天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终1135号上诉人（原审原告）：孙宝珠，男，1951年1月5日出生，汉族，天津市果菜食品公司退休职工，住天津市河北区。委托诉讼代理人：文亮，天津清慎律师事务所律师。上诉人（原审被告）：天津市果菜食品公司，住所地天津市河西区越秀路街健春里13-105-108。法定代表人：李淑轩，总经理。委托诉讼代理人：吕杨，天津碧钧律师事务所律师。上诉人孙宝珠与上诉人天津市果菜食品公司（以下简称果菜公司）房屋买卖合同纠纷一案，均不服天津市河北区人民法院(2019)津0105民初6690号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月22日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。孙宝珠上诉请求：1.撤销一审判决第三项、第四项，改判果菜公司赔偿孙宝珠1590000元；2.本案两审诉讼费用由果菜公司承担。事实和理由：第一，一审判决认定“对于该房屋当时并非被告单位所有的事实均系明知”与事实不符，该房屋系当年果菜公司拆迁时所得，所以果菜公司才能出售。后来由于企业改制，果菜公司没有及时找天津市河北区建设开发公司（以下简称建设开发公司）办理有关手续，导致今天的结果，这些都是果菜公司的责任。一审时孙宝珠已经出示了证据，证明其要求果菜公司办理过户手续，而且果菜公司承诺负责办理房屋过户的相关手续。第二，一审认定对造成的损失“双方均负有过错”，并判定双方各半担负系适用法律错误，判决不公，果菜公司当年是孙宝珠的单位，房屋来源本应是拆迁从建设开发公司所得，孙宝珠购买诉争房屋所付款与当年房屋的市场价值相符，孙宝珠当时并不知道该房屋不能过户，且该房屋自购买后，多年来孙宝珠一直找果菜公司及建设开发公司办理权属手续，是果菜公司一直拖延，才导致了后来的多次诉讼，孙宝珠并无过错，不应承担损失。第三，该房自购买付款进住至今，孙宝珠已在该房内生活了快20年，果菜公司及建设开发公司从无过问，是孙宝珠要求办理手续才产生了诉讼。果菜公司辩称，不同意孙宝珠上诉请求，孙宝珠购买房屋时对于房屋产权状况明知，一审时，陈某已经出庭作证，证明孙宝珠主动提出购买且承诺按照当时房屋现状交易，果菜公司并未承诺为其办理产权，对于孙宝珠的损失，果菜公司不存在过错，不应赔偿。果菜公司上诉请求：1.撤销原判，改判驳回孙宝珠全部诉讼请求或发回重审；2.两审案件受理费由孙宝珠承担。事实和理由：第一，一审法院认定事实错误。1.双方之间不存在房屋买卖合同关系，果菜公司出售给孙宝珠的仅是房屋使用权，孙宝珠缴纳了100000元房屋使用费后，果菜公司已经将涉诉房屋分配给孙宝珠使用了20年，在（2017）津0105民初3362号案件中，建设开发公司认可将涉诉房屋出借给果菜公司，据此果菜公司享有涉案房屋使用权，果菜公司将房屋使用权出售给孙宝珠，收取使用费并不违反法律规定，孙宝珠主张双方存在房屋买卖合同关系，但未能提供买卖合同或其他证据证明，应承担举证不能的责任，其无权要求解除买卖合同，更无权要求果菜公司返还房屋使用费及赔偿损失。2.果菜公司出售涉案房屋使用权时，从未向孙宝珠承诺为其办理产权登记，果菜公司在1992年取得涉诉房屋后，将该房屋给予果菜公司的子公司天津市果菜食品公司广场分公司办公使用，孙宝珠系该分公司的副经理，也在涉案房屋中办公，对房屋产权存在问题是知晓的。孙宝珠明知房屋存在问题，但自愿购买，并承诺愿意按照房屋当时的现状购买，对于产权问题由其自行解决，因此，果菜公司才决定将涉诉房屋以低于市场的价格出售，一审证人陈某的证言可以证实此事，据此孙宝珠无权向果菜公司主张损失。3.一审法院以2017年9月房屋价值认定孙宝珠差价损失错误。在（2017）津0105民初3362号案件中，孙宝珠曾经提交建设开发公司的通知，通过该通知可以看出，2009年3月10日，建设开发公司曾要求孙宝珠与其联系，在此时孙宝珠已经知道涉案房屋产权属于建设开发公司、不能过户至其名下的情况，但直至2017年9月，孙宝珠才提起诉讼主张权益。2009年至2017年之间的损失是因孙宝珠自身过错导致，不应以2017年9月的房屋价值认定为孙宝珠的损失。第二，一审判决适用法律错误。孙宝珠购买房屋使用权时，双方仅约定了100000元的费用，一审法院认定的损失已经超过该金额几十倍。在双方订立合同时根本不可能预见到，该金额也不是孙宝珠的实际损失，不应当按照房屋价值计算损失。孙宝珠辩称，坚持上诉请求。孙宝珠向一审法院起诉请求：1.解除孙宝珠、果菜公司之间的房屋买卖合同；2.判令果菜公司退还孙宝珠购房款100000元；3.判令果菜公司赔偿孙宝珠房屋差价损失1690000元；4.案件受理费、鉴定费由果菜公司负担。一审法院认定事实：孙宝珠系果菜公司的退休职工。1999年孙宝珠在职期间，经果菜公司单位领导班子研究决定，将案外人建设开发公司所有的坐落河北区宇萃里59-119-122房屋出售给孙宝珠，总价款为100000元，但双方未就此签订书面协议。彼时，上述房屋用于果菜公司下属单位办公，孙宝珠将购房款100000元交付果菜公司后，该房屋即由孙宝珠居住使用至今。2012年4月6日该房屋办理所有权登记，权利人登记为建设开发公司。孙宝珠居住使用涉案房屋期间，果菜公司于2003年11月21日盖章出具《证明》一份，主要内容为：1999年经果菜公司领导班子研究决定将该房屋以100000元出售给孙宝珠，房屋产权手续待与河北区房地产开发公司协商后给予解决。2009年9月28日果菜公司再次盖章出具《证明》，主要内容为：河北区房屋管理局，我单位员工孙宝珠于2000年4月购买该房屋一套。2017年5月11日，孙宝珠向一审法院提起诉讼，要求果菜公司及该房屋产权人建设开发公司继续履行房屋买卖合同，协助孙宝珠办理涉案房屋所有权转移登记手续。该案诉讼过程中，果菜公司不认可双方存在房屋买卖关系，故不同意孙宝珠的诉讼请求。建设开发公司则表示其为涉案房屋的所有权人，其公司与孙宝珠之间不存在任何合同关系，也未收取孙宝珠或果菜公司的任何利益，同时其公司与果菜公司单位不存在关于涉案房屋处分的任何书面材料，该房屋系借给果菜公司使用，而不是存在拆迁补偿问题，因此亦不认可孙宝珠的诉讼主张。2017年8月21日，一审法院就该案作出（2017）津0105民初3362号民事判决，认定孙宝珠、果菜公司之间存在果菜公司将涉案房屋出售给孙宝珠的事实，但由于孙宝珠未能举证证实该房屋系建设开发公司拆迁果菜公司单位房屋后给予的拆迁补偿以及果菜公司对该房屋享有处分权，故驳回了孙宝珠的诉讼请求。该民事判决作出后，各方当事人均未提起上诉，已发生法律效力。2019年7月16日，建设开发公司向一审法院提起诉讼，要求孙宝珠腾交涉案房屋。现孙宝珠以诉称为由起诉来院，要求解除其与果菜公司之间的房屋买卖合同,退还购房款100000元并赔偿房屋差价损失。本案诉讼过程中，孙宝珠就涉案房屋在2017年9月5日的市场价值申请司法评估。经一审法院委托，天津市融信房地产土地资产评估有限公司于2019年10月28日作出津融房字（2019）第G0535号《房地产估价报告》，涉案房屋在该价值时点的市场价值为1690000元，孙宝珠为此支付评估鉴定费6900元。上述事实，有双方提交的相关证据材料、证人证言及庭审笔录予以佐证，一审法院予以确认。一审法院认为，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。孙宝珠、果菜公司就涉案房屋已形成口头买卖合同并已付诸履行，双方虽未签订书面协议，但并不影响该口头买卖合同的成立和生效，该合同对双方均具有约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。孙宝珠于2017年8月提起诉讼要求办理涉案房屋所有权转移登记但未获支持，该案民事判决于上诉期满后发生法律效力，孙宝珠此时可以确定与果菜公司之间的房屋买卖合同已无法继续履行。本案中，孙宝珠向果菜公司支付购房款后，果菜公司作为房屋买卖合同的出售方未能也无法协助购买方办理房屋所有权转移登记的应尽义务，果菜公司已构成违约。现孙宝珠要求解除双方的房屋买卖合同关系及退还购房款100000元，均符合法律规定，一审法院予以支持。关于孙宝珠要求果菜公司赔偿房屋差价损失一节，孙宝珠以（2017）津0105民初3362号民事判决的生效时点对房屋市场价值予以评估，该评估结论1690000元应予采纳，孙宝珠的房屋差价损失应为1590000元。该损失属于合同完毕履行后孙宝珠可获得的利益，对于赔偿责任的承担则应结合双方的履约情况、过错程度等因素酌情确定。孙宝珠、果菜公司在1999年约定买卖涉案房屋时，对于该房屋当时并非为果菜公司单位所有的事实均系明知，此后果菜公司于2003年11月21日为孙宝珠出具《证明》时，双方对于该房屋仍存在产权未办结的问题再次确认，至2017年9月双方买卖合同确定无法继续履行并发生房屋差价损失，双方均负有过错。综合本案事实，酌定以该损失由孙宝珠、果菜公司各半负担为宜，即果菜公司应赔偿孙宝珠房屋差价损失795000元。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款第五项规定，判决：一、解除孙宝珠与果菜公司就坐落河北区宇萃里59-119-122房屋形成的房屋买卖合同关系；二、本判决生效后十日内，果菜公司退还孙宝珠购房款100000元；三、本判决生效后十日内，果菜公司赔偿孙宝珠房屋差价损失795000元；四、孙宝珠的其他诉讼请求予以驳回。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11400元、鉴定费6900元，合计18300元，由孙宝珠负担9150元，由果菜公司负担9150元。孙宝珠在二审提供：证据一、河北法院2020年5月28日的开庭笔录，证据二、（2017）津0105民初3362号案件的开庭笔录，证明果菜公司在不同庭审中，对本案涉及事实的陈述相互矛盾，其在做虚假陈述。果菜公司对该两份证据的真实性无异议，对证明目的不认可。果菜公司在二审中未提交新证据。本院认证意见：因果菜公司对上述证据真实性无异议，故对真实性予以确认。二审经审理查明，（2017）津0105民初3362号载明：“本院经审理认定事实如下：……对于当事人争议的坐落天津市河北区宇萃里59-119-122号房屋（以下简称：诉争房屋）是否系建设开发公司拆迁补偿给果菜公司、孙宝珠是否从果菜公司处购买诉争房屋、孙宝珠是否给付购房款等事实，孙宝珠依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证。对原告提交的证据和上述争议事实，本院认定如下：1、果菜公司于2003年6月1日出具的证明，内容为：天津市河东区房管局，今有我单位职工孙宝珠系单位分配住房，现住河北区59门119号。本房产权证正在办理之中，特此证明。……”本院查明的其他事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，关于孙宝珠与果菜公司之间的法律关系：果菜公司曾于2003年6月1日、2003年11月21日、2009年9月28日出具三份证明，内容分别为“今有我单位职工孙宝珠系单位分配住房”、“经果菜食品公司领导班子研究决定将河北区59门119号偏单壹套以人民币壹拾万元价格售给我单位职工孙宝珠同志”、“我单位退休职工孙宝珠2000年4月购买河北区59门119号住房一套”，根据对“分配住房、售给、购买”等的正常理解，孙宝珠有理由相信果菜公司向其出售的是房屋所有权。现果菜公司提供的证据不足以证明其与孙宝珠口头订立的买卖合同系对房屋使用权的买卖，上述三份证明中亦均未写明“使用期间××年、租赁期间××年”等字样，对果菜公司上诉称向孙宝珠出售的系房屋使用权的主张，本院不予支持。关于房屋买卖合同应否解除：孙宝珠与果菜公司口头订立的房屋买卖合同合法有效，（2017）津0105民初3362号判决已发生法律效力，案涉房屋买卖合同已无法继续履行，且二审中双方均认可解除房屋买卖合同，本院对此予以确认。果菜公司作为房屋买卖合同的出售方，未能也无法协助孙宝珠办理房屋所有权转移登记的应尽义务，已构成违约，孙宝珠要求退还购房款100000元符合法律规定，本院予以支持。关于孙宝珠要求果菜公司赔偿房屋差价损失一节，一审中以（2017）津0105民初3362号民事判决的生效时点对房屋市场价值进行了评估，并将该损失认定为合同履行完毕后孙宝珠可获得的利益，对此本院予以确认。果菜公司主张，孙宝珠自始对其购买的系房屋使用权一事明知，但未提供充分证据证明其主张，故对该主张本院不予采信。果菜公司知道或应当知道其无权处分案涉房屋，仍将案涉房屋出售给孙宝珠，应对孙宝珠的可获利益损失承担全部责任。一审法院认定双方均负有过错，酌定损失由双方各半担负系法律适用错误，本院予以纠正，果菜公司应赔偿孙宝珠房屋差价损失159000元。果菜公司主张，孙宝珠自2009年3月10日就应当知道涉案房屋产权属于建设开发公司，不能过户至其名下，但直至2017年9月方提起损失主张权益，对于2009年至2017年之间的损失，系孙宝珠自身过错，对此本院认为，果菜公司自知道或应当知道其无权出售房屋之日，就应当采取相应措施降低各方损失，其过错在先且未及时采取相应措施，故对果菜公司相关主张，本院不予采信。综上所述，孙宝珠上诉请求成立，本院予以支持。果菜公司上诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持天津市河北区人民法院（2019）津0105民初6690号民事判决第一项、第二项；二、撤销天津市河北区人民法院（2019）津0105民初6690号民事判决第三项、第四项；三、变更天津市河北区人民法院（2019）津0105民初6690号民事判决第三项为：本判决生效后十日内，天津市果菜食品公司赔偿孙宝珠房屋差价1590000元；四、驳回天津市果菜食品公司的全部上诉请求。如天津市果菜食品公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11400元、鉴定费6900元，合计18300元，由天津市果菜食品公司负担。二审案件受理费30020元，由天津市果菜食品公司负担。本判决为终审判决。审判长  郭秀红审判员  杨宝华审判员  吴晓勇二〇二〇年六月十五日法官助理刘睿书记员单珊