山东省日照市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁11民终1184号 上诉人（原审原告）：刘光华，女，1976年8月16日出生，汉族，居民，住莒县。 委托诉讼代理人：虢尚德，山东名律律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：康振峰，男，1969年6月15日出生，汉族，居民，住莒县。 被上诉人（原审被告）：王淑玲，1967年9月28日出生，汉族，退休职工，住莒县。 委托诉讼代理人：蒲英剑，莒县昌盛法律服务所法律服务工作者。 上诉人刘光华因与被上诉人康振峰、王淑玲房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省莒县人民法院（2019）鲁1122民初5244号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 刘光华上诉请求：1.撤销一审判决，改判被上诉人协助办理房屋转移登记手续；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与两被上诉人之间的房屋买卖合同真实有效，被上诉人王淑玲同意出售。上诉人与被上诉人一家是朋友关系，2017年5、6月份上诉人与被上诉人达成口头房屋买卖协议，被上诉人将案涉楼房以37万元的价格出售给上诉人，上诉人于同年6月19日支付12万元，剩余购房款25万元由上诉人替被上诉人偿还建设银行的住房公积金贷款及购买家电的方式支付。被上诉人在装修新房子时上诉人多次帮忙。2017年8月底被上诉人从案涉楼房搬出时上诉人与丈夫均参与帮忙搬家，后上诉人一家搬入案涉楼房居住至今。被上诉人王淑玲将楼房钥匙亲自交给上诉人的丈夫袁立超，因后期房屋价格上涨王淑玲才反悔，王淑玲要求上诉人多支付10万元才协助过户，上诉人不同意，为此才起诉。一审中上诉人提供的证据能够充分证实被上诉人同意出卖房屋给上诉人。二、一审认定双方的买卖合同有效，但认为属于法律上或事实上不能履行，该认定错误。所谓法律上不能履行，通常指标的物已被他人合法取得所有权的情况。事实上不能履行，是指履行在事实上不可能做到，或者已经没有意义。案涉楼房在2017年8月份被上诉人就交付给上诉人，由上诉人居住至今，且上诉人已支付全部购房款，被上诉人只需要协助办理过户登记即可，不存在《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项规定的法律上或事实上不能履行的情形。 王淑玲辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。但一审判决认定刘光华与康振峰之间的房屋买卖合同有效缺乏依据。 康振峰未作答辩。 刘光华向一审法院起诉请求：1.判令康振峰、王淑玲协助办理房屋过户登记手续；2.诉讼费用由康振峰、王淑玲负担。 刘光华向一审法院提交如下证据： 1.2017年6月19日康振峰给刘光华出具的收到条一份，载明：“收到袁立超、刘光华购买楼房款叁拾柒万元整，￥370000.00元，收款人：康振峰，2017年6月19日。” 2.2017年9月-2018年9月期间的振兴物业水电费收据10份，收费单据载明的户主为刘光华，地址为朝阳小区14号楼3单元501室。 3.离婚证及离婚协议各两份。2018年9月10日，刘光华与袁立超离婚时，未对案涉楼房进行处理。2018年10月19日，刘光华与袁立超在离婚协议中约定案涉楼房系刘光华的婚前个人财产，归刘光华所有。 4.刘光华中国农业银行莒县支行的交易清单4份、整存整取取款记录1份。上述证据显示，2017年6月19日，刘光华从尾号为2773的农业银行卡取款12万元，用于证明刘光华支付给康振峰首付款12万元；2018年2月27日，刘光华从尾号为4873的农业银行卡给康振峰转款1800元，用于证明期间房贷实际是刘光华偿还；2018年6月18日，刘光华从尾号为2773农业银行卡取款2万元，6月19日从该银行号取款62000元，6月19日从尾号为4873的农业银行卡取款1万元，从莒县农商行招贤支行（整存整取）取款1万元，用于证明2018年6月19日康振峰、王淑玲的莒县的剩余公积金贷款系由刘光华偿还。 5.刘光华于2018年6月18日向娄纪翠、张同花和杜常香出具的借条复印件3份，用于证明因支付案涉楼房款贷款，向上述三人借款共计15万元。 6.DVD录音光碟1份，用于证明王淑玲对房屋买卖的事实知情，且要求刘光华快付钱。 7.2018年6月19日在中国建设银行莒县支行营业厅拍摄的照片4张，用于证明刘光华还清了康振峰和王淑玲现居住的莒县的住房公积金剩余贷款。 8.证人王某（刘光华的叔伯姨夫）出庭作证，用于证明其在给康振峰现居住的莒县装修时，王淑玲跟他说过将案涉房屋卖给了刘光华。 9.证人战祥菊（刘光华在幼儿园工作的同事）出庭作证，用于证明康振峰以37万元的价格将案涉房屋卖给刘光华。 王淑玲对刘光华提供的证据1有异议，称2017年6月19日，王淑玲还在案涉楼房中居住，且该收到条也没有王淑玲的签字，王淑玲不知道案涉楼房的买卖情况；对证据2有异议，不能证明刘光华的主张，也不能证明案涉楼房的出售情况；对证据3有异议，主张刘光华在第一次协议离婚时对财产处理部分仅主张有轿车一辆，第二次协议时却出现了婚前个人财产，案涉楼房一套和坐落在及车辆均归女方所有，并且写明楼房系刘光华的婚前个人财产，由此可以看出该协议书中关于案涉楼房的约定是虚假的；对证据4有异议，取款不能证明用于支付房款，1800元的转款也不能证明用于偿还房贷；对证据5有异议，均系复印件，且与37万元收条的时间不一致，在康振峰没有收到全部房款的情况下，向刘光华出具37万元收到条，与交易习惯不相符；对证据6有异议，认为该光碟不能证明王淑玲同意将案涉房屋出售给刘光华；对证据7有异议，主张照片中在中国建设银行莒县支行营业厅还房贷的钱是他们的，不是刘光华的，认可王淑玲和康振峰当时在建设银行莒县支行营业厅，但王淑玲并不同意卖房给刘光华，其还与刘光华因为卖房的事发生争吵；对证据8、9均有异议，认为证人与刘光华有利害关系，不能证实案涉房屋卖给了刘光华。 王淑玲为证明自己的主张，提交如下证据： 1.案涉楼房的房产证一份，该房产证房屋所有权人为王淑玲，共有情况一栏处载明共同共有，用于证明案涉楼房系康振峰与王淑玲的共同财产，必须经共有人同意才能买卖。 2.视频资料一份，用于证明2018年9月23日（农历8月14日）下午王淑玲发现刘光华与康振峰在莒县康振峰的老家住宅里发生男女关系，双方之间恶意串通，侵害王淑玲的合法权益。 3.王淑玲与刘光华的短信记录一份，用于证明双方之间互相指责以及刘光华与康振峰的关系情况。 4.保证书一份，用于证明康振峰与刘光华的关系情况。 5.中国银行存折一份，用于证明案涉房屋（朝阳小区南区14号楼3单元501室）的房贷自2004年3月至2008年9月已付清。 6.日照市住房公积金管理中心还款明细（含对冲）一份，用于证明王淑玲已将莒县颐景园小区45号楼1单元802室房贷于2018年6月19日全部还清。 7.住房公积金支款凭证一份，用于证明王淑玲和康振峰在偿还莒县贷时，因为钱不够，康振峰又提取了28000元住房公积金。 刘光华对证据1无异议，对证据2、3、4不认可，辩称刘光华与康振峰之间属正常朋友关系，视频未能显示人物的面貌，保证书系王淑玲、康振峰之间的相互保证，且字迹不一致，不能确定系康振峰自愿所写，也不能证明刘光华与康振峰之间存在不正当关系，且与本案房屋买卖没有关联性；证据5与本案没有关联性；对证据6无异议，主张住房公积金已经由刘光华付清；对证据7有异议，认为莒县颐景园小区45号楼1单元802室房贷已经由刘光华付清，至于康振峰为什么提取的住房公积金28000元，与刘光华没有关系。 康振峰在庭后向一审法院提交贷款结清证明一份，用于证明其现居住的莒县的房贷期限系2016年4月1日至2031年4月1日，刘光华于2018年6月19日将剩余房贷221318.62元一次性还清。 刘光华质证后无异议。 王淑玲质证后认为，莒县颐景园小区45号楼1单元802室房贷已经付清属实，是王淑玲、康振峰付还的，而不是刘光华付还的。 一审法院在本案原审和重审期间，分别于2018年11月20日和2019年9月19日两次向康振峰作了调查询问，康振峰对房屋买卖的事实予以认可，称当时协商的价格是37万元，刘光华先支付12万元，该12万元用于给女儿买车，其余款项由刘光华代为偿还其现居住的莒县的住房公积金贷款。2018年6月19日，刘光华在中国建设银行莒县支行把剩余贷款221318.62元一次性付清。除了上述款项外，购房款还差六七千块钱，在康振峰搬家时刘光华给他家买了空调、冰箱等物品价值一万二三千元，因为康振峰的老房子里有家电打价六七千块钱给刘光华，双方的房款就平了。康振峰对王淑玲提供的关于男女关系的视频不予认可，表示不清楚视频中是谁。 一审法院于2018年12月17日向王淑玲、康振峰之女康鹏宇调查询问，其陈述于2017年6月十几号购买轿车一辆，当时刷的康振峰的银行卡，对房屋买卖的事并不知情。 王淑玲虽辩称未收到刘光华的购房款，但是根据刘光华提交的取款记录来看，刘光华在2017年6月19日取款12万元，同一日康振峰的工商银行卡存入14万元并因给女儿购买车辆支出138000元，刘光华与康振峰的取款及存款的金额、时间相吻合，对刘光华于2017年6月19日支付康振峰案涉楼房购房款12万元的事实，应予确认。 为查明案件事实，一审法院依职权调取了康振峰卡号16×××71的中国工商银行卡）交易明细，该明细显示2017年6月19日存入14万元（余额为167027.39元），当天消费支出138000元。2018年6月19日，康振峰的卡号为62×××40的中国建设银行莒县支行住房公积金贷款银行卡（系莒县颐景园小区45号楼1单元802室的贷款，而非本案争议的朝阳小区南区14号楼3单元501室的贷款）现金存入221400元，当日银行扣划221318.62元，该住房公积金贷款提前还清。刘光华主张案涉楼房自2017年6月份之后的公积金贷款均系刘光华偿还，康振峰予以认可，但王淑玲不予认可。 结合当事人陈述、打款记录、贷款结清证明和还款照片等证据，应当认定刘光华为偿还康振峰的莒县公积金贷款支付给康振峰现金221400元。刘光华主张自2017年7月至2018年6月期间的还贷金额21080.04元（1756.67元/月×12月）也是其偿还的，证据不够确实充分，一审法院不予采信。 一审法院认定事实：康振峰与王淑玲系夫妻关系，原居住在莒县（莒房权证城区字第××号），该楼房房产证登记的房屋所有权人为王淑玲，共有情况一栏处载明共同共有，土地使用权证中土地使用权人登记为康振峰。该楼房贷款已于2008年9月还清。后王淑玲、康振峰于2016年3月签订购房合同，另行购置了莒县颐景园小区45号楼1单元802室。 康振峰在莒县工作期间，刘光华因故与康振峰相识。2017年五六月份，刘光华与康振峰口头协商购买案涉房屋事宜。同年6月19日，康振峰在没有征得王淑玲同意，也没有与刘光华签订书面房屋买卖合同，且仅收到刘光华12万元现金的情况下，给刘光华出具了收到楼房款37万元的收条一张，载明：“收条今收到袁立超、刘光华购买楼房款叁拾柒万元整，￥370000元。收款人：康振峰，2017年6月19日。”康振峰与刘光华达成口头协议，除已经支付的12万元现金外，剩余款项由刘光华代为偿还康振峰购买的莒县住房公积金贷款。2017年8月底，王淑玲、康振峰从案涉楼房中搬出到莒县颐景园小区45号楼1单元802室居住。康振峰将房门钥匙交给刘光华，刘光华一家搬到案涉楼房中居住，并以自己的名义交纳物业费。 2018年6月19日上午，刘光华携带现金一次性付清康振峰颐景园小区45号楼1单元802室的剩余公积金贷款221318.62元（实际存入康振峰银行账户221400元）。在中国建设银行莒县支行偿还贷款时，刘光华和王淑玲、康振峰均在场，刘光华用手机对还贷现场进行了拍照，王淑玲、康振峰正在伏案办理有关手续，桌子上堆放着现金，均用银行专门捆钱的纸条捆扎。王淑玲一直不同意将案涉房屋卖给刘光华，还贷当天还与康振峰、刘光华发生争吵。王淑玲一直拒绝协助刘光华办理过户手续，刘光华遂诉至一审法院，请求判令王淑玲、康振峰协助办理过户手续。 另查明：刘光华与袁立超已经协议离婚。2018年10月19日，刘光华与袁立超第二次在莒县民政局办理离婚手续时，在离婚协议中约定案涉楼房系刘光华的婚前个人财产，归刘光华所有。 本案在原审和重审过程中，一审法院依法向刘光华行使释明权，告知刘光华可以变更诉讼请求为解除房屋买卖合同，并要求王淑玲、康振峰返还购房款或赔偿相应损失，但刘光华明确表示不同意变更诉讼请求。 一审法院认为，本案争议的焦点有两个：一是案涉房屋买卖合同是否有效？二是在共同共有人不同意出卖的情况下，房屋买卖合同是否能够履行？刘光华要求办理过户手续，是否应予支持？ 关于争议焦点一，案涉房屋买卖合同是否有效问题：案涉房屋虽登记在王淑玲名下，但属于康振峰和王淑玲的夫妻共同财产，两人对该房屋有平等的处理权。夫妻一方未经另一方同意擅自出卖夫妻共有房屋的效力问题，理论界和审判实践中均有较大争议，近年来司法实务界已经基本上形成了“无权处分但有效认定”的共识。自2012年7月1日起施行的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案中，康振峰未经房屋共有人王淑玲同意将案涉房产擅自出卖给刘光华，根据上述规定，该房屋买卖合同并不因康振峰无权处分而无效，依法应当认定有效。 关于争议焦点二，案涉房屋买卖合同是否能够履行的问题：根据《中华人民共和国物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”的规定，在康振峰作为房屋共同共有权人的情况下，要想继续履行房屋买卖合同，实现该共有房屋的物权变动，必须取得该房屋共有权利人王淑玲的同意。 另根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第(四)项“下列房地产，不得转让:……共有房地产，未经其他共有人书面同意的”之规定，康振峰出售夫妻共有房屋，应当征得王淑玲的书面同意。本案中，虽然可以推定王淑玲对康振峰出卖给刘光华案涉房屋的行为已经知情，但知情并不等于同意，知情后可能会存在“同意、不同意、模棱两可”三种不同的处理方式。鉴于王淑玲在本案中自始至终明确表示不同意出售案涉房屋，刘光华也未能提供王淑玲同意买卖案涉房屋的有效证据，本案中王淑玲自始至终反对，从未书面同意或事后追认该出售行为，刘光华虽然给付了一定的房款，但该买卖行为属于《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款第(一)项规定的“法律上或者事实上不能履行”的情形，属于合同履行不能，故对刘光华要求王淑玲、康振峰协助办理房屋过户手续的诉讼请求，依法不予支持。 至于在合同有效但不能履行情况下买受人的权益保护问题，买受人可以变更诉讼请求，要求解除合同并请求房屋出卖人承担违约责任。对此，在一审法院已经向刘光华明确释明其可变更诉讼请求的情况下，刘光华仍坚持其原来的诉讼请求，拒绝变更诉讼请求，故对刘光华要求康振峰、王淑玲协助办理房屋权属变更登记的诉讼请求，依法应予驳回。刘光华可在本案判决生效后，另行向房屋出卖人主张违约责任。 综上，刘光华的诉讼请求不成立，依法不予支持。依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《中华人民共和国物权法》第九十五条、第九十七条、《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款第(一)项、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十一条第一款规定，一审判决:一、确认刘光华与康振峰达成的口头房屋买卖协议有效；二、驳回刘光华要求康振峰、王淑玲协助办理房屋过户登记转移手续的诉讼请求。案件受理费6850元（原审立案时刘光华预交100元，重审时刘光华按诉讼补交6750元），由刘光华负担。 二审中，当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，案涉房屋系康振峰与王淑玲的夫妻共同财产，康振峰与刘光华达成口头协议，将房屋转让给刘光华。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，王淑玲以康振峰转让房屋未经其同意而主张合同无效的抗辩不能成立。 关于王淑玲对于康振峰与刘光华之间的房屋买卖合同是否知情并同意的问题。根据已查明的事实，2017年6月19日刘光华取款12万元，同日康振峰的工商银行账户存入14万元，并于当日因康振峰、王淑玲之女康鹏宇购车自该银行账户支出138000元；特别是2018年6月19日王淑玲本人到银行，在刘光华在场的情况下办理了颐景园小区房屋的公积金贷款偿还手续，以刘光华支付的现金221400元偿还了其与康振峰颐景园小区房屋的公积金贷款，上述行为表明王淑玲对刘光华所支付的房款自愿接受并进行了支配。因此，综合考虑王淑玲对刘光华所支付房款的接受、支配等行为，应当认定王淑玲对于康振峰与刘光华之间的房屋买卖合同知情并同意。 关于刘光华要求康振峰、王淑玲协助办理房屋登记转移手续的请求应否支持的问题。康振峰与刘光华协商以37万元的价格转让房屋，其中刘光华已分别于2017年6月19日支付12万元，于2018年6月19日现金支付221400元，共计341400元，已经履行了大部分房款的支付义务。同时刘光华自2017年8月即在案涉房屋居住，房屋已实际完成交付，王淑玲对于康振峰与刘光华之间的房屋买卖合同亦知情并以实际行为表示同意，该房屋买卖合同并不存在法律或事实上的履行不能，故对于刘光华要求康振峰、王淑玲协助办理房屋登记转移手续的请求，应予支持。一审判决驳回刘光华关于办理房屋登记转移手续的诉讼请求不当，应予纠正。对于刘光华尚未支付完毕的房款，康振峰、王淑玲具有另行主张的权利。 综上所述，刘光华的上诉请求成立，本院予以支持。一审认定事实错误，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持山东省莒县人民法院（2019）鲁1122民初5244号民事判决第一项； 二、撤销山东省莒县人民法院（2019）鲁1122民初5244号民事判决第二项； 三、被上诉人康振峰、王淑玲于本判决生效之日起三十日内协助刘光华办理莒县房屋的登记转移手续。 一审案件受理费6850元；二审案件受理费6850元，均由被上诉人康振峰、王淑玲负担。 本判决为终审判决。 审判长  田玉斌 审判员  卜雪雁 审判员  杨荣国 二〇二〇年六月二十八日 法官助理刘娜 书记员刘畅