贵州省仁怀市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0382民初422号原告：贵州省仁怀市盛义物业管理有限公司，住所地贵州省遵义市仁怀市酒都新区国酒大道，统一社会信用代码91520382780163942R。法定代表人：黄文常，该公司董事长。委托诉讼代理人：崔亚龙，该公司员工。委托诉讼代理人：黄燕，该公司员工。被告：郑某某，女，1983年6月17日出生，汉族，住贵州省仁怀市。原告贵州省仁怀市盛义物业管理有限公司（以下简称：“盛义物业公司”）与被告郑某某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用小额诉讼，公开开庭进行了审理。原告盛义物业公司之委托诉讼代理人崔亚龙、黄燕，被告郑某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盛义物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付2016年12月31日至2019年12月31日止的物业管理费6442元；二、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系原告所管理的香榭花都小区的业主，被告在接收物业时按《物业管理条例》的相关规定签订《物业管理合同》，并约定按建筑面积1.25元/㎡收取物业管理费。被告房屋建筑面积为143.15平方米。收费标准为1.25元×建筑面积（平方米）×欠费月数。被告在2016年12月31日到期后，拒不缴纳物业费。在被告欠费期间，原告对其物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业管理工作。截至2019年12月31日，欠费月数为36个月，欠物业费6442元。经原告多次催收未果，故诉至人民法院，请求人民法院依法判决。被告郑某某辩称，一、原告未按照物业合同约定提供物业服务，违约在先，答辩人拒缴物业费有合法理由。原告主要存在以下违反物业管理协议的行为，主要体现如下：1.答辩人所居住楼房的外墙砖脱落砸坏答辩人的顶棚玻璃八块，给答辩人造成的直接经济损失高达2600元，答辩人多次联系物管修复处理，物业公司告知不属于其处理范围，不予赔偿。2.原告的防水及排水工作严重不到位。答辩人房屋所在的楼层是三楼，如果遇到一下雨，雨水会直接侵入答辩人的家里，导致答辩人的墙体、墙面以及地面长期侵泡受潮，逐渐形成墙皮脱落，无法居住。答辩人多次联系物管改善排水设施，原告基本是敷衍了事，没有实际改善答辩人的墙体受损的状况。3.原告履行共用设施、环境卫生、交通项目进行维护、修缮、服务管理的义务时不及时或不到位。《物业管理协议》约定“甲方对房屋共用部位、共用设施、绿化、环境卫生、护卫、交通等项目进行维护、修缮、服务的管理。”但是，原告并未按照合同约定履行义务。①小区内损坏的公用设备常年没有更换，部分单元的单元门锁没有及时更换，单元门敞开任何人都可以随便进出，给业主的生活带来不便并造成一定的安全隐患。②依据《消防法》的规定和《物业管理合同》的规定，原告应当保障消防设施设备运转正常，但是原告却长时间不能保证消防设施的正常运转，对消防设施的维护不到位，导致整个房屋的消防安全得不到保障。③维护本物业区域内的交通秩序，疏导、指挥车辆行驶和停放不到位。过道上经常停有车，导致被告及家人通行不便，常常要绕道通过。④楼道等公共区域的清扫、保洁工作不到位。原告作为小区物业管理单位，承担本物业区域内楼道等公共区域卫生的清扫、保洁工作，答辩人所在单元楼道由于物业公司的工作不到位，门上和门旁的墙壁上贴有小广告，物业公司对这种情况没有采取有效措施解决。⑤物业公司公共秩序维护不到位。小区主出入口需要24小时值班。夜间对服务范围内重点部位、道路应当进行防范检查和巡逻，做到有计划、有记录。对保安人员的管理不善，安保人员时常不在岗位，也没有按时履行巡逻、排查义务，导致小区业主被盗。⑥原告并未向全体业主和物业使用人公布管理费用的收支情况。根据《物权法》第八十条“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的按照约定；没有约定或者约定不明的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定”的规定，原告应当建立健全财务管理制度，每半年公布一次物业管理费的收支状况。原告未对财务收支进行公布。⑦业主缴纳物业费原告只开收据拒绝开发票，违反《发票管理办法》和《税收征收管理法》，涉嫌偷税漏税。二、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”以及《合同法》“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，答辩人主张先履行抗辩权，有权要求原告采取修缮、补救等措施。在原告纠正错误履约行为前，有权拒绝支付物业费。因原告不能适当履行物业服务义务，给答辩人带来诸多不便，并带来一定的经济损失和精神损害，被告才从2016年起停止交纳物业费。综上，请求法院驳回原告对答辩人的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下，被告郑某某系仁怀市香榭花都小区1号楼C-3-6室房屋业主，住房建筑面积为143.15平方米。2012年1月1日，原告盛义物业公司与贵州省仁怀市宏鑫房地产开发有限公司签订了《物业服务合同》,次日签订《物业管理服务合同补充协议》。合同约定：原告盛义物业公司为仁怀市香榭花都小区提供物业服务，服务事项为：1、房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；2、共用设施、设备的维修、养护和管理；3、公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；4、公共绿化的养护与管理；5、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；6、公共环境卫生；7、交通与车辆停放秩序地下室的管理；8、维持公共秩序；9、管理与物业相关的工程图纸，住户档案与竣工验收资料等事项。收费标准：住宅1.25元/月/平方米，经营用房2.00元/月/平方米，停车场25.00元/月/辆。服务期限为2012年1月1日起至2015年1月1日止。2013年12月23日，贵州省仁怀市宏鑫房地产开发有限公司与原告盛义物业公司签订《物业管理移交协议》。香榭花都小区业主委员会成立后，于2016年2月1日与原告盛义物业公司签订了《香榭花都小区物业服务合同》，合同约定：收费标准为住宅1.25元/月/平方米，商业用房2.50元/月/平方米。服务期限为3年，自2016年2月1日至2019年1月30日止。2018年10月15日，香榭花都小区业主委员会与原告盛义物业公司签订了《物业服务合同》，合同约定：收费标准为：住宅1.25元/月平方米；商业用房2.5元/月/平方米。服务期限为5年，自2018年5月8日起至2023年5月7日止。上述合同签订后，原告盛义物业公司一直为该小区提供服务至今，但被告郑某某仅交纳2016年12月31日前的物业费，截止2019年12月31日已36个月未向原告交纳物业费。经原告催收未果，故原告诉来本院主张上述权利。本院认为，原告盛义物业公司与贵州省仁怀市宏鑫房地产开发有限公司签订的《物业管理服务合同》、《物业服务合同补充协议》、《物业管理移交协议》，以及与香榭花都小区业主委员会签订的《香榭花都小区物业合同》不违反国家法律、法规的强制性规定，合同合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，上述合同对原、被告均具有法律约束力。合同签订后，原告按合同约定提供了物业服务，但被告未按合同交纳2016年12月31日至2019年12月31日的物业管理费，已构成违约。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。……”的规定，对原告要求被告郑某某交纳2016年12月31日至2019年12月31日的物业费6442元的诉请主张，本院予以支持。被告以原告服务质量存在问题为由进行抗辩，但其未提供充分的证据证明原告服务存在重大瑕疵，故对被告拒付物业费的抗辩主张，本院不予采纳。当然，原告作为物业管理服务的企业，应当在日常的物业管理服务中，认真听取小区业主的合理意见，积极整改存在的问题，努力提高物业服务质量。另，对被告所提原告涉嫌偷税漏税问题，非本案审理范畴，本院不予评判。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：被告郑某某于本判决生效后立即支付原告贵州省仁怀市盛义物业管理有限公司2016年12月31日至2019年12月31日的物业费6442元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，还应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告郑某某负担。本判决为终审判决。审判员  史列强二〇二〇年六月三十日法官助理谢涛兰书记员田军