安徽省六安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖15民终359号 上诉人（原审被告）：江成军,男,1974年8月19日出生,汉族,住安徽省六安市金安区。 委托诉讼代理人：石经纬，安徽中特（六安）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：童锋，安徽中特（六安）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:齐学军（曾用名齐珺）,女,1970年6月30日出生,汉族,住安徽省六安市金安区。 原审被告:卫红来,男,1967年9月23日出生,汉族,住安徽省六安市金安区。 原审被告:吴琼,女,1971年1月9日出生,汉族,住安徽省六安市金安区。 上诉人江成军因与被上诉人齐学军及原审被告卫红来、吴琼确认合同无效纠纷一案，不服六安市金安区人民法院（2019）皖1502民初6479号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月19日受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人江成军及其委托诉讼代理人童锋，被上诉人齐学军到庭参加诉讼。原审被告卫红来、吴琼经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 江成军向本院上诉请求：1.撤销原判，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。 事实与理由：一、一审法院以江成军与卫红来系同事为由推定江成军对卫红来婚姻家庭状况及涉案房屋权属情况调查了解错误。首先江成军与卫红来不认识，江成军是因当年结婚需要婚房而通过厂职工徐年介绍认识，该事实在齐学军提供的录音证据得以印证。江成军在签订购房协议过程中并不知晓齐学军与卫红来已通过法院判决离婚的方式将部分房屋确权给齐学军，离婚判决不具有公示性，一审法院在齐学军没有任何证据的情况下推断江成军与卫红来主观上存在恶意，显失公平。二、一审法院仅以购房协议中第四项对可能产生的纠纷明确作出由卫红来负责的约定，由此推断二人主观上明显存在恶意的认定依法不能成立，该协议第四项属于普通的制约条款，并不具有目的性和针对性，且该条款是制约买卖双方的，此项协议内容常见于各类合同中，系正常签订合同的格式化、一般性条款，并无特殊，一审法院因该条款的叙述应推定江成军与卫红来主观上存在恶意属于事实认定错误。三、从江成军提供的公有住房出售收入专业票据及齐学军提供的六安市公有住房售价审定表可能看出卫红来1998年所认购的房改房市场价格为550元每平，而涉案房屋面积为38.1平方米，按照市场价格为20955元，但根据房改房政策及卫红来的工龄计算折扣后房屋价格为8018元，因涉案房屋具有自建部分约20多平方米，江成军合计共支付房屋价款20000元，符合市场交易规定，属于合理对价。四、一审法院以卫红来再婚妻子吴琼作为产权人签字确认，认定涉案房屋交易行为并非善意无任何事实和法律依据。江成军在签订协议过程中并不知晓卫红来的家庭婚姻情况，如果江成军明知涉案房屋产权具有纠纷，就不会一次性购买并入住。江成军在购房前已经查阅属于卫红来的不动产登记证书，在办理变更登记过程中，也没有相关部门提示该房屋权属情况并由相关部门进行审查给予江成军办理产权证书。江成军在购房过程中已经尽到了合理注意义务，属于善意无过失。五、本案属于房屋买卖合同纠纷，一审法院在审理过程中却将法律关系予以变更，按照《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第35条的规定，人民法院在审理时发现当事人主张的案由与法院认定的案由不一致时，法院可重新组织当事人举证，人民法院无权依职权变更案由，更无权直接根据变更的案由对案件作出判决，一审法院并没有对齐学军释明的情况下径行变更有违中立性原则和公平原则。六、本案涉及的房屋买卖纠纷即房改房原房产证02××44号，而一审法院却将2份房屋认购协议均认定无效，一审法院在被上诉人所提出的证据和诉请范围外进行裁判，属于超诉请判决。 齐学军辩称，一、1.江成军的上诉状中诉讼主体混乱和上诉请求有误：卫红来、吴琼未上诉，可推定其服从原判，即应承担一审判决其承担的诉讼费，而上诉状称一、二审诉讼费均由被上诉人承担，上诉人无权代两位原审被告对其承担的诉讼费提出上诉。2.上诉状中的上诉理由把一审查明的事实和证据，割裂成各个片段来看，断章取义。3.上诉方把自建房拉过来算在一起计价20000元，我不能理解。4.一审判决事实认定清楚，适用法律正确，裁判说理充分，上诉状内容是在搅乱事实。5.从对方的一审陈述来看，对方的陈述实则是自认依据债权向卫红来索赔，江成军和卫红来之间的买卖协议无效，故依据诚信原则，上诉人应主动撤回上诉，请求二审法院驳回上诉。6.根据上诉人一审进行质证的被上诉人提供的证据，可以认定本案事实，而上诉人一审提交的证据应该提供的是所称的房改房和自建房的票据，其提交的证据一审也进行了认定。江成军作为卫红来的同事，在主动购房是经徐连介绍，徐连是财务科的科长，是卫红来的上司。徐连应当是江成军信任的人，因此徐连应当将卫红来的婚姻情况及房屋产权情况告知江成军，江成军对该房屋的产权应当清晰。且按照普通正常人合理的理解，江成军作为购房人也应对卫红来的婚姻家庭状况以及涉案房屋的权属状况进行基本的调查了解。江成军在知道或者应当知道的情况下却与卫红来在两份购房协议中对可能产生的纠纷明确作出了由卫红来负责的约定，由此推断二人主观上明显存在恶意。其次从江成军提供的证据，公有住房出售收入专用票据中可以明确看出，仅涉案房屋房改房部分在1998年就已达到成本价每平米550元。而涉案房改房部分面积为38.1平米，当时的房改成本价应该是20955元，而从江成军与卫红来签订的房改房购房协议中，却反映出双方与2000年8月的交易价格只有1万元，两相比较，显然明显低于当时的市场价格，属于不合理对价交易。从2009年7月6日，六安市房屋所有权转移登记申请书中可以看出，卫红来与江成军为了促使涉案房改房部分转移登记办理成功，竟以再婚妻子吴琼来作为原房原产权人，在该栏处签字确认，导致该房地权证书办理成功。在2018年10月21日，因为我向六安市不动产中心反映情况，该中心也对江成军和卫红来做了情况调查。江成军、卫红来、吴琼作为申请人，在2009年7月6日六安市房屋所有权转移登记申请书签名，并对申请表格所填写的内容确认无误，所提交材料真实有效，如有虚假承担申报不实的法律责任。因此，江成军是在办理转移登记的时候，知道应当由齐学军签名，但其隐瞒欺骗行政登记部门，让吴琼签名，从而严重侵犯了齐学军的合法权益，应当依法认定为无效。此外再补充几点，一、把自建房的价款加到房改房上面，东拉西扯，东拼西凑，总共才20000元，还不及房改房的成本价20955元，这是明显的不合理价格。二、齐学军在起诉状的诉讼请求是，判决将江成军与卫红来签订的房屋买卖协议书无效，原本的案由就应该是确认合同无效纠纷，立案时初定为房屋买卖合同纠纷，这是名不副实的。一审的判决恰如其分，根本不存在超超诉请的问题。2018年9月28日，不动产登记机构同意齐学军查询房产中心第366033号房屋所有权证申请材料，发现存档的协议书不是原件，其复印件是否与原件一致也未经有关机关确认，诉前考虑到可能会出现阴阳合同，补充合同，甚至单方面合同造假等情形，故将诉请定为判决江成军与卫红来签订的房屋买卖协议书无效，而非特指在不动产登记机构存档的复印件，协议书无效。故此一审判定自建房部分的买卖协议也无效，绝无超诉请之嫌。自建房的买卖协议，也是江成军与卫红来民事违法行为的结果无效的合同，自始无效，合同法有这项规定。关于案涉房屋系卫红来与齐学军婚后共同共有的房改房，分房、购房均含齐学军的工龄因素等。江成军家在厂里也有70多平米的房改房，且他的答辩状、上诉状陈述，证明他对房改房的情况、法律法规都非常了解，（1999）六民初字第2237号民事判决书对房产进行分割，因为到房屋登记机构办理变更登记手续，故仍处于事实上的共有状态，一方想出售房产，另一方享有优先购买权。卫红来若要出售房屋，按照房改房上市的行政法规规定补办变更登记和土地使用证，这是房改房69号文件规定的。因为房改房跟商品房不一样，房改房它主要的主旨是让职工有所居住，而不是让得来的房改房去出售获利的。卫红来他可以拿着判决书直接到房产部门去变更、办理土地使用手续，然后才可以出售。他没有去办理变更登记，实际上剥夺了齐学军对于卫红来的优先购买权。一审适用简易程序，也就是说这是一起事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，但上诉人非要弄成非常复杂的案件不可。综上，请驳回上诉，维持原判。 齐学军向一审法院诉讼请求：1.判决江成军与卫红来签订的房屋买卖协议书无效；2.本案诉讼费由被告负担。 一审认定的事实：原告齐学军系六安市轴承厂职工，被告卫红来系六安市齿轮厂会计，双方原系夫妻关系。被告江成军也系六安市齿轮厂职工。被告吴琼系卫红来再婚妻子。1997年4月15日，齐学军与卫红来共同向齿轮厂递交了《六安市职工个人购房申请表》，并于1998年4月20日以卫红来的名义购买了齿轮厂宿舍区内的案涉房改房（住房建筑面积38.10平方米，成本售价每平方米550元），实付金额为8018元，期间出于生活需要，又附着平房南北各扩建了一小间。1999年齐学军以夫妻关系不和为由起诉离婚，经原六安市人民法院审理并依法作出（1999）六民初字第2237号民事判决书，判决：三、夫妻共同财产房改房一间半，自盖小房两间，其中位于东北面的一大间及附着于其北面的一小间归被告卫红来所有，位于西面的半间及其南面的一小间归原告齐学军所有等。2000年8月5日，卫红来与江成军分别就自建房及房改房部分分别签订了一份《协议》，各以1万元的价格，达成购房协议，并约定因卫红来其他人员产生纠纷，由卫红来负责处理，若给江成军造成损失按价赔偿。2009年8月3日，江成军就房改房部分领取了房地权证书（房产中心字第××号）。2018年9月28日，齐学军获悉协议书内容，期间就不动产更正登记事项两次提起行政复议。2019年3月，齐学军不服六安市国土资源局作出的《行政复议决定书》和六安市不动产登记中心作出的《不予更正登记告知书》，依法向该院提起行政诉讼，并求一并审理民事争议，被告知可另行起诉后，齐学军遂于2019年10月15日向该院提起民事诉讼，请求判如诉请。在该案审理期间，该院行政庭依法裁定中止审理齐学军行政诉讼部分。 一审法院认为，民事主体的合法权益受法律保护。本案中，涉案房屋房改房部分以及自建部分，在齐学军与卫红来离婚前本系夫妻共有房产，在（1999）六民初字第2237号生效民事判决书中，法院已对上述房产齐学军所有部分作出了明确的分割，故齐学军依法享有涉案房产的部分财产所有权。从原、被告提供的现有证据及查明事实可以分析得出：首先，江成军作为卫红来的同事，在主动购房前，按照普通正常人合理的理解，其不可能不对卫红来的婚姻家庭状况以及涉案房屋的权属状况进行基本的调查了解，而事实却相反，江成军在知道或者应当知道的情况下，却与卫红来在两份购房《协议》中对可能产生的纠纷明确作出了由卫红来负责的约定，由此推断二人主观上明显存在恶意；其次，从江成军提供的证据《公有住房出售收入专用票据》中可以明确看出，仅涉案房屋房改房部分在1998年就已达到每平方米550元的标准，而涉案房改房部分面积为38.10平方米，即当时的市场价格应为20955元，而从江成军与卫红来签订的房改房购房《协议》中，却反映出双方于2000年8月的交易价格只有10000元，两相比较，显然明显低于当时的市场价格，属于不合理对价交易。故综上两点分析可以得出，在本案中江成军的购房行为无法认定为属于善意购买。而本案被告卫红来，在明知前妻齐学军对涉案房产拥有财产份额的情况下，仍然不向齐学军如实告知更没有征得齐学军书面同意，便擅自将涉案全部房产私自以不合理的低价出售给江成军。更甚之，从2009年7月6日《六安市房屋所有权转移登记申请书》中可以反映出，卫红来与江成军为了促使涉案房改房部分转移登记办理成功，竞以再婚妻子吴琼来作为原产权人在该栏处签字确认，导致该房地权证书办理成功。故卫红来的出售行为，主观上明显亦具有恶意。 该院认为，无论我国现行有效法律还是相关司法解释，都出于稳定市场交易秩序，保护善意购买方的既得利益，而作出明确限制性条件的规定：1、第三人善意购买；2、支付合理对价；3、办理了产权登记手续等。但纵观本案，被告江成军与卫红来签订的两份购房《协议》，既非属于善意购买，也非支付了合理对价，更存在办理转移登记过程故意隐瞒等不合法行为，从而严重侵犯了涉案房屋产权人齐学军的合法权益，应当依法认定为无效。 民事主体在从事民事行为过程中，应当遵守民法最基本的诚实守信原则，否则其行为后果必然不会受到法律保护，这也是弘扬社会主义核心价值观的内在要求。 关于本案的案由问题，该院立案时定为房屋买卖合同纠纷，在审理后，该院认为根据原告的诉求，结合庭审查明的事实，本案案由应当更改为确认合同无效纠纷为妥。 据此，该院依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第八条、第一百一十三条、第一百五十四条、第一百五十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十九条、《中华人民共和国物权法》第七条、第一百零六条的规定判决：确认被告江成军与被告卫红来于2000年8月5日签订的两份购房《协议》无效（房屋信息为其中房改房原房产证号：02××44，及私自搭建房部分）。本案受理费50元，减半收取25元，由被告江成军负担12.50元，由被告卫红来、吴琼负担12.50元。 本院在二审期间，当事人未提交新证据。 一审法院认定的事实二审予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为： 涉案房屋买卖合同的效力问题。涉案房屋原系卫红来、齐学军夫妻关系存续期间取得的房改房，当时虽登记在卫红来名下，但属于夫妻共同财产。1999年齐学军起诉卫红来要求离婚，安徽省六安市人民法院出具（1999）六民初字第2237号民事判决书，对涉案房屋进行分割，并确定“房改房一间半，自盖小房两间，其中位于东北面的一大间及附着于其北面的一小间归卫红来所有，位于西面的半间及其南面的一小间归齐学军所有”。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”之规定，齐学军自该判决生效之日起，对涉案房屋中“位于西面的半间及其南面的一小间”依法享有所有权，其与卫红来对涉案房屋已非共有关系。因卫红来并非该部分房屋的所有人，故其与2000年8月5日与江成军签订的两份协议中对齐学军所有的房屋予以处分，属于无权处分。卫红来与江成军签订涉案房屋买卖协议处分属于齐学军所有的房屋时，卫红来与江成军系同事关系，且在别人介绍之下，因此江成军对涉案房屋的产权及卫红来的婚姻状况应当知晓，江成军称不清楚，仅根据房产证记载推定涉案房屋全部归卫红来所有，与常理不符，也不具有一般购房人的注意义务，因此不具有善意，也损害了齐学军的合法权益。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效”及《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）“有下列情形之一的，合同无效：…（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；…”之规定，涉案的两份房屋买卖合同中关于处分齐学军所有的房屋部分无效。对于涉案房屋买卖合同中处分属于卫红来自己部分的房屋，因系卫红来与江成军真实意思表示，且不损害齐学军利益，对卫红来与江成军均具法律约束力，应为有效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”之规定，齐学军要求确认其他部分无效没有法律依据。 综上所述，江成军的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项、第一百七十四条之规定，判决如下： 一、撤销六安市金安区人民法院（2019）皖1502民初6479号民事判决； 二、确认江成军与卫红来于2000年8月5日签订的两份购房《协议》中处分齐学军所有的房屋部分无效，齐学军所有的房屋以原安徽省六安市人民法院（1999）六民初字第2237号民事判决确定的“三、…房改房一间半，自盖小房两间，…位于西面的半间及其南面的一小间”范围为限； 三、驳回齐学军的其他诉讼请求。 二审案件受理费50元，由江成军负担25元，由齐学军负担25元。 本判决为终审判决。 审判长 关 德 全 审判员 丁 志 欢 审判员 卢 文 乐 二〇二〇年六月十六日 书记员 鲍芳(代) 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。