广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终1446号上诉人（原审原告,反诉被告）：刘启凤，男，汉族，1978年6月4日出生，住河南省淮阳县**********，公民身份号码为412************052。委托诉讼代理人：马植航，广东常正律师事务所律师。委托诉讼代理人：方舒颜，广东常正律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：郭满成，男，汉族，1976年1月23日出生，住湖南省衡阳市雁峰区*********民组，公民身份号码为430************075。被上诉人（原审被告，反诉原告）：王雨为，女，汉族，1974年9月11日出生，住湖南省衡阳市雁峰区*********民组，公民身份号码为430************065。两被上诉人共同委托诉讼代理人：郭丰，北京德恒（东莞）律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：章思涵，北京德恒（东莞）律师事务所律师。原审原告（反诉被告）：黄冬冬，男，汉族，1984年2月26日出生，住湖北省广水市*********，公民身份号码为420************716。原审第三人：东莞市晨德房地产中介有限公司，住所地：广东省东莞市******************外铺。统一社会信用代码为914***********769N。法定代表人：邓某1。上诉人刘启凤因与被上诉人郭满成、王雨为、原审原告黄冬冬、原审第三人东莞市晨德房地产中介有限公司（以下简称晨德公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初389号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。黄冬冬、刘启凤向一审法院提出诉讼请求：1.郭满成、王雨为继续履行刘启凤与郭满成、王雨为于2017年5月4日签订的房地产买卖合同（东莞市晨德房地产中介有限公司、合同编号20170504），配合黄冬冬、刘启凤办理相关的房产过户手续至房产登记黄冬冬、刘启凤或指定人员名下；2.郭满成、王雨为赔偿黄冬冬、刘启凤定金100000元和违约金230000元；3.郭满成、王雨为向黄冬冬、刘启凤赔偿因拒绝履行案涉房屋买卖合同造成黄冬冬、刘启凤实际损失575383元；4.本案诉讼费用由郭满成、王雨为承担。以上共计905383元。王雨为、郭满成向一审法院提出反诉请求：1.确认双方签署的房地产买卖合同不成立；2.刘启凤承担缔约过失责任赔偿王雨为、郭满成损失330000元（暂计至起诉之日，后续损失按实际追加请求）；3.黄冬冬对刘启凤的责任承担连带责任；4.诉讼费由王雨为、郭满成承担。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十二条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认刘启凤与郭满成、王雨为及第三人东莞市晨德房地产中介有限公司于2017年5月4日签订的房地产买卖合同有效；二、驳回刘启凤、黄冬冬的全部诉讼请求；三、驳回郭满成、王雨为的全部诉讼请求；一审本诉受理费32444元、保全费4870元，由刘启凤、黄冬冬负担。一审反诉受理费6250元，由郭满成、王雨为负担。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初389号民事判决。一审判决后，上诉人刘启凤不服一审判决，向本院提起上诉称：一、刘启凤认为一审法院认定买卖合同有效并无异议，但认为刘启凤存在违约行为却与事实不符。二、一审法院既然认定了“双方并未明确约定刘启凤购房不能转卖”，即意味着一审法院确认了刘启凤可以转卖的行为，认定正确，然而却在违约上引用了4708号错误的生效判决书的认定，认为刘启凤意图以转卖的方式来更换第三人购买案涉房屋不符合案涉合同备注第三条的特别约定，构成违约，明显前后矛盾。另案对备注条款上理解错误，而且双方签订的《晨德房地产买卖合同》中备注第三条的约定，此条款明确约定是只要在本合同约定的条款内不侵害郭满成、王雨为的权益，就允许刘启凤更换第三人购买该案涉房产。三、一审法院认定本案不属于合同债权债务的概括转移，属于转卖行为，认定事实清楚。应认定刘启凤转让给朱晓丽的行为是转卖行为，但法律没有禁止转卖房产的规定，刘启凤也没有违反合同约定。四、郭满成、王雨为在签订合同时明知刘启凤购买案涉房屋转卖的。五、郭满成、王雨为主张不清楚刘启凤的转卖给朱晓丽与事实不符。六、郭满成、王雨为在2017年12月1日前就清楚知道朱晓丽的信息以及刘启凤与朱晓丽签订的买卖合同。七、郭满成、王雨为于2017年11月要求刘启凤退出案涉房产交易，直接过户给朱晓丽，否则告刘启凤诈骗。说明刘启凤并没有违反合同的约定，是郭满成、王雨为基于利益差价的驱动，违背诚信，后又因为价格问题与朱晓丽谈崩了，才故意诉称刘启凤炒房、违约。八、垫资的前提是郭满成、王雨为签订垫资协议，刘启凤积极配合，但是郭满成、王雨为却多次阻碍合同履行，属于郭满成、王雨为违约。综上，请求二审判令：1.请求改判一审判决第一项，确认刘启凤与郭满成、王雨为、晨德公司于2017年5月4日签订的房地产买卖合同有效，郭满成、王雨应继续履行，配合刘启凤办理相应的房产过户手续至房产登记刘启凤或指定人员名下；2.请求撤销一审判决第二项，改判郭满成、王雨为赔偿刘启凤定金100000元和违约金230000元；3.请求判令郭满成、王雨为向刘启凤赔偿因拒绝履行案涉房屋买卖合同造成刘启凤的实际损失575383元；4.本案一、二审诉讼费用全部由郭满成、王雨为承担。郭满成、王雨为二审期间答辩称：一、刘启凤并无真实的购房意图，应认定其与郭满成、王雨为签订房屋合同时意思表示不真实，房屋买卖合同不成立。二、退一步说，即便案涉合同成立有效，由于刘启凤一再拖延支付剩余房款，亦构成根本违约。三、刘启凤、黄冬冬对朱晓丽承担的违约责任，是刘启凤、黄冬冬低买高卖、恶意炒楼的意图破灭的必然结果，是咎由自取，必须自食其果。综上，请求贵院驳回刘启凤全部上诉请求。黄冬冬二审期间向本院提交新证据：2017年8月2日富享地产买卖合同（银行保管）。拟证明郭满成、王雨为为朱晓丽办理了银行贷款，并于2017年9月6日获取了银行的批准，贷款同贷书下发后又于2017年9月21日撤销了公证授权委托。取消后又在2017年10月份亲自去银行为朱晓丽重签按揭贷款签署了相关文件，银行备案的《富享地产买卖合同》及《银行按揭贷款资料》等均有显示双方的成交价为4100000元，郭满成、王雨为作为成年人多次到银行签署相应文件及取得同贷书，应当知道双方交易价格并同意转让给第三人朱晓丽。郭满成、王雨为对此质证：1.不确认该证据的真实性；2.该证据显示签署时间是2017年8月2日，故并非新证据；3.即使该合同是真实的，签署人为“黄冬冬”，是越权代理；4.该份合同与刘启凤、黄冬冬之前提供的《富享房地产买卖合同》内容差异明显，如转让价分别为4100000元与2690000元等；5.刘启凤、黄冬冬刻意不让郭满成、王雨为与朱晓丽见面，去建设银行签署按揭资料都是分开进行的，郭满成、王雨为不清楚真正买房人是朱晓丽，也不可能知晓合同具体内容。本院经审理查明，一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对刘启凤上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。刘启凤与郭满成、王雨于2017年5月4日签订的《房地产买卖合同》（20170504号），系双方真实意思表示，未违反法律法规禁止性或强制性规定，本院予以确认。本案二审的争议焦点是：刘启凤在履行案涉房地产买卖合同的过程中是否存在违约。本院分析如下：首先，根据案涉《房地产买卖合同》备注第3条的特别约定显示，该条款明显属于合同债权债务的概括转移的一般约定。在刘启凤未取得案涉房屋所有权以及案涉房地产买卖合同相对人互负履行义务的前提下，刘启凤既无法转卖房屋所有权、也无法单独转让合同债权而不转让合同债务。故刘启凤主张的转卖行为的性质仅限于转让案涉《房地产买卖合同》中其所享有的权利与义务，即合同债权债务的概括转移。虽然《房地产买卖合同》备注第3条的特别约定同意刘启凤概括转移合同的债权债务，但根据《中华人民共和国合同法》第八十八条的规定，合同债权债务的概括转移应当是变更案涉《房地产买卖合同》的相对人，而非刘启凤另行单独与他人订立新的房屋买卖合同。同时，刘启凤在（2018）粤1973民初9508号案件庭审中确认其通过黄冬冬与朱晓丽签订《富亨地产买卖合同》，该《富亨地产买卖合同》在未取得郭满成、王雨为追认的情况下，刘启凤的上述行为已违反了案涉《房地产买卖合同》约定，构成违约。其次，根据一审已查明的事实来看，刘启凤与郭满成、王雨为重新达成了于2017年12月1日前付清全款后再办理过户手续的口头约定。而刘启凤未在上述约定时间内付清全款，亦构成违约。至于一次性付清购房款的资金来源未经合同约定，应当由刘启凤自行解决。刘启凤无法从垫资公司借得案涉购房款不能归责于郭满成、王雨为。综上，一审法院认定刘启凤违约并驳回其全部诉讼请求，并无不妥，本院予以维持。综上所述，上诉人刘启凤的上诉请求不成立，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费12854元，由上诉人刘启凤负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  陈娟娟审判员  陈美苑审判员  黄宇齐二〇二〇年六月十二日书记员  王 晨