贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终2388号上诉人(一审被告):凯里市阳光房地产有限公司，住所地贵州省凯里市宁波路凯里市房产交易大楼7楼。法定代表人：万台生，总经理。委托诉讼代理人：陆淼，贵州贵信（施秉）律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：黄璟，女，1989年5月22日出生，苗族，贵州省凯里市人，住凯里市。委托诉讼代理人（特别授权）：王江莉，女，1955年4月26日出生，汉族，住凯里市。委托诉讼代理人（特别授权）：张启贵，男，1958年3月25日出生，苗族，住凯里市。被上诉人（一审被告）：贵州省凯里市世纪城百货有限公司，住所地贵州省凯里市文化北路22号。法定代表人：伍茂才，董事长。委托诉讼代理人：吴彬，公司员工。被上诉人（一审被告）：贵州省凯里市金井房地产综合开发有限责任公司，住所地贵州省凯里市文化北路22号水木花园2楼。法定代表人：叶荣芝，董事长。委托诉讼代理人：张富慧，公司员工。被上诉人（一审被告）：凯里市金马房地产开发有限公司，住所地贵州省凯里市金井路2号。法定代表人：陈华宾，董事长。委托诉讼代理人：龙继坤，贵州贵信（施秉）律师事务所律师。上诉人凯里市阳光房地产有限公司（以下简称“阳光公司”）因与被上诉人黄璟及贵州省凯里市世纪城百货有限公司（以下简称“世纪城公司”）、贵州省凯里市金井房地产综合开发有限责任公司（以下简称“金井公司”）、凯里市金马房地产开发有限公司（以下简称“金马公司”）租赁合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院(2020)黔2601民初1089号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。阳光公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：1.一审法院认定事实错误，世纪城公司是由金井公司时任法定代表人伍茂才、金马公司法定代表人陈华宾、阳光公司法定代表人万台生三人出资设立，非前述三公司出资设立。《保证函》系复印件，不能作为定案的依据。2.《商铺委托经营管理合同》违反了建设部《商品房销售管理办法》第十一条的规定，属无效合同。3.上诉人阳光公司已退出世纪城负一层至七楼项目，现该项目由金井公司经营管理，所以阳光公司不应承担责任。被上诉人黄璟未作出答辩。被上诉人世纪城公司、金井公司、金马公司未作出答辩。黄璟向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付2019年1月1日至2020年6月30日委托经营收益（租金）84994.84元（1-158号商铺2019年购房总额696164.85元×9%=62654.84元）；2019年7月1日至2020年6月30日租金22340元（1-231号商铺购房总额248220元×9%=22340元；）；2、判令被告支付原告逾期租金违约金3741.75元（暂定），违约金的计算从发生之日起直至全部租金付清之日止（其中，2018年8月1日至2019年8月25日违约金为14066×0.06÷360×390天=897元，现已超过十天的支付期，加倍支付违约金：897×1.75=1569.75元，2019年2月1日至2019年8月20日违约金62628元×0.06÷360×201天=2098元；2019年8月1日至2019年8月20日违约金22340元×0.06÷360×20天=74元；3、判令四被告共同承担一项、二项连带保证责任；4、本案案件受理费由被告全部承担。一审法院认定事实：本案所涉商铺位于凯里市文化北路22号世纪兴城商业城，系被告金马公司、阳光公司、金井公司联合开发建设，以金马公司名义对外销售。2012年11月30日，黄璟购买“世纪兴城”1-158号商铺。同日，以原告黄璟为委托方（甲方）、贵州省凯里市世纪兴城经营管理有限公司为受托方（乙方）就商铺租赁事宜签订了《商铺委托经营管理合同》。黄璟购买“世纪兴城”1-158、1-231号商铺，2013年6月16日，以原告黄璟为委托方（甲方）、贵州省凯里市世纪兴城经营管理有限公司为受托方（乙方）就商铺租赁事宜签订了两份《商铺委托经营管理合同》。主要内容为：1、甲方将其购买位于凯里市商铺委托乙方经营管理，1-158号商铺合同总价695866元，实付总价695866元，委托期限为10年即2013年1月1日至2022年12月31日止。1-231号商铺合同总价248220元，实付总价248220元，委托期限为10年即2013年1月1日至2022年12月31日止;购买日期2013年6月16日，返款日期2013年7月1日。2、在委托经营管理期限内，第1-3年，乙方每年首月向甲方支付全年相当于该商铺总价款的8%作为委托经营收益；第4-6年，乙方每年向甲方支付商铺总价款的8.5%作为委托经营收益；第7-10年，乙方每年向甲方支付商铺总价款的9%作为委托经营收益；第4—10年的委托经营收益乙方在每个委托年度的首月向甲方一次性付清当年的委托经营收益。甲方收益部分所产生的税费由甲方自行按国家税收规定缴纳。委托经营期间产生的经营费、物管费、维修费全部由乙方承担。3、乙方不得逾期支付商铺的委托经营收益款项。如有违约需从逾期之日起按应付款项每日万分之五向甲方支付违约金。合同签订后，原告如约将商铺交由给贵州省凯里市世纪兴城经营管理有限公司经营管理。2019年系第七年，根据《商铺委托经营管理合同》的约定，应按商铺总价款的9%计付2019年度的租金。庭审中，原告认可2018年剩余租金的违约金计算截止至2019年10月8日。另查明，2012年9月17日，被告阳光公司股东及法定代表人万台生、金马公司的股东及法定代表人陈华宾、金井公司的股东及董事长伍茂才三人各出资20万元，注册成立贵州省凯里市世纪兴城经营管理有限公司，伍茂才任法定代表人。同年12月21日，经全体股东一致同意，各股东的出资额增为200万元。2013年6月，贵州省凯里市世纪兴城经营管理有限公司名称变更为贵州省凯里市世纪城百货有限公司。2012年12月2日，金马公司、金井公司、阳光公司共同向签订《商铺委托经营管理合同》的委托人出具《保证函》，载明：“尊敬的《商铺委托经营管理合同》委托人：世纪城百货经营管理有限公司是金马公司、阳光公司、金井公司共同出资设立，由伍茂才任法定代表人。我们三公司在此对世纪城百货经营管理有限公司与您签订的《商铺委托经营管理合同》中世纪城百货经营管理有限公司向您支付委托经营收益的义务作出保证承诺，即世纪城百货经营管理有限公司不能依法履行该债务时，由我们三家公司作为保证人对该债务承担保证责任。保证责任期限自2013年1月1日起至2023年12月31日止”。合同加盖有三公司的公章并有公司法定代表人签字。再查明：一审法院于2018年11月9日作出的（2018）黔2601民初3253号民事判决书，该判决书载明：黄璟诉请：1、判令被告世纪城公司支付原告委托经营收益（租金）80247.01元；2、判令被告世纪城公司以向原告支付逾期付款违约金3489.26元（并以尚欠管理费为限，按日万分之五每日计算至管理费全部付清时止）；3、判令金井公司、金马公司、阳光公司对上述第一、二项诉讼请求承担连带保证责任；4、本案受理费由四被告共同承担。庭审中原告当庭变更第三项诉讼请求：要求金井房开、金马房开、阳光公司承担租金及违约的保证责任。该案“本院认为”载明：2018年1月1日至2018年12月31日及2018年7月1日至2019年6月30日均系合同履行的第六年，1-158号门面该期间的租金应为59148.61元(购房款695866元×0.085/年)，1-231号门面该期间的租金为21098.7元(购房款248220元×0.085/年)。基于金井公司在诉讼期间已向黄璟支付租金26749元（19716元+7033元），黄璟所主张的金额应予以相应扣除，世纪城公司仍需支付租金53498.31元（59148.61元-19716元）+（21098.7元-7033元）。该案判决：1、贵州省凯里市世纪城百货有限公司于本判决生效之日起十日内支付黄璟1-158号门面租金39432.61元及自2018年1月1日起至租金付清之日止的违约金（违约金按年利率6%的标准计算，其中，2018年2月1日至2018年6月7日的违约金以59148.61元为基数计算；2018年6月7日后的违约金以39432.61元为基数计算）。贵州省凯里市世纪城百货有限公司财产依法强制执行后不能清偿的债务，由贵州省凯里市金井房地产综合开发有限责任公司、凯里市金马房地产开发有限公司、凯里市阳光房地产有限公司连带共同清偿。2、贵州省凯里市世纪城百货有限公司于本判决生效之日起十日内支付黄璟1-231号门面租金14065.7元及自2018年8月1日起至租金付清之日止的违约金（违约金按年利率6%的标准计算，2018年8月1日后的违约金以14065.7元为基数计算）。贵州省凯里市世纪城百货有限公司财产依法强制执行后不能清偿的债务，由贵州省凯里市金井房地产综合开发有限责任公司、凯里市金马房地产开发有限公司、凯里市阳光房地产有限公司连带共同清偿。3、驳回黄璟的其余诉讼请求。一审法院认为：原告与被告世纪城公司签订的《商铺委托经营管理合同》是双方真实意思表示，且未违反法律法规禁止性规定，对其真实性、有效性、合法性，予以确认，双方应按约定全面履行各自的义务。本案中，原告将自己所有的商铺交付世纪城公司使用、收益，世纪城公司在不同年度根据约定商铺总价款比例支付价款，原告与世纪城公司签订的合同名为《商铺委托经营管理合同》，实为租赁合同，故本案案由应为“房屋租赁合同纠纷”。合同履行期间，世纪城公司未按约定支付原告2019年度的房屋租金，依法应当承担支付租金及逾期付款违约金的民事责任。世纪城公司虽辩称其违约行为是由各种客观原因造成，并非其有意违约，但均非不可抗力情形，不予采纳。现原告根据《商铺委托经营管理合同》，要求被告支付2019年的租金，予以支持。即2019年度案涉两个商铺未付的租金应为：1-158号商铺租金695866×9%=62627.94元，1-231号商铺租金248220×9%=22339.8元，以上合计84967.74元。违约金的问题。世纪城百货公司未按约定时间支付租金，已构成违约，应当承担相应的违约责任。本案中，原告并未举证证明其因对方拖欠租金所造成的实际损失数额或因对方拖欠本次租金所造成的不同于常规状态的特殊损失数额，因此原告的租金被拖欠，其损失最通常的表现为利息损失，即租金被拖欠后未能存入银行而可能损失的活期存款利息或定期存款利息。而双方约定按每日万分之五（即每年18%）支付逾期付款违约金显然过分高于实际利息损失，故予以调整。因原双方约定的违约金标准需要调整后，等同于违约金没有约定的法律后果。对于这种情形下逾期付款类违约金的计算标准，目前相关司法解释的规定大同小异。其中，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定“以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”；《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条规定“按照年利率6%支付资金占用期间利息”；《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条规定“按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息”。经查，当前人民银行公布并执行的基准利率标准，其中：半年期存款基准利率1.30%、一年期存款基准利率1.50%、一年期以内（含一年）贷款基准利率4.35%、一至五年期（含五年）贷款基准利率4.75%。综合上述有关逾期付款违约金相关司法解释规定的计算标准，兼顾本案合同的履行情况、当事人的过错程度、当前普遍存在的实体商店受电商冲击而经营困难的现状等因素，且原告在其提交的诉状中载明了其要求违约金的计算标准为年利率6%，根据公平原则、诚实信用原则进行衡平，酌情调整为按年利率6%作为计算违约金的标准。合同约定支付委托经营收益的时间为每个委托年度的首月内。原告在本案中诉请2018年度逾期支付租金的违约金已在（2018）黔2601民初3253号民事判决书作出判决，故对原告现诉请2018年租金的违约金，不予支持。2019年度租金的违约金，根据《商铺委托经营管理合同》约定及原告的诉请主张，计算方式为：1-158号商铺租金的违约金以62627.94元为基数计算，从2019年2月1日起至付清租金时为止；1-231号铺面的违约金以22339.8元为基数计算，从2019年8月1日起至付清租金时为止。原告诉请加倍支付2018年度的违约金，无依据，不予支持。关于《保证函》是否真实有效，金马公司、金井公司、阳光公司对欠付租金承担一般保证责任还是连带保证责任的问题。虽然原告未能提交《保证函》的原件，但结合2017年度受理的世纪城部分购买门面业主诉世纪城公司、金马公司、金井公司、阳光公司委托合同纠纷系列案中，各被告对《保证函》予以自认。同时，在金马公司、阳光公司申请执行金井公司保全案〔（2017）黔26财保12号〕中，金马公司、阳光公司亦自认出具《保证函》，因此，对《保证函》的真实性及合法性予以确认。依据《中华人民共和国担保法》第十七条“当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证”的规定，结合《保证函》“世纪城百货经营管理有限公司不能依法履行该债务时，由我们三家公司作为保证人对该债务承担保证责任”的内容，金马、金井、阳光三家公司的保证形式为一般保证而非连带责任保证。原告主张金马公司、金井公司、阳光公司保证方式为连带责任保证理由不能成立。金马公司、金井公司、阳光公司对世纪城公司应支付的委托经营收益义务同时提供保证，各保证人与债权人没有约定保证份额，依照《最高人民法院关于适用（中华人民共和国担保法）若干问题的解释》第十九条的规定，金马公司、金井公司、阳光公司应对主债务人世纪城公司财产依法强制执行后不能清偿的债务承担连带共同保证，即对主债务人世纪城公司财产依法强制执行后不能清偿的债务，各保证人均有履行全部债务的义务。金马公司、金井公司、阳光公司并未承诺或在保证合同中约定与债务人对债务承担连带责任，原告主张金马公司、金井公司、阳光公司应对本案债务承担连带清偿责任的理由不能成立。但根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十五条“一般保证的债权人向债务人和保证人一并提起诉讼的，人民法院可以将债务人和保证人列为共同被告参加诉讼。但是，应当在判决书中明确在对债务人财产依法强制执行后仍不能履行债务时，由保证人承担保证责任。”的规定，保证人金马公司、金井公司、阳光公司应按照上述规定承担保证责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十九条、第一百二十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十三条之规定，判决：一、被告贵州省凯里市世纪城百货有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告黄璟2019年度租金84967.74元。二、被告贵州省凯里市世纪城百货有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告黄璟2019年度租金的违约金（按年利率6%的标准计算，其中：1-158号商铺租金的违约金以62627.94元为基数，从2019年2月1日起至付清租金时为止；1-231号商铺租金的违约金以22339.8元为基数，从2019年8月1日起至付清租金时为止）。贵州省凯里市世纪城百货有限公司财产依法强制执行后不能清偿的债务，由贵州省凯里市金井房地产综合开发有限责任公司、凯里市金马房地产开发有限公司、凯里市阳光房地产有限公司连带共同清偿。三、驳回原告黄璟的其余诉讼请求。案件受理费已减半收取为1009元，由被告贵州省凯里市世纪城百货有限公司负担。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案二审争议焦点：一是一审法院认定的事实是否错误；二是《商铺委托经营管理合同》是否有效；三是阳光公司是否应承担支付租金和违约金的担保责任。针对争议焦点，分述如下：一、关于一审法院认定的事实是否错误的问题。世纪城公司是由金井公司时任法定代表人伍茂才、金马公司法定代表人陈华宾、阳光公司法定代表人万台生三人出资设立和《保证函》的真实性，凯里市人民法院作出的已经发生法律效力的（2017）黔2601民初601号民事判决书对此已经予以确定，依法可直接作为本案定案的依据，一审法院此部分认定事实清楚，上诉人阳光公司的上诉理由与查明的事实不符，本院不予支持。二、关于《商铺委托经营管理合同》（以下简称《合同》）是否有效的问题。该《合同》是双方当事人自愿协商达成合意的，且中华人民共和国建设部《商品房销售管理办法》是部门规章，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，该合同并未违反法律、行政法规效力性强制性规定，据此该《合同》应合法有效。三、关于阳光公司是否应承担支付租金和违约金保证责任的问题。金马公司、阳光公司、金井公司于2013年4月12日签订的《世纪兴城部分房产经营权、所有权分割协议》是上述三公司的内部约定，对第三人不具有必然的法律约束力。且阳光公司未能举证证明世纪城公司在与被上诉人黄璟签订《商铺委托经营管理合同》时，已将上述内容告知被上诉人黄璟，故阳光公司应按《保证函》承担支付租金和违约金的保证责任。综上所述，上诉人的上诉理由与本院查明的事实不符，于法无据，故其上诉请求不予支持，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2018元，由上诉人凯里市阳光房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  欧阳平审判员  王大梅审判员  吴竹春二〇二〇年六月十七日法官助理罗惠书记员熊慧灵