上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终582号上诉人（原审原告）：张慈仁，男，1954年6月17日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：汪鸿，上海市成平律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孙卫军，男，1971年4月23日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：沈力，上海市润和律师事务所律师。委托诉讼代理人：张磊，上海市金石律师事务所律师。原审第三人：李兴明，男，1975年3月28日出生，汉族，住上海市杨浦区。上诉人张慈仁因与被上诉人孙卫军、原审第三人李兴明房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2019）沪0117民初8671号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张慈仁上诉请求：撤销一审判决，改判确认其与孙卫军于2016年9月4日就上海市松江区XX镇XX城XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）签订的《房地产定金及买卖协议》有效。事实与理由：一、本案的基础事实是就孙卫军所有的系争房屋存在两份《房地产定金及买卖协议》，一份是孙卫军与李兴明于2016年3月29日签订的，另一份是张慈仁与孙卫军于2016年9月4日签订的。2016年3月29日的《房地产定金及买卖协议》中约定由李兴明出资收购系争房屋，房价为43.9万元（人民币，下同），首付款25万元，余款18.9万元等产证出来并交付房屋后支付。该协议约定“因甲方（孙卫军）急需资金，现将该房抵押出售给乙方（李兴明），甲方同意乙方出售转让给第三方，并配合乙方与第三方办理签订相关出售协议及收据，代乙方收取第三方转付的房款……”。当日李兴明将首付款25万元转账给孙卫军。该份协议因张慈仁、孙卫军于2016年9月4日签订第二份协议而由李兴明撕毁作废。2016年3月29日的协议虽然只有复印件，但有手机存档照片的日期、当时在场证人的证明及李兴明于当日转款等事实可以证明该份协议的真实性。之后，李兴明向张慈仁推荐系争房屋，并以68.9万元出售给张慈仁，张慈仁通过银行转账和现金向李兴明支付了25万元。2016年9月4日，张慈仁、孙卫军在上海XX有限公司（以下简称XX公司）的见证下签订了新的《房地产定金及买卖协议》，约定房价为68.9万元。同时为了证明该协议的真实性和与第一份协议的衔接，由张慈仁向孙卫军转账50万元，孙卫军再向李兴明转账50万元。这样操作显示张慈仁已经向孙卫军支付了房款50万元，剩余房款18.9万元与第一份协议中尚欠孙卫军剩余房款18.9万元正好匹配。二、孙卫军主张本案所发生的款项往来是借款关系，并以系争房屋作为抵押，但是孙卫军无法提供借款合同、抵押合同以及双方之间关于借款、催款的通话、短信或微信等相关证据，孙卫军与李兴明并不相识，故孙卫军所称的借款根本不存在。相反孙卫军于2018年12月21日将25万元退回至李兴明账户，并随后发短信给张某，表示“钱退给李兴明账户了，房子没法卖给你了”。该短信充分证明张慈仁与孙卫军之间是房屋买卖合同关系，孙卫军主动承认自己是卖房子，其退回部分购房款构成违约。综上所述，张慈仁与孙卫军之间存在真实的房屋买卖意思，双方于2016年9月4日就系争房屋签订的《房地产定金及买卖协议》应属有效。孙卫军辩称，张慈仁无法对2016年9月4日发生两笔50万元转账交易情况作出合理解释。张慈仁在一审中提出该笔钱是借款，但张慈仁与孙卫军不认识，故张慈仁所称的借款是不合理的。上述50万元的两次交易就是为了坐实流水走账，该50万元是当天李兴明给张慈仁，张慈仁给孙卫军，孙卫军再还给李兴明。故张慈仁与孙卫军之间没有买卖系争房屋的意思，孙卫军是应李兴明的要求与张慈仁签订买卖协议，作为孙卫军于2016年3月29日向李兴明借款的担保。孙卫军找李兴明是为了出售系争房屋，当时孙卫军着急用钱，但系争房屋短期出售不了，故李兴明说可以借钱给孙卫军，借期一年，年息10%，孙卫军就向李兴明借了25万元，以现金方式向李兴明支付利息。孙卫军于2018年12月21日向李兴明还了借款25万元，发短信的意思是钱已经还了，故不存在担保了。综上，不同意张慈仁的上诉请求，请求驳回上诉，维持一审判决。李兴明述称，系争房屋是其所在的XX公司以43.9万元从孙卫军处收购的，双方签有协议。李兴明与孙卫军不认识，不存在借款的事。孙卫军因急于用钱，故李兴明当时付给孙卫军25万元，余款未支付。孙卫军还将身份证、户口本及动迁安置协议原件提交给李兴明。收购后，李兴明向张慈仁推荐了系争房屋，并以68.9万元的价格出售给张慈仁。孙卫军过来签字时对加价出售给张慈仁一事未提出异议。且收购协议上也约定可以加价。张慈仁购买系争房屋后于2016年7月通过银行转账向李兴明支付了20万元、现金支付了5万元。系争房屋产证办出来以后，张慈仁将尾款43.9万元支付给李兴明，李兴明再支付给孙卫军尾款18.9万元。李兴明和张慈仁多次联系孙卫军，但联系不上。李兴明与张慈仁还向动迁组打听系争房屋的状况，也去系争房屋看过。李兴明还于2018年下半年将系争房屋的门锁换掉，之后孙卫军将门锁换回来，李兴明又将门锁换了。孙卫军发送的短信内容也说明房屋买卖是真实的，不卖了与取消担保是两个不同的概念。综上，请求法院依法判决。张慈仁向一审法院起诉请求：1.确认张慈仁、孙卫军之间的房地产定金与买卖协议合法有效并继续履行；2.孙卫军协助张慈仁办理系争房屋的交房手续；3.孙卫军支付延迟办理产证的违约金64,077元。一审法院认定事实：系争房屋系孙卫军的拆迁安置房，2019年3月8日核准登记于孙卫军名下。2016年9月4日，张慈仁、孙卫军签订买卖协议，约定孙卫军向张慈仁出售位于佘山北XX地块XX栋XX单元XX室房屋（该房屋现登记地址为XX镇XX路XX弄XX号XX室），价款为689,000元，约定2016年9月4日张慈仁支付房款500,000元，第二次付款189,000元待孙卫军交房并将产权过户到张慈仁名下再行支付，合同中未约定交房交钥匙的具体时间。2016年3月29日，李兴明转账给孙卫军250,000元，张慈仁另提供案外人张某的证人证言及取现流水，证明其同年6月5日支付孙卫军现金100,000元，7月11日支付现金50,000元，7月13日支付现金100,000元。张某在一审庭审中同时确认其与张慈仁、李兴明均系朋友关系，账户上经常有金钱往来。孙卫军称2016年3月29日的250,000元系其向李兴明的借款，对于张慈仁所称现金支付的250,000元不予认可。2016年9月4日，三方转账记录显示，李兴明转账给张慈仁500,000元，后张慈仁转账孙卫军500,000元，随后孙卫军转账李兴明500,000元，后两笔转账时间间隔四分钟。张慈仁称该款项系孙卫军向张慈仁的借款，但实际最终没有发生。同日，孙卫军出具收款收据，写明：“兹确认已收到张慈仁购买本人孙卫军位于上海市松江区XX路XX地块XX栋XX单元XX室动迁安置房屋的部分购房款伍拾万元整（RMB:500,000），及本人向张慈仁的借款计人民币伍拾万现金元整（RMB:500,000），如本人孙卫军违约不能按约将该房屋过户到乙方指定名下，自愿退还共计人民币壹佰万元整（RMB:1,000,000）”。孙卫军称该收据系应李兴明要求所写，内容不实，金额及违约金的约定存在矛盾，其仅在落款处签字。2018年12月21日，孙卫军转账李兴明250,000元。张慈仁另提供2018年12月21日孙卫军发送的短信记录，其中一条写明：“钱退给李兴明账户了，房子没法卖给你了。”孙卫军称该250,000元系归还李兴明的借款本金，短信的意思是2016年3月的欠款已还清，不存在担保，也不存在房屋买卖。2019年3月12日，孙卫军与案外人姜某网签系争房屋的买卖合同，约定价款为700,000元，2017年6月1日前支付定金200,000元，2018年12月20日前支付400,000元，2022年5月31日前支付100,000元。实际付款情况如下：2017年6月7日案外人姜某转账孙卫军100,000元，同年9月18日姜某转账案外人夏某（孙卫军配偶）60,000元，同年11月微信转账40,000元，2018年12月21日姜某转账孙卫军400,000元，2019年2月18日，姜某转账孙卫军100,000元。孙卫军陈述该房屋于2018年12月交付于姜某。一审法院另认定，张慈仁、孙卫军签订的买卖协议见证方为毕某，系XX公司员工，李兴明系该公司执行董事兼法定代表人，张某系该公司监事。一审法院认为，本案的争议焦点主要在于张慈仁、孙卫军就系争房屋是否存在买卖的真实意思表示。首先，就合同签订及款项支付来看，合同约定于签订当日支付购房款500,000元，第二次付款于交房、产证办好后支付，而张慈仁陈述的购房首付款250,000元支付时间早于合同签订时间数月，且该款项是由李兴明直接支付给孙卫军的，张慈仁称系其向李兴明借款依据不足；现金支付的250,000元仅有证人证言，而证人张某与张慈仁、李兴明均具有利害关系，张慈仁未提供其他证据足以证明孙卫军收到了购房款；其次，就收款收据的签署来看，依张慈仁所述购房款在2016年7月已经付清，但孙卫军在两个月之后才出具收据确认，有违常理。收款收据中同时明确孙卫军收到张慈仁除购房款之外的借款500,000元，但当天双方仅签署房屋买卖合同，没有签署借款合同，收款收据出具的内容与双方签订的合同形式不符，如张慈仁所述，其与孙卫军仅存在房屋买卖关系，那么即使孙卫军向其借款，其如果没有借款能力可以直接拒绝，而张慈仁却通过向李兴明借款的方式向没有特殊关系的孙卫军提供大额借款，又没有签订借款协议，本身有违常理。张慈仁称借款后孙卫军即反悔，借款实际没有发生，但根据交易流水，孙卫军从收到如此大额的借款到反悔退回款项仅间隔四分钟，且借款既然最终没有实际发生，对于借款的收条没有收回或者销毁，亦有违常理；再次，关于违约，张慈仁认为孙卫军2018年12月21日退回250,000元系意图通过退回首付款的方式解除房屋买卖合同，但合同具有相对性，张慈仁作为买房人、付款义务人，即便孙卫军意图解除合同，亦应该将款项直接退给张慈仁，而不应该在合同签订两年后退给李兴明，何况李兴明表示其没有经手双方的买卖协议也不认识孙卫军。综上，一审法院认为，在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对于合同订立和生效的事实承担举证责任，综合双方陈述的过程，并结合现有证据，张慈仁对于双方存在买卖房屋的真实意思表示以及其已经支付了购房款的事实证据不足，故对于其主张的诉讼请求一审法院不予支持。一审法院审理后于2019年11月20日作出判决：驳回张慈仁的诉讼请求。案件受理费11,331元，减半收取计5,665.50元，由张慈仁负担。二审中，张慈仁和李兴明提供如下证据：1.2016年3月28日的手机存档相册截屏、落款日期为2016年3月29日的《房地产定金及买卖协议》照片打印件及订房回执照片打印件，张慈仁和李兴明表示，该协议约定2016年3月29日支付首付款25万元，故合同落款日期写的是2016年3月29日，但实际签署日期为2016年3月28日，XX公司的员工张某当时就对该协议原件和订房回执原件进行拍照，并存在其手机相册里，所以手机相册存档时间显示为2016年3月28日，证明李兴明按照《房地产定金及买卖协议》约定向孙卫军支付了首付款25万元，不是孙卫军所称的借款。2.孙卫军身份证复印件、户口本复印件、结婚证复印件、房屋征收安置协议书复印件、订房回执复印件，证明孙卫军基于双方的买卖关系向李兴明提供了系争房屋的相关材料，如果是借款关系，无需提供这些材料。孙卫军质证表示：1.该证据不是新证据，孙卫军在2016年3月29日向李兴明借款时签署过包括借款协议在内的很多协议，里面是否有该协议不清楚，由于是复印件也无法进行核实，再结合李兴明于2019年11月16日书面说明该协议已经销毁，但在短短两个月内表示在公司找到该份协议，明显不符合常理，故对真实性无法确认；退一步讲，即使该协议是真实的，也不能证明双方存在真实的买卖关系，李兴明在一审中表示其未向孙卫军买过房屋，证人张某在一审中出庭作证时表示2016年3月29日的协议是张慈仁和孙卫军签订的，其陈述与其手机保留的照片内容不符合，故对该证据的证明目的不予认可。对证据2的真实性无异议，但与本案无关，2016年3月29日孙卫军去中介卖房时，中介要求孙卫军提供相关文件证明权属，后虽转为借款，但李兴明未将相关材料返还给孙卫军。本院对上述证据认证如下：对证据1，张慈仁和李兴明提供了保留证据1的手机，并当场进行了演示，且其对存档时间所做的解释也符合常理，故本院对该证据的真实性予以确认；对证据2，孙卫军对真实性无异议，本院予以确认。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。二审中，张慈仁称其在一审起诉后才知道孙卫军将系争房屋已经出售给案外人，故二审中不再坚持要求继续履行《房地产定金及买卖协议》和交付系争房屋，张慈仁将另案向孙卫军主张解除合同及违约责任。本院认为，本案二审的争议焦点在于张慈仁与孙卫军就系争房屋所签订的《房地产定金及买卖协议》是否系双方真实意思表示，有否存在法律规定的无效情形。孙卫军主张，其应李兴明要求与张慈仁签订《房地产定金及买卖协议》，是作为其于2016年3月29日向李兴明借款25万元的担保。张慈仁和李兴明对此不予认可，并在二审中补充提交了2016年3月28日的手机存档相册截屏、落款日期为2016年3月29日的《房地产定金及买卖协议》照片打印件及订房回执照片打印件、孙卫军身份证复印件、户口本复印件、结婚证复印件、房屋征收安置协议书复印件等证据，如前所述，本院对上述证据的真实性予以确认，因此可以认定孙卫军与李兴明就系争房屋签有《房地产定金及买卖协议》，该协议约定李兴明于2016年3月29日向孙卫军支付首付款25万元。故张慈仁和李兴明主张该25万元是首付款与该协议约定相符。孙卫军主张该25万元是借款，借期一年，年息10%，但孙卫军在一审和二审均未提供有关借款协议、借条及按约定支付利息的凭证等相关证据，且按照孙卫军的陈述借期为一年，孙卫军亦未提供证据证明借期届满以后双方有过延期的约定或李兴明有过催款的任何沟通证据，故孙卫军主张25万元是借款，缺乏依据，本院实难采纳。再结合孙卫军于2018年12月21日发出的短信内容“钱退给李兴明账户了，房子没法卖给你了”来看，孙卫军也承认其与张慈仁之间有买卖系争房屋的合意，故才会使用“退”和“房子没法卖给你”这样的措辞，而孙卫军在一审中对此所做解释，实难让人信服。关于2016年9月4日三方之间转账50万元的记录，三方都确认是为了坐实合同约定的50万元首付款，这样张慈仁只需在系争房屋过户后向孙卫军支付尾款18.9万元，该金额与孙卫军签订的第一份买卖协议中对尾款的约定是一致的。由上分析可知，张慈仁和李兴明的陈述相较孙卫军的陈述更具合理性，故可以认定张慈仁与孙卫军于2016年9月4日就系争房屋签订《房地产定金及买卖协议》系当事人真实意思表示，也不存在法律规定的其他无效情形，因此张慈仁上诉要求确认该协议有效，本院予以采纳，一审法院对此认定有误，本院予以纠正。张慈仁在二审中明确表示其不再要求孙卫军继续履行《房地产定金及买卖协议》和交付系争房屋，其将另案主张解除合同的违约责任，此系张慈仁自行处分自己的权利，并无不当，本院予以准许。综上所述，张慈仁的上诉请求成立。鉴于张慈仁与李兴明在一审中未及时提交证据的行为，干扰正常的诉讼秩序，故本院依法对其予以训诫，并令其承担大部分的诉讼费用。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销上海市松江区人民法院（2019）沪0117民初8671号民事判决；二、确认张慈仁与孙卫军于2016年9月4日就上海市松江区XX镇XX城XX路XX弄XX号XX室房屋签订的《房地产定金及买卖协议》有效；三、驳回张慈仁一审其余诉讼请求。一审案件受理费11,331元，减半收取计5,665.50元，由张慈仁负担2,000元、孙卫军负担1,665.50元、李兴明负担2,000元；二审案件受理费10,690元，由张慈仁负担3,750元、孙卫军负担3,190元、李兴明负担3,750元。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 钱文珍审判员 蒋庆琨二〇二〇年六月二十八日书记员 曹晓璐附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……