福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽04民终767号 上诉人(原审原告、反诉被告）：泉州蓝火置业有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区宝洲路万达广场A栋写字楼A2401室，统一社会信用代码：91350503091372028H。 法定代表人：吴文震，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：蔡志全，福建远大联盟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱力宁，福建远大联盟律师事务所律师。 上诉人(原审被告、反诉原告)：大田县福地房地产有限公司，住所地福建省大田县均溪镇栋山路26-1号，统一社会信用代码：91350425MA2Y80J22H。 法定代表人：梁家玉，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：吴良仲，福建策问律师事务所律师。 上诉人泉州蓝火置业有限公司（以下简称泉州蓝火公司）、大田县福地房地产有限公司（以下简称大田福地公司）因合同纠纷一案，均不服福建省大田县人民法院（2019）闽0425民初1650号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人泉州蓝火公司的委托诉讼代理人蔡志全，上诉人大田福地公司的法定代表人梁家玉及委托诉讼代理人吴良仲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 泉州蓝火公司上诉请求：撤销一审判决，驳回大田福地公司的起诉请求，并由大田福地公司承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、家誉豪庭项目第一期开盘可售房源明显不包含6套商业店铺，原审认定可售房源包含该6套店铺与事实不符。大田福地公司发送的1号楼房源面积表中均注明可售房源仅51套住宅，1号楼销控表也仅公布了51套住宅，并未包含店铺。其次，在1号楼开盘时，大田福地公司未确定6套店铺的销售价格，不存在销售的可能性。大田福地公司庭上陈述，合同约定的销售均价与底价均指住宅，不包含店铺，可见店铺未列入合同的销售范围中。最后，讼争合同第二条委托内容约定看，“销售全部可销售面积的商业(含车库)与住宅，包括全部可售房源”。全部可销售面积的商业(含车库)与住宅与全部可售房源是两个概念。合同第七条第一款约定，计算业绩销售指标的基数是可售房源，而非全部可销售面积的商业(含车库)与住宅。因此，6套店铺虽取得预售许可证，但当时未列入销售范围，属于不可售房源。二、讼争合同约定正式开盘之日起两个月的起止时间系2018年7月9日至2018年9月10日。1号楼于2018年7月8日正式开盘销售。根据商业惯例，开发商与购房人系先签订认购书才会正式订立购房合同，开盘当日不可能签订正式购房合同。另根据民法总则关于期间的计算规定，正式开盘第二日即2018年7月9日起二个月内，由于2018年9月8日为周六，系法定休假日，故应计算至法定节假日结束的次日，即2018年9月10日。一审以周六周日为“黄金销售时间”拒绝顺延，适用法律错误。三、不管以哪种期间计算，泉州蓝火公司均满足第一期开盘可售房源60%销售指标。计至2018年9月7日，正常销售30套、另售2套抵工程款；计至2018年9月8日，正常销售31套，另售2套抵工程款；计至2018年9月10日，正常销售32套，另售2套抵工程款。销售比例均超过60%。退一步而言，假如未达成指标，大田福地公司应即刻通知解除合同事宜，但事实上继续让泉州蓝火公司履行合同，未提出任何异议，可见其认可大田福地公司达成销售指标事实。大田福地公司未在合理期限内提出解除合同，解除权应当消灭。四、大田福地公司未按合同约定给足八个月销售期便单方解除合同，系其违约在先。大田福地公司于2019年2月28日单方解除合同，依据讼争合同第七条第二项约定，剥夺了泉州蓝火公司正式开盘之日起八个月履行义务期间。泉州蓝火公司未完成八个月内95%销售率，是大田福地公司提前解约行为导致。五、泉州蓝火公司未违反关于销售均价与销售底价的约定。根据合同第七条约定，销售底价和预期均价均为暂定，双方公司在开盘前根据市场情况反复对销售底价和均价进行磋商和修改，最终销售价均是经过大田福地公司确认后发布，应以其确认的最终销售价为准。相应房源存在认购价和签约价。大田福地公司自行通过各种优惠活动及投资等活动，进行大幅度降价，不能以优惠后价格作为依据认定泉州蓝火公司未满足合同约定的销售底价和销售均价要求。应以认购单价作为计算标准。由于大田福地公司提前解约，未完成整个销售过程，不能以现阶段所谓销售均价认定为泉州蓝火违约依据。六、泉州蓝火公司不存在违约行为，代理费应按1.2%标准计算。由于大田福地公司违约在先，不能以部分所谓不达标数据认定泉州蓝火公司违约。且大田福地公司无权拒付代理费。大田福地公司积欠的代理费未付，应当承担相应还款责任。七、大田福地公司无权拒付剩余代理费及要求泉州蓝火公司支付违约金。根据前面论述，泉州蓝火公司不存在违约，大田福地公司拒付代理费及主张泉州蓝火公司违约金应予驳回。 大田福地公司辩称，一、一期可售房源包含51套住宅和6套店铺，一审认定与事实相符。预售许可证和预售信息等均可证实。二、正式开盘日为2018年7月8日，二个月的销售期限截止2018年9月8日，法定休假日是销售房地产项目的黄金业务时段，且泉州蓝火公司也在周末签约房子，一审认定与客观事实相符。三、泉州蓝火公司未完成合同第七条第一款和第二款约定，大田福地公司有权解除合同。截止2018月9月8日仅售出26套，扣除2套工程抵款房，未达到60%销售比例。第二期不及40%。第一期实际成交的最低单价6399元/平方，一期销售均价为7011元，二期为6950元，未达到合同约定。泉州蓝火公司回复也是以0.8%计算代理费，侧面证实其自认违约。四、由于泉州蓝火公司未完成业绩销售指标，也未达到约定的销售底价和均价，造大田福地公司巨额损失，根据合同约定，大田福地公司有权主张20万元违约金且有权不予支付未付的部分代理费。 大田福地公司上诉请求：一、撤销一审判决；二、驳回泉州蓝火公司全部诉讼请求；三、改判泉州蓝火公司支付大田福地公司违约金20万元。四、一、二审诉讼费由泉州蓝火公司承担。事实与理由：一、泉州蓝火公司已根本违约，给大田福地公司造成巨大的经济损失。泉州蓝火公司管理混乱，没有销售资质，导致整个楼盘蓄客人数严重不足，销售后劲明显不足。截止2018年9月7日，仅售出26套外，四套系大田福地公司内部人员或合作公司人员介绍房源，不能纳入销售业绩。销售占比不及60%。一期销售均价7101.71元，未达到合同约定。二、双方签订的合同合法有效，泉州蓝火公司完不成销售指标，应支付违约20万元，不再支付其未付的部分佣金和其他费用。 泉州蓝火公司向一审法院起诉请求：1.大田福地公司向泉州蓝火公司支付代理费432299.23元；2.大田福地公司向泉州蓝火公司支付违约金200000元；3.大田福地公司承担全部诉讼费用及保全费用。 大田福地公司提出反诉请求：1.泉州蓝火公司向大田福地公司支付违约金200000元；2.所有诉讼费用由泉州蓝火公司承担。 一审法院认定事实： 2018年2月12日，厦门蓝火房地产代理有限公司(以下简称厦门蓝火公司)作为乙方与大田福地公司作为甲方签订一份《全案独家策划销售代理合同》，由厦门蓝火公司全案独家策划销售代理大田福地公司开发的大田县家誉豪庭房地产项目，主要约定：1.甲方委托乙方就该项目作为独家策划、销售代理商，销售该项目全部可销售面积的商业（含车库）与住宅，包括全部可售房源。2.本合同自签约之日起生效，合同截止日为一期获得预售许可证并开盘销售之日后的15个月整（或销售目标达成）。3.在本合同执行过程中，甲方不得另行委托第三方销售该项目，甲方应在乙方提交各类报告后予以书面确认签收，并在7日内向乙方提出报告书面修改建议，乙方则在收到甲方报告书面修改建议后7日内向甲方提交报告修改版本。4.乙方根据甲方的要求，向甲方提供市场分析、调查等资料，并协助甲方完成有关营销推广等全案策划与销售工作，做好项目销售工作，严格执行甲方规定的销售价格及付款方式，特殊情况须经甲方书面同意。5.乙方承诺销售代理目标为：自项目获得预售许可证并正式开盘之日起二个月内销售该项目甲方指定第一期开盘可售房源的60%（以签订正式合同并交付首期款项为准）；自项目获得预售许可证并正式开盘之日起，八个月内销售该项目总的可售房源（达到预售条件）的95%（该销售任务包含已经完成的销售任务）。6.代理佣金计算办法：根据乙方进行市场分析，结合本楼盘的实际情况，暂定本项目的商品房销售第一期开盘销售底价为6780元/m2,预期均价为7500元/m2；本项目第二期开盘的商品房销售底价为7250元/m2,预期均价为8200元/m2；甲方在本项目第一期开盘前1个月根据乙方提报的市场定价分析制定全案销售每户每m2底价标准。若乙方实际销售价格金额超出“销售底价和预期均价”的价格时，则超出部分溢价分成为甲方得70%、乙方得30%；如乙方在自项目获得预售许可证并正式开盘之日起二个月内完不成销售指标或低于底价和预期均价出售，乙方佣金都按销售额的0.8%计算，且甲方有权单方面解除该合同，由此带来的损失由乙方自行承担；只有当乙方按时完成相应业绩销售指标，同时达到甲方预期销售均价目标，代理佣金按照销售总金额的1.2%计算；若乙方进行销售的成交价高于双方约定的底价和预期均价时，成交价由乙方自行控制，若乙方进行销售的成交价低于双方约定的底价时，成交价须向甲方另行申请并获得甲方书面同意。7.开盘以后销售代理费用按月结算，乙方于每月3日前报送上月销售报表、销售业绩结算单及代理费用结算单，经甲方审核后，于15日前按本合同约定的代理佣金计算标准支付乙方上月的代理费用。8.在本合同期间，甲方自行保留房产、内部员工购房、建筑企业工程款与材料供应商材料款抵购房款而成交的，由乙方负责销售合同的拟订及售后服务，甲方另外支付乙方每户1500元的配合费，不计入乙方销售业绩和佣金计算基数，该部分房产甲方应于项目正式推售前7个工作日书面通知乙方，该部分占商业于住宅总量不超过15套，超出部分计入乙方可销售面积，并计入乙方销售业绩，按本合同约定代理佣金计算标准支付乙方代理费用。10.在合同期间，若甲方无正当理由在乙方完成销售指标的前提下中途终止或解除本委托合同，乙方不退还甲方已付相关代理佣金，同时甲方应一次性付清乙方已实现业绩的代理佣金并支付200000元违约金。11.本合同生效后，若乙方无正当理由中途解除本委托合同或完不成销售指标，乙方需支付违约金200000元，甲方不再支付乙方的未付部分代理佣金和其他一切费用等。2018年8月28日，大田福地公司与厦门蓝火公司签订一份《补充协议》，约定《全案独家策划销售代理合同》的乙方变更为泉州蓝火公司，并同意项目策划代理费用以泉州蓝火公司为发票开具方及款项接收方。 合同签订后，泉州蓝火公司依约进驻家誉豪庭项目场地,开展营销策划、市场调研服务以及销售前台代理服务工作,组织人员进行宣传推广和发布广告等工作。家誉豪庭项目于2018年5月3日取得建设工程施工许可证,2018年7月6日取得1幢建筑面积6137.79㎡计51套住宅和6间商业店铺的商品房预售许可证,并于同月8日正式开盘；同年9月29日取得2幢建筑面积9083.41㎡计83套住宅的商品房预售许可证，并于同年10月2日正式开盘；同年12月21日取得3幢建筑面积6112.66m2计51套住宅和6间商业店铺的商品房预售许可证，并于次日正式开盘。 2019年2月28日,大田福地公司口头通知泉州蓝火公司解除销售代理合同，并与同年3月21日向泉州蓝火公司发出一份《通知》,称因泉州蓝火公司销售量未能满足自项目获得预售许可证并正式开盘之日起二个月内销售该项目大田福地公司指定第一期开盘可售房源的60%的合同约定，现通知泉州蓝火公司在两日内所有人员退场，将相关资料移交给大田福地公司，由泉州蓝火公司销售经理详细统计房产营销代理费报送大田福地公司，并根据《全案独家策划销售代理合同》进行结算。尔后，泉州蓝火公司向大田福地公司报送了《家誉豪庭蓝火销售业绩确认表》和《家誉豪庭蓝火置业工程款销售业绩确认表》，并由大田福地公司代表梁荣昭在上述确认表上进行签字确认。根据上述确认表，2018年7月10日至2019年3月4日，家誉豪庭项目共完成正常签约76套住宅，销售总金额计55416186元，并另有4套住宅系工程款抵购房款而成交的。其中，第一期开盘的房源共完成41套住宅（含2套工程款抵购房款），销售均价为7101.71元（不含2套工程款抵购房款），截至2018年9月8日，正常签约的第一期开盘房源的数量为31套住宅；第二期开盘的房源共完成24套住宅（含2套工程款抵购房款），销售均价为6690.31元；第三期开盘的房源共完成15套住宅。2018年9月28日和2019年1月18日，大田福地公司分别向泉州蓝火公司支付销售代理费97132元和141563元,合计238695元。 2019年5月8日，泉州蓝火公司向大田福地公司发出一份《关于大田[家誉豪庭]项目撤场通知的回复》，称泉州蓝火公司共完成销售金额54749120元，可结代理费443993元，已结代理费238695元，未结代理费205298元；根据《全案独家策划销售代理合同》，自项目获得预售许可证并正式开盘之日起二个月内销售该项目甲方指定第一期可售房源的60%的约定，项目第一期1号楼于2018年7月8日开盘，至2018年9月8日，泉州蓝火公司完成31套，占可售房源60.78%，泉州蓝火公司并未违约；项目2号楼于2018年9月30日预售许可证，3号楼于2018年12月21日取得预售许可证，至今仍未到合同约定的期限，泉州蓝火公司也并未违约，大田福地公司通知泉州蓝火公司人员必须撤场，应属于大田福地公司违约，要求大田福地公司尽快支付应结的代理费。 一审另查明，2019年8月5日，该院根据泉州蓝火公司的申请作出（2019）闽0425执保76号执行裁定书，依法冻结大田福地公司银行账户存款632299.23元，并由泉州蓝火公司负担案件申请费3682元。 一审法院归纳双方当事人争议的焦点为：本案的违约方及其应承担的违约责任和大田福地公司是否应向泉州蓝火公司支付未付部分代理费及其数额的认定。对此，该院认为,根据《全案独家策划销售代理合同》的约定，大田福地公司委托泉州蓝火公司就家誉豪庭项目作为独家策划、销售代理商，销售该项目全部可销售面积的商业（含车库）与住宅，包括全部可售房源，故本案可售房源应包含商业店铺。泉州蓝火公司作为涉案项目的全案、独家策划和销售代理商理应将可销售面积中的商业店铺纳入营销策划方案，并开展销售，且泉州蓝火公司提供的证据不足以证明大田福地公司指定第一期开盘可售房源仅有51套住宅，应承担举证不能的不利后果。因此，对泉州蓝火公司提出本案可售房源不包含商业店铺的主张，其理由不能成立，不予支持。大田福地公司于2018年7月6日取得1幢建筑面积6137.79㎡计51套住宅和6间商业店铺的商品房预售许可证,并于同月8日正式开盘，故根据《全案独家策划销售代理合同》关于第一期项目开盘之日起二个月内销售可售房源60%的销售数量指标和销售底价为6780元/m2,预期均价为7500元/m2的销售价格指标，同时依据《中华人民共和国民法总则》第二百零一条第一款规定“按照年、月、日计算期间的，开始的当日不计入，自下一日开始计算。”泉州蓝火公司应于2018年9月8日销售第一期开盘可售房源的60%，但截止于当日，扣除大田福地公司以工程款抵购房款的2套住宅，泉州蓝火公司仅正常签约销售31套住宅，占第一期开盘可售房源56.36%[31÷（51+6-2）],且截止2019年3月4日，第一期开盘正常签约的销售均价为7101.71元/m2，亦未完成销售均价为7500元/m2的指标。因此，违约方应为泉州蓝火公司。关于泉州蓝火公司认为2018年9月8日为周六，系法定休假日，应以法定休假日结束的次日即2018年9月10日作为期间的最后一日的辩解意见。该院认为，泉州蓝火公司作为销售家誉豪庭房地项目的销售代理商，法定休假日应为其销售该房地产项目的黄金业务时间，故泉州蓝火公司的上述辩解意见的理由不能成立，不予采纳。此外，根据《全案独家策划销售代理合同》的约定：若泉州蓝火公司完不成销售数量的指标，泉州蓝火公司需支付违约金200000元，大田福地公司不再支付泉州蓝火公司的未付部分代理佣金和其他一切费用，系对存在该种违约情形时对违约责任所作的约定,但若按该约定，泉州蓝火公司既要承担支付违约金的责任，又要承担损失未付部分代理佣金和其他一切费用的责任，该违约责任造成原、被告双方权益明显失衡，综合当事人双方合同履行情况及原告的违约程度,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,认定泉州蓝火公司应承担的违约责任为支付违约金，大田福地公司仍应向泉州蓝火公司支付未付部分的代理费。但同时,基于合同的实际履行情况,且大田福地公司未提交证据证明存在其他损失,大田福地公司主张的违约金200000元明显过高,泉州蓝火公司也当庭请求法院调整,故酌情将违约金调整为50000元。 关于大田福地公司应向泉州蓝火公司支付未付部分代理费的数额认定问题。根据《全案独家策划销售代理合同》关于代理佣金计算办法的约定：如泉州蓝火公司在正式开盘之日起二个月内完不成销售指标或低于底价和预期均价出售，泉州蓝火公司的佣金都按销售额的0.8%计算；泉州蓝火公司在规定的销售周期内，若未能达到各期推出总销售指标的90%，则代理佣金按销售总额的0.8%计算；在合同期间，大田福地公司自行保留房产、内部员工购房、建筑企业工程款与材料供应商材料款抵购房款而成交的，由泉州蓝火公司负责销售合同的拟订及售后服务，大田福地公司另外支付泉州蓝火公司每户1500元的配合费，不计入泉州蓝火公司销售业绩和佣金计算基数。结合泉州蓝火公司于2019年5月8日向大田福地公司出具的《关于大田[家誉豪庭]项目撤场通知的回复》中其自认的泉州蓝火公司共完成销售额为54749120元，另有4套住宅系工程款抵购房款而成交的，故大田福地公司应向泉州蓝火公司支付代理费为443992.96元（54749120元×0.8%+1500元×4），扣除大田福地公司已付代理费238695元，大田福地公司还应向泉州蓝火公司支付代理费205297.96元。 一审法院认为，厦门蓝火公司与大田福地公司签订的《全案独家策划销售代理合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示且不违反法律规定,内容合法有效,依法应受法律保护。泉州蓝火公司与大田福地公司应按上述合同和协议履行各自的义务。泉州蓝火公司已销售大田福地公司家誉豪庭项目中房屋的总金额为54749120元,大田福地公司应按约定的佣金比例给付泉州蓝火公司代理费443992.96元，扣除大田福地公司已付代理费238695元，大田福地公司还应向泉州蓝火公司支付代理费205297.96元，对泉州蓝火公司超过部分的主张，不予支持。对大田福地公司提出其无需再支付未付部分代理费的辩解意见，其理由不能成立，不予采纳。因泉州蓝火公司未能在合同约定的期限内完成销售数量和价格指标，其行为已构成违约，应承担支付违约金的责任，但基于合同的实际履行情况,且大田福地公司未提交证据证明存在其他损失,大田福地公司主张的违约金200000元明显过高,泉州蓝火公司也当庭请求法院调整,故本院酌情将违约金调整为50000元，对大田福地公司超过部分的反诉请求，不予支持。对泉州蓝火公司提出其不存在违约行为，应驳回大田福地公司的反诉请求的辩解意见，其理由不能成立，不予采纳。因此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第三百九十六条、第四百零五条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、大田福地公司应在判决发生法律效力后三十日内向泉州蓝火公司支付代理费205297.96元；二、泉州蓝火公司应在判决发生法律效力后三十日内向大田福地公司支付违约金50000元；三、上述第一、二项相抵后，大田福地公司应在判决发生法律效力后三十日内支付给泉州蓝火公司款项155297.96元；四、驳回泉州蓝火公司的其他诉讼请求；五、驳回大田福地公司的其他反诉请求。一审本诉案件受理费10123元，减半收取计5061.50元，由泉州蓝火公司负担3418元，大田福地公司负担1643.50元；反诉案件受理费2150元，由大田福地公司负担1612.50 元，泉州蓝火公司负担537.50元。财产保全案件申请费3682元，由泉州蓝火公司负担2486.50元，大田福地公司负担1195.50元。 二审中，当事人围绕诉讼请求提交新证据，本院依法组织证据交换和证据质证。其中，泉州蓝火公司提交：大田福地公司代表梁荣昭微信聊天记录，拟证明泉州蓝火公司工作人员认真努力，不存在不尽职情况。大田福地公司对真实性无异议，对证明内容不认可，认为梁荣昭的回复是为了缓和双方矛盾，不代表大田福地公司认可销售代理业务。故本院对真实性予以确认。大田福地公司提交：1.厦门蓝火和泉州蓝火公司的工商登记信息，拟证明泉州蓝火公司实力远不如厦门蓝火公司；2.借款协议和3.利息计算表及客户回单，拟证明由于泉州蓝火公司销售不力造成公司损失。4.实际销售价格与预期销售价格对比表，拟证明大田福地公司预期利益损失。5.五份商品房买卖合同，拟证明其中2套房系大田福地公司完成签售，应从代理销售数中扣除，还证明法定节假日是房产销售黄金时间段。6.房地产信息网截屏，拟证明3套店铺已经由大田福地公司售出，泉州蓝火公司陈述无法销售与客观不符。经质证，泉州蓝火公司认为：对证据1、2、3、5的真实性无异议，但证据1和证据2、3与本案无关，证明内容不能成立；证据4系大田福地公司单方制作，不能作为证据；证据5，不认可其证明主张；证据6，店铺销售时间发生于合同解除后。本院对当事人无异议的证据，予以确认。对当事人存在争议的证据及证明主张，结合案件事实综合分析认定。 对一审查明的事实，泉州蓝火公司对一审认定的销售均价不予认可，大田福地公司主张正常签约76套应扣除自售1套、未成交1套、10套系公司员工销售，应按每套1500元计算代理费。对当事人无异议的其他事实，本院予以确认。 本院认为，案涉《全案独家策划销售代理合同》及《补充协议》合法有效，泉州蓝火公司与大田福地公司应按约定履行合同义务。结合《全案独家策划销售代理合同》第5、6条关于“乙方承诺销售代理目标为：自项目获得预售许可证并正式开盘之日起二个月内销售该项目甲方指定第一期开盘可售房源的60%（以签订正式合同并交付首期款项为准）”“如乙方在自项目获得预售许可证并正式开盘之日起二个月内完不成销售指标或低于底价和预期均价出售，乙方佣金都按销售额的0.8%计算，且甲方有权单方面解除该合同，由此带来的损失由乙方自行承担”的约定，判断泉州蓝火公司从事销售代理过程中是否违约的问题，需考量以下几个方面：第一，计算期限。当事人约定的二个月销售周期并非民法所称的期间，且泉州蓝火公司周末实际开展房地产销售，不适用《中华人民共和国民法总则》关于期间顺延的规定。故案涉第一期销售项目应自开盘之日起二个月即计至2018年9月8日止作为计算周期。第二，销售指标。《全案独家策划销售代理合同》约定销售目标为“销售该项目甲方指定第一期开盘可售房源的60%”，依文义解释，该目标要素包括：“甲方(大田福地公司)指定”+“第一期开盘可售房源”+“60%”。泉州蓝火公司提交的1号楼销控表显示房源51套，商业店铺并未列入其中。当事人双方认可合同约定的销售底价、预期均价均不包括商业店铺。争议的店铺虽取得预售许可证，但大田福地公司主张将6套店铺指定为可售房源缺乏证据支持。故，截止2018年9月8日，泉州蓝火公司正常销售住宅31套、另2套为工程款抵购，占大田福地公司指定的第一期可售房源的63.26%［31÷（51-2）］，完成了合同约定的销售业绩指标。第三，销售价格。依据合同约定销售业绩“以签订正式合同并交付首期款项为准”，该“正式合同”应解释为“商品房买卖合同”。故销售价格应以商品房买卖合同而非认购书为确认依据，泉州蓝火公司关于大田福地公司以优惠价促销，应以认购价为标准计算销售底价和均价的诉讼主张，缺乏合同依据和法律依据，本院不予支持。双方确认第一期开盘正常签约的销售均价为7101.71元/m2，低于合同约定的预期均价7500元/m2。故，依销售代理合同约定，泉州蓝火公司佣金应按销售金额的0.8%计算，且大田福地公司有权单方面解除合同。2019年2月28日，大田福地公司口头通知解除合同，后泉州蓝火公司与大田福地公司进行了销售业绩确认，退出了销售代理，双方事实上解除合同。大田福地公司当时通知解除的事由虽不成立，但考虑到泉州蓝火公司违约及双方解除合同的客观事实，不影响大田福地公司主张合同解除的效力。泉州蓝火公司主张其不存在违约行为，代理费应按1.2%标准计算的诉讼理由不能成立，本院不予采纳。一审认定大田福地公司应支付的销售代理费总额为443992.96元（54749120元×0.8%+1500元×4），扣除已付代理费238695元，还应支付205297.96元，并无不当。关于违约责任，一审结合合同履行情况、当事人过错程度、实际损失和公平原则，依据泉州蓝火公司的申请，对大田福地公司主张的违约金予以调整，亦无明显失当。 综上所述，泉州蓝火公司、大田福地公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律基本正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12273元，由泉州蓝火公司负担7373.5元，大田福地公司负担4899.5元。 本判决为终审判决。 审判长  周春平 审判员  廖 春 审判员  彭贵良 二〇二〇年六月三十日 书记员  吴珺伊 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。