安徽省霍邱县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1522民初2650号 原告：霍邱县亚太物业管理有限公司，住所地安徽省霍邱县城关镇五里村，统一社会信用代码91341522MA2NDQUT1U（1-1）。 法定代理人：李其魁，该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐达权，该公司员工。 被告：潘同军，男，1960年7月20日出生，汉族，住安徽省霍邱县。 原告霍邱县亚太物业管理有限公司（以下简称亚太公司）与被告潘同军物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告亚太公司的委托诉讼代理人徐达权、被告潘同军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告亚太公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告交纳物业服务等各项费用共计4076元，并支付违约金；2、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告购买了西湖帝都锦园小区房屋一套，办理房屋交接手续并入住。被告在领受房屋并入住后就享受了原告的物业管理服务，但被告自2017年1月以来，一直拖欠物业费，经原告多次催交，被告均不履行交纳物业费的义务。原告与开发商签订了《前期物业管理服务协议》，约定若开发商、业主或物业使用人违反协议，原告有权要求其补交，并按所欠费用的30%交纳违约金。 被告潘同军辩称：1、我是2013年买房，合同约定开发商安徽省海川置业有限责任公司（以下简称海川公司）应于12月31日交房，实际交房是2014年8月1日，延期7个多月，应按总房价的日万分之三支付我违约金且在交房时支付，但海川公司一直未支付。2、合同面积是102.93平方米，但产权证面积是99.49平方米，差了3.44平方米，海川公司应返还我10000余元至今未支付，我至今未敢装修也未出租，导致租金损失数万元。3、我未装潢也未入住，海川公司每年都答应处理但一直未处理。4、原告仅一次与我电话联系，且该小区前期更换物业频繁、前三年更换了五家物业，导致我不知哪个物业给我打的电话，后原告也未和我协商如何解决，不存在原告说的多次催要并置之不理。5、海川公司答应在纠纷期间物业费由他们承担，该公司的凌飞也答应暂时不交物业费。原告诉状中说的30%违约金没有依据，我作为业主在各个方面都未享受到原告的物业服务，有些费用我不应交纳。综上，请法庭驳回原告诉请。 原告亚太公司围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1、原告营业执照、法定代表人身份证明，证明原告诉讼主体资格。2、被告身份证复印件，证明被告身份信息及诉讼主体资格。3、前期物业管理服务合同、三方协议，证明原告通过签约为西湖帝都小区提供物业管理服务。4、物业修理清单、物业购物单，证明原告按照合同约定履行义务，为小区提供物业管理服务。5、被告欠物业费明细表，证明被告应交纳给原告的管理服务费用。被告围绕其辩称意见依法提交了以下证据：商品房买卖合同、房地产权证，证明被告购买房屋合同面积为102.93平方米、房产证面积为99.49平方米，差额为3.44平方米，被告不应交纳物业费，且原告应按照房屋的实际面积收取物业费、不应按合同面积收取物业费。经审查，本院对当事人无异议证据的证明效力予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告提交的证据3前期物业管理服务合同、三方协议，证据4物业修理清单、物业购物单，证据5被告欠物业费明细表，被告认为其未与原告签订。被告提交的证据商品房买卖合同、房地产权证，原告认为该公司按102.93平方米收取的物业费属实，并同意按房产证面积收取物业费。本院认为，对原告提交的证据3、4，被告提交的证据商品房买卖合同、房地产权证的真实性予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告潘同军购买了位于霍邱县房屋，合同约定房屋建筑面积102.93平方米，房地产权证确认房屋建筑面积99.49平方米。被告在领取房屋后，自2017年1月至今一直未交纳物业费。 另查明，2017年6月30日，海川公司（案外人，甲方）、六安市鑫至诚物业服务有限公司霍邱分公司（案外人，以下简称鑫至诚霍邱公司，乙方）、原告亚太公司（丙方）就甲方开发的西湖帝都锦园小区物业管理服务事宜签订《三方协议》，约定甲方与乙方签订的物业管理服务合同于2017年6月30日终止，乙方所有权利义务由丙方承接，物业服务不得停止。甲方应付乙方的所有费用直接支付丙方，乙方不提任何异议。甲方按照与乙方签订的合同及补充协议再与丙方签订新的物业服务合同及补充协议，双方权利义务关系不变。同日，原告亚太公司（乙方）与海川公司（甲方）签订《前期物业管理服务合同》，约定甲方选聘乙方对西湖帝都锦园提供前期物业管理服务，合同第六条约定乙方收取业主或使用人的费用为高层住宅1.2元/月.平方米。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业合同，对业主亦具有约束力。原告亚太公司与海川公司于2017年6月30日签订的《前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示，合法有效。原告已按合同约定及相关规定提供物业服务，被告潘同军应交纳物业服务费用，但从被告举证及庭审中可以看出，原告在管理和服务方面确实存在着一些不到位的情形，故本院酌定扣减原告诉请物业费的30%。因《前期物业管理服务合同》的签订时间为2017年6月30日，故对原告诉请从2017年7月1日开始的物业服务费本院予以支持，其余部分则不予支持。经核算，被告在本案中应缴纳2017年7月1日至2019年9月30日期间的物业费2256.43元（99.49平方米×1.2元/月.平方米×27个月×70%）。原告诉请被告支付违约金，没有提供证据证明，本院不予支持。至于被告辩称意见，本院认为原告在管理和服务方面确实存在着一些不到位的情形、对本案涉及房屋的建筑面积按99.49平方米计算，其余意见于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告潘同军支付原告霍邱县亚太物业管理有限公司物业费2256.43元，于本判决书生效之日起三日内一次性付清； 二、驳回原告霍邱县亚太物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告潘同军负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员 墨 力 二〇二〇年六月十日 书记员 管新明 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。