判决生效后七日内向富纯支付自二〇一九年六月一日起至二〇一九年十月三十日的房屋租金十万零四千三百元。三、驳回富纯的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，徐嶓提交以下证据：证据1.徐嶓与案外人温普庆的房屋租赁合同以及温普庆的房产证、身份证复印件；证据2.北京龙海阁物业管理有限责任公司2020年5月18日开具的居住证明，上述证据用于证明涉案房屋不能履行的情况下，麦田公司帮助徐嶓另租房屋。证据3.手机截图1张，用于证明徐嶓交纳物业费情况。证据4.徐嶓与富纯的妻子张静芳的微信聊天记录，与富纯的儿媳妇韩小羊的微信聊天记录，与刘彬的微信聊天记录，用于证明租赁房屋存在瑕疵。证据5.2019年10月30日拍摄的涉案房屋内照片11张，用于证明徐嶓入住时房屋的状况及房屋交接不符合约定。富纯对于证据1、2真实性认可，但认为与本案无关;证据3、4、5真实性认可，不认可证明目的。麦田公司对于证据1的真实性认可，认为证据2与本案无关，证据3、4真实性无法核实，证据5是房屋交还时的状况，无法证明徐嶓交房时的情况。富纯提交以下证据：证据1.空军后勤部收款发票6张以及工商银行借款凭证1张、房屋保险单1张；证据2.空后直工局发布的《退休干部移交安置政策解答》中关于《朝阳公园小区住房性质如何界定》，以及《朝阳公园小区住房进驻前有关规定及情况说明》以及《军队经济适用住房建设项目专项清理整治有关问题的处理意见》，上述证据用于证明涉案房屋是富纯购买的合法拥有的住房。徐嶓对于证据1真实性认可，但不认可证明目的；不认可证据2。麦田公司认可富纯提交的证据1，认为证据2无法核实真实性。二审庭审中，徐嶓认为涉案房屋对外出租违反北京市关于出租房屋备案的规定、《中国人民解放军总后勤部、国家工商行政管理总局关于加强管理有关问题的通知》，涉案合同应该无效。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，合同存在下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。徐嶓认为涉案房屋租赁合同违反了《中国人民解放军总后勤部、国家工商行政管理总局关于加强管理有关问题的通知》以及北京市关于出租房屋备案的规定，上诉请求认定涉案房屋租赁合同无效，因徐嶓提及的规定并非涉及本案情形的法律、行政法规的效力性禁止性规定，不符合我国合同法关于合同无效的规定，故徐嶓的该项意见，缺乏依据，本院不予支持。根据查明的事实及证据，富纯提供购房发票、借款合同等证据显示涉案房屋系其购买的房屋，其为涉案房屋的合法使用人，徐嶓虽持有异议，但并未提供有效反证，且徐嶓亦未提供充分证据证实麦田公司与富纯之间存在恶意串通损害国家利益的情形，故徐嶓上诉主张麦田公司与富纯之间存在恶意串通损害国家利益，依据不足，本院不予采纳。关于二〇一九年六月一日起至二〇一九年十月三十日的房屋租金负担争议，根据查明的事实，徐嶓系于二〇一九年十月三十日与富纯办理完毕涉案房屋的交接手续，将涉案房屋交还富纯，此时租赁合同实际解除，故徐嶓应当负担此前发生的房屋租金。关于未予办理交接手续的原因，徐嶓作为交还房屋的责任主体，主张系因富纯原因未能交还房屋，但未就此提供充分有效证据予以证实，富纯对此予以否认，且麦田公司作为持续参与双方订约、协商交还房屋等事宜的居间方，亦表示系因徐嶓要求富纯签订无责解约协议后交房，且徐嶓亦未如约到场交接，导致未能于此前办理交接手续。结合本案查明事实，徐嶓并不具有要求富纯签署无责解约协议的合法权利依据。因此，一审法院判令徐嶓承担上述期间的房屋租金，具有事实和法律依据，本院应予维持，徐嶓上诉请求不予承担此期间的租金，无事实和法律依据，本院不予支持。徐嶓上诉主张一审法院适用简易程序审结，程序违法，经审查，本案并不存在法定适用普通程序的情形，故一审法院适用简易程序审理符合有关法律规定，徐嶓此项上诉主张，缺乏法律依据，本院不予采纳。根据一审庭审笔录记载，一审法院当庭表示追加麦田公司为麦田公司，徐嶓和富纯均表示同意。同时，一审法院亦当庭明确告知各方当事人开庭时间以及不到庭的法律后果，徐嶓未申明理由未到庭参加诉讼，一审法院缺席审理并无不当。故一审判决并不存在我国民事诉讼法第一百七十条第一款第四项规定之严重违反法定程序，应予发回重审情形，故徐嶓上诉主张一审判决程序违法，应予发回重审，无事实和法律依据，本院不予支持。对于当事人未提出上诉的部分，系当事人对自身权利的处分，本院不持异议，不再赘述。综上，徐嶓的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3100元，由徐嶓负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王东军审 判 员 闫 慧审 判 员 何灵灵二〇二〇年六月三十日法官助理 刘 栋法官助理 肖萌萌书 记 员 陈 猛书 记 员 刘 欣