青海省格尔木市人民法院民事判决书（2019）青2801民初364号原告：中国工商银行股份有限公司格尔木支行，住所地青海省格尔木市江源路12号，统一社会信用代码9163280192758454XG。负责人：宋延军，行长。委托诉讼代理人：王宝安，男，1970年11月12日生，汉族，中国工商银行股份有限公司格尔木支行个人金融业务部员工，住格尔木市。委托诉讼代理人：马云，青海同一律师事务所律师。被告：马泉梅，女，1962年4月10日出生，回族，住格尔木市。委托诉讼代理人：马涛（系被告马泉梅之子），男，1993年1月18日生，回族，格尔木市盐化集团公司质管部职工，住格尔木市。被告：西宁政通投资发展有限公司（以下简称“政通公司”），住所地西宁市城北区小桥大街17号，工商注册号6301002200746（经营状态：吊销，未注销）。法定代表人：刘培军，执行董事。第三人：马牙黑牙，男，1964年10月10日生，东乡族，住格尔木市。第三人：马应忠，男，1956年3月5日生，东乡族，住格尔木市。二位第三人委托诉讼代理人：赵永智，青海君剑律师事务所律师。原告中国工商银行股份有限公司格尔木支行与被告马泉梅及政通公司借款合同纠纷一案，本院于2019年2月26日立案后，依法适用普通程序；2019年5月13日依据马应忠、马牙黑牙的申请，本院追加其二人为本案第三人参加诉讼；2019年6月13日经第三人马应忠、马牙黑牙申请本案中止审理。后公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人马云，被告马泉梅及委托诉讼代理人马涛，第三人马应忠、马牙黑牙委托诉讼代理人赵永智及第三人马牙黑牙到庭参加诉讼，被告政通公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国工商银行股份有限公司格尔木支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告马泉梅偿还借款本金448519.55元、积欠利息950480.39元，合计1398999.94元；2.判令原告对被告马泉梅提供的抵押物格房私抵他字第20028003号登记房产的折价、变卖、拍卖价款享有优先受偿权；3.判令被告政通公司承担保证责任；4.本案诉讼费等由二被告承担。在诉讼过程中，原告以未向被告政通公司催收过贷款，明确不要求被告政通公司承担连带保证责任；并明确主张的利息包括借款利息、逾期利息（罚息）及复利，因发生贷款至今时间过久，原告的手工台账已经无法查找，主张的各项数额是计算机系统提取截止2018年1月21日的数额。事实与理由：2000年10月19日，被告马泉梅向原告借款502000元，用于购买金峰小区面积为697.92平方米的房产，借款期限自2000年10月19日至2010年10月18日，分120期按月等额返还本息5467.93元。被告马泉梅将上述房产向原告进行抵押登记，双方形成抵押担保关系。被告马泉梅共计向原告偿还本息53480.45元，后原告在催收过程中，被告马泉梅找各种理由拒绝还款、拒绝签字，甚至出现无法联系的情况。原告为证明其主张提交以下证据：证据一、1.被告马泉梅身份证复印件一份；2.个人住房贷款凭证一份；3.2000年10月19日，中国工商银行格尔木市支行与被告马泉梅签订的《个人住房借款合同》一份；4.2000年8月17日被告马泉梅与被告政通公司签订的《购房合同书》一份；5.2000年10月19日中国工商银行格尔木市支行与被告政通公司签订的《个人住房借款保证合同》一份。欲证明：被告马泉梅向原告借款502000元的事实。证据二、《个人住房借款抵押合同》一份及格房私他字第20028003号《房屋他项权证》复印件一份。欲证明：被告马泉梅将涉案房屋抵押给原告，并办理房屋他项权证登记，原告对该房屋折价、变卖、拍卖价款享受优先受偿。证据三、（2009）格证字第384-435号《公证书》一份、《中国工商银行个人贷款逾期催收通知书》复印件九份及《回执》复印件一份。欲证明：原告自2009年至2011年期间通过公证催收的方式不断向被告马泉梅主张债权；不认可第三人马应忠在催收回执上的签名行为代表其为实际借款人。证据四、（2012）格政字第280-309号《公证书》一份及《中国工商银行个人贷款逾期催收通知书》复印件二份。欲证明：2012年原告向被告马泉梅催收借款的事实，本案未过诉讼时效。证据五、（2014）格政字第332号《公证书》一份及《中国工商银行个人贷款逾期催收通知书》复印件二份。欲证明：2014年原告向被告马泉梅催收借款的事实，本案未过诉讼时效。证据六、（2016）格证民字第415号《公证书》、（2018）青格证民字第296号《公证书》各一份及《中国工商银行个人贷款逾期催收通知书》复印件一份。欲证明：2016年、2018年原告向被告马泉梅催收借款的事实，本案未过诉讼时效。证据七、2018年1月21日原告出具的个人不良贷款统计表及复利的计算说明各一份。欲证明：截止2018年1月21日被告马泉梅拖欠本金448519.55元、积欠利息950480.39元。证据八、工银青发[2005]410号文件复印件一份，欲证明：2005年12月14日中国工商银行格尔木市支行名称变更为原告，原告诉讼主体适格。被告马泉梅辩称，2000年被告马泉梅购买被告政通公司位于金峰小区的房屋，总价款837504元，被告马泉梅交付70000元首付款，并在原告处贷款502000元。2005年9月4日被告马泉梅与第三人马应忠签订房地产买卖协议书，以162500元的价格将院内的平房卖给第三人马应忠，包括涉案楼房的使用权，由第三人向原告偿还剩余借款。由于第三人马应忠未按约定向原告偿还贷款，致使原告一直向被告马泉梅发催款通知书，所以涉案楼房的所有权仍归被告马泉梅所有，认可原告称共计偿还借款本息53480.45元，认可其中14900元是第三人偿还的，现被告马泉梅同意偿还原告借款本金448519.55元及积欠利息950480.39元。被告政通公司未提出答辩意见。第三人马应忠、马牙黑牙述称，被告马泉梅将涉案房屋出售给第三人，出售之前被告马泉梅已向原告偿还贷款74000元，约定第三人向被告支付162500元购房款，剩余的贷款由第三人向原告偿还。第三人实际占有房屋15年之久，涉案房产虽登记在被告马泉梅的名下，但实际所有人是第三人，根据物权法的规定事实物权优于登记物权，应当由第三人向原告偿还借款，本案虽超诉讼时效，但第三人同意偿还原告借款本金及正常的利息，要求驳回原告对被告马泉梅的起诉或中止审理本案。第三人马应忠、马牙黑牙提供以下证据：证据一、《房地产买卖协议书》复印件一份，欲证明：被告马泉梅、马有才将涉案房屋转卖给第三人及对原告的债务已经转移给第三人。证据二、收条一份，欲证明：2005年9月4日第三人向被告马泉梅交纳购房款162500元。证据三、中国工商银行还款凭证复印件一份，欲证明：2011年3月3日第三人马应忠向原告还款14900元，原告认可被告马泉梅的债务转移行为。证据四、1.（2009）格民初字第740号民事调解书复印件一份，欲证明：马有财及被告马泉梅以第三人未按时向原告偿还借款，致使原告扣了被告马泉梅的工资等为由诉至法院，经法院调解，双方协议：一、第三人支付马有财及被告马泉梅自2008年12月1日至2010年3月31日的工资、住房公积金及烤火费20000元（已支付）；二、从2010年4月1日起，每年4月1日第三人支付马有财及被告马泉梅工资、住房公积金及烤火费20000元，直至银行解除冻结被告马泉梅的工资、住房公积金款时止；三、若违反上述约定，马有财及被告马泉梅有权收回全部房屋，由第三人赔偿由此产生的银行贷款利息及损失126000元；2.2009年8月18日、2010年4月13日、2011年11月22日20000元收条各一份。欲证明：第三人向被告马泉梅支付了60000元的费用，第三人是涉案楼房的所有人。证据五、（2017）青2801执恢12号之一执行裁定书复印件一份，欲证明：经法院查证，原告没有扣划被告马泉梅的工资及住房公积金，所以裁定终结本次执行程序。被告马泉梅对原告提交的证据提出以下质证意见：对证据一、二、四、五、六、七、八的真实性及所要证明问题均认可。证据三中2010年11月4日的《回执》中“马泉梅”的签字不是被告马泉梅本人所签，不清楚原告在2009年至2012年期间催收情况。对第三人马应忠、马牙黑牙提交的证据提出以下质证意见：对证据一的真实性认可，第三人对涉案楼房仅有使用权，且第三人未按约定偿还原告的按揭贷款，该楼房的所有权仍归被告马泉梅所有。对证据二的真实性认可，被告马泉梅的父亲收取了162500元购房款。对证据三认可。证据四、五与本案无关，不认可证明的问题。第三人马应忠、马牙黑牙对原告提交的证据提出以下质证意见：对证据一、八的三性及所要证明问题均认可。对证据二的三性及所要证明问题均认可，仅反映登记物权，事实物权归第三人所有。对证据三中2010年10月19日之前的催收不发表质证意见，对2010年11月4日第三人马应忠签字的《回执》三性认可，可证实原告认可第三人马应忠是实际借款人。对证据四、五的真实性及合法性认可，证明原告催收时没有找到被告马泉梅，诉讼时效未中断。证据六中2016年的公证书没有附相关催收通知书，对2018年的公证书三性认可，是诉讼时效超过之后的催收。对证据七的计算数额无异议。原告对第三人马应忠、马牙黑牙提交的证据提出以下质证意见：证据一与本案无关，根据原、被告签订的《个人住房借款合同》约定，被告马泉梅若要债务转让，应经原告书面同意，在受让人和原告重新签订借款合同前，本合同继续有效，原告与第三人无合同关系，不认可被告马泉梅将涉案债务转让给第三人，原告也不会对第三人主张任何权利；被告马泉梅与第三人的房屋所有权的争议不影响本案的抵押物权，物权以登记优先为原则，物权优于债权。证据二与本案无关联性，该收条中无被告马泉梅的签字，不能证明被告马泉梅将按揭所购房屋转让给了第三人。证据三所记载的信息不清楚，2011年3月3日原告确收到还款14900元，认可是被告马泉梅的还款，不认可债务转移。证据四与本案无关，房屋所有权的争议不影响物权登记。证据五与本案无关。本院经审理认定事实如下：2000年8月17日，被告马泉梅与被告政通公司签订的格尔木金峰小区《购房合同书》一份，约定：被告马泉梅购买被告政通公司位于金峰小区北侧E栋5－11轴线，面积为697.92平方米的房产，总价款837504元，自合同签订之日内，被告马泉梅向被告政通公司交纳总购房款的40%，70000元作为预售款，余款265001.6元。剩余60%办理十年按揭贷款。2000年10月19日，中国工商银行格尔木市支行与被告马泉梅签订《个人住房借款合同》，约定被告马泉梅向原告借款502000元，用于购买格尔木市金峰小区E02号房产，借款期限10年，自2000年10月19日至2010年10月18日，确定月息千分之4.65，自放款之日起计算；被告马泉梅应自借款之日起于每月20日分120期按月等额返还本息5467.93元；约定被告马泉梅如要将本合同项下之债务转让给任何第三人，应经中国工商银行格尔木市支行书面同意，在受让人和中国工商银行格尔木市支行重新签订借款合同前，本合同继续有效。2000年10月19日，中国工商银行格尔木市支行与被告马泉梅签订《个人住房借款抵押合同》，约定被告马泉梅以其有权处分的位于格尔木市××区房产抵押给中国工商银行格尔木市支行，以作为偿还借款合同项下之借款的担保。2008年格尔木市房地产管理处颁发格房私他字第20028003号《房屋他项权证》显示：房屋他项权人为中国工商银行格尔木市支行，房屋所有权人为被告马泉梅，无房屋所有权证号，房屋坐落于格尔木市××区，权利种类为按揭，权利价值502000元，建筑面积为664.71平方米，设定日期为2000年10月19日，约定期限为十年。工银青发[2005]410号文件载明：2005年12月14日中国工商银行格尔木市支行名称变更为原告。本院认为，借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。2000年10月19日被告马泉梅向中国工商银行格尔木市支行借款502000元，用于购买格尔木市金峰小区E02号房产，对此有双方签订的《个人住房借款合同》予以证实，本院予以确认。该《个人住房借款合同》约定借款期限为十年，被告马泉梅自借款之日起分120期每月20日按月等额向原告返还本息5467.93元，现原告认可合同借款本息至今已偿还53480.45元，对此被告马泉梅无异议，本院予以确认。在诉讼过程中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。原告虽未能说明各类利息的起算、计算方式及具体数额，但被告马泉梅对原告所述其主张的各项数额系从计算机系统提取截止2018年1月21日的数额，即借款本金448519.55元、积欠利息950480.39元（利息、逾期利息及复利）无异议，并同意全部偿还、支付，故原告主张被告马泉梅返还其借款本金448519.55元及支付积欠利息950480.39元的理由成立，本院予以支持。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。上述《个人住房借款合同》约定被告马泉梅若要将该合同项下之债务转让给任何第三人，应经中国工商银行格尔木市支行书面同意，在受让人和中国工商银行格尔木市支行重新签订借款合同前，该合同继续有效。第三人认为被告马泉梅将涉案房屋出售给第三人，被告马泉梅对原告所负的债务已经转移给了第三人，对此原告不予认可，第三人未与原告签订书面合同，所提供的证据亦不能证明被告马泉梅负担的涉案债务已经原告同意转移给第三人，故第三人认为本案债务应当由其承担的意见，本院不予采纳。抵押人所有的房屋可以抵押。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权。原告与被告马泉梅签订《个人住房借款抵押合同》，被告马泉梅将其上述借款购买的房产抵押给中国工商银行格尔木市支行，作为偿还借款的担保，双方亦办理了房屋他项权登记，虽已过抵押期限，但未过主债权诉讼时效期间，故原告主张对涉案抵押登记房产的折价、变卖、拍卖价款享有优先受偿权的理由成立，本院予以支持。原告以被告政通公司的担保期限已过为由，不再主张被告政通公司承担连带保证责任，对此不违反法律禁止性规定，本院予以准许。根据《中华人民共和国合同法》第一百九十六条；《中华人民共和国物权法》第二百零二条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款；《中华人民共和国担保法》第三十三条、第三十四条第一款第（一）项；《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条第一款之规定，判决如下：一、被告马泉梅偿还原告中国工商银行股份有限公司格尔木支行借本金448519.55元，于本判决生效之日起十五日内付清；二、被告马泉梅支付原告中国工商银行股份有限公司格尔木支行积欠利息（利息、逾期利息及复利）950480.39元，于本判决生效之日起十五日内付清；三、原告中国工商银行股份有限公司格尔木支行对格房私他字第20028003号登记房产的折价、变卖、拍卖价款享有优先受偿权。案件受理费17391元（原告中国工商银行股份有限公司格尔木支行已预交），由被告马泉梅负担，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省海西蒙古族藏族自治州中级人民法院。审判长 商惜华审判员 冯珍珍人民陪审员 唐志军 二〇二〇年六月二十三日（法官助理 姜亚红书记员 保万起