河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫17民终1558号上诉人(原审被告)：赵怀德，男，1954年9月25日出生，汉族，住平舆县。委托诉讼代理人：刘国庆，河南日月星律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：平舆县运蓬客货运场站有限公司，住所地：平舆县富舆大道中段。法定代表人：徐松华，任经理职务。委托诉讼代理人：刘凌，河南北纬律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：平舆县阳城镇张万寨社区居委会。法定代表人：李永录，任居委会主任。被上诉人(原审原告)：刘洪发，男，1979年6月22日出生，汉族，住平舆县。被上诉人(原审原告)：樊灵莉，女，1982年12月27日出生，汉族，住平舆县。被上诉人(原审原告)：刘洪安，男，1963年3月7日出生，汉族，住平舆县。被上诉人(原审原告)：刘洪章，男，1956年4月20日出生，汉族，住平舆县。被上诉人(原审原告)：刘如海，男，1958年2月8日出生，汉族，住平舆县。被上诉人(原审原告)：魏全国，男，1966年5月1日出生，汉族，住平舆县。被上诉人(原审原告)：黄永红，女，1965年8月9日出生，汉族，住平舆县。被上诉人(原审原告)：魏建明，男，1951年5月3日出生，汉族，住平舆县。被上诉人(原审原告)：刘大国，男，1941年4月23日出生，汉族，住平舆县。以上十被上诉人共同委托诉讼代理人：徐德立，河南熙盛律师事务所律师。原审第三人：陈明钊，男，汉族，1958年12月28日出生，住浙江省永嘉县。上诉人赵怀德因与被上诉人平舆县运蓬客货运场站有限公司、平舆县阳城镇张万寨社区居委会、刘洪发、樊灵莉、刘洪安、刘洪章、刘如海、魏全国、黄永红、魏建明、刘大国、原审第三人陈明钊租赁合同纠纷一案，不服河南省平舆县人民法院（2019）豫1723民初4718号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人赵怀德及其委托诉讼代理人刘国庆，被上诉人樊灵莉、黄永红及其委托诉讼代理人徐德立、原审第三人陈明钊到庭参加诉讼。被上诉人平舆县运蓬客货运场站有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。赵怀德上诉请求：撤销一审判决，改判或发回重审，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决适用法律不当，程序违法。九原告不是合同的当事人，即使是一审法院认为的九原告与本案有直接利害关系，但在平舆县阳城镇张万寨社区居委会将土地租赁给平舆县运蓬客货运场站有限公司时，其并没有向该公司披露。平舆县运蓬客货运场站有限公司有理由相信平舆县阳城镇张万寨社区居委会对该土地的租赁具有处分权，在该公司将租赁的土地转租给上诉人时，居委会并没有表示出不同意的意思表示。2013年至2018年，上诉人以承租人身份将租赁费用支付给了居委会，居委会将上述款项分别支付给刘洪发等九人。九原告对转租的事实主观上是明知的，客观上是接受的。刘洪发等九人要求解除土地租赁合同没有依据，不具备主体资格。2、上诉人系次承租人，和九原告之间不具有合同关系，九原告要求解除租赁合同的权利义务人系平舆县运蓬客货运场站有限公司，将上诉人列为本案的被告没有法律依据，而次承租人陈明钊却被列为第三人，一审程序违法。3、居委会对平舆县运蓬客货运场站有限公司将租赁物转租给上诉人是明知的，该转租行为是合法有效的。平舆县阳城镇张万寨社区居委会、刘洪发、樊灵莉、刘洪安、刘洪章、刘如海、魏全国、黄永红、魏建明、刘大国辩称，上诉人的上诉请求没有事实及法律依据，请求驳回上诉，维持原判。刘洪发等九户是该争议土地租赁实际承包经营权，该土地以张万寨村委的名义与运蓬公司签订土地租赁合同，与本案有直接利害关系，有权作为原告参加诉讼。运蓬公司作为承租人私自将承租的土地转租给上诉人，并未告知原告，原告也不知情，上诉人虽向张万寨村委交付租金，其是以运蓬公司的名义交付。陈明钊辩称无意见。平舆县阳城镇张万寨社区居委会、刘洪发、樊灵莉、刘洪安、刘洪章、刘如海、魏全国、黄永红、魏建明、刘大国向一审法院起诉请求：1、依法解除原告与第一被告所签土地租赁合同并确认二被告所签租赁合同及被告赵怀德与第三人陈明钊签订的租赁合同无效。2、二被告返还九名自然人原告土地6亩并恢复土地原状。一审法院认定事实：2005年9月15日，原告刘洪发等九自然人以原告平舆县后刘乡张万寨村委（后变更为平舆县阳城镇张万寨社区居民委员会）名义（乙方），将其各自承包经营的土地与被告平舆县运蓬客货运场站有限公司（甲方）签订《土地租赁合同》一份，合同约定:“后刘乡张万寨村委会将位于后刘乡计生所西侧此地块东西宽51米，南北长78米，面积总计6亩，租赁给平舆县运蓬客货运场站有限公司筹建农村客运站。租赁期为30年，从2006年9月1日起至2036年9月1日止。租赁费为每亩每年1200斤小麦，共7200斤小麦，若现金支付按当年小麦保护价折算。按年支付租赁费，每年7月30日之前付清”。2013年7月13日，平舆县运蓬客货运场站有限公司(甲方)与赵怀德（乙方）签订《租赁协议》一份，合同约定：“甲方将平舆县运蓬客货运场站有限公司阳城客运站租赁给乙方从事经营活动，租期五十年，自2013年7月30日起至2063年7月29日，租赁费为200000元，一次性支付”。2015年3月21日，被告赵怀德又与第三人陈明钊签订租地协议及补充协议。主要约定：“租用期限十年，从2015年3月21日起至2025年7月22日止；租金前五年每年12万元，后五年每年14万元；承租期满，乙方有意续租，在同等条件下，乙方有优先续租权等内容。”止于目前，第三人陈明钊已付给被告赵怀德前五年租金60万元。另查明，平舆县运蓬客货运场站有限公司租赁后刘乡张万寨村委会的6亩土地系刘洪发、樊灵莉、刘洪安、刘洪章、刘如海、魏全国、黄永红、魏建明、刘大国承包的集体耕地，租赁费已支付至2018年，该土地上已建成客运站和钢架结构超市。一审法院认为，原告刘洪发等九自然人系租赁土地的实际承包经营权人，与本案有直接利害关系，有权利作为原告依法参加诉讼，被告平舆县运蓬客货运场站有限公司及被告赵怀德辩称刘洪发等九自然人不具备诉讼主体，理由不成立，本院不予采纳。依法成立的合同受法律保护，合同当事人应当按照约定全面诚信地履行自己的义务。本案中，原告与被告平舆县运蓬客货运场站有限公司签订的《土地租赁合同》，双方意思表示真实，其中未超过法定最长二十年租赁期限部分为有效合同。双方均应按照合同的约定履行各自的义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条、第二百二十四条第二款的规定：“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失；承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”被告平舆县运蓬客货运场站有限公司未经享有实际承包经营权的原告刘洪发等九自然人（实际出租方）同意，擅自改变合同约定租赁土地用途，将租赁土地转租给被告赵怀德进行商业利用，违反了上述规定。原告主张解除与被告平舆县运蓬客货运场站有限公司的合同，理由正当，本院予以支持。原告与被告平舆县运蓬客货运场站有限公司签订的租赁合同解除后，被告平舆县运蓬客货运场站有限公司与被告赵怀德及被告赵怀德与第三人陈明钊分别签订的转租合同，因未取得原告刘洪发等九名自然人的同意，对原告刘洪发等九自然人不具有约束力，同时也丧失了继续履行的基础和条件，应终止履行。原告主张的上述转租合同无效，没有法律依据，本院不予支持。原告要求返还租赁土地并恢复土地原状，理由正当，本院予以支持。被告赵怀德辩称租赁土地已转化为建设用地，未提供相应的证据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第二百一十九条、第二百二十四条第二款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告平舆县阳城镇张万寨社区居民委员会与被告平舆县运蓬客货运场站有限公司签订的土地租赁合同。二、被告平舆县运蓬客货运场站有限公司、被告赵怀德及第三人陈明钊于本判决生效之日起六十日内返还租赁原告刘洪发、樊灵莉、刘洪安、刘洪章、刘如海、魏全国、黄永红、魏建明、刘大国的6亩土地并恢复土地原状。三、驳回原告平舆县阳城镇张万寨社区居民委员会、原告刘洪发、樊灵莉、刘洪安、刘洪章、刘如海、魏全国、黄永红、魏建明、刘大国的其他诉讼请求。案件受理费1200元，由原告刘洪发、樊灵莉、刘洪安、刘洪章、刘如海、魏全国、黄永红、魏建明、刘大国负担600元，被告赵怀德负担600元。本院二审期间，上诉人为证明其主张提交以下证据，1、平舆县阳城镇张万寨社区居民委员会证明一份，拟证实2014年至今的租赁费由上诉人直接支付给居委会，因此被上诉人对转租知情；2、阳城镇国土资源管理所出具的图纸一份，拟证实案涉土地性质是建设用地，上诉人没有改变土地用途，合同不具备解除条件。被上诉人的质证意见是对证据一，证据出具人对张万寨居委会与运蓬公司签订的土地租赁合同并不知情，不能证明上诉人向居委会交付租金是其个人行为，上诉人是代替运蓬公司向居委会交付租金。证据二与本案无关，没有单位或个人告知九被上诉人当初承包的可耕地已经变为建设用地。原审第三人质证称不清楚。上诉人提交的证据1不能证明本案事实，证据2不符合证据形式要件要求，本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于上诉人称九被上诉人不是合同当事人，不具备诉讼主体资格的问题。九被上诉人系租赁土地的实际承包经营权人，与本案有直接利害关系，其有权作为原告参加诉讼。上诉人提交的收据上显示“今收到赵怀德阳城车站占地款”或加盖有赵怀德印鉴，可以证实本案原告对于平舆县运蓬客货运场站有限公司转租给赵怀德的事实是知情的。赵怀德于2015年3月21日又转租给陈明钊经营超市，结合本案案情，应认定一审原告知道陈明钊在涉案土地上进行经营且在六个月内未提出异议，参照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定，一审原告以平舆县运蓬客货运场站有限公司及赵怀德未经其许可擅自转租为由诉请解除平舆县阳城镇张万寨社区居委会与平舆县运蓬客货运场站有限公司签订的土地租赁合同，及确认平舆县运蓬客货运场站有限公司与赵怀德及赵怀德与陈明钊分别签订的租赁合同无效的请求，理据不足，本院不予支持。但平舆县运蓬客货运场站有限公司与赵怀德签订的租赁合同租期为五十年，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效，该合同超过二十年部分无效。综上所述，赵怀德的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省平舆县人民法院（2019）豫1723民初4718号民事判决；二、平舆县运蓬客货运场站有限公司与赵怀德签订的土地租赁合同超过二十年部分无效；三、驳回平舆县阳城镇张万寨社区居委会、刘洪发、樊灵莉、刘洪安、刘洪章、刘如海、魏全国、黄永红、魏建明、刘大国的其他诉讼请求。一审案件受理费1200元，由平舆县阳城镇张万寨社区居委会、刘洪发、樊灵莉、刘洪安、刘洪章、刘如海、魏全国、黄永红、魏建明、刘大国负担900元，赵怀德负担300元；二审案件受理费1200元，由平舆县阳城镇张万寨社区居委会、刘洪发、樊灵莉、刘洪安、刘洪章、刘如海、魏全国、黄永红、魏建明、刘大国负担900元，赵怀德负担300元。本判决为终审判决。审判长  刘耀强审判员  李 峰审判员  刘 东二〇二〇年六月十七日书记员  赵聪聪