北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终4476号上诉人（原审被告）：中农国科（北京）生物科技有限公司，营业场所北京市通州区台湖镇垛子村3—1号。法定代表人：付永顺，董事长。委托诉讼代理人：刘琪，北京敬华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：武富华，男，1962年5月12日出生，汉族，住北京市通州区。被上诉人（原审原告）：姚海波，男，1978年7月29日出生，汉族，住北京市通州区。二被上诉人之共同委托诉讼代理人：王军，北京市通州区中仓街道法律服务所法律工作者。原审被告：付永顺，男，1963年11月27日出生，汉族，住北京市通州区。上诉人中农国科（北京）生物科技有限公司（以下简称中农国科公司）因与被上诉人武富华、被上诉人姚海波、原审被告付永顺房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初15266号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。原审被告付永顺未到庭应诉。本案现已审理终结。中农国科公司上诉请求：撤销一审法院判决，发回重审或改判驳回武富华、姚海波的诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由武富华、姚海波承担。事实与理由：一、本案租赁合同不应认定为无效。1.没有建设工程规划许可证，不等于违法建筑。建设工程规划许可证是建造行为是否合法的而依据；没有建设工程规划许可证，或者不符合建设工程规划许可证的要求而建造的建筑物是违法建筑；违法建筑没有所有权，其租赁收益的民事权利也就不受保护。这个推理从大前提到小前提都不正确，其结论自然也是错误的。2.随着城市化的高速发展和城市规划区的迅速扩大，原来土地用途不是居住或商业，建筑用途不是住宅和商业的，根据城市发展的需要而发生改变，在建造之初即便取得了建设工程规划许可证，今天也不符合当时的规划要求。即便是违法建筑，也不能一概否认其所有权，城乡规划法并未做出“违法建筑没有所有权”的强制性规定，物权法或其他法律也没有规定违反行政许可的建筑物没有所有权。而房屋所有权是一项极其重要的民事权利，除非法律有明确的规定，否则任何机构和个人都无权消灭。3.既然不能否定这些房屋的所有权，就没有理由限制其出租收益的权利。从物权法视角来看，不许业主出租收益，是对所有权的限制。该权利作为基本民事权利，只有法律才可以限制。以司法解释来限制房屋所有权人的租赁收益权，不但在物权法、合同法上没有依据，也违反了立法法的原则。4.违反合同法基本原则。合同的宗旨是促进交易、保护交易秩序的稳定，尊重交易当事人的真实意思，尽量减少公权力对交易的干预。根据合同法解释二第十四条的明确规定，只有违反了强制性且是效力性的法律规定，才会产生合同无效的后果。从民法总则第一百五十三条规定、合同法、合同法解释二来看，城乡规划法中关于建设工程规划许可证的强制性规定不属于效力性规定，不具有导致民事行为无效的法律效力，最高院的司法解释亦不应超越法律。5.对自己所有的不动产出租收益是业主的天然权利，租赁合同有效的前提条件是取得建设工程规划许可证，等于变相增加了关于租赁的行政许可。6.城中村没有纳入建设行政管理范围，不可能取得建设工程规划许可证。7.最高法院（2017）最高法民再87号判例清晰地区分了物权与债权，坚持了只要不违反法律与行政法规的强制性、效力性规定，合同就有效的原则，厘清了行政违法责任与民事合同履行的复杂法律关系，贯彻了民法应有的逻辑，作出了很好的示范。按照举重明轻的原则，仅仅没有建设工程规划许可证的房屋租赁合同不能无效。无规划许可的租赁无效，是给权力寻租留下巨大空间，是不正当的规则赋予的合法迫害权，并且引发无数纠纷，守约方有苦难言。二、一审法院违反法定程序。1.武富华、姚海波起诉时诉讼请求为解除租赁协议及支付租金，但在时隔半年之久，后来突然变更为请求法院确认《租赁协议》无效，其前后变更被告主体，又随意变更诉讼请求，将不属于同一法律关系的诉讼强行在一个诉讼中进行，中农国科公司明确提出后，一审法院未作任何合理解释。2.一审法院严重违反法定程序，超出法定审限。3.一审法院判决未将双方当事人提供的证据写入判决书，不符合判决书的要件形式。法院主动调查土地性质问题及任万明的谈话笔录等证据未经中农国科公司质询，并未在判决书中阐述。三、一审法院认定事实不清且有失偏颇。1.基于公信力，行政机关2011年10月30日出具的证明，能够证实中农国科公司租赁房屋系合法产权，当地规划建设办公室已盖章确认，并有当地政府和村委会的盖章确认。承租人有证据有理由相信房屋具有合法相关手续。一审判决对此事实避而不谈，无法做出合法解释。2.一审法院判决仅依据武富华、姚海波及任万明的陈述，草率认定房屋系武富华、姚海波2008年建设，没有做到事实清楚，证据确实充分，该产权及建设时间认定均与政府部门出具的证明相矛盾。在此前提下，一审法院适用法律亦错误，认定事实证据不充分。3.根据《村庄和集镇规划建设管理条例》的规定，诉争房屋地点在规划区内应提交相关证据及规划部门的规划证据。该房屋所在位置是否经过合法规划手续，一审庭审中并未出示。村委会、镇政府不具备规划资格，其出具的信及公告亦不具有法律效力。4.武富华、姚海波在得知被拆迁的情况后未及时通知中农国科公司，而是采取擅自断电及与原出租人解除合同的违法方式强行迫使中农国科公司搬离。其代理人在一审庭审中明确表示拆迁款已到位，含中农国科公司应得补偿部分，其利用司法手段达到拆迁的目的，负有不可推卸的过错责任。四、一审法院适用法律错误。1.根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，法院适用该条应着重考虑涉案租赁房屋是否在村庄规划区内，且其用语为可以参照而非应当，一审法院适用该解释确认涉案租赁合同无效欠妥。2.根据《中华人民共和国土地管理法》第63条内容，涉案房屋所占用的土地具有历史性，最初为集体企业，从该企业成立日期及类型看，企业用地具有持续性，应符合土地利用总体规划，随着宏观调控及市场变革，电镀厂改制，但利用土地的事实一直存在，涉案租赁合同属于无效的除外事项。3.根据《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，本案一审法院的做法明显违背该决定。4.武富华、姚海波主张的使用费明显没有法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第42条规定，一审法院并未考虑缔约过失责任，而是以断电不正常的情况存在酌定使用费。中农国科公司在租赁涉案房屋时已明确告知涉案租赁房屋用于保健品生产，需要注册公司使用，租赁协议亦能体现。武富华、姚海波为证明涉案房屋具有合法产权，主动为中农国科公司开具由当地村委会、政府、规划办出具的合法手续，同时协助中农国科公司办理工商注册所需相关手续。武富华、姚海波庭审中的陈述完全颠覆事实，违背诚实信用原则，故意隐瞒甚至提供虚假情况。中农国科公司已尽合理审慎义务，对租赁房屋并无过错。即使合同无效，使用费亦应区分过错，一审判决使用费欠妥。二审庭审口头补充上诉意见：一审法院认定租赁房屋系被上诉人于2008年建设无证据证实，与中农国科公司提供的10月30日永乐店政府、规划科及村委会联合出具证明产权属于任万明所有不符，根据企业住所场所证明由任万明签署的产权归属问题，该住所建设审批手续齐全，中农国科公司已尽审慎义务，证实租赁房屋系合法建筑，政府出具的证明效力优于其他资料，一审法院认定事实不清。武富华、姚海波辩称：同意一审法院判决，不同意中农国科公司的上诉请求与理由。付永顺二审未出庭，其向本院提交书面答辩意见称：付永顺作为中农国科公司的法定代表人，其与武富华、姚海波签订的合同均代表公司，属于履行职务行为，不应承担任何责任，一审法院亦未判决付永顺承担责任。武富华、姚海波向付永顺提供的2011年10月30日由北京市通州区永乐店镇人民政府、北京市通州区永乐店镇村镇规划建设办公室、通州区永乐店镇小务村村民委员会联合出具的声明，证实房屋产权的归属及表明租赁房屋系合法建筑。但武富华、姚海波当庭陈述该租赁房屋系其2008年建设，与租赁时向中农国科公司提供证明相矛盾，其是否存在故意隐瞒事实或虚假情况，违背诚实信用原则。涉案房屋是否有规划许可，应当由行政部门予以认定，不应由法院简单认定房屋合法使用性质。该租赁房屋有政府出具的产权证明，并使用中农国科公司提供的该证明及其他手续顺利办理工商登记。时隔七年之久认定租赁合同无效违背市场交易的稳定。武富华、姚海波向一审法院起诉请求：1.要求确认武富华、姚海波与付永顺于2011年11月3日签订的《厂房租赁协议书》及2011年11月17日签订的《补充协议》无效；2.要求付永顺、中农国科公司将涉案厂房腾清后返还给武富华、姚海波；3.要求判令中农国科公司、付永顺支付武富华、姚海波房屋占有使用费170000元（2018年8月至2019年12月，共计17个月）；4.本案诉讼费由中农国科公司、付永顺承担。一审法院认定事实：2004年，北京市通州区永乐店镇小务村村民委员会（以下简称村委会）与北京市通县永乐店电镀厂（以下简称电镀厂）签订《土地使用权租赁合同》，约定将某20亩地的土地使用权租给电镀厂用于工业生产，期限自2004年1月1日至2023年12月31日止，合同还约定了其他内容。合同尾部任万明作为法人代表盖章，加盖电镀厂公章。2007年，电镀厂与赵赞兵签订《承租经营合同》，电镀厂将5亩土地提供给赵赞兵使用，合同还约定了其他内容。后赵赞兵将其中一亩地出租给武富华，另一亩地出租给陈宝庆，陈宝庆又转租给姚海波。2011年11月3日，武富华、姚海波将各自从赵赞兵处与陈宝庆处承租的土地一并出租给付永顺。武富华、姚海波（甲方）与付永顺（乙方）签订《厂房租赁协议书》一份，该合同标题下乙方为“北京福顺得天利工贸有限公司加工厂”，落款处乙方处由付永顺签字。该合同约定甲方将原用于电镀的厂房车间550平米，办公室，宿舍260平米，共占地面积1320平米租给乙方用于保健品生产；租赁期限为12年，自2011年11月3日至2023年12月31日。租金为年10万元起，每隔三年递增一万；甲方除不可抗力因素外不得收回租赁的厂房，如违约乙方造成的责任由甲方负责，经济损失甲方支付；乙方未经甲方同意不得损坏房屋结构，不得减少建筑平米；甲方为乙方有偿提供水、电，费用乙方自理。2011年11月17日，付永顺与武富华签订《补充协议》，约定内容为：“一、经甲乙双方认定：甲方租赁给乙方的土地性质为工业用地，供乙方用于建设保健食品的生产加工场所使用。有见证人租赁协议为据。二、如遇政府征地合法拆迁，甲方享有原建筑的补偿份额。三、拆迁中所涉及的经营性补偿，停产停业补偿等归乙方所有。”付永顺承租涉案土地后，以“北京市通州区永乐店镇小务村委会北2000米”为经营场所注册成立了北京福顺得天利工贸有限公司通州分公司，并经营生产至今。2017年，北京福顺得天利工贸有限公司名称变更为“中农国科（北京）生物科技有限公司”，法定代表人为付永顺，该公司通州分公司法定代表人为杨凤书。2018年5月，涉案厂房及院落所在的北京市通州区永乐店镇小务村村民委员会发布《致全体腾退人的一封信》及《永乐店镇工业大院及散乱污企业腾退公告》，主要内容为包括小务村工业大院在内的永乐店镇8个行政村工业大院将在2018年5月8日至2018年6月30日进行腾退等。关于租金（使用费）交纳情况，武富华、姚海波主张付永顺、中农国科公司交纳至2018年7月，但同时表示其自2018年8月主张的使用费，是武富华、姚海波的收钱情况进行折合。付永顺、中农国科公司主张租金（使用费）交纳至2018年底，但未能举证证明。2018年7月17日，武富华、姚海波与杨凤书签订协议一份，主要内容为经双方协商一致，配合拆迁，随时停产、补偿；关于补偿，按照政府要求腾退规定，如有针对乙方的企业补偿，补偿金额全部归乙方所有；关于合同，解除甲乙双方原租赁合同，解除期限为双方拿到补偿款为止；关于面积以第三方测量为准或者参照原合同。2019年2月27日，村委员会出具《证明》一份，内容为2004年村委会与电镀厂签订的《土地使用权租赁合同》于2018年6月20日终止。关于涉案土地上建筑物，至法庭辩论终结前，双方均未提交涉案房屋的建设规划许可证。案外人任万明接受法庭询问时称与赵赞兵签订合同时出租的是土地，赵赞兵转租给他人，现在涉案土地上建筑物系武富华、姚海波承租后建设；武富华、姚海波称涉案土地上的建筑物系其于2008年建设，建设时未经审批，另认可付永顺、中农国科公司加盖了第二层。关于涉案厂房的断电，案外人任万明接受法庭询问时称变压器为其所有，拆迁要求必须断电，所以其断电了。一审法院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，现有证据无法确认双方租赁的涉案房屋取得了建设工程规划许可证，故双方签订的《厂房租赁协议书》与《补充协议》应属无效。付永顺、中农国科公司庭审中曾辩称“建设规划许可制度确立于1990年。根据法不溯及既往的原则，没有理由以1990年实施的建设规划许可制度规范之前就已经建造完成的房屋”，因涉案土地建筑物均形成于武富华、姚海波承租涉案土地之后，故该答辩意见无事实依据，一审法院不予采纳。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。因双方间租赁合同无效，中农国科公司设立的分公司占用使用涉案土地及地上物，故其应当返还租赁院落及厂房。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。对武福华、姚海波要求付永顺支付2018年8月至2019年12月房屋使用费的诉讼请求，一审法院认为关于租金（使用费）交纳截止日期，付永顺、中农国科公司作为承租人应举证证明，现其不能举证证明其主张，故一审法院只得依据武富华、姚海波自认予以确认。2018年8月至2019年12月这个期间付永顺、中农国科公司的使用，有断电不正常的情况存在，故此该期间使用费，一审法院参照租金标准，予以酌定，酌定数额为15万元。关于付永顺、中农国科公司提出的实际承租人为中农国科公司的主张，一审法院予以采纳，确认付永顺的行为为职务行为。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决：一、确认武富华、姚海波与付永顺于2011年11月3日签订的《厂房租赁协议书》无效，确认武富华与付永顺于2011年11月17日签订的《补充协议》无效；二、中农国科（北京）生物科技有限公司将合同中载明的占地面积为1320平方米的院落（含厂房车间、办公室、宿舍等）腾清后交付与武富华、姚海波，于判决生效之日起30日内执行清；三、中农国科（北京）生物科技有限公司支付武富华、姚海波自2018年8月至2019年12月使用费150000元，于判决生效之日起7日内执行清。四、驳回武富华、姚海波的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。二审中，应中农国科公司申请，本院赴北京市规划和自然资源委员会通州分局调取涉案房屋建设工程规划许可证相关材料，经该局综合审批科及档案室查询，以“通州县永乐电镀厂”“北京永乐兴林商贸中心”“姚海波”“武富华”为主体均未查询到相关信息；以涉案房屋所在地图进行查询，亦未查询到相关结果。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，依据一审已查明的事实及本案二审期间调查取证及查明情况，现有证据不足以证明涉案房屋已经取得建设工程规划许可证。故一审法院在此情形下认定中农国科公司与姚海波、武富华之间签订的《厂房租赁协议书》与《补充协议》应属无效正确，本院予确认。中农国科公司关于合同效力的相应上诉意见于法无据，本院不予采信。合同无效后，中农国科公司应将涉案房屋返还姚海波、武富华，姚海波、武富华应向中农国科公司返还已收取的租金。但因中农国科公司实际占有并使用涉案房屋，依据相关法律规定，姚海波、武富华可以参照原合同约定的租金标准要求中农国科公司支付房屋占有使用费。在中农国科公司未能举证证明使用费交纳截止日期的情形下，一审法院结合姚海波、武富华在诉讼中之自认情况，酌定中农国科公司支付姚海波、武富华2018年8月至2019年12月房屋使用费，并无不当，现有证据亦不足以证明一审法院酌定使用费数额存在过高情形，本院予以确认。综上所述，中农国科公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由中农国科（北京）生物科技有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  鲁 南审 判 员  石 煜审 判 员  姜 君二〇二〇年六月三十日法官助理  贾宇飞法官助理  常 欣书 记 员  杨艳娇书 记 员  李 峥