湖南省安化县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0923民初1307号原告：张武华，男，1977年9月18日出生，汉族，湖南省安化县人，户籍所在地安化县，现住安化县。原告：周学军，女，1977年5月1日出生，汉族，湖南省安化县人，户籍所在地安化县，现住现住安化县，系张武华之妻。被告：安化县嘉和房地产开发有限公司,住所地安化县东坪镇煤建路3号。法定代表人：陈明清，该公司经理。委托诉讼代理人：谌攀，湖南义剑（安化）律师事务所律师。原告张武华、周学军与被告安化县嘉和房地产开发有限公司（以下简称嘉和公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张武华、周学军、被告嘉和公司委托诉讼代理人谌攀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张武华、周学军向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行与原告签订的编号为201200181-2068的《安化县商品房买卖合同》，为原告所购不动产办妥产权登记；2.判令被告向两原告支付逾期办理产权登记的违约金152085.97元（从2014年12月27日暂计至2020年5月19日共1970天），并每日按原告已付购房款的万分之二继续支付违约金至为原告所购房屋实际办妥不动产产权登记之日止；3.被告承担本案诉讼费。事实与理由：2013年4月8日，两原告与被告签订《安化县商品房买卖合同》，该合同第四条、第六条约定出卖人(被告)按2683.95元/m2将某小区第二期项目中的1-2068号房售与买受人(两原告)，房屋总价为386005元，支付方式为住房公积金贷款，第十条约定出卖人应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用;第十七条约定出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷及何权利限制。因出卖人原因，造成该商品房不能按约定办理合同备案、预告登记或其他登记，或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。自本合同生效之日起30日内，买卖双方应向安化县房屋产权管理局办理合同备案和申请预告登记，逾期未办理和申请的，买受人可单方申请办理。出卖人应在商品房交付使用后360日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后180日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第2项处理:2.买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之2的违约金。原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求支持其诉讼请求。被告嘉和公司辩称，1、嘉和公司不是本案适格被告，该项目被罗某某、陈某借用公司名义进行开发，其权利义务应由罗建明、陈凯承担；2、针对两原告第一项诉讼请求，是否办理产权登记是一个行政行为，办理产权登记的条件是由房产部门审核，而非司法行为，对该项诉讼请求应予以驳回；针对第二项诉讼请求，原告要求赔付的违约金过高，且在2017年10月1日前的违约金已超过规定的诉讼时效。两原告当时已付的购房款为116005元，现要求的违约金已达152085.97元，已超过两原告所购房款，显然不合理也不符合法律规定。虽未办理相关产权登记，但未影响两原告对房屋的使用，也不应支付违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、两原告提交的商品房买卖合同，被告认为嘉和公司没有合同出卖人处所盖公章，也未备案。但被告对两原告购买的是某小区第二期房屋这一事实无异议，合同相对方为嘉和公司与原告，该房屋买卖合同应予采信；2、两原告提交的房屋买卖票据，被告认为收据上面的印章不是财务章。但被告对两原告购房总价款386005元，首付款116005元，公积金贷款270000元的事实无异议。本院对该证据予以采信；3、两原告提交的房屋交付验收单。根据原告方陈述及验收单载明事项，应予采信；4、两原告提交的维权资料。其来源合法，真实、有效，与本案相关联，予以采信。根据采信的证据及当事人的当庭陈述，本院确认如下案件事实：原、被告于2013年4月8日签订了《安化县商品房买卖合同》，双方约定：两原告购买被告嘉和公司开发的某小区第二期项目中第1号、2号、3号（幢）1单元17层1-2068号房，建筑面积143.82㎡，单价2683.95元/m2，总价款386005元，付款方式为公积金贷款，首付款116005元，公积金贷款270000元。出卖人应在2013年12月30日前将房屋交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后360天内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后180天内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第2项处理即：2.买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之2的违约金。合同签订后，两原告向被告支付了首付款116005元，公积金贷款270000元，缴纳了房屋维修基金、契税等费用。2014年4月6日，被告嘉和公司向两原告交付房屋，两原告认为房屋不具备交房条件拒绝收房。2015年3月1日，两原告才接收所购买的房屋。但被告至今未办理好相关产权登记手续。另查明，从2016年起至2019年，因房屋未能办证等问题，两原告及某小区二期业主多次向政府维权。本院认为，原告张武华、周学军与被告嘉和公司签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，是有效合同，受法律保护。双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。原告张武华、周学军已按约支付购房款，被告嘉和公司应按约交付房屋并办理相关权属证书。原告张武华、周学军要求被告嘉和公司因为未按期办证而支付违约金的请求应予准许。但因政策变化，房屋所有权证与土地使用权证已两证合一，故支付违约金的起算日按双方约定的办好土地使用权证之日第二天开始计算为妥，即从商品房交付之日起720日后第二天起算。原、被告已约定了房款支付方式，原告张武华、周学军已按约支付了首付款116005元，公积金贷款270000元，共计386005元，其违约金的计算基数应当为386005元。被告嘉和公司辩称仅以首付款116005元计算违约金的意见，本院不予采纳。被告嘉和公司关于嘉和二期实际是陈某、罗某某承包开发，该项目引起的责任应该由陈凯、罗建明承担的意见，因嘉和资水名居第二期工程项目的报建、预售许可等手续，均是以嘉和公司的名义办理的，而且，房屋买卖合同的双方是原告和嘉和公司，因此，承担责任的主体是嘉和公司。嘉和公司的该意见本院不予支持。被告嘉和公司主张2017年10月1日前的违约金已超诉讼时效，两原告从2016年起至2019年多次为房屋主张权利，已构成诉讼时效中断。被告嘉和公司的这一辩称意见本院不予采纳。原告张武华、周学军关于要求被告嘉和公司继续履行合同约定及时办理房屋产权证的主张，因房屋产权证的办理是有关行政机关的行政行为，证件能否办理，有关行政机关必须审查，而不是被告想办就能办的，故原告的该主张，本院不予支持。综上，被告嘉和公司交付房屋的时间为2015年3月1日，720天后第二天开始计算违约金，支付违约金的起始时间为2017年2月19日，暂计至2020年5月19日，共计1185天，被告嘉和公司应支付的违约金为91483.19元（386005元×2?×1185天）。原告主张计算至办好不动产权证之日止，故2020年5月19日以后的违约金以386005元为基数，按照合同约定日万分之二计算至办好不动产权证之日止。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告安化县嘉和房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告张武华、周学军违约金91483.19元（已计算至2020年5月19日，其后的违约金按已付房款386005元的日万分之二标准计算至办好不动产权证之日止）；二、驳回原告张武华、周学军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3234元，减半收取1617元，由原告张武华、周学军负担573元，被告安化县嘉和房地产开发有限公司负担1044元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审判员  刘斌二〇二〇年六月二十四日法官助理曹佩颖书记员  蔡波