汉中市汉台区人民法院     民事判决书     (2020)陕0702民初379号     原告:蒋桂芬，女，汉族，1956年9月15日出生，住陕西省汉中市汉台区。   委托诉讼代理人：杜军，男，汉族，1986年1月9日出生，住陕西省汉中市汉台区，系原告蒋桂芬之子。   原告:杜军，男，汉族，1986年1月9日出生，住陕西省汉中市汉台区。   被告:汉中市汉江物产房地产开发有限责任公司,住所地汉中市汉台区。   法定代表人：赵连田，该公司董事长。   委托诉讼代理人：李荣德，该公司职员。   委托诉讼代理人：梁景山，该公司职员。    原告蒋桂芬、杜军与被告汉中市汉江物产房地产开发有限责任公司（以下简称为汉江物产）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2020年4月10日公开开庭审理了本案。原告蒋桂芬、杜军，被告汉江物产委托诉讼代理人李荣德、梁景山到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告蒋桂芬、杜军诉称，原告于2007年6月20日在被告“汉江财富城”售楼部与被告签订《汉江财富城商铺销售协议》两份，协议约定：原告购买被告公司在汉中市汉台区XX路XX段原收获机械厂内开发修建的“汉江财富城”的地上三层A-158号商铺、地上二层C-60号商铺两间。其中，地上三层A-158号商铺建筑面积11.65平方米，单价5062元/平方米，商铺总价款58972元；地上二层C-60号商铺建筑面积23.53平方米，单价8245元/平方米，商铺总价款194000元。并于2010年7月15日在被告“汉江财富城”售楼部与被告签订《汉江财富城商铺销售协议》一份，协议约定：原告购买被告公司在汉中市汉台区XX路XX段原收获机械厂内开发修建的“汉江财富城”的地上三层A-122号商铺一间，商铺建筑面积12.67平方米，单价7850元/平方米，商铺总价款99459元。上述三份商铺购买协议签订后，原告向被告付清了三间商铺的全部购房款，被告给原告开具了购房收款收据，同时向原告承诺办理房产证，但始终未办理。后经原告多次催促被告办理房产证，至今没有结果。现诉至法院，诉讼请求：1、判令被告无条件代原告办理三个商铺的房产证；2、判令被告恢复原告所购地上三层A-158号商铺、地上二层C-60号、地上三层A-122号商铺的原状并返还商铺。   被告汉江物产辩称，原告起诉属实，对原告提出的诉讼请求和主张的事实没有异议。没有给包括原告在内的其他购买商铺的人办理商铺的房产证，是因为答辩人拖欠税款，并拖欠他人的抵押借款不能清偿，导致公司没有资金给众多购买商铺的客户办理房产证。待公司财务状况好转，公司愿意给原告办理商铺房产证。因建设规划、施工图纸变更等原因，C区商铺有部分实际未修建，因此答辩人无法给其办理房产证。   原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：1、原告蒋桂芬、杜军身份证复印件，蒋桂芬与杜某某结婚证、杜某某火化证复印件，汉台区XX委关于杜某某身份关系证明，证明原告及杜某某身份关系，二原告系本案适格诉讼主体的事实；2、《汉江财富城商铺销售协议》三份（附商铺平面图一张），证明双方于2007年6月2日、2010年7月5日签订三份商铺销售合同，双方商定原告购买被告公司开发修建的XX城XX层XX号商铺、XX层XX号、XX层XX号商铺三间的事实；3、《收款收据》三份，证明原告向被告支付清购房款的事实；4、《商铺委托经营协议》三份，证明商铺销售协议签订后当日，原告又与被告的下属独立法人企业案外人汉中财富城经营管理有限公司签订《商铺委托经营协议》，协议约定由该公司经营管理原告商铺，委托经营期间由汉中财富城经营管理有限公司按年度向原告支付租金收益的事实；5、《承诺书》一份，证明被告公司一直未能给原告所购商铺办理房屋产权证书，经原告等购房户催促，被告公司给原告等购房户共同出具《承诺书》，承诺的事实。原告提交的以上证据经当庭质证，被告对证据的真实性均无异议，但当庭表示原告所购的其中位于C区的地上二层C-60号商铺修建与否不能确定，需查阅建设规划及施工的原始档案图纸资料才能确定。被告汉江物产未提交证据。   原告提交的证据，被告对其真实性没有异议，本院对双方签订商铺买卖协议，以及原告向被告支付购房款后至今未办理商铺权属证书的真实性予以确认，并在卷佐证。对于庭审中被告提出的因建设规划、施工图纸变更等原因，XX城XX层XX号商铺不能确定是否修建，需查阅该工程建设规划施工的原始图纸和施工资料才能确定的辩解理由，因其在庭审后未能在本院指定期限内将查询的确切结果予以告知，也未将相应的建设规划、施工资料提交法庭予以必要的审查和核对，结合原告购买商铺后，被告下属公司随即与原告签订商铺委托租赁合同，并实际租赁、占用至今，向原告支付租金的事实，本院对其上述抗辩事实不予确认。   根据当事人的陈述和经确认的证据，查明以下案件事实：原告蒋桂芬丈夫杜某某于2016年9月6日去世，杜军系蒋桂芬、杜某某二人的独生子女。2007年6月20日，原告蒋桂芬丈夫杜某某与被告汉江物产在被告“汉江财富城”售楼部与被告签订《汉江财富城商铺销售协议》两份，协议约定：原告购买被告公司在汉中市汉台区XX路XX段原收获机械厂内开发修建的“汉江财富城”（位于汉中市汉台区XX大道与北一环十字路口西南角，现名汉中皮革城）的地上三层A-158号商铺、地上二层C-60号商铺共两间。其中，地上三层A-158号商铺建筑面积11.65平方米，单价5062元/平方米，商铺总价款58972元；地上二层C-60号商铺建筑面积23.53平方米，单价8245元/平方米，商铺总价款194000元；并于2010年7月15日在被告“汉江财富城”售楼部与被告签订《汉江财富城商铺销售协议》一份，协议约定：原告购买被告公司在汉中市汉台区XX路XX段原收获机械厂内开发修建的“汉江财富城”的地上三层A-122号商铺一间，商铺建筑面积12.67平方米，单价7850元/平方米，商铺总价款99459元。上述三份商铺购买协议签订后，原告向被告付清了三间商铺的全部购房款，被告给原告开具了购房收款收据三张，同时向原告承诺办理房产证，但始终未办理。后经原告多次催促被告办理房产证，被告公司于2013年8月30日给包括原告在内的众多购房户共同出具《承诺书》一份，其承诺：（1）2013年9月30日前付清所欠2013年以前所欠租金，2013年9月1日以后的租金按时支付；（2）提出回购的购房户在半年内支付解决；（3）不回购的，于2014年6月30日前办理完房产证，二期的于2015年年底办理完毕。但承诺书所承诺的事项，被告至今均未实际履行。   庭审中，被告辩称因建设规划、施工图纸变更等原因，XX城XX层XX号商铺不能确定是否修建，需查阅该工程建设规划施工的原始图纸和施工资料才能确定，但被告在庭审后指定期限内既未将查询的确切结果予以告知，也未将相应的建设规划、施工资料提交法庭予以核对，以证明其抗辩意见的真实性。   另查明，原、被告双方于2007年6月20日、2010年7月15日签订《汉江财富城商铺认购协议》后当日，原告又与被告的下属独立法人企业案外人汉中财富城经营管理有限公司签订了《商铺委托经营协议》三份，协议约定由该公司经营管理原告购买的上述地上三层A-158号商铺、地上二层C-60号、地上三层A-122号三间商铺，其中地上三层A-158号商铺委托经营的期限自2007年6月20日起至2016年9月30日止；地上二层C-60号商铺委托经营的期限自2006年6月20日起至2016年6月20日止；地上三层A-122号商铺委托经营的期限自2010年7月15日起至2016年7月15日止。委托经营期间由汉中财富城经营管理有限公司按年度向原告支付租金收益。汉中财富城经营管理有限公司按照《商铺委托经营协议》的约定，陆续向原告支付商铺租金收益，后因公司财务状况不好，一直拖延支付租金收益至今。被告对该部分事实无争议。庭审中，原告表示不能提供所购商铺原状的相关证据。经本院向原告释明诉讼风险后，二原告表示不变更诉讼请求，不要求解除购买商铺的协议或由被告按照协议的约定回购商铺。   本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。本案被告虽然对原告起诉主张的事实、提交的证据的真实性没有异议，被告汉江物产承认原告在本案中主张的事实，对二原告作为权利主体共同向其主张权益无异议。本院对此予以确认。关于“XX城XX层XX号、XX层XX号商铺，原告要求被告为该两个商铺办理产权证书，被告也表示没有异议，只是以资金困难，对第三人负有债务为由，请求在经济财务状况好转时再为原告办理产权证书，本院认为被告该辩解意见不符合双方协议约定和其对原告所作的承诺，也无法有效保护原告作为购房者财产权利的维护和行使。被告应当在判决生效后90日内为原告所购“汉江财富城” 地上三层A-158号、地上三层A-122号商铺办理房屋产权证书，原告应予以必要的协助。关于“汉江财富城”地上二层C-60号商铺，原、被告就“汉江财富城”地上二层C-60号商铺所签订的《汉江财富城商铺认购协议》，系当事人真实意思表示，且不违反国家法律法规的强制性规定，商铺认购协议真实、合法、有效，双方均应依约履行。认购协议签订后，原告按照协议约定向被告支付了相应的购房款，已履行协议义务。被告在协议规定期限内未能为原告所购商铺办理房屋产权证书，经原告多次催促至今仍未能履行，其行为已构成违约。现原告XX城XX层XX号商铺办理房屋产权证书，符合合同约定及法律规定，本院依法予以支持。XX城XX层XX号商铺可能未实际修建的抗辩意见，因不能提交有效证据证明，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》意见第二条的规定，被告应当承担举证不能的法律后果，本院对被告该抗辩意见不予采纳。另外，原告起诉要求被告恢复商铺原状后将商铺予以交付，本院认为原告与被告签订商铺认购协议后，原告随即与被告下属的汉中财富城管理有限公司签订商铺委托租赁经营合同，并实际收取租金收益，有理由让人相信被告已实际向其交付所购商铺。况且原告与汉中财富城经营管理有限公司之间形成的商铺委托经营关系及租赁物返还事宜，与本案审理的房屋买卖合同关系不是同一法律关系，本院不予合并审理，对此原告可另行主张其权利。至于原告要求被告恢复商铺的原状，鉴于原告所购商铺的外在形式具有一定的特殊性，且原告不能提供商铺原状的相关证据，本院对原告要求被告恢复商铺原状后返还商铺的诉讼请求不予支持。庭审中，经本院向原告释明继续履行合同的诉讼请求可能存在一定风险，但原告坚持表示不变更自己的诉讼请求，也不接受法庭调解。   综上，原告的诉讼请求部分予以支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百三十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》意见第十八条的规定，判决如下：   一、被告汉中市汉江物产房地产开发有限责任公司应当自判决生效后90日内，给原告蒋桂芬、杜军办理其所购位于汉中市汉台区XX大道与北一环十字路口西南角“汉中皮革城”地上三层A-158号、地上三层A-122号、地上二层C-60号商铺的房屋产权证书，原告蒋桂芬、杜军应予以必要的协助；   二、驳回原告蒋桂芬、杜军的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费600元，原告蒋桂芬、杜军负担120元，被告汉中市汉江物产房地产开发有限责任公司负担480元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。         审判长冯汉军   人民陪审员侯海成   人民陪审员周宝兰       二〇二〇年六月十日     书记员赵聪