广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初4783号原告：珠海葆力物业管理有限公司中山坦洲分公司，住所地广东省中山市********************，统一社会信用代码914***********721G。负责人：许荣灿，总经理。委托诉讼代理人：杨晓霞，该司员工。委托诉讼代理人：余楠妃，该司员工。被告：余玉丽，女，1987年7月24日出生，汉族，住广东省陆丰市***********，公民身份号码441************562。原告珠海葆力物业管理有限公司中山坦洲分公司（以下简称葆力物业公司）与被告余玉丽物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月3日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告葆力物业公司的委托诉讼代理人杨晓霞、余楠妃到庭参加诉讼，被告余玉丽经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告葆力物业公司向本院提出诉讼请求：1．被告余玉丽向原告支付2017年4月至2019年9月期间共30个月物业管理服务费2324.4元及违约金（违约金计算方法：以每月物业管理费75.13元为基数，分别从欠费次月1日起每日按应缴费用的千分之一计算至实际清偿之日止）；2．被告向原告支付2017年4月至2019年9月期间共30个月的水费3461.15元。庭审中，原告明确第一项诉讼请求为被告余玉丽向原告支付2017年4月至2019年9月期间共30个月物业管理服务费2324.4元及违约金（违约金计算方法：以每月物业管理费77.48元为基数，分别从欠费次月1日起每日按应缴费用的千分之一计算至实际清偿之日止）。事实与理由：2013年9月1日，原告与中山市坦洲镇州际新天业主委员会（以下简称州际新天业主委员会）签订《物业服务合同》，约定服务期限为自2013年9月1日起至2018年8月31日止；物业管理服务费按照建筑面积每月每平方米0.85元收取；次月1日前交纳物业管理服务费；业主或非业主使用人逾期交纳物业管理服务费用的，每日按应缴费用的千分之三交纳违约金（滞纳金）。根据《广东省物业管理条例》第五十条第四款规定，物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。2018年9月1日起至2019年9月24日，州际新天业主委员会未作出选聘或者续聘决定，原告按照原合同约定继续提供物业服务。2019年9月25日，州际新天业主委员会（实际应为中山市坦洲镇州际新天第二届业主委员会，以下简称州际新天第二届业主委员会）作出续聘决定，续聘合同期限自2019年9月25日起至2024年9月24日止。被告余玉丽购买了中山市*********州际新天花园雅茵苑3幢702房，建筑面积为91.15平方米。2017年4月至2019年9月，被告余玉丽欠付物业管理费2324.4元、水费3461.15元。原告葆力物业公司每月5号前向案涉房屋信箱投递《缴费通知单》和每月25号前上门派发《催费通知单》。2019年9月16日，原告葆力物业公司通过EMS快递向被告余玉丽送达催告函的方式催收欠缴款项。原告为维护自身的合法权益，诉至本院，主张前述实体权利。被告余玉丽未到庭应诉、答辩，亦未向本院提交材料证据。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，并保证陈述及举证真实，因被告经本院合法传唤未到庭质证，亦未提交相反证据，本院经审理认定事实如下：1．余玉丽系中山市*********州际新天花园雅茵苑3幢702房[不动产权证号：粤（2016）中山市不动产权第0000998号]的业主，房屋建筑面积91.29平方米。2．2013年9月1日，州际新天业主委员会与葆力物业公司签订《中山市物业服务合同》，约定由葆力物业公司为中山市坦洲镇州际新天花园小区提供物业管理服务，服务期限自2013年9月1日起至2018年8月31日止；州际新天业主委员会代表该物业业主大会签订该物业服务合同，该物业全体业主和非业主使用人均应遵守该物业服务合同，葆力物业公司为该物业业主大会选聘提供物业管理的企业；葆力物业公司应在该物业服务合同生效后开始实施物业服务工作，从该物业服务合同生效之日起计收物业服务费；物业管理服务费按照以下标准收取：多层住宅按建筑面积每月每平方米0.5元收取；小高层按建筑面积每月每平方米0.85元收取；商业按建筑面积每月每平方米1.2元收取；公寓楼每月每平方米1.8元（含共用费用）收取；业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费用，从逾期之日起每日按应交物业服务费的千分之三交纳违约金（滞纳金），合同还约定了其他事项。2019年9月25日，州际新天第二届业主委员会与葆力物业公司签订《州际新天物业服务合同》，约定由葆力物业公司为中山市坦洲镇州际新天花园小区提供物业管理服务，服务期限自2019年9月25日起至2024年9月24日止。另，余玉丽与葆力物业公司之间并未签订物业服务合同。按照《中山市物业服务合同》与《州际新天物业服务合同》约定，余玉丽每月应交物业管理费77.6元（91.29平方米×0.85元/平方米）。葆力物业公司称，业主应在每月10日前交纳当月的物业管理费，并且其按建筑面积91.15平方米的标准收取案涉房屋物业管理费，则案涉房屋每月应交物业管理费为77.48元（91.15平方米×0.85元/平方米）。3．葆力物业公司提交其自制的州际新天雅茵苑3幢702房水费欠款明细表，显示水费单价1.76元/吨，2018年6月前的污水处理费单价0.63元/吨，之后的污水处理费单价为0.95元/吨，其中，2017年3月的上月读数为1086吨,2018年5月的本月读数为1516吨，则2017年3月至2018年5月期间的水费、污水处理费合计1027.7元[（1516吨-1086吨）×（1.76元/吨+0.63元/吨）]；2018年6月则2018年6月的上月读数为1516吨，2019年8月本月读数为2041吨，则2018年6月至2019年8月期间的水费、污水处理费合计1422.75元[（2041吨-1516吨）×（1.76元/吨+0.95元/吨）]，前述款项合计2450.45元（1027.7元+1422.75元）。4．葆力物业公司公司提交的物业工程验收单、建筑消防设施维修保养记录、电梯日常维修保养记录、水池（箱）清洗及消毒记录表、现场照片及发票，显示2018年9月1日至2019年9月24日期间，葆力物业公司按照《中山市物业服务合同》约定为中山市坦洲镇州际新天花园小区提供物业管理服务。5．葆力物业公司称余玉丽于2017年4月1日开始拖欠物业管理费，其每月5号前向案涉房屋信箱投递《缴费通知单》、每月25号前上门粘贴《催费通知单》在案涉房屋大门上。同时，葆力物业公司于2019年9月4日制作催告函，载明余玉丽拖欠物业管理费，催促其尽快缴清欠费。葆力物业公司通过EMS快递向余玉丽邮寄该催告函，并提交邮单、邮寄记录显示该邮件已妥投。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。根据《广东省物业管理条例》第五十条第四款规定，物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。案涉物业服务合同期满后，中山市坦洲镇州际新天业主委员会未作出选聘或者续聘决定，珠海葆力物业管理有限公司中山坦洲分公司主张其已按照原合同约定继续提供物业服务，并提交物业工程验收单、建筑消防设施维修保养记录、电梯日常维修保养记录、水池（箱）清洗及消毒记录表、现场照片及发票证实其在2018年9月1日至2019年9月24日期间已实际为中山市坦洲镇州际新天花园小区提供物业服务，余玉丽并未提交证据予以反驳，本院对珠海葆力物业管理有限公司中山坦洲分公司所作陈述予以采信。中山市坦洲镇州际新天业主委员会、中山市坦洲镇州际新天第二届业主委员会分别与珠海葆力物业管理有限公司中山坦洲分公司签订的《中山市物业服务合同》及《州际新天物业服务合同》为双方当事人的真实意思表示，且内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应恪守履行。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，余玉丽作为小区业主，应受前述合同的约束。在珠海葆力物业管理有限公司中山坦洲分公司依照合同约定提供物业服务后，余玉丽应按照合同约定履行交纳物业管理费，其拖欠物业管理费的行为已构成违约。案涉房屋的实际建筑面积为91.29平方米，珠海葆力物业管理有限公司中山坦洲分公司主张按照建筑面积91.15平方米的标准计算物业管理费即77.48元（91.15平方米×0.85元/平方米），系其对权利的自由处分，且有利于余玉丽，本院予以照准。综上，余玉丽应向珠海葆力物业管理有限公司中山坦洲分公司交纳2017年4月至2019年9月的物业管理费2324.4元（77.48元/月×30个月），珠海葆力物业管理有限公司中山坦洲分公司该项的诉请，理据充分，本院予以支持。关于物业管理费违约金的问题，余玉丽连续拖欠物业管理费，珠海葆力物业管理有限公司中山坦洲分公司主张以每月应交物业管理费77.48元为基数，按照每日1‰的标准，分别从欠费次月1日起计算违约金至实际清偿之日止，该违约金的计算标准过高，在其未能证明存在实际损失且余玉丽欠付物业管理费的行为也确实给其造成了相当于利息损失的情况下，本院酌定违约金以每月应交物业管理费77.48元为基数，分别从欠费的次月1日起计算至实际清偿全部款项之日止，其中从2017年5月1日起至2019年8月19日，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算；从2019年8月20日起至实际清偿全部款项之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于水费的问题，在物业服务公司已实际代业主向供水公司支付水费的情况下，业主应向物业服务公司返还。珠海葆力物业管理有限公司中山坦洲分公司提交其自制的水费欠款明细表，证实其已为余玉丽垫付了2017年4月至2019年9月的水费2450.45元，对此余玉丽未到庭应诉答辩亦未提交相反证据予以反驳，本院予以确认。因此，余玉丽应向珠海葆力物业管理有限公司中山坦洲分公司支付2017年4月至2019年9月的水费2450.45元，超过该部分的诉请，本院不予支持。余玉丽经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，相应的诉讼风险由其自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《广东省物业管理条例》第五十条第四款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告余玉丽于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海葆力物业管理有限公司中山坦洲分公司支付中山市*********州际新天花园雅茵苑3幢702房[不动产权证号：粤（2016）中山市不动产权第0000998号]2017年4月至2019年9月的物业管理费2324.4元及违约金（违约金计算方式：以每月应交物业管理费77.48元为基数，分别从欠费的次月1日起计算至实际清偿全部款项之日止，计算标准：从2017年5月1日起至2019年8月19日，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算；从2019年8月20日起至实际清偿全部款项之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、被告余玉丽于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海葆力物业管理有限公司中山坦洲分公司支付中山市*********州际新天花园雅茵苑3幢702房[不动产权证号：粤（2016）中山市不动产权第0000998号]2017年4月至2019年9月的水费2450.45元；三、驳回原告珠海葆力物业管理有限公司中山坦洲分公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元、减半收取计25元（原告已预交），由被告余玉丽负担（被告应于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告）。本判决为终审判决。审判员  王丽丽二〇二〇年六月二日书记员  陈大钊马倩