广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤12民终1217号上诉人（原审被告）：钱水，男，1938年10月1日出生，汉族，住广东省四会市城中街道城南居委会拱桥直街六座4号。委托诉讼代理人：钱镜明，男，1962年3月12日出生，汉族，住广东省四会市城中街道花街居委会城中路12号至38，系钱水的儿子。被上诉人（原审原告）：广州市德进同业投资发展有限公司。住所地：广东省广州市天河区天朗路351号2008房。法定代表人：马勇前，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨开平，广东阳由律师事务所律师。原审第三人：四会市城中街道三旧改造办公室。住所地：广东省四会市城中街道办事处内。负责人：邓荣基。上诉人钱水因与被上诉人广州市德进同业投资发展有限公司（以下简称德进公司）、原审第三人四会市城中街道三旧改造办公室（以下简称三旧改造办）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服四会市人民法院作出的（2020）粤1284民初468号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案。上诉人钱水的委托诉讼代理人钱镜明，被上诉人德进公司的委托诉讼代理人杨开平，以及原审第三人三旧改造办的负责人邓荣基到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。钱水上诉请求：1.撤销一审判决第一项至第三项，发回重审或依法改判；2.本案一审、二审案件诉讼费、财产保全费由德进公司负担。事实和理由：一、拆迁主体不合法。《天眼查》查询结果显示，德进公司的注册时间为2010年5月12日，经营范围为投资管理服务、物业管理。该公司的经营范围不包括房屋拆迁、房地产开发等业务，属于超范围违法经营。按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，该公司无权进行房屋拆迁和征收工作。一审判决第九页一方面确认本片区全部属于国有建设用地，一方面却大量篇幅引用地方政府文件以佐证德进公司作为房屋征收、拆迁主体的合法性。一审判决混淆了房屋征收拆迁与房地产开发的关系。对本项目引入房地产开发商进行的开发，钱水尊重政府部门按照相关法律法规作出的决定。但由于案涉项目属于旧城改造项目，房屋征收与拆迁必须依法按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条和第五条的规定进行，该规定是为了保护被拆迁户的利益，防止社会不稳定风险，而不是由开发商进行房屋征收和拆迁。事实上，四会市人民政府于2019年8月29日发出《四会市人民政府关于城中街道十四号码头片区按“三旧”政策实施改造有关问题的批复》，在2018年初，四会市人民政府尚未发出上述批复文件，德进公司即进场对本片区部分房屋进行拆除，并对多层建筑物中已腾空交给德进公司的房屋进行破坏性拆除，这种强拆方式，对相邻未签订拆迁合同和未搬迁的住户的生命财产安全构成严重威胁。且与钱水签订合同的是德进公司，而四会市人民政府批复的是四会市德进房地产有限公司，两公司之间是什么关系，从未告知过钱水。参照合同法第五章的有关规定，合同主体的变更，德进公司有义务进行告知，并应经双方确认。否则，钱水认为四会市德进房地产有限公司不能履行该合同。另外，作为丙方的三旧改造办，是四会市城中街道办事处下辖的一个临时机构，案涉合同第一条第三款约定“丙方负责按照国家的政策、法规和四会市人民政府的规定，制定本片区的拆迁补偿条件和标准，征收乙方的房屋”，该约定明确了德进公司无权对本片区的房屋进行拆迁和征收。同时也表明对钱水暂不搬迁行为的起诉的主体只能是三旧改造办，德进公司无权对钱水起诉。二、合同的时效问题。案涉合同第三条第1款第一点约定房屋拆除后的回迁期限为三年，并约定了顺延，但对顺延的起始时间没有约定，给公司无限期拖延拆迁、回迁留下借口。按照合同法第六十一条、第六十二条的规定，德进公司应当明确合同的具体起始时间。案涉合同第九条第九款约定签订合同三年内完成拆迁工作，还约定“因拆迁户的原因造成拆迁工作不能进行时，房屋完整退还给乙方，合同终止执行”，也就是说，三年内不能完成拆迁工作，房屋退还给乙方，合同终止执行。本合同是格式合同，公司的上述条款明显为了逃避合同的违约金条款。即使该公司要求钱水搬迁的《通知》属实，最早发出时间是2018年7月3日，合同签订时间为2014年5月4日，已超过约定的三年拆迁时间，案涉合同已失效。一审法院不采纳合同超过三年期限已失效的抗辩意见，是错误的，只采纳对德进公司有利的条款，而对合同时效具有概括性的第二部分第九条第九款约定的条款不予采纳，显失公平。由于未能在三年内完成拆迁工作，德进公司和三旧改造办已经构成违约。三、按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定和案涉合同第二部分第一条第三款的约定，德进公司无权对本片区房屋进行征收和拆迁，不具备房地产开发资质并违规异地经营，本片区还有大量住户拒绝与公司签订拆迁合同，本片区容易形成烂尾楼，德进公司无法提供钱水回迁房屋保障，合同已超过三年期限。在这些问题未能得到合理解决前，钱水无法履行合同，钱水并没有单方终止合同，只是由于上述原因而暂不履行。一审判决钱水腾空房屋，支付违约金，不符合合同单方随意终止合同才是违约的约定。四、违约金50000元计算没有依据。案涉合同属于格式合同，违约金50000元是德进公司单方确定的，没有与本人协商，虽对双方具有约束力，但没有计算依据。且一旦因其他住户的原因造成拆迁工作无法完成时，德进公司则以合同第二部分第九条第九款的约定拒付违约金，合同明显不公。根据合同法第五条、第三十九条、第四十条的规定，法院不应支持德进公司50000元违约金的诉请。五、律师费、诉讼费由钱水支付不合理。德进公司拆迁工作无法进行并非因钱水暂时不搬迁所造成的，片区内还有大量拒绝与其签订合同的住户。按合同第二部分第一条第三款约定，通知拆迁的应该是三旧改造办，而不是德进公司和四会市城中街道十四号码头片区改造办公室。德进公司要求钱水支付律师费、诉讼费是不合理的。六、本合同纠纷主要焦点是德进公司作为本片区房屋拆迁主体的合法性。德进公司作为本片区拆迁主体，明显违反了《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《广东省高级人民法院关于明确土地、房屋征收征用补偿协议纠纷案件作为行政案件处理的通知》中关于房屋征收和拆迁主体的强制性规定，德进公司在拆迁过程中非法强拆、野蛮施工，并采取非法手段骚扰住户，对住户进行逼签逼迁，引起住户多次报警和各级部门上访，社会风险极大。本片区仍在征收拆迁阶段，尚未进入房地产开发阶段，应根据《广东省高级人民法院关于明确土地、房屋征收征用补偿协议纠纷案件作为行政案件处理的通知》精神，本案纠纷属于行政诉讼受案范围，应以行政诉讼案件进行审理。德进公司答辩称，一、本案一审立案受理后，钱水如认为该案不属于行政诉讼案件应及时提出异议，或者向上级法院反映情况来维护自己的权利。在该案已经一审审理的情况下，钱水已经按照民事诉讼要求提交了答辩材料、同意开庭审理，并经过答辩、质证、辩论程序，现在只是因一审败诉就认为本该为行政诉讼而不应按民事诉讼开庭审理，毫无诚信。二、本案并非属于行政诉讼案件。行政诉讼，简单来说就是民告官的案件。钱水作为合同的相对方，因违反合同约定而被起诉，德进公司既非行政官员，又非行政机关，没有任何行政权力，也没有任何行政机关赋予的行政权力，不属于民告官的案件，是典型的民告民案件。在《广东省高级人民法院关于明确土地房屋征收补偿协议纠纷案件作为行政案件处理的通知》[粤高法（2017）148号]明确指出，补偿协议作为行政案件处理的纠纷，应该是征收征用土地房屋的政府部门和政府机关。本案中，公司作为改造主体进行改造的时候，政府仅作为见证和监督方，既无资金投入也不会从中获取利益，亦不承担经济及法律责任。三、本案并非钱水诉称的房屋征收与补偿纠纷，本案也不适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》。三旧改造与政府征收是两个不同性质的行为。1.三旧改造，也成棚户区改造，是国家为了改善最低层人民群众生活的一项惠民措施。根据《广东省人民政府关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府[2009]78号）第10-12条规定，三旧改造的主体有三种：人民政府，人民政府依法收回、收购土地使用权；原土地使用权人，原土地使用权人自行进行改造；市场主体，市场主体根据政府的三旧改造计划和年度计划，可以收购相邻多宗地块，申请进行集中改造。第一种模式就是钱水所述的国有土地征收，这是由财政出资征收，土地由国家收储并拍卖，主体是政府。第二种模式是自有土地改造，改造的主体是土地所有人，土地所有人有一块土地向政府申请改造就可，没有县以上的政府公告和征收，例如四会的“加惠旧改项目”等。第三种模式是市场主体通过协商签订合同的方式改造，由土地方和投资方协商，自主完成改造。本案改造就属于这一种。例如四会的龙华广场、太古城改造项目都是这种模式，这种市场主体改造的模式并非钱水辩称的一定要有县或市人民政府负责征收。德进公司在本案中就属于第三类的市场主体。2.德进公司作为市场主体积极参与城市的三旧改造。德进公司与钱水经协商签订了《房屋拆迁补偿安置合同》，双方的行为是一种平等主体之间市场化的市场经济行为，合情合理合法。双方的关系属于合同法调整的范畴。但钱水现以德进公司不属于房屋征收部门，认为不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，认为德进公司诉讼主体不适格，明显搞错法律关系，德进公司并非代表政府对其房屋进行征收，德进公司与钱水协商对符合城市三旧范围的房屋进行处置，是一种合同关系。四、钱水故意采取违约、四处上访拖延德进公司的搬迁进度，企图造成德进公司更大损失，来达到其无理增加面积或补偿款的目的。为了让其他用户尽快回迁，公司一年多以来与城中街道办工作人员几十次上门与钱水沟通协商，但钱水一直不予理睬，态度恶劣，其行为极为不诚信，且造成拆迁工程严重滞后，公司每月光支付在外租房屋的拆迁户租金就近10万元，还造成资金成本的损失及工人误工的损失，更严重的是还有近100户住户不能按期回迁，造成社会稳定问题。综上，请求法院维持一审判决。三旧改造办答辩称，签署拆迁合同时的具体情况并不清楚，三旧改造办没有具体行政职能，仅是对三旧改造进行协助工作，是否签订合同是拆迁户与住户的协商决定。德进公司向一审法院请求：1.判令钱水立即腾空房屋，并交给德进公司拆除；2.判令钱水向德进公司支付违约金50000元；3.判令钱水向德进公司支付律师费5000元；4.由钱水负担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：钱水系四会市城中街道拱桥直街六座4号（房地产权证编号：粤房字第4338051号；土地使用权证编号：四国用字第0001188、0100419号）的所有权人。2014年5月4日，德进公司（甲方）、第三人三旧改造办（丙方）与钱水（乙方）签订了《房屋拆迁补偿安置合同》[合同编号：（A段）第零零陆号]，约定：（1）甲方给乙方的全部补偿为：安置房建筑面积套内77.10㎡；乙方房地产权证没有登记的建筑物面积共16㎡，甲方给乙方补偿安置房建筑面积为4.80㎡；甲方每月支付给乙方的租金补贴为359.80元，乙方租金折算成面积6.41元；搬迁补贴1000元/户，折算成面积0.26㎡；（2）合同签订后，乙方在接甲方搬出通知20天内，搬出房屋，把钥匙和房屋交给甲方，并把房地产权证、土地使用证原件交给丙方，由丙方出具收据并负责保管，按法律规定及程序到政府相关部门办理房地产权证、土地使用证的注销手续；（3）在乙方迁出被拆迁房屋，并把房屋交给甲方之日起，至甲方提供本合同所定的补偿房屋给乙方，期限为三年，如需政府主管部门申请强制拆除则顺延；（4）乙方在本合同所规定的时间内，不能腾空房屋并交给甲方拆除的，视为违约；（5）本合同生效后，任何一方无正当理由不得随意终止合同，单方违约的，由违约方支付违约金50000元给对方，实际经济损失超过违约金的，差额部分由违约方据实赔偿。德进公司分别于2018年7月3日、2018年12月27日向钱水邮寄送达了《通知》，通知钱水在接到通知之日起20日内搬离所住房屋，但至今钱水仍未搬离，德进公司遂向该院提出了上述诉求。2019年11月26日，德进公司与广东阳由律师事务所签订了《委托代理合同》，委托广东阳由律师事务所律师作为其与钱水、第三人三旧改造办房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案的委托诉讼代理人，并于2019年11月27日向广东阳由律师事务所支付了律师费6000元。另查明，四会市三旧改造工作领导小组办公室于2017年11月16日出具了《对的复函》，载明：“城中街道十四号码头片区已纳入‘三旧’改造省标图建库范围。为依法依规开展十四号码头片区‘三旧’改造项目，你街道委托广东凯城勘查测绘科技有限公司对十四号码头片区拟‘三旧’改造项目用地范围内的建筑物进行了测量，测得该片区32204平方米（48.30亩）用地范围内的建筑物总建筑面积为90613.05平方米。对此测量技术数据，我办没有异议。”又于2018年12月21日出具了《城中街道十四号码头片区‘三旧’改造项目公示》（四三旧办[2018]25号），载明：“一、拟按‘三旧’政策实施改造的地块位于城中街道沿江路、拱桥直街交汇处，东至沙尾一路二巷，西至沙堤直街二巷，南至沿江路，北至四会中学、仲泰小学及延伸线。二、拟按‘三旧’政策实施改造的地块，地处四会旧城区，面积32204平方米，由各住户分别使用，全部属国有建设用地。四会市德进房地产开发有限公司拟按我市现行‘三旧’改造政策，收购整合后进行集中改造。该片区现有建筑面积90613.05平方米，规划改造后建筑面积约20万平方米，改造后用途为商住综合体。三、拟实施改造地块属于我市‘三旧’改造范围，已纳入省“三旧”改造地块标图建库范围，地块编号为44128400634-1；符合我市土地利用总体规划、城乡规划，已纳入我市‘三旧’改造专项规划和2018年度实施计划。”再查明，四会市人民政府于2019年8月29日出具了《四会市人民政府关于城中街道十四号码头片区按‘三旧’政策实施改造有关问题的批复》（四府批[2019]164号），载明：“一、同意四会德进房地产开发有限公司对城中街道十四号码头片区32204平方米（合48.30亩）土地，按我市现行的‘三旧’改造政策收购整合后进行集中改造。二、四会德进房地产开发有限公司须严格按照我市以及，依法依规开展上述片区‘三旧’改造相关工作。三、项目须妥善做好规划设计，充分发挥‘三旧’改造对于完善城市功能、改善人居环境的作用，健全污水管网、停车位、燃气管网、进出便道等方面配套，如项目分期建设，停车位配套建设工程须同步实施。四、鉴于该项目的概念方案是经2017年12月15日的第6次规划会审议通过，时间跨度较长且项目改造方案进行了部分调整，为确保项目符合城市规划，与城市当前发展相适应，满足群众的需求，项目改造建设方案须再提交市规委会审议通过后方可组织实施，由市资源局（市三旧办）牵头会同相关单位做好上述片区‘三旧’改造建设的指导和监督工作。”又查明，该院受理的（2020）粤1284民初458号案陈应林、钱水等于2020年3月9日向中共四会市委、四会市人民政府就四会市城中街道十四号码头片区房屋拆迁等问题提出信访，四会市自然资源局于2020年3月13日向其出具了《受理告知书》，2020年3月25日出具了《处理意见书》，载明：“经我局联合城中街道办事处调查了解，城中街道十四号码头片区地处四会旧城区，属四会城区最为残旧的居民区之一，建筑物大多兴建于上世纪六、七十年代，部分建于90年代初期，结构简陋，建筑质量差而残旧，其中部分更是当年渔民和水上居民临时搭建的窝棚改建成的简易房；巷道狭窄，参差不齐，消防车无法进入，存在较大安全隐患；基础设施不完善，市政配套落后，下水道长期堵塞，路面污水横流，居住环境较为恶劣，与城市发展要求不相适应。一直以来，该片区居民要求政府改造的意愿强烈。2011年，城中街道办事处通过招商引资，引入了广州市德进同业投资管理有限公司，拟对该片区进行整体改造。为顺利推进十四号码头片区开发改造，广州市德进同业投资管理有限公司这几年做了大量的前期工作，包括开发片区入户调查和向政府相关部门申报，与住户签订房屋拆迁安置补偿合同等，并在四会市注册成立了四会德进房地产开发有限公司，作为投资开发改造主体。2019年8月，四会市人民政府批复同意四会德进房地产开发有限公司对城中街道十四号码头片区32204平方米土地，按我市现行的‘三旧’改造政策收购整合后进行集中改造。据了解，四会德进房地产开发有限公司是在居民自愿。公平、公正、公开的前提下，与居民签订房屋拆迁补偿安置合同的。如你们发现四会德进房地产开发有限公司存在非法逼迁、强行拆迁行为，建议报警或可通过法律途径处理。我局也将告知该公司，需充分尊重原土地使用权人或房屋所有权人的意愿，未征得原权利人同意，不得强行改造开发。”根据德进公司的申请，该院以（2020）粤1284执保34号执行裁定书，裁定冻结了钱水在中国工商银行股份有限公司四会支行账户（账号：2017020201000052572）内存款3869.77元，广东四会农村商业银行股份有限公司拱桥支行账户（账号：80010001550512716）内存款316.51元。一审法院认为，钱水作为四会市城中街道拱桥直街六座4号房屋的所有权人，与德进公司、第三人三旧改造办就拆迁房屋的补偿方式、补偿金额、安置用房面积、搬迁期限等达成住房拆迁安置补偿协议，双方因拆迁补偿形成的纠纷为房屋拆迁安置补偿合同纠纷。本案双方争议焦点为：一、关于钱水是否构成违约的问题。德进公司作为企业法人，与钱水、第三人三旧改造办签订的《房屋拆迁补偿安置合同》为平等主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，故原、钱水因履行该协议而发生的纠纷应为民事纠纷，不属于行政诉讼范围。《房屋拆迁补偿安置合同》是三方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同为合法有效的合同，应受法律保护。四会市自然资源局于2020年3月25日出具的《处理意见书》中载明“四会德进房地产开发有限公司是在居民自愿、公平、公正、公开的前提下，与居民签订房屋拆迁补偿安置合同的”也佐证了这一点。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，《房屋拆迁补偿安置合同》第二部分第一条第三款约定：“合同签订后，乙方在接甲方搬出通知20天内，搬出房屋，把钥匙和房屋交给甲方，并把房地产权证、土地使用证原件交给丙方，由丙方出具收据并负责保管，按法律规定及程序到政府相关部门办理房地产权证、土地使用证的注销手续。”第二部分第七条第三款约定：“乙方在本合同所规定的时间内，不能腾空房屋并交给甲方拆除的，视为违约。”第二部分第七条第五款约定：“本合同生效后，任何一方无正当理由不得随意终止合同，单方违约的，由违约方支付违约金50000元给对方，实际经济损失超过违约金的，差额部分由违约方据实赔偿。”德进公司分别于2018年7月3日、2018年12月27日向钱水邮寄送达了《通知》，通知钱水在限定时间内搬离房屋，但钱水至今仍未搬离该房屋，其行为已违反《房屋拆迁补偿安置合同》的约定，构成违约，应承担违约责任，故德进公司要求钱水支付违约金50000元、腾空房屋并将该房屋交付给德进公司的诉求事实清楚、理据充分，该院予以支持。钱水辩称，《房屋拆迁补偿安置合同》已过三年约定期限，已失效。根据《房屋拆迁补偿安置合同》第二部分第三条第一款“在乙方迁出被拆迁房屋，并把房屋交给甲方之日起，至甲方提供本合同所定的补偿房屋给乙方，期限为三年，如需政府主管部门申请强制拆除则顺延”的约定，该三年期限的起算点为钱水将房屋交付给德进公司之日，但至今钱水仍未将房屋交付给德进公司，故该期限仍未开始起算，三年期限未经过，故钱水关于《房屋拆迁补偿安置合同》失效的抗辩意见理据不足，该院不予采纳。二、关于钱水应否支付律师费的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括履行合同后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”德进公司、钱水与第三人三旧改造办虽未在《房屋拆迁补偿安置合同》中明确约定实现债权的费用，但钱水至今仍未搬离该住房，致使德进公司改造工程项目无法开展，已造成了损失，且德进公司与广东阳由律师事务所于2019年11月26日签订了《委托代理合同》，委托广东阳由律师事务所的律师作为其与钱水、第三人三旧改造办房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案的委托诉讼代理人，广东阳由律师事务所的律师出庭参加了诉讼，实际履行了诉讼代理义务，鉴于本案诉讼标的额仅为50000元，故该院酌定钱水支付律师费3000元给德进公司。第三人三旧改造办经传唤，无正当理由拒不到庭应诉，也没有提出证据推翻德进公司的主张，该院依法作缺席判决。综上所述，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、钱水应自判决生效之日起十日内，腾空四会市城中街道拱桥直街六座4号房屋并交付给德进公司；二、钱水应自判决生效之日起十日内，向德进公司支付违约金50000元；三、钱水应自判决生效之日起十日内，向德进公司支付律师费3000元；四、驳回德进公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半后收取588元、财产保全费520元，合共1108元，由钱水负担。二审中，钱水向本院提交两份证据：1.（2018）粤1284民初3406号民事裁定书，拟证明一审法院立案时采用双重标准；2.《通知》和《征收公告》，拟证明合同的拆迁主体是政府。经质证，德进公司认为：证据1与本案性质不同，该裁定是否正确无法判断，该裁定没有经过上诉，仅能证明该案当事人认可裁定，不代表该裁定正确；证据2的三性均不予确认，且《通知》的真实意思是要求当地居民进行登记，不能代表属于《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的征收，《通知》内容明确是三旧改造。一审查明的事实正确，本院予以确认。另查明，2014年5月4日签订案涉《房屋拆迁补偿安置合同》时德进公司的名称为广州市德进同业投资管理有限公司。2019年8月15日德进公司名称由“广州市德进同业投资管理有限公司”变更为“广州市德进同业投资发展有限公司”。本院认为，本案为房屋拆迁安置补偿合同纠纷。根据当事人的上诉、答辩和陈述以及查明的事实，本案二审争议的焦点是：1.本案是否应作为民事案件受理；2.如作为民事案件受理，钱水是否违约以及是否需要向德进公司交付房屋并支付违约金、律师费。关于争议焦点一，《房屋拆迁补偿安置合同》是德进公司与钱水、三旧改造办共同签订的，德进公司与钱水是作为合同的主义务人和主权利人，两者之间主体地位平等，支付补偿款及交付回迁安置房的责任均由德进公司直接承担，钱水也应直接向德进公司交付房屋，而三旧改造办在合同中承担的责任只是监督和指导拆迁补偿工作。双方所签订的《房屋拆迁补偿安置合同》属于平等主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。四会市自然资源局于2020年3月25日作出的《处理意见书》中载明的“四会德进房地产开发有限公司是在居民自愿。公平、公正、公开的前提下，与居民签订房屋拆迁补偿安置合同的”，以及四会市人民政府于2019年8月29日出具了《四会市人民政府关于城中街道十四号码头片区按‘三旧’政策实施改造有关问题的批复》（四府批[2019]164号）“由市资源局（市三旧办）牵头会同相关单位做好上述片区‘三旧’改造建设的指导和监督工作”，也能够与案涉合同相互印证。故钱水主张本案应由三旧改造办向其提起诉讼并应属于行政诉讼范畴，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。因此，本案为因《房屋拆迁补偿安置合同》所引起的纠纷，德进公司提起诉讼，请求钱水交付房屋并支付违约金，应属于民事纠纷，一审以民事案件受理并无不当，本院予以维持。至于钱水主张的一审法院在另案立案中采取双重标准的问题，案涉《房屋拆迁补偿安置合同》并无涉及行政部门作出具体行政行为，且本案与该案情况并非完全一致，故对钱水上述主张本院不予支持。关于争议焦点二，首先，案涉《房屋拆迁补偿安置合同》属于平等主体在平等自愿原则下签订的合同，双方均应依约履行。其次，案涉合同第二部分通用条款第三条第一款第1点约定“在乙方迁出被拆迁房屋，并把房屋交给甲方之日起，至甲方提供本合同所定的补偿房屋给乙方，期限为三年。如需政府主管部门申请强制拆除则顺延”，该约定明确了拆迁期限自住户把房屋交付给德进公司之日起开始计算三年，本案中因钱水尚未交付房屋，拆迁期限尚未开始计算。而案涉合同第二部分通用条款中第九条第九款约定的“拆迁工作期限为三年，因拆迁户的原因造成拆迁工作不能进行时，房屋完整退还给乙方。房屋完整退还给乙方后，本合同终止执行”，该条款约定的前提是拆迁户将房屋交付给德进公司后，因拆迁户的原因造成拆迁工作不能进行时，超过拆迁期限三年的，德进公司才将房屋完整退还给拆迁户，并非自合同签订之日起计算三年，与上述条款约定并不冲突，钱水理解有误，本院在此予以纠正。而德进公司向钱水发出《通知》要求其搬迁的行为，并不是钱水实际开始搬迁的时间，不能以此开始计算拆迁期限，因此钱水上诉主张的合同因超过拆迁工作期限三年而失效的理由，不能成立，本院不予采纳。最后，德进公司已分别于2018年7月3日、2018年12月27日向钱水邮寄送达了《通知》，通知钱水在限定时间内搬离房屋，根据《房屋拆迁补偿安置合同》第二部分第一条第三款、第二部分第七条第三款、第二部分第七条第五款的约定，钱水应在期限内向德进公司交付房屋，但钱水至今仍未搬离该房屋，其行为已违反合同约定，构成违约，应承担违约责任。因此，德进公司要求钱水腾空房屋并支付违约金的诉求事实清楚、理据充分，应予以支持。至于违约金50000元是否合理的问题，结合本案案情和房屋拆迁安置工作的实践，拆迁单位均需做大量的前期工作，因此签订合同后的拆迁户不配合交付房屋，拆迁工作和改造工程也难以顺利开展。本案中钱水不配合交付房屋的行为，会导致片区的拆迁工作难以同步进行，进而导致一定的资金损失，也对其他已经交付房屋的拆迁户不公平，造成可期待利益落空。虽然不是钱水一户所致，但也有其原因，其自愿签订《房屋拆迁补偿安置合同》，应当诚实守信地履行自己的义务，且合同中关于补偿安置的方案并未有显失公平的内容。结合德进公司每月支付的租金、钱水的行为过错综合考虑，一审支持德进公司请求的违约金50000元并无不当，本院予以维持。另外，关于律师费应否支付的问题，案涉《房屋拆迁补偿安置合同》并未对律师费作出约定，一审在已经支持违约金50000元的情况下，认定钱水应负担德进公司支付的律师费，处理不当，本院予以纠正。对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院不作审查和处理。综上所述，钱水的上诉请求部分成立，应予支持，部分不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项的规定，判决如下：一、维持四会市人民法院作出的（2020）粤1284民初468号民事判决第一项、第二项；二、撤销四会市人民法院作出的（2020）粤1284民初468号民事判决第三项、第四项；三、驳回广州市德进同业投资发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半后收取588元、财产保全费520元，合共1108元，由广州市德进同业投资发展有限公司负担50元，钱水负担1058元；二审案件受理费1153元（钱水已预交），由广州市德进同业投资发展有限公司负担50元，钱水负担1103元。案件受理费由当事人之间迳付，法院不作收退。本判决为终审判决。审 判 长 张秀丽审 判 员 任喜跃审 判 员 黄春歌二〇二〇年六月三十日法官助理 范小敏书 记 员 彭娟琦