福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽06民终1209号 上诉人（原审被告、反诉原告）：陈志斌，男，1981年8月8日出生，汉族，户籍地福建省漳州市芗城区，现住福建省漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：吴丽娜，福建品木律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王奕琪，福建品木律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告)：福建省立得物业有限公司漳州分公司，住所地福建省漳州市芗城区惠民路9号格林兰庭13A幢二楼，统一社会信用代码913506025895762392。 负责人：杨明仙，总经理。 委托诉讼代理人：黄康添，福建中仑律师事务所律师。 上诉人陈志斌因与被上诉人福建省立得物业有限公司漳州分公司（以下简称立得物业）物业服务合同纠纷一案，不服福建省漳州市芗城区人民法院（2019）闽0602民初9691号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 陈志斌上诉请求：撤销一审判决，改判驳回立得物业的诉讼请求，支持陈志斌的反诉请求。事实和理由：一、一审程序违法。本案陈志斌在一审中提出了反诉并且缴纳了反诉费，而一审并没有肯定陈志斌的反诉原告地位，而是将陈志斌直接列为互为原、被告的被告，程序违法，另一审判决主文载明:“驳回被告全部诉讼请求”亦程序违法。二、一审认定“在立得物业服务期间，陈志斌自2017年1月1日起未缴纳物业管理费”错误。根据立得物业提供的《物业服务费欠费催缴通知单》中记载的内容，也只能证实陈志斌拖欠的物业管理费的起算时间点是2017年12月1日。三、一审认定“2019年3月27日，陈志斌有收到立得物业送达的书面催缴物业费通知缺乏依据。陈志斌在收到法院应诉材料和传票之前，从未接到过立得物业的书面催收物业费的材料。立得物业提交的快递接收寄件单及跟踪单并不能证明陈志斌收到过律师函与催交物业费材料。立得物业并没有举证寄过什么样的催缴通知，其提供的委托林幼蕊寄送的材料，快件邮寄单上收件人处并没有陈志斌的签名。此外，案涉《物业服务费欠费催缴通知单》记载的内容是截止至2019年6月30日，故时间在后，立得物业不可能把时间在后的催收单邮寄给陈志斌。四、一审适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，立得物业在起诉之前必须主动催交物业费，而陈志斌确实从未收到立得物业的催交物业管理费用的书面通知。五、一审认可立得物业提供服务存在瑕疵，但没有认定陈志斌车位被占用的事实，明显错误。从2017年3月陈志斌购买到车位开始直至2018年1月，陈志斌的两个车位一直被电动车给占用，陈志斌无法使用车位并租赁给他人使用，陈志斌也多次向立得物业反映相关情况，但立得物业非但每一次都拒绝履行帮助陈志斌疏通车位上的电动车的义务，而且还用侮辱性的语言攻击陈志斌。直到2018年1月后，立得物业改造出了架空层让其他业主停放电动车，陈志斌的车位才真正意义上得以使用。对于陈志斌车位被电动车占满的事实，陈志斌不仅提交了照片与视频，还提供了陈志斌车辆被交警违规处罚的记录，可以证明由于车位被电动车占满无法使用，导致陈志斌只能将车停靠在外面的路段，交警还以违规停车，对其进行了罚款。陈志斌所在的“格林兰庭业主微信群”显示的业主们的聊天记录也可以证实陈志斌的车位从2017年3月至2018年1月都被电动车占满。而立得物业提交的停车位的照片，是在改造了架空层之后才拍摄的，并不能以此证明陈志斌的停车位在2017年3月至2018年1月没有被电动车占用。陈志斌还提供25位业主所签名按手印的《证明》，立得物业对待业主态度恶劣的视频、停车位在2017年3月至2018年1月期间被电动车占满的照片等证据，来证明位于地下室的两个停车位在2017年至2018年1月被电动车占满的事实。六、一审法院没有支持陈志斌的反诉请求，适用法律错误。1、一审没有适用《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定审理本案错误。本案立得物业仅提供快递的接收寄件单及跟踪单并不能证明陈志斌有收到物业催讨物业费的凭证，且立得物业提供的寄件单上寄件人的名字是林幼蕊，其并不是立得物业方的工作人员也不是立得物业的代理律师，立得物业也并未提供委托林幼蕊寄送材料的证据。2、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，陈志斌提出反诉请求立得物业赔偿其从2017年3月至2018年1月的停车位租金损失费7200元并请求立得物业返还其交付的1200元停车位管理费是具有充分的事实依据和法律依据。综上所述，一审认定事实不清，适用法律错误，请求二审依法撤销原判决，改判支持陈志斌的诉讼请求。 立得物业答辩称，原判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。一、关于陈志斌在原判决中的地位问题。陈志斌的诉讼地位并没有被否认，一审判决书第3页第2段也明确载明了陈志斌的诉讼请求及事实和理由。而之后，原判决也就陈志斌的请求及立得物业的答辩以及法院如何认定进行了详尽的分析和认定。因此，原判决虽然没有将陈志斌列明为反诉原告，但如前所述，原判决并不存在遗漏当事人或遗漏审理的情况，故不存在民诉法规定的严重违反法定程序的问题。退一步讲，也只能认为原判决对陈志斌诉讼地位的表述与较往常有所不同而已，同意二审予以纠正。二、关于陈志斌认为“一审认定陈志斌自2017年1月1日起未向立得物业缴纳物业管理费”系事实认定错误的问题。该事实应表述为：“在立得物业服务期间，陈志斌自2017年12月1日起未缴纳物业管理费。”三、关于陈志斌否认在“收到法院应诉材料和传票之前，从未接到过立得物业的书面催收物业费的材料”的问题。原审庭审当中，立得物业已经提供充分的证据，证明在提起本案诉讼前就已经用书面方式向陈志斌催交。陈志斌否认收到物业费催交材料的诉讼主张，没有任何事实和法律依据。四、关于陈志斌认为原判决未对陈志斌的车位被占用的事实进行认定的问题。一审已对陈志斌的反诉请求及事实和理由，结合事实及法律在原判决书第6页第2段进行了详尽的阐述和认定。然而，立得物业想要表达的是，业主和物业服务单位双方之间应该互相理解，互相体谅，共同维护小区的公共卫生和环境。 立得物业向一审法院起诉请求：1、判令陈志斌支付立得物业自2017年12月1日起至2019年8月31日止的物业服务费6024.9元及自2017年12月1日起至付清款项之日止按日万分之五的标准计付的违约金（暂计至2019年8月31日为1101.1元）；2、判令陈志斌支付立得物业自2016年10月1日起至2019年6月30日止的公摊电费1333.2元、2016年10月1日起至2019年6月30日止的公摊水费92.2元，合计8551.4元；3、本案诉讼费用由陈志斌承担。 陈志斌向一审法院反诉请求：一、判令立得物业赔偿陈志斌共计7200元的停车位租金损失费；二、判令立得物业返还陈志斌支付的1200元停车位管理费。 一审法院认定事实：立得物业系漳州市芗城区正得·格林兰庭的物业服务公司，陈志斌系漳州市芗城区正得·格林兰庭11幢2301号房屋的业主，该房屋所在的单元为带电梯的高层住宅，建筑面积为191.27平方米。2016年11月26日，立得物业、陈志斌签订《正得·格林兰庭前期物业管理服务协议》，该物业管理服务协议约定（摘要）：物业服务费用为高层住宅1.5元/月/平方米；业主或物业使用人逾期交纳物业服务费用的，从逾期之日起，业主按日万分之五向物业支付违约金；业主收房满一年后，每季度缴交一次物业管理服务费，缴费时间为季度首月的10日前，业主或物业使用人自愿预缴的除外；物业共用部位、共用设施设备运行费用（如：电梯、水泵、消防、公用车库、公共照明灯运行能耗费用），按实际发生的费用由全体业主共同分摊；物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等有关费用应当由最终用户承担：业主自用的由业主承担；公共使用的由业主按实分摊等，双方还对物业管理服务的内容、物业服务应达到的质量标准及双方的权利义务进行了约定。2016年11月26日，陈志斌在《正得·格林兰庭B区11栋住宅接房验收表》签名。同日，陈志斌在《装修施工承诺书》上签名。2016年12月30日，立得物业公司名称由福建省立得物业管理有限公司漳州分公司变更为福建省立得物业有限公司漳州分公司。在立得物业服务期间，陈志斌自2017年1月1日起未向立得物业缴纳物业管理费，自2016年7月1日起未向立得物业缴纳水电公摊费用，2019年3月27日，陈志斌有收到立得物业送达的书面催缴物业费通知单。 一审法院认为，双方签订《正得·格林兰庭前期物业管理服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应按协议的约定履行各自的义务。陈志斌提供的录音录像等资料，不清楚业主与物业人员因何事产生纠纷，系其他业主与物业之间的其他纠纷，不属于本物业合同纠纷审查的范围，陈志斌以此为由拒交物业费，不予采纳。陈志斌提供的照片及证人证言来证明其租赁的车位被占无法使用；立得物业主张其有尽到管理职责，陈志斌提供的证据无法证明其车位被占用；陈志斌提供的照片系静态的，无法证明陈志斌车位是被长期占用还是偶尔被电动车占用的事实，也未提供证据证明其有向物业反映车位被占而立得物业未尽到管理职责的情况，陈志斌车位被长期侵占的话仍全额向立得物业交纳车辆管理费用不符合常理；陈志斌提供的其他业主证明（证人证言），因这些业主均与立得物业之间有物业合同纠纷案件，按照常理，业主不可能实时监控陈志斌车位的使用情况，故陈志斌提供的照片及证人证言等无法证明因立得物业管理缺失致陈志斌车位长期被占的主张，故陈志斌主张立得物业返还停车费，证据不足，不予支持。即使陈志斌车位被占用，侵犯陈志斌合法权益的侵权人系电动车主而非立得物业，因此，陈志斌以车位被电动车被占用为由主张立得物业赔偿损失，于法无据，不予支持，陈志斌可另行向侵权人主张权利。陈志斌的上述抗辩主张，缺乏事实和法律依据，不予采纳。根据《前期物业服务协议》约定，业主每季度缴交一次物业管理服务费，缴费时间为季度首月的10日前，故立得物业要求陈志斌支付2017年12月1日起至2019年8月31日止的物业服务费6024.9元、2016年10月1日起至2019年6月30日止的公摊电费1333.2元及公摊水费92.2元，有立得物业提供的物业费计算标准及公摊水电费发票、汇总表等证据佐证，合法有据，予以支持。立得物业在提供物业服务的同时要加强与业主的沟通与交流，严格依照合同的约定和相关法律、法规规定及行业标准执业，做好服务、沟通解释及相关工作，立得物业在提供物业服务上存有瑕疵，故立得物业主张陈志斌应按照日万分之五的标准计付违约金，不予支持。对于物业服务过程中遇到的问题，业主应及时向物业服务企业反映，对于业主所反映的有关物业服务不到位的情况，物业服务企业亦应充分重视、积极沟通，有则改之，无则加勉，只有业主与物业服务企业之间形成良好沟通和互动配合，才能共同营造和谐的小区氛围。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、陈志斌应于判决发生法律效力之日起七日内向立得物业支付2017年12月1日起至2019年8月31日止的物业服务费6024.9元，2016年10月1日起至2019年6月30日止的公摊电费1333.2元、公摊水费92.2元；二、驳回立得物业的其他诉讼请求；三、驳回陈志斌的全部诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由陈志斌负担。 案经本院审理，对一审查明的事实，陈志斌提出如下异议：1、对一审查明的“在立得物业服务期间，陈志斌自2017年1月1日起未向立得物业缴纳物业管理费”有异议，其认为应是自2017年12月1日起未缴纳物业费；2、对一审查明的“2019年3月27日，陈志斌有收到立得物业送达的书面催缴物业费通知单”有异议，其认为未收到书面催缴物业费通知单。对一审查明的其他事实，陈志斌无异议。 对一审查明的事实，立得物业无异议，其认为一审查明“陈志斌自2017年1月1日起未向立得物业缴纳物业管理费”系笔误，陈志斌是自2017年12月1日起未向立得物业缴纳物业管理费。 经审查，本院认为，立得物业确认陈志斌自2017年12月1日起未缴纳物业管理费，一审查明2017年1月1日起未缴纳物业费是笔误，本院予以纠正。本院对双方当事人均无异议的事实予以确认；对陈志斌提出的其未收到立得物业的书面催缴物业费通知单的事实，将结合本案争议焦点进行分析认定。 二审中，立得物业未提交新证据。陈志斌向本院提交如下证据： 一、微信信息截图及微信群聊天截图，证明：陈志斌位于地下停车场的两个车位长期被占用的事实； 二、视频，证明：陈志斌的车位曾经出租给他人，但由于被电动车占满无法使用的事实； 三、微信转账记载，证明：陈志斌的车位被电动车占用导致租车位的业主无法正常使用车位，陈志斌只好将租金退还给该业主的事实。 四、微信群聊天记录，证明：格林兰庭B幢的车位非常热租，陈志斌却因为车位被电动车占用迟迟租赁不出去车位的事实。 五、发票，证明：陈志斌因为车位问题一直未向立得物业缴纳其名下两套房子（11幢2301室及11幢801室）的物业费，2019年1月6日立得物业曾经打电话向陈志斌催缴物业费，立得物业让陈志斌先不缴纳一套房子的物业费用来抵扣车位损失，但是先缴纳另一套房子物业费，于是陈志斌就缴纳了11幢801室的物业费及相关的公摊水电费，说明立得物业曾经承诺过陈志斌车位弥补方案，双方还达成过合意，如果没有达成合意，陈志斌要拖欠物业费也会两套房子的物业费一起拖欠，不会还缴纳了其中一套房子的物业费。 经质证，立得物业对陈志斌提交的上述证据一、二、三、四的真实性均有异议，对证据五的真实性无异议，对证明内容均有异议。 本院认为，陈志斌提交的上述五组证据均不属于二审新证据，本院将结合本案争议焦点进行分析认定。 本案的争议焦点是：一、一审程序是否合法；二、立得物业是否在本案起诉前向陈志斌书面催讨物业费；三、立得物业向陈志斌主张物业管理费、公摊水费、公摊电费能否成立；四、陈志斌向立得物业主张赔偿停车位租金损失费7200元和返还1200元停车位管理费能否成立。对此，本院分析认定如下： 一、关于一审程序是否合法的问题 本院认为，一审中陈志斌提交了反诉状，向立得物业提出反诉请求，一审法院对陈志斌的反诉予以受理并进行了实体审理。一审将立得物业列为互为原、被告的原告，陈志斌列为互为原、被告的被告，表述不规范，本院予以纠正。立得物业的一审诉讼地位是原告（反诉被告），陈志斌的一审诉讼地位是被告（反诉原告）。另一审判决主文表述为驳回被告陈志斌的全部诉讼请求亦属不规范，依法应予以纠正，本院将在判决主文中更正。因此，一审虽然在文书中对当事人的诉讼地位及判决主文表述不规范，但并不存在程序违法情形，也未剥夺当事人相应的诉讼权利，故对不规范之处本院将直接依法进行纠正调整。 二、关于立得物业是否在本案起诉前向陈志斌书面催讨物业费的问题 本院认为，立得物业提交的2019年3月26日的ＥＭＳ快递单上记载：“收件人：陈志斌，地址：芗城区，内件品名：律师函（催缴物业费）”，虽然该快递单上未有陈志斌的签名，但立得物业提交的快递全程跟踪单记载上述ＥＭＳ快递单由陈志斌本人签收，陈志斌没有证据推翻该跟踪单，故立得物业提交的该ＥＭＳ快递单足以证明立得物业在提起本案诉讼前已向陈志斌书面催讨了物业费。陈志斌主张其在本案诉讼前未收到立得物业的书面催讨物业费通知，与事实不符，本院不予采信。 三、关于立得物业向陈志斌主张物业管理费、公摊水费、公摊电费能否成立的问题 本院认为，陈志斌承认自2017年12月1日起未向立得物业缴纳案涉11幢2301号房屋的物业管理费，自2016年7月1日起未缴纳水电公摊费用，本院予以确认。陈志斌虽提出因其所有的147号、148号车位长期被电动车占用，立得物业向其承诺可以免交案涉11幢2301号房屋的物业费，但立得物业不予认可，陈志斌亦未能对该主张提供证据加以证明，应承担举证不能的法律后果。立得物业向陈志斌主张自2017年12月1日起至2019年8月31日止的物业服务费6024.9元、2016年10月1日起至2019年6月30日止的公摊电费1333.2元和公摊水费92.2元，具有事实和法律依据，本院予以支持。 四、关于陈志斌向立得物业主张停车位租金损失费7200元和返还1200元停车位管理费能否成立的问题 本院认为，陈志斌向立得物业主张返还车位物业管理费和赔偿车位租金损失费，其主要理由是其所有的停车位在2017年3月至2018年1月间，长期被电动车占用，导致其车位无法正常使用和出租。对该主张，陈志斌一审申请的3位证人均是案涉小区的业主，其中2位证人均是与立得物业之间存在物业服务合同纠纷的当事人，证人与本案存在利害关系，其证言不能直接作为认定本案事实的依据。一审陈志斌提交的照片、视频、证明等证据及二审陈志斌提交的微信聊天截图、视频等证据虽可以证明曾有电动车停在其车位上，但不足以证明其主张的在2017年3月至2018年1月间，陈志斌所有的案涉两个停车位长期停放电动车，其无法使用车位的事实。陈志斌提交的违章停车被交警罚款的有关证据，亦不能说明案涉车位无法使用与其将车辆违章停放存在因果关系，且违章停车本身系违法行为，被交警部门罚款更不能成为其拒缴车位物业管理费的理由。故陈志斌向立得物业主张赔偿停车位租金损失费7200元和返还1200元停车位管理费，依据不足，本院不予支持。 综上所述，本院认为，陈志斌的上诉请求不能成立，应予驳回。一审虽然存在将当事人诉讼地位及判决主文表述不规范的情形，但认定事实基本正确，实体处理并无不当，本院依法进行纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下： 一、维持福建省漳州市芗城区人民法院（2019）闽0602民初9691号民事判决第一、二项； 二、撤销福建省漳州市芗城区人民法院（2019）闽0602民初9691号民事判决第三项； 三、驳回上诉人陈志斌的一审反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件本诉受理费50元，适用简易程序收取25元，由上诉人陈志斌负担；一审案件反诉受理费25元，由上诉人陈志斌负担。二审案件受理费50元，由上诉人陈志斌负担。 本判决为终审判决。 审判长  邹跃光 审判员  郭兰君 审判员  王梓聪 二〇二〇年六月二十九日 法官助理张阿娇 书记员洪东玲 附：申请执行提示条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。