浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终4663号 上诉人（原审被告）张应全，男，1973年5月17日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。 上诉人（原审被告）李国勤，女，1975年1月20日出生，汉族，住河南省固始县。 两上诉人共同委托代理人鲍普扬，浙江步新律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）杭州赞成金纬房地产有限公司，住所地浙江省杭州市余杭区星光街952号。 法定代表人罗晓伟。 委托代理人金相成、王倩蓉，浙江诺力亚律师事务所律师。 上诉人张应全、李国勤因与被上诉人杭州赞成金纬房地产有限公司（以下简称“赞成金纬公司”）返还原物纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2019）浙0110民初18499号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月27日受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员孔文超适用普通程序独任审判，于2020年6月24日公开开庭进行了审理。上诉人李国勤及李国勤、张应全共同委托代理人鲍普扬到庭参加诉讼，被上诉人赞成金纬公司委托代理人金相成、王倩蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院认定：赞成金纬公司系檀府公寓的建设单位，于2013年10月26日取得其中5幢、12幢的商品房预售证。2016年7月28日，张应全、李国勤向赞成金纬公司购买位于杭州市余杭区的房屋，双方签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定房屋建筑面积为119.55平方米，套内建筑面积90.33平方米，应分摊的共有建筑面积29.22平方米。2016年10月，张应全、李国勤对檀府×幢×室楼下的房屋安装入户门，后进行装修。2019年7月19日，张应全报警称檀府2楼没有房主，故将一些杂物堆放在2楼的架空层中并用门锁住，现发现其门锁被人破坏。民警告知其此处不得住人，如有住人将对其进行处罚。2019年8月12日，杭州市公安局余杭区分局临平派出所就张应全于2019年7月19日报警一事制作询问笔录。张应全在笔录中陈述“2019年7月18日下午，我发现我装在赞成檀府×幢203室门口的一扇门的锁坏了，后来我晚上就花了200多块钱换了一块锁，我想想一把锁不值多少钱就没有报警，到了7月19日晚上我回家又发现锁被损坏了，门也被损坏了，后来我就报警了。”2019年10月22日，赞成金纬公司诉至原审法院，请求判令：一、张应全、李国勤立即将位于杭州市余杭区房屋恢复原状、腾空并返还给赞成金纬公司；二、张应全、李国勤支付自起诉之日起至实际腾空返还之日止的房屋占用使用费（按每月3000元的标准计算，具体以评估价格为准）；三、本案诉讼费用由张应全、李国勤负担。 原审法院认为，张应全、李国勤、赞成金纬公司签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方真实意思表示，其内容未违反相关法律法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。该合同明确约定张应全、李国勤购买的房屋为檀府×幢×室，房屋建筑面积为119.55平方米，并未包括位于其楼下的案涉房屋，故张应全、李国勤无权占有使用该房屋。案涉房屋虽未办理产权登记，但该房屋由赞成金纬公司投资建设，现无有效证据证明该房屋属于法律规定由全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房，或存在占用公摊面积的情形，故该房屋的财产权利应由赞成金纬公司享有，张应全、李国勤认为赞成金纬公司主体不适格的答辩意见依据不足，原审法院不予采信。现张应全、李国勤未经赞成金纬公司同意占有使用该房屋，并进行装修，赞成金纬公司有权要求其将该房屋恢复原状，并腾空返还给赞成金纬公司。赞成金纬公司主张的房屋占有使用费，原审法院酌情支持2000元／月，超出部分不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、张应全、李国勤于判决生效后十日内将其占用的位于杭州市余杭区西面的房屋恢复原状，并腾空退还给杭州赞成金纬房地产有限公司；二、张应全、李国勤于判决生效后十日内支付杭州赞成金纬房地产有限公司自2019年10月22日起至房屋腾退之日止的占有使用费（按每月2000元计算）；三、驳回杭州赞成金纬房地产有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取7665元，由张应全、李国勤负担，于判决生效后七日内交纳。 宣判后，张应全、李国勤不服，向本院提起上诉称：一、赞成金纬公司的诉讼主体资格不合法。首先，赞成金纬公司不是《中华人民共和国物权法》第二章第三节规定的取得建筑物专有部分所有权的人，故不是适格的原告。原判没有依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》进行认定，适用法律错误。本案对房屋的举证要求，应由赞成金纬公司提供该房产的门牌登记、土地使用权证和房产所有证。赞成金纬公司仅提供房屋预售证和处警记录不能证明其是讼争标的的所有权人。建筑开发商不必然是建筑物专有部分的所有权人，原判认定事实错误。即使赞成金纬公司是涉案建筑物所有权人，也无权诉求返还。二、本案的举证责任在赞成金纬公司，赞成金纬公司举证不能，原判却要上诉人举证，适用法律错误。三、涉案标的物与上诉人的房屋原始状态没有隔断，房屋内上下连成一体，在构造上不具有独立性，不能够明确区分。在利用上也不具有独立性，不可以排除上诉人使用，赞成金纬公司诉求不符合《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定。四、原判与赞成金纬公司的诉求不符，原判认定事实错误。赞成金纬公司第1项诉讼请求是檀府公寓×幢1单元2楼西边01房屋恢复原状、腾空并返还给赞成金纬公司。而原审法院判决却是檀府5楼2层西面的房屋恢复原状，并腾空返还给赞成金纬公司，其实，原判并没有支持赞成金纬公司所谓01房屋的诉求，“西边的房屋”含义不清。张应全、李国勤的二审诉请为：1、撤销原判，依法改判驳回被上诉人一审诉求；2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。 被上诉人赞成金纬公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。一、案涉房屋的所有权人是被上诉人，被上诉人是适格主体。被上诉人开发建设了位于杭州市余杭区的房屋，檀府×幢1单元二层的房屋属于建筑区划内的专有部分，不属于全体业主共有的公共场所、公用设施或物业服务用房，也未占用公摊面积。案涉檀府×幢1单元二层西面的房屋至今未通过出售、赠与等方式转移所有权，因此案涉房屋是赞成金纬公司所有的，被上诉人一审中提交的证据足以证明。二、上诉人无故占用案涉房屋檀府×幢1单元2层西面的房屋并进行装修，应当恢复原状并腾空返还给被上诉人。一审已经查明上诉人在未经被上诉人同意的情况下，擅自对案涉檀府×幢×室楼下的房屋即案涉房屋安装入户门，后进行装修，上诉人应当恢复原状并腾空返还。三、上诉人应当支付房屋占有使用费，被上诉人认为主张的3000元是合理的，但被上诉人也认可按照每月2000元的标准计算。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 二审期间，上诉人张应全、李国勤向本院提交如下证据：1、照片5张，证明案涉房屋在结构上不具有独立性，上下是联通的。2、视频3段，证明案涉房屋与上诉人所有的房屋没有隔断，案涉房屋属于业主共有，上诉人投资配备了安全设施，其他业主对上诉人的使用没有异议，上诉人不应返还被上诉人案涉房屋。 被上诉人赞成金纬公司质证称：对证据1真实性无异议，对证明目的有异议，案涉房屋因为光线不达标不适合居住因此不能办证出售，没有门牌号，但是独立的，该层201、202符合出售条件均有证。对证据2三性无异议，对证明目的有异议，该证据恰恰证明上诉人非法占有被上诉人财产，被上诉人交付给上诉人的×室是完整且封闭的，×室与案涉房屋之间的通口是上诉人自行改造的，×室没有阳台，阳台是上诉人自行改造浇筑并留下通口进入案涉房屋，案涉房屋是有阳台的。 被上诉人赞成金纬公司向本院提交如下证据：1、建设工程规划许可证及其附件，证明案涉房屋是被上诉人所有的事实；2、平面图2张和照片3张，证明案涉房屋与其他楼层房屋结构一致，案涉房屋系被上诉人所有的事实。 上诉人张应全、李国勤质证称：对证据1真实性无异议，合法性、关联性有异议。被上诉人是开发商是事实，但是至今该小区房子已经卖光，现在所有的房子都是业主所有，没有产权证的应该是业主共同所有的；对证据2的真实性无异议，关联性、合法性有异议，证明目的不认可，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权使用法律若干问题的解释》规定，案涉房子的产权不属于被上诉人。 本院认为，因上诉人、被上诉人对对方提交的证据的真实性均无异议，本院对上述证据的真实性均予以确认，对是否达到证明目的将在论理部分一并阐述。 本院经审理查明事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为，张应全、李国勤购买的房屋并未包括×幢二层，其擅自占用案涉房屋，已构成无权占用，为法律所禁止。赞成金纬公司作为案涉房屋的投资建设者，在无有效证据可以证明该房屋属于法律规定由全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房，或存在占用公摊面积的情形下，其有权作为该房屋的财产权利享有者，要求张应全、李国勤腾退房屋并予以返还。即使按张应全、李国勤所述该房产系全体业主所有，在无证据可以反映赞成金纬公司已经将案涉房产移交给小区业主委员会的情况下，赞成金纬公司仍可行使相应的排除妨碍的权利。故张应全、李国勤认为赞成金纬公司不具有诉讼主体资格的上诉理由，本院不予采纳。虽赞成金纬公司起诉主张返还的标的为×幢1单元2楼西边01号房屋，但根据原审法院查明的情况，确定张应全、李国勤实际占用的房屋具体为×幢二层西面，对该事实张应全、李国勤在二审中亦予以认可，故原审法院判令张应全、李国勤返还该房屋，并非判非所请，张应全、李国勤上诉认为原审判决认定事实不清的理由，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15330元，由张应全、李国勤负担。 本判决为终审判决。 审判员  孔文超 二〇二〇年六月三十日 书记员  毛胜淘