福建省宁德市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽09民终297号 上诉人（原审被告）：福建东泰佳业房地产开发有限公司，住所地福建省宁德市霞浦县松港街道赤岸大道21号东泰华府17号201室,统一社会信用代码91350921557563468D。 法定代表人：齐忠，总经理。 委托诉讼代理人：罗铃忠，福建韩诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张华忠，福建韩诚律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：黄赛玉，女，1970年6月25日出生，汉族，现住福建省霞浦县。 被上诉人（原审被告）：陈寿荣，男，1962年12月12日出生，汉族，现住福建省福安市。 原审被告：郑建忠，男，1969年10月2日出生，汉族，住福建省福安市。 委托诉讼代理人：林景华，福建人文律师事务所律师。 上诉人福建东泰佳业房地产开发有限公司（以下简称“东泰公司”）因与被上诉人黄赛玉、陈寿荣、原审被告郑建忠房屋买卖预约合同纠纷一案，不服霞浦县人民法院(2019)闽0921民初3205号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 东泰公司上诉请求：撤销一审判决第一项,改判驳回黄赛玉的诉讼请求。事实与理由： 一、一审法院认定黄赛玉与东泰公司存在房屋买卖合同关系，该协议对东泰公司具有法律效力，属认定事实和适用法律错误。就本案而言，在黄赛玉与东泰公司间是否存在房屋买卖合同关系问题上，欠缺合同成立及生效的基本形式要件，具体有：1、本案无争议事实表明，陈寿荣与黄赛玉签订的《购房产协议书》没有东泰公司的盖章，陈寿荣也非东泰公司时任法定代表人，该协议始终未得到东泰公司的追认，一审法院也认为合同成立的基本形式要件失缺。2、黄赛玉提供的证据证明，其从未向东泰公司支付购房款55万元，而是自2014年1月20日起至5月20日止先后向陈寿荣共支付95万元，其所支付金额与购房款金额不能对应。另外，购房协议签订时间是2014年5月20日，说明在合同没有签订前黄赛玉就已支付购房款，显然与常理严重不符。再者，东泰公司从未指示黄赛玉向陈寿荣支付购房款，陈寿荣也从未将该款项转还东泰公司。黄赛玉也未能提供证据证明陈寿荣与其签订购房协议是履行职务的行为，或构成表见代理。因陈寿荣与本案具有利害关系，其表示与黄赛玉签订购房协议和收受购房款是履行职务行为的证言，不能直接予以采信。但一审法院却认为“在签订协议当天，黄赛玉就按协议向东泰公司预付购房款55万元”和“陈寿荣亦认可是履行职务行为，证明东泰公司对陈寿荣与黄赛玉签订协议行为是认可的”，皆属认定事实和适用法律错误。3、收条上的印章真实性东泰公司无法确认，但从收条上可明显看出，收条上的签字顺序在盖章之后，极有可能是陈寿荣盗用公章私盖便签纸，然后在便签纸上书写收条并出具给黄赛玉。因此，收条并非东泰公司真实的意思表示。陈寿荣、黄赛玉二人极有可能恶意串通，出具该收条损害第三人东泰公司利益，依据《合同法》第五十二条之规定，收条是无效的。4、黄赛玉购房的价格高达1.8万元/平米，而当时正常的售价约是1万元/平米。黄赛玉作为陈寿荣的亲戚，通过陈寿荣购买东泰公司的房屋却贵了0.8万元/平米，是严重不符合常理的。不得不让人怀疑，陈寿荣与黄赛玉恶意串通，就拿已支付款项中的55万元和讼争房屋面积进行折算，得出一个1.8万元/平米的单价来伪造一个购房协议。5、《购房产协议书》上明确约定，在2016年6月之前双方正式签订“房屋买卖合同”。但在2016年6月起至2019年初这长达两年多的时间里，黄赛玉从未向东泰公司主张双方存在房屋买卖关系并要求签订正式的房屋买卖合同，其行为与常理不符，除非有另外的不可告人的原因。合同成立强调当事人合意，体现意思自治原则，要求意思表示一致。合同生效强调立法者对合同关系的评价，体现国家对合同的干预，要求意思表示的真实性和合法性。依据《民法总则》、《公司法》等法律规定，合同成立需具备双方当事人、标的和数量这些基本要件，合同生效要求合同双方意思表示真实，没有违背公序良俗，且未违反《公司法》第五十二条之规定。因此，在案件双方当事人对合同成立和生效上产生重大分歧时，人民法院应根据证据和庭审查明的事实，依法对合同是否成立、生效进行认定和评判。但是，一审法院直接采信利害关系人陈寿荣的虚假陈述，无视合同成立的要件要求，仅凭一张无法确认印章真实性和签字、盖章的先后顺序存在问题的收条，就认定“东泰公司对陈寿荣与黄赛玉签订协议是认可的”，从而认定“黄赛玉与东泰公司存在房屋买卖预约合同关系，该协议对东泰公司具有法律效力”，属认定事实和适用法律错误。 二、一审法院在判决书驳回东泰公司的司法鉴定申请，属罔顾案件事实的裁判行为。陈寿荣出具给黄赛玉的收条系本案的关键证据，实际上却是陈寿荣事后伪造的，从收条上可以明显看出，盖章时间在陈寿荣签字时间之前。东泰公司对收条上东泰公司印章的真实性无法确认，且收条形成行为与印章加盖行为在性质上具有相对独立性，即收条上印章即便是真实的也不等同于收条真实，若有证据否定或者怀疑收条形成行为的真实性的，人民法院认定收条是否真实，还应当综合考虑其他证据及事实。从本案的相关证据和庭审查明的事实，更易让人对本案事实作出这样的合理怀疑：即陈寿荣于2014年1月20日至至5月20日期间，多次向其亲戚黄赛玉、王婷婷借款共计110万元归个人使用。2015年10月10日至2016年12月15日期间，陈寿荣担任东泰公司法定代表人，利用职务上掌管东泰公司印章的便利，在其卸任法定代表人时带走有加盖东泰公司印章的空白便签纸。后因陈寿荣不能偿还该借款，便与黄赛玉、王婷婷恶意串通，由陈寿荣借东泰公司之名与黄赛玉、王婷婷签订《购房产协议书》，并用有加盖东泰公司印章的便签纸出具收条给黄赛玉、王婷婷，将其个人债务恶意转嫁东泰公司承担，也便于黄赛玉、王婷婷非法取得讼争房屋。本案有充分理由认定陈寿荣、黄赛玉二人有恶意串通损害第三人东泰公司的重大嫌疑，为查清案件事实，依法公正裁判，东泰公司当庭提出司法鉴定书面申请，请求对黄赛玉提交的收条中盖章和签字形成的先后顺序进行鉴定。查清案件事实，依法公正裁判，是人民法院应当履行的神圣职责，是正确适用法律、定纷止争和实现社会公平正义的基本要求。但一审法院罔顾案件事实，认为陈寿荣是否盗盖、私盖公章属于东泰公司内部管理问题，不能以此对抗第三人，在判决书中直接驳回东泰公司提出的司法鉴定申请，是错误的裁判行为。 黄赛玉辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。具体理由如下：陈寿荣是公司负责人，黄赛玉（购房）是经过亲戚们介绍的，（亲戚们）买了七个店面是在1号楼，黄赛玉买在2号楼，手续都是一致的，（亲戚们）买了这么多店面都没有问题，也没有公司的账什么的。陈寿荣当时是公司负责人，也只有他一个老总。黄赛玉不是一次性付款，是分批次的。东泰公司说（黄赛玉）没和公司签订合同什么的，就是因为黄赛玉没有一次性汇款，所以（黄赛玉）不好意思催着开发票。2014年1月黄赛玉汇了第一笔钱到2月份左右。协议书没有盖章，但是收条有盖章，所有和黄赛玉一起买的前面七家店面（协议书）也都是没有盖章的。 陈寿荣辩称，一审认定事实符合客观情况，判决结果符合法律规定，东泰公司的上诉应驳回。理由是：1、陈寿荣保持一审的答辩意见；2、陈寿荣将本案购房款缴纳给东泰公司的法定代表人郑建忠（东泰公司在上诉状中没有否认郑建忠有收取陈寿荣支付购房款的事实），陈寿荣不存在盗盖公章的事实。虽然本案的购房产协议书没有加盖东泰公司公章，但本案购房款收条与购房产协议书同为本案合同的组成文件，同时本案购房款的去向最终收款人是东泰公司的法定代表人郑建忠，以上证据可以相互证明陈寿荣与黄赛玉签订的购房产协议书是职务行为，合同主体为黄赛玉、东泰公司；3、购房款收条上的公章及陈寿荣的签字仅是证明本案黄赛玉与东泰公司之间存在商品房买卖事实的证据之一。收条与购房产协议书及购房款最终去向均可相互证明，已事实明了；4、东泰公司认为本案商品房每平方米售价1万元，请问东泰公司愿意按其主张的价格出售吗？据陈寿荣所知周边相类似的商品房每平方米售价均不低于1.8万元；5、东泰公司在上诉状中的种种推测事实均属无稽之谈，没有任何事实依据。 郑建忠同意东泰公司的上诉意见。 黄赛玉向一审法院起诉请求：1、判令东泰公司继续履行《购房产协议书》，依约向黄赛玉交付东泰华府二期2号楼106室房产及办理不动产权相关手续；2、依法判令东泰公司支付违约金82500元；3、若东泰公司确实无法履行《购房协议书》中将所涉案房产交付给黄赛玉的义务，则判令东泰公司双倍退还黄赛玉已支付的购房款即1100000元，并依约支付违约金82500元；4、判令郑建忠、陈寿荣对第三项诉讼请求的债务承担共同偿还责任；5、本案诉讼费由东泰公司、郑建忠、陈寿荣承担。 一审法院认定事实：2014年郑建忠为东泰公司法定代表人，陈寿荣系东泰公司股东。2014年5月20日黄赛玉与陈寿荣签订一份《购房产协议书》，协议主要条款约定：1、“东泰华府”二期2号楼106室商业店面，建筑面积61.29平方米，以实际成交面积计算价格；2、2号楼106室每平方米价格为1.8万元，合计总价人民币1103220元，黄赛玉愿在签订本协议时预付50%总店面款550000元；在双方签订正式合同一次性付清；3、东泰公司保证在2016年6月与黄赛玉正式签订《商品房买卖合同》并且负责办理产权备案等有关证件和手续。4、东泰公司若未履行本协议，黄赛玉有权要求东泰公司按首付款的15%支付违约金，作为补偿。该协议由陈寿荣个人与黄赛玉签名，未加盖公司公章。协议签订后，黄赛玉当日依约向陈寿荣个人账户转账交付购房款550000元，陈寿荣向黄赛玉出具收条一份，载明“收取黄赛玉购房款2号楼106号店面550000元。”东泰公司在收条上加盖公章。随后，黄赛玉多次要求东泰公司签订正式的《房屋买卖合同》及交付店面，但东泰公司均以各种理由推脱，拒不履行。黄赛玉催讨无果，于2019年10月10日向本院提起诉讼。 一审法院认为， 1、黄赛玉提供的《购房产协议书》虽是与东泰公司签订，但协议仅有陈寿荣的签字，陈寿荣当时非公司法定代表人，仅是公司股东之一，又未加盖公司公章，协议的形式要件欠缺。但在签订协议当天，黄赛玉就按协议向东泰公司预付购房款550000元，结合黄赛玉提供的“收条”载明“收取黄赛玉购房款2号楼106号店面550000元。”陈寿荣在收条上签名，并加盖东泰公司公章。收条上收款依据和协议内容指向的标的基本一致，能相互印证，陈寿荣亦认可是履行职务行为，证明东泰公司对陈寿荣与黄赛玉签订协议行为是认可的。因此，黄赛玉与东泰公司存在房屋买卖预约合同关系，该协议对东泰公司具有法律效力。 2、黄赛玉虽是向陈寿荣个人转账支付购房款，但是得到东泰公司的认可，黄赛玉提供的预付购房款收条有东泰公司盖章确认，收条加盖公章代表的是法人行为，对外具有法律效力。证明东泰公司收取黄赛玉购房款550000元的事实存在，陈寿荣收取款项的行为属于职务行为。东泰公司认为该收条系陈寿荣在加盖公司公章的空白条上填写的，系陈寿荣个人行为，与公司无关，并申请对收条中签字、盖章的前后顺序进行鉴定。陈寿荣是否盗盖、私盖公章属于东泰公司内部管理问题，不能以此对抗第三人。东泰公司亦无提供证据证明陈寿荣存在盗盖、私盖公章的事实。因此，申请鉴定尚无必要，东泰公司可另行解决。由于黄赛玉与东泰公司在约定的期限内没有签订本约合同即《商品房买卖合同》，未对购房余款的交付、商品房交付使用条件及日期、办理产权登记有关事宜和有关权益、责任等诸多影响双方权利义务的重要条款没有约定，案涉购房协议书不具备商品房买卖合同的主要内容，无法确定最终双方之间的房屋买卖法律关系的具体内容；黄赛玉在诉状中也认为东泰公司已将案涉房产擅自转让他人，故本案已失去合同依据和事实履行基础。因此，黄赛玉请求东泰公司继续履行协议，交付东泰华府二期2号楼106室房产及办理不动产权相关手续，若无法履行交付，则应双倍退还购房款1100000元，缺乏事实基础和合同依据，不予采纳。黄赛玉在按约预交550000元购房款后，东泰公司没有按约与黄赛玉签订《商品房买卖合同》，致黄赛玉购房目的不能实现，并造成损失，主要过错责任在于东泰公司。黄赛玉请求东泰公司支付违约金82500元，有协议约定为据，符合法律规定，可予支持。郑建忠提供的借条及转账凭证，可以证明其与陈寿荣私人之间存在经济往来，陈寿荣提供转账凭证虽能证明转款给郑建忠，但款项均未注明用途，无法证明其中包含黄赛玉的购房款。陈寿荣主张已将黄赛玉购房款1100000元（包括另案王婷婷550000元）如数转给郑建忠的辩解意见，缺乏证据，不予采信。本案陈寿荣仅作为东泰公司股东与黄赛玉签订了协议，并收取预购款，其行为是代表东泰公司履行职务行为，其行为产生的法律后果应由法人东泰公司承受，与其个人无关。郑建忠当时虽系东泰公司法定代表人，个人与黄赛玉购房之间没有发生法律关系。故黄赛玉请求陈寿荣、郑建忠与东泰公司返还购房款及支付违约金承担共同偿还责任，缺乏事实与法律依据，不能成立。 综上所述，黄赛玉与东泰公司存在预约购房合同关系，东泰公司收取黄赛玉预付购房款550000元的事实清楚，证据充分。东泰公司收取预付款后，不与黄赛玉签订《商品房买卖合同》应为违约。黄赛玉请求东泰公司返还购房款550000元及支付违约金82500元的诉请，符合法律规定，可予支持。黄赛玉请求东泰公司继续履行协议，交付东泰华府二期2号楼106室房产及办理不动产权相关手续，若无法履行交付，则应双倍退还购房款1100000元的诉请，均缺乏事实和法律依据，不予支持。黄赛玉请求陈寿荣、郑建忠对东泰公司返还购房款及支付违约金承担共同还款责任，亦缺乏事实与法律依据，不予支持。陈寿荣经传票传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃诉讼权利，依法缺席审判。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决：一、福建东泰佳业房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内返还黄赛玉购房款550000元，并支付违约金82500元；二、驳回黄赛玉的其他诉讼请求。 二审中，当事人除了东泰公司对付款时间的表述有异议外，各方当事人对一审判决认定的其他事实均无异议，本院予以确认。 本案的主要争议焦点是：黄赛玉和东泰公司是否存在房屋买卖预约合同关系？黄赛玉是否已经履行了预约合同的付款义务？ 本院认为，黄赛玉一审提供了黄赛玉和东泰公司签订的购房产协议书、银行转账流水明细、东泰公司出具的购房款收条，以及陈寿荣提供的银行转账明细单、陈寿荣的一、二审陈述，结合郑建忠、陈寿荣先后担任东泰公司的法定代表人的事实，可以构成证据链。一审认定黄赛玉和东泰公司存在房屋买卖预约合同关系、黄赛玉已经履行了预约合同的付款义务，并无不当。东泰公司以黄赛玉和东泰公司之间房屋买卖合同形式要件欠缺或黄赛玉未支付购房款或收条系曾担任公司法定代表人的陈寿荣盗用公司公章私盖等理由，拒绝返还黄赛玉购房款，依据不足，本院不予支持。 综上所述，东泰公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10100元，由上诉人福建东泰佳业房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈富强 审判员  沈鸣鸣 审判员  林 斌 二〇二〇年六月十日 法官助理刘菊平 书记员林圆圆 附主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……