江西省上饶市信州区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1102民初56号原告：王建平。被告：吴发贵。被告：上饶市豪翔房地产开发有限公司。法定代表人：朱黎娟。委托代理人：徐水金。第三人：龚勍。原告王建平与被告吴发贵、上饶市豪翔房地产开发有限公司（以下简称“豪翔公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月3日作出（2019）赣1102民初1010号民事判决，被告吴发贵、豪翔公司不服判决上诉至上饶市中级人民法院，上饶市中级人民法院于2019年10月29日作出（2019）赣11民终1499号民事裁定书，将案件发回本院重审，本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理，重审中，本院依法追加龚勍为第三人。原告王建平、被告吴发贵、被告豪翔公司的委托代理人徐水金、第三人龚勍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王建平向本院提出诉讼请求：一、判决解除与被告上饶市豪翔房地产开发有限公司签订的《房屋买卖合同》及《协议书》并返还房款703,134元；二、判决被告赔偿原告损失903,134元；三、诉讼费由两被告承担。事实与理由：2013年2月12日，被告因资金困难向占桂寿借款1,000,000元，约定月息按2分计算，按季付息。2014年5月21日，原告想在被告处购买房屋，三方同意以原告购房款903,134元抵扣被告向占桂寿的借款本金，2014年5月21日，被告向原告开具了903,134元的购房收款收据，同时还签订了购买车库的协议和商品房认购书，同年6月12日，原告和被告豪翔公司签订商品房买卖合同，约定将XXX小区X幢X单元X号房出售给原告，交付期限为2015年2月28日，交付使用后90日内办理权属登记备案，然而被告没有信守合同约定，2018年9月11日擅自将合同约定的房屋出售他人，致原告无法得到房屋，2018年10月9日，原告到信州区公安局报案，2018年11月3日，被告迫于压力退回原告购房款200,000元，被告的欺诈行为，严重侵害了原告的合法财产权益，故诉至法院。被告吴发贵辩称：被告吴发贵之前不认识原告，被告吴发贵个人欠占桂寿的钱，当时还不起占桂寿钱，占桂寿问其是否能搞一套房子抵给他，占桂寿谈好要把房子转让给原告及第三人，占桂寿就带着原告及第三人去公司签合同，占桂寿就向被告吴发贵出具了一张900,000元的收条，公司后来要把房子退给占桂寿本人，第三人找被告吴发贵要把房子卖掉，其没答应，后面转给他人是得到了第三人授权的。被告豪翔公司辩称：同意解除两份合同，同意退回703,134元，认可双方签订商品房买卖协议，公司把房子卖出去是经过第三人同意的，第三人与原告是夫妻关系，具有天然代理人的身份，而且被告吴发贵在与第三人沟通时代理人在场，第三人表示可以，随时过来办理相关手续，第三人委托被告公司出售案涉房产的委托书就发给了被告公司的委托代理人滕良发，但委托书打印出来的时候，第三人拒不到场来签署该份委托书，第三人以被告未全额而仅返还购房款200,000元，我们认为第三人是有授权给被告公司出售，不存在被告公司未经对方同意情况下一房二卖，本案只是因为房屋在原告授权被告豪翔公司之后，被告豪翔公司将房屋出售之后仅仅在返还购房款的过程中存在纠纷，而不是原告所陈述的一房二卖的问题，二者是两种不同法律性质，所以原告诉请的第二项与事实不符。第三人龚勍述称：一、案涉房产是第三人一手操办，第三人与原告是经占桂寿介绍到被告处买了案涉房产，房款是以二被告抵其向占桂寿的借款903,134元的方式支付，当时经过三方确认，被告吴发贵在场，当日被告公司就开具了收款收据，并与原告在被告吴发贵办公室签订了XXX商品房认购书及协议书，上述材料签订后占桂寿与被告的财务人员进行对接，第三人不清楚这些事；二、签订合同半个月左右，第三人到房管局那里去查房产信息，但是没查到备案到原告名下，就找占桂寿问情况，占桂寿找被告吴发贵理论，第三人与原告不想要案涉房产的想法就产生了，第三人找了被告吴发贵找了两次，第二次2016年的时候向被告吴发贵口头说过，如果其有朋友想买房子，请其帮忙介绍一下，2017年夏天的时候，第三人在网上查到被告将案涉房产备案在别人名下，第三人找到占桂寿，占桂寿带我找到被告吴发贵，被告吴发贵承认备案是他因为他借款，经过这件事后第三人就感到害怕，想把这套房子卖掉，到2018年11月，被告吴发贵打电话给我他把房子卖掉了，房款这两天就会打给第三人，但是只先转了200,000元，要我补签一张授权房屋转让的委托书，第三人回来查到2018年9月11日就已经进行了转让，但是在2018年11月才给第三人转了200,000元，原告于2018年10月向上饶市公安局信州分局报案，从时间上的证据上来看，这件事超出了当初让被告吴发贵帮忙介绍房屋买卖的范畴，变成了被告吴发贵私下进行的房产交易，第三人认为本案存在一房多卖情形。本院经审理，认定事实如下：一、2014年5月21日，原告王建平与被告豪翔公司签订《XXX商品房认购书》，约定：原告王建平认购“XXX”X栋X单元X室房屋及X栋X室库房，房屋价款为733,134元，库房价款为170,000元，总价为903,134元，同日，原告王建平与被告豪翔公司就库房买卖事宜签订《协议书》，2014年6月12日，原告王建平与被告豪翔公司就“XXX”X栋X单元X室房屋买卖事宜签订《商品房买卖合同》，上述事实有原告王建平提交的《XXX商品房认购书》、《协议书》及《商品房买卖合同》为证，被告及第三人对上述证据均无异议；二、案涉房屋及库房价款系以案外人占桂寿对被告吴发贵、豪翔公司享有的借款本金抵付，该事实有原告提交的（2014）横民二初字第213号民事判决书及收款收据为证，被告及第三人对该证据无异议；三、案涉房屋于2018年9月11日出售给第三方，该事实经原、被告及第三人在庭审中确认；四、庭审中，第三人称，“2017年夏天之后，其询问过房子交付时间，并一直在问被告吴发贵有没有朋友想要案涉房屋”，被告豪翔公司称，“案涉房子对外出售前，第三人龚勍反复到公司要求将案涉房屋对外出售，所以在2018年9月找到人就对外出售了房屋，出售后通知了第三人，第三人问钱什么时候打给她”，第三人称其和被告吴发贵口头提过上述事宜，庭审中，本院向第三人发问其是否和被告商量过案涉房屋以多少钱向外出售，第三人称，“商量过以不低于903,134元向外出售”，且第三人在庭审中认可不管被告向外出售的价款多少，其只认可收回903,134元；五、原告王建平与第三人龚勍系夫妻关系，庭审中，原告王建平称，“对第三人就案涉房屋作出的一切行为均予以认可”，并称，“针对案涉房屋对外出售事宜，其认可第三人龚勍的意见”；六、2018年11月3日，原告收到被告返还的房款200,000元，该事实有被告豪翔公司提交的付款凭证为证。本院认为：一、案涉《XXX商品房认购书》、《协议书》及《商品房买卖合同》合法有效，原告王建平与被告豪翔公司之间成立商品房买卖合同关系；二、关于被告豪翔公司是否存在“一房二卖”行为，根据原告王建平在庭审中的陈述，其认可第三人龚勍就案涉房屋作出的一切行为，且就案涉房屋出售事宜，其认可第三人龚勍的意见，故第三人龚勍就案涉房屋出售事宜所作出的一切意思表示对原告王建平均产生法律效力，根据第三人龚勍在庭审中的陈述，足以认定其委托被告向外出售案涉房屋，且其只认收回903,134元房款，故不应认定被告存在“一房二卖”的行为，原告王建平的第二项诉讼请求不应得到支持；三、关于返还购房款的主体，如前所述，被告豪翔公司向第三方出售房屋系基于第三人龚勍的委托，故应认定案涉《商品房买卖合同》及《协议书》在被告豪翔公司与第三方签订买卖合同时已经由原告王建平与被告豪翔公司协商一致解除，因案涉合同已经协商一致解除，故原告王建平主张解除合同的诉请不应予以支持，合同解除后，房款应当返还，而案涉《商品房买卖合同》及《协议书》系在原告王建平与被告豪翔公司之间成立，根据合同相对性原则，应由被告豪翔公司返还购房款；四、原告在庭审后向本院递交增加诉讼请求申请书，请求被告吴发贵、豪翔公司支付可得利益221,866元及资金占用利息（以703,134元为基数，按每年6%计算，自2018年9月11日起计算至还清之日止），本院认为，原告申请增加诉讼请求超过法定期限，故其增加的诉请不应在本案中作出审理，如其存在损失，可另案向负有赔偿责任的当事人主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条之规定判决如下：一、被告上饶市豪翔房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告王建平购房款703,134元；二、驳回原告王建平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19,256元，由原告王建平负担8,425元、被告上饶市豪翔房地产开发有限公司负担10,831元；财产保全费4,520元，由被告上饶市豪翔房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审 判 长  郑 剑审 判 员  王典平审 判 员  李 针二〇二〇年六月十九日代书记员  温知新