文书内容重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0116民初13057号原告(反诉被告)：重庆市江津区储备粮有限公司，住所地重庆市江津区德感街道鲁花路10号，统一社会信用代码915001162035513635。法定代表人：张德富，执行董事。委托诉讼代理人：黎焕咏，重庆兴众律师事务所律师。委托诉讼代理人：周春梅，重庆兴众律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘友华，男，汉族，1965年5月24日出生，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：尹晓娟，重庆市江津区凯信法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：杨小雨，重庆索源律师事务所律师。原告（反诉被告）重庆市江津区储备粮有限公司（以下简称“储备粮公司”）与被告（反诉原告）刘友华房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李海霞适用简易程序公开开庭进行了审理，后因案情需要变更为普通程序，由审判员李海霞担任审判长，与人民审判员刘启明、人民陪审员刘崇福组成合议庭，共同负责对案件的审判，依法于2020年4月22日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人黎焕咏、周春梅，被告（反诉原告）刘友华及其委托诉讼代理人尹晓娟、杨小雨，到庭参加诉讼，因双方当事人申请庭外和解，现约定庭外和解期限届满。本案继续审理，现已审理终结。原告储备粮公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告于1993年7月26日签订的《江津市公有住房优惠出售合同》，被告立即将案涉房屋腾退返还原告；2、被告承担本案诉讼费。事实和理由：原江津市白沙粮食加工厂(因体制改革，合并到原告)与被告于1993年7月26日签订《江津市公有住房优惠出售合同》（以下简称《出售合同》），约定原告出卖位于江津区白沙镇某房屋(面积:48.94平方米)给被告等内容。合同签订后，原告多次通知被告前往办理过户手续，被告一直未办理房屋过户手续，现该房屋已被纳入征收范围，根据相关规定，已无法再办理过户手续，致使无法实现合同目的。因此，原告依据《合同法》第94条规定要求解除合同，被告返还房屋，望判如所请。被告刘友华辩称：原告要求解除《出售合同》不符合法律规定，不具备解除条件，《出售合同》不违反法律法规强制性规定，应依法驳回原告的诉求请求。理由：被告与江津市白沙粮食加工厂签订出《出售合同》的前期是被告以集资建房的形式修建房屋，修建后签订《出售合同》，双方已进行了购房费用的结算，且从交房之日至今被告及其家属均居住在房屋内。案涉房屋的承建是经过相关部门审批，手续是合法的，出售也经住改办进行了备案，产权已归被告所有，不存在半产权，原告应为被告办理产权证，但原告并未履行该义务，系原告的过错。原告陈述2018年该房屋被相关部门征收，并未进行公示以及征求被告的意见，原告擅自将被告所有的财产转卖他人，损害了被告的合法权益。反诉原告刘友华向本院提出诉讼请求：1、判决反诉原告享有位于重庆市江津区白沙镇某顶层建筑面积58.43平方米房屋征收货币补偿费用240254元;2、请求判决反诉被告支付反诉原告补偿费224254元；3、被告承担本案诉讼费。事实和理由：反诉原告原系原江津市白沙粮食加工厂(因体制改革，合并到反诉被告)的职工。1990年6月25日在原江津市白沙粮食加工厂号召下，反诉原告出资4000元与单位其他职工一起（9户）共同集资修建位于重庆市江津区白沙镇某房屋。后应当时国家政策规定，并经原江津市住改办公室及相关部门批准，与反诉被告于1993年7月26日签订《江津市公有住房优惠出售合同》（以下简称《出售合同》），约定原江津市白沙粮食加工厂将职工一起共同集资修建位于重庆市江津区白沙镇某顶层面积48.94平方米(后实测面积58.43平方米)出售给反诉原告，反诉原告按该合同约定及时向原江津市白沙粮食加工厂支付全额房款。后因原江津市白沙粮食加工厂的过错，未按当时政策规定及时向房管部门为反诉原告等共计十户申请办理产权登记，原江津市白沙粮食加工厂其他优惠售房职工已陆续办理产权登记，仅仅只有反诉原告与其他9户购买位于重庆市江津区白沙镇某住房的职工未办理产权登记。现位于重庆市江津区白沙镇某房因政府征收拆迁，在2018年12月18日反诉被告与重庆市江津区国土资源与房屋管理局签订《国有土地上房屋征收货币补偿协议书》，确定反诉原告购买的重庆市江津区白沙镇某顶层面积58.43平方米房屋征收补偿费240254元，现江津区人民政府已将该征收补偿费240254元支付反诉被告。反诉原告要求反诉被告支付该征收补偿费未果。反诉被告诉至贵院请求判令解除双方签订的《江津市共有住房优惠出售合同》，现反诉原告特提起反诉，望支持原告诉讼请求。反诉被告储备粮公司辩称：1、涉案房屋是半产权性，刘友华没有取得所有权，反诉原告和被告之间是合同关系而非共有物权法律关系，只能双方按所享有房屋所有权比例进行分配。反诉被告主张我方应占30%产权、反诉原告占70%产权；2、反诉被告作为被拆迁人还没有实际取得了涉案房屋的拆迁补偿款，要求我方支付没有事实依据，且根据我方与国土部门签订协议书，刘友华于2019年12月底前没有搬离涉案房屋，所以提前签约搬迁奖励费1000元与积极搬迁奖励费15000元不应享有。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。根据当事人的陈述和经本院审查确认的证据，认定事实如下：1993年7月26日，原江津市白沙粮食加工厂（甲方）与被告（乙方）签订《江津市公有住房优惠出售合同》，第一条约定“甲方房屋情况，以市住改办批准的江津市优惠出售公有住房审批表为依据。”第二条约定“优惠售房的价格和付款方式。按市政府第3号令和江津市优惠出售公有住房审批表确定的付款方式办理。乙方应付购房款共计4514.25元。1993年8月31日以后未付清房款的视为分期付款。……经协商确定乙方分期付款的时间、金额为：1993年8月31日前首次付款4514.25元，实际付款4514.25元。”第三条约定：“优惠售房后甲乙双方的权利和义务：甲方负责组织公用部位的维修管理，按照有偿的原则，搞好售后服务。乙方付清房款住满5年后按规定出售时，甲方在同等条件下，有优先购买权。乙方优惠价购得的住房，拥有部分产权，即占有权、使用权和受到限制的收益权、处分权，可以继承，但不得赠与。并不得随意改变其结构和用途。主体结构，共用部位和设施（屋顶、楼梯间、下水道、共用过道及个主管道、电源主线等）的修缮、管理，按规定由甲方在售房款中提取10%的金额解决。不足部分的费用，由使用户共同分摊。”第四条约定：“本合同签订后，乙方必须按期付款。如未按规定付款，应承担违约责任。即甲方有权将乙方已付购房款扣除住房期间折旧费（年折旧率3.3%）后退还乙方，收回住房；如乙方在未付清付款期间，调离本市、出国定居或去世，由乙方继承人或代理人继续付款；如乙方付清付款，未住满5年不需要该房，由甲方将已付购房款退回，以息抵租，收回住房。”第六条约定：“本合同自市住改办批准之日起生效。”《江津市优惠出售公有住房审批表》载明“购房者刘友华，房屋座落白沙镇内，楼层顶，优惠价建筑面积48.94，应付金额4514.25元”等内容，同年12月10日，市住改办审批意见载明：“同意”。2018年11月19日，重庆市江津区人民政府作出《关于实施白沙镇东华街民生街片区（白沙粮库）房屋征收的决定》，载明“根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》等规定……决定对江津区白沙镇东华街、民生街片区（白沙粮库）房征收片区规划范围内的房屋实施征收，征收范围：位于江津区白沙镇内和*号内个人和单位的国有土地上的房屋，拟征收房屋总建筑面积约10307.02㎡（其中：住宅1398.32㎡，非住宅8908.70㎡），共涉及户数22户。房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。被征收人对房屋征收决定不服的，可依法在六十日内向重庆市人民政府申请行政复议，或者在六个月内向有管辖权的人民法院提起行政诉讼”。同日，重庆市江津区人民政府发布江津府布（2018）57号《国有土地上房屋征收公告》，载明了项目名称、征收范围、征收部门、实施单位、签约期限、补偿方式等内容。2018年11月23日，重庆市江津区国土资源和房屋管理局、重庆市江津区规划局、重庆市江津区城乡建设委员会关于白沙粮库无证房屋建筑面积认定的请示（江津国土房管文[2018]824号），载明“区政府：……储备粮公司的无证房屋1栋，原土地使用权证记载土地用途为仓储用地，配套修建的职工住宅楼建筑面积932.48㎡，砖混结构。本着尊重历史，实事求是的原则，建议对该栋职工住宅楼建筑面积932.48㎡予以认定产权。妥否，请批示。”2018年12月7日，区政府领导批示：同意。2018年10月31日，刘友华签署《申请书》载明：“重庆市江津区储备粮有限公司：本人刘友华，我在白沙粮库东海沱仓库内的原江津市白沙粮食加工厂职工住宅楼优惠售房一套，因政府征收，需搬迁，自愿申请实行货币补偿安置。特此申请。申请人：刘友华。身份证号：5*7。2018年10月31日。”2018年12月18日，重庆市江津区国土资源和房屋管理局（甲方）与储备粮公司（乙方）签订《国有土地上房屋征收货币补偿协议书》，甲方因旧城改造需要，征收乙方位于征收范围内的房屋等内容。第一条约定：“乙方房屋位于江津区白沙镇内、江津区白沙镇内，证载房屋产权人为重庆市储备粮管理有限公司江津直属库，房地产权证2014-0*2、0*0、0*9，2011-0*8、0*9、0*0、0*1、0*2、0*3、0*5、0*6号，共11本，证载土地面积38436.49㎡，证载房屋面积9334.56㎡，用途住宅、非住宅，其中住宅425.86㎡、非住宅8908.70㎡，无证房屋认定建筑面积932.48㎡（此部分为职工住宅楼，含刘友华等10户职工住房）；合计总房屋建筑面积10267.04㎡。”第二条约定：“……其中刘友华等10户职工（具体名单由乙方提供）现居住房屋征收补偿费由乙方委托甲方按实计算分别签订补偿协议予以补偿。该协议书附件2国有土地上房屋征收货币补偿费用计算表（刘友华等10户）住宅项下房屋补偿费标准为3300/平方米货币补偿补助费200/平方米提前签约搬迁奖励费20元＊50元/天搬迁补助费800元水、电720＋700其他项下积极搬迁奖励费15000装饰装修补偿费300/平方米经办人处落款杜彬”。2019年06月28日，原告向重庆市江津区土地房屋征收中心移交上述协议约定的有关标的：被征收房屋产权证，江津区白沙镇内的全部构建筑物等内容。另查明，1994年4月19日，江津市粮食局发津粮办（1994）010号《江津市粮食局关于白沙粮食加工厂饲料厂划归白沙粮站经营管理的通知》文件，载明经江津市粮食局研究决定从1994年1月1日起将白沙粮食加工厂、市饲料公司白沙饲料厂划归白沙粮站统一经营、核算管理。2000年4月11日，江津市粮食局发津粮政（2000）16号《江津市粮食局关于撤销江津市德感等十八个粮油食品站的通知》文件，载明经研究撤销18个粮油食品站（包含江津市白沙粮油食品站），原粮站人、财、物归属江津市粮食购销公司管理。2007年、2010年6月4日，经重庆市工商行政管理局批准江津市粮食购销公司变更为重庆市江津区粮食购销公司，后又变更为重庆粮食集团江津区粮食有限责任公司。2016年11月28日，经重庆市工商行政管理局江津区分局批准，重庆粮食集团江津区粮食有限责任公司变更为重庆市江津区储备粮有限公司（即原告）。审理中，储备粮公司与刘友华一致认可：案涉房屋属征收范围内，刘友华陈述案涉房屋现由其占有使用，位置为*单元*楼右侧，刘友华于2019年12月3日收到本院送达的起诉状副本；案涉房屋征收货币补偿费用为240254元[房屋补偿费3300元/平方米×58.43平方米＋货币补偿补助费200元/平方米×58.43平方米＋提前签约搬迁奖励费20天×50元/天＋搬迁补助费800元＋水、电720元＋700元＋积极搬迁奖励费15000元＋装饰装修补偿费300元/平方米×58.43平方米]。储备粮公司与刘友华就腾退房屋达成合意：刘友华于2020年6月15日前将位于白沙镇东海路某一套住宅腾退返还储备粮公司，刘友华按时腾退后，储备粮公司自愿支付刘友华16000元。本院认为：《江津市公有住房优惠出售合同》系原江津市白沙粮食加工厂与刘友华的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，也不违背公序良俗，合法有效。原江津市白沙粮食加工厂在《出售合同》中的权利义务依法由储备粮公司承受。关于储备粮公司请求解除与刘友华签订的《江津市公有住房优惠出售合同》问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”储备粮公司与刘友华之间虽就案涉房屋的转让达成了合意，但案涉房屋的所有权一直未转移登记至被告名下，因而刘友华并未取得案涉房屋的所有权。该法第二十八条规定“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”，2018年11月19日重庆市江津区人民政府作出的《关于实施白沙镇东华街民生街片区（白沙粮库）房屋征收的决定》已于当日生效，且案涉房屋属征收范围内，则案涉房屋的所有权已于该征收决定生效时转为国有。《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的”，重庆市江津区人民政府决定征收案涉房屋，属于双方不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，即不可抗力，案涉房屋的所有权因被征收而转为国有后，储备粮公司便无法为刘友华办理所有权转移登记，致使《出售合同》的签约目的不能实现，故储备粮公司请求解除《出售合同》的理由成立，本院予以支持。因刘友华于2019年12月3日收到本院送达的起诉状副本，意味着储备粮公司主张解除《江津市公有住房优惠出售合同》的意思表示于该日到达刘友华，则《江津市公有住房优惠出售合同》于该日即依法解除，故本院确认《江津市公有住房优惠出售合同》于2019年12月3日解除。关于刘友华主张的涉案房屋征收货币补偿费用240254元归其享有的问题。依据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让、和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，刘友华诉讼请求要求判令拆迁补偿款由其享有，依据应当是其对涉案房屋具有所有权，但直到庭审过程中，双方都明确涉案房屋并未过户到刘友华名下。本案双方签订有房屋出售协议，并未有物权变动关系，在其双方之间发生的应为债权债务关系。储备粮公司抗辩成立，因此对于刘友华主张的享有涉案房屋的拆迁补偿款240254元的诉讼请求，本院不予支持。关于刘友华主张的要求储备粮公司支付其补偿款224254元的问题。刘友华在签订《江津市公有住房优惠出售合同》时，根据当时的政策足额支付了购房款，后因不可归咎于刘友华的原因双方没有办理房屋产权登记。现刘友华所购房屋已因拆迁而无法取得产权。储备粮公司作为产权所有人与重庆市江津区国土资源和房屋管理局签订的征收货币协议书，合法有效。储备粮公司根据该协议书应得到刘友华所购房屋的全部拆迁补偿款240254元，而刘友华支付购房款后因拆迁丧失了对房屋使用权，从权利义务相一致原则出发、刘友华所享有的合同权益为依据，刘友华请求储备粮公司支付其补偿费224254元符合客观实际，本院予以支持。储备粮公司辩称涉案房屋系半产权性质，其应占30%的产权比例，但未提供证明其与刘友华共同共有涉案房屋及所应占比例，故对储备粮食公司该项辩论意见不予采纳。审理中，储备粮公司与刘友华达成一致：“刘友华于2020年6月15日前腾退房屋，刘友华按时腾退后，储备粮公司自愿支付刘友华16000元”，是双方双方真实意思表示，不违反法律规定，本院予以确认。综上所述，为了保护当事人的合法权益，维护诚实信用的民事活动原则，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第一项、第九十六条、第九十七条及《中华人民共和国物权法》第九条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原江津市白沙粮食加工厂与被告（反诉原告）刘友华1993年7月26日签订的《江津市公有住房优惠出售合同》于2019年12月3日解除。二、被告（反诉原告）刘友华于2020年6月15日前将位于白沙镇某右侧一套住宅腾退返还原告（反诉被告）重庆市江津区储备粮有限公司（刘友华按时腾退房屋后，由重庆市江津区储备粮有限公司支付刘友华现金16000元）。三、原告（反诉被告）重庆市江津区储备粮有限公司于本判决生效后七日内支付被告（反诉原告）刘友华补偿费224254元。四、驳回被告（反诉原告）刘友华反诉的其他诉讼请求。本诉案件受理费80元，由重庆市江津区储备粮有限公司负担（重庆市江津区储备粮有限公司已缴纳40元，尚欠40元由重庆市江津区储备粮有限公司在本判决生效后七日内向本院缴纳）。反诉案件受理费4904元，减半收取2452元，由重庆市江津区储备粮食有限公司负担（限重庆市江津区储备粮有限公司在本判决书生效后七日内向本院缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  李海霞人民陪审员  刘崇福人民陪审员  刘启明二〇二〇年六月一日书 记 员  王滟杉