广西壮族自治区陆川县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0922民初1031号 原告：黄海兰，女，1979年7月6日出生，汉族，住广西陆川县。 委托代理人：刘盛达，广西君直律师事务所律师。 被告：陆川中浩房地产开发有限公司，住所地：陆川县城城东新区三峰东路北面18栋第一层B2商铺。 法定代表人：温威，该公司董事长。 委托代理人：徐建瑞，男，1977年10月18日出生，汉族，系陆川县九洲法律事务所法律工作者。 委托代理人：覃雪莹，女，1978年10月5日出生，汉族，住广西南宁市，系陆川中浩房地产开发有限公司副总经理。 原告黄海兰诉被告陆川中浩房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月3日受理后，依法适用简易程序，于2020年5月28日公开开庭进行了审理。原告黄海兰的委托代理人刘盛达、被告陆川中浩房地产开发有限公司的委托代理人徐建瑞、覃雪莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄海兰向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付逾期交付违约金（违约金计算方法：以购房款总额437836元为基数，每日按万分之三计算，从2019年9月1日起计至被告按约定交房之日止，暂计至2020年6月30日数额为39799.29元）；2、判令被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2018年1月8日，原告黄海兰与被告陆川中浩房地产开发有限公司协商签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201712240010），合同约定原告向被告中浩公司购买广西陆川县城东新区中浩龙腾华府二期项目7幢12层1203号房，建筑面积113.85平方米，价格为人民币3845.73元每平方米，房屋总价款为437836元，付款方式为银行按揭贷款，另合同第十一条及第十二条约定2019年8月31日作为商品房交付时间，若逾期交楼超过90日，买受人（即原告）要求继续履行合同的，出卖人（即被告）应按日计算向原告支付全部房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告依约履行相应的首付款及银行按揭贷款等义务，但被告至今未能按合同第九条以及第十条约定的条件交付商品房，该条规定商品房交付应当符合下列条件：1、取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、取得房屋测绘报告；3、经建设、施工、监理、设计、勘查五家单位联合验收合同等以及商品房相关基础设施设备（供水、供电等）、公共服务及其他配套设施（小区内绿地率、车位、车库等）同样亦需达到合同约定的条件，且至今被告逾期交付商品房已超过90日。后中浩龙腾华府二期部分业主向陆川县住建局信访，该局答复意见书调查情况为由于被告方原因导致项目无法正常施工，从而无法按时按期交付商品房，同时被告暂允诺2020年6月30日作为交付日期。原告认为被告自2019年9月1日至今一直未提供涉案房屋竣工验收合格及通水、通电、通气的相关资料，不符合合同约定的设施设备标准，未达到合同约定的交楼条件和法定交楼条件，导致原告无法按照预期使用涉案房屋，产生了巨大损失，严重影响了原告的合法权益，被告应承担逾期交房的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原告有权向被告追究其预期交付商品房的违约责任。关于本案的管辖，根据《商品房买卖合同（预售）》第二十七条约定，本合同在履行过程中发生的争议，可依法向房屋所在地人民法院起诉，故而依据上述事实及法律，为维护原告的合法权益，向法院提起诉讼。 被告陆川中浩房地产开发有限公司辩称，一、被告没有违约行为，原告主张违约金没有事实依据。1、被告与原告签订了《商品房买卖合同（预售）》，虽然约定了交房时间以及违约责任追究，但是，双方在该合同的第十一条也约定了出卖人（即答辩人）可据实予以延期的情形，对于延期的期限以及条件没有约定。因此，没有违约行为发生的事实。 在本案中，涉案房地产确实受到不可抗力的客观雨水天气影响，施工进度延期是合理的，该事实有被告提供的雨水天气数据表证据予以证实，不构成本案原告主张的违约行为。3、政府配套设施因素影响，也导致了工期延期。涉案房地产配套的九洲路尚未施工开通、九洲路高边坡安全隐患未排除等客观因素影响，导致延期交房，该事实有2019年8月15日、2019年12月11日被告向陆川县人民政府递交的《关于请求县政府解决落实九洲路征地主体并加快推进道路工程建设的请示》、《关于九洲路土方严重威胁到中浩龙腾华府业主出行安全的报告》证据予以证实。4、被告总承包方向被告提出的《关于陆川中浩龙腾华府项目6#、7#号楼工程延期交付的申请》，证明了环保、住建、交警等多部门在县里开展的严查执法行动，市政配套九洲路未开工导致存在高边坡安全隐患及一系列施工现场交叉施工无法开展，导致施工现场停工、土方停运、机器停转、边坡塌方等，严重造成工期延期，交房时间顺延，是合理的。综合上述情况，这些客观因素都不是被告所能控制的，被告对于上述情况，也向政府主管部门反映要求处理，但一直没有得到处理。正因为这些客观不稳定潜在因素存在，因此，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》约定的第十一条，就约定了如遇特殊情况，可以延期交房，具体交房时间另行通知为准，故，该合同原约定的交房时间发生了改变，不能作为最终交房时间的期限了，也不能作为违约交房的原因。因此，被告没有违约，原告主张被告违约没有事实根据。 目前，被告没有停止楼宇工程施工建设行为，也在全力赶工，更没有出现烂尾楼迹象，工程施工管理正常，不存在有不能交付房屋侵犯原告合法权益的情形。 综上所述，原告主张被告违约没有事实根据，主张的违约金不应当得到法院支持。请求法院依法判决驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。对有争议的证据，本院认证如下：被告陆川中浩房地产开发有限公司对原告提交的证据1真实性没有异议，但认为该合同中约定了被告方如因特殊原因可以延期交房，对延期的期限没有约定，不能作为主张被告违约的证据，涉案的房地产出现了雨水天气影响了施工进度，市政配套九洲路未开工导致存在高边坡安全隐患及一系列施工现场交叉施工无法开展，导致施工现场停工、土方停运、机器停转、边坡塌方等；对原告提供的证据3的真实性无异议，对证明目的有异议，认为延期交房不是被告造成的。原告黄海兰对被告提交的证据1的真实性有异议，不是气象台出具的，合法性、关联性无法确认，与被告逾期交房没有关联；对被告提供的证据2的真实性、合法性及关联性不予确认，该报告仅是被告单方面出具的；对被告提供的证据4的真实性、合法性及关联性不予确认，都是单方面出具的文件；对被告提供的证据5的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，不构成被告逾期交房的理由；对被告补充提交的证据《陆川县人民政府办公室文件处理笺》的真实性、合法性及关联性均不予认可，首先该证据没有任何公章以及其他证据佐证可以证明属于政府文件，故真实性及合法性存疑，该文件的内容只是针对业主出行问题要求进行现场核查但并未作出任何官方的批复，因此该文件无法证明被告因工期延误而导致的延期交楼具有正当性，亦与本案无关；其次，根据我方提出的证据3可以证明被告未按期交付房屋是由于其解聘施工方所导致的工期延误，是由其自身的原因造成的违约；再者，《合同法》第117条明确规定“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”，该文件出具之日，被告已经属于迟延履行交付房屋。原告对本院于2020年5月28日对江苏中正同仁土地房地产资产评估有限公司广西分公司副总经理兼公司驻陆川县办事处负责人苏永华的调查笔录及该公司出具的房屋租金评估意见等证据材料的真实性、合法性予以认可，但关联性不予认可，首先，根据《合同法》第114条及《合同法解释二》第二十九条的规定，法院对于过高违约金的调整应该以当事人的主张为必要条件，否则法院不得依职权主动调整当事人约定的违约金数额；其次，通过被告的答辩状以及庭审的过错中可知，被告及其代理人均有出庭抗辩，然均未提出过要求对涉案合同所约定的违约金予以调整；再者，涉案合同是由被告所提供的格式合同，对于违约金的标准也是由被告所制定的，被告亦没有举证证明该标准过分高于违约行为给当事人造成的损失；最后，根据最高法（2007）民一终字第62号案的认定只有在当事人请求调整，并确实低于或者过分高于违约行为给当事人造成的损失时，才能进行调整，因此，该证据与本案不具关联性，不能作为被告承担违约责任的标准和依据，如若适用不仅违背当事人双方的约定，也缺乏法律依据，更有违公平原则。被告对上述证据材料的真实性无异议，但认为江苏中正同仁土地房地产资产评估有限公司广西分公司出具的1600元-1800元房屋租金评估意见偏高。本院认为，原告提供的证据1系《商品房买卖合同（预售）》，该该合同系原被告共同协商，双方分别在买受人及出卖人处签章确认，表明双方对该合同的达成均无异议，且该合同与本案讼争事实相关联，对讼争事实具有证明力，依法应作为认定本案案件事实的依据；原告提供的证据3系陆川县住建局出具的关于林志勇信访事项处理情况答复意见书，该证据来源合法，客观真实，对讼争事实具有证明力，依法应作为认定本案案件事实的依据。被告提供的证据1系玉林市大气防雷科技有限公司陆川分公司、陆川县气象局出具的2017年1月-2019年7月中雨量及以上雨天数数据表，该证据来源合法，客观真实，对本案讼争事实具有证明力，依法应作为认定本案案件事实的依据。被告提供的证据2系被告公司提交陆川县人民政府的《关于请求县政府解决落实九洲路征地主体并加快推进道路工程建设的请示》、《关于九洲路土方严重威胁到中浩.龙腾华府业主出行安全的报告》及《陆川县人民政府办公室文件处理笺》，被告提交县政府的两份请示报告，县政府办收到后提请领导批示转交县安委办处理，但后续未有政府相关单位回复的处理情况报告，在无其他证据佐证的情况下，并不能据此证明案涉房地产施工进度受到市政配套设施不开通、安全隐患不排除等因素的影响，导致交房时间延期的的事实，不能证明被告的证明目的，对该证据本院不予认可。被告提供的证据4系案涉项目建设单位广西四方建设工程有限公司向被告提交的《关于陆川中浩.龙腾华府6#、7#号楼工程延期交付的申请》及涉案房屋照，该申请报告内容中除第二项中提及的在案涉项目赶工关键期，政府相关部门组织各项安全、环保督查检查，导致了一定时间的工期延误与被告提交的证据5广西住房和城乡建设厅文件《自治区住房城乡建设厅关于开展建筑施工安全生产和扬尘治理“严防死守百日攻坚”专项活动的通知》（桂建管[2017]83号）相互印证，可以采信外，其余内容均无其他相关证据予以佐证，本院不予认可；涉案房屋照片仅能证实案涉房地产的现状，无法证实导致案涉房地产延期交付的具体原因，不能证明被告的证明目的，该证据不能作为认定本案案件事实的依据。被告提交的证据5系广西住房和城乡建设厅文件《自治区住房城乡建设厅关于开展建筑施工安全生产和扬尘治理“严防死守百日攻坚”专项活动的通知》（桂建管[2017]83号，该文件系广西住房和城乡建设厅2017年11月2日下发至各市住房城乡建设委（局），来源合法，内容系对全区所有在建的房建市政工程开展建筑施工安全生产和扬尘治理，活动时间约100天，客观真实，对本案讼争事实具有证明力，依法应作为认定本案案件事实的依据。本院于2020年5月28日对江苏中正同仁土地房地产资产评估有限公司广西分公司副总经理兼公司驻陆川县办事处负责人苏永华的调查笔录及该公司出具的房屋租金评估意见等证据材料系本院依职权调取，该公司系专业的房地产评估机构，具有相应资质，其出具房屋租金评估意见具有专业性、代表性，可以作为认定案件事实的参考依据。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月8日，原告黄海兰与被告陆川中浩房地产开发有限公司签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，约定由原告购买被告开发的位于陆川县城东新区文体中心南侧中浩.龙腾华府二期第7幢12层1203号房屋一套，房屋建筑及公摊面积为113.85平方米，单价为每平方米3845.73元，房屋总价款为437836元。签订合同前，原告已向被告支付定金30000元，该定金于本合同签订时抵作房款。原告采取银行按揭付款的方式，签订合同当日缴纳首付款87836元，余款350000元由原告向被告指定银行申请按揭。合同第十一条关于交付时间和手续的约定：“出卖人应当自2019年8月31日前向买受人交付该商品房。该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人（但因客观原因无法及时告知的除外）；2、因国家有关法律、法规、政策改变或政府限制性行为而导致工期延误的；3、买受人未按合同约定期间付款时，出卖人有权延期交房；4、政府行为停工、气象部门记录日降雨量达到中雨以上时；5、为执行当时政府的法律法规或配合政府执法而引起的延误（包括但不限于政府有关活动、节日、庆典、禁令、自然灾害、公告突发事件或政府修路、封路、管线迁移、非正常停电、停水、市政建设影响施工等），出卖人据实相应延期交房；6、非因出卖人原因停水停电超过8小时导致工期受影响的（每8小时计算一天，不足4小时按4小时计算，超过4小时不足8小时按8小时计算）。7、出卖人将竣工资料、报告提交政府部门并被接受后（以政府借到资料日起为准）······”；合同第十二条关于逾期交付责任的约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按下列第1种方式处理。1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累积）。（1）逾期在90日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之贰的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照X%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之叁（该比例应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。”合同还就面积差异处理方式、规划设计变更、商品房质量及保修责任、合同备案与房屋登记、前期物业管理等内容进行了约定。合同签订后，原告依约向被告履行了支付购房款义务，到税务机关缴纳了房产契税，合同约定被告应在2019年8月31日前将所购房屋交付原告，但截至原告起诉之日，被告仍未交付，且涉案房屋所在楼栋仍在施工，原告遂向法院提起诉讼，要求被告承担逾期交房违约责任并支付违约金。 另查明，自案涉房地产合同签订之日起至合同约定交付之日止，陆川县遭遇的中雨量以上雨天数为89天。 再查明，案涉房地产项目在施工过程中，广西住房和城乡建设厅下发《自治区住房城乡建设厅关于开展建筑施工安全生产和扬尘治理“严防死守百日攻坚”专项活动的通知》（桂建管[2017]83号）文件一份，针对全区所有在建的房建市政工程开展建筑施工安全生产和扬尘治理，活动时间约100天，导致案涉房地产项目停工，延误工期。 再查明，经有资格的房地产评估机构评定的与案涉房产同地段同类房屋月租金均价在1600元至1800元幅度范围内。 本院认为，原告黄海兰与被告陆川中浩房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，双方意思表示真实，内容条款未违反国家法律法规的强制性规定,合法有效,应予确认。合同签订后,双方应按合同约定履行各自的权利和义务。被告陆川中浩房地产开发有限公司理应按照合同约定及时交付房屋，现该房屋至今未能实现交付，导致迟延交付。 关于迟延交付是否属于违约并承担违约责任问题。被告提出三个影响工期的抗辩理由，一是案涉房地产受到客观雨水天气影响，施工进度延期；二是环保、住建、交警等多部门开展的严查执法行动，甚至部分时间必须配合政府变相半停工，大大增加了工期，导致工期延误；三是案涉房地产配套的九洲路尚未施工开通、九洲路高边坡安全隐患未排除等政府配套设施因素影响，导致工期延误。本院认为，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》明确约定，气象部门记录日降雨量达到中雨以上雨天可作为逾期交房免责事由，出卖人以雨天主张扣除逾期交房天数的，应予支持，本案中被告举证了玉林市大气防雷科技有限公司陆川分公司、陆川县气象局出具的《中雨级别以上雨量及雨天数统计表》证实合同订立后陆川县所发生的中雨量以上降雨天数为89天，影响了本案建设工程施工，导致工期顺延，交付时间据实延期，应扣减逾期交房天数89天，对被告提出的雨天影响工期的抗辩理由，本院予以采信。同时，该合同还约定因政府限制性行为导致工期延误的，交付时间可以据实予以延期，本案中被告举证广西住房和城乡建设厅文件《自治区住房城乡建设厅关于开展建筑施工安全生产和扬尘治理“严防死守百日攻坚”专项活动的通知》（桂建管[2017]83号）证实因政府相关部门开展的针对包括案涉房地产项目在内的所有房建市政工程进行的工程建筑施工安全生产、扬尘治理等督查活动被相关部门责令停工或配合政府行为变相半停工，被告被停工的情况也符合合同约定的免责事由，被告对这一事项的发生不能预见、不能避免，工期应相应顺延。本院认为建筑施工期间政府施行的与施工工期有关的禁令及管制措施，对房地产开发的工期及开发商的房屋交付具有重要影响，且政府禁令及管制措施也是开发商无法预知或预判的，因此可以作为开发商延迟交付房屋的免责事由，本案中被告主张因政府各部门实施开展的各种严查督查活动导致延误工期两个月，但根据广西住房和城乡建设厅文件（桂建管[2017]83号）记载该项活动起止时间为2017年11月2日至2018年2月15日，而案涉商品房买卖合同签订时间系2018年1月8日，自2018年1月8日起至2018年2月15日共计39天，但该项活动并不必然导致案涉房地产项目在上述时间内都无法动工，故本院据实再酌减25天延误工期时间，该段延误工期时间应从逾期交房时间中扣除。关于被告提出的案涉房地产配套的九洲路尚未施工开通、九洲路高边坡安全隐患未排除等政府配套设施因素影响，导致工期延误的抗辩理由，被告主张政府于2012年就对九洲路的施工进行了招投标，按正常施工推算，在承建单位进场施工案涉楼栋地下室时，九洲路应基本完成施工，但至今九洲路施工仍未启动，严重影响案涉房地产项目的正常施工。本院认为，其一，《商品房买卖合同（预售）》第十一条并未明确约定因政府市政道路及相关配套建设等特殊原因影响施工的，可以据实延期，被告不能以合同未约定的情形作为其可以顺延交付房屋的合理理由；其二，被告作为案涉楼盘的开发商，系专业的房地产开发企业，理应清楚了解房地产建设开发流程，对市政配套设施会影响到楼盘建设进度的情况应有充分的认识，对建设风险也是可以预见的，在被告取得案涉房地产开发项目所在地块时就应对周边市政配套设施能否同步成熟建设具有预见性，案涉房地产项目因市政配套道路九洲路尚未施工建设导致工程项目进展缓慢，延误工期，亦不属于不可抗力，而属于应由被告承担的相关开发建设风险。综上，对被告公司的该项抗辩意见本院不予支持。 关于违约金如何计算问题。原告主张依照合同约定的，以全部房价款为基数，按日万分之三计算违约金；被告主张违约金计付标准过高，应按照讼争房屋同地段同类房屋租金标准计算违约金。本院认为，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基数，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中被告提出违约金计付标准过高，但双方当事人未能提供充分证据证明原告的实际损失数额，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，在商品房买卖合同中双方违约时，购房者违反合同主要义务需按照逾期贷款利率承担违约责任，出卖方违反合同主要义务需按照房屋租金标准承担违约责任，结合本案案情及经本院派员对有资格的房地产评估机构就讼争房屋的同类地段、同类房屋租金情况进行调查，以有资格的房地产评估机构出具房屋租金情况说明作为参考值来看，前者承担的违约责任远重于后者，即使按照前者标准来看，双方当事人之间约定的日万分之三的违约金也远高于此标准，确属过高。综合考虑本案各方面因素本院确定违约金的计付标准应以同地段同类房屋租金标准1600元/月为宜，本案被告应支付给原告的违约金以同地段同类房屋日租金标准53.33元/日计算，从合同约定的交付房屋之次日即2019年9月1日起计至房屋实际交付之日止，但应扣除逾期交房天数114天。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条第一款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，判决如下： 被告陆川中浩房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内向原告黄海兰支付逾期交房违约金（违约金计算方法：按每日53.33元的标准从2019年9月1日起计至本判决发生法律效力之日止，但应扣除逾期交房天数114天；本判决发生法律效力次日起至实际交房之日止的逾期交房违约金，按照上述计算标准，由被告陆川中浩房地产开发有限公司逐月支付给原告黄海兰）。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 本案案件受理费795元,减半收取397元（原告已预交），由被告陆川中浩房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。 审判员  范思熠 二〇二〇年六月十九日 书记员  苏志林