宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁0106民初1896号 原告（反诉被告）：宁夏回族自治区银川市金凤区黄河东路街道办事处双渠口村村民委员会，住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区。 法定代表人：马立平，该村民委员会主任。 委托诉讼代理人：向凌，宁夏言宗律师事务所律师。（特别授权） 委托诉讼代理人：赵紫璐，宁夏言宗律师事务所实习律师。（特别授权） 被告（反诉原告）：纳少荣，男，1958年3月7日出生，回族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。 委托诉讼代理人：康三星、贺继军，北京市德鸿（银川）律师事务所律师。（特别授权） 原告（反诉被告）宁夏回族自治区银川市金凤区黄河东路街道办事处双渠口村村民委员会（以下简称双渠口村村委会）与被告（反诉原告）纳少荣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，被告（反诉原告）纳少荣于2020年4月26日提出反诉，本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）双渠口村民委员会的委托诉讼代理人向凌、赵紫璐，被告（反诉原告）纳少荣的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 双渠口村委会向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除原、被告于2013年6月19日签订的《金凤区小食品加工基地厂房买卖协议》；2.请求依法判令被告立即搬离、退还厂房与原告；3.请求判令被告支付违约金958500元（厂房总价3195000元*30%）；4.本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：为推动银川市建设全国食品安全先进城市工作，规范金凤区食加工小作坊管理，2013年5月经银川市金凤区人民政府立项、批复，决定由原告负责“金凤区食品安全加工小作坊集中区”项目实施建设。2013年6月19日原、被告间签订《金凤区小食品加工基地厂房买卖协议》一份，被告从原告处购买原告坐落于银川市金凤区工业集中区厂房（小食品加工基地从南向北数第二排共5套）,建筑面积1065平方米，厂房总价（含配套）每平方米3000元。协议约定：厂房总价分三次付清，协议签订之日支付总价的40%即127.8万元，厂房正式交付使用支付总价的40%即127.8万元、其余尾款63.9万元在原告办理产权证后一次性付清。《金凤区小食品加工基地厂房买卖协议》第四条第二款约定：“如乙方逾期超过三个月不付款，甲方有权终止合同，并要求乙方赔偿违约金给甲方，违约金按厂房总价款的30%计算。”现被告未能按约支付房款已构成违约，应承担支付违约金责任。协议还约定，如被告逾期三个月未能付款，原告有权终止合同。合同签订后，原告于2014年9月份向被告交付房屋，被告使用至今。但经多次催要，被告仅支付房款187.8万元。原告认为，原、被告签订合同系双方真实意思表示，被告违反合同约定未能按期履行合同义务，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，被告应承担相应的民事责任。为了维护原告合法权益，特起诉贵院，请求支持原告诉讼请求。 纳少荣辩称，由于原告未取得涉案厂房所属土地的使用权，无法为被告办理涉案厂房房产证，导致被告购买厂房的根本目的无法实现，故被告同意解除双方签订的涉案厂房买卖协议；被告同意退还厂房要求原告返还购房款并承担违约责任；由于原告违反涉案协议约定在未取得土地使用权的情况下，未批先建在政府明确规定厂房用于出租的情况下，隐瞒上述事实向被告出售房屋，合同中约定土地出让税费自房屋交付即2013年12月30日起由买方承担，说明双方明确约定涉案厂房交付时间。被告在原告未交付房屋的情况下应原告要求两次预付60万元购房款。说明被告不存在不支付购房款的故意，被告经了解原告未取得土地使用证，无法办理房产证。为了避免遭受重大损失，未缴纳后续部分购房款，是被告基于不安抗辩权作出的正常行为，并非违约不应向原告承担违约金。涉案房屋是房屋买卖合同，合同约定的交房时间是2013年12月，原告当庭出示的证据为2014年6月3日，被告向法庭提交的2015年7月5日。由于原告违约延时交房，被告不能实现经济利益。 纳少荣向本院提出反诉请求：1.依法判令解除反诉原告与反诉被告于2013年6月19日签订的《金凤区小食品加工基地厂房买卖协议》；2.依法判令反诉被告退还反诉原告全部购房款人民币187.8万元；3.依法判令反诉被告向反诉原告支付违约金人民币95.85万元（厂房总价款319.5万元×30%=95.85万元）以上两项共计人民币283.65万元；4.依法判令本案反诉诉讼费用等由反诉被告负担。事实与理由：2013年6月19日，反诉原告与反诉被告签订了《金凤区小食品加工基地厂房买卖协议》（以下简称“厂房买卖协议”）。该协议第一条约定：反诉原告购买反诉被告坐落于银川市金凤区工业集中区厂房建筑面积1065平方米（小食品加工基地从南向北数第二排共5套，按房产证为准）土地使用权限以国土资源局颁发的土地证为准该协议第二条约定：反诉被告陈述并保证本合同项下厂房转让符合国家相关法律、法规的规定，也不违背双渠口村小食品加工标准工业厂房与政府土地管理部门所签订的出让合同的约定，本合同签订前，本合同厂房及配套设施不存在任何法律纠纷，不涉及债务、债权、税费及法律瑕疵，所出售的厂房及配套设施不存在抵押权或他项权利，如因以上行为使反诉原告遭受损失，反诉被告承担一切责任，反诉被告对所提供材料真实性负责，否则视为违约，反诉原告有权解除合同并要求反诉被告退回定金，赔偿损失该协议第三条约定：房屋单价每平方米人民币3000元（含配套设施）,房屋总价款共计人民币319.5万元，厂房交付日期为2013年12月30日。该协议第四条约定：若反诉被告不能为反诉原告办理房产证，或将土地、厂房抵押给任何第三方，则售房合同无效，反诉被告无条件全额退还反诉原告所有的购房款，并按厂房总价款的30%给反诉原告支付违约金。协议还对其他相关权利义务进行了明确的约定，依法成立并生效上述厂房买卖协议签订后，反诉原告即向反诉被告支付了第一笔40%购房款人民币127.8万元。根据双方约定，厂房交付时间为2013年12月30日，但是到了2013年12月份，反诉被告却告知反诉原告因工程资金不足，厂房无法如期完工交付，并要求反诉原告再支付部分购房款。2013年12月17日，反诉原告向反诉被告又支付了购房款人民币30万元，付款后，反诉原告多次向反诉被告询问催促厂房交付时间，但是反诉被告一直以各种理由推诿。一年过去了，到了2015年初，反诉被告又以工程款紧张，工程无法收尾为由，要求反诉原告再支付部分购房款，反诉原告为了能早日收房、早日使用，在迫不得已、万般无奈的情况下，只得于2015年1月7日向反诉被告再次支付了购房款人民币30万元之后，一直到了2015年7月5日，反诉被告才通知反诉原告一起查验涉案厂房，在现场反诉原告发现反诉被告所谓的交付厂房存在着水、电、暖不通、没有穿接电线、墙体开裂、地面裂缝、门窗变形、排水沟盖破损等诸多问题，根本未达到交付使用条件。反诉被告对存在的问题进行了详细记录并承诺立即维修整改，但是始终没有进行维修整改，什么都没做。反诉原告多次找反诉被告协商解决存在的问题，反诉被告一再推脱，不予解决导致反诉原告长时间因为涉案厂房存在诸多问题而无法正常使用、影响项目贷款，为了减少损失，反诉原告最终只能勉强接收涉案厂房并低价出租。但是截止目前为止，涉案厂房墙壁裂缝、等问题仍然存在。期间，反诉原告又了解到反诉被告无法取得涉案厂房所属土地的土地使用权证，根本无法为反诉原告办理房产证，反诉被告最终也承认其无法办理涉案厂房房产证的事实。由于反诉被告无法为反诉原告所购买的涉案厂房办理房产证，导致涉案厂房买卖协议的合同目的无法实现，反诉被告的行为已经构成根本违约，严重损害了反诉原告的合法权益。综上所述，由于反诉被告已构成根本违约，导致反诉原告无法取得所购厂房的房屋所有权证，根据《中华人民共和国合同法》等相关法律规定，双方签订的厂房买卖协议依法应当予以解除，反诉被告应当退还反诉原告已付全部购房款，并依照厂房买卖协议的约定按厂房总价款的30%向反诉原告支付违约金。据此，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定，向贵院提出上述反诉请求，望依法判如所请。 双渠口村民委员会辩称，同意反诉原告的第一、二项诉讼请求，请求依法驳回反诉原告第三、四项诉讼请求。理由如下：反诉被告同意反诉原告的第一、二项请求，即同意解除双方于2013年6月19日签订的《金凤区小食品加工基地厂房买卖协议》，且退还反诉原告所支付的购房款187.8万元。本案中反诉原告违约在先，且反诉被告交付厂房合格并使用多年，非因反诉被告的过错致使厂房无法办理产权证书，故反诉原告无权要求违约金。厂房于2014年6月3日竣工验收合格，2014年9月交付使用。反诉原告已接收并使用厂房达5年之久，却仍未将买卖协议约定的交付使用时需支付的127.8万元付清，反诉原告的行为违反了协议约定。依据买卖协议第四条第二款约定，反诉原告逾期超过三个月不付款，反诉被告有权终止合同，并要求反诉原告赔偿违约金，违约金按厂房总价的30%计算。反诉原告称未交付合格厂房，其陈述与事实不符。反诉被告交付厂房水电齐全，设备完善，反诉原告购买五套房屋已正常租赁收益5年之久，并无反诉原告所述的水电不通等问题。涉案厂房现因政府政策，不予审批、停止办理土地使用证书等原因，无法办理产权证书，并非反诉被告自身过错导致，不应承担违约金。综上，厂房已交付反诉原告正常使用，反诉原告未能按期履行付款义务，已构成违约，反诉被告同意与其解除买卖协议，退还已支付房款，但请求法院依法驳回反诉原告的第三、四项诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方对证据进行了证据交换和质证。纳少荣提交的中国农业银行记账凭证、宁夏回族自治区村集体经济组织收款收据、中国农业银行业务凭证、中国农业银行个人结算业务申请书，宁夏回族自治区人民政府《关于银川市实施国务院批准2011年底农用地转用和土地征收第十批次城市建设用地的批复》、2012年、2013年土地现状利用图、2011年、2012年、2013年遥感影像、2011年、2012年、2013年地类图斑明细表、土地利用数据库标准、金凤区人民法院调查令，双渠口村村委会会均认可无异议，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对当事人有争议的证据，本院认定如下：双渠口村村委会提交的《双渠口村征地补偿协议》内容客观，与本案有关联，本院予以采信；双渠口村村委会提交的2012年5月8日银川市金凤区人民政府文件（银金政发【2012】48号）、2012年5月10日银川市金凤区人民政府常务会议纪要、2012年5月31日银川市金凤区人民政府文件（银金政发【2012】57号）、2012年6月18日银川市金凤区经济发展局文件（金经发发【2012】75号），结合双方的陈述及提交的证据，能够证实双渠口村村委会负责建设涉案厂房的事实，对该部分证明目的予以采信，对其他证明目的不予采信；双渠口村村委会提交的《金凤区小食品加工基地厂房买卖协议》、《金凤区食品安全加工小作坊工程竣工验收单》、中国农业银行进账单、中国农业银行个人结算业务申请书内容客观，与本案有关联，本院予以采信；双渠口村村委会提交的租赁合同不能证实原告的证明目的，本院不予采信。纳少荣提交的《金凤区小食品加工基地厂房买卖协议》与本案有关联，本院予以采信；纳少荣提交小食品加工作坊二排存在的问题汇总、照片、合同书及证人刘彤的当庭证言，不能证实纳少荣的证明目的，本院不予采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年11月29日，金凤区工业集中区服务中心与双渠口村村委会会签订《征地补偿协议书》，征收东至集中区创业街、南至宝湖路、西至包兰铁路，北至宝湖路面积为139.36亩土地作为项目储备用地，其中包括双渠口村占地137.82亩。双渠口村负责在上述征收土地规划的范围内建设食品加工厂房及其配套设施。2013年6月19日，双渠口村村委会（甲方，卖方）与纳少荣（乙方、买方）签订《金凤区小食品加工基地厂房买卖协议》，约定乙方购买甲方坐落在银川市金凤区工业集中园区厂房，建筑面积1065平方米（小食品加工基地从南向北数第二排共5套），以房产证为准；土地使用权限以国土资源局颁发的土地证为准；土地使用权来源：划拨/出让；厂房价款为每平方米3000元，土地使用税费按国家有关规定在该厂房出让前即2013年12月30日后由乙方每年支付给有关部门；厂房总价分三次付清，本协议签订之日乙方支付总价的40%即1278000元，厂房交付使用之日，乙方支付总价的40%即1278000元，其与尾款639000元应在甲方办妥该厂房产权证后当日内一次性付清；如乙方逾期超过三个月不付款，甲方有权终止合同，并要求乙方案厂房总价的30%支付违约金，如甲方不能办理房产证，则售房合同无效，甲方无条件全额退还乙方所有购房款，并按厂房总价的30%支付乙方违约金。2014年6月3日，经双渠口村村委会、设计单位北京某公司、监理单位宁夏某公司、施工单位宁夏某某公司验收工程质量合格。因双渠口村村委会没有取得涉案土地的出让手续及土地使用权证，导致无法给纳少荣办理厂房的不动产登记手续。 2013年6月25日，纳少荣向双渠口村村委会支付房款1278000元，2013年12月17日支付房款300000元，2015年1月7日支付房款300000元，共计支付1878000元。 庭审中，双渠口村村委会陈述涉案厂房于2014年9月交付给纳少荣，未办理书面交付手续。纳少荣陈述2015年7月5日，双渠口村村委会通知其验收厂房，由于厂房存在诸多问题，一直未办理交付手续。纳少荣于2016年3月实际收房，于2016年3月投入使用。 本院认为，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条关于“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理”的规定，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条关于“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书”的规定，双方均认可双渠口村村委会未取得涉案土地的出让手续，亦未取得涉案土地的土地使用权证，其与纳少荣签订的《金凤区小食品加工基地厂房买卖协议》无效，故双方要求解除《金凤区小食品加工基地厂房买卖协议》的诉讼请求均不予支持，双渠口村村委会应返还纳少荣交纳的房款1878000元。合同无效，双方关于违约金的约定无效，双渠口村村委会及纳少荣主张的违约金本院均不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）宁夏回族自治区银川市金凤区黄河东路街道办事处双渠口村民委员会与被告（反诉原告）纳少荣于2013年6月19日签订的《金凤区小食品加工基地厂房买卖协议》无效； 二、原告（反诉被告）宁夏回族自治区银川市金凤区黄河东路街道办事处双渠口村民委员会于判决书生效之日起十五日内支付被告（反诉原告）纳少荣房款1878000元； 三、驳回原告（反诉被告）宁夏回族自治区银川市金凤区黄河东路街道办事处双渠口村民委员会的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）纳少荣的其他反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13335元，由原告（反诉被告）宁夏回族自治区银川市金凤区黄河东路街道办事处双渠口村民委员会负担；反诉费14746元，原告（反诉被告）宁夏回族自治区银川市金凤区黄河东路街道办事处双渠口村民委员会负担9763元，被告（反诉原告）纳少荣负担4983元。 如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审判员  魏丽波 二〇二〇年六月十七日 书记员  杜晓玲 附：相关法律法规 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第三十九条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件： （一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书； （二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。 转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。