广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终1433号上诉人（原审原告，反诉被告）：东莞丽骏塑胶制品有限公司，住所地：广东省东莞市*****里牙塘工业区***。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：刘广银，广东东方昆仑（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：房思敏，广东东方昆仑（东莞）律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：东莞益新实业有限公司，住所地：广东省东莞市******湖工业区。法定代表人：郭某1。委托诉讼代理人：张知林，该公司员工。原审第三人：东莞特恩思贸易有限公司，住所地：广东省东莞市*****社区*******************。法定代表人：谭某1。原审第三人：李淦林，男，汉族，1965年6月13日出生，住广东省东莞市*****新邨D区D11幢，公民身份号码为442************171。上诉人东莞丽骏塑胶制品有限公司（以下简称为丽骏公司）因与被上诉人东莞益新实业有限公司（以下简称为益新公司），原审第三人东莞特恩思贸易有限公司（以下简称为特恩思公司）、李淦林租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院(2019)粤1973民初7532号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。丽骏公司向一审法院起诉请求：1．确认丽骏公司与益新公司签订的《厂房租赁合同书》已于2018年10月1日解除；2．益新公司向丽骏公司退还履约保证金298760元；3．益新公司向丽骏公司退还2018年10月份、11月份的租金共计298760元及利息（分别以该月支付的租赁为本金，按照中国人民银行同期贷款利率的1.5倍分段计至实际清偿之日，暂计至2019年4月10日为12324元）；4．益新公司向丽骏公司赔偿未使用的装修损失43113元；5．益新公司向丽骏公司赔偿租金差额损失（剩余租期内，案涉厂房租金与丽骏公司重新租赁厂房的租金差额，从2018年10月1日计算至2020年4月30日）1227020元；6．益新公司赔偿丽骏公司搬迁费损失80000元；7．益新公司向丽骏公司赔偿因搬迁造成的工人误餐损失9322元；8．本案诉讼费用由益新公司承担。丽骏公司于诉讼过程中变更诉讼请求，即第一项诉讼请求变更为确认丽骏公司与益新公司签订的《厂房租赁合同书》无效，第三项诉讼请求中的租金变更为房屋占有使用费，第四项诉讼请求变更为益新公司向丽骏公司赔偿装修损失81688元，第六、七项诉讼请求变更为益新公司赔偿丽骏公司搬迁费损失89322元，其他诉讼请求不变更。益新公司向一审法院提起反诉请求：一、益新公司与丽骏公司签订的《厂房租赁合同书》合同无效；二、益新公司与特恩思公司签订的《厂房租赁合同书》合同无效；三、特恩思公司与丽骏公司签订的《转让协议》合同无效；四、丽骏公司支付益新公司2018年12月至2019年2月房屋占有使用费及相关利息（分别以该月支付的房屋占有使用费为本金，按照中国人民银行同期贷款利率的1.5倍分段计至2019年2月底，共计449260.35元）；五、本案诉讼费由丽骏公司承担。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条、第一百四十二条的规定，判决：一、确认东莞丽骏塑胶制品有限公司与东莞益新实业有限公司分别于2014年4月1日、2017年3月27日签订的《厂房租赁合同书》无效；二、确认东莞益新实业有限公司与东莞特恩思贸易有限公司于2017年3月27日签订的《厂房租赁合同书》无效；三、确认东莞丽骏塑胶制品有限公司与东莞特恩思贸易有限公司于2018年6月20日签订的《转让协议》无效；四、限东莞益新实业有限公司于判决发生法律效力之日起五日内向东莞丽骏塑胶制品有限公司退还履约保证金298760元；五、限东莞丽骏塑胶制品有限公司于判决发生法律效力之日起五日内向东莞益新实业有限公司支付房屋占有使用费448140元；六、驳回东莞丽骏塑胶制品有限公司的其他诉讼请求；七、驳回东莞益新实业有限公司的其他反诉请求。如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费22862.99元、保全费5000元，由东莞丽骏塑胶制品有限公司负担受理费19460.99元、保全费2500元，东莞益新实业有限公司负担受理费3402元、保全费2500元。反诉受理费4019.45元，由东莞丽骏塑胶制品有限公司负担4009元，东莞益新实业有限公司负担10.45元。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院(2019)粤1973民初7532号民事判决。丽骏公司不服一审判决，上诉请求：1．改判益新公司向丽骏公司退还2018年10月份、11月份的租金共计298760元及利息（分别以该月支付的租金为本金，按照中国人民银行同期贷款利率的1.5倍分段计至实际清偿之日，暂计至2019年4月10日为12324元）；2．改判益新公司向丽骏公司赔偿装修损失81688元；3．改判益新公司向丽骏公司赔偿租金差额损失（剩余租期内，案涉厂房租金与丽骏公司重新租赁厂房的租金差额，从2018年10月1日计算至2020年4月30日）1227020元；4．改判益新公司向丽骏公司赔偿搬迁费损失89322元；5．依法撤销一审判决第五、六项；6．一、二审诉讼费由益新公司承担。事实与理由：一、一审驳回丽骏公司要求益新公司退还2018年10月、11月份的租金298760元及利息（暂计至2019年4月10日为12324元）的诉讼请求，属于事实认定错误，应当予以纠正。根据丽骏公司提交的“邮件截图及通知”、微信聊天记录，益新公司同意免除丽骏公司找厂房期间（2018年10月至2019年2月）的租金，因此丽骏公司无需支付2018年10月、11月的租金448140元，益新公司应当返还丽骏公司已缴纳的2018年10月、11月的租金298760元并支付占用资金期间的利息。二、一审要求丽骏公司向益新公司支付房屋占有使用费448140元（2018年12月至2019年2月），属于事实认定和适用法律错误，应当予以纠正。首先，丽骏公司提交的《拉货记录》、《发票》等证据可知，丽骏公司从2018年12月起已经陆续开始搬厂，到2019年1月，丽骏公司已全部搬离案涉租赁物，并要求益新公司收回案涉租赁物，但因时至新年期间，其管理处又在2019年1月31日撤退，其一直无人接收案涉租赁物，一直到2019年2月份才与其联系上。再者，益新公司同意免除丽骏公司找厂房（2018年10月至2019年2月）的租金，故丽骏公司不应向益新公司支付期间的房屋占用使用费。三、一审驳回丽骏公司要求益新公司赔偿未使用的装修损失43113元，系事实认定错误，应当予以改判。首先，益新公司与特恩思公司于2017年3月27日签订的《厂房租赁合同书》实际承租人是丽骏公司，特恩思公司仅使用其中一个办公室，特恩思公司自2018年7月1日已将该合同的全部权利、义务转给丽骏公司，此后丽骏公司向益新公司支付租金，益新公司亦收取租金，丽骏公司继受了合同的权利义务。再者，依据合同书的约定，租赁期限为2017年5月1日起至2020年4月30日。最后，益新公司故意隐瞒案涉租赁物无建设规划许可证，并将案涉租赁物出租给丽骏公司，对该合同的无效负全部责任，益新公司应当赔偿丽骏公司的装修损失。四、一审驳回丽骏公司要求益新公司赔偿租金差额损失及搬迁费损失，属于认定事实和适用法律错误，应当予以纠正。首先，益新公司出租给丽骏公司的厂房没有建设工程规划许可证，导致《厂房租赁合同书》无效，丽骏公司在与益新公司订立《厂房租赁合同书》时并不知情，益新公司提交的海关备案资料致使丽骏公司误认为案涉租赁物有房产证，直到丽骏公司起诉时也不知道案涉租赁物无建设规划许可证，益新公司故意隐瞒该事实，应该对案涉合同无效负全部责任。再者，即使合同无效，并不导致案涉租赁物不可以继续租赁，而益新公司却提前提出解约，逼迫丽骏公司不得不另外租赁其他租赁物。丽骏公司于2018年10月找到新厂房的每月租金为199800元需要交纳税金19980元，与案涉租赁物的每月租金、税费差额64580元，且应益新公司要求搬迁，支出搬迁费89322元。因益新公司提前解约，并且导致案涉合同无效的过错应由益新公司负责，其应当赔偿丽骏公司包括租金差额和搬迁费的损失。益新公司答辩称：一、益新公司请求驳回丽骏公司上诉请求第一项。1．丽骏公司与益新公司签订的《厂房租赁合同书》、益新公司与特恩思公司签订的《厂房租赁合同书》、丽骏公司与特恩思公司签订的《转让协议》均属无效。但丽骏公司于2018年10月份、11月份实际占有使用案涉租赁物，益新公司依法有权参照合同约定的租金标准向丽骏公司收取房屋占有使用费。2．双方未就案涉租赁物的房屋占有使用费、搬迁费等费用达成一致意见，益新公司不曾同意免除丽骏公司的2018年10月份、11月份的房屋占有使用费。益新工业园管理处的印章非益新公司公章，其所盖印章或阐述内容不代表益新公司的意见。“阿涛”与丽骏公司及其诉讼代理人未就协商事宜达成一致，且“阿涛”未与益新公司签有劳动合同，未缴纳社保，不属于益新公司员工，其仅是益新公司委托负责洽谈租赁物清退事宜和保安事宜的人员，亦未有相关授权委托书，不可能构成表见代理。二、丽骏公司要求益新公司赔偿其损失没有事实和法律依据。首先，案涉租赁物上租赁合同均属无效合同，不发生合同效力，对合同当事人不具有约束力，故益新公司不存在违约责任。再者，丽骏公司在使用案涉租赁物中，对案涉租赁物享有实际使用和支配地位，益新公司未对丽骏公司实际占有造成侵权责任。最后，益新公司任何导致案涉合同无效的损害行为均与丽骏公司主张的损害结果不存在因果关系，丽骏公司要求益新公司赔偿其损失没有事实和法律依据，不应当予以支持。三、益新公司请求驳回丽骏公司上诉请求第二点。1．丽骏公司与益新公司于2014年4月1日签订了《厂房租赁合同书》期限已届满，装修事实发生于2014年，依据相关法律规定，其请求赔偿装修损失的，应当不予支持。2．丽骏公司称其是益新公司与特恩思公司于2017年3月27日签订的《厂房租赁合同书》的实际承租人，特恩思公司仅使用一个办公室，与丽骏公司提供的证据相冲突，并且无充足的证据证明该事实，应当不予认定，丽骏公司主张赔偿装修损失不应当予以支持。3．特恩思公司自2017年3月27日起至2018年6月30日没有任何装修事实证据，丽骏公司主张装修赔偿无事实依据，与2014年装修事实无关联性。4．丽骏公司提交的海关备案资料与其主张益新公司有故意隐瞒的行为无关联性。5．不存在丽骏公司主张的“未使用的装修损失”，即使存在“未使用装修损失”，其主张的金额亦缺乏事实依据。四、丽骏公司请求益新公司向其赔偿租金差额损失1227020元，缺乏事实和法律依据。首先，丽骏公司与第三方签订《房屋租赁合同》支付相应费用与益新公司不存在关联性，其向益新公司主张赔偿租金差额损失缺乏法律依据。其次，案涉租赁物上的租赁合同均无效，不存在有效租赁期限，丽骏公司从2018年10月1日至2020年4月30日计算租金差额缺乏法律依据。其三、即使案涉合同有效，单方面要求提前解除租赁合同的是丽骏公司而非益新公司。益新公司发函通知将于2019年4月30日收回出租给李淦林的厂房，并未向丽骏公司提出2018年10月1日收回案涉租赁物或解除案涉合同的问题，丽骏公司自行于2018年10月4日出具《致益新提前解除合同通知的回复》，要求继续履行租赁合同，而后又于2018年11月16日作出《协商函》要求解除租赁合同，并于2018年12月委托广东东方昆仑（东莞）律师事务所出具《律师函》要求从2018年10月1日起解除双方的租赁合同”。丽骏公司一时要求继续履行合同、一时要求解除租赁合同，全系其单方面主张，反复无常，自相矛盾。五、益新公司请求驳回丽骏公司上诉请求第四点。丽骏公司主张的搬迁费用损失属于生产成本，并不因合同无效减少或增加，并非因合同无效产生的必然费用，即使合同有效,承租方搬离时仍需支出搬迁费，故益新公司认为无需向丽骏公司赔偿搬迁费用损失。六、益新公司请求驳回丽骏公司上诉请求第五点。1．丽骏公司与益新公司签订的《厂房租赁合同书》、益新公司与特恩思公司签订的《厂房租赁合同书》、丽骏公司与特恩思公司签订的《转让协议》均属无效。丽骏公司自2018年12月至2019年2月仍占有、使用案涉租赁物，益新公司依法有权请求参照合同约定的租金标准向丽骏公司收取房屋占有使用费。2．益新公司并未同意免除丽骏公司2018年12月至2019年2月期间的房屋占有使用费。3．丽骏公司称系益新公司一直无人接收案涉租赁物，一直到2019年2月份丽骏公司才联系上益新公司的说法缺乏事实依据，实属捏造。综上，益新公司认为一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审依法驳回上诉，维持原判。特恩思公司、李淦林没有在二审期间发表意见。本院经审理对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷，由于案涉租赁物未取得建设工程规划许可证，一审认定丽骏公司与益新公司签订的《厂房租赁合同书》、益新公司与特恩思公司签订的《厂房租赁合同书》、丽骏公司与特恩思公司签订的《转让协议》均属无效，处理正确，各方当事人亦未提出异议，本院予以确认。现依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院针对丽骏公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方当事人的意见，本案的争议焦点有：一、丽骏公司应否向益新公司支付2018年10月至2019年2月期间的占有使用费。二、益新公司应否赔偿丽骏公司装修损失、租金差额、搬迁费损失。关于争议焦点一，虽案涉租赁合同无效，但依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，益新公司有权请求参照租赁合同约定的租金标准要求丽骏公司支付占有使用费。关于丽骏公司返还案涉租赁物的时间，本院认为应当由丽骏公司承担举证责任。对此，根据丽骏公司的举证反映，丽骏公司在2019年1月仍在搬迁中，其于2019年2月底才联系益新公司搬离租赁物的事宜，一审认为丽骏公司应支付占有使用费至2019年2月，并无不当，本院予以确认。丽骏公司主张其于2019年1月即通知益新公司收回租赁物，但并未举证，本院不予采纳。丽骏公司另主张益新公司同意免除2018年10月至2019年2月期间的租金，并提交其与案外人“阿涛”的微信聊天截图为证。经审查，本院认为该微信聊天主要涉及丽骏公司搬迁的事宜，时间发生于2019年11月期间，实质上属于丽骏公司与益新公司就搬迁事宜所进行的调解，虽“阿涛”提出了方案，但双方最终并未达成调解协议。现双方并未达成调解方案，益新公司在调解过程中所提出的方案，并不当然视为益新公司作出放弃房屋占有使用费、支付丽骏公司补偿款的承诺。一审判令丽骏公司应向益新公司支付2018年12月至2019年2月期间的占有使用费，处理正确，本院予以维持。关于争议焦点二。丽骏公司主张的装修费用发生于2014年4月1日，系在双方签订的《厂房租赁合同书》约定的租赁期间内。该租赁合同已期满，一审依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定不予支持丽骏公司的该请求，处理恰当。丽骏公司请求益新公司承担租金差额，没有法律依据，本院不予采纳。至于丽骏公司请求益新公司支付其因搬迁产生的费用，一审不予支持，并无不当，本院予以维持，不再赘述。综上，丽骏公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20182.03元，由丽骏公司负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  苗卉卉审判员  陈锦波审判员  毛宇翔二〇二〇年五月二十二日书记员  黄志维