北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终5120号上诉人（原审原告）:沈言宏，男，1976年10月16日出生。委托诉讼代理人：白宝恩，北京海润天睿律师事务所律师。上诉人（原审被告）:北京鑫博泰来房地产开发有限公司，住所北京市通州区中关村科技园区通州园光机电一体化产业基地政府路2号187室。法定代表人：汤敏，执行董事。委托诉讼代理人：郭晓桦，北京市炜衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：张瑞红，北京市炜衡律师事务所实习律师。原审第三人：华夏银行股份有限公司北京天通苑支行，营业场所北京市昌平区东小口镇天通北苑一区甲4号楼101。负责人：赵悦，行长。上诉人沈言宏因与上诉人北京鑫博泰来房地产开发有限公司（以下简称鑫博泰来公司）、原审第三人华夏银行股份有限公司北京天通苑支行（以下简称华夏银行）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初34967号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月10日立案后，依法由审判员郑吉喆独任审判，公开开庭进行了审理。上诉人沈言宏的委托诉讼代理人白宝恩，上诉人鑫博泰来公司的委托诉讼代理人郭晓桦、张瑞红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沈言宏上诉请求：1.变更一审判决第二项，判决鑫博泰来公司在执行完全部给付金钱义务后三十日内协助沈言宏办理涉案预售合同的网签备案撤销手续。2.变更一审判决第三项，判决鑫博泰来公司返还沈言宏购房款8000000元基础上，支付鑫博泰来公司自收到购房款之日起至全部购房款返还沈言宏之日止期间的利息（2019年8月19日前按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。3.判决全部诉讼费用、沈言宏支付的律师费由鑫博泰来公司承担。事实和理由：1.一审法院判决驳回沈言宏要求返还购房款同时支付对应利息的诉讼请求适用法律错误。合同解除后，恢复原状与赔偿损失是先后并存关系。恢复原状包括返还财产所产生的孳息。一审法院把已付房款的利息混同为损失赔偿的一部分，再以支付违约金覆盖，法律适用错误。2.一审法院判决驳回承担律师费的请求法律适用错误。根据购房合同补充协议约定因争议诉讼产生的全部成本包括但不限于诉讼费、鉴定费、审价费、律师费等。3.一审法院判决第二项与第三项存在次序冲突，缺乏可实际履行性。撤销网签备案给予的时间过短，要沈言宏短短几天内准备一大笔钱归还贷款和利息强人所难，撤销网签在先，返还房款在后，对沈言宏不公平。鑫博泰来公司辩称：如果法院判令解除合同，要以实际损失为基础认定违约金，一审法院酌情认定的10%违约金已经过高，不认可沈言宏主张的违约金，认可一审法院认定的律师费等费用均已包含在10%的违约金之中。鑫博泰来公司上诉请求：1.撤销一审判决,改判驳回沈言宏的全部诉讼请求;2.二审诉讼费用由沈言宏承担。事实和理由：一、一审法院对本案的事实认定不清、证据不足。（一）鑫博泰来公司已经取得涉案商品房的竣工备案，商品房已达到合同约定的交付条件，沈言宏无解除合同的权利。（二）鑫博泰来公司在履行合同的过程中，因遭遇合同中约定的不可抗力因素，导致未能按期交房，属于合同约定的免责事由，不应承担违约责任。（三）鑫博泰来公司赔偿沈言宏涉案商品房总价10%的违约金，无事实依据。退一步讲，即使鑫博泰来公司违约，合同约定的违约责任也过高。二、一审法院在本案审理过程中适用法律不当，应当依法予以改判。本案中，鑫博泰来公司已经取得涉案商品房竣工备案，且合同约定的交付手续已经齐全，涉案商品房交付的条件已经全部满足，本合同履行不存在任何障碍，合同目的完全可以实现。一审法院在对本案事实认定不清的情况下，直接适用《合同法》第九十四条第四款的规定判决解除合同，存在适用法律错误的事实。沈言宏辩称，不同意鑫博泰来公司的请求。华夏银行未到庭，亦未提交书面意见。沈言宏向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的合同编号为Y×号《北京市商品房预售合同》及其《补充协议》、附属合同《北京市前期物业服务合同》；2.鑫博泰来公司退还沈言宏购房款8000000元，并以此为基数计算的利息445077.64元（按银行同期贷款利率支付沈言宏自支付购房款次日起至被退还全部购房款之日止计算，暂计至2019年9月30日）；3.判令鑫博泰来公司向沈言宏支付逾期交房的违约金823200元；4.解除沈言宏与第三人间的《个人房屋抵押借款合同》，返还沈言宏已经支付的本金和利息计937793.38元（暂计至2019年9月30日），解除合同包括违约利息在内的所有费用由鑫博泰来公司承担；5.诉讼费、保全费、沈言宏实际支付的律师费由鑫博泰来公司承担。一审法院认定事实：2017年7月27日，鑫博泰来公司（出卖人）与沈言宏（买受人）签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》（合同编号为Y×号）（以下简称预售合同），约定买受人沈言宏购买鑫博泰来公司开发建设的位于北京市通州区××地块×居住用地（配建“限价商品住房”）×商品房××-×（以下简称×号房屋），预测建筑面积共152.64平方米，其中套内建筑面积117.74平方米，分摊共有建筑面积34.9平方米。该商品房层高为3米。房屋单价按套内建筑面积计每平方米67946.32元，总价款8000000元。预售合同第七条付款方式和期限约定：签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金250000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。买受人采取其他方式支付购房款，具体付款方式及期限的约定见附件四。预售合同第九条商品房交付条件约定：商品房交付应符合1、该商品房已取得规划核验验收合格文件和建设工程竣工验收合格证明文件；2、该商品房已取得有资质的房产测绘机构出具的《房屋面积测算技术报告书（实测绘）》；3、满足第十条中出卖人承诺的基础设施设备、公共服务及其他赔偿设施达到的条件。预售合同第十一条交付时间和手续约定：出卖人应当于2018年12月30日前向买受人交付该商品房。该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当于交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。详见附件十二补充协议第十条的约定。第十二条逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第（二）种方式处理：详见附件十二补充协议第十一条的约定。预售合同第二十九条补充协议约定：对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十二），补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除或限制买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。此外，预售合同还约定了其他内容。预售合同签订当日双方签订的附件四付款期限约定2、（2）按揭贷款付款方式：1）买受人应于本合同签订之日或之前向出卖人支付该商品房总价款的80%即6400000元作为首付款（包括买受人已付款项250000元转为本期购房款）。如因政策变化、银行要求或买受人自身原因等情况需要增加首付款的，买受人应自接到出卖人或银行/住房公积金管理机构（及/或相关担保公司）通知之日（以较早日期为准）起15日内自筹资金补足差额款项；如买受人未能在前述15日的期限内自筹资金补足差额的，买受人应自第16日起，按附件十二中第八条约定承担逾期付款的违约责任。预售合同签订当日双方签订的附件十二补充协议第十一条对本合同正文第十二条的补充约定：2、买卖双方一致确认并同意本条所述“不可抗力”包括但不限于下述情形：（1）地震、火灾、爆炸、海啸、雹灾、台风、飓风、暴风雨、洪水、地面下陷下沉、雷电等现象；……政府管制、征用或政府规划变更等政府行为；（2）施工遇到异常困难(包括但不仅限于因恶劣天气原因引起的停工)或重大技术间题不能及时解决；……（4）因政府部门政策变化或为遵守政府法令而引起该商品房延期交付。……3、在买受人具备本合同约定交付条件前提下，除本合同约定不可抗力因素外，出卖人未按照本合同正文第十一条约定时间向买受人交付该商品房的，双方约定处理方式如下：（1）自本合同正文第十一条约定的最后一日之次日起，出卖人逾期交付未超过30日（不含第30日），出卖人应按买受人已付房款的万分之一/日的标准向买受人支付违约金，本合同继续履行。（2）自本合同正文第十一条约定的最后一日之次日起，出卖人逾期交付超过30日的（含第30日），买受人有权解除本合同或要求出卖人继续履行合同。若买受人选择解除合同的，出卖人除应按本款第（1）项约定向买受人支付违约金外，还应按买受人已付房价款10%的标准向买受人支付违约金；若买受人选择要求出卖人继续履行合同或出卖人要求继续履行合同且买受人书面同意的，出卖人除应按本款第（1）项约定向买受人支付违约金外，还应自第30日起至实际交付之日止按买受人已付房价款的万分之一/日的标准向买受人支付违约金，本合同继续履行。补充协议二十二条对本合同正文第十二九条的补充约定：1、双方同意不援引格式条款有关规定，不要求对方承担约定之外责任。二十三条1、关于合同的解除约定：（1）、根据本合同约定系出卖人原因导致买受人有权解除本合同的，如买受人选择不行使单方合同解除权，本合同继续履行；如买受人行使本合同条款约定的单方面解除合同权利的，应在取得解除合同权利之日起7日内书面通知出卖人（本合同另有约定除外），并应于收到出卖人同意退费的书面通知后15日内，按照出卖人指定地点签署协议终止合同及其他与本合同有关的文件，并有义务在出卖人指定时间内共同办理退房手续。如买受人未在约定期间内书面通知出卖人或未按照上述规定办理相关手续，即被视为买受人同意放弃单方解除合同的权利，本合同继续履行。8、其他（3）、双方在履行合同过程中如产生争议，应通过平等协商、提请政府主管部门或者向人民法院起诉等途径解决。如出卖人通过诉讼及/或聘请律师处理与买受人的争议的，且该争议系由买受人违约及/或过错导致，出卖人因此产生的全部成本，包括但不限于诉讼费、鉴定费、审价费、律师费等，概由买受人承担，律师费标准参考项目所在地政府颁布的最新律师服务收费指导标准执行，具体金额以律师事务所开具的发票为准。如买受人通过诉讼及/或聘请律师处理与出卖人争议的，且该争议系由出卖人违约及/或过错导致，买受人因此产生的全部成本按前述规定处理。此外，补充协议还约定了其他内容。2018年4月28日，沈言宏作为借款人与本案第三人华夏银行以及保证人本案鑫博泰来公司签订《个人房屋抵押借款合同》，约定沈言宏向第三人华夏银行商业贷款160万元用于支付案涉房屋购房款，保证人鑫博泰来公司提供保证担保（以下简称为贷款合同）。包含上述贷款在内，沈言宏已付清全部购房款共8000000元。一审法院另查，沈言宏诉称的《北京市前期物业服务合同》系前述商品房预售合同之附件十。2018年11月13日，鑫博泰来公司向业主（沈言宏）出具并邮寄《通知书》，主要内容有：本项目自2017年开工以来，受政府行为、重大活动、空气污染等影响，被迫停工时间超过5个月，您购买的×号房屋/车位交付日期将相应顺延。我司目前正在加紧施工，努力降低停工带来的工期延误影响。我司将根据施工进度，及时确定交付时间，及时寄发交付通知等。本案审理过程中，鑫博泰来公司表示涉案房屋已经具备交付条件，合同目的能够实现，鑫博泰来公司定于2020年2月29日交付房屋，双方应继续履行合同。鑫博泰来公司称2019年8月12日，涉案房屋所在建设工程竣工验收合格；8月16日在通州区住房和城乡建设委员会备案取得竣工验收备案表；8月17日鑫博泰来公司出具了涉案房屋的×住宅质量保证书及×住宅使用说明书；10月25日取得了房屋面积测算技术报告书，故已经符合合同交付条件的约定，并举证提交《工程竣工验收备案表》、《房屋面积测算技术报告书》、《×住宅质量保证书》、《×住宅使用说明书》予以证明。沈言宏则表示其无法确定是否具备交付条件。沈言宏称鑫博泰来公司逾期交房已经违反合同约定，且依据合同法第九十四条约定，合同目的无法实现，合同应予解除。鑫博泰来公司对此不予认可，首先，虽然逾期交房，但根据合同约定属于免责事由则无需承担违约责任，预售合同第十二条表明不可抗力是可以免责的，预售合同附件十二补充协议第十一条明确约定了不可抗力的内容，涉案商品房项目自2017年1月17日开工建设起至竣工验收合同之日，遭遇合同中不可抗力事项导致被迫停工287天，其中因空气重污染预警而遵守政府相关规定与有关主管部门的通知被迫停工，共32.5天；2、因遵守北京市住房和城乡建设委员会《2017-2018年秋冬季建设系统施工现场扬尘治理攻坚行动方案》，2017-2018年秋冬采暖季大气污染治理要求（“最严停工令”）被迫停工，共120天；3、因施工遭遇大风、雷电、暴雨等恶劣天气预警遇到异常困难，遵守政府相关规定与有关主管部门的通知被迫停工，共63.5天；4、因重大活动、会议、上级检查、环保督查等特殊政府与社会活动，遵守政府管制措施和主管部门通知被迫停工，共71天。故交房时间应向后顺延287天，故鑫博泰来公司不应承担违约责任。沈言宏对上述天数及部分停工事由不予认可，其认为适用不可抗力的举证义务在鑫博泰来公司，且有些事项并不符合合同约定的不可抗力事项，鑫博泰来公司应该能够对部分事项预测并考虑到合同约定的期限内。其次，鑫博泰来公司认为合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。涉案房屋已经达到交付条件，合同目的可以实现，故不符合合同法第九十四条规定。鑫博泰来公司表示即使其逾期交房属于违约，但沈言宏亦丧失了合同单方解除权，其认为根据预售合同附件十二第二十三条第一款第一项规定，沈言宏应在2019年1月29日至2月4日期间向鑫博泰来公司主张解除合同，逾期未行使则应继续履行合同。沈言宏则称对比预售合同之附件12补充协议之第8条，对本合同正文第8条的补充，该款第3点，买受人逾期付款的，出卖人有权是否向买受人催告，且有权在买受人逾期付款30日后2年内行使单方解除权。限制买受人合同解除权行使期限为7日的规定对沈言宏极度不公平。鑫博泰来公司援引的条款被隐藏在合同末尾，在关于处理逾期交房问题的补充协议第十一条约定中完全没有任何体现，鑫博泰来公司也从未向沈言宏在签署购房合同时予以说明，并且如果该条规定有效再结合鑫博泰来公司所援引的九民纪要关于违约显著轻微的情况下不支持解除合同的指导意见，将变相地完全剥夺沈言宏的解除权。故，该条由于违反合同法第四十条之规定而无效。沈言宏还称鑫博泰来公司存在其他违约行为，鑫博泰来公司曾承诺免费对涉案房屋进行改造，并签订了改造协议，协议被鑫博泰来公司以盖章的名义收回，改造的内容为根据涉案房屋的户型在房屋内做一个跃层、墙体外推、改造阁楼等，用以增加室内面积。因为涉案房屋内实际为一个6米的挑高空间，故需要做跃层，这也是合同约定层高为3米，且合同约定的房价比周边高出2万元左右的原因。沈言宏称在2019年9月份去涉案项目看房，进屋就是一个6米的挑高，没有进行改造。鑫博泰来公司则表示没有就室内改造事宜与沈言宏约定，沈言宏提交的协议的相对方为名筑建工集团有限公司。层高指上下两层楼面（或地面至楼面）结构标高之间的垂直距离。最上一层的层高室其楼面至屋面结构标高之间的垂直距离。对于二层，虽然局部有挑空，但是其层高按二层最低层高表述，是行业规范通常的表述。本案审理中，一审法院前往涉案工程所在地勘查，室内确有部分空间为6米左右的挑高。本案审理过程中，沈言宏表示要求将解除房屋网签备案的问题在本案中一并予以处理；鑫博泰来公司亦表示，如果法院判令双方的合同解除，同意将解除房屋网签备案的问题在本案中一并解决。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。当事人对自己的主张应承担相应的举证责任。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中沈言宏与鑫博泰来公司签订的《预售合同》合法有效，双方当事人均应依约履行各自义务。按照双方合同第十一条的约定鑫博泰来公司应于2018年12月30日前向沈言宏交付×号房屋，鑫博泰来公司未按期交付房屋，沈言宏现诉至一审法院要求解除《预售合同》。但鑫博泰来公司表示涉案房屋已于2019年10月25日具备交付条件，在扣除不可抗力因素导致的停工期287天后，并未违约；且依据合同约定，沈言宏已丧失合同单方解除权。本案的争议焦点为沈言宏是否享有合同解除权。首先，沈言宏向一审法院起诉要求解除预售合同，应考虑鑫博泰来公司是否符合逾期交房的情形。预售合同第十二条约定除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第（二）种方式处理。在附件十二第十一条对不可抗力进行了详细约定。鑫博泰来公司称依据上述约定在施工期间因空气污染、最严停工令、恶劣天气及重大活动和政府通知等不可抗力因素产生的停工共287天，故交房时间应扣除上述停工期间。因商品房开发建设系一个较长的过程，受天气及政府禁令等的影响和制约较大，不确定因素大，双方通过合同及补充协议的方式，对影响商品房开发建设进度和延期交付房屋的事由以及相应的法律后果作出约定，系双方充分协商后真实意思表示，双方在履行合同过程中均应考虑上述不可抗力因素对合同履行的影响。关于鑫博泰来公司主张因不可抗力共停工287天，其应充分举证证明。一审法院根据鑫博泰来公司的举证材料、双方当事人对停工事项的辩解意见及本案案情等因素综合考量其符合约定的不可抗力产生的停工天数。但应当指出的是，鑫博泰来公司作为专业的房地产开发企业，理应对影响工期的各种因素（包括高温天气、常年存在的重大活动或确定的停工事由）有充分的预知或预判，一审法院在扣除鑫博泰来公司主张的不合理的停工天数后，沈言宏向一审法院起诉时也符合附件十二补充协议第十一条约定的出卖人逾期交房超过30日，买受人有权解除合同的约定。其次，关于预售合同附件十二第二十三条第一款第一项约定的沈言宏应在取得解除合同权利之日起7日内书面通知出卖人的问题。沈言宏表示该条款为格式条款，不应适用。根据合同法规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。因涉案房屋价值大，解除合同的结果对于购房者来说无论从事实上还是从法律上影响巨大，故应确保购房者有合理的期间决定是否行使相应权利，案涉合同约定解除权行使的期限为7日过少，对沈言宏退房的权利进行了限制，且鑫博泰来公司并未采取合理的方式提请沈言宏注意并进行必要的说明，故对于沈言宏辩称上述条款为格式条款，不应适用的辩解意见，一审法院予以采信，关于合同中约定双方不援引格式条款的约定亦欠妥，一审法院不予采信。最后，就沈言宏主张的合同目的无法实现的问题。沈言宏表示双方合同约定房屋层高3米，但房屋现状实际为6米高，双方在之前签订过改造协议，约定由鑫博泰来公司方免费为业主增加跃层，这也是为什么合同约定的购房单价高于周边市场房价的原因。鑫博泰来公司对双方签订改造协议一事不予认可。一审法院经现场勘验，涉案房屋部分空间实际层高为确为6米左右。涉案房屋的实际层高与合同约定的层高相差悬殊过大，作为普通商品用房，层高对使用人的使用影响巨大，层高应该双方合同中的一项重要约定。显然，涉案房屋层高并不符合合同约定。对于鑫博泰来公司辩称，房屋于2019年10月25日具备交付条件，双方合同目的可以实现的辩解意见，应慎重考量。综上，鑫博泰来公司的延期交房构成逾期交房，沈言宏诉至一审法院要求解除预售合同的主张，符合合同约定，一审法院对此予以支持。合同解除日期应为一审法院向鑫博泰来公司送达起诉状副本之日即2019年11月2日。在主合同业经解除的情况下，沈言宏要求一并解除作为预售合同附件的补充协议以及北京市前期物业服务合同，理由正当，一审法院对此予以支持。因本案审理过程中，沈言宏表示要求将解除房屋网签备案的问题在本案中一并予以处理；鑫博泰来公司亦表示，如果法院判令双方的合同解除，同意将解除房屋网签备案的问题在本案中一并解决，本案对此不持异议，双方的合同解除，鑫博泰来公司应当协助沈言宏办理涉案房屋的网签备案撤销登记手续。合同解除后，鑫博泰来公司应将沈言宏支付的购房款共计8000000元予以返还。鑫博泰来公司逾期交房的行为，构成违约，应当向沈言宏承担违约责任。鑫博泰来公司表示应以实际损失计算违约金，且沈言宏主张的违约金过高，应予调整。一审法院认为违约金的主要功能在于填补守约方的实际损失，具体到本案而言，双方约定的违约金并未过分高于沈言宏的实际损失，故对鑫博泰来公司要求对违约金予以酌减的辩解意见，一审法院不予采信。关于沈言宏要求判令鑫博泰来公司支付已付款项的利息、律师费的诉讼请求，已经涵盖在违约金中，一审法院对此不再重复支持。至于沈言宏与第三人之间的贷款合同，与本案并非同一法律关系，且在贷款合同法律关系下，沈言宏作为借款人是否享有约定或法定合同解除权，亦非本案审查之内容。另，贷款合同是否解除，与本案商品房预售合同是否解除具有相关性，沈言宏可待本判决生效后与第三人通过提前还款或诉讼解约等方式另行处理双方之间的贷款合同，故，对沈言宏要求解除与第三人之间贷款合同并返还已支付本金及利息的诉讼请求，一审法院不予处理，双方可另行解决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款、第九十四条第四项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除沈言宏与北京鑫博泰来房地产开发有限公司签署的编号为Y×号《北京市商品房预售合同》（住宅类）、《补充协议》以及《北京市前期物业服务合同》；二、北京鑫博泰来房地产开发有限公司协助沈言宏办理涉案预售合同的网签备案撤销手续，于判决生效之日起10日内执行清；三、北京鑫博泰来房地产开发有限公司返还沈言宏购房款8000000元，于判决生效之日起30日内执行清；四、北京鑫博泰来房地产开发有限公司赔偿沈言宏违约金共计823200元，于判决生效之日起30日内执行清；五、驳回沈言宏的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，沈言宏未向本院提交新的证据。二审中，鑫博泰来公司提交以下证据：证据1.房屋交付通知书、快递单和签收记录，用以证明鑫博泰来公司自2020年2月19日起已经开始向沈言宏交付其购买的住宅类商品房，双方订立的合同目的能够实现，沈言宏收房不存在任何障碍，双方应继续履行合同；证据2.人民日报关于北京房价下跌的报道，用以证明北京房价进入新低，总体下降约18.5%；证据3.《中国房地产业协会倡议书》，用以证明房地产开发企业因受肺炎疫情影响，市场下行，生存艰难；证据4.北京市通州区人民法院出具的《民事裁定书》，用以证明沈言宏将鑫博泰来公司名下非其自购房产进行保全是错误的，保全措施相关费用不应由鑫博泰来公司承担。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：沈言宏与鑫博泰来公司签订的《预售合同》合法有效，本院予以确认。本案二审主要涉及如下争议问题：一、涉案《预售合同》是否应当解除。一方面，沈言宏是否享有合同约定的单方解除权。依据《预售合同》及补充协议的约定，除不可抗力外，自合同正文第十一条约定的最后一日之次日起，出卖人逾期交付房屋超过30日的，买受人有权解除本合同或要求出卖人继续履行合同。鑫博泰来公司认可逾期交房，但主张系因不可抗力造成停工，故应依约免责。对此，一审法院依据在案证据及本案的实际情况，认定不可抗力虽对鑫博泰来公司的逾期交房造成一定影响，但不足以构成鑫博泰来公司主张的停工287天均系因不可抗力造成的情况，本院予以确认。在扣除因不可抗力造成停工的合理天数后，鑫博泰来公司仍符合逾期交房超过30日。据此，鑫博泰来公司的逾期交房构成违约，亦不属于违约程度显著轻微且不影响守约方合同目的实现的情况，故沈言宏享有《预售合同》约定的单方解除权；另一方面，沈言宏行使解除权是否超过了合同约定的解除权行使期间。依据《预售合同》及附件的约定，买受人行使本合同条款约定的单方解除合同权利的，应在取得解除合同权利之日起7日内书面通知出卖人。沈言宏表示该条款为格式条款，不应适用。依据《合同法》的相关规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。房屋价值较大，故应确保购房者有合理的期间决定是否行使解除权，一审法院认定涉案合同约定的解除权行使的期限过苛，对买房者解除合同的权利进行了不合理限制，且未进行必要的说明或者采取合理方式提请沈言宏注意，具有事实及法律依据。故鑫博泰来公司据此主张沈言宏的解除权因逾期行使而丧失的意见，本院不予支持。综上，沈言宏起诉要求解除《预售合同》及其附件的补充协议以及北京市前期物业服务合同，符合合同约定，鑫博泰来公司认为沈言宏无解除合同权利的意见，本院不予采纳。二、《预售合同》解除的法律后果。依据《合同法》的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一，在履行顺序上。沈言宏上诉主张应由鑫博泰来公司执行完全部给付金钱义务后再办理网签备案撤销手续。对此，《合同法》并未规定合同解除后互负返还义务的履行顺序，沈言宏要求鑫博泰来公司先履行支付款项的义务，无法律依据；此外，一审法院系依据合同解除后清理结算事项的具体内容确定各判项的履行时间，并未对办理网签备案撤销手续和鑫博泰来公司退款、支付违约金的履行顺序作出判定，沈言宏关于一审判项次序冲突、缺乏实际履行性的主张不能成立。第二，违约金上。鑫博泰来公司逾期交房的时间超出了其受到不可抗力影响造成延期的合理时间，故鑫博泰来公司的行为构成违约，应当向沈言宏承担违约责任，鑫博泰来公司主张不可抗力免责的抗辩意见本院不予支持。违约金是当事人针对未来可能发生的违约行为事先在合同中对责任承担进行约定的一种方式，因事先预估的违约金可能与违约行为实际发生后的损失具有较大偏差，故法院应当在当事人申请对违约金进行调整之时，以实际损失为基础，合理确定违约金金额。本院认为，沈言宏主张的购房款利息、律师费等均已经涵盖在违约金当中，实质是一审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则对鑫博泰来公司应承担的违约金进行了调整。沈言宏上诉要求鑫博泰来公司另行支付律师费的意见，本院不予支持；鑫博泰来公司认为违约金仍过高的上诉意见，本院亦不予支持。综上，鑫博泰来公司、沈言宏的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费82964元，由北京鑫博泰来房地产开发有限公司负担73562元（已交纳），由沈言宏负担9402元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 郑吉喆二〇二〇年六月三十日法官助理 武 菁书 记 员 马梦蕾