重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终1802号上诉人（原审被告）：刘新，女，1990年02月28日出生，汉族，住重庆市万盛区。委托诉讼代理人：李勇（系刘新丈夫），住安徽省肥东县。被上诉人（原审原告）：广州天力物业发展有限公司重庆分公司，住所地重庆市江北区洋河路11号，统一社会信用代码915001056664028074。法定代表人：鄢庆华，该公司董事长。委托诉讼代理人：韩海霞，女，该公司员工。上诉人刘新因与被上诉人广州天力物业发展有限公司重庆分公司（以下简称天力物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院(2019)渝0108民初15102号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，上诉人刘新及其委托诉讼代理人李勇，被上诉人天力物业公司的委托诉讼代理人韩海霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘新上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。主要事实和理由：一、上诉人拒绝向被上诉人支付物业管理服务费系因被上诉人存在严重违约行为，未充分履行义务，且对上诉人反映的问题也置之不理，因此，一审法院判决上诉人全额支付相关的物业管理费明显不公正。二、被上诉人未通过法定程序向上诉人主张拖欠的物业费。本案一审中，被上诉人未提供任何证据证明业主委员会督促上诉人限期缴纳物业费，同时也没有任何证据证明上诉人在收到业委会的督促通知后仍然拒绝交纳相应物业费用；同时，被上诉人也没有证据证明其通过直接送达的方式向上诉人书面催缴了物业管理费用。因此，一审判决未考虑被上诉人存在的违约行为，忽视了被上诉人在本次物业纠纷中应负的责任，也未严格适用关于催收物业管理费必要前置程序的法律规定，导致判决显失公平。天力物业公司辩称，上诉人在一审中并未举示证据证明被上诉人的服务存在瑕疵。被上诉人是按照相关规定向其邮寄了催费函件，被上诉人有权向法院提起诉讼，请求驳回上诉人的全部上诉请求。刘新向一审法院起诉请求：1、判决刘新立即支付天力物业公司2017年1月至2018年12月期间的物业管理费51780.48元；2、判决刘新立即支付天力物业公司因拒交物业管理费所产生的违约金（自欠交之日起至判决应当给付时止，以每日3‰的标准计算）；3、本案诉讼费由刘新承担。一审法院经审理认定事实如下：天力物业公司系物业服务企业。刘新为重庆市南岸区弹子石新街XX号附1号2层1号房屋的登记所有人，建筑面积539.38平方米。天力物业公司为刘新所在的小区提供物业服务。2018年10月9日，重庆市渝中区人民法院作出《执行裁定书》，载明：对被执行人重庆乙山静林商贸有限公司名下位于重庆市南岸区弹子石新街XX号附1号2层1号房屋依法进行司法拍卖。拍卖公告载明：标的物有抵押。物管欠费47488.24元（欠费由买受人承担）……标的物所涉及的欠费均由买受人自行承担（包括但不限于物业费、大修基金、房产税费、水、电费等），标的物移交时可能所涉及的相关费用及相关安全责任均由买受人自行承担。2018年11月28日，刘新以3156440元成功竞得涉案房屋。重庆富力城房地产开发有限公司与广州天力物业发展有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由天力物业公司对富力·现代广场进行物业服务。合同签订后天力物业公司为该小区提供物业服务至今。2019年5月20日,天力物业公司、刘新签订《前期物业服务协议》，约定，物业服务费商业为：4元/月·平方米，业主应当于每月10日前交纳物业服务费用，逾期未交纳物业费的，按每日千分之三的标准支付违约金。一审法院认为，重庆富力城房地产开发有限公司与广州天力物业发展有限公司签订的《前期物业服务合同》,是双方根据有关法律、法规,在自愿、平等、协商一致的基础上签订的,形式要件符合相关法律规定,合同内容没有违反法律的禁止性规定,故一审法院确认该合同真实有效,签订该合同的各方当事人均应受到约束。天力物业公司应当按约缴纳相应的物业管理费及公摊水电费。对于刘新抗辩认为其不应承担取得房屋所有权以前的物业服务费的意见，因刘新由拍卖取得涉案房屋所有权，其参与竞拍的行为视为其已同意拍卖公告中所载明的相关权利义务，因此，刘新应当按照拍卖公告中所约定承担其取得涉案房屋所有权以前，涉案房屋所拖欠的物业服务费。一审法院对刘新该项抗辩意见不予认可。综上，刘新应当支付天力物业公司2017年1月至2018年12月期间的物业服务费51780.48元（539.38平方米×4元/月·平方米×24个月）。天力物业公司为刘新提供了物业服务，刘新应按约定支付缴款义务。关于违约金，结合天力物业公司的损失及刘新的违约情况，一审法院酌情主张按照中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率计算违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：“一、被告刘新于判决生效后十日内给付原告广州天力物业发展有限公司重庆分公司2017年1月至2018年12月期间的物业服务费51780.48元；二、被告刘新于判决生效后十日内按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率给付原告广州天力物业发展有限公司重庆分公司违约金（自欠费当月起以所欠物业费为基数计算至欠款付清之日止）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取702.5元，由被告刘新负担（该款原告广州天力物业发展有限公司重庆分公司已垫付，被告刘新在支付上述款项时一并支付给原告广州天力物业发展有限公司重庆分公司）。”二审中，上诉人刘新未提交新证据。被上诉人天力物业公司提交了一份业主/住户情况登记表，其中载明房号XX号附1号2层1号业主姓名刘新电话1327293XXXX等信息，拟证明该登记表系刘新签字确认，向天力物业公司提供了电话号码，天力物业公司也是按照登记表中所留电话邮寄了催费函。经质证，刘新认为业主表上不是其本人签字，但上面的电话是刘新本人的。本院结合刘新在法院地址确认书上所写信息，对天力物业公司提交的登记表上载明的信息真实性予以认定。二审经审理查明：天力物业公司2019年5月30日按照刘新身份证上所载明的地址，即重庆市万盛区万盛街四巷31号附6号3-2向其邮寄了物业费催缴函，但特快专递上写的联系电话是1327292XXXX（系刘新丈夫的电话号码）。本院对一审判决认定的事实亦予以确认。本院认为，上诉人刘新上诉称被上诉人天力物业公司存在严重违约行为且未充分履行物业服务义务，但刘新未提供证据予以证明，故本院对刘新该项上诉理由，不予采信。刘新系通过拍卖方式取得涉案房屋所有权，其理应知悉并同意拍卖公告中所载明的相关权利义务，故刘新早已知晓涉案房屋之前所欠的物业服务费均应由其负担，但其一直未履行支付义务，存在违约行为。刘新取得涉案房屋所有权后，天力物业公司为刘新提供了物业服务，刘新应根据相关约定支付物业服务费。天力物业公司根据刘新的户籍地址向其邮寄物业费催缴函，符合常理，且快递单上所载明的电话亦系刘新丈夫的电话号码，故本院对刘新关于天力物业公司未催缴物业服务费的上诉理由，亦不予采信。因此，一审判决刘新支付天力物业公司2017年1月至2018年12月期间的物业服务费及违约金，并无不当。综上所述，刘新的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费702.6元，由上诉人刘新负担。本判决为终审判决。审判长  夏兴芸审判员  段晓玲审判员  周 舟二〇二〇年六月十五日书记员  陈 丽