贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初2841号原告：中国邮政集团公司黔东南苗族侗族自治州分公司（原名称：黔东南苗族侗族自治州邮政局），住所地：贵州省凯里市凯棉路1号。负责人：杨积生，该分公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：吴寿喜、肖卓异，贵州铁力律师事务所专职律师。被告：林贤建，男，1982年12月10日出生，汉族，户籍地：福建省长乐市。委托诉讼代理人（特别授权）：高世焰、吴永龙，贵州万木春律师事务所专职律师。原告中国邮政集团公司黔东南苗族侗族自治州分公司（以下简称邮政黔东南分公司）与被告林贤建租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邮政黔东南分公司的委托诉讼代理人吴寿喜、肖卓异，被告林贤建的委托诉讼代理人高世焰、吴永龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邮政黔东南分公司向本院提出诉讼，请求：1、判令被告支付原告租金903696元以及2017年2月21日至2020年2月28日的违约金共计265518.94元，2020年2月29日之后的违约金以未付租金本金为基数按月利率千分之八的标准继续计算至实际支付完毕之日；2、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2013年2月21日，原告与被告签订位于凯里市房屋租赁合同。同年3月26日，原告又与被告签订了负一层处的房屋租赁合同。第二份签订的租赁合同与之前被告租赁原告2-3层租赁合同互相捆绑，两份合同约定的租赁期限为十年，并对租金以及相关权利义务进行了详细约定。租赁合同签订后，被告于2016年以无力继续经营为由，向原告提出申请解除房屋租赁协议。原告经会议决定，同意被告的申请，并于2017年1月13日与被告签订了《租赁合同终止协议》。该协议写明了解除合同时被告所欠付的租金总额为2703696元，并对支付方式进行了约定，同时约定如被告逾期支付所欠租金，需按未付租金月息8厘（即千分之八）承担违约责任。根据《终止协议》约定，截止至2020年2月29日，被告仍欠付租金903696元，已累计产生违约金265518.94元。综上所述，该租赁合同终止协议为双方真实意思表示，原被告双方均受合同约束，被告逾期未支付所欠租金的行为违反了合同约定以及相关法律规定。原告为维护自身的合法权益，起诉至贵院，望判如所请。被告林贤建辩称：1、原告起诉请求保护的民事权利已经超过诉讼时效，应判决驳回原告的全部诉讼请求。双方签订的《租赁合同终止协议》第一条约定，剩余的100万元的租金支付的期限为2017年2月28日之前，结合《民法总则》第188条的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”，原告请求保护的租金债权及相应违约金的诉讼时效期间为2017年2月28日至2020年2月28日，但原告直至2020年3月26日才提出诉讼，这显然已经超过了法定的诉讼时效。根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十九条的规定：“当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求”，故本案应判决驳回原告的全部诉讼请求。二、被告将保留向原告索回遗留固定资产及相关使用费用的诉讼权利。被告与原告签订《租赁合同终止协议》后，被告即撤离了原经营的金泰广场，由原告取代被告与广场内各商铺经营者另行签订租赁合同。被告撤离时，为了保障金泰广场的正常运转，被告并未拆除原有装修以及固定资产（空调、全彩led显示屏、两台上下扶梯等）。现金泰广场已经不再运营，故原告理应将被告遗留的固定资产返还给被告，并支付相应的使用费用。三、即便查明原告诉请保护的债权未超过诉讼时效，但其主张的违约金也不能成立。截至2017年6月1日，被告欠付的租金为903696元。此后被告之所以未再支付租金，是因为被告认为遗留于金泰广场的空调、LED显示屏、两台自动扶梯已经足以抵偿剩余的租金。抵偿的意思表示，被告早于2017年4月7日即向原告提出。根据原告在临近诉讼时效才提出起诉的事实，能够判断原告当时有以物抵偿剩余租金的意愿。因此，被告不存在故意逾期支付租金，不应当承担逾期付款违约金。四、即便被告需要承担逾期付款违约金，但原告诉请的违约金过分高于损失，请求人民法院予以下调。被告逾期付款，给原告造成的损失即为资金占用期间的利息损失，具体表现为人民银行基准贷款利息的损失。被告根据基准利率计算，从2017年2月21日至2020年2月28日，计算所得的逾期付款违约金为134139.17元。原告诉请的该期间违约金265518.94元，显然高出近一倍，属于过分高于损失的情形。故请求人民法院依法予以下调。庭审中补充：本案的违约金的造成是因为原告未以合法的方式来主张其权利，导致逾期违约金的产生，造成违约金的扩大原告有一定的责任，原告在违约近三年才提出诉讼，存在故意的行为。本院经审理认定事实如下：2013年2月21日，原告作为甲方（出租方）与乙方被告（承租方）签订《邮政大厦二三楼房屋租赁合同》，该合同主要约定：甲方将其所有的邮政大厦2-3层及一楼通道租赁给乙方，租期从2013年2月18日至2023年8月17日止。2013年3月26日，原告作为甲方（出租方）与乙方被告（承租方）签订《邮政大厦-1层房屋租赁合同》，该合同主要约定：甲方将其所有的邮政大厦-1层部分租赁给乙方，租期从2013年3月26日至2023年8月17日止。合同签订后，被告在涉案房屋内进行经营管理。2017年1月13日，原告（甲方）与被告（乙方）经协商签订《租赁合同终止协议》，合同主要约定：“《邮政大二三楼房屋租赁合同》和《邮政大厦-1层房屋租赁合同》两份合同于2017年1月17日终止，截至2017年1月17日，乙方尚欠甲方租金2703696元，分三次支付，于2017年1月17日前支付30万元，2017年2月20日前支付1403696元，2017年2月28日前支付100万元，逾期支付的，乙方需按未付租金月息8厘承担违约责任。”合同签订当日，原、被告双方办理涉案房屋交接手续。2017年3月17日，被告向原告支付租金120万元（转账20万元及扣被告所交保证金100万元），同年4月27日转账20万元，同年6月16日转账10万元。另，2017年1月13日，被告向原告转账支付租金30万元，被告共计向原告支付租金180万元，尚欠903696元未予支付。原告经向被告多次催讨未果，遂诉至本院。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的民事责任。我国合同法所述的租赁合同是指出租人将租赁物交给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。关于本案是否超过诉讼时效的问题，原告请求保护的租金债权及相应违约金的诉讼时效期间为2017年2月28日至2020年2月28日，因疫情原因，原告通过网络向本院提起诉讼，本院于2020年2月24日立案受理，故本案未超过诉讼时效，被告的该项抗辩理由不成立，本院不予采纳。本案中，原告与被告签订的《邮政大厦二三楼房屋租赁合同》、《邮政大厦-1层房屋租赁合同》、《租赁合同终止协议》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律规定，且不具有合同无效的法定情形，对其真实性、合法性及有效性，本院予以确认。原告已按约将房屋交付给被告管理使用，被告未支付租金的行为已构成违约，其应继续履行支付租金的义务并承担相应的违约责任。被告对欠付原告租金903696元予以认可，现原告诉请被告支付租金903696元，事实清楚，证据充分，本院予以支持。关于违约金，原、被告双方签订的《租赁合同终止协议》中明确约定了被告逾期支付则需承担以未付租金金额为基数按月息8厘计算的违约金，被告抗辩称原告主张的违约金过高请求予以下调，本院认为，按照有约定按约定，没有约定按法定原则，原、被告约定的标准并未超过法律规定的上限，不属于过分高于损失的情形，本案应按双方的约定即按月利率8‰的标准计算违约金，被告的抗辩无事实及法律依据，理由不成立，本院不予采纳。原告主张从2017年2月21日起至2020年2月28日的违约金以903696元为基数，按月利率8‰从2017年2月21日起至2020年2月28日止计算的违约金为265518.94元，2020年2月29日之后至付清款项之日止的违约金继续以未付租金金额为基数，按月利率8‰计付的诉请，于法于约有据，计算正确，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决如下：被告林贤建于本判决生效之日起10日内支付原告中国邮政集团公司黔东南苗族侗族自治州分公司房屋租金903696元，并支付截止2020年2月28日的违约金265518.94元，2020年2月29日至付清款项之日的违约金继续以欠付金额为基数按月利率8‰计付。案件受理费已减半收取7661元，由被告林贤建负担，此款原告中国邮政集团公司黔东南苗族侗族自治州分公司已先行交付，被告在支付上述款项时一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决书确定的履行期限届满之日起，两年内向本院申请执行。审判员  黄原慧二〇二〇年六月二十三日书记员  王 滢