广西壮族自治区藤县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0422民初1383号 原告：陈金兰（并为冯某1、冯某2、冯某3、冯某4法定代理人），女，1979年12月14日出生，汉族，住藤县岭景镇新村大塘组18号，公民身份号码：452423197912142823。 原告：冯某1，女，2008年5月1日出生，汉族，住藤县。 原告：冯某2，男，2011年10月6日出生，汉族，住藤县。 原告：冯某3，女，2013年7月26日出生，汉族，住藤县。 原告：冯某4，男，2016年11月12日出生，汉族，住藤县。 原告：陈秀方，女，1932年4月14日出生，汉族，住藤县。 上述原告的共同托诉讼代理人：陈照光，广西建梧律师事务所律师。 被告：藤县永利投资有限公司，住所地藤县工业集中区（藤县豪珀投资开发有限公司租屋）。统一社会用代码：91450422566795375H。 法定代表人:康国添，执行董事。 原告陈金兰、冯某1、冯某2、冯某3、冯某4、陈秀方与被告藤县永利投资有限公司（以下简称永利公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月15日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告永利公司的法定代表人康国添经本院合法传唤，没有到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告协助原告办理藤县藤州镇河东东胜碧水阁小区xxx号房的不动产所有权登记手续；2.判令被告返还原告多付的购房款10845.6元给原告；3.判令被告开具金额为80000元的销售不动产统一发票给原告;4.判令被告支付逾期协助办理房屋产权登记违约金108000元给原告(庭审中原告放弃该请求)；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告陈金兰与冯柱军系夫妻关系，夫妻共同生育了原告冯某1、冯某2、冯某3和冯某4。原告陈秀方与冯柱军系母子关系。2019年3月28日冯柱军因病去世。2013年5月3日，原告陈金兰与冯柱军向被告购买了藤县藤州镇河东区碧水阁小区xxx号房，双方签订有《藤县商品房买卖合同》。签订合同，陈金兰和冯柱金依约（包括向银行按揭贷款）支付了全部购房款410056元给被告。原告付款后，被告分两次分别开具了金额为45056元、285000元，共计330056元的销售不动产统一发票给原告，被告尚需开具金额为80000元的发票给原告。按照房屋实有面积计算，房屋总价为399211元（3247.2元x122.94平方米=399211元），同时，原告是按照《藤县商品房买卖合同》的约定面积126.28平方米预交了410056元的购房款，后经藤县方圆测绘有限责任公司测量，房屋实有面积为122.94元，被告需退回10845.6元[(126.28平方米-122.94平方米）×3247.2元=10845.6元]其多收的购房款给原告。2013年11月30日，被告将房屋交付给原告装修使用。但由于其一直没有足额开具购房发票给原告，且其没有按照约定在交付房屋后180日内将办理房屋产权登记的应由其提供的资料提交产权登记机关备案，导致原告无法办理房屋产权登记手续。原告为维护自己合法权益，特此起诉，望判如所请。 被告永利公司没有到庭应诉，也没有作书面答辩，举证期限内亦没有提供证据。 原告在举证期限内提交的证据有：1.户口簿、结婚证及村委证明，拟证明原告与冯柱军之间的亲属关系；2.死亡证明书，拟证明冯柱军因病于2019年3月28日死亡的事实；3.藤县商品房买卖合同，拟证明双方约定买卖房屋的单价、面积、付款方式等内容；4.中国银行股份有限公司个人一手房贷款合同及借款借据，拟证明冯柱军、陈金兰以银行按揭贷款的形式购买涉案房屋，银行直接将贷款285000元支付给被告的事实；5.收款收据，拟证明被告直接收取原告购房款45056元、80000元的事实；6.销售不动产统一发票2张，拟证明被告为原告开具了金额分别为45056元、285000元的发票，尚差80000元的发票未开；7.收款收据，拟证明被告收取了原告登记费205元的事实；8.房屋移交验收记录、东胜碧水阁小区前期物业服务协议及附件1、住宅小区消防安全责任书、物业费用收据，拟证明被告于2013年11月30日将房屋交付给原告使用，扣减180日，逾期6年未为原告办理房屋产权登记手续；9.房屋分户平面图，拟证明房屋实有面积122.94㎡。（以上证据除村委证明外均为复印件） 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩、举证及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经本院合法传唤，没有到庭参加诉讼，且在举证期限内没有向本院提交有关证据材料，视为其已放弃答辩、举证和质证的权利。原告提交的证据及本院出示的证据，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》中规定的证据要件规定，本院予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告陈金兰与冯柱军于2013年5月3日与被告永利公司签订了《藤县商品房买卖合同》。该合同约定陈金兰、冯柱军以410056元向永利公司购买位于广西藤县（建筑面积126.28㎡，套内建筑面积103.32㎡），双方对所购商品房的基本情况、计价方式与价款、面积确认及面积差异处理、付款方式及期限、商品房交付期限及交付条件、违约责任以及合同登记备案、预告登记和产权登记等均作了约定。合同订立后，原告支付房款410056元给被告。被告永利公司于2013年10月18日、2014年2月21日开具了金额45056元、285000元的《销售不动产统一发票（自开）》给原告。2015年1月16日，藤县方圆测绘有限责任公司对原告购买的商品房进行测绘并作出房屋分户平面图确定建筑面积为122.94㎡，套内面积为103.28㎡。原告因被告未开具购房款80000元的《销售不动产统一发票》及协助办理不动产权证书等问题与被告协商处理不成诉至本院。 另查明，陈柱军因病于2019年3月28日死亡。原告陈金兰是陈柱军配偶，原告陈秀方是陈柱军母亲，原告冯某1、冯某2、冯某3、冯某4系原告陈金兰与陈柱军所生子女。 本院认为，陈金兰、陈柱军与被告永利公司签订的《藤县商品房买卖合同》系双方自愿签订，没有违反强制性法律规定，合同合法有效，双方均应当按照合同约定本着诚实信用的原则行使权利、履行义务。现原告已支付了全部购房款410056元，但被告尚欠80000元的购房发票未开具，因此，被告应开具金额为80000元的购房发票给原告。关于原告请求被告协助办理案涉商品房的不动产权登记问题，因商品房权属登记是享有房产所有权的法定要件，在商品房买卖中，交付商品房并协助购房者办理商品房产权登记是房地产出卖人的基本义务，且根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条及《不动产登记暂行条例》第十四条第一款：“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。”的规定，被告永利公司作为房地产开发企业应当协助商品房购买人陈金兰办理土地使用权变更和商品房所有权登记手续，并提供必要的证明文件，被告至今未足额出具可办理不动产权登记的发票给原告，且未协助原告办理商品房所有权转移、变更、注销备案申请，致使原告无法办理案涉商品房产权登记，故永利公司应当履行协助原告办理诉讼商品房产权登记的合同义务。 关于原告请求被告退还多收购房款的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定的面积不符，合同有约定的，按约定处理……”的规定，原告陈金兰、被告永利公司在合同第五条约定：“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：……产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人退还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”，原告提交的房屋分户平面图，即由房产测绘公司实测后作出，用于产权登记，因此原告所购商品房的实际面积，应以该分户平面图上登记的实测建筑面积为依据。原、被告双方在合同约定的商品房建筑面积为126.28㎡，房款总价为410056元，原告按合同约定交付了全部购房款。现房屋分户平面图显示测绘公司所测的实际建筑面积为122.94㎡，比合同约定的面积少3.34㎡，面积误差比在3%以内，按双方合同约定的单价每平方米3247.2元，被告多收购房款10845.6元，故原告要求被告退还多收的购房款10845.6元应予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款，《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条，《不动产登记暂行条例》第十四条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告藤县永利投资有限公司应于判决生效之日起十日内为原告陈金兰、冯某1、冯某2、冯某3、冯某4、陈秀方开具金额为80000元的购房发票； 二、被告藤县永利投资有限公司应于原告陈金兰、冯某1、冯某2、冯某3、冯某4、陈秀方提出办理不动产权登记申请之日起30日内协助原告办理其位于藤县的产权登记； 三、被告藤县永利投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告陈金兰、冯某1、冯某2、冯某3、冯某4、陈秀方退还购房款10845.6元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决书规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或被执行财产所在地法院申请执行。 案件受理费1439元（原告已预交），减半收取为719.5元，由被告藤县永利投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于梧州市中级人民法院。 审判员  李灿德 二〇二〇年六月二十二日 书记员  黄鹏珲 附法律条文如下： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理： （一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持； （二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 《城市房地产开发经营管理条例》 第三十二条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。 《不动产登记暂行条例》 第十四条第一款因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。