上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0109民初30551号原告(反诉被告)：上海旭升置业有限公司,住所地上海市虹口区飞虹路XXX弄XXX号XXX室。法定代表人：PHUANKOKHOE,董事长。委托诉讼代理人：李海波、高懿然，北京市中伦(上海)律师事务所。被告(反诉原告)：上海冠挚信息科技有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：戴瑛杰，执行董事。委托诉讼代理人：季严敬，上海融力天闻律师事务所律师。原告上海旭升置业有限公司(以下简称旭升公司)与被告上海冠挚信息科技有限公司(以下简称冠挚公司)房屋租赁合同纠纷一案,本院于2019年12月12日立案后，被告冠挚公司于2020年1月22日向本院提出反诉，本院受理后，依法合并审理，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)旭升公司的委托诉讼代理人李海波、高懿然，被告(反诉原告)冠挚公司的委托诉讼代理人季严敬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。旭升公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令冠挚公司支付违约金362,614.56元；2、请求判令冠挚公司承担复原费用14,553.37元。事实和理由：旭升公司与冠挚公司于2016年11月28日签订《房屋租赁合同》(以下简称租赁合同)，约定冠挚公司承租旭升公司名下位于上海市虹口区吴淞路XXX号的“虹口SOHO”(现更名为“吉汇大厦”)2301室房屋(实际楼层为20层，以下简称系争房屋)，并向旭升公司支付相应的租金、物业管理费及其他费用，租赁期限自租金起算日2016年12月19日起至2019年12月18日止。2018年1月19日，冠挚公司向旭升公司发出《通知函》，单方面提出解除租赁合同，并在双方未就合同解除的相关事宜达成一致意见的情况下，擅自搬离系争房屋，不再继续履行租赁合同。冠挚公司的行为严重违反了租赁合同的约定，导致旭升公司签订租赁合同的目的无法实现，故旭升公司依据租赁合同的约定行使单方解除权，于2018年1月31日提前解除了租赁合同。根据租赁合同的约定，冠挚公司应当承担合同提前解除的相应违约责任，并承担合同解除后的复原义务。为维护自身的合法权益，旭升公司故诉至法院。冠挚公司辩称，同意支付旭升公司主张的复原费用，但不同意支付违约金。租赁合同的解除非因冠挚公司违约，冠挚公司不存在违约行为。租赁合同的解除应当根据双方的过错及实际损失进行赔偿，旭升公司未提供证据证明其实际损失。况且冠挚公司支付的保证金已被旭升公司扣除，其性质与违约金性质相同，已足以抵偿旭升公司的损失。旭升公司即使有损失，其主张的违约金数额也过高，希望法院进行调整。冠挚公司向本院提出反诉请求：1、请求判令旭升公司返还保证金362,614.56元；2、请求判令旭升公司返还2018年1月21日至2018年1月31日期间的租金(含税)36,375元及物业费(含税)6,514元；3、请求判令旭升公司赔偿非法占有保证金的损失，以362,614.56元为基数，按照年利率6%的标准，自2018年1月21日计算至保证金实际返还之日止；4、请求判令旭升公司赔偿或补偿装饰装修残值损失148,000元。诉讼过程中，冠挚公司撤回上述第3、4项反诉请求。事实和理由：2016年11月28日，冠挚公司与旭升公司签订租赁合同，向旭升公司租赁系争房屋，后双方按约履行。2018年1月19日，冠挚公司致函旭升公司，拟立即解除合同，并于2018年1月31日全面撤离系争房屋。2018年1月20日，旭升公司自冠挚公司处收回系争房屋全部钥匙，冠挚公司搬离系争房屋，双方完成交接。2018年1月31日，旭升公司致函冠挚公司，表示租赁合同于2018年2月1日提前终止。2018年2月5日，旭升公司再次致函冠挚公司，要求冠挚公司承担违约责任。冠挚公司认为，租赁合同终止时间应为2018年1月20日，旭升公司收回系争房屋钥匙及冠挚公司搬离房屋，实质上系双方交接房屋行为，应认为双方以行为合意终止合同。但合同终止的原因非冠挚公司单方违约，因冠挚公司仅提出解除合同，而旭升公司2018年1月31日的函件明确否定了冠挚公司提出的合同于2018年1月19日解除的方案，合同并未于该时间节点解除，冠挚公司提出解除合同未产生合同解除的后果。租赁合同实际系旭升公司违法单方解除。此外，冠挚公司支付的保证金数额相当于4个月租金，旭升公司既主张违约金，又主张罚没保证金，实质相当于要求冠挚公司承担8个月租金的违约损失，数额明显过高，应当调低至实际损失。即使认定冠挚公司违约赔偿，违约金及保证金的总额应一并调整至2个月的租金数额以下。旭升公司针对反诉辩称，不同意冠挚公司的反诉请求。根据租赁合同约定，在冠挚公司出现违约情形时，旭升公司有权没收保证金。冠挚公司现承认其2018年1月19日发函提出解除合同系违约行为，其行为符合租赁合同约定的其擅自解除合同的情况，故旭升公司有权根据合同约定行使单方解除权。冠挚公司一方面主张所谓旭升公司未同意合同于2018年1月19日解除，另一方面其反诉请求又以该日作为合同解除之日，前后矛盾。旭升公司不同意返还2018年1月21日至1月31日期间的租金及物业费，因此期间冠挚公司未返还系争房屋，租赁合同实际履行至2018年1月31日。旭升公司于2018年2月1日发函通知租赁合同于2018年2月1日终止，于2018年2月1日收回系争房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月28日，旭升公司(为甲方、预出租方)与冠挚公司(为乙方、预承租方)签订租赁合同(合同编号为XXXXXXXX)，约定：甲方将系争房屋出租给乙方(系争房屋所在的实际楼层为20层，名义楼层为23层)，乙方承诺租赁系争房屋仅用作办公用途；第6.1条约定乙方应于其签署本合同之日起5个工作日内支付保证金，在租赁期内，保证金中相当于3个月的月租金及其增值税的保证金部分由甲方保管，相当于3个月的管理费及其增值税的保证金部分由管理公司保管，甲方及管理公司均无须向乙方支付保证金的利息；乙方不得以保证金抵扣其依据本合同应付的租金、管理费、其它任何应付款项及增值税；第10.1条约定除甲方书面同意乙方续租外，乙方应在租期届满日或提前解除日17时之前完全履行其将该房屋恢复至本合同附件四所列的交付状态或甲方另行书面同意之状态的义务并将该房屋返还甲方，乙方返还该房屋时，应经甲方或管理公司验收并书面认可方可视为乙方已完全履行复原义务，乙方亦应结清其依据本合同应付的全部款项，并将通向该大厦及该房屋各部分的钥匙返还甲方，若乙方未全面、充分地履行复原义务的，则甲方可要求乙方实际履行或选择代为履行复原义务，而乙方应赔偿甲方因此而遭受的一切损失；第17.2条约定在不影响甲方根据本合同约定行使任何其它权利的前提下，甲方有权在下述任何一种情况发生后的任何时间合法地单方面解除本合同并提前收回该房屋的全部或其任何部分，并且在该等情况下，甲方无需对乙方承担任何责任：……(13)乙方擅自解除本合同……；第17.3条约定当发生本合同第17.2条项下任一情况时，乙方已经支付的保证金不予退还，并且乙方应承担如下违约责任：(1)乙方应向甲方支付相当于保证金金额之违约金……；第17.6条约定当发生本合同第17.2条任一情况时，甲方即有权以书面通知乙方的方式提前单方面解除本合同，而书面通知中规定之日期即为提前解除日，该书面通知一经发出即表明甲方行使本合同赋予之提前单方面收回该房屋的权利而无须甲方以实际进入该房屋的行为作为行使该项权利的标志。附件二约定系争房屋租赁面积为633.09平方米(不包括车位)，交付日为2016年12月19日，租赁期至2019年12月18日。附件三第1.1条约定在租赁期内，月租金为97,630.39元，增值税为4,881.52元；第2.1条约定租赁期内的管理费标准为27.36元/月/平方米，增值税为1.64元/月/平方米，乙方应在支付当期管理费的同时支付当期管理费的增值税；第3条约定保证金金额为3个月的月租金及其增值税加上3个月的管理费及其增值税之和计362,614.56元，乙方应依据本合同第6.1条所约定的方式向甲方支付租金保证金307,535.73元，并向管理公司支付管理费保证金55,078.83元。冠挚公司按约向旭升公司及物业管理公司支付了保证金合计362,614.56元，旭升公司于2016年12月14日将系争房屋交付冠挚公司使用。2017年8月起，系争房屋物业管理费直接由旭升公司收取。2017年10月20日，物业管理公司将系争房屋管理费保证金结转给冠挚公司。2018年1月19日，冠挚公司向旭升公司发出《通知函》，主要内容为：因公司经营发展规划需要，冠挚公司决定自即日起解除租赁合同，并将于2018年1月31日前全面撤离系争房屋，将系争房屋及附属设施移交旭升公司。冠挚公司支付系争房屋租金及物业管理费至2018年1月31日。2018年1月31日，旭升公司向冠挚公司发出《终止函》，言明因冠挚公司“在租期未届满的情况下，擅自提前单方面解除租赁合同并搬离该大厦”，严重违反了租赁合同的约定，且严重损害了旭升公司的合法权益，故函告冠挚公司：1、双方之间的租赁合同于2018年2月1日提前终止；2、冠挚公司已支付的保证金将不予退还，冠挚公司还应自2018年2月1日起3个工作日内一次性全额支付应付未付的租金、物业管理费、公共事业费、滞纳金等各项费用及相当于保证金金额的违约金；3、冠挚公司应于2018年2月1日下午5时前按租赁合同的约定返还系争房屋，否则旭升公司将收回房屋并处置房屋内的一切物品，冠挚公司应承担旭升公司为收回、清扫系争房屋及恢复原状所产生的所有费用及因逾期返还房屋导致的一切损失；等等。后，旭升公司收回系争房屋。2018年2月5日，旭升公司再次向冠挚公司发出《追缴函》，要求冠挚公司根据租赁合同的约定承担租赁合同提前解除的违约责任，于2018年2月7日前付清相当于保证金金额的违约金362,614.56元及收回房屋、处理遗留物品、恢复原状所产生的的费用75,523.54元作为赔偿，冠挚公司已支付的保证金362,614.56元将不予退还。2018年4月，旭升公司对系争房屋进行墙面修复及翻新改造，共花费14,553.37元。审理中，根据旭升公司的申请，本院依法裁定冻结冠挚公司银行存款377,167.93元，或查封、扣押其相等价值的财产。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。旭升公司与冠挚公司签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，双方均应恪守诚信，按约履行。根据租赁合同约定，冠挚公司擅自解除合同的，旭升公司有权单方解除租赁合同，冠挚公司已支付的保证金不予退还，且冠挚公司还应向旭升公司支付相当于保证金金额的违约金。在合同履行过程中，冠挚公司单方面提出解除合同，提前退租，构成根本性违约，旭升公司有权根据合同约定行使单方解除权，根据旭升公司发出的《终止函》，故本院依法确认租赁合同于2018年2月1日解除。冠挚公司辩称其于2018年1月20日已交还系争房屋，故该日应为租赁合同解除之日，系争房屋租金及物业管理费亦应计算至该日，但冠挚公司对于房屋交还一节事实未提供任何证据，况且租赁合同约定冠挚公司返还房屋时，应将房屋复原并经旭升公司或管理公司验收并书面认可，故本院对于冠挚公司该辩称不予采纳。冠挚公司应支付租金及物业管理费至租赁合同解除之日，冠挚公司要求返还2018年1月21日至1月31日期间的租金及物业管理费的反诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。因冠挚公司违约导致租赁合同解除，根据租赁合同约定，冠挚公司已支付的保证金不予退还，冠挚公司要求旭升公司返还保证金的反诉请求，本院不予支持。关于违约金，本院综合考虑租赁合同的履行情况、旭升公司的实际损失等因素，酌情调整违约金数额为120,871.52元。关于旭升公司主张的复原费，冠挚公司同意支付，本院予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款规定，判决如下：一、自本判决生效之日起十日内，上海冠挚信息科技有限公司支付上海旭升置业有限公司违约金120,871.52元；二、自本判决生效之日起十日内，上海冠挚信息科技有限公司支付上海旭升置业有限公司复原费14,553.37元；三、驳回上海冠挚信息科技有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费6,957.52元，减半收取计3,478.76元，由上海旭升置业有限公司负担1,974.51元，上海冠挚信息科技有限公司负担1,504.25元。反诉受理费4,667.52元，由上海冠挚信息科技有限公司负担。财产保全申请费2,405.83元，由上海旭升置业有限公司负担1,542元，上海冠挚信息科技有限公司负担863.83元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  尹灿二〇二〇年六月五日书记员  顾逸附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。