福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终1408号 上诉人（原审原告）：高宝琴，女，汉族，1964年7月22日出生，住厦门市。 委托诉讼代理人：黄于听、许海龙，福建厦成律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：欧阳英，女，汉族，1976年2月2日出生，户籍地江西省南昌市西湖区，现住厦门市。 上诉人高宝琴因与被上诉人欧阳英房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初21325号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法适用普通程序独任审理。本案现已审理终结。 上诉人高宝琴的上诉请求：1、请求判令撤销原审判决，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院认定租赁合同已因欧阳英违约提前解除而终止，属于认定事实不清。一审法院认定被上诉人于2019年9月向上诉人提出解除合同属于认定事实不清。被上诉人最早于2019年10月1日才发短信通知上诉人。被上诉人违约并非其提出解除合同的条件。本案被上诉人没有单方解除合同的权利。被上诉人自行搬离房屋，拖欠租金属于严重违约行为，其违约的后果及损失不应当由守约方来承担。故上诉人有权要求被上诉人继续履行合同并支付拖欠的租金3.9万元。2.一审法院认定被上诉人应当支付一个月的租金作为违约赔偿金，明显低于上诉人的实际损失。3.一审法院认定2019年10月8日之后扩大的损失应由上诉人承担也属于事实认定不清。 被上诉人欧阳英答辩称，其承租店面是做纹身的，顾客基本上都是后半夜才来的。上诉人规定10点之后不能营业，上诉人的各种行为影响其正常经营。合同上并没有写10点之后不能营业。因为亏损，其就不想再承租案涉店面，想要提前解除合同。其于9月8日通知上诉人来收房，她没有来收。其多次跟上诉人说已经腾空房屋，钥匙就挂在门上，上诉人就住在案涉店面楼上，是因为他们的原因拒不收房。上诉人要求我再支付一个季度的租金不合理。 高宝琴向原审法院提出的诉讼请求：1.判令欧阳英向其支付租金3.9万元；2.支付水电费2160元。事实和理由：2018年6月1日，高宝琴与欧阳英签订一份《房屋租赁合同书》（下称《租赁合同》），约定高宝琴将位于××路××号一楼店面出租给欧阳英经营美甲美容，租期五年（即自2018年6月8日起至2023年6月7日止），租金付款方式先付后用，押一付三，从第二次付款起应提前7天付清；双方租金交付除首次签订合同直接收取首季租金外，从第二次付款起，均由高宝琴制作“××路××号租赁费用清单”向欧阳英收取租金和已垫付水电费，已按租赁费用清单结清4个季度的租金和费用。欧阳英应于2019年9月1日付清租金3.9万元及水电费2160元，高宝琴于2019年8月31日制作“××路××号租赁费用清单”向欧阳英收取款项，并多次发送费用清单催款，但欧阳英至今未付。 原审查明，2018年6月1日，高宝琴（出租方、甲方）与欧阳英（承租方、乙方）签订一份《租赁合同》，约定：甲方将位于厦门市思明区××路××号店面（下称讼争店面）出租给乙方作为美容美甲使用，建筑面积约50㎡；租赁期限5年（即自2018年6月8日至2023年6月7日止）；每月租金1.3万元，第三年租金递增10%，第五年租金递增10%；先付后用、押一付三，乙方在合同签订之日向甲方支付首季租金3.9万元、押金1.3万元，从第2次付款起均应提前7天付清；到合同期满，且乙方交清租赁期间应交的一切费用后，甲方将押金无息退还乙方；租赁期间，双方均不得借故解除合同，当事人一方如有正当理由要求解除合同时，须提前一个月通知对方，经对方同意后解除合同，由提出解除合同一方支付一个月的租金作为违约赔偿金。 上述合同签订当日，高宝琴即将讼争店面交付给欧阳英，欧阳英向高宝琴支付一个季度租金3.9万元及押金1.3万元。审理中，双方确认欧阳英已向高宝琴支付至2019年9月7日止的租金，自2019年9月8日至今，欧阳英未再向高宝琴支付租金。 2019年10月1日，欧阳英将其于2019年9月30日已清空的讼争房屋现状的照片用短信方式发送给高宝琴，并注明：“店铺昨天已经清空，明天我要去你家楼上拆除空调外机，大家好聚好散”。2019年10月2日、10月4日、10月7日，欧阳英先后向高宝琴发送短信息，内容有：“钥匙在门上”“店铺钥匙在门上”“房屋已清空，过来结清所有的帐吧！以后大家抬头不见低头见好聚好散吧！”“我欧阳英于2018年6月8日租下××路××号高宝琴的店面，由于与房东发生争吵矛盾，导致店面根本无法正常经营，我已经于2019年9月10日正式向你提出解除合同，条件是押金抵扣水电费和两天房租，你也同意了（店里有小妹作证，还有监控录下谈话内容，还有周边邻居都知道我十二号搬走），你同意后我就正式搬离，并且已未实际经营，后来你无缘无故不接受我钥匙。在此特别声明，我与高宝琴就大学路店面的租赁合同已于2019年9月10日正式解除，现在特别再次声明……”。 审理中，欧阳英称，根据双方短信记录，欧阳英于2019年10月7日发送短信给高宝琴，证明欧阳英已于2019年9月10日正式通知高宝琴解除合同，以押金抵扣租金及水电费，高宝琴也同意。欧阳英在2019年9月12日搬离讼争房屋，2019年10月1日发送短信告知高宝琴讼争房屋已于2019年9月30日清空；目前还有空调主机未拆除，系因高宝琴不让拆除；欧阳英已于2019年10月1日短信通知已经清空，之前也有通知高宝琴解除合同；欧阳英自2019年9月30日之后即未再使用房屋，钥匙插在店铺门上；讼争房屋已经交付给高宝琴，10月2日发送短信告知高宝琴店铺钥匙插在门上，高宝琴没有回复；欧阳英确认尚欠高宝琴水电费2160元未支付，但欧阳英支付的1.3万元押金足以抵扣尚欠水电费及未付租金；欧阳英确认截至2019年9月30日，讼争房屋内已没有欧阳英的任何物品，欧阳英已于2019年10月2日将房屋钥匙插在房门上并告知高宝琴来取。 高宝琴则认为，双方之间的《租赁合同》尚未解除，高宝琴仅要求欧阳英支付租金及水电费，且不同意解除合同；欧阳英单方搬离讼争房屋并不代表《租赁合同》已经解除，《租赁合同》仍在履行期内。 原审认为，高宝琴与欧阳英签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，属有效合同。双方均应依约履行。根据前述《租赁合同》约定，讼争房屋租赁期限自2018年6月8日至2023年6月7日止，租赁期间双方均不得借故解除合同，当事人一方如有正当理由要求解除合同时，须提前一个月通知对方，经对方同意后解除合同，由提出解除合同一方支付一个月的租金作为违约赔偿金。本案中，根据在案证据，欧阳英于2019年9月向高宝琴提出解除合同，并于此后未再继续支付租金；高宝琴虽否认其同意解除合同，但欧阳英已多次通过短信形式告知高宝琴其已搬离讼争房屋，并于2019年10月7日再次发送短信明确告知高宝琴其已将讼争房屋钥匙插在房门上，高宝琴可以随时前往取走钥匙并收回讼争房屋。因此，双方《租赁合同》已因欧阳英违约提前解除而终止，故欧阳英作为提前提出解除合同的一方，应向高宝琴支付一个月的租金作为违约赔偿金；高宝琴诉请欧阳英支付的租金部分，仅支持自2019年9月8日至2019年10月8日期间一个月的租金1.3万元，对于超过部分扩大的损失应由高宝琴自行承担；有关水电费部分，欧阳英已确认尚欠高宝琴水电费2160元未支付的事实，予以认定，现高宝琴诉请欧阳英支付水电费2160元的主张，予以支持。综上，扣除欧阳英已付一个月租金金额1.3万押金作为违约赔偿金外，欧阳英实际还应向高宝琴支付租金1.3万元及尚欠的水电费2160元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、欧阳英于判决生效之日起十日内向原告高宝琴支付租金13000元及水电费2160元，共计15160元；二、驳回高宝琴的其他诉讼请求。一审本案案件受理费减半收取为415元，由高宝琴负担262元，欧阳英负担153元。 经审理查明，双方当事人对原审查明事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，讼争双方签订的《房屋租赁合同书》，系缔约双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，属有效合同。合同约定，承租方租赁该房屋系作为“美容美甲之使用”，即出租方已经同意承租方将该房产作为美容美甲的经营场所。房屋租赁期间，因出租方居住于讼争房屋二楼，其认为承租方于经营期间干扰其正常生活，双方多次发生争执。对此事实，有双方的陈述及部分往来短信为证，应予认定。于承租者而言，支付租金取得租赁物，其目的系为了使用租赁物，或通过使用租赁物取得收益，故有尽可能延长经营时间以取得最大收益之动机。于出租者而言，收取租金同时也希望经营者的经营活动不能影响到其正常生活，当然两全其美。然将房屋出租，被用于经营，因经营场所属公共场所，噪音在所难免，影响或多或少。而对正常生活影响多少，属主观判断，主要取决于出租方的容忍度。如本案，出租者认为承租方的夜间经营活动已影响其正常生活。为生存计，各有说辞，都有道理。在出租方的正常生活与承租方的经营活动无法取得平衡时，继续承租案涉房产，只会加剧双方矛盾，引起新的不必要的纠纷，也无法达成合同目的。原审法院认定合同解除，并判令出租方承担一个月租金损失，并无不当。高宝琴要求判令欧阳英继续支付租金，理由不充分，其为此而提出的上诉请求，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费830元，由上诉人高宝琴负担。 本判决为终审判决。 审判员  纪荣典 二〇二〇年六月十七日 书记员  陈虹羽 附：本案所涉及的法律法规 一、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 二、《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》 第十八条第二审人民法院审理上诉案件应当组成合议庭审理。但事实清楚、法律适用明确的下列案件，可以由法官一人独任审理： （一）第一审适用简易程序审理结案的； （二）不服民事裁定的。