山西省长治市中级人民法院民事判决书（2020）晋04民终856号上诉人(原审被告)：长治市城区鹏兴副食店，住所地：长治市紫坊农贸市场干鲜水果区1号楼A118号。经营者：李何花。上诉人（原审被告）：李何花，女，1955年3月23日出生，汉族，长治市人，个体户，住长治市。二上诉人的共同委托诉讼代理人：马小芳，女，汉族，1982年3月9日出生，住长治市，系李何花女儿。二上诉人的共同委托诉讼代理人：成李斌，山西雷风律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：长治市紫坊农产品综合交易市场有限公司，住所地：长治市潞州区紫坊村（农贸市场）。法定代表人：姬树红,总经理。委托诉讼代理人：毛露，山西双师律师事务所律师。上诉人长治市城区鹏兴副食店（以下简称鹏兴副食店）、上诉人李何花因与被上诉人长治市紫坊农产品综合交易市场有限公司（以下简称紫坊市场）租赁合同纠纷一案，不服山西省长治市潞州区人民法院（2019）晋0403民初2711号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月26日立案后,依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人鹏兴副食店、上诉人李何花的共同委托诉讼代理人马小芳、成李斌，紫坊市场的委托诉讼代理人毛露到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鹏兴副食店、李何花上诉请求：依法改判(2019)晋0403民初2711号民事判决书第一项，即改判上诉人应支付被上诉人2015年1月1日起至2019年12月31日止租赁费共计36000元；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院参照双方于2017年4月24日签订的合同书约定标准12000元/年,计算2015年1月1日至2016年12月31日两年租金共计24000元,属认定事实不清,证据不足。1.上诉人于2015年1月1日至2016年12月31日是免费承租被上诉人名下商铺。首先,紫坊农贸市场于2014年重建,因当时市场初建几乎没有客流更谈不上经济效益,被上诉人公司的实际监管者紫坊村委主任出于照顾本村村民的意愿即让大家免费租赁两年,这可以从2017年4月份双方签订书面租赁合同推断得知。假如这两年租期是有偿租赁,被上诉人作为专门从事租赁业的出租方,在承租方两年未付分文租金的前提下,怎么可能还会同上诉人续订三年书面的租赁合同,这明显不符合常理。其次,农贸市场修建时占用上诉人自家宅基地,村主任(市场监管者)考虑到上诉人一家生活比较困难,(上诉人多年前和村委因宅基地纠纷失去丈夫,致使生活无依无靠,含辛茹苦独自抚养三个女儿,村委会鉴于此让上诉人免费承租两年。)等经济效益好转再交续租期间费用,这也是多年来被上诉人从未向上诉人收取租金的原因。最后,被上诉人公司单方面私自毁约的原因在于去年农贸市场监管者的变更,新上任的监管者因个人恩怨拒不认可上一届监管者(前任主任)的决定。《民法总则》第七条规定:“民事主体从事民事活动,应当遵循诚信原则,秉持诚实,恪守承诺”。被上诉人作为村集体企业故意隐瞒免费租赁事实,直接影响社会诚信和商业道德,同时也损害了诉讼秩序和司法公正,进而导致一审法院作出错误判决。2.一审判决上诉人按后签订的合同标准支付2015年1月1日至2016年12月31日的租金无法律依据。根据《民事诉讼法》谁主张谁举证的证据规则以及《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》，被上诉人并没有相应的证据证明2015年至2016年租金的具体金额,而一审法院参照2017年签的书面合同进行认定,明显不符合法律规定。紫坊市场辩称，1.上诉人没有证据证实从2015年1月1日至2016年12月31日系免费承租，对于该主张不能采信。紫坊农贸市场从2003年设立之初就成为长治市唯一的大型农产品交易市场，客源辐射十三个县区，根本不存在没有经济效益，没有客流的情形，不存在让村民免费租赁的情形。2.2015年1月1日至2016年12月31日，双方虽未签订书面租赁合同但已经形成事实上的房屋租赁合同关系，上诉人应当履行支付租金的义务。上诉人称2015年1月1日至2016年12月31日未付租金的前提下又签订了三年的租赁合同并非不符合常理而是实际情况，且不能由此推断出不付租金。之前没有签订合同的不仅仅是李荷花一家，也有其他少部分租户也没有合同，且欠付租金，在答辩人于2019年8月28日在农贸市场内张贴公告进行催收后，大部分欠费租户已经缴清欠款，仅剩李荷花等两户，因此答辩人诉讼主张权利。3.关于租金标准一审法院判决李何花承担的2015年至2016年的租金已经低于紫坊农贸市场同时期同地段15000元/年的租金标准，紫坊市场为息事宁人未再提起上诉。一审法院参照2017年的合同认定2015-2016年的租金符合实际情况。紫坊市场向一审法院起诉请求：1.解除原、被告之间的租赁合同关系；2.判令被告支付原告自2015年1月1日至2019年12月31日止的租金85000元；3.判令被告立即腾空长治市紫坊农贸市场干鲜水果区1号楼A118号商铺并返还给原告；4.判令被告按照每天55元的标准支付原告自2020年1月1日起至返还商铺之日止的房屋占用费；5.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实:被告李何花系紫坊村村民，系个体工商户被告长治市城区鹏兴副食店的经营者。2015年，原告将其名下紫坊农产品市××区面房租赁给被告李何花经营，期间自2015年1月1日起至2017年1月1日止。双方未签订书面租赁合同。合同到期后，被告继续使用该商铺。2017年4月24日，原告（甲方）与被告李何花（乙方）补充签订《合同书》，主要约定：原告将紫坊农贸市场干鲜水果区1号楼A1118号商铺一间租赁给被告李何花，租赁期间为三年，自2017年1月1日起至2019年12月31日止，租金共计36000元。合同约定解除条件为：1、乙方如不能按合同书期限交纳甲方资产设施使用费、场地使用费、综合物业管理费上交款及土地包产金的；2、乙方所欠甲方各项费用达100元以上的等。合同未约定租金交纳时间。2019年8月28日，原告在长治市紫坊农产品交易市场张贴未交纳场地租赁费人员名单，就租赁费向李何花等人进行催缴。被告李何花得知后要求按照双方签订的上述书面合同书向原告交纳租赁费36000元，原告拒收。一审法院认为，原、被告于2015年1月1日达成的口头租赁合同及2017年4月24日签订的《合同书》，均系双方真实意思表示，内容于法不悖，双方均应恪守履行。但因上述口头租赁合同已于2016年12月31日自然终止，书面合同书亦在诉讼过程中于2019年12月31日自然终止，均无解除必要，故对原告要求解除双方租赁合同的请求不予支持。就原告主张的租金损失，被告欠付原告自2017年1月1日至2019年12月31日的租赁费共计36000元，有双方签订的书面合同书为证，被告理应支付给原告。就被告自2015年1月1日至2016年12月31日承租涉案商铺期间的租金，被告以原告免交租金为由进行抗辩，但未就此举证，不予采信。原告主张按照每年15000元计算，亦缺乏证据支持。参照双方于2017年4月24日签订的合同书约定标准每年12000元计算两年，核定为24000元。合同终止后，被告仍占据原告商铺，于法无据，理应予以腾空并交付原告。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，原告主张被告在租赁期限届满后继续占用涉案房屋应当支付房屋占有使用费的诉讼请求于法有据应予以支持。就占用费数额，根据原告提举的与本案商铺临近商铺的租赁合同等证据，依据合同法第一百一十三条的规定并结合诚实信用原则，如被告依约在合同到期后即2020年1月1日即腾空交还房屋，原告可在2019年1月1日起享受每日55元的预期租金收益，因被告逾期腾房导致原告丧失该期间的可得利益，因此，原告主张被告应按照每日55元的标准支付逾期腾房期间即2019年1月1日至腾空之日止的房屋占用使用费，于法有据应予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、限被告长治市城区鹏兴副食店、李何花于本判决生效后五日内支付原告长治市紫坊农产品综合交易市场有限公司自2015年1月1日起至2019年12月31日止承租紫坊农产品市××区面房期间租赁费共计60000元；二、限被告长治市城区鹏兴副食店、李何花于本判决生效之日起三日内将紫坊农产品市××区面房腾空并返还给原告长治市紫坊农产品综合交易市场有限公司；三、限被告长治市城区鹏兴副食店、李何花于本判决生效后立即支付原告长治市紫坊农产品综合交易市场有限公司房屋占有使用费，具体计算标准为按照55元每日支付自2020年1月1日至实际腾空交还之日止；四、驳回原告长治市紫坊农产品综合交易市场有限公司的其他诉讼请求。案件受理费963元，已减半收取，由被告长治市城区鹏兴副食店、李何花承担680元，原告长治市紫坊农产品综合交易市场有限公司承担283元。二审中，当事人均未提交新证据。本院经二审查明的事实与一审一致。本院认为，鹏兴副食店、李何花与紫坊市场对李何花于2015年1月1日至2016年12月31日期间租赁使用紫坊市场干鲜水果区1号楼A118号门面房的事实均无异议。双方争议的焦点在于2015年1月1日至2016年12月31日期间是否应交租赁费问题，鹏兴副食店、李何花主张双方口头约定上述期间为免费承租，但未提供证据予以佐证,紫坊市场对该主张亦不予认可，原审结合李何花在此期间实际占用商铺的事实，参照2017年4月24日李何花与紫坊市场签订租赁合同约定的租金,认定由鹏兴副食店、李何花向紫坊市场支付2015年1月至2016年12月31日期间的租金共计24000元并无不当。鹏兴副食店、李何花主张2015年1月1日至2016年12月31日期间系免费承租的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，上诉人鹏兴副食店、李何花的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费700元，由上诉人长治市城区鹏兴副食店、李何花负担。本判决为终审判决。审 判 长 郭树青审 判 员 闫明先审 判 员 郝志芳 二〇二〇年六月五日法官助理 李阳阳书 记 员 张彦玲