广西壮族自治区横县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂0127民初2261号 原告(反诉被告)：黄勤，男，1968年6月28日出生，汉族，住横县。 委托诉讼代理人：苏钒，广西任钒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓先勤，广西任钒律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：蒙祖尧，男，1960年6月26日出生，汉族，住横县。 被告（反诉原告）：禤雄煊，男，1982年3月14日出生，汉族，住横县。 二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：陈振吉，广西航洋律师事务所律师。 原告(反诉被告)黄勤与被告（反诉原告）蒙祖尧、禤雄煊租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案。2019年8月9日，蒙祖尧、禤雄煊向本院提起反诉。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）黄勤的委托诉讼代理人苏钒，被告（反诉原告）蒙祖尧及二被告（反诉原告）共同的委托诉讼代理人陈振吉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄勤向本院提出诉讼请求：1.判令终止原被告于2015年8月30日签订的《土地租赁合同》；2.判令二被告支付原告租金65000元。事实和理由：2015年8月30日，原被告签订《土地租赁合同》，双方约定，为了发展经济，经双方充分协商，原告同意将横县马岭汽修厂旁（即马岭镇南新村哈哈红砖厂）的土地约4亩承租给二被告开办沙场建设用地。1.租赁期限，自2015年9月1日至2023年8月30日止。2.租金，前两年每年租金为贰万元整，后六年每年租金为贰万伍仟元整。3.租金支付方式，合同签字之日起先付第一年租金壹万元整，另外壹万元在2015年10月30日前付清。第二年租金在2016年8月30日前付清，第三年、第四年租金在2017年8月30日前付清。第五年、第六年租金在2019年8月30日前付清，第七年、第八年租金在2021年8月30日前付清。4.二被告逾期壹个月未付清租金给原告的，原告有权终止合同，收回土地，并将二被告在该土地所有资产归原告所有。合同还约定了其他事宜。合同签订后，原告依约将租赁土地交付给二被告。二被告亦依约交付第一年的租金。但从2016年开始，二被告就违反合同约定，未履行合同义务，至今经原告多次催讨，一直未交付租金。二被告的行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十二条及《土地租赁合同》第四条约定，原告特提起诉讼，请求人民法院依法作出公正的判决。 被告蒙祖尧、禤雄煊共同辩称，一、双方于2015年8月30日签订的《土地租赁合同》无效。第一，根据《农村土地承包法》第五十二条规定：“发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民的同意，并报乡（镇）人民政府批准。”原告、二被告三人均不是该村集体成员，原告承租及转租该土地，均未经南新村村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，亦未报马岭镇人民政府的批准。第二，原告将农用地出租给二被告用作沙场建设用地，改变了土地性质，违反了法律的强制性规定，根据《农村土地承包法》第三十八条第（二）项规定：“不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途，不得破坏农业综合生产能力和农业生态环境”及《土地管理法》第四十四条规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”，故原告与二被告于2015年8月30日签订的《土地租赁合同》是无效的。二、原告应返还二被告租金，并赔偿二被告损失。根据《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，因《土地租赁合同》无效，又因原告在租地内填土，导致二被告无法安装机械生产，原告应返还二被告已支付的租金20000元，并根据原告的过错赔偿二被告的损失，二被告的损失包括1.购买机械设备83920元（经原告同意，并由原告指挥其工人，用其车间轨道吊车卸下，存放在马岭汽修厂内，现已不见）；2.机械设备运输费1200元；3.水泥砖款3960元；4.人工费、材料费、钩机工程款14660元；5.安装、调试工人费5200元，以上五项损失合计108940元。 反诉原告蒙祖尧、禤雄煊共同向本院提出诉讼请求：1.确认二反诉原告与反诉被告于2015年8月30日签订的《土地租赁合同》无效；2.判令反诉被告返还二反诉原告租金20000元；3.判令反诉被告赔偿二反诉原告损失108940元。事实和理由：一、二反诉原告与反诉被告于2015年8月30日签订的《土地租赁合同》无效。第一，根据《农村土地承包法》第五十二条规定：“发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民的同意，并报乡（镇）人民政府批准。”反诉被告、二反诉原告均不是该村集体成员，反诉被告承租及转租该土地，均未经南新村村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，亦未报马岭镇人民政府的批准。第二，反诉被告将农用地出租给二反诉原告用作沙场建设用地，改变了土地性质，违反了法律的强制性规定，根据《农村土地承包法》第三十八条第（二）项规定：“不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途，不得破坏农业综合生产能力和农业生态环境”及《土地管理法》第四十四条规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”，故反诉被告与二反诉原告于2015年8月30日签订《土地租赁合同》是无效的。二、反诉被告应返还二反诉原告租金，并赔偿二反诉原告损失。根据《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因《土地租赁合同》无效，又因反诉被告在租地内填土，导致二反诉原告无法安装机械生产，反诉被告应返还二反诉原告已支付的租金20000元，并根据反诉被告的过错赔偿二反诉原告的损失，二反诉原告的损失包括1.购买机械设备83920元（经反诉被告同意，并由反诉被告指挥其工人，用其车间轨道吊车卸下，存放在马岭汽修厂内，现已不见）；2.机械设备运输费1200元；3.水泥砖款3960元；4.人工费、材料费、钩机工程款14660元；5.安装、调试工人费5200元，以上五项损失合计108940元。综上所述，二反诉原告与反诉被告于2015年8月30日签订的《土地租赁合同》无效，反诉被告应返还二反诉原告已支付的租金20000元，并赔偿二反诉原告损失108940元。 反诉被告黄勤辩称，一、双方于2015年8月30日签订的《土地租赁合同》是双方的真实意思表示，未违反法律法规的效力性、强制性规定。二、二反诉原告要求反诉被告返还租金20000元及赔偿经济损失108940元无事实与法律依据，该损失亦不存在。损失存在，亦是因为反诉原告在明知租赁土地不能作为建设用地情况下造成的，是反诉原告故意的，不应由反诉被告承担赔偿责任。三、二反诉原告主张的损失发生在2015年，明显超过诉讼时效。综上，请求法院依法驳回二反诉原告的诉讼请求。 各方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据的真实性，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.蒙祖尧、禤雄煊提供关于横县恒发砂场拟用地情况说明、马岭镇土地利用总体规划图用以证明租地涉及基本农田357平方米，不在规划允许建设区范围内；提供马岭镇国土规建环保安监站出具的证明用以证明案涉租赁土地属于林地的事实。黄勤经过质证，对关于横县恒发砂场拟用地情况说明的真实性无异议；对马岭镇土地利用总体规划图三性有异议，认为横县第二次土地资源领导小组办公室无盖章的资格；对马岭镇国土规建环保安监站出具的证明三性有异议，认为该安监站不具备出具土地用途规划的资格。本院认为，蒙祖尧、禤雄煊提供的前述证据，符合证据的三性，能证明本案的案件事实，故本院予以采信。2.蒙祖尧、禤雄煊提供送货单、收据用以证明蒙祖尧、禤雄煊购买机械设备的损失83920元；提供证明用以证明蒙祖尧、禤雄煊的运费损失1200元；提供出库单用以证明蒙祖尧、禤雄煊购买水泥砖的损失3960元；提供蒙祖尧承包工地欠款用以证明蒙祖尧、禤雄煊人工费、材料费、钩机工程款的损失14660元；提供证明用以证明蒙祖尧、禤雄煊请人安装、调试洗砂机的事实；提供证明用以证明因黄勤填土，蒙祖尧、禤雄煊无法安装机械，导致蒙祖尧、禤雄煊损失的事实；申请证人蒙某、闭某用以证明采购的机器运送到马岭汽修厂后，经黄勤的吊车卸下来以后，该两位证人组装和维修蒙祖尧、禤雄煊的机器，并且蒙祖尧、禤雄煊的机器是存放在马岭汽修厂的事实。黄勤经过质证，①对前述证据的三性均有异议，认为送货单、出货单均不是正式发票，无法证明是否确实发生了单据载明的货物买卖事实，且送货单、收据出具的时间与蒙祖尧提供的申请报告的时间点一致；假定收据是真实的，蒙祖尧是在明知需要办证的情况下，未经过有关部门的批准，擅自采购设备，明显是主观故意造成的，故不能要求黄勤承担赔偿责任。②对落款日期为2019年8月2日的证明三性有异议，认为该份证明上的证明人不是单独作证，违反单独作证的规则，且证明人未出庭作证，违反证人作证的相关规定，证明人是否真实存在，并无相关身份证证明，仅是蒙祖尧的单方陈述，在黄勤否认的情况下是不能作为证据的。③对两位证人的证言的三性有异议，认为蒙某无法提供蒙某与蒙祖尧雇请关系的证据；闭某的书面证明中提到闭某的工种是调试机器，而闭某在庭审当中陈述其是焊工，工种明显不一致；假定证人证言是真实的，而两个证人陈述的时间点都是在横县国土资源局对蒙祖尧用地申请不准许之后，对这个时间点所产生的损失费用，不应该由黄勤承担。本院认为，送货单、出货单、证明、收据不足以证明蒙祖尧、禤雄煊是因本案造成的损失，本院不予采信；对其余证据，予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年8月30日，黄勤与蒙祖尧、禤雄煊签订《土地租赁合同》1份，约定“为了发展经济，经甲（黄勤，本院注）、乙（蒙祖尧、禤雄煊，本院注）双方充分协商，甲方同意将横县马岭汽修厂旁（即原马岭镇南新村哈哈红砖厂）的土地约4亩地承租给乙方开办沙场建设用地，为明确双方的权利、义务，特制定本合同，供遵守执行。一、租赁期限：自2015年9月1日至2023年8月30日止。二、租金：前两年每年租金为贰万元整，后六年每年租金为贰万伍仟元整。三、租金支付方式：合同签字之日起先付第一年租金壹万元整，另外壹万元在2015年10月30日前付清。第二年租金在2016年8月30日前付清，第三年、第四年租金在2017年8月30日前付清。第五年、第六年租金在2019年8月30日前付清，第七年、第八年租金在2021年8月30日前付清。四、乙方逾期壹个月未付清租金给甲方的，甲方有权终止合同，收回土地，并将乙方在该土地所有资产归甲方所有。五、甲方出租给乙方的土地必须保证该土地权属明确，没有与其它单位或个人有土地纠纷，同时甲方不得无故阻挠乙方生产和运输。六、甲方出租土地在租赁期内无权收回土地也无权单方面终止本合同的执行。合同期内，甲乙双方均不得擅自解除合同，但经双方协商同意的情况下，可以解除。若乙方中途解除合同的，甲方有权将乙方在该土地上的所有资产收归甲方所有。七、合同期内，因不可抗力的自然灾害因素，造成合同无法履行时，双方互不承担违约责任。八、甲方从汽修厂提供水、电供乙方使用，乙方所用水电费用由乙方承担，收费按标准收取，另外甲方提供鱼塘给乙方作抽水用，但乙方要保持鱼塘有水位贰米，甲方协助乙方补水，费用由乙方自理。九、违约责任：甲乙双方如不按上述条款履行时，即属违约，没有违约的一方有权追究违约方的责任。本合同若有未尽事宜，经双方协商后另签补充协议，补充协议与本合同具有同等的法律效力。十、本合同甲乙双方各执壹份。”合同签订后，蒙祖尧将第一年租金20000元支付给黄勤，黄勤因此于2015年10月3日出具《收条》进行确认。蒙祖尧在合同签订后租用案外人谢宏会的钩机对租赁土地上的树根进行挖掘、平整土地等，经结算，蒙祖尧因此欠人工及材料费、钩机工程款14660元。蒙祖尧还雇请蒙某对机械进行调试、雇请闭某洗砂机的输送带的焊接和割铁，因此支出工钱共5200元。 蒙祖尧与禤雄煊租赁案涉土地是为了经营横县恒发砂场，该砂场于2015年7月23日注册成立，登记的经营者是禤雄煊，类型是个体工商户。2015年12月16日，蒙祖尧与禤雄煊以横县恒发砂场的名义向横县国土资源局规划股提交《申请报告》，内容“横县恒发砂场于2015年7月23日在工商局成立后，依有关规定，于2015年8月3日通过了横县发展和改革局的备案〔备案号：横发改备案（2015）69号〕，又于2015年12月3日、4日分别办理了横县地震局、横县环保局的有关手续，为了办理建设工程规划许可证，已经按贵股要求提供了具有相应资质的测绘公司测绘的地址图纸，现再向贵股提供横县临时用地审批表（横国土资临第3号）、马岭镇规划所批准的横县马岭镇南新村工业用地规划平面图，横县马岭镇政府、马岭镇土地所、马岭镇南新村委会批准的横县恒发砂场的营业场所的使用证明和租地协议。为了早日建成投产，增加经济效益，为国增加税源，恳请贵股批准后呈局审批为盼。”2015年12月18日，横县国土资源局规划股在《申请报告》上作出答复“经查，恒发砂场申请用地范围土地属农用地，不符合土地利用总体规划。”蒙祖尧与禤雄煊因此无法使用承租的上述土地。2019年4月30日，横县自然资源局作出《关于横县恒发砂场拟用地情况说明》，内容“横县恒发砂场向我局申请出具用地情况说明，经业主指界确定基本位置，我局信息中心核定，现将情况说明如下：该地块位于横县马岭汽修厂旁，面积约9196平方米，涉及地类为水田357平方米、有林地3447平方米、坑塘水面5356平方米；该地块占用基本农田357平方米，不在规划允许建设区范围内。”因租赁的土地涉及农用地，蒙祖尧与禤雄煊未获得相关建设许可，无法使用租赁的土地。黄勤后来在本案租赁的土地上建设了厂房，厂房门口挂牌“广西横县三禾茶业有限公司”。2019年7月9日，黄勤向本院提起本案诉讼。诉讼过程中，蒙祖尧与禤雄煊提起了反诉。 本院认为，关于《土地租赁合同》的效力问题。农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。本案中，黄勤与蒙祖尧、禤雄煊签订《土地租赁合同》将诉争土地出租给蒙祖尧与禤雄煊用于非农业建设，而横县国土资源局证明其中的357平方米土地为农业用地，黄勤亦未提供证据证实已经相关部门批准，故黄勤与蒙祖尧、禤雄煊签订的《土地租赁合同》违反了法律强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，本院确认双方签订的《土地租赁合同》无效。 关于黄勤要求终止《土地租赁合同》的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条关于“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”的规定,在本案中,如前所述,《土地租赁合同》属于无效合同,故该份合同自始就没有法律约束力,双方之间也不存在合法的租赁法律关系,故不存在合同终止问题。因此,对于黄勤要求终止《土地租赁合同》的请求,本院不予支持。 关于黄勤要求蒙祖尧与禤雄煊支付租金65000元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条关于“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”的规定,如前所述,《土地租赁合同》属于无效合同,《土地租赁合同》中关于支付租金的合同条款不能约束双方当事人,黄勤依据《土地租赁合同》中租金有关合同条款主张租金65000元,理由不成立,本院不予支持。 关于蒙祖尧与禤雄煊提起反诉是否超过诉讼时效的问题。合同当事人不享有确认合同无效的法定权利，只有仲裁机构和人民法院有权确认合同是否有效。合同效力的认定实质是国家公权力对民事行为进行的干预。合同无效系自始无效，单纯的时间经过不能改变无效合同的违法性。当事人请求确认合同无效，不应受诉讼时效期间的限制，无效合同产生的财产返还及赔偿损失的请求应自合同被确认无效之日起算。蒙祖尧与禤雄煊在本案中提起反诉的要求是确认双方签订的《土地租赁合同》无效进而要求黄勤返还财产及赔偿损失，故黄勤关于反诉已超过诉讼时效的主张，本院不予支持。 关于蒙祖尧与禤雄煊要求黄勤返还租金20000元的请求。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”黄勤基于《土地租赁合同》所取得的20000元租金应予以返还，故对于蒙祖尧与禤雄煊请求黄勤返还租金20000元的主张，本院予以支持。 关于蒙祖尧与禤雄煊要求黄勤赔偿损失108940元的问题。一、根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。1.对于蒙祖尧与禤雄煊主张黄勤赔偿购置机械设备损失83920元的诉求，由于蒙祖尧与禤雄煊提供的送货单、收据上记载的机械设备属于可以搬离的物品，蒙祖尧与禤雄煊亦未提供证据证实双方约定该些物品存放在黄勤处并由黄勤来保管，而且该些物品不因合同的无效而影响其使用价值，故本院对蒙祖尧与禤雄煊的该项诉求不予支持。2.对于蒙祖尧与禤雄煊主张黄勤赔偿机械设备运输费1200元的诉求，其提供的证据是一份证明，该份证明应属于证人证言，因证明人未出庭作证，且未提供证据证明本案存在《中华人民共和国民事诉讼法》第七十三条规定证人不能出庭的情形，故本院对该份证明的证明力不予认定，即对蒙祖尧与禤雄煊的该项诉求不予支持。3.对于蒙祖尧与禤雄煊主张黄勤赔偿水泥砖款3960元的诉求，水泥砖属于可以搬离的物品，蒙祖尧与禤雄煊亦未提供证据证实双方约定该些物品存放在黄勤处并由黄勤来保管，而且该些物品不因合同的无效而影响其使用价值，故本院对蒙祖尧与禤雄煊的该项诉求不予支持。4.对于蒙祖尧与禤雄煊主张的人工费、材料费、钩机工程款14660元，蒙祖尧与禤雄煊提出其租用钩机将案涉租赁地上的树根挖出后将土地进行平整并打机墩因此损失前述费用。黄勤仅认可存在挖树根的事实，对其余的主张不认可。本院认为，蒙祖尧与禤雄煊对其该项主张提供蒙祖尧承包工地欠款及证明予以证实，且黄勤亦认可存在挖树根的事实，说明蒙祖尧与禤雄煊确实在签订租赁合同后请人在租赁地上进行施工，故本院予以支持。5.对于蒙祖尧与禤雄煊主张的安装、调试人工费5200元，其提供的是两位证人的证言，两位证人出庭作证，且无证据证实证人与本案当事人存在利害关系，本院对证人证言予以采信，故对蒙祖尧与禤雄煊的该项请求予以支持。二、上述损失应按双方的过错程度来分担。黄勤本应该将符合《土地租赁合同》使用目的的土地出租给蒙祖尧与禤雄煊，对导致《土地租赁合同》无效应承担主要责任；蒙祖尧与禤雄煊在与黄勤签订《土地租赁合同》时应该对租赁土地是否具备合法使用条件进行审查，对导致《土地租赁合同》无效应承担次要责任。因此，本院认定黄勤对前述本院确认的损失承担70％的责任，蒙祖尧与禤雄煊承担30％的责任。综上，黄勤应赔偿蒙祖尧与禤雄煊损失13902元[（14660元+5200元）×70％]，其余30％的损失由蒙祖尧与禤雄煊自行承担。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）黄勤与被告（反诉原告）蒙祖尧、禤雄煊于2015年8月30日签订的《土地租赁合同》无效； 二、原告（反诉被告）黄勤于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）蒙祖尧、禤雄煊租金20000元； 三、原告（反诉被告）黄勤于本判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）蒙祖尧、禤雄煊损失13902元； 四、驳回原告（反诉被告）黄勤的诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）蒙祖尧、禤雄煊的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本诉案件受理费1425元（原告黄勤已预交713元），由原告黄勤负担。反诉案件受理费1440元（已减半收取，反诉原告蒙祖尧已预交），由反诉原告蒙祖尧、禤雄煊负担1061元，由反诉被告黄勤负担379元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费1425元（开户名称：南宁市中级人民法院；开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行；账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  覃春园 人民陪审员  韦燕华 人民陪审员  何光明 二〇二〇年六月二十六日 法官 助理  林雅婧 书 记 员  吕梦颖