四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终3529号 上诉人（原审被告）余波，男，1988年11月24日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 上诉人（原审被告）廖凤，女，1987年9月12日出生，汉族，住四川省仁寿县。 被上诉人（原审原告）成都万科物业服务有限公司。住所地：四川省成都市锦江区一环路东五段8号天府国际19楼2-5号。 法定代表人李瑞军，董事长。 委托代理人方殿雄，系公司工作人员。 委托代理人周建，系公司工作人员。 上诉人余波、廖凤因与被上诉人成都万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省成都市双流区人民法院（2019）川0116民初8073号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，成都万润锦置业有限公司（以下简称万润锦公司）与万科物业公司签订了《万科第五城一、二期前期物业服务合同》，约定由万科物业公司为万润锦公司开发的位于成都市双流区的“万科第五城（宗地三）一、二期”小区提供前期物业服务。在物业管理区域内，万科物业公司提供的物业服务包括以下内容：1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾收集、清运及雨、污水管道疏通；4.公共绿化养护和管理；5.“专有或共有车位”物业服务；6.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7.物业档案资料管理；8.本合同第三条约定的特约服务。万物物业公司提供的前期物业服务以约定的质量标准为准。万科物业公司服务内容不含业主车辆等特定财产的保管服务及车辆停放服务，但业主与万科物业公司协商一致另有约定的除外。万科物业公司可采取规劝、发出书面整改通知、上报政府主管部门、起诉等必要措施，制止业主、物业使用人违反本合同或者法律、法规管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，但是否采取以上措施由万科物业公司决定。按法规要求向全体业主和物业使用人通报本物业管理区域内有关物业服务的重大事项，及时处理业主和物业使用人关于物业服务的投诉，接受万润锦公司、业主和物业使用人的监督。业主根据本合同约定及法规的规定按时交纳物业服务费。业主应按其拥有物业的建筑面积，按以下标准交纳物业服务费：高层住宅2.85元／月·平方米；物业服务费应当从开发商通知的收房期限届满之日起计收。业主办理入住手续时预付半年的物业服务费，此后物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应于季度最后一个月25日前向万科物业公司交纳下期的物业服务费，在所交季度首月15日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向万科物业公司支付违约金。对逾期交费的业主，万科物业公司每月向欠费的业主发放物业费催费通知书，欠费业主应按物业费催费通知书（不仅限于第一次催费）的交费时间缴纳物业费。物业费催费通知书一经送达即视为业主签收同意，该通知书作为本合同的一部分，为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。业主应按规定向供水、供电、供暖、燃气、信息、环卫等专业单位交纳水、电、供暖、燃气、信息、环卫等有关费用。万科物业公司接受业主的委托代为缴纳水、电、供暖、燃气、信息、环卫等费用的，业主须与万科物业公司另行签订代缴协议并支付2个月的预付款。万润锦公司违反本合同的约定，致使万科物业公司未达到本合同约定的服务质量标准的，由万润锦公司赔偿由此给业主和物业使用人造成的损失。但业主或物业使用人不得以万润锦公司违反合同约定为由拒绝或主张减免缴纳物业服务费；因业主或物业使用人违反本合同的约定，使万科物业公司未达到本合同约定的服务质量标准，万科物业公司不承担违约责任，造成万科物业公司或其他业主、物业使用人损失的，违约人应给予经济赔偿；除前两条规定情况外，万科物业公司的管理服务达不到本合同约定的服务质量标准，万润锦公司有权要求万科物业公司在合理期限内限期整改，逾期未整改且给万润锦公司或业主造成重大损失的，万科物业公司应给予经济赔偿。 余波、廖凤与万润锦公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定余波、廖凤购买该公司开发的位于成都市双流区“万科第五城（宗地三）一期”××号房屋，建筑面积为90.49平方米。后万润锦公司向余波、廖凤交付了案涉房屋，余波、廖凤向万科物业公司支付了2019年1月1日前的物业服务费，此后再未支付。万科物业公司通过在案涉房屋门口张贴《催费通知单》等方式向余波、廖凤催收上述物业费无果，故起诉。 另查明，2019年11月6日下午，四川省成都市武侯公证处的公证员及公证人员依据申请人徐某的申请，来到成都市双流区，在3栋2单元负一楼地下停车场查看了121号、123号车位及消防通道，随后来到3栋与7栋、8栋之间的绿化区域，3栋、2栋周围的绿化区域，2栋1单元的消防通道，1栋周围的绿化区域，1栋1单元21层（顶层），1栋1单元的消防通道，4栋周围的绿化区域以及5栋、6栋之间地下室通道。公证员对该查看过程进行了摄像、拍照。2019年11月14日该公证处就上述事项出具（2019）川成武证内民字第3184号《公证书》。 上述事实有当事人身份信息、万科第五城一、二期前期物业服务合同、商品房买卖合同（预售）、照片、催费通知单、快递单、公证书等证据以及当事人陈述在卷佐证，原审法院予以采信。 原审法院认为，万科物业公司与万润锦公司签订的《万科第五城一期、二期前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。余波、廖凤系案涉小区的业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”的规定，上述《万科第五城一期、二期前期物业服务合同》对余波、廖凤具有约束力。 关于万科物业公司要求余波、廖凤支付2019年1月1日至2019年12月31日止的物业服务费。余波、廖凤辩称，案涉房屋存在环境设施建设、业主违章搭建，消防通道具有安全隐患，非机动车库具有安全隐患，公共绿化管理监管缺失，天然气等问题未整改，万科物业公司未解决上述问题，故其有权拒绝缴纳物管费。原审法院认为，廖凤、余波提交的网上投诉办理情况等证据，能够证明该小区业主就上述问题曾向相关部门进行了投诉反映，相关有权机关作出了相应的处理，按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，廖凤、余波如认为万科物业公司的物业管理行为侵犯了其合法权益，可要求其承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但其以此为由拒绝缴纳物业管理服务费缺乏事实依据和法律依据，对于其该项抗辩意见原审法院不予支持。万科物业公司向余波、廖凤提供了物业服务，余波、廖凤应当按照合同的约定向其交纳2019年1月1日至2019年12月31日的物业费3094.76元（90.49㎡×2.85元/月·㎡×12个月），故对于万科物业公司的该部分诉讼请求原审法院予以支持。 关于万科物业公司要求余波、廖凤支付2018年8月至2019年12月的垃圾费76.5元。原审法院认为，垃圾费系万科物业公司代收代缴的费用，但在审理中万科物业公司并未向原审法院提交证据证明其已代业主缴纳了该项费用，应当承担举证不能的法律后果，故对于其该部分诉讼请求原审法院不予支持。 关于万科物业公司要求余波、廖凤支付逾期支付物业费的违约金。原审法院认为，余波、廖凤逾期支付物业费，经万科物业公司催告后仍未支付的行为属违约，应当按照《万科第五城一期、二期前期物业服务合同》“物业服务费应当从开发商通知的收房期限届满之日起计收。业主办理入住手续时预付半年的物业服务费，此后物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应于季度最后一个月25日前向万科物业公司交纳下期的物业服务费，在所交季度首月15日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向万科物业公司支付违约金”的约定，向万科物业公司支付违约金，即以每季度应缴纳的物业费773.69元（90.49㎡×2.85元/月·㎡×3个月）为基数，按照每日万分之五的标准分别从2019年1月15日、4月15日、7月15日、10月15日起计算至2019年12月31日止。 据此，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、余波、廖凤于判决生效之日起十日内向万科物业公司支付2019年1月1日至2019年12月31日的物业管理费3094.76元；二、余波、廖凤于判决生效之日起十日内向万科物业公司支付违约金（以773.69元为基数，按照每日万分之五的标准分别从2019年1月15日、4月15日、7月15日、10月15日起计算至2019年12月31日止）；三、驳回万科物业公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，由余波、廖凤负担。 宣判后，余波、廖凤不服原审判决，向本院提起上诉称，存在诸多霸王条款和无效条款的合同应当废止或者重新签订合理合法的条款，请求二审法院撤销原审判决，查清事实，审核被上诉人方提供合同的法律有效性；将本案发回重审或依法改判被上诉人减收40%的物业费并取消收取违约金的处罚决定；本案诉讼费及其他费用由被上诉人承担。 被上诉人万科物业公司二审中辩称，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 本院二审查明的事实与原审法院一致。 本院认为，万润锦公司与万科物业公司签订的《万科第五城一、二期前期物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按约履行。如业主认为签订的物业服务合同侵害了其合法权益，可以通过正当程序主张权利，但在开发商与物业公司签订的物业服务合同未依法被撤销之前，对全体业主均具有约束力。 物业服务合同关系不同于一般的合同关系，具有服务过程持续时间长、服务内容综合且具有整体性和不可分性的特征。如业主发现物业公司存在服务不到位、服务有瑕疵的情形，可通过及时告知、督促改正或提起诉讼等方式解决，物业公司也应当根据业主的反映，积极改正自身的不足，优化物业服务内容；若问题仍然得不到解决，业主可通过行使《中华人民共和国物权法》所赋予的权利通过召集业主大会的方式重新选聘物业服务企业的方式行使权利而不能动辄拒交物业费。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，业主如认为物业服务企业不履行或不完全履行物业合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范规定的维修、养护、管理和维护义务的，有权请求物业服务企业承担继续履行或者采取补救措施等违约责任，但不能以此为由拒缴物业费，本案中余波、廖凤逾期支付物业费的行为构成违约，应该承担相应的违约责任。 综上，上诉人余波、廖凤的上诉理由不能成立，其上诉主张本院不予支持，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元由上诉人余波、廖凤负担。 本判决为终审判决。 审判长  喻小岷 审判员  李 亚 审判员  李 衡 二〇二〇年六月十日 书记员  陈 悦