广西壮族自治区德保县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂1024民初321号 原告：广西德保县富泽物业服务有限公司，住所地：广西壮族自治区德保县城关镇德盛路山水碧苑住宅小区。 法定代表人：黄平，总经理。 委托诉讼代理人：黄万卿，男，1986年2月2日出生，壮族，广西德保县富泽物业服务有限公司职员，住广西壮族自治区德保县。 被告：邓克师，男，1967年4月17日出生，壮族，公务员，住广西壮族自治区德保县。 原告广西德保县富泽物业服务有限公司与被告邓克师物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月1日受理后，依法适用简易程序，由审判员黄怀胜独任审判，书记员黄杉慧担任法庭记录，于2020年5月18日公开开庭进行了审理，原告广西德保县富泽物业服务有限公司的委托诉讼代理人黄万卿、被告邓克师到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令被告向原告支付自2017年1月16日起至2017年8月15日期间的物业费1667.00元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告为德保县德立山庄小区T6-23号天地楼及杂物房的业主，原告与被告所在的小区业主委员会签订《物业管理委托合同》，约定由原告对德立山庄小区进行物业管理服务，期限为5年，自2017年1月7日起至2022年1月7日止，住宅部分的物业费按0.68元/平米/月收取，商业部分按1.2元/平米/月收取。同时，该合同及收费标准已提交至德保县物价局和德保县房地产管理所进行了备案。在合同签订后原告即依照合同的约定进行了相应的物业服务工作，同时承诺自2017年1月16日起以月为单位计收物业费等相关费用。但于2017年8月16日时，原告与被告所在的小区业主委员会协商后终止了物业服务，原告认为原告已为德立山庄小区提供了物业服务，被告作为该小区的业主实际享受了相关服务，但要求包括被告在内的各业主支付物业费时遭到拒绝，原告经起诉部分业主后，百色市中级人民法院作出了（2018）桂10民终1870号民事判决书，认定原告与被告所在小区的业委会签订的《物业管理委托合同》无效，但原告与被告所在的德立山庄小区存在事实上的物业服务关系，遂判决被告支付物业费用。原告此前在小区内进行了催告要求各业主缴纳自2017年1月16日起至2017年8月16日期间共7个月的物业费，但被告并没有按时缴纳。经查，被告的专有部分面积为350.222㎡，应缴纳此期间的物业费为1667.00元，因此，特诉至人民法院，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。 被告辩称：1.2019年7月，被告向房地产公司购买德立山庄一栋四层半的天地楼（房号为T6-23号），建筑面积350.22平方米，座西向东，大门面向腾蛟路，被告没有和任何物业公司签订过《物业管理合同》,涉及到天地楼的环境卫生、安全措施等物业服务都是自己负责，与原告不存在物业管理服务关系；2.被告没有享受到原告的物业管理服务。被告的天地楼座西向东，门面通向街道，没有享受到原告的任何一项物业管理服务；3.原告与自称为德立山庄小区业委会主任陆瑞士签订的《物业管理委托合同》，没有经德立山庄小区超半数以上业主的讨论同意决定，属无效合同，对被告没有法律约束力。综上所述，被告居住的天地楼直接通向街道，从来没有和任何公司签订《物业管理合同》，也没有享受到原告的任何一项物业服务。现原告主张被告承担物业管理费，没有事实依据和法律依据，敬请法院驳回原告的诉讼请求。 原告对其主张提供如下证据：1.收费公示，拟证明原告的收费标准已提交至德保县物价局和德保县房管所进行了审核和备案；2.小区物业管理委托合同，拟证明与德立山庄小区业主委员会签订了物业管理委托合同；3.百色市中级人民法院（2018）桂10民终1870号民事判决书，拟证明原告为德立山庄小区提供了物业服务，形成了事实服务，被告作为该小区的业主实际享受了相关服务，应当支付物业费及物业费按0.68元/平米/月收取具有法律依据；4.德立山庄小区业主欠费明细表，拟证明被告房屋面积等情况；5.营业执照、法定代表人身份证明书、身份证，拟证明原告的身份情况。 经庭审质证，被告对证据1有异议，物业费没有达到德保县物价局收费标准；对证据2有异议，陆瑞士不能代表德立山庄小区业主委员会；对证据3的关联性有异议，这个是起诉在内的户主，我们是靠马路边的业主，没有用到电梯费和垃圾费的服务； 对证据4有异议，我认为每月每平米按0.68元收取物业费过高；对证据5无异议。 被告未向法庭提交证据。 原告的证据经本院审查，原告的证据来源合法，内容真实，与本案具有关联，本院予以确认，将作为认定本案事实的依据。 依据本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：被告系德保县德立山庄小区T6-23号房业主，建筑面积为350.18㎡。2016年11月26日下午召开德保县德立山庄小区业主大会，讨论选举业主委员会成员及新入住物业公司的情况，由于大部分业主并未按时去开会，故业主大会并未召开及讨论各项议题，事后陆瑞士按德保县房地产管理所的备案要求，虚假填写该小区召开业主大会投票情况及选举结果等并私自设立了小区业主委员会，业主委员会主任由陆瑞士担任，备案后刻了一枚“德保县德立山庄小区业主委员会”公章。 2017年1月7日，陆瑞士以“德保县德立山庄业主委员会”的名义与原告广西德保县富泽物业服务有限公司签订一份《小区物业管理委托合同》，合同约定服务小区的建筑面积为62000平方米，并约定住宅、杂物房、商铺夹层的物业服务费收费标准为0.68元/平方米/月，商业部分的收费标准为1.2元/平方米/月。合同签订后，原告于2017年1月16日开始对德立山庄小区进行管理服务。2017年8月13日，原告与德保县德立山庄业主委员会签订一份《终止合同协议书》，约定原告为该小区提供物业服务至2017年8月16日止。由于被告没有向原告缴纳物业服务费，故原告向本院起诉，要求依法判决被告支付在此期间尚欠的物业费。 本院认为，原告与德保县德立山庄小区业主委员会签订的《小区物业管理委托合同》。因“德保县德立山庄小区业主委员会”未依法成立，不具备从事民事活动的主体资格，事后德保县德立山庄小区业主大会也未追认，故该合同属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案系物业服务纠纷，虽然原告与涉案的业主委员会签订的物业服务合同无效，但现在证据原告实际履行了对德保县德立山庄小区物业进行管理和服务，且在原告提供管理和服务期间，被告作为小区业主并未提出异议，因此，原告与被告之间形成事实上的物业管理服务合同关系。故原告要求被告支付自2017年1月16日起至2017年8月16日止的物业费，具有事实和法律依据，本院予以支持。另外，原告要求被告按0.68元/平米/月支付物业服务费的主张，该收费标准系经过德保县房地产管理所和德保县物价局审核签章，且并未明显超过当地物业服务行业的一般收费标准，因此，原告按0.68元/平米/月的收费标准确定本案物业服务费即1666.86元（0.68元/平米/月×350.18㎡×7个月），本院依法照准。综上，依据《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《物业管理条例》第十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下： 由被告邓克师于本判决生效之日起十日内支付给原告广西德保县富泽物业服务有限公司物业服务费1666.86元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费50元（原告已预交25元），依法减半收取25元，由被告邓克师负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于百色市中级人民法院。 审 判 员 黄怀胜 二〇二〇年六月二十三日 法官助理 农昌荣 书 记 员 黄杉慧