河南省西峡县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1323民初3989号原告：田文超，男，汉族，生于1973年4月26日，住西峡县城区。被告：蔡冬珍，女，汉族，生于1974年10月25日，户籍地河南省西峡县。现住西峡县。委托诉讼代理人：杜冰，河南龙城律师事务所律师，特别授权代理。被告：李新敬，男，汉族，生于1959年4月18日，户籍地河南省西峡县。委托诉讼代理人：张鑫，河南龙城律师事务所律师，特别授权代理。被告：郭艳丽，女，汉族，生于1986年5月28日，户籍地河南省西峡县。现住西峡县。被告：王海燕，女，汉族，生于1962年7月20日，户籍地河南省西峡县。现住西峡县。原告田文超与被告李新敬、蔡冬珍、郭艳丽、王海燕执行异议之诉一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告田文超、被告蔡冬珍委托诉讼代理人、被告李新敬委托诉讼代理人、被告郭艳丽、王海燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告田文超向本院提出诉讼，请求：1、请求立即停止对原告购买位于西峡县土门水利小区××单元××楼西户（西××号）房产价值45万元的强制执行，并解除对上述房屋的查封。事实和理由：2017年5月5日原告与被告李新敬妻子王海燕、儿媳郭艳丽签订《房屋买卖协议》，双方约定将位于西峡县土门水利小区××单元××楼西户（西××号）房产一套作价45万进行交易。因被告李新敬向李某某借款30万元，无力偿还后由原告连本带息共支付李某某60万元。原告与李新敬亲属约定以偿还款项冲抵购房款。随后，二人经李新敬同意后将房屋钥匙交付给原告，原告2017年农历6月18入住至今。2019年6月西峡县人民法院张贴腾房公告要求限期搬出，得知该情况后向西峡县人民法院提出异议（2019）豫1323执异41号执行裁定书将原告异议申请驳回。综上，原告认为当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效：未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中原告是否为该诉争房屋权利人，应根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，如第三人对此没有过错人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中原告与被告李新敬家属的《房屋买卖协议》经其同意、认可后系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规效力性强制性规定，应认定为有效合同。原告替代还款行为视为足额支付房款，并在人民法院采取查封措施前实际占有该房产，该房产未办理过户手续的原因系被告迟迟不交付产权证导致原告对未过户不存在过错。原告请求中止对涉诉房产的执行的诉讼请求符合法律规定，贵院应当支持。被告蔡冬珍辩称，一、2017年5月5日原告与王海燕及郭艳丽签订的《房屋买卖协议》属无效协议,理由如下:1.因本案所涉房产登记于被告李新敬名下,即:李新敬为所有权人,原告与非权属人签订协议处分他人财产,且未取得权利人李新敬追认,故王海燕与郭艳丽的行为属无权处分行为；2.王海燕、郭艳丽与李新敬是否存在近亲属关系，是否为二人签名及协议形成时间均存疑;即使真实亦属恶意行为,目的是为逃避执行。3.原告诉称其替被告李新敬偿还李某某民间借贷债务属实与否存疑;即使属实,本协议应区别于正常的不动产买卖协议,因为其取得的是债权期待权而非物权期待权。二、蔡冬珍与李新敬的民间借贷纠纷案在诉中(2017年9月1日)进行财产保全,原告搬家仪式在保全后,之后并未实际居住.原告诉称2017年农历六月十八居住至今与实际不符。三、关于本案法律适用问题:1.本案不能适用最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第十七条,该条适用的前提是原告善意且无过错,依据上述分析,原告恶意且存在过错。2.依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条(金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(（四)非因买受人自身原因未办理过户登记)与第二十五条(对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人:(一）已登记的不动产,按照不动产登记簿判断;未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断)。原告提出异议之诉显然不符合上述规定。综上,原告诉求缺乏事实与法律依据,应予以驳回。被告李新敬辩称，1.被告李新敬欠原告借款本息属实,但是利率5分,属于高利贷,超过2分的部分不受法律保护。2.被告李新敬虽然和原告之间存在借款关系，但是从来没有用诉状中所说的(西××号)房产抵偿该笔债务,从来没有就该处房屋和原告产生买卖关系。3.对于王海燕、郭艳丽二人在原告的协议上签字的事,经过了解,是原告采用胁迫威逼的办法,在二人及家人人身安全受到威胁的情况下所签,不是他们的真实意思表示。房权证上是被告李新敬一个人的名字,属于个人单独的财产，和王海燕、郭艳丽二人没有关系,二人无权签字处分属于被告李新敬的财产,被告李新敬也从来没有授权上述二人处分该处房产。况且,二人签字的时间是2019年,而法院在2017年9月1日就对该处房产做出保全措施,法院生效的法律行为发生在前,原告的诉请在后,其请求无法律依据。综上所述,原告的诉请无事实依据和法律依据,请法庭依法驳回。被告郭艳丽、王海燕共同辩称，一、原告起诉状上所述与王海燕、郭艳丽签订《房屋买卖协议》，其真实情况是:2019年原告三番五次到被告家中大吵大骂,说被告郭艳丽公公李新敬借他钱不还,还找不到李新敬本人,让郭艳丽和婆婆王海燕在一份《房屋买卖协议》上面签字,如果被告不签字,就要砍要杀的,让被告不得安宁!家中只有郭艳丽和婆婆还有两个孩子在家,田文超这样三番五次的闹腾,被告郭艳丽、王海燕为了孩子的安全实在没办法了,在这种被逼无奈的情况下在田文超拿来的《房屋买卖协议》上面签了字,当时郭艳丽和王海燕很害怕,只签了个名字,也没写日期,田文超说只用签个名字就行了,不用写日期,到时候法院来执行房子的时候，也可以抵挡一下。郭艳丽也一直跟原告说这个房子是郭艳丽结婚前就有的,郭艳丽签字没有用,但田文超还是强逼签字。二、此房产是李新敬的房产,并没有经过李新敬的同意,而且郭艳丽是在被逼迫的情况下签的字,并不是郭艳丽本人真实意思表示,因此该《房屋买卖协议》为无效合同。三、是被原告逼迫在空白《房屋买卖协议》签了个名字,对于原告和李新敬之间的债权债务并不知情,因此不算是本案的当事人。四、签订协议当时王海燕与李新敬已经离婚,李新敬的外欠账目郭艳丽并不知情。综上,本案所涉房产登记于李新敬名下,与郭艳丽无关,郭艳丽的签名实属无奈。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告蔡冬珍与被告李新敬民间借贷纠纷一案，西峡县人民法院于2017年9月1日立案，同时，依据蔡冬珍的申请，作出（2017）豫1323民初3155号民事裁定书，对李新敬西峡县土门住宅楼4单元1楼西室房产（西××号）予以查封，并向西峡县房产交易中心送达了协助执行通知书，协助执行项目：对李新敬西峡县土门住宅楼4单元1楼西室房产（西××号）予以查封，查封期限3年。2017年11月17日，西峡县人民法院作出（2017）豫1323民初3155号民事判决书，判决被告李新敬于判决书生效后十日内偿还蔡冬珍20万元本息（从2017年9月1日起按月息6厘付息至清结之日止）。该判决生效后，因李新敬未按照判决履行义务，蔡冬珍向西峡县人民法院申请执行。在蔡冬珍申请执行李新敬民间借贷纠纷一案中，原告田文超于2019年9月17日向本院提出了书面异议，请求中止执行，解除对西峡县××居委会土门水利小区××楼××单元××楼西户房产的查封。本院于2019年9月27日作出（2019）豫1323执异41号执行裁定，认为田文超提出执行异议的房产登记的是李新敬的名字，以房地产权登记表为准，李新敬仍是该房产的所有人，驳回了田文超的执行异议。田文超不服该裁定，于2019年10月14日向本院提起案外人执行异议之诉。原告田文超在本案审理过程中，向本院提交了其与被告王海燕、郭艳丽签订的《房地产买卖合同》一份，内容为：“出售方：王海燕、郭艳丽买受方：田文超根据国家有关法律、法规和相关规定，甲（卖方）、乙（买方）双方在自愿、平等和协商一致的基础上，就甲方房屋出售乙方一事，订立本合同。第一条房屋基本情况及价款：房屋坐落于西峡县土门水利小区××楼××单元××楼西户，建筑面积176平方，房产证号：——含储藏室一间。房屋售价为人民币大写：肆拾伍万元小写450000元，房屋过户相关的个人所得税、契税、交易服务费及评估费等一切过户产生的费用都由乙方承担。第二条（一）甲方的义务：1.保证出售的房屋权属真实，且房屋财产的共有人对出售房屋无异议，并协助乙方办理该房产的交易过户手续，提供相应证件资料。2.按照合同约定的交房日期，腾空房屋，并完好保留所交付给乙方附属设施及装修。3.在房屋交付前，负责结清水、电、物业管理等费用。（二）乙方的义务：按照房地产买卖合同中约定的房款支付及期限，一次性支付全额房款。第三条甲乙双方协商，按以下方式支付房款：合同签订之日，乙方支付给甲方现金35万元，甲方腾房搬出交钥匙，剩余尾款100000元，甲方交付房权证还清，如超期甲乙双方协商解决。第四条违约责任：（一）双方商定，甲乙双方有下列情形之一的应承担违约责任。1.不履行合同的；2.未能按照合同约定提供必要的手续，造成无法履行合同的；3.未能按合同约定支付相关费用的。（二）双方商定，上述违约行为，约定违约金为人民币50000元。若支付的违约金不足弥补对方损失的，对方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。违约方给守约方造成的其他经济损失，由违约方承担法律、法规责任。第五条争议解决方式：双方在履行本合同过程中发生争议，由双方协商解决，也可由工商行政管理部门调解，协商、调解不成的，按本合同约定进行解决或法律程序解决。第六条本合同如有内容变更或未尽事项，经双方协商一致后签订补充协议，补充协议应当采取书面形式，与合同具有同等法律效力，本合同与补充协议内容部分填写文字与印刷文字具有同等效力。第七条特别约定：因李新敬长年不在家，家人也联系不上，有李新敬爱人王海燕、儿媳郭艳丽、儿子李某代签，同意卖房。第八条合同生效：本合同自甲乙双方签字后生效，本合同一式贰份，甲方双方各执一份。甲方：王海燕郭艳丽乙方：田文超2017年5月5日。”合同签订后，田文超实际占有了李新敬所有的西峡县土门水利小区××单元××楼西户（西××号）房产。本案审理过程中，原告田文超向本院提交李新敬出具的借条一份，内容为：“借条今借到田文超现金陆拾万元整（600000元）李新敬2017.元.9号”。本院认为：本案双方争议主要焦点为原告田文超与被告王海燕、郭艳丽签订的《房地产买卖合同》效力是否及于房产所有人李新敬，田文超依据《房地产买卖合同》是否取得了优于一般债权的物权期待权，能否排除人民法院对案涉房屋的执行？对此，本院评析如下：一、被执行财产上的金钱债权负担不足以排除人民法院的强制执行行为，基于物权期待权可以排除人民法院对被执行财产的执行。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”案外人亦即受让人，在被执行财产上的物权期待权如欲产生排除执行的效力，应当符合以下要件：（一）和被执行人即登记名义人，签订以变动执行标的物所有权为目的的合同。（二）买受人已经履行买卖合同的支付价款全部义务。（三）对执行标的物的物权期待权已经以一定的方式对外公示。（四）物权没有变更登记的原因不可归责于案外人。四个要件必须全部具备，缺一不可。本案原告田文超未与被执行人李新敬签订以转让房屋所有权为目的的合同，所签合同的相对人是王海燕、郭艳丽，二人所签合同能否代表李新敬，应当从二人是否取得李新敬授权，或田文超签合同时是否明知二人无处分权的善意考察。二、根据《物权法》第九条第一款，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。我国不动产物权实行登记公示制度，原告田文超明知《房地产买卖合同》约定的房产登记在被告李新敬名下，未与李新敬签订合同，而是与王海燕、郭艳丽签订合同，而王海燕、郭艳丽并非案涉房屋登记的所有权人，二人和田文超所签转让案涉房屋所有权的合同构成无权处分，该处分行为并未取得李新敬的授权，原告起诉主张被告王海燕、郭艳丽经李新敬同意后将房屋钥匙交付给原告，但其提交的《房地产买卖合同》特别约定部分注明：“因李新敬长年不在家，家人也联系不上”，原告主张李新敬同意与其提交合同自相矛盾，与事实不符，原告田文超明知李新敬联系不上，王海燕、郭艳丽签合同是无权处分，田文超不是善意相对人，王海燕、郭艳丽的行为对李新敬也不构成表见代理。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”虽然，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律的解释》第三条，将出卖人无权处分他人财产的行为区分为债权行为和物权行为并赋予不同的效力，即债权行为有效而物权行为无效，所以，案涉《房地产买卖合同》难谓无效。但是，由于王海燕、郭艳丽无权处分案涉房屋，在未取得李新敬追认的情况下，案涉房屋所有权不能发生变动，田文超依法只能向王海燕、郭艳丽行使合同约定的债权请求权，其在案涉房屋之上不能成立物权期待权，更不可能取得所有权。三、原告田文超提交本院的《房地产买卖合同》本身存在重大瑕疵。首先，该合同特别约定：“因李新敬长年不在家，家人也联系不上，有李新敬爱人王海燕、儿媳郭艳丽、儿子李某代签，同意卖房。”但实际上签字的只有王海燕和郭艳丽，并没有李某的签字。其次，该合同约定甲方为王海燕、郭艳丽，合同约定：“合同签订之日，乙方支付给甲方现金35万元，甲方腾房搬出交钥匙，剩余尾款100000元，甲方交付房权证还清，如超期甲乙双方协商解决。”但合同签订后，田文超并未按合同约定向甲方即王海燕、郭艳丽支付现金，该合同全文并无关于王海燕、郭艳丽应收房款与李新敬欠田文超的债务抵消的约定，合同签订后，王海燕、郭艳丽未向田文超出具收房款的收据，田文超亦无将李新敬所欠债务借条交由甲方，或由甲方更换借条对债务进行部分变更的债务抵消的行为。因此，原告田文超主张支付了全部房款无事实依据。最后，原告田文超提交的合同有做旧的痕迹，形式上存在瑕疵。原告田文超解释，是因为住一楼，协议受潮，但原告提交的协议形态与纸张受潮的通常形态不符。综上，本院认为，原告田文超无权依据与被告王海燕、郭艳丽签订的《房地产买卖合同》请求房产所有人李新敬办理过户登记手续，取得房产所有权，不能依据《房地产买卖合同》享有物权期待权，其权利不优先于蔡冬珍已进入强制执行程序的债权。在田文超的物权期待权不能成立的情况下，当然也就不存在排除人民法院对案涉房屋执行的问题。因此，田文超的合同权利，仍属于金钱债权，请求排除另外一个金钱债权的实现，于法无据。故根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十九条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：驳回原告田文超的全部诉讼请求。本案受理费8050元，由原告田文超负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南阳市中级人民法院。审 判 长 李 克人民陪审员 张 琳人民陪审员 杨玉皋二〇二〇年六月十五日书 记 员 于大早