重庆市綦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0110民初2675号 原告：董卫华，男，1964年9月23日出生，汉族，住重庆市綦江区。 被告：重庆华莱房地产开发有限公司，住所地重庆市綦江区（原万盛区）万盛大道21号7幢14-11号，统一社会信用代码91500110563470727H。 法定代表人：许敏。 被告：重庆市綦江区万东镇人民政府，住所地重庆市綦江区（原万盛区）万东北路46号，统一社会信用代码11500110009300800Y。 法定代表人：李则友，镇长。 委托诉讼代理人：李明红，男，该镇平安建设办工作人员。 原告董卫华与被告重庆华莱房地产开发有限公司（以下简称“华莱公司”）、被告重庆市綦江区万东镇人民政府（以下简称“万东镇政府”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月29日、2020年6月22日公开开庭进行了审理。原告董卫华、被告万东镇政府到庭参加诉讼，被告华莱公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告董卫华向本院提出诉讼请求：1、由二被告支付原告（1）逾期办备案登记违约金28692.8元、（2）逾期交房违约金20347.77元、（3）逾期办产权证违约金37218.29元，合计78258.86元；2、判令二被告连带承担赔偿本案判决生效以前的前期物业费用（以实际接房为准）；3、判令二被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：原告与华莱公司于2015年6月19日签订《重庆市商品房买卖合同》，购买西城花园3-XX号住房一套，按合同约定原告于2013年6月19日支付第一期购房款207829.60元，于2015年6月14日支付第二期购房款23880元，于2017年5月4日支付第三期购房款17237.58元，原告已完全履行合同约定的义务。被告在履行合同过程中却严重违反合同约定，截止2020年4月1日，被告未将办理好商品房买卖合同登记备案的手续《登记受理单》提供给原告；被告违反合同约定逾期交房；被告违反合同约定逾期办理产权证。涉案房屋修建中不知何原因停工，复工之后由万东镇政府接受管理，未见过华莱公司的工作人员，均是万东镇政府工作人员以房地产公司名义处理具体事务，但收据都是华莱公司盖章，不知二被告之间的关系。原告于2017年5月4日到万东镇政府设在西城花园的临时办公场所接房，因当时未出示或展示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、消防等交房相关材料，万东镇政府工作人员解释说竣工验收备案登记、消防等相关手续正在办理中，按照合同约定不具备交房条件，但政府考虑有业主想早点入住，愿意先接房装修。原告当时支付完第三期购买款17237.58元和契税、大修基金等费用，但未接房，就在《接房通知》注明不接房原因“今天只是结算完清第三期房款，但尚未达到交房条件（开发商还未完善接房手续），待开发商达到后通知我接房，我才按合同到物管处接房。”之后，二被告一直不闻不问，至今未通知原告去接房。原告听已接房入住业主说房产证已领。原告去政务服务产权登记窗口查询，才知道案涉房屋产权证于2018年10月23日已办理，但二被告却一直未通知原告去接房和领取产权证。 被告万东镇政府辩称，万东镇政府作为本案被告主体不适格，更不应承担连带责任或相应责任。原告与华莱公司之间的商品房交易行为与政府无关。西城花园是动漫园的一部分，动漫园指挥部不是万东镇政府设立，是万盛经开区管委会设立的临时协调部门，华莱公司在中途停工后，权利义务由万盛经开区管委会承担。因西城花园大部分是六井社区的回填房，万东镇工作人员到现场主要是维护接房现场秩序，如果过程中有解释行为，也是对西城花园房屋现状进行阐释。万东镇政府与华莱公司和原告无任何关系，不同意原告的诉讼请求。 被告华莱公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 本院经审理认定事实如下：董卫华系具有完全民事行为能力的自然人。华莱公司系依法成立的有限责任公司，是能够独立承担民事责任的企业法人，其经营范围包括房地产开发等。 2013年5月25日，董卫华与霍朝斌签订《西城花园团购房指标转让协议》，约定霍朝斌将其因动漫园拆迁获得的集资团购限价商品房的指标转让给董卫华。 2015年6月19日，董卫华与华莱公司签订《重庆市商品房买卖合同》。该合同约定，董卫华（乙方）购买由华莱公司（甲方）开发建设的位于重庆市綦江区（原万盛区）万东镇六井村西城大道151号3-XX号商品房1套；房屋建筑面积为80.55平方米；房屋总价款为257566元，乙方第一期已付房款207829.60元，第二期已付房款23879.80元，第三期剩余房款25856.60元于2015年12月31日前付清（交房前）等内容。 该合同第二条载明：“甲方销售的商品房为下列第（2）项：1、现房。2、预售商品房。《商品房预售许可证》号：渝国土房管（万盛）[2015]预字第（015）号”。 该合同第七条载明：“（一）本商品房交房期限……2、属预售商品房的，甲方应当在2015年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房。（二）本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。（2）本商品房为装修房的，装修质量应符合本合同关于装修方面的约定（具体约定见附件四）”。 该合同第九条载明：“甲方逾期交房的违约责任。除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）……（2）逾期超过30日后，乙方有权解除合同。……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金”。 该合同第十二条载明：“1、预售商品房的，自本合同签订之日起10日内，由甲方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。2、甲、乙双方应相互配合办理本商品房合同登记备案，由乙方委托甲方办理的，乙方应在签定本合同10日内，将办理本商品房合同登记备案需由乙方提供的资料提供给甲方。3、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房合同登记备案，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：……（2）逾期超过90日后，……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金”。 该合同第十三条载明：“……2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地的房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。……4、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.5的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过90日后，……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金”。 同日，董卫华（乙方）与华莱公司（甲方）签订《合同补充协议》。《合同补充协议》第5条载明：“对交付条件的补充约定：出卖人如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期交房，且不承担逾期交房的违约责任：……5.2买受人未付清应付款和违约金……”。 董卫华所购房屋于2013年6月18日缴纳第一期购房款207829.60元，于2015年6月19日交房第二期购房款23880元及大修基金、契税等费用，于2017年5月4日缴纳第三期购房款25856.60元。2017年5月4日，华莱公司通知董卫华接收房屋，因华莱公司未出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，董卫华拒绝接房，并在《接房通知》中注明“今天只是结算完清第三期房款，但尚未达到交房条件（开发商还未完善接房手续），待开发商达到后通知我接房，我才按合同到物管处接房”的内容。 2020年4月2日，董卫华以华莱公司违约为由诉至法院，要求判如所请。庭审中，董卫华陈述主张逾期办理备案登记违约金计算期间从2015年6月29日至2018年6月29日；主张逾期交房违约金计算期间从2016年1月1日至2020年5月1日；主张逾期办理产权证违约金计算期间从2016年3月1日至2020年5月1日；以上三项违约金，扣除华莱公司已支付违约金8000元，还应支付78258.86元。诉讼中，董卫华于2020年5月6日实际接收房屋，并向重庆宽达物业管理有限公司缴纳2018年8月1日至2020年5月31日期间的物业服务费1072.60元。经本院向重庆市万盛经济技术开发区国土房管局核实，董卫华所购房屋已于2017年3月28日取得合同登记备案的《不动产登记受理通知单》，于2018年10月23日取得《不动产权证书》。 上述事实，有《西城花园团购房指标转让协议》、《重庆市商品房买卖合同》、《合同补充协议》、收据、《接房通知》、物业服务费收据等书证和当事人陈述等证据在卷为凭，并经庭审质证及本院审查属实，应予认定。 本院认为，董卫华与华莱公司于2015年6月19日签订的《重庆市商品房买卖合同》、《合同补充协议》是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务，否则应当承担相应的民事责任。 根据《重庆市商品房买卖合同》第十二条的约定，预售商品房的，自本合同签订之日起10日内，由华莱公司向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。双方于2015年6月19日日签订合同，华莱公司应于2015年6月29日前取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，但于2017年3月28日才取得合同登记备案的《不动产登记受理通知单》，已构成违约。截止2017年3月28日，华莱公司逾期办理合同登记备案638天，应当按合同约定按日向董卫华支付已付房款万分之1的违约金。经计算，逾期办理合同登记备案违约金为14783.06元（23.17094元/天×638天）。 根据《重庆市商品房买卖合同》第七条的约定，属预售商品房的，华莱公司应当在2015年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记且取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的商品房交付乙方使用。《合同补充协议》第5条约定，买受人未付清应付款和违约金，出卖人可据实予以延期交房，且不承担逾期交房的违约责任。合同虽然约定房屋交付时间为2015年12月31日前，但亦约定买受人未缴清房款可作为延期交房的抗辩事由。董卫华于2017年5月4日才缴清合同约定的购房款，故华莱公司的房屋交付义务履行期限应顺延至2017年5月4日。华莱公司虽然于2017年5月4日通知董卫华接收房屋，但未出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，交付的房屋不符合合同约定及法律规定的交付条件，董卫华拒绝接收房屋，理由正当。之后，华莱公司亦未举示证据证明房屋已符合交付条件且已通知董卫华接收房屋，直至2020年5月6日董卫华实际接收房屋，华莱公司已构成违约。截止2020年5月1日，华莱公司逾期交房1093天，应当按合同约定按日向董卫华支付已付房款万分之0.5的违约金。经计算，逾期交房违约金为14075.98元（12.8783元/天×1093天）。 根据《重庆市商品房买卖合同》第十三条的约定，预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。董卫华于2020年5月6日实际接收房屋，而案涉房屋于2018年10月23日已取得《不动产权证书》，未超出合同约定的办理产权证书的期限，华莱公司不构成违约，故董卫华要求华莱公司支付逾期办理房屋产权证违约金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。 故扣除已支付的违约金8000元，华莱公司还应支付董卫华逾期办理合同登记备案违约金、逾期交房违约金共计20859.04元。 关于董卫华要求华莱公司赔偿前期物业费用问题。因董卫华的物业服务费1072.60元系向重庆宽达物业管理有限公司缴纳，即使因华莱公司逾期交房的违约行为，导致董卫华未实际使用该房屋，若按相关规定不应缴纳物业费，也应由董卫华另行向重庆宽达物业管理有限公司主张权利。故董卫华要求华莱公司赔偿前期物业费用的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。 关于董卫华要求万东镇政府承担连带支付违约金、前期物业费用的问题。根据合同相对性，案涉房屋的买卖合同相对方为华莱公司和董卫华，万东镇政府并非合同相对方，且董卫华亦未举示证据证明华莱公司的权利义务由万东镇政府承继，故董卫华要求万东镇政府承担责任，于法无据，本院不予支持。 综上，对董卫华的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告重庆华莱房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告董卫华逾期办理合同登记备案违约金、逾期交房违约金共计20859.04元； 二、驳回原告董卫华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1756元，减半收取计878元，由原告董卫华负担717元，被告重庆华莱房地产开发有限公司负担161元（此款已由原告预交，被告于本判决生效之日起五日内直接支付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。 审 判 员 张水林 二〇二〇年六月二十八日 法官助理 陈晓涛 书 记 员 杨维静