江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏06民终1908号 上诉人（原审被告）：陆志华，男，1981年11月2日生，汉族，住南通市崇川区。 被上诉人（原审原告）：南京金鹰国际物业发展有限公司南通分公司，住所地南通市。 负责人：陶甄，职务总经理。 委托诉讼代理人：刘红建，男，系该公司员工。 上诉人陆志华因与被上诉人南京金鹰国际物业发展有限公司南通分公司物业服务合同纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院（2019）苏0602民初6483号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 陆志华上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判。事实和理由：诉讼时效应从2016年4月30日开始计算。拆除地锁损失应从总数中予以扣除。一审法院认定事实比较仓促，没有充分听取被告答辩意见。上诉人只是行使不安抗辩权。滞纳金的判定不合理。 被上诉人二审中未答辩。 南京金鹰国际物业发展有限公司南通分公司向一审法院提出以下诉讼请求：1、判令被告向原告缴纳2016年1月1日至2019年12月31日期间所欠物业服务费12877.92元、公共能耗费5151.16元、物业服务费滞纳金10237.95元、公共能耗费滞纳金4094.96元。2、案件受理费由被告承担。 一审法院认定事实：2006年12月25日，南京侨鸿国际集团物业发展有限公司南通分公司（现更名为南京金鹰国际物业发展有限公司南通分公司）与被告签订《前期物业服务合同》，就双方权利和义务、物业管理服务内容、物业管理服务费用、违约责任及其他事项进行了约定。其中，关于物业服务费的收取双方约定：高层住宅1.5元/月·平方米，公共能耗费0.6元/月·平方米预收。入住时交纳六个月物业服务费，此后按每半年的缴费周期，提前十日缴纳后半年的物业服务费，如未按约定交纳相关费用，自逾期之日按日万分之五的标准收取违约金。2017年12月17日，江海名苑业主委员会与原告签订《江海名苑物业服务合同》，就双方权利和义务、物业管理服务内容、物业管理服务费用、违约责任及其他事项进行了约定。其中，关于物业服务费的收取双方约定：高层住宅1.5元/月·平方米，公共能耗费0.6元/月·平方米预收。当年物业服务费在当年3月31日前预交，如未按约定交纳相关费用，自逾期之日按日千分之三的标准收取滞纳金。原告自2006年起为被告提供物业服务至今。 另查明，被告系本市崇川区××名苑××幢××室的房屋产权人，房屋建筑面积为178.86㎡。被告欠缴2016年1月1日至2019年12月31日期间物业服务费、公共能耗费。 一审法院认为，2006年12月25日，原告与被告签订《前期物业服务合同》，2017年12月17日，江海名苑业主委员会与原告签订《江海名苑物业服务合同》，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。原、被告双方应受合同约束。庭审中，原告主张自2016年1月1日至2019年12月31日按每平方米1.5元计收物业费、按每平方米0.6计收公共能耗费符合合同约定，一审法院予以支持，故被告应当缴纳2016年1月1日至2019年12月31日物业费12877.92元（178.86×1.5×48）、公共能耗费5151.16元（178.86×0.6×48）。关于滞纳金标准问题，2017年12月17日江海名苑业主委员会与原告签订《江海名苑物业服务合同》约定自逾期之日按日千分之三的标准收取滞纳金，一审法院认为标准过高。一审法院酌定，案涉滞纳金全部按自逾期之日以日万分之五的标准计算。依据合同约定的交费时间点，滞纳金计算起始日期及计算方法明确如下：2016年1月1日至2016年6月30日物业费1609.74元、公共能耗费643.89元自2016年1月1日开始计算滞纳金；2016年7月1日至2016年12月31日物业费1609.74元、公共能耗费643.89元自2016年7月1日开始计算滞纳金；2017年1月1日至2017年6月30日物业费1609.74元、公共能耗费643.89元自2017年1月1日开始计算滞纳金；2017年7月1日至2017年12月31日物业费1609.74元、公共能耗费643.89元自2017年7月1日开始计算滞纳金；2018年1月1日至2018年12月31日物业费3219.48元、公共能耗费1287.79元自2018年4月1日开始计算滞纳金；2019年1月1日至2019年12月31日物业费3219.48元、公共能耗费1287.79元自2019年4月1日开始计算滞纳金。上述滞纳金均计算至实际给付之日。 关于被告的抗辩南通金鹰国际房地产开发公司未履行判决义务，南通金鹰国际房地产开发公司并非本案诉讼主体，且与本案并非同一法律关系，故原告的主张缺乏法律依据，一审法院不予认可。关于被告认为原告未及时制止他人违反《业主临时公约》之行为，野蛮装修、造成被告受到噪音、热浪的影响，一审法院认为原告作为物业管理公司，并非侵权主体，亦无执法权，被告可通过法律途径向实际侵权人主张停止侵害、赔偿损失，故被告的主张缺乏法律依据，一审法院不予支持。关于被告主张原告未履行自身义务，未能及时修理家中南侧卧室漏水，造成装潢损失，一审法院认为被告的举证仅证明装潢确实存在损毁的事实，但仅据此主张是因为原告未履行义务造成损毁，缺乏事实依据，一审法院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告陆志华于本判决生效后十日内一次性支付原告南京金鹰国际物业发展有限公司南通分公司××名苑××幢××室2016年1月1日至2019年12月31日期间所欠物业服务费12877.92元、公共能耗费5151.16元。二、被告陆志华于本判决生效后十日内一次性支付原告南京金鹰国际物业发展有限公司南通分公司滞纳金（以日万分之五的标准，2016年1月1日至2016年6月30日物业费1609.74元、公共能耗费643.89元自2016年1月1日开始计算；2016年7月1日至2016年12月31日物业费1609.74元、公共能耗费643.89元自2016年7月1日开始计算；2017年1月1日至2017年6月30日物业费1609.74元、公共能耗费643.89元自2017年1月1日开始计算；2017年7月1日至2017年12月31日物业费1609.74元、公共能耗费643.89元自2017年7月1日开始计算；2018年1月1日至2018年12月31日物业费3219.48元、公共能耗费1287.79元自2018年4月1日开始计算；2019年1月1日至2019年12月31日物业费3219.48元、公共能耗费1287.79元自2019年4月1日开始计算。上述滞纳金均计算至实际给付之日。）案件受理费人民币304.5元（已减半），由被告陆志华负担200元，原告南京金鹰国际物业发展有限公司南通分公司负担104.5元。 二审中，上诉人向本院提交了一张物业费发票，意在证明其已经缴纳了有关物业费。 本院经审理查明，一审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。 本院认为，上诉人作为案涉物业所有人，其应当按照有关物业服务合同的约定给付物业费和公共能耗费。上诉人未能按照约定给付，属于违约，应当支付相应的违约金。至于滞纳金的问题，本院认为，虽然名为滞纳金，但实际为违约金性质，原审根据本案的实际情形酌情予以支持并无不当。关于上诉人提出的诉讼时效的问题，本院认为，根据有关法律规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。本案系长期合同，故诉讼时效应从最后一期履行期限届满之日起算。故上诉人提出的诉讼时效的上诉理由，本院不予采纳。至于上诉人在二审中提交的物业费发票问题，即使属实，也是上诉人对一审判决的自愿履行，已经支付的有关物业费可以在执行一审判决中予以扣除。至于上诉人提出的地锁问题，与本案并非同一法律关系。一审诉讼中，一审法院已经给了当事人充分的辩论的权利。至于上诉人提出的行使不安抗辩权的问题，缺乏充分的事实和法律依据，本院不予采纳。综上，原审判决认定基本事实清楚，实体结果并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费609元，由上诉人陆志华负担。 本判决为终审判决。 审判长 杨 盛 审判员 季建波 审判员 罗 勇 二〇二〇年六月二十九日 书记员 陈 宁