江苏省太仓市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0585民初1243号 原告：太仓市浮桥镇七丫村村民委员会，住所地江苏省太仓市浮桥镇信江路与中兴街交汇处西侧，统一社会信用代码54320585K122421093。 法定代表人：钱健，该村民委员会主任。 委托诉讼代理人：顾晓庆，该村民委员会资产办主任。 委托诉讼代理人：周黎明，上海市汇业（苏州）律师事务所律师。 被告：太仓市浮桥日新并铁厂，住所地江苏省太仓市浮桥镇日新村，统一社会信用代码9132058583810783X0。 负责人：冷淑英，女，1954年9月28日出生，汉族，住江苏省太仓市。 原告太仓市浮桥镇七丫村村民委员会与被告太仓市浮桥日新并铁厂土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案后，于2020年4月10日进行了证据交换，并依法适用简易程序于2020年5月22日公开开庭进行了审理。2020年4月10日证据交换和2020年5月22日开庭，原告太仓市浮桥镇七丫村村民委员会的委托诉讼代理人顾晓庆和周黎明、被告太仓市浮桥日新并铁厂的负责人冷淑英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告太仓市村民委员会向本院提出诉讼请求：1.被告太仓市浮桥日新并铁厂立即腾退位于太仓市浮浏线太仓市浮桥日新并铁厂内的2.76亩土地；2.被告太仓市浮桥日新并铁厂支付原告太仓市村民委员会占有使用费（按2.76亩、15000元/亩/年的标准，自2018年1月1日起计算至实际腾退之日）。后原告太仓市村民委员会变更诉讼请求为：被告太仓市浮桥日新并铁厂支付原告太仓市村民委员会占有使用费（按2.76亩、15000元/亩/年的标准，自2018年1月1日起计算至判决生效之日止）。原告太仓市村民委员会围绕其诉讼请求向本院提出如下事实主张：原、被告于2010年2月5日签订《租赁合同》，租赁期限到2010年12月31日届满。后原、被告并未签订书面租赁合同，但被告一直占有使用上述《租赁合同》约定的土地（土地实测面积为1842.43平方米，2.76亩），被告也支付了2018年之前的资产占有使用费。2018年开始原告并未收取被告的资产占有使用费，根据《浮桥镇集体资产管理方案》并且结合全市“263”环境整治要求，原告于2018年4月24日委托德龙律师事务所发函明确不再将上述《租赁合同》约定的资产出租给被告，且要求被告在接到律师函之日起三个月之内将上述《租赁合同》约定的资产交回给村委会，涉及被告自行建设的相关房屋及硬化场地等按照浮桥镇整治项目补偿标准执行。现原告要求被告按照《浮桥镇集体资产管理方案》、《浮桥镇集体资产管理领导小组会议纪要》的要求收取土地15000元/亩/年的占有使用费。 被告太仓市浮桥日新并铁厂辩称：1.被告对其与原告于2010年2月5日签订涉案租赁合同的事实不持异议，涉案土地面积确认是2.76亩，但被告不认可原被告间存在涉案土地的租赁关系。被告认为土地在1993年太仓市日新实业公司资产转让时一并转让给被告。2.被告认可使用涉案土地是要支付使用费的，但该费用不是土地租金的性质。最初，被告每年需要向原告支付1000元/年的建农基金和使用费，后来逐渐递增，从2010年开始一直是按照6000元/年支付的，交纳至2017年12月31日。被告同意从2018年1月1日开始仍按照6000元/年的标准向原告支付使用土地的费用。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对当事人主张的相关事实认定如下： 2010年2月5日，原、被告签订《租赁合同》，约定将被告太仓市浮桥日新并铁厂厂区内的2100平方米土地（包括共用变压器）租赁给被告使用，租期自2010年1月1日起至2010年12月31日止，租金为6000元/年，先付后用，签约时被告应付原告当年租金。租赁期满后，原告对出租标的物另行招租时，被告享有优先承租权。后经实际测量，涉案租赁土地面积为2.76亩。租赁到期后，双方未再签订书面的租赁合同，被告继续使用涉案租赁土地并每年向原告交纳6000元（该费用在被告提供的内部结算凭证上均备注为租金）。2018年起，原告未再收取被告租金或占有使用费。 2018年4月24日，原告委托江苏德龙律师事务所通过EMS方式向被告发函，律师函中载明：村委会与贵厂于2010年2月5日签订《租赁合同》，此合同于2010年12月31日到期，之后双方未签订书面的租赁合同，但贵厂一直按照《租赁合同》的约定支付租金，双方之间存在不定期租赁关系，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，双方均可随时解除合同。根据《浮桥镇集体资产管理方案》结合全市“263”环境整治要求，现村委会明确不再将上述《租赁合同》约定的资产出租给贵厂，请贵厂在接到本律师函之日起三个月之内将上述《租赁合同》约定的资产交回给村委会，涉及贵厂自行建设的相关房屋及硬化场地等按照浮桥镇整治项目补偿标准执行。被告于2018年4月25日收到上述律师函。2019年7月16日，原告又当面向被告发函，律师函中载明：村委会按照全市“263”环境整治要求已明确不再将与贵公司达成口头协议的相关资产出租给贵公司，并于2018年4月24日向贵公司发放腾退律师函，截至目前，贵公司始终未能按要求实施腾退搬迁或事实上关停。现根据《浮桥镇集体资产管理方案》要求，对贵公司在未关停或腾退搬迁之前村委会将继续按规定对贵公司实际占用的房屋及土地收取相关资源占用费，在此期间贵公司不得实施转租等行为，否则，村委会将采取法律手段追究贵公司的民事责任。 为证明被告所述资产转让的相关事实，被告向法庭提交了资产转让协议和部分年度的内部结算凭证，结合上述证据，本院查明事实如下：1993年12月31日，太仓市日新实业公司（甲方，落款处加盖公章）和被告太仓市浮桥日新并铁厂【乙方，抬头处列名为朱耀祥（被告负责人的前夫、已过世），落款处由被告加盖公章】签订《资产转让协议》，约定“一、将原五金电器厂、并铁车间的资产及设备，其中包括压机壹台、房屋贰间、水泥土方地、围墙等，核为壹拾贰万元转让给乙方。二、原有占用土地归乙方使用，但乙方必须承担土地占用税、粮差及建农基金费的部分上交。暂定每年交壹仟元正，如果国家政策变化，双方再协商定交占用费。……五、转让时间自一九九四年一月一日，此协议以付清资金为生效期。六、原并铁车间一切应收应付款，由乙方承担。七、此协议一式四份，村一份，甲方一份，乙方贰份。”此后，被告每年均向村里支付相应费用，金额为2000元至5000元不等（内部结算凭证备注内容为土地补偿费、有偿使用费、租金）。 为证明资产转让的内容，被告申请陶某和王某出庭作证。证人陶某表示其于1985年至1996年期间担任日新村书记，同时也是《资产转让协议》签订时太仓市日新实业公司的总经理，资产转让的范围包括2间简易房、1台压机、水泥场地、围墙、土地（一块低洼地、一块坟地），除土地外其余资产大约五六万元。只要被告支付农业税、规费等需要交纳给国家的税费，涉案土地被告可以一直用下去。占用税、粮差和建农基金都是按照国家政策收取拨给村里使用的。协议中关于国家政策变化的条款也只是兜底，并无针对性的政策。证人王某表示其于1996年至2012年期间担任日新村书记（日新村于2006年变为七丫村），证人王某表示本案中的并铁厂当时是一次性买断的，买断的内容包括设备、厂房、土地，不存在交土地租金的问题，当时土地都是不出钱的，使用土地需要交纳的是两金一税以及一些杂七杂八的费用，上述费用在1994年至2005年期间是收取后交给国家的（因老百姓不愿意交农业税），从2006年开始农业税取消后就分给村民了，拆迁后土地就收回了。被告使用的土地也不是无偿使用下去，每年都要支付一定的费用。双方签租赁合同也只是确定一下这个费用的金额。 本院另查明：1.按照太仓市国土资源局港区国土分局出具的材料显示，涉案地块并无发证登记材料，在2018年土地利用现状图中，涉案土地为集体建设用地。2.根据浮政发[2017]24号文件，港城核心区、规划区范围内镇集体建设用地和农村集体非农建设用地租金不低于15000元/亩，管理区建成区范围内镇集体建设用地和农村集体非农建设用地租金不低于13000元/亩，其他农村范围内镇集体建设用地和农村集体非农建设用地租金不低于10000元/亩。 以上事实有原告提交的租赁合同、卫星图、宗地图、农村合作经济组织内部结算凭证、太仓市浮桥镇人民政府文件、律师函、EMS寄件人存根联、邮件全程跟踪查询、照片，被告提交的资产转让协议、农村合作经济组织内部结算凭证、证人证言以及当事人陈述等在卷佐证。 本院认为：本案的争议焦点为：一、1993年的《资产转让协议》中是否包含涉案土地？原被告间是否为土地租赁关系？二、如被告应当向原告支付租金或者占有使用费，应当以何标准支付？ 关于第一个争议焦点，本院注意到：1.1993年《资产转让协议》的第一点中列明了资产转让的范围为原五金电器厂、并铁车间的资产及设备，具体列举为“压机壹台、房屋贰间、水泥土方地、围墙等”，上述列举的均为有形资产，并未包含土地使用权。涉及土地的意思表示在协议中另列了第二点，载明了“原有占用土地归乙方（即被告）使用，但乙方必须承担土地占用税、粮差及建农基金的部分上交，暂定每年交壹仟元正”。同时，在第二点中提及“如果国家政策变化，双方再协商定交占用费”。从协议的行文来看，如果第一项120000元的资产转让价款中包含了土地的转让，双方无需将土地使用的情况单列在第一项之外，且双方在签订协议时预见到了之后可能的政策变化，并对“协商占用费”进行了明确约定。2.《资产转让协议》的甲方为太仓市日新实业公司，从已查询到的土地登记资料来看，资产转让时太仓市日新实业公司并非是涉案土地的使用权人。涉案土地目前的性质为集体建设用地，且并无任何使用权人的登记信息。3.被告每年向原告支付使用费，虽双方对该费用性质存在争议，但可以确认的是该费用系为土地使用而支付。若资产转让时已包含涉案土地的使用权转让，被告就无需再向原告支付土地使用费。4.证人陶某和王某虽表示当时转让的范围包括土地，但未就转让协议的内容予以明确解释，如果按照陶某所述除土地外的资产只有五六万元，作为资产转让重要内容的土地应当进行明确约定；从证人王某的说法来看，当时使用土地是不出钱的，交的是两税一金，也从侧面可以反映，协议约定的是被告可以使用土地，但并非是无偿使用。综上，在除证人证言外无其他证据予以佐证的情况下，本院对该资产转让协议的理解只能从协议本身出发，结合前文分析，本院认定，《资产转让协议》中资产转让的内容并不包含1993年太仓市日新实业公司占有使用的涉案土地。原、被告双方于2010年签订了《租赁合同》，被告已实际向原告支付了多年租金，可见双方已就涉案土地的使用达成了明确的意思表示，确定了双方之间的土地租赁关系。故本院认为，原被告间已形成了土地租赁关系。 关于第二个争议焦点，本院认为：原、被告于2010年2月5日签订的《租赁合同》中对土地租赁相关事宜进行了约定，该合同租赁期限届满后，双方未再签订书面合同，被告继续使用租赁物，原告没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，任何一方当事人均可以随时解除合同。原告于2018年起未再收取被告租金，且已于2018年4月24日向被告发出载有解除租赁合同意思表示的律师函，被告已于2018年4月25日收件，故原、被告之间的租赁合同已于2018年4月25日解除。合同解除后，被告仍占有使用土地至今。现原、被告双方对被告继续使用涉案土地达成了一致意见，但就使用费问题未能达成一致，故双方之间新的租赁合同关系尚未成立。由于被告仍实际占有使用涉案土地，故被告应按照相应地段的市场价格向原告支付相应的占有使用费。本院以原告正式通知被告执行《浮桥镇集体资产管理方案》中土地租金指导价格的时间，即2019年7月16日为时间节点，确定2018年1月1日起至2019年7月16日止的租金及占有使用费按照6000元/年的标准计算，2019年7月17日起至判决之日止的占有使用费按照《浮桥镇集体资产管理方案》中的最低标准10000元/亩计算2.76亩。至于判决之后的土地使用费问题，因尚未实际发生，由双方当事人按照判决之后的土地使用情况另行处理。综上，被告应支付原告租金及占有使用费34721元【6000÷365×562+10000×2.76÷365×337=34721（取整）】。 依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 被告太仓市浮桥日新并铁厂于本判决生效之日起十日内支付原告太仓市村民委员会2018年1月1日至2020年6月17日期间的租金及占有使用费34721元。 原告太仓市村民委员会确认如下账户作为款项接收账户：户名太仓市村民委员会，开户行太仓农村商业银行浮桥支行，账号7066401081120100007369。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2546元，减半收取计1273元，由原告太仓市村民委员会负担880元，被告太仓市浮桥日新并铁厂负担393元。原告同意其预交但不应负担的案件受理费由被告直接向原告支付，本院不再退还，被告在本判决生效之日起十日内直接向原告支付应负担的案件受理费393元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。 审 判 员 朱旖雯 二〇二〇年六月十七日 法官助理 李牧男 书 记 员 陈寒艳