山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终4955号 上诉人（原审原告）：刘万星，男，1988年2月18日出生，汉族，住山东省青岛市即墨区。 委托诉讼代理人：廉法展，山东海卓律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青岛平安德业房地产开发有限公司，住所地山东省青岛市即墨区鹤山路357号。 法定代表人：白波，总经理。 委托诉讼代理人：徐耀，上海段和段（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周小雯，上海段和段（青岛）律师事务所律师。 上诉人刘万星因与被上诉人青岛平安德业房地产开发有限公司（以下简称平安德业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省青岛市即墨区人民法院（2019）鲁0282民初11891号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘万星上诉请求：1.请求依法改判被上诉人赔付上诉人逾期办证违约金58794元；2.一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由:一、一审认定事实不清。1.《房屋交接书》是开发商在房屋符合交房条件并进行实际交房时，要求购房者签订的证明已经完成房屋交接义务的材料。本案案涉房屋，(2018)鲁0282民初11568号民事判决认定在2017年6月18日，上诉人领取钥匙的时间为实际交房，也间接地认定了在2017年6月18日，涉案房屋已经具备了交房以及办理产权证书的一切条件，所以，被上诉人应该在这个时间和上诉人签订交房的一切文件材料，包括《房屋交接书》。根据商品房买卖的交易习惯，办理房权证虽然是上诉人和被上诉人共同办理，但是被上诉人却在办证过程中起主导作用，在这个过程中，被上诉人要提供完整的办证需要的资料并履行办证前的有关手续。而在本案双方实际交房的2017年6月18日，以上办理房权证的有关资料以及有关手续大部分没有齐全，所以根本不符合办证的条件。被上诉人在没有完成有关义务的情况下交房，完全是置上诉人等购房者的权利而不顾。2.被上诉人并没有和上诉人签订《房屋交接书》，只是在上诉人领取钥匙时签署了视同为《房屋交接书》的《房屋交割确认单》。一审在判决书第六页第二段中认定“2018年10月11日，原告与被告共同签署了房屋交接书”，不知道一审法院是根据什么认定上诉人签订了《房屋交接书》，在整个购买房屋过程中，被上诉人从来没有要求上诉人签署《房屋交接书》，上诉人也从来没有签署过《房屋交接书》。从一审判决中法庭对根本不存在的证据的认定上来看，有明显偏袒被上诉人的嫌疑。二、上诉人与被上诉人签订的《青岛市商品房预售合同》第14条第二项约定“甲乙双方在签署房屋交接书之日起365天内，由双方依法向即墨市房产监理交易所办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地权证”。从(2018)鲁0282民初11568号民事判决认定的交房时间2017年6月18日开始到365天之后的2018年的6月17日，涉案房屋也并没有取得办证的全部手续和资料，根本不具备办理产权证的条件。2019年12月份，上诉人到被上诉人处补交面积差并领取办证有关资料，但是被上诉人在收取了面积差后，拒绝向上诉人提交其他任何资料。综上，一审认定事实不清，适用法律不当，恳请二审法院依法改判。 平安德业公司辩称，一、上诉人将办证用《房屋交接书》与作为房屋交付标志的《房屋交割确认单》混淆，上诉人要求答辩人支付逾期办证违约金没有事实及法律依据，应依法驳回其上诉请求。预售合同约定，在答辩人取得房地产权属登记证明后双方签署《房屋交接书》，该交接书为上诉人向不动产登记中心办理相关手续、申领房地产权证书的必备文件。该《房屋交接书》与作为交房标志的《房屋交割确认单》并非同一文件，上诉人将该两份文件混淆，属主观认知错误，上诉人要求答辩人支付逾期办证违约金没有事实及法律依据，贵院应当依法驳回其上诉请求。二、涉案房屋早已具备办证条件，且答辩人也多次告知上诉人办证，答辩人并未违约，上诉人要求答辩人支付逾期办证违约金没有事实及法律依据，应当依法驳回其上诉请求。答辩人于2018年8月17日取得涉案房屋的房地产权属登记证明，并于2018年8月18日通知上诉人涉案房屋已具备办理产权证的条件，且答辩人于2019年3月29日向上诉人发出办证告知函，在本案一审开庭时，答辩人也再次当庭通知上诉人尽快办证，答辩人已按约履行全部义务并未违约。上诉人要求答辩人支付逾期办证违约金没有事实及法律依据。三、本案一审中曾有多名类似情况业主起诉，一审判决后除上诉人外，其余业主均已服判息诉，且涉案项目还有大量类似情况业主尚在观望，一旦贵院支持上诉人诉请，将会产生大量类似诉讼，并将导致已服判息诉的业主再次提起诉讼，这必将严重激化社会矛盾并将给答辩人带来巨大损失。综上，上诉人的诉讼请求没有事实及法律依据，请求依法驳回其上诉请求，以维护答辩人的合法权益。 刘万星向一审法院起诉请求：1.判令平安德业公司赔付刘万星逾期办理房地权证违约金37131元；2.诉讼费用由平安德业公司承担。 一审法院认定事实：2014年12月1日，刘万星（乙方）与青岛平安德业房地产开发有限公司（甲方）签订了《青岛市商品房预售合同》，合同主要约定：…第二条乙方向甲方购买即墨市经济开发区鹤山路357号平安华府（四季香邑）x号楼x单元x层x户，政府批准的规划用途为住宅。据甲方暂测该房屋建筑面积为78.16平方米…。第三条乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为人民币5401元。根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为人民币422142.00元…。第十三条该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前10天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起10天内同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为乙方签署交房确认单或甲方发出交付通知。在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为住宅用房，甲方应向乙方提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担。第十四条在甲方取得了房地产权属登记证明后120日内，由甲乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起365天内，由双方依法向即墨市房产交易监理所办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。第二十八条本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分。本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。…。补充条款第五条关于房地产权属登记证明：该商品房产权登记由乙方负责办理。乙方应于其交齐全部房款且符合办证条件后90天内办理完成产权登记；第六条关于“乙方信息”和送达方式2、除本合同及本补充条款另有约定外，甲方给乙方的任何通知，可用传真、挂号邮寄、特快专递、专人手递方式送达，或以在网络媒体、青岛当地发行的报纸上发布公告等方式传达。文件送达的时间为：…在网络媒体或青岛当地公开发行的报纸上公告发出的，则以公告发出当日为送达日；…。合同签订后，刘万星按期支付了首付款，2015年2月11日刘万星以贷款方式支付了剩余房款295000元。刘万星于2017年6月18日接收了涉案房屋。2018年7月19日，涉案房屋所在的小区项目通过了房屋建筑工程验收。2018年8月17日，平安德业公司取得了涉案房屋的房地产登记证明，于次日在青岛日报发布交房与产权登记公告告知房屋买受人涉案房屋具备办证条件，通知业主本人于2018年8月27至29日携带相关资料至即墨区平安华府（四季香邑）3号楼2单元东侧售楼处办理相关手续，但刘万星未按公告要求前往办理相关手续。2018年10月11日，刘万星与平安德业公司共同签署了房屋交接书。2019年3月29日，平安德业公司以特快专递方式向刘万星邮寄了关于及时办理房屋产权转移登记手续的告知函，该告知函主要内容为：请您务必于本告知函送达或视为送达后5日内前往我司领取办理该房屋产权转移登记的相关材料，并办理该房屋产权转移登记的相关手续。否则，由此产生的一切损失均将由您自行承担。刘万星于2019年12月2日向平安德业公司支付了房屋面积差价款8210元。涉案房屋至今未办理不动产权证书。 一审法院认为，刘万星与平安德业公司签订的《青岛市商品房预售合同》，不违反法律、行政法规的禁止性规定，是双方当事人的真实意思表示，合法有效。合同第十四条约定：在甲方取得了房地产权属登记证明后120日内，由甲乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》；《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件；甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起365天内，由双方依法向即墨市房产交易监理所办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。合同补充条款约定该商品房产权登记由乙方（即房屋买受人）负责办理，乙方应于其交齐全部房款且符合办证条件后90天内办理完成产权登记。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。平安德业公司在取得了涉案房屋的房地产登记证明后，于次日在当地公开发行的报纸发布交房与产权登记公告告知房屋买受人涉案房屋具备办证条件，通知相关业主携相关资料到售楼处办理相关手续，但刘万星未前往办理相关手续，后平安德业公司又于2019年3月29日采用特快专递方式向刘万星发出书面告知函，通知刘万星限期到平安德业公司领取办理该房屋产权转移登记的相关材料，并办理该房屋产权转移登记的相关手续，且刘万星于2019年12月2日方付清房屋面积差价款，平安德业公司在办理不动产权证书过程中不存在违约行为，符合合同约定，刘万星提交的证据不足以证实因平安德业公司违约行为导致逾期办证，故刘万星要求平安德业公司偿付逾期办证违约金的诉讼请求无合同和法律依据，法院不予支持。 一审判决：驳回刘万星对青岛平安德业房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费728元，减半收取364元，由刘万星负担。 二审中，当事人没有提交证据。本院查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。刘万星与平安德业公司签订的《青岛市商品房预售合同》为双方真实意思表示且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。综合双方的诉辩意见，本案一、二审的争议焦点为：刘万星是否有权利要求平安德业公司自2017年6月18日起支付逾期办证违约金。 当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。合同约定在平安德业公司取得房地产权属登记证明后120日内，由双方签署合同规定的《房屋交接书》，在签署《房屋交接书》之日起365天内，由双方依法向即墨市房产交易监理所办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。合同补充条款约定该商品房产权登记由刘万星负责办理，刘万星应于其交齐全部房款且符合办证条件后90天内办理完成产权登记。平安德业公司在取得涉案房屋房地产登记证明后，于次日通过登报的方式告知业主涉案房屋具备办证条件并通知业主办理相关手续，平安德业公司又于2019年3月29日采用特快专递的形式向刘万星发出告知函，故平安德业公司不存在逾期办证方面的违约情形。平安德业公司于2017年6月18日将涉案房屋交付刘万星，双方并未在当天签订《房屋交接书》，平安德业公司履行交房手续并不等同于双方签订了《房屋交接书》，故刘万星主**安德业公司自交房后365天内办理房产证，逾期支付违约金的请求不具有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，刘万星的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费728元，由上诉人刘万星负担。 本判决为终审判决。 审判长  孙向东 审判员  马 喆 审判员  齐 新 二〇二〇年六月十日 法官助理 杨志昌 书记员胡浩东 书记员于国英