贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终2704号上诉人（原审原告）：杨章训，男，1975年2月14日出生，汉族，住贵州省黔西县。上诉人（原审原告）：黄艳红，女，1975年3月25日出生，汉族，住贵州省黔西县。委托诉讼代理人：马喜荣，贵州民光律师事务所律师，执业证号：15201199410976052。委托诉讼代理人：罗玉先，贵州民光律师事务所律师，执业证号：15201201910107115。被上诉人（原审被告）：贵州利尔房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳经济技术开发区珠江路66号。法定代表人：李修平，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王雪乂，贵州好时律师事务所律师。执业证号：15201201811070363。上诉人杨章训、黄艳红因与被上诉人贵州利尔房地产开发有限公司（以下简称利尔房开公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院(2019)黔0111民初6416号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法独任审理。本案现已审理终结。上诉人杨章训、黄艳红上诉请求：一、撤销原判，依法改判被上诉人向上诉人支付逾期交房违约金至付清之日止（暂计算至2019年12月31日为128309元）；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实错误，在被上诉人不能按期交房的情况下，上诉人与同小区的其他业主在2015年、2016年、2017年、2018年多次到相关部门反映。在2015年9月5日晚由航天社区服务中心牵头召开了协调会，协调会上被上诉人承诺即日起清算业主逾期交房违约金，故诉讼时效自2018年9月5日中断，故上诉人在2019年7月8日向法院提起诉讼，要求被上诉人支付逾期交房违约金未超过诉讼时效。被上诉人答辩认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。上诉人杨章训、黄艳红向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付延期交房的违约金634822元（违约金计算方式为以购房款为基数，2013年10月31日至2014年7月31日按每日万分之一标准计算，2014年8月1日至2014年8月31日按每日万分之二标准计算，2014年9月1日至2014年11月31日按每日万分之三标准计算，2014年12月1日至2019年6月30日按万分之十计算）。2.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，被告系小河漓江路218号月半湾小区的开发建设单位。2012年9月7日，原被告签订商品房买卖合同及补充协议，该合同主要约定一、原告向被告购买月半湾小区第3号楼1单元6层6号的房屋，总价款为362860元；二、交房时间为2013年10月31日前。商品房交付时应当符合下列条件1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件（水电达到使用条件，电话通信、有线电视、宽带网络线路敷设到户），出卖人还应当提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《住宅工程分户验收表》。三、除不可抗力外，出卖人逾期交房的按照下列第1种方式处理1、按照逾期时间，分别处理（1）逾期交房90日之内，从约定的交房期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交房之日起三日内向买受人支付违约金；（2）逾期超过90日，买受人有权退房，若买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，从约定的交房期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起三十日内向买受人支付违约金。双方未在补充协议中对交房条件和逾期交房责任进行补充约定。合同签订后，原告按合同约定的方式向被告支付了房款。2014年7月25日，被告发出“关于月半湾延期交房及增加违约金赔偿的通知”，该通知书载明由于施工单位收尾工程尚未完工，不能按照《商品房买卖合同》中约定的时间交房，应业主要求我司已于2014年5月8日按照合同第十三条约定，支付2013年10月31日至2014年4月30日共计6个月的违约金，现我司就延期交房时间及增加违约金事宜作以下通知一、违约金从2014年8月1日至2014年8月31日的支付比例将提高至“已付购房款的万分之二（按日计算）”，2014年9月1日起至交房之日违约金的比例将提高至“已支付购房款的万分之三（按日计算）”。二、2014年5月1日起直至交房之日的违约金我司将按照合同约定，在房屋实际交付之日起三日内向业主支付违约金。2014年11月19日，被告发出“关于按时交房的公告”，公告主要载明现由经开区管委会及住建、公安等部门于2014年11月18日会同大部分业主协商，将承诺如下1、本次协商是由经开区管委会牵头，由区住建及公安等部门监督执行，并由管委会于下周借款800万元协助项目完工。2、本公司承诺于2014年11月25日前开展项目实质性开工，并于2015年3月28日前交房，力争提前。3、本次延期交房的违约金问题，余下未领取逾期交房违约金的住户通过两种方式解决①若业主愿意暂时不领取违约金，违约金推迟至交房前付清并由本公司支付，按月息2%支付该笔款项。②想领取违约金的业主在项目动工后贰周内在施工现场登记领取。2014年12月29日，被告公司的法定代表人李修平向包括本案原告杨章训在内的9名住户出具书面承诺书，主要载明“本人代表贵州利尔房开承诺以下住户11月1日至11月31日止的违约金按总房价每天万分之十计算，于2015年1月10日前付清，余下违约金按总房价每天万分之十至交房时付清。”被告公司的法定代表人李修平在承诺书中签字并按捺手印，但未加盖被告公司的公章。2015年9月28日，被告发出“交房通知”，通知载明“月半湾房屋已基本达到领房条件，定于2015年9月29日至9月30日交付钥匙，对尚未完成的道路修建、水、电收尾等后期剩余工程，将加大工作力度，争取尽快完工。关于违约金，将在今后的物管费用中进行充抵。”2015年9月30日，被告向原告交付了案涉房屋，但案涉房屋尚未取得竣工验收综合备案手续，原告陈述系迫于在外租房的租金压力和被告方的欺骗才进行实际收房。一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，属有效合同，双方应按合同约定履行义务。合同签订后原告已按约支付了购房款，但被告未按合同约定的时间在2013年10月31日前按时向原告履行交房义务，已经违约。原告在实际收房后以被告交付的房屋不满足合同约定的条件为由主张违约金赔偿，而被告提出已经实际交房不应计算逾期交房违约金，且原告的起诉已过诉讼时效。故本案的争议焦点为：一、商品房实际交付后是否应计算逾期交房违约金。二、原告的起诉是否超过诉讼时效期间。关于争议焦点一，本案中，原告在2015年9月30日已经实际收房，交房时房屋虽然不符合买卖合同约定的交房条件，但双方就商品房的交付没有特别约定，且事后也没有补充约定，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”之规定，本案原告的房屋在2015年9月30日已实际交付。被告交房后，原告实际取得并享有了该房屋的占有、使用权及其使用价值，虽然此时涉案房屋未完全达到合同约定的交付条件，但按照一般生活常理，原告此后并不会再因延迟受领、使用本案房屋产生相应的迟延利益损失。并且，本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》“逾期交房责任”部分也明确约定逾期交房违约金的计算截止时间为房屋实际交付之日止。因此，原告要求被告在其实际接收房屋后继续承担逾期交房违约金，既不符合本案双方合同的约定，也缺乏相应的法律依据，一审法院不予支持。关于争议焦点二，在实际交房之前，被告确实存在逾期交房的违约情形，理应当按照合同约定承担逾期交房违约责任，但被告对此提出了诉讼时效抗辩。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第二款之规定，诉讼时效应当自买受人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。《商品房买卖合同》约定逾期交房违约金在商品房实际交付之日起三十日内向买受人支付，即被告最迟应在2015年10月30日向原告支付违约金，次日开始计算诉讼时效期间，至2018年10月31日届满，原告未举证证明存在诉讼时效中止、中断或延长的情形，原告于2019年7月8日起诉要求被告支付逾期交房违约金，已经超过了三年诉讼时效期间，故被告抗辩原告的起诉已超过诉讼时效的理由成立，一审法院予以采纳，对原告主张的逾期交房违约金请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决：驳回原告杨章训、黄艳红的诉讼请求。案件受理费5075元（减半收取），由原告杨章训、黄艳红负担。二审审理中，上诉人提交如下证据：贵阳经济技术开发区建设管理局文件筑经开建管复（2019）01号信访事项处理意见书一份、花溪区平桥街道办事处开具的证明一份，欲证实：在2018年9月5日晚由原航天社区牵头召开了贵州利尔房地产公司、月半湾小区业主代表等人参加的关于逾期交房违约金的协调会，协调会上被上诉人承诺即日起清算逾期交房违约金。故上诉人在2019年7月8日向法院提起诉讼，要求被上诉人支付逾期交房违约金未超出诉讼时效。被上诉人质证认为，该两份证据均不属于二审的新证据，第一，上诉人在2019年7月8日提起诉讼，其中信访处理意见书在上诉人起诉前就有的，对该处理意见书的真实性、关联性不认可，该处理意见书是给予案外人刘秋莲的回复与本案上诉人无关，更不能以此来证明本案上诉人均在诉讼时效期间内向被上诉人主张过权利，且意见书中提到的房开公司承诺，上诉人也未提交房开公司所谓承诺的依据，故不能达到上诉人的证明目的；第二，对于街道办事处证明的三性均不认可，达不到上诉人的证明目的。本院审理查明的事实与原判认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”依法成立的合同受法律保护。涉案《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，权利义务明确，未违反相关法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应按约履行义务。本案的争议焦点为：上诉人主张的逾期交房违约金是否超过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第二款之规定，诉讼时效应当自买受人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”本案中，《商品房买卖合同》约定逾期交房违约金在商品房实际交付之日起三十日内向买受人支付，即被告最迟应在2015年10月30日向原告支付违约金，次日开始计算诉讼时效期间，至2018年10月31日届满，上诉人于2019年7月8日提起诉讼，要求被上诉人支付逾期交房的违约金。一审审理中上诉人未提交证据证实在诉讼时效之内其存在诉讼时效中止、中断或延长的情形。二审中上诉人提交贵阳经济技术开发区建设管理局文件筑经开建管复（2019）01号信访事项处理意见书一份、花溪区平桥街道办事处开具的证明一份，欲证实在2018年9月5日晚由原航天社区牵头召开了贵州利尔房地产公司、月半湾小区业主代表等人参加的关于逾期交房违约金的协调会，协调会上被上诉人承诺即日起清算逾期交房违约金，故上诉人在2019年7月8日向法院提起诉讼，要求被上诉人支付逾期交房违约金未超出诉讼时效。首先该信访事项处理意见书是针对刘秋莲个人的，不能证实本案上诉人在诉讼时效之内存在诉讼时效中断的情形；其次，关于花溪区平桥街道办事处的证明，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十五条：“单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。人民法院就单位出具的证明材料，可以向单位及制作证明材料的人员进行调查核实。必要时，可以要求制作证明材料的人员出庭作证。单位及制作证明材料的人员拒绝人民法院调查核实，或者制作证明材料的人员无正当理由拒绝出庭作证的，该证明材料不得作为认定案件事实的根据。”之规定，该证明并不符合该解释规定的单位向人民法院提出的证明材料的要件，且仅凭该证明亦不能证实上诉人在诉讼时效之内存在诉讼时效中断的情形，故上诉人提起本案诉讼已超过诉讼时效，上诉人所提之上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2866.18元，由上诉人杨章训、黄艳红负担。本判决为终审判决。审判员  罗晓珊二〇二〇年六月三十日法官助理陈瑶书记员陈晓琦