江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏06民终844号 上诉人（原审被告、反诉原告）:丁胜利，男，1988年10月13日生，汉族，住如东县。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：崇川区车动力汽车服务部，住所地南通市崇川区。 经营者：戚晓虎，男，1974年9月16日生，汉族，住南通市崇川区。 上诉人丁胜利因与被上诉人崇川区车动力汽车服务部（以下简称车动力服务部）房屋租赁合同纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院（2019）苏0602民初4448号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 上诉人丁胜利上诉请求：请求二审法院撤销原判，驳回车动力服务部的诉讼请求；判决车动力服务部支付丁胜利24000元；对车动力服务部的拖欠行为和恶意诉讼该行为依法惩罚；一二审诉讼费用由车动力服务部承担。事实和理由：一、法律没有规定上诉人需要支付被上诉人搬迁费。2019年3月21日双方协商后，丁胜利退还车动力服务部10000元后，租赁关系结束，并非丁胜利要求上诉人进行搬迁，没有理由支付搬迁费。二、车动力服务部在合同解除后占用房屋4个月。一审法院只判决了一个多月的占有使用费，显然不合理，损害了丁胜利的合法权益。车动力服务部还应支付10000元的占用费。三、2016年，车动力服务部少付了5000元租金，丁胜利忘记查询银行记录，所以未及时索要，不是一审法院理解的双方达成优惠期。2018年7月6日至2018年12月17日的水电费944元车动力服务部确实未支付，丁胜利只是出具了收据。关于滞纳金是按照国家电网的标准收取，车动力服务部应当支付。车动力服务部还应当支付恢复原状费用6452元，逾期费用6100元和7800元依法应当支付。请求二审法院支持丁胜利的上诉请求。 被上诉人车动力服务部未答辩。 车动力服务部向一审法院起诉请求：1.判令丁胜利赔偿损失76556元；2.诉讼费由丁胜利承担。 丁胜利向一审法院反诉请求：1.判令车动力服务部支付丁胜利损失金额及违约金37900元；2.本案诉讼费由车动力服务部承担。 一审法院查明事实如下：2016年7月20日，丁胜利（甲方）与车动力服务部的经营者戚晓虎（乙方）签订《房屋租赁合同》，用于经营汽车维修业务，合同约定：乙方向甲方租赁位于星火村12组青年东路延伸段北侧楼房一楼楼梯东侧西边一间。电源由乙方自行从配电箱接取并安装套表。乙方必须及时缴纳水电费（水电价由村出具发票或收据为准）；租赁时间自2016年8月1日至2019年7月31日，租赁期满即可终止；租金计算及缴纳方式：2016年8月1日至2017年7月31日租金为30000元、2017年8月1日至2018年7月31日租金为30000元、2018年8月1日至2019年7月31日租金为30000元；合同签订后三日内付清一年租金30000元，以后每年提前45天交清后一年租金，不得拖欠，如有拖欠，按合同条款第七条违约责任处理；甲方开具收据为收款凭证；违约责任：如违反本合同条款，应承担违约责任，甲方如违约每天按已缴年租金的千分之五赔偿给乙方，乙方如违约每天按未缴年租金的千分之五缴纳滞纳金，乙方如在应缴租金的一个月内未缴租金的或者违约，甲方可无条件收回乙方向甲方租赁的房屋。合同还对其他事项进行了约定。 2016年7月21日、2017年7月11日、2018年8月6日，戚晓虎的妻子姚云通过转账方式向丁胜利分别支付25000元、28000元、30000元用以支付租金，2017年车动力服务部向丁胜利提供两个汽车轮胎作价2000元用于抵扣第二租赁年度的租金。丁胜利分别于2016年7月20日、2017年6月30日、2018年8月6日向戚晓虎开具三张金额均为30000元的房租收据。 车动力服务部曾于2016年10月14日缴纳电费971元，于2017年1月9日缴纳2016年10月14日至2017年1月9日水电费251元，于2017年5月8日缴纳2017年1月9日至2017年5月8日电费332元，2018年1月22日缴纳2017年5月8日至2018年1月22日水电费1401元，2018年7月6日缴纳2018年1月22日至2018年7月6日水电费937元，2018年12月17日缴纳2018年7月6日至2018年12月17日水电费1054元。丁胜利向车动力服务部开具收据。 2018年12月12日，观音山街道星火社区和文峰街道厂南社区发布通知：因青年路北园林路东浦港河西观畅路南地块拆迁通知已发数月，现再次敦促所有租赁户必须在12月31日前搬迁完毕，请您积极配合！如限期未搬出，社区将采取停电停水等措施，一切后果由租赁户自行承担。 2019年3月21日，丁胜利通过支付宝向戚晓虎支付10000元用以退还剩余房租。 2019年3月28日，车动力服务部开始搬迁，但未全部搬完，直至案涉租赁房屋被社区拆除。 案涉租赁房屋系案外人瞿松海向星火社区、厂南社区承租后，由丁胜利转租给车动力服务部。2019年5月17日，案外人瞿松海（乙方、被搬迁人）就案涉租赁房屋的整体建筑与星火社区、厂南社区（甲方、搬迁补偿人）签订《房屋搬迁补偿安置协议》，甲方按照每平方米120元的标准支付乙方搬迁补偿费。 另查明，根据丁胜利的自认，案涉租赁房屋面积为80㎡，未取得建设工程规划许可证。 一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。案涉租赁房屋没有合法建筑手续，案涉房屋租赁合同无效。房屋租赁合同无效，当事人可以请求参照合同约定的租金标准支付占有使用费，对于车动力服务部要求丁胜利返还房租6556元的诉讼请求以及丁胜利要求车动力服务部支付4个月房租的反诉请求，由于案涉租赁房屋面临拆迁，车动力服务部于2019年3月28日开始搬离，但始终未与丁胜利办理案涉租赁房屋的退租及返还。案涉房屋的《房屋搬迁补偿安置协议》的签订时间为2019年5月17日，2019年5月17日以后，丁胜利不再具有对案涉租赁房屋使用、收益的权利，故车动力服务部应当参照合同约定支付占有使用费至2019年5月17日。车动力服务部于2018年8月6日支付第三租赁年度（2018年8月1日至2019年7月31日）的租金30000元，丁胜利于2019年3月21日向戚晓虎转账10000元作退还剩余租金，故车动力服务部尚需支付占有使用费3916.7元（30000÷12×9+30000÷12÷30×17-20000=3916.7）。 对于车动力服务部要求丁胜利赔偿门头损失以及隔断装修损失的诉讼请求，由于门头以及隔断装修已经使用2年多，且车动力服务部未能提供相应的证据证明门头损失及隔断装修损失的金额，同时案涉租赁房屋的收回系遇拆迁，并非丁胜利的原因，故对于该项诉讼请求，法院不予支持。 对于车动力服务部要求丁胜利支付搬迁费3万元及赔偿营业损失1万元的诉讼请求，由于其未能举证证明相关费用，本院根据案涉房屋的《房屋搬迁补偿安置协议》中约定的搬迁补偿费120元/㎡，案涉租赁房屋面积80㎡，丁胜利应当将案涉租赁房屋所获取的搬迁补偿费支付给车动力服务部，故丁胜利应当向车动力服务部支付搬迁费9600元（120×80=9600）。 对于丁胜利要求车动力服务部支付逾期交付房屋的逾期费用6100元的反诉请求，双方租赁合同无效，丁胜利基于合同有效及解除提出的该项反诉请求，法院不予支持。 对于丁胜利要求车动力服务部支付电费及滞纳金的反诉请求，对于2018年7月6日至2018年12月17日的电费944元及滞纳金，由于车动力服务部提供了丁胜利2018年12月17日开具的水电费收据，而丁胜利未能提供其他证据予以推翻，故对该时间段的电费及滞纳金，法院不予支持；对于2018年12月7日至2019年3月22日的电费463元，法院予以支持；对于该时间段的电费滞纳金，由于丁胜利未能提供其向车动力服务部告知并收取电费的证据，法院不予支持。 对于丁胜利要求车动力服务部支付修复费用6452元的反诉请求，由于丁胜利未能提供相应证据予以证明，丁胜利在庭审中亦陈述该费用因房屋被拆除而未实际发生，法院不予支持。 对于丁胜利要求车动力服务部支付第一个租赁年度的欠付房租5000元的反诉请求，由于车动力服务部需要将案涉租赁房屋恢复原状并装修，丁胜利也同意给予优惠，从丁胜利在2017年至2018年并未向车动力服务部主张过该笔款项且已足额开具发票，法院认定双方就2016年的占有使用费优惠5000元达成一致，故该项反诉请求没有事实依据，法院不予支持。 对于丁胜利要求车动力服务部支付2018年逾期52天支付房租的逾期费用的反诉请求，其依据的是合同约定的每日千分之五的违约金标准。因租赁合同无效，法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决： 一、丁胜利于判决生效之日起十日内向崇川区车动力汽车服务部支付搬迁费9600元；二、崇川区车动力汽车服务部于判决生效之日起十日内向丁胜利支付占有使用费3916.7元；三、崇川区车动力汽车服务部于判决生效之日起十日内向丁胜利支付电费463元；四、驳回崇川区车动力汽车服务部的其他诉讼请求；五、驳回丁胜利的其他反诉请求。本诉受理费1714元，由崇川区车动力汽车服务部负担1664元，丁胜利负担50元。反诉受理费373.8元，由丁胜利负担348.8元，崇川区车动力汽车服务部负担25元。 二审中，双方当事人未提供新证据。 经审理查明，一审查明事实正确，本院予以确认。 本院认为，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。双方签订的房屋租赁合同虽系无效合同，但合同不能继续履行的原因不是因为合同无效，而是房屋拆迁。根据《房屋搬迁补偿安置协议》，甲方按照每平方米120元的标准支付乙方搬迁补偿费。该费用应当归实际租赁人所有，即是因为拆迁而遭受装修、营业损失、搬迁损失等的承租人。丁胜利将房屋转租他人，自无上述损失，不应当享受该搬迁费。丁胜利将房屋转租给车动力服务部，虽在合同上未约定搬迁费用的归属问题，但根据合同法的公平原则，该费用应归车动力服务部。至于丁胜利是否实际收到该费用，可由丁胜利与拆迁方结算，不影响车动力服务部享受该权利。 案涉房屋是瞿松海从星火社区、厂南社区承租而来，在签订《房屋搬迁补偿安置协议》后，瞿松海是否仍享有对案涉房屋的权益不能确定，具体应待瞿松海与星火社区、厂南社区的结算。故一审法院按照《房屋搬迁补偿安置协议》签订的时间确定占有使用费并无不当。如其后丁胜利有证据证明在协议签订后仍向星火社区、厂南社区缴纳了租金，可向车动力服务部另行主张权利。 当事人协商一致的，可以变更合同。关于第一年的租金，车动力服务部支付了25000元，比合同约定少支付5000元。丁胜利一直未就该5000元向车动力服务部主张权利，直到车动力服务部提起诉讼。而对于2017年的租金，因车动力服务部少支付2000元，而用轮胎进行抵销。如车动力服务部尚欠第一年租金，丁胜利不应长时间不予处理，反而先处理了2017年的少交租金问题。故车动力服务部主张第一年少交租金是双方达成的优惠协议，具有较大的可能性。因合同无效，丁胜利主张迟延缴纳租金的违约损失不能成立。对于2018年7月6日至2018年12月17日的水电费，因有丁胜利出具的收据，本院难以支持。对于水电费的滞纳金，因缺乏依据，本院不予支持。 据此，丁胜利的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人丁胜利负担。 本判决为终审判决。 审判长  季建波 审判员  罗 勇 审判员  杨 盛 二〇二〇年六月十六日 书记员  施惠惠