贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔23民终610号 上诉人（原审被告）：熊会虎，男，汉族，1973年3月20日出生，贵州省六枝特区人，住贵州省兴义市。 被上诉人（原审原告）：兴义拓达物业管理有限公司，住所地贵州省兴义市下五屯办景园路万峰佳苑小区内。 法定代表人：龙玉勇，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：詹贤明，系该公司员工。 上诉人熊会虎与被上诉人兴义拓达物业管理有限公司（以下简称拓达公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省兴义市人民法院（2019）黔2301民初7170号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 熊会虎上诉请求：1.撤销贵州省兴义市人民法院（2019）黔2301民初7170号民事判决，依法改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审人民法院在判决时未考虑到拓达公司物业服务质量差、管理不到位的情形，系事实认定不清。判决熊会虎全额负担物业服务费系事实认定错误，依法应考虑到拓达公司在服务过程中存在的问题，扣减或折抵物业服务费。2015年5月3日，拓达公司与熊会虎签订《前期物业管理服务协议》，协议对物业管理费的收取及相关权利义务进行了明确的约定。签订合同后，拓达公司提供物业服务，熊会虎交纳了2015年6月5日至2016年6月4日期间的物业服务费1633元。因拓达公司物业服务质量差、管理不到位，所以熊会虎才不予交纳后续物业服务费。拓达公司物业服务质量差、管理不到位的表现具体如下：第一、熊会虎搬进万峰佳苑小区就住后，拓达公司一直未将熊会虎的有线电视、天然气接通，导致熊会虎生活极为不便，熊会虎多次向拓达公司反映情况，要求予以解决，但拓达公司不予理睬，至今拓达公司都未将熊会虎的有线电视及天然气接通。同时，熊会虎已经将接通有线电视及天然气的费用支付给了拓达公司，但拓达公司未出具收据，也未安装接通。第二、熊会虎房屋客厅、进门卧室屋顶漏水严重，熊会虎多次向拓达公司反映，要求尽快解决房屋漏水问题，但拓达公司置之不理，导致熊会虎无法安心居住，给生活及精神上带来不必要的麻烦。第三、万峰佳苑小区虽然安装了监控录像，但是并不高清，熊会虎的物品丢失，调取监控录像时看不清楚，这些都是拓达公司的过错。虽然熊会虎与拓达公司签订有物业服务协议，但拓达公司并未按照协议服务到位，不重视管理质量和服务质量。由于拓达公司上述的种种不到位的服务及质量极差的服务，熊会虎的合理合法诉求得不到解决，熊会虎才会不交纳物业服务费。熊会虎提出的上述不交纳物业服务费的理由，均有相应的照片予以证实，一审人民法院未考虑到该情况，判决全额支持拓达公司主张的物业服务费，对熊会虎不公平，为此请求二审人民法院考虑上述情况，折抵或者扣减物业服务费，对本案依法改判或发回重审。二、本案一审、二审诉讼费应由拓达公司负担。拓达公司提起虚高诉求，一审未得到支持，一审诉讼费应由其自行承担。综上所述，一审判决事实认定不清，望二审法院依法查明案件事实，依法改判或发回重审，维护熊会虎的合法权益。 拓达公司二审未提交书面答辩意见。 拓达公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令熊会虎支付截止起诉之日所欠的物业管理费4473元,违约金11944元,二项共计16417元;2.本案诉讼费用熊会虎承担。 一审法院认定事实：2015年5月3日，拓达公司（于2018年9月30日变更前名称为“兴义广投黔桂拓达物业管理有限公司”）与熊会虎签订《前期物业管理服务协议》，协议约定：第一条、对双方的权利和义务……第四条、物业管理服务费，业主或物业使用人应于每月5日前向拓达公司交纳，前期物业管理服务费，逾期未交纳物业管理服务费的，每逾期一日，交纳欠费总额的5‰作为滞纳金；住宅每月1.35元/平方米，物业服务费于本物业交付使用之日起计收。第七条、违约责任，熊会虎违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳物业管理费的，拓达公司有权要求熊会虎补交并从逾期之日起按欠费总额5‰的标准向拓达公司支付违约金，无正当理由逾期三个月仍拒绝缴交的，物业管理企事业可向兴义市仲裁委员会申请仲裁裁决，或向人民法院提请诉讼，因此产生的所有费用由熊会虎承担，同时，拓达公司可行使停止服务权利。签订合同后，拓达公司依约为熊会虎等人提供了物业服务，熊会虎向拓达公司交纳了2015年6月5日至2016年6月4日期间的物业服务费1633元，从2016年6月6日起就未交纳物业管理费。2017年3月1日，根据市场行情的变化，拓达公司将物业管理费降至每月1.20元/平方米。现熊会虎欠拓达公司2016年6月5日至2019年5月31日期间的物业管理费4473元。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。拓达公司为熊会虎提供物业报务，并签订前期物业管理服务协议，该协议是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应当得到遵守和履行。拓达公司按约履行了物业服务的义务，熊会虎也认可欠拓达公司的物业服务费，现迟迟未履行交纳物业管理费的义务，构成违约，拓达公司诉请熊会虎支付物业管理费4473元，于法有据，应予支持。关于拓达公司要求熊会虎支付违约金问题，因涉案《前期物业管理服务协议》中有约定以欠费总额5%的标准向拓达公司支付违约金，但约定的违约金明显过高，且也未举证证明实际违约损失的情况，熊会虎也提出了不应支付违约金的抗辩，故对其主张不予支持。但熊会虎长期不支付物业管理服务的确会产生资金占用损失，一审法院按年利率6%予以支持，起算时间为2019年7月2日。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决：一、熊会虎于本判决生效之日起十日内支付兴义拓达物业管理有限公司物业服务费4473元及违约金（以物业服务费4473元为基数，按年利率6%从2019年7月2日起计算至服务费支付完毕之日止）；二、驳回兴义拓达物业管理有限公司其余诉讼请求。案件受理费210元，减半收取105元,由熊会虎负担。 本院二审期间，熊会虎补充提交照片六张，因该照片属于间接证据，且不属于二审中新的证据，故本院不予采信。双方当事人均未提交新证据。 二审审理查明的事实与一审审理查明的基本一致，本院予以确认。 综合当事人的诉辩理由，归纳本案二审争议焦点为：熊会虎以拓达公司未对其房屋渗漏予以处理、未接通天然气等为由拒绝交纳物业服务费的主张能否成立。 本院认为，本案中熊会虎以拓达公司未对其房屋渗漏予以处理、未接通天然气、未尽安全防范义务导致其物品丢失等情况为由拒绝交纳物业服务费。首先，熊会虎与拓达公司签订的《前期物业管理服务协议》属合法有效的合同，协议并未明确约定当拓达公司提供的物业服务存在瑕疵时，业主可以通过不交纳或者少交纳物业服务费来维护自己的权益，依照《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”以及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，基于双方形成的物业服务合同关系，根据熊会虎居住期间所接受拓达公司提供的物业服务的事实，拓达公司对小区实施了物业服务后，有权依协议约定向业主收取物业费。其次，拓达公司是接受开发商或全体业主的委托对小区进行管理，物业费也是用于整个小区设施的维护保养、小区正常秩序维护所必需的费用，个别业主拒交物业费的行为，不仅损害了拓达公司的利益，实际上也是对其他正常交费业主利益的损害，不利于小区整体管理。因此，在《前期物业管理服务协议》合法有效的前提下，若熊会虎认为拓达公司提供的服务质量与合同约定不符，可依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，向拓达公司另行主张赔偿损失等违约责任，而非拒绝交纳物业服务费。同时，因本案并无证据显示熊会虎房屋漏水是房屋质量本身的问题还是物业服务不到位所致，熊会虎并未举证证实系拓达公司的原因或侵权行为所造成，其仅以拓达公司未予解决房屋漏水问题拒交物业费用，也有违诚实信用原则。熊会虎另主张拓达公司未尽安全防范义务，导致其物品丢失，但其对此未能提供证据证明，本院不予采信。综上，熊会虎主张拒绝交纳物业服务费的事由均不能成立。一审法院依照《诉讼费用交纳办法》的相关规定判决由熊会虎负担诉讼费用并无不当。 综上所述，熊会虎的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费210元，由上诉人熊会虎负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  程 鹏 审 判 员  杨 林 审 判 员  张基柱 二〇二〇年六月一日 法官助理  冯青春 书 记 员  向海兵