河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终3704号 上诉人（原审第三人）：谭锋虎，男，1979年7月19日出生，汉族，住石家庄市桥西区。 委托代理人：戴庆伟，河北姜钟律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：焦玉丛，女，1968年12月8日出生，汉族，住石家庄市新华区。 委托代理人：张金平，河北冀信律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：苏雷，男，1980年1月7日出生，汉族，住石家庄市裕华区。 委托代理人：李胜虎、赵志娜，河北啸坤律师事务所律师。 上诉人谭锋虎因与被上诉人焦玉丛、苏雷债权人撤销权纠纷一案，不服河北省石家庄市裕华区人民法院（2019）冀0108民初1737号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人谭锋虎的委托代理人戴庆伟，被上诉人焦玉丛及委托代理人张金平，被上诉人苏雷的委托代理人李胜虎和赵志娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人谭锋虎向本院提出上诉请求：1、请求二审法院依法撤销石家庄市裕华区人民法院于2019年6月28日做出了（2019）冀0108民初1737号民事判决，改判驳回被上诉人焦玉丛的诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由被上诉人焦玉丛承担。事实和理由：原审法院事实认定错误，导致一审判决错误。1、原审法院认定上诉人谭锋虎与被上诉人苏雷进行涉案房产交易时交易价格过低，其依据为本案涉案房产在2017年7月25日由王习民转让给被上诉人苏雷和上诉人谭锋虎时交易价格为18799602元，而2017年10月10日被上诉人苏雷转让给上诉人谭锋虎时交易价格为1050万元，为上一手交易价格的55.85%，应认定低于正常价格的70%，由此损害了被上诉人焦玉丛的利益。故认定上诉人谭锋虎不构成善意取得；但原审法院遗漏了一个重要事实，即上诉人谭锋虎在从王习民处以18799602元价格购买涉案房产时就享有50％的份额（该事实在一审判决第3页倒数第3行得以体现），因此，在被上诉人苏雷向上诉人谭锋虎再次转让该涉案房产时，上诉人仅需再向被上述人苏雷支付50％的房款即可享有全部涉案房产的所有权也就是一审判决认定的上诉人支付给被上诉人苏雷的1050万元房款，由此可见，该涉案房产由被上诉人苏雷转让给上诉人时总房款应为2100万元而非1050万元，原审法院未考虑到上诉人谭锋虎一直享有涉案房产50％份额的重要事实，错误认定被上诉人苏雷向上诉人转让房产时房产总价为1050万元。因此，被上诉人苏雷向上诉人转让房产价格2100万元远远高于第一次王习民向被上诉人苏雷和上诉人谭锋虎转让价格18799602元，并未侵害被上诉人焦玉丛的利益。故，上诉人谭锋虎已经支付合理对价，应认定为善意第三人。2、原审法院未对上诉人谭锋虎代替被上诉人苏雷偿还其向封静借款1800万元购买涉案房产的事实予以认定，系错误的。2017年7月17日，被上诉人苏雷向封静借款1800万元，双方签订了《个人保证借款合同》该合同第七条明确约定，被上诉人苏雷以自封静处借来的1800万元所购得的王习民位于石家庄市鹿泉区的两处房产，（即涉案房产）提供反担保。由此可见，被上诉人苏雷确实存在从封静处借款1800万元用于购买涉案房产的事实。故2017年9月22日，上诉人谭锋虎代替被上诉人苏雷向封静转账1800万元，相当于涉案房产购房款由上诉人谭锋虎支付。该事实被上诉人苏雷也予以认可。因此，上诉人谭锋虎出资1800万元用于购买涉案房产的事实不能被抹杀和遗人的行为完全符合善意第三人的构成要件。其购买涉案房产的行为不应该被撤销。 焦玉丛答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果合法合理且客观公正，二审法院应当予以维持。一、原审法院认定“谭锋虎与苏雷进行涉案房产交易时交易价格过低，损害了被上诉人焦玉丛的利益，故认定上诉人谭锋虎不构成善意取得”符合本案客观事实。（一）苏雷与谭锋虎于2017年10月9日签订的买卖合同明显低于市场价格，且没有证据证明支付了购房款。即使按照合同约定支付了价款，也仅为2017年7月25日签订买卖合同约定价款的55.8%,系明显不合理的低价，符合撤销情形。王习民系焦玉丛前夫，涉案房屋原登记在王习民名下。2017年7月25日，苏雷、谭锋虎与王习民签订了两份《石家庄市存量房买卖合同》（合同编号2017072516211718517、2017072516135318515）。苏雷、谭锋虎共同购买了案涉房产并以共同共有方式登记在二人名下，房产办理不动产权转移登记手续后，并未全部支付购房款。王习民与焦玉从出售给苏雷、谭锋虎案涉房产价款，其中建筑面积为1481.23平方米房屋单价为7626.74元／㎡，总价款为11296952元；建筑面积为983.46平方米房屋单价为7628.83元／㎡,总价款为7502650元。两栋房屋总价款18799602元。2017年10月9日，苏雷与谭锋虎签订了两份《石家庄市存量房买卖合同》（合同编号为2017100910435519982、2017100910354619981）。苏雷以买卖方式将房产转移给谭锋虎。其中建筑面积为1481.23平方米房屋单价为4253.22元／㎡，总价款为6300000元；建筑面积为983.46平方米房屋单价为4270.64元／㎡，总价款为4200000元。两栋房屋总价款为10500000元。上述合同对涉案房屋单价和总价款均进行了明确约定。通过合同约定内容可知，在相差不足两个半月期间，第二次约定的交易价格远远低于第一次交易，其中建筑面积为1481.23平方米房屋单价由7626.74元／㎡降为4253.22元／㎡，建筑面积为983.46平方米房屋单价由7628.83元／㎡降为4270.64元／㎡，单价每平方米降低了3300多元。即使这样低的价格，因为没有交付凭证，是否实际支付也不得而知。如果按照约定支付了价款，也仅为2017年7月25日签订买卖合同约定价款的55.8%，低于了法律规定70％的标准，系明显不合理的低价。根据《合同法》第七十四条、最高人民法院关于适用《合同法》若干问题解释（二）第十九条规定，该行为符合法律规定的可撤销情形。上诉人在上诉“事实与理由”中关于“该涉案房产由被上诉人苏雷转让给上诉人时总房款应为2100万元，而非1050万元，原审法院未考虑到上诉人谭锋虎一直享有涉案房50％份额的重要事实，错误认定被上诉人苏雷向上诉人转让房产时房产总价为1050万元”的陈述是错误的。根据2017年10月9日签订的合同编号2017100910435519982、2017100910354619981两份《石家庄市存量房买卖合同》第二条约定可知，总价款1050万元是两份合同约定的单价乘以建筑面积所得，合同单价确定，则合同总价款必然是确定的。如果按照购买50％的份额可得，支付总价款应为1050万元的一半，不可能计算出总价款为2100万元的数额。由此可知，双方并非真实交易，真实交易中不可能将实际支付合同总价款数额计算误差大到如此惊人。（二）涉案房屋转移登记到谭锋虎名下的行为不是善意的，谭锋虎不是善意第三人。2017年10月10日，涉案房产转移登记在被答辩人名下。通过原一审法院庭审得知：苏雷与被答辩人仅为朋友关系，且认识时间不长。而且苏雷也在庭审中自认被答辩人是真正购房人，苏雷系登记购房人。由此可知，谭锋虎明知在第一次交易房屋过程中，支付购房款项的义务并未履行完毕。根据二人共同共有房产的关系来看，在房屋交易之初，苏雷与被答辩人就进行了恶意串通。后转移给被答辩人，显属逃避债务。通过向鹿泉区不动产登记中心、住建局及税务部门查询，苏雷与谭锋虎在签订买卖合同之后，并没有将房款进行资金监管，也没有支付款项的银行流水凭证存档。这说明，在转移登记苏雷名下50％产权交易中，谭锋虎并没有实际支付购房款。2018年1月3日，建筑面积为983.46平方米房屋向抵押权人石家庄市鹿泉农村信用合作联社办理抵押，抵押金额9200000元，1481.23平方米的抵押金额为13800000元，这两处房产的抵押金额均达购买价格的2倍之多。再次证明苏雷与被答辩人约定交易房屋的价格远远低于市场价格。苏雷将房产转移登记在被答辩人名下的行为显属恶意，系以买卖之名行转移财产之实，恶意侵犯债权人合法权益。二、原审法院对上诉人谭锋虎代替苏雷偿还其向封静借款1800万元购买涉案房产的事实未予认定，符合本案客观事实及法律规定。谭锋虎在一审中，主张存在苏雷向封静借款的事实的证据是借款合同及补充协议，并未提供借款的转款凭证。谭锋虎并不是借款合同及补充协议的签订方，未能向法庭说明取得原件时间及能够取得合同原件理由。即使借款合同及补充协议真实签订，也没有实际履行。苏雷及谭锋虎均未提供封静出借款项的转款凭证，出借人封静是否有1800万元的出借能力，苏雷借款的实际用途是什么并没有证据证明，房屋也未办理抵押的他项权登记，因此，借款合同及补充协议均不真实。根据《合同法》第210条规定，自然人之间的借款合同自贷款入提供借款时生效。又根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，不能仅凭借款合同就认定民间借贷关系成立。在本案中谭锋虎仅提供了借款合同及补充协议，该份证据不符合民间借贷成立的证据标准，因此一审法院对谭锋虎陈述的苏雷向封静借款这一事实未予认定符合客观事实及法律规定。三、谭锋虎在上诉状陈述的“事实与理由”内容互相矛盾，不能自圆其说，因此其陈述是虚假的。根据上诉状“事实与理由”第1项内容显示“被上诉人苏雷向上诉人转让房产价格2100万元远远高于第一次王习民向被上诉人苏雷和上诉人谭锋虎转让价格18799602元……故上诉人谭锋虎己支付合理对价，应认定为善意第三人”。第2项内容显示“上诉人谭锋虎代替被上诉人苏雷向封静转账1800万元，相当于涉案房产购房款由上诉人谭锋虎支付……上诉人谭锋虎出资1800万用于购买涉案房产的事实不能被抹杀和遗漏”。根据上述，谭锋虎在第1项中欲表明己支付合理对价，正常购买了涉案房产50％的份额，且支付价款。第2项欲表明在第一次交易过程中，购买王习民房产时的房屋价款1800万元是由谭锋虎实际出资的。如果两项内容都是真实的，则表明谭锋虎在第一次交易中，涉案房产实际出资人是谭锋虎却登记在了苏雷名下，在第二次交易中，谭锋虎又实际向苏雷支付购房款1050万。按照谭锋虎在第一项内容叙述的房屋价款2100万元来看，苏雷在这次挂名中，苏雷白白取得了1050万元的购房款。这远远超过了正常人认知范围，该说法令人匪夷所思，与其认可的涉案房屋价格也自相矛盾，其陈述及在一审中提交的证据不攻自破。通过谭锋虎、苏雷与谭锋虎签订的两份合同的单价来看，不可能计算出2100万元房屋总款。根据上述可知，谭锋虎的陈述是不客观、不真实的。综上所述，被答辩人的上诉请求缺乏事实及法律依据，上诉状中“事实与理由”与客观事实不符，且缺乏有效证据证明；同时，原审判决认定案件事实清楚，证据确凿充分，适用法律得当，判决结果客观公正。二审法院应当驳回被答辩人的上诉请求，维持原判。 苏雷答辩称：一、被答辩人谭锋虎属于善意第三人，一审法院判决撤销冀（2017）鹿泉区不动产权第××号房产、冀（2017）鹿泉区不动产权第××号房产转让行为，明显错误。首先，根据（2017）冀0102民初8079号《民事判决书》及被答辩人与焦玉丛签订的合同，在被答辩人焦玉丛转让涉案不动产的商谈阶段，被答辩人谭锋虎并未参与，对答辩人和被答辩人焦玉丛之间的合同条款不知情；其次，被答辩人谭锋虎和焦玉丛在签订《存量房买卖合同》之前未曾谋面；最后，被答辩人谭锋虎已经支付了合理的不动产交易对价。二、《存量房买卖合同》不是答辩人与被答辩人的真实意思表示。（2017）冀0102民初8079号《民事判决书》认定了王习民与答辩人于2017年6月9日签订的《房产买卖合同》和《协议书》，也认定了涉案不动产的真实交易价格为1550万元。因此，在认定答辩人与被答辩人谭锋虎就涉案不动产进行交易的价格时，应当以2017年6月9日签订的《房产买卖合同》约定的“1550万元”为准。三、涉案不动产转让行为已经不具备撤销条件。被答辩人谭锋虎取得涉案不动产所有权后，用涉案不动产抵押向石家庄市鹿泉区农商行（原农村信用合作社）贷款2300万元，如果撤销涉案不动产转让行为，必然影响石家庄市鹿泉区农商行正常贷款行为：被答辩人也无法达到行使撤销权之目的，造成合法有效的交易行为陷入无法履行的境地。因此，答辩人认为应当依法驳回被答辩人焦玉丛一审诉讼请求。 被上诉人焦玉丛向一审法院起诉请求：1、判令撤销被告将其所有的冀（2017）鹿泉区不动产权第××号房产（位于鹿泉市，建筑面积1481.23平方米）；冀（2017）鹿泉区不动产权第××号房产（位于鹿泉市，建筑面积983.46平方米）转让给第三人谭锋虎的行为。2、本案诉讼费、保全费、保险费、律师费、差旅费等费用由被告承担。 一审法院认定事实：原告在石家庄市长安区人民法院对被告苏雷及本案案外人常建峰提起诉讼，该案经石家庄市长安区人民法院审理并于2018年5月28日作出（2017）冀0102民初8079号民事判决书，判决：“常建峰、苏雷自本判决生效之日起十五日内向原告焦玉丛支付购房款4769169.66元、、、、、”。判决发生法律效力后，被告苏雷及常建峰未履行判决所确定的义务。2018年6月29日，原告焦玉丛申请强制执行。本案涉案冀（2017）鹿泉区不动产权第××号、冀（2017）鹿泉区不动产权第××号房屋，原来为原告与其前夫王习民所有，登记在王习民名下。2017年7月25日王习民与苏雷、第三人签订两份《石家庄市存量房买卖合同》，将房屋出售给苏雷、谭锋虎，其中建筑面积为1481.23平方米的房屋价款为11296952元，建筑面积为983.46平方米的房屋价款为7502650元，两房屋价款共计为18799602元，并已办理产权转移登记在苏雷和第三人谭锋虎名下,两人各占50%份额；2017年10月9日，被告苏雷、第三人谭锋虎与谭锋虎签订两份《石家庄市存量房买卖合同》，将两房屋出售给谭锋虎，其中建筑面积为1481.23平方米的房屋价款为6300000元，建筑面积为983.46平方米的房屋价款为4200000元，两房屋价款共计为1050万元，并于2017年10月10日办理产权转移登记在第三人谭锋虎名下；2018年1月3日涉案房产被抵押给了石家庄市鹿泉农村信用合作联社，其中建筑面积为1481.23平方米的房屋抵押金额为13800000元，建筑面积为983.46平方米的房屋抵押金额为9200000元，两房屋抵押金额共计为2300万元。关于给付房款，庭审中第三人提交了其向被告转款的招商银行凭证，2017年6月27日向被告转款100万元，2017年7月4日向被告转款50万元，2017年7月6日向被告转款150万元，2017年7月25日向被告转款25万元，2017年9月30日向被告转款3万元，2017年10月20日向被告转款5万元，2017年10月25日向被告转款48万元。原告质证称对2017年6月27日至2017年7月25日四笔转款合计325万元，交易时间发生在王习民与被告及第三人第一次发生交易的时间段，该款用途未表明支付的是购房款项，双方关系非同寻常，是否存在共有房产之外的关系，原告不得而知；2017年9月30日至2017年10月25日三笔56万元，款项用途不详，第二次购房合同金额为1050万元，56万元仅为合同款的零头，不能证明是支付的第二次交易的购房款。一审庭审中第三人还提交了被告与封静签订的个人保证借款合同和补充协议，及2017年9月22日第三人向封静转款1800万元的转款凭证，以证实被告向封静借款1800万元，第三人谭锋虎于2017年9月22日向封静转款1800万元，代替被告偿还该笔借款，这1800万元相当于支付给了被告购房款；原告对此质证称，对上述证据三性不予认可，即使个人保证借款合同和补充协议真实签订也没有实际履行，因为没有封静向苏雷出借该1800万的转款凭证，不符合证据标准，不能证明与本案有关。同时第三人谭锋虎庭审中还提交了2017年7月22日其向借款的中间人牛文斌转款25万元转款凭证；原告对此不予认可，认为也与本案没有关系。原告在申请强制执行石家庄市长安区人民法院（2017）冀0102民初8079号民事判决书的过程中，发现本案涉案房产已经登记在第三人谭锋虎名下。原告因此向本院提起诉讼，要求撤销该房产的转让行为。 一审法院认为：2018年5月28日石家庄市长安区人民法院做出的（2017）冀0102民初8079号民事判决书，确定被告苏雷在从王习民购买涉案的两套房屋时，就应将剩余购房款4769169.66元支付给原告。本案涉案房屋在2017年7月25日由王习民转移给被告苏雷、第三人谭锋虎时交易价格为18799602元，而2017年10月10日苏雷转让给谭锋虎时交易价格为1050万元，为上一手交易价格的55.85%，应当认定低于正常价格的70%，损害了作为债权人的原告的利益。第三人以如此低的价格购买该房产，之后却以该涉案房屋抵押贷款2300万元，更能够证明被告与第三人交易价格之低，也足以认定第三人应当明知该买卖行为会损害债权人利益。原告申请撤销被告苏雷将该房产转让给第三人谭锋虎的行为，一审法院予以支持。关于第三人谭锋虎向被告苏雷支付购房款，在2017年7月25日该房屋第一次交易前第三人向被告转款325万元；在2017年10月10日涉案房产第二次转移（转移到第三人名下）前后即2017年9月30日至2017年10月25日，第三人又分三笔向被告苏雷转款56万元；第三人虽提交了被告苏雷与封静签订的个人保证借款合同和补充协议，但没有提交封静向被告苏雷出借款项的转账记录，不能证明被告苏雷已经实际向封静借款1800万元的真实性，因此第三人向封静转款1800万元不能得出第三人已向被告支付1800万元购房款的结论；第三人向牛文斌转款25万元与本案没有关系。一审法院判决：撤销被告苏雷将其所有的冀（2017）鹿泉区不动产权第××号房产（位于鹿泉市，建筑面积1481.23平方米）50%的份额、冀（2017）鹿泉区不动产权第××号房产（位于鹿泉市，建筑面积983.46平方米）50%的份额转让给第三人谭锋虎的行为。 本院二审中查明的事实与一审一致。二审中，各方均未提交新证据。 本院认为，从谭锋虎和苏雷签订的两份涉案房屋的买卖合同中房屋面积及单价等相关内容看，两套房屋的总价为1050万元，而非谭锋虎在上诉状中主张的两套房屋的半价为1050万元，因此一审认定这一交易价格明显低于正常价格并无不妥。这一次房产交易与前一次交易（从王习民过户给苏雷和谭锋虎的交易）是两次独立的交易，谭锋虎并没有充分证据证明第二次交易的价格未严重低于市场正常价格，因此其上诉理由不能成立，一审判决应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人谭锋虎负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王秀华 审 判 员 易卫军 审 判 员 史亚宁 二〇二〇年六月十五日 法官助理 李翔野 书 记 员 李 然