江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终2090号上诉人（原审被告）：无锡苏宁置业有限公司，住所地无锡市人民中路109号。法定代表人：楼晓君，该公司总经理。委托诉讼代理人：唐娇凤，苏宁置业集团有限公司工作人员。被上诉人（原审原告）：葛宇翔，男，1989年2月18日生，汉族，住溧阳市。委托诉讼代理人：周燕娜，江苏宏润律师事务所律师。上诉人无锡苏宁置业有限公司（以下简称苏宁公司）因与被上诉人葛宇翔商品房销售合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2019）苏0211民初1953号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。苏宁公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人葛宇翔的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审法院在无其他任何证据证明的情况下，仅凭交付时葛宇翔入住验房表上单方描述的质量异议认定房屋已达到影响正常居住的情形，属于事实认定错误。1.2015年1月2日，双方办理房屋交接时，葛宇翔至涉案房屋查看并填写的存在的问题均属于单方认定并进行了主观色彩渲染，并未经过其或第三方进行确认。葛宇翔并未提供任何证据哪怕是曾拍摄的现场照片证明所描述的问题存在，根据“谁主张，谁举证”原则，葛宇翔应当提供进一步证据对自己所主张事实是否存在以及是否达到所描述的程度进行证明，无法提供的，应视为葛宇翔单方描述的问题不存在。从客观理性的角度出发，其公司也不可能对葛宇翔验房或保修时提出的任何问题都不加考量的去整改，而是在要求专业的工程人员现场核实后确认确实属于质量问题的才会进行整改维修。葛宇翔入住验房表中提及的绝大部分瑕疵如大理石/石材多处裂纹、地砖多处裂纹/破碎等所谓的主要问题实际并不存在。一审中2019年11月20日法院组织双方查看的现场实际上基本就是2015年交付时候的房屋现状，而一审法院也确认了2019年11月20日查看的现场达不到影响居住的程度，侧面反映了其于2015年组织交付时，房屋已经达到了可以交付能够正常居住的程度。一审法院认定房屋该状态是将入住验房表中大部分修理完毕才达到的认定并无客观依据，属于主观认定，并无依据。2.即使葛宇翔入住验房表中描述的问题部分存在，从其单方描述也可看出存在的问题均为质量瑕疵也并不属于严重的房屋质量问题，并不影响实际居住，并不能因为葛宇翔提出的异议数量多、主观描述很严重就认定房屋无法正常居住。二、一审法院分析认定错误，将2016年3月29日认定为房屋交付日属于认定错误。1.其于合同约定的交付时间即通知了葛宇翔办理房屋交付手续，但葛宇翔因自身原因拒绝办理交付，根据合同第十一条以及补充协议23、24条约定，该房屋自其通知之日起已视同交付，其没有义务再行通知。2.即使葛宇翔认为房屋存在质量问题，在无法与其达成一致的情况下，也应当根据合同补充协议第23条约定的处理方式进行处理，即：买受人对房屋及装修质量、公共设施、设备质量提出异议后双方未达成一致意见的，异议人应当于7日内委托约定的检测机构进行检测，否则视为撤回异议。葛宇翔在提出入住验房表问题并拒绝接房后，并未全部得到其认可的情况下，葛宇翔应当按照合同约定委托检测机构进行检测或及时提起诉讼。遗憾的是，葛宇翔既未按合同约定委托第三方检测，也未及时提起诉讼，根据合同约定，应当视为其撤回了入住验房表所载异议。3.即使葛宇翔入住验房表所描述的问题客观存在，但因其均属于较轻微的质量瑕疵问题，维修起来并不费力，更不可能会直至2016年3月29日才修复完毕，即使在无客观证据证明实际维修完成时间的情况下，一审法院也应当根据瑕疵属性界定一段合理的维修时间，而不能将修复时间直接界定为2016年3月29日，修复时长长达15个月29日，非常不合理。同时，自其通知葛宇翔交付之日起，该房屋的钥匙即一直交至物业处保存，而葛宇翔也可以随时自由出入房屋进行查看。事实上，葛宇翔对涉案房屋也非常重视，不仅自由进出房屋，自2015年至今，葛宇翔也确认多次出入房屋并报修即证明了这一点，更是对房屋存在或可能存在的质量瑕疵及时持续的报修，不存在还需另行通知交接的问题。一审法院认定双方对2016年3月29日前房屋未及时进行交接均存在过错，本身便存在错误，但即使在此认定的情况下，仍将2016年3月29日之前房屋未交接的过程责任全部判决由其承担，无疑也是不合理的。三、一审法院认定事实错误，直接导致后续适用法律错误。根据江苏省高级人民法院《商品装修房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南》第15条装修质量瑕疵与修复责任部分规定“装修质量存在工程质量、功能质量、品质档次等方面瑕疵，但对买受人正常居住使用没有实质性影响的，除当事人对房屋装修质量瑕疵另有明确约定，买受人拒绝受领房屋要求出卖人承担逾期交房违约责任的，不予支持”。一审法院对入住验房表上葛宇翔单方作出的记载作出错误的认定，继而判决其承担了只有房屋存在主体结构或非常严重的质量问题时才需要承担的延迟交付责任，属于适用法律错误，导致其承担了远远超出本身责任范围的赔偿。四、关于诉讼时效，葛宇翔认为房屋存在质量问题并拒绝收房，在2015年1月2日填写入住验房表便知晓自身权利可能受到了侵害，但直至2019年2月19日才提起诉讼，这期间葛宇翔有着多次查看房屋及报修的记录，不存在葛宇翔对于权利可能受侵害不知晓的情形，葛宇翔明知权利可能受到了侵害，但却怠于行使权利，再向其主张逾期交房违约责任已经超过诉讼时效期间。被上诉人葛宇翔辩称：一、上诉人苏宁公司作为商品房买卖合同的出卖方，应当按照合同约定向其交付符合质量标准的房屋，并且对出售房屋所出现的质量问题负有保修义务。1.其在收到苏宁公司验房通知的第二天，至涉案房屋进行验收，发现数十项质量问题，并逐一提出填列于验房表存在问题一栏中，如此多的质量问题已经不是瑕疵，已经严重影响其正常居住使用。2.即使苏宁公司上门予以维修，也需要很长时间，且事实是直至2016年底仍未修复完毕，故不能视为2015年1月已经交付。苏宁公司应当对房屋质量问题进行维修，并按照合同约定支付逾期交付违约金。二、一审法院将2016年3月28日认定为房屋交付日，认定事实清楚，适用法律正确。1.苏宁公司对于交房时所提出的数十项质量问题，应当进行整改。在其报修后，苏宁公司不与其沟通修理进度和具体情况，不通知其验收。苏宁公司称在2015年至2016年12月24日期间对自己认为合理的质量问题进行了维修，则房屋交付日应当最早是2016年底。房屋交付不应当由其反复查看进度和催促，而应当由作为专业方的房屋出卖人主动交付合格的检验完毕的房屋。经其多次借钥匙查看，质量问题未整改完毕，未能及时交付房屋的责任理应由苏宁公司承担。一审法院将2016年3月28日认定为房屋交付日，其本着尽早解决争端的态度，予以认可。2.补充协议第23条为格式条款，排除了买房人接收无质量问题的正常房屋并入住的权益，显失公平。三、苏宁公司认为房屋无主体结构问题就可以直接交付并入住的观点是不正确的。合同交付日房屋存在诸多质量问题，苏宁公司有能力积极履行维修责任，认为自身无过错不及时维修，维修后又始终不通知交付，认为存在如此多问题长期不修复仍不影响居住的观点是荒谬的。按常理就知道，多处维修影响家具进场和摆放，维修工反复进入，影响业主财产安全，给业主出行、休息带来极大不便，根本无法正常居住使用房屋。如果无主体结构问题就可以无限期不整改，而视作正常交付，将极大地影响购房者的利益，影响房地产业正常发展。四、关于诉讼时效，苏宁公司承认直至2016年底进行了陆续维修，可见2016年底仍未修复完毕，其权利仍受到侵害，故至本案起诉时未超过诉讼时效期间。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。葛宇翔向一审法院起诉请求：1.判令苏宁公司向其支付违约金，违约金以1584003元为基数，以万分之一每日自2015年1月1日计算至实际交房为止，暂计至2019年1月31日为236174.85元（1584003元×0.0001/天×1491天）；2.判令苏宁公司支付房屋租金暂计至2019年1月31日为52231元（1500元/月×6月+1000元/月×36月+1033元/月×7月），2019年2月起按1033元/月计算至实际交房时止；3.判令房屋保修期自实际交房时起算；4.判令苏宁公司赔付其物业费286.28元/月自2015年1月1日计算至实际交房时止，暂计至2019年1月31日为14027.7元（1.95元/平方米/月×146.81平方米×49月）；5.判令苏宁公司赔付其装修折旧费按照1835.13元/月计算至实际交付之日止，暂计至2019年1月31日为89921.13元（1500元/平方米×146.81平方米/10年/12月×49月）。一审法院审理查明：2013年6月1日，葛宇翔与苏宁公司签订《商品房买卖合同》一份，由葛宇翔向苏宁公司购买位于无锡市滨湖区房屋，建筑面积146.81平方米，单价10789.48元，总价1584003元。双方约定：1.交付期限。出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房通过分期交付使用竣工验收条件的，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。2.出卖人逾期交房的违约责任。除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按照合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按照逾期时间分别处理（不做累加），逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。3.交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供住宅质量保证书和住宅使用说明，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：买受人按每天50元向甲方支付逾期交接期间的违约金，该房屋毁损，灭失的风险自书面交房通知确定的交付日期起由买受人承担。同时，该房屋自出卖人通知或约定的交付日期起视同已经交付。4.出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。出卖人交付使用的商品房装饰、设备标准应符合双方约定的附件三的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价处理。5.保修责任。买受人购买的商品房为商品住宅的，住宅质量保证书作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照住宅质量保证书承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务，因不可抗力或者非出卖人原因造成损坏，出卖人不承担责任，但可以协助维修，维修费用由购买人承担。合同签订后，葛宇翔交付了房款1584003元。2015年1月1日，苏宁公司通知葛宇翔收房，次日，葛宇翔至涉案房屋查看并填写入住验房表。入住验房表记载情况：葛宇翔在房号2-4-902房屋验房表上“存在问题”一栏手写载明：大门：猫眼上有油漆，木质饰板有多过30处破损，（建议全部更换），不锈钢门槛变形，钥匙转动不顺滑；厨房：水压小，下水不畅，水槽下贴膜板多处破损，与客厅门槛满是划痕，地砖破口，检修盖板倾斜，打胶多处空隙，燃气灶涂层损坏严重，水池涂层坏，烟道下部填缝爆开，油烟机……玄关：地砖破损（正对大门墙下）；外卫：地砖破口，地柜右侧饰板不直，等电位端子箱盖破损，地柜板破损，石材台面破损，门框坏，马桶…主卧：床头灯无法控制，衣帽间隔墙（走道面）不平，石材台面多破损，飘窗右比左低1cm；南阳台：空调外机未固定，未装好，生锈，线管爆开，隔音棉未安装，移门多处划痕，护栏左侧晃动，地砖破损，空调口左侧墙面板破损（下接附页）；内卫：马桶两侧少上两个螺丝，未装上装饰帽，墙砖淋浴间墙砖多破口（已标），石材窗台破损，淋浴门铝条有孔（已标），门有色差，窗户上表圈的墙砖松动，淋浴房门左侧墙砖松动开裂；次卧：窗台石材破损，有裂纹，门锁内把手晃动，门后踢脚线墙裂口，门后墙上一垂直裂纹；书房：窗台石材有裂纹，有锈迹，有胶，天花板颜色不一；客厅：光纤入户箱歪斜，门口一排开关第三个面板破损，有锈迹，墙角线条内差超标;空调不能选择冷热模式，白色木门都是裂纹，门框与墙体间全是裂纹（包括衣帽间），南阳台，北阳台移门玻璃上布满划痕，吊顶线条折角处裂纹，木门门锁把手上全是白漆，所有的黑色门槛石上全是裂纹，主卧百叶窗坏（右），所有空调门板均松动，有线电视标签全错，内外卫镜框裂纹，南北阳台地砖未嵌缝，玄关地砖色差大，每个房间灯头控制灯只有一个开关，必须安装二个开关。2016年3月29日，物业登记记载902室报修：阳台吊顶漏水，窗户边油漆发霉。2016年12月24日，物业登记记载902室报修：室内大部分踢脚板胶开裂，厨房顶部油漆鼓起开裂，厨房检修口旁油漆鼓起开裂，客厅两个空调风口中间油漆开裂。葛宇翔提出上述质量问题后，苏宁公司对其公司认为合理的需要维修的部位在2015年至2016年12月24日期间陆续进行维修。葛宇翔陈述，截至2019年3月，涉案房屋南阳台的房门缝很大，入户的瓷砖色差很大、房屋部分踢脚线霉变，南阳台漏水痕迹严重、罗马柱有缝隙、窗台有破口、橱柜里面有补丁不美观、客厅插座面板破损标签涂抹、瓷砖未铺整齐缝隙大、钢筋露头的位置没有处理好导致有锈迹、墙面粉刷不平整有裂缝、厨房窗框歪斜、南阳台北阳台上面布满划痕、食材台面破损。2019年11月20日，法院组织双方当事人至现场勘验，发现上述问题大部分修理完毕，虽仍有少量存在，但均达不到影响居住的情形。经法院庭审中释明，涉案房屋已经达到交付条件，苏宁公司应于2020年3月20日前交付房屋，苏宁公司逾期交付的，将依约承担逾期交房责任，葛宇翔逾期接收的，视为已经交付完毕。葛宇翔为解决住处事宜与案外人谢龙泉签订了无锡市房屋租赁合同，双方约定，由葛宇翔向谢龙泉承租房屋，期限自2012年10月至2015年6月止，租金1500元/月。2015年6月29日，葛宇翔与案外人刘振震签订了房屋租赁合同，约定租期自2015年7月1日起至2016年6月30日，租金1000元/月。2016年葛宇翔与刘振震续签租赁协议，约定租期自2016年7月1日至2018年6月30日，租金1000元/月。2018年7月7日双方续签租赁协议，约定租期自2018年7月1日至2019年6月30日，1033元/月。上述事实，有《商品房买卖合同》、照片及当事人陈述笔录等在卷佐证。一审法院认为：苏宁公司作为出卖人，应交付符合质量标准的房屋，且对于其出售的房屋，负有相应的质量保修义务。第一个焦点是，苏宁公司交付的房屋是否符合标准，是否应承担违约金。根据双方的约定，当商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，但是在交接过程中，葛宇翔对苏宁公司的房屋提出了数十项质量异议，上述质量问题已经不单单是单独的装修瑕疵，交付如此瑕疵数量的房屋，已经达到影响正常居住的情形，综合评判上述质量问题，已经构成了影响房屋购买人正常使用房屋的因素，在苏宁公司未予整改前，不能视为苏宁公司已经交付了房屋，且应依据双方约定，出卖人应按照按日向买受人支付已交房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金，即158.4元/日支付违约金。第二个焦点是，即便苏宁公司需要支付违约金，则违约期限如何计算。苏宁公司在对葛宇翔验房时候提出的问题进行维修后，并无证据证明双方积极协商交付房屋，直至2016年3月29日，物业登记记载902室报修：阳台吊顶漏水，窗户边油漆发霉。从现有证据可以推断，2015年1月2日在葛宇翔提出诸多质量问题后，苏宁公司确实对涉案房屋进行了维修整改，2016年3月29日葛宇翔提出的阳台漏水问题，在2015年1月验房时候数十项质量问题中均未提及，属于新发现的质量问题。但是即便属于质量问题，即便该漏水问题确实有可能影响业主正常使用房屋，但不能当然认定苏宁公司仍属于逾期交房。因为在2015年1月2日葛宇翔提出异议后，苏宁公司对房屋进行了修缮，本应在修缮后及时组织双方交付房屋，但是苏宁公司因认为葛宇翔提出的质量问题均属于瑕疵问题，不影响实际居住，故未再安排重新交付。但与此同时，葛宇翔也并未及时对涉案房屋进行查看，积极促成房屋交接，故对于葛宇翔在2015年1月2日提出的数十项质量问题，双方本应在2016年3月之前就积极重新办理交付房屋。双方均未能积极履行合同的情况下，不宜人为的将合同履行不明确的状态任意扩大，综合双方的举证责任和促成合同履行的能力大小和房屋当时能否交接的实际状态，支付违约金的期限应截止到2016年3月28日，超出部分不予支持。对于2016年3月29日葛宇翔提出的阳台顶部漏水问题，不能继续作为影响房屋交付的因素，而应作为双方交接房屋后开发商的保修范畴。即从应当交付的期限第二日至2016年3月28日按每日已付合同总价的万分之一计算的违约金，经计算，共计71597元（已取整）。第三个焦点是，苏宁公司是否需要支付房屋租金和物业费及折旧损失。因双方在合同中已经明确了未按约交付房屋的违约计算方式，故葛宇翔主张的其他损失不符合双方合同约定，法院不予支持。第四个焦点是，房屋保修期自何时计算。根据双方合同约定，保修期自交付通知确定的最后交付日期次日起计算，但根据本案的情形，在2016年3月28日双方已经具备了交付房屋的条件，双方均应对未交付房屋承担各自的责任，故房屋保修期应自2016年3月29日起算。关于诉讼时效，因双方在起诉前均未再次办理交接手续，葛宇翔对于权利受侵害并不明知，故本案的起诉并未超过诉讼时效。综上，该院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、第一百一十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，作出判决：一、苏宁公司于判决生效之日五日内立即向葛宇翔支付违约金71597元；二、无锡市滨湖区房屋保修期自2016年3月29日起算；三、驳回葛宇翔其他诉讼请求。若未按规定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7185元，由葛宇翔承担5585元，由苏宁公司承担1600元（苏宁公司应承担部分已由葛宇翔垫付，由苏宁公司于判决发生法律效力之日起五日内给付葛宇翔）。二审中，当事人未提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本案的争议焦点：1.葛宇翔所主张的质量问题，是否能予认定；2.上述质量问题是否达到严重影响正常居住使用的程度；3.补充协议约定的“7日内委托检测否则视为撤回异议”条款如何适用；4.苏宁公司主张诉讼时效期间从2015年1月2日起算的依据是否充分？本院认为：关于争议焦点一，葛宇翔在入住验房表上列明了房屋存在的装修质量问题，后苏宁公司对照该入住验房表选择了部分质量问题进行维修，说明苏宁公司对于葛宇翔反映的质量问题均已知晓。苏宁公司在维修过程中，既未对列明的质量问题提出异议，又未将部分不同意维修的理由告知葛宇翔，本院只能认定其系认可入住验房表。关于争议焦点二，入住验房表所列装修质量问题，就单一质量问题而言，确实不足以达到严重影响正常居住使用的程度。但是十多处位置计数十个质量问题，又分布于各个房间，超出了一般买房人能够接受的程度，其中涉及破损、裂纹、不平部位的修复亦不可能一蹴而就。结合入住验房表之后葛宇翔向物业公司报修阳台漏水、部分油漆发霉及开裂等质量问题，葛宇翔关于修复前无法入住、正常使用的意见，与事实相符且具有合理性，本院予以采信。关于争议焦点三，关于补充协议第23条中有关异议人在7日内委托检测的约定，本院先不评价该条款是否属于格式条款。苏宁公司主张适用该条款，前提是双方对葛宇翔提出的质量问题有争议。根据查明的事实，苏宁公司在收到葛宇翔在入住验房表反映的质量问题后，并未将其不认可的部分以有效的方式通知葛宇翔，双方就质量问题的范围、数量、修复方案均未进行磋商，尚未确定异议的内容。在此情形下，异议期尚未启动，苏宁公司主张异议期已届满与事实不符。关于争议焦点四，苏宁公司提出诉讼时效抗辩，其对此负有举证责任；诉讼时效从葛宇翔知道或应当知道其权益受到侵害时起算。苏宁公司主张诉讼时效自2015年1月2日填写入住验房表时起算，但就葛宇翔反映的质量问题，苏宁公司并未与葛宇翔沟通并确定有异议的部分，故葛宇翔当时并不知道受侵害的权利范围，况且之后苏宁公司的部分维修行为又对质量问题的范围予以改变，故填写入住验房表的时间不能作为诉讼时效的起算点，本院对苏宁公司的时效抗辩意见不予支持。综上，苏宁公司向葛宇翔支付的房屋存在的装修质量问题严重影响正常居住使用的情形，葛宇翔有权拒绝接收，苏宁公司应承担相应的逾期交房违约责任。苏宁公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，确定苏宁公司承担违约金的期限恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1590元，由上诉人苏宁公司负担。本判决为终审判决。审判长  林中辉审判员  孙 宏审判员  杜伟建二〇二〇年六月五日书记员  范 洁