浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终4449号 上诉人（原审原告）孙娜，女，1988年5月22日出生，汉族，住安徽省黟县。 委托诉讼代理人杨志海，浙江丰国律师事务所律师。 上诉人（原审被告）潘忠新，男，1968年10月12日出生，汉族，住浙江省东阳市。 委托诉讼代理人朱磊、郑晨，浙江睿磊律师事务所律师。 上诉人孙娜、潘忠新因财产损害赔偿纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2019）浙0110民初18884号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年5月20日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员石清荣适用普通程序独任审理，于2020年6月18日公开开庭进行审理，上诉人孙娜及其委托诉讼代理人杨志海、上诉人潘忠新及其委托诉讼代理人朱磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院查明：2015年4月10日，潘忠新与案外人喻华根户签订房屋转让协议一份，喻华根将闲林街道联荣路76-78号房屋转让给潘忠新，房屋产权仍登记在喻华根名下，待政策准许时再行变更登记。2017年6月3日，孙娜（乙方）、潘忠新（甲方）就上述房屋签订房屋租赁协议一份。协议约定，甲方将闲林街道联荣路78号二间营业房租赁给乙方经营使用，租期自2017年6月10日起至2020年6月9日，年租金8万元，每年付一次租金，乙方应在协议签订之日将2017年6月10日至2018年6月9日租金8万元交清，第二年租金应在2018年6月1日前付8万元，此后逐年类推，乙方在租赁期内必须保护房屋完好，确因业务需要可进行装修，但需征得甲方同意，不得损坏房屋结构，装修等一切费用乙方自负，包括乙方在租赁期内的水电费、水电费保证金7400元，乙方应在协议签订之日租金连同水电费保证金87400元一并付甲方，乙方经营期内营业执照、工商税收自行办理，合法经营，租期结束后乙方将房屋完好返还，乙方能移动的装修拆除外，固定装修不得拆除，乙方有下列情形的，甲方有权单方解除协议，并要求乙方在十五天内退还房屋，同时没收已付租金：1、未经甲方同意，擅自将房屋转租、转借他人或擅自调换使用；2、未经甲方同意擅自拆改房屋结构、损坏该房屋或改变房屋用途；3、拖欠租金累计达十五天；4、利用该房屋进行非法活动或存放危险物品。租赁期内，任一方提出解除协议，需提前60天书面通知对方，经双方协议一致后终止协议，否则对方有权拒绝。 2017年6月26日，孙娜办理了杭州市余杭区闲林街道珍娜足浴店（下称珍娜足浴店）营业执照，经营场所即为案涉房屋。协议签订后，孙娜支付了第一期租金8万及押金7400元。2017年11月15日，杭州市公安局余杭区分局以珍娜足浴店对单位内卖淫嫖娼活动（2007年9月）放任不管，不采取措施为由，对珍娜足浴店作出行政处罚，罚款2万元。2018年6月，公安整顿治理相关行业，孙娜停止营业至今。潘忠新称，2018年6月，公安对其制作笔录，其才了解珍娜足浴店被处罚的事宜。2018年6月初，孙娜支付了4万元租金。2018年10月25日，孙娜委托律师向潘忠新发函。律师函主要内容有，潘忠新非租赁房屋实际产权人，如因无处分权导致孙娜被清退，潘忠新应赔偿所有损失；在孙娜使用房屋期间，潘忠新多次采取错误手段，影响孙娜营业造成损失；要求潘忠新接函后五日内与孙娜联系，对自身处置权作出解释，并赔偿孙娜经营期间损失。2018年10月31日，潘忠新回函。函件主要内容有，孙娜对房产产权状况知情，街道立面整治，街道与孙娜也沟通过，孙娜营业期间进行非法活动，损失与潘忠新无关，孙娜装修期间违规施工，造成房屋漏水；孙娜行为违反了租赁协议中“装修”、“从事违法活动”条款，潘忠新有权解除合同，如孙娜想继续履行，请按约定支付房租，如不想继续履行，则收回房屋，除能移动的装修拆除外，固定装修不得拆除，逾期留在房内物品，视为可丢弃物；请孙娜收到回复函五天内书面通知是否继续承租，否则潘忠新有权拒租并强行要求办理。 2018年12月，孙娜曾自行进入租赁房屋，对房屋状况拍照。此后至2019年3月，潘忠新曾多次与孙娜及其代理律师沟通租赁事宜，但未能达成一致。通话中，潘忠新多次询问孙娜，“你这个房子到底怎么样、到底租不租”，孙娜让其与代理人联系。潘忠新与孙娜代理人联系，询问“你们闲林这个房子怎么样”，代理人未作明确答复。一审庭审中，双方明确，租赁房屋门头已更换为“闲居建材”（外立面补助孙娜已领取），一楼装修拆除，一楼物品堆放在地下室，二、三楼维持原样。关于租赁协议的解除。孙娜在第一次庭审中主张，协议在2018年6、7月份已解除，因潘忠新强行侵占房屋，实际租赁关系已经被潘忠新破坏，合同目的无法实现，属法定解除。第二次庭审中，孙娜主张租赁协议并未解除，也不同意解除，潘忠新发函后，孙娜并未同意解除，且双方在2019年3仍在沟通租赁事宜。潘忠新主张，租赁协议在2018年11月5日即其回复函后已通知解除。 另认定，孙娜提供了其与案外人杭州君晟装饰工程有限公司的装修合同，显示包干价为629034元，POS签购单显示向该公司付款40790元。此外，孙娜还购买了其他物品。孙娜的一审诉讼请求：1.判令潘忠新赔偿财产损失702672.3元（装修损失629034元、营业设备73638.3元）；2.判令潘忠新赔偿因停业造成的损失28600元（2018年6月至2019年7月，孙娜在外租房2200元×13个月）；3.判令潘忠新返还押金7400元。 原审法院认为：潘忠新在2018年10月31日回复函中并未明确通知解除协议，此后双方也就房屋租赁事宜进行多次沟通。因此，根据双方举证，孙娜起诉时，租赁协议并未解除。在双方租赁期间，潘忠新拆除了一楼装修，并更换了外立面（外立面虽系街道改造，但名称已更换，潘忠新应承担责任），对此应承担相应的侵权责任。关于孙娜损失，双方均未申请鉴定，该院根据本案实际结合孙娜举证，酌情确定为8万元。关于其他损失（租房）及押金退还并非本案侵权纠纷处理范围。综上，孙娜的部分诉请，理由成立，予以支持。据此，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、潘忠新赔偿孙娜损失80000元，于判决生效后十日内付清。二、驳回孙娜的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取2047元，由孙娜负担1825元，潘忠新负担222元。 宣判后，孙娜、潘忠新均不服，分别向本院提出上诉。 孙娜上诉称：一审法院认定孙娜的财产损失为80000元不合理。事实上，孙娜对该租赁房屋进行装修，花费装修费用共计70万余元。该租赁房屋共三层，由于一楼为足浴店的主要经营场所，故装修时花费了大量的费用，一楼的装修费用远多于二、三楼。潘忠新拆除一楼装修，并将属于孙娜的设备丢弃，该行为给孙娜造成的损失远超80000元。故请求：1.撤销原审判决，依法改判潘忠新赔偿财产损失702680.7元；2.判令潘忠新承担本案一、二审全部诉讼费用。 针对孙娜的上诉，潘忠新答辩称：孙娜主张对涉案房屋的装修费用为70余万元，且主要花费在足浴店一层装修中，对此应承担相应的举证责任。一审中，其虽提供了与案外人杭州君晟装饰工程有限公司签订的包干价为629034元的装修合同，但实际付款仅为40790元。该份装修合同中显示的款项并不代表孙娜的实际装修支出，也不能间接证明孙娜的实际损失，该份证据的证明力不足。同时，在一审法院释明损失金额需通过鉴定确认的情况下，孙娜明确表示放弃鉴定，其应承担举证不能的法律后果。一审法院酌情认定损失金额，不存在事实与法律上的错误，孙娜的上诉理由不能成立。此外，潘忠新破拆案涉房屋一层装修事出有因。因孙娜装修地面埋设水管多处发生漏水，且拒不维修，造成隔壁邻居墙面顶面漏水投诉。潘忠新在破损一层装修维修水管时，也将屋内可移动设备搬至地下室妥善保管，具体情况已在潘忠新的上诉状中阐明，不存在孙娜诉称的无端拆除装修随意丢弃设备的情况。综上，请二审查明本案事实，依法驳回孙娜的上诉请求。 潘忠新上诉称：一、一审法院认为“孙娜起诉时，租赁协议并未解除。在双方租赁期间，潘忠新拆除了一楼装修，并更换了外立面（外立面虽系街道改造，但名称己更换，潘忠新应承担责任），对此应承担相应的侵权责任”，该认定显属不当。本案系因房屋租赁合同产生的纠纷，潘忠新拆除一楼装修、外立面门头的更换（街道立面整治行为）均是由于孙娜违反租赁合同导致合同解除后所实施的，潘忠新不存在侵权行为。理由如下： 第一、孙娜在房屋租赁期间的行为违反了《房屋租赁协议》第六条第二、三、四款之约定，潘忠新有权单方解除协议，并在通知孙娜后，其在合理期限内未给予明确答复，且无继续履行租赁合同的情况下解除双方的租赁合同。首先，孙娜在租赁使用房屋期间，因其擅自改变房屋结构，违规装修施工，导致房屋内多处地面水管发生严重渗漏水情况，致使邻居家地面墙面严重渗水。其次，孙娜未按照合同约定时间按期足额支付租金，2017年6月至2018年6月的租金按约应在合同签订后立即支付8万元，但孙娜在合同签订时仅支付了2万元，剩余6万元于2017年12月才支付。2018年6月至2019年6月的租金按约应于2018年6月支付8万元，但孙娜仅支付租金4万元，剩余租金至今未付。为此，潘忠新多次上门，并电话催缴租金，且于2018年10月31日致函孙娜，催缴租金并要求其立即整改违约行为，明确是否继续承租房屋，但其一直未交拖欠租金，也不明确是否继续履行租赁合同，在停止经营的情况下占用案涉房屋不予返还。再者，孙娜在租赁场所内从事违法经营活动，于2017年11月15日因卖淫嫖娼被公安机关处以罚款2万元的行政处罚。依据《房屋租赁协议》约定，“乙方（孙娜）有下列情形之一的，甲方（潘忠新）有权单方解除协议并要求乙方在十五天内退还该房屋：①未经甲方同意，擅自将承租房屋转租、转借他人或擅自调换使用的；②未经甲方同意擅自拆改房屋结构、损坏该房屋或改变该房屋使用用途；③拖欠租金累计达十五天；④利用该房屋进行非法活动或存放危险品等”，孙娜的行为违反了协议约定的第二、三、四种情形，潘忠新依据该协议单方解除协议符合法律规定。 第二、2018年10月31日《回复函》中潘忠新解除协议的意思表示明确，协议应当在孙娜收到该回复函之日起五日后解除。在2018年10月31日潘忠新回复孙娜律师函的《回复函》中，明确表示请孙娜在收到该回复函后五日内书面通知潘忠新是否继续承租，否则潘忠新依照双方合同约定解除租赁合同收回出租房屋。此后的五日内孙娜并未就是否继续承租、继续履行合同义务等事项与潘忠新进行沟通或书面答复。据此，依据《合同法》第九十六条之规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。潘忠新已经依法尽到了单方解除协议的通知义务，协议应视为在孙娜收到该回复函后五日内合法解除。退一步说，即使该份通知对解除双方租赁合同的表示不够明确，那在此后潘忠新多次电话联系孙娜及其代理律师要求明确是否继续履行租赁合同的情况看，孙娜既不缴纳房屋租金，也不在承租房屋内继续经营的行为，也能确定双方租赁合同己实际解除。 第三、本案一审第一次庭审中孙娜自认双方的《房屋租赁协议》在2018年6、7月份已解除，理由为潘忠新侵占租赁房屋，孙娜合同目的无法实现，依照法律规定解除。从该孙娜的自述自认情况来看，其解除双方租赁合同的意愿相当明显，无非是本案租赁合同的解除，潘忠新是否应承担孙娜的损失。 二、一审法院判定潘忠新应赔偿被孙娜损失8万元不合理。房屋外立面的拆除重新安装系街道立面整治工程实施的，且孙娜作为原房屋外立面的装修人，已经从街道政府处获得补偿款3000元，与潘忠新无任何关联。外立面经营店面的名称改变也是街道立面整治的行为，潘忠新并不知情。另，一楼房屋内的原有装修破拆，潘忠新是在2019年4月份由于邻居家漏水不断投诉，孙娜不管不顾，万般无奈下潘忠新作为房屋所有权人进行破拆维修水管，且一楼的固定装修价值也达不到8万元。综上，请求：1.撤销原审判决，改判驳回孙娜的一审全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由孙娜承担。 针对潘忠新的上诉，孙娜答辩称：双方当事人之间存在房屋租赁合同关系，租赁期为三年。孙娜为房屋装修花费70多万元，并同意在合同履行完毕后，将装修全部留给潘忠新，也是基于此才同意让孙娜缓交房租。租赁合同中约定了单方解除的条件，但潘忠新并未满足单方解除协议的条件。潘忠新提出孙娜在使用房屋期间擅自改变房屋结构进行装修纯属捏造。因为潘忠新从事多年的装修工作，在案涉房屋装修过程直至完工，不能说潘忠新每天盯着工地，但也经常在工地上走动。如其发现装修出现问题，肯定会及时提出，何必要等已经经营了许久才提出这个问题，这显然有悖常理。另外也可说明潘忠新不良动机，并且在房屋的实际使用过程中，包括双方在经营中产生争议的过程中，双方不定期都会到店里去沟通，包括孙娜也会定期去查看房屋情况，并不存在所谓的漏水事实。关于支付房屋租金问题，一审庭审中潘忠新已确认，在房屋租赁之初，因资金压力大，经过其同意给予缓交。后期房屋租赁费的支付，正是由于营业过程中，潘忠新种种刁难与不配合，导致店面几乎处于停滞状态。在此期间，双方多次进行交涉，但最终无果而终。潘忠新主张的违法经营问题不存在。该事件在派出所已经处理完毕，相关案件的处理材料在公安部门均已备案。该事件发生在2017年9月15日和余杭区娱乐服务业整改是在2018年的6月。在此期间，公安机关及市场监督部门并没有单独要求孙娜的店面停业整顿。这也充分说明店面并没有出现违法经营行为。关于合同是否解除问题。一审法院认定正确，本案并不符合合同约定解除条件。上诉人主张有符合约定解除条件之一，但其在书面材料中表达得并不明确。合同约定解除条件成就时，解除权人可以解除合同，当事人据此规定主张解除合同，应当通知对方，自通知到达对方时解除。而潘忠新至今没有明确通知孙娜，故一审法院认定双方的合同并未解除，据实依法正确判定。一审法院认定孙娜的损失为8万元确实存在不合理之处，具体理由见孙娜的上诉意见。综上，请求驳回潘忠新的上诉主张。 二审中，双方当事人均未向本院提交证据材料。 根据有效证据及双方当事人的陈述，二审经审理认定的事实与原审判决查明的事实一致。 本院认为，案涉房屋租赁合同合法有效，根据潘忠新所发送的函件，以及双方此后的磋商内容，潘忠新并未明确做出单方解除租赁合同的意思表示，不能认定该合同因此而解除。潘忠新在租赁合同有效期间未经孙娜同意而对案涉房屋的一楼装修进行拆除，其主张系因孙娜的不当装修行为导致房屋漏水而进行的维修活动，但其所提供证据不足以证明该主张，依法应承担举证不能的不利后果。潘忠新的前述行为侵害了孙娜的财产权益，依法应承担相应的赔偿责任。鉴于本案双方当事人均不申请鉴定，而孙娜所提交证据也不足以证明其主张的损失，原审根据本案实际酌情判定80000元损失，应属合理，本院予以确认。双方就该损失数额所提异议均依据不足，本院不予支持。关于孙娜所提停业损失，根据本案查明的事实，孙娜系自2018年6月因公安机关行业整顿而停止案涉足浴店的营业活动，而非潘忠新的拆除装修行为直接导致其停业。鉴于案涉租赁合同期限已经届满，且孙娜存在拖欠租金的行为，关于潘忠新拆除装修行为对孙娜就案涉房屋的使用可能产生的影响，以及押金退还的问题，双方可在租赁合同关系项下另行解决。综上，孙娜、潘忠新的上诉主张均不能成立，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4094元，由孙娜负担3650元，潘忠新负担444元。孙娜、潘忠新于本判决生效之日起十五日内到本院办理退费。 本判决为终审判决。 审判员  石清荣 二〇二〇年六月二十八日 书记员  童晓波