广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终29766号上诉人（原审原告）：赵玉荣，女，1953年4月11日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：庄灶群，广东鑫涌律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐泽栋，广东鑫涌律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李昭阳，男，1974年4月17日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：潘翔，广东中安律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘毓佳，广东中安律师事务所律师。上诉人赵玉荣因与被上诉人李昭阳合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院（2019）粤0303民初19315号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。上诉人赵玉荣上诉请求：1.撤销原审判决，请求依法改判或发回重审；2.本案的全部诉讼费用由李昭阳承担。事实与理由：一、涉案纠纷并非平等民事主体间的民事法律关系，双方之间的纠纷系因国有企业内部建房、分房所引起的占房、腾房引起的纠纷，根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定，本案不应属于人民法院受理的范围，应由相关行政主管部门解决，赵玉荣的起诉，依法应予驳回。二、赵玉荣与李昭阳签订的《协议书》属于无效合同。即使法院认为本案属于法院的受案范围，赵玉荣与李昭阳签订的《协议书》也因违反法律的强制性规定、损害社会公共利益而无效。双方签订的《协议书》约定李昭阳用惠州XXX室（以下简称惠州房产）换取赵玉荣的深北XXX配套住房（暂定为宝龙XXX室，以下简称罗湖房产）购房指标，双方还签订借据，载明赵玉荣因无力支付涉案房产购房款，因此向李昭阳分多次借款来支付购房款。本案争议房屋是具有福利性质的公房，赵玉荣与广深XX股份有限公司签订《内部XXX职工住房内部购房协议》并非现在法律意义上的商品房买卖合同。且房产目前登记于广深XX股份有限公司名下。根据《合同法》第五十二条规定，损害社会公共利益的合同无效；违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：依法登记领取权属证书的。”福利房本身是为了单位职工的安置，将福利房进行买卖损害了社会公共利益，是不被法律允许的行为，双方所签订的协议无效。另外，赵玉荣截止目前仍未取得房产证，房屋登记于广深XX股份有限公司名下，赵玉荣也无权将房屋进行交易。三、一审法院对案件事实查明不清，做出了错误的判决。即使合同有效，也因李昭阳根本违约而致使合同解除。一审法院对于案件的基本事实审理不清。庭审后，赵玉荣代理人针对案件事实情况及庭审情况详细的撰写了代理词，邮寄至法院，但一审法官可能并未对代理意见进行查看，而是简单的依据自己的观点直接做出了判决，态度十分草率。首先，一审法院并未查明案件事实。为何赵玉荣在与李昭阳签订《协议书》后仍签订一份《借据》，且借据的内容载明：“赵玉荣因无力支付涉案房产购房款，因此向李昭阳分多次借款来支付购房款”？实际上赵玉荣是向李昭阳借款买房。其次，李昭阳在庭审中申请证人出庭作证，且不谈李昭阳申请证人出庭作证的程序是否违法（开庭前赵玉荣并没有收到法院的任何通知以及提交的书面证人证言，李昭阳超过举证期限提交证据），李昭阳从未将惠州房交付给赵玉荣使用，赵玉荣从未拿到惠州房产的钥匙，该钥匙一直由赵某1及李昭阳保管。从赵玉荣提交的微信聊天记录来看，2019年3月31日晚上，李昭阳给赵玉荣发微信“我姥姥即你母亲现在已经搬离了惠州房，该房可以随时交与你使用，钥匙共有两套，你随时可以跟我联系安排去钥匙的事”，如果按李昭阳所述，惠州房是赵玉荣安排母亲入住，为何赵玉荣母亲在搬离房屋的时候是将钥匙交付给李昭阳，而非将钥匙直接给赵玉荣呢？赵玉荣从始至终都没有收到过惠州房的钥匙。李昭阳在庭审中亦表示，房屋的钥匙一直是由证人赵某1进行保管，赵玉荣居住的房屋与案涉惠州房屋距离非常近，既然房屋李昭阳已经交付给赵玉荣，为何不直接将房屋钥匙交给赵玉荣，而是交给证人赵某1保管呢？从庭审情况来看，证人赵某1前后的证言矛盾，赵玉荣当庭播放的一段语音（证明证人对惠州房要出租一事知情，且惠州房钥匙在证人处存放），证人赵某1无法解释清楚，证言前后相互矛盾。一审法院在判决中并未对此进行说明。另外，李昭阳向赵玉荣母亲收取房租，其行为已构成根本违约。赵玉荣在举证阶段出示了视频证据，可以看出在赵玉荣母亲在惠州房屋居住期间，李昭阳向其母收取房租的事实。尽管赵玉荣母亲否认这一事实，认为“当时是被气的”，但结合全案证据以及赵玉荣母亲的陈述，赵玉荣母亲前后证言相互矛盾，不排除存在李昭阳在庭前指导赵玉荣母亲作虚假证词的可能，其证人证言不能作为认定案件事实的根据。被上诉人李昭阳辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。赵玉荣向原审法院起诉请求：1.确认双方之间的《协议书》于2019年3月20日解除；2.李昭阳向赵玉荣返还罗湖房产；3.李昭阳支付房屋的占有使用费26万元（以每月5000元为基数，从2014年12月1日起算，暂计算至2019年4月1日，共计52个月，实际计算至李昭阳搬出房屋之日止）；4.李昭阳承担本案的全部诉讼费用。原审法院认定事实：2011年12月27日，赵玉荣与广深XX股份有限公司签订《深北XX职工住房内部购房协议》，约定：广深XX股份有限公司将罗湖房产销售给赵玉荣，房屋面积89.19平方米，预售房价521414元。该房产现登记于广深XX股份有限公司名下，为非市场商品房，不动产证号为粵XXX号。2012年11月20日，赵玉荣与李昭阳签订协议书，载明李昭阳现有惠州房产，赵玉荣为深北XX原职工家属，享有罗湖房产购房指标，双方经协商就李昭阳以惠州房产作为交换标的物，换取赵玉荣罗湖房产购买指标事宜达成如下协议：1.协议生效后，李昭阳须承担购买罗湖房产所需的全部费用；2.赵玉荣须配合李昭阳办理罗湖房产的购房相关事宜；3.李昭阳交纳了罗湖房产全额购房款后，赵玉荣应在可以办理过户手续的最短时间内将罗湖房产过户给李昭阳（过户费用由李昭阳承担）；4.李昭阳交纳惠州房产全款后（完成按揭还款），且赵玉荣已将罗湖房产过户给李昭阳后，李昭阳应在最短时间内将惠州房产过户给赵玉荣或其指定人员（过户费用由李昭阳承担）；5.当罗湖房产交付使用后（即交房入伙），李昭阳应将惠州房产的使用权交给赵玉荣，直至李昭阳将惠州房产过户给赵玉荣或其指定人员；6.如李昭阳未能如约全额交纳罗湖房产购房款，属李昭阳违约，则赵玉荣须将李昭阳已交纳的罗湖房产购房款及相应支出退还李昭阳，但作为违约补偿，李昭阳仍须将惠州房产过户给赵玉荣或其指定人员；7.当李昭阳交纳了罗湖房产全额购房款后，且可以办理过户手续的前提下，但赵玉荣未能如约将罗湖房产过户到李昭阳名下，属赵玉荣违约，则赵玉荣须按罗湖房产当时市场价格赔偿李昭阳损失及补偿金，同时，李昭阳也无需将惠州房产过户给赵玉荣或其指定人员；8.如因第三方责任致使李昭阳无法履行其支付罗湖房产全额款项的义务时，或者因赵玉荣丧失罗湖房产购买指标的情况下，赵玉荣须将李昭阳已交纳的罗湖房产购房款及相应支出退还李昭阳；本协议含附件“借据”一份。借据载明，赵玉荣因无力支付涉案房产购房款，因此向李昭阳分多次借款来支付购房款，第一次约为2009年11月，借款金额为18万元，第二次为2012年11月20日，借款金额为22万元，如赵玉荣在本协议履约的情形下，将罗湖房产过户给李昭阳，则该借据自动失效，如赵玉荣未能履约，则以该房可以办理房产证时间为标准，一年内将上述借款还给李昭阳。2009年11月3日，李昭阳向赵玉荣转账支付14万元。李昭阳持有2011年3月4日向深圳市广深XX房地产开发有限公司交款4万元的现金交款单。2012年11月25日、2014年10月28日，李昭阳分别向深圳市广深XX房地产开发有限公司转账支付22万元、121414元。李昭阳于2015年3月24日向赵玉荣转账支付8万元，李昭阳主张该款系作为涉案深圳房产办理房地产权证税费等预付资金，赵玉荣主张该款项系赵玉荣向李昭阳借款用于治病。2009年11月18日、2011年3月31日、2012年11月30日、2014年10月31日，深圳市广深XX房地产开发有限公司分别开具收据，载明收到赵玉荣交购房款14万元、4万元、22万元、121414元。2018年12月17日，赵玉荣向深圳市广深XX房地产开发有限公司转账支付60245元，赵玉荣主张该款项为涉案房产因房屋朝向及面积问题补交的房款。李昭阳确认赵玉荣已于2014年底将罗湖房产交由李昭阳使用。李昭阳与案外人赵某2签订借名购房协议，约定李昭阳以案外人赵某2的名义购买位于惠州房产，购房款及相关费用由李昭阳支付，李昭阳为实际出资人和房屋的实际所有人。该房产于2012年12月29日登记于案外人赵某2名下，办理有抵押贷款，贷款到期日为2020年5月7日。2019年3月18日，赵玉荣委托广东鑫涌律师事务所向李昭阳发出律师函，载明因李昭阳未根据协议书约定将惠州房产交付给赵玉荣使用，并私自将该房出租以获益，已构成根本违约，致使合同目的不能实现，故函告李昭阳，自李昭阳收到律师函之日起，双方签订的协议书正式解除，李昭阳应在2019年4月15日前搬离涉案深圳房产，逾期未搬离的应承担租金损失。李昭阳确认于2019年3月20日左右收到该律师函。李昭阳回复称不同意解除协议书，因李昭阳已将惠州房产交付给赵玉荣使用，由赵玉荣安排其父母居住在该房，李昭阳不存在违约的行为。李昭阳申请证人杨某、赵某1、赵某2、赵某3、赵某4出庭作证，原审法院准许证人杨某、赵某1出庭作证。证人杨某为赵玉荣母亲、李昭阳外婆，证人作证称涉案惠州房产系自2013年由赵玉荣安排其与其丈夫入住，赵玉荣承诺证人可在该房产住到百年，李昭阳及其母亲没有向证人收取租金的情况；证人赵某1为赵玉荣四妹、李昭阳四姨妈，证人作证称惠州房产系自2013年由赵玉荣安排其父母入住，证人按照赵玉荣的指示将房屋钥匙交给其父母，李昭阳没有向赵玉荣父母收取租金的情况。一审认为，赵玉荣主张本案为占有保护纠纷，但结合赵玉荣的诉讼请求，其实质是请求处理合同的权利义务是否终止以及终止之后的效力，故本案应为合同纠纷。赵玉荣与李昭阳签订的《协议书》是双方真实意思表示，内容未违反法律或行政法规的强制性规定，依法成立，合法有效。双方均应按照合同约定履行义务。在《协议书》成立并生效后，赵玉荣已将罗湖房产交付给李昭阳，李昭阳亦已将惠州房产交付给赵玉荣，由赵玉荣安排其父母亲入住，李昭阳并不存在向赵玉荣父母亲收取租金的情况。综上，李昭阳在合同履行过程中不存在违约行为，赵玉荣不享有合同解除权，对赵玉荣请求确认双方之间的《协议书》于2019年3月20日解除的主张，不予支持。双方均应按照合同约定继续履行合同，故对赵玉荣请求李昭阳返还涉案深圳房产并支付房屋占有使用费的主张，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十七条之规定，判决：驳回赵玉荣的诉讼请求。案件受理费2600元，由赵玉荣负担。本院二审审理查明，1.赵玉荣二审时提交赵某某的证人证言（欲证实赵某某见证了李昭阳与其母亲赵某4向赵玉荣母亲杨某收取房租的事实）和郑某的证人证言（欲证实赵某4于2018年初委托物业管理处出租出售惠州房产），李昭阳对此质证称，两份证言并非新证据，对证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。首先，证人未出庭作证接受质证，不符合证人作证的法定形式。其次，对证言的内容不确认。在原审庭审中，赵玉荣的母亲杨某、亲妹妹赵某1均已出庭作证，否认杨某向李昭阳及其母亲交过租金。郑某是赵玉荣的现任丈夫，双方具有利害关系，且该证言所述内容系传闻，并非郑某直接获取的一手信息，其内容不具有真实性。2.经本院释明，赵玉荣二审时明确表示本案为合同纠纷。原审查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，赵玉荣在二审时明确表示本案为合同纠纷，系其自行处分权利，本院予以确认。根据双方当事人的诉、辩主张，本案争议焦点在于双方签署的协议是否因李昭阳未向赵玉荣交付惠州房产使用权而解除。对此，协议书是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定和公序良俗，合法有效。签署协议的双方当事人均是自然人，属民事平等主体，约定的是惠州房产和罗湖房产的交换事宜，不属于《最高人民法院关于房地产案件受理问题的意见》第三条规定的范围，赵玉荣以此为由主张本案不属于人民法院受理范围，没有法律依据，本院不予支持。赵玉荣已经通过李昭阳实际履行赵玉荣与广深XX股份有限公司签署的《内部某某职工住房内部购房协议》获得了罗湖房产的使用权，该使用权专属于赵玉荣，与社会公共利益无关。赵玉荣以该协议违反社会公共利益主张无效，亦无法律依据，本院不予支持。通观涉案协议书，李昭阳负担的义务是支付两套房产的全部购房款，对价利益是获得罗湖房产的使用权和所有权、向赵玉荣让渡惠州房产的所有权；而赵玉荣无需负担两套房产的购房款，仅须向李昭阳让渡罗湖房产的使用权和所有权后即获得惠州房产的所有权。而根据上述赵玉荣与广深XX公司的购房协议，赵玉荣实际获得罗湖房产使用权的前提是其必须支付罗湖房产的购房款。而根据一审查明的事实，该购房款恰恰是由李昭阳支付的。因此从支付购房款和获得房产所有权的平衡关系上看，李昭阳与赵玉荣在协议中的权利义务本身是不对等的，即李昭阳需支付两套房产的购房款后，方能获得一套罗湖房产的使用权及未来的所有权，而赵玉荣在无需支付购房款的情况下仅需让渡罗湖房产的使用权指标即获得惠州房产的所有权。现李昭阳已经完成了两套房产的购房款支付义务，理应根据协议获得罗湖房产的使用权。赵玉荣主张李昭阳并未向其交付惠州房产，仅是双方为实现上述协议的总体目的而约定的阶段性义务，并非影响协议效力的实质性事由。即便该事实属实，考虑到李昭阳仍负有根据协议内容将惠州房产过户至赵玉荣名下、赵玉荣对惠州房产的所有权并未因该事实受到损害的情况，李昭阳亦不构成根本违约。况且一审时赵玉荣的母亲杨某亦出庭作证，证实其本人与赵玉荣的父亲在2013年由赵玉荣安排到惠州房产居住，足以表明当时赵玉荣已可以实际使用惠州房产。杨某作为赵玉荣的母亲、李昭阳的外婆，与双方的利害关系距离相等，原审据此采纳其证言，是正确的。同时，赵玉荣在双方签署协议且李昭阳已履行罗湖房产购房款的支付义务七年内、赵玉荣向李昭阳履行罗湖房产的交付义务后五年内均未向李昭阳主张过惠州房产的使用权，亦有违常理。综合以上情况，赵玉荣主张的李昭阳未履行向其交付惠州房产使用权的事实不成立，李昭阳不构成根本违约。赵玉荣据此要求解除涉案协议书，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5200元，由上诉人赵玉荣负担。本判决为终审判决。审判长  刘杰晖审判员  谢 佳审判员  **峰二〇二〇年六月十九日书记员  温泽蔚附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。