福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0103民初1207号 原告：林硕，男，1974年10月12日出生，汉族，户籍地福建省长乐市。 被告：童美金，女，1982年4月26日出生，汉族，住福州市台江区。 原告林硕与被告童美金房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告林硕、被告童美金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林硕向本院提出诉讼请求：1.判令解除其与童美金之间的《商铺租赁合同》；2.判令童美金支付房屋租金66825元（租金计算截止2020年4月5日，即2月份、3月份、4月份租金未付，此后发生的租金判决一并计算至实际给付之日）；3.判令童美金支付违约金61875元（违约金为押金总额）；4.判令童美金立即腾退所占用的房屋；5.判令童美金承担本案全部诉讼费用。林硕主张的事实与理由：2018年8月5日，其与童美金签订《商铺租赁合同》。双方约定，其将位于福州市台江区商铺出租给童美金作为餐饮业商铺使用，租期为2018年8月5日至2021年8月4日，其中2018年8月5日至2019年8月4日，租金为每月每平方125元；2019年8月5日至2020年8月4日，租金为每月每平方135元；2020年8月5日至2021年8月4日，租金为每月每平方145元。租金自2018年8月5日起算，童美金应于2018年8月5日前支付第一个交租期租金，之后应在每个交租期届满5日前支付下一个交租期租金。合同对租金支付时间、支付方式、双方权利义务、违约责任进行约定，对于违约条款合同约定：乙方必须按照约定向甲方交纳租金，到期不交视同违约，违约金为押金总额。自2020年1月5日后，童美金仅支付了一个月租金（2020年1月5日缴纳1月份租金22275元），后因疫情原因，童美金直接向其提出减免两个月房租，在未经其同意的情况下便拒不交付房租，其欲与童美金商谈房租事宜，童美金拒不商谈。后其告知童美金，租金需要照常支付，但童美金收悉后，后续租金一直未付，其多次催要，童美金一直拒绝给付租金。综上，童美金拒付租金的行为已构成违约，致使合同目的不能实现，根据合同约定以及法律规定，其有权要求解除租赁合同，并要求童美金支付租金以及赔偿违约损失。合同另约定，合同履行过程中发生争议向法院起诉。因此，为了维护其合法权益，诉至法院，望判如所请。 童美金辩称，其认为林硕应免收2020年2月店租，3月、4月店租减半收取。其不同意承担本案诉讼费用。林硕应适当降低目前租金。由于疫情防控要求，其承租经营的餐厅从2020年1月23日至2020年3月18日暂停营业，2020年3月19日开业至今，店铺营业额下滑严重，店租、员工工资、食材成本上升等造成店铺出现严重的经营困难，无力支付高额的租金。根据商铺租金合同第4页对不可抗力约定，双方共同承担此次停工、停产及营业下滑造成的损失。2020年2月1日至4月8日均在沟通减免店租事宜，并不构成拒交店租的违约行为。2020年3月29日、4月8日林硕均口头答应减免2月店租，并可缓交3月与4月租金（有录音为证）。2020年4月10日其要求林硕提供转账账号用以转3月租金，但林硕想失信于之前答应的减免2月店租，并以此不诚信行为向法院提起诉讼。其认为因疫情防控的不可抗力，导致原合同订立的基础发生非正常变更，维持原合同效力显失公平，请求法院参照福州市政府出台的《关于进一步促进服务业复工复效通知》行使“公平裁量权”，双方共同承担此次不可抗力造成的损失，以保证顺利复工、复产。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 结合当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 坐落于台江区XX广场二期XX商铺的房屋所有权于2011年1月12日登记于林硕名下（榕房权证Ｒ字第××号），建筑面积为164.61㎡。该房屋附记：该房屋已设定抵押，抵押权人为中国农业银行股份有限公司福州鼓楼支行。 2018年8月5日，以林硕为出租方（甲方）、童美金为承租方（乙方），双方签订一份《商铺租赁合同》，合同主要约定，甲乙双方就乙方租赁甲方房屋事宜订立合同，以兹共同遵守。甲方出租给乙方的房屋为福州市台江XX广场XX号商铺，商铺面积约165平方米。商铺使用为餐饮。租期为叁年：2018年8月5日至2021年8月4日。作为乙方按期足额交纳租金，履行承租人义务的担保，乙方应在双方签订合同之日起向甲方一次性交纳三个月押金61875元，如乙方未能如约交纳租金，或违反本合同项下承租人承诺造成损失，乙方应在接到甲方通知后7日内补足租金，逾期未补足的，乙方应承担违约责任，一个月后甲方有权停止本合同并不予退还押金。2018年8月5日至2019年8月4日，租金标准为每月每平方米125元，2019年8月5日至2020年8月4日，租金标准为每月每平方米135元，2020年8月5日至2021年8月4日，租金标准为每月每平方米145元。甲乙双方自签订本合同之日，乙方一次性向甲方支付押金。自计租日起，每一个月为一个交租期，乙方应在本合同签署2018年8月5日前支付第一个交租期租金，之后应在每个交租期届满5日前支付下一个交租期租金。乙方必须按照约定向甲方交纳租金。到期不交视同违约，违约金为押金总额。若租赁房屋因不可抗力的自然灾害导致损毁和造成承租人的任何损失或无法使用房屋时，双方互不承担责任，合同终止。若甲乙双方在没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为单方违约、应赔偿对方一切经济损失。并有押金总额为违约金。合同还约定了其他事项。上述合同签订后，林硕即将案涉商铺交付给童美金使用至今。童美金依约支付了押金61875元，并在案涉商铺经营自助餐餐厅，按约支付租金至2020年2月4日止。现林硕以童美金未支付2020年2月、3月、4月租金为由诉至本院，提出上述诉请。 另查明，受到新冠肺炎疫情影响，福建省人民政府于2020年1月24日启动了重大突发公共卫生事件一级响应。随后，台江区新型冠状病毒感染肺炎防控工作应急指挥部于2020年2月4日发出第5号通告，要求实施全区小区、单位实行封闭式管理；非涉及居民生活必需的公共场所一律关闭；除经批准同意的企业外，一律不得开（复）工等十项防控措施。林硕及童美金对上述事实无异议。台江区新型冠状病毒感染肺炎防控工作应急指挥部于2020年2月5日发出第7号通告，要求所有餐饮服务单位一律禁止提供现场就餐（堂食、桌餐），可采取外卖或打包外带的方式提供餐饮服务；请居民群众积极配合，对禁止餐饮服务单位提供现场就餐（堂食、桌餐）予以支持。 诉讼中，双方均提交了短信聊天记录，证明双方曾就是否减免2020年2月份租金事宜进行协商，根据该短信聊天记录显示，2020年2月1日，童美金向林硕发送信息“受肺炎影响，响应政府号召，现XX广场及XX社区均要求餐厅不能营业（后续能营业，肺炎也将严重影响店铺的客流），对餐厅生存，经营存在生死考验，故希望房东能够给予支持，目前万达广场给予内街商户前期减免1个月的店租及物业费（后续再根据具体情况给予延长减免时间），为共渡难关，同舟共济，恳请房东给予支持，前期先给予减免1个月店租”，2020年2月7日林硕向童美金发送短信催交房租，童美金再次表示遇到疫情，前期准备的材料损失过半，员工工资、货款都没有着落，生存压力太大希望林硕给予免租，并表示“3月份租金我筹一下钱，这周内会安排转给您，2月份你们答应免租的，请明天写张书面的带到万达”“房东，你答应关于受疫情影响今年2月给予免租的事发条短信给我，目前尚未收到，烦请发下，收到信息后，我好安排转3月的店租给你”，后双方仍未达成一致意见。 另，童美金提供一份微信聊天记录、《餐饮行业承诺书》、《XX餐饮商户复工防控工作指引》、《XX餐饮商户疫情期间堂食管控办法》、《福州市人民政府办公厅关于进一步促进服务业复工复效的通知》，拟证明案涉商铺2020年1月23日至2020年3月18日暂停营业，恢复营业后餐厅采取隔座就餐的模式，无法正常经营，营业额下滑严重。其中，微信聊天记录系案外人赖家庆（手机号159××××9446）与备注名称为“物业林慨”之间于2020年3月9日至2020年3月15日之间的记录，其中赖家庆于2020年3月9日询问“XX可以堂食了吗？”，物业林慨回复“还在等通知。可以会第一时间通知。”2020年3月13日，赖家庆再次询问“可以堂食了是吗？”，物业林慨发出三份文档《餐饮行业承诺书》、《福州XX餐饮商户复工防控工作指引》、《XX餐饮疫情期间堂食管控办法》后回复“看一下，能做到，前两份签一下给我再恢复堂食”。《福州市人民政府办公厅关于进一步促进服务业复工复效的通知》主要内容为：“根据中央、省有关统筹做好疫情防控和经济社会发展工作要求，为扩大内需，提振消费信心，促进商贸服务业企业尽快复工复效，经市政府同意，现将有关政策举措通知如下，复工复产方面……减免中小微企业房租。切实落实对承租国有资产类经营性房产的中小微服务业企业或个体工商户，免收2020年2月份房租，3、4月份房租减半……集体所有的经营性房产可参照国有房产对实际经营户给予减免租金，除确有困难外的，原则上减免力度可按国有房产类经营性房产减免承租经营户租金的一半以上确定。鼓励自有产权业主参照国有或集体所有房产类经营性房产减免承租经营户租金，具体由双方协商确定。”林硕经质证对上述证据的真实性无异议，但提出其对童美金具体开店时间并不清楚，具体暂停营业的时间也不清楚，其到店查看情况时，商铺内营业情况良好，不存在童美金所述的营业困难的情况，《福州市人民政府办公厅关于进一步促进服务业复工复效的通知》并非法律强制性要求，案涉商铺其系贷款购买，该通知并不适用本案情况。 此外，童美金提供一份租金支付凭证，证明其租金缴交情况，诉讼前租金已支付至2020年1月份，且诉讼中其已于2020年5月6日向林硕的女儿林梦婷支付了2020年5月租金22275元。林硕经质证对该证据无异议，确认收到租金，但认为童美金于2020年5月6日支付的22275元应为2020年2月的租金。 本院认为，林硕与童美金签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效，双方均应依约履行。童美金承租案涉商铺经营自助餐饮，并按合同约定支付租金至2020年2月4日止，受到新冠肺炎疫情影响，福建省人民政府于2020年1月24日启动了重大突发公共卫生事件一级响应，台江区亦启动一系列疫情防控措施，必然对童美金经营的餐饮店营业产生一定影响，根据双方沟通的短信可以看出，童美金明确表示如若林硕能给予免收2020年2月份房租并出具书面承诺，其将会如约支付2020年3月份以后的房租，即因双方对2020年2月份的房租是否减免事宜未达成一致意见，导致童美金暂缓支付2020年3月、4月的房租，且现案涉商铺已恢复正常经营，截至庭审当日，童美金已于2020年5月6日向林硕支付了2020年5月份租金（按合同约定的交租日期计算应为2020年5月5日至2020年6月4日止租金），由此可见，童美金并非故意拖欠租金。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》中第五点意见“承租房屋用于经营，疫情或疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”，现林硕以童美金未支付2020年2月、3月、4月租金为由，要求解除案涉《商铺租赁合同》、童美金腾退案涉商铺并承担违约责任的诉请本院不予支持。 对于租金问题，案涉商铺2020年2月份受新冠肺炎疫情影响无法营业，该原因不可归责于出租人或承租人，现林硕不同意免除该月租金，童美金提供的微信聊天记录体现2020年3月13日之后，案涉商铺在做好疫情防控准备的情况下已可有序恢复堂食，而童美金提供的《福州市人民政府办公厅关于进一步促进服务业复工复效的通知》中减免租金针对的主体为国有资产类经营性房产，而对自有产权业主是鼓励参照国有或集体所有房产类经营性房产减免承租经营户，具体由双方协商确定。现出租人林硕不同意减免租金，且其与童美金未能协商一致，故对于童美金提出其不需支付2020年2月份的租金、减半支付2020年3月、4月份租金的辩解没有事实和法律依据，本院不予采纳。根据合同约定且双方一致确认，讼争欠租月的租金标准为22275元，童美金欠付2020年2月、3月、4月租金的期间实为自2020年2月5日起至2020年5月4日止，合计三个月，结合童美金恢复经营情况、疫情防控必然造成童美金经营的自助餐饮业受一定影响，也综合考虑案涉商铺属于林硕自购产业，且设有抵押，亦存在还贷压力，兼顾公平合理原则，本院酌情确认童美金应向林硕减半支付2020年2月租金，全额支付2020年3月、4月租金，综上，童美金应向林硕支付尚欠租金共计55687.5元【11137.5元（22275元÷2）+44750元（22275元/月×2个月）】。另，童美金作为案涉商铺承租人，其负有按时付租义务，其与林硕对租金问题无法达成一致意见情况下采取暂不付租的方式有所不妥，酌情由童美金承担本案诉讼费的一半。林硕诉请超出本院确认的部分，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决如下： 一、童美金应于本判决生效之日起五日内向林硕支付承租坐落于台江区XX广场XX商铺尚欠2020年2月、3月、4月（即自2020年2月5日起至2020年5月4日止）的租金合计55687.5元； 二、驳回林硕的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9876元，减半收取计4938元，由林硕负担2469元，由童美金负担2469元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  刘锦 二〇二〇年六月十八日 法官助理曾琦 书记员熊晓冰 附：一、本案适用的主要法律条款： 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。 不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。