太原市小店区人民法院民事判决书（2020）晋0105民初3144号原告：史瑞兰，女，1962年5月7日出生，汉族，住山西省孝义市。委托诉讼代理人：史瑞香，女，汉族，1966年6月2日出生，住山西省孝义市，系原告的妹妹。被告：山西和信摩尔商业有限公司，住所地山西省太原市小店区长风街705号。法定代表人：李维权，总经理。被告：山西恒实房地产开发有限责任公司，住所地山西省太原市小店区长风街705号。法定代表人：孙国太，董事长。原告史瑞兰与被告山西和信摩尔商业有限公司（以下简称和信摩尔公司）、山西恒实房地产开发有限责任公司（以下简称恒实公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告史瑞兰的委托诉讼代理人史瑞香到庭参加诉讼，被告和信摩尔公司及恒实公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告史瑞兰向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法解除原告与被告一于2004年12月19日签订的编号为00067348号的《合同书》；合同解除后二被告将原告商铺编号2D171交付到原告手中；2、请求法院依法判令二被告连带向原告支付所欠租金33863元，违约金6661.25元，暂计至2020年4月15日，共计40524.25元（违约金按逾期支付在90日内的，违约金计算标准为日万分之一。逾期超过90日不超过210日的违约金计算标准为日万分之二，逾期超过210日的，违约金计算标准为日万分之四的计算标准，自二被告违约之日起支付至实际清偿之日止）：3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2006年6月27日原告将自己名下的位于太原市长风街705号（和信商业广场)二层2D171号(面积为10.34平方米)的1套商铺出租于山西和信摩尔商业有限公司，并与之签署了编号00067348的《合同书》，合同第13.1条约定:“商铺的租金每个租赁年度为10133元，本合同签订满30日后，甲方开始按月平均等额支付乙方租金，”。《合同书》签订后，被告一于2016年11月份便不按合同书的约定给付租金，截至2020年4月15日止，二被告拖欠原告租金人民币40524.25元。因二被告未能按约支付原告租金，原告多次找二被告要求协商解决租金问题，但二被告一直拖延不付，二被告的行为已构成严重违约，侵犯了原告的合法权益。因在本人购买商铺时，只在被告一提供的分割图纸上选格确定位置、面积，被告一并未实际交房，又因被告一在租赁期间对大部分地面再度加铺，原分割地钉被遮盖，故要求被告一、被告二将本人商铺实际位置交于本人手中。恳请法院判如所请。被告山西和信摩尔商业有限公司、山西恒实房地产开发有限责任公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，也未在法定期间内提交书面答辩状及证据材料。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告史瑞兰系位于太原市小店区长风街705号（和信商业广场）1幢裙商二层2D171号商铺的所有权人，商铺建筑面积为10.34平方米。2004年12月19日，原告史瑞兰（乙方）与被告和信摩尔公司（甲方）签订一份《合同书》，合同约定乙方自营案涉商铺，2016年6月27日，商铺经营方式变更为租赁。约定由甲方租赁乙方位于长风街705号（和信商业广场）1幢裙商二层2D171号商铺，租赁期限为16年，至2021年12月31日止；每个租赁年度的租金为10133元，上述合同约定合同签订满30日后，甲方开始按月平均等额支付乙方租金；甲方逾期支付租金在90日内的，甲方向乙方支付逾期应付款按日万分之一计算的违约金，租赁经营专用条款继续履行；逾期支付超过90日未超过210日的部分，甲方应向乙方支付逾期应付款按日万分之二计算的违约金，租赁经营专用条款继续履行；逾期支付超过210日，乙方有权选择下列方式之一予以处理：（1）租赁经营专用条款继续履行，超过210日部分的违约金，按逾期应付款每日万分之四计算；（2）有权解除租赁合同，要求甲方支付所欠租金并承担违约金。2006年6月27日，原告与二被告签订《保证合同》，约定被告恒实公司对被告和信摩尔公司支付租金和逾期付款违约金承担连带担保责任；《合同书》约定的租赁期限届满时，被告恒实公司的保证责任即终止；被告和信摩尔公司与原告如顺延《合同书》约定的租赁期限，在征得被告恒实公司同意后，由三方再次签订《保证合同》，被告恒实公司对被告和信摩尔公司的租金支付义务继续提供担保。上述合同签订后，原告依约交付商铺，被告和信摩尔公司按期支付租金。自2016年11月起，被告和信摩尔公司不再按时足额支付原告租金，截至2020年4月30日，应付42个月租金为35466.06元，核减被告和信摩尔公司于其后陆续支付的七笔租金1686.43元，被告和信摩尔公司尚欠原告截至2020年4月30日的租金为33779.63元。本院确认的上述事实有原告提供的不动产登记证书、《合同书》、《保证合同》、个人账户明细账单及庭审笔录等在案佐证，并经庭审质证，本院予以采信。本院认为，原告史瑞兰与被告和信摩尔公司签订的《合同书》及原告与二被告签订的《保证合同》均是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，合同当事人均应遵守。原告以被告山西和信摩尔商业有限公司拖欠租金已超过210天，要求按约定解除合同，本院考虑到本案涉及的商铺均系按照合同约定整体出租，从合同约定及业主和经营者的共同利益考虑，现解除合同有损合法承租人利益，也不符合法律规定，故对原告要求解除合同并腾房的诉讼请求，本院不予支持。《合同书》签订后，原告依约将涉案商铺交由被告和信摩尔公司实施统一的商业经营管理，已按约定履行合同义务，被告和信摩尔公司应当按照合同约定支付原告租金，其未按照约定支付原告租金的行为构成违约，应当承担逾期支付租金的违约责任。原告要求被告和信摩尔公司支付租金及违约金的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。截至2020年4月30日，被告应支付原告的租金为33779.63元。关于违约金，被告和信摩尔公司应当按照合同约定支付原告，即以月租金844.43元为基数，分段计算自2016年11月起至款项付清之日止的违约金，即逾期90日内按日万分之一计算、逾期90日至210日按日万分之二计算、逾期210日后按日万分之四计算。原告与二被告签订的《保证合同》中被告恒实公司承诺对被告和信摩尔公司支付原告的租金和逾期付款违约金提供连带责任担保，上述债务未超出保证期间，原告要求被告恒实公司对以上债务承担连带保证责任，符合法律规定，本院应予支持。被告恒实公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃举证、抗辩等诉权，当缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条的规定，缺席判决如下：一、被告山西和信摩尔商业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告史瑞兰截止2020年4月30日的应付租金33779.63元。二、被告山西和信摩尔商业有限公司于本判决生效后十日内支付原告史瑞兰违约金至款项付清之日止，违约金的具体计算方法为：以每个月的欠付租金844.43元为基数分段计算，即逾期90日内按日万分之一计算、逾期90日至210日按日万分之二计算、逾期210日以后按日万分之四计算。三、被告山西恒实房地产开发有限责任公司对上述第（一）、（二）项款项的清偿承担连带保证责任。四、驳回原告史瑞兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取457元（原告已预交），由被告山西和信摩尔商业有限公司、山西恒实房地产开发有限责任公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 王继萍 二○二○年六月三十日书记员 梁国梅