江西省抚州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）赣10执异17号案外人：刘天华，男，1955年4月13日出生，汉族，住江西省广昌县，申请执行人：张寿荣，男，1965年1月28日出生，汉族，住广东省广州市白云区，委托诉讼代理人：吴金明，江西民鉴律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：赵琳，江西民鉴律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被执行人：江西长兴农贸集团有限公司，住所地江西省广昌县旴江镇莲乡大道出口处（昌厦路旁），统一社会信用代码91361030705781476H。法定代表人：李长文，执行董事兼总经理。在本院执行申请人执行人张寿荣与被执行人江西长兴农贸集团有限公司（以下简称长兴公司）、李长文、薛广英民间借贷纠纷一案中，案外人刘天华对位于江西省广昌县旴江镇新圳北路车站出口27号车库的执行提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。案外人刘天华称，请求依法停止对广昌县旴江镇新圳北路车站出口处第四栋第27号车库的执行。事实和理由：刘天华购买了长兴公司位于江西省广昌县新圳北路车站出口处第四栋27号建筑面积为32.16平方米的车库，并签订了商品房买卖合同。刘天华按照合同约定一次性付清了合同约定的购房款28944元，并多次向长兴公司要求办理房产证，但均被其以总证未办好等各种理由敷衍，故拖延至今还未办理产权证。张寿荣称，刘天华所依据的买卖合同无效，其非执行财产权属人，其异议无证据支持，应予以驳回。事实和理由：1.涉案合同未办理备案登记手续，买卖合同无效。2.涉案车库已在银行抵押贷款，被执行人未经抵押权人同意，其处分无效。3.刘天华并非案涉车库的所有权人，从物权归属上来说，该不动产仍属于被执行人所有，其仅享有债权，无法排除执行。4.倘若案涉合同有效，刘天华亦不满足排除执行条件。长兴公司系房地产开发企业，故而本案应当依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定审查，而非适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。（1）刘天华无证据证明其与长兴公司签订了合法有效的书面买卖合同。（2）涉案不动产为车库，不属于居住房屋，即使为居住房屋，刘天华也未举证证实其名下无其他用于居住的房屋。（3）刘天华未提供银行转账凭证证明其实际支付了款项给长兴公司，纵观本案证据，刘天华的证据不足以证明其支付了购房款。（4）即使本案适用第二十八条规定审查，刘天华提供的证据无法证明其合法占用案涉车库，未提供银行转账凭证证明其全部支付了购房款，也未提供证据证明在申请执行前，其向长兴公司主张办理过户登记，并非由于其自身原因未办理过户登记。故刘天华无法排除执行。长兴公司未发表意见。刘天华为证明其主张提供了以下证据：1.江西省广昌县长兴贸工农有限总公司与刘天华签订的商品房购销合同。2.江西省广昌县长兴贸工农有限总公司出具的收款收据。3.广昌县不动产登记中心出具的广昌房权证（2015）旴字第038259号不动产权证。张寿荣质证认为，1.对商品房购销合同的三性有异议。合同签订主体并非本案的被执行人，并且该公司代表李长文的签字与揭梅兰字迹一致，并非李长文本人签字。该买卖合同无效。2.对收据的三性有异议，其并没有被执行人长兴公司的盖章，来源不明。也没有银行支付凭证证明购房款已经实际交付给长兴公司。3.对不动产权证的真实性、合法性无异议。但该证据无法达到其证明目的，刘天华的名字并没有进行权属登记。本院认为，1.商品房购销合同与收据中记载的出卖人及收款人均为江西省广昌县长兴贸工农有限总公司，结合其他在长兴公司成立前与买受人签订的商品房购销合同来看，出卖方应为长兴公司。本院对该合同及收据均予以采信，作为本案证据使用。2.不动产权证真实合法，本院予以采信，作为本案证据使用。本院调取了以下证据：1.抚州市中级人民法院（2018）赣10民初96号民事判决书、（2020）赣10执3号执行裁定书及江西省高级人民法院（2019）赣民终494号民事判决书。2.广昌房权证（2015）旴字第038259号不动产产权情况表。本院查明，2018年8月28日，张寿荣向本院起诉长兴公司、江西广源肥业有限责任公司、李长文、薛广英民间借贷纠纷一案。2018年9月12日，案涉房产在该案中因被采取财产保全措施而被查封，但未查询到抵押登记情况。查封期限为2018年9月12日起至2021年9月12日止。2019年4月9日，本院判决长兴公司、李长文、薛广英自判决生效之日起十日内偿付张寿荣欠款本金5000000元及利息4545366元（利息算至2018年8月19日；之后的利息按月利率2%，从2018年8月20日算至欠款实际清偿之日止）。该案上诉后，江西省高级人民法院于2019年10月25日判决驳回上诉，维持原判。2020年1月3日，张寿荣向本院申请执行，本院于2020年1月8日裁定冻结、划拨长兴公司、李长文、薛广英银行存款1250万元，或查封、扣押、冻结、扣留、提取被执行人相应价值的财产。2002年8月8日，刘天华与江西省广昌县长兴贸工农有限总公司签订了一份商品房购销合同，由刘天华购买江西省广昌县旴江镇新圳北路车站出口处第四栋第27号车库。双方约定按建筑面积计算商品房价款，建筑面积32.16平方米，售价每平方米900元，合计28944元整；第四栋第68号房，建筑面积143平方米，售价每平方米450元，合计64350元；第二栋第43号杂物间，建筑面积6平方米，售价每平方米600元，合计3600元。交房时间为2002年8月30日。在合同中补充条款载明，车库与杂物间共计32544，现付30000元，余2000元在交房产证、土地证时一次性付清。2002年8月8日，江西省广昌县长兴贸工农有限总公司向刘天华出具了购房款64350元的收款收据。2002年9月23日，江西省广昌县长兴贸工农有限总公司向刘天华出具了购车库（杂物间）30000元的收款收据。广昌房权证（2015）旴字第038259号不动产权证载明27号车库面积为28.9平方米。刘天华主张，涉案车库交付后，其一直要求长兴公司办房产证，但长兴公司一直未能办理。另查明，长兴公司成立于2003年4月30日，成立之时公司名称为“江西省广昌县长兴贸工农有限公司”，法定代表人为李小明。2013年3月1日，公司名称变更为“江西长兴农贸集团有限公司”。2017年11月16日，公司法定代表人变更为李长文。本院认为，本案合同签订时长兴公司尚未成立，后长兴公司成立时的公司名称比与商品房购销合同和收款收据上加盖的印章少了一个“总”字，但结合其他买受人在长兴公司成立前签订的商品房购销合同来看，出卖方应为长兴公司。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，买受人刘天华在查封之前已经与长兴公司签订了书面的买卖合同、占用使用了该车库，向长兴公司提出产权登记。按不动产权证载明27号车库面积为28.9平方米计算，刘天华已按照合同约定支付了价款。为此，刘天华的异议请求符合法律规定，本院予以支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：中止对位于江西省广昌县旴江镇新圳北路车站出口处第四栋第27号车库的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  刘长峰审判员  张 玲审判员  刘志军二〇二〇年六月九日法官助理董瑞书记员黄顽