黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑06民终935号上诉人（原审原告）：马博，女，1975年12月21日出生，汉族，无职业，住大庆市萨尔图区。委托诉讼代理人：阚留成，黑龙江四维律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：大庆万年房地产开发有限公司，住所地大庆高新区火炬新街31号科技大厦514室。法定代表人：姚佩祥，该公司执行董事。委托诉讼代理人：赵云勇，男，1977年10月11日出生，汉族，大庆万年房地产开发有限公司法务，住大庆市让胡路区。上诉人马博因与被上诉人大庆万年房地产开发有限公司（以下简称万年公司）商品房预售合同纠纷一案，不服黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院（2020）黑0691民初2020号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。马博委托诉讼代理人阚留成及万年公司委托诉讼代理人赵云勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马博上诉请求：一、撤销黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院（2020）黑0691民初2020号民事判决，依法改判万年公司给付逾期交房违约金61,034元；二、万年公司承担本案诉讼费用。事实和理由：关于违约金的标准问题，一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、马博在一审出示的《大庆市房屋基准价格测算成果报告》，属于有关主管部门公布的同地段同类房屋租金标准，同地段同类房屋租金平均每年每平方米200元，马博购买的案涉房屋面积为96.5平方米，租金损失为年万4.62%，超出合同约定的违约金近6倍；二、万年公司逾期交房期间占用了马博的购房款，万年公司应按照年利率6%支付资金占用期间利息，而合同约定的违约金仅为每年0.73%，相差近8倍；三、按照逾期付款的标准计算违约金，“逾期付款的，按照未付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”逾期贷款利息为年8.4%，与约定违约金年0.73%，相差11倍。综上所述，马博要求调整违约金标准符合法律规定，请求二审法院依法纠正一审法院的错误判决，予以改判。万年公司答辩称，一、马博的诉讼请求已过时效，万年公司不应承担违约责任；二、上诉人要求变更违约金计算标准没有法律依据。1.双方当事人在合同中已明确约定了违约金的标准，根据合同法第八条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，不得擅自变更合同，故马博不能擅自变更合同约定内容；2.马博认为双方签订的《商品房买卖合同》违约金计算标准低于其列举的三种情况，也就是认为约定的违约标准不公平，因此要求法院增加或者变更，但是根据相关法律规定，因订立合同显示公平主张撤销权的期限为知道或者知道撤销事由之日起一年，而马博的变更请求已超过一年的期间，其已丧失撤销权；3.法律为了保护交易安全，对一方的损失计算是有明确限制的，根据合同法113条的规定，损失必须是对方在合同签订时可以预见的，而本案双方签订合同时约定的违约金计算标准，就是双方在合同签订时达成一致的能预见的损失标准，因此超过的部分不受法律保护；4.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条商品房买卖合同没有约定违约金或者损失赔偿计算方法违约金数额或者赔偿损失的标准可以按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，但本案是约定了违约金的计算方法的，所以不适用该条款。法院起诉请求：一、要求万年公司支付逾期交房违约金61034元；二、诉讼费由万年公司承担。一审法院认定事一审法院认定事实：2014年3月4日，马博、万年公司签订商品房买卖合同，马博购买万年公司开发的位于北国之春梦幻城休闲居住区E区14号高层住宅楼2单元202室住宅一套，总价款418,041元。合同约定万年公司应当在2014年9月30日前将经验收合格的房屋交付买受人，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之零点二的违约金。马博已支付全部购房款，并于2016年10月1日接到涉案房屋。2019年10月9日，涉案房屋经验收合格。一审法院认为，双方签订的商品房买卖合同，双方意思表示真实，且不违背法律及行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自义务。合同明确约定了涉案房屋交付期限、交付条件及逾期交房的违约责任，现马博已按约定履行了交付全部购房款的义务，万年公司未按约定期限交付房屋，已构成违约，应按合同约定承担违约责任，因合同明确约定出卖人应自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之零点二的违约金，故一审法院对马博要求对违约金计算标准进行调整的主张不予采纳，万年公司应按已交付房价款日万分之零点二标准给付马博自2014年10月1日起至2016年10月1日止的逾期交房违约金6103元。关于本案的诉讼时效，虽然马博已于2016年10月1日接到涉案房屋，但因该房屋不具备合同约定的经验收合格的交付条件，故诉讼时效期间应自房屋具备该交付条件之日即2019年10月9日起计算，万年公司关于本案已超过诉讼时效期间的辩解意见，一审法院不予采纳，对马博要求万年公司给付逾期交房违约金6103元的诉讼请求予以支持，超出部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款及《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告大庆万年房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告马博逾期交付房屋违约金6103元；二、驳回原告马博的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，万年公司与马博于2014年3月4日签订的《商品房买卖合同》之内容，是双方在平等自愿基础上达成的一致协议，符合法律规定，合法有效。双方当事人应按照合同约定履行各方义务。《商品房买卖合同》关于“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之0.2的违约金”之约定，是双方为保障履行合同权利义务而设定的措施。在2014年2月27日马博以抵账的方式支付房屋价款的情况下，万年公司应按照合同约定履行交付房屋的义务，现万年公司未按照合同的约定期限给付房屋，构成违约，应按照合同约定承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第114第2款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第16条：“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”本案中，马博并未提供证据证明其存在损失，故对其提出的要求调整违约金的诉讼请求，本院不予支持。对于诉讼时效的问题，因万年公司并未上诉，故本院对该问题不予以审理。综上所述，上诉人马博的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1173元，由上诉人马博负担。本判决为终审判决。审判长  孙文斌审判员  杨 阳审判员  李 丹二〇二〇年六月二十九日法官助理李丹书记员李雪冰附相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。