山西省阳泉市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋03民终173号 上诉人（原审原告）:李美华，女，1975年5月6日出生，汉族，现住阳泉市。 被上诉人（原审被告）:山西融尚家居产业有限公司，住所地山西省阳泉市城区南大街81号（南外环路南侧高压电瓷厂内）。 法定代表人：陈书怀，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨建钢，山西硕明律师事务所律师。 上诉人李美华因与被上诉人山西融尚家居产业有限公司（以下简称融尚家居公司）租赁合同纠纷一案，不服山西省阳泉市城区人民法院（2019）晋0302民初161号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李美华、被上诉人山西融尚家居产业有限公司委托诉讼代理人杨建刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李美华上诉请求：撤销原判，依法改判被上诉人赔偿上诉人经营损失、装修损失、通道装修损失三项费用共计345121.90元；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、上诉人按《特爱交费明细》约定交费，不存在欠缴租金，被上诉人单方毁约，不履行约定。上诉人与被上诉人在2018年2月3日签订《房屋租赁合同》时，被上诉人承诺上诉人租金按17个月零10天收取，2018年10月18日上诉人与被上诉人签订《特爱交费明细》，是对合同的补充，双方约定了交费日期和金额，同时约定上诉人可以缓期交租金，是融尚公司对外签署合同的代理人张建芳书写，上诉人签字认可，上诉人在2018年11月13日向融尚公司缴纳了2018年10月31日应交的租金2万（除去费用为19873.05元），融尚公司认可是《特爱交费明细》约定的10月31日所交租金并开具收据一份。2018年11月27日，被上诉人经理以言语、微信相威胁收店，上诉人不同意。2018年12月1日上诉人去交费，被上诉人单方毁约，要求上诉人缴纳86136.87元，上诉人要求按约定交费，被上诉人不允许，随即给上诉人停电并将店面收回，被上诉人构成违约。一审法院未查明事实。2、被上诉人在2018年10月18日拆除上诉人正常使用的商铺（面积57.46平米），被上诉人应当赔偿上诉人的通道装修损失费用。上诉人装修店面是被上诉人要求必须装修，并非上诉人主动要求装修，但在上诉人装修好店面后的正常使用中，2018年10月17日，被上诉人通知上诉人要求拆除通道的装修，上诉人不同意，随后被上诉人给上诉人下达《通知》一份，2018年10月18日被上诉人给上诉人停电并拆除通道，破坏了上诉人的整体装修，影响了正常使用和营业，被上诉人无视合同的约定，拆除通道的行为已构成违约，应该赔偿上诉人的通道装修损失费用。 融尚家居公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。 李美华向一审法院起诉请求：1、请求依法判令解除原、被告于2018年2月3日签订的《房屋租赁合同》；2、请求依法判令被告赔偿原告经营损失232258.6元、装修损失100883.52元、通道装修损失11979.78元，合计345121.9元；3、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2017年5月11日,融尚家居公司（合同中称出租方、甲方）与李美华（合同中称乙方,合同中承租方为意利宝陶瓷）签订了一份《房屋租赁合同》，约定由乙方租赁甲方市场内主座一层建筑面积148平方米的展位，租赁期限为2017年1月1日至2017年12月31日，每平方米租金41元，合同期租金共计72816元。2018年2月3日，融尚家居公司（合同中称出租方、甲方）与李美华（合同中称承租方、乙方）又签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定，乙方使用甲方市场内主座一层展位，建筑面积共计368.87平方米；主要经营项目为意利宝；合同租赁期限为12个月，起始时间为2018年1月1日，终止日期为2018年12月31日；每平方米租金40元，合同期租金共计177057.6元；租金采用“先付租金后使用”的原则，“交租方式为：享受交12个月送2个月优惠政策，给予该商户改造装修期3个月10天，若未按时交费，则不享受此优惠政策”。合同还约定，“若因拖欠租金而导致闭店，但又不撤场的，逾期不予处理，甲方有权对乙方展厅内的展品货物进行留滞封存或拍卖处理，以补甲方因乙方上述行为所造成的损失，并追究乙方的违约责任，同时所交保证金不予退还。其他的违约处置办法，按《合同法》的有关法律规定执行”。“乙方未按本合同规定期限付款，导致甲方解除合同时，乙方自愿将其展位内的全部展品让与甲方所有（展品数量以及双方解除合同时展厅的样品为准），并授权甲方自行处置，甲方有权决定是否接受乙方的展品。如甲方接受展品，展品价值以变卖金额为准。变卖金额可抵作乙方应向甲方支付的展位租金，暖气费、违约金等及损失赔偿款，不足部分仍应由乙方补足。未经甲方同意，乙方不得将本款所称‘展品’作价出售，甲方亦有权视具体情况选择将前述乙方展品采取异地留置”。 另查明，2017年12月14日，融尚家居运营部向李美华送达《通知》：“意利宝商户您好：为了维护融尚家居永续经营的宗旨，提升商户品牌保护的意识，经商场研究决定，现商户从12月15日开始装修，15号前围挡布必须围起，改造门宽度要求为3.6米以上，装修进行期为2个月，时间为2018年1月至2月份，2017年12月15日至2017年12月31日之前的租金仍按原来的面积单价收取，2018年3月1日前土建工程必须完成，2018年3月15日前所有样品必须安装到位”。原告也实际进行了装修。 又查明，原告在租赁被告上述展位期间，“意利宝”、“特爱陶瓷”所对应的商户为原告李美华。2018年10月17日被告下发《通知》一份，内容为“特爱陶瓷商户，……截止2018年10月31日租金欠费金额为147548元，上年度欠费2726元，合计共欠150274元，现已逾期，请贵方于2018年10月18日前交齐所欠一切费用，若贵方不按时缴纳费用，商场将按双方签订合同的违约条例执行，给予断电处理，因此带来的一切损失由贵方承担”。下发通知后，被告李美华于2018年11月13日交纳租金19873.05元。 另，2018年12月1日，被告因原告未按期交费而断电，但其称当天下午就来电了。原告李美华提供其于2018年10月18日签字的《特爱交费明细表》复印件，内容为“10月31日交2万，11月30日交1万，12月31日交2万，1月31日交2万，2月28日交1万，3月31日、4月30日剩余交齐”，其称当时说好按这个交费，但是12月1日原告断电后，原告李美华去交费，被告让其一次性交纳8万元。被告对此的质证意见为：原告李美华并未在上述规定期限内交纳费用，已经构成违约。 一审法院认为,原告李美华与被告融尚家居公司于2018年2月3日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。因庭审中双方均表示同意解除上述租赁合同，故原告要求解除原、被告于2018年2月3日签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，予以支持。 本案争议的焦点为：被告在原告欠缴租金的情形下，给原告的商铺断电是否应该承担赔偿损失等违约责任。本案中，被告于2018年10月17日向原告下发《通知》：“特爱陶瓷商户，……截止2018年10月31日……合计共欠150274元，现已逾期，请贵方于2018年10月18日前交齐所欠一切费用，若贵方不按时缴纳费用，商场将按双方签订合同的违约条例执行，给予断电处理，因此带来的一切损失由贵方承担”。2018年10月18日，李美华在内容为“10月31日交2万，11月30日交1万，12月31日交2万，1月31日交2万，2月28日交1万，3月31日、4月30日剩余交齐”的《特爱交费明细表》上签字，应视为原、被告对于付款期限重新进行了约定，双方应根据上述约定履行自己的义务。而原告李美华并未按照上述约定支付被告租金。法院认为，在房屋租赁履行过程中，从事经营活动的承租人经出租人催告并事先告知将采取断电（水、气）等行为的情况下，在合理期限内仍未依约支付租金，出租人采取前述行为属于行使合同履行抗辩权的行为。本案中，被告于2018年10月17日向原告下发的《通知》一份，催告原告交纳租金，并事先告知其如不按期交纳将采取断电措施，但原告仍未按期交纳电费，故被告于12月1日对原告采取了断电措施，应认为被告的该行为系行使合同履行抗辩权的行为，故对于原告请求依法判令被告赔偿损失的诉讼请求，不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条之规定，判决：1、解除原告李美华与被告山西融尚家居产业有限公司于2018年2月3日签订的《房屋租赁合同》。2、驳回原告李美华的其他诉讼请求。案件受理费5828元，由原告李美华负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李美华提交内容为李美华与张建芳的通话录音三份，分别形成于2019年1月8日7：17、2019年1月10日13：21、2019年1月10日15：11，李美华提交该3份证明材料拟证明：1、双方签订合同时，融尚家居公司答应给李美华装修期，租期为17个月10天；2、卷中特爱交费明细是融尚家居公司授权张建芳与李美华签订，且双方商定认可在明细交费日期基础上可以缓交；3、通道系融尚家居公司强行拆除；4、自12月1日以后，李美华商店一直处于断电状态，要求交纳租金8万多元。融尚家居公司质证认为：1、三份录音形成于李美华起诉前十天左右，当时融尚与李美华已经发生争执，并非正常经营期间协调而形成，是李美华事后为诉讼形成；2、录音中李美华陈述事实诱导张建芳承认或否认，张建芳均以哼哈语气并未做任何表态，且张建芳录音中也明确表态自己不能做主，均需请求总经理方可实行，对证据的证明目的不予认可；3、三份证据均形成于起诉前，不属二审新证据；4、特爱交费明细系张建方单方承诺，且李美华最终并未按特爱交费明细执行，存在违约行为。 本院认为，本案争议焦点为李美华是否存在欠付租金的违约行为。李美华与融尚家居公司对案涉租金支付方式的协议共有两份。2018年2月3日双方签订《房屋租赁合同》后，至10月18日融尚家居公司的租金催交“通知”下发之前，李美华共欠租金总额150274元。为此，李美华与融尚家居公司协商签订《特爱交费明细表》，约定有“10月31日交2万，11月30日交1万，12月31日交2万，1月31日交2万，2月28日交1万，3月31日、4月30日剩余交齐”的租金支付方式。《特爱交费明细表》对于租金支付期限的重新约定应视为对原《房屋租赁合同》的变更，对双方均具有约束力。根据该约定，李美华在12月1日融尚家居公司采取断电措施之前应支付2笔共计3万元租金，但李美华仅在11月13日支付19873.05元。李美华提出其支付租金延迟是因为张建芳口头承诺其“实在紧张了，可以稍微缓一下交”，李美华主张该口头承诺系对《特爱交费明细表》支付租金期限的变更，本院认为，因李美华未与张建芳就具体“缓交”期限明确约定，依据《合同法》第七十八条规定：“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更”，故李美华仍应依《特爱交费明细表》的约定履行给付租金义务。本院结合一、二审双方庭审陈述及在案证据认定，自12月1日融尚家居公司采取断电措施，至本案形成诉讼，李美华欠交租金事实持续存在。一审法院认定李美华未按约定履行给付租金义务构成违约并无不当，融尚家居公司因此采取断电措施予以履行抗辩亦无不当。至于李美华提出融尚家居公司不按《特爱交费明细表》执行，要求其一次性交付租金8万多元系违约的理由，因未提供充足证据支持，不予采纳。 关于李美华商铺面积减少57.46平米的问题，李美华主张合同期内，融尚家居公司强制打开通道导致李美华租赁商铺面积减少，存在违约行为，因融尚家居公司否认存在强制行为，李美华亦未提供充分证据证明其主张，故其要求融尚家居公司赔偿通道装修损失的上诉理由不能成立。 综上所述，李美华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5828元，由李美华负担。 本判决为终审判决。 审判长  古晓丽 审判员  王世明 审判员  谭建波 二〇二〇年六月十日 书记员  李越梅