广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初14069号原告：杨坤宇，男，汉族，1992年12月23日出生，住广东省吴川市***********。公民身份号码440************412。委托诉讼代理人：谭启健，广东禅都（三水）律师事务所律师。被告：佛山市明福市*运营发展有限公司。住所地广东省佛山市禅城区******佛山义乌小商品贸易中心七楼705，统一社会信用代码914************870。法定代表人：彭某1。原告杨坤宇与被告佛山市明福市*运营发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人谭启健到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告本院提出诉讼请求：1.被告返还原告已支付的物业使用权转让款207788元及利息（以207788元为本金，按中国人民银行同期贷款利率自起诉之日起计至付清之日止）；2.被告应赔偿原告利息损失22750元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年2月，原告以自住的目的前往被告营销中心了解其开发的加德公馆，在被告销售人员的接待和游说下，有意受让位于佛山市禅城区****侧、弼唐路西侧佛山加德公馆项目第4栋304房。为此，原告在被告销售人员的安排下签订了关于涉案物业的《认购书》并支付了定金。2019年2月19日，原告又在被告销售人员安排下分别签署了两份关于涉案物业的《物业使用权转让合同》，并办理了相关贷款。至此，原告共计支付物业使用权转让费207788元，贷款利息22750元。事后，原告根据佛山市禅城区人民法院审理的相关案件查明的事实中发现，被告的转让物业使用权的形式严重违反法律法规规定，涉案物业所在土地，即加德公馆项目（地块二）尚未取得建设工程规划，甚至尚未申办建设工程规划。由此可见，被告在尚未取得建设工程规划许可证的情况下建设了涉案物业，并公开出租。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原、被告签订关于涉案物业的《物业使用权转让合同》及其补充协议应属无效。截至目前，原告已支付了物业使用权转让款207788元，及由此产生的利息22750元，但涉案物业尚未交付，又根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。因此，原告有权诉请被告返还涉案物业的物业使用权转让费207788元及利息损失22750元。综上，被告严重违背诚实信用原则，违法招租，致使原告的合同目的不能实现，并造成原告具体的资金损失，为维护原告的合法权益，请求法院判如所请。被告未作答辩，在诉讼中亦未举证。原告在诉讼中举证：1.原告身份证、被告企业信息公示报告，证明原、被告主体资格。2.《物业使用权转让合同》2份，证明被告将涉案房屋使用权转让给原告的事实；合同为被告提供的格式文本，其中约定涉案物业的交付时间、金额、使用期限等。3.中国工商银行境内汇款电子回单6张、借记卡账户历史明细清单、收款收据5张、刷卡单，证明原告向被告支付207788元的事实。4.中国银行贷款业务单及分期记录、中国银行信用卡交易流水明细清单、银行卡、刷卡单2张，证明原告为支付被告的款项申请信用卡分期，产生的利息损失22750元。5.（2019）粤0604民初17856号判决书，证明经法院查明涉案加德公馆项目有地块1、地块2，涉案房屋位于地块2，该地块未取得建设工程规划许可证。6.佛山市自然资源局禅城分局复函，证明加德公馆项目（地块2）尚未申办建设工程规划手续，更未取得建设工程规划许可证。7.聊天记录及微信账户截图，证明原告经被告销售经理王言铭及中国银行贷款业务王经理的引导下办理了“优客分期”的贷款业务，又在王经理的诱导下进行刷卡交易。8.林进旭转账记录（手机银行电子回单），证明第三人林进旭向原告账户转账的事实，与上述证据互为证明被告及其利益关联着违规办理贷款并收取手续费，因本案合同无效，致使原告损失利息22750元及手续费8000元。本案原告围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提供的证据均为原件或与原件核对无异的复印件，具备客观性，且和本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2019年2月19日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《物业使用权转让合同》（合同编号：2018-0466）,合同主要内容为：“甲方是位于佛山市禅城区****侧、弼唐路西侧佛山加德公馆项目的投资商，并享有该项目全部物业的使用权。乙方对甲方开发建设上述物业已做充分之了解，认真阅读了甲方公示之相关资料，乙方同意并接受上述文件的条款和内容……第一条转让物业1、甲方同意将该项目第4栋304房的使用权转让给乙方使用，该物业的建筑面积为37.50平方米……第二条物业使用权期限物业使用权期限自该物业通知交付之日起20年。第三条物业转让总价款、维修基金、支付方式及期限1、该物业使用权转让款为总金额185588元；2、乙方选择按分期付款方式支付物业使用权转让款……第七条乙方的权利和义务……9、乙方应遵守本合同第二条款约定，按时向甲方交还该物业。第八条违约责任1、甲方违约责任……2）甲方应于2019年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，符合竣工验收合格的物业交付给乙方……”同日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《物业使用权转让合同》（合同编号：2038-0466）,合同主要内容为：“……第一条转让物业及前提条件1、甲方同意将该项目第4栋304房的使用权转让给乙方使用，该物业的建筑面积为37.50平方米……第二条物业使用权期限1、物业使用权期限自甲、乙双方于2019年2月19日签订的《物业使用权转让合同》（合同编号为2018-0466）期限届满次日起至2056年9月30日止。2、土地使用期限届满后，土地及地上建筑物、附着物由佛山市禅城区****弼唐股份合作经济联合社无偿收回。届时，原物业使用权人可提前与佛山市禅城区****弼唐股份合作经济联合社协商续租事宜。第三条物业转让总价款、维修基金、支付方式及期限1、该物业使用权转让款为总金额40000元。……第七条乙方的权利和义务……8、乙方必须遵守本合同第二条款约定，到期无条件向甲方交还该物业。……”根据原告提供的付款凭证可知，被告于2019年1月26日出具两张收款收据，金额分别为80000元、10000元，于2019年2月19日出具三张收款收据，金额分别为5588元、29000元、10000元，上述合计134588元。2019年4月15日、7月12日、10月10日、2020年1月11日，原告共向被告转账支付75200元。两项共计209788元。本院受理的相同系列案查明以下事实：2017年7月11日，佛山市****************以西、五峰路以南、五峰公园东北侧地块商业项目颁发《建设用地规划许可证》（地字第440********0027号）。2018年2月14日，佛山市*****************侧、五峰路南侧、五峰公园东北侧地块商业项目（地块一）颁发《建设工程规划许可证》（建字第440********0043号）。2018年4月19日，佛山市禅城区****弼唐股份合作经济联合社（下称“弼唐经联社”）出具《办理提前介入的说明》一份，上载：佛山明福加德公馆（地块一、地块二）工程项目，于2018年4月已办理基坑支护、桩基础工程质量安全监督提前介入手续，为了项目顺利推进，需到相关单位部门办理项目土方运输及建筑垃圾处置等手续，请相关部门给予办理。2018年4月20日，佛山市禅城区国土城建和水务局在该说明盖章并书写“情况属实”。2018年6月8日，弼唐经联社出具《情况说明》，确认被告享有上述项目的土地使用权，期限为2016年10月1日至2056年9月30日，该期间内被告有权以自己的名义将其拥有的物业使用权转让于第三方。2019年4月18日，佛山市自然资源局禅城分局向本院作出《复函》如下：“……一、经查我局存档资料，雾岗西路西侧、五峰路南侧、五峰公园东北侧地块商业项目（地块一）已于2018年2月14日核发建设工程规划许可证。因建设单位至今未按规定缴纳城市基础设施配套费，项目地块二尚未取得建设工程规划许可证。二、根据项目规划总平面图显示，项目地块一有酒店1栋、酒店2栋；项目地块二有酒店1栋-6。”另查明，弼唐经联社（甲方）与被告（乙方）签订《＜弼唐村集体土地合作开发协议书＞补充协议》，双方协议A、B地块的开发项目所涉及的土地使用权、项目全部开发费用及项目全部资产、收益属乙方所有，甲方按乙方的用地计划向乙方交付土地并以甲方名义协办手续，乙方在接收土地后应自主开发和经营。再查明，佛山市禅城区****侧、弼唐路西侧土地（地号：6440604002003JS10007）,使用权面积45234.98平方米，使用权类型为拨用企业用地，地类（用途）为其它商服用地（商业办公混合用地）、公共设施用地（城市公共绿地）、公路用地（城市道路用地）；土地使用权人为弼唐经联社，土地所有权人为弼唐经联社农民集体。根据相同系列案当事人提供的照片反映，佛山加德公馆项目仍未有地上建筑物，现场仍然是空地状态。被告在相同系列案中陈述：涉案佛山加德公馆项目地块一包括7、8栋，地块二包括1、2、3、4、5、6栋。涉案佛山加德公馆项目于2017年12月申办基础工程施工报批手续，先行进行桩基础、坑支护施工。截至2017年10月21日桩基础已施工完成。佛山加德公馆项目已售出物业516间。本院认为，涉案《物业使用权转让合同》约定，合同项下交易的标的物为房屋的使用权，由原告向被告支付一定的使用权转让款，使用期限到期后原告需将房屋交还，故上述合同实已具备《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条所规定的租赁合同构成要件，本案为房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部7门批准建设的，人民法院应当认定有效。”经查，“佛山加德公馆”项目区分为地块一、地块二，佛山市国土资源和城乡规划局就地块一已核发《建设工程规划许可证》，而地块二并未取得《建设工程规划许可证》。根据被告在相同系列案中的陈述可确认，涉案房屋位于地块二，故原告与被告于2019年2月19日签订的两份《物业使用权转让合同》应属无效。本案中原告主张解除合同，但合同解除系建立在合同有效的基础上，故本院对原告的该项诉请不予支持。关于原告诉请返还物业使用权转让款。原告诉请的物业使用权转让款实质为租金。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因《物业使用权转让合同》无效，且涉案房屋所在项目的地上建筑物尚未兴建，被告并未向原告交付房屋，故被告应将收取的物业使用权转让款返还给原告。根据原告举证的付款凭证，原告已支付物业使用权转让款209788元。原告主张被告返还物业使用权转让款207788元，属其自行处分的权利，本院依法予以支持。关于原告诉请被告支付利息。被告作为租赁标的物的出租人，未能提供适格租赁物给原告使用，致使租赁合同无效，应承担主要责任。原告作为租赁标的物的承租人，未尽审查注意义务，致租赁合同无效，也应承担相应的责任。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，被告应当赔偿。原告主张从起诉之日起计算利息，本院予以支持。至于利息的计算标准，因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，因此，本院酌定利息的计算标准为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。关于原告诉请利息损失。原告主张在被告的引导下开具了中国银行信用卡并办理分期，由此产生的利息损失应由被告赔偿。原告无证据证明上述信用卡分期系被告要求其开具，也无提供关于该信用卡分期产生的利息由被告承担的证据，故原告的该项主张缺乏理据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，缺席判决如下：确认被告佛山市明福市*运营发展有限公司与原告杨坤宇于2019年2月19日就佛山加德公馆第4栋304房签订的两份《物业使用权转让合同》（合同编号：2018-0466、2038-0466）无效；被告佛山市明福市*运营发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告杨坤宇返还物业使用权转让款207788元及利息（利息以207788元为本金，从2020年5月27日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；驳回原告杨坤宇的其他诉讼请求。如果被告佛山市明福市*运营发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取2379元，由原告杨坤宇负担238元，被告佛山市明福市*运营发展有限公司负担2141元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  郑泽霞二〇二〇年六月二十五日书记员  林 琳附引用法律法规：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。