陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民初25号原告（执行案外人）：梅慕仲，男，1965年10月18日出生，汉族，无业，住西安市。委托诉讼代理人：焦娇，陕西合恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：张焱，陕西合恒律师事务所律师。被告（申请执行人）：上海绍瑞物资经营部。住所地上海市奉贤区海湾旅游区莘奉公路4958号479室。法定代表人：彭永寿，执行董事。委托诉讼代理人：彭尚枝，男，1985年2月2日出生，汉族，该公司销售主管，住福建省福安市。第三人（被执行人）：西安中登房地产开发有限公司。住所地西安市未央大道138-1号中登大厦26层。法定代表人：宋玉庆，总经理。委托诉讼代理人：赵军，男，1984年3月25日出生，汉族，西安中登房地产开发有限公司职员，住西安市莲湖区。原告梅慕仲与被告上海绍瑞物资经营部、第三人西安中登房地产开发有限公司（以下简称中登房地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告梅慕仲及其委托诉讼代理人张焱、焦娇，被告上海绍瑞物资经营部的委托诉讼代理人彭尚枝，第三人中登房地产公司经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梅慕仲向本院提出诉讼请求：1.判令不得执行查封西安市未央区经济开发区凤城九路“中登文景时代”项目3幢12102号房屋；2.本案的诉讼费由上海绍瑞物资经营部承担。事实与理由：2009年11月16日，原告梅慕仲与第三人中登房地产公司签订《商品房买卖协议》，合同约定原告购买的商品房为西安市未央区经济开发区凤城九路“中登文景时代”项目3幢12102号房屋，该商品房协议约定建筑面积共93.54平方米（暂定参考面积），单价为3078元/平方米，房屋总价为287916元，房款已付277020元，签订正式合同时补面积差。2009年11月23日，原告梅慕仲向第三人中登房地产公司支付房款277020元，第三人向原告出具编号为0015087的收据。2015年1月13日，中登房地产公司发出“中登.文景时代3#楼交房通知单”，通知单中载明交房面积为90.71平方米。梅慕仲据此交房通知单补足了因房屋面积差价所致的房款差价，购房款共计279205元，第三人向原告出具编号为0004427的收据。2015年1月28日，梅慕仲与西安中登物业有限公司签订了《前期物业管理协议》，2015年3月13日，梅慕仲办理装修相关手续并开始装修，装修工期为2015年3月14日-2015年6月13日。梅慕仲向西安市中级人民法院提交了执行异议申请书，法院作出（2019）陕01执异1116号裁定，裁定驳回梅慕仲的执行异议请求。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定情形，梅慕仲与中登房地产公司签订《商品房买卖协议》，被告上海绍瑞物资经营部申请查封之前梅慕仲已经全部缴纳了购房款，符合上2015年1月28日，梅慕仲与物业公司签订了管理协议。后办理装修相关手续并开始装修。2015年6月份，就涉案房屋的缴纳了电费。结合未办理过户登记责任系第三人中登房地产公司，并非原告自身原因所致。涉案房屋所有权应当认定为梅慕仲所有。上海绍瑞物资经营部的申请查封不应当得到人民法院的支持，应当予以解除查封。综上，西安市未央区经济开发区凤城九路“中登文景时代”项目3幢12102号房屋现属于原告所有，查封上述房屋即无事实依据也无法律依据。被告上海绍瑞物资经营部辩称，一、执行裁定是法院执行行为的合法体现，没有违反法律规定，执行异议驳回裁定亦查明事实清楚，适用法律正确。本案中西安市中级人民法院（2015）西中执民字第00199-2号执行裁定的基础是人民法院执行（2014）西中民三初字第00252号民事判决内容的过程中，法院依照执行程序做出的执行查封行为，没有违反法律规定。执行裁定是法院依法执行行为，是维护上海绍瑞物资经营部合法权益的正义之举，是维护法律尊严的正当行为。二、梅慕仲要求停止对查封房产的执行行为及解除查封的主张缺乏事实和法律依据。梅慕仲称其早已与第三人中登房地产公司就西安市经济技术开发区“中登文景时代”项目住宅一期3幢12102号房屋签订协议，达成买卖合意。2009年11月16日，双方签订《商品房买卖协议》后，梅慕仲按照约定向中登房地产公司支付了全部房款。但本案中执行法院已于2015年7月27日依法对登记在中登房地产公司名下上述房产予以查封，梅慕仲虽然签订合同在查封行为之前，但因其未进行不动产变更登记，故不发生物权变动的效力，其处分行为无效。依照《中华人民共和国物权法》第九条之规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”。本案中梅慕仲虽然持有协议，但未登记不发生物权效力，因而上述房产的所有人依然是中登房地产公司，并不属于梅慕仲所有。故梅慕仲要求停止对查封房产的执行行为及解除查封的主张缺乏事实和法律依据。综上，梅慕仲的诉讼请求无任何事实及法律依据，不能成立。法院的执行行为正确应予继续执行，故请求驳回梅慕仲的诉讼请求。第三人中登房地产公司未到庭参加诉讼，提交书面意见称，认可原告梅慕仲的诉讼请求。涉案房屋确实在法院查封前就已经出售给了梅慕仲，梅慕仲也向中登房地产公司缴纳了购房款，涉案房屋也在查封前交付给了梅慕仲，梅慕仲一直居住至今。涉案房屋至今未能办理房产证系中登房地产公司的原因造成，与原告梅慕仲无关。梅慕仲的诉讼请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，有权排除执行。经审理查明，上海绍瑞物资经营部与中登房地产公司买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月22日作出（2014）西中民三初字00252号民事判决：一、被告西安中登房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内支付原告上海绍瑞物资经营部货款7552978.82元；二、被告西安中登房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内支付原告上海绍瑞物资经营部资金占用费5337025.32元（该费用自2013年10月1日起至2014年10月31日止），并承担自2014年11月1日至判决确定给付之日的资金占用费，以7552978.82元为基数，按照每日千分之一计算；三、驳回原告上海绍瑞物资经营部的其余诉讼请求。后因中登房地产公司未履行上述生效民事判决确定的给付义务，上海绍瑞物资经营部向本院申请强制执行。本案执行过程中，2015年7月27日，本院作出（2015）西中执民字第00199-2号执行裁定：查封被执行人西安中登房地产开发有限公司名下位于西安市经济技术开发区中登文景时代房产，商品房预售证号为2013268，包括房号及面积分别为3-12102（面积为93.54平方米）在内的104套房屋，查封期限为三年。同日，本院作出（2015）西中执民字第00199-1号协助执行通知，要求西安市住房保障和房屋管理局协助执行（2015）西中执民字第00199-2号执行裁定，查封包括涉案的3-12102（面积为93.54平方米）在内的104套房屋，上述裁定及协助执行通知书已送达至西安市住房保障和房屋管理局。梅慕仲作为案外人以上述被查封的房产中包含其享有合法所有权的3-12102号房屋为由，提出执行异议。本院经审查作出（2019）陕01执异1116号执行裁定：驳回原告梅慕仲的执行异议申请。梅慕仲遂提起案外人执行异议之诉，即本案诉讼。另查明，2007年4月24日，中登房地产公司向成居胜出具《收据》（NO.0019911），载明成居胜交款20000元，收款事由13#-13A（90平方米）；成居胜出具情况说明，说明其是受梅慕仲的委托向中登房地产公司支付购买13#-13A的房屋的定金20000元。2007年7月27日，中登房地产公司向梅慕仲出具《收据》（NO.0008839），载明梅慕仲交款257020元，收款事由13#-13A（90平方米）。2009年11月26日，中登房地产公司与梅慕仲签订《商品房买卖协议》，约定梅慕仲购买中登文景时代第3幢1单元21层2102号房屋，建筑面积93.54平方米，单价为人民币3078元/平方米，总价287916元。付款方式及期限：一次性付款，房款已付277020元整，签订正式合同时补面积差。同日，中登房地产公司向梅慕仲出具《收据》（NO.0015087），载明梅慕仲交款277020元，收款事由3#-2102（90.71平方米）。2009年12月23日，陕西中登实业（集团）有限公司内部《收（付）款凭证》第40号载明：梅慕仲13-13A换票为梅慕仲3#-2102，金额为277020元。2015年1月13日，中登房地产公司向梅慕仲出具《收据》（NO.0004427），载明梅慕仲交款279205元，收款事由3#-12102（90.71平方米），含赔偿金2185元。2015年1月28日，梅慕仲签收《房屋验收表》，并与西安中登物业有限公司签订《前期物业管理协议》，中登文景时代物业管理中心出具物业证明，梅慕仲自2015年1月28日交房，至今物业相关费用已经全部结清。2015年3月14日，梅慕仲办理了涉案房屋的装修申报手续，填写《装修申报单》。再查明，涉案房屋已于2013年9月29日取得《商品房预售许可证》。上述事实，有（2019）陕01执异1116号执行裁定书、《商品房买卖协议》、收款收据、《房屋验收表》、庭审笔录等在卷佐证。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”本案争议的焦点为：梅慕仲就位于西安市经济技术开发区中登文景时代项目住宅一期第3幢1单元21层2102号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”。第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案经查，梅慕仲与中登房地产公司于2009年11月16日签订《商品房买卖协议》，该协议系双方的真实意思表示，涉案房屋在本案起诉前已取得《商品房预售许可证》，协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。《商品房买卖协议》约定梅慕仲购买中登文景时代第3幢1单元21层2102号房屋，建筑面积93.54平方米，单价为人民币3078元/平方米，总价287916元。经查，涉案房屋系梅慕仲与中登房地产公司先经过购买13#13A房屋置换而来，涉案房屋款项梅慕仲已交纳277020元。因涉案房屋实际面积为90.71平方米，与涉案房屋的《商品房买卖协议》中约定的93.54平方米不一致，故涉案房屋总价为279205元。梅慕仲于2015年1月13日接收涉案房屋时，补足中登房地产公司余款2185元。中登房地产公司亦认可收到全部涉案房款，且有陕西中登实业（集团）有限公司内部收（付）款凭证予以佐证，故梅慕仲已支付完毕全部涉案房款。根据梅慕仲于2015年1月28日签收《房屋验收表》，并与西安中登物业有限公司签订《前期物业管理协议》，结合梅慕仲的装修申报表及相关物业费用《收款收据》、照片等证据，证明涉案房屋已由梅慕仲实际占有使用。梅慕仲于2015年1月13日已支付涉案房屋的全部房款，中登房地产公司应当履行过户登记义务，但因未办理过户登记手续导致涉案房屋查封，非因梅慕仲自身原因所致，故梅慕仲对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，梅慕仲主张不得执行涉案房屋，证据充分，符合法律规定，本院依法予以支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，判决如下：不得执行位于西安市经济技术开发区中登文景时代项目3幢1单元21层2102号房屋。本案案件受理费5619元，由被告上海绍瑞物资经营部负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。审 判 长 陈平审 判 员 李刚审 判 员 陈帅二〇二〇年六月五日法官助理 王坤书 记 员 李艳