浙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙民终174号上诉人（原审被告）：范元林，男，1975年10月19日出生，汉族，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：张永谦，浙江光正大律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟宁宁，浙江光正大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海二十冶建设有限公司，住所地上海市宝山区牡丹江路1325号403室A座。法定代表人：段荣宗，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王志勇，上海融力天闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：乔斐达，上海融力天闻律师事务所律师。原审被告：五洲国际（乐清）电工电气城有限公司，住所地浙江省乐清市柳市镇沿江大道500号。法定代表人：赵凤林，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：怀少冬，系该公司员工。上诉人范元林因与被上诉人上海二十冶建设有限公司（以下简称上海二十冶公司）、原审被告五洲国际（乐清）电工电气城有限公司（以下简称乐清五洲公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服浙江省温州市中级人民法院（2019）浙03民初222号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人范元林的委托诉讼代理人张永谦、被上诉人上海二十冶公司的委托诉讼代理人王志勇、原审被告乐清五洲公司的委托诉讼代理人怀少冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。范元林向本院上诉请求：撤销原判，依法改判驳回上海二十冶公司的诉讼请求，上海二十冶公司承担一、二审诉讼费。事实和理由：原判认定事实错误。范元林已于2017年12月30日合法占有乐清五洲公司名下坐落于乐清市的房地产［权证号：浙（2018）乐清市不动产权第0024406号］（以下简称案涉商铺）。一、案涉商铺已具备交付条件。2015年11月14日，范元林与乐清五洲公司达成购买商铺初步意向并支付定金10万元。2016年12月9日，范元林拟向乐清五洲公司购买案涉商铺并支付全部购房款。2017年4月20日，双方签订《商品房买卖合同》。2017年12月底，五洲电工电气城竣工验收，案涉商铺具备合法交付条件。二、范元林收到案涉商铺《交房通知书》。2017年12月29日，乐清五洲公司通过ＥＭＳ1073921646627邮件向范元林发出《交房通知书》。范元林亦提交了该《交房通知书》，但原审未对该证据材料作出认证。《交房通知书》明确通知交房时间为2017年12月30日前，逾期未办理交付手续，则视为出卖人已履行了交房义务。三、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，在购房人无正当理由拒绝接收的情况下，《交房通知书》确定之日为交付日期。范元林未拒绝收房，依据上述规定，应认定范元林在查封前已合法占有案涉商铺。四、范元林持有的《房屋交接书（商铺）》虽没有落款时间，但乐清五洲公司存档的《房屋交接书（商铺）》落款时间为2017年12月30日，足以证明案涉商铺2017年12月30日已交付范元林合法占有。案涉商铺交易过程中，范元林都是在乐清五洲公司提供的格式文本上签名，因此范元林仅在乐清五洲公司提交的《房屋交接书（商铺）》上签字，符合双方交易习惯。上海二十冶公司辩称，原判认定范元林未在法院查封前合法占有使用案涉商铺，没有错误。请求驳回上诉，维持原判。乐清五洲公司述称，同意范元林的上诉请求和理由。上海二十冶公司向一审法院提出诉讼请求：准许执行案涉商铺。一审法院认定事实如下：2017年4月20日，范元林与乐清五洲公司签订《商品房买卖合同》，约定购买该公司开发的坐落于乐清市，单价为每平方12296.03元，总金额785716元。范元林于2016年12月9日付清了案涉商铺购房款并由乐清五洲公司开具收款收据及增值税发票。2018年7月13日，乐清五洲公司在乐清市国土资源局就案涉商铺办理不动产权分割登记凭证，案涉的坐落于乐清市登记在乐清五洲公司名下，权证号为浙（2018）乐清市不动产权第0024406号。在该院审理上海二十冶公司与乐清五洲公司建设工程施工合同纠纷一案过程中，上海二十冶公司于2018年7月23日向该院提出财产保全申请，要求对乐清五洲公司的财产在109854047.5元范围内予以查封，该院于同日作出（2018）浙03民初1106号民事裁定，并于7月26日查封了乐清五洲公司名下坐落于乐清市洲电工电器城Ｄ区的127套房地产，其中包括案涉商铺。范元林于2019年1月18日对案涉商铺提出书面执行异议，该院于2019年3月5日作出（2019）浙03执异14号执行裁定，中止对案涉商铺的执行。上海二十冶公司不服，遂提起申请执行人执行异议之诉。一审法院认为，本案的争议焦点为范元林对案涉商铺是否享有足以排除执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。虽然范元林与乐清五洲公司于2017年4月20日签订了书面的《商品房买卖合同》，但其提供的证据不足以证明其在案涉商铺被查封前已经合法占有案涉商铺，故范元林未能同时满足《执行异议复议规定》第二十八条规定的四个条件，其对案涉商铺不享有足以排除执行的民事权益。一审法院判决：准许执行五洲国际（乐清）电工电气城有限公司名下坐落于乐清市的房地产［权证号：浙（2018）乐清市不动产权第0024406号］。案件受理费11657元，由范元林、乐清五洲公司共同负担。二审期间，范元林向本院提交以下新的证据材料：一、《房屋建筑工程竣工验收备案表》复印件一份，拟证明案涉商铺所在的乐清五洲公司柳白新城D地块基建项目于2017年12月20日竣工验收，案涉商铺已具备实际交付条件；二、《交房通知书》、特快专递面单、邮件查询单各一份，拟证明乐清五洲公司于2017年12月29日向范元林寄送落款日期为2017年12月28日的《交房通知书》，范元林于12月30日签收。上海二十冶公司质证认为，对证据材料一的真实性无异议，但与本案无关；证据材料二中的《交房通知书》缺乏载明的附件一、二，对真实性与证明目的有异议，特快专递面单、邮件查询单真实性难以确认。乐清五洲公司质证后，对上述证据材料均无异议。本院认为，因上海二十冶公司对证据材料一的真实性无异议，且该证据材料涉及案涉商铺所在项目竣工验收时间，予以确认；证据材料二中的《交房通知书》系乐清五洲公司通知范元林交房的材料，范元林一审已提交，上海二十冶公司虽对其真实性有异议，但未提出充分反驳证据，予以确认；特快专递面单、邮件查询单经与原件核对属实，予以确认。另，关于范元林一审庭后提交的乐清五洲公司与乐清市五洲国际商业管理有限公司（以下简称五洲商管公司）盖章、范元林签名的落款时间为2017年12月30日的《房屋交接书（商铺）》，本院经委托浙江省乐清市人民法院与乐清五洲公司留存的原件核对，对真实性予以确认。对一审查明的事实，二审予以确认。另查明，2015年11月14日，案外人范立恒代范元林通过中国光大银行向乐清五洲公司支付100000元；2016年12月9日，范元林通过中国农业银行向乐清五洲公司支付691751元；乐清五洲公司出具收款收据一份，载明收到范元林D-10-117室房款801751元，收款方式刷卡。2016年12月9日，五洲商管公司出具收款收据二份，载明收到范元林D-10-117室开业保证金5000元、履约保证金5000元，收款方式刷卡。2019年3月16日，乐清五洲公司向范元林开具金额为785716元的增值税普通发票。范元林与乐清五洲公司签订的《商品房买卖合同》约定，范元林于2017年4月20日前一次性付清全部房款；乐清五洲公司应当在2017年12月30日前，将符合条件的商品房交付范元林使用。2017年12月20日，乐清五洲公司柳白新城D地块基建项目竣工验收，乐清市住房和城乡规划建设局于2017年12月28日接收竣工验收备案文件，同意备案。乐清五洲公司、五洲商管公司与范元林签订《房屋交接书（商铺）》，约定案涉商铺已达到购房合同约定的使用交付条件，范元林同意接收，根据《商品房买卖合同》，将该商铺通过本交接书交付范元林经营，同时五洲商管公司根据范元林与五洲商管公司签订的《商铺管理合同》进行进场装修等管理。乐清五洲公司留存的《房屋交接书（商铺）》落款时间为2017年12月30日。2017年12月29日，乐清五洲公司通过EMS1073921646627邮件向范元林邮寄落款日期（打印）为2017年12月28日的《交房通知书》，载明案涉商铺将于2017年12月30日开始交房，范元林于预约时间2017年12月30日前往五洲电工电器城招商中心办理相关交付手续或按排号时间进行交房，所需缴纳的费用详见附表一，办理产证相关所需资料详见附表二。如逾期未办理交付手续，视为出卖人已履行了交房义务。范元林于2017年12月30日签收了该邮件。本院认为，根据各方的诉辩意见，本案二审的争议焦点是范元林对案涉商铺是否享有排除法院强制执行的民事权益。《执行异议复议规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。因此，范元林作为案外人，根据《执行异议复议规定》第二十八条规定，主张其对案涉商铺享有排除法院强制执行的民事权益，应举证证明其符合上述司法解释规定的四个条件，进而足以排除法院对该商铺的强制执行。一、当事人是否在人民法院查封前已经签订合法有效的书面买卖合同范元林原审中提交落款日期（打印）为2017年4月20日的《商品房买卖合同》一份，主张其在案涉商铺被查封之前已与乐清五洲公司签订合法有效的书面买卖合同。上海二十冶公司对该《商品房买卖合同》落款日期真实性提出异议，但未提供证据证明，不予采信。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定，当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。此外，网签制度是房地产主管部门因市场管理需要而规定的公示程序，主要目的是规范交易行为，提高交易透明度，加强监督管理，防止“一房多卖”，网签合同具有登记备案作用，但是否网签并不影响双方前期面签合同的效力。因而，上海二十冶公司以案涉《商品房买卖合同》未备案网签为由对该合同的真实性提出异议并据此主张合同无效，于法无据，不能成立。根据当事人的举证情况，可以认定范元林与乐清五洲公司在案涉商铺被一审法院查封前已于2017年4月20日签订书面《商品房买卖合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。二、范元林是否已支付案涉商铺全部转让价款2017年4月20日，范元林与乐清五洲公司签订的《商品房买卖合同》约定，范元林购买案涉商铺的总金额为785716元。2015年11月14日，案外人范立恒代其向乐清五洲公司支付100000元；2016年12月9日，其本人向乐清五洲公司支付691751元；乐清五洲公司出具收款收据确认收到购房款801751元。虽然乐清五洲公司收款收据载明收到的购房款801751元高于合同约定的金额785716元，但是范元林在执行异议中主张其以现金支付定金2万元，扣除开业保证金和履约保证金合计10000元后，共支付购房款801751元，最终乐清五洲公司给予购房款98折优惠，剩余款项以现金形式退还。考虑到乐清五洲公司另案中存在给予按时付款的购房者98折优惠的事实，且801751元购房款98折优惠后的金额为785715.98元，与《商品房买卖合同》约定的金额一致，因此范元林上述解释具有合理性。根据本案现有证据，范元林主张已实际支付合同约定的案涉商铺全部转让价款具有高度可能性，对该事实可予以认定。上海二十冶公司主张范元林上述付款与案涉商铺购房款缺乏关联性，但未提供证据证明，不予支持。三、范元林是否在人民法院查封之前已合法占有案涉商铺首先，根据范元林提供的房屋建筑工程竣工验收备案表记载，案涉商铺所在工程于2017年12月20日已完成竣工验收，并于2017年12月28日办理竣工验收备案手续。结合2017年4月20日范元林与乐清五洲公司签订的《商品房买卖合同》约定的交付时间以及2017年12月29日乐清五洲公司向范元林寄送的《交房通知书》通知的交付时间均为2017年12月30日的事实，在合同相对方亦无异议的情况下，范元林主张案涉商铺在2017年12月底实际已具备交付条件，可予采信。其次，根据范元林提供的落款日期为2017年12月30日的《房屋交接书（商铺）》和五洲商管公司2016年12月9日出具的收到案涉商铺开业保证金与履约保证金的收款收据，范元林不仅同意接收当时已达到购房合同约定使用交付条件的案涉商铺，还通过支付开业保证金与履约保证金的形式，确认由自己经营案涉商铺。乐清五洲公司留存的《房屋交接书（商铺）》载明的落款时间为2017年12月30日，说明乐清五洲公司亦认可2017年12月30日交付案涉商铺的事实。因此，可以根据乐清五洲公司的确认对案涉商铺的交付时间予以认定。本院对上海二十冶公司就《房屋交接书（商铺）》落款时间提出的鉴定申请，不予准许。再则，虽然案涉《商品房买卖合同》补充协议约定买受人付清房款、委托出卖人缴纳的契税、维修基金、物业管理费等费用的情况下才能办理收房手续，而范元林至2017年12月30日尚未缴纳维修基金等费用，但是上述约定系乐清五洲公司和范元林之间的约定，在乐清五洲公司对此未提出异议并自愿办理交付手续的情况下，不足以否定交付的合法性。据上，范元林主张其在人民法院查封案涉商铺之前已合法占有案涉商铺具有高度可能性，可予确认。四、案涉商铺是否非因范元林自身原因未办理过户登记本案中，虽然范元林与乐清五洲公司系于2017年4月20日签订《商品房买卖合同》，但案涉商铺于2018年7月13日才取得《不动产权分割登记凭证》，符合依法办理产权过户登记的条件，同月26日被人民法院查封后即无法办理产权过户登记手续。考虑到乐清五洲公司存在分批统一办理房屋产权手续的实际情况，案涉商铺自符合办理产权过户登记条件至被查封仅十余天，故本案范元林未能办理房产过户登记，尚不足以认定系其怠于行使登记权利所致，应认定案涉商铺未办理过户登记并非其自身原因。综上，根据范元林一审提交的证据材料，结合其二审提交的新证据，本案符合《执行异议复议规定》第二十八条规定，范元林对案涉商铺享有足以排除执行的民事权益。其上诉理由于法有据，应予支持。原判认定事实部分有误，实体处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销浙江省温州市中级人民法院（2019）浙03民初222号民事判决；二、驳回上海二十冶建设有限公司的诉讼请求。一、二审案件受理费各11657元，均由上海二十冶建设有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  谢静华审判员  沈 伟审判员  赵恩勰二〇二〇年六月十九日书记员  程丽嫣