安徽省六安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖15民终1377号 上诉人（原审被告）：詹绍山，男，1983年5月24日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 被上诉人（原审原告）：金鹏万，男，1949年11月20日出生，汉族，户籍地安徽省金寨县，现住上海市浦东新区。 上诉人詹绍山因与被上诉人金鹏万房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省金寨县人民法院（2020）皖1524民初935号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月9日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 詹绍山上诉请求：驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：一、上诉人租赁被上诉人的房屋系从事日用品批发销售和小饭桌。2020年初因新冠××疫情原因，合肥、金寨纷纷封城。上诉人回到合肥后，无法返回金寨工作，导致租赁合同无法继续履行，且在第一个租赁期到期前，上诉人已告知被上诉人。因此，合同因不可抗力因素解除的情况下，被上诉人无权要求上诉人再行支付3000元房租。二、本次导致合同无法继续履行，非属于上诉人的原因，系因不可抗力所致合同目的不能实现，符合合同法规定的情势变更情形。因此，上诉人不应支付违约金3000元。三、因受疫情影响，继续履行合同已经无法实现。四、被上诉人诉请修复房屋、赔偿屋内设施损失，亦无事实依据。 金鹏万辩称，一、2019年8月12日双方签订为期两年的租赁合同，并约定了房屋的用途为住宅使用，乙方不得任意改变房屋结构和用途，不得从事违法犯罪活动。上诉人违约开办学前教育，于2019年10月被相关执法部门取缔，与新冠××疫情无关。二、新冠××疫情也不影响上诉人对房屋的实际居住，上诉人在合同有效期内提出退租、拒缴房租、终止合同，系上诉人自己的违约行为，非系不可抗力。三、关于损坏、遗失物品的赔偿及卫生清理。上诉人未按照在一审中的承诺去现场协商房屋粉刷、卫生清理等事宜，被上诉人自行花费了400元的清理费。综上，一审法院判决符合情理，应予维持。被上诉人应承担上诉人因此次造成直接支出的车旅费600余元和清理房屋等卫生费用。 金鹏万向一审法院起诉请求：1.判令詹绍山立即支付半年房租6000元;2.赔偿修复人为破损的房屋，赔偿遗失损坏的炒锅、电饭锅、办公桌，房屋卫生污垢等必须清理；3.判令詹绍山支付违约金3000元；4.判令詹绍山赔偿经济损失500元；5.判令詹绍山继续履行房屋租赁合同。金鹏万在一审庭审中增加诉讼请求：要求詹绍山赔偿五斗橱1只，返还由金鹏万垫付的电费34.8元；一审庭审后书面放弃要求詹绍山继续履行合同的诉讼请求。 一审法院认定事实：明发城市广场明耀城安置区1号楼904室房屋是金鹏万拆迁安置获得的房屋。2019年8月12日，金鹏万与詹绍山签订《房屋租赁合同》，将该房屋出租给詹绍山，租赁期间2019年8月12日至2021年8月11日，月租金1000元；詹绍山第一次支付了6个月的租金。2019年8月14日，双方签署《房屋使用交接事项》。其中第2条确认所有墙壁洁白干净；第8条补充约定“邻居有套家具（沙发、桌椅、柜橱等）送来时请帮忙接收一下，把室内原破旧柜椅更换掉”。2020年1月28日，詹绍山通过短信与金鹏万协商退租。此外，詹绍山认可金鹏万垫付电费34.8元。 一审法院认为，金鹏万与詹绍山签订的《房屋租赁合同》不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。詹绍山在合同期满前提出退租房屋属于违约行为，金鹏万要求詹绍山支付违约金符合法律规定。因合同解除后詹绍山应当给予金鹏万合理的时间另行出租，双方约定违约金为3个月房租即3000元，比较合理。因詹绍山系违约方，不具有合同解除权，因此詹绍山于2020年1月28日短信通知金鹏万退租行为，不发生合同解除效力；金鹏万于2020年5月9日书面同意詹绍山退租，应认定为双方合同解除时间。关于金鹏万主张詹绍山继续支付租金的请求，合同解除前的部分予以支持，合同解除后的部分不予支持。金鹏万主张经济损失500元，因违约金足以填补该项损失，对此不予支持。关于金鹏万主张修复破损房屋，未提供房屋破损的证据，对此不予支持。关于赔偿炒锅、电饭煲及打扫卫生，该院酌定维修及保洁费用为150元。关于办公桌、五斗橱因双方签署《房屋使用交接事项》已授权詹绍山更换原破旧柜椅，因此金鹏万主张赔偿办公桌、五斗橱不予支持。詹绍山认可金鹏万垫付电费34.8元，应予返还。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条规定，判决：一、被告詹绍山于本判决生效后10日内向原告金鹏万支付自2020年2月12日至2020年5月9日租金合计3000元。二、被告詹绍山于本判决生效后10日内向原告金鹏万支付违约金3000元。三、被告詹绍山于本判决生效后10日内赔偿原告金鹏万炒锅、电饭煲维修费用及房屋保洁费用合计150元。四、被告詹绍山于本判决生效后10日内返还原告金鹏万垫付的电费34.8元。五、驳回原告金鹏万的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由詹绍山负担。 二审中，当事人没有提交新的证据。 本院对一审法院查明的基本事实予以确认。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，双方当事人签订的《房屋租赁合同》系各自真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。根据合同约定，租赁期间自2019年8月12日至2021年8月11日，每月租金1000元。詹绍山在合同约定的履行期间届满前单方面解除合同，并最终导致合同的解除，构成违约，应当承担违约责任，并支付合同解除之前所产生的租金费用。关于案涉房屋租赁合同的解除时间，詹绍山作为合同的违约方，无法定解除权。2020年1月28日詹绍山以短信的方式通知金鹏万解除租赁合同，在未获得金鹏万认同的前提下，不产生合同解除的法律效力。一审法院以金鹏万于2020年5月9日书面通知的时间为依据，认定双方合同解除的时间为2020年5月9日，并无不当。故詹绍山应当按照月租金1000元缴纳2020年2月12日至2020年5月9日的租金合计3000元。关于詹绍山应否支付违约金的问题。因詹绍山提前解除合同，必然给金鹏万造成租金损失，虽然今年年初新冠疫情的防控措施对租赁合同的履行产生了一定的影响，但尚未达到致使合同目的不能实现的程度，且案涉租赁合同的期限为两年，尚未履行的租赁期限超过了一年，如果据此认定詹绍山享有解除权，不承担违约责任，不利于对守约方利益的保障。另，案涉房屋非为商铺，主要用途是居住。据此，一审判决詹绍山向金鹏万支付3000元违约金并无不当。 综上，詹绍山的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由詹绍山负担。 本判决为终审判决。 审判长  王世如 审判员  魏 晋 审判员  高 华 二〇二〇年六月二十四日 法官助理耿广玉 书记员荣元亮 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。