河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终4597号 上诉人（原审被告）：康秀香，女，1944年9月2日出生，汉族，住石家庄市长安区。 委托诉讼代理人：李彦军（康秀香女婿），男，1978年10月22日出生，汉族，住石家庄市长安区。 上诉人（原审被告）：张志蕊，女，1979年5月8日出生，汉族，户籍地：河北省石家庄市长安区。 委托诉讼代理人：边海山，男，1957年1月3日出生，汉族，住石家庄市桥东区。系同事关系。 委托诉讼代理人：赵福臣，男，1958年5月31日生，汉族，住石家庄市长安区。系同事关系。 被上诉人（原审原告）：邵华，男，1976年4月8日出生，汉族，住石家庄市裕华区。 被上诉人（原审原告）：张明霞，女，1977年4月5日出生，汉族，住石家庄市裕华区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：霍继强，北京大成（石家庄）律师事务所律师。 上诉人康秀香、张志蕊因与被上诉人邵华、张明霞房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省石家庄市长安区人民法院（2019）冀0102民初8467号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人康秀香的委托诉讼代理人李彦军，上诉人张志蕊及其委托诉讼代理人边海山、赵福臣，被上诉人邵华及被上诉人邵华、张明霞的委托诉讼代理人霍继强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 康秀香、张志蕊上诉请求：1、撤销石家庄市长安区人民法院（2019）冀0102民初8467号民事判决，发还重审或改判驳回被上诉人原审诉求。2、一、二诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、认定事实错误。1、本案被上诉人主张上诉人履行协议义务，该协议签订于2010年12月19日，协议目的是买卖村证房，该房屋位于北翟营××××花园120平方米房屋，该房屋是村委会收回上诉人宅基地后置换而得，被上诉人提交的证据不能证明其给付该非法买卖房屋全款，被上诉人未向法庭提交判决认定上诉人收到8万元购房款证据，该款项未参与庭审质证，判决却显示上诉人收到8万元购房款。2、本案判决涉及房屋是石家庄市长安区丰收路188号北公园小区4-1-601室，与协议签订争议标的物房屋位置不符，被上诉人不能依据亚龙花园协议来佐证主张其奥北公园房屋买卖履行权益。3、本案房屋买卖协议签订于2010年12月20日，当时是村证房的价格进行交易，并非按照市场交易价格【国家房地产市场统计价缴纳房产等有关税赋】合法交易，现被上诉人以准商品房协议行为的合法性诉上诉人履行村证房违法买卖协议和违约责任没有法律依据。上诉人认为协议买卖村证房行为不符合土地法第62条、河北省宅基地管理办法之规定，因为被上诉人不是本集体组织成员，其行为侵犯了集体利益，违反了国家宅基地管理政策。依据国务院办公厅关于加强土地转让管理炒卖土地的通知，该通知第二条第二项之规定，城市居民严禁购买农民村证房、购买的村证房不得发放土地使用证和房产证。依据该条款规定，无论其村证房交易到何种程度，本案被上诉人都不具备持有本案房屋、土地使用证和房产证的基本条件，由此被上诉人诉求履行村证房买卖协议没有法律依据。二、判决书依据合同法第8条、第51条、第141条规定支持被上诉人诉求属于适用法律错误。1、判决依据合同第八条，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案协议属于涉及不是本集体组织成员购买宅基地置换房，依据合同法第52条，土地法第62条，河北省宅基地管理办法第六条，禁止买卖或者以其他方式非法转让农村宅基地，国务院办公厅关于加强土地转让管理，严禁炒卖土地的通知，该通知第二条第二项关于农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证，依据合同法第52条之规定，该协议违反了国家强制性规定，侵犯了集体利益，该协议行为无任何法律效力，至于协议对双方的约束力没有法律依据，由此判决不应当适用该条款规定。2、判决依据合同法第51条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效，该解释指处分“他人财产”的合同，处分的对象是他人享有所有权的财产，即他人之物。本案争议焦点是上诉人与被上诉人签订协议行为是否违反了国家强制性规定，存在是否具有法律效力的关系，协议的本身侵犯的是国家强制性规定，不存在“无处分权人订立的合同”处分他人财产纠纷关系，由此判决适用合同法第51条没有法律依据，与本案也不是一个法律关系，据此判决适用法律属于混淆和滥用。3、判决适用合同法第114条，关于违约金规定，本案上诉人与被上诉人签订的协议严重违反了国务院关于严禁城市居民购买村证房通知规定，违反了土地管理法、河北省农村宅基地管理办法之规定，据此，协议的签订不能与上述国家强制性规定相抗衡，依据合同法规定，该协议行为自签订之日起即无任何法律效力，对双方均没有约束力。由此上诉人认为本判决属于适用法律不当。三、判决认定协议买卖村证房合法，判令上诉人将房屋过户至被上诉人名下既无法律依据，又违背诚实信用公平公正基本原则。1、上述协议的履行违反了国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知，该通知第二条第二项，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。本案被上诉人不是本集体组织成员，而是石家庄市市民，显然违反了该法律条款规定第四条，宅基地属于集体所有，农村居民只有使用权、宅基地使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵占买卖或者以其他形式非法转让。依据合同法第52条之规定，该买卖村证房行为违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定无效之规定。依据合同法第56条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力，由此该协议交易村证房行为属于非法交易，不受法律保护。2、被上诉人是城市居民，依据国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知，该通知第二条第二项，本案协议签订行为的违法性是不能和不具备依法办理土地使用证和房产证的基本条件的。3、村证房协议违法交易行为将直接影响妨害正常的房地产交易市场管理，违反了房地产管理法第38条第六项，未依法登记领取权属证书的不得转让之规定。村证房属于村民福利房，不需要缴纳土地出让金等房产税赋的，被上诉人未依法补交土地出让金等房产交易税赋，又不是本集体组织成员，其不具备享受由村集体统一办理代缴，（村委会出款或国家给予村民优惠政策）办理市证条件，由此可见，即使被上诉人能够承担未履行应当缴纳土地出让金等房产税赋费用条件，但该缴纳行为于法无据，不符合法律规定。本案由于被上诉人未能依法缴纳上述费用，而是由上诉人享有村民待遇而领取房产证的，再说被上诉人购买的是村证房，不是合法交易商品房买卖行为，被上诉人以廉价价格非法取得村证房行为，判决却要上诉人以商品房价格过户给被上诉人，致使被上诉人获得不当利益。上诉人认为判决显然违背了民法关于诚实信用、公平公正基本原则，依据立法法关于法律、行政法规不溯及既往基本原则，判决不能将无效的非法交易行为认定为有效，该对本集体组织成员享受的待遇由不是本村集体组织成员享受的判决，上诉人认为判决明显是在和国家强制性法律规定相抵触，由于交易习惯的变化，本案市证房交易权益只能由上诉人决定，按当时市场交易价格进行合法交易，由此上诉人所取得的市证房与被上诉人非法购买村证房协议的签订不是一个法律关系，另据被上诉人至今没有向村委会缴纳由村委会代缴或享受优惠村民政策缴纳的土地出让金或房产税赋。法律强制性规定被上诉人不是本集体组织成员该购买村证房的违法性是不能享受由村委会办理房产证所缴纳税赋待遇的。据此上诉人认为协议仍然处于无效状态，据此上述理据上诉人认为判决认定协议有效并支付被上诉人的诉求行为是没有法律依据的。综上，一审判决存在认定事实、适用法律错误，对本案协议买卖村证房行为违反国家强制性规定，在被上诉人不能或未全额缴纳土地出让金及购房税赋费用的情况下，认定协议效力，竟然依据市场交易规则低于市场价支持了被上诉人的诉求，判决显然有失公平公正、诚实诚信民法基本原则，违反了合同法第52条、56条，合同无效法律规定。望贵院支持我方上诉请求。 邵华、张明霞答辩称，一、原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持；二、被上诉人的上诉没有事实与法律支持，依法应予驳回。具体如下：1、双方并非买卖村中房屋，上诉人是将其亚龙花园的村中房屋交付村集体后置换的，置换了300平方米的商品房，上诉人将该300平方米商品房向被上诉人等三户不同的买受人进行的出售转让，双方签订了买卖协议，上诉人收取了房屋款项，并且实际交付了房屋。涉案房屋已办理不动产登记证书的事实，也足以说明上诉人将房屋出售给被上诉人的行为是合法有效的；2、交易价格属于正常的市场价格，不存在低于市场价格的情形；3、上诉人张志蕊、康秀香明知房屋已出售他人，仍故意串通办理登记转让，该行为应属无效，依法应继续履行协议，向被上诉人办理房屋产权登记手续。 邵华、张明霞向一审法院起诉请求：一、请求依法判令被告康秀香继续履行合同，将长安区丰收路188号奥北公元小区A区4-1-601室房屋过户至原告邵华、张明霞名下，被告张志蕊履行协助义务；二、依法判令被告康秀香承担奥北公元小区A区41-601室房屋过户至原告邵华、张明霞名下的全部费用；三、依法判令被告康秀香返还原告面积差价购房款5688元；四、依法判令被告康秀香、张志蕊承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2010年12月19日，甲方康秀香、张志广，乙方邵华、张明霞，签订《协议书》约定：甲方系石家庄村民，原有位于北翟营××××花园住房一套，因城中村改造，甲方可得改造房三套共计300平方米，现甲方将其中一套120平方米的房产以每平方米3950元的价格卖给乙方，总房款共计47.4万元整，乙方自本协议签订后五日内付给甲方总房款的一半整，在2011年1月10日之前，将剩余的一半房款全部付给甲方，改造房建成后实际建筑面积与约定的120平方米有出入，甲方向乙方交钥匙当日，双方仍以每平方米3950元的价格多退少补，一次性结清……房产建成后，甲方于领到钥匙当日将该钥匙交给乙方，甲方在乙方收到钥匙后30日内配合乙方办理完成过户手续，并支付办理过户手续所需的所有费用……。2010年12月20日张志广出具收条：今甲方张志广收到乙方邵华购买改造房房款14万元，特此签收。2010年12月24日张志广出具收条：今甲方张志广收到乙方邵华购买改造房房款16万元，特签此收条。2011年1月10日张志广出具收条：今甲方张志广收到乙方邵华购买改造房房款17.4万元，特签此收条。原告称支付购房款系现金支付，提交：户名为邵华的中国建设银行取款凭条显示2010年12月24日取款160000元，2011年1月9日户名为赵世英的中国建设银行取款凭条显示取款80000元，2011年1月10日户名为赵世英的取款凭条显示取款50000元，2011年1月10日户名为邵华的中国工商银行个人业务凭证显示取款金额10000元。原告提交2013年1月4日视频一个、2014年12月20日视频2个、2015年2月4日视频2个，证明二原告到被告康秀香住处与康秀香确认合同系康秀香、张志广签字，购房款已全部由张志广收取，二原告与康秀香、张志蕊共同办理房屋交付手续。被告认为原告提交的合同无法确认张志广签字以及款项系张志广收取，视频侵犯被告隐私不合法，不能作为证据使用。被告提交电费结算协议、新奥燃气卡、电卡、物业费、有线电视费，主张张志蕊为房屋权利人。 2018年12月21日石家庄市长安区长丰街道北翟营社区居民委员会出具证明一份：兹证明，我辖区居民原宅基地房主康秀香，将此房更名于张志蕊，身份证号：1301061979××××××××，本人原宅基地位于石家庄市长安区，因元宅基地上无房屋，无法出具评估单。2018年12月15日丙方张志蕊、甲方石家庄市长安区长丰街道北翟营社区居民委员会、乙方石家庄荣泰房地产开发有限公司签订《北翟营城中村改造拆迁安置补偿协议》，协议约定，乙方为丙方建造住宅118.56平方米1套，乙方将上述房屋施工完毕验收合格后交付甲方，甲方根据丙方所选房号将房屋分配给丙方，丙方挑选房号为：长安区丰收路188号奥北公元小区Ａ区4号住宅楼01-601。 一审法院认为，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。原告与被告康秀香、案外人张志广在签订购房协议的时候被告对村集体土地使用权的转让系无权处分，在案涉房屋办理产权证书后被告康秀香取得土地使用权及房屋所有权，原告与被告康秀香签订的购房协议有效，双方应当按照约定履行合同。张志广出具的收条是一种收付款凭证，收条一般为收到相关款项后所出具，结合原告提交的取款凭条、原告录制的视频等证据，本院对原告已向被告康秀香、案外人张志广支付购房款的事实予以认定。被告将涉案房产出卖并交付给原告后，又恶意通过村委会出具证明将房屋更名至张志蕊名下，其行为侵犯了第三人即本案原告的合法权益，张志蕊应配合原告办理房屋过户手续，故原告要求被告康秀香、张志蕊协助办理过户手续，符合法律规定，本院予以支持。原告按照120平方米价格支付被告康秀香购房款，房屋实际面积为118.56平方米，根据协议按照每平方米3950元，被告康秀香英应返还原告面积差价购房款为（120平方米-118.56平方米）＊3950元/平方米=5688元。根据《协议书》康秀香应在原告收到钥匙后30日内配合原告办理完成过户手续并支付办理过户手续所需的所有费用，故原告主张被告康秀香承担案涉房屋过户的全部费用，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第一百一十四条之规定，一审法院判决如下：一、被告康秀香继续履行合同，将长安区丰收路188号奥北公元小区A区4-1-601室房屋过户至原告邵华、张明霞名下，被告张志蕊履行协助义务；二、被告康秀香承担奥北公元小区A区4-1-601室房屋变更至原告邵华、张明霞名下的全部费用；三、被告康秀香返还原告面积差价款5688元。案件受理费80元，保全费5000元，由被告康秀香、张志蕊负担。 本院二审期间，上诉人康秀香、张志蕊提交张志伟不动产权证书，用以证明涉案房产是划拨/存量房，不能用于交易。 被上诉人邵华、张明霞发表质证意见称，对证据的真实性没有异议。该证据与本案的关联性，被上诉人认为对于城中村改造的专项整治项目，在补交出让金及相应税赋后，是可以上市交易的，就像以前的经济适用房，在补交相关费用后，存在转让的可能。本案中如协议书所约定，上诉人应向被上诉人交付市政房产，并承担相应税费，如因土地出让金的补交以及其他的税费，应当由上诉人承担。 二审查明的其他事实同一审查明的事实一致。 本院认为，2010年12月19日，上诉人康秀香及其子张志广与被上诉人邵华、张明霞签订《协议书》，约定康秀香、张志广将其城中村改造房一套出售给邵华、张明霞，协议签订时，康秀香无权对村集体土地使用权进行转让，但案涉房屋现已办理不动产权证书，康秀香即取得国有建设用地使用权及房屋所有权，故《协议书》有效，双方应按协议书的约定履行各自的义务。依据一审中被上诉人提交张志广签字的收条以及取款凭条、录制的视频等证据，可以认定二被上诉人已经按照约定履行了支付房款的义务，上诉人康秀香、张志蕊共同将案涉房屋交付给被上诉人。但房屋交付后，康秀香通过村委会出具证明将案涉房屋更名至张志蕊名下，其行为侵犯了邵华、张明霞的合法权利，邵华、张明霞要求康秀香、张志蕊协助办理过户手续，符合事实及法律依据，应予支持，一审判决并无不当，本院予以确认。依据《协议书》的约定，康秀香应在邵华、张明霞收到钥匙后30日内配合办理完成过户手续并支付办理过户手续所需的所有费用，故一审判决康秀香承担案涉房屋过户的全部费用，并无不当，本院予以确认。上诉人称涉案房产是划拨/存量房，不能用于交易。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。根据上述规定，法律未禁止划拨土地房地产的转让，因此上诉人主张涉案房产不能交易理据不足，本院不予支持。 综上所述，康秀香、张志蕊的上诉请求不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80.0元，由上诉人康秀香、张志蕊负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  张 洁 审 判 员  陈爱民 审 判 员  宋广道 二〇二〇年六月二十八日 法官助理  王 琪 书 记 员  崔娇娇 ——