北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初2078号原告：纪莉莉，女，1973年9月27日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，住北京市顺义区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：纪学文，北京市狄克律师事务所律师。委托诉讼代理人：张小华，北京市狄克律师事务所律师。被告：中铁十六局集团第一工程有限公司，住所地北京市顺义区南法信镇顺畅大道1号B-013室，统一社会信用代码91110000102489329E。法定代表人：王红伟，董事长。委托诉讼代理人：黄长浩，北京百朗律师事务所律师。委托诉讼代理人：李炤明，男，1992年8月20日出生，汉族，北京百朗律师事务所实习律师。原告纪莉莉与被告中铁十六局集团第一工程有限公司（以下简称中铁十六局第一公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告纪莉莉之委托诉讼代理人纪学文、张小华，被告中铁十六局第一公司之委托诉讼代理人黄长浩、李炤明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告纪莉莉向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还购房款36.648万元及利息，利息以36.648万元基数，自2012年4月17日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行贷款利率支付利息，自2019年8月20日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止；2.判令被告赔偿原告装修损失13万元；3.判令被告赔偿原告信赖利益损失310万元；4.判令被告支付原告36.648万元的赔偿金。诉讼过程中，原告纪莉莉变更第一项诉讼请求利息的起算时间为2012年7月27日。事实和理由：2012年7月24日原告与被告签订《房屋使用权出让协议》，约定原告购买位于北京市顺义×号房屋（以下简称涉诉房屋），建筑面积91.62平方米，每平方米4000元。房屋用途为住宅。经顺义区人民法院审理确认上述协议无效。因被告超越规划及隐瞒没有商品房销售许可证的事实，原告根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条北京市高院审理房屋买卖合同纠纷若干疑难问题的会议纪要（京高法发）2014（489）号第19条及北京市高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题指导意见（京高法发）（2010）458号第25条规定提起诉讼，请法院依法判决。被告中铁十六局第一公司辩称：第一，被告同意返还涉诉房屋部分出让金。原告占有涉诉房屋8年之久，应扣除合理的占用房屋使用费。原告提出的利息请求无任何法律依据，应予驳回。第二，根据现场勘查可知，涉诉房屋装修简陋破旧，原告提出的装修损失金额与事实出入巨大，在原告未提供相应证据证明装修价值的情况下，对于装修损失应结合装修状况、折旧以及房屋实际情况综合评定。因原告未举证证明残值损失，应承担举证不能的不利后果，不同意法院酌定残值金额。第三，原告明知涉诉房屋为地下室，自愿向被告购买涉诉房屋使用权，其应对自身行为负责，承担合同无效的主要责任。首先，涉诉房屋是无规划许可的地下室，并非普通商品房，无法进行交易，也不能用于出租；其次，原告在与被告签订《房屋使用权出让协议》时明知购买内容为涉诉房屋的使用权，非普通商品房的地下室，就清楚涉诉房屋无法买卖；再次，原告主张涉诉房屋的价格高于同时期商品房价格并未提供任何依据，其也自认价格相比地上房屋价格有较大差距；最后，原告清楚知道涉诉房屋为地下室并且无规划许可证，即其在购买时已经预见到涉诉房屋无法上市交易，房屋价值远低于普通商品房，其依据同地段普通商品房的交易及出租价格请求信赖利益损失，毫无根据。第四，原告要求支付赔偿金并无法律依据。涉诉房屋不符合建设规划许可而认定为无效，不同于原告所主张的法律规定的赔偿条件。第五，涉诉房屋依据规划应进行回填，被告并未因此获得利益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年7月24日，中铁十六局集团第一工程有限公司房管办（出租方，甲方）与纪莉莉（承租方，乙方）就涉诉房屋签订《房屋使用权出让协议》。《房屋使用权出让协议》约定：第二条房屋用途为住宅，甲方保证，甲方有权将该房屋给乙方居住使用至少七十年；第四条，房屋出让期70年，即自2011年12月31日至2081年12月30日；第五条，出让金需一次性支付……出让金总计36.648万元。2012年7月27日，纪莉莉交纳涉诉房屋出让金36.648万元。涉诉房屋所在的×号楼地下室未取得建设工程规划许可。中铁十六局第一公司将纪莉莉诉至本院，要求确认2012年7月24日双方签订的《房屋使用权出让协议》无效，纪莉莉将涉诉房屋腾空返还。该案中，中铁十六局第一公司与纪莉莉均表示《房屋使用权出让协议》实为房屋买卖合同。本院于2019年12月26日作出（2019）京0113民初29778号民事判决书，判决支持了中铁十六局第一公司的诉讼请求。双方均未提起上诉。现纪莉莉将中铁十六局第一公司诉至本院，主张致使《房屋使用权出让协议》无效的过错全部在于中铁十六局第一公司，中铁十六局第一公司隐瞒了涉诉房屋没有取得建设工程规划许可的事实，构成欺诈，要求中铁十六局第一公司返还房屋出让金及利息，赔偿装修损失、信赖利益损失和赔偿金，其中装修损失按照原始装修费用计算为13万元，信赖利益损失参考周边商品房市场价值及《房屋使用权出让协议》剩余年限的租金收益计算为310万元，赔偿金按照已付购房款一倍计算为36.648万元。庭审中，纪莉莉坚持按照13万元计算装修损失，装修残值由法院酌情认定，不要求在本次诉讼中进项装修残值的鉴定。中铁十六局第一公司同意在扣除纪莉莉使用涉诉房屋期间的占有使用费后，返还纪莉莉部分房屋出让金，不同意支付利息；不同意酌定装修残值金额，纪莉莉未举证证明装修残值损失，应承担举证不能的不利后果；涉诉房屋不是商品房，不能出售和出租，纪莉莉的信赖利益损失的计算没有法律依据，且纪莉莉主观过错较大，不同意支付信赖利益损失；纪莉莉知晓涉诉房屋不能买卖，不同意支付赔偿金。截至本案辩论终结前，涉诉房屋现仍由纪莉莉实际控制。上述事实，有庭审笔录、《房屋使用权出让协议》、（2019）京0113民初29778号民事判决书等证据在案为证，可作为认定案件事实之依据。本院认为：纪莉莉与中铁十六局第一公司之间就涉诉房屋签署的《房屋使用权出让协议》被确认无效，本案争议焦点在于合同被确认无效后的处理。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，中铁十六局第一公司明知涉诉房屋所在×号楼地下室未取得建设工程规划许可，仍然以出让房屋使用权为名、行出售房屋所有权之实，存在相应过错。纪莉莉作为购房人，对涉诉房屋权属及其合法性未审慎注意，并且明知涉诉房屋为地下室仍然支付相应对价购买房屋，因此纪莉莉亦存在相应过错。双方通过签署《房屋使用权出让协议》约定70年房屋出让期的方式，刻意规避法律规定，因此双方对合同的无效具有同等过错，应各自承担相应的责任，纪莉莉应将涉诉房屋返还给中铁十六局第一公司，中铁十六局第一公司应将房屋出让金返还给纪莉莉。关于纪莉莉主张的房屋出让金利息损失和涉诉房屋装修损失，考虑到纪莉莉至今占有使用涉诉房屋，且纪莉莉对合同的无效亦存在过错，本院不再予以支持利息和装修损失。关于纪莉莉主张的信赖利益损失。信赖利益损失一般指当信赖合同有效成立的缔约人因对方有致使合同不成立、无效或被撤销的缔约过失行为而遭受的损失。根据查明的事实，在合同签订过程中，双方对涉诉房屋状况是明知的，中铁十六局第一公司不存在故意隐瞒或虚假陈述等违反诚实信用原则的行为，而纪莉莉在签订合同时应当清楚地下室不能用作居住用途的相关规定。因此，《房屋使用权出让协议》无效并非一方原因所致，纪莉莉要求中铁十六局第一公司赔偿信赖利益损失的请求，缺乏法律依据，本院不予支持。关于纪莉莉主张的赔偿金，其主张依据为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。上述司法解释第一条规定，本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，涉诉房屋并不符合商品房的条件，纪莉莉依据上述司法解释主张赔偿金，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：一、被告中铁十六局集团第一工程有限公司返还原告纪莉莉房屋出让金三十六万六千四百八十元,于本判决生效之日起七日内执行;二、驳回原告纪莉莉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19252元（原告纪莉莉已预交），由原告纪莉莉负担14252元，由被告中铁十六局集团第一工程有限公司负担5000元，于本判决生效之日起七日内直付原告纪莉莉。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 黄 敏二〇二〇年六月二十四日书记员 范春艳