四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终3840号 上诉人（原审被告、反诉原告）：刘长江，男，1982年11月2日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 委托诉讼代理人：赵浩鸿，四川君盛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李祝辉，四川君盛律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：赵莉，女，1979年2月19日出生，回族，住四川省成都市成华区。 委托诉讼代理人：赵浩鸿，四川君盛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李祝辉，四川君盛律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：汤兵，男，1973年2月23日出生，汉族，住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：郭开友，四川迪扬（双流）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：毛小英，女，1975年8月22日出生，汉族，住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：郭开友，四川迪扬（双流）律师事务所律师。 上诉人刘长江、赵莉因与被上诉人汤兵、毛小英房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初12206号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 刘长江、赵莉上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回汤兵、毛小英全部一审诉讼请求；2.改判支持刘长江、赵莉的全部一审反诉请求；3.一、二审诉讼费由汤兵、毛小英承担。事实及理由：一、一审认定事实错误，首先案涉房屋的契税并非由汤兵、毛小英缴纳，刘长江、赵莉亦缴纳部分契税2832.06元，刘长江、赵莉在一审中提交了缴纳相关税费的凭证，但一审法院仍然认定汤兵、毛小英已向出卖人支付购房款、维修基金及契税。其次，尽管汤兵、毛小英已经支付40000元转让费，但案涉房屋尚未完成物权变动，房屋交易尚未完成。最后，根据成都市的限购政策，案涉房屋的交易应当受到限购政策的约束，汤兵、毛小英不具备购房资格，诉争房屋不能办理过户。二、根据合同法的规定，因汤兵、毛小英不具备购房资格，刘长江、赵莉无法将房屋过户给汤兵、毛小英，合同不能实际履行、合同目的无法实现，刘长江、赵莉有权解除《房屋转让协议》，并要求汤兵、毛小英返还房屋。三、一审判决易导致产生以规避限购政策为目的的虚假诉讼，使房屋限购政策无法真正落实。 汤兵、毛小英辩称，2013年1月16日前，汤兵、毛小英已经结清所有购房款，维修基金，办证所需的税费，并按照合同约定支付给刘长江、赵莉房屋转让款，且汤兵、毛小英实际装修入住使用至今。2017年3月24日实行的限购政策，按照法不溯及既往的规定，不适用涉案房屋买卖。涉案房屋所在楼盘涉及买卖人有几千人，就涉案小区存在的问题，成都市政府共多次开展协调会，现已明确涉案房屋不受限购政策约束，已有多户办理了过户，请求按照同案同判。而涉案房屋已经取得不动产权证，客观上具备过户条件，不存在合同履行不能。 汤兵、毛小英一审起诉请求：1.确认汤兵、毛小英与刘长江、赵莉签订的《房屋转让协议》真实有效；2.刘长江、赵莉将成都市青羊区房屋过户登记至汤兵、毛小英名下；3.本案诉讼费、保全费、公告费等由刘长江、赵莉承担。 刘长江、赵莉一审反诉请求：1.解除双方签订的《房屋转让协议》；2.汤兵、毛小英立即返还其占用的刘长江、赵莉位于成都市青羊区（成都市青羊区）的房屋；3.汤兵、毛小英向刘长江、赵莉赔偿房屋占用期间（2013年5月1日起至提起本案反诉之日止）的租金103200元；4.本案诉讼费用由汤兵、毛小英承担。 一审法院查明：（一）2010年12月11日，刘长江、赵莉（甲方）与汤兵、毛小英（乙方）签订《房屋转让协议》，约定，甲方将自己合法拥有的位于成都市青羊区房屋转让给乙方；转让价格为45000元，乙方在确定甲方确实合法拥有房屋所有权后支付转让费30000元，甲方签订正式购房合同时乙方支付转让费10000元，甲方将房屋产权办理至乙方名下后乙方支付5000元；开发商成都铁路局交付房屋时，甲、乙双方应同时到场接收房屋，验收完毕甲方应立即将上述房屋的全部钥匙交付乙方，甲方完成房屋交付，上述房屋的占有、使用、收益、处分权归乙方行使。 （二）汤兵、毛小英已向成都铁路地区就成改造中心支付购房款296842.2元、维修基金及契税合计11293元，向刘长江、赵莉支付了转让款40000元。 （三）2012年3月19日，成都铁路地区旧城改造中心（出卖人）将上述房屋备案登记至刘长江、赵莉（买受人）名下，门牌号登记为“青羊区”，房屋价款为296842.2元，合同签约备案号为1××2。2019年8月5日，刘长江、赵莉取得该房屋不动产权（业务件号2019××），门牌号登记为“青羊区”。2019年9月12日，刘长江、赵莉将该房屋抵押给债权人杨渝。另，本案对该房屋进行了诉讼保全，于2019年9月16日查封，进行查封时，前述抵押信息的状态为“审核”。 （四）涉案房屋已交付给汤兵、毛小英，汤兵、毛小英将该房屋出租给了案外人。 一审法院另查明，2017年3月24日，成都市人民政府办公厅发布《关于完善我市住房限购政策的通知》，载明“在成都高新区西部园区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区区域内购买住房的，购房者须具有限购区户籍，或在限购区域稳定就业且连续不间断缴纳社会保险24个月以上”。 一审审理中，双方一致陈述，《房屋转让协议》约定的45000元系购房指标转让费。汤兵、毛小英表示愿意支付转让费尾款5000元。另，汤兵、毛小英称涉案房屋向其交付的时间为2013年1月16日，刘长江、赵莉称交付时间为2012年3月19日。 一审法院认为，（一）《房屋转让协议》系汤兵、毛小英与刘长江、赵莉双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。对于刘长江、赵莉是否应当继续履行该合同，将涉案房屋过户登记至汤兵、毛小英名下，其一，该合同约定的转让款45000元系购房指标转让费，汤兵、毛小英已向刘长江、赵莉支付了40000元，余款5000元的支付条件未成就，现汤兵、毛小英愿意支付；其二，汤兵、毛小英已向出卖人成都铁路地区旧城改造中心支付购房款、维修基金及契税，刘长江、赵莉未主张也未提交证据证明其所称由其缴纳的部分契税；其三，双方签订《房屋转让协议》以及汤兵、毛小英付款的行为均发生在限购政策发布之前，且汤兵、毛小英已实际接收该房屋，故刘长江、赵莉以汤兵、毛小英不符合限购政策要求的购房资格为由，要求解除《房屋转让协议》的主张不成立；其四，刘长江、赵莉已取得涉案房屋的不动产权属；同时，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“抵押权自登记时设立”之规定，现该房屋上设置抵押的状态为“审核”，即抵押权登记并未实际完成，抵押权并未设立，而涉案房屋在本案诉讼保全中被查封，查封后亦不得进行抵押、转让，故涉案房屋已具备过户登记的条件，不存在阻却过户登记的权利限制。综上，一审法院对汤兵、毛小英要求刘长江、赵莉继续履行《房屋转让协议》，将涉案房屋过户登记至汤兵、毛小英名下的主张予以支持。 （二）《房屋转让协议》明确约定，开发商交付房屋时，双方同时到场接收房屋，之后房屋的占有、使用、收益、处分权由汤兵、毛小英行使。刘长江、赵莉要求汤兵、毛小英支付自2013年5月1日起的房屋租金，根据双方陈述，汤兵、毛小英在该日期之前即接收涉案房屋。故一审法院对刘长江、赵莉的该项主张不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、汤兵、毛小英与刘长江、赵莉签订的《房屋转让协议》有效；二、刘长江、赵莉于判决发生法律效力之日起十日内配合将位于成都市青羊区的房屋（业务件号2019××）不动产权变更登记至汤兵、毛小英名下；三、驳回刘长江、赵莉的全部反诉请求。本诉受理费减半收取50元，反诉受理费减半收取1182元，诉讼保全费2061元，共计3293元，由刘长江、赵莉承担。 二审中，刘长江、赵莉提交以下证据材料：1.增量房申报表；2.税收完税证明；3.个人活期账户交易明细。拟证明：刘长江、赵莉购买诉争房屋后，已于2019年7月3日由刘长江向国家税务总局成都青羊区税务局第一税务所缴纳涉案房屋的印花税、契税共计2832.06元，与一审判决第6页认定刘长江、赵莉未提交证据证明其缴纳部分契税的内容不符。 汤兵、毛小英质证认为，对证据的真实性无异议，对其合法性、关联性有异议，在一审过程中并没有提交该证据，该证据系一审开庭前产生的证据，不属于新证据。 经法庭询问，刘长江、赵莉当庭陈述上述内容与其诉讼请求并无关联，主要是证明一审该项事实认定错误。本院认为，以上证据真实性本院予确认，就与本案的关联性本院将综合予以确认。 本院二审查明事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。 另查明，2019年7月3日，由刘长江向国家税务总局成都青羊区税务局第一税务所缴纳涉案房屋的印花税、契税共计2832.06元。 本院认为，刘长江、赵莉与汤兵、毛小英签订的《房屋转让协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的合同义务。根据《房屋转让协议》的约定，刘长江、赵莉向汤兵、毛小英转让案涉房屋，转让价格为45000元，汤兵、毛小英在确定刘长江、赵莉确实合法拥有房屋所有权后支付转让费30000元，刘长江、赵莉签订正式购房合同时汤兵、毛小英支付转让费10000元，刘长江、赵莉将房屋产权办理至汤兵、毛小英名下后汤兵、毛小英支付5000元；开发商成都铁路局交付房屋时，刘长江、赵莉与汤兵、毛小英双方应同时到场接收房屋，验收完毕刘长江、赵莉应立即将上述房屋的全部钥匙交付汤兵、毛小英，刘长江、赵莉完成房屋交付，上述房屋的占有、使用、收益、处分权归汤兵、毛小英行使。现汤兵、毛小英已向成都铁路地区旧城改造中心支付购房款296842.2元、维修基金及契税合计11293元，并向刘长江、赵莉支付了转让款40000元，剩余5000元支付条件尚未成就，故汤兵、毛小英已经完成大部分的合同义务，现刘长江、赵莉已于2019年8月5日取得该房屋不动产权，根据合同约定，刘长江、赵莉应当配合将案涉房屋转移至汤兵、毛小英名下，因此，一审法院对此予以确认并无不当。刘长江、赵莉主张双方的《房屋转让协议》因受成都市限购政策的约束而应解除的意见，本院认为，刘长江、赵莉与汤兵、毛小英签订的《房屋转让协议》的时间是2010年12月11日，合同签订后，汤兵、毛小英支付了相应的购房款以及转让费，且涉案房屋已交付给汤兵、毛小英使用至今，因此该合同已经实际进入履行阶段，不应受成都市政府于2017年3月24日发布的《关于完善我市住房限购政策的通知》的限制，故对于刘长江、赵莉主张解除案涉合同的请求，本院不予支持。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由刘长江、赵莉负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 俊 审 判 员  冯 璐 审 判 员  白福群 二〇二〇年六月三十日 法官助理  刘 杨 书 记 员  杨珍梅