河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1702民初1462号原告：田永鑫，男，1978年3月4日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。被告：驻马店开发区嘉富诚置业有限公司，住所地驻马店市丰泽路与正阳路交叉口西100米。法定代表人：高辉，公司董事长。委托诉讼代理人：陈相伟，河南华珠律师事务所律师。原告田永鑫与被告驻马店开发区嘉富诚置业有限公司（以下简称嘉富诚置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告田永鑫，被告嘉富诚置业公司的委托诉讼代理人陈相伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告田永鑫诉称，原告与被告嘉富诚置业公司于2016年9月4日签订《商品房买卖合同》（合同编号：驻20160021357）。合同约定：原告购买被告嘉富诚开发的位于驻马店市开发区泰山路与盘龙山路口西北侧的西班牙小镇二期8号楼二单元506房屋，建筑面积为156.33平方米，总价款为742858元。双方约定嘉富诚应于2017年12月31日前交付原告使用。合同签订后，原告依据合同支付首付款并办理银行按揭贷款。被告嘉富诚的延期交房行为已经违反了原被告双方的合同约定。被告嘉富诚应该承担相应的法律责任。原告与被告嘉富诚签订的合同第九条第二款约定：逾期超过60日后，××有权解除合同。××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按××累计已付款的0.1%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天至实际教父之日止，出卖人按日向××支付以购房款万分之0.1。该条款约定的违约金计算方式低于原告实际造成的损失，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同所造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损损害赔偿责任。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，以调整到实际损失的130%为原则，以体现违约金的惩罚性。鉴于被告嘉富诚公司延期交房行为已经违反双方的合同约定，给原告造成的经济损失，为了维护原告合法权益，现依法向法院起诉。原告请求：1、依法判令被告嘉富诚置业公司因逾期交房向原告支付违约金及损失9999元；2、依法撤销《商品房买卖合同》第九条第二款不合理条款，违约金依据银行同期贷款利率执行。被告嘉富诚置业公司辩称，1、嘉富诚公司因受国家政策相关法律政策调整、严重恶劣天气等不可抗力因素延期交房，不应承担违约责任；2、嘉富诚公司与原告签订的合同系双方真实意思表示，合同合法有效，原告的第二项诉求无事实及法律依据；3、嘉富诚公司实际收到原告购房首付款及涉案房屋成交价与合同约定房屋价款不符，嘉富诚公司在此保留向原告追索剩余房款及逾期首付款的权力，且原告逾期付款嘉富诚公司不负有向原告交房的义务；4、双方签订的合同约定交房日期早于竣工日期不合理，交房时间应以工程竣工为前提，本案应以2018年2月20日为交房期限；5、涉案房屋实际交房时间应为2018年7月18日。经审理查明，2016年9月4日，原告田永鑫（××）与被告嘉富诚置业公司（出卖人）签订商品房买卖合同一份，约定“第一条项目建设依据：出卖人以出让方式取得高新区泰山路与盘龙山路交叉口西北侧的地块的土地使用权，经批准建设商品房：西班牙小镇。合同约定的开工日期为2016年2月20日，竣工日期为2018年2月20日；第三条××所购商品房的基本情况：××购买的商品房为该项目下第8幢东二单元506号房，预测建筑面积共156.33平方米；第四条计价方式与价款：单价为4751.86元/平方米，总价款为742858元；第六条付款方式及期限：××于2016年9月4日前付清首付款222858元，余款52万元办理贷款，并承诺签订合同起十日内备齐贷款资料和办理贷款手续…；第八条交付期限：第一款约定出卖人应当在2017年12月31日前，依据国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件并符合本合同约定的商品房交付××使用:该商品房经验收合格，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告诉××的；2、见附件；第九条出卖人逾期交房的违约责任：按逾期时间分别处理：…②逾期超过60日后…××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之0.1的违约金等条款。该合同落款出卖人处加盖有驻马店开发区嘉富诚置业有限公司合同专用章，××处有田永鑫的署名、按印。合同附件四合同补充协议第十一条另约定：合同第八条第二款的特殊原因含以下情形：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内书面或协议形式告知××的；2、国家政府相关法律政策调整导致交付延迟；3、商品房建设工程设计变更或者政府相应规划变更导致延期的；4、遇到连阴雨、大雪、冰雹等严重恶劣天气影响工期的……合同签订后，原告依照约定交纳了首付款并办理了银行按揭手续，被告未能依约交付诉争房屋。后原告以诉请为由诉至本院，酿成纠纷。庭审中，原、被告双方认可本案诉争房屋交房日期为2018年7月18日，本案诉争房屋实际总价款为562788元。根据驻马店市气象服务中心于2018年9月20日出具的驻马店市2014年5月至2018年8月气象资料显示：其中2015年6月25日至2017年12月31日期间共有连阴雨天气68天，2016年2月20日至2018年2月20日期间共有连阴雨天气57天，2015年6月25日至2017年3月28日期间共有连阴雨天气41天。驻马店市环境污染防治攻坚领导小组办公室驻环攻坚办[2017]240号《关于继续做好大气污染管控、严防污染反弹的通知》显示“按照省环境攻坚办要求，我市于2017年11月19日印发了《关于实施冬季“封土行动”的紧急通知》（驻环攻坚办[2017]195号），要求自2017年11月20日至2017年12月31日，在全市范围内实施冬季‘封土行动’”、驻马店市建设工程质量监督站《关于建筑工地全部停工的紧急通知》显示“为贯彻执行省、市大气污染防治攻坚冲刺30天工作电视电话会议内容，从即刻起所有工程全部停工，包括建筑工地、市政道路工程”。本案涉案商品房2016年2月20日（合同约定开工时间）至2018年2月20日（合同约定竣工时间）期间共有连阴雨天气57天；根据《关于实施冬季“封土行动”的紧急通知》（驻环攻坚办[2017]195号）文件，扣除自2017年11月20日至2017年12月31日42天。上述事实，有原告提交的商品房买卖合同、购房发票、被告提交的气象材料、政府文件等书证及原、被告陈述在卷，经质证，本院据以认定。本院认为，原、被告签订商品房买卖合同，被告将其正在建设的房屋出售给原告，原、被告双方系商品房预售合同法律关系。合同双方意思表示真实，内容不违反法律、法规的强制性规定，且被告已取得商品房预售许可证，故双方签订的商品房买卖合同为有效合同。原、被告应当依照合同约定全面履行合同，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告依约交纳了全部购房款，履行了合同义务，而被告未按合同约定的交房期限履行交房义务，构成违约。现原告请求被告支付逾期交房违约金，于法有据，本院予以支持。根据《商品房买卖合同》第九条约定“自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之0.1的违约金”。本案合同约定交房日期为2017年12月31日前，而约定的工程竣工时间为2018年2月20日，交房时间早于工程竣工时间不符合常理，交付房屋应以工程竣工为前提，本案应以2018年2月20日为交房期限，故确定2018年2月21日为计算违约金日期的起点；关于逾期交房违约金结束时间，被告方于2018年7月18日向原告交付了本案诉争房屋，视为原告方认可房屋已达到交付条件，故应以房屋实际交付时间2018年7月18日为逾期交房违约金结束时间，本院予以确定，故本案的违约金应自2018年2月21日至2018年7月18日期间被告逾期交房应支付违约金，共计148天；另根据双方合同的约定应扣除建筑工期内的连阴雨天数57天及政府文件封土天数42天，本案确定的诉争房屋的逾期交房天数应为49（148天-57天-42天）天。关于原告请求依据银行同期贷款利率执行支付违约金及损失的问题，原、被告签订的《商品房买卖合同》中明确约定被告逾期交房，“出卖人按日向××支付已交付房价款万分之0.1的违约金”。该条款系原、被告双方自愿约定，真实有效，但是根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”。本案原告未提交证据证明其具体损失数额，但合同约定的“日万分之0.1”的违约金标准不足以弥补被告延期交房给原告造成的已付房款利息损失，为此，本院参照中国人民银行确定的金融机构定期存款利率，将该违约金标准酌情调整为日万分之0.5，原告请求超出部分，本院不予支持。综上，本案的违约金应按原告实际交付的总价款562788元为基数，按日万分之0.5计算，自2018年2月21日至2018年7月18日逾期天数为49天，计款1378.83元（562788元×日万分之0.5×49天）。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条和最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、限被告驻马店开发区嘉富诚置业有限公司于本判决生效后十日内向原告田永鑫支付逾期交房违约金1378.83元。二、驳回原告其他诉讼请求。如被告未在本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，被告驻马店开发区嘉富诚置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 宋 方二〇二〇年六月一日书记员 米芳萱