吉林省松原市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉07民终755号 上诉人（原审原告）：柴俊权，男，1968年7月13日出生，汉族，个体工商户，住吉林省松原市宁江区。 委托诉讼代理人：张利锋，吉林东镇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡冠男，吉林东镇律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：松原市立而亨房地产开发有限公司，住所地吉林省松原市。 法定代表人：刘炜，该公司经理。 被上诉人（原审被告）：范国旭，男，1978年10月20日出生，蒙古族，公司法定代表人，住吉林省松原市宁江区。 诉讼诉讼代理人：王婧，吉林捷盈律师事务所律师。 上诉人柴俊权因与被上诉人松原市立而亨房地产开发有限公司（以下简称立而亨房地产公司）、范国旭确认合同效力纠纷一案，不服吉林省松原市宁江区人民法院（2019）吉0702民初5749号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月9日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人柴俊权及其委托诉讼代理人张利锋、胡冠男，被上诉人立而亨房地产公司法定代表人刘炜、被上诉人范国旭及其委托诉讼代理人王婧到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。 柴俊权上诉请求：1.撤销松原市宁江区人民法院（2019）吉0702民初5749号民事判决第二项；2.依法改判确认立而亨房地产公司与范国旭签订的丽水公馆**幢1**0室的房屋买卖合同无效；3.一、二审诉讼费由立而亨房地产公司与范国旭负担。事实与理由：一、一审判决认定李迎春与百汇小额贷款公司之间的关于丽水公馆**幢1**0室的房屋买卖合同，系让与担保是正确的，但未认定该合同无效是错误的。范国旭为百汇小额贷款公司的工作人员，在借款当时签订的以网签房屋买卖的方式而进行了担保。原审判决既然已经认定这种以买卖的形式对债权作担保方式，按照《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国担保法》及《最高人民法院审理民间借贷纠纷案件适用法律若干问题的规定》规定，就应该确认关于丽水公馆**幢1**0室的房屋买卖合同无效。二、一审判决认定李迎春与百汇小额贷款公司之间关于丽水公馆**幢1**0室的房屋买卖合同，系后期无法还款，进而以物抵债也是错误的。截止一审庭审，网签于范国旭名下的丽水公馆**幢1**0室的房屋担保和登记情况没有发生变化，仍处于让与担保状态之下。根据刑事卷宗的笔录，李迎春在无法偿还债务的前提下，与百汇小额贷款公司商定以物抵债的房屋均变更了网签名称或者进行了房屋的登记，只有剩余的几套，因李迎春不同意而无法办理，所以本案诉争房屋并没有在无法偿还债务的前提下发生以物抵债的事实，一审判决认定事实明显错误。三、一审判决结果显失公正。从本案实际情况来看，范国旭出借资金给李迎春，李迎春用远远超出借款金额的房屋进行了让与担保，在基本还清之后，李迎春停止了以物抵债的行为。除本案诉争房屋之外，其他可以认定后让与担保行为有效，但本案在让与担保行为后，以物抵债前存在柴俊权作为实际施工人以物抵债行为，故柴俊权的抵债行为是有效的。综上，柴俊权认为原审法院认定事实错误，采信证据和适用法律错误，请求二审法院依法调卷重审，支持柴俊权的上诉请求。 立而亨房地产公司辩称，柴俊权在庭审中多次提到李迎春，李迎春因犯罪已经刑事判决，这个案件关键人物是李迎春，李迎春不到庭没法解决。立而亨房地产公司法定代表人李炜在一审时候找过李迎春，李迎春简单交待跟柴俊权的关系。现在也说不清到底啥关系，干玻璃这是肯定的，李迎春也承认干窗户了，至于怎么结算的，立而亨房地产公司不清楚。因李迎春与小额贷款公司涉及300多件案件，都是处在这个状态，李迎春出的合同都是一样的。到底李迎春把房屋给柴俊权还是范国旭，立而亨房地产公司意见要求李迎春出庭，李迎春不到庭根本说不清这事。关于范国旭提出以物抵债，李迎春坚持不承认，说没有这事。李迎春挂靠立而亨房地产公司开发丽水公馆。 范国旭辩称，一、柴俊权关于原审判决认定范国旭与立而亨房地产公司之间签订房屋买卖合同系让与行为，是对原审判决中内容断章取义，是明显错误的。原审判决对范国旭与立而亨房地产公司之间签订买卖合同并办理网签的过程进行了审查，并通过松原市中级人民法院（2017）吉07刑初59号刑事判决书中李迎春的辩解和迟中兴的证言综合认定，确认范国旭与立而亨房地产公司之间签订的商品房买卖合同，虽然最初是以让与担保的形式签订，但由于李迎春无法偿还借款，以房抵顶欠款，同时，结合立而亨房地产公司协助范国旭在房产部门办理网签手续和范国旭占有案涉房屋使用至今的事实，说明立而亨房地产公司和李迎春均同意将案涉房屋抵顶借款，故范国旭与立而亨房地产公司之间签订的是房屋买卖合同。二、范国旭与立而亨房地产公司之间签订商品房买卖合同是合法有效的。范国旭与立而亨房地产公司之间的房屋买卖合同系与李迎春以房抵债而来，在双方抵债协议达成时，让与担保合同转化为买卖合同，范国旭与立而亨房地产公司之间关于案涉房屋的商品房买卖合同，从没有转让房屋所有权意思表示的隐藏让与担保合同，转化为了具有真实的转让房屋所有权意思表示的房屋买卖合同。既然是合同范畴，该合同的效力应当适用《中华人民共和国合同法》来判定，又因该合同的内容并不违反法律和行政法规的禁止性规定，因此，原审判决认定范国旭与立而亨房地产公司之间办理的网签商品房买卖合同合法有效是正确的。 柴俊权向一审法院起诉请求：1.确认柴俊权与立而亨房地产公司于2014年10月9日签订的抵顶工程款协议有效；2.确认立而亨房地产公司与范国旭签订的关于丽水公馆**幢1**0室房屋买卖合同无效，并将诉争房屋过户至柴俊权名下。 一审法院审理查明事实：李迎春借用立而亨房地产公司资质进行丽水花园59幢开发建设。2014年1月1日松原市天宏钢化玻璃有限公司与柴俊权签订《挂靠合同》，约定经双方协商一致，同意柴俊权挂靠松原市天宏钢化玻璃有限公司名下，从事松原市天宏钢化玻璃有限公司经营许可证范围内经营项目（限于丽水公馆）；挂靠期限1年，自2014年1月1日至2014年12月31日。该挂靠期满，松原市天宏钢化玻璃有限公司和柴俊权可续订合同，松原市天宏钢化玻璃有限公司每年向柴俊权收取1万元作为管理服务费。2014年3月1日李迎春与柴俊权签订《承揽加工合同》，约定柴俊权为丽水公馆住宅楼加工隔热断桥铝平开窗，合同签订李迎春付全部工程款150万元（用丽水公馆住宅楼13、14层楼，7户366平方米面积，每平4,100元，合计150万元顶工程款给柴俊权）。2014年10月9日立而亨房地产公司与松原市天宏钢化玻璃有限公司签订《房屋交付协议书》，立而亨房地产公司将9套房屋（包括本案争议的房屋）抵顶柴俊权塑钢窗工程款，立而亨房地产公司同意柴俊权与柴增办理购房协议，因与房屋有关的买卖合同和收据已经办理完毕并实际交付给柴俊权，柴俊权可以到丽水物业办理入住手续，交纳各种入住费，领取房屋钥匙等与房屋有关的一切附属设施。立而亨房地产公司给柴俊权开具房屋收据。 松原市中级人民法院（2017）吉07刑初59号刑事判决书中“范国旭证言证实：2014年7月21日，丽水花园的开发商李迎春经迟中兴介绍到我公司借款，其用途是开发丽水花园小区支付工程款。当时我公司与李迎春签的是楼房买合同，李迎春拿丽水花园小区59幢41套楼网签到我公司员工名下，我们公司给李迎春汇款500万元。这笔款当时约定月利2分，用款时间6个月，当时约定李迎春可以回购这41套楼房，回购价就是当时的500万元，当时李迎春还拟了个房屋回购协议，但由于没再见面，我们没有在协议上签字。2014年9月1日，李迎春又在我个人处借了50万元，2015年1月14日，又在我这拿了100万元，也是用59幢住宅楼做的网签，这两次用款李迎春一共网签约750平的楼房，具体多少房子、哪套房子我记不清了。李迎春大约只付了3个月利息后，就再未支付利息，到期后也没有按约定把楼房回购。在这期间李迎春急用钱，要求解部分网签给我们的房子，我也同意了，陆续解除了部分网签给我的房子。到2015年12月，我们和李迎春谈妥，李迎春网签给我的房子她不回购了，她允许我出售给他人，她负责配合変更网签名和办理贷款等手续。从这以后，2016年4、5月份我自已就将这46套房子的41套出售了，剩下5套没卖是因为这5套房子有人入住了，应该是李迎春把这5套房子卖给别人了，我就没法卖了，但这5套房子的网签人还是我。我出售的41套房子在部分都网签给买房人了，有7套房子（1815、1809、1702、1211、1715、2416、1310）没有变更，原因是李迎春不配和我，不给我出手续了。……李迎春在2015年12月因还不上款了，所以我与我公司经理张军找李迎春协商，李迎春当时没有现金还款，她就同意我们卖李迎春在我公司借款时抵押给我公司的丽水花园房子。”因此，范国旭与立而亨房地产公司签订商品房买卖合同，商品房买卖合同记载立而亨房地产公司将本案争议的房屋以92,960元的价格出售给范国旭，立而亨房地产公司给范国旭出售房款收据一枚，并将本案争议的房屋网签登记在范国旭名下。范国旭交纳了各项费用并占有使用至今。李迎春在松原市中级人民法院（2017）吉07刑初59号刑事判决书中供述和辩解“范国旭是百汇小额贷款公司的工作人员，我在范国旭的贷款公司抵押借款过。但是我记不清借款的次数和具体借款钱数了。我记不清内容了。我是通过迟中兴认识的范国旭，2014年7月迟中兴找我问我是否需要用钱，并说他能找到人帮我借钱。我当时建的丽水花园59幢刚封顶正需要用钱，就让迟中兴帮我找人借钱，然后迟中兴就带着范国旭来找我。我与范国旭商定用我在建的丽水花园二期59幢作抵押并签订回购借款协议。当时借款500万元，约定借款的利息我记不清了，后期我还给范国旭一部分现金还有房子，房子房号当时是我与百汇公司张总及范国旭一起商定的，这些房号我用手机短信形式发给张总及范国旭了。……抵押物是59幢的住宅，具体记不清了，当时都作网签了。我们签的都是商品房买卖合同，但是实际上抵押，就是我还够在范国旭公司的借款及利息后，他公司把我提供的抵押物的网签解开。在范国旭公司借款500万元我本息都还清了。我是以部分59幢房子及现金形式还清上述500万元借款本息的。”迟中兴在松原市中级人民法院（2017）吉07刑初59号刑事判决书中证言证实：“李迎春跟我说她开发丽水花园需要钱，让我帮她张罗张罗，看看谁有钱能借给她，她用丽水花园28层的楼作抵押，并支付利息，我就帮她找的范国旭（之前他俩不认识），我听说范国旭给李迎春拿了500万元，李迎春给范国旭做的28层网签合同。还有没有别的我就不清楚了。” 认定上述事实的证据有：柴俊权和立而亨房地产公司及范国旭陈述、挂靠合同、收据、营业执照、承揽加工合同、房屋交付协议书、收据、刑事判决书、商品房买卖合同及收据、截图等。 一审法院认为，立而亨房地产公司出借房地产开发资质，由此产生的法律后果，立而亨房地产公司作为房地产开发企业应为明知，风险应予承担。李迎春借用立而亨房地产公司名义进行房地产开发建设期间因开发建设工程需要，而对外签订合同的行为效力都及于立而亨房地产公司。柴俊权挂靠松原市天宏钢化玻璃有限公司为李迎春开发建设的楼房加工隔热断桥铝平开窗，柴俊权以松原市天宏钢化玻璃有限公司与立而亨房地产公司签订的房屋交付协议书，且立而亨房地产公司给柴俊权出具房屋收款收据，故柴俊权与立而亨房地产公司签订的房屋交付协议书是双方真实意思表示，合法有效应受法律保护。根据前述刑事判决书中李迎春供述、范国旭陈述及迟中兴的证言，能够证实案涉房屋因借款而让与担保，又因无法偿还借款而以房抵债的过程，证据之间能够相互印证，能够认定李迎春同意用涉案房屋抵顶借款。如前所述，此行为效力及于立而亨房地产公司。同时结合范国旭与立而亨房地产公司签订的商品房买卖合同，并且协助范国旭将该商品房买卖合同在房产部门进行网签登记手续，且各方均认可案涉房屋现已由范国旭占有使用至今的事实，说明立而亨房地产公司同意用本案争议的房屋抵顶借款，故柴俊权主张立而亨房地产公司与范国旭的商品房买卖合同，实际为借贷抵押应为无效的请求不予支持。现在本案争议的房屋网签在范国旭名下，同时争议的房屋未办理产权登记手续，故柴俊权主张办理过户手续不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、五十二条、第一百三十条之规定，判决：一、柴俊权以松原市天宏钢化玻璃有限公司名义与立而亨房地产公司于2014年10月9日签订房屋交付协议书合法有效；二、驳回柴俊权其他诉讼请求。案件受理费4,112元，由立而亨房地产公司负担。 本院二审期间，当事人未提交新证据。经本院审理查明事实：李迎春借用立而亨房地产公司资质进行丽水花园59幢开发建设，李迎春与立而亨房地产公司形成挂靠关系。2014年1月1日松原市天宏钢化玻璃有限公司与柴俊权签订《挂靠合同》，约定柴俊权挂靠松原市天宏钢化玻璃有限公司名下，从事松原市天宏钢化玻璃有限公司经营许可证范围内的经营项目（限于丽水公馆），挂靠期限1年，自2014年1月1日至2014年12月31日，该挂靠期满，松原市天宏钢化玻璃有限公司和柴俊权可续订合同，松原市天宏钢化玻璃有限公司每年向柴俊权收取1万元作为管理服务费。2014年3月1日李迎春与柴俊权签订《承揽加工合同书》，约定柴俊权为丽水公馆住宅楼28层加工隔热断桥铝平开窗，工程造价：窗户面积3,000平方米，每平方米400元，门帘窗、弧形窗面积500平方米，每平方米600元，合计总价150万元，以实际为准。李迎春为了提高整体外观，北侧窗户外层选用金茶色镀膜玻璃，每平方米另收68元。付款方式约定：李迎春付全部工程款150万元（用丽水公馆住宅楼13-14层楼每户40-50平方米，7户366平方米面积每平4,100元，合计150万元顶工程款给柴俊权），柴俊权用来出售给职工团购。李迎春按《国家商品房出售标准》完成，房产证和土地证办理及费用由李迎春负责。柴俊权提供名单分成7户，按丽水公馆售楼处和购楼方签订交付时间完工并交付使用。经结算，2014年10月9日立而亨房地产公司与松原市天宏钢化玻璃有限公司和柴俊权签订《房屋交付协议书》，约定：立而亨房地产公司将自行开发的楼房9处：1.59幢F908室，面积46.48平方米；2.59幢F906室51.88平方米；3.59幢F907S室50.8平方米；4.59幢F909室46.48平方米；5.59幢F910室46.48平方米；6.59幢F913室61.83平方米；7.59幢F914室56.22平方米；8.59幢F915室56.22平方米；9.59幢F1310室46.48平方米。合计9套房屋（包括争议F1310室房屋）抵顶柴俊权塑钢窗工程款。还约定：一、自本补充协议签订之日，立而亨房地产公司将房屋实际交付柴俊权，并将购房凭证落到柴增名下。二、因与房屋有关的买卖合同和收据已经办理完毕并实际交付给柴俊权，柴俊权可以到丽水物业办理入住手续，交纳各种入住费，领取房屋钥匙等与房屋有关的一切附属设施。三、本协议的签订时间即视为实际交付，自交付之日起，柴俊权可以对买卖房屋占有、使用、收益。2014年10月9日立而亨房地产公司给柴俊权开具房屋收据数枚，载明收柴增购房丽水**幢1**0室，面积46.48平方米，单价4,100元，价款196,568元。 2015年李迎春为开发丽水花园59幢项目，向百汇小额贷款公司借款，以59幢部分楼房做担保。李迎春以立而亨房地产公司名义与范国旭签订《商品房买卖合同》，约定范国旭购买立而亨房地产公司开发的丽水公馆**幢1**0室，面积46.48平方米，单价2,000元，合计房款92,960元，并于2015年6月3日在松原市不动产登记中心办理网签手续，将房屋预售在范国旭名下。现房屋由范国旭实际占用。 另查，李迎春挂靠立而亨房地产公司开发建设丽水公馆项目，因构成非法吸收公众存款犯罪，被松原市中级人民法院刑事处罚。松原市中级人民法院（2017）吉07刑初59号刑事判决中关于李迎春向百汇小额贷款公司借款事实载明：范国旭为百汇小额贷款公司工作人员，李迎春通过迟中兴认识范国旭，向百汇小额贷款公司借款500万元，用丽水公馆59幢46套房屋作抵押担保，并与范国旭签订商品房买卖合同，在不动产登记机关办理了网签登记。范国旭在该案作证时称李迎春还向其个人借贷150万元，也是用59幢住宅楼做的网签，两次用款李迎春一共网签约750平方米楼房。2016年4、5月份范国旭将41套出售他人抵顶欠款本金和利息，剩余房屋因有人入住未能出售，其中包括本案诉争房屋1310室。范国旭称李迎春在2015年12月因还不上欠款，同意出售抵押的房屋。但李迎春在刑事案件中供述和辩解称：范国旭是百汇小额贷款公司的工作人员，在范国旭的贷款公司抵押借款过，与范国旭商定用在建的丽水花园二期59幢作抵押并签订回购借款协议。当时借款500万元，约定借款利息记不清了，后期还给范国旭一部分现金还有房子。抵押物是59幢的住宅，当时都做网签了，签的都是商品房买卖合同，但是实际上抵押。在范国旭公司借款500万元本息都还清了，是以部分59幢房子及现金形式还清上述500万元借款本息的。据此原审判决认定范国旭与立而亨房地产公司签订的商品房买卖合同实际是为借款做的担保，属于让与担保性质。 本院认为，本案的争议焦点为：范国旭与立而亨房地产公司签订商品房买卖合同的效力如何认定。李迎春借用立而亨房地产公司的名义进行丽水花园59幢楼房开发建设，在建设过程中，李迎春与柴俊权签订丽水公馆59幢楼房塑钢窗承揽合同，并约定工程款以楼房抵顶。双方经结算后于2014年10月9日李迎春以立而亨房地产公司名义与松原市天宏钢化玻璃有限公司、柴俊权签订《房屋交付协议书》，用包括案涉1310号等9套楼房抵顶工程款，并签订《房屋交付协议书》，出具了收款凭证，双方之间的抵顶工程款行为是真实意思表示，不违反法律规定，应认定合法有效。柴俊权请求确认《房屋交付协议书》合法有效，应予支持。李迎春因建设工程向百汇小额贷款公司借款，将案涉房屋网签在范国旭名下作为抵押担保，即名为房屋买卖，实为借贷担保的让与担保行为。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律问题的解释》第二十四条第一款规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”《最高人民法院第九次全国法院民商事会议纪要》第71条规定：“债务人或者第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将该财产返还给债务人或者第三人，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权的，人民法院应当认定合同有效。合同如果约定债务人到期没有清偿债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该部分约定无效，但不影响合同其他部分的效力。”根据上述法律规定，原审认定立而亨房地产公司与范国旭签订商品房买卖合同合法有效并无不当。《最高人民法院关于审理民间借款案件适用法律问题的解释》第二十四条第二款规定：“按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或者补偿。”《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归抵押权人所有。”该规定称为禁止流押。本案中，范国旭主张借款到期后，李迎春同意以案涉房屋抵顶借款，未提供抵账协议，且（2017）吉07刑初59号刑事判决书中李迎春供述，并不认可以涉案房屋抵顶借款的行为。故范国旭辩称与立而亨房地产公司签订的商品房买卖合同是借款担保转化为商品房买卖，以物抵债行为有效，本院不予支持。范国旭可与立而亨房地产公司经结算后，在尚欠本金和利息的情况下行使担保权利。因案涉房屋现不具备办理产权登记条件，柴俊权请求将房屋过户登记，不能支持。因柴俊权对范国旭有明确的诉讼请求，即要求确认范国旭与立而亨房地产公司签订的商品房买卖合同无效，故范国旭在原审中诉讼地位应为被告，一审法院列范国旭为第三人不当，本院予以纠正。 综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律不当，但判决驳回柴俊权的诉讼请求正确。柴俊权的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4,112元，由柴俊权负担。 本判决为终审判决。 审判长  于福桐 审判员  邰伟莉 审判员  王丽丽 二〇二〇年六月二十九日 书记员  高松松