中华人民共和国 山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁02执异220号 案外人：李某某，男，汉族，住青岛市市北区。 委托代理人：查俭，山东江河海律师事务所律师。 委托代理人：张立文，山东江河海律师事务所实习律师。 申请执行人：赵某某，男，香港特别行政区居民，现住青岛市市南区。 委托代理人：李鸣晗，上海锦天城（青岛）律师事务所律师。 委托代理人：韩帅，上海锦天城（青岛）律师事务所实习律师。 被执行人：马某，男，汉族，住青岛市市南区。 被执行人：山东日航贸易有限公司，住所地青岛市市南区东海西路15号英德隆大厦21层A户。 法定代表人：韩某，经理。 本院在执行申请执行人赵某某与被执行人马某、山东日航贸易有限公司民间借贷纠纷一案【执行案号（2019）鲁02执恢150号，原执行案号（2015）青执字第192号】,案外人李某某对本院于2019年9月29日作出的（2019）鲁02执恢150号执行裁定书裁定查封登记在何丽君名下位于青岛市崂山区海安路2号8号楼2单元501户房屋（以下简称“案涉房产”）提出书面异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人李某某称，请求撤销（2019）鲁02执恢150号执行裁定书中对案涉房产的强制措施，解除对该房产的查封。事实与理由：1.双方在法院查封前已经签订合法有效的房屋买卖合同。合同签订于2003年12月24日，远早于（2015）青执字第192号案件，更早于（2019）鲁02执恢150号执行裁定书，是查封之前签订的合法有效的书面买卖合同。经由（2020）鲁02民终1516号案确认，此房屋买卖合同是合法有效的。2.在法院查封前买受人已经占有此房屋。在房屋买卖当日（2003.12.24）此房屋就已经交付李某某居住，水电物业费等全部由李某某缴纳且登记了李某某的名字，可以证明在人民法院查封前已经合法占有了此处不动产。3.买受人在法院查封前交付了全部房屋价款。此房屋价款于2005年全部支付完毕，房屋原权利人马某、何丽君对此不持异议。4.非因买受人自身原因未办理过户登记。未办理过户登记的原因是原房屋权利人迟迟未办理房屋权证，直至2020年6月22日原房屋权利人何丽君方办理了不动产权证书。此房屋通过合法有效的买卖合同出售予李某某，此买卖被生效的法律文书进行确认，目前正在办理过户手续中。为保护李某某的合法权益，维护正常的房屋买卖交易，为了保证生效法律文书的履行，故请求法院解除对案涉房产的查封。 申请执行人赵某某辩称，1.案涉房产属被执行人马某与其妻子何丽君共同共有，申请执行人查封案涉房产并无不当。在本案执行过程中，何丽君承认案涉房产属夫妻共同财产，并同意申请执行人拍卖案涉房产，并以拍卖所得50%为限偿还本案债务，有询问笔录为证。（2018）鲁0212民初3628号民事判决书已经认定马某单独处分案涉房产的行为无效，即案外人李某某与马某就案涉房产签订的买卖合同未发生效力。（2020）鲁02民终1516号民事调解书基于李某某与何丽君调解协议作出，而申请执行人查封案涉房产的时间在该调解书作出之前，即何丽君在作出调解协议时，不仅已经领取了申请执行人查封的同为夫妻共同财产的漳浦路房产50%的拍卖价款，而且明知案涉房产属夫妻共同财产，且已被债权人查封的情况下，仍然与案外人李某某达成调解的行为，违反法律规定，主观恶意明显，侵害了申请执行人的合法权益。2.案涉房产查封之前不存在合法有效的买卖合同。（2020）鲁02民终1516号民事调解书的效力低于（2018）鲁0212民初3628号民事判决书，并且二审法院既没有对案件事实进行审查，也没有认定李某某与马某的买卖合同有效，因此马某与李某某就案涉房产买卖合同的效力应以（2018）鲁0212民初3628号民事判决书认定为准，即案外人李某某不是案涉房产的合法买受人。综上，案涉房产为被执行人马某与何丽君共同共有，且查封时房产并不存在合法有效的买卖行为，因此案外人的申请没有事实和法律依据，不应予以支持。 为证明其主张，案外人李某某向本院提交了以下证据：1.《房地产买卖契约》复印件一份，证明李某某与马某在法院查封之前已经签订合法有效的房屋买卖合同，合同签订于2003年12月24日，远早于（2015）青执字第192号案件，更早于（2019）鲁02执恢150号执行裁定书，是查封之前签订的合法有效的书面买卖合同，且此合同经由（2020）鲁02民终1516号案确认，此房屋买卖合同是合法有效的。2.水电费、物业费等缴费证明复印件一宗，证明在法院查封前买受人已经占有此房屋，在房屋买卖当日（2003.12.24）此房屋就已经交付李某某居住。水电物业费等全部由李某某缴纳并登记了李某某的名字，可以证明在法院查封前已经占有了案涉房产。3.收据复印件一宗、银行回执复印件一宗，证明案外人在法院查封之前交付了全部房屋价款。此房屋价款于2005年全部支付完毕，房屋原权利人马某、何丽君对此不持异议。4.《中华人民共和国不动产权证书》复印件一份，证明案涉房产未办理过户登记的原因是原房屋权利人迟迟未办理房屋权证，直至2020年6月22日原房屋权利人何丽君方办理了不动产权证书，在何丽君办理完不动产权证书前，案外人不可能过户，且案外人为了过户进行了诉讼，因此案涉房产非因案外人自身原因未办理过户登记。申请执行人赵某某质证称，对证据1、2的真实性无异议；对证据3的真实性无法确认，对付款事实不清楚；对证据4的真实性无异议，但是办证时间为2020年6月22日，这个小区早就可以办证了，该房屋为马某和何丽君共同所有，在判决书里也有确认。 本院查明，申请执行人赵某某与被执行人马某、山东日航贸易有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2014年11月25日作出（2014）青民四初字第140号民事判决书，判决如下：一、被告马某于本判决生效之日起10日内偿还原告赵某某借款本金x元及利息x元，并以x元为本金，按照人民银行同期贷款基准利率的四倍向原告支付利息，自2014年8月7日起至本判决生效之日止。二、被告山东日航贸易有限公司对上述第一项还款义务承担连带清偿责任。被告山东日航贸易有限公司承担保证责任后，有权向被告马某追偿。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费x元，由二被告负担x元，原告赵某某负担x元，诉讼保全费x元，由二被告负担。上述款项原告已预交至本院，二被告于本判决生效后10日内将上述款项直接支付给原告赵某某x元。 因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，申请执行人赵某某向本院申请强制执行，执行案号为（2015）青执字第192号。 2015年10月20日，本院作出（2015）青执字第192号执行裁定书，裁定终结本院（2015）青执字第192号案件的本次执行程序。后本院恢复对本案的执行，恢复执行案号为（2019）鲁02执恢150号。2019年9月29日，本院作出（2019）鲁02执恢150号执行裁定书，裁定查封登记在何丽君名下位于青岛市崂山区海安路2号x号楼x单元x户房屋。 另查明，案外人李某某与何丽君于2003年12月24日签订《房地产买卖契约》，约定由案外人李某某购买该涉案房产，案外人已支付全部购房款，并已实际占有使用该案涉房产。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案，案涉房产在被查封前，何丽君已经与案外人签订房屋买卖合同，约定由案外人购买该案涉房产，案外人已交付全款。购房合同的签订及履行时间、案外人占有使用案涉房产的时间均早于本案查封时间，且没有证据证明案涉房产未办理过户登记系案外人的过错。故案外人李某某的异议理由成立，其请求本院依法予以支持，本院应当对该案涉房产中止执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 中止对何丽君名下的位于青岛市崂山区海安路2号x号楼x单元x户房屋的执行。 案外人、当事人不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长 马 捷 审判员 刁培峰 审判员 焦兴凯 二〇二〇年六月三十日 法官助理张辉 书记员刘聪慧