陕西省咸阳市渭城区人民法院   陕西省咸阳市渭城区人民法院民事判决书                           (2019)陕0404民初4817号 原告：陕西省西咸新区空港新城物业管理有限责任公司。委托诉讼代理人：张海燕，陕西永嘉信律师事务所律师。委托诉讼代理人：关山月，陕西永嘉信律师事务所实习律师。被告：陕西三垄实业有限公司。原告陕西省西咸新区空港新城物业管理有限责任公司（以下简称空港物业公司）与被告陕西三垄实业有限公司（以下简称三垄实业公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告空港物业公司的委托诉讼代理人张海燕、关山月到庭参加了诉讼，被告三垄实业公司经本院传唤未到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告空港物业公司向本院提出诉讼请求：1.三垄实业公司向空港物业公司给付保税物流商业区2018年5月1日至2018年10月8日物业费用合计30414.86元，并给付逾期付款违约金至实际给付之日，暂算至2019年9月29日为8738.7元，总计39153.56元。2.三垄实业公司向空港物业公司给付花园小镇·青年汇2018年1月至2019年7月物业服务费用12592.44元，并给付逾期付款违约金至实际给付之日，暂算至2019年9月29日为2930.1元，总计15522.54元。3.本案全部诉讼费、公告费由三垄实业公司承担。事实与理由：2017年3月27日，空港物业公司与三垄实业公司签订了《陕西西咸保税物流中心商业区物业服务协议》，约定三垄公司将西咸保税物流中心商业区1层1-A、1-B号商铺委托空港物业公司进行物业管理，空港物业公司按实际租赁面积收取物业费，收费单价为5.8元/月·㎡，三垄实业公司应在每月的25日前向空港物业公司交纳当月各种费用，逾期交纳的，按照物业费的千分之五向空港物业公司给付违约金。合同签订后，空港物业公司依约为三垄实业公司提供完善的物业管理服务，但三垄实业公司拖欠2018年5月至2018年10月8日物业管理费用共计30414.86元。2016年7月2日，空港物业公司与三垄实业公司签订《花园小镇·青年汇物业管理服务合同》，约定三垄实业公司将花园小镇·青年汇9号楼1单元101-404、502、503室，共计18间房屋委托空港物业公司进行物业管理，建筑面积共计853.48㎡，空港物业公司按建筑面积收取物业管理费，收费标准为住宅0.65元/月·㎡，生活垃圾处理费为住宅6元/月/户，三垄实业公司应在每月的15日前向空港物业公司交纳当月各种费用，逾期交纳的，按照每日千分之五向空港物业公司给付违约金。合同签订后，空港物业公司依约为三垄实业公司提供完善的物业管理服务，但三垄实业公司拖欠2018年1月至2019年7月期间物业管理费用共计12592.44元。针对三垄实业公司拖欠的上述两笔费用，空港物业公司多次采用多种方式催收但均无果。空港物业公司因此诉至法院，请求法院支持其诉讼请求。被告三垄实业公司经传唤未到庭，也未向本院提交答辩状和证据。原告空港物业公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定如下：1.《陕西西咸保税物流中心商业区物业服务协议》1份、（2019）陕0404民初829号民事判决书1份、《花园小镇·青年汇物业管理服务合同》1份，均具有真实性、合法性，并与本案具有关联性，本院予以采信。2.物业服务交费通知单2张系单方制作，本院不予采信。3.物业服务交费通知单张贴时的照片1张，因无法判断张贴时间的地点，故本院不予采信。4.保障性租赁房清退公告网页截图1张能与网页内容核对一致，本院予以采信。5.考勤表2套与照片1套能互相印证，本院予以采信。6.2020年的照片1套与本案不具有关联性，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月27日，甲方三垄实业公司与乙方空港物业公司签订《陕西西咸保税物流中心商业区物业管理服务协议》，约定甲方将陕西西咸保税物流中心商业区1层1-A、1-B号商铺委托乙方进行物业管理，物业接管面积（实际租赁面积）2300㎡。合同约定“陕西西咸保税物流中心办公及商业区按实际租赁面积收取物业费，收费单价5.8元/月·㎡，即每月13340元。”“甲方应在每月的25日前向乙方交纳当月各种费用”“甲方应每月按时交纳各种费用，逾期按照每日物业费的千分之五向乙方支付违约金，若逾期不交费用超过一个月者，乙方可以暂停相关服务，直至甲方交齐所欠费用及违约金。”“物业服务期限自2017年2月1日至2019年5月9日”等内容。2018年5月3日，三垄实业公司与陕西省空港综合保税区投资有限公司达成补充协议，约定自2018年5月9日将租赁面积由2300㎡缩减至920㎡。2018年10月8日，三垄实业公司与陕西省空港综合保税区投资有限公司达成合同解除协议，约定2018年10月9日终止双方签订的房屋租赁合同及补充协议。2016年7月2日，甲方三垄实业公司与乙方空港物业公司签订《花园小镇·青年汇物业管理服务合同》，约定甲方将花园小镇·青年汇9号楼1单元101-404、502、503室委托乙方进行物业管理，建筑面积853.48㎡。合同约定“花园小镇·青年汇小区按建筑面积收取物业管理费。收费标准：住宅0.65元/月·㎡，商业用房5.00元/月·㎡。”“生活垃圾处理费：住宅6元/月/户，商业50元/月/户。”“各种费用从房屋租赁合同约定的入住之日起开始计收”“甲方应在每月的15日前内向乙方交纳当月各种费用”“甲方应按时交纳各种费用，逾期按照每日千分之五向乙方支付违约金，若逾期不交费用超过一个月者，乙方可以暂停相关服务，直至甲方交齐所欠费用及违约金。”等内容。2019年8月12日，陕西省西咸新区空港新城规划与住房城乡建设局发布保障性租赁房清退公告，公告内容为“根据《陕西省西咸新区空港新城保障性租赁住房分配管理办法（试行）》文件规定，下列2户承租人及1家企业因违反《陕西省西咸新区空港新城保障性租赁住房分配管理办法（试行）》第六章第十七条第四点之规定，不再符合保障性租赁房租住条件，现依规收回其租住的保障性租赁房，清退房屋。现将具体情况公告如下：......3.三垄实业（白莉15102977912）共18套房，花园小镇·青年汇9#楼10101、10102、10103、10104、10201、10202、10203、10204、10301、10302欠费金额91378.00元；合同签订为2016年7月2日至2019年7月1日，欠费时间2017年1月2日至2019年8月1日。花园小镇·青年汇9#楼10303、10304、10401、10402、10403、10404、10502、10503欠费金额62930.00元。合同签订为2016年7月29日至2019年7月28日，欠费时间2017年1月2日至2019年7月29日。以上承租人请于2019年8月29日前腾退房屋，并自行到空港花园小镇·青年汇物业服务中心办理退房手续，逾期未办理退房手续的按照《陕西省西咸新区空港新城保障性租赁住房分配管理办法（试行）》予以处置。”本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，三垄实业公司与租赁物所在地的物业服务企业空港物业公司直接签订了物业服务合同，故三垄实业公司应按约定直接向空港物业公司交纳物业服务费用。关于陕西西咸保税物流商业区的物业服务费用，由于空港物业公司自认费用已付至2018年4月、三垄实业公司于2018年10月9日终止租赁合同，故本院对物业服务费用从2018年5月1日计算至2018年10月8日的诉请予以支持；由于三垄实业公司的租赁面积于2018年5月9日由2300㎡缩减至920㎡，故本院对以2300㎡和920㎡分别计算2018年5月9日前后物业服务费用的主张予以支持；以5.8元/月·㎡计算物业服务费用的主张符合双方约定，本院予以支持；综上，三垄实业公司欠付该区域的物业服务费用共计30349.41元。关于该区域物业服务费用的违约金，双方约定“逾期按照每日物业费的千分之五”给付违约金，该约定根据文意理解为“逾期一日的违约金按照每日物业费的千分之五计算”较为适宜；由于交纳物业服务费用的日期为当月25日，故每期违约金应从当月26日开始计算；首次逾期之日即2018年5月26日的物业服务费用已降至以920㎡为基数计算，故违约金约为每天0.88元。截至2018年10月25日，违约金共计403.04元。2018年10月26日起至物业服务费用付清之日止，六期费用（5月-10月）的违约金按每期每日0.88元计算。 违约金起算日期计算标准天数（截至2018年10月25日）总计（截至2018年10月25日）2018年5月2018年5月26日0.88元/天153天134.64元2018年6月2018年6月26日0.88元/天122天107.36元2018年7月2018年7月26日0.88元/天92天80.96元2018年8月2018年8月26日0.88元/天61天53.68元2018年9月2018年9月26日0.88元/天30天26.4元2018年10月2018年10月26日0.88元/天0天0元关于花园小镇·青年汇的物业服务费用，由于空港物业公司自认费用已付至2017年12月、房屋于2019年8月12日被收回，故本院对物业服务费用从2018年1月计算至2019年7月的诉请予以支持；以853.48㎡计算物业服务费用的主张符合双方约定，本院予以支持；以0.65元/月·㎡计算物业服务费用的主张符合双方约定，本院予以支持；以6元/月/户计算垃圾费的主张符合双方约定，本院予以支持；综上，三垄实业公司欠付该区域的物业服务费用共计12592.48元。关于该区域物业服务费用的违约金，双方约定“逾期按照每日千分之五”给付违约金，该约定根据文意理解为“逾期一日的违约金按照每日费用的千分之五计算”较为适宜；由于交纳费用的日期为当月15日，故每期违约金应从当月16日开始计算；违约金约为每天0.11元。截至2019年7月15日，违约金共计570.79元。2019年7月16日起至物业服务费用付清之日止，十九期费用（2018年1月-2019年7月）的违约金按每期每日0.11元计算。 违约金起算日期计算标准天数（截至2019年7月15日）总计（截至2019年7月15日）2018年1月2018年1月16日0.11元/天546天60.06元2018年2月2018年2月16日0.11元/天515天56.65元2018年3月2018年3月16日0.11元/天487天53.57元2018年4月2018年4月16日0.11元/天456天50.16元2018年5月2018年5月16日0.11元/天426天46.86元2018年6月2018年6月16日0.11元/天395天43.45元2018年7月2018年7月16日0.11元/天365天40.15元2018年8月2018年8月16日0.11元/天334天36.74元2018年9月2018年9月16日0.11元/天303天33.33元2018年10月2018年10月16日0.11元/天273天30.03元2018年11月2018年11月16日0.11元/天242天26.62元2018年12月2018年12月16日0.11元/天212天23.32元2019年1月2019年1月16日0.11元/天181天19.91元2019年2月2019年2月16日0.11元/天150天16.5元2019年3月2019年3月16日0.11元/天122天13.42元2019年4月2019年4月16日0.11元/天91天10.01元2019年5月2019年5月16日0.11元/天61天6.71元2019年6月2019年6月16日0.11元/天30天3.3元2019年7月2019年7月16日0.11元/天0天0元    综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、陕西三垄实业有限公司于本判决书生效后十日内，向陕西省西咸新区空港新城物业管理有限责任公司给付物业服务费用30349.41元并给付违约金（违约金自2018年5月26日至2018年10月25日共计403.04元；2018年10月26日起按每期每日0.88元计算六期，每期计算至当期物业服务费用付清之日止）。二、陕西三垄实业有限公司于本判决书生效后十日内，向陕西省西咸新区空港新城物业管理有限责任公司给付物业服务费用和垃圾费共计12592.44元并给付违约金（违约金自2018年1月16日至2019年7月15日共计570.79元；2019年7月16日起按每期每日0.11元计算十九期，每期计算至当期费用付清之日止）。三、驳回陕西省西咸新区空港新城物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1167元，由陕西三垄实业有限公司负担1000元，陕西省西咸新区空港新城物业管理有限责任公司负担167元。公告费800元，由陕西三垄实业有限公司负担。   如不服本判决，可自收到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。                              审  判  长   梁  霄                             审  判  员   牛传旺                             审  判  员   张智华                            二〇二〇年五月二十五日                          书  记  员   王耿耿   附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条  当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。    《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条  被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。