山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁16民终1918号上诉人（原审原告）：赵栋，男，1977年10月13日出生，汉族，住惠民县。委托诉讼代理人：信国林，山东元格律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：惠民县孙武街道玛雅房屋中介店，住所地：惠民县孙武街道玛雅房屋（东景豪庭沿街）。法定代表人：**，经理。被上诉人（原审被告）：赵娟，女，1981年8月24日出生，汉族，住惠民县。上诉人赵栋因与被上诉人惠民县孙武街道玛雅房屋中介店（以下简称玛雅房屋中介店）、赵娟定金合同纠纷一案，不服惠民县人民法院（2019）鲁1621民初2675号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。赵栋上诉请求：1.依法撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由;一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、被上诉人赵娟未取涉案阁楼的产权，不是涉案阁楼的产权人。1.根据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第二十条等规定，不动产物权的设立应当依照法律规定登记，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。被上诉人赵娟既未对涉案阁楼进行首次登记，也未对涉案阁楼进行预告登记。2.被上诉人赵娟不但未对涉案阁楼进行登记，其甚至不是与涉案阁楼开发商签订合同的一方当事人。被上诉人赵娟一审中就涉案房屋的产权证明提供的是第三人与涉案商品房开发商签订的合同。庭审中，被上诉人赵娟陈述涉案阁楼是因与第三方之间存在债权债务关系而取得。因此，赵娟并不能保证所出售的房屋权属无瑕疵、无债务纠纷，也不能仅凭其该陈述既认定赵娟系涉案阁楼的实际所有权人。二、由于被上诉人的原因导致上诉人不能实现合同目的。1.本案中，被上诉人赵娟并非涉案阁楼的真正出卖人，上诉人需要与商品房开发商签订合同，事实上涉案阁楼的出卖人为该阁楼的开发商，而一审中赵娟提供的开发商的预售许可证已经于2018年12月31日到期，而且涉案阁楼并不包括在其允许出售的30套商品房之内。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，上诉人与开发商签订的合同也将会无效。2.涉案阁楼的销售应当遵守商品房销售的有关法律规定，即使涉案阁楼的开发商出卖尚需取得预售许可证，何况是本案中的被上诉人出卖，而且其出买的根据还仅仅是阁楼开发商与第三人的一份合同。3.据查询，涉案阁楼的开发商山东省惠民县国泰房地产开发有限公司已因巨额债务被列为被执行人，其名下的土地已被查封，在上诉人与开发商签订合同后，被上诉人不能保证涉案阁楼权属无瑕疵，无债务纠纷。综上，被上诉人赵娟不是涉案阁楼的产权人，不能保证出售的阁楼权属无瑕疵、无债务纠纷，符合上市交易条件。请求二审法院查明本案事实，依法支持上诉人的上诉请求。赵娟辩称，我方不同意上诉人的意见，因为上诉人是单方面违约。玛雅房屋中介店未参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。赵栋向一审法院起诉请求：1.判令解除《居间房屋买卖合同定金合同》；2.判令被告赵娟双倍返还定金及预付款41000元；3.判令被告玛雅房屋中介店返还居间费2000元；4.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2019年6月15日，赵娟（甲方、出售人）、赵栋（乙方、购买人）、玛雅房屋中介店（丙方、居间方）三方签订《居间房屋买卖定金合同》，合同约定：甲方将位于惠民县东关街惠泽园小区26号楼2单元601（阁）卖于乙方，甲方保证所出售的房屋权属无瑕疵、无债务纠纷，符合上市交易条件。乙方经现场勘验甲方上述房屋后，对甲方出售的该套房产的权属状况、设备、装修等情况进行了了解，确认以人民币55000元的成交价格购买该房屋。乙方的房款支付方式为全款。乙方购买上述房屋向甲方交付购房定金共计人民币30000元，甲方向乙方出示定金收款收据，甲方负责给乙方改合同。乙方应予签署本合同当日向丙方支付居间代理费人民币2000元。甲、乙双方应于签署本协议后3日内签署《房屋买卖合同》等相关法律文书。甲方违约应双倍返还定金，并赔偿乙方支付丙方居间代理费，乙方违约则定金、代理费不予返还。上述合同签订当日，赵栋交给赵娟购房定金30000元，付给玛雅房屋中介店中介服务费2000元。2017年10月13日，包括涉案房屋在内办理了不动产权证书，权利人为山东省惠民县国泰房地产开发有限公司，共有情况为单独所有，权利类型为国有建设用地使用权，权利性质为出让，用途为城镇住宅用地，使用期限自2017年10月13日起至2087年10月12日止。2018年1月2日，山东省惠民县国泰房地产开发有限公司在惠民县房地产管理局办理了商品房预售许可证，房屋预售单位为山东省惠民县国泰房地产开发有限公司，项目名称为国泰惠泽园，楼号25#，6层，用途住宅，面积4952.50平方米，套数为40套；楼号26#，6层，用途住宅，面积4432.24平方米，套数为30套。有效期限自2018年1月2日至2018年12月31日。另查明，涉案楼房为赵娟与第三方之间存在债权债务关系而取得。在2019年6月15日，赵娟、赵栋、玛雅房屋中介店三方签订居间房屋买卖定金合同前，赵栋已到该房屋处进行了实地察看，对涉案房屋无房屋权属证书等情况已了解，然后，三方签订了该合同，赵栋支付了定金和中介服务费。2019年6月17日，赵娟通知赵栋到山东省惠民县国泰房地产开发有限公司处办理房屋买卖合同时，赵栋已反悔，不想再购买该房屋，因此，赵栋未再前去签订房屋买卖合同。一审法院认为，涉案房屋虽然从形式要件上看尚未办理不动产权证书，但实际所有权人应为赵娟，赵娟享有对涉案房屋的处分权。赵娟、赵栋、玛雅房屋中介店三方签订的《居间房屋买卖定金合同》，是各方当事人的真实意思表示，但约定的定金数额30000元，超过合同标的额55000元20%的部分，即19000元，违反法律规定，应为无效，赵娟应予向赵栋返还。合同的其他内容不违反法律规定，应为有效。赵娟按照合同的约定，在签订合同的三日之内，协助赵栋与山东省惠民县国泰房地产开发有限公司签署房屋买卖合同，赵栋以涉案房屋无权属证书、无天然气、无水等理由而反悔，不前去签订房屋买卖合同，已构成违约，应承担违约责任。因此，赵娟收取赵栋定金中的11000元，不予向赵栋返还。玛雅房屋中介店已完成为赵娟和赵栋签订定金合同的义务，合同约定收取赵栋2000元的居间代理费，不违反法律规定，应从其约定。赵栋要求玛雅房屋中介店返还该居间代理费及其它诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条之规定判决：一、被告赵娟于本判决生效之日起十日内向原告赵栋返还人民币19000元；二、驳回原告赵栋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费975元，减半收取487.50元，由原告赵栋负担294.50元，被告赵娟负担193元。二审期间，上诉人赵栋提交涉案房屋开发商的被执行信息，来源于最高人民法院官网中国执行信息公开网，证明：涉案房屋的开发商至今仍有大量未履行债务而被执行。涉案房屋的权属并非无瑕疵，无债务纠纷。使得上诉人所购买的房屋的产权处于不稳定状态，查询时间分别是2019年12月份与2020年5月18日。被上诉人赵娟质证称，对证据的真实性无法确认，涉案房屋并没有债务纠纷，权属是属于被上诉人赵娟的。当时在买卖时已经明确告知上诉人涉案房产属于小产权房屋，并非大产权，没有房产证，上诉人在买卖时自己也认可了。经当庭在最高人民法院官网上查询，不能直接体现上诉人赵栋提交的证据信息。被上诉人赵娟提交其与被上诉人赵栋通话录音原始载体（手机），通话时间是2019年6月24日，并确实上诉人赵栋给我打的，已经超出了合同规定的日期。欲证明上诉人赵栋在通话录音中已经承认是其单方面违约。上诉人赵栋质证称，对上述证据的真实性没有异议，1.该录音内容并不能证明，被上诉人所说的证明目的。2.该录音是由被上诉人赵娟所录，显然被上诉人在录音时是有准备的，其单方面陈述不能作为认定案件事实的证据。3.该录音是合同签订之后，在上诉人和中介沟通无果的情况下，直接联系的被上诉人，不能证实在合同签订之前，中介和被上诉人已经将涉案房屋的全部情况告知上诉人。4.根据该录音内容，上诉人讲到是由于中介有意隐瞒房屋的相关情况，另外被上诉人所称的涉案房屋已经变更为上诉人不能成立，因为在上诉人未到场与开发商重新签订合同，在原合同第三方当事人不到场的情况下，原来的合同并不能变更主体，所以涉案房屋至今也不在上诉人名下。5.赵栋说“三万退两万”指的是其中的两万元实不符法律关于定金限额规定的，已经超出了标的额的20%，另外上诉人在录音当中自愿留下一万元，是不想走法律途径，那是调解的意见，不是对事实的自认。本院认证意见，上诉人赵栋提交的证据真实性无法确认，且其内容与本案不具关联性，不予确认。被上诉人赵娟提交的通话录音内容与其欲证据的问题无关，亦不确认。上诉人赵栋与被上诉人赵娟对一审法院查明的事实均无异议，本院予确认。本院认为，本案《居间房屋买卖定金合同》中的定金条款内容虽部分无效，但合同其他内容系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方均应按照合同的约定履行合同义务。上诉人赵栋主张被上诉人赵娟不是涉案房屋产权人，也并非真正出卖人，与本案查明事实不符，不予采信。涉案房屋实际所有权人为被上诉人赵娟，赵娟享有对涉案房屋的处分权。赵娟按照合同约定，在签订合同的三日之内，协助赵栋与山东省惠民县国泰房地产开发有限公司签署房屋买卖合同，赵栋以涉案房屋无权属证书、无天然气、无水等理由而反悔，不前去签订房屋买卖合同，已构成违约，应承担违约责任。一审判决对此认定，并无不当。上诉人赵栋以涉案房屋开发商山东省惠民县国泰房地产开发有限公司已因巨额债务被列为被执行人，其名下的土地已被查封，被上诉人赵娟不能保证涉案房屋权属无瑕疵，无债务纠纷为由，主张解除合同，无事实依据，不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人的上诉理由不成立，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费975元，由上诉人赵栋负担。本判决为终审判决。审判长  王忠民审判员  黄跃江审判员  王 杰二〇二〇年六月一日法官助理刘亚茹书记员张宁