浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙02民终1313号 上诉人（原审被告）：曹建军，男，1967年10月30日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。 被上诉人（原审原告）：长沙奥克斯杜鹃商业管理有限公司。住所地：湖南省长沙市岳麓区望岳街道杜鹃路858号奥克斯缤纷广场A座5楼。 法定代表人：吴伟益，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王林，湖南智嵘律师事务所律师。 上诉人曹建军因与被上诉人长沙奥克斯杜鹃商业管理有限公司（以下简称奥克斯公司）物业服务合同纠纷一案，不服浙江省宁波市鄞州区人民法院（2019）浙0212民初14332号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 曹建军上诉请求：1.奥克斯公司退还租赁质保押金10000元、物业保证金20800元，合计30800元；2.奥克斯公司赔偿因推迟两个月开业的人员工资费用69461.5元；3.奥克斯公司赔偿房屋漏水导致损失费用抵扣物业费10400元；4.奥克斯公司赔偿游乐设备损失费用237800×50%=118900元；5.奥克斯公司赔偿装饰装修及运营损失299500×30%=89850元；6.奥克斯公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：1.一审法院判决支付144546元物业费金额明显过高。一审法院并未判决奥克斯公司退还租赁质保押金10000元、物业保证金20800元，并未判决奥克斯公司赔偿游乐设备损失费用118900元，并未判决奥克斯公司赔偿因推迟两个月开业的人员工资费用69461.5元，并未判决奥克斯公司赔偿装饰装修及运营损失89850元。2.曹建军在一审时提交的所有证据复印件，曾经在长沙岳麓区法院审理租赁合同纠纷时与原件核对，但一审法院审理时，由于投资奥克斯项目全部亏损，其又失业无经济能力到宁波出庭，无法将复印件与原件核对。3.奥克斯空城的照片虽是2019年3月30日拍摄，但其已经经营三年，毫无人气证明奥克斯经营管理失败。奥克斯公司口头再三承诺免租金和物业费，又事后否认。奥克斯公司自身亦存在过错，应承担相应的责任。一审判决并未提及《租赁合同》及相关《物业服务合同》，希望能够合并审理并判决。 奥克斯公司辩称，其已经在一审庭审中确认质保押金、房屋漏水导致损失费用可以进行抵扣，一审法院也已经抵扣。根据《租赁合同》约定，如欠付费用导致合同解除的，物业保证金可以不予抵扣，一审时奥克斯公司要求另案处理，一审法院处理无误。至于两个月开业的人员工资、游乐设备损失、装饰装修及运营损失，曹建军在租赁合同纠纷中已经诉请且人民法院已经处理，不应在本案中处理。奥克斯缤纷广场在开业时人流量突破30万人，在其公众号中有对该事项的记载，整个商场的经营期间奥克斯公司并未违反《物业服务合同》约定，曹建军理应支付物业费用。 奥克斯公司向一审法院起诉请求：1.确认奥克斯公司、曹建军签订的《物业服务合同》已解除；2.曹建军向奥克斯公司清偿欠付的物业管理费164946元；3.曹建军向奥克斯公司支付违约金63999.05元（违约金以欠付的物业费164946为基数按日万分之五的标准从2016年11月15日起暂计算至2018年12月31日止），后续违约金计算至实际清偿之日止。 一审法院认定事实：奥克斯公司、曹建军于2015年12月14日签订《物业服务合同》一份，约定由奥克斯公司为曹建军承租的坐落于湖南省长沙市岳麓区望岳街道杜鹃路788号长沙奥克斯缤纷广场步行街3层L3-02号商铺（绿野仙踪体验中心）提供物业管理服务，物业服务费计算面积260平方米。物业服务费具体为：第一个租约年每月物业管理费10400元，第一个租约年应交纳的物业管理费为124800元；第二个租约年每月物业管理费10400元，第二个租约年应交纳的物业管理费为124800元；第三个租约年每月物业管理费为10920元，第三个租约年应交纳的物业管理费为131040元；具体的支付方式为每季度最后一个月15日前（含15日）向奥克斯公司缴纳下季度物业服务费；如果曹建军违约延迟支付或补足物业服务费和水、电、热力、燃气等公用事业费超过10日的（在曹建军已与公用事业部门签订供应合同应由曹建军向其直接付费的除外），每延迟一日需向奥克斯公司支付应付而未付部分万分之五作为逾期付款违约金；曹建军延迟支付超过20日，奥克斯公司除收取违约金外，还有权停止提供物业管理服务，由此引起的一切损失和责任均由曹建军自行承担；根据本协议的需要发出的全部通知，均须采用书面形式，各方向对方发出的发票、单据及其它通知需标明对方公司名称，送达到对方办公地址后即视为已经送达。曹建军在上述《物业服务合同》中约定的通讯地址为“长沙市雨花区杉木冲东路228号国中九华。”商场开业后，奥克斯公司即开始提供物业服务。曹建军陆续支付物业服务费。2018年4月20日，曹建军停止了经营。截至2018年4月20日，曹建军尚欠物业服务费164946元。 2018年5月3日，奥克斯公司及案外人长沙奥克斯置业有限公司向曹建军送达《关于“L3－02绿野仙踪”终止合约的告知函》一份，主要内容为“贵方租赁了长沙奥克斯缤纷广场L3-02号商铺，已于2018年4月20日停止经营，现我司具体告知如下：……自开业以来，我部多次与贵方沟通租金及物业费等的缴纳事宜，但贵方至今已有18个多月未向我司缴纳租金与物业管理费，经核实，……，物业管理费合计欠费164946元。……依据合同约定我司有权单方面解除双方租赁、物业合同。现特此函告贵方，双方签订的租赁、物业合同自送达之日起解除，……”。奥克斯公司通过快递公司将上述《关于“L3－02绿野仙踪”终止合约的告知函》送达曹建军，该份《告知函》于2018年5月14日送达。 2015年12月28日，曹建军向奥克斯公司交纳了物业保证金20800元。2016年6月18日，曹建军向奥克斯公司交纳了质量保证金10000元。 奥克斯公司在庭审中确认，曹建军在空调事故中获得赔偿款30000元中的10400元，以及质量保证金10000元，可以抵充物业费。 另查明，因涉案铺位的租赁合同纠纷，长沙奥克斯置业有限公司于2019年5月17日向湖南省长沙市岳麓区人民法院起诉，曹建军在该案审理过程中提起反诉，诉请长沙奥克斯置业有限公司退还履约保证金41600元、质量保证金10000元，物业管理费保证金20800元，赔偿因推迟两个月开业损失的员工工资69200元，赔偿因房屋漏水导致的损失91200元，赔偿游乐设备损失费用118900元。 一审法院认为，奥克斯公司作为物业管理企业，与曹建军签订的《物业服务合同》依法有效。奥克斯公司为曹建军提供了物业服务，曹建军应及时向奥克斯公司支付物业管理费。物业服务提供者、接受者在物业服务管理中应相互配合、相互沟通，以促进物业服务水平的提升。曹建军拒付物业服务费的行为违反了合同约定，奥克斯公司有权要求曹建军支付拖欠的物业服务费。奥克斯公司根据合同的约定依法向曹建军送达解除合同的通知书，曹建军也未在合理的期间内对解除合同提出异议。因此，奥克斯公司、曹建军签订的《物业服务合同》于2018年5月14日解除。关于奥克斯公司主张的违约金，虽然曹建军未按合同约定付款属实，但涉及奥克斯公司起诉的物业服务费有多起案件，说明奥克斯公司在物业服务中缺乏与曹建军的沟通和配合，奥克斯公司对此应承担一定的责任，故对奥克斯公司要求曹建军支付逾期付款违约金的诉讼请求，该院不予支持。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，当事人向人民法院提供证据，应当提供原件或者原物，如需自己保存证据原件、原物或者提供原件、原物确有困难的，可以提供经人民法院核对无异的复制件或者复制品；当事人以视听资料作为证据的，应当提供存储该视听资料的原始载体；当事人以电子数据作为证据的，应当提供原件。关于曹建军的抗辩意见，首先，曹建军提供的部分证据系复印件，且未提供可供该院核对的原件，因此，该院对这部分证据不予采信；其次，证明奥克斯商场空城情况的照片，照片拍摄的时间是2019年3月30日，双方已解除物业服务合同，不能证明曹建军经营期间的商场情况；第三，（2019）湘0104民初6785号民事判决书尚未发生法律效力，曹建军要求奥克斯公司退还物业保证金20800元，赔偿因推迟两个月开业损失人员工资费用69461.50元，赔偿游乐设备损失费用118900元，在（2019）湘0104民初6785号民事案件已提起诉讼，本案不予处理；第四，曹建军要求赔偿装饰装修及运营损失89850元，属于另一个法律关系，曹建军可另行向奥克斯公司提起诉讼；第五，奥克斯公司自愿将赔偿房屋漏水导致损失费用10400元，以及质量保证金10000元，抵充费业费，该院不持异议。该院对曹建军的抗辩意见不予采纳。据此，根据我国民事诉讼法的规定，当事人享有答辩并针对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案曹建军经该院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。综上，该院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十一条、第十五条之规定，作出判决：一、奥克斯公司、曹建军于2015年12月14日签订的《物业服务合同》于2018年5月14日解除；二、曹建军向奥克斯公司支付物业服务费144546元，于判决生效之日起十日内履行完毕；三、驳回奥克斯公司的其他诉讼请求。如果曹建军未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4311元，减半收取2155.50元，由奥克斯公司负担560.50元，由曹建军负担1595元，曹建军负担的案件受理费于判决生效之日起十日内交纳至该院。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，奥克斯公司为曹建军提供了物业服务，曹建军作为商场的商户，接受了物业服务，理应支付物业费等费用。双方签订的《物业服务合同》，并未约定奥克斯公司要保证商场的人气。曹建军并不能以自身的经营损失作为拒付物业服务费的依据。当事人有责任提供证据证明其主张，曹建军并未提供部分证据的原件，一审法院对其提供的复印件不予采信，并无不当。其提供的奥克斯商场空城情况的照片不足以证明合同履行期间的商场经营情况。一审法院经奥克斯公司同意已将质保押金10000元、房屋漏水导致损失费用10400元抵充物业费。至于物业保证金20800元、推迟两个月开业的人员工资损失69461.50元、游乐设备损失118900元，其已经另案诉讼，本院不作处理。装饰装修及运营损失89850元并非本案审理范围，曹建军可另案处理。 综上所述，曹建军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6091元，由上诉人曹建军负担。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审 判 长 孙长虎 审 判 员 黄永森 审 判 员 郑 辉 二〇二〇年六月十六日 代书记员 项凌燕