山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民初4089号原告：刘文志，男，1962年9月20日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：李贤智，山东豪才律师事务所律师。委托诉讼代理人：张学亮，山东豪才律师事务所律师。被告：山东年年红置业有限公司，住所地济南市。诉讼代表人：山东年年红置业有限公司管理人。负责人：谢业军，管理人负责人。委托诉讼代理人：韩强，山东鲁泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：翟庆涛，山东鲁泰律师事务所律师。原告刘文志与被告山东年年红置业有限公司（以下简称年年红公司）取回权纠纷一案，本院于2019年11月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘文志及委托诉讼代理人李贤智、张学亮，被告年年红公司委托诉讼代理人韩强、翟庆涛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。刘文志诉讼请求：1.判决年年红公司配合刘文志行使位于济南市雪野区雪野湖（国际）山水园项目东侧E户型E-2-1-5东户房屋的取回权，并协助办理房屋过户及产权证事宜；2.案件受理费由年年红公司负担。事实和理由:刘文志于2012年12月17日与年年红公司签署《购买别墅地基自建合同》，约定地基总价为70万元，证件办理由年年红公司负责，刘文志自建地上物。合同签订后，刘文志已经如约付款并承建，该房屋已经施工完毕。《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第三十条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。涉案房屋在建造完成时，即发生物权设立的效力即刘文志对于该房屋享有所有权。年年红公司已进入破产程序，刘文志有权行使取回权，年年红公司应当履行交付并办理房产登记手续。刘文志已经向年年红公司、年年红公司管理人申请过取回权，但并未允许，根据相关法律规定，特诉至法院，请判如所诉。年年红公司辩称，一、刘文志与年年红公司在2012年12月17日签订的《购买别墅地基自建合同》，合同上面写着购买两户别墅地基。根据刘文志向年年红公司管理人提供的材料，并向年年红公司原法定代表人魏娟核实，本合同实际有两部分组成，一是刘文志购买地基，二是刘文志委托年年红公司进行建设，不是刘文志自建。同时刘文志购买2户别墅地基款为140万元，即每户为70万元。合同中写的总价70万元，应是一户别墅地基的价款。二、关于刘文志诉求的E-2-1-5东户，刘文志并没有履行合同价款支付义务，根据刘文志提供的证据，只有一份由年年红公司法定代表人魏娟于2012年12月17日书写的收到条，价款为320000元，该收到条并没有加盖年年红公司公章，年年红公司管理人曾于2019年7月11日发函要求刘文志补充提供购买别墅地基的支付交易凭证及其他相关证据。刘文志没有提供该笔款项的支付凭证，且年年红公司一直没有提供该公司的财务账目。因此刘文志履行合同价款情况无法核实。同时根据合同约定，该320000元系第一次付款，刘文志没有提供证据证实其余款项已经结清。既然刘文志无法证实履行完义务，其享有的权利就应当受到限制。三、刘文志诉求的E-2-1-5东户系不动产，根据《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。涉案的不动产并没有依法登记，因此涉案的不动产仍属于年年红公司破产财产。四、关于办理过户产权证事宜：涉案的不动产均没有竣工验收，目前属于在建状态。年年红公司已进入破产程序，客观上没有能力办理竣工验收手续，该工程也无法续建，其配套工程亦无法完成，更无力支付办理相关证件、契税等费用。因此该合同事实上已不能履行。刘文志的诉求已无法实现。综上，刘文志诉求的E-2-1-5东户系年年红公司破产财产，刘文志诉求办理过户产权证事宜因年年红公司已进入破产程序在事实上已不能履行，请求依法驳回刘文志的诉讼请求。双方当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年3月4日，年年红公司注册成立，注册资本3000万元，经营范围包括：房地产开发、销售；钢材、铁精粉等批发零售；土石方工程施工。2012年12月17日，年年红公司与刘文志签订《购买别墅地基自建合同》，合同约定：刘文志购买的别墅地基位于雪野湖（国际）山水园项目东侧E户型E-2-1-5东户、西户，地下一层178.25平方米，地上三层361.85平方米，每套含前院、后院、侧院及道路。地基总价为70万元，分两次支付，签订合同三日内支付32万元，刘文志拿到开工许可证后7日内支付剩余价款，购买别墅地基总价中包括土地出让费、乡镇村委土地费、配套费、园区绿化、园区道路、河道治理等费用，不含开发建设等综合税费。年年红公司负责水通、路通、电通、煤气通、电话、电视、宽带信号的开通入户及其一切费用，负责开工前（开工许可证）一切证件手续的办理并承担其费用（含规划设计、施工图设计），负责别墅房屋过户证件的办理，负责别墅园区内的道路、管网、园区绿化等治理绿化。刘文志负责自行建设E-2-1-5东户、西户别墅的建筑、装饰、安装等所有工作并承担费用，在开工许可证、施工图纸交付刘文志后12个月内别墅必须竣工。刘文志根据上述合同要求取回权的房屋为雪野湖（国际）山水园项目东侧E户型E-2-1-5东户。2012年12月17日，原年年红公司法定代表人魏娟出具收条，证实收到地基款32万元。年年红公司于2013年5月2日、2012年5月20日出具收款凭证，载明收到地基款27万元、11万元，收款凭证上加盖年年红公司财务专用章。案涉地基已经交付刘文志占有，刘文志在地基上开工建设，别墅尚未履行竣工验收手续。2018年12月4日，原莱芜市中级人民法院裁定受理年年红破产清算案，山东鲁泰律师事务所担任年年红公司管理人。另查明：案涉地基未单独办理土地使用证，所属的宗地土地权属证号：莱芜市国用2010第0692号、第0693号，土地使用权人为年年红公司，地类（用途）：住宿餐饮，使用权类型：出让，终止日期：2050年2月25日。2013年2月5日，莱芜市国用2010第0692号土地办理了抵押登记，抵押权人为荣达租赁有限公司，抵押金额为1450万元，尚未解除抵押登记。2011年7月29日，莱芜市国用2010第0693号土地办理了抵押登记，抵押权人为中国建设银行股份有限公司莱芜分行，抵押金额为1200万元，尚未解除抵押登记。案涉土地所属的宗地还办理了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证。建设用地规划许可证载明用地单位：年年红公司。建设工程施工许可证载明建设单位：年年红公司，施工单位：莱芜锦程建安有限公司。本院认为，一、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十五条、第二十七条、第三十条对房地产开发、设计、施工、交付使用以及从事房地产开发的主体进行了规定。其中，第二十五条规定房地产开发必须实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。第二十七条规定房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工验收合格后方可交付使用。第三十条规定从事房地产开发的主体,应当是符合法定条件并依法在工商行政主管部门登记的房地产开发企业。上述条文使用了“必须”或“应当”的表述，应属于强制性规定，本案中，年年红公司取得宗地使用权后，分割出卖宗地之中的部分地基于无建设资质的自然人刘文志自建房屋，明显违反了上述房地产开发、施工、交付使用以及房地产开发主体的规定，在此情形下，如何认定《购买别墅地基自建合同》的效力是本案审查的首要问题。二、《中华人民共和国民法总则》（以下简称《民法总则》）第一百五十三条第一款规定：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（以下简称《合同法司法解释（二）》）第十四条规定：合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。关于如何认定强制性规定为“效力性强制性规定”，本院认为，人民法院在审理合同纠纷案件时，要依据《民法总则》第一百五十三条第一款和《合同法司法解释（二）》第十四条的规定慎重判断“强制性规定”的性质，特别是要在考量强制性规定所保护的法益类型、违法行为的法律后果以及交易安全保护等因素的基础上认定其性质。下列强制性规定，应当认定为“效力性强制性规定”：强制性规定涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的。根据上述规定结合本案案情，对《购买别墅地基自建合同》的效力作如下分析：第一，年年红公司是符合法定条件的房地产开发企业，自然人刘文志不是在国有土地上从事房地产开发建设的合法主体，年年红公司取得土地使用权后未开工建设即分割别墅地基出卖于自然人刘文志，合同主体资格违法。第二，年年红公司在取得国有出让土地使用权后办理了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，相关证照载明建设单位为年年红公司，施工单位为莱芜锦程建安有限公司。按照正常的房地产开发流程，年年红公司应按照法律规定及上述证照的要求组织开工建设，在房地产开发项目竣工、经验收合格后方可交付使用，但年年红取得相关证照后，以与刘文志签订《购买别墅地基自建合同》的形式将案涉地基出卖于刘文志，其实质为出卖国有土地使用权交由自然人自行开发施工，合同内容违法。第三，结合上述主体违法、内容违法的认定，综合考量，《购买别墅地基自建合同》侵害的法益为我国土地市场秩序、土地宏观政策，合同侵害的法益明显超过合同自由的法益。《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款规定任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。《中华人民共和国城市房地产管理法》亦未授权房地产开发企业在取得国有土地使用权后可以分割宗地使用权出卖于自然人自建房屋。如允许房地产开发企业自由分割宗地使用权出卖于自然人自建，则违背了在国有土地上依法开发房地产的立法目的，严重侵害国家在国有土地上的利益，侵害土地市场秩序。综上，《购买别墅地基自建合同》因违反《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》的效力性强制性规定，应认定为无效合同。刘文志以无效合同为依据主张取回权于法无据，不应支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十五条、第二十七条、第三十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，判决如下：驳回原告刘文志的诉讼请求。案件受理费13800元，由原告刘文志负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审 判 长  刘培森审 判 员  李平公人民陪审员  姚美兰二〇二〇年六月十九日法官 助理  葛保玉书 记 员  高艳玲