广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初2150号原告：广州市秉信物业管理有限公司，住所地广州市番禺区钟村街谢村村105国道以东。法定代表人：江雄，职务总经理。委托诉讼代理人：廖昆，男，该公司职员。委托诉讼代理人：赵坤婷，女，该公司职员。被告：梁校伟，男，1979年1月24日出生，汉族，住广州市芳村区。原告广州市秉信物业管理有限公司（以下简称秉信物业公司）与被告梁校伟物业服务合同纠纷一案，本院依法立案后，适用简易程序公开开庭进行了审理。秉信物业公司的委托诉讼代理人廖昆到庭参加了诉讼，梁校伟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。秉信物业公司提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付2017年4月1日至2019年10月31日物业管理费14623.42元；请求判令被告支付逾期支付物业管理费违约金6653.62元（暂计至2019年9月30日，按每日千分之一计算）；2.被告向原告支付2017年6月1日至2019年9月30日的公共分摊电费762.6元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2014年1月26日签订了《XX花园前期物业管理服务合同》，约定原告向被告提供XX花园X栋2层01单元的物业服务，被告应按照每月每平方米3.5元的标准向原告支付物业服务费。该商品房建筑面积共135.3426平方米，每月物业服务费为473.69元。被告从2017年4月1日起，未按《物业管理服务合同》的约定支付物业服务费，从2017年6月1日起，被告未按照《物业管理服务合同》的约定支付公共分摊电费。综上，为了维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定向法院提起诉讼，望判如所请。被告梁校伟无答辩，亦未在举证期内提交证据。秉信物业公司围绕其诉讼请求依法提交了证据，根据秉信物业公司的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月26日，广州市番禺区香江房地产发展有限公司（甲方）与梁校伟（乙方）签订《商品房预售合同》，约定由梁校伟购买位于番禺××××街道内，汉溪大道中以北、“105国道”东侧、“市广路”西南侧地块段XX花园X栋（X栋自编X塔楼）X房，建筑面积135.3426平方米，套内建筑面积107.247平方米；甲方以按照国务院《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》规定的方式和条件选聘具有相应资质的秉信物业公司进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同，物业服务合同期限至业委会选聘的物业服务企业签订合同为止，物业服务费由乙方自收楼之日起按月按时交纳。同日，秉信物业公司（甲方）与梁校伟（乙方）签订《XX花园前期物业管理服务合同》，约定甲乙双方就前期物业管理服务达成协议，物业名称为XX花园，房屋坐落于广州市番禺区XX花园X栋X房，建筑面积为135.34平方米；甲方对物业管理区域内的共用部分、共用设施设备、市政共用设施、附属配套建筑设施、环境卫生、绿化、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务和管理；乙方遵守本物业管理区域的管理制度和《临时管理规约》、《装修守则》及《业主手册》的有关规定，依据本协议向甲方交纳物业服务费及其他有偿服务费；物业管理服务的内容包括本物业管理区域内的共用部分和共用设施的维护和管理、环境维护及卫生清洁、绿化管理、秩序维护、消防、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理；乙方自发展商向乙方寄发的交楼通知书上约定交楼之日起（无论乙方是否实际居住或使用该单元）开始缴交物业服务费，以后每月甲方将于乙方委托的银行划扣物业服务费，或每月5号前自行到物业管理公司缴纳当月物业服务费、车位使用费等；住宅单元物业服务费按建筑面积每平方米3.5元/月计收（不含公摊能源分摊，公共电梯、梯灯、电梯等电费按实际产生进行分摊）；如遇政府执行标准调整，按政府最新标准执行；双方同意在取得《房地产权证》之前，按乙方与开发商签订的《商品房买卖合同》约定面积计算物业服务费，取得《商品房买卖合同》之后，物业服务费收缴以《房地产权证》中建筑面积计费，未办妥《房地产权证》之前所收取的物业服务费实行“不退不补”；受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费等代收代缴服务（代收代缴费用不属于物业服务费），收费标准按有关部门规定执行，乙方亦同意甲方预收公摊电费、水费，收费标准执行政府规定；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交欠缴费用并从逾期之日起每天按应缴费用的千分之一交纳违约金，或采取相应催交措施，并保留通过法律途径向乙方追索的权利，等等。2014年11月22日，秉信物业公司与梁校伟签订《XX花园商住小区入住合约》，约定梁校伟作为XX花园第一期X栋X单元业主已收到XX花园《业主手册》、《装修手册》及《住宅质量保证书/住宅使用说明书》，完全了解并同意遵守XX花园上述材料中各项管理规定，等等。同日，梁校伟签署《业主信息登记表》、《房屋物品签收明细表》。2014年6月16日，涉案位于XX花园（1栋、5至11栋）X栋自编X塔楼X层X房办理不动产权登记，权属人为梁校伟，建筑面积135.3426平方米，套内建筑面积107.247平方米。诉讼中，秉信物业公司主张其从2013年4月起开始管理涉案小区；梁校伟自2017年4月1日起拖欠物业管理费，至2019年10月31日共欠14623.42元，自2017年6月1日起拖欠公摊电费，至2019年9月30日共欠762.6元；秉信物业公司通过派送函件及邮寄方式向梁校伟催收上述费用，梁校伟一直未缴纳，按合同约定，梁校伟应以按日千分之一的标准支付欠缴物业管理费的违约金，暂计至2019年9月30日为6653.62元；秉信物业公司为证明上述主张，依法提交费用催缴通知书、缴费通知单签收单、费用计算方式及明细和公摊电费发票等证据。本院认为，秉信物业公司与梁校伟签订的《XX花园前期物业管理服务合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应遵照履行。秉信物业公司依约提供了物业管理服务，梁校伟作为涉案物业的产权人，已经办理了收楼手续，应按照合同约定缴纳物业服务费。关于物业服务费金额，《XX花园前期物业管理服务合同》约定物业服务费按建筑面积每平方米3.5元/月计收，取得《房地产权证》之后，物业服务费收缴以《房地产权证》中建筑面积计费。涉案物业于2014年6月16日办妥产权证，依照《XX花园前期物业管理服务合同》的约定，涉案物业每月应交物业管理服务费为473.69元（3.5元/平方米×135.3426平方米），秉信物业公司主张梁校伟所欠2017年4月1日至2019年10月31日的物业服务费为14623.42元，梁校伟未举证证明已缴纳上述费用，应承担举证不能的不利后果，故秉信物业公司主张上述物业管理费的请求，合理有据，本院予以支持。秉信物业公司请求梁校伟按每日千分之一的标准支付拖欠物业管理费的违约金，该违约金明显过高，根据公平原则，本院酌情调整为分别以每月拖欠的物业管理费为本金，按每日万分之五的标准自当月6日起计算至实际清偿之日止。关于公摊电费，《XX花园前期物业管理服务合同》约定乙方同意甲方预收公摊电费，收费标准执行政府规定，现秉信物业公司主张其代垫涉案物业2017年6月1日至2019年9月30日的公摊电费762.6元，并提交了相应的电费发票证实，故本院予以采信，秉信物业公司主张梁校伟支付该费用，有合同依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、梁校伟应于本判决发生法律效力之日起七日内向广州市秉信物业管理有限公司支付XX花园（1栋、5至11栋）X栋自编X塔楼X层X房自2017年4月1日至2019年10月31日的物业管理费14623.42元及违约金（分别以每月拖欠的物业管理费为本金，按每日万分之五的标准自当月6日起计算至实际清偿之日止）；二、梁校伟应于本判决发生法律效力之日起七日内向广州市秉信物业管理有限公司支付上述第一项判决所述房屋自2017年6月1日至2019年9月30日的公摊电费762.6元；三、驳回广州市秉信物业管理有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费176元（广州市秉信物业管理有限公司已预缴），由梁校伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  黎美仪二〇二〇年六月三十日书记员  杜嘉华