甘肃省兰州市西固区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0104民初1389号原告：闫爱芳，女，1971年1月17日出生，汉族，住兰州市西固区。委托诉讼代理人：苗国飞，甘肃诺典律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑会琴，甘肃诺典律师事务所律师。被告：兰州民城房地产开发有限责任公司，住所地兰州市七里河区小西湖西津东路421号。法定代表人：尚峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：王生辉，甘肃东方人律师事务所律师。委托诉讼代理人：周晓阳，甘肃东方人律师事务所律师。原告闫爱芳与被告兰州民城房地产开发有限责任公司（以下简称民城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人郑会琴、被告委托诉讼代理人周晓阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告闫爱芳向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付违约金419.82元；2．判令被告向房屋产权登记机关报备权属登记所需资料，协助原告办理房屋权属登记，逾期则按已付房款的日万分之一向原告支付迟延履行金；3．本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原、被告2010年2月24日签订《商品房买卖合同》，约定被告将位于兰州市西固区房屋（以下简称案涉房屋）出售给原告。合同签订后，原告依约支付全部房款，被告却擅自变更规划条件、违法建设，导致土地行政主管部门要求其补缴土地出让金，但是被告拒缴，导致原告至今未取得房屋权属证书，原告为维护合法权利，诉至法院。被告民城公司辩称，一、案涉房屋的房地产项目“华都天韵”原系兰州瑞达旅游服务股份有限公司（以下简称瑞达公司）所有。2006年11月15日，民城公司与瑞达公司签订《合作开发协议书》，约定瑞达公司以土地使用权作为出资，民城公司以土地以外的全部建设资金投资作为出资，共同开发建设该项目。民城公司于2008年7月17日取得“华都天韵”项目《国有土地使用证》、于2009年2月20日取得《建设工程规划许可证》、于2009年3月3日取得《建设用地规划许可证》、于2009年4月13日取得《建设工程施工许可证》、于2009年9月30日取得《商品房预售许可证》。民城公司开发房产及销售房产均是依法依规进行，五证齐全，并已具备了房地产开发项目办理产权证的条件。二、案涉房屋未办理产权登记是因兰州市相关政府部门的过错造成。2012年3月，“华都天韵”项目竣工验收时，因民城公司增建1918㎡，兰州市土地管理部门要求民城公司缴纳土地出让金48,320,538元，兰州市土地管理部门对“华都天韵”项目核算补缴土地出让金办法标准不公开、不透明，验算结果多次反复，收缴标准前后相差千万之巨，民城公司无法也无力缴纳。民城公司至今未按照政府部门的要求补缴土地出让金，就是希望政府部门能依法、依规、公正、合理地收取土地出让金。三、原告主张办理房屋产权证的诉请属于行政诉讼的范畴，不属于民事诉讼案件解决的问题。不动产权证办理是产权登记部门的职责，开发商仅具有协助办理的义务，在民城公司开发建设的“华都天韵”项目五证齐全的情形下，应当由购房人向不动产登记机关申请办理产权证，购房人怠于履行自己的职责，未能取得产权证，对此，民城公司无过错。四、原告关于违约金的诉讼请求已超过法定诉讼时效。原告诉请的违约金，因《商品房买卖合同》而产生，合同约定：“出卖人在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。”由此可知，双方约定的违约金为固定数额，属于典型的一时性债权。民城公司于2011年4月30日交付房屋，此后180个工作日，即至2012年1月8日，原告就应当知晓其权利受到了侵害，诉讼时效应自2012年1月8日起算两年。原告提起本诉时，诉讼时效早已届满，且本案无诉讼时效中止、中断的情形，原告因诉讼时效届满而丧失胜诉权。五、原告怠于行使权利的不利后果不应由民城公司承担，原告要求民城公司承担迟延履行金无事实及法律依据。产权人办理产权证既是权利也是义务，而开发商只是基于委托代理关系协助办理产权证，法律并未强制规定办理产权证系开发商的义务。产权证由县级以上地方人民政府主管部门颁发，民城公司不是颁发产权证的主体，无义务也无权限为原告办理产权证。原告作为购房人应依法申请办理产权证，民城公司仅负提交办证所需资料之协助义务。原告未委托民城公司代为办理产权登记，民城公司无权也无义务申请办理产权办证登记。迟延履行金系民事诉讼案件中针对被执行人这一特殊主体适用，现民城公司只是民事诉讼案件的被告，而非被执行人，不应适用法律关于迟延履行的规定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的商品房买卖合同、购房发票、入住缴费表、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建设用地规划许可证、商品房预售许可证、土地使用权证、兰州市中级人民法院民事判决书等证据，对被告提交的《兰州市房屋历史遗留问题产权登记发证受理凭证（回执）》、《房屋面积实测绘成果报告书》、兰政办发〔2019〕37号文件等证据，当事人对真实性不持异议，本院对以上证据予以确认并在卷佐证。根据确认的证据及当事人陈述，本院查明以下事实：闫爱芳与民城公司于2010年2月24日签订《商品房买卖合同》，约定：闫爱芳购买案涉房屋，总价款419,824元；民城公司应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。如因民城公司的责任，闫爱芳不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按已付房价款0.1%支付违约金。闫爱芳依约向民城公司付清购房款，民城公司向闫爱芳交付房屋。其后，民城公司未能在合同约定的期限内将办理权属登记需由其提供的资料向产权登记机关备案，酿成本案纠纷。另查明，2012年9月24日，兰州市国土局下发《关于同意变更兰州民城房地产开发有限责任公司用地土地使用条件的通知》，该通知要求民城公司须补缴国有建设用地使用权出让价款48,320,538元。并要求民城公司接此通知后，持与该局签订的协议书及支付凭据办理有关手续。此通知自下发之日起三个月内，民城公司应付清全部国有建设用地使用权出让价款，否则，该通知无效，重新办理。民城公司接此通知后，未补缴土地出让金。又查明，2019年12月16日，民城公司委托兰州房地产测绘中心对“华都天韵”项目进行了测绘，取得《房屋面积实测绘成果报告书》。2020年6月9日，民城公司依《兰州市人民政府办公室关于印发解决房屋产权登记发证历史遗留问题实施意见的通知》，向兰州市解决房屋产权登记发证历史遗留问题指挥部办公室提出申请，请求解决“华都天韵”项目产权证登记发证的历史遗留问题。本院认为，本案的争议焦点是：一、民城公司的合同义务是否履行，是否构成违约及是否应当承担违约责任及迟延履行金；二、闫爱芳主张逾期协助办证违约金是否超过诉讼时效。一、关于民城公司的合同义务与违约责任的问题闫爱芳与民城公司签订的商品房买卖合同依法成立并生效，对当事人具有约束力，当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”的规定，商品房买卖合同中，商品房买受人不仅仅享有开发商交付商品房的权利，同时还享有开发商将房屋所有权转移登记至买受人名下的权利。本案中，闫爱芳已全额支付购房款，但民城公司至今未能为闫爱芳办理房屋所有权转移登记，根本原因是民城公司未履行合同第十五条的约定，向房屋产权登记机关报备需由其提供的产权登记资料，该报备行为既是合同义务也是法律义务，其至今没有完成，构成违约，闫爱芳诉请民城公司承担违约责任并继续履行合同义务，本院予以支持。对于违约责任，民城公司应按照合同第十五条“按已付房价款0.1%”的约定支付违约金419.82元（419,824元×0.1%）。对于继续履行，鉴于本案实际情况，为保障权利人的权利得到及时保护，督促义务人尽早履行义务，确保商品房买受人的权益得到全面实现，本院限定民城公司三十日内履行向房屋产权登记机关提交办证所需资料的义务，逾期则以原告已付房款总额为基数，按日万分之一的标准支付迟延履行金，但最高以不超过房款总额30%为限。至于民城公司抗辩认为因项目建设规划发生变更，政府通知其补缴土地出让金的行政行为不当，其未补缴而致房屋不能依约办理权属证书，是政府过错行为导致，其并无违约行为，以及抗辩认为办理房屋权属证书是买受人的义务和属于行政诉讼范畴，对此，本院认为，房屋权属登记是行政行为，但民城公司向房屋产权登记机关报备办证所需资料是合同义务及法律义务，受民事法律规制，同时民城公司亦未提交证据证明其认为政府行为有过错，自其向买受人交付案涉房屋这么多年来与政府职能部门通过有效途径予以解决。买受人至今不能办理案涉房屋权属证书的原因是民城公司变更规划条件、需补缴土地出让金、其未补缴而致不能按期向房屋产权登记机关报备办证所需资料所致，责任在民城公司而非买受人，因此，对民城公司的上述抗辩理由，本院不予采纳。另外，民城公司抗辩认为其现已报备了资料，履行了合同约定的协助办证义务，本院对此抗辩意见不予采纳。民城公司未向不动产登记主管部门报备办证资料，其提交的证据显示，其向兰州市解决房屋产权登记发证历史遗留问题指挥部办公室提出了解决涉案房屋上历史遗留问题的申请，但是，该指挥部办公室不是不动产登记主管部门，民城公司向该指挥部办公室提交申请不是履行合同义务的行为。二、关于闫爱芳主张民城公司支付逾期协助办证违约金的诉请是否超出诉讼时效的问题民城公司向闫爱芳交付房屋后，未在约定期限内将办理房屋产权登记所需资料报房屋产权登记机关备案，构成违约，直至2019年12月16日，民城公司向兰州市房地产交易中心申请对房屋面积进行测绘取得测绘报告，但仍未报备其他办证资料，可见，民城公司的违约行为持续至今。闫爱芳的诉讼并未超过诉讼时效，本院对民城公司提出的诉讼时效抗辩不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第五百零七条规定，判决如下：一、被告兰州民城房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内向原告闫爱芳支付逾期协助办理房屋权属证书的违约金419.82元；二、被告兰州民城房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内，向房屋产权登记机关报备原告闫爱芳所购案涉房屋权属登记所需资料，协助原告闫爱芳办理房屋权属登记；逾期则向原告闫爱芳支付迟延履行金（按案涉房屋总价款日万分之一支付，计算至兰州民城房地产开发有限责任公司向房屋产权登记机关报备原告闫爱芳所购案涉房屋权属登记所需资料之日止，以最高不超过案涉房屋总价款百分之三十为限）。如未按本判决指定的日期履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取的案件受理费50元，由被告兰州民城房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  杨富德二〇二〇年六月二十九日书记员  徐 欣