北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终3827号上诉人（原审原告）：任晓平，男，1965年4月4日出生，住北京市海淀区。被上诉人（原审被告）：温影，女，1978年7月15日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：孙小宝，北京市中洲律师事务所律师。上诉人任晓平因与被上诉人温影房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初29063号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月3日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。任晓平上诉请求：1.撤销北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初29063号民事判决书，并依法改判支持任晓平的全部诉讼请求；2.温影承担全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院适用法律错误，本案应当改判。1.一审法院在判决中所引用的法条并不能得出本案的判决结果，是明显的适用法律错误。2.一审法院依据“稳定交易秩序、节约纠纷解决成本”判决驳回任晓平的诉讼请求，是适用法律错误。稳定交易秩序是法律原则，不能作为判案依据，节约纠纷解决成本更不是法律规定，不能作为判案依据。3.一审法院在认定温影严重违约的情况下，以稳定交易秩序为由驳回任晓平的全部诉求，适用法律错误。法律规定是保护守约方的，一审法院用法律原则支持违约方的主张，是严重错误理解了法律原则。4.一审法院虽然认定温影存在一系列违约行为并应承担违约责任，但不支持双方解除《银行按揭房屋购买协议书》（以下简称房屋买卖协议）适用法律错误。合同法定解除的权利是法律赋予守约方单方的权利，是合同法保护守约方的保护性设计，其合同法定解除无须得到违约方的同意，通知到达即生效。违约方不同意法定解除可向法院提出申诉，法院应就法定解除的效力进行实质审查。如果不符合合同法94条法定解除要件，不符合合同法96条通知到达规定，法院可判定合同法定解除无效。而一审法院回避了任晓平提出的“银行按揭房屋购买协议”于2008年4月7日已法定解除的法律效力认定的诉求请求，不依法进行合同法定解除实质审查，却粗暴地剥夺了法律赋予任晓平守约方的单方权利，直接判定双方继续履行协议。二、一审法院未能查清本案关键事实应当纠正。1.已有生效法律文书（2010年朝执异字第53号）确认诉争房屋归任晓平所有，但一审法院未能查清并故意回避。温影就诉争房屋执行提出执行异议后，法院经审理已经做出生效文书，驳回了温影的申请，认定了诉争房屋归任晓平，温影不具有异议的权利。2.一审法院未能查清温影自行私下偿还法院执行款并非履行合同义务的事实及温影恶意用心。双方合同约定的温影的义务是支付购房款和银行贷款。且温影于2005年10月即单方终止了履行合同，“银行按揭房屋购买协议”早已法定解除，温影已没有权利履行合同。任晓平与开发商的案件执行款须按法定拍卖程序拍卖涉案房，拍卖所得款项除偿还开发商外，剩余款项归任晓平所有。温影与开发商没有房屋买卖关系，也不存在债务关系，温影私下替任晓平支付开发商180万元的行为，任晓平不知情、不认可。温影在“房屋买卖合同”发回重审后，为霸占本涉案房并独享1200万元房屋增值收益，迫于发回重审民事裁定书的压力，才于2019年7月发生的上述支付行为。其行为没有法律依据，也与双方合同履行无关，且恶意用心明显。3.一审法院虽认定了温影一系列违约行为，但疏漏了对温影一系列违约行为已构成合同法定解除要件的认定。4.一审法院忽略了任晓平提交的合同解除通知到达的证据，疏漏了对任晓平在法定期限内已完成了向温影合同法定解除通知到达义务的认定。任晓平已完成通知达到义务的理由如下：在温影给任晓平造成严重后果的背景下，一审法院忽略了任晓平于2008年1月份电话通知温影解除协议收回房屋的法庭陈述，该陈述符合情理和逻辑，应予采信。2008年3月3日任晓平向北京朝阳法院提起诉讼，要求解除协议温影退还房屋、赔偿损失。温影于2008年4月7日签收了法院送达回证。一审法院应将其作为任晓平完成了法定解除通知到达义务的认定。2008年5月开发商向法院申请强制拍卖本涉案房屋。同年法院在执行查封本涉案房的过程中，温影暴力抗法，其应视为任晓平解除合同的再次告知。2009年8月温影向法院提出执行异议申请，提出“继续履行其与任晓平之间的买卖合同”，其再次证明法定解除通知已到达，温影早已知晓“银行按揭房屋购买协议”已法定解除这一事实。温影此次提出的执行异议，应视为温影不同意合同法定解除，向法院提出的申诉。温影提出执行异议被驳回后，且在有效期内未提出上诉，温影已失去了要求继续与任晓平履行协议的一切权利。温影一系列违约行为已构成合同法定解除要件，任晓平已完成合同法定解除通知到达义务，双方签订的“银行按揭房屋购买协议”自通知到达之日起即已解除（合同法94条、96条）。三、一审法院认定事实错误，应当纠正。1.一审法院认为：“双方合同已履行多年，温影长期居住使用涉案房屋”的事实认定是错误的。事实是：温影仅履行了2年多支付银行按揭款的合同义务后，即单方终止了支付按揭款的义务（拖欠58期）。之后温影不支付任何费用长期抗拒房屋强制拍卖，无偿霸占使用出租房屋14年之久，获得巨大非法收益，且让任晓平一直承担违约责任。如果温影不抗拒执法，涉案房早就在2008年拍卖了，任晓平也早就偿还开发商欠款了。温影长期无偿霸占使用出租涉案房的行为是“老赖”行为，却被一审法院认为是合法长期居住使用，这是严重的事实认定错误。法院执行不到位、温影抗拒执法的责任和后果不应由任晓平承担。温影是合约精神的破坏者和践踏者，按照合同法相关规定应承担单方违约造成的全部不利后果。但依照一审法院的判决，温影单方违约却享受了单方违约带来的近1200万元的房屋增值收益，这很明显违背了“合同法”的公平原则。2.2007年9月9日，中国工商银行股份有限公司北京朝阳支行向任晓平发出通知：“为确保贷款安全，我行于2007年8月8日与北京金源鸿大房地产有限公司签署协议，由该公司对您在我处的上述贷款提供不可撤销的连带责任保证担保，该担保责任自您将所购房产抵押给我行的正式抵押登记手续办理完毕之日起免除”。上述通知说明，开发商只有向任晓平追偿欠款的权利，而没有私下转卖任晓平名下涉案房屋或私下接受温影替任晓平还款的权利。任晓平只同意开发商公开拍卖涉案房屋，所得款项用于偿还开发商垫款。温影未按“银行按揭房屋购买协议”约定支付任晓平银行按揭款，任晓平对于温影是债权人。合同法第八十条规定：债权人转让权利的，应当通知债务人，未经通知该转让对债务人不发生效力。任晓平从未把债权转让给开发商，也从未通知过债务人。因此温影私下向开发商支付款项是不合法的、是无效的。开发商与温影不存在房屋买卖关系，也不存在债务关系，开发商私下收取温影款项无任何依据，也是不合法的。更为重要的是：双方签订的“银行按揭房屋购买协议”早已法定解除，且涉案房屋一直处于强制拍卖阶段，温影于2019年7月9日（发回重审后期）才匆忙私下向开发商支付本不存在的款项，其用心是险恶的，其目的就是温影在根本违约且合同已法定解除的背景下，还想独占涉案房屋1200万元的房屋增值收益。任晓平自2008年起，从未同意与温影继续履行协议，也从未同意温影替任晓平偿还开发商欠款，且任晓平一直在配合开发商拍卖本涉案房屋。任晓平再次重申：自2008年起任晓平和开发商一直是按照法律程序进行涉案房拍卖，法院业已驳回了温影的执行异议。任晓平只同意按照“银行按揭房屋买卖协议”的约定无偿收回房屋并按照法律规定的拍卖程序拍卖涉案房屋用于偿还开发商欠款，剩余款项归任晓平所有。合同法第97条规定：合同解除后，尚未履行的终止履行。在“银行按揭房屋购买协议”已法定解除且温影在驳回强制执行异议申请后未提出上诉的前提下，温影早就失去了“按揭房屋购买协议”履行的权利。因此一审法院认定涉案房买卖合同的买受人（温影）私下支付开发商款项的行为被认定为：温影完成了“银行按揭房屋购买协议”的主要基本义务是严重错误的。四、一审判决已查清温影违约事实，该违约事实已被确认。1.一审法院事实审查认定：根据“银行按揭房屋购买协议书”约定，任晓平自2003年10月份开始协同温影办理转银行按揭购买该商品房的有关手续，在办理完成上述手续的同时，温影向任晓平交付25万人民币。在上述约定履行中，温影出现资金周转困难，双方于2003年11月6日签订“补充协议”，后又因温影原因，温影于2004年5月16日向任晓平出具“承诺函”，承诺在2004年5月31日前将所剩房款共计10万元划入任晓平账户。考虑到办理转按揭与温影支付25万元系同时履行，在温影明显经济状况恶化，难以同时履行的情况下，任晓平未向温影办理转按揭不应认定为违约，而因温影原因合同难以按照原约定履行，应认定为温影存在违约行为。温影的上述违约行为，亦由双方于2004年5月17日签订“补充协议”时予以确认。一审法院上述事实认定说明：双方未能按照约定办理转银行按揭手续是由温影违约导致的。2.一审法院事实审查认定：应当看到如果双方可以按“银行按揭房屋购买协议书”正常履行，在2003年12月以后，温影可因转按揭的办理，自行偿还银行贷款。但由于温影的多次违约，双方未能办理转按揭，在此期间温影连续偿还银行按揭款，可以视为双方通过实际履约行为，对之前的合同约定进行了变更，即双方虽未能办理转按揭，温影仍负有替任晓平偿还银行按揭款的合同义务。在此情况下温影于2005年10月以后未经与任晓平协商，单方停止偿还按揭贷款（拖欠58期），直接导致任晓平发生中国工商银行股份有限公司北京朝阳支行逾期偿贷的违约行为，亦应认定为温影违约。一审法院上述事实认定说明：温影未经协商单方终止履约并隐瞒任晓平（温影停止支付按揭款的行为已触发“银行按揭房屋购买协议”中任晓平可无偿收回房屋的合同条款，故温影一直隐瞒停止偿付按揭款的事实），共拖欠银行按揭款58期。温影单方恶意违约的行为已构成“合同法”94条第2款合同法定解除要件之规定。3.一审法院事实审查认定：由于温影的违约行为导致合同未能按照原约定由双方办理银行按揭，双方于2007年3月20日签订“过户协议”，该协议同时约定了任晓平负有向温影过户的合同义务，温影负有继续替任晓平偿还银行贷款的合同义务。根据该约定任晓平过户期间未明确考虑到该房屋尚有按揭贷款未清偿，在抵押权登记尚未涤除的情况下，未明确过户期限符合履行实际。然而温影的偿贷义务却因系一直持续的状态，温影在签订该“过户协议”之后理应自签订之日起继续向银行偿贷（偿还拖欠58期），但温影仍未依约履行其合同义务，放任任晓平继续承担对中国工商银行股份有限公司北京朝阳支行违约的后果，显属违约。由于温影的连续违约，直接导致任晓平向中国工商银行股份有限公司北京朝阳支行承担违约，并发生被强制执行、列为失信被执行人等一系列后果，温影理应承担相关责任。一审法院上述事实认定说明：温影再次单方违约的行为导致合同目的已根本无法实现。温影的违约行为已构成合同法94条第2款、第4款合同法定解除要件之规定。五、一审判决明显不公，本案应当予以纠正。需要强调的是一审法院支持违约方的判决是对严重违约行为的声援，是对温影暴力抗拒法院执行行为的支持，一审判决如不改判是对社会公平正义、诚信社会风气的严重打击，影响恶劣。一审法院认为，温影已基本完成了合同的主要义务，其含义就是：“银行按揭房屋购买协议”没有法定解除，温影有权利继续履行“按揭房屋购买协议”；一审法院粗暴剥夺法律赋予任晓平的单方法定解除权是合法的；在时隔十几年之后温影私下支付开发商款项是合法的；温影根本违约、执行异议被驳回且未上诉、抗拒执法并零成本霸占使用出租房屋十几年的老赖独享涉案房1200万增值收益是合法的。一审法院对任晓平提供的大量证明合同已法定解除且符合法律规定的证据于不顾，没有法律依据的、不按公平原则盲目审判。温影恶意单方违约，依法应承担单方违约造成的一切不利后果。北京市第三中级人民法院（2018）京03民终14393号民事裁定书认定，一审法院未能查清本案涉案房屋现状是否存在房屋买卖合同中交付、过户的可能，认为一审判决该基本事实不清，可能导致涉案房屋买卖合同的后续履行存在障碍，故撤销原判，发回重审。而一审法院依旧不顾事实、回避事实，剥夺了法律赋予任晓平的单方法定解除权，保护单方违约人的经济利益，将没有法律依据私下支付开发商款项的行为视为温影合法的履约行为。另，补充意见：第一，关于温影的违约行为是否构成合同法定解除的要件，一审法院没有就该实质内容进行审理，也没有进行判决。一审法院认定温影出现了一系列的违约行为，故其已经构成合同法定解除的要件。合同法第九十三条、第九十四条明文规定在合同履行期间，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要责任和义务的，即构成法定解除要件。且温影违约是一系列的违约行为，其从2005年10月份就单方终止其主要的义务，不再向任晓平支付按揭款项一直累计到58期，温影的单方行为已经表明了其不履行协议的事实，温影完全构成了合同法定解除要件。第二，任晓平是否在有效期内行使了通知到达义务，法定解除权是法律赋予合同守约人的保护权利，温影一旦构成了法定解除要件，则守约方就有权法定行使法定解除权并不需要温影同意，前置条件是守约方必须通知到达，而在2008年1月任晓平已经电话通知温影，在任晓平电话通知时，法律赋予任晓平权利是法定解除已经生效，不需要温影同意。但是在任晓平电话通知解除时温影口头表述不同意，任晓平于2008年3月向朝阳区人民法院提起了诉讼，要求判定解除。任晓平有法定解除的权利，也拥有通过法院裁判解除的权利，任晓平有该两项权利都可以行使，也可以单独行使一项。2008年4月温影收到了法院的送达回执并签字，进一步说明法定解除通知已经到达。由于开发商要申请强制执行拍卖房屋，任晓平就在朝阳区人民法院撤回了对温影的起诉，但并不意味着任晓平放弃了法定解除权，不能因为任晓平通过法院的渠道暂时撤诉而影响任晓平的法定解除的效力。第二，温影收到了一系列通知，其在2009年向法院提出执行异议时其执行异议书中明确表述希望法院裁定继续履行房屋购买协议，进一步证明温影完全知道任晓平解除协议意愿。温影明确知道法定解除通知到达。温影一系列违约行为构成合同法定解除要件，同时任晓平在有效期内行使了通知到达义务。因此，任晓平跟温影之间签订的按揭房屋购买协议法定解除在2008年4月即生效。从保护当事人双方的角度来讲，合同法第九十六条给予了当事人双方抗辩的权利，违约方如果有异议的可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力，可以通过法院来判定法定解除无效，提出申请法院给介入裁定，但是并不影响任晓平与温影之间合同已法定解除的事实。第三，事实是温影一系列违约行为构成了合同法定解除要件，任晓平在有效期内行使了通知到达义务，温影失去了时效抗辩权。第四，温影支付开发商180万元款项是否合法有效，开发商接受该款项是否合法。合同法第九十七条明文规定，合同法定解除后，尚未履行的，终止履行。任晓平和温影之间的购买协议在2008年法定解除之后，未履行的，终止履行，温影没有权利继续履行协议。且合同法第八十条规定，债权人转让权利的应当通知债务人。未经通知该转让对债务人不发生效力。任晓平从未将债权转让给任何一方也从未通知债权人相关事项。温影在任晓平不知情的情况下私下将180万元款项支付给开发商，违反了合同法第九十七条和第八十条的相关规定，这一转让行为不具有任何的效力。开发商与温影没有任何房屋买卖关系、也没有任何债务关系，温影没有任何法律依据和理由支持其支付180万元的款项。开发商将房屋卖给任晓平以后，开发商已经不是房屋所有权人，也没有权利向其他任何第三方收取180万元。如果非要支付，也必须经过任晓平同意，由温影把款支付给任晓平，任晓平把180万元支付给开发商，在任晓平不知情、不同意、不认可的情况下，温影、开发商私下交易明显违反了合同法第九十七条和第八十条，所以，请求法院认定温影支付开发商款项的行为不合法、是无效的。第五，一审法院判决提到合同履行了多年，不符合事实。实际上任晓平与温影的合同只履行了两年多，2005年10月至今已经是将近十五年，该十五年中温影未支付任何款项，一直非法长期占用使用的房屋。一审法院判决提到温影已经长期居住使用，该事实认定不对，生效法律文书已经明确温影不是该房屋的所有权人，应该是温影长期非法占用使用该房屋。第六，法院以温影不是房屋所有权人驳回其执行异议，之后温影仍抗拒强制执行拒不搬出，温影长期居住是一种非法行为。第七，一审法院没有深刻理解本案交易模式。温影在只支付了前期40.5万元的款项、办理完了转接手续后即拥有房屋的所有权。在2003年10月以后签订了一系列的补充协议、承诺书、过户协议，此时交易模式已经发生了质的变化。也就是说在不能办理转按揭手续的情况下，虽然不能办理转按揭手续的违约责任全部是由温影承担的。那么交易模式就不仅仅是支付40.5万元，应该是全额款项140多万元。温影履行完支付全额义务以后他才有可才能成为这个房屋的所有权人。温影辩称，同意一审判决，不同意任晓平的上诉请求。一审判决认定的事实清楚，适用法律正确，判决结果合情合理合法，请求二审法院予以维持。任晓平向一审法院起诉请求：1.请求确认任晓平、温影之间的房屋买卖合同已于温影在2008年4月7日签收法院送达的任晓平起诉状之日解除；2.温影向任晓平返还位于北京市朝阳区安外小关北里×号世纪嘉园×号楼×室房屋（以下简称涉案房屋）；3.请求判令温影支付2008年4月7日至2019年4月6日期间的房屋使用费132万元（每年12万元乘以11年）。一审法院认定事实：2003年1月14日，任晓平（卖方、甲方）与温影（买方、乙方）签订《银行按揭房屋购买协议书》，约定：“……付款状况：甲方已向该房屋的开发商北京天润金源置业有限公司（以下简称开发商）交付了29.5373万人民币的首付款，同时甲方向中国工商银行北京市朝阳支行（以下简称按揭行）借款l14万人民币（借款期限20年，月等额本息还款7893.51元），该借款由该按揭行转付给了开发商，甲方以银行按揭的方式向开发商支付的购房全款总计为：143.5373万元人民币，目前，甲方还未办理该房屋的产权手续。还款情况：甲方已为该房归还了按揭行19个月的等额本息款，共计14.9977万元。甲方支付的首付款、归还按揭行19个月的等额本息款总计：44.535万人民币，对此，乙方只须按下列方式支付甲方40.5万人民币，乙方即可以转银行按揭的方式成为该房屋的拥有者。在本协议生效的当日，乙方向甲方交付10万人民币，同时，甲方将该房屋的购买发票、保险单、借款合同、商品住宅质量保证书、住宅使用说明书（以下简称房屋手续）交付乙方保管。乙方在2003年6月1日前向甲方交付5.5万人民币。自2003年10月份开始，甲方协同乙方办理转银行按揭购买该商品房的有关手续，即：将甲方与开发商签定的该商品房购买合同协调变更为乙方与开发商签定该商品房购买合同，将甲方与按揭行签定的借款合同协调变更为乙方与按揭行签定借款合同。用于办理上述手续的费用由甲、乙双方各承担一半。在办理完成上述手续的同时，乙方向甲方交付25万人民币，甲方将上述手续移交给乙方，并赠送乙方该房屋已安装的五部冷暖空调。在甲方2003年2月10日向按揭行划付最后一笔等额本息款后，剩余的借款即由乙方按等额本息还款的方式按月偿还给按揭行（即乙方从2003年3月10日向按揭行划付第一笔等额本息款起，直至2003年12月10日止）。在本协议履行期间，若乙方未能按期偿还该等额本息款，则由乙方承担全部责任。甲方不但有权解除本协议，向乙方收回房屋及房屋手续，而且，乙方支付的各项费用甲方有权不退还给乙方。乙方在2003年2月15日入住该房屋后，所发生的水、电、暖、气、电话、物业管理的各项费用，均由乙方自行承担。……乙方若未按期向甲方支付房款，则每过期一日，乙方应向甲方支付违约金500元。若过期15日，则甲方不但有权解除本协议，向乙方收回房屋及房屋手续，而且，乙方支付的各项费用甲方有权不退还给乙方。”同日，双方签订《房屋手续交接清单》，载明任晓平已将购房发票、保险单和保险费发票、借款合同和借款凭证、商品住宅质量保证书、住宅使用说明书、北京市商品房销售许可证（复印件）。2003年2月16日，任晓平将涉案房屋交付给温影。2003年11月6日，任晓平（甲方）和温影（乙方）签订《补充协议》，约定：“由于乙方近期资金周转面临困难，经甲、乙双方协商，对2003年1月14日签订的原协议做如下修改和调整：乙方已按原协议支付甲方壹拾伍万伍仟元整人民币，剩余的贰拾伍万人民币经甲、乙双方协商按如下方式支付：1)乙方分五期向甲方支付上述欠款，每期五万元，首期于2003年11月20日前支付，余款每月15日前支付。2)甲、乙双方协定，甲、乙双方用于本房屋转按揭过户的相关费用，由乙方自行承担，甲方不再承担。3)甲方有义务协助乙方办理本房屋的转按揭过户手续，若甲方未履行本义务，甲方愿承担一切经济和法律责任。4)乙方必须按照本补充协议规定的付款方式支付甲方款项，若过期15天仍未支付上述款项，甲方有权收回该房屋且已收款项不退还。”2004年5月16日，温影向任晓平出具《承诺书》，载明：“因乙方原因，乙方未按合同支付甲方房款，现乙方向甲方做如下承诺：乙方在2004年5月31日以前将所剩房款共计100000元整划入甲方账户，如过期一个月，仍不能按承诺执行，甲方有权收回房屋，且甲方所收取乙方的款项不予退还。”2004年5月17日，任晓平（甲方）和温影（乙方）签订《补充协议》，约定：“鉴于乙方多次违约，乙方认可2004年8月30日前向甲方支付违约款伍万元整，其中乙方已向甲方支付了壹万元违约金。在此背景下，甲、乙双方经协商达成如下补充协议：1、乙方确保按承诺书执行，并确保在2004年8月30日前向甲方支付剩余的肆万元违约金。2、甲方在乙方完成上述条款的前提下，甲方同意将上述肆万元违约金全部用于甲方办理房屋产权并过户给乙方的手续费用，若上述费用有节余，则甲方全部赠予乙方。3、若乙方违约，则乙方欠甲方肆万元，甲方有权收取该项费用，并按乙方承诺书执行甲方的权力。”任晓平称该《补充协议》签订时银行已无法办理转按揭手续，因温影是外地人，其需要准备100万元，但当时温影无力支付，故双方口头约定温影什么时候准备齐了这100万元，再通知任晓平办理相关手续。温影称任晓平表示如果温影不把所有的钱都准备好，任晓平肯定不给温影办转按揭手续，所以即便当时能办理转按揭手续，任晓平也不会帮助温影办理的。任晓平对此不认可。2007年3月20日，任晓平（甲方）和温影（乙方）签订《过户协议》，约定：“1、任晓平（以下简称甲方）同意将北京市朝阳区小关北里×号世纪嘉园×号楼×房屋壹套，过户到温影（以下简称乙方）名下，由此发生的办理产权证及过户费用由乙方承担。2、上述房屋的首付款已由乙方向甲方付清。原来甲方为此向银行的按揭贷款今后全部由乙方继续支付，并承担全部责任。”经查，该《过户协议》签订后，温影仍未继续偿还银行按揭贷款。温影称因为房屋没有在其名下，其如果继续还款，可能存在很大风险，同时银行已经和北京金源鸿大房地产有限公司沟通还款事宜，不接触温影。经询，签订该《过户协议》时，任晓平已知晓温影未偿还2005年10月后的银行按揭贷款。任晓平称温影之夫佟建祥在2007年初给其打电话让其回京协商解决，我回京后知道温影未还贷的情况。温影称其不清楚其丈夫有没有电话联系过任晓平，当时是银行找到任晓平，任晓平找到温影签署《过户协议》。2007年12月3日，一审法院就原告中国工商银行股份有限公司北京朝阳支行诉被告任晓平、被告北京金源鸿大房地产有限公司借款合同纠纷一案作出（2007）朝民初字第30495号民事调解书，协议如下：“一、任晓平于二〇〇七年十二月十日之前清偿中国工商银行股份有限公司北京朝阳支行本金918363.27元、利息17892.69元以及自二〇〇七年九月七日起至本息清偿之日止按照中国人民银行同期逾期贷款利率计算的利息、复利、罚息。二、北京金源鸿大房地产有限公司对上述第一项任晓平应偿还本息向中国工商银行股份有限公司北京朝阳支行承担连带担保责任。三、北京金源鸿大房地产有限公司在承担连带担保责任后，有权向任晓平追偿。”经询，任晓平表示调解书确定的义务尚未履行，即任晓平第三项诉讼请求的损失尚未实际发生，金额180万元系任晓平估算的。温影则称，银行的钱已经还完了，银行直接划扣了开发商在银行的保证金，现在还欠付开发商350万元至370万元。任晓平称“尚未核实”。就此，双方均未举证。任晓平称北京金源鸿大房地产有限公司将其诉至朝阳法院追偿被执行款，经判决其应给付北京金源鸿大房地产有限公司款项。判决生效后，北京金源鸿大房地产有限公司申请强制执行。2019年7月18日，北京金源鸿大房地产有限公司向朝阳法院执行部门提交《撤销执行申请书》，称在执行过程中该公司与温影达成一致，由温影代任晓平偿还在该案生效裁判文书对该公司所负债务，现该公司债权已经得到实现，特申请撤销执行申请。任晓平不接受温影未经其同意代为还款的行为。2008年，任晓平曾将温影诉至一审法院要求解除双方房屋买卖合同并由温影腾退房屋，温影于2008年4月7日收到一审法院向其送达的起诉状及其他诉讼材料。后任晓平撤诉。任晓平称当时北京金源鸿大房地产有限公司想申请法院强制拍卖涉案房屋，其认为如果拍卖房屋，其没有必要再进行与温影的诉讼，故撤诉。就温影实际付款情况，温影称其已于2004年6月2日支付购房首付款40.5万元，后给付5万元作为房屋过户手续费，另给付1万元现金作为罚金。任晓平认可收到首付款40.5万元，另收到5万元违约金，不认可收到温影所称支付的1万元现金。就银行贷款，任晓平称温影自2005年10月之后未再向任晓平转账，导致任晓平拖欠银行按揭贷款未还。温影称其偿还了2005年10月31日的按揭贷款共计249100元。温影称未再还款的原因是任晓平未为其办理转按揭，之后无法联系到任晓平，其这样做系出于“保全个人利益，任晓平连身份证复印件都不给我，温影单方无法办理全部手续……《过户协议》签订后未按协议履行是因为任晓平无法配合我方办理涉案房屋过户手续，我担心付了钱房子不是我的，所以没有付款。”任晓平称办理转按揭手续的同时温影须支付其25万元，因温影提出其没有钱，转按揭没有办成，但转按揭手续办理非常简单。经询，任晓平称其在2006年、2007年间更换过一次手机号，但将新手机号群发告知了所有的通讯录联系人，且其后来又联系过温影，任晓平还给温影留了其家庭地址，家里电话号码和任晓平父母的电话。温影称任晓平没有联系过温影，温影想联系任晓平但联系不上。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，房屋买卖协议和《补充协议》《过户协议》系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按照协议约定履行各自的义务。根据《银行按揭房屋购买协议书》约定，任晓平自2003年10月份开始协同温影办理转银行按揭购买该商品房的有关手续，在办理完成上述手续的同时，温影向任晓平交付25万人民币；在任晓平2003年2月10目向按揭行划付最后一笔等额本息款后，剩余的借款即由温影按等额本息还款的方式按月偿还给按揭行，从2003年3月10日向按揭行划付第一笔等额本息款起，直至2003年12月10日止。在上述合同履行中，温影出现资金周转困难，双方于2003年11月6日签订《补充协议》，后又因温影原因，温影于2004年5月16日向任晓平出具《承诺书》，承诺在2004年5月31日以前将所剩房款共计100000元整划入任晓平账户。考虑到办理转按揭与温影支付25万元系同时履行，在温影明显经济状况恶化，难以同时履行的情况下，任晓平未向温影办理转按揭不应认定为违约，而因温影原因合同难以按照原约定履行，应认定为温影存在违约行为。温影的上述违约行为，亦由双方于2004年5月17日签订《补充协议》时予以确认。应当看到，如果双方可以按《银行按揭房屋购买协议书》正常履行，在2003年12月以后，温影可因转按揭的办理，自行偿还银行贷款。但由于温影的多次违约，双方未能办理转按揭，在此期间温影连续偿还银行按揭贷款，可以视为双方通过实际履约行为，对之前的合同约定进行了变更，即双方虽未能办理转按揭，温影仍负有替任晓平偿还银行贷款的合同义务。在此情况下，温影于2005年10月以后未经与任晓平协商，停止偿还按揭贷款，直接导致任晓平发生对中国工商银行股份有限公司北京朝阳支行逾期偿贷的违约行为，亦应认定为温影违约。由于温影的违约行为，导致合同未能按照原约定由双方办理银行转按揭，双方于2007年3月20日签订《过户协议》，该协议同时约定了任晓平负有向温影过户的合同义务，温影负有继续替任晓平偿还银行贷款的合同义务。根据该约定，任晓平过户期间未明确，考虑到该房屋尚有按揭贷款未清偿，在抵押权登记尚未涤除的情况下，未明确过户期限符合履行实际。然而，温影的偿贷义务却因系一直持续的状态，温影在签订该《过户协议》之后理应自签订之日起继续向银行偿贷，但温影仍未依约履行其合同义务，放任任晓平继续承担对中国工商银行股份有限公司北京朝阳支行违约的后果，显属违约。由于温影的连续违约，直接导致任晓平向中国工商银行股份有限公司北京朝阳支行承担违约责任，并发生被强制执行、列为失信被执行人等一系列后果，温影理应承担相关责任。就本案而言，虽然温影存在上述违约行为，但考虑到双方合同已履行多年，温影长期居住使用涉案房屋，且在北京金源鸿大房地产有限公司申请强制执行任晓平的案件中实际替任晓平履行了判决义务，就涉案房屋买卖合同的买受人而言，其主要合同义务已基本完成，为稳定交易秩序、节约纠纷解决成本，一审法院对任晓平继续主张解除双方房屋买卖合同的诉讼请求不予支持，并基于上述意见，对任晓平要求腾房并主张房屋使用费的诉讼请求亦不予支持。就温影的违约行为应付责任，任晓平可另行解决。据此，一审法院判决：驳回任晓平的全部诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，房屋买卖协议和《补充协议》《过户协议》系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按照协议约定履行各自的义务。结合双方诉辩意见，本案的二审争议焦点为任晓平要求确认解除涉案合同的请求能否成立。任晓平虽提出其于2008年1月份电话通知温影解除协议，但未能提供确凿证据证实，且温影又予以否认，故本院不予采信。任晓平主张2008年3月3日向一审法院提起诉讼，要求解除协议，温影于2008年4月7日签收了起诉书副本，解除合同的通知已到达合同相对人，故涉案合同应于2008年4月7日解除。但需要说明的是，任晓平通过诉讼方式确认合同解除，应由法院依照法定程序及法定职责进行审理和认定，该诉讼请求在法院依法作出裁决并生效前，不发生当事人以发出解除通知所产生的法律后果。且任晓平在起诉后又主动向法院申请撤回起诉，其向法院申请撤诉的行为实际是撤销解除合同的意思表示，在法院准许其撤回起诉前，温影对此亦未表示同意，故本院对于任晓平该项上诉主张不予采信。本案中，对于出卖一方的任晓平来说，其合同目的系获取售房款，而对于购买一方的温影来说，其合同目的系获取涉案房屋项下的权利，包括对涉案房屋进行占有、使用等。根据业已查明的事实，任晓平就该房屋所欠付贷款实际上已由温影代为偿付，而温影亦实际长期占有、使用涉案房屋，换言之，双方就涉案合同项下的主要义务已经履行较大部分、主要交易目的已近乎实现，此时任晓平再请求解除涉案合同，有违诚实信用原则和鼓励交易原则，一审法院未予支持任晓平解除涉案合同的诉讼请求并无明显不妥。相应地，一审法院未予支持任晓平基于解除涉案合同而要求温影返还涉案房屋、支付房屋使用费的主张，亦无不当。需要指出的是，本案对涉案合同解除问题的处理不影响任晓平另行主张温影承担相应违约责任。综上所述，任晓平上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21000元，由任晓平负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王 黎审 判 员  何灵灵审 判 员  江 惠二〇二〇年六月三十日法官助理  张日广法官助理  赵 纳书 记 员  高 明