山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终2030号上诉人（原审原告）：胡学锋，男，汉族，住山东省莘县。委托诉讼代理人：邱朋勇，山东贤关律师事务所律师。委托诉讼代理人：李乐军，山东贤关律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：牛司刚，男，汉族，山东省。被上诉人（原审第三人）：山东北城庆合置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：李金勇，总经理。委托诉讼代理人：张敏，女，该公司工作人员。上诉人胡学锋因与被上诉人牛司刚、山东北城庆合置业有限公司（以下简称北城庆合公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南高新技术产业开发区人民法院（2019）鲁0191民初1869号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人胡学锋及其委托诉讼代理人邱朋勇、李乐军，北城庆合公司委托诉讼代理人张敏到庭参加诉讼。牛司刚经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡学锋上诉请求：改判支持胡学锋的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定案件事实错误。《商品房买卖合同》至今未解除，涉案房屋无抵押登记，原判决认定事实错误。北城庆合公司没有举证证明自己的主张，应当承担举证不能的法律后果。北城庆合公司主张牛司刚因未按时偿还银行按揭贷款，导致其承担阶段性保证责任，并向法院提起诉讼，请求解除房屋买卖合同，办理涉案房屋过户登记手续已经履行不能。但是，北城庆合公司仅提交案件受理通知书复印件，没有提交证据原件，也没有提交起诉状、与牛司刚签订的商品房买卖合同、承担阶段性保证责任偿还银行贷款的任何证据。故在原审诉讼中，北城庆合公司仅可证明已向法院起诉牛司刚，但无法证明其诉讼请求和事实、理由，且案件未经开庭审理，更未形成有效判决，原判决径自采信、认定北城庆合公司的答辩意见，证据不足，认定事实必然错误。涉案房屋可以办理过户登记，一审法院认定履行不能错误。胡学锋于2020年2月17日签收济南高新技术产业开发区人民法院（2019）鲁0191民初3255号民事判决书，判决驳回北城庆合公司要求解除其与牛司刚签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，且查明涉案房屋没有抵押。上诉人胡学锋已将剩余房款18万元提存一审法院，足以清偿北城庆合公司向牛司刚主张的损失，北城庆合公司亦未对（2019）鲁0191民初3255号提起上诉，因此，北城庆合公司应当履行办证义务，涉案房屋已可以办理过户登记，胡学锋亦有权要求北城庆合公司协助办理过户登记。在案证据足以认定牛司刚违约，原判决未予认定错误。与牛司刚同时期购买北城庆合公司房屋的购房人已经办理了房产证，牛司刚没有及时办证、办理过户手续，明显违约。涉案房屋总价48万元，胡学锋已支付30万元，胡学锋、牛司刚及山东中住地产经纪有限公司在补充协议中约定，牛司刚每月按时偿还银行贷款直到双方办理过户手续。但是原判决既采信北城庆合公司关于牛司刚逾期还贷的主张，又没有认定判决牛司刚应当承担违约责任，驳回胡学锋关于违约金的诉讼请求，自相矛盾。二、原判决适用法律错误。胡学锋依法有权代位牛司刚要求北城庆合公司协助办理房产证。胡学锋提存应付牛司刚房款后，依法依约有权要求牛司刚办理过户登记。提存房款亦清偿了牛司刚对北城庆合公司的债务，牛司刚有权要求北城庆合公司办理所有权登记。两债权性质相同，债务人应当履行的行为相同，牛司刚怠于行使债权，胡学锋有权依据《中华人民共和国合同法》第七十三条第一款规定，要求北城庆合公司协助办理过户登记。在案证据足以证明牛司刚违约，应当承担违约责任。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定及本案房屋买卖合同及补充协议之约定，牛司刚经催告没有及时履行办证义务，没有依约按时偿还银行按揭贷款，致房屋发生纠纷，应当承担违约责任，一审判决没有判决牛司刚承担违约责任，适用法律错误。原判决适用举证、认证规则错误。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条之规定，北城庆合公司主张牛司刚逾期偿还贷款，解除原房屋买卖合同，涉案房屋办理过户手续已经履行不能，应当举证证明，否则应当承担举证不能的不利法律后果。但是原判决在北城庆合公司未举证的情况下即认定其主张，适用法律错误。依据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条之规定，胡学锋购买涉案房屋，有权代牛司刚偿还银行贷款，消灭抵押权。胡学锋及代理人在北城庆合公司另案起诉牛司刚前，多次联系北城庆合公司，询问牛司刚贷款银行的名称，表明自己剩余未付房款可以代为清偿银行贷款及违约金。但是，北城庆合公司拒绝告知，并且在胡学锋起诉后才偿还牛司刚逾期贷款，要求解除权利义务已经履行完毕的房屋买卖合同，扩大自己的损失，严重违反诚实信用原则。综上，请求二审法院依法改判支持胡学锋的诉讼请求。北城庆合公司辩称,原审判决认定事实清楚、适用法律准确。1.胡学锋陈述原审法院对于仅提交我公司与买受人牛司刚的案件受理通知书（案号：2019鲁0191民初3255号，简称“3255号案”）复印件直接采信，认为原审法院认定办理涉案房屋过户登记手续履行不能错误，明显与事实不符。本案审理法院与3255号案审理法院系同一法院，庭审过程中，原审法官当即带上诉人代理人去立案系统核实真伪，确定我公司与牛司刚商品房买卖合同纠纷已经立案，胡学锋代理人当场对此表示并无异议。且3255号案案由明确显示：商品房销售合同纠纷。在本案诉讼中，只要证明我公司与买受人牛司刚之间因商品房买卖合同存在争议诉讼即可，即能说明买受人牛司刚尚不具备办证的条件；胡学锋作为第三人当然无法办证。原审法院据此认定办理涉案房屋过户登记手续履行不能，认定事实清楚。2.我公司与牛司刚之间商品房销售合同纠纷，现在判决尚未生效，胡学锋也作为第三人参加诉讼，对此事实同样清楚。因此，在商品销售合同纠纷尚未处理完毕之前，胡学锋要求协助办证存在客观履行不能。在此背景下，胡学锋仍陈述我方应举证证明涉案房屋办理过户手续履行不能，未完成举证责任，明显与客观事实不符。根据合同相对性，胡学锋与牛司刚之间签订的合同，胡学锋无权为本案第三人设置义务。胡学锋现要求本案北城庆合公司协助其办理网签、过户手续，事实上存在客观履行不能。胡学锋在购买房屋时，明知该房屋尚未办理房产证仍然购买，其不利后果应自行承担。其陈述要求我公司履行对其通知、协助义务，无事实法律依据。综上，胡学锋的诉求无事实、法律依据，应维持原判。牛司刚未作答辩。胡学锋向一审法院起诉请求：1.判令牛司刚为胡学锋办理高新区凤凰国际广场X室房屋网签、过户登记手续；2.判令北城庆合公司协助胡学锋办理高新区凤凰国际广场X室房屋网签、过户登记手续；3.判决牛司刚赔偿胡学锋违约金144000元；4.诉讼费、保全费、律师费等由牛司刚承担。诉讼过程中，胡学锋变更诉讼请求，放弃第一、二项诉讼请求中的办理房屋网签手续。一审法院认定事实：2014年4月23日，牛司刚与北城庆合公司签订商品房买卖合同，编号：销售（字）X，约定牛司刚购买济南市高新区凤凰路以西中林路以北凤凰国际广场X室房屋，房屋总价款为332536元。2017年7月17日，牛司刚（甲方）、胡学锋（乙方）及山东中住地产经纪有限公司（丙方）签订房屋买卖合同，合同约定：甲方自愿出售坐落于济南高新区凤凰路以西中林路以北凤凰SOHOX室的房产给乙方，房屋所有权证书：销售（字）201412874162；房屋建筑面积为39.4平方米；房屋抵押、租赁情况：有抵押、无租赁。合同总价款为48万元，乙方在买卖合同签订时向甲方支付定金10万元，于2017年8月17日前，将首付款30万元（含定金）存入甲方指定账户。合同第九条约定：“该房产在北京银行设有房地产权抵押，甲方应当在房产过户前到有关单位办理解除抵押（撤押）手续，办理该手续使用钱款来源为乙方首付款和甲方自筹款”；合同第十三条约定：“①甲、乙双方共同约定甲方违约金为双倍的首付款项，乙方违约为首付款全部为违约金，违约金应在30天内支付。②甲、乙双方共同约定，甲方下证五个工作日内配合乙方办理网签过户手续。③甲方过户之前需到贷款银行办理撤押还款手续”。2017年8月22日，牛司刚（甲方）、胡学锋（乙方）及山东中住地产经纪有限公司（丙方）签订房屋买卖合同补充协议，协议约定：甲、乙双方协商一致，因甲方所收取的乙方首付款暂不用于撤销银行抵押，现甲方保证每月按时偿还银行贷款直到双方办理过户手续，并且在接到开发商办证通知七个工作日内须去办理办证事宜，下证以后需积极配合乙方办理银行贷款审批与产权过户手续（以丙方通知为准）。2017年7月17日，胡学锋支付定金1万元，2017年7月18日，支付定金9万元，2017年7月22日，支付房款5万元，2017年8月22日，支付首付款15万元。2019年4月23日，胡学锋与山东贤关律师事务所签订民事代理合同一份，并于2019年4月29日支付代理费7900元。委托山东贤关律师事务所就胡学锋起诉牛司刚民事案件代理法律事务。2019年7月24日，因牛司刚未按时偿还银行按揭贷款，导致北城庆合公司承担阶段性保证责任，北城庆合公司向本院提起诉讼，要求解除房屋买卖合同。一审法院已立案受理，案号为（2019）鲁0191民初3255号。至法庭辩论终结，牛司刚未办理济南高新区凤凰路以西中林路以北凤凰SOHOX室的房屋产权登记手续。一审法院认为，胡学锋、牛司刚及山东中住地产经纪有限公司签订的房屋买卖合同，系当事人的真实意思表示，无违反法律规定的情形，属有效合同。胡学锋主张牛司刚为其办理涉案房屋过户登记手续，因双方签订合同时，该房屋存在抵押，该抵押情形并未解除，由于牛司刚未按时偿还银行按揭贷款，致使北城庆合公司向一审法院提起诉讼，要求解除其与牛司刚之前的房屋买卖合同，导致胡学锋要求牛司刚协助办理房屋过户手续存在履行不能。经释明，胡学锋仍坚持诉讼请求，其要求办理房产过户的请求无法实现，故一审法院不予支持。因涉案合同双方为胡学锋、牛司刚，依据合同相对性，胡学锋主张北城庆合置公司协助其办理涉案房屋过户登记手续的诉讼请求于法无据，一审法院不予支持。胡学锋与牛司刚签订涉案合同及补充协议中约定，牛司刚在接到开发商办证通知七个工作日内须去办理办证事宜，并在房屋下证五个工作日内，牛司刚配合胡学锋办理网签过户手续,涉案房屋截止目前仍未办理房产登记手续，胡学锋主张北城庆合公司已通知牛司刚办理涉案房屋产权证，但未提交证据予以证明，一审法院不予采信。故胡学锋以牛司刚违反办理房产证期限的约定要求牛司刚赔偿违约金144000元、律师费7900元的诉讼请求，证据不足，一审法院不予支持。判决：一、驳回胡学锋要求牛司刚为其办理高新区凤凰国际广场X室房屋过户登记手续的诉讼请求；二、驳回胡学锋要求山东北城庆合置业有限公司协助其办理高新区凤凰国际广场X室房屋过户登记手续的诉讼请求；三、驳回胡学锋要求牛司刚赔偿违约金144000元的诉讼请求；四、驳回胡学锋要求牛司刚承担律师费7900元的诉讼请求；案件受理费3180元，财产保全费3020元，由胡学锋负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。胡学锋提交一审法院（2019）鲁0191民初3255号民事判决书，欲证实：1、牛司刚与北城庆合公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议未解除。2、涉案房屋无抵押，可以办理房产证。3、胡学锋已将18万元提存至法院账户。4、北城庆合公司主张的代偿款、违约金、代理费等均已得到清偿，北城庆合公司应当履行办证义务。证据二、山东省资金往来结算票据1张。欲证实：2020年1月20日，胡学锋已将应付牛司刚剩余房款180000元提存至济南高新产业技术开发区人民法院账户。上述证据与《房屋买卖合同》共同证明涉案房屋已经可以办理房产证，牛司刚应当承担继续履行、支付违约金的违约责任。北城庆合公司对证据一的真实性无异议，对证明目的有异议，该判决虽已经生效，但我公司尚未收到该笔款项。即便我公司收到该笔款项，根据我方与牛司刚签订的手续，也应该是我公司与牛司刚办理过户手续，没有义务协助本案胡学锋履行办证义务。本院查明:牛司刚与胡学锋签订的房屋买卖合同约定：十二、违约责任：2、甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价3‰的违约金（或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿相对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等）。2017年8月22日，牛司刚（甲方）、胡学锋（乙方）、山东中住地产经纪有限公司签订21世纪不动产《房屋买卖合同》编号：X的补充协议，该补充协议约定：甲乙双方协商一致，因甲方所收取的乙方首付款暂不用于撤销银行抵押，现甲方保证每月按时偿还银行贷款直到双方办理过户手续，并且在接到开发商办证通知后柒工作日内须去办理办证事宜，下证以后须积极配合乙方办理银行贷款审批与产权过户手续（以丙方通知为准）。北城庆合公司与牛司刚、胡学锋商品房销售合同纠纷一案，济南高新技术产业开发区人民法院于2020年1月20日作出（2019）鲁0191民初3255号民事判决，该判决查明：2014年4月23日,牛司刚（买受人）与北城庆合公司（出卖人）签订编号为销售（字）201412874162的《济南市商品房买卖合同》一份，约定由牛司刚购买北城庆合公司开发建设的位于济南高新区凤凰国际广场X室商品房，建筑面积39.4平方米，合同总价款为332536元。上述合同及补充协议签订后，牛司刚按照约定支付了购房款332536元，其中160000元系通过银行按揭方式支付。北城庆合公司已向牛司刚交付了房屋。涉案房屋尚未办理产权证书，未设置抵押。2019年5月13日，北京银行股份有限公司济南分行（以下简称：北京银行）向北城庆合公司出具代偿证明一份，载明：因借款人牛司刚未能如约履行按时还款义务，构成借款合同约定的违约事件，北城庆合公司作为担保人在保证合同约定的保证期间内，已根据保证合同的约定于2019年5月10日代借款人偿还借款合同下本金125845.24元、利息12904.83元，罚息3443.98元。以上共计代偿本息142194.05元。……胡学锋主张解除涉案合同严重影响其权益，同意将剩余应付房款180000元用于承担牛司刚的违约责任，请求法院驳回北城庆合公司的诉讼请求。判决：牛司刚偿还北城庆合公司代偿银行贷款142194.05元，牛司刚支付北城庆合公司违约金14219.4元、律师代理费16500元，驳回北城庆合公司要求解除与牛司刚《商品房买卖合同》的请求，该判决已生效。2020年1月20日，胡学锋向一审法院提存180000元。北城庆合公司陈述包括涉案房屋在内的X号楼已经初始登记，因牛司刚未交全涉案房屋的款项，未办理涉案房屋的产权登记。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，胡学锋、牛司刚签订的房屋买卖合同及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应按照合同的约定履行。按照双方补充协议的约定，剩余房款由原合同约定的“在银行发放贷款之日由银行直接支付”变更为“下证以后须积极配合乙方办理银行贷款审批与产权过户手续”，即剩余款项在涉案房产下证后由胡学锋通过银行贷款支付。合同履行过程中，胡学锋已经完成支付首付款30万元的义务，牛司刚未按期偿还银行贷款，导致涉案房产未办理产权登记，在此情形下，牛司刚不能按照合同约定协助胡学锋办理涉案房屋的产权转移手续，牛司刚构成违约，应当承担违约责任。按照合同的约定，牛司刚应承担的涉案房产总价款480000元的30%即144000元作为违约金。胡学锋支出的代理费7900元亦属于符合合同约定的损失，牛司刚应当支付。办理涉案房产的产权登记是牛司刚先履行义务，胡学锋后履行剩余18万元支付义务，鉴于胡学锋已将剩余180000元购房款提存至一审法院，累计支付款项的数额已经达到全部购房款数额，且同意将剩余应付房款用于承担牛司刚向北城庆合公司的违约责任，北城庆合公司代牛司刚偿还的银行贷款及承担的违约金及其他损失能够予以保障，北城庆合公司与牛司刚签订的涉案房产的《济南市商品房买卖合同》尚未解除，涉案房屋未设置抵押，且已具备办理产权登记条件，北城庆合公司负有协助牛司刚办理产权登记的义务，牛司刚负有协助胡学锋办理转移产权登记的义务。综上所述，胡学锋的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销济南高新技术产业开发区人民法院（2019）鲁0191民初1869号民事判决；二、被上诉人牛司刚于本判决生效之日起十日内支付上诉人胡学锋违约金144000元；三、被上诉人牛司刚于本判决生效之日起十日内赔偿上诉人胡学锋律师费7900元；四、被上诉人牛司刚于本判决生效之日起三十日内办理高新区凤凰国际广场X室房屋的产权登记，被上诉人山东北城庆合置业有限公司负有协助义务；五、被上诉人牛司刚在取得上述房屋产权证书后十日内协助上诉人胡学锋办理上述房屋的所有权转移登记手续；六：驳回上诉人胡学锋的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3180元，保全费3020元，由被上诉人牛司刚负担；二审案件受理费3180元，由被上诉人牛司刚负担。本判决为终审判决。审判长 李 静审判员 闵 雯审判员 焦玉兴二〇二〇年六月一日书记员 朱俞颖