福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0121民初1478号 原告：范俊伟，男，汉族，1991年11月2日出生，住湖北省洪湖市。 委托诉讼代理人：邹金狮，福建凯峰律师事务所执业律师。 被告：王政，男，汉族，1992年6月9日出生，住江西省抚州市黎川县。 被告：严丹，女，汉族，1991年6月2日出生，住江西省抚州市黎川县。 上述两被告共同委托诉讼代理人：张秀梅，福建通享律师事务所执业律师。 第三人：福州中联立信房产代理有限公司，住所地福建省福州市台江区茶亭街道广达路108号世贸国际中心1#楼42层17室，统一社会信用代码：913501026919245866。 法定代表人：朱发光，董事长。 第三人：福州中正联合房产代理有限公司，住所地福建省福州市仓山区金山街道金祥路533号国际华府19号楼1层12店面，统一社会信用代码：91350104MA2Y8WPW39。 法定代表人：王文贤，总经理。 上述第三人共同委托诉讼代理人：潘清泉，福建国富律师事务所执业律师。 原告范俊伟与被告王政、严丹、第三人福州中正联合房产代理有限公司、福州中联立信房产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告范俊伟及其委托诉讼代理人邹金狮、被告王政、严丹的委托诉讼代理人张秀梅，第三人福州中正联合房产代理有限公司、福州中联立信房产代理有限公司的委托诉讼代理人潘清泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 范俊伟向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除《房屋买卖合同》、《交易服务合同》等协议；2.请求判令王政、严丹共同向范俊伟支付违约金900000元；3.请求判令王政、严丹共同向范俊伟返还购房款450000元、代为偿还的月供4212元*29个月=122148元、代垫的税费15154.06元、代垫的闽侯县物业专项维修资金缴款凭证15651元、代垫的不动产登记费80元，以上共计603033.06元；4.请求判令王政、严丹共同向范俊伟支付居间服务费26000元；5.请求判令王政、严丹共同向范俊伟支付因本案支付的律师代理费15000元；6.本案诉讼费用、财产保全费由王政、严丹共同承担。 事实和理由：2017年11月27日，范俊伟与福州中正联合房产代理有限公司、福州中联立信房产代理有限公司、王政、严丹各方签订了坐落于福建省闽侯县泰禾红悦Ｂ9＃楼1407单元房产的《房地产经纪服务合同》（包含《居间服务合同》《房屋买卖合同》《交易服务合同》）等。合同约定该房屋成交价为1700000元，办理上述房产一手《不动产权证书》所产生的契税、公共维修资金、工本费由范俊伟承担。双方约定于2017年12月7日之前范俊伟代王政、严丹办理一手《不动产权证书》的委托公证手续。双方需于2017年11月28日至相关银行查询王政、严丹征信，在征信没有不良的情况下，范俊伟当天向王政、严丹支付100000元购房履约保证金。待领取到上述房产的《公证书》原件之日，范俊伟向王政、严丹支付购房款350000元，王政、严丹的月供由范俊伟负责。因房产还存在银行抵押，双方还约定委托担保公司提供现金解押，解押费用由范俊伟承担。届时王政、严丹保证于领取到其名下的不动产权证书之日起五个工作日内配合担保公司办理解押公证及产权过户手续，并与担保公司签订相关借款协议。合同还就违约如何处理等相关问题进行了约定。 合同签订后，范俊伟一直按照合同约定履行义务，依约支付了26000元的居间服务费、450000元的购房款，每月按时为王政、严丹偿还月供。王政、严丹也出具《承诺函》、《收条》，确认收到范俊伟的购房款450000元。2020年1月9日，范俊伟代王政、严丹支付了办理上述房产一手《不动产权证书》所需的税费15154.06元、闽侯县物业专项维修资金缴存凭证15651元、不动产登记费80元。2020年1月14日，范俊伟领取了王政、严丹名下的《不动产权证书》。之后，严丹也向上述房产所在的贷款银行申请提前还款手续。因王政、严丹在该银行还存在车库的贷款，银行要求王政、严丹必须连同车库的贷款一起偿还，否则不同意房产提前还款，不能办理解除抵押。但王政、严丹表示没有钱支付车库的贷款，也拒不到担保公司签订借款合同、与担保公司办理委托公证手续。无奈，2020年3月10日，福州中联立信房产代理有限公司向王政、严丹发出履约通知函，要求其与担保公司办理相关手续，但王政、严丹对此置之不理。2020年3月26日，范俊伟依法向王政、严丹发出《解除合同通知函》，解除了《房屋买卖合同》。 范俊伟认为，范俊伟、王政、严丹签订的《房屋买卖合同》等系各方真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，合法有效。王政、严丹经福州中联立信房产代理有限公司多次催告，拒不履行相关义务，已经构成违约。范俊伟有权要求解除合同，王政、严丹应退还相关款项，按照合同约定支付违约金。因此，范俊伟为维护自己的合法权益，特根据民诉法、合同法等法律的相关规定向贵院提起诉讼，请求贵院依法判决。 王政、严丹共同辩称，一、王政、严丹未曾收到范俊伟寄送的解除合同通知函，也不同意解除《房屋买卖合同》、《交易服务合同》等协议。合同合法有效，不存在不能履行的情形，应继续履行。 王政、严丹未曾收到范俊伟寄送的《解除合同通知函》，范俊伟收件人只写了王政的名字和电话，未写严丹，导致严丹未能收到其通知函。王政、严丹不同意解除《房屋买卖合同》。王政、严丹认为《房屋买卖合同》、《交易服务合同》等协议是双方的真实意思表示，合法有效，不存在履行不能的情形，且涉案房屋于2018年12月份已经交付给范俊伟使用，交付过程福州中联立信房产代理有限公司也在现场。合同理应继续履行，范俊伟解除合同于理不合，于法无据，不应予以支持。 二、范俊伟以王政、严丹不配合担保公司为由，声称王政、严丹违约，与事实不符，王政、严丹不存在违约。 因解押费用由范俊伟承担，所以担保公司由范俊伟寻找并负责联系。王政、严丹名下《不动产权证》于2020年1月14日被领取后，因临近春节，王政、严丹于2020年1月16日回老家过年，范俊伟也知情并同意，并约定预计2020年2月1日办理配合手续。因不可预见的疫情发生，所以王政、严丹未能如期回福州，王政、严丹于2020年3月2日回到福州，并隔离至2020年3月16日方能出门。王政、严丹隔离期间收到福州中联立信房产代理有限公司发的通知，即多次电话联系让其直接将配合担保公司签字和办理手续的时间地点通知王政、严丹即可，但范俊伟和福州中联立信房产代理有限公司之后再未告知王政、严丹配合的时间地点，对王政、严丹的要求也置之不理，导致王政、严丹无法配合。范俊伟未履行其联系担保公司且通知王政、严丹的先履行义务，王政、严丹无法履行配合的后履行义务，王政、严丹不构成违约。 三、关于车位贷款解押问题，王政、严丹并未违约。 提请法庭注意，范俊伟提交的聊天记录是在2020年1月3日及6日，在王政、严丹领取《不动产权证》之前，领取时间为2020年1月14日。还未到王政、严丹实际要还车位贷款解押的时间，并不足以证明王政、严丹届时会因为不能解押车位导致房子无法过户。此外，涉案车位贷款仅60000元左右，严丹之所以让其找王政，是因为车位在王政名下，且是由王政收取了范俊伟450000元的款项，所以如此直言不讳。但并不代表说王政、严丹到时会影响范俊伟办理解押手续，王政、严丹尚未违约。范俊伟认为王政、严丹不能车位解押导致其过户不行，构成违约，这是范俊伟的臆想，因此要求解除房屋买卖合同，实乃无理无据。 四、范俊伟因为疫情导致房价下降，其想违约不想购买，实乃其解除房屋买卖合同的真实目的。 范俊伟在起诉前，曾约王政、严丹前往福州中联立信房产代理有限公司处，范俊伟表示能找到一个购买房子的第三方，以1300000元左右的价格出售涉案房产，希望王政、严丹能返还范俊伟20多万元，然后解除合同。王政、严丹未曾同意。由此可见，范俊伟此次诉讼的真实目的，是范俊伟因为疫情导致房价下降，范俊伟不愿继续履行合同，在条件满足后故意不通知范俊伟配合担保公司办理手续的时间和地点，企图混淆视听以达到解除合同的目的。 五、纠正范俊伟关于偿还月供的金额，范俊伟偿还的月供自2018年12月至2020年3月，合计只有28个月，月供金额合计为4212*28=117936元。 综上所述，为了依法维护王政、严丹的合法权利，维护合同严肃性和稳定性，鼓励交易，稳定社会。双方订立合法合同就必须按照合同约定来履行自己的义务，请法院驳回范俊伟的所有诉请。 福州中正联合房产代理有限公司、福州中联立信房产代理有限公司共同述称，一、案涉的《房屋买卖合同》系买卖双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同履行义务。现《房屋买卖合同》是继续履行还是解除，均尊重买卖双方的决定和法院判决。居间方和交易服务方并未违约，无论案涉《房屋买卖合同》是否解除，《居间服务合同》和《交易服务合同》仍然合法有效。 二、2020年2月份，福州中联立信房产代理有限公司后期服务人员严素洁联系王政时，通知其向案涉房屋抵押权人申请提前还款和配合担保公司办理借款用于归还案涉房屋的银行贷款。因抵押权人要求王政将车位贷款一并解押，王政以无能力偿还车位贷为由，未按福州中联立信房产代理有限公司通知的时间点配合向担保公司借款用于案涉房屋抵押权的解押。王政的上述做法，导致了范俊伟委托福州中联立信房产代理有限公司向其寄发履约通知函和范俊伟于2020年3月25日自行向其寄发《解除合同通知函》。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年11月27日，王政、严丹（严丹由王政代理签名）（甲方）与范俊伟（乙方）签订《房屋买卖合同》及《补充协议》，该合同约定王政、严丹将坐落于福建省闽侯县泰禾红悦Ｂ9＃楼1407单元房产出售给范俊伟，该房屋成交价为甲方实收1700000元。并由福州中联立信房产代理有限公司提供交易服务。该合同第五条约定甲乙双方办理该房屋所有权过户登记所需缴纳税费由乙方全部承担。第六条约定甲方告知乙方该房屋存在抵押，甲方应在领取甲方名下《不动产权证书》之日起两个工作日前向抵押权人申请还款。第九条第二款约定乙方应在本合同签订当日支付购房履约保证金100000元。 《补充协议》第二条约定签订本合同时，上述房产一手产权证暂无法办理，乙方已知晓并同意按套购房上述房产，甲方须于开发商通知可办理一手证之日起五个工作日内着手办理甲方名下的一手产权证。第五条约定签订本合同时，上述房产仍处于抵押状态，经甲乙双方协商约定，在本次交易中委托担保公司提供现金解押，解押费用由乙方承担。届时甲方保证于领取到甲方名下《不动产权证书》之日起五个工作日内配合担保公司办理解押公证及产权过户公证手续，并与担保公司签订相关借款协议，甲方保证产权人及其配偶征信良好，无不良负债......。第六条约定经甲乙双方协商约定，乙方须于领取上述房产的《公证书》原件当日，将部分房款350000元整提前支付给甲方，甲方收到该款项后出具收条给乙方。丙方已告知乙方提前支付钱款的风险，乙方已知晓并同意。甲方已告知开发商尚未将该房屋交付其使用，待该房产开发商通知其可交房后，甲方应在通知后一个工作日内通知乙方，并一同前往该房产处同开发商办理交房事宜。乙方知晓并同意。同日内甲方将上述房产交付乙方使用，甲乙双方进行物业交接，甲方应结清移交前的水、电及物业管理费等原始费用，乙方同意水、电、物业费自交付之日起由乙方承担。乙方可对该房屋进行装修......。第七条约定经甲乙双方协商约定，待领取到上述房产的《公证书》原件之日起，甲方原贷款银行的月供交由乙方负责，甲方须结清之前的月供本金和利息。乙方所偿还的月供中的本金部分可抵扣部分房款。乙方应于每月28日前将下月月供转入甲方的还贷账户，若未按时支付月供导致甲方产生超过5次以上逾期还款记录，则视为乙方违约。第九条约定乙方须于签订本合同当日，将应支付给丙方的居间服务费及交易服务费转入丙方的指定账户内。 2017年12月1日，王政、严丹作为委托人将诉争房屋的相关事项委托给苏周锋、严素洁，委托期限自委托之日起至2020年12月1日止。 合同签订后，范俊伟向王政、严丹支付购房款450000元，王政、严丹于2017年12月9日出具《收款收据》确认收到上述款项。范俊伟按合同约定于2017年12月28日起至2020年2月29日止替王政、严丹归还按揭贷款月供28个月共计117936元。为办理王政、严丹名下不动产权证书，范俊伟按约定支付契税15154.06元、闽侯县物业专项维修资金15651元、不动产登记费80元。王政、严丹名下《不动产权证书》于2020年1月13日办理完毕。范俊伟已向福州中正联合房产代理有限公司支付居间服务费26000元。王政、严丹于2018年12月将诉争房屋交付范俊伟使用。 王政、严丹于《不动产权证书》办理之前已向银行申请提前还款手续。庭审中，双方确认因王政、严丹名下有车位贷款，银行要求将车位与诉争房屋一并解押，后因车位解押问题，双方进行协商，王政、严丹在庭审中要求继续履行合同，愿意将车位与诉争房屋一并解押。 福州中联立信房产代理有限公司工作人员严素洁于2020年1月15日通过微信告知严丹已领取《不动产权证书》。并于2020年1月17日通过微信告知严丹，范俊伟同意年后开假办理担保公司面谈及公证手续，预计时间是2020年2月1日。 2020年3月10日，福州中联立信房产代理有限公司按合同约定地址向王政、严丹寄送《履约通知函》，催促王政、严丹办理担保公司面谈及委托公证手续。上述函件于2020年3月12日被签收。2020年3月25日，范俊伟向王政、严丹寄送《解除合同通知函》，通知王政、严丹解除双方签订的合同。该函件被退回。 另查明，因新型冠状病毒疫情原因，根据福州市人民政府发布的公告，2020年1月24日晚10时32分福建省启动重大突发公共卫生事件一级响应，自2020年3月19日12时起，将福建省新冠××疫情应急响应等级统一调整为省级三级应急响应。严丹于2020年3月16日24时解除新型冠状病毒医学观察。 本院认为，王政、严丹与范俊伟签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同，双方均应遵照合同约定履行各自的义务。上述合同签订后，范俊伟向王政、严丹支付了450000元购房款，亦按合同约定支付了28个月按揭贷款月供，王政、严丹于2018年12月将诉争房屋交付范俊伟使用。根据《补充协议》第五条约定王政、严丹保证于领取到其名下《不动产权证书》之日起五个工作日内配合担保公司办理解押公证及产权过户公证手续，并与担保公司签订相关借款协议，虽王政、严丹名下《不动产权证书》于2020年1月13日办理完毕，但范俊伟同意王政、严丹于2020年年后（即2020年2月1日后）开假办理担保公司面谈及公证手续，根据福州市人民政府发布的公告，2020年1月24日晚10时32分福建省启动重大突发公共卫生事件一级响应，后因新型冠状病毒疫情原因，严丹于2020年3月16日24时才解除新型冠状病毒医学观察，新型冠状病毒疫情属于不可抗力，因此王政、严丹在疫情期间客观上并不能履行办理担保公司面谈及公证手续，并签订相关借款协议，不属于违约，在2020年3月16日解除隔离之后，严丹有要求继续履行合同，但范俊伟并未就上述向担保公司借款的相关手续与王政、严丹进行协商，故导致双方后续流程未能进行，审理中王政、严丹表示愿意继续履行合同，并同意按照抵押银行要求将诉争房屋与车位一并解押，故双方继续履行合同可避免造成其他不必要损失，具有合理性与可行性，双方应继续履行合同。范俊伟主张王政、严丹不同意解除车位，造成诉争房屋抵押不能解除，根据交易流程，尚未进行到解押这一环节，且王政、严丹未实际不同意车位解押，故范俊伟该主张本院不予采信。综上，范俊伟以王政、严丹违约为由要求解除合同并返还各项代垫费用、支付违约金、居间服务费、律师费等诉求，不符合合同约定，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 驳回范俊伟的诉讼请求。 案件受理费20100元，因适用简易程序审结，依法减半收取计10050元，由范俊伟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  张文仲 二〇二〇年六月十日 法官助理罗燕圆 书记员雷丽娇 附： 本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十七条：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证。 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行其他义务的，应当支付迟延履行金。