云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云26民终448号上诉人（原审被告）：云南庆丰房地产开发有限责任公司马关分公司，住所地：云南省文山州马关县医院B超室二楼。负责人：焦沿浩，该分公司总经理。委托诉讼代理人：陈洪芳，云南天信律师事务所执业律师，特别授权。被上诉人（原审原告）：黄应梅，女，1982年5月24日生，汉族，云南省马关县人，住马关县。被上诉人（原审原告）：陈玉超，男，1984年2月26日生，汉族，云南省马关县人，住马关县。上述两被上诉人的委托诉讼代理人：张坤祥，云南大道律师事务所执业律师，特别授权。上诉云南庆丰房地产开发有限责任公司马关分公司（以下简称庆丰马关分公司）因与被上诉人黄应梅、陈玉超商品房预售合同纠纷一案，不服马关县人民法院（2019）云2625民初1002号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年3月2日立案后，依法组成合议庭于2020年5月26日组织上诉人庆丰马关分公司的委托诉讼代理人陈洪芳、被上诉人黄应梅、陈玉超及其委托诉讼代理人张坤祥到庭进行了法庭调查和调解，调解未果。本案现已审理终结。庆丰马关分公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回黄应梅、陈玉超的全部诉讼请求。判决黄应梅、陈玉超承担本案一、二审全部诉讼费用。事实及理由：一、一审法院举证责任分配错误，导致判决错误，庆丰马关分公司不承担逾期交房的违约责任。（一）《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第三款规定“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”而《商品房购销合同》第九条第一款第3项约定“如乙方（黄应梅、陈玉超）未付清全部购房款（包括房屋面积误差）或相应税、费的，甲方（庆丰马关分公司）不承担逾期交房的责任。”《商品房购销合同》中补充协议第十条约定“在房屋交付时，乙方（黄应梅、陈玉超）根据政府相关政策的规定交纳公共维修基金，如乙方（黄应梅、陈玉超）不按规定交纳公共维修基金，甲方（庆丰马关分公司）有权拒绝交付房屋且不承担未交付房屋的民事责任。”黄应梅、陈玉超的义务之一系履行缴纳公共维修基金，黄应梅、陈玉超应该举证证明其履行了该缴纳义务。（二）公共维修基金，又称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金；公共维修基金系与商品房有关的法定费用，也是属于黄应梅、陈玉超应该法定缴纳的费用。（三）截止一审庭审结束，黄应梅、陈玉超均未提供证据证明其履行了该缴纳义务，应该承担举证不能的后果。因黄应梅、陈玉超一直未交纳公共维修基金，未付清与商品房有关的费用，庆丰马关分公司依据合同约定不承担逾期交房的责任。二、一审法院法律适用错误，导致判决错误，应该被撤销。（一）黄应梅、陈玉超主张的违约金确实过高，根据法律规定，应当予以减少。违约金遵循“补偿为主、惩罚为辅”的原则。即使双方依据真实意思表示签订合同，若关于约定的违约金过高，一方当事人有权请求人民法院予以减少。黄应梅、陈玉超与庆丰马关分公司签订的《商品房购销合同》是双方达成的合意不假，但并非双方达成合意的合同就必须完全的机械化处理，还要看约定的违约责任是否过高，而本案恰好是属于违约责任过高的情况，根据我国民事法律法规的规定，违约金主旨是补偿守约方因违约方违反合同约定给守约方带来的相关损失，即违约金以补偿为主惩罚为辅。并且，庆丰马关分公司延期交房的违约原因并不仅仅是庆丰马关分公司单方面造成的，还存政府、经济不景气等因素。（二）庆丰马关分公司延期交房给黄应梅、陈玉超造成的实际损失，充其量也就是同类型同地段的租房损失或者中国人民银行同期贷款利息，现双方合同约定的违约责任显然远远高于黄应梅、陈玉超的实际损失。黄应梅、陈玉超与庆丰马关分公司之间约定的违约金过高，依法应兼顾合同的履行情况、以及同期同地段房租或者中国人民银行同期贷款利息等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量并依法予以减少。（三）黄应梅、陈玉超主张按照每天0.05%（年利率为18%）计算违约金，已经远远高于中国人民银行同期贷款利率（年利率4.35%）的四倍之多，依法应该予以减少。本案中，黄应梅、陈玉超未提供造成损失的相关证据，亦未能举证证实同期同地段房租的标准，本案只能依据中国人民银行同期贷款利息确定黄应梅、陈玉超的实际损失：17833.1(20元×30天+235,889元×4.35%÷365天×613天=17,633.1元)。综上所述，一审法院举证责任分配错误，证据采信错误，法律适用错误应当予以纠正。因黄应梅、陈玉超未能付清与商品房有关的住房维修基金，故庆丰马关分公司不承担违约责任；同时，黄应梅、陈玉超主张的违约金确实约定过高，不符合我国损失填补原则的精神。为此，望二审人民法院依法查清案件事实，撤销一审判决，作出公正判决。黄应梅、陈玉超答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法维持。黄应梅、陈玉超向一审法院提出诉讼请求：依法判决庆丰马关分公司支付逾期交房的违约金75,838元；本案诉讼费由庆丰马关分公司承担。一审法院经审理确认本案法律事实如下：陈玉超与黄应梅系夫妻关系。2015年7月1日，黄应梅、陈玉超与庆丰马关分公司签订《商品房购销合同》，约定黄应梅、陈玉超购买庆丰马关分公司位于马关县，并对付款方式及期限、交付期限、庆丰马关分公司逾期交房的违约责任等进行了约定，黄应梅、陈玉超按约定已付清购房款235889元。现黄应梅、陈玉超以庆丰马关分公司未按合同约定于2016年12月31日前交房，直至2018年10月8日交房，已逾期交房为由提起诉讼，请求人民法院判决庆丰马关分公司支付逾期交房违约金75838元，并承担本案诉讼费。一审法院认为，关于庆丰马关分公司是否应该承担逾期交房的违约责任问题。根据黄应梅、陈玉超与庆丰马关分公司签订的《商品房购销合同》中《商品房购销合同说明》第三条“为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或者补充约定。甲乙双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或者删减。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容”来看，该合同是双方的真实意思表示，为合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方应按合同约定履行各自义务。本案《商品房购销合同》约定交房时间是2016年12月31日，黄应梅、陈玉超已按合同约定付清购房款235,889元，庆丰马关分公司至2018年10月8日才将房屋交予黄应梅、陈玉超，逾期交房646天已经构成违约。庆丰马关分公司辩称由于政府原因导致逾期交房，同时其已通知黄应梅、陈玉超缴纳公共维修基金，黄应梅、陈玉超未支付公共维修基金，其不应承担逾期交房责任的抗辩理由，因其未向法院提交任何证据予以证明，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，应由其承担举证不能的法律后果，故对其不应承担逾期交房责任的抗辩理由，一审法院依法不予支持。所以，庆丰马关分公司应对逾期向黄应梅、陈玉超逾期交房承担违约责任。关于黄应梅、陈玉超主张的违约金75,838元是否应得到支持的问题。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”规定，该《商品房购销合同》是庆丰马关分公司提供的格式合同条款，已遵循公平原则确定了当事人的权利和义务，其已经违反合同约定逾期交房，应遵循合同支付黄应梅、陈玉超违约金，故对黄应梅、陈玉超主张由庆丰马关分公司支付违约金，一审法院予以支持。对于违约金的计算方式及标准，根据双方签订的合同约定，庆丰马关分公司逾期交房646天（2017年1月1日至2018年10月7日），对黄应梅、陈玉超主张按照643天计算违约金，不违反法律的规定，一审法院予以支持，故庆丰马关分公司应支付违约金72,900元[（20元/天×30天）+（235,889元×0.05%×613天）]，合同继续履行。判决：一、云南庆丰房地产开发有限责任公司马关分公司于本判决生效之日起三十日内支付原告黄应梅、陈玉超逾期交房违约金72,900元。二、驳回黄应梅、陈玉超的其他诉讼请求。案件受理费1,696元，由云南庆丰房地产开发有限责任公司马关分公司负担。本院二审期间，庆丰马关分公司未提交新的证据。黄应梅、陈玉超提交如下证据：《庆丰财富中心交房缴费明细表》《收据》。证明：交房当时列的费用里有可视对讲机1,000元、物业管理费1,109.5元，垃圾清运费300元、装修保证金2,000元，公共维修基金有栏目但并没有填写具体的金额，即庆丰马关分公司没有通知黄应梅、陈玉超交纳，黄应梅、陈玉超不知道交纳多少费用，且黄应梅、陈玉超已经缴纳了明细表上要求缴纳的项目。经质证，庆丰马关分公司对明细表的三性不予以认可，上面没有庆丰马关分公司的签字盖章，不能证明黄应梅、陈玉超的观点。交费明细并没有注明黄应梅、陈玉超一户应交的费用。对《收据》的三性没有意见，但该证据只证实黄应梅、陈玉超交纳了装修的保证金、垃圾清运费、可视对讲机的费用，并不能证明黄应梅、陈玉超缴纳了公共维修基金。本院认为，《庆丰财富中心交房缴费明细表》上虽然没有庆丰马关分公司的盖章，但结合黄应梅、陈玉超提交的收据，能够证明黄应梅、陈玉超已经按照明细表上的要求缴纳了除公共维修基金外的所有费用。因此，黄应梅、陈玉超所主张的事实成立，能够证明庆丰马关分公司在交房时并未通知和要求黄应梅、陈玉超缴纳公共维修基金的事实，本院予以采信。二审审理中，经征询双方当事人对一审认定本案法律事实的意见，双方当事人均无异议，对一审认定的本案法律事实本院予以确认。综合双方当事人的诉辩主张，本案在二审的争议焦点问题是：（一）庆丰马关分公司是否应当向黄应梅、陈玉超承担逾期交房的违约责任；（二）双方约定的违约金是否过高，应否予以调整。对双方当事人争议的焦点问题，本院结合本案事实和双方所举证据综合评判如下：（一）关于庆丰马关分公司是否应当向黄应梅、陈玉超承担逾期交房违约责任的问题。庆丰马关分公司认为，黄应梅、陈玉超没有缴纳公共维修基金，应当认为没有付清全部购房款，根据合同约定，庆丰马关分公司不应当承担逾期交房的责任。黄应梅、陈玉超认为，黄应梅、陈玉超已经付清全部购房款，而公共维修基金庆丰马关分公司并未通知过黄应梅、陈玉超缴纳，并不是黄应梅、陈玉超不予缴纳，庆丰马关分公司应当承担逾期交房的违约责任。本院认为，庆丰马关分公司与黄应梅、陈玉超签订的《商品房购销合同》系双方当事人真实意思表示，其内容并不违反法律禁止性规定，合同合法有效，对双方当事人均具有约束力。合同签订后，黄应梅、陈玉超已按约定付清了全部房价款，而庆丰马关分公司并未在合同约定的时间内交付商品房给黄应梅、陈玉超管理使用，其行为已构成违约，庆丰马关分公司应承担相应的违约责任。从双方签订的《商品房购销合同》的内容来看，虽然合同中第九条第一款第3项约定了“如乙方（黄应梅、陈玉超）未付清全部购房款（包括房屋面积误差）或相应税、费的，甲方（庆丰马关分公司）不承担逾期交房的责任。”，《商品房购销合同》中补充协议第十条约定了“在房屋交付时，乙方（黄应梅、陈玉超）根据政府相关政策的规定交纳公共维修基金，如乙方（黄应梅、陈玉超）不按规定交纳公共维修基金，甲方（庆丰马关分公司）有权拒绝交付房屋且不承担未交付房屋的民事责任。”，但从商品房买卖交付的习惯可以认定，作为购房户在接收房屋时，所需交纳的费用均是由开发商按相关规定计算出金额后通知购房户交纳。本案中，庆丰马关分公司并未提交已通知黄应梅、陈玉超交纳具体金额的维修基金而黄应梅、陈玉超拒绝交纳的证据，该举证不能的责任应由庆丰马关分公司承担，故庆丰马关分公司以该约定来作为不承担逾期交房责任的理由不能成立，本院不予支持。（二）关于双方约定的违约金是否过高，应否予以调整的问题。庆丰马关分公司认为，双方约定的违约金确实过高，根据法律规定，应当予以调整。黄应梅、陈玉超认为，一审判决的违约金适当，应当予以维持。本院认为，双方当事人对逾期交房的事实及黄应梅、陈玉超按合同支付了房屋价款的事实均无异议。根据合同法及相关司法解释的规定，合同约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。当事人的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”。本案中双方当事人未能提供充分证据证明黄应梅、陈玉超实际损失数额，再根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，在商品房买卖合同中双方违约时，购房者违反合同主要义务需按逾期贷款利率承担违约责任，出卖方违反合同主要义务需按房屋租金标准承担违约责任。结合本案逾期交房时间及同地段租金标准来看，一审法院适用双方的约定来计算和支持全部违约金明显过高，综合考虑到违约金具有惩罚性和补偿性的性质，对黄应梅、陈玉超主张的逾期交房违约金75,838元按45%酌情进行调减，故庆丰马关分公司因逾期交房应支付给黄应梅、陈玉超违约金34,127.10元。综上所述，庆丰马关分公司上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销云南省马关县人民法院（2019）云2625民初1002号民事判决；二、由云南庆丰房地产开发有限责任公司马关分公司支付黄应梅、陈玉超逾期交房违约金34,127.10元，限本判决生效之日起十日内履行；三、驳回黄应梅、陈玉超的其余诉讼请求。一审案件受理费1,696元，由黄应梅、陈玉超负担932.80元，云南庆丰房地产开发有限责任公司马关分公司负担763.20元；二审案件受理费1,696元，由黄应梅、陈玉超负担932.80元，云南庆丰房地产开发有限责任公司马关分公司负担763.20元。本判决为终审判决。本判决一经送达即发生法律效力。若负有义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后两年内向一审法院申请执行。审判长 吴 会审判员 陆启慧审判员 张雯静二〇二〇年六月十七日书记员 刘灿灿