北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终6333号上诉人（原审被告）：北京住总房地产开发有限责任公司，住所地北京市朝阳区惠新东街甲2号楼-3至25层101内26层2613室。法定代表人：李作扬，董事长。委托诉讼代理人：刘利，女，北京住总房地产开发有限责任公司员工。委托诉讼代理人：张文敏，女，北京住总房地产开发有限责任公司员工。被上诉人（原审原告）：杨鹏，男，1982年5月14日出生，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：滑若云，北京冠领律师事务所律师。委托诉讼代理人：王毅，北京冠领律师事务所律师。上诉人北京住总房地产开发有限责任公司（以下简称北京住总公司）与被上诉人杨鹏房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初12115号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人北京住总公司的委托诉讼代理人张文敏，被上诉人杨鹏及其委托诉讼代理人王毅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。北京住总公司上诉请求：1．请求依法判决撤销一审法院的判决,驳回杨鹏全部诉讼请求。2．请求判决杨鹏承担本案一、二审诉讼费。事实与理由:一审法院在事实认定和法律适用方面存在严重的错误,一审法院的判决应予以撤销,请求二审法院予以支持。一、一审法院判决北京住总公司协助办证的同时,又认定该判决对登记单位不具有裁判约束力,判决自相矛盾且在实际中无法履行,对此不具有执行力的判决应予以撤销。一审法院在漏查诸多重要事实、未向办证登记单位调查取证的情况下,错误的认定事实,通过自己的推测作出判决,一方面支持杨鹏的请求,一方面又排除式的认为并不确认诉争房屋是否可以办理权利证书,而且又认定对诉争房屋所在地的登记单位不具有裁判约束力,使得判决成为了一纸空文,在实际中根本无法履行。诉争房屋规划用途为非住宅(非销售),属于不可销售的商品房,完全不具备办理取得产权证的可能,北京住总公司也是基于诉争房屋的此等不能办证的条件,才低价向杨鹏转让了房屋的使用权。二、一审法院错误地认定北京住总公司与杨鹏构成买卖合同关系并判决北京住总公司协助办证,完全没有考虑杨鹏存在的严重过错,以及杨鹏违背诚实信用原则的情形。1．杨鹏不可能具有认购经济适用住房的资格,杨鹏所作的其以认购经济适用房的方式购买诉争房屋的陈述是虚假的,不真实的。申请购买经济适用住房须取得本市城镇户籍满三年,且申请人须年满30周岁。而且,最为重要的是,自2007年之后,北京住总公司所有建设的经济适用房都是由朝阳区住保办统一调配的,主要用于总参和平村拆迁和垡头拆迁房源对接。因此,对于仅为26岁的杨鹏,未通过三级审核两级公示摇号中签,不可能购买涉诉房屋。2．杨鹏根本就不可能具有经济适用房认购资格,也不可能通过审核流程,涉案房屋价格远低于市场价格几倍，且杨鹏在签订合同后10年才提起办证,说明其明知自身不具有经济适用房购买资格,以特别低的价格签订的合同是使用权转让其是心知肚明的。本案中的房屋并非物权转让,仅仅是房屋使用权的转让,一审法院适用法律存在严重错误。并且,本案中的合同只是一种形式,双方签订了拆迁安置合同并不是拆迁安置关系，实际上双方之间仅仅就是使用权转让关系。杨鹏辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回北京住总公司的上诉请求，维持一审判决。具体答辩意见如下：1．一审判决协助办证并不矛盾，办理不动产登记存在两个行为，前一行为是办证的发起申请行为，是开发商提起办理产权证的申请。后一行为是办证的审核登记行为，履行主体为权属登记单位，对于是否符合办理不动产登记进行审核。北京住总公司不能以后一行为可能存在履行不能的情形，作为其自身履行不能的抗辩理由。2．双方构成房屋买卖合同关系，涉诉合同不违反行政法律行政法规的规定，属于合法有效；双方签订的合同包含房屋位置、面积、性质、价款，且已经支付全部购房款，构成房屋买卖合同。出售人出售房屋没有向杨鹏告知房屋性质、用途，其存在过错，现其上诉理由违背诚实信用原则。杨鹏向一审法院提出诉讼请求：1．判决北京住总公司协助杨鹏办理位于北京市朝阳区垡头翠成馨园经济适用房×号房的不动产权证书。2．本案诉讼费用由北京住总公司承担。一审法院查明：2008年7月24日，北京住总公司作为甲方，杨鹏作为乙方，共同签订《拆迁安置合同书》（以下简称涉诉合同），约定如下主要内容：房屋位置位于朝阳区垡头翠成馨园经济适用房×号房。使用性质为住宅，乙方按3180元每平方米向甲方支付本房屋安置费用，总金额305693元。《拆迁安置合同书》签订当日，杨鹏向北京住总公司支付购房款305693元。2009年1月16日，北京住总公司向杨鹏发出《翠成馨园CA区住宅入住通知书》，表明如下主要内容：……一次性付款客户如需我公司代办产权证，在结算当日到产权代办处登记。补交经济适用房审核超标部分综合地价款=[（实测面积×3180元）-可购买经济适用房审批最高总价]×10%。杨鹏另提交《北京住总公司退购房款支付凭证》，主要内容为：购房合同人杨鹏，购房房号翠城馨园CA10楼×号，建筑面积96．13，实测面积95．77，退款原因实测面积小于预售面积，故按结算差价退款1144元。本案二审审理期间，北京住总公司提供朝阳区垡头翠成馨园103号楼产权证复印件，显示该楼2009年12月22日登记并取得房产证；房屋性质为经济适用房；规划用途为非住宅（非销售），住宅；土地使用权取得方式划拨。另在《登记簿中记载且颁发所有权证部分明晰表（专有部分）》中记载，×号房屋规划用途为非住宅（非销售）。经询一，北京住总公司表示涉诉房屋无法办理房屋产权证，原因是涉诉房屋根据规划用途是非住宅，不能买卖，所以无法办理。经询二，双方当事人均认可朝阳区垡头翠城馨园经适房C-A10楼与朝阳区垡头翠成馨园103号楼系同一楼。经询三，北京住总公司表示售房时口头告知杨鹏涉案房屋无法办理产权证，杨鹏表示北京住总公司未曾向其告知该事项。上述事实，有双方当事人提交的证据及双方当事人当庭陈述在案佐证。一审法院认为：根据双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点有二，一是涉诉合同效力和性质如何认定；二是北京住总公司是否负有协助办证义务。法院具体分析如下：对于争议焦点一，关于合同效力，法院注意到涉诉房屋土地使用权取得方式系划拨，法律规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时应报政府审批，并缴纳土地使用权出让金，但前述审批行为并不对涉诉合同的效力构成影响；法院还注意到，涉诉合同签订于《北京市建设委员会关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》发布和执行日期之后，但前述通知仅系对已购经适房上市出售的管理规定，也不影响对合同效力的认定。综上，涉诉合同不违反法律、行政法规的强制性规定，且系双方当事人真实意思表示，应属合法有效。关于合同性质，北京住总公司辩称转让标的是房屋使用权，且双方并非买卖关系。法院认为，《中华人民共和国物权法》第五条规定：物权的种类和内容，由法律规定。北京住总公司关于转让使用权的辩称意见违背物权法定的法律原则，法院不予采信。涉诉合同虽名称没有表述为房屋买卖合同，但已经包括房屋位置、使用性质、面积和价格等主要内容，且杨鹏依约支付购房款，房屋已完成交付，再结合住宅入住通知书、退购房款支付凭证等文件内容，法院认定双方当事人构成房屋买卖合同关系。对于争议焦点二，我国实行房屋所有权登记发证制度，房屋权属证书是房屋所有权的证明。根据《中华人民共和国物权法》第十七条之规定：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。杨鹏作为涉诉房屋的实际权利人，有权向开发商即北京住总公司主张协助办证，法院不持异议。北京住总公司虽辩称涉诉合同未约定协助办证内容，但前述义务系北京住总公司作为开发商应尽的基本义务，该义务不以是否存在合同约定为必要前提。北京住总公司另辩称涉诉房屋规划用途为非住宅（非销售），不具备办理产权证的可能，并提交涉诉楼宇权利证书中《登记簿中记载且颁发所有权证部分明晰表（专有部分）》，法院亦难以采信。首先，北京住总公司提供的仅系涉诉楼宇初始登记，显示了分户规划用途，但未能进一步提供办理涉诉房屋转移登记，并被登记单位予以拒绝的反馈结果，不能作为涉诉房屋无法办理权利证书的直接证据；其次，即便涉诉房屋依规定无法取得权利证书，但北京住总公司是否应履行协助办证义务，与涉诉房屋是否可以根据规定取得权利证书，系两项不同法律行为，前一行为是办证的发起、申请行为，履行主体为开发商，后一行为是办证的审核、登记行为，履行主体为权属登记单位。北京住总公司不能以后一行为可能存在履行不能的情形，作为其自身履行不能的抗辩理由；再次，北京住总公司将规划用途非住宅（非销售）的涉诉房屋对外出售，且未能将涉诉房屋规划用途出售时向杨鹏进行书面告知，其自身具有过错，北京住总公司以其自身存在的过错做为不履行义务的抗辩理由，有违民法诚实信用原则。需要指出，法院虽对杨鹏的主张予以支持，但并非对涉诉房屋可以办理权利证书的确认，且对涉诉房屋所在地的登记单位应否办理权利证书，不具有裁判约束力。另北京住总公司作为开发商，仅负有协助办证义务，杨鹏应配合提供自身掌握的相关材料，且办证产生相关税、费的承担主体仍系杨鹏一方。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：北京住总房地产开发有限责任公司于判决生效之日起三十日内协助杨鹏办理北京市朝阳区垡头翠成馨园经济适用房×号房屋不动产登记手续，办理产生的税、费由杨鹏承担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。北京住总公司一审期间曾申请法院前往不动产登记管理部门调查涉案房屋是否能够办理不动产登记手续，一审法院未予准许。经北京住总公司申请，本院二审期间前往北京市朝阳区不动产登记事务中心就涉案房屋能否办理不动产登记事宜进行了询问，该中心法制科负责人表示涉案房屋翠城馨园×号房屋规划为非住宅（非销售）房屋，由于光照条件不符合标准，所以不属于可销售的住宅房屋，即使开发商予以配合也是无法办理不动产登记的。而且涉案有一份拆迁安置合同，如果是通过拆迁安置合同取得的房产，需要申请人在政府的安置名单之中，提供政府出具的安置证或者农村集体经济组织成员证明，否则也无法办理登记。本院同时依职权调取了涉案房屋所在小区的初始登记材料，登记材料显示涉案房屋规划用途为非住宅（非销售）。北京住总公司对于本院调取的证据真实性、关联性、合法性均予以认可，认为涉案房屋是没有办法办理登记的。杨鹏对于本院调取证据的真实性、合法性予以认可，对于证明目的不予认可，其认为杨鹏一审的诉讼请求是请求北京住总公司协助办理房产证，要求北京住总公司履行义务与是否能办成房产证属于两个法律关系。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。结合本案双方诉辩意见，本院认为本案二审的争议焦点为:杨鹏诉求北京住总公司协助办理涉案房屋不动产登记手续是否具有可执行性。北京住总公司上诉认为涉案房屋的规划用途为非住宅（非销售），属于不可销售的商品房，不具备办理产权证的可能，基于涉案房屋的性质才低价转让涉案房屋的使用权；杨鹏不符合经济适用房的购房资格，所以不可能认购涉案房屋，只是购买了使用权，北京住总公司不具有协助办理不动产登记的义务。对此本院认为，本案中杨鹏的诉求系根据其主张的双方之间的房屋买卖关系及其实际占有居住涉案房屋的事实，要求北京住总公司履行办理不动产登记的附随义务，本院认为办理不动产登记事宜确需房屋出售方予以配合，但同时仍需要房屋符合不动产登记的相关条件不动产登记机关才能予以登记。因此在本案中如涉案房屋不符合登记条件，则即使判决北京住总公司配合办理不动产登记，判决内容也不具备法院裁判文书应当具有的可履行性、可执行性前提。而本案中，经过本院调取的证据，涉案房屋规划用途为非住宅（非销售），由于涉案房屋不符合可销售房屋的标准，即使北京住总公司予以配合也无法办理不动产登记，故一审法院判决北京住总公司协助杨鹏办理涉案房屋的不动产登记手续也无法实现杨鹏的诉讼目的，该判决结果更缺乏可执行性，故本院对此予以纠正。另外在庭审中杨鹏对于其取得涉案房屋时不具备经济适用房的购房资质不持异议，同时杨鹏系以拆迁安置合同书为依据实际占有涉案房屋，根据本院调取的证据显示，如通过拆迁安置的方式取得的房屋申请办理不动产登记，需要申请人被列入政府的安置名单之中，提供政府出具的安置证或者农村集体经济组织成员证明，而本案中杨鹏未就其符合上述条件予以举证，故从申请办理不动产登记的主体条件看，涉案房屋亦不符合办理不动产登记的条件。综上所述，一审法院未经向不动产登记部门核实涉案房屋是否具备办理登记的条件，即判决北京住总公司协助办理涉案房屋不动产登记手续存在不当，本院予以纠正。虽然本案中杨鹏诉求北京住总公司协助办理不动产登记的诉求无法予以支持，但基于北京住总公司向杨鹏出具的入住通知书中存在办理登记的相关表述，杨鹏如认为北京住总公司存在违约情形，杨鹏可另行解决。综上所述，北京住总公司的上诉理由成立，对其上诉请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初12115号民事判决；二、驳回杨鹏的全部诉讼请求。一审案件受理费2942元，由杨鹏负担（已交纳）；二审案件受理费5884元，由杨鹏负担（于判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘 茵审 判 员  杜丽霞审 判 员  高 贵二〇二〇年六月三十日法官助理  沈 力书 记 员  张晓华