安徽省淮北市相山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0603民初1464号 原告：孙静静，女，1989年3月11日出生，汉族，无业，住安徽省烈山区。 委托诉讼代理人：葛超，安徽北方之光律师事务所律师。 委托诉讼代理人：闫飞翔，安徽北方之光律师事务所实习律师。 被告：吴瑞，女，1978年7月14日出生，汉族，淮北市烈山区国税局公务员，住安徽省淮北市相山区。 委托诉讼代理人：吴明峰，安徽胡铭律师事务所律师。 被告：安徽中墅房地产经纪集团有限公司淮北华佳梅苑店，住所地安徽省淮北市相山区。 负责人：戚怀国，系该公司经理。 原告孙静静与被告吴瑞、安徽中墅房地产经纪集团有限公司淮北华佳梅苑店（以下简称中墅房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年5月14日公开开庭进行了审理。原告孙静静及其委托诉讼代理人葛超、闫飞翔，被告吴瑞的委托诉讼代理人吴明峰、被告中墅房产公司的负责人戚怀国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙静静向本院提出诉讼请求：1、判决解除孙静静与吴瑞、中墅房产公司于2019年9月23日签订的房地产经纪合同（合同编号为ＺＳＤＣ000036）；2、判决吴瑞向孙静静双倍返还定金10万元；3、本案诉讼费用由吴瑞、中墅房产公司承担。事实与理由：我为居住需要准备购买房屋,中墅房产公司作为中介机构向我推荐了吴瑞的房屋。经过协商,中墅房产公司于2019年9月23日组织我和吴瑞签订了合同编号为ＺＳＤＣ000036的房地产经纪合同。三方约定:我以74.7万元的价格购买吴瑞位于淮北市相山区房屋;我需要交付履约定金5万元,其中的2.5万元中墅房产公司作为交房保证金保管,待房屋通过居间方完成相关的过户手续及贷款手续后,保证金通过原告验房后交付给吴瑞;我应予2019年10月30日前给付吴瑞首付款21万元,并由吴瑞交至二手房资金托管部进行托管,余款48.7万元办理按揭贷款,待房屋产权过户、贷款手续及交接手续办理完毕后,三方共同到资金托管部提取全部房款给被告1。由于我方为按揭贷款购房,必需房屋产权证才能办理贷款,为此,吴瑞承诺在签订上述合同的一个月内能够办理好房屋产权证。自双方签订上述合同后,我按照约定通过中墅房产公司交付了履约定金5万元,并积极筹备了首付款。在我准备给付首付款前,吴瑞却告知我无法办理房屋产权证。由于吴瑞无法履行办理好房屋产权证的承诺,致使我按揭贷款购房的合同目的无法实现,为此,我要求吴瑞、中墅房产公司解除合同并承担相应的法律责任,中墅房产公司却表示已经将5万元履约定金全部付给了吴瑞。此后,经过多次协商,吴瑞、中墅房产公司既不同意支付违约金,也不同意双倍返还定金。所以,我特依法提出上述诉讼请求,恳请法院予以支持。 吴瑞辩称：一、我并没有向孙静静承诺一个月办理房产证，房产证不能办理的原因系开发商办证的速度，我一直在积极配合办证。不存在违约的情形。二、我、孙静静在签订涉案房屋买卖之前，我和中墅房产公司均已向孙静静告知涉案房屋的产权证正在办理，具体的时间是不能确定的。三、涉案房屋的交易价格远远低于市场价，之所以双方能达成协议就是因为涉案房屋的房产证正在办理，孙静静对此是明知的的。而且对具体什么时间办理房产证，我们双方心里都是没有数的，这个要根据开发商和房管局那边来安排。四、本案的合同不具备法定的条件，目前来说房产证还正在办理，合同能够继续履行。五、如果原孙静静坚持要解除合同，我也同意解除合同，但是我吴瑞不存在违约。不承担定金罚则。 中墅房产公司在庭审中辩称，我公司是在当时买卖双方真实意思的表示前提下签订的合同，合同能够真实反映当时买卖双方的真实意愿。 本院经审理认定事实如下：2019年6月8日，吴瑞（卖售方、甲方）与孙静静（买受方、乙方）、中墅房产公司（居间方、丙方）签订房房地产经纪合同，约定乙方同意购买甲方拥有的坐落淮北市相山区的房产，甲方依法取得商品房买卖合同，编号为Ｓ01194-1，房屋建筑面积125.78平方米，权利人吴瑞。甲方保证已如实陈述该房屋的权属状况、装饰情况、相关关系和房屋质量等，乙方对现状及其附属设施、周边环境充分了解并认可。甲乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计74.7万元，合同订立当天乙方交付人民币5万元给甲方作为，作为履约定金，甲方同意该履约保证金中2.5万元由丙方作为交房保证金，甲方配合乙方于2019年10月30日前将购房首付款交至二手房资金托管部进行资金托管，余款办理按揭贷款，待房屋过户、贷款手续及交接手续办理完毕后，三方共同到资金托管部提取全部房款给甲方。房屋交接甲方双方约定同意甲乙双方约定其他时间。付款方式：首付房款，乙方应予2019年10月30日前支付甲方房价款计21万元，支付方式为转账。甲乙双方同意贷款48.7万元支付房款。违约责任：一、乙方不购买该房屋或乙方未按本合同约定履行义务，甲、乙双方同意，每逾期一日需向甲方支付本合同约定房价款万分之五的赔偿金，合同继续履行。逾期超过30日后乙方仍未履行的，除乙方应向甲方支付30日的赔偿金外，甲方有权单方面解除合同，乙方前期支付一切相关费用及定金不予退还且乙方向甲方支付本合同约定房价款20%作为违约金。二、甲方不出售该房屋或甲方未按本合同约定履行义务，甲、乙双方同意，每逾期一日需向乙方支付本合同约定房价款万分之五的赔偿金，合同继续履行。逾期超过30日后甲方仍未履行的，除甲方应向乙方支付30日的赔偿金外，乙方有权单方面解除合同，甲方应向乙方支付本合同约定房价款20%作为违约金，甲方应自收到乙方解除合同通知到达之日起7日内，退还全部已付款。 孙静静于2019年9月22日至9月24日分6次向中墅房产公司负责人戚怀国转账支付5万元定金，戚怀国于2019年9月25日及9月26日分2次将5万元（每次2.5万元）定金转款支付给吴瑞。此后，双方因为房产证办理问题产生争议，孙静静未按合同约定在2019年10月30日前支付吴瑞首付房价款21万元。孙静静要求吴瑞、中墅房产公司解除房地产经纪合同、双倍返还定金未果，遂诉至本院，致本案纠纷发生。 另查，涉案房屋系吴瑞购买淮北金冠房地产开发有限公司开发的商品房，双方于2014年12月6日签订《商品房买卖合同》（合同编号：第1412060007号），合同载明：涉案房屋买受人吴瑞单独所有等其他条款。 以上事实，有孙静静提交的编号ZSDC000036号房地产经纪合同、微信转账记录、银行转账明细、中墅房产公司出具的证明，吴瑞提交的合同编号第1412060007号商品房买卖合同、购房发票、涉案房产证办理公告及流程协议及当事人的庭审陈述在卷证明，本院予以认定。 本院认为，孙静静与吴瑞、中墅房产公司签订的房地产经纪合同系各方的真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。现孙静静要求解除涉案的房地产经纪合同，吴瑞也同意解除，故涉案房地产经纪合同无需继续履行，本院对孙静静请求判决解除房地产经纪合同的诉讼请求，予以支持。 当事人对自己的主张，有责任提供证据。关于涉案房屋办理产权证的时间问题在合同中并无明确约定，孙静静诉称系吴瑞丈夫承诺一个月内办理产权证并有中墅房产公司出具证明印证。但孙静静提供的上述证据并不能充分证明吴瑞存在根本违约致使合同无法继续履行的情形存在。涉案房产权利人是吴瑞单独所有，和孙静静签订合同的当事人系吴瑞个人，吴瑞丈夫既非涉案房产的所有权人，也非合同的相对方，吴瑞丈夫的口头承诺无论是否存在，在吴瑞没有追认的情况下，对吴瑞没有约束力。故孙静静诉称吴瑞承诺一个月给其办理房产权证的主张，既无充分证据支持，也与生活常理不符，本院不予采信。 现涉案房屋的总产权证开发商正在办理中，可见涉案房屋不存在无法办理产权证问题，只是尚未符合办理分户产权证的条件。因此，即使吴瑞的丈夫口头承诺存在，吴瑞的行为构成迟延履行办证，但该迟延履行尚未达到无法实现合同的目的程度。且双方在合同中已经约定卖房吴瑞不出售该房屋或者未按合同约定履行义务，应承担违约金的条款，并未约定双倍返还定金的条款，说明孙静静已经对合同履行迟延预设了救济措施，且涉案房屋至今未能办理的房产权证手续，系开发商办理产权证的速度和时间问题，并非吴瑞个人责任，吴瑞不构成根本违约。且孙静静也未按合同约定履行给付首付款的义务，自身也存在违约行为。故孙静静无权要求吴瑞双倍返还定金，但涉案房地产经纪合同解除后，吴瑞应当将定金5万元返还给孙静静。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告孙静静与被告吴瑞、淮安徽中墅房地产经纪集团有限公司淮北华佳梅苑店于2019年9月23日签订的房地产经纪合同（合同编号ZSDC000036）； 二、被告吴瑞于本判决生效后起十日内返还原告孙静静定金5万元； 三、驳回原告孙静静的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12270元，因适用简易程序，减半收取6135元，由原告孙静静负3067.5元，由被告吴瑞负担3067.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审判员  蒋树良 二〇二〇年五月二十七日 书记员  孙 瑾 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。