广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初317号原告：黄小卫，女。委托诉讼代理人：谢灿荣、谢文，均系广东禅正律师事务所律师。被告：佛山市禅城区南庄镇南庄集团有限公司，住所：广东省佛山市禅城区南庄镇南庄管理区，统一社会信用代码：914**********377XB。法定代表人：罗某1。委托诉讼代理人：邓彩芳，系广东星宇律师事务所律师。原告黄小卫诉被告佛山市禅城区南庄镇南庄集团有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人谢灿荣、谢文与被告的委托诉讼代理人邓彩芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求法院判令：1、解除原、被告于2017年1月23日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201********201）；2、被告退还购房款430000元、装修款60000元、住房预告首次登记费550元、印花税契税12500.71元、物业维修基金4300元以及该系列款项从支付日起至实际清还日止的利息（利息暂计至具状日为67120.48元，此日后至款项实际清还完毕之日止的利息另计）；3、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告于2017年1月23日与被告签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201********201），约定由原告向被告购买涉案佛山市禅城区南庄镇紫洞南路96号1区30******。合同约定：房屋总价款为430000元整，因出卖人原因导致买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意买受人有权解除合同。合同签订前，原告分别于2016年11月29日、2017年1月20日向被告支付购房定金100000元、购房款120000元；合同签订后，原告于2017年7月8日向被告支付余款210000元，至此原告已全额支付购房款，被告亦于2017年7月11日开具发票予以确认。2017年7月8日，被告将上述房屋交付予原告。原告收楼后，多次要求被告办理房屋所有权登记手续，但被告以各种借口推搪，一直无法办理。期间，原告于2019年5月31日向被告寄送《解除购买房屋合同通知函》，通知被告解除《商品房买卖合同（预售）》并要求被告退还购房款及利息，被告收到该通知函并表示同意解除合同但暂不办理退款。被告未能依约按期办理房屋所有权登记手续，合同约定的解除合同条件业已成就，而被告在同意解除合同的情况下拒不退还购房款的行为已经严重侵犯了原告的合法权益。为此，原告特向法院起诉，请求法院依照事实和法律作出公正判决。被告辩称：一、原告的第1项诉讼请求不应被支持，理由如下：1、被告从未同意解除《商品房买卖合同（预售）》，双方从未就解除合同协商一致。原告在起诉状中陈述被告曾经同意解除合同并非事实。2、《商品房买卖合同（预售）》约定的解除条件并未成就。（1）《商品房买卖合同（预售）》第二十条第（二）款约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人有权解除合同。双方约定的解除条件是因出卖人原因导致不能在约定时间取得房屋所有权证书。原告主张据此解除合同，应就解除合同条件的成就负有举证责任。（2）原告未能在约定时间取得房屋所有权证书，并非因被告原因所致。被告已取得广东省政务服务网公布的国有建设用地使用权及房屋所有权登记（首次登记）的申请材料，政府何时审核完毕并予以首次确权却非被告所能控制。涉案房屋所在的港宏世家四期商住项目于2013年8月28日取得土地使用权证书，于2014年3月31日取得《建设工程规划许可证》，于2014年7月15日取得《建筑工程施工许可证》，于2016年12月7日取得佛山市国土资源和城乡规划局符合规划的意见，于2016年12月28日竣工验收，于2017年1月17日取得佛山市禅城区国土城建和税务局的竣工验收备案，于2018年4月19日取得测绘报告，土地出让价款与契税则已于2009年8月缴纳。全部首次确权申请文件已于2018年4月19日前具备。3、即使合同约定的解除合同条件成就，在合同的主要义务已经履行完毕、涉案房屋已可办证的情况下，原告作为买受方的合同目的完全不受影响，《商品房买卖合同（预售）》不应被解除。2019年11月8日《全国法院民商事审判工作会议纪要》提及“审慎适用合同解除制度”、“合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持。”（1）出卖人已经按时交付房屋，履行了《商品房买卖合同（预售）》的主要义务。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，商品房买卖合同中，出卖人的主要债务是按时交房。合同法约定的当事人一方迟延履行主要债务导致相对方有解除权的情形，在出卖人一方指的是迟延交付房屋，在买受人一方指的是迟延支付购房款，而被告作为出卖方已经履行了按时交付房屋的合同主要义务。（2）涉案房屋已具备办证条件，被告也已通知原告可以办证，被告履行了协助办理房产证的义务。被告已于2019年12月7日、2019年12月21日通过在30座电梯张贴通知、在业主群通知、短信通知等方式先后多次告知原告涉案房屋具备办理房产证的条件，通知原告前来领取办证资料，被告已履行协助办理房产证的义务。（3）涉案商品房交付至今，原告从未向被告催告履行办证义务，而是将涉案房屋出租收取租金，在被告通知原告涉案房屋达到办证条件后，原告也迟迟不来领取资料，可见办证对原告并非迫切之事，并不影响原告合同目的的实现。二、《商品房买卖合同（预售）》不应被解除，原告的第2、3项诉讼请求不应被支持，具体理由同第一点论述。综上所述，恳请法院驳回原告的全部诉讼请求。诉讼中，原告提交以下证据：1.原告身份证复印件、被告工商企业登记信息资料。证明原、被告的诉讼主体资格。2.《商品房买卖合同（预售）》及附件、《〈商品房买卖合同〉补充协议》、《〈商品房买卖合同〉装修补充协议》、购房款发票、代收契税维修基金资料、《收据》（编号：8364136、8511152）、《税收完税证明》、《佛山市住宅专项维修资金缴款通知书》、物业管理维修基金存折、《港宏世家公寓售楼通知书》、《港宏世家公寓收楼须知》、《住宅质量保证书（仅用于30座毛坯）》、《住宅使用说明书（仅用于30座毛坯）》、《增量房申报表》。证明原、被告存在商品房买卖合同关系，原告已经履行全部合同义务。3.顺丰邮寄底单、《解除购买房屋合同通知函》、微信聊天记录、录音光盘、录音文字整理、佛山12345投诉回复记录。证明原告多次与被告工作人员沟通协商处理无法办理房产证的事项，原告在向政府部门投诉后，得知被告无法解决该问题，构成根本违约，故通知被告解除《商品房买卖合同（预售）》，且该通知已到达被告。诉讼中，被告提交以下证据：1.《国有建设用地使用权及房屋所有权登记（首次登记）办事指南》、《不动产权证书》、《建设工程规划许可证》、《建（构）筑物工程规划条件核实意见》、《竣工验收备案表》、《佛山市禅城区**********屋测绘报告书》、《广东省政府性基金（资金）通用票据》、《契税完税证》。证明被告具备港宏世家四期商住项目办理首次确权登记的资料，不能按时确权登记非被告原因所致。2.《关于超面积补交出让金、出让金返还问题的反映》、《佛山市自然资源局关于魁奇路西延线南侧、紫洞路西侧地块竣工建设履约通知单》。证明不能按时确权登记非被告原因所致。3.短信平台截图。证明被告于2019年12月21日短信通知原告前来领取办证资料。4.微信聊天记录。证明①被告通知原告领取办证资料；②原告已将涉案房屋用于出租收益。5.《首次登记确权清单》。证明①涉案房屋已经取得首次确权登记；②被告没有缴纳出让金和延迟竣工违约金，最终也取得确权登记，故不能按时取得首次确权登记不是被告原因所致。本院组织当事人进行了证据交换、质证，对当事人确认真实性且与本案基本事实相关联的证据，本案予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的第2组证据中，《收据》（编号：8511152）有原件核对，且与本案相关联，本院予以采信。原告提交的第3组证据中，录音光盘、录音文字整理及佛山12345投诉回复记录，可与其他证据相互佐证真实性，故本院对上述证据予以采信。被告提交的第1组证据，可相互佐证真实性，且与本案相关联，本院予以采信。被告提交的第2组证据中，《关于超面积补交出让金、出让金返还问题的反映》有原件核对，本院对其真实性予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2016年12月3日，案外人广州茵创信息科技有限公司出具《收据》（编号：8511152），确认收取原告支付的涉案房屋装修费60000元。2017年1月23日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201********201），约定由原告向被告购买涉案佛山市禅城区南庄镇紫洞南路96号1区********，合同主要内容如下：“……第二章商品房基本状况……第三条商品房基本情况……4.该商品房预测建筑面积共45.88平方米，其中套内建筑面积为29.8平方米，分摊共有建筑面积16.08平方米。……第三章商品房价款第六条计价方式与价款出卖人与买受人按照下列第2种方式计算主商品房价款及其他商品房价款：2.按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米14429.53元，总价款为430000元。……第四章商品房交付条件与交付手续第九条商品房交付条件该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；……第十一条交付时间和手续（一）出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房。……第二十条房屋登记（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.75%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权转移登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。（三）因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。……”同日，原、被告签订《〈商品房买卖合同〉装修补充协议》，就涉案房屋装饰装修及设备标准作出修改及补充约定，并明确该协议以《商品房买卖合同（预售）》的签署生效为生效条件，如《商品房买卖合同（预售）》无效、被撤销、解除或终止，该协议自动终止。同日，被告（出卖人）与原告（买受人）签订《〈商品房买卖合同〉补充协议》，就《商品房买卖合同（预售）》相关合同条款作补充约定，该协议第五条约定：“关于房屋登记（对本合同第二十条的补充）：1、如因政府原因导致逾期办理房产证的，不视为是出卖人违反本合同第二十条的约定，买受人同意延长办证期限，直至办妥房产证为止。2、由于买受人原因未能按通知书指定日期和要求协同出卖人办理房地产确权登记及相关手续（包括但不限于：逾期未缴纳物业管理维修基金、逾期未补面积差异款等）所造成的逾期，出卖人有权顺延办证期限”；该协议第八条约定：“关于合同的解除1、合同因法律规定或合同约定解除的，双方应互相配合办理本合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续，出卖人在前述各项手续办理完毕后的十个工作日内退还买受人已付款项。按照约定或法律规定应计算违约金或利息的，退款时一并计算结清。2、若本合同履行过程中，本合同解除的，解除之前已发生的税费依据国家法律、法规、规章由买卖双方各自承担；因解除本合同后而产生的费用由违约方承担。”2017年6月20日，被告向原告发出《港宏世家公寓收楼通知书》，通知原告于2017年7月7日至2017年7月14日期间办理收楼手续。2017年7月11日，被告向原告开具广东增值税普通发票，确认收取原告支付的涉案房屋购房款430000元。2019年6月5日，原告向案外人何伟彤邮寄《解除购买房屋合同通知函》，上载：“佛山市禅城区南庄镇南庄集团有限公司：本人于2017年1月23日与贵司签订了一份编号为201********201的《商品房买卖合同》，所购房屋套内建筑面积为29.8平方米，单价为14429.53元/平方米，总价款为430000元。房屋地址为广东省佛山市禅城区南庄镇紫洞南路96号1区********。已完成了购房资金支付并取得销售发票（发票编号：N0.02077166，2017年7月11日）并于2017年7月8日完成该房屋的收楼手续。至目前，贵公司仍未将该房屋的房屋所有权证书交给本人。根据《商品房买卖合同》第四章第十一条交付时间和手续条款约定，该商品房交付时间为2017年6月30日前，根据合同第八章第二十条房屋登记条款约定，贵公司至目前仍未将该房屋的房屋所有权证书交给本人，已超出合同约定的‘在该商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书’之约定时间，贵公司已违约。为此，根据合同第八章第二十条房屋登记条款约定，本人向贵公司发出解除《商品房买卖合同》(合同编号：201********201)通知。自本通知到达之日起解除双方签订的《商品房买卖合同》。贵公司应在本书面通知书送达之日起15日内退还本人已付全部房款（含已付贷款部分）￥430000元，并自本人付款之日（2017年7月11日（以发票日期为准））起按4.75%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息至全部购房款退清时止。……”。被告确认于2019年6月6日收到上述通知函，但其陈述案外人何伟彤系港盛集团招商中心工作人员。2019年9月4日，佛山市自然资源局向被告出具《佛山市自然资源局关于魁奇路西延线南侧、紫洞路西侧地块竣工建设履约通知单》，上载：“你单位受让的坐落于魁奇路西延线南侧、紫洞路西侧地块，依据《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：440601-2009-100438）约定，该宗地建设项目应在2012年8月19日前竣工，经核查发现你单位未按期竣工。按照《国有建设用地使用权出让合同》的约定，未能按照合同约定日期或同意延建所另行约定日期竣工的，每延期一日，应支付相当于国有建设用地使用权出让价款总额0.3‰的违约金，即16196.73元人民币。请你单位严格履行出让合同相关义务，并及时向我局报送项目竣工验收情况，以便我局核查确认实际竣工时间，核定延期竣工违约处置相关事宜。”2019年12月4日，涉案房屋办理完毕首次确权登记手续。2019年12月21日，被告向原告发出短信，要求原告领取办理房产证相关资料。诉讼中，原告陈述：涉案房屋现由原告自行对外出租，已收取一年多的租金。被告陈述：涉案房屋目前已可办理不动产权证，但因原告至今仍未领取相关办证资料而暂未办理，有其他业主已办理完毕。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的合同及补充协议，均系双方当事人真实意思表示，合同及协议内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应依据上述合同及协议的约定全面善意地履行各自承担的义务。依据双方《商品房买卖合同（预售）》第二十条的约定，如因被告原因导致原告无法于涉案房屋交付之日起360日内取得房屋所有权证书，则被告构成违约，应依约承担违约责任。据本院查明的事实，被告至2019年12月4日才就涉案房屋办理完毕首次确权登记手续，故被告已构成上述合同约定之违约行为。被告抗辩主张系政府原因导致迟延办证，但并无有效证据予以证明，应依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定由其自行承担举证不能后果，本院对其上述抗辩意见不予采纳。关于原告之解除《商品房买卖合同（预售）》诉请。原告虽系依据双方合同约定以被告构成迟延办证违约行为为由主张解除上述合同，但我国合同法的基本精神是鼓励和促进交易，维护市场交易秩序稳定，避免社会资源浪费，故合同解除权的行使应当考虑双方的利益平衡。经本院查明，原告已向被告支付完毕购房款，并已接收涉案房屋对外出租及收取租金收益，现涉案房屋业已具备办理不动产权证条件，故上述《商品房买卖合同（预售）》主要权利义务实已履行完毕。经综合考量双方当事人利益平衡、合同履行进度、合同解除对当事人利益影响等情节，加之秉持维护市场交易秩序稳定之宗旨，涉案《商品房买卖合同（预售）》履行至此已不宜解除，本院对原告相关解除合同诉请不予支持，原告可就被告的相关违约行为依法依约主张其承担其他违约责任。至于原告所主张之被告已同意解除合同的意见，因原告并无有效证据予以证明，被告亦予否认，故本院对原告上述主张不予采纳。同理，本院对原告基于解除《商品房买卖合同（预售）》诉请所衍生的其他退还各款项、计付利息等诉请均不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告黄小卫的诉讼请求。本案适用简易程序，受理费减半收取4772元，由原告黄小卫负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  杨玲玲二〇二〇年六月四日书记员  胡会婷附引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。