福建省宁德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽09民终295号 上诉人（原审被告）：福建东泰佳业房地产开发有限公司，住所地福建省宁德市霞浦县松港街道赤岸大道21号东泰华府17号201室，统一社会信用代码91350921557563468D。 法定代表人：齐忠，总经理。 委托诉讼代理人：罗铃忠，福建韩诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张华忠，福建韩诚律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：郭雅雪，女，1966年12月26日出生，汉族，住福建省福安市。 委托诉讼代理人：夏怡，福建途乐律师事务所律师。 上诉人福建东泰佳业房地产开发有限公司（以下简称“东泰公司”）因与被上诉人郭雅雪商品房预售合同纠纷一案，不服霞浦县人民法院（2019）闽0921民初3311号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 东泰公司上诉请求：撤销一审判决第二项，驳回郭雅雪要求东泰公司返还购房款389622元的诉讼请求。事实与理由：1、郭雅雪主张其在与东泰公司签订《“东泰华府”订购单》的当天，立即以现金方式支付购房款389622元。但该购房款数额巨大，通过现金方式支付，明显不符合常理。2、根据民事诉讼证据规则，郭雅雪应对自己已全额支付购房款的事实提供证据加以证明，如果证据不足以证明该事实主张的，应承担不利后果。郭雅雪主张以现金方式向东泰公司支付全额购房款，却不能举证证明该事实，一审法院仅凭东泰公司按交易惯例出具的收款收据，就认定东泰公司有收到郭雅雪的购房款，属认定事实错误，也有违民事诉讼证据规则。综上，东泰公司并没有收取郭雅雪任何购房款，一审法院认定郭雅雪已向东泰公司支付购房款389622元，属认定事实和适用法律错误。 郭雅雪辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。具体理由如下： 一、实践中存在大量现金支付购房款案例，本案不存在违背常理一说。1、商品房交易中现金交易虽然不是主要的支付方式，但实际上并不少见。以现在的生活水准而言，396228元还未达到东泰公司所称的数额巨大的程度，也不存在携带困难，现金支付是完全有可能的。2、由于郭雅雪的年龄办理贷款不容易而且成本太高，因此郭雅雪选择一次性付款，至于现金交付还是银行转账对郭雅雪而言并无实际意义上的不同。3、本案郭雅雪之所以会同意以现金方式支付，是因为东泰公司提出因在建工程项目抵押贷款，如果使用银行转账支付购房款会被银行先行划扣抵偿欠款，不利于其经营使用和优先偿还税款，要求郭雅雪以现金形式支付。同时东泰公司提出因税务问题导致该房产项目被税务局暂时冻结，冻结期间只能先与郭雅雪签订《“东泰华府”订购单》，东泰公司一再承诺在税务问题解决后即与郭雅雪签订正式买卖合同并当场交付房屋钥匙。鉴于郭雅雪购买的房子当时已经是现房，双方签有预售合同、东泰公司也出具了加盖公章及财物签名的有效收据并当场交房，且郭雅雪了解到已经有部分业主完成了产权登记手续。对郭雅雪来说，这个交易就是可以信赖的。在这种情况下，郭雅雪基于买卖双方之间的基本信任同意以现金支付完全可以理解，不存在违背常理一说，更不能以此为由就避开现有证据去推翻整个交易的真实性。 二、郭雅雪针对自己的主张已经完成了举证责任。1、根据民事诉讼法证据规则，谁主张谁举证。本案郭雅雪以现金支付方式全额支付了购房款，郭雅雪提供了由东泰公司出具的加盖了财务专用章及出纳签名的收款收据，以及盖有东泰公司公章的订购单加以证明。以上证据形式要件具备，内容客观真实，且该证据已经一审法庭质证，东泰公司对该证据的真实性也表示认可，可以证明郭雅雪已如数支付了购房款。至于现金收讫是否存入专款账户，应该是东泰公司的责任而不是郭雅雪的。郭雅雪的义务仅仅是支付对价。开发商有义务保证买受人能完成产权登记，至于采取什么形式付款与是否存入专用账户无必然联系。东泰公司不应当将自己的责任推卸给郭雅雪，由此误导审判方向。2、东泰公司辩解称按其公司习惯，都是先开具收款收据，再由买受人找时间另行支付购房款。首先这种交易方式因为存在巨大的交易风险而实践中不可能出现，其次东泰公司作为长期从事商品房开发买卖的公司，在没有收到任何款项的情况下，不但签订了预售合同、出具正式的收款收据还交付房屋钥匙，单凭这一点而言可以看出，东泰公司的辩解是明显不符合常理甚至违背常识的。 三、东泰公司至今未对其主张进行举证，应承担举证不能的后果。1、东泰公司主张实际未收到款项，应当就该辩解意见提供相应的证据证实。但东泰公司自始至终未提交任何证据，仅凭口述企图将双方的举证责任进行混淆，将自己的举证义务全部推卸给郭雅雪，明显是不符合法律规定也不符合公平原则。2、东泰公司多次提到有违常理，以东泰公司的观点“现金交易这种很常见的形式”是不符合常理的，而“没有收到钱就出具有效收据，还允许对方拿走钥匙，这种明显不符合常理的行为”则是符合交易习惯的。东泰公司的观点总结而言，就是符合其主张的就是符合常理，即便没有证据也应该得到支持；不符合其利益或主张的事实，即使有大量的证据能够证明也是不符合常理应予驳回。对于东泰公司这种自相矛盾且有失公允的观点，郭雅雪在查明事实的基础上予以驳回。 郭雅雪向一审法院起诉请求：1、依法解除双方于2017年2月28日签订的定购合同；2、依法判决东泰公司返还郭雅雪支付的购房款389622元；3、依法判决东泰公司支付郭雅雪定金赔偿金77924.4元（按389622元的20%计算）。 一审法院认定事实：2017年2月28日，郭雅雪与东泰公司签订“东泰华府”定购单，定购单中约定东泰公司将其开发的“东泰华府”一期6幢905室出售给郭雅雪，购房总价款为389622元。“定购单”对定购单的性质、签订《商品房买卖合同》时间等事项进行约定，双方在“定购单”上签名、盖章确认。同日，郭雅雪以现金方式向东泰公司全额支付购房款，东泰公司亦于当日向郭雅雪开具389622元的收款收据。随后，郭雅雪多次要求东泰公司签订《商品房买卖合同》及交付房屋，但东泰公司均以各种理由推脱，遂要求东泰公司返还购房款，东泰公司仍予拒绝。郭雅雪催讨无果，于2019年10月15日向一审法院提起诉讼。 一审法院认为，郭雅雪主张以现金支付方式全额向东泰公司交付购房款，提供东泰公司收款收据为证。收款收据是收款凭证，东泰公司于2017年2月28日向郭雅雪开具的0004649号收款收据，载明今收取6幢905室郭雅雪的389622元，收款收据加盖东泰公司财务专用章和出纳陈平的签名，形式要件具备，内容客观真实，可以证明郭雅雪已如数支付购房款。东泰公司主张收款收据系交易惯例出具，实际未收到款项的辩解意见，与客观事实不符合，不予采纳。《“东泰华府”订购单》作为房屋买卖的预约合同，虽然有规定定金条款及罚则，但双方对定金没有作出约定，无交付定金的意思表示，在订购单中亦无具体明确定金金额约定，郭雅雪只是据东泰公司要求全额支付购房款。因此，郭雅雪主张东泰公司按购房总额的20%即77924.4元支付定金赔偿金，缺乏事实依据，不予支持。综上，郭雅雪与东泰公司签订的《“东泰华府”订购单》系双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应诚信履行。由于东泰公司同意解除以《“东泰华府”订购单》的形式订立的商品房预约合同，故对郭雅雪主张解除订购合同的诉请，予以支持。合同解除后，合同已经履行的，当事人可以要求恢复原状。郭雅雪请求东泰公司返还购房款389622元，符合法律规定，应予支持。郭雅雪请求东泰公司支付定金赔偿金77924.4元的诉请，因双方没有定金约定，该主张缺乏事实依据，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条的规定，判决：一、解除郭雅雪与福建东泰佳业房地产开发有限公司签订的《“东泰华府”订购单》；二、福建东泰佳业房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内返还郭雅雪购房款389622元；三、驳回郭雅雪其他诉讼请求。 二审中，当事人除了东泰公司对郭雅雪多次要求东泰公司签订合同等表述有异议，认为郭雅雪在起诉前并未与东泰公司接触，此外双方当事人对一审判决认定的其他事实均无异议，本院予以确认。 本案的争议焦点是：郭雅雪主张东泰公司返还购房款389622元是否具有事实和法律依据。 本院认为，郭雅雪主张东泰公司返还购房款389622元，提供《“东泰华府”订购单》和东泰公司向其出具的收款收据，该收款收据载明“今收取6幢905室郭雅雪的389622元”并加盖东泰公司财务专用章和出纳陈平的签名。而对以现金方式全额支付购房款的原因，郭雅雪已作了合理的解释，系在多次看过现房、签订购房单并有东泰公司销售经理陈柏霖及出纳陈平在现场，且当场提交购买的6幢905室房屋钥匙的情况下。一、二审中，东泰公司对本案《“东泰华府”订购单》或收款收据的真实性没有异议，对郭雅雪陈述的在场人陈柏霖系销售经理、收款人陈平系出纳，均系东泰公司相关身份的人员没有异议，对郭雅雪所述现仍持有本案购房单载明的6幢905室房屋钥匙没有异议，也未提供相反的证据足以推翻郭雅雪提供的以上证据。综上所述，东泰公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7144元，由上诉人福建东泰佳业房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈富强 审判员  沈鸣鸣 审判员  林 斌 二〇二〇年六月五日 法官助理刘菊平 书记员林圆圆 附主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……