广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初4711号原告：陈锦志，男，1990年2月19日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区**********，公民身份号码440************432。委托诉讼代理人：张金龙，广东力创律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘慧珊，广东力创律师事务所律师。被告：罗琼瑶，女，1989年3月17日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区*********，公民身份号码440************485。被告：黄炳文，男，1986年3月20日出生，汉族，住广东省云浮市郁南县***************，公民身份号码445************513。两被告共同委托诉讼代理人：陈竞伟，广东德先律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：夏园，广东德先律师事务所律师。原告陈锦志诉被告罗琼瑶、黄炳文合同纠纷一案，佛山市顺德区人民法院于2019年10月16日立案受理。根据佛山市中级人民法院作出的（2019）粤06民辖175号民事裁定书，佛山市顺德区人民法院将该案移送本院审理。本院于2020年3月12日立案受理后，依法适用简易程序于2020年5月9日公开开庭审理。原告及其委托诉讼代理人、被告的委托诉讼代理人陈竞伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告罗琼瑶签订的《固化额转让协议》；二、两被告向原告返还购房支出款270000元，赔偿原告违约利息约700000元（以100000元为本金，按月利率20%的标准，从2018年5月19日起计付至2019年10月14日止；以170000元为本金，按月利率20%的标准，从2019年3月27日起计付至2019年10月14日止）；三、本案诉讼费、财产保全费由两被告负担。原告在诉讼中将第二项诉请变更为：两被告向原告返还购房支出款270000元，赔偿原告损失856291.80元。事实和理由：原告与两被告是亲戚关系。被告罗琼瑶的父亲患有重疾，急需资金医治，被告以100000元的价格向原告转让其购买逸豪星座居房屋的固化额。2018年5月17日，原告与被告罗琼瑶签订《固化额转让协议》与《借条》，约定原告负担购房款，被告罗琼瑶待出具房产证后配合原告过户。被告罗琼瑶支付购房款170000元后，拒绝原告继续履行购房手续，并私自缴交210000元，拒绝将房屋过户于原告，其行为构成违约，应承担违约责任。原告变更诉请后，补充以下事实与理由：原告起诉时未对涉案房屋的市场价值进行评估，无法确定实际损失，为了便于起诉仅主张700000元的违约利息。现原告已委托有资质的评估机构对房屋价值评估，得知涉案房屋市场价1440000元，《商品房买卖合同（预售）》约定的房价为621344.20元，沙浦村委会还给予37636元的补贴款，扣减后实际需支付的购房款为583708.20元，两者差额即为原告损失。两被告共同答辩称：一、被告不同意解除涉案协议，被告并无违约，也未拒绝将涉案房屋过户给原告。二、涉案房屋办理过户的前提是取得房产证，被告罗琼瑶尚未取得房产证，过户条件未成就。三、原告基于涉案协议向被告罗琼瑶支付270000元，其中100000元是固化额转让款。涉案协议已约定违约责任的承担方式与计算方法，但由于约定的月利率20%远超民间借贷法律法规规定的最高利率，故即使被告存在违约，原告的损失应以其实际向被告罗琼瑶支付款项为本金，按月利率2%的标准计算。诉讼中，原告举证如下：1、原告与两被告的身份证复印件。拟证明原告与两被告主体适格。2、《通知》、《固化额转让协议》、《借条》、转账凭证、《逸豪星座置业方案》、沙浦村收款收据、顺德农商银行超级柜台客户凭条。拟证明被告罗琼瑶因其父亲患病需要资金，以100000元价款向原告转让购房名额，双方于2018年5月17日签订《固化额转让协议》和《借条》，约定原告出资购买房屋，被告罗琼瑶取得房产证后将房屋过户给原告，原告向被告罗琼瑶支付270000元。3、《逸豪星座二期付款表》、微信聊天记录。拟证明被告收到沙浦村委会缴纳剩余首期款的通知后，未向原告提供材料，而是以涉案协议的效力问题为由拒绝向原告履行义务。2019年10月15日，被告罗琼瑶私自与佛山市顺德区沙浦投资有限公司（以下简称“沙浦投资公司”）签订《商品房买卖合同（预售）》，并支付首付款、契税、物业维修基金、交易登记费及用地补偿款）。被告罗琼瑶以其行为表明拒绝履行协议，已构成根本违约。4、《评估报告》。拟证明涉案房屋经评估，现市场价值为1440000元。被告与沙浦投资公司签订《商品房买卖合同（预售）》时，涉案房屋总价为621344.20元，扣减村委补贴款37636元，实际购房款为583708.20元，与评估价相差856291.80元，差额部分为被告罗琼瑶的获利部分，也系原告损失，被告应向原告赔偿。5、不动产权证、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、广东省佛山市顺德区商品房预售许可证、《商品房买卖合同（预售）》。拟证明涉案房屋所在逸豪星座居项目由沙浦投资公司开发，土地性质为国有出让。2019年10月15日，沙浦投资公司与被告罗琼瑶签订《商品房买卖合同（预售）》，约定房屋总价621344.20元，合同并未约定原告不得对外转让房屋，涉案房屋可在市场上流通。诉讼中，两被告共同举证如下：1、《固化额转让协议》。拟证明该协议明显加重被告罗琼瑶的责任，协议约定的月利率20%远超民间借贷法律法规规定的最高月利率2%。2、微信聊天记录。拟证明涉案协议签订后，双方对协议履行以及责任承担无法达成一致，双方经过多次协商，原告不顾亲戚关系，执意要求被告罗琼瑶承担更重的违约责任，且辱骂诋毁被告罗琼瑶已故父亲，侵犯被告罗琼瑶的人格权。3、沙浦村收款收据、自助业务回单、广东顺德农村商业银行股份有限公司恒通借记卡活期交易明细。拟证明被告罗琼瑶于2019年10月12日向沙浦投资公司支付涉案房屋首付尾款、契税、物业维修基金、交易登记费及用地补偿款。4、《逸豪星座置业方案》。拟证明村委补贴款37636元是沙浦村委会基于被告的沙浦村民身份而给予的购房补贴款，该款项具有人身属性，应视为被告罗琼瑶对涉案房屋的出资。5、《选房确认书》。拟证明被告罗琼瑶于2019年9月26日通过摇号确认具体购买的房屋。涉案协议签订时，双方尚未确定固化额指向的具体房屋及交付时间，原告以房屋评估价核算损失不符合协议约定。本院认证认为，原告提交的证据，两被告对真实性均无异议，本院对真实性予以采信；两被告提交的证据，原告对真实性均无异议，本院对真实性予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2018年2月4日，沙浦村委会逸豪星座售楼部发出《通知》：“尊敬的村民：感谢村民对沙浦村民公寓的一贯的支持，为楼盘顺利推进，经多方协商推出以下方案：在认购限期内全额一次性支付购房价的实行优惠。总楼价以最终结算为准，总房款支付多除少补。全额一次性支付优惠名额有限，先到先得。二期售价约3600元/方-3700元/方。户型：160方；认购保证金：170000元；一次性支付还需支付款项：390000元；一次性支付可得到总楼价折扣：97%；总补贴：41374元；土地款分摊：-12000元；已减土地摊分款的购房补贴：29374元。户型：130方……”。2018年5月17日，被告罗琼瑶（甲方）与原告（乙方）签订《固化额转让协议》，主要约定：“一、甲方以十万元转让广东省佛山市顺德区******委会固化名额一个（该名额用于购买逸豪星座单位所用），甲乙双方自愿成交。二、乙方需以转账方式支付甲方用于购买逸豪星座单位的所有款项。三、出房产证后甲方需要无条件把该单位过户给乙方并协助乙方办理所有手续。四、甲乙双方约定，在甲方把逸豪星座单位过户给乙方前，乙方所支付的所有费用（包括十万元转让金）均以借款形式给甲方用于购买该单位，利息按照月利率20%计算，本金和利息的还款日期为逸豪星座单位出房产证的日期。五、甲方把逸豪星座单位过户给乙方后，上述借款就视作清偿完毕，否则乙方将追究甲方的一切借款及利息债务。六、乙方不能拒绝甲方把逸豪星座单位过户给自己而直接向甲方追究债务。七、本协议一式两份，甲乙双方各持一份。以上条款甲乙双方自愿达成一致协议，并无异议。”同日，被告罗琼瑶作为借款人出具《借条》：“为购买房屋，今收到陈锦志270000元，利息按照月利率20%计算，于2023年12月31日归还，到期时本息一并还清。如到期未还清，则加收月利率10%作违约金（从借款之日起至还清之日计算），立此为据……”被告黄炳文作为担保人在借条上签名确认。2019年3月27日，被告罗琼瑶向沙浦投资公司支付认购公寓二期保证金170000元。2019年9月26日，沙浦投资公司（甲方）与被告罗琼瑶（乙方）签订《选房确认书》，约定：“……乙方自愿选定逸豪星座小区4座1601房单元住宅一套，套内面积160.97平方米，建筑面积192.21平方米，售价621344.20元……”。原告妻子与被告罗琼瑶的微信聊天记录：2019年10月9日，被告罗琼瑶“既然大家对协议都不能达成一致意见，我们愿意取消固化额转让协议，将固化额转让指标费退还给你。”原告方“你想要房屋，按固化额协议赔偿。”……被告罗琼瑶“新的协议大家都未谈妥。”……“我只是认为协议上的约定对我不公平，未达成一致的意见。”2019年10月11日，原告方“定时间、地点，给付款表、方案书、银行卡。”“通知：1、既然双方协商不成新协议，我方取消协商，按原来协议继续履行协议。2、为了维护原协议精神，我方在2019年10月10日收到你方付款通知后，现通知你方于2019年10月12日提供公寓付款表，方案书办理购房手续。3、对于你在10月8日提出先行垫付购房款办理手续，在我方不同意情况下私自到村委会办理相关手续的违约行为，我方暂不追究，并暂不提起为诉讼。”2019年10月12日，原告方“通知：1、我方再次重申继续按固化额转让协议履行义务，要求你方于2019年10月12日提供付款表，购房方案书，银行卡予以配合办理购房手续。2、我方明确且坚决拒绝你方提出先行垫付购房款私自办理相关手续的要求。3、迟延于2019年10月12日协助办理购房手续导致村委会没收沙浦公寓4座1601房的后果由你方承担。”被告罗琼瑶“因为现在不清楚协议是否有效，待相关部门确认是否有效再按协议履行办理手续。”原告方“我方认为固化额转让协议是你我双方自愿签订，真实有效，对于你方不配合继续履行协议的后果由你方承担。”“通知：为了避免我方违约协议，我方已积极要求你方配合办理购房手续，我方并没有违约行为，因你方不配合于2019年10月12日办理购房手续的迟延履行后果由你方全部承担。”同日，被告罗琼瑶向沙浦投资公司支付二期首付款180708.20元（首期款388344.20元-170000元定金-村委补贴款37636元）、用地补偿款12000元、契税11835.13元、物业维修基金6213.44元、交易登记费80元。2019年10月15日，沙浦投资公司（出卖人）与被告罗琼瑶（买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定被告罗琼瑶向沙浦投资公司购买佛山市顺德区***************逸豪星座居4座1601房，房屋套内建筑面积160.97平方米，房价621344.20元，购房定金170000元已在合同签订之前已经支付，首期房价款388344.20元应于2019年10月31日前支付，余款以银行按揭方式支付，沙浦投资公司应于2021年12月31日前向被告罗琼瑶交付房屋。2020年4月14日，广东京信房地产土地资产评估有限公司经原告委托就涉案房屋市场价值出具《评估报告》，显示市场价值为1440000元，7500元/平方米（按建筑面积计算）。另查明一：两被告于2012年1月31日登记结婚。另查明二：涉案逸豪星座居（3、4、8、9座）项目位于佛山市顺德区***************，规划用途为成套住宅，土地用途为城镇住宅用地、批发销售用地、住宅餐饮用地，土地权利性质为国有出让，商品房预售许可证编号为顺预许字第2019019203号。另查明三：原告罗琼瑶诉被告陈锦志确认合同无效纠纷一案，本院于2020年3月12日立案受理，罗琼瑶以《固化额转让协议》第四条约定的利息标准超出民间借贷法律法规规定的最高利率为由，诉请确认该条款无效。原告在诉讼中陈述：两被告系夫妻关系，两被告共同与原告协商签订涉案协议，被告黄炳文作为担保人在《借条》上签字，故原告诉请债务应由两被告共同承担；涉案房屋还未收楼；被告罗琼瑶在微信聊天中明确表示不履行协议，并私自向沙浦投资公司支付房款，且支付前后均未要求原告付款，被告罗琼瑶还就涉案协议的效力问题提起诉讼，其以实际行为表明拒绝履行协议，协议目的已无法实现。两被告在诉讼中陈述：涉案逸豪星座居项目由沙浦投资公司开发，该公司为乡村企业，沙浦村委会给予包括被告罗琼瑶在内的村民优惠购房名额；被告罗琼瑶与沙浦投资公司签订《商品房买卖合同（预售）》是其履行协议的表现，该合同必须由被告罗琼瑶签订才能享受购房优惠；被告罗琼瑶自行向沙浦投资公司支付购房费用的原因为，双方应在原告向被告罗琼瑶支付房款前确认好涉案协议的效力，如协议认定有效，原告向被告罗琼瑶支付房款，如认定无效，则避免双方来回走账；涉案房屋还未收楼。本院认为，本案应系房屋买卖合同纠纷。原告与被告罗琼瑶签订的《固化额转让协议》系双方真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照协议约定善意全面的履行各自承担的义务。关于原告诉请解除《固化额转让协议》。原告主张被告罗琼瑶在微信聊天中明确表示不履行协议，并私自向沙浦投资公司支付房款，且支付前后均未要求原告付款，被告罗琼瑶还就涉案协议的效力问题提起诉讼，其以实际行为表明拒绝履行协议，协议目的已无法实现，故此，原告诉请解除协议。被告辩称不同意解除协议，坚持继续履行，其另案诉请确认涉案协议效力的目的是为了避免日后纠纷，希望双方对协议中不合理部分进行变更。结合本案证据及双方陈述，本院分析认为：第一，结合原告妻子与被告罗琼瑶前后的微信聊天记录以及被告罗琼瑶另案诉请确认协议第四条无效的事实可知，被告罗琼瑶对涉案协议第四条的效力存有异议，双方对协议是否变更进行协商但未达成一致意见，但被告罗琼瑶并未向原告正式提出解除协议，而是表示“待相关部门确认是否有效再按协议履行办理手续”，且被告当庭表示不同意解除协议，希望继续履行；第二，涉案协议第二条约定，原告需以转账方式支付被告罗琼瑶用于购买逸豪星座居单位的所有款项。该条款仅约定原告应以转账方式向被告罗琼瑶支付购房所有款项，并未约定原告向被告罗琼瑶付款的具体时间点以及被告罗琼瑶不得直接向开发商支付房款，且被告罗琼瑶与开发商签订购房合同、支付房款系其履行协议的必备环节；第三、涉案协议第三条约定，出房产证后被告罗琼瑶需要无条件把该单位过户给原告并协助原告办理所有手续。但据双方所述，涉案房屋尚未达到交付与过户条件。由此可知，原告诉请解除协议的理据并不充分。纵观全案，涉案协议签订目的为被告罗琼瑶向原告有偿转让其享有的逸豪星座居项目房屋的购房优惠名额，现有证据不足以证明被告罗琼瑶存在根本性违约导致协议目的无法实现，涉案协议仍有履行基础，故关于原告解除协议的诉请，本院不予支持。关于原告诉请返还购房支出款与赔偿损失。如上所述，涉案协议应继续履行，原告该两项诉请无事实与法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告陈锦志的诉讼请求。本案适用简易程序，受理费减半收取7469元，财产保全费1870元，合计9339元，由原告陈锦志负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 杜 杰二〇二〇年六月二十九日书记员 冯裕雯