广东省韶关市武江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0203民初1031号原告：韶关市亿达商业管理有限公司。住所地：韶关市武江区*******安置地旁星汇商业广场3幢1层24号铺。法定代表人：刘建龙，该公司经理。委托诉讼代理人：张朝星，广东秦唐律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑淑娥，广东秦唐律师事务所律师。被告：韶关领峰企业管理有限公司。住所地：韶关市武江区**************。法定代表人：肖擎天，该公司经理。原告韶关市亿达商业管理有限公司（以下简称韶关亿达公司）与被告韶关领峰企业管理有限公司（以下简称韶关领峰公司）合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韶关亿达公司的委托诉讼代理人郑淑娥，被告韶关领峰公司的法定代表人肖擎天到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告韶关亿达公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付违约金人民币100000元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年9月9日，原告与被告就韶关星汇新零售体验公园的招商代理相关事宜签订了《招商代理合同》（合同编号：SGLF-QY-06)，双方约定委托期限至2019年12月31日，被告负责为原告对韶关星汇新零售体验公园制定及执行招商策划等相关方案，原告每月支付5万元给被告作为基本月费，被告按约定完成招商进度后将可按约定获得佣金。2019年4月24日，经双方协商就招商代理事宜达成补充约定，并签订了《招商代理合同的补充协议》。根据补充协议约定，委托期限变更为至2019年10月31日止，原告自2019年1月1日起无需再支付基本月费5万元给被告，且被告需在2019年10月31日前至少完成招商面积4000平方米的招商任务，如被告无法完成的，则需支付违约金10万元给原告。上述合同及补充协议签订后，原告依约将与物业招商有关的所有资料及合法性法律文件提供给了被告，并提供了符合合同约定条件的招商中心给被告使用，且依约向被告支付了基本月费（合计支付人民币20万元）。但被告自合同签订至约定的委托期限（即2019年10月31日）届满时，没有完成任何招商任务。原告多次催促被告支付违约金，被告以各种理由推搪。原告委托律师向被告发出律师函，希望被告可尽快按合同约定支付违约金，但截止至今被告仍毫无理会。为保障自身合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特诉至人民法院，恳请判如所请。被告韶关领峰公司辩称，被告公司是由邓向华出资成立的，公司以招商经营为主，当时招商的情况是被告与原告公司达成合作之后，在招商过程中被告履行了招商义务，对项目进行了推广并举办签约的招待会，还引进了广东自然树教育投资有限公司入驻，该公司入驻面积达到3500多平方米。整个公司的运作是由理事长邓伟聪在处理，包括星汇的首次签约和补充协议都是他在处理，以及之后合同履行出现问题双方之间的协商，也都是邓伟聪在负责，公司的法定代表人是不知情的，法定代表人是在收到本案传票之后才知道整个事件。本院经审理认定的事实如下：2018年9月9日，原告韶关亿达公司（甲方、委托方）与被告韶关领峰公司（乙方、受托方）签订合同编号为SGLF-QY-06的《招商代理合同》一份，合同约定甲方委托乙方进行韶关星汇新零售体验公园（以下简称该物业）的招商代理，合同自签订之日起至2019年12月31日止，在合同期限内，乙方负责为甲方制定该物业详尽的招商策划等相关方案，相关方案经双方确认后执行，乙方具体的服务内容包括前期策划和招商代理服务。合同对双方的职责和权利义务进行了约定，其中甲方的职责包括“……五、在本合同期内，合同中途终止的或代理期限届满的，在终止或届满后7天内，甲方及其主管负责人应对乙方所受理的准客户予以确认（准客户是指已与甲方签署认租协议并缴纳定金），无论最终经由乙方或甲方直接成功签订租赁合同及收齐租赁合同约定保证金的客户，甲方均应确认为乙方成交业绩，甲方应按合同第八条规定的佣金标准支付乙方的佣金。”关于代理服务费用及支付方式，合同约定乙方应向甲方提供的服务应分为项目前期调研定位，招商策划代理两个阶段，且提交阶段完成报告，招商佣金收费标准及支付方式为：委托招商面积为星汇新零售体验公园第2-6号楼共5栋未租物业，建筑面积约17243平方米，成功招商的概念为客户与甲方正式签订租赁合同及客户已支付两按一租和租赁合同约定的应缴费用后（进场装修的费用除外）即租赁成功，可按约定支付代理佣金，完成委托招商任务是指客户与甲方正式签订租赁意向书并支付部分费用，即算完成委托招商任务，但不支付招商代理佣金，待客户与甲方正式签订租赁合同及客户已支付两按一租和租赁合同约定的应缴费用后即成功招商，此时再按合同约定支付代理佣金，招商代理佣金和奖罚制度按照招商进度执行：2019年1月31日招商率达到25%即招商面积4310平方米，2019年4月30日招商率达到40%即招商面积6898平方米，2019年12月31日招商率达到70%即招商面积12070平方米，佣金按照结算基数×3计算，奖金为按时间节点完成进度额达到120%后，每多出一平方米奖励80元，惩罚为按时间节点招商进度如果未达到80%，每相差一平方米罚款60元，其中佣金结算基数为按客户与甲方正式签订的租赁合同约定的首年首月租金为佣金结算基数，招商率为按照成功招商和完成委托招商任务都作为完成招商任务的标准，招商率=（完成招商面积/委托招商面积）×100%，成功招商后，在乙方向甲方发出业绩确认表、代理佣金付款申请3天内，甲方或甲方委派的主管人员予以确认后的5天内，甲方按照约定全额支付乙方佣金（节假日顺延），乙方向甲方开具增值税专用发票。合同还对基本月费及支付方式进行了约定，其中基本月费自乙方派驻团队进驻甲方项目招商中心之日起至合同终止之日止，乙方每月收取甲方支付的基本月费5万元，首次支付时间为乙方派驻团队进驻项目招商中心7天内支付，其余每月10日前支付当月月费。合同还对违约责任等事项进行了约定。原、被告双方签订《招商代理合同》后，被告韶关领峰公司向原告韶关亿达公司项目招商中心派驻了团队并开展了前期策划和招商代理服务，原告韶关亿达公司亦依约向被告韶关领峰公司支付了2018年9月-12月共200000元的月费。2019年4月24日，原告韶关亿达公司（甲方、委托方）与被告韶关领峰公司（乙方、受托方）签订《招商代理合同的补充协议》一份，该协议约定协议内的所有术语，除非另有说明，否则定义与双方于2018年9月9日签订的SGLF-QY-06的《招商代理合同》（以下简称原合同）的定义相同，同时对原合同的具体内容进行了变更，包括委托期限变更为自合同签订之日起至2019年10月31日止，也包括对原合同中的第八条（代理服务费用及支付方式）的第二点的第四点（招商佣金支付标准及时间、方式）变更为：2019年10月31日，招商面积4000平方米，佣金支付为结算基数×3，奖金无，惩罚为按时间节点进度如果未达到，罚款100000元；2019年10月31日，招商面积5000平方米，佣金支付为结算基数×3，奖金为按时间节点完成进度，奖励100000元，惩罚无，还对基本月费及支付方式变更为：自2019年1月1日起，甲方无须支付基本月费予乙方。该协议还约定，如具备正式招商条件，乙方进场招商之日起，乙方应按照双方确定的招商工作计划开展招商工作，如果乙方在约定的阶段内没有完成招商目标，在终止合约后的7个工作日内，乙方一次性支付第八条约定的相关处罚给甲方，甲方一次性支付合同履行期内乙方应得之佣金给乙方，协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力，除协议中明确所作修改的条款之外，原合同的其余部分应完全继续有效。庭审中，原告韶关亿达公司确认，《招商代理合同的补充协议》确定的2019年10月31日时间节点招商面积4000平方米，为该日期之前被告韶关领峰公司招商的所有面积，包括被告韶关领峰公司在签订《招商代理合同》后至签订《招商代理合同的补充协议》之间的招商面积，并主张被告韶关领峰公司在该段时间内实际上并未完成任何招商。被告韶关领峰公司确认，原、被告双方签订《招商代理合同的补充协议》后，并未完成《招商代理合同的补充协议》确定的2019年10月31日招商面积达4000平方米的工作目标，但被告韶关领峰公司提出，其在招商过程中引进了广东自然树教育投资有限公司入驻，原告韶关亿达公司已经与该公司签订租赁合同，属于成功招商，而且原告韶关亿达公司主张的违约金标准过高，请求人民法院予以调整。原告韶关亿达公司则主张，其公司与广东自然树教育投资有限公司签订租赁合同系原告韶关亿达公司自主招商的结果，与被告韶关领峰公司无关。本院要求原告韶关亿达公司提交其与广东自然树教育投资有限公司签订的《租赁合同》，该合同显示2018年12月5日，广东自然树教育投资有限公司向原告韶关亿达公司承租星汇新零售体验公园6栋及该物业占用范围内的土地用于经营幼儿园使用，租用的建筑面积约3003.98平方米，为地面以上建筑面积，其中地上一层建筑面积1345.65平方米，地上二层建筑面积1658.33平方米，另租赁物业占用范围内的土地，承租人可根据租赁物业占用范围内的土地的情况，围栏围闭作为户外活动场地，面积约1200平方米，具体以实际为准。原告韶关亿达公司另外提供一份由原告韶关亿达公司（甲方）、深圳市**惠地产置业发展有限公司（乙方）以及被告韶关领峰公司（丙方）签订的《星汇商业广场招商代理合作备忘录》，并说明该合作备忘录签订于2018年9月8日可以证实广东自然树教育投资有限公司入驻原告韶关亿达公司项目并非被告韶关领峰公司招商的结果，而是属于深圳市**惠地产置业发展有限公司（乙方）在2018年9月8日前跟进并引进的客户。根据前述合作备忘录内容显示，甲、乙、丙三方就星汇商业广场项目全部房源招商达成共识，招商期限截止2019年12月31日，乙方收取招商佣金的标准为商户的三个月租金，乙方在2018年9月8日前成交的维也纳国际酒店招商佣金由甲方直接结算并支付给乙方，9月8日后签约的乙方招商佣金由丙方统一提交结算单给甲方确认后，乙方向甲方开具增值税普通发票，由甲方直接支付给乙方，乙方在2018年9月8日前跟进的商户仍旧由乙方继续跟进，成交后由丙方按约定标准支付佣金，具体商户名单详见附件一，自2018年9月8日起，项目招商实行报备制度，乙方与丙方拓展商户均在报备群内报备，双方对同一组商户有争议的以报备时间最早的为准，无论哪方报备的客户，自报备之日起三个月内有效，超过三个月仍未能成交的，另一方有权跟进并以成交为准，该合作备忘录的附件一《乙方已跟进商户名单》内含有“自然树国际教育集团（幼儿园+早教中心）”的客户，意向楼层包括4栋一二层，5栋一二层，6栋一二层。被告韶关领峰公司对原告韶关亿达公司提交的上述《租赁合同》无异议，并主张合作备忘录上的乙方是被告韶关领峰公司招商合作伙伴，合作备忘录上面显示的是乙方佣金划分，但即使是乙方的招商面积、任务都还是属于被告韶关领峰公司。本院认为，原告韶关亿达公司与被告韶关领峰公司签订的《招商代理合同》及《招商代理合同的补充协议》，是原、被告双方真实意思表示，不违法法律法规规定，应属合法有效的合同。现被告韶关领峰公司未能完成《招商代理合同的补充协议》确定的2019年10月31日招商面积达4000平方米的工作目标的事实清楚，被告韶关领峰公司存在违约行为无争议，双方争议的内容是原告亿达公司主张100000元违约金是否过高的问题。关于违约金的问题，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”的规定，守约方可以要求违约方支付违约金，但约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，体现了我国合同法内的违约金的性质是“以补偿为主、以惩罚为辅”。至于违约金是否过高的问题，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，违约金是否过高的考量基础是违约造成的损失，认定违约金是否过高还应当结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。在举证责任分配方面，一方面，违约方请求减少过高的违约金的，应当按照“谁主张、谁举证”原则，违约方负有证明违约金过高的举证责任，另一方面，鉴于衡量违约金是否过高的最重要标准是违约造成的损失，守约方因更了解违约造成损失的事实和相关证据而具有较强的举证能力，因此，守约方也要提供相应的证据以证实主张的违约金合理。根据查实的案情，原告韶关亿达公司已经在2018年12月5日与广东自然树教育投资有限公司成功签订《租赁合同》，该次成功招商发生于原、被告招商代理合作关系内，虽然原告亿达公司主张该次成功招商应属于深圳市**惠地产置业发展有限公司的代理招商成果，并不能作为被告韶关领峰公司的工作成果，但依照原、被告签订的《招商代理合同》约定甲方职责第五点“无论最终经由乙方或甲方直接成功签订租赁合同及收齐租赁合同约定保证金的客户，甲方均应确认为乙方成交业绩”的约定，结合原、被告及深圳市**惠地产置业发展有限公司签订的《星汇商业广场招商代理合作备忘录》有关深圳市**惠地产置业发展有限公司在2018年9月8日之后代理招商并成功签约的佣金亦需通过被告韶关领峰公司提交结算单进行结算，以及被告韶关领峰公司在本次招商代理过程中尚需完成前期策划等内容，本院认为原告韶关亿达公司与广东自然树教育投资有限公司成功签订的《租赁合同》所涉招商面积3003.98平方米亦应作为被告韶关领峰公司完成招商的业绩，在原告韶关亿达公司未能举证证实其因被告领峰公司的违约行为遭受了100000元损失的情况下，被告韶关领峰公司以其已经完成相当一部分招商目标为由主张原告韶关亿达公司请求的违约金标准过高，本院予以认同。但即便如此，被告韶关领峰公司违约行为仍然存在，结合被告韶关领峰公司在2018年12月5日与原告韶关亿达公司签订《招商代理合同》后未能按照该合同约定的时间节点完成招商进度，直至双方招商代理关系终止也未完成原告亿达公司在《招商代理合同的补充协议》已经降低了的招商目标，而原告韶关亿达公司已向被告韶关领峰公司支付200000元月费等合同履行的事实，以及《招商代理合同的补充协议》内所约定的即便被告韶关领峰公司未能完成招商任务也能按照实际招商面积按约定的标准领取佣金，并且被告韶关领峰公司若能在2019年10月31日完成招商面积5000平方米的目标即可从原告韶关亿达公司获取100000元奖金的内容，说明被告韶关领峰公司在履行《招商代理合同》及《招商代理合同的补充协议》过程中过错较大，且双方在合同中有关违约金、奖金的约定并未出现明显失衡，考虑到原告韶关亿达公司在履行双方合同中亦存在一定支出、招商场地一直由被告韶关领峰公司占用，而被告韶关领峰公司实际也进行了前期策划并完成了部分招商目标，且依照原、被告及深圳市**惠地产置业发展有限公司签订的《星汇商业广场招商代理合作备忘录》内容，广东自然树教育投资有限公司的招商佣金归其他公司等因素，本院酌情确定被告韶关领峰公司应向原告韶关亿达公司支付的违约金数额为70000元。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十九条的规定，判决如下：被告韶关领峰企业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金70000元给原告韶关市亿达商业管理有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，减半收取1150元，由原告韶关市亿达商业管理有限公司负担375元，被告韶关领峰企业管理有限公司负担775元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者诉讼代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审判员  梁增有二〇二〇年六月二十八日书记员  梁恬韵