江西省赣州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣07民终2011号 上诉人（原审被告）：陈祯祺，男，1960年6月25日生，汉族，住石城县。 上诉人（原审被告）：温世阵，男，1969年10月24日生，汉族，住石城县。 上诉人（原审被告）：吴世发，男，1972年10月13日生，汉族，住石城县。 被上诉人（原审原告）：迎宾花园业主委员会，住所地：石城县琴江镇迎宾大道225号。 负责人：翁松根，该业委会主任。 委托诉讼代理人：温波阳，江西保全律师事务所律师。 原审被告：江西省石城县隆辉房地产开发有限公司，住所地：石城县琴江镇迎宾大道。 法定代表人：黄光辉，该公司总经理。 原审被告：范大传，男，1969年9月11日生，汉族，住石城县。 上诉人陈祯祺、温世阵、吴世发因与被上诉人迎宾花园业主委员会（以下简称“迎宾花园业委会”）及原审被告江西省石城县隆辉房地产开发有限公司（以下简称“隆辉公司”）、范大传业主共有权纠纷一案，不服江西省石城县人民法院（2019）赣0735民初64号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人陈祯祺、温世阵、吴世发上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令被上诉人按“迎宾花园”原规划建筑设计规划图恢复原状和地下车库原规划设计图恢复原状，并停止侵害；3.本案的一切上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：1.迎宾花园地上建筑物和地下室停车位都是原审被告隆辉公司投资兴建。上诉人和被上诉人与隆辉公司都是买卖的关系，隆辉公司在本小区所有住户都不购买地下室停车位的特定条件下，有意将地下室所有停车位分割几大区对外进行公开拍卖，上诉人的买卖合同真实有效。2.隆辉公司对迎宾花园地下室停车位经营数年后，经营失败无奈的特定条件下作出决定，把所有地下室停车位分割几大区对外公开拍卖。在竞标的过程中，上诉人和被上诉人都是地下室停车位的购买者。只是购买面积的大小不同，但都存在封闭堵塞占用疏散通道、安全出口的行为。更严重的是，被上诉人存在非法违法建筑（地上建筑的所有二楼楼梯通道堵塞、加层和最高层另加层的违法行为）。而一审判决对被上诉人非法违法行为只字未提。综上所述，一审法院在审判程序上和适用法律上有意隐瞒和保护被上诉人的非法侵占和违法建筑行为。特请二审法院依法支持上诉人的上诉请求，维护上诉人的合法权益。 被上诉人迎宾花园业委会答辩称：请求维持原判，驳回上诉人的上诉请求。理由如下：一、上诉人的上诉理由缺乏事实和法律依据。1.上诉人购买隆辉公司投资的地下车位做其它使用，违反了双方约定，上诉人的行为违约，并侵犯了答辩人所有业主的权利，其理由是：(1)2015年11月30日隆辉公司与上诉人签订了拍卖协议，上诉人购买隆辉房地产开发公司在迎宾花园兴建的地下车位，双方在拍卖记录中约定，上诉人购买的地下室只能作停车位使用，不得改变性质；（2）上诉人购买停车位后，兴建了厂房、医院、仓库等，并将其厂房、医院、仓库出租给他人使用；（3）上诉人兴建的厂房、医院、仓库等设施侵占了答辩人共有的消防通道、电梯进出口通道、配电房等，严重妨碍了业主的通行，并带来极大的安全隐患。2.上诉人认为答辩人购买了地下车位，并存在封闭堵塞占用疏散通道安全出口的行为。答辩人认为：答辩人是业主选举的管理委员会，答辩人没有出资购买迎宾花园的所有地下车位，即使有也是个别业主的行为，与答辩人无关，如果个别业主购买车位，擅自改变用途，占用通道，上诉人可向答辩人投诉。答辩人将对业主依法提起诉讼，且上诉人提出的问题与本案无关，不属于二审审理范围。二、原审判决适用法律正确、公平、公正，维护了广大业主的合法权益，得到了业主的好评。由于上诉人的占用消防、电梯楼房通道，多次受到消防部门等有关部门的批评，并向答辩人发出整改通知，上诉人的行为给业主的生活带来极大的困难及重大的安全隐患，如发生火灾，将影响业主的安全疏散及消防人员的施救，答辩人多次向有关行政部门反映，为此引起县领导及有关部门的重视，县领导及有关部门的负责人到现场察看后，均表示将依法处置。考虑到本案诉至法院，待法院判决后再作处理，原审法院判决后，原审部分被告均表示服判，没有上诉，在庭审中部分被告也承认自己的行为有过错，将依法处置，且原审法院的判决公正、公平、合法，请求维持原判，驳回上诉人的上诉请求。 原审被告隆辉公司、范大传均未向本院提交书面陈述意见。 迎宾花园业委会向一审法院起诉请求：1.判令被告按“迎宾花园”地下车库原规划设计规划图恢复原状，并停止侵害；2.案件诉讼费用全部由被告承担。 一审法院认定事实：石城县“迎宾花园”小区由被告隆辉公司于2013年开发建设，按照该工程的设计规划，该小区地下建筑面积9520㎡，其中地下机动车库8532㎡，停车位312个，配套用房（生活水泵房、消防水泵房、变配电间、新风机房等）988㎡。被告隆辉公司投资兴建了“迎宾花园”地下机动车库，并取得了地下机动车库所有权。2013年4月15日，石城县消防大队对建设工程进行消防验收并通过。2015年11月，被告隆辉公司将地下室划分为东、西、中三大块，并用砖砌墙隔离，成为互不相通的三大空间，然后对外进行拍卖处理。被告吴世发、被告温世阵、被告陈祯祺、被告范大传购买了这些地下室，至今暂未办理过户，并将地下室变成了生产、经营、仓储场所，地下室改建成了家具店、润滑油批发部、医学影像所、仓库、门窗批发部等，造成了原规划设计的地下室疏散通道、安全通道被封闭、堵塞、占用现象，消防设施、器材未保持完好有效；部分电梯没有救援通道，以致电梯年检不能过关，电梯公司将封闭电梯的情况；原设计的配套用房使用不便的情况。 一审法院认为，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主委员会对于损害业主合法权益的行为，有权代表业主向人民法院提起诉讼。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条及第十四条的规定，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等应当认为为业主的共有部分。建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效的，人民法院应予支持。另《中华人民共和国消防法》第二十八条规定“任何单位、个人不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。人员密集场所的门窗不得设置影响逃生和灭火救援的障碍物”；《江西城乡规划条例》第三十一条规定了禁止擅自改变消防通道用途，第六十三条规定“房屋建成后，不得擅自改变建设工程规划许可证确定的使用性质。确需变更的，应当依法办理批准手续。具体管理办法，由省人民政府制定。”本案中，被告隆辉公司擅自改变规划设计的地下室机动停车位用途，并将其拍卖处理，被告吴世发、被告温世阵、被告陈祯祺、被告范大传购买后将其用作生产、经营、仓储场所，不仅违反了地下室的设计规划，且违反我国消防法关于任何单位、个人不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防通道的法律禁止性规定，并且对享有建筑物区分所有权的全体业主造成了侵害，现业主委员会要求被告停止侵害并按原设计规划恢复原状的诉请符合法律规定，应予支持。判决：被告江西省石城县隆辉房地产开发有限公司擅自改变石城县“迎宾花园”小区地下室用途，将地下室变成了生产、经营、仓储场所，违反消防法的禁止性规定，同时对全体业主构成侵权。被告江西省石城县隆辉房地产开发有限公司、被告吴世发、被告温世阵、被告陈祯祺、被告范大传应在判决生效之日起30日内按照原设计规划恢复石城县“迎宾花园”小区地下室的原状。案件受理费100元（原告已预交），由被告江西省石城县隆辉房地产开发有限公司负担。 二审期间，当事人均未向本院提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案系业主共有权纠纷。二审期间，三上诉人的上诉请求系判令被上诉人迎宾花园业委会按照原规划建筑设计规划图恢复原状、停止侵害。但本案一审系迎宾花园业委会针对三上诉人以及二原审被告的侵权行为提起诉讼。三上诉人就其二审提出的主张，可另行主张权利，该主张不属于二审审理范围。综上所述，上诉人陈祯祺、温世阵、吴世发的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人陈祯祺、温世阵、吴世发负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  雷勉励 审 判 员  傅 忠 审 判 员  王阿婷 二〇二〇年六月三十日 代理书记员  钟 琳 代理书记员  雷 娜