甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终1871号上诉人（原审被告）：高学井，男，1941年10月5日出生，汉族，兰铁货运中心退休职工，住甘肃省兰州市城关区。被上诉人（原审原告）：甘肃铁发物业工程有限公司，住所地兰州市城关区火车站西路3号。法定代表人：张行起，系该公司总经理。委托诉讼代理人：侯煊，北京大成（兰州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭晶晶，北京大成（兰州）律师事务所律师。上诉人高学井因与被上诉人甘肃铁发物业工程有限公司（以下简称铁发物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2018）甘0102民初8112号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。高学井上诉请求：请求二审人民法院撤销一审判决。事实与理由：本案的诉讼纠纷是欠交物业费，因此应该以物业合同为主要证据，但本人的物业合同是与铁路局下属企业“金轮物业”签订的《服务管理规约》及入住时首次一次性交纳7个月物业发票为证，规约中没有期限和解除本规约的条款，该规约至今生效，铁发物业公司主体不合法，铁发物业是与本《服务管理规约》无主体资格的第三人，业主要求铁发物业公司出具其入驻的正式文件，而其出具的是一个没有法律效力非正式的“情况说明”，且该“情况说明”上加盖的印章与《服务管理规约》上加盖的印章不是同一枚印章。从2003年物业管理条例的出台到2007的物权法的出台，更从人大立法的高度上确立了业主组织，业主大会和业主委员会的法律地位，土房处为什么不经全体业主的同意，擅自处分全体业主享有的产权上的权利呢？物价局的收费标准不是物业费的收费依据，物业费的收取应当由物业公司和业主进行协商，并在合同中明确，合同才是收取物业费的依据。且同样是兰局职工，其它小区的高层物业费仍按照每户每月18元收取，而本小区收费标准由铁发物业公司擅自提高十倍之多。综上所述，铁发物业公司不是本人的合同对方，其不具备本小区物业主体资格，铁发物业公司进入本小区是某主管领导个人行为所致，让人质疑从拆房、建房、到违法侵害业主的利益的行为都是狼狈为奸、恶意串通所为，本人是在合法权益不明朗的情况下受到了侵害。因此恳请上级人民法院维护法律的尊严。铁发物业公司辩称，高学井无权以未签订合同为由不缴纳物业费，铁发物业公司在小区张贴了通知，是以合法的方式入驻小区的，虽然没有与业主签订合同，但是实际履行了合同义务，双方形成了实际的物业合同关系；收取物业费是按照物价局核定的标准收取的，且低于物价局核定的标准。认为原审法院认定事实清楚，适用法律正确，高学井的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。铁发物业公司向一审法院起诉请求：一、判令高学井支付自2011年8月1日至2017年12月31日物业费12148元，并支付利息1931元（以缴纳截止日实际产生为准），合计14079元；二、本案诉讼费由高学井承担。一审法院经审理查明：高学井系兰州市城关区铁路新村东街金轮馨园小区23号楼2106室房屋住户，该房屋建筑面积147.61平方米。2010年11月29日，高学井与兰州金轮物业管理有限责任公司签订了服务管理规约，约定由兰州金轮物业管理有限责任公司为高学井所居住小区提供物业管理服务。2011年7月8日，兰州金轮物业管理有限责任公司将该小区物业管理服务交由甘肃添园铁路物业工程有限公司，甘肃添园铁路物业工程有限公司于2015年5月13日变更名称为甘肃铁发物业工程有限公司。2018年3月28日，中国铁路兰州局集团有限公司土地房产管理处出具《情况说明》，内容为“金轮馨园、新乐苑保障性住房小区的物业管理业务，在2011年7月8日，从原来兰州金轮物业管理有限责任公司交由原甘肃添园铁路物业有限公司（后更名为甘肃铁发物业工程有限公司）实施市场化物业管理。”2018年4月8日，兰州金轮物业管理有限责任公司出具《情况说明》，内容为“原由我公司提供物业服务的金轮馨园、新乐苑等小区，系兰州铁路职工小区，我公司于2011年7月8日依照兰州铁路局土房处之要求，将上述小区移交于原甘肃添园铁路物业工程有限公司（后更名为甘肃铁发物业工程有限公司），由该公司继续提供物业管理服务，交接前后双方对正式移交时间、单位名称、服务标准均以张贴公告形式在上述小区进行了通知”。2011年10月19日、2012年9月25日、2014年4月21日、2015年4月13日、2017年5月31日，兰州市物价局分别作出兰价物发[2011]457号、兰价物发[2012]738号、兰价行审发[2014]78号、兰价行审发[2015]50号、兰价行审发[2017]74号等文件，核定自2011年8月至今，金轮馨园小区高层住宅的物业服务收费标准为每月每平方米1.3元。高学井于2011年11月22日缴纳物业费126元，收据上收款单位印章为兰州金轮物业有限公司，高学井物业费缴纳至2011年7月，此后，高学井再未缴纳物业费。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案中，2010年11月29日，高学井与兰州金轮物业管理有限责任公司签订了服务管理规约，该小区原为中国铁路兰州局集团有限公司土地房产管理处管理，中国铁路兰州局集团有限公司根据国家政策要求将物业服务进行市场化改革，由于高学井所在的金轮馨园小区并未成立业主委员会，兰州金轮物业管理有限责任公司在向铁发物业公司移交物业管理服务工作时对相关情况进行了公示。根据以上事实可以认定高学井知道或应当知道金轮馨园小区更换物业公司的情况，高学井并未对此提出异议，并继续接受铁发物业公司提供物业服务，双方形成事实上的物业服务合同关系，高学井作为业主，负有按时缴费的义务，铁发物业公司要求高学井支付未缴纳的物业费具有事实及法律依据。铁发物业公司要求高学井支付的物业费，2012年8月1日前是按每平方米0.9元收取，2012年8月1日后至2017年12月31日是按每平方米1.1元收取，均低于兰州市物价局核定的标准，应予支持。高学井辩称铁发物业公司擅自提高物业费标准，收费标准过高的问题，根据兰州市物价局的文件可以证实，高学井所居住的金轮馨园小区的物业收费标准系经兰州市物价局核定后所确定的，现铁发物业公司收取的物业费，并未超过兰州市物价局核定的标准，故对高学井的该项辩解理由一审法院不予支持。高学井应缴纳的物业费为1594.19元（2011年8月1日至2012年7月31日物业费0.9元/平方米×147.61平方米×12个月）+10,554.12元（2012年8月1日至2017年12月31日物业费1.1元/平方米×147.61平方米×65个月），共计12,148.3元，铁发物业关于高学井欠缴物业费的计算合理，一审法院对铁发物业公司的该项诉讼请求予以支持。铁发物业公司要求高学井支付逾期缴付物业费利息的主张既无合同约定，也无法律依据，一审法院不予支持。高学井关于铁发物业公司提供物业服务管理不符合合同要求的主张，因高学井未提供证据，一审法院不予采信。高学井要求铁发物业公司返还全体业主的公共区域停车位租金、电梯间广告牌租金、地下室租金，因返还的对象为全体业主，本案不宜处理。综上所述，高学井应当向铁发物业公司支付物业费12,148元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、高学井于判决生效后十日内向甘肃铁发物业工程有限公司支付物业费12,148元。二、驳回甘肃铁发物业工程有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费152元，由被告高学井负担（由被告高学井于判决生效后十日内向原告甘肃铁发物业工程有限公司支付）。二审中双方当事人没有提交新证据，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：本案双方争议焦点是铁发物业公司向高学井收取物业费有无事实及法律依据。本案案涉小区系兰州铁路局职工小区，2010年11月29日，高学井与兰州金轮物业管理有限责任公司签订了《服务管理规约》，约定由兰州金轮物业管理有限责任公司为其所居住小区提供物业管理服务。2011年7月8日铁发物业公司依照兰州金轮物业管理有限责任公司的上级主管部门中国铁路兰州局集团有限公司土地房产管理处要求，从兰州金轮物业管理有限责任公司处接手该小区的物业管理服务入驻该小区。铁发物业公司虽然与高学井未签订书面物业服务合同，但其自入驻该小区后实际为案涉小区提供物业服务，其与高学井形成事实上的物业服务合同关系，庭审中高学井未提供证据证明该小区的物业服务不是由铁发物业公司提供，故本院认定铁发物业公司为高学井所在小区提供物业服务，有权收取物业管理费。关于高学井对案涉小区物业收费标准以及铁发物业公司提供的物业服务质量和物业管理服务质次价高的问题，本院认为，首先，根据谁主张谁举证的原则，高学井应对其提出铁发物业公司在提供物业服务中存在违法违规事实的主张提供证据加以证明，但其并未提供相应的证据予以证明。而铁发物业公司提供兰州市物价局针对案涉小区物业费用核定的文件证明铁发物业公司向案涉小区业主实际收取物业费用的标准低于兰州市物价局核定的标准，符合相关规定。其次，高学井提出的铁发物业公司物业服务和管理质次价高的主张是其对铁发物业公司提供的物业服务的意见及评价，其该项主张亦无相应的证据支持，不能证明铁发物业公司提供的物业服务存在重大瑕疵，且其对收费文件的质疑和对物业公司物业服务及管理的评价不能成为抗辩铁发物业公司要求其支付物业费的正当理由。高学井可以就收费标准的核定是否适当以及铁发物业公司提供物业服务质量和管理存在的问题，通过与铁发物业公司协商或向相关政府主管部门反映等途径予以主张。关于高学井质疑铁发物业公司在该案中存在与他人恶意串通损害业主合法权益的问题，该主张不属于民事诉讼受理范围，高学井可通过其他司法途径主张。综上所述，高学井的上诉请求无事实及法律依据，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人高学井预交的二审案件受理费152元，由高学井负担。本判决为终审判决。审判长  李文军审判员  白丽娟审判员  谷元元二〇二〇年六月十六日书记员  达 君