贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终2218号上诉人（原审被告）：贵州振华置业投资有限公司，住所地：贵州省贵阳市乌当区新天大道150号，统一社会信用代码：91520000709674424C。法定代表人：周峰，该公司董事长。委托代理人（特别授权）：张德金，贵州洲联合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：罗炳星，男，1973年10月29日出生，侗族，住贵州省凯里市。原审被告：贵州振华置业投资有限公司凯里分公司，住所地：凯里市红州路55号，组织机构代码：915226016754002990。法定代表人：舒国华，该公司经理。委托代理人（特别授权）：张德金，贵州洲联合律师事务所律师。上诉人贵州振华置业投资有限公司因与被上诉人罗炳星商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初259号民事判决，向本院提起上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。贵州振华置业投资有限公司上诉请求：1.撤销原判第一项并改判支持上诉人支付被上诉人逾期交付办理商品房转移登记文书违约金3000元。事实与理由：①一审判决以被上诉人取得产权证书时间为2017年11月9日为由，认定被上诉人的起诉未超过诉讼时效，认定事实错误，应当撤销并改判。②一审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用若干问题解释二》,判决上诉人承担逾期交付办理商品房转移登记文书的违约,适用法律错误。③一审判决超越被上诉人的诉讼请求进行判决,程序违法。综上，一审法院适用法律错误导致判决结果错误，请求二审法院予以纠正。一审法院查明：2015年3月24日原告与被告贵州振华置业投资有限公司经过协商一致，签订了《房屋买卖合同》。合同主要约定：被告将位于凯里市振华御景国际房屋售与原告，总价款517361.00元。《商品房买卖合同》第二十二条中约定有：“二、初始登记，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。三、转移登记（一）出卖人承诺于2016年9月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；2.约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第1项处理；买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”合同签订后，原告分别于2014年12月22日、2015年3月24日、2015年5月21日、2016年11月26日按房屋实际面积将购房款517361.00元支付给被告贵州振华置业投资有限公司凯里分公司，由该分公司代为收取并出具发票，2015年12月31日交付该商品房，该商品房至2017年11月9日办理了《商品房所有权证》，嗣后，双方对逾期办证违约金产生纠纷，原告诉至本院。一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效，双方应按合同约定履行义务，被告未按约定取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交给原告，未能按合同及时履行义务，被告应承担违约责任。被告辩称原、被告双方只约定一次性违约责任，即已付总房款的万分之一，原告请求支付按日计算违约金不符合合同约定，应当驳回，因双方合同中对违约金进行了以日计算违约期限，虽然逾期办理转移登记文书中没有约定以日为计算违约期限，但考虑该合同系被告提供的格式合同，应结合原告理解和合同内容认定的以日为计算违约期限较为公平，被告的抗辩理由不充分，不予采纳，贵州振华置业投资有限公司凯里分公司收取购房款系代收行为，应由贵州振华置业投资有限公司承担民事责任。对被告要求对违约金进行调整的问题，结合本案实际情况，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量”，结合本案原、被告双方履行合同的实际情况，根据公平原则，被告请求调整违约金理由正当，应按日万分之零点五，予以计算，被告提出诉讼时效问题，因原告取得产权证书时间为2017年11月9日，期间以日约定违约期限部分超过三年诉讼时效，被告抗辩理由部分成立，部分采纳。对逾期办证违约金，应以517361.00元房价款按日万分之零点五的标准从起诉之日后推三年即2017年1月7日计算至2017年11月9日，共计306天，为7915.62元（517361.00元×306天×0.00005）。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定,判决如下:一、被告贵州振华置业投资有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告罗炳星逾期办证违约金7915.62元。二、驳回原告罗炳星的其余诉讼请求。案件受理费已减半收取为147.00元，由原告罗炳星负担73.00元，被告贵州振华置业投资有限公司负担74.00元。二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院一致。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第一款之规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案中，贵州振华置业投资有限公司未按合同约定办理商品房转移登记的有关文书，构成违约，应当承担违约责任。参照住房和城乡建设部《商品房买卖合同示范文本》第十二条、第二十条之规定，在出卖人构成违约的情况下，买受人既有选择解除合同的权利，也有选择要求继续履行合同并主张对方承担违约金的权利。贵州振华置业投资有限公司逾期交付转移登记文书超过60日以上且买受人未退房，排除了涉案合同第二十二条第三款“转移登记”中第（二）项第1点和第2点第①小项的适用，应视为双方对出卖人逾期交付转移登记文书超过60日以上且买受人未退房的违约情况未进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。鉴于当事人主张的违约金计算标准低于中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息，一审法院在充分考虑上诉人的履约情况等客观因素基础上支持被上诉人按日万分之零点五计算违约金的诉请并无不当，本院予以维持。贵州振华置业投资有限公司提出的上诉理由依法不能成立，本院不予采纳。综上所述，贵州振华置业投资有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50.00元，由贵州振华置业投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  欧阳平审判员  王大梅审判员  吴竹春二〇二〇年六月十七日书记员  杨正英