陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书       （2020）陕01民终1020号上诉人（原审被告）：西安绿晟置业有限公司，住所地：西安市雁塔区公园南路 89 号。法定代表人：李蓟，该公司董事长。委托诉讼代理人：王超，北京市炜衡（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：霍鑫琪，北京市炜衡（西安）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：鹿超，男，1988年XX月XX日出生，汉族，住陕西省镇安县。委托诉讼代理人：张立祥，陕西新仓律师事务所律师。上诉人西安绿晟置业有限公司（以下简称绿晟公司）因与被上诉人鹿超商品房预售合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初14483号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。绿晟公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法发回重审或者改判为驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、本案一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人在一审期间提供了涉案房屋的《竣工备案表》及《房产测绘成果报告》，证明涉案房屋己经符合《商品房买卖合同》约定的交付条件，被上诉人完全可以按照合同约定的日期即2017年10月30日前来收房，上诉人无需再另行通知被上诉人。关于这点有充分的合同依据，《商品房买卖合同》附件十二第12.8条约定，若根据本合同附件六约定买受人购买的房屋己具备交付使用条件，则出卖人无需再行通知买受人验收及交接房屋，买受人应自行按照本合同约定的交房时间前来办理商品房验收交接手续，如买受人未按本合同约定的交房时间办理商品房验收交接手续则自本合同约定的交房时间起即视为该商品房己经交付，该房屋的风险责任及物业管理费等由买受人承担，该房屋及配套设施的保修期自上述通知中约定的验收交接期届满之次日起计算。第12.6条约定，买受人因任何原因未收到出卖人的收房通知，则买受人有义务在本合同约定的交房期限届满日前往该商品房所在地联系出卖人接收该商品房。在一审期间，被上诉人认为涉案房屋不符台交付条件故而拒不收房但却未能举证甚至未能说清楚涉案房屋存在任何影响交付的问题，则应当认定涉案房屋符合交付条件，事实上一审法院也确实如此认定了，那么根据上述合同约定，自2017年10月30日起，就应当视为涉案房屋已经交付。一审法院根据上诉人未向被上诉人发送交房通知就认定上诉人逾期交房，完全没有事实依据违反了双方关于房屋交付的合同约定，二审法院应当依法予纠正。鹿超答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。1.案涉商品房买卖合同明确约定了房屋交付时间等，上诉人有义务于合同约定的交付期前书面通知买方。本案中上诉人未履行其房屋交付的基本义务。故上诉人是负有通知义务的，其未尽到通知义务，即没有向买方交付房屋。2.关于附件十二，若房屋符合交付条件无需履行通知义务，上诉人对该条款理解存在偏差，该条款理解系房屋是否具备交付条件，答辩人至今仍不清楚，上诉人一审庭审中也未提供任何证据予以证明，只是在庭后补充了一个证据。可以看出上诉人自身也对房屋是否具备交付条件存疑。3.本案合同属于格式合同，合同附件十二也属于格式条款，根据法律规定，双方对格式条款理解存在争议，应采用非提供格式条款一方意见。鹿超起诉至一审法院请求：1、判决绿晟公司因逾期交房向其支付违约金77815.92元（暂计算至2019年4月30日，全部违约金请计算至实际交房之日止）；2、本案诉讼费用由绿晟公司承担。原审经审理查明，2017年10月7日，鹿超（买受人）与绿晟公司（出卖人）签订了合同登记号为X18001961的商品房买卖合同，合同约定，鹿超购买绿晟公司开发的位于西安市雁塔区公园南路东侧雁塔区陆家              寨村城中村改造项目绿地曲江名城DK-1（一期）1幢3单元1层30104号商品房。房屋建筑面积140.52平方米，房屋总价款1405200元。买受人应在2017年9月7日前支付该商品房全部价款。合同第九条商品房交付条件，该商品房交付时应当符合系列第1、2项所列条件：1、该商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。合同第十一条，交付时间和手续，出卖人应当在2017年10月30日前向买受人交付该商品房，该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。如买受人未按出卖人书面通知或公告通知的日期办理商品房验收交接手续，则自出卖人书面通知或公告通知约定的验收交接日起即视为该商品房已经交付，该房屋的风险责任及物业管理费等由买受人承担。合同附件十二，第十二条约定，12.5商品房达到交付使用条件后，出卖人应当通过以下任意一种方式通知买受人办理交付手续：12.5.1：发送书面信函；12.5.2：登报通知。12.6买受人因任何原因未收到出卖人的交房通知，则买受人有义务在本合同约定的交房期限届满日前往该商品房所在地联系出卖人接收该商品房。一审另查明，涉案商品房于2015年12月完成实测，并取得实测报告。2017年1月5日申请竣工验收备案，2017年2月7日，涉案房屋取得商品房竣工验收备案表。2019年4月19日，鹿超实际接收了涉案商品房，并申请房屋进行装修。审理中，鹿超称其实际购买的并非现售房屋，2014年已经向绿晟公司支付了部分购房款，并确定了房号。并向法庭提交银联刷卡记录单及四张盖有绿晟公司发票专用章的收据，收据内容显示，鹿超于2014年4月27日支付认购款50000元，2014年5月31日支付认购款236800元，收据中“付款内容”载明“一号（底商）-10104认购款”。2017年9月21日支付870000元，“付款内容”载明“S7-30104认购款（原一号底商-10104）”，2017年11月7日付款248400元，付款内容“S7-30104”。鹿超称，由于已经签订了《商品房买卖合同》并换取了发票，收款收据绿晟公司已经全部收回。原审法院认为，鹿超与绿晟公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，且不具有法律规定的其它无效情形，系合法有效合同，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。鹿超按照合同约定支付了全部的购房款，绿晟公司亦应当如约向鹿超交付符合合同约定标准的商品房。本案中约定的交房日期为2017年10月30日，在该日期之前，涉案房屋取得了实测面积报告，并进行竣工验收备案，已经达到合同约定的交付条件。但是对于交付，合同约定应当以书面通知或者公告的形式向买受人通知。绿晟公司称鹿超购买的是现售房屋，在购买时已经通知了收房时间。但是根据鹿超提交的付款刷卡签单及收款收据，足以证明在合同签订之前双方已经长时间就购买涉案房屋进行缔约磋商，在签订正式的《商品房买卖合同》后，绿晟公司应当按照合同约定的交付方式向鹿超通知。现绿晟公司并未履行其合同约定的通知义务，致使鹿超不能及时掌握涉案商品房的实际状态，直至2019年4月19日，鹿超才实际接收了涉案房屋。绿晟公司的违约行为，应当承担合同约定的违约责任。故绿晟公司应当向鹿超支付按照总房款日万分之一的标准，自2017年10月31日至2019年4月19日的违约金，共计75318.72元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、西安绿晟置业有限公司于本判决生效之日起10日内向鹿超支付逾期交房违约金75318.72元。二、驳回鹿超其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1745元，由西安绿晟置业有限公司承担。因而鹿超已全部预交，绿晟公司应于支付上述款项时一并支付鹿超。二审中，当事人无新证据提交。经审理查明，原审判决查明事实属实。本院认为，本案中，鹿超与绿晟公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同。双方应按照合同约定享有权利和履行义务。鹿超已依合同约定履行了支付全部的购房款的义务，绿晟公司亦应当按约定向鹿超交付符合合同约定标准的商品房。绿晟公司上诉称涉案房屋已经符合合同约定的交付条件，根据《商品房买卖合同》附件十二第12.8条等约定，鹿超完全可以按照合同约定的日期前来收房，鹿超无证据证明涉案房屋存在影响交付的情形，应当认定自2017年10月30日起涉案房屋已经交付。本院认为，双方虽在合同附件有“买受人因任何原因未收到出卖人的交房通知，则买受人有义务在本合同约定的交房期限届满日前往该商品房所在地联系出卖人接收该商品房”等约定，但双方合同第十一条也约定“该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。”而绿晟公司并未向鹿超发出书面收房通知，一审中其公司称签订合同时营销人员已经当面向鹿超通知，并无相应证据，现绿晟公司也无相应的证据证明是因鹿超的原因未能在约定期限内交房。故原审法院判决对鹿超主张绿晟公司支付逾期交房违约金的诉讼请求予以支持，判处并无不当。综上，绿晟公司的上诉理由不能成立，其上诉请求依法不予支持。原审判决正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1683元，（西安绿晟置业有限公司已预交），由西安绿晟置业有限公司承担。本判决为终审判决。 审 判 长  邹  守  鸣审 判 员  杨  晓  昱审  判  员    张      楠二O二O年六月二十三日  法 官 助 理   孙  静  文                    书 记 员   崔  诚  浩        1