上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终5469号上诉人（原审原告）：上海湘贤实业有限公司，住所地上海市奉贤区庄行镇大叶公路2058弄18号1幢351室。法定代表人：黄海青，执行董事。委托诉讼代理人：张永奇，上海金永成德律师事务所律师。委托诉讼代理人：张海峰，上海金永成德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海富河实业有限公司，住所地上海市宝山区长江南路668号A1342室。法定代表人：管水仙，执行董事。被上诉人（原审被告）：上海陈硕实业有限公司，住所地上海市奉贤区南桥镇万众路340号二车间。法定代表人：陈凤英，执行董事。两被上诉人共同委托诉讼代理人：林静，上海市金钟律师事务所律师。原审第三人：上海纽恩特实业股份有限公司，住所地上海市奉贤区南桥镇光明村340号1幢。法定代表人：牟晓峰，董事长。上诉人上海湘贤实业有限公司（以下简称湘贤公司）因与被上诉人上海富河实业有限公司（以下简称富河公司）、上海陈硕实业有限公司（以下简称陈硕公司）及原审第三人上海纽恩特实业股份有限公司（以下简称纽恩特公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2019）沪0120民初15208号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人湘贤公司上诉请求：上诉人起诉请求确认房屋租赁合同已解除，系确认之诉。上诉人行使的是形成权，权利人通知对方即可生效。被上诉人履行合同过程中违反合同约定。一审法院适用法律错误。要求依法改判。被上诉人富河公司、陈硕公司共同辩称，被上诉人不存在违反合同约定使用租赁物，没有上诉人单方面解除合同的事宜。上诉人单方面解除合同没有事实和法律依据。要求维持原判。原审第三人纽恩特公司未作答辩。湘贤公司向一审法院起诉请求：1、确认湘贤公司与富河公司于2015年1月12日签订的《厂房租赁合同》于2019年7月1日解除；2、富河公司将租赁场所恢复原状并返还；3、富河公司支付湘贤公司从2019年7月1日起至实际交房日止的占有使用费（按日租金的两倍即每天3,396元计算）；4、陈硕公司对上述第二、三项承担连带责任。一审法院认定事实：坐落于上海市奉贤区XX镇XX村XX路XX号厂房的登记权利人为纽恩特公司。纽恩特公司于2014年11月10日将上述租赁场所（5,600平方米）出租给成都XX有限公司（以下简称成都XX公司），租赁期限从2014年12月1日起至2026年12月31日，胡某作为成都XX公司的代表在合同上签名。嗣后，成都XX公司委托湘贤公司对上述租赁场所进行管理并对外出租和收取租金。2015年1月12日，湘贤公司与富河公司签订《厂房租赁合同》，约定：湘贤公司将坐落于上海市奉贤区XX镇XX村XX路XX号内的3,100平方米的厂房出租给富河公司主要用于生产仓库；2015年1月8日至2015年2月8日为免租期，租金从2015年2月8日计算至2027年2月7日，年租金为620,000元（不含税），押二付三，合同签订之日支付第一期租金和保证金，以后提前一个月付租金，每年4月8日前付租金155,000元，每年7月8日前付租金155,000元，每年10月8日前付租金155,000元，每年1月8日前付租金155,000元，租金三年不变，从第四年起递增8%，以后每三年递增8%；租金逾期支付，每逾期一天，需按每天租金的50%支付违约金，逾期一个月的，湘贤公司可解除合同；保证金（押金）为103,300元，租赁关系终止时，抵充相关费用后的剩余部分无息归还；租赁期间，承租方应保证安全，如发现存在安全隐患，湘贤公司有权责令承租方进行整改，整改不力或拒不整改的，湘贤公司可解除合同；未经湘贤公司同意擅自改变厂房使用性质，进行约定以外其它产品的生产经营、擅自转租或逾期不支付全满租金累计超过一个月的，湘贤公司可解除合同，违约方按年租金总金额或合同总期限加起来总价的30%支付违约金；如租金拖欠半个月未付，湘贤公司有权停水停电，造成的损失由承租方负担；湘贤公司单方解除合同的，违约方按年租金总金额或合同总期限加起来总价的30%支付违约金。同时湘贤公司与富河公司约定门卫室属湘贤公司所有，靠门卫室三间房间和厂房中间棚归承租方免费使用，如拆迁房东收回，承租方自己负责，对此胡某也出具承诺。《厂房租赁合同》签订后，筹建中的陈硕公司实际使用上述租赁场所。2015年5月13日，陈硕公司取得涉案租赁场所的《新建项目环境影响报告表的审批意见》，环保部门同意塑料一次性水杯生产项目进行建设。同时陈硕公司取得《全国工业产品生产许可证》。2015年6月5日，陈硕公司正式工商注册成立，陈凤英为公司股东和法定代表人，为办理营业执照，纽恩特公司曾与陈凤英签订上述3,100平方米厂房的《租赁合同》，在工商档案中留存有纽恩特公司与陈硕公司签订的上述3,100平方米厂房的《租用房屋协议书》，租赁期限从2015年5月4日至2035年5月3日，在工商档案中也留存有陈硕公司报送的工业项目即塑料一次性水杯生产项目评估送审表，纽恩特公司和相关政府部门在该表中盖章同意项目准入。湘贤公司也曾与陈硕公司签订上述3,100平方米厂房的《厂房租赁合同》，但双方在合同中注明该合同仅用于阿里巴巴，不作它用。2017年11月16日，相关政府部门批准纽恩特公司的关联公司的建设总部研发中心大楼项目。2019年2月22日，相关政府部门发出《限期搬离通知书》，认为纽恩特公司的涉案厂区存在五违现象，要求于2019年6月12日前自行搬离，如未搬离将于6月13日采取停水停电措施。2019年6月13日，相关政府部门进入厂区进行拆违和停水停电，与厂区内的各承租方发生矛盾。2019年6月14日，被告对湘贤公司和纽恩特公司提出异议，要求暂缓停电和拆除配电房，提醒应按合同履行，造成损失应予以赔偿。2019年6月18日，湘贤公司向被告送达相关政府部门的《限期搬离通知书》和《告知函》。2019年6月20日，湘贤公司向被告发出《整改通知书》，认为政府监督检查接到通知后，发现承租方未安装环保设备造成污染、厂区内乱搭乱放存在安全隐患，曾要求整改被拒绝，现通知承租方停产整改在三日内完成，如违反将解除合同。同时因被举报，相关政府部门对涉案厂区进行检查并由消防部门发出信息，认为厂区内存在消防安全隐患，要求于2019年7月21日前进行整改。2019年6月21日，胡某告知陈凤英，因租赁场所已重新规划，纽恩特公司要赶走各承租方，陈凤英则认为补偿不合理，最终双方未协商一致。2019年6月28日，湘贤公司向被告发出《通知书》，认为承租方未合理使用厂房，生产流程不合规，私搭乱建存在重大安全隐患，要求整改被拒绝，通知接函后合同即解除并于三日内搬离、恢复原状后返还湘贤公司。期间陈硕公司安装环保设备，湘贤公司遂报警。2019年7月22日，消防部门对陈硕公司的租赁场所进行复查，认为情况良好。2019年7月31日，湘贤公司向富河公司发送《催告函》，认为合同已解除，要求富河公司停产并搬离。2019年10月17日，租赁场所的所在园区认为厂区内存在安全隐患，要求成都XX公司于2019年10月31日前搬离。2019年12月25日，环保部门对陈硕公司的环保项目进行检查，认为符合相关要求。嗣后，双方无法协商一致，以致涉讼。另查明，胡某系湘贤公司的前法定代表人和股东，2018年8月23日经工商变更登记为黄海青。陈硕公司另案向湘贤公司、纽恩特公司、胡某和黄海青提起诉讼，要求继续履行合同并要求赔偿停电无法生产经营的损失，该案件案号为（2019）沪0120民初24813号。纽恩特公司向成都XX公司提起诉讼要求解除合同，该案件现已进入诉调阶段。在一审审理期间，湘贤公司确认：纽恩特公司对湘贤公司转租是知情和同意的；出租给富河公司后，富河公司进行了装修和扩建，扩建共四部分，包括水塔附近一排房屋，除水塔外的附近一排房屋已于2019年6月至9月被拆除，靠近门卫室的三间房屋已于2019年6月初被政府拆除，其余也被拆除；2019年7月收到富河公司支付的租金167,400元，此后未付，押金已付103,000元；2019年9月8日，纽恩特公司通知供电公司对租赁场所停电；针对纽恩特公司提起的诉讼，认为不同意解除合同。被告确认：陈凤英系富河公司和陈硕公司的实际控制人，签订合同时陈硕公司因未正式成立而由富河公司出面签订，租赁场所则由陈硕公司实际使用，湘贤公司和纽恩特公司在办理相关手续时进行了配合，故对转租和实际使用是知情和同意的；被告承租后进行了装修，并无扩建，靠近门卫室的三间房屋和水塔附近一排房屋系由湘贤公司建造并交付陈硕公司使用，靠近门卫室的三间房屋已被政府拆除，除水塔外的附近一排房屋已于2019年7月底被拆除，拆除并不影响对租赁场所的使用；租金已付至2019年11月8日，押金已付103,000元；2019年9月8日，租赁场所被停电，无法使用和生产经营，仅在进行库存清理；湘贤公司如要提前解除合同，需先行对被告进行合理赔偿。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，涉案租赁场所由富河公司签订合同并由陈硕公司实际使用，相关证据表明纽恩特公司和湘贤公司对此是知情和同意的。合同约定租赁场所主要用于生产仓库，湘贤公司认为只能用于仓储，而被告认为可用于生产和仓储，根据合同字面意思的理解及其它证据相佐证，租赁场所应可用于生产和仓储，湘贤公司认为被告改变用途的理由不成立。另湘贤公司认为被告违法扩建，然被告不予认可，湘贤公司对此未能提供证据，不予采信。在合同履行期间，陈硕公司确存在消防和环保方面的瑕疵，但该些瑕疵并不构成根本违约，相关职能部门进行检查后给予了合理的整改时间，陈硕公司积极整改后业已通过了相关职能部门的复查。相反湘贤公司在未给予合理整改时间的前提下，要求解除合同于法无据，湘贤公司要求解除合同的通知不发生法律效力。同时租赁场所因被停电造成被告无法使用即生产经营，租金已支付至停电后，被告为此行使同时履行抗辩权即暂停支付后续租金于法有据，应予支持。综上，在目前无法定和约定事由的情况下，湘贤公司要解除合同、恢复原状并返还租赁场所及支付占有使用费无依据，不予支持。据此判决：驳回湘贤公司的诉讼请求。一审案件受理费减半收取计25元，由湘贤公司负担。本院二审期间，各方当事人均未依法提交新的证据。本院经审理查明，一审认定事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人湘贤公司与被上诉人富河公司签订涉案房屋租赁合同并由被上诉人陈硕公司实际使用，上诉人及原审第三人纽恩特公司亦知情并同意。故本案所涉的房屋租赁合同法律关系系各方真实意思表示，不违反相关法律的禁止性规定，应属有效。上诉人提出其已行使的是合同解除权，对此，应当明确上诉人行使的是被上诉人未按约履行合同义务为前提的解除权，确定该解除权的法律效力，须进一步明确上诉人行使该解除权的事实和法律根据即法定解除权或者约定解除权各自构成要件，再考量上诉人行使的解除权效力及解除后果。原审法院根据查明的事实，认定被上诉人不构成根本性违约，上诉人要求解除合同的通知不发生法律效力，应属正确。综上所述，上诉人湘贤公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人上海湘贤实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  严卫忠审判员  顾克强审判员  朱 鸿二〇二〇年六月三十日书记员  田纬瑾附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……