安徽省宣城市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖18民终951号 上诉人（原审被告）：汪春，男，1978年3月13日出生，汉族，个体工商户，户籍地安徽省无为市，经常居住地安徽省宁国市。 委托诉讼代理人：廖建国，安徽皖宁律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：汪郑，男，1991年11月11日出生，汉族，个体工商户，户籍地安徽省宁国市，经常居住地安徽省宁国市。 委托诉讼代理人：王丽萍，安徽王丽萍律师事务所律师。 原审第三人：宁国市富通房产经纪服务有限公司，住所地安徽省宁国市宁阳西路260号。 法定代表人：饶德才，该公司经理。 上诉人汪春因与被上诉人汪郑、原审第三人宁国市富通房产经纪服务有限公司（以下简称富通公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省宁国市人民法院（2019）皖1881民初2335号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 汪春上诉请求：撤销原判决，裁定发回重审或改判驳回汪郑的诉讼请求。事实和理由：1.原审判令汪春向汪郑履行义务，没有事实根据。案涉房屋所在的整体市场，是由富通公司总代理进行对外招商、销售、租赁及与各商户建立长期合作服务关系，让商户安心经营、长远计划、稳定发展。本案中，无任何证据证明富通公司业已终止服务，且由各门面房业主自行收回房屋对外出租，有违市场整体租赁经营模式，是致使市场管理不稳定、不统一的混乱因素。因此，即若汪郑是案涉市场内门面房的业主，亦应遵守市场统一经营模式，将门面房托管给富通公司抑或新的市场管理实体来与汪春达成房屋租赁服务关系，原审判令汪春向汪郑直接履行义务，违背市场统一管理规则。2.原判决对租赁价格的认定，违背事实。第一，原判决业已确认富通公司在统一管理过程中对汪春作出的租期、租金的承诺效力，而该承诺包含对租赁协议价格优惠的确认；原审判决汪春一次性支付租金，应当考虑租赁协议约定的一次性付款优惠条件及价格。第二，汪郑一审提举的租赁协议将年租金60310元篡改为80000元，具有明显恶意，依法不应纵容。3.本案应中止审理。汪郑与原门面房业主李玲故意签订房屋买卖“阴阳”合同，损害汪春优先购买权，该两者间的房屋买卖行为效力存疑，汪春为此已向一审法院提起侵害优先购买权诉讼。汪春认为，汪郑不是出于善意购买案涉门面房，汪春有权主张按汪郑与李玲办理的登记备案合同价格优先购买，故汪郑最终能否享有案涉门面房的所有权需以该案生效判决予以认定，依法本案应中止诉讼，待该案生效判决结果作出后再行处理。 汪郑辩称，1.宁国市家居建材市场有限公司于2018年7月25日向富通公司发出《告知函》，该双方之间的委托代理关系自此日终止，汪春此节上诉理由不符合事实。2.富通公司向汪春承诺“租金不变”，但未明确指向优惠前抑或优惠后的租金；况富通公司的代理权于2018年7月25日被解除，因此租金是否给予优惠，系出租人汪郑的权利，汪郑不存在篡改租金标准的事实。3.案涉房屋买卖合同是否存在“阴阳”合同，与是否损害汪春优先购买权之间无因果关系。汪郑按约支付购房款，系善意购房且业已办理过户手续，至于该房屋买卖合同效力如何亦与本案诉请租金无关，两者是不同的法律关系，本案无需以另案审理结果为依据。综上，汪春的上诉理由均不能成立。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 富通公司述称，对汪春的上诉请求不持异议。另，其与宁国市家居建材市场有限公司未解除服务合同，双方纠纷尚在诉讼过程中。请求二审法院依法判决。 汪郑向一审法院起诉请求：1.判令汪春搬离案涉房屋，且不得拆除房屋内的固定装修；2.判令汪春支付租金（自2019年5月1日起按48元/平方米计算至实际归还房屋之日止）及使用期间的全部水、电、物业、市场管理、卫生费等相关费用；3.判令汪春支付租房违约金24000元。 一审法院认定事实：汪春自2017年5月起承租位于宁国市门面房，租赁面积为167.53㎡，租金为40元／㎡／月，年租金总额80414元，房租一次性付清减免三个月租金，优惠后年租金为60310元。汪郑于2018年9月自宁国市光彩国际商城管理部、李玲处购买该门面房，次月双方办理了房产过户手续。2019年4月初，汪郑告知汪春如续租需重新签订租房合同，双方就此未达成一致意见。2019年4月30日原签订的租赁合同届期后，汪春未支付租金。汪郑于2019年6月3日诉至一审法院，请求判如所请。 一审法院认为，案争焦点问题为富通公司于2017年6月6日所作五年租期及租金减免的承诺效力如何。根据法律规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立合同，且第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案中，汪春租赁案涉门面房时，由富通公司负责光彩大市场所有商铺对外销售、招商、出租事宜，汪春通过富通公司签订租赁合同，不直接与原房主李玲联系；汪春承租后亦是直接向富通公司支付租金，故富通公司就案涉门面房出租事宜具有代理资格，其对汪春承诺的行为构成表见代理，该承诺效力及于产权人。现产权人虽变更为汪郑，但汪郑仍应遵循该承诺约定。经查，富通公司向汪春承诺“租金不变”，但未明确表示系优惠前租金还是优惠后租金，且租金优惠政策为出租人自愿处分的权利，故应予确定案涉门面房的年租金为80414元，是否适用一次性付清优惠三个月的政策，应由汪郑自行决定。基于上述认定，汪春签署的2018年至2019年度的租赁合同虽到期，但由于双方的租赁关系未予解除，双方理应按原合同续签新的租赁合同，故对汪郑起诉主张汪春搬离案涉门面房、不得拆除房屋内固定装修的诉讼请求，不予支持。关于租金标准和支付时间问题，其一，汪郑诉请按48元/平方米/月计付租金超过双方约定的租金标准，故按年租金80414元予以支持；其二，原租赁合同约定租赁期满前三个月续签合同、合同签订时支付租金，故年租金支付时间至迟为每年的5月1日，而案涉年租金已逾约定期限，汪春应予支付。关于违约金问题，双方因租赁期限内发生产权转移继而形成续租纠纷，汪郑提出重新签订合同并确定租金价格不符合此前富通公司作出的承诺，汪春未对继续按原合同租赁价款表示拒绝，其直至起诉时未支付相应租金不应认定为单方违约，故汪郑诉请汪春支付违约金24000元，没有事实和法律依据，不予支持。另，汪郑未举证证明汪春存在拖欠水、电、物业、市场管理、卫生费等相关费用的情形，且其亦未垫付前述费用，故对其该诉讼请求亦不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二十一条、第四十五条、第四百零二条规定，判决：一、被告汪春于判决生效之日起十日内支付原告汪郑房屋租金80414元；二、驳回原告汪郑的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费400元，已减半收取200元，由汪郑、汪春各负担100元。 本院二审期间，汪春、汪郑围绕上诉请求分别进行了举证，富通公司未提举新证据。汪春举证如下：（2019）皖1881民初2563号案中的民事起诉状、变更诉讼请求申请书各1份及《二手房买卖合同》首页，拟证明：①李玲与汪郑签订的房屋买卖合同系“阴阳”合同，双方存在恶意串通；②汪春就汪郑、李玲侵害其优先购买权的行为业已另行起诉。汪郑举证如下：《光彩大市场商铺租赁合同书》8份，拟证明：相邻门面房的租赁价格。本院为核查相关案件事实，通知汪郑父亲汪忠山、李玲丈夫邵右濠到庭接受询问，在本案各方当事人和汪忠山均在场的情况下通过电话向邵右濠及李玲婆母黄建芳进行询问，分别形成书面笔录和录音资料；邵右濠向本院提交汪忠山出具的收条2份、记账凭证1页，以证明在汪郑购房后，其与汪忠山是按60310元/年结算当年剩余租金的。本院依法组织当事人举证、质证。经审查，本院对上述证据认定如下：1.汪春提交的证据，符合证据“三性”，予以认定，对其证明目的中与证据本身能够反映的客观事实相一致的部分，亦予认定。2.汪郑提交的证据，无原件比对，对真实性无法确认，且亦与本案无关，故不予认定。3.本院核实情况中邵右濠提供的证据，本案各方当事人均不持异议，予以确认；邵右濠、黄建芳、汪忠山作出的与本案相关的陈述内容，同其他合法有效证据相为印证的部分，亦予认定。本院对原判决查明的案件事实予以确认。 二审另查明：2012年12月30日，甲方宁国家居建材市场有限公司与乙方富通公司签订一份《独家招商、运营管理、销售服务合同》，约定由宁国家居建材市场有限公司将光彩大市场一期物业招商运营管理和销售服务委托给富通公司。位于案涉光彩大市场的3#1001号门面房登记在李玲名下，李玲系宁国家居建材市场有限公司负责人的儿媳。汪春于2017年6月6日向富通公司提交一份《申请书》，主要内容为：“本人汪春……准备受让租赁贵公司统一管理的光彩大市场3号楼1001孙平现租用的灯饰店，从事电器经营。现请贵公司并商请房屋业主确认：我租赁的房屋的租赁期不低于五年，且在租赁期内房屋租金按现租金标准不变，五年租期到后按照市场价格调整租金。贵公司（同意）后，本人即受让租赁该房屋，并进行装修。同时，本人承诺接受贵公司的正常管理工作，及时缴纳各项费用。请贵公司审查确认为感。”富通公司管理人员赵龙当日在该申请书下方手写内容如下：“同意你转让该房租赁后租期不低于五年。五年期满后租金随行就市，但必需按我公司管理要求按年签合同，按年付房租”，其上加盖了富通公司印章。汪春实际自2017年5月1日起租赁案涉3#1001号门面房，出租方中介单位富通公司、产权人李玲和宁国光彩国际商城管理部共同作为甲方与乙方承租人汪春分别于2017年6月、2018年5月各签订一份为期一年的《光彩大市场商铺租赁合同书》。案涉2018年5月14日的《光彩大市场商铺租赁合同书》约定：“……第三条：合同期限及租金支付1.合同期限：自2018年5月1日起至2019年4月30日止，……。2.租金标准：租金为一层40元/㎡每个月，年租金总额：￥80414元……；房租一次性付清有优惠，优惠后房租为￥60310元整。3.租金支付：合同签订时支付第一年租金，第二年至第三年租金在上年度结束前二个月支付。承租方租金支付至出租中介方指定账户，中介方转付至产权人，转付时间：现金原则上不隔日，刷卡两日内。4.租赁期限届满，若双方达成继续承租之条件，承租方须在租赁期满前三个月重新签订租赁合同并支付下一年租金及其他费用，逾期七天，视为承租方自动放弃续租权，如双方不能达成续租条件，即承租方无条件搬出。……。”汪春此后交纳了60310元租金。2018年10月8日汪郑购买案涉3#1001号门面房后，其父汪忠山与李玲一方就剩余租金进行了结算；双方以年租金60310元为基数计算2018年8月23日（汪郑交付首付款之日）至2019年4月30日的租金，最终确认按39000元交付。2019年3月27日，汪忠山微信告知汪春“你现租光彩118号3#1001门面房至4月底到期，到期收回自用，如想续租75-85元每平米，敬请仅（尽）早按（安）排”。汪春回复“市场现在是多少钱”。双方发生争议后未续订租赁合同，汪春迄今未向汪郑交付租金。 又查明：2018年7月25日，宁国家居建材市场有限公司向富通公司出具一份《告知函》，主要内容为：“……，合同期限至2017年12月31日止。合同到期后，双方未续签合同，也未签订新的合同。……。但自2018年7月25日起，贵公司（富通公司）不得再以我公司代理人身份，从事宁国光彩国际商城（一期）物业的招商、运营管理及销售业务。……。”富通公司于同月27日出具一份《复函》，主要内容为：“……。至此，本公司同意不再以你公司名义从事属你公司资产的招商及销售工作，而对整体物业的管理，你公司仅为部分业主，在未召开业主大会形成决议的情况下，你公司已无权干涉。且你公司必须服从物业管理。……。”同月31日，富通公司向业主出具一份《告知函》，主要内容为：“……。2018年7月25日宁国家居建材市场有限公司单方面致《告知函》对我公司工作不予认可，在没有得到新业主委员会聘请前，我公司无权再对该市场物业管理进行服务。……。”宁国家居建材市场有限公司与富通公司发生纠纷后业已形成另案诉讼。 再查明：汪春认为李玲将案涉3#1001号门面房卖给汪郑侵害其承租人优先购买权，其于2019年6月21日以李玲、汪郑为被告、富通公司为第三人向宁国市人民法院起诉请求：1.确认李玲与汪郑签订的二手房买卖合同无效，判决汪春按前述合同转让价款购买该商铺或由李玲按相同价格向汪春转让其他商铺；2.判令李玲赔偿其因搬迁商铺造成的装修、搬迁、停业等经济损失合计80万元（该赔偿款抵充汪春优先购买该商铺的购房款）。宁国市人民法院以（2019）皖1881民初2563号予以立案（以下简称2563号案）。该案诉讼中，汪春放弃上述第1项诉讼请求。此后，宁国市人民法院作出中止该案诉讼的民事裁定。2020年6月8日，汪春向该院递交一份《变更诉讼请求申请书》，表示恢复为原诉讼请求。2563号案尚未审理终结。本案二审中，汪春提交一份李玲与汪郑办理房产转让登记时的备案《二手房买卖合同》，载明房产交易价格为7018元/平方米；汪郑一方、李玲一方均表示双方实际交易价格为12000元/平方米。 还查明：汪郑一审提交的2018年5月14日《光彩大市场商铺租赁合同书》，原为李玲一方持有，其上手写的“60310”元被涂改为“80000”元；汪郑一方、李玲一方均表示非其方涂改。一审中，汪春就租赁及租金问题答辩称，“房租应当按照合同支付租金。相关费用愿意承担。”“驳回原告（汪郑）诉请，被告（汪春）愿意按照原价格租赁原告的房屋。”“被告继续租用，价格应当按照原合同价格”。 本院认为，原审除判决汪春向汪郑支付2019年5月1日至2020年4月30日的租金80414元外，未支持汪郑有关解除合同、返还租赁物等其他诉讼请求，各方就此节认定均未提起上诉，依法视为不持异议，二审直接予以确认；系争焦点为汪春应否向汪郑支付该期间的租金及租金数额如何确定。 首先，关于应否中止审理问题。汪郑受让案涉3#1001号门面房后依法办理了转让登记，其系该房产的所有权人。汪春虽于2563号案提起承租人优先购买权诉讼，但无论其诉讼请求能否得以支持，均不影响其承担业已经过的2019年5月1日至2020年4月30日期间的租金；况且汪春该案诉讼请求就承租人优先购买权指向的对象为案涉3#1001号门面房或可替代的其他门面房，本身即不具有唯一性、特定性，故本案无需以2563号案审理结果为依据，汪春上诉主张本案应中止诉讼的理由，本院不予采信。 其次，关于汪春支付租金的对象问题。结合查明的事实看，富通公司已于2018年7月27日和31日先后以书函、公示方式，明确终止代理宁国家居建材市场有限公司从事案涉光彩大市场物业招商、运营管理及销售业务，且本案中无充分证据证明此后富通公司合法取得了继续对该市场物业进行管理的权利，故汪春此节上诉理由缺乏事实根据，本院不予采纳。汪春同时认为汪郑应将3#1001号门面房托管给新的市场管理实体统一对外租赁，但对此未举证证明新的市场管理实体与房屋所有人就此形成了合意，故该辩驳意见系属为他人设定义务，于法无据，本院亦不予支持。汪郑作为案涉3#1001号门面房所有人，收取租金是其法定权利，且汪春在一审中明确表示愿意继续租赁及支付租金，故原审判令汪春向汪郑支付租金，具有事实根据和法律依据。 第三，关于租金数额确定问题。本院经审查认为，原判决认定汪春应支付2019年5月1日至2020年4月30日期间的租金80414元，符合合同约定。理由如下：一是富通公司于2017年6月6日针对汪春《申请书》作出的承诺，其中所涉认可“在租赁期内房屋租金按现租金标准不变”，该“租金标准”的含义应指是时正在执行的“按一层40元/㎡”计算的年租金80414元及一次性付清房租优惠三个月的优惠后租金标准60310元，即与案涉2018年5月14日《光彩大市场商铺租赁合同书》约定的租金标准一致，由此可知汪春不是当然享有租金优惠，而是以房租一次性付清为前提的附条件享有。二是参照案涉2018年5月14日《光彩大市场商铺租赁合同书》约定的续订租赁合同及租金支付时间看，汪春应于该租期届满前三个月重新签订合同并支付下年度租金及其他费用。汪郑一方实际于2019年3月27日向汪春提出续签租赁合同新的租金价格，双方为此形成争议，故在2019年4月30日上年度租赁合同到期后未能续订合同，但汪春继续使用租赁物系属客观事实。在此情形下，汪春虽不同意汪郑提出的提高租金价格的条件，但不能成为其不履行原租金价格条件的藉口，依法其应当遵循诚实信用原则，完全可以通过直接给付或提存等合理方式及时履行交付相应租金的义务，从而获得享有优惠价格的条件；然而2019年5月1日至2020年4月30日期间业已经过，汪春仍未支付该期间租金，其主张享有一次性付清租金的优惠条件显然缺乏根据，本院不予支持。另，汪郑提交的租赁协议确实存在优惠租金价格涂改的情形，对此本院将另行作出处理。 综上所述，汪春的上诉请求不能成立。原判决认定事实基本清楚，虽对富通公司承诺所涉“租金标准”的认定有失妥当，但判决结果适当，二审依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费400元，由上诉人汪春负担。 本判决为终审判决。 审判长 程 瑛 审判员 陈前香 审判员 包 娟 二〇二〇年六月三十日 法官助理孙如梦 书记员卢艳芳 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……