四川省攀枝花市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川04民终466号 上诉人（原审原告）：黄译平，女，汉族，1980年7月12日出生，住四川省攀枝花市东区。 委托诉讼代理人：蒋晓彤，四川广聚律师事务所律师，执业证号：15104201411684064。 委托诉讼代理人：胡仕川，四川广聚律师事务所实习律师，实习证号：22031907110006。 被上诉人（原审被告）：攀枝花碧桂园房地产开发有限公司，住所地四川省攀枝花市仁和区仁和镇仁和街216号，统一社会信用代码：91510400MA6210R23C。 法定代表人：方力斌，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王益，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：梁晋，男，该公司员工。 上诉人黄译平因与被上诉人攀枝花碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省攀枝花市仁和区人民法院（2019）川0411民初3011号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月9日立案后，依法组成合议庭，于2020年6月28日公开开庭审理了本案。黄译平及其委托诉讼代理人蒋晓彤、胡仕川，碧桂园公司的委托诉讼代理人王益到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄译平上诉请求：1.撤销四川省攀枝花市仁和区人民法院（2019）川0411民初3011号民事判决，依法改判支持其一审全部诉讼请求；2.本案一二审诉讼费由碧桂园公司承担。事实与理由：1.一审法院以证据不足为由驳回黄译平的诉讼请求，但其未能就碧桂园公司涉及欺诈嫌疑的问题进行审查。碧桂园公司在黄译平进行签字盖章的合同上进行修改的行为属于欺诈行为，一审法院却没有对此行为进行合法性审查；2.碧桂园公司在其发布的沙盘、广告、合同书上都有明确的花园使用区域，一审法庭不采纳其作为相关证据，而采纳合同补充条款第十二条免除碧桂园公司责任的格式条款作为判决依据，不符合公平合法原则。碧桂园公司将双方签订合同时的原图纸、原广告、原沙盘全部显示为绿化面积的区域改变为人行通道，对黄译平生活产生了重大影响，但碧桂园公司却没有采取任何方式提前告知黄译平，对此是否存在违约责任一审法院也并未进行裁决；3.碧桂园公司出售的案涉房屋不论是单价还是总价都明显高于同小区、同楼栋、同户型房屋单价。碧桂园公司未能给出合理的解释，其明知案涉房屋前后花园区域为小区共用区域，而以口头许诺归黄译平使用为由诱导黄译平支付高额费用购买案涉房屋，存在明显的欺诈行为。 碧桂园公司辩称：案涉房屋在交房前已达到了《商品房买卖合同》约定的条件，公司已按照购房合同约定并提前通知了黄译平收房，黄译平无正当理由拒绝收房，碧桂园公司不应当支付逾期交房违约金。至于黄译平上诉称碧桂园公司在销售案涉房屋时存在欺诈行为，首先，房屋销售价格黄译平是明知的，碧桂园公司并无价格欺诈。其次，碧桂园公司并未许诺其使用案涉房屋前后小区公共面积，在本案一审中黄译平也没有提供证据证明碧桂园公司存在欺诈行为。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持。 黄译平向一审法院提出诉讼请求：1.碧桂园公司向其出示建设工程竣工验收备案证明文件、房屋面积实测报告书，碧桂园公司向其提供住宅使用说明书、住宅质量保证书、住宅工程质量分户验收结果表等蓝花楹街46号1幢1-2号房屋符合交付条件的证明文书；2.碧桂园公司向其支付逾期交房违约金20579元，暂从2019年8月30日计算至2019年11月22日，实际计算至碧桂园公司将蓝花楹街46号1幢1-2号房屋交付给黄译平之日止；3.碧桂园公司向黄译平赔偿损失600000元；4.碧桂园公司承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2017年11月5日，碧桂园公司与黄译平签订《商品房买卖合同》，合同约定黄译平购买碧桂园公司开发建设的案涉房屋，房屋预测建筑面积共111.530平方米，其中套内建筑面积85.161平方米，分摊的共有建筑面积26.369平方米；按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米7235.88元，总价款807018元；该商品房交付给买受人时已取得“建设工程竣工验收备案证明文件”、《房屋面积实测报告书》；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》《住宅工程质量分户验收结果表》；出卖人在2019年8月30日前向买受人交付该商品房。 2017年11月11日，黄译平在《商品房买卖合同》的附件上签字按手印，双方同时签订了《补充协议》。其中，附件十二条不利因素告知书中载明：“项目总平面图以规划部门批准的总体规划为依据，因受材质和比例限制等影响，不能精确表现建筑物的外立面、建筑间距等具体情况，不能完全体现设施设备及构件等的存在，仅作为规划相关展示，与实景存有一定差异，具体以交付现状为准”。《补充协议》第四条关于该商品房交付条件与交接手续约定：“1.该商品房的交付条件以本条约定为准，该商品房交付时应符合的条件为：出卖人已向该商品房所在地政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件，买受人自愿同意不以取得该商品房测绘报告作为交付条件。”第五条逾期交房责任约定：“1.逾期在90日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，买受人继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，但该违约金总额最高不超过买受人已付购房款的10%”。合同签订后，黄译平付清全部购房款。 2019年8月24日，黄译平接碧桂园公司收房通知后，到案涉房屋准备收房。因黄译平认为碧桂园公司交付房屋与双方约定的交付条件不符（无签订《商品房买卖合同》前碧桂园公司承诺的房屋前后阳台外区域60-80平米的独立使用面积），黄译平至今未接收房屋。 庭审中：1.黄译平陈述其主张由碧桂园公司赔偿损失600000元，是依据《消费者权益保护法》第五十五条规定，向碧桂园公司主张商品价格三倍的赔偿，赔偿数额是根据黄译平向同楼栋业主了解到，黄译平购买房屋的价格每平米高于其他业主房屋销售价格近2000元，总价高出200000元，三倍赔偿即600000元；2.碧桂园公司出示了碧桂园翡翠郡1#、2#楼及地下车库的《竣工验收备案书》（载明竣工验收日期为2019年7月2日）、碧桂园翡翠郡1#楼（仁和蓝花楹街46号1幢）的《房屋面积测绘报告》（载明测量日期为2019年8月2日）、碧桂园翡翠郡（高层1#-2#楼）的《住宅使用说明书》（落款日期为2019年8月30日）、碧桂园翡翠郡（高层1#-2#楼）的《住宅质量保证书》（落款日期为2019年8月30日）、碧桂园翡翠郡1#楼的《住宅工程质量分户验收结果表》（载明的检查日期为2019年6月10日）。 一审法院认为，关于黄译平主张的碧桂园公司向其出示建设工程竣工验收备案证明文件、房屋面积实测报告书、住宅使用说明书、住宅质量保证书、住宅工程质量分户验收结果表等蓝花楹街46号1幢1-2号房屋符合交付条件的证明文书。在庭审中，碧桂园公司已将案涉房屋所属楼栋的《竣工验收备案书》《房屋面积测绘报告》《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》《住宅工程质量分户验收结果表》作为证据提交，该几份证据上有相关第三方的签章，黄译平虽然不予认可，但未提供足以反驳的证据，对碧桂园公司提交的该几份证据一审法院予以采信。因碧桂园公司已在庭审中出示了黄译平要求出示的证据，黄译平的该项诉请缺乏事实依据，不予支持。 关于黄译平主张的逾期交房违约金及损失赔偿。黄译平提起该两项主张的主要理由是认为碧桂园公司交付的房屋与双方约定的交付条件不符，无签订《商品房买卖合同》前碧桂园公司承诺的房屋前后阳台外区域60-80平米的独立使用面积，碧桂园公司的行为存在欺诈，导致黄译平至今未接收房屋。一审法院认为，黄译平主张碧桂园公司存在欺诈，应就碧桂园公司存在欺诈行为提供证据予以证实，黄译平提供的录音资料、规划平面图、《商品房买卖合同》附件1的房屋平面图均不能证实碧桂园公司在向黄译平推销购买案涉房屋时承诺黄译平享有房屋前后阳台外区域60-80平米的独立使用面积，也即黄译平的证据不能证实碧桂园公司存在欺诈，黄译平主张的损失赔偿证据不足，一审法院不予支持。碧桂园公司在合同约定的交房期限届满前通知黄译平收房，黄译平拒绝收房的理由不能成立，黄译平主张的逾期交房违约金亦不能成立。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回黄译平的全部诉讼请求。 二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 黄译平向本院提交保存于攀枝花市城建档案馆的案涉房屋一层平面设计图及施工总平图各一张、熊平（黄译平丈夫）与朱英（黄译平称系案涉房屋销售人员）的通话录音。黄译平举证意见为：黄译平与碧桂园公司签订的《商品房买卖合同》中的平面图与其提交的一层平面设计图有较大差异，实际交付房屋的功能设置区域与图纸相比进行了较大改变，而从施工总平面图可以明显看出案涉房屋前面的道路在施工总平面图中是没有的，反而与开发商承诺的绿化面积是一致的，与沙盘、广告、销售人员的口述内容也是一致的。通话录音拟证明碧桂园公司在向黄译平销售房屋时允诺过案涉房屋前后阳台外区域有独立的花园和平台，可供黄译平独立使用。 碧桂园公司发表如下质证意见，1.一层平面设计图与本案无关，该平面图反映的内容是建筑的修建情况，无法反映小区绿地及道路情况，与本案无关联性；2.施工总平面图内容不齐，无法达到对方的证明目的，且从该份总平面图可以看出本案讼争的案涉房屋外也存在相应的消防通道及道路的规划；3.通话录音中通话人的身份无法核实是否为“朱英”，且“朱英”是否为接待黄译平购买涉案房屋的销售人员不能确定，黄译平方在与对方通话时是采取诱导式的询问。 本院认为，本案黄译平提起诉讼，主张碧桂园公司在向其销售房屋的过程中存在欺诈行为，黄译平应围绕碧桂园公司存在欺诈行为进行举证。根据黄译平在二审中提交的两份图纸并结合黄译平提交的其他证据无法证明，碧桂园公司销售人员在向其销售时出示了上述两份图纸，且黄译平系依据图纸内容而作出错误的意思表示。黄译平提交的通话录音中通话对象的身份无法核实，“朱英”也未到庭对案件事实进行当庭陈述。虽然黄译平称因疫情原因“朱英”无法当庭进行陈述，但是当前疫情形势有所缓减，国家也并未限制人员出行，“朱英”不存在确有困难不能到庭的情况，黄译平提出要求证人以法院电话询问方式作证的申请不符合法律规定。综上，黄译平在二审中提交的证据，本院依法不予采信。 二审审理查明事实与一审审理查明事实一致，对一审审理查明事实，本院予以确认。 本院认为，根据双方诉辩意见，本案二审争议焦点为：一、碧桂园公司在销售案涉房屋时是否存在欺诈行为；二、碧桂园公司是否存在逾期交房的违约行为，是否应支付违约金。对此本院逐一评判如下： 关于争议焦点一。黄译平在本案中提出碧桂园公司在对其销售案涉房屋的过程中实施了欺诈行为，其主张的事实依据是碧桂园公司的销售人员在销售过程中向其虚假宣传并承诺案涉房屋前后平台有60m2至80m2的面积可供房屋买受人独立使用，而现在碧桂园公司实际交房的房屋状况与销售人员宣传和承诺的内容不一致。黄译平应对其所主张的欺诈事实承担举证责任。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条规定，构成欺诈要求两重因果关系，一是欺诈行为与错误认知之间的因果关系，二是错误认知与意思表示之间的因果关系，两重因素缺一不可。 首先，从本案查明事实可知，碧桂园公司向黄译平交付的案涉房屋面积符合双方在《商品房买卖合同》中约定的房屋面积，而通过该合同附件的平面图不能看出案涉房屋阳台前为绿化地带。而黄译平在一二审提交的证据也不能证明，销售人员在向黄译平销售房屋时向其承诺案涉房屋前后平台有60m2至80m2的面积可供黄译平独立使用。其次，黄译平提出其所购买房屋的单价明显高于他人同期购买的同户型、同楼层房屋单价，其花费高价购买案涉房屋就是基于销售人员的虚假宣传和承诺，但商品房的价格高低会受市场行情、销售渠道等多重因素影响，而黄译平在一审中提交的证据不能证明其所购买房屋的价格畸高，违背市场规律。且依据现有证据无法证明黄译平系基于碧桂园公司的欺诈行为而错误的认为购房单价隐含了《商品房买卖合同》约定外的房屋面积价值。最后，黄译平提出碧桂园公司擅自更改规划和设计，导致其所购买房屋前多出一条道路影响其居住的问题，不属于本案审理范围。 综上，黄译平提交的现有证据不能证明碧桂园公司在向其销售房屋时存在欺诈行为。 关于争议焦点二。本院认为，黄译平和碧桂园公司约定的交房时间为2019年8月30日。一审已经查明，案涉房屋在双方约定的交房时间前已经通过了竣工验收，并取得《房屋面积测绘报告》《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》《住宅工程质量分户验收结果表》。黄译平陈述，在2019年8月24日，碧桂园公司通知其去收房时双方即因交付房屋状况不符合黄译平要求而产生纠纷，黄译平即拒绝收房。双方并非是因碧桂园公司不能提交上述资料而未完成交房，碧桂园公司也在合同约定的交房时间内取得了上述资料。故黄译平提出碧桂园公司未向其交付《房屋面积测绘报告》《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》《住宅工程质量分户验收结果表》，应承担逾期交房违约责任的主张无事实依据，本院不予支持。 综上所述，黄译平的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10006元，由黄译平负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王金涛 审 判 员 董 敏 审 判 员 蔡林玲 二〇二〇年六月三十日 法官助理 郭 成 书 记 员 罗丽娜