安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖02民终814号上诉人（一审被告）：陈群。委托诉讼代理人：姜莉，安徽宇浩律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：芜湖海瑞人力资源服务有限公司。法定代表人：张钊，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：秦尤佳，北京盈科（芜湖）律师事务所律师。委托诉讼代理人：方娴，北京盈科（芜湖）律师事务所律师。上诉人陈群因与被上诉人芜湖海瑞人力资源服务有限公司（以下简称海瑞公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市弋江区人民法院（2019）皖0203民初1906号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈群上诉请求：撤销一审判决，依法改判。一、陈群并不存在违约行为，海瑞公司不享有法定解除权。一审以陈群未经海瑞公司同意变更房屋用途，且存在欠付租金及物业费的情形判决解除合同，无事实和法律依据。1、陈群虽将其承租的房屋经营项目变更为老年公寓，但双方并未约定改变房屋用途构成根本违约。2、陈群依照约定履行了合同义务，并未拖欠租金的违约行为。陈群因特殊原因在承租期内迟延支付租金，但经双方协商达成一致后及时支付了租金，《会议纪要》明确对陈群迟延支付租金的行为不予追究。此后，陈群均按照租赁合同约定的时间、会议纪要确定的标准支付租金至2019年3月31日。二、一审认定陈群拖欠的租金及物业费数额错误。关于租金及房屋占用费。陈群在《会议纪要》形成后，按照该纪要确定的租金标准于2016年6月20日前已将所涉款项全部付清。海瑞公司提交的核算明细亦载明其诉请的相关费用系2016年4月1日后产生，此前房屋租金及物业费已经全部结清。2016年4月1日至2019年3月31日的租金标准应当按照《会议纪要》确定，依据该费用标准，陈群不存在拖欠租金费用的情形。在此期间，陈群不欠付物业费。《会议纪要》明确2016年4月1日前房租费用按合同签订价格标准20元/平方米/月交纳，2016年4月1日后房租暂按2015年评估的价格单价8元/平方米/月交纳。结合《房屋租赁合同》、《会议纪要》第一条20元/平方米/月标准，系将2元/平方米/月物业费包含其中，依据惯例，陈群有理由相信《会议纪要》第二条单价8元/平方米/月的租金标准包含物业费，且自会议纪要签订后，陈群每半年向海瑞公司支付租金及物业费22020元至2019年3月31日，海瑞公司从未就欠付租金及物业费向陈群提出主张，陈群自承租房屋至今从未接受海瑞公司提供的物业服务。三、陈群依约履行了合同，不应承担违约责任。海瑞公司向陈群送达了解除合同通知函后，陈群希望协商解决，但海瑞公司明确拒绝，并拒收2019年4月1日后的相关费用，在合同尚未解除的情形下，海瑞公司拒收2019年4月1日后的租金及物业费，应由其承担相应责任，陈群不应承担违约责任。四、房屋租赁合同第二十二条约定：“因诉讼产生的相关费用由责任方承担”，条款中相关费用是指法院收取的与诉讼相关的必要费用，不应包括海瑞公司因诉讼委托律师支付的律师代理费用。海瑞公司辩称：一、陈群违反合同约定构成根本违约，案涉租赁合同已经解除。案涉租赁合同第一条约定：海瑞公司将房屋租赁该陈群，房屋租赁期限自2015年4月1日至2020年3月31日止，租赁房屋用途为棋牌室经营。2017年8月，海瑞公司发现陈群擅自将该房屋经营项目更改为老年公寓后，多次通过微信、现场说明的方式明确该房屋不得用于经营老年公寓项目，并分别于2017年9月15日和10月9日向陈群发送整改通知函，但其拒绝整改。芜湖市弋江区消防大队、弋江区民政局、弋江区中南街道分别于2018年11月23日、2019年1月30日两次联合函告奇瑞汽车股份有限公司，反映陈群建该房屋转租给王彩霞经营养老院，存在较大安全隐患。陈群的违约行为已经达到合同约定的可以解除合同的条件，海瑞公司有权解除合同。租赁合同第七条约定：“租赁期间，陈群如欲将房屋整体转租给第三方使用，须征得海瑞公司的书面同意，否则海瑞公司有权单方面解除合同并追究陈群的违约责任。”陈群擅自转租、拖延租金的行为已经构成根本违约，海瑞公司有权行使法定解除权。海瑞公司于2018年12月19日通过邮政快递向陈群送达了《关于解除〈九华山饭店23#房屋租赁合同〉的通知函》，解除租赁合同并要求陈群于2019年1月8日之前与海瑞公司办理退房手续并缴清相关费用。陈群自认知晓海瑞公司欲与其解除合同，并于2019年1月开始与海瑞公司交涉的事实，一审确定案涉房屋租赁合同于2019年1月31日解除正确。二、陈群应当向海瑞公司清偿其欠付的租金、物业费、房屋占有使用费，并支付律师费。1、双方于2016年6月16日就房租交纳问题形成《房租催缴会议纪要》，会议纪要第1条第1款明确2016年4月1日前按合同签订价格标准20元/平方米/月标准，第2款约定2016年4月1日后暂按8元/平方米/月标准交纳。据此计算，截止2016年6月16日，陈群欠付的2015年10月1日至2016年3月31日期间房租为49546.08元（498.76平方米×6个月×18元/平方米/月）、物业费5505.12元（498.76平方米×6个月×2元/平方米/月），2016年4月1日至2016年9月30日的租金为22020.48元（498.76平方米×6个月×8元/平方米/月）、物业费为5505.12元（498.76平方米×6个月×2元/平方米/月）。陈群应当于2016年6月20日前支付2015年10月1日至2016年9月30日的房租71566.58元、物业费11010.24元，共计82576.82元。2016年4月1日之后的房租，双方已经明确约定按照2015年评估单价8元每平方米计算，后续待拍租价格确定后进行补缴或抵充，因案涉房屋未拍租成功，一审确定租金按8元/平方米/月、物业费按2元/平方米/月标准计算正确。陈群主张8元/平方米/月的租金标准中包含物业费，显无依据。2、案涉租赁合同已于2019年1月31日解除，海瑞公司有权向陈群主张房屋占有使用费及违约金。租赁合同第十四条约定陈群逾期支付房租，海瑞公司有权要求陈群按照逾期每日支付房租千分之一的违约金，并有权解除合同。陈群收到解除合同通知之日起三日内搬离该房屋，否则按照约定该期房屋租赁价格的130%向海瑞公司支付违约金。一审根据双方履行合同情况及过错，酌定按月息2%的标准支付违约金，并无不当。三、租赁合同第二十二条约定：“因诉讼产生的相关费用由责任方承担”，该费用包括但不限于法院诉讼费、保全费及律师费等费用。陈群的行为构成根本违约，拒绝整改，应当承担履行赔偿律师代理费的违约责任。一审确定陈群赔偿海瑞公司律师代理费15000元，符合双方的约定，并无不当。综上，一审认定事实清楚、适用法律正确。请求二审法院判决驳回上诉，维持原判。海瑞公司向一审法院起诉请求：1．确认双方当事人签订的《九华山饭店房屋租赁合同》及相关协议于2018年12月22日解除，陈群立即腾空案涉房屋并交还海瑞公司。2．陈群立即给付海瑞公司房屋租赁费及占用费170108.21元、违约金153597.84元（暂计算至2019年4月1日），并继续给付房屋占用费及违约金至其实际交还房屋之日止。3．陈群立即给付海瑞公司物业费33030.72元（暂计算至2019年4月1日），并继续给付物业费及水电费等至其实际交还房屋之日止。4．确认海瑞公司有权没收陈群所交纳的10000元履约保证金。5．陈群承担海瑞公司实现债权费用20000元。6．诉讼费用由陈群承担承担。以上合计386736.77元。一审法院认定事实：芜湖市九华南路23号九华山饭店内房屋（房地产证编号第23#房产）系奇瑞公司所有，奇瑞公司将包括该房产在内的部分房屋交由海瑞公司托管。2015年4月1日，海瑞公司作为出租方（甲方）与陈群作为承租方（乙方）签订《九华山饭店房屋租赁合同》（合同编号QRHT2015/HAI0301/C0247）一份，约定甲方将上述房屋租赁给乙方作为经营场所，从事棋牌室经营，出租面积为458.76平方米，租赁期限五年，自2015年4月1日起至2020年3月31日止；该合同第二条租金、付款时间及付款方式约定：租金自2015年4月1日至2018年3月31日为18元/平方米，2018年4月1日始，每年按上一年度租金的价格递增5%……，此价格为暂定价，本合同签订后，九华山饭店若经甲方对外整体拍租后，该房屋租金单价就高不就低。即：若九华山饭店对外整体拍租单价高于18元/平方米?月，乙方按照整体拍租单价向拍租的拍得方者支付租金，若整体拍租单价低于18元/平方米?月，乙方按照18元/平方米?月向拍租的拍得方支付租金，但前三年的租金均不作调整，自第四年始每年按照上一年度租金的单价递增5%。乙方不愿意与拍得方重新签订租赁合同的，甲乙双方继续履行本合同，但租赁价格应当按照本条所述的价格确定方式确定；每年4月1日、10月1日前，乙方在每半年前以先支付租金后使用的方式支付租金，支付至海瑞公司以下账户：开户行中国建设银行开发区支行，账号：34×××63；第三条约定：乙方向甲方交纳履约保证金10000元，合同期满后，乙方若无违反合同约定及物品缺失，海瑞公司将无息返还；第四条约定：租赁期间，乙方按半年度向海瑞公司预交物业管理费2元每平方米每月（不含税），物业管理费用于外部公共环境维护，九华山饭店整体拍租后，物业管理费由乙方与九华山饭店整体承租方自行协商确定；第七条约定：租赁期间，乙方如欲将房屋整体转租给第三方使用，须征得甲方书面同意，否则甲方有权单方面解除合同并追究乙方的违约责任；第十二条约定：乙方经营期间，如违反相关约定（含前述第七条），甲方有权对乙方从保证金部分扣除相应的违约金，第一次要求立即整改并扣除5000元违约金，第二次扣除10000元违约金，第三次有权解除本合同，并全额没收履约保证金和未到期的房屋租赁费用；第十三条约定：乙方经营过程中所产生的一切水、电、燃气、电话、有线、网络等费用由乙方自行承担，并自行安装水、电、燃气表等进行计量，单独立户的，按期向相关部门交清费用。设立分表的，向总承租户管理的总表户头统一夺费。其中总表中产生的水、电、燃气公共损耗，各分表户按实际使用数占总表数比例实行分摊。第十四条约定：若乙方逾期支付房租，甲方有权要求乙方按照逾期每日支付房租的千分之一向甲方支付违约金，并有权解除合同，乙方在收到甲方解除合同之日起3日内搬离该房屋，否则按照约定的该期房屋租赁价格的130%向甲方支付违约金。第二十二条规定：因诉讼产生的相关费用由责任方承担。《阳光协议》（签订日期2015年5月7日）、《安全生产管理协议书》（签订日期2015年5月7日）系该租赁合同附件。合同签订当日，海瑞公司将涉案房屋交付陈群承租。陈群自述其于2017年9月，将涉案房屋经营项目由棋牌室变更为养老院（老年公寓）。2017年9月15日、10月9日，海瑞公司先后两次向陈群发送《关于九华山饭店23#棋牌室私改经营项目整改通知函》，要求陈群对涉案房屋经营项目进行整改，将现居住老人搬离承租屋，陈群未按通知要求整改。2018年11月23日、2019年1月30日，芜湖市弋江区公安消防大队、芜湖市弋江区民政局、芜湖市弋江区中南街道办事处先后两次向奇瑞汽车股份有限公司发送《关于龙浩私人养老院安全隐患的函》，载明奇瑞公司坐落于月河路原如家酒店院内的房屋转租给王彩霞经营龙浩私人养老院，据调查了解，该养老院属于无证经营，并且存在较大的安全隐患。2018年12月19日，海瑞公司向陈群发送《关于解除的通知函》，载明陈群未经海瑞公司同意私自将经营项目改为老年公寓，至今未整改，存在较大安全隐患，现决定依据双方合同约定解除双方《九华山饭店房屋租赁合同》，并要求陈群于2019年1月8日之前办理退房手续，并缴清水、电等费用。陈群陈述其本人未收到该解除合同通知函，但其知晓海瑞公司欲与其解除合同，并于2019年1月后开始与海瑞公司交涉。但陈群并未搬离涉案场地。后双方就解除合同等多次协商未果，成讼。另查明：2016年6月16日，陈群与海瑞公司吴珍（海瑞公司工作人员、负责租赁合同的签订及门面房的管理）、方小友（物业公司经理，系吴珍的上级领导）及另一房屋承租人就九华山饭店棋牌室欠费问题进行讨论，并形成《关于九华山饭店棋牌室陈群房租催缴会议纪要》，载明：讨论议题：1、针对九华山饭店棋牌室欠费问题进行催缴。2、九华山饭店棋牌室合同2015.10.1-2016.9.31期间房租欠款合计458.76＊20＊12=110102.4元（含物业费）。内容概要：1、九华山饭店两户房租欠款，经了解承租户反应因九华山饭店周边拆迁，环境改变、经营困难，提出降房租诉求，经过谈判，达成如下协议：九华山饭店棋牌室合同（2015.10.1-2016.9.31）期间房租收取方式：（1）2016年4月1日前房租费用按合同签订价格标准20元每平方米每月交纳；2、2016年4月1日后房租暂按2015年评估的价格单价8月每平方米每月交纳；（3）（2015.10.1-2016.9.31）期间房租2016年6月20日前一次性完成欠款房租交纳，后续房租按合同付款时间按时交纳，逾期缴纳甲方将采取法律诉讼措施。2、后期待拍租价格确定后，自2016年4月1日起至拍租价格确定日期间的房租不足或结余部分进行补交或冲抵，同时棋牌室陈群与我方的合同终止，转为跟拍得方签订合同。2018年7月19日，海瑞公司向陈群发送《告知函》，载明：自中江桥改造封闭后，交通不便，您方以大桥改造、经营困难请求我司结合实际情况调整房租，结合您方请求报告，我司于2016年6月份组织双方会议约谈达成初步调整意见，租金标准参考评估报告，租赁期限自2016年4月1日起至九华山饭店整体拍租成交日止，待拍租成交后价格确定，按拍租价格补交2016年4月1日起至拍租成交日期间的房租差额部分。根据双方约谈结果，您应于2017年1月签订合同号为QRHT2015/HAI0301/C0247-01《九华山饭店房屋租赁变更合同》，截至目前，在我司工作人员多次催促的情况下您方仍未签订合同，现再次通知您于2018年6月25日前至我公司签订上述合同，若限定时间未签订，则视为您方自动放弃，同时我方将按原租赁合同执行，并按法律程序追究您方应承担原合同差额部分租金及延迟付款滞纳金，另包括追究违约责任的权利。陈群收到该告知函后，认为双方在会议纪要里已确定了价格，告知函内容是重新确定价格，故未再与海瑞公司交涉。根据海瑞公司提交的QRHT2015/HAI0301/C0247-01《九华山饭店房屋租赁变更合同》，该合同与双方原合同及会议纪要的主要区别在于：租金的约定，该合同约定：根据甲方公司政策调整，自2016年4月1日起，租金收取标准由原合同单价18元每平方米每月调整为8元每平方米每月（按评估单价），若九华山饭店整体拍租成交，甲方与拍得方签订正式合同起租日，本合同终止，乙方可自行与拍得方签订合同。同时按拍租价格补缴2016年4月1日起至拍租成交日期间的房租差额部分，若乙方（陈群）在九华山饭店整体拍租前解除合同，则按原合同单价18元每平方米每月执行，并补缴2016年4月1日起至退租日期间的房租差额。另根据陈群提交的银行交易清单，载明陈群向租赁合同约定的34×××63账户缴费明细如下：2016年6月21日交付30000元、2016年9月28日交付22020.48元，2017年3月31日、4月1日分别支付20000元、2020.48元，2017年9月28日、9月29日分别支付20000元、2020.48元，2018年3月31日、4月2日分别支付20000元、2020.48元，2018年9月30日、10月1分别支付2020.48元、20000元，后未再支付租金。海瑞公司称其中6月21日30000元不予认可，一审该款系支付至双方合同约定的付款账户，且系在会议纪要之后，海瑞公司至今也未提交证据证明该款不属陈群支付租金及物业费，故对海瑞公司该述称不予确认，故会议纪要形成后陈群支付租金及物业费合计140102.4元。再查明，海瑞公司为本案支付律师代理费20000元。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。承租人应当按照约定的方法使用租赁物，对租赁物的使用方法没有约定或约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。承租人未按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同。租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。1、双方当事人签订的《九华山饭店房屋租赁合同》及相关协议附件系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，双方均应依约遵守。根据该合同约定，涉案房屋经营用途为棋牌室，但租赁期间，陈群未经海瑞公司同意擅自将该用途变更为经营老年公寓，海瑞公司多次通知陈群整改，但海瑞公司至今未整改，这存有很大安全隐患，实际已经危及相关人员的生命财产安全。同时根据海瑞公司提交的《关于九华山饭店棋牌室陈群房租催缴会议纪要》，海瑞公司实际存有欠付租金及物业费的情形。陈群因此解除与海瑞公司的租赁关系，于法有据，予以支持。关于合同解除时间，海瑞公司虽称其于2018年12月22日将《关于解除的通知函》送达给陈群，但并未就此提交充分证据，且陈群不予认可，但基于陈群陈述其知晓海瑞公司欲与其解除合同，并于2019年1月后开始与海瑞公司交涉的事实，一审法院确定双方合同解除时间为2019年1月31日，陈群应及时腾空涉案房屋交还海瑞公司。2、关于陈群应支付给海瑞公司的租金及房屋占用使用费。根据双方关于房租支付时间的约定及会议纪要，陈群已足额交付2015年4月1日至同年9月30日租金及物业费，截至2016年6月16日，其欠付2015年10月1日至2016年9月31日期间房租及物业费，双方约定陈群于2016年6月20日前一次性交清，后续房租按合同付款时间按时交纳。根据双方租赁合同、会议纪要及陈群提交的变更合同文本，双方对于2016年4月1日前房租及物业费合计按20元每平方米每月支付无异议，予以确认。（1）据此截至2016年6月16日，陈群欠付2015年10月1日至2016年3月31日期间房租为49546.08元（458.76平方米＊6个月＊18元每月每平方米）、物业费为5505.12元（458.76平方米＊6个月＊2元每月每平方米）。（2）关于2016年4月1日之后的房租，双方在会议纪要中已明确约定按2015年评估价格单价8元每平方米每月计算，后续待拍租价格确定后，进行补缴或冲抵，因现双方均未提交充分证据证明涉案房屋已经确定了拍租价格，也未提交证据证明涉案房屋已经拍租，一审确认后续租金现应按8元每平方米每月计算，物业费按2元每月每平方米计算。陈群辩称该8元包含了物业费2元，一审认为会议纪要中提及的“2016年4月1日前房租费用按合同签订价格标准20元每平方米每月交纳”，指的是“房租费用”，而“2016年4月1日后房租暂按2015年评估的价格单价8月每平方米每月交纳”指的是“房租”，二者并非同一概念，且根据陈群提交的拍租图片，该图片上载明租金：前四年2-7万元每年，后四年约8元每平方米每月，此明确的是“租金”，并未包括物业费。综上，陈群陈述8元包括2元物业费无事实及法律依据，不予采信。故，陈群应支付2016年4月1日至2016年9月30日租金为22020.48元（458.76平方米＊6个月＊8元每月每平方米）、物业费为5505.12元（458.76平方米＊6个月＊2元每月每平方米）。故2016年6月20日前陈群应支付海瑞公司2015年10月1日至2016年9月30日租金合计71566.58元、物业费合计11010.24元，共计82576.82元。扣除陈群于2016年6月21日支付的30000元，尚欠该期间租金为45566.58元71566.58元-30000＊（71566.58/82576.82），物业费为7010.24元，合计52576.82元。（3）根据以上分析，2016年10月1日之后租金、物业费分别应按8元每月每平方米、2元每月每平方米计算。据此，陈群应于2016年9月30日前支付2016年10月1日至2017年3月31日租金22020.48元，陈群已于2016年9月28日支付了22020.48元，故截至2016年9月30日，陈群尚欠租金仍为45566.58元。以此类推，陈群应于2017年3月31日前支付2017年4月1日至2017年9月30日租金22020.48元，该款陈群公司实际已2017年3月31日、4月1日支付，故此时尚欠租金仍为45566.58元。陈群应于2017年9月30日前支付2017年10月1日至2018年3月31日租金22020.48元，该款陈群实际已于2017年9月28、29日支付支付，故此时尚欠租金仍为45566.58元。陈群应于2018年3月31日前支付2018年4月1日至2018年9月30日租金22020.48元，该款陈群实际已于2018年3月31日、4月2日支付，故此时尚欠租金仍为45566.58元。陈群应于2018年9月30日前支付2018年10月1日至2019年3月31日租金22020.48元，该款陈群实际已于2018年9月30日、10月1日支付，故此时尚欠租金仍为45566.58元。故截至2019年3月31日，陈群尚欠租金应为45566.58元。关于物业费，陈群自2016年10月1日至2019年3月31日并未缴纳，故陈群欠物业费应为27525.6元（458.76平方米＊30个月＊2元每月每平方米），加上欠付的2016年9月30日前的物业费7010.24元，陈群尚欠物业费合计34535.84元。综上，截至2019年3月31日，陈群尚欠租金及房屋占用费合计45566.58元、物业费合计34535.84元。现海瑞公司诉请陈群支付物业费33030.72元，未加重陈群负担，本予以确认。另关于水电费，双方约定由陈群负责缴纳，但因海瑞公司并未提交相关证据证明该费用数额，双方可根据实际情况予以确定或海瑞公司可待证据充分时另行主张，该案不予处理。3、关于逾期交付租金违约金、逾期退房违约金及履约保证金，实际是违约责任承担问题。海瑞公司同时主张陈群承担该三项过高，一审根据双方履行合同情况及过错情况，依法酌定陈群按月息2%标准支付逾期支付租金违约金，该违约金以45566.58元为基数自2016年6月21日计算至该款实际付清止。关于逾期退房违约金，根据双方“按照约定的该期房屋租赁价格的130%向甲方支付违约金”的约定，一审法院依法确定该违约金每日按日租金的30%计算即陈群除按8元每月每平方米支付房屋占用费用外，还应按2.4元每月每平方米标准支付逾期退房违约金，即陈群应自2019年2月4日起按2.4元每月每平方米向海瑞公司支付逾期退房违约金。4、关于海瑞公司为本案支付的律师费20000元，双方合同明确约定因诉讼产生的相关费用由责任方承担，一审根据双方过错程度、案件难易程度及相关律师费收费标准，依法酌定陈群承担15000元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第二百一十七条、第二百一十九条、第第二百三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、海瑞公司与陈群于2015年4月1日签订的《九华山饭店房屋租赁合同》及合同附件《阳光协议》《安全生产管理协议书》于2019年1月31日解除，陈群于判决生效之日起三十日内将芜湖市弋江区九华山饭店内房屋（房地产证编号第23#房产）腾空交付给海瑞公司；二、陈群于判决生效之日起十日内支付海瑞公司租金、房屋占用使用费、物业费合计78597.3元及2019年4月1日后房屋占用使用费及物业费（分别按8元每月每平方米、2元每月每平方米标准自2019年4月1日起计算至涉案房屋实际腾让时止）；三、陈群于判决生效之日起十日内支付海瑞公司逾期付款违约金（以45566.58元为基数按月息2%标准自2016年6月21日计算至该款实际付清止）、逾期腾房违约金（按2.4元每月每平方米标准自2019年2月4日起计算至涉案房屋实际腾让时止）；四、陈群于判决生效之日起十日内支付海瑞公司律师代理费15000元；五、驳回芜湖海瑞公司其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取3551元，申请保全费2470元，合计6021元，由海瑞公司承担3990元，由陈群承担2031元。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审认定的关于陈群支付租金情况的事实不予确认外，对一审认定的其他案件事实予以确认。二审另查明：海瑞公司向一审提交《九华山饭店租户陈群相关费用核算明细》，该明细载明海瑞公司本案诉请的计算明细，依据该明细，海瑞公司主张的欠付租金期限自2016年4月1日计算，陈群在此期间每年实际缴纳的租金数额均为44040.96元，租金缴纳至2019年3月31日。二审诉讼中，双方一致确认陈群已于2020年5月16日搬离腾空案涉房屋，并办理了交接手续。本院认为，当事人一方不履行合同或履行合同不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。鉴于陈群在二审中已经向海瑞公司返回案涉租赁合同项下的房屋，本院对海瑞公司关于陈群返回房屋的诉请不再审理。本案的争议焦点为：1、陈群应当向海瑞公司支付的租金及房屋占用费数额如何认定；2、陈群是否存在违约行为，其应当承担的违约金数额如何认定；3、陈群应否向海瑞公司赔偿律师代理费；关于争议焦点1。依据海瑞公司向一审提交《九华山饭店租户陈群相关费用核算明细》，海瑞公司主张的欠付租金期限自2016年4月1日计算，陈群在此之前是否欠付租金，并非本案审理范畴，一审关于陈群欠付2016年4月1日之前租金的认定，超出当事人诉请，二审予以纠正。双方在会议纪要中明确约定2016年4月1日单价8元每平方米每月计算，后续待拍租价格确定后，进行补缴或冲抵，海瑞公司未提交关于案涉房屋已经确定了拍租价格的证据，故后续租金按8元每平方米每月计算，双方并未约定该租金标准包含物业费，物业费应当另行计算，即按2元每月每平方米标准确定。陈群自2016年4月1日至2019年3月31日应支付的租金及物业费数额为165153.6元［458.76平方米×（8元租金＋2元物业费）×12个月×3年]，扣除陈群已经支付的租金132122.88元（458.76平方米×8元×12月×3年），还应支付物业费33030.72元。海瑞公司主张其于2018年12月22日向陈群送达《关于解除的通知函》给陈群，但未提交足以证明已经送达该通知函的证据，基于陈群违反合同约定改变房屋用途拒绝整改，并陈述其知晓海瑞公司欲与其解除合同，于2019年1月后开始与海瑞公司交涉，以及海瑞公司于2019年4月1日起未再接受陈群租金的事实，本院认定案涉合同于2019年4月1日解除。合同解除后，陈群应当返还房屋，其未返还房屋，应当按照合同约定以租金的130%标准承担占有使用费用，双方确认陈群自2020年5月16日搬离案涉房屋，其应当承担房屋占用费用为65364.12元[（458.76平方米×8元）/30×130%×411天]，占有期间仍应支付物业费元12570.02[（458.76平方米×2元）/30×411天]。故陈群应支付的占有使用费、物业费计110964.86元（合同期内物业费33030.72元+占有使用费65364.12元+占有使用期间物业费12570.02元）。关于争议焦点2。依据双方会议纪要确定的租金标准8元/平方米，陈群在合同期内不存在逾期支付租金的违约情形（合同解除后承担按照1.3倍租金计算占用费的赔偿责任），其欠付的仅系物业管理费，海瑞公司关于陈群承担合同期内逾期支付租金违约金的主张不能成立。在合同期内即2019年4月1日前，依据双方合同约定，案涉租赁合同项下的房屋用途为棋牌室，陈群未经海瑞公司同意擅自将该用途变更为经营老年公寓，经海瑞公司通知陈群拒绝整改，违反合同约定，应当承担违约责任。结合合同履行情况，陈群违约过错承担及违约行为造成的后果，本院确定陈群缴纳的履约保证金不予退还。关于争议焦点3。陈群于海瑞公司在合同中明确约定因诉讼产生的相关费用由责任方承担，一审根据双方过错程度、依法酌定陈群承担律师代理费15000元并无不当。综上所述，陈群的上诉请求部分成立，应当予以支持。陈群应当支付海瑞公司物业费及房屋占用费110964.86元、律师代理费15000元，陈群向海瑞公司缴纳的履约保证金不得要求海瑞公司返还。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销安徽省芜湖市弋江区人民法院（2019）皖0203民初1906号民事判决；二、陈群于本判决生效之日起十五日内支付芜湖海瑞人力资源服务有限公司物业管理费及房屋占用费110964.86元；三、陈群于本判决生效之日起十五日内支付芜湖海瑞人力资源服务有限公司律师代理费15000元；四、驳回芜湖海瑞人力资源服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3551元，申请保全费2470元，合计6021元，由芜湖海瑞人力资源服务有限公司负担5000元，由陈群负担1021元。二审案件受理费1795元，由芜湖海瑞人力资源服务有限公司负担1000元，由陈群负担795元。本判决为终审判决。审判长  朱训明审判员  钱 晨审判员  杨东清二〇二〇年六月十七日书记员  季学婷附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实，证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。