山东省烟台市中级人民法院执 行 裁 定 书(2020)鲁06执复87号复议申请人（保全申请人）：烟台市络华建材有限公司，住所地:烟台市牟平区牟乳线以东、陡崖子村西。法定代表人：任鹏飞，经理。委托代理人：李琦，山东前卫律师事务所律师。委托代理人：高彬彬，山东前卫律师事务所律师。被申请人(异议人、被保全人)：烟台都汇房地产开发有限公司，住所地：烟台市牟平区东关路356号3号楼2单元2302号。法定代表人：卫茂竹，经理。复议申请人烟台市络华建材有限公司对山东省烟台市牟平区人民法院（以下简称牟平法院）作出的（2020）鲁0612执异25号执行裁定不服，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。牟平法院在执行络华建材有限公司申请财产保全一案中，依法冻结异议人烟台都汇房地产开发有限公司（以下简称都汇公司）的银行账户，异议人提出执行异议。牟平法院查明，2017年4月20日，异议人都汇公司与牟平区住房和建设局及中国建设银行股份有限公司烟台牟平支行签订协议号为201702023的《商品房预售资金监管协议》，开立账号为37×××69监管账户，用于收存大都汇小区3号、4号、5号、6号楼的预售资金及拨付工程款等事宜。2019年9月12日，异议人与牟平区住房和城乡建设局及德州银行股份有限公司烟台莱山支行签订监管协议号为201909055的《商品房预售资金监管协议》，开立账号为80×××55的监管账户，用于收存大都汇小区9号、17号、18号、21号、23号、24号楼的预售资金及拨付工程款等事宜。2020年3月26日，牟平法院作出(2020)鲁0612财保64号民事裁定书，冻结都汇公司银行账户存款6600000元或查封、扣押相应价值的财产。2020年3月30日，牟平法院对涉案账户进行冻结。牟平法院认为，商品房预售资金，是开发商将正在建设中的商品房出售给购房者，购房者按照商品房买卖合同约定支付给开发商的购房款。由于开发商预售的商品房属于期房，对于购房者而言，具有较大的风险。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第三款规定“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设”。其次，2013年3月26日，国务院以《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办法[2013]17号）要求各地制定本地区商品房预售资金的监管办法，确保商品房预售资金能够用于工程施工建设，以保障购房者的利益不受损害。同时，依据《山东省预售资金监管办法》规定，商品房预售资金监管，遵循“专户专款、专款专用、全程监管、节点控制”的原则。监管期限自取得《商品房预售许可证》开始，至取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件终止。本案中，牟平法院冻结的案涉账户均为商品房预售资金监管账户，在案涉项目尚未取得竣工综合验收的情况下，冻结该预售监管账户，将有碍建设项目的顺利进行，有损购房者的期待利益。综上，异议人请求解除对涉案监管账户的冻结，理由成立，牟平法院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条之规定裁定：一、解除对烟台都汇房地产开发有限公司在中国建设银行股份有限公司烟台牟平支行开立的账号为37×××69监管账户的冻结；二、解除对烟台都汇房地产开发有限公司在德州银行股份有限公司烟台莱山支行开立的账号为80×××55监管账户的冻结。复议申请人烟台市络华建材有限公司复议称：依法撤销牟平法院作出的(2020)鲁0612执异25号执行裁定。事实与理由：一、复议申请人认为诉讼中的财产保全目的在于保障将来生效裁判的执行，应尽量优先采取方便执行的保全措施。相对房产而言，银行存款是方便执行的，更适宜优先作为财产保全标的，故现冻结的被申请人的银行账户应继续保持冻结。如果将已冻结的资金解冻，必然会存在被申请人转移资产、逃避债务的风险，这与复议申请人申请诉讼保全的根本目的及法院采取保全措施的立法目的相违背。二、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十三条第一条规定，被保全人有多项财产可供保全的，在能够实现保全目的的情况下，人民法院应当选择对其生产经营活动影响较小的财产进行保全。因被申请人至今未能提供充分证据证明其公司因牟平法院的财产保全已无法正常经营，据复议申请人了解，被申请人住宅及商铺的销售仍在继续中，且被申请人完全可通过对外销售房产或融资获取资金，足以保障其正常经营。三、至于被申请人提出的建设项目所需资金问题，因其工程建设已经完工，对外支付全部工程款通常也并非是一次性，并且同样可以通过销售未查封的住宅、商铺或融资等方式解决所需资金。综上，复议申请人认为法院仍应继续对被申请人的银行帐户进行冻结，请求撤销牟平法院作出的执行裁定书。被申请人烟台都汇房地产开发有限公司辩称，请求依法驳回复议申请人的复议申请，维持牟平法院（2020）鲁0612执异25号执行裁定。事实与理由：一、复议申请人要求查封的账户系预售资金监管账户。预售资金应当依法用于工程建设，保证工程建设的顺利进行，以保证购房者利益，人民法院应予解封。为保护购房者利益、规避风险，《中华人民共和国城市房地产管理法》、《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》、《山东省预售资金监管办法》等要求对预售资金进行全程监管，专款专用。复议申请人对预售资金监管账户进行冻结将影响工程款的正常支付，阻碍工程建设的顺利进行。此外，最高院在(2016)最高法执复33号案件中明确：“预售资金应用于工程施工建设以支付工程款，其他债权人不得执行。”因此，预售资金在诉讼保全过程中，更应予以特别限制。二、被保全人提供的房产价值远超复议申请人的诉请金额，查封房产属于对被保全人生产经营活动较小的财产保全措施。1、财产保全措施应当选择对被保全人影响最小的措施，而不是保全申请人认为“最适宜”的措施。2、《最高院办理财产保全案件若干问题的规定》第十三条明确规定：“被保全人有多项财产可供保全的，在能够实现保全目的的情况下，人民法院应当选择对其生产经营活动影响较小的财产进行保全”。3、2020年5月25日，2020年最高人民法院工作报告中也明确：“查封扣押冻结财产尽可能减少对企业经营的影响。4、就本案而言，如查封被保全人的预售资金监管账户，将切断被保全人企业经营的资金来源，工程款无法按期支付，房屋无法按期交付、办理产权登记，而上述情况如果引发社会舆论，导致购房者对被保全人资金情况产生怀疑，又势必会对房产销售带来巨大的负面影响，最终将被保全人逼入绝境。5、相反，被保全人提供的五套房产，价值703万余元，即使复议申请人胜诉，也足以保证其获得有效执行。6、对比两种财产保全方式，查封房产的方式属于对被保全人生产经营活动较小的财产保全措施，依法应当采用。三、从社会效果看，人民法院不应当鼓励通过保全措施恶意影响企业经营的行为。实践中，很多保全申请人通过采取保全措施，切断被保全人的资金链，以迫使被保全人让步，获取不当利益，即所谓“封死”对方。本案中，复议申请人明明知道被保全人名下有房产可供查封，却偏偏坚持冻结预售资金账户。其并非是想要“最适宜优先执行”的保全措施，而是对于被保全人经营“影响最大的”保全措施，妄图通过这种方式，迫使被保全人答应其不合理的要求。疫情之后，企业举步维艰，经营困难，如仍允许保全申请人通过这种方式切断企业资金，则企业难免雪上加霜，陷入绝境。既不利于维护人民法院的权威，也影响整体的营商环境和经济发展。综上所述，被保全人认为，为保护购房者利益，预售资金应当予以特别保护，不应冻结；在有多重保全选择时，应当选择对企业经营影响较小的保全措施，以保证社会经济的正常发展；恶意保全的请求不应当获得法院支持。请求人民法院依据事实和法律，裁定驳回复议申请人的申请。本院复议查明的事实与牟平法院查明的事实一致。本院认为，本案争议的焦点为都汇公司在烟台牟平支行开立的37×××69账户及在德州银行股份有限公司烟台莱山支行开立的80×××55账户是否属于专项资金账户，应否解除对涉案账户的冻结。商品房预售资金，是开发商将正在建设中的商品房出售给购房者，购房者按照商品房买卖合同约定支付给开发商的购房款。由于开发商预售的商品房属于期房，对于购房者而言，具有比较大的风险。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第三款规定，商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。2013年3月26日，国务院以《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办法[2013]17号）要求各地制定本地区商品房预售资金的监管办法，确保商品房预售资金能够用于工程施工建设，以保障购房者的利益不受损害。依据上述规定，商品房预售资金应当用于工程施工建设。本案中，被保全人依照相关法律规定，与牟平区住房建设局和银行签订资金监管协议，设立了涉案专用账户。牟平法院裁定解除对涉案账户的冻结符合法律规定。复议申请人以保全涉案账户便于执行且对被保全人的经营活动影响较小且不影响其资金使用为由，申请继续对涉案账户冻结，于法无据，本院依法不予支持。综上所述，牟平法院（2020）鲁0612执异25号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项的规定,裁定如下:驳回复议申请人烟台市络华建材有限公司复议申请，维持山东省烟台市牟平区人民法院（2020）鲁0612执异25号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长  李春国审判员  门 伟审判员  王莉莉二〇二〇年六月十五日书记员  孙彤波