云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0111民初3609号原告：云南旅游酒店管理有限公司。法定代表人：郭飚，董事长兼总经理。住所：云南省昆明市。委托诉讼代理人：李俊芳，云南曲直律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：赵佩青，云南盛天律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南盛达实业集团有限公司。法定代表人：孟德宽，董事长。住所：云南省昆明市。委托诉讼代理人：陈彦竹，云南王永明律师事务所律师，特别授权代理。原告云南旅游酒店管理有限公司（以下简称原告）诉被告云南盛达实业集团有限公司（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月28日立案受理后，依法组成合议庭于2019年5月28日公开开庭进行了审理，原、被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。因本案需以本院（2019）云0111民初1599号案件的二审结果为依据，本院于2019年5月29日作出本案中止诉讼的裁定。中止事由消除后，本院于2020年6月18日对双方当事人进行了询问。本案现已审理终结。原告诉称：2012年12月28日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，原告向被告承租位于昆明市站的部分场地为酒店经营之用，原告承租场地后办理了“云之舍”酒店经营的相关证照。同时，根据合同之相关约定，原告向被告支付了履约保证金22.50万元。在合同履行期间，原告多次要求被告按照合同约定提供消防验收报审等相应资料，以便办理特种行业消防许可证，被告直至2017年7月5日才向原告提供了部分资料。合同履行期间因承租场地无特种行业消防许可证，2016年1月29日，昆明市公安局官渡分局福德派出所（下称“福德派出所”）作出“检查情况通知书”，因“云之舍”酒店无证经营，要求歇业整改1个月，完善所有手续；2017年6月9日，福德派出所作出“检查情况通知书”，因“云之舍”酒店无消防许可证，责令停业整改，办理相关手续。原告向相关部门申报办理“云之舍”酒店相关手续时，主管部门告之因原建筑用途为“汽车客运站”，须业主变更“建设工程规划许可证”后方可办理“云之舍”酒店消防许可证。原告于2017年7月31日请求被告变更原建筑规划许可证，被告未予办理，合同客观上已无法履行，更不能实现合同之目的。原告根据相关法律法规之规定，于2018年4月23日通知被告解除合同，同时通知被告于2018年4月25日接收其出租物业。根据原告解除合同的通知及法律之相关规定，合同已于2018年5月1日合法解除，根据合同第四条之约定，被告应退还原告履约保证金人民币22.50万元。因被告拒不接收物业，为避免被告出租物业受到损失，原告为此聘请两名保安留守，看护被告出租物业。根据《民法总则》第一百二十一条的规定，原告支付给两名留守保安的工资及相应社会保险支出应当由被告承担。故起诉，请求判决：1、被告立即退还原告履约保证金人民币22.50万元；2、被告立即支付原告为其垫付的留守保安自2018年4月25日起至被告接收出租物业时止的工资及社会保险支出费用3、被告承担本案全部诉讼费用。被告辩称：原告的第一项诉讼请求和我方作为原告的（2019）云0111民初1599号案件中的第三项诉讼请求是一致的，为了减少诉讼资源、避免出现判决的不同，本案应中止审理。原告的第一项诉讼请求没有事实和法律依据，不应当得到支持。因为合同第一条已经明确约定用于原告开展旅游客运及相关业务经营；合同第三条我方是以房屋的现状向乙方交房交付，第七条装修条款中也约定甲方是以房屋现有状况向乙方交房；合同第四条约定了未经我方同意，原告擅自变更终止或解除合同的，除履约保证金不予退还外，还应按未租赁年限租金总额的20%支付违约金外，还应赔偿经济损失。（2019）云0111民初1599号案件已明确原告是有违约行为的，所以我方有权不予退还其履约保证金。原告诉状当中所要求的我方去变更建设工程规划许可证，这无论是从原告的举证还是从实际的操作当中都是无法实现，原告之所以这样主张，是想提前解除合同、是违反合同约定的借口和托词。原告聘请保安人员的情况，我方毫不知情，保安人员是原告方自行聘用的，也是为原告方提供服务的，所以产生的费用理应由原告方自行承担。恳请驳回原告的全部诉讼请求。原告就其诉请向本院举证如下：1、房屋租赁合同，2、原告工商登记信息，3、关于新南站云之舍酒店装修事宜的函，4、关于协助办理用电增容事宜的函，5、关于官南路店消防检查责令整改的回复，6、情况说明，7、照片，8、云之舍酒店官南店营业执照，9、云之舍酒店卫生许可证。10、会议录音文字整理，11、被告工商登记信息，以证明，被告在合同签订、履行过程中清楚原告承租场地为酒店经营之用，并进行管理及部分配合工作。12、关于提供办理消防证照所需资料的函，13、关于提供消防验收报审等资料的函、关于协调提供消防验收报审等资料的函，14、关于提供消防验收报审等资料的函、关于协调提供消防验收报审等资料的函，15、新南站大楼原建设资料移交登记，16、检查情况通知书（2016年），17、检查情况通知书（2017年），以证明在合同履行过程中，因被告拒不提供办理酒店消防许可证所需资料，原告三次向被告请求提供承租场地的相关图纸，直至2017年7月5日被告才提供，已构成实质性违约，因承租场地无酒店消防许可证，云之舍酒店被责令停业整改，导致酒店无法经营并造成损失，原告有权单方解除合同。18、国有土地使用证，19、建设用地及建设工程规划许可证，20、建筑工程竣工消防验收意见书，21、对外工作联络函，22、关于请求变更原建筑规划许可证的函，23、律师函，24、咨询工作记录，以证明因合同实质上不能履行，原告对合同享有法定解除权。25、关于提前终止《房屋租赁合同》的函，26、关于协商终止房屋租赁合同的函，27、公证书，28、公证书及签收信息，29、会议录音及文字整理，以证明原告已履行了合理、合法的程序通知被告解除合同，合同已于2018年5月1日解除。30、申请（居委会），31、申请（派出所），32、归还移交记录，33、申请，34、准予注销登记通知书，35、劳动合同及劳动合同登记花名册、人事变动表，36、“云之舍”连锁酒店官南路店工资表及社保缴纳凭证，以证明原告在租赁物所在地居委会、派出所的见证下，于2018年4月25日腾空承租物办理移交手续，但被告拒不接收，为避免被告损失，原告安排两名保安看守出租物，原告支付的保安工资及相应社会保险应由被告承担。37、场地租赁合同房屋租赁合同补充协议，38、租金交付情况统计表及租金支付凭证，以证明原告已支付租金至2018年4月30日，未欠被告任何费用。39、收据，以证明被告应退还履约保证金。40、（2019）云01民终6210号民事判决书，以证明保证金应当退还。经质证，被告对原告所举证据1、2、11、15、18、19、20、38、39、40三性无异议，但不予认可证明的目的和对象。证据3、4、6、12、13、14、24、26、33、35是原告方单方制作，被告不清楚情况，故三性不予认可。证据5没有原件，故三性不予认可。证据7没有拍摄的时间和周边情况，故三性不予认可。证据8、9没有原件只是彩打复印件，故三性不予认可。证据10、27、29、30、31、34、36三性不予认可。证据16、17、37的真实性、合法性无异议，但不予认可关联性。证据21是原告方和案外人发生的，就真实性无法核实，故三性不予认可。证据22、23、25、28、32是原告单方制作，被告没有收到，故三性不予认可。被告就其辩解向本院举证如下：1、《房屋租赁合同》，2、治安消防安全责任书、房屋所有权证、建筑工程竣工消防验收意见书，以证明原、被告签订合同约定了租赁物、租期，合同第十一条约定履约保证金不予退还的情形。3、委托书、移交说明、移交资料，4、《连锁酒店订房协议书》、发票、交租情况表、已付租金凭证，以证明合同签订后，被告履行了租赁物及相关材料的交付，原告均已签收，此后原告一直经营并付租，原告突然提出提前解除合同并拖欠租金已经构成违约。5、（2019）云0111民初1599号民事判决书、民事上诉状，6、房屋出租合同（类似物业的租金标准），7、租金损失计算表，以证明被告在1599号案件中已提出不予退还履约保证金的诉求，原告提前解除合同及拖欠租金的违约行为给被告造成160余万元的损失，被告有权依约对履约保证金不予退还，以弥补损失。8、（2019）云01民终6210号民事判决书，9、收据，10、移交记录表，11、申请（街道办社区），12、申请（辖区派出所），以证明保证金不予退还。13、欠费清单、水电费发票，14、照片，15、水电费收交统计表，16、盛达（代）交水电费发票，以证明2019年7月2日，经双方共同查抄水电表，原告尚欠水电费9942元。经质证，原告对被告所举证据1无异议。对证据2中治安消防安全责任书认为不是原、被告签订，对三性不予认可；建筑工程竣工消防验收意见书无异议，但其后的清单没有原件，对三性不予认可；其余证据三性无异议。证据3中的委托书三性认可，其他证据三性不予认可。证据4、5的真实性、合法性无异议，但不予认可关联性。证据6、7及证据9-16三性不予认可。对证据8三性无异议，但不认可证明目的。本案在审理过程中，原告申请调取证据，本院向中国邮政集团公司昆明市寄递事业部服务质量部调取了EMS快递单。经质证，原告无异议，被告不予认可，认为并非其公司工作人员“黄双朝”本人签署，申请进行笔迹鉴定。本院认为，原告所举证据1、2、11、15、18、19、20、38、39、40被告无异议，且被告对原告所举证据16、17、37的真实性无异议，本院对上述证据予以确认。证据3、4、6、12、13、14、22、23因被告有异议，且无证据证实已送达被告，故本院不予确认。证据5有被告员工的签字，本院予以确认。证据7被告在本院询问中确认系诉争标的物，本院予以确认。证据8、9无原件，本院不予确认。证据10、29，证据21来源真实，本院予以确认。证据24系原告单方制作，本院不予确认。25-28能相互印证，本院予对证据25-28以确认。证据30-36来源真实，本院予以确认。被告所举证据1原告无异议，本院予以确认。证据2中治安消防安全责任书来源真实，本院予以确认；建筑工程竣工消防验收意见书、房屋所有权证原告无异议，本院予以确认；建筑工程竣工消防验收意见书后的清单没有原件，本院不予确认。证据3中的委托书原告无异议，本院予以确认；其余证据能相互印证，本院予以确认。证据4、5被告对真实性、合法性无异议，本院予以确认。证据6、7与本案不具关联性，本院不予确认。证据8原告对三性无异议，本院予以确认。证据9-12已为生效的（2019）云01民终6210号民事判决书所确认，本院予以确认。证据13-16因被告表示另案处理，故本院在本案中不予确认。本院调取的证据已为生效的（2019）云01民终6210号民事判决书所确认，故本院予以确认，并对被告要求鉴定的申请不予准许。综上所述，本院确认本案如下法律事实：2012年12月28日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定由原告承租被告所有的位于昆明市站的一、二、三楼房屋，共计4151.11平方米用于开展旅游客运及相关业务经营，租赁期为8年，自2013年5月1日至2021年4月30日止。合同约定，在本合同签订后5日内，乙方（原告）向甲方（被告）交纳履约保证金225000元，租赁期满若乙方无违约责任五个工作日内，甲方将履约保证金全额无息退还给乙方。未经甲方同意，乙方擅自变更、终止或解除合同的，除履约保证金不予退还，乙方还按未租赁年限租金总额的20%向甲方支付违约金外，还应赔偿甲方的经济损失。合同签订后，被告将上述租赁物移交给原告经营使用，原告支付了保证金225000元。双方曾于2015年6月30日达成补充协议，对租赁房屋的面积及租金标准进行调整，被告旅游酒店公司交付租金至2018年4月30日。2018年4月23日，原告在云南省昆明市华信公证处的见证下将《解除房屋租赁合同通知》封装入国内标准快递封套内后交给中国邮政工作人员邮寄给被告，该邮件于2018年4月25日妥投。2019年7月2日，被告与原告在福达社区居委员会及福德派出所相关人员见证下进行了涉案租赁物的移交，被告向原告出具了收据，表明其于2019年7月2日上午9:30分收到原告移交双方2012年12月所签《房屋租赁合同》项下租赁房屋钥匙46把，房间房卡1个。至2019年7月2日，原告安排两名工作人员留守租赁物。2019年2月11日，本案被告向本院提起诉讼，本院经审理于2019年4月23日作出（2019）云0111民初1599号民事判决书。宣判后本案原、被告均不服判决，向昆明市中级人民法院提出上诉。中院于2020年5月18日作出（2019）云01民终6210号民事判决认为，被告已收到了原告于2018年4月23日邮寄的《解除房屋租赁合同通知》，原告主张享有单方解除权不符合合同约定及相关法律规定，即使其向被告送达了解除通知，亦不产生解除合同的法律后果。原告向被告发出的《解除房屋租赁合同通知》虽不产生解除合同的法律后果，但可以证实其已将不再继续履行合同的意思表示及将要搬离时间告知了被告。2018年4月25日原告搬离了租赁物，被告在知晓原告搬离的情况下，应当在合理期限内及时采取措施收回租赁物以避免租金损失的扩大，否则就损失扩大的部分应由其自行承担，对于一审确认原告在搬离后向被告支付一个月的租金予以维持，对被告主张此后的租金不予支持。原告在租赁合同期内单方提前终止履行合同构成违约，应承担违约责任，因双方约定的违约金过高，一审酌情调整并无不妥。被告收取的履约保证金因原告已另案主张权利，一审不予评判处理并无不妥。本院认为：原、被告签订《房屋租赁合同》约定，未经甲方同意，乙方擅自变更、终止或解除合同的，除履约保证金不予退还，乙方还按未租赁年限租金总额的20%向甲方支付违约金外，还应赔偿甲方的经济损失。已发生法律效力的（2019）云01民终6210号民事判决确定原告在租赁合同期内单方提前终止履行合同构成违约，原告要求被告退还履约保证金不符合双方的约定，故本院对原告要求被告退还履约保证金的诉请不予支持。2018年4月25日原告搬离了租赁物，被告在知晓原告搬离的情况下，应当在合理期限内及时采取措施收回租赁物以避免损失的扩大，（2019）云01民终6210号民事判决确定的合理期限为2018年5月1日至2018年6月1日，被告未在合理期限内收回租赁物，原告安排两人留守并无不当，故被告应承担自2018年6月1日起至2019年6月30日止原告支付的留守人员费用，该费用有证据证实的为80231.80元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告云南盛达实业集团有限公司于本判决生效之日起十日内，一次性支付原告云南旅游酒店管理有限公司留守人员费用80231.80元；二、驳回原告云南旅游酒店管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5560元，由原告云南旅游酒店管理有限公司承担2780元，由被告云南盛达实业集团有限公司承担2780元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  张红昆人民陪审员  车志昆人民陪审员  李 红二〇二〇年六月二十三日书 记 员  郭 璐