广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0303民初1432号原告：刘超，女，汉族，1987年9月14日出生，身份证住址广东省深圳市南山区，被告：谢小闯，男，汉族，1967年7月24日出生，身份证住址广东省深圳市福田区，委托诉讼代理人：梁伟东，广东国晖律师事务所律师。委托诉讼代理人：江珊，广东国晖律师事务所实习律师。原告刘超与被告谢小闯房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月22日公开开庭审理了本案。原告刘超，被告谢小闯及其委托诉讼代理人梁伟东、江珊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘超向本院提起诉讼请求：1.判令被告继续履行合同配合公证赎楼、协助办理不动产过户并承担违约责任（按每日万分之五支付逾期赎楼违约金）；2.本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告变更其诉讼请求为：1.解除原、被告之间的《二手房买卖合同》；2.判令被告承担违约责任，向原告支付转让成交价20%的违约金66.6万元；3.判令被告承担违约责任，向原告返还定金25万元并支付利息（利息按照人行同期贷款利率标准从2020年1月4日起至款项付清之日止）；4.本案的全部诉讼相关费用由被告承担（诉讼费、保全费、证据公证费等）。事实和理由：2019年12月25日，原告与被告签订了《二手房买卖合同》（合同编号：5520683），约定原告以人民币333万元的价格购买涉案房屋。买方签约当日支付定金人民币25万元，当日被告与双方约定好的第三人深圳市不动产融资担保股份有限公司（以下简称“不动产担保公司”）进行了公证，并委托其担保融资赎楼。在原告积极履约的情况下，被告因自身征信及财务状况严重不良致使无法正常赎楼，截止2020年1月9日被告仍未按照约定委托新的担保公司进行担保融资赎楼。期间被告一直拒绝配合，且私下协商表示无法依照合同承担相应责任，已超过合同第六条约定的10天及第十一条逾期5天的期限。同时签约后涉案房源一直在多方二手房交易平台出售，被告甚至不顾已经签约的事实，允许其他中介带他人对涉案房屋进行看房。2020年1月17日涉案房源被原告查封，至今涉案房产一直处于抵押状态，原、被告私下和解失败且被告仍未告知其真实征信和财务状况以及赎楼方案。根据《合同法》第六十一条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。鉴于被告一直无法依约赎楼，同时企图一房多卖，已根本违约；而借由链家-糯家公司名义“先斩后奏”做私单的“中介”李芳园早已失去中立地位；加之定金数额较大且无法保证交易安全，致使原告合同目的无法实现，已给原告及其家人造成经济与精神上的双重压力。故原告提起诉讼，望法院判如所请。被告谢小闯答辩称：被告没有违约，未达到解除合同的法定条件和原告单方解除合同的约定条件，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。一、原被告双方于2019年12月25日签订买卖合同，约定包括赎楼费在内的所有过户费用均由原告承担，被告须在10天之内办赎楼手续，在2020年2月10日前递件。在签订买卖合同之前中介就已经通过罗列清单的形式告知原告过户费用包括赎楼费等各种明细，也在签约前四天微信告知原告，本案赎楼费可能高于正常交易标准。合同签订后，被告在当天就办理了赎楼公证手续，签署了赎楼相关的所有法律文件。合同签订第三天即12月27日，被告配合原告开立了银行监管账户并办理首期款监管。在获悉第一家赎楼公司无法办理赎楼时，被告及中介、原告积极配合寻找了第二、第三家赎楼公司，并在2020年1月2日和原告当面沟通赎楼情况，由于原告不同意承担赎楼费而未果。在2020年1月3日至6日期间，被告积极联系第四间赎楼公司，并在2020年的1月6日向原告出具了赎楼通知，后发现原告已经诉至法院，导致交易无法进行。二、被告从未一房多卖，所谓的带看房只是被告配合中介看同类户型，配合中介完成业绩。被告没有隐瞒负债，至今没有任何因负债而被诉至法院的记录；也从未不配合办理赎楼手续，涉案房屋买卖合同没有继续履行的原因是原告不愿意承担赎楼费用，合同约定的递件时间为2020年2月10日，在1月6日在被告仍在积极履行合同的过程中，原告没有催告被告就诉至法院，导致交易无法进行。被告没有违约行为，最多属于瑕疵履行，不存在根本性违约。原告诉请解除合同缺乏法律规定或合同约定的解除条件和情形，本案系原告违约主动解除合同，造成被告损失，应予以赔偿。请求法院驳回原告的诉讼请求。被告谢小闯向本院提出反诉请求：1.判令原告向被告支付违约金人民币66.6万元；2.判令原告向被告支付律师费人民币3.5万元；3.判令原告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原告起诉被告的案件法院业已受理。2019年12月25日被告与原告签订《二手房产买卖合同》，约定将深圳市罗湖区蔡屋围路都市名园D座32层E单元房产向原告出售。2019年12月25日，被告到深圳市公证处办理了委托不动产担保公司办理赎楼手续的公证书，并签订了《个人贷款担保业务申请审批表》等赎楼系列法律文件。2019年12月29日被告到建设银行深圳市分行调取了涉案房屋的借款合同并向不动产担保公司提供。在获悉不动产担保公司可能无法配合办理赎楼手续后，被告在2020年1月2日积极与原告协商赎楼事宜，并联系赎楼公司于2020年1月6日取得深圳市宜众投资管理有限公司（下称“宜众公司”）出具的赎楼通知书。2020年1月6日原告向法院起诉被告。综上，被告在签订买卖合同后自始至终积极履行合同义务并配合办理公证、签订赎楼文件等赎楼相关手续，但原告编织理由解除合同，其行为已严重损害被告的合法权益。被告依法提起反诉，恳请法院判如所请。原告对被告的反诉答辩称：原告不存在违约行为，是被告违约。合同第六条约定，该涉案房产处于抵押状态，原告同意被告委托担保公司担保融资赎楼，被告须于签署合同之日起十日内与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续，原告须协助被告办理。被告虽有担保公司提供担保仍不能获得赎楼贷款，或担保公司因其他原因无法将楼赎出的，被告应自行赎楼，还清贷款办妥注销抵押登记手续，并于注销抵押登记后三日内将红本房地产证原件交予上述第三方或第三方指定的担保公司。但双方协议的不动产担保公司拒绝接件为被告担保赎楼，被告所找的宜众公司并非融资性担保公司，其要求收取的高额赎楼费用不应由原告负担。在双方不能就增加的赎楼费用达成一致意见的情况下，被告依约应自行赎楼，还清贷款。但被告未能做到，反而一房多卖，交易不诚信，致使原告不得不申请财产保全；且被告征信差、负债高、又不配合，致使合同无法按约继续履行，找民间借贷利率远超高利贷，而且风险高，无法保证原告资金安全，也不符合合同约定。被告已根本违约。原告提起诉讼的原诉请为要求被告自行赎楼继续履行房屋买卖合同，并不构成违约。且原告在合同履行过程中多次帮忙寻找担保公司、多次妥协费用，多次提议私下和解，但被告并无解决诚意。请求法院依法驳回被告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年12月25日，原告作为买方，被告作为卖方，签订了一份编号为NO.5520683的《二手房买卖合同》，约定被告自愿将位于深圳市罗湖区××都市××房产转让给原告，转让成交价333万元（不含税）；原告在合同生效之日起2日内向被告支付定金25万元，原告于2020年1月30日前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款人民币75万元支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方监管账号；原告须于2020年1月30日前向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批手续，被告需配合原告申请按揭银行所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺为准；双方办理递件过户最晚不得迟于2020年2月10日；该物业处于抵押状态，原告同意被告委托担保公司赎楼，被告须于签署本合同之日起10日内（含当日）与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续，原告须协助被告办理。被告虽有担保公司提供担保仍不能获得赎楼贷款，或担保公司因其他原因无法将楼赎出的，被告应自行赎楼，还清贷款，办妥注销抵押登记手续，并须于注销抵押登记后三日内将红本房地产证原件交予上述第三方或第三方指定的担保公司。经双方协商，原告自愿支付按政府及有关规定应由买卖双方支付的包括营业税、赎楼担保费和短期利息在内的20项税费，合同履行过程中因法律、法规和政策原因所新增的税费由原告全额缴纳。如原告未依约履行义务，被告有权要求原告以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如原告逾期履行超过5日，被告可解除合同并选择要求原告支付转让成交价20％的违约金承担违约责任或没收原告已支付的定金。如被告未依约履行合同，原告有权要求被告以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如被告逾期履行超过五日，原告可解除合同并选择要求被告支付转让成交价20％的违约金承担违约责任或双倍返还原告已支付的定金。合同还约定了双方的其他权利义务。2019年12月25日，原告向被告支付定金25万元，被告亦出具了定金收据。同日，被告在深圳市公证处办理了委托书的公证手续，并向深圳市不动产融资担保股份有限公司申请办理个人贷款担保业务。但因被告负债较高，该公司未接受其申请。此后原、被告双方及中介人员多方寻找，宜众公司于2020年1月6日出具《赎楼通知书》，称正式受理被告的赎楼委托申请为被告赎楼，预授信额度为人民币300万元。中介人员微信告知原告，要求原告支付赎楼担保费用，按282万元、二十天、每天1.6‰计算，共计90240元。原告认为该赎楼费用过高，只愿意承担每天0.8‰的正常赎楼费用，拒绝承担超出部分。被告则认为原告应当依照合同约定承担所有的赎楼费用。双方由此产生争议，原告遂诉至本院，并提出上述诉讼请求；被告亦提出上述反诉请求。另查：2019年12月27日，原、被告双方在中国建设银行办理了资金托管开户手续。再查：合同签订前，中介人员微信告知原告购房相关税费，其中“赎楼：280万×1.2％＝3.36万，短期：预45天，280×3?×45＝3.78万”。又查：宜众公司为有限责任公司，其经营范围不含为企业及个人提供贷款担保。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《二手房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应属有效。原告依约支付了定金，被告也办理了委托赎楼的公证手续及申请担保手续。双方虽约定收楼手续费和短期利息由原告承担，但因被告的负债过高，深圳市不动产融资担保股份有限公司拒绝接受被告的赎楼担保申请，被告也没有找到其他获得担保许可的企业为其提供担保，虽有宜众公司同意为其担保，但收费远远超过正规担保公司的市场价，属于非因双方当事人的原因构成合同部分内容的情势发生较大变更，要求原告继续按原合同承担所有赎楼费用或要求被告自行承担所有赎楼费用，均显失公平。因在合同履行过程中发生情势变更，双方又不能对超出的赎楼费用承担达成一致意见，以致合同无法继续履行，不宜视为原告或被告单方违约并追究其违约责任。故对原、被告双方要求对方支付违约金的诉讼请求，本院均不予支持。诉讼期间被告已经向原告提出解除合同，现原告请求解除《二手房买卖合同》，被告亦无异议，可以视为双方已经就合同的解除达成一致意见，故对原告的该项诉请，本院予以支持。合同解除，被告据此取得的定金人民币25万元应返还原告，并应自收到定金之日即2019年12月25日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场的报价利率计付至生效判决确定的给付之日止。被告请求原告支付律师费，没有合同依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、解除原告刘超与被告谢小闯签订的《二手房买卖合同》；二、被告谢小闯与本判决生效之日起七日内返还原告购房定金人民币25万元及利息（自2019年12月25日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场的报价利率计付至生效判决确定的给付之日止）；三、驳回原告刘超的其他诉讼请求；四、驳回被告谢小闯的全部反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币12960元，保全费人民币5000元，由原告负担13058元，被告负担4902元。上述费用原告已预缴，被告应承担的部分由被告迳付原告。原告减少诉讼请求部分的案件受理费20480元，本院予以退还。反诉受理费5405元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判长  杨俊洁审判员  赵蔚琳审判员  王 艳二〇二〇年六月二十八日书记员  许 爵