浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙10民终798号 上诉人（原审被告）：章仁波，男，1971年2月11日出生，汉族，住临海市。 委托诉讼代理人：鲍瑜明，浙江君安世纪（台州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：临海市大洋街道前江村村民委员会。住所地：临海市大洋街道前江村2-107A。 法定代表人：章华仁，该村民委员会主任。 委托诉讼代理人：张玉海，浙江回浦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄凯祥，浙江回浦律师事务所律师。 上诉人章仁波因与被上诉人临海市大洋街道前江村村民委员会（以下简称前江村村委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服临海市人民法院（2019）浙1082民初6226号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭，经阅卷和询问当事人，决定不开庭审理。上诉人章仁波的委托诉讼代理人鲍瑜明，被上诉人前江村村委会的委托诉讼代理人张玉海到庭应询。本案现已审理终结。 章仁波上诉请求：一、撤销原审判决，依法改判或者发回重审；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原审判决认定事实错误。1、上诉人和被上诉人于2018年3月26日签订了《房屋租赁合同》，约定：甲方不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响使用；甲方应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态；甲方因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付乙方本合同租金总额20%的违约金。双方签订合同后，被上诉人所交付的房屋系整体消防承重不合格，该消防承重是整个大楼的固有本身的原因所致，被上诉人在出租房屋的时候就存在消防问题，却未告知上诉人，导致上诉人自签订合同后至今仍无法使用涉案房屋。2、上诉人将房屋转租给他人用开办超市、网吧、宾馆等。在办理营业执照等手续时，才得知被上诉人所提供的房屋消防工程严重缺陷。上诉人也不可能在3日内检测出上诉人的消防存在严重问题。目前超市、宾馆2个商户停止营业14个月之久，网吧至今因消防问题而不能正常营业。上诉人亦无法收取商户们的租金，严重损害了上诉人的合法利益。3、—审认为上诉人将房屋转租给他人开办超市、网吧、宾馆等，系对房屋使用用途发生变更。被上诉人承担了涉案房屋商业改建工程的发包施工，证实了被上诉人在出租房屋的目的就是用于商业。对于上诉人而言无法用于商业用途的房屋，无需投标。且被上诉人所出租的房屋价格是按照商业用房的标准，纵观周边村落的类似的房屋出租价格远远低于涉案房屋的价格。 前江村村委会答辩称，上诉人的上诉没有事实和法律依据。本案被上诉人出承租给上诉人的房屋没有明确说明是商业用途，并且上诉人也是前江村村委会村委成员，对办公楼出租情况都是清楚的。上诉人主张涉案房屋不具备商业用途的主张是不成立的。上诉人签订合同以后，已经支付了相应的租金，也证明上诉人对涉案房屋的现状是认可的。被上诉人之所以同意对房屋消防改装，主要由于上诉人是村委会成员，是为了配合他，但不是合同的义务。请求驳回上诉，维持原判。 前江村村委会向一审法院起诉请求：1、判令解除前江村村委会与章仁波于2018年3月26日签订的《房屋租赁合同》；2、判令章仁波立即腾空所承租的前江村村委会所有坐落于临海市洋河路西侧即临海市大洋街道前江村2-107Ａ的办公大楼［不动产权证为：浙（2018）临海市不动产权第××号］，并交还给前江村村委会；3、判令章仁波按照每天4720.82元的租金标准向前江村村委会支付自2019年5月26日起至房屋实际交付之日止的房屋占有使用费；4、判令前江村对章仁波已缴纳的履约保证金200000元归前江村村委会所有；5、判令章仁波向前江村村委会支付违约金344620元（1723100×20%）；6、保全费3920元、保险费680元由章仁波承担。在审理过程中，前江村村委会撤回第4项诉讼请求。 一审法院认定事实：坐落于临海市大洋街道前江村2-107Ａ房屋［不动产权证号为浙（2018）临海市不动产权第××号］登记权利人为前江村村委会，登记用途为机关团体用地、文体娱乐用地、办公。2018年3月11日，前江村村委会发布办公大楼出租招商通告及投标须知。后章仁波中标，并于2018年3月22日向前江村村委会交纳200000元中标押金作为履约保证金。2018年3月26日，前江村村委会（甲方）与章仁波（乙方）签订一份《房屋租赁合同》。该合同约定：一、前江村村委会将位于临海市洋河路西侧的办公大楼（建筑面积约4000平方米，面积以实际为准）出租给乙方经营或使用；乙方有大楼四周的管理权（村综治办公室与大楼出租房交接处以南由村方负责管理），乙方要保持大楼四周的道路畅通，不得违建搭棚。二、租期、租赁价格及付款方式，租期为15年，租金1723100元，租金按中标价每年支付，每年必须提前一个月付清下一年的租金，在签订合同之日付清第一年租金，每年在同期提前一个月付清下一年租金，如逾期支付按每日千分之五的年租金支付违约金，超过一个月未支付的甲方可以单方面解除合同，并没收履约保证金；租金五年为一期，每五年递增百分之五，租期满后需续租的优先，不续租的则重新招投标，租金随行就市。三、中标装潢时间定为两个月，即2018年3月27日起至2018年5月26日止，租赁期限2018年5月27日起至2033年5月26日止。四、房屋修缮与使用……3、乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均事先征得甲方的书面同意后方可施工，乙方不得房屋外部结构，违者甲方可以单方面解除合同，并没收履约保证金。4、承租期内，室内消防设施投资建设费用及有关手续的办理由乙方自理，乙方需办理营业执照等有关手续和费用及水、电费、工商管理费、物业管理费、卫生费、税收等使用该房屋产生的其他一切费用都由乙方自理……六、合同的变更、解除与终止……3、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋……（7）未按约支付房屋租金超过一个月的；4、甲方可以通过电话、短信或书面形式通知乙方，通知到达乙方时即解除合同。七、房屋交付及收回的验收，1、甲方应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态；2、验收时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出，当场难以检测判断的，应于3日内向对方主张。九、乙方违约责任，1、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的20%向甲方支付违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应赔偿直至达到弥补全部损失为止等。2018年3月27日，前江村村委会向章仁波交付涉案房屋。同日，章仁波向前江村村委会支付2018年5月27日至2019年5月26日止的租金共计1723100元。后章仁波分别于2019年6月11日、7月8日、7月15日、7月16日共支付租金1000000元。另，章仁波与临海市建中消防工程有限公司于2018年4月签订《消防安装工程承包合同》。2018年10月8日，前江村村委会与浙江公和建筑工程设计有限公司就涉案大楼商业改建工程签订《建设工程设计合同》，并于2018年12月7日取得建设工程施工图纸设计文件消防审查合格书，载明“本工程改造后的商业综合楼一层为超市入口及店铺，二层为超市，三层为网吧，四至六层为宾馆。建筑工程等级为三级”等。后前江村村委会就涉案房屋的商业改建工程与浙江元超智能科技有限公司签订《建设工程施工合同》，工程内容包括消防水池工程、钢楼梯工程、消防工程等。前江村村委会申请财产保全，原审法院于2019年8月20日作出（2019）浙1082民初6226号民事裁定书，裁定冻结章仁波在银行的存款680000元或者查封、扣押、冻结被申请人同等保全价值的财产。前江村村委会交纳诉讼保全案件申请费3920元，并向阳光财产保险股份有限公司台州中心公司购买诉讼财产保全责任保险以提供担保，支出保险费680元。 一审法院认为，前江村村委会与章仁波签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，本院依法予以确认。章仁波抗辩前江村村委会在签订该份合同时故意隐瞒涉案房屋消防沉重的实质性问题，存在严重的欺诈，但章仁波系前江村村支委，其庭审中认可参与村两委讨论村办公大楼出租事宜，故其对办公大楼现状应当知晓，章仁波提出的上述抗辩意见于法无据，不予采纳。双方的租赁关系合法有效，出租方前江村村委会按约向章仁波交付了涉案房屋，则章仁波作为承租人应当按约履行支付租金等义务。根据合同约定，“租金1723100元，租金按中标价每年支付，每年必须提前一个月付清下一年的租金，在签订合同之日付清第一年租金，每年在同期提前一个月付清下一年租金”、“租赁期限2018年5月27日起至2033年5月26日止”，即章仁波应在2019年4月27日前付清2019年5月27日至2020年5月26日止的租金。现截至2019年7月16日，章仁波仅支付该年度租金1000000元，按照年租金1723100元÷365日计算日租金为4720.82元，章仁波已支付租金至2019年12月24日止。但章仁波至今未付剩余租金，明显违反合同约定，应承担继续履行、赔偿损失等违约责任。据此，前江村村委会要求解除合同，并要求章仁波腾空租赁房屋予以返还，支付2019年12月25日起至合同解除之日止的租金及合同解除之次日至房屋交付之日止的房屋占有使用费，于法有据，予以支持。同时，合同约定“超过一个月未支付的甲方可以单方面解除合同，并没收履约保证金”，又约定“租赁期间，乙方未按照合同约定支付房屋租金的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的20%向甲方支付违约金……（4）未按照合同约定支付房屋租金的……”，但按照履约保证金的性质及合同法违约责任以填补损失为原则的立法精神，结合本案的实际，前江村村委会应当选择上述其中一项违约条款进行适用。现前江村村委会明确撤回没收履约保证金的诉请，主张按年租金的20%计算违约金，予以支持。至于章仁波提出前江村村委会交付的办公大楼整体消防承重不合格，没有合格的消防电梯，没有合格的消防通道，导致仍有些门面至今无法使用，不应支付履约保证金及2019年5月26日以后的租金的抗辩意见，原审法院认为，如前所述，章仁波系前江村村支委，应当知晓办公大楼状况包括大楼性质、有无安装电梯等。该大楼在交付时已完成了竣工验收消防备案，章仁波在交付时未就安装电梯事项按照租赁合同第七条第二项“验收时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出，当场难以检测判断的，应于3日内向对方主张”的约定提出异议，并支付了第一年即2018年5月27日至2019年5月26日的租金，应当能够认定章仁波对电梯情况的认可。同时，租赁合同仅约定“出租给乙方经营或使用”，未明确约定涉案房屋是用于商业。现章仁波承租房屋后将房屋分层转租他人用于开办超市、网吧、宾馆等，系对房屋使用用途发生变更。而因承租人变更涉案房屋用途需要申报消防设计审查或备案进行商业改建的，不应归责于出租方。后前江村村委会虽经协商承担涉案房屋商业改建工程的发包施工，但不能据此认定对办公大楼进行商业改建系前江村村委会的合同义务，且章仁波也未提供证据证明前江村村委会在协商过程中自愿放弃租金等情况，故对章仁波的上述抗辩意见不予采纳。另，前江村村委会为主张本案债权申请诉讼保全，支出诉讼保全费及诉讼保险费用，系为实现债权的支出的合理费用，应由章仁波承担。至于章仁波提出要求前江村村委会退回2018年的全年租金、赔偿2018年3月26日至今的全年租金利息、支付花费的消防费用250000元的主张，因其未明确提出反诉，故在本案中不予审查处理。综上所述，前江村村委会变更后的诉讼请求合法有理，予以支持。该院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、解除临海市大洋街道前江村村民委员会与章仁波于2018年3月26日签订的《房屋租赁合同》。二、章仁波于本判决生效之日起六十日内腾空其承租的坐落于临海市大洋街道前江村2-107Ａ的房屋［不动产权证号为浙（2018）临海市不动产权第××号］，并向临海市大洋街道前江村村民委员会交付。三、章仁波于本判决生效之日起六十日内向临海市大洋街道前江村村民委员会支付租金、房屋占有使用费（租金、房屋占有使用费均按每日4720.82元标准计算，其中租金从2019年12月25日起计算至合同解除之日止，房屋占有使用费从合同解除之次日计算至房屋交付之日止）。四、章仁波于本判决生效之日起六十日内向临海市大洋街道前江村村民委员会支付违约金344620元。五、章仁波于本判决生效之日起六十日内向临海市大洋街道前江村村民委员会支付诉讼保全费3920元、诉讼财产保全责任保险费680元。六、驳回临海市大洋街道前江村村民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10597元，减半收取计5298.5元（临海市大洋街道前江村村民委员会已预交6275元），由章仁波承担4019元，由临海市大洋街道前江村村民委员会负担1279.5元。 本院二审期间，双方当事人均未提供新的证据。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，涉案房屋已经竣工验收及消防验收合格，并办理了相关产权证书。被上诉人将涉案房屋出租并没有违反相关法律法规的规定，故被上诉人与上诉人签订的房屋租赁合同合法有效，本院予以确认。合同签订后，被上诉人向上诉人交付涉案房屋，上诉人亦支付了第一年的租金，将涉案房屋进行转租。租期满一年后上诉人支付第二年的部分租金，在此期间上诉人未对房屋提出任何异议，且上诉人主张被上诉人交付的整体消防不合格也未有证据予以证明。故上诉人主张自签订合同后至今仍无法使用涉案房屋依据不足，本院不予采信。上诉人将涉案房屋分层转租他人用于开办超市、网吧、宾馆等，这属于因房屋特殊用途需要进行消防设施改造，并非因出租房屋本身存在的消防隐患。因承租人变更涉案房屋用途需要申报消防设计审查或备案进行商业改建的，不应归责于出租方。根据合同约定，这系室内消防设施投资建设，应当由上诉人来承担。因此，被上诉人已履行了合同义务，上诉人逾期支付租金已构成违约，被上诉人据此要求解除合同，腾退房屋并支付租金及房屋占有使用费符合合同约定及法律规定，本院予以支持。 综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8038元，由上诉人章仁波负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 阮丹军 审 判 员 王安安 审 判 员 胡精华 二〇二〇年六月三十日 代书记员 张 跃