江苏省扬州市邗江区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1003民初2902号原告：扬州市邗江区瓜洲镇瓜洲村经济合作社，住所地在扬州市邗江区瓜洲镇瓜洲村村民委员会。法定代表人：孙善勇，该社社长。委托诉讼代理人：周围，江苏擎天柱律师事务所律师。委托诉讼代理人：瞿菲菲，江苏擎天柱律师事务所律师。被告：王素祥，男，1959年6月18日出生，汉族，住扬州市邗江区。原告扬州市邗江区瓜洲镇瓜洲村经济合作社（以下简称瓜洲村经济合作社）与被告王素祥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案受理后，依法由审判员瞿森斌适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人瞿菲菲，被告王素祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。瓜洲村经济合作社向本院提出诉讼请求：1.被告立即腾让位于望江楼酒家的房屋，将其受让使用的村集体资产即望江楼酒家的房屋返还给原告（房屋四至范围：东至迎江浴室；南至迎江路；西至润扬南路；北至申江机械厂，面积260平方米）；2.被告给付所欠房屋使用费44000元并支付房屋占用费（自2020年5月13日起按每天200元的标准支付至实际交付之日）；3.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2017年6月30日，原告与被告签订《农村集体资产使用权合同》，约定被告受让原告瓜洲镇瓜洲村原迎江酒家（现望江楼酒家）续租项目，租赁原告的房屋用于饭店经营（房屋四至范围：东至迎江浴室；南至迎江路；西至润扬南路；北至申江机械厂，面积260平方米），被告系望江楼酒家的实际经营者。使用期限自2017年5月12日起至2020年5月12日止，总费用为66000元，每年22000元，合同约定缴费时间为2017年5月12日一次性给付。合同签订后，原告将房屋交付给被告经营使用，但被告仅支付第一年的租金22000元，尚欠的44000元未付，于2019年9月20日出具44000元的租金欠条。现合同到期，被告无权继续使用上述房屋，应将受让项目（即租赁使用的房屋资产）交还原告，每拖延一天，应向原告交纳占有使用费200元，但被告拒不交还租赁的房屋资产，故诉至法院请求判如所请。被告王素祥辩称：1.出具欠两年房租的欠条属实，但实际只欠2018年5月12日至2019年5月12日间的一年房租，2019年7月瓜洲村领导就通知我房屋有用途不要营业停下来，近期将评估装潢，故之后一年房租不应由我支付。2.按照原告与我签订的补充协议约定，现在原告不让我承租，应当对我装潢和投入进行补偿，并赔偿因原告通知我停止经营造成的2019年8月至2020年5月12日间的经济损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证，据此认定以下事实：1998年开始原告将其所有的案涉房屋及土地出租给被告王素祥使用，到期后一直续租。至2017年6月30日，原告（甲方）与被告王素祥（乙方）又签订《农村集体资产使用权合同》，约定乙方受让甲方位于瓜洲镇迎江路瓜洲村原迎江酒家（现望江楼酒家）续租项目（房屋四至范围：东至迎江浴室；南至迎江路；西至润扬南路；北至申江机械厂，面积260平方米），租赁原告的房屋用于饭店经营，转让使用期限自2017年5月12日起至2020年5月12日止，总费用为66000元，缴费时间为2017年5月12日一次性给付。未经甲方同意，乙方不得擅自出租、转让或转包，不得更改房屋结构，经劝阻无效的，甲方有权收回转让项目，并根据损失程度要求乙方赔偿相应的损失。合同到期后，乙方应及时处理受让项目上的自有资产，将受让项目交还给甲方，否则承担相应违约责任。合同生效后，甲乙任何一方无故提出终止合同，应向对方一次性支付违约金5000元，给对方造成损失的，还应承担赔偿责任。乙方未按合同约定支付价款的，每逾期一天，应按逾期未支付价款1%的比例向甲方支付违约金。甲方如违反本合同规定的义务，应向乙方按合同价款的20%支付违约金。合同到期后，乙方必须将受让项目交还甲方，每拖延一天，应向甲方交纳占有使用费200元。同日，双方签订《农村集体资产使用权合同补充协议》，约定：兹有瓜洲村经济合作社（甲方）现将望江楼酒家（原迎江饭店）承包给王素祥（乙方）经营，由于已签合同款式为特定样本，在前合同续租的内容上少第四大项第一小条的约定事项，其内容如下：承包期内，乙方有权经营增加投资或进行内部改造，但必须符合规划要求，有权增加合法经营项目，甲方无权干涉。如遇国家或地方拆迁、征用时，由拆迁、征用方给予补偿。乙方在承包期内，增加投入和新增的投资，期满后如不包，所有不动产以及集体交给的可动产，必须交给甲方（新建房屋按照乙方新建时向镇政府作出的承诺处理）。此补充协议与本合同是有同等法律效力。上述合同、协议签订后，被告支付转让费用22000元。2019年9月20日，被告向原告出具欠条一份，载明：今欠到瓜洲村承包迎江饭店房屋租金贰年（自2018年5月至2019年5月，2019年5月至2020年5月）共计租金为肆万肆仟元正。本院在本案审理过程中经双方确认，被告王素祥承租的原告房屋现状为：被告王素祥承租的房屋位于南面，与另案的承租人郑桂平承租的房屋有围墙相隔。迎江路路边的门市房一楼南面一间及二楼五间是原告出租的房屋，现是用于开设舞厅。路边门市房南面是原迎江饭店的门楼，门楼内被告自建一间厕所及一间杂物间，再向南是原告出租的四间房屋，沿着此房屋向西南系被告自建三间房屋，路边门市房（现是舞厅）向西是被告自建的大厅，再向西是被告自建的走廊，再向西的一排房屋是原告出租的房屋（现用于厨房及配菜间），再向西是三间房屋是被告自建用于仓库。原迎江饭店的门楼向西被告自建一个钢结构大棚，此大棚西南有四间房屋系原告出租的房屋（现用于饭店包厢），再向西相邻的地方，被告又自建一间房屋（现用于饭店包厢）。又查明，被告王素祥庭后陈述：2013年10月1日起，王素祥将其承租的房屋中路边的门市房中一楼南面一间及二楼全部转租给案外人王某某开舞厅，房屋租赁合同只签订过一次，约定的是至2016年9月30日到期，到期后王素祥就没有与王某某签订书面合同，但其收王某某房租的，王某某的房租收到2019年9月30日截止，就是截止至2019年9月30日王某某还欠王素祥房租3000元没有给付，自2019年10月1日至今王某某房租一分钱没有给过。本院向原告释明可追加王某某为第三人，原告明确表示不追加。另，案涉租赁房屋无建设工程施工许可证及规划许可证。本案的争议焦点为：1.原告要求被告立即腾让位于望江楼酒家的房屋，将其受让使用的村集体资产即望江楼酒家的房屋返还给原告应否支持；2.被告应否给付原告房屋租金44000元并支付房屋占有使用费（自2020年5月13日起按每日200元的标准支付至实际给付之日）；3.原告应否赔偿被告自建房屋及装潢损失、2019年8月至2020年5月12日停止经营损失。对于争议焦点1，本院认为，被告应立即腾让位于望江楼酒家的房屋，将其受让使用的村集体资产即望江楼酒家的房屋返还给原告。原告与被告签订的《农村集体资产使用权合同》，根据其合同内容及性质，应认定系房屋等集体资产租赁合同。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，由于原告出租给被告的房屋未取得建设工程规划许可证，故原告与被告签订的《农村集体资产使用权合同》应认定无效。由于双方签订的合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。故原告要求被告立即腾让位于望江楼酒家的房屋，将其受让使用的村集体资产即望江楼酒家的房屋返还给原告的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。对于争议焦点2，本院认为，被告应给付原告欠付的房屋租金（实际应是占有使用费）44000元并按双方约定的租金标准支付房屋自2020年5月13日起的房屋占有使用费。本案中虽然案涉《农村集体资产使用权合同》因租赁房屋未取得建设工程规划许可证而无效，但依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，对于原告要求被告按合同约定的租金标准支付合同期内的房屋占有使用费的诉讼请求，且由被告出具的合同期内的欠房租的欠条证实，本院应予支持。合同期满，被告继续占用诉争的房屋，依法应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，原告要求以合同约定的逾期交房每日200元标准支付，因合同无效，本院不予采纳。被告辩称2019年7月原告方就通知承租的房屋有用途不要营业停下来，近期将评估装潢，故之后一年房租不应支付，因被告未提供证据证实，且被告至今仍实际占有承租的房屋，故本院不予采信。对于争议焦点3，本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，由于双方签订的协议无效，被告（包括其转租的次承租人王某某）在对涉案房屋装修改造时增添的未形成附合的装饰装修物，包含可移动设施设备，应当自行搬走处理，搬走时不得损害案涉房屋安全，否则应当承担相应的民事责任。对于已经形成附合的装饰装修物及被告自建房屋、设施，鉴于双方的租赁自1998年就开始，到期后续租，租赁期限至2020年5月12日止，双方均应预见，基于经营风险自行承担的原则，承租人王素祥对涉案房屋的装饰装修投资及自建房屋、设施的投资成本，应在租赁期间内摊销完毕。因此，在租赁期满的情况下，被告王素祥要求原告赔偿自建房屋及装潢损失，缺乏依据，本院不予支持。至于被告王素祥要求原告赔偿2019年8月至2020年5月12日停止经营损失，因被告未提供原告要求其停止经营的证据，且未提供损失的存在及数额，本院不予支持。至于被告辩称，依据双方间的补充协议，期满后如不包，所有不动产以及集体交给的可动产，必须交给原告，现在系原告不让其承包了，故应对其自建房屋及装潢的投入予以补偿，本院认为此处期满后如不包，应是原告同意让被告继续承租，而被告不同意承租，现在原告已通过诉讼的方式通知被告不再出租了，且补充协议因主合同无效也无效，故被告该辩称理由，本院亦不予采纳。综上，原告要求被告立即腾让位于望江楼酒家的房屋，将其受让使用的村集体资产即望江楼酒家的房屋返还给原告（房屋四至范围：东至迎江浴室；南至迎江路；西至润扬南路；北至申江机械厂，面积260平方米），符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告给付尚欠的租金（实际应是占有使用费）44000元及逾期占用费，有事实和法律依据，本院依法予以部分支持；被告的辩称无法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告王素祥于本判决生效之日起十五日内立即腾让位于望江楼酒家的房屋（房屋四至范围：东至迎江浴室；南至迎江路；西至润扬南路；北至申江机械厂，面积260平方米），并将腾空的房屋返还给原告扬州市邗江区瓜洲镇瓜洲村经济合作社；二、被告王素祥于本判决生效之日起十五日内给付原告扬州市邗江区瓜洲镇瓜洲村经济合作社租金（实际应是占有使用费）44000元，并按22000元/年标准向原告扬州市邗江区瓜洲镇瓜洲村经济合作社支付自2020年5月13日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费；三、驳回原告扬州市邗江区瓜洲镇瓜洲村经济合作社其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费依法减半收取450元，由被告王素祥负担（此款原告已预交，并同意本院不再退还，由被告王素祥履行判决义务时直接支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审判员  瞿森斌二〇二〇年六月十五日书记员  刘苏培