陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终4035号上诉人（原审原告）：曹建昭，男，1979年4月1日出生，汉族，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：黄跃东，陕西丰东律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李晨，男，1987年7月28日出生，汉族，住西安市未央区。被上诉人（原审被告）：李晨龙，男，1991年1月30日出生，汉族，住西安市未央区。上诉人曹建昭因与被上诉人李晨、李晨龙房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初15158号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年3月18日立案后，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。曹建昭上诉请求：1.请求撤销一审判决第二项，改判李晨、李晨龙退还押金10000元，赔偿装修损失17520元及返还道路拓宽期间及装修期间租金105205元，共计132725元；2.维持一审判决第一项；3.本案一、二审诉讼费用由李晨、李晨龙负担。事实和理由：1.一审判决认定事实错误，遗漏曹建昭承租李晨、李晨龙房屋系自第三人杜永安处转租的事实，一审庭审中，李晨、李晨龙认可涉案房屋系曹建昭自第三人杜永安处转租，其与杜永安再无债权债务关系，杜永安对李晨、李晨龙的债权债务全部转让给曹建昭，曹建昭庭审中向法庭出示载明杜永安交纳押金的押金条即为债权转让的表现，一审对该10000元未予认定属认定事实错误；2.一审判决忽视了李晨、李晨龙要求曹建昭配合道路拓宽拆除租赁房屋前半部分，导致曹建昭重新装修房屋的客观事实。一审判决认可李晨、李晨龙要求曹建昭配合政府进行道路拓宽拆除租赁房屋前半部分，曹建昭拆除房屋门头及部分主体后，必然导致重新装修及修复房屋，拆除及重装期间的房租应由李晨、李晨龙承担。李晨、李晨龙向曹建昭发出的通知计划施工二十二天，但实际施工两月有余，故李晨、李晨龙应退还共计五个月的租金。3.一审法院以西安恒达房地产价格评估有限公司预评估报告载明的评估结果有效期为三个月且该报告为预评估报告，认为不足以证明曹建昭装修房屋损失属法律适用错误。该报告系西安市未央区政府委托第三方对拆迁房屋装修价值的评估，反映了政府对拆迁时房屋装修价值的估值，报告有效期为三个月，但评估作业时间长达数月，截至2019年9月，曹建昭向一审法院提交该报告的时间并未超过三个月有效期。涉案房屋曹建昭已经配合政府拆迁完毕，现该房屋已不存在，报告系曹建昭代理人申请法院调查令调取，真实合法有效，且该报告是政府拆迁时唯一的评估报告也是拆迁补偿依据。李晨龙辩称，其不同意曹建昭的上诉请求，押金谁交纳就应当退还给谁，道路拓宽是政府原因，曹建昭应当起诉施工部门，租金不应由其退还。关于曹建昭主张的损失，双方合同明确约定其可随时要求曹建昭搬离。李晨未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。曹建昭向一审法院起诉请求：1.判决李晨、李晨龙退还曹建昭房屋租金、押金、装修费共计147788元（装修费以评估报告为准）；2.本案诉讼费、保全费由李晨、李晨龙负担。一审庭审中，曹建昭变更第一项诉讼请求为：判决李晨、李晨龙退还曹建昭房屋租金293188元、押金10000元、装修费17520元，共计320708元。一审法院认定事实如下：2016年7月8日，出租方（西安市未央区枣园市场）与承租方（曹建昭）就未央区枣园市场的房屋租赁协商签订《房屋租赁合同》，该合同上加盖西安志远综合农贸市场的公章。合同约定出租方将296平方米，共两间门面房出租给承租方，于2016年9月10日交付使用。房屋租赁期限为五年。即从2016年9月10日至2021年9月10日止为有效期。该房屋租金为每间房屋每月31080元，壹年共计372960元，承租方须于2017年8月10日前交清租金；如遇国家建设或城中村改造，需要拆迁，商户应积极配合市场按时搬迁，商户房租按实际经营时间计算。如出租方在承租期间如需要征用承租方的房子，承租方无条件配合······合同签订后，曹建昭转账支付了2018年9月10日至2019年9月10日的房屋租金30万元，西安市未央区志远商业管理服务部发出通知一份，载明：“因西安市文景路道路拓宽工程，现文景路22号枣园市场主体框架楼需自东向西拆除2018年10月15日6米，为减少租赁商户损失，望在道路施工前自行搬离店内货品。积极配合政府工程工作，拆除主体框架工程工期暂定为2018年10月18日至2018年11月8日。”之后，曹建昭所租房屋拆迁，枣园村集体土地上棚户区改造房屋征收工作指挥部、未央区未央宫街道枣园村村民委员会于2019年5月5日下发通知，载明：“枣园村内各企业及个体工商户：根据西安市未央区人民政府发布的《关于枣园村集体土地上棚户区改造房屋征收工作的通告》（未政告字[2018]14号）精神，已于2019年4月27日下发通告，现规定期限已到，按要求今日内务必全部搬离，今日内未全部搬离的我们将依据相关法律法规依法采取强制措施，造成的一切损失自负。”另外，西安志远综合农贸市场系个人独资企业。西安志远综合农贸市场于2016年4月14日名称变更为西安市未央区志远商业管理服务部，西安市未央区志远商业管理服务部的法定代表人由李晨龙变更为李晨，西安市未央区志远商业管理服务部的投资人由李晨龙变更为李晨。2016年8月8日2017年7月24日西安市未央区志远商业管理服务部法定代表人由李晨变更为李晨龙。2018年11月1日西安市未央区志远商业管理服务部法定代表人由李晨龙变更为李晨，西安市未央区志远商业管理服务部投资人由李晨龙变更为李晨。西安市未央区志远商业管理服务部于2019年6月21日注销。一审庭审中，曹建昭陈述其搬离时间为2019年4月27日，李晨龙陈述曹建昭的搬离时间为2019年5月17日。曹建昭提交西安恒达房地产价格评估有限公司拆迁预评估报告一份，证明曹建昭所租房屋装修评估价值为17520元。曹建昭提交2016年8月19日收款收据一份，该收款收据上载明：“交款部门：杜永安，摘要：押金条，人民币（大写）壹万元整。”证明李晨、李晨龙应退还押金10000元。因曹建昭不同意调解，调解未果。一审法院认为，西安志远综合农贸市场系个人独资企业，西安志远综合农贸市场于2016年4月14日名称变更为西安市未央区志远商业管理服务部。案件所涉《房屋租赁合同》上加盖的公章为西安志远综合农贸市场，曹建昭按照约定支付了房屋租金，李晨龙曾是西安市未央区志远商业管理服务部的法定代表人、投资人，其认可收到曹建昭支付的租金，因此，曹建昭与西安市未央区志远商业管理服务部之间形成房屋租赁关系。《房屋租赁合同》中约定：如遇国家建设或城中村改造，需要拆迁，商户应积极配合市场按时搬迁，商户房租按实际经营时间计算。曹建昭提交2018年10月15日西安市未央区志远商业管理服务部发出的通知及张甦情况说明一份，证明李晨、李晨龙应返还道路拓宽工程期间（5个月）的租金，但是西安市未央区志远商业管理服务部发出的通知载明的工期为2018年10月18日至2018年11月8日，且张甦未出庭，因此，曹建昭主张李晨、李晨龙退还五个月租金，不予认可。但是根据西安市未央区志远商业管理服务部发出的通知，2018年10月18日至2018年11月8日期间道路拓宽，李晨、李晨龙应返还曹建昭2018年10月18日至2018年11月8日的租金。曹建昭支付了2018年9月10日至2019年9月10日的房屋租金30万元，西安市未央区志远商业管理服务部应返还曹建昭2018年10月18日至2018年11月8日的租金18082.19元（30万元/年÷365天/年×22天）。房屋租赁期间，政府拆迁，根据双方提交的证据，搬离时间为2019年4月27日。出租房屋拆迁之后，《房屋租赁合同》已履行不能，扣除实际租赁期间的租金，西安市未央区志远商业管理服务部应返还曹建昭租金112602.74元（30万元/年÷365天/年×137天）。西安市未央区志远商业管理服务部已经注销，根据《中华人民共和国个人独资企业法》规定“个人独资企业解散后，原投资人对个人独资企业存续期间的债务应承担偿还责任。”西安市未央区志远商业管理服务部注销时投资人系李晨。2018年11月1日西安市未央区志远商业管理服务部投资人由李晨龙变更为李晨，仅将李晨作为西安市未央区志远商业管理服务部注销后的责任承担人，易导致投资人为逃避债务，将个人独资企业转让给无偿债能力的第三人，致债权人的利益受损。因此，李晨、李晨龙应向曹建昭返还租金130684.93元。曹建昭主张李晨、李晨龙退还押金10000元，但其提交的收款收据上载明的交款部门为杜永安，因此，对曹建昭主张李晨、李晨龙退还押金10000元，不予支持。曹建昭提交的西安恒达房地产价格评估有限公司拆迁预评估报告上载明预评结果有效期为三个月，且该报告为预评估报告，不足以证明其主张，对曹建昭主张李晨、李晨龙退还装修费的请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国个人独资企业法》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告李晨、李晨龙于本判决生效之日起十五日内返还原告曹建昭房屋租金130684.93元；二、驳回原告曹建昭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6110元（原告曹建昭已预交），现由原告曹建昭负担3197元，被告李晨、李晨龙负担2913元，被告李晨、李晨龙于支付上述款项时一并给付原告曹建昭。经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，2016年7月8日曹建昭与西安志远综合农贸市场签订房屋租赁合同，约定曹建昭租赁两间门面房，租期为2016年9月10日至2021年9月10日。关于退还租金，曹建昭称因道路拓宽、拆迁致其未能如约使用涉案房屋，应退还其2018年10月18日至2019年3月17日以及2019年4月27日至2019年9月10日期间未实际使用的预交房屋租金。根据本案一审查明事实，关于道路拓宽，2018年10月15日西安市未央区志远商业管理服务部发出的通知载明：“因西安市文景路道路拓宽工程，现文景路22号枣园市场主体框架楼需自东向西拆除6米，为减少租赁商户损失，望在道路施工前自行搬离店内货品。积极配合政府工程工作，拆除主体框架工程工期暂定为2018年10月18日至2018年11月8日”，曹建昭主张实际工期包括其店面恢复期应为2018年10月18日至2019年3月17日并提交“张甦情况说明”，但张甦本人未能出庭对相关情况予以说明，一审法院对该证据未予采纳，并无不当，根据前述通知载明内容，道路拓宽工程涉及市场主体框架楼的拆除以及店内货品的迁移，故除一审认定应当退还2018年10月18日至2018年11月8日期间租金外，本院基于店面经营恢复之考虑，酌情再行退还1个月租金。关于拆迁，一审法院根据未央区未央宫街道枣园村村民委员会等于2019年5月5日下发通知载明的相关内容以及当事人陈述，认定曹建昭于2019年4月27日搬离，之后的已预交租金应予退还，符合本案审查情况。综合以上两项，本案应退还曹建昭租金154520.5元（300000÷365×188）。关于退还押金，曹建昭称涉案房屋系案外人杜永安转让给其，故其一审提交的押金收款收据载明交款人为杜永安，但该押金其已向杜永安支付，故现该收款收据由其持有，对应押金亦应向其退还。为证明前述主张事实，曹建昭二审中提交收条复印件载明“今收到曹建昭转让房屋剩余房费人民币壹拾肆万伍仟元整（小写￥145000元）房费已清（全部钱帐已结清）收款人：杜永安2017.12.2”，之后曹建昭向法庭提交前述收条原件载明“今收到曹建昭转让房屋剩余房费人民币壹拾肆万伍仟元整（小写￥145000元）房费已清（全部钱帐已结清）押金已支付清无欠账。收款人：杜永安2017.12.2”，经比对曹建昭前后提交的证据复印件、原件，其在后提交的证据原件载明内容与在先提交的证据复印件载明内容相比显有添注，本院认为该证据真实性存疑，不予采纳。因前述收款收据载明交款人并非曹建昭，也未载明押金对应店面，故曹建昭以该收款收据要求退还押金，依据不足。关于装修损失，曹建昭主张应赔偿其装修损失17520元，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，理应承担不利后果。曹建昭既持前述主张，则其应就承租店面的装修及主张赔偿金额的构成承担举证证明责任，本案一审中曹建昭举证西安恒达房地产价格评估有限公司拆迁预评估报告，并主张该预评估报告中载明的附着物估价部分第6项系其承租房屋的装修估价，经审查，该预评估报告第6项载明面积及备注“菜市场”与曹建昭承租房屋情况不相一致，且该预评估报告底部明确载明“本预评估结果不做正式报告使用”，同时曹建昭也未提交其他有效证据能够佐证其对承租房屋的装修投入等情况，故一审法院认为曹建昭关于装修损失的主张证据不足，据此驳回其该项诉讼请求，于法有据。综上所述，一审判决第二项应予撤销，第一项应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初15158号民事判决第二项；二、变更西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初15158号民事判决第一项为：李晨、李晨龙于本判决生效之日起十五日内返还曹建昭房屋租金154520.5元；三、驳回曹建昭其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6110元（曹建昭已预交），由曹建昭负担3166.1元，李晨、李晨龙负担2943.9元；二审案件受理费2955元（曹建昭已预交），由曹建昭负担2424.3元，李晨、李晨龙负担530.7元。（李晨、李晨龙应负担部分应与上述判决款项一并给付）。审判长 刘 琪审判员 师 婷审判员 卫婉莹二〇二〇年六月十二日书记员 程 姣