陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终4262号上诉人（原审被告）：西安惠泽房地产开发有限公司，住所地：西安市雁塔区西斜七路东段2号1幢10601室。法定代表人：韩文东，该公司执行董事。委托诉讼代理人，周静，女，1963年4月9日出生，汉族，该公司法务，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：陈猛，男，1991年4月12日出生，汉族，该公司员工，住西安市雁塔区。被上诉人（原审原告）：黄学虎，男，1986年5月5日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：李小峰，陕西瀚沃威律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘阳，陕西瀚沃威律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘志梅，女，1989年11月30日出生，藏族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：李小峰，陕西瀚沃威律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘阳，陕西瀚沃威律师事务所律师。上诉人西安惠泽房地产开发有限公司（以下简称:惠泽公司）因与被上诉人黄学虎、刘志梅商品房预售合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初19807号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。惠泽公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，并改判为：驳回黄学虎、刘志梅的全部诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费由黄学虎、刘志梅承担。事实与理由：一、其公司已于2017年8月21日将办理权属登记需要由其公司提供的资料报产权登记机关，其公司已完成涉案房屋的过户登记。二、一审法院第一项判令其公司向黄学虎、刘志梅支付逾期办证违约金属于认定事实错误，依法应予纠正；三、黄学虎、刘志梅实现涉案房屋的占有、使用的权利，没有实际损失，原审判决其公司承担逾期办证违约金违反公平原则。黄学虎、刘志梅辩称，一、原审判决认定惠泽公司负有办理涉案房屋转移登记，使其取得房屋权属登记证书义务的事实正确。二、惠泽公司怠于履行办理房屋权属证书义务，应向其支付逾期办证违约金，符合法律规定。综上，请求驳回上诉，维持原判。黄学虎、刘志梅向一审法院起诉请求：1、惠泽公司协助其办理产权过户登记；2、惠泽公司向其支付逾期办理房地产权属证书违约金7509.66；3、本案诉讼费由惠泽公司承担。一审法院认定事实：2016年7月5日，原告黄学虎、刘志梅（买受人）与被告惠泽公司（出卖人）签订了合同登记号为Y16101590的《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于西安市雁塔区团结南路以西、科技路以北中建•国熙台第6幢1单元3层10302号房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积115.51平方米，总价款为975281元。合同第七条付款方式及期限，买受人应当于2016年7月5日前支付首期房价款195281元，余款780000元向银行申请贷款支付。第十一条交付时间和手续，出卖人应当在2016年5月8日前向买受人交付该商品房。买受人应该按出卖人书面通知的规定办理房屋交付手续并履行领受房屋的义务。买受人在办理商品房的交接手续前，应当付清全部应付房价款，面积差价款、办理完毕面积差价款结算手续、提交、（选择委托出卖人代办产权手续的）签署委托出卖人代办房屋产权证、国土证起他项权利登记的各项手续、资料。第二十条房屋登记的约定，（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）出卖人按照每天买受人已付款万分之一的标准赔偿买受人自合同约定时间至实际取得房屋所有权证书期间的损失。因法律、法规、政策、命令和/或政府主管部门原因、不可抗力等原因，造成出卖人不能如期接收、递交买受人所报送的资料并按本合同及本补充协议约定时间办理产权登记相关手续的，出卖人不承担责任。《商品房买卖合同》附件十二补充协议第七条，4买受人委托出卖人代办产权的，出卖人承诺自买受人交清全部税费、专项维修资金等相关费用及提供全部手续后两年内办理完毕房地产权属证书。因买受人自身原因不提交办理房屋登记所需的缴纳税收、专项维修资金凭证、授权委托书等资料的，出卖人不承担逾期的违约责任。合同第二十五条，关于送达的约定，出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递或其他合理寄送方式送达对方。合同签订后，原告按照合同约定支付了全部购房款，被告向原告出具不动产统一发票，发票金额为975281元。2016年8月8日，原告缴纳了契税,2016年8月7日缴纳了房屋维修基金。2016年8月4日，原告向被告支付代办房屋所有权登记费80元。2016年8月8日，原告实际接收了涉案房屋。另查明，2017年8月21日，被告惠泽公司申请涉案楼盘初始登记，2017年10月27日已经完成了涉案楼盘分户登记。再查明，被告向原告通知交房时，均向原告送达了交房通知书，通知书中载明了购买人涉案房屋的办理流程，也详细说明了买受人办理房屋办理产权登记所需要的相关资料，并且说明办理收房手续时需要业主填写《西安市房屋所有权转移登记申请表》，并提交购房人的身份证复印件。审理中，原告称其诉讼请求主张至2018年10月24日。庭审中，被告惠泽公司称因原告一直未能提供身份证复印件，其于2018年11月9日及2018年11月29日两次按照合同约定的送达地址及原告购房地址向原告邮寄了告知函，告知原告尽快提供办理房屋所有权登记的相关资料。并向法庭提交邮寄快递单及邮件的签收情况记录。邮件显示于2018年11月10日签收，原告对此不予认可，称收房时已经向被告提交了办理转移登记的所有资料。并当庭提交录音资料一份，证明其已经按照约定提交了所有的相关办证资料。原告称录音系被告公司办证工作人员联系，5且录音资料中说明原告身份证过期，需要重新提交身份证复印件。经向原告当庭核实，其身份证确实是2017年过期。一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，系合法有效的合同。双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。《商品房买卖合同》第二十条约定有两项，第一项明确了原被告双方共同申请办理转移登记，第二项确定了原告未能在约定时间内取得房地产权属登记证书的违约责任。这里的房地产权属证书应当如何理解，办理房屋的权属登记证书首先应当由出卖人进行初始登记，这个是出卖人的合同义务，不需要买受人配合。在完成初始登记后，再由买受人和出卖人共同申请转移登记，也即买受人获得房屋的所有权登记。该条第一项已经明确了原被告双方共同申请办理转移登记，那么第二项的“房地产权属证书”应当是涉案房屋的不动产登记，而并非被告辩称的初始登记。合同附件中约定了委托出卖人代办产权证书的，买受人应当交清全部税费、专项维修资金等相关费用及提供全部手续。并且将取得房屋权属登记证书的时间变更为交清全部资料的两年内。本案中，原告向被告缴纳了办理房屋权属证书登记费，视为其委托被告代为办理房屋权属登记证书。那么，原告应当按照合同约定交清全部的税费并且提交所有办理转移登记所需资料。本案争议的焦点为原告至今未能取得房屋权属登记证书是否系被告的原因。被告惠泽公司认可原告在接收房屋时递交了一部分资料，并且原告在收房前按照合同的约定交纳了相关的税费。根据原告当庭提交的录音资料及核实的事实，本庭有理由相信原告在接收房屋时已经6向被告提交了办理权属登记证书的完整资料。但是，2018年11月9日，被告按照合同约定向原告送达了告知函，告知原告办理权属登记证书原告所应当配合补充提交的资料，但原告并未按照该通知履行其相应的义务，故此后导致产权证书未能办理系原告原因所致，与被告无关。故被告应当按照合同约定向原告支付按照购房款日万分之一标准，自房屋交付之日起满两年的次日即2018年8月9日至原告主张之日2018年10月24日的违约金,原告主张7509.66元，本院予以支持。办理涉案房屋权属登记需要原被告共同配合，各自提供办证的所需资料，被告已经通知原告提交办理涉案房屋转移登记资料，原告未履行相应义务导致未取得房屋所有权登记证书，因此在被告已经履行其义务的情况下，原告要求被告提交涉案房屋权属登记资料之诉请，本院不予支持。应当说明，二原告应尽快补充提供办理涉案房屋登记相关资料，由被告配合原告再次办理涉案房屋的转移登记。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条之规定，判决如下：一、被告西安惠泽房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告黄学虎、刘志梅逾期办证的违约金7509.66元。二、驳回原告黄学虎、刘志梅其余的诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半后25元由被告西安惠泽房地产开发有限公司负担，因原告已全部预交，被告应于支付上述款项时一并向原告支付。本院经审理查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，黄学虎、刘志梅与惠泽公司签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。按照双方《商品房买卖合同》附件十二第七条约定，买受人委托出卖人代办产权的，出卖人承诺自买受人交清全部税费及提供全部委托手续后两年内办理完毕产权证书。黄学虎、刘志梅于2016年8月缴纳了契税、房屋维修基金并向惠泽公司交纳了房屋产权登记费，故可以认定黄学虎、刘志梅委托惠泽公司代办房屋产权证，并在2016年8月已交清全部税费并向惠泽公司提供全部办证手续。按照合同约定，惠泽公司应在2018年8月前提交办理涉案房屋的转移登记的相关资料，黄学虎、刘志梅在此前取得涉案房屋的不动产权属证书。但黄学虎、刘志梅未在此时间内取得涉案房屋不动产权属证书，惠泽公司已经违约，应当按照合同约定支付违约金，故原审法院同时依据黄学虎、刘志梅未按告知函要求提交补充资料的事实，判决惠泽公司依总房款日万分之一标准支付逾期办证违约金正确，本院予以支持。综上，原审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。西安惠泽房地产开发有限公司预交的50元二审案件受理费，由西安惠泽房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  朱筱滢审判员  李美红审判员  辛 娟二〇二〇年六月十日书记员  刘燕子