安徽省芜湖市弋江区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0203民初2199号原告：吴建生，男，汉族，1970年7月13日出生，住安徽省芜湖市弋江区。委托诉讼代理人：周平，安徽新弋达律师事务所律师。委托诉讼代理人：许鹏，安徽新弋达律师事务所实习律师。被告：芜湖金鹰滨江世纪发展有限公司，住所地芜湖市弋江区中山南路289号侨鸿滨江世纪广场，统一社会信用代码：91340200568963379Q(1-1)。法定代表人：张文煜，总经理。委托诉讼代理人：方宏，安徽正伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁笑龑，安徽正伦律师事务所律师。原告吴建生诉被告芜湖金鹰滨江世纪发展有限公司（以下简称金鹰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案受理后，依法适用简易程序于同年6月10日公开开庭进行了审理。原告吴建生及委托诉讼代理人周平、许鹏，被告金鹰公司委托诉讼代理人梁笑龑到庭参加诉讼【庭审结束后，2020年6月12日，金鹰公司向本院邮寄了变更委托申请书，将委托诉讼代理人变更为北京大成（南京）律师事务所律师高淑奎、徐超越，本院于2020年6月17日收到该变更申请】。本案现已审理终结。原告吴建生向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金498888.16元（从2015年4月1日计算至2017年5月31日，共790日，其余违约金原告放弃，即790天*2526016元*0.00025=498888.16元）；2、判令被告支付原告逾期协助原告办理房屋所有权证违约金45468.3元（从2015年7月1日计算至2020年6月5日，共1800日，即1800天*2526016元*0.00001=45468.3元）；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告吴建生购买被告开发建设的弋江区滨江世纪广场A座1907号房，双方签订了《商品房买卖合同》，该合同约定：房屋总价款2526016元。2013年6月15日前支付1266016元，余款1260000元在2013年7月1日前办理银行贷款，被告应当在2015年3月31日前将经验收合格的商品房交给原告，逾期交付的被告应当按原告已交付房款万分之二点五支付原告违约金。合同签订后，原告向被告交付了1266016元购房首付款，并于2013年12月10日向徽商银行芜湖环城路支行贷款1260000元，但被告至今未能将经验收合格的商品房交给原告，并协助原告将该房屋登记在原告名下。被告的行为已经构成违约，应按合同约定向原告支付逾期交房违约金。被告金鹰公司答辩如下：第一点，原告本次起诉所称的部分事实与真实情况不符。案涉房屋早在2016年1月26日被告即以短信的方式通知原告办理交房手续，但是原告一直至今未办理，且案涉房产的初始登记早已在原告名下。第二点，事实上自2016年开始，原告吴建生一直都处于失联状态，期间因为原告本人欠付银行贷款导致被告作为保证人承担保证责任。涉及的相关诉讼中，原告均是公告送达。因此在客观情况下，原告无法与被告取得联系。第三点，关于本次起诉中原告所主张的逾期交房违约金以及逾期办证违约金，我们认为所对应的期间段均已超过了三年的诉讼时效，并且这两种违约金所依据的计算标准也是明显过高，请求法院不予支持。经审理查明：2013年4月25日，芜湖侨鸿滨江世纪发展有限公司(后更名为芜湖金鹰滨江世纪发展有限公司)（出卖人）与吴建生（买受人）签订《商品房买卖合同》一份，约定：吴建生购买金鹰公司开发建设的弋江区滨江世纪广场A座1907办公用房，建筑面积236.74平方米；总价款2526016元，吴建生于2013年6月15日前支付1266016元，余款1260000元在2013年7月1日前办理银行贷款或付款；出卖人应当在2015年3月31日前将经验收合格的商品房交付买受人使用，出卖人逾期交房的，买受人应于逾期之日催告出卖人，逾期不超过30日，自约定的交房期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日万分之二支付违约金，自催告通知发生之日120日后，买受人可以解除合同，如果继续履行合同，出卖人应按日万分之二点五支付买受人逾期交房违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，买受人应当在出卖人《交付通知书》中载明的交付日期内到出卖人指定地点付清所有款项并办理交接手续，若买受人未在规定期限办理交接手续的，则按每月12元/平米向出卖人支付保管费，并承担房屋毁损、灭失的风险。合同签订后，吴建生按期交付了首付款。2013年12月10日，吴建生与徽商银行芜湖环城路支行签订《个人住房（商业用房）抵押借款合同》，向该行借款1260000元用于购买滨江世纪广场A座1907办公用房，借款期限120个月，自2013年12月10日至2023年12月10日，借款利率为月利率6.004166‰，还款为等额本息还款法，即按月还款，每月15日为还款日，本合同项下借款追加担保为保证担保，担保人为金鹰公司。该合同签订之日，金鹰公司与徽商银行芜湖环城路支行签订了《个人借款保证合同》，金鹰公司自愿为吴建生上述贷款承担连带责任保证，保证期间为主合同项下债务履行期限届满之日起两年。上述合同签订后，徽商银行芜湖环城路支行于2014年1月6日发放了贷款1260000元。吴建生借款后前期按月归还贷款，但后期未能按时还款，致使金鹰公司依照与徽商银行芜湖环城路支行签订的个人贷款保证合同代吴建生偿还了徽商银行芜湖环城路支行借款本息约1400000元。金鹰公司也通过诉讼要求向吴建生追偿，最早起诉日为2016年6月1日。庭审结束后，被告要求对本案中止审理，理由是其已向法院提起解除权之诉，解除权之诉对本案审理结果有决定性影响。上述事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、交款发票、芜湖市中级人民法院（2019）皖02民终2452号民事判决书，被告提交的本院送达应诉材料公告及本院（2016）皖0203民初1448号民事判决书及双方当事人陈述等在卷佐证，足以认定。本院认为，债务应当清偿。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原被告签订的房屋买卖合同系当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应属合法有效，各方均应依约遵守。本案现有证据已能证明原告已经支付了全部购房款，被告应当依照购房合同约定的期限向原告交付符合使用条件的商品房。双方合同约定被告应书面通知原告办理交付手续，但被告未能举证证明其已向原告发出交付通知书，故被告的行为已经违约。双方合同约定了若出卖人逾期交房，买受人应履行催告义务，但该催告义务主要针对的是买受人合同解除权，故不能免除出卖方给付买受人逾期交房违约金之责任。原告因向被告购买案涉房屋而向银行借款后，未能按约归还银行借款，被告作为保证人履行担保责任后，有权向被告追偿，但被告向原告追偿与原告向被告要求支付逾期交房违约金系两种不同性质的法律关系，被告金鹰公司已提起一系列诉讼要求原告吴建生承担其追偿责任。金鹰公司向吴建生追偿之日起，其享有自力救济权，故本院酌定被告金鹰公司应支付原告吴建生的逾期交房违约金的期限为2015年4月1日至2016年5月31日，以2526016元为基数，按日万分之二点五计算，合计269652.21元，原告要求被告支付逾期协助原告办理房屋所有权证违约金45468.3元无事实和法律依据，本院不予支持。被告认为原告处于失联状态无法送达交付通知书无事实和法律依据，且被告事实上也未通知原告交房，对该辩解意见不予采纳。金鹰公司多次向吴建生要求承担追偿责任，双方为案涉商品房交付及担保追偿等事宜一直处于争议中，金鹰公司主张吴建生的诉讼请求超过诉讼时效及违约金过高的辩解意见不能成立，不予采纳。金鹰公司要求本案中止审理也无事实和法律依据，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告芜湖金鹰滨江世纪发展有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告吴建生逾期交房违约金269652.21元；二、驳回原告吴建生其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4392元，由原告负担2216元，被告负担2176元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员  唐胜二〇二〇年六月十七日书记员  汪涛附适用法律条款（规定）：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。