浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙02民终1547号 上诉人（原审原告）：黄辉，男，1976年1月29日出生，汉族，住浙江省宁波市鄞州区。 上诉人（原审原告）：曹德莉，女，1976年5月3日出生，汉族，住浙江省宁波市鄞州区。 两上诉人共同委托诉讼代理人：章宇文，北京炜衡（宁波）律师事务所律师。 两上诉人共同委托诉讼代理人：翁琦琦，北京炜衡（宁波）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：宁波新大利置业有限公司。住所地：浙江省宁波市鄞州区邱隘镇人民南路200号。 法定代表人：郭金波，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：胡静静，浙江同舟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑伟，浙江同舟律师事务所律师。 上诉人黄辉、曹德莉因与上诉人宁波新大利置业有限公司（以下简称新大利公司）商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省宁波市鄞州区人民法院（2019）浙0212民初14646号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 黄辉、曹德莉上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项、第四项，依法改判或者发回重审。事实和理由：案涉《商品房买卖合同》中明确约定新大利公司应在2017年5月20日前取得房屋权属证书交付给黄辉、曹德莉。新大利公司仅能证明2017年5月12日取得了案涉房屋的权属但不能证明其已向黄辉、曹德莉进行了交付，故应承担逾期交付不动产权证的违约金。另外，新大利公司未按照双方约定交付符合质量的房屋致使小区房屋价格受到严重影响，故新大利公司应赔偿房屋差价损失。 新大利公司辩称，一审判决对该部分认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。案涉《商品房买卖合同》第十六条约定，出卖人负责办理初始登记证书，并非转移登记证书。新大利公司已经在约定时间内交付了初始登记证书，不存在延期交付的违约行为。 新大利公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回黄辉、曹德莉的诉讼请求。事实和理由：第一，一审判决认为双方签订的合同附件八有关于“延期交房”的补充约定，又认为新大利公司未提供证据，不予支持，表述明显前后矛盾。事实上，新大利公司就房屋交付期限的提前和延长在签约时已向黄辉、曹德莉告知过，且双方也就延期交房违约金进行了结算，黄辉、曹德莉也签字确认。之后，长达两年多的时间也未曾提出异议。第二，即使新大利公司承担延期交房责任，一审法院对延期交房违约金的计算错误。一审法院认定新大利公司于2017年4月2日短信通知黄辉、曹德莉可于2017年4月8日至4月12日办理交房手续，若有需要，也可自2017年4月2日起办理交付手续。 黄辉、曹德莉辩称，案涉商品房买卖合同第八条、第十一条约定内容属格式条款，加重了买受人负担，且未尽合理的说明义务，案涉条款应属无效。故，新大利公司的上诉请求，应予以驳回。 黄辉、曹德莉一审诉讼请求：一、新大利公司支付黄辉、曹德莉延期交房违约金32533元；二、新大利公司支付黄辉、曹德莉延期交付不动产权证违约金1595元；三、新大利公司赔偿黄辉、曹德莉房屋差价损失187620元；上述三项金额共计221748元。四、新大利公司修缮锦楠府业主共同共有部分漏水、漏电、墙面脱落、钢筋及电线外露的房屋质量问题；五、新大利公司消除锦楠府建筑内消防安全隐患、完善消防通道及消防器材直至锦楠府建筑工程通过消防主管部门审核；六、新大利公司拆除机械车位，恢复机械车位占用的业主共有部分的小区道路及绿化；七、新大利公司在锦楠府业主共同共有绿化区域内按照已备案绿化图纸的植物种类、分布及数量标准种植小区绿化；八、新大利公司按照住宅电梯技术标准等电梯行业技术标准更换1号楼1、2号电梯及2号楼3、4号电梯，共四部电梯；九、案件受理费、保全费由新大利公司承担。 一审法院认定事实：2015年7月25日，黄辉（买受人）、曹德莉（买受人）与新大利公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（合同编号2015017300033），合同约定黄辉、曹德莉向新大利公司购买位于宁波市鄞州区的预售商品房锦楠府第2幢304号房。合同第九条约定，新大利公司应当在2016年12月31日前，将符合条件的商品房交付黄辉、曹德莉使用，该条件包括：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。同时合同第十条约定，出卖人若未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用的，逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，若买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向黄辉、曹德莉支付不小于第一项比率的违约金。合同第十六条约定，出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明，出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》，同时还约定，出卖人承诺于2017年5月20日前取得上述土地、房屋权属证明，交付给买受人，出卖人不能在该期限内交付权属证书的，约定日期起180日内，出卖人按照已付房价款的千分之一承担违约责任；约定日期180日以后的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。双方于同日签署合同附件八，其中第八条约定，买受人同意出卖人在宽限期内2016年9月30日至2017年3月31日，含当日，具备交付条件并交付房屋而不视为逾期交房，且出卖人不承担违约责任，本合同继续履行；第十一条约定，无论何种原因导致出卖人实际交房时间迟延，双方同意出卖人交付土地、房屋权属证书的日期相应顺延。权属办结时间以政府产权登记部门办理时间为准；第十二条约定，该商品房交付时，以按揭方式购买的，其房屋产权登记及抵押手续必须由出卖人统一办理，费用由买受人自理，同时买受人必须在办理交付手续时预缴契税等相关税费，提供相关资料及缴纳相关费用，权证办理后结算。上述合同及附件签订后在新大利公司交房前，黄辉、曹德莉共支付购房款1594770元。2017年3月15日，宁波鄞州区住房和城乡建设局作出《鄞州区建设项目绿地面积备案单》，认为新大利公司建设的锦楠府项目实际绿地面积经测量，符合控制绿地率指标要求。2017年3月16日，涉案房屋所在小区取得宁波市公安消防支队鄞州区大队建设工程消防设计竣工备案。2017年3月28日，宁波市规划局作出（2017）浙规核字第0260041号建设工程规划核实确认书，涉案房屋所在小区取得竣工验收。新大利公司于2017年4月2日发出通知，要求黄辉、曹德莉于2017年4月8日至4月12日期间办理交房手续。黄辉、曹德莉于2017年4月9日到新大利公司办理了交房手续，并支付了应付房款差额-170元（实际面积比合同面积少0.01平方米）、代收物业维修专项资金11256元、逾期交房违约金319元（扣除项），并支付了代办权证税费33000元。2017年5月12日，宁波市国土资源局于作出涉案房屋的初始登记证书，产权人为新大利公司。2017年11月1日，涉案房屋不动产权属变更登记在黄辉、曹德莉名下。涉案房屋所在小区交付后，包括黄辉、曹德莉在内的多名业主对小区房屋质量、机械车位、小区绿化、消防隐患、电梯质量等问题多次向新大利公司及有关部门进行投诉。 一审法院认为，本案的主要争议焦点为：一、新大利公司是否存在逾期交房，是否应当支付逾期交房违约金？二、新大利公司是否存在逾期交付不动产权证书，是否应当支付违约金？三、新大利公司是否应当赔偿黄辉、曹德莉差价损失？四、黄辉、曹德莉是否能以个人的名义针对小区房屋质量、消防隐患、电梯质量、机械车位、小区绿化等共有部分提起民事诉讼？ 关于第一个争议焦点，新大利公司虽然认为双方签订的合同附件八中有关于“延期交房”的补充约定，但新大利公司并未向该院提供相应的证据，该院对新大利公司的此项主张不予支持。办理交房手续时新大利公司虽然支付了部分逾期交房违约金（1天），但根据交房通知单、交房流转单等材料来看，新大利公司并未向黄辉、曹德莉明确告知新大利公司逾期交房及向黄辉、曹德莉支付逾期违约金的事实，再考虑到小区众多业主在该时期（2017年4月8日至12日）集体交房的情形，因此，黄辉、曹德莉应当不知道所缴的费用中包含已收取的新大利公司支付的逾期违约金，该院对新大利公司的主张不予支持。因此双方约定的交房时间仍为2016年12月31日，黄辉、曹德莉认为应计算至2017年4月12日，该院认为，新大利公司于2017年4月2日已向黄辉、曹德莉发出通知，要求其在2017年4月8日至12日期间来办理交房手续，即自2017年4月8日起便可办理交房，因此对于2017年4月8日后的时间不宜再作逾期认定，综上，新大利公司应当向黄辉、曹德莉支付的逾期交房违约金为31257元（1594770元×98天×0.0002）-319元=30938元。 关于第二个争议焦点，黄辉、曹德莉认为其实际取得产权证时间为2017年11月1日，并要求以此计算新大利公司延期交付产权证所产生的违约金，该院认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十六条的约定，新大利公司应当向黄辉、曹德莉提供的产权证系初始登记证书，以便黄辉、曹德莉办理产权过户登记。新大利公司实际上亦于2017年5月12日取得了涉案房屋的初始登记，因该期间新大利公司接受了黄辉、曹德莉委托代黄辉、曹德莉办理涉案房屋权属登记，因此可以视为新大利公司已将该房屋的初始登记证书向黄辉、曹德莉进行了交付，该日期并未超过双方购房合同约定的2017年5月20日前，因此该院对黄辉、曹德莉的该项主张不予支持。 关于第三个争议焦点，黄辉、曹德莉认为因新大利公司提供的小区整体房屋质量、小区环境、绿化等因素导致房价下降，因此应当向黄辉、曹德莉赔偿差价损失，该院认为，房地产的价格受到市场多种因素的影响，黄辉、曹德莉目前提供的证明并不能证明其房屋与周边小区房屋的价格差异系新大利公司造成的，因此该院对黄辉、曹德莉的该项主张不予支持。 关于第四个争议焦点，本案已作出（2019）浙0212民初14646号之二民事裁定书，本案不再重复审理。 黄辉、曹德莉要求新大利公司承担本案保全费用，但未提供相应合同依据，该院对黄辉、曹德莉的该项主张不予支持。综上，该院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，作出判决：一、宁波新大利置业有限公司向黄辉、曹德莉支付逾期交房违约金30938元，限于判决生效之日起七日内履行完毕；二、驳回黄辉、曹德莉要求宁波新大利置业有限公司支付逾期交付不动产权证违约金的诉讼请求；三、驳回黄辉、曹德莉要求宁波新大利置业有限公司赔偿房屋差价损失的诉讼请求；四、驳回黄辉、曹德莉要求宁波新大利置业有限公司承担保全费用的诉讼请求。如宁波新大利置业有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费4626元，减半收取2313元，由宁波新大利置业有限公司负担323元，黄辉、曹德莉负担1990元。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明，新大利公司2017年4月2日下午通知业主收房的短信载明，“务必于2017年4月8日至2017年4月12日”来售楼处办理交付手续，“若你有需要也可自2017年4月2日起办理交房手续”。 本院认为，黄辉、曹德莉与新大利公司之间系商品房销售合同关系，双方二审主要争议为新大利公司是否应当承担延期交付违约金、逾期交付不动产权证违约金、以及是否应当赔偿房屋差价损失。 一、关于延期交付问题。黄辉、曹德莉在一审中提供了《商品房买卖合同》（包含附件八），新大利公司对此并无异议。该合同系双方真实意思的表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。《商品房买卖合同》附件八第八条约定，“该商品房具备合同约定的交付条件，出卖人发出的交付通知中载明的交付日期如提前或推迟合同约定的交付期限三个月内的，以交付通知书中载明的交付日期为准，双方均不承担相应的违约责任。即买受人同意出卖人在宽限期内2016年9月30日至2017年3月31日，含当日，具备交付条件并交付房屋而不视为逾期交房，且出卖人不承担违约责任。”该约定系出卖人在具备商品房交付条件的前提下，提前或者推迟三个月内交付房屋，出卖人不需要承担违约责任。该约定虽为格式条款，但并没有明显加重买受人的责任、排除其主要权利，该约定合法有效。依据该约定，新大利公司不承担逾期交房违约责任，需要符合两个条件，一是具备交房条件，二是在提前或推迟合同约定的交付期限三个月内（2016年9月30日至2017年3月31日）交房。新大利公司虽然在该期限内具备交房条件，但其并没有交房，而是在2017年4月2日通知黄辉、曹德莉收房，故不能免除其逾期交房的违约责任。 《商品房买卖合同》第九条约定出卖人应于2016年12月31日前交付案涉商品房，黄辉、曹德莉对新大利公司于2017年4月2日发出通知的事实予以认可，新大利公司虽然在短信通知中要求买受人于2017年4月8日至2017年4月12日收房，但同时也允许买受人于2017年4月2日办理交付手续，故逾期交房违约金应计算至2017年4月1日。一审判决认定逾期交房的截止日期为2017年4月8日，属事实认定错误，本院予以纠正。据此，新大利公司应向黄辉、曹德莉支付的逾期交房违约金应调整为28706元{（1594770元×91天×0.0002）-319元}。新大利公司辩称，其与黄辉、曹德莉已就逾期交房违约金进行了结算，黄辉、曹德莉并无异议。《交房流转单1-房款结算》显示新大利公司支付了部分逾期违约金。但新大利公司并没有证据证明其已对买受人就交付违约进行了明确说明，也没有证据显示黄辉、曹德莉愿意放弃向新大利公司主张违约责任。新大利公司主张违约责任已免除，于法无据。 二、关于逾期交付不动产权证违约金。《商品房买卖合同》第十六条约定，“出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2017-05-20前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人[委托出卖人]办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理”。从该约定文义分析，“前款规定的土地、房屋权属证书”应指初始登记证书，而非转移登记证书。“出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书”这里的“约定期限”应指2017年5月20日前办理初始登记证书。双方并没有对逾期转移登记的违约责任进行约定。黄辉、曹德莉要求新大利公司支付逾期交付不动产权属违约金，缺乏依据。况且，黄辉、曹德莉委托新大利公司代办涉案房屋权属登记，可以视为新大利公司已将该房屋的初始登记证书向黄辉、曹德莉进行了交付。故，黄辉、曹德莉关于逾期交付不动产权证违约金的主张，本院不予支持。 三、关于房屋差价损失问题。当事人对自己的主张应当提供证据证明。房地产的价格受到地段、市场、周边配套等多种因素的影响，黄辉、曹德莉提供的现有证据不足以证明其房屋与周边小区房屋的价格差异系新大利公司造成的，一审判决对黄辉、曹德莉的该项主张不予支持，并无不妥。 综上所述，黄辉、曹德莉的上诉请求不能成立，应予驳回；新大利公司的部分上诉请求成立，应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，作出判决： 一、维持浙江省宁波市鄞州区人民法院（2019）浙0212民初14646号民事判决第二、三、四项，即驳回黄辉、曹德莉要求宁波新大利置业有限公司支付逾期交付不动产权证违约金的诉讼请求；驳回黄辉、曹德莉要求宁波新大利置业有限公司赔偿房屋差价损失的诉讼请求；驳回黄辉、曹德莉要求被告宁波新大利置业有限公司承担保全费用的诉讼请求； 二、撤销浙江省宁波市鄞州区人民法院（2019）浙0212民初14646号民事判决第一项； 三、宁波新大利置业有限公司向黄辉、曹德莉支付逾期交房违约金28706元，限于本判决生效之日起七日内履行完毕。 如宁波新大利置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 一审案件受理费4626元，减半收取2313元，由宁波新大利置业有限公司负担278元，黄辉、曹德莉负担2035元；二审案件受理费4625元，由宁波新大利置业有限公司负担523元，黄辉、曹德莉负担4102元。 本判决为终审判决。 审 判 长 孙长虎 审 判 员 赵保法 审 判 员 郑 辉 二〇二〇年六月三十日 代书记员 项凌燕