四川省遂宁市船山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0903民初3178号 原告：冯将，男，汉族，1977年6月17日出生，住四川省遂宁市船山区。 委托诉讼代理人（特别授权）：袁渝寒，北京德恒（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：廖静怡，北京德恒（成都）律师事务所律师。 被告：遂宁市鑫卢苑投资有限公司，住所地四川省遂宁市船山区中国西部现代物流港，统一社会信用代码91510903570710880R。 法定代表人：卢海军。 委托诉讼代理人(特别授权)：杨国武，四川斗城律师事务所律师。 原告冯将诉被告遂宁市鑫卢苑投资有限公司（下称鑫卢苑投资公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯将的委托诉讼代理人袁渝寒、廖静怡、被告鑫卢苑投资公司的委托诉讼代理人杨国武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告冯将向本院提出诉讼请求：请求确认合同约定的商品房用途为住宅；请求判令被告按照合同约定为原告办理用途为住宅的不动产权证；请求法院判令被告向原告支付逾期办理产权证的违约金28659.80元（按已付购房总价302000元为基础，参照同期人民银行逾期贷款利率4.75%为标准计算，从2016年12月31日起至办理产权完毕之日止，暂计算至2018年12月31日）。事实与理由：原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告销售的船山区物流港良苑小区的住宅一套，并约定商品房的用途为“住宅”。合同签订后，原告发现被告在办理同一小区商品房不动产权证时，将房屋“住宅”用途变更为“其他商服用地/商业服务”。综上，被告行为严重违约，请求人民法院依法支持原告的全部诉讼请求。 被告鑫卢苑投资公司辩称，双方签订的购房合同第一条对房屋性质明确为商业服务业，根据房随地走的原则，其土地上所建房屋应当为商服性质；购房合同第三条约定的用途为住宅，系合同条款应当修改而未修改的情形，该合同系被告到不动产登记部门领取的格式合同，在领取格式合同时，不动产的登记人员明确告诉被告对该格式合同处加有下划线并留有空格部分允许被告进行修改和填写，其余部分不允许被告进行任何方式的修改，否则无法办理不动产登记证；原告在诉状中所提出的相关问题，在起诉前已向市区两级相关职能部门多次投诉和上访，相关行政管理部门已就相关问题给原告进行了充分的宣传和说明；整个楼盘涉及400余户购房户，其中300户左右购房户已经办理了不动产登记证，其房屋性质为商业服务业；被告已于2015年1月具备交付条件，并进行了交付，无逾期交房的事实，并于2017年12月具备了办理房屋产权证的条件，且有购房户办理了不动产证书，被告并无逾期办证的事实存在，且合同无违约责任相关约定。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：被告鑫卢苑投资公司（出卖人）与原告冯将（买受人）签订《商品房买卖合同》，该商品房买卖合同约定：“第一条项目建设依据，出卖人以[出让]方式取得位于船山区物流港地块的国有土地使用权。该地块[国有土地使用证号][城镇建设用地批准书号]为：遂船国（2013）第351号，土地使用权面积为：17230.75㎡，买受人购买的商品房所在土地用途为：商业服务业，土地使用年限至2051年5月4日止。出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房[地名核准名称]为：良苑小区，建设工程规划许可证号为：建字第2014005号，建筑工程施工许可证号为：510902201404220101，建设工程施工合同约定的开工日期为2013.2.20，建设工程施工合同约定的竣工日期为：2014.6.30。……。第三条买受人所购房的基本情况，该商品房所在楼栋的主体建筑结构为：混合结构，建筑层数为：18层，其中地上17层，地下1层。该商品房为第一条规定项目中的2幢第10层2单元3号。……。该商品房的用途为[住宅]；[层高]为3米……。其实测建筑面积共80.07平方米，……。第五条计价方式与价款，……。该商品房为非住宅的，出卖人与买受人约定按照下列第2种方式计算该商品房价款。……。按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3771.71元，总价款302000元。……。第十一条交付条件（一）出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房。……。第二十条产权登记……。（二）转移登记1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第1种方式处理（1）双方共同向权属登记机关申请办理房权属转移登记。……。（2）交房三年内办理房屋产权证。” 2013年2月12日原告以借款方式向被告鑫卢苑投资公司交付房款90000元。2015年2月13日、2014年1月16日原告向分别被告交付购房款112000元、100000元。2015年2月23日被告鑫卢苑投资公司从原告处代收契税、维修基金等10308元。原告向被告付清购房款后，被告向原告交付了房屋。2018年1月16日被告鑫卢苑投资公司在《遂宁日报》刊登接房、办证公告，该公告载明，物流港良苑小区业主：自2018年1月1日起，我公司已开始协助业主办理该小区住房的《不动产权证书》。但至今，公司经电话和在小区张贴《通知》多次催促，仍有应接房的和该办证的业主未到公司办理接房和办证手续。为此，特请各位业主按《商品房买卖合同》的约定，前来公司完善接房手续和协助办理《不动产权证书》。2017年12月27日四川省遂宁市船山区税务局第八税务所对冯某所购良苑小区房屋出具了房屋买卖产权转移的《税收完税证明》,冯某已取得了所购房的不动产所有权证。 另查明，该良苑小区涉及业主442户，该小区业主中部份业主已取得了不动产权证，至今已取得不动产权证约312户。因物流港良苑小区土地用途为商业服务业，经政府相关部门协调，小区内居民所使用的水、电、气按民用收费标准计费。原告未取得所购房屋的不动产证书。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。 关于原告要求确认合同约定的商品房用途为住宅及要求被告为其办理用途为住宅的不动权证的诉讼请求。按照《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。根据《不动产登记暂行条例》不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。为此，原告请求确认所购商品房用途为住宅及所购商品房不动权证规划用途为住宅，不属民事案件受理范围，故对原告的该诉讼请求，本院不予处理。 关于原告主张被告应承担逾期办理房产证违约金的诉讼请求。在商品房买卖中，开发商的办证义务是转移房屋所有权的主合同义务。首先，出卖人要取得完整的房屋所有权，具备将所有权转移给买受人的前提条件。其次，买卖双方要共同向登记机关提交权属转移登记的申请和相关文件。从房管部门登记办证的流程看，转移房屋所有权需要买卖双方相互协助和配合，开发商所负有的是“协助办证”或“协助办理登记”义务，具体包括：办备测绘、权属登记等必要法律文件，依约定协助购房人递交办证资料、代缴费用等，而买受人亦负有共同申请和提交相关文件的协助义务。本案中,原告付清购房款，被告已向原告交付房屋。案涉小区因接房、办证，被告在《遂宁日报》刊登了催促公告，且税务机关在2017年12月对该小区内一业主所购房出据了房屋买卖产权转移的完税证明，该业主已取得了房屋所有权证，证实在该时间，该小区已完全具备办理权证的条件。按双方合同约定原、被告双方应共同向权属登记机关申请办理房权属转移登记，原告所举证据，不能证实系被告未及时履行所应承担义务，而导致逾期办证，为此，原告主张被告应承担逾期办理房产证违约金的诉讼请求，其证据不足，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 驳回原告冯将的诉讼请求。 案件受理费516元，减半收取为258元，由原告冯将负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 审判员  林凤富 二〇二〇年六月二十九日 书记员  周芳羽