福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终1085号 上诉人（原审原告）：曾小琴，女，1983年5月10日出生，汉族，住福建省龙岩市长汀县。 委托诉讼代理人：苏瑜，福建厦信律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：郑水荣，男，1968年7月24日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：陈淑芬，住福建省厦门市思明区，系郑水荣配偶。 上诉人曾小琴因与被上诉人郑水荣房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初16287号民事判决，向本院提起上诉。依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，本院于2020年4月1日立案后，依法适用独任制于2020年5月29日公开开庭进行了审理。曾小琴的委托诉讼代理人苏瑜、郑水荣及其委托诉讼代理人陈淑芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 曾小琴上诉请求：1.依法撤销一审第二、三、四、五项判决，改判郑水荣返还定金30000元整、赔偿居间费用6000元整、支付违约金55600元整；2.郑水荣承担一、二审案件受理费。事实和理由：1.一审法院认定郑水荣违约，并确认曾小琴与郑水荣签订的《存量房屋买卖合同》于2019年7月31日解除，《居间服务合同》合法有效。2.案涉合同系双方根据合同法、城市房地产管理法及其他法律、法规之规定，在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成的协议，出售方认为违约金过高，只能书面向法院申请调整，一审法院判决违约金5000元没有法律根据。 郑水荣答辩称：请求维持一审判决。事实和理由：导致双方合同不能履行就是因为一道隔墙，因为砌墙费用的承担发生争议，我愿意赔他500元，继续履行合同。 曾小琴于2019年8月6日向一审法院起诉请求：1．解除曾小琴与郑水荣签订的《存量房屋买卖合同》；2．郑水荣返还曾小琴定金30000元、居间费用6000元并支付利息（以36000元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率4.35%，自2019年6月27日起计算至郑水荣履行判决之日止）；3．郑水荣支付曾小琴逾期履行合同义务的违约金3614元、根本违约的违约金55600元。 一审法院认定事实：2019年6月25日，在飞桥公司居间下，曾小琴与郑水荣签订一份《存量房屋买卖合同》，约定：曾小琴向郑水荣购买厦门市思明区车位，成交价格为278000元；曾小琴于2019年6月26日支付郑水荣定金30000元、于2019年7月5日前支付郑水荣首付款138000元，双方于2019年7月5日前共同前往银行办理商业贷款手续，贷款金额为100000元；曾小琴从购房款中留存10000元作为交房保证金，双方办理完毕交房当日且郑水荣结清车位相关所有费用后再由曾小琴支付给郑水荣；郑水荣应在收到全部购房款（不含交房保证金）后30个工作日内将车位交付给曾小琴；双方应于2019年7月5日前共同向房屋权属登记部门申请办理车位权属转移登记手续。该合同第一条第六款还约定“交易房屋的租赁期限至2019年8月31日止，就房屋租金及押金事宜，出售人与买受人双方一致同意业主收到全部房款后（不含物业保证金）租金归买方所有。截止2019年8月31日止，若租客还未搬走，由买受人自行决定是继续出租，还是清场”；第六条第一款还约定“出售人与买受人双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金”，第二款还约定“出售人若出现下列情形之一的，出售人构成根本违约，且买受人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……（3）逾期履行本合同约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给买受人或者擅自提高房屋交易价格的；（5）将房屋出售给第三方的。出售人出现上述根本违约情形之一的，出售人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向买受人支付违约金。”同日，前述三方当事人还签订一份《居间服务合同》，约定：小琴支付给飞桥公司居间代理费4000元、代办服务费1000元、评估费1000元；曾小琴或郑水荣违反买卖合同或本合同约定，导致飞桥公司不能继续履行合同义务的，飞桥公司不承担责任，且飞桥公司有权收取本合同约定的各项费用，无需退还，如支付费用方为守约方，则守约方有权要求违约方支付该笔费用给守约方，尚未足额支付居间代理费、代办服务费的仍应足额支付。 上述合同签订后，曾小琴于2019年6月27日支付郑水荣定金30000元。2019年6月27日，飞桥公司向曾小琴出具一份《收据》，确认收到曾小琴支付的讼争车位的居间代理费、代办服务费、评估费合计5480元，并备注“还有520元评估费于过户前付清。” 飞桥公司组建了微信沟通群，与曾小琴、郑水荣就讼争车位交易事宜进行沟通。微信聊天内容显示，因涉及需郑水荣撤回此前的讼争车位评估报告事宜（签合同时各方均未提及），曾小琴向银行申请贷款的审批手续至2019年7月8日才完成，后三方当事人约定在2019年7月10日办理讼争车位的权属转移登记手续。 2019年7月10日，郑水荣要求先行办理讼争车位交付手续，并要求曾小琴同时支付交房保证金10000元。后郑水荣夫妇、曾小琴、飞桥公司工作人员何某一起前往讼争车位进行协商，曾小琴表示在承租人出具《限期搬出确认函》的情况下同意郑水荣的前述要求。后承租人书写了《限期搬出确认函》（载明已支付租金至2019年12月31日），但要求将讼争车位与隔壁车位进行砌墙隔断。曾小琴与郑水荣就砌墙的费用应由谁负担发生争议而未能达成一致意见，承租人因此收回了《限期搬出确认函》。当日，曾小琴与郑水荣未再办理讼争车位权属转移登记手续。 2019年7月14日，曾小琴以短信方式向郑水荣（手机号码尾号8260）发出《催办函》，通知郑水荣于2019年7月17日前往厦门市不动产登记中心办理讼争车位权属转移登记手续。郑水荣对此未予以回应。次日，曾小琴将该短信通知内容截屏后发布在微信群中。 2019年7月17日，曾小琴以短信方式向郑水荣（手机号码尾号8260）发出《催告函》，其部分内容为“请你于2019年7月22日（含当日）之前与我至厦门市不动产登记中心办理首付款138000元的支付和权属转移登记事宜。你若拒绝履行上述催告事项，则视为你拒绝将合同约定的车库出售于我。根据合同规定，你须承担由于你根本性违约导致的违约责任。”曾小琴还将《催告函》内容发布在微信群中。郑水荣对此未予以回应。 2019年7月31日，曾小琴以短信方式向郑水荣（手机号码尾号8260）发出《解除合同通知函》，通知郑水荣解除双方签订的《存量房屋买卖合同》，并要求郑水荣承担相应的违约责任。曾小琴还将《解除合同通知函》内容发布在微信群中。郑水荣对此未予以回应。 一审庭审中，曾小琴申请证人何某出庭作证。何某陈述，其系曾小琴与郑水荣交易讼争车位的居间人的经办人员。因评估报告事宜耽搁了银行贷款手续，后各方当事人约定在2019年7月10日办理讼争车位的权属转移登记手续。按照惯例，双方在房管部门的办事窗口审核确认可以办理权属转移登记手续，曾小琴将当场支付首付款给郑水荣。到了2019年7月10日上午九点左右，郑水荣电话告知要求曾小琴先支付交房保证金10000元，否则不同意办理权属转移登记手续。曾小琴表示如果承租人同意出具一份在2019年8月31日前腾空车位的确认书，其就同意一起支付交房保证金。后三方当事人一起去找承租人，承租人表示愿意出具确认书，但又表示必须在相邻两个车位中间砌墙隔断。因为郑水荣还未交付车位，故砌墙的责任应由郑水荣承担。当时协商的费用大概是3700元，曾小琴自愿承担2700元，但郑水荣表示仅愿意承担500元；在协商未达成一致意见的情况下，郑水荣就先行离开了，承租人也就收回了确认书。后何某多次与郑水荣夫妇联系，但郑水荣表示只同意出500元。此后曾小琴发出《催办函》《催告函》，郑水荣都没有回应。 曾小琴还陈述，因郑水荣未能履行《存量房屋买卖合同》，导致曾小琴遭受评估费、中介费、差旅费及车位差价损失，目前同小区同面积车位的价格在450000元左右，曾小琴遭受的车位差价损失超过150000元；曾小琴不同意继续履行合同。郑水荣还陈述，其不清楚讼争车位现在是否已经涨价，即便已涨价，其也愿意继续履行合同。 一审法院认为，曾小琴与郑水荣签订的《存量房屋买卖合同》《居间服务合同》，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应依约全面履行。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”本案中，《存量房屋买卖合同》第六条明确约定，郑水荣逾期履行合同义务超过十五日或拒绝将讼争车位出售给曾小琴，构成根本违约，曾小琴有权解除合同。双方当事人约定在2019年7月10日办理讼争车位权属转移登记手续，但因郑水荣要求曾小琴提前支付交房保证金及因此引发的砌筑隔墙争议而致使未能办理，其责任在于郑水荣。此后在曾小琴两次催促的情况下，郑水荣仍未与曾小琴办理讼争车位权属转移登记手续，其行为已经构成违约。因此，曾小琴在2019年7月31日通知郑水荣解除双方签订的《存量房屋买卖合同》，符合前述合同约定及法律规定，该合同已于2019年7月31日解除。现曾小琴要求郑水荣返还定金30000元并赔偿利息损失，具有事实和法律依据，予以支持。结合《居间服务合同》的约定，曾小琴要求郑水荣支付居间代理费4000元、代办服务费1000元、评估费1000元等居间费用并赔偿利息损失，符合法律规定，予以支持。关于曾小琴主张的违约金问题。从《存量房屋买卖合同》第六条的约定来看，曾小琴在主张解除合同的情况下，显然不能再行要求郑水荣支付逾期履行义务的违约金3614元。至于曾小琴主张的根本违约的违约金55600元，其提及的车位差价损失属于合同履行后可以获得的利益损失，而其明确主张的购房定金及其利息损失在于恢复至买卖合同订立之前的原状，按照法律规定和合同法理论，合同继续履行状态的可得利益损失与恢复原状的损失并无法同时主张；现郑水荣同意继续履行合同，但曾小琴不同意继续履行合同，而曾小琴亦未另行购买车位，故无法认定曾小琴存在车位差价损失。考虑郑水荣确实构成违约，而曾小琴亦存在差旅费等其他损失，结合合同履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定郑水荣应支付曾小琴违约金5000元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：1.确认曾小琴与郑水荣签订的《存量房屋买卖合同》已于2019年7月31日解除；2.郑水荣于判决生效之日起十日内返还曾小琴定金30000元并赔偿利息损失（以30000元为基数，按年利率4.35%的标准，自2019年6月27日起计算至实际支付之日止）；3.郑水荣于判决生效之日起十日内支付曾小琴居间费用6000元并赔偿利息损失（以5480元为基数，按年利率4.35%的标准，自2019年6月27日起计算至实际支付之日止）；4.郑水荣于判决生效之日起十日内支付曾小琴违约金5000元；5.驳回曾小琴的其他诉讼请求。如果未按判决指定的履行期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5470元，减半收取计2735元，由曾小琴负担535元，郑水荣负担2200元。 本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。 经审理查明，双方当事人对一审认定的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，上诉人曾小琴与被上诉人郑水荣签订的《存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为有效合同，双方均应依约履行。根据合同约定，双方当事人应于2019年7月10日办理讼争车位权属转移登记手续。但在曾小琴两次催促的情况下，郑水荣无正当理由未与曾小琴办理讼争车位权属转移登记手续，其行为已经构成根本违约。曾小琴有权解除合同，并要求郑水荣承担违约责任。关于违约金数额，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。一审法院根据本案实际情况酌定郑水荣支付曾小琴违约金5000元在其裁量范围之内，并无不当。曾小琴上诉主张郑水荣应向其支付违约金55600元缺乏依据，不予支持。 综上，曾小琴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费1280.35元，由曾小琴负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 （张水波） 二〇二〇年六月五日 代书记员（ 张 菁 ） 附：本案所适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。