山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁06民终2935号上诉人（一审被告）：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司海阳分公司。住所地：海阳市海滨西路1111号A区9幢。法定代表人：陈明，负责人。委托诉讼代理人：徐希腾，该公司职工。被上诉人（一审原告）：武桂梅，女，1960年8月13日出生，汉族，住海阳市碧桂园物业十里金滩Ｅ区。委托诉讼代理人：李俊杰，男，1985年6月16日出生，汉族，住海阳市。系被上诉人外甥女婿。被上诉人（一审被告）：孙蕾，女，1986年8月28日出生，汉族，住海阳市碧桂园物业十里金滩Ｅ区。委托诉讼代理人：孙振国，男，1962年11月20日出生，汉族，住山东省即墨市。系被上诉人孙蕾的父亲。上诉人碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司海阳分公司（以下简称碧桂园物业）因与被上诉人武桂梅、孙蕾相邻关系纠纷一案，不服山东省海阳市人民法院（2019）鲁0687民初1508号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人碧桂园物业上诉请求：1.撤销一审判决，对上诉人应当承担费用予以重新认定、对上诉人责任进行重新判定；2.一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：1、一审判决中，原告武桂梅403号漏水所造成的的损失是因孙蕾私自更改露台导致，孙蕾作为涉案房屋的所有人，其对房屋有管理的职责，因其未尽到管理职责造成武桂梅屋内家具、财务损失，应承担赔偿责任。我方认可此责任判定。2、因碧桂园物业作为物业公司，未在业主私自装修中及时制止，而认定为物业公司未尽到监管义务，从而判定物业公司有管理过错。我方不予认可。理由如下:被告孙蕾房屋装修位置为专有部分，施工存在施工周期短短及施工隐蔽性，且业主在改造前并未向物业公司进行有关咨询和装修报备，属其个人私自行为。我司在与被告孙蕾签订的《前期物业服务协议》中明确约定(内容附下)，业主装修前需与我司申报登记手续，在不妨害其他人的合法权益情况下，手续审批完毕后才会允许施工。业主在明确知道此项要求的情况下，仍然自行施工，业主应按合同内容约定承担后续的责任。所以我方认为，物业公司无过错。《前期物业服务协议》中第四章甲方的权利与义务第十四条(9)在不侵害他人的合法权益的前提下，按照安全、公平、合理的原则，正确处理该物业给排水管网、排气、通风、采暖、维修、通行、卫生、环保、装修等方面的相邻关系；(10)甲方应依法对该物业进行房屋的装饰装修，并向乙方办理申报登记手续，签订物业装修管理服务协议，严格按照有关法律，法规及物业装饰装修管理服务协议约定的内容进行房屋装饰装修活动。在装饰装修过程中造成其他物业使用人权益受到侵害或损坏共用设施设备的，甲方依法承担相应责任。(11)甲方禁止有下列影响房屋建筑使用安全的行为:1.擅自变动房屋建筑主体和承重结构;2.违法存放爆炸性飞毒害性、放射性、腐蚀性等危险物品;3.超过设计使用荷载使用建筑房屋;4.损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材;5.占用、堵塞、封闭房屋建筑疏散通道、安全出口以及其他妨碍安全疏散的行为;6.在人员密集场所门窗上设置障碍物;7.损坏或者擅自拆改给排水、供电、电气、供热、防雷装置、电梯等设施设备;8.其他违反法律、法规、规章的行为。综上所述，一审法院判定物业公司责任不属实，诉诸二审法院予以纠正。庭审中，上诉人补充上诉理由称：根据我公司与39幢503号签订的碧桂园十里金滩临时管理公约中，有对业主应履行的义务有详细的约定，具体内容详见公约内第二章第4节、第四章、第五章内容。内容中约定业主在装饰装修管理中应遵循的规约，及业主应履行的义务以及违约后的责任。被上诉人武桂梅答辩称：上诉人提出的业主公约与本案一审判决内容所赔金额无关，属于被上诉人503室与上诉人之间的关系，我方属于受害方，赔偿事宜应由上诉人与503室业主之间协商。被上诉人孙蕾答辩称：我方认为物业公司应承担全部责任，我是受害方。一审原告武桂梅向一审法院提出诉讼请求：请求海阳市人民法院判令两被告因雨天孙蕾住宅进水致原告的顶棚漏水，致财产损失，暂计赔偿10000元，其余损失待鉴定后再定，判令被告恢复原状，消除影响。庭审中，武桂梅变更诉讼请求为：要求二被告赔偿维修费用1257元、财产损失21100元、租房损失为10013元，合计32370元。事实与理由：原告与被告孙蕾系上下邻居关系，两人均住在碧桂园物业，原告住403室，被告住503室，孙蕾住宅楼房装修时私自将阳台区域改动，碧桂园物业物业并未进行制止，2018年8月17日晚，原告发现家里楼上漏水，造成屋内相关损失，物业公司称，因孙蕾私自改造了阳台，在下雨时未关窗，致大雨浸灌进屋，引起我方房屋漏水。碧桂园物业辩称：关于39幢403室被水浸泡一事，无直接证据证明为物业公司责任。孙蕾辩称：1、39幢503室是我父亲购买的，所以我父亲也经常去，但从未与原告见过面，也没有一起处理过该问题，所以不存在我方跟物业公司互相推责；2、碧桂园物业物业公司确实想把责任推给我，我确实改动了阳台的地漏，但本次事件跟我改动阳台没有关系；3、实际上是我在2018年8月16日就已经发现家中漏水了，并于16日与17日都给物业打电话要求处理，2018年8月18日下午，物业公司给我打电话说403室漏水；4、在2018年8月16日我发现漏水时，室内的水已经干了，2018年8月18日物业打电话给我后，我于2018年8月19日回到碧桂园物业，跟物业公司查找漏水原因，最后发现是阳台的雨水管道在4楼和5楼之间发生了堵塞，形成倒灌，我跟物业说赶紧处理，要不会给原告造成更大损失，后来物业也没处理，后来我又联系物业，物业公司确认是阳台的雨水管道在4楼和5楼之间发生了堵塞，形成倒灌，但依旧没处理；5、我的窗始终是关的，而且其他户都是露天的阳台，也不存在关窗的说法。综上，漏水不是我房屋没有关窗造成的，而是阳台的雨水管道在4楼和5楼之间发生了堵塞，形成倒灌，但物业极力否认，把责任推给我方。一审法院认定事实如下：武桂梅与孙蕾均系海阳市十里金滩碧桂园物业业主，二人同住在碧桂园物业39幢楼，武桂梅住403室，孙蕾住503室，2018年8月17日，武桂梅回到家中，发现屋内漏水，造成墙皮脱落，电器、家具等物品损坏，武桂梅认为，其房屋漏水系孙蕾私自改造了阳台区域，在下雨时孙蕾未关闭窗户，导致雨水进入503室后渗透到403室，碧桂园物业对孙蕾私自改造的行为并未及时制止，也应对其损失承担赔偿责任。碧桂园物业认为，403室漏水系503室阳台漏水造成的，而阳台属于业主私人区域，与物业公司没有关系。孙蕾称，承认系503室漏水造成403室房屋及物品损害，但原因并非自己私自改动阳台且未关闭窗户造成的，而是因为阳台的雨水管道在4楼和5楼之间发生了堵塞，形成倒灌，致雨水进入五楼，然后才进入四楼的，因此碧桂园物业也应当对403室的损失承担赔偿责任。以上事实有孙蕾家中照片23张、录音材料一份、武桂梅家中受损照片等加以证实。经武桂梅申请，一审法院依法委托了烟台天平价格评估事务所有限公司对武桂梅家因漏水造成的损失进行了价值鉴定，烟台天平价格评估事务所有限公司于2019年7月12日作出鉴定结论：1、鉴定基准日标的房屋内设施维修费用为1257元；2、鉴定基准日标的房内财务损失价值为21100元；3、2018年8月17日至2019年7月8日在外居住（10个月23天）房屋损失价值为10013元。武桂梅、孙蕾及碧桂园物业对以上鉴定结果均无异议。另查明，孙蕾的确对阳台进行过改动，主要为：1、把阳台的窗封闭了；2、把一个地漏从西面改到了相隔大约2.5米至3米的东面（原来的地漏有个口，从西侧地漏平铺了一根下水管道接到原来的下水管道上）。3、将低于客厅地面的阳台地面抹平并在阳台里铺设了地砖；4、在阳台东侧新增的地漏上方上增加了一个洗手盆，并用柜子将洗手盆与地漏之间的空间封闭，仅在柜体两侧设置两扇可开关的柜门（在未改造前，阳台东侧地漏处未设置洗手盆）。从地漏到下水管主管上有一个支管道，主管道是一个密闭的整体，支管是在隐蔽的地面内。碧桂园物业对孙蕾阳台改造行为并未进行制止和处理。一审法院认为，本案双方当事人争议的焦点为：一、403室漏水的原因；二、武桂梅合理损失的数额；三、武桂梅所有的403室漏水所造成的损失的赔偿主体及赔偿数额。一、403室漏水的原因。孙蕾称，虽自己私自改造了阳台，但是关于漏水原因，实际是因为阳台的雨水管道在4楼和5楼之间发生了堵塞，形成倒灌，致雨水进入五楼。碧桂园物业称，孙蕾的说法为自身主观分析，并无实际证据证明。一审法院认为，关于503室水的来源，原被告双方均认可系下雨造成的503室房屋内积水，孙蕾称系雨水在4楼和5楼管道之间发生了堵塞，形成倒灌，但是对此主张并不能提供相关证据加以证实，应当承担举证不能的法律后果。而孙蕾私自改造阳台设施系事实，其私自将阳台地面抹平并在地漏处加设了一个洗手盆，柜体将地漏全部包裹封闭，根据日常生活经验，其私自改造阳台及包裹地漏的行为会导致水流无法正常从阳台地漏流向下水管道。且孙蕾在庭审中承认，系503室的积水未及时处理，下渗到403室，从而导致了403室房屋及相关物品的损坏，因此，403室漏水与503室阳台及地漏改造后积水不能及时排出有直接的因果关系，庭审中，孙蕾及碧桂园物业均不同意申请对403室漏水原因进行司法鉴定，应认定系503室内积水渗漏到403室的事实。二、武桂梅的合理损失数额；武桂梅称，根据烟台天平价格评估事务所的鉴定意见，其合理损失为维修费用1257元、财产损失21100元、租房损失为10013元，合计32370元。一审法院对其维修费用1257元、财产损失价值21100元依法予以认定。关于租房损失10013元，一审法院认为，武桂梅的房屋漏水后，虽造成天花板、墙皮等一系列程度的脱落，但其受损房屋并未达到无法居住的程度，在漏水发生之后，采取一定修复等补救措施后可继续居住使用，在房屋发生漏水事件之后，武桂梅可以在保存相关证据后自行对房屋进行修复后继续居住，以免房屋空置导致损失扩大，但武桂梅并未及时止损，对扩大损失存有过错，对其主张的租房损失10013元，一审法院不予认定。综上所述，武桂梅的合理损失为22357元。三、武桂梅所有的403室漏水所造成的损失的赔偿主体及赔偿数额。一审法院认为，不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍和损失的，应当停止侵害、排除妨碍、赔偿损失。由于孙蕾家私自改造阳台，造成积水无法及时流出，继而渗透至武桂梅家中，致武桂梅家中渗水，并造成相关损失，孙蕾作为涉案房屋的所有人，其对自己的房屋有管理的职责，因其未尽到管理的职责造成武桂梅房屋内家具、财物等损失，其应承担赔偿责任。而碧桂园物业作为物业公司，应当在业主装饰装修过程中履行监管责任。依据《物业管理条例》的规定，物业公司应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主，物业公司发现在装修过程中有违反相关规定的行为时，应当通知行为人立即停止并改正，物业公司如果没有尽到上述义务，就应当为受到损失的业主承担一定的赔偿责任。虽漏水事故发生在武桂梅与孙蕾家中，属于业主私人区域，但孙蕾私自改动阳台，物业公司并未尽到合理的监管责任，对孙蕾的行为提出禁止或者整改要求，孙蕾家中漏水导致武桂梅利益受损，碧桂园物业在此物业服务中存在管理过错，也应对武桂梅的损失承担相应的赔偿责任。结合本案案情及相关情况，以孙蕾承担武桂梅损失的70%为宜，以碧桂园物业承担武桂梅损失的30%为宜。武桂梅合理损失为22357元，因此孙蕾应当赔偿武桂梅15649.9元，碧桂园物业应当赔偿武桂梅6707.1元。综上，依照《中华人民共和国物权法》第八十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《物业管理条例》第五十三条之规定，一审法院于2019年7月22日判决：一、孙蕾于判决生效后十日内赔偿武桂梅房屋修复及财务物损失等共计15649.9元。二、广东碧桂园物业物业服务股份有限公司海阳分公司于本判决生效后十日内赔偿武桂梅房屋修复及财物损失等共计6707.1元。三、驳回武桂梅的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费610元，减半收取计305元，由孙蕾负担152.5元，由广东碧桂园物业物业服务股份有限公司海阳分公司负担152.5元。鉴定申请费4000元，由广东碧桂园物业物业服务股份有限公司海阳分公司负担2000元，由孙蕾承担2000元。二审中，上诉人提交物业公司与39幢503号业主签订的碧桂园十里金滩临时管理规约，根据约定内容证实我公司对于业主装饰装修已提前告知，业主应当在装饰装修过程中应注意的事项以及要承担的违约责任。经质证，被上诉人武桂梅称，我对上诉人提交的临时管理规约所列出的内容真实性无异议。被上诉人孙蕾称，对其真实性无异议，我方也签过。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为,本案中由于被上诉人孙蕾的503室私自改造阳台，造成积水无法及时流出，继而渗透至403室被上诉人武桂梅屋内，造成墙皮脱落，电器、家具等物品损坏，该部分事实清楚。被上诉人孙蕾作为503室的房屋所有者、使用者，因其未尽到管理的职责，应对被上诉人武桂梅因房屋漏水造成的损失承担赔偿责任。根据《物业管理条例》规定，物业管理公司有义务将装修中禁止的行为和注意事项告知业主，及时预防损害的发生，对业主在装修过程中的行为进行监督，对不当装修行为及时制止、纠正，对业主装饰装修行为负有监管责任，上诉人作为物业服务企业，怠于履行上述义务、怠于行使其上述权能的不作为行为，对业主被上诉人武桂梅财产受损的后果亦存在过错，据此，一审法院考虑到本案的实际情况，判决上诉人承担30%的赔偿责任，较为公平合理。现上诉人以被上诉人孙蕾未按照《前期物业服务协议》的规定在装修改造前向物业公司进行相关咨询和装修报备为由，主张其不存在过错，不应承担赔偿责任，为此于二审中提交了《碧桂园十里金滩临时管理规约》证实其主张，对该证据的真实性各方当事人均无异议，本院予以确认。本院认为，本案系侵权责任纠纷，上诉人与被上诉人孙蕾签订的《前期物业服务协议》以及被上诉人孙蕾未遵守上述协议规定擅自改造装修产生的违约责任系合同关系，与本案不属同一法律关系，该协议的约定不能免除上诉人对被上诉人武桂梅应承担的赔偿责任。上诉人的该主张于法无据，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费610元，由上诉人碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司海阳分公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨忠霞审判员  王天松审判员  尹鹏亮二〇二〇年六月十五日书记员  李茜茜