广西壮族自治区百色市右江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1002民初903号 原告：广西百色安元科技有限公司，住所地百色市右江区闽盛家居建材广场B栋五楼510号。 法定代表人：曾明志，该公司总经理。 委托诉讼代理人：曾明辉，男，1955年12月12日出生，汉族，该公司职员，住广西百色市右江区。 被告：陈滢，女，1971年7月4日出生，汉族，住广西百色市右江区。 委托诉讼代理人：庞俊宁，男，1968年11月20日出生，汉族，住广西百色市右江区。 被告：严远新，男，1956年8月7日出生，壮族，住广西南宁市。 原告广西百色安元科技有限公司（以下简称安元公司）与被告陈滢、严远新房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月13日立案后，依法适用简易程序于2020年4月16日公开开庭进行了审理。原告的法定代表人曾明志及其委托诉讼代理人曾明辉，被告陈滢的委托诉讼代理人庞俊宁到庭参加诉讼。被告严远新经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告安元公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还两年房屋租金300000元；2、返还租房押金50000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2014年4月24日与涉案大楼第二转租人翁敬登签订五年房屋租赁合同（即从2014年4月23日起至2019年4月23日止）。但从2015年春节以后，第一转租人严远新与第二转租人翁敬登因房屋租金问题发生纠纷诉诸法律。百色市右江区人民法院2016年1月13日作出的（2015）右民一初字第1732号民事判决书和百色市中级人民法院2016年7月21日作出的（2016）桂10民终745号民事判决均判决翁敬登败诉，确认翁敬登与严远新签订的《房屋租赁合同》于2015年8月22日解除。鉴于已经变化的实际情况，原告与第一转租人严远新的委托代理人陈滢于2016年9月9日签订了自2015年8月22日到2017年8月22日止的两年期房屋租赁合同，每年租金150000元，并按合同规定在2016年9月13日一次性把2年租金300000元和押金50000元共计350000元汇入被告陈滢的工商银行账户。2017年5月，原告租用的涉案大楼四、五层楼的所有人陈志杰因物权保护纠纷把原告、涉案大楼债权人陈秋华、第一转租人严远新、被告陈滢诉讼至法院，百色市右江区人民法院于2017年11月13日作出（2017）桂1002民初1860号民事判决书和百色市中级人民法院于2018年7月3日作出（2018）桂10民终698号民事判决书均判决涉案大楼债权人陈秋华、严远新败诉，并要求原告从2015年6月5日起按每月12500元的标准（即每年150000元）向陈志杰支付房屋占用费。按民事判决书确定的义务，两被告于2015年6月5日起就已经丧失涉案大楼四、五层楼的管理及收益的权利，因此，应将原告已交纳的两年房屋租金及押金及时退回给原告，但至今被告仍未将款项退回原告，原告诉至法院判如所诉。 诉讼中，原告安元公司只要求被告陈滢返还收取的房屋租金和押金，不要求严远新承担返还责任。 被告陈滢辩称，一、本案应追加陈秋华为共同被告参加诉讼。二、涉案房屋是被告陈滢从严远新处转租而来，严远新又从陈秋华处承租，陈秋华、严远新在本案中也存在过错，应由陈秋华、严远新与陈滢共同承担责任。三、生效的（2018）桂1006民终698号民事判决书中，判决安元公司从2015年6月5日起按每月12500元的标准向陈志杰支付房屋占用费至房屋实际返还之日止，但同时判决严远新、陈秋华承担连带责任。本案安元公司未提供实际已履行支付占用费的证据，安元公司不能证明实际已产生的损失，若安元公司损失小于向陈滢索赔的金额，则是不合理的，因此安元公司应以其实际损失作为向陈滢索赔的依据。同时，陈滢与安元公司租约时间为2015年8月22日至2017年8月22日，安元公司需要支付给陈志杰的场地占用费所包含的时间跨度大于陈滢租约的跨度，因此，安元公司向陈志杰所支付的占用费应剔除安元公司与陈滢租约时间段以外的部分后才能作为向陈滢索赔的依据。四、陈滢已按约定向严远新支付2015年-2016年度租金350000元，2015年1月1日-2016年12月31日期间已完全履行了支付租金的义务，2017年起由于出现使用权纠纷双方商定该纠纷解决后再确定支付租金事宜，但因严远新丧失房屋使用权导致其无法履约造成陈滢支付给严远新的租金及陈滢的应得利益损失。陈滢与安元公司租约时间为2015年8月22日至2017年8月22日，租金为每年150000元，从2015年8月22日-2016年12月21日共1.36年，严远新应承担的赔偿金额应为204000元，2017年1月1日至2017年8月22日安元公司的租金损失由陈滢承担，为96000元。如果安元公司实际赔偿给陈志杰的租金损失不到300000元，应以实际租金损失按严远新和陈滢所占的比例折算。五、本案诉讼超过法定诉讼时效。在（2018）桂10民终698号民事判决书第14页明确指出，陈志杰自知其权利受到侵害后未及时主张权利，超出法定诉讼时效期间的损失，法院应不予保护。本案中，安元公司作为权利人于2017年已经知晓其权利受到侵害，但直至2020年才提起诉讼，已经超过法定两年的诉讼时效，故对安元公司的诉讼请求应予驳回。 被告严远新未作答辩。 原告安元公司就其主张向本院提交如下证据：1、营业执照复印件，以证明原告主体资格；2、严远新与翁敬登于2014年3月1日签订的《房屋租赁合同》，证明严远新从陈秋华处承租涉案房屋后转租给翁敬登；3、（2015）右民一初字第1732号、（2016）桂10民终745号民事判决书，证明严远新与翁敬登的租赁合同已于2015年8月22日解除；4、2015年1月1日严远新与陈滢签订的《协议书》，证实合同解除后严远新于2015年1月1日将涉案房屋转租给陈滢；5、2016年9月9日陈滢与安元公司签订的《租赁合同》和租金电汇凭证，证实陈滢收取了安元公司租金300000元和50000元押金；6、（2017）桂1002民初1860号民事判决书、（2018）桂10民终698号民事判决书，证明因陈滢、严远新的过错，导致法院判决安元公司向房屋所有权人陈志杰支付房屋占用费，陈滢的出租权已于2015年5月终止，安元公司与陈滢签订的租赁合同也无法继续履行，因此陈滢应返还安元公司已交纳的两年租金和押金共计350000元。陈滢对安元公司提供的证据无异议，本院予认定。 陈滢就其辩解向法院提供的证据有：1、（2017）桂1002民初1860号、（2018）桂10民终698号民事判决书，证明严远新、陈秋华应负连带清偿责任；2、严远新与陈滢签订的租赁合同、陈滢支付租金的单据及收据，证明陈滢按约定向严远新支付2015年1月1日至2016年12月31日期间租金的义务；3、陈秋华与严远新的租赁合同、（2007）百中执字第110号民事裁定书，证实陈滢在签订协议时并不知晓房屋使用权存在纠纷。安元公司对陈滢提供的证据无异议，但认为与无案无关。本院认为，陈滢提供的证据2可证实其与安元公司存在租赁合同关系，本院予以认定，其他证据与本案无关，本院不予认定。 经过庭审质证，对双方没有异议的证据，本院予以认定，并在卷佐证。综合全案证据以及当事人的庭审陈述，本院认定本案事实如下：涉案房屋原系百色市第一汽车修理厂房产，因与农行百色分行金融借款合同纠纷案，涉案房产被司法拍卖，案外人陈志杰竞拍取得涉案房产的三、四、五层，并于2012年8月3日办理了第四、五层的房屋所有权证（桂房权证百字第××号、桂百房权证百字第××号）。 涉案房产严远新于2003年从陈秋华承租而来，并签订《场地租赁合同》，合同约定：陈秋华把位于百色市色市中山客运站主楼的一楼120平方米、二楼约460平方米、三楼约400平方米、四楼约400平方米、五楼约310平方米、原停车场约400平方米、原车库约320平方米及新建二楼约210平方米楼层及场地（按现状）租给严远新使用。租赁期限为20年，即从2003年3月15日至2023年3月15日。 严远新承租后于2014年3月1日与翁敬登签订《房屋租赁合同》，将承租的涉案部分房产出租给翁敬登。租赁期限为2014年4月23日至2019年4月23日止。后因翁敬登与严远新在合同履行过程中双方产生纠纷，翁敬登于2015年8月22日向本院起诉，该案经一审、二审后，确认翁敬登与严远新签订的《房屋租赁合同》于2015年8月22日解除。 2015年1月21日，陈滢为乙方与严远新为甲方签订《协议书》，约定：百色市中山一路104号（原百色市中山客运站主楼1-5楼约1690平方米及新建部分及车场、车库约930平方米共2620平方米）使用权归甲方所有，………于2015年1月1日至2023年3月15日止交由乙方负责管理，由乙方以乙方名义与各租户签订租赁协议及收取租金等内容。2015年1月28日针对双方2015年1月21日签订的中山一路104号《补充协议书》，2015年7月7日签订一份《房屋租赁合同》，合同约定的主要内容：甲方将有偿依法得到使用权的位于百色市色市中山客运站主楼一楼约850平方，二楼约700平方米，三楼约400平方米，四楼约400平方米，五楼约310平方米（按现状）将上述五层约2600平方米出租给乙方。面积按附表为准；合同租赁期限从2015年1月1日至2023年3月15日止，……。合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，陈滢已经依合同约定足额支付了2015年租金100000元及2016年租金250000元。严远新将场地交付陈滢，由陈滢与各租户签订租赁合同，收取租金。 2016年9月9日，安元公司（乙方）与陈滢（甲方）签订《租赁合同》约定，甲方将中山一路104号原百色中山客运站主楼4楼整层面积400平方米（按现状）、5楼左侧4间房、2楼外以楼梯左侧为界的全幅户外广告招牌位置出租给乙方使用，租赁期限自2015年8月22日至2017年8月22日止，每年租金150000元。合同就其他事项进行了约定。安元公司于2016年9月13日按合同约定向陈滢支付了两年租金300000元及押金50000元共计350000元。 2017年6月5日，陈志杰向本院起诉安元公司、陈秋华、严远新、陈滢，要求共同连带支付2012年8月至交回房屋止的房屋占用费并由安元公司返还占用的房屋。经审理，本院于2017年11月13日作出（2017）桂1002民初1860号民事判决，判决：一、安元公司于判决生效后十日内将位于百色市右江区（415平方米）及第五层三间（约215平方米）房屋返还给陈志杰；二、安元公司从2014年6月8日起至安元公司将房屋交付给陈志杰之日止，每月支付12500元房屋占用费给陈志杰；三、陈秋华、严远新对上述债务承担连带清偿责任。陈秋华、安元公司不服提出上诉，百色市中级人民法院于2018年7月3日作出（2018）桂10民终698号民事判决书，判决；一、维持百色市右江区人民法院（2017）桂1002民初1860号民事判决第一、第三项；二、变更第二项为：安元公司从2015年6月5日起按每月12500元的标准向陈志杰支付房屋占用费至房屋实际返还陈志杰之日止；三、驳回陈志杰其他诉讼请求。该判决生效后，安元公司于2019年9月搬离涉案房屋，该判决尚在执行中。 本院认为，安元公司与陈滢签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行。但租赁合同的标的物因司法拍卖后案外人陈志杰通过竞拍取得房屋所有权，陈志杰通过诉讼收回涉案房屋经营管理权，且经法院判决安元公司须支付自2015年6月5日起至房屋实际返还陈志杰之日止的房屋占用费。因此安元公司无法使用涉案房屋，其与陈滢之间的租赁合同已无法继续履行，双方的房屋租赁合同关系已解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故安元公司要求陈滢返还房屋租金及押金共计350000元，符合法律规定，本院予以支持。至于是否追加陈秋华为本案被告以及严远新是否应承担责任的问题。陈秋华不是涉案《租赁合同》的当事人，与安元公司之间没有设定民事权利义务关系，因此陈滢要求追加陈秋华为本案被告的申请，本院不予准许。严远新不是涉案租赁合同相对人，也与安元公司之间没有设立民事权利义务关系，不应承担返还责任。关于本案诉讼时效问题。安元公司向陈滢承租涉案房屋时，对涉案房屋涉及的诉讼并不知晓，直到陈志杰向法院起诉安元公司支付占用费及返还涉案房屋后安元公司才知道涉案房屋陈滢已无使用权，该案经一、二审法院审理，本院作出（2017）桂1002民初1860号民事判决于2018年7月才发生法律效力，安元公司按判决已将涉案房屋返还陈志杰。陈志杰收回涉案房屋导致安元公司与陈滢之间的租赁合同已无法继续履行，陈滢应返还房屋租金和押金给安元公司，安元公司要求返还租金和押金债权成立，安元公司于2020年3月向本院起诉未超过诉讼时效，被告主张自2017年起计算诉讼时效，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告陈滢于本判决生效之日起十日内向原告广西百色安元科技有限公司返还房屋租金300000元； 二、被告陈滢于本判决生效之日起十日内向原告广西百色安元科技有限公司返还房屋押金50000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6550元，减半收取计3275元，由被告陈滢负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院。 审判员 项 晶 二〇二〇年五月二十八日 书记员 周垛垛