宁夏回族自治区盐池县人民法院民事判决书（2018）宁0323民初194号原告：高某，个体户，住宁夏回族自治区盐池县。公民身份号码×××。委托诉讼代理人：李某，男，1968年1月1日出生，律师，系原告哥哥，住宁夏回族自治区盐池县。公民身份号码×××。代理权限为特别授权。被告：四川石油天然气建设工程有限责任公司。法定代表人：张某。统一社会信用代码：91510000732344634G。委托诉讼代理人：杨某，系宁夏善知律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：刘某，系宁夏善知律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告高某与被告四川石油天然气建设工程有限责任公司（以下简称四川石油公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年12月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高某的委托诉讼代理人李某、被告四川石油天然气建设工程有限责任公司的委托诉讼代理人杨某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。高某向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付房屋租金158004元；2.判令被告立即交付租赁房屋并赔偿损失391096元，以上两项共计55万元；3.被告承担全部诉讼费用。事实和理由：2016年6月29日，原被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定租赁期为一年，租赁时间自2016年7月1日至2017年6月30日，被告在2017年2月春节放假期间，未留派专人检查管理承租房屋就封门回家过春节，由于被告在使用自来水时没有关好管道阀门致漏水，二十余天的漏水造成楼房地基下陷，被告直到6月份交房时才提及这一情况，并答应予以维修，原告也同意修复或出钱原告自己维修也行。但被告直至离开未能维修也没有支付维修费也没有交付使用的房屋，后双方因维修发生纠纷，经惠安堡派出所、司法所处理未果，近日原告找建筑施工技术人员初步查勘，认为地基下陷已导致承重柱（楼房系鸡腿式设计）下沉，修复费用巨大，修复后有可能不能再作为经营性用房使用，至此，原告意识到问题的严重性。现原告诉至法院，请求判如所请。原告高某向法庭提交以下证据以证实自己的诉请：一、房屋租赁合同原件一份、复印件一份，证明：1、原被告双方签订房屋租赁合同租金为158004元；2、依据合同8.1条，被告至今没有移交租赁房屋，依据7.44条，被告要承担因本方原因造成损失及维修费用的事实。证据二：打印图片4张，证明涉案房屋漏水及下沉的局部情况。证明：1、损失的时间及大小；2、造成损失的原因的事实。被告四川石油公司对原告提供的两组证据的质证意见为：证据一的真实性无异议对证明目的及关联性不予认可。该证据无法证明被告对原告房屋存在任何侵权行为，反而可以证明双方约定的租赁期限为1年，每三个月支付一次租金，7.46条约定，被告如需续租房屋，需于租赁期届满前10日以书面形式向原告提出，故我公司不可能在合同期满后继续承租涉案房屋且近一年的时间未支付租金。该合同的第6条、第7.23条、第9.1条均明确约定原告对出租房屋及附属设施有定期检查的义务，并需及时修缮且承担相应费用，这与原告所主张诉请不一致。该合同的7.21条约定，原告需向被告交付房屋并制作房屋交接清单，该约定可以证实房屋交接清单制作义务方为原告，而事实是原告方在向被告交付房屋时没有制作并签署房屋交接清单，收回房屋时也同样未制作房屋交接清单。证据二真实性及证明目的均不予认可，因为该组证据根本无法体现是何时、何地、何人拍摄的，无法证明该组照片与本案是有关联性的，即便有关，被告也已于合同期届满时将房屋交还于原告，房屋再出现任何损坏及质量问题均与被告无关。被告四川石油公司辩称，原告的主张即没有事实依据，也没有法律依据，应当依法驳回原告的诉讼请求。1、2016年6月29日，原、被告签订了《房屋租赁合同》一份，租赁期限一年，自2016年7月1日至2017年6月30日止，用于中靖输气管道线路工程川建38队办公。接收房屋时，被告公司就发现房屋存在多处质量问题，但是因急于使用且问题尚可克服，就继续使用了涉案房屋，直至2017年租赁期满，被告公司将机器设备及人员搬离涉案房屋，将房屋交付给原告并交还了钥匙，此期间原告未提出任何异议及赔偿要求。2、原告主张被告公司侵权与事实不符。首先，被告公司从未因疏忽导致阀门漏水，若如原告主张，2017年2月份漏水就造成地基严重下陷，那么接下来被告公司4个月的租赁期岂不是要在危房中办公，这既不符合常理也不可能被被告公司工作人员所接受。再次，原告主张漏水二十余天是不可能发生的，本案涉及的房屋就位于原告家所在的院落，原告的父母长期居住于该院，原告也经常回家到出租房检查，同一院内漏水二十余天而不被发现，这是根本就不可能发生的情形。3、原告的主张就是子虚乌有，其在合同期满，被告公司川建38队搬离租赁房屋后，屡次至中靖输气管道线路工程项目部对我公司人员进行人身恐吓和威胁，扰乱项目部正常经营，造成了严重的不良影响和经济损失，被告公司工作人员吕斌为此向盐池县惠安堡派出所报警维护权益，而非原告陈述因主张维修费，而要求惠安堡派出所处理，对原告的各种过激及违法行为，被告公司仍然保留要求其承担法律责任的权利。4、对于原告主张2017年6月30日至今的房屋租金没有任何事实依据，被告公司已于租赁合同期届满即2017年6月30日，将房屋交付给原告并交还了钥匙，并未存在继续租赁使用原告的房屋的情形，被告公司作为石油天然气行业大型央企，发生任何法律关系均需要签署相应的合同，不可能在房屋租赁期满后不签订协议继续续租。根据合同法相关规定，租赁房屋超过半年以上，需要签订书面的租赁合同，原告的主张与该法律规定相互冲突，另外，在事实上，被告公司已将设备人员全部搬离涉案房屋，也不存在继续租赁的必要性，38队工程项目也已经施工完毕，不可能继续承租，这一点从原告屡次至中靖输气管道项目部扰乱经营也可以侧面印证，因为如果承租的38队继续在该租赁房屋承租，原告没有必要舍近求远跑到项目部主张所谓的权利，直接找到承租方38队。综上，原告的主张没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，以维护被告的合法权益。被告四川石油公司未提交证据。对原告当庭提交的证据一，因被告对其真实性无异议，故本院对原告提交证据一的真实性予以认定。对原告提交的证据二，因该证据系打印件，无法显示拍摄时间、地点及拍摄人，且被告不予认可，故本院不予采信。本院依职权调取了盐池县公安局惠安堡派出所接处警登记表一份、惠安堡司法所工作人员询问笔录一份，对本院依职权调取的上述证据，原、被告对其真实性、合法性均不持异议，故本院对上述证据的真实性、合法性予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月29日，原告高某（甲方）与被告四川石油天然气建设工程有限责任公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：2.租赁房屋坐落于××县西侧，层数3层。租用普通房间24间、会议室一间、库房三间、厨房一间及饭堂一间，500㎡停车场在租用期间免费使用，房屋建筑面积总计1494.72平方米，房屋结构为混合，房屋所有权证号为盐房权证慧字第XXXX号，房屋质量标准为合格。4.租赁期限为1年，从2016年7月1日开始至2017年6月30日止。5.租金、租金结算及租金调整：5.1租金为13167元/月，3层房屋（含会议室使用，房间清洁服务、配套家具）和一间厨房及饭堂、停车场（不含税），1年租金共计158004元（不含税）。适用税率为1.5%。……合同同时约定了双方权利义务及违约责任等。合同签订后，原告按约定向被告交付了租赁房屋，被告向原告支付了2016年7月1日至2017年6月30日期间的房屋租赁费。2017年7月份，原告因与被告的房屋租赁纠纷到盐池县惠安堡司法所要求司法所工作人员进行调解，因被告公司表示原告房屋受损不是其公司造成，但原告因此事阻拦其公司项目部撤离租赁房屋，被告公司为解决矛盾，顺利搬离租赁房屋，被告公司同意在项目部撤离时给原告5000元。后因被告公司一直未派员到盐池县惠安堡司法所进行调解，故盐池县惠安堡司法所未制作调解笔录。2017年8月21日，被告公司员工陈树生向盐池县公安局惠安堡派出所报警称原、被告因房屋租住问题发生纠纷，原告将其公司车辆拦挡不让走。2018年2月20日，原告向本院申请对涉案房屋损毁的损失进行鉴定，本院委托宁夏斯奥建设工程造价咨询有限公司对涉案房屋的修复价值进行司法鉴定，宁夏斯奥建设工程造价咨询有限公司于2018年12月19日作出宁斯鉴字（2018）第036号工程造价鉴定报告书，鉴定意见为：盐池县惠安堡北街126号房屋损坏维修工程费用原告主张55万元，经鉴定为168491.26元。原、被告均对该工程造价鉴定报告的真实性和合法性无异议。2019年5月23日，原告高某向本院申请对涉案房屋地面下陷成因进行司法鉴定，本院多方委托鉴定公司，均因原告不能提供相应材料而无法启动鉴定程序，原告于2020年6月9日申请撤回对涉案房屋地面下陷成因的司法鉴定。本案的争议焦点为：一、原告高某（甲方）与被告四川石油天然气建设工程有限责任公司（乙方）签订《房屋租赁合同》是否已经依法解除；二、被告四川石油天然气建设工程有限责任公司是否应给付2017年6月30日至2018年6月29日期间的租金158004元；三、原告高某的房屋毁损是否由被告的侵权行为所致。本院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》系真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应认定为有效。各方当事人均应依约履行合同义务。原告高某作为出租人依约交付合同约定的租赁物，原、被告虽未签署书面文件确认租赁物及附属设备、设施是否具备交付条件，但被告自签订合同后已入驻租赁物，应视为原告已依约履行了出租人的主要合同义务。被告作为承租人已向原告支付了2016年7月1日至2017年6月30日期间的租赁费158004元。租赁期限届满后，依据本院收集在卷的证据及原告代理人的当庭陈述，能够证实被告实际搬离案涉租赁房屋的时间为2017年8月21日，此后原、被告未继续签订租赁合同，且自此后租赁物实际由原告掌控，因此原、被告之间的《房屋租赁合同》已依法解除。故对于原告主张由被告立即交付租赁房屋的请求，本院不予支持。对原告要求被告支付2017年6月30日后一年的租赁费158004元的请求，本院对被告自租赁合同届满之日至搬离案涉租赁房屋之日即2017年6月30日至2017年8月21日期间的租赁费22510元（158004元÷365天×52天）予以支持，对2017年8月21日之后的租赁费，本院不予支持。对原告主张由被告承担租赁房屋损失391096元的请求，原告提供的证据不足以证实涉案租赁房屋的损坏系被告侵权所致，故本院不予支持。对被告辩称其于租赁期限届满后便搬离的意见，被告未提交证据予以证实，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告四川石油天然气建设工程有限责任公司于本判决生效后十日内一次性支付原告高某租赁费22510元；二、驳回原告高某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9300元，鉴定费15000元，共计24300元，由原告高某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。审判长 李生国审判员 黄倩倩人民陪审员 陈晓玲 二〇二〇年六月十六日书记员 沙明菊附：本案适用的法律条款1、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。3、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。另附：《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。