贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终2563号上诉人（原审被告）：遵义思达商贸城置业有限公司，住所地:贵州省遵义市红花岗区湘江大道100号。统一社会信用代码915203020570660196。法定代表人：陈建杰，董事长。委托诉讼代理人：陈治全，公司员工.被上诉人（原审原告）：库万良，男，1987年7月21日生，汉族，遵义市人，住贵州省遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：库有余，男，1956年11月26日生，汉族，遵义市人，住贵州省遵义市红花岗区，系被上诉人库万良之父。上诉人遵义思达商贸城置业有限公司（以下简称思达公司）因与被上诉人库万良合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2019）黔0302民初12238号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。思达公司上诉请求：1、撤销原判主文第一项，并依法改判上诉人支付被上诉人租金1759.26元和违约金185.78元，合计1945.04元，与被上诉人欠付上诉人的物业服务费776.79元进行抵偿后，上诉人应向被上诉人支付1168.25元；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判令上诉人支付被上诉人违约金1041.43元不符合客观事实且于法无据。本案一审开庭中，上诉人与被上诉人双方对欠付租金为1759.26元已予以确认，因此，违约金应以1759.26元为基数进行计算，一审法院判决上诉人向被上诉人支付违约金1041.43元已超过被上诉人实际损失的百分之三十；二、一审法院以上诉人要求被上诉人以物业费抵偿应付被上诉人租金不属于同一法律关系为由，不予采纳上诉人意见不符合客观事实且于法无据。租金与物业服务费虽为两个法律关系，但之间具有紧密的牵连性，上诉人与被上诉人之间互负债权债务，且均为货币给付关系，可以并案处理。库万良辩称，一、违约金不高，协议签订的是年交租金，但是上诉人没有按年交，一直违约缓交。严格按合同约定计算上诉人应付3000多元的违约金；二、关于物业费问题，上诉人移交房屋给我时没有水和电，故被上诉人未接收房屋，上诉人不能主张扣减此期间的物业费。库万良向一审法院起诉请求：1.请求思达公司给付租金尾款5794元和违约金3750元；2.请求思达公司赔偿由于房屋水表、电表、隔墙等迟延至2019年8月才完善移交房屋而给库万良造成的损失16215元；3.本案诉讼费用由思达公司承担。一审法院认定事实：2014年8月8日，库万良与案外人遵义思达置业投资有限公司签订《商品房买卖合同》，购买遵义国际商贸城二区市场1274号商铺。同日，库万良又与思达公司就该商铺签订了《遵义国际商贸城商铺委托经营及管理协议》，协议约定委托经营管理期限为2014年1月1日至2018年12月31日，租金共计83394元，按年度每年1月1日向库万良支付税前租金；如思达公司逾期支付租金，应按当期应交租金的日万分之三承担违约金。托管期满后，思达公司未将2018年1月1日至2018年12月31日期间的租金支付完毕，至2018年12月31日尚欠13897.76元未支付。其后，思达公司又分别于2019年3月6日支付2317元、2019年6月28日支付5791元、2019年11月18日支付4030.50元，至今尚欠库万良租金1759.26元未支付。为此，库万良向原审法院提起诉讼。另查明，库万良曾因其所购商铺水电不齐等使用条件不具备移交条件以案外人遵义思达置业投资有限公司为被告于2019年5月27日向原审法院提起商品房销售合同纠纷诉讼，案号为（2019）黔0302民初5778号，在诉讼过程中，双方达成和解协议，约定由案外人遵义思达置业投资有限公司向库万良支付了1000元赔偿金，双方协议履行完毕后不得为此事再发生纠纷，库万良据此向一审法院申请撤回该案起诉。现库万良再次另行要求思达公司承担赔偿责任。上述事实，有库万良与案外人遵义思达置业投资有限公司之间签订的《商品房买卖合同》，库万良、思达公司之间的商铺移交确认书、《遵义国际商贸城商铺委托经营及管理协议》、思达公司支付库万良租金的银行流水记录，原审法院（2019）黔0302民初5778号案件起诉状、民事裁定书，库万良与案外人遵义思达置业投资有限公司的和解协议、赔偿款收条等证据及双方当事人的陈述在卷佐证。一审法院认为，库万良、思达公司于2014年8月8日签订《遵义国际商贸城商铺委托经营及管理协议》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，也无其他无效情形，属有效合同。根据协议约定，思达公司应当在2019年1月1日前支付库万良2018年的托管租金，现思达公司尚欠库万良1759.26元未支付，根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”之规定，对库万良要求思达公司支付所欠租金1759.26元的诉讼请求，一审法院予以支持。因思达公司未按约定向库万良支付托管租金已构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定，思达公司应当按照约定按应付租金的日万分之三向库万良承担违约金，据此计算，截止2019年12月18日，思达公司应支付库万良违约金为1041.43元（2019年1月1日至2019年3月6日应付租金13897.76元×0.3‰×96天＋2019年3月7日至2019年6月28日应付租金11580.76元×0.3‰×110天＋2019年6月29日至2019年11月18日应付租金5789.76元×0.3‰×140天＋2019年11月19日至2019年12月18日应付租金1759.26元×0.3‰×30天）。因库万良系与案外人遵义思达置业投资有限公司之间签订的《商品房买卖合同》，与思达公司之间并无商品房销售合同关系，库万良所购商铺不符合约定的交付条件与思达公司无关，且库万良因所购商铺不符合交付条件所产生的纠纷已与案外人遵义思达置业投资有限公司协商达成协议并已履行完毕，故对库万良以此为由再行要求思达公司赔偿损失的诉讼请求，原审法院不予支持。思达公司要求库万良支付物业费，与本案不属于同一法律关系，且思达公司也未提供任何证据证明，思达公司对此可另行主张权利，故对其辩称应以库万良应交纳的物业费抵偿其应付库万良租金的意见，原审法院不予采纳。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决：一、由遵义思达商贸城置业有限公司支付库万良租金人民币1759.26元和违约金人民币1041.43元，合计人民币2800.69元，限本判决生效后十日内付清；二、驳回库万良的其他诉讼请求。案件受理费180元（已减半收取），由库万良承担165元，遵义思达商贸城置业有限公司承担25元。本院二审期间，被上诉人提交2018年8月27日上诉人所发的短信信息，证明一审法院不应将上诉人支付580元作为租金扣减，该款系上诉人承诺支付的利息。上诉人对该证据的三性均不予认可。被上诉人提交《国际商贸城铺位交接确认书》，证明对方移交房屋（18栋21533户）给被上诉人时没有水和电，所以不能扣减被上诉人的物业费。上诉人对真实性无异议，但认为已另案进行了处理。本院二审查明，甲方库万良与乙方思达公司于2014年8月8日签订《遵义国际商贸城商铺委托经营及管理协议》约定：第三条：租金及支付方式2、租金的支付方式。本协议生效后，乙方于2016年1月1日起至2018年12月31日按年度每年1月1日向甲方支付税前租金：人民币27798.00元。本院查明的其余事实与一审认定无异。本院认为，根据库万良与思达公司签订的《遵义国际商贸城商铺委托经营及管理协议》的约定，思达公司应当按年度每年1月1日向库万良支付税前租金，即思达公司应当在2018年1月1日向库万良支付2018年租金27798.00元。但思达公司在2019年分三次向库万良支付2018年的租金，仍未支付完毕。思达公司欠付租金的违约起算时间应为2018年1月1日。一审法院以2019年1月1日为违约起算时间不当，但库万良并未对此提起上诉，本院不作处理。思达公司主张库万良的实际损失为1759.26元，一审法院判决支付的违约金已经超过实际损失的百分之三十。本院认为，1759.26元是思达公司应当向库万良支付的租金，并非库万良的实际损失，思达公司未举证证明约定的违约金过高，超过库万良实际损失的百分之三十，且思达公司在一审中未提出调减违约金请求，故对思达公司的该主张，本院不予支持。思达公司主张在本案中抵扣库万良应向该公司支付的物业管理费，但思达公司未提供相关证据证明双方存在物业服务关系，且与本案不属于同一法律关系，本院对该主张不予支持，思达公司可另案主张权利。综上所述，遵义思达商贸城置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费360元，由遵义思达商贸城置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张海波审判员  喻 茜审判员  李成波二〇二〇年六月五日法官助理窦川书记员吴明英