山西省阳泉市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋03民终448号 上诉人（原审被告）：阳泉远鑫房地产开发有限公司，住所地阳泉市平定县。 法定代表人：梁燕绒，董事长。 委托诉讼代理人：王慧珍，山西硕明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李艺婧，山西硕明律师事务所实习律师。 上诉人（原审原告）：赵晨，男，1986年10月16日出生，汉族，平定县人，现住阳泉市平定县。 委托诉讼代理人：赵廼漳，男，1962年1月27日出生，汉族，平定县人，现住平定县，系赵晨之父。 上诉人阳泉远鑫房地产开发有限公司与上诉人赵晨因房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省阳泉市郊区人民法院（2019）晋0311民初1284号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人赵晨委托诉讼代理人赵廼漳、上诉人阳泉远鑫房地产开发有限公司委托诉讼代理人王慧珍、李艺婧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵晨上诉请求：1.请求二审法院撤销阳泉市郊区人民法院作出的(2019)晋0311民初1284号民事判决，判令阳泉远鑫房地产开发有限公司支付赵晨违约金103050元；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：上诉人与阳泉远鑫房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》后，上诉人依约履行了合同义务，向阳泉远鑫房地产开发有限公司支付了全部购房款75万元，但阳泉远鑫房地产开发有限公司直至2019年4月3日才向上诉人交付了房屋，迟延交房458天。同时，双方购房合同约定迟延交付房屋，阳泉远鑫房地产开发有限公司应当按照日计算向上诉人支付全部房价的万分之三的违约金，即103050元。但一审法院却未按照合同约定判决阳泉远鑫房地产开发有限公司承担违约责任，而是参照租房标准进行裁判，严重违反合同约定及契约自由的法律精神。按照商品房买卖合同的实践经验，商品房买卖合同均是按照购房款万分之三的标准支付违约金，对于双方均是相同的约定，应同等对待。 阳泉远鑫房地产开发有限公司辩称，1.我方逾期交房的事实存在，但逾期交房是因政府政策的不可抗力原因造成，一审中已提交相关证据证明我方的主张，希望二审法院免除我方逾期交房的责任。2.违约金过高，请求二审法院依法予以减少。 阳泉远鑫房地产开发有限公司上诉请求：请二审人民法院依法改判上诉人不承担违约赔偿责任或减轻上诉人的违约责任。事实和理由：1.上诉人逾期交房事实存在，逾期交房是由于政府政策等不可抗力因素造成的。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条之规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不可预见、不能避免并不能克服的客观情况。”政府政策属于不可抗力，上诉人多次因为政策原因无法正常施工，最终导致逾期交房，一审时也已提供充分的证据证明。2.一审法院判定的违约金过高，请求二审法院依法适当减少。一审法院重新认定了违约金的计算方法，但是计算结果数额过高。上诉人延迟交房并未给被上诉人造成实际损失，如果存在实际损失，被上诉人应就实际损失的多少承担举证责任。且上诉人逾期交房是因不可抗力造成的，上诉人本身并无过错，二审法院应当在一审判决的基础上减少违约金。综上所述，一审法院认定事实不清，没有客观认定被上诉人的实际损失，简单认定上诉人赔付违约金错误。 赵晨辩称，1.双方应当严格按照合同履行权利义务，我方遵守合同约定支付房款，阳泉远鑫房地产开发有限公司也应当按照合同约定的时间交房，该公司没有按照合同交房构成违约。2.阳泉远鑫房地产开发有限公司认为政府文件造成其停工，但我方认为政府文件不属于不可抗力因素，不能因此减少其违约责任，应当按照合同约定实际履行。一审法院不应当以合同违约金过高而调整违约金。阳泉远鑫房地产开发有限公司是房屋买卖专业企业，是其提供的制式合同，具体条款内容均是该公司自行制定，违约金的比例及数额也是该公司确立，对企业不可控因素、风险等都进行过考虑，购房者才是弱势群体，故阳泉远鑫房地产开发有限公司逾期交房，应依约支付我方违约金。 赵晨向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期交房违约金103050元；2.诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2016年1月4日，原、被告签订了编号为×××号商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的××园住宅一套，交房时间为2017年12月30日前。之后，原告按约支付了全部房款，但被告未按约定日期交房。2019年4月3日，原告领取了上述住宅的钥匙。原告认为被告违约，遂诉讼在案。 一审法院认为，原告赵晨与被告阳泉远鑫房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，依法对双方具有约束力。被告未按约定的期限交付房屋，构成违约，依法应承担相应民事责任。原告主张被告按房款日万分之三的标准支付违约金，标准偏高；根据本案的具体情况，违约金酌情调整为租金损失的1.3倍即48034元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十八条及上述相关法律之规定，判决：被告阳泉远鑫房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告赵晨逾期交房违约金48034元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2361元，减半收取1181元，由原告负担631元，由被告负担550元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为（一）上诉人逾期交房是否属于违约，是否存在不可抗力情形；（二）一审法院认定的违约金是否适当。 关于争议焦点一，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款，本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中，上诉人作为房地产开发企业，对于冬季施工的限制应当能够预见，在施工时也能够采取措施以避免造成逾期交房，其所称的政府政策等原因不符合不可抗力的构成条件。因此上诉人阳泉远鑫房地产开发有限公司认为逾期交房是由于政府政策等不可抗力引起的，不属于违约行为的理由，本院不予支持，其逾期交房的行为属于违约行为。 关于争议焦点二，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。一审法院根据本案的具体情况，将违约金酌情调整为租金损失的1.3倍即48034元，并无不当。对于上诉人赵晨认为阳泉远鑫房地产开发有限公司应当支付违约金103050元的理由，本院不予支持。同时，阳泉远鑫房地产开发有限公司与赵晨签订的《商品房购买合同》中明确约定了当事人双方的违约责任，并约定违约金以房款为基数按日万分之三计算，而一审法院认为此违约金约定偏高已经按照房屋租金损失的标准酌情下调，不存在上诉人阳泉远鑫房地产开发有限公司所称的违约金过高的情形。因此，上诉人阳泉远鑫房地产开发有限公司认为违约金过高的上诉意见本院不予支持。 综上所述，上诉人赵晨、阳泉远鑫房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1000元，由上诉人赵晨负担500元、上诉人阳泉远鑫房地产开发有限公司负担500元。 本判决为终审判决。 审判长  胡旭辉 审判员  张卫华 审判员  郝丽琴 二〇二〇年六月十七日 书记员  翟文洁