湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘03民终953号上诉人（原审原告）：张华，男，汉族，1969年2月8日出生，户籍地湖南省湘潭市雨湖区。委托诉讼代理人：漆菲，湖南人和人（湘潭）律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫娜，湖南人和人（湘潭）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：株洲鸣杨体育用品有限公司，住所地湖南省株洲市天元区橡果园长江南路5号五层办公楼二楼，统一社会代码91430200060141622L。法定代表人：康巧梅，执行董事。委托诉讼代理人：胡晓飞，湖南弘一（株洲）律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭湘，湖南弘一（株洲）律师事务所律师。上诉人张华因与上诉人株洲鸣杨体育用品有限公司(以下简称鸣杨公司)房屋租赁合同纠纷一案，二上诉人不服湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2020）湘0302民初187号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法由审判员李亚勤担任审判长，与审判员李焱、审判员陈新民组成合议庭，刘俊峰担任法官助理，书记员王丽担任记录，对本案进行了不开庭审理。本案现已审理终结。上诉人张华上诉请求：1、请求撤销（2020）湘0302民初187号民事判决，依法改判被上诉人向上诉人支付租金35万元、占有使用费7万元（在一审判决基础上增加7万元）；2、请求改判被上诉人向上诉人支付违约金20万元（在一审判决基础上增加10万元）；3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决对上诉人主张的合同解除之后的占有使用费不予支持，认定事实错误。（一）根据一审查明的事实，被上诉人直至2020年3月26日才当庭向上诉人交付租赁房屋钥匙，由此可见，本案租赁房屋在2020年3月26日前一直由被上诉人占用，没有交还被上诉人。被上诉人应当向上诉人支付相应租金及占有费至2020年3月27日。（二）一审判决认为上诉人在被上诉人未支付租金的情况下未要求解除合同，对导致损失的扩大存在一定过错，且结合被上诉人从2019年4月起未实际使用房屋及合同到期后出现“新冠疫情”，对上诉人主张的租赁合同期限届满之后的占有使用费用不予支持，这一说法认定事实错误。①合同对于上诉人行使解除权并无时间限制，上诉人可以自行决定，且上诉人起诉时间为2020年1月7日，并于2020年1月15日对被上的人的银行账户采取了财产保全措施。也就是说上诉人起诉并采取保全措施之时，原租赁合同的期限刚刚届满，被上诉人如在接到法院通知时即将租赁房屋钥匙返还上诉人，不会后续持续产生占有使用费的后果。因此，原告主张租赁合同期限届满之后的占有使用费并非因原告原因造成的扩大损失，一审判决存在一定过错。②被上诉人从2019年4月起未实际使用租赁房屋无证据证明，且该说法不能成为被上诉人不承担占有使用费的理由。按照房屋租赁的交易习惯，“交钥匙”是房屋使用权交付和返还的依据，租赁房屋应当视为被被上诉人持续占有至钥匙返还之日，上诉人在一审辩称其从2019年4月起已撤离并告知上诉人与事实不符。被上诉人是否实际使用租赁房屋并不能成为其不用承担房屋占有使用费的理由。③“新冠疫情”并不能成为本案免除被上诉人承担占有使用费的理由。上诉人起诉时间在“新冠疫情”之前，如被上诉人在接到法院通知时即交还租赁房屋，即不会受“新冠疫情”影响，因此，在合同期限届满之后产生的占有使用费是因被上诉人原因所导致的扩大损失，应由被上诉人承担。即使“新冠疫情”对房屋租赁合同的履行有一定影响，基于公平原则应当由双方共同承担损失。湖南省高级人民法院对于受疫情影响的房屋租赁合同的租金支付问题有明文规定，本案中租赁房屋属于临街经营门面，并没有因疫情影响而不能使用，因此，即使考虑“新冠疫情”影响，也应当依据公平原则来酌情调整租金，一审判决以“新冠疫情”作为被上诉人无需要承担合同届满之后的占有使用费，认定事实错误。二、一审判决不支持上诉人主张的20万元违约金，认定错误。上诉人主张20万元违约金的依据有两个，其一是租赁合同中约定的逾期支付租金的违约金，其二是补充协议2中约定的未履行完毕3年租赁合同的违约金。一审判决仅以补充协议2中约定的违约金支付的条件并未成就为由不支持上诉人的20万元违约金的主张，认定事实错误。综上，一审法院判决认定事实错误，请求二审法院在查明事实的基础上依法改判，支持上诉人的上诉请求。上诉人鸣杨公司答辩称：1、我方认为一审判决不予支持占有使用费是正确的，上诉人起诉的时间是2020年1月7日，但鸣杨公司实际收到起诉状的时间是年后3月11日，所以我方并不知道上诉人张华提出解除合同的时间，并没有恶意占有该租赁房屋。2、即使我方使用该租赁房屋至2020年4月，但根据国务院4月21日召开的常务会议，确定推动对承租国有房屋的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月租金，而非国有房屋出租人减免租金可按规定同等享受相关政策。即使我方占有使用了租用房屋，也恳请法院考虑国务院出台的政策。3、我方认为不应当支持20万元违约金，国为我方是按合同约定履行完毕了三年合同，我方愿意按合同约定的租金付完最后一年的租金，2020年1月合同到期，双方并未就续租情况进行约定，合同终止，我方不存在合同约定的违约情形。合同约定的逾期付租金的违约金高于合同法规定的不超过实际损失30%的违约金。上诉人鸣杨公司上诉请求：1、请求撤销一审判决，改判鸣杨公司向张华支付租金35万元，该租金可用已支付的10万元履约保证金抵扣（不服金额为10万元）。2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院判决违约金错误，应予改正。被上诉人一审请求判令上诉人支付违约金20万元，根据双方在2017年1月16日签订的补充协议的约定，如合同未履行完毕，上诉人需承担违约责任外，还需另向被上诉人赔偿违约金20万元，但一审法院认为，原、被告之间并未在租赁合同期限届满前通知对方解除合同，应当视为租赁合同是在到期后终止，并未出现“不能将三年合同履行完毕”的情形，故上诉人无需向被上诉人张华支付20万元违约金。但是，一审法院判决支付违约金10万元（可用已支付的履约保证金10万元进行抵扣），明显存在前后矛盾。上诉人认为，因与被上诉人在租赁合同期限届满前未通知解除合同，所以合同自然到期终止，上诉人并不存在违约情形，不需要支付违约金，另抵减上诉人剩余的10万元履约保证金，所以，上诉人实际还应支付被上诉人租金25万元。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。上诉人张华答辩称：鸣杨公司认为支付违约金错误的理由不能成立。根据我方提交的证据，鸣杨公司存在两个违约行为，一是逾期付款，二是未将3年租赁合同履行完整。我方主张违约金也是基于鸣杨公司的上述两个违约行为。虽然一审判决不认可鸣杨公司存在“未将3年合同履行完整”这一违约情形，但是明确指出鸣杨公司未在2019年1月15日前支付2019年1月15日至2020年1月14日期间的租金，属于违约行为，应承担相应的违约责任。因此，一审判决在认为鸣杨公司不存在“未将3年合同履行完整”的基础上，基于逾期付款的违约行为判决鸣杨公司支付10万元违约金，并不存在前后矛盾的情形。鸣杨公司以此为由提起上诉，故意忽视了《租赁合同》中约定的逾期付款违约金以及一审判决对于逾期付款事实的认定，其上诉理由不能成立。综上，我方认为上诉人鸣杨公司的上诉请求没有事实依据，请求人民法院查明事实、依法驳回其上诉请求。原审原告张华向原审法院提出诉讼请求：一、请求判令解除原、被告双方之间的租赁合同、判令被告立即腾退占有的租赁房屋并交付给原告；二、请求判令被告向原告支付欠付的房屋租金至租赁合同解除之日止（从2019年1月15日起暂计算至2020年1月14日止为35万元），并判令被告按29167元／月的标准继续支付占有使用费从租赁合同解除之日起至房屋实际返还之日止；三、请求判令被告向原告支付违约金20万元；四、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原、被告于2013年12月16日签订《房屋租赁合同》，由被告租赁使用原告所有的位于湘潭市雨湖区门面。合同约定年租金为80万元，租赁期限从2014年1月5日至2017年1月14日。2015年12月15日，原、被告双方签订《补充协议》，将年租金从2016年1月15日起调整为50万元／年，并约定租赁合同到期后续签三年。2017年1月16日，双方再次签订《补充协议》，约定将2017年1月15日至2020年1月14日期间的年租金调整为35万元。双方另约定，如乙方（即本案被告）不能履行上述三年合同，应当向甲方（即本案原告）赔偿违约金20万元。被告自2019年1月14日起未再向原告交纳房屋租金，原告多次催要租金，被告仍拒不支付。被告的上述行为已构成合同根本违约，严重损害了原告的合法权益。为此，原告遂诉至法院。原审法院认定的事实：原、被告于2013年12月16日签订《房屋租赁合同》，由被告租赁使用原告所有的位于湘潭市雨湖区门面。合同约定年租金为80万元，租赁期限从2014年1月5日至2017年1月14日。租金支付按先付款后使用的原则，每年支付一次租金，即在每一租赁年度开始前，一次性支付当年度的租金。被告在签订合同时向原告支付履约保证金20万元，在第三年一次性支付租金时可抵减。如被告严重违约，原告有权解除租赁合同，保证金不予退还。被告于2013年12月16日向原告支付20万元履约保证金。2015年12月15日，原、被告双方签订《补充协议》，将年租金从2016年1月15日起调整为50万元／年，并约定租赁合同到期后续签三年至2020年1月14日止。被告所付的20万元履约保证金调整为10万元，其中10万元作为被告支付2016年1月15日至2017年1月14日的租金进行抵减。剩余10万元作为履约保证金在被告一次性支付2019年1月15日至2020年1月14日的租金时方可抵减。2017年1月16日，双方再次签订《补充协议》，约定将2017年1月15日至2020年1月14日期间的年租金调整为35万元。双方另约定，如乙方（即本案被告）不能履行上述三年合同，除应承担相应的违约责任外，还应当向甲方（即本案原告）赔偿违约金20万元。被告自2019年1月14日起未再向原告交纳房屋租金，原告遂诉至本院。庭审中，被告当庭自愿将租赁房屋返还给了原告。上述事实有原、被告的陈述及原、被告提交的相关证据在卷作证，足以证实。原审法院认为：依法成立的合同受法律保护，双方当事人应当按照约定履行合同义务。对原告所述事实，被告无异议，因此，被告应当按照合同约定履行相应的合同义务及承担违约责任。被告未按合同约定在2019年1月15日前支付2019年1月15日至2020年1月14日期间的租金，属于违约行为，根据合同的约定，被告除应承担继续履行支付租金35万元的义务外，还需承担逾期付款的违约责任，不能要求原告退还10万元的履约保证金。原告请求判令被告向原告支付违约金20万元，根据双方在2017年1月16日签订的补充协议的约定，如合同未履行完毕，被告除需承担违约责任外，还需另向原告赔偿违约金20万元，但本院认为，原、被告之间并未在租赁合同期限届满前通知对方解除合同，应当视为租赁合同是在到期后终止，并未出现“不能将三年合同履行完毕”的情形，故被告无需向原告另行支付20万元违约金。原告还请求判令被告按每月29,167元的标准支付租赁合同解除之日起至房屋实际返还之日止的占有使用费，因原告在被告一直未支付租金而未要求与被告解除合同，对导致损失的扩大存在一定的过错，结合从2019年4月起未实际使用租赁物及合同到期后我国出现“新冠肺炎”疫情这一具体情形，本院对原告的这部分不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告株洲鸣杨体育用品有限公司于本判决生效之日起三日内向原告张华支付租金35万元，并支付违约金10万元（被告可用已经支付的履约保证金10万元进行抵扣）；二、驳回原告张华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，上诉人鸣杨公司向本院以新证据名义提交了国务院2020年4月21日发布的有关“新冠疫情”发生后，承租国有房屋的服务业小微企业和个体工商户免除上半年3个月租金的部分文件内容。拟证明非国有房屋出租人减免租金可按规定同等享受相关政策。上诉人张华质证称：对这份证据的三性均不予认可，鸣杨公司提供的这份证据仅系一份打印文件，并不能证实该份文件出自国务院，且从其内容来看该份通知也不适用于本案的租赁合同纠纷，不能作为鸣杨公司免除2020年上半年三个月的租金，该文件明确的是对承租国有房屋的小微企业和个体工商户免除上半年3个月租金，而本案房屋属于张华个人所有，该通知并不能强制个人所有的房屋同样免除三个月租金。本院对上述证据分析认定如下：上诉人鸣杨公司提供的国务院有关文件不属于民事证据范围，应属于其支持上诉和答辩理由的政策依据，故本院认为该文件不应作为证据予以采信。经二审查明,原审判决认定事实清楚，证据充分，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同”的规定，上诉人张华和上诉人鸣杨公司签订的《房屋租赁合同》以及《补充协议》，均出于合同双方当事人的真实意思表示，双方均有履行合同约定的义务。在本案合同履行过程中，上诉人鸣杨公司未按合同约定支付租金，属于违约行为，其应继续支付所欠租金外，还需承担逾期付款的违约责任，故上诉人鸣杨公司的上诉理由不能成立，本院不予采纳。上诉人张华提出要求鸣杨公司支付合同期满后实际占用房屋的占用费的理由虽然具有一定合理性，但一审法院在考虑鸣杨公司实际情况以及“新冠疫情”的影响因素基础上，不予支持其这一部分诉讼请求并无不当。对上诉人张华提出的要求鸣杨公司承担全额违约金的上诉理由，本院认为本案并无提前解除租赁合同的情形，故不应考虑由鸣杨公司支付提前解除租赁的违约金，故对上诉人张华的上诉理由亦应驳回。综上所述，一审判决基本事实清楚，证据充分，处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。二审案件受理费上诉人张华缴纳的3700元，由张华负责；上诉人鸣杨公司缴纳的2300元,由上诉人株洲鸣杨体育用品有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李亚勤审判员  李 焱审判员  陈新民二〇二〇年六月三十日法官助理刘俊峰书记员王丽所附法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;……