福建省南平市建阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0703民初284号 原告（反诉被告）：福建省泽地翠农业科技发展有限公司，住所地南平市建阳区海西工贸城武新1369号（武夷城市花园）1-5#2层205房。统一社会信用代码91350784MA34A7JG10。 法定代表人：罗艳艳，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：施明行，北京中银（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭舒芳，北京中银（福州）律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：福建华景房地产开发有限公司，住所地南平市建阳区永安街中山路155号2楼。统一社会信用代码913507846919088341。 法定代表人：沈桂华，执行董事。 委托诉讼代理人：林庆雄，福建鼎才律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖丽娟，福建鼎才律师事务所律师。 原告（反诉被告）福建省泽地翠农业科技发展有限公司（以下简称泽地翠公司）与被告（反诉原告）福建华景房地产开发有限公司（以下简称华景房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年9月27日立案后，2018年5月4日,本院作出（2017）闽0703民初2795号民事判决。泽地翠公司不服该判决并提起上诉。2018年9月27日，南平市中级人民法院作出（2018）闽07民终845号民事裁定，撤销本院上述判决，发回本院重新审理。本院于2019年1月16日重新立案后，依法适用普通程序，于2019年5月7日第一次公开开庭进行了审理。泽地翠公司的委托诉讼代理人施明行，华景房地产公司的委托诉讼代理人林庆雄到庭参加诉讼。2020年4月13日，本院第二次公开开庭进行了审理。泽地翠公司的委托诉讼代理人施明行、郭舒芳，华景房地产公司的委托诉讼代理人林庆雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 泽地翠公司向本院提出本诉诉讼请求：1.依法判令华景房地产公司向泽地翠公司退还已支付的购房款1205816元，并支付违约金6270400元（违约金计算方式：固定违约金1000000元，逾期违约金以72000000元为基数，按日万分之三从2017年1月26日暂算至2017年9月27日，判决时应算至实际还款之日）；2.依法判令华景房地产公司支付泽地翠公司经济损失12158318.19元［装修款10797600.06元、员工工资414834元、营销人员工资绩效622909.40元、额外支出费用（包括水电费、电话费、宽带费、日常办公开支费用）、产权分割、测绘及权属证书办理手续费9320元、宣传物料制作费用61250元、支付案外人违约金229124.93元］；3.依法判令华景房地产公司承担泽地翠公司为维权所支出的律师费用500000元；4.依法判令华景房地产公司承担本案的财产保全费5000元、保函费用20134.53元，以上合计20159668.72元。诉讼过程中，泽地翠公司变更诉讼请求为：1.依法判令华景房地产公司向泽地翠公司退还已支付的购房款1205816元及利息102619.97元（利息以1205816元为基数，按中国人民银行同期贷款利率支付，自2017年5月25日暂算至2019年3月1日，判决时应算至实际还款之日）；2.依法判令华景房地产公司支付泽地翠公司经济损失18213045.01元［装修款（未结算）10797600.06元、员工工资414834元、营销人员工资绩效622909.40元、额外支出费用（包括水电费、电话费、宽带费、日常办公开支费用）、产权分割、测绘及权属证书办理手续费9320元、宣传物料制作费用61250元、支付案外人违约金229124.93元、可预期收益6054726.82元］；3.依法判令华景房地产公司承担泽地翠公司为维权所支出的律师费用500000元；4.依法判令华景房地产公司承担本案的财产保全费、保函费用。事实和理由：泽地翠公司、华景房地产公司双方经协商，就坐落于福建省南平市建阳区建筑面积达23680.87平方米的房产达成买卖意向，泽地翠公司以成交价72000000元向华景房地产公司购买上述房产。双方于2016年12月26日签订《商品房买卖合同》，合同第五条、第六条、第八条关于房款、房屋交付、房屋权属转移登记作出详细约定。双方约定华景房地产公司应于合同签订30日内交付符合条件的空置房屋；在合同签订之日起150日内完成未抵押部分面积为9421.74平方米房屋、土地权属登记转移登记手续，在该部分房屋完成过户备案登记之日起3日内，泽地翠公司向华景房地产公司支付与过户面积相对应的购房款。根据合同第六条关于房屋交付的约定，华景房地产公司应在30日内即2017年1月25日前向泽地翠公司交付处于空置状态的房屋，且保证完成对房屋现有使用者的清退工作。但在合同履行过程中，华景房地产公司并未能向泽地翠公司交付符合合同约定条件的空置房屋，由此严重影响泽地翠公司对房屋的有效使用。为此，泽地翠公司多次要求华景房地产公司履行相应的义务，但华景房地产公司仍迟迟未能按约履行，至今仍尚有部分租户未能清退。合同履行过程中，华景房地产公司仅向泽地翠公司交付了部分房屋，泽地翠公司随即对房屋投入装修，配套宣传，并聘请一系列销售员等相关工作人员。在泽地翠公司投入大量人力、物力、财力后，华景房地产公司一直未能按合同约定配合泽地翠公司办理产权变更手续。为取得房屋所有权证，泽地翠公司不得已于2017年2月25日向华景房地产公司发函，变更原合同付款方式，即“2017年3月31日前，完成双方签订的《商品房买卖合同》内房产未抵押部分约9421.74平方米房屋进行交易，并于该房屋网签之日同时将购房款汇入贵公司指定账户。”华景房地产公司法定代表人沈桂华于2017年3月1日签收泽地翠公司发出的《承诺函》。双方确认承诺函内容后，华景房地产公司仍未能在指定时间内完成相应产权面积房产的网签手续，却不断要求泽地翠公司需提前支付购房款，在泽地翠公司拒绝后华景房地产公司于2017年4月27日发出《解除买卖合同通知书》，要求解除原合同。因泽地翠公司在该房产项目中已投入大量资金，为避免损失扩大，泽地翠公司不得不与华景房地产公司协商，同意按《承诺函》继续履行。华景房地产公司于2017年5月25日先行办理未抵押部分产权证号为潭房权证建阳字第××号、潭房权证建阳字第××号、潭房权证建阳字第××号房产的网签手续，泽地翠公司于当天依照华景房地产公司提供的账户，支付购房款合计1205816元。泽地翠公司支付购房款后，要求华景房地产公司配合办理产权变更手续至泽地翠公司指定第三人名下时，发现上述三套房产均于2016年9月21日被南平市建阳区人民法院采取了查封措施，无法办理变更手续。鉴于此，泽地翠公司要求华景房地产公司出具授权函，由泽地翠公司至南平市建阳区不动产登记中心对剩余未抵押房产的状态进行查询，发现原合同约定可办理过户手续的房产面积为9421.74平方米，目前剩余未查封、未抵押房产仅为5467.82平方米，其余均在2016年9月21日至2017年1月17日期间被南平市建阳区人民法院予以查封。华景房地产公司在明知房产已被查封的前提下，仍与泽地翠公司办理相关网签手续并要求泽地翠公司付款。泽地翠公司为避免扩大损失，不得不与华景房地产公司协商，要求仍按原合同进行履行，即在泽地翠公司取得未查封、抵押房产变更后的产权证三日内，再支付购房款。但是华景房地产公司在已违约的情形下，仍以各种方式不断要求泽地翠公司需先支付购房款再配合办理产权变更，在泽地翠公司拒绝后，华景房地产公司于2017年9月11日又向泽地翠公司发出《解除买卖合同通知书》，要求解除原合同。因泽地翠公司在合同签订后至提起诉讼前，为该项目投入巨额资金，包括房屋装修、人员工资、宣传费用等共支出11929193.2元，同时已与59人针对该项目房产签订了《商品房买卖合同》，且已收取了部分购房款合计5091665元，现华景房地产公司明确表示不再继续履行原合同，即不能按约将产权变更至泽地翠公司指定第三人名下，由此导致泽地翠公司无法按约向案外第三人交付房屋，需承担相应的违约金暂共计229124.93元。综上，在2016年12月26日泽地翠公司与华景房地产公司签订《商品房买卖合同》后，华景房地产公司未能交付符合约定的房屋，且华景房地产公司未向泽地翠公司告知，在签订合同前部分房产已被查封的事实；在合同履行过程中，在明知房产已被法院查封，不能过户的前提下，仍要求泽地翠公司支付购房款，华景房地产公司的行为属于严重的违约行为，根据《商品房买卖合同》第九条、第十条关于违约责任的约定，华景房地产公司未能保证房屋产权明晰，致使合同目的不能实现，且解除合同原因在于华景房地产公司，因此华景房地产公司应承担违约责任，除赔偿泽地翠公司的损失外，还应承担泽地翠公司为维权所支出的一切合理费用。为了维护泽地翠公司的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，特具此状，请求人民法院依法判决支持泽地翠公司所有的诉讼请求。 华景房地产公司辩称，一、泽地翠公司要求华景房地产公司返还已支付的购房款1205816元及支付相应利息的理由不能成立。根据泽地翠公司出具给华景房地产公司《承诺函》的约定，泽地翠公司应于2017年3月31日完成双方签订的《商品房买卖合同》内房产未抵押部分约9421.74平方米房屋（价值约30000000元）进行交易，先将购房款汇入华景房地产公司账户，当日同时签定网签房产买卖合同。泽地翠公司应于2017年5月26日前负责完成双方签订的《商品房买卖合同》中约定的解除有抵押部分的房产后进行交易。扣除买方(泽地翠公司）代出资解除抵押部分房产的款项后，剩余购房款先汇入华景房地产公司指定人账户，当日同时签订网签房产买卖合同。如泽地翠公司未按上述承诺内容履行交易及付款义务，华景房地产公司有权解除双方于2016年12月26日签订的《商品房买卖合同》，泽地翠公司将合同所涉房产装修部分拆除恢复原状返还给华景房地产公司，相关损失由泽地翠公司承担。《承诺函》约定的履行期满，泽地翠公司仍未按约定将未抵押部分房产9421.74平方米（价值30000000元）款项支付华景房地产公司。泽地翠公司于2017年3月29日收到华景房地产公司的《授权付款函》，即承诺函中的指定人账户，泽地翠公司却未按承诺函的约定在2017年3月31日将未抵押部分房产的购房款30000000元付至华景房地产公司指定账户，泽地翠公司的行为已构成违约。因此，华景房地产公司才在2017年4月27日通知泽地翠公司解除《商品房买卖合同》。泽地翠公司接到华景房地产公司的《解除买卖合同通知》后并没有提出异议。因涉案销售的房产早在2014年2月28日经过股东会决议，根据三股东的投资比例，将涉案房产分给各股东自己销售、经营。为了节省过户费用，三股东均未将房产变更到自己的名下。2017年5月，因股东徐友明所欠他人债务需要偿还，于是与泽地翠公司协商将其名下的24号店、26号店及209号房屋销售给泽地翠公司，由徐友明指定收款账户，华景房地产公司协助其办理《商品房买卖合同》的网签。华景房地产公司在2017年5月25日已将案涉三套房产与指定的购买人办理买卖合同网签。华景房地产公司实际上并未收到泽地翠公司支付的任何款项，泽地翠公司要求返还购房款1205816元的诉请不能成立。泽地翠公司也未在2017年5月26日前负责完成双方签订的《商品房买卖合同》中约定的解除有抵押部分的房产，在华景房地产公司多次要求其与抵押权人协商解除抵押的情况下，仍不履行，导致华景房地产公司面积5208.7平方米的房产被他人低价拍走（成交价仅为12619000元，而根据双方约定的每平方米均价3040元计算价值应为15834448元，给华景房地产公司造成经济损失3215448元）。因此，泽地翠公司未按《承诺函》履行对抵押房产的解押的行为也已构成根本违约。二、泽地翠公司要求华景房地产公司支付泽地翠公司经济损失18213045.01元的诉请也不能成立。根据《承诺函》的约定，在泽地翠公司未按要求履约的情况下，华景房地产公司有权解除合同并要求泽地翠公司拆除装修、恢复原状，所造成的损失由泽地翠公司自行承担。因此，泽地翠公司诉请要求华景房地产公司赔偿装修损失的诉请也是不能成立。泽地翠公司在未按合同履行付款的情况下，擅自对华景房地产公司的房产进行装修并对外销售的行为系违反合同行为。为此，华景房地产公司曾多次发函制止，但泽地翠公司对华景房地产公司要求其停止销售的要求置之不理。据泽地翠公司诉称，其已销售房产59户，已收取购房款5091665元。泽地翠公司收取上述购房款后，却仅付款1205816元给华景房地产公司，余款泽地翠公司占有。泽地翠公司在有能力履行的情况下，不履行合同，也已构成违约。泽地翠公司在未取得房产销售资质、未办理涉案房产的所有权转移登记前擅自对外销售房产的行为是无效行为。泽地翠公司在华景房地产公司于2017年3月7日明确告知涉案交易房产已列入武夷新区收储并要求其暂停装修及销售的情况后，仍对外销售(根据泽地翠公司提供的《商品房买卖合同》，其对外签订销售合同时间从2017年3月27日至2017年8月30日），也就是说，泽地翠公司在华景房地产公司要求其停止销售的要求之后，擅自对外销售房产，由此产生的一切责任和损失应由泽地翠公司承担。泽地翠公司所谓的装修损失，全部是其自己制作的清单，并没有其证据予以证实。其次，华景房地产公司早在2017年1月20日、2017年3月7日就通知其停止装修。但泽地翠公司仍然置华景房地产公司的通知于不顾，擅自进行装修，如果有造成损失也应由泽地翠公司自行承担。三、泽地翠公司诉请要求华景房地产公司承担其为维权支付的律师代理500000元及财产保全费、保函费用、诉讼费用的诉请也不能成立。首先，根据泽地翠公司提交的代理合同、转账凭证、律师费票据，其发生的时间在2017年5月4日，并不能证明是本次起诉所支出的费用，且根据双方商品房买卖合同中的约定，只有在违约情况下，才承担律师费用、保全费等费用，但华景房地产公司并没有违约，因此，不应承担律师代理费。其次，泽地翠公司在明知其仅支付1205816元给案外人且华景房地产公司无违约的情况下，恶意对华景房地产公司的价值50000000余元的资产进行保全，其保全范围明显超出可能得到的赔偿。因此，即便其有支出财产保全费、保函费、诉讼费用，也应当由泽地翠公司自行承担。对于泽地翠公司恶意超额保全华景房地产公司的财产，华景房地产公司保留要求其赔偿的权利。综上所述，请求依法驳回泽地翠公司的诉讼请求。 华景房地产公司向本院提出反诉诉讼请求：1.判令泽地翠公司支付华景房地产公司违约金6600800元［违约计算方法：固定违约金2000000元；逾期违约金以72000000元为基数，自2017年4月1日起按日万分之三计算至泽地翠公司将涉案房产恢复原状返还给华景房地产公司时止（暂计算至2017年10月30日止，该违约金为4600800元）］；2.判令泽地翠公司赔偿华景房地产公司因房产已被拍卖产生的损失3215448元；3.判令泽地翠公司承担华景房地产公司为维权所支出的律师代理费300000元；4.判令泽地翠公司立即拆除房产装修，恢复原状返还给华景房地产公司。以上违约金、损失、律师费合计10116248元。诉讼过程中，华景房地产公司变更诉讼请求为：1.判令泽地翠公司支付华景房地产公司违约金6600800元［违约计算方法：固定违约金2000000元；逾期违约金以72000000元为基数，自2017年4月1日起按日万分之三计算至泽地翠公司将涉案房产恢复原状返还给华景房地产公司时止（暂计算至2017年10月30日止，该违约金为4600800元）］；2.判令泽地翠公司承担华景房地产公司为维权所支出的律师代理费300000元；3.判令泽地翠公司立即拆除房产装修，恢复原状返还给华景房地产公司。以上违约金、损失、律师费合计6900800元。事实和理由：2016年12月26日，华景房地产公司与泽地翠公司签订《商品房买卖合同》一份，约定泽地翠公司整体购买华景房地产公司位于福建省南平市建阳区的房产（建筑面积约为23680.87平方米），每平方米均价约为3040元。合同对付款方式、时间、违约责任等作了约定。合同签订后，华景房地产公司多次催促泽地翠公司按合同约定履行付款办理网签手续，但泽地翠公司却以合同约定的履行期未到为由，一直拖延不予配合。在华景房地产公司部分抵押房产已被人民法院上网拍卖情况下，华景房地产公司要求泽地翠公司参与拍卖或与债权人（抵押权人）协商解决，以避免房产低价拍卖给华景房地产公司造成经济损失，但泽地翠公司仍不处理，致使华景房地产公司的面积5208.7平方米的房产在2017年3月31日和5月15日被低价拍卖，造成华景房地产公司经济损失3215448元。在泽地翠公司怠于履行，故意拖延的情况下，华景房地产公司又多次到泽地翠公司处要求泽地翠公司明确未抵押及抵押房产的交易时间及付款方式后，华景房地产公司于2017年3月1日收到泽地翠公司送来的《承诺函》（落款时间为2017年2月25日），华景房地产公司后对该《承诺函》上约定的付款方式有异议，不予认可该《承诺函》并要求泽地翠公司重新出具。2017年3月2日，华景房地产公司到泽地翠公司处取了新的《承诺函》（该《承诺函》文本上落款时间仍为2017年2月25日）。根据该《承诺函》的约定：1.泽地翠公司应于2017年3月31日完成双方签订的《商品房买卖合同》内房产未抵押部分约9421.74平方米房屋进行交易，先将购房款（30000000元）汇入华景房地产公司指定人账户，同时签定网签房产买卖合同。2.2017年5月26日前负责完成双方签订的《商品房买卖合同》中约定的解除有抵押部分的房产后进行交易。扣除买方（泽地翠公司）代出资解除抵押部分房产的款项后，剩余购房款先汇入华景房地产公司指定人账户，当日同时签订网签房产买卖合同。3.如泽地翠公司未按上述承诺内容履行交易及付款义务，华景房地产公司有权解除双方于2016年12月26日签订的《商品房买卖合同》，泽地翠公司将合同所涉房产装修部分拆除恢复原状返还给华景房地产公司，相关损失由泽地翠公司承担。2017年3月29日,华景房地产公司按《承诺函》的约定指定收款人账户并将《授权付款函》送达泽地翠公司以便其付款。但到了《承诺函》约定的履行期满，泽地翠公司仍未按约定将未抵押部分房产9421.74平方米（价值30000000元）款项支付华景房地产公司，也未将抵押部分房产办理解除抵押，泽地翠公司的行为已构成违约，应承担违约责任。泽地翠公司在未按合同履行付款的情况下，擅自对华景房地产公司的房产进行装修并对外销售。为此，华景房地产公司曾于2017年1月20日、2017年3月7日多次发函制止，但泽地翠公司对华景房地产公司的制止置之不理。基于泽地翠公司的违约行为，华景房地产公司只好于2017年4月27日通知泽地翠公司解除《商品房买卖合同》。泽地翠公司收到解除商品房买卖合同通知书后并没有提出异议。泽地翠公司不但不积极与华景房地产公司协商退出事宜，反而在其仅支付购房款1205816元的情况下，恶意保全华景房地产公司价值50000000元的房产（其中部分房产所有权人为案外人）。华景房地产公司对泽地翠公司的财产保全行为造成的经济损失保留另行追究其赔偿损失的权利。华景房地产公司认为，泽地翠公司未按《承诺函》约定的时间履行付款义务，已构成根本违约。华景房地产公司有权要求解除合同并要求泽地翠公司依据双方签订的《商品房买卖合同》第九条、第十条及《承诺函》的约定承担违约责任。华景房地产公司为维护其合法权益，现依据《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，向贵院提起反诉，请求依法判决。 泽地翠公司辩称，一、华景房地产公司在涉案《商品房买卖合同》约定的履行期限届满前要求泽地翠公司提前履行合同义务，没有任何事实依据和法律依据，泽地翠公司并不存在拖延履行合同或其他违约事实。首先，涉案《商品房买卖合同》于2016年12月26日签订，根据该《商品房买卖合同》第五条第一款第一项“自合同签订之日起150日内，卖方负责将未抵押部分房产面积9421.74平方米过户至买方及买方指定产权人的名下”的约定可知，华景房地产公司于2017年1月20日发函要求泽地翠公司支付购房款时并未到合同约定的日期，故泽地翠公司并未拖延履行未抵押房产的合同义务。其次，根据涉案合同第五条第一款第二项对抵押部分房产的购房款“此部分交易在150天内完成”的约定可知，在华景房地产公司要求泽地翠公司出资解除抵押房产时，亦未到合同约定的期限，即5月25日。因此泽地翠公司亦未拖延履行抵押房产的合同义务。最后，根据涉案合同的约定，泽地翠公司有权对涉案房产进行装修和销售。华景房地产公司提交的潭工贸城收储（2017）3号的通知系通知华景房地产公司停止在海西临产工贸城中ＩＩ-03地块上建设建筑物，而该通知发至华景房地产公司时，华景房地产公司已完成该地块上建筑物的建设，故该通知并不影响泽地翠公司对涉案房产进行装修、销售。因此，泽地翠公司不存在任何违约行为。二、泽地翠公司与华景房地产公司双方约定按照泽地翠公司提交的《承诺函》履行合同，根据该份《承诺函》的约定及相关法律规定，泽地翠公司有权在华景房地产公司拒绝履行相关义务时行使同时履行抗辩权。根据泽地翠公司提交的有华景房地产公司法定代表人签字确认的《承诺函》可知，泽地翠公司与华景房地产公司双方确认，2017年3月31日前完成未抵押部分房产的交易，泽地翠公司应于房屋网签之日同时将购房款汇入华景房地产公司指定账户；2017年5月26日前，在扣除泽地翠公司代出资解除抵押部分房产的款项后，在房屋网签之日同时将购房款汇入华景房地产公司指定账户。可见泽地翠公司与华景房地产公司双方均对该约定负有义务，且无先后履行顺序。但华景房地产公司未能在指定时间内完成相应产权面积房产的网签手续，却一直要求泽地翠公司提前支付购房款，没有任何事实与法律依据。因此，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”的规定，泽地翠公司有权在华景房地产公司将相关房产网络备案至泽地翠公司或泽地翠公司指定者名下之前行使同时履行抗辩权，拒绝华景房地产公司的履行要求。华景房地产公司拒绝履行合同的行为严重损害泽地翠公司合法权益。三、按照涉案合同的约定及泽地翠公司提交的《承诺函》约定，华景房地产公司未履行未抵押房产的过户手续前，无权要求泽地翠公司先履行抵押房产的合同义务，因此华景房地产公司缺乏要求泽地翠公司先行竞拍抵押房产的依据。因华景房地产公司涉及的债务纠纷众多，故为避免涉案合同目的无法实现，在签订合同时泽地翠公司即要求华景房地产公司办理涉案房产的过户。根据涉案合同以及泽地翠公司提交的《承诺函》可知，泽地翠公司与华景房地产公司双方已明确约定，先完成未抵押房产的交易，再进行抵押房产的交易。因此，在华景房地产公司未将未抵押房产过户至泽地翠公司名下前，无权要求泽地翠公司先履行抵押房产的交易，单方去参与抵押房产的司法竞拍。并且，在未抵押房产未过户至泽地翠公司名下前，无法确认泽地翠公司能否整体获取项目的控制权，此时要求泽地翠公司去竞拍抵押房产也是不现实的。四、华景房地产公司对泽地翠公司隐瞒了涉案房产的重要信息，在明知相关房产已被法院查封的情况下，仍收取泽地翠公司的购房款，并且存在着“一房二卖”的恶意行为，严重违反涉案合同的约定，损害了泽地翠公司的合法权益。（一）华景房地产公司对泽地翠公司隐瞒了涉案合同约定的未抵押部分的房产已被法院查封3953.92平方米的事实，并且明知房产证号为：潭房权证建阳字第××、第20××41、第20××43分别对应的房产已被法院查封的前提下，仍与泽地翠公司办理相关网签手续并收取购房款，属于严重的违约行为。在华景房地产公司拒绝履行《承诺函》后，泽地翠公司与其进行协商，双方同意华景房地产公司于2017年5月25日先行办理上述三套房产的网络备案手续，泽地翠公司于当天依照华景房地产公司提供的账户，支付购房款合计1205816元。泽地翠公司支付购房款后，要求华景房地产公司配合办理产权变更手续至泽地翠公司指定的第三人名下时，发现上述三套房产均于2016年9月21日被南平市建阳区人民法院采取了查封措施，无法办理变更手续。泽地翠公司经华景房地产公司授权至建阳区不动产登记中心对华景房地产公司名下未抵押房产的状态进行查询，发现涉案合同原约定可办理过户手续的房产面积为9421.74平方米，而目前剩余未查封、未抵押房产仅为5467.82平方米，其余均在2016年9月21日至2017年1月17日期间被南平市建阳区人民法院予以查封。在合同签订及履行过程中，华景房地产公司不仅隐瞒合同标的的重要信息，并且在明知不能办理上述三套房产产权变更手续的前提下，仍与泽地翠公司进行网签，并要求泽地翠公司支付相应的购房款，其行为严重违反涉案合同的约定，严重损害了泽地翠公司的合法权益。（二）华景房地产公司在履行涉案合同的过程中，存在“一房二卖”的违约行为，在与泽地翠公司签订涉案合同后又将合同下的17套房产卖给同一案外人并办理了相关的网络备案登记，其行为严重损害泽地翠公司合法权益。泽地翠公司与华景房地产公司双方签订涉案合同时，华景房地产公司明确将建阳字第20157650-20157656号、建阳字第20157658号、建阳字第20157659号、建阳字第20157662-20157667号、建阳字第20157669号、建阳字第20157670号17处房产卖给泽地翠公司，上述房产证复印件均作为附件附在涉案合同中。但在涉案合同履行过程中，华景房地产公司却于2017年9月19日、20日将上述17套房产卖给一个名叫“沈超中”的人，并且均在9月22日备案登记在其名下。泽地翠公司有理由相信这系华景房地产公司为了不履行涉案合同，与第三人恶意串通签订《商品房买卖合同》，转移华景房地产公司名下的财产。因此，华景房地产公司的行为已严重损害了泽地翠公司的合法权益。综上所述，泽地翠公司按照涉案合同的约定以及泽地翠公司提交的经双方确认的《承诺函》的约定履行合同，不存在任何拖延履行合同或其他违约行为，华景房地产公司无权要求泽地翠公司承担违约责任，赔偿损失。并且，涉案合同履行过程中，因华景房地产公司故意隐瞒涉案房产的真实情况，以及“一房二卖”的恶意行为，使泽地翠公司受到了重大的经济损失。退一步说，即使泽地翠公司存在违约，华景房地产公司主张的违约金过分高于其造成的损失，请求予以调低。因此，根据相关法律规定，请求法院依法驳回华景房地产公司的全部反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。现对双方当事人所举证据认证如下：本诉中泽地翠公司所举证据1.《商品房买卖合同》，2.《房屋所有权证》，3.建阳区不动产登记查询证明，5.《解除买卖合同通知书》，6.《授权付款函》，7.《转账申请表》，8.中国农业银行转账记录，16.测绘费用、产权分割、办理手续费，21.《委托代理合同》，22.银行转账凭证，23.律师费发票，26.之2017年5月25日案涉三套房产的《商品房买卖合同备案信息表》上述证据真实、合法，与本案具有关联性，予以确认；证据4.《承诺函》，与华景房地产公司提交的《承诺函》存在不一致，可见，华景房地产公司同时持有“两份”《承诺函》，赋予华景房地产公司选择权，另结合双方于2017年5月25日交易的三套房产记录信息可看出，系泽地翠公司打款在先，双方网签在后，双方系根据华景房地产公司提交的《承诺函》履行义务，故对该证据不予确认；证据9.房产项目各项投入资金汇总表，10.工程预算书，25.装修工程费用单，28.之房产项目各项投入资金汇总表，不符合证据的形式要求，不予确认；证据11.员工工资，12.销售佣金请款单，13.中国农业银行转账凭证，14.发票联，15.日常办公开支、水电费等额外支出明细单，17.《商品房销售情况统计表》（与证据28一致），18.《商品房买卖合同》（泽地翠公司与购房者签订），19.《公寓装修协议》，20.《收款收据》，24.宣传费用发票，本院结合争议焦点予以分析认定；证据26.之《商品房买卖合同备案信息》（2017年10月31日）系华景房地产公司向泽地翠公司发出《解除买卖合同通知书》后发生的交易，与本案不具有关联性，不予确认。华景房地产公司所举证据1.《承诺函》《授权付款函》，2.《商品房买卖合同》《民事起诉状》，3.《履约通知书》《履约通知书回复函》《对2017年2月1日回复函的回复》《抵押房产告知书》《抵押房产处置紧急告知书》《特快专递查询单》，4.《暂停装修及销售通知书》《停止销售房产通知》《照片》，5.《解除买卖合同通知书》，6.国家企业信用查询表，8.《中国农业银行转账交易凭证》《房屋买卖合同备案信息表》上述证据真实、合法，与本案具有关联性，予以确认；7.国家企业信用查询表，与本案无关联，不予确认。反诉中华景房地产公司所举证据1.《商品房买卖合同》，2.《承诺函》《授权付款函》，3.之《履约通知书》《抵押房产告知书》《抵押房产处置紧急告知书》《特快专递查询单》，4.之《暂停装修及销售通知书》《停止销售房产通知》《照片》《解除买卖合同通知书》，本院在本诉中已作认定，故不重复认定；证据3.之《拍品介绍》《拍卖成交确认书》，5.《委托代理合同》《律师费收费票据》《银行转账凭证》，7.《照片》，9.《建阳房地产信息网--户室信息》。上述证据真实、合法，与本案具有关联性，予以确认；证据4.之《商品房销售情况统计表》本院结合争议焦点予以分析认定；证据6.《撤回2017年9月11日解除买卖合同通知书》、特快专递回单及查询，该证据不合法，不予确认；证据8.《南林武夷城市花园项目股东会决议》，该证据与本案无关联，不予确认。泽地翠公司所举证据1.《承诺函》，2.《授权付款函》，3.中国农业银行转账记录，4.《委托代理合同》，5.《发票》，本院在本诉中已作认定，故不重复认定。华景房地产公司申请肖金良出庭作证，证明《商品房买卖合同》签订时，泽地翠公司已知晓部分房产被查封的事实。本院认为，泽地翠公司向华景房地产公司购买房产面积高达23680.87平方米，泽地翠公司未向不动产登记中心了解房屋查封状况，不符合常理，结合肖金良的证言，《商品房买卖合同》签订时，泽地翠公司知晓部分房产被法院查封具有高度的概然性，故对该部分事实予以确认。 本院经审理认定事实如下：华景房地产公司系房地产开发企业，开发建设了位于南平市建阳区（武夷城市花园）的房产。泽地翠公司系有限责任公司，于2016年8月11日成立。 1.2016年12月26日，泽地翠公司与华景房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定华景房地产公司将坐落于南平市建阳区，建筑面积23680.87平方米的商品房及该房产占用范围的土地使用权（土地面积8643.4平方米）出售给泽地翠公司。合同第二条第2点约定，案涉房屋存在下列情况：（1）抵押状态：（部分房产存在抵押）未抵押部分的产权面积约为9421平方米。关于抵押权的补充约定及说明：该房产存在部分抵押，抵押权人为中国工商银行建阳支行、建阳区农村信用联社、个人，抵押面积约为14260平方米，抵押债权总额为32000000元，具体抵押金额以实际发生为准。甲方（华景房地产公司）保证如实、没有隐瞒的披露本合同项下房产的所有抵押信息，若有不符合实际情况的，造成无法过户的或造成乙方（泽地翠公司）损失的，乙方有权要求甲方支付由此造成的相应的经济损失。第四条约定了房产成交价与卖方实收款，其中第1点约定了交易总价，买卖双方确认本合同项下所有房产的交易总价为人民币85000000元，其中包括房产的装修款及房屋修缮费用13000000元。第2点成交价：根据前款约定，买卖双方确定成交价为72000000元。第3点卖方实收款：卖方实收款为成交价扣减卖方抵押房产对应应偿款的抵押款（包括本息等，暂定为32000000元，以买方实际代偿为准）。卖方实收40000000元，该款为买方应付给卖方的款项。第4点双方确认，因现房产状况不符合买方使用要求，买方需另行投入资金进行房屋修缮及装修，装修及修缮费用为13000000元。房产装修及修缮期间，房产产权正处于交易过户阶段，因此将房屋装修及房屋修缮费用计入房产成交总价，该款由买方用于装修、修缮房屋支出，不支付给卖方，由此产生的税收等全部费用（包括今后卖方清算时该13000000元多产生的所有的税、费）由买方承担。第五条房款交付约定如下：合同签订后，买卖双方同意，卖方配合买方将房产过户至买方及买方指定者。交易房产均价为3040元／平方米，以下条款中约定的分批成交价为：过户房产面积×交易房产均价。买方根据房产状态的不同按下列方式给付剩余购房款并完成房产过户：（一）对于未抵押部分房产的购房款，双方确定该部分房产购房款为30000000元。自合同签订之日起150日内，卖方负责将未抵押部分房产面积9421.74平方米过户至买方及买方指定产权人的名下。未抵押部分房产可分批次过户，购房款支付金额以实际过户面积为准。买方在该部分房产完成房管部门过户备案登记之日起3个工作日内支付过户面积对应款项至卖方指定账户。（二）对抵押部分房产的购房款，双方同意，由买方出资代卖方解除抵押担保，双方共同将解押后房产过户给买方或买方指定者。买方出资代卖方解除担保而支付的金额计入房产成交价。抵押部分交易面积约为14259.73平方米，交易价格总计42000000元，扣除买方代出资解除担保支付款后，余款在该部分房产过户完成后7日内支付。买卖双方可协商分批、分次出资解除各抵押房产的抵押担保债务，并办理过户手续。此部分交易在150天内完成。（三）装修及房屋装修修缮款，房产的装修及房屋修缮费为13000000元。由买方用于装修及修缮，买方不需要另行支付给卖方。此款产生的税收等全部费用（包括卖方清算时该13000000元多产生的所有的税、费）均由买方承担。第六条房屋交付与交房保证约定如下：1.卖方应保证本合同项下的房产以现状处于空置状态交付给买方。2.在签订本合同之日起三十日内，卖方应保证完成对房屋现有使用者的清退工作，并交付于买方，并配合买方办理水、电、管道煤气、闭路电视等工作，以便房屋投入使用。（办理水、电、管道煤气、闭路电视、宽带等手续费用由买方承担）。3.卖方未在约定期限将房产交付给买方，则买方有权拒绝履行在该约定期限之后的义务，但卖方仍应继续履行在该约定期限之后的义务。第八条房屋权属转移登记约定如下：1.买卖双方同意：对于未抵押部分房产在自本合同签订之日起150日内，双方共同到房屋登记机构申请办理房屋、土地权属登记转移登记手续；对于处于抵押状态的房产，在买方出资解除抵押后十日内，双方共同到房屋登记机构申请办理房屋、土地权属转移登记手续。2.卖方未在约定期限将房产权属转移登记转移给买方，则买方有权拒绝履行在该约定期限之后的义务直至卖方履行该转移登记义务后，但卖方仍应继续履行在该约定期限之后的义务。3.房屋、土地权属转移中，买方提供房产权属接收方信息，卖方按照买方所提供信息办理房屋、土地权属转移手续。在此过程中如因买方原因造成迟延的，由买方负责。第九条违约认定约定如下：1.买卖双方签订本合同后，一方未按合同约定擅自变更或解除合同的，或未按合同及合同相关附件的约定履行义务的，视为违约。2.卖方保证上述房产产权清晰，在房屋权属转移登记前，若发生与卖方有关的产权纠纷或债务纠纷概由卖方负责。第十条违约责任约定如下：（一）一方因逾期未履行合同的约定义务的，自违约行为发生之日起，违约方按成交价款每日万分之三向守约方支付违约金。该违约金的认定及支付不影响合同在违约行为终止之后继续履行。（二）自违约行为发生之日起超过15日，守约方即向违约方发出函件促其履约，发函即日起超过30日仍未回复并履约的，守约方可解除合同。（三）若卖方违约致买方解除合同的，则卖方除退还买方已付购房款外，还应支付逾期违约金1000000元，存在逾期违约金的，还应支付该违约金；若买方违约致卖方解除合同的，买方还应支付违约金2000000元，存在逾期违约金的，还应支付该违约金，在扣除上述违约金及本条第四款的损失及费用后，卖方将剩余购房款退还给买方。（四）守约方有权要求违约方支付产生的拥金、服务费、交易过程中所产生的其他费用及违约给守约方造成的一切经济损失，因违约行为给守约方增加的费用、律师代理费、差旅费等。（收件地址以合同落款处所留地址为准，因地址不祥或有误而无法送达，视为送达。因此而产生的责任由提供地址方自行承担）。第十一条合同变更约定如下：本合同在履行期间，买卖双方任何一方要求变更合同条款的，应及时通知对方，并征得对方的同意后，在约定的时限内，签订补充协议，注明变更事项。未征得对方同意，擅自变更造成的经济损失，由责任方承担。该合同附有附件1.买方、卖方企业营业执照、法人身份信息，2.房屋所有权证，3.土地使用权证，4.房产已抵押债权明细。《商品房买卖合同》还对其他事项作出约定。《商品房买卖合同》签订时，泽地翠公司知晓部分房产被法院查封。 2.合同签订后，华景房地产公司将案涉房屋钥匙交付泽地翠公司，之后泽地翠公司于2017年1月左右开始对案涉房屋进行装修修缮，至2017年5月左右停止装修，期间有雇佣人员对房产进行对外宣传及销售等。截至法庭辩论终结前，泽地翠公司已对案涉房屋的外墙、玻璃、售楼部、4#楼3-6层房屋及5#楼部分房屋进行了装修和修缮，并已安装了2部电梯。 3.2017年1月20日，华景房地产公司向泽地翠公司发出《履约通知书》，称未抵押部分的房产已具备过户，但经多次催促，泽地翠公司却不配合办理。而签订合同前，泽地翠公司承诺资金已经准备好，随时可以支付，但现在却有意拖延不予办理可过户房产，且泽地翠公司未经华景房地产公司同意，就将房屋结构进行拆改和装修，产生重大安全隐患。现要求泽地翠公司在收到本通知后三日内办理未抵押部分的房产过户手续。如因泽地翠公司的行为给华景房地产公司造成损失，将由泽地翠公司承担赔偿责任。 4.2017年2月1日，泽地翠公司向华景房地产公司发出《“履约通知书”回复函》，称根据合同第五条双方约定的时间在150天内，并未约定具体开始时间，即该部分房产完成交易过户于2017年5月25日前，泽地翠公司均未构成违约。针对房屋结构拆改和装修问题，双方合同有明确约定。故泽地翠公司有严格按照合同约定履行，不存在违约责任。同时提出异议：1.根据合同第六条第二点，华景房地产公司在合同签订之日起三十日内，需完成该处房屋当时使用者的清退工作，但截至泽地翠公司发函之日起，该房产一层仍然未完成清退。2.根据合同第二条第二点，华景房地产公司所告知的该房产抵押权人身份已经在合同签订之前就发生变化，中国工商银行的债权已经转移至明策伟华有限公司，且由南平市中级人民法院于2016年12月20日作出生效判决。该笔债权关系泽地翠公司多次催促华景房地产公司予以配合，华景房地产公司有意回避。现特此告知华景房地产公司于收到此回复函15个工作日内指派相关人员同泽地翠公司共同对接明策伟华有限公司，协商解决此次债权债务问题。 5.2017年2月6日，华景房地产公司向泽地翠公司发出《对2017年2月1日回函的回复》，称对泽地翠公司所提出的一层租户退场问题，因泽地翠公司至今对能办理过户的未抵押房产迟迟不予办理，造成华景房地产公司资金紧张。考虑到对租赁户提前清退需要资金补偿问题，为确保清退工作顺利进行，请泽地翠公司预付500000元给华景房地产公司作为对清退住户的补偿，该款在泽地翠公司履行合同时可作为合同价款予以抵扣。对泽地翠公司所提出要求华景房地产公司对接明策伟华公司，华景房地产公司徐友明已将明策伟华公司代理律师肖杰的联系方式告知泽地翠公司，泽地翠公司可直接与其联系。 6.2017年2月14日，华景房地产公司向泽地翠公司发出《抵押房产告知书》，再次向泽地翠告知华景房地产公司所有借款债权及抵押房产的情况，告知泽地翠公司及时与债权人联系并处理。泽地翠公司未予处理。 7.2017年2月25日，泽地翠公司向华景房地产公司发出《承诺函》，承诺：1.2017年3月31日前，完成双方签订的《商品房买卖合同》内房产未抵押部分约9421.74平方米房屋进行交易，先将购房款汇入华景房地产公司指定人账户，当日同时签订网签房产买卖合同。2.2017年5月26日前负责完成双方签订的《商品房买卖合同》内约定的解除有抵押部分的房产后进行交易。扣除买方代出资解除抵押部分房产的款项后，剩余购房款先汇入华景房地产公司指定人账户，当日同时签订网签房产买卖合同。3.如泽地翠公司未按前款1、2条承诺之内容履行交易及付款义务，华景房地产公司有权解除双方于2016年12月26日签订的《商品房买卖合同》，泽地翠公司将合同所涉房产装修部分拆除恢复原状返还华景房地产公司，相关损失由泽地翠公司自行承担。4.泽地翠公司在支付第一笔款项后，望华景房地产公司协助泽地翠公司对房屋现有使用者的清退工作，未尽事宜另行协议补充。5.原《商品房买卖合同》与本承诺函不一致内容，以本承诺函为准。华景房地产公司对该份《承诺函》表示认可。 8.2017年3月2日，华景房地产公司向泽地翠公司发出《抵押房产处置紧急告知书》，要求泽地翠公司及时与债权人联系，为避免抵押资产，特别是已进入拍卖的资产被他人竞得，影响整体资产转让合同的履行，请泽地翠公司参与本次拍卖或与债权人建阳市农村信用社协商解决。泽地翠公司未参与拍卖及进行协商解决。 9.2017年3月7日，华景房地产公司向泽地翠公司发出《暂停装修及销售通知书》，通知内容为因华景房地产公司与泽地翠公司所签订的《商品房买卖合同》的房产及土地已列入武夷新区收储范围，南平市建阳区海西林产工贸城土地收储工作领导小组办公室已于2017年3月6日以潭工贸城收储（2017）3号通知华景房地产公司，要求停止对建筑物（房产）的一切施工活动。为避免给双方造成不必要的损失，请泽地翠公司暂停对该房屋的一切施工活动和房产的对外认购、销售。但泽地翠公司认为该通知不影响双方合同的履行，泽地翠公司仍继续按合同约定对案涉房屋进行装修修缮。 10.2017年3月27日至2017年8月30日期间，泽地翠公司将案涉房屋对外出售，出售了59套，与购买人签订了《商品房买卖合同》及《公寓装修协议》，收取购房款共计5091665元。 11.2017年3月28日，华景房地产公司向泽地翠公司发出《授权付款函》，注明华景房地产公司授权泽地翠公司应付华景公司17880000元汇入沈超中位于上海砖桥支行62×××16账户内。泽地翠公司对上述账户的付款行为视为对华景房地产公司的付款行为。华景房地产公司对泽地翠公司的上述付款行为承担一切法律责任。并备注对应付款房号：4＃楼304房、404房、504房；5＃楼305房、405房、505房、506房；二层204房、205房、206房。泽地翠公司收到该函后，未协助办理网签手续也未支付相应款项。 12.2017年3月31日，华景房地产公司所有的位于建阳区被他人通过司法拍卖网络竞价成功竞得。 13.2017年4月27日，因泽地翠公司未按《承诺函》约定先给付购房款，华景房地产公司向泽地翠公司发出《解除买卖合同通知书》，要求即日解除双方签订的《商品房买卖合同》，泽地翠公司即日退出，并不得破坏房屋。泽地翠公司收到《解除买卖合同通知书》后，不同意解除，双方有进行磋商，并继续履行合同。 14.2017年5月3日，华景房地产公司向泽地翠公司发出《停止销售房产通知》，要求泽地翠公司不得对外销售房产，否则造成的一切法律后果由泽地翠公司承担。泽地翠公司仍有对外销售。 15.2017年5月15日，华景房地产公司所有的位于建阳区被他人通过司法拍卖网络竞价成功竞得。 16.2017年5月25日，华景房地产公司将案涉两套店面（房屋所有权证号为20××41号、20××43号）、一套房屋（房屋所有权证号为××号）出售给泽地翠公司，当日15-16时许，泽地翠公司依照华景房地产公司出具的授权付款函，将案涉房屋款项合计1205816元付至华景房地产公司指定收款人名下，当日19时许，华景房地产公司与泽地翠公司指定的案外人罗万钧就案涉的两套店面及一套房屋办理了《商品房买卖合同》网签手续，合同号分别为201704225号、201704226号、201704227号。 17.2017年3-7月，华景房地产公司应泽地翠公司要求，双方共同对未抵押的房屋进行了部分产权分割，共分割86套房产，其中18套房屋权属证书已作出。泽地翠公司为此支付测绘费用、测量费、住宅类不动产登记收费合计9320元。 18.2017年9月11日，华景房地产公司向泽地翠公司发出《解除买卖合同通知书》，载明：华景房地产公司已按泽地翠公司要求，将未抵押的房产进行了产权分割完毕，也按泽地翠公司要求重新起草了《产权过户及付款协议》的补充协议，但泽地翠公司不按《商品房买卖合同》履行与抵押权人解除抵押，也不与华景房地产公司签订《产权过户及付款协议》的补充协议……双方之间《商品房买卖合同》已无法继续履行。为此，通知泽地翠公司即日解除双方签订的《商品房买卖合同》，退出案涉房屋，撤销售楼部，并不得破坏房屋和装修等。泽地翠公司于2017年9月16日收到该通知后，对解除双方签订的《商品房买卖合同》表示认可，但认为系华景房地产公司违约，故将华景房地产公司诉至法院，案号为（2017）闽0703民初2795号。（2017）闽0703民初2795号案件中，泽地翠公司向本院申请诉讼保全，本院予以准许，泽地翠公司为此支付诉讼保全费5000元及保函费用20134.53元。泽地翠公司因委托律师进行诉讼花费律师费500000元。华景房地产公司因委托律师进行诉讼花费律师费300000元。 2019年5月8日，泽地翠向本院申请要求对《商品房买卖合同》签订后进行的施工项目的工程量进行鉴定，本院予以准许。后因华景房地产公司未缴纳鉴定费，致使鉴定无法进行。 另查明，华景房地产公司所有的未抵押的10处房产（房屋所有权证号分别为20124129、20124143、20124141、20124140、20124142、20124120、20124125、20124130、20157660、20124135）于2016年9月21日及2017年1月17日被本院查封，其中包含双方于2017年5月25日交易的三套房屋，上述被查封房产面积共计4617.47平方米。庭审中，泽地翠公司陈述，华景房地产公司存在多个违约行为，无法区分各违约行为造成具体的损失；华景房地产公司陈述，泽地翠公司违约给其造成的损失主要为：1.房产被拍卖的差价损失3215448元；2.律师费损失300000元。宣判前，华景房地产公司撤回要求泽地翠公司支付违约金6600800元[违约计算方法：固定违约金2000000元；逾期违约金以72000000元为基数，自2017年4月1日起按日万分之三计算至泽地翠公司将涉案房产恢复原状返还给华景房地产公司时止（暂计算至2017年10月30日止，该违约金为4600800元）]、律师费300000元及拆除房产装修、恢复原状的诉讼请求。 本院认为，华景房地产公司与泽地翠公司于2016年12月26日签订的《商品房买卖合同》，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。合同履行过程中，泽地翠公司向华景房地产公司发出《承诺函》，华景房地产公司予以认可，该《承诺函》视为双方对《商品房买卖合同》达成的补充协议，双方亦应按《承诺函》约定履行义务。根据《承诺函》记载的内容来看，双方互负对待给付义务，且有先后履行顺序，因此，该《承诺函》系具有履行顺序的双务合同。 本案争议的焦点为：一、《商品房买卖合同》的解除时间；二、双方是否存在违约行为。若存在违约，该违约行为是否构成根本违约;三、违约责任如何承担。 争议焦点一，《商品房买卖合同》的解除时间？泽地翠公司认为《商品房买卖合同》于2017年9月11日解除，华景房地产公司则认为《商品房买卖合同》于2017年4月27日解除。本院认为，华景房地产公司虽于2017年4月27日向泽地翠公司发出，但泽地翠公司收到《解除买卖合同通知书》后，表示不同意解除合同，之后双方进一步进行磋商，对部分房产进行继续交易，且对案涉房屋进行产权分割，并草拟《产权过户及付款协议》，故应认定双方并未解除《商品房买卖合同》。2017年9月11日，华景房地产公司再次向泽地翠公司发出《解除买卖合同通知书》，泽地翠公司于9月16日收到后，对该通知书予以认可，因此，双方于2016年12月26日签订的《商品房买卖合同》自2017年9月16日解除。 争议焦点二，双方是否存在违约行为。若存在违约，该违约行为是否构成根本违约。《商品房买卖合同》签订时，泽地翠公司所购买的房产仍登记在华景房地产公司名下，且华景房地产公司对涉案房产抵押情况进行了如实告知，泽地翠公司亦知晓涉案部分房产被法院查封，因此，华景房地产公司不存在其出售的涉案房产产权不明晰的违约行为。2017年5月25日，双方就案涉的两间店面（房屋所有权证号为20××41号、20××43号）、一套房屋（房屋所有权证号为××号）进行交易，泽地翠公司将相应购房款1205816元汇入华景房地产公司指定收款人名下，而华景房地产公司在《商品房买卖合同》解除前，仅履行了网签义务，未按《商品房买卖合同》约定，在合同签订之日起150日内将交易房产过户至泽地翠公司或泽地翠公司指定产权人名下，违反合同的约定，构成违约。但该违约行为并不足以导致合同的目的不能实现，因此，不构成根本违约。根据查明的事实可知，按《承诺函》的约定，泽地翠公司应于2017年3月31日前完成未抵押部分房产房款的在先支付义务，于2017年5月26日前完成已抵押部分房产房款的在先支付义务；如泽地翠公司未按上述约定履行交易及付款义务，华景房地产公司有权解除双方于2016年12月26日签订的《商品房买卖合同》；泽地翠公司在支付第一笔款项后，望华景房地产公司协助泽地翠公司对房屋现有使用者的清退工作。本案中，泽地翠公司未在2017年3月31日前完成未抵押部分房产房款的在先支付义务，亦未在2017年5月26日前完成先行出资代为解押抵押部分房产的义务，双方约定解除合同的条件成就，华景房地产公司享有解除权，可以要求解除合同，因此，华景房地产公司解除合同的行为不构成违约。泽地翠公司未按上述约定支付第一笔款项，华景房地产公司享有先履行抗辩权，故华景房地产公司未履行对部分房屋现有使用者的清退工作，亦不构成违约。反之，泽地翠公司在上述付款期限届满之前，不履行主要义务，导致合同解除，其行为已构成根本违约。 争议焦点三、违约责任的承担问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故关于泽地翠公司主张华景房地产公司返还已支付的购房款1205816元的诉讼请求，以及华景房地产公司主张泽地翠公司返还涉案房屋（坐落于南平市建阳区）的反诉请求，于法有据，予以支持。但因华景房地产公司债务问题，已被司法拍卖的部分涉案房屋，视为已经返还。关于泽地翠公司主张华景房地产公司支付利息（以已支付的购房款1205816元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2017年5月25日算至实际还款之日止）、经济损失18213045.01元的诉讼请求。本院认为，1.利息损失亦属于经济损失；2.根据上述争议焦点二的分析，在合同履行过程中，华景房地产公司仅存在未将两套店面（房屋所有权证号为20××41号、20××43号）、一套房屋（房屋所有权证号为××号）过户至泽地翠公司或泽地翠公司指定产权人名下的违约行为，庭审中，泽地翠公司陈述其无法证实该违约行为造成其具体的损失，泽地翠公司应承担举证不能的法律后果；3.《承诺函》约定，如泽地翠公司未按前款1、2条承诺之内容履行交易及付款义务，华景房地产公司有权解除双方于2016年12月26日签订的《商品房买卖合同》，泽地翠公司将合同所涉房产装修部分拆除恢复原状返还华景房地产公司，相关损失由泽地翠公司自行承担。因本案华景房地产公司解除《商品房买卖合同》系因泽地翠公司未按承诺之内容履行付款义务，故其损失应由泽地翠公司自行承担。综上泽地翠公司该诉请，无依据，本院不予支持。关于泽地翠公司要求华景房地产公司支付其律师费500000元、财产保全费5000元、保函费用20134.53元的诉讼请求，因泽地翠公司存在违约行为，不属于守约方，该请求不符合合同约定，不予支持。宣判前，华景房地产公司自愿撤回要求泽地翠公司支付违约金6600800元、律师费300000元及拆除房产装修、恢复原状的反诉请求，系华景房地产公司对其权利的处分，且未损害国家、集体利益及他人合法权利，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款，第七十七条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、福建华景房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还福建省泽地翠农业科技发展有限公司购房款1205816元； 二、驳回福建省泽地翠农业科技发展有限公司的其他诉讼请求； 三、福建省泽地翠农业科技发展有限公司应于本判决生效之日起十日内将案涉房屋（坐落于南平市建阳区）返还给福建华景房地产开发有限公司（已被司法拍卖的部分涉案房屋，视为已经返还）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费142598元，由福建省泽地翠农业科技发展有限公司负担126946元，由福建华景房地产开发有限公司负担15652元。反诉案件受理费减半收取41249元，由福建华景房地产开发有限公司负担41149元，福建省泽地翠农业科技发展有限公司负担100元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审 判 长  吴军福 审 判 员  范正刚 人民陪审员  徐桂花 二〇二〇年六月三十日 书 记 员  练文清 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。 法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的时间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。