安徽省宿州市埇桥区人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)皖1302执异52号 案外人（异议人）：孙计红，女，1971年8月3日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 委托代理人:王祥雨,宿州市埇桥区大泽乡镇法律服务所律师工作者(律师)。 申请执行人：王锡杰，,男，1960年7月9日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 委托代理人:陶冶,宿州市埇桥区灰古镇法律服务所法律工作者。 被执行人：周文鲁，男，1976年12月1日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 被执行人:马明丽,女,1982年8月9日出生,汉族,住址安徽省宿州市埇桥区。 在本院执行申请执行人王锡杰与被执行人周文鲁、马明丽房屋买卖合同纠纷一案中，案外人孙计红提出书面异议，本院依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 案外人孙计红所提异议请求：请求埇桥区法院依法对申请人的房产给予终止执行。事实与理由：1涉案房产依法归申请人所有。申请人于2018年1月27日经宿州市高新区诚信房产信息咨询服务部同被执行人周文鲁、马明丽签署了《拆迁安置房屋买卖合同》,并于当日即将本案涉案房产的所有票据等一切和房屋有关的售房文件交付给申请人,同时也将该房屋及其钥匙全部交付给申请人,后申请人即对该房屋进行了必要的装修并入住至今。另2018年8月6日,申请人同被执行人周文鲁在安徽省宿州市佛晓公证处办理了《交付证明公证书》,该公证书即对案涉房产的交付依法予以证明,同时证明了案涉房产自2018年1月27日,申请人就取得了该房产的使用和所有权。事实上申请人不但依法取得了该房屋的所有权。且已经入住两年有余。而申请执行人王锡杰于2018年6月5日才同被申请执行人周文鲁、马明丽签署所谓《买卖协议》。本案就房产买卖的先后顺序也罢,还是买卖的合法性真实性而言,都是申请人优先取得。2法院执行申请人的案涉房产于法无据。通过上述,申请人与被执行人周文鲁、马明丽于2018年1月27日通过中介机构签署了《拆迁安置房买卖合同》。并于当日办理了《房屋交接单》。同年8月6日经宿州市佛晓公证处办理了《交付证明公证书》。可见申请人已于2018年1月27日取得本案的房产所有权.而被申请执行人周文鲁、马明丽即对该房产的所有权效力消灭。申请执行人王锡杰于2018年6月5日同被执行人周文鲁、马明丽所签署的所谓的《买卖协议》显然是无效的。因为此时案涉房产的所有人已不是周文鲁、马明丽的,而是申请人的了。《物权法》第九条规定:不动产物权的设定、变更、转移和消灭,经依法登记发生效力,未经登记不发生效力。申请人因案涉房屋的《产权证书》未发放无法实现产权的变更登记,但对房屋的交付事实经公证机构依法予以证明,而申请执行人王锡杰仅凭其《买卖协议》显然无法对抗申请人依法取得案涉房屋的事实。综上所述,申请执行人王锡杰请法院执行申请人所有的房屋显然不当,并已严重侵害了申请人财产的合法权益。故申请人特依据法律之规定提出申请。恳请法院在查明事实的基础上撤销对申请人所住房屋的执行。 案外人孙计红提供证据如下：1、房屋交接单复印件一份；2、征收安置房屋结算清单复印件一份；3、宿州市房屋征收安置证复印件一份;4、拆迁安置房买卖合同复印件一份;5、交付证明复印件一份;6、公证书复印件一份;7、收据复印件一份。 申请执行人王锡杰答辩：一、本案答辩人王锡杰于2018年7月26日开始向贵院提起诉讼,直至2020年4月30日长达近三年的时间,申请人并未向法院法院申请作为第三人参加诉讼,被执行人周文鲁、马明丽通过一审、二审、申请再审中均未以房屋已出售给孙计红为由来抗辩。而在无任何救济途经时,答辩人向贵院申请强制执行后,申请人开始向贵院申请执行异议,可想而知,申请人周文鲁、马明丽存在恶意串通,故意拖延时间。二、从申请人提供的申请书、《拆迁安置房买卖合同》、收据、房屋交接单、宿州市房屋征收安置证等证据来看,该证据与申请人的陈述前后矛盾,明显能看出双方虚假行为。其一、申请人在申请书中陈述2018年1月27日经宿州市高新区诚信房产信息咨询服务部同被执行人周文鲁、马明丽签署了《拆迁安置房买卖合同》,说明申请人与被执行人周文鲁、马明丽是陌生的,但在《拆迁安置房买卖合同》第三条第二项明确约定了“乙方于2017年12月27日已支付购房全款人民币20万元”。但在2018年1月27日出具收条(应当提供当天的转账记录),显然申请人的陈述存在虚假;三、申请人虽然提供(2018)皖宿佛公证字第2303号公证书,但该公证书中的公证事项为:签名、指印,进行公证,并不是对交付房屋事项进行公证。因此,该公证书达不到其证明目的。何况2018年8月6日答辩人已对案涉的房屋向贵院申请诉前保全,被查封。四、答辩人在与被执行人签订《房地产买卖协议》,被执行人向答辩人出具清单一份,其中包含:装修押金、燃气、房屋差价、物业以及装修的地砖、电线、防水、腻子等作价合计33000元。另外,答辩人于2018年5月之前就已经办理了供电手续,如按申请人所述,于2018年1月27日就开始入住,难道不缴纳电费,不知道用电的户名系王锡杰。这一系列的问题都能体现出申请人未实际占有房屋,明显是与被执行人周文鲁、马明丽捏造事实。五、被执行人周文鲁、马明丽与答辩人签订《房地产买卖协议》时将宿州市房屋征收安置证以及相应的手续原件交付给答辩人,并已提交给贵院,安置证的时间显示为2017年11月20日,安置面积为80.86㎡,但申请人所提交的安置证时间为2018年7月20日。另外,申请人、宿州市高新区诚信房产信息咨询服务在未见到安置证的情况下,不可能签订《拆迁安置房买卖合同》。综上所述:申请人与被执行人所签订的相关手续存在虚假,明显存在妨碍诉讼,并未占有该房产,申请人的申请事项于法无据,应依法驳回。 申请执行人王锡杰提供证据如下:1、安徽省国家税务局通用机打发票复印件一份;2、宿州供电公司催费通知单复印件一份;3、智慧柜员机业务回执复印件一份;4、宿州市房屋征收安置证复印件一份。 被执行人马明丽提供证据如下:1、证明复印件一份;2、中国农业银行个人活期账户交易明细复印件一份;3、中国建设银行个人活期账户交易明细复印件一份。 本院审查查明：申请执行人王锡杰与被执行人周文鲁、马明丽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月8日作出（2018）皖1302民初6587号民事判决书，判决如下：“一、限本诉被告周文鲁、马明丽于本判决生效之日起十五日内将位于宿州市佛晓××安置区××单元××室房屋交付给本诉原告王锡杰;二、驳回本诉原告王锡杰的其他诉讼请求;三、驳回反诉原告周文鲁、马明丽的诉讼请求”。原审被告、反诉原告周文鲁、马明丽不服该民事判决,向宿州市中级人民法院提起上诉,宿州市中级人民法院于2019年4月28日作出（2019）皖13民终767号判决,判决如下:“驳回上诉,维持原判。”申请人王锡杰于2018年7月13日向本院提出诉前保全申请,请求查封被申请人周文鲁、马明丽共有的位于宿州市拂晓××单元××室。申请人已提供财产作担保,本院裁定如下:一、查封被申请人周文鲁、马明丽共有的位于宿州市佛晓××单元××室。保全价值300000元。期限三年。二、查封申请人王锡杰提供担保的位于宿州市××水路,张仙庙路交叉口东北角光彩城美庐花园Ａ区16＃楼0301室［皖（2017）宿州市不动产权第0027166号］。期限三年。因被执行人周文鲁、马明丽未按时履行法律义务，申请执行人王锡杰申请强制执行，本院于2020年1月16日立案。后异议人孙计红提出异议。 本院认为：案外人孙计红所提异议系基于对执行标的主张所有权的实体权利的异议,即对执行标的提出排除执行的实体异议。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（二）……（三）（四）……（五）……”以及第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三）已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定。宿州市拂晓××单元××室房产的房产并未进行登记，虽然异议人孙计红主张其已合法占有宿州市拂晓××单元××室房产,但申请执行人王锡杰对此不予认可,现有证据也无法证明异议人孙计红已合法占有该房产。此外,通过异议人孙计红提供的拆迁安置房买卖合同复印件以及公证书复印件等证据,可以看出拆迁安置房买卖合同签订的时间和公证的时间不一致,现有的证据无法证明宿州市拂晓××单元××室房产的房产是异议人孙计红所有,申请执行人王锡杰依据（2018）皖1302民初6587号民事判决以及（2019）皖13民终767号民事判决要求交付宿州市拂晓××单元××室房产的主张于法有据,因此本院依法对拒不履行法律义务的被执行人周文鲁、马明丽名下房产进行查封、拍卖并无不妥,异议人孙计红的诉求可以通过诉讼或其他的法律程序解决。被查封、拍卖财产如有共有人，人民法院在依法对被执行人名下的财产进行查封，并在不损害其他共有人的财产份额的情况下，可对被执行人享有财产份额进行拍卖，其他共有人对被执行人享有的财产份额在同等条件下享有优先购买权。故异议人孙计红所提出的异议，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下： 驳回案外人孙计红的异议。 本裁定送达后立即生效。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向安徽省宿州市埇桥区人民法院提起诉讼。 审 判 长  陈万军 人民陪审员  马兆飞 人民陪审员  韩效胜 二〇二〇年六月二十三日 法官助理赵军 书记员刘欢欢 《中华人民共和国民事诉讼法》： 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。