江苏省扬州市邗江区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1003民初2899号原告：扬州市邗江区瓜洲镇瓜洲村村民委员会，住所地在扬州市邗江区瓜洲镇洛家东路。法定代表人：毛大建，该村民委员会村长。委托诉讼代理人：周围，江苏擎天柱律师事务所律师。委托诉讼代理人：瞿菲菲，江苏擎天柱律师事务所律师。被告：郑桂平，男，1966年7月18日出生，汉族，住江苏省扬州市邗江区。原告扬州市邗江区瓜洲镇瓜洲村村民委员会（以下简称瓜洲村）与被告郑桂平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案受理后，依法由审判员瞿森斌适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人瞿菲菲，被告郑桂平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。瓜洲村向本院提出诉讼请求：1.被告立即返还其所租赁的迎江酒家部分房屋（现为迎江浴室）给原告；2.被告给付所欠房租52000元；3.被告向原告支付2019年4月10日起至实际返还房屋之日的房屋占有使用费（按年租金2万元的标准计算）；4.被告向原告支付违约金5000元；5.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：位于扬州市邗江区的迎江酒家房屋系原告所有，该房屋为瓜洲镇瓜洲村集体所建。原告长期将迎江酒家部分房屋（现为迎江浴室）出租给被告用于开设迎江浴室。2017年4月7日，原告与被告签订《迎江浴室房屋租赁协议》，约定租期两年，自2017年4月10日起至2019年4月9日止，年租金2万元，另约定违约金为5000元。2019年4月9日租期届满后，原告决定收回到期房屋，不再对外出租，并通知被告令其限期搬离，返还房屋，但被告始终未交。另，2017年5月原被告前一份租赁合同到期后，双方经结算，被告尚欠原告前期租金52000元未付，被告向原告出具欠条至今也未付，因系同一租赁关系所致，故一并主张，请求法院判如所请。被告郑桂平辩称：1.由于被告对承租的房屋进行了投资，原告应补偿被告损失，被告才返还房屋。2.出具欠52000元租金欠条属实，但是由于前面承租房屋产生纠纷，故欠房租没有支付。3.被告承租的房屋租金已支付至2020年4月份，故原告主张的房屋占用费数额不对。4.被告不存在违约，是原告违约，故不应承担违约金5000元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证，据此认定以下事实：1998年开始原告将其所有的案涉房屋出租给被告郑桂平使用，到期后一直续租。至2017年4月7日，原告（甲方）与被告郑桂平（乙方）又签订《迎江浴室房屋租赁协议》，约定乙方续租甲方位于瓜洲镇区的迎江酒家部分房屋，继续经营乙方兴办的迎江浴室，租期二年，自2017年4月10日至2019年4月9日止。年租金为贰万元，由乙方在每年的年底缴纳给甲方。租期内，甲方同意乙方对迎江浴室进行装修、装潢，费用由乙方承担，不得新建任何房屋。协议期满后，乙方必须保持现状完好，不动产交给甲方，其它可动产归乙方所有，由乙方在15日搬离迎江浴室。租期内，甲方如遇征用、拆迁，乙方应服从，甲方应根据乙方本期投资额由拆迁、征用方给予赔偿。如一方违约，违约方支付对方违约金5000元。上述合同、协议签订后，被告于2017年5月25日就其之前承租欠原告的租金出具欠条一份，载明：本人郑桂平欠交瓜洲村上交租金计伍万贰仟元整。后被告陆续归还并支付部分租金，现原被告双方一致确认：截止法庭辩论终结，被告尚欠原告2017年合同之前的租金32000元、2017年4月至2018年4月期间的租金5000元，另被告已向原告支付房屋租金至2020年4月10日。本院在本案审理过程中经双方确认，被告郑桂平承租的原告房屋现状为：被告郑桂平承租的房屋位于北面，与另案的承租人王素祥承租的房屋有围墙相隔。迎江路路边的门市房一楼北面四间是原告出租的房屋（现两间用于舞厅大厅、两间用于舞厅包间），再北面是女浴室、还有一间房屋是被告自住，女浴室及自住房屋系被告于1998年自建。路边向西第一排房屋与王素祥的大厅相联系原告出租的房屋（现用于浴池）。在此房屋（浴池）的北面被告自建三间平房现用于普浴厅，再向西即第二排房屋是原告出租的房屋（现用于浴室包厢及吧台），在此房屋西面墙边被告自建一披子，再向西被告自建两间小房屋及锅炉房一间。又查明，被告郑桂平庭后陈述：2013年10月1日起，郑桂平将其承租的房屋中路边的门市房中一楼北面四间转租给案外人王某某开舞厅，房屋租赁合同只签订过一次，约定的是至2016年10月1日到期，到期后郑桂平就没有与王某某签订书面合同，但其收王某某房租的，王某某的房租收到2019年9月30日截止，就是截止至2019年9月30日王某某还欠郑桂平房租4000元没有给付，自2019年10月1日至今王某某房租一分钱没有给过。本院向原告释明可追加王某某为第三人，原告明确表示不追加。另，案涉租赁房屋无建设工程施工许可证及规划许可证。本案的争议焦点为：1.原告要求被告立即返还其所租赁的迎江酒家部分房屋（现为迎江浴室）应否支持；2.被告应否给付原告尚欠的房屋租金（实际应是占有使用费）并支付逾期返还房屋占有使用费。对于争议焦点1，本院认为，被告应立即返还其所租赁的位于迎江酒家的房屋（现为迎江浴室）给原告。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，由于原告出租给被告的房屋未取得建设工程规划许可证，故原告与被告签订的《迎江浴室房屋租赁协议》应认定无效。由于双方签订的合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。故原告要求被告立即返还位于迎江酒家的房屋（现为迎江浴室）给原告的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，由于双方签订的协议无效，被告（包括其转租的次承租人王某某）在对涉案房屋装修改造时增添的未形成附合的装饰装修物，包含可移动设施设备，应当自行搬走处理，搬走时不得损害案涉房屋安全，否则应当承担相应的民事责任。对于已经形成附合的装饰装修物及被告自建房屋、设施，鉴于双方的租赁自1998年就开始，到期后续租，租赁协议明确约定的租赁期限至2019年4月9日止，鉴于原告收取了被告2019年至2020年4月10日间的租金，合同应顺延至2020年4月10日。双方均应预见，基于经营风险自行承担的原则，承租人郑桂平对涉案房屋的装饰装修投资及自建房屋、设施的投资成本，应在租赁期间内摊销完毕。因此，在租赁期满的情况下，被告郑桂平要求原告补偿自建房屋及装潢损失后才返还房屋，缺乏依据，本院不予支持。对于争议焦点2，本院认为，被告应给付原告欠付的房屋租金（实际应是占有使用费）37000元并按双方约定的租金标准支付房屋自2020年4月11日起的房屋占有使用费。本案中虽然案涉《迎江浴室房屋租赁协议》因租赁房屋未取得建设工程规划许可证而无效，但依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，原告要求被告要求支付以前租赁期间欠付的租金，并按现合同约定的租金标准支付合同期内及合同期满被告继续占用诉争的房屋占有使用费的诉讼请求，有被告出具的合同期内的欠房租的欠条及合同约定相证实，有事实和法律依据，本院予以支持，但原告主张的数额错误，本院予以调整。综上，原告要求被告立即返还其所租赁的迎江酒家部分房屋（现为迎江浴室）给原告，符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告给付尚欠的租金（实际应是占有使用费）及逾期占有使用费，有事实和法律依据，本院依法予以部分支持；被告的辩称给予补偿后再返还房屋，无法律依据，本院不予采纳。原告要求被告给付违约金5000元，因双方间租赁协议无效，故原告的主张不符合法律规定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告郑桂平于本判决生效之日起十五日内立即返还其所租赁的迎江酒家部分房屋（现为迎江浴室）给原告扬州市邗江区瓜洲镇瓜洲村村民委员会；二、被告郑桂平于本判决生效之日起十五日内给付原告扬州市邗江区瓜洲镇瓜洲村村民委员会租金（实际应是占有使用费）37000元；三、被告郑桂平于本判决生效之日起十五日内按20000元/年标准向原告扬州市邗江区瓜洲镇瓜洲村村民委员会支付自2020年4月11日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费；四、驳回原告扬州市邗江区瓜洲镇瓜洲村村民委员会其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费依法减半收取863元，由原告负担453元，由被告郑桂平负担410元（此款原告已预交，并同意本院不再退还，由被告郑桂平履行判决义务时直接支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审判员  瞿森斌二〇二〇年六月十五日书记员  刘苏培