贵州省铜仁市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔06民终813号上诉人（原审被告）：贵州尊龙置业有限公司，住所地贵州省思南县思唐街道办事处城北街江岸名都四组团1-4-1。法定代表人：蒋综宣，该公司总经理。被上诉人（原审原告）：田仁才，男，1989年9月18日出生，土家族，住贵州省思南县。委托诉讼代理人：石凯洋，四川文善律师事务所律师。委托诉讼代理人：李天艳，四川文善律师事务所律师。上诉人贵州尊龙置业有限公司（以下简称尊龙公司）因与被上诉人田仁才商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省思南县人民法院（2019）黔0624民初3040号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人尊龙公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回一审原告全部诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误。1.本案合同无约定、法定解除合同情形，上诉人在一审中已提交证据予以证明，因21号楼处在两宗地红线之间，需待规划进行修正后，才能签订商品房买卖合同，该修正规划属于不可抗力因素，且思南县人民政府于2019年11月16日对修正规划进行了批复，该障碍已经消除，双方可以继续履行合同；2.一审认定双方签订商品房预购合同时未取得商品房预售许可证及已进行在建工程抵押的事实错误，被上诉人认购的商品房已于2019年3月29日取得商品房预售许可证，根据法律规定，应当认定为有效。商品房在建工程抵押与房屋预售之间并没有必然的限制关系，实践中并行不悖，对购买人的权益无任何影响。二、一审法院对惩罚性赔偿适用法律错误，上诉人不应承担惩罚性赔偿责任。本案始终不存在不能实现合同目的，房屋不能交付的情形，一审法院认定认购协议有效，又做出惩罚性赔偿判决，实属自相矛盾。田仁才二审辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。一、一审法院判决解除合同于法有据，上诉人的上诉理由不能成立。1.上诉人延迟履行主要义务，经被上诉人催告后一年期限内未履行涉案房屋的备案、按揭、过户等义务，致使购房目的不能实现，被上诉人行使法定解除权合乎事实，于法有据；2.根据法律规定，出卖人未取得商品房预售许可证，与他人订立商品房预售合同，在起诉前取得商品房预售许可证的，可以认定有效。该条款赋予了人民法院自由裁量权，人民法院可以认定合同有效或者无效，本案一审判决解除双方合同，合乎法律，彰显法律正义；3.上诉人认为是因为政府规划修改，导致不能及时签订合同，不能成为免责的借口；4.上诉人在被上诉人购房过程中从未告知涉案房屋存在违规的行为，也未在涉案房产取得预售许可证后积极通知被上诉人办理备案登记，更没有在抵押涉案房产时告知并征得被上诉人同意，上诉人在交易过程中具有主观恶意。二、双方之间已形成事实的商品房买卖合同。双方签订的认购协议已经具备《商品房销售管理办法》第十六条商品房买卖合同的主要内容，由于房屋未能备案、过户，导致被上诉人无法办理按揭、无法继续履行合同。三、一审法院判决上诉人向被上诉人支付8万元赔偿款，于法有据。根据法律规定，因上诉人违约致使合同解除，给被上诉人造成了较大的损失，一审判决上诉人支付赔偿款合理合法。田仁才向一审法院起诉请求：1.解除双方之间签订的《商品房买卖成交确认书》（田仁才在庭审中将该诉求变更为请求法院确认双方签订的《商品房买卖成交确认书》已于2019年9月18日解除）；2.由尊龙公司返还田仁才已经支付的110,659元购房款，并以110,659元为基数，按年利率6%向田仁才给付从2018年8月19日起至款项返还完毕之日为止的利息；3.由尊龙公司向田仁才给付惩罚性赔偿款人110,659元。一审法院认定事实：田仁才因在尊龙公司购买该公司开发的位于思南县双塘街道办事处云山社区尊龙世纪城项目二组团21栋1单元2-2号商品房（该商品房建筑面积118.65/㎡,单价4,406元/㎡，总价款为522,761元）,于2018年8月4日向尊龙公司交纳了10,000元购房定金，并按照尊龙公司的约定向该公司交纳了8,000元用于抵扣30,000元购房价款。双方于2018年8月18日签订《尊龙世纪城商品房认购协议》和《商品房买卖成交确认书》，约定：尊龙公司预售，田仁才预购尊龙世纪城项目二组团21栋1单元2-2号商品房，房屋总价487,833元，付款方式为首付97,833元，其余为公积金贷款390,000元；双方于2018年8月25日前签订正式的《商品房买卖合同》。田仁才于2018年8月18日向尊龙公司交纳了首付款60,000元，于2018年8月19日向尊龙公司交纳了首付款27,833元、维修基金登记费4,826元。田仁才共计已向尊龙公司交纳了110,659元（其中购房款105,833元，维修基金登记费4,826元）。签订《尊龙世纪城商品房认购协议》和《商品房买卖成交确认书》,并交纳相关费用后，田仁才多次要求尊龙公司为其所购买的商品房办理预售备案登记和办理按揭贷款等，尊龙公司未按照约定为田仁才办理其所购买的商品房的预售备案登记和办理按揭贷款，田仁才于2019年9月18日要求尊龙公司解除合同并退款，尊龙公司予以拒绝。田仁才委托其代理人李天艳律师于2019年9月29日通过邮寄方式向尊龙公司发出律师函，要求解除双方之间的商品房买卖合同关系，并要求尊龙公司退还田仁才购房款110,659元以及由尊龙公司承担相应利息；同时，要求尊龙公司给付田仁才赔偿款110,659元。尊龙公司于2019年10月1日签收了律师函。尊龙公司于2019年10月1日告知田仁才可以签订《商品房买卖合同》，田仁才再次明确表示要求解除双方之间的合同并要求尊龙公司退款等。2019年10月8日，尊龙公司要求田仁才在2019年10月10日前往尊龙公司签订《商品房买卖合同》。另查明：《商品房买卖成交确认书》上载明田仁才所购买的二组团21栋1单元2-2号商品房经双方同意已经变更为由田仁才购买三组团21栋1单元2-2号商品房。案涉三组团21栋1单元2-2号商品房于2019年4月18日因在建工程原因进行了抵押，抵押权人系农商行，并办理了抵押登记，于2019年9月30日撤销了抵押登记。尊龙公司于2019年3月29日取得三组团21号楼的商品房预售许可证。一审法院认为，案涉《尊龙世纪城商品房认购协议》及《商品房买卖成交确认书》系田仁才与尊龙公司于2018年8月18日自愿签订，双方同意将田仁才所购买的二组团21栋1单元2-2号商品房变更为由田仁才购买三组团21栋1单元2-2号商品房，其内容未违反国家法律强制性规定，合法有效，因此，田仁才与尊龙公司应当按照合同约定履行合同义务。田仁才已经按照《尊龙世纪城商品房认购协议》及《商品房买卖成交确认书》中的约定向尊龙公司交纳了所购买商品房的定金、首付款和维修基金登记费等共计110,659元，其中购房款为105,833元。因尊龙公司在与田仁才签订《尊龙世纪城商品房认购协议》及《商品房买卖成交确认书》时，未取得田仁才所购买商品房所在的三组团21号楼的商品房预售许可证，导致尊龙公司一直不能按照合同约定的期限与田仁才签订正式的《商品房买卖合同》，且尊龙公司在取得田仁才所购买商品房所在的三组团21号楼的商品房预售许可证后将田仁才所购买的商品房用于在建工程抵押。田仁才请求解除双方之间签订的《商品房买卖成交确认书》，在庭审中，变更为请求法院确认双方签订的《商品房买卖成交确认书》于2019年9月18日已解除。尊龙公司在本案诉讼过程中，不认可双方之间签订的《商品房买卖成交确认书》已经解除，且不同意解除双方之间签订的《商品房买卖成交确认书》。因尊龙公司的上述行为，严重违反了合同法中的诚实信用原则，严重侵害了田仁才的合法权益，田仁才明确表示不愿与尊龙公司签订《商品房买卖合同》，故本案不是确认双方签订的《商品房买卖成交确认书》于2019年9月18日已解除的问题，而是应当解除双方签订的《尊龙世纪城商品房认购协议》及《商品房买卖成交确认书》。田仁才按照《尊龙世纪城商品房认购协议》及《商品房买卖成交确认书》中的约定向尊龙公司交纳了所购买商品房的定金、首付款和维修基金登记费等共计110,659元，尊龙公司应当返还田仁才所交纳110,659元。田仁才要求尊龙公司向其给付所交购房款资金占用期间的利息的诉求，依法以所交纳的购房款105,833元和维修基金登记费4,826元，共计110,659元为基数，按照国家规定的相关利率标准予以支持。田仁才要求尊龙公司向其进行惩罚性赔偿110,659元的诉求，符合法律规定，但其标准过高，以赔偿80,000元为宜。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除田仁才与贵州尊龙置业有限公司于2018年8月18日签订的《尊龙世纪城商品房认购协议》及《商品房买卖成交确认书》。二、由贵州尊龙置业有限公司退还田仁才所交纳的购房款105,833元、维修基金登记费4,826元，共计110,659元。三、由贵州尊龙置业有限公司以110,659元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率向田仁才支付该款项从2018年8月20日起至2019年8月19日止的利息；以110,659元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向田仁才支付该款项从2019年8月20日起至该款项履行完毕之日止的利息。四、由贵州尊龙置业有限公司给付田仁才赔偿款80,000元。五、驳回田仁才的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取计2,367元，由贵州尊龙置业有限公司负担。上列执行事项，限判决书生效之日起十日内履行。本院二审期间，当事人均没有提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。综合双方的诉辩主张及理由，本院归纳本案二审争议焦点为：1.尊龙公司与田仁才签订的《尊龙世纪城商品房认购协议》、《商品房买卖成交确认书》是否已于2019年9月18日解除；2.田仁才主张的惩罚性赔偿是否应予支持。（一）关于尊龙公司与田仁才签订的《尊龙世纪城商品房认购协议》、《商品房买卖成交确认书》是否已于2019年9月18日解除的问题。本院认为，双方签订《尊龙世纪城商品房认购协议》、《商品房买卖成交确认书》的日期是2018年8月18日，从上诉人提交的“2018年4月尊龙世纪城二、三组团用地红线图两张”等证据来看，上诉人在签订认购协议前已明知涉案商品房存在规划调整，可能会影响买受人办理购房相关手续的重要事实，而没有在签订协议时明确告知，致使双方的商品房买卖合同不能在双方协议的时间签订正式合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款之规定，田仁才在无法签订商品房销售合同时，于2019年9月18日通过微信向上诉人销售顾问明确表达不在签订商品房销售合同的意愿，通知解除合同，符合法律规定。上诉人主张是因为涉案商品房规划调整，属不可抗力的理由不能成立，本院不予支持。一审未按田仁才请求确认双方签订的《尊龙世纪城商品房认购协议》、《商品房买卖成交确认书》已解除的诉讼请求进行判决不当，本院二审予以纠正。（二）关于田仁才主张惩罚性赔偿是否应予支持的问题。本院认为，涉案《尊龙世纪城商品房认购协议》、《商品房买卖成交确认书》不符合《商品房销售管理办法》第十六条商品房买卖合同的主要内容，应属于预约合同性质，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条中关于惩罚性赔偿的法律规定，故田仁才主张惩罚性赔偿没有法律依据，应不予支持。尊龙公司关于其不应承担惩罚性赔偿的上诉理由成立，本院予以支持。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，本院予以支持；一审法院认定事实清楚，但判决结果有误，应予改判。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持贵州省思南县人民法院（2019）黔0624民初1979号民事判决主文第二项，即“由贵州尊龙置业有限公司退还田仁才所交纳的购房款为105,833元、维修基金登记费4,826元，共计110,659元。”；二、维持贵州省思南县人民法院（2019）黔0624民初1979号民事判决主文第三项，即“由贵州尊龙置业有限公司以110,659元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率向田仁才支付该款项从2018年8月20日起至2019年8月19日止的利息；以110,659元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向田仁才支付该款项从2019年8月20日起至该款项履行完毕之日止的利息。”；三、撤销贵州省思南县人民法院（2019）黔0624民初1979号民事判决主文第四项，即“由贵州尊龙置业有限公司给付田仁才赔偿款人民币80,000元。”；四、撤销贵州省思南县人民法院（2019）黔0624民初1979号民事判决主文第五项，即“驳回田仁才的其他诉讼请求。”；五、变更贵州省思南县人民法院（2019）黔0624民初1979号民事判决主文第一项，即“确认田仁才与贵州尊龙置业有限公司于2018年8月18日签订的《尊龙世纪城商品房认购协议》及《商品房买卖成交确认书》于2019年9月18日解除。”；六、驳回田仁才的其他诉讼请求。上列执行事项，限判决书生效之日起十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2,367元，由贵州尊龙置业有限公司负担1,111元，田仁才负担1,256元；二审案件受理费4,734元，由贵州尊龙置业有限公司负担2,221元，田仁才负担2,513元。本判决为终审判决。审判长  张红芳审判员  张金勇审判员  芦化莉二〇二〇年六月十八日法官助理翁寿炳书记员刘鹏