广西壮族自治区隆安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0123民初331号 原告：广西隆安县泰鑫房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区隆安县城厢镇蝶城路382号（泰鑫大酒店九楼)，统一社会信用代码91450123775955013U。 法定代表人：韦传炳，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：黄莎，北京大成（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨中稳，北京大成（南宁）律师事务所实习律师。 被告：陆如妹，女，1991年8月17日出生，壮族，住广西壮族自治区隆安县。 被告：马世恒，男，1991年7月2日出生，壮族，住广西壮族自治区隆安县。 委托诉讼代理人：马国宽，男，1966年10月22日出生，壮族，住广西壮族自治区隆安县，系被告马世恒的父亲。 第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司隆安县支行，住所地广西壮族自治区隆安县城厢镇蝶城路458号，统一社会信用代码91450123675007016A。 负责人：李翔，该支行行长。 委托诉讼代理人：陆加显，男，1983年10月11日出生，壮族，住广西壮族自治区隆安县城厢镇泰安街128号，系中国邮政储蓄银行股份有限公司南宁市分行员工。 原告广西隆安县泰鑫房地产开发有限公司（以下简称泰鑫公司）与被告陆如妹、马世恒、第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司隆安县支行（以下简称邮储银行隆安县支行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月29日、6月10日二次公开开庭进行了审理。原告泰鑫公司的委托诉讼代理人黄莎、杨中稳、被告陆如妹、马世恒及其委托诉讼代理人马国宽、第三人邮储银行隆安县支行的委托诉讼代理人陆加显到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告泰鑫公司向本院提出诉讼请求：一、请求判令解除原告泰鑫公司与两被告于2017年11月6日签订的《商品房买卖合同》及其合同补充协议；二、请求判令两被告向原告泰鑫公司支付原告泰鑫公司承担保证责任代为垫付金额325132.07元（以第三人邮储银行隆安县支行最终实际扣款为准）；三、请求判令两被告向原告泰鑫公司支付逾期还款违约金46976.7元(购房总价款10%)；四、请求判令两被告向原告泰鑫公司返还位于隆安县右江大桥往宝塔方向左侧（泰鑫•宝塔嘉园）G15栋2单元1005号房屋；五、请求判令两被告协助原告泰鑫公司办理上述隆安县右江大桥往宝塔方向左侧（泰鑫•宝塔嘉园）G15栋2单元1005号房屋合同备案登记注销手续、预告登记注销手续、抵押登记注销手续，相关手续费用由两被告承担；六、请求判令两被告承担律师费20000元；七、本案诉讼费、保全费由两被告承担。事实和理由：2017年11月6日，原告泰鑫公司与两被告签订《商品房买卖合同》，约定原告泰鑫公司将位于隆安县右江大桥往宝塔方向左侧（泰鑫•宝塔嘉园）G15栋2单元1005号房商品房出售给两被告，房屋交易总价469767元。合同签订后，两被告分批次向原告泰鑫公司支付了141767元首付房款（最后一笔款项于2019年7月3日付清），剩余328000元办理银行按揭贷款。上述合同签订后，两被告与第三人邮储银行隆安县支行、原告泰鑫公司于2017年12月4日签订《个人购房/购车借款及担保合同》（合同编号：4599967Q117128918831),约定：由原告泰鑫公司提供阶段性连带保证责任（至合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕时免除保证责任），两被告向第三人邮储银行隆安县支行按揭贷款328000元支付上述剩余购房款。两被告支付完所有购房款后，原告泰鑫公司依约将上述房屋交付给两被告，并办理了预售商品房买卖预告登记、商品房买卖合同登记备案手续。但在合同履行过程中，两被告自2018年8月开始出现逾期或不足额偿还银行贷款的情形，甚至从2019年11月起完全断供。银行按照其与原告泰鑫公司、两被告签订的《个人购房/购车借款及担保合同》，要求原告泰鑫公司承担连带保证责任，从原告泰鑫公司的保证金账户上扣划325132.07元。因被告多次逾期，原告泰鑫公司多次与被告沟通并要求其及时还贷并返还原告泰鑫公司代为垫付的贷款，但被告均各种托词推托。原告泰鑫公司认为被告的行为已侵害了原告泰鑫公司的合法权益。原告泰鑫公司与两被告签订《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第一条第(12)点的约定，买受人没有按照借款合同约定还款而导致出卖人承担保证责任代买受人还贷的，买受人应在出卖人的保证代偿行为发生之第二日起7日内向出卖人偿还代偿款项(包括本息）；如逾期偿还，买受人则应按所欠出卖人代偿款项本息总额的每日千分之一向出卖人支付逾期还款的违约金并承担出卖人为追索代偿款项而支付的诉讼费、律师费及差旅费等相关费用。买受人连续三个月或者累计六个月没有按照借款合同约定还款的，出卖人有权单方解除《合同》。出卖人解除《合同》的，买受人按合同总价款的10%向出卖人支付违约金，并承担出卖人为追索代偿款项而支付的诉讼费、律师费及差旅费等相关费用。现被告已连续超过三个月、累计超过六个月未按照借款合同约定还款，原告泰鑫公司有权依据上述约定解除《商品房买卖合同》及其补充协议，并要求被告支付合同总价10%的违约金。原告泰鑫公司已为被告垫付的贷款，被告应向原告泰鑫公司全额偿还。原告泰鑫公司为维护其合法权益起诉至本院，提出前述诉请。 被告陆如妹、马世恒辩称，对原告泰鑫公司诉请及事实理由均没有意见。 第三人邮储银行隆安县支行述称，对原告泰鑫公司诉请及事实理由均没有意见。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据除三份民事判决书外，本院予以确认并在卷佐证。三份民事判决书与本案无关，本院不予采信。 本院根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年11月6日,原告（出卖人）与两被告（买受人）签订了一份《南宁市商品房买卖合同》(含6个附件,合同编号:201700029580)，约定两被告向原告泰鑫公司购买坐落于隆安县右江大桥往宝塔方向左侧（泰鑫•宝塔嘉园）G15栋2单元1005号房的房屋（该房为预售商品房），房屋总价款469767元。合同附件六《合同补充协议》第一条第二款第（2）项约定：“买受人需在签订《合同》及本补充协议的同时向出卖人支付合同总价款30.18%作为首付款，计141767元，其余69.82%的房款，计328000元由买受人向银行办理按揭贷款手续，并委托银行转入出卖人指定的银行账号”、第一条第二款第（12）项约定：“采取按揭方式或者公积金方式支付购房款的，如果在出卖人承担担保责任期间，买受人没有按照借款合同约定还款而导致出卖人承担保证责任代买受人还款的，买受人应在出卖人的保证代偿行为发生之日第二日起7日内向出卖人偿还代偿款项（包括本、息）；如逾期偿还，买受人则应按所欠出卖人代偿款项本、息总额的每日千分之壹向出卖人支付逾期还款的违约金并承担出卖人为追索代偿款项而支付的诉讼费、律师费及差旅费等相关费用。买受人不能将上述代偿款项及相关费用按时偿还的，出卖人向买受人交房、向产权登记机关提交办理房屋权属登记所需的备案资料或代其办理房屋产权的期限均可相应顺延。买受人连续三个月或者累计六个月没有按照借款合同约定还款的，出卖人有权单方解除《合同》。出卖人解除合同的，买受人按合同总价款的10%向出卖人支付违约金，并承担出卖人为追索代偿款项而支付的诉讼费、律师费及差旅费等相关费用；如买受人已对商品房进行装饰、装修的，则出卖人对装饰、装修部分不予补偿”、第七条约定：“出卖人、买受人根据《合同》或补充协议的约定解除合同的，双方应在对方发出解除合同的通知或双方签订解除合同的协议后7日内，共同到产权登记机关注销《合同》的备案登记合同和预告登记。如买受人已办理户口迁移的，买受人应当在合同解除之日起7日内自行将已办户口迁出本商品房。一方逾期办理备案登记和预告登记注销手续的，或买受人未按时迁出户口的，应按房款总额向对方支付每日万分之贰的违约金”。原、被告还就房屋交付期限及条件、逾期交房违约责任、质量保修责任、产权登记等条款进行了具体约定。合同签订后,两被告向原告泰鑫公司分期付清了购房首付款141767元。 2017年12月4日,原、被告及第三人邮储银行隆安县支行共同签订了一份《个人购房/购车借款及担保合同》，约定被告陆如妹向第三人邮储银行隆安县支行借款328000元用于支付涉案房产的购房尾款。原告泰鑫公司为被告陆如妹前述借款承担阶段性连带责任保证责任。合同签订后，第三人邮储银行隆安县支行依约向被告陆如妹发放商品房按揭贷款328000元，至此两被告已足额支付了全部购房款。此后，原、被告完成商品房买卖合同备案登记及预告登记，两被告与第三人邮储银行隆安县支行完成抵押权预告登记，原告泰鑫公司已将涉案房屋交付两被告。因被告陆如妹连续143天未归还第三人邮储银行隆安县支行贷款本息，第三人邮储银行隆安县支行向原告泰鑫公司发出《贷款清偿通知书》，通知原告泰鑫公司于2020年6月10日前将被告陆如妹所欠贷款本息328698.69元划汇至第三人邮储银行隆安县支行指定账户。原告泰鑫公司于2020年6月10日向第三人邮储银行隆安县支行支付328698.69元。原告泰鑫公司于2020年4月1日向本院递交起诉状，提出解除合同的意思表示，本院分别于2020年4月2日、4月3日向被告陆如妹、马世恒送达起诉状副本、应诉通知书等相关法律文书。原告泰鑫公司为实现本案债权支出律师代理费20000元。 本院认为，原、被告签订的《南宁市商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应严格按约履行。被告连续三个月以上未偿还银行贷款，导致原告泰鑫公司向第三人邮储银行隆安县支行承担连带保证责任，合同约定的合同解除的条件已成就,原告泰鑫公司享有合同解除权。原告泰鑫公司未向被告发出合同解除通知书，但向法院起诉要求解除合同，故被告收到起诉状副本之日即2020年4月3日视为解除合同通知书到达之日，合同自该日起解除。原告泰鑫公司主张解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，合法有据，本院予以支持。 原告泰鑫公司已将涉案房屋交付给被告，合同解除后,被告负有返还原告泰鑫公司涉案房屋的义务，同时负有配合原告泰鑫公司办理好涉案房屋的合同备案登记、预售商品房预告登记及抵押权预告登记的注销手续等涉及房屋买卖合同解除所应办理的相关手续的附随义务。原告泰鑫公司主张被告返还涉案房屋并协助原告泰鑫公司办理涉案房屋备案登记注销手续、预告登记注销手续、抵押权预告登记注销手续，于法有据，本院予以支持。关于原告泰鑫公司主张被告承担相应手续费用的问题，因原告泰鑫公司未提供证据证明相关手续费必须由被告负担、且该费用已实际发生及发生的具体数额，该项费用目前处于不确定状态，原告泰鑫公司的该项主张缺乏事实依据，本院不予支持。 被告未按合同约定履行向第三人邮储银行隆安县支行还贷的义务，导致原告泰鑫公司承担代被告偿还银行贷款的保证责任，已构成违约，应按合同约定向原告泰鑫公司承担违约责任，即被告支付原告泰鑫公司代付的银行贷款本息328698.69元及原告泰鑫公司为追索代偿款项而支出的律师费20000元，并向原告泰鑫公司支付合同总价款10%的违约金46976.7元。原告泰鑫公司该项诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。 原告主张被告负担本案保全费，但未提供证据证明该保全费已实际发生及发生的具体数额，对原告的该项主张，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 原告广西隆安县泰鑫房地产开发有限公司与被告陆如妹、马世恒于2017年11月6日签订的《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：201700029580）于2020年4月3日解除； 被告陆如妹、马世恒返还原告广西隆安县泰鑫房地产开发有限公司坐落于隆安县右江大桥往宝塔方向左侧（泰鑫•宝塔嘉园）G15栋2单元1005号房的房屋，并协助原告广西隆安县泰鑫房地产开发有限公司办理前述房产的合同备案登记注销手续、预告登记注销手续、抵押权预告登记注销手续； 被告陆如妹、马世恒支付原告广西隆安县泰鑫房地产开发有限公司代为承担的贷款本息（含罚息）328698.69元； 被告陆如妹、马世恒支付原告广西隆安县泰鑫房地产开发有限公司违约金46976.7元； 被告陆如妹、马世恒支付原告广西隆安县泰鑫房地产开发有限公司为追索代偿款项而支出的律师费20000元； 驳回广西隆安县泰鑫房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。未按本判决规定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如义务人不履行，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或者与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费7180元，减半收取3590元，由被告陆如妹、马世恒共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时在上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，帐号20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  叶晓飘 二〇二〇年六月十七日 书记员  韦青青 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致,可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。