四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终1564号 上诉人（原审被告、反诉原告）：杨天天，女，1988年1月9日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：温成健，北京蓝鹏（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：王彩平，女，1965年5月12日出生，汉族,住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：林昊，四川恒成律师事务所律师。 原审被告：王兵，男，1983年5月10日出生，汉族，住成都市新都区。 委托诉讼代理人：温成健，北京蓝鹏（成都）律师事务所律师。 原审第三人：袁燕，女，1979年11月29日出生，汉族，住成都市高新区。 上诉人杨天天因与被上诉人王彩平、原审被告王兵、原审第三人袁燕房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2018）川0191民初14935号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 杨天天上诉请求：1.撤销（2018）川0191民初14935号民事判决，驳回王彩平的诉讼请求，判令支持上诉人一审全部反诉请求；2.本案一、二审诉讼费用由王彩平负担。事实与理由：一、王彩平违反《房屋租赁合同》的约定将案涉房屋转租。虽然杨天天与王彩平的微信聊天记录显示王彩平因为让客人放心而向杨天天索要房产证，以及杨天天修改案涉房屋宽带资费套餐后通知王彩平，并通知王彩平称物业要求将租客的身份信息报给物管，但是该聊天记录不能当然理解为杨天天对转租事实的知晓。杨天天以为王彩平将房屋进行分租，不知道转租的事实。王彩平作为承租方并未明确告知过杨天天其转租的事实，也未提供证据予以证明。杨天天知晓案涉房屋的转租事实在2018年3月，并在2018年5月提出了异议，符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定。根据《房屋租赁合同》第七条约定，王彩平在转租时并未得到杨天天的任何书面同意，王彩平的转租行为已构成违约。二、根据杨天天提交的视频资料显示，王彩平将案涉房屋的阳台外镂空部分进行扩建，搭建铁板扩建成一件房屋用以转租，属于违法扩建。在与王彩平的沟通过程中，杨天天仅同意正常装修方案，并未同意阳台的扩建，也不知晓该事实。王彩平的行为已经违反合同约定，构成违约。三、根据上诉人杨天天提交的物业公司的提醒单及案涉房屋的水电费缴纳情况照片显示，王彩平欠缴物业费达4个月，欠缴水电费达6个月，违反了合同约定，构成根本违约。四、杨天天、王兵于2018年5月4日向王彩平发出解除房屋租赁通知，合同解除时间应当是2018年5月4日。五、本案第三人袁燕在2018年5月16日通过买卖的方式取得案涉房屋产权证，在解除合同之后。且杨天天亦通过链家中介人员张静告知过王彩平要出售案涉房屋，王彩平表示不购买，因此杨天天的出售行为并不侵害王彩平作为承租的优先购买权。六、首先，因为王彩平存在上述种种违约行为，杨天天根据合同约定解除租赁关系并不构成违约，不应当支付违约金。其次，即使杨天天需要支付违约金，在租金为2000元/月的情况下，10万元严重过高。杨天天在一审中请求调减违约金金额，但未被采纳。综上，一审法院判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院驳回王彩平的一审诉讼请求，支持上诉人杨天天的反诉请求。 王彩平答辩称，一、被上诉人将房屋转租一事经过了杨天天的事先同意，且在合同履行期间，杨天天未在法定期间内对房屋转租一事提出任何异议，也未要求王彩平进行整改。二、王彩平从始至终都不曾改变过房屋结构。三、王彩平虽然对房屋的花池部分进行了修补，但是经过了杨天天的同意。即便是杨天天认为王彩平存在违约行为，也应当按照合同约定行使解除合同的程序。截至杨天天向王彩平发送解除合同告知书时，王彩平从未收到过任何催告整改的通知。四、王彩平不存在欠缴物业费、水电费两个月以上的情形。王彩平在2018年4月25日缴清物业费及水费，上诉人杨天天提供的的善意提醒单，王彩平及住在房屋内的租客从未见到过。五、房屋租赁期内，杨天天未在合理期限内通知王彩平便将房屋出卖给第三人，违法合同法规定的义务，侵犯了王彩平的优先购买权。六、上诉人杨天天在不具有合同解除权及未按照合同约定程序擅自解除合同的行为违反了合同约定，系严重违约，应当承担违约责任。补充协议对违约金有专门的约定，杨天天应当接受合同约束，违约金数额不宜降低。综上，请求驳回上诉人杨天天的上诉请求。 王兵的意见与杨天天上诉意见一致。 袁燕未发表答辩意见。 王彩平一审诉讼请求：1、请求依法确认原、杨天天之间签订的《房屋租赁合同》有效未解除，并继续履行至租赁期届满；2、请求判令杨天天向王彩平支付合同违约金人民币100000元；3、请求判令杨天天向王彩平赔偿损失共计人民币55048.67元；4、请求判令王兵对王彩平主张的违约金及相应损失、费用承担连带责任。 杨天天、王兵一审反诉请求：1、判令王彩平与杨天天于2016年8月20日签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》于2018年5月4日解除。2、判令王彩平向杨天天支付违约金人民币2万元，赔偿密码指纹锁损失人民币0.5万元、防盗门损失人民币2.5万元，共计人民币5万元。3、判令王彩平拆除房屋装修改建部分并承担拆除费用。 一审法院查明事实，一、2016年8月20日，王彩平作为乙方（承租方）与作为甲方（出租方）的杨天天签订了《房屋租赁合同》，其中与本案有关的内容为：1、甲方同意将位于成都市高新区房屋（以下简称案涉房屋）出租给乙方作为住宿、转租、分租使用；2、租赁期自2016年9月21日起至2020年9月20日止，共计4年；3、租金标准为2000元／月，2018年9月21日至2020年9月20日每年递增8%；4、甲乙双方一致同意，租金以每半年一期之方式交付，每次交付租金须于下期租金到期提前15天交付甲方；5、乙方承担租赁期中产生的水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、物业管理费、房屋租赁税费、卫生费、上网费、车位费；6、租赁期间，乙方如对该房屋及其设施故意损坏或使用不当而引起的损毁，乙方应负责修理或恢复原状或赔偿经济损失，因此产生的费用由乙方承担。如属正常自然损耗，则由甲方负责维修及保养；7、乙方使用该房屋时，不得擅自改变房屋结构和用途；8、租赁期间，乙方如拖欠租金达十天或以上，或欠交上述由乙方承担的费用达两个月或以上视为乙方根本性违约。合同因违约而终止的，甲方所收的押金有权不予退还乙方，并要求乙方承担赔偿责任；9、在租赁期内若甲方提前解约，必须提前壹个月通知乙方，同时甲方所收的押金退还予乙方，并赔偿乙方等同押金金额作为赔偿金，若乙方实际损失大于约定赔偿金的，则以实际损失进行赔偿为准。乙方已交租金扣除实际居住天数的租金后，剩余已交未居住的租金由甲方退还乙方（不计利息）；10、在租赁期内若乙方提前解约，必须提前壹个月通知甲方，同时甲方所收的押金不予退还，若甲方的实际损失大于所收押金的，则以实际损失进行赔偿为准。甲方将乙方已交租金中扣除该房屋实际租住天数的租金以及赔偿金后剩余租金退还予乙方（不计利息）；11、因乙方违约而导致合约终止或解除的，甲方有权不经乙方同意单方收回该房屋，乙方须在收到甲方通知后三日内无条件搬出该房屋，逾期，则视为乙方抛弃房屋内的自有财物，而归甲方任意处置；12、甲、乙双方应严格按照合同约定履行各自的义务，否则视为违约；若违约方经守约方催告仍不履行，守约方有权单方解除租赁合同，并追究违约方的违约责任；13、租赁双方有效文书送达地址以本合约记载的通讯地址为准，自邮寄之日起五天内视为送达。如遇地址变更、失效等，变更方应在变更、失效前三日书面通知对方，因变更方未及时通知导致的相关风险损失，由其自行承担；14、转租权，乙方在转租前必须经过甲方书面同意等条件。同日，杨天天与王彩平签订了《房屋租赁合约补充协议》，其中与本案有关的约定如下：1、因承租方承租时该房屋为清水状态，需要承租方进行装修，因会产生成本，如出租方在租赁期内要收回房屋，需先向承租方赔付100000元作为违约金；2、如承租方违约需向出租方赔付20000元；3、双方约定房屋到期后，承租方需恢复房屋原貌（厕所、厨房除外）。上述协议，甲方处虽写有王兵的名字，但落款出租方或甲方签名处仅有杨天天的签名和捺印，承租方或乙方签名处有王彩平的签名和捺印。 协议签订后，王彩平当日交纳了案涉房屋的押金2000元及第一期租金12000元，杨天天出具了收据，并将案涉房屋交付给了王彩平使用。 二、王彩平在承租案涉房屋后，将案涉房屋进行了装修，隔成7个单间，并分租给了案外人刘聪、康富强、曾朝银、李小明、李丹等人； 2016年8月29日，王彩平向杨天天发微信信息：“134××××4703徐，负责搭建施工；187××××6994开发商”，杨天天回复“嗯，好，我待会给他们打电话问问；嗯，可以哈就按现在的吧”；王彩平回复道“那我就放心了”。 2017年10月31日，王彩平与杨天天的微信聊天记录显示：王彩平说“麻烦发个房产证照片，谢谢，客人不放心”，杨天天回复说“产权证还没有下来”，王彩平又说“合同照片也行，发几张重要的部分即可”，即后杨天天发送了案涉房屋的买卖合同照片给王彩平。 2017年12月30日至2018年1月16日的微信记录表明：王彩平要求杨天天将案涉房屋的宽带资费方式改成99套餐，杨天天同意进行修改，修改之后，杨天天向王彩平回复说“王姐，套餐改了哈，欠了70元，要缴清欠款才能改，我就先给了。还有，天悦府的物管说要把租客的身份证信息给他们”。即后，王彩平通过微信红包的方式将70元发给了杨天天。 2018年3月13日，杨天天向王彩平发送微信消息称：“王姐，这儿要交房租了。”王彩平回复道：“过几天可以吗？这几天有点紧张。”杨天天回复道：“嗯，好，你月底之前给我嘛。你哪天方便我们想看下房子。”同月17日，王彩平通过微信向杨天天转账6000元，并发送信息称：“先转这些，月底之前再付余额。”杨天天收取了王彩平的转款，并发送消息称：“好的，收到了哈。”同日，杨天天向王彩平发送微信消息称：“王姐，我们下午大概四点钟去看看房子哈。”同月20日、22日，王彩平分两笔向杨天天转款共计6000元。 双方认可的案涉房屋交纳水电费及物业费情况单照片，显示从2017年11月到2018年4月，案涉房屋欠缴水费共计790.8元，从2018年1月到2018年4月，案涉房屋欠缴住宅物业服务费共计1503.2元。2018年4月19日，杨天天向王彩平发送微信消息让其缴纳欠的水费、住宅物业服务费。2018年4月25日，王彩平通过微信转账的方式将上述水费、住宅物业服务费转给了案涉房屋的楼管，结清了案涉房屋欠缴的水费、住宅物业服务费。 2018年5月4日，杨天天通过微信消息的方式向王彩平发出通告，其主要内容为：因承租方擅自改变房屋结构，未经出租方书面同意转租房屋，拖欠房租15日以上，欠缴水电、物业5个月以上。已造成严重违约。现出租方按照合同约定权利，单方面收回房屋。请承租方在三日内无条件搬离天悦府8栋1702室，否则视为自动抛弃屋内自有财物，由出租方任意处置。王彩平在收到上述通告后，回复内容为“你需要走法院程序吗”，其看到了通告，并且杨天天将通告贴在了案涉房屋门上。 三、案涉房屋的租金，王彩平已交纳到2018年9月20日。在一审庭审中，双方认可案涉房屋，杨天天于2018年9月18日完全收回，王彩平未再进入案涉房屋。 四、杨天天与王兵系夫妻关系，案涉房屋于2018年3月28日取得房屋产权,第三人袁燕于2018年5月16日通过存量房买卖的方式取得案涉房屋的产权，第三人袁燕以抵押权人的身份，以案涉房屋向招商银行股份有限公司成都分行办理抵押。2018年4月25日，盖有招商银行股份有限公司成都分行零售信贷业务专用章的《估价对象权属及法定优先受偿款调查表》显示：案涉房屋产权人袁燕委托四川恒通房地产土地资产评估有限公司注册房地产估价调查，该表载明案涉房屋出租状况为已对外出租。 一审法院认为，王彩平与杨天天签订的《房产租赁合同》、《房屋租赁合约补充协议》，系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力，双方均应按照约定履行各自义务。本案的争议焦点为： 一、王彩平在履行合同的过程中是否存在违约的情形。 关于王彩平是否违约转租的问题。一审法院认为，首先，本案所涉《房产租赁合同》明确约定，王彩平承租案涉房屋作为住家、分租、转租使用，因此双方的签订合同时已经完全预想到分租和转租的情形，并对此进行了协商，进而约定了转租需经出租方书面同意。其次，2017年10月31日和2018年1月16日，杨天天与王彩平的微信聊天显示，王彩平因让房客放心向杨天天索要房产证，杨天天修改案涉房屋宽带资费套餐后通知王彩平，并通知王彩平称物业要求将租客的身份信息报给物管，说明杨天天对分租或转租的事实已经知晓，但并未提出异议。再次，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予持”的规定，即使杨天天主张的转租违约情形存在，但也应当在法定的除斥期间内提出。 关于王彩平是否存在擅自改变房屋结构的问题。一审法院认为，首先，从双方的补充协议中明确约定，案涉房屋承租时处于清水状态需要承租方进行装修，因会产生成本费用，双方为此还约定的违约金，由此可见，王彩平、杨天天在签订合同对案涉房屋需要进行装修是提前预见到了的，补充协议中约定的房屋到期由承租方恢复原件也证明了此点。其次，2016年8月29日，王彩平与杨天天的微信聊天记录，也证实在装修前，王彩平对如何装修与杨天天进行了沟通，杨天天同意了装修的方案。再次，案涉房屋从签订合同开始到装修入住，再到本案诉讼长达近两年的时间，庭审中，杨天天方也承认拿过钥匙进入过房屋查看，杨天天在如此长履行期间内对案涉房屋的装修都没有提出异议，同时，杨天天举示的证据不足以证明王彩平有擅自改建的违约行为。 关于王彩平是否拖欠租金、物业和水电费的问题。一审法院认为，首先，双方在合同中约定，租金以每半年一期之方式交付，每次交付租金须于下期租金到期提前15天交付出租方，按照此约定王彩平应当在2018年3月5日前交纳租金。2018年3月13日，经杨天天微信催告后，双方达成协议同意王彩平在月底前交纳，此后，王彩平在3月22日交纳完双方约定的租金；其次，物业和水电费，双方在合同中约定由承租方承担，欠交达两个月或以上视为承租方根本违约，但双方对上述费用的交纳方式（按月交、按季交或按物业方通知后交纳）未进行明确约定，拖欠时间起算点合同中没有约定。在实际生活中，上述费用的收取存在预交、实交或透支的情形，业主在没有收到催交单等相应提醒的情况下，往往不知道需要交费。再次，在本案中，杨天天出示两张善意提醒单如若真实，两张提醒单也落款时间在2018年3月7日和2018年4月5日，在杨天天向王彩平发送微信提醒交纳上述费用后，王彩平也及时进行了交纳。因此，杨天天以拖欠租金、物业水电费，主张违约解除合同，不利于租赁法律关系的稳定，过于草率，证据不足，一审法院不予支持。 综上所述，杨天天反诉主张王彩平违约的情形不成立，即使杨天天主张的违约情形成立，根据双方的合同约定，“若违约方经守约方催告仍不履行，守约方才有权单方解除租赁合同，并追究违约方的违约责任”，杨天天并未向法庭举证证明王彩平违约后经催告之后仍不履行的相关证据，因此，杨天天的反诉请求，因证据不足，一审法院不予持。 二、杨天天在履行合同的过程中是否存在违约的情形。 首先，本案中，杨天天仅出示了链家中介人员张静的情况说明及微信聊天记录，该证据王彩平对其真实性予以否认，张静也未到庭接受法庭的询问，杨天天也无其他证据进行佐证，因此杨天天主张的已经履行了在合理期间内通知王彩平买卖涉案房屋的义务，因证据不足，一审法院不予采信。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条“承租人依法享有同等条件下的优先购买权，若出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或存在侵害承租人优先购买权情形，出租人应承担赔偿责任”的规定，因此，王彩平要求杨天天承担相应的民事责任，符合法律规定。 其次，杨天天出售案涉房屋不仅要征求王彩平是否在同等条件下需要购买的意见，而且根据买卖不破租赁的原则，还要处理好租赁合同继续履行的问题。如前所述，杨天天并无足够证据证明王彩平违约的情况下，杨天天不具有单方解除租赁合同的权利。同时根据合同约定，一方单方提前解除合同需提前一个月通知对方，并承担提前解除合同的违约金。为此，王彩平要求杨天天承担100000元的违约金，符合法律规定一审法院予以支持。 另外，根据合同的相对性，房屋租赁合同及被充协议系王彩平与杨天天签订，该两人才是合同的相对方，上述两合同仅对合同的相对方具有约束力，因此王彩平要求杨天天王兵承担责任，杨天天王兵反诉要求王彩平承担责任，缺乏法律依据，一审法院不予支持。 三、关于双方合同是否解除的问题。一审法院就该问题征求了王彩平的意见，王彩平同意解除双方的合同。本案中，王彩平、杨天天双方均认可案涉房屋，杨天天方已于2018年9月18日完全收回，王彩平自此未再进入房屋。因此双方的租赁合同及补充协议解除时间应为2018年9月18日。 关于王彩平要求杨天天赔偿损失的诉讼请求。一审法院认为，违约金与赔偿损失均系违约责任的承担方式，当事人不应一并主张，但在违约金不足以弥补损失的前提下，当事人有权请求法院增加违约金数额。在本案中，双方约定出租方提前收回房屋需承担100000元的违约金，该违约金明显高于王彩平主张的赔偿损失55048.67元，违约金足以弥补损失。因此，对王彩平要求赔偿损失55048.67元的诉求，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条第一款,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十九条、二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、王彩平与杨天天在2016年8月20日签订的《房产租赁合同》及《房屋租赁合约补充协议》于2018年9月18日解除；二、杨天天于判决生效之日起十日内支付王彩平违约金100000元；三、驳回王彩平的其他诉讼请求；四、驳回杨天天、王兵的诉讼请求。如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费1285元，由杨天天负担。反诉案件受理费525元，由杨天天、王兵负担。 二审中，杨天天提交了以下新证据：第一组，王彩平与物业公司签订的承诺书、装修承诺书及户型图，拟证明王彩平曾经承诺装修不改变原有配置物件，承诺阳台封闭后不再额外增加超荷载的物件，但实际装修时王彩平在阳台外违规搭建，违反了法律法规规定及租赁合同约定；第二组，前期物业服务协议，证明小区物管缴费规定为每季度首月20日前，王彩平曾经按时支付过物业费，知晓物业费支付时间的约定，其欠缴四个月物业费的行为构成违约。 王彩平对承诺书、装修承诺书、户型图真实性无异议，但认为该证据无法证明杨天天对王彩平装修内容不知情；对前期物业服务协议三性均无异议，但认为双方签订租赁合同时杨天天并未出具该物业协议，且根据王彩平过去缴费记录，缴费期间可预缴、透支、实缴。 王彩平二审中无新证据提交。 二审另查明，2016年12月，王兵曾通过短信询问王彩平进门密码。 本院审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，王彩平与杨天天签订的《房屋租赁合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，属合法有效，各方均应及时全面履行合同义务。案涉合同现已实际解除，各方对此均不持异议。本案二审争议焦点为：一、王彩平是否违约，杨天天是否有权解除合同（包括王彩平是否擅自转租、是否违约擅自搭建装修、欠缴物管费、水费是否构成解约情形）；二、若杨天天存在违约情形，一审确定的违约金是否适当。 关于王彩平是否存在擅自转租的情形。本院认为，双方合同中明确约定王彩平的租赁合同目的在于转租、分租使用，同时2017年10月31日王彩平与杨天天的聊天记录中，王彩平表示需要房屋产权文件，“客人不放心”，由此可见，杨天天知晓王彩平已将房屋转租、分租，而未提出异议，应当视为其认可转租行为，故王彩平转租行为不构成违约。 关于王彩平是否存在擅自装修搭建的情形。本院认为，案涉房屋在王彩平承租时系清水状态，杨天天必然知晓王彩平会对房屋进行装修。根据2016年12月王兵询问王彩平进门密码可合理推定，王兵在当时曾进入了案涉房屋内，王兵应当知晓房屋装修的具体情形，王兵与杨天天系夫妻关系，其当时并未对房屋装修内容提出异议，应视为认可。故王彩平不存在擅自装修搭建的情形。 关于王彩平逾期支付物管费、水费是否构成违约。本院认为，双方合同中明确约定，若违约方经守约方催告仍不履行，守约方有权单方解除租赁合同，并追究违约方的违约责任。本案中，王彩平欠付物管费和水费后，杨天天在2018年4月19日进行了催收，王彩平在4月25日即支付了物管费、水费，故王彩平欠付物管费、水费不构成杨天天的单方解约事由。 因王彩平在本案中不存在根本违约，也不存在合同约定的解约情形，故杨天天在合同履行期间无权单方面解除合同。杨天天擅自解除合同、收回房屋的情形构成违约，应承担违约责任。根据双方约定，因承租方需装修房屋，故若出租方提前收回应支付违约金10万元。该约定中的违约金数额显然充分考虑到了承租时王彩平所投入装修成本，但案涉租赁合同租期为四年，合同已经实际履行了两年，故在确定违约金时，应考虑装修成本的折旧和合同已部分实际履行的状况，以在确保违约方承担违约责任，弥补守约方实际损失的情况，因此，综合本案中杨天天的实际违约情形，本院酌情调整杨天天向王彩平支付违约金6万元。 综上，上诉人杨天天的上诉请求部分成立，一审法院认定事实清楚，但部分法律适用不当，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持成都高新技术产业开发区人民法院（2018）川0191民初14935号民事判决第一项、第四项； 二、撤销成都高新技术产业开发区人民法院（2018）川0191民初14935号民事判决第三项； 三、变更成都高新技术产业开发区人民法院（2018）川0191民初14935号民事判决第二项为“杨天天于本判决生效之日起十日内支付王彩平违约金60000元”； 四、驳回王彩平的其他诉讼请求。 一审案件本诉受理费1285元，由王彩平负担200元，杨天天负担1085元，反诉案件受理费525元，由杨天天、王兵负担；二审案件受理费3300元，由王彩平负担300元，杨天天负担3000元。 本判决为终审判决。 审判长 赵 韬 审判员 廖 方 审判员 张卫敏 二〇二〇年六月十日 书记员 王小禹