四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终380号 上诉人（原审原告）：韩婧，女，1986年5月12日出生，汉族，住江西省上饶市万年县。 委托诉讼代理人：王丹，四川挺立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张永文，四川挺立律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都盛阳房地产开发有限公司，住所地：四川省成都市武侯区武阳大道二段261号-1层8号。 法定代表人：刘明辉，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张毅，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘俊，泰和泰律师事务所律师。 原审第三人：中信银行股份有限公司成都分行，住所地：四川省成都市高新区天府大道北段1480号拉.德方斯大厦。 负责人：沈强，行长。 委托诉讼代理人：赵霞，北京大成（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：税雯文，北京大成（成都）律师事务所律师。 上诉人韩婧因与被上诉人成都盛阳房地产开发有限公司（以下简称盛阳公司）、原审第三人中信银行股份有限公司成都分行（以下简称中信成都分行）商品房买卖合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初8368号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 韩婧上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持其全部诉讼请求；2.本案全部诉讼费用由盛阳公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。1.一审法院认定韩婧已经支付完毕购房款并取得案涉房屋不动产权证，双方那个权利义务已经履行完毕，合同目的已经实现，系错误认定，本案中，韩婧的目的是取得层高为9.1米且合法合规的房屋，而非为地下3米属于违法建筑的案涉房屋，一审仅以韩婧取得不动产权证为由认定合同履行完毕、合同目的已经实现，系事实认定错误。2.盛阳公司交付的案涉房屋层高仅有6.1米，韩婧购买房屋的目的未能实现，且根据双方约定，案涉房屋层高应为9.1米，而产权证上载明的层高为6.1米，即便按照一审法院理解，也不能认定双方权利义务已经履行完毕，及韩婧的合同目的已经实现。根据合同法第九十四条规定，盛阳公司未向韩婧交付层高9.1米且合法合规的房屋，构成严重违约，韩婧有权解除合同。 盛阳公司辩称，1.韩婧与盛阳公司所签订的案涉合同约定的交付日期为2015年5月29日，但经盛阳公司多次催告后，韩婧才于2017年7月12日办理交接手续，并签署收房确认表，但其在办理交接手续前已于2017年7月1日与第三方签署案涉房屋的租赁合同，该商铺出租、经营至今，该事实表明韩婧至少在2017年办理房屋交付手续时，就已知道本案所涉的夹层搭建部分，且韩婧对此并未提出异议，将案涉房屋进行出租适用，可见也达到了韩婧的合同目的。2.一审查明韩婧在房屋交付后，由盛阳公司协助办理案涉房屋的不动产权证，该不动产权证的取得时间为2017年8月4日，可知韩婧至少在产权证办理后，即可知道夹层部分不在房屋产权的登记范围，也可知夹层部分系搭建完成，但其未对此提出异议，因此韩婧即使对本案享有解除权，也早已超出一年的除斥期间，且其已取得不动产权证，该房屋的物权已经发生转移，案涉合同已经履行完毕，故一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 中信成都分行述称，与一审的答辩意见一致。若韩婧的上诉请求得到支持，案涉《商品房买卖合同》被判令解除，那么请求判令解除韩婧、盛阳公司及中信成都分行签订的个人借款合同，由盛阳公司直接向中信成都分行返还剩余购房贷款本金及相应利息。 韩婧向一审法院起诉请求：1.判决解除韩婧与盛阳公司于2014年5月23日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；2.判决盛阳公司向韩婧退还购房款2883920元以及赔偿资金利息损失至购房款全部返还完毕之日止（利息暂计算至起诉之日为655425元）；3.判令盛阳公司赔偿韩婧因购房产生的契税、印花税、产权登记费和维修基金损失89483.06元。 原审第三人中信成都分行向一审法院提出诉讼请求：1、在判决解除案涉韩婧与盛阳公司签订《商品房买卖合同》前提下，请求判决解除韩婧和中信成都分行之间签订的《中信银行个人借款合同》；2、判决韩婧提前偿还所欠中信成都分行的贷款本金882934.56元及利息（含罚息、复利）3154.65元（暂计至2019年9月23日，实际应按《中信银行个人借款合同》约定之计算标准计算至实际付清之日）。 一审法院认定事实：盛阳公司开发了位于成都市武侯区，其为了推广销售，面向社会散发了“买一铺得三铺，空间上下双赠送”的宣传资料（楼书）。该资料显示，每个商铺层高达9.1米，购房人只需购买1层商铺，通过搭建，就可以受赠上下相邻两个层高约达3米的空间（空间上下赠送），从而大大扩大使用面积。同时，盛阳公司亦在互联网发布了“双楠.港汇广场”图解看房、效果图等网页，宣传该商铺层高达9.1米，其层高地下商业为3米，地上部分为6.1米的层高完全可以做一个夹层的卖点。受这些宣传资料的吸引，韩婧拟购买其中一套商铺。 2014年5月26日，韩婧（买受人）与盛阳公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定韩婧购买盛阳公司位于成都市武侯区房屋，用途为商业，测绘建筑面积35.4平方米，套内建筑面积34.44平方米，层高为6.1米，按套内面积计算该商品房单价为83737.51元／平方米，总价款2883920元；出卖人应当在2015年5月31日前向买受人交付商品房。交付条件：1、该商品房已取得规划验收合格证；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房的面积实测报告。 双方在《商品房买卖合同补充协议》中约定，房屋总价为2883920元，买受人须于2014年5月26日向出卖人交纳首期购房款计1243920元，买受人依据《双楠.港汇广场商品房定购书》交纳的立约定金10万元转为该购房款；买受人须于2014年6月26日向出卖人交纳购房款20万元；购房余款144万元通过向中信成都分行按揭抵押贷款方式支付。上述宣传资料中宣传的商铺层高达9.1米的内容未载入《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。 合同签订后，韩婧按约定方式向盛阳公司支付了购房款2883920元（其中向中信成都分行按揭贷款144万元）。2016年5月19日，盛阳公司向韩婧出具购房发票。为获得前述按揭贷款，中信成都分行与韩婧于2014年签订了《中信银行个人借款合同》并于2015年1月12日发放贷款。 盛阳公司开发的“双楠.港汇广场”商业楼盘，其建设工程于2015年4月17日通过竣工验收备案。盛阳公司售楼宣传资料中所宣传的商铺层高达9.1米，空间上下赠送，实际是在一层商铺（层高6.1米）下面的地下室空间搭建钢结构夹层（层高3米），打通后将商铺的使用面积和空间予以拓展。 2015年4月12号，成都市规划管理局颁发建设工程规划合格证。 2015年5月12日，盛阳公司通知韩婧收房。因韩婧逾期未收房，盛阳公司通过邮寄EMS的方式于2015年5月12日、2015年9月18日催告韩婧收房。2017年7月12日，韩婧验房收房。 2017年8月4日，韩婧取得案涉房屋的不动产权证。 2017年5月19日，成都市武侯区房产管理局向盛阳公司作出《责令（限期）改正通知书》，称该机关在对该单位进行检查的过程中，发现存在违规搭设钢结构夹层，影响房屋安全的问题，根据《成都市房屋使用安全管理条例》第二十七条、第五十二条的规定，现责令该单位在2017年6月10日前对以上问题进行改正。逾期不改正，该机关将依法予以查处；1、拆除钢结构夹层，2、或在成都市房屋安全鉴定机构名录选取一家鉴定机构进行鉴定，按照鉴定结论开展下一步工作。 2017年5月22日，经四川华邦建筑工程质量检测鉴定有限公司鉴定，结论为：1、成都市武阳大道二段261号双楠.港汇广场负一层房屋新增钢结构夹层对原结构混凝土构件造成一定的削弱，但对房屋主体结构安全无影响；2、成都市武阳大道二段261号双楠.港汇广场负一层房屋新增钢结构夹层可以在使用活荷载不大于2.00kN/㎡情况下安全使用。 2019年3月16日，港汇广场物业服务公司发出对各商家《整改通知书》，载明：1、所有商铺地下夹层不得堆放物品，不得用于住宿和厨房使用；2、不得在商铺内结构夹层用于堆放物品，请尽快搬离……。 一审法院认为，韩婧与盛阳公司签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。双方当事人均应按合同约定履行义务，享受权利。现韩婧以合同目的无法实现为由要求解除合同，一审法院认为，双方签订合同的目的为韩婧购买盛阳公司出售的商铺，从而获得该商铺的所有权，盛阳公司通过出售商铺获得购房款。现韩婧已经支付完毕购房款，并取得案涉房屋的不动产权证，双方权利义务已经履行完毕，合同目的已经实现。现韩婧以合同目的无法实现为由主张解除合同，于法无据，一审法院不予支持。对于如果因地下室夹层属于违规建筑无法使用从而导致韩婧遭受损失，韩婧可另案就相关损失向盛阳公司主张赔偿。 因一审法院对韩婧解除合同的诉讼请求不予支持，而韩婧提出的其它诉讼请求以解除合同为基础，故对韩婧的其它诉讼请求也不予支持。同理对中信成都分行所提独立诉讼请求亦不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决：一、驳回韩婧的诉讼请求；二、驳回中信成都分行的诉讼请求。一审案件受理费48432元、保全费5000元，由韩婧承担。 本院二审期间，当事人均未提交新证据。经二审审理查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 二审另查明，案涉“双楠.港汇广场”建设工程于2015年4月17日通过竣工验收备案。 本院认为，韩婧与盛阳公司签订的《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。双方当事人均应按合同约定全面履行各自义务。 根据本案查明的事实可知，盛阳公司面向社会散发的楼书、广告中均明示涉案商业项目一层的层高达9.1米，虽然该房屋层高参数9.1米未写入商品房买卖合同或补充协议，但盛阳公司对房屋层高参数9.1米作出的允诺，对双方签订合同有重大影响，应当视为要约，即使未载入合同，亦应当视为合同内容。现因在一楼商铺的下方地下室空间内搭建夹层的行为被行政机关禁止，盛阳公司无法向韩婧交付符合合同要求9.1米层高的合法建筑，盛阳公司已构成违约。 根据《中华人民共和国合同法》第九十五条“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”的规定，当事人行使合同解除权必须符合上述规定的时限。本案中，案涉“双楠.港汇广场”建设工程于2015年4月12号取得建设工程规划合格证，2015年4月17日通过竣工验收备案。在韩婧实际接收案涉房屋前，盛阳公司已经因委托建筑公司违规搭建被房屋管理部门责令整改。则韩婧在实际接收房屋时知道或应当知道盛阳公司所交付9.1米层高的房屋，有3米层高需要通过专业建筑公司违规搭建来实现，如因该原因欲行使合同解除权，韩婧至少应在2017年7月12日实际接收房屋起一年内即2018年7月12日前行使。虽然韩婧主张其于2019年3月16日收到小区物业通知后才知晓案涉房屋的地下室夹层属于违法搭建，但与本案查明事实不符，本院不予支持。根据上述规定，韩婧应在2018年7月12日前行使合同解除权。从韩婧行使解除权的时间看，本案一审于2019年8月1日立案受理，解除权的除斥期间已届满，因此，一审法院认定合同解除权已经消灭正确，且韩婧的其余诉讼请求以解除合同为基础，一审法院驳回韩婧全部诉讼请求正确，本院予以维持。 综上所述，韩婧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费、保全费的负担，按一审判决确定的方式执行；二审案件受理费35831元，由韩婧负担。 本判决为终审判决。 审判长  白福群 审判员  冯 璐 审判员  龚 耘 二〇二〇年六月十六日 书记员  何佳林