大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初646号原告：赵学宁，女，1963年9月21日生，汉族，住址辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：王春才，系辽宁仁凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡达（与原告系母子关系），男，1987年7月22日生，汉族，住址辽宁省大连市甘井子区。被告：李世家，男，1951年11月29日生，汉族，住址辽宁省大连市沙河口区。委托诉讼代理人：耿新，系辽宁高雷律师事务所律师。原告赵学宁诉被告李世家房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，由审判员谢妍芳依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵学宁的委托诉讼代理人王春才、蔡达，被告李世家的委托诉讼代理人耿新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年5月4日，原、被告通过中介大连豪斯房地产经纪有限公司签订了《房地产买卖合同》，合同约定，被告将位于大连市甘井子区房屋出售给原告，房价总额为725,000元。合同签订后，原告按约交给中介定金30,000元，首付款395,000元。2015年7月13日，原、被告签订补充协议，被告确认收到原告395,000元，并办理了房屋过户手续。2015年8月4日，渤海银行股份有限公司大连分行将贷款300,000元打入被告账户。后和被告以原告、大连豪斯房地产经纪有限公司尚欠共计425,000元为由向本院提起诉讼。本院作出（2017）辽0211民初7848号民事判决：一、大连豪斯房地产经纪有限公司向李世家支付定金30,000元、预付款395,000元，合计425,000元。二、驳回李世家其他诉讼请求。该判决二审维持。判决生效后，原告多次找被告协商交房事宜，均遭拒绝。故原告诉至法院，请求判令：1、被告将位于大连市甘井子区房屋交付给原告。2、被告给付因逾期交房违约金108,750元（自2019年6月1日起，暂计算至11月1日）；3、要求被告承担自2015年8月至2019年原告交的物业费合计2,022.48元；4、由被告负担本案诉讼费。被告辩称，不同意原告诉讼请求：被告现在仍未收到剩余房款，已向法院提起再审申请，并向公安机关报案。不同意腾房，对违约金因为没有收到全额房款，拒绝承担违约金。对事实和理由部分，被告尚未收到全部房款。经审理，本院认定事实如下：1、2015年5月21日，原告赵学宁之子蔡达与被告李世家在中介即豪斯公司葵英街加盟店签订了《房地产买卖合同》，合同1.1约定：买卖双方通过居间方出售及购买位于大连市甘井子区的房屋，建筑面积76.32平方米，权属为私有产权，权属证号为2012717582。合同2.1约定：买卖双方同意房屋出售价格为725,000元。合同2.2约定：定金为30,000元，双方同意由居间方无息保管定金。合同2.2.2约定：买房申请贷款500,000，买方于本合同签订之日起15个工作日内备齐购房首付款195,000元存入银行资金监管。过户所需税费约15,000元交由居间方代为保管，代为缴纳。合同2.4.1约定：卖方在签署本合同当日需将房屋所有权证及相关权属证明原件放于居间方处，并在15个工作日内备齐过户文件交于居间方。买方在签署本合同后15个工作日内将过户及贷款文件交于居间方，双方承诺双方备齐所有过户及贷款审批通过后三个工作日内到大连市房地产交易所递交过户手续。合同4.1约定：卖方需在手续办理完毕（现金付款至：买方名下的房屋所有权证办理完毕；贷款至：银行放贷）两个工作日内且买方支付全部房款当日负责将房屋以签约现状交付给买方使用。交付之前，卖方需将户口迁出，且该房屋的相关费用全部结清（仅指使用费），买方已确认。居间方协助买卖双方办理该房屋所产生的水、电、煤气、暖气、有限电视、物业管理及户口迁移等过户手续及相关费用的交接事宜。合同6.3约定：买卖双方未按合同约定时间履行义务的，每逾期一日，违约方需按房款的0.1%赔付给守约方；逾期超过10天，则居间方或守约方有权解除合同，违约方需按合同的约定承担违约责任，三方另有约定除外。该合同落款处有原告之子蔡达在买方处签字捺印，被告李世家代理人在卖方处签字捺印，居间方处印有“大连豪斯房地产经纪有限公司合同专用章”字样印章，并有签约人孙善昌签字。2、上述合同签订后，原告赵学宁先后向案外人孙善昌支付定金30,000元、定金80,000元、购房款315,000元,孙善昌作为收款人为原告出具收据，并分别加盖大连豪斯房地产经纪有限公司合同专用章、财务专用章及大连购房网房地产经纪有限公司合同专用章。3、2015年7月13日，原、被告签订补充协议，内容为：买卖双方已经签订房屋买卖（居间）合同，为房款支付一事。协商一致达成补充协议如下：1、转让房屋坐落在大连市甘井子区，建筑面积76.32平方米，转让价格725,000元；2、买方于2015年7月5日付给卖方首付款人民币395,000元；3、因买方办理银行贷款，余款人民币300,000元，买方确定于2015年8月5日之前银行贷款到账后付给卖方，如届时不能付清余款，买方应承担违约责任（按拖延金额每日千分之三）。4、本协议双方签字后生效，各方不得反悔。4、2015年7月13日，原、被告到大连市公证处对声明书进行了公证，声明书内容为：“买卖双方协商同意未在银行办理房款资金监管。卖方已经收到买方支付的首付款人民币叁拾玖点伍万元，因买方需要办理银行贷款支付剩余房款，关于房款交接问题双方已经协商一致，按照双方签订的支付房款补充协议办理，如因此出现任何问题后果由声明人自己负担。上述声明是声明人真实意思，如有不实，愿承担一切法律责任。”原、被告签字并按手印确认。5、2015年7月16日，原、被告针对案涉房屋办理房屋过户手续，将房屋所有权变更至原告名下。6、2015年8月4日，渤海银行股份有限公司依据与原告赵学宁签订的借款合同，将贷款300,000元划入被告李世家账户。7、被告李世家因未收到原告支付的30,000元定金及395,000元首付款，以本案原告赵学宁、案外人大连豪斯房地产经纪有限公司（以下简称豪斯公司）、案外人孙善昌为被告，提起房屋买卖合同之诉，要求赵学宁支付定金及首付款共计425,000元，并主张豪斯公司承担连带责任。该案审理过程中，本院对案涉印章真实性进行司法鉴定，以上所述印章均不真实。本院于2018年9月25日作出（2017）辽0211民初7848号民事判决，认为原告要求返还的435,000元均由孙善昌收取，孙善成的行为构成职务上的表见代理，并认为豪斯公司应对原告的损失承担相应赔偿责任。故判决：豪斯公司支付李世家定金30,000元、购房首付395,000元，共计425,000元；驳回李世家其他诉讼请求。该判决经大连市中院二审维持。该案已申请强制执行，李世家称尚无回款。8、案涉房屋现仍由被告李世家占有使用。原告于2015年9月18日为案涉房屋缴纳物业费190.8元，分别于2016年9月27日、2017年10月16日、2018年9月21日、2019年10月8日缴纳物业费各457.92元，共计2,022.48元。本院所确认的上述事实，有房地产买卖合同、补充协议、大连市房地产权证、入账通知书、民事判决书、物业费专用收款收据、当事人陈述及庭审笔录等在案为凭，这些证明材料已经开庭质证及本院审查，可以采信。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《房地产买卖合同》系二人真实意思表示，约定的内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，双方应按合同约定履行各自的义务。根据《房地产买卖合同》的约定，买方即原告应于本合同签订之日起15个工作日内，备齐购房首付款195,000元存入银行资金监管。原告在履行合同过程中，并未按合同的约定将首付款存入银行资金监管，而是支付给构成表见代理的孙善昌。但其后，原、被告进行了声明，内容为：买卖双方协商同意未在银行办理房款资金监管。卖方已经收到买方支付的首付款人民币395,000元，因买方需要办理银行贷款支付剩余房款，关于房款交接问题双方已经协商一致，按照双方签订的支付房款补充协议办理……。原、被告对该声明书进行了公证。双方于当日签订的《补充协议》也约定：买方于2015年7月5日付给卖方首付款395,000元。也就是说，尽管双方在《房地产买卖合同》中约定买方支付的首付款应存入银行资金监管，原告实际并未将房款存入银行资金监管，但原、被告随后又作出了声明，被告在声明中称已经收到买方的首付款395,000元，因该款并未由被告本人实际收取，故被告的声明其实系其对原告将首付支付给中介代为保管行为的认可，即买卖双方以声明的方式对合同约定的首付款数额和支付途径进行了变更。该声明书亦系双方当事人真实意思表示，对双方具有法律上的约束力。同时，原告将款项支付给孙善昌，因孙善昌有权代表豪斯公司收取购房意向金、定金等费用，原告亦无法判断孙善昌为其出具的收据加盖印章的真实性，无法得知孙善昌是否将收取的房款存入购房网指定的账户中，原告作为买房者已经尽到了合理的注意义务，在交付房款的过程中并无过错。原告履行了买方的付款义务，被告作为卖方，应履行房屋交付的义务。被告以其并未收到全部购房款为由拒绝交付房屋，但其未能收到全部房款并非原告违约所致，根据生效判决，向被告返还购房款的义务主体确定为豪斯公司，被告以未获得全部房款为由拒绝履行与原告间房屋买卖合同的义务，于法无据。原告主张被告将案涉房屋向其交付，有事实及法律依据，本院予以支持。关于原告主张被告支付违约金一节，《房地产买卖合同》违约责任条款中约定，买卖双方未按合同约定时间履行义务的，每逾期一日，违约方需按房款的0.1%赔付给守约方。按该标准计算违约金过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中被告对违约金不予认可，本院结合原告的实际损失予以调整。被告未如期向原告交付房屋，影响了原告的居住利益，该居住利益难以用货币量化，但原告支付了房款却未能居住，其所付房款的利息损失被告应其向支付。因生效的二审判决于2019年5月20日判令由豪斯公司向被告李世家承担偿付房款425,000元，故被告李世家应向原告偿付其所支付的全部房款725,000元自2019年5月20日至房屋交付之日止的利息，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于原告主张被告支付物业费2,022.48元一节，因《房地产买卖合同》约定，交付之前，卖方需将户口迁出，且该房屋的相关费用全部结清（仅指使用费），买方已确认。即房屋交付前物业费应由卖方即被告负责。现房屋仍由被告占有使用，被告系物业使用人，原告此间垫付物业费2,022.48元，其要求被告予以偿付，有事实及法律依据，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告李世家将位于大连市甘井子区房屋向原告赵学宁交付。二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告李世家向原告赵学宁支付违约金（违约金系以725,000元为基数计算的利息，自2019年5月20日至房屋交付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。）三、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告李世家向原告赵学宁偿付物业费人民币2,022.48元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告赵学宁的其他诉讼请求。案件受理费6,069元（简易程序已减半，原告已预付），由原告赵学宁负担511元，由被告李世家负担5,558元,并同上述款项一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  谢妍芳二〇二〇年六月十一日书记员  戚 鑫本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。