四川省广元市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川08民终217号 上诉人（原审被告、反诉原告）：四川永隆实业有限公司，住所地：四川省广元市利州区嘉陵办事处北街53号永隆商城。 法定代表人：桂勇，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：徐兰芳，四川力发律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐小红，四川力发律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：徐某1，男，生于2005年11月27日，汉族，住四川省广元市利州区。 法定代理人：徐某2，男，生于1964年1月13日，汉族，住四川省崇州市，系徐某1之父。 委托诉讼代理人:陈文立，四川广府律师事务所律师。 原审第三人：唐耀川，男，生于1966年11月21日，汉族，住四川省成都市青羊区。 上诉人四川永隆实业有限公司（以下简称永隆公司）因与被上诉人徐某1、原审第三人唐耀川房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省广元市利州区人民法院（2018）川0802民初6892号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人永隆公司上诉请求：撤销原判，改判驳回徐某1的诉讼请求、支持永隆公司的反诉请求或发回重审，本案一、二审诉讼费由徐某1承担。其主要上诉理由为：一、一审判决未客观反映证据显示内容。1.一审判决把向永隆公司推荐购房的申请人和工程款结算的主体桂伟错误地确认为永筑劳务公司。2.一审判决将2018年3月23日“商品房营销推荐情况说明”内容错误地认定为抵房款是永隆公司认可。3.一审判决认定交定金的时间和房屋错误，事实上徐某1是在2016年6月22日交纳定金的，且交定金的收据显示房屋是××－4号，而一审判决错误认定交定金的时间为2018年3月28日及所定房屋为××－2号。二、一审判决定性不准，缺乏事实和法律依据。1.一审判决将他人之间的合同约定内容约束合同外的第三方，既违反合同相对性原则，又侵犯了永隆公司的财产权。唐耀川与徐某1签订的合同不能约束永隆公司，唐耀川无权处分永隆公司所有的案涉房屋，其将徐某1的债务抵消永隆公司的房款缺乏事实依据。2.一审判决认定事实断章取义，错误理解工程款抵扣了购房款。2016年8月15日的申请及两份《商品房营销推荐情况说明》均表明徐某1应当向永隆公司缴纳购房款，并未表述永隆公司同意工程款抵房款。3.一审判决依据《商品房买卖合同》表明签订合同时款项已经付清，属自相矛盾。该合同仅反映双方对权利义务的约定，不是履行义务的证据。三、徐某1已经构成根本违约，合同解除条件成就。徐某1长期不交纳房款，直至2018年房价大幅上涨时才主动交房款20万元，后又迟迟不交剩余房款，已构成违约。四、一审判决适用法律不当。永隆公司与徐某1是商品房买卖合同法律关系，无债务抵消，不符合《中华人民共和国合同法》第九十九条的规定。五、案涉房屋价款应为964620元，一审认定934090元错误，源于房屋备案面积与实测面积的差异，网签合同备案面积147.47平方米，而实际房屋面积152.29平方米，况且徐某1在一审诉讼请求中亦认可房价总额为964620元。六、同期同时段类似于徐某1购房情况，执行的都是收支两条线，先交购房款，然后将款项支付给总承包单位，再由总承包单位拨付给标段。七、永隆公司在一审庭审中提交了《商品房买卖合同》，徐某1一方看到合同中确认在2016年8月24日前已付清93万多元的描述之后才增加了诉讼请求，以此说明一审原告并不持有购房合同，也不持有抵消金额的证据原件，表明以房抵债的事实并不存在，徐某1起诉本案属虚假诉讼。 被上诉人徐某1辩称：一、一审认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。徐某1与永隆公司均认可双方签订的《商品房买卖合同》合法有效。在本案中，通过唐耀川及永隆公司的施工方进行了相关债权债务的抵消，最终由徐某1与永隆公司以签订商品房买卖合同的形式达到抵扣房款的目的。二、本案所有涉及抵扣房款的依据均由永隆公司保管，永隆公司在诉讼中选择性地提交相关证据，并未将本案抵扣房款的全部证据完整地提交到法庭，对于双方之间的补充协议拒不提供，故本案不存在虚假诉讼的问题。三、付款流程属永隆公司内部程序，与买售人无关，亦不影响本案抵扣房款的事实。永隆公司主张财务收支管理两条线与本案无关，案涉房屋是通过债务抵消的方式购买的，且根据双方合同约定的付款方式和形式，不存在欠付房款的事实，故永隆公司的上诉请求不成立。四、本案涉及的法律关系为商品房买卖合同关系，一审对于本案案由定性准确，根据双方签订的合同和实际履行的情况，徐某1不存在违约情形，故合同不应被解除。 原审第三人唐耀川述称：一、本案涉及的商品房买卖合同关系实际就是以房抵工程款。永隆公司在开发修建滨利阳光时，因资金困难无钱支付总承包单位，而唐耀川在新朗公司承接劳务，单就唐耀川做劳务的这一部分，永隆公司就抵了三套房屋给新朗公司，徐某1这套只是其中之一，徐某1的父亲徐某2是做机械租赁的，徐某2把机械出租给唐耀川，唐耀川无钱支付租金，所以才签了抵房协议，唐耀川和新朗公司、永隆公司对该协议均予以认可。二、关于永隆公司对房号提出异议的说明。×栋603号也是以抵工程款的方式同一批抵给唐耀川的，抵的时候该套房的房号被确定为601号，后来永隆公司统一变更了房号。三、商品房一般设计的面积和实际面积都存在差异，2018年房屋面积变更是因为竣工验收确定的实测面积，一般接房的时候购房人是要补差价的。四、关于收支两条线的问题。双方在交房款和抵房款的过程中所采取的措施并不影响将房子抵给徐某2。五、虽然有网签备案合同，但是永隆公司并未把网签合同返还给购房户。现要求永隆公司向法庭提交补充协议，该协议可以进一步证明徐某2和永隆公司有房屋买卖关系。 徐某1向一审法院起诉请求：一、请求确认徐某1欠付永隆公司房款964620元的债务，已从唐耀川转让给徐某1享有永隆公司的债权中抵销；二、判令永隆公司返还徐某1购房款210000元；三、判令永隆公司及时将位于滨利阳光小区××-2号住房交付给徐某1，并办理产权过户登记；四、本案诉讼费以及其他相关费用由永隆公司承担。 永隆公司向一审法院反诉请求：一、请求确认徐某1与永隆公司签订的《商品房买卖合同》以及《补充协议》已经依法解除；二、请求判决徐某1向永隆公司支付违约金71483元；三、本案诉讼费由徐某1承担。 一审法院认定的事实：2016年6月30日，徐某1之父徐某2与唐耀川对双方租赁设备所产生的债权债务签订《协议》，主要约定：一、截止2016年6月30日，唐耀川共欠徐某2租赁费544845元；二、唐耀川自愿用其在永隆集团开发的滨利阳光项目所产生的工程结算款抵扣支付徐某2购买的滨利阳光小区×栋楼×层4号住房的全部房款，该住房面价148.40平方米，单价6127.50元／平方米，总价909321元。 2016年8月13日，唐耀川作为四川永筑建筑劳务有限公司（以下简称永筑公司）负责人向深圳市新朗建设工程有限公司（以下简称新朗公司）提出《申请》，申请将位于万源滨利阳光××-2房产出售给徐某1，认购人交纳的购房款优先拨付给永筑公司，房屋基本情况：总价914830元，申请拨付的工程款914830元。永筑公司承诺：此房款以劳务结算款冲抵，不在劳务进度款80%内抵扣。标段承诺：同意，具体细节由我（桂伟）与永筑公司协商，滨利阳光项目四标段负责人桂伟签字确认，落款时间：2016年8月15日。 2016年8月13日，桂伟作为深圳市新朗建设工程有限公司广元分公司负责人向永隆公司财务部出具《商品房营销推荐情况说明》，载明：滨利阳光项目四标段承包责任人桂伟推荐徐某1认购了滨利阳光住房壹套，房号为××-2，面积147.47平方米，总价914830元，认购人徐某1所交纳的购房款请优先拨付给我公司四标段，用于支付所属劳务公司劳务工程款。2016年8月17日，永隆公司财务总监张林审签：同意按全员营销办法代售房，待销售房款到账后按工程承包合同付款办法办理，请工程财务严格落实合同付款办法。工程部负责人桂甫审签：同意按相关规定销售，请财务核实相关工程款支付情况。唐耀川于2016年8月18日签写:请徐某2凭此条联系售楼部办理。 2016年8月24日，徐某1与永隆公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》并办理了网签备案（合同备案号：20160824000195），合同约定徐某1购买位于广元市利州区房屋，建筑面积147.47平方米，房屋总价款为934090元，合同约定：第九条付款方式及期限（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付款项人民币934090元，该款项于支付首付款时抵作商品房价款。（二）买受人采取下列第1种方式付款：1.一次性付款。买受人在2016年8月24日前支付该商品房全部价款。第十条逾期付款的处理逾期在30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之十的违约金。逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，书面通知买受人。买受人自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的10%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之十二的违约金。 2018年3月23日，新朗公司经办人谢久安、桂钊向永隆公司再次出具《商品房营销推荐情况说明》，根据《关于滨利阳光项目商品房全员销售及阶段性促销活动的通知》，滨利阳光项目四标段负责人推荐徐某1认购××-2房屋。永隆公司财务总监张林审签：属遗留问题处理，四标段主体抢工期达成的租赁费处理。按财务收支两条线建议完善手续。工程部桂甫审签同意按公司相关规定处理。唐耀川于2018年3月24日签写同意在劳务工程价款中抵扣。 同日，永隆公司向公司财务部发出《付款通知单》，公司向新朗公司支付万源滨利阳光项目工程款：964620元，说明：滨利阳光××-2房款，用于支付滨利阳光项目四标段工程款。 2018年3月28日，徐某1父亲徐某2向永隆公司转付购房款200000元，永隆公司向徐某1出具收据一张，确认收到徐某1交来滨利阳光××-2房款200000元。同时永隆工程确认徐某1已交付购房款定金10000元。 2018年7月23日，四川力发律师事务所向徐某1及其法定代理人徐某2发函，函告解除《商品房买卖合同》，并要求徐某1支付违约金71483元（房屋总价款914830元）。2018年8月1日，四川广府律师事务所回函，解除条件不成就，不存在违约问题。 庭审中，徐某1、永隆公司以及唐耀川陈述，永隆公司系涉案永隆•滨利阳光项目工程的发包方，新朗公司系工程承包方，唐耀川以永筑公司名义承揽劳务工程。同时查明，涉案房屋所在楼栋的权属证书尚未办理完毕，涉案房屋处于闲置状态。 一审法院认为：徐某1与永隆公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方之间房屋买卖合同法律关系成立。 根据双方当事人的诉辩意见，本案的关键点在于徐某1、永隆公司是否约定以工程款抵付购房款。首先，唐耀川作为滨利阳光项目劳务工程承包方，认可与徐某1约定，以其享有的对永隆公司的工程款抵付徐某1应当向永隆公司支付的房款，并与徐某1签订抵付协议。其次，从徐某1提交的《商品房营销推荐情况说明》、《付款通知单》等证据可以看出永隆公司、滨利阳光项目承包方均知晓且同意以工程款抵扣房款的方式支付购房款，只是需要完善相关手续。最后，徐某1、永隆公司签订的合同明确写明“签订本合同前，买受人已向出卖人支付款项人民币934090元，该款项于支付首付款时抵作商品房价款。”永隆公司作为从事房地产开发的商事主体，应当清楚合同条款可能产生的法律后果，而其未对该条款作出合理的解释。同时，在签约当天，徐某1、永隆公司双方便在房产登记管理部门依法办理了合同网签备案，购房手续完备。综上，徐某1提交的证据及其陈述与案件查明的事实能够相互印证，徐某1对其诉讼主张已经尽到了举证义务，可以确认徐某1、永隆公司协商同意以永隆公司欠付唐耀川的工程款抵扣房款，故永隆公司反诉解除商品房买卖合同及支付违约金的请求不成立，该院不予支持。 关于徐某1确认抵付房款金额为964620元及要求永隆公司返还购房款210000元的诉讼请求。徐某1、永隆公司对涉案房屋价款有多种约定，本案确认案涉房屋价款以双方签订的备案商品房买卖合同上载明的934090元为准。对于徐某1已经支付的购房款210000元，因为系徐某1、永隆公司之间完善抵扣手续，为徐某1真实意思表示，唐耀川也知晓该情况，故对徐某1返还购房款的诉讼请求不予支持。因此，一审法院确认抵扣房款金额为934090元-210000元＝724090元。 关于办理产权过户问题，合同签订后，徐某1按约支付了房屋价款，履行了主要合同义务，永隆公司应按照合同约定履行交付房屋的义务。因为涉案房屋所在楼栋权属证书尚在办理中，故徐某1诉请永隆公司办理双证的主张条件不成就，一审法院不予支持。但若在条件成就时，永隆公司拒绝配合办理证件，徐某1可以另行主张权利。 综上所述，经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第八十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决：一、确认徐某1欠付四川永隆实业有限公司的购房款724090元已经履行完毕（通过唐耀川转让债权的方式）；二、限四川永隆实业有限公司在本判决生效后十日内向徐某1交付位于广元市利州区房屋；三、驳回徐某1的其他诉讼请求；四、驳回四川永隆实业有限公司的反诉请求；五、本诉案件受理费5397元、反诉案件受理费6191元，由四川永隆实业有限公司负担。 二审中，永隆公司提交下列证据： 第一组：商品房营销推荐情况说明、申请、银行转款凭证、客户收付款入账通知、贷款凭证、银行客户回单、进帐单、付款业务回单、收据、领款单，拟证明唐耀川本人购房的流程也是按照收支两条线运行的。 第二组：工程承包协议书、竣工结算汇总、四标段工程款拨款明细表，拟证明新朗公司支付给四标段承包人桂伟的工程款中并未涉及到案涉房屋的房款冲抵问题。 第三组：申请、商品房营销推荐情况说明，拟证明上述证据原件均由永隆公司持有，徐某1并不持有情况说明原件，情况说明原件并没有唐耀川添加的内容，徐某1在一审中提交的说明上有添加内容系虚假证据。 徐某1的质证意见：对第一组证据的真实性无异议，但该组证据不属新证据，只能证明唐耀川通过正常合法的手续购买了房屋，而本案是以房抵债，与唐耀川的情形不同。第二组证据与本案无关。对第三组证据无异议，该组证据在一审中已经提供了，恰能证明永隆公司与徐某1达成了以工程款抵房款的协议。 唐耀川的质证意见：对于第一组证据，永隆公司还应提供其与本人签订的购房合同，该合同载明的付款方式是按揭，而徐某1的付款方式则是抵作。第二组证据是新朗公司与桂伟的结算依据，与本案无关。第三组证据在一审中已由徐某1提交，永隆公司经过质证亦予以认可。 本院认证：第一组证据系唐耀川购房的相关材料，与本案缺乏关联性，本院不予采信。第二组证据涉及总承包单位新朗公司与标段施工单位之间的结算，与本案缺乏关联性，本院亦不予采信。第三组证据永隆公司在一审中已经作为证据提交，故不属二审新证据，其余两方对于该组证据的真实性、合法性、关联性均未提出异议，对证明目的提出异议，结合一审其他证据综合分析，本院对该组证据予以采信，对于永隆公司的举证目的不予确认。 一审认定的事实与本院查明的基本一致，本院予以确认。 本院另查明：1.2016年6月30日，徐某2与唐耀川就欠付租赁费的解决方式达成协议时，双方还就唐耀川以工程款抵付徐某2购房款后超出租赁费欠款部分一并作出约定：三、该房款冲减租赁费后，多余金额364476元，由徐某2在后续工程中，提供租赁材料给唐耀川使用，所产生的租赁费用抵扣此次冲减后的多余金额。嗣后，徐某2继续向唐耀川提供租赁设施，截至案涉《商品房买卖合同》签订时，双方的租赁关系仍在持续，2016年6月30日结算后产生的租赁费已足够冲减工程款超额抵付部分。 2.二审中，永隆公司、唐耀川陈述，桂伟是案涉项目四标段的承包人，桂铭是新朗公司的负责人，2016年8月13日的营销推荐说明上新朗公司负责人处的签字是桂铭所签，即该份营销推荐说明系新朗公司向永隆公司出具。 3.二审中，永隆公司申请对徐某1提交的两份营销推荐说明上唐耀川签字的时间进行鉴定，意在证明系唐耀川事后补签，因为永隆公司持有两份营销推荐说明的原件且所持有的原件上并无唐耀川的签字，欲以此查清本案纠纷发生的根本原因。对此，唐耀川解释，营销推荐说明系永隆公司内部文件，与徐某1没有关系，两份营销推荐说明确系复印件，分别来源于桂伟和谢久安，复印件上其本人的签字均形成于当时，并非事后补签，其中2016年的营销推荐说明系2016年8月17日从桂伟处取得，再于次日签字后转交徐某2要求其自行前往办理，而2018年的营销推荐说明源于案涉房屋约定面积与实际面积不一致，房款金额略有变化需补交房款，为完善手续才再次签具营销推荐说明。经本院审查，2016年8月和2018年3月的两份营销推荐说明，徐某1与永隆公司在诉讼中均向法院提交，徐某1持有的是证据复印件，证据上新朗公司落款左侧空白处有唐耀川的签字，而永隆公司持有的是证据原件，证据上新朗公司落款左侧仍为空白，无唐耀川签字，除此而外，双方提交的两份营销推荐说明内容及新朗公司的盖章签字、永隆公司的审核意见均完全相同。 本院认为：本案二审中的争议焦点为徐某1应当支付永隆公司的购房款是否已经履行完毕。 关于案涉购房款能否以抵债的形式作为履行方式的问题。双方当事人对于徐某1与永隆公司建立房屋买卖合同关系以及徐某1向永隆公司交付房款210000元的事实无异议，对于其余房款是否履行存在异议。徐某1认为，其应支付的购房款与永隆公司应支付的相应工程款进行了抵消，双方已通过债权转让的方式抵消了购房所形成的债务；永隆公司认为，徐某1未足额支付购房款构成违约，双方不存在以房抵债的事实。本案中，除双方当事人之间的房屋买卖合同关系外，还涉及徐某2与唐耀川之间的租赁合同关系、唐耀川与桂伟之间的劳务承包关系、桂伟与新朗公司之间的工程分包关系、以及新朗公司与永隆公司之间的总承包关系，在上述法律关系中均涉及到彼此之间的债权债务关系。根据查明的事实，徐某2与唐耀川达成的债务抵偿协议，约定以唐耀川在案涉项目中应享有的工程款抵扣徐某2应支付的购房款，从而达到冲抵唐耀川应支付徐某2租赁费的目的，实质是以唐耀川应享有的债权抵消唐耀川应承担的债务，在该债权转让过程中，相继获得案涉项目四标段负责人桂伟及总承包人新朗公司的同意，并最终取得项目发包人永隆公司的认可。结合本案证据，桂伟向新朗公司出具的申请、新朗公司向永隆公司出具的营销推荐说明和永隆公司向新朗公司出具的付款通知单，已形成了完整的证据链，足以说明涉案房款针对的是唐耀川的劳务款，采用的是以逐级拨付工程款的方式完成支付。因此，通过对案涉房屋审批流转过程的证据分析，案涉购房款以唐耀川的劳务费为媒介，以相互抵债的形式，履行付款义务，应当是本案各方当事人的真实意思表示，并不违反法律的强制性规定，本院予以确认。 关于抵付房款的金额认定问题。本案中关于案涉房屋的房价，先后在2016年8月的营销推荐说明、网签备案合同及2018年3月的营销推荐说明等证据上出现了3个不一样的价格，分别为914830元、934090元和964620元。永隆公司解释是房屋竣工后实测面积152.29平方米与备案面积147.47平方米不一致所致，并主张按实测面积计算的房价964620元确认案涉房屋价款。经查，网签备案合同约定房屋总价款为934090元，价格形成时依据的是套内建筑面积122.95平方米并按每平方米7597元计算。该合同中并未约定房屋最终价格以实测面积计算，永隆公司亦未提供实测套内建筑面积的数据，故一审以网签备案合同约定的房屋总价款确认案涉房屋价款，并无不当。一审认定徐某1抵付下欠房款金额为724090元亦无不当。据此，足以认定徐某1应当支付永隆公司的购房款已经履行完毕。永隆公司关于徐某1长期不交剩余房款构成违约的上诉理由，缺乏事实依据，本院不予采纳。永隆公司请求解除与徐某1之间的房屋买卖合同，不符合法律规定，亦有悖诚实信用原则，本院不予支持。 关于永隆公司申请对两份营销推荐说明上唐耀川签字的时间进行鉴定的问题。经查，永隆公司持有的证据原件与徐某1持有的证据复印件上，除了唐耀川的签字外，其余并无不同。永隆公司对于营销推荐说明的内容及新朗公司的签字盖章、永隆公司财务总监和工程部负责人审签意见的真实性均未提出异议，而这些内容的真实性才是营销推荐说明具有证明力的体现。本院认为，永隆公司部门负责人的审签意见代表了永隆公司的意思表示，知晓并认可采用工程款抵扣房款作为案涉房屋的营销方式，唐耀川的签字与永隆公司的表态并不具有关联性，况且唐耀川签具的意见与永隆公司审签的意见在内容上并无本质不同，故对唐耀川签字的时间进行鉴定无实际意义，该项鉴定亦不是破解本案纠纷形成原因的重要途径和有效依据，鉴于此，本院对永隆公司的鉴定申请不予准许。 综上所述，上诉人的上诉请求不成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5397元，由上诉人四川永隆实业有限公司承担。 本判决为终审判决。 审判长  陈明义 审判员  郁华冰 审判员  熊剑洪 二〇二〇年六月十日 书记员  曾梦佳