山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁10民终821号上诉人（原审原告）：王爱妮，女，1958年4月3日出生，汉族，住威海经济技术开发区。委托诉讼代理人：薛文霞，山东文旭律师事务所律师。委托诉讼代理人：王宁，山东文旭律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：刘彩玲，女，1960年6月23日出生，汉族，住威海经济技术开发区。被上诉人（原审被告）：刘昌英，男，1962年11月25日出生，汉族，住威海经济技术开发区。被上诉人（原审被告）：刘彩珍，女，1965年12月5日出生，汉族，住荣成市。被上诉人（原审被告）：刘福永，男，1967年9月22日出生，汉族，住威海经济技术开发区。被上诉人（原审第三人）：威海经济技术开发区泊于镇小邓格村村民委员会，住所地威海市经济技术开发区泊于镇小邓格村村民委员会。法定代表人：刘昌禹，主任。上诉人王爱妮因与被上诉人刘彩玲、刘昌英、刘彩珍、刘福永（以下简称刘彩玲等四人）及原审第三人威海经济技术开发区泊于镇小邓格村村民委员会（以下简称小邓格村委会）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省威海经济技术开发区人民法院（2019）鲁1092民初2811号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王爱妮上诉请求：撤销（2019）鲁1092民初2811号民事判决，依法改判支持王爱妮的一审诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、一审时王爱妮并没有诉请刘彩玲等四人赔偿王爱妮损失或支付违约金，一审判决违背了不告不理最基本审判原则，属于程序违法。二、虽然双方合同约定了任何一方违约支付对方10万违约金，但根据合同法的相关规定，约定违约金低于造成的损失的，一方当事人可以请求法院予以增加。王爱妮实际损失中应包括涉案房产一审裁判时合理的市场价款与双方合同约定价款差额（该差价款约已上浮30%），以及因刘玉同（包括刘彩玲等四人）违约造成王爱妮为保护自身合法权益而花费的诉讼费，保全费，律师费等费用。一审判决中对刘玉同（包括刘彩玲等四人）违约事实已经认定，但仅要求刘彩玲等四人连带赔偿10万元违约金，明显太低，不足以赔偿王爱妮的合理损失。三、一审判决对双方在2016年4月16日签订涉案《协议书》性质认定错误，涉案《协议书》应为房屋买卖合同，并非一审判决认定的“系对刘玉同原有民房拆迁过程中可能形成的补偿安置利益达成的处分合意”。与本案相关联的（2019）鲁1092民初853号民事判决认定双方签订的系房产买卖合同，但一审判决对涉案合同性质认定与（2019）鲁1092民初853号民事判决相互矛盾，否认了涉案合同系房产买卖合同事实。（2019）鲁1092民初853号民事判决确认刘玉同解除合同行为无效的同时，也认定了刘彩玲等四人应当继续履行合同，而刘彩玲等四人应当履行的合同义务当然是向王爱妮交付房屋。现一审判决认定涉案房屋已不能履行属于明显的前后矛盾。四、一审判决适用法律错误，涉案房屋不存在法律规定不能履行的情形。选房权刘玉同在世前已经行使完毕，且已经根据合同选定了房屋，对选房双方在合同中已经明确约定，系刘爱玲等四人代为履行了双方合同约定事项一部分内容，且王爱妮对这一行为在一审时已经进行追认，并不能导致涉案房屋具有法律规定不能履行的情形。虽然双方在支付购房款条件（时间）上在理解上有争议，但不影响该合同履行。不论是刘玉同还是刘爱玲等四人单方意愿如何都不是法律规定不能履行的情形。一审时，刘爱玲等四人已当庭承认已经占有涉案房屋，交付房屋的条件已经成熟。王爱妮把小邓格村委会作为第三人提起诉讼，诉请刘爱玲等四人或村委会交付涉案房屋及钥匙目的就是为了防止如刘爱玲等四人未实际占有房屋时依然可以使涉案房屋交付于上诉人之手。现在涉案房屋有具体楼号和面积，是唯一且明确标的，故涉案房屋能够交付，不存在“债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高”任何情形。刘爱玲等四人辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。小邓格村委会未予述辩。王爱妮向一审法院起诉请求：刘彩玲等四人及第三人小邓格村委会向王爱妮交付威海经济技术开发区泊于镇龙山湖小区11号楼403室房屋及其钥匙。一审法院认定事实：王爱妮与刘玉同（系刘彩玲等四人之父）均系小邓格村村民。刘玉同于2019年5月19日去世，生前于小邓格村有民房一套，该民房于2016年2月列入拆迁范围，按拆迁补偿安置方案，拆迁补偿有“需要安置”与“不需要安置”两种方式。2016年4月16日，刘玉同（甲方）与王爱妮（乙方）签订协议书，约定：一、所有权人登记为刘玉同的房屋的全部拆迁补偿利益归刘玉同所有。二、刘玉同选择11层C户型房屋一套（建筑面积约94.5平方米），该安置房屋由王爱妮购买，楼层价格浮动由王爱妮承担，相应面积的装修补助由双方平均享有，各占二分之一。王爱妮按每平方米3400元，向刘玉同支付购房款（房屋的建筑面积最终以相关部门实际测绘为准）。该购房款于村委结算时，由王爱妮一次性向刘玉同付清。剩余的拆迁货币补偿款由村委在结算时直接支付给刘玉同。三、该房屋在王爱妮付清房款后，归王爱妮所有。抓阄选房权利由王爱妮行使。办理该房屋所有证时，刘玉同同意将该房屋更名为王爱妮，由王爱妮办理房屋所有权证，办证的相关费用由王爱妮承担。如一方届时反悔，不买或不要该房屋，则向对方支付违约金10万元。拆迁补偿安置协议由刘玉同签订。刘玉同于当日与小邓格村委会签订了房屋拆迁补偿安置协议书，选择补偿方式为需要安置，安置户型为C型。2017年5月8日，刘玉同原有民房被拆除，刘玉同自小邓格村委会领取了附属物补偿、搬迁补助及按期搬迁奖励等补偿款。2019年3月22日，刘玉同向王爱妮发出《解除合同通知书》，内容为“我与你作为双方当事人于2016年4月16日签订了房屋买卖《协议书》。《协议书》签订后，我的房屋于2017年5月拆除，当月村委即对拆迁户补偿款进行了清算，但你未按《协议书》第二条‘该购房款于村委结算时，由王爱妮一次性向刘玉同付清’之约定支付购房款，且在我先后两次前往你处催要购房款的情况下，你至今仍未向我交付购房款，你的行为已构成违约，本人作为合同一方当事人现正式通知你，自你收到本通知之日起，即解除我与你签订的《协议书》。”2019年3月26日，王爱妮向一审法院提起诉讼，要求确认刘玉同解除合同的行为无效。该案一审法院于2019年7月26日作出（2019）鲁1092民初853号民事判决，确认刘玉同于2019年3月22日通知王爱妮解除合同行为无效，该判决已生效。2019年4月，刘玉同涉案回迁安置楼房确定为泊于镇龙山湖小区11号楼403室（由刘玉同家庭人员进行了抓阄选号），因双方产生纠纷，小邓格村委会未发放该楼房的钥匙，但刘彩玲已实际占用了房屋。一审法院认为，王爱妮与刘玉同于2016年4月16日签订的涉案协议不是单纯的房屋买卖合同，而是对刘玉同原有民房拆迁过程中可能形成的补偿安置利益达成的处分合意，其中包含了选择安置方式、选房权的行使、利益分配、款项交付、合同签订、违约责任等多项内容。该协议为有效合同。在合同履行过程中，刘玉同与王爱妮产生纠纷，刘玉同明确拒绝履行该协议，且安排家人进行了抓阄选房、占有房屋，王爱妮亦未交付约定的款项。刘玉同去世后，其继承人对刘玉同遗留的房屋进行继承分配，不同意将涉案房屋出售给王爱妮。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适合于强制履行或者履行费用过高；……”。涉案拆迁补偿协议中约定的选房安置已经进行，选房权利事实上不能再次行使，且刘玉同生前不同意继续履行涉案合同，刘玉同去世后其继承人亦不同意出售房屋，该债务标的已不适于强制履行。则，王爱妮要求刘彩玲等四人及小邓格村委会交付涉案房屋及钥匙的请求，不予支持。但是刘玉同在未合法解除合同的情况下拒绝履行与王爱妮签订的协议，构成违约，应当承担违约责任。刘玉同已去世，刘彩玲等四人作为刘玉同继承人的代表，应在继承刘玉同遗产范围内承担对王爱妮的赔偿责任。为化解纠纷、减轻诉累，一审法院根据合同约定的违约责任及现实补偿安置利益状况、刘玉同遗产价值水平，酌定在停止履行王爱妮与刘玉同签订的涉案协议的基础上，由刘彩玲等四人连带赔偿王爱妮违约金10万元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十条、《中华人民共和国继承法》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、驳回王爱妮要求交付威海经济技术开发区泊于镇龙山湖小区11号楼403室房屋及其钥匙的诉讼请求；二、刘彩玲、刘昌英、刘彩珍、刘福永于判决生效之日起十日内连带赔偿王爱妮10万元。案件受理费减半收取为2900元，由刘彩玲等四人负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，双方当事人争议的焦点为：1.王爱妮与刘玉同之间协议书的性质如何确定，该协议书能否继续履行；2.一审法院判令刘彩玲等四人连带赔偿王爱妮违约金是否属于程序违法，该数额是否适当。第一，在王爱妮与刘玉同签订协议书时，仅约定标的物为“11层C户型房屋一套（建筑面积约94.5平方米）”，并未约定具体位置及楼号、房号等，即标的物并未由刘玉同实际取得，亦不明确。据此，该协议书的性质为关于拆迁安置房屋买卖的预约合同。该协议书中对于房款的给付期限约定亦不明确，在双方当事人对于房款的给付期限理解发生争议后，刘玉同及其继承人拒绝履行向王爱妮交付安置房屋及协助办证的义务并拒绝接受王爱妮的房款，其实质即拒绝同王爱妮订立房屋买卖合同，此时双方当事人之间协议书的合同目的已经无法实现，故该预约合同客观上已经无法继续履行。在安置房屋明确后双方并未订立房屋买卖合同的情形下，王爱妮仅依据预约合同的约定诉请刘彩玲等四人及小邓格村委会向其交付龙山湖小区11号楼403室房屋及钥匙，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。第二，王爱妮与刘玉同签订的协议书中约定不履行该预约合同的违约金数额为10万元。一审法院根据该约定及现实补偿安置利益状况、刘玉同遗产价值水平等具体情形，为化解纠纷、减轻王爱妮一方的诉累，在王爱妮并未支付房款的情形下，判令刘彩玲等四人作为刘玉同的继承人连带赔偿王爱妮违约金10万元，合法有据，并无不当，亦不存在程序严重违法之处，本院予以照准。王爱妮主张该违约金数额过低，证据不足，本院不予采纳。一审法院已判令刘彩玲等四人承担一审案件受理费，王爱妮主张刘彩玲等四人还应赔偿其律师费等费用，缺乏法律依据，本院亦不予采纳。综上所述，王爱妮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由上诉人王爱妮负担。本判决为终审判决。审判长  侯善斌审判员  郭庆文审判员  金永祥二〇二〇年六月十七日法官助理李佳忆书记员张济节