安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终2954号 上诉人（原审被告）：安徽一山物业服务有限公司合肥分公司，住所地安徽省合肥市庐阳区颖上路58号都市清华C-12#，统一社会信用代码913401000691073839。 法定代表人：刘辉，董事长。 委托诉讼代理人：童家云，安徽睿正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何芳，安徽睿正律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：胡飞，男，1991年10月13日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：单红星,安徽神州行律师事务所律师。 委托诉讼代理人：盛丽娟,安徽神州行律师事务所律师。 上诉人安徽一山物业服务有限公司合肥分公司（以下简称一山物业合肥分公司）因与被上诉人胡飞物业服务合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2019）皖0103民初1645号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 一山物业合肥分公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回胡飞的诉讼请求；二、本案一、二诉讼费用由胡飞负担。 事实和理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误。一、案涉房屋卫生间堵塞的堵塞位置系卫生间三通位置，还是下水管道堵塞，查明事实不清。二、即使是污水管主管道堵塞，也不属于一山物业合肥分公司日常维护范围；且一山物业合肥分公司已尽物业管理服务协议约定的设备、设施日常维护的职责，并对胡飞反馈的情况尽到及时处理和疏通义务，不应当对胡飞财产损失承担赔偿责任。即使是污水管主管道堵塞，堵塞的污水管系9幢业主共同所有，并非小区全体业主共有的设施设备，且该污水管没有暴露在外，而是在楼体内，各业主装修后从楼内无法看见，并不属于一山物业合肥分公司日常维护范围。事发一山物业合肥分公司接到胡飞通知后，采取了有效措施，及时安排专业疏通人员进行了管道疏通，解决了堵塞问题。一山物业合肥分公司已尽物业管理服务义务。三、胡飞财产损失的直接原因系9幢10层以上业主违规向污水管丢弃杂物导致，并非因污水管正常使用产生堵塞而一山物业合肥分公司未及时发现或疏于维护造成。四、管道堵塞尚无法排除是胡飞自己违规装修原因造成。胡飞在2017年再行装修，未按照规定向一山物业合肥分公司申请和备案。无法排除系其2017年装修时，产生的装修垃圾堵塞了污水管道。另，一审庭审时我方申请的证人在庭审笔录中回答阐述漏水位置时，说的是我认为是三通位置，但是在回答对方发问的问题时，回答的是应该是主水管道堵塞，本身存在矛盾，说明其对位置堵塞不明。一审庭审中，楼上住户包括一审出庭的潘金生、尹梅、以及本案胡飞本身在庭审笔录中均陈述在案涉反渗漏之前均没有发生过类似的情况，说明在9幢楼本案发生之前下水管道都是正常的。一审变更案由为物业合同纠纷，而原审判决仍适用的是物权法有关侵权条款作为判案依据，我方认为适用法律错误。 胡飞辩称，一山物业合肥分公司的上诉请求没有事实和法律依据，应依法予以驳回。1、涉案房屋卫生间漏水经证人（杜某）确认是下水主管道堵塞，一审判决也认定为主水管道堵塞，若三通部位堵塞，根据常识被污水反渗的就是11楼，而不是答辩人所住的10楼。2、《合肥瑞地祥和府前期物业管理服务协议》明确约定物业管理服务事项包括：1、房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理；2、共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。本案所涉堵塞部位属于一山物业合肥分公司管理服务范围，一山物业合肥分公司事后对胡飞反馈的情况进行处理属于事后补救，而不是尽到了管理服务义务，不能免除其赔偿责任。3、胡飞自涉案房屋装修后一直居住在此，这也就是房屋被污水浸泡后能及时反馈到一山物业合肥分公司处，不然等到胡飞发现时可能损失更大，一审判决认定胡飞长期不居住在涉案房屋并承担50%的责任是没有事实依据的，一审判决已经最大限度的减轻了一山物业合肥分公司应当承担的赔偿责任。 胡飞向一审法院起诉请求：1、一山物业合肥分公司赔偿胡飞财产损失38138元、管道疏通费200元、搬家费400元、房租费暂计18000元（暂计算自2018年12月1日至2019年12月1日）至胡飞实际入住之日止，暂合计56738元；2、本案诉讼费用由一山物业合肥分公司承担。 一审法院认定事实：胡飞系合肥市庐阳区义井路967号瑞地祥和府小区9幢1004室房屋（以下简称案涉房屋）业主，该小区物业为一山物业合肥分公司。2015年12月至2016年6月期间，胡飞对案涉房屋进行了装修，但未入住。2018年11月22日晚7时30分左右，胡飞电话告知一山物业合肥分公司案涉房屋被污水浸泡。随后，一山物业合肥分公司安排保安上门查看，确定系卫生间下水主管道堵塞，导致污水自卫生间地漏漫入家中，致使案涉房屋地板、衣柜、门套等浸损。当日，一山物业合肥分公司安排专业人员上门疏通。据证人杜某在庭审陈述，一山物业合肥分公司安排其上门疏通，其发现案涉房屋卫生间的三通位置堵塞，并确定是下水主管道堵塞，堵塞物为铁丝、水泥袋、方便袋以及卫生巾等杂物。胡飞就本次堵塞花费管道疏通费200元。 在本案一审审理过程中，胡飞申请对案涉房屋装修和财产损失进行评估，一审法院依法委托安徽天源价格房地产土地评估经纪有限公司进行评估。该公司于2019年10月30日作出了《价格评估结论意见书》，确定损失为38138元。本次评估费用为3000元。 一审法院另查明，2015年7月27日胡飞与一山物业合肥分公司签订一份《合肥瑞地祥和府前期物业管理服务协议》，该协议约定物业管理服务事项包括：1、房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理；2、共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。 经一审法院释明，胡飞将本案基础法律关系由财产损害赔偿纠纷变更为物业服务合同纠纷，并撤回对马步青等楼上住户的诉讼请求。 一审法院认为，一山物业合肥分公司作为案涉房屋所在小区的物业服务公司，根据《合肥瑞地祥和府前期物业管理服务协议》约定，其负有维护、管理共用部位、设施和设备，包括上下主管道。本案中，证人证实堵塞发生在案涉房屋卫生间主管道的三通部位，并确定是主管道堵塞，且堵塞物包括装修和生活杂物，故一山物业合肥分公司应对胡飞的本次损失承担责任。同时，胡飞在案涉房屋装潢后长期不居住，导致其未能及时发现水损发生，故胡飞也应自行承担部分责任。经依法评估，胡飞的本次损失为38138元，该院酌定一山物业合肥分公司按50%承担责任为19069元。对胡飞诉请的管道疏通费200元，由一山物业合肥分公司承担。评估费3000元，由一山物业合肥分公司、胡飞各负担一半。关于胡飞诉请的搬家费，因无证据证明，故不予采信。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二条、第四条、第三十二条、第三十五条、第三十七条、第二百四十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，该院判决：一、一山物业合肥分公司于判决生效后十日内赔偿胡飞财产损失19069元，以及管道疏通费200元；二、驳回胡飞的其他诉讼请求。一审案件受理费1050元，由胡飞负担525元，由一山物业合肥分公司负担525元。评估费3000元，由胡飞负担1500元，由一山物业合肥分公司负担1500元。 二审中，一山物业合肥分公司围绕其上诉请求提交证据四组，证据一，《合肥瑞地祥和府临时管理规约》、承诺书、《瑞地祥和府业主手册》签约页，证明：1、一山物业合肥分公司已对业主履行告知义务；2、胡飞对《临时管理规约》《业主手册》的内容明知。证据二、瑞地祥和府9#施工图（给排水专业），证明：1、瑞地祥和府9#排水管连接，位置及排水原理；2、案涉堵塞排水管系在房屋内的立管，从地上一直至29层，一山物业合肥分公司只能从地面检查口进行检查；3、卫生间的三通和排水管系不同位置；4、本案一审认定的主水管道堵塞的事实不能成立。证据三、设备日常巡查记录表。证明：1、一山物业合肥分公司已经履行了物业管理日常巡查维护义务；2、堵塞发生前的巡查结果为正常。证据四、祥和府小区9幢外立面照片5张，证明：祥和府小区大楼污水管不在楼体外部，而是在楼体内，一山物业合肥分公司日常维护、管理不能及于该污水管本身，只能通过地面检查口判断。大楼污水管属于该栋小区业主自主管理的范围。 胡飞质证如下：对第一组证据《临时管理规约》一审时已经提交，质证意见同一审，承诺书属于《临时管理规约》的附件，且胡飞也按照承诺书履行了自己的义务，并没有违反《临时管理规约》的规定。签约页的内容我已知晓，并已经按照该业主手册履行了义务，并没有违反《临时管理规约》的规定。第二组证据，瑞地祥和府9#施工图，对于该组证据的三性无异议，但是对证明目的有异议，证明目的1、2点与本案无关，根据一山物业合肥分公司提交的排水透视图，可以看出一审认定的排水主水管道堵塞没有问题，若是三通位置堵塞，则被污水反渗漏的是11楼而不是10楼。第三组证据，该证据是一山物业合肥分公司单方提供，对其真实性有异议，且这些证据在一审时均没有提供，不能证明一山物业合肥分公司在管理时履行了管理服务。第四组证据，对其真实性无异议，证明目的有异议，污水管道建设在楼梯内部，并不能免除一山物业合肥分公司按照《合肥瑞地祥和府前期物业管理服务协议》管理服务的义务，在第四条有明确约定。 胡飞二审未提交新证据。 对一审法院查明的事实本院予以认定。 本院认为，根据一审法院已经查明的事实，胡飞房屋返水系卫生间下水主管道堵塞导致，依据胡飞与一山物业合肥分公司签订的《合肥瑞地祥和府前期物业管理服务协议》中“物业管理服务事项包括房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理”等相关约定，一审法院认定物业公司应对因主管道堵塞导致的涉案争议财产损失承担相应的赔偿责任并无不当，同时鉴于胡飞在案涉房屋装潢后长期不居住，致使返水发生时无法采取有效措施，因而对损失的发生胡飞也应自行承担相应的责任。结合本案具体情况，对胡飞房屋返水造成的损失，一审法院酌定一山物业合肥分公司负担50%的赔偿责任并承担管道疏通费并无不妥，一山物业合肥分公司上诉主张案涉损失系胡飞违规装修以及其他业主排水使用不当导致，但并未提交有效证据予以证明，对其上诉请求本院不予支持。 综上所述，安徽一山物业服务有限公司合肥分公司的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1050元，由上诉人安徽一山物业服务有限公司合肥分公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  程亚娟 审判员  古开利 审判员  马 莉 二〇二〇年六月二十八日 法官助理宋知龙 书记员吴喻 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。