呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终469号上诉人（原审原告、反诉被告）：高振东，男，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：王琦，北京大成（内蒙古）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：云子豪，男，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：刘璐，内蒙古丰洲律师事务所律师。上诉人高振东因与被上诉人云子豪房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2019）内0105民初5819号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。高振东上诉请求：一、撤销呼和浩特市赛罕区人民法院(2019)内0105民初5819号民事判决,依法改判支持高振东的一审诉讼请求并驳回云子豪的一审反诉请求;二、本案一审、二审诉讼费用由云子豪负担。事实和理由：一、一审判决认定双方解除合同的原因系高振东无法支付租金,认定事实错误。首先,高振东与云子豪并未签订书面房屋租赁合同,一审判决认定高振东与云子豪形成不定期的租赁关系,根据合同法第二百三十二条的规定,作为承租人可以随时解除合同,高振东可以依法解除权,一审判决认定双方解除合同的原因系高振东无法支付租金,认定事实错误。另外,一审判决仅认定云子豪享有合同解除权,而忽略了高振东的合同解除权,明显错误。其次,云子豪并未取得租赁房屋的合法转租权,出租涉案房屋具有明显过错,高振东有权不予支付租金。再次，高振东与云子豪并未签订书面租赁合同,也就没有明确约定租赁期限、租金金额、支付时间、支付方式等内容,无从认定高振东无法支付租金。二、一审判决认定解除租赁合同的时间错误。高振东通过诉讼的方式行使合同解除权,在解除通知即起诉状到达云子豪时即产生合同解除的法律后果,故应认定双方解除租赁合同的时间应为高振东一审起诉之日或起诉状送达云子豪之日。三、一审判决认定租金起算时间错误。一审判决根据一份未签订的书面合同认定租金自2019年6月15日起算,而忽略了出租人与承租人双方的协商确定的内容。根据一审证人苏某与云子豪的微信聊天记录可知,双方约定的租赁期限应从2019年7月1日开始起算。四、一审判决认定高振东向云子豪支付的8888元性质为押金,且不予退还,认定事实、适用法律错误。首先,高振东与云子豪就该8888元的性质并未明确约定,应为预付款性质的订金,因为房屋押金双方应明确约定押金性质,还需进一步约定押金担保的范围、退还的方式和时间以及不予返还的具体情形等内容,而本案双方对8888元没有任何的约定,一审判决认定该款项为押金,认定事实错误。其次,高振东于2019年5月14日向云子豪支付8888元,于5月20日-23日陆续向云子豪又支付8万元,于5月20日至23日开始对房屋进行装修,高振东并非一审认定的支付8888元后便开始对房屋进行装修拆除,而是在支付8万元租金的时候进行的装修拆除。再次,是否进行装修拆除与资金性质无关,高振东的装修拆除是取得了云子豪的认可后进行的,与资金性质无关。最后,一审判决一方面判决没收高振东8888元所谓的押金,另一方面判决恢复房屋原状,严重违背押金性质与公平原则,侵害了高振东的合法权益。押金是一方当事人将一定费用存放在对方处保证自己的行为不会对对方利益造成损害,如果造成损害的可以以此费用据实支付或另行赔偿,而一审判决既判决没收押金又判决另行恢复房屋原状,对云子豪进行了重复的赔偿,错误的加重了高振东的责任。五、一审庭审中云子豪认可其同意高振东对租赁房屋进行装修拆除,即高振东拆除装修取得了云子豪的认可或授权,在高振东依法行使解除权的情形下,云子豪再要求高振东恢复房屋原状违背诚实信用原则。如果云子豪存在损失,则应根据双方存在的过错进行认定,而不应恢复原状。六、本案不适宜恢复原状,一审判决错误的加重了高振东的责任,案涉房屋曾经与其他相邻房屋共同作为酒店一部分经营,酒店已不再经营,各房屋分割出租,分割出租后的各房屋均已进行装修拆除,案涉房屋所在整栋楼内部及外部装修基本均已拆除。在原酒店不再统一经营的情形下,改变经营行业,原酒店残留装修没有商业利用价值,反而是一种负担,需要予以拆除,事实上各出租房屋的装修也均已被拆除,云子豪不存在损失,反而因此获利,没有恢复原状的必要。另外,云子豪不是房屋所有权人,其无权要求恢复原状。其次,在双方未签订书面合同且云子豪同意装修拆除的情形下,在高振东行使法定解除权的情形下,本案不适宜恢复原状。因为原商业装修属于遗留的破旧装修,无法恢复成原来的破旧模样,判决高振东恢复原状,必然需恢复成崭新模样,云子豪会因此极大的获利,高振东则会因此承担过重的责任,明显有违公平原则。另外,云子豪没有取得房屋转租权,具有明显过错,其应承担相应的责任。补充意见：因为案涉房屋现在已经重新装修并投入使用，用于经营木子轩茶吧，本案已经没有恢复原状的必要，且事实上也不能恢复原状。由云子豪重新装修。云子豪辩称，一审法院认定事实清楚。关于解除合同的原因是高振东无法按照约定支付租金，而且是由于高振东自身资金断裂导致的，在高振东与云子豪的聊天记录中，高振东自称是由于自身没有把钱凑齐导致违约，同时一审中证人也出庭作证证实了合同解除的原因是由于高振东自身资金出现问题，无法支付房租导致的。关于转租，云子豪与房屋的所有权人孙桂珍、尚日海签订了房屋租赁合同。在房屋租赁合同当中并未禁止云子豪转租涉案房屋，事后到现在关于云子豪转租房屋的事实，房屋所有权人也是认可的，也没有向云子豪提出要解除合同，云子豪转租房屋是合法有效的。关于收取的房屋押金的问题。合同约定的房屋押金是16666元，如果合同未到期，中途退租押金是不退的。本案当中高振东通过苏某，也就是个房屋买卖房屋租赁合同的介绍人向云子豪支付房屋押金8888元。当时支付注明的是订金，付款以后，高振东就开始对房屋进行装修，这是高振东与云子豪协商一致的结果同时云子豪还给高振东发送的房屋租赁合同上对押金的部分约定的十分清楚，高振东对此没有反对，所以已支付的8888元，应当定性为押金。关于房屋租赁合同起算时间问题。发送的电子版合同当中双方协商一致，约定租赁的期限是2019年5月15日到2024年6月14日。6月14日前，为筹备期不需要支付租金，所以从6月15日起算支付租金。对于高振东与云子豪之间都是公平合理的，一审认定的租金起算时间是合理公平的。关于合同解除的时间一审当中高振东提出要求解除合同。因为高振东无法支付租金，云子豪为了避免自己损失的扩大，也同意解除合同。在一审当中，双方协商一致，在法庭的组织主持之下，一致认可解除合同的时间是在庭审的当日，这是双方协商一致的结果。关于恢复原状。根据合同法的规定，合同解除以后已经履行的，可以要求恢复原状，采取其他补救措施或者赔偿损失，双方在一审当中一致确定开庭之日为合同解除，此后到现在又经历了大半年的时间，为了避免半年的时间房屋租不出去，造成更大的损失，云子豪已经自行将房屋恢复原状，云子豪要另行主张请求，赔偿损失。高振东向一审法院起诉请求：1.判令解除高振东与云子豪之间的房屋租赁关系;2.判令云子豪返还高振东租房订金1万元及房租8万元,并以上述租房订金及房租为基数,赔偿高振东自本案起诉之日起至实际给付之日止的同期人民银行贷款利息损失;3.判令本案诉讼费用由云子豪承担。云子豪向一审法院反诉请求：1.判令高振东将涉案房屋恢复原状,将拆除的地暖、地砖、上下水、电路系统及房屋吊顶恢复原状;2.高振东承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：呼和浩特市赛罕区东影南路桥华世纪村B区2号商业楼1至3层1号,建筑面积1420.61平方米的房屋所有权人登记为孙桂珍、尚日海共同共有。2019年3月18日,云子豪(乙方、承租方)与尚日海、孙桂珍(甲方、出租方)签订《房屋租赁合同》,约定:尚日海、孙桂珍将位于呼和浩特市××区的房屋租赁给云子豪,年租金自2019年5月18日到2020年5月18日100万元,自2021年5月18日到2029年5月18日租金每年递增3%,押金8万元。另查明,云子豪提交高振东与云子豪之间的微信记录,显示云子豪曾通过微信向高振东发送一份《房屋租赁合同》的电子版,内容中载明:高振东租赁云子豪××区商业楼,租赁期限自2019年5月15日到2024年6月14日,自合同签订之日至2019年6月14日为装修筹备期,不需支付租金;2019年6月15日至2022年6月14日每年租金20万元；签合同时需交纳16666元租赁押金,如本合同未租赁到期,中途退租押金不退;租赁期满或合同提前终止的,装修物由承租方拆除并恢复房屋原貌,由此造成的损失和费用由承租方承担。但该合同未经本案双方签字形成书面合同。一审法院又查明,高振东于2019年5月20日向云子豪转账2万元,2019年5月21日转账3万元,2019年5月23日转账3万元,共计支付房屋租金8万元。云子豪向高振东出具《收条》,载明:“今收到高振东房屋租金捌万元整(80000元)。”双方对此均认可。此外,2019年5月14日高振东通过微信向苏某转账10000元,后苏某向云子豪微信转账8888元。高振东主张该款为租房订金,云子豪主张该款为房屋押金。一审法院再查明,高振东认可其已经着手装修涉案房屋,并拆除了该房屋的地暖、地砖、上下水、电路系统及房屋吊顶,但涉案房屋中没有高振东的物品。云子豪申请苏某作为证人出庭作证,证明本案双方磋商租赁该房屋的事实。现由于高振东资金不到位,向云子豪提出解除房屋租赁合同。本案双方因此产生争议，诉至一审法院。一审法院认为，高振东与云子豪虽然未签订书面房屋租赁合同,但双方均认可二人之间实际形成房屋租赁合同关系,故一审法院认定双方之前形成不定期的租赁合同关系。现双方均同意解除该租赁合同关系,一审法院予以确认。关于双方租赁合同关系解除的时间。由于双方解除合同的原因系高振东无法支付租金,属于《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定的出租人享有合同解除权的情形,且本案不存在《中华人民共和国合同法》第二百三十三条规定“租赁物危及承租人的安全或者健康的”情形,故本案双方解除租赁合同的时间应为一审庭审之日(2019年8月16日)。关于云子豪是否有权出租涉案房屋及本案双方的租赁期限如何确定的问题。云子豪已经与案涉房屋的所有权人尚日海、孙桂珍签订《房屋租赁合同》,且高振东未举证证明尚日海、孙桂珍作为该房屋的出租人要求解除合同,故云子豪转租涉案房屋的行为有效。关于租赁期限的问题,依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定,当事人未采用书面形式合同的,视为不定期租赁。虽然双方未形成书面合同,但云子豪发送给高振东的合同中载明年租金20万元、租金自2019年6月15日起算等内容,且高振东未在微信内容中对此提出异议,或举证证明双方存在其他约定内容,介绍人苏某亦作为证人出庭证明,故一审法院认定双方约定的年租金为20万元,租金自2019年6月15日起算。关于高振东向云子豪支付的88888元的性质问题,一审法院认定其中8万元为租金,另8888元为房屋押金,理由如下:高振东直接向云子豪转账80000元,且其中部分注明为“房租”,且双方均未举证证明如何区分租金与押金,故一审法院认定该80000元均为租金。高振东通过苏某向云子豪支付了8888元,且在交付该款后高振东便开始对房屋进行装修拆除,故该8888元应认定为房屋押金而非订金。至于高振东转账给苏某的另外1112元与云子豪无关,故本案不予处理,高振东与苏某双方可另行解决。一审法院认定双方年租金20万元,且租金自2019年6月15日起算,双方租赁合同于2019年8月16日解除,故高振东应支付的租金为33333元(20万元÷12个月×2个月),云子豪应向高振东退还租金46667元(80000元-33333元)。至于房屋押金8888元,由于房屋租赁合同解除的原因系高振东导致,故云子豪不应退还。关于云子豪主张高振东将涉案房屋恢复原状的请求,由于高振东认可其将涉案房屋的地暖、地砖、上下水、电路系统及房屋吊顶破坏,故对该反诉请求应予支持。关于高振东辩称原房屋装修没有利用价值,由于拆除房屋设施云子豪获利等理由,由于其提交的证据不足以证明,故一审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十五条、第二百二十四条、第二百二十七条、第二百三十三条、第二百三十五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定,判决:一、确认高振东与云子豪之间关于呼和浩特市赛罕区东影南路桥华世纪村B区2号商业楼的房屋租赁合同关系于2019年8月16日解除;二、云子豪于本判决生效之日起十日内返还高振东房屋租金租房46667元;三、高振东于本判决生效之日起十日内将涉案房屋(位于呼和浩特市××区商业楼)的地暖、地砖、上下水、电路系统及房屋吊顶恢复原状;四、驳回高振东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费已减半收取1025元(原告高振东已预交),由原告高振东负担542元,由被告云子豪负担483元;反诉案件受理费已减半收取100元(反诉原告云子豪已预交),由反诉被告高振东负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。针对高振东上诉请求驳回云子豪的一审反诉请求，二审中云子豪自认已经自行将房屋恢复原状，不再主张恢复原状。本院认为，本案的争议焦点为高振东与云子豪解除租赁合同的基础及时间如何认定；案涉租金的起算时间应如何认定，案涉8888元的性质如何认定及是否应该退还。关于合同解除的基础，解除合同虽由高振东在一审起诉请求中提出，但通过微信聊天记录等证据可以认定，系因高振东无法支付租金导致的合同解除，属于《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定的情形，即承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。高振东称云子豪并未取得租赁房屋的合法转租权，云子豪举证的其与房屋所有人尚日海、孙桂珍的房屋租赁合同，虽未明确提及房屋转租问题，但在第六项“房屋使用要求和维修责任”中第五点约定“租赁期间，甲方应当配合乙方将该房屋的水、电用户名变更为乙方或乙方指定的房屋实际使用人。……”，高振东也无法证明房屋所有权人因云子豪出租案涉房屋而解除合同。因本案双方合同基于云子豪行使解除权而解除，因此一审法院认定解除合同的时间为一审庭审之日2019年8月16日并无不当。关于案涉租金的起算时间，根据高振东二审中的陈述，其于2019年5月22日收到电子版合同，一周后收到纸质版合同，其自2019年5月20日开始拆除房屋，断续拆除半个月左右。据其所述，其在收到对方所发合同后仍在持续对房屋的拆除工作，高振东亦未证明其对合同提出异议，故其虽未签字确认，仍应视为其以实际行为对合同进行确认。高振东称在后收到的纸质版合同中将租金起算时间由电子版合同的2019年6月15日变更为2019年7月1日，经法庭询问，云子豪称两版合同是否不同记不清了，且纸质版都给了高振东，具体不同以高振东所持纸质合同为准。鉴于云子豪对于高振东主张的租金起算时间的事实既未承认也未否认，故二审对高振东主张的租金从2019年7月1日起算的事实予以确认。故高振东应承担的租金为20万元÷365日×47日＝2.5753万元，云子豪应向高振东退还租金5.4247万元。关于案涉8888元，系高振东通过苏某转给云子豪的，高振东主张此笔款项为订金，但没有提出证据证明双方针对此笔款项是订金进行过约定协商，一审法院认定为押金本院予以认可，经审理查明房屋租赁关系解除系因高振东不支付租金导致，双方租赁合同约定未租赁到期中途退租押金不退，该笔款项一审法院判决不予归还高振东并无不当。综上所述，高振东的上诉请求部分成立。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持呼和浩特市赛罕区人民法院（2019）内0105民初5819号民事判决第一项；二、撤销呼和浩特市赛罕区人民法院（2019）内0105民初5819号民事判决第三项、第四项；三、变更呼和浩特市赛罕区人民法院（2019）内0105民初5819号民事判决第二项为“云子豪于本判决生效之日起十日内返还高振东房屋租金54247元;四、驳回高振东的其他诉讼请求;五、驳回云子豪的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1025元，由高振东负担410元，由云子豪负担615元；一审反诉案件受理费100元，由云子豪负担。二审案件受理费2050元，由高振东负担1691元，由云子豪负担359元。本判决为终审判决。审 判 长 白 雪 松审 判 员 额日德尼审 判 员 贾 慧 芳 二〇二〇年六月十九日法官助理 蔡 曦 琛书 记 员 王  昕