北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终2679号上诉人(原审被告)：北京市顺义区仁达养老院，住所地北京市顺义区杨镇于庄散1号。法定代表人：汪成林，院长。被上诉人(原审原告)：尹誉翔，男，1958年11月3日出生。委托诉讼代理人：王超，北京市中闻律师事务所律师。原审被告：汪成林，男，1964年10月5日出生，汉族，北京市顺义区仁达养老院院长，住北京市顺义区。上诉人北京市顺义区仁达养老院（以下简称仁达养老院）因与被上诉人尹誉翔、原审被告汪成林合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初18367号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月19日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。仁达养老院上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回尹誉翔一审诉讼请求；2．一、二审诉讼费由尹誉翔承担。主要事实和理由：1．一审法院认定双方签订的《居家养老（养生）协议》及补充协议无效错误。上述协议系双方当事人真实意思表示，且已经履行三年，涉案房屋已经取得建设工程规划许可证，不存在合同无效的法定事由；2．尹誉翔并未提供实际装修的证据，一审法院支持尹誉翔装修费无事实依据。3．一审法院对房屋使用费、物业费及水电费予以确认，但与装修费冲抵，有违事实。尹誉翔辩称，同意一审法院判决，不同意仁达养老院的上诉请求。尹誉翔与仁达养老院签订的《居家养老（养生）协议》及两份补充协议因违反法律规定无效，请求驳回仁达养老院的上诉请求。汪成林述称，不同意一审法院判决，同意仁达养老院的上诉请求。尹誉翔向一审法院起诉请求：1．请求依法判令尹誉翔与仁达养老院、汪成林2016年12月12日签订的《居家养老（养生）协议》及两份补充协议无效；2．请求法院判令仁达养老院、汪成林向尹誉翔返还款项60万元及装修费用10万元；3．请求法院判令仁达养老院及汪成林赔偿尹誉翔家具家电损失15万元；4．诉讼费用由仁达养老院、汪成林承担。一审法院认定事实：仁达养老院为民办非企业单位，法定代表人为汪成林。2016年12月12日，甲方仁达养老院、乙方尹誉翔签订《居家养老（养生）协议》，约定乙方承租甲方位于顺义区一号院《居家养老养生园》，面积180平米。租赁期限约定为：2016年12月12日起与养老院同步存在。租金经双方协商一次性支付70万元，改造、装修由甲方负责。协议中另约定：第四条、甲方的权利义务1．甲方不得无故终止协议，否则承担相应的违约责任。2．甲方不得干预乙方正常的休息环境。3．甲方有权按照乙方实际使用的水、电、暖费用向乙方收取费用，收费标准见甲方公告及国家相关规定。4．甲方将该套房交付乙方后，如在第一年出现房屋质量问题，由甲方维修，甲方不负责乙方专用部分地上物的自然损耗，如需维护修理乙方可自行解决，也可委托甲方维修，费用标准按实际发生的费用确定。5．甲方享有管理园区的权利，协议租赁期内甲方可根据市场情况，在保障乙方权益的情况下，必要时提升园区的品质，甲方享有园区的自主经营权及本协议的最终解释权。第五条、乙方的权利义务1．本协议签订起，乙方享有租赁期内该房屋地上建筑的使用权。2．乙方有转让、继承该套房的权利，但乙方必须征得甲方的书面同意，甲方书面认可后，方可有效。3．乙方保障租赁期内该套房处于安全状态，乙方承诺保障自身范围内的人身安全，若乙方自行改建或使用不当致使该套房发生漏水、漏电、火灾造成财产损失、人身安全等一切事故及损失均由乙方自行负责，且乙方在租赁期间不得在园区内进行非法活动，因乙方原因造成后果，均由乙方自负，与甲方无关。第六条、乙方租赁期间，如遇国家征地，近迁或政府政策不可抗拒的原因收回土地的客观事情发生，协议视为自动解除，甲乙双方本着真实意愿约定：1．乙方有权选择要求甲方退还已发生的费用。2．或者要求取得该套房地上物的补偿价款归乙方所有，乙方只能选择其中之一，另一项自动放弃。第九条、因甲方原因导致乙方使用权丧失，使本协议第二条（租赁期限）无法履行时，按本协议第六条约定执行。双方另签订两份《补充协议》，其中第一份补充协议约定：原协议甲方应在2017年5月1日前交付乙方使用，乙方结清余款30万元，由于甲方施工延迟未能达到原协议要求，尹总（尹誉翔）于2017年4月21日再支付工程款10万元，三次共支付伍拾万元。由于各种原因，甲乙双方协商工期延迟到5月10日全面交付给乙方，交付条件包括灯具、厨具、洁具衣帽间、空气能热泵系统、衣帽间等验收合格，乙方结清余款20万元。如到期不能按以上条件交付，甲方先交房，未完事项由乙方自行完成未装修部分及设备，所涉及款项从尾款中扣除。2017年5月31日，双方再次签订《补充协议》，约定：甲乙双方于2016年12月12日签订了关于仁达养老院《居家养老（养生）协议》，协议总价共70万元整。根据协议内容甲方应在2017年5月1前将房屋装修完毕，交付乙方使用，由于甲方施工延迟，致使到期未能按要求完成施工，经双方签订补充协议约定，工期延迟到5月10日，交付条件为：甲方安装好灯具、厨具，洁具、衣帽间，空气能热泵等，验收合格后乙方将剩余的20万元房款全部给甲方结清。如甲方不能按约定完成该房屋的装修并向乙方交房，乙方将自行装修，所花费用从20万元尾款中扣除。现期限已过，甲方未能按时向乙方交房，故经双方协议，做如下补充约定：一、本协议签订之日，乙方向甲方支付尾款10万元（壹拾万元整）。二、乙方自行安装楼梯扶手、门窗套口、卫生间淋浴房2个，厨房吊柜，所需费用从尾款中扣除。三、甲方于6月20日前安装好空气源热泵，并经调试合格，否则视同房款全部结清。尹誉翔共计向仁达养老院交纳费用60万元。尹誉翔在居住使用涉诉房屋时，房屋曾进水。一审法院曾进行现场勘验，勘验前一日顺义区为大雨天气。现场可见，地下一层及地上一层地面均为干燥，地下一层地面有尘土。现场插电测试，洗衣机、冰箱均可通电，邦家博士自动炒菜机可加热。尹誉翔表示，地上一层客厅内所放置的双人床及床垫、写字台等物品系自地下一层搬至地上一层。现场无法确认尹誉翔家电损失为15万元。双方存在的争议有：一、居家养老（养生）协议及补充协议的效力尹誉翔主张涉诉合同属于“以租代售”，具有房屋买卖合同的性质，同时仁达养老院隐瞒租赁物无建设工程规划许可证、销售许可证等必要手续，故居家养老（养生）协议及补充协议应认定为无效。仁达养老院、汪成林则主张居家养老（养生）协议及补充协议有效，属于租赁合同，合同应属有效。仁达养老院、汪成林表示，涉诉土地属于集体土地建设用地。仁达养老院提交了上载日期为2010年10月18日的《租赁合同》，其中甲方（出租方）为中国通广电子公司，乙方（承租方）为北京市顺义区仁达养老院（筹）汪成林。尹誉翔不认可《租赁合同》的真实性、合法性和关联性。2010年10月18日的《租赁合同》部分内容如下：鉴于：一、中国通广电子公司招待所与顺义县沙岭乡于庄村民委员会在1993年9月24日签订了协议，承包经营该村西边非耕地99．5亩的协议书，承包期限为40年；二、2010年12月10日，中国通广电子公司、中国通广电子公司招待所、顺义区杨镇于庄村民委员会签署三方协议，约定中国通广电子公司受让中国通广电子公司招待所在于庄的承包经营权及承包期间产生的权利义务关系。经甲乙双方友好协商，现就乙方承担甲方位于顺义区沙岭乡于庄的通广庄园一事达成一致意见，并订立如下租赁合同。第1章通广庄园概况。第一条：通广庄园土地范围是指：东、北、南以现围墙外排水沟为界；西经围墙外2米之界。通广庄园包括前述土地地上附着物，土地范围内的资产、设施设备以及其他由甲方使用或者所有的动产及不动产。第二条：在通广庄园范围内，自甲方承包经营后根据自身的需要，报请顺义区计委、规划局、土地局、水利局批准，投资开挖养鱼池40亩；室内养鱼池1097m2，甲鱼池525m2，建有办公楼472m2、客房楼1389m2、综合楼1499m2；配电室59m2，锅炉房81m2，职工住房116m2；以及储水池、给排水管道、电子外线、电话、电视天线、围墙、道路、院内绿化等一系列配套设施（具体以实物现状为准，详见附件一）。第二章租赁期限、租金及移交第三条：自2011年1月1日起，至2033年12月31日止。第四条：年租金定为人民币肆拾捌万元整，月租金为40000元。第五条：付款方式为：按先付款再用房原则，年上付，签订合同日起5日内支付年租金，此后租金应于每年1月1日前支付。第六条：双方签订合同并付清首付款的同时，甲方即向乙方办理通广庄园移交手续。第七条：乙方在合同签订时，应当随首付租金一并向甲方支付人民币二十万元整作为保证金。乙方、乙方工作人员及经乙方邀请或者准许进入租赁标的的人员造成甲方资产、人员人身财产损失，或者联及甲方利益的，甲方有权从保证金中扣划相应款项以弥补造成的损失。甲方扣划相应款项的，乙方应当立即将保证金补齐至相应额度。保证不足以弥补损失的甲方有权就不足部分向乙主追偿。第三章甲方的权利和义务（略）第四章乙方的权利和义务（略）第五章合同的变更、解除和终止（略）第六章违约责任（略）第七章附则（略）二、房屋跑水的原因尹誉翔表示，房屋曾三次进水，2017年7月两次，2018年8月一次。仁达养老院、汪成林表示，房屋曾两次进水，2017年一次，2018年七八月份一次。尹誉翔对此提供了照片，以证明房屋多次进水，不符合基本的居住条件。仁达养老院、汪成林不认可照片的证明目的。仁达养老院、汪成林提交了光盘及书面证言，并申请胡小润出庭作证，以证明2017年7月跑水是因为尹誉翔加装用水装置时改变了原有管道，2018年跑水是因为尹誉翔误将地暖打开造成。尹誉翔不认可书面证言的真实性、合法性和关联性，也不认可光盘的真实性和关联性，不认可胡小润的证人证言。三、应否扣除相应费用仁达养老院、汪成林主张，应扣除：1．租金，房屋180平米、院落60平米，租金标准每天每平米1元，每月7200元/月，年租金86400元/年；2．物业费，240平米，每月每平米4元，12月，11520元；3．水电费，据实结算；4．装修及改造费用50万元，折旧费每年10万元。以上费用除水电费外，合计每年197920元。尹誉翔表示，上述标准均不客观，不应支付任何费用。四、尹誉翔的损失尹誉翔主张其家电损失为15万元，仁达养老院、汪成林对此不予认可，尹誉翔对其损失提交了照片，未提供其他证据予以佐证。一审法院认为，针对居家养老（养生）协议及补充协议是否有效一节，协议中约定“本协议签订起，乙方享有租赁期内该房地上建筑的使用权”租赁期限约定为“与养老院同步存在”，仁达养老院、汪成林对此解释为没有具体时间限制，若养老院一致存在，则可以一直在此居住。合同法第二百一十四条规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。此外，涉诉房屋未取得建设工程规划许可证等证件，故相关协议应属于无效。因合同无效，双方应返还因该合同取得的利益。双方协议约定租金为70万元，而尹誉翔实际支付60万元。根据2017年5月31日的《补充协议》，仁达养老院在2017年5月31日尚未交付房屋，双方同时约定尹誉翔自行安装楼梯扶手、门窗套口、卫生间淋浴房2个，厨房吊柜，所需费用从尾款中扣除；仁达养老院应于2017年6月20日安装好空气源热泵，并经调试合格，否则视同房款全部结清，故现有证据无法证明尹誉翔所担负的装修费为10万元。考虑到尹誉翔的确占有使用过涉诉房屋，且部分物品尚未搬离，双方协议中也约定由尹誉翔支付物业费、水电费，故一审法院将尹誉翔的装修费和其应支付的房屋占有使用费、物业费、水电费等所有费用进行折抵，并将应返还费用数额认定为60万元。需要提醒的是，尹誉翔应尽快将属于自己的物品自涉诉房屋内予以搬离，由于双方对此均未提出主张，一审法院判决主文中对此不予体现。对于家电损失一节，双方对跑水的原因存在分歧，尹誉翔主张房屋存在质量问题，但现场勘验前一天大雨，并未在勘验中发现跑水情况，故一审法院对此主张不予采信；同时，经现场查看，并未发现尹誉翔所主张的家电已损坏的情形，故一审法院认为，尹誉翔没有提供相应证据证实其家电产生损失，以及损失系因房屋质量问题造成，故一审法院对此不予支持。对于汪成林应否承担责任一节，因汪成林仅为仁达养老院的法定代表人，而非合同主体，故其不应承担责任。据此，一审法院于2019年12月19日判决：一、尹誉翔与北京市顺义区仁达养老院于二〇一六年十二月十二日所签《居家养老（养生）协议》及补充协议无效；二、北京市顺义区仁达养老院返还尹誉翔六十万元，于判决生效之日起七日内履行；三、驳回尹誉翔的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，仁达养老院向本院提交以下证据：杨政文[2011]35号《杨镇人民政府关于对北京市顺义区仁达敬老院建设项目征求意见的复函》复印件一页；顺环保审字[2014]0334号《关于北京市顺义区仁达敬老院建设项目环境影响报告表的批复》复印件两页，京消建审字（1997）第19号《北京市消防局建筑工程消防设计审核意见书》复印件一页、（顺）京消验字（1997）第16号《北京市公安局消防局建筑工程消防验收意见书》复印件一页、《建设工程规划许可证附件》复印件两页、《工程质量竣工核验证书》复印件一页，《建设用地申请审核表》复印件一页，《关于更改于庄饭店项目名称的批复》复印件一页；凿井许可证复印件一页、《关于通广电子公司招待所增加客房及附属设施的批复》复印件一页，《集体土地建设用地使用证》复印件两页、《北京市城镇土地使用权登记表》复印件三页，上述证据共同证明涉案房屋有相关的规划手续，属于合法建筑。本院组织当事人进行了证据交换和质证。尹誉翔认为上述证据均形成于一审法院判决前，不属于二审新证据，且仁达养老院提交的均为复印件，无法核实真实性，故对上述证据的真实性、合法性及关联性均不认可。本院向杨镇人民政府土地科询问仁达养老院项目是否经过杨镇规划部门核查以及后续情况，土地科工作人员称，因时间距此较久，现在无法核实当时具体核查情况。关于2011年10月13日杨镇政府的复函中第二项提到的“经镇规划部门核查”内容，工作人员称应该是民政局批准建设养老院需要镇政府出具相关证明，当时就是镇政府给出具的证明材料。本院向北京市规划和自然资源委员会顺义分局调查核实仁达养老院项目是否经过审批，并取得建设工程规划许可证，经查询，北京市顺义区仁达养老院、中国通广电子公司、北京国智卓亿科技有限公司在2011年后没有取得过建筑工程规划许可证。尹誉翔、仁达养老院对本院调查取证情况均予认可。本院对仁达养老院提交的证据认证如下：书证应当提交原件。仁达养老院提交的上述证据均为复印件，尹誉翔对复印件真实性不予认可，且与本院调查核实的结果不一致，仁达养老院提交的《建设工程规划许可证附件》中建设规模、层数等内容未能指向是仁达养老院的规划批复。故本院对上述证据的真实性及证明目的均不予采信。尹誉翔、汪成林二审均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：一、尹誉翔与仁达养老院签订的《居家养老（养生）协议》及两份《补充协议》的效力。二、仁达养老院应当返还尹誉翔费用的金额。关于争议焦点一。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋的，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，仁达养老院主张涉案房屋取得建筑工程规划许可证，双方签订协议有效，但现有证据不足以证明涉案房屋取得了建设工程规划许可证，故一审法院认定《居家养老（养生）协议》及《补充协议》无效正确，本院予以确认。关于争议焦点二。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。根据双方《补充协议》约定以及查明事实，因仁达养老院未能按时完成对涉案房屋的装修并交房，双方约定由尹誉翔对楼梯扶手、门窗套口等自行装修，装修费用从剩余租赁费中扣除。从双方履行情况来看，尹誉翔对涉案房屋进行了部分装修，按照协议约定该部分装修费用应当由仁达养老院负担。因尹誉翔已对涉案房屋占有使用，且部分物品尚未搬离，双方亦约定由尹誉翔支付物业费及水电费，故尹誉翔应当支付房屋占有使用费以及实际产生的物业费及水电费。一审法院根据双方约定以及房屋实际使用情况判令尹誉翔应支付的房屋占有使用费、物业费以及水电费与仁达养老院应当返还尹誉翔的租金予以折抵，最终确定仁达养老院返还金额为60万元，符合事实及法律规定，本院予以维持。综上所述，仁达养老院的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9800元，由北京市顺义区仁达养老院负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张玉娜审 判 员 沈 放审 判 员 贾 旭二〇二〇年六月三十日法官助理 向 玗法官助理 张思齐法官助理 黄晓宇书 记 员 陈 玥