贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终2439号上诉人(一审被告):凯里市阳光房地产有限公司，住所地贵州省凯里市宁波路凯里市房产交易大楼7楼。法定代表人：万台生，总经理。委托诉讼代理人：陆淼，贵州贵信（施秉）律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：邓建忠，男，1969年1月13日出生，汉族，住四川省威远县。被上诉人（一审原告）：许茗，女，1972年1月4日出生，侗族，住四川省威远县。委托诉讼代理人（特别授权）：王江莉，女，1955年4月26日出生，汉族，住凯里市。委托诉讼代理人（特别授权）：张启贵，男，1958年3月25日出生，苗族，住凯里市。被上诉人（一审被告）：贵州省凯里市世纪城百货有限公司，住所地贵州省凯里市文化北路22号。法定代表人：伍茂才，董事长。委托诉讼代理人：吴彬，公司员工。被上诉人（一审被告）：贵州省凯里市金井房地产综合开发有限责任公司，住所地贵州省凯里市文化北路22号水木花园2楼。法定代表人：叶荣芝，董事长。委托诉讼代理人：张富慧，公司员工。被上诉人（一审被告）：凯里市金马房地产开发有限公司，住所地贵州省凯里市金井路2号。法定代表人：陈华宾，董事长。委托诉讼代理人：龙继坤，贵州贵信（施秉）律师事务所律师。上诉人凯里市阳光房地产有限公司（以下简称“阳光公司”）因与被上诉人许茗、邓建忠及贵州省凯里市世纪城百货有限公司（以下简称“世纪城公司”）、贵州省凯里市金井房地产综合开发有限责任公司（以下简称“金井公司”）、凯里市金马房地产开发有限公司（以下简称“金马公司”）租赁合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院(2020)黔2601民初746号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。阳光公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：1.一审法院认定事实错误，世纪城公司是由金井公司时任法定代表人伍茂才、金马公司法定代表人陈华宾、阳光公司法定代表人万台生三人出资设立，非前述三公司出资设立。《保证函》系复印件，不能作为定案的依据。2.《商铺委托经营管理合同》违反了建设部《商品房销售管理办法》第十一条的规定，属无效合同。3.上诉人阳光公司已退出世纪城负一层至七楼项目，现该项目由金井公司经营管理，所以阳光公司不应承担责任。被上诉人许茗、邓建忠未作出书面答辩。被上诉人世纪城公司、金井公司、金马公司未作出书面答辩。许茗、邓建忠向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付2019年10月1日至2020年9月30日委托经营收益（以下简称租金）23980.23元（266447元×9%）；2、判令被告向原告支付逾期租金违约金1491.3元（暂定），根据（2018）黔2601民初3415号判决执行，违约金的计算从发生之日起直至全部租金付清之日止；2018年11月1日至2019年8月25日的违约金为818.4元，现已超过10日支付期，违约金加倍支付为1432.2元，2019年11月1日至同年11月15日违约金为1491.3元；3、判令四被告共同承担一、二项连带保证责任；4、本案受理费由被告全部承担。一审法院认定事实：本案所涉商铺位于凯里市文化北路22号世纪兴城商业城，系世纪城开发建设的楼盘，以金马公司名义对外销售。2013年9月17日，邓建忠、许茗向金马公司购买了一间商铺（2-407）。2013年9月16日，以邓建忠、许茗为甲方与以贵州省凯里市世纪兴城经营管理有限公司为乙方，双方签订《商铺委托经营管理合同》，合同主要内容为：甲方将其所购买的2-407号商铺委托乙方经营管理，实付总价266447元，委托期限自2013年1月1日至2022年12月31日止，共10年，返款日期：2013年10月1日；委托期第1-3年度，由乙方一次性向甲方支付三年相当于商铺总价款的24%作为委托经营收益；第4-6年度，由乙方每年向甲方支付该商铺实付总价款的8.5%作为委托经营收益；委托期第7—10年度由乙方每年向甲方支付该商铺实付总价款的9%作为委托经营收益；委托期第4-10年度，由乙方在每个委托年度的首月内向甲方一次性付清当年的委托经营收益。乙方不得逾期向甲方支付商铺的委托经营收益款项，如有违约，乙方需从逾期日起按应付款项每日万分之五向甲方支付违约金。之后，原告将本案所涉商铺出租给贵州省凯里市世纪兴城经营管理有限公司经营管理。另查明，2012年8月，金井公司原法定代表人伍茂才、金马公司法定代表人陈华宾、阳光公司法定代表人万台生各出资20万元设立贵州省凯里市世纪兴城经营管理有限公司。2012年12月2日，金井公司、金马公司、阳光公司共同向签订《商铺委托经营管理合同》的委托人出具《保证函》，内容为：世纪城公司是金井公司、金马公司、阳光公司共同出资设立，由伍茂才任法定代表人。三公司对世纪城公司与购房户签订的《商铺委托经营管理合同》中世纪城公司向购房户支付委托经营收益的义务作出保证，即世纪城公司不能依法履行该债务时，由三家公司作为保证人对该债务承担保证责任。保证责任期限自2013年1月1日起至2023年12月31日止。该《保证函》加盖有三公司的公章及公司法定代表人的签名。同年12月21日，经全体股东一致同意，股东的出资额增为200万元。2013年6月，贵州省凯里市世纪兴城经营管理有限公司名称变更为贵州省凯里市世纪城百货有限公司。同时查明：在（2018）黔2601民初3415号案件中，原告只诉请被告支付欠付的2018年租金，没有诉请未按时支付2018年租金的违约金，在该案件判决中确认金井公司已2018年6月8日向邓建忠、许茗支付租金7549元。2018年租金为22648元，扣除金井公司已向邓建忠、许茗支付的租金7549元，世纪城公司还需支付租金15099元。庭审中，原告变更计算2018年度违约金截止时间为2019年10月8日。一审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同受法律保护，合同双方应当按照约定全面履行各自的义务。本案中，邓建忠、许茗与世纪城公司签订的《商铺委托经营管理合同》是双方真实性意思表示，且未违反法律法规禁止性规定，对其真实性、合法性，一审法院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定，结合《商铺委托经营管理合同》的表述为邓建忠、许茗将自己所有的商铺委托给世纪城公司管理，邓建忠、许茗按不同年度房屋总价款比例收取固定的收益，双方所履行内容在本质属性上实为房屋租赁关系，故本案案由应为“房屋租赁合同纠纷”。合同履行期间，世纪城公司未按约定支付邓建忠、许茗2019年10月1日至2020年9月30日期间的房屋租金，其行为不仅违反了双方的约定，而且违背了民事活动中的诚实信用原则，依法应当承担支付租金及逾期付款违约金的民事责任。根据《商铺委托经营管理合同》的约定，第7—10年租金为商铺实付总价款的9%，2019年10月1日至2020年9月30日系合同履行的第七年，该期间的租金应为23980.23元（购房款266447元×0.09/年），原告主张23980.23元，计算正确，一审法院予以支持。关于违约金是否支付的问题。世纪城公司未按约定时间支付租金构成违约，是不争的事实。原告租金被拖欠支付，其损失通常表现为利息损失，《商铺委托经营管理合同》约定按日万分之五的违约标准明显过高，被告要求裁减违约，于法有据，且原告在其提交的诉状中载明了其要求违约金的计算标准为年利率6%，一审法院兼顾当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则予以衡量，酌情调整为按年利率6%作为计违标准。因合同约定支付的时间为每个委托年度的首月内，故违约金应自2019年11月1日起计算至付清租金时为止。2018年租金的违约金按原告实际领取租金数额和时间分段计算。世纪城公司虽辩称其违约行为是由各种客观原因造成，并非其有意违约，但均非不可抗力情形，对该抗辩意见，一审法院不予采纳。关于《保证函》是否真实有效，金马公司、金井公司、阳光公司是否承担保证责任及承担何种保证责任的问题。虽然原告未能提交《保证函》的原件，但结合2017年度一审法院受理的冯XX、李XX等业主诉世纪城公司、金马公司、金井公司、阳光公司租赁合同纠纷系列案中，各被告对《保证函》予以自认，同时，在金马公司、阳光公司申请执行金井公司保全案〔（2017）黔26财保12号〕中，金马公司、阳光公司亦自认出具《保证函》，因此，对《保证函》真实性及合法性，一审法院予以确认。依据《中华人民共和国担保法》第十七条“当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证”的规定，结合《保证函》“世纪城百货经营管理有限公司不能依法履行该债务时，由我们三家公司作为保证人对该债务承担保证责任”的内容，金马、金井、阳光三家公司的保证形式为一般保证而非连带责任保证。因此，金马、金井、阳光三家公司依法享有先诉抗辩权，本案所主张的标的只有在债务人的财产依法强制执行后仍不能履行债务时，才由保证人承担保证责任。邓建忠、许茗诉请金井、金马、阳光三家公司承担连带责任于法于约无据，一审法院不予支持。关于世纪城公司主张与金马、金井、阳光三家公司及其法定代表人之间存在人格混同的问题，系另一法律关系，不属本案审理的范畴，一审法院不作审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第十九条、第一百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告贵州省凯里市世纪城百货有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告邓建忠、许茗2019年10月1日至2020年9月30日期间的租金23980.23元及租金付清之日止的违约金（按年利率6%的标准计算，其中，2018年11月1日至2019年10月8日的违约金以15099元为基数计算；2019年11月1日至租金付清之日止的违约金以23980.23元为基数计算）。被告贵州省凯里市世纪城百货有限公司财产依法强制执行后不能清偿的债务，由被告贵州省凯里市金井房地产综合开发有限责任公司、凯里市金马房地产开发有限公司、凯里市阳光房地产有限公司连带共同清偿。二、驳回原告邓建忠、许茗的其余诉讼请求。案件受理费已减半收取为218元，由被告贵州省凯里市世纪城百货有限公司负担，此款原告邓建忠、许茗已先行交付，被告在支付上述款项时一并支付给原告。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案二审争议焦点：一是一审法院认定的事实是否错误；二是《商铺委托经营管理合同》是否有效；三是阳光公司是否应承担支付租金和违约金的担保责任。针对争议焦点，分述如下：一、关于一审法院认定的事实是否错误的问题。世纪城公司是由金井公司时任法定代表人伍茂才、金马公司法定代表人陈华宾、阳光公司法定代表人万台生三人出资设立和《保证函》的真实性，凯里市人民法院作出的已经发生法律效力的（2017）黔2601民初601号民事判决书对此已经予以确定，依法可直接作为本案定案的依据，一审法院此部分认定事实清楚，上诉人阳光公司的上诉理由与查明的事实不符，本院不予支持。二、关于《商铺委托经营管理合同》（以下简称《合同》）是否有效的问题。该《合同》是双方当事人自愿协商达成合意的，且中华人民共和国建设部《商品房销售管理办法》是部门规章，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，该合同并未违反法律、行政法规效力性强制性规定，据此该《合同》应合法有效。三、关于阳光公司是否应承担支付租金和违约金保证责任的问题。金马公司、阳光公司、金井公司于2013年4月12日签订的《世纪兴城部分房产经营权、所有权分割协议》是上述三公司的内部约定，对第三人不具有必然的法律约束力。且阳光公司未能举证证明世纪城公司在与被上诉人许茗、邓建忠签订《商铺委托经营管理合同》时，已将上述内容告知被上诉人许茗、邓建忠，故阳光公司应按《保证函》承担支付租金和违约金的保证责任。综上所述，上诉人的上诉理由与本院查明的事实不符，于法无据，故其上诉请求不予支持，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费436元，由上诉人凯里市阳光房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  欧阳平审判员  王大梅审判员  吴竹春二〇二〇年六月十七日法官助理罗惠书记员熊慧灵