辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终1376号上诉人（原审被告）：丁喜珍，女，1948年3月25日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：张光磊，辽宁正直律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：石淑萍，女，1954年1月25日出生，汉族，住沈阳市大东区。被上诉人（原审原告）：刘莹，女，1979年8月13日出生，汉族，住沈阳市大东区。委托诉讼代理人：闫安，男，1979年9月26日出生，满族，住沈阳市大东区。原审被告：沈阳市和平区火焱房产置业咨询服务中心，住所地沈阳市和平区南五经街14号312。经营者：刘汛。上诉人丁喜珍因与被上诉人石淑萍、刘莹，原审被告沈阳市和平区火焱房产置业咨询服务中心房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2019）辽0102民初13338号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。丁喜珍上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判或发回重审；2.被上诉人承担诉讼费。事实和理由：一、原审法院认定事实错误，依法应当改判或发回重审。上诉人不存在违约情况，不应当支付违约金。上诉人与被上诉人在合同中仅约定“在房证下来之后移出户口”，并没有约定具体在什么时间前移出户口，上诉人已经在为被上诉人办理房屋过户后的合理期限内将案涉房产中全部的户口移出，已经完整的履行了合同义务，不存在违约情况。合同中另约定“甲方保证于2019年6月中旬搬离房屋，给乙方交房”，该约定仅对房屋的交付日期进行约定，并非对移出户口的时间的约定。原审法院已经查明上诉人在2019年6月15日向被上诉人交付房屋时，系被上诉人拒收房屋。故上诉人按照合同约定履行了合同义务，因被上诉人违约不接收房屋，其导致的损失应由被上诉人个人承担。以上两项合同义务并非同时履行的合同义务，迁出户口也涉及到派出所等行政部门审批及办理流程问题，与交付房屋这一上诉人单方就能履行的行为不能纠缠在一起，原审法院认定“协议约定在双方交接钥匙之前，即在2019年6月15日交房前将户口迁出。”属于事实认定错误，是对房屋买卖协议书的曲解，上诉人并不存在任何的违约行为，依法应当发回重审或查明事实后改判。二、原审法院适用法律错误，依法应当改判或发回重审。根据《合同法》第一百一十四条之规定，违约金的数额及因违约产生的损失赔偿额的计算方法均需要双方约定才能发生法律效力。上诉人与被上诉人的合同中并未约定违约金数额及因违约产生的损失赔偿额的计算方式，原审判决以被上诉人单方主张的按房屋总价款的日万分之五计算违约金进行判决，完全没有事实和法律依据。属原审判决适用法律错误，依法应当改判或发重审。根据《合同法》第一百一十二条之规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失；根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，首先上诉人并不存在不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的情况，就算上诉人存在迁出案外人张德利、张妤户口的时间晚于房屋过户的时间的情况，也并未给被上诉人造成任何损失，原审法院判决上诉人支付被上诉人违约金没有任何法律依据，依法应当改判或发回重审。综上所述，在上诉人完整的履行了合同义务、并未给被上诉人造成任何损失的情况下，被上诉人将上诉人起诉到法院，明显属于讹诈钱财、恶意诉讼，原审判决认定事实不清，适用法律错误，恳请二审法院依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或发回重审以维护上诉人的合法权益，以及社会良好的道德风气。张德利的户口必须他本人才能办理迁出，不是双方在房屋买卖合同里能约定的。不是一个法律关系，户口是根据户口登记条例进行管理的。石淑萍辩称，一、本案属于公民全款购买此房屋所有权，此房为孩子将来上初中所用，所以签定购房合同前我方与上诉人即卖房人丁喜珍确认，交房时此房必须为零户口，上诉人承诺没问题后才于3月7日在和平区火焱房产中介签署的购房协议，并交付定金5万元。因上诉人个人原因不能立即搬出此房，出于好心，我方同意上诉人免费住到6月15日，并在购房合同上约定交房时户口、水电煤气热网有线电视等等问题都必须无问题，详情购房合同有注明。3月17日双方在火焱房产中介负责人刘汛陪同下于和平区房产交易中心办理房产过户手续，并付给上诉人余下的房款47万元。等到3月22日，我们拿着新房证去南市场派出所户籍科落户时，被民警告知有张德利、张妤父女户口在此房未迁出。上诉人和火焱房产负责人都说能想办法解决此事。但直到6月15日约定的交房日，上诉人与其女儿告诉我们张德利父女户口迁出问题不能解决，因此我方不同意将放在火焱房产的5万元尾款付给上诉人，同时上诉人也没有交房，并让我方到法院解决此事。作为买房一方，我们承诺的都已做到，并且让上诉人丁喜珍一家免费居住此房3个月，却换来这种不负责的处理问题态度。故我方于6月17日在和平区法院提出购房合同违约诉讼，我方认为在合同约定日期6月15日前上诉人未解决所卖房产下户口问题即构成违约，我方在和平法院起诉后，上诉方所做的一切补救行为也不能否定其违约事实。二、双方购房合同是和平区火焱房产中介提供的三方同时签署的，一审经和平院审核是合法合同，真实有效，双方须按合同规定在约定日期内执行各自义务，上诉人未按日期迁出此房全部户口，违约事实客观存在，如因此影响孩子上初中重点学校，到时造成的损失是不可估量的。综上，一审判决认定事实清楚，采信证据正确，但上诉人对违约事实百般抵赖和狡辩，滥用诉权。对出售学区房过程中卖方应履行的义务不清楚，对自己该负的责任进行推卸，对答辩人在户口问题上故意欺瞒，没有履行卖方义务。请求维持原判。刘莹辩称，同意石淑萍意见。沈阳市和平区火焱房产置业咨询服务中心述称，同意一审判决。石淑萍、刘莹向一审法院起诉请求：1.丁喜珍赔偿原告双倍定金100000元；2.丁喜珍返还中介信息费3000元；3.丁喜珍承担诉讼费；4.火焱房产置业中心附有退还中介费连带责任。一审庭审中，原告变更第1项诉讼请求为要求被告丁喜珍赔偿原告违约金90600元，其中包括被告丁喜珍承诺未交房50000元、未及时搬出户口赔偿房款总价款日万分之五违约金26000元、不及时腾房赔偿租房费6600元、精神损失费5000元、返还中介信息费3000元。增加一项诉讼请求为要求被告丁喜珍立即腾房，交钥匙。在审理过程中，原告放弃对精神损失费5000元的主张。一审法院认定事实，2007年3月26日，被告丁喜珍将从他人处购买的公有住房（位于沈阳市和平区南六经街8号3-5-3）办理了个人产权成为该涉案房屋的原产权人。2019年3月7日，原告石淑萍（乙方）与被告丁喜珍（甲方）、被告沈阳市和平区火焱房产置业咨询服务中心（中介）签订了一份《房屋买卖协议书》，约定：乙方购买甲方位于沈阳市和平区南六经街8号3-5-3房屋，面积37.35平方米，成交价520000元，定金50000元，中介信息费6000元，在双方交接钥匙以前，双方应办理有关物业的交接，包括水、电、煤气、供暖、有线电视、电话、卫生费、宽带网费、物业管理、户口迁出等相关手续，结清相关费用并保证房屋权属无异议；违约责任约定：如甲方违约，赔偿乙方定金的双倍及中介费，如乙方违约，定金、中介费不退，交定金时同时付中介费；同时约定：1、甲夫妻双方同意自愿将此房出售给乙方，甲乙双方必须无条件配合更名过户并保证在房证下来之后移出户口，保证此房3年内无孩子上126中学；2、甲乙双方各付各税，乙方负责中介费，尾款押10000元，待查清交易之前的采暖、水、电、煤气不欠时，由中介一次性交给甲方；3、在办理过程中双方必须无条件配合不得反悔，有一方违约，双倍赔偿对方及中介费；4、甲方保证于2019年6月中旬搬离房屋给乙方交房；5、甲乙双方协定于办理过户时交由甲方房款200000元，剩余房款于6月交房时付清给甲方。同日，原告交给被告丁喜珍购房定金50000元。2019年3月12日，原告向被告丁喜珍交付了购房款520000元，同时被告丁喜珍承诺于2019年6月15日之前搬离，如若没搬离尾款50000元归乙方。2019年3月14日，涉案房屋更名过户至原告刘莹名下。同日，原告向被告火焱房产置业中心交纳中介费3000元。2019年3月19日，被告丁喜珍的儿子、儿媳、孙女的户籍从涉案房屋迁出。但在原告办理落户时发现还有案外人张德利、张妤的户口未迁出，故在2019年6月15日被告丁喜珍向原告交付房屋时，原告拒收房屋，为此双方产生纠纷起诉至一审法。在一审法院审理过程中的2019年7月31日，案外人张德利、张妤的户籍从涉案房屋迁出。另查明：2019年7月1日，因被告丁喜珍不腾房，原告曾进行过报警。2019年9月，被告丁喜珍将燃气、水电费、卫生费结清；被告丁喜珍并将2018-2019年度采暖费已结清。现被告丁喜珍有房屋尾款50000元仍在被告火焱房产置业中心处。一审法院认为，本案原告石淑萍与被告丁喜珍、被告沈阳市和平区火焱房产置业咨询服务中心签订的《房屋买卖协议书》，均系各方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。但在履行过程中，被告丁喜珍未将涉案房屋上原有的户口全部迁出属违约，应承担相应的违约责任。对于二原告主张的被告未及时迁出户口赔偿房款总价款日万分之五违约金26000元的请求，经查，协议约定在双方交接钥匙以前，即在2019年6月15日交房前将户口迁出，但被告丁喜珍系在2019年7月31日才将户口迁出属违约，对于二原告要求按房款总价款日万分之五主张违约金的请求不违反法律的规定，经计算违约金应为11960元（520000元×0.5‰×46天）；对于二原告主张被告没交房，尾款50000元归其所有的请求，经查，2019年6月15日被告丁喜珍按协议约定向原告交付房屋，但原告以涉案房屋尚有他人户口未迁出为由拒收房屋，一审法院认为，被告丁喜珍未按约定期限将户口迁出属违约，应承担违约责任，但原告以此为由拒收房屋亦不妥，且本案中二原告因被告丁喜珍逾期迁出户口已要求被告丁喜珍承担了违约责任，现要求将尾款50000元归其所有依据不足，故对二原告的该项主张不予支持；对于二原告要求被告丁喜珍返还其中介信息费3000元的请求，因被告丁喜珍逾期迁出户口已承担了违约责任，且该案系房屋买卖合同纠纷，中介费系房屋中介机构介绍买卖双方取得联系，最后得以买卖成交，中介公司按一定比例收取佣金的费用，现原告刘莹已取得了房屋产权证，协议内容已大部分履行完毕，二原告要求返还中介费的请求依据不足，故对二原告要求被告丁喜珍返还其中介信息费及要求被告火焱房产置业中心附有退还中介费连带责任的请求不予支持；对于二原告主张的被告丁喜珍不及时腾房赔偿租房费的请求，因其提供的证据不足以证实其主张，故对二原告的该项请求不予支持；对于二原告要求被告丁喜珍立即腾房，交钥匙的请求，因涉案房屋产权已变更为刘莹，案外人的户口已迁出，被告丁喜珍应将案涉房屋交付给二原告，故对二原告的该项请求予以支持。对于被告丁喜珍提出的其不存在违约，不应承担任何责任的辩解，一审法院认为，协议约定的迁出户口，不仅仅系原告方自身的户口，还应包括涉案房屋上存在的他人户口，对于被告丁喜珍提出的其并不知道涉案房屋上还存在他人户口的辩解，因该辩解并不能免除其按照约定迁出户口的责任，故其抗辩理由不成立，不予采纳。一审法院判决：一、被告丁喜珍于判决生效之日起十日内给付原告石淑萍、刘莹违约金11960元；二、被告丁喜珍于判决生效之日起十日内将位于沈阳市和平区南六经街8号3-5-3房屋腾空后无好无损的交付给原告石淑萍、刘莹；三、被告沈阳市和平区火焱房产置业咨询服务中心于判决生效之日起十日内将房款50000元给付被告丁喜珍；四、驳回二原告的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1940元，由原告石淑萍、刘莹承担1668元；被告丁喜珍承担272元。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，石淑萍与丁喜珍、沈阳市和平区火焱房产置业咨询服务中心签订的《房屋买卖协议书》系各方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按合同约定履行各自义务。协议内容印刷部分载明，在双方交接钥匙以前，双方应办理有关物业的交接，包括水、电、煤气、供暖、有线电视、电话、卫生费、宽带网费、物业管理、户口迁出等相关手续，结清相关费用并保证房屋权属无异议。关于其他约定事项里，手写内容载明甲夫妻双方同意自愿将此房出售给乙方，甲乙双方必须无条件配合更名过户并保证在房证下来之后移出户口，保证此房3年内无孩子上126中学。2019年3月14日，涉案房屋更名过户至刘莹名下。2019年3月19日，丁喜珍的儿子、儿媳、孙女的户籍从涉案房屋迁出。2019年7月31日，案外人张德利、张妤的户籍从涉案房屋迁出。可以看出上诉人丁喜珍已按合同约定在房屋更名过户一周之内将其亲属户籍从涉案房屋迁出，上诉人主张其并不知道案外人张德利、张妤的户籍在涉案房屋登记，中介主张上诉人系直接买断的公房租用权，是一手房主，故没有去查户口，没想到还有张德利二人户口在里面，属于非正常情况。因被上诉人未能举证证明上诉人于2019年7月31日将案外人张德利、张妤的户籍从涉案房屋迁出给被上诉人子女进入学区房划片学校上学造成不良影响和损失，被上诉人要求按房款总价款日万分之五主张违约金过高，本院结合合同履行情况和各方过错程度，兼顾公平原则，酌定上诉人支付违约金5000元。一审法院按照合同约定及履行情况判令上诉人腾退房屋、中介支付5万元尾款给上诉人，对被上诉人其他诉讼请求未予支持并无不当。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持沈阳市和平区人民法院（2019）辽0102民初13338号民事判决第二、三项；二、撤销沈阳市和平区人民法院（2019）辽0102民初13338号民事判决第四项；三、变更沈阳市和平区人民法院（2019）辽0102民初13338号民事判决第一项“被告丁喜珍于判决生效之日起十日内给付原告石淑萍、刘莹违约金11960元”为“丁喜珍于本判决生效之日起十日内给付石淑萍、刘莹违约金5000元”。四、驳回石淑萍、刘莹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1940元，由石淑萍、刘莹承担1668元；被告丁喜珍承担272元。二审案件受理费1180元，由丁喜珍承担1000元，石淑萍、刘莹承担180元。本判决为终审判决。审判长  吕长辉审判员  丁广昱审判员  金 鑫二〇二〇年六月一日书记员  张 磊本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。