河南省济源中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫96民终507号上诉人(原审原告)：卢军，男，1978年12月11日出生，汉族，住济源市。委托诉讼代理人：陶小艳，系原告妻子。委托诉讼代理人：孔亚丽，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：济源绿城置业有限责任公司，住所地：济源市王屋富源企业创业孵化基地（济源市王屋镇政府西商业楼）一楼。法定代表人：田多勤，系执行董事。委托诉讼代理人：李佳超，系该公司工作人员。上诉人卢军因与被上诉人济源绿城置业有限责任公司(以下简称绿城置业公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省济源市人民法院（2019）豫9001民初5675号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人卢军的委托诉讼代理人陶小艳、孔亚丽，被上诉人绿城置业公司的委托诉讼代理人李佳超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。卢军上诉请求：1、撤销济源市人民法院(2019)豫9001民初5675号民事判决书，发回重审或依法改判；2.本案诉讼费由绿城置业公司承担。事实和理由:一、本案系合同纠纷,一审法院应重点审查:作为合同的一方当事人,绿城置业公司是否按照合同约定及时履行向登记机关报送合格资料的义务,而非所报送资料是否符合登记机关要求。因此,一审法院认定卢军要求绿城置业公司协助办理产权证的诉讼请求因涉及到登记部门对绿城置业公司报备资料的审查而不予支持系事实认定和法律适用错误。首先,该认定存在明显的事实错误。理由如下:(1)涉案《商品房买卖合同》系卢军与绿城置业公司基于真实意思表达签订的合同,不违反国家禁止性规定,系有效合同,对双方均具约束力,双方均应按照合同约定全面及时履行自己的义务。该合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后180日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”,该合同附件四《合同补充协议》第七条约定“合同第十五条约定的期限为出卖人办理产权登记备案的期限”,一审法院查明,涉案房屋于2014年8月25日交房,即绿城置业公司应当于2015年2月22日前向登记机关提交符合规定的材料。(2)绿城置业公司未按合同约定履行义务。据原审法院查明,绿城置业公司目前尚未将房屋办理产权登记的相关资料报产权登记部门备案。同时,绿城置业公司在庭审中自认“涉案楼盘因施工方管理问题导致有关资料未能盖章确认,致使部分房屋办证备案不能进行”。(3)一审法院认定,涉案房屋不能办理房屋权属证书的责任在绿城置业公司,绿城置业公司应承担逾期办证的违约责任。本案系合同纠纷,原审法院应就合同双方当事人是否依约履行合同义务、是否存在违约行为做出认定,即原审法院应重点审查绿城置业公司是否履行“向登记机关报送符合其规定的相关资料”的合同义务而非“对报备资料内容的审查”。一审判决显示,原审法院已通过法院查明方式及绿城置业公司自认的方式在一审法院判决书的“本院认定事实”部分就绿城置业公司违反合同约定义务的事实做出陈述,并认定绿城置业公司应承担逾期办证的违约责任,却又驳回了卢军要求绿城置业公司依约办证的诉讼请求,前后逻辑混乱,存在明显的事实认定错误。其次,该认定存在严重的法律适用错误。理由如下:(1)根据《合同法》第107条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及第112条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,在履行义务或者采取补救措施后,对方还有其他损失的,应当赔偿损失”之规定,绿城置业公司逾期办证系违反合同约定,卢军有权按照《合同法》的规定及《商品房买卖合同》的约定要求绿城置业公司承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。(2)原审法院在认定绿城置业公司存在违约行为后,驳回了卢军要求绿城置业公司继续履行协助办理房屋权属证书的诉讼请求,系严重的法律适用错误。综上,绿城置业公司收受卢军缴纳的全额房款后,未及时履行将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的合同义务,致使卢军至今无法办理房产权属登记手续,违反了合同约定,绿城置业公司应当承担相应的民事责任。卢军要求绿城置业公司协助为其办理房地产权属证书系根据《合同法》的约定要求继续履行合同义务,该项诉讼请求与依法支付违约金并不矛盾,应同时被支持。二、一审法院按照已付房屋价款的1%计算逾期办证违约金系严重的法律适用错误。首先,涉案合同未就出卖人逾期办证情况下如何计算违约责任做出约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”和《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第四部分关于房地产纠纷案件的审理第四项第18条“合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的,可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理”及《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款“未约定逾期利率或者约定不明的,人民法院可以区分不同情况处理:(一)既未约定借期内的利率,也未约定逾期利率,出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的,人民法院应予支持;(二)约定了借期内的利率但未约定逾期利率,出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的,人民法院应予支持”之规定,涉案《商品房买卖合同》中虽没有约定违约金,贵院可参照上述法律法规的相关条款进行选择适用。一审法院在有法可依而不依的情况下,根据身边生活经验随意做出判决,违背了依法判决的原则。其次,一审所述各小区实际情况相差较大,存在问题不尽相同,应具体问题具体对待,而不能盲目参照。我国并非判例法国家,法院不能仅以既往案例作为裁判依据。如一审判决参考相关案例,首先应将相关案例罗列并释明,查看所参考案例是否为最高法的指导性案例,是否具有参考价值,同时比对参考案例的相关因素,最终与本案发生关联并借鉴、适用。本案中,一审法院在有明确法律法规可适用的情况下却随意比对周边小区得出违约金的计算标准,偏离法律规定,导致审判结果严重不公,违反了司法公正的原则。综上所述,一审法院事实认定存在明显错误,法律适用存在严重错误,导致本案审判结果不公。绿城置业公司辩称，根据双方签订的商品房买卖合同第15条和合同附件四第7条第四项规定，小区属于分区开发建设，尚未全部开发完成的，买受人自行承担责任，绿城置业公司开发的涉案房屋项目属于分期开发建设，现整体项目尚未完成，故不承担卢军诉称的违约金。卢军向一审法院起诉请求：1、判令绿城置业公司立即将办理位于济源市东方国际花园（济源大道与愚公路交叉口东北角）第11幢2单元1101号房地产权属登记，需要由绿城置业公司提供的资料报产权登记机关备案，同时协助其办理上述房地产权属证书；2、判令绿城置业公司向其支付因逾期提供备案资料致使其无法办理房产证的违约金119000元（以537832元为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准自2015年1月1日计算至2019年6月20日），2019年6月21日起按上述标准计算至办理完房屋所有权登记证书之日；3、诉讼费由绿城置业公司承担。一审法院认定事实：根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：2013年1月24日，卢军与绿城置业公司签订《商品房买卖合同》，合同编号为GF-2000-0171，合同约定：卢军购买绿城置业公司开发的位于东方国际花园11幢2单元1101号房屋，商品房单价为4090.6元，总金额537832元。首付187832元，贷款金额350000元。该合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：即买受人同意给予360个工作日顺延期以配合出卖人和政府部门尽早取得权属登记资料备案。在宽限期结束时，若出卖人未达到权属登记资料备案，买受人提出退房，出卖人承担已付房款万分之壹违约金。附件四合同补充协议第七条约定：合同第十五条约定的期限为出卖人办理产权登记备案的期限，出卖人的责任是指出卖人负责将办理产权登记所需的资料报送产权登记部门备案，即完成初始登记。因买受人不能在出卖人通知的时间提供有关手续的，自行承担由此产生的后果，出卖人不承担责任。出卖人在完成登记备案后，买受人自行办理产权登记，取得《房屋所有权证》；因下列原因导致买受人不能取得《房屋所有权证》的，买受人不承担责任：（4）本小区属于分期开发，尚未全部开发完成的。合同签订后，卢军于2013年2月4日将总房款537832元支付完毕，绿城置业公司于2014年8月25日交房。绿城置业公司目前尚未将该房屋办理产权登记的相关资料报产权登记部门备案。审理中，绿城置业公司称涉案楼盘因施工方管理问题导致有关资料未能盖章确认，致使部分房屋办证备案不能进行。与卢军小区临近的邓氏顺天置业有限公司开发的济源山水世界城小区《商品房买卖合同》约定的逾期办证的违约金为“买受人不退房的，出卖人按照已付房价款的0.3％向买受人支付违约金”；济源升龙置业有限公司开发小区的商品房约定的逾期办证违约金为已付房价款的0.5％，济源市聚鑫置业有限公司开发的商品房，合同约定逾期办证违约金是按照已付房价款1％支付逾期办证违约金。一审法院认为，卢军与绿城置业公司签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律的禁止性规定，属有效合同，双方当事人均应按照合同约定履行义务。卢军的第一项请求，须由绿城置业公司向登记部门报备房产开发的前期资料、有关部门的综合验收报告等资料，并经相关职能部门进一步审查，以确定是否符合办理产权登记的条件，故该项请求因涉及到登记部门对绿城置业公司报备资料的职权审查，一审法院不予支持。同时，本案导致不能办理房屋权属证书责任在绿城置业公司，故绿城置业公司应当承担逾期办证的违约责任。但双方订立的合同十五条关于产权登记的约定是：出卖人应在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照第3项处理，即买受人同意给予360个工作日的顺延期以配合出卖人和政府部门尽早取得权属登记资料备案。在宽限期结束时，若出卖人未达到权属登记资料备案，买受人提出退房的，出卖人承担已付房款万分之一的违约金。但双方并未就在买受人不退房的情况下如何承担违约责任进行约定，即对逾期办证违约责任及计算方式未进行明确约定。与卢军小区临近的邓氏顺天置业有限公司开发的济源山水世界城小区约定的逾期办证的违约金为出卖方按照已付房价款的0.3％向买受人支付违约金；济源升龙置业有限公司开发小区约定的逾期办证违约金为已付房价款的0.5％；济源市聚鑫置业有限公司开发的商品房，合同约定逾期办证违约金是按照已付房价款1％支付逾期办证违约金。考虑到本地房地产市场情况，参照上述逾期办证违约金的约定，本案按照已付房屋价款的1％计算支付逾期办证违约金为（537832元×1％）5378.32元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、绿城置业公司在判决生效后十日内支付卢军逾期办证违约金5378.32元；二、驳回卢军的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由绿城置业公司负担。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，首先，卢军要求绿城置业公司协助办理产权证，该请求因涉及到登记部门对绿城置业公司报备资料的审查，须由绿城置业公司向登记部门报备房产开发的前期资料、有关部门的综合验收报告等资料，并经相关职能部门进一步审查，以确定是否符合办理产权登记的条件，故该项请求因涉及到登记部门对被告报备资料的职权审查，一审法院不予支持，并无不当。其次，关于卢军要求绿城置业公司支付逾期办证违约金的问题。因双方并未就逾期办证违约责任及计算方式进行明确约定。与卢军所在小区临近的邓氏顺天置业有限公司开发的济源山水世界城小区约定的逾期办证的违约金为出卖方按照已付房价款的0.3％向买受人支付违约金；济源升龙置业有限公司开发小区约定的逾期办证违约金为已付房价款的0.5％；济源市聚鑫置业有限公司开发的商品房，合同约定逾期办证违约金是按照已付房价款1％支付逾期办证违约金。考虑到本地房地产市场情况，一审法院参照上述逾期办证违约金的约定，按照已付房屋价款的1％计算支付逾期办证违约金为（537832元×1％）5378.32元，并无不当，卢军的该项上诉理由也不能成立，本院不予支持。综上所述，卢军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人卢军负担。本判决为终审判决。审判长  黄秋坪审判员  邓 燕审判员  谢高锋二〇二〇年六月三十日书记员  丁冉冉