河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初6651号原告郑州金基置业有限公司，住所地郑州市金水区中州大道634号13号楼1-2层101号，统一社会信用代码914101002680548350。法定代表人张爱玲，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人李恒，河南明商律师事务所律师。委托诉讼代理人胡飞，河南明商律师事务所实习律师。被告马正大，男，汉族，1977年1月21日出生，住址浙江省东阳市。原告郑州金基置业有限公司诉被告马正大房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李恒、胡飞到庭参加诉讼；被告经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2018年3月20日至2020年3月5日拖欠15、16号楼1层商铺的租金2401464元；2、判令被告向原告赔付因违约提前解除13号楼一层商铺租赁合同的违约金50000元；3、判令被告向原告支付逾期交纳15、16号楼一层商铺租金违约金120854元（逾期交纳租金违约金自逾期之日即2018年1月1日起按照合同约定当期该交纳租金总额的万分之五每日的违约金暂计至2020年3月5日，此后的违约金将继续计算至被告实际支付拖欠租金之日止）；4、判令被告向原告支付尚欠水电费、物业费合计142368.1元；5、判令被告承担本案的诉讼费、保全费及律师费等。事实与理由：2018年1月1日，原告与被告签订了两份商铺租赁合同，一份是关于13号楼一层商铺，一份是关于15号、16号楼一层、二层商铺。13号楼一层商铺租赁合同，约定租赁期为5年，自2018年1月1日至2022年12月31日，租金为每月每平米70万元，计租开始第一年至第二年不递增，之后每年应交租金为上年应交租金上浮10%，为逐年递增等；被告支付了2018年1月1日至2019年1月22日的租金401840元后，于2019年1月22日提前解除与原告的商铺租赁合同并表示不再承租，被告提前解约的行为已经违反了合同约定，给原告带来了巨大损失，遂原告依据该份租赁合同的约定请求被告赔付原告违约金5万元；其次，被告现尚欠物业费、水电费共计15268元。15号、16号楼一层、二层商铺租赁合同，约定租赁期为5年，自2018年1月1日至2022年12月31日，租金为每月每平米68.2元，计租开始第一年至第二年不递增，之后每年应交租金为上年应交租金上浮10%，为逐年递增等；被告本该于2018年1月1日交纳全部当期租金，但被告仅仅支付了158972元的租金，该金额为2018年2月1日至2018年3月20日的租金，经过原告不停的追讨，被告仍然以各种理由拖欠租金至今，被告至今仍占据商铺；遂原告请求被告支付2018年3月20日至2020年3月5日的尚欠租金2401464元和自2018年1月1日至2020年3月5日的逾期交纳租金违约金120854元，其次被告欠交物业费、水电费127100.1元。原告多次与被告协商未果，诉至法院，望判如所请。被告未答辩。经审理查明：2018年1月1日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，主要约定：原告同意将登记在其名下及拥有出租权的位于郑州市中州大道634号13号楼，一层建筑面积451.57平方米的商铺出租给被告从事商业经营使用；自合同签订之日开始记租，为期5年；租金为每月每平方米70元，计租开始第一年到第二年不递增，之后每年应交租金为上年应交租金上浮10%，为逐年递增；第一、二年年租金为379400元，每次租金为94850元；第三年年租金为417400元，每次租金为104350元；在合同签订时，被告需将保证金及首三个月的租金交纳给原告，被告便可进行装修，保证金金额为5万元；被告同意本着先交租金后承租的原则，每三个月缴纳一次租金，被告应提前10日交纳下次的租金；水电费用等被告自理；计租期间，如被告要求解约，必须提前三个月书面通知原告，双方协商一致并结清租金等后方可解除合同，且被告应付给原告违约金5万元。2018年1月1日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，主要约定：原告同意将登记在其名下及拥有出租权的位于郑州市中州大道634号15、16号楼，一层、二层建筑面积4066平方米的商铺出租给被告从事商业经营使用；自合同签订之日开始记租，为期5年；租金为每月每平方米68.2元，计租开始第一年到第二年不递增，之后每年应交租金为上年应交租金上浮10%，为逐年递增；第一、二年年租金为3327700元，每次租金为831925元；第三年年租金为3660500元，每次租金为915125元；在合同签订时，被告需将保证金及首三个月的租金交纳给原告，被告便可进行装修，保证金金额为20万元；被告同意本着先交租金后承租的原则，每三个月缴纳一次租金，被告应提前10日交纳下次的租金；一层面积1496平方米，装修期1个月，从合同签订之日起计算，装修期间免收租金；水电费用等被告自理；被告应严格按照合同约定的交纳租金的时间交纳租金，如有逾期，被告应向原告支付自逾期之日起按合同约定当期应交纳租金总额的万分之五每日的违约金，如逾期达15日，原告有权单方解除合同、收回房屋并追究被告违约责任等。原告提交的河南万厦物业管理有限公司金基维也纳森林管理处出具的《红木家具馆所欠费用明细》显示，13号商铺：电费欠费周期为2018年7月至2018年11月，欠费金额4800元；水费欠费周期为2018年7月至2018年11月，欠费金额714.1元；物业费欠费一年，每平方1.8元，欠费金额9753.9元；小计15268元。16号商铺：电费欠费周期为2018年7月至2018年11月，欠费金额5313元；水费欠费周期为2018年7月至2018年11月，欠费金额827.1元；物业费欠费一年，每平方1.8元，欠费金额120960元；小计127100.1元。红木家具馆所欠费用合计142368.1元。2020年6月17日，河南万厦物业管理有限公司金基维也纳森林管理处出具《证明》，显示原告已将涉案商铺交付被告从事红木家具等商业的经营使用至今，至今被告的红木家具还摆放在房屋内。原告另提交照片若干，用以证明截止2020年3月5日被告仍占有使用涉案商铺。审理中，原告称13号楼的商铺，被告于2019年1月22日口头告知原告不再承租，要求解除商铺租赁合同，租金也支付至2019年1月22日。原告称虽然本案两份《商铺租赁合同》约定的有保证金条款，合同是格式合同条款，原告并未实际收取被告的保证金。原告称被告共向其支付租金560812元，其中13号楼一层商铺支付了自2018年1月1日至2019年1月22日租金401840元，每日租金为1020元；其中15号、16号一层商铺支付了自2018年1月1日至2018年3月20日租金158972元，每日租金为3354元，自2018年3月20日暂计算至2020年3月5日被告应支付2401464元。本院认为，合同应当履行。原、被告签订的两份《商铺租赁合同》系当事人真实意思表示，双方均应当按照约定履行各自的义务。原告已经将商铺交付被告使用，被告应按照合同约定向原告支付租金。15、16号楼一层商铺被告仅支付租金至2018年3月20日，但直至2020年3月5日被告仍占有使用涉案商铺，经本院核算，2018年3月21日至2020年3月5日，被告应支付使用商铺租金2401464元，原告主张被告支付该笔租金的诉讼请求，本院予以支持。被告逾期支付15、16号楼一层商铺租金，按照合同约定已经构成违约，应承担相应的违约责任，但2020年1月底2月初发生于全国的新冠肺炎疫情属于不可抗力，合同法规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。故原告主张的被告逾期支付15、16号楼一层商铺租金的违约金，本院酌定支持一个月房租100620元（3354元×30天）；超出部分，不予支持。原告称13号楼的商铺，被告于2019年1月22日口头告知原告不再承租要求解除商铺租赁合同，租金也支付至2019年1月22日，按照原、被告签订的《商铺租赁合同》，如被告要求解约，必须提前三个月书面通知原告，双方协商一致并结清租金等后方可解除合同，被告未提前通知原告而擅自解除合同，已经构成违约，根据被告的过错程度，原告主张的提前解除13号楼一层商铺租赁合同违约金，本院酌定支持一个月房租30600元（1020元×30天）；超出部分，不予支持。原、被告签订的两份《商铺租赁合同》中明确约定水电物业费应由被告自行承担，根据原告提交的《红木家具所欠费用明细》并经本院核算，13号商铺：电费欠费4800元、水费欠费714.1元、物业费欠费9753.9元，共计15268元；15、16号楼一层、二层商铺：电费欠费5313元、水费欠费827.1元、物业费欠费32313.6元，共计38453.7元。故原告主张的被告欠付的水电物业费，本院支持其中的53721.7元；超出部分，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告马正大于本判决生效后十日内向原告郑州金基置业有限公司支付15、16号楼1层商铺的租金2401464元（自2018年3月21日起至2020年3月5日）；二、被告马正大于本判决生效后十日内向原告郑州金基置业有限公司支付提前解除13号楼一层商铺租赁合同的违约金30600元及逾期交纳15、16号楼一层商铺租金的违约金100620元；三、被告马正大于本判决生效后十日内向原告郑州金基置业有限公司支付欠付的水费、电费、物业费共计53721.7元；四、驳回原告郑州金基置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14259元，由原告负担674元，被告负担13585元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 刘 嫣二〇二〇年六月二十三日书记员 朱晴晴