广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1322民初769号原告博罗县天诚实业有限公司，住所地：博罗县***********。统一社会信用代码：91441322MA4WYNJY07。法定代表人唐艳，董事长。委托代理人温志刚，广东宏兴律师事务所律师。被告李邱淑云，女，汉族，1954年5月1日出生，住江西省赣州市定南县*********。身份证号码：362************026。第三人彭芳云，男，汉族，1965年2月24日出生，住江西省南昌市西湖区老贡院5号105室。身份证号码：360************212。原告博罗县天诚实业有限公司诉被告李邱淑云建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2020年2月18日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年5月27日公开开庭进行了审理。原告委托代理人温志刚到庭参加诉讼，被告李邱淑云、第三人彭芳云未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告博罗县天诚实业有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告及第三人于2019年9月9日签订的《土地使用权转让合同书》合法有效；2、判令被告、第三人协助原告将权利人为博罗县皇钢铸造材料厂、位于博罗县*******屋组洋田地段、国有土地使用证号为博府国用（2005）第030001号的6941平方米国有建设用地使用权过户登记至原告名下；3、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2004年12月间，第三人申请设立博罗县皇钢铸造材料厂【企业性质：个体工商户，下称“皇钢材料厂”】，2005年1月5日皇钢材料厂经工商部门核准成立。2004年12月30日，第三人以皇钢材料厂的名义，与博罗县国土局签订了两份《国有土地使用权出让合同》；后分别于2004年12月30日、2005年1月18日，取得了位于博罗县*******屋组洋田地段6941平方米国有建设用地使用权的用地批文；2005年1月19日，第三人以皇钢材料厂的名义，取得了上述土地的国有土地使用证【证号为博府国用（2005）第030001号】。此后，第三人办理了皇钢材料厂的企业注销登记,上述土地及房产、机械设备等均由被告接手经营。2017年7月25日，原、被告、第三人约定将上述土地以评估价转让给原告。当天，原告的投资人唐艳即支付了上述土地转让定金500000元给被告的委托代理人林金山。2017年8月11日，经工商部门核准，皇钢材料厂恢复经营【企业性质：个体工商户】。2019年1月4日，原告以被告名义委托深圳市国策房地产土地估价有限公司对上述土地作出《土地估价报告》，评估价为1742191元；2019年7月15日，原告以被告名义委托广东宏正工程咨询有限公司作出《工程概算书》，工程造价为1536026.69元。2019年8月22日，原告经博罗县自然资源局批准，取得了上述土地的《建设用地规划许可证》、《位置红线图》，并支付了规划费35053.32元。2019年9月9日，被告及第三人作为甲方，原告作为乙方，在博罗县自然资源局石坝国土所签订了一份《土地使用权转让合同》，合同约定：“1、甲方将博罗县*******屋组洋田地段、国有土地使用证号为博府国用（2005）第030001号的6941平方米国有建设用地使用权转让给乙方，转让款每平方为245元,共计人民币1700545元；2、本合同签订后30日内，原、被告应到国土部门办理土地使用权过户登记手续”。合同签订当天，被告亦将上述土地交给原告使用，并将国有土地使用证原件交付给原告，双方向博罗县自然资源局石坝国土所提交了上述土地使用使过户登记手续。2019年9月24日，原告转账500000元土地转让款至被告委托代理人林金山的帐户。在2017年9月12日、2018年6月26日，原告代被告垫付和缴交了上述土地从2009年1月开始拖欠的土地使用税及滞纳金共723895.73元。后由于原、被告及第三人对原告垫付的上述土地从2009年1月开始拖欠的土地使用税及滞纳金共723895.73元由谁承担存在争议，导致被告及第三人至今仍未协助原告办理上述土地权过户登记手续，致使原告的工程项目无法动工建设，给原告造成了重大的经济损失。原告认为，根据《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释【2005】5号）第九条：“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效”的法律、司法解释的规定，依法应确认原、被告及第三人签订的《土地使用权转让合同》合法有效，被告及第三人应当按照合同的约定履行义务。为此，原告特向人民法院提起诉讼，请求法院依法判决。原告为其主张向本院提供如下证据：1、原告的营业执照、企业档案登记资料、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证。证明原告的诉讼主体资格及该企业性质。2、被告的营业执照、企业档案登记资料、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证。证明被告的诉讼主体资格；证明李邱淑云系现博罗县皇钢铸造材料厂的经营者及该企业性质为为个体工商户。3、第三人的营业执照、身份证。证明第三人的诉讼主体资格；证明彭芳云系原个体工商户博罗县皇钢铸造材料厂的经营者。4、《土地使用权转让合同书》、国土批文、国有土地使用证、不动产登记信息查询结果。证明第三人系以原个体工商户博罗县皇钢铸造材料厂的名义取得涉案土地使用权。5、《土地估价报告》、《工程概算书》。证明原告以评估价值受让土地使用权；证明原告拟在受让土地上投资兴建厂房。6、《位置红线图》、《建设用地规划许可证》。证明涉案土地使用权己在国土部门办理了过户登记。7、《土地使用权转让合同》、《办理国有土地使用权转让手续申请书》、《承诺书》、《土地情况查询核实表》。证明被告及第三人将涉案土地使用权转让给原告，以及双方约定的权利义务关系；证明经博罗县自然资源局查询核实，涉案土地查询符合转让条件。8、《公证书》、身份证、收据，银行转帐单。证明被告收取原告的土地转让款1000000元。9、规划部门出具的收据。证明原告支付了规划过户费35053.32元。10、税收缴款单。证明原告为博罗县皇钢铸造材料厂垫付和缴交了税务部门的土地使用税滞纳金共723895.73元。被告李邱淑云、第三人彭芳云经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，但庭后提交书面答辩意见：1、权利人为博罗县皇钢铸造材料厂，位于博罗县*******屋组洋田地段、国有土地使用证号为博府国用（2005）第030001号的6941平方米国有建设用地使用权之所以至今仍未过户登记至原告名下，系因为原告未按《土地使用权转让合同》第三条约定，一次性支付土地转让款245万元，所以过错在于原告。2、我公司同意协助将上述土地过户登记至原告名下，但同时原告也应支付土地转让款195万元给我公司，并承担全部过户税费，全部承担2019年之前的土地使用税723895.73元。3、因本案过错在于原告，所以诉讼费应由原告自行负担。被告李邱淑云、第三人彭芳云就其答辩意见，未向本院提供证据。经开庭审核，原告提供的证据均有原件予以核对，由于被告放弃对原告证据质证的权利，本院依法予以采信。根据上述有效证据，本院经审理查明，原告博罗县天诚实业有限公司是成立于2017年8月10日，依法从事房地产开发、建筑装饰工程等经营活动的有限责任公司（自然人投资或控股），法定代表人为唐艳。博罗县皇钢铸造材料厂是成立于2005年3月23日的个体工商户，现经营者为被告李邱淑云。2004年12月，第三人彭芳云申请设立博罗县皇钢铸造材料厂（个人经营），并于2005年1月5日获博罗县工商行政管理局核准登记。2004年12月30日，第三人以“博罗县皇钢铸造材料厂”的名义，与博罗县国土资源局签订第一份《国有土地使用权出让合同》，约定博罗县国土资源局以协议出让给博罗县皇钢铸造材料厂位于博罗县*******屋组洋田地段面积为3100平方米的国有土地。同日，博罗县国土资源局出具《关于博罗县皇钢铸造材料厂申请补办用地手续的批复》【博国土资（用地）字（2004）3519号】：一、同意补办征用石坝镇石坝村委会石坝村下屋组位于洋田（土名）地段的荒地3100平方米，折合4.65亩（四至范围详见征地红线图），并将该地块的土地使用权出让给博罗县皇钢铸造材料厂，作其兴建厂房用地，土地使用权出让年限为50年。二、征地补偿和土地使用权出让有关理宜，分别按征地协议书和国有土地使用权出让合同书规定条款办理并执行。三、按规定缴交非农建设用地有关税费。四、该地块的土地所有权属国家所有，单位只有土地使用权。五、建设应符合村镇建设规划要求。2005年1月18日，博罗县国土资源局与博罗县皇钢铸造材料厂签订第二份《国有土地使用权出让合同》，约定博罗县国土资源局以协议出让给博罗县皇钢铸造材料厂位于博罗县*******屋组洋田地段面积为3841平方米的国有土地。同日，博罗县国土资源局出具《关于调整存量建设用地给博罗县皇钢铸造材料厂兴建工业厂房的批复》【博国土资（储备）字（2005）9号】：一、同意将县人民政府已收回石坝镇石坝村委会下屋村民小组位于洋田（土名）地段的存量建设用地3841平方米（折合5.76亩，原地类为荒地，已缴交地价款及有关税费）出让给博罗县皇钢铸造材料厂，作其兴建工业厂房用地，土地使用权出让年限为50年。使用权届满后，未经批准续期的，届时该地块的土地使用权及地上一切不动产由县人民政府依法无偿收回。二、土地出、受让双方的权利、责任、义务等按《国有土地使用权出让合同》约定条款办理并执行。三、按规定缴交非农建设用地有关税费。四、上述用地未经国土资源部门批准，不得擅自改变土地用途及转让土地使用权。应半年内动工兴建，逾期一年未用须缴纳土地闲置费，满一年未开发建设由县人民政府无偿收回。五、被出让土地所有权属国家所有，单位只有土地使用权。六、建设应符合土地利用总体规划和村镇规划的要求。2005年1月19日，博罗县皇钢铸造材料厂取得上述两地块的国有土地使用权证【博府国用（2005）第030001号】，使用权面积为6941平方米。此后，第三人办理了博罗县皇钢铸造材料厂的注销手续，上述土地及房产及机械设备由被告李邱淑云接手。2017年7月，原告与博罗县皇钢铸造材料厂约定将上述土地转让给原告。2017年7月25日，李双富、李邱淑云在博罗县公证处办理委托公证手续，委托林金山为合法代理人，全权代表李双富、李邱淑云办理位于博罗县*******旁洋田地段厂房（博罗县皇钢铸造材料厂）的房地产【房地产权证号：粤房地证字第C2715685号、粤房地证字第C2715665号、粤房地证字第C2715684】、国有土地使用证【博府国用（2005）第030001号】的权属调查、查档、抵押、买卖、过户等一切交易相关事宜，委托期限至上述事宜办理完毕为止。同日，林金山出具《收条》一张，确认收到原告法定代表人唐艳交付的转让款项500000元。2017年8月11日，博罗县皇钢铸造材料厂经批准恢复经营，经营者为被告李邱淑云（个人经营）。2019年1月4日，深圳市国策房地产土地评估有限公司出具《土地评估报告》，对博罗县皇钢铸造材料厂所有的位于博罗县*******屋组洋田地段的工业用地（地号：03230001994，面积6941平方米）使用权价格评估为1742191元。2019年7月15日，广东宏正工程咨询有限公司出具《工程概算书》，认定博罗县皇钢铸造材料厂已完成的主要基础土建工程概算价为1536026.69元。2019年8月22日，原告博罗县天诚实业有限公司经博罗县自然资源局批准，取得了上述6941平方米土地的《建设用地规划许可证》、《位置红线图》，并支付了规划费用等合计35053.32元。2019年9月9日，原告（乙方）与博罗县皇钢铸造材料厂（甲方）正式签订书面《土地使用权转让合同书》，约定甲方将位于石坝镇石坝村下屋组洋田地段面积为6941平方米的土地使用权转让给乙方，转让价款为1700545元，土地使用权转让的有关税费，由甲乙双方按规定缴交。本合同签订之日起30日内，甲乙双方应备齐有关材料到国土部门办理土地使用权过户登记手续，换领《国有土地使用证》。同日，原告与博罗县皇钢铸造材料厂共同向博罗县国土资源局提交《办理国有土地使用权转让手续申请书》、《承诺书》，确认转让土地及地上建筑物、附着物权属清楚无争议，特申请将上述土地按现状转让并办理土地使用权转让手续。2019年9月24日，原告通过案外人张颂灵账号转让500000元至林金山账户。但因博罗县皇钢铸造材料厂从2009年1月开始拖欠的土地使用税及滞纳金共723895.73元，该款已由原告代为缴纳。双方对该税费由谁承担存在争议，导致被告及第三人至今仍未协助原告办理上述土地权过户登记手续。原告主张被告未按合同约定履行义务，故向本院提起诉讼。本院认为，《中华人民共和国物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。同时该法第十六条、第十七条还规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据；不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案中，博罗县皇钢铸造材料厂从博罗县国土资源局有偿受让案涉土地使用权，并办理了权属证书。后原告与博罗县皇钢铸造材料厂签订《土地使用权转让合同书》，该合同是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行相应义务。现原告请求确认原告与博罗县皇钢铸造材料厂于2019年9月9日签订的《土地使用权转让合同书》合法有效，本院予以确认，双方应继续履行合同。根据《中华人民共和国民法总则》第五十六条第一款规定：个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担；无法区分的，以家庭财产承担。博罗县皇钢铸造材料厂为个体工商户，经营者为李邱淑云，组成形式为个人经营，应由经营者即被告李邱淑云承担相应债务。《土地使用权转让合同书》第五条规定，本合同签订之日起30日内，双方应备齐有关材料到国土部门办理土地使用权过户登记手续，所以被告应在2019年10月9日前与原告共同办理涉案土地使用权的过户登记手续。但被告未在合同约定的时间办理过户登记，已构成违约，应承担继续履行等违约责任。现原告请求被告将案涉土地使用权转移登记至原告名下，符合双方合同约定及法律规定，本院予以支持。被告辩称本案过错在于原告，且原告应支付土地转让款195万元，承担全部过户税费，并承担2019年之前的土地使用税723895.73元，没有事实和法律依据，本院不予采纳。至于原告支付转让价款余额及博罗县皇钢铸造材料厂所欠税费723895.73元由谁负担问题，双方可按合同约定另行协商解决处理。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本院对本案的审理和判决。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条、第十六条、第十七条、第一百四十三条、第一百四十四条、第一百四十五条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第第五十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告博罗县天诚实业有限公司与博罗县皇钢铸造材料厂于2019年9月9日签订的《土地使用权转让合同书》合法有效，双方应继续履行；二、被告李邱淑云于本判决发生法律效力之日起十五日内将位于博罗县*******屋组洋田地段面积为6941平方米的工业用地使用权[证号：博府国用（2005）第030001号]转移登记至原告博罗县天诚实业有限公司名下，相关费用由原告先行支付。本案受理费20105元，由被告李邱淑云负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  温觉忠审 判 员  卢彩红人民陪审员  曾秀娣二〇二〇年六月二日法官 助理  张锦清书 记 员  钟天珊