重庆市万州区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0101民初5067号原告：重庆市玉罗物业管理有限公司，住所地重庆市万州区联合路20号附2号，统一社会信用代码91500101096298955W。法定代表人：甘平，董事长。委托诉讼代理人：潘祝，重庆索通（万州）律师事务所律师。被告：重庆宏尚电气有限公司，住所地重庆市万州经济技术开发区龙腾园9号，统一社会信用代码91500101556760937D。法定代表人：**,执行董事兼总经理。原告重庆市玉罗物业管理有限公司（以下简称玉罗物业公司）与被告重庆宏尚电气有限公司（以下简称宏尚电气公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告玉罗物业公司的委托诉讼代理人潘祝到庭参加诉讼，被告宏尚电气公司经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉。本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告玉罗物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2018年3月26日签订的《房屋租赁及物业管理合同》；2.判令被告向原告支付物业管理费95314.72元，并支付自2020年7月20日起至被告实际向案外人重庆万林投资发展有限公司交还房屋之日止，每日106.67元的房屋管理费。3.判令被告向原告支付违约金3849元；4.本案的案件受理费由被告承担。事实及理由：2015年及2018年，原、被告及案外人重庆万林投资发展有限公司两次签订了《房屋租赁及物业管理合同》，合同约定案外人重庆万林投资发展有限公司将万州经开区龙腾园2号标准厂房第二单元第1、2层（共计3357.17平方米）房屋租赁给被告使用，由原告提供物业管理服务。合同中还约定了物业管理费标准、违约金等重要内容。原告按合同约定向被告提供了物业服务，但被告从2018年10月20日开始未按约定向原告支付物业管理费。2019年9月5日，被告向原告书面承诺对于欠付的物业管理费进行分期支付，但被告并未履行承诺。原告多次催收未果，为维护原告合法权益，现原告诉至法院诉请前述请求。被告宏尚电气公司未应诉，也未提交书面答辩意见。2020年6月8日，本院就该案进行开庭审理，被告公司监事（公司股东）廖军到庭，向本院提交了公司法定代表人**书面授权委托书，但该授权委托书对于委托事项等内容未作表述。被告公司监事廖军向法庭陈述意见：1、公司不同意解除合同，请求继续履行合同；2、欠付原告物业管理费属实，希望原告能够宽限一段时间，双方协商解决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，并结合当事人庭审陈述，本院认定事实如下：1、2015年1月21日，原告玉罗物业公司（丙方）、被告宏尚电气公司（乙方）与案外人重庆万林投资发展有限公司（甲方）共同签订了《房屋租赁及物业管理合同》。合同中约定了如下内容：（1）房屋坐落位置：万州经开区龙腾园2号标准厂房第二单元第1、2层楼房屋，面积：3357.17㎡；（2）租赁期限：自2015年1月20日起至2018年1月19日止；（3）租金及物管费：租金按4元/㎡·月计算，年租金总额161144.16元。物管费2元/㎡·月计算，年物业管理费80572.08元；（4）租金及物管费支付方式：采取先支付后使用的原则；（5）乙方违约责任：租赁期间，乙方违反本合同第八条第3项有关拖欠物业管理费、房屋租金累计3个月以上以及未经甲、丙同意擅自将租赁房屋转租、转借等约定的，甲方除已收取的租金及物业管理费不退还外，乙方还应按照合同年租金总额的10%向甲方支付违约金……；（6）合同解除：拖欠房租或物管费累计3个月以上；（7）争议解决：协商不成的，依法向由管辖权的人民法院提起诉讼。2、2018年3月26日，原告玉罗物业公司（丙方）、被告宏尚电气公司（乙方）与案外人重庆万林投资发展有限公司（甲方）又续签了《房屋租赁及物业管理合同》，合同对租赁期限进行了重新约定（租赁期间为自2018年1月20日起至2021年1月19日止），其余合同条款与2015年1月21日签订的《房屋租赁及物业管理合同》一致。2019年6月20日，原告玉罗物业公司（丙方）、被告宏尚电气公司（乙方）与案外人重庆万林投资发展有限公司（甲方）签订《房屋租赁及物业管理退租协议》，合同约定乙方将承租的万州经开区龙腾园2号标准厂房第二单元第2层楼房屋（面积1757.17㎡）退还案外人重庆万林投资发展有限公司，退租时间为2019年6月20日，退租前费用计算至2019年6月19日。2019年9月5日，被告宏尚电气公司出具《还款计划承诺书》，承诺对所欠房屋租金、物业管理费于2019年11月30日前支付完毕。被告宏尚电气公司欠付2018年10月20日至2019年6月19日期间的物业管理费共计53714.72元（8月×2元/㎡·月×3357.17㎡），欠付2019年6月20日至2020年5月29日（被告收到起诉状副本之日）期间的物业管理费为36159.04元（11月×2元/㎡·月×1600㎡+9天×0.0666元/㎡·天×1600㎡）。被告宏尚电气公司欠付原告玉罗物业公司物业管理费共计89873.76元（53714.72元+36159.04元）。被告宏尚电气公司收到民事起诉状副本的时间为2020年5月29日。本院认为，原、被告双方2018年3月26日签订的《房屋租赁及物业管理合同》系原、被告真实意思表示，不违反法律、行政法规等禁止性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。按照双方合同约定，在合同履行期间，被告宏尚电气公司拖欠房屋租金或物业管理费3个月以上的，原告玉罗物业公司有权解除合同。被告宏尚电气公司超期3个月以上未支付物业管理费，合同约定的合同解除条件已成就，原告玉罗物业公司享有合同解除权。现原告玉罗物业公司通过向人民法院提起诉讼方式行使解除权，解除合同的效力自载有解除请求的起诉状副本送达对方时，发生解除合同的效力。被告收到起诉状副本时间为2020年5月29日，原告主张解除双方于2018年3月26日签订的《房屋租赁及物业管理合同》的诉讼请求，符合法律规定、合同约定。双方于2018年3月26日签订的《房屋租赁及物业管理合同》已于2020年5月29日解除。关于原告主张物业管理费及房屋管理费的问题。原告本案中主张的物业管理费的期间为2018年10月20日至2020年7月19日，主张的房屋管理费的期间为2020年7月20日至被告实际向案外人重庆万林投资发展有限公司交还房屋之日。但本案所涉《房屋租赁及物业管理合同》已于2020年5月29日依法解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，应终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案中，在合同解除后，原告对是否提供了物业服务、以何种标准提供的物业服务负有举证义务，但原告并未提供任何证据予以佐证。故，对于计算欠付物业管理费的截止时间应为2020年5月29日，对于房屋管理费的诉讼请求本院不予支持。关于原告主张违约金的问题。根据双方签订合同的第十一条第一款有关拖欠物业管理费违约责任的约定，被告应按合同年物业管理费总额的10%向原告支付违约金的约定，被告应支付违约金3840元（12月×2元/㎡·月×1600㎡×10%）。原告主张被告应付违约金3849元，对于超出的部分，不符合合同约定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：原告重庆市玉罗物业管理有限公司与被告重庆宏尚电气有限公司于2018年3月26日签订的《房屋租赁及物业管理合同》已于2020年5月29日解除；二、被告重庆宏尚电气有限公司在本判决生效后十日内向原告重庆市玉罗物业管理有限公司支付物业管理费89873.76元；三、被告重庆宏尚电气有限公司在本判决生效后十日内向原告重庆市玉罗物业管理有限公司支付违约金3840元；四、驳回原告在本案中的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2280元，减半收取1140元，由被告重庆宏尚电气有限公司负担。案件受理费原告已垫付，被告迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审 判 员 张季春二〇二〇年六月二十四日法官助理 任英龙书 记 员 张 燕