山东省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁民初3号 原告：陈名文，男，1970年9月22日出生，汉族，住山东省曲阜市。 委托诉讼代理人：刘万秀，山东洙泗风律师事务所律师。 被告：万通建设集团有限公司，住所地江苏省如东县掘港镇长江路399号如东科技城东筑项目68幢201-204。 法定代表人：胡学明，董事长。 委托诉讼代理人：李光辉，北京市炜衡（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁方，北京市炜衡（合肥）律师事务所实习律师。 第三人：曲阜圣地置业集团有限公司，住所地山东省曲阜市静轩西路（时庄）。 法定代表人：王建中，经理。 委托诉讼代理人：王晓东，男，该公司职工。 委托诉讼代理人：**，男，该公司职工。 原告陈名文与被告万通建设集团有限公司（以下简称万通公司）、第三人曲阜圣地置业集团有限公司（以下简称圣地公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈名文的委托诉讼代理人刘万秀，被告万通公司的委托诉讼代理人李光辉、袁方，第三人圣地公司的委托诉讼代理人王晓东、**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈名文向本院提出诉讼请求：1.解除对圣地公司名下位于曲阜市产的查封并不得执行；2.确认“新天地商住中心”6幢909号233000元、910号233000元涉案房产属于陈名文所有；3.诉讼费由万通公司承担。事实与理由：2014年9月16日，陈名文通过其妻子张宪芹向圣地公司的会计蔡荣真账户中汇入30万元用于理财，约定三个月一结息，月息1.6分。2014年12月16日至2015年4月2日，共计106天，利息16960元。2015年4月3日，陈名文一次性购买圣地公司的909、910号两套房产。2015年4月3日，由陈名文的妻子张宪芹与北京点房信息技术股份有限公司（以下简称点房公司）签订909、910号房的两份“新天地项目团购认购书”。909号房屋用陈名文的集资款中的233000元购买，双方签订房屋顶账协议一份。910号房屋房款亦为233000元，房款用理财剩余的67000元及利息16960元，差额149040元由陈名文汇入圣地公司的韦节河账户。2015年4月3日，圣地公司开具两份房款收据，金额均为233000元。同日，交付两套房屋钥匙，陈名文使用至今。2019年11月陈名文得知“新天地商住中心”6幢909号、910号房屋于2015年7月15日被山东省高级人民法院以（2015）鲁民一初字第33号裁定查封，2018年7月5日山东省高级人民法院以（2015）鲁民一初字第33-2号裁定续封了涉案房产。陈名文于2019年11月9日向山东省高级人民法院提交执行异议申请书，山东省高级人民法院于2019年12月17日作出（2019）鲁执异853号、857号执行裁定书，裁定驳回陈名文的异议。陈名文认为其行为符合《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，请求法院支持其主张。 万通公司辩称，陈名文作为执行案件中的案外人，享有提起执行异议的权利，但其情况不满足《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，不具备足以排除万通公司强制执行权利的情形。理由如下：一是陈名文未在法院查封之前签订合法有效的商品房买卖合同。陈名文提交《新天地项目团购认购书》《新天地房屋顶账协议》各两份，但上述协议均不是符合法定形式与要求的商品房买卖合同。二是陈名文的主张没有充分证据证明。虽然陈名文提供了转账30万元和149040元的证明，但在没有提供其与圣地公司签订的原始理财协议的情况下，不能证实30万元理财款、16960元利息及日后抵账的事实，顶账协议以及后续转账149040元等缺乏事实基础。三是陈名文不能证明其在法院查封前支付了全部房款。陈名文仅提交了两张2015年4月3日的233000元收据证明其支付了全部房款，但上述收据并非正规商品房买卖发票，圣地公司可以随意开具，开具时间也可任意填写。四是陈名文合法占有房屋的时间晚于法院查封时间。即使陈名文签订了有效购房合同并全额支付了房款，根据陈名文提供的《新天地小区上房手续书》落款日期，陈名文实际占有房屋的日期应当是在2015年10月12日，晚于法院查封房产时间。陈名文主张其早在查封之前即拿到涉案房屋钥匙，并没有提供有效证据证明。五是本案作为执行异议之诉，陈名文应针对被查封的标的财产分别起诉，而不是将两套标的房产放在同一诉讼之中，此举不符合相关法律规定，应驳回起诉。综上，陈名文提起的执行异议之诉并不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，无法排除万通公司合法的强制执行权利。请求法院在查明事实真相的基础上，依法驳回陈名文全部诉讼请求。 圣地公司述称，没有意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 陈名文提交：证据1.曲阜市新天地小区6号楼909室、910室项目团购认购书两份，拟证明：2015年4月3日，陈名文的妻子张宪芹与点房公司签订两份认购书。证据2.909室、910室房屋顶账协议，拟证明：2015年4月3日，用理财款抵购房款签订的协议，理财款30万元是与圣地公司签订的。虽然没有签订正式的书面买卖合同，但上述证据证明符合商品房买卖条件，应当认定陈名文签订了书面房屋买卖合同。证据3.909室、910室上房手续书各一份，909室、910室购房款收据各一份，购房款149040元转账记录一份，拟证明上房手续书中的业主签名“陈名文”不是陈名文本人签名，系后来装修人员代签，代缴的费用（从预付的装修款中）2015年10月份装修人员装修时交的。149040元转账记录为2015年4月2日陈名文名下农业银行转给韦节河（圣地公司会计）。由于一套房屋款233000元，陈名文理财款30万元，106天利息16960元，理财款顶一套房屋款233000元，剩余67000元+16960元+149040元共计233000元为第二套房屋的房款，证明陈名文已经实际交付了两房屋房款。证据4.2014年9月16日陈名文妻子张宪芹交易明细，拟证明陈名文妻子张宪芹向蔡荣真（第三人公司会计）打款30万元。证据5.2015年4月2日，陈名文的交易明细、韦节河的交易明细，拟证明陈名文转给圣地公司韦节河149040元，韦节河偿还公司借款。证据6.2015年5月7日出租合同一份及郭富民支付给租金的证明，拟证明陈名文接到上房手续后又把房子租赁给了郭富民当仓库使用，且郭富民支付了租金。证据7.新天地上房手续书一份，拟证明：2015年4月3日陈名文的妻子张宪芹领到上房钥匙及上房证明（盖有圣地公司物业的公章），2015年4月3日上房。证据8.山东省高级人民法院执行裁定书（2019）鲁执异853、857号，拟证明提起本案诉讼的权利依据。 万通公司质证称，对证据1、2的真实性、合法性、关联性均有异议。团购认购书不是合法有效的商品房买卖合同，且签订主体并非陈名文本人，落款时间也有倒签、补签的可能。顶账协议从内容和形式上均无法确认真伪，同时也没有其他证据能证明导致顶账协议和顶账行为出现的基础法律关系，该顶账行为没有依据。对证据3中909室、910室上房手续书的真实性、合法性、关联性均没有异议，该证据证明陈名文占有涉案房屋晚于法院查封时间。对909室、910室购房款收据，购房款149040元转账的记录真实性、合法性、关联性均有异议。转账记录在没有对应合同或其他证据佐证的情况下，不能认为用途是交付购房款。909室、910室购房款收据不能证明陈名文实际缴纳了涉案2套房屋房款。对证据4、5的真实性、合法性均没有异议，对关联性均有异议。张宪芹交易明细仅能证明张宪芹转账30万元被蔡荣真收到，但蔡荣真的真实身份、30万元的具体用途、发生依据等皆有疑问，在没有相关理财协议等基础依据的情况下，无法证明30万元为理财款。陈名文的交易明细只能证明陈名文将149040元转给韦节河，但韦节河的真实身份、该笔资金的具体用途和产生依据等无从得知。没有其他证据能够证明该149040元是用于支付房款的。对证据6、7的真实性、合法性、关联性均有异议。出租合同有陈名文与郭富民串通，事后倒补、倒签的嫌疑。陈名文与郭富民有多张银行卡往来的记录，证明双方之间可能存在其他法律关系。即便双方存在租赁关系，郭富民支付18000元房租和1000元租金完全可以一次性支付，没有必要跨两日、分10次支付。新天地上房手续书与证据3中的909、910室上房手续书在时间上前后矛盾。证据3中的909、910室上房手续书落款时间是2015年10月12日，业主签字栏为陈名文。而证据7中的上房手续书为一份，也是909、910室，落款时间为2015年4月3日，业主签字栏为张宪芹，涉嫌伪造。对证据8真实性、合法性、关联性均无异议。 圣地公司质证称，对证据1、2、3、4、5、7、8均认可，新天地项目团购认购书的甲方点房公司为圣地公司销售代理公司，对其行为予以认可。蔡荣真和韦节河均为圣地公司财务人员。证据7系圣地公司出具的，于2015年4月3日在陈名文领钥匙时圣地公司给的。对证据6圣地公司不清楚，不发表意见。 本院认为，证据1系原件，且圣地公司无异议，本院对其真实性予以确认。证据2为顶账协议，但在缺乏相应理财协议、支付凭证等佐证的情况下，无法确定其真实性，本院对该证据不予采信。证据3中的上房手续书和证据7均系涉案两套房屋的上房手续书，但两者在签订时间以及业主签字处均不同，在没有其他证据予以佐证的情况下，无法确定其真实性，本院对证据3上房手续书和证据7均不予采信。证据4为张宪芹转账30万元，但该转账记录中只载明了收款方账号而非收款方账户名，无法证明30万元转给了蔡荣真，且陈名文亦未提交证据证明蔡荣真的身份，故该证据与本案无关，本院对该证据不予采信。证据3中149040元转账记录和证据5为陈名文转账给韦节河149040元，在陈名文未提交证据证明韦节河身份的情况下，无法证明该笔款项系涉案房屋的部分购房款，且韦节河的交易明细显示韦节河收到149040元后，将该款项转入韦节河名下的卡号为62×××46账户后，多次进行ＡＴＭ取款、汇入不同账号等交易，支出明细多达8笔，故该交易明细亦不能证明韦节河将149040元款项用于偿还公司欠款，本院对该证据不予采信。对证据3中的购房款收据的真实性予以确认，但如上所述，陈名文提交的其他证据不能证明陈名文通过理财款、利息以及剩余款项转账的方式支付了涉案两套房屋的购房款，故该证据无法证明陈名文在2015年4月3日即支付了涉案两套房屋共计466000元的事实。证据6出租合同的真实性无法确认，且万通公司不予认可，本院对该证据亦不予采信。万通公司、圣地公司对证据8的真实性均无异议，本院予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：万通公司与圣地公司建设工程施工合同纠纷一案诉讼过程中，万通公司申请法院对圣地公司名下财产进行查封，本院于2015年7月15日作出（2015）鲁民一初字第33号裁定，查封了涉案房产，2018年7月5日又以（2015）鲁民一初字第33-2号裁定继续查封涉案房产。案件执行过程中，案外人陈名文向本院提出了书面异议，本院于2019年12月17日作出（2019）鲁执异853、857号执行裁定书，认为案外人占有涉案房产的时间是在本院查封涉案房产之后，且陈名文未能提供其他证据证明其在本院查封之前已合法占有涉案房屋，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定驳回陈名文的异议。陈名文不服上述裁定，向本院提起案外人执行异议之诉，形成本案。 2015年4月3日，陈名文之妻张宪芹与点房公司签订6号楼909室、910室各一份《新天地项目团购认购书》，主要内容是：甲方：点房公司，乙方：张宪芹，认购房屋具体信息：本项目6号楼909室、910室，总房款各为233000元。双方经协商约定：2.乙方在签订本认购书后，须在日内携本认购书、团购服务费收据、身份证及全部款项到新天地项且销售中心签署正式《商品房买卖合同》……。5.甲乙双方在签署《商品房买卖合同》后，本认购书即行失效，双方权利及义务以《商品房买卖合同》的约定为准……。2015年4月3日，圣地公司向陈名文开具233000元的收据两份。另外，陈名文在庭审中述称，接收房屋后将其对外出租，作为仓库使用。 本院认为，本案争议的焦点问题是陈名文对涉案房产是否享有足以排除涉案强制执行的合法权益。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，第一，现有证据不能证明陈名文按照《新天地项目团购认购书》的约定，履行了一次性支付房款等义务。结合《新天地项目团购认购书》的具体内容，该协议不足以认定为房屋买卖合同的本约。第二，陈名文提供的证据不能证明在法院查封之前即合法占有案涉不动产。第三，关于支付房款的问题，现有证据不足以证明陈名文在2015年4月3日已经交纳两套涉案房屋共计466000元房款，对于陈名文已经支付全部购房款的主张，本院不予支持。 综上所述，陈名文不能举证证明其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，陈名文的诉讼请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 驳回陈名文的诉讼请求。 案件受理费8290元，由原告陈名文负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。 审 判 长 于军波 审 判 员 柳维敏 审 判 员 张金柱 二〇二〇年六月一日 法官助理 马 强 书 记 员 邢晓宇