福建省长汀县人民法院     民   事   判  决   书     （2020）闽0821民初16号     原告（反诉被告）：倪晓溶，男，1986年3月16日生，汉族，住福建省新罗区。   委托诉讼代理人：谢丽华，女，1989年7月8日生，汉族，住福建省新罗区，系倪晓溶配偶。   委托诉讼代理人：余灵燕，福建闽创律师事务所律师。   被告（反诉原告）：李建元，男，1984年11月22日生，汉族，住福建省长汀县。   委托诉讼代理人：陈良明，福建汀龙律师事务所律师。   委托诉讼代理人：陈锦辉，福建汀龙律师事务所律师。   原告倪晓溶（反诉被告）与被告李建元（反诉原告）租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。因本案案情复杂，不宜适用简易程序审理，于2020年3月31日裁定转为普通程序。原告（反诉被告）倪晓溶委托诉讼代理人谢丽华、余灵燕，被告李建元（反诉原告）及委托诉讼代理人陈锦辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告（反诉被告）倪晓溶向本院提出诉讼请求：判令李建元退还猪场押金50000元、沼气池押金20000元，饲料房押金10000元，共计80000元。事实和理由：倪晓溶与李建元签订猪场租赁合同，因李建元要求向其支付押金50000元，后李建元以需要建沼气池、饲料房等需要资金，向倪晓溶借得30000元押金。双方约定，若倪晓溶不再继续承租，李建元应无条件将押金退还给倪晓溶。在不能预见、无法避免，无法克服的非洲猪瘟灾害下，倪晓溶亏损一百多万，血本无归，已无生猪供养。倪晓溶找李建元协商租赁合同终止，并要求退还押金。但李建元借故推脱，故诉至本院，请求判如所请。诉讼过程中，倪晓溶要求解除双方于2019年9月2日签订的《猪场租赁合同》。诉讼过程中，倪晓溶将本案诉讼请求变更为：1、确认双方于2017年9月2日签订的《猪场租赁合同》已于2019年10月底前解除；2、退还猪场押金50000元、沼气池押金20000元，饲料房押金10000元，共计80000元。   被告（反诉原告）李建元辩称：1、李建元与倪晓溶签订的《猪场租赁合同》合法有效，倪晓溶表示不再续租，应当双方赔偿答辩人的租金损失，李建元为修建猪场共投入2000000元，若倪晓溶不再续租，该部分损失应由倪晓溶依据合同约定双倍赔偿；2、案涉猪场并未出现租赁合同约定的终止合同事项，更未出现法定解除或终止合同事由，应当继续履行合同，并向答辩人支付租金。   被告（反诉原告）李建元向本院提出反诉诉讼请求：要求倪晓溶继续履行《猪场租赁合同》并支付尚欠租金80000元（自2019年11月起至2020年4月30日，计算公式：160000元／年÷12个月×6个月＝80000元）。事实和理由：2017年9月2日，李建元与倪晓溶签订《猪场租赁合同》一份，合同约定：李建元将坐落于长汀县大粪坑的养猪场出租给倪晓溶经营使用，租期八年，租金第一年至第五年每年160000元，第六年至第八年，每年租金180000元。租金于每年10月31日前一次性付清本年租金。倪晓溶交付李建元押金60000元，租赁权满后，李建元不计利息退还给倪晓溶，租赁期满后，倪晓溶添置的所有建筑物及设备无偿归李建元所有。合同签订后，李建元多次要求倪晓溶交付自2019年11月起的租金，但倪晓溶以种种理由拖延支付。   原告（反诉被告）倪晓溶对李建元提出的反诉辩称其反诉无事实依据，驳回反诉请求。   倪晓溶为了证明自己的主张，提交了如下证据：   1、《猪场租赁合同》，欲证明2017年9月2日，倪晓溶与李建元就案涉位于长汀县大粪坑猪场租赁一事达成协议。   2、《中止合同协议书》，欲证明2019年7月15日，双方就案涉猪场又达成解除合同，终止案涉租赁猪场的协议。   3、银行存款明细，证明倪晓溶有向李建元支付猪场押金、沼气池押金、饲料房押金的事实。   4、通话录音光盘，欲证明倪晓溶与李建元于2019年6月份就案涉猪场租赁解除一事达成协议，2017年期间双方签订的租赁合同于2019年10月底终止。   5、河田镇人民政府关于印发《河田镇2019年非洲猪瘟防控工作方案》的通知，照片、中国农业银行交易明细，欲证明河田镇发生非洲猪瘟的情况及倪晓溶猪场有发生非洲猪瘟的事实。   6、关系证明，欲证明倪荣炳与倪晓溶为父子关系。   李建元对倪晓溶提交的证据质证认为，对证据1、3、6的真实性、合法性、关联性无异议；对证据2真实性、合法性无异议，但认为该证据与本案关联性有异议。合同中签名系倪荣炳所签，非倪晓溶本人所签，合同有效性存疑，且该份合同中已经载明双方对解除合同的约定，但倪晓溶方并未按照合同约定将猪场设备等物品留给猪场，而是拆走了部分设备带走了。因此，李建元方可以履行同时抗辩权，要求倪晓溶方返还猪场的设备及生产工具；对证据4真实性、合法性无异议，对证据的关联性及证明对象有异议；对证据5的真实性、合法性、关联性及证明对象均有异议。   李建元为了证明自己的主张，提交了如下证据：   证据1、电话录音一份，欲证明倪晓溶方违反协议约定，带走了猪场的部分设备及生产工具。   证据2、《猪场租赁合同》一份，证明双方于2017年9月对案涉猪场租赁达成合意，租赁期限为自2017年11月1日起至2025年10月31日止，第一年至第五年的租金每年160000元，第六至第八年每年180000元，于每年10月31日前一次性付清本年租金。   倪晓溶对李建元提交的证据真实性无异议。但证据2已经于2019年10月底前解除，李建元应当退还押金。   为证明案涉猪场建设的合法性，法庭向李建元调取了《营业执照》、《长汀县生猪养殖场标准化改造项目登记表》、《猪场转让合同》、《动物防疫条件合格证》等证据，李建元质证认为，对提取的证据真实性无异议，并认为案涉猪场建设审批手续齐全。倪晓溶方认为，对猪场的合法性无异议。   本院认为，对于倪晓溶提交的证据，李建元对证据1、3、6的证据“三性”无异议，对该三份证据予以确认；李建元对证据2真实性、合法性无异议，该份证据记载了李建元与倪晓溶父亲倪荣炳就案涉猪场解除租赁事宜达成一致协议，与本案具有关联性，对该份证据予以确认；李建元对证据4真实性、合法性无异议，该份证据证实倪晓溶方已将猪场清空的事实，与本案存在关联性，故对该证据予以采信，李建元认为该份证据与本案不具有关联性的质证意见，与事实不符，不予采信；证据5，该证据来源合法，真实，为倪晓溶与李建元解除合同的原因，与本案具有关联性，且与李建元提供的证据1相互印证，予以确认，故对李建元的质证意见不予确认。对于李建元提供的证据，对两份证据的真实性无异议，且符合证据的“三性”，予以确认。对本院依职权提取的证据，双方对证据真实性无异议，且符合证据“三性”，予以确认。   李建元陈述称倪晓溶带走的设备包括电瓶车一台、电风扇7、8台、保温板20-30块、保温灯3箱、五金工具及电焊机2台、人字梯2量、针筒20-30个，猪精保温箱一个，总价值50000元；但倪晓溶只认可搬走了电风扇2、3台，电瓶送料车一辆及电焊机，并认为电瓶送料车价值7000元，结合李建元提供的证据1，其与倪荣炳的电话记录中双方确认在双方协商解除租赁合同时李建元同意倪晓溶方清空猪场时带走楼梯、电焊机，其他的东西倪晓溶方均不带走，因此，推定事实如下：倪晓溶在清空办理猪场时带走了应留的设备包括电风扇2、3台，电瓶送料车一辆，价值7000元。李建元辩称倪晓溶方在搬离猪场时带走的设备价值50000元，倪晓溶方未予认可，李建元又未提交其他证据予以证实，故对该辩解不予采信。   经庭审举证质证并认证，结合当事人的陈述，对本案的主要事实及争议可作如下归纳：   2017年9月2日，倪晓溶与李建元就位于长汀县大粪坑猪场租赁达成协议，并签订协议《猪场租赁合同》一份。协议签订后，倪晓溶向李建元支付了押金50000元，倪晓溶按照约定支付了租金，李建元交付猪场给倪晓溶使用；后，李建元修建沼气池及饲料房，倪晓溶又向李建元分别支付押金20000元、10000元，结合前述，倪晓溶共支付押金80000元。2019年期间，倪晓溶管理的案涉猪场的猪遇到疫情，导致猪死亡。2019年7月15日，李建元与倪晓溶父亲倪荣炳双方就解除案涉猪场租赁关系，终止租赁合同达成协议，并签订《合同协议书》一份，合同主要约定双方猪场租赁合同于2019年10月底前终止，李建元退还倪晓溶押金款55000元，倪晓溶不带走猪场投入的设施设备及生产工具，猪场内所有固定资产全部交由李建元。协议签订后，倪晓溶方于2019年10月底前清空并搬离了猪场。本次倪晓溶以李建元未按照约定退还押金为由，李建元以要求倪晓溶继续履行合同并支付租金为由诉至本院。   另查明：   1、双方一致确认，案涉猪场平时由倪晓溶及其父亲倪荣炳一起管理；李建元称其平时就猪场事宜与倪晓溶和倪荣炳沟通。倪晓溶称租赁案涉猪场养猪为家庭经营，倪晓溶主要负责对外，倪荣炳主要负责猪场的管理，倪晓溶妻子谢丽萍也在案涉猪场处帮忙。   2、倪晓溶方搬离猪场时带走了电瓶送料车、电风扇2、3台、电焊机，倪晓溶方认为电瓶车价值7000元。   3、案涉猪场建设租赁期间符合相关的政策规定。   4、《猪场租赁合同》主要约定：1.租期八年，自2017年11月1日起至2025年10月31日止，租金为每年10月31日前一次性付清本年租金；2.租赁期内遇到人力不可抗拒的自然灾害，协议终止，李建元退还押金及未到期的租金；3.租赁期满后，倪晓溶方添置的所有建筑及设备无偿归李建元所有；4.租赁期内，因倪晓溶方不能继续承租，在李建元同意下，倪晓溶可以转租或者终止合同，退还押金；5.并约定双方不准违约，违约方应双倍赔偿。   本院认为，《合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致的，可以解除合同”。本案中倪晓溶与李建元就案涉猪场签订《猪场租赁合同》系双方真实性意思表示，未违背禁止性规定，合法有效，予以确认；经营过程中，倪晓溶方养猪遇风险，倪晓溶方与李建元协商，双方一致同意终止合同的权利义务，并签订《终止协议书》，该协议系双方真实意思表示，未违背禁止性规定，合法有效，予以确认。当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。新合同一旦成立，原合同即告解除，《终止协议书》约定猪场租赁合同于2019年10月底前终止，因此，《猪场租赁合同》已于2019年11月1日协议解除，倪晓溶请求确认解除租赁合同的请求，有事实和法律依据，予以支持。李建元以双方签订的协议为附条件解除协议的辩解，与事实不符，不予采信。双方庭审中均否认《终止协议书》而要求执行原签订的租赁合同并分别要求退还押金80000元和继续履行租赁合同并支付租金，属双方欲订立新的合约，但双方未能达成一致意见，新的合约未成立，故倪晓溶要求李建元按照原租赁合同约定退还80000元押金及李建元要求倪晓溶继续履行租赁合同并支付租金的请求，无事实和法律依据，不予支持。倪荣炳为倪晓溶的父亲，平时负责猪场的管理，述案涉猪场为家庭经营，李建元平时就猪场事宜也与倪荣炳父子二人联系，倪荣炳与李建元就案涉猪场解除租赁关系，为履行职务行为，合法有效，李建元认为合同效力存疑的辩解，不予采信；同理，倪晓溶只认可倪荣炳签订的解除租赁协议中关于解除租赁合同部分而不认可双方解除时约定的各自权利义务部分，于法无据，不予采信。倪晓溶与李建元约定解除租赁关系，未违反原合同的约定，因此，李建元认为倪晓溶方不再续租系违约而要求双倍赔偿其租金损失的辩解，无事实和法律依据，不予采信。倪晓溶方与李建元双方在解除租赁合同时约定各自的权利义务，双方应当按照约定履行各自义务，即倪晓溶按期清空猪场并将相应的设备、固定资产留给李建元，李建元应退还倪晓溶所交的押金55000元。现倪晓溶已经清空猪场并搬离了猪场，已基本履行完责任，李建元应当按照约定退还倪晓溶押金55000元；李建元以倪晓溶带走了部分设备而主张同时抗辩，于法不符，不予采信。但倪晓溶在搬离猪场时带走了约定归由李建元的电风扇及电动送料机，属部分违约，存在过错，应当赔偿李建元的损失；因李建元未提供证据证实其损失大小，也未要求对损失价值要求评估，倪晓溶方认为其带走的二手的电动送料机为价值7000元，因此，依法推定李建元在本案的损失为7000元；折抵后，李建元应退还倪晓溶方押金48000元。倪晓溶方认为电动送料机为向他人所借而带走而不归还，无法律和事实依据，对其该辩解，不予采信。   合同解除后，尚未履行的，终止履行。倪晓溶依约支付了全部到期租金，现双方租赁关系已解除，因此，李建元要求倪晓溶继续履行《猪场租赁合同》并支付尚欠租金的反诉请求，无事实和法律依据，不予支持。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二十五条、第四十四条、第四十五条、第四十六条、第六十条、第六十六条、第六十七条、第九十一条、第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条、第九十九条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条及《最高人民法院关于关于民事诉讼证据的若干规定》第一条、第三条的规定，判决如下：   一、被告（反诉原告）李建元应于本判决生效之日起十日内返还倪晓溶押金款48000元。   二、驳回倪晓溶的其他诉讼请求。   三、驳回李建元（反诉原告）的反诉请求。   如果李建元未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本诉案件受理费1800元，由李建元负担1000元，由倪晓溶承担800元；反诉案件受理费1800元，由李建元（反诉原告）负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。   本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本条款即为执行通知，违反本规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。   审  判  长  邱 日 鑫   人民陪审员  付 光 火   人民陪审员  戴 峰 材         二O二0年六月二十三日     法官  助理  陈 枫 彬   书  记  员  饶长汀妹             附：本案适用的法律条文   一、《中华人民共和国合同法》   第二十五条 承诺生效时合同成立。   第四十四条 依法成立的合同，自成立时生效。   法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。   第四十五条 当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。   当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。   第四十六条当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效。   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第六十六条 当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。   第六十七条 当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。   第九十一条 有下列情形之一的，合同的权利义务终止：   （一）债务已经按照约定履行；   （二）合同解除；   （三）债务相互抵销；   （四）债务人依法将标的物提存；   （五）债权人免除债务；   （六）债权债务同归于一人；   （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形.   第九十三条 当事人协商一致，可以解除合同。   当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。   第九十七条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。   第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。   第九十九条 当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。   当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。   第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第二百一十二条 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。   二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》   第一条 原告向人民法院起诉或者被告提出反诉，应当提供符合起诉条件的相应的证据。   第三条 在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。   在证据交换、询问、调查过程中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，当事人明确承认于己不利的事实的，适用前款规定。   三、《中华人民共和国民法总则》   第一百七十条  执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。   法人或者非法人组织对执行其工作任务的人员职权范围的限制，不得对抗善意相对人。   四、《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认  为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。   第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。