山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终5154号上诉人（原审原告）：唐威力，男，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：魏辰浩，山东金浩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：济南大有升房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：曾国增，董事长。委托诉讼代理人：孙刚泊，男，该公司员工。公司破产管理人：山东众城清泰（济南）律师事务所。委托诉讼代理人：杜骅宴，山东众城清泰（济南）律师事务所律师。上诉人唐威力因与被上诉人济南大有升房地产开发有限公司（以下简称大有升房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2019）鲁0105民初1838号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月12日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。唐威力上诉请求：1.撤销一审判决，改判大有升房地产公司为唐威力办理产权登记手续；2.本案一、二审诉讼费用由大有升房地产公司承担。事实和理由：一、原审判决部分事实未查清。唐威力与大有升房地产公司双方于2000年12月11日签定《商品房预（销）售协议》书一份，协议书约定唐威力购买大有升房地产公司开发的“天旺--泉景人家”（坐落于天桥区无影山路X号）X号楼沿街商业X二层，面积约为322.9平方米商业房一套，房款886000元（最后以实测面积结算）。该房屋，大有升房地产公司逾期交房近五年，于2005年1月12日交付唐威力。该商业房交付时，双方未签订合同约定的《商品房结算移交协议书》，原因是根据合同约定大有升房地产公司应当向唐威力支付逾期交房违约金，大有升房地产公司拒不支付。为此，唐威力起诉至法院要求大有升房地产公司逾期交房违约金。为此，上诉人起诉至法院要求被上诉人逾期交房违约金。案经一审、二审、重审，在重审期间案经法院调解，达成《民事调解协议书》，但是大有升房地产公司未与唐威力签订《商品房结算移交协议书》，此后大有升房地产公司股东间产生纠纷，对唐威力的《商品房结算移交协议书》无人理会。双方始终未就合同第十五条约定的房屋面积按实测计算进行测量。2016年11月间，唐威力曾经为此起诉大有升房地产公司，因大有升房地产公司土地被法院查封无法办理，故唐威力撤诉。2017年6月13日济南市天桥区人民法院裁定受理大有升房地产公司破产申请，并指定了管理人。唐威力依据管理人要求向其申报了100余万元的债权。原审法院对于涉案房屋实际应当结算的房款多少没有查明，对于双方有经济纠纷及往来不予查明，就简单武断的以唐威力未结清全部购房款，大有升房地产公司不同意折抵，就判决驳回唐威力的诉讼请求，完全错误。原审法院对于应当查明的相关事实予以查明。二、原审判决未切实维护唐威力的合法权益。该涉案商品房交付后，未签订《商品房结算移交协议书》，未办理产权登记手续，责任完全系大有升房地产公司内部管理混乱造成，唐威力多次与其相关人员交涉未果。在一审庭审中，大有升房地产公司之代理人（破产管理人）向法庭陈述，就本案涉案房产没有任何合同资料档案，没有财务会计凭证，不知道涉案房产楼号，没有图纸。我们不知道该破产管理人如何进行破产管理。其一句，不能开发票、不同意折抵，法院就采信本案房款不能折抵，驳回唐威力的诉讼请求。未切实维护唐威力的合法权益。综上，根据《合同法》、《最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定上诉贵院，请依法撤销原审判决改判为唐威力办理房产登记手续。大有升房地产公司辩称，涉案房屋所在天旺嘉园小区，因历史原因，公司现无该小区的所有资料，涉案房屋上诉人尚有98845元没有支付，且上诉人没有开具发票，无法证明该房屋权属信息，因为据管理人所知，涉案房屋所在小区具有大量一房二卖的情况，因没有相关资料查实，管理人无法查实涉案房屋是否只卖与上诉人，因此，暂无法为上诉人办理产权证。唐威力向一审法院起诉请求：1.判令大有升房地产公司立即协助为唐威力办理房产证登记手续；2.本案诉讼费由大有升房地产公司承担。一审法院认定事实：2000年4月19日，大有升房地产公司作为甲方（卖方）、唐威力作为乙方（买方），双方签订《商品房预(销)售协议》一份,载明：“……一、甲方预（销）售给乙方商品房情况：房屋种类商业楼房屋坐落5号楼沿街商住5-2﹟一层建筑面积约322.9平方米，……乙方购买上述商品房系根据个人自筹投资，使用资金系自有资金。。……三、甲乙双方议定的商品房价格为建筑面积每平方米3050元，总计（人民币）984845元，大写玖拾捌万肆仟捌佰肆拾伍元。四、乙方按照下列付款方式支付购房款。1、合同生效后，即日内支付房款886000元（大写：捌拾捌万陆仟元）。2、余款98845，交钥匙时一次性付清。五、甲方于2001年6月30日前将上述商品房交付乙方。六、甲、乙双方结清购房价款，办理商品房交接手续，签订《商品房结算移交协议书》，并持本协议和《商品房结算移交协议书》到房地产交易管理机关办理交易立契审核、产权过户手续……。”另，庭审中，唐威力认可剩余购房款98845元尚未支付，唐威力述称因双方之间还有其他经济纠纷，唐威力主张以其他经济纠纷中的债权来折抵该房屋的剩余购房款。诉讼中，唐威力述称其所购买房屋现坐落于济南市天桥区无影山路100号天旺嘉园分建楼X号，现该房屋由唐威力占有使用。一审法院认为，双方之间2000年4月19日签订的《商品房预(销)售协议》系当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效。该协议第六条明确约定双方结清购房价款，办理商品房交接手续，签订《商品房结算移交协议书》，并持相关材料到房地产交易管理机关办理交易立契审核、产权过户手续。现唐威力认可剩余购房款98845元尚未支付，对其主张的以其他经济纠纷中的债权来折抵剩余购房款亦未提交证据予以证明，且大有升房地产公司亦不同意折抵。现唐威力要求大有升房地产公司协助办理房产登记手续的诉讼请求，不符合合同约定内容，故一审法院不予支持。判决：驳回唐威力的诉讼请求。案件受理费100元，由唐威力负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。唐威力提交证据一、申请执行书，申请执行人为上诉人唐威力，被申请人是本案被上诉人，请求强制执行的法院文书为济南市天桥区法院（2016）鲁0105民初6233号民事判决，执行的标的为1248572.80元，上诉人提交这份证据证明被上诉人尚有上述款项未支付给上诉人，申请执行的时间是2018年12月3日。证据二、被上诉人的管理人向上诉人所发的债权审查意见函，该函所载确认1211198.5元为普通债权，时间是2020年3月7日，上诉人所要证明的是上述时间管理人确认尚应支付上诉人债权为上述款项。上述两份证据证明被上诉人有上述款项未支付上诉人，并且审查意见函的时间是在本案一审判决之后向上诉人邮寄的，上诉人认为所谓的房屋款项未全部支付差额部分应当在应向唐威力支付的债权中扣减。大有升房地产公司质证认为，对两份证据的真实性和证明目的均无异议，但是意见函确认的债权为上诉人与被上诉人关于天旺嘉园小区X室纠纷的购房款加赔偿款，与本案涉案房屋无关。且管理人已经确认了其上述债权，并会在最终分配时根据该意见函确认数额按一定比例给予其分配，而不应该是在本案中给予扣减。本院认为，涉案《商品房预（销）售协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。涉案协议书第六条明确约定，双方结清购房价款，办理商品房交接手续，签订《商品房结算移交协议书》，到房地产交易管理机关办理交易立契审核、产权过户手续，否则该预（销）行为无效，不受法律保护。据此，上诉人具有结清房价款的先履行义务，大有升房地产公司协助办理商品房登记交接手续应在上诉人结清购房款后。上诉人尚有购房款98845元未付清，虽主张以对大有升房地产公司的其他债权进行折抵，但大有升房地产公司对债权折抵剩余房款并不认可，上诉人也未提交证据证实双方达成债权折抵房款的合意。综上，上诉人在未结清购房价款情况下，要求大有升房地产公司协助办理房产证登记手续，并不符合双方合同约定。唐威力主张办理产权登记的房屋系济南市天桥区无影山路X号天旺嘉园小区X号楼沿街商铺X号X层，建设面积322.9平方米，大有升房地产公司对此不予认可，称涉案房屋合同中所约定的房屋系天旺嘉园小区公建楼X号屋，上下两层，建筑面积379.38平方米。唐威力无证据证实其主张权利的房屋与被上诉人抗辩的房屋系同一处房产，应当承担举证不能的法律责任，一审法院驳回唐威力的诉讼请求并无不当。综上所述，唐威力的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人唐威力负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 静审 判 员  焦玉兴审 判 员  闵 雯二〇二〇年六月四日法官助理  周晓菲书 记 员  朱俞颖