四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终8351号 上诉人（原审被告，反诉原告）：中琛益国集团有限公司（原名：四川省金宝莱建设集团有限公司），住所地四川省成都市金牛区银沙北街92号5层17号。 法定代表人：邹智兵，董事长。 委托诉讼代理人：王鹏举，四川启道律师事务所律师。 委托诉讼代理人：付安勋，四川启道律师事务所律师。 被上诉人（原审原告，反诉被告）：彭康民，男，1976年6月24日出生，汉族，住四川省南部县。 被上诉人（原审原告，反诉被告）：谢晓清，女，1978年5月16日出生，汉族，住成都市金牛区。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：彭野，成都市锦江区锦城法律服务所法律工作者。 上诉人中琛益国集团有限公司（以下简称中琛公司）因与被上诉人彭康民、谢晓清房屋租赁合同纠纷一案，不服四川自由贸易试验区人民法院（2019）川0193民初5004号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 中琛公司上诉请求：1．撤销（2019）川0193民初5004号民事判决；2．改判彭康民、谢晓清赔偿中琛公司双倍履约保证金18760元，赔偿中琛公司已支付的物业费和空调费29162.34元，退还中琛公司房屋租金29980.92元，赔偿中琛公司为主张权利而支付的律师费20000元；3．驳回彭康民、谢晓清的全部诉讼请求；4．本案一审、二审诉讼费用全部由彭康民、谢晓清负担。事实和理由：一、一审法院并未查明彭康民在2018年7月9日与中琛公司新签房屋租赁合同后，是否已将案涉房屋及房屋内设施设备交由中琛公司占有使用。本案中，彭康民、谢晓清并未提交其已向中琛公司交付房屋的证明，在无证据证明彭康民、谢晓清已经全面依约履行其义务的情况下，一审法院判决依租赁合同约定全额支付租赁费用并无事实依据；二、一审中中琛公司辩称案涉房屋被查封，中琛公司已腾退的主张，与2018年8月2日其员工的陈述并无逻辑相悖。中琛公司员工的陈述系基于彭康民与中琛公司新签租赁合同存在履行的可能性，而且租赁费用产生的前提也应当为出租人将租赁物已经交付给了承租人。因此，中琛公司员工的陈述与一审中答辩案涉房屋腾退的事实并不存在逻辑相悖，反而能证明因彭康民原因导致案涉房屋腾退，中琛公司基于彭康民的保证而另行新签合同；三、从高新区人民法院停止送达执行裁定（提取租金）的行为可以确定中琛公司腾退房屋的事实。2018年4月高新区人民法院向中琛公司送达了公告，并张贴于案涉房屋，责令彭康民、谢晓清在公告张贴之日起六十日内迁出该房屋，如案涉房屋为案外人占有的（或租用），请占有人（或租用人）在公告之日起十五日内提交合法的占有（租用）手续，逾期未提交的，将依法强制腾退。2018年4月份，中琛公司已经腾退案涉房屋。而后，2018年7月9日，彭康民与中琛公司新签租赁合同。2019年1月24日，高新区人民法院作出（2017）川0191执3568号执行裁定书，裁定提取案涉房屋租金。从上述查明事实可知，在原租赁合同期内，彭康民与中琛公司通过新签租赁合同取代了原租赁合同，而高新区人民法院仅于2018年4月份到案涉房屋张贴公告、送达裁定，中琛公司也是基于此将原租赁事实告知高新区人民法院。但新签合同之后，高新区人民法院并未再次送达裁定、张贴公告，中琛公司基于新签合同未能履行也未将新签合同情况告知高新区人民法院。因此，该事实也可以证明中琛公司已经将案涉房屋腾退；四、同时签订的另外两家房东的租赁合同均按时付款也可以看出，在签订合同后立即发生合同不能继续履行的情形，本案房屋被查封的事实也符合双方合同约定的条款。2017年12月14日，彭康民、杨晓兵、夏洪斌与中琛公司签订了《办公室租赁合同》，约定将环球中心N2区1605、1606、1607号房屋出租于中琛公司。2018年7月9日，彭康民与中琛公司另行签订租赁合同，将1607号房租出租于中琛公司，合同约定了“租赁期内，甲方单方面解除本合同或由于甲方原因导致乙方搬离房屋（包括但不限于因甲方原因导致法院强制查封骚扰导致乙方无法继续使用租赁房屋），甲方应双倍向乙方返还履约保证金。”。同时，1605、1606号房屋房东也与中琛公司另行新签了房屋租赁合同，而该两房屋租赁合同却正常履行。由此能证明，中琛公司系基于彭康民承诺其已将案涉房屋执行事宜协商处理完毕才新签该租赁合同。但后经中琛公司核实，案涉房屋执行事宜并未处理。再结合另外两房屋新签租赁合同的履行情况，也可以确认发生了合同不能继续履行的情形，即案涉房屋仍继续存在查封，仍不能正常使用；五、法院查封并张贴公告的行为已经严重影响该房屋的正常使用，符合双方合同约定的违约条款。案涉房屋作为中琛公司总经理等主要管理人员办公室使用，法院将案涉房屋查封并在案涉房屋处张贴公告，会严重影响中琛公司正常开展经营活动，降低原有合作方和客户以及未来合作方和客户的信任，会导致中琛公司社会信誉下降。因此，法院查封并张贴公告的行为已经严重影响案涉房屋的正常使用，依据中琛公司与彭康民新签定的房屋租赁合同，彭康民已经构成违约，其应当承担相应的违约责任。 彭康民、谢晓清答辩称，中琛公司从未提交有关双方交接清单以及电话沟通的证据，中琛公司一直使用案涉房屋到2019年3月份，物管费缴纳到2018年12月份，履约保证金、物业费、空调费、租金都应当由中琛公司支付，其主张的律师费在双方合同中没有约定。中琛公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 彭康民、谢晓清向一审法院起诉请求：1．判令中琛公司立即腾退成都高新区天府大道北段1700号4栋1单元16号1607号房屋并交还给彭康民、谢晓清使用；2．判令中琛公司立即支付房租，暂定为109930.04元（自2018年7月22日至腾退之日止，每月按9993.64元计算）；3．判令中琛公司支付违约金暂定1884元（以59961.84元为基数，自2018年7月22日至交付腾退之日止，按约定每天万分之一计算支付）；4．诉讼费及保全费由中琛公司承担。一审庭审中，彭康民、谢晓清放弃第1项诉讼请求。 中琛公司向一审法院反诉请求：1．判令彭康民、谢晓清连带赔偿双倍履约保证金18760元；2．判令彭康民、谢晓清连带赔偿中琛公司已经支付的物业费和空调费29162.34元（2018年4月至2018年12月）；3．判令彭康民、谢晓清连带返还房屋租金29980.92元（2018年4月至2018年7月）；4．判令彭康民、谢晓清连带赔偿中琛公司为主张权利而支付的律师费20000元；5．本案诉讼费由彭康民、谢晓清承担。 一审法院认定事实：2017年12月14日，彭康民、杨晓兵、夏洪斌（甲方、出租方）与金宝莱公司（乙方、承租方）签订《办公室租赁合同》一份，约定乙方租赁甲方合法拥有的四川省成都市高新（成房权证监字第××号，面积170.54平方米）、1606（成房权证监字第××号，面积170.54平方米）、1607号（成房权证监字第××号，面积170.54平方米，以下简称“案涉房屋”）房屋，租赁期限自2018年1月18日起至2019年1月17日止。该房屋每月租金29980.93元，租金每半年支付一次。在双方签订本租赁合同后，乙方应于2017年12月31日前支付履约保证金28139元。 2018年7月9日，彭康民（甲方、出租方）与金宝莱公司（乙方、承租方）另行签订《办公室租赁合同》一份，约定：甲乙双方于2017年12月14日签订了《办公室租赁合同》（以下简称原合同），在2018年7月合同约定第二次付款前，因甲方原因，原合同甲方中1606房东夏洪斌变更为杜皓茂，付款方式也发生变更。经双方协商，达成共识，续签本合同。除本条约定情形外，原合同条款继续生效。甲方合法拥有案涉房屋的所有权，同意将该区域办公室租予乙方使用。出租房屋的总建筑面积共计170.54平方米。本合同租赁期半年，自2018年7月18日起至2019年1月17日止。该房屋每月租金为9993.64元，租金每半年支付一次。乙方应于合同签订之后三个工作日内向甲方支付首期租金，甲方收到租金当日需向乙方出具相应金额发票。甲方需于2018年7月日前将本合同约定的房屋及房屋内设施设备交由乙方占有使用。物业管理费及空调费的交付办法和时间以物业公司规定为准，费用由乙方自行承担。在双方签订本租赁合同后，乙方应于2018年7月日前支付履约保证金9379.7元。在合同期内，乙方不得将保证金冲抵租金和本合同规定的各项费用，若乙方承租的房屋无损坏，且无其他欠款，在乙方办理退房手续当日退还（不计息）。租赁期满合同自然终止。乙方未能向甲方按本合同第四条约定支付租金的，每逾期一日，乙方须按应缴总额的万分之一支付滞纳金。租赁期内，甲方单方面解除本合同或由于甲方的原因导致乙方搬离房屋（包括但不限于因甲方原因导致法院强制查封骚扰导致乙方无法继续使用租赁房屋），甲方应双倍向乙方返还履约保证金，并赔偿乙方因此造成的所有损失。本合同任何一方不履行约定义务或违反本合同条款内容，给对方造成损失，或导致本合同提前终止的，违约方承担给守约方造成的全部经济损失和法律责任。上述《办公室租赁合同》签订的当日，彭康民向金宝莱公司出具《收据》一份，载明收到1607号房屋押金9380元。 2017年8月11日，高新区人民法院以执行裁定书裁定查封案涉房屋，查封期限三年。11月13日，高新区人民法院发布公告，责令彭康民、谢晓清在公告张贴之日起六十日内迁出案涉房屋。如案涉房屋为案外人占有的（或租用），请占有人（或租用人）在公告之日起十五日内提交合法的占有（租用）手续，逾期未提交的，将依法强制腾退。公告并附高新区人民法院联系电话。金宝莱公司称高新区人民法院实际于2018年4月向金宝莱公司送达了上述公告，并张贴于案涉房屋，金宝莱公司收到公告后即腾退了案涉房屋。 2018年8月2日，高新区人民法院就申请人中国邮政储蓄银行股份有限公司四川省分行直属支行申请执行彭康民的（2017）川0191执3568号案件询问申请人代理人陈世贵、金宝莱公司员工李倩、吴永春的《询问笔录》中记载：“问：在执行过程中，本院依职权查封了被执行人彭康民名下位于房屋，此后，金宝莱公司与被执行人签订房屋租赁合同，该合同已由案外人向本院提交，对于被执行人与案外人的房屋租赁合同，申请人是否认可？陈世贵：我认可。问：因被执行人仍未履行义务，本院将对上述房屋评估拍卖，申请人是否同意将涉案房屋带租赁关系予以拍卖？陈世贵：我不同意。因被执行人与案外人的租赁关系只有半年就到期了，拍卖时租赁关系应该已经消灭。问：因被执行人未履行义务，本院有权依法提取被执行人因上述房屋取得的租赁收入，你们有无异议？陈世贵：没有异议。李倩、吴永春：没有异议，但是需要法院出具相关法律文书。”。 2019年1月24日，高新区人民法院作出（2017）川0191执3568号执行裁定书，裁定提取被执行人彭康民所有的案涉房屋所取得的租金合计59961.84元。5月30日，高新区人民法院就上述执行案件询问金宝莱公司员工陆路的《询问笔录》中记载：“问：我院工作人员于2019年年初到案涉房屋处就房屋的租赁情况进行了了解，并拟送达提取租金的文书及履行到期债务通知书，但你方提出了口头的异议。陆路：是的，我方当时即向法院工作人员提出了异议，不认可该笔租金。问：你还有什么补充的吗？陆路：我们与彭康民签订的租赁合同并不是在真实意愿的情况下签订的，且我方于2018年7月已搬离案涉房屋，故我方在法院工作人员来时即行提出了异议。”。 一审另查明，彭康民、谢晓清系夫妻关系，案涉房屋为彭康民、谢晓清按份共有。案涉房屋截止2018年7月17日的租金以及截止2018年12月31日的物业服务费已结清。 一审法院认为，彭康民、谢晓清与金宝莱公司签订的办公室租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。金宝莱公司虽辩称因案涉房屋被查封，2018年4月金宝莱公司已应法院要求进行了腾退，但其主张的该腾退时间既与其员工在2019年5月30日接受高新区人民法院询问时陈述的腾退时间不一致，也与2018年8月2日其员工在高新区法院告知有权依法提取案涉房屋租赁收入时关于“没有异议，但是需要法院出具相关法律文书”的陈述逻辑相悖。同时，金宝莱公司亦未就房屋腾退后与出租人或执行法院的交接手续进行举证证明，故对金宝莱公司主张的房屋腾退时间本院不予确认，租赁合同期满前的房屋租金及物业服务费，金宝莱公司应按约支付，无权主张退还或赔偿，同时还应按照合同约定承担逾期支付租金的违约责任。同理，金宝莱公司所举证据并不足以证明在租赁期内，案涉房屋存在因查封导致无法继续使用的情形，故其亦无权主张彭康民、谢晓清双倍返还履约保证金，并赔偿损失。但就履约保证金而言，彭康民、谢晓清亦未举证证明存在应冲抵或没收的情形，故合同期满应予退还。此外，根据租赁合同约定，租赁期满合同自然终止。因案涉房屋存在查封事实，不同于一般权利状态的房屋，租赁期满后出租人应就是否续约或腾房进行积极主张，但彭康民、谢晓清并未举证证明在租赁期满后其就案涉房屋采取了积极的对接和处置措施，其亦未就金宝莱公司实际占用案涉房屋的期间举证证明，故根据公平原则，其无权主张租赁期满后的房屋占用费，对该部分诉讼请求一审法院不予支持。综上，金宝莱公司应向彭康民、谢晓清支付租赁期内的租金59961.84元（9993.64元×6个月），品迭应予退还的租赁保证金9380元后，还应支付50581.84元。此外，金宝莱公司还应支付逾期支付租金的违约金，根据彭康民、谢晓清的诉讼请求并结合合同约定，一审法院确定该违约金的计算方式为，以59961.84元为基数，按照每日万分之一的标准，从2018年7月22日起计算至判决生效之日止。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、金宝莱公司于判决生效后五日内支付彭康民、谢晓清50581.84元，并支付逾期支付租金违约金（以59961.84元为基数，按照每日万分之一的标准，从2018年7月22日起计算至本判决生效之日止）；二、驳回彭康民、谢晓清的其他诉讼请求；三、驳回金宝莱公司的其他反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费1268元，由彭康民、谢晓清负担568元，金宝莱公司负担700元。诉讼保全费1094.5元，由彭康民、谢晓清负担。一审反诉案件受理费1123.79元，由彭康民、谢晓清负担100元，金宝莱公司负担1023.79元。 对于一审审理查明的事实，双方均无异议，本院予以确认。 二审期间，中琛公司提交新证据：1.2019年3月11日彭康民父亲与中琛公司员工对话的监控视频；2．案涉房屋司法拍卖网页信息和高新区人民法院于2019年3月9日拍摄的案涉房屋现场照片。中琛公司拟证明案涉房屋已经于2018年4月腾退，彭康民未将案涉房屋交付中琛公司使用。本院组织了当事人进行了证据交换和质证，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：四川大成房地产土地评估有限公司受高新区人民法院委托，对案涉房屋的市场价值进行评估，2018年7月25日，该机构现场查勘，对案涉房屋拍摄了现场照片，照片显示案涉房屋大厅中摆放有办公桌椅，隔间内有办公桌椅、电脑、电热水瓶、微波炉、沙发、打印机等设施设备。2019年3月9日，高新区人民法院拍摄的腾空后的案涉房屋照片显示大厅中留有办公桌椅，而隔间已经腾空，前述设施设备已经搬空。2019年3月11日彭康民之父到中琛公司办公地点，双方发生争论，彭康民之父未认可中琛公司已在2018年腾退案涉房屋。司法拍卖网页显示，案涉房屋于2019年10月9日拍卖成交。 二审另查明，2019年9月23日，四川省金宝莱建设集团有限公司变更登记名称为中琛益国集团有限公司。 本院认为，彭康民、谢晓清虽在案涉房屋被司法查封之后将案涉房屋出租给中琛公司，但对于已被查封的不动产，被执行人与第三人签订的租赁合同并不当然无效，只是不得对抗申请执行人，故案涉办公室租赁合同为有效合同。中琛公司从未向彭康民、谢晓清发出解除合同的书面通知，也未就口头通知解除合同提交任何证据，故根据当事人的诉辩意见，二审中的争议焦点是中琛公司是否在租赁期限届满前腾退了租赁房屋？是否应当向彭康民、谢晓清支付租赁期内的租金？中琛公司主张的违约责任是否成立？ 中琛公司主张2018年4月已经按照高新区人民法院的要求进行了腾退，之后彭康民、谢晓清并未向其重新交付租赁房屋，未履行交付租赁物的主要合同义务，应当承担违约责任。本院认为，在2017年12月14日彭康民与中琛公司第一次签订租赁合同之后，彭康民即与中琛公司办理了案涉房屋的交接手续，完成了租赁房屋的交付。虽然高新区人民法院向中琛公司送达了相关执行公告，但并未采取强制腾退措施，中琛公司也未与彭康民、谢晓清办理退租手续，腾退房屋。根据谁主张谁举证的原则，中琛公司不能提供向彭康民、谢晓清或执行法院腾退房屋的证据，应承担举证不能的法律后果，故中琛公司主张2018年4月已完成腾退的主张不能成立。中琛公司另提出彭康民未能提交双方2018年7月9日新签合同后交付租赁房屋的证据，对此，本院认为，原合同履行期间在双方新签合同时尚未届满，在中琛公司不能证明此前已提前腾退房屋的情况下，应认定中琛公司此时已实际占有使用案涉租赁房屋，彭康民、谢晓清对重新交付不负有举证责任，且中琛公司二审中提交的房屋照片亦可见2018年7月25日案涉租赁房屋仍处于使用状态。综上，彭康民、谢晓清已经履行了交付租赁房屋的主要合同义务，中琛公司亦未就法院查封行为严重影响案涉房屋的正常使用提交证据，故中琛公司应当向彭康民、谢晓清支付合同约定的租金，逾期支付则应支付违约金，一审法院的认定并无不当，应予维持。 综上所述，中琛公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4783.86元，由中琛益国集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  廖 方 审 判 员  王 果 审 判 员  赵 韬 二〇二〇年六月十六日 法官助理  袁龙飞 书 记 员  何浩铭