广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终2761号上诉人（原审被告）：佛山铂利东物业管理有限公司，住所地广东省佛山市南海区丹灶镇东联东和圩A028、A029铺，统一社会信用代码91440605MA4WGJTD3J。法定代表人：冼嘉荣。委托诉讼代理人：廖善国，广东永祺律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄兰，女，1980年10月17日出生，汉族，住广东省佛山市南海区*****************，公民身份号码441************223。委托诉讼代理人：田海波，广东引力律师事务所律师。上诉人佛山铂利东物业管理有限公司（以下简称铂利东公司）因与黄兰租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初27131号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。铂利东公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，将本案发回重审或改判驳回黄兰的诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由黄兰承担。事实和理由：一、一审法院在履约保证金是否实际交付的问题上认定事实不清。一审法院在认定黄兰是否有向铂利东公司缴纳履约保证金57000元的问题上违反“谁主张谁举证”及“以事实为依据，以法律为准绳”原则。1.黄兰从未以任何方式向铂利东公司缴纳履约保证金，一审中，黄兰也明确其在签订《租赁合同》后没有向铂利东公司缴纳过履约保证金，仅认为其与涉案租赁物的上一手承租人周小华的转让设备款中已包含履约保证金。一审法院在无任何有效支付凭证的情况下，仅听取当事人的单方陈述，便判令铂利东公司向黄兰返还履约保证金57000元错误。2.根据合同相对性原则，涉案《租赁合同》的主体为黄兰与铂利东公司，不涉及周小华。涉案《租赁合同》中并未约定可转移履约保证金，黄兰与周小华的私自交易与铂利东公司无关。3.周小华向黄兰出具的《收据》记载的是转让所有设备，未写明包括履约保证金。虽然黄兰与周小华的微信聊天中亦有讨论转让设备款的事宜，但最终应以书面明确转让款项包括的内容为准。4.即使黄兰与周小华的转让设备款中包含履约保证金，但周小华未经铂利东公司同意将履约保证金转移至本案《租赁合同》中的行为是无效的，对铂利东公司无约束力。《租赁合同》中约定履约保证金由黄兰缴纳，没有约定周小华缴纳的履约保证金可转移到本案《租赁合同》中。且从黄兰提供的收据照片可以看出，收据上没有显示款项是从上一手转移过来。且作为履约保证金的缴款方，若已缴款，应有收据原件等凭证，而非照片。即便没有收据，也应有银行流水等交易证据，黄兰仅凭收据的照片就认为其已完成缴纳履约保证金的行为，与常理不符。5.一审法院认为《租赁合同》中对履约保证金的交付时间没有具体约定，即黄兰和周小华无须再向铂利东公司缴纳履约保证金错误。《租赁合同》中没有约定履行保证金的具体缴纳时间，可理解为租赁期间缴纳或留待日后由合同双方再细化，不能单一理解为不需再缴纳。6.黄兰出示的收据照片是铂利东公司按《租赁合同》约定向承租人出示，不能单凭该照片就认定黄兰已完成了缴纳义务。相反，铂利东公司出具收据即代表其对缴款进行了追收，一审法院认为铂利东公司没有追收错误。二、《租赁合同》是双方自愿签订的真实意思表示，且没有损坏国家或第三者利益，应为有效合同。1.东和市场所在的土地已办理《集体土地使用证》，土地使用权类型为“批准拔用商服用地”。由于历史原因没有办理报建手续，但所在土地的使用性质合法，其地上建筑物亦均有办理消防验收手续。2.黄兰承租涉案租赁物后，既可办理营业执照等证照，经营期间也未因报建问题影响经营，是其因自身经营问题才导致终止合同，所造成的经营损失应由黄兰自行承担。一审法院驳回黄兰的赔偿请求合法合理。3.若因租赁物没有报建导致涉案《租赁合同》无效，则铂利东公司与周小华签署的《租赁合同》也应为无效合同，无效合同的权利义务不能转让到下一手，故黄兰与周小华就履约保证金问题私下转让的约定也应无效。黄兰辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。1.虽然黄兰确实没有支付57000元履约保证金，但并不意味铂利东公司没有义务返还该履约保证金。涉案租赁物已包含履约保证金57000元，黄兰通过向周小华交付80000元转让费，即已继承涉案租赁物的原有的权利义务。且涉案《租赁合同》中也明确注明包含原有的57000元履约保证金。故在涉案《租赁合同》被认定无效的情况下，铂利东公司应向黄兰返还履约保证金57000元。2.一审法院认定涉案租赁物因未办理报建、竣工验收手续，属违法建筑，认定《租赁合同》为无效合同正确。黄兰向一审法院提出诉讼请求：1.确认双方就位于佛山市南海区**************、C002、2F-COO2号物业签订的《租赁合同》无效；2.铂利东公司返还黄兰已经支付保证金57000元，赔偿造成的损失256995元（包括固定装修106050元，其余为购买经营设施设备的费用）；3.铂利东公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：位于佛山市南海区******向南、陆洲、水口、新村“沙只路”地段15238.9平方米土地已办理集体土地使用权证，使用权类型为批准拨用商服用地。2015年10月24日，消防部门出具南海金沙东联的商铺A-J（均二层）竣工消防验收合格的意见书。2019年6月21日，铂利东公司（出租方，甲方）与黄兰（承租方，乙方）签订一份《租赁合同》，约定：甲方将东和综合市场编号C001、C002、2F-C002面积为771平方米铺位租赁给乙方开展商业经营餐饮；租赁期限至2020年9月30日止；每月租金10890元；履约保证金57000元，保证金在乙方无任何违约的情况下合同期满后三个月内可无息退回；乙方逾期缴纳租金等费用，每逾期一天按应缴纳费用总额的1%计收违约金，逾期5天仍未缴纳，甲方有权解除合同，保证金不予退回；等等。2019年7月8日，黄兰在承租地址登记成立了佛山市南海区禄星美食店。2019年10月14日，陆林初出具一张收据，载明暂收黄兰交来的2019年10月份C001号铺10000元保证金，到时财务结算清楚，扣租金和水电费后多除少补。2019年10月15日，铂利东公司出具一张《合同终止协议》，陆林初作为经办人在盖章处签名，内容为“由于黄兰所租用的C001、C002商铺没有到期就不再经营，按合同规定，未到合同年限的，市场方有权收取合同押金，并没收租用方的设备设施。但由于考虑到租用方黄兰确实有一定困难，经双方协商一致，经营方在支付2019年10月15日前所欠的租金及水电费用后，其商铺的设备、电器等在市场方允许的部分可自行拆走。手续办理后并终止经营合同。”当日，铂利东公司出具收据，载明收到黄兰C001、C002、2F-C002号2019年10月水电费6298.5元，C001、2F-C002铺位2019年10月份半个月租金尾款4680元，合计10978元。2019年12月16日，张铭宗出具一份情况说明，内容为“在2019年6月间，黄兰租赁了东和市场的C001、C002、2F-C002铺后，便将C002铺分租给本人张铭宗，由我每个月向黄兰缴纳租金，后来在2019年10月份，黄兰经营的店铺经营不善倒闭离场后，我才开始直接向佛山铂利东物业管理有限公司缴纳租金等费用。”另查明，2019年3月18日，铂利东公司与周小华签订一份《租赁合同》，约定铂利东公司将C001、C002、2F-C002租赁给周小华，租赁期限至2020年9月30日止，履约保证金57000元周小华无违约的情况下合同期满后三个月内无息退回。2019年6月21日，周小华出具一份收据，载明收到黄兰店铺转让款80000元，实收75000元，余额5000元在确认周小华没有其他债务后一个月内支付，转让费包括店内所有设备。2019年12月26日，经一审法院询问，周小华确认上述转让款中包括了履约保证金57000元，但主张其也是向上一手承租人支付了88000元顶手费中包括该履约保证金，并未实际向铂利东公司缴纳。周小华提供了铂利东公司开具的57000元履约保证金收据的照片，并提供其与黄兰微信聊天记录，其中2019年7月5日黄兰曾说按5万多的押金来算，相当于出了15000元买了宿舍设备。黄兰持有一张收据照片，时间为2019年6月21日，收据内容为“今收到黄兰C001、C002、2F-C002号铺位保证金57000元。”其主张在2019年10月15日收到合同终止协议时将该收据原件退还给了铂利东公司。铂利东公司主张其虽开具了此收据，但因为黄兰未支付履约保证金故并未将收据原件交给黄兰。2019年10月29日，黄兰提起本案诉讼。一审法院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。黄兰、铂利东公司于2019年6月21日签订的《租赁合同》约定租赁标的物为商铺，故本案为房屋租赁合同纠纷。当事人均确认租赁的商铺未办理规划报建及竣工验收手续，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，《租赁合同》为无效合同，黄兰请求确认合同无效符合法律规定，一审法院依法予以支持。土地是否办理建设用地手续及商铺是否办理消防验收均不能作为商铺办理合法规划报建手续的依据，一审法院对铂利东公司辩解《租赁合同》合法有效的意见不予采纳。关于黄兰实际有无向铂利东公司缴纳租赁保证金57000元的问题，一审法院分析如下：首先，黄兰向上一手承租人周小华共计支付了80000元，周小华确认该款项中包括了其与铂利东公司所履行的《租赁合同》中的履约保证金57000元，该陈述真实可信，其提交的铂利东公司曾开具收取其押金57000元的收据照片，也足以证明铂利东公司主张黄兰关于涉讼商铺一直未曾缴纳过押金的陈述不真实。从周小华与黄兰的微信聊天记录来看，上述80000元也是包括了上述履约保证金。其次，黄兰与铂利东公司签订的《租赁合同》以及铂利东公司与周小华签订的《租赁合同》均约定了合同的履约保证金为57000元，正如铂利东公司庭审中所说，二份合同中均未约定缴纳该履约保证金的时间，也表明黄兰和周小华实际是无需再向铂利东公司缴纳该款项，均为从上一手承租人处受让了该履约保证金。再次，黄兰提供了铂利东公司在2019年6月21日铂利东公司开具收取黄兰保证金57000元收据的照片，虽然黄兰无法提供照片所载收据的原件，但该照片做假的程度较低，足以认定铂利东公司在与黄兰签订租赁合同时曾开具了收取履约保证金的收据。最后，铂利东公司作为专业的物业管理公司，出租商铺收取履约保证金是正常经营方式，铂利东公司并未举证证明在合同履行期间向周小华或黄兰催缴过履约保证金，其出具的《合同终止协议》只载明有权没收合同押金，但并未注明黄兰并未缴纳押金。综上，一审法院认定铂利东公司收取了黄兰的履约保证金57000元。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后因该合同取得的财产应当予以返还，黄兰请求铂利东公司返还履约保证金57000元符合法律规定，一审法院依法予以支持。无效合同约定的违约责任无效，铂利东公司以黄兰提前终止租赁合同为由，主张其有权依据《租赁合同》中违约责任的约定没收履约保证金的理由不能成立，一审法院不予采纳。黄兰作为承租人，应尽到谨慎审查租赁物是否适租的义务，黄兰在未确定承租的商铺已办理合法规划报建手续的情况下，与铂利东公司签订《租赁合同》并实际履行，其自身也具有一定过错。黄兰购买经营设备设施的费用属于其经营成本，且其在合同终止后已搬离，其请求铂利东公司赔偿该部分损失的理据不足，一审法院不予支持。黄兰所主张的投入固定装修损失，因其并未提供合法有效证据证明其实际支出了装修费用，且考虑《租赁合同》约定期满的时间为2020年9月30日，其主张投入106050元进行固定装修也不符合情理。现黄兰因自身原因停止经营，固定装修损失也属于其履行无效合同造成自身损失，应由其自行承担，一审法院对黄兰主张铂利东公司赔偿该部分损失的诉讼请求也不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、确认黄兰与铂利东公司于2019年6月21日签订的《租赁合同》无效；二、铂利东公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还履约保证金57000元予黄兰；三、驳回黄兰其他诉讼请求。当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取3004.97元，由黄兰负担2479.97元，铂利东公司负担525元。铂利东公司负担部分应于上述付款同期迳付还予黄兰，一审法院不另收退。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审理，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷，根据双方的诉辩意见，本案争议焦点为：一、黄兰与铂利东公司于2019年6月21日签订的《租赁合同》是否有效；二、铂利东公司应否向黄兰返还履约保证金57000元。对此本院分析如下：关于争议焦点一。铂利东公司认为涉案租赁物所在的土地已办理集体土地使用权证，而涉案租赁物是因历史原因才没有办理报建手续，且黄兰在承租涉案租赁物后亦可办理营业执照等证照及消防验收手续，《租赁合同》应为有效合同。经审查，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，铂利东公司与黄兰均已确认租赁的商铺未办理规划报建及竣工验收手续，且土地是否办理建设用地手续及商铺是否办理消防验收并不能作为商铺办理合法规划报建手续的依据，因此，依照上述法律规定，黄兰与铂利东公司于2019年6月21日签订的《租赁合同》应为无效合同。关于争议焦点二。铂利东公司认为黄兰并无实际向其缴纳过履约保证金57000元，铂利东公司无需向黄兰返还。对此本院认为，其一，黄兰通过周小华承租了涉案租赁物，并支付了80000元转让费，周小华确认该款项中包括了其与铂利东公司之间的《租赁合同》中的履约保证金57000元，且在周小华与黄兰的微信聊天记录中亦确认上述80000元包括该57000元履约保证金。其二，从黄兰、周小华分别与铂利东公司签订的两份《租赁合同》可见，两份合同均有约定收取57000元履约保证金，但未约定该履约保证金的支付时间，且周小华亦确认其向上一手承租人支付的88000元转让费中也是包括了该履约保证金，由此说明黄兰和周小华均为从上一手承租人处受让了该履约保证金，实际无需再向铂利东公司缴纳履约保证金。其三，铂利东公司向黄兰出具的《合同终止协议》载明了由于黄兰没有到期不再经营，按合同规定，未到合同年限，市场方有权收取合同押金及没收设备设施，但未注明黄兰并未缴纳合同押金。且黄兰亦已提交了铂利东公司曾开具收取其押金57000元的收据照片，铂利东公司认为黄兰提供的该收据仅为照片形式，没有收据的原件，不具有真实性，但铂利东公司未能提供证据证明该收据系伪造，其并未出具过，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第二款“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明”之规定，本院对该收据照片的真实性予以确认，认定铂利东公司收取了黄兰的履约保证金57000元。如前所述，《租赁合同》为无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效后因该合同取得的财产应当予以返还”之规定，铂利东公司因合同约定所收取的57000元履约保证金应返还予黄兰。综上，铂利东公司的上诉理由不充分，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人佛山铂利东物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  耿 翔审 判 员  翁丰好审 判 员  姜欣欣二〇二〇年六月二十三日法官助理  邱雪碧书 记 员  钟勉力