四川省达州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）川17民终337号上诉人（原审原告)：胡祥，男，汉族，生于1975年12月3日，住四川省大竹县。委托诉讼代理人：杨朝兵，男，汉族，生于1973年12月2日，住四川省大竹县，系胡祥、江燕之姐夫。上诉人（原审原告）：江燕，女，汉族，生于1975年10月5日，住四川省大竹县。委托诉讼代理人：杨朝兵，男，汉族，生于1973年12月2日，住四川省大竹县，系胡祥、江燕之姐夫。被上诉人（原审被告）：四川嘉阳房地产开发有限公司，住所地达州市达川区翠屏街道康乐巷286号石化南苑底层21-29号。统一社会信用代码：915117035707377417。法定代表人：程伟，董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：程翔禹，四川博立信律师事务所律师。上诉人胡祥、江燕因与被上诉人四川嘉阳房地产开发有限公司（以下简称嘉阳公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省达州市达川区人民法院（2019）川1703民初4495号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人胡祥、江燕的委托诉讼代理人杨朝兵，被上诉人嘉阳公司的委托诉讼代理人程翔禹到庭参加了诉讼。现已审理终结。胡祥、江燕上诉请求：1.撤销原判第四项，依法改判被上诉人向上诉人支付2018年3月26日计算至（全部清偿/实际履行完毕）之日止的购房款资金利息损失，现暂计至2019年11月15日共计20个月的资金利息为36484.42元。2.二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.《商品房买卖合同》第19条第(一)款第1项第(2)目中明确约定买受人解除商品房买卖合同的,书面通知出卖人。出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付的全部房价款,并自买受人付款之日起,按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息,同时出卖人按照全部房价款的10%向买受人支付违约金。合同对当事人具有法律约束力,合同当事人应当按照约定履行自己的义务。2.一审判决所引用的《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《合同法司法解释二》第二十八条,规定了合同当事人双方可以约定违约金也可以约定损失赔偿计算方法,以及增加和减少违约金的原则,但并未限制规定当事人只能约定其中一种违约方式。在本案中,被上诉人的违约行为给上诉人造成的损失实际上已超出了双方约定的违约金金额。上诉人在庭审中明确表达了相关意见,上诉人的直接损失有把定期存款按活期取出导致的利息损失,间接损失更多,比如误工费、车旅费、律师(咨询)费、租房费以及房屋装修材料、装修工人工资、房屋价格上涨等费用都超过了合同约定的违约金。上诉人并未要求法庭增加违约金,而是将合同约定的资金利息损失用来弥补上诉人超出违约金金额的其他损失,该要求既符合合同本身的约定,也并未违反法律规定,应当获得法庭的理解和支持。一审判决错误地将《合同法》第一百一十四条的规定解读为“对同一违约事实不能同时主张违约金和损失赔偿”,上诉人认为这是错误适用法律,应当予以纠正。3.根据《合同法》及相关司法解释规定,一方当事人认为约定的违约责任过高需要减少,应当向法庭提出要求并提供相应证据。在本案一审中,被上诉人也仅是提出只能适用其中一项违约责任方式,既没有提出违约金过高,也没有拿出相关证据证明违约金过高,故法庭不应直接依职权减轻被上诉人按照合同约定应承担的违约责任。嘉阳公司辩称，一审判决正确。根据《合同法》第一百一十四条的规定，本案上诉人的损失是主张的资金利息，一审法院根据补偿性为主、惩罚性为辅的原则适用法律是正确的。胡祥、江燕向一审法院起诉请求：1.依法判决解除原、被告2018年3月26日签订的《商品房买卖合同》；2.依法判决被告退还原告全部房款446748元；3.依法判决被告赔偿原告2018年3月26日至2019年11月25日共20个月的贷款利息36484.42元、违约金44674.8元；4.本案诉讼费及其他相关费用由被告承担。一审法院认定事实：2018年3月26日，胡祥、江燕与嘉阳公司签订《商品房买卖合同》，约定胡祥、江燕购买嘉阳公司开发的位于达川区翠屏街道康乐巷286号石化南苑A区二单元6层2-6-4号住房一套，建筑面积74.26平方米，房屋总价款为442292元，交房时间为2018年12月30日。同日，胡祥、江燕向嘉阳公司支付购房款442292元及大修基金4456元，嘉阳公司向胡祥、江燕出具收据两份。《商品房买卖合同》第十九条约定：逾期交房责任（一）除不可抗力外，出卖人未按照本合同第十八条第（一）款约定的时间向买受人交付该商品房的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（和不作累加）.....（2）逾期在30日（该期限与本条第款第1项第（1）目中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，书面通知出卖人。出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照X%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之X的违约金（违约金比率不低于本条第(一）款第1项第目中的比率）。2.一次性及按揭付款的买受人；逾期在60日（该期限与本条第款第1项第（1）目中的期限相同）。因该房不能按期交房，2018年11月28日，嘉阳公司向购房户发出《告知书》，将交房时间延期至2019年5月1日。2018年12月11日，杨朝容（杨朝兵姐姐）在该告知书签字并领取。2019年5月，被告通知原告接收房屋。原告以该房不具备接房条件为由拒绝验收。2019年9月16日，胡祥、江燕向一审法院提起诉讼，要求被告承担延期交房的责任并赔偿损失及违约金，10月23日撤回起诉。2019年10月20日，原告以挂号信方式向被告提出解除合同。2019年11月22日，原告向一审法院提起诉讼，要求解除合同，退还购房款446748元，并赔偿其购房款利息损失36484元及违约金44674.8元。一审法院认为，一、关于原、被告《商品房买卖合同》的解除问题。胡祥、江燕与嘉阳公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反国家法律禁止性规定，该合同合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，双方当事人应按照合同约定履行各自的义务。本案中，原告已按《商品房买卖合同》约定缴纳了全部购房款442292元及大修基金4456元，但被告未按合同约定在2018年12月30日前向原告交付所购房屋，原告在2019年10月20日以挂号信方式向被告提出解除合同。故，按照《商品房买卖合同》第十九条“逾期在30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，书面通知出卖人”之约定，原告要求解除《商品房买卖合同》、退还购房款442292元及大修基金4456元的诉讼请求依法成立，予以支持。被告辩称原告行使合同解除权的法定期限是3个月，原告应在2019年4月1日前提起诉讼，原告的诉讼超过该期间，其请求不应得到支持。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”之规定，被告未提供证据证明其向原告就解除合同进行了催告，故其辩称理由不能成立。二、关于被告是否承担违约责任的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”庭审中，被告辩称因环保和供货商工厂停工断货及政府行为等客观原因导致其未能按期交房，但未提供相关证据予以证明。且庭审中，原告已提交达州市达川区生态环境局关于申请政府信息公开的复函，证明未因环保原因禁止施工。同时，被告向购房户出具的延期交房告知书系被告单方行为，不能证明原、被告就房屋交付时间另行约定并达成一致协议。故被告辩称理由不能成立，应按合同约定承担违约责任。三、关于本案违约金的认定问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条规定“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”。根据前述两条规定，对违约金适用“补偿性为主，惩罚性为辅”的原则，违约金是对实际损失的一种补偿。如果计算的损失高于违约金，其实质是为了调高违约金，可以按计算的损失确定违约金；如果计算的损失低于违约金，应按照约定的违约金确定，但过分高于损失的除外。因此，对同一违约事实不能同时主张违约金和损失赔偿。故本案中，原告同时主张损失及违约金二项诉讼请求，不予支持。结合原告主张的贷款利息损失为36484.42元，违约金为44674.8元，违约金高于贷款利息损失，应认定被告因违约而承担的责任是向原告支付违约金，违约金计算方式为442292×10%=44229.2元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于若干问题的解释（二）》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告胡祥、江燕与被告四川嘉阳房地产开发有限公司2018年3月26日签订的《商品房买卖合同》；二、被告四川嘉阳房地产开发有限公司在本判决生效后十日内退还原告胡祥、江燕购房款442292元、大修基金4456元，合计446748元，逾期按中国人民银行同期贷款利率计算利息至付清时止；三、被告四川嘉阳房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告胡祥、江燕违约金44229.2元，逾期按中国人民银行同期贷款利率计算利息至付清时止；四、驳回原告胡祥、江燕的其他诉讼请求。案件受理费4540元，由被告四川嘉阳房地产开发有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，胡祥、江燕提交的新证据有：1.达州市商品房均价走势图复印件；2.达川区租房行情表复印件；3.杨朝兵的工资流水一份；3.向相关部门邮寄材料的邮件票据；4.杨朝兵、胡竹清火车票10张；5.杨朝兵向杨正财、胡延富出具的借条二张；6.杨正财、胡延富的转账明细；7.杨丹明的户口簿、达州市中联房地产开发有限公司收到杨丹明农行按揭贷款29万元的收据、杨丹明贷款29万元的借据、住房按揭贷款合同的第10-11页，上述证据均是证明因被上诉人违约给上诉人造成的损失费用。嘉阳公司质证认为，上述证据均不属于新证据，与本案无关联性，请求法院不予采信。本院审查认为，胡祥、江燕二审中提交的证据均不能显示与本案的关联性，不能证明嘉阳公司违约后使其遭受了直接经济损失，不能达到其证明目的，故本院均不予采信。嘉阳公司在二审中同意在一审基础上向胡祥、江燕增加支付1万元违约金。二审认定的案件事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案争议焦点是胡祥、江燕在嘉阳公司逾期交房违约后，在按合同约定获得违约金赔偿后，是否还应获得购房款资金利息36484.42元的赔偿。2018年3月26日，胡祥、江燕与嘉阳公司签订《商品房买卖合同》，胡祥、江燕购买嘉阳公司开发的住房。该合同系双方真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。胡祥、江燕及嘉阳公司均应按合同约定履行义务。合同签订后，胡祥、江燕按合同约定向嘉阳公司支付购房款442292元及大修基金4456元，但嘉阳公司未按合同约定的时间（即2018年12月30日）履行交房义务，构成违约。胡祥、江燕请求解除双方签订的《商品房买卖合同》符合双方在合同中约定的合同解除条件，应当予以支持。双方在《商品房买卖合同》中约定出卖人逾期交房，买受人解除合同时，出卖人除退还买受人已付全部房价款外，并自买受人付款之日起按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息，同时出卖人按照全部房价款的10%向买受人支付违约金。胡祥、江燕基于此约定主张的利息，实质是要求嘉阳公司赔偿自己支付购房款后产生的利息损失。《合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”中的违约金是以“造成的损失”作为参照系数，以“损失填补”作为违约金数额的确定原则。本案中，胡祥、江燕的资金利息损失是存在的，按照合同约定计算的违约金数额已能够弥补其资金利息损失。胡祥、江燕又未能提供充分的证据证明其实际损失额高于违约金数额、应按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”之规定增加违约金。诉讼中，嘉阳公司同意向其增加支付违约金1万元，本院予以确认。由于自2019年8月20日起，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，原判仍表述为“按中国人民银行同期贷款利率计算利息”不当，本院予以纠正。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持四川省达州市达川区人民法院（2019）川1703民初4495号民事判决第一项，即“解除原告胡祥、江燕与被告四川嘉阳房地产开发有限公司2018年3月26日签订的《商品房买卖合同》。”；二、撤销四川省达州市达川区人民法院（2019）川1703民初4495号民事判决第二项、第三项、第四项，即“被告四川嘉阳房地产开发有限公司在本判决生效后十日内退还原告胡祥、江燕购房款442292元、大修基金4456元，合计446748元，逾期按中国人民银行同期贷款利率计算利息至付清时止；被告四川嘉阳房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告胡祥、江燕违约金44229.2元，逾期按中国人民银行同期贷款利率计算利息至付清时止；驳回原告胡祥、江燕的其他诉讼请求”；三、被上诉人四川嘉阳房地产开发有限公司在本判决生效后十日内退还上诉人胡祥、江燕购房款442292元、大修基金4456元，合计446748元，逾期按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息。四、被上诉人四川嘉阳房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付上诉人胡祥、江燕违约金54229.2元，逾期按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息。五、驳回胡祥、江燕的其他诉讼请求；一审案件受理费4540元，由四川嘉阳房地产开发有限公司负担；二审案件受理费712元，由胡祥、江燕负担512元，四川嘉阳房地产开发有限公司负担200元。本判决为终审判决。审判长  侯必明审判员  郭 彤审判员  程 瑜二〇二〇年六月二十四日书记员  李 杰