安徽省滁州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖11民终1487号上诉人(原审被告、反诉原告）:滁州茂业投资发展有限公司,住所地安徽省滁州市长江商贸城A区1号楼第三层,统一社会信用代码91341100750952676U。法定代表人：林贞雄，该公司董事长。被上诉人（原审原告、反诉被告）：干磨同，男，1995年9月20日出生，汉族，住安徽省明光市。委托诉讼代理人：杨道成，滁州市南谯区沙河镇法律服务所法律工作者。上诉人滁州茂业投资发展有限公司（以下简称茂业公司）因与被上诉人干磨同商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省滁州市南谯区人民法院（2020）皖1103民初392号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。茂业公司上诉请求：撤销原判,依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求或发回重审。事实和理由：1、一审法院判决茂业公司承担逾期办证的违约金，属认定事实不清，适用法律错误。根据涉案合同第十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，商品房买卖合同约定了办理房屋所有权登记期限的，超过约定期限未办理的，茂业公司应当承担违约责任。本案中茂业公司2018年12月24日取得了商品房的初始登记，随后茂业公司的销售人员电话通知购房者，未果，遂根据补充条款第三款的约定于2019年1月14日在《滁州日报》刊登了相关公告，中间只有20日，未超过涉案合同约定的45日，茂业公司不存在逾期办证的违约事实，不应承担违约责任。2、本案购房者没有实际损失，故茂业公司不应支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第十三条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，违约金的确定应当以实际损失为基础，事实上，被上诉人没有损失，故不应判决茂业公司承担违约金。干磨同辩称，双方当事人签订的《滁州市商品房预售合同》第十四条是有关本案所涉商品房的初始登记和权属变更登记的约定，而该条款并未对茂业公司办理初始登记的起始时间作出明确的约定，根据行政法规即国务院《城市房地产开发经营管理条例》的规定，茂业公司应当自交付房屋之日起90日内协助被上诉人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件，而本案中，上诉人于2018年2月5日才去初始登记，导致被上诉人不能及时办理房屋权属证书，更无法实现合同目的，一审适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原告（反诉被告）干磨同向一审法院提出诉讼请求：1.被告支付原告逾期办证违约金40240元（自2018年6月1日起至2019年1月17日，按照中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息标准计算）；2.由被告承担诉讼费用。被告（反诉原告）茂业公司向一审法院提出反诉请求：1、被反诉人向反诉人支付逾期交纳购房款违约金6384元；2、由原告（反诉被告）承担诉讼费用。一审法院查明事实：原、被告双方于2017年8月9日签订《滁州市商品房预售合同》,被告将其位于丰乐大道1899号《长江商贸城》17幢商业单元51室房屋出售给原告。合同约定：1、总价款1139461元；2、双方在合同附件一（付款方式和付款期限）约定，被反诉人于2017年9月18日之前支付房款56万元等等。由于被反诉人原因，房款56万元延迟至2017年10月26日才转入反诉人账户。被告于2018年3月1日与原告办理涉案房屋交付手续。另查明：被告于2018年12月24日取得初始登记证后，根据合同补充条款第三款约定于2019年1月14日在滁州日报刊登公告，通知购房者三个工作日内办理房产证手续。一审法院认为，一、关于原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付逾期办证违约金问题。1、原、被告签订的《滁州市商品房预售合同》，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告支付了全部购房款。2、在对合同当事人是否违约判断上，首先看合同是否有约定，有约定看约定，没有约定看法定。考诸双方签订的合同，双方并未约定被告办理初始登记起始时间，因此从合同约定上，不能判断被告是否违约。但是，根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续……房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”，被告应当自交付原告房屋90日内协助原告办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件，被告至2018年12月24日才取得初始登记证，造成原告不能及时办理房屋所有权证，达不到完全实现合同目的，被告显属违约。被告应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条承担违约责任，也即被告按照年利率5.655%(案件事实发生在2019年8月20日之前，按照当时中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息标准）、购房款1139146元，承担自2018年6月1日起至2019年1月17日（被告2019年1月14日在滁州日报刊登公告，通知购房者三个工作日办理相关手续之日止）办证违约金。故对被告辩解本院不予支持。据此，被告应当支付原告逾期办证违约金40240元（1139146元*年利率5.655%/365*228天）。二、关于反诉人要求被反诉人支付逾期交纳购房款违约金问题。合同应当严格遵守，对于当事人是否违反合同约定，适用严格责任原则，不以过错为要件。双方在《滁州市商品房预售合同》附件一（付款方式和付款期限）约定，被反诉人通过银行贷款于2017年9月18日之前支付剩余购房款56万元，由于被反诉人原因，该款延迟至2017年10月26日才转入反诉人账户，原告应当按照合同第七条约定承担日万分之三违约金，即被反诉人应当支付原告违约金6384元（56万元*日万分之三*38天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告（反诉原告）滁州茂业投资发展有限公司于判决生效后十日内支付给原告（反诉被告）干磨同逾期办证违约金40240元；二、原告（反诉被告）干磨同于判决生效后十日内支付给被告（反诉原告）滁州茂业投资发展有限公司逾期付款违约金6384元。本诉案件受理费806元，减半收取403元，由被告（反诉原告）滁州茂业投资发展有限公司负担；反诉案件受理费25元，由原告（反诉被告）干磨同负担。二审中，双方当事人均未提供新的证据。本院对一审查明的事实，予以确认。本院认为，双方当事人签订的《滁州市商品房预售合同》第十四条是有关本案所涉商品房的初始登记和权属变更登记的约定，而该条款并未对茂业公司办理初始登记的起始时间作出明确的约定，根据行政法规即国务院《城市房地产开发经营管理条例》的规定，茂业公司应当自交付房屋之日起90日内协助干磨同办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件，茂业公司与干磨同办理涉案房屋交付手续后，直至2018年12月24日才取得初始登记证，致干磨同不能及时办理房屋所有权证，不能完全实现合同目的，原审认定茂业公司构成违约，并判决其支付逾期办证违约金并无不当，本院依法予以维持。综上，茂业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费806元，由上诉人滁州茂业投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 沁审判员 王献梅审判员 刘先勇二〇二〇年六月十九日书记员 李晓月附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；