内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）内07民终683号上诉人（原审被告）：孙立国，男，住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：梁玉春，内蒙古立合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张春艳，女，住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：张宇，阿荣旗六合镇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审第三人）：内蒙古凯蒙五鑫房地产开发有限公司。法定代表人：安钦，董事长。上诉人孙立国因与被上诉人张春艳、内蒙古凯蒙五鑫房地产开发有限公司（以下简称凯蒙公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区阿荣旗人民法院（2019）内0721民初1847号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月21日立案后，依法组成合议庭，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条的规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。孙立国上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回张春艳的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，张春艳作为一审原告主体不适格。根据《中华人民共和国合同法》关于合同相对性的规定，认购协议是孙立国与凯蒙公司签订的，对孙立国及凯蒙公司具有约束力，其法律后果应由孙立国及凯蒙公司承担。即使欠款也应由凯蒙公司主张权利。根据欠据的内容，体现不出欠据的权利人是张春艳。孙立国是给杨某1打的欠据，张春艳不是利害关系人，无权主张权利，因此其作为本案原告主体不适格。一审判决错误认定张春艳与孙立国形成合同关系，违反合同相对性原则。张春艳没有任何证据证明其是房屋实际所有人，房屋权属应以所有权证和网签登记作为依据。二、凯蒙公司未履行合同义务。出卖方将房屋出售后，有附随义务，应在九十日内办理产权登记，此义务的履行主体为凯蒙公司。因凯蒙公司出售的涉案房屋存在瑕疵，将未取得五证一书的楼房肆意出售，存在民事欺诈行为，因此未结清房款的责任不在孙立国。综上，请二审法院依法改判，驳回张春艳的诉讼请求。张春艳辩称，一、一审法院认定事实正确。张春艳在某世纪城给建筑商刘某1拉运砂石，刘某1用某世纪城17号楼三单元402号住宅楼抵顶拖欠张春艳的砂石运费。由于是顶账房，价格便宜，张春艳于2013年5月8日将该房屋卖给孙立国、2013年8月14日交付，2013年8月19日到售楼处办理的更名手续。因孙立国没有给付全款，尚欠张春艳购房款65000元，于2018年10月9日给张春艳出具欠据一张。现孙立国为了逃避还款义务，谎称与张春艳无关。凯蒙公司认可张春艳的主张，孙立国拖欠购房款事实存在。二、孙立国的上诉请求不成立。张春艳将涉案房屋出售给孙立国时，产权为张春艳所有，凯蒙公司认可并且出示相关证据，可证明其真实性。孙立国已经对该住宅楼进行装修、占有、使用多年，双方的房屋买卖合同是真实有效的。一审法院适用法律正确，孙立国的上诉请求没有法律依据。请二审法院依法驳回孙立国的上诉请求，维持原判。凯蒙公司未作答辩。张春艳向一审法院起诉请求：判令孙立国给付张春艳购房款65000元。一审法院认定事实：凯蒙公司将其开发的位于阿荣旗那吉镇某世纪城17号楼3单元402室的，即涉案房产，抵顶给刘某1，刘某1将该房产抵顶给张春艳，张春艳又将该房产出售给孙某1。2013年8月14日，孙某1申请将涉案房产更名至孙立国名下，其中载明：认购书编号254，付款方式为按揭，折扣说明为顶账房源，房屋总价为233640元，折后总价为202400元，更名原因为原户主因年龄原因不能贷款，现在名字改为儿子名下。孙某1于2013年3月20日交付购房款82400元。2013年9月11日，凯蒙公司与孙立国重新签订世纪城认购协议书，编号254，其中第四条第2项约定在接到甲方交付房屋通知后的7日内，乙方无法申请到银行按揭贷款或公积金贷款的，乙方须在甲方规定的期限内以分期方式交清约定房款或以现金方式一次性付清全部剩余购房款。否则，甲方有权单方解除本协议，乙方并承担违约责任。在世纪城认购协议书中另约定了其他事项。同日，凯蒙公司重新出具收据一份，并写明原交款人为孙某1。2018年10月9日，孙立国以现金交付、使用张春艳丈夫欠付的装修款抵顶方式给付张春艳部分购房款，尚欠购房款65000元，并向张春艳出具欠据。另查明，涉案房产现由孙立国进行装修，并占有、使用。一审法院认为，虽然认购协议书、相关收据显示涉案房产买卖发生在凯蒙公司与孙某1、孙立国之间，但凯蒙公司明确表明张春艳系涉案房产的实际所有人、出卖人，其出具相关手续的目的系为协助各方办理涉案房产产权登记，且孙立国在涉案房产更名后，采取现金交付，装修款抵顶方式将部分购房款交付给张春艳的丈夫，亦可证明孙立国承认张春艳系涉案房产的实际所有人、出卖人，孙立国以张春艳丈夫欠付的装修款抵顶其在凯蒙公司处未付的购房款明显不符合日常生活常理，故张春艳与孙立国之间就涉案房产形成事实上的买卖合同关系。孙立国提出涉案房产的出卖人为凯蒙公司，与张春艳无关的抗辩主张，该院不予支持。孙立国对涉案房产已进行装修并占有、使用，根据《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”、《中华人民共和国合同法》第一百六十一条：“买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付”、第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，涉案房产虽未办理产权登记，但不影响合同的效力，孙立国应承担继续向张春艳支付剩余购房价款的义务。以办理银行按揭贷款方式付款在程序上不仅需要买卖合同双方当事人同意，还需要购买人自身符合贷款条件、提出贷款申请，并交由提供贷款银行审核同意，孙立国未能举证证明其符合办理银行按揭贷款条件，在购买涉案房产合理期限内提出了办理银行按揭贷款申请以及张春艳、凯蒙公司未履行协助其办理银行按揭贷款的义务。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，应承担举证不利的法律后果，故孙立国主张以办理银行按揭贷款给付剩余购房款，该院不予支持。孙某1与孙立国系父子关系，孙某1、孙立国对涉案房产系开发商用于抵账的房产，涉案房产价款低于原抵账价款以及购买时涉案房产现状等情形均是明知的，其取得购房价款上的优惠，即应承担由此产生的相关交易风险。如孙立国与凯蒙公司在办理涉案房产产权登记事宜上存在争议，可通过解除合同、请求返还购房款、赔偿损失等救济途径解决，但不能以此作为拒绝给付张春艳购房款的理由，且孙立国未提供证据证明涉案房产在其给付后无法办理产权登记，故孙立国以凯蒙公司在土地出让金开发契税方面与政府相关部门存在争议，致使涉案房产无法办理产权登记手续为由而行使不安抗辩权的抗辩，该院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百六十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百五十二条之规定，判决：孙立国于本判决生效后五日内给付张春艳购房款65000元。案件受理费1425元（张春艳已预交），由孙立国负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：孙立国是否应向张春艳支付购房款65000元。孙立国上诉主张根据合同相对性原则，其系与凯蒙公司签订的房屋认购协议，因此张春艳并非本案适格原告，无权主张剩余房款，且凯蒙公司未履行合同义务，未办理房屋产权登记，孙立国作为涉案房屋购买人，享有不安抗辩权。对其上诉主张，本院不予支持，理由如下：一、张春艳将涉案房屋出售给孙立国，孙立国于2018年10月9日为张春艳出具“欠据”一份，注明尚欠某世纪城17号楼3单元402室购房款65000元。作为房屋开发单位的凯蒙公司亦明确表明张春艳系涉案房产的实际所有人及出卖人，其出具相关手续的目的系为协助各方办理房屋产权登记。由此可以证明张春艳与孙立国就涉案房产形成事实上的买卖合同关系，该买卖合同关系的形成系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，合法成立并生效，本院予以确认。张春艳将涉案房屋出售给孙立国，孙立国已就涉案房屋实际占有、使用多年，应按照“欠据”约定，向张春艳支付剩余房款。张春艳作为债权人在本案中主张权利主体适格。二、涉案房产虽未办理产权登记，但并不影响合同的效力。如在办理产权登记事宜过程中发生争议，可通过解除合同、赔偿损失等方式予以解决，但不能以此事由作为拒付房款的抗辩理由。同时，孙立国并未提交有效证据证明涉案房产无法办理产权登记，一审法院对其主张行使不安抗辩权而拒付房款的抗辩未予采纳并无不当。综上所述，孙立国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1425元，由上诉人孙立国负担。本判决为终审判决。审判长  张静超审判员  薛忠卫审判员  丁 可二〇二〇年六月十五日书记员  李 杰附相关法律、法规规定：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。