山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终6115号上诉人（原审原告）：李圆，女，汉族，1987年9月14日出生，住济南市。被上诉人（原审被告）：山东龙腾房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：吴荣彬，董事长。委托诉讼代理人：李守存，山东盈德律师事务所律师。上诉人李圆因与被上诉人山东龙腾房地产开发有限公司（以下简称龙腾公司）商品房预售合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2019）鲁0104民初6547号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月4日立案后，开庭进行了审理。上诉人李圆、被上诉人龙腾公司的委托诉讼代理人李守存到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李圆上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审。2.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人提供的《房屋建筑工程竣工验收备案单》并不是合同约定的《分期综合验收备案证明》，因此该房产不符合双方约定的交付条件。2.合同约定的交付条件为取得《分期综合验收备案证明》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担。3.上诉人在庭前及庭审中多次明确表示愿意在被上诉人按照合同约定条件交付涉案房产的前提下积极配合收房，但被上诉人仍旧坚持不按照合同约定交付房产，拒绝履行合同义务。综上所述，原审判决认定事实错误、适用法律错误，判处结果有失公允。上诉人不存在任何不当行为，而被上诉人违约，理应按照合同约定履行合同义务并赔偿上诉人的损失。龙腾公司辩称，一审判决正确，应予维持。涉案房屋已于2019年12月18日取得了竣工验收证明，且涉案房屋已经于2016年7月4日验收合格。被上诉人多次在法庭上通知上诉人收房，因上诉人自己不收房造成的一切责任由上诉人自负。济南市槐荫区法院已经有生效判决认定，涉案小区具备了交房条件，判决被上诉人强制交房。李圆向一审法院起诉请求：1.请求依法判令龙腾公司依照合同支付违约金，按照李圆已交付房款每日万分之二的比例执行，至判决下达之日，暂计2018年6月2日至2019年10月31日金额为118274元；2.判决龙腾公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2013年12月5日，李圆与龙腾公司签订《商品房买卖合同》，约定李圆购买龙腾国际花园10号楼1单元***室，房款金额为1143826元；出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房交付买受人；除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；双方还对买受人逾期付款的违约责任、规划设计变更等事项进行了约定。合同签订后，李圆按合同约定向龙腾公司支付了购房款1143826元。2016年4月，李圆与龙腾公司签订补充协议，约定龙腾公司支付李圆逾期交房违约金10294.43元，涉案房产交付时间延至2016年6月30日，逾期交房违约金自2016的7月1日起由已付房款的日万分之一调整为已付房款的日万分之二执行，《商品房买卖合同》及补充协议所约定的、违约方应向相对方承担的其他违约责任，双方同意交房后一并结算。补充协议签订后，龙腾公司依约支付了逾期交房违约金10294.43元，但龙腾公司未能按约定的时间向李圆交付商品房，李圆至今未收房。李圆因龙腾公司未按约定时间交付商品房于2018年6月12日诉至一审法院，一审法院于2018年10月31日作出（2018）鲁0104民初3748号民事判决书，判决龙腾公司向李圆支付自2016年1月1日至2018年6月1日止的逾期交房违约金（扣除龙腾公司已支付的10294.43元），龙腾公司不服，提出上诉，济南市中级人民法院于2019年4月22日作出（2019）鲁01民终2715号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。涉案房产于2019年12月18日取得《分期综合验收备案证明》。现李圆主张龙腾公司支付其自2018年6月2日起计算的逾期交房违约金至判决下达之日。在2020年3月5日庭审中，龙腾公司明确涉案房产已具备收房条件，要求李圆收房，李圆表示因龙腾公司未书面通知，不收房。一审法院认为，李圆与龙腾公司签订的《济南市商品房买卖合同》及其附件，系双方当事人的真实意思表示，合同及其附件内容不违反法律及行政法规的强制性规定，且涉案房屋取得了商品房预售许可证，故上述合同及其附件有效，双方均应履行合同及附件所确定的合同义务。李圆主张龙腾公司逾期交房要求其承担违约责任业经一审法院（2018）鲁0104民初3748号案件审理后确认并判决龙腾公司支付自2016年1月1日起至2018年6月1日止的逾期交房违约金，经龙腾公司上诉后由济南市中级人民法院终审判决驳回上诉、维持原判，一审法院（2018）鲁0104民初3748号民事判决已生效，李圆现基于同一事实与理由主张龙腾公司支付此后自2018年6月2日起的逾期交房违约金，于法有据，予以支持，但因涉案房产已于2019年12月18日取得了《分期综合验收备案证明》且龙腾公司于2020年3月5日开庭时明确通知李圆收房，涉案房产符合双方约定的交房条件，故逾期交房违约金计算至2020年3月5日龙腾公司明确通知收房为宜。李圆庭审中明确知道涉案房产已具备收房条件，且龙腾公司在诉讼中已通知其收房，但其以龙腾公司未书面通知为由拒不收房，造成龙腾公司损失的扩大，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”故自2020年3月6日起的违约金不应再由龙腾公司承担。判决：一、被告山东龙腾房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李圆逾期交房违约金，金额为以1143826元为基数，自2018年6月2日至2020年3月5日止，按日万分之二计算；二、驳回原告李圆其它诉讼请求。案件受理费3306元，减半收取计1653元，由李圆负担35元，山东龙腾房地产开发有限公司负担1618元。本院二审期间，双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。李圆提交以下证据：1.12345回复李圆咨询电话的记录一份，拟证明被上诉人提供的《房屋建筑工程竣工验收备案单》不是合同所约定的《分期综合验收备案证明》。2.房地产开发项目竣工综合验收备案材料三张，拟证明对方提供的单体竣工验收备案单只是综合验收备案中的一部分。3.济南市行政审批服务局查询情况的截图一份，拟证明被上诉人没有取得分期综合验收备案证明。经质证，被上诉人认为，以上证据仅仅是政府有关部门的咨询意见，既不是法律也不是行政法规，不具有证据效力。而且，在韩峰诉龙腾公司交房一案中，槐荫法院已认定涉案小区具备了交房条件，并判决龙腾公司交房。二审另查明，1.涉案房产于2019年12月18日取得《房屋建筑工程竣工验收备案单》。2.截至二审庭审时，被上诉人尚未取得《分期综合验收备案证明》。3.上诉人不同意收房的原因系被上诉人没有按照合同约定取得《分期综合验收备案证明》并书面通知其收房。本院对一审法院认定的其他事实予以确认。本院认为，《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行。本案二审争议的焦点为逾期交房违约金能否在龙腾公司取得《房屋建筑工程竣工验收备案单》并通知李圆收房后停止支付。龙腾公司主张其已取得《房屋建筑工程竣工验收备案单》，且已通知李圆收房，故违约金应当计算至其通知收房之日即2020年3月5日。经审查，涉案的《商品房买卖合同》及《补充协议》均约定涉案商品房交付标准为开发项目取得《分期综合验收备案证明》，而龙腾公司尚未取得《分期综合验收备案证明》。虽然取得《房屋建筑工程竣工验收备案单》是房屋交付的法定最低标准，但该交付标准并不符合合同约定，且李圆明确拒绝收房，故龙腾公司的违约行为仍在继续，其应当向李圆继续支付逾期交房违约金。生效判决已经判决被上诉人向上诉人支付2018年6月1日之前的逾期交房违约金，现上诉人要求被上诉人支付以1143826元为基数，按照日万分之二的标准，自2018年6月2日起计算至判决生效之日止的违约金符合合同约定，本院予以支持。一审法院判决欠当，本院予以纠正。综上所述，李圆的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销济南市槐荫区人民法院（2019）鲁0104民初6549号民事判决第二项；二、变更济南市历城区人民法院（2019）鲁0104民初6549号民事判决第一项为被上诉人山东龙腾房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付上诉人李圆逾期交房违约金（以1143826元为基数，自2018年6月2日起至本判决生效之日止，按日万分之二计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3306元，减半收取1653元；二审案件受理费3306元，均由上诉人山东龙腾房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 闵 雯二〇二〇年六月十五日书记员 薛嘉丽