北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0116民初739号原告：杨瑞全，男，1952年8月21日出生，汉族，农民，现住北京市密云区。委托诉讼代理人：杨青山（原告之子），男，1979年10月11日出生，汉族，农民，现住北京市密云区。被告：段起君，男，1946年1月18日出生，汉族，居民，住北京市密云区。委托诉讼代理人：胡海军，北京市檀州律师事务所律师。原告杨瑞全与被告段起君农村房屋买卖合同纠纷一案，北京市密云区人民法院于2019年4月10日立案后报请北京市第三中级人民法院指定管辖。2019年9月23日，北京市第三中级人民法院作出（2019）京03民辖153号民事裁定书裁定本案由怀柔区人民法院审理。本院于2020年1月15日立案后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨瑞全的委托诉讼代理人杨青山、被告段起君的委托诉讼代理人胡海军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨瑞全向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还并补偿原告房屋补偿款共计55万元；2.鉴定费、诉讼费由被告承担。事实和理由：1999年，被告将位于密云区北庄镇北庄村河南营下队所属民房自愿出售给原告。2018年，被告反悔将原告诉至密云区法院，要求确认当年房屋买卖合同无效。经密云法院（2018）京0118民初3806号民事判决书判决，支持了被告的请求，判定当年的房屋买卖合同无效。因原告当初支付了被告购房款23000元，原告又对房屋进行修缮、装修。再加上20年的房屋土地增值，所以原告要求被告对原告进行55万元的补偿，故起诉至法院。被告段起君辩称：第一，被告出售该房屋时，原告并非本村村民，原告对于购房本身存在过错。第二，被告出售房屋时已经将被告申请建房的审批表原件交付给原告，原告已经知晓房屋宅基地面积、建造面积，被告未对原告进行隐瞒。第三，在2005年前后，本案原告与第三人合谋准备将涉案房屋以虚假出售给本村村民，也就是第三人的方式获得永久利益，该二人就此签订过虚假的房屋买卖合同，导致原告在2005年至2008年之间通过多种途径均无法实现赎回房屋的目的。2018年，被告获知原告与第三人所签合同为虚假合同后，被告才向密云法院起诉要求确认原被告之间的农村房屋买卖合同无效并得到法院支持。在被告起诉农村房屋买卖合同纠纷的案件中，被告曾要求原告腾退房屋，原告反复要求赔偿其损失但拒绝进行鉴定，导致密云法院仅在上一个农村房屋买卖合同纠纷案件中判决合同无效，对腾房等未进行处理，由此才出现本案之诉。被告认为原告以欺骗手段阻碍被告及时收回房屋，恶意扩大损失，存在过错。第四，被告对第二家鉴定机构的介入和评估报告不认可。故，原被告双方对农村房屋买卖合同无效均具有过错，应当各自承担50%的过错责任。本院经审理认定事实如下：原、被告于1999年签订农村房屋买卖协议，约定原告购买被告位于密云区北庄镇河南营村下队的北房及东西厢房共计10间。2018年4月，被告段起君向法院起诉要求确认上述农村房屋买卖协议无效并要求原告杨瑞全腾退。2018年6月25日，北京市密云区人民法院以（2018）京0118民初3806号民事判决书判决：一、确认段起君与杨瑞全于1999年10月签订的房屋买卖协议无效；二、驳回段起君其他诉讼请求。因法院在（2018）京0118民初3806号民事案件中未对协议无效后的损失进行处理，故杨瑞全于2019年4月向密云区人民法院起诉，要求段起君返还并赔偿杨瑞全损失共计55万元。在该案审理中，杨瑞全就案涉房屋的区位补偿价及房屋修缮、院内附属设施等损失数额向法院申请评估鉴定，经北京市高级人民法院随机选择，密云区人民法院委托宝业恒（北京）土地房地产资产评估咨询有限公司（以下简称宝业恒评估公司）进行评估鉴定。因杨瑞全在宝业恒评估公司现场踏勘时对该公司的鉴定方法不认可，故其向法院申请撤回该次鉴定申请，宝业恒评估公司亦告知法院退出此案评估。密云区人民法院将上述情况及再次启动评估鉴定程序对杨瑞全、段起君进行了告知，二人对此均无异议。经北京市高级人民法院再次随机选择，密云区人民法院委托北京国地房地产土地评估有限公司（以下简称国地评估公司）对案涉房屋的重置成新价、宅基地区位补偿价等进行评估，原告杨瑞全为此交纳评估费6000元。在第二次启动的鉴定评估程序中，密云区人民法院向评估机构出具的委托书委托要求部分明确标注“原告要求土地评估面积以实际面积为准”。2019年8月4日，国地评估公司作出《房地产估价报告》，其估价意见为：密云区北庄镇北庄村河南营下队段起君的房屋，宅基地面积285.36平方米、房屋面积144.84平方米、区位补偿价552360元、房屋重置成新价144632元、附属设施重置成新价45467元，合计742459元。该份估价报告还对以下内容进行具体描述：“……根据当事人提供的《农村建房申请表》，申请人姓名为段起君，申请翻建3间、扩建1间，占地亩数为0.25亩，折合占地面积为166.67平方米，申请时间为1982年12月5日，批准机关为密云县北庄人民公社管理委员会，批准日期为1983年3月19日。委托人及当事人均未提供《集体建设用地使用证》及宅基地批示文件。……经估价人员实地查勘，目前估价对象院落内有北房5间、东西厢房各3间组成，与《农村建房申请表》文件所载房屋不符，经与双方当事人现场确认，本次评估按现状房屋进行登记测量，经现场实测房屋总建筑面积为144.84平方米……根据估价委托方要求现场对宅基地面积进行实地测量，实测宅基地面积为285.36平方米。根据估价委托人要求，本次评估实测宅基地面积及房屋建筑面积作为本次评估依据。估价对象各部位详见表3-1、图3-1。上述内容在评估人员现场踏勘时得到了到场当事人的认可，并在上进行了签字确认。……由于估价对象为农村宅基地，农村宅基地作为集体用地，目前的政策条件尚不允许上市交易，没有可依据的合法市场价值，目前其合法变现的唯一方式是通过征地拆迁获得拆迁补偿，因此本次评估依据北京市集体土地拆迁政策规定，以其可能实现的区位补偿为参照确认宅基地区位补偿价……本次估价参照《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》、《北京市宅基地房屋拆迁补偿规则》……《密云县房屋拆迁补偿安置办法》（密政发[2010]23号）等文件规定和北京市建筑市场行情并结合估价对象的实际情况，对估价对象的宅基地区位补偿价及宅基地内房屋、装修、附属设施重置成新价进行评估……。”此外，估价报告显示：原被告双方对附属物明细表中的虎皮石墙、柏油路和香椿树存在争议。根据评估报告及本庭询问，原、被告双方对附属设施中的虎皮石墙应否作为附属设施进行评估，柏油路是否原告杨瑞全自行铺设，以及香椿树的测量数据存在争议。评估报告未就争议项作出单独价格评估。2019年8月26日，被告段起君对国地评估公司的估价报告向密云区人民法院提出书面异议。具体异议为：1.本次鉴定机构的选定程序违法。该鉴定机构既非通过高院摇号选定也非当事人双方选定，而是由法院直接指定，对之前已经确定的鉴定机构更换为本次鉴定机构的原因不知晓。2.本次鉴定报告内容存在如下问题：（1）报告记载“估价委托书人及当事人均未提供《集体土地建设用地使用证》及宅基地批示文件”，但被告已经将被告《建房申请表》提供给鉴定机构，鉴定机构上述认定错误且影响涉案宅基地面积认定；（2）报告对区位补偿面积认定错误。依据报告表述，其认定宅基地面积的依据是《土地管理法》、《北京市集体土地房屋拆迁补偿安置办法》、《北京市宅基地房屋拆迁补偿规则》、《密云县房屋拆迁补偿安置办法》等文件，但前述文件规定宅基地是指经过审批后的合法用地面积，合法宅基地是指经过政府行政机关审批过的土地使用面积，即本案申请表中确定的0.25亩，而非实际占地面积。（3）报告中对区位补偿价单价计算2000元或1000元没有依据。根据前述文件规定，区位补偿价单价应当由区县人民政府根据区位制定。3.报告违反了独立、公正原则。本次评估报告中对宅基地面积的计算是以估价委托人要求的实测面积为依据，违反了相关文件规定。2019年8月28日，密云区人民法院以‘被告段起君之儿媳杜鹃系密云区人民法院刑庭法官’为由，向北京市第三中级人民法院报请管辖。2019年9月22日，北京市第三中级人民法院以（2019）京03民辖153号民事裁定书裁定：本案由怀柔区人民法院审理。2020年1月15日，我院受理此案。本院在审理过程中，将被告段起君书面的评估异议申请向国地评估公司进行送达。2020年3月31日，国地评估公司作出书面回复为：本次评估工作是通过北京法院对外委托一体化平台随机确定，后由密云区人民法院委托进行评估。评估符合《北京市高级人民法院关于对外委托鉴定评估工作的规定（试行）》相关规定；本次评估当事人均未提供《集体建设用地使用证》及宅基地批示文件。估价报告已对《农村建房申请表》进行描述。本次评估是以实测面积为依据，在评估人员现场踏勘时得到到场当事人认可。本次评估与评估范围的认定由委托法院进行确认。对于评估机构的书面回复，被告段起君仍不认可，坚持要求评估人员出庭进行质证。本院于2020年5月28日组织庭审并依段起君申请要求评估人员出庭质证。经被告及本院询问，评估人员称：国地公司进行本次评估系经北京市高院摇号确定；农村建房审批表是建房的审批文件，不是宅基地的批示文件；农村建房审批表显示房屋是翻建和扩建，说明在1982年以前就有宅基地和房屋，这个不需要向密云政府核实，根据农村建房审批表就可以进行判断；报告中的区位补偿价补偿标准是参照密云县拆迁文件确定，密云县拆迁文件是对北京市拆迁文件的细化；国地评估公司近几年对密云区相关农村房屋进行过很多次估价，在评估过程中，如果没有《集体建设用地使用证》的，评估公司会要求当事人提供行政机关关于宅基地使用权的批准文件，都没有的会建议当事人查找土地使用权相关档案或者由行政机关出具土地使用权证明，但在实际操作过程中我们对于乡镇和村里盖章的东西也是认可的；本次鉴定之所以按照实测面积计量宅基地面积是因为委托书上这样注明的；现场踏勘时，评估人员在现场将法院委托函上要求以实测面积为依据测量宅基地进行了告知，当事人均同意并签字；案涉院落的东院墙是以东厢房后山墙为院墙，西院墙是以西厢房后山墙为院墙，东西院墙均未在东西厢房以外部分进行外扩。评估人员当庭出示了二张现场踏勘笔录，被告段起君认为其仅在房屋和附属设施笔录页签字且该签字仅是对现状描述的确认，另一页并无段起君签字，不能说明段起君同意以实测面积测量并计算区位补偿价。原告对其主张另出示（2018）京0116民初3806号民事起诉状和民事判决书、原告支付房款23000元收条、未出庭证人曹某证言、原告胡同外自行铺设的沥青路与村内其他胡同外村里铺设的地砖路不同照片、案涉北房后虎皮石墙为挡泥石流作用的照片、鉴定费6000元票据、北庄村泥石流移民搬迁实施方案及北庄村搬迁村民抽签选房工作方案。经质证：被告对（2018）京0116民初3806号民事判决书和23000元收条无异议，对其余证据均有异议。被告出示《农村建房申请表》、法院案件撤销委托评估函、案涉房屋原貌照片、密云县人民政府新一轮山区地质灾害易发区及生存条件恶劣地区农民搬迁工程实施方案（密政发[2012]55号、（2018）京0116民初553号民事判决书，证明‘案涉院落宅基地面积是0.25亩；案涉房屋建造年代久远且位置距离密云县城100里，鉴定机构作出的区位补偿价过高；原告撤回的是对案件的评估，因此被启动的二次鉴定评估程序违法；原告与第三人就涉案房屋签订过虚假合同’。经质证：原告对上述证据的真实性均认可。原告向本院提供了案号为（2018）京0118民初2219号民事判决书作为本案判决参考，目的在于说明距离北庄镇较近的太师屯镇房屋亦按实测面积计算区位补偿价；被告向本院提供（2016）京03民终7625号民事判决书作为本案判决参考，目的在于说明与案涉房屋相同地点的北庄镇北庄村区位补偿价计算依据及标准。另查一：案涉院落所在的密云区北庄镇北庄村均未颁发《建设用地使用权证》，案涉院落原属被告段起君祖宅，院内房屋最早形成于1982年以前。1983年，段起君经申请批准后对院落内原有房屋进行翻建、扩建。另查二：案涉房屋所在村落因属山区地质灾害易发区及生存条件恶劣地区已被搬迁。本院认为，合同被确认无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案所涉房屋买卖协议效力已经密云区人民法院（2018）京0118民初3806号民事判决书判决确认无效，但对合同无效后的后果未予处理，现原告杨瑞全要求被告段起君返还并补偿原告房屋补偿款，系原告要求被告给付其房屋和附属设施重置成新价及信赖利益损失，本院应根据原被告双方的过错程度并在平衡双方利益的基础上予以处理。根据（2018）京0118民初3806号民事判决书可知，案涉房屋被确认无效系因原被告双方违反法律强制性规定将密云区北庄镇北庄村宅基地上的房屋卖给北庄村集体经济组织成员外的原告杨瑞全，故对合同的无效，原被告双方均有过错，本院认为，被告段起君作为农村房屋的出卖人应承担70%的过错责任，原告杨瑞全承担30%的过错责任。关于损失赔偿总额的计算标准，本院应参照《房地产估价报告》并结合实际酌情予以考虑。其中，附属设施重置成新价中存在的争议项是虎皮石墙应否作为附属物进行估价、柏油路是否属于原告铺设以及香椿树数据等三项，本院对此认为：案涉房屋地处自然灾害易发地区，房后建造的虎皮石墙对房屋整体安全具有一定的防护作用，该虎皮石墙应作为附属物纳入估价。原告已就柏油路由其个人铺设出示了相关证据，被告对此虽予否认但未提供相反证据予以证实，故该柏油路应作为本次评估中的附属设施进行评估。对香椿树的测量数据问题，本院应尊重估价公司的测量数据。据此，本院对附属设施重置成新价45467元不再进行扣减。本案争议的焦点是评估报告中关于区位补偿价以实测宅基地面积285.36平方米以及每平米按照《密云县房屋拆迁补偿安置办法》（密政发[2010]23号）中规定的补偿标准计量，是否妥当的问题。对此，本院认为：案涉院落系被告段起君家祖宅，原有院落、房屋均形成于1982年以前，现没有证据证明原告杨瑞全购买案涉房屋时的院落与案涉院落在使用面积上存在外扩，根据北京市政府相关规定1982年以前的宅基地面积以不超过0.4亩为标准，在案涉村落均未颁发《集体建设用地使用权证》的前提下，评估公司根据院落房屋形成时间及现场踏勘确认区位补偿价以宅基地面积0.4亩（267平方米）和超出宅基地面积18.36平方米的两个标准进行补偿，并无不妥。农村宅基地审批与农村建房审批不同，前者应颁发《集体建设用地使用权证》，后者则颁发农村建房施工审批表等批示。《集体建设用地使用权证》仅在1992年或1993年左右颁发过一次，并非每个乡镇均向村民进行了颁发，故形成了北京市各区县各乡镇各村落持有或不持有《集体建设用地使用权证》两种不同的现状。现被告段起君出示的《农村建房审批表》仅是农村建房审批手续，且该审批并非新批宅基地而是在原有院落内对原有房屋的翻建和扩建，故被告以此为据对《房地产估价报告》中的区位补偿价以实测面积计算提出异议的意见，本院不予采纳。但考虑到案涉村落搬迁系因属于自然灾害易发及生存条件恶劣地区，《房地产估价报告》在计算区位补偿价时未对上述具体情况予以考虑，故本院应在参照《房地产估价报告》的基础上酌情予以判决。酌情时，本院亦已参酌原被告双方提供的生效判例，综合生效判例时间点与本案时间点不同导致的院落房屋增值等因素。综上，本院确认被告段起君给付原告杨瑞全房屋、附属设施重置成新价133069元，原告杨瑞全支付给被告段起君的购房款23000元已经折抵为本案中的房屋及附属设施重置成新价，被告段起君给付原告杨瑞全信赖利益损失269371元，以上共计402440元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：一、被告段起君于本判决生效后七日内返还并赔偿原告杨瑞全各项损失共计402440元；二、驳回原告杨瑞全其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。鉴定费6000元，由原告杨瑞全负担3000元（已交纳），由被告段起君负担3000元（杨瑞全已经预交，段起君于本判决生效后七日内给付杨瑞全3000元）。案件受理费4650元，由原告杨瑞全负担982元（已交纳），由被告段起君负担3668元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  许 英二〇二〇年六月十日法官助理  武 慧书 记 员  彭文娟