贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初3885号 原告：蒋国军，男，汉族，1976年9月28日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告：吴云，女，汉族，1975年12月15日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：陆平（特别授权代理），贵州黔信（毕节）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗杰（一般授权代理），贵州黔信（毕节）律师事务所实习律师。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路10号。统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：聂萍（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张尧（一般授权代理），贵州朗意律师事务所实习律师。 原告蒋国军、吴云与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称：瑞丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告蒋国军、吴云之委托诉讼代理人陆平、罗杰，被告瑞丰公司之委托诉讼代理人聂萍、张尧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告蒋国军、吴云向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告立即为原告办理并交付位于毕节市瑞丰新城第9幢32层3号商品房转移登记的有关文书，并支付违约金暂计50000.00元（违约金的计算：以已付购房款397300.00元为基数，从2017年6月1日起按日万分之三标准计算至实际办理并交付商品房转移登记有关文书之日止）；二、请求判令被告支付原告逾期交付位于毕节市瑞丰新城第9幢32层3号商品房的违约金人民币19529.00元；三、本案诉讼费用由被告承担。庭审时，原告将第一项诉讼请求中的“办理并交付涉案商品房转移登记的有关文书”明确为“办理并交付涉案商品房不动产权证书”。 事实及理由：原告蒋国军、吴云系夫妻关系。2014年2月26日，原告蒋国军、吴云与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称“瑞丰公司”）签订了《商品房买卖合同》（合同编号为:2615）合同约定：买受人蒋国军、吴云向出卖人瑞丰公司购买位于毕节市瑞丰新城第9幢32层3号房屋；瑞丰公司应当在2014年5月31日前向二原告交付涉案商品房；在2017年5月31日前取得上述房星的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列（2）处理：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款的0.1%的违约金。合同签订后，原告向被告支付了购房款397300.00元。因被告未能按照合同约定向二原告交付涉案商品房，2014年12月23原告吴云与被告瑞丰公司签订了《购置瑞丰新城9号楼房屋补充协议》，约定：“9号楼的交房时间为2015年7月23日交房，违约金支付时间定于交房时据实一次性结清。”2016年2月25日，被告瑞丰公司将涉案商品房交付给原告使用，且当日经双方结算，被告应向原告支付逾期交房违约金共计人民币37500.00元。后经协商，涉案房屋所应缴纳的契税和维修金等费用从上述违约金中抵扣了17971.00元，据此被告瑞丰公司还应向原告支付逾期交房违约金19529.00元。另，被告瑞丰公司至今未将涉案商品房转移登记的有关文书交付给二原告。综上，原告认为，被告未按照合同约定的期限向二原告交付涉案商品房、办理并交付商品房转移登记有关文书的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。为了维护自己的合法权益，原告现依据《中华人民共和国合同法》等相关法律规定，诉讼至贵院，请求依法支持原告的全部诉讼请求为谢。 被告瑞丰公司答辩称：一、延迟办证应综合考虑国家政策变动系双方在订立合同之初不可预见的客观情况，不能归责于被告。二、违约金条款的设置以填平损失为原则，以存在损失为前提。原告购买房屋用于居住的合同目的已经实现，并不因逾期交付办理商品房转移登记有关文书影响住房用途，未产生实际损失，被告无支付义务。三、双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，参考省内各地对同类案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之零点二、安顺市系每户给予1000元至2000元的补偿，故本案逾期办证违约金约定极高，应予大幅调减。四、被告自2019年11月19日取得《首次登记审查意见》起，就通知原告提供资料办理权属证书，原告至今拒不提供属恶意延长办证期限，恶意加重被告负担，原告以其行为明确表示拒不提供办证所需资料，故其未履行其先合同义务的行为已构成违约，被告基于顺序履行抗辩权而不应承担违约责任。若被告担责，自2019年11月19日起，未能办理权属证书的责任应当由原告自行承担，若该主张未被法院采信，则被告当庭通知原告提供办证所需资料，逾期办证违约金终期至少也应截止至庭审日。五、据《补充协议》之约定，被告按约应于2015年7月30日交房，即使如所原告主张被告实际于2016年2月25日交付房屋，原告于2020年4月7日提起本案诉讼，已超过法定诉讼时效期间，其诉请不应得到支持。六、原告诉请未被支持部分的案件受理费由其自行承担。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年2月26日，原告蒋国军、吴云作为买受人，被告瑞丰公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市瑞丰新城第9幢32层3号房，房屋建筑面积118.86平方米，商品房总价款397300.00元。出卖人应当在2014年5月31日前向买受人交付该商品房。逾期交房超过120日，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。转移登记：出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了涉案房屋购房款397300.00元。2014年12月23日，原被告双方签订《购置瑞丰新城9号楼房屋补充协议》，约定：“原定交房日至实际交房日止，按已付房款每日万分之三支付，计算时间从2014年6月1日至通知交房之日止。”2016年2月25日，被告将涉案商品房交付给原告使用，双方结算逾期交房违约金总额为37500.00元，其中17971.00元抵扣相关费用，被告欠付原告违约金19529.00元。2019年11月19日，毕节市不动产登记中心出具《瑞丰新城第9幢首次登记审查意见》，确认予以办理该项目的不动产登记。原告认为被告未按合同约定期限交付房屋及办理不动产权证书，应承担违约责任，遂以前述诉请诉至本院。 以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。 关于原告主张被告为其办理涉案商品房不动产权证书的问题。不动产权证书是权利人享有该不动产权属的证明，房屋的所有权变动原则上采取登记生效主义，商品房买卖合同的出卖人不仅负有交付标的物房屋的占有使用之义务，且应承担移转标的物房屋所有权与买受人，向买受人办理房屋所有权证书的义务。在本案中，原被告双方在《商品房买卖合同》中约定，买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋转移登记，委托费用按实际发生，由买受人承担。2019年11月19日，毕节市不动产登记中心出具《瑞丰新城第9幢首次登记审查意见》，确认予以办理该项目的不动产登记，表明涉案房屋已可以办理权属证书，故对原告主张被告为其办理涉案商品房的不动产权证书并交付的诉请，本院予以支持。但原告负有缴纳办证所需税费和提供相关文书的义务。 关于原告主张被告支付逾期办证违约金的问题。原告按约定履行了交付房款的义务，被告应按约定履行交付办理商品房转移登记有关文书的义务。被告未按合同约定在2017年5月31日前将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，构成违约，应承担违约责任向原告支付违约金，违约金从约定日期之次日，即2017年6月1日起计算。原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定由被告代为办理涉案房屋转移登记，此时被告确无向原告交付办理商品房转移登记有关文书的现实必要，由被告收集汇总办证所需文书后，径行提交不动产登记机关即可。此时，被告依约应当履行的有关文书交付义务，根据双方履行实际转化为通知义务，即告知原告其已符合交付办理商品房转移登记的有关文书的条件。被告尽到通知义务，可视为其履行了合同约定的交付办理房屋转移登记的有关文书的义务。2019年11月19日，毕节市不动产登记中心出具《瑞丰新城第9幢首次登记审查意见》，确认予以办理该项目的不动产登记，但被告未举证证明其履行了通知原告的义务。在2020年5月26日庭审时，被告当庭出示《瑞丰新城第9幢首次登记审查意见》，并通知原告提交办证资料，被告履行了通知义务，即2020年5月26日应当认定为被告截止承担违约责任之日。 关于逾期办证违约金的计算标准问题。原告主张按日万分之三标准计算，被告认为过高，请求调整，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；”以及第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，原、被告均未提供因被告未按期交付办理商品房转移登记的有关文书给原告造成的损失相关依据，不能确定损失数额，故原告诉请的违约金可以按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息可以按照同期同类贷款利率上浮30%予以计算。因中国人民银行2019年8月20日授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，故2019年8月20日以后的违约金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。综上，原告诉请的违约金计算方式为：以原告已付购房款397,300.00元为基数，自2017年6月1日起至2019年8月19日止按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至2020年5月26日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 关于原告主张被告支付逾期交房违约金的问题。经原被告结算，被告欠付原告逾期交房违约金19,529.00元，是双方真实意思表示，被告应按结算结果继续履行支付原告违约金的义务。对此，被告提出原告的诉请已经超过法定诉讼时效期间不应得到支持。经查，该违约金结算于交房之日2016年2月25日，原告于2020年4月7日提起诉讼，因原告未提供证据证明其向被告主张过权利导致诉讼时效的中止、中断、延长，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，原告的逾期交房违约金请求权诉讼时效期间已经届满，被告已确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权为被告已确定取得的可期待法律利益。故被告提出原告诉请已超过诉讼时效的意见，具有事实及法律依据，本院予以采纳。对原告主张被告支付其逾期交房违约金的诉请，因诉讼时效届满胜诉权消灭，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于原告蒋国军、吴云交清办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为原告蒋国军、吴云申请办理涉案商品房的不动产权证书并交付原告； 二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告蒋国军、吴云逾期办证违约金（违约金以原告已付购房款397,300.00元为基数，自2017年6月1日起至2019年8月19日止按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至2020年5月26日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）； 三、驳回原告蒋国军、吴云的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费769.00元（已减半收取），由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 陆 云 二〇二〇年六月二十八日 书记员 包清琳