广东省汕头市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤05民终94号上诉人（原审原告）：胡功建，男，汉族，1977年5月12日出生，户籍登记住址河南省光山县*******魏店。公民身份号码413************319。委托诉讼代理人：陈映荣，广东嘉格律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：汕头市恒悦置业有限公司，住所地汕头市濠江区**************。法定代表人：朱某1。委托诉讼代理人：李海疆，系该司职员。委托诉讼代理人：朱灵谱，系该司职员。上诉人胡功建因与被上诉人汕头市恒悦置业有限公司（以下简称“恒悦公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服汕头市濠江区人民法院（2019）粤0512民初425号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。胡功建上诉请求：1、撤销广东省汕头市濠江区人民法院（2019）粤0512民初425号《民事判决书》，依法改判支持上诉人一审的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实与理由：一、本案事实清楚，证据确实充分。上诉人依法有权请求变更。原审已查明，2016年5月5日，上诉人与被上诉人分别签订三份《汕头市商品房买卖合同》（合同编号：240019887号、240019888号、240019886号），约定上诉人向被上诉人购买位于汕头市濠江区******恒大金碧御景湾恒大影城1幢109、2幢133、134号房产，其中：109号房产单价每平方米13419.5155元；133号房产单价每平方米18515.5727元；134号房产单价每平方米18783.7749元。双方随后分别履行了交付房产和支付房款的义务。庭审中，上诉人向原审法院提供了其他业主与被上诉人签订的《汕头市商品房买卖合同》（合同编号：240027338号、240027226号），证明被上诉人销售给其他业主的同一项目、同一区域楼盘同一期间的房产价格仅为每平方米2250元，与上诉人购买的房价差距达5-6倍；另上诉人还举证证明被上诉人在2019年5月向社会公开发布的售房广告中，显示上述同一楼盘、同一区域、同一性质的房产单价大约7000元/m²，最低6775元/m²，与上诉人购买的房价相差1万多元以上。被上诉人对上诉人提交的证据的真实性均无异议，以上证据足以证明无论是与其他业主购买的房价，或是被上诉人自行公开发布的房价比较，上诉人与被上诉人签订的《汕头市商品房买卖合同》对上诉人都极不合理、极不公平，明显违反了诚实信用、公平交易和等价有偿的原则。双方的权利义务极不对等，经济利益严重失衡，被上诉人非法获取超高额利益，而上诉人却遭受重大的经济损失，完全符合显失公平的法定情形。法律规定显失公平的合同应予撤销或变更，不仅是公平原则的具体体现，也是公平原则的切实保障，目的在于保护签订合同时处于弱势一方的利益，维护交易的实质公平，确保社会信用体系正常运行。因此，本案双方签订的房屋买卖合同具备可撤销的法定事由，依照《合同法》第54条的规定，上诉人作为受害的一方，有权请求人民法院予以变更或者撤销。二、原审判决认定事实不清，对以下事实的认定存在严重错误。1、一审判决认为：“胡功建、恒悦公司签订的案涉三份《汕头市商品房买卖合同》系双方真实意思表示并向房地产行政管理部门办理备案登记，胡功建系自愿向恒悦公司购买案涉房产，胡功建自认从2016年5月5日签订合同直至2018年下半年才知悉其购买的案涉房产价格高于其他业主，但在2019年3月1日双方就案涉1幢109房的面积差异返还房款协商约定过程中，双方确认该商品房建筑面积单价为13420元/平方米，约定恒悦公司返还差价后，胡功建不得以任何方式要求恒悦公司支付其他损失费用，在此过程，胡功建并未提及案涉房价过高的问题，现其提及本案诉求不符合常规情理”。上述认定内容严重背离本案证据所体现的事实。首先，庭审中，上诉人在回答法庭提问时已表明，上诉人签订合同时对案涉房产的具体情况了解不多，对其实际价值毫无经验和判断力，而是基于对被上诉人（恒大地产的关联企业）世界五百强“千亿恒大、价值保障”的信任，相信其商业广告中关于将案涉房产建成“万人社区、高端圈层”的承诺以及案涉房产未来区位优势的高调宣传的情况下与被上诉人签订房产买卖合同。与被上诉人强大的行业地位相比，双方完全不对等，信息根本不对称。上诉人对被上诉人销售给其他业主的价格情况也毫不知情，只是因为处理面积缩水纠纷时才了解到被上诉人的房产价格信息极其混乱，销售给其他业主及商业广告上的房价与上诉人购买的房价差距悬殊，上诉人这才意识到上当受骗了。因此，尽管在形式上，上诉人签订合同是“自愿的”，合同也经过房管部门备案登记，但之后发现利益严重受损，事实上违背了上诉人的真正意愿，也就是说，案涉合同并非完全出于上诉人的真意，而是在被上诉人故意诱导下达成的，是被上诉人利用上诉人对房地产行情不了解和轻率、无经验的情形下订立的合同，双方的交易过程存在严重缺陷。只有真正自愿的交易才是平等的，也只有平等的交易才可能是公平的。其次，原审判决认为在协商处理返还面积差价的过程中，上诉人未提及案涉房价过高的问题，故提及本案诉求不符合常规情理，该认定不仅不符合事实，也毫无道理。既然存在面积缩水，退还多收的房款就是天经地义，根本用不着双方再次协商确认。被上诉人恒悦公司不仅迟迟不将房管部门出具的面积验收及时公布，经广大业主一再要求才予以公布，已引发业主们的强烈不满，且被上诉人恒悦公司返还面积缩水差价后要求上诉人不得以任何方式要求支付其他损失费用，完全是霸王条款，不仅不合法，也极不合理，更加充分地显示了双方的地位严重不对等，被上诉人制定的该霸王条款免除自己应当承担的责任，排除对方主要权利，加重对方责任，理所当然不具备法律约束力。请问：被上诉人支付了面积缩水款就能完全免责吗?如果房产出现质量问题，上诉人也不得以任何方式要求支付其他损失费用吗?因此，原审判决认为双方签订了补充协议故上诉人提起诉讼违背常规情理，这种说法明显错误，似乎已完全站在被上诉人的角度，明显违背了司法机关应有的公平公正的立场。只要权利被损害，任何人依法都有权提起诉讼，这是法律赋予当事人的神圣的权利，哪是什么常规情理。再次，原审判决认定事实完全混淆不清。事实上，上诉人是直到发现所购房产面积大幅缩水，在与被上诉人协商返还差价的过程中，才得悉其他业主也存在面积缩水的情况，经过长时间与其他业主的多方交流后，才逐渐知悉自己购买的房产价格高于其他业主，并非原审判决所称“胡功建自认2016年5月5日签订合同直至2018年下半年才知悉其购买的案涉房产价格高于其他业主”。而在处理完面积退款和掌握到房价存在巨大差距的实情之后，上诉人也多次向被上诉人提出交涉，但被上诉人置之不理，上诉人不得已之下才提起本案诉讼。所以，原审判决书中“胡功建并未提及房价过高的问题”云云，根本与事实不符，混淆是非。2、一审判决认为：“胡功建未能举证证明在双方签订合同时恒悦公司存在夸大宣传，制造价格混乱信息的行为，也未能举证证明其系在草率、无经验的情形下购买案涉房产”，也严重背离本案事实。如前所述，上诉人已举证证明被上诉人低价售房，商业广告上的房价与上诉人购买的房价差距1万以上，这些难道不是被上诉人制造价格混乱信息的证据吗?上诉人是在看到被上诉人公开发布的案涉房产信息中大量关于区位优势的严重夸大宣传内容，基于对被上诉人的房地产龙头地位的信任之下，在草率、无经验的情形下就与被上诉人签订合同并立即支付了三套房的全额房款，导致损失惨重。诚然，房地产价格会随着市场行情、政策、地区差异等因素上下浮动，但具体到本案，被上诉人提交的2016年期间汕头楼市白皮书载明的2016年上半年汕头市铺面成交均价为每平方米16475元，但不能仅凭该份白皮书就作出判决书所称“说明上诉人购买的房产单价并未明显过高”。被上诉人提交的楼市白皮书中的房价，先不说该数据来源是否准确可靠，是否经过严密和科学的计算，其中的房价实际是整个汕头楼市的成交均价，并非濠江区的楼市均价、更不是被上诉人开发的案涉楼房均价。且被上诉人销售给众多业主的房价2250元/平方米，以及销售广告中的房价6775元/平方米均远低于上述汕头楼市白皮书中的成交均价，本案被上诉人签订的大量低价合同与其提供的自己在汕头市住房和城乡建设局“商品房网上销售系统”显示的备案信息严重不符，对此被上诉人作何解释?原审判决依据被上诉人提交的本不应当拿来作比较的汕头楼市均价，将包括了繁华区域的楼市均价与处于偏远地带的案涉房产价格相提并论，反而将具有可比性的同一项目楼盘、同一位置的销售房价弃之不用，由此认为上诉人购买的房价是合理的，实在令人费解。3、一审判决认为：“胡功建虽提交其他业主同种性质的商品房买卖合同，显示购买的单价为2250元/平方米，但在商品房交易市场房屋价格整体呈上升趋势的前提下，该价格明显不符合一般生活常理和现阶段房屋交易情形，不排除恒悦公司抗辩所称的存在违法买卖的情形”。以上认定内容同样毫无事实依据，纯属主观臆断，原审法院凭借一方当事人的意思而不是根据事实和法律作出判决，实际上是对审判权的滥用，损害了法律的权威和尊严。本案中，被上诉人对上诉人提交的其他业主的购房合同的真实性没有异议，合同上清晰地盖有被上诉人的公章，说明是经过被上诉人严格的审核流程确认之下签订的，并且合同内容也不存在违反法律的强制性规定，应当认定其是合法有效的合同。尽管被上诉人提出存在违法买卖的抗辩，但并没有任何证据能够证明其所主张的事由，该抗辩理由毫无依据。即便如被上诉人所称的存在违法买卖，那也属于被上诉人公司内部经营的范围，不能以此否认对外签订的合同是真实有效的，由此发生的任何法律后果均应由被上诉人承担。令人匪夷所思的是，原审判决将上诉人并非真正自愿签订的合同认定为合法有效的，而将其他业主签订的同样的合同在没有任何有效证据推翻合同效力的情形下却不予采纳其证明力，原审判决用的两套标准，胡乱推断，任意取舍，自相矛盾，司法公信力荡然无存。4、一审判决关于“胡功建提交的2019年刊登的销售广告，显示商铺单价在6000元至7000元左右，属于特定时期市场促销行为，与案涉房地产购买期间不一致，无法进行同向对比，该证据也不具参酌意义”，上诉人认为以上分析也是毫无道理，根本站不住脚的。2019年的销售广告显示商铺单价在6000元至7000元，即使如广告上所写“商铺清尾”、“最后10套”，属于特定时期市场促销行为，但据原审判决中所述“商品房交易市场房屋价格整体呈上升趋势”，能够清楚证明案涉房产在2016年的房价应低6000-7000元，也能印证上诉人提交的其他业主购房合同中所载明的房价2250元/平方米是真实可靠的，尽管2019年的房价与上诉人购买期间不一致，无法进行同向对比，但该销售广告的证据显然具有参酌意义，无论是与2019年的销售广告的房价，还是与其他业主同一时期的购房价格比较，上诉人的购房价格均极不合理、极不公平。上述销售广告与其他业主的购房合同形成完整的证据链条，充分证明被上诉人利用其优势地位，以远远超过其他购房人购买的价格将房产销售给上诉人，其巨额获利是建立在上诉人严重损失的基础上的，主观上存在恶意，被上诉人的行为已构成显示公平，侵害了上诉人的合法权益，双方签订的合同存在违反诚实信用、等价有偿、公平交易的情形。上诉人依法有权通过法律手段请求对合同的有关条款予以变更。综上所述，本案双方签订的合同是被上诉人主观上故意利用其优势，以及上诉人的草率、不知情和无经验订立的合同，造成双方利益严重不平衡，完全具备显失公平的情形。原审法院认定事实不清，判决错误，明显偏袒被上诉人，违反了公平公正原则，应当予以纠正。为此，上诉人特向贵院提起上诉，敬请依法查明事实，依法改判支持上诉人的诉讼请求。恒悦公司辩称，一、双方签订的三份商品房买卖合同是双方协商签订，并且在房地产行政管理部门备案，合同中关于价格的内容不违反法律规定，应当认定合法有效；二、三套商品房的成交单价与当时汕头商品房成交均价接近，不存在显失公平的情况；三、根据合同法的相关规定，具有撤销权的当事人在知道或者应当知道，一年内行使撤销权，否则撤销权消灭，综上请二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。胡功建向一审法院起诉请求：1.判令恒悦公司按3000元/㎡房价将非法多收取的购房款总计（三套房）1867545元退还给胡功建；2.本案诉讼费用由恒悦公司承担。一审法院认定事实：2016年5月5日，胡功建、恒悦公司分别签订三份《汕头市商品房买卖合同》（合同编号：240019887号、240019888号、240019886号），约定胡功建向恒悦公司购买位于汕头市濠江区******恒大金碧御景湾恒大影城1幢109、2幢133、134号房产，其中：109号房产建筑面积35.92平方米，单价为每平方米13419.5155元，房价款总额482029元；133号房产建筑面积49.06平方米，单价为每平方米18515.5727元，房价款总额908374元；134号房产建筑面积49.06平方米，单价为每平方米18783.7749元，房价款总额921532元。2019年3月1日，胡功建、恒悦公司双方就恒大金碧御景湾恒大影城1幢109号房的面积差异返还房款进行了约定，双方确认该商品房建筑面积为24.74平方米，单价为13420元/平方米，经核算该商品房的实测建筑面积比约定预测建筑面积减少11.18平方米,恒悦公司需向胡功建返还150035.6元，且约定恒悦公司支付该款后，胡功建不得以任何方式要求其支付其他损失费用。2019年8月20日胡功建提起本案诉讼，主张恒悦公司开发销售的上述恒大金碧御景湾商品房项目的同一楼盘、同一位置、同一性质的部分房产销售价款与胡功建购买的案涉房价款差距巨大，胡功建认为其与恒悦公司签订的案涉商品房买卖合同极不公平、合理，致使其以远超合理的价格购买案涉房地产，造成其重大损失、双方的利益严重失衡,恒悦公司的行为系主观上存在恶意，构成显失公平，故请求对房屋单价予以变更，退还其多支付的购房款。诉讼中，恒悦公司认为胡功建购买案涉房产时肯定有所了解及判断，且自从合同签订至2019年3月，胡功建从未提出价格过高的诉求，在其签订退还面积差补充协议时，也是要求按合同单价13420元/平方米退还相关房款，说明胡功建对该房产价格是无异议的，现其要求变更合同单价，没有参照房屋的市场价格或者评估的价格，而是参照一个非法的手段导致的房屋单价，其选择参照的房产单价不合理，要求退还房款没有法律和事实依据。一审法院认为，合法的民事法律关系受法律保护。订立合同的双方当事人应当按照诚实信用、等价有偿、公平交易的原则进行协商、缔约并切实履行合同义务。本案中，双方当事人的主要争议在于胡功建、恒悦公司签订的《汕头市商品房买卖合同》是否违反诚实信用、公平交易的原则，双方缔结合同过程中是否存在合同可撤销的法定事由。一审法院分析如下，合同显失公平应具备如下条件：一是主观上一方当事人故意利用其优势或者另一方当事人的草率、无经验等订立了合同；二是客观上订立的合同造成当事人之间的利益不平衡。就本案而言，胡功建、恒悦公司签订的案涉三份《汕头市商品房买卖合同》系双方真实意思表示并向房地产行政管理部门办理了备案登记，胡功建系自愿向恒悦公司购买案涉房产，且胡功建自认其从2016年5月5日签订合同直至2018年下半年才知悉其购买的案涉房产价格高于其他业主，但在2019年3月1日双方就案涉1幢109号房的面积差异返还房款协商约定过程中，双方确认该商品房建筑面积单价为13420元/平方米，约定恒悦公司返还差价后，胡功建不得以任何方式要求恒悦公司支付其他损失费用，在此过程，胡功建并未提及案涉房价过高的问题，现其提起本案诉求不符常规情理。再者，胡功建未能举证证明在双方签订合同时恒悦公司存在夸大宣传，制造价格混乱信息的行为，也未能举证证明其系在草率、无经验的情形下购买案涉房产。需要说明指出的是，房地产价格会随着市场行情、政策、地区差异等因素而上下浮动，本案中胡功建于2016年5月5日向恒悦公司购买房产，据恒悦公司提交的2016年期间汕头楼市白皮书载明的2016年上半年汕头市铺面成交均价为每平方米16475元，说明胡功建购买的房产单价并未明显过高。另胡功建虽提交其他业主同种性质的商品房买卖合同，显示购买的单价为2250.005元/平方米，但在商品房交易市场房屋价格整体呈上升趋势的前提下，该价格明显不符合一般生活常理和现阶段房屋交易情形，不排除恒悦公司抗辩所称的存在违法买卖的情形。对于胡功建提交恒悦公司于2019年刊登的销售广告，显示商铺单价在6000元至7000元左右，广告上写明“商铺清尾”、“最后10套”，属于特定时期市场促销行为，与案涉房地产购买期间不一致，无法进行同向对比，该证据也不具参酌意义。综上，本案现有证据未能反映恒悦公司存在违反诚实信用、等价有偿、公平交易的情形,故胡功建的诉讼请求缺乏事实和法律依据，理由不能成立，一审法院予以驳回。依照《中国人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条第一款、第二款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，一审法院判决如下：驳回胡功建的诉讼请求。案件受理费减半收取10803.96元，由胡功建负担。二审期间，本院依法向汕头市公安局濠江分局调取由汕头市濠江区房屋管理所于2020年4月28日向汕头市公安局濠江分局出具的2016年濠江区商铺的市场成交均价统计情况。胡功建对上述证据发表如下质证意见：对于房屋管理所调取的均价问题，我方购买的位置在郊区跟濠江老城的商铺有一江之隔，我们唯一的参考是恒大的商铺，房屋管理所的均价是整个濠江区的房价，跟我方购买的商铺没有参考价值，应当低于平均价。恒悦公司2019年的广告也只有6000元多，经过三年的时间有缓慢的上升，恒悦卖给业主也确实只有几千元，因此这个证据不能作为直接参考，另外关于恒大内部人员违法犯罪被立案的问题，这个属于恒大公司内部侵占资产小范围，恒悦公司与业主签订合同，都是按照合同来履行，恒悦公司收了业主的钱，大部分业主都是与恒悦按照合同里面2500元到3000元来执行，加价部分由内部人员收取没有进入恒大的账户，实际交给恒悦那么少也只有2500元至3000元/平方米的房款，远远低于我方购买的房价，有百分之八十的业主跟恒悦的合同均价都比我方少。恒悦公司对上述证据发表如下质证意见：对于证据的三性无异议，从证据可以看出濠江区新建的成交均价是13428元/平方米，既然是均价，就是考虑了这一年中不同月份和不同地点的价格，而不是局限于中心或者郊区的价格，胡功建称他们商铺位置没有位于中心，价格应当比均价低的观点我方不认同，均价是考虑了不同范围的商铺，且胡功建不能证明涉案商铺是所有商铺里面最偏僻的，质量比其他商铺差。本院对上述证据作如下认定：汕头市濠江区房屋管理所向汕头市公安局濠江分局出具的2016年1-12月濠江区新建商品房商铺的成交均价统计情况，上面加盖汕头市濠江区房屋管理所的印章，对其真实性予以确认。本院审理查明，原审判决认定的事实与本案的证据一致，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，双方签订的合同系当事人真实意思表示，未存在欺诈、胁迫等行为，亦未存在法律禁止性规定的情形，应当确认有效。胡功建二审主张合同存在显失公平的情形，根据胡功建于2016年5月5日与恒悦公司签订的三份《汕头市商品房买卖合同》所约定的房产单价分别为13419.511元/平方米、18515.5727元/平方米、18783.7749元/平方米看，对比汕头市濠江区房屋管理所2020年4月28日出具的2016年1-12月濠江区新建商品房商铺的成交均价统计情况中，5月成交均价为16175元/平方米，胡功建与恒悦公司所签订的商品房买卖合同约定的价格与当地当时新建商品房商铺成交价款差距并不悬殊，未造成当事人经济利益上的严重失衡，也无违反公平合理的原则，本案双方当事人签订的三份《汕头市商品房买卖合同》所约定的价款不符合《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第（二）项所规定的情形，胡功建主张变更合同约定的价款，法律依据不足，不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费21607.92元，由上诉人胡功建负担。本判决为终审判决。审 判 长 张丹华审 判 员 翁汉光审 判 员 陈瑛瑾二〇二〇年六月三日法官助理 吴 妍书 记 员 周丹晖