湖北省武汉市武昌区人民法院执 行 裁 定 书（2020）鄂0106执异114号案外人：吴文，男，1989年9月10日生，汉族，住武汉市江岸区。委托代理人：张满生，湖北晨丰律师事务所律师。保全申请人：平安银行股份有限公司武汉分行，营业场所武汉市武昌区中北路54号宏城金都1-3层。负责人：邓红，行长。委托代理人：刘中庆、殷亭午，广东合权律师事务所律师。被申请人：杨凤梅，女，1973年5月6日生，汉族，居民身份证住址：湖北省洪湖市。保全申请人平安银行股份有限公司武汉分行（以下简称平安银行武汉分行）为与被申请人杨凤梅金融借款合同纠纷一案，向本院申请财产保全，本院于2019年8月20日作出（2019）鄂0106财保1382号民事裁定书，裁定：查封、冻结被申请人杨凤梅银行存款260217.36元或者相等价值的其他财产。于2019年9月18日向武汉市黄陂区不动产登记中心送达该民事裁定书及（2019）鄂0106财保1382号《协助执行通知书》，查封了被申请人杨凤梅名下坐落于黄陂区五湖农场青龙分场陡马河华中企业城配套设施楼1栋3单元4层1室的房屋（不动产证号：鄂[2018]武汉市黄陂不动产权第0039132号，建筑面积：51.95㎡，以下简称涉案房屋），查封期限至2020年9月17日。案外人吴文向本院提出异议，本院受理后，依法进行审查，本案现已审查终结。吴文请求：一、中止（2019）鄂0106财保1382号民事裁定书的执行；二、解除对涉案房屋的查封。事实与理由：2018年6月21日,本人与杨凤梅、武汉市艾尚房房产有限公司(以下简称艾尚房公司)达成《武汉市存量房居间(买卖)合同》,约定:由本人购买杨凤梅所有的涉案房屋,房屋价款35万元,杨凤梅保证涉案房屋有完全处置权,不存在查封、租赁、无其他共有人及无其他债权债务纠纷等权利瑕疵,无一房多卖情形。合同还对定金、居间费支付、房屋交付、违约责任等做出具体约定。上述购房合同签订后,本人于2018年6月11日、2018年8月31日向艾尚房公司支付居间费70O0元。2018年8月21日,本人及父母与杨风梅、艾尚房公司工作人员黄琼红一行5人共同到黄陂公证处办理了涉案房屋过户的委托公证手续,本人通过银行转账、微信转账、艾尚房公司监事陈苗转账等付清35万全部购房款,杨凤梅当场出具收到35万元全部购房款的收据,并将涉案房屋的不动产权证原件、离婚协议书原件、房屋钥匙交付绐本人。本人接收房屋后,缴纳了部分物业费,并实际占有使用房屋至今。期间,因长江新城规划建设,《武汉市人民政府关于加强长江新城规划区域管控工作的通告》第二条(二):加大房地产市场监管力度,严格控制不动产变更登记,将该区域纳入住房限购范围;实行存量房限售政策,自本通告发布之日起,取得《不动产权证书》或者《房屋所有权证》未满3年的房屋,不得上市交易。五、本通告自发布之日起实施,有效期至2018年8月23日止。但是,当本人去不动产中心申请办理过户手续时,武汉市政府又发布《关于延长在长江新城规划区域采取临时性行政措施有效期的通告》,决定将《市人民政府关于加强长江新城规划区域管控工作的通告》有效期延长1年,即延长至2019年8月22日,延长通告期满后,本人再次去申请办理过户,却发现涉案房屋已于2019年9月18日被平安银行武汉分行通过武昌区法院(2019)鄂0106财保1382号民事裁定书予以查封,查封期眼自2019年9月18日至2022年9月18日,导致本人至今无法办理过户手续。根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条:人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全,案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服,基于实体权利对被保全财产提出书面异议的,人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本人认为,本人与杨凤梅在查封涉案房屋前,已就涉案房屋签订了合法有效的买卖合同,按约支付了全部购房款,持有房屋钥匙、缴纳物业费并实际占有了该不动产,导致未能及时过户登记也非本人自身过错,本人对涉案房屋享有足以排除强制执行的权益。综上,请求依法裁定中止(2019)鄂0106财保1382号民事裁定书的执行,解除对涉案房屋的查封。吴文为支持其异议主张，向本院提交了以下证据：1、杨凤梅与吴文于2018年6月21日签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》；2、吴文向杨凤梅支付购房款凭证、收条、收据等；3、杨凤梅向吴文交付的不动产产权证、离婚协议书、委托公证书及发票复印件，及房屋钥匙、物业费发票、房屋内照片等；4、武汉市不动产查封信息单、不动产登记信息查询单、武昌区法院民事裁定书；5、《武汉市人民政府关于加强长江新城规划区域管控工作的通告》（武政规[2017]35号）、《市人民政府关于加强长江新城规划区域管控工作的通告》（武政规[2018]19号）。平安银行武汉分行抗辩称，一、民事裁定书是法院财产保全行为的合法体现，没有违反法律规定。本案中(2019)鄂0106财保1382号民事裁定书，其查封行为没有违反法律规定，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结”虽然被申请保全人杨凤梅已将房屋卖给了案外人吴文，但双方并未办理过户登记手续，人民法院有权查封该房产，法院的查封保全行为是维护我行合法权益的正义之举，是维护法律尊严的正当行为。二、吴文存在过错，违反武政规〔2017〕35号的政策购买了处于长江新城规划区域内取得《不动产权证书》或者《房屋所有权证》未满3年的房屋。武汉市人民政府于2017年8月23日发布《武汉市人民政府关于加强长江新城规划区域管控工作的通告》武政规〔2017〕35号（下称《长江新城管控通告》），通告自发布之日起实施，有效期至2018年8月23日止，通告规定位于武汉市谌家矶—武湖地区的房屋实行存量房限售政策，自通告发布之日起，取得《不动产权证书》或者《房屋所有权证》未满3年的房屋，不得上市交易。而吴文于2018年6月21日与被申请保全人杨凤梅签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》，即在《长江新城管控通告》仍有效施行的前提下，购买了被申请保全人杨凤梅位于黄陂区××农场××马河××企业城配套设施楼××单元××室（不动产证号鄂（2018）武汉市黄陂不动产权第0039132号）的房屋，该房屋在当时吴文与被申请保全人杨凤梅签订房屋居间买卖合同时显然办理不动产证还不足半年，根据《长江新城管控通告》的规定，该房屋是不得上市交易的，吴文仍然违反通告的规定对该涉案房屋进行私下买卖交易，其应对无法办理过户登记承担相应的过错责任。因此吴文是属于因自身原因未办理过户登记，对涉案房屋并不享有足以排除强制执行的权益。三、武昌区法院应当继续执行(2019)鄂0106财保1382号民事裁定书。依据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释》第十条第一款“执行异议审查和复议期间，不停止执行”，本案应当继续执行查封。本案被申请保全人杨凤梅自2019年5月23日开始不履行还款义务，截止2019年7月8日，欠还本息合计260217.36元，我行为了防止被申请保全人杨凤梅转移财产，第一时间保全其名下房屋以保证后期债权的清偿，而吴文因自身原因购买了在一定期限内禁止交易的房屋，导致该房屋未能及时办理登记过户手续，应承担相应的风险与不利后果。我行申请财产保全的行为是合理合法正当的，(2019)鄂0106财保1382号民事裁定书应当继续执行。综上，吴文的主张缺乏事实和法律依据，请求驳回吴文的异议，依法执行(2019)鄂0106财保1382号民事裁定书规定的内容，以维护我行的合法权益，维护法律的神圣尊严。审查查明，被执行人杨凤梅与案外人吴文于2018年6月21日经艾尚房公司居间中介签订一份《武汉市存量房居间（买卖）合同》，将其所有的涉案房屋以35万元的价格出售给吴文。合同第四条约定中介服务费为7000元，由乙方吴文支付。合同第五条付款方式及时间部分约定：一次性付款，乙方吴文于本合同签订后60日内一次性向甲方杨凤梅支付全部购房款35万元。合同签订当日，吴文通过手机银行向杨凤梅支付购房定金3万元。艾尚房公司管理人员陈苗于2018年8月7日向杨凤梅转账支付10万元，于2018年8月20日向杨凤梅转账支付28000元。杨凤梅于2018年8月21日出具收到金额为35万元的购房款收条一张。吴文于2018年8月22日向杨凤梅转账支付购房款189000元，向陈苗转账支付购房款131000元，其中3000元的差额为陈苗向马凤梅收取的利息。此外，吴文之母李玲香于2018年6月11日向艾尚房公司支付购房意向金2000元，于2018年8月31日支付中介费5000元，并将前述2000元购房意向金转为中介费。双方签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》之后，2018年8月21日杨凤梅与李玲香签订了一份《委托书》，就其将涉案房屋出售给吴文一案，委托李玲香：一、协助买方办理网签手续（包括代为签订网签合同和网签备案）；二、协助买方办理水、电、天燃气、物业等相关配套设施的过户手续。武汉市黄陂公证处对该《委托书》进行了公证，于次日作出了（2018）鄂黄陂内证字第3965号公证书。上述合同签订后，杨凤梅将涉案房屋交付吴文占有使用。吴文于2020年4月24日向该房屋所在的小区物业公司武汉市好的物业管理有限公司交纳了2019年1月1日至2019年12月31日的物业管理费。另查明，涉案房屋建筑面积为51.98㎡，登记产权人为杨凤梅，为其“单独所有”。不动产权证号为：鄂[2018]武汉市黄陂不动产权第0039132号。证书附记载明：离婚析产，原不动产权证书：鄂[2018]武汉市黄陂不动产权第0038274号。2017年8月28日，武汉市人民政府办公厅发布了《武汉市人民政府关于加强长江新城规划区域管控工作的通告》(武政规[2017]35号)，该通知第二条(二)规定:加大房地产市场监管力度,严格控制不动产变更登记,将该区域纳入住房限购范围;实行存量房限售政策,自本通告发布之日起,取得《不动产权证书》或者《房屋所有权证》未满3年的房屋,不得上市交易。2018年8月24日，武汉市人民政府办公厅将上述通知有效期延长一年，至2019年8月22日。涉案房屋属上述通告规定的限售范围，吴文因上述限售原因未能及时办理房屋所有权的转移登记。本院认为，本案系因诉讼财产保全引发的争议，根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条“人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定”的规定，本院对该异议进行审查。根据本案查明的事实，吴文与被申请人杨凤梅在本院查封前即订立有合法有效的房屋买卖合同，并已合法占有该房屋，支付了全部购房款，双方虽未办理过户登记，但并非吴文自身原因所致。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四、非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，其对本案执行标的享有足以排除强制执行的权益，所提异议成立。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：中止本院（2019）鄂0106财保1382号《协助执行通知书》的执行。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。审判长  万文沙审判员  韩 野审判员  舒光明二〇二〇年六月十六日书记员  金 菁