山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终5553号 上诉人（原审被告）：黄岛区城铭房产信息服务部，经营地址青岛市环岛去双珠路。 经营者：李金菊，女，1981年4月29日出生，汉族，住亲到时黄岛区。 委托诉讼代理人：毛永强，山东理证律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王洪印，男，1972年10月1日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 被上诉人（原审原告）：周加芳，女，1974年1月31日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：闫文刚、岳晓帆，山东信公律师事务所律师。 上诉人黄岛区城铭房产信息服务部（以下简称城铭房产）因与被上诉人王洪印、被上诉人周加芳居间合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初18444号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人城铭房产的委托诉讼代理人毛永强，被上诉人王洪印、周加芳的共同委托诉讼代理人闫文刚、岳晓帆，到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 上诉人城铭房产上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认为上诉人应向被上诉人赔偿30000元，没有任何事实以及法律依据。一审法院认为被上诉人与案外人逄淑凤房屋买卖合同一案中，青岛市中级人民法院认定了涉案《房屋买卖协议》约定不明确、违约责任不明确等，同时协议约定中介（上诉人）对违约金享有50%，以此认定上诉人提供的服务存在瑕疵，造成了《房屋买卖协议》履行的迟延乃至被上诉人因不能实现快速得款而拒绝履行导致违约的事实，上诉人应承担相应的责任，没有任何事实及法律依据。该判决数额是法官运用自由裁量权判决，该30000元赔偿如何得出的？适用的比例是多少？均没有明确的法律依据。首先，即使涉案房屋在被上诉人与案外人签订《房屋买卖协议》时并不存在抵押贷款的情形，《房屋买卖协议》作为一个格式化合同，对被上诉人及案外人的权利义务约定非常明确，且不存在侵害合同任何一方当事人权益的情形，被上诉人与案外人知悉合同内容并自愿签订。即使是被上诉人真的对该条款有异议，为什么在签订《房屋买卖协议》时没有提出异议，却仍按照合同约定收受案外人的定金？在案外人将被上诉人诉至法院后，被上诉人因违约在先理亏，又以《房屋买卖协议》中条款约定不明确为由抗辩，典型的一种强词夺理行为。而且《房屋买卖协议》中第三条的实质内容为银行批准案外人的贷款三日内，案外人支付首付款，该首付款的支付与涉案房屋是否处于抵押状态没有任何关联。不管涉案房屋是否有抵押贷款的情况，《房屋买卖协议》当事人双方均应按约定履行支付首付款、房屋过户的义务，不存在任何所谓的合同履行上的“困扰”。其次，本案一审法院认为的违约责任不明确，实质是被上诉人与案外人之间的权利义务关系，与上诉人又有何关联？被上诉人的违约行为已经在其与案外人的案件中予以认定并承担了相应的法律责任，该法律责任没有任何法律以及事实依据转嫁给上诉人。 二、被上诉人在与案外人的房屋买卖合同纠纷一案中承担赔偿责任的原因是自己的根本违约行为。在被上诉人与案外人房屋买卖合同纠纷一案中，一审及二审法院均对被上诉人的违约行为作出了明确认定，一审（2018）鲁0211民初2797号判决书第7页，认定案外人涉案房屋贷款已经审批通过，被上诉人无正当理由拒不配合案外人办理后续手续，导致合同无法履行，被上诉人构成合同根本违约。二审法院也认定（第14页），在银行贷款批准当日案外人尚未支付首付款的情况下，被上诉人即以实际行为表示不再履行房屋买卖协议，其行为构成违约，因被上诉人违约行为导致涉案房屋买卖协议无法继续履行，被上诉人应承担违约责任。所以，被上诉人承担赔偿责任是基于自身根本违约行为，与上诉人作为居间人没有任何关联。上诉人既没有隐瞒事实，亦没有提供虚假情况，被上诉人没有任何有力证据证明上诉人在居间行为中有过错或应承担赔偿责任。 三、上诉人作为居间人没有得到任何报酬或利益，将被上诉人的过错由上诉人承担，对上诉人来说是严重不公平的。且上诉人没有故意隐瞒与订立《房屋买卖协议》有关的重要事实，没有提供虚假情况，没有损害被上诉人或案外人利益。 四、李金菊因给配偶治病导致家庭生活极其困难。上诉人目前有三个孩子，老大上大一，老二上小学六年级，老三4岁还未上幼儿园。上诉人配偶患脑胶质瘤三级，前后进行了数次手术，化疗6次、放疗30次，花费医疗费20多万，基本为借款、水滴筹。上诉人的经营者李金菊的收入是家庭开支的唯一经济来源，因给配偶治病，加之房产中介市场的不景气，近几年几乎没有经济收入。 被上诉人王洪印、周加芳共同辩称：一、一审判决合法有据，判决城铭房产赔偿王洪印、周加芳30000元违约损失数额适当。上诉人提供居间服务存在瑕疵是造成王洪印、周加芳拒绝出售房屋被人民法院认定违约的重要原因。尽管王洪印、周加芳与城铭房产没有书面居间协议，但在王洪印、周加芳与逄淑凤房屋买卖纠纷一案涉及的王洪印、周加芳与逄淑凤签订的房屋买卖协议中已经约定了城铭房产的权利及义务，尽管有些权利违反法律规定或行业规范或公序良俗，且城铭房产没有在协议中作为中介方签字盖章，但其实际履行了居间义务。王洪印、周加芳与城铭房产对此认可，但王洪印、周加芳在将房源交城铭房产中介时明确告知王洪印、周加芳不承担中介费。在此情况下，我们设定青岛市黄岛区人民法院(2018)鲁0211民初2729号及青岛市中级人民法院（2019）鲁02民终6621号民事判决中认定的王洪印、周加芳违约成立，根据青岛市中级人民法院（2019）鲁02民终6621号民事判决认定的事实：A上诉人系王洪印、周加芳与逄淑凤房屋买卖的居间人。B“逄淑凤作为购房人支付房款是其应当履行的主要合同义务，在其支付18000元定金的情况下即要求城铭房产办理借款面签手续及配合办理房屋过户手续，双方合同的权利义务并不对等，加重了王洪印、周加芳的合同义务，由此也给王洪印、周加芳带来一定交易风险。王洪印、周加芳作为不掌握交易相关法律知识的普通售房人，在逄淑凤未按二手房交易惯例支付一定数额的首付款的情况下，拒绝办理过户手续，也有一定的现实合理性。”Ｃ“双方合同约定的单方违约应承担的违约责任不明确”。Ｄ“双方合同约定涉案房屋有贷款未解押，但实际上王洪印、周加芳签订合同时出售房屋早已除押，双方在合同中约定的情况与实际情况有一定的不符之处，合同约定情况与实际情况不符，这也给双方履行合同造成一定的困扰”（以上摘自青岛市中级人民法院（2019）鲁02民终6621号民事判决书）。该房屋买卖协议是由城铭房产提供版本，也是由城铭房产填写的手写内容，王洪印、周加芳对出售房屋程序及实际操作均不熟悉，本次出售房屋完全由城铭房产操持，因此因合同约定不明、条款不对等、不符合交易习惯或不符合实情等造成的王洪印、周加芳对本次交易的合理怀疑及消极配合直到王洪印、周加芳口头通知城铭房产拒绝出售房屋，完全是因城铭房产缺乏房屋居间服务经验，服务不认真不细致所致，因此王洪印、周加芳如有违约，完全是由城铭房产造成，应当由作为居间人的城铭房产承担违约赔偿责任。相对于王洪印、周加芳已经向逄淑凤支付的10余万元的违约赔偿金额，一审判决城铭房产赔偿王洪印、周加芳3万元合理适度，是正确适用自由裁量权的具体体现。王洪印、周加芳在本次出售房屋中，旧房未售出，新房未买到，还支付了10万余元违约赔偿款，是城铭房产服务不尽责的最大受害者。 二、王洪印、周加芳并不认为在与逄淑凤房屋买卖合同纠纷一案中存在违约的事实。王洪印、周加芳已经履行了与逄淑凤一案生效判决确定的义务，但这并不当然地意味着王洪印、周加芳认可了这些判决和认定。实际上把王洪印、周加芳与逄淑凤案稍加梳理，便可得出王洪印、周加芳并未违约的结论。因为城铭房产提供的格式合同及合同条款制定与事实不符致使房屋首付款约定的支付时间不明确，合同双方理解不一致，在此情况下，城铭房产应当组织买卖双方就首付款付款时间进行重新约定，达成一致。若无约定或约定未达成一致，逄淑凤应当按交易习惯先履行支付首付款义务，后王洪印、周加芳才能配合其完成过户、完成按揭贷款。逄淑凤应当是先履行义务方。王洪印、周加芳出售给逄淑凤的旧房，是为了再购买新房，对此城铭房产是明知的，在王洪印、周加芳再三要求城铭房产告知逄淑凤支付首付款，在逄淑凤一直未足额支付的情况下，王洪印、周加芳拒绝出售房屋解除买卖合同不属违约。 三、城铭房产过错造成相对人损失的赔偿与其是否收取服务费用无关。法律规定居间合同以促成交易作为收取居间费用的前提，城铭房产未促成交易，自然不能收取居间费用，何况王洪印、周加芳在将房屋将由城铭房产中介出售时，口头言明中介费用分文不出。是否收取居间费用与服务瑕疵造成的损失赔偿没有必然联系，即使是免费服务，因服务质量或服务过失给接受服务者造成损失同样应当承担赔偿责任。 四、城铭房产生活困难并非可以免除法律责任的事由。王洪印、周加芳起诉要的是一个公道，人民法院通过公正司法，倡导诚实信用，制裁违法违约，规范行业行为，建立良好社会秩序，实现社会稳定。市场经济就是法治经济，一切民事经济活动都应当依法进行，一审判决充分考虑城铭房产的实际情况酌情判决赔偿数额。 王洪印、周加芳向一审法院提出诉讼请求：1、判令城铭房产赔偿王洪印、周加芳经济损失133950元、一审律师费12000元、二审律师费10000元、本案律师费3000元，共计158950元；2、本案诉讼费由城铭房产承担。 一审法院认定事实：2017年10月31日，王洪印、周加芳在城铭房产居间介绍下作为卖方，与案外人逄淑凤作为买方签订《房屋买卖协议》一份，出售王洪印、周加芳所有位于胶南市房屋。后王洪印、周加芳与逄淑凤在履行该协议过程中发生纠纷，2018年2月7日，逄淑凤、王一将王洪印、周加芳二人起诉至一审法院，诉讼请求为1.判令被告双倍返还购房定金36000元；2.判令被告赔偿原告因无法取得房屋所有权造成的损失215000元。经一审法院审理作出（2018）鲁0211民初2797号民事判决书，判决：一、逄淑凤与王洪印、周加芳于2019年1月15日解除双方于2017年10月31日签订的《房屋买卖协议》；二、王洪印、周加芳于判决生效之日起十日内双倍返还逄淑凤定金36000元；三、王洪印、周加芳于判决生效之日起十日内赔偿逄淑凤经济损失215000元；四、驳回逄淑凤的其他诉讼请求。王洪印、周加芳不服一审法院判决，上诉至青岛市中级人民法院，经青岛市中级人民法院审理，作出(2019)鲁02民终6621号民事判决书，判决：一、维持青岛市黄岛区人民法院（2018）鲁0211民初2797号民事判决第一项；二、撤销青岛市黄岛区人民法院（2018）鲁0211民初2797号民事判决第四项；三、变更青岛市黄岛区人民法院（2018）鲁0211民初2797号民事判决第二项为：王洪印、周加芳于本判决生效之日起十日内返还逄淑凤购房定金18000元；四、变更青岛市黄岛区人民法院（2018）鲁0211民初2797号民事判决第三项为：王洪印、周加芳于本判决生效之日起十日内赔偿逄淑凤损失107500元；五、一审评估费5000元，由王洪印、周加芳负担2500元，逄淑凤负担2500元。王洪印、周加芳于本判决生效之日起十日内支付逄淑凤评估费2500元；六、驳回逄淑凤、王一的其他诉讼请求；七、驳回王洪印、周加芳的其他上诉请求。判决生效后，周加芳向一审法院支付该案案件款133950元。 另查明，庭审中王洪印、周加芳与城铭房产均认可双方为口头居间合同，没有书面合同，王洪印、周加芳与逄淑凤一案，王洪印、周加芳支付一审律师费12000元、二审律师费10000元，本案王洪印、周加芳支付律师费3000元。 一审法院认为，青岛市中级人民法院(2019)鲁02民终6621号民事判决书认定“在银行贷款批准当日购房人逄淑凤尚未开始按照合同约定履行支付首付款义务的情况下，王洪印、周加芳即以实际行为表示不再履行房屋买卖协议，且未退还逄淑凤购房定金，使双方合同处于一种不确定的状态，王洪印、周加芳的行为构成违约，因王洪印、周加芳的违约行为导致涉案房屋买卖协议无法继续履行，王洪印、周加芳对此应承担违约责任。”由此可见，房屋买卖合同是在可以履行的情况下王洪印、周加芳拒绝履行，因此，王洪印、周加芳应当对拒绝履行造成的违约承担主要责任。但对王洪印、周加芳拒绝履行的原因，王洪印、周加芳主张多次向城铭房产表达此次卖房为售旧换新，希望买家能快速付款，客观上王洪印、周加芳并未实现该目的，虽然王洪印、周加芳主张城铭房产在王洪印、周加芳与逄淑凤一案中，城铭房产的工作人员李金菊在法庭作证时虚假陈述，一审法院及青岛市中级人民法院在审理该案时并未认定李金菊的证人证言为虚假陈述，但青岛市中级人民法院的判决书认定了城铭房产提供的《房屋买卖协议》合同约定不明确、违约责任不明确等情况，且在王洪印、周加芳与逄淑凤签订的《房屋买卖协议》中约定中介对违约金享有50%，综合上述原因，可以认定城铭房产提供的服务存在瑕疵，客观上造成了《房屋买卖协议》履行的迟延乃至王洪印、周加芳因不能实现快速得款而拒绝履行导致违约的事实，城铭房产应承担相应的责任。综合王洪印、周加芳已经支出付费用，一审法院支持30000元，对王洪印、周加芳主张的超出部分，一审法院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、黄岛区城铭房产信息服务部于本判决生效之日起十日内赔偿王洪印、周加芳30000元。二、驳回王洪印、周加芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3479元，减半收取1739.5元，由黄岛区城铭房产信息服务部负担275元，由王洪印、周加芳负担1464.5元。 二审审理期间，上诉人提交6份录音证据附光盘及文字整理稿，证明本案被上诉人之所以承担了对案外人逄淑凤、王一的违约及损害赔偿责任是因为其自身的违约行为，与上诉人的居间行为无关，上诉人在本案中无任何过错，不应承担赔偿责任。出示2张李金菊配偶崔焕鹏出院记录（崔焕鹏患有脑胶质瘤），证明上诉人的家庭生活困难，无能力履行赔偿责任。 二被上诉人质证：对于出院记录和出院证真实性、关联性有异议，与本案无关，上诉人家庭困难并非免责的法定事由，同时被上诉人周加芳也患有黑色素瘤，家庭生活也非常困难，在此情况下虽然对原一审、二审判决有异议，仍按时履行了生效判决书确定的义务，可以体现被上诉人诚实守信的品质，不存在所谓故意违约的情形。对此出示北京协和医院病例，说明我方也家庭困难，买卖合同一案的违约金我方已经主动履行完毕。对6份录音证据的合法性有异议，但6份录音形成的时间早于本案一审诉讼，上诉人持有该证据但未在一审过程中予以提交，在二审中不应作为新证据认定，如果法院经审查认为属于新证据，那么被上诉人的质证意见为：对真实性无异议，对证明事项有异议，本案买卖协议的签订、履行、购房人贷款等一系列相关手续都是由上诉人从中操办，被上诉人与购房人之间从未直接联系，上诉人未能勤勉尽责，提供的服务有瑕疵，给被上诉人造成了损失应承担赔偿责任。 本院认证认为，因被上诉人对上诉人提交的录音证据的真实性未予否认，本院对该证据的真实性予以确认；上诉人提交的出院记录等与本案争议焦点无关，本院对该证据在本案中不予审查。 二审经审理查明，上诉人的经营者李金菊在为被上诉人提供售房中介服务期间曾向上诉人表示“买方给了我2000块钱的中介费，我也不要了，都给你”。 一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。 本院认为，一审法院依据查明的事实认定上诉人提供的中介服务存在瑕疵，并无不当，本院予以认同并不再赘述。王洪印、周加芳作为卖房人，在卖房过程中亦应核查并如实披露案涉房屋的贷款、解押等信息。据此，综合考量案涉交易过程，上诉人的违约程度，上诉人的经营者李金菊作出的给付2000元的承诺，兼顾公平的法律原则，本院酌定上诉人向被上诉人赔偿2000元。综上，上诉人黄岛区城铭房产信息服务部的上诉理由部分成立，其上诉请求本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销山东省青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初18444号民事判决； 二、上诉人黄岛区城铭房产信息服务部于本判决生效之日起10日内赔偿被上诉人王洪印、被上诉人周加芳2000元； 三、驳回被上诉人王洪印、被上诉人周加芳的其他诉讼请求； 四、驳回上诉人黄岛区城铭房产信息服务部的其他上诉请求。 负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费3479元，减半收取1739.5元；二审案件受理费550元，前述合计2289.5元。由被上诉人王洪印、被上诉人周加芳负担2000元，由上诉人黄岛区城铭房产信息服务部负担289.5元。 本判决为终审判决。 审判长  唐明光 审判员  盛新国 审判员  卞冬冬 二〇二〇年六月三十日 法官助理 费晓宇 书记员姚莉