河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初1167号原告：苏润清，女，1943年2月17日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。原告：聂花萍，女，1974年12月27日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。原告：杨钰，女，1974年3月26日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。原告：董培德，男，1951年4月4日出生，汉族，住河南省郑州市管城回族区。四原告委托代理人：刘稚鹤，河南并智律师事务所律师。四原告委托代理人：魏家珅，河南并智律师事务所律师。被告：任志平，男，1982年8月9日出生，汉族，住河北省邯郸市临漳县。委托代理人：徐会展，河南针石律师事务所律师。委托代理人：赵修勇，河南针石律师事务所律师。原告苏润清、聂花萍、董培德、杨钰为与被告任志平物权纠纷一案，于2018年7月26日诉至本院，本院依法作出（2018）豫0191民初12946号民事判决书。任志平不服该判决，上诉于郑州市中级人民法院。中院作出（2019）豫01民终1800号民事判决书，驳回上诉，维持原判。任志平仍不服判决，向郑州市中级人民法院申请再审。中院作出（2019）豫01民再815号民事裁定书，撤销（2019）豫01民终1800号民事判决及（2018）豫0191民初12946号民事判决；发回本院重审。本院于2020年3月3日立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告董培德、聂花萍、杨钰及四原告委托代理人魏家珅、被告委托代理人徐会展、赵修勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。四原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告迁出郑州市金水区地润路2号9号楼3单元1楼西户（管理用房），将该房屋返还绿城百合公寓四期北苑全体业主；2.判令被告支付占用期间房屋使用费18万元，并以每月5000元为标准向原告支付房屋使用费至实际迁出之日；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2011年4月，被告利用就职绿城物业服务集团有限公司河南分公司的便利，侵占郑州市金水区地润路2号9号楼3单元1楼西户（管理用房）用作被告家庭居住使用，该房屋位于原告所在小区，属于公共用房，权利应属于绿城百合公寓四期北苑全体业主共同享有，被告在没有得到业主同意的情况下，将该房屋挪为己用。其行为侵犯了全体业主的共同权益。原告为了维护自己的合法权益，故诉至法院。被告任志平辩称，一、原告苏润清、董培德、聂花萍、杨钰等人不具备本案诉讼主体资格。本案中，涉案房屋所在的绿城百合公寓在2013年1月8日成立了郑州市郑东新区绿城百合公寓业主委员会，并在郑州市住房保障和房地产管理局直属分局备案。绿城百合公寓包括六个院区，且属于一个物业管理区域（物业公司均为绿城物业服务集团有限公司河南分公司），因此，涉案房屋所在的初阳苑也是属于郑州市郑东新区绿城百合公寓业主委员会管辖的范围。根据《民事诉讼法》、《物权法》、《物业管理条例》、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]7号）等相关规定，本案涉及物权纠纷，应由涉案房屋所归属的业主委员会即郑州市郑东新区绿城百合公寓业主委员会提起诉讼，而不应该是原告等人。原告等人称，绿城百合公寓成立有业主委员会但已处于停摆状态，但原告未能提供相应的证据予以证明，应承担举证不能的后果。另外，目前绿城百合公寓现有住户2614户，原告等人声称其经过全体业主超过80%同意，但实际上小区并未召开业主大会，原告只是通过找人签字形成的意见表。且根据其出具的证据显示，其只有274个签名，仅占全体业主的10%，而且还存在字迹雷同、信息不全、重复统计、自相矛盾等情况。因此，不能认为原告获得全体业主的授权，并不能代表全体业主提起诉讼。二、任志平是通过合法手段取得涉案房屋的权益，且未损害其他业主的权益。首先，任志平取得涉案房屋有事实依据。根据中州绿城置业投资有限公司2009年9月21日与任志平的对账清单显示，任志平在涉案房屋所在的小区建设时，担任了开荒保洁、零星维修等工作，开发商在房屋建成后，将涉案房屋交付任志平占有使用，以冲抵前期的保洁、维修费用，因此任志平对涉案房屋是合法手段取得。其次，开发商并未将涉案房屋作为物业用房移交给物业公司。根据开发商中州绿城置业投资有限公司与绿城物业服务集团有限公司河南分公司的管理用房移交表显示，涉案房屋并未作为物业管理用房移交。再次，开发商交付给涉案小区物业公司的物业管理用房面积符合法律规定要求。根据《河南省物业管理条例》第十一条规定，新建的物业，建设单位应当按照物业管理区域总建筑面积一定比例配置物业管理用房，并符合下列要求：（一）两万平方米以下的，物业管理用房面积不低于八十平方米；超过两万平方米至二十万平方米部分，按照千分之四的比例配置；超过二十万平方米至三十万平方米部分，按照千分之三的比例配置；超过三十万平方米以上部分，按照千分之二的比例配置；……涉案小区的建筑总面积是323499平方米，应按照千分之二的比例配置物业管理用房，开发商移交的物业管理用房总面积是2270.79平方米，配置比例为7.02‰，远远超过千分之二的标准要求，未损害小区全体业主的利益。三、本案中存在房屋置换的事实。在开发商建设涉案项目时，在9号楼原规划有一个会所，建筑面积为475.94平方米，未计入在涉案项目建设总面积中，根据《郑州市住房保障和房地产管理局会议纪要》（2010）3号文件，该会所属于“居住区公共服务设施的商业服务、文化体育和行政管理及其他三类的综合”，不属于公共设施。根据谁投资、谁受益的原则，该会所应归开发商中州绿城置业投资有限公司享有所有权，在开发商与业主签定的购房合同中对此也有明确的约定。开发商将会所作为物业用房移交给了物业公司，将原规划为物业管理用房的涉案房屋（初阳苑北院9-3-1层西户）及8号楼的另一处房产（秋月苑东门北）一并冲抵给了任志平，这是一个以房换房的事实。在当时，开发商及物业公司的负责人都清楚、也都认可的，所以，这也是任志平一直占有使用涉案房屋十年时间一直都相安无事的原因。现在原告等人仅凭一纸图纸，而忽略了本案中的置换事实，就要求任志平腾退房屋并赔偿损失，属于无理取闹，无事生非。四、原告等人在主张房屋时严重干扰影响了任志平的正常生活，原告等人为了要求任志平腾退房屋，曾经多次到被告家中，软硬兼施，并对被告的房屋采取张贴告示、停水停电、关门上锁、阻止出入等方式，严重干扰了被告人的生活。被告为了息事宁人，为了不影响家人生活，迫于无奈才签定了租房申请书，但是后来原告又要求被告签署租房合同时，被告才发觉原告的真实意图并拒绝签字。因此，原告所持有的租房申请书并非被告真实意思表示。综上所述，原告等人在小区业主委员会存续的情况下，绕开业主委员会，未经全体业主同意并授权，置房屋置换的事实于不顾，仅凭一纸规划图纸，就自作主张，以自己的名义强行要求任志平腾退房屋并赔偿损失，严重违反法律规定，严重侵害任志平的合法权益。请法院查明事实，依法驳回原告等人的诉讼请求。经审理查明，位于郑州市郑东新区地润街6号的绿城·百合公寓的开发商系河南中州绿城置业投资有限公司。被告任志平在河南中州绿城置业投资有限公司绿城百合公寓项目中，进行开荒保洁及零星维修工作。2009年，河南中州绿城置业投资有限公司出具《对账清单》一份，载明:兹有任志平对我项目组织保洁开荒及零星工程维修等，总计费用为53万元整（见清单）；现将我公司开发的绿城百合秋月苑东门北和初阳苑本院9-3-1层西户两处房屋（都无产权），现冲抵给任志平，不再支付费用，房屋归任志平所有。根据原告向本院提交的涉案房屋规划平面图（复印件）、涉案房屋规划采暖图、涉案房屋规划给排水图、涉案房屋规划照明图，涉案房屋系物业用房。原告称，涉案房屋归全体业主所有。被告称，2009年9月21日，经结算费用为53万元，河南中州绿城置业投资有限公司将其建设的绿城百合项目中两处房屋（秋月苑东门北、初阳苑北院9-3-1层西户，均无产权）冲抵给任志平所有，不再支付任志平开荒保洁及维修的费用，任志平对该房屋拥有使用权及收益权。四原告向本院提交2017年12月11日被告任志平作为申请人出具的《租房申请书》复印件一份，载明：绿城百合公寓四期北苑9号楼3单元1层西户，该房属小区全体业主所有，由于本人新房尚未装修好，加之孩子在附近上学极不方便，在此申请租赁该房屋，望同意。左下方载明：经全体业主代表开会讨论商议，最后一致同意任志平租用该房，12月12号，业主代表签字董培德、苏润清、聂萍、杨钰等16人签字。原告称，由于任志平长期侵占涉案房屋，在全体业主多次强烈要求任志平搬离后，任志平在认可涉案房屋归全体业主所有的情况下，提出申请，请求租赁涉案房屋。被告称，确实是任志平所签，但并非任志平本人真实意愿，是在原告等人多次到被告家中干扰被告生活，被告迫于无奈签订。庭审中原告称，诉讼请求是按照每月5000元的标准计算自2018年7月26日起向前追溯三年的房租，共计18万元。并称2019年11月左右将任志平财产腾出涉案房屋，2019年10月左右取得执行款80246.25元。另查明，被告在庭审中称，河南中州绿城置业投资有限公司开发的绿城百合公寓项目9号楼、建筑面积为475.94平方米的会所，未计入建筑总面积，即意味着会所的所有权不属于全体业主所有，依据谁投资、谁受益的原则，该楼（会所）属开发商所有。开发商在与业主签定的《商品房买卖合同》及补充协议中也有明确约定，因此，对于会所，开发商有权自主使用、有偿转让及出租，或利用其进行经营为小区业主及周边居民提供有偿服务。2010年1月12日，河南中州绿城置业投资有限公司在与浙江绿城物业管理有限公司河南分公司进行管理用房交接时，涉案房屋并未作为物业用房进行交接，而是把9号楼一层的475.94平方米的会所（产权归开发商所有）作为物业用房进行了移交，置换了涉案房屋。实际上是将涉案房屋的所有权、使用权及收益权一并交付任志平，任志平对涉案房屋享有所有权、使用权及收益权。因为该房屋没有产权，涉案房屋在郑州市自来水公司的登记中，户名显示为河南中州绿城置业投资有限公司，一直是由任志平缴费，涉案房屋一直归任志平使用。被告并向本院提交《郑州市房屋面积测绘报告书》（郑房测字（2008）第261003号）复印件一份、《郑州市住房保障和房地产管理局会议纪要》（郑房会纪〔2010〕3号）复印件一份，《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同》补充协议复印件各一份、《管理用房移交表》复印件一份、郑州供水欠费停水通知单予以证明。原告称，被告所指的房产是绿城百合公寓3期9号楼的房产，该房产的性质用途以及是否交付、交付给物业，均和本案无关，该组证据仅证明开发商和物业公司之间就物业管理用房的交付存在约定，但该约定有效的前提是不得损害全体业主的利益，本案中开发商并未改变涉案房产的用途，涉案房产仍属于物业管理用房。根据法律规定，物业管理用房属全体业主，开发商无权处置，任志平也无权侵占。因开发商关于供水的交付问题，涉案房屋所在小区很多房产存在水表户名显示为开发商名字，该证据并不能证明涉案房产属开发商所有。再查明，原告向本院提交《郑州市金水区地润路2号绿城百合公寓四期北苑全体业主关于处置本小区9号楼3单元1楼西户管理用房及收益的决定》（复印件）一份，载明：鉴于郑州市金水区地润路2号绿城百合公寓四期北苑9号楼3单元1楼西户物业管理用房是本小区的公共部分，权利属小区全体业主。该房产自2011年4月起被任志平侵占至今，任志平应当搬离该房产并为之前侵占支付占用费。郑州市金水区地润路2号绿城百合公寓四期北苑北区全体业主共同作出以下决定：1.由小区业主苏润清、聂花萍、董培德、杨钰代表全体业主向任志平主张权利。主张权利方式包括一切合法手段，主张内容包括：（1）收回9号楼3单元1楼西户管理用房，任志平搬离该房屋；（2）向任志平收取房屋占用费，费用标准按照相关生效判决执行。2.房屋占用费由业主董培德代为领取、保管。3.房屋占用费的使用由全体业主另行表决。郑州市金水区地润路2号绿城百合公寓四期北苑共有业主343户，本次表决共有275户业主参与；同意以上决定的业主275户，占全体业主的80%。本次表决符合相关法律规定，自2019年12月31日起生效。附业主表决统计表。庭审中原告称，由于被告任志平常年侵占涉案的绿城百合公寓四期北苑9号楼3单元1楼西户物业管理用房，四期北苑全体业主共同作出决定，由原告苏润清、聂花萍、董培德、杨钰代表全体业主向任志平主张权利。原告苏润清、聂花萍、董培德、杨钰作为本案原告代表全体业主向法院提起诉讼，主体适格。被告称，真实性有异议，通过该决定统计表来看，1.字迹雷同，2.信息不全，好多没有身份证号，3.内容自相矛盾，从该表格第58、59项一个房屋写了两次，第60、264项同一间房屋不同姓名自相矛盾，该业主统计表系自行伪造，对该证据不予认可。被告并向本院提交了2013年关于表决续聘绿城物业服务集团河南分公司的公告复印件一份、绿城物业业主代表座谈会照片两张，证明涉案房屋所在的小区有业主委员会。原告称，对证据的真实性无异议，关联性和证明方向有异议，该证据形成于2013年4月21日，根据河南省物业管理条例的相关规定，业委会的任期一般为4-5年，如果涉案房屋所在小区存在业委会，但因其超过任期而消失，同时小区内是否存在业务会并不影响小区内业主对侵占公共区域公共部位主张权利，行使诉权，任志平侵占物业管理用房的行为损害了绿城百合公寓初阳苑全体业主的利益，原告作为小区业主有权利要求任志平停止侵害、恢复原状、赔偿损失。该业委会2013年6月左右因为不作为乱作为已被如意湖办事处将公章、财务章收走，至今没有工作。以上事实有四原告提交的绿城百合公寓四期北苑全体业主的决定（复印件）一份，涉案房屋规划平面图（复印件）、涉案房屋规划采暖图、涉案房屋规划给排水图、涉案房屋规划照明图，绿城物业服务集团有限公司河南分公司情况说明（复印件）两份，任志平于2017年出具的“租房申请书”（复印件），涉案小区的其他业主签订的房屋租赁合同（复印件）。被告提交的任志平身份证复印件一份，《对账清单》、《绿城百合保洁开荒清单》、《关于支付业主费用说明》、《绿城百合公寓零星工程维修清单》、《绿城百合公寓弱电检修汇总清单》各一份，《郑州市房屋面积测绘报告书》（郑房测字（2008）第261003号）复印件一份、《郑州市住房保障和房地产管理局会议纪要》（郑房会纪〔2010〕3号）复印件一份，《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同》补充协议复印件各一份、《管理用房移交表》复印件一份、郑州供水欠费停水通知单一份，芬旭东、**证明复印件一份，录音光盘一份、2017年11月13日、2017年12月20日、2018年6月12日业主代表张贴的告知书各一份及照片3张、2018年7月手机通话录音1份，《关于绿城百合公寓春晓苑申请成立业主委员会的回复》照片一份，《绿城·百合公寓调费公示》照片一份，2013年关于表决续聘绿城物业服务集团河南分公司的公告复印件一份、绿城物业业主代表座谈会照片两张，及庭前会议笔录、开庭笔录在案佐证。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。根据原告所举证据，涉案争议房屋系物业用房，属于共有部分，由涉案小区全体业主享有共有和共同管理的权利。2009年，涉案小区河南中州绿城置业投资有限公司出具《对账清单》将涉案房屋冲抵给任志平，并说明房屋归任志平所有，侵犯了涉案小区全体业主对涉案房屋的共有权，对涉案小区全体业主不具有法律效力，被告任志平无权占有涉案房屋。四原告系涉案小区业主，在涉案小区业主委员会无法正常行使职能的情况下涉案小区推选四原告参加诉请符合法律规定，故原告诉请判令被告迁出郑州市金水区地润路2号9号楼3单元1楼西户（管理用房），将该房屋返还绿城百合公寓四期北苑全体业主，本院予以支持。被告任志平辩称，原告苏润清、董培德、聂花萍、杨钰等人不具备本案诉讼主体资格，本院不予采信。对于原告请求判令被告支付占用期间房屋使用费18万元,并以每月5000元为提标准向原告支付房屋使用费至实际迁出之日的诉求。被告实际占有使用涉案房屋,并在2017年12月11日出具过租房申请书,足以证明被告占有、使用涉案房屋不具有合法依据,结合被告居住的时间、涉案小区的房租标准等因素,原告方主张18万元在合理范国内,本院予以支持。对于后期占用费用,鉴于原一审原告方2018年7月26日在法院正式立案主张权利,本院酌定从该时间起按每月4000元为标准计算至实际返还之日。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告任志平于本判决生效后三十日内搬离郑州市金水区地润路2号9号楼3单元1楼西户房屋，将该房屋返还绿城百合公寓四期北苑全体业主；二、被告任志平于本判决生效后十日内向原告苏润清、聂花萍、董培德、杨钰支付占用期间房屋使用费180000元,并以4000元每月为标准自2018年7月26日起向原告方支付房屋占用费用至实际迁出之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3900元，由被告任志平负担。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长 彭 磊人民陪审员 张 洁人民陪审员 杨益岭二〇二〇年六月二十八日书记 员代 晓 辉