湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂28民再24号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：利川市中泰置业有限公司，住所地：湖北省利川市胜利路8号（关东村五组）。法定代表人：闫雄鹰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：吴宗宪，湖北丽川律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：卢建斌，男，1964年4月25日出生，汉族，湖北省利川市人，户籍地湖北省利川市。被申请人（一审原告、二审上诉人）：冉立红，女，1968年9月4日出生，土家族，湖北省利川市人，户籍地湖北省利川市。系卢建斌之妻。二被申请人共同委托诉讼代理人：王文军，重庆佳施德律师事务所律师。二被申请人共同委托诉讼代理人：邱小勇，重庆佳施德律师事务所律师。再审申请人利川市中泰置业有限公司（以下简称中泰公司）与被申请人卢建斌、冉立红商品房销售合同纠纷一案，湖北省利川市人民法院作出（2018）鄂2802民初3138号民事判决，卢建斌、冉立红不服，向本院提起上诉。本院于2018年12月29日作出(2018)鄂28民终2474号民事判决。判决生效后，再审申请人中泰公司不服本院判决，向湖北省高级人民法院申请再审，湖北省高院于2019年4月28日作出（2018）鄂民申709号民事裁定，指令本院再审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，再审申请人中泰公司的委托诉讼代理人吴宗宪、被申请人卢建斌及其委托诉讼代理人王文军、邱小勇到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，并报本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。中泰公司申请再审称，中泰公司与卢建斌、冉立红签订的商品房买卖合同没有对涉案商品房必须取得消防验收合格手续方能交付作出特别约定。本案商品房消防设施在交付时就是合格的，取得消防验收手续只是合同履行中的后续事项。二审法院判决申请人承担违约责任，无事实依据、法律依据。请求依法撤销恩施州中级人民法院(2018)鄂28民终2474号民事判决，维持利川市人民法院（2018）鄂2802民初3138号民事判决。被申请人卢建斌答辩称，恩施州中级人民法院(2018)鄂28民终2474号民事判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律准确，恳请驳回中泰公司的再审申请，维持恩施州中级人民法院(2018)鄂28民终2474号民事判决。卢建斌、冉立红向一审法院起诉请求：1.判令中泰公司支付卢建斌、冉立红从2017年1月1日起至2018年5月31日止期间的逾期交房违约金共计54839元（以已付购房款532421元为基数，按照日万分之二计算，共计515天）；2.诉讼费用由中泰公司承担。一审法院认定事实:2016年5月31日，中泰公司（出卖人）与卢建斌、冉立红（买受人）签订《御景壹号商品房买卖合同书》，其中约定：卢建斌、冉立红购买中泰公司的中泰·御景壹号第1幢第13A层04房，建筑面积124.49平方米，单价为每平方米4276.82元，总金额532421元。该合同中，第八条载明：“出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家法律和行政法规的规定，将经竣工验收合格且符合本合同约定的商品房交付与买受人。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实延期交付：⒈遭遇不可抗力，且出卖人在不可抗力事件发生后及时在其售楼部以张贴公告形式向全体买受人进行了公告的；⒉非出卖人自身原因，工程进度受政府行为影响或者发生不可抗力事件等，且出卖人就此事项及时在其售楼部以张贴公告形式向全体买受人进行了公告的；⒊政府延迟有关文件批文或其他政府行为；⒋乙方有任何违约行为。”第九条载明：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）⑴逾期不超过规定交房日30日的，出卖人应自本合同第八条规定的交付期届满之次日起，按买受人已付房价款的日万分之二向买受人支付违约金至实际交付日或出卖人通知交付日止（两者不一致时，以在先为原则），合同继续履行；⑵逾期超过规定交房日30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内无息退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人不书面通知解除合同的，合同继续履行，出卖人应自本合同第八条规定的交付期届满之次日起，按买受人已付房价款的日万分之二向买受人支付违约金至实际交付日或出卖人通知交付日止（两者不一致时，以在先为原则）。”第十条载明：“出卖人在商品房经竣工验收合格后或符合交付条件时，可以采取电话、电视媒介、张贴公告、书面通知等任一方式通知买受人办理交房手续，买受人应当在出卖人通知的期间内及时受领房屋并签署房屋交接单，出卖人应同时将房屋和《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》交付与买受人。如买受人未在出卖人通知的期间内来与出卖人办理房屋交接手续，则视为出卖人完成了交付义务，后果由买受人自行承担。……买受人在受领房屋前，必须按本合同约定付清房屋价款和其他应付费用，否则出卖人有权按本条前述规定处理，也可以拒绝交付房屋，并按本合同约定追究买受人的其他违约责任。除出卖人在交付房屋时没有取得竣工验收合格手续外，买受人不得以房屋质量不合格为由拒绝接收和签署房屋交接单，即：只要出卖人交付的房屋有竣工验收合格手续，就视为交付的房屋质量合格，即使买受人拒绝签署房屋交接单，也视为出卖人自通知确定的交房日起完成了交房义务。如买受人认为房屋质量确实不合格且与出卖人不能达成共识时，由买受人先垫付费用委托具有法定资质的房屋质量鉴定机构进行鉴定，如经鉴定确定房屋质量不合格，买受人既可以要求出卖人及时按规定标准整修合格并承担鉴定费用，而且也可以解除合同，要求出卖人退还已付的全部价款和给付已付价款2%的违约金。”同日，中泰公司与卢建斌、冉立红签订《御景壹号商品房买卖合同补充协议》，其中第五条载明：“出卖人利用报纸、利川电视台等公众媒体针对本合同事项进行公告的，视同书面告知。买受人确认本合同第一面中所填写的买受人通讯地址、联系电话等均为正确有效，如买受人的通信地址、联系电话等发生变更的，买受人应在变更后10日内以挂号信等书面方式通知出卖人。否则由此而引起本合同项下的通知无法送达的责任由买受人自行承担。”此后，卢建斌、冉立红按约向中泰公司支付了购房款532421元。2016年12月25日，中泰·御景壹号（一期）1#、2#、3#楼工程质量经竣工验收合格。2016年12月15日至同月30日，中泰公司在利川电视台通过游动字幕播放公告，内容为：“御景壹号业主：请您于2016年12月15日至2017年1月31日，携带相关购房手续和应缴的各种款项到我公司接待中心所购商品房进行分户验收并领受房屋。逾期不来，则视为我公司完成房屋交付，房屋分户验收则由前期物业公司代您进行。”直至一审开庭时，卢建斌、冉立红并未向中泰公司领取房屋。2018年6月，卢建斌、冉立红诉至一审法院，提出如前诉讼请求。一审法院认为，卢建斌、冉立红与中泰公司签订的商品房买卖合同及补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款均规定，建筑工程（房地产开发项目）竣工经验收合格，方可交付使用。本案中，《御景壹号商品房买卖合同书》约定的商品房交付条件“经竣工验收合格且符合本合同约定”，符合上述法律规定。根据国务院《建设工程质量管理条例》的规定，工程竣工验收由建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位进行。2016年12月25日，中泰公司组织设计、施工、工程监理等有关单位对中泰·御景壹号（一期）1#、2#、3#楼进行了竣工验收，验收结论为合格，可认定涉案商品房已经竣工验收合格，具备交付使用的条件。住房和城乡建设部《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第九条规定，建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》的规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。据此，竣工验收备案的目的是为了加强建设主管行政机关对工程质量的监督管理，属于行政管理性规定，未办理竣工验收备案并不等同于该工程竣工验收不合格。现行法律、行政法规没有规定办理竣工验收备案登记、竣工综合验收合格是商品房交付使用的必备条件，本案当事人也未在合同中作此约定，卢建斌、冉立红主张涉案商品房不符合交付条件的理由不能成立，一审法院不采纳。中泰公司于2016年12月15日至同月30日在利川电视台通过游动字幕播放公告，通知御景壹号业主办理交房手续，符合《御景壹号商品房买卖合同书》第十条及《御景壹号商品房买卖合同补充协议》第五条的约定，应视为利川市中泰置业有限公司在约定期限内履行了交付房屋的义务。虽卢建斌、冉立红迟至一审开庭之时仍未领取涉案商品房，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，应视为该房屋的实际交付使用。卢建斌、冉立红主张中泰公司未按约定期限向其交房，与一审法院查明的事实不符，一审法院不予认定。卢建斌、冉立红要求中泰公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，缺乏事实根据和法律依据，不予支持。判决：驳回卢建斌、冉立红的诉讼请求。案件受理费1171.00元，减半收取计585.50元，由卢建斌、冉立红负担。卢建斌、冉立红不服一审判决，上诉请求：撤销原审判决，改判中泰公司支付卢建斌、冉立红从2017年1月1日起至2018年5月31日止期间的逾期交房违约金共计54839元；2.一、二审诉讼费由中泰公司承担。二审法院认定事实：案涉商品房所在建筑总层数为26层。2018年1月16日，利川市中泰御景壹号1-3号楼、酒店、地下室建设工程通过消防验收。其他事实与一审判决认定的其他事实一致。二审法院认为，根据《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条和中华人民共和国公安部、中华人民共和国住房和城乡建设部的相关规定，十九层及以上的商品住宅为一类高层住宅，属于应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或消防验收不合格的，禁止投入使用。本案中，案涉建筑层高26层，属于应经消防验收合格才能投入使用的建设工程。案涉建筑通过消防验收的时间为2018年1月16日，即在2018年1月16日未经消防验收合格之前，案涉商品房禁止投入使用。卢建斌、冉立红关于案涉建筑未通过消防验收、不符合交付条件的主张成立，中泰公司依约应承担自2017年1月1日至2018年1月16日期间逾期交付的违约责任。故中泰公司依约应向卢建斌、冉立红支付逾期交房违约金40464元（532421元×0.2‰×380天=40464元）。案涉建筑通过消防验收后，在并无证据证明存在其他情形影响使用的情况下，卢建斌、冉立红拒不接收案涉商品房，并要求中泰公司继续承担逾期交付违约责任，依据不足，二审法院不予支持。综上所述，卢建斌、冉立红的上诉请求部分成立，二审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决撤销湖北省利川市人民法院（2018）鄂2802民初3138号民事判决；中泰公司于本判决生效之日起15日内向卢建斌、冉立红支付逾期交房违约金40464元；驳回卢建斌、冉立红其他诉讼请求。本院再审审理查明的事实与原一、二审查明的事实一致，当事人各方亦无异议，本院予以确认。本院再审认为，本案的争议焦点是一类高层住宅建筑的交付，是否以消防验收合格为必备条件。《中华人民共和国消防法》及公安部出台的相关规范性文件虽然规定一类高层住宅建筑必须经过消防验收，未经消防验收或消防验收不合格的，不得交付使用。但上述规定系管理性规范，并不必然成为民事合同中开发商应尽的合同义务。判断开发商交付房屋是否构成违约仍应以合同约定为依据。本案中，双方当事人签订的商品房买卖合同及补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，当事人双方在合同中没有对案涉商品房必须经过消防验收方能交付作出特别约定。案涉商品房在交付时消防工程已竣工，虽未经消防验收,但并不影响买受人的正常使用,且案涉商品房在此后亦经消防验收合格,未对买受人的合法权利造成侵害,在此种情形下，若认定开发商构成交房违约，既缺乏合同依据，亦违反民法的公平原则。中泰公司根据合同约定，在利川电视台通过游动字幕播放公告，通知御景壹号业主办理交房手续，虽卢建斌、冉立红迟至一审开庭之时仍未领取涉案商品房，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，应视为该房屋的实际交付使用。卢建斌、冉立红要求中泰公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，缺乏事实根据和法律依据。综上，原一审判决认定事实清楚,证据确实充分,适用法律正确，应予维持，二审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销本院(2018)鄂28民终2474号民事判决；二、维持利川市人民法院（2018）鄂2802民初3138号民事判决。二审案件受理费1171元由卢建斌、冉立红负担。本判决为终审判决。审判长 袁 民审判员 刘 红审判员 马红艳二〇二〇年六月十六日法官助理向楚旭书记员谭绍丹