河北省承德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀08民终1189号 上诉人（原审被告）：承德大地创见房地产开发有限公司，住所地滦平县巴克什营镇金山岭商住广场西门店26号。 法定代表人：苏为学，职务，总经理。 委托诉讼代理人：黄奕卿，男，系该公司员工。 被上诉人（原审原告）：杨晓玲，女，1973年3月9日出生，汉族，市民，北京市海淀区人，住北京市海淀区。 委托诉讼代理人：马立文，北京天达共和律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：贾丹琦，北京天达共和律师事务所执业律师。 上诉人承德大地创见房地产开发有限公司因与被上诉人杨晓玲房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省滦平县人民法院（2018）冀0824民初14号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人承德大地创见房地产开发有限公司的委托诉讼代理人黄奕卿、被上诉人杨晓玲的委托诉讼代理人马立文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 承德大地创见房地产开发有限公司上诉请求：1.撤销原审判决第三项；2.由被上诉人承担诉讼费用。事实和理由：一、我司不构成违约，不应承担违约或赔偿利息损失的责任。1.我司在销售商品房时符合《城市商品房预售管理办法》的规定。(1)我司与滦平县国土资源局签订《国有建设用地土地出让权合同》;(2)案涉房屋所在地块取得了《国有土地使用权证》;(3)案涉房屋所在地块取得了《建设用地规划许可证》;(4)案涉房屋所在地块取得了《建设工程规划许可证》;(5)案涉房屋所在地块取得了《建筑工程施工许可证》;(6)案涉房屋取得了《商品房预售许可证》；(7)案涉合同办理了《预售备案登记证》。2.本案我司提供的证据说明案涉房屋的“五停”和拆除等事件非我司所能控制和左右，属于不可抗力事由。根据《合同法》第117条的规定以及案涉合同的约定，属免责范畴，因此，无需承担违约或赔偿利息损失的责任。据此，在该事件中，我司最大的受损失方，企业已资不抵债、濒临破产。如法院再将以上不可控制的特殊原因完全归责于我司，有失公允；且不利于实现债务的清偿，不利于各方纷争的解决。故，我司认为应当依法驳回被上诉人对我司违约责任或利息损失的诉讼请求。二、本案的审理必须以我司对政府的行政诉讼来确定违约责任能否确立，因此，本案应当依法中止审理。1.滦平县人民政府征拆除案涉房屋后，又撤销案涉房屋相关的行政许可，我司已经提起行政诉讼。2.上述行政诉讼的结果将关系到我司是否违法违规建设的大问题，将直接影响本案中法律责任的确立，依据《民事诉讼法》第150条的规定，本案应当中止审理。综上所述，恳请贵院支持上诉人的上诉请求，撤销原判、依法改判或发回重审。 杨晓玲答辩称，一审判决认定事实清楚、证据充分、适用法律正确，应当予以维持。上诉人承德大地创见房地产开发有限公司（以下简称“大地创见公司”）提出上诉，主要是为了逃避债务、拖延还款时间，其上诉理由不能成立。具体如下：一、基本事实。2017年4月22日，本人与大地创见公司签订《商品房买卖合同》（预售）（编号20170422018）及《补充协议》，约定：本人购买大地创见公司开发建设的“巴克什营旅游文化产业院起步区”商品房项目2组团19号房屋，建筑面积133.63平方米，每平方米售价38005.69元，房屋总价款人民币5，078，700元。本人应在2017年4月22日前一次性支付全部价款。大地创见公司应于2018年8月31日前交付该商品房。合同签订后，本人于2017年4月22日向大地创见公司支付购房全款5，078，700元。2018年11月18日，本人所购商品房已由大地创见公司拆除，本案合同已不具备履行的可能性。本人根据《合同法》第九十四条第（四）项、第一百零七条规定，提出以下诉讼请求：1、请求判令解除《商品房买卖合同》（预售）（编号20170422018）及《补充协议》；2、请求判令大地创见公司返还购房款人民币5，078，700元；3、请求判令大地创见公司就上述5，078，700元购房款赔偿原告的利息损失，利息自2017年4月22日起按中国人民银行同期贷款利率计算，计算至实际付清之日止（暂计算至2019年5月19日为507，941元）；上述2-3两项合计人民币5，586，641元；4、请判令大地创见公司承担本案诉讼费。二、大地创见公司违反《商品房买卖合同》第九条、第十条、第十一条约定，违反《补充协议》第九条约定，构成根本违约，应承担相应的法律责任。《商品房买卖合同》第九条约定：商品房交付条件为：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。合同第十条约定“商品房相关设施设备交付条件”包括“基础设备”和“公共服务及其它配套设施”两大部分。合同第十一条约定：大地创见公司应在2018年8月31日前向本人交付房屋，且该房屋应达到《商品房买卖合同》第九条、第十条约定的交付条件。《补充协议》第九条约定，出卖人如未按本合同规定的最后交付期限将该商品房交付买受人使用，…逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金…。2018年11月18日，本人所购商品房已被拆除，本案合同已不具备履行的可能性。三、大地创见公司上诉称“政府拆房”“中止审理”没有证据支持，不能成立。大地创见公司一审答辩、二审上诉称“拆除房屋是政府安排的”“属于不可抗力”。此与其提交证据所反映的客观事实不符，不能成立。理由如下：1.大地创见公司一审证据11:2018年11月23日滦平县住房和城乡建设局《停工通知书》显示：该局要求大地创见公司停工的依据是《关于潮河上游滦平段违法违规建设破坏生态环境问题整改方案》，该证据证明大地创见公司所建房屋系“违法违规建设”且“破坏生态环境”。2.大地创见公司一审证据12:2019年2月23日滦平县自然资源和规划局“（滦资规）撤决字[2019]006号”《撤销行政许可决定书》显示该局撤销大地创见公司《建设用地规划许可证》的理由是：大地创见公司为达到容积率1.06要求，采用虚列楼房栋数及建筑面积方式、与规划条件不相符：同时没有按照修建性详细规划的要求，退让河道管理范围。3.大地创见公司一审证据13:2019年2月24日滦平县自然资源和规划局“（滦资规）撤决字[2019]024号”《撤销行政许可决定书》显示：该局撤销大地创见公司《建设工程规划许可证》的理由与上述006号《撤销行政许可决定书》相同，即：大地创见公司为达到容积率1.06要求，采用虚列楼房栋数及建筑面积方式、与规划条件不相符：同时没有按照修建性详细规划的要求，退让河道管理范围。4.大地创见公司一审证据14:2019年2月25日滦平县行政审批局“滦行审撤[2019]4号”《撤销行政许可决定书》显示：该局撤销大地创见公司《建设工程施工许可证》的理由是：《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》已被滦平县自然资源和规划局撤销。5.大地创见公司一审证据15:2019年2月25日滦平县行政审批局“滦行审撤[2019]26号”《撤销行政许可决定书》显示：该局撤销大地创见公司《商品房预售许可证》的理由是：《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》已被滦平县自然资源和规划局撤销。大地创见公司提交的全部证据表明：涉案房屋曾经“五证齐全”，但后被发现存在“违法违规建设”的情形，滦平县有关政府部门依法行政，针对大地创见公司“破坏生态环境”“为达到容积率1.06要求，采用虚列楼房栋数及建筑面积方式、与规划条件不相符”“没有按照修建性详细规划的要求，退让河道管理范围”等违法行为，要求大地创见公司停工，并撤销大地创见公司“五证”中的“四证”《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房预售许可证》，没有任何不妥。该事实不属于“不可抗力”。同时，大地创见公司并未在上述《撤销行政许可决定书》规定的60日内提出行政复议，其没有理由要求“中止审理”。退而言之，即使大地创见公司提出了行政复议或行政诉讼，亦属于其与政府之间发生的行政争议，与本案《商品房买卖合同》及其《补充协议》民事纠纷属于不同的法律关系，本案不具备“中止审理”的法定事由，大地创见公司提出“中止审理”只是为了拖延诉讼进程、逃避法律责任。综上所述，本人与大地创见公司签订的《商品房买卖合同》及其《补充协议》依法成立并生效，双方应予遵照履行。本人依约全面履行了支付购房全款义务，但大地创见公司在《商品房买卖合同》第十一条约定的2018年8月31日房屋交付日之前，因违法建设而没有取得该合同第九条约定的“建设工程竣工验收备案证明文件”及“房屋测绘报告”，无法向本人交付商品房。由于本人购买的房屋已于2018年11月18日被拆除，大地创见公司就此项目开发取得“五证”中的“四证”已被依法撤销，本人的合同目的不能实现。大地创见公司一审答辩、二审上诉所称的“不构成违约”“政府拆房”“不可抗力”“中止审理”等事由，不能成理。一审判决全面支持了本人的诉讼请求，认定事实清楚、证据充分、适用法律正确，应当予以维持。 杨晓玲向一审法院起诉请求：1、请求判令解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》（预售）（编号20170422018）及《补充协议》；2、请求判令被告向原告返还房款5078700.00元；3、请求判令被告向原告支付利息损失（自2017年4月22日起按中国人民银行同期贷款息率计算至实际付清之日止，暂计算至2019年5月19日利息损失为507940.54元）。上述2-3两项合计5586641.00元；4、请判令被告承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2017年4月22日，原被告双方签订《商品房买卖合同》（预售）（编号20170422018）及《补充协议》，约定：原告购买被告开发建设的滦平县巴克什营镇巴克什营旅游文化产业园起步区项目2组团19号商品房，建筑面积133.63平方米，每平方米售价38005.69元，房屋总价款5078700.00元，原告应于2017年4月22日前一次性支付全部购房款。被告应于2018年8月31日前交付该商品房。合同签订后，原告于2017年4月22日向被告支付全部购房款5078700.00元。被告未按合同约定于2018年8月31日前将经验收合格的房屋交付原告。案涉房屋于2018年11月被拆除。 一审法院认为，原、被告于2017年4月22日签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的有关规定，合同成立并且有效，当事人均应依约履行。原告已按约定向被告支付购房款5078700.00元，全部履行了合同义务，有权要求被告在合同约定期限内交付所购房屋。现案涉房屋已被拆除，致使合同目的不能实现。为此，原告起诉要求解除案涉合同，符合法律规定，其该项诉讼请求本院予以支持。 被告关于案涉房屋延迟交付系因政府行为所导致的，属不可抗力，被告大地创见公司应予免责的辩解意见，因不符合法律规定，本院不予采纳；被告大地创见公司提出本案应中止审理，因本案系合同纠纷案件，原、被告系合同双方当事人，均为权利义务主体，原告主张要求解除房屋买卖合同，并要求被告大地创见公司承担违约责任，现合同标的物已灭失，合同目的已无法实现，被告大地创见公司提出的中止审理的理由不能成立，对此抗辩主张不予支持。 《商品房买卖合同》解除后，被告应将所收取原告的购房款5078700.00元予以返还。因被告的行为导致案涉合同解除，被告对此应承担相应的民事责任，即赔偿原告已付购房款的利息损失。即原告已付购房款的利息损失应当由被告予以赔偿，原告主张由被告赔偿其自2017年4月22日起按中国人民银行同期贷款息率计算至实际付清之日止的利息损失。原告的利息损失应自被告收取房款之日起至判决确定给付之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，故对原告的该项诉讼请求本院予以部分支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条的规定判决：一、解除原告杨晓玲与被告承德大地创见房地产开发有限公司于2017年4月22日签订的编号为20170422018《商品房买卖合同》（包括补充协议）；二、被告承德大地创见房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告杨晓玲购房款5078700.00元。三、被告承德大地创见房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日赔偿原告原告杨晓玲已付购房款5078700.00元的利息（利息损失自2017年4月22日起至本判决确定之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；四、驳回原告杨晓玲的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人未提交新证据。一审法院判决查明的事实有相应的证据予以佐证，本院依法予以确认。 本院认为，案涉《商品房买卖合同》约定的房屋已被拆除，被上诉人杨晓玲签订合同的目的不能实现，被上诉人杨晓玲请求解除合同，于法有据。被上诉人杨晓玲已经如约交付了购房款，按照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，该《商品房买卖合同》被解除后，被上诉人杨晓玲有权要求上诉人承德大地创见房地产开发有限公司返还购房款，并赔偿损失。故，一审法院判令上诉人承德大地创见房地产开发有限公司赔偿被上诉人杨晓玲已付购房款的利息损失，符合法律规定。上诉人承德大地创见房地产开发有限公司与有关政府部门的行政诉讼并非审理本案房屋买卖合同纠纷的必须依据，上诉人承德大地创见房地产开发有限公司关于中止本案审理的上诉请求，本院不予支持。 综上所述，承德大地创见房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50900.00元，由承德大地创见房地产开发有限公司承担。 本判决为终审判决。 审判长  周亚秋 审判员  孙琳丽 审判员  李红梅 二〇二〇年六月五日 法官助理杨晓梅 书记员包居正 -10-