苏州市吴中区人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏0506执异16号案外人：邹松英，女，汉族，1978年1月10日生，住江苏省苏州市吴中区。案外人：王全胜，男，汉族，1979年1月20日生，住安徽省蒙城县。上述俩案外人共同委托诉讼代理人：邹效顺、蔡飞（实习），江苏君中律师事务所律师。申请执行人：黄卫忠，男，汉族，1983年1月28日生，住江西省吉安市吉水县。被执行人：倪爱民，男，汉族，1988年6月7日生，住江苏省苏州市吴中区。本院在执行黄卫忠申请执行倪爱民民间借贷纠纷一案中，案外人邹松英、王全胜向本院提出书面异议。本院于2020年6月3日立案后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。经审查查明，2015年9月21日本院立案受理黄卫忠诉倪爱民、林琴琴民间借贷纠纷一案。2015年11月14日本院作出（2015）吴甪民初字第347号民事调解：（一）倪爱民确认结欠黄卫忠借款人民币30000元，于2016年3月5日前、2016年6月5日前、2016年9月5日前、2016年12月5日前、2017年3月5日前各归还人民币2000元；2017年6月5日前、9月5日前各归还人民币10000元。如倪爱民未按期足额履行，则承担违约金人民币6000元，且黄卫忠有权就倪爱民未履行的全部金额及违约金一并申请执行；（二）黄卫忠放弃其他诉讼请求；（三）案件受理费减半收取为人民币584元，由黄卫忠负担。根据黄卫忠的申请，本院于2016年7月4日立案强制执行，案号为（2016）苏0506执2036号。在本案执行过程中，本院于2017年4月2日作出（2016）苏0506执2036号执行裁定书：冻结、划拨被执行人倪爱民银行存款36440元，不足部分查封、扣押、冻结、提取被执行人的其他相应财产。2017年5月12日本院查封被执行人倪爱民享有的安置对象吴中区甪直镇XX村XX安置小区（XX苑）X幢XX室房产中相应份额。2020年5月26日本院继续查封被执行人倪爱民享有的位于XX村XX安置小区（XX苑）X幢XX室房产（下称涉案房屋）中相应份额。案外人邹松英、王全胜提出异议称：（一）其与被执行人倪爱民在涉案房屋查封之前已经签订了合法有效的书面房屋买卖合同。法院查封涉案房屋的日期为2017年6月1日，而其是在2016年11月底在吴中区我爱我家房产中介服务所介绍下与倪爱民签署了《房屋买卖合同》。合同约定被执行人倪爱民将涉案房屋出售给其。房屋总价款为92万元，签约付1.5万元，其收到自己小房子的房屋出售款后再支付83.5万元，同时倪爱民交房，余款留存7万元在房屋过户给其时一并付清；（二）其已经支付该房屋的大部分价款。房屋总价款92万元，其于2016年11月21日合同签署时向倪爱民支付了定金1.5万元，2016年12月28日支付了83万元，后于2017年1月支付5千元，2019年6月25日支付3千元，至此，仅有6.7万元未付；（三）其在涉案房屋被查封之前已经实际占有该不动产。涉案房屋2016年12月28日交付给其，配套车库2017年1月交付给其，从2016年12月28日开始其一家就居住在此房屋，这也是其唯一的住所；（四）未办理过户登记手续非因其自身原因导致。因涉案房屋是安置房，签约时无法进行房屋变更登记，2019年7月初才开始办理产权登记，但经其多次催促，倪爱民一直拖延没有办理。其是在寻求司法救济的过程中得知该房屋被法院查封。希望法院依法维护其的合法权益。申请执行人黄卫忠答辩称，（一）执行裁定书是法院执行行为的合法体现，没有违反《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的相关法律规定。执行裁定书是法院依法执行行为，是维护其合法权益的正义之举，是维护法律尊严的正当行为；（二）未办理过户登记手续非因案外人自身原因造成的。本案中，涉案房屋系拆迁安置房，目前无确切证据证明倪爱民对涉案房屋未办理过户手续存在过错；（三）案外人仅支付部分价款，剩余款项未向人民法院交付执行。本案中，案外人已支付部分价款，但是未办理产权过户登记手续，且在法院依法查封涉案房屋后，在未与法院沟通的情况下又再次向第三人支付价款，案外人的行为明显与法律规定相悖，应当承担不利后果。综上，请求法院驳回案外人的异议，维护申请执行人的合法权益。被执行人倪爱民未作答辩。案外人邹松英、王全胜为证明上述主张提供如下证据：1、甲方出售方倪爱民、倪根男、朱凤妹、倪三男、林琴琴与乙方买进方邹松英签订《房屋买卖合同》一份，载明：甲方经家庭共有人一致同意，将坐落于XX苑X幢XX室住房一套出售给乙方，该房屋建筑面积122.1平方米（具体按不动产证登记面积为准）。房屋价格为人民币玖拾贰万元整，乙方的付款方式为：签订本合同时，乙方支付甲方房款人民币壹万伍仟元整，部分剩余房款捌拾叁万伍仟元于乙方卖掉小房款到手支付，余款留存柒万元整。该房在交易过程中甲方婚姻出现状况，甲方需要无条件同意，夫妻双方并配合交易签字。附属302室19.04平方米自行车库。补充：房东净拿玖拾贰万元，其他一切过户税费，中介费百分之二点（壹万捌仟元）有乙方承担，开证明方便小孩读书由甲方配合办理，并配合过户手续。在付款83.5万元后五天内搬家腾空给乙方居住。落款处有甲方倪爱民、倪根男、朱凤妹、倪三男、林琴琴的签名按捺，乙方邹松英的签名按捺，见证单位吴中区甪直我爱我家中介服务所盖章。2、甲方倪根男、朱凤梅、倪三男、倪爱民与乙方邹松英、王全胜签订的《告知书》一份，载明：因该房为分户安置房，办理不动产使用证等相关过户手续需等待时间，具体商定如下：甲方经家庭共有人一致同意，将坐落于XX苑X幢XX室住房壹套，出售给乙方，房屋面积122平方米，房屋价格为人民币玖拾贰万元整，在交易过程中，甲方需要无条件同意并家庭共有人配合交易签字。总价格不变。双方预定于2016年12月28日交房，留柒万元整办理房产证过户手续时交付。双方约定2016年12月28日之前付捌拾叁万伍仟元，留柒万元办理过户时交付，车库定于2017年1月12日交房（其中压伍仟元等交房之日支付）。3、倪爱民出具的收条2张，2016年11月21日出具的收条载明：今收到邹松英购买XX苑X幢XX室购房定金人民币15000元。见证方苏州市吴中区甪直我爱我家房产中介服务所盖章；2016年12月27日出具的收条载明：今收到人民币贰万元整2016年12月28日再收捌拾贰万整，2017年1月12日交接车库再收伍仟元整。落款处有倪爱民签字按捺。4、2016年12月28日中国建设银行客户回单一份，载明付款人邹松英向收款人朱凤妹转账八十万元整。用途为房款。5、《房款结算》一张，载明：关于甪直XX苑X幢XX室的房屋买卖，经双方结算，2016年底2017年初将房屋连同车库交付给邹松英时，邹松英已经支付房款850000元（捌拾伍万元）整。2019年6月25日卖方又向邹松英借款3000元（叁仟元整），冲抵房款。落款处有结算人倪根男与邹松英的签字按捺。6、邹松英与王全胜的结婚证复印件一份，证明邹松英与王全胜系夫妻关系。7、2019年12月6日陆央仙出具的证明一份，载明：2016年其在我爱我家房产公司做中介，介绍邹松英买倪爱民家XX苑X幢XX室房屋。倪爱民一家原来住在房子里，2016年12月份邹松英付了大部分房款后，倪爱民一家腾出房屋交付给了邹松英。8、2016年11月24日邹松英作为甲方与乙方周小萍、丙方苏州市吴中区房产交易中心签订的《存量房交易资金监管协议》一份，载明双方签订存量房买卖契约，将坐落于苏州市吴中区甪直镇XX花园X幢XX室的房屋，成交价格860000元，建筑面积77平方米出售给乙方。9、中国建设银行交易资金划转凭证，载明2016年12月21日周小萍将86万元转至邹松英账户。10、邹松英提供的水电费缴纳明细，载明2017年2月起邹松英通过微信缴纳水费。另查明，2020年6月12日邹松英已将剩余房款6.7万元交付至法院。本院认为，案外人主张执行标的物实体权利的应当提供相应阻却标的物执行的依据。案外人提供的《房屋买卖合同》、《房款结算》、缴纳水电费的依据等材料可以证明案外人在法院查封前已经与被执行人签订了房屋买卖合同，支付了大部分房款，实际占有涉案房屋，且在执行期间支付了剩余房款。因涉案房屋系拆迁安置房，未能及时办理过户登记非因案外人自身的原因。故案外人邹松英，王全胜的异议成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：中止对坐落于苏州市吴中区甪直镇甫里村XX安置小区（XX苑）X幢XX室不动产的查封。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向苏州市吴中区人民法院提起诉讼。审判长  张峥嵘审判员  徐国聪审判员  姜春燕二〇二〇年六月十五日书记员  金 茜