上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终2968号上诉人（原审原告）：上海城凯置业有限公司，住所地上海市松江区仓丰路886号。法定代表人：陈朝，执行董事。委托诉讼代理人：黄万春，上海乾业律师事务所律师。委托诉讼代理人：王萍，上海乾业律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨根娣，女，1945年4月4日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：樊建荣（系杨根娣之子），1966年1月9日生，汉族，住上海市松江区。被上诉人（原审被告）：上海翔禧物业管理有限公司，住所地上海市松江区叶榭镇叶旺路1号三楼。法定代表人：王婷，总经理。委托诉讼代理人：徐萍，女，该公司员工。上诉人上海城凯置业有限公司（以下简称城凯公司）因与被上诉人杨根娣、上海翔禧物业管理有限公司（以下简称翔禧公司）返还原物纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2019）沪0117民初17218号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。城凯公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持城凯公司一审诉讼请求。事实和理由：2015年8月17日，动迁单位与杨根娣之子樊建荣签订编号为102的订房单，约定樊建荣预选系争房屋作为动迁安置房。但樊建荣实际并未至城凯公司处办理购房手续，双方未依法建立房屋买卖合同关系，樊建荣无权安排其母亲杨根娣居住使用系争房屋。翔禧公司作为系争房屋所在小区的前期物业管理单位，亦无权将系争房屋交付杨根娣居住。城凯公司作为系争房屋权利人，有权要求无权占有使用该房屋的杨根娣搬离。杨根娣辩称，不同意城凯公司的上诉请求。杨根娣与樊建荣因动迁共获得三套动迁安置房。其中，杨根娣获得上海市松江区XX路XX路XX弄XX幢XX号XX室房屋（以下简称201室房屋），需要支付购房差价；樊建荣获得系争房屋及案外房屋，系争房屋无需支付购房差价。杨根娣考虑到自己年事已高、健康状况不佳，不希望再支付购房差价，故以201室房屋与樊建荣置换系争房屋，系争房屋由杨根娣居住使用，201室房屋购房差价由樊建荣支付。翔禧公司辩称，杨根娣关于其与樊建荣置换房屋的陈述属实。考虑到杨根娣家中有长期重病卧床的老人，翔禧公司为推进动迁工作顺利进行，解决杨根娣的实际生活困难，在确定杨根娣、樊建荣已经签署动迁安置协议和订房单后，协助杨根娣提前领取了系争房屋的钥匙。城凯公司向一审法院起诉请求：1.判令杨根娣于判决生效后十日内搬离上海市松江区XX路XX路XX弄XX号XX室房屋；2.判令翔禧公司协助杨根娣搬离上述房屋。一审法院认定事实：2015年8月26日，杨根娣、樊建荣、樊某（过世）（乙方）与案外人上海XX有限公司（甲方）、案外人上海市XX事务所有限公司（实施单位）签订了《上海市松江区老城区危旧居住房屋补偿安置协议》[沪松（戴家浜廉租房地块）补协字第257号]，约定乙方（所有或承租）的动迁房屋坐落于松江区岳阳街道XX路XX弄XX号XX室，建筑面积45平方米。合同另对其他相关事宜进行了约定。2016年4月1日，城凯公司与翔禧公司签订《XX苑小区前期物业服务合同》，约定翔禧公司为系争房屋所在小区提供物业服务，合同期自2016年3月1日起至2019年3月1日止。2019年4月25日，城凯公司与翔禧公司又签订《XX苑前期物业服务合同》一份，约定翔禧公司为系争房屋所在小区提供物业服务，合同期自2019年3月1日起至2019年12月31日止。2016年11月28日，杨根娣经翔禧公司办理相关手续后，入住了系争房屋。入住手续中的《业主信息表》载明杨根娣为业主、樊建荣为家庭主要成员。2017年2月24日，杨根娣与案外人动迁单位签订《订房单》一份，载明订房人杨根娣系戴家浜廉租房基地解困动迁户，协议编号257，应安置面积60平方米，现订XX苑XX路XX弄XX幢XX号XX室，暂定建筑面积93.9平方米，房屋差价总额288,150元，阳台优惠19,678元，合计268,472元，由居民自付，本套房使用的应安置面积金额为480,000元，由政府支付。备注载明：订房人应于该订房单签字生效后三个月内前往售楼接待处办理购房手续，否则所订房源不予保留。订房单落款处盖有不完整的印章“……第二房屋征收服务事务所有限公……”。2018年2月14日，系争房屋登记于城凯公司名下，并备注为“新建动迁安置房”，建筑面积为67.89平方米。2018年11月21日，城凯公司委托律师向杨根娣发送《律师函》一份，要求杨根娣在接到律师函五个工作日内立即到城凯公司处签订销售合同并缴清全部房款，办理合法入住手续，逾期未签订合同或缴清房款的，则必须在收到律师函十天内搬离。2019年4月11日，作为城凯公司股东的案外人上海XX（集团）有限公司向翔禧公司发送《告知书》一份，表示翔禧公司作为安置房小区的前期物业管理单位，管理不力，导致三套房屋未正式办理入住销售手续而被实际占用多年。一审中，杨根娣提交交房回执、订房单，拟证明其已将动迁的本市松江区XX路XX弄XX号XX室房屋退房，岳阳街道动迁办给了樊建荣系争房屋的订房单（协议编号102），将系争房屋安置给了樊建荣，安置房面积为64.03平方米。城凯公司对证据真实性没有异议，认为订房单清楚表明，系争房屋的解困户为杨根娣之子樊建荣，系争房屋与杨根娣没有任何关系。翔禧公司对此表示不清楚。一审法院认为，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。本案中，城凯公司认为杨根娣占有使用系争房屋的行为妨害了城凯公司的物权，故杨根娣应搬离系争房屋。但是，首先，樊建荣根据动迁单位出具的关于系争房屋的订房单，由城凯公司委托管理动迁安置小区的翔禧公司为杨根娣办理了系争房屋的入住手续，故杨根娣并非强行入住系争房屋的无权占有。其次，即便系争房屋的解困户为樊建荣，但樊建荣也同意其母亲杨根娣在系争房屋居住，故系争房屋并非与杨根娣没有任何关系，杨根娣在系争房屋居住并无不当。最后，在动迁安置的整个过程中，各方均应秉持诚实信用的原则切实履行动迁安置所涉及的各项义务，包括签订相关合同、支付相应款项、交付房屋、过户等。因此，对于城凯公司基于物权而从排除妨害的角度提出的两项诉请，不予支持。若城凯公司认为樊建荣或杨根娣未按照动迁安置的相关约定或法律规定履行相关义务、办理相关手续，可另循合法途径进行主张。一审法院审理后，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十九条、第二百四十一条之规定，于二〇二〇年一月十五日作出判决：驳回上海城凯置业有限公司的诉讼请求。案件受理费160元，减半收取计80元，由上海城凯置业有限公司负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，城凯公司于本案中实际系基于系争房屋所有权人的身份，以杨根娣构成无权占有为由，要求其返还该房屋，翔禧公司承担协助返还的义务。需要明确的是，系争房屋的性质为动迁安置房，而非普通商品房，不能简单地以双方是否签订房屋买卖合同来判断双方权利义务关系。动迁安置协议履行过程中，系争房屋被安置给樊建荣，201室房屋被安置给杨根娣。后经家庭内部协商，由杨根娣居住使用系争房屋。之后，杨根娣经翔禧公司办理相关手续后入住系争房屋。樊建荣、杨根娣尚未办理形式上的购房手续，是因为其与动迁单位就动迁安置补偿尚存在争议，该争议并不影响房屋安置事实。城凯公司如认为杨根娣、樊建荣未办理购房手续、支付自付部分房款，可依法另行主张，而不能直接要求杨根娣返还系争房屋。鉴于此，自不存在翔禧公司履行协助义务的问题。综上，城凯公司的上诉请求，缺乏依据，应予驳回。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费160元，由上海城凯置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  叶振军审判员  胡桂霞二〇二〇年六月二十九日书记员  朱晨阳附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……