石家庄市长安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0102民初1024号 原告（反诉被告）石家庄市高联房地产开发有限公司，住所地石家庄市长安区广安小区康华园1号楼1单元。 法定代表人刘某某，该公司董事长。 委托代理人叶某某，河北同时桥律师事务所律师。 被告（反诉原告）王某某，男，1975年7月18日出生，汉族，自由职业，住石家庄市长安区。 委托代理人王国建，河北决策律师事务所律师。 委托代理人孔宪辉，系被告员工。 原告（反诉被告）石家庄市高联房地产开发有限公司与被告（反诉原告）王某某房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）石家庄市高联房地产开发有限公司之委托代理人叶某某，被告（反诉原告）王某某及其委托代理人王国建、孔宪辉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告，以下简称原告）石家庄市高联房地产开发有限公司诉并辩称：1、判决解除原、被告2017年1月1日签订的《协议书》；2、判决被告支付原告从2019年7月至2019年10月的租金（管理费）8万元；3、判决被告支付原告从2019年11月起至实际腾退日止的租金（管理费），（以每月2万元为标准，按日计算）；4、判决被告立即腾退谈北路与谈中街交叉路口南的空地（便民菜市场）；5、判决被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原、被告于2017年1月1日签订了一份《协议书》，约定：被告租用原告谈××路路南的空地，用于经营便民菜市场，租赁期限从2017年1月1日至2017年12月31日，租期一年，被告每月向原告缴纳管理费（租金）2万元人民币。协议约定期限届满后，双方未续签租赁协议，但双方仍然按原约定继续履行租赁协议，形成了不定期租赁关系。从2019年7月开始，被告一直未交管理费（租金），至起诉日已拖欠4个月的租金计8万元。2019年9月22日，原告以书面方式向被告发出《通知书》，告知租赁期限已满，要求依法解除不定期租赁协议并请被告在10天内腾退出场地。但直至现在，被告既不缴纳租金也不腾退场地。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求法院支持原告全部诉讼请求。针对被告的反诉辩称，1、双方于2017年1月1日签订的《协议书》合法有效，且已履行终结。根据《民法通则》第55条之规定，签订《协议书》的双方均具有相应民事行为能力，且双方意思表示真实，协议内容没有违反法律或者社会公共利益。在协议约定的一年期间内，双方切实履行了各自的协议义务，享受了协议权利，该协议也于2017年12月31日履行终结。2、对被告提出的返还2019年1月管理费2万元的要求不认可。《合同法》第236条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案《协议书》约定于2017年12月31日租赁期间届满，在这之后，被告继续支付管理费（租金），原告继续将便民市场地块供被告使用，所以原、被告之间已经转化为不定期租赁关系。至少在2019年10月之前，被告仍然在收取市场内商户租金，便民市场仍在经营，故2019年1月属于不定期租赁合同关系存续期间，原告不应返还该月管理费。3、对被告提出的赔偿10万元不认可。根据《合同法》规定，不定期租赁，当事人可以随时解除合同。在原告多次通知被告要解除租赁合同的前提下，原告已履行了《合同法》规定的法定义务，不应再向被告赔偿经济损失，且被告也没有提供经济损失的法律依据和具体损失金额的证据。4、因被告的违约行为，保证金1万元不应返还。原告多次通知被告解除不定期租赁协议后，被告应按照《合同法》的规定，积极配合，腾退租赁地块，但时至今日，被告仍不愿退出场地，被告的违约行为影响了原告对该地块的开发利用，给原告造成较大经济损失，故不应返还1万元保证金。5、原告通过出让方式，在2008年1月就已经是涉案地块的土地使用权人，因历史遗留原因，该地块曾经被石家庄市长安区青园街道办托管，故被告从2012年1月1日至2016年12月31日与青园街道办下辖的工贸中心签订过协议，但并不能否认原告对涉案地块享有合法的土地使用权，而且本案争议内容与这一历史遗留问题无关。综上，被告的反诉请求无事实根据，不符合法律规定，请求法院在查明事实的基础上，驳回被告的反诉请求，以维护原告的合法权益。 被告王某某辩并诉称，原告请求解除双方之间签订的协议书于法相悖，根据法律规定，合同解除权的基础条件是合同有效成立，本案双方签订的协议书因违反法律行政法规的强制性规定，应当依法确认无效。原告要求被告支付租金8万元以及从2019年11月起至实际腾退日的租金，以及腾退空地，没有合法依据。原告在协议书尚未解除的情况下，于2019年11月11日就阻挠商户向被告缴纳租金，并从2019年11月26日起，就雇人强行擅自拆除由被告出资建设的便民菜市场，严重侵犯了被告的合法民事权利，依法应向被告承担民事赔偿责任。综上，原告所诉的事实与理由均不能成立，恳请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。被告提出反诉请求：1、依法确认原、被告于2017年1月1日签订的《协议书》无效；2、判令原告返还2019年1月的管理费2万元整；3、判令原告赔偿被告的经济损失10万元；4、判令原告返还被告交纳的保证金1万元；5、本案诉讼费全部由原告承担。事实与理由：2012年1月15日，被告与案外人石家庄市长安区青园工贸中心签订了一份协议书，约定石家庄市长安区青园工贸中心同意被告占用谈××路路南空地经营便民菜市场，期限自2012年1月1日至2012年12月31日止。协议签订后，被告投入大量人力和物力对该空地的垃圾进行了清理，修整了地面，并花费了近20万元进行了基础设施建设，接通了水、电等，形成了大约一千平方米左右约五十多个摊位的便民菜市场。协议到期后，被告与青园工贸中心又多次续签合同。2017年1月1日，被告作为乙方与原告签订一份为期一年，协议内容与前一份协议基本一致的《协议书》。之后，被告向原告交付了1万元保证金，定期履行了合同约定的义务。该协议到期后，被告仍按原协议约定继续向原告交付管理费。2019年7月1日，被告按时向原告缴纳7月份的管理费，但2019年7月3日原告却无故将已收取的管理费退回。虽经原被告多次沟通，但原告始终不予回复。原告诉称“9月22日以书面形式向被告发出《通知书》，告知租赁期限已满，要求依法解除不定期租赁协议，并请被告在十天内腾退出场地”与事实不符。原告没有证据证明已经书面通知被告解除租赁协议。从2019年10月22日起，原告擅自派人多次到菜市场散布虚假信息，干涉被告正当经营和管理菜市场。11月11日原告工作人员在菜市场通知摊位经营者，让各商户不要再给被告缴纳租金。11月12日又指使多人准备用水泥、沙子欲将菜市场封门，致使许多商户撤离了菜市场，11月14日原告又派人强行占领了菜市场，随后又陆续强行拆除了由被告出资在菜市场内建设的建筑物和相关设施，导致整个菜市场无法经营，给被告造成了巨大经济损失。经查，目前无证据证明谈××路路南的空地属于原告所有，即使有证据证实原告有权使用，但由于该地段多年未开工，依法应将其收回。原告将其出租，违反我国相关法律法规的规定。根据《合同法》有关规定，应依法确认原、被告所签订协议无效，判令原告返还因该合同无效取得的财产，并赔偿被告的经济损失。被告保留通过合法途径向有关土地管理部门举报原告违法使用土地的权利。综上，要求驳回原告的诉讼请求，支持被告的反诉请求。 经审理查明： 一、被告自2012年开始至2016年12月31日止与石家庄市长安区青园工贸中心（以下简称“青园工贸”）多次签订《协议书》，约定由被告占用谈××路路南空地经营便民菜市场，被告向青园工贸缴纳场地占用费。被告提供青园工贸于2016年7月25日出具的《证明》复印件，载明：“我辖区谈中街与健康路交口西南角便民市场为闲置空地，无房产证，同意以王某某的名字装电表、立户。”被告提供2016年8月3日被告与国网河北省电力公司石家庄供电分公司签订的《低压供用电合同》复印件，显示电力工程预算书载明该工程造价为12536元。 原告称被告租用的地块系原告所有，青园工贸系接受原告的委托对该租用地块进行管理，原告与青园工贸之间没有合同约定，托管不产生任何费用，被告将管理费交给青园工贸，青园工贸不给原告交钱；2017年政策收紧，青园工贸作为政府机关不再适合管理，所以由原告收回管理权。被告称不清楚原告所说的情况。 2017年1月1日原告（甲方）与被告（乙方）签订《协议书》，约定：“甲方：石家庄市高联房地产开发有限公司……乙方：王某某……第一条：甲方同意乙方占用谈××路路南空地经营便民菜市场，乙方独立承担法律责任。第二条：甲乙双方约定该空地用途为便民市场，除双方另有约定外，乙方不得任意改变用途。期限自2017年1月1日至2017年12月31日止……第三条：乙方每月向甲方交纳管理费20000元整（大写：贰万元整）。管理费每月结算一次，于第一个月的前五日内交清。乙方向甲方交保证金10000元整（大写：壹万元整），于2017年1月1日前交付。第四条：乙方经营期间如该地段项目开工建设或甲方另有其他用途，甲方需提前通知乙方，乙方在接到通知后十天内必须清场完毕，不得无故拖延，逾期未清理物品视为废弃物，甲方有权自行处理。第五条：乙方需依法经营并服从甲方管理，水、电由乙方负责。……”2017年5月15日原告出具收据，证实收到被告保证金1万元。被告按照合同约定交纳租金至2019年6月。2019年7月1日，被告向原告公司会计刘让缴纳房租，但刘让于2019年7月3日将房租退回。 原告称已口头通知被告解除双方的不定期租赁关系，退回租金也是告知被告解除双方的不定期租赁关系，原告曾于2017年7月通知被告限期搬离，但被告不同意，故原告于2019年10月22日向被告发出《通知》，并将《通知》粘贴于菜市场办公室门口，《通知》载明：“承租人王某某：鉴于您与石家庄市地产开发有限公司签订的关于使用谈××路路南空地的《协议书》，协议已经解除，且租金已达拖欠状态。根据原双方协议约定，我司决定收回该空地，请于本通知日期后十日内将位于谈××路路南空地的所有地上建筑物和构筑物清空、搬离、恢复原状。若您在上述期限内未将位于谈××路路南空地恢复原状并补交所欠租金，我公司将通过一切合法的途径予以解决，并追偿因此造成的一切损失。特此通知。石家庄市高联房地产开发有限公司。2019年10月22日。” 被告不认可，称未收到过原告对其发出的《通知》，被告并未拖欠房租，事实是被告向原告缴纳房租，原告自行将房租退回，应构成债的免除；原告于2019年11月11日向商户发出《通知书》，要求商户不再向被告缴纳租金，该《通知书》载明：“……谈中街与谈北路交叉口西南角这块地属于高联公司所有。从2019年7月1日开始，王某某至今已拖欠6个月的租金12万元整未缴。请各商户不要再给王某某缴纳租金，避免造成自身损失……市场近期进行将升级改造。”该《通知书》系向商户散布虚假信息，非法干涉被告缴纳租金，给被告造成了巨大的经济损失。 原告对该《通知书》的真实性不认可，称《通知书》只盖有办公室公章，未加盖原告的公章，且《通知书》内容没有干涉被告正常经营，只是为了保护商户知情权。 二、2019年12月11日原告将被告名下电表过户至原告名下。现市场内的彩钢板房已被拆除，2020年4月市场内已经清空变为停车场且已处于原告的控制中。原告主张被告支付自2019年7月至2020年3月每月2万元的租金，并要求被告腾退空地的原因是里面还有被告的办公用房。被告称市场中已无被告物品，且2019年11月14日原告就已占有该空地，故不存在腾退的问题。现原告已收回该场地。 被告提供视听资料，证明原告自2019年11月14日开始就非法控制菜市场，11月26日开始非法拆除，给被告造成建设菜市场的损失和租金损失；提供不动产权利登记信息及国有土地使用权出让合同，证明原告名下唯一一块建设用地位于青园街西××××南，在原告提供证据后被告查询得知原告名下的长安国有（2008）19号土地使用权证不存在；因原告无证据证实涉案租赁场地归其所有，故双方于2017年1月1日签订的《协议书》应为无效，要求原告返还2019年1月的管理费2万元、赔偿被告经济损失10万元；返还被告交纳的保证金1万元。 原告对视听资料的真实性、关联性以及证明目的均不认可，称这些视听资料要么是监控画面，要么是被告工作人员的自说自话，不能证明是原告拆除的彩钢板房；对被告主张的经济损失不认可，被告未提供建设的相关证据，其租金损失来源于菜市场的出租收入，被告已失去权利来源；原告对涉案场地享有使用权，双方签订的合同合法有效，被告提供的土地使用证上的地块属于住宅楼地块，与本案无关，本案地块属于商业用地，不清楚被告为什么查不到原告的土地使用证；提供长安国用（2008）第00019号土地使用权证，载明：位于石家庄市长安区平方米土地（用途：商业）使用权人为原告；提供长安国用（2009）第00244号土地使用权证，载明位于石家庄市长安区平方米土地（用途：城镇住宅用地）使用权人为原告；原告称以上证据证实被告使用的位于谈中街西与谈××路路南的交叉口西南角租赁场地包含在00019号土地使用证中；双方协议约定如因食品安全问题引起居民上访，产生的费用从保证金中扣除，并非用于担保食品安全；提供视听资料一份，证明菜市场商户自行拆除彩钢板房，不是原告拆的；提供商户身份证复印件，证明自行拆除彩钢板房的商户身份信息。 被告不认可，称对原告逾期提供的证据不予质证。 本院认为，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。原、被告于2017年1月1日签订的《协议书》，系双方当事人的真实意思表示，因被告向原告缴纳租金长达二年多，《协议书》已经实际履行，原告亦提供土地使用证证实对该土地享有使用权，被告虽不认可，但未提供确切证据予以反驳，故对被告主张该《协议书》无效，本院不予采信，故上述《协议书》应为合法有效，双方均应按该《协议书》享有权利并履行义务。《协议书》约定的租赁期限至2017年12月31日，在租赁期满后，被告继续向原告缴纳租金，原告亦继续收取租金，应视为原、被告双方形成不定期租赁关系。原告称已于2019年7月通知被告解除双方的不定期租赁关系并限期搬离，被告虽否认原告曾向其发出限期搬离通知，但原告自2019年7月开始不再收取被告交纳的租金，且被告认可于2019年11月得知原告要求租赁场地内商户限期搬离，原告亦于2019年11月26日清理市场占地，故应视为原告尽到了通知义务，符合解除不定期租赁合同的条件，故对原告要求解除原、被告于2017年1月1日签订的《协议书》，本院予以支持。原告于2019年10月22日在被告经营的市场张贴通知要求被告腾退市场，应视为原告单方要求解除不定期租赁合同，且原告于2019年11月接手市场并清退市场的商户，故对于原告主张的的租金（管理费），本院支持2019年7月至2019年10月的租金，按每月2万元，共计8万元。因原告在2019年11月接手菜市场，且自2019年11月市场商户已不再向被告缴纳租金并已搬离，因故对于原告主张的被告从2019年11月起至实际腾退日止的租金，理据不足，本院不予支持。原告主张被告立即腾退谈北路与谈中街交叉路口南的空地（便民菜市场），庭审中，双方均认可该空地已被腾清且由原告控制，故本院不再处理。对于被告主张因合同无效要求原告返还2019年1月的管理费2万元，理据不足，本院不予支持。关于被告向原告缴纳的保证金1万元，在合同解除后，原告应予退回。对于被告主张的经济损失，因原告不认可，且被告未提供确切证据证实，故本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十二条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）石家庄市高联房地产开发有限公司与被告（反诉原告）王某某于2017年1月1日签订的《协议书》； 二、被告（反诉原告）王某某于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）石家庄市高联房地产开发有限公司自2019年7月至2019年10月的租金8万元； 三、原告（反诉被告）石家庄市高联房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）王某某保证金1万元； 四、驳回原告（反诉被告）石家庄市高联房地产开发有限公司其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）王某某的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1800元，减半收取900元，保全费1420元，由被告（反诉原告）王某某负担；反诉费1450元，由原告（反诉被告）石家庄市高联房地产开发有限公司负担50元，被告（反诉原告）王某某负担1400元（案件受理费原告已预交）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期届满之日起7日内预交上诉费3250元（收款单位:河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户行河北银行华兴支行），逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，申请执行期限为二年。 审判员  苏亚萍 二〇二〇年六月二十二日 书记员  王子冰 ——