山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终2863号 上诉人（原审原告）：李振伦,男 委托诉讼代理人：于彩霞，山东信公律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冯文龙，山东信公律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：青岛康大房地产开发有限公司 法定代表人：高思诗，董事长。 委托诉讼代理人：童建飞，男 被上诉人（原审被告）：马希森,男 委托诉讼代理人:逄锦南,山东持言律师事务所律师。 委托诉讼代理人:丁绍玉，山东持言律师事务所律师。 上诉人李振伦因与被上诉人青岛康大房地产开发有限公司（以下简称康大公司）、马希森物权保护纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初7361号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 李振伦上诉请求：1.撤销一审判决，改判康大公司协助李振伦办理位于青岛市黄岛区新城公寓x楼(原x楼)x单元x室房屋的不动产权证书。2.一、二审诉讼费用由康大公司、马希森负担。事实和理由：一、山东省青岛市黄岛区人民法院(2017)鲁0211民初14342号民事判决书判决本案所涉房屋的分配协议有效，即认定该房屋已通过分配协议的方式将房屋所有权处分给了李振伦，并且李振伦自房屋分配之日至今一直居住在上述房屋内。二、经青岛市黄岛区不动产登记中心查询，上述房屋的初始登记权利人为康大公司，且该房屋无查封、抵押情况，符合办证条件。根据《中华人民共和国城市房地产管理办法》第六十一条及《商房销售管理办法》第三十四条第三款规定，康大公司有义务协助李振伦办理产权登记手续。三、山东省青岛市黄岛区人民法院(2017)鲁0211民初14342号民事判决书已经认定李振伦与马希森、邓金祥、张秀珍、马见利五人为个人合伙关系，合伙开发了位于青岛市黄岛区大荒村新城公寓12#、13#、14#三栋居民楼。2013年，马希森代表其他四名合伙人与康大公司签订《协议书》一份，康大公司为甲方，马希森方为乙方，双方共同认定：23#(原14#)、15#(原13#)、14#(原12#)楼座系由乙方独立开发；根据2008年8月19日胶南市人民政府十五届第5次市长办公会议纪要精神，为解决好历史遗留问题，决定新城公寓小区各开发商开发建设经营的房地产均以甲方名义办理有关士地使用权出让和开发建设经营等手续。基于此，甲乙双方达成如下协议：甲方同意乙方在新城公寓内开发的23#(原14#)、15#(原13#)、14#(原12#)楼座，以甲方名义补办有关开发经营的手续，签订房屋买卖合同。基于该协议，康大公司亦有为李振伦办理房屋产权登记的义务。四、李振伦与马希森、邓金祥、张秀珍、马见利五人基于分配协议取得房屋，其中马希森、马见利的房屋均由康大公司办理产权登记手续，基于公平公正原则，李振伦基于同样方式取得的房屋也应当由康大公司办理房屋产权登记手续。五、康大公司在一审开庭审理过程中明显作了虚假陈述。根据上述其与马希森签订的协议书可知，康大公司有义务为23#(原14#)、15#(原13#)、14#(原12#)三栋居民楼办理房屋产权证，包括李振伦的房屋，而康大公司却称其仅为与大荒庄村签订过《联合开发合同》的金沙滩、佳城、新海滨三公司开发的楼座以康大公司的名义与购房业主签订购房合同并办理登记。由此可知，康大公司为了自己的私利，故意隐瞒事实。六、根据2017年7月14日青岛西海岸民生新闻栏目关于新城公寓的一份报道可知，康大公司的工作人员逄坤全明确承认其有负责办理房产证的义务，只要马希森的儿子马波同意，即可为李振伦的房屋办理房屋产权登记。而在一审开庭时，康大公司又称其为避免诉累决定不为任何人办理房屋产权登记。康大公司的行为明显违反了法律规定，也违反了公平公正原则。现在涉案房屋的初始产权登记权利人为康大公司，其他任何开发商均无权办理产权登记。七、马希森称其与李振伦及其他三名合伙人尚有合伙纠纷未处理，但此抗辩不影响李振伦基于分配协议取得房屋权利，并且马希森及合伙人马见利亦是基于分配协议取得房屋权利并由康大公司办理房屋产权登记。因此，康大公司有义务有理由为李振伦基于同样方式取得的房屋办理房屋登记手续。八、房屋权利人取得房屋权利不是仅能通过买卖取得，可以基于其他合法方式取得。本案所涉房屋系通过分配协议作出处分，该行为已经得到山东省青岛市黄岛区人民法院(2017)鲁0211民初14342号民事判决书的认可，并且该判决书已经生效。因此李振伦有权要求康大公司办理房屋产权登记手续。综上所述，李振伦基于分配协议取得房屋权利，且一直居住至今。根据法律规定及公平公正原则，康大公司均有义务为李振伦办理房屋产权登记。 康大公司答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。一、李振伦起诉所涉新城公寓小区开发建设背景是：原隐珠街道办事处大荒村为胶南市东部开发建设向政府提供了二期房、滨海大道、第三实验小学、水城等项目用地共计1528.62亩土地。2000年，胶南市政府同意将属大荒村的位于原人民路以南、大连路以北、滨海二路以西的87.4444亩土地由大荒村进行房地产开发（即新城公寓项目），作为对大荒村的补偿。为此，大荒村成立了观海园房地产开发公司具体运作，由于缺少资金，故先后引进了金沙滩、佳城、新海滨、康大四家房地产公司参与开发。开发过程中，各房地产公司都是独立开发相应楼座，但都以观海园公司的名义操作，并各自将开发建设的楼座销售。因自始未办理土地出让手续，购房业主无法办理房产登记。为解决这一遗留问题，原胶南市政府2008年8月19日市长办公会根据原胶南市隐珠街道办事处的意见，同意各房地产公司均以康大公司名义补办土地出让手续和房产登记。二、根据原胶南市人民政府2008年8月19日十五届第5次《市长办公会会议纪要》和原胶南市隐珠街道办事处在该会议上《关于新城公寓项目情况的汇报》，康大公司仅为与大荒庄村签订过《联合开发合同》的金沙滩、佳城、新海滨三公司开发的楼座以康大公司的名义与购房业主签订购房合同并办理登记。为此，康康大公司与该三公司另签订了协议书。李振伦与康大公司没有合同关系，康大公司无合同义务和法定义务为其办理不动产产权证书。三、康大公司代为办理的程序是，由与大荒庄村联合开发的上述金沙滩、佳城、新海滨三公司将各自购房业主的信息报康大公司，康大公司予以办理。在该三家公司未提供信息之前，谁都无权要求康大公司协助办理。四、李振伦与康大公司无任何合同关系，康大公司无义务为李振伦办理房产证。由于李振伦与马希森屡次涉诉，双方之间存在争议，在其他案件中又存在一房多卖的情形，最终导致康大公司多次被列入被告诉讼，为康大公司带来很大诉累。现康大公司决定不再为新城公寓相关楼座办理任何房产证，也无义务为其办理房产证。 马希森答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。一、李振伦凭分配协议无权取得涉案房屋所有权。五合伙人自行解散时，对合伙财产没有进行清算。至今，合伙还负有未清偿的债务(详见山东省青岛市黄岛区人民法院(2019)鲁0211民初16641号民事判决书)。依据法律规定，合伙人在解散时，应首先清偿合伙期间未偿付的债务，在未清偿完毕之前，不得分配合伙财产。二、没有证据证明康大公司依法取得了涉案房屋的实际所有权。虽然涉案房屋初始登记在康大公司名下，但无证据证实政府依法将涉案住宅楼实际所有权转移给康大公司，政府的会议纪要仅仅是政府领导要求由康大公司牵头办理房产证。如果仅凭会议纪要的领导意见，就将房屋所有权转移至康大公司，然后依据所谓合伙人分配协议，强加给康大公司负有办证义务，显然不合法。再者该会议纪要仅是复印件，涉及房地产权的重大价值的资产仅凭复印件就认定平等市场主体民事产权归属及办证是不符合法律要求的。三、康大公司既无约定义务，也无法定义务为李振伦办理不动产权证。首先，康大公司与李振伦之间没有签署过合同，更无合同约定办理不动产权证之义务，故无合同义务。其次，法律没有设定康大公司具有为李振伦办证之义务。最后，即使存在《会议纪要》，也并没有在法律上设定康大公司为李振伦办证的义务。 李振伦向一审法院起诉请求：1.依法判令康大公司、马希森协助李振伦办理位于青岛市黄岛区房屋的不动产产权证书；2.本案诉讼费由康大公司、马希森承担。 一审法院认定事实：李振伦曾于2017年9月起诉马希森与案外人邓金祥、张秀珍、马见利，要求：1.确认关于青岛市黄岛区新城公寓14栋西单元101室房屋的分配协议有效；2.判令马希森、邓金祥、张秀珍、马见利协助李振伦办理上述房屋的产权证书。一审法院于2018年8月30日作出（2017）鲁0211民初14340号民事判决书，该判决书认定：2004年7月8日，马希森、邓金祥、马见利、李振伦、张秀珍作为合伙人，形成了董事会会议记录一份，对吕宪志购买房屋事宜、李振伦提议事项进行了讨论，并且形成决议如下：1.会议结束后审查开始；2.售房合同必交财务一份，附复印件；3.股东所留房子，6楼、1楼、阁楼、5楼的单价分别为750元、840元、650元、850元，其中邓金祥为14号楼四单元502室、马希森为14号楼二单元阁楼东户、张秀珍为13号楼东单元501室、李振伦为14号楼西单元101室、马见利为14号楼601室，以上五人作为股东只订合同不交款，赵建委为14号楼三单元601室、刘照凤为14号楼一单元602室，该两人并非股东，需要交款；4.招聘人员，待后解决，未同意见；5.账目会后开始；6.房屋重售部找到用户进行整理，马见利负责，李振伦参加；7.结算邓金祥负责；8.工资，按每月1000元计取，按500元发放；9.最后利润按股金比例进行分红。该判决认定马希森、邓金祥、马见利、李振伦、张秀珍五人于2004年7月8日达成的关于青岛市黄岛区新城公寓14栋西单元101室房屋的分配协议有效，但是驳回了李振伦要求马希森、马见利、张秀珍、邓金祥协助办理该房屋的产权证书的请求。 一审庭审中，李振伦提交不动产登记信息一份，用以证明涉案房屋现房号为胶南市大连路363号23栋1单元101，登记在康大公司名下，不存在查封，符合办证条件。马希森对证据真实性无异议，但认为仅能证明房屋初始登记在康大公司名下。 李振伦还提交西海岸传媒关于康大新村的报道一份，用以证明康大公司负责办理新城公寓房屋产权证明，康大公司不履行该义务的原因是马希森拒绝配合。康大公司认为该报道仅为媒体作的采访，不能确定康大公司有协助办证的义务。马希森认为媒体工作者对案情不了解，不了解合伙之间的纠纷，不能证明本案的事实。 马希森提交证明一份，用以证明案外人孙代敬承建新城公寓14号楼，目前合伙体仍欠工程款21万余元。李振伦对证明不予认可，认为与本案无关。康大公司称对该证明不知情。 一审法院认为，本案的争议焦点是，李振伦要求康大公司与马希森协助办理涉案房屋不动产权证书应否予以支持。 首先，根据已经生效的（2017）鲁0211民初14340号民事判决书，马希森无义务协助李振伦办理涉案房屋的不动产权证书，因此，对于李振伦要求马希森协助办证的请求，一审法院不予支持。关于康大公司应否履行协助义务，李振伦主张康大公司承担办证义务的主要依据是，根据合伙分配协议，涉案房屋归李振伦所有，房屋初始登记在康大公司名下，黄岛区政府决定由康大公司协助办理包括涉案房屋在内的房屋的产权登记。康大公司认为根据原胶南市人民政府2008年8月19日十五届第5次《市长办公会会议纪要》和原胶南市隐珠街道办事处在该会议上《关于新城公寓项目情况的汇报》，康大公司仅为与大荒庄村签订过《联合开发合同》的金沙滩、佳城、新海滨三公司开发的楼座以康大的名义与购房业主签订购房合同并办理登记，康大公司代为办理的程序是由与大荒庄村联合开发的上述金沙滩、佳城、新海滨三公司将各自购房业主的信息报康大公司后，康大公司才予以办理，该三家公司未提供信息之前，谁都无权要求康大公司协助办理。一审法院认为，尽管一审法院的生效判决已经认定关于涉案房屋的分配协议有效，但李振伦并不因此直接取得涉案房屋的所有权。李振伦要求康大公司协助办证，还应提交证据证明其与康大公司具有相应合同关系或康大公司有其他约定或法定义务为其办证。现李振伦认可与康大公司之间无合同关系，其虽主张政府部门决定涉案房屋由康大公司协助办证，但并未提交相关证据，李振伦也未提交证据证明涉案房屋具备了康大公司协助办证的相关条件。因此，李振伦要求康大公司协助办理不动产权登记证书，证据不足，一审法院不予支持。 综上，一审法院判决：驳回李振伦的诉讼请求。案件受理费100元，由李振伦负担。 本院二审期间，李振伦提交马希森与康大公司签订的协议书、一审法院作出的（2019）鲁0211民初6620号民事判决书。证明：根据协议书约定，康大公司知晓14、15、23栋楼房系由马希森开发，康大公司同意为上述三栋楼房以康大公司名义补办有关开发经营手续、签订房屋买卖合同。一审法院作出的（2017）鲁0211民初14340号民事判决书认定上述三栋楼房系由马希森、李振伦、邓金详、张秀珍、马见利五人合伙开发，证明康大公司明知其有义务为包括本案所涉房屋在内的三栋楼房办理产权登记手续。康大公司质证称，对于（2019）鲁0211民初6620号民事判决书真实性无异议，对协议书系复印件真实性无异议，但对于证明事项有异议。关于（2019）鲁0211民初6620号民事判决，康大公司准备申请再审。通过该协议可以看出，是康大公司与马希森签订的协议，与本案的李振伦没有协议，所以李振伦没有权利直接要求康大公司办理证件。康大公司代为办理的程序是马希森将购房业主的信息报告给康大公司后，康大公司才予以办理。本案中，马希森从未将李振伦的购房信息报告至康大公司。马希森质证称，对判决书真实性无异议，对协议书真实性不清楚。 马希森提交山东省青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初16641号判决书一份。证明：五个合伙人合伙期间还有未清偿完毕的债务。李振伦质证称，真实性无异议，证明事项无异议。该判决能够证明马希森与李振伦之间系合伙人关系。五个合伙人合伙期间还有未清偿完毕的债务与本案无关，不能免除康大公司、马希森为李振伦办理产权登记义务。 二审查明的其他事实与一审查明事实一致。 本案经调解，各方当事人未能达成协议。 本院认为，李振伦诉请康大公司、马希森协助其办理位于青岛市黄岛区房屋的不动产权证书，李振伦诉请的主要依据是其认为根据合伙分配协议，涉案房屋归李振伦所有，房屋初始登记在康大公司名下，黄岛区政府决定由康大公司协助办理包括涉案房屋在内的房屋的产权登记。根据查明的事实，尽管一审法院作出（2017）鲁0211民初14340号民事判决书认定马希森、邓金祥、马见利、李振伦、张秀珍达成的关于青岛市黄岛区新城公寓14栋西单元101室房屋的分配协议有效，但在本判决作出前，李振伦未能提交证据证明其与康大公司具有相应合同关系或康大公司有其他法定义务为其办理产权登记。故，一审法院判决驳回李振伦的诉讼请求，并无不当，本院予以确认。 综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人李振伦负担。 本判决为终审判决。 审判长  谢雄心 审判员  李晓波 审判员  孙秀强 二〇二〇年六月十七日 书记员  韩明玉 书记员  于 澜