山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁14民终1232号上诉人（原审原告、反诉被告）：高德昌，男，1964年10月17日出生，汉族，住山东省德州市德城区。委托诉讼代理人：夏凌霄，山东众成清泰（德州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：高博，山东众成清泰（德州）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：安静，女，1978年11月20日出生，汉族，住山东省德州市德城区。委托诉讼代理人：王少杰，山东雁震律师事务所律师。上诉人高德昌因与上诉人安静房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省德州经济技术开发区人民法院（2019）鲁1491民初2054号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。高德昌上诉请求：1.请求撤销德州经济技术开发区人民法院作出的（2019）鲁1491民初2054号民事判决书中第二项、第四项判决，并依法改判支持上诉人的全部诉讼请求；2.一审案件受理费、财产保全费、保全保险费、反诉费、二审案件受理费均由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院判决租金支付至2019年8月1日错误，被上诉人应全额支付2018年度、2019年度租金91万元，并于房屋腾空前按照合同约定租金支付房屋占用费。虽然《德州市人民政府关于印发德州市居民住宅区配套建设中小学校、幼儿园管理办法的通知》第三十条规定，“该办法实施前已建成的居民住宅区配建有中小学校、幼儿园的，应当将使用权等移交给当地政府，由教育和体育部门组织办学”，但涉案房屋并未移交，北京博师静博幼儿园亦正常经营盈利，未交由教育和体育部门组织办学。上诉人与被上诉人签订的租赁合同自2019年8月1日之后仍在正常履行。二、一审法院认定上诉人与被上诉人约定违约金过高无事实依据。根据租赁合同约定，“乙方如未按照协议约定支付房租且超过30日，则甲方有权提出解除合同，并要求乙方承担合同期内租金总额百分之六十的违约金。”上诉人未按照该约定要求其支付相应的违约金，已自动降低标准，主张违约金并未过高。三、一审案件受理费、财产保全费、反诉费、二审案件受理费均应由被上诉人承担。本案保全保险费为上诉人支出的合理必要费用，应由被上诉人承担。安静辩称，高德昌提出的全部上诉理由不成立。其一、高德昌提出的全部上诉理由建立在2016年12月26日双方签订的《北京博师幼儿园出租协议》合法有效的前提下。但是，2016年10月25日高德昌与德州德兴来群房地产开发有限公司签订的《房屋买卖合同》因违反了行政强制性法规并且损害了国家利益而依法无效，依据《中华人民共和国物权法》高德昌不享有物权，从而导致2016年12月26日双方签订的《北京博师幼儿园出租协议》无效（详见安静提交的上诉状）。其二、2017年12月30日德州经济技术开发区社会事业管理部下达了德经开社【2017】504号《关于公布2017年普惠性幼儿园名单的通知》，安静开办的北京博师静博幼儿园（也称博师幼儿园）已经改制成普惠性民办幼儿园，不存在移交幼儿园及盈利的问题。其三、导致《北京博师幼儿园出租协议》无效的原因不是安静造成的，高德昌的诉讼费等费用不应由安静承担。请求贵院驳回上诉请求，发回重审或者改判驳回高德昌在一审期间的全部诉讼请求。安静上诉请求：1.依法请求贵院裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；2.改判确认双方于2016年12月26日签订的《北京博师幼儿园出租》无效；3.改判驳回一审原告高德昌四项全部诉讼请求；4.本案上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决遗漏当事人，严重违反法定程序，导致认定基本事实不清，适用法律错误。一、一审判决遗漏当事人，严重违反法定程序。本案所涉标的物不是典型的房屋，而是“社区配套幼儿园用房”，被上诉人高德昌不持有不动产证书。房地产开发商对社区配套幼儿园用房是否有权出卖，涉及一系列与房地产开发有关的国有土地使用权出让或划拨、社区配套设施规划、幼儿园代建协议等行政及民事行为。审查出租方高德昌是否享有出租收益权，首先应审查2016年10月25日高德昌与德州德兴来群房地产开发有限公司（以下简称来群房地产开发公司）所签订的《房屋买卖合同》是否合法有效。本案的审理结果必然与来群房地产开发公司具有利害关系。一审应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条规定，通知来群房地产开发公司作为第三人参加诉讼。二、一审判决认定基本事实不清。一审法院认为：“高德昌与德州德兴来群房地产开发有限公司签订《房屋买卖合同》，并按照合同约定支付相应价款”。一审判决没有审理《房屋买卖合同》是否有效的问题，直接认为：“本案中，经查涉案房屋无产权证，但不符合导致合同无效的法律规定，高德昌应享有涉案房屋的收益权。”根据《国务院关于当前发展学前教育的若干意见》（国发〔2010〕41号）、中共中央国务院《关于学前教育深化改革规范发展的若干意见》（2018年11月7日）、国务院办公厅《关于开展城镇小区配套幼儿园治理工作的通知》（国办发〔2019〕3号）、教育部国家发展改革委财政部2014年11月3日《关于实施第二期学前教育三年行动计划的意见》（教基二〔2014〕9号）、2014年1月30日山东省人民政府令第272号《山东省学前教育规定》等一系列行政法规，尤其是2016年1月6日山东省教育厅、山东省机构编制委员会办公室、山东省财政厅、山东省国土资源厅、山东省住房和城乡建设厅联合下发的《山东省城乡居住区配套幼儿园规划建设及管理使用的若干意见》（鲁教基发〔2016〕1号）：“23.配套幼儿园属于公共教育资源，未经批准，任何单位或个人不得擅自拆改或闲置，严禁出租、出售、转让、抵押或改变用途。对于已经改变性质和用途的，要限期收回。”本案高德昌与德州德兴来群房地产开发有限公司签订《房屋买卖合同》是否违反了行政强制性规定、是否侵犯了国家利益，是必须应当审理清楚的问题。三、一审判决适用法律错误。一审判决认定：“高德昌应享有涉案房屋的收益权”，违反了《中华人民共和国物权法》第六条、第九条规定，违反了物权法定原则。一审判决第九页关于租金暂计算至2019年8月1日的论述错误。相关文件条文的适用应当作为高德昌是否享有出租权的依据。移交涉案小区配套设施幼儿园的主体是来群房地产开发公司，不是高德昌也不是安静。另根据《山东省城乡居住区配套幼儿园规划建设及管理使用的若干意见》（鲁教基发〔2016〕1号）：“18.新建居住区配套幼儿园应优先办成公办幼儿园，或由教育行政部门无偿委托具有资质的、社会信誉度高的幼儿教育专业机构、社会团体和个人等社会力量通过独资、合资、合作等形式举办普惠性民办幼儿园，并严格按照政府定价或指导价收费。严禁举办高收费幼儿园。20.配套幼儿园为普惠性民办的，政府可通过派驻公办教师支教、购买学位、奖励补助等方式，引导和支持其提供普惠性服务。”早在2017年教育行政部门已经根据上述法规将安静所开办的幼儿园举办成普惠性民办幼儿园。一审判决适用《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条等错误。适用上述合同法条文的前提是合同合法有效。四、本案应按无效合同法律制度处理。根据一审判决已经查明的事实，“涉案房屋是小区配套设施”。二审提交新证据一、2010年11月16日《规划设计条件》德开规设（2010）都032号，显示：“公建配套项目：设置单独托幼所1-2所”。证据二、《建设工程规划许可证》建字第371400201300113号，显示：“建设单位：德州德兴来群房地产开发有限公司。建设项目名称：德兴墅香苑幼儿园。建筑面积：1894.2平方米”。证据三、《建设工程施工许可证》（2014）德建许029号，显示：“建设单位：德州德兴来群房地产开发有限公司。工程名称：（包括）幼儿园”。足以证明本案所涉房屋早在2010年11月16日政府规划部门已经规划了涉案小区配套设施幼儿园。另根据《山东省城乡居住区配套幼儿园规划建设及管理使用的若干意见》（鲁教基发〔2016〕1号）第23条等行政法规，高德昌与来群房地产开发公司在2016年10月25日签订《房屋买卖合同》时，已经违反行政强制性规定、侵犯了国家利益，为无效合同。高德昌不享有本案所涉幼儿园的出租权。本案一审期间安静提起反诉请求解除《北京博师幼儿园出租协议》是对法律的认识错误，一审判决不但没有给予释明，反而错误认定了《北京博师幼儿园出租协议》合法有效，错误的适用了合同的解除制度和违约制度。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，高德昌自始至终不享有出租收益权，与安静所签订的《北京博师幼儿园出租协议》违反行政强制性规定、侵犯了国家利益，为无效合同。高德昌辩称，一、一审法院未遗漏当事人。本案系租赁合同纠纷，法律关系为高德昌与安静之间的债权债务关系，高德昌与房地产开发商之间的房屋买卖关系为另一法律关系。高德昌是否享有房屋所有权，其与房地产开发商签订的《房屋买卖合同》的效力，并不影响租赁合同的效力，房地产开发商德州德兴来群房地产开发有限公司并非本案必要诉讼当事人。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”合同法并未规定出租人必须对租赁物享有所有权。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国合同法》第一百七十四条规定，高德昌是否享有房屋所有权、《房屋买卖合同》是否有效，不影响本案租赁合同规定效力。二、高德昌与安静签订的《北京博师幼儿园出租协议》未违反法律、行政法规的规定，亦未损害国家利益，不存在无效情形，系有效合同。涉案房屋的规划时间为2010年，安静在上诉状中所提到的一系列文件均在涉案房屋规划之后公布。根据立法法的规定，上述文件均非全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第四条规定，安静提到的涉案租赁合同违反法律、行政法规无法律依据。涉案房屋规划为幼儿园，高德昌将房屋出租给安静，租赁合同中明确约定出租房屋的实际用途为幼儿园，房屋并未挪作他用，并未损害社区学前儿童接受教育的权利。同时，安静在申办幼儿园时，须向教育部门明确其举办幼儿园地点并提交租赁合同，教育部门并未对其租赁涉案房屋提出异议。高德昌与安静签订的租赁合同是双方真实意思表示，高德昌已将租赁房屋交付给安静使用，安静实际使用至今，租赁合同已得到实际履行，安静有义务向高德昌支付租金。三、涉案房屋权属转移不影响租赁合同效力，安静举办的幼儿园亦非证照齐全的适格幼儿园。涉案房屋并未移交政府，也未由教育和体育部门重新组织办学，安静至今仍在正常使用房屋，其有义务支付租金并腾空房屋，同时在腾空房屋前支付房屋占用费。根据《中华人民共和国合同法》第229条规定，即便租赁期间发生所有权变动也不影响租赁合同的效力。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，即便涉案房屋存在权属争议或者具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定的情况，安静作为承租人，享有的也是在无法继续使用房屋时的合同解除权。山东省教育厅、山东省机构编制委员会办公室、山东省公安厅等部门关于印发山东学前教育机构登记注册管理办法的通知（鲁教基发[2015]16号）第十五条第三款规定，“公办学前教育机构取得《登记注册合格证》、民办学前教育机构取得《登记注册合格证》和《民办学校办学许可证》，并取得法人资格后，方可招生。”依照上述规定，安静所举办的幼儿园并非证照齐全的合格幼儿园，更非适格的普惠性幼儿园，政府部门并未重新组织办学。四、即便涉案租赁合同无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，安静也有义务支付房屋占用费。综上，涉案租赁合同是高德昌与安静双方真实意思表示，合法、有效。安静有义务履行租赁合同，根据合同约定标准支付租金至腾空房屋之日。高德昌向一审法院起诉请求：1.解除双方于2016年12月26日签订的《北京博师幼儿园出租协议》，并判令安静于合同解除之日起5日内腾空房屋，如不腾空则按照合同约定租金支付房屋占用费。2.请求贵院依法判令安静支付拖欠租金910000元及截止2019年8月15日违约金348312.33元，2019年8月16日至实际清偿之日违约金以拖欠租金数额为基数按年利率24%计算。3.请求贵院判令安静支付装修期间租金122191元。4.诉讼费、保全费、保全保险费由安静承担。安静向一审法院反诉请求：1.请求贵院确认《北京博师幼儿园出租协议》已于2019年6月29日解除。2.判令高德昌退还安静10000元保证金。3.反诉费由高德昌承担。一审法院认定事实：2016年12月26日，高德昌作为出租方（甲方）与北京博师幼儿园作为承租方（乙方）安静作为代表人签订《北京博师幼儿园出租协议》，协议约定：“一、租赁场地地点、面积等基本情况：甲乙双方协商一致同意将坐落于德州市经济技术开发区大学东路1368号墅香苑小区的幼儿园房屋及其所属场地租赁给乙方，该房屋为：社区配套幼儿园用房。规划建筑面积约为：1894.2m2……五、租赁期限：（一）房屋租赁期自2016年12月11日至2037年2月28日共计20年。其中2017年3月1日前作为装修期……，在本合同顺利履行完毕的情况下，甲方免收装修期内的租金122191元。……六、租金：1、合同有效期内，房屋租金按每年计收，前六年年租金为人民币55万元整（大写：伍拾伍万元整），前六年合计租金330万元整（大写：叁佰叁拾万元整）……租金支付方式：预付租金，每年支付一次，支付时间为每年1月1日前支付下一个合同年度租金（当年3月1日到次年的2月28日或29日）。乙方应当及时按照约定支付租金。2、本合同签订之日，乙方向甲方支付第一年租金，同时甲方向乙方交付房屋。七、房屋租赁保证金：（一）本合同签订时，乙方支付房屋租赁保证金，金额为人民币壹万元整（大写：壹万元整）。（二）租赁期满双方无任何争议，甲方无息返还乙方保证金。……九、房屋的交付与返还：（一）交付：甲方应于收到乙方支付的第一年租金之日，将房屋按约定条件交付给乙方。（二）返还：租赁期满或协议解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施，保证房屋和附属设施完好无损（自然损耗除外）。房屋装饰装修部分乙方10日内自行拆除，如逾期无偿归甲方，甲方可自由处置……十三、违约责任：（一）乙方如未按照协议约定支付房租且超过30日，则甲方有权提出解除合同，并要求乙方承担剩余合同期内租金总额百分之六十的违约金。如甲方选择继续履行合同，则乙方应自逾期之日起，以欠付的租金数额为本金，按照月息3分向甲方支付逾期付款违约金。（二）甲方无故解除合同，同样需向乙方支付相当于剩余合同期内租金总额百分之六十的违约金。”高德昌与安静均在协议中签字捺印。2017年7月20日，安静以租赁房屋及场地为址设立北京博师静博幼儿园（也称北京博师幼儿园），安静以园长身份设立，经德州经济技术开发区社会事业管理部认定安静个人办学条件及资质，并颁发《山东省学前教育机构登记注册合格证》（举办者：安静，负责人：安静，办园性质：民办）。另，2016年10月25日，高德昌（乙方）与德州德兴来群房地产开发有限公司（甲方）签订《房屋买卖合同》，合同第一条约定：“……甲方以【出让】方式取得坐落于德州经济开发区北侧，沙王沟西侧地块的国有土地使用权。该地块【国有土地使用证号】为：德国用（2011）第××号……用途为：幼儿园……。”第二条约定：“1、甲乙双方协商一致，甲方所售房屋总金额为：￥6100000元，大写：陆佰壹拾万元。（含不动产权证价格）……第四期：剩余房款￥600000元，大写：陆拾万元，在甲方办理完产权证（不动产权证）并通知乙方后5日内，乙方一次性付款给甲方指定账户……如特殊原因导致房屋无法办理产权证（不动产权证），在甲方书面通知乙方后，房屋总额按￥5500000元，大写：伍佰伍拾万元计算。且该园的永久所有权及本合同范围内土地（约2400平方米）的永久使用权归乙方所有。”2016年9月30日，高德昌通过卡号55×××18向德州德兴来群房地产开发有限公司账户37×××76转账3000000元，2017年10月30日，高德昌通过卡号62×××77向德州德兴来群房地产开发有限公司账户37×××76转账1250000元，2018年10月24日，高德昌通过卡号62×××77向德州德兴来群房地产开发有限公司账户37×××76转账1250000元，共计5500000元。安静已交付2017年租金。安静于2018年1月17日，交付租金130000元，于2019年2月18日交付租金60000元。再查，2019年6月29日，德州市人民政府关于颁布〈关于印发《德州市居民住宅区配套建设中小学校、幼儿园管理办法》的通知〉第三十条：“……该办法实施前已建成的居民住宅区配建有中小学校、幼儿园的，应当将使用权等移交给当地政府，由教育和体育部门组织办学。”第三十六条：“本办法自2019年8月1日起施行，有效期限至2024年7月31日。”2019年8月13日，德州经济技术开发区社会事业管理部和德州经济技术开发区住房和建设管理部颁发《关于收回小区配套幼儿园的告知函》，规定2019年8月1日之前，已经建成的配套幼儿园，限期一个月内收回使用权，并将使用权移交给社会事业管理部。2019年10月31日，发出《催办通知》，通知德州德兴来群房地产开发有限公司将墅香苑小区内配套幼儿园（即北京博师静博幼儿园）无偿移交社会事业管理部。一审法院认为，高德昌与德州德兴来群房地产开发有限公司签订《房屋买卖合同》，并按照合同约定支付相应价款，本案中，经查涉案房屋虽无产权证，但不符合导致合同无效的法律规定，高德昌应享有涉案房屋的收益权。2016年12月26日，高德昌作为出租方（甲方）与北京博师幼儿园作为承租方（乙方）安静作为代表人签订《北京博师幼儿园出租协议》，约定房屋租赁期自2016年12月11日至2037年2月28日共计20年。其中2017年3月1日前作为装修期，在本合同顺利履行完毕的情况下，甲方免收装修期内的租金122191元。合同有效期内，房屋租金按每年计收，前六年年租金为人民币550000元。随后，安静以租赁房屋及场地为址设立北京博师静博幼儿园（也称北京博师幼儿园），经德州经济技术开发区社会事业管理部认定安静个人办学条件及资质，并于2017年7月20日颁发《山东省学前教育机构登记注册合格证》。教育部对其合格证进行证明北京博师静博幼儿园有办学资质，可以进行办学招生。根据《山东省学前教育规定》第十七条规定：“依法实行学前教育机构登记注册制度。未经登记注册，任何组织和个人不得举办学前教育机构。县（市、区）人民政府教育行政部门负责学前教育机构登记注册……”第十八条规定：“对登记注册的学前教育机构，由登记注册机关核发许可证。公办学前教育机构应当按照有关规定进行事业单位法人登记；民办学前教育机构应当办理《中华人民共和国民办学校办学许可证》和《民办非企业单位登记证书》。”北京博师静博幼儿园有办学资质，对于后续进行登记注册，并未到相关部门进行登记。根据《中华人民共和国民法总则》第七十五条规定：“设立人为设立法人从事的民事活动，其法律后果由法人承受；法人未成立的，其法律后果由设立人承受，设立人为二人以上的，享有连带债权，承担连带债务……。”安静为成立北京博师静博幼儿园且以北京博师静博幼儿园的名义而进行的租赁行为，产生的法律行为应该由设立人安静承担。关于高德昌主张解除双方之间租赁合同关系及其腾空房屋的请求，一审法院认为，《北京博师幼儿园出租协议》第十三条约定：“违约责任：（一）乙方如未按照协议约定支付房租且超过30日，则甲方有权提出解除合同……”。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，双方已形成合法有效的租赁合同关系，安静应按照约定交纳租赁费，安静未支付租赁费，高德昌主张解除《北京博师幼儿园出租协议》，符合法律规定及双方约定，一审法院予以支持。另《北京博师幼儿园出租协议》第九条：“……租赁期满或协议解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施，保证房屋和附属设施完好无损（自然损耗除外）。房屋装饰装修部分乙方10日内自行拆除，如逾期无偿归甲方，甲方可自由处置。”《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，故《北京博师幼儿园出租协议》解除后，安静应按照约定腾退租赁房屋。关于高德昌主张安静支付房屋租金910000元及截止到2019年8月15日违约金348312.33元，一审法院认为，现涉案房屋是小区配套设施，涉及政府收回，德州市人民政府关于颁布〈关于印发《德州市居民住宅区配套建设中小学校、幼儿园管理办法》的通知〉第三十条：“……该办法实施前已建成的居民住宅区配建有中小学校、幼儿园的，应当将使用权等移交给当地政府，由教育和体育部门组织办学。”根据该规定，应当将该房屋的使用权等移交给当地政府，由教育和体育部门组织办学。该办法自2019年8月1日开始实施，因自2019年8月1日涉案房屋使用权涉及政府收回，租金暂计算至2019年8月1日。2019年8月1日之后的占用费，待涉案房屋使用权属确定后可另行主张。安静应按照协议约定支付租金，2017年租金已支付完成，应支付2018年3月1日起截止到2019年8月1日期间的租金。2018年3月1日至2019年2月28日支付租金360000元（550000元-130000元-60000元），2019年3月1日至2019年8月1日支付租金229167元（550000元/12*5），总计589167元。安静尚应付租金589167元。安静未按约定支付租金应承担相应的违约责任，《北京博师幼儿园协议》第十三条约定：“违约责任：（一）乙方如未按照协议约定支付房租且超过30日，则甲方有权提出解除合同，并要求乙方承担剩余合同期内租金总额百分之六十的违约金。如甲方选择继续履行合同，则乙方应自逾期之日起，以欠付的租金数额为本金，按照月息3分向甲方支付逾期付款违约金。（二）甲方无故解除合同，同样需向乙方支付相当于剩余合同期内租金总额百分之六十的违约金。”安静辩称，高德昌主张的违约金过高，应予减少；一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。一审法院认为，高德昌主张的违约金过高，酌定违约金以租赁费金额为基数，自2018年3月1日起至实际付清之日，按照中国人民银行同期贷款利率上浮50%计算。关于高德昌要求安静支付装修期间租金122191元，一审法院认为，《北京博师幼儿园出租协议》第五条约定：“……在本合同顺利履行完毕的情况下，甲方免收装修期内的租金122191元。”现因安静不按约定支付租金，导致合同不能顺利履行，高德昌要求安静支付装修期间租金122191元，符合约定，一审法院予以支持。关于安静要求高德昌返还保证金10000元，《北京博师幼儿园出租协议》第七条约定：“房屋租赁保证金：（一）本合同签订时，乙方支付房屋租赁保证金，金额为人民币壹万元整（大写：壹万元整）。（二）租赁期满双方无任何争议，甲方无息返还乙方保证金。”安静未按照约定交付租金，双方的确发生争议，故安静要求高德昌返还保证金10000元，一审法院不予支持。判决：一、解除高德昌与安静签订的《北京博师幼儿园出租协议》，安静于本判决生效之日起十日内腾退涉案房屋；二、安静于本判决生效之日起十日内给付高德昌租金589167元及违约金（以420000元为基数，自2018年3月1日起至2019年2月18日止；以360000元为基数，自2019年2月19日起至实际付清之日止；以229167元为基数，自2019年3月1日起至实际付清之日止；按照中国人民银行同期贷款利率上浮50%计算）；三、安静于本判决生效之日起十日内给付高德昌装修期间租金122191元；四、驳回高德昌的其他诉讼请求；五、驳回安静的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8062元，财产保全费5000元，反诉费25元，合计13087元，由安静负担9098元，高德昌负担3989元。本院二审期间，上诉人安静围绕上诉请求依法提交了证据一、德开规设（2010）第032号《规划设计条件》复印件一份，用以证明政府规划部门于2010年11月16日将本案所涉房屋规划为小区配套设施幼儿园；证据二、建字第371400201300113号《建设工程规划许可证》复印件一份，证据三、（2014）德建许029号《建设工程施工许可证》复印件一份，该两份证据用以证明本案所涉幼儿园建设单位为德州德兴来群房地产开发有限公司，系小区配套设施。证据四、德州经济技术开发区社会事业管理部2017年12月30日发布的德经开社【2017】504号《关于公布2017年普惠性幼儿园名单的通知》一份，用以证明安静开办的幼儿园于2017年12月30日被政府确认通过评估验收为普惠性幼儿园。以上四份证据拟共同证明高德昌与开发商签订的房屋买卖合同违反了行政强制性规定、侵犯了国家利益，为无效合同，高德昌与安静所签订的出租协议也无效，高德昌不享有不动产出租权。证据五、“关于墅香苑小区配套幼儿园相关问题的说明”一份，证据六、“致函”一份，该两份证据均加盖有德州经济技术开发区社会事业管理部印章，共同用以证明高德昌不享有涉案房产的所有权及出租权。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审提交的证据本院审核认定如下：上诉人安静提交的证据一至证据三为复印件，上诉人高德昌对该三份证据提出异议，因此对该三份证据不予认定；证据四加盖有公章，对该份证据的真实性予以认定；证据五没有单位负责人及出证人签名，不符合证据的形式要件，不予认定；证据六从形式上看是由德州经济技术开发区社会事业管理部出具给本院的，德州经济技术开发区社会事业管理部能够直接送交但未直接送交本院，且该证据没有单位负责人或出具人员的签名，不予认定。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题有四个：一、一审判决程序是否合法；二、本案合同效力应如何认定，高德昌是否有权提起本案诉讼；三、一审判决对欠付租金数额及违约责任的认定是否正确；四、一审判决对诉讼费用承担等的处理是否正确。关于一审判决程序是否合法的问题，本院认为，本案系租赁合同纠纷，德州德兴来群房地产开发有限公司（以下简称来群公司）并非本案合同的当事一方，不属于必须参加本案诉讼的当事人，一审法院未将来群公司列为本案当事人，不属于遗漏诉讼主体，程序并无不当。关于本案合同效力应如何认定，高德昌是否有权提起本案诉讼的问题，本院认为，上诉人高德昌与案外人来群公司于2016年10月25日签订“房屋买卖合同”，高德昌据此取得了对涉案房屋收益的权利。虽然对于居住区配套幼儿园的出售存在禁止性规定，但是相关规定并不属于合同法第五十二条第五项规定的“法律、行政法规的强制性规定”。仅存在出售行为并不会直接导致原规划用作幼儿园的房屋被用于幼儿园以外的用途，本案涉案房屋在出售给高德昌后仍然被用作幼儿园，并未导致社会公共利益遭受损害的后果。上诉人安静以高德昌与来群公司签订的“房屋买卖合同”违反行政强制性规定、侵犯国家利益为由主张该合同为无效合同、高德昌无权出租涉案房屋并收取租金，该主张没有事实和法律依据，本院不予支持。关于一审判决对欠付租金数额及违约责任的认定是否正确的问题，本院认为，2019年8月1日至2024年7月31日实施的《德州市居民住宅区配套建设中小学校、幼儿园管理办法》第三十条规定，“该办法实施前已建成的居民住宅区配建有中小学校、幼儿园的，应当将使用权等移交给当地政府，由教育和体育部门组织办学”。相关主体尚未明确高德昌在2019年8月1日之后是否继续合法享有涉案房屋的使用权，进而影响到高德昌能否继续享有收取涉案房屋租金的权利，一审法院在本案中对于高德昌提出的支付2019年8月1日之后租金的主张暂不处理并无不当。对于违约金部分，一审法院对双方约定的违约金数额酌情进行了调整，上诉人高德昌不能证明一审法院认定的违约金数额错误，因此，对于高德昌提出的违约金数额错误的主张本院不予支持。关于一审判决对诉讼费用承担等的处理是否正确的问题，本院认为，上诉人高德昌的诉讼请求并未全部获得支持，一审法院判决其承担部分诉讼费用并无不当。保全保险费系高德昌为满足申请人民法院采取保全措施的前提条件（提供担保）、降低保全错误的风险而支出的必要费用，属于应当由高德昌个人承担的诉讼成本，一审法院认定该部分费用由高德昌个人承担并无不当。综上所述，高德昌、安静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21827元，由上诉人高德昌负担10914元，由上诉人安静负担10913元。本判决为终审判决。审判长  杨贵孚审判员  王子超审判员  高世民二〇二〇年六月十七日法官助理孔祥龙书记员王婷婷