中华人民共和国云南省瑞丽市人民法院执 行 裁 定 书（2020）云3102执异7号案外人：万镇豪，男，彝族，1982年10月14日出生，身份证住址云南省德宏傣族景颇族自治州芒市。申请执行人：陆忠芳，男，汉族，1950年3月4日出生，身份证住址云南省保山市腾冲县，现住云南省德宏傣族景颇族自治州瑞丽市。申请执行人：定乃（又名吴定乃、陈修运、陈修远、陈修彭、陈修桐），男，汉族，1963年8月9日出生，缅甸国民，身份证住址缅甸，现住缅甸，缅甸国民身份证号13／ＴＫＮ（Ｅ）001331。申请执行人：赛三诺（又名吴赛三诺、岩三、冯德成），男，傣族，1957年4月10日出生，缅甸国民，身份证住址缅甸，现住缅甸，缅甸国民身份证号12／ＳＫＮ（Ｎ）05666。被执行人：李美芹，女，汉族，1967年12月16日出生，身份证住址（现住）云南省德宏州傣族景颇族自治州瑞丽市瑞江路25号。被执行人：韩永茂，男，汉族，1966年12月16日出生，身份证住址（现住）云南省德宏州傣族景颇族自治州瑞丽市瑞江路25号。被执行第三人：云南瑞丽江投资开发有限公司，住所地云南省德宏州瑞丽市，统一社会信用代码9153310266262420ＸＮ。法定代表人：李美芹，系公司股东、执行董事。在本院执行申请执行人陆忠芳、定乃、赛三诺与被执行人李美芹、韩永茂、被执行第三人云南瑞丽江投资开发有限公司（以下简称瑞丽江公司）损害公司利益责任一案中，案外人万镇豪于2020年6月9日对本院依陆忠芳、定乃、赛三诺申请查封其购买的位于瑞丽市姐岗路东侧、320国道南侧的T5-1-501号的T退台洋房的（2019）云3102民初1067号之一民事裁定书提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人万镇豪称，请求：解除（2019）云3102民初1067号之一民事裁定书中对瑞丽江公司位于瑞丽市的查封。事实和理由：2011年9月22日，瑞丽江公司对外发布《东南亚商住城优惠说明》，载明凡是满足该说明记载条件的客户，均可以根据自己的实际情况享受一定的购房优惠。案外人得知此消息后，2011年9月26日与瑞丽江公司签订《房号保留服务协议》，约定：瑞丽江公司为案外人保留东南亚商住城Ｔ5号楼1单元501号房屋（参考建筑面积为212.59平方米，最终以产权登记部门的实测面积为准）的房号，承诺不再将该房屋出售给第三人。无论将来房价如何变化，双方签订正式商品房买卖合同时均按每平方米3614.24元的单价进行结算。案外人向瑞丽江公司缴纳230505元保留金以确保对该房屋的优先购买权，该保留金在双方签订《商品房购销合同》后直接转为购房款，同时瑞丽江公司免除为案外人保留房号的服务费用。案外人于上述协议签订当日分两次向瑞丽江公司支付了10505元、22万元，共计支付保留金230505元。2014年案外人与瑞丽江公司协商一致，案外人按照《房号保留服务协议》中约定的房价支付上述购房款，房屋面积以协议写明的212.59平方米为准，房屋总价为768351.282元，案外人已经支付537846.282元，《商品房购销合同》双方稍后签订。2014年1月14日，案外人向瑞丽江公司支付了30万元，因案外人当时资金周转困难，遂与瑞丽江公司协商剩余购房款237846.282元待案外人经济条件好转后再支付。综上，虽然案外人与瑞丽江公司尚未签订《商品房购销合同》，但案外人已经实际履行付款义务，且已经支付了69%的购房款，双方存在事实上的买卖关系。现案外人依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定向本院提出异议，因案外人已支付69%的购房款，且愿意将剩余的237846.282元购房款交付法院执行，根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（三）已支付全部价款，或是已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行”及第二十九条，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”之规定请求，解除（2019）云3102民初1067号之一民事裁定书中对瑞丽江公司位于瑞丽市的查封。案外人万镇豪提交了身份证、瑞丽江公司企业公示信息、《东南亚商住城优惠说明》、《房号保留协议》、编号5458096收据、编号1308181收据复印件各一份、中国农业银行银联转款凭证复印件各两份。申请执行人陆忠芳、定乃、赛三诺称，1、万镇豪必须将剩余237846.282元购房款交付至法院指定账号，由法院进行保管；2、待法院确认收到万镇豪交付的237846.282元购房款后，陆忠芳、定乃、赛三诺即同意解除（2019）云3102民初1067号之一民事裁定书中对瑞丽江公司位于瑞丽市的査封；3、法院保管的上述237846.282元购房款只能用于返还施贵良、龙进华、李家如与瑞丽江公司的房屋买卖合同纠纷案件的退款执行。被执行第三人瑞丽江公司称，1、T5-1-501号房屋面积212.59平米（最终以实测为准）、单价3614.24元、总价768351.282元、相关税费及配套费：接房时按先前征收标准再行计算交纳。万镇豪预先支付T5-1-501号房屋房屋530505元，尚欠237846.282元、相关税费及配套费另行计算。2、瑞丽江公司意见：支持T5-1-501号房屋解封，至于剩余房款、相关税费、配套费等交纳至公司对公账户，房屋《不动产权证》须待公司股份分歧问题解决后方可办理，万镇豪交清剩余款项可以装修入住。被执行人李美芹、韩永茂均未提交书面答辩意见。本院查明：2011年9月26日，案外人万镇豪与瑞丽江公司签订《房号保留服务协议》约定，案外人万镇豪在全面了解东南亚商住城的基本情况后，向甲方提出将东南亚商住城T5号楼1单元501室（参考建筑面积212.59平方米，该建筑面积最终以产权登记部门的实测面积为准）的房号保留至瑞丽江公司正式开盘销售日，在房屋保留期间，瑞丽江公司承诺不再将该套房产售予第三人；无论将来房价如何变化，双方签订正式商品房买卖合同时均按3614.24元/㎡的单价进行结算；万镇豪自愿向瑞丽江公司交纳房号保留金230505元。协议签订当日，万镇豪向瑞丽江公司交纳230505元T5-1-501房号保留金。2014年1月14日万镇豪向瑞丽江公司交纳T5-1-501房款30万元。本院于2019年7月25日作出（2019）云3102民初1067号之一民事裁定书，裁定查封瑞丽江公司的七宗土地（排除法院裁定解封的57套房屋对应的土地范围）及未进行登记备案的354套房屋。本院认为，申请执行人定乃、赛三诺均系缅甸国民，本案系涉外民事法律关系，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条之规定，本案应适用中华人民共和国法律。本院在审理原告陆忠芳、定乃、赛三诺与被告李美芹、韩永茂、第三人瑞丽江公司损害公司利益责任纠纷过程中，于2019年7月25日作出（2019）云3102民初1067号之一民事裁定书，查封瑞丽江公司的七宗土地（排除法院裁定解封的57套房屋对应的土地范围）及未进行登记备案的354套房屋。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，不动产的所有权应以登记为准，现该涉案的T5-1-501退台洋房仍登记在被执行第三人瑞丽江公司名下，案外人万镇豪未提交足以推翻该事实的证据予以反驳，故本院对其异议申请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、第三十一条第一款第一项、第三十二条规定，裁定如下：驳回案外人万镇豪的异议请求。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序处理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  雷 丹审 判 员  严淑云人民陪审员  江丽云二〇二〇年六月十九日法官助理寒燕书记员线丽琴附：相关的法律条文一、《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提示书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。四、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。