广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终987号上诉人（一审被告）：珠海中帆房产有限公司，住所地：珠海市*******************。统一社会信用代码：914***********324W。法定代表人：王雪芬，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：职消寒，北京市中银（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：成静，人和启邦（横琴）联营律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：珠海市香洲区****小区第三届业主委员会，住所地：珠海市香洲区*********。负责人：赵楚龙，主任。委托诉讼代理人：王鹤云，广东德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：寇柳，广东德赛律师事务所实习律师。上诉人珠海中帆房产有限公司（以下简称中帆公司）因与被上诉人珠海市香洲区****小区第三届业主委员会（以下简称凤凰花园业委会）业主撤销权纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2019）粤0402民初10180号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中帆公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判支持中帆公司的诉讼请求；3.本案案件受理费由凤凰花园业委会承担。事实与理由：一、一审法院在认定“案涉决议”是否公平时，将中帆公司的利益与“案涉决议”无关的其他利益群体进行比较，比较对象严重错位，直接导致认定事实错误。首先，公平是相对的，在民事活动中，判断公平与否应当将同一民事活动中不同民事主体之间的权利义务分配是否均衡进行比较。也即认定幼儿园物业费的上调是否公平合理，应当是与受“案涉决议”约束的、需要共同承担该物业管理区域内的物业服务成本的本小区其他住宅及商业业主进行比较。由于物业服务费的收费标准由各物业管理区域内物业服务内容、服务标准、可收费面积、人员配置要求等因素共同决定。不同的物业管理区域因上述因素均有较大的差别，也直接导致不同物业管理区域的收费不具可比性，也不具参考性。一审法院错误的将与该“案涉决议”无关的其他小区的收费标准与中帆公司承担的费用进行比较，显然属于比较对象的错位。其次，凤凰花园业委会在维持住宅和商业物业费标准不变的情形下，仅单方面上调幼儿园的收费标准。从结果导向来看，物业费的上调意味着中帆公司需要支出更多的费用，中帆公司的权益必将受到“案涉决议”的影响，这是因不公平合理的行为导致，决定了中帆公司的实体权益是否受到损害。再次，从实质内容上来看，物业服务费上涨的唯一理由是物业服务成本的上涨，原有的物业收费标准不能满足物业服务企业的经营需要，但在本案中，凤凰花园业委会并未提供证据证明因物业成本上涨需要上调物业费。退一步讲，即便物业成本上涨，上涨的成本应当由本物业管理区域内的全体业主共同承担，而非由幼儿园业主一人承担。无论成本上涨与否，“案涉决议”仅上涨幼儿园物业费的行为显失公平，严重侵犯了中帆公司的合法权益。最后，在2002年2月7日，中帆公司与珠海市**********签订的校舍租赁合同中约定，由大地幼儿教育培训中心按当时物业费标准（1.2元/平方米/月）的58.33%交纳物业费。校舍租赁合同并非物业管理服务协议，上述约定属于中帆公司与承租人之间就物业费如何承担进行的内部分配，对中帆公司与物业服务企业之间的物业服务费的收费标准并没有实质影响。同时，该收费标准已经在2017年1月19日进行调整，在此之前的收费标准，与本案无关。一审法院以2017年1月份之前的收费标准较低作为本次费用调整的理由，显然没有任何事实和法律依据。二、一审法院认定：“自竣工起至2017年8月1日前，幼儿园的物业服务费用仅按当时住宅物业服务收费标准的58.33%收取，远远低于住宅的物业服务收费……可见，该决议既合法也合理，并非无故单方调整”。但根据庭审查明事实，2017年1月19日，珠海市香洲区******与前物业公司直接签订的物业管理服务协议书中，明确真善美幼儿园按照2.2元/平方米/月的标准向物业公司交纳物业费。可见，一审法院查明事实错误。凤凰花园业委会辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。中帆公司要求撤销一审判决，撤销珠海市****小区业主大会通过的《珠海市香洲区****小区物业服务合同》的上诉请求于法无据，请求法院依法驳回中帆公司的全部上诉请求，维持原判。一、中帆公司第一点上诉理由不成立，一审判决正是比较了凤凰花园小区内不同时期幼儿园物业费水平和住宅物业费水平，才支持了凤凰花园业委会提出的“幼儿园物业费并非是增高，而只是回归正常水平”的论断。在2018年9月“案涉决议”通过之前，凤凰花园小区的物业费收费标准一直都是由作为开发商及大业主的中帆公司自行决定，商业区、幼儿园的物业费收费标准均是由中帆公司操控，定价根本不合理，并非市场价格。中帆公司与珠海市**********2002年2月7日签订的《凤凰花园幼儿园校舍租赁合同》约定，在2002年8月1日至2017年7月31日的整个租赁期间内，承租人只需按照1.2元/月平方米的58.33%缴纳物业费。而在2003年1月20日至2013年12月31日期间，小区住宅均是按照1.2元/月平方米的标准缴纳物业费。从2014年1月1日起，小区住宅物业费上涨至1.6元/月平方米。同时期，幼儿园的物业费仍然按照1.2元/月平方米的58.33%缴纳。即在长达15年的时间内，幼儿园的物业费缴纳标准一直都低于小区住宅部分，作为经营性物业，这极其不合理。2018年凤凰花园小区通过“案涉决议”仅是将原来长期以来不合理的收费标准调整回正常水平，并非中帆公司所称幼儿园物业费价格上涨。中帆公司只是将着眼点放在“涉案决议”的那一个单独的时刻，忽略了从长期的时间线去分析案件的事实，是典型的“只见树木不见森林”。二、中帆公司第二点上诉理由亦不成立，一审判决并非错误认定事实。珠海市香洲区******与前物业公司的物业管理服务协议书虽然签订时间是在2017年1月19日，但协议第四条约定“协议时间是自2017年8月1日至2027年7月31日止”，即2.2元/月/平方米的物业费收费标准确实是自2017年8月1日起开始实施。一审法院认定事实并无错误。三、一审法院对比不同小区的非住宅物业费水平也是必要的，可以证明本次幼儿园物业费只是回归到正常的市场价格，并没有虚高价格，损害中帆公司的利益。凤凰花园小区已成立合法有效的业主大会，且实行包干制的物业服务收费。按照珠海物业服务收费的相关规定，可以按照市场调节价确定小区住宅、非住宅的物业费收费标准。现行法律法规并未对非住宅的物业收费做出限制性规定。凤凰花园幼儿园并非教育局认定的公益性和普惠性幼儿园，完全是商业性营利的幼儿园。因此，“案涉决议”对幼儿园参照商业标准3.2元/月平方米的价格收取物业费并未违反相关法律法规。幼儿园物业费收费标准的调整并未调高，只是调整回正常的市场价格。同时，中帆公司也未举证幼儿园现行物业费的收费标准高于市场一般水平。四、案涉幼儿园位于小区内部，家长接送小孩均需通过小区居民共用的统一大门进入，白天幼儿在小区内进行户外活动，不仅占用小区公共空间，也增加了小区安保负担。幼儿园的运营方除白天将案涉物业作为幼儿园使用外，晚上还将其有偿提供给附近小学生开设夜课。较之商场、会所、住宅，案涉幼儿园增加了小区物业管理工作量的同时，也享受了小区更多的物业服务。按照3.2元/月平方米的标准收取幼儿园的物业服务费是与其享受的物业服务水平相适应的。五、中帆公司与珠海中泳物业管理有限公司为关联企业。凤凰花园业委会与中泳物业管理公司和中帆公司亦有正在审理的其他案件。另案中的审计报告显示，以中帆公司为抬头的发票大量出现在中泳物业公司的账册成本中。二者为关联公司的地位昭然若揭。中帆公司利用其开发商的地位，长期少缴物业管理费。正因如此，凤凰花园的业主才召开业主大会，改变这种长期不合理的状况。“涉案决议”则是业主大会的成果体现。中帆公司的利益并非因“涉案决议”而受损，只是无法再攫取不当利益。中帆公司向一审法院起诉请求：1.撤销珠海市****小区业主大会于2018年9月25日通过的《珠海市香洲区****小区物业服务合同》这项决议；2.本案诉讼费由凤凰花园业委会负担。一审认定事实：坐落于珠海市香洲区*********的凤凰花园小区由中帆公司开发建设。凤凰花园幼儿园是位于凤凰花园小区内的独栋建筑，房地权属归中帆公司所有，房屋用途为教育。凤凰花园小区先后于2001年*月、2009年6月、2016年**月成立了三届业主委员会，本案凤凰花园业委会为第三届业主委员会，已经珠海市香洲区****办事处备案确认。凤凰花园业委会于2018年5月至9月期间组织小区业主召开业主大会，会议就小区管理规约及业主大会议事规则的修订、《物业服务合同（续选聘合同文本）》等事项进行投票表决。2018年9月25日，凤凰花园业委会在小区发布凤凰花园业主大会表决结果公示，公示载明业主大会表决通过的事项，其中一项为《珠海市香洲区****小区物业服务合同》（续选聘合同文本，包括修订页）。2018年12月**日，凤凰花园业委会发布有关物业服务企业选聘的表决结果公示，公示载明：凤凰花园业主大会会议决定珠海市东启物业管理有限公司为凤凰花园小区新的物业服务企业，并按2018年9月业主大会表决通过的《珠海市香洲区****小区物业服务合同》（续选聘合同文本）和投标书内容签订物业服务合同。2019年*月，凤凰花园业委会与珠海市东启物业管理有限公司签订了《珠海市香洲区****小区物业服务合同》，该合同约定实行物业管理的项目包括：建筑物五栋，其中纯住宅三栋、另两栋是商住综合连体楼，裙楼（1-3层）是商铺和会所，幼儿园独立一栋。合同第三章第十条约定，珠海市东启物业管理有限公司按以下标准向业主或非业主使用人收取物业服务费：住宅按建筑面积每月每平方米1.6元；商场、会所、幼儿园按建筑面积每月每平方米3.2元。在庭审中，中帆公司表示对本次业主大会通过《珠海市香洲区****小区物业服务合同》这项决议的相关程序没有异议，仅认为决议确定的幼儿园物业服务收费标准侵犯其合法权益，请求予以撤销。中帆公司提出，物业服务收费标准应与物业服务内容及标准直接相关，幼儿园属于单独产权，中帆公司作为单一业主，享受的物业服务内容比住宅物业的业主要少，却要承担更多物业成本，而且在住宅物业费不变的情况下，单方调整幼儿园的物业费高达45.45%，显失公平。凤凰花园业委会则辩称，幼儿园、商业区和住宅都是在同一物业管理区域，不应当由中帆公司自行分开委托物业管理公司和确定物业费，实际上也没有将幼儿园物业等同商业，只是按照办公用房标准收取物业费。幼儿园从收费上来说不属于公益或普惠性，没有必要低于办公用房标准。原来的物业服务收费标准不合法且过低，现在确定的标准与周边标准相当。又查明，在2003年1月至2018年12月期间，“凤凰花园业主委员会”先后与案外人珠海市中泳物业管理有限公司（以下简称中泳物业公司）签订了四份《物业管理委托合同》，除2003年1月签订的合同以外，其他三份合同在甲方签章处均有加盖“珠海市****业主委员会”的印章，合同约定的主要内容是：“凤凰花园业主委员会”委托中泳物业公司对珠海市香洲区****实行专业化、一体化的物业管理，物业类型为五栋高层住宅；2003年1月20日至2013年12月31日期间的物业管理费标准均是按建筑面积每月每平方米1.2元收取，2014年1月1日至2018年12月31日期间的物业管理费标准是按建筑面积每月每平方米1.6元收取。2002年2月7日，中帆公司与案外人珠海市**********签订《凤凰花园幼儿园校舍租赁合同》，约定珠海中帆公司将珠海市*********校舍（面积约1892平方米）出租给珠海市**********用于办幼儿园；租赁期限自2002年8月1日至2017年7月31日；珠海市**********须向物业公司交纳物业管理费，按目前标准1.2元/平方米的58.33%缴纳，计每月0.7元/平方米，若变动则按58.33%的比例计算应缴纳的管理费。2017年1月19日，中帆公司与案外人珠海市香洲区******签订《凤凰花园幼儿园校舍租赁合同》，约定中帆公司将珠海市*********校舍（面积1892平方米）出租给珠海市香洲区******用于幼儿园办学；租赁期限为2017年8月1日至2027年7月31日；租赁期间物业管理、垃圾清运等费用由珠海市香洲区******支付，物业管理费标准为每月2.2元/平方米（调增与小区管理费同比例）。同日，珠海市香洲区******就幼儿园物业管理服务事项与中泳物业公司签订《物业管理服务协议书》，约定物业管理服务费按每月2.2元/平方米计收，即每月4162.4元，协议时间自2017年8月1日起至2027年7月31日止。另查明，凤凰花园小区业主邱远煌、潘光强、廖珍红等人曾于2018年10月向一审法院另案提起业主撤销权诉讼，其中一项诉讼请求为：判令撤销凤凰花园业委会2018年9月25日公示的“业主大会通过《珠海市香洲区****小区物业服务合同》（续选聘合同文本，包括修订页）”的决定。一审法院于2019年1月14日作出（2018）粤0402民初11187号民事判决书，判决驳回邱远煌、潘光强、廖珍红的全部诉讼请求。邱远煌、潘光强、廖珍红等人不服，提出上诉。广东省珠海市中级人民法院于2019年6月3日作出（2019）粤04民终860号民事判决书，判决驳回上诉，维持一审判决。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”中帆公司是珠海市****小区的业主，认为小区业主大会于2018年9月25日通过《珠海市香洲区****小区物业服务合同》这项决议（以下称“案涉决议”）损害其合法权益，依上述规定，可以行使业主撤销权。关于本次业主大会通过“案涉决议”程序的合法性，已经人民法院生效判决确认，中帆公司也没有异议，本案争议的焦点在于“案涉决议”确定的凤凰花园幼儿园物业服务收费标准是否损害中帆公司的实体权益。对此，一审法院评析如下：《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；……（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”物业小区的物业服务收费事项，属于上述法律规定的“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，依规定，应由业主共同决定，并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，“案涉决议”确定的物业服务收费标准已经过法定比例的业主同意，符合法律规定。对于物业服务收费标准的确定，《珠海市物业服务收费管理办法》第四条规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。”第七条规定：“物业服务收费根据不同的收费方式和物业性质，分别实行政府指导价和市场调节价。实行包干制的物业服务收费，业主大会成立之前的住宅实行政府指导价，别墅、非住宅、业主大会成立之后或按照《珠海市物业管理条例》的规定不成立业主大会由全体业主共同履行业主大会职责的住宅实行市场调节价。……”珠海市****小区已成立业主大会，实行包干制的物业服务收费，可以按照市场调节价确定小区住宅、非住宅的物业服务收费标准。凤凰花园幼儿园属于非住宅，“案涉决议”确定该幼儿园的物业服务收费标准为按建筑面积每月每平方米3.2元，不违反上述规定。中帆公司主张“案涉决议”对幼儿园的物业服务收费单方调整且幅度高达45.45%，该项收费与服务水平明显不符，明显不合理，显失公平，损害其合法权益。一审法院认为，中帆公司的主张不能成立。首先，对于非住宅的物业服务收费标准，现行法律法规没有做出限制性规定，而在现有物业小区中，非住宅的物业服务收费通常要比住宅物业的高，这是因为两者使用性质不一样，接受的物业服务内容不完全相同，服务内容的多少也不能单纯以清洁服务次数、服务时间和范围来确定，非住宅带有经营性质，安保管理及设施设备维护等方面都要比住宅物业的多，需要更专业全面的服务。中帆公司认为幼儿园接受物业服务内容较少，但收费标准高于住宅，主张该收费标准与服务水平明显不符，理由不能成立。其次，根据《珠海市物业服务收费管理办法》第七条规定，本市行政区域内非住宅的物业服务收费可以实行市场调节价。“案涉决议”将幼儿园的物业服务收费确定为每月每平方米3.2元,属于市场定价，中帆公司没有举证证明该收费标准已经超出市场价格的一般水平，其主张该收费明显不合理，缺乏理据。再者，根据查明的事实，凤凰花园幼儿园自竣工起至本次业主大会通过“案涉决议”前，物业服务收费事项一直是由中帆公司自行决定，并非由业主共同决定；幼儿园物业的承租人所举办的幼儿园具有教育性质，但不是公办或普惠性幼儿园，仍具有经营收益性质；自竣工起至2017年8月1日以前，幼儿园的物业服务费用仅按当时住宅物业服务收费标准的58.33%收取，远远低于住宅的物业服务收费。基于上述情况，凤凰花园小区业主大会通过“案涉决议”，决定对幼儿园的物业服务收费标准进行调整，可见，该决议既合法也合理，并非无故单方调整，中帆公司主张该收费标准损害其合法权益，缺乏事实依据。综上所述，“案涉决议”的程序与内容均符合法律规定，未侵犯业主的合法权益，中帆公司的主张缺乏事实依据，理由不能成立，对其诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十六条、第七十八条的规定，一审法院判决驳回中帆公司的诉讼请求。一审案件受理费100元，由中帆公司负担。双方当事人二审均未提交证据。本院经审理查明的事实与一审判决认定事实一致，本院对此予以确认。本院认为，对于中帆公司主张凤凰花园业委会在起草该决议的草案时，未保障中帆公司的知情权、异议权、协商权，程序不公平，应予撤销，首先，并无相关的法律、行政法规规定业委会在起草决议时需按特定程序向利害关系主体履行告知、协商义务。其次，召开业主大会本身就是小区业主自治的民主程序，业主大会表决、通过决议的过程实质也是征求各方意见，涉案决议经过了凤凰花园小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主及占总人数过半数的业主的同意，为通过该决议而召开业主大会的程序亦未违反法律规定，因此中帆公司主张该决议形成的过程程序不公平，应予撤销，没有法律依据，不应予以支持。中帆公司据以提出本案诉讼的法律依据是《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款“业主大会或业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”的规定，因此本案争议的焦点在于涉案决议关于中帆公司名下幼儿园物业的物业费按3.2元/月/平方米收取是否损害中帆公司的合法权益。对此本院分析如下，涉案物业虽用作开办幼儿园，但该幼儿园是完全按照商业模式运作的营利性幼儿园，因此衡量该幼儿园物业费的标准，不应仅以住宅为参照物，更应该参照同小区的商业区域以及同地段同档次小区的商业区域的物业费标准。双方均陈述涉案小区商业区域物业的物业费标准均为3.2元/月/平方米，例如参照涉案小区交通银行名下的物业，幼儿园经营产生的保洁、安保、停车、公共设施的维护、保养等所需的物业服务并不亚于银行经营，因此涉案物业的收费标准不应低于涉案小区商业区域物业的物业费标准。而且根据《珠海市物业服务收费管理办法》第七条规定“本市行政区域内非住宅的物业服务收费可以实行市场调节价”，涉案幼儿园的物业服务收费应参照按市场一般价格水平定价，现中帆公司并未提供证据证明该幼儿园的物业费按3.2元/月/平方米收取明显高于市场一般价格水平，而涉案小区的住宅物业收费标准明显低于周边同档次小区的物业收费标准。随着物价水平、人力成本上涨，如需保持或提高小区物业管理的品质，物业管理企业必然提高承接小区物业管理的价格，但由于同一小区内住宅、商业各自所需的物业管理成本并无客观、可量化的核算标准，因此涉案决议保持住宅物业费1.6元/月/平方米，将幼儿园物业费从2.2元/月/平方米提高至3.2元/月/平方米，并不能当然得出幼儿园物业承担了全部物业管理上涨的成本的结论，因此中帆物业公司主张涉案决议将物业上涨的成本全部由幼儿园承担显失公平，理据不充分，不应予以采纳。综上分析，中帆公司并无充分证据证明涉案决议将其名下的幼儿园物业收费标准调整至3.2元/月/平方米损害其合法权益，一审法院驳回其诉讼请求并无不当，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。中帆公司上诉无理，本院予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：驳回上诉，维持一审判决。二审案件受理费100元，由上诉人珠海中帆房产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李烈斌审判员  庹 佳审判员  王 芳二〇二〇年六月十八日书记员  江月娴