江苏省淮安市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）苏08执复170号复议申请人（异议人、利害关系人）：朱平壤，男，1974年6月30日出生，汉族，住江苏省淮安市淮安区。委托诉讼代理人：周炳强，江苏知缘律师事务所律师。申请执行人：王雷，男，1979年3月14日出生，汉族，住江苏省苏州市沧浪区。委托诉讼代理人：张璐，北京天驰君泰（苏州）律师事务所律师。被执行人：淮安现代国际物流有限公司，住所地江苏省淮安市翔宇大道南侧淮安商贸开发区。法定代表人：周静晓，该公司董事长。被执行人：淮安国康房地产开发有限公司，住所地江苏省淮安市翔宇大道南侧淮安商贸开发区。法定代表人：周静晓，该公司董事长。被执行人：上海意邦置业有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：张许秀，该公司董事长。被执行人：江苏万商投资发展有限公司，住所地江苏省淮安市盱眙县。法定代表人：吴文底，该公司董事长。被执行人：江苏佰泰置业有限公司,住所地江苏省盱眙县。法定代表人：周静晓，该公司董事长。朱平壤不服淮安市淮安区人民法院（以下至裁定主文前简称淮安区法院）作出的（2019）苏0803执异34号执行裁定书，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。淮安区法院查明：2013年11月19日，淮安市中级人民法院对中国建设银行股份有限公司淮安楚州支行诉淮安市人本物业服务有限公司、上海意邦置业有限公司、淮安国康房地产开发有限公司、江苏万商投资发展有限公司、江苏佰泰置业有限公司、倪有全、雷小草金融借款合同纠纷一案作出（2013）淮中商初字第199号民事判决：一、淮安市人本物业服务有限公司于判决生效之日起十日内偿还中国建设银行股份有限公司淮安楚州支行借款本金人民币1890万元及利息（期内利息以1890万元为基数按中国人民银行同期贷款基准利率上浮12%为年利率从2013年7月21日起计算至2013年9月4日止，逾期罚息以1890万元为基数按该笔贷款期内利率上浮50%从2013年9月5日起计算至本判决确定的给付之日止，对期内利息从2013年7月21日起按期内利率计收复利至2013年9月4日止，对逾期罚息从2013年9月5日起按罚息利率计收复利至本判决确定的给付之日止）；二、上海意邦置业有限公司、淮安国康房地产开发有限公司、江苏万尚投资发展有限公司、江苏佰泰置业有限公司、倪有全、雷小草对淮安市人本物业服务有限公司上述债务承担连带还款责任；三、中国建设银行股份有限公司淮安楚州支行有权依次在人民币150万元、151万元、220万元、151万元、151万元、151万元、151万元、151万元、151万元、151万元、151万元、151万元范围内从坐落于淮安市淮安区商贸开发区国际商城南侧土地（权属证书编号为：淮C国用（2017）出第16号）以及淮安市淮安区商贸开发区国际商城南侧仓储B5号楼-B16号楼房屋（权属证书编号为：淮房权证城镇、公字第01385号-第01396号）的折价或拍卖、变卖所得价款中优先受偿淮安人本物业服务有限公司的上述债务。案件受理费136122元，保全费5000元，合计141122元，由淮安市人本物业服务有限公司、上海意邦置业有限公司、淮安国康房地产开发有限公司、江苏万商投资发展有限公司、江苏佰泰置业有限公司、倪有全、雷小草共同负担。根据中国建设银行股份有限公司淮安楚州支行的申请，淮安市中级人民法院于2014年1月15日以淮安市中级人民法院（2013）淮中商初字第0198号民事判决书为执行依据立案强制执行，案号为（2014）淮中执字第0034号。2017年10月12日，淮安市中级人民法院裁定：变更王雷为本案申请执行人，本院（2013）淮中商初字第0198号民事判决书确定的中国建设银行股份有限公司淮安楚州支行的权利由王雷继受。2017年10月31日，淮安市中级人民法院将该案指定给淮安区法院执行。在该案执行过程中，淮安区法院于2018年11月23日作出（2017）苏0803执3613号之四执行裁定书,裁定：一、淮安国康房地产开发有限公司所有的位于淮安市淮安区商贸开发区国际商城南侧面积为58911.00平方米的土地；位于淮安市淮安区商贸开发区国际商城南侧：仓储B5号楼面积为4188.82平方米的房屋；仓储B6号楼面积为4188.82平方米的房屋；仓储B7号楼面积为2354.15平方米的房屋；仓储B8号楼面积为2354.15平方米的房屋；仓储B9号楼面积为2354.15平方米的房屋；仓储B10号楼面积为2354.15平方米的房屋；仓储B11号楼面积为2354.15平方米的房屋；仓储B12号楼面积为2354.15平方米的房屋；仓储B13号楼面积为2354.15平方米的房屋；仓储B14号楼面积为2354.15平方米的房屋；仓储B15号楼面积为2354.15平方米的房屋；仓储B16号楼面积为2354.15平方米的房屋与淮安现代国际物流有限公司所有位于淮安市淮安区经二路西侧国际商城面积为26368.00平方米的土地；位于淮安市淮安区经二路西侧国际商城面积为1183.85平方米的仓储1号办公楼；面积为965.37平方米的仓储2号办公楼；面积为10727.78平方米的仓储用地C1号仓库；面积为7008.87平方米的仓储用地C2号仓库；面积为9183.56平方米的仓储用地C3号仓库；面积为9183.56平方米的仓储用地C5号仓库所有权归买受人淮安市闻翔仓储物流有限公司所有。该房地产自本裁定送达买受人淮安市闻翔仓储物流有限公司时起转移；二、买受人淮安市闻翔仓储物流有限公司可持本裁定书到不动产登记机构办理产权过户登记手续。另查明，2012年9月5日，淮安市人本物业服务有限公司与中国建设银行股份有限公司淮安楚州支行签订《人民币流动资金贷款合同》（合同编号为2012033），约定淮安市人本物业服务有限公司向中国建设银行股份有限公司淮安楚州支行借款人民币1950万元，借款用途为日常生产经营周转；借款期限为一年，从2012年9月5日起至2013年9月4日；借款年利率为固定利率，即起息日基准利率上浮12%，在借款期限内，该利率保持不变；借款逾期是指淮安市人本物业服务有限公司未按期清偿或超过本合同约定的分次还本计划期限归还借款的行为，本合同项下贷款逾期的罚息利率为贷款利率上浮50%，借款到期前，对淮安市人本物业服务有限公司未按时还清的利息按本合同约定的贷款利率和结息方式计收复利，借款逾期的，对淮安市人本物业服务有限公司未按时还清的借款本金和利息，自逾期之日起至本息全部清偿之日止按罚息利率和该合同约定的结息方式计收利息和复利。同日，淮安国康房地产开发有限公司与中国建设银行股份有限公司淮安楚州支行签订最高额抵押合同，约定：鉴于中国建设银行股份有限公司淮安楚州支行将要与淮安市人本物业服务有限公司在2012年9月5日至2013年9月5日期间签订的人民币资金借款合同等主合同，淮安国康房地产开发有限公司愿意为主合同项下的一系列债务提供最高额抵押担保，该最高额抵押的担保范围为主合同项下全部债务，包括但不限于全部本金、利息（包括复利及罚息）、违约金、赔偿金、为实现债权与担保权利而发生的费用（包括诉讼费、保全费等），该最高额抵押项下担保责任的最高额限额为人民币1950万元；双方应于该合同签订后1个工作日内到相应的登记部门办理抵押登记手续，抵押财产为：房产（坐落于淮安市淮安区商贸开发区国际商城南侧仓储B5号楼-B16号楼，权属证书编号为：淮房权证城镇、公字第01385-第01396号）、土地（坐落于淮安市淮安区商贸开发区国际商场南侧，权属证书编号为：淮C国用（2017）出第16号）。2012年9月5日，淮安国康房地产开发有限公司与中国建设银行股份有限公司淮安楚州支行签订《国有土地使用权抵押合同》，约定淮安国康房地产开发有限公司将土地权属证书编号为淮C国用（2017）出第16号土地（经评估，由淮安市国土资源局确认使用权总价值为人民币2662.8万元）抵押给中国建设银行股份有限公司淮安楚州支行，担保价值为人民币150万元，设定抵押的土地使用权担保范围为被担保债务的本金、利息、罚金、违约金及有关税费，抵押期限一年，自2012年9月5日至2013年9月5日止。2012年9月5日，中国建设银行股份有限公司淮安楚州支行与淮安国康房地产开发有限公司将上述土地及房屋进行抵押权登记，抵押权登记证书中均载明他项权利人为中国建设银行股份有限公司淮安楚州支行，其中土地抵押权数额为150万元，淮安区商贸开发区国际商城南侧仓储B5号楼-B16号楼房屋的抵押债券数额依次为：151万元、220万元、220万元、151万元、151万元、151万元、151万元、151万元、151万元、151万元、151万元、151万元。再查明，2018年10月19日，异议人朱平壤（乙方）与淮安现代国际物流有限公司（甲方）签订《仓库使用协议》一份，约定：乙方使用甲方编号为B10-南5、B13-南3的仓库，面积分别为288㎡、192㎡,使用期限自2018年10月1日起至2018年12月30日止,使用费为15120元。朱平壤向淮安区法院提出异议请求：中止淮安区（2017）苏0803执3613号之四执行裁定书中涉及仓储B5号至B16号楼地块的执行内容。事实与理由：淮安区法院（2017）苏0803执3613号之四执行裁定书涉及仓储B5号至B16号楼地块的执行内容为异议申请人所承租的财产，淮安区法院执行局在执行过程中未按照法律规定对异议人履行司法拍卖前的合法有效通知义务，导致承租人朱平壤依法参与上述涉案地块的司法竞拍的权利被剥夺，实体权利受到侵害。根据相关法律规定，异议人申请中止淮安区法院（2017）苏0803执3613号之四执行裁定书中涉及上述地块的执行内容，同时申请撤销该部分地块的司法拍卖结果，重新参与竞拍。申请执行人王雷辩称：1.根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，淮安现代国际物流有限公司所有房产办理抵押登记的时间为2012年9月12日，土地办理抵押登记的时间为2012年9月13日，若异议人与淮安现代国际物流有限公司之间租赁合同签订时间在抵押登记时间之后的，则该租赁不能对抗抵押权人，不具有拍卖房产的优先购买权。2.本案中，法院在淘宝网的司法拍卖平台、人民法院诉讼资产网对涉案不动产发布了拍卖公告，任何公众均可以获悉拍卖信息，执行程序合法，符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十四条规定。综上，请求驳回异议人提出的异议请求。被执行人淮安现代国际物流有限公司、上海意邦置业有限公司、淮安国康房地产开发有限公司、江苏万商投资发展有限公司、江苏佰泰置业有限公司未作答辩。淮安区法院认为，本案的争议焦点为：异议人的租赁权能否阻却法院的执行行为。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，淮安国康房地产开发有限公司所有的位于淮安市淮安区商贸开发区国际商城南侧土地（权属证书编号为：淮C国用（2017）出第16号）以及淮安市淮安区商贸开发区国际商城南侧仓储B5号楼-B16号楼房屋（权属证书编号为：淮房权证城镇、公字第01385号-第01396号）已于2012年9月5日登记抵押给中国建设银行股份有限公司淮安楚州支行，异议人与淮安现代国际物流有限公司签订的《使用协议书》在中国建设银行股份有限公司淮安楚州支行抵押权登记之后，根据法律规定，异议人的租赁权不得对抗申请执行人的抵押权。因此，异议人的异议申请无法律依据，法院不予支持。淮安区法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，裁定驳回朱平壤的异议请求。朱平壤向本院申请复议称，请求撤销淮安区法院（2017）苏0803执3613号之四执行裁定书中涉及仓储B5号至B16号楼地块的执行内容及淮安区法院的异议执行裁定书，并纠正淮安区法院的错误执行行为。事实和理由：（2017）苏0803执3613号之四执行裁定书涉及仓储B5号至B16号楼的执行内容为复议申请人所承租的财产。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的二十一条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十四条规定，法院应当撤销拍卖结果，重新进行拍卖。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。根据上述规定，朱平壤享有优先购买权。本案复议申请人主张的是依法享有优先购买权以及在实现该优先购买权过程中应获得被通知的程序权利以及参与司法拍卖的权利。申请执行人王雷陈述答辩意见为：1.朱平壤对案涉房地产的承租关系发生在抵押权设立后，依法应予涤除，其不具有优先购买权资格；2.淮安区法院对案涉房地产进行整体拍卖的情况下，朱平壤所占份额亦不足以享有优先购买权；3.淮安区法院已在抵押物现场张贴拍卖公告及拍卖裁定书，且拍卖公告第五条载明优先购买权参与竞买的，应于2018年10月17日前向淮安区法院提交合法有效的资格证明，资格证明经法院确认后才能以优先购买权人的身份参与竞买；逾期不提交的，视为放弃对本标的物享有优先购买权。淮安区法院已经履行通知义务；4.抵押房产的受让人为善意取得，不符合法定撤销拍卖情形。综上，请求法院驳回朱平壤的复议申请。本院另查明，2013年11月19日，本院对中国建设银行股份有限公司淮安楚州支行与淮安现代国际物流有限公司、上海意邦置业有限公司、淮安国康房地产开发有限公司、江苏万商投资发展有限公司、江苏佰泰置业有限公司、周静晓金融借款合同纠纷一案作出（2013）淮中商初字第198号民事判决：一、被告淮安现代国际物流有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告江苏中国建设银行股份有限公司淮安楚州支行借款本金人民币2900万元及利息（期内利息以2900万元为基数按中国人民银行同期基准利率上浮12%为年利率从2013年7月21日起计算至2013年9月5日止，逾期罚息以2900万元为基数按期内利率上浮50%从2013年9月6日起计算至本判决确定给付之日止，对期内利息从2013年7月21日起按期内利率计收复利至2013年9月5日止，对逾期罚息从2013年9月6日起按罚息利率计收复利至本判决确定给付之日止）；二、被告上海意邦置业有限公司、淮安国康房地产开发有限公司、江苏万商投资发展有限公司、江苏佰泰置业有限公司对被告淮安现代国际物流有限公司上述债务承担连带还款责任；三、原告中国建设银行股份有限公司淮安楚州支行有权依次在473万元、717万元、89万元、604万元、710万元、70万元、710万元范围内从土地使用证编号为淮C国用（2009出）第58号的土地，房屋所有权证号为201010354、201010355、201010356、201012779、201012781、201012782的房屋折价或拍卖、变卖所得价款中对被告淮安现代国际物流有限公司上述债务优先受偿；四、驳回原告中国建设银行股份有限公司淮安楚州支行其他的诉讼请求。根据中国建设银行股份有限公司淮安楚州支行的申请，本院于2014年1月15日以本院（2013）淮中商初字第0199号民事判决书为执行依据立案强制执行，案号为（2014）淮中执字第0035号。2017年11月27日，本院裁定变更王雷为本案申请执行人，本院（2013）淮中商初字第0199号民事判决书确定的中国建设银行股份有限公司淮安楚州支行的权利由王雷继受。2017年12月6日，本院将该案指定给淮安区法院执行。淮安区法院于2018年2月23日立案执行，案号为（2018）苏0803执521号。在执行过程中，该院于2018年11月23日作出（2018）苏0803执521号之二执行裁定书，裁定：对被执行人淮安国康房地产开发有限公司所有的位于淮安市淮安区商贸开发区国际商城南侧面积为58911.00平方米的土地；位于淮安市淮安区商贸开发区国际商城南侧：仓储B5号楼面积为4188.82平方米的房屋；仓储B6号楼面积为4188.82平方米的房屋；仓储B7号楼面积为2354.15平方米的房屋；仓储B8号楼面积为2354.15平方米的房屋；仓储B9号楼面积为2354.15平方米的房屋；仓储B10号楼面积为2354.15平方米的房屋；仓储B11号楼面积为2354.15平方米的房屋；仓储B12号楼面积为2354.15平方米的房屋；仓储B13号楼面积为2354.15平方米的房屋；仓储B14号楼面积为2354.15平方米的房屋；仓储B15号楼面积为2354.15平方米的房屋；仓储B16号楼面积为2354.15平方米的房屋进行拍卖。2018年8月8日，淮安区法院对淮安现代国际物流有限公司所有的位于淮安市淮安区经二路西侧国际商城面积为26368.00平方米的土地；位于淮安市淮安区经二路西侧国际商城面积为1183.85平方米的仓储1号办公楼；面积为965.37平方米的仓储2号办公楼；面积为10727.78平方米的仓储用地C1号仓库；面积为7008.87平方米的仓储用地C2号仓库；面积为9183.56平方米的仓储用地C3号仓库；面积为9183.56平方米的仓储用地C5号仓库及淮安国康房地产开发有限公司所有的位于淮安市淮安区商贸开发区国际商城南侧面积为58911.00平方米的土地；位于淮安市淮安区商贸开发区国际商城南侧：仓储B5号楼面积为4188.82平方米的房屋；仓储B6号楼面积为4188.82平方米的房屋；仓储B7号楼面积为2354.15平方米的房屋；仓储B8号楼面积为2354.15平方米的房屋；仓储B9号楼面积为2354.15平方米的房屋；仓储B10号楼面积为2354.15平方米的房屋；仓储B11号楼面积为2354.15平方米的房屋；仓储B12号楼面积为2354.15平方米的房屋；仓储B13号楼面积为2354.15平方米的房屋；仓储B14号楼面积为2354.15平方米的房屋；仓储B15号楼面积为2354.15平方米的房屋；仓储B16号楼的不动产发布拍卖公告。该公告载明第一次网上拍卖时间为2018年9月9日10时至2018年9月10日10时止（延时的除外），拍卖底价为人民币8988.7万元，保证金900万元，增价幅度10万元。优先购买权人参加竞买的，应于2018年9月6日17时前向淮安区法院提交有效的资格证明，资格证明经法院确认后才能以优先购买权人身份参与竞买；逾期不提交的，视为放弃对本标的物享有优先购买权。第一次拍卖流拍后，淮安区法院于2018年9月21日在网上发布第二次拍卖公告，拍卖时间为2018年10月10日10时至2018年10月11日10时止（延时的除外），拍卖底价为人民币7190.96万元，保证金700万元，增价幅度10万元。优先购买权人参加竞买的，应于2018年10月8日17时前向淮安区法院提交有效的资格证明，资格证明经法院确认后才能以优先购买权人身份参与竞买；逾期不提交的，视为放弃对本标的物享有优先购买权。上述涉案标的物拍卖成交，淮安区法院于2018年11月20日作出（2017）苏0803执3613号拍卖成交确认书，并送达买受人淮安市闻翔仓储物流有限公司。2018年11月23日，淮安区法院作出（2017）苏0803执3613号之四执行裁定书,将上述财产裁定归买受人所有。复议审查中，本院于2019年12月2日与复议申请人朱平壤谈话时，复议申请人朱平壤称其承租的仓库为：面积约为198平方米的13号南3仓库，面积约为300平方米的10号南6仓库。以上房屋面积为500平方米左右，达不到总拍卖面积的一半以上。本院认为，本案争议焦点为：1.案涉执行标的应否中止执行；2.该案成交拍卖行为应否撤销。关于案涉执行标的应否中止执行问题，本院认为，承租人基于不动产或动产被抵押或查封之后与被执行人订立的租赁合同提出执行异议的，适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定进行审查。承租人请求在租赁期内停止对执行标的处置或者阻止向受让人移交占有该不动产或动产的，不予支持。本案中，朱平壤与被执行人签订的书面租赁合同日期为2018年10月1日，且合同已于2018年12月30日到期，即使双方之后形成事实租赁关系，亦在涉案标的被抵押之后，无权阻止向受让人移交占有该不动产。关于复议申请人朱平壤是否享有优先购买权问题，本院认为，承租人只承租被执行人部分房屋，法院整体拍卖时，若承租人承租的部分房屋占出租人出卖的全部房屋一半以上的，则其对出租人出卖的全部房屋享有优先购买权；反之则不宜认定其对全部房屋享有优先购买权。本案中，基于涉案房屋使用功能上的整体性，淮安区法院对被执行人淮安国康房地产开发有限公司所有的房屋进行整体拍卖，朱平壤只承租被执行人的部分房屋，且朱平壤承租的部分房屋远未达到拍卖房屋一半以上，故其对该案拍卖房屋不享有优先购买权，淮安区法院亦不存在侵害其优先购买权的情形。关于该案拍卖成交行为应否撤销问题，本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的二十一条规定，当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：（一）竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（二）买受人不具备法律规定的竞买资格的；（三）违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的；（四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；（五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。本案中，拍卖公告载明优先购买权人参加竞买的，应在拍卖公告要求的期限内向淮安区法院提交有效的资格证明，资格证明经法院确认后才能以优先购买权人身份参与竞买；逾期不提交的，视为放弃对本标的物享有优先购买权。本案中，复议申请人朱平壤并未向淮安区法院提交有效资格证明，未经该院确认优先购买权，不能以优先购买权人身份参与拍卖，其要求撤销拍卖成交行为于法无据。综上所述，复议申请人朱平壤的申请复议理由没有事实和法律依据，本院不予支持。淮安区法院（2019）苏0803执异34号执行裁定结果正确，应当予以维持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项的规定，裁定如下：驳回复议申请人朱平壤的复议申请，维持淮安市淮安区人民法院（2019）苏0803执异34号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长  董国华审判员  刘群英审判员  刘玉娟二○二○年六月十六日法官助理王学波书记员庄行