山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终5397号上诉人（原审被告）：山东汉森警融安防设备有限公司，住所地济南市。法定代表人：卢汉，总经理。委托诉讼代理人：胡相红，山东齐鲁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵文华，男，1974年10月20日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：耿峰（赵文华同事、其单位山东天方药业有限公司推荐），男，1974年10月7日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：王静，北京中伦文德（济南）律师事务所律师。上诉人山东汉森警融安防设备有限公司(以下简称汉森公司)因与被上诉人赵文华房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院(2020)鲁0102民初36号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日立案后，依法进行了审理。汉森公司上诉请求：撤销一审判决；改判驳回赵文华的诉讼请求；一、二审诉讼费用全部由赵文华负担。事实和理由：涉案租赁合同的实际解除时间应为2018年11月底，汉森公司不存在任何违约情形，一审判决书中认定的双方合同于2019年10月11日解除，属于事实认定错误。本案中，赵文华在涉案合同订立之初，就刻意隐瞒涉案房屋紧邻女厕这一明显不利因素，严重影响了汉森公司的正常办公经营需要，导致涉案合同已无法继续履行，无法实现合同目的。鉴于赵文华违约在先，汉森公司迫于无奈，于2018年11月底行使法定解除权，通知赵文华解除合同，并搬离涉案房屋。另，汉森公司自2018年4月入住涉案房屋至2018年11月底通知赵文华解除合同后搬离，实际租赁期限为8个月，而租金的缴纳期限为12个月，赵文华尚余3个月租金未予退还。一审判决认定承租人单方解除合同，提前退租，进而作出判决要求汉森公司支付3个月租金作为违约金，显然属于在认定事实错误的基础之上作出的错误判决。二、一审法院以双方不存在约定解除的情形，进而认定汉森公司不享有法定解除权，显然属于法律适用错误。本案中，汉森公司入住房屋时，方才发现涉案房屋紧邻女厕这一严重影响办公经营的不利因素，不堪其扰，勉强经营数月后，与赵文华多次协商解除合同未果，进而行使法定解除权，通知赵文华解除涉案租赁合同。正是赵文华未按涉案合同约定，提供符合合同约定，且能满足汉森公司办公需要的房屋的违约行为在先，汉森公司才按照《合同法》相关法律规定，享有并依法行使法定解除权。一审法院认定汉森公司作为违约方不享有合同解除权，显然属于法律适用错误。三、一审法院判令汉森公司支付违约金及租金利息的数额过高，未以赵文华的实际损失为依据，进而作出相应裁判，于法无据，与法相悖。本案中，赵文华违约在先，且涉案房屋因自身不利因素，至今尚未完成出租。赵文华所谓的损失，系因其自身违约且未尽到防止损失扩大的义务而造成，与汉森公司无关。因此，如有损失也应由其自身承担。退一步讲，即使汉森公司存在违约情形，亦应按照赵文华产生的实际损失，支付相应违约金，而非罔顾客观事实，片面加重上诉人的负担。综上所述，一审法院作出的判令汉森公司支付租金、违约金及利息的判决,欠缺事实和法律依据。赵文华辩称，一审判决认定事实清楚，适用法理正确，请求依法驳回汉森公司的上诉请求。张文华向一审法院起诉请求：1.确认双方2018年3月10日所签订的《房屋租赁合同》于2019年10月11日解除；2.判令汉森公司支付拖欠的房屋租金268197元，车位管理费800元、物业费19811.48元，汉森公司支付各项违约金507895.16元（暂计至2019年10月11日，违约金数额计算至实际支付之日止）；3.本案诉讼费、保全费等由汉森公司承担。一审法院认定事实：2018年3月10日，甲方（出租人）赵文华与乙方（承租人）汉森公司签订房屋租赁合同一份，约定：第二条租赁物业基本情况、用途。2.1租赁物业位置，出租人出租、承租人承租的租赁物业位于济南市历下区龙奥北路8号玉兰广场6、5号楼1-1401室及地下车位2个（玉兰广场地下，车位号码：2576、2577）；2.2租赁物业面积。2.2.1租赁物业位于历下区龙奥北路8号玉兰广场6、5号楼1-1401室，建筑面积为336.93平方米（合同面积）；地下车位按照开发商交付甲方时的现状面积。2.2.2租金的收取暂按照上述建筑面积336.93平方米计算。第三条，租赁期限、免租期和续约。3.1租赁期限，租赁期限自2018年3月25日至2020年3月24日止。甲方应于2018年3月10日起将出租房屋交付给乙方使用；2018年3月10日至2018年3月25日为免租装修期（乙方不需支付租金，但需要支付物业管理费、车位管理费、及因装修工作产生的水电费）。除非一方当事人根据法律规定或合同约定解除合同，任何一方无权提前终止本合同履行。第四条，租金。4.1租金标准；4.1.1租金自2018年3月25日起计算，至2019年3月24日为第一年，租金单价为3.2元/平方米/天，第二年房租在第一年租金基础上递增8%，因递增产生的小数按照四舍五入的原则，只保留两位小数。支付方式按（附表一）执行。此租金不包含房屋租金税金。4.1.2车位租金自2018年3月25日起至2020年3月24日计算，按照300元/个/月支付按照表一支付。4.2.1租金采取先付租金后使用原则，每半年（六个月）支付一次。承租人应在本合同签订之日起当日向出租人支付定金32795元（后期转为保证金），2018年3月25日前付清本合同约定的半年租金。4.2.2此后承租人应提前30天付清下半年的租金。4.2.2此后承租人应提前30天付清下半年的租金。第五条，其他费用。租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、暖、停车、网络、煤气、通讯、设备、物业管理费等全部费用均由乙方承担。第十二条，违约责任。12.1若任何一方违反本合同项下的任何义务，却应赔偿另一方因此遭受的全部损失。承租人未按时支付租金、物业管理费和其他费用的，每逾期一日，还应向出租人支付应付未付金额千分之五的违约金。12.2除本合同第十三条约定的合同终止和解除的情形外，出租人提前收回房屋或者承租人提前退租，应向对方支付三个月租金作为违约金。第十三条，合同的终止和解除。13.2在下列情况下，出租人有权经书面通知承租人，立即解除合同。13.2.1承租人拖欠出租人和物业管理公司租金、物业管理费、租金保证金、或其他任何费用超过30日的。2018年4月10日，卢汉支付赵文华100000元；2018年4月19日，陆欢支付赵文华50000元；2018年5月31日，卢汉支付赵文华40000元；2018年6月13日，卢汉支付赵文华11984元；2018年10月12日，卢汉支付赵文华100000元；2018年11月1日，汉森公司支付赵文华50000元；2018年11月6日，汉森公司支付赵文华20000元。以上汉森公司共计支付赵文华房屋租金371984元，双方对此均予以认可。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。赵文华与汉森公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性约定，一审法院予以确认。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，汉森公司以房屋紧邻女厕所严重影响办公及日常经营为由主张解除涉案房屋的租赁。汉森公司解除合同并无合同依据，赵文华对汉森公司解除合同的通知亦不予认可。故涉案合同不符合约定解除的情形。合同法第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。因汉森公司已经明示其不再履行主要债务。守约方赵文华依法享有合同解除权，而汉森公司作为合同违约方并不具有合同解除权。根据综上分析，汉森公司单方解除合同的行为，既没有合同依据，也不符合上述法定解除情形，不能发生解除合同的效力。本案中，原告赵文华主张涉案合同于2019年10月11日解除，该主张符合法律规定及合同约定，本院予以支持。涉案合同应于2019年10月11日解除。在合同未解除期间，双方均应按照合同约定履行合同义务，赵文华主张汉森公司继续支付房屋租赁期间的房租，符合法律规定，一审法院予以支持。本案租金的支付金额计算如下：2018年3月25日至2019年3月24日，涉案房屋及两个车位的租赁费为400734.24元（3.2元/平米/天×336.93平米×365天＋300元×2个×12个月），减去前期汉森公司已支付的371984元，剩余28750元尚未支付。2019年2月24日应当提前支付2019年3月25日至2019年9月24日的房屋及车位租金，期间房屋租金为218103元（3.46元/平米/天×336.93平米×184天＋300元×2个×6个月），2019年8月24日支付2019年9月25日至2019年10月11日的租金，期间共计17天，期间房屋及车位租金为20158元（3.46元/平米/天×17天×336.93平米＋300元÷30天×17天×2个）。以上共计欠付房屋及车位租金267011元。关于违约责任，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，汉森公司无正当理由解除合同，已经构成违约，应当承担违约责任。根据合同约定，违约方应当支付守约方三个月租金作为违约金。故赵文华主张汉森公司支付三个月的租金符合法律及合同约定，一审法院予以支持。违约金计算如下：3.46元/平米/天×336.93平米×90天＋300元×2个×3个月，共计106720元。《房屋租赁合同》第12.1规定，若任何一方违反本合同项下的任何义务，均应赔偿另一方因此而遭受的全部损失。承租人未按时支付租金、物业管理费和其他费用的，每逾期一日，还应向出租人支付应付未付金额千分之五的违约金，对于赵文华主张的延期支付房屋及车位租金的违约金的诉讼请求，一审法院认为双方在合同中约定的金额过高，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题解释（二）》第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。一审法院酌情支持按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮30%的标准计算。对于赵文华主张车位管理费800元及物业费19811.48元的诉讼请求，赵文华并未提交相关的代缴凭证，一审法院对该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题解释（二）》第二十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决：一、赵文华与汉森公司签订的《房屋租赁合同》于2019年10月11日解除；二、汉森公司于判决生效之日起十日内支付赵文华2018年3月25日至2019年3月24日剩余房租28750元；三、汉森公司于判决生效之日起十日内支付赵文华2019年3月25日至2019年9月24日租金218103元；四、汉森公司于判决生效之日起十日内支付赵文华2019年9月25日至2019年10月11日租金20158元；五、汉森公司于判决生效之日起十日内支付赵文华违约金106720元；六、汉森公司于判决生效之日起十日内支付赵文华逾期支付房屋租金利息（以28750元为本金，自2018年8月24日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮30%的标准计算；以28750元为本金，自2019年8月20日起至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%的标准计算）；七、汉森公司于判决生效之日起十日内支付赵文华逾期支付房屋租金利息（以218103元为本金，自2019年2月24日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮30%的标准计算；以218103元为本金，自2019年8月20日起至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%的标准计算）；八、汉森公司于判决生效之日起十日内支付赵文华逾期支付房屋租金利息（以20158元为本金，自2019年8月25日起至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%的标准计算）；九、驳回赵文华的其他诉讼请求。如果未按判决所指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11766元，减半收取5883元，由赵文华负担2353元，汉森公司承担3530元；申请费1960元，由赵文华承担784元，汉森公司承担1176元。本院二审期间，当事人没有提供新证据，一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为,本案二审争议焦点是：1、涉案房屋租赁合同解除时间点及解除权的行使问题；2、违约金及租金利息数额是否适当。关于第一个争议焦点合同解除时间点及解除权问题。根据一审查明的事实，双方当事人签订的房屋租赁合同是当事人真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。然而，在合同履行期间，汉森公司以房屋紧邻女厕所影响办公和经营为由，主张2018年11月底解除租赁合同，该理由不符合合同约定，其主张解除合同时间赵文华不认可，也无其他合法有效证据加以印证，因此，一审法院认定汉森公司单方解除合同行为于法无据，不发生解除合同效力的后果，并无不当。鉴于汉森公司明示不再履行租赁合同，赵文华作为守约方于2019年10月11日通知汉森公司解除涉案租赁合同，基于该事实，一审判决确认2019年10月11日为解除合同的时间点适当。汉森公司主张赵文华隐瞒涉案房屋紧邻女厕的事实，无证据证实，且涉案房屋坐落位置周边设施在租赁前已经存在，汉森公司作为承租人负有考查义务，因此，汉森公司该主张不成立，不予支持。关于第二个争议焦点违约金及租金利息问题。根据一审查明的事实，对违约金双方当事人在合同中做了明确约定，一审判决按照合同约定判令汉森公司支付违约金，并无不当。关于租金逾期支付利息计算问题，双方当事人在合同中明确约定:每逾期一天承租人向出租人支付应付未付租金数额千分之五的违约金，该约定数额过高，一审判决依法进行了调整，其调整符合法律规定，并无不当。综上所述，汉森公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11766元，由上诉人山东汉森警融安防设备有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 李 琴二〇二〇年六月三十日书记员 牛春杰