宁夏回族自治区永宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁0121民初1305号 原告：郭某1，住址宁夏回族自治区永宁县。 委托诉讼代理人：郭某2（系原告郭某1的父亲），住址宁夏回族自治区永宁县。 委托诉讼代理人：周某，宁夏鑫池律师事务所律师。 被告：张某，住址宁夏回族自治区永宁县。 原告郭某1与被告张某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭某1及其委托诉讼代理人郭某2、周某，被告张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郭某1向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2、请求依法判令被告立即搬走屋内所有物品，返还房屋并将房屋恢复原状;3、请求依法判令被告清偿欠付原告的租金57000元(自2018年至10月2日至2020年5月1日,共19个月);4、请求依法判令被告支付自合同解除之日至实际撒离期间的占有使用费(该占有使用费按照租金标准进行计算);5、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由:2012年6月25日,原告与被告签订《房屋租赁合同》,合同约定被告租赁原告位于××县营业房及后院共八间房屋从事幼儿教育事业,租赁期限自2012年10月1日至2020年10月1日,租金标准每年36000元,租金支付方式为每年10月1日前以现金方式支付。双方合同中还约定承租人不交付或者不按约定交付租金达一年以上的,出租人有权解除租赁合同。合同签订后,原告按照合同约定将房屋交由被告使用,但被告自2018年10月1日起并未按照合同约定交付租金,欠付租金达一年以上,已经达到了合同约定的解除条件。被告欠租金的行为已经严重违约,其违约行为侵犯了原告的合法权益，请求法院依法判决。 被告张某辩称，1、2012年我与被告签订房屋租赁合同。2016年6月,因原告提供不了房屋产权所属的任何资料,我办理幼儿园的消防等相关证件受阻,迫使我将幼儿园搬迁至永宁县阳光花园C区,直接损失装修费20余万元；2、2017年，我多次就该房屋和教育、消防等部门协调,因原告出具不了任何房屋产权、房屋验收及消防等手续,致使租赁的房屋无法正常经营，闲置一年。2018年春季，我通知房东郭某1解除租赁合同后,我将设施设备搬离租赁的房屋。2018年2月份，我搬离涉案房屋时给郭某1的父亲郭某2打电话，郭某2说让我找郭某1处理，我给郭某1打电话说我提前八个月搬离，房屋可以提前租赁，郭某1同意我搬离；3、2019年5月份,郭某1的父亲郭某2派社会上的人员到幼儿园门口收取房租,我才得知房屋一直未租赁出去,郭某2提出由我支付2018年10月2日至2019年5月共计7个月的房租,我提出租赁房屋收取的房屋押金1万元作为补偿，再次提出解除合同。后经永宁县司法调解中心调解处理,被告方拒不到场,致使无法调解；4、该房屋中的设施设备我已于2018年2月全部搬离，剩余的物品属于废弃物品，不存在原告提出的我占有使用房屋及产生的租金费用；5、因原告提供不了房屋产权证明及房屋检测和消防验收的相关材料，原告与我签订的房屋租赁合同是否合法,原告收取2012年10月至2018年10月的房屋租赁费用和合同约定的后续租金以及押金1万元,我提出质疑。请求法院驳回原告所有诉讼请求。 原告及其委托诉讼代理人答辩称，涉案房屋的所有人是原告的父亲郭某2，房屋没有办房产证，只有土地使用证。涉案房屋有消防验收等手续。2012年双方签订合同时，是原告的父亲郭某2与被告协商的，签订合同时原告不在场，合同上“郭某1”的名字是郭某2代原告签的，原告也同意郭某2代签，合同上加盖的“郭某1”的私章是原告郭某1后来盖上去的。签订合同时，被告对消防验收问题没有提出异议，直至六年后才提出这个问题。房屋租赁后，被告一直正常经营并办理了合法手续，被告从未向原告及原告的父亲郭某2提出解除合同。并且2019年被告找人重新粉刷过涉案房屋，现在房屋内还有物品存放。原告及其父亲郭某2向被告催缴租金时并未纠结任何社会成员，被告属于污蔑性陈述。2018年被告没有提出解除合同，2019年六七月份，郭某2找被告要租金时，被告提出解除合同，当时郭某2给被告说合同没有到期，不能解除。被告没有找相关部门调解过。2019年冬天，郭某2委托他人给被告说过要协商解决涉案房屋租赁事宜，被告不同意，就没有协商成。被告在签订租赁合同前给原告交纳过1万元押金，但是后来被告在给原告交纳租金时，用1万元押金顶付了租金。 原告围绕其诉讼请求提交了以下证据：一、《国有土地使用权证》二份，证明涉案房屋的权属归原告的父亲郭某2所有，原告将该房屋租赁给被告使用合法有据；二、《房屋租赁合同》一份；三、涉案房屋外观照片打印件二张；四、申请证人王某出庭作证，证明被告从未交付房屋，且被告2019年将涉案房屋重新粉刷的事实。证人王某出庭作证称，我是原告郭某1的母亲。一年多以前的一天，被告让干活的人到涉案房屋内搬桌椅板凳等物品，物品搬完后，干活的人把房屋钥匙放到我的桌子上，说随后被告过来拿，我就让放下了。2019年8月中旬，被告开办的幼儿园的保安又带了四五个人去粉刷涉案房屋，找我拿房屋钥匙，粉刷完后，又把房屋钥匙放我这里了，说随后有人来拿，后来一直没人来拿钥匙，房屋钥匙现在还在我这里保管。被告针对原告的诉讼请求提交了民办非企业单位登记证书复印件一份，证明永宁县金太阳幼儿园已于2016年6月7日搬迁至永宁县阳光花园C区的事实。 经本院组织当事人进行质证，被告对原告提交的上述证据的质证意见是：对第一组证据有异议，认为土地证上房屋面积与实际面积不符；对第二组证据没有异议；对第三组证据没有异议，但是认为2017年因原告未能提供房产证等相关手续，房屋门口所挂机构没有成立。被告对证人王某的证言有异议，认为证人系原告的母亲，证言无效，并辩称，2019年证人给被告打过一次电话说房屋漏雨，被告派人过去修理过房屋，没有对房屋进行粉刷。2018年被告搬离涉案房屋时，被告雇佣的保安将房屋钥匙交给证人保管至今。原告对被告提交的证据的三性及证明目的均不认可，认为该证据系复印件，真实性无法核实，且被告陈述的幼儿园搬迁事宜与涉案房屋交付无任何关系。原告对证人证言没有异议。 本院经审查认为，原告提交的证据一，来源合法，内容真实，与本案具有关联性，本院予以确认；原告提交的证据二和证据三，被告没有异议，本院予以确认。证人王某虽然是原告的母亲，但是，证人陈述的部分事实能够与被告陈述的部分事实相互印证，可以证明2018年被告派人将涉案房屋中的部分物品搬离后，将房屋钥匙交给证人保管至今。2019年8月被告派人对涉案房屋进行过维修的事实，对这一事实，本院予以确认。被告提交的证据是复印件，并且与本案无关，本院不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋永宁县丰苑小区1号楼1号营业房及后院八间房屋属于原告郭某1的父亲郭某2所有。涉案房屋没有办理不动产权证书，只办理了国有土地使用证。2012年6月25日，原告郭某1的父亲郭某2以原告郭某1的名义与被告协商签订了《房屋租赁合同》，《房屋租赁合同》中“郭某1”的签名系由郭某2代签，《房屋租赁合同》中“郭某1”的私人印章是原告在签订合同后加盖的。合同约定的主要内容为：被告租用原告位于××县营业房及后院八间房屋用于开办幼儿教育；租赁期限自2012年10月1日至2020年10月1日，租金每年36000元，租金在每年的10月1日前以现金支付；定金1万元，由被告在合同签订前交付给原告；被告负责支付出租房屋的水费、电费、暖气费、卫生费和物业费；被告承担房屋维修；原告允许被告对租赁房屋进行装修或改善增设他物，装修或改善增设他物的范围是不影响整体构造；原告不允许被告转租房屋；被告不交付或者不按约定交付租金达一年以上的，原告有权解除合同；原告迟延交付房屋1个月以上或者原告违反合同约定，不承担房屋维修责任，使被告无法继续使用房屋的，被告有权解除合同；房屋租赁合同期满后，被告返还房屋的时间是2020年10月1日；被告逾期交付租金的，除应及时补缴外，还应当支付滞纳金。合同签订后,被告按照合同约定给原告缴纳定金1万元和第一年的租金36000元，原告将涉案房屋交付给被告，被告接收房屋后，经原告同意，被告对房屋进行装修后开办幼儿教育，并办理了相关的办学手续。被告在使用涉案房屋期间，按照合同约定将2018年10月1日之前的房租全部给原告付清。2018年2月份，被告在没有与原告达成提前解除合同的情况下，将涉案房屋内属于被告所有的物品及设备搬离房屋，留下部分残存的物品没有搬离，并将房屋钥匙交付给原告的母亲王某保管。2018年10月1日，被告应当按照合同约定交纳2018年10月1日至2019年10月1日期间的房屋租金，因被告已经搬离了涉案房屋，被告没有给原告交纳租金。2019年五六月份，原告及其父亲郭某2找被告催要房租，被告提出要求解除合同并交付房屋，原告及其父亲郭某2不同意解除合同。2019年8月份，被告接到原告的母亲王某的电话称涉案房屋漏水，被告派人从王某处拿到房屋钥匙，并对房屋进行了维修，后将房屋钥匙继续交付给王某保管至今。2019年冬天，郭某2委托他人找被告协商解决纠纷，双方未能达成一致意见，被告没有向原告交付房屋和租金，原告也没有按照合同约定在2019年10月1日以后及时向被告提出解除合同并收回房屋。2020年1月以及新冠肺炎防控期间，双方对涉案房屋租赁事宜再没有进行协商。2020年5月8日原告向本院起诉，要求解除合同。 本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，并且不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。原告按照合同约定履行了交付房屋的义务，被告按照合同约定向原告交付了定金1万元以及2018年10月1日之前的租金，履行了合同约定的义务。双方按照合同约定履行六年后，被告在没有与原告达成解除合同的协议并向原告交付房屋的情况下，于2018年2月将房屋中的大部分物品和设备搬离，留下了部分物品，将房屋钥匙交付给他人保管。后经原告催要2018年10月1日至2019年10月1日期间的房屋租金时，被告提出要求解除合同并退还房屋，原告不同意解除合同，并要求被告支付拖欠的租金，此时，双方签订的《房屋租赁合同》并没有依法解除，被告仍然应当按照合同约定履行缴纳2018年10月1日至2019年10月1日期间房屋租金的义务，被告拒绝交纳房屋租金的行为，已经构成违约，应当承担违约责任。原告要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，要求被告搬走房屋内所有物品，并返还房屋的诉讼请求，符合本案事实和法律规定，本院予以支持；原告要求被告支付租金57000元（2018年10月2日至2020年5月1日，共计19个月）的诉讼请求，因原告应当知道被告于2018年已经将涉案房屋内的大部分物品及设备搬离，并将房屋钥匙放在其母亲王某处，并且在2018年10月1日以后至2019年期间，经原告及其父亲郭某2催要租金，被告拒绝交纳租金并提出解除合同，被告的行为明确表示拒绝履行合同义务，在合同约定被告拒付租金达一年以上，原告有权解除合同的情况下，原告在2019年10月1日以后至2019年12月31日的合理期间内仍然不采取补救措施对房屋收回后重新出租，致使房屋长期空置，由此造成房屋出租的损失，原告也应当承担相应的责任。同时，由于从2020年春节以后发生了新冠肺炎疫情等不可抗力的免责事由，同时，被告在此期间实际上也没有占有使用房屋，原告再要求被告支付2020年1月1日以后至2020年5月1日期间的房屋租金，不符合本案的事实和法律规定，本院不予支持。所以，应当由被告承担2018年10月2日至2019年12月31日15个月的租金共计45000元。对原告多要求被告承担的房屋租金，本院不予支持。原告要求被告支付自合同解除之日至实际搬离期间的占有使用费的诉讼请求，不符合本案的事实和法律规定，本院不予支持。原告要求被告将房屋恢复原状的诉讼请求，因原告没有提交证据证明涉案房屋在交付给被告占有使用之前的原状；同时，原告将房屋出租给被告占有使用时，同意被告对房屋进行装修。所以，原告的该项诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。合同解除后，原告收取被告交纳的定金1万元，应当退还给被告。被告提出2018年2月份其搬离房屋时通知原告解除合同，原告同意解除合同的主张，因被告没有提交证据证实自己的主张，本院不予采纳。原告提出被告交纳的1万元押金，后因被告没有按期交纳租金，用押金抵顶租金的主张，因原告没有提交证据证明自己的主张，并且，也不符合房屋租赁收取和退还押金的交易习惯。所以，对原告的主张，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第二项、第九十七条、第一百一十七条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告郭某1与被告张某签订的《房屋租赁合同》； 二、被告张某于本判决生效之日起十日内将涉案房屋中的剩余物品搬离，并向原告郭某1交付涉案房屋； 三、被告张某于本判决生效之日起十日内支付原告郭某1房屋租赁费45000元； 四、原告郭某1于本判决生效之日起十日内返还被告张某缴纳的定金1万元； 五、驳回原告郭某1的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1225元，减半收取计613元，由原告郭某1负担150元，由被告张某负担463元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审判员  安金虎 二〇二〇年六月十一日 书记员  张静文 附：本判决所适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。