福建省三明市三元区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0403民初419号 原告：海翼瑞都（福建）房地产开发有限公司，住所地福建省三明市三元区。 法定代表人：傅卫华，董事长。 委托诉讼代理人：廖贵勤，福建万天律师事务所律师。 被告：陈星火，男，36岁，汉族，住福建省三明市三元区。 被告：谢秀凤，女，35岁，汉族，住福建省三明市三元区。 原告海翼瑞都（福建）房地产开发有限公司（以下简称海翼公司）与被告陈星火、谢秀凤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告海翼公司的委托诉讼代理人廖贵勤、被告谢秀凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 海翼公司向本院提出诉讼请求：1.解除海翼公司与陈星火、谢秀凤2013年12月24日签订的合同编号第2013122400007号《商品房买卖合同》及附件；2.陈星火、谢秀凤腾空并返还海翼公司位于三元区的房屋；3.陈星火、谢秀凤协同海翼公司办理合同编号第2013122400007号《商品房买卖合同》备案登记和三元区房屋预告登记的注销手续；4.陈星火、谢秀凤支付海翼公司违约金75590.9元；5.陈星火、谢秀凤支付海翼公司代偿的贷款利息、罚息18838.01元（暂计算至2019年12月25日，其后至贷款余款全部清偿之日止的贷款利息以实际发生为准）；6.本案财产保全费用等全部费用由陈星火、谢秀凤负担。7.合同解除后，上述款项由海翼公司从陈星火、谢秀凤已付的购房款先行扣除，不足部分由陈星火、谢秀凤另行补足。事实与理由：2013年12月24日，海翼公司与陈星火、谢秀凤就预售三元区商品房签订第2013122400007号《商品房买卖合同》及附件，约定海翼公司将已取得预售许可的三元区商品房以每平方米7700元，合计755909元的价格出售给陈星火、谢秀凤。全部购房款以首付款加按揭贷款方式付清，即陈星火、谢秀凤于签订合同之日支付213909元，余款529000元通过银行按揭贷款方式一次性支付给海翼公司，按揭贷款的阶段性担保由海翼公司提供。为此，合同附件明确约定，海翼公司为陈星火、谢秀凤提供按揭贷款担保期间，陈星火、谢秀凤必须按期偿还银行贷款本金及利息，逾期二个月以上不偿还银行贷款本息的，海翼公司有权解除《商品房买卖合同》并要求陈星火、谢秀凤按照全部房款10%向海翼公司支付违约金。此外，《商品房买卖合同》及附件还就其他方面作了约定，并在三明市住房和城乡建设局办理合同备案登记。预售房屋已于2014年5月12日办理预告登记，并于2015年5月20日交付给陈星火、谢秀凤使用。另，陈星火、谢秀凤为按揭贷款，与海翼公司、三明市住房公积金管理中心（以下简称公积金中心）和中国建设银行股份有限公司三明分行（以下简称建行三明分行）于2014年11月11日共同签订《职工住房借款合同》，陈星火、谢秀凤以“阶段性担保＋抵押”的担保方式向公积金中心借款30万元，向建行三明分行借款22.9万元，期限30年，采用每一个月一期等额本息还款方法偿还贷款本息。海翼公司在保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止期间提供阶段性保证担保。但自建行三明分行发放借款后，陈星火、谢秀凤并未依约履行还款义务，截止2019年12月25日，陈星火、谢秀凤累计逾期5个月以上不偿还银行贷款本息，致使海翼公司代偿贷款本息18838.01元。海翼公司认为，陈星火、谢秀凤逾期多月不偿还银行贷款本息的行为已构成严重违约，损害了海翼公司的合法权益，海翼公司有权要求解除《商品房买卖合同》并要求陈星火、谢秀凤承担违约责任，故具状起诉，请求依法裁决。 陈星火未作答辩。 谢秀凤辩称，对起诉的事实无异议，但是要求协商解决纠纷。 本院经审理认定事实如下： 1.2013年12月24日,海翼公司作为出卖人与陈星火、谢秀凤作为买受人签订编号为第2013122400007号的《商品房买卖合同》一份,主要约定:买受人购买的商品房为三元区;建筑面积共98.17平方米;商品房单价为每平方米7700元,总金额755909元;买受人按其他方式付款（按揭贷款详见附件八补充协议相关条款）;出卖人应当在2014年12月31日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将符合约定条件的商品房交付买受人使用等。该合同附件八主要约定:买受人应在双方签订《商品房买卖合同》之日支付213909元（其中的60000元作为履行合同的定金），余款529000元由买受人通过银行按揭借款方式一次性支付给出卖人;出卖人为买受人提供按揭贷款担保期间，买受人必须按期偿还银行贷款本金及利息，逾期二个月以上（含二个月）不偿还银行贷款本息的，出卖人有权解除《商品房买卖合同》并要求买受人按照全部购房款的10%向出卖人支付违约金，买受人为房屋投入的装修不作任何补偿；依据合同相关条款解除合同的，买受人应按出卖人通知的时间和要求到登记机关办理撤销备案手续等。同日,上述合同在三明市住房和城乡规划建设局办理了备案登记。2014年1月8日，海翼公司向陈星火、谢秀凤出具金额为213909元的购房发票一份。2014年5月12日,海翼公司与陈星火、谢秀凤在三明市房屋权属登记中心办理了房屋预告登记证明书（房屋预告登记证明号为:Ｙ14000925）。 2.2014年11月11日,陈星火（借款人）、谢秀凤与海翼公司（保证人）公积金中心及建行三明分行（贷款人）签订《职工住房借款合同》，约定：借款本金529000元；借款期限自2014年11月11日至2044年11月11日；担保方式为抵押加阶段性保证等。2014年11月20日，海翼公司再次向陈星火、谢秀凤出具金额为529000元的购房发票一份。2015年5月20日，海翼公司将涉讼房产交付陈星火、谢秀凤使用。2019年6月27日代偿还贷款本息3908.85元，2019年10月17日代偿还贷款本息16141.04元、2019年10月18日公积金中心单方解除借款合同，提前收回全部借款本息，海翼公司代偿还贷款本息270874.9元用于清偿陈星火、谢秀凤到期未还的借款本息。 上述事实，有海翼公司提交的营业执照、内资企业登记基本情况表、《商品房买卖合同》及附件、购房款发票、三明市区商品房买卖合同备案登记信息表、房屋预告登记证明书、《职工住房借款合同》、中国建设银行单位客户专用回单、特种转账借方凭证、中国建设银行个人贷款对账单、交房会签单等证据与海翼公司、谢秀凤在庭审中的陈述相互印证，本院依法予以确认。 本案在审理过程中，经海翼公司申请，本院依法查封了陈星火、谢秀凤名下位于三明市三元区房产，海翼公司为此支付财产保全申请费4300元。 本院认为，海翼公司与陈星火、谢秀凤签订的《商品房买卖合同》及附件,公积金中心、建行三明分行与陈星火、谢秀凤签订《职工住房借款合同》,均系各方当事人的真实意思表示,未违反法律规定,合法有效。陈星火、谢秀凤向公积金中心和建行三明分行申请借款后,未如期履行还本付息义务,造成海翼公司代偿部分借款本息,合同约定的解除条件成就,故海翼公司要求解除其与陈星火、谢秀凤签订的《商品房买卖合同》及附件,并要求陈星火、谢秀凤返还涉讼房产,协同海翼公司办理商品房买卖合同备案、预告登记的注销手续及支付违约金75590.9元、支付代偿的贷款利息及罚息的诉讼请求,均符合合同约定和法律规定,予以支持。海翼公司主张上述应付款项由海翼公司从陈星火、谢秀凤已付购房款中先行扣除的诉讼请求,符合交易习惯,亦予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条,《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除海翼瑞都(福建)房地产开发有限公司与陈星火、谢秀凤于2014年12月24日签订的编号为第2013122400007号《商品房买卖合同》及附件; 二、陈星火、谢秀凤应于本判决生效之日起三十日内腾空并返还给海翼瑞都（福建）房地产开发有限公司位于三明市三元区房屋; 三、陈星火、谢秀凤应于本判决生效之日起三十日内协助海翼瑞都（福建）房地产开发有限公司办理合同编号第2013122400007号商品房买卖合同备案登记和三明市三元区房屋预告登记的注销手续; 四、陈星火、谢秀凤应于本判决生效之日起三十日内支付海翼瑞都(福建)房地产开发有限公司违约金75590.9元; 五、陈星火、谢秀凤应于本判决生效之日起三十日内支付海翼瑞都(福建)房地产开发有限公司代偿的利息、罚息18838.01元（暂计算至2019年12月24日），其后至贷款余款全部清偿之日止的利息、罚息以实际发生为准； 六、陈星火、谢秀凤应于本判决生效之日起三十日内支付海翼瑞都(福建)房地产开发有限公司财产保全费4300元； 上述第四、五、六项款项，由海翼瑞都(福建)房地产开发有限公司在陈星火、谢秀凤已支付购房款中先行扣除; 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11559元，减半收取5779.5元，由陈星火、谢秀凤负担5779.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  林振铭 二〇二〇年六月十九日 书记员  黄丽花 附:本案适用的法律 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致,可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国担保法》 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行申请提示: 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断,适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间,从法律文书规定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的,从规定的每次履行期间的最后一日起计算;法律文书未规定履行期间的,从法律文书生效之日起计算。