内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区人民法院民 事 判 决 书（2020）内0702民初416号原告：刘娟，女，1955年5月15日出生，住内蒙古自治区呼伦贝尔市。委托诉讼代理人：刘桂新，内蒙古援音律师事务所律师。被告：呼伦贝尔市天奇房产中介服务有限公司，住所地内蒙古自治区呼伦贝尔市。法定代表人：孙保华。委托诉讼代理人：郑强。被告：马玉静，女，神华宝日希勒能源有限公司化验员，住内蒙古自治区呼伦贝尔市。委托诉讼代理人：陈强，内蒙古大兴安岭律师事务所律师。原告刘娟与被告呼伦贝尔市天奇房产中介服务有限公司（以下简称中介公司）、被告马玉静定金合同纠纷、居间合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月1日公开开庭进行了审理。原告刘娟及其委托诉讼代理人刘桂新、被告中介公司的委托诉讼代理人郑强、被告马玉静及其委托诉讼代理人陈强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘娟向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《房屋买卖定金协议》及《补充协议》；2、判令二被告双倍返还定金共计40000元；3、判令被告中介公司返还中介费6500元。事实和理由：2019年7月，原告委托被告中介公司在海拉尔区金水岸小区购买房屋。被告中介公司介绍××区房屋出售，并带领原告看房，原告决定购买该房屋。被告中介公司将原告与被告马玉静共同约到中介公司协商购房事宜。原告再三询问二被告房屋产权是否清晰、所有权是否明确，确保过户顺利，并表示不购买回迁棚改房。被告中介公司也一再表示产权明晰，手续完备，于是原告与二被告于2019年7月27日签订了《购房定金协议》，原告按约定交给被告中介公司购房定金20000元及中介费6500元，双方约定2019年8月10日前交房款并签订房屋买卖合同。2019年8月8日，双方签订《补充协议》，将交付购房款的时间变更为2019年8月15日。《补充协议》签订后，原告再次带领家人去看房，因被告中介公司没有时间，被告马玉静带原告及亲属看房，在本次看房时，原告让马玉静拿房照看下，得知该房屋是回迁房，被告马玉静手中并没有房产证，根本无法办理过户手续。因二被告违反《购房定金协议》及《补充协议》的约定，已经构成违约，故诉至法院。中介公司辩称，1、同意解除合同。2、定金由被告马玉静收取，我公司作为中介方，没有返还定金的义务。3、原告与被告马玉静已经达成买卖协议，我方已完成中介义务，因此有权收取中介服务费，故不同意退还中介费。4、原告在签订定金合同前就明确知道涉案房屋为棚改房，我公司不存在欺诈行为。马玉静辩称，同意解除原、被告签订的《房屋买卖定金协议》及《补充协议》，但由于原告不能按照合同约定的时间交付购房款及签订房屋买卖合同，才导致房屋买卖合同未订立，违约责任在于原告，故不同意返还定金40000元，其他请求与我无关。原告针对其诉讼请求，向本院提交以下证据：1、《购房定金协议》。证明原告打算购买位于金水岸××楼房屋，并交付定金20000元，双方约定马玉静应当确保产权清晰，所有权明确。2、《购房定金补充协议》。证明原告与被告马玉静经协商，将交付房款的日期变更为2019年8月15日，并要求被告马玉静确保产权清晰，所有权明确。经质证，被告中介公司对证据1、2的真实性无异议，但认为双方没有签订买卖合同，系原告违约所致。被告马玉静对证据1、2的真实性无异议，并认为其能够保证房屋产权清晰，所有权明确，其没有违反合同约定。3、《收据》。证明2019年7月27日，被告中介公司收取了房屋中介费6500元。经质证，被告中介公司无异议，认可收到此款。被告马玉静认为与其无关，不发表质证意见。本院对证据1、2、3的真实性予以确认。被告中介公司就其抗辩，向本院提交了中介公司业务员余波与原告刘娟的微信语音聊天记录。证明原告在订立合同时即知道涉案房屋是棚改房，没有房证，是原告后期不想购买房屋才不签订合同。经质证，原告对真实性无异议，对证明目的不认可，认为原告购买房屋要求的就是确保产权清晰，所有权明确，能够过户，但被告所提供的仅是房屋买卖合同和发票，而没有产权证书，所以被告构成根本违约，《补充协议》第八条约定“房产交易所产生的税费由乙方承担”，说明双方之间明确房屋可以办理过户手续。被告马玉静无异议，认为能够证明原告知晓涉案房屋是回迁房，暂时不能办理产权过户手续的事情，但是因为原告不履行支付购房款和签订房屋买卖合同的义务，原告已构成根本违约。本院对真实性予以确认。被告马玉静就其抗辩，向本院提交了《商品房买卖合同》。证明其出售的房屋已经备案，产权清晰，所有权明确。经质证，原告对真实性无异议，对证明目的不认可，认为仅凭一份房屋买卖合同不能说明产权清晰，所有权明确，因为房屋买卖合同不能够代替房屋产权证书，原告要求的是产权证书，并不是合同。被告中介公司无异议。本院对真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：被告中介公司经营房产中介服务等业务。2019年7月27日，经被告中介公司介绍，原告与被告马玉静签订了《购房定金协议》，被告中介公司以居间人的身份在该合同中加盖了公章。合同约定，原告向被告马玉静购买位于呼伦贝尔市××区房屋，面积为107平方米，房款总价为650000元。双方同时约定，“甲方（被告马玉静）确保产权清晰，所有权明确，无权益纠纷。甲乙双方于2019年8月10日之前签订正式买卖合同并进行交易，甲乙双方如不按时签订正式买卖合同并进行交易，则作违约处理。甲方若违约，则应双倍退还乙方已付的定金；乙方若违约，乙方则应放弃收回定金的权利，所付的定金视作违约金”，定金合同中未对房屋交付时间进行约定。合同签订当日，原告向被告马玉静交付定金20000元，向被告中介公司交付中介费6500元，被告中介公司给原告出具了中介费《收据》。2019年8月8日，原告与被告马玉静协商变更了签订买卖合同及交易的时间，将原约定的2019年8月10日前，变更为2019年8月15日前，并由此签订了《购房定金补充协议》。《购房定金补充协议》签订后，原告以涉案房屋没有房产证为由，拒绝与被告马玉静签订房屋买卖合同，并诉至本院。本院认为，原告向被告马玉静交付定金20000元，作为原告向被告马玉静购买房屋的担保，双方分别于2019年7月27日签订的《购房定金协议》及2019年8月8日签订的《购房定金补充协议》，符合定金合同的从属性、要式性及实践性，定金合同成立并生效。原告要求解除《购房定金协议》及《购房定金补充协议》，二被告无异议，该情形符合《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，本院予以支持。原、被告对原告在签订定金合同时是否知晓涉案房屋没有房产证的事实产生争议。从两份定金合同的内容来看，原、被告未对涉案房屋必须已经具备房屋产权证作出相关约定；从被告中介公司提交的微信记录来看，原告于第一份定金合同签订次日，即2019年7月28日以微信的方式向被告中介公司询问“是不是还涉及到那个房证没下来之前得押点”，以及原告在此后的2019年8月8日，再次与被告马玉静签订了《购房定金补充协议》，上述事实及证据能够认定原告在签订定金合同时，知晓涉案房屋没有房产证的事实；从被告马玉静提交的涉案房屋的网签《商品房买卖合同》内容来看，被告马玉静有权向原告出售房屋，原告主张被告马玉静违反定金合同第二条“甲方确保产权清晰，所有权明确，无权益纠纷”的约定，与被告马玉静提交的证据内容不符，且原告未就该主张向本院提交证据予以证实，本院对原告关于被告马玉静构成违约的主张不予支持。综上，原告以涉案房屋没有房产证，被告马玉静已构成违约为由，要求被告马玉静双倍返还定金的主张不符合双方约定及法律规定，本院不予支持。被告中介公司系为原告向被告马玉静购买房屋提供订立房屋买卖合同媒介服务的居间人，其与原告之间形成的是居间合同，而非定金合同的相对方，原告要求被告中介公司双倍返还定金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。原告与被告马玉静签订的《购房定金协议》及《购房定金补充协议》，系房屋买卖双方为订立房屋买卖合同所订立的担保合同，不具备房屋买卖合同的构成要件，被告中介公司作为居间人，并未促成原告与被告马玉静之间订立房屋买卖合同。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”的规定，被告中介公司不应收取居间报酬。本案中，原告已在主合同订立前，向被告中介公司交付了居间报酬6500元，被告中介公司应当在扣除其从事居间活动支出的必要费用后，向原告退还已收取的居间报酬。因原告与被告中介公司未对从事居间活动支出的必要费用进行约定，综合全案进行分析，被告中介公司带领原告看房，协助原告与被告马玉静签订了两份定金合同，并通过微信的方式与原告进行了沟通，上述从事居间活动支出的必要费用认定为500元为宜，被告中介公司扣除该款后，应向原告退还6000元。原告要求被告中介公司全额退还6500元的诉讼请求，不符合法律规定，本院对超出6000元的部分不予支持。综上所述，解除原告与被告马玉静于2019年7月27日签订的《购房定金协议》及2019年8月8日签订的《购房定金补充协议》，被告中介公司向原告刘娟退还居间服务报酬6000元，原告的其他诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第四百二十七条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告刘娟与被告马玉静于2019年7月27日签订的《购房定金协议》及2019年8月8日签订的《购房定金补充协议》；二、被告呼伦贝尔市天奇房产中介服务有限公司向原告刘娟退还居间服务报酬6000元，于本判决生效后立即履行；三、驳回原告刘娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费925元，减半收取计462.50元，由原告刘娟负担402.50元，由被告呼伦贝尔市天奇房产中介服务有限公司负担60元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。审判员  王园园二〇二〇年六月十六日书记员  兰 松附本判决所依据的相关法律：《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款：当事人协商一致，可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第四百二十七条：居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。《中华人民共和国担保法》第八十九条：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国担保法》第九十条：定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条：当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。最高人民法院《关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。