四川省泸州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川05民终517号 上诉人（原审被告）：四川省同汇房地产开发有限公司。住所地：四川省泸州市江阳区滨江路四段七号，统一社会信用代码91510500689915090U。 法定代表人：刘文，执行董事。 委托诉讼代理人：王益（该公司员工），男，汉族，1992年1月18日生，住四川省泸县。 被上诉人（原审原告）：雷杰，男，汉族，1993年1月9日生，住四川省泸州市龙马潭区。 委托诉讼代理人：罗安永，四川神马律师事务所律师。 上诉人四川省同汇房地产开发有限公司与被上诉人雷杰商品房预售合同纠纷一案，不服四川省泸州市江阳区人民法院（2019）川0502民初4790号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人四川省同汇房地产开发有限公司（以下简称“同汇房地产公司”）的委托诉讼代理人王益，被上诉人雷杰的委托诉讼代理人罗安永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人同汇房地产公司上诉请求：1、请求撤销四川省泸州市江阳区人民法院（2019）川0502民初4790号民事判决；2、改判驳回被上诉人雷杰对上诉人同汇房地产公司的全部诉讼请求；3、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人雷杰承担。事实和理由：一审法院认定被上诉人已经履行完毕相关义务，已按约支付购房款属于认定基本事实错误；一审法院在被上诉人未举证证明的情况下，仅凭被上诉人签订了《个人住房公积金委托贷款借款／抵押合同》就行径认定被上诉人已经按约办理银行贷款手续，认为银行未能放款的原因是上诉人未及时办理抵押登记手续，属于基本事实认定错误；上诉人未按合同约定时间交付案涉房屋，系基于被上诉人未支付案涉房屋购房款，而行使先履行抗辩权行为，一审法院否定上诉人的先履行抗辩权属于法律适用错误；最后，即使人民法院认为上诉人确应承担违约责任，被上诉人主张的违约金过高，也应予调减。 被上诉人雷杰辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，判决上诉人支付迟延交房违约金也符合合同约定，并无违约金过高的情况，请求驳回上诉、维持原判。 雷杰向一审法院起诉请求：1.请求法院判决同汇房地产公司支付逾期交房违约金107833.04元。2.本案诉讼费用由同汇房地产公司承担。 一审法院认定事实：雷杰与同汇房地产公司于2017年6月12日签订合同编号为：YS250802的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，雷杰通过按揭方式支付房款，首付款47.66%即546290元，60万元通过银行按揭付款，以所购房作抵押。同日，雷杰支付了首付款546290元；于2017年6月29日，雷杰交付了维修基金11611元。于2017年8月24日，雷杰与中国建设银行股份有限公司泸州分行签订了《个人住房公积金委托贷款借款／抵押合同》，办理案涉房屋按揭贷款。雷杰与同汇房地产公司双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十八条第一项约定：出卖人在2017年10月30日前向买受人交付该商品房。《补充协议》第五条中约定了逾期交付责任，第二项逾期超过90日后，买受人有权解除合同．．．...买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，但该违约金的总金额最高不超过买受人已付购房款的10%。同时，双方约定，雷杰委托同汇房地产公司办理按揭抵押的相关手续。此后，雷杰完成了自己的履行义务，包括按揭抵押的相关签字等。但因同汇房地产公司未能及时办理抵押手续，未能按约定时间交房。2019年7月24日，双方办理完毕交房手续。 一审法院认为，雷杰与同汇房地产公司订立的《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为有效，合同双方均应依法履行相关义务。雷杰按约支付房款后，同汇房地产公司未能于约定时间交付房屋，应当承担违约责任。雷杰与同汇房地产公司在《补充协议》约定出卖人（同汇房地产公司）逾期交房的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人（同汇房地产公司）按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，但该违约金的总金额最高不超过买受人已付购房款的10%。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应该按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第六十条“当事人应该按照约定全面履行自己的义务．．．...”第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施的或者赔偿损失等违约责任”的规定，同汇房地产公司逾期交房已构成违约。关于同汇房地产公司辩称，没有按照约定时间交付房屋给雷杰，是因为雷杰未如约交清购房款。一审法院查明，雷杰已按约定办理了银行贷款相关手续，银行未能放款的原因是因为同汇房地产公司没有及时办理抵押手续，导致银行未放款。故雷杰要求同汇房地产公司支付逾期交房违约金的请求，一审法院予以支持。一审法院按照雷杰与同汇房地产公司的合同约定，确定违约金自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，每日按已交付房款总额的万分之三计算，具体计算时间为2017年10月30日起至2019年7月24日，共计634天，即违约金为546290元×0.3‰/天×634天=103904元（取整）。但按双方约定，违约金额不超过已付款10%，即54629元。综上所述，为维护当事人的合法权益，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条规定，判决：一、同汇房地产公司于本判决生效之日起十日内支付雷杰逾期交房违约金54629元；二、驳回雷杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取1228元，由同汇房地产公司承担。 本院二审审理期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院查明的事实与原审判决认定的事实一致，依法予以确认。 二审庭审中，上诉人申请本院向泸州市不动产登记中心调取涉案房屋的产权证及办理抵押登记的登记信息，拟证明上诉人向不动产登记中心提交了相应的材料并办理了抵押登记，抵押登记是上诉人的附随义务，且办理抵押登记的前提为被上诉人一方缴纳了契税，上诉人才可以为被上诉人办理产权证并办理抵押登记。本院审查认为，涉案房屋的产权证及抵押登记信息不是判断被上诉人主张上诉人赔偿迟延交房损失过错的依据，本院不予调取。 本院认为，本案二审的争议焦点为：上诉人同汇房地产公司是否存在违约行为，是否应当向被上诉人雷杰支付逾期交房违约金；一审判决的违约金金额是否过高。本院根据在案证据和查明的法律事实，对本案争议焦点评判如下： 一、关于上诉人同汇房地产公司是否存在违约行为，是否应当向被上诉人雷杰支付逾期交房违约金的问题。 上诉人同汇房地产开发公司与被上诉人雷杰签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》由同汇房地产开发公司拟定，合同中明确约定雷杰通过按揭方式支付房款，首付款47.66%即546290元，60万元通过银行按揭付款，以所购房作抵押。雷杰于当日按合同约定履行了支付首付款546290元的义务，并于2017年6月29日交付了维修基金11611元。需通过银行按揭付款的60万元，合同中已经明确委托由上诉人同汇房地产公司办理所购商品房抵押备案登记及他项权利登记。2017年8月24日，雷杰与中国建设银行股份有限公司泸州分行签订了《个人住房公积金委托贷款借款／抵押合同》，已配合办理案涉房屋按揭贷款，其余相关的抵押贷款手续应当由上诉人同汇房地产公司办理完成。上诉人同汇房地产开发公司其未能提供相关证据证明其已履行义务，亦未向本院提交证据证明银行未能放款的原因是因被上诉人过错所致，依法应承担举证不能的法律后果。上诉人同汇房地产开发公司称缴纳契税是上诉人能为被上诉人办理产权证及抵押登记的前置条件，其延期交房系基于被上诉人未支付案涉房屋购房款，而行使先履行抗辩权的理由均不能成立。《四川省商品房买卖合同（预售）》已明确出卖人向买受人交房的时间为2017年10月30日，上诉人同汇房地产开发公司于2019年7月24日才向被上诉人雷杰交房已构成违约，应当向被上诉人雷杰支付逾期交房违约金。 二、关于一审判决的违约金金额是否过高的问题。 按照双方签订的《补充协议》第五条，逾期交付责任中，第二项明确约定逾期超过90日后，买受人有权解除合同......买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，但该违约金的总金额最高不超过买受人已付购房款的10%。一审法院根据同汇房地产公司的违约情况，按照雷杰与同汇房地产公司的合同约定，确定违约金自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，每日按已交付房款总额的万分之三计算，并按双方约定，违约金额不超过已付款10%，即54629元。符合双方合同约定及客观事实，并无不当，本院予以支持。同汇房地产公司主张违约金过高，但未向法院举证证明，应承担举证不能的不利法律后果，其上诉理由，本院不予支持。 综上所述，上诉人同汇房地产公司的上诉理由均不能成立。一审法院认定事实清楚、适用法律正确、程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2456元，由上诉人四川省同汇房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李慧至 审判员  曹天全 审判员  钟 洁 二〇二〇年六月十日 书记员  罗玉欣