北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终1457号上诉人（原审原告）：宋晓军，女，1974年4月3日出生。委托诉讼代理人：刘玉荣，北京市华龙律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:北京大兴城建开发物业管理一公司，住所地北京市大兴区黄村镇清源西里小区。法定代表人：李然，总经理。委托诉讼代理人：郑红凯，女，北京大兴城建开发物业管理一公司员工。被上诉人（原审被告）：和滢，女，1970年4月2日出生。委托诉讼代理人：付迎涛，北京凯联律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京广安置业投资公司，住所地北京市西城区宣武门外大街10号庄胜广场中央办公楼北翼13层1319号。法定代表人：肖晨，总经理。委托诉讼代理人：李鹤，上海市锦天城（北京）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赵秉军，男，1964年5月23日出生。上诉人宋晓军因与被上诉人北京大兴城建开发物业管理一公司（以下简称城建物业公司）、和滢、北京广安置业投资公司（以下简称广安置业公司）、赵秉军确认合同效力纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初25385号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宋晓军上诉请求：撤销原判，发回重审或改判支持原审全部诉讼请求。事实和理由：我与赵秉军是夫妻关系，在婚姻关系存续期间购买了302号住房一套，后因孩子上学在西城区居住，争议房屋借给朋友居住，前不久才得知赵秉军瞒着我将争议房屋转租给了和滢，城建物业公司与广安置业公司均未尽审查义务，因此，被上诉人在未征得我同意的情况下，将房屋租赁给和滢，违反了法律规定，损害了我与孩子的利益，应属无效。城建物业公司辩称，同意一审判决，不同意宋晓军的上诉请求、事实和理由。和滢辩称，同意一审判决，不同意宋晓军的上诉请求、事实和理由。广安置业公司辩称，同意一审判决，不同意宋晓军的上诉请求、事实和理由。赵秉军辩称，同意宋晓军的上诉请求，事实和理由。宋晓军向一审法院提出诉讼请求：1.请求确认城建物业公司与和滢签订的302房屋租赁合同无效；2.恢复原租赁关系；3.诉讼费由城建物业公司、和滢、广安置业公司、赵秉军承担。一审法院认定事实：宋晓军与赵秉军系夫妻关系，于2006年8月18日登记结婚。宋晓军称，其与赵秉军于2009年6月25日共同出资310000元，购买位于302用益物权房一套，房屋原承租人为靳秀茹，靳秀茹的房屋系菜市口一带拆迁安置所得。2009年9月10日，经广安置业公司同意变更为赵秉军承租。2009年6月25日，赵秉军支付定金20000元。2009年7月10日，靳秀茹出具收条，载明：今收到赵秉军卖房款290000元整。2009年7月30日前将房屋交给赵秉军使用。2009年7月10日，赵秉军与城建物业公司签订《北京市公有住宅租赁合同》，约定住宅坐落于302号，月资金自2000年4月始，租金121.55元。2016年7月5日，赵秉军向广安置业公司提交申请书，载明：因本人身体长期有糖尿病及其他疾病，本人又无技术无特长，无工作，孩子又小，目前又需要上小学，本人又急需看病，在目前这种特殊情况下，特向政府主管部门及领导干部提出将自己名302室更名于和滢，望政府领导干部给予审查批准。2016年7月5日，广安置业公司向北京大兴城建开发物业管理公司出具变更通知单，载明：现住302号，租户赵秉军，因个人原因向我公司提出要求变更承租人的申请。我公司同意将原承租人赵秉军变更为和滢。2016年7月11日，和滢与城建物业公司签订《北京市公有住宅租赁合同》，约定由和滢承租302号房屋。赵秉军未到庭参加诉讼，法院电话联系赵秉军，其称涉案房屋系其卖给和滢的，收取了60多万元，宋晓军不知道此事。和滢称，2016年通过朋友介绍认识赵秉军，赵秉军不想再继续承租了，后来双方协商，赵秉军同意把涉案房屋转让给和滢，和滢支付赵秉军了660000元作为补偿，双方没有签订合同。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于是否过诉讼时效问题。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。2016年7月11日，和滢与城建物业公司签订《北京市公有住宅租赁合同》，宋晓军称其于2019年才知道转租事宜，并于2019年8月29日向法院提交起诉状。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算，故宋晓军起诉未超过诉讼时效。关于合同是否无效问题。有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。宋晓军主张因和滢与城建物业公司签订的《北京市公有住宅租赁合同》，违反了《北京市公有住宅租赁合同》第七条约定：租赁期限内，乙方同一户籍共同居住一年以上又无其他住房的家庭成员愿意继续履行原合同，其他家庭成员又无异议的，可以办理更名手续。属于违反了法律、行政法规的强制性规定，合同应属无效。《北京市公有住宅租赁合同》第七条并未规定将公房转租给他人，他人与产权单位重新签订的合同无效。且宋晓军未提交证据证明和滢与城建物业公司签订的《北京市公有住宅租赁合同》属于法律规定的合同无效情形，故对宋晓军要求确认和滢与城建物业公司签订的《北京市公有住宅租赁合同》无效的诉讼请求，法院不予支持。对其要求恢复原有租赁关系的诉讼请求，法院不予支持。二审中，宋晓军提供了户口页复印件一份，证明其子赵泊宇对涉案房屋享有居住权，赵秉军将房屋过户给和滢的行为损害了其子的合法权益。城建物业公司、和滢及广安置业公司表示上述证据的真实性由法院确定，但认为上述证据不足以证实恶意串通，损害第三人权益的事实。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实无异。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。现宋晓军以其不知赵秉军将房屋转租，以及城建物业公司与广安置业公司未尽审查义务，损害其合法权益为由要求确认合同无效。对此，应当审查宋晓军主张无效的事实是否有证据支持以及是否符合法律规定。现宋晓军与赵秉军是夫妻关系，处置房屋是家庭重大财产事项，赵秉军于2016年处置涉案房屋，宋晓军长达几年对该房屋不知情并不符合生活常理，且和滢在与赵秉军协商的过程中，亦向赵秉军支付了对价，亦了解到涉案房屋系赵秉军出租给他人居住，尽到善意第三人的注意义务，因此，宋晓军以此上诉理由主张合同无效，并无事实及法律依据，本院对此不予支持。广安置业公司与城建物业公司均是因承租人赵秉军自行提交的申请而将房屋承租人变更为和滢，有理由相信赵秉军的行为是代表其家庭作出的行为，且并无法律规定出租人与承租人协商解除时要征求其家庭成员的意见，因此，两公司已尽到审查义务，亦无损害赵秉军家人合法权益的故意，故宋晓军以此上诉理由主张合同无效，亦无事实及法律依据，故本院对此亦不予支持。原审法院对宋晓军要求确认和滢与城建物业公司签订的《北京市公有住宅租赁合同》无效及恢复原有租赁关系的诉讼请求不予支持并无不妥，综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由宋晓军负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 杨志东审 判 员 周梦峰审 判 员 陈雨菡二〇二〇年六月十七日法官助理 曹 华书 记 员 周 洁