湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终5819号上诉人（原审被告）：黄长发，男，1963年1月12日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：黄凤祥，男，1967年5月13日出生，汉族，住湖南省邵阳县，系委托人弟弟。被上诉人（原审原告）：长沙南山物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市望城区月亮岛街道黄狮岭社区金星大道399号。法定代表人：陈雷，总经理。委托诉讼代理人：李荣，湖南湘军麓和律师事务所律师。委托诉讼代理人：许笑，湖南湘军麓和律师事务所律师。上诉人黄长发因与被上诉人长沙南山物业管理有限公司（以下简称“南山物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市望城区人民法院（2019）湘0112民初4780号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人黄长发的上诉请求：1、请求撤销（2019）湘0112民初4780号民事判决，改判驳回被上诉人南山物业公司的诉讼请求；2、本案一、二审受理费由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人虽是涉案房屋的登记业主，但是开发商并未正式向上诉人交付涉案房屋。根据法律规定，涉案房屋交付之前的物业管理费用应当由开发商承担，故上诉人无需承担涉案房屋的物业管理费用。恳请二审法院依法查明涉案房屋未交房的事实。2、被上诉人未尽物业管理职责，无权收取物业管理费用。涉案房屋属于别墅性质，被上诉人放任他人非法侵占上诉人房屋周围的土地，导致上诉人无法使用房屋，严重损害了涉案房屋的价值；涉案房屋结构为两户一栋，被上诉人放任和默许隔壁户加建，影响上诉人的地基承载力及房屋主体结构安全，影响上诉人房屋的价值和安全；涉案房屋外墙存在严重开裂漏水的情形，被上诉人未尽房屋的维护保修职责，无权收取物业管理费。3、被上诉人主张2008年11月至2019年7月期间的物业管理费已经超出诉讼时效的规定，上诉人无须支付物业管理费。综上，一审判决认定事实和适用法律错误，恳请二审法院查清事实，依法改判，判决驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人南山物业公司辩称：1、关于上诉人称开发商未向其正式交付涉案房屋。首先，根据上诉人的证据材料可知上诉人曾到被上诉人处办理收房手续，以房屋存在质量问题为由拒绝办理相关手续，后被上诉人协同相关责任单位积极处理了上诉人提出的各项问题，然而处理结果一直无法得到上诉人的认可。涉案房屋在当时已符合交付标准，上诉人故意以消极方式延迟收房，应当承担由此产生的不利后果。其次，根据上诉人与被上诉人签订的《前期物业管理服务协议》第四条第一款约定，上诉人缴纳物业费的起算时间从建设单位通知领房之日的下月1日起。上诉人不能以未交房为由免除向被上诉人缴纳物业费的责任。2、关于上诉人称被上诉人未尽管理以及房屋维修责任。首先，上诉人提出被上诉人放任他人非法侵占房屋土地导致其无法使用房屋，没有任何依据，上诉人无法实现其房屋的价值系其自身怠于行使该房屋的所有权、居住权等权利导致，与被上诉人无关。其次，涉案房屋外墙开裂漏水等质量问题属于业主与开发建设单位之间的房屋买卖合同纠纷，而本案是业主与物业服务企业之间就物业费的缴纳问题发生的物业合同纠纷，两者不属于同一法律关系。开发建设单位与被上诉人系两个独立的法人，彼此不承担民事责任。3、关于上诉人称物业管理费超出诉讼时效。被上诉人在一审提交的证据材料表明，被上诉人在上诉人欠费期间曾多次以催缴通知、短信等方式向上诉人主张权利，一审法院也予以认可，根据法律规定，适用诉讼时效的中断，故上诉人的主张没有法律依据。综上，上诉人的各项主张既没有法律依据也没有事实依据，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求、维持原判。南山物业公司的一审诉讼请求：1、判令黄长发向南山物业公司支付物业管理服务费40056.05元；2、判令黄长发向南山物业公司支付逾期缴纳物业管理费违约金（滞纳金）91319.06元；3、判令本案全部诉讼费由黄长发承担。一审法院认定事实如下：黄长发系望城区南山?苏迪亚诺小区L13栋101联排别墅的业主，该别墅建筑面积为194.07平方米。2007年9月16日，南山物业公司和黄长发签订了《前期物业管理服务协议》，约定由南山物业公司为黄长发提供物业管理服务；别墅物业费按房屋建筑面积1.6元/平方米进行计算；业主不按约定缴纳物业管理服务费的，南山物业公司有权从逾期之日起按每日千分之二向业主加收滞纳金。2017年2月16日，南山物业公司与涉案小区业主委员会签订《南山?苏迪亚诺小区物业管理服务合同》，约定由南山物业公司为涉案小区提供物业服务；合同期限为3年，自2017年1月1日起至2019年12月31日止；联排别墅物业费按建筑面积1.65元/平方米/月收取。诉讼过程中，南山物业公司主张自2008年11月起至2019年7月止，黄长发共拖欠物业管理费40056.05元、滞纳金91319.06元。南山物业公司于2018年9月对黄长发进行了书面催缴，但黄长发一直未支付上述费用。上述事实有南山物业公司提交的房产证、前期物业管理服务协议、物业管理服务合同、催费通知单、照片、欠费明细表及南山物业公司的当庭陈述等证据予以证实，并在卷予以佐证。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”。故南山物业公司与涉案小区业主委员会签订的《南山?苏迪亚诺小区物业管理服务合同》以及与黄长发签订的《前期物业管理服务协议》，对南山物业公司和黄长发均具有约束力，南山物业公司和黄长发均应按照合同约定履行各自的义务。本案中，南山物业公司已依约为涉案小区提供物业服务，但黄长发并未按照合同约定缴纳物业管理费。黄长发亦未提交证据证明南山物业公司提供的物业服务不符合合同约定。物业管理费用是物业公司提供物业服务的经济基础，也是维系物业公司正常运转的前提条件，业主拒绝交纳物业管理费用，将导致整个小区的物业管理陷于瘫痪或停滞，也不利于全体业主的权益保护以及整个小区的健康运转。本案中，南山物业公司要求黄长发支付2008年11月至2019年7月的物业管理费40056.05元，未超出合理范围，不违反法律规定，一审法院依法予以支持。关于滞纳金。南山物业公司与黄长发约定，业主不按约定缴纳物业管理服务费的，南山物业公司有权从逾期之日起按每日千分之二向业主加收滞纳金。因双方约定的逾期违约金收取标准过高，一审法院综合黄长发逾期支付物业费的事实、逾期天数、房屋面积等因素，酌情认定黄长发应支付逾期违约金5073元。故对于南山物业公司要求黄长发支付逾期违约金91319.06元的诉讼请求，一审法院予以部分支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决如下：一、黄长发于本判决生效后十日内向南山物业公司支付自2008年11月起至2019年7月止的物业管理费40056.05元；二、黄长发于本判决生效后十日内支付南山物业公司逾期违约金5073元；三、驳回南山物业公司其他的诉讼请求。本案受理费2928元，因适用简易程序减半收取1464元，由黄长发负担。本院二审期间，黄长发向本院提交了五组证据：证据1.涉案房屋照片、照片打印件；证据2.入伙验房表；证据3.入伙资料及物品签收表；证据4.物业费明细表；证据5.物业公司退还费用计算表。上述证据拟证明：涉案房屋是两户一栋，隔壁加建造成房屋沉降、开裂，南山物业公司未尽到物业管理职责；上诉人与南山物业公司协商物业费，但未达成一致意见，且南山物业公司应退的钱一直未退。因双方当事人对上述证据的真实性均无异议，故本院对上述证据的真实性予以认可，对其关联性与证明目的，本院将结合案件的其他事实予以综合评判。本院二审查明，2007年9月16日，南山物业公司和黄长发签订《前期物业管理服务协议》，约定乙方（黄长发）缴纳费用从建设单位通知收房之日起的下月1日计收。黄长发在收到案外人南山房地产开发有限公司的收房通知后，于2008年9月30日签署《长沙南山物业管理公司入伙验房表》，该表载明了涉案房屋验收情况。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为：本案二审的争议焦点为：一、上诉人拒绝支付物业服务费的抗辩理由是否成立；二、上诉人关于诉讼时效抗辩是否成立。（一）关于焦点一。本案中，南山物业公司和黄长发签订的《前期物业管理服务协议》及南山物业公司与涉案小区业主委员会签订《南山?苏迪亚诺小区物业管理服务合同》均合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。南山物业公司为南山?苏迪亚诺小区提供了物业服务，上诉人黄长发作为小区业主，应按约定向南山物业公司交纳相应的物业服务费用。黄长发抗辩称南山物业公司未尽物业管理职责，并提供照片证明涉案房屋存在下沉、开裂等质量问题，从而主张南山物业公司无权收取物业服务费。对此本院认为，房屋质量问题产生的纠纷与本案物业服务合同纠纷不属于同一法律关系，如因房屋质量导致黄长发产生相应损失,应向相关责任主体主张,而不能以此理由要求南山物业公司免除其物业费。黄长发提供的证据不足以证明南山物业公司提供的物业服务存在重大瑕疵，且一审法院已酌情免除其大部分逾期支付物业费的违约金，故一审法院认定黄长发应按合同约定标准支付物业费，并无不当。关于黄长发主张开发商并未正式向其交付涉案房屋，交付前的物业服务费应由开发商承担。本院认为，根据黄长发与南山物业公司签订的《前期物业管理服务协议》的约定，物业费应当从建设单位通知领房之日的次月1日起计收。经二审查明，建设单位长沙南山房地产开发有限公司已向黄长发发出了领房通知，黄长发也曾于2008年9月30日到被上诉人处办理了入伙验房手续，黄长发作为业主,有义务依约支付物业服务费，其无正当理由拒绝收房的行为,导致产生的相应损失应由其自行承担。综上，上诉人拒绝支付物业服务费的抗辩理由均不成立，一审法院判决并无不当，本院予以确认。（二）关于焦点二。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持。黄长发在一审中未提出诉讼时效抗辩，二审期间提出，本院不予支持。且南山物业公司一直持续为黄长发提供物业服务，该服务具有长期性、连续性的特点，诉讼时效应自最后一期物业服务费履行期限届满之日起计算。南山物业公司在一审中提出了催收物业服务费的相关证据，达到了诉讼时效中断的法律效果，故本院对黄长发关于诉讼时效的抗辩，不予采纳。综上所述，上诉人黄长发的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费964.83元，由上诉人黄长发负担。本判决为终审判决。审判长 张 訸审判员 左 武审判员 闵俊伟二〇二〇年六月三十日法官助理刘思明书记员杨丹附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。