海南省三亚市城郊人民法院民事判决书（2020）琼0271民初3361号原告（反诉被告）：孟某，女，汉族，1966年12月18日出生，公民身份号码×××，住三亚市。被告（反诉原告）：张某1，女，汉族，1993年6月7日出生，公民身份号码×××，住三亚市。委托诉讼代理人：张某2，男，汉族，1967年2月18日出生，公民身份号码×××，住三亚市。系被告张某1父亲。原告（反诉被告）孟某与被告（反诉原告）张某1房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年6月8日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）孟某，被告（反诉原告）张某1的委托诉讼代理人张某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）孟某向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告房屋租金12500元，押金3000元，共计15500元；2.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：我母亲年过八旬且腿脚行动不便，为改善其生活条件，提高其生活质量，于2019年10月1日租赁被告电梯房居住。当时原告向被告支付年租金29000元，押金3000元。不料4月17日电梯损坏停止运行，经了解何时才能修复时间难定由此造成我母亲日常生活无法出入。因此找被告协商解除租赁合同，却遭被告拒绝。原告被迫提议被告适当减少租金，被告也不同意。所以，根据此房已处于不适居住状态，特提起诉讼，请求判如所请。被告张某1辩称：请求驳回被答辩人的诉求，支持答辩人的请求。被答辩人所诉称的事实有误，故意歪曲事实，意图违反合同，不诚信履行。本案的真实情况为：本房屋租赁合同2019年10月1日至2020年9月30日止，共12个月的房屋租赁期，租金29000元，押金3000元。被答辩人不遵守双方的约定，通知答辩人要求解除合同。答辩人问其缘由，被答辩人称该小区电梯坏了，不方便生活，第一次提出要求：退还被答辩人3000元人民币，答辩人没有同意。第二次提出要求退还被答辩人5000元人民币房屋租金，还以上法院威胁答辩人，答辩人再次拒绝。第三次提出要求退还被答辩人10000元房屋租金，才能解决此事，步步紧逼，升级矛盾问题。另外，2020年4月10号，被答辩人约答辩人去申联大厦603室，被答辩人不在房中，其母亲称二者皆要回东北，房子还剩几个月租期想反租给其他人，根据签订的合同，本不该答应其请求，但念其家中有老人，予以体谅，答辩人同意反租给其他人。一周后，被答辩人又打电话约答辩人去申联大厦603室，说电梯坏了，要求退还其3000元房屋租金。答辩人没同意，因为6楼并不高，其家人都身体康健，行动自如，爬步梯也可以，但考虑原告母亲年老，愿意为被答辩人换另一电梯房租住，等电梯修好后再搬回原住处，直到合同期满。被答辩人以此房子(78平)比原房屋小为由拒绝，不同意换住处。只愿意通过退还租金方式解决问题。答辩人认为：(一)首先对方歪曲事实，被答辩人提出问题后，答辩人都积极配合再三找到物业解决问题，物业以收不齐电梯维修费用为由，不修理电梯，并无法告知修理时间。答辩人为解决其问题，连夜找亲戚商量借其房屋，进行清理，仔细的打扫，第二天便将房屋钥匙予以被答辩人母女，使其居住，以便暂时解决问题。此房屋为外贸路盛京金碧院804房间，为电梯房，房屋设施齐全，距海边5分钟路程，生活更为便利，对方却以各种理由拒绝入住。(二)起初签订合同时，被答辩人坚决要求租住答辩人的房屋，答辩人还曾口头上问过被答辩人母亲可否租住，腿脚是否利索，可不可以爬步梯，被答辩人母亲均称可以，并且被答辩人母亲虽年老却行动自如，并非完全不能行走。其次合同中并未标明租房期间，因房屋本身问题以外的外界因素，如电梯损坏等问题，可以无条件提出退房，终止合同。(三)在本案中答辩人也是受害方，电梯损坏终究应由物业解决，并非答辩人一己之力可以解决，应找物业协商共同解决此事。而被答辩人不明事理，一味索求房租费用，不配合解决问题。(四)被答辩人租住期间，多次出现家具家电损坏问题，答辩人念其家中有老人，都未深究，并及时解决对方各种生活问题，即使深夜也前去帮助。此次，因电梯问题答辩人一己之力无法解决，被答辩人便多次为难，且以上法院来威胁答辩人。再者，三亚因特殊季节的原因，冬季租房旺季已过，夏季为租房淡季，根本无法再次对外租住。被答辩人起初租住该房屋的原因也并非是因此房为电梯房才签合同租住房屋，最终，电梯损坏，答辩人也是受害方，所以更不应为此承担重大经济损失。综上所述，请求驳回被答辩人的诉讼。反诉原告张某1向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告在房屋租赁期间，因不爱惜该房屋（三亚市解放路申联大厦603室）的家具、家电，使用不当致使物品损坏，无法修复，现已报废电视机等家具家电，由废物回收人员（谢付先）回收处理。损坏的物品根据房屋租赁合同第三条应由租住房修复或照价赔偿；2.反诉费用由反诉被告承担。事实及理由：反诉被告租赁反诉原告房屋（三亚市解放路申联大厦603室）期间，因不爱惜该房屋的家具、家电，使用不当致使物品损坏，无法修复，现已报废电视机等家具家电，由废物回收人员（谢付先）回收处理。损坏的物品根据房屋租赁合同第三条应由租住房修复或照价赔偿，因反诉被告损坏房屋的物品和电器给反诉原告带来一定的经济损失，特提起诉讼，请求贵院判如所请。反诉被告辩称：事实不是这样的，我搬走的时候代理人的妻子去验房时这些物品没坏，一切完好，才把钥匙收回去，并非反诉原告说的那样。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，并根据当事人的庭审陈述，经审理查明的事实如下：原告（反诉被告）孟某与被告（反诉原告）张某1签订《房屋租赁合同》，约定张某1将位于三亚市××路出租给孟某，租赁期间自2019年10月1日至2020年9月30日止，共12个月的房屋租赁期，租金29000元，押金3000元。合同签订后，孟某向张某1支付了上述租金29000元及押金3000元。该《房屋租赁合同》第四条约定：甲方（张某1）收取乙方（孟某）3000元整作为押金。押金待本合同期满或终止且乙方付清一切应付费用并得到甲方确认后无息退还；第五条第1项约定：甲方（张某1）保证该房屋具备出租条件、产权清楚、无债权债务，否则给乙方（孟某）造成的经济损失，甲方负责赔偿；第3项约定：乙方应爱惜使用该房屋及附属家具等，保证该房屋到期原状交付……。2020年4月17日，涉案房屋所在单元楼的电梯发生故障停运且至今未恢复正常使用状态。2020年4月23日，双方协商换另一电梯房给原告租住，但未达成一致意见。孟某结清实际租赁期间的各项物业费后，于2020年4月30日自行终止租赁，搬出涉案房屋。另查，2019年12月7日，案外废品回收人员谢付先出具了一张证明，该证明载明：本人谢付先于2019年12月7日收到申联大厦603电视机（液晶）一台。本院认为，本案的争议焦点是：一、张某1应否向孟某退还租金、押金，数额是多少的问题。双方签订该《房屋租赁合同》时，未对房屋出租条件作出具体的特别约定，仅有第五条第1项“甲方保证该房屋具备出租条件、产权清楚、无债权债务，否则给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿”之约定界定涉案房屋的出租条件，根据该约定，涉案房屋应具备符合出租的一般条件。本案中，涉案房屋位于第六层，属于低层住宅，该房屋所在单元楼电梯损坏无法使用，确实给孟某居住带来不便，但不至于导致合同目的无法实现,但孟某自行终止租赁，已构成违约。张某1在电梯故障之后，积极联系物业对该电梯进行维修，并提出给原告更换另一电梯房租住，可见被告积极补正涉案合同的履行瑕疵。张某1提供出租房屋存在瑕疵，亦存在违约行为。张某1的违约责任较小，孟某的违约责任较张某1大。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条关于“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，且尚有5个月的租期12083元租金（5÷12×29000元）未履行，酌情认定张某1向孟某退还租金4028元（12083元÷3）,对孟某主张超过4028元的部分租金不予以支持。二、关于反诉被告有无损坏涉案房屋里的家具，如果有，赔偿的数额是多少，以及应否返还押金的问题。张某1主张孟某赔偿家具设备损失，仅提供了一份废品回收人员谢付先出具的一张证明，本院认为仅凭该证明不足以认定该电视是由于孟某在租赁期间使用不当从而导致报废的，因此，对张某1诉请孟某照价赔偿家电损失的主张，本院不予支持。根据双方签订《房屋租赁合同》的约定，张某1应向孟某返还押金3000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告张某1应于本判决生效之日起十日内向原告孟某退还租金4028元和押金3000元，共计7028元。二、驳回反诉原告张某1的诉讼请求。本诉案件受理费93元（原告孟某已预交），由原告孟某负担51元，被告张某1负担42元；反诉案件受理费100元（反诉原告张某1已预交），由反诉原告张某1负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审判员 吴雄文二〇二〇年六月十五日书记员 韦碧胜附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。