内蒙古自治区包头市中级人民法院   民事判决书   （2020）内02民终1361号   上诉人（原审被告）：郭宪立，男，1962年12月19日出生，个体工商户，住包头市。   委托诉讼代理人：刘云鹏，内蒙古石兴律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：王子龙，男，1956年12月15日出生，住包头市。   委托诉讼代理人：赵欣，内蒙古诚誉律师事务所律师。   原审被告：包头市汇金房地产开发有限责任公司。   法定代表人：刘有奇，呼和浩特第一监狱服刑。   上诉人郭宪立因与被上诉人王子龙、原审被告包头市汇金房地产开发有限责任公司（以下简称汇金公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2018）内0203民初52号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法进行了审理，现已审理终结。   郭宪立上诉请求：1.撤销一审判决,依法改判中止对昆都仑区钢铁大街38街坊汇金小区1l-107房产的执行；2.一、二审案件受理费用由王子龙承担。事实与理由:1.根据查明的事实，郭宪立于2012年9月15日购买涉案房屋,已经接收使用,2013年2月18日,该房屋被汇金公司抵押给王子龙。2016年9月26日昆区法院查封了涉案房屋。2.一审判决认定案涉房屋在查封前未办理过户登记系郭宪立的原因所致错误，事实是汇金公司于2013年2月18日为王子龙办理抵押登记后,不能办理过户登记，无法办理过户登记的原因是汇金公司所致。郭宪立是后期才知道以上抵押及查封情况。3.郭宪立购房并接收房屋后曾多次向汇金房产公司提出办理房屋过户登记手续要求,该公司相关工作人员对这一情况是完全知晓的。4.郭宪立作为买受人诉请排除强制执行房屋就是主张房屋的所有权,足以对抗王子龙作为抵押权人的优先受偿权。法院可参照最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》的通知127条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定。一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料,或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的,可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为,其未办理过户登记有合理的客观理由的,亦可认定符合该条件。一审判决对郭宪立存在过错的认定违反了法律规定，属于适用法律错误。   王子龙答辩称，郭宪立不属于买受人，郭宪立是以抵顶的方式取得案涉房屋，但未办理房屋产权变更登记手续，郭宪立享有的是对汇金公司的债权，不能对抗王子龙对案涉房屋享有的抵押权。   王子龙向一审法院起诉请求：1.继续执行包头市昆都仑区钢铁大街38号街坊汇金小区11-107号房屋（产权证号439988）;2.本案诉讼费由被告承担。   汇金公司未陈述意见。   一审法院认定事实：本案所涉房屋于2009年1月登记至被告汇金公司名下。2013年1月21日，原告与被告汇金公司签订了《借款合同》，并经包头市方正公证处公证。双方约定，被告汇金公司向原告借款3000000元，被告汇金公司用所有权属于自己的无争议的房产（包括本案所涉房屋）作为向原告还款的抵押物。2013年2月18日，本案所涉房屋办理了抵押权登记，他项权利人为原告。2016年3月1日，原告与被告汇金公司签订了《还款协议书》，确认截止到2016年3月1日，被告汇金公司尚欠原告借款本金及利息共计5220000元，被告汇金公司用所有权属于自己的33套房产（包括本案所涉房屋）继续作为还款抵押物，双方约定该协议经公证机构公证后，赋予强制执行效力。该还款协议书已经由包头市方正公证处公证。后包头市方正公证处就上述债务出具了执行证书。原告向该院申请强制执行过程中，被告郭宪立提出执行异议，该院作出（2017）内0203执异98号执行裁定，裁定中止对本案所涉房屋进行执行。   该案庭审过程中，被告郭宪立称其向被告汇金公司承包了防水工程，被告汇金公司欠其工程款，所以在2012年时将汇金小区11-7和11-8两套底店抵给了被告郭宪立。为此，被告郭宪立提交了一份合同审批单，该审批单记载：签约客户姓名郭宪立，房号汇金小区11栋7号、11栋8号底店，成交总价506766元。审批单上有被告郭宪立和被告汇金公司法定代表人刘有奇的签字，落款日期为2012年9月15日。原告还提交了一张购房款收据，该收据载明：今收到××区底店购房款300614元。该收据上盖有被告汇金公司的财务专用章。被告还提交了钢铁大街38号街坊11栋8号底店的电费发票、水费通知单和一份房屋租赁合同，合同记载的起租日期为2012年11月16日。被告汇金公司对被告郭宪立提交的合同审批单和收据均认可，其称在2012年出具合同审批单后就把房屋交给被告郭宪立，该房屋的产权证书在2009年就办到了被告汇金公司名下，顶房子的时候说可以办过户，但是过户费用由被告郭宪立自己承担，至于为什么没有办过户不清楚。被告郭宪立称曾一直找被告汇金公司办理过户手续，但是没有办成。原告对被告郭宪立提交的上述证据均不认可。   一审法院认为，被告郭宪立主张停止对本案所涉房屋进行执行，应当就其对该房屋享有所有权或者其他足以排除强制执行的民事权益所依据的事实承担举证责任。被告汇金公司作为被执行人，即使其对被告郭宪立主张的事实认可，不能因此免除被告郭宪立的举证责任。依据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记后发生效力，未经登记不发生效力。本案所涉房屋已于2009年1月登记至被告汇金公司名下，被告郭宪立称其一直催被告汇金公司办理过户，但其没有提供证据证明未办理过户非其自身原因所致，故应当认定被告郭宪立对在法院将该房屋查封之前没有办理过户手续存在过错。2013年2月18日，本案所涉房屋办理的抵押权登记，他项权利人为原告。依据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条规定，原告有权就本案所涉房屋优先受偿，被告郭宪立对本案所涉房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益。故对原告诉讼请求，予以支持。为此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百七十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决：   准许执行包头市昆都仑区钢铁大街38号街坊汇金小区11-107号房屋。案件受理费5809元(原告已预交)，由被告郭宪立负担。   本院二审期间，郭宪立围绕上诉请求依法提交了如下证据：1.汇金公司通讯录。2.索春新、李凤军的证人证言。本院组织双方当事人对上述证人证言进行了举证和质证，双方的举证目的及质证意见均已记录在案。郭宪立提供的证据1与本案不具有直接的关联性，本院对该证据不予认定。郭宪立提供的证据2系证人证言，证人未提供其在汇金公司任职的相关证明，本院对证据2不予认定。   本院认为，本案的争议焦点为：郭宪立对位于包头市××区房屋（产权证号439988）是否享有排除强制执行的民事权益。   首先，郭宪立称汇金公司以案涉房屋抵顶了所欠其工程施工款，但其未提供与汇金公司之间存在工程欠款的相关证据，也未提供双方间以案涉房屋抵顶债务的相关协议。其仅提供了案涉房屋的《合同审批单》及汇金公司出具的房款收据，不能证明其以“抵顶”的方式取得了案涉房屋，也不足以证明已支付了案涉房屋的全部价款。   其次，郭宪立提供的缴纳案涉房屋水、电费的收据落款时间均发生在王子龙与汇金公司就案涉房屋办理抵押权登记之后。其提供了落款日期为2012年11月16日的房屋租赁合同一份，但未提供收取租金的相关证据，不足以证明其在案涉房屋办理抵押登记前已进行了合法占有及使用。   再次，案涉房屋系商业用房，并非居住用房，不属居住利益优先保护的价值范围,故不应优先于王子龙对案涉房屋所享有的抵押权。   据此，本院认为，郭宪立对案涉房屋不享有排除强制执行的民事权益。   综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费5809元，由上诉人郭宪立负担。   本判决为终审判决。   审判长 李玺   审判员 杨娜   审判员 贺斌     二〇二〇年六月十五日   书记员 杨洋   附：本判决书依据的法律规定   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。