新疆维吾尔自治区阿克苏市人民法院   民 事 判 决 书   （2020）新2901民初1132号   原告：阿克苏市新城街道办事处，住所地新疆维吾尔自治区阿克苏地区阿克苏市解放中路3号。   机关负责人：玉山江·阿布拉，该办事处主任。   委托诉讼代理人：余之荣，新疆北翰律师事务所律师。   被告：臧明年，男，1986年8月16日出生，汉族，个体工商户，现住阿克苏市。   原告阿克苏市新城街道办事处诉被告臧明年房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告阿克苏市新城街道办事处的委托诉讼代理人余之荣及被告臧明年均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告阿克苏市新城街道办事处向本院提出诉讼请求，一、请求依法判令被告立即支付租金71,608元。二、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2014年3月5日签订《房屋租赁合同》合同约定：被告租赁原告金龙汽车城B栋46号82.87平方房屋、租赁期限4年，从2014年1月1日至2017年12月31日止，每年租金54,700元。合同订立后原告将房屋交给被告经营。后经原告多次催促，被告于2017年、2018年、2019年分三次缴纳房租15,000元，并于2018年7月30日搬离，尚欠租金71,608元，现诉至法院。   被告臧明年辩称，不同意原告的诉讼请求。原、被告的租赁合同在双方履行期间有变更。双方在2014年签订了一份协议（租赁合同），在2016年又签订了一份合同，租赁期限为三年，年租金是12,000元，原告现持有的是第一份合同，而我持有的是第二份合同，故不同意原告的诉讼请求。   原告为证明自己的观点，提交以下证据应予证实：证据1：共10份证据。（1）阿克苏新成开发建设有限公司（以下简称新成公司）营业执照，注销登记证明共计2份；（2）阿克苏市新城街道社区综合服务中心民办非企业单位税务登记证、登记证书共计3份、清算所得税、注销税务登记见证报告共计2份；（3）阿克苏市新城街道办事处统一社会信用代码负责人身份证复印件、负责人身份证明书3份。以上证据证明：与被告签订租赁合同的新成公司及开发公司的股东、街道社区综合服务中心均已注销的事实。阿克苏市新城街道办事处系综合服务中心业务主管单位，原告主体资格适合。证据2：2014年3月5日新成公司与被告签订的房屋租赁合同一份，以及2018年7月30日被告出具的交接单一份。证明：（1）合同约定原告将教育路金龙汽配城B栋41号82.87平方米的房屋租赁给被告的事实；（2）租赁期限从2014年1月1日至2017年12月31日止；（3）租赁每年54,700元；（4）租赁期间的水电、卫生费、物业费、管理费由被告承担；（5）2018年7月30日，被告向原告交接房屋的事实。证据3：被告于2014年4月9日向原告缴纳租金54,700元的收据一份、建设银行现金缴款单一份以及新成公司记账凭证一份。证明：被告按约履行缴纳租金义务54,700元的事实。证据4：2015年的被告缴纳租金的收据共计8份（2015年1月19日交款6,000元、2015年2月6日交款5,000元、2015年2月9日交款9,000元、2015年2月27日交款5,000元、2015年3月27日交款5,000元、2015年10月28日交款10,000元、2015年9月15日交款10,000元、2015年11月24日交款3,600元，总计54,700元）。证明：被告按约缴纳租金54,700元的事实。证据5：2016年1月27日交款5,000元、2016年5月12日交款5,000元、2016年9月2日交款10,000元、2016年11月28日交款10,000元、2016年10月13日交款10,000元、2016年12月5日交款14,700元，总计6份收据，共计54,700元。证明：被告于2016年按约履行了缴纳54,700元租金的事实。证据6：2017年7月5日缴纳租金5,000元的收据一份，2018年缴纳租金5,000元的收据一份，2019年3月17日缴纳租金5,000元的收据一份，（共计3份收据）。证明：根据2、3组证据，被告实际欠付从2017年1月至2018年7月30日，计19个月租金71,608元的事实。证据7：关于成立阿克苏市新城街道社区综合服务中心、新城街道办事处民政局的红头文件2份、证明2份、申请1份、单位场所使用权证明1份，新城街道社区综合服务中心批复1份、民办非企业单位登记证书12份，验资报告1份，银行寻踪谈1份、现金缴款单1份，总计18份。证明：（1）新城街道办事处是直接批准新城街道社区综合服务中心成立的业务主管部门；（2）从红头文件能看出，阿克苏新城街道综合服务中心向有关部门登记成立，且服务中心无偿使用的办公场所系阿克苏市××道办事处所有；（3）杨某代持股30,000元的事实。证据8：2011年3月的工资表1份，来源于阿克苏市新城街道办事处。证明：服务中心成立后，经营期间，杨某、黄某系服务中心的工作人员，每月领取相应的工资，且此工资需有阿克苏市新城街道办事处当时的书记林庆彬批准方可后发放。证据9：阿克苏市新城街道办事处注销于2013年8月13日，注销综合服务中心的批复1份，民政局的注销服务中心的批复1份，民办非企业单位注销登记表1份，总计是3份，共5页。证据来源于阿克苏市新城街道办事处和民政局。证明：阿克苏市新城街道办事处办事处向民政局申请注销服务中心的事实。证据10：2018年9月15日的阿克苏市新城街道处与新成公司的协议1份。证明：新成公司注销前将该公司经营期间对内对外的债权债务全部承继给阿克苏市新城街道办事处，新成公司注销后，所有的债权债务，以阿克苏市新城街道办事处的名义进行。证据11：2019年12月31日阿克苏市新城街道办事处与阿克苏地区机关事务管理局交接协议书1份。证明：（1）涉案房屋系国有资产；（2）阿克苏市新城街道办事处因2012年7月24日行署办公会议纪要第22号文件精神，获得涉案房屋的管理、出租、收取租金的权利；（3）根据第38次地委委员扩大会议纪要，阿地党委纪字2019-82号文件精神，将涉案房屋交付地区机关管理局的事实。   经质证，被告发表以下质证意见：对证据1不认可。认为当时签订合同是原告没有出示这些证据给我看。出示的税务登记不合法。对证据2的交接单真实性认可，证明观点不认可，对租赁费用不认可，其余的都认可。认为房租第一年上交租金是49,000元，第二年租金是53,900元，第三年是按照第一年的房租租金上交49,000元。对证据3、4、5、6、认可。对证据7的真实性认可。证明观点不认可，认为当时订立合同时，原告没有给我出示该组证据。对证据8的真实性认可，证明观点不认可。认为工资和本案房屋租赁纠纷没有关系。公司注销后没有变更，证明观点无法律依据。对证据9的真实性认可，证明观点不认可。认为提供的证据与本案纠纷无关。对证据10的真实性认可，证明观点不认可，认为与本案无关。对证据11的真实性认可，认为当时我订立合同时，是房屋租赁，是年租金，后面是房屋管理费。本院对上述证据的真实性应予确认。对证据1中证明原告主体适格的证明效力不予确认。对其他证据的证明效力予以确认。   被告为证明自己的观点，提交以下证据予以证实：证据1、2016年6月23日的新成公司与被告签订的合同一份。证明：由于维稳期间，生意不好的原因，阿克苏市新城街道办事处领导在于2016年6月25日订立房屋租赁合同一份，为期三年，租金为12,000元。   经质证，原告发表以下证明观点：对该合同不予认可。认为：（1）我出示的合同有签字和盖章，而被告提交的合同没有签字和盖章；（2）被告出示的合同是55多平方米房屋，而我们没有租赁55多平方米的房屋；（3）被告出示的房屋租赁合同的三性都不予认可。此份合同注明仅限于办理卫生许可证登记使用，期限为三年，实际是2016年6月25日至2017年6月25日，而并非是三年，上述内容显然是不真实的。本院对上述证据的真实性予以确认，对证明观点不予认可。   根据原、被告双方当事人陈述及对上述证据的分析、认证，认定事实如下：2014年3月5日新成公司（甲方）与被告（乙方）订立《房屋租赁合同》合同，双方约定：被告租赁金龙汽车城B栋46号82.87平方房屋，租赁期限4年，从2014年1月1日至2017年12月31日止，第一年由胡某转租给被告，第二年租金54,700元，房屋租赁税由乙方承担，第二年租金在第一年的基础上，增加10%，以此类推，直至合同结束。合同订立后新成公司将房屋交给被告经营。2015年、2016年被告分别给新成公司缴纳租金54,700元（2015年1月19日交款6,000元、2015年2月6日交款5,000元、2015年2月9日交款9,000元、2015年2月27日交款5,000元、2015年3月27日交款5,000元、2015年10月28日交款10,000元、2015年9月15日交款10,000元、2015年11月24日交款3,600元）。2017年7月5日被告向新成公司缴纳房租5,000元，2018年被告向新成公司缴纳房租5,000元。2017年12月31日合同到期后，被告继续使用该房屋，2018年7月30日原、被告对被告租赁对房屋继续交接，并订立交接单。2019年3月17日被告向原告缴纳房租5,000元。因被告欠新成公司房租及房屋使用费，原告遂诉至法院。   2011年3月14日原告向阿克苏市民政局提出申请，认为具备民办非企业单位法人（合伙）条件，要求成立“阿克苏市民办新城街道社区综合服务中心”。阿克苏市民政局遂作出“关于对阿克苏市新城街道社区综合服务中心登记对批复”，认为符合民办非企业单位登记条件，同意登记。2011年3月25日阿克苏市民政局遂给阿克苏市新城街道社区综合服务中心颁发了“民办非企业单位登记证书”，成立阿克苏市新城街道社区综合服务中心（以下简称社区服务中心），法定代表人为杨某，开办资金30,000元，主管单位为阿克苏市新城街道办事处。阿克苏华兴有限责任会计师事务所出具对验资报告显示，该社区服务中心由杨某一人于2011年3月25日出资30,000元（以货币方式出资）。2013年8月18日阿克苏市新城街道办事处向阿克苏市民政局提出申请，要求注销社区服务中心，2013年9月4日阿克苏市民政局作出批复，同意注销社区服务中心。新疆志德税务师事务所有限责任公司阿克苏分所遂对社区服务中心作出注销税务登记鉴证报告，该报告显示社区服务中心资产总额12,612.59元，负债总额59,668元，社区服务中心注销清算备案情况说明显示，社区服务中心清算组成员由股东杨某、黄某组成，由杨某担任清算组负责人，公司清算组于2013年9月20日通知公司债权人申报债权。公司对债权为57,818.50元，其他应付款59,668元，偿还后剩余资产12,595.99元。   2019年12月31日原告与阿克苏地区机关事务管理局订立交接协议书，该协议书书明“甲方：阿克苏新城街道办事处（原告），根据《关于义乌小商品城（下岗失业群众创业就业孵化基地）建设有关问题的会议纪要》2012年7月24日行署办公会议纪要（第22号）文件精神，由甲方成立的下属新成公司（新成公司已被注销）代管并使用阿克苏地区文化艺术学校（位于阿克苏市金龙汽配城700平方米）租赁经营。现根据《第三十八次地委委员扩大会议纪要》阿地党委纪字（2019）82号文件精神，由阿克苏市新城街道办事处将阿克苏地区文化艺术学校门面房交付阿克苏地区机关事务管理局，双方订立以下协议：1、交付时间：2020年1月1日；······4、2020年1月1日之前该门面房租赁之债由阿克苏市新城街道办事处承担，之后由阿克苏地区机关事务管理局承担”。原告于2019年12月31日将诉争房屋移交阿克苏地区机关事务管理局。   在诉讼中，经本院向阿克苏市市场监督管理局调取新成公司企业基本注册信息显示，新成公司成立于2011年4月14日，于2018年12月6日注销，企业类型为有限责任公司，股东为社区服务中心，认缴出资6,000,000元，法定代表人为彭某（变更前为袁某），对于该公司注销后清算情况无任何显示。   2016年6月23日被告因需要办理卫生许可证，遂于原告订立房屋租赁合同，约定：本合同租赁期限为3年，自2016年6月25日至2017年6月25日。年租金12,000元；合同履行保证金1,000元；······并对其他事项作出约定。该合同最后注明：此租房合同仅限于办理卫生许可证登记使用。   2018年9月15日原告（甲方）与新成公司（乙方）订立《协议》，约定：1、甲方从2011年4月14日成立至今，现已注销，经营期间对内、对外债权、债务除乙方已承担的以外，现不足部分，由甲方承继清偿。2、乙方注销后其经营期间债权、债务的协商、调解、仲裁、诉讼对外均以甲方的名义进行。3、甲方在清算期间，乙方法定代表人必须配合甲方履行债权、债务清算义务，任何一方不得单方解除协议。   本院认为，本案争议的焦点是：1、原告的诉讼主体是否适格；2、被告欠交租赁费用应为多少。   一、关于原告的诉讼主体是否适格的问题。首先，新成公司与被告间订立房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，双方应按约履行。《中华人民共和国合同法》第七十九条规定：债权人可以将合同全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一但除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。新成公司与被告间订立房屋租赁合同在履行过程中，新成公司被依法注销，其在注销前已将全部债权、债务转让给原告，故本案原告享有向被告追偿房屋租赁费用的权利。其次，该房屋的产权属于国有资产。根据行署相关文件要求，“2020年1月1日之前该门面房租赁之债由阿克苏市新城街道办事处承担，之后由阿克苏地区机关事务管理局承担”。故原告享有起诉主体的资格。   二、关于被告欠交租赁费用的问题。根据新成公司与被告订立的租赁合同以及双方认可的被告付款的情况来看，被告实际尚欠新成公司2017年1月至2018年7月30日的租赁费用，租赁费用共计71,608元。被告在未履行约定的给付房屋租赁费的义务，属于违约，应承担给付房屋租金的责任。2018年7月30日被告自行搬出租赁房屋，双方租赁关系终止。被告认为双方于2016年6月23日订立的合同约定，自2016年6月25日至2017年6月25日期间年租金为12,000元，对此原告予以否认，该合同也注明了“此租房合同仅限于办理卫生许可证登记使用”。故应认定该合同只是办理相关事务所定，合同应按照2014年3月5日所定租赁合同为准。对被告的辩称理由本院不予采信。   综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百零六条的规定，判决如下：   一、被告臧明年于判决生效后五日内向原告阿克苏市新城街道办事处支付租赁费用71,608元。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费1,715元，减半收取计858元，由被告臧明年承担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区阿克苏地区中级人民法院。   审  判  员   蒲   春   雷   二 〇 二 〇 年 六 月 十 七 日   书  记  员   艾孜麦提江·吐尔洪