湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂05民终918号上诉人（原审原告）：宜昌中房房地产开发有限公司，住所地宜昌市西陵一路2-1-0036号，统一社会信用代码91420500179060715Q。法定代表人：焦潮，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱磊，湖北七君律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宜昌市伍家岗区伍家乡人民政府，统一社会信用代码11420503011109319X，住所地宜昌市东山大道441号。负责人：宋正昂，该乡乡长。被上诉人（原审被告）：宜昌市乐雅文化实业公司，统一社会信用代码914205001792115443，住所地宜昌市伍家岗区花艳共和村一组。法定代表人：魏德兵，该公司总经理。二被上诉人共同委托的诉讼代理人：邓宜平，湖北百思特律师事务所律师。二被上诉人共同委托的诉讼代理人：杨爱玲，湖北百思特律师事务所律师。上诉人宜昌中房房地产开发有限公司（以下简称中房公司）因与被上诉人宜昌市伍家岗区伍家乡人民政府（以下简称伍家乡政府）、宜昌市乐雅文化实业公司（以下简称乐雅公司）返还原物纠纷一案，不服宜昌市伍家岗区人民法院（2019）鄂0503民初1859号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中房公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持中房公司的诉讼请求，或裁定将本案发回重审，上诉费由伍家乡政府、乐雅公司承担。事实与理由：一、本案诉争的房屋系中房公司所有，依法享有该房屋所有相关权利，一审法院认定中房公司对涉诉房屋不享有产权无事实和法律依据。夷陵大道445-1号、445-2号系中房集团宜昌房地产开发公司开发建设，工程竣工验收合格后，经宜昌市房地产产权监理处出具房屋产权证明单，确认前述房屋属中房集团宜昌房地产开发公司所有。物权的设立是以登记为要件。本案诉争的房屋系1993年开发建设，依据当时相关规定和行业惯例，房屋产权证明单即能证明房屋产权归属，同时开发商依据产权证明单就能对外出售，并依购买人申请为其办理房产证，所以现今房管部门给开发商办理的大产权证在当时并不是房屋确权的唯一证明。中房公司在庭审时向法院提交的出售给宜昌市旭光棉纺厂的相关证据，最直观的证明了诉争房屋确属中房公司所有。一审法院先是在查明事实中确认了前述事实，却又认定中房公司无证据证明享有房屋权利，自相矛盾。二、中房公司并不存在任何违约行为，之所以案涉房屋未办理产权，是因被上诉人未申请所导致。从协议第三条约定的内容来看（1.1200平方米的房屋面积作为拆迁补偿，返还给被上诉人；2.对于超出面积部分，按商品房以优惠价格出售给被上诉人），在这个约定中，上诉人的先期义务就是交付房屋，被上诉人的义务就是支付对价，而实际履行过程中，上诉人先期交付了房屋给被上诉人无偿占用使用至今，上诉人已完全履行了合同义务。众所周知，商品房买卖中开发商出售房屋后，购买人若要办理产权，应当要提出申请并提供相关资料。但本案中，被上诉人接收房屋后，无偿占用上诉人房屋至今。既未与上诉人签订商品房买卖合同，也不向上诉人申请办理产权，致使上诉人根本无法办理产权。被上诉人就是依其优势地位，想赖掉所欠上诉人的房款。二、因购买的房屋所在土地被纳入政府拆迁改造范围，已无法办理房屋过户登记，所以涉案房屋的拆迁补偿款被上诉人应当返还。根据我国《物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，因买受人与出卖人未完成房屋过户登记，故并不发生房屋所有权变动的法律效果。虽然买卖双方签署了约定出卖人转移房屋所有权的买卖合同，但买受人并不基于买卖合同而自然取得房屋所有权。具体到本案，被上诉人在与上诉人签订协议后，既未与上诉人签订正式的房屋买卖合同，也未向上诉人履行任何付款义务，而房屋也因涉及政府拆迁而无法办理过户手续，应当视为房屋买卖合同并未实际履行。房屋拆迁补偿款是以被拆迁人享有房屋所有权和土地使用权为前提基础。现在被上诉人既未签订买卖合同履行付款义务，又未办理过户，被上诉人不享有拆迁物的所有权，既然房屋因拆迁无法返还，被上诉人就应当返还该房屋变价即拆迁补偿款。伍家乡政府答辩称：一、房屋产权证明单虽经宜昌市房地产产权监理处确认工程竣工验收后，房屋归属于中房公司所有，但中房公司早已将自己的产权进行了处分，上诉人不享有所有权。房屋产权证明单经宜昌市房地产产权监理处确认工程竣工验收后，该房屋归属中房公司，恰恰能证明中房公司有权处分其权利。中房公司正是和宜昌市伍家乡企业管理委员会（以下简称乡企管委）通过《征地、搬迁协议》将产权约定归乡企管委所有。1990年6月28日，中房公司与乡企管委就案涉房屋达成了《征地、搬迁协议》，该协议明确约定：因中房公司将规划的19#、20#、21#楼进行商品房开发建设需要拆除伍家乡乡镇企业所属的房屋16栋，建筑面积3318.13平方米，所拆除的土地面积为7.345亩，因此该协议约定被答辩人建成后将其中21#楼一、二层全部商业网点面积和20#楼一半面积的一、二层商业网点面积全部交付给乡企管委，该面积中1200平方米作为拆迁补偿不收费，超过1200平方米的面积按优惠价600元一平方米由乡企管委向中房公司补偿差价，其产权属乙方乡企管委所有。上述协议是双方真实的意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，因此该协议合法有效，双方应按照约定全面履行义务。且答辩人一直实际占有该房屋，因此该诉争房屋归上诉人所有没有事实依据和法律依据。二、涉案房屋之所以没有办理产权是因为中房宜昌公司没有履行先合同义务，而不是因为答辩人没有申请所致。1.按照《征地、搬迁协议》约定，对于1200平方米的房屋面积作为拆迁补偿，返还给答辩人，对超过1200平方米的面积按优惠价600元一平方米由乡企管委向中房公司补偿差价。2.1992年9月8日，中房公司、伍家乡政府、宜昌市伍家农机厂达成了《会议纪要》，《会议纪要》第三条约定，伍家岗靠五一集贸市场的22#楼基地及18#楼的一单元的拆迁工作由伍家乡负责做工作，于九二年十月二十日前将两个基地腾空拆房交中房公司组织施工建设，中房公司同时交付已建商业用房的产权证及钥匙。3.虽然《征地、搬迁协议》没有对房屋产权证的办理时间及超出面积的售房款的支付时间做具体约定，但上述《会议纪要》明确约定中房公司在交付钥匙的同时必须交付产权证，而中房公司在交付钥匙给乡企管委的同时没有交付产权证。4.中房公司的义务应该是交付房屋、办理产权，乡企管委的义务是支付对价。但中房公司的合同义务在先，因为中房公司只有在办理产权证的过程中，申请产权部门测绘出超出1200平方米的精确面积后，乡企管委才能根据超出部分的面积据实补足售房款。中房公司作为房屋出售方，具备向有关部门申请核准面积的条件，但却没有向有关部门申请核准，才导致应付房款处于不确定状态，乡企管委无从知道补足多少平方米的差价所以才没有支付，因此中房公司没有及时取得相应的价款，是因为其没有先履行合同义务，责任应由其自行承担，乡企管委并未违约。5.上诉人出具的房屋产权证明单也恰好证明了中房公司从1992年交付房子到1998年都还没有为乡企管委办理房屋产权证书。因此，中房公司违约在先。故上诉人将上述房产没有办理房产证是因为乡企管委没有申请而将违约责任转嫁给答辩人是毫无道理可言的。三、虽然案涉房产因纳入政府拆迀改造范围无法办理产权证，但《征地、搬迁协议》明确约定产权归属，因此房屋的补偿款应归乐雅公司所有。1.2017年11月8日，宜昌市伍家岗区人民政府下达《房屋征收决定书》（宜伍征决字[2017]8号），确定该商业网点房在征收范围，根据宜昌市政府相关规定，在征收范围内的房屋不得办理相关产权权属手续。根据《伍家岗区五一市场棚户区改造项目房屋征收补偿方案》第十条规定：“对认定为合法的未登记建筑或未超过批准期限的临时建筑依法给予补偿”。依据上述规定，该案涉房屋属依法应予补偿的房屋，虽然该房屋的房产证没有办理下来，但因为合同明确约定其产权归属于乡企管委，所以征地补偿款也应当归乡企管委所有。2.2018年11月16日，上诉人向伍家乡政府呈送的宜中开函[2018]1号文件，关于伍家岗中心区19#?21#商业用房产权面积认证及欠款结算的函中明确确认：按照中房公司与宜昌市伍家乡乡企管委《征地、搬迁协议》第三条的要求，建成后返还给乡企管委的商业网点面积1200平方米，超出面积按优惠价出售，其产权属其所有。3.中房公司交付给乡企管委的房子不同于普通的商品房，它的性质是征地拆迁安置补偿。该案涉房产在1992年6月建成，中房公司将其交付给乡企管委，乡企管委一直实际占用该房。4.伍家乡政府已将上述资产划拨给乐雅公司，其产权属乐雅公司所有。由于伍家乡政府内部体制变化，乡企管委被撤销。2019年1月28日，伍家乡政府下发宜伍乡府发[2019]2号文件《关于伍家乡人民政府资产划拨管理的通知》，经乡政府研究，将上述资产划拨至乡直企业乐雅公司，其产权归乐雅公司所有，由乐雅公司负责经营、管理，承担债权债务。四、上诉人根本就无权主张房屋超出部分面积征地补偿款。根据工商信息显示及答辩人调查，中房公司原系国有企业，注册资本为2000万元，2006年在改制中，经资产评估、审计，确定净资产为559.34万元，并报国资委批复，以559.34万元的价格转让给该公司职工。但在宜昌市工商局登记的企业档案中，2006年以“名称变更”方式将企业名称变更为现在的中房公司，即本案的上诉人，但同时将注册资本变更为240万元，却并未按照《公司法》的要求对原企业进行减资和股权变更，而是采用新注册的方式重新注册资本并进行验资，根据股东实际注入的注册资本的数额确定股东人数及股东所占股份，因此，从法律上来说，中房公司已为自然消亡状态，上诉人中房公司为新设公司。同时，经查核，该企业改制时的资产评估报告上并没有将诉争房屋资产列入相应登记和评估范围，查核相应审计报告和财务账册，该资产也没有列入“应收款”或其它应收款项目，故不在改制时的资产转让范围，故上诉人只能在中房公司打包转让的财产范围内承继其权利，对于诉争房产上诉人无权主张权利。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审人民法院依法驳回上诉人的上诉请求。乐雅公司的答辩意见同伍家乡政府。中房公司向一审法院起诉请求：1.判令伍家乡政府、乐雅公司连带返还中房公司241.11㎡房屋对应的拆迁补偿款5296391元；2.本案诉讼费由伍家乡政府、乐雅公司承担。一审法院认定事实：1990年6月28日，中国房地产开发总公司宜昌公司（甲方）与伍家乡乡镇企业管理委员会（乙方，已被伍家乡政府撤销，以下简称乡企管委）签订了《征地、搬迁协议》，旨在继续实施伍家岗中心区详细规划，完成19#、20#、21#楼房的建设，该协议约定：19#、20#、21#楼由甲方作为商品房进行开发建设。19#-21#楼基地建设范围内需拆除乙方房屋共16栋（含棚屋、厕所等），建筑面积3318.13㎡，全部拆迁工作由乙方负责。所拆除隶属乙方土地面积为7.345亩。甲方将上述21#楼的18轴-38轴商业网点一、二层全部及20#楼的1-5轴和5-6轴的一半两层商业网点建成后还给乙方1200㎡，对超过1200㎡的面积以优惠价600元/㎡出售给乙方，其产权乙方所有等。前述伍家岗中心区20#于1994年建成，21#于1992年建成，该两栋房屋于1998年由宜昌市房地产产权监理处确认为中房集团宜昌房地产开发公司所有。涉案21#一层、二层的商铺，20#一层、二层面积的一半的商铺交付给了乡企管委，该委后被撤销。2006年4月30日，宜昌市人民政府国有资产监督管理委员会作出《宜昌市国资委关于市建委所属中房集团宜昌房地产开发公司国有资产权转让的批复》，同意将中房集团宜昌房地产开发公司按净资产559.34万元通过内部公开竞买方式转让给该公司在职职工等。2006年5月31日，中房公司以承债方式竞得中房集团宜昌房地产开发公司整体资产。2006年6月6日，“中房集团宜昌房地产开发公司”变更登记为“宜昌中房房地产开发有限公司”即本案原告。2019年1月28日，伍家乡政府将原乡企管委所属的前述涉案商铺统一划拨至乡直企业乐雅公司，产权归乐雅公司所有，由乐雅公司负责经营、管理，承担债权债务。前述涉案商铺在被拆迁前未经产权登记部门测绘确定实际面积，为此，中房公司还于2018年11月16日，向伍家乡政府发出《关于伍家岗中心区19#-21#商业用房产权面积认证及欠款结算函》，该函载明：我公司自伍家区棚改办处获悉，中房集团宜昌房地产开发公司（1990年公司名称为中国房地产开发总公司宜昌分公司）开发的伍家岗中心区已纳入伍家区棚改项目，中房集团宜昌房地产开发公司实际交付商业用房面积约为1600㎡（其中19#、21#的一层、二层商业面积约1000㎡，20#一层、二层商业面积约为600㎡），具体以宜昌市房屋产权交易中心核准的面积为准。该函指出，乡企管委未对超出约400㎡的面积补交房款，故，当时没有办理产权证等。2019年4月8日，宜昌市伍家岗区住房保障服务中心（甲方）与乐雅公司（乙方）签订了两份《伍家岗区五一市场棚户区改造项目房屋征收补偿协议》（编号分别为第WYSC-1070、WYSC-1071）。第WYSC-1070征收补偿协议约定：乐雅公司位于夷陵大道445-1号的商铺（21#）实际面积800.7㎡，征收补偿总额22388628元。第WYSC-1071征收补偿协议约定：乐雅公司位于夷陵大道445-2号的商铺（20#）实际面积640.41㎡，征收补偿总额12016380元。前述商铺总面积1441.11㎡（800.7㎡+640.41㎡）。乐雅公司庭审陈述前述拆迁款尚未支付。截止开庭时止，涉案房屋的20#（夷陵大道445-2号）已拆除，21#（夷陵大道445-1号）正在拆除中。一审法院认为：中国房地产开发总公司宜昌公司与乡企管委签订的《征地、搬迁协议》，系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法、有效。依法成立的合同对双方当事人具有约束力。按照合同约定，中国房地产开发总公司宜昌公司负有将21#一层、二层商铺及20#一层、二层面积的一半的商铺产权交由乡企管委的合同义务，享有对其中超出1200㎡部分面积按600元/㎡收取售房款的合同权利。中国房地产开发总公司宜昌公司经过更名和资产转让，债权债务由中房公司承继，但中房公司无充分的证据证实其已取得了涉案房屋的相关权利，同时，假使其取得了涉案房屋的相关权利，在《征地、搬迁协议》不存在无效或被撤销、解除的情况下，中房公司仍应秉持诚信、恪守诺言，全面、诚实信用的履行前述合同权利和义务，现中房公司不主张对超出1200㎡部分的售房款，而直接请求返还超出1200㎡部分的241.11㎡的房屋价值形态转化相对应的拆迁补偿款，不符合合同约定。关于售房款的支付时间问题。《征地、搬迁协议》约定对超过1200㎡的面积以优惠价600元/㎡出售，涉案商铺交付后至拆迁前，均无人对超出的面积进行认定，由于该面积处于不确定状态，售房款的支付亦缺乏面积依据，应付房款亦处于不确定状态。而作为房屋出售方中国房地产开发总公司宜昌公司具备向相关部门申请核准相应面积的条件，但中国房地产开发总公司宜昌公司未申请，导致其未及时取得相应的价款，其应自行承担责任。中房公司仅依据乐雅公司未支付相应房款，涉案商铺还未过户至乐雅公司名下为由，认为乐雅公司丧失了超出1200㎡部分的面积的购买权，而主张返还相应的拆迁款，不符合法律规定，该院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决：驳回中房公司的诉讼请求。一审案件受理费24437元（已交19795元，补交4642元），由中房公司负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，中国房地产开发总公司宜昌公司与乡企管委于1990年6月28日签订的《征地、搬迁协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，协议双方均应依约履行。依该协议第三条之约定，乡企管委享有案涉21#一层、二层商铺及20#一层、二层面积一半的商铺的产权。同时，中房公司在2018年11月16日向伍家乡政府出具《关于伍家岗中心区19#-21#商业用房产权面积认证及欠款结算的函》，该函载明“因伍家乡企业管理委员会对已返还商业用房所超面积400平方米未补交房款，故当时未能办理产权证”，根据该函可见，21#一层、二层商铺及20#一层、二层面积一半的商铺的产权属于乡企管委，中房公司是认可的，只是因故未办理权属证书。虽然诉争房屋未办理产权证书，乡企管委亦未补足房屋价款，但乡企管委为诉争房屋实际权利人这一事实以上证据足以认定，故中房公司关于21#一层、二层商铺及20#一层、二层面积一半的商铺超出1200平方米的部分属于中房公司所有、其应获得相应拆迁补偿款的主张，因无充分事实及法律依据，本院不予支持。此外，上诉人在上诉状中提到，本案应当适用《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，以登记确认诉争房屋权属，本院认为，诉争房屋买卖发生在物权法实施之前，根据《中华人民共和国立法法》的规定及法的一般原则，在没有作出特殊规定的情况下，该法不具有溯及既往的效力，故本案不能适用物权法的相关规定。综上所述，中房公司的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费39591元（宜昌中房房地产开发有限公司已预交），由宜昌中房房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  闫玲玲审判员  张 灿审判员  胡建华二〇二〇年六月十二日书记员  郑宇灿