四川省广汉市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0681民初1308号 原告：廖静，女，1978年7月2日生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。 原告：肖先华，男，1951年6月14日生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。 原告：张隆福，女，1952年2月2日生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。 原告：肖某，女，2002年12月18日生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。 四原告共同委托诉讼代理人：刘宗宇，四川维扬律师事务所律师，特别授权。 四原告共同委托诉讼代理人：廖顶镇，四川维扬律师事务所律师。 被告：马某，男，2016年10月31日生，汉族，住四川省广汉市。 被告暨被告马某法定代理人：马湖鑫，男，1988年4月24日生，汉族，住四川省广汉市。 原告廖静、肖先华、张隆福、肖某诉被告马湖鑫、马某合同纠纷一案，于2020年4月21日进入本院先行调解程序，案号为（2020）川0681诉前调514号，本院于2020年5月15日转为正式立案，后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告廖静、肖先华、张隆福、肖某及其共同委托诉讼代理人刘宗宇、廖顶镇，被告暨被告马某的法定代理人马湖鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告廖静、肖先华、张隆福、肖某向本院提出诉讼请求：1、判令解除与被告于2019年6月26日签订的《购房协议》；2、判令被告返还原告房屋分配权费用62000元；3、判令被告支付违约金18600元；4、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年6月26日，四原告的共同被继承人肖尤军与被告马某（由被告马湖鑫代理）签订了《购房协议》，约定被告将安置房面积30平方（不要钱）分配权转让给肖尤军，房屋总价62000元。合同约定，双方任意一方违约按折价62000元的三倍赔偿。合同签订当天，肖尤军就向被告支付了62000元房屋分配权费用，被告也出具了收条。合同签订后，被告因房屋涨价反悔。同时，肖尤军已于2019年8月18日去世。尽管四原告反复催告，被告依然不履行合同规定的义务。原告认为，被告可以向四原告继续履行涉案的合同，且被告的行为已经构成违约。 被告马湖鑫辩称，我尚未分得拆迁房，合同没有约定履行期限，我没有履行合同的原因是还没有拿房，四原告主张解除《购房协议》违约在先，不是我违约，所以不支付违约金。此外，合同关于违约金的约定是不合理的，三倍购房款的违约金过高，这是一个霸王条款，违约金的约定无效。我不同意支付违约金。 四原告为证明其所述事实，提供了四原告的身份证复印件、四原告与肖尤军的亲属关系证明，肖尤军的火化证明、被告的身份证复印件、《购房协议》、被告出具的购房款《收条》等书证，经庭审质证，被告对原告出示的上述证据的真实性、合法性、关联性无异议，结合当事人当庭陈述，本院予以采信。被告未向法庭提交证据 本院经审理认定事实如下：肖尤军与被告马湖鑫以被告马某的名义在2019年6月26日签订了《购房协议》，协议载明：被告自愿将安置房面积30平方米（不要钱）分配权转让给肖尤军（身份证5106021977××××××××）所有，平方总折价款62000元整，30平方米如需向政府补费，由肖尤军承担与被告马某无关，此房转让后，房屋所有权买卖转让出租及今后政府拆迁补偿归肖尤军所有，与马某无关，如房屋未分配到，过渡费由肖尤军所有。今后房屋产权更名必须马某、监护人马湖鑫协助办理过户到肖尤军的产权名下。房屋涨价及各种原因与与原房主马某无关。房屋过渡费由2019年7月1日起与原房主马某无关，过渡费由肖尤军所有（每月每人500元）。房屋分配时卖方需通知买方。卖方马某无异议，买方肖尤军无异议。实体房屋分配后，需马湖鑫、马某与肖尤军到公证处公证。双方协议与镇、村、组无关，如双方任意一方违约，按折价62000元三倍赔偿。协议签订当日，肖尤军支付被告马湖鑫款项62000元，被告马湖鑫向肖尤军出具一份收条，载明：“今收到肖尤军62000元整（大写陆万贰仟元整）马某房屋分配权费用，特此证明马湖鑫与马某为父子关系。” 另查明，肖尤军于2019年8月18日死亡，原告肖先华为肖尤军之父，张隆福为肖尤军之母，廖静为肖尤军之妻，肖某为肖尤军之女。原告廖静、肖先华、张隆福、肖某确认肖尤军生前未留有遗嘱亦未签订过遗赠抚养协议。 广汉市金鱼镇人民政府与被告马湖鑫于2013年10月10日签订了《搬迁补偿安置协议书》，协议书载明：马湖鑫的住房安置方式及地点为，按照川府函〔2008〕247号、德办发〔2008〕112号、德办发〔2010〕59号文件的规定，由广汉市金鱼镇人民政府会同德阳市经济开发区管委会，在德阳市安置房附近对被告实行统建房安置。2020年5月8日，德阳市旌阳区人民政府八角井街道办事处出具一份《证明》，载明被告马湖鑫、马某因征地拆迁被安置在八角井搬迁房幸福家园13-1-15-2，房屋面积83.9平方米。 再查明，本案在审理过程中，四原告曾将诉讼请求变更为要求被告马湖鑫继续履行购房协议，并支付违约金，但在庭审当中，被告明确拒绝继续履行购房协议。 还查明，被告马湖鑫将其因撤迁可享受的安置房面积50平方米于2019年1月30日转让给肖尤军，所签订的《购房协议》与本案一致，转让款为85000元。该协议的纠纷本院另行处理。 本院认为，本案的争议焦点：第一，关于《购房协议》的效力。本案中，被告马某生于2016年10月，被告马湖鑫以其法定代理人的身份与肖尤军签订《购房协议》时，马某为完全无民事行为能力人，该协议所转让的权利系马某基于其户口在被撤迁地所享有的权利，根据《中华人民共和国民法总则》第三十五条“监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产”的规定，法定代理人在作为监护人履行监护职责时应当遵循最有利于未成年人的利益，被告马湖鑫在与肖尤军签订协议转让被告马某的撤迁安置房份额时并无证据显示其系为了未成年人的利益，且该撤迁安置房的份额系保障未成年人的居住，为其生存所必需，庭审中被告马湖鑫亦称所得款项系自己使用,据此，本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，被告马湖鑫违反法律的强制性规定，其出卖行为损害了被告马某的居住权，损害了被告马某的利益，其代理被告马某与肖尤军签订的《购房协议》无效。 关于本案中权利人及责任承担，现因肖尤军已经去世且其生前未留有遗嘱亦未签订过遗赠抚养协议，故该《购房协议》的权利义务依法应由其法定继承人承担，本案肖尤军的第一顺序继承人即四原告现作为合法的继承人依法享有《购房协议》中所涉及的权利，故四原告的主体资格符合法律规定；关于责任承担，由于被告马湖鑫违反法律规定处置未成年人的财产，导致合同无效的责任是被告马湖鑫，同时处置撤迁利益所得款项的收取人也为被告马湖鑫，故被告马湖鑫为本案合同无效中出卖方的责任承担人。 在合同无效后，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，在合同无效后，被告马湖鑫应将肖尤军生前已经按照约定支付的购房款62000元返还；对于合同无效的过错，本院认为，肖尤军在签订协议时未尽到审慎的审查义务有一定责任，而被告马湖鑫违反法律的强制性规定，是导致本案合同的主要原因，据此，综合考虑该《购房协议》签订后的房屋价格因素及当事人的资金利息损失，本院确认四原告的损失按中国人民银行同期同类贷款利率的标准确认。 综上，本院对原告的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第三十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国继承法》第三条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告马湖鑫于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告廖静、肖先华、张隆福、肖某购房款62000元； 二、被告马湖鑫于本判决发生法律效力之日起十日内向原告廖静、肖先华、张隆福、肖某支付损失费，损失的计算方式为：以62000元本金为基数，从2019年6月27日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至本判决确定之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；如到期未付，则计算至付清之日止； 三、驳回原告廖静、肖先华、张隆福、肖某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案收取案件受理费908元，由被告马湖鑫承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于德阳市中级人民法院。 审判员  吴秀平 二〇二〇年六月二十三日 书记员  向 怡