甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0102民初9534号原告：朱亮，男，1986年11月24日出生，汉族，军人，住兰州市西固区。被告:兰州碧桂园房地产开发有限公司，住所地兰州市城关区青白石街道碱水沟村188号2号楼。法定代表人：渠晨曦，该公司经理。委托诉讼代理人：徐晨露，甘肃中天律师事务所律师。原告朱亮与被告兰州碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月27日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告朱亮，被告碧桂园公司的委托诉讼代理人徐晨露到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱亮向本院提出诉讼请求：1.判令被告共退还原告购房款85606元;2.责令被告立即拆除小区内将11、12、13幢楼单独隔开的铁栅栏。事实与理由：原告于2017年9月30日与被告签订了《商品房买卖合同》（2017预47415），购买被告开发的青年圈项目期房位于兰州市城关区，房屋面积75.52㎡，成交单价7557.07元，成交总价570709元，预计交房时间为2019年9月30日。原告准备收房时发现被告所交付房屋存在以下严重瑕疵:首先，当初售房时被告宣传的地铁三号线碧桂园两个站点和兰州大学新校区均不存在;其次，被告在出售该房屋时展示的沙盘显示13幢楼后是一片平坦的绿地，但收房时原告发现13幢楼后（南面）紧挨着是一座高度约为20层楼高的光秃秃的山，严重阻碍了视野;再次，13幢楼所在的5号院小区门口当初规划的地铁站，变成了碧桂园的供热站（未批先建,至今没有环评手续），约20层楼高的大烟囱矗立在小区门口，原告所购房屋的海德郡5号院共3幢楼,被夹在了大山和大烟囱锅炉之间,严重影响了小区的生活环境。这些在购房时对原告是否购房起决定性作用的小区周边规划和地貌，被告选择了对原告恶意隐瞒。此外兰州地铁三号线和兰州大学新校区，对原告在购买房屋时的价格起了非常重要的作用,即购买所谓的“地铁房”、“学区房”,现地铁三号线和兰州大学新校区取消后，如果按照《商品房买卖合同》约定的房屋价格履行,对原告显然不公平。依照《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》等规定，被告应当就所交付房屋存在严重瑕疵的违约行为给原告造成的损失进行赔偿,并依照公平原则向原告返还房款85606元；原告在收房后发现被告将11、12、13幢与小区其它建筑物区域用铁栅栏隔离，严重违反了《建设工程设计方案核定通知书》的设计方案,使得原告无法利用小区的大部分公共区域，原告遭到歧视对待;此外，铁栅栏的隔离也使得原告无法从小区的西门出入，现只能从北门进出，因北门外的一条市政道路狭窄且没有人行道，给原告通行造成了极大的安全隐患。为维护原告的合法权益，诉至法院，望判如所请。碧桂园公司辩称，原告不能既主张违约又主张侵权；地铁三号线与兰大新校区，均为政府规划，系本案中不可抗力，且合同中未约定其为重要销售依据；被告未在合同中承诺上述约定。原告诉请无法律及事实依据，请求人民法院依法驳回其诉讼请求。朱亮对其主张向本院提供以下证据:1、碧桂园的沙盘录像一份，以证明原告在购买房屋时被告的销售沙盘中将地铁站及兰大新校区设置在内;2、小区周边实地拍摄录像一份，以证明小区内被人为隔开，原规划的是草坪，实际是一座高20层楼房高度的山及锅炉房和烟囱，与宣传不符;3、小区周边录像一份，以证明13幢楼周边未设置消防通道;4、销售宣传片一份，以证明被告在售房宣传时将地铁与别墅做邻居作为明确销售许诺;5、电话录音一份，以证明被告销售房屋时以地铁和兰大新校区作为宣传;6、图片9张，以证明被告将地铁、兰大新校区作为重要销售要素，对外宣传、销售时恶意隐瞒小区相关环境，被告同地段期房在本案起诉时价格为6900元起、置业顾问行为代表公司行为，并非个人行为;7、房屋买卖合同一份，以证明原、被告存在房屋买卖关系及被告未在合同中向原告披露小区周边环境及规划等信息。碧桂园公司就其抗辩意见向本院提供以下证据:1、商品房买卖合同一份，以证明涉案房屋的位置、条件、设施等有明确约定，被告完全恰当的履行了合同约定；2、2015年兰州市政府工作报告一份，以证明兰大新校区规划在市政规划中；3、兰大官方微博，以证明兰大新校区选址毗邻碧桂园，被告的宣传并非虚假宣传；4、兰州市城市轨道交通规划网，以证明地铁三号线的规划客观属实，被告不存在任何虚假宣传。本案证据经开庭质证，本院认证如下:一、原告提供的证据一被告认可内容真实,本院对其真实性予以认定,但该证据不能证明市政规划的地铁和兰大新校区在被告开发建设的小区红线以内，及被告存在违约情形,不能还原本案客观事实，对其证明力不予认定；证据二无法证明被告擅自变更涉案小区规划、设计的事实;证据三不能证明被告消防设置不符合规定，且涉案小区已通过消防验收备案，对其不予认定;证据四中显示内容为商业广告，不能构成商品房买卖合同签订中的重要要素，对其不予认定;证据五中录音资料来源真实性无法核实，不予认定;证据六朋友圈截图的真实性无法核实，三期销售截图与涉案房屋无关联性，不予认定;证据七内容真实,来源合法,与本案相关联,本院对其真实性予以认定，但合同内容不能证明原告之证明目的，对其证明效力不予认定。二、被告提供的证据,原告认为被告超过举证期限举证，拒绝发表质证意见，并不影响本案的事实认定。即使被告超期举证，对认定基本事实有重要作用的证据亦应采纳。证据2未涉及兰大新校区规划问题，本院不予认定；证据1、3、4，与本案相关联，内容真实，来源合法，本院予以认定。结合本案证据,本院查明以下事实:2017年9月29日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：2017预47415）一份，主要约定：朱亮购买碧桂园公司开发的位于城关区，房屋建筑面积75.52㎡；房屋单价每平方米7557.07元，总金额570709元；碧桂园公司应当在2019年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将房屋交付朱亮使用；碧桂园公司对基础设施、公共配套建筑及水、电、暖气、天然气进行了承诺。该合同第十条还约定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；（2）空白。另查明，2012年6月，国家发展改革委批准了兰州市城市轨道交通近期建设规划（2011～2020年），地铁3号线在线网规划之列。兰州轨道交通发布的兰州市城市轨道交通线网规划中亦显示地铁3号线在规划之列。再查明，兰大西北望BBS作为兰州大学官方BBS，曾于2016年3月26日发布标题为“兰大青白石校区位置确定”电子公告。2019年9月24日，碧桂园公司将涉案房屋交付朱亮使用。后，朱亮认为涉案房屋小区及周边环境与被告销售房屋时所作宣传不一致，房屋价格未能上涨，遂诉至法院。本院认为,原告与被告签订的《商品房买卖合同》，包含合同附件之合同补充协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，当事人均应依约全面履行自己的义务。本院现就原、被告的争议焦点评述如下：关于被告的违约责任问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体明确，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，以应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。可见，出卖人就房屋及相关设施所作的说明和允诺视为合同内容，应当符合以下三个条件：1、在商品房开发规划范围内；2、具体明确；3、对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。本案原告提供的现有证据不能证明地铁3号线、兰州大学新校区在被告已经取得土地规划许可的规划范围内；地铁、兰大新校区等应属政府规划项目，非碧桂园公司所能完成，且涉案《商品房买卖合同》中并未将碧桂园公司广告宣传的相关配套设施具体明确约定为碧桂园公司交付房屋的条件；根据现有证据，结合现场查看情况和生活经验，无法认定被告广告宣传内容会对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定产生重大影响。故，被告碧桂园公司在销售房屋时进行的广告宣传说明并不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，不应视为合同内容，被告不存在违约行为。关于被告是否违反规划许可的问题。本院认为，建筑是否符合规划设计，属于政府规划、建设行政主管部门的行政管理职能。并且，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十条的约定，只有在规划设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的情况下，具体表现为影响到商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向等内容时，被告才应对规划变更的相关事项书面告知购房者。再，原告的该项诉请涉及小区全体业主的共同利益，原告作为个别业主无权要求改变本小区现状。如果被告开发的商品房通过竣工验收后，涉案小区所在规划范围内的现状及在涉案小区再划分出的区域不符合当初规划要求，原告可以向主管部门反映，要求主管部门查处，重新作出调整。故原告关于责令被告立即拆除小区内将11、12、13幢单独隔开的铁栅栏的请求，于法无据，本院不予支持。关于原告提出涉案合同在履行过程中产生了情势变更事由的问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定，“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件实际情况确定是否变更或者解除。”首先，被告对地铁3号线和兰大新校区的宣传并不构成涉案合同的内容；其次，政府项目规划的调整实际并不使得合同履行的客观情况发生重大变化；最后，涉案合同成立的基础并未丧失，房屋的主要功能是用于居住，原告签订涉案《商品房买卖合同》并按合同约定收受涉案房屋，合同履行完毕，合同的目的已经实现。综上，涉案合同履行中政府行为不构成情势变更，原告以同地区商品房价格平均涨幅作为计算个人损失的依据，系其主观意愿，违背市场经济内在规律，商品房价格的确定与房屋所处地理位置具有重要联系，价格的变动受到社会、经济、政治等多种因素影响。故，原告的主张不符合合同约定和法律规定，本院对原告主张被告共退还原告购房款85606元的请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告朱亮的诉讼请求。案件受理费970元(已减半）由原告朱亮负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于兰州市中级人民法院。审判员  柴宗海二〇二〇年六月二十九日书记员  黄 微