上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终2964号上诉人（原审原告、反诉被告）：上海地平线房产经纪事务所，住所地上海市松江区龙马路118弄82号。投资人:张伟，总经理。委托诉讼代理人：缪闯，上海敏诚善律师事务所律师。委托诉讼代理人：柴小森，上海敏诚善律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：黄伟民，男，1953年11月16日生，汉族，住上海市黄浦区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：沈慧军，女，1961年7月31日生，汉族，住上海市黄浦区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：黄奕，男，1989年12月18日生，汉族，住上海市黄浦区。三被上诉人共同委托诉讼代理人：何海清，湖南人和（上海）律师事务所律师。上诉人上海地平线房产经纪事务所（以下简称地平线房产事务所）因与被上诉人黄伟民、沈慧军、黄奕居间合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2019）沪0117民初11845号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。地平线房产事务所上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其一审诉讼请求，驳回黄伟民、沈慧军、黄奕反诉请求。事实与理由：黄伟民、沈慧军、黄奕在地平线房产事务所的居间介绍下与案外人麦某（X）就上海市松江区XX路XX弄XX号房屋签订《房地产买卖居间协议》（以下简称居间协议）、《房屋买卖合同》及《上海市房地产买卖合同》（网签）。后黄伟民、沈慧军、黄奕单方表示不再继续履行合同，该行为已经生效判决确认构成根本违约。根据居间协议第六条约定，黄伟民、沈慧军、黄奕作为违约方应承担本次交易买卖双方的佣金。上述约定不存在合同法第四十条规定的无效情形，且地平线房产事务所已在居间协议最后一段提请黄伟民、沈慧军、黄奕注意该条之约定，尽到了合理的提示义务，故居间协议第六条内容合法有效，地平线房产事务所有权依据该约定要求黄伟民、沈慧军、黄奕支付案涉居间服务费人民币307,000元。黄伟民、沈慧军、黄奕辩称：居间协议第六条属格式条款，有强制缔约、强制双方履行的内容，应为无效。同时，居间协议第十条已明确约定涉案交易中所有的税费均由麦某（X）承担。该条系非格式条款。格式条款与非格式条款同时存在时，应以非格式条款内容为准。故不同意地平线房产事务所的上诉请求，请求维持原判。地平线房产事务所向一审法院起诉请求：判令黄伟民、沈慧军、黄奕支付拖欠地平线房产事务所的佣金307,000元。黄伟民、沈慧军、黄奕向一审法院提出反诉请求：1.判令地平线房产事务所返还扣押黄伟民、沈慧军、黄奕的购房发票4张（发票编号分别为00487073、00322959、00133231、00133229）；2.判令地平线房产事务所赔偿黄伟民、沈慧军、黄奕为本案应诉支付的律师费5,000元。一审法院认定事实如下：黄伟民、沈慧军、黄奕系上海市松江区XX路XX弄XX号房屋权利人。2016年1月11日，黄伟民作为出卖方（甲方）、麦某（X）作为买受方（乙方）、地平线房产事务所作为居间方（丙方）签订《房地产买卖居间协议》一份，载明，房屋坐落于松江区XX路XX弄XX号全幢，总房价款1,535万元。合同第六条居间报酬约定：《房屋买卖合同》成立，即表明丙方居间成功，甲、乙双方应于丙方居间成功同时分别按照本协议第二条约定总房款的1%支付丙方佣金，双方同意丙方可以从转付或保管的任何款项中扣除应付佣金，或者有权选择向该违约方主张本次交易的全部佣金（包括本应由守约方承担的佣金）。合同第十条其他约定：交易中的所有税及费均由乙方承担，乙方支付丙方的佣金以佣金确认书为准。合同另对其他事宜进行了约定。同日，黄伟民作为出卖方、麦某（X）作为买受方签订《房屋买卖合同》一份。该合同对房屋坐落、建筑面积、总房价款、付款方式、交易过户、违约责任等进行了约定。2016年1月18日，黄伟民、沈慧军、黄奕作为卖售人、麦某（X）作为买受人签订《上海市房地产买卖合同》一份。该合同对房屋坐落、建筑面积、总房价款、付款方式、交易过户、违约责任等进行了约定。2016年1月19日，黄伟民、沈慧军、黄奕作为甲方与麦某（X）作为乙方签订《补充协议》及补充协议特别说明各一份，约定，该房地产转让甲方净到手价15,350,000元整；甲乙双方同意在本次二手房买卖交易过程中所产生的税及费具体包括营业税（若有）、个人所得税（若有）、契税（若有）、中介费、交易手续费、评估费、公证费均由乙方承担等。上述协议签订后，麦某（X）向黄伟民、沈慧军、黄奕支付了部分房款。2016年4月25日，黄伟民、沈慧军、黄奕委托律师函告地平线房产事务所，要求解除买卖双方于2016年1月18日签订的房屋买卖合同。2016年4月27日，地平线房产事务所复函黄伟民、沈慧军、黄奕，明确，经买卖双方当事人同意，并同时到地平线房产事务所处办理解除合同手续，方可解除合同。一审法院另认定，因黄伟民、沈慧军、黄奕明确告知不再继续履行房屋买卖合同，地平线房产事务所于2016年7月25日向一审法院起诉要求黄伟民、沈慧军、黄奕支付佣金。因需以它案审理结果为处理依据，一审法院裁定该案中止审理。之后，地平线房产事务所向一审法院提出撤诉申请，一审法院于2017年11月27日裁定予以准许。2017年11月6日，麦某（X）作为原告向一审法院提起诉讼，要求黄伟民、沈慧军、黄奕继续履行《上海市房屋买卖合同》、《房屋买卖合同》及相关的补充协议约定，并要求黄伟民、沈慧军、黄奕承担逾期过户违约金。黄伟民、沈慧军、黄奕在该案中提起反诉，要求解除双方于2016年1月18日签订的《上海市房地产买卖合同》及项下的《补充协议》，麦某（X）赔偿相应损失及利息。一审法院经审理后，于2018年12月11日判决：一、麦某（X）与黄伟民、沈慧军、黄奕继续履行于2016年1月11日签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》、于2016年1月18日签订的《上海市房地产买卖合同》以及于2016年1月19日签订的《补充协议》；……五、黄伟民、沈慧军、黄奕于判决生效之日起十日内支付麦某（X）逾期过户的违约金……七、驳回黄伟民、沈慧军、黄奕的反诉请求。黄伟民、沈慧军、黄奕不服该判决向本院提起上诉。本院经审理后，于2019年7月3日判决驳回上诉，维持原判。一审审理中，地平线房产事务所自述，不考虑黄伟民、沈慧军、黄奕上述违约行为，本案居间佣金应由买受方承担。因买受方经常不在国内，故未能签署佣金确认书，但买受方与地平线房产事务所约定于过户时支付总房款的2%作为佣金。一审法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，虽然地平线房产事务所促成黄伟民、沈慧军、黄奕与案外人麦某（X）签订《上海市房地产买卖合同》，但根据买卖合同的约定以及地平线房产事务所的自述，黄伟民、沈慧军、黄奕出售房屋为净到手价，其并无向地平线房产事务所支付居间费的合同义务。至于《房地产买卖居间协议》第六条约定，一审法院认为，房屋买卖合同能否签订以及合同是否最终履行取决于买卖双方，居间人非为买卖合同当事人，不应介入买卖双方权利义务中，其并无强制买卖双方缔约或强制双方履行的权利。买卖一方即使违约，也仅对合同相对方承担责任，而不必向居间人承担违约责任。该条对买卖双方最终不缔约或不履行买卖协议则违约方应向居间人支付全部佣金的约定，显然加重了对方责任，实则系居间人以违约金的方式收取佣金以确保其收益，该格式条款中关于违约方承担全部佣金的约定无效。现地平线房产事务所依据该无效条款要求黄伟民、沈慧军、黄奕支付实则为违约金的居间服务费，一审法院不予支持。当事人撤诉后以同一诉讼请求再次起诉的，人民法院应予受理。故黄伟民、沈慧军、黄奕关于地平线房产事务所系重复诉讼的辩称意见，不予采纳。黄伟民、沈慧军、黄奕反诉主张律师费5,000元，于法无据，不予支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第四十条、第四百二十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十四条第一款之规定，于二〇二〇年一月八日作出判决：一、驳回上海地平线房产经纪事务所的诉讼请求；二、驳回黄伟民、沈慧军、黄奕的反诉请求。本诉案件受理费5,905元，反诉案件受理费25元，合计诉讼费用5,930元，由上海地平线房产经纪事务所负担5,905元，黄伟民、沈慧军、黄奕负担25元。二审中，双方当事人均未提供新证据。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于，系争居间协议第六条关于买卖合同项下违约方应当向居间方即地平线房产事务所支付交易全部佣金义务的约定是否无效。首先，系争条款明显系地平线房产事务所为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与买卖双方协商的格式条款。判断该约定是否无效，应当审查约定内容是否存在免除地平线房产事务所责任、加重买卖双方责任、排除其主要权利的情形。至于地平线房产事务所在订立时是否尽到了提示说明义务，于本案中与判断该条款的效力无关。其次，合同双方只能就合同项下权利义务约定针对相对方的违约责任，系合同相对性原则的基本要求。系争条款约定，买卖合同项下的违约方应当向中介方即地平线房产事务所负担违约责任，明显有悖于合同相对性原则，不合理地加重了买卖双方的责任。综上，系争条款作为格式条款，存在加重买卖双方责任的情形，应属无效。地平线房产事务所依据该无效条款的约定要求出卖方黄伟民、沈慧军、黄奕支付房屋交易的全部佣金，于法无据。至于促进交易可以收取的佣金，地平线房产事务所自可依居间合同关系另行主张。据此，地平线房产事务所的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5,905元，由上海地平线房产经纪事务所负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  叶振军审判员  胡桂霞二〇二〇年六月二十九日书记员  王 力附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……