新疆维吾尔自治区轮台县人民法院   民 事 判 决 书   （2020）新2822民初374号   原告（反诉被告）：何芳新，男，1970年2月10日出生，汉族，住新疆库尔勒市。   委托诉讼代理人：陶博文，新疆四运律师事务所律师。   被告（反诉原告）：轮台县畅达滴灌带厂，住所地新疆巴州轮台县轮南镇。   经营者：周光，男，汉族。   被告（反诉原告）：刘琳，女，汉族，1966年3月25日出生，住轮台县。   共同委托诉讼代理人：雷长里，新疆迪那河律师事务所律师。   共同委托诉讼代理人：周明明，男，1988年5月10日出生，汉族，系刘琳的儿子。   原告何芳新诉被告轮台县畅达滴灌带厂、刘琳租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月28日受理后，2020年6月19日依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。案件审理中，被告轮台县畅达滴灌带厂、刘琳提出反诉，本院决定合并审理。原告何芳新及委托诉讼代理人陶博文、被告轮台县畅达滴灌带厂、刘琳的共同委托诉讼代理人雷长里、周明明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告何芳新提出的诉讼请求：1.两被告向原告何芳新支付拖欠的2019年租金50,000元，并支付逾期付款违约金5,000元；2.解除原、被告之间签订的房屋租赁合同；3.两被告承担因其私自搭建房屋给原告何芳新造成的损失38,675元。以上合计93,675元。事实与理由：被告刘琳与周光为夫妻关系。2015年9月1日，被告刘琳代表轮台县畅达滴灌带厂与原告何芳新协商一致，签订《出租合同》，合同约定：“原告何芳新将位于新疆巴州轮台县轮南镇塔河桥塔河宾馆后院的房屋出租给被告使用，房屋租期自2015年9月1日起至2025年8月30日止，房屋租金50,000元／年，一年一付，年租金一次性付清，先付租金再使用；若被告方逾期支付租金超过15日，原告有权解除合同，并且被告应承担合同总金额10%的违约金。”合同签订后，轮台县畅达滴灌带厂搬迁至出租屋内生产经营，周光因个人原因导致滴灌带厂的实际控制人为刘琳。直至2019年，被告方拒不支付房租，经调解无效，诉至法院。2015年10月，因被告方生产经营需要，擅自在租赁范围内搭建彩钢房，造成原告方经济损失，被告方应予以赔偿。原告方认为，原被告之间签订的《出租合同》是双方当事人的真实意思表示，对双方具有法律约束力。原告方已按约将租赁物交付被告方使用，被告方应当按约向原告方支付房屋租金。   两被告辩称：合同有效性是审理的前提，被告方对合同效力提出反诉。假设合同有效答辩如下：2015年9月双方签订合同之后，被告方先后向原告支付租金235,000元，按照合同约定租金是20万元，2017、2018年被告多支付租金35,000元，因为该房屋在2020年年初强行拆迁，被告方不敢将租金在支付给原告方，双方之间为此进行社区调解，原告方坚持按照5万元交付，被告方要求将多收取的租金扣除，双方没有达成一致意见，因为拆迁和手续问题被告不愿意将15,000元及时支付给原告方，原告方手续不合法，被告方不存在违约，如果该合同有效，被告方要求坚持按照原合同履行，不存在解除的事由，被告方修建厂房大量投资，如果原告解除该合同，被告方的损失应当给予赔偿；私自搭建不存在，被告方对该损失不知情，也没有事实依据，双方签订合同的目的是为了修建滴灌带厂，对该合同目的双方是明知的，不存在改变用途的情况。   反诉原告轮台县畅达滴灌带厂、刘琳提出的反诉诉讼请求：1.请求依法确认原、被告签订的《出租合同》无效;2.反诉被告何芳新退还已收取的租金235,000元;3.反诉被告何芳新赔偿损失348,000元（最终以评估结果为准）。反诉事实与理由：反诉原告方因经营滴灌带厂需要用场地，反诉被告何芳新将位于塔河宾馆旁一处荒地出租给反诉原告方使用，双方于2015年9月1日签订出租合同，租期10年，每年租金50,000元，反诉被告何芳新向反诉原告方交付的场地为光板荒地，没有水、电、路，也没有一间房屋。合同签订后，反诉原告方投入巨额资金开始平整土地、打井架电，修建彩钢棚厂房及员工宿舍（修建期间被告为原告工人提供临当住宿），政府通知反诉原告方搬迁，才得知该场地为国有荒地，任何人都无权圈占。反诉被告何芳新既没有国有土地使用权也没有合法占用的审批手续，擅自将国有土地据为己有对外出租并获取非法利益，违反法律强制性规定、损害国家利益。反诉被告何芳新故意隐瞒该场地真实的法律权属状态，欺骗反诉原告方进行投资，造成反诉原告方合同目的无法实现且遭受经济损失。为维护自身的合法权益，向贵院提出反诉，请依法公正处理！   反诉被告何芳新辩称，何芳新自1999年开始在轮南镇塔河桥开垦土地，在2007年在开垦的土地上修建房屋经营宾馆，开垦的土地是允许确权登记的，承包地的方式确权登记在被告名下，租赁合同的签订是双方意思表示一致的结果，不存在无效的情形。反诉原告方违反合同约定在先，应承担违约责任，反诉原告方至今未支付2019年租金，逾期支付租金超过15天的就可以解除合同，并承担违约责任，之后的占有行为均可认定无权占有，综上所述，依法查明事实，驳回反诉原告的全部诉讼请求。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月1日，原告何芳新与被告刘琳（林）签订一份书面《出租合同》，合同约定：“原告何芳新将位于新疆巴州轮台县轮南镇塔河桥塔河宾馆的房屋出租给被告刘琳使用，房屋租期自2015年9月1日起至2025年8月30日止，房屋租金每年50,000元，一年一付，年租金一次性付清；若被告刘琳逾期支付租金超过15日，原告何芳新有权解除合同。双方在合同期内，因一方违约而导致合同解除，应向守约方支付合同总金额10%的违约金。在本合同解除或终止后，被告刘琳应十五日交还该房屋，并将存放的自有物资及时处置。如逾期不归还或未处置的财产物资，视为被告刘琳同意原告方代为处置。”《出租合同》签订后，2015年9月1日，被告刘琳以向原告方给付滴灌带方式折抵租金50,000元（租期2015年9月至2016年9月）；2016年9月4日，被告刘琳以向原告方给付滴灌带方式折抵租金30,000元（租期2016年9月至2017年9月）；2017年9月1日，被告刘琳向原告方给付租金70,000元（租期2017年9月至2018年9月）；2018年9月1日，被告刘琳向原告方给付租金65,000元（租期2018年9月至2019年9月），以上共计215,000元。   另查明，原告何芳新与唐兴芳于2013年2月20日登记结婚，轮台县塔河桥宾馆类型为个体户，注册日期2007年11月12日，经营者唐兴芳。被告刘琳在租赁轮台县塔河桥宾馆期间，违规搭建彩钢棚厂房7,735平方米，2016年1月18日，新疆轮台县国土资源局对唐兴芳行政处罚38,675元，2016年6月13日，唐兴芳缴纳38,675元罚款。   再查明，2020年5月8日，原被告在轮台县塔河桥社区主持下调解，原告何芳新主张按每年65,000元收取租金，被告刘琳主张按《租房合同》中约定50,000元交付租金，双方未达成书面调解协议。   对双方有争议的证据，本院认证意见如下：1.原告何芳新提供的照片、卫星图片、《国土资源行政处罚卷》和新疆维吾尔自治区非税收入一般缴款书，对上述证据的真实性予以确认，《国土资源行政处罚决定书》中以唐兴芳于2015年10月在轮台县轮南镇塔河桥以西处，未经批准非法占用土地进行建设彩钢房7,735平方米，2016年1月18日，新疆轮台县国土资源局对唐兴芳行政处罚38,675元，2016年6月13日，唐兴芳缴纳38,675元罚款。结合被告刘琳在民事反诉状中陈述自行修建彩钢棚厂房，本院认定被告刘琳在租赁轮台县塔河桥宾馆期间，违规搭建彩钢棚厂房7735平方米，2016年1月18日，新疆轮台县国土资源局对唐兴芳行政处罚38,675元，2016年6月13日，唐兴芳缴纳38,675元罚款的事实。2.原告何芳新提供的《矛盾纠纷调解记录》，该书证中记载：2020年5月8日，原被告在轮台县塔河桥社区主持下调解，原告何芳新主张按每年65,000元收取租金，被告刘琳主张按《租房合同》中约定50,000元交付租金，双方未达成书面调解协议。3.原告何芳新提供的《承诺书》，该书证系原告何芳新单方民事行为，对被告方无拘束力，故该证据与本案无关联性，不具有证明力。4.原告何芳新提供的草图，原告方未提供草图的合法来源，故该证据不具有证明力。5、被告方提供的四张缴费条据，其中两张为复印件，两张为原件，结合原告何芳新的质证意见，本院认定以下事实：2015年9月1日，被告刘琳以向原告方交付滴灌带方式折抵租金50,000元（租期2015年9月至2016年9月）；2016年9月4日，被告刘琳以向原告方交付滴灌带方式折抵租金30,000元（租期2016年9月至2017年9月）；2017年9月1日，被告刘琳向原告方给付租金70,000元（租期2017年9月至2018年9月）；2018年9月1日，被告刘琳向原告方给付租金65,000元（租期2018年9月至2019年9月）。6.被告方提供的一组照片，证实被告方修建厂房和蓄水池，并投入大量资金的事实。被告方未提供证据证实修建厂房和蓄水池所支出的费用明细，证明的事实具有不确定性，故该组与本案无关联性，不具有证明力。   本院认为，本案的争议焦点问题为：1.原、被告签订的《出租合同》是否合法有效；2.被告（反诉原告）轮台县畅达滴灌带厂在本案中是否享有民事权利和承担民事责任；3.原告何芳新主张解除《出租合同》是否予以支持。   关于原、被告签订的《出租合同》是否合法有效的问题。2015年9月1日，原告何芳新与被告刘琳（林）签订的书面《出租合同》，系双方的真实意思表示，未违反法律和行政法规规定，双方订立的合同依法成立并生效。《出租合同》中约定出租标的物为“轮台县塔河桥宾馆”的场地和房屋，“轮台县塔河桥宾馆”依法办理营业执照，宾馆的经营者系原告何芳新妻子唐兴芳，在原告何芳新与唐兴芳婚姻存续期间，原告何芳新对该宾馆范围内的场地和房屋予以对外出租，是原告何芳新依法所享有的经营权，“轮台县塔河桥宾馆”的经营者唐兴芳也未提出异议，原告何芳新出租“轮台县塔河桥宾馆”的场地和房屋行为系有权处分民事法律行为。被告方主张原告方出租的土地系国有土地荒地，原告方无国有土地使用权也没有合法占用的审批手续，擅自将国有土地据为己有对外出租的事实，被告方未提供证据予以证实上述主张事实，故被告方陈述的上述事实，没有事实依据，本院不予采信。双方签订《出租合同》的内容不具备《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，故原、被告签订的《出租合同》合法有效。   关于被告（反诉原告）轮台县畅达滴灌带厂在本案中是否享有民事权利和承担民事责任的问题。依照《中华人民共和国合同法》第九条规定：“依法成立的合同，对当事人具有约束力。”本案中，签订《出租合同》的当事人系原告何芳新与被告刘琳，原、被告均未提供证据证实轮台县畅达滴灌带厂变更为《出租合同》中的当事人，依照合同的相对性原理，《出租合同》对轮台县畅达滴灌带厂无约束力，轮台县畅达滴灌带厂在本案中不享有民事权利和承担民事责任。   关于原告何芳新主张解除《出租合同》是否予以支持的问题。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条和第二百二十七条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”“承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期未支付的，出租人可以解除合同。”本案中，原、被告订立的《出租合同》中约定:房屋租金每年50,000元，一年一付，年租金一次性付清；若被告刘琳逾期支付租金超过15日，原告何芳新有权解除合同。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或约定不明确的，可以补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”本案中，原、被告未约定具体交付租金期限，自2015年至2019年，被告刘琳向原告何芳新已缴纳四次，每次缴纳房租时间均为9月初，从原、被告之间交收租金的交易习惯，本院认定被告刘琳向原告何芳新交纳租金时间为每年9月初，故被告刘琳应于2019年9月初向原告何芳新缴纳2019年9月至2020年9月期间的房租，双方在2020年5月8日经社区调解后，被告刘琳尚未以合理方式缴纳拖欠的房租，被告刘琳逾期缴纳房租的行为成就合同中约定的解除合同条件，原告何芳新可依合同约定单方解除《出租合同》。合同解除后，被告刘琳应向原告何芳新支付拖欠2019年9月1日至2020年6月30日期间的租金50,000元×0.83年-15000元=26,500元。   关于被告刘琳是否承担违约责任的问题。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定:“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”本案中，双方在《出租合同》约定：双方在合同期内，因一方违约而导致合同解除，应向守约方支付合同总金额10%的违约金。原告何芳新擅自变更合同租赁金违反合同约定，被告刘琳违反合同约定逾期交付房屋租赁金，原被告均违反合同约定对解除《出租合同》均存在过错，被告刘琳不承担向原告何芳新支付违约金。   关于被告刘琳是否因搭建彩钢棚厂房承担赔偿责任的问题。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”本案中，原被告在《出租合同》中未约定被告方可以对租赁场地上增设盖房，从双方于2015年9月1日签订《出租合同》，到被告方于2015年10月在租赁场地建设彩钢房，被告刘琳未提供证据证实原告何芳新同意其在租赁场地建设彩钢房的意思表示。2016年1月18日，原告何芳新的妻子唐兴芳（塔河宾馆的经营者）被轮台县国土资源局行政处罚，2016年6月13日，唐兴芳缴纳38675元罚款，被告刘琳未经出租人何芳新同意，在租赁期间在租赁场地建设彩钢房，造成原告何芳新与唐兴芳共有财产损失。被告刘琳辩称原告何芳新主张被告刘琳因租赁期间的违建行为所造成的损失已超出诉讼时效，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。”本案中，原告何芳新的妻子唐兴芳（塔河宾馆的经营者）于2016年1月18日被轮台县国土资源局行政处罚，唐兴芳于2016年6月13日缴纳38,675元罚款，自2016年6月13日起，原告何芳新应当知道其权利受到损害，原告何芳新向本院提出诉讼时，已超出三年的诉讼时效期间，故原告何芳新主张被告刘琳承担损失的主张，已超过诉讼时效，本院不予支持。   反诉原告刘琳主张反诉被告何芳新退还已收取的租金235,000元，并赔偿损失348,000元的请求，该诉求的基础原因是《出租合同》为无效合同，经本院审查，原被告签订的《出租合同》合法有效，故反诉原告刘琳主张的诉求，没有事实和法律依据，本院不予支持。   综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十一条、第九十三条、第二百二十七条、第一百二十条、第二百二十三条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：   一、解除原告何芳新与被告刘琳签订的《出租合同》；   二、被告刘琳于本判决生效之日起十日内向原告何芳新给付房屋租赁金26,500元（2019年9月1日至2020年6月30日）；   三、驳回原告何芳新的其他诉讼请求；   四、驳回反诉原告刘琳的诉讼请求。   如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   减半收取的本诉案件受理费1,071元，由被告刘琳负担303元，由原告何芳新自行负担768元；减半收取的反诉案件受理费4,815元，由反诉原告刘琳自行负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时交纳案件受理费，上诉于新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院。   审  判  员   李新立   二 〇 二 〇 年 六 月 三 十 日   书  记  员   郭 丽