辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民初733号原告（案外人）：王涛，男，1969年7月13日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：高原，辽宁同飞律师事务所律师。原告（案外人）：刘雪梅，女，1970年1月20日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：高原，辽宁同飞律师事务所律师。被告（申请执行人）：胡旻华，女，1970年1月20日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：古赛男，辽宁恒敬律师事务所律师。被告（被执行人）：沈阳顺意福莱英房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区团结路54号（904室）。法定代表人：房圣超，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴晓晶，女，1985年9月17日出生，满族，该公司员工，住沈阳市于洪区。被告（被执行人）：沈阳天益同禄房地产开发有限公司，住所地沈阳市于洪区北陵八家子村。法定代表人：马英杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴晓晶，女，1985年9月17日出生，满族，该公司员工，住沈阳市于洪区。被告（被执行人）：于乐平，女，1969年4月4日出生，汉族，住沈阳市沈河区。被告（被执行人）：辽宁伊莱诚房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区团结路54号。法定代表人，于乐平。被告（被执行人）：沈阳商国物资贸易有限公司，住所地沈阳市东陵区白塔堡白塔街66号。法定代表人：于乐平。原告王涛、刘雪梅与被告胡旻华、沈阳顺意福莱英房地产开发有限公司（以下简称顺意福莱英公司）、于乐平、辽宁伊莱诚房地产开发有限公司（以下简称伊莱诚公司）、沈阳天益同禄房地产开发有限公司（以下简称天益同禄公司）、沈阳商国物资贸易有限公司（以下简称商国公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年6月5日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王涛、刘雪梅及其委托诉讼代理人高原，被告胡旻华的委托诉讼代理人古赛男，顺意福莱英公司及天益同禄公司的委托诉讼代理人吴晓晶到庭参加诉讼。被告于乐平、伊莱诚公司、商国公司经本院依法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王涛、刘雪梅向本院提出诉讼请求：1.停止对沈阳市于洪区黄河北大街118甲号1602房屋的强制执行，并解除对上述房产的查封；2.确认王涛、刘雪梅与天益同禄公司签订的商品房买卖合同合法有效，并确认上述房产归原告所有；3.天益同禄公司协助和配合原告办理上述房产的产权过户登记；4.诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年10月5日，原告与天益同禄公司签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的位于沈阳市于洪区房屋，并于同日缴纳全额购房款。案涉房屋符合合同约定的交付条件后，被告将房屋交付原告使用至今，原告对案涉房屋进行装修，并实际占有使用。依据法律相关规定，原告对房屋享有可期待物权。近期原告得知被告胡旻华与其他各被告之间的民间借贷纠纷，贵院已经做出（2014）沈中民一初字第1号民事判决，此案判决已经发生法律效力，进入执行阶段，贵院在（2014）沈中执字第444号执行案件中，将属于原告所有的案涉房屋查封，原告立即提出异议申请，贵院作出（2019）辽执异190号执行裁定书，裁定驳回原告的异议。原告与天益同禄公司签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，合法有效，天益同禄公司应按照合同约定协助原告办理过户登记。原告购买案涉房屋后，未办理产权登记过户并非原告原因造成，原告已经按照合同约定支付价款并占有房屋至今。依据法律规定，请求法院支持原告诉讼请求。被告胡旻华辩称：我方申请法院查封房屋时间为2015年4月23日。原告提供的入住通知书上记载时间为2018年7月27日，显然在法院查封房屋之后。且原告并未提供付款凭证，证明自己已经实际支付购房款，故原告请求并不符合法律规定，请求法院驳回原告诉讼请求。被告天益同禄公司、顺意福莱英公司共同辩称：目前王涛、刘雪梅仍欠付答辩人购房款318,673元未结清。2012年12月13日王涛、刘雪梅到答辩人公司购买尚书微公馆1602（总房款：344,673元）房屋，王涛、刘雪梅实付款金额为300,000元（答辩人经购房人同意，由张乐的账户代为收取房款），欠付房款：44,673元。王涛、刘雪梅与答辩人协商欠付房款在其办理入住前向答辩人补齐。而2013年6月，王涛、刘雪梅又向答辩人提出退房要求，答辩人截至2015年7月26日陆续向王涛、刘雪梅退还购房款244,000元。因答辩人公司迟迟不能退还所剩房款，王涛、刘雪梅又提出不退了，于是双方变更认购单为《商品房买卖合同》并开具售房款收据，双方约定欠付房款在办理入住前结清。2015年答辩人因其他诉讼，房屋被查封，无法收取王涛、刘雪梅尚欠的房款318,673元。但2018年大量业主（包括王涛、刘雪梅）多处上访要求答辩人向他们交付房屋，在各方协调下，答辩人只好为包括案涉房屋业主在内的业主们交付了房屋。被告于乐平、伊莱诚公司、商国公司均未到庭答辩。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告王涛、刘雪梅与被告天益同禄公司签订商品房买卖合同，合同记载签订时间为2013年10月5日。天益同禄公司陈述该合同为倒签合同，实际签订时间为2015年7月份以后。该合同约定王涛、刘雪梅购买被告开发的位于沈阳市于洪区，商品房用途为酒店式公寓。房屋建筑面积共45.07平方米。商品房单价为每平方米7647.5元，总房款为344673元。付款方式为一次性付款，买受人于合同签订当日一次性付清全部房款。房屋交付期限为2016年12月30日。2015年10月5日，天益同禄公司为原告王涛、刘雪梅开具购房款收款收据，收款金额为344673元。2018年7月27日，王涛、刘雪梅交付物业费、电费等款项，办理房屋入住手续。2012年12月13日，王涛、刘雪梅向张乐（代天益同禄公司收取）转账30万元。2013年6月9日天益同禄公司转给王涛、刘雪梅36000元，2013年12月10日天益同禄公司转给王涛、刘雪梅36000元，2014年6月12日天益同禄公司转给王涛、刘雪梅36000元，2015年1月21日天益同禄公司现金存入王涛、刘雪梅账户36000元，2015年7月18日天益同禄公司现金存入王涛、刘雪梅账户3万元。2015年7月26日天益同禄公司现金给付王涛、刘雪梅7万，上述六笔共计244000元。根据天益同禄公司陈述，30万元系王涛、刘雪梅的购房款。签订合同时欠付房款44,673元。双方协商欠付房款在办理入住前补齐。2013年6月，王涛、刘雪梅提出退房，该公司截至2015年7月26日陆续向王涛、刘雪梅退还购房款244,000元。因未能退还所剩房款，王涛、刘雪梅又提出不退了，于是双方变更认购单为《商品房买卖合同》并开具售房款收据，双方约定欠付房款在办理入住前结清。王涛、刘雪梅主张天益同禄公司盖房没有钱，借给他的钱，然后给我利息，后来开发商还不上了，所以给我的房子。天益同禄公司已开具收款收据，我方已支付全部款项。对于对方提出的244000元包括利息和开发商逾期办证的补偿，利率标准为月息百分之二，从2012年12月13日-2013年6月13日，且用借款抵偿购房款的合同在签订商品房买卖合同时被天益同禄公司收回。王涛、刘雪梅提供了沈阳市不动产登记中心2019年11月20日出具的无查询结果证明，写明经查询王涛、刘雪梅未查询到房屋信息记录。另查明，胡旻华与于乐平、伊莱诚公司、商国公司、顺意福莱英公司、天益同禄公司民间借贷纠纷一案，本院作出（2014）沈中民一初字第1号民事判决，判决于乐平、伊莱诚公司偿还胡旻华欠款本金1400万元，商国公司、顺意福莱英公司、天益同禄公司承担连带偿还责任。后该判决经再审，辽宁省高级人民法院作出（2017）辽民再71号民事调解书，调解书确认伊莱诚公司、于乐平给付胡旻华1700万元，其中三个月内给付900万元，余款六个月内给付。未按期履行则伊莱诚公司、于乐平给付胡旻华2000万元并自调解书生效之日六个月后按中国人民银行同期贷款利率二倍给付利息。天益同禄公司、顺意福莱英公司承担连带保证责任。（2014）沈中民一初字第1号民事判决发生法律效力后，义务人并未及时履行给付义务，胡旻华申请强制执行，本院作出（2014）沈中执字第444号执行裁定，2015年4月23日，预查封包含案涉房屋在内的，坐落于沈阳市于洪区产，查封期限三年，2018年4月，继续查封上述房产。原告王涛、刘雪梅于2019年提出执行异议申请，本院作出（2019）辽01执异190号执行裁定，驳回王涛、刘雪梅的异议请求。2016年4月12日，本院作出(2015)沈中民四初字第300号民事判决，判决确认，2013年11月21日，上海浦东发展银行股份有限公司沈阳分行与天益同禄公司签订完抵押合同，天益同禄以位于沈阳市于洪区在建房产及分摊土地为债务提供担保。抵押合同签订后，办理了476套房产及土地的抵押登记。判决第五项确认，上海浦东发展股份有限公司对天益同禄公司名下的位于沈阳市于洪区黄河北大街西-2地块的476套在建房产及分摊土地使用权，在判决第一、二、三、四项欠款本息范围内享有优先受偿权。案涉房屋包含在上述476套房屋之内。案涉房屋尚未办理初始登记。本院认为，本案的争议焦点为原告王涛、刘雪梅对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，原告与天益同禄公司在人民法院预查封之前签订商品房买卖合同，但从原告主张双方曾系借款关系及天益同禄公司每隔半年左右支付36000元先后共计四笔，且天益同禄公司已返还30万元款项中的10万元的情况来看，双方签订的商品房买卖合同并非基于真实的商品房买卖合同关系，故无法认定双方已形成真实的商品房买卖合同关系，即便双方认可现已达成交易房屋的一致意思表示，但因原告共支付30万元，天益同禄公司返还原告244000元，原告所支付款项不够房款50%，即便原告有唯一住房证明，亦不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定。因原告占有案涉房屋系在查封之后，故不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。综上，本院认定原告不享有足以排除强制执行的民事权益，故对原告提出的诉讼请求，本院均不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，判决如下：驳回原告王涛、刘雪梅的诉讼请求。案件受理费6470元，由原告王涛、刘雪梅负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审判长  吕长辉审判员  丁广昱审判员  金 鑫二〇二〇年六月四日书记员  张 磊本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。