上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初58430号原告：乌孝珺，女，1984年8月7日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：杨联城，上海俱进律师事务所律师。被告：上海华泓尚隆房地产开发有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：张正林，董事长。委托诉讼代理人：韩璐，上海市建纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵轶，上海市建纬律师事务所律师。原告乌孝珺与被告上海华泓尚隆房地产开发有限公司(以下简称华泓公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年12月17日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年3月12日公开开庭进行审理。原告乌孝珺的委托诉讼代理人杨联城，被告华泓公司的委托诉讼代理人韩璐、赵轶到庭参加诉讼。审理中，经当事人一致同意，并报本院院长批准，本案延长适用简易程序审理期限三个月。本案现已审理终结。原告乌孝珺向本院提出诉讼请求：1.撤销乌孝珺和华泓公司签订的《退房协议》第三条(违约责任条款)；2.华泓公司返还乌孝珺预付购房款1,000,057元。事实与理由：上海市静安区万荣路1199弄(静安华邸)系华泓公司开发推销的楼盘。2018年10月28日，乌孝珺与华泓公司签订了一份《认购协议》，乌孝珺在签约前支付华泓公司的50万元认筹金转为缔约定金。嗣后，乌孝珺又于2019年4月19日与华泓公司签订了《上海市商品房预售合同》，约定：乌孝珺购买华泓公司开发的上海市静安区万荣路XXX弄XXX号XXX层XXX室(以下简称涉案房屋)；房屋价款10,000,572元，首付房款350万元，余款由乌孝珺向华泓公司指定的银行申请购房贷款。签约时，华泓公司以乌孝珺逾期签订预售合同为由，要求乌孝珺承担了逾期签约违约金46,456元。故乌孝珺共计支付华泓公司首付房款(含前期支付的50万元定金)3,546,456元。双方签订了商品房预售合同后，乌孝珺便着手办理申请银行贷款手续。经华泓公司指定的贷款银行审核，乌孝珺的贷款额度达不到剩余房款的数额，打破了乌孝珺的购房资金计划，客观上使得乌孝珺无法在预售合同约定的付款期限支付剩余房款。据此，乌孝珺向华泓公司的销售人员说明了银行发放贷款额度不足、难以按约支付剩余房款的情况，并向华泓公司的销售人员提出了解除双方签订的《上海市商品房预售合同》的请求。经销售员向领导请示，华泓公司同意与乌孝珺解除预售合同，但同时要求乌孝珺按照预售合同约定，按房屋总价款的10%承担单方解除合同违约金100万元，否则就不与乌孝珺办理退款手续。至此，乌孝珺被逼无奈，为了能让华泓公司早日返回预付的房款，只得违心地于2019年7月11日与华泓公司签订了《退房协议》，并根据华泓公司的要求出具了《情况说明》，填写了《退款(定金)声明》及《退房申请》，华泓公司在扣除1,000,057元违约金后，才将剩余预付房款2,546,971元返还乌孝珺。乌孝珺认为，其与华泓公司签订解除商品房预售合同的《退房协议》，同意承担1,000,057元的合同解除违约金，非其真实意思表示，完全是因为华泓公司占有乌孝珺的350万元预付房款不予返还的情况下，为了尽快取回预付房款，减少经济损失而违心作出的承诺，华泓公司趁人之危，利用乌孝珺急切想取回预付房款的心理，在与乌孝珺签订《退房协议》时，强行设定乌孝珺承担1,000,057元巨额违约金的条款，违背了合同法第54条第二款之规定。据此,乌孝珺请求撤销《退房协议》中的违约金条款，并要求华泓公司返还1,000,057元预付房款。被告华泓公司辩称，《退房协议》的内容是双方当事人的真实意思表示，不存在可撤销情形；乌孝珺主张返还的钱款属其自愿承担的违约金，华泓公司无需返还。因此，华泓公司不同意乌孝珺的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：华泓公司系上海市静安区万荣路1199弄“静安华邸”项目的开发商，该项目已取得“静安房管(2018)预字XXXXXXX号”商品房预售许可证。2018年10月28日，华泓公司(出卖人)和乌孝珺(买受人)就涉案房屋签订《认购协议》，主要内容包括：买受人认购出卖人开发的涉案房屋，用途为住宅，预测建筑面积121平方米。房屋总价10,000,572元，买受人须于签订本协议的同时向出卖人支付定金50万元作为签订《上海市商品房预售合同》及其补充协议的立约担保。首期房价款为3,500,572元(含定金50万元)于2018年11月10日前支付，同时签订预售合同，余款650万元由买受人申请贷款支付，且须于2019年2月8日前支付。买受人付清第一期首期房价款后，应自签订本协议之日起14日内(即2018年11月10日前)与出卖人签订预售合同，认购定金(不计利息)于预售合同签订时自动转为房价款。买受人应在签订本协议前，自行向贷款机构咨询贷款条件、提出贷款申请并提交相关资料，买受人须符合贷款银行或公积金管理机构关于办理贷款的相关规定，并按照相关规定携带按揭贷款或公积金贷款所需的资料到售楼处签订预售合同，且自行到银行或公积金管理机构办理按揭等相关手续，办理贷款所需费用、文件资料等由买受人直接交付具体经办银行或住房公积金管理机构。具有下列情形之一的，出卖人有权解除本认购协议、另行处置该商品房并不予返还买受人已支付的定金：1.买受人未按本协议约定的期限支付房价款或签订预售合同；2.买受人不具备在上海市购房的条件的……该协议还对其它相关内容进行了约定。与此同时，乌孝珺按约向华泓公司支付了50万元。2019年4月19日，华泓公司(卖方)与乌孝珺(买方)签订了《上海市商品房预售合同》，主要内容为：乌孝珺向华泓公司购买涉案房屋，该房屋暂测建筑面积121平方米；每平方米房屋建筑面积为82,649.36元，总房价款暂定为10,000,572元；买方应于2019年4月19日前支付3,500,572元，余款6,500,000元由买方以按揭贷款形式支付，买方保证按揭贷款于2019年5月19日前全部到达卖方账户，因买方原因导致无法办理贷款、或任何原因导致的发放贷款金额不足产生的差额部分，买方应于2019年5月19日或之前一次性补足；买方若未按约定的时间付款，应按逾期未付款额的日万分之一向卖方支付违约金，违约金自应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过60天后，卖方有权单方解除本合同，买方应承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的10%，卖方有权在买方已支付的房价款中扣除相应赔偿金额后，剩余房款退还给买方；该合同还对其它相关事项进行了约定。鉴于乌孝珺未按照前述《认购协议》约定的时间与华泓公司签订预售合同，经双方协商，由其向华泓公司支付相应的违约金，因此，乌孝珺共计支付给华泓公司3,546,456元(包含前述定金、逾期签订预售合同违约金)。此后，因乌孝珺申请贷款获批的额度不足支付剩余房款，双方就此事进行协商，但乌孝珺一直无法补足差额部分。至2019年6月底，乌孝珺通过微信向华泓公司的工作人员表达了因自身原因无法凑齐补差款、想要退房的意愿。2019年7月11日，乌孝珺向华泓公司提交了《退房申请》、《情况说明》及《退款(退定)声明》，表明因自身资金原因申请退房，同意按照《上海市商品房预售合同》的约定承担违约责任，赔偿总房款的10%计1,000,057元，希望对方将已付房款中扣除赔偿款以及先前的违约金，将剩余房款2,546,971元退还。同日，双方签署了《退房协议》，该协议第三条约定：双方于本协议项下完成退房及相关手续，视为履行完毕，华泓公司应于双方完成退房及相关手续后三十日内，按照原预售合同之约定，将已收取乌孝珺支付的首付款3,500,572元及违约金46,456元，扣除乌孝珺应付的违约金1,000,057元后，不计息退还2,546,971元。2019年10月8日，华泓公司退还给乌孝珺2,546,971元。乌孝珺在收到上述款项后不久，即向法院提起诉讼，要求判如所请。本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方均应恪守。乌孝珺和华泓公司就交易涉案房屋事宜所签的《认购协议》及《上海市商品房预售合同》，均属当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。在上述合同的履行过程中，乌孝珺因自身之故，或未能按时签约、或未能按时足额付款，其行为已构成违约。此后，乌孝珺向华泓公司申请解约，并同意按照相关约定承担相应的违约责任，在此前提下，华泓公司与乌孝珺签署《退房协议》，进一步明确乌孝珺应承担何种违约责任、如何退还剩余款项等内容，以终止双方的相关权利义务，从此前双方协商沟通的过程以及乌孝珺提交《退房申请》等一系列具体文件以申请退房、退款的事实来看，当事人的相关行为均系在清楚知晓相关法律后果、且深思熟虑后所作出，不存在违反法律禁止性规定之处，故《退房协议》属合法有效，应受法律保护。现乌孝珺申请撤销《退房协议》的相关条款，事实和法律依据均不足，本院不予支持。华泓公司已按照《退房协议》的约定，将乌孝珺的已付款扣除其承担相应违约责任应支付的款项后，及时将剩余房款退还给了乌孝珺，该协议的相关权利义务均已履行完毕，现乌孝珺要求华泓公司退还预付购房款1,000,057元，既无事实和法律依据，又有违诚信原则，本院不予支持。兹依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条之规定，判决如下：对原告乌孝珺的全部诉讼请求不予支持。案件受理费13,800.50元，减半收取计6,900.25元，由原告乌孝珺负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  巫建强二〇二〇年六月十五日书记员  王心颖附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。