广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初5068号原告：黄丽萍，女，1975年11月11日出生，汉族。委托诉讼代理人：沈昉，广东美华律师事务所律师。委托诉讼代理人：李胜，广东南方福瑞德律师事务所律师。被告：广州晴雨汇酒店管理有限公司。法定代表人：李惠军。被告：李惠军，女，1981年9月19日出生，汉族。原告黄丽萍诉被告广州晴雨汇酒店管理有限公司（以下简称广州晴雨汇公司）、李惠军房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄丽萍委托诉讼代理人沈昉、李胜，被告广州晴雨汇公司法定代表人李惠军到庭参加诉讼。本案依法进行审理，现已审理终结。原告黄丽萍向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付：2020年2月租金3241元，2019年10月至2020年1月的租金差额2964元，单方解除租赁合同的违约金9723元。2、被告向原告支付未提前通知解除的一个月租金损失3241元。3、被告向原告赔偿因恢复原貌所产生的装修费用3000元，水电管理费531.14元，被告退回15110元的代购家具、感应门锁等设施费用。4、被告李惠军对广州晴雨汇酒店管理有限公司承担连带清偿责任。5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：20l5年12月13日，原被告签订《酒店公寓租赁合同》，被告承租原告位于广州市番禺区大石街工业四路52号7栋14层1425房（下称上述物业），建筑面积57.9609平方米，及家具家电和其它配套用品，租赁期自2015年12月14日至2021年3月13日止。双方约定上述物业租金按月结算，租金为人民币2800元，被告在每月的15日前缴付当月租金给原告，承租期第二年起，每年租金递增5%，其中2019年3月14日至2020年3月13日，每月租金3241元。在出租上述物业时，被告以需统一管理用作酒店公寓使用为由，要求原告支付15110元代购家具、物品等，原告按合同约定支付了此款项。2019年10月起，被告单方将每月3241的租金降至2500元支付给原告，原告口头抗议未果。原被告交涉中，原告发现：在上述物业中没有找到原代购装修清单所列的大部分物品，再次催促被告提供实际物品清单和物品发票时，被告说没有。另外，被告未经原告同意，自行改变墙壁的装修风格。2020年2月25日，原告收到被告寄出的《解除租赁合同通知书》。被告未支付2020年2月的租金并要求立即解除租赁合同。原租赁合同中约定：被告如提前终止合同，须提前一个月书面通知原告，通知到达原告视为终止，并赔偿原告三个月租金作为违约金。即被告因承担赔偿以上合计四个月租金的损失。原告收回上述物业后，为了恢复原貌，花费了3000元。原告向被告追讨2020年2月的租金、2019年10月起拖欠的租金差额、违约金等未果，遂起诉至法院，请人民法院依法裁决。被告李惠军是公司广州晴雨汇酒店管理有限公司，是自然人独资一人有限责任公司，被告李惠军是其公司股东唯一股东。被告广州晴雨汇酒店管理有限公司，与原告签订租赁合同，但收取代购家具费用，给付租金，给付押金等行为，均通过私人账户，均通过李惠军私人账户转账完成。从本案基本事实存在个人账户替代公司账户，个人财产与公司财产无法区分并存在混同的情况，其管理混同的情况。根据2019年民事商事审判会议纪要的有关规定，应该认定李惠军与广州晴雨汇酒店管理有限公司构成人格混同，故诉请股东对公司的债务承担连带责任。被告广州晴雨汇酒店管理有限公司、李惠军辩称，不同意原告诉求。第一点，我方已于2020年1月15日支付该物业2020年2月租金2500元。同时因疫情自2020年1月24日起不能经营，我方要求原告退回我方多支付的租金。2020年1月24日至2020年2月13日的租金，合计20天租金1666元。第二，2019年10月15日，我方与原告已达成该物业调整租金的约定，并且原告已接收租金，双方对租金调整金额已达成一致，并履行完毕。第三，因为国家在2020年1月23日针对新冠病毒疫情下了一级响应的命令，详见附件。该物业无法经营，按合同第十条约定，可解除合同，不存在违约责任。同时依据我国最高法新闻通知，因受疫情影响无法交租金的，允许双方当事人提出解除合同的请求。因此不存在违约责任。不同意原告诉求第二点。根据合同约定不可抗力有解除合同的权利，同时合同里也没有提到解除合同未提前一个月通知，需要承担违约责任，并且不可抗力这种问题是无法提前通知的。不同意原告诉求第三点。一、因为配置一览表以标注此项目，当时约定我方可视情况进行配置，并且原告已签名确认。根据配置一览表，原告同意我方根据经营需要装壁纸，壁纸与其他设施视为原告配置的软装，所有权为原告所有，所以在合同解除时，不存在恢复原状的说法。并且即使原告需要撕掉壁纸，对墙壁几乎没有任何影响，而三千元的装修费是远远超出正常价格的，包括我方已告知原告如需撕掉壁纸，修复壁纸之后可能出现的墙壁问题，支付我方600元即可解决。第二，水电管理费500多块钱由我方支付。第三，关于家具代购的问题，家具所有权是原告的，是按照一览表，原告必须要配置齐相应的家具，我只是代购而已。诉讼费应由原告承担。本院经审查当事人提交的证据，并结合双方的质证意见、庭审陈述，认定事实如下：1、租赁物及合同签订履行情况。位于广州市番禺区大石街工业四路52号7栋1425房，产权人为原告黄丽萍，其于2016年取得上述涉案房屋的不动产权证书。2015年12月13日，原告黄丽萍（甲方）与被告广州晴雨汇酒店管理有限公司（乙方）签订一份《酒店公寓租赁合同》（以下简称涉案租赁合同），由甲方将涉案房屋交付乙方，从事日租、月租、公寓式酒店和旅业配套等用途经营。甲方出租房屋配备家具家电和其他配套用品（见附件清单）。租赁期限自2015年12月14日至2021年3月13日，2015年12月14日至2016年3月13日为免租期，作为招商及物资购置安装前期准备时间。月租金2800元，乙方在每月15日前缴付当月租金。第二年起，租金递增5%。2018年3月14日至2019年3月13日月租金3087元，2019年3月14日至2020年3月13日月租金3241元。2020年3月14日至2021年3月13日月租金3403元。乙方负担承租期间的物业管理费、水电费、易耗品消耗、房间内日常维修费等费用。租赁终止时，乙方按照附件的家电家具及配套配置清单交还房屋给甲方。乙方提前终止合同，须提前一个月书面通知甲方，通知到达甲方时视为合同终止，并赔偿甲方。第一至第三年内赔偿四个月租金作为违约金，第四年内赔偿三个月作为违约金。不可抗力导致本合同不能按期履行的，各方不承担违约责任。合同对其他事项也作了相关约定。原告向被告广州晴雨汇公司支付15110元，由其代购相应家具。双方制作一份《小时代酒店公寓软装配置一览表》，详细列明由原告出资15110元，被告广州晴雨汇公司代为购置的室内物品清单、规格及价格。2、合同履行争议情况。被告广州晴雨汇公司于2019年9月16日向原告支付租金3241元后，分别于2019年10月15日、2019年11月15日、2019年12月16日、2020年1月15日向原告支付租金各2500元。原告表示被告广州晴雨汇公司擅自调低租金标准其抗议无果。被告广州晴雨汇公司则表示双方经协商一致变更，且原告享受了被告提供的温泉别墅入住服务。双方的微信沟通记录显示，2019年10月12日前后，被告李惠军向原告发送与其他承租户协商降低月租金标准的微信截图。2019年10月15日，原告回复“早，同意调整，请按之前协商解决，希望北门情况尽快改变，祝生意兴隆”。之后，双方在2020年1月份就被告提供恩平或花都的温泉别墅入住服务进行协商，原告享受了温泉别墅入住服务。被告广州晴雨汇公司向原告寄送《解除租赁合同通知书》，落款日期为2020年2月12日。被告广州晴雨汇公司在通知书中表示因自2020年1月21日出现新型冠状病毒持续爆发，导致涉案物业无法经营，其根据合同约定的不可抗力条款，通知解除合同。原告表示于2020年2月25日收到上述通知书。双方在2020年3月15日的微信沟通中，被告李惠军表示“结清2月前物业费用合理；清单内物品如果无补回合理：墙布是我们额外付款的，在押金扣付600元可以操作。其他不合理。”双方对扣押金问题产生争议。被告广州晴雨汇公司交房时，对应《小时代酒店公寓软装配置一览表》现场缺少以下物品：（1）木制大衣架一个，160元；（2）地毯一张，500元；（3）感应门锁，500元；（4）大号吊篮，600元；（5）装饰画与花，约500元。合计金额2260元。被告广州晴雨汇公司辩称，吊篮使用三年多产生破损，更换为同等价值的滑梯与波波池；衣架、感应门锁在被告仓库；地毯使用四年多，非常脏及破损，在被告处。装饰画与墙纸布置冲突，且使用三年多，非常脏污，已更换。原告要求被告按照缺少物品单价赔偿。《小时代酒店公寓软装配置一览表》中，有约定软装中，壁纸，部分背景墙上布置，价值1500元的内容。涉案房屋内有被告另行购置的滑梯与波波池。原告确认涉案房屋已于2020年5月另行出租。原告主张被告擅自修改墙面，并提供现场照片。照片显示墙面张贴了墙纸，程度较新。原告表示将墙面恢复原状，撕掉墙纸重新粉刷，支出了3000元。原告提供一份与案外人签订的墙体翻新合同及发票为证。原告主张被告广州晴雨汇公司拖欠涉案房屋的水电费、管理费，并提供一张水电费管理费发票，电费142.88元，时间段为2020年1-2月；水费21.28元，时间段为2020年1-2月；物业管理费328.08元，时间段为2020年2-3月两个月，合计531.14元。3、新冠病毒疫情影响情况。2020年1月，武汉爆发新型冠状病毒疫情，并迅速扩展至全国多个省市。2020年1月23日，广东省启动重大突发公共卫生事件一级相应。广州市相关部门要求全市各住宿（旅馆）企业安装体温测量仪，对入住酒店宾馆的客人进行提问测量，健身房、游泳池、温泉池等服务场所一律关闭。长龙度假区自2020年1月24日暂停广州长隆野生动物世界、广州长隆欢乐世界、广州长隆飞鸟乐园、广州长隆国际大马戏等场所的开放。2020年1月24日，文化和旅游部发布通知，暂停全国旅行社及在线旅游企业经营团队旅游及“机票+酒店”旅游产品。被告广州晴雨汇公司提交电脑截图，表示因疫情影响，其线上预定平台从2020年1月20日至1月31日取消大量订单。被告广州晴雨汇公司提交腾讯新闻的网上截图，拟证明其解约属于“受疫情影响完全不可能再交得起租金，合同不可能再履行了，再延续多长时间也不可能交租金，这种情况应当允许双方当事人都提出解除合同的请求”。以上事实有双方提交证据及庭审笔录等为证。本院认为，依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力。双方应按照合同约定履行义务。原告按照合同约定向被告提供房屋，并另行支付购置家私电器款15110元，被告广州晴雨汇公司则应按照合同约定购置家私电器进行软装，对外开展公寓式出租经营。涉案房屋附近的道路施工对经营产生一定影响，双方微信沟通后，原告于2019年10月15日微信回复“同意调整”的内容，同日被告广州晴雨汇公司按照每月2500元的标准向原告支付租金至2020年1月15日。本院确认租金调整为双方变更合同履行内容的意思表示，对双方具有约束力。原告请求被告广州晴雨汇公司支付2019年10月至2020年1月租金差额2964元，缺乏事实及法律依据，与其作出的同意调整月租金价格的意思表示相冲突，本院依法驳回其该项诉求。对于涉案合同，被告广州晴雨汇公司向原告寄送解除合同的通知，原告表示于2020年2月25日收到通知，被告未能提供进一步证据证实通知送达情况，本院采信原告陈述内容，确认解除合同的通知于2020年2月25日送达原告。被告广州晴雨汇公司主张解除合同，原告接收涉案房屋并另行出租，双方解除合同的意思表示明确，本院确认涉案合同已解除。因被告广州晴雨汇公司未与原告办理现场交接手续，且原告确认于2020年2月25日才收到通知，进而接收涉案房屋，被告广州晴雨汇公司应向原告支付2020年2月的租金2500元。原告主张租金超出上述金额的部分，本院予以驳回。2020年1月爆发新冠病毒疫情，直接影响到被告广州晴雨汇公司就涉案房屋的公寓式出租经营，但整个疫情期间，国家相关部门并无强制关闭酒店等行业住宿经营的规定，且疫情在广州持续时间有限，自2020年4月底，广州已经各行业已经陆续复工复产。本院确认疫情对被告广州晴雨汇公司履行合同的目的产生影响是短期的、暂时的，并非直接导致合同目的无法实现，也不能得出被告广州晴雨汇公司完全无法缴纳租金的结论。被告广州晴雨汇公司以此主张解除合同免除责任，缺乏事实及法律依据。被告广州晴雨汇公司应当承担违约责任。按照涉案合同约定，合同履行第四年起（自2019年12月13日），被告广州晴雨汇公司解除合同的，应赔偿三个月租金作为违约金。考虑到新冠病毒疫情确实造成被告广州晴雨汇公司从2020年1月起实际短时间无法经营的情况，直接按照上述约定由被告广州晴雨汇公司进行赔偿，明显对其不公平。基于公平原则，本院调整解除合同的违约金为一个半月的合同约定租金，4861.50元（3241元*1.5）。对于原告主张解除合同违约金超出上述金额的部分，本院依法予以驳回。被告广州晴雨汇公司虽未按照合同约定提前一个月发出解约通知，但原告在2020年2月就收到通知接收房屋，无权再要求被告另行支付一个月租金的损失。合同中约定由被告广州晴雨汇公司代为配置室内软装，《小时代酒店公寓软装配置一览表》也明确有部分背景墙张贴壁纸的约定，被告广州晴雨汇公司交房时的墙纸程度较新，原告翻新墙面支出的3000元费用应由其自行承担，无权要求被告予以赔偿。原告提供的水电费、管理费发票中，电费142.88元、水费21.28元时间段均为2020年1-2月，上述费用应由被告广州晴雨汇公司承担。物业管理费328.08元，时间段为2020年2-3月两个月，被告广州晴雨汇公司应承担2020年2月的物业管理费164.04元（328.08元/2）。对照《小时代酒店公寓软装配置一览表》，被告广州晴雨汇公司应向原告退回缺少物品的相应款项，包括衣架160元，地毯500元，感应门锁500元，吊篮600元，装饰画500元。基于被告因吊篮破损折旧原因更换了滑梯与波波池，可无须另行赔偿吊篮费用。综上，被告应向原告退回物品缺少款1660元。被告李惠军为被告广州晴雨汇公司的一人股东，在被告李惠军未能提供证据证实公司财产独立于股东财产的情形下，被告李惠军应对被告广州晴雨汇公司的上述义务承担连带清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告广州晴雨汇酒店管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告黄丽萍支付2020年2月租金2500元。二、被告广州晴雨汇酒店管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告黄丽萍支付解除合同违约金4861.50元。三、被告广州晴雨汇酒店管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告黄丽萍支付电费142.88元、水费21.28元、物业管理费164.04元。四、被告广州晴雨汇酒店管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告黄丽萍退回代购物品缺少款1660元。五、被告李惠军对被告广州晴雨汇酒店管理有限公司的上述债务承担连带清偿责任。六、驳回原告黄丽萍的其他诉讼请求。案件受理费373元，由原告黄丽萍承担281元，被告广州晴雨汇酒店管理有限公司、李惠军共同承担92元。原告黄丽萍已向本院预缴受理费373元，被告广州晴雨汇酒店管理有限公司、李惠军在履行判决义务时一并向原告黄丽萍支付受理费92元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按《诉讼费缴纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 杨 东二〇二〇年六月三十日书记员 何震宇