广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1973民初2935号原告：东莞市捷盈房地产开发有限公司，住所地：广东省东莞市**************。法定代表人：张炳光，总经理。委托诉讼代理人：周郑毅，广东众达律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖尚华，广东众达律师事务所律师。被告：雷清华，女，1989年11月26日出生，汉族，住重庆市忠县***********，公民身份号码：500************100。委托诉讼代理人：邓光达，广东联建律师事务所律师。原告东莞市捷盈房地产开发有限公司与被告雷清华商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东莞市捷盈房地产开发有限公司的委托诉讼代理人周郑毅、廖尚华，被告雷清华及其委托诉讼代理人邓光达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东莞市捷盈房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告之间订立的《商品房买卖合同（预售）》（编号为20180707A7ED91266466）；2.被告协助原告办理《商品房买卖合同（预售）》网络登记备案的注销手续；3.被告向原告支付违约金304730.8元；4.被告承担原告为实现债权支出的律师费30000元；5.被告向原告支付代偿款项1037731.35元；以上费用直接在被告支付的购房款1523654元中扣除；6.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年7月7日,原、被告签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20180707A7ED91266466），约定：被告向原告购买位于东莞市*****************2*商业住宅楼405号，房屋总价款为1523654元。合同还约定了如因被告购房资格瑕疵导致合同不能备案、产权登记不能办理等情形，原告有权解除买卖合同，被告自收到出卖人解除通知之日起7日内配合原告办理本合同的终止手续，并向原告支付房屋总价款20%的违约金，并需承担解除合同所产生的费用（包括但不限于公证费、律师费、仲裁费、诉讼费）。合同签订后，原告依约为被告办理《商品房买卖合同》（预售）备案登记，在办理备案登记过程中，东莞市东坑镇房管部门反馈被告的购房资格不符合东莞市人民政府办公室《关于进一步完善我市住房限购政策的通知》的相关规定，要求被告提供相关资料证明其具有在东莞市购房的资格。然，被告一直未配合提供具有在东莞市购房资格的相关资料，导致买卖合同至今不能备案，合同无法继续履行，合同目的落空。另，因被告未严格遵守与原告、东莞农村商业银行股份有限公司中心支行（以下简称贷款银行）签署的《楼宇按揭抵押借款合同》（合同号：HT201**********001）第三十条之约定，贷款银行解除了《楼宇按揭抵押借款合同》，并要求被告支付全部贷款本息。由于被告迟迟未按贷款银行的要求支付全部贷款本息，原告不得不向贷款银行代为清偿被告所欠贷款银行的全部贷款本息及违约金、赔偿金及其他相关费用。综上所述，被告的行为违反了合同之约定，严重损害了原告的合法权益，导致合同目的无法实现，原告根据法律法规的规定及买卖合同附件十一补充协议第四条和第十六条的约定，为维护自身合法权益，特具诉状，请求贵院判如所请。被告雷清华辩称，一、原告采取欺诈手段，骗取被告与其签订涉案的《商品房买卖合同（预售）》。1.被告在深圳工作及居住，2018年5月下旬被告在原告的销售代理商深圳链家地产中介人员游说下，前往原告楼盘的营销中心处看楼，原告与其销售代理商合谋利用信息不对称，在原告楼盘的营销中心处游说及欺骗被告，谎称东莞市商品房限购限贷政策规定外地购房者只要签订购房合同，其后由原告代被告办理补交东莞当地1年社保或个人所得税，则可符合东莞市商品房限购规定，可以购买原告开发的房产，可以向银行申请办理按揭抵押贷款，可以办理买卖合同的房地产过户登记。2.被告面对上述原告及其销售代理商的虚假陈述及承诺，因缺乏社会经验，对原告的虚假陈述及承诺信以为真，在原告审查了被告的购房基本信息资料后，2018年5月23日原告与被告签订了一份《认购书》，被告按认购书约定向原告支付购房定金20000元，并按原告要求，先行向销售代理商支付团购优惠的托管定金50000元（该款项在签订涉案合同后转为购房款）。2018年6月10日，原告向被告收取购房首付款20万元。2018年6月23日，原告向被告收取购房首付款20万元。2018年6月23日，原告向被告收取购房首付款51654元，住宅专项维修资金3585.2元，购房契税14682.42元，印花税53.5元，合计18321.12元。3.2018年7月7日，原告代理律师对被告提交的购房资料（没有任何补缴社保、个所税）进行审查，审查认定被告符合限购规定的购房条件，并向被告收取预售合同备案、银行贷款按揭、办理房产证的律师费用3500元，之后，原告与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》。4.原告与被告在签订案涉的《商品房买卖合同（预售）》前后，从未如实告知被告东莞市商品房限购的规定，从未以任何方式公示《东莞市人民政府关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展若干意见（东府办[2016]86号）、《关于贯彻执行住房限购政策有关事项的通知》(东建房[2016]49号)、住房限购查询细则的政府规定必须向购房者公示的文件。此外，签订涉案合同前必须具备的，由东莞市房产局出具的《东莞市购房人家庭住房查询记录》均由原告代被告办理，原告在办理被告家庭住房查询记录时，在《购房人家庭成员及名下商品住房情况申表》上加盖了原告公章，原告承诺已审核被告购房资格符合国家限购规定。5.原告与被告签订涉案《商品房买卖合同（预售）》后，原告作为按揭抵押借款的担保人，为被告向东莞农村商业银行股份有限公司中心支行提交了由原告工作人员制作的被告按揭贷款资料，并通过东莞农村商业银行股份有限公司中心支行的审查，其后被告作为借款人与贷款人东莞农村商业银行股份有限公司中心支行、借款保证人原告三方共同签订了《楼宇按揭抵押借款合同》，被告通过按揭抵押涉案合同的房地产向银行借款，并将该借贷而得的款项向原告支付了购房余款l523654元，原告为被告借款提供连带担保。6.在涉案合同未办理备案登记的情形下，涉案合同的房地产已在东莞市*******取得了按揭抵押登记。7.2019年7月31日，当涉案《商品房买卖合同（预售）》签订后，原告单方确定的延期交房届满当日，被告要求原告交付涉案合同约定的房产，但原告拒不交付，此时被告从原告处得悉，原告与被告签订的买卖合同尚未能向东莞市房产管理局办理备案登记，原告将不向被告交付涉案的房地产。因原告不向被告交付涉案的房地产，被告根据原告反馈的相关信息，即时向东莞市公安局东坑分局东坑派出所报案，刑事控告原告工作人员及其销售代理人员合谋诈骗，公安机关对此予以立案侦查。8.在本案诉讼之前，原告曾数次主动与被告商洽，包括原告总经理及副总经理一行人员亲自到深圳被告处商洽，要求被告撤回刑事报案，并赔偿被告的全部经济损失，及解除涉案合同。9.被告请求人民法院查明并认定原告采取欺诈手段，骗取被告与其签订涉案《商品房买卖合同（预售）》的基本事实。二、原告骗取被告与其签订的涉案合同，违反国家及地方有关商品房买卖限购政策规定，扰乱国家及地方的经济秩序，违背公序良俗，原告与被告签订涉案《商品房买卖合同（预售）》的民事行为无效，该涉案合同无效。三、原告骗取被告与其签订的涉案合同的行为，损害了国家利益，根据《合同法》第五十二条第一项合同法定无效情形的规定，应认定涉案《商品房买卖合同（预售）无效。四、退一步，假如涉案合同有效，因被告已依约交付全部购房款，但原告却不能依约交付涉案房产，对此原告应承担违约责任，向被告支付违约金，赔偿被告的全部经济损失。涉案合同未能在东莞市房产管理局办理合同备案，其主要过错在原告，且并不影响涉案《商品房买卖合同（预售）》、《楼宇按揭抵押借款合同》的合同效力，亦不影响涉案合同房产已办理的物权按揭抵押登记，更不影响涉案合同房产的交付。对此，原告未能依约向被告交付涉案合同房产，应承担违约责任。五、此外，即便涉案合同有效，涉案合同的附件十一《补充协议》第十六条第2项条款也无效。被告请求人民法院判决确认该条款为无效条款。六、再退一步，假如涉案合同附件十一《补充协议》第十六条第2项条款有效，被告请依法对涉案合同的违约金予以调低。七、被告保留提起反诉，或另案起诉原告，诉请要求原告赔偿被告经济损失，或继续履行合同、向被告交付涉案合同房产等的法律权利。八、本案的处理结果与东莞农村商业银行股份有限公司中心有法律上的利害关系，被告请求人民法院依职权通知该行中心支行作为本案第三人参加诉讼。综上所述，被告请求人民法院审理查明本案事实，以事实为依据，以法律为准绳，采信被告的答辩意见及抗辩理据，判决涉案合同无效，或判决原告应依法承担违约责任，驳回原告的诉讼请求。如果案涉《商品房买卖合同（预售）》有效，则请求法院予以撤销。本院经审理查明认定事实如下：2018年5月23日，原告、被告双方签订一份认购书，甲方为原告，乙方为被告，乙方认购原告开发的东莞市******2******，建筑面积89.63平方米，优惠价1523654元，定金20000元，甲方由置业顾问李华及一名复核人签名。被告于2018年5月23日向原告支付定金20000元，原告向被告开具定金收据。被告向深圳链家房地产经纪有限公司交纳托管定金50000元。2018年6月10日，被告向原告交纳购房首付款20万元。2018年6月23日，被告向原告交纳购房首付款20万元和首付款51654元，还交纳了住宅专项维修资金3585.2元，购房契税14682.42元，印花税53.5元等合计18321.12元。2018年7月7日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同（预售）》（编号为20180707A7ED91266466），被告向原告购买位于东莞市*****************2*商业住宅楼405号（以下简称案涉商品房），建筑面积89.63平方米，房屋总价款为1523654元，付款方式：定金20000元，应于2018年7月7日前支付首期房价款471654元，余款1052000元由被告向按揭银行申请贷款支付。合同附件十一补充协议第十六条第2款约定：出卖人已向买受人全面介绍了东莞市人民政府对购房资格的限制性规定。买受人承诺自己完全符合性质机关规定的购房资格。签约后若如因买受人购房资格瑕疵导致合同不能备案、产权登记不能办理等情况，出卖人有权解除商品房买卖合同，买受人自收到出卖人解除通知之日起7日内配合出卖人办理本合同的终止手续，并向出卖人支付总房价款20%的违约金，并需承担解除合同所产生的费用（包括但不限于公证费、律师费、仲裁费、诉讼费）。2018年7月7日，被告支付案涉商品房的按揭办证律师费3500元。2017年7月7日被告向链家地产陈明转账30000元，陈明作出承诺书，本人陈明承诺2-405盈滨绿领花园如果后期出现因为社保问题，30000元全额退款。被告于2018年7月18日支付案涉商品房维修基金3585.2元。2018年7月27日，被告与东莞农村商业银行股份有限公司中心支行（以下简称农商行）签订《楼宇按揭抵押借款合同》，被告向农商行抵押贷款1052000元，贷款期限360个月，并由原告作为保证人。被告从2018年8月至2019年10月实际供款15个月共计98394.6元。2019年10月29日，农商行向原告发送联络函，回复原告称因雷清华隐瞒重要事实，在明知不具备东莞市购房资格和不满足个人住房贷款申请资格的情况下，利用虚假、伪造的材料获取该行个人住房贷款申请资格，违反诚实信用原则及《楼宇按揭抵押借款合同》的约定，解除该行与雷清华的《楼宇按揭抵押借款合同》，并要求原告承担保证人代偿责任。2019年11月1日，原告向农商行提前还款1037731.35元。原、被告之间因案涉商品房买卖合同解除问题多次协商未果。原告认为被告存在以下违约行为：1.被告不具有购房资格，2.被告违反与农商行签订的《楼宇按揭抵押借款合同》，迟迟不履行归还贷款本息的义务，导致原告为其代偿贷款本息等费用，故请求解除原、被告之间的《商品房买卖合同（预售）》，并要求被告承担违约责任。被告认为原告销售人员欺骗被告，谎称外地购房者只要签订购房合同，由原告代被告办理补交东莞当地1年社保或个人所得税就可以符合东莞商品房限购规定，被告信以为真并经过原告律师审查签订了购房合同，取得按揭贷款，并正常供款16期，原告行为构成欺诈，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》为无效，或者应当撤销。被告为证明自己主张，提供与链家地产陈明的微信交流截图、与李华的微信交流截图、与链家地产曹旭微信交流截图，证明原告销售人员告知被告只要购房者支付30000元，即可由原告代为补缴社保，取得购房资格；与农商行客户经理邓小峰的微信交流截图、通知函、报警回执，证明被告在2019年7月31日知悉因原告与地产中介联手造假，导致案涉合同不能备案，农商行解除贷款合同。原告认为链家地产的工作人员陈明、曹旭只是原告销售合作方，现场销售人员经过培训，会向购房者说明限购政策，售楼处也有公示限购政策，原告没有向被告承诺可以代缴社保以符合限购政策，但对于销售人员是否做出承诺则不知情。另查明，本院（2020）粤1973刑初41号刑事判决认定，陈明在向雷清华销售案涉商品房过程中，明知雷清华没有在东莞市缴纳社保，不符合购房资格，陈明以代交社保为由收取雷清华30000元费用，与他人共同伪造加盖“东莞市塘厦社会保险基金管理中心社会保险专用章”的社保缴费明细表，后连同其它资料提交房管所。经鉴定，雷清华购房资料中参保人险种缴费明细表所盖印章“东莞市塘厦社会保险基金管理中心社会保险专用章”与塘厦社保分局提供的印文不是同一枚印章盖印；陈明犯伪造事业单位印章罪被判处有期徒刑八个月，并处罚金10000元。本院认为，本案争议焦点为：案涉商品房买卖合同是否有效，哪一方违约；原告是否构成欺诈。本院分析认定如下：1.根据原告提供的认购书，认购书甲方的签约代表为李华，故应当认定李华为原告的工作人员，无论李华的工作单位是原告合作的一级销售合作方易房圈地产，还是二级销售合作方链家地产。链家地产的陈明、曹旭以及李华均为原告售楼处现场销售人员，都在微信中确认自己是销售案涉房产的销售代表，应当视为是原告的工作人员。2.原告的销售人员链家地产的陈明、曹旭以及李华在与原告的微信交流中都表示过由被告支付30000元，可以由开发商、销售人员解决社保问题，在东莞补缴一年的社保以取得购房资格，最后由陈明实际收取了30000元；被告实际在深圳工作，并不具备购房资格。由此可以看出销售人员已经向被告说明了东莞的限购政策，外地购房者如果在东莞没有连续缴纳一年以上社保或个人所得税，不具有购房资格。原告的工作人员在微信中所作的陈述应当视为是承诺为被告补缴社保以取得购房资格；被告在明知自己为外地购房人员，且在深圳工作并购买社保，又同意原告的工作人员为自己补缴社保，明显属于重复缴纳社保、伪造工作经历的违法行为。由此可见，原告已向被告说明了限购政策，被告知晓限购政策的情况下，对于原告作出的为其补缴社保的承诺表示同意，故双方达成了一致：虽然被告没有购房资格，但是同意由原告为其补缴社保，原告也自认为可以为其通过补缴社保以满足购房资格。但是，根据《关于贯彻执行住房限购政策有关事项的通知》(东建房[2016]49号)的要求，对一次性补缴1年以上个人所得税出具的“缴纳证明”是不予承认的。3.实际在本案中，陈明收取被告30000元后并未帮被告补缴社保，而是提供了一份虚假的参保人险种缴费明细表，该行为属于个人违法犯罪行为，已经被判处刑罚；但是由于被告无购房资格，才是导致案涉《商品房买卖合同（预售）》无法备案，农商行解除《楼宇按揭抵押借款合同》的实质原因。综上，本院认为，原告虽然承诺为被告补缴社保以满足购房资格，但其行为并未构成欺诈，是被告在知晓限购政策情况下与原告共同协商达成一致，欲通过补缴社保而规避本市购房政策限制，以满足购房条件的共通行为，双方过错相当。故案涉商品房买卖合同有效，但因双方过错导致的合同不能履行，故合同应当解除，且应当由原、被告各承担一半的责任。由于原、被告双方的过错，造成案涉商品房买卖无法完成备案登记，故合同无法继续履行，原告请求解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，本院予以支持，合同解除后原告收取的购房款应当返还。由于案涉商品房并未备案，故原告请求注销登记备案，没有事实依据，本院不予支持。原告请求被告支付违约金304730.8元、律师费30000元，均依据不足，本院不予支持。原告代偿款1037731.35元、被告供款98394.6元，合计为1136125.95元，贷款数额为1052000元，超出部分84125.95元为利息支出，与被告支出的见证律师费3500元，属案涉合同解除造成的直接损失，应当由原、被告双方共同承担。被告支付的维修资金、购房契税、印花税在合同解除后可向相关部门申请退回。原告向被告收取的购房款1523654元应当退回给被告。综上，原告应当退回被告152365******731.35+84125.95÷2+3500÷2=529736元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认解除原告东莞市捷盈房地产开发有限公司与被告雷清华于2018年7月7日签订的《商品房买卖合同（预售）》（编号为20180707A7ED91266466）；二、原告东莞市捷盈房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起五日内退还被告雷清华购房款529736元；三、驳回原告东莞市捷盈房地产开发有限公司的的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费8576元，由原告东莞市捷盈房地产开发有限公司负担5266元，被告雷清华负担3310元。原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审判员  张利宝二〇二〇年六月十一日书记员  朱文健尹裕聪附主要法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。