四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终4302号 上诉人（原审原告）：赖朝海，男，1989年12月5日出生，汉族，住广东省汕头市潮阳区。 委托诉讼代理人：罗思宇，四川霖澳律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李永，男，1974年10月8日出生，汉族，住成都市金牛区。 上诉人赖朝海因与被上诉人李永房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2019）川0106民初15253号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 赖朝海上诉请求：一、撤销成都市金牛区人民法院（2019）川0106民初15253号民事判决，改判支持赖朝海的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由李永承担。事实和理由：1.根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，李永作为出租人应当保证在合同履行期内案涉房屋的权属，保证赖朝海能如约使用案涉房屋，但现因李永个人债务问题，抵押权人为实现抵押权，导致案涉房屋被司法拍卖，已由案外人张兴刚取得案涉房屋产权；2.李永与案外人成都银行股份有限公司琴台支行2014年已将案涉房屋设立抵押登记，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第二十条第一款及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条，本案因抵押登记先于租赁合同，不适用“买卖不破租赁”原则，且李永并未将该抵押情况告知赖朝海，赖朝海因此产生的损失应由李永承担。综上，《商铺租赁合同》因李永的违约行为已导致案涉房屋权属变更且《商铺租赁合同》不能约束案外人张兴刚，面对张兴刚的腾退要求，赖朝海与李永签订《商铺租赁合同》的合同目的已无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款规定，赖朝海已满足法定解除条件，故一审适用法律错误，请求二审法院依法支持赖朝海一审诉讼请求。 李永辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 赖朝海向一审法院起诉请求：1.确认赖朝海与李永于2016年11月16日签订的《商铺租赁合同》于2019年7月3日因李永根本违约导致该合同履行不能而解除；2.判令李永退还赖朝海租金157500元（自2019年7月3日起算到2022年3月31日止，共计33个月）、退还履约保证金5000元，并以162500元为基数，自2019年7月3日起直至清偿之日止，按照年利率6%支付资金占用利息（暂计至2019年10月31日为3250元）；3.判令李永支付赖朝海违约金10000元；4.判令李永赔偿赖朝海装修损失41650元；5.判令李永承担诉讼费。一审诉讼过程中，赖朝海将第一项诉讼请求中的确认解除变更为判令解除。 一审法院认定事实：2016年11月16日，赖朝海与李永签订了《商铺租赁合同》，主要约定：1.李永将坐落在成都市金牛区荷花金池市场一层荷花大街32号（产权证：金牛区北站××号，权1××7）商铺出租给赖朝海作为营业用房使用，该商铺套内建筑面积为18.33平方米；2.租赁期从2017年4月1日起至2022年3月31日止，共计5年；3.租金及支付方式：该商铺从2017年4月1日起计算租金，5年租金合计350000元，签订本合同后赖朝海先支付140000元，剩余租金210000元赖朝海须在2017年10月31日前要全额支付；4.室内装修方案由赖朝海确定，费用由赖朝海自理；5.赖朝海向李永缴纳履约保证金5000元，在本合同期满后5日内，赖朝海无违约，所租赁的该商铺及其相关设施无任何损坏，该商铺物管水电费无任何欠费，李永应无息予以退还该保证金；6.双方均不得擅自单方面提前违约终止本合同，李永违约按照该商铺履约保证金2倍赔偿赖朝海，并退还赖朝海所缴纳的剩余租期租金及保证金。当日，赖朝海向李永支付租金140000元、履约保证金5000元。 2017年1月20日，赖朝海向李永支付租金110000元。2017年10月31日，赖朝海向李永支付租金100000元。 2019年5月16日，案涉租赁房屋作为李永的被执行财产，被案外人张兴刚通过网络拍卖竞买成功。张兴刚于2019年7月3日取得案涉房屋的不动产权登记证书。 2018年9月2日，成都凡锃时装道具有限公司（以下简称凡锃公司）就赖朝海装修案涉商铺提供《成都凡锃展示报价及合同》，总报价为38850元。2018年9月17日，赖朝海因需对案涉商铺进行装修向荷花金池市场经营管理有限公司提出装修申报，其中《荷花金池装修申请表》载明“装修申请方：赖朝海，商铺位置：一楼荷花大街32号，装修单位：凡锃公司，装修项目：安装地板/地砖、更改电源线、拆除顶棚/天花板（吊顶），装修保证金、建渣清运费等应收费用合计2800元”。凡锃公司于2018年9月18日至2018年9月27日对案涉商铺进行装修，赖朝海向凡锃公司支付装修费共计38850元。 2019年10月19日，张兴刚（出租方）与赖朝海（承租方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：1.鉴于张兴刚通过淘宝网司法拍卖平台高价竞得青羊区房屋。因赖朝海是该房屋的原租赁人，赖朝海于2016年11月6日与前房屋所有人（被执行人）李永签订有商铺租赁合同，租期从2017年4月1日至2022年3月31日。经承办法官向双方解释并说明，根据涉案房屋拍卖的有关资料，在2014年至2017年期间该房屋设定有抵押，李永于2016年出租该房产，以已登记的抵押财产出租的不适用“买卖不破租赁”的规则，抵押权优于租赁权，抵押权实现后，租赁合同对买受人不具有约束力，赖朝海由此产生的租赁损失自行去向李永主张；2.张兴刚出租的房屋坐落成都市金牛区北站××号；3.租期自2019年7月3日起至2020年5月30日止，其中2019年7月3日至2019年10月30日为张兴刚免收租金期间，2019年11月1日起至2020年5月30日止收取租金期间；4.租金为50000元；5.合同期满后（2020年5月30日前），赖朝海应无条件将该房屋腾退并移交张兴刚，不办理续租，如果赖朝海在2020年5月30日前未将该房屋腾退并移交张兴刚，视为赖朝海故意违约，需另行向张兴刚支付2019年7月3日至2019年10月30日的房屋租金50000元，并承担相应的违约责任。 一审法院认为，赖朝海与李永于2016年11月16日签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效。根据已查明事实，李永已将案涉商铺交付赖朝海，赖朝海将租赁期间的全部租金350000元支付完毕，张兴刚因司法拍卖于2019年7月3日取得案涉商铺的所有权。根据《合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之规定，原租赁合同继续有效。 对于赖朝海主张判令双方签订的《商铺租赁合同》因李永根本违约导致合同履行不能而解除的诉讼请求。一审庭审中，赖朝海主张其解除合同的请求权基础为《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为导致不能实现合同目的”，但赖朝海并未就李永存在违约行为以及赖朝海继续租赁案涉商铺的合同目的无法实现向法庭举证，应当承担举证不能的法律后果，故对赖朝海主张判令解除合同的诉讼请求，一审法院不予支持。对于赖朝海主张李永退还租金157500元、保证金5000元，并支付资金占用利息、违约金10000元及装修损失41650元的诉讼请求，因上述请求均以李永存在根本违约而致合同解除为前提，故对赖朝海的上述诉讼请求，一审法院亦不予以支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回赖朝海的诉讼请求。一审案件受理费4562元，减半收取计2281元，由赖朝海承担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 本院审理查明的事实与一审一致。 二审中，赖朝海撤回了要求李永赔偿装修损失的诉请。 本院认为，本案的主要争议焦点为：一、赖朝海与李永签订的商铺租赁合同是否应予以解除；二、如果合同解除，李永是否应向赖朝海返还租金和履约保证金，相应的租金和履约保证金金额应如何认定；三、赖朝海诉请租金、履约保证金的利息是否具有事实和法律依据；四、李永是否应向赖朝海支付违约金10000元；五、李永是否应向赖朝海赔偿装修损失，以及装修损失应如何认定。本院分别认定如下： 一、关于赖朝海与李永之间的《商铺租赁合同》是否应予解除的问题，赖朝海与李永签订的《商铺租赁合同》约定的租赁期限为2017年4月1日至2022年3月31日，案涉租赁商铺的所有权人在合同约定的租赁期限内由李永变更为张兴刚，现双方的争议主要在于合同是否因“买卖不破租赁”而不得解除。本院认为，1.案涉房屋在赖朝海与李永在2016年11月16日签订租赁合同时已存在抵押，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，本案不适用“买卖不破租赁”；2.“买卖不破租赁”的规定本意在于保护承租人的租赁权益不受租赁物所有权变动的影响，即在新所有权人不愿意与承租人建立租赁关系时以法律强制规定的方式继续维持承租人在原有租赁合同项下的权利，该规定是在新所有权人与承租人之间无法就租赁关系协商达成一致时的法律介入，其解决的是新所有权人的所有权与承租人合同权利之间的冲突，但若新所有权人与承租人之间就租赁事项协商形成一致，则无论双方约定解除租赁或继续维持租赁，均应根据意思自治原则，以新所有权人与承租人之间的一致意思作为双方之间权利义务的依据，而不宜再以“买卖不破租赁”的原则予以限制。本案中，赖朝海在租赁物的所有权人变更为张兴刚后，又另行与张兴刚签订了新的《房屋租赁合同》，说明承租人已与新的所有权人就租赁事项达成一致并建立了新的合同关系，其与原所有权人李永之间的原租赁合同已经不能再继续履行，此时解除原租赁合同并不违背“买卖不破租赁原则”，故本案可以解除赖朝海与李永之间的《商铺租赁合同》。一审以买卖不破租赁而不予解除原合同，忽略了租赁物在双方订立租赁合同前已存在抵押以及赖朝海在产权变动后已与新所有权人另行签订了租赁合同的事实，本院予以纠正。 二、关于租金和履约保证金的返还问题，李永在租赁物产权变动后已无法实际向赖朝海提供租赁物供其使用，且赖朝海已与新产权人张兴刚签订新的租赁合同并承担新的租金，故李永应当将未能履行部分的租金和全部履约保证金退还给赖朝海。从查明的事实来看，赖朝海与张兴刚约定的租期自2019年7月3日起算，故李永应将其收取的2019年7月3日之后的租金192500元退还给赖朝海，赖朝海仅主张退还157500元，属于对其自身权利的处分，本院根据其主张判令李永向其退还租金157500元。 三、关于租金和履约保证金的利息问题，如第一个争点所述，李永与赖朝海之间的《商铺租赁合同》应当解除，因赖朝海诉请判令解除而非确认解除，故《商铺租赁合同》的解除时间应为李永收到起诉状之日（即2019年12月10日），李永应当承担合同解除之后未返还租金、履约保证金的利息。 四、关于李永是否应向赖朝海支付违约金10000元，本院认为，李永将存在抵押的房屋租赁给赖朝海，导致赖朝海在租赁物产权变更后无法受“买卖不破租赁”的保护，其行为构成违约。虽然赖朝海与新所有权人张兴刚签订了新的租赁合同，但从该租赁合同的内容来看，赖朝海是在知晓其不受“买卖不破租赁”的保护之后转而另行与张兴刚签订合同，属于赖朝海的自我救济，并不能免除李永的违约责任。赖朝海与张兴刚约定的新租赁期限截止于2020年5月30日，双方事先约定不续租，张兴刚在本院对其询问时也明确表示不同意续租，故赖朝海的新租赁期限较原租赁期限内减少了近一年十个月，属于李永违约给赖朝海造成的损失。根据双方《商铺租赁合同》“甲方（李永）违约按照该商铺履约保证金2倍赔偿乙方”的约定以及履约保证金为5000元的事实，李永应向赖朝海赔偿违约金10000元。从赖朝海的诉请来看，其在一审中既主张违约金，又诉请判令李永赔偿装修损失，后来其撤回了关于赔偿装修损失的诉请，将装修损失纳入违约金予以主张，考虑到赖朝海主张的违约金中包括了装修损失，本院认为双方约定的违约金并不过高，不予以调整减少。 综上，赖朝海的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销成都市金牛区人民法院（2019）川0106民初15253号民事判决； 二、解除赖朝海与李永于2016年11月16日签订的《商铺租赁合同》； 三、李永于本判决生效之日起十五日内向赖朝海退还租金157500元、履约保证金5000元及利息（利息计算方式为：以162500元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年12月10日起计算至本判决确定的本金支付之日止。如若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日）； 四、李永于本判决生效之日起十五日内向赖朝海支付违约金10000元； 五、驳回赖朝海的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 一审案件受理费4562元，由李永负担4512元，由赖朝海负担50元。二审案件受理费4562元，由李永负担4512元，由赖朝海负担50元。 本判决为终审判决。 审判长  廖方 审判员  王果 审判员  赵韬 二〇二〇年六月十六日 书记员  罗菲