江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏09民终1552号上诉人（原审被告）：吴洪兰，女，1942年8月18日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：仲立新（系吴洪兰的儿子），住江苏省盐城市亭湖区。上诉人（原审被告）：仲立新，男，1967年11月17日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：周凤林，男，1954年11月15日生，汉族，居民，住江苏省盐城市亭湖区，由淮安市三和人防设备服务中心推荐。上诉人（原审被告）：江久林，女，1970年8月6日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：仲立新（系江久林的丈夫），住江苏省盐城市亭湖区。被上诉人（原审原告）：刘永辉，男，1968年12月10日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市亭湖区。被上诉人（原审原告）：吉同銮，女，1970年12月22日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市亭湖区。原审两被上诉人委托诉讼代理人：葛开庭，江苏腾飞苑律师事务所律师。上诉人吴洪兰、仲立新、江久林因与被上诉人刘永辉、吉同銮房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2019）苏0902民初3996号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。吴洪兰、仲立新、江久林共同上诉请求：1.依法确认刘永辉取得盐城市亭湖区新兴镇新南村五组农户农村村民户口特定身份违法；2.请求二审法院撤销一审判决，改判确认2009年12月3日双方签订的房屋买卖协议书无效；3.一、二审诉讼费由刘永辉、吉同銮承担。事实和理由：刘永辉的户口已经更正为新兴镇城镇户口，其与出卖人并非同村组的村民，因此双方之间的房屋买卖协议无效。刘永辉、吉同銮共同辩称，1.仲明亮、吴洪兰、仲立新、江久林与刘永辉、吉同銮签订的房屋买卖合同是当事人真实意思表示，符合法律规定，对双方均具有约束力，房屋已经实际交付，刘永辉、吉同銮也进行了改建和维修，依法不应返还；2.刘永辉的户籍并没有变动，也没有公安机关通知刘永辉户籍变动的情况，刘永辉的户籍于2017年9月26日迁至，刘永辉的身份证和户口本上的户籍未变。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。刘永辉、吉同銮向一审法院起诉请求：1.判令吴洪兰、仲立新、江久林协助将位于盐城市亭湖区的房产产权过户至刘永辉、吉同銮名下；2.本案诉讼费用全部由吴洪兰、仲立新、江久林承担。一审法院认定事实：刘永辉、吉同銮系夫妻关系，仲立新、江久林系夫妻关系，仲立新系仲明亮、吴洪兰夫妇之子，仲明亮现已去世。2009年12月3日，仲明亮、吴洪兰、仲立新、江久林（甲方）与刘永辉、吉同銮（乙方）签订了一份《房屋买卖协议书》，内容为：“甲方在境内有一处住房，现因工作、生活需要出售。乙方因居住、生活需要自愿购买。双方本着公平、公正、互利互惠的原则，就房屋买卖事宜约定如下：一、该房住境内，即新兴卫生院路北，四址为：东临新兴商城、南临永兴公路街道，西临王德军住宅、北临张开岭住宅1.8米（详见土地使用证盐新集建（1997）字第26号，产权证为新兴新南05字第46号，后建设的许可证号为108号），以现有土地证、产权证、建筑许可证为准。二、房屋总价为玖拾万元整（包括门面房在内）。三、付款方式：从本协议签订成立并经公证生效时，乙方首付人民币伍拾万元给甲方。余款分三次给付，在2010年2月25日付贰拾万元，2010年6月30日前付壹拾万元，余款壹拾万元在甲方仲明亮夫妇将房屋腾空交付时一次性全部结清（以甲方收条为凭）。腾空时间最低不超过2010年12月30日前，超期按违约论处。四、上述全部房款结清后，甲方应将该房全部房门钥匙交乙方保管使用。仲立新与孙月标签订的原租房协议同样生效，待孙月标租赁期满后交乙方。从2010年6月21日至2011年6月20日的房租由乙方收取。五、上述房屋全部交付乙方使用时，室内现有设施除现有三楼一台柜式空调带走外，其余一律不动（包括水、电开户户头一并交乙方），不另计收费用。六、该房交付乙方使用后，涉及住房中有关抵押或债权债务，均由甲方自行完善，与乙方无涉。七、该房在乙方接手居住使用后，在未办理房屋产权过户手续前，如遇征用拆迁所涉该房的所有经济补偿款均由乙方依法享有，甲方无权动支该房中任何补偿款。如涉及到领款事项时，请甲方配合签名，并提供所需证件，不得延误，但在10日内。八、该房交付使用后，所需过户费用均由乙方负责交纳，与甲方无涉。但需甲方到场签字并提供身份证件时也应积极配合时间不超过10日。九、本协议系双方自愿订立应共同遵守，如单方违约，则承担对方由此造成的一切实际经济损失外，并承担违约金贰拾万元。十、本协议一式五份，甲乙双方各执一份，三份备用，经双方签字并经公证后生效。协议签订后，双方于2009年12月4日至江苏省盐城市亭湖区公证处对该协议进行了公证。一审另查明：案涉座落于盐城市亭湖区房屋登记的所有权人为仲明亮、吴洪兰。双方当事人一致认可房款90万元已全部支付。一审法院认为：仲明亮、吴洪兰、仲立新、江久林与刘永辉、吉同銮签订的房屋买卖协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，该协议合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。关于吴洪兰等三人提出案涉协议书因违反《中华人民共和国土地管理法》第六十二条中的“一户一宅”规定而无效的问题。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，法律法规及国家政策均未禁止集体经济组织内部成员买卖宅基地房屋。且同一集体经济组织成员之间的农村房屋转让，因房屋所在的宅基地仍保留在该集体经济组织内，未损害集体经济组织利益，而农村房屋属于合法的财产，权利人有权处分。因此，案涉协议系民事合同性质，订约双方意思表示真实，不存在欺诈等情形，并已实际履行，亦未违反法律或社会公共利益，应为有效合同。另《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。该“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款关于“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”，以及第四款“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”的规定，属于管理性强制性规范，并没有直接涉及到民事行为的效力。因此，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条属于管理性强制性规范，对合同效力不产生影响。刘永辉、吉同銮已按协议约定支付了90万元房款，吴洪兰等三人亦应按约定履行协助办理案涉房屋过户手续的义务。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审判决：吴洪兰、仲立新、江久林应于判决生效之日起十日内协助刘永辉、吉同銮办理座落于盐城市亭湖区房屋（登记所有权人为仲明亮、吴洪兰）的过户手续。案件受理费12800元，由吴洪兰、仲立新、江久林负担。二审中，吴洪兰、仲立新、江久林为证明其主张提交了以下证据：证据一、盐城市公安局新兴派出所出具的户口摘抄证明一份，证明刘永辉的户籍地在盐城市，并非案涉房屋所在的盐城市亭湖区新兴镇新南居委会；证据二、盐城市公安局亭湖分局行政复议终止决定书一份，证明通过吴洪兰的申请，盐城市公安局亭湖分局已经将刘永辉的户籍退回原户籍，即新兴镇人民路27号。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。刘永辉、吉同銮对吴洪兰、仲立新、江久林所提交两份证据真实性、合法性、关联性均无异议，对刘永辉户籍退回新兴镇人民路27号的情况无异议。本院对吴洪兰、仲立新、江久林提交的证据予以确认。本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明，刘永辉、吉同銮均非盐城市亭湖区新兴镇新南居委会村民。本院认为，根据《土地管理法》第62条的规定，“农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”由于房屋系建筑在土地上，为土地的附着物，具有不可分离性，而刘永辉、吉同銮与吴洪兰等人并非同一集体经济组织成员，刘永辉、吉同銮未曾合法取得新南居委会五组村民身份，因此，仲明亮、吴洪兰、仲立新、江久林与刘永辉、吉同銮签订的房屋买卖协议书违反了上述法律的规定，既不利于保护农民的利益，同时也违反了农村集体经济组织的利益，故案涉房屋买卖协议书应认定为无效的合同，一审认定案涉房屋买卖协议书有效有误，本院予以纠正。刘永辉、吉同銮一审要求吴洪兰等人协助办理案涉房屋过户手续没有事实和法律依据，应予驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江苏省盐城市亭湖区人民法院（2019）苏0902民初3996号民事判决；二、驳回被上诉人刘永辉、吉同銮的一审诉讼请求。一审案件受理费12800元，由被上诉人刘永辉、吉同銮负担；二审案件受理费12800元由被上诉人刘永辉、吉同銮负担。本判决为终审判决。审判长 陈 东审判员 张晨阳审判员 周 陇二〇二〇年六月三十日书记员 施凯钰附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。