河北省张家口经济开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0791民初136号 原告：寇利，男，1993年4月16日出生，汉族，住张家口经济开发区。 委托诉讼代理人：潘乾坤，河北环都律师事务所律师。 被告：张家口诚翔百信房地产经纪有限公司，住所地：张家口经济开发区胜利中路241号时代广场小区13号楼1层07室，统一社会信用代码：91130701MA07KWWU9J。 法定代表人：张诚，经理。 被告：孔清叶，女，1974年8月4日出生，汉族，住张家口市桥西区。 被告：李发斌，男，1961年12月17日出生，汉族，住张家口市尚义县。 委托诉讼代理人：**，男，1993年12月8日出生，汉族，住张家口市尚义县，与被告李发斌系父子关系。 委托诉讼代理人：高春舒，女，1993年2月6日出生，汉族，住张家口市尚义县，系被告李发斌儿媳。 原告寇利与被告张家口诚翔百信房地产经纪有限公司、孔清叶、李发斌房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用普通程序，于2020年3月9日公开开庭进行了审理。原告寇利及其委托诉讼代理人潘乾坤、被告张家口诚翔百信房地产经纪有限公司法定代表人张诚、被告孔清叶、被告李发斌的委托诉讼代理人**、高春舒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告寇利诉称，原告在被告张家口诚翔百信房地产经纪有限公司处看到两套柳墅新城的房源，经其业务员任永介绍，该两套房位于市中心纬一路五医院路北，系柳树屯拆迁后所建期房，定于2020年交工。原告于2018年11月9日交付给被告张家口诚翔百信房地产经纪有限公司房屋意向金10000元整。房屋意向金交付后，被告张家口诚翔百信房地产经纪有限公司业务员任永告知原告房源是被告孔清叶的，并带领原告到被告孔清叶开办的张家口市桥西区鑫叶房屋中介所处，被告孔清叶联系了被告李发斌到场，于2018年11月12日签订了《张家口市存量房买卖合同》，原告交付给被告李发斌柳墅新城5号楼2单元1303室房屋定金20000元整。合同签订后，原告从张家口高新城市房屋拆迁有限公司纬一中路棚户区改造项目部了解到，原来由河北利安房地产开发有限公司开发的柳墅新城小区早在几年前就已经因开发商原因停工，现该片地已经由另外一家房地产公司接手，柳墅新城根本不可能再建。原告于是报警处理，后经警察调解，被告张家口诚翔百信房地产经纪有限公司只同意退还房屋意向定金10000元，但被告孔清叶、李发斌收取的房屋定金拒绝退还。基于以上事实和理由，原告认为合同目的已经无法实现，被告的行为已经构成欺诈和违约，应双倍返还自己交付定金。故向本院提起诉讼，请求依法判令：1、解除原告与被告李发斌于2018年11月12日签订的《张家口市存量房买卖合同》；2、被告李发斌双倍返还原告交付的购房定金40000元；3、被告张家口诚翔百信房地产经纪有限公司、孔清叶承担连带责任，并双倍返还原告交付的房屋意向定金20000元；4、本案诉讼费由被告承担。 被告张家口诚翔百信房地产经纪有限公司未作书面答辩，在庭审中辩称，定金虽然盖有被告公司章，但现金并没有交到张家口诚翔百信房地产经纪有限公司这里，应该是交到了具体经办人手里了。本案中，本公司提供了客户信息，但成交并不在本公司完成。 被告孔清叶未作书面答辩，在庭审中辩称，中介的房源信息是资源共享的，之前原告通过任永订购过一套房子。本案的房子是原告订购第一套后，再次问我柳墅新城的房子还有没有，有的话还想买。我告诉原告只还有一套是李发斌的。之后，任永、寇利、李发斌、董利平到中介进行了面谈，谈成后原告要交李发斌2万元定金，用手机转账的方式给房主转。但是原告手里只有18000元，于是原告让任永给房主李发斌转了2000元，一共是给李发斌转了20000元定金。交完定金3天后，原告说这个房子不想买了，想向房主把定金要回来，我告诉了董利平，董利平和房主联系，打电话说这个房子不想买了，当时是董利平和房主李发斌联系，之前一直都是董利平和房东联系的，至于他们怎么说的就不清楚了。中介就是一个服务平台，至于生意能不能成交，取决于买卖双方。本案房屋是在我们中介谈的，他们谈成了，我和任永给签的定金协议。这个房和原告谈的时候，我和原告说过是期房，他们见面的时候也都谈到了这些问题，原告就交了房主2万元定金，第三天不想买了。此套房屋一直是同事董利平联系并组织双方谈的，具体细节本人不清楚。 被告李发斌辩称，不同意原告与被告解除房屋买卖合同。一、双方所签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，系有效合同。二、在签订合同时，被告已将该房屋的真实情况如实告知了原告，并不存在欺诈。原告在与被告签订合同时已订购过一套柳墅新城的房屋，这是第二套，明显原告是基于投资的目的所购，其应当承担投资所带来的风险。第三、定金当时是因为中介要押合同，被告担心合同丢失，故将定金押到了中介，20000元定金转给了董利平，有中介的收据。综上，被告与原告签订的合同并不存在欺诈，原告诉讼请求不成立，请求依法驳回原告诉讼请求。 经审理查明，2018年11月1日，原告得知桥东区柳墅新城小区有期房转让，在向被告张家口诚翔百信房地产经纪有限公司交纳了10000元房屋意向定金后，通过中介人董利平与被告孔清叶取得了联系，孔清叶告知李发斌房屋要转让。同月12日，原告通过被告孔清叶与被告李发斌之子李某（代李发斌签订合同）签订了《张家口市存量房买卖合同》，双方约定“一、甲方（李发斌）自愿将桥东区柳墅新城小区5号楼2单元1303室96.88平方米，以552216元的价格卖给乙方（寇利）。二、房屋交接时间及付款方式：甲方负责改名，付款方式即日起到2018年12月12日前办理首付款交付。……五、乙方2018年11月12日付定金20000元给甲方，定金遵守双倍返还原则，即乙方不买定金不退，甲方不卖双倍返还定金。乙方于2018年11月12日不支付后期房款410000元给甲方，甲方可另行出售定金不退。……”。该合同后附“补充协议”，其内容为“如无法办理改名手续，甲方退还乙方定金，即无违约方，不产生违约责任，交易成功后，不可退房，甲方不退房款”。合同签订当日，原告向被告李发斌之子李某交纳了房屋定金20000元。合同签订后，原告了解到该小区因开发商原因已停工，柳墅新城不能再建，故此提出解除合同，要求被告返还意向定金及房屋定金。经协商未果后，原告于2019年向张家口经济开发区人民法院提起诉讼，后于9月19日撤回了诉讼。 又查，2013年7月8日，被告李发斌与河北利安房地产开发有限公司签订《阴子沟安置房换协议书》，双方约定“乙方（李发斌）自愿置换甲方所属的柳墅新城小区5号楼2单元1303楼房一套，面积约96.88平方米，单价为2500元/平米，共计242200元。……二、在签订本置换协议书时乙方支付该套房诚信金100000元，在签订合同时，该诚信金转为房款。……五、该商品房预计在2014年12月前交付使用……”。该协议签订后，李发斌交纳了河北利安房地产开发有限公司现金100000元。在该协议约定的交房期河北利安房地产开发有限公司未交付房屋，双方亦未签订正式房屋买卖合同。 再查，2019年，因河北利安房地产开发有限公司未在办理任何手续的情况下，开始将“柳墅新城”房屋向不特定人群出售，出现大量受骗群众信访，张家口经济开发区管理委员会于2019年10月至11月22日设立登记处，鼓励受害群众进行登记并报案，现公安已受理。 上述事实有双方当事人一致陈述及《张家口市存量房买卖合同》、定金收据、张家口经济开发区人民法院（2019）冀0791民初525号民事裁定书、《阴子沟安置房换协议书》、交款收据及录音资料在案佐证。 本院认为，原告与被告李发斌签订房屋买卖合同时，李发斌并未实际取得涉案房屋的所有权，且该房屋尚未取得预售许可，不具备出售条件，原、被告所签订的合同应为“预约合同”。依据《商品房买卖合同解释》第四条规定“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；如果因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。现原、被告未能正式签订“商品房买卖合同”的主要原因是因该房屋的开发商无法正常交房，并涉及刑事案件，过错并不在原、被告双方，且因开发商的原因，该房屋的交付目前已不能实现，即原告的合同目的无法实现，双方合同应予以解除。因合同目的无法实现的原因不可归责于原、被告，因此不适用定金罚则，被告李发斌仅返还原告定金即可，对于原告要求被告双倍返还定金的诉讼请求本院不予支持。原告与被告李发斌之间系买卖合同关系，原告与被告张家口诚翔百信房地产经纪有限公司、孔清叶之间系居间合同关系，二者非同一法律关系，原告就居间合同所发生的争议可另案提起诉讼，对此本案不作处理。为此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款（二）项、第九十四条、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下： 一、原告寇利与被告李发斌于2018年11月12日签订的《张家口市存量房买卖合同》于本判决生效之日予以解除。 二、被告李发斌于本判决生效之日起十日内一次性返还原告寇利定金20000元。 三、驳回原告寇利其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1300元，由原告寇利承担1000元，被告李发斌承担300元（限于本判决生效后五日内交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。 审 判 长  刘启飞 人民陪审员  田秀琴 人民陪审员  王 亮 二〇二〇年六月二十五日 法官 助理  邓红伟 书 记 员  李 杨 附相关法律规定： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。