湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘04民终1296号上诉人（原审原告、反诉被告）：周效杉，男委托诉讼代理人：周晓球，男被上诉人（原审被告、反诉原告）：衡阳市珠晖城市建设开发公司，住所地湖南省衡阳市珠晖区临江路44号。法定代表人：陆健飞，该公司总经理。委托诉讼代理人：佘珍君，湖南云天（衡阳）律师事务所律师。上诉人周效杉因与被上诉人衡阳市珠晖城市建设开发公司（以下简称城建公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市珠晖区人民法院（2019）湘0405民初3935号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周效杉上诉请求:1.撤销一审判决，查清事实后改判；2.判决城建公司按合同约定的条件向周效杉交付商品房及支付逾期交房违约金50140.78元（从2017年1月1日起计算暂至2019年10月15日，以缴纳的房款为基数，按每日万分之一计算）,此后的违约金计算至法院裁判文书生效之日止；3.判决城建公司赔偿周效杉因其不提供正式税票导致周效杉无法办证的损失4925.43元；4.本案诉讼费用均应由城建公司负担。事实和理由：其收到二份收房通知书，第一份收房通知书是2019年1月8日，第二份收房通知书的时间是2019年7月6日，一审判决以第一次收房通知计算逾期交房天数与事实不符。城建公司未按合同约定计算违约金违反诚实信用原则、当事人意思自治原则，周效杉因城建公司逾期交房产生多项实际损失，城建公司应按合同约定支付违约金。城建公司在2015年3月24日至2015年4月21日期间停工所产生的风险由城建公司自行承担。城建公司在本案中有开具购房发票的义务。城建公司在本案中主张的保管费，非周效杉过错而是城建公司自身原因造成的，不应由周效杉负担。因城建公司延期交房四年，亦不提供正式税票，给周效杉造成损失应按合同中“出卖人按已付房价1%向买受人支付违约金”的约定，赔偿周效杉4925.43元，本案系城建公司构成违约，故本案的诉讼费用均应由城建公司负担。城建公司辩称，一审以违约金标准过高予以核减符合公平原则，合理合法。城建公司在一审判决后已开具案涉购房发票，随时可交付。双方在合同中明确约定了逾期收房应支付保管费，一审根据合同判决支付房屋保管费有事实和法律依据。本案诉讼费用由法院公正决定。周效杉向一审法院起诉请求：1.判决城建公司向周效杉支付逾期交房违约金50140.78元（从2017年1月1日起计算暂至2019年10月15日，以缴纳的房款为基数，按每日万分之一计算）,此后的违约金计算至法院裁判文书生效之日止；2.判决城建公司向周效杉交付购房全款的不动产统一销售发票；3.判决城建公司向周效杉提交补交房款的合法依据；4.判决城建公司终止向周效杉在交房之前先交纳物业管理费再交付房屋钥匙的不正当行为；5.判决城建公司承担本案诉讼费。城建公司向一审法院反诉请求：1.判决周效杉（反诉被告）支付城建公司（反诉原告）城建公司房屋保管费17900元，按50元/日计算自2018年10月17日至2019年10月10日；2.判决周效杉（反诉被告）承担本案反诉费。一审法院认定事实：2009年8月27日，衡阳市珠晖区人民政府向衡阳市规划局出具“关于在白渔潭园艺场征地建设区机关家属楼的函”，珠晖区拟参照石鼓、蒸湘的运作模式，由房地产开发公司负责建设商住房，区机关工作人员通过自行购买获得住房，区财政不补贴一分钱，恳请市规划局同意珠晖区在白渔潭园艺场内征用土地144亩用于机关家属楼建设。2010年5月6日，珠晖区委办公室和珠晖区政府办公室联合发布珠办通【2010】20号通知，通知要求各单位职工于2010年5月19日前支付首期购房款5万元，只限团购对象范围内的人员购房，不得转让、赠送、出售购房指标。雷开生取得了购房指标，并于2014年4月1日之前共支付了购房款150000元。此后，周效杉受让了雷开生的购房指标。2015年12月21日，周效杉与城建公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定，1.周效杉购买城建公司开发的位于衡阳市珠晖区2803室，建筑面积为170.43平方米，单价为2890元/平方米，房款总金额492542元；2.城建公司应当在2016年12月31日前将符合合同约定的商品房交付周效杉使用，如因不可抗力，城建公司在发生之日起30日内告知周效杉；3.城建公司未按照本合同规定的期限将房屋交付周效杉使用的，按下列方式处理：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，城建公司按日向周效杉支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，周效杉有权解除合同，城建公司应当自周效杉解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按周效杉累计已付款的0.2%支付违约金；周效杉要求继续履行合同的，城建公司按日向周效杉支付已交房价款万分之一的违约金；4.商品房达到交付使用条件后，城建公司应当书面通知周效杉办理交付手续；5.由于周效杉原因，未能按期交付的，周效杉应在城建公司通知规定的商品房交付时间内办理房屋交接手续，由于周效杉原因，未能按期办理交接的，周效杉应向城建公司支付每逾期一日50元的房屋保管费。逾期超过15日，周效杉仍未办理房屋交接手续的，即视为城建公司已将本合同项下物业交付了周效杉，物业管理等相关费用自城建公司通知房屋交付之日起计算；6.双方均同意办理房地产产权手续采取委托代办的方式办理，城建公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由城建公司提供的资料报产权登记机关备案，如因城建公司的责任，周效杉不能在规定期限内取得房地产权属证书的，周效杉不退房，城建公司按已付房款的1%向周效杉支付违约金；7.面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款，面积误差比绝对值超出3%时，周效杉有权退房。当天，周效杉将剩余购房款342542.7元支付给城建公司。2018年7月25日，城建公司在珠晖区人民政府网站上发布“关于幸福园业主办理交房手续的通知”，通知的内容为：幸福园项目已竣工验收，于2018年6月1日开始进行交付，各位业主在幸福园小区购买的房屋，现可以办理交房相关手续，由于项目规模大，楼栋多，避免交房出现误差，决定采用分期分批形式进行交房，从7月26日开始交付13栋、15栋，其他楼栋根据工作安排依次交付，请您在接到我公司工作人员电话或短信通知后，按照有关流程，依法依规办理交房手续。2019年1月8日和2019年7月6日，周效杉分别收到了城建公司邮寄的收房通知书，但周效杉以城建公司收房程序不合法及未出示房屋验收证明等为由拒绝收房。另查明，2018年8月至9月，幸福园项目的建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位均签字盖章表示幸福园项目的13栋楼分别验收合格。幸福园项目建设的过程中，出现了以下停工的事实：1.2015年3月24日，珠晖区安全生产监督管理局给城建公司出具强制措施决定书，因幸福园项目民工死亡，要求幸福园项目立即停止建设，待作出调查结论后再予以复工。2015年4月21日，珠晖区安全生产监督管理局查阅相关资料，证实民工死亡属于因病死亡，不属于安全生产事故，同意城建公司复工。2.2014年10月9日和2015年6月25日、2016年3月17日，衡阳市建设工程安全监督站分别给城建公司出具停工整顿通知书，原因均是该监督站工作人员在监督检查时，发现幸福园项目存在严重施工隐患。3.2015年4月20日，衡阳市环境保护局珠晖分局给城建公司出具责令停工整治的通知，原因是幸福园项目施工场地内有部分土方未覆盖，影响周边大气质量。4.2017年4月，城建公司给衡阳市珠晖区住房和城乡建设局出具停工报告，为迎接中央环保督察组进入湖南督察，所有原材料供应商企业都在进行整治改造，暂停混凝土等材料的供应，因此城建公司决定停工自查自纠。城建公司开发建设的幸福园项目，该院目前受理的包括周效杉在内的同类型情况基本一致的案件有多件。在该院受理的钟文蒙起诉城建公司的房屋买卖合同纠纷一案中，城建公司申请了对幸福园小区的房屋市场售价及市场月租金进行鉴定。该院依法委托湖南明诚房地产土地资产评估有限责任公司对位于衡阳市珠晖区东外环路3号幸福园小区2016年1月期间的房屋市场价格、楼层差价和2017年1月至2018年7月毛坯房市场租金进行鉴定。2019年10月12日，湖南明诚房地产土地资产评估有限责任公司出具湘明评字（2019）第10120702号、湘明评字（2019）第10120701号评估报告，评估幸福园小区市场均价为3630元/平方米，楼层差价为10元/平方米；幸福园小区2017年1月建筑面积144平方米以下的毛坯房市场月租金为2.8元/平方米，建筑面积144平方米以上的毛坯房市场月租金为2.5元/平方米。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。城建公司辩称，周效杉与城建公司签订的房屋买卖合同无效，该院认为，虽然珠晖区委办公室和珠晖区政府办公室联合发布珠办通【2010】20号通知只限珠晖区职工团购，不得转让、赠送、出售购房指标。但随后有很多职工将自己的团购指标进行转让，城建公司亦同意与受让团购房指标的周效杉签订《商品房买卖合同》，以上行为，并不违反法律和行政法规的规定，故周效杉与城建公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，该院予以确认。周效杉、城建公司双方均应按照合同约定履行自己的义务，周效杉已按合同约定于2015年12月付清了房款，城建公司应按照合同约定于2016年12月31日前交付房屋。关于逾期交房的截止时间，城建公司辩称其于2018年7月25日在珠晖区人民政府网站上发布的“关于幸福园业主办理交房手续的通知”即应认定为向业主发出收房通知，该院认为，周效杉、城建公司的房屋买卖合同中明确约定城建公司需以书面方式通知周效杉收房，故城建公司在网站上发的通知并不是有效的收房通知书。周效杉于2019年1月8日收到了城建公司书面的收房通知书，故城建公司的逾期交房的日期应计算至2019年1月8日，逾期交房计738天。关于逾期交房的原因，城建公司辩称，延期交房系不可抗力的原因导致。该院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。城建公司因施工隐患或土方未覆盖等原因停工的，系其施工过程中的自身原因造成，并非属于不可抗力等因素，不能成为合同违约的抗辩事由。关于2017年4月的停工，虽然停工期间正好是中央环保督察期间，但系城建公司自主决定停工自查自纠，且该事由发生在合同约定交房时间之后，系因城建公司自身的原因造成的，其风险应由城建公司自行承担，城建公司要求在延期交房的期限内扣除停工时间的意见该院不予采纳。关于2015年3月24日至2015年4月21日（共计29天）的停工，系因民工死亡需要调查造成，且事后查明民工系因病死亡，故该停工是城建公司无法控制及避免的客观情况，可以作为延期的理由，故城建公司的逾期交房的时间计为709天（738天-29天）。关于逾期交房违约金，城建公司辩称合同中约定的违约金过高，应予以调整。该院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。而逾期交房造成的损失，实际上就是不能居住、使用该房屋造成的损失，该损失可以参照同地段同标准住房的租金损失来确定。根据湘明评字（2019）第10120701号评估报告，幸福园小区2017年1月至2018年7月建筑面积144平方米以上的毛坯房市场月租金为2.5元/平方米。合同中约定的违约金远远高于周效杉的损失，故该院依法将违约金调整至周效杉的房屋租赁实际损失。周效杉所购住房建筑面积为170.43平方米，故城建公司因逾期交房应支付周效杉的违约金计为9931.63元（170.43平方米×2.5元/平方米/月×12月/年÷365天/年×709天）。关于周效杉诉请的购房发票，该院认为，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国发票管理办法》的规定，税务机关是发票的主管机关，未按规定开具发票的行为应由税务机关依照税收法律法规处理，不属于人民法院处理的范围。周效杉诉请的发票实际是为了办理房屋产权证，对此，周效杉可直接要求城建公司赔偿因未提供发票导致房屋产权证无法办理而给其造成的损失。关于周效杉诉请要求城建公司提交补房款的合法依据和要求城建公司终止先交物业费再交房的不正当行为，该院认为，首先，周效杉的以上两项诉请没有诉的利益；其次，周效杉以上两项诉讼请求均未有实质性内容，城建公司是否设置了以上收房的条件，周效杉并未有证据证明；再次，如城建公司确实设置了一些不合法的收房条件而阻碍了周效杉的收房，则周效杉可以直接向法院起诉要求城建公司交付房屋，并承担因此而造成延期交房的责任。故对周效杉的该两项诉请，该院不予支持。关于城建公司反诉的房屋保管费，该院认为，周效杉、城建公司对于房屋保管费的约定是双方的真实意思表示，亦不违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的。周效杉、城建公司在合同中约定，由于周效杉原因，未能按期办理交接的，周效杉应向城建公司支付每逾期一日五十元的房屋保管费，逾期超过15日，周效杉仍未办理房屋交接手续的，即视为城建公司已将本合同项下的房屋交付了周效杉。根据以上合同条款可见，如买房人逾期收房，最多应支付15天的房屋保管费。城建公司于2019年1月8日通知周效杉收房后，虽然在通知书中城建公司没有明确办理交房手续的期限，但周效杉应在合理期限内接收房屋，关于接收房屋的合理期限，该院酌定为15天，超过15天未收房即视为逾期收房，但周效杉至今未收房，故周效杉应向城建公司支付15天的房屋保管费750元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、衡阳市珠晖城市建设开发公司在本判决生效之日起六十日内赔偿周效杉逾期交房违约金9931.63元；二、周效杉在本判决生效之日起六十日内支付衡阳市珠晖城市建设开发公司房屋保管费750元；三、驳回周效杉的其他诉讼请求；四、驳回衡阳市珠晖城市建设开发公司的其他反诉请求。如果未在判决指定的期限内履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费1053元，由衡阳市珠晖城市建设开发公司负担209元，周效杉负担844元。一审反诉案件受理费124元，由衡阳市珠晖城市建设开发公司负担119元，周效杉负担5元。本院二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的当事人无异议的事实予以确认。另查明，城建公司在一审判决后开具了案涉购房发票可以随时向周效杉交付。城建公司在二审期间自愿放弃一审判决确认其有权收取的房屋保管费750元及自愿将一审判决中已核减的29天计入逾期交房期间。本院认为，二审争议焦点：1.案涉逾期交房的期间及逾期违约金的数额应如何认定；2.城建公司在本案中有无开具购房发票的义务；3.城建公司诉请支付房屋保管费有无依据；4.周效杉主张城建公司承担逾期办证损失的请求是否应予支持；5.本案诉讼费用应如何负担。分述如下：关于逾期交房期间及逾期违约金数额的问题。周效杉于2019年1月8日已收到城建公司邮寄的收房通知书。2018年8月至9月，幸福园项目的建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位均签字盖章表示幸福园项目的13栋楼分别验收合格，周效杉以城建公司无验收合格证明不接收案涉房屋，主张逾期交房计算至2019年10月15日没有事实依据，本院不予支持。城建公司在二审期间愿意将一审判决中已核减的29天计入逾期交房期间，属于对其权利的合法处分，应予准许。至于逾期交房违约金的数额。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十七条第三款规定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本案中，城建公司以违约金过高为由请求减少，因双方均不能证明逾期交房造成的具体直接损失，一审参照同地段同标准毛坯房市场租金标准予以调整，符合上述法律规定，且并无不当。据此，本案逾期交房违约金应10481.45元[170.43㎡×2.5元/㎡/月÷30天×738天（2017年1月1日至2019年1月8日）]。关于购房发票的问题。城建公司在一审判决后开具了案涉购房发票且已承诺周效杉可随时领取，故周效杉的该项诉请，无须再作裁判。关于房屋保管费的问题。城建公司在二审期间自愿放弃一审判决中已确认其有权收取的房屋保管费750元，属其对自己权利的合法处分，应予准许。周效杉主张城建公司承担逾期办证损失的请求是否应予支持的问题。周效杉在一审诉讼请求中未提出此项内容，故此上诉请求超出一审诉讼请求，依据民事诉讼法的相关规定，本院不予审查，周效杉可就此项请求另循法律途径解决。关于诉讼费用的问题。本案纠纷源于城建公司的逾期交房，故对周效杉提出本案诉讼费用应由城建公司全部负担的主张，本院予以采纳。综上，一审认定事实基本清楚，因城建公司在二审期间对其案涉权益进行了合法处分，应当对一审判决结果予以相应变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款，第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省衡阳市珠晖区人民法院（2019）湘0405民初3935号民事判决第二项、第三项、第四项；二、变更湖南省衡阳市珠晖区人民法院（2019）湘0405民初3935号民事判决第一项为：衡阳市珠晖城市建设开发公司于本判决生效之日起六十日内支付周效杉逾期交房违约金10481.45元；三、驳回周效杉的其他诉讼请求；四、驳回衡阳市珠晖城市建设开发公司的反诉请求。如果未在判决指定的期限内履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费1053元，反诉案件受理费124元；二审案件受理费1053元，均由衡阳市珠晖城市建设开发公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 宏审 判 员  刘丽娅审 判 员  张 健二〇二〇年六月二十八日法官助理  陈海岚书 记 员  刘婉君