安徽省霍邱县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1522民初2651号 原告：霍邱县亚太物业管理有限公司，住所地安徽省霍邱县城关镇五里村，统一社会信用代码91341522MA2NDQUT1U（1-1）。 法定代理人：李其魁，该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐达权，该公司员工。 被告：王松，男，1982年7月9日出生，汉族，住安徽省霍邱县。 原告霍邱县亚太物业管理有限公司（以下简称亚太公司）与被告王松物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告亚太公司的委托诉讼代理人徐达权、被告王松均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告亚太公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告交纳物业服务等各项费用共计3443.2元，并支付违约金；2、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告购买了西湖帝都锦园小区房屋一套，办理房屋交接手续并入住。被告在领受房屋并入住后就享受了原告的物业管理服务，但被告自2017年1月以来，一直拖欠物业费，经原告多次催交，被告均不履行交纳物业费的义务。原告与开发商签订了《前期物业管理服务协议》，约定若开发商、业主或物业使用人违反协议，原告有权要求其补交，并按所欠费用的30%交纳违约金。 被告王松辩称：原告起诉我物业费违约，我不承认原告有收取物业费权利，原告证据显示物业费是1.2元每平方米，收费指下水道、水箱、电、梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋、公共环境清洁卫生、小区建筑垃圾和生活垃圾集中运转、对小区实行24小时秩序巡查、对进出小区外来的车辆进行登记并建立档案。但原告物业服务严重不到位：1、小区环境脏乱差、垃圾满地无人管理，小区地基、9号楼楼顶、11号楼地下停车场积水，9号楼楼顶墙面渗水、墙皮脱落，物业形同摆设；2、物业无视小区业主生命安全，小区存在重大安全隐患，私拉电线情况严重、安全通道被电瓶车及垃圾堆等物体堵塞，消防箱里无消防栓及灭火器，存在极大隐患，发生火灾无法安全通行；3、小区一个单元两部电梯，但2019年只给用一部电梯且该电梯经常坏，电梯口瓷砖随处脱落有砸坏行人的可能，物业不管不问；5、小区外墙墙皮大面积脱落、9号楼2单元从25楼掉落在门厅正上方，有重大安全隐患但物业未解决，小区几乎无绿化，经常动工但长期无结果，下水通道严重堵塞、曾连续多天喷出污物，影响业主正常生活，楼道内照明灯损害更换不及时、甚至不更换。因为原告物业服务严重不到位，所以我拒交物业费。 原告亚太公司围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1、原告营业执照、法定代表人身份证明，证明原告诉讼主体资格。2、前期物业管理服务合同、三方协议，证明原告通过签约为西湖帝都小区提供物业管理服务。3、物业修理清单、物业购物单，证明原告按照合同约定履行义务，为小区提供物业管理服务。4、民事起诉状，证明被告已领取房屋并入住的事实。5、被告欠物业费明细表，证明被告应交纳给原告的管理服务费用。被告围绕其辩称意见依法提交了以下证据：1、照片49张，证明原告物业服务严重不到位，交房通知书照片证明6、8、9号楼未整体验收不合格，无交房通知书。2、协议，证明2016年12月7日开发商承诺在小区未正式交房前，所有物业费用由开发商代垫，上面有开发商张显文签字按手印。 经审查，本院对当事人无异议证据的证明效力予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告提交的证据1原告营业执照、法定代表人身份证明，被告认为原告现在不是该小区物业公司；证据2三方协议对业主无效，物业管理服务合同中可看出原告未履行合同义务；证据3无业主及业主委员会签字；证据4我们在2015年10月1日入住属实；证据5没有业主签字。被告提交的证据1照片49张、证据2协议，原告对真实性无异议，但被告提出张显文承诺由海川公司垫付物业费有异议，海川公司股东签字并盖公章的承认张显文是解决农民工工资作出的承诺，且张显文不是海川公司股东，其承诺未经海川公司同意。本院认为，对原告提交的证据1、2、3、4，被告提交的证据1的真实性予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告王松购买了位于霍邱县房屋，合同约定房屋建筑面积106.29平方米。被告在入住房屋后，自2017年1月至今一直未交纳物业费。 另查明，2017年6月30日，海川公司（案外人，甲方）、六安市鑫至诚物业服务有限公司霍邱分公司（案外人，以下简称鑫至诚霍邱公司，乙方）、原告亚太公司（丙方）就甲方开发的西湖帝都锦园小区物业管理服务事宜签订《三方协议》，约定甲方与乙方签订的物业管理服务合同于2017年6月30日终止，乙方所有权利义务由丙方承接，物业服务不得停止。甲方应付乙方的所有费用直接支付丙方，乙方不提任何异议。甲方按照与乙方签订的合同及补充协议再与丙方签订新的物业服务合同及补充协议，双方权利义务关系不变。同日，原告亚太公司（乙方）与海川公司（甲方）签订《前期物业管理服务合同》，约定甲方选聘乙方对西湖帝都锦园提供前期物业管理服务，合同第六条约定乙方收取业主或使用人的费用为高层住宅1.2元/月.平方米。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业合同，对业主亦具有约束力。原告亚太公司与海川公司于2017年6月30日签订的《前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示，合法有效。原告已按合同约定及相关规定提供物业服务，被告王松应交纳物业服务费用，但从被告举证及庭审中可以看出，原告在管理和服务方面确实存在着一些不到位的情形，故本院酌定扣减原告诉请物业费的30%。因《前期物业管理服务合同》的签订时间为2017年6月30日，故对原告诉请从2017年7月1日开始的物业服务费本院予以支持，其余部分则不予支持。经核算，被告在本案中应缴纳2017年7月1日至2019年3月31日期间的物业费1874.96元（106.29平方米×1.2元/月.平方米×21个月×70%）。原告诉请被告支付违约金，没有提供证据证明，本院不予支持。至于被告辩称意见，本院认为原告在管理和服务方面确实存在着一些不到位的情形，其余意见于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告王松支付原告霍邱县亚太物业管理有限公司物业费1874.96元，于本判决书生效之日起三日内一次性付清； 二、驳回原告霍邱县亚太物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告王松负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员 墨 力 二〇二〇年六月十日 书记员 管新明 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。