广西壮族自治区平乐县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0330民初3号 原告孙利超，男，1977年5月26日出生，汉族，山东苍山县人，住山东省苍山县庄坞镇涌泉后村606号，现住平乐县。 委托诉讼代理人:莫绍群，平乐县居正法律服务所法律工作者。 被告黄海明，男，1986年7月27日出生，瑶族，广西平乐县人，住平乐县。 被告李环，女，1987年3月8日出生，瑶族，广西平乐县人，住平乐县。 两被告委托诉讼代理人:莫宪德，广西正宪律师事务所律师。 原告孙利超诉被告黄海明、李环房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日受理后，依法适用简易程序进行审理，由于案情复杂，本院于2020年3月23日作出裁定，转为普通程序进行审理,因本案与(2020）桂0330民初147号案基于同一事实，故本院于2020年4月20日公开开庭合并审理该两案。本案原告及其委托诉讼代理人莫绍群、两被告其及委托诉讼代理人莫宪德均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孙利超向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决被告赔偿因其无故终止租赁合同造成的各种经济损失计72852元给原告；2.本案诉讼费、律师代理费由被告承担。事实和理由：2018年年初，原告想租赁被告位于平乐县房屋商铺开设餐饮业，双方经协商一致于2018年3月27日签订了房屋租赁合同。合同第3条约定:租期自2018年3月27日至2023年3月27日止。合同第2条约定:2018年3月27日至2020年9月27日月租为2800元，之后每两年半上涨一次月租为300元。同时合同约定:每季度第一个月的1日前缴交当季度租金，不得拖欠。原告按合同装修好租赁房后，一直经营到2019年8月13日，突然被告发给原告信息讲原告违约，给原告一个星期时间搬东西，原告也可走法律程序，之后被告曾多次到原告租赁的铺面闹事，弄得原告无法正常经营。原告也曾多次对被告讲:被告要终止合同，可到法院起诉，若法院判决终止合同原告就搬东西。2019年11月16日，被告竞然开一辆车子停放在原告租赁的铺面前，致使原告停业无法经营，原告无奈之下于2019年11月20日向公安机关报警，平乐附城派出所出警后告知原告该纠纷属合同纠纷应通过诉讼解决。合同第4条第7款约定:乙方在经营不拖欠房租的情况下，甲方不得以任何理由妨碍乙方的正常营业。原告自租赁合同生效之日到2019年8月13日止共交租金57275元，至今没有违约行为，相反从2019年8月13日起，由于被告无理取闹违约行为，使原告无法正常营业，造成原告损失严重。原告的损失计72582元:其中原告租赁被告商铺后投入装修资金31400元；原告于2019年5月1日租赁被告二楼并倒地面开支3366元；被告的违约行为造成原告无法经营的利润损失22086元；搬运费至少6000元。综上，原告租赁被告商铺后未违反合同约定，反而是被告无故干涉原告正常营业，造成原告的上述损失，原告为维护自身合法权益，特依《民诉法》、《合同法》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第11条第1款相关规定，向法院提起诉讼，请求法院支持原告请求。 被告黄海明、李环辩称，(1）原告的诉请没有事实和理由，因原告诉称两被告多次闹事造成原告停业与事实不符；（2)原告的损失是单方所列，没有申请相关部门进行评估，因此无法律依据，被告不予认可；(3）本案真实的情况是原告违约，原告一直未完全交付租金，已构成严重的违约行为，两被告可要求解除合同；(4）原告起诉要求被告赔偿损失无事实依据，案件诉讼费、律师费由其自行承担。 到庭的原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。原告提供的证据有:(1）原告身份证复件1份1页，证明原告身份及诉讼主体适格；(2)被告户籍登记证明1份1页，证明被告身份及诉讼主体适格；(3）房屋租赁合同复件1份1页，证明该合同系双方在自愿、平等情况下所签订的有效合同；(4）营业执照及照片各1份1页，证明原告合法经营山东菜馆；(5）群众报警报单及信息记录2页，证明被告在8月份违反合同约定，致使原告无法经营；(6）原告投入硬件设施明细及装修照片17页，证明原告装修山东菜馆硬件投入资金初算及倒地板开支费用；(7）2019年1-7月份原告经营菜馆的收支及利润明细8页，证明原告实际取得利润49048.5元，被告违约造成停业计算至7月底损失为22086元；(8）原告交付租金记录及被告收取租金、水电费凭条、信息等11页，证明被告违约，被告实收租金45616元，应承担违约损失责任；(9)原告菜馆利润支出明细4页，证明被告违约造成原告实际纯利润损失72852元；(10）山东菜馆装修评估表原件1页，证明山东菜馆的装修评估价值；(11）原始销售明细帐(2019年1月1日至2019年7月22日)计98页，证明山东菜馆营业额、营业损失及利润;(12）告示及聊天记录3页，证明被告侮辱原告，还说原告欠被告房租；(13)收条2页，证明被告于2019年2月5日至5月1日重复收取原告水电费。被告未提供证据。庭审中，本院依法出示了原告提交的三份申请书及本院到原告商铺拍摄的照片，三份申请书证明:(一）原告于2020年1月10日向本院提交了该案房屋装修价值评估申请，2020年1月17日撤回了该申请的事实；(二)原告于2020年4月9日向本院提交申请，对其经营的餐馆停业损失不要求进行评估的事实;本院干警于2020年4月3日到原告商铺拍摄的照片，证明原告商铺现状及一楼单独用水累计463方、二楼用水计115方，一楼单独用电计8579度、二楼用电计142度。被告对原告提供的证据⑴-(4）无异议，原、被告对法庭出示的三份申请书及本院到原告商铺拍摄的照片均无异议，本院予以确认并在卷佐证。被告对原告提供的证据(5）质证意见为:对该证据证明的事实有异议，车子是被告早上回来停在商铺门口的。本院认为，原告只是租赁被告的一楼商铺经营餐饮，被告一家人的食宿、出行也必须路经商铺门口，被告车辆停放在商铺门口，虽对原告的经营造成了一定的影响，但不是本案纠纷发生的主要原因。被告对原告提供的证据(6）质证意见为:对原告现场照片内容无异议，但对原告自行登记的明细费用有异议，因未经相关部门评估。本院认为，该案受理后，原告于2020年1月10日向本院申请对涉案商铺装修的价值进行鉴定，于2020年1月17日撤回了申请。本院对该价值若符合法律规定的予以酌情支持。被告对原告提供的证据(7）质证意见为:收支情况、利润都是原告自行登记，未经相关部门评估，对该数据合法性及计算方式有异议。本院认为，原告提供的该证据只能证明原告的部分经营情况，无法核实经营利润。被告对原告提供的证据(8）质证意见为:对原告所交租金额无异议，但对2018年3月27日的租金收条3000元有异议，认为不是租金，而是支付给工人砌墙的费用，另原告于2018年10月26日、11月2日支付的4500元，包含在支付季度租金收条9185元中。本院认为，(一)2018年3月27日，被告在原告处拿了现金3000元，并签写了租金收条，用途是代原告雇请工人改装商铺卷闸门，花去费用1677元，余下1323元，原告在2018年5月2日交纳第一季度租赁费时已扣减，因此原告第一季度微信支付租金7077元(林雪燕微信)，该事实与庭审查明的事实相符，本院予以确认。原告在庭审中称其另外支付了被告3000元，被告未出具收条，扣减后余下的1323元是在该笔款中，被告未予以认可，因原告未提供其他证据佐证，不符事实，本院不予确认。（二)原告于2018年8月12日微信支付第二季度租金7400元(林雪燕微信)，减扣1000元，庭审中双方均予以认可，本院予以确认。(三)原告于2018年10月26日微信支付1800元、800元、2018年11月2日微信支付1900元(三笔款均为林雪燕微信)，支付4500元后向被告发微信:“余下的付现金给被告”，11月2日当天，原告补交租金后，被告签写了租金、水电费收条9185元。本院认为，根据交易习惯，被告签写的9185元收条，应包含林雪燕之前微信支付的4500元，也与庭审查明的事实相符，予以确认。原告庭审中称,林雪燕微信“余下的付现金给被告”,不是原告说的原告不清楚，4500元系原告微信支付，原告的辩解互相矛盾，本院不予确认。(四)原告于2019年2月1日交纳2019年2-4月租金、水电费计9495元；于2019年5月3日交纳2019年5-7月租金、水电费12118元；于2019年8月3日交纳租金4500元(林雪燕微信转账），双方均无异议，予以确认。同时该证据8-7中确认:电费的价格为每度0.6元、水费的价格为每方3元。被告对原告提供的证据(9）质证意见为:该数据为原告单方所列无法核实，商铺无法经营是因原告收入低造成，不是被告黄海明造成。本院认为，该证据为原告自行记录，无法证明该支出系原告经营的餐馆利润，不予确认。被告对原告提供的证据(10）质证意见为：对其真实性无异议，但对其合法性、关联性有异议，该评估表是原告自己去找人出具的，该机构是否有资格评估不清楚。本院认为，对该价值若符合法律规定的予以酌情支持。被告对原告提供的证据(11）质证意见为：对该证据的三性不认可。本院认为，原告提供的该证据只能证明原告的部分经营情况，无法核实该餐馆营业额、营业损失及利润。被告对原告提供的证据(12）质证意见为：对其真实性无异议，对其关联性有异议，但恰恰证明原告一直拖欠租金有违约行为。本院认为，该证据中的微信聊天，证实原告于2019年8月3日只支付2019年8-10月租金4500元后，其后均未支付租金；证据中的“告示”系被告维权的一种方式，庭审中也查实，被告张贴“告示”想提示他人暂时不要租赁该商铺的事实，本院予以确认。被告对原告提供的证据(13）质证意见为：对收条合法性无异议，被告书写时存在误解。本院认为，在计算水电费总额时减除被告按季度收取的水电费即为原告尚欠的水电费。因此，原告认为该行为是重复收取的主张不予采纳。 综合本案的全部证据材料及庭审情况，本院对本案的事实认定如下: 2018年3月27日，原告孙利超租赁被告黄海明位于平乐县对面)商铺一间，用于经营餐饮。双方于当日签订了房屋租赁合同，合同约定内容如下:“一、租用地点…；二、用途…；三、租期和租金标准及支付时间：租期自2018年3月27日至2023年3月27日，2018年3月27日至2018年5月1日为装修期，从2018年5月1日开始收取租金,……”。原告于当日交付3000元给被告，被告签写了收条，由被告喊师傅改装商铺卷闸门，花去人工费、材料费计1677元，余下1323元。2018年5月2日，原告朋友林雪燕通过微信转账方式支付2018年5月至7月房屋租赁费7077元(租金8400元，已减扣1323元)。2018年8月12日，原告朋友林雪燕通过微信转账方式支付2018年8月至10月房屋租赁费7400元(租金8400元，已减扣1000元)。2018年10月26日、11月2日原告朋友林雪燕通过微信转账方式分别支付1800元、800元、1900元，并通过微信告知被告黄海明:“余下的我付现金给你”，11月2日当天，原告补交4685元后，被告签写了租金8400元、水电费785元共9185元的收条(为2018年8月至10月至2019年1月租赁费、水电费)。2019年2月1日，原告用现金方式支付2019年2月至4月房屋租赁费8400元、水电费1095元，被告签写了收条。从2019年5月份起，原告与被告约定另行租赁被告二楼，月租700元，2019年5月3日，原告用现金方式支付2019年5月至7月房屋租赁费10500元、水电费1618元，被告签写了收条。2019年8月3日，原告朋友林雪燕通过微信转账方式支付租金4500元，2019年8月13日，被告黄海明用微信发信息给原告催收租金未果，原告次日便离开餐馆，餐馆暂由原告朋友林雪燕经营管理，之后原告均未给付租金及水电费。2019年11月16日，被告将车停放在商铺门口五天，2019年11月20日，原告朋友林雪燕向公安机关报警，民警出警后告知原、被告双方系合同纠纷，应通过诉讼渠道解决。原告认为，其已多给付房屋租金不需再给付，且被告多次到门店闹事致使餐馆无法正常营业，造成其经济损失严重，要求被告赔偿损失，双方遂产生纠纷，原告于2020年1月2日向本院提起诉讼。2020年4月3日本院干警到原告所租商铺对其所用的一、二楼水、电表进行了登记，一楼单独用水累计463方、二楼用水计115方，一楼单独用电计8579度、二楼用电计142度。另查明:被告黄海明与被告李环系夫妻；被告收取原告水电费标准为:电费的价格每度0.6元、水费的价格每方3元。直至本院开庭审理本案时，原告没有进行腾房也未将所租商铺、二楼房屋钥匙交给被告。 本院认为，原告孙利超与被告黄海明于2018年3月27日签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应本着诚实信用原则全面履行合同约定的义务。本案中，原告按约定以三月一次给付租赁费及水电费，已给付清被告2018年5月1日至2019年7月31日期间的房屋租赁费共44100元，已给付水电费3498元，其中原告给付第一、二、次房租时，是通过抵销方式平账的，在证据分析和事实查明时已认定，此不再另行阐述。按原、被告双方签订的《房屋租赁合同》第3条约定，原告应于2019年8月1日给付2019年8月至10月房屋租赁费10500元及相应的水电费，而原告仅于2019年8月3日通过林雪燕微信支付租赁费4500元，尽管被告于8月13日微信催付，原告一直均未给付尚欠的费用，已构成违约，应承担相应的违约责任。因此，原告称其未拖欠房租，未违约的主张，本院依法不予采纳。被告黄海明在(2020）桂0330民初147号案中作为原告提起诉讼，要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，庭审中原告也同意解除，故，原、被告双方所签《房屋租赁合同》于原告起诉后本院送达起诉状副本时即2020年1月13日解除。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，因原告孙利超违约，其主张由被告赔偿其剩余租赁期内房屋装饰装修残值损失费，本院依法不予支持。2019年8月13日，被告黄海明用微信发信息给原告催收租金，作为餐馆经营者的原告不好好与房东被告沟通，积极采取补救措施，共同克服面临餐饮经营上的困难，而是选择离开餐馆，餐馆暂由原告朋友林雪燕经营管理，连餐馆是否正常营业，具体营业到什么程度原告都不清楚，由此造成餐馆营业额下降，各项经济损失加大，该经济损失理应由原告自行承担。因此，原告要求被告支付违约金、搬家费、停业期间损失等无法律依据，本院依法不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 驳回原告孙利超的诉讼请求。 案件受理费1621元，由原告孙利超负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费1621元（收款单位：桂林市中级人民法院。帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长 赖景胜 审 判 员 龚秀甫 审 判 员 贾亚妮 二〇二〇年六月八日 法官助理 钟 菊 书 记 员 黄凌翔 附:法律条文原文 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。