北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终2577号上诉人（原审原告）：康晓敏，男，1986年2月3日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：李世亮，北京市高润律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京泓源投资集团有限公司，住所地北京市顺义区樱花园三区甲5号楼。法定代表人：甄飞，董事长。委托诉讼代理人：方辛芬，女，1954年3月23日出生，汉族，北京泓源投资集团有限公司工会副主席，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：甄雄伟，男，1979年9月24日出生，汉族，北京泓源投资集团有限公司员工，住河北省保定市唐县。被上诉人（原审被告）：北京馨港便利店有限责任公司，住所地北京市顺义区李桥镇馨港庄园X区28号楼。法定代表人：吴翠玲，董事长。委托诉讼代理人：张国华，男，1968年9月7日出生，汉族，北京馨港便利店有限责任公司员工，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：刘少辉，北京市广渡律师事务所律师。上诉人康晓敏因与被上诉人北京泓源投资集团有限公司（以下简称泓源公司）、北京馨港便利店有限责任公司（以下简称馨港便利店）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初13509号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月19日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人康晓敏的委托诉讼代理人李世亮，被上诉人泓源公司的委托诉讼代理人方辛芬，被上诉人馨港便利店的委托诉讼代理人刘少辉、张国华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。康晓敏上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判解除泓源公司与馨港便利店于2017年2月18日签署的《房屋租赁合同》，泓源公司与馨港便利店共同将承租房屋腾退给康晓敏，泓源公司与馨港便利店共同向康晓敏偿付截止腾退承租房屋完毕日前全部应付房屋使用费或租金（按照租赁合同关于租金收取标准的约定计算）；3.一、二审案件受理费由泓源公司、馨港便利店承担。事实与理由：根据北京市海淀区人民法院（以下简称海淀法院）（2016）京0108执1225号执行裁定书，康晓敏须承继涉案房屋内的房屋租赁合同，而由于泓源公司与馨港便利店故意隐瞒双方签署的《房屋租赁合同》，造成康晓敏需承继两份房屋租赁合同，但康晓敏只能承继和继续履行其中一份合法有效的租赁合同。由于泓源公司与馨港便利店签署《房屋租赁合同》，且签署时间晚于北京金鹏万家商贸有限责任公司（以下简称金鹏万家公司）与泓源公司签署的《房屋租赁合同》，导致前一份合同依法取代了后一份合同的法律后果，且前一份合同确实存在依法不应予以继续履行的法定事由，因此，康晓敏对此依法享有拒绝承继、继续履行该份合同的诉讼权利。金鹏万家公司和馨港便利店之间系完全独立的两家经营主体，馨港便利店另行与泓源公司签署新的《房屋租赁合同》，并不是真实的、法律意义上的受委托经营管理。康晓敏系涉案房屋新的所有权人，有权在出现合同应予解除的法定情形下诉讼主张解除合同。鉴于馨港便利店与泓源公司签署了《房屋租赁合同》，并实际占有、使用涉案房屋，故康晓敏作为新的房屋所有权人有权主张泓源公司与馨港便利店根据现有《房屋租赁合同》支付房屋所有权人房屋租金或房屋使用费。同时，一旦合同解除，康晓敏有权主张泓源公司与馨港便利店依法实际予以腾退房屋。一审法院错误认定涉案租赁合同，根据合同相对性原则错误适用法律认定康晓敏无权主张解除涉案合同。泓源公司辩称：同意一审判决，不同意康晓敏上诉请求。一、金鹏万家公司因由股份制经营逐渐转换后，由张国华及全家继续经营馨港便利店。为了落实食品安全中第一责任人制度，泓源公司与馨港便利店在2017年2月18签署的《房屋租赁合同》，该租赁合同系对前份租赁合同中单位名称的变更。二、涉案房屋于2018年8月由海淀法院裁定抵偿转移至康晓敏所有。涉案房屋是带租拍卖，两次流拍后，经康晓敏申请以房抵债，此抵偿价格是建立在涉案房屋存在租约的基础之上，否则，康晓敏不可能以如此低价取得涉案房屋。康晓敏在海淀法院对涉案房屋带租拍卖后以房抵债并未提出异议。泓源公司与馨港便利店房屋租赁关系随着2018年8月海淀法院执行裁定的作出而解除。作为案外人，泓源公司无权要求馨港便利店腾退房屋，更无义务向康晓敏支付房屋租金及承担一、二审案件受理费。馨港便利店辩称：同意一审判决，同意泓源公司的答辩意见，不同意康晓敏的上诉请求。金鹏万家公司与馨港便利店实际控制人均是张国华。泓源公司与金鹏万家公司在2013年签署了租赁合同，在金鹏万家公司履行租赁合同期间，金鹏万家公司与馨港便利店协议委托经营，以馨港便利店履行后续的租赁合同，前后存在合同承继的关系，同意康晓敏与金鹏万家公司按照海淀法院裁定书签订租赁合同。本案中康晓敏应当首先落实解决海淀法院执行生效的裁定，生效裁定不解决完毕，本案审理缺乏基础。康晓敏向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除泓源公司、馨港便利店于2017年2月18日签署的《房屋租赁合同》；2.判令泓源公司、馨港便利店共同将承租房屋腾退给康晓敏；3.判令泓源公司、馨港便利店共同向康晓敏偿付截止腾退承租房屋完毕日前全部应付房屋使用费或租金（按照租赁合同关于租金收取标准的约定，暂自2018年9月1日计算至2019年3月31日应为641666元）；4.判令泓源公司、馨港便利店共同承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年12月25日，泓源公司与金鹏万家公司签订《房屋租赁合同》，约定泓源公司将馨港庄园X区X号楼一层商业套内面积1230平方米租给金鹏万家公司使用用于经营超市，租期自2014年3月1日至2034年2月28日，年租金100万元，自第四年开始租金每三年一递增。金鹏万家公司在此经营华联超市。因泓源公司欠付康晓敏债务，康晓敏以馨港庄园X号楼为抵押于2011年4月19日办理抵押登记，后泓源公司未偿还，康晓敏向海淀法院申请强制执行馨港庄园X区X号楼，海淀法院于2016年4月28日依法查封了位于泓源公司名下的馨港庄园X区X号楼-1至5层全部房屋。涉诉房屋经两次拍卖均流拍。在康晓敏的申请下，海淀法院裁定将上述房屋用于抵偿康晓敏的债务。2018年8月21日，海淀法院作出（2016）京0108执1225号执行裁定书，裁定案外人金鹏万家公司可依其与被执行人泓源公司签订的租赁合同，继续享有馨港庄园X区X号楼在合同中对应面积的租赁使用权；案外人金鹏万家公司应在十日内与申请执行人康晓敏办理交接手续，并按其与被执行人泓源公司签订的租赁合同与康晓敏重新签订租赁合同或补充协议；案外人金鹏万家公司自2018年9月1日起向康晓敏支付租金。馨港便利店的成立情况如其答辩所述。庭审中，馨港便利店提交一份金鹏万家公司于2016年7月27日向其出具的委托书，委托馨港便利店经营馨港庄园X区X号楼一层华联生活超市，并且承接金鹏万家公司与泓源公司所签订的租赁合同，直至租赁合同到期，到期时间为2034年2月28日，经营期间的债权债务由馨港便利店承担。2017年2月28日，泓源公司作为出租人与馨港便利店签订《房屋租赁合同》，约定泓源公司将一层1681.34平方米的建筑租给馨港便利店，其中优惠建筑面积451.34平方米（该部分面积由泓源公司自行加建），剩下的1230平方米即为租给金鹏万家公司的面积。租期自2017年3月1日至2034年2月28日，年租金110万元，自第四年开始每三年递增10%。海淀法院（2016）京0108执1225号执行裁定书送达后，2018年8月22日，馨港便利店的实际经营者张国华向康晓敏发送了馨港便利店的公司信息，告知这是现公司的信息；康晓敏提出“之前押金让张国华联系泓源公司退，咱们再签合同就是新的主体”。次日张国华将馨港便利店与泓源公司签订的租赁合同发送给康晓敏。张国华称康晓敏一直以房本没有办下来为由未签订合同。2019年4月4日，康晓敏向泓源公司和馨港便利店发出函件，提出馨港便利店在涉诉房屋内实际经营与海淀法院裁定书载明的事实不符，要求泓源公司及馨港便利店自函件发出之日起15日内立即腾退、搬离承租房屋。泓源公司与馨港便利店均收到上述通知，但一直未腾退。一审法院经审理认为：虽然康晓敏与金鹏万家公司之间现尚未签订书面的租赁合同，但根据海淀法院执行裁定书的内容，二者之间形成租赁合同关系，在双方的合同解除之前，金鹏万家公司享有合法使用涉诉房屋的权利。就康晓敏本案中提出的诉讼请求：首先，康晓敏不是泓源公司与馨港便利店签署的《房屋租赁合同》的当事人，根据合同相对性原则，其无权提起合同解除之诉。其次，就康晓敏要求泓源公司与馨港便利店支付房屋使用费及腾退房屋的诉讼请求，根据在案证据，在海淀法院司法拍卖及裁定以房抵债之前，泓源公司及金鹏万家公司对由馨港便利店使用涉诉房屋均无异议，现馨港便利店是否应向康晓敏交纳使用费以及腾退房屋，与康晓敏与金鹏万家公司的租赁合同的履行或解除密切相关，故康晓敏应先解决其与金鹏万家公司之间的租赁合同关系。综上，康晓敏在本案的诉讼请求应予驳回。综上，一审判决：驳回康晓敏全部诉讼请求。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，根据现有证据及事实，海淀法院（2016）京0108执1225号执行裁定书认定金鹏万家公司可依其与被执行人泓源公司签订的租赁合同，继续享有涉案房屋在合同中对应面积的租赁使用权，金鹏万家公司应在10日内按照其与泓源公司签订的租赁合同与康晓敏重新签订租赁合同或补充协议。康晓敏亦拒绝承继诉争馨港便利店与泓源公司所签租赁合同，在此情况下，康晓敏并非该合同的相对方，其迳行要求解除泓源公司与馨港便利店于2017年2月18日签署的《房屋租赁合同》，并基于该合同解除请求泓源公司、馨港便利店腾退房屋并给付房屋使用费，依据不足，一审法院未予支持并无不当，本院应予维持。综上，康晓敏的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5108元，由康晓敏负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 全奕颖审 判 员 闫 慧审 判 员 玄明虎二〇二〇年六月三十日法官助理 刘 栋法官助理 肖萌萌书 记 员 高 媛书 记 员 刘 欣