广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0607民初1984号原告（反诉被告）：佛山市三品汇丰建材有限公司，住所地广东省佛山市三水区*********金芙蓉公寓1栋7层706，统一社会信用代码91440607MA4UR8KT56。法定代表人：郑戈，该公司经理。委托诉讼代理人：何浩然，广东务正律师事务所律师。被告（反诉原告）：卢生耀，男，1989年9月26日出生，汉族，住广东省佛山市南海区************，公民身份号码440************915。委托诉讼代理人：卢生能，男，1982年8月27日出生，汉族，住广东省佛山市南海区***********，公民身份号码440************038，系卢生耀堂兄。原告（反诉被告）佛山市三品汇丰建材有限公司与被告（反诉原告）卢生耀房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。2020年6月2日本诉开庭时，原告的委托诉讼代理人何浩然、被告卢生耀到庭参加诉讼；2020年6月12日反诉开庭时，原告的委托诉讼代理人何浩然、被告卢生耀及其委托诉讼代理人卢生能到庭参加诉讼。本案现已审理终结。佛山市三品汇丰建材有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付租金26542元、物管费1494元、电费1435元、水费49.5元、退场清理费300元；2.判令被告支付违约金11205元（一个月的租金10458元加物管费747元）；3.确认被告交付的合同保证金18000元、水电保证金1000元、品牌信誉保证金2000元归原告所有；4.判令被告支付从2020年1月起至交还案涉商铺之日止的占用费（按10458元/月计算），1至3月暂计31374元；5.诉讼费用由被告负担。在庭审时，原告明确第4项诉讼请求包含要求被告交还租赁商铺。事实和理由：2016年6月，原告从案外人佛山市盈丰百圣物业投资有限公司处取得位于佛山市三水区********横冲村三水金芙蓉美食大世界2#地北楼的房屋使用权用作经营“三品广场建材城”。2016年9月30日，原告与被告签订《三品广场建材城商铺租赁合同》，约定被告向原告承租该建材城A区首层9号、10号两铺共249㎡用于经营宏宇陶瓷，租期从2017年1月1日至2021年12月31日，租金第一年30元/㎡、第二年42元/㎡、第三年48元/㎡、第四年54元/㎡、第五年60元/㎡（2019年7月1日至2019年12月，原告亦以42元/㎡向被告计收租金），物管费计算方式、违约金等内容。2020年1月6日，被告致函原告，以经营亏损为由要求解除合同，原告复函同意解除合同，但被告应清偿所欠2019年10月至2019年12月的租金等费用及承担违约责任，并将案涉两铺交还给原告，但被告置之不理，至今还占用，拒绝清场退出。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求如前。卢生耀承认原告提出的支付租金26542元、物管费1494元、电费1435元、水费49.5元的诉讼请求。卢生耀同时辩称，因原告违约在先，入场签合同前原告以建材城做宣传，现在变成与建材无关，且原告把案涉商铺的门锁上，其不承认原告提出的退场清理费以及第二、三、四项诉讼请求。卢生耀向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告承担反诉原告装饰装修商铺费用折旧款123052.72元（装饰装修总费用307631.80元，分五年折旧）；2.判令反诉被告承担违约费用32205元（一个月租金10458元、物业费747元、合同保证金18000元、水电保证金1000元、品牌信誉保证金2000元）；3.判令反诉被告退还反诉原告交付的合同保证金18000元、水电保证金1000元、品牌信誉保证金2000元；4.全部诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2016年6月，反诉被告从案外人佛山市盈丰百圣物业投资有限公司处取得其位于佛山市三水区********横冲村三水金芙蓉美食大世界2#地北楼的房屋使用权用作建办佛山市三品汇丰建材有限公司，而经国家企业信用信息公示系统查询，佛山市三品汇丰建材有限公司经营范围：销售建筑材料；车辆贸易；物业租赁；室内外装饰设计咨询。2016年7月，反诉被告在媒体、公交站牌和派发宣传单张宣传位于佛山市三水区********横冲村三水金芙蓉美食大世界2#地打造开设“三品建材城——三水首个一站式家居建材城”。2016年9月30日，反诉原告与反诉被告签订《三品广场建材城商铺租赁合同》，承租该建材城A区首层9号、10号两铺共249㎡，租期从2017年1月1日至2021年12月31日。合同第二条2.3明确约定“该物业用于经营宏宇陶瓷产品”，第九条9.24“须严格按本合同第2.3条所规定的经营范围进行经营，不得擅自增加或改变经营范围，若需改变或增加本合同第2.3条所规定的经营范围的，须经得甲方书面同意，办理合同变更手续，并按相当于该物业一个月租金及物业服务费的标准向甲方交付合同变更手续费。乙方每次变更均须办理合同变更手续并就该次交付合同变更手续费。”“三品建材城”于2019年前后因反诉被告经营管理原因造成原有大部分租户经营困难，到期或不到期都撤走，导致市场凋零情况，从而引起快递、食材、运输等商家进驻，家居建材城变成接纳各行各业的“大杂烩”市场。根据以上事实，反诉被告擅自违背其在招商时原先承诺的市场定位即本案真正的合同标的“一站式家居建材城”，是单方改变合同标的的行为，属于根本性违约。其根本性违约造成了反诉原告的经营困难，致使无法在此继续经营，反诉原告有权要求解除合同，并要求反诉被告支付违约金及返还所交的全部保证金和赔偿所有损失等。具体理由如下：一、从法律层面上，本案招商广告已经具备要约条件，应当视为要约。其宣传的“一站式家居建材市场”，应当视为合同内容。《合同法》第十五条规定：“商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。”第十四条规定：“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体明确；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受意思表示约束。”反诉被告发布招商信息，明确市场就是经营开设三水首个“一站式家居建材市场”，就是向商户明确了招租的市场和商铺就是经营家居建材，这是缔约和履约的基础。因此，反诉被告在招商广告中明示“三品建材城——三水首个一站式家居建材城”，并承诺“六大统一服务团队”做相应的宣传和市场推广工作，既明确具体，也应该受其约束，符合要约的规定，应当视为要约的重要组成部分。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体明确，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”这提供了法学解读视角即：具体明确的和对合同的订立以及价格的确定有重大影响的，应当视为要约，且合同是否载入该内容，并不影响其成为合同条款，并不影响违约方违反该内容承担违约责任。具体到本案，“三品建材城——三水首个一站式家居建材城”的市场定位具体明确，是本案商铺租赁合同的基础，而且市场定位是特定商户选择是否进场经营和租金价格的决定性因素，其意义和重要性远远大于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定“商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺”对于商品房的意义和作用。因此，按这个法学的思维逻辑，即使合同中没有明确“一站式家居建材城”的市场定位，招商广告关于该市场的定位也应视为要约，该市场定位亦应当视为合同条款，反诉被告违反的就应当承担违约责任。若反诉被告不受商业广告关于“三品建材城——一站式家居建材城”的市场定位的约束，那意味着该广告是用来引诱客户缔约的欺诈手段，按《合同法》第五十四条“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”二、事实层面上，反诉被告从案外人佛山市盈丰百圣物业投资有限公司处取得的房屋使用权是用作经营“三品广场建材城”，“一站式家居建材城”的市场定位，是反诉原告与反诉被告双方缔约的基础和前提，对合同是否具有决定性的影响，决定了本案诉争合同的标的应当是“一站式家居建材城”。我们准确理解合同，不能局限于合同条款本身，应该透过条款，从事实层面把握合同双方的缔约意图，从缔约意图把握合同条款的真实内容，应该遵循商业惯例和商业规律和遵循公平合理和诚实信用原则解读合同条款的真实含义。市场的具体定位，对于经营者而言，是决定是否进入的关键性因素，可以说经营者要先定市场，然后再定商铺，如果反诉被告提供的是单纯的商铺，反诉原告不会签约把经营店从原址健力宝北路搬迁至现址；如果反诉被告宣传的市场定位是快递、饮食、运输等其他项目，作为经营品牌建材的反诉原告在没有“三品建材城——一站式家居建材城”市场定位的招商宣传，也不会缔约，这是可以依照商业规律推导出的结论，也和招商广告的承诺的市场定位一脉相承。因此，不能摆脱“一站式家居建材城”市场这个大前提谈商铺租赁合同的有效性。从此不难得出本案合同的标的，准确具体的就是“三品建材城——一站式家居建材城”是双方必须执行的合同标的，这是一个基本事实，也是从招商、缔约、履约全过程得出的结论，更是基于诚信原则、公平原则和商业规律得出的结论。由于反诉被告经营管理不善，导致商户撤场，最后改变市场定位，引进快递、运输、食材等商家，令反诉原告客户缺失，经营困难，并主动发函与反诉被告联系希望友好协商解除合同事宜。但反诉被告反而在收到联系函后强行封锁店铺，不给反诉原告经营和搬运物资，与反诉被告所称反诉原告至今占用案涉两铺，拒绝清场退出，不交还给反诉被告的事实相反。另，合同只约定了租户应该经营什么，没有约束反诉被告，反诉被告即使将建材城变为菜市场也是其权利，那公理何在？反诉原告的利益如何保护？三、基于诚实信用原则和公平原则，反诉被告应该履行其主要合同义务，把握市场定位，做好市场的宣传和推广工作。而不是擅自改变市场定位，损害承租客户的利益，造成承租商户的经营困难，致使合同目的难以实现，由此实际上是反诉被告根本性违约行为，应该依法承担违约责任。反诉原告之所以进驻市场，是因为市场定位符合其经营范围和定位，反诉被告有承诺做商业推广，基于美好的商业前景，基于良好客源和利润的预期，基于该市场的品牌效应和规模效应可能带来的巨大商机才进驻。反诉被告作为市场经营管理方，不能等同于普通的商铺出租人，其应通过自己的专业经营，激发整个市场的活力，经营好已有的市场定位，做好宣传和推广工作，这是市场经营管理方的责任和义务。市场定位是关乎合同目的的关键性因素，现在反诉被告罔顾基本承诺，引进非家居建材等商家进驻市场，擅自改变市场定位，影响到市场知名度和对客户的号召力和吸引力，整个建材城原先的经营特色和卖点荡然无存，建材城已经基本上沦为空城和非建材市场，进而严重影响了客源和流量，反诉原告的营业额一落千丈，严重损害了反诉原告的基本利益，致使合同目的难以实现，已无法继续在该市场正常经营，是反诉被告根本性违约行为。其本质就是通过恶意违约转嫁风险，是用危害已有客户的方法规避其自有的风险。因此，反诉被告应当承担相应的违约责任，这是《合同法》诚实信用原则和公平原则的应有之意。根据《合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”和第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”及第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”鉴于反诉被告的根本性违约，反诉原告具有合同解除权，而且有权要求反诉被告赔偿包括预期利益在内的损失，而合同保证金、水电保证金、品牌信誉保证金原本归反诉原告所有，现反诉被告违约解除合同，理应返还。另，合同虽然没有直接约定根本性违约的损失计算方法或者违约责任，但依照合同的第十一条11.2“乙方违反本合同项下任一条款或物业管理规定的，甲方有权就乙方的违约行为没收乙方的保证金，同时乙方还需向甲方交纳违约金（相当于1个月的租金和物业服务费）及单方面解除合同，并有权停水电等一切能源的供应，收回该物业，由此而引起的一切损失由乙方赔偿，同时乙方已交付的合同保证金、装修复原保证金及其他所有费用不予退回。”的约定，规定了单方解约的违约责任。鉴于反诉被告违约，造成合同继续履行不能，实际效果等同于单方解约的后果。因此，按公平原则比照该条计算违约责任，符合合同法的精神，应该得到法庭的支持。四、本诉租赁合同是由反诉被告提供的格式合同，按《合同法》第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。综上所述，反诉被告起诉状所述没有事实根据并歪曲反诉原告2020年1月至今占用其商铺的事实，法院不应支持其诉讼请求。而且，反诉被告应当赔偿反诉原告的营业损失、装饰装修折旧费、违约金等一切损失和返还所有保证金等。请求法院尊重事实，依法判决，维护反诉原告利益。佛山市三品汇丰建材有限公司针对卢生耀的反诉辩称，一、被告反诉没有事实依据，事实上双方签订租赁合同多年，被告因其自身原因拖欠租金，欲与原告解除合同。二、原告在经营期间将空余铺位租给别人不影响被告。被告违约且提出解除合同，并非原告违约造成，原告不同意被告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下:1.原告提交的卢生耀欠租明细表。该表中的清洁费为原告单方制作，卢生耀不认可，原告也没有提供其他证据佐证，本院不予认定退场清洁费300元。2.卢生耀提交的宏宇陶瓷专卖店施工合同、工程结算表、证明。该组证据与本案最后处理结果无关联，所以本院不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月15日，原告从佛山市盈丰百圣物业投资有限公司取得位于佛山市三水区*********横冲村三水金芙蓉美食大世界2#地北楼的房屋使用权，用于建办佛山市三品汇丰建材有限公司。2016年9月30日，原告与被告签订《三品广场建材城商铺租赁合同》及补充协议，约定被告向原告承租该建材城A区首层9号、10号铺，建筑面积共249㎡，用于经营宏宇陶瓷，租期从2017年1月1日至2021年12月31日，2017年1月1日至2017年6月30日为免租期，首年租金2017年7月1日至2018年6月30日，月租为30元/㎡；第二年租金2018年7月1日至2019年6月30日，月租为42元/㎡；第三年租金2019年7月1日至2020年6月30日，月租为48元/㎡；第四年租金2020年7月1日至2021年6月30日，月租为54元/㎡；第五年租金2021年7月1日至2021年12月30日，月租为60元/㎡；物业服务费暂按3元/㎡计算，每月为747元；水费、电费由被告承担，原告统一代收代支，被告须向原告缴纳水、电费保证金1000元；为了维护消费者的利益，保障商家信誉和质量，被告须在租赁期间向原告缴纳“品牌信誉保证金”2000元，如果发生被告与消费者质量纠纷问题，被告不能妥善解决，在经过相关政府部门对发生的质量问题评估后，如的确属被告过错，原告有责任和权利动用该笔保证金，被告须在三个工作日内再次向原告补足此笔款项，如无此类纠纷，双方合同期满后7个工作日内无息返还被告；作为履行本合同的保证，被告须于签署本合同的当天一次向原告交付合同保证金18000元，租赁期内，合同保证金不能用作抵销该物业租金及其他欠费之用，租赁期满，在被告不违反本合同约定及物业管理规定的情况下，并在被告办妥该物业的退租手续及结清所有应交费用后，原告将合同保证金无息退还给被告，若被告拖欠租金、物业服务费或有其他未清缴款项或未完成责任，则原告将于合同保证金中扣除相关款项后，余款无息退还给被告；在本合同解除或终止后，若被告仍有物品遗留在该物业内，则视为被告放弃该物品的所有权，原告有权将该物品搬离该物业并对该物品进行处理，由此造成的损失及引起的费用（如物品搬移费等）由被告承担；在本合同解除或终止时，被告须将该物业设施、设备在完好无缺（正常损耗除外）及清洁的状况交还原告，否则被告须向原告支付相关维修费及清洁费；若被告逾期交付该物业的租金或其它相关费用，逾期超过15天，被告违反本合同项下任一条款或物业管理规定的，原告有权就被告的违约行为没收被告的保证金，同时被告还需向原告交纳违约金（相当于1个月的租金和物业管理费）及单方面解除本合同，收回该物业，由此引起的一切损失由被告赔偿，同时被告已交付的合同保证金、装修复原保证金及其他所有费用不予退回。合同签订后，被告向原告支付了合同保证金18000元、水电保证金1000元、品牌信誉保证金2000元。在履行合同过程中，2019年7月1日至2019年12月，原告仍以42元/㎡向被告计收租金。2020年1月6日，被告致函原告，认为近年来“三品广场建材城”的整体经营定位已经事实改变并导致经营环境恶化等原因，被告与原告就商铺租金问题及撤场细节多次沟通未果；除前期开始原告有投入对“三品广场建材城”进行宣传招商外，在商家进驻后原告忽视后续经营环境的维持，导致近年来客户稀少，大部分商家无法经营搬迁或倒闭，至目前建材类型的商户只有寥寥四五户，事实上毫无建材商业氛围，而且原告近期已经接受食材类、快递行业、疗养行业进驻运营，一站式家居建材城的购物场所已完全无法实现，令人失望，以无法继续承担亏损、原告违反要约导致合同无法实现和履行为由，要求解除合同，并要求原告退回合同保证金18000元、水电保证金1000元、品牌信誉保证金2000元。该函第三点提出：“如贵公司不同意我方条件并继续限制我方使用商铺的物品及财产，我方为维护自身的合法权益将保留向贵方追究由此而产生的各项损失的权利而诉之于法院”。原告于2020年1月8日复函，表示原告只是把物业出租给各位商家经营各自的建材生意，商家自己的经营方法和经营渠道决定了商家的生存能力，当商家无法生存而导致撤场这一行为在任何租赁场所都会发生，这是正常现象，现在这样的局面原告也深感心痛；原告认为被告从2018年6月开始拖欠租金、物业费及水电费，已经违约，依合同原告有权没收保证金，同时可以单方面解除合同，要求被告在2020年1月30日前结清所有欠款及滞纳金，没收保证金，退还水电押金及品牌信誉保证金，并按合同约定多缴纳一个月租金及物业费作为违约补偿。该复函第3点针对被告来函的第三点回复：“对于阁下的第三点，请您详细阅读合同的第十一条乙方的违约责任，条款上面清楚的解答您所提出的要求，在您没有结清欠款期间，未经我司同意，您不能将任何物品搬离该物业”。至原告提起诉讼，被告尚欠原告2019年10月租金5626元、水费13.5元、电费505元，11月租金10458元、物业服务费747元、水费13.5元、电费403元，12月的租金10458元、物业服务费747元，2019年12月至2020年1月6日水费22.5元、电费527元。在庭审时，原告与被告确认案涉合同自2020年1月1日解除。本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。案涉合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方均应依约履行。关于原告诉请租金、物业服务费、水费、电费问题。在租赁合同履行期间，被告欠原告租金、物业服务费、水费、电费合计29520.5元，原告诉请被告清偿相关款项，合法有理，被告也承认相关款项，本院予以支持。关于本诉及反诉的争议焦点，本院评析如下：关于双方违约责任及支付违约金问题。被告自2019年10月开始逾期支付租金，已经构成违约。被告逾期支付原告租金等款项，原告依合同约定诉请被告支付违约金11205元，合法有理，本院予以支持。关于被告反诉认为即使合同中没有明确“一站式家居建材城”的市场定位，招商广告关于该市场的定位也应视为要约，该市场定位亦应当视为合同条款，反诉被告违反就应当承担违约责任。本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷，不适用也不宜参照适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定，因为，一、租赁合同与商品房买卖合同性质不同，承租方享有的是物业的使用权，而购买方享有的是物业的所有权；租赁期限短，而房屋属于不动产大额商品，所有人使用时间长，周边环境、设施等因素影响房屋的使用价值、升值、转让等。二、“一站式家居建材城”的市场定位最终确立，还得靠招商及进驻商户的共同经营、维护，也即需要商家的积极参与；即使市场定位最终形成，但随着时间、环境等因素的变化与影响，也会发生改变。所以“一站式家居建材城”的市场定位，并非出租方一厢情愿就可以达到，不能参照该解释的相关规定将其视为合同条款，被告据此反诉原告违约，要求原告承担违约费用，依据不足，理由不成立，本院不予支持。关于合同保证金、水电保证金、品牌信誉保证金问题。虽然由被告2020年1月6日致函原告先提出解除合同，原告2020年1月8日复函表示也有权单方解除合同，原告在起诉状中称其同意解除合同，但结合原告的诉请及双方在庭审时一致确认案涉合同于2020年1月1日解除的意见，本院据此确认案涉合同于2020年1月1日解除。虽然被告逾期支付租金等费用违约行为，按合同约定如被告违约导致合同解除，原告有权没收被告向原告支付的合同保证金、水电保证金、品牌信誉保证金，归原告所有，但从原告给被告的复函“只是把物业出租给各位商家经营各自的建材生意，商家自己的经营方法和经营渠道决定了商家的生存能力，当商家无法生存而导致撤场这一行为在任何租赁场所都会发生，这是正常现象，现在这样的局面我司也深感心痛”可以证明建材城当时的状况，印证被告所言“一站式家居建材城”的购物场所已完全无法实现，虽然依合同不能认定原告违约，但也是被告先行提出解除合同的原因之一。所以，本院基于诚实信用与公平原则，酌定原告不予退回合同保证金9000元，原告应退回合同保证金9000元、水电保证金1000元、品牌信誉保证金2000元。关于自2020年1月起至交还商铺之日止的占用费问题。从原告第4项诉讼请求看应包含了要求被告交还商铺的诉请，原告在庭审时也表示诉请被告交还商铺。双方已确认案涉合同于2020年1月1日解除，被告依约应在收到原告复函后搬走属于其所有的物品，将商铺交还原告。从原告针对被告来函的第3点回复内容可知，原告限制被告搬离商铺内属于被告所有的物品，造成被告无法搬走物品，致使在合同解除后双方无法办理商铺交还手续，属于被告所有的物品仍存放于商铺内，所以被告应支付相应的占有使用费。原告限制被告搬离属于被告所有的物品，于法无据，原告依法无权限制被告搬离属于被告所有的物品或者留置属于被告所有的物品。之后原告也没有采取适当措施防止损失的扩大，原告应负主要过错责任，依法不得要求就扩大的损失要求赔偿。对此，结合本案实际，本院酌定被告向原告支付商铺占用费为按原告主张的租金10458元/月的20%即2091.6元/月。关于退场清理费问题。原告诉请退场清理费，被告在庭审时表示其可自行清理，原告也没有提供证据证明已实际支出清理费，故本院不予支持。关于装饰装修商铺费用折旧款问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项“因承租人违约导致合同解除、承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。”的规定，案涉合同系因被告违约导致合同解除，原告也不同意利用，所以被告请求原告承担装饰装修商铺费用折旧款，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第一百一十九条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告（反诉原告）卢生耀应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）佛山市三品汇丰建材有限公司支付租金、物业服务费、水费、电费合计29520.5元；二、被告（反诉原告）卢生耀应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）佛山市三品汇丰建材有限公司支付违约金11205元；三、被告（反诉原告）卢生耀应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）佛山市三品汇丰建材有限公司交还租赁的三品广场建材城A区首层9号、10号商铺，并向原告（反诉被告）佛山市三品汇丰建材有限公司支付自2020年1月1日起至交还商铺之日止按2091.6元/月计算的占用费；四、原告（反诉被告）佛山市三品汇丰建材有限公司应于本判决生效之日起十日内退回被告（反诉原告）卢生耀合同保证金9000元、水电保证金1000元、品牌信誉保证金2000元，剩余合同保证金9000元归原告（反诉被告）佛山市三品汇丰建材有限公司所有；五、驳回原告（反诉被告）佛山市三品汇丰建材有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）卢生耀的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计1067元，由原告（反诉被告）佛山市三品汇丰建材有限公司负担467元，被告（反诉原告）卢生耀负担600元；反诉案件受理费减半收取计1913元，由被告（反诉原告）卢生耀负担1863元，原告（反诉被告）佛山市三品汇丰建材有限公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  柒善林二〇二〇年六月十六日书记员  劳凯欣