河北省承德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀08民终1204号 上诉人（原审第三人）：中国建设银行股份有限公司滦平支行，住所地滦平县滦平镇北大街115号。 法定代表人：宋永德，行长。 被上诉人（原审原告）：刘立昂，男，1976年8月21日出生，汉族，住北京市东城区。 被上诉人（原审被告）：承德大地创见房地产开发有限公司，住所地承德市滦平县巴克什营镇金山岭商住广场西门店26号。 法定代表人：苏为学，总经理。 上诉人中国建设银行股份有限公司滦平支行（以下简称）因与被上诉人刘立昂、承德大地创见房地产开发有限公司（以下简称）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省滦平县人民法院（2018）冀0824民初5113号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 中国建设银行股份有限公司滦平支行上诉请求：。事实和理由：。 刘立昂答辩称，中国建设银行股份有限公司滦平支行的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 承德大地创见房地产开发有限公司答辩称，中国建设银行股份有限公司滦平支行的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 刘立昂向一审法院起诉请求：1、确认原告与被告大地创见公司签订的《商品房买卖合同》已解除；2、判令解除原告与第三人建行滦平支行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；3、判令被告大地创见公司向原告退还购房首付款2103535.00元、并赔偿原告购房首付款的利息损失（自2017年1月3日起至实际给付之日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，暂计至2018年12月3日为95754.00元）；4、判令被告大地创见公司偿还原告已向建行滦平支行偿付的贷款本息（以判决生效之日时的实际还款明细为准，暂计至2018年12月3日，原告已偿还的贷款本金为91014.40元，贷款利息为64405.70元，总计155420.16元）；5、判令被告大地创见公司向建行滦平支行偿还《个人住房（商业用房）借款合同》项下剩余的贷款（以判决生效之日时实际剩余贷款金额为准，暂计至2018年12月3日为3048985.60元）；6、判令被告大地创见公司向原告支付已付购房款的违约金524353.50元；7、判令被告大地创见公司向原告赔偿由于其根本违约给原告造成的交通费用损失合计390.00元；8、判令被告大地创见公司赔偿原告因本案产生的律师费用8000.00元；上述各项费用共计为5936438.20元。9、判令被告大地创见承担本案全部诉讼费用、保全费用。 一审法院认定事实：原、被告于2017年1月3日签订了合同编号为00020555《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定大地创见公司将滦平县巴克什营旅游文化产业园起步区项目中三组团175号房屋销售给原告刘立昂，被告应于2018年8月31日前向原告交付该商品房，房屋总价款为5243535.00元，大地创见公司应在2018年8月31日前向原告交付符合合同约定的商品房，同时约定了原、被告双方的权利义务，根据合同“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“逾期超过90日后买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。”合同签订后，原告于2017年1月3日向被告支付了购房款2103535.00元，并与第三人建行滦平支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，向第三人建行滦平支行贷款3140000.00元用于购买案涉商品房。2017年11月23日，第三人将全部贷款一次性划入被告指定账户。被告未在合同约定的期限履行合同义务，向原告交付已经竣工验收合格的房屋。2018年11月27日原告购买的房屋被拆除。2018年12月5日原告通过上海方达（北京）律师事务所以EMS方式向被告发出的《律师函》，声明解除双方签订《商品房买卖合同》，要求退还全部购房款及利息并支付全部购房款总额10%的违约金，该《律师函》已于2018年12月9日寄至被告处。另查明，截止2019年3月14日，原告刘立昂已偿还第三人建行滦平支行贷款本息合计291412.80元，其中包括被告于2019年1-3月替原告偿还贷款本息58282.56元，原告本人偿还233130.24元，尚欠贷款本金3047792.64元及利息。 一审法院认为，原、被告于2017年1月3日签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系合同双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的规定，合同成立并且生效，当事人均应依约履行。原告已按约定交付购房款，全部履行了合同义务，有权要求被告在合同约定期限内交付所购房屋。因被告交付房屋过程中未向原告提供建设工程竣工验收报告，该交付行为不符合法律规定。对被告关于房屋已交付，风险已转移，原告因房屋被拆除所造成的经济损失应由原告自己负担的辩解意见不予采纳。现已过交房期限，被告未能按约定的期限交房，且案涉商品房已拆除，导致合同目的无法实现，原告依合同约定有权要求解除原、被告于2017年1月3日签订的《商品房买卖合同》，原告于2018年12月5日向被告发出律师函，并于2018年12月9日送达至被告，履行了通知义务，被告在本案诉讼中提出案涉合同有继续履行的基础和现实可能，不应解除的抗辩理由不能成立，依法案涉合同应自被告收到律师函之日解除，故对二原告关于确认案涉合同已解除的诉讼请求本院予以支持。《商品房买卖合同》解除后，原告与第三人签订的按揭贷款合同目的亦无法实现。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，因商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。为此，对原告要求解除其与第三人于2017年5月12日签订的按揭贷款的诉讼请求本院予以支持。因该个人房屋抵押借款合同的贷款已由被告大地创见公司收取，大地创见公司为该笔贷款的实际占有人、使用人，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款本金及利息分别返还担保权人和买受人。故大地创见公司应向原告及第三人承担退还购房款、购房贷款本金及偿还利息的责任。被告关于案涉合同约定了不可抗力，被告应予免责的的辩解意见，因不构成不可抗力，本院不予采纳，被告及第三人提出本案应中止审理，因本案系合同纠纷案件，原、被告系合同双方当事人，均为权利义务主体，原告解除房屋买卖合同，并要求被告承担违约责任，现合同标的物已灭失，合同目的已无法实现，被告及第三人提出的中止审理的理由不能成立，对此抗辩理由不予支持。因被告逾期交房的违约行为导致商品房买卖合同解除，被告对此应承担相应的民事赔偿责任，即原告已付购房款的利息损失应当由被告予以赔偿，并返还原告已偿还的按揭贷款本息。原告要求被告按照中国人民银行同期同类贷款利率赔偿其购房首付款的利息损失的诉讼请求，符合法律规定，但利息的给付期限应自原告支付购房首付款之日起计算至判决生效之日止。由于商品房买卖合同解除是因被告逾期交房的违约行为所致，按照合同的约定被告应按原告累计已付款的10%向原告支付违约金，原告主张违约金按购房款总额（包括贷款支付部分）为基数计算，不符合合同的约定，其该项主张本院不予支持。违约金计算应以原告直接支付被告的购房款即购房首付款为基数计算，因原告购房首付款的利息损失高于违约金数额，故应由被告赔偿二原告因合同解除所造成的实际损失，即购房首付款的利息损失，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求本院不再支持。原告要求被告赔偿其因本案支出的交通费、律师费，因无合同约定及法律依据，其该项请求不予支持。对于第三人请求原告刘立昂偿还借款合同项下剩余贷款本息的诉讼请求，虽然在借款合同解除前原告刘立昂为还款义务人，解除前的欠款本息应由刘立昂负责清偿，基于上述司法解释的规定，由于合同解除，被告大地创见公司应将刘立昂已支付的贷款本息返还刘立昂，同理，刘立昂未偿还的贷款本息应由被告大地创见公司直接向建行滦平支行偿还，这有利于减少不必要的重复诉讼、节省诉讼资源、减轻当事人诉累，故对第三人要求原告刘立昂偿还借款合同项下剩余贷款本息的诉讼请求本院不予支持。第三人关于请求判令被告大地创见公司对原告偿还按揭借款合同项下剩余贷款本金及利息承担连带清偿责任诉讼请求因已另行提起诉讼，应另案处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、确认原告刘立昂与被告承德大地创见房地产开发有限公司于2017年1月3日签订的合同编号为00020555的《商品房买卖合同》(包括补充协议）于2018年12月9日解除；二、被告承德大地创见房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告刘立昂购房首付款2103535.00元；三、被告承德大地创见房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告刘立昂支付的购房首付款2103535.00元的利息损失（利息损失自2017年1月3日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至欠款结清之日止）；四、被告承德大地创见房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告刘立昂已偿还第三人中国建设银行股份有限公司滦平支行按揭贷款本金及利息计233130.24元；五、解除原告刘立昂与第三人中国建设银行股份有限公司滦平支行于2017年5月12日签订的合同号为130687508-2012-20171985642的《个人住房(商业用房)款合同》；六、被告承德大地创见房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还第三人中国建设银行股份有限公司滦平支行合同号为130687508-2012-20171985642的《个人住房(商业用房)款合同》项下的剩余贷款本金并支付贷款利息（利息按上述《个人住房(商业用房)款合同》约定的标准计算）；七、驳回原告刘立昂的其他诉讼请求；八、驳回第三人中国建设银行股份有限公司滦平支行的诉讼请求。如未按本判决确定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本院二审期间，本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审法院判决查明的事实有相应的证据予以佐证，本院依法予以确认。 本院认为，案涉《商品房买卖合同》（包括补充协议）解除后，《个人住房（商业用房）借款合同》的目的已无法实现，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，购房人有权诉请解除该《个人住房（商业用房）借款合同》。本案中，上述两份合同的解除系承德大地创建房地产开发有限公司违约所致，购房人承担的赔偿责任最终亦应由承德大地创见房地产开发有限公司承担。案涉《个人住房（商业用房）借款合同》第十九条第四款约定“贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款人的贷款本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。若借款人未能履行归还义务，贷款人保留提起诉讼的权利”，一审法院为减少不必要的重复诉讼、节省诉讼资源、减轻当事人诉累，在将案涉《商品房买卖合同》（包括补充协议）和《个人住房（商业用房）借款合同》合并审理时，判令由贷款的实际收取人即承德大地创见房地产开发有限公司直接将购房贷款返还上诉人，并直接向上诉人承担购房人应当承担的各项责任，既符合合同各方当事人“或委托售房人直接将上述款项归还贷款人”的约定，亦不违反《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款的规定是“担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理”，并非“应当”合并审理，一审法院未将本案与（2019）冀08民初10号民事案件合并审理，与法不悖。 综上所述，中国建设银行股份有限公司滦平支行的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费55,350.0元，由中国建设银行股份有限公司滦平支行负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 高伶丽 审 判 员 应春明 审 判 员 裴赤博 二〇二〇年六月二十八日 法官助理 顾成龙 书 记 员 蔄丽丽 ——