广西壮族自治区梧州市万秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0403民初657号 原告：罗静妮，女，1973年5月6日出生，汉族，住广西苍梧县。 被告：南宁市好士成商贸有限公司，住所地广西南宁市青秀区七星一巷32号锦绣花园3#号楼一层D22号商铺，统一社会信用代码：91450103677701319Q。 法定代表人：谭佑。 委托诉讼代理人：覃如军，广西桂吉律师事务所律师。 被告：梧州市悠悠美食城餐饮管理有限公司，住所地广西梧州市新兴一路68号，统一社会信用代码：91450400MA5N8UUQ68。 法定代表人：谭佑。 委托诉讼代理人：覃如军，广西桂吉律师事务所律师。 被告：梧州市日月明投资有限公司，住所地广西梧州市新兴一路68号（原工人体育馆）二楼，统一社会信用代码：91450403685187452U。 法定代表人：李志明，该公司执行董事。 原告罗静妮诉被告南宁市好士成商贸有限公司（以下简称“好士成公司”）、梧州市悠悠美食城餐饮管理有限公司（以下简称“悠悠美食城公司”）、梧州市日月明投资有限公司（以下简称“日月明公司”）合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案后，依法适用简易程序于2020年5月22日公开开庭进行了审理。原告罗静妮、被告好士成公司及被告悠悠美食城公司的共同委托诉讼代理人覃如军到庭参加诉讼。被告日月明公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告罗静妮向本院提出诉讼请求：1、判令被告好士成公司及被告悠悠美食城公司退还原告已付租金49473元；2、判令三被告共同向原告支付违约金51946.65元［49473元/（22＊12）月×（22＊12）月×105%］；3、本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：2018年8月5日，原告与被告好士成公司签订《物业投资合同》，约定由原告租赁位于梧州市.12平方米，产权归属被告日月明公司）22年租赁使用权，约定租金总额为49473元。当日，原告向被告好士成公司公司支付第一期租金34631元。2019年2月24日，原告向被告好士成公司支付第二期租金14842元。被告好士成公司均向原告出具相应的收据。2019年5月，原告租赁的商铺大门被被告日月明公司强制关门，该公司认为被告好士成公司及被告悠悠美食城公司不具有充分处分该商铺的权利，被告日月明公司阻碍原告正常使用该商铺，最终导致原告租赁该商铺的使用权不得以实现。被告好士成公司及被告悠悠美食城公司明知自己对该商铺没有使用权的情况下，仍向原告承诺并签订了该商铺22年的使用权，并收取了原告租金49473元。现被告好士成公司及被告悠悠美食城公司已构成严重违约，致使《物业投资合同》的目的未能实现。诉讼中，原告增加诉请解除案涉《物业投资合同》，并变更诉请要求被告好士成公司及悠悠美食城支付原告违约金（2019年1月1日以交付的租金为基数每日万分之五计算至2019年12月13日为15102.7元。2019年12月14日以交付的租金为基数每日万分之五计算至清偿之日止）。 被告好士成公司与被告悠悠美食城公司均辩称，1、好士成公司是悠悠美食城的股东，占股90%，就案涉商铺悠悠美食城公司没有转租的权利，应当由好士成公司承担责任，我方同意解除签订的案涉合同；2、我方将在扣除已经支付给原告的收益款之后，同意返还余额；3、损失金和违约金应当由日月明公司承担，不应由我方两家公司承担。 被告日月明公司庭前提交的书面答辩称，答辩人与好士成公司签订《房屋租赁合同》将房屋租给好士成公司使用，与悠悠美食城公司及原告没有签订任何合同，根据合同相对性原则，原告主张答辩人返还或赔偿各种款项，均无法律依据，故此，请求驳回原告对答辩人的诉讼请求。 经审理查明，被告好士成公司成立于2008年6月26日，为一人独资企业，股东为谭佑，法定代表人亦是谭佑。被告悠悠美食城公司成立于2018年6月22日，股东为好士成公司、谭佑及张华生，法定代表人是谭佑。被告好士成公司从被告日月明公司处整体承租位于梧州市梧州市原工人体育馆整栋物业（场地）。2018年12月28日，日月明公司（甲方）与好士成公司（乙方）、案外人广西华丘宏石机械设备制造股份有限公司签订《房屋租赁合同》，约定：乙方租赁日月明公司所有的坐落于新兴一路68号原工人体育馆负一层房屋（梧房权证蝶山区字第××号），租赁期限18年，从2019年1月1日起至2037年12月31日止。 2018年8月5日，被告好士成公司及被告悠悠美食城公司作为甲方于2018年8月5日与原告（乙方）签订《物业投资合同》（合同编号“F022-039”），约定原告支付49473元投资金额后取得梧州市梧州市原工人体育馆负壹层F022号物业的经营权（经营期限至2041年4月30日），于签订合同当日支付第一期投资款34631元，第二期投资款为14842元。2018年8月5日，被告好士成公司向原告出具收据一份，确认原告支付了案涉商铺的首期投资款34631元。2019年2月24日，被告悠悠美食城公司向原告出具收据一份，确认原告支付了案涉商铺的尾款14842元。 2019年2月24日，被告好士成公司向原告出具一份承诺书，内容为：罗静妮女士与我公司签订了《物业投资合同》，合同中标的商铺因整体规划改变无法给罗静妮女士使用。现与罗静妮女士协商达成一致，将F216、218号商铺给罗静妮女士使用，不收租金，只收物业服务费和相关水电费。我公司承诺该商铺在罗静妮女士愿意的情况下可使用22年。如罗静妮女士中途不愿意自己经营改为收取租金，需要在第6年后方可收租。 2019年5月8日，被告日月明公司向梧州市梧州市原工人体育馆商铺经营者发出撤场通知，该通知载明其公司与好士成公司所签订的《房屋租赁合同》，因好士成公司故意拖欠租金已于2019年5月1日起正式被解除合同，其公司将于2019年5月11日起依法收回场地，各位商铺经营者于2019年5月10日前自行撤离。2019年9月，被告日月明公司以好士成公司没有按期交纳租金为由对新兴一路68号原工人体育馆负一层房屋进行封门。 诉讼中，原告表示《物业投资合同》中约定的商铺没有交付使用，后来被告好士成公司变更了F216、218号商铺给其使用，其在签订承诺书后一直使用F216、218号商铺到2019年5月份。 另查明，案涉《物业投资合同》补充协议A条约定本合同生效开始五年内无论任何由被告好士成公司原因导致的本合同提前终止的，被告好士成公司参照以下标准进行赔偿即赔偿款=乙方投资总额/22/12月×未使用月份总额×105%。 上述事实有企业信用信息复印件，《物业投资合同》及补充协议复印件，收据原件，撤场通知复印件，（2019）桂0403民初1589号民事判决书，（2020）桂04民终297号民事判决书，庭审笔录等证据在案佐证。 本院认为，原告与被告好士成公司及被告悠悠美食城公司签订的《物业投资合同》合法有效，双方均应依约履行。根据已查明的事实，原告已依约支付投资款49473元，合同履行过程中，双方约定原告投资经营的商铺由F022号商铺变更为F216、218号商铺，被告好士成公司并将F216、218号商铺交付给原告经营使用，后被告好士成公司与被告日月明公司发生租赁纠纷，被告日月明公司以被告好士成公司长期拖欠租金为由收回包括案涉商铺在内的租赁物，导致案涉《物业投资合同》无法履行。被告好士成公司未能处理好与被告日月明公司之间的租赁关系，是导致涉案《物业投资合同》无法继续履行的主要原因，故原告请求解除《物业投资合同》并请求被告好士成公司及悠悠美食城公司共同返还款项，合理合法，应予支持。被告日月明公司并非《物业投资合同》的合同相对方，原告主张日月明公司共同返还款项，缺乏依据，本院不予支持。 关于具体返还的数额问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因原告及被告好士成公司、悠悠美食城公司均未提供证据证实F216、218号商铺具体交付使用时间，但结合原告及被告好士成公司、悠悠美食城公司在庭上的陈述，本院确认案涉商铺交付使用时间为2019年2月24日，再结合被告日月明公司发出的撤场通知的内容，本院认定原告对涉案商铺的实际经营使用期限为2个月（2019年2月24日至2019年4月），按照《物业投资合同》中约定的款项使用期间及原告实际取得的经营期限，被告好士成公司及悠悠美食城公司应向原告返还的款项为49109.23元［49473元-49473元÷272个月（2018年8月5日至2041年4月30日）×2个月，四舍五入、保留至小数点后两位］。 关于违约金问题。本院认为，原告主张违约金过高，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，本院将违约金损失调整为以被告好士成公司及悠悠美食城公司应返还的金额49109.23元为基数，按照年利率6%从2019年5月1日起计算至债务清偿之日止。 综上所述，被告好士成公司及悠悠美食城公司应共同返还原告投资款49109.23元及支付违约金（违约金计算方法：以人民币49109.23元为基数，按年利率6%，从2019年5月1日起至实际清偿之日止。）。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下： 一、解除原告罗静妮与被告南宁市好士成商贸有限公司及被告梧州市悠悠美食城餐饮管理有限公司签订的《物业投资合同》； 二、被告南宁市好士成商贸有限公司、被告梧州市悠悠美食城餐饮管理有限公司应共同向原告罗静妮返还款项49109.23元； 三、被告南宁市好士成商贸有限公司、被告梧州市悠悠美食城餐饮管理有限公司应共同向原告罗静妮支付违约金（以人民币49109.23元为基数，按年利率6%，从2019年5月1日起至债务清偿之日止）； 四、驳回原告罗静妮的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案权利人申请执行期限为本判决确定的履行期限届满之日起二年内。 案件受理费1414元，减半收取计707元（原告罗静妮已预交），由原告罗静妮负担142元，被告南宁市好士成商贸有限公司、梧州市悠悠美食城餐饮管理有限公司负担565元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审判员  覃青青 二〇二〇年六月十二日 书记员  姜婷婷 附案件适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。