广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0117民初1808号原告：余慧珍，女，1973年9月22日出生，汉族，住广东省广州市从化区，委托诉讼代理人：陈辉，男，1969年1月28日出生，住广东省广州市越秀区，系广州驰迅汽车服务有限公司法定代表人。被告：徐冲，男，1969年5月6日出生，汉族，住广东省广州市番禺区，第三人：广州幸福房地产咨询服务有限公司，住所地：广州市从化区江埔街香檀大街9号113，社会统一信用代码：91440101MA5AWMEK28。法定代表人：利嘉欢。原告余慧珍与被告徐冲、第三人广州幸福房地产咨询服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，依法适用简易程序于2020年5月18日公开开庭进行了审理。原告余慧珍及其委托诉讼代理人陈辉、被告徐冲到庭参加诉讼，第三人广州幸福房地产咨询服务有限公司经本院的合法传唤，未到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告余慧珍向本院提出以下诉讼请求：1.确认原告、被告与第三人于2019年9月1日签订的《房屋租赁合同》于2020年3月22日解除；2.确认被告向原告交纳的保证金7000元归原告所有；3.被告将向原告租赁的位于广州市从化区江埔街从城大道南279号的商铺腾空返还给原告；4.被告支付2019年11月至2020年3月期间拖欠的租金合计14500元；5.被告支付2019年12月2日至2020年4月1日期间逾期交租违约金（以每月拖欠租金3500元为基数，按年利率24%计算）合计700元；6.被告按每月3500元的标准向原告支付自2020年4月2日起至交还商铺之日止的占用费；7.被告支付2019年12月1日至2020年3月31日期间的物业管理费（含违约金）467.20元、电费397.10元合计884.60元给原告；8.被告支付2019年9月1日至2020年3月期间的租赁税合计524.32元；9.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更第5项诉讼请求为：以14500元为基数从2020年3月3日起按银行同业拆借利率计算至付清全部拖欠租金之日止。庭审后，经询问原告，原告变更第5项诉讼请求为：被告按每月3500元的标准向原告支付自2020年3月23日起至交还商铺之日止的占用费。事实和理由:2019年9月1日，原告余慧珍作为出租方，被告徐冲作为承租方，第三人作为经纪方三方签订《房屋租凭合同》（“凭”应为笔误，应为“赁”），合同主要内容如下：出租方将其位于广州市从化区江埔街从城大道南279号的商铺出租给承租方，每月租金3500元，于每月2日前缴付当月租金，被告已向原告交纳押金即保证金7000元；承租方应依时缴纳租金及每月的管理费、网络、电话费、水电费、燃气费、室内有线电视费等杂费，如果是租赁商铺另加租赁税。如承租方不按时交租，出租方应及时通知承租方。延期交付租金的，每延期一日，承租方须按当月租金的3%向出租方支付违约金；如果延期缴纳租金或欠交管理费、水电费等达15日视为承租方违约，出租方有权解除合同，收回该房产并不退回保证金；因承租方违约而合同终止，出租方有权不经承租方同意单方收回该房产，承租方须无条件立即迁出该房产。如承租方逾期迁出时，则出租方在收回该房产时应由二至三名人员作证，并由该物业管理处人员进行见证。合同签订后，原告己依约按时将涉案商铺交给被告使用，在租赁期间，被告自2019年11月开始陆续拖欠原告租金等费用，至2020年3，共拖欠原告租金14500元。期间原告多次向被告催促交纳租金、物业管理费、水电费等，被告却以各种理由拒不履行义务。鉴于被告严重违约的行为，原告于2020年3月22日向被告发出《关于解除的通知》，即日起解除双方于2019年9月1日签订的《房屋租赁合同》，要求被告立即补交拖欠的房租、水电杂费、违约金、租赁税等一切费用，于2020年3月23日将其个人家里杂物等全部搬走。被告收到该解除函后，逾期至今仍不予理会，也不将物品清走，将商铺交还给原告。原告为维护权利，诉至法院。被告徐冲答辩称：不同意原告余慧珍的诉讼请求。1.确认原告、被告与第三人于2019年9月1日签订的《房屋租赁合同》于2020年3月22日解除。2.被告只承担2019年11月22日-2020年1月4日期间的租金及管理费、水电费、税费费用。3.解除租赁合同，原告退回被告二个月按金7000元，赔偿被告招牌及内装修费20000万元人民币。4.被告愿意承担物业管理费、水电费、违约金884.60元。5.原告必须允许被告搬离自己的办公用品和家具。6.本案诉讼费由原告承担。第三人广州幸福房地产咨询服务有限公司未答辩。经审理查明：2019年6月26日，徐冲（承租人、乙方）与余慧珍（出租方、甲方）、经纪方：幸福地产签订《房屋租赁合同》约定，一、租赁房产的地址为广州市从化市江埔街从化大道南279号（以下简称“该房产”），房产建筑面积47平方米，出租方同意将该房产出租给承租方作为办公使用，出租方保证对该房产拥有合法出租的权利。二、②商铺租赁：租赁期自2019年7月11日起至2022年7月10日，月租金为人民币叁仟伍佰元整（￥3500元），免租期自2019年6月26日至7月10日，租金按月结算，以银行转账形式支付给甲方，由乙方在每月的10日前缴付当月租金。乙方已向甲方支付柒仟元整（￥7000元）作为房屋租赁押金即（保证金）……。2019年9月1日，徐冲（承租人、乙方）与余慧珍（出租方、甲方）、经纪方：幸福地产签订《房屋租赁合同》约定，一、租赁房产的地址为广州市从化市江埔街从化大道南279号（以下简称“该房产”），房产建筑面积47平方米，出租方同意将该房产出租给承租方作为办公使用，出租方保证对该房产拥有合法出租的权利。二、②商铺租赁：租赁期自2019年9月2日起至2022年9月1日，月租金为人民币叁仟伍佰元整（￥3500元），租金按月结算，以银行转账形式支付给甲方，由乙方在每月的10日前缴付当月租金。乙方已向甲方支付柒仟元整（￥7000元）作为房屋租赁押金即（保证金）。三、签订本合同当日，承租方须向出租方交付保证金和首月租金。合同终止，承租方在付清租金及其他费用并按期迁出时，出租方应即时将保证金无息退回给承租方。如承租方违约造成出租方经济损失，出租方有权从保证金中扣除。四、租赁双方同意出租方交付该房产予承租方使用之日期为：2019年9月1日。六、在租赁期内，承租方承担下列责任：1、依时缴纳租金及每月的管理费、网络、电话费、燃气费、有线电视费、水电费等杂费，如果是租赁商铺另加租赁税。如承租方不按时交租，出租方应及时通知承租方。延期交付租金的，每延期一日，承租方须按当月租金的3%向出租方支付违约金。如果延期缴纳租金或欠交管理费、水电费等达15日视为承租方违约，出租方有权解除合同，收回该房产并不退回保证金。7、租赁期内，承租方须提前解除合同的，应事前征得出租方同意。8、租赁期届满且出租方要求收回该房产或解除合同之日，应交回该房产及设备给出租方；如需继续租该房产，应提前壹个月与出租方协商，双方另订合同。七、违约责任：1、任何一方未能履行本合同规定的条款或者违反房地产租赁管理法律、法规、另一方有权依法提前解除本合同，造成的损失由责任方承担。2、租赁期满，租赁双方为续定期合同且出租方要求收回该房产，承租方逾期不交出该房产的，出租方除限期承租方迁出和补交占用期租金外，并有权按占用期内租赁总额3%（小于100%）收取违约者罚款金。3、因承租方违约而合同终止，出租方有权不经承租方同意单方收回房产，承租方须无条件立即迁出该房产，如承租方逾期迁出时，则出租方在收回该房产时应由二至三名人员作证，并由该物业管理处人员进行见证。4、如承租方拖欠租金、管理费和其他有关费用时，则出租方可将其存放在该房产的物品、经仲裁裁决及申请执行后，由法院通过拍卖或以物抵债的方式进行抵偿，如仍不能抵偿上述欠费用时，出租方应先行负责交情上述拖欠费用；且出租方有权向承租方继续追索至清偿为止。5、违约金、赔偿金应在确定责任后十日内付清，每逾期一天，按应付金3%支付滞纳金。八、租赁合同期满或解除，承租方必须依时迁出并将其个人之家电杂物全部搬走。如迁出后五天内仍留下家电物品不搬清，则作放弃权利论，由出租方全权处理，承租方对此无任何异议。该协议由原被告及第三人签名盖章确认。另查明，2020年3月22日，原告通过手机发送短信方式向被告徐冲发出关于解除《房屋租赁合同》的通知，载明：徐冲:根据我方（出租方）与你（承租方）于2019年9月1日签订的《房屋租赁合同》第六条约定：“……”你从2020年11月起开始拖欠租金，水电，物业管理费，租赁税费，经我方通过微信、电话等多种方式向你催收，你总以各种理由拒绝，不履行交租，也不予交回承租物业。又根据第七条约定：“……”为此我方最后一次通知你：1、立即补交拖欠的租金及违约金；清缴拖欠的管理费、水电费等杂费及租赁税”；2、即日起解除双方于2019年9月1日签订的《房屋租赁合同》，请你于3月23日前将属于你个人的家电杂物等全部搬走，交回锁匙给我：逾期将视为你放弃不要这些物品处理，我方将会自行将你的物品作丢弃垃圾处置，造成的一切损失由你本人自负。特此通知。本案物业地址：从化区江埔街从化大道南279号。打印日期为2020年3月28日的缴费通知单记载，致广州上城余慧珍（GZSC-A区-A区从化大道南商铺01-1039），费用项目：商铺物业服务费，商业电费；费用期间：2019年12月1日-2020年3月31日，2019年10月31日-2020年3月1日；用量/面积：46.80㎡，588；单价2.5,0.6752；违约金20.30，0；金额467.20,397.10；本期应交884.6元。打印日期为2020年3月30日的中华人民共和国税收缴款书（税务收现专用）记载，纳税人名称：余慧珍；地址：从化区江埔街从化大道南279号101铺；税种：综合征收，非住宅-2000元以下、土地使用税、滞纳金；税款所属时期：2019年9月至2020年3月；金额合计524.32元。落款为广州市宁骏物业管理有限公司上城湾畔收款专用章的收款收据，记载，业户单元：GZSC-A区-A区从化大道南商铺01-1039，业户名称：余慧珍，填票日期：2019年7月5日，收款项目：装修押金，金额3000元。庭审中，原被告已确认，装修金额3000元已由物业公司退回原告收取，并抵扣被告2019年11月份的租金3000元。再查，涉案商铺坐落从化（现××区）江埔街××大道南××号号，建筑面积46.70㎡，规划用途为商铺，房地产权属人余慧珍，产权证号粤房地权证从字第××号号。庭审中，双方确认以下事实：1.2019年9月1日所签订合同是第二份合同，第一份合同签订时间为2019年6月22日，且第二份合同跟第一份合同只是对商铺起租时间进行协商，其他事项均未变更。2.被告2019年6月21日、9月1日支付了两个月的租金，并支付了7000元的押金。3.徐冲确认尚欠2019年11月租金500元、12月租金3500元、2020年1月租金3500元未支付；2019年12月至2020年3月31日期间的物业管理费（包含违约金）467.20元、电费397.10元，合计884.60元未支付。4.2019年9月1日至2020年3月期间的租赁税合计524.32元未支付。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。余慧珍与徐冲于2019年9月1日签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，对双方均具有约束力。本案主要存在以下几个问题：一、关于两份《房屋租赁合同》的关系问题本院认为，两份《房屋租赁合同》为同一合同格式版本，且原、被告双方均确认，在签订第二份租赁合同时，只是从2019年9月2日起重新开始计算租赁期限，合同其他内容则没有变更。因此，本院认为2019年6月26日双方签订的《房屋租赁合同》已被2019年9月1日签订的《房屋租赁合同》所取代，双方的权利义务应以2019年9月1日签订的《房屋租赁合同》约定的内容为准。二、关于《房屋租赁合同》的解除问题《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”原告与被告签订的《房屋租赁合同》亦约定，任何一方未能履行本合同规定的条款，另一方有权依法提前解除合同。本案中，被告没有按照合同约定支付2019年11月、12月的租金，已构成违约，原告作为出租人依法享有合同解除权，故原告支持解除《房屋租赁合同》的请求，本院予以支持。关于被告辩称是由于涉案商铺没有交税及原有3个商户没有移除注册公司，且消防不合格导致其公司无法正常营业才不缴纳租金的主张。被告在庭审中已确认于2019年9月1日签订《房屋租赁合同》时，涉案商铺除消防问题外，已不存在其他问题。对于被告所述的消防问题，被告只提供了一张3000元的收据，且该收据上的盖章为广州市宁骏物业管理有限公司上城湾畔收款专用章，收费项目为装修押金3000元，该收据不能证明涉案商铺存在消防问题，故被告以涉案商铺存在相关问题为由拒不缴纳租金的主张，本院不予支持。三、关于《房屋租赁合同》解除及商铺腾退问题。2020年3月22日，原告通过手机发送短信方式向被告徐冲发出关于解除《房屋租赁合同》的通知，被告已收到该通知，且被告已明确同意解除，故原告起诉《房屋租赁合同》于2020年3月22日解除的请求有理，本院予以支持。鉴于双方合同已解除，被告应交回商铺给原告，但被告仍然占用商铺，拒不从商铺迁出，故原告请求被告腾空并交还商铺有理，本院予以支持。四、关于被告尚欠租金问题如前所述，因涉案《房屋租赁合同》于2020年3月22日解除，被告亦同意租赁合同解除时间为2020年3月22日，故被告支付租金应截止至2020年3月22日，其中2020年3月的租金应按照当月实际租赁期限计算为21天。综上，被告尚欠2019年11月租金500元（物业公司退还的装修押金3000元抵扣该月部分租金）、12月租金3500元、2020年1月租金3500元、2月租金3500元、3月租金2371（3500元÷31天×21天=2371元），合计13371元，未支付给原告。五、关于原告诉请被告支付违约金问题本院认为，因被告没有按照合同约定的期限支付租金给原告，属于被告违约。现原告主动将违约金计算的标准调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，故原告要求被告从2020年3月支付租金期限届满的次日即2020年3月3日起支付违约金有理，本院予以支持。但计算违约金的基数本院确定为13371元。六、关于商铺占用费问题鉴于双方的合同已于2020年3月22日解除，合同解除后被告未将商铺腾空并交还给原告，继续占用至今。根据《房屋租赁合同》第七条违约责任第2点约定，承租方逾期不交出该房产的，出租方有权限期承租方迁出和补交占用期租金。被告辩称其已于2020年1月9日关门停业，且不腾退商铺是因为原告把车辆挡在商铺门口，导致无法将家具搬出商铺。被告上述主张未提供相关证据予以证实，且工商登记上显示被告在营业状态，故被告的抗辩本院不予支持。原告主张被告从租赁合同解除的次日2020年3月23日支付商铺占用费有理，本院予以支持。四、关于被告拖欠的物业管理费、电费、租赁税问题因被告同意支付2019年12月1日至2020年3月31日期间的物业管理费467.20元（包含违约金）、电费397.10元，合计884.60元；2019年9月1日至2020年3月期间的房屋租赁税524.32元，故原告要求被告支付拖欠的物业管理费、电费、租赁税的请求，本院予以支持。五、关于押金的问题涉案《房屋租赁合同》第二条第②点约定：乙方已向甲方支付柒仟元整（￥7000元）作为房屋租赁押金即（保证金）。第三条约定：签订本合同当日，承租方须向出租方交付保证金和首月租金。合同终止，承租方在付清租金及其他费用并按期迁出时，出租方应即时将保证金无息退回给承租方。如承租方违约造成出租方的经济损失，出租方有权从保证金中扣除。本案中因被告徐冲未按时缴纳租金，已构成违约，按照合同约定原告有权扣除保证金。故对被告要求退回押金的抗辩意见，本院不予采纳。第三人广州幸福房地产咨询服务有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第二百二十六条、第二百二十七条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百四十四条,《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告余慧珍与被告徐冲于2019年9月1日签订的《房屋租赁合同》于2020年3月22日解除；二、被告徐冲应于本判决生效之日起十日内腾退位于从化市（现广州市从化区）江埔街从化大道南279号商铺给原告余慧珍；三、被告徐冲支付的保证金7000元归原告余慧珍所有；四、被告徐冲自本判决发生法律效力之日起十日内支付欠缴租金13371元及违约金（违约金以13371元为本金从2020年4月3日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清租金之日止）给原告余慧珍；五、被告徐冲自本判决发生法律效力之日起十日内支付欠缴的物业管理费、电费884.6元给原告余慧珍；六、被告徐冲自本判决发生法律效力之日起十日内支付欠缴的房屋租赁税524.32元给原告余慧珍；七、被告徐冲自2020年3月23日起至交实际还商铺之日止，按每月3500元的标准支付房屋占用费原告余慧珍；八、驳回原告余慧珍其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1125元（原告已预交），由被告徐冲承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状之日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院递交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 吴 建二〇二〇年六月××日书记员 罗芳华