四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终5137号 上诉人（原审被告）：成都市建中置业有限公司，住所地：成都市新都区斑竹园镇商业街51-53号。 法定代表人：何江，执行董事。 委托诉讼代理人：谢静逸，四川兴睿峰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：方世明，男，1948年11月19日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：张明亮，四川鑫天律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：方旭龙，男，1977年6月19日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：张明亮，四川鑫天律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王盼，女，1980年8月4日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：张明亮，四川鑫天律师事务所律师。 上诉人成都市建中置业有限公司（以下简称建中公司）与被上诉人方世明、方旭龙、王盼因商品房预约合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2019）川0114民初8949号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，决定由审判员李俊公开开庭独任审理了本案。建中公司的委托诉讼代理人谢静逸，方世明、方旭龙、王盼的共同委托诉讼代理人张明亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 建中公司上诉请求：1.撤销成都市新都区人民法院（2019）川0114民初8949号民事判决，改判驳回方世明、方旭龙、王盼的诉讼请求；2.一、二审全部诉讼费用由方世明、方旭龙、王盼承担。事实及理由：一、方世明、方旭龙、王盼已经明知房屋成交价格为981379元而拒不履行付款义务并签订《房屋买卖合同》，应当承担丧失定金的法律后果，一审法院错误认定《付款申请书》将《缤纷翡翠湾房屋认购书》（以下简称认购书）中的房价进行改变后未签订正式变更协议是导致方世明、方旭龙、王盼不愿按时签约的原因，认定事实及适用法律错误。1.涉案房屋的成交价明确且确定，不存在双方协商将房屋价格进行了变更，从《付款申请书》中可以看出总房款为981379元，首付六成590000元，其余采取按揭方式，由于方世明、方旭龙、王盼的原因无法在2017年12月4日前凑足首付，故申请将付款时间延期至2017年12月31日，《付款申请书》中约定的付款金额及时间明确且确定，不存在一审法院所谓的需要出具正式协议变更材料的情况。2.方世明、方旭龙、王盼从未主张过是由于优惠不确定产生疑虑，不存在一审法院认定由于建中公司未向方世明、方旭龙、王盼出具正式变更协议材料致使方世明、方旭龙、王盼产生疑虑不愿按时签约，方世明、方旭龙、王盼的起诉状中的陈述不愿签约的原因是房屋成交价981379元变更为1495523元，从《付款申请书》认购书形成的时间可以看出方世明、方旭龙、王盼在起诉状中的理由是毫无根据的，一审法院错误解释了方世明、方旭龙、王盼的意思表示。二、《付款申请书》的明确约定，方世明、方旭龙、王盼未按约定履行付款590000元的义务，建中公司有权解除合同且定金不退还，一审法院未对《付款申请书》约定的方世明、方旭龙、王盼未履行590000元义务的违约行为作出认定。建中公司以短信、书面形式催促方世明、方旭龙、王盼签订合同并履行付款义务，但均没有回复，该行为能够反映方世明、方旭龙、王盼知道不签订《商品房买卖合同》是其无法支付首付款造成的，一审法院使用与方世明、方旭龙、王盼陈述相悖的解释进行认定，致使认定事实与客观不符、裁判结果难以让人信服。 方世明、方旭龙、王盼共同答辩认为：一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉请求。方世明、方旭龙、王盼和建中公司首先签订的认购书，价值是1495523元，但当时约定的是981379元，建中公司以诱骗的方式让方世明、方旭龙、王盼直接签订了认购书，当时方世明、方旭龙、王盼不知道价格已经更改，后面找到建中公司置业顾问，改了《付款申请书》，但第一次签订的认购书和实际价格都有变化，因此方世明、方旭龙、王盼对签订合同一直有疑虑，所以之后导致合同未签订。 方世明、方旭龙、王盼向一审法院提出诉讼请求：1.建中公司向方世明、方旭龙、王盼返还双倍定金100000元；2.本案诉讼费由建中公司承担。 一审法院认定事实，认购书载明甲方为建中公司，乙方为方世明、方旭龙、王盼，乙方认购案涉房屋，单价19548元/平方米，房屋总价约1495523元，乙方同意在签订本协议时支付定金50000元作为订立《商品房买卖合同》担保，乙方应于签订本协议之日起七天内与甲方按本协议约定房屋及房屋价款签订《商品房买卖合同》及办理其他相关手续，在约定的签约期限内若乙方未与甲方签订合同及办理其他相关手续则为乙方违约且定金不予退还，优惠策略按现场公示或通知执行。 《付款申请书》载明“客户为方世明、方旭龙、王盼，认购时间2017年11月27日，房号，面积77.28，付款方式按揭，销售单价12699元，总房款981379，已付定金50000，签合同应付房款590000”“成都市建中置业有限公司：本人因卖房子办手续原因，无法在认购书上约定的签约时间2017年12月4日内支付房款590000元（大写：伍拾玖万元整）。现申请延期至2017年12月31日前付清应付房款，并签订《商品房买卖合同》及其附件。本人承诺，如果届时本人未完全履行该付款义务，贵司有权按照下列方式处理：1.贵司有权直接行使单方面解除权，并扣除本人已支付的定金作为违约金，并本人承诺的付款日期届满起有权将该房屋对外发售。2.贵司有权取消本人所享有的优惠，不再享受任何优惠方案。贵司无论确定以何种方式处理并无需在事前通知本人，本人对贵司的选择无条件予以认可。……以下为建中公司内部审批栏置业顾问：李丹丹（签字）日期：2017.11.27……（销售经理、财务负责人、项目总经理处无签字）”。 建中公司出具的2017年11月27日收据载明收到方世明、方旭龙、王盼交付案涉房屋定金50000元。 2018年4月17日建中公司向方旭龙发出《协议解除告知函》告知即日起解除双方所签订的商品房认购协议。 方世明、方旭龙、王盼提交的录音证据中被录音人（其自认系李丹丹）陈述认购协议上价格要高一点，而签合同金额要低一点，付款以金额低的付，方世明、方旭龙、王盼找房管局说认购金额大一点，付款和签合同金额要低一点，公司就说以低的金额付款，然后房管局就不管这个事了，被录音人表示找了所有领导说了这个事让以低的金额买。方世明、方旭龙、王盼提交的短信证据中对方（李丹135××××4822）在2018年2月26日表示房源已被挞定；2018年4月15日表示没收定金，房源重新销售。 建中公司一审庭审中确认认购书上载明的房款价格并非最终成交价，而《付款申请书》上载明的房款系经过优惠后的最终价格。 一审法院认为，商品房预约合同系以订立正式合同为目的签订的合同，本案争议焦点在于双方未能签订正式合同的责任归属。建中公司主张已发出了2018年4月17日《协议解除告知函》，载明因方世明、方旭龙、王盼未能按照认购协议约定在2017年12月4日前签订正式合同，经多次催督，仍拖延未办理，建中公司于2018年4月17日再次发出书面告知函，催促限期办理，否则解除合同、没收定金，但至今仍未办理，故解除双方认购协议，定金不予退还。方世明、方旭龙、王盼则认为系建中公司在认购书和《付款申请书》上载明的房款价格不一，销售人员承诺的实际价格为较低价格，故无法按认购书要求签订合同。 就争议焦点，一审法院评析如下：根据《付款申请书》上载明的内容，该申请书系签订认购书后所填写，二者载明的购房款不一致，结合方世明、方旭龙、王盼所举证据及建中公司的庭审陈述，建中公司销售人员应向方世明、方旭龙、王盼表示了实际成交价格为其所称优惠后的981379元，反映双方在签订认购书后又自愿对价款及付款签约时间进行协商变更。鉴于《付款申请书》与认购书二者所载明的案涉房屋价款不一致，《付款申请书》虽有置业顾问李丹丹的签字，但未能反映内部最终审批情况，方世明、方旭龙、王盼有合理理由担心建中公司尚未确认，故其未按认购书规定到场签约，不应被苛责。建中公司向方旭龙发出的《协议解除告知函》，其中仍表明的是对方未按认购协议约定的2017年12月4日前签订正式合同，也反映建中公司在销售人员已承诺优惠价款及变更付款签约时间后，未向方世明、方旭龙、王盼出具相关正式协议变更材料。故在双方签订认购书后，又自愿就价款、签约付款时间变更进行协商，销售人员虽已与方世明、方旭龙、王盼达成一致意见，建中公司庭审中也认可系按较低价格成交，但却未向对方出具正式的变更协议材料，致使方世明、方旭龙、王盼对签订正式合同产生疑虑，而不愿按时签约，不应由客户承担缔约过失责任。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”之规定，根据本案案情，未能签订本约系双方在签订认购协议后同意进行变更协商中存在的沟通问题造成，不宜单独归责于一方，现案涉房屋已另行出售，双方均无再签订合同意愿，方世明、方旭龙、王盼自愿放弃部分诉讼请求，仅要求返还已支付的定金50000元，建中公司应予以退还。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、建中公司于判决生效之日起七日内向方世明、方旭龙、王盼返还定金50000元；二、驳回方世明、方旭龙、王盼的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1150元，由建中公司负担575元，由方世明、方旭龙、王盼负担575元。 二审审理过程中各方当事人均未提供新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。 本院另查明，方世明、方旭龙、王盼向一审法院提交的民事起诉状载明：2017年11月27日，双方签订了《付款申请书》约定由建中公司向方世明、方旭龙、王盼出售位于成都市新都区，房屋成交价格为981379元，方世明、方旭龙、王盼依约按时交付了定金50000元。但是在签订《房屋认购书》时，建中公司却擅自将房屋成交价格更改为1495523元，方世明、方旭龙、王盼发现后，多次与建中公司协商，要求退还定金，但均无果，2018年4月15日，建中公司向方世明、方旭龙、王盼发送了解除通知，双方解除《房屋认购书》，建中公司不予退还定金。 二审审理过程中，方世明、方旭龙、王盼一方陈述，2017年11月27日上午签了认购书，下午找建中公司签了《付款申请书》。 本院认为，方世明、方旭龙、王盼与建中公司签订的认购书是为将来签订正式的《商品房买卖合同》所订立的协议，性质上属于预约合同。预约合同的目的在于固定交易一方的交易机会，交易一方同意给予另一方订立特定合同的优先权，在条件成熟时预约合同一方可以请求对方履行签订本约的义务。虽然预约合同有如双方当事人基本情况、房屋基本情况、价款或价款计算方式等具备本约特点的部分内容，但鉴于预约合同的预约性质、预约合同存在不确定条款等特点，当事人在签订本约时可以在预约合同确定条款的基础上就不确定条款、本约需要解决的其他条款等交易细节继续谈判磋商，磋商成功后预约合同双方即可订立本约，若预约合同双方在未违反预约合同的情况下而对预约合同无约定条款磋商不成功的则可放弃订立本约，在此情况下亦不应认定是任何一方当事人违反预约合同的约定而拒绝签订本约，其属不可归责双方当事人的原因而导致不能签订本约而双方免责。而本案看，方世明、方旭龙、王盼与建中公司签订认购书后，方世明、方旭龙、王盼以申请人的身份再与建中公司签订了《付款申请书》，虽然该《付款申请书》建中公司的销售经理、财务部负责人、项目总经理未签名，但置业顾问签名进行了确认，且建中公司事后亦追认，该《付款申请书》约定的内容已经成立并生效。 从《付款申请书》的内容看，载明了明确的客户、认购时间、房号、面积、付款方式，明确了房屋销售单价为12699元、房屋总房款为981379元、已付定金50000元，约定了签合同应付房款590000元，同时载明“买受人无法在认购书上约定的签约时间2017年12月4日内支付房款590000元（大写：伍拾玖万元整）。现申请延期至2017年12月31日前付清应付房款，并签订《商品房买卖合同》及其附件”，这些内容均表明双方在认购书的基础上通过《付款申请书》的形式进一步约定了缔约时间、购房价款、付款方式和违约责任。因此，认购书、《付款申请书》签订的经过并不存在方世明、方旭龙、王盼所述“双方签订了《付款申请书》约定房屋成交价格为981379元，在签订《房屋认购书》时建中公司却擅自将房屋成交价格更改为1495523元”的事实，也不存在一审判决认定的“建中公司未向方世明、方旭龙、王盼出具相关正式协议变更材料”的问题。因认购书、《付款申请书》签订后，方世明、方旭龙、王盼未按《付款申请书》约定的时间2017年12月31日前付清应付房款590000元，也未签订《商品房买卖合同》及其附件，方世明、方旭龙、王盼的行为已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百一十五条的规定，建中公司通知解除认购协议、定金不予退还并无不当。 综上所述，一审判决认定部分事实错误，适用法律不当，依法应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销成都市新都区人民法院（2019）川0114民初8949号民事判决； 二、驳回方世明、方旭龙、王盼的诉讼请求。 一审案件受理费1150元，由方世明、方旭龙、王盼负担；二审案件受理费1150元，由方世明、方旭龙、王盼负担。 本判决为终审判决。 审判员 李 俊 二〇二〇年六月十六日 书记员 杨珍梅