山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终6162号上诉人（原审被告）：魏强，男，1975年1月28日出生，汉族，户籍地济南市，现住济南市钢城区双泉路1502号17幢东304室。委托诉讼代理人：赵延峰，济南历下鲁林法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：李文慧，男，1981年6月30日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：金宝，济南钢城城区法律服务所法律工作者。原审第三人：市中区恒仁房产中介服务部，住所地济南市。经营者：金诚，男，1981年4月21日出生，回族，住济南市。上诉人魏强因与被上诉人李文慧、原审第三人市中区恒仁房产中介服务部（以下简称恒仁房产）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市钢城区人民法院（2019）鲁0117民初588号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月4日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。魏强上诉请求：1.请求撤销一审判决魏强返还李文慧房款3万元赔偿李文慧佣金1000元、经济损失47200元、鉴定费800元以上款项合计49000元，改判为退还购房首付款27000元；2.请求二审法院判决李文慧承担一、二审诉讼费用。事实和理由：房屋买卖合同系李文慧主动提出解除，本人没有任何违约责任。有银行转账凭据为证，第三人恒仁房产可以作证。事实清楚，证据确凿。再者房屋买卖合同当中对买卖双方违约责任划定非常清楚。无退赔高额违约金之说。综上所述，一审法院认定事实不清，程序违法，因此请求二审法院查明本案全部事实，撤销一审判决，依法进行改判，以保护公民合法权益。李文慧辩称,一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。恒仁房产未作陈述。李文慧向一审法院起诉请求：1.判令被告协助原告办理钢城区某房产（登记号为：鲁（2019）济南市不动产权第800XXXX号）的过户手续；2.诉讼费由被告承担。在举证期限内，原告变更诉讼请求：1.请求法院责令被告返还购房款3万元；2.请求法院责令被告赔偿中介费1000元，及房子差价经济损失47200元，（该数字是根据评估结果进行变更）共计48200元；3.诉讼费等费用由被告方承担。一审法院认定事实：2019年3月16日，原告李文慧通过第三人恒仁房产与被告魏强签订房产买卖合同一份，合同载明，甲方魏强将名下位于钢城区某房产（登记号为：鲁（2019）济南市不动产权第800XXXX号）出售给一方李文慧，房产建筑面积55.54平方米，房产价格为50000元，合同签订日乙方交付购房首付款30000元，余款20000元定于过户时给付，过户后一月内交付房产。交易过户产生与此房屋相关的税费由购房人李文慧承担，储藏室及房内家具、家电及装修归乙方所有，甲方保证房产证真实有效，无抵押查封情况。房产中介佣金1000元，由乙方承担。违约责任条款中约定，甲乙双方任何一方违约，第三人所收取的全部服务费由违约方承担，并不与退还。合同签订当日，李文慧将首付房款30000元交付给魏强，魏强出具收条一份，载明：“今收到款三万元整，魏强，2019.3.16日”。同日李文慧支付给恒仁房产佣金1000元，恒仁房产出具收条一份，载明：“今收到李文慧购房服务费壹仟元整，收款人：金诚，2019年3月16日”并加盖恒仁房产印章。合同签订后，魏强未按合同约定协助办理过户手续。2019年6月26日，被告魏强向一审法院说明，该涉案房产已卖与他人且已办理过户手续。因房屋买卖合同约定的房产过户及交付无法继续履行，李文慧要求被告返还购房款并申请对涉案房产自合同签订日至评估鉴定之日期间市场价值增值部分进行评估，2019年9月17日，山东誉楷土地房地产评估有限公司出具房地产估价报告，估价结果为：涉案房产市场价值自2019年3月16日至2019年9月11日期间增值47200元。以上事实，由房产买卖合同、收条、转账明细，房产证复印件、房地产评估报告、开庭笔录等在卷佐证，一审法院予以确认。一审法院认为：原告李文慧通过第三人恒仁房产购买被告魏强名下房产，并签订了房产买卖合同，意思表示真实，权利义务明确，不违反法律、行政法规的强制性规范，合法有效。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中李文慧根据合同约定履行了支付首付房款的义务，魏强未按合同约定履行房屋过户手续的责任，魏强在未依法解除与李文慧房屋买卖合同的情况下，将涉案房产过户卖与他人，导致合同无法继续履行，属故意违约行为，因魏强已将涉案房产卖与他人并办理过户手续，本合同继续履行的条件已不复存在，李文慧已经依合同约定支付了购房款30000元及佣金1000元，李文慧请求魏强返还房款30000元及赔偿佣金1000元，合法有据，一审法院予以支持。买卖双方当事人应当遵循诚实信用原则，自觉履合同所约定的义务。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，魏强作为违约方，应当赔偿守约方李文慧可以预见到的财产损失，损失数额的认定应当以涉案房产自合同签订之日至评估鉴定之日期间市场价值增值为宜。山东誉楷土地房地产评估有限公司出具房地产估价报告估价涉案房产市场价值增值47200元，鉴定程序合法，一审法院予以认定。魏强辩称已将3000元购房款返还给李文慧，其提交的电子凭条信息二维码的扫描结果中既未显示汇款方名称账号，亦无收款方名称账号，且与魏强所称返还数额不一致，李文慧对魏强返还房款的辩称不予认可，魏强对自己的主张未尽到举证证明的责任，其已返还3000元房款的辩称，一审法院不予认定。第三人述称李文慧主动提出作废合同，不购买房产，但未提供相关证据予以证实，一审法院不予采信。房产评估费800元，系本案诉讼合理性支出，李文慧要求魏强承担该项费用的请求，一审法院予以支持。诉讼保全责任保险费500元的支出，因李文慧未提供证据证明该费用应由被告承担，且不属于必须合理支付的费用，一审法院不予支持。综上所述，判决：一、被告魏强自本判决生效后十日内返还原告李文慧房款30000元；二、被告魏强自本判决生效后十日内赔偿原告李文慧佣金1000元、经济损失47200元，鉴定费800元，以上款项合计49000元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2520元，减半收取计1260元，申请费1120元，由被告魏强负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。魏强在二审中提交农行济南高新技术产业开发区支行出具的交易账号为6228480251375XXXXXXN存款凭条原件两张，拟证明魏强与李文慧已解约，魏强于2019年4月16日先期退还3000元，李文慧把购房合同原件拿回再退剩余的款项，同时证明解约的事实。拿回再退指的是合同原件拿给中介再退，双方协商好解约才解约，所以不存在李文慧索要经济损失的问题。一审提交的是没有加盖公章的。李文慧对该证据质证称，经核对魏强提供的转款明细系魏强所转，现明确上述款项我已经收到，我同意从本案的案件款中予以扣除。恒仁房产未作质证。李文慧在二审中提交济南市槐荫区人民法院（2016）鲁0104民初5058号民事判决书网络打印件一份，拟证明魏强与第三人恒仁房产在其他房屋也存在一房两卖的相同情况。魏强对该证据质证称，对真实性无异议，但是与本案无关，无法证明李文慧的证明目的。恒仁房产未作质证。以上事实由魏强、李文慧在二审中提交的证据及二审调查笔录等在案为凭。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：一、双方在履行涉案合同中谁存在违约；二、魏强是否已退还李文慧3000元。关于焦点一，双方在履行涉案合同中谁存在违约的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，李文慧与魏强于2019年3月16日签订的《房产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应恪守履行。李文慧根据合同约定履行了支付首付房款的义务后，魏强未按合同约定履行房屋过户手续的责任，魏强在未依法解除与李文慧房屋买卖合同的情况下，将涉案房产过户出卖给他人，导致涉案房屋买卖合同无法继续履行，故魏强构成故意违约。魏强虽辩称房屋买卖合同系李文慧主动提出解除，其并无任何违约责任，但并未提交有效证据予以证明，一审法院不予采信，并无不当。关于焦点二，魏强是否已退还李文慧3000元的问题。因魏强已将涉案房产卖与他人并办理过户手续，本合同继续履行的条件已不复存在，李文慧已经依合同约定支付了购房款30000元及佣金1000元，李文慧因合同无法继续履行请求魏强返还房款30000元及赔偿佣金损失1000元，但魏强主张已退还李文慧3000元，并提交银行存单予以证明，李文慧亦对此予以认可，一审法院对于该数额认定有误，本院予以纠正，故对于李文慧主张的返还购房款30000元中扣除该3000元部分后，魏强对于剩余购房款27000元及佣金1000元应予以返还。对于李文慧主张的房屋差价损失，一审法院已经委托山东誉楷土地房地产评估有限公司出具房地产估价报告，经评估，涉案房产自合同签订之日至评估鉴定之日期间市场价值增值47200元，该鉴定程序合法，故一审法院对于李文慧的该项损失及鉴定费用亦予以支持，并无不当。综上所述，魏强的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持济南市钢城区人民法院（2019）鲁0117民初588号民事判决第二项、第三项及诉讼费负担；二、变更济南市钢城区人民法院（2019）鲁0117民初588号民事判决第一项为魏强自本判决生效后十日内返还李文慧房款27000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费2520元，由上诉人魏强负担2425元，由被上诉人李文慧负担95元。本判决为终审判决。审 判 员 闫振华二〇二〇年六月三十日法官助理 王金鹏书 记 员 杨 娟