福建省福州市台江区人民法院 民 事 裁 定 书 (2020)闽0103民初1226号 原告：肖平，女，1973年6月25日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 被告：建瓯市群升置业有限公司，住所地福建省建瓯市中山东路中环广场，统一社会信用代码：9135078359787325X9。 法定代表人：游恩和。 第三人：游恩和，男，1959年3月23日出生，汉族，住福州市鼓楼区。 第三人：游洋，男，1989年7月30日出生，汉族，住福州市鼓楼区。 第三人：陈燕华，女，1971年2月20日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 原告肖平与被告建瓯市群升置业有限公司（以下简称“群升公司”）、第三人游恩和、第三人游洋、第三人陈燕华合同纠纷一案，本院于2020年4月10日受理后，依法进行审理。 肖平向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告对预登记在原告肖平名下的十二套房产（即坐落于福建省建瓯市）办理抵押登记；2、原告对上述第一项诉讼请求中的抵押房产拍卖、变卖、折价后的款项优先偿还原告的债务；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年12月6日，群升公司因资金周转需要，向原告肖平借款600万元，原告与群升公司、第三人游恩和、游洋、陈燕华及案外人明珠（福建）集团有限公司（以下简称“明珠公司”）共同签订《借款合同》。合同第一条约定：借款金额为600万元，该笔借款由明珠公司、游恩和、游洋以及陈燕华提供连带担保责任；第二条约定：借款期限暂定三个月，从2013年12月9日起至2014年3月8日止，借款期限届满，乙方（即群升公司）还需借款的，借款期限再延长三个月，各保证人仍继续承担保证责任；第三条约定：在前述借款期限三个月内的利息由双方另行协商，乙方（群升公司）逾期未归还借款的，每日按拖欠本金额的千分之三支付利息等内容，并约定借款利息按月利率4%计付。同日，为保证群升公司履行所借款项目的还款义务，群升公司向原告出具《承诺函》，自愿以坐落于福建省建瓯市，总建筑面积1260.29平方米，共计12套商品房作为借款抵押担保。合同签订后，原告于2013年12月9日向被告群升公司指定的账户转账给付借款600万元。但因借款发生时前述房产尚处于预登记状态，故原被告双方商定以签订商品房买卖合同方式进行预告登记，并于2013年12月6日完成预告登记手续。 2016年1月22日，被告群升公司与建瓯市自然资源局工作人员叶建军恶意串通，在未经肖平许可的情况下伪造原告肖平的签字材料，注销肖平对12套商品房预告登记证书，并将案涉房产另行登记给他人。 2016年11月8日，肖平就建瓯市自然资源局违法注销其案涉12套商品房行政行为提起行政诉讼。诉请确认建瓯市自然资源局注销案涉12套商品房预告登记和备案登记至肖平名下。2018年11月6日，南平市延平区人民法院作出（2016）闽0702行初89号行政判决书，确认建瓯市自然资源局注销肖平12套商品房备案登记和预告登记行政行为无效。 2019年2月25日，肖平就建瓯市自然资源局将案涉12套商品房预告登记备案登记手续另行登记给案外人的行政行为违法，并诉请将案涉12套商品房预告登记及被告登记恢复至其名下。2019年8月2日，南平市延平区人民法院作出（2019）闽0702行初21-27号行政判决书，分别判决确认建瓯市自然资源局将案涉12套商品房预告登记行政行为无效，驳回肖平诉请的将案涉12套商品房回复登记至其名下的诉讼请求。肖平不服，上诉至南平市中级人民法院。2020年3月30日，南平市中级人民法院作出（2020）闽07行终3-9号行政判决书，第三项判决：责令建瓯市自然资源局在30日内依法为肖平进行预告登记。 2018年10月25日，因被告群升公司与建瓯市自然资源局恶意串通，注销原告肖平就案涉12套商品房享有的预告登记和备案登记权利，并多次拒绝支付借款本息事实，原告就上述借款事实诉至福州市台江区人民法院，诉请：1、判令群升公司向原告偿还借款本金600万元及相应的利息；2、判令明珠公司、游恩和、游洋以及陈燕华对上述第一项诉请承担连带偿还责任；3、判令群升公司对原预登记在肖平名下的十二套房产即坐落于福建省建瓯市中山东路建州商贸城“中环广场”项目1#楼2801室、1#2804室、2#2804室、3#1801室、和6#1801室、1802室、1803室、1804室、1805室、1806室、1807室、1808室房产办理抵押登记；4、判令肖平对抵押房产享有优先受偿权；5、本案肖平支付的律师代理费、财产保全费、财产保全担保费、诉讼费等相关费用均由诸被告共同承担。 2019年9月9日，福州市台江区人民法院作出（2018）闽0103民初4093号民事判决书，判决群升公司偿还肖平借款本金4331288.46元及利息15926.38元并支付逾期利息（逾期利息以借款本金4331288.46元为基数，自2016年9月30日开始按照月利率2%的标准计付至款项清偿之日止）。同时，游恩和、游洋、陈燕华对建瓯市群升置业有限公司的债务承担连带清偿责任。但却以肖平原对案涉房产办理的预告登记证书（房屋预告登记证明书编号分别为：房预建瓯字第××号、房预建瓯字第××号、房预建瓯字第××号、房预建瓯字第××号、房预建瓯字第××号）被建瓯市国土资源局注销，并另行登记给案外人为由，认为案涉房屋暂不具备物权公示外观，未对让与担保权利进行认定，以待条件成就后另行主张权利。 鉴于南平市中级人民法院作出（2020）闽07行终3-9号民事判决书，第三项判决：责令建瓯市自然资源局在30日内依法为肖平进行预告登记。案涉12套商品房预告登记及备案登记重新恢复登记至肖平名下。故此，前述房产已具备物权登记外观，满足最高院第九次民事审判会议纪要关于让与担保享有优先受偿权的条件，即“认定让与担保合同有效，当事人根据合同约定，已完成财产权利变动的公示方式转让至债权人名下，债务人到期没有清偿债务，债权人请求确认财产归其所有的，不予支持，但债权人请求参照法律关于担保物权的规定对财产拍卖、变卖、折价有限偿还其债权的，予以支持。债务人因到期没有清偿债务，请求对该财产拍卖、变卖、折价偿还所欠债权人合同项下债务的，应予支持”。 综上，原被告签订的《借款合同》具备让与担保合同的性质，在被告群升公司无法清偿原告肖平债权，且原告肖平享有案涉商品房预告登记的物权公示外观的情况下，应当判决肖平对案涉12套商品房拍卖、变卖、折价款项享有优先受偿权。为此，原告诉至本院。 本院经审查认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十九条“主合同和担保合同发生纠纷提起诉讼的，应当根据主合同确定案件管辖。担保人承担连带责任的担保合同发生纠纷，债权人向担保人主张权利的，应当由担保人住所地的法院管辖。”之规定，债权人根据主合同和担保合同起诉至法院同时主张主债权及担保物权时，则根据主合同确定案件管辖。但本案原告主债权及保证人的权利义务已通过另案主张，现原告向本院提起诉讼要求对案涉房产的拍卖、变卖、折价后的款项享有优先受偿权等，系担保合同纠纷，本案应以担保合同这一基础法律关系来确定管辖。2013年12月6日，群升公司就案涉担保事项出具《承诺函》，但未就管辖法院进行约定。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二十三条“因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。”及《最高人民法院关于适用的解释》第十八第二款“合同对履行地点没有约定或者约定不明确，争议标的为给付货币的，接收货币一方所在地为合同履行地；交付不动产的，不动产所在地为合同履行地；其他标的，履行义务一方所在地为合同履行地。即时结清的合同，交易行为地为合同履行地。”之规定，本案被告住所地及合同履行地均为福建省建瓯市，故本案不属于本院管辖，应由福建省建瓯市人民法院管辖。 依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二十三条、第三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第十八条第二款的规定，裁定如下： 本案移送福建省建瓯市人民法院处理。 本裁定一经作出即生效。 审 判 员  陈 春 二〇二〇年六月二日 法官助理  张 颖 书 记 员  黄蕴华