辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终5911号上诉人（原审被告）：姚丹阳，女，1982年3月5日出生，住沈阳市铁西区。被上诉人（原审原告）：沈阳晶森宏普房产开发有限公司，住所地沈阳市浑南新区临波路10号。法定代表人：徐飞，系总经理。委托诉讼代理人：王昱苏，系上海市海华永泰（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：高婉莹，系上海市海华永泰（沈阳）律师事务所实习律师。上诉人姚丹阳因与被上诉人沈阳晶森宏普房产开发有限公司（以下简称“晶森公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院(2019)辽0112民初12611号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。姚丹阳上诉请求：1.撤销或依法改判发回重审，沈阳市浑南区人民法院（2019）辽0112民初12611号的民事判决；2.判令一、二审的费用全部由被上诉人承担；3.判令被上诉人配合上诉人办理房证；4.判令被上诉人赔偿上诉人30万元；5.判令上诉人按照银行按揭贷款年限，按月还款。事实与理由：一.原审法院认定事实错误。1.上诉人签订商品房买卖合同的余款付款方式，是以银行按揭贷款方式结清，在履行合同期间，由于开发商的违约与不作为，上诉人没有在合同限定期内办理贷款，因此导致78万购房款无法支付。2.在被上诉人售卖出涉案房屋后的第12天，（系办理入住日期2017年2月16日）便告知上诉人，由于一些原因不能按时办理贷款手续，所以提前安排办理入住作为安抚。因此在距离合同约定贷款到账日期2017年3月4日，仅剩16天时，主动给上诉人办理入住，并收取物业费、水电费、电梯费，并安排专人带上诉人办理房屋验收。二.原审法院认定事实不清2019年5月，被上诉人安排中介联系上诉人。2019年5月30日，该中介提出要收取5万元中介费，并明确告知，涉案房屋不具备银行放款条件，因为涉案房屋没有银行准入，故而收取高额中介费作为条件。上诉人向中介索要该笔款项的发票，但该中介称，只能提供收据无法开具发票。上诉人随即向民心网投诉，提供了此中介乱收费并不提供发票的证明。民心网受理了投诉并给予反馈。（开庭时上诉人提供了此项证据，但是法院在没有调查的情况下就给出了不予采信的结论）2019年8月20日上诉人突然收到法院传票，才得知已被起诉的事实。（2019年5月一一2019年8月20日期间，被上诉人一直未与上诉人联系协商涉案房屋购房款事宜）综以上种种事实，上诉人有理由认定，被上诉人完全没有出售该涉案房屋的诚意，并涉嫌以利用涉案房屋的学区房热点为由，骗取上诉人的违约金为最终目的。三.原审法院适用法律错误原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条一款、第一百零七条、第一百六十一条，对上诉人的一审判决是错误的。上诉人与被上诉人的案件情形与事实不符合《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条一款、第一百零七条、第一百六十一条。2017年2月4日（签订买卖合同的日期）上诉人已经怀孕，买房时目的性很明确，同时衡量了自己的经济条件，因此选择了以贷款的方式购买涉案房屋。上诉人购买涉案房屋的目的就是因为涉案房屋区域配有中小学的学区，所以选择在此处为孩子办理落户。如今孩子已经28个月，到了必须落户的年龄，但是由于涉案房屋没有房证，至今尚未给孩子办理落户。这件事对上诉人的家庭造成了巨大的影响。据此，请求二审法院撤销原判发回重审，支持上诉人的上诉请求。晶森公司辩称：一、答辩人（被上诉人）认为一审关于违约金部分认定错误。案涉房产所在的小区业主凡是选择按揭还款的均已办理了银行贷款，因此，不能办理贷款的原因不在答辩人，而是上诉人自身原因导致无法办理，根据《商品房买卖合同》第七条约定，上诉人逾期付款应当支付违约金。二、一、二审诉讼费用应当由上诉人承担。上诉人没有按照《商品房买卖合同》的约定支付购房款，且入住至今仍欠付购房尾款，因上诉人违约行为产生的一、二审诉讼费应当由上诉人自行承担。三、关于上诉人要求配合办理房证，上诉人一审中没有提出反诉，二审增加诉求于法无据。另，上诉人一直没有支付购房款，客观上也无法取得办理房证的条件。四、上诉人主张赔偿30万元无事实和法律依据，上诉人应当按照合同约定支付购房款。上诉人使用房屋长达三年之久且至今仍未支付购房尾款，也未向答辩人主张解除合同，上诉人恶意占用房屋不履行付款义务才是违约的一方，故其要求答辩人支付赔偿金没有事实依据，上诉人应当继续履行合同支付购房尾款及违约金。综上所述，望贵院驳回上诉人上诉请求，维持原判。姚丹阳向一审法院起诉请求：1、要求被告履行商品房买卖合同，支付购房款780，000元及违约金106，938元(暂时从合同备案日至起诉日违约金数额；计算至实际给付之日)；2、由被告承担一切诉讼费用。一审法院认定的事实：原、被告于2017年2月4日签订商品房买卖合同(已备案)，约定：被告向原告购买位于沈阳市东陵区房屋一处，建筑面积为107.01平方米，房屋总价款为975，000元，付款方式及期限为首付款195，000元于签约之日支付，余款780，000元于2017年3月4日前以贷款方式付清，违约责任为买受人逾期付款在30日之内，自第二天起至实际全额支付之日止，按日逾期应付款万分之一点五支付违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一点五的违约金；交付期限为出卖人应当在2016年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房，交付买受人使用。在合同履行过程中，被告向原告支付了首付款195，000元，原告向被告交付了涉案房屋，被告已于2017年2月16日办理了入住手续，并已实际入住使用至今。由于被告至今未向原告给付剩余购房款780，000元，为此，双方产生纠纷，原告诉至法院。一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方均应按合同约定全面履行合同义务。本案争议的焦点是被告尚欠原告购房款780，000元应如何支付、是否应当承担违约金等。原告认为，双方签订的商品房买卖合同并备案生效，原告已向被告实际交付房屋，被告已经居住使用至今，所以，要求被告给付剩余购房款780，000元并承担违约金。并提举了商品房买卖合同、业主家庭情况登记表及业主入住收费明细表、个人房屋按揭贷款及担保合同等。被告认为，剩余房款780，000元，应当是原告给被告指定贷款银行，并由原告指定的中介带被告去办理贷款手续，并不同意承担违约金。但未能对此提举证据。经审查，从双方所提举的证据，结合本案已查明的事实，可以确认，双方在商品房买卖合同中约定被告应于2017年3月4日前向原告付清购房余款780，000元，现被告在原告已按照约定履行了交付房屋之义务的前提下未足额支付购房款，应承担继续履行的义务，故对原告要求被告付清购房余款780，000元的诉讼请求，予以支持。关于原告主张的违约金问题，按照证据规则，原告应对此进行举证，现无充分证据证明没有办理完毕780，000元房款的贷款手续系被告个人违约行为造成，故对原告该项主张不予支持。关于被告抗辩主张剩余房款780，000元，应当是原告给被告指定贷款银行，并指定的中介带被告去办理贷款手续等问题，因双方签订的商品房买卖合同中约定被告应于2017年3月4日前以贷款方式向原告付清购房余款780，000元，但被告在明知涉案房屋没有办理贷款手续的情况下，仍于2017年2月16日入住使用至今，到原告起诉要求其支付剩余房款时止，被告亦未能提供证据证明其在此期间已向原告提出异议或主张过权利，故对被告的抗辩主张，不予采信。综上所述，对原告诉讼请求符合法律规定的部分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条一款、第六十条一款、第一百零七条、第一百三十条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款之规定，判决如下：一、被告姚丹阳于本判决生效之日起十日内给付原告沈阳晶森宏普房产开发有限公司购房余款780，000元；二、驳回原告沈阳晶森宏普房产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费12，669元，由被告姚丹阳承担11，600元，原告沈阳晶森宏普房产开发有限公司承担1，069元。二审中，上诉人提交了交通银行辽宁分行个人住房贷款项目合作企业档案目录，证明开发商没有给我提供相关材料，导致我无法自行办理贷款。被上诉人质证意见：真实合法关联性均有异议，不能证明上诉人想要证明的问题，与本案无关，也无法查实是由什么单位出具的。被上诉人提交了“住房按揭项目合作协议”、“个人房屋按揭贷款合作协议书”，证明其与多家银行存在房屋按揭贷款合作关系，具备办理贷款的条件。上诉人质证意见：与本案无关，被上诉人没有拿出我违约的证据，被上诉人存在欺诈。对上述证据结合其他事实统一论述。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，双方签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方均应按合同约定全面履行合同义务。关于上诉人提出涉案房屋未办理银行按揭贷款的责任在于被上诉人的问题，因双方签订的商品房买卖合同中对办理按揭贷款的权利义务并未约定，仅约定上诉人应于2017年3月4日前以贷款方式向被上诉人付清购房余款780，000元。被上诉人在一审提供了其他同楼盘业主办理按揭贷款的证据，在二审中又补充提交了与盛京银行于洪支行及中国光大银行沈阳分行北站支行签订的按揭贷款合作协议，证明被上诉人具备办理房屋按揭贷款的条件。另外，从上诉人的陈述中可得知，被上诉人曾经告知上诉人到银行办理按揭贷款事宜，上诉人主张因中介费过高且无法开具发票等原因未办理贷款手续，根据现有证据无法证明未办理住房按揭贷款手续的责任在于被上诉人，故一审法院判决上诉人向被上诉人支付剩余房款并无不当；关于上诉人要求判令被上诉人配合上诉人办理房证及判令被上诉人赔偿上诉人30万元等上诉请求，因上诉人在一审程序中并未就上述请求提出过反诉，故不属于本案二审审理范围；关于上诉人要求判令其按照银行按揭贷款年限，按月还款的请求，因上诉人并未办理涉案住房的按揭贷款手续，故该项请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人姚丹阳的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12669元，由上诉人姚丹阳负担。本判决为终审判决。审判长  赵钺审判员  金鑫审判员  王虹二〇二〇年六月十九日法官助理勾雪峰书记员张磊本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；