福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终1448号 上诉人（一审原告）：北京安信行物业管理有限公司厦门分公司，住所地福建省厦门市思明区高雄路20号匹克国际大厦509单元。 主要负责人：林敏泉，该公司执行总监。 委托诉讼代理人：吴亚楠、黄金花，上海段和段（厦门）律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：吴子艺，男，1973年1月6日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：张伟文，福建求达律师事务所律师。 原审原告：北京安信行物业管理有限公司，住所地北京市门头沟区石龙南路6号1幢6-116室。 法定代表人：张大可，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴亚楠、黄金花，上海段和段（厦门）律师事务所律师。 上诉人北京安信行物业管理有限公司厦门分公司（以下简称安信行物业厦门分公司）因与被上诉人吴子艺、原审原告北京安信行物业管理有限公司（以下简称安信行物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初16204号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月13日立案后，依法组成合议庭，并于2020年4月20日公开开庭进行了审理。上诉人安信行物业厦门分公司、原审原告安信行物业公司的共同委托诉讼代理人吴亚楠、黄金花，被上诉人吴子艺的委托诉讼代理人张伟文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人安信行物业厦门分公司上诉请求：1、撤销一审判决。2、改判被上诉人支付公摊电费623.77元，物业服务费20198.7元，违约金24913.97元，律师费1000元。3、本案一审、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实理由：一、原审判决对本案基本重大事实认定错误。原审判决认定被上诉人与上诉人、厦门兴基伟业房地产开发有限公司（下称“兴基伟业公司”）达成了上诉人在其物业管理服务期间不向被上诉人收取案涉房屋物业服务费的合意完全没有任何事实和法律依据，对本案的基本重大事实认定错误。1、《鑫塔项目自留房确认函》系上诉人向兴基伟业公司出具，而非向被上诉人出具，上诉人与被上诉人从未达成不向被上诉人收取案涉房屋物业服务费的合意。2、《鑫塔项目自留房确认函》为2016年1月6日上诉人与兴基伟业公司达成免收兴基伟业公司自留房物业费的合意，而非免收被上诉人物业费。3、在2016年1月6日，讼争房屋仍登记在兴基伟业公司名下而非被上诉人名下，上诉人也完全不可能与被上诉人达成免缴物业费的合意。综上，上诉人与被上诉人从未达成不向被上诉人收取案涉房屋物业服务费的合意，被上诉人为讼争房屋的所有权人，应当支付讼争房屋的物业服务费。二、被上诉人无正当理由恶意拖欠物业费，应当承担逾期付款的违约责任。被上诉人并未提交任何证据证明上诉人不履行物业服务合同或履行合同有重大瑕疵，不具有拒缴物业费的正当理由。物业公司提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区全体业主的切身利益，被上诉人已经享受了物业公司提供的服务，因此被上诉人恶意拒缴物业费应当依照合同约定承担逾期交付的违约责任。综上所述，原审法院事实认定不清，适用法律错误，上诉人特向贵院提起上诉，请求依法判决，维护上诉人的合法权益。 被上诉人吴子艺答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。吴子艺不存在拖欠自2016年11月1日起至2019年1月31日止的物业费和公摊电费，不存在违约行为。2016年1月6日，安信行物业厦门分公司关于《鑫塔项目自留房确认函》，同意在服务期间免收诉争房产的物业管理费。 安信行物业厦门分公司、安信行物业公司向一审法院起诉请求：1．吴子艺向安信行物业厦门分公司、安信行物业公司支付截至2018年12月31日的公摊电费623.77元、截至2019年1月31日的物业服务费20198.7元及其违约金24913.97元；2．吴子艺承担安信行物业厦门分公司、安信行物业公司为本案所支出的律师费用1000元。 一审法院认定的事实： 2014年6月，安信行物业公司与兴基伟业公司签订一份《鑫塔•水尚前期物业管理服务合同》，约定：兴基伟业公司委托安信行物业公司为鑫塔•水尚（项目）提供前期物业管理服务，委托管理期限自2014年6月18日起至2019年6月30日止；跃层住宅物业管理服务费4.9元/月/平方米，平层住宅物业管理服务费3.2元/月/平方米；跃层住宅公共维修金为0.6元/月/平方米；小区的所有公共绿化、保洁及公共照明、设施设备运行等公共用电用水参考《厦门市住宅区公共用电电量分摊暂行办法》由全体业主分摊；业主或非业主使用人逾期交纳物业管理服务费、公共维修金、水、电费，从逾期之日起每天按应交管理费的千分之三收取滞纳金。 2014年9月25日，安信行物业厦门分公司、安信行物业公司与兴基伟业公司签订《三方协议》，约定：安信行物业公司在《鑫塔•水尚前期物业管理服务合同》及《鑫塔•水尚前期物业管理之补充协议》项下的全部权利义务转由安信行物业厦门分公司享有和承担；安信行物业公司并非完全退出前述合同，对于安信行物业厦门分公司在前述合同项下的全部义务，安信行物业公司承担连带责任。后，厦门市思明区建设局就上述《三方协议》确定由安信行物业厦门分公司承接的鑫塔•水尚物业管理区域的前期物业服务合同予以备案。 上述合同签订后，安信行物业厦门分公司、安信行物业公司即为鑫塔•水尚物业管理区域提供物业管理服务至2019年1月31日止。 另查明，案涉房屋商品房买卖合同附件中的《临时管理规约》第3.3.3条约定，前期物业服务机构有权对欠款业主提出诉讼或作出其他追缴行为……为追讨欠缴、利息及手续费所支出的费用概由该业主、租户、非业主使用人负责。 因本案诉讼，安信行物业公司、安信行物业厦门分公司委托上海段和段（厦门）律师事务所提供法律服务，双方签订《民事诉讼委托合同》，载明含本案在内的每个案件基础收费价为1000元，安信行物业公司、安信行物业厦门分公司已支付本案律师服务费1000元。 还查明，案涉房屋系吴子艺购买的跃层商品房。吴子艺接收案涉房屋后，所在小区后即接受安信行物业公司、安信行物业厦门分公司提供的物业服务。吴子艺至今尚未支付案涉房屋截至2018年12月31日所产生的公摊电费623.77元。 2016年1月6日，安信行物业厦门分公司向兴基伟业公司出具《鑫塔项目自留房确认函》，载明“依据贵我双方共同签订的《鑫塔水尚前期物业管理服务合同之补充协议（一）》里第五条第2点列明‘甲方自行留有的商品房（不超过10套，详细房源清单由甲、乙双方另行约定）乙方同意免收空置房物业服务费以及甲方实际使用后的物业服务费’，我司同意在服务期间内免收以上4套物业管理费（包括了吴子艺购买的案涉房屋）。”现吴子艺持有该确认函原件。 2016年11月1日，兴基伟业公司向安信行物业厦门分公司出具一份《关于主业免除物业费的通知》，通知安信行物业厦门分公司自2016年11月1日起免除物业管理费及空置费的10套房屋的具体坐落（未包含案涉房屋），并表示“以前有关的免除物业费自2016年11月1日起一律作废。” 一审法院认为，鉴于吴子艺持有《鑫塔项目自留房确认函》的原件，结合其内容，应当认定吴子艺与安信行物业厦门分公司、兴基伟业公司达成了安信行物业厦门分公司在其物业管理服务期间不向吴子艺收取案涉房屋物业服务费的合意，该合意内容有效，对各方当事人具有拘束力。虽然兴基伟业公司向安信行物业厦门分公司出具的《关于主业免除物业费的通知》载明自2016年11月1日起免除物业服务费的房屋未再包含案涉房屋，但安信行物业厦门分公司、安信行物业公司并未举证证明吴子艺对此予以同意，故该通知的内容对吴子艺不发生法律效力。因此，现安信行物业厦门分公司、安信行物业公司要求吴子艺支付物业服务费及其违约金，缺乏依据，不予支持。吴子艺同意支付公摊电费，予以照准。至于安信行物业厦门分公司、安信行物业公司主张的律师费，根据本案情况，酌定吴子艺应支付200元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、吴子艺于本判决生效之日起十日内向北京安信行物业管理有限公司、北京安信行物业管理有限公司厦门分公司支付公摊电费623.77元；二、吴子艺于本判决生效之日起十日内向北京安信行物业管理有限公司、北京安信行物业管理有限公司厦门分公司支付律师费损失200元；三、驳回北京安信行物业管理有限公司、北京安信行物业管理有限公司厦门分公司的其他诉讼请求。 经审理查明，原审查明的案件事实属实，本院予以确认。 本院认为，《鑫塔项目自留房确认函》虽然系安信行物业厦门分公司向兴基伟业公司出具的，但该《鑫塔项目自留房确认函》的原件由吴子艺持有，该函件载明：“我司同意在服务期间内免收以上4套物业管理费（其中含案涉房屋××，业主为吴子艺）。”据此，原审认定吴子艺与安信行物业厦门分公司、兴基伟业公司达成了安信行物业厦门分公司在其物业管理服务期间不向吴子艺收取案涉房屋物业服务费的合意内容有效，对各方当事人具有拘束力并无不妥。之后兴基伟业公司向安信行物业厦门分公司出具的《关于主业免除物业费的通知》虽载明自2016年11月1日起免除物业服务费的房屋未再包含案涉房屋，但未有证据证明该变更的内容通知了吴子艺，故该通知对吴子艺不具有约束力。安信行物业厦门分公司要求吴子艺支付相应物业服务费及其违约金，缺乏事实依据，其据此提出的上诉理由依据不足，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费968元，由上诉人北京安信行物业管理有限公司厦门分公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 叶 青 审判员 林丽珊 审判员 纪荣典 二〇二〇年六月五日 书记员 林斐珺 本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。