重庆市大足区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0111民初1531号 原告：重庆寂寞湖旅游开发有限公司，住所地重庆市铜梁区侣俸镇石蛤村十三社17号，统一社会信用代码915002243204053226。 法定代表人：彭建，该公司总经理。 委托诉讼代理人：马雪芹，上海锦天城（重庆）律师所事务所律师。 委托诉讼代理人：裴德师,上海锦天城（重庆）律师所事务所律师。 被告：重庆天怡控股集团有限公司，住所地重庆市渝中区上曾家岩24号第4幢，统一社会信用代码9150010334596338XD。 法定代表人：卢庆忠，该公司董事长。 委托诉讼代理人：赵亮，重庆公鸣律师事务所律师。 原告重庆寂寞湖旅游开发有限公司与被告重庆天怡控股集团有限公司合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案受理后，依法适用简易程序于2020年5月8日、6月9日公开开庭进行了审理。原告重庆寂寞湖旅游开发有限公司的总经理彭建及该公司的一般授权委托诉讼代理人马雪芹到庭参加了诉讼，被告重庆天怡控股集团有限公司的特别授权委托诉讼代理人赵亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告重庆寂寞湖旅游开发有限公司诉称：1.依法判决被告向原告支付在案涉租赁场所既有投资残值的赔偿款499910元；2.依法判决被告向原告支付违约金400000元；3.案件受理费由被告承担。事实和理由：2017年10月18日，原告与重庆联谊宾馆签订《场地租赁经营合同》，约定由原告承租重庆联谊宾馆职工食堂及周边空地，用于经营烤羊项目，租赁期限为自计租日起8年，租金为100000元每年，同时约定租赁期满后若重庆联谊宾馆不允许原告续租，则将对原告所投的设施设备按残值进行回收（以投资初期造价为基准），并约定若任何一方违约导致合同提前终止的，违约方应向守约方支付相当于违约时年度租金标准四倍的违约金。合同签订后，原告对租赁地进行了装修，并购买大量设施设备投入经营。2018年10月，重庆联谊宾馆擅自切断租赁区域水电，原告被迫停止经营。2018年12月3日，重庆联谊宾馆向原告发函，要求原告与其协商终止履行租赁合同及赔偿事宜。2019年6月20日，重庆联谊宾馆注销工商登记，被告作为其主管部门，承接了重庆联谊宾馆的全部债权债务。此后，被告委托评估公司对原告的既有投资进行评估，结论为原告既有投资价值为499910元。原、被告曾就租赁合同的终止及赔偿事宜多次协商，但被告拒绝支付违约金。原告认为，重庆联谊宾馆无故单方提前终止合同，不仅应就原告的既有投资进行赔偿，还应按照租赁合同约定支付违约金。现被告自愿承接重庆联谊宾馆的债务，被告应向原告支付赔偿款及违约金。原告为维护其合法权益，根据相关法律之规定，起诉来院，望判如所请。 被告重庆天怡控股集团有限公司辩称，1.根据合同约定，本合同租赁期从来就没有开始，也无租赁年度产生，更无年度租金发生，根据合同第七条第7.1项规定，双方的真实意思表示为终止合同后按约定补偿而不是支付违约金，故原告要求被告按违约年度租金标准四倍支付违约金无事实依据、法律依据，也无合同约定；2.被告因不可抗力不能履行涉案合同，非无故提前终止合同，依照合同约定和法律规定，不应承担违约责任。重庆联谊宾馆系国有独资企业，其与原告签订租赁合同后，重庆市财政局于2018年11月19日发文通知被告在2019年将重庆联谊宾馆资产处置完毕，并将收益缴入财政。重庆联谊宾馆于2018年12月3日向原告发函终止履行租赁合同，至此双方实际终止履行合同。合同履行过程中，重庆市财政局发文要求处置资产行为系政府行为，超出了合同双方控制范围，属无法预见、无法避免、无法克服的不可抗力情形，符合合同约定的排除合同主体承担违约责任的情形；3.如果法院依法认定被告违约，被告认为原告主张的违约金请求过高，依照法律规定，请求减少，以原告实际损失为基础，兼顾合同履行情况来综合评估金额。 原告重庆寂寞湖旅游开发有限公司为证明自己的诉讼请求向本院提交了如下证据材料：1.原告营业执照及法人身份证明原件，拟证明：原告诉讼主体资格。2.《场地租赁合同》复印件，拟证明：原告与重庆联谊宾馆于2017年10月18日签订《场地租赁合同》，约定将联谊宾馆部分场地出租给原告用于经营烤羊项目，租赁期限为计租日期起8年，租赁期满若联谊宾馆不允许原告继续续租，违约方应向守约方支付相当于违约时年度租金标准四倍的违约金，即40万元。同时，合同约定原告对租赁场地所有的改造和增建项目费用必须先经过联谊宾馆确认后再实施，因此被告对于原告的投资规模、投资金额都是非常清楚的。3.关于《重庆联谊宾馆（场地租赁经营合同）》终止履行的函复印件，拟证明：2018年12月3日，重庆联谊宾馆单方发函告知原告，其原计划的联谊宾馆整体装修改造工作全部停止，包括原告租赁的区域，并明确终止履行合同，原告可在租赁区域的建设改造投资及终止合同提出相关诉求。联谊宾馆存在根本违约行为。4.准予注销登记通知书原件、证明原件，拟证明重庆联谊宾馆于2019年6月注销，其债权债务全部由被告承接，本案被告主体适格。5.天怡控股工作函复印件，拟证明被告于2020年1月向原告发函，告知经被告单方委托，评估公司已出具评估报告，要求原告与其协商签订赔偿协议，并明确赔偿款项将用于归还原告在重庆天眷和资产管理有限公司的委托贷款本金及利息。6.《重庆市大足区龙水镇玉滨路联谊宾馆烤羊区投资开发市场价值资产评估报告》原件，拟证明重庆龙源资产房地产土地评估有限公司接受被告委托，采用成本法，评估租赁场所原告的附着物和设施设备的残值在2020年1月10日的市场价值为49.991万元，其中构筑物评估价为460280元，设施设备评估价为39625元，并明确采取成本法的理由为，评估对象为构附着物和设施设备，大多不具有独立收益能力，同时构附着物为根据实际情况定制，存在单一性。也就是说，评估的残值金额并不等同于原告的实际投资金额或损失数额。被告所谓按照评估金额进行赔偿，实际上仅仅是收购了原告投资的残值，被告将取得评估对象的所有权，被告将基于违约行为而获利。又鉴于原告的投资多是构筑物的形态，根据实际情况定制，无法搬迁变卖，被告提前终止合同违约，应当承担评估对象的回收或赔偿责任。7.《联谊宾馆烤羊部前期投入情况汇总》复印件、《联谊宾馆2018.3.2至2018.4.18投资情况》复印件、原告代理人与评估师熊友兰的微信聊天记录，拟证明：该两份投资报告原件由被告持有，被告将两份投资汇表提交给评估公司工作人员，用于提供给评估公司作为评估的参考；同时拟证明：1、两份投资汇表签字人员有4人，其中彭建系代表原告签字，另外陈萍等3人均系原联谊宾馆的现场负责人员，代表原联谊宾馆，说明该两份投资汇总表载明的内容即原告在构筑物和设施设备上投资596154元的事实已经过原被告共同确认；2、投资汇总表上落款的时间是2019年12月7日，此时被告已经介入处理联谊宾馆的债权债务，因此陈萍等人经过被告的授意的签字行为，表明被告对投资汇总表载明的内容是知情并认同的，并以此提交给评估公司作为参考；3、截止2018年4月18日，原告尚还在修建基础项目，没有开始经营，未开始计租期，被告单方面违约，故原告为此投入的所有投资均属损失范畴，应由被告赔偿，包括投资表确定的596154元。8.重庆天眷和资产管理有限公司关于同意停止计算烤羊区项目利息及罚息的函复印件，拟证明：原告为投资建设本案烤羊项目，向天眷和公司贷款100万元，该贷款均投入到烤羊项目，联谊宾馆单方终止合同，应赔偿原告的利息损失。9.天眷和公司工商登记信息打印件、贷款逾期催收通知书复印件、原告法定代表人与联谊宾馆经办人钱成的微信聊天记录原件、利息支付凭证，拟证明：原告贷款的100万元的审批、发放、使用均受被告严格把控和管理，该100万元原告无法挪作他用，均是投资在烤羊项目，该100万元的贷款本息均是原告的损失，被告应当赔偿。原告已为此支付利息60866.67元，截止2019年6月5日，欠本金、利息、罚息共计1131333.33元。10.联谊宾馆招商手册原件、原告中标通知书原件、烤羊项目利润相关的网页打印件，拟证明：被告应对原告的全部投资进行赔偿，包括原告的可期待利益，原告主张的40万违约金并不高，实际上还无法弥补原告的预期利益损失。 被告发表如下质证意见：1.证据1三性无异议；2.证据2真实性无异议，但是原告是断章取义，其内容恰好证明原告不能向被告主张违约金，达不到原告的证明目的；3.证据3真实性无异议，其内容表明了被告接上级通知要求终止合同；4.证据4真实性无异议，证明目的无异议；5.证据5只是被告公司的一个协商的函，并不是我方单方委托的，证明目的与本案无关，属于另一法律关系；6.证据6真实性无异议，原告认可了评估值的，符合合同的第7.1项内容规定，合同提前终止只能在评估值上进行一定的补偿，根据此合同项来进行赔偿，不能达到原告的证明目的；7.证据7均是复印件，根据相关规定，证据无原件核实，对于其真实性不予认可，不能达到原告的证明目的。8.证据8达不到原告的证明目的，原告贷款用途不能证明是用于本案，其贷款与本案的违约金主张无关，是原告与天眷和公司的贷款。根据相关规定，证据无原件核实，对于其真实性不予认可；9.证据9与本案原告主张的事实无关联性，证据无原件核实，对于其真实性不予认可，不能达到原告的证明目的；10.证据10《联谊宾馆招商手册》原件真实性不发表意见，即使该招商通知书是真实的，也与本案无关，本案应该以后面签订的合同为依据。原告中标通知书原件、烤羊项目利润相关的网页打印件与本案无关，本案应该以双方后面签订的合同为依据。 根据原告举证、被告质证，证据1、2、3、4、5、6符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信；证据7虽系复印件，但该份复印件内容与被告委托第三方评估机构进行评估的所出具的设施设备评估明细表内容完全一致、构筑物评估明细表内容高度一致，说明原告提供的该份证据载明的内容与被告委托第三方机构所提交的申报明细表内容一致，具有真实性，本院予以采信；证据8、9中《重庆天眷和资产管理有限公司关于同意停止计算烤羊区项目利息及罚息的函》和《贷款逾期催收通知书》虽系复印件，但结合原、被告陈述，该两份证据载明的内容与原、被告庭审陈述的内容一致，对该两份证据，本院予以采信；证据9中，本院对重庆天眷和资产管理公司工商登记信息的真实性予以采信，该证据显示重庆天眷和资产管理公司的唯一股东为重庆天怡控股集团有限公司，而重庆联谊宾馆亦为重庆天怡控股集团有限公司下属企业，进一步印证了《重庆天眷和资产管理有限公司关于同意停止计算烤羊区项目利息及罚息的函》和《贷款逾期催收通知书》的真实性，故该证据与本案具有关联性，本院予以采信；另，原告法定代表人与联谊宾馆经办人钱成的微信聊天记录原件、利息支付凭证，该两组证据与《重庆天眷和资产管理有限公司关于同意停止计算烤羊区项目利息及罚息的函》和《贷款逾期催收通知书》具有内容上的一致性、时间上的延续性，结合原告的陈述，具备证据的真实性、关联性、合法性要件，本院予以采信；证据10符合证据的真实性，但无关联性，本院不予采信。 被告重庆天怡控股集团有限公司为反驳原告的诉讼请求向本院提交了如下证据材料：1.《场地租赁合同》原件，拟证明：原告主张的违约金无事实依据，不符合双方在涉案合同中的约定；2.重庆市财政局渝财行（2018）99号文件及（2018）16号通知原件，拟证明：重庆联谊宾馆资产处置系国有资产处置，系政府行为，超出本合同双方控制范围，出现无法预见或无法避免或无法克服的情形，属于不可抗力，被告不应承担违约责任；3.《场地租赁合同》第十条10.1项规定复印件，拟证明：被告符合涉案合同第十条10.1项规定的排除合同主体承担违约责任的情形；4.关于《重庆联谊宾馆（场地租赁经营合同）》终止履行的函复印件，拟证明：截至2018年12月3日，双方实际终止履行合同；5.《委托方及相关当事方承诺函》原件，拟证明：双方在诉前依据涉案约定，协商一致由被告委托重庆龙源资产房地产土地评估有限公司就合同履行期间原告对重庆市大足区龙水镇玉滨路联谊宾馆烤羊区的投资开发进行市场价值评估；6.《重庆市大足区龙水镇玉滨路联谊宾馆烤羊区投资开发市场价值资产评估报告》原件，拟证明：原告实际投资价值仅为49.991万元；7.重庆日报刊登重庆联谊宾馆注销公告原件、被告承接债权债务的证明原件，拟证明：重庆联谊宾馆注销，债权债务由被告享有承接。 原告发表如下质证意见：1.证据1真实性无异议，本案情形不适应7.1条，联谊宾馆至今未转让给第三方，应参照适用合同3.1条。被告违约解除合同，应该视为宣告合同提前到期。同时合同的8.1条明确了乙方即原告的投资的物品应由被告认残值回购，不能达到被告的证明目的；证据2真实性无异议，本案原被告系平等经济主体之间的经济纠纷，不是不可抗力因素造成的，不能达到被告的证明目的；对于证据3，原告认为被告应该按照10.1条承担违约责任；证据4真实性无异议，不能达到被告的证明目的；证据5真实性无异议，不能达到被告的证明目的，原告盖章只是对承诺函载明事项的确认；证据6真实性无异议，不认可被告的证明目的。评估报告的评估价值为2020年1月10日的现有价值，即残值，原告的实际投资远大于这数字；证据7三性无异议。 根据被告举证、原告质证，本院认为证据1、2、3、4、5、6、7符合证据的真实性、合法性、关联性，本院均予以采信。 结合到庭双方当事人陈述，本院经审理查明事实如下：2017年10月18日，重庆寂寞湖旅游开发有限公司作为承租方（合同中简称乙方）与重庆联谊宾馆作为出租方（合同中简称甲方）签订《场地租赁经营合同》（以下简称《租赁合同》）。合同尾部甲方落款处加盖有“重庆联谊宾馆”字样的印章印文并有法定代表人及经办人的签字确认，合同尾部乙方落款处加盖有“重庆寂寞湖旅游开发有限公司”字样的印章印文并有法定代表人签字确认。双方在《租赁合同》中对租赁标的、租赁用途及目的、租赁期限、租金和其他费用、租赁场所的交付及续租、租赁场所的改造、新建及维护、转让、退还租赁场所、甲方给予的优惠及扶助、违约责任、其他等进行了明确约定。《租赁合同》3.1约定“……乙方所有改造和增建项目费用在甲方核准后由乙方自行承担，租赁期满后若甲方不允许乙方继续续租，则甲方将对乙方所投的设备按残值进行回收（以投资初期造价为基准）。若租赁期满后乙方自动放弃续租，则租赁场地内乙方所投的所有固定设施设备无偿归甲方所有。”。3.2约定“租赁期限为自计租日起8年，以签订《租赁场所交付确认书》次日作为租赁起始日即计租日。”。3.3约定：本合同所称“租赁年度”，均系指自租赁起始日即计租日起向后推算，每满十二个月为一个租赁年度。4.1约定“甲方同意在合同签订之后给予乙方一定时间段的免租期，免租期为合同签订之日起至联谊宾馆整体规划实施开始之日（计租日）至，整体规划开始实施之日由甲方确定并书面告知乙方。免租期内，乙方免于向甲方支付租金，但乙方应自行承担免租期间及其他所有租赁期间内租赁场所产生的相关费用（包括水费、电费、燃气费、通讯费等），上述费用自乙方进场之日起开始计算支付。”。4.2.1约定“租赁期限内，租赁场所的租金为每年￥100000.00元（大写：人民币壹拾万元每年），以每年度为单位，乙方逐年向甲方缴纳场地租金。”，4.2.2约定“第一年度租金自计租日起算，在签订《租赁场所交付确认书》后5个工作日内，乙方向甲方一次性支付第一年度租金￥100000.00元（大写：人民币壹拾万元整）。”。5.3约定“甲乙双方应在租赁场所交付之日签订《租赁场所交付确认书》，《租赁场所交付确认书》见附件二。”6.1约定“租赁期内，乙方对租赁场所的改造或新建开工前，应向甲方及龙水湖管委会提供有关方案，并经甲方和龙水湖管委会批准后，乙方方可按相应方案进行改造或新建并自行承担一切费用，并将改造或新建所耗费用提交甲方核准，但乙方对租赁场所的零星装修除外。甲方应在接到乙方有关改造或新建方案后5个工作日内完成审批，逾期视为甲方同意乙方的改造或新建方案，乙方有权进行开展相应工作。龙水湖管委会提出异议的，由甲乙双方共同负责协调处理，协调未果的，乙方应按龙水湖管委会有关决议进行整改，费用由乙方自行承担。”。7.1约定“租赁期间，甲方如欲将租赁场所所有权转让给第三方，应提前以书面形式通知乙方，同时甲方应保证受让方按照本合同的约定履行义务；若受让方无法按照本合同的约定履行义务的，甲方应对乙方在租赁场所的既有投资按一定比例给予乙方进行补偿（补偿比例可按乙方所投设备设施的残值进行结算）。”。10.1约定“双方约定，本合同任何一方（不可抗力事件除外）根本违约或存在其他严重影响对方利益之行为导致本合同提前终止的，违约方应向守约方支付相当于违约时年度租金标准四倍的违约金；”。10.2约定“租赁期间如出现不可抗力致使租赁场所灭失或租赁合同无法履行的，双方协商一致，可提前终止合同，双方互不承担违约责任。”。11.8约定“本合同一式陆份，甲方执肆份，乙方执贰份具有同等法律效力。经甲乙双方盖章、法定代表人或负责人签章并交纳相关费用后生效。”。 2018年10月22日，重庆市财政局作出“重庆市财政局关于《重庆市机关事务管理局关于注入国有资本家支持天怡控股集团发展的请示》的回复意见”（渝财行函〔2018〕16号），该回复意见载明“天怡控股集团为我市重要政务活动提供保障服务，其成立之初，财政未注入现金资本金。从目前的情况来看，虽然其经营收入持续增长，取得较快发展，但现有资本金与发展规模不匹配，其资产负债率高达83.4%。为提升其保障水平，更好地完成市政府交办的任务，综合考虑天怡控股集团资产负债情况及发展现状，建议同意市机关事务管理局意见：一方面，由天怡控股集团保证将其名下重庆联谊宾馆和重庆保利小泉实业有限公司资产在2019年处置完毕，并将处置收益缴入市财政；另一方面，由市财政先期注入资本金3亿元，增强集团现金流，促进天怡控股集团持续健康发展。”。 2018年11月19日，重庆市财政局作出《重庆市财政局关于拨付重庆天怡控股集团有限公司国有资本金的通知》（渝财行〔2018〕99号），该通知载明“…经研究，现拨付你司30000万元，作为国有资本金注入。你司要加快相关资产处置，确保2019年处置完毕并将处置收益缴入市财政。” 2018年12月3日，重庆联谊宾馆向重庆寂寞湖旅游开发有限公司发出“关于《重庆联谊宾馆（场地租赁经营合同）》终止履行的函”，该函载明“由于不抗抗力原因，我公司原计划的联谊宾馆整体装修改造工作全部停止，包括贵公司租赁范围内的烤羊区场地建设改造工作。请在接到本函之后，尽快将贵公司前期在联谊宾馆租赁范围内的建设改造投资及终止合同的相关诉求以书面的形式递交我方。我公司将根据贵方提交的书面文件再另行与贵公司具体协商《重庆联谊宾馆（场地租赁经营合同）》终止履行事宜。敬请谅解！”。至此，《重庆联谊宾馆（场地租赁经营合同）》实际解除。 截至2019年1月1日，重庆寂寞湖联谊开发有限公司共计向重庆两江新区明德小额贷款有限公司转账汇款60866.67元以偿还向重庆天眷和资产管理有限公司所贷的重庆联谊宾馆烤羊区项目100万元借款本金所产生的利息。 2019年5月16日，重庆联谊宾馆在《重庆日报》上刊载注销公告，公告内容为“重庆联谊宾馆（统一社会信用代码91500225203843278L）经公司股东会决议拟将注销本公司，根据《公司法》规定，经债权债务人于本公告之日起45日内来我公司办理债权债务清偿手续，特此公告。”。 2019年6月5日，重庆联谊宾馆向重庆寂寞湖旅游开发有限公司发送《贷款逾期催收通知书》，该通知书载明“我司向贵司发放了委托贷款100万元（《委托贷款三方协议》编号为：明德小贷（2018）年委贷协字第0013号），其中：60万元已于2018年05月21日到期；40万元已于2018年5月22日到期。截至2018年06月05日你尚未归还该委托贷款本金，并且该笔委托贷款自2018年11月21日至2019年06月05日的贷款利息及罚息共计￥131，333.33（大写人民币壹拾叁万壹仟叁佰叁拾叁元叁角叁分）拖欠至今。请接本通知后，立即向我司支付上述贷款本息及罚息共计￥131，333.33（大写人民币壹拾叁万壹仟叁佰叁拾叁元叁角叁分），否则，你将承担由此引起的一切法律后果。”该通知书由重庆联谊宾馆加盖公章并由经办人员钱成签字确认。 2019年6月20日，重庆天怡控股集团公司与重庆联谊宾馆清算小组共同出具证明，该证明载明“根据市委办公厅、市政府办公厅《关于印发的通知》（渝委办〔2018〕56号）、市机关事务局《关于天怡控股集团所属企业改革有关事宜的批复》（渝机管发〔2019〕28号）等文件精神，重庆联谊宾馆将关闭注销，其债权债务全部由重庆天怡控股集团有限公司承接。”。 2019年6月24日，重庆联谊宾馆经重庆市大足区市场监督管理局核准注销。 2019年11月，重庆天眷和资产管理有限公司向重庆寂寞湖旅游开发有限公司发函，同意从2019年1月1日起停止计算重庆联谊宾馆烤羊区项目100万委贷所产生的利息及相关罚息。 2020年1月20日，重庆天怡控股集团有限公司向重庆寂寞湖旅游开发有限公司发《工作函》，该函载明“我司已委托重庆龙源资产房地产土地评估有限公司对贵单位位于重庆市大足区龙水镇玉滨路联谊宾馆烤羊区投资开发市场价值进行评估，其已出具《重庆天怡控股集团有限公司拟了解资产价值设计的重庆寂寞湖旅游开发有限公司位于重庆市大足区龙水镇玉滨路联谊宾馆烤羊区投资开发市场价值资产评估报告》（龙源评报子【2020】001号）（以下简称“评估报告”）。按照《场地租赁经营合同》（贵司于2017年10月18日与重庆联谊宾馆签订）及评估报告之约定，请贵司于2020年2月29日之前于我司进行磋商并签订赔偿协议。预计赔偿时间在2020年3月20日前，上述赔偿金将用于归还贵司在重庆天眷和资产管理有限公司的委托贷款本金及利息。”。 2020年1月23日，重庆龙源资产房地产土地评估有限公司经重庆天怡控股集团有限公司委托，出具龙源评报字【2020】001号资产评估报告，评估结论为“经本公司认为，除本报告所载明的特别事项说明外，在评估基准日资产现有用途或既定用途不变和本报告载明的评估目的及价值定义、假设及限制条件下，采用成本法评估，经评定估算重庆天怡控股集团有限公司拟了解重庆寂寞湖旅游开发有限公司位于重庆市大足区龙水镇玉滨路联谊宾馆烤羊区构附着物设施设备在2010年1月10日的市场价值为：￥49.991万元（大写：人民币肆拾玖万玖仟玖佰壹拾元整）。其中，评估基准日为2020年1月10日，报告的使用有效期为2020年1月10日至2021年1月9日，报告最终形成日期为2020年1月22日。 2020年5月8日，本院依法对本案公开开庭进行审理，审理过程中，重庆寂寞湖旅游开发有限公司与重庆天怡控股集团有限公司均认为案涉《场地租赁经营合同》合法有效。 本院认为，本案的争议焦点为：1.针对原告主张的违约金，被告是否存在违约行为？2.被告如存在违约行为，违约金的计算标准该如何认定？3.原告主张的残值赔偿款应如何确认？根据庭审查明情况，本院依法对上述三个争议焦点作一一评述。 关于原告主张的违约金，被告是否存在违约行为的问题。本院认为，案涉《租赁合同》系原告重庆寂寞湖旅游开发有限公司与重庆联谊宾馆的真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，也未损害社会公共利益，依法成立并生效，受法律的保护，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应严格按照合同约定享有权利、承担义务。重庆天怡控股集团有限公司依法承继重庆联谊宾馆在该《租赁合同》中的权利义务，应受该《租赁合同》的约束。2018年12月3日，重庆联谊宾馆向原告发出关于《重庆联谊宾馆（场地租赁经营合同）》终止履行的函，该发函行为的性质的认定直接影响被告重庆天怡控股集团有限公司是否存在违约行为。被告重庆天怡控股集体有限公司辩称重庆联谊宾馆发函终止履行租赁合同的行为，系重庆市财政局发文要求处置国有资产的政府行为，超出了合同双方控制范围，属无法预见、无法避免、无法克服的不可抗力情形，符合合同约定的排除合同主体承担违约责任的情形，本院认为，重庆天怡控股集团有限公司作为重庆市机关事务管理局下属企业，经重庆市机关事务管理局的请示、重庆市财政局的回复，于2019年将其所属的重庆联谊宾馆处置完毕的行为，虽属重庆联谊宾馆所不能控制的行为，但并未达到其无法预见、无法避免、无法克服的不可抗力程度，所谓不可抗力情形，是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，该情形必须具备不可预见性、不可避免性、不可克服性、发生在合同的履行期间，该四要素缺一不可方可构成不可抗力情形。具体到本案，一方面，重庆联谊宾馆作为国有企业重庆天怡控股集团有限公司的下属公司，其性质仍属国有性质，在与原告签订《租赁合同》时应该能够预见到其上属主管单位根据企业的生产经营情况在一定时期具有国有资产处置行为的可能性；另一方面，重庆天怡控股集团有限公司处置重庆联谊宾馆造成《租赁合同》的解除，进一步导致原告投资经营目的落空的后果是可以通过原、被告双方的努力而得到克服的，如通过原、被告双方的努力，接受资产的第三方愿意在原租赁期内继续将原联谊宾馆出租给原告使用，原告的投资经营目的将继续得以实现，被告资产处置的目的亦能得到实现，故该行为并非具有不可克服性。综上，被告关于资产处置行为属政府行为，超出了合同双方控制范围，属无法预见、无法避免、无法克服的不可抗力情形的答辩意见，本院不予采纳；重庆联谊宾馆单方向原告发送关于《重庆联谊宾馆（场地租赁经营合同）》终止履行的函的行为属违约行为。 违约金计算标准该如何认定的问题。如上所述，重庆联谊宾馆已然构成违约，该违约行为的法律后果由被告重庆天怡控股集团有限公司承受，那么违约责任的范围该如何认定。本院认为，一方面，重庆联谊宾馆单方向原告发送关于《重庆联谊宾馆（场地租赁经营合同）》终止履行的函的行为，虽不属不可抗力，但也确是重庆联谊宾馆无法避免的，其违约的主观恶性不大；另一方面，截止重庆联谊宾馆违约时，为支持原告的经营，原告一直处于免租期，租金成本大大降低，在一定程度上降低了原告的损失。因此，对于重庆联谊宾馆的违约范围，依照法律规定应当限制在弥补原告的损失范围为宜。关于损失范围的确定，一方面，经被告委托，第三方评估机构对原告在案涉租赁场所既有投入的附着物及设施设备在2020年1月10日的市场价值为49.991万元，而根据委托方即重庆天怡控股集团有限公司提供的资产评估申报明细表，原告在案涉租赁场所实际投资金额为596154元，该申报明细表由重庆天怡控股集团有限公司提供第三方评估机构作为市场价值评估的参考，该明细表上载明的金额应为重庆天怡控股集团有限公司所认可，故投资金额与市场价值之间的差额96244元（59.6154万元-49.991万元）应纳入原告的损失范围。另一方面，原告向重庆天眷和资产管理有限公司专项贷款100万元用于重庆联谊宾馆烤羊区项目，现因重庆联谊宾馆的违约行为导致该项目不能继续经营下去，截至2019年1月1日，该100万元借款本金所产生的利息60866.67元，该部分金额应纳入原告的损失范围。综上，原告在本案的损失，本院依法认定为157110.67元。 原告主张的残值赔偿款应如何确认的问题。原告所主张的残值赔偿款，其实质是案涉租赁场所内既有投入的附着物及设施设备的市场价值，经被告委托，第三方评估机构依法评估，案涉租赁场所既有投入的附着物及设施设备在2020年1月10日的市场价值为49.991万元，故对于原告的该项主张，本院依法认定为49.991万元。 综上所述，合法的债权受法律保护，债务人理当清偿债务。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第九十七条、第九十八条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下： 一、被告重庆天怡控股集团有限公司在本判决生效后十日内支付原告重庆寂寞湖旅游开发有限公司赔偿款499910元及违约金157110.67元，共计657020.67元； 二、驳回原告重庆寂寞湖旅游开发有限公司的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为6400元，由被告重庆天怡控股集团有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 员  胥 杰 二〇二〇年六月二十九日 法官助理  陈 平 书 记 员  席瑞敏