浙江省高级人民法院行 政 判 决 书（2020）浙行终660号上诉人（原审原告）褚凤美，女，1954年12月3日出生，汉族，住浙江省湖州市南浔区。委托代理人王智远，北京市法大律师事务所律师。被上诉人（原审被告）湖州市南浔区人民政府，住所地浙江省湖州市南浔区南浔镇向阳路601号。法定代表人温建飞，代区长。委托代理人王会，北京隆安（湖州）律师事务所律师。委托代理人方振强，北京隆安（湖州）律师事务所实习律师。浙江省湖州市中级人民法院审理褚凤美诉湖州市南浔区人民政府（以下简称南浔区政府）房屋征收补偿一案，于2020年2月20日作出（2019）浙05行初36号行政判决。褚凤美不服，提出上诉。本院于2020年3月18日立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。经审阅卷宗材料，调查和询问当事人，认为案件事实清楚，决定不开庭审理。现已审理终结。原审法院经审理查明：2017年8月7日，被告南浔区政府作出浔政函［2017］74号《南浔頔塘南岸旧城改造工程国有土地上房屋征收的决定》，并于次日作出房屋征收决定公告，在征收范围内对征收决定及征收补偿方案予以公示。南浔区住建局于同年8月9日作出《湖州市南浔区頔塘南岸旧城改造工程项目国有土地上房屋征收选择评估机构报名通知》，同月11日作出《关于南岸旧城改造工程房屋征收供选择评估机构名单的公告》，于同日向被征收人发放评估机构征求意见表，同月19日作出《湖州市南浔区頔塘南岸旧城改造工程项目房屋征收选择评估机构投票结果公示》《湖州市南浔区頔塘南岸旧城改造工程项目评估机构情况公示》，确定国信评估公司湖州分公司为涉案旧城改造项目的房屋征收评估机构，并将评估机构情况予以公示，同年9月26日作出《公告》，公告签约期限为2017年9月28日至2017年10月27日，搬迁期限为房屋征收补偿协议生效之日至2017年11月27日。同年9月湖州南浔城建投资发展有限公司与国信评估公司湖州公司签订《頔塘南岸旧城改造工程项目国有土地上房屋征收评估委托合同》。涉案房屋位于湖州市××区南浔镇××星住宅××楼××单元××室，证载房屋建筑面积108.41㎡，阁楼面积20.25㎡（其中登记面积13.09㎡，未经登记面积7.16㎡），用途住宅，车库面积15.08㎡（其中登记面积7.54㎡，未登记面积7.54㎡）该房屋系原告褚凤美所有，位于上述征收范围内。因原告拒绝入户评估，经现场外围勘查，国信评估公司湖州分公司作出《被征收房屋分户评估结果公示表》并在征收范围内予以公告，并于同年10月23日将涉案房屋估价单（不含房屋装修及零星附着物的价值）送达原告，原告拒绝签收。因未能就涉案房屋征补达成一致意见，南浔区住建局于2018年3月2日作出浔建［2018］13号《关于要求对被征收人褚凤美作出房屋征收补偿决定方案的请示》，南浔区政府于同月6日作出浔府征补告［2018］3号《南浔区人民政府房屋征收补偿决定方案告知书》并送达原告，原告向被告反馈意见。鉴于征收范围内未签约的被征收人对安置房源提出异议，南浔区住建局于2018年10月23日作出浔建［2018］60号《关于对被征收人褚凤美作出房屋征收补偿方案的请示》，南浔区政府于同年11月14日作出浔府征补告［2018］21号《南浔区人民政府房屋征收补偿决定方案告知书》，对产权调换房源予以调整，重新告知涉案房屋货币补偿方式与产权调换补偿方式，要求原告在收到之日起十五日内选择补偿方式，逾期不选择则由有权机关依法作出补偿决定。被告于次日直接向原告送达该补偿方案决定告知书，于同年12月20日向原告邮寄涉案补偿决定方案告知书及涉案房屋估价单，并于2019年1月9日在《法制日报》上公告涉案补偿决定方案告知书。原告未在法定期限内对补偿方式作出选择。经南浔区住建局请示，南浔区政府于2019年3月27日作出浔府征补决［2019］7号涉案房屋征补决定（以下简称被诉征补决定）：“一、对被征收人以房屋产权调换方式予以补偿，具体补偿如下：1.产权调换房屋可安置建筑面积144.66㎡（按照核定征收建筑面积加赠送建筑面积计算）。产权调换房屋位于頔塘南岸拆迁安置小区（高层、期房），具体幢号、室号由被征收人按《抽签通知书》规定的时间和地点，在房屋征收部门提供的安置小区同套型的产权调换房屋范围内抽签确定（具体以出台的产权调换房屋分配办法为准），交付时间为被征收人搬迁之月起36个月内，产权调换房屋价值由评估被征收房屋价值的同一家评估机构按照同一评估时点，采用相同的方法、标准评估确定。产权调换房屋的建筑面积以测绘部门实测面积为准。2.赠送储藏室一间，面积约为5㎡，不计入不动产权证面积。3.减免产权调换房屋自交付之日起前两年的物业服务费。4.被征收人可以按5万元／个的优惠价购买一个汽车车位，也可以选择不购买车位。二、被征收人房屋产权调换结算时应当计入的各项费用如下：1.被征收房屋评估价值补偿（未含房屋装修及零星附着物的价值，被征收房屋实际面积超出原证载面积部分，按评估价值的98%予以补偿）：961177元；2.被征收房屋装修及零星附着物的价值补偿：因被征收人原因无法调查、评估被征收房屋装修及零星附着物价值，本决定不包括对被征收房屋装修及零星附着物价值的补偿，待条件允许后另行评估补偿；3.搬迁费：25732元；4.周转用房或临时安置费：被征收人选择周转用房的，房屋征收部门提供虹阳花园1号楼1-1-301室（多层，现房，建筑面积为129.37㎡）作为过渡期限内的周转用房，不再向被征收人支付临时安置费，且不再给予被征收房屋评估价值4%的奖励。被征收人应当于产权调换交付6个月内将周转用房腾空并返还给房屋征收部门。被征收人选择自行解决周转用房的，房屋征收部门向被征收人支付自搬迁之月起至产权调换房屋交付后6个月内的临时安置费（按被征收房屋建筑面积乘以24元／㎡／月计算），并按被征收房屋评估价值的4%给予奖励；5.车库补偿费：85956元。三、被征收人应当于本决定书送达之日起30日内到房屋征收部门办理房屋征收补偿安置手续，领取相关房屋征收补偿费用，并在上述期限内将被征收房屋腾空，移交房屋征收部门。四、被征收人按规定参加选房后，在产权调换房屋交付时，应当对照上述第一点、第二点和第三点，与房屋征收部门计算、结清被征收房屋价值与产权调换房屋价值的差价。”并公告，同时告知原告救济途径。褚凤美不服，起诉要求确认被告南浔区政府作出的被诉征补决定违法，并予以撤销。另查明，原告褚凤美等人就涉案征收决定提起诉讼，要求撤销该征收决定，本院作出（2018）浙05行初12号行政判决，判决驳回原告的诉讼请求，原告等人不服，提起上诉；该案二审期间，原告提起本案诉讼，因本案需以上述案件处理结果为依据遂中止诉讼；浙江省高级人民法院作出（2018）浙行终1080号行政判决，判决驳回上诉，维持原判，后本案恢复审理。再查明，《南浔区頔塘南岸旧城改造工程房屋征收补偿方案》规定签约期限内签约比例达80%，房屋征收补偿协议生效；2017年10月13日，该项目签约比例达到80%。原审法院认为：本案的争议焦点在于被告南浔区政府作出的涉案房屋征补决定认定事实是否清楚，适用法律是否正确，程序是否合法。《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征补条例》）第二十五条第一款规定：“房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。”第二十六条第一款、第二款规定：“房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。”《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《省条例》）第三十二条第二款规定：“设区的市、县（市、区）人民政府应当对补偿决定方案进行审查，将补偿决定方案送达被征收人。被征收人应当自补偿决定方案送达之日起十五日内，提出意见并选择补偿方式。设区的市、县（市、区）人民政府送达补偿决定方案时应当书面告知被征收人，其逾期不选择补偿方式的，补偿方式由补偿决定确定。”第三十三条第一款、第二款、第三款规定：“设区的市、县（市、区）人民政府作出的补偿决定应当包括本条例第三十一条规定的补偿协议的内容。被征收人在本条例第三十二条第二款规定的期限内未选择补偿方式的，补偿决定应当确定补偿方式。因旧城区改建征收个人住宅，补偿方式确定为房屋产权调换的，用于产权调换房屋应当为改建地段或者就近地段的房屋。因被征收人原因无法调查、评估被征收房屋装饰装修价值的，补偿决定不包括对被征收房屋装饰装修价值的补偿。依法实施强制执行时，房屋征收部门应当对被征收房屋装饰装修情况作出勘察记录，并向公证机构办理证据保全，由房地产价格评估机构另行评估确定被征收房屋的装饰装修价值。设区的市、县（市、区）人民政府应当按照评估确定的装饰装修价值另行给予补偿。”本案中，被告南浔区政府在2017年8月8日作出《湖州市南浔区人民政府关于頔塘南岸旧城改造工程国有土地上房屋征收决定的公告》一并公告了《南浔区頔塘南岸旧城改造工程房屋补偿方案》。经征询被征收人意见，南浔区住建局确定国信评估公司湖州分公司为涉案项目房屋征收评估机构。因原告拒绝入户评估，经对被征收房屋现场勘查，国信评估公司湖州分公司作出《被征收房屋分户评估结果公示表》，在征收范围内张贴公告，并于同年10月23日涉案房屋估价报告单（不含房屋装修及零星附着物的价值）直接向原告送达，原告拒绝签收后又以邮件方式再次送达。因原告未在规定期限内与南浔区住建局达成房屋征收补偿协议，经南浔区住建局请示，被告于2018年3月6日作出浔府征补告[2018]3号《南浔区人民政府房屋征收补偿决定方案告知书》并送达原告，原告向被告反馈意见，鉴于未签约的被征收人对安置房源有异议，经南浔区住建局重新请示，被告于2018年11月14日作出浔府征补告[2018]60号《南浔区人民政府房屋征收补偿决定方案告知书》，对产权调换房源予以调整，重新告知涉案房屋货币补偿方式与产权调换补偿方式，通过邮件方式向原告送达后又在2019年1月9日《法制日报》公告，因原告未在法定期限内选择补偿安置方式，被告遂在同年3月27日作出涉案房屋征补决定并公告，决定对原告采取原址回迁的产权调换安置方式，补偿内容与《南浔区頔塘南岸旧城改造工程房屋补偿方案》一致，综上所述，被告作出涉案房屋征补决定并无不当。关于原告提出的涉案征收决定尚在诉讼，被告无权作出涉案房屋征补决定的意见，《省条例》》第三十一条第二款规定：“因旧城区改建需要征收房屋的，房屋征收部门应当与被征收人签订附生效条件的补偿协议。在征收补偿方案确定的签约期限内达到规定签约比例的，补偿协议生效；未达到规定签约比例的，补偿协议不生效，房屋征收决定效力终止。房屋征收决定效力终止的，设区的市、县（市、区）人民政府应当予以公告，并书面告知被征收人。”第三十二条规定：“除依照本条例第三十一条规定房屋征收决定效力终止以外，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门向设区的市、县（市、区）人民政府提出补偿决定方案。补偿决定方案应当包括货币补偿和房屋产权调换两种补偿方式及相应的补偿标准。”本案中，涉案旧城改造项目在2017年10月13日签约比例已经达到《南浔区頔塘南岸旧城改造工程房屋补偿方案》所规定的80%，在涉案征收决定效力未终止情况下，被告依据补偿方案作出涉案房屋征补决定并无不当，原告的该项意见缺乏事实与法律依据，不予支持。关于原告提出的涉案房屋评估机构选定程序违法及涉案房屋评估价值严重低于市场价格的意见。第一，《征补条例》第二十条第一款规定：“房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。”《省条例》》第十八条第一款、第二款规定：“房地产价格评估机构由被征收人协商选定；房屋征收决定公告后十日内仍不能协商选定的，由房屋征收部门组织被征收人按照少数服从多数的原则投票确定，或者采取摇号、抽签等方式随机确定。参加投票确定或者随机确定的候选房地产价格评估机构不得少于三家。投票确定房地产价格评估机构的，应当有过半数的被征收人参加，投票确定的房地产价格评估机构应当获得参加投票的被征收人的过半数选票。”本案中，南浔住建局就评估机构选定通过选票方式征询被征收人意见，经半数以上被征收人投票确定了国信评估公司湖州分公司作为评估机构符合法律规定，关于原告提出的评估机构选定程序违法的意见与事实不符，不予支持；第二，《征补条例》第十九条第一款、第二款规定：“被征收人或者房屋征收部门对估价结果有异议的，应当自收到评估报告之日起十日内，向出具评估报告的房地产价格评估机构书面申请复核评估。复核评估不收取费用。被征收人或者房屋征收部门对房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起十日内，向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。”涉案房屋评估价值系由具备评估资质的国信评估公司湖州公司经过评估所得，且在评估过程中，估价单已送达原告，原告未对评估结果提出复核，现原告主张评估价值低于市场价值缺乏事实与法律依据，亦不予支持。综上，被告作出的涉案房屋征补决定认定事实清楚、适用法律正确、程序合法，原告要求撤销该房屋征补决定的请求缺乏事实与法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决驳回原告褚凤美的诉讼请求。案件受理费50元由原告褚凤美负担。褚凤美上诉称：一、征收补偿决定所依据的征收补偿方案违法。1、頔塘南岸房屋征收补偿方案听证公告证明《征收补偿方案》的听证程序违法。本案公告自发出之日到截止之日也仅6天半时间，违反了《省条例》第十一条第四款关于听证会应当提前7天通知的规定，该公告严重违法。2、从听证会记录看，该听证会听证过程违法。该听证会并未记录参会人员的名称、身份，亦未有参与人员签名。因此，该听证会是否举行，听证内容是否为该记录记载的内容均不得而知。且听证会记录内容反映与会的被征收人均不认可征收补偿方案，被上诉人召开听证会是典型的走过场。二、评估的机构的选定程序违法。1、被上诉人提交的证据《房屋征收选择评估机构报名通知》《选择评估机构征求意见表》反映，评估机构报名未届截止时间，被上诉人就已确定了三家候选评估机构，严重剥夺了其他有资质的评估机构参与评估的权利。2、部分《选择评估机构征求意见表》中被征求意见人签字日期进一步证明了候选的三家评估机构在《房屋征收选择评估机构报名通知》出台之前就已经确定，所谓的通知及征求意见不过是走过场。3、在评估机构选择上剥夺了上诉人协商的权利。《省条例》第十八条第一款规定：房地产价格评估机构由被征收人协商选定；房屋征收决定公告后十日内仍不能协商选定的，由房屋征收部门组织被征收人按照少数服从多数的原则投票确定，或者采取摇号、抽签等方式随机确定。而本案中，在选择评估机构的过程中，被上诉人并未组织包括上诉人在内的被征收人进行协商。4、评估机构确定过程违法。《省条例》第十八条第三款规定：投票确定或者随机确定房地产价格评估机构应当由公证机构现场公证。而本案中，被上诉人并未提交评估机构选定过程的公证记录，可以推断出被上诉人并未对评估机构选定过程进行公证。5、《房屋征收评估委托合同》委托主体违法。根据《国有土地上房屋征收评估办法》第三条、《省条例》第十八条第四款的规定，与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避。房地产价格评估机构选定或者确定后，一般由房屋征收部门作为委托人，向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。本案中，被上诉人提交的《頔塘南岸旧城改造工程项目国有土地上房屋征收评估委托合同》显示委托方为湖州南浔城建投资发展有限公司（以下简称南浔城投）。而据被上诉人在另案中提交的浔发改投资〔2017〕187号《湖州市南浔区发展改革和经济委员会关于南浔頔塘南岸旧城改造工程项目建议书的批复》反映，南浔城投为頔塘南岸旧城改造项目的建设单位，且项目建设所需资金由建设单位多渠道自筹解决。因此，南浔城投是房屋征收利害关系方，应当依法予以回避。且项目建设资金为自筹，其势必会压低补偿金额。三、征收补偿决定内容遗漏了国有土地使用权的补偿。依据《中华人民共和国土地管理法》第五十八条第一款第一项、第二款的规定可知，为实施城市规划进行旧城区改建以及其他公共利益需要，收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予补偿。而本案中，征收补偿决定的内容却丝毫未提及国有土地使用权补偿事宜，更未体现补偿金额，明显遗漏了对上诉人的国有土地使用权进行补偿。四、被征房屋补偿价格严重低于市场价格。根据国务院、浙江省、湖州市三级政府制定的征收补偿条例的规定可知，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。而本案中对被征收人的房屋补偿标准仅为7000元/m'，而拆迁前相同地段的房屋价格基本在12000元/m以上。上诉人在收到征收补偿决定后即以该决定违法为由提起诉讼，便是不认可评估结果。且在征收补偿决定是否违法尚未查明的情形下，上诉人无须就评估结果申请复核。一审判决在对《省条例》第十八条的引用中，仅引用了对被上诉人较为有利的第一、二款，而对该条第三款、第四款等要求被上诉人履行相应义务的规定视而不见，所作出判决事实不清，适用法律错误。请求依法改判并撤销被诉征补决定及一审判决。南浔区政府答辩称，一、被诉征补决定及原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。本案南浔区政府根据《征补条例》《省条例》的相关规定，于2017年8月8日作出《湖州市南浔区人民政府关于頔塘南岸旧城改造工程国有土地上房屋征收决定的公告》，一并公告了《南浔区頔塘南岸旧城改造工程房屋征收补偿方案》。房屋征收部门南浔区住建局就评估机构选定通过选票方式征询被征收人意见，确定国信湖州分公司作为涉案征收项目房地产评估机构。经对涉案房屋现场勘查，国信湖州分公司作出《被征收房屋分户评估结果公示表》在征收范围内张贴公告，并于同年10月25日将涉案房屋估价报告单（不含房屋装修及零星附着物的价值）张贴于上诉人住处，后又以邮寄方式再次向上诉人送达。因上诉人未在规定期限内与南浔区住建局达成房屋征收补偿协议，经南浔区住建局请示，南浔区政府于2018年3月6日作出浔府征补告[2018]8号《南浔区人民政府房屋征收补偿决定方案告知书》并送达上诉人。经上诉人反馈意见后，鉴于未签约的被征收人对安置房源有异议，南浔区住建局重新请示，南浔区政府于2018年11月14日作出浔府征补告[2018]28号《南浔区人民政府房屋征收补偿决定方案告知书》，对产权调换房源予以调整，重新告知涉案房屋货币补偿方式与产权调换补偿方式，要求上诉人自收到之日起15日内提出书面意见并选择补偿方式，逾期不选择将依法作出补偿决定并确定补偿方式。并通过直接送达（拒收）和邮件方式送达后，又在2018年12月8日《法制日报》上公告。因上诉人未在法定期限内选择补偿安置方式，南浔区政府在2019年3月19日作出被诉征补决定，决定对上诉人采取原址回迁的房屋产权调换补偿方式，并通过邮寄和公告方式送达上诉人。被诉征补决定按照《南浔区頔塘南岸旧城改造工程房屋补偿方案》作出，补偿内容与征收补偿方案一致，故南浔区政府作出被诉征补决定认定事实清楚，适用法律正确，程序合法；原审判决认定事实清楚，适用法律正确。二、《征补条例》将相关征收补偿方案的规定列在征收决定的章节中，即征收补偿方案属于征收决定是否合法的审查范围。上诉人在起诉南浔区政府征收决定一案中已经以征收补偿方案违法等理由主张征收决定违法，该案已经人民法院生效判决确认合法，作为征收决定附件之一的征收补偿方案亦合法。上诉人认为征收补偿方案违法的上诉理由不成立，且不属本案征收补偿决定的审查范围。三、涉案征收项目房地产评估机构选定程序符合法律规定。根据《征补条例》第二十条第一款、《省条例》第十八条第一款及《湖州市市区国有土地上房屋征收与补偿办法》第三十九条第二款、《湖州市市区国有土地上房屋征收评估管理规定》第八条、第九条第一款、第十条第一款的规定，本案南浔区住建局于2017年8月9日发布《湖州市南浔区頔塘南岸旧城改造工程项目国有土地上房屋征收选择评估机构报名通知》，并于同月11日发布《关于南岸旧城改造工程房屋征收供选择评估机构名单的公告》，同时向被征收人发放《选择评估机构征求意见表》2006份，截止18日17点共回收1032份。经统计，南浔区住建局于同月19日发布《湖州市南浔区頔塘南岸旧城改造工程项目房屋征收选择评估机构投票结果公示》：国信湖州分公司714票、安徽华瑞房地产土地评估有限公司湖州分公司51票、湖州市中信房地产评估所有限公司261票，弃权6票，确定国信湖州分公司为涉案项目的房屋征收评估机构。同时发布《湖州市南浔区頔塘南岸旧城改造工程项目评估机构情况公示》。南浔区住建局就评估机构选定通过选票方式征询被征收人意见，并经半数以上被征收人投票确定国信湖州分公司作为涉案征收项目的房地产评估机构，符合法定程序。四、根据《征补条例》第十三条第三款、第十七条第一款、第十九条第一款以及《国有土地上房屋征收评估办法》第十一条第一款的相关规定，《南浔区頔塘南岸旧城改造工程房屋征收补偿方案》第十三条亦明确规定“被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额”。上诉人主张被诉征补决定遗漏了国有土地使用权的补偿，缺乏事实和法律依据，不能成立。五、涉案房屋评估价值系由具备评估资质的国信湖州分公司以征收决定公告之日为评估时点经过评估所得，且在评估过程中将分户初涉评估结果在征收范围内进行了公示，并将估价报告单送上诉人，符合《征补条例》第十九条第一款、《省条例》第十九条第一、二款的规定，但上诉人至今未依上述规定对评估结果提出复核申请。頔塘南岸旧城改造工程项目共涉及被征收人2006户，截至目前已有1996户签订了补偿协议，均未对被征收房屋评估价值提出异议。故上诉人称被征收房屋的评估价值严重低于市场价值的上诉理由缺乏事实和法律依据，不能成立。请求依法驳回上诉，维持原判。原审期间各方当事人提交的全部证据材料，均由原审法院移送至本院。二审期间，各方当事人均未提交新的证据材料。经审理，本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为：本案争议焦点为被诉征收补偿决定是否合法。根据上诉人的上诉理由，评判如下：关于被诉征补决定所依据的征收补偿方案是否违法。此前上诉人等在对南浔区政府作出的《南浔頔塘南岸旧城改造工程国有土地上房屋征收的决定》所提起的诉讼中已经以南浔区政府对案涉征收补偿方案的听证程序违法等理由主张征收补偿方案违法，本院已发生法律效力的（2018）浙行终1080号行政判决已对此作出评判，未支持上诉人等的主张。现上诉人又以同样理由主张征收补偿方案违法，理由不足，不能成立。关于评估机构选定程序是否违法。1.据在卷的《房屋征收选择评估机构报名通知》反映，南浔区住建局在该通知中报名截止时间为8月11日16时30分，南浔区住建局在该报名截止时间届满后的当天即根据报名情况制作《选择评估机构征求意见表》并发放给被征收人征求意见并无不当。上诉人仅以《选择评估机构征求意见表》上所署时间为2017年8月11日即主张南浔住建局在评估机构报名未届截止时间就已确定了三家候选评估机构，依据不足。2.南浔区政府在2017年8月8日发布的案涉房屋征收决定公告中载明，被征收人自公布候选评估机构名录之日起10日内自行协商选定评估机构。未能协商选定的，由房屋征收部门组织被征收人投票选定评估机构。在该公告中已明确由被征收人自行协商的情况下，上诉人以南浔区住建局未组织被征收人协商为由主张评估机构的选定程序违法，理由不能成立。3.《省条例》第十八条第三款规定：投票确定或者随机确定房地产价格评估机构应当由公证机构现场公证。本案南浔区政府未能提供证据证明其对投票确定评估机构的过程委托公证机构进行了公证，不符合《省条例》上述规定，上诉人就此所提异议成立。鉴于国信湖州分公司获得了所回收的被征收人全部有效选票中近70%的选票，且上诉人未能提供相关证据证明本案选票存在造假情况，故该程序瑕疵并不足以否定该投票结果的客观性，对上诉人据此主张撤销被诉征补决定的意见，不予采纳。对于南浔区政府在投票确定评估机构过程中未委托公证机构进行公证的程序瑕疵，本院予以指正。4.虽然南浔城投为頔塘南岸旧城改造项目的建设单位，且项目建设所需资金由建设单位多渠道自筹解决。但不论征收部门还是建设单位作为委托评估方，均不参与具体评估工作，对评估的公正性并无实质影响。上诉人以南浔城投系建设单位为由认为其与本案房屋征收存在利害关系，主张本案委托评估主体违法的理由不能成立。关于被诉征补决定是否遗漏了对涉案房屋国有土地使用权的补偿。《南浔区頔塘南岸旧城改造工程房屋征收补偿方案》第十三条明确规定“被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额”。国信湖州分公司对涉案房屋作出的估价报告记载，其估价依据之一为《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）。而《房地产估价规范》第5.3.3条明确规定：“被征收房屋价值评估，应符合下列规定：1、被征收房屋价值应包括被征收房屋及其占用范围内的土地使用权和属于被征收人的其他不动产的价值……”。上诉人称被诉征补决定遗漏了国有土地使用权的补偿的上诉理由，缺乏事实和法律依据，不能成立。关于被征房屋的评估价格是否合理。涉案房屋的评估价值系由具备房地产评估资质的国信湖州分公司根据实地查勘获取的涉案房屋状况资料、房屋的性质、成新度等，以征收决定公告之日为评估时点评估作出。頔塘南岸旧城改造工程项目2006户被征收人中，至少已有1996户已依据国信湖州分公司作出的估价报告签订了补偿协议，并未对国信湖州分公司所作出的被征收房屋评估价值提出异议。在《征补条例》第十九条第二款、《省条例》第十九条均规定了被征收人对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估，对复核结果有异议，还可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定的救济途径的情况下，上诉人并未依上述规定对国信湖州分公司所作出的评估结果申请复核。现上诉人上诉称被征收房屋的评估价值严重低于市场价值，缺乏事实和法律依据，不能成立。综上，被诉征补决定及原审判决均认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。上诉人所提上诉理由均不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元，由上诉人褚凤美负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长  蒋旭东审判员  黄 寒审判员  许 勤二〇二〇年六月十七日书记员  许亚芬·18·