四川省绵阳市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）川07执异20号异议人（案外人）：刘运攀，男，汉族，生于1972年12月1日，住四川省绵阳市游仙区。申请执行人：绵阳苏宁易购销售有限公司，住所地：绵阳市长虹大道126号怡海明珠大厦2层，统一社会信用代码：91510703669563454A。法定代表人：杨万波，该公司总经理。委托诉讼代理人：赖泳婷，该公司职员。被执行人：绵阳怡海实业集团有限公司，住所地：四川省绵阳市长虹大道中段128号，统一社会信用代码：91510703740029693M。法定代表人：黄全贵，该公司执行董事。委托诉讼代理人：马文冬，该公司职员。本院审理绵阳苏宁易购销售有限公司（以下简称：苏宁公司）与绵阳怡海实业集团有限公司（以下简称：怡海公司）房屋买卖合同纠纷一案中，苏宁公司向本院申请财产保全，本院于2018年12月24日作出（2018）川07民初318号民事裁定书，裁定：“冻结被申请人绵阳怡海实业集团有限公司的银行存款3802.02万元或查封、扣押、冻结其相应价值的其他财产”。此后，本院以（2019）川07执保1号案查封了登记在怡海公司名下的位于涪城区安昌路61号上海公馆X栋的数套房屋。案外人刘运攀认为其已与怡海公司签订《商品房买卖合同》购买了本院已查封房屋中的上海公馆X栋X单元X楼X号、X号房屋，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人刘运攀称，异议人在人民法院查封之前的2015年12月3日，已与怡海公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，并于同日办理了签约备案登记。异议人所购买的上海公馆X楼X号、X号X单元X楼X号、X号两套房屋总价910050元。2013年2月25日，上述上海公馆项目通过竣工验收，2013年5月怡海公司向异议人交付了房屋，异议人分别于2013年6月及2015年1月对两套房屋进行了装修入住。因异议人原系上海公馆项目开发公司怡海公司的法律顾问，参与了项目开发全过程，2010年12月该项目主体已封顶，但因怡海公司与施工方产生工程款纠纷，工程停工。2011年1月14日，为了怡海公司筹措资金及异议人提前选择户型的需要，异议人在就购买上述房屋与怡海公司达成协议，且异议人已转账支付了购房款90万元。虽双方签订了合同且异议人已支付全部购房款，但因支付购房款时该项目还未取得预售许可证，不具备开具税务发票条件，此后该不动产所涉项目税收仍未经核算，税务部门冻结了怡海公司开具税务发票，故案涉房屋未能办理产权转移登记，未办理过户登记非因异议人自身原因造成。故依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，异议人已购买上述房屋，其权利能够排除执行，请求人民法院解除对异议人购买的位于绵阳市安昌路61号上海公馆X楼X号、X号房屋的查封。申请执行人苏宁公司称，我公司在申请保全查封时向房屋登记机关查询显示所被查封的房屋登记在怡海公司名下。按照异议人所称其于2011年开始购买案涉房屋，但至今未办理过户，未过户的原因在于异议人自身。同时异议人自认系怡海公司的法律顾问，双方的交易真实性存疑。故请求法院驳回其案外人异议请求。被执行人怡海公司称，异议人所述事实属实，同意其异议请求。本院查明，本院审理苏宁公司与怡海公司房屋买卖合同纠纷一案中，苏宁公司向本院申请财产保全，本院于2018年12月24日作出（2018）川07民初318号民事裁定书，裁定：“冻结被申请人绵阳怡海实业集团有限公司的银行存款3802.02万元或查封、扣押、冻结其相应价值的其他财产”。此后，本院以（2019）川07执保1号案查封了登记在怡海公司名下的位于涪城区安昌路61号上海公馆X栋的数套房屋，其中包括上海公馆1栋X楼X号、X号X单元X楼X号、X号房屋。2011年1月14日，异议人向怡海公司转账支付90万元，转款凭证中附言部分载明为购房款。2013年6月3日，绵阳天府物业服务有限公司向异议人开具收据，载明收到上海公馆X-X刘运攀的装修质保金、建渣费、垃圾清运费、装修管理费共计2400元。2013年8月26日，刘运攀与绵阳城区海琪名品家具经营部花园店签订订货合同，采购桌椅沙发等家具，该订货合同载明的送货地址为安昌路上海公馆X-X，刘运攀于当日向该经营部刷卡支付定金12000元。2014年1月6日，国网四川省电力公司绵阳供电公司开具通用机打发票，载明收取电费449.86元，客户名称为绵阳怡海实业集团，用电地址为绵阳涪城区安昌路上海公馆X-X。2015年4月22日及11月16日，绵阳市水务（集团）有限公司分别开具通用机打发票4张，载明收取居民用水水费、污水处理费、违约金。用户名称均为绵阳怡海实业集团有限公司，用户地址分别为涪城区安昌路61号上海公馆X幢X楼X号、X号X单元X楼X号、X号。2015年4月27日，四川家福来实业集团有限公司（临园口店）出具销售售后服务单，载明刘运攀采购电器，地址为安昌路61号上海公馆18-6#。2015年5月12日，刘运攀与绵阳燃气有限责任公司天然气分公司签订居民供用气合同一份，同日，绵阳燃气有限责任公司开具通用机打发票一张，载明预售上海公馆街安昌路61号道X栋X单元X楼X号民用气，金额199.98元。2015年12月9日，怡海公司向刘运攀开具收款收据，载明分别收到其上海公馆X-X、X-X号维修基金5119.5元、8531.25元。上述发票、收据原件均由异议人刘运攀持有。2015年12月3日，怡海公司作为出卖人与买受人刘运攀签订两份《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定怡海公司向刘运攀出售位于涪城区安昌路61号上海公馆X单元X楼X号及X号住宅房屋两套，价款分别为568750元、341300元，共计910050元。付款方式均约定为分期付款，但未载明具体分期时段及金额。刘运攀称2011年1月14日已根据双方预估支付购房款90万元，并于2015年12月左右将剩余房款10050元支付完毕，但怡海公司未出具收款凭证。另查明：异议人与怡海公司均认可案涉上海公馆楼盘项目于2013年2月经竣工验收。怡海公司于2013年5月同意异议人对案涉房屋进行装修入住，但并未公开发布交房通知以及办理物业入伙登记等正常交房手续。异议人称主要原因系当时怡海公司与施工方还在诉讼中，并无物业公司入驻，很多交房手续无法办理，该项目购房户大多以相同方式在2013年开始占有房屋。还查明：申请执行人苏宁公司在申请案涉保全查封时曾向绵阳市住建委查询怡海公司名下房产信息，2018年11月6日绵阳市住建委出具的房屋信息摘要中显示，位于涪城区安昌路61号上海公馆X栋X单元部分楼层多套房屋登记在怡海公司名下[权证号：川（2017）绵阳市不动产权第001XXXX号]，包括本案所涉1栋X楼X号、X号X单元X楼X号、X号房屋。同时，该项目中还有部分房屋已因商品房购买、拆迁还房等原因已于2017年11月开始陆续变更登记给其他所有权人。其中，异议人刘运攀已登记为所有权人的房屋有五套。异议人称案涉楼盘的房屋权利人确自2018年开始陆续办理产权转移登记，目前已办理了百分之七八十。已登记在异议人名下的五套房屋是因其向怡海公司投资后怡海公司为抵款向其交付的，案涉两套房屋未能办理产权登记的原因在于购买房屋的税务开票要求与其它已办证的房屋不一样导致的。本院认为，本案争议的焦点在于案外人刘运攀所提异议能否排除本院的执行查封措施。首先，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条之规定，本院对案涉房屋采取保全查封措施时，案涉房屋产权确登记在怡海公司名下，根据查封标的的房屋的权利登记情况，案外人并非形式外观上的权利人。其次，异议人依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定提出本案异议，并且提交了相应的《四川省商品房买卖合同（预售）》、转款凭证、物业公司收据、水电气费发票等证据证明其符合上述法律规定的条件。但根据本案查明事实，异议人自认系怡海公司该房产项目法律顾问，在双方签订商品房买卖合同之前，甚至案涉项目预售许可证取得之前已支付了90万元购房款，该情况与在开发商处购买商品房的一般交易习惯明显相悖，亦与双方买卖合同中的分期付款约定不符。同时，异议人已在怡海公司开发的上海公馆楼盘项目取得另五套房屋，且已转移登记在其名下，异议人亦自认其与怡海公司还存在投资借款关系。因此，异议人与怡海公司就本案所涉房屋究竟是真实买卖合同关系还是投资借款后的以物抵债并无法确认，本院现亦不能确认异议人系真实的房屋买受人以及其与怡海公司签订的买卖合同系合法有效，异议人应通过诉讼确认其作为房屋买受人的实体权利。第三、案涉房屋未能办理产权登记到异议人名下，而同一房产项目部分房屋又已登记在异议人名下，就案涉房屋未办理过户原因也只有异议人及怡海公司陈述，无相关证据予以证明，本院亦无法确认非因买受人自身原因未办理过户登记的事实。综上所述，案外人刘运攀的异议请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条、第二十四条、第二十五条、第二十八条的规定，裁定如下：驳回案外人刘运攀的执行异议。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长 李松海审 判 员 刘立冬审 判 员 高 敏二〇二〇年六月十日法官助理 王涵彬书 记 员 吴 魁