山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁10民终1433号上诉人（原审被告）：许和修，男，1954年8月31日出生，汉族，住威海经济技术开发区。委托诉讼代理人：许建波（系许和修之子），住威海经济技术开发区。委托诉讼代理人：姜胜阳，山东德衡（威海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：龙雪峰，男，1974年3月22日出生，汉族，住威海临港经济技术开发区。委托诉讼代理人：邰玉梁，山东健华律师事务所律师。上诉人许和修因与被上诉人龙雪峰农村房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省威海经济技术开发区人民法院(2019)鲁1092民初2832号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。许和修上诉请求：1.撤销原判，发回重审或改判；2.案件受理费、鉴定费由龙雪峰负担。事实和理由：一、双方系借款合同关系，而非房屋买卖合同关系，涉案房屋系抵押物。双方于1996年签订的《协议书》载明许和修向龙雪峰借款4万元，许和修以涉案房屋进行抵押。案件的事实应根据合同、收据、双方的履行情况及证人证言等综合认定，一审仅根据收据即认定双方于2006年达成农村房屋买卖合意错误，且产权证书一直存放在许和修处，亦不符合房屋买卖合同的交易习惯。二、即使双方系农村房屋买卖合同关系，一审也应向双方释明合同无效的法律后果，后根据双方诉求依法判决。依据《最高人民法院关于印发全国法院民商事审判工作会议纪要的通知》第三十六条规定的精神，人民法院应向当事人予以释明合同无效的后果。一审已认定双方为农村房屋买卖合同关系，但未向双方释明合同无效及相应法律后果，仅向龙雪峰释明“其提出的诉讼请求不符合事实及法律规定”，并询问“龙雪峰是否变更诉讼请求”，后归纳争议焦点又提到“若房屋买卖关系无效，龙雪峰的诉讼请求是否成立”。一审在判决许和修返还龙雪峰4万元、赔偿相关损失的情况下，也应同时判决龙雪峰返还许和修房屋并赔偿相关占用损失。三、一审对双方过错比例及房屋增值金额的事实认定不明。1.龙雪峰诉讼请求为赔偿房屋增值部分的80%为66万元，即龙雪峰认为其在房屋买卖中有过错，亦承认：“知道买卖农村房屋不合规，为了防止许和修反悔，提高房屋买卖价格，特意将协议形成时间提前至1996年，写了十倍赔偿。”法律严禁农村宅基地买卖，龙雪峰明知合同无效而执意购买，应对合同无效承担主要过错，且涉案房屋并非龙雪峰唯一住房，其居住权不受影响；2.关于涉案房屋的增值情况。一审中，对涉案房屋的价格进行了评估，但该价格是评估价格，并非房屋增值数额，且该评估价格还包括土地使用权的价值。涉案房屋的土地使用权是属于国有还是集体所有，一审法院和评估机构均没有查明，导致房屋价格有出入。涉案房屋的性质为农村拆迁安置房，地理位置和出售能力远不如普通商品房，房屋的增值不应参考市场价格，而应参考拆迁安置方案约定的价格；3.一审没有释明赔偿40万元的计算方法及依据。只是推测依据6100元/ｍ2的评估单价计算房屋总价值，且没有按照108ｍ2补偿房屋实际面积计算，而是按拆迁前面积133余ｍ2计算房屋的总价款为811300元，按双方各50%的过错比例，计算赔偿数额约为40万元。但拆迁安置房屋面积仅108ｍ2，只能按照该面积计算，剩余的25ｍ2应按照3400元/ｍ2计算价值；4.一审认定双方均认可安置房屋单价6100元/ｍ2、总价65.88万元的评估报告不当。许和修从未认可该单价及总价，仅对评估报告的真实性无异议。另评估报告注明：无法确定土地四至、形状、土地使用期限等情况，而该情况系确定房屋价值的重要依据，评估机构在没有任何同类房屋交易的情况下，确定涉案房屋单价没有依据。在实际交易中，同村集体内成员也是按3400元/ｍ2的价格进行转让，评估报告认定的单价6100元/ｍ2明显过高，而拍卖价格仅为3400元/ｍ2，导致许和修将唯一的房屋全部给付龙雪峰，即许和修承担全部过错，同时将购房款返还龙雪峰。如按照一审的评估价格，请求将房屋判给龙雪峰，由龙雪峰按照6100元/ｍ2的价格赔偿许和修相应的损失。龙雪峰辩称，一、双方系农村房屋买卖合同关系，而非借款合同关系，亦不存在房屋抵押的事实。二、一审向双方均进行了释明。评估价格是法院依法委托评估机构所作，较为客观，且根据龙雪峰了解，涉案房屋单价不止6100元/ｍ2。一审考虑双方的过错程度，龙雪峰系将涉案房屋作为唯一住房购买，并进行了装修，一审判令的损失数额公平合理。龙雪峰向一审法院起诉请求：许和修返还房款4万元并赔偿房屋增值部分80%的损失。一审法院认定事实：许和修于威海经济技术开发区泊于镇金鸡山后村有房屋一处（土地证号为01××13）。2015年12月30日，许和修就该房屋与所在村委会签订房屋拆迁补偿安置协议书，约定给予的补偿安置面积为133ｍ2，许和修现已取得位于泊于镇逍遥社区30号楼401室的回迁安置楼房一处并可取得若干货币补偿。龙雪峰、许和修曾签订一份协议书，内容为：今有许和修借款龙雪峰4万元，现用许和修5间普通民房相抵，房证号码是：（空白）；自1996年1月2日起，许和修民房归龙雪峰所有；如房屋需要变动时，许和修必须提供所需的一切相关手续及证明；以上条款如有违约，十倍补偿。落款时间为1996年1月2日。另，许和修于2006年12月26日向龙雪峰出具一张收条，载明今收到龙雪峰买房款4万元。协议签订后，龙雪峰占用使用过涉案房屋，且曾经持有该房屋的土地使用证（原件）。对当事人有争议事实的质证和认定情况：1.龙雪峰主张其于2006年间与许和修达成买卖涉案房屋的协议，因当时双方均知道买卖农村房屋不合规（龙雪峰非该集体组织成员），将协议签署时间倒推10年，写为1996年1月2日，且将协议写成借款抵顶，后许和修出具的收条载明系买房款，双方不存在租赁、借贷关系。许和修于第一次庭审中称协议书是1996年形成的，当时系出租房屋，因龙雪峰不放心就把土地证给了龙雪峰，后又改称于1996年借了龙雪峰4万元款项，以房屋租金抵顶。龙雪峰提交了前述协议书、收条及双方谈话录音等证据，许和修未就房屋租赁过程、租期、租金标准等提供证据证实。一审法院认定双方签订协议所载明的时间不真实，结合该文书样式、内容及许和修出具的收条，可以认定双方于2006年间达成买卖涉案房屋的合意，双方间不存在真实的租赁合同及借贷合同关系。2.龙雪峰主张涉案房屋因拆迁而价值达824600元，其中回迁安置楼房的市场单价为6240元／ｍ2左右，许和修不予认可。经龙雪峰申请，一审法院委托山东百盛房地产估价有限公司进行评估，评估意见为涉案房屋回迁安置楼房单价6100元/ｍ2，总价65.88万元。双方当事人均认可该评估意见。一审法院认为，龙雪峰不具有涉案房屋所在集体组织成员身份，双方就涉案房屋所形成的买卖合同无效。龙雪峰虽曾实际占用过涉案房屋，但并未取得该房屋的所有权。现该房屋已列入拆迁范围，且许和修已经实际获得了拆迁补偿利益，则龙雪峰要求许和修返还购房款并赔偿损失的合理部分，予以支持。许和修的陈述与事实不符，有违诚信，对其抗辩理由不予支持。综上所述，龙雪峰诉讼请求的合理部分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十七条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：许和修于判决生效之日起十日内返还龙雪峰购房款4万元并赔偿龙雪峰损失40万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为5222元，由龙雪峰负担1762元，许和修负担3460元；鉴定费3294元，由龙雪峰负担294元，许和修负担3000元。二审中，当事人没有提交新证据。许和修申请对涉案房屋价格重新进行评估。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：双方之间真实法律关系如何界定；一审判令许和修返还龙雪峰4万元房款并赔偿40万元损失是否合理有据。关于第一个焦点。根据双方提交的两份证据，双方之间法律关系存在矛盾：若依据1996年协议书记载的内容，则双方关系应界定为借款合同关系，许和修以房屋抵顶借款；若依据2006年收条的内容，则双方为农村房屋买卖合同关系，龙雪峰购买涉案房屋。双方当事人均不能提交有效证据证实二人协议的真实意思，亦不能否定对方的主张。本院认为，在两份证据所载内容存在矛盾的情况下，应以后形成的证据即2006年收条为依据，确定双方系农村房屋买卖合同关系为宜，许和修主张双方系借款合同关系，本院不予采纳。即使许和修主张属实，按照1996年协议书的约定，该房屋也应抵顶给龙雪峰，许和修主张系抵押给龙雪峰无证据证实，本院不予认定。据此，无论双方存在何种关系，龙雪峰均应取得涉案房屋。关于第二个焦点。根据相关法律规定，宅基地使用权系权利人基于农村集体经济组织成员身份，依法对集体所有的土地享有占有、使用、建造住宅及附属设施的权利。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者的身份相联系，非本集体经济组织成员无法取得，而根据房地一体原则，买卖农村房屋必然涉及项下宅基地使用权，购买房屋的行为违反法律强制性规定，应认定为无效。本案中，龙雪峰作为涉案房屋所在集体经济组织以外的个人，针对涉案房屋订立的买卖合同无效。合同无效，因合同取得的财产应予以返还，不能返还或无必要返还的，应折价补偿，有过错一方应赔偿对方所受损失。双方当事人明知农村房屋不得买卖，仍进行交易，均具有过错。一审法院依据房屋的评估价值，综合考虑双方的过错程度、房屋买卖的年限等因素判令许和修返还房款并赔偿龙雪峰40万元损失，较为公平合理，本院予以维持。许和修主张评估价值过高并申请重新评估，但未能举证证实该评估报告存在评估机构或评估人员不具备评估资质、评估程序严重违法、评估报告明显依据不足等情形，该评估报告能够作为有效证据予以使用，许和修的该主张缺乏合理依据，本院不予采纳。综上所述，许和修的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7900元，由许和修负担。本判决为终审判决。审判长  杨秀萍审判员  乔 卉审判员  张燕妮二〇二〇年六月三十日法官助理宋杨书记员刘莎莎