重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝02民终732号上诉人（原审原告）：重庆市易英物业管理有限公司，住所地重庆市渝北区双凤桥街道空港大道310号和顺苑2幢1-5-4，统一社会信用代码915001127562486042。法定代表人：刘庆英，该公司董事长。委托诉讼代理人：张瑶，重庆宛水律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋媛媛，重庆宛水律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆云湖酒店有限公司，住所地重庆市梁平区双桂街道丹桂大道10号，统一社会信用代码91500228MA5U53EX8C。法定代表人：叶江鹏，该公司执行董事。被上诉人（原审被告）：黎万琴，女，1972年5月14日出生，汉族，住重庆市梁平区。被上诉人（原审被告）：彭孝成，男，1964年12月8日出生，汉族，住重庆市梁平区。被上诉人（原审被告）：叶光军，男，1960年10月15日出生，汉族，住重庆市梁平区。被上诉人（原审被告）：严存树，男，1964年11月14日出生，汉族，住重庆市梁平区。上诉人重庆市易英物业管理有限公司（以下简称易英物管公司）因与被上诉人重庆云湖酒店有限公司（以下简称云湖酒店）、黎万琴、彭孝成、叶光军、严存树物业服务合同纠纷一案，不服重庆市梁平区人民法院（2019）渝0155民初3797号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。易英物管公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，支持易英物管公司的一审诉讼请求或者发回重审；2.云湖酒店、黎万琴、彭孝成、叶光军、严存树承担本案一、二审的诉讼费用。事实和理由：1.一审法院在庭审终结后滥用听证程序，无任何法律依据，系重大程序错误。2.一审法院认定事实不清，适用法律错误。易英物管公司与重庆市琦胜房地产开发有限公司（以下简称琦胜公司）同时签订了两份《补充协议》，第一份《补充协议》虽载明车库、酒店部分由物业公司代管，相关费用据实结算，但第二份《补充协议》并未载明酒店部分由物业公司代管，相关费用据实结算，只是对车库部分进行了约定。易英物管公司与琦胜公司签订的《琦胜·雲湖天地前期物业服务合同》明确约定商业物业费按2元/月/平方米收取，对云湖酒店、黎万琴等人均具有约束力。严存树、彭孝成系琦胜公司的股东，黎万琴等人在一审中陈述，在竣工前就参与了案涉房屋的修建、设计以及前期装修工作，即黎万琴等人具备不经过易英物管公司即实际占有、接收房屋的条件，且实际上黎万琴等人未经过易英物管公司便提前接收了房屋。交付房屋系开发商的义务而非物业公司，若业主未通过物业公司办理交接手续而实际直接占有、使用房屋的视为已接房，应从实际接房之日计算物业费。另外，根据易英物管公司提供的证据，与案涉房屋同一期的其他房屋均于2017年4月1日通知接房，而云湖酒店2017年11月正式对外营业，由此可以说明2017年4月黎万琴等人已接房。3.易英物管公司只是认为云湖酒店、黎万琴等人在庭审程序终结后要求追加琦胜公司作为被告不符合法律规定，从未陈述过不要求琦胜公司承担物业费的支付责任。4.黎万琴等人与琦胜公司签订的协议系其内部协议，对易英物管公司无约束力。黎万琴等人与开发商签订的协议已经明确约定酒店的物业费由酒店业主与物业公司进行协商，但至今易英物管公司与云湖酒店、黎万琴等人均未协商一致。因此，云湖酒店、黎万琴等人应当按照前期物业服务合同的约定缴纳物业费。5.酒店的内部系业主的专有部分，不应当由物业公司提供物业服务。根据一审中易英物管公司举示的证据、双方的陈述以及一审法官的现场查看，均能证明案涉房屋属于易英物管公司的物业服务区域。云湖酒店、黎万琴、彭孝成、叶光军、严存树共同辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。1.易英物管公司于2014年12月26日与琦胜公司签订的前期物业服务合同及补充协议，明确载明车库、酒店部分不列入物业管理的范围，由物业公司代管，相关费用琦胜公司据实结算。叶光军于2015年11月12日与琦胜公司签订的定购协议，明确酒店物业管理相对独立，说明琦胜公司对酒店物业管理单列出来是有预见性的。易英物管公司于2017年12月6日与琦胜公司续签前期物业服务合同及补充协议，双方明知云湖酒店物业管理独立，不纳入物业管理范围，恶意串通模糊了云湖酒店的物业管理。为查清案件事实，云湖酒店、黎万琴等人申请追加琦胜公司为本案被告，本对易英物管公司有利，易英物管公司却予以拒绝，易英物管公司不同意追加琦胜公司为本案被告，本身就包含了不要求琦胜公司承担物业费支付责任的意思表示。对于一审法院主持的听证程序，易英物管公司并未提出异议，且民事诉讼法及其司法解释并未对审理过程中追加被告的终止结点作出明确的规定。2.一审中易英物管公司并未举证证明黎万琴等人的接房时间。易英物管公司对雲湖天地项目有关一、二期工程的划分并不清楚，一期工程由一号楼、十号楼、十一号楼三栋楼组成，而在开发过程中，一号楼、十号楼于2014年8月开始动工建设，于2017年4月1日前通过有关行政主管部门验收后达到交房条件，案涉十一号楼于2015年5月才开始动工建设，加之按照定购协议的约定，为减少重复建设和浪费，由开发商建设的部分和购房业主装饰装修的部分进行了重新设计，因此耽误了大量的时间，案涉十一号楼的验收时间大大滞后于一号楼、十号楼，在2018年验收后由开发商与酒店业主进行了交接。3.易英物管公司管理雲湖天地物业期间对云湖酒店并没有进行服务和管理。酒店电梯、消防设施的维修与保护是酒店与专业机构签订的维保协议，酒店支付的维保费；酒店应急电源停电时所用小区发电机发的电，酒店全额支付了小区发电机所用柴油的费用；小区所有消防设施应急用水的水箱设置在酒店顶楼，小区商业用户和物业管理消防设施改动导致的放水而消耗的消防备用水于2019年由酒店全额进行了支付，共90000余元。酒店承担了附楼楼顶两千余平方米的绿化改造、培育、维护、添置设施设备等人工费和其他所有费用；酒店大厅、楼道、消防道等公共区域的卫生、保养、维修均由酒店自己负责，酒店聘请了三名保安、四名专职保洁人员；酒店客人在小区停车均向琦胜公司缴纳了停车费。酒店所在楼栋排水排污管网的维修由酒店自行解决并支付了费用。4.按照定购协议的约定，云湖酒店已经就不可分割的部分与易英物管公司负责人易纯忠达成口头协议，在装饰装修期间由云湖酒店向易英物管公司支付10000元的费用，开张营业后由云湖酒店向易英物管公司每月支付3300元的费用并已实际履行。易英物管公司在2018年9月撤离雲湖天地小区前也从未向酒店提出过收取物业费的异议。酒店属于特殊行业，酒店物业独立管理是通常的惯例。易英物管公司向一审法院起诉请求：1.判令云湖酒店向易英物管公司支付2017年4月1日至2018年10月30日期间的物业费409527.14元，公摊费28090.8元，共计437618元，黎万琴、彭孝成、严存树、叶光军承担连带支付责任；2.判令云湖酒店向易英物管公司支付违约金，黎万琴、彭孝成、严存树、叶光军承担连带支付责任（以437618元为基数，以日万分之一为利率，从2017年4月起计算至物业管理费付清之日止），现暂计至起诉之日10000元；3.本案诉讼费由云湖酒店、黎万琴、彭孝成、严存树、叶光军承担。一审法院认定事实：2014年12月26日，易英物管公司与案外人琦胜公司签订《琦胜·雲湖天地前期物业服务合同》，该合同主要约定：1.物业管理区域中的物业名称为琦胜·雲湖天地，物业类型为商住，东至碧桂路，南至体育东路，西至月桂路，北至丹桂大道；2.物业服务收费为包干制，住宅为1.2元/月·平方米（含电梯运行费，不含公共能源公摊耗费），商业物业为2元/月·平方米（含电梯运行费，不含公共能源公摊耗费），共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，按照相关法律法规向业主分摊计收；3.业主应于每月10日之日起交纳物业服务费用或物业服务资金；4.纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方（系琦胜公司）原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用或物业服务资金由甲方按照收费标准减半交纳；5.合同期限为3年，自2014年12月9日起至2017年12月8日止；6.甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之一的标准向乙方（系易英物管公司）支付违约金；7.该合同另附补充协议，明确载明补充协议如与主合同条款不一致时，以补充协议为准；8.补充协议载明酒店部分，由物业公司代管，所产生的清洁费，保安费及水电费据实结算，由甲方（系琦胜公司）负责，同时该合同还约定了其他事项。2017年12月6日，易英物管公司与案外人琦胜公司又再次签订《琦胜·雲湖天地前期物业服务合同》，该合同主要约定：1.物业管理区域中的物业名称为琦胜·云湖天地，物业类型为商住，东至碧桂路，南至体育东路，西至月桂路，北至丹桂大道；2.物业服务收费为包干制，住宅为1.2元/月·平方米（含电梯运行费，不含公共能源公摊耗费），商业物业为2元/月·平方米（含电梯运行费，不含公共能源公摊耗费），共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，按照相关法律法规向业主分摊计收；3.业主应于每月10日之日起交纳物业服务费用或物业服务资金；4.纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方（系琦胜公司）原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用或物业服务资金由甲方全额交纳；5.合同期限为1年，自2017年12月9日起至2018年12月8日止；6.该合同另附补充协议，明确载明补充协议如与主合同条款不一致时，以补充协议为准，同时该合同还约定了其他事项。2015年11月12日，叶光军（作为乙方）与案外人琦胜公司（作为甲方）签订云湖天地11号楼（酒店）定购协议，协议主要约定：1.叶光军定购云湖天地11号楼一层7、8号、二层3号、三层2号、四至十三层所有房号的房屋，建筑面积约10171.59/㎡，房屋套数为170套。上述商品房为商业，按商务酒店进行规划设计和建设；2.甲乙双方同意酒店的物业管理相对独立，即除无法分开必须由小区物业管理公司统一管理的外，由酒店对其自身的物业进行管理，必须由小区物业管理公司统一管理的部分，其物业管理费用由酒店业主与物业管理公司自行协商费用；3.上述约定内容在签订正式合同时写入正式合同附件；4.双方还约定了其他合同权利义务。2016年11月26日，黎万琴、彭孝成、严存树、叶光军（作为乙方）与案外人琦胜公司（作为甲方）签订重庆市商品房买卖合同，该合同约定：1.房屋座落于××××，建筑面积为50.35平方米，用途为非住宅，属于其他用房；2.本合同未尽事项，可由双方签订补充协议，合同附件与本合同具有同等法律效力；3.合同附件三约定，在2015年11月12日签订的琦胜·云湖天地11号楼定购协议中约定条款作为交房标准之一；4.该合同还约定了其他权利义务事项。后黎万琴、彭孝成、严存树、叶光军向案外人琦胜公司购买的170套房屋，产权人为黎万琴、彭孝成、严存树、叶光军。黎万琴、彭孝成、严存树、叶光军将其中的大部分房屋用于开发经营酒店，酒店名称为云湖酒店，其营业执照名称为重庆云湖酒店有限公司。易英物管公司因云湖酒店、黎万琴、彭孝成、严存树、叶光军未缴纳2017年4月1日至2018年10月30日期间的物业服务费409527.14元及公摊费28090.8元。2019年6月，易英物管公司向云湖酒店、黎万琴、彭孝成、严存树、叶光军书面邮寄物业费催收律师函。后云湖酒店、黎万琴、彭孝成、严存树、叶光军仍未交纳物业服务费，为此易英物管公司诉至一审法院，请求判如所请。一审法院认为，易英物管公司与琦胜公司签订的《前期物业服务合同》符合法律规定，合法有效。按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，易英物管公司与建设单位签订的《前期物业服务合同》对全体业主具有约束力。但对于易英物管公司的诉讼主张，结合云湖酒店、黎万琴、彭孝成、严存树、叶光军的抗辩，一审法院分析如下，首先，易英物管公司举示的证据不能证明黎万琴、彭孝成、严存树、叶光军已于2017年4月1日接收房屋，且云湖酒店、黎万琴、彭孝成、严存树、叶光军抗辩易英物管公司主张物业服务费的期间内，黎万琴、彭孝成、严存树、叶光军接收房屋没那么早。根据《雲湖天地前期物业服务合同》的约定，如果房地产开发公司未按时交付房屋，物业服务费由其承担。一审法院主持听证过程中，易英物管公司明确表示不追加琦胜公司作为本案的被告，也不要求其承担物业费的支付责任。因此，对于易英物管公司主张黎万琴、彭孝成、严存树、叶光军于2017年接收房屋的案件事实缺乏证据佐证。其次，根据《雲湖天地前期物业服务合同》附件的约定“酒店部分，由物业公司代管，所产生的清洁费，保安费及水电费据实结算，由甲方（系琦胜公司）负责”，即使黎万琴、彭孝成、严存树、叶光军在物业合同约定的期限内，接收了该房屋，但根据约定明确载明由房地产开发公司负担，根据民法理论意思自治原则，易英物管公司主张云湖酒店、黎万琴、彭孝成、严存树、叶光军承担支付物业费用的民事责任缺乏依据。最后，定购协议也明确约定“甲乙双方同意酒店的物业管理相对独立，即除无法分开必须由小区物业管理公司统一管理的外，由酒店对其自身的物业进行管理，必须由小区物业管理公司统一管理的部分，其物业管理费用由酒店业主与物业管理公司自行协商费用”，且该协议内容被纳入商品房买卖合同，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。综上，对于易英物管公司诉讼主张云湖酒店、黎万琴、彭孝成、严存树、叶光军承担物业费的诉讼请求，一审法院不予支持。关于易英物管公司主张的公摊费，也无相应的证据进行佐证，一审法院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决:驳回易英物管公司的诉讼请求。案件受理费8014.27元，减半收取4007.13元，由易英物管公司负担。二审中，易英物管公司向本院提交以下证据：1.竣工验收备案登记证，拟证明：雲湖天地一期11号楼及地下车库于2017年3月29日竣工验收。2.前期物业服务合同备案证明存根、重庆市物业服务区域划分备案证明存根，拟证明：包括云湖酒店在内的11号楼的琦胜·雲湖天地作为统一的物业区域进行了备案。3.交房流程表，拟证明：与案涉房屋同属11号楼的其他商铺的业主于2017年4月1日办理了接房手续。云湖酒店、黎万琴、彭孝成、严存树、叶光军质证认为，易英物管公司举示的几份证据与本案都没有多大的关系，前期物业服务合同上明确了酒店和车库单列出来，不属于易英物管公司管理的范围。交房流程表，是其他商铺的交房，如果云湖酒店属于易英物管公司管理的范围，易英物管公司就应该提供云湖酒店接房的证据。至于验收的问题，竣工验收时间不等同于接房时间，竣工验收后要达到一定标准才具备交房条件。云湖酒店、黎万琴、彭孝成、严存树、叶光军向本院提交以下证据：1.停电、发电燃油费支付凭证，拟证明：小区临时停电需要发电机发电，小区的发电机所有燃油费是云湖酒店支付的。2.清理下水道费用的支付凭证，拟证明：云湖酒店自己支付了清理下水道的费用。3.消防设施维保维修支付凭证，拟证明：云湖酒店自己支付了消防设施维修维保费用。4.电梯维修、保养、巡逻检查费用支付凭证，拟证明：酒店自己支付了电梯维修维保等费用。5.易英物管公司收取的不可分割部分的物业费凭证、票据，拟证明：易英物管公司已经收取了在酒店在装修、建设过程中的物业费以及不可分割部分的物业费。6.酒店保安巡逻的记录，拟证明：易英物管公司没有履行职责，是云湖酒店自己的保安在巡逻。7.绿化装修承包合同、付款票据，拟证明：小区里面涉及到云湖酒店的部分是云湖酒店自己在履行维护绿化的义务。易英物管公司质证认为，1.对第一组证据的真实性无法核实，即使属实，也无法证明其所支付的是整个小区的停电燃油费。而根据云湖酒店、黎万琴等人的陈述，小区仅有一台发电机，该支付的燃油费有可能是分摊到每一位业主处的费用，同时也说明了云湖酒店与其他物业系统的整体不可分割。2.对第二组证据的真实性无法核实，即使属实，也系云湖酒店对其专有部分的清理，与易英物管公司无关。3.针对第三组证据的质证意见与第二组一致，同时该组证据所反映的消防设施系为了符合云湖酒店消防安全所配置，也系其专有部分，与易英物管公司无关。4.针对第四组证据的质证意见与第三组一致。5.对第五组证据的真实性无法核实，即使属实，均是2018年3月9日和2018年9月5日开具的发票，支付时间应当为2018年3月和2018年9月，不能反映出云湖酒店、黎万琴等人与易英物管公司关于物业费达成了一致意见，反而说明云湖酒店、黎万琴等人认可易英物管公司为其提供物业服务但未足额缴纳相关费用。并且易英物管公司从未同意也未授权公司相关员工与云湖酒店、黎万琴等人就物业费达成任何协议，双方从未签订任何书面协议。6.针对第六组证据，真实性无法核实，即使属实，也是云湖酒店对其专有部分的巡逻检查，与易英物管公司无关。7.对第七组证据真实性无法核实，即使属实，也系对云湖酒店专有部分绿化的修建、维护，与易英物管公司无关。根据云湖酒店、黎万琴等人提交的疏通下水管道的证据，显示在2018年3月10日云湖酒店已经在支付疏通下水管道的费用，与其陈述在2018年5、6月才接收房屋的事实相悖。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，针对易英物管公司的上诉请求以及双方的诉、辩事实和理由，本案的争议焦点为：易英物管公司依据其与琦胜公司签订的两份前期物业服务合同及补充协议，要求云湖酒店、黎万琴、彭孝成、严存树、叶光军支付2017年4月1日至2018年10月30日期间的物业费、公摊费并承担违约责任的请求能否成立。本院综合评判如下：首先，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，琦胜公司作为建设单位依法与易英物管公司签订的两份《琦胜·雲湖天地前期物业服务合同》及其补充协议对云湖酒店、黎万琴、彭孝成、严存树、叶光军具有约束力。第一份前期物业服务合同的合同期限为自2014年12月9日起至2017年12月8日止，其补充协议明确约定，车库和酒店部分，由物业公司代管，所产生的清洁费、保安费及水电费据实结算，由琦胜公司负责。故易英物管公司无权向云湖酒店、黎万琴、彭孝成、严存树、叶光军主张2017年4月1日至2017年12月8日的物业费。其次，第二份前期物业服务合同的合同期限为2017年12月9日至2018年12月8日止，其补充协议仅约定，车库暂由物业公司代管，所产生的清洁费、保安费及水电费，由琦胜公司负责。对于酒店部分未作特别约定。但是，该前期物业服务合同明确约定，因琦胜公司原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用或者物业服务资金由琦胜公司全额交纳。本案中，易英物管公司虽然提供了酒店所在楼栋的竣工验收备案登记证，但竣工验收时间并不等同于接房时间；易英物管公司还提供了一份同一楼栋的其他商户的交房流程表，但也不能以此推断认定黎万琴、彭孝成、严存树、叶光军就是在同一时间即2017年4月1日接收的房屋，且黎万琴、彭孝成、严存树、叶光军对此也予以了否认。故易英物管公司主张云湖酒店、黎万琴、彭孝成、严存树、叶光军支付物业费的时间起算点无法确定。再次，琦胜公司与叶光军签订的定购协议约定，酒店的物业管理相对独立，即除无法分开必须由小区物业管理公司统一管理的外，由酒店对其自身的物业进行管理，必须由小区物业管理公司统一管理的部分，其物业管理费用由酒店业主与物业管理公司自行协商。易英物管公司虽然主张其不是定购协议的合同相对方，该定购协议的内容对其无约束力，但黎万琴、彭孝成、严存树、叶光军主张酒店相对独立的部分系由酒店自行管理，酒店与小区不可分割的部分即必须由易英物管公司进行统一管理的部分，酒店已经与易英物管公司达成了口头协议，约定在装饰装修期间支付10000元，开张营业后每月支付3300元。对此，云湖酒店、黎万琴、彭孝成、严存树、叶光军提供的酒店对电梯、消防设施维修维保的支付凭证、清理下水道的支付凭证、停电后发电的柴油费支付凭证、绿化承包合同及支付凭证、巡逻记录等证据，能够证明酒店相对独立的部分系由酒店自行管理。云湖酒店、黎万琴、彭孝成、严存树、叶光军提供的通用业务凭证、盖有易英物管公司发票专用章的重庆增值税普通发票等证据，结合易英物管公司仅在本案起诉前进行过一次催收以及易英物管公司在本案中从未提及向酒店收取过物业费的事实，能够证明云湖酒店、黎万琴、彭孝成、严存树、叶光军所主张的与易英物管公司就不可分割的部分已经达成装饰装修期间支付10000元、开张营业后每月支付3300元的口头协议的事实具有高度可能性。现易英物管公司再依据其与琦胜公司签订的两份前期物业服务合同及补充协议，要求云湖酒店、黎万琴、彭孝成、严存树、叶光军支付物业费并承担违约责任，本院不予支持。易英物管公司主张的公摊费缺乏相应的依据，本院亦不予支持。另，经本院审查，一审法院的审理程序合法，庭审结束后进行的听证程序也未损害双方当事人的诉讼权利。综上所述，易英物管公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8014.27元，由上诉人重庆市易英物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 胡玉婷审 判 员 李 斌审 判 员 柯 言二〇二〇年六月十六日法官助理 行 璐书 记 员 唐 垚