甘肃省皋兰县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)甘0122民初262号 原告（反诉被告）：陈银军，男，1988年8月28日出生，汉族，住甘肃省兰州市七里河区。 被告（反诉原告）：皋兰忠和乐旺华联超市，住所地甘肃省兰州市皋兰县保利领秀山商业街C7负一层。 经营者：高志强，该超市负责人。 委托诉讼代理人：赵有勋，甘肃众炀律师事务所律师。 第三人：甘肃升融房地产开发有限公司，住所地甘肃省兰州市皋兰县忠和镇大砂沟。 法定代表人：郭峰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：富彬茹，甘肃正天合（庆阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姬旭东，甘肃正天合律师事务所律师。 原告（反诉被告）陈银军与被告（反诉原告）皋兰忠和乐旺华联超市(简称乐旺超市)、第三人甘肃升融房地产开发有限公司(简称升融房地产公司)租赁合同纠纷一案，本院2020年4月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈银军，被告（反诉原告）乐旺超市的委托诉讼代理人赵有勋、升融房地产公司的委托诉讼代理人姬旭东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）向本院提出的诉讼请求：1.确认原被告签订的《皋兰忠和乐旺华联超市租赁合同》无效，被告返还原告租金损失5000元，保证金5000元，装修费现值损失30000元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年3月8日，原、被告签订《皋兰忠和乐旺华联超市租赁合同》，约定原告承租被告承租的超市西侧由南向北第三间、第四间商铺，建筑面积为65平方米，口头租赁期限为长期，书面签订租赁期限为一年，承诺到期后无条件续租，被告称与第三人的《租赁合同》有商业秘密，至今没有向原告出示过。被告承诺可以长期租赁，按照双方约定进行装修，被第三人派人阻止锁门长达4天，此时原告已支付了装修费用43000元。原告找被告沟通，被告承诺协调。装修完毕后第三人告知原告让其停止营业，称铺面已经出售给案外人浩源投资公司，原告再次与被告沟通，被告称其可以协调，但之后被告并没有按照双方合同约定提供产权手续，导致原告长期不能办理营业手续，无法正常营业。后被告提出使用他的营业执照，原告勉强开业，但由于被告的营业执照中没有母婴用品、奶粉等经营范围，当地工商局在检查的过程中要求停业，原告多次中断正常营业，造成损失，截止起诉之日起原告都没办法按照合同约定实现自主经营并办理相关证件。合同订立后，原告了解到被告也是承租人，被告称出租人同意他转租，遂双方在口头协议可以长期租赁的情况下签订了一年的书面租赁合同，被告一次性收取了原告的租金及保证金共计67400元。原告在履行合同的过程中，多次被第三人阻止，被告均称可以沟通，被告向原告隐瞒其转租未经过出租人同意，及涉案房产已经出售给案外人浩源投资公司的真实情况，采取欺骗手段，哄骗原告订立合同并收取租金及保证金的行为，严重侵犯了原告的知情权。且给原告之后的经营造成了极大的阻碍与损失。综上所述，被告在没有征得出租人同意的情况下，将其租赁的房产转租给原告使用，在原告装修期间、开业前出租人就明确提出了异议，也拒绝提供原告办理营业执照需要的产权证明，哄骗原告订立合同并支付租金的行为严重损害了原告合法权益。依法起诉，请求支持原告全部诉讼请求。 被告(反诉原告)辩称，1.原被告之间的租赁合同已经履行完毕，在履行合同的过程中，被告从未阻拦原告的经营行为，都是由原告自主经营。2.被告与第三人的经济纠纷已经在人民法院进行审理，被告与第三人的经济纠纷与原告没有关系。3.原被告约定的退房时间没有退房，被告暂时没有义务向原告退还押金。4.原告的装修在合同履行结束后，装修设施由被告所有。 反诉原告向本院提出的反诉请求：1.判令反诉被告支付反诉原告电费约2000元；2.判令反诉被告支付反诉原告自2020年4月24日起至5月8日期间半个月的房租2600元及自2020年5月9日起至办理退房手续之日止的房租；3.判令反诉被告支付反诉原告向保利物业发展股份有限公司兰州分公司垫付的装修押金3300元、装修管理费240元、垃圾清运费1800元、装修许可证工本费10元；4.反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：2019年3月8日，原被告签订《皋兰忠和乐旺华联超市租赁合同》，约定租赁期限为一年租期，自2019年4月23日至2020年4月23日止，现租期届满，反诉被告至今未向反诉原告交还商铺，视为反诉被告继续使用商铺，双方重新形成无固定期限的租赁合同，反诉被告应按照原合同约定每月向反诉原告支付租金5200元。反诉被告自2019年3月使用商铺至今已一年二个月，期间从未向反诉原告支付电费，该商铺单独安装的电表在反诉被告商铺内，拖欠电费约2000元。反诉被告在装修过程中，由反诉原告工作人员董帅帅代为办理装修相关手续，反诉原告垫付装修押金3300元、装修管理费240元、垃圾清运费1800元、装修许可证工本费10元。根据租赁合同第十二条之规定，乙方(反诉被告)负责承租场地的装修之规定，装修押金、装修管理费、垃圾清运费、装修许可证工本费等有关被物业公司收取的费用，由反诉被告承担。综上，为维护反诉原告的合法权益，提起反诉，请依法判决。 反诉被告辩称，1.反诉原告主张电费要求反诉原告提供电费支付证据。2.本人于2020年4月29日将房屋腾退完毕，反诉原告未到场收房,因此本人拒绝支付合同外租金。3.反诉原告主张装修垃圾清运费等，装修垃圾是本人自行清运，垫付的装修押金3000元应该是向物业公司申请退还。4.装修管理费、工本费应由反诉原告自行负担。 第三人述称，原告诉请的事实与理由部分对有关事实表述不客观。1.不存在第三人锁门的行为。2016年，被告以“白银陇上华联超市”名义与第三人签订《物业租赁合同》，约定第三人将坐落于的场地租赁给被告用于超市经营，并约定未经第三人同意，被告不得擅自转租。后被告于2017年5月31日以租赁场地作为其经营场所办理了“皋兰忠和乐旺华联超市”的营业执照及工商登记手续。被告在《物业租赁合同》实际履行过程中，未经第三人同意擅自将租赁场地转租给陈银军，并因此引起纠纷。但该纠纷系原被告之间的纠纷，不存在第三人锁门的行为，并且被告的转租行为，影响了第三人对该商业整体品牌、业态布局的规划，因此，原被告之间发生的纠纷与第三人无关。反之，被告应根据与第三人签订的《物业租赁合同》约定，尽快清退承租场地。2.现租赁场地的权利人仍然为第三人，并非案外人浩源投资公司。案外人浩源投资公司系第三人股东，第三人现将该租赁场地所涉整体物业交由其管理、使用，该行为系第三人内部权益分配问题，并未发生物权实体权利的转让，与原被告之间的纠纷也没有关系。综上，原被告之间签订《租赁合同》未经第三人同意，且第三人从未收到任何转租租金。因此，第三人对该合同履行不负有任何权利义务，原告自承租之日起与被告发生的争议及任何损失，均与第三人无关。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 经审理查明：2016年，白银陇上华联超市（法定代表人高志洪）与第三人签订《物业租赁合同》，约定第三人将坐落于的场地租赁给白银陇上华联超市用于超市经营。2019年3月4日，董青青代表乐旺超市（甲方）与陈银军（乙方）签订《定金协议》，1.定金协议达成之日起乙方须交付定金5000元，签订正式合同后，此定金自动转为质保金／押金,在乙方清场后30内无任何投诉等,甲方予以退还；2.正式签订定金协议之日起乙方须在七天之内交清全部租金；3.全年租金交清后,甲方电话通知乙方三日内,乙方到甲方现场签订正式合同；4.以上事项乙方如未能履行视为自动放弃铺位,定金不予退还作为甲方的损失补偿。2019年3月7日，陈银军给乐旺超市缴纳了一年的租金62400元，质量保证金5000元，乐旺超市出具了收据一份。2019年3月8日，乐旺超市（甲方）与陈银军（乙方）签订《华联超市外场租赁合同》，约定乐旺超市将超市西侧由南向北第三间、第四间商铺租赁给陈银军作为婴幼儿服饰、用品、奶粉经营场地。租赁期壹年，自2019年3月8日至2019年4月23日为装修期，租赁期限为2019年4月23日至2020年4月23日。合同期满，乙方若继续租赁，须提前一个月向甲方提出书面申请并签订次年合同、缴清租金，同等条件下，乙方有权优先租用。每年租金62400元，一次性交清，签订合同时乙方向甲方缴纳保证金5000元，在合同签订后若乙方不履行则保证金不予退还，在乙方缴纳首期租赁费是，将此合同保证金变更为质保金／押金。乙方须按月交付水电费,二次用电电费按表计算,每度1.5元。甲方的权利义务：甲方保证乙方承租场地的正常使用；甲方需保证出租给乙方的房屋拥有合法使用权。乙方的权利义务：乙方有权在租赁期内，在甲方书面允许范围内自主经营并办理相关证照；乙方应按时交纳房租金及水电暖费。违约责任：乙方如未按时交纳租金，甲方有权终止合同，收回经营场地，乙方必须缴清所欠租金，并交纳年租金10%的违约金；甲方如不能按合同条款执行，是乙方无法正常经营，乙方有权拒付停业期间租金；若乙方违约，甲方有权扣除乙方保证金，并有权扣押乙方租赁场地的设备及商品，乙方所装修的不可移动财产，归甲方所有（如柱面、地板、背景墙、吊顶等），不允许乙方自行拆除或破坏，并给甲方赔偿年租金的10%作为赔偿金；若移动提前撤柜，剩余房租及保证金不予退还；合同终止后，乙方装修设施柜甲方所有，乙方不得拆除或破坏，否则扣除保证金。合同签订后，2019年5月8日，陈银军与他人签订《室内装饰装修施工合同》，对租赁商铺进行装修，支出租金陈银军主张43000元。2019年5月19日，董帅（曾用名董青青）代表乐旺超市向保利物业发展股份有限公司兰州分公司支付装修押金3300元、装修管理费240元、垃圾清运费1800元、装修许可证工本费10元，共计5350元。2020年4月29日陈银军停止经营，撤出超市，2020年5月3日陈银军新店开业。2020年5月3日陈银军向手机号189××××7118发出短信，短信内容为：“前几天交房联系不到你们，打电话在通话中，房子我在4月29日就腾空了，联系不到你，你尽快过来跟我联系”。双方酿成纠纷。 本院认为，本案争议的焦点是：1.案涉合同的效力。2.合同是否实际履行。3.合同终止后的处理。 关于合同效力。审理查明，白银陇上华联超市（法定代表人高志洪）从第三人处租赁商铺,由乐旺超市（负责人高志强）实际使用，乐旺超市为承租人，陈银军为次承租人，在签订租赁合同前陈银军与乐旺超市签订了定金协议，陈银军向乐旺超市缴纳定金5000元、一年的租金62400元，后双方签订了租赁合同。陈银军对租赁商铺进行了装修装饰，在装修期间物业公司为了办理装修手续进行了阻挡，乐旺超市管理人员董青青办理了装修手续，向物业公司缴纳了相关的费用后装修正常实施，陈银军装修完毕投入经营，并经营至2020年4月29日。第三人在庭审中陈述，双方签订的转租合同未经第三人同意，亦未收取任何转租租金，双方因租赁合同发生的经济纠纷与第三人无关。陈银军未提供证据证实第三人在其经营期间阻止经营的相关证据，亦未提供第三人因转租向承租人主张解除合同的相关证据。故陈银军与乐旺超市签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，属有效合同。陈银军以乐旺超市未征得出租人同意转租租赁商铺给其使用，且在装修期间出租人对转租提出异议认为合同无效的主张不能成立。 关于本诉。2019年3月8日，陈银军与乐旺超市签订的租赁合同中约定租赁期一年，2019年3月8日至2019年4月23日为装修期，租赁期限为2019年4月23日至2020年4月23日。陈银军认为书面租赁期限为一年，但口头约定租赁期限为长期，但没有提供相应的证据证实。陈银军租赁商铺已经使用至租赁期间届满，应当支付一年的租金。陈银军与乐旺超市签订租赁合同已经终止，合同中约定合同终止后，装修设施归出租方所有，承租方不得拆除或破坏，否则扣除保证金。故对陈银军主张的保证金5000元乐旺超市应当退还，陈银军主张租金损失、装修损失无事实和法律依据，本院不予支持。 关于反诉。陈银军与乐旺超市签订的租赁合同中约定承租人应当按时交纳水电费，电费每度1.5元，经过核实陈银军经营期间实际用电量1221度，电费为1831.5元，陈银军应当向乐旺超市支付。审理查明，2019年3月8日陈银军与乐旺超市签订租赁合同之前，已经交清了租赁期间的租赁费，签订合同后陈银军在2019年5月装修完毕投入经营，亦是正常经营，未超出合同约定的经营范围，至2020年4月29日停止经营，后通过短信通知乐旺超市负责人收回房屋，陈银军不存在违约行为。陈银军对租赁商铺进行装修装饰，投入了相应的装修资金，且合同约定装修后不可移动财产归乐旺超市所有，加之在合同履行期间，陈银军的经营受到了疫情影响，综合考虑对于乐旺超市主张的装修管理费、垃圾清运费、装修许可证工本费由其自行承担，装修押金向物业公司申请退还。对2020年4月24日起以后的租金主张本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零九条、第二百二十四条、第二百二十六条规定，判决如下: 一、被告（反诉原告）皋兰忠和乐旺华联超市于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）陈银军保证金5000元； 二、原告（反诉被告）陈银军于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）皋兰忠和乐旺华联超市电费1831.5元； 三、驳回原告（反诉被告）陈银军的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）皋兰忠和乐旺华联超市的其他诉讼请求。 若未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费400元（已减半），由被告（反诉原告）皋兰忠和乐旺华联超市负担；反诉费25元，由原告（反诉被告）陈银军负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。 审判员  陈志俊 二〇二〇年六月二十九日                                                              书记员  刘亚凡