上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初839号原告：上海鑫馨装璜有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：顾永飞，总经理。委托诉讼代理人：吴全明，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：周文强，上海市锦天城律师事务所律师。被告：上海铁贵实业有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：别战军，董事长。原告上海鑫馨装璜有限公司(以下简称“鑫馨公司”)诉被告上海铁贵实业有限公司(以下简称“铁贵公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周文强，被告的法定代表人别战军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鑫馨公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还坐落于上海市徐汇区上中西路XXX号(天等路XXX号)裙房2#号房；2、判令被告支付原告自2017年1月20日起至2019年1月19日止的房屋租金258,300元；3、判令被告支付原告自2019年1月20日起至实际返还房屋之日止的占有使用费，按照每日租金362.47元标准计算。事实与理由：2015年12月31日，原告与被告签订《上海市厂房租赁合同》(以下简称“租赁合同”)，被告向原告租赁上海市徐汇区上中西路XXX号(天等路XXX号)裙房X#号房(以下简称“租赁厂房”)；出租建筑面积约为56.21平方米，使用面积约为51.80平方米；租赁期限自2016年1月1日起至2019年1月19日止；租金每年支付一次，第一年为120,000元整，第二年为126,000元整，第三年为132,300元整。租赁期间，被告向原告支付了2016年1月1日至2017年1月19日期间的租金120,000元，但未向原告支付剩余租赁期限的租金。2019年1月19日租赁期届满，被告未按约返还租赁厂房。期间，原告多次向被告催告，要求被告搬离并返还租赁厂房，被告置之不理。原告认为，房屋租赁合同是双方的真实意思表示，合法有效，被告应当按约支付租金，现租赁期满，被告应当返还房屋，被告的违约行为严重损害原告权益，特提起诉讼。同意收取的保证金在被告欠付租金等中抵扣。铁贵公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。原、被告签订房屋租赁合同后，因被告法定代表人生病，无法继续经营，被告早在2016年8月就将租赁厂房转租给下家韩某某，并告知韩某某不能从事违法的事情，租赁厂房办理不了营业执照等。韩某某表示其经营的是装潢业务，后经鑫馨公司相关人员同意。韩某某于2016年8月22日正式搬入租赁厂房，并与被告办理了交接手续。原告的亲戚就在邻近商铺，都知道此事。韩某某未与原告重新签订租赁合同。此后，原告未再联系被告租赁事宜。后被告得知韩某某因租赁厂房经营问题与原告产生争执，双方始终未能达成一致，2016年9月，原告断了韩某某水电，韩某某未联系到被告。此外，租赁厂房的隔壁商铺发生火灾，导致产权人采取了断水、断电的措施，故韩某某无法继续经营，将租赁厂房一锁了之。现在的门锁不是被告上的，谁锁的应当找谁收房。本院经审理认定的事实如下：上海市少年管教所(后更名为上海市未成年犯管教所)为上海市上中西路XXX号全幢房屋的所有权人。2016年1月8日，上海市未成年犯管教所(甲方)与鑫馨公司(乙方)签订《上海市厂房租赁合同》，约定甲方出租给乙方的厂房坐落在上海市徐汇区上中西路XXX号第五层及裙房一至二层，建筑面积1333.16平方米，甲方于2016年1月11日前向乙方交付该厂房，且准予三个月的基础设施维修和装修期，租赁期限自2016年4月11日至2019年4月10日。同日，双方还签订《安全生产管理协议》。2015年11月30日，鑫馨公司收取铁贵公司的法定代表人别战军“门面租赁定金”36,000元。2015年12月31日，鑫馨公司(甲方、出租方)与铁贵公司(乙方、承租方)签订租赁合同，约定甲方出租给乙方的厂房坐落在上海市徐汇区上中西路XXX号裙房2#号房(即本案租赁厂房)，出租建筑面积为约56.21平方米，使用面积约为51.80平方米。甲方于2016年1月1日前向乙方交付该厂房。租赁期限自2016年1月1日起至2019年1月19日止。租金每年支付一次，第一年为120,000元整，第二年为126,000元整，第三年为132,300元整。甲方交付租赁厂房时，乙方向甲方支付租赁保证金10,000元。租赁期满后，乙方须保持经营时的原貌将房屋退还甲方。如乙方在经营过程中因乙方原因退租或转让，需征得甲方同意，乙方不得收取受让方的转让费，一旦发生，甲方将乙方已支付的押金全部作为罚款没收。租赁期间，甲、乙双方应根据《安全生产管理协议》的约定，保证该厂房及设施设备处于正常的可使用和安全的状态。甲方在履行安全管理职责，对该厂房进行检查时，乙方应予以配合。租赁期间双方必须信守合同，任何一方如违反本合同的规定，须按年度向对方缴纳当年度租金的10%，作为违约赔偿。当日，双方另签订《安全生产管理协议》一份。铁贵公司另签署承诺书，致鑫馨公司：在经营过程中，因政府部门、社会人士的干扰而导致无法经营所造成的损失全部由我承担，与贵公司无关，贵公司不承担因本条上述原因造成的我公司一切费用损失，铁贵公司无权向贵所提出索赔。2016年1月14日，铁贵公司向鑫馨公司支付房屋押金10,000元及2016年1月1日至7月20日租金共计24,000元。同年2月4日，铁贵公司向鑫馨公司支付房租费20,000元。2016年下半年，铁贵公司擅自将租赁厂房转租给案外人。2017年之后，铁贵公司未再向鑫馨公司支付租金。另查，本院审理的(2019)沪0104民初21550号上海鑫馨装璜有限公司诉宋存厚房屋租赁合同纠纷一案，该案查明事实：1、租赁合同中地址“上中西路XXX号”系笔误，实际地址为“天等路XXX号”，天等路XXX号系上中西路XXX号全幢房屋中的裙房部分。2、2016年11月，天等路XXX号邻近商铺发生火灾，上海市未成年犯管教所对天等路XXX号商铺停水停电。之后，上海市未成年犯管教所没有恢复对天等路XXX号商铺供水电。本案中，原、被告对上述案件查明的基本事实无异议。审理中，原告提供的照片表明，目前租赁厂房内不知由谁堆放了若干服装等，门上上锁。上述事实，除双方当事人的一致陈述外，另有原告提供的房地产权证、厂房租赁合同、安全生产管理协议、收据，民事判决书等、照片证据证实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告就系争厂房签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。被告按约支付了租赁保证金和当年租金，原告在2016年11月因产权人切断水、电，未能提供适租的租赁厂房供被告继续租赁经营使用。租赁合同约定，甲、乙方均须保证该厂房及设施设备处于正常的可使用和安全的状态，尽管中断供水电的行为并非原告直接实施，但根据合同相对性原则，系原告方违约。当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。在2016年11月停水停电后，原告未能在剩余租期内恢复供水电以使得系争厂房和设施处于可正常使用状态，此时，被告享有履行抗辩权。现没有证据证明停水电后，被告仍利用系争房屋经营收益，且原告也未能提供其继续向上海市未成年犯管教所支付租金的依据，故在原告违约的前提下，不应再向被告收取租金。原告要求被告按合同约定支付2017年1月20日至2019年1月19日止的租金，本院不予支持。现双方合同租期届满，原告要求收回租赁厂房，合理合法，但被告擅自转租给案外人，早已不使用租赁厂房，原告可自行收回租赁厂房。原告要求被告支付2019年1月20日至实际返还厂房期间的占有使用费，无事实和法律依据，本院亦不予支持。被告擅自转租租赁厂房，依照租赁合同的约定，押金没收。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第二百一十六条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、上海铁贵实业有限公司于本判决生效之日起十日内将上海市徐汇区上中西路XXX号(天等路XXX号)裙房X#号房返还上海鑫馨装璜有限公司，逾期上海鑫馨装璜有限公司可自行收回该房屋；二、驳回上海鑫馨装璜有限公司的其余诉讼请求。案件受理费6,001元，由上海鑫馨装璜有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 袁 欣人民陪审员 许 勇人民陪审员 张建黎二〇二〇年六月十二日法官 助理 陆 磊书 记 员 印旭晴附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。