新疆维吾尔自治区博乐市人民法院民 事 判 决 书 （2020）新2701民初367号  原告(反诉被告)：阿布都拉·阿不来提，男，1993年6月10日出生，维吾尔族，住博乐市。被告（反诉原告）：殷明光，男，1992年8月8日出生，汉族，住博乐市。委托诉讼代理人：张辉，新疆双湖律师事务所律师。原告阿布都拉·阿不来提诉被告殷明光合同纠纷一案，本院于2020年４月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告阿布都拉·阿不来提、被告殷明光及其委托诉讼代理人殷明光到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告阿布都拉·阿不来提向本院提出诉讼请求:１．请求判令解除原被告于2019年5月2日签订的合同；２．请求判令被告向原告返还租金54187.19元（50000元+50000元/203天*17天）；３．请求判令被告向原告赔偿损失28366.67元（员工工资7366.67元，利润500元*17天=8500元、店面装修12500元）；４．本案诉讼费及其他费用由被告负担。庭审中，原告阿布都拉·阿不来提在法庭辩论阶段将第二项诉讼请求变更为“判令被告返还转让费50000元”。事实和理由：2019年5月2日，原被告双方签订合同一份，约定被告将位于现代中心城××楼面房转让给原告，原告按约向被告支付了100000元租金及转让费后，对店面进行了装修。被告现称无法按照合同约定协调原告继续承租该店面，同时，因被告无法同物业协调给原告供电，导致原告于2019年11月3日起无法正常营业。据此，被告应当按照合同约定向原告返还已支付及营业期间的租金，转让费，经原告多次催要无果，无奈之下特向贵院提起诉讼，恳请贵院依法公正裁决，支持原告的诉讼请求。被告殷明光辩称和反诉称，１．原告提出的被告无法按照合同约定协调其续租门面的主张与事实不符。2019年5月2日，被告与原告签订店面转让合同一份，约定被告将博乐市现代中心城4号楼1号、2号门面、装修、生产设备和“儿子娃娃椒麻鸡店”一并转让给原告，转让费70000元，2019年5月1日至2019年11月20日租金50000元，合计原告需向被告支付120000元。合同签订后，原告接手该店面自主经营，自负盈亏。时至今日，原告仅向被告支付了100000元，剩余20000元至今未支付。根据双方合同约定，在被告续签三年租房合同，双方将营业执照和房租合同变更到原告名下后，一次性将剩余20000元交付给被告。原被告双方签订的店面转让合同后，现代中心城将承租商铺卖给了案外人王金萍，尹秋萍，导致百盛隆物业公司无权再继续对外出租房屋。现代中心城将商铺出卖他人，是原被告双方在订立门店转让合同时均无法预见到的客观变化，该变化不属于商业风险，且对该变化而言，双方均不存在过错。被告为了履行合同义务，于2019年11月初与现房主王金萍、尹秋萍签订了为期三年的房屋租赁合同，之后，被告将该情况告知了原告，并希望按照合同约定将房屋租赁合同和营业执照的主体变更为原告。但是原告却因经营不善，企图不再履行双方签订的合同，一再拒绝协助变更房屋租赁合同的主体，也拒绝营业执照变更手续，并且擅自将店面内的所有设施拆除并搬离，以实际行动拒绝继续履行双方签订的转让合同。因此，原告在起诉状中声称被告无法协助其继续承租该店面与事实不符，是对案件事实的严重扭曲。被告的行为符合合同约定，不影响原告正常使用该房屋，原告合同目的完全可以实现，原告要求解除合同的条件尚不具备。２．原告提出的因被告无法协调给原告用电，而导致原告自2019年11月3日起无法正常营业的主张无事实依据。根据双方合同约定：1、被告没有为原告协调电力的义务；2、原被告双方交接店面时，所有电力供应一切正常，否则原告就不可能正常经营半年有余，因此被告给原告的店面是符合租赁用途的；3、合同签订以后，原告自主经营、自负盈亏，对于其接手后所产生的一切费用均系其经营成本，应当由其自行承担。被告从未听说过相关店面电力供应存在任何问题。即便原告被采取了限电措施，也是由于原告违反物业规定，拒不按期缴纳2019年度取暖费，致使物业公司对原告采取了限电措施，该限电行为所发生的纠纷系物业服务合同纠纷，合同的主体是物业公司和原告，与被告无关。被告以此要求原告承担因限电措施而造成的经济损失于法无据，该损失应当由其自行承担。被告为了取回之前在博乐市百盛隆物业服务有限公司（中心城物业服务公司）缴纳押金，不得不为原告垫付了取暖费558元。３．原告要求被告返还租金54187.19元无事实和法律依据。1.根据双方签订的店面转让合同，2019年5月1日至2019年11月20日期间的租金为50000元，原告却要求被告返还租金54187.19元，多余的四千余元租金是从哪里来的呢？2.2019年5月1日，原被告已经按照约定进行了门面交接，且该门面一直有原告使用至今，相应的50000元租金系原告使用门面应当支付的对价，无权要求被告予以返还。综上，被告的诉讼请求没有任何事实和法律依据，其提起诉讼的目的是为了撒毁双方订立的合同，以求弥补因其经营不善而造成的损失。被告已经严格按照合同约定履行合同义务，不存在任何违约行为。原告在其合同目的不受影响的情况下，请求解除合同、赔偿损失、于法无据，请求贵院在查明案件事实的基础上，驳回原告的诉讼请求。对原告阿布都拉·阿不来提诉讼请求的变更，被告殷明光称“按照法律规定，变更诉讼请求的最晚不能迟于法庭调查之前，现法庭调查部分已经结束，如果原告要求变更诉讼请求，属于程序错误”。被告殷明光向本院提出反诉请求：1．请求依法判令反诉被告向反诉原告支付转让费20000元。２．请求依法判令反诉被告向反诉原告支付取暖费558元；３．本案诉讼费用由反诉被告负担。事实与理由：2019年5月2日，反诉原告与反诉被告签订转让合同一份，约定反诉原告将博乐市现代中心城四号楼1号、2号门面和“儿子娃娃椒麻鸡店”一并转让给反诉被告，转让费连同租金共计120000元。时至今日，反诉被告仅向反诉原告支付了100000元，剩余20000元至今未支付，经反诉原告多次催要，被告始终拒绝支付。反诉被告经营期间，拒不按期缴纳取暖费，反诉原告为了取回之前在博乐市百盛隆物业服务有限公司缴纳的押金，不得不为反诉被告垫付了取暖费558元，该费用应由反诉被告承担。综上，请求贵院在查明案件事实的基础上，支持反诉原告诉讼请求。反诉被告阿布都拉·阿不来提辩称，１．反诉原告请求继续支付转让费20000元是没有法律依据。合同明确约定2019年11月20日年租到期后，反诉原告保证与物业公司联系再续签三年的合同，如果这三年合同没有协调续签，前期缴纳的120000扣除2019年5月1日至2019年11月20日的租费50000元，剩下70000元退给甲方。现在反诉原告没有办法给反诉被告续签三年的合同，因此违反了双方签订的合同。2．合同中还有明确规定在2019年5月1日至2019年11月20日需要办理的任何手续反诉原告必须配合，不配合发生的任何后果有其自负。合同签订后，反诉原告没有跟我一起去办理供水和供电方面的手续。由于物业公司不供电，导致无法正常营业。反诉原告严重违反了双方签订合同，反诉原告请求支付2万元转让费的诉讼请求没有法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交合同，拟证实：双方于2019年5月2日签订合同以及合同中约定2019年11月20日年租到期后乙方保证跟物业公司联系再续签三年的合同，房租期间需要办理的任何被告手续必须配合，不配合发生的任何后果被告自负。经质证，被告对该证据的真实性和合法性予以认可。证明的问题不予认可，并称“该合同的第一页最后一段明确说明：“乙方没办法协调三年的续签合同扣2019年5月1日至2019年11月20日的租费50000元、剩下70000元退给甲方。”按照合同约定租金不退，要退，退的也是转让费，绝不是租金。合同签订后原告是自主经营自负盈亏，原告有义务自行处理跟经营有关的一切事物包括按时交纳暖气费，自行处理用电的事情，按照合同规定被告没有义务协助原告处理用电的事情。本院认为，被告对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。2.原告提交的一份工资表，拟证实：原告在2019年11月3日后没有正常营业的情况下继续发放员工工资，造成7366.67元的损失。经质证，被告对这份证据真实性，合法性和证明的问题都不予认可，并称“原告应该要提交给员工发放工资的银行转账记录，要证明本店的员工，提交双方签订的劳动合同或雇佣合同。这份工资表仅仅是他单方面手写的，既没有转账记录也没有劳动合同，而且这些人的身份和真实性没有办法证实”。本院认为，原告提交的工资表虽是原件，但缺少相应的辅佐证据，本院对该证据的三性暂不予确认。3.原告提交的博乐市全心一广告制作中心收费票据，拟证实：店面装修的损失为12500元。经质证，被告这份证据真实性，合法性和证明的问题不予认可。并辩称“该证据并非是正规的增值费普通发票，不能证明原告与博乐市全心一广告制作中心存在广告牌的证实的合同关系”。本院认为，因该票据并非是统一增值发票，本院对该证据的三性暂不予确认。4.原告提交的视听资料(光碟)，拟证实：原告在与被告通话过程中告知他停电的情况，被告回复称去物业公司联系。但至今到没跟物业公司联系，物业公司也没有供电。经质证，被告对此通话记录予以认可。本院对该证据的真实性予以确认。5.原告提交的1份现代中心城商铺租赁合同，拟证实：该区域其他商铺租赁价格每年租费平均为36900元。相比被告让我签的合同租金明显高于市场价格。经质证，被告称“该合同为复印件，无法与原件核对，所以对该证据的真实性，合法性和证明的问题都不予认可”。本院认为，因该证据为复印件，无法与原件核对，本院对该证据的三性暂不予确认。6.被告提交的合同，拟证实：1.2019年5月2日、双方签订了门店转让合同，约定2019年5月1日至2019年11月20日期间的租金5万元。现原告却要求被告返还租金五万四千余元，其要求没有事实依据。2.合同签订后，原告以被告名义办理营业执照，但被告不参与经营管理，也没有任何股权，也就是原告自主经营，自负盈亏。因此原告有义务自行处理与经营有关的全部事项，包括按时缴纳暖气费，自行处理用电事宜。被告没有协助原告处理用电事宜的义务。3.根据约定，被告有义务续签三年的租房合同，原告有义务将租房合同和营业执照主体变更到自己名下。被告按照约定与现房主续签了三年的租房合同，但原告却没有履行变更租房合同和营业执照主体的义务。经质证，原告对合同的真实性和合法性没有异议。对证明的问题不予认可。称“双方在合同中约定被告保证续签三年合同。但是在当时还没签三年的合同，所以不能确定到底能不能签合同，所以没有缴纳取暖费。取暖费应当由被告支付，被告未交取暖费导致物业公司不供电，无法正常营业。本院认为，原告对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。7.被告提交的现代中心城收款票据，拟证实：2019年11月20日之前，原告没有支付2019年~2020年度的暖气费，2019年11月21日被告为赎回在百盛隆物业的押金，不得已自行垫付了2019年10月15日至2019年11月21日期间的36天暖气费，共计558元。该费用系原告的经营成本，应由原告自行承担。也正是由于原告拒不缴纳取暖费，导致物业公司对其采取了限电措施，因此，造成的经济损失应由其自行承担。经质证，原告称取暖费应当由被告支付，被告未交取暖费导致物业公司不供电，无法正常营业。本院认为，原告认可被告缴纳了36天的取暖费，本院对该证据的真实性予以认可。8.被告提交的2份商品房现售合同签约证明，拟证实：原被告双方签订店面转让合同后，现代中心城于2019年5月12日将承租商铺卖给了案外人王金萍、尹秋萍、导致中心城物业公司无权再继续对外出租房屋。现代中心城将商铺出卖他人，是原被告双方在订立门店转让合同时均无法预见到的客观变化，该变化不属于商业风险，且对该变化而言，双方均不存在过错。被告为了履行合同义务，不得已与现房主王金萍、尹秋萍签订了为期三年的房屋租赁合同。被告的行为符合合同约定，且不影响原告正常使用该房屋。原告的合同目的依然可以实现。经质证，原告对此证据的真实性和合法性没有异议，对证明的问题不予认可，并称双方合同中明确规定“2019年11月20日年租到期后，乙方保证跟物业公司联系再续签三年的合同。按照合同内容乙方保证物业公司联系再续三年合同的，并非是去联系新的房主签订三年合同”。本院认为，原告对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。9.被告提交的2份房屋租赁合同，拟证实：被告为履行与原告签订的店面转让合同，分别于2019年11月5日、11月6日与被告与现代中心城4号楼1层1号门面的房主尹秋萍和现代中心城4号楼1层2号门面的房主王金萍签订了“房屋租赁合同”，约定被告承租其门面三年，租金分别为每年50000元和55000元。被告已经按照合同约定，续签了3年的租房合同履行了合同义务，被告声称被告未续签合同与事实不符。经质证，原告对该合同的真实性和合法性没有异议，但证明的问题不予认可。称“合同中的房屋的租金明显高于市场价格，按照这个价格自己也可以签这样合同，所以未同意在合同上签字”。本院认为，原告对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。10.被告提交的视听资料（光碟），拟证实：被告在与商铺房主王金萍、尹秋萍续签三年租房合同后，将该情况告知了原告，需要变更原告名下。原告以各种理由拒不履行双方订立的合同，拒不变更该合同，也不同意将合同主体变更在其名下，原告的行为已经构成违约。经质证，原告对这个通话记录的真实性及内容没有异议，但证明的问题不予认可。称这个合同的租金明显高于市场家，按照这个价格自己完全可以去找房东签合同。本院认为，原告对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2019年5月2日，原被告签订一份合同，合同约定：“被告殷明光将博乐市现代中心城4号楼1号、2号门面房转让给原告阿布都拉·阿不来提。租赁费和转让费一共120000元，其中2019年5月1日至2019年11月20日的租赁费为50000元，转让费为70000元。2019年11月20日租赁期到期后，被告殷明光保证和物业公司联系并再续签三年合同。如果被告没有办法协调续签三年合同，前期交的120000元扣除2019年5月1日至2019年11月20日的租赁费50000元，剩余70000元退给原告。合同签订后，原告向被告交100000元，剩余20000元，在2019年11月20日续签三年合同并将营业执照和房租合同变更到原告名下后一次性支付”。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付100000元。2019年5月12日，该门面房所有人博乐市现代房地产开发有限公司将该1号、2号门面房卖给案外人吕义强、易秋萍、王金萍导致租赁期满后被告殷明光无法再与物业公司联系续签三年合同，双方随之发生纠纷诉至本院。另查明，被告殷明光于2019年11月21日为原告阿布都拉·阿不来提垫付2019年10月15日至11月20日暖气费558元。本院认为，原被告于2019年5月2日签订的合同系双方的真实意思表示，不违反国家法律规定，是合法有效的合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方在合同中明确约定租赁期满后，被告保证与物业公司联系再续签三年合同。现被告未能按照合同约定履行义务，致使合同目的无法实现，原告按照约定请求判令解除合同的诉讼请求，本院予以支持。对于被告称“现代中心城将商铺出卖他人，是原被告双方在订立门店转让合同时均无法预见到的客观变化，该变化不属于商业风险，且对该变化而言，双方均不存在过错”的辩解意见，本院认为被告明知其不是该门面房所有人或不能决定门面房所有人是否会出售或继续租赁房屋的情况下，仍向原告保证与物业公司联系续签三年合同。其在签订合同时应当能预见到此种变化的发生，此情形不属于无法预见到的客观变化。被告未能按照约定履行义务，构成违约，应当承担违约责任。故对被告的以上答辩意见，本院不予采信，对原告请求判令被告按照约定返还50000元转让费的诉讼请求，本院予以支持。对于被告称“变更诉讼请求的最晚不能迟于法庭调查之前，原告在法庭调查结束后要求变更诉讼请求，属于程序错误”的辩解意见，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百三十二条之规定“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理”。据此，当事人可在法庭辩论结束前变更诉讼请求，故对被告的以上辩解意见，本院不予采纳。对于原告请求判令被告向原告赔偿损失28366.67元的诉讼请求，其未能提交足够证据证实其无法正常营业是因被告未协调物业给原告供电，故对原告的以上诉讼请求，本院不予支持。对于被告反诉称判令原告返还其为原告垫付的暖气费558元的诉讼请求，该费用为2019年10月15日至2019年11月21日间的暖气费用，该时间段是在合同约定的租赁期内，应由原告承担。故对被告的以上反诉请求，本院予以支持。对于被告请求判令原告支付转让费20000元的诉讼请求，该合同因被告违约，已不能实现合同目的，其请求无法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百三十二条之规定，判决如下：一、解除原告阿布都拉·阿不来提与被告殷明光于2019年5月2日签订的合同；二、被告殷明光于本判决生效后十日内向原告阿布都拉·阿不来提返还转让费50000元；三、驳回原告阿布都拉·阿不来提的其他诉讼请求；四、原告阿布都拉·阿不来提于本判决生效后十日内向被告殷明光返还其垫付的暖气费558元；五、驳回被告殷明光其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费932元，由原告阿布都拉·阿不来提负担407元，由被告殷明光负担525元；反诉案件受理费150元，由被告殷明光负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州中级人民法院。 审判员 艾开来木库尔班 二〇二〇年六月二十三日 书记员 赛里拜吐尔逊