福建省德化县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0526民初331号 原告：胡忠振，男，1989年2月5日出生，汉族，住福建省德化县。 委托诉讼代理人：林明桂，福建建达（泉州）律师事务所律师。 被告：胡桂兰，女，1982年9月20日出生，汉族，住福建省德化县。 第三人：陈星映，男，1972年10月1日出生，汉族，住福建省德化县。 第三人：德化县星泓置业有限公司，住所地福建省泉州市德化县浔中镇城东新区后所村村部三楼，统一社会信用代码91350526M00016PNXG。 法定代表人：李文凯，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：许三飞，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：周雪琼，该公司行政主管。 原告胡忠振与被告胡桂兰所有权确认纠纷一案，本院于2020年1月13日立案受理后，依法追加陈星映、德化县星泓置业有限公司（以下简称：星泓公司）作为第三人参加诉讼，并适用普通程序分别于2020年4月30日、5月27日公开开庭进行了审理。原告胡忠振的委托诉讼代理人林明桂到庭参加诉讼，被告胡桂兰及第三人陈星映经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，第三人星泓公司第一次开庭到庭参加诉讼，第二次开庭未到庭，本案现已审理终结。 胡忠振向本院提出诉讼请求：1.请求判令胡桂兰与星泓公司签订合同编号为201604707的《商品房买卖合同（预售）》中有关胡桂兰的权利、义务由胡忠振享有和承受；2.请求判令胡桂兰于红星时代广场红星国宾1号2幢1502室房产产权登记成就之日协助胡忠振办理该产权转移登记手续。 事实与理由：胡忠振与胡桂兰系姐弟关系。胡忠振意欲购买德化县浔中镇城东工业区-红星时代广场红星国宾1号2幢1502室房产一套供父母居住，因胡忠振在深圳工作，无暇办理相关手续，便与胡桂兰协商借用其名字购买上述房产，双方签订《协议书》对借名买房事宜进行了约定。后由胡桂兰同星泓公司签订合同编号为201604707的《商品房买卖合同（预售）》。涉案房产总价款511035元，其中胡忠振于2016年9月至2016年11月期间支付首付款111035元，剩余款项以按揭形式付款。2017年1月始，胡忠振每月向胡桂兰银行账户转账偿还涉案房产按揭贷款。涉案房产至今未交付且未办理不动产登记手续。现双方发生纠纷，为此提起诉讼。 胡桂兰未作答辩。 陈星映未作答辩。 星泓公司未作答辩。 围绕诉讼请求，胡忠振向本院提供如下证据：1.《支付宝转账记录截图》、《中信银行信用卡电子账单》、《信用卡消费凭单》、《上海银行电子银行支付账单》，证明2016年9月15日、2016年10月14日，胡忠振通过支付宝向胡桂兰的德化县农村信用社账户转账20000元、10000元；2016年11月16日胡桂兰通过代刷代签胡忠振上海银行信用卡41000元，胡桂兰通过代刷代签胡忠振中信银行信用卡40035元，证实胡忠振支付案涉房产首付款111035元的事实。 2.《平安银行个人账户交易明细清单》，证明2017年1月份开始，胡忠振向胡桂兰按月转账偿还案涉房产的贷款，大部分金额为2511元，有形成比较完整的规律，证实胡忠振向胡桂兰银行账户转账支付房产按揭贷款的事实。 3.《商品房买卖合同（预售）》，证实胡桂兰与星泓公司的商品房买卖合同关系。 4.向本院申请调取胡桂兰与陈星映离婚纠纷一案中，赖碧珍、林美华、姚金强共同出具的《证明》、本院向赖碧珍、林美华、姚金强所作的《询问笔录》、德化县农村信用合作社《存款明细账》、《商品房买卖合同备案信息》、《协议书》、本院（2019）闽0526民初3100号《民事判决书》、共同证明胡忠振系借用胡桂兰之名购买案涉房产。 诉讼中，本院依职权向德化县农村信用合作社调取《个人住房按揭借款合同》、（2019）闽0526民初3100号案中的庭审笔录。 对于上述证据材料，本院分析认定如下：胡忠振提供的《支付宝转账记录截图》与德化县农村信用合作社《存款明细账》显示的数额均一致，能够互相印证，其真实性可以确认，可证实胡忠振于2016年9月15日、2016年10月14日分别汇款20000元、10000元给胡桂兰的事实。《中信银行信用卡电子账单》、《上海银行电子银行支付账单》能够提供原件，且与胡忠振提供的《信用卡消费凭单》显示的数额一致，且均显示客户为星泓公司，其真实性可以确认，可证明胡忠振在2016年11月16日通过两家银行消费了41000元、40035元。以上证据显示的数额与涉讼1502号房应支付首付款数额吻合,可证实胡忠振支付案涉房产首付款111035元的事实。《平安银行个人账户交易明细清单》、《协议书》能够提供原件，其来源合法，内容真实，可以采信，可证实胡忠振自2017年1月份起每月汇款给胡桂兰的事实。《商品房买卖合同（预售）》与《商品房买卖合同备案信息》与本院（2019）闽0526民初3100号《民事判决书》中认定的事实一致，其来源合法，内容真实，可以采信；赖碧珍、林美华、姚金强共同出具的《证明》、本院向赖碧珍、林美华、姚金强所作的《询问笔录》，系本院调取的证据材料，其来源合法，内容真实，可以采信。 胡桂兰、陈星映未作答辩，又拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃质证和抗辩等权利。 根据以上确认的证据及庭审调查，本院认定事实如下：胡忠振（作为甲方、弟弟）与胡桂兰（作为乙方、姐姐）于2016年8月30日签订《协议书》一份，约定（主要内容如下）：因甲方长期在外工作，为改善父母居住条件，甲方借用乙方名义购买福建省德化县红星时代广场-红星国宾1号2栋1502商品房一套供父母居住。甲方作为实际全额出资人委托乙方，以乙方名义购买上述房屋。甲方是购买上述房屋的实际全额出资人，以乙方名义购买上述房屋，房屋所有权权归甲方所有；房屋由甲方出资购买，在购房过程中所有手续均在甲方意愿下以乙方名义进行。乙方应无条件听从甲方指示，不得违背甲方意愿，积极无偿配合。购房首付款由甲方在售楼中心以信用卡刷卡形式支付，后期款项以按揭形式付款至与房屋关联的银行所指定的账户中（乙方银行卡），按揭供款由甲方定期汇入乙方与房屋关联的银行签订的按揭供款指定的账户中，乙方应配合甲方进行每期按揭供款的还款情况进行确认。在房屋产权证办好后乙方应按甲方意愿及时交付甲方等内容。 2016年12月9日，胡桂兰（作为买受人）与星泓公司（作为出卖人签订《商品房买卖合同（预售）》。约定（主要内容如下）：胡桂兰向星泓公司购买星泓公开发的位于德化县红星国宾1号2幢1502号房屋，该商品房单价为每平方米5781.59元，总价款511035元。买受人按贷款方式付款,买受人应当于2016年12月9日前支付首期房价款111035元，余款400000元向银行申请贷款支付。出卖人应当在2018年3月31日前向买受人交付商品房。涉讼房屋于2016年12月27日办理备案登记。2017年1月13日，胡桂兰、陈星映（作为借款人、抵押人）、星泓公司（作为保证人）与德化县农村信用合作联社城东分社（作为贷款人）签订《个人住房按揭借款合同》，约定贷款人同意向借款人发放贷款40万元，借款用于借款人购买位于红星时代广场红星国宾1号2幢1502室房屋。借款期限自2017年1月13日起至2037年1月10日止。合同项下抵押物暂作价511035元。 胡忠振于2016年9月15日、2016年10月14日分别汇款20000元、10000元给胡桂兰；2016年11月16日通过POS向上海银行、中信银行各消费了41000元、40035元，用于支付案涉房产首付款111035元。自2017年1月起，胡忠振每月均汇款2000余元给胡桂兰。胡桂兰每月亦按时缴交按揭贷款。 胡桂兰与陈星映原系夫妻关系，两人于2002年11月4日办理结婚登记。2019年10月29日，胡桂兰向本院提起诉讼要求准许其与陈星映离婚。本院于2019年11月11日作出（2019）闽0526民初3100号民事判决，判决准许胡桂兰与陈星映离婚，现该判决已发生法律效力。陈星映在该案中主张涉讼房屋属其与胡桂兰的夫妻共同财产，故要求分割。胡桂兰称涉讼房屋系其弟胡忠振借其名义为父母购买的房屋，而非胡桂兰与陈星映的共同财产。因陈星映未在本院指定的期限内缴纳诉讼费，本院在该案中对涉讼房屋不予处理。陈星映在庭审中陈述：“原告要办按揭时，我才知道，房子首付11万是原告交的，按揭多少我不知道，首付11万元，我没有出资”。 涉讼房屋目前尚未交房、也尚未办理产权登记手续。 本院认为，本案的争议焦点为胡忠振与胡桂兰之间是否存在借名买房关系。借名买房系指以他人名义购买房产,名义买房人和实际买房人约定实际买房人等到条件允许时再将房产过户到实际买房人名下,借名买房中应以实际买房人对房屋进行出资为构成要件。本案，胡忠振提交其与胡桂兰于2016年8月30日签订的“协议书”予以证明，本案虽不宜仅以该协议书作为认定胡忠振与胡桂兰之间存在借名买房的合同关系的唯一证据，但胡忠振提交《支付宝转账记录截图》、《银行款项往来明细》、《证人证言》等证据予以佐证，证明了涉讼房屋的首付款及每月按揭款均由胡忠振支付的事实，且胡桂兰、陈星映对此未提出抗辩。综合上述证据及胡忠振的陈述，可以认定胡忠振与胡桂兰之间存在借名购买房屋的合同关系。关于胡忠振的第一项诉讼请求是否能够得到支持的问题，合同关系是存在于特定当事人之间的权利义务关系,原则上仅在合同当事人之间发生效力,即合同相对性。合同相对性不能随意突破,否则易使民事主体的权利义务处于不确定状态,不利于民事主体合法权益的保护,也不利于社会经济的平稳运行。本案涉讼房屋系胡桂兰与星泓公司签订合同购得，胡桂兰又以房屋作为抵押物向德化县农村信用合作联社城东分社贷款。因两份合同现均在履行过程中，胡忠振请求胡桂兰与星泓公司签订《商品房买卖合同（预售）》中有关胡桂兰的权利、义务由胡忠振享有和承受，有违合同相对性原则,本院不予支持。至于胡忠振的第二项诉求，涉讼房屋目前尚未取得物权登记，可待实际取得物权登记后，另行主张。综上所述，胡忠振的诉讼请求，本院予以驳回。胡桂兰、星泓公司、陈星映经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理与判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回胡忠振的诉讼请求。 案件受理费100元，由胡忠振负担，限于本判决生效后七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  曾凯旋 人民陪审员  陈淑霞 人民陪审员  支烦燕 二〇二〇年六月十七日 书 记 员  吕晨雨 附： 一、判决书主要法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 2.《中华人民共和国物权法》第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。 3.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 4.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 德化县人民法院官方微信、微博二维码                                        ←官方微信官方微博→