上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初14527号被告张伟辩称，在原告服务期间，其家中三辆电瓶车、电动车被盗，原告物业公司未尽到安保义务和维护公共区域秩序的义务；根据物业合同，原告需通过合法有效方式解决拖欠物业费问题，其自2008年起未交纳物业费，但原告从未向其催缴过，也未通过居委、街道、向法院起诉等方式向其主张，故原告所主张的2016年6月前的物业费超过诉讼时效；违约金条款系霸王条款，加重业主责任，且违约金金额过高，不合理。针对被告的答辩意见，原告认为，物业费每月累计增加，中间未中断，诉讼时效不适用物业费，且其向法院诉讼即是通过有效手段催讨物业费。另，被告以电动车被盗为由认为其未做好安保工作，不合理，其是提供正常标准的物业服务，被告车辆被盗原告无过错；对于违约金，系合同约定。根据原告、被告当庭陈述及举证、质证情况，本院经审理认定事实如下：2007年8月3日，上海市闵行区上海欣苑小区业主大会与原告签订《物业服务合同》一份，约定由原告为位于上海市闵行区罗秀路1980弄(东至莲花南路，西至梅陇西路，南至罗秀路，北至梅陇西路)的上海欣苑小区提供物业管理服务，合同期限为2007年8月3日至2010年8月2日止。合同约定：原告为业主提供综合管理服务、公共区域清洁卫生服务、公共区域区域秩序维护服务等各项物业服务;住宅类物业服务费收取标准，高层每月每平方米1.50元，多层每月每平方米0.98元，高层底层每月每平方米1.15元；物业服务费按季度交纳，业主应在每季度第二个月中旬履行缴纳义务，业主逾期交纳物业服务费的，可从逾期之日起按日计算，加收应交费用千分之三的违约金；合同还对其他权利义务作了约定。2011年3月6日，上海市闵行区上海欣苑小区业主大会与原告又续签物业服务合同，合同基本内容不变，合同期限为2011年3月6日至2014年3月5日。2015年4月15日，上海市闵行区上海欣苑小区业主大会与原告继续签订《物业服务合同》，合同内容变更如下：住宅类物业服务费收取标准，高层每月每平方米1.80元，多层每月每平方米1.30元，高层底层每月每平方米1.45元；物业服务费按季度交纳，业主应在每季度第二个月中旬履行缴纳义务，业主逾期交纳物业服务费的，可从逾期之日起按日计算，加收应交费用千分之二的违约金。合同的其余内容不变，合同期限为2015年4月1日至2018年3月31日止。同日，上海市闵行区上海欣苑小区业主大会与原告签订了补充协议，作为《物业服务合同》的附件，协议约定：《物业服务合同》第七条物业服务费收取标准(人民币/月/平方米)高层1.80元、多层1.30元、高层底层1.45元、商业用房3.60元，其中高层1.70元、多层1.20元、高层底层1.35元、商业用房3.50元由相应业主或使用人支付；与原标准差额0.10元/月/平方米部分在小区公共收益75%中按月计算，按季结算。2019年1月14日，闵行区梅龙镇房管办事处出具《上海市闵行区上海欣苑小区关于延续目前在管物业服务企业服务的公告》，内容为：西班牙名苑小区与上海欣源物业服务企业签订的物业服务合同已于2018年3月31日到期……关于续聘目前在管物业服务企业的业主大会已于2018年6月召开，且表决结果为不同意续聘目前在管物业服务企业；根据西班牙名苑小区“三个文本”的约定将通过公开招投标的形式选聘物业服务企业，因现阶段处于公开招投标表决业主大会的筹备期……故，上海欣源物业服务企业目前按原物业服务合同约定的权利义务继续提供服务，元合同权利义务依法延续。2019年6月17日，闵行区梅龙镇房管办事处出具指导意见称，原告于2019年6月30日24时起不再为系争小区服务。2019年6月30日24时，原告与上海锐翔上房物业管理有限公司进行了物业移交确认。被告系上海市闵行区罗秀路XXX弄XXX号XXX室业主，该房屋建筑面积128.56平方米。被告自2008年7月起至2019年6月物业费未交纳，原告于2019年7月向被告催讨过物业费。本院认为，业主大会与原告签订的《物业服务合同》及其附件协议对包括被告在内的全体业主均具有约束力。原告作为物业服务提供方，其依据物业服务合同向小区业主提供物业服务后，被告理应支付相关物业服务费用。被告辩称其家中电瓶车被盗，认为原告安保服务工作不到位，但被告所提交证据材料无法充分证明该辩称意见，故本院不予采纳；对于被告辩称原告的部分诉请已过诉讼时效，而原告认为物业费系逐月累计增加，不适用诉讼时效，本院认为，催讨物业费系债务行为，且《物业服务合同》对物业费的缴纳时间作了明确约定，故物业费的催讨适用诉讼时效规定。原民法通则规定向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，而《中华人民共和国民法总则》规定诉讼时效为三年，但是该法律是于2017年10月1日才实施，故在此时间之前已经超过两年诉讼时效的，仍应按照原两年诉讼时效来认定。本案中被告承认原告于2019年7月向其催讨过物业费，原告又无证据证明其自2008年7月起长达10年间有向被告催讨过物业费，故本院认定原告在2019年7月的物业费催讨行为已经产生诉讼时效的中断，结合《物业服务合同》中物业费用交纳时间的规定，本院认为原告主张的2008年7月至2016年6月期间的物业费已经超过诉讼时效。关于违约金，被告未付物业费系违约行为，按物业服务合同的约定应支付违约金，被告未付物业费虽系事出有因，且原告未及时催讨，但本院根据系争小区物业费收费标准和被告的违约情况，酌定被告支付违约金300元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条、第二百零六条之规定，判决如下：一、被告张伟于本判决生效之日起十日内支付原告上海欣源物业管理有限公司物业服务费7,867.87元及违约金300元；二、驳回原告上海欣源物业管理有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告张伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 陈娟娟二〇二〇年六月十六日法官助理 安 冉书 记 员 安 冉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。三、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。第二百零六条本法自2017年10月1日起施行。