广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0783民初367号原告：广州珠江物业酒店管理有限公司开平分公司，住所地：广东省开平市三埠区******************。负责人：方耀添，系该公司总经理。委托诉讼代理人：郑旭云，女，系该公司职员。被告：匡小妹，女，1977年1月8日出生，汉族，住广东省开平市****办事处长沙宝源中路6号305房，公民身份号码：362************323。被告：曹亮，男，1982年4月21日出生，汉族，住广东省开平市****办事处长沙光明路27号东方明珠5幢501房，公民身份号码：211************039。原告广州珠江物业酒店管理有限公司开平分公司（以下简称“珠江物业开平分公司”）诉被告匡小妹、曹亮物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告珠江物业开平分公司的委托诉讼代理人郑旭云到庭参加诉讼。被告匡小妹、曹亮经本院的合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告珠江物业开平分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业管理服务费合计2096.5元及违约金684.66元(违约金按日千分之一计算，从2018年10月1日起计至上述物业管理服务费付清之日止，暂计至2019年11月22日)，自用水费214.6元，污水处理费96.5元，电梯电费公摊85.9元，公共照明公摊26.6元，垃圾清运费38.5元；2、判令诉讼费由被告承担。事实与理由：被告与开平市马冈房地产发展有限公司签订《商品房买卖合同》，购买位于开平市三埠区************5*****(建筑面积：199.67平方米)，并收到2016年12月18日由开平市马冈房地产发展有限公司开具的购房发票(号码为：03935897)。2017年5月26日，被告作为业主与原告签订《前期物业服务协议》，根据《前期物业服务协议》约定，业主从2017年*月1日起计收物业管理费，业主应在每月25日前支付下个月的物业管理服务费，住宅按建筑面积每月每平方米人民币1.5元收取物业管理服务费，公用水电费由业主每月按建筑面积分摊。同时，《前期物业服务协议》第二十七约定，甲方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和规定时间内交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天千分之一的标准收取违约金，通过法律途径进行追收。《前期物业服务协议》签订后，原告按照协议约定为被告提供了各项服务及管理。然而，被告自2018年10月起便未按照《物业服务协议》约定向原告缴纳物业管理费，截止至2019年11月22日，被告已拖欠原告物业管理服务费合计2096.5元，违约金暂计684.66元，自用水费214.6元，污水处理费96.5元，电梯电费公摊85.9元，公共照明公摊26.6元，垃圾清运费38.5元。在原告多次电话催收上述费用且被告拒不支付，原告特提起诉讼。被告匡小妹、曹亮未作答辩亦未提交证据。原告珠江物业开平分公司围绕诉讼请求依法提交了证据。经本院审查，原告珠江物业开平分公司公司提交的证据具有真实性、合法性和关联性，本院予以确认并在卷佐证。根据原告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：开平市马冈房地产发展有限公司（出卖人）与被告匡小妹、曹亮（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定被告匡小妹、曹亮向出卖人购买开平市三埠区******************，该商品房建筑面积共199.67平方米；买受人在签订买卖合同时，应与出卖人或其委托的物业管理公司签订《前期物业服务协议》。前期物业服务合同由出卖人与物业服务企业签订，买卖人享有和承担合同的相关权利义务。201*年*月26日，被告曹亮、匡小妹（业主，甲方）与原告珠江物业开平分公司（物业公司，乙方）签订《前期物业服务协议》，约定：甲方代表本物业业主签订本协议，本物业业主和非业主使用人均应遵守本协议，乙方为本物业业主委托物业管理服务的企业。乙方按以下标准向甲方收取物业服务费（不包含分摊费用和房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造等费用）：住宅按【建筑面积】每月每平方米人民币1.5元计收（不含共用水电费）；乙方从201*年*月1日起计收物业服务费，以后每月收取物业服务费的时间为：每月25日前支付下月的服务费；业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天应交物业服务费的千分之一交纳滞纳金处理。共有设施设备用水、电费开支按谁使用谁分摊的原则，按使用人拥有的建筑面积比例分摊，每月连同物业服务费一起向乙方缴交。上述协议签订后，原告依约向两被告提供物业服务，并代缴自用水费、污水处理费、电梯电费、公共照明、垃圾清运费，两被告应向原告缴纳物业服务费。但从2018年10月起，两被告再没有依约向原告缴纳物业服务费及相关费用。原告珠江物业公司经催缴无果，遂向法院起诉。庭审中，原告珠江物业开平分公司补充陈述其已于2019年4月退出该住宅小区的物业管理。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。原、被告双方存在真实、合法、有效的物业服务合同关系，应受法律保护，双方应按约定全面诚实地履行合同义务。现原告珠江物业开平分公司提供了《前期物业服务协议》，购房发票，水费、垃圾清运费、电费等代收代缴的发票，催收微信记录等为证，两被告未到庭提出有事实依据的抗辩，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”的规定，因此，被告匡小妹、曹亮应支付物业费2096.5元（1.5元/平方米/月×199.67平方米×7月）、自用水费214.6元，污水处理费96.5元，电梯电费公摊85.9元，公共照明公摊26.6元，垃圾清运费38.5元，合计2558.6元。关于违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”和《中华人民共和国合同法》第五条的规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”本案中，原、被告约定的滞纳金实为违约金。被告未按期支付物业管理费构成违约，造成原告珠江物业开平分公司利息损失。每日按应付物业服务费1‰交纳滞纳金，折合年利率为36.5%（每日1‰×365日），明显过分高于利息损失。虽然原、被告双方签订的《前期物业服务协议》约定了逾期缴交物业费的违约金标准，但综合考虑《前期物业服务协议》是原告提供的格式合同，原告在合同制定和签订过程中都占优势地位，同时兼顾公平原则，且两被告怠于行使其权利，未提出调整违约金的答辩。因此，本院对逾期交纳物业费的违约金标准予以调整，认为逾期缴交物业费的标准按年利率24%计付较为合适。因此，被告应支付违约金（2018年10月至2019年4月物业管理费产生的违约金，从欠费每个月的26日起算，逐月以欠缴金额299.5元为基数，按照年利率24%计算至清偿之日止）给原告珠江物业开平分公司。被告曹亮、匡小妹经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法法规标题中华人民共和国合同法制定机关全国人民代表大会效力等法律公布日期1999.03.15时效性现行有效》第五条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告匡小妹、曹亮应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2558.6元及违约金（自2018年10月起，于欠费当月的26日起算，逐月以欠缴金额299.5元为基数，按照年利率24%计算至对应物业费清偿之日止）给原告广州珠江物业酒店管理有限公司开平分公司；二、驳回原告广州珠江物业酒店管理有限公司开平分公司其他的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（此款原告广州珠江物业酒店管理有限公司开平分公司已预交），由原告匡小妹、曹亮负担。原告广州珠江物业酒店管理有限公司开平分公司预交的案件受理费50元，由本院予以退回；被告匡小妹、曹亮应向本院补缴案件受理费50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  邝玖瑜人民陪审员  陈彩媚人民陪审员  梁丽仪二〇二〇年六月十七日法官 助理  严宇斐书 记 员  黎美清