福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0206民初13597号 原告：厦门市兴人和商业管理有限公司，住所地中国（福建）自由贸易试验区厦门片区寨上一组1003号四楼。 法定代表人：喻旺标，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王恩接，福建鼓浪律师事务所执业律师。 被告：厦门永欣泰商业管理有限公司，住所地福建省厦门市湖里区江头台湾街292号B145单元。 法定代表人：张敏，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张作勇，上海段和段（厦门）律师事务所执业律师。 原告厦门市兴人和商业管理有限公司（以下简称兴人和公司）与被告厦门永欣泰商业管理有限公司（以下简称永欣泰公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2019年10月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告兴人和公司的委托诉讼代理人王恩接，被告永欣泰公司的委托诉讼代理人张作勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 兴人和公司向本院提出诉讼请求：1.永欣泰公司向兴人和公司支付赔偿款1376607.96元；2.永欣泰公司将厦门市湖里区台湾街“华永天地”商业广场地面一层通往地下一层的四部人行电动扶梯恢复正常运行，且在租赁期间每天7：00—22:30时间段内永欣泰公司不得人为停止电梯的正常运行（常规维保除外）；3.永欣泰公司向兴人和公司开具815414.8元水电费的增值税专用发票；4.永欣泰公司向兴人和公司支付逾期交付发票违约金（按每月2%的利率，截止2020年2月25日合计违约金为1142398.33元，从2020年2月26日开始按照815414.8元为基数，持续计算到永欣泰公司开具发票日）；5.本案诉讼费由永欣泰公司承担。诉讼过程中，兴人和公司撤回第3项诉讼请求，并将第4项诉讼请求降低为：永欣泰公司向兴人和公司支付逾期交付发票违约金941055.87元。 事实和理由：2015年4月18日，永欣泰公司与兴人和公司签订了一份《物业租赁合同》，约定：永欣泰公司将位于福建省厦门市“华永天地”项目地下一层超市部分物业出租给兴人和公司经营“精品超市”；租赁期限自2015年4月18日至2027年4月17日止；永欣泰公司同意合同期内将靠近兴人和公司收货区的13个车位出租给兴人和公司（每个车位按500元／月计算租金）（第一条）；超市租赁费用含租赁费用、综合管理费、设备使用费，第四年（2018年4月18日至2019年4月17日）的季度租赁费用为458869.32元；第五年（2019年4月18日至2020年4月17日）的季度租赁费用为481844.01元；兴人和公司营业时间初定为：早上07：00—晚上22:30，永欣泰公司确保兴人和公司在其营业时间内可根据需要正常使用合同约定的通道、电梯、空调、卫生间等公共设施（第三条）；租赁费用按季（每三个月交一次）预先缴纳，兴人和公司应于每季前一个月的18日前将当季的房屋租赁费用、综合管理费、设备使用费及相关税费汇入永欣泰公司的账户，永欣泰公司在收到汇款后7个工作日内交付发票，永欣泰公司每逾期交付1日，应按该发票总额承担千分之三的滞纳金（第四条）。对于提前解除合同的违约责任，合同第十条作出如下约定：如永欣泰公司违反本合同约定提前解除合同的，永欣泰公司需向兴人和公司支付相当于12个月租赁费用的金额赔偿兴人和公司。 合同签订后，永欣泰公司依约向兴人和公司交付涉案物业，兴人和公司依约向永欣泰公司支付租赁费用、车位租金、水电费。由于涉案物业所在的“华永天地”商业广场经营不景气，永欣泰公司从2018年3月份起就派人跟兴人和公司协商提前解除合同事宜，协商未果后，永欣泰公司突然于2018年5月3日向兴人和公司发出一份《合同解除通知书》，以兴人和公司拖欠租金为由单方解除涉案《物业租赁合同》。在兴人和公司对永欣泰公司的解约行为提出异议后，永欣泰公司断然采取了以下措施：（1）2018年5月20日10时，永欣泰公司强行对兴人和公司经营的“人和旺”百货超市采取停电措施，该次停电时间持续6小时；（2）2018年5月22日11时，永欣泰公司第二次对“人和旺”百货超市采取停电措施，后在相关部门调解下才得以恢复，此次停电时间持续71小时；（3）2018年6月12日15时，永欣泰公司第三次对“人和旺”百货超市采取停电措施，后在湖里法院法官到场执行行为保全裁定后才得以恢复供电，此次停电时间持续3个小时。另外，自2018年5月19日起，为逼迫兴人和公司撤场，永欣泰公司强行关停通往“人和旺”百货超市的四部电动人行扶梯，至今没有恢复运行。而且，永欣泰公司于2018年7月10日在深夜雇员将通往“人和旺”百货超市的步行楼梯砸毁，直至2019年5月份才修复。 针对永欣泰公司的违法解约行为，兴人和公司于2018年5月21日向法院提起诉讼，案件经湖里区人民法院、厦门市中级人民法院审理后，两级法院均作出前述《合同解除通知书》不发生解除合同之法律效力的判决，有力维护了兴人和公司的合法权益。 兴人和公司与永欣泰公司之间存在合法有效的租赁合同，永欣泰公司作为出租人，有义务严格全面履行合同义务。永欣泰公司为了达到提前终止租赁合同的目的，违法实施单方解除合同行为，不择手段地进行停电、停电梯、砸楼梯等行为，给兴人和公司造成巨大的营业损失。根据《物业租赁合同》第十条关于“如永欣泰公司违反本合同约定提前解除合同的，永欣泰公司需向兴人和公司支付相当于12个月租赁费用的金额赔偿兴人和公司”的约定，兴人和公司有权要求永欣泰公司支付相当于12个月租赁费用（458869.32元×4=1376607.96元）的赔偿款。根据《物业租赁合同》第三条的约定，永欣泰公司应确保兴人和公司在其营业时间内可根据需要正常使用合同约定的通道、电梯、空调、卫生间等公共设施，永欣泰公司强行关停通往“人和旺”百货超市四部电梯的行为已构成违约，永欣泰公司有义务按合同约定恢复电梯的正常运行，并保证四部电梯在租赁期间每天7：00—22:30时间段内的正常使用。自2018年5月份起至今，永欣泰公司在收到兴人和公司支付的车位租金、超市租赁费用以及水电费后，均未在收款后7个工作日内向兴人和公司开具并交付相应发票，根据《物业租赁合同》第四条约定，永欣泰公司每逾期一天应按该发票总额承担千分之三的滞纳金（违约金），考虑到日千分之三的违约金标准过高，兴人和公司自愿将标准调整为按年利率24%主张违约金。 永欣泰公司辩称，第1项诉求的理由基于永欣泰公司提前解除合同而给兴人和公司造成的一系列营业损失，参照合同条款12个月租金计算赔偿，至今兴人和公司没有对营业损失提供证据，永欣泰公司在湖里法院的2018闽0206民初4873号案件中永欣泰公司给兴人和公司发出解除合同通知函，没有给兴人和公司造成任何营业损失，参照合同条款12个月租金计算赔偿极度显失公平；针对第2项诉求，根据合同第3条第8款约定，扶梯不属于本租赁合同的约定范围内，合同的附件对于电梯没有约定为是本合同范围内，华永商场自开业至今已经将物业委托给彩生活物业公司，电梯是属于公共部分是彩生活物业公司管理，四部电梯不属于合同标的物，兴人和公司的第2项诉求没有事实与法律依据。并且兴人和公司请求电梯开放至晚上10点半，因现在是疫情期间根据政府要求只能开放到八点。水电费是物业公司收取的，永欣泰公司只是代收而已，要求永欣泰公司开具发票没有事实与法律依据。有两个电表是兴人和公司直接向供电局缴费，其余的电表收费永欣泰公司仅是代收代缴。2020年2月25日和26日租金的发票都已经向兴人和公司开具，兴人和公司可以持有该发票向税务机关抵扣，即便因为发票后开也可以抵扣，不存在因为永欣泰公司逾期开具发票而给兴人和公司造成任何的损失，兴人和公司第4项诉求显失公平。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年4月18日，永欣泰公司作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的兴人和公司签订一份《租赁合同》，约定：1、永欣泰公司将位于厦门市华永天地项目地下一层超市部分出租给兴人和公司经营“精品超市”使用，租赁物系华永至合公司委托永欣泰公司经营管理的地下一层商场，超市营业区面积为4162.08平方米；2、租赁期限为12年，自2015年4月18日起至2027年4月17日止，每年的4月18日至次年的4月17日为一个租赁期；3、租赁费35元每平方米，含租赁费、综合管理费、设备使用费，租赁费第一、二年不递增，第三年起，每隔两年递增5%，之后以此类推，第一个租赁期按13.13元每平方米优惠，兴人和公司应在2015年12月17日前，一次性缴纳437018元；4、兴人和公司营业时间初定为早上7：00—晚上22:30，确保兴人和公司在其营业时间内可根据需要正常使用合同约定的通道、电梯、空调、卫生间等公共设施；5、租赁费用按季（每三个月交一次）预先缴纳，兴人和公司应于每季前一个月18日前将当季的房屋租赁费用、综合管理费、设备使用费及相关税费汇入永欣泰公司指定的中国光大银行厦门台湾街支行的账户（账号37×××78）；6、永欣泰公司在收到兴人和公司汇款后七个工作日内交付兴人和公司相应租赁费用发票，如通过快递方式以快递寄出日为准，如人手传送方式以兴人和公司书面指定接收人签收日为准，遇节假日则向后作相应顺延，永欣泰公司每逾期交付一日，应按该发票总额承担千分之三违约金；7、永欣泰公司违反合同约定提前解除合同的，需向兴人和公司支付相当于12个月租赁费用的金额赔偿，兴人和公司有权收回自行投入的设施、设备及商品并要求返还合同保证金，不足以弥补损失的永欣泰公司仍须赔偿兴人和公司因此造成的实际损失。同时兴人和公司、永欣泰公司在租赁合同中就其他相关租赁事宜亦作出了约定。2015年4月18日，兴人和公司、永欣泰公司签订一份《租赁物业交接单》，确认面积为4162.08平方米的租金交付给兴人和公司。 2018年5月3日，永欣泰公司向兴人和公司发出一份《合同解除通知书》，载明：根据合同约定2018年4月18日至7月17日三个月的租金支付时间截止于2018年3月18日前，兴人和公司因未依约支付租金且逾期超过30日个工作日，永欣泰公司自2018年4月29日起享有单方解除合同权；永欣泰公司正式出具本函通知兴人和公司自兴人和公司接到本函之日起双方之间于2015年4月18日签订的《华永天地商场租赁合同》予以解除，永欣泰公司同意给予兴人和公司15日的搬迁腾退时间，否则永欣泰公司将行使依据合同所赋予的包括但不限于停水、停电等合同权利，由此造成的一切经济损失由兴人和公司承担。 兴人和公司因与永欣泰公司因租赁合同事宜发生纠纷向本院提起诉讼，本院于2018年9月10日作出（2018）闽0206民初4873号《民事判决书》，其中判决永欣泰公司于2018年5月3日向兴人和公司发出的《合同解除通知书》不发生解除合同的法律效力。兴人和公司、永欣泰公司均不服上述判决提起上诉，厦门市中级人民法院于2019年4月16日作出（2019）闽0206民初1436号民事判决，维持了永欣泰公司于2018年5月3日向兴人和公司发出的《合同解除通知书》不发生解除合同的法律效力的判决结果。（2018）闽0206民初4873号案件审理过程中，兴人和公司向本院提出行为保全申请并提供了相应的担保，本院于2018年6月12日作出（2018）闽0206民初4873号《民事裁定书》，裁定厦门华永至和公司、永欣泰公司不得对福建省厦门市华永天地项目地下一层超市部分实施停电、停水等行为，本院依据上述裁定采取了相应的行为保全措施。 2018年5月3日、2018年6月16日、2018年9月18日、2018年12月18日、2019年3月12日、2019年4月17日、2019年6月10日、2019年9月24日兴人和公司分别向永欣泰公司支付车位租金及租赁费用478369.32元、478369.32元、478309.32元、478309.32元、478309.3元、23034.71元、501344.01元、501344.01元。 2020年2月26日，兴人和公司工作人员向永欣泰公司出具了一份《发票领取签收单》，载明兴人和公司领取“*经营租赁*租金”、“*企业管理服务*管理费”等发票数额共计3394474.61元。 对双方有争议的证据和事实，本院分析认定如下： 兴人和公司为支持诉讼请求向本院提交微信聊天记录、现场录音及其翻译文字、布告、停电照片、步行梯照片、人行电动扶梯照片、华永天地商场负一层示意图及现场照片、视频资料、采取停电措施的视频资料、步行楼梯被破坏的照片资料、布告照片内容及视频资料。永欣泰公司质证认为：微信聊天记录、现场录音及其翻译文字真实性不予确认，微信聊天记录无法体现聊天双方身份，录音无法体现在场人员是谁；布告的真实性不予确认，布告上没有永欣泰公司的盖章或签字；停电照片、步行梯照片、人行电动扶梯照片真实性无法确认，无法从照片体现停电时间，只能证明照片形成的那一刻超市没有开灯而已，楼梯是公共部分，在楼梯损坏的情况下永欣泰公司是在维修楼梯而不是破坏电梯。扶梯不是合同标的物，永欣泰公司对于扶梯状态不负有义务；示意图的扶梯不是合同约定范围内，扶梯没有运行与兴人和公司的经营业绩下滑没有直接的关系；采取停电措施的视频资料、步行楼梯被破坏的照片资料、布告照片内容及视频资料真实性无法确认，只能证明照片和视频拍摄的此刻是停电状态，无法证明停电的持续时间及停电次数。本院经审查认为，微信聊天记录、现场录音及其翻译文字、布告、布告照片内容及视频资料，虽无法单独证明其证明对象，但可以与永欣泰发出解除合同的通知相互印证，佐证永欣泰违法解除租赁合同的相关事实；停电照片、采取停电措施的视频资料可以与本院采取的行为保全措施相互印证，证明永欣泰公司在租赁过程中采取了相关的停电措施；步行梯照片、步行楼梯被破坏的照片资料，可以体现步行梯的相关情况，但无法直接证明步行梯为永欣泰公司雇人所破坏；人行电动扶梯照片、华永天地商场负一层示意图及现场照片可以佐证人行电动扶梯无法使用的相关情况，但无法直接证明人行电动扶梯系永欣泰公司强行关停。 诉讼过程中永欣泰公司向本院提交水电费清单、水电费专用发票，因兴人和公司已经撤回关于水电费发票部分的诉讼请求，本院对上述证据不再予以分析。 庭审过程中，兴人和公司明确其损失包括：1.停电八十个小时造成不能营业损失，累计大约三天不能营业，根据平时营业额一天大概有12万元来计算；2.停水停电后造成的生鲜产品的损毁；3.长期的电梯停电造成客户的购物不方便，导致的客流损失；4.永欣泰公司向各个供应商发函说要收回超市，导致了声誉损失。兴人和公司陈述，兴人和公司有向物业公司反应过，但是物业公司是听信于开发商以及永欣泰公司；兴人和公司有向永欣泰公司发函要求恢复电梯，永欣泰公司也有回函，回函中没有说电梯是物业公司管理的，只是说电梯不属于合同标的物；第三方违约也不能作为永欣泰免责的理由。永欣泰公司陈述，四部人行电动扶梯是彩生活物业公司管理，开发商在商场开业前签订的前期物业合同，把公共部分委托给彩生活物业公司管理，业主跟物业之间的管理关系，与永欣泰公司没有关系。 本院认为，兴人和公司与永欣泰公司签订的《物业租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容和形式均于法不悖，应当认定合法有效，双方当事人应按合同约定全面履行各自的义务。永欣泰公司于2018年5月3日向兴人和公司发出《合同解除通知书》的行为经法院生效判决认定属于违法解除合同的行为。根据双方《物业租赁合同约定》永欣泰公司违反合同约定提前解除合同的，需向兴人和公司支付相当于12个月租赁费用的金额赔偿。但考虑到永欣泰公司发出的《合同解除通知书》最终并未发生合同解除的法律效力，兴人和公司依照约定主张12个月的租赁费用1376607.96元赔偿款，本院根据合同的具体履行情况对违约赔偿款予以调整；根据兴人和公司的举证情况及本院行为保全的情况，永欣泰公司在合同解除过程中对租赁场所停电，必然给兴人和公司造成一定的营业损失，本院同时综合兴人和公司租赁场所的营业规模、兴人和公司维权的相关成本及永欣泰公司在合同解除过程中主观恶意程度，将兴人和公司主张的上述解约赔偿款数额调整为20万元。根据双方租赁合同约定，永欣泰公司应确保兴人和公司在其营业时间内可根据需要正常使用合同约定电梯等公共设施，兴人和公司主张除常规维保外，永兴泰公司恢复四部人行电动扶梯正常运行，不得人为停止四部人行电动扶梯的正常运行，符合双方租赁合同的约定，本院予以支持。鉴于兴人和公司无法直接证明四部人行电动扶梯无法正常运行的原因，本院仅判决永兴泰公司不得人为停止四部电动人行扶梯的正常运行。根据双方租赁合同约定，永欣泰公司在收到兴人和公司汇款后七个工作日内交付兴人和公司相应租赁费用发票，永欣泰公司每逾期交付发票一日，应按该发票总额承担千分之三违约金；永兴泰公司未按时向兴人和公司交付发票，根据合同约定已经构成违约，但兴人和公司未举证证明永欣泰公司逾期交付发票给其造成的损失，本院认定双方约定的违约金标准及兴人和公司主张的违约金标准均过高，考虑到发票的总金额及永欣泰公司的逾期天数，本院酌定将逾期交付发票的违约金调整为2万元，兴人和主张的其余部分本院依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下： 一、厦门永欣泰商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向厦门市兴人和商业管理有限公司支付赔偿款20万元； 二、厦门永欣泰商业管理有限公司不得人为停止厦门市湖里区台湾街“华永天地”商业广场地面一层通往地下一层的四部人行电动扶梯的正常运行； 三、厦门永欣泰商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向厦门市兴人和商业管理有限公司支付逾期交付发票违约金2万元； 四、驳回厦门市兴人和商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25341元，由厦门市兴人和商业管理有限公司负担22936元，由厦门永欣泰商业管理有限公司负担2405元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  张占甫 人民陪审员  曾清华 人民陪审员  邹 霞 二〇二〇年六月五日 书 记 员  陈 怡 附页： 本案适用的法律条文: 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。