湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终6568号上诉人（原审被告）：佘怡亲，女，1966年6月14日出生，苗族，住湖南省会同县。上诉人（原审被告）：佘卓林，男，1974年2月19日出生，侗族，住湖南省长沙市雨花区。被上诉人（原审原告）：湖南纵一物业管理有限公司，住所地湖南省长沙县星沙镇板仓路以西、开元路以南（楚天二期）5-2-2305。法定代表人：余可武。委托诉讼代理人：龚金晶，湖南通程律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘婷，湖南通程律师事务所律师。上诉人佘怡亲、佘卓林因与被上诉人湖南纵一物业管理公司（以下简称纵一物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2019）湘0111民初11244号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。佘怡亲、佘卓林向本院提出上诉请求：1、认定《开宇大厦物业管理委托合同》为无效合同,尤其是仅有江汉松一个人签名的后续三份物业管理合同；2、湖南纵一物业管理有限公司退还佘卓林、佘怡亲在2007年~2017年期间，物业管理公司超过国家标准收取的电费3285.7元(一审答辩状已说明计算方法)；3、湖南纵一物业管理有限公司退还佘卓林、佘怡亲在2013年~2017年期间，物业管理公司依据无效的《开宇大厦物业管理委托合同》提价超收部分的物业管理费。物业费应延续并按2010年11月24日签订的《开宇大厦物业管理委托合同》约定的物业费收费标准进行收取。应退还多收的物业管理费为109.9平方米X（1.65元/平方米-1.25元/平方米）差价X12月X4年=2110.08元；4、2017年至今，电费应按国家规定的住宅标准收取，物业费应延续并按2007年版本或2010年版本签订的《开宇大厦物业管理委托合同》约定的物业费收费标准进行收取。空置期我方应补缴给物业管理公司电费为（704元÷1.2元/度）X0.588元/度（国家标准）X(1+6%[上浮标准])=365.66元。我方补缴给物业管理公司的物业管理费为109.9平方米X0.5元/月（2010年版本的物业管理合同约定收取方法）X28个月=1538.6元；5、一、二审诉讼费用应全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定《开宇大厦物业管理委托合同》是开宇大厦业主委员会与被上诉人双方真实意思，合法有效。但一审没有对合同主体之一开宇大厦业主委会委员资格和合同成立或者撤销的条件核实清楚而导致误判。二、一审判决认定被上诉人是依据《开宇大厦物业管理委托合同》约定的价格收取水电费，即使高于国家许可价格，也应给与支持。一审没有采信《中华人民共和国电力法》电价属于强制性价格控制的民生用品是不合理的。三、因为《开宇大厦物业管理委托合同》尤其是后面三份合同应为无效合同，但物业管理公司形成了事实上的物业管理服务，本着公平原则，我方接受延续2010年版本的合同约定的物业管理费收费标准：住宅0.8元/平方.月;非住宅1.25元/平方/月;空置房:0.5元/平方/月付给物业管理公司物业管理费。四、一审判决既然已经认定了我的住宅空置之事实，那2017年至今的电费就应该也按住宅用电的价格收取,一审还是认定被上诉人按1.2元/度的收取电价肯定不合理，也不合法（被上诉人提供的：开宇大厦管理处费用通知单）。五、自始至终，上诉人作为受害者，也仅仅是想维护自身利益免受侵害，而被上诉人物业管理公司违法在先，并与业主委员会签署明显侵害业主利益的合同，公然挑战法律的尊严，因此被上诉人物业管理公司承担一审、二审的全部诉讼费用。综上，一审判决对《开宇大厦物业管理委托合同》有效、被上诉人超过国家许可标准收取电费认定有误，判处结果有失公允，上诉人不存在违约，而被上诉人违约，其应赔偿上诉人的损失，为此，上诉人特依据我国民事诉讼法的相关规定，向贵院提起上诉，希冀得到公正之裁判。纵一物业公司辩称，1、一审认定的事实清楚，证据充足，二审法院应予维持。本案中所涉《开宇大厦物业管理委托合同》合法有效，是上诉人与被上诉人双方享有权利履行义务的基本依据，上诉人主张撤销合同没有任何事实依据及法律依据。2、被上诉人所有费用的收取均合理合法，上诉人无任何正当理由拒付、拖欠。被上诉人向上诉人收取的电价、水价标准系依据业主大会与被上诉人签订的物业管理委托合同的规定严格执行，不存在私自乱收费行为。物业合同中关于电价收费的标准，未违反国家强制性法律、法规，应当为有效条款，上诉人据此要求被上诉人返还电费、水费的主张不合理。整栋大厦电损情况十分严重，上诉人作为电的终端使用者，理应对该部分损耗费用予以分担，同时《业主公约》中已约定公共部分的水、电费由各业主按照物业面积予以分摊，因此被上诉人向上诉人征收的电价、水价即使稍高于政策性规定，也是由于实际情况决定的。3、上诉人主张其房屋为空置房屋，电费不应按1.2元/度收取的主张无法律依据。综上所述，本案中所涉《开宇大厦物业管理委托合同》合法有效，是上诉人与被上诉人双方享有权利履行义务的基本依据，上诉人主张撤销合同没有任何事实依据和法律依据，被上诉人所有费用的收取合理合法，上诉人无任何理由拒付、拖欠。请求法院维持一审判决，驳回上诉人全部诉请。纵一物业公司向一审法院起诉请求：1、判令佘怡亲、佘卓林立即支付物业管理费5077元；2、判令佘怡亲、佘卓林向纵一物业公司支付水费17元、电费704元（均暂计算至2019年4月25日）即至实际支付之日的费用；3、判令佘怡亲、佘卓林赔偿纵一物业公司滞纳金1785.972元（按每月2%的逾期利率，暂计算至2019年4月30日）及至实际支付之日的费用；4、佘怡亲、佘卓林承担本案诉讼费用。一审法院查明事实：纵一物业公司接受长沙市劳动路侯家塘开宇大厦业主委员会委托，于2007年开始为开宇大厦提供物业服务，双方签订了《开宇大厦物业管理委托合同》，并在到期后进行续签。2017年1月2日，纵一物业公司（乙方，受托方）与开宇大厦业主委员会（甲方，委托方）再次续签《开宇大厦物业管理委托合同》，约定：甲方委托乙方对开宇大厦实施物业管理，期限为三年，自2017年1月1日起至2019年12月31日止；在合同生效之日起，甲方向乙方提供大厦车库共乙方出租，租金收入的70%用于弥补物业管理费，30%上交业主委员会；物业费收费标准住宅为1.2元每平方米每月，非住宅性质房屋为1.65元每平方米每月，空置房屋按照收费标准的90%收取，1至5楼空置房屋按照非住宅物业费标准九折计算，6至25楼空置房屋按照住宅物业费标准九折计算；住宅用途水费3.48元每吨，非住宅用途为5.42元每吨；住宅性质房屋电费按0.8元每度计收，非住宅性质房屋按1.2元每度计收；车位使用费为小车每月每台150元，摩托车、电动车每月每台50元；业主和物业使用人逾期交纳物业费、水电费、停车费，从逾期之日起每天按应交费的1%支付滞纳金，逾期15天以上乙方有权停止其水电供应；双方还对委托管理事项、物业管理服务质量等其他事项进行了约定。另查明，佘怡亲、佘卓林系开宇大厦8E号房屋买受人，房屋面积为109.90平方米。因佘怡亲、佘卓林未按时交纳该物业费等费用，纵一物业公司向佘怡亲、佘卓林发出交费通知催收无果后，遂诉至一审法院。一审审理过程中，纵一物业公司方陈述称，开宇大厦水电损耗情况严重，佘怡亲、佘卓林作为水电终端使用者应当对损耗费用进行分担，涉案合同约定的水电价格稍高于政策性规定，是由于实际情况决定的，纵一物业公司没有私自收费的行为。纵一物业公司还陈述称，经查阅财务资料，纵一物业公司已经按照合同约定向业主委员会上交了30%的停车费，否则业主委员会不会坐视不理。佘怡亲、佘卓林陈述称，二人已于2017年从涉案房屋搬出，涉案房屋此后一直处于空置状态。上述事实，有纵一物业公司提交的营业执照、佘怡亲、佘卓林身份信息、《开宇大厦物业管理委托合同》、《费用催缴通知书》以及当事人的陈述等证据在卷佐证，一审法院予以认定。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。纵一物业公司与开宇大厦业主委员会于2017年1月2日签订的《开宇大厦物业管理委托合同》系双方真实意思是表示，合法有效，对双方均具有约束力，双方均应按照约定全面履行各自的义务。佘怡亲、佘卓林作为开宇大厦物业买受人，接受了纵一物业公司的物业服务，应当按照约定向纵一物业公司交纳相应的物业管理费。根据查明事实，纵一物业公司对于佘怡亲、佘卓林主张的涉案房屋从2017年1月后处于空置状态未提出异议，根据合同约定，此后物业费应当按照住宅性质房屋收费标准打九折计收物业费，据此计算2017年1月至2019年4月期间佘怡亲、佘卓林应交纳的物业费为3323元（109.90平方米×1.2元／月×28个月×0.9）。佘怡亲、佘卓林对纵一物业公司主张的欠付截止2019年4月25日的水费17元、电费704元的事实未提供反证，一审法院对此予以认定，佘怡亲、佘卓林应当向纵一物业公司履行支付义务。对于纵一物业公司主张的滞纳金，因佘怡亲、佘卓林拒交物业费系对物业服务质量以及水电收费标准等有异议，并非恶意拖欠，故不宜再另行支持滞纳金。佘怡亲、佘卓林辩称纵一物业公司与业主委员会签订的涉案合同未召开业主大会，应属无效，一审法院认为纵一物业公司为开宇大厦提供物业服务客观属实，如佘怡亲、佘卓林认为业主委员会作出的决定存在侵害业主合法权益情形的，可依法主张撤销，而不能以此为由拒交物业费，故佘怡亲、佘卓林该项抗辩意见依据不足，一审法院依法不予采信。佘怡亲、佘卓林辩称，纵一物业公司收取的水电费用高于国家规定标准，应当退还，一审法院认为该收费标准系开宇大厦业主委员会与纵一物业公司所签合同中的明确约定，在无证据证明涉案合同存在可撤销或无效的情形下，纵一物业公司主张按照该标准收取水电具有合同依据，故一审法院对佘怡亲、佘卓林该项抗辩意见依法不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、佘卓林、佘怡亲应于本判决生效之日起10日内支付湖南纵一物业管理有限公司物业费3323元；二、佘卓林、佘怡亲应于本判决生效之日起10日内支付湖南纵一物业管理有限公司水费17元、电费704元；三、驳回湖南纵一物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果佘怡亲、佘卓林未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由佘卓林、佘怡亲负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人提交的《开宇大厦运营状况业主意见反馈单（证明）》19份、（2006）开民1初904号民事判决、《湖南省物价局关于省电网电价调整有关问题的通知》（湘价重[2006]97号）、视频证据，被上诉人提交的《申请报告》、《开宇大厦业主会议签到表》、《关于开宇大厦业委会工作与水电费收取说明》、《侯家塘开宇大厦前业委会工作报告》、《致开宇大厦业主》、《开宇大厦物业服务满意度调查问卷》、《业主意见调查表》真实、合法，与本案具有关联性，本院予以确认，其证明力本院结合查明的其他事实予以认定。被上诉人提交的《开宇大厦部分住户占用疏散通道或圈占消防栓名单》、《声明书》与本案缺乏关联性，本院不予认定。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，结合双方的诉辩及庭询情况，本案的争议焦点为：一、业主委员会与纵一物业公司续签的物业服务管理合同对上诉人是否具有约束力；二、一审判赔的物业费及水、电费标准是否合理。关于业主委员会与纵一物业公司续签的物业服务管理合同对上诉人是否具有约束力的问题。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，开宇大厦业主大会授权业主委员会与纵一物业公司签订物业管理委托合同，符合选聘物业服务企业的法律规定。上诉人主张第一任业主委员会任期届满后失去业主委员会委员资格，之后再未成立业主委员会，但在纵一物业公司就物业费提起诉讼前，上诉人在较长时间内接受纵一物业公司提供的物业服务并按续签的物业委托合同标准交纳物业费。在2017年得知物业费及水电费调整后才提出异议要求重组业主委员会。上诉人在对物业合同提出异议后，纵一物业公司并未停止提供物业管理服务，业主同时也接受该服务，上诉人通过默示或者接受行为认可续签合同，因此一审法院认定纵一物业公司与上诉人之间的物业服务关系合法有效并无不当，应予维持。另因开宇大厦一直未进行新一届业主委员会选举，纵一物业公司自2007年起与江汉松多次续签《开宇大厦物业管理委托合同》，并加盖有业主委员会公章，纵一物业公司和开宇大厦业主委员会属于长期合作关系，纵一物业公司有理由相信代表开宇大厦业主签订物业合同的业主委员会成员是经过业主授权、具有续签资格的，纵一物业公司的合理信赖利益应当受到保护。关于一审判赔的物业费及水、电费标准是否合理的问题。佘卓林、佘怡亲作为开宇大厦业主,开宇大厦业主委员会与纵一物业公司签订的《物业管理服务合同》对佘卓林、佘怡亲具有约束力,佘卓林、佘怡亲享受物业服务的同时,应按期缴纳合同约定的相关费用。在纵一物业公司多次催缴后,佘卓林、佘怡亲仍拒绝缴纳,故一审法院依据《物业管理服务合同》中的约定支持纵一物业公司关于物业费、水费、电费诉讼请求,并无不当。一审法院判决上诉人向被上诉人支付物业费3323元，水费17元、电费704元合理，应予维持。综上所述，佘卓林、佘怡亲的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费50元，由佘卓林、佘怡亲负担。本判决为终审判决。审判长  杨文滔审判员  谢 晋审判员  叶子龙二〇二〇年六月二十九日书记员  刘 洋附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。