浙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙民终176号上诉人（原审被告）：金浩泽，男，2001年1月2日出生，汉族，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：张永谦，浙江光正大律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟宁宁，浙江光正大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海二十冶建设有限公司，住所地上海市宝山区牡丹江路1325号403室A座。法定代表人：段荣宗，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王志勇，上海融力天闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：乔斐达，上海融力天闻律师事务所律师。原审被告：五洲国际（乐清）电工电气城有限公司，住所地浙江省乐清市柳市镇沿江大道500号。法定代表人：赵凤林，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：怀少冬，系该公司员工。上诉人金浩泽因与被上诉人上海二十冶建设有限公司（以下简称上海二十冶公司）、原审被告五洲国际（乐清）电工电气城有限公司（以下简称乐清五洲公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服浙江省温州市中级人民法院（2019）浙03民初224号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人金浩泽的委托诉讼代理人张永谦、被上诉人上海二十冶公司的委托诉讼代理人王志勇、原审被告乐清五洲公司的委托诉讼代理人怀少冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金浩泽向本院上诉请求：撤销原判，依法改判驳回上海二十冶公司的诉讼请求，上海二十冶公司承担一、二审诉讼费。事实和理由：原判认定事实错误。金浩泽已于2018年2月25日合法占有乐清五洲公司名下坐落于乐清市的房地产［权证号：浙（2018）乐清市不动产权第0024645号］（以下简称案涉商铺）。一、案涉商铺已具备交付条件。2017年12月底，五洲电工电气城通过竣工验收，自2017年12月28日起乐清五洲公司已通知购房户开始交付房屋。2018年2月25日，金浩泽拟向乐清五洲公司购买案涉商铺，当日支付全部购房款，并与乐清五洲公司签订《商品房买卖合同》，约定交付时间也为2017年12月30日前。因系现房交易，金浩泽已在签订合同签订前查验了案涉商铺。二、《商铺委托经营管理协议》系合法占有的依据。2018年2月25日，金浩泽与乐清五洲公司、乐清市五洲国际商业管理有限公司（以下简称五洲商管公司）签订《商铺委托经营管理协议》，约定“该商铺的委托经营自2017年12月30日起至2027年12月29日止”，证明金浩泽已在法院查封前合法占有案涉商铺。三、金浩泽持有的《房屋交接书（商铺）》虽没有落款时间，但乐清五洲公司留存的《房屋交接书（商铺）》落款时间为2018年2月25日，证明案涉商铺2018年2月25日已交付金浩泽合法占有。四、金浩泽在格式文本上签字符合交易习惯。根据同批次案件，乐清五洲公司对2017年12月28日以后的购房者，因系现房交易，均未出具《交房通知书》，仅要求金浩泽在《商品房买卖合同》《商铺委托经营管理协议》《房屋交接书（商铺）》等格式文书上签字，完成合同签署并现房交付，符合双方交易习惯。上海二十冶公司辩称，原判认定金浩泽未在法院查封前合法占有使用案涉商铺，没有错误。请求驳回上诉，维持原判。乐清五洲公司述称，同意金浩泽的上诉请求和理由。上海二十冶公司向一审法院提出诉讼请求：准许执行案涉商铺。一审法院认定事实如下：2018年2月25日，金浩泽与乐清五洲公司签订《商品房买卖合同》，约定购买该公司开发的坐落于乐清市，单价为每平方14333.76元，总金额939148元。2018年2月25日，金浩泽的父亲金飞亮通过农商银行向乐清五洲公司分别转账889148元、50000元。乐清五洲公司于2019年1月15日开具一张金额为935278元的增值税普通发票。2018年7月13日，乐清五洲公司在乐清市国土资源局就案涉商铺办理不动产权分割登记凭证，案涉的坐落于乐清市登记在乐清五洲公司名下，权证号为浙（2018）乐清市不动产权第0024645号。在该院审理上海二十冶公司与乐清五洲公司建设工程施工合同纠纷一案过程中，上海二十冶公司于2018年7月23日向该院提出财产保全申请，要求对乐清五洲公司的财产在109854047.5元范围内予以查封，该院同日作出（2018）浙03民初1106号民事裁定，并于7月26日查封了乐清五洲公司名下坐落于乐清市洲电工电器城Ｄ区的127套房地产，其中包括案涉商铺。金浩泽于2019年1月18日对案涉商铺提出书面执行异议，该院于2019年3月11日作出（2019）浙03执异16号执行裁定，中止对案涉商铺的执行。上海二十冶公司不服，遂提起申请执行人执行异议之诉。一审法院认为，本案的争议焦点为金浩泽对案涉商铺是否享有足以排除执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。金浩泽虽在查封前与乐清五洲公司签订书面的《商品房买卖合同》，并支付了相应的购房款，但金浩泽提供的证据不足以证明其在案涉商铺被查封前已经合法占有案涉商铺。故金浩泽未能同时满足《执行异议复议规定》第二十八条规定的四个条件，其对案涉商铺不享有足以排除执行的民事权益。一审法院判决：准许执行五洲国际（乐清）电工电气城有限公司名下坐落于乐清市的房地产［权证号：浙（2018）乐清市不动产权第0024645号］。案件受理费13191元，由金浩泽、乐清五洲公司共同负担。二审期间，金浩泽向本院提交以下证据材料：一、《房屋建筑工程竣工验收备案表》复印件一份，拟证明案涉商铺所在的乐清五洲公司柳白新城D地块基建项目2017年12月28日竣工验收，案涉商铺已具备实际交付条件；二、《交房通知书》、快递面单、邮件全程跟踪查询结果一组，拟证明2017年12月28日，乐清五洲公司向付清全款购房者寄送《交房通知书》，证明案涉商铺所在D区11幢房屋具备交付条件，乐清五洲公司已实际向购房者交付房屋；三、《客户签约确认单》一份，拟证明2018年2月25日金浩泽与乐清五洲公司签署了《客户签约确认单》，确认购买案涉商铺，交付定金5万元，当日实收889148元，乐清五洲公司明示《商品房买卖合同》《商铺委托经营管理协议》等内容；四、从乐清五洲公司调取的《商铺委托经营管理协议》一份，拟证明乐清五洲公司已经于2018年2月25日将案涉商铺交付金浩泽，并委托五洲商管公司经营管理。上海二十冶公司质证认为，对证据材料一的真实性无异议，关联性有异议；证据材料二与本案无关，金浩泽未提交《交房通知书》注明的附件一、二；对证据材料三、四的内容真实性无异议，但对落款时间有异议，上述证据材料均不能证明案涉商铺交付时间及占有情况。乐清五洲公司质证后，对上述证据材料均无异议。本院认为，因上海二十冶公司对证据材料一的真实性无异议，该证据材料涉及案涉商铺所在竣工项目验收时间，与本案相关，予以确认；证据材料二无法直接证明案涉商铺交付事实，与本案无关，不予确认；因上海二十冶公司对证据材料三、四的内容真实性无异议，虽对落款时间有异议，但未提出反驳证据，故对上述证据予以确认，上述材料可以证明金浩泽与乐清五洲公司于2018年2月25日签订《客户签约确认单》《商铺委托经营管理协议》的事实。另，关于金浩泽一审庭后提交的乐清五洲公司与五洲商管公司盖章、金浩泽签名的落款时间为2018年2月25日的《房屋交接书（商铺）》，本院经委托浙江省乐清市人民法院与乐清五洲公司留存的原件核对，对真实性予以确认。对一审查明的事实，二审予以确认。另查明，2017年12月20日，乐清五洲公司柳白新城D地块基建项目竣工验收，乐清市住房和城乡规划建设局于2017年12月28日接收竣工验收备案文件，同意备案。金浩泽与乐清五洲公司签订《商品房买卖合同》约定，出卖人乐清五洲公司应当在2017年12月30日前，将符合条件的商品房交付金浩泽使用。2018年2月25日，乐清五洲公司出具收款收据一份，载明收到金浩泽D-9-126室房屋房款939148元。金浩泽与乐清五洲公司签订《客户签约确认单》，金浩泽认购案涉商铺，建筑面积65.52平方米，原总价1270300元，优惠明细：总价×0.82×0.92×0.98，优惠后总价939148元，双方同意一次性付款方式支付房款。乐清五洲公司置业顾问、营销负责人、财务人员分别签名确认，金浩泽签名确认。在该《客户签约确认单》末尾注明：开发商已向乙方（金浩泽）明示《商品房买卖合同》（含补充协议和附件）示范文本、《委托经营管理协议》等协议；买受人已阅并仔细核对确认上述内容，确定所述各项可作为本人《商品房买卖合同》同等条件之确认内容，不再更改。案涉五洲商管公司与金浩泽签订的《商铺委托经营管理协议》第六条约定：“为扩展招商，培育市场，并考虑甲方（金浩泽）的长期利益，甲方放弃委托经营期限内前三年向乙方（五洲商管公司）收取任何形式的经营收益，直至第四年起（2020年12月30日起至2027年12月29日止），如商铺已实际出租，并取得租金收入的，租金由乙方代为收取，在扣除提留10%作为乙方的商业管理费后，租金由乙方按季度支付给甲方。”案涉乐清五洲公司、金浩泽与五洲商管公司三方签订的《房屋交接书（商铺）》，约定案涉商铺已达到购房合同约定的使用交付条件，金浩泽同意接收，并将商铺通过《房屋交接书（商铺）》转交五洲商管公司经营管理并交付承租户进场装修等。乐清五洲公司留存的《客户签约确认单》《房屋交接书（商铺）》《商铺委托经营管理协议》的落款时间均为2018年2月25日。本院认为，根据各方的诉辩意见，本案二审的争议焦点是金浩泽对案涉商铺是否享有排除法院强制执行的民事权益。《执行异议复议规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。因此，金浩泽作为案外人，根据《执行异议复议规定》第二十八条规定，主张其对案涉商铺享有排除法院强制执行的民事权益，应举证证明其符合上述司法解释规定的四个条件，进而足以排除法院对该商铺的强制执行。一、当事人是否在人民法院查封前已经签订合法有效的书面买卖合同金浩泽原审中提交了落款日期（打印）为2018年2月25日的《商品房买卖合同》，结合当日其已支付的购房款与《商品房买卖合同》约定一致的事实，其主张付清房款当日签订了《商品房买卖合同》，符合房屋买受人通常在签约当时或之后再依约支付购房款的通常交易习惯。上海二十冶公司主张该《商品房买卖合同》落款日期为倒签，但未提供证据予以证明，不予采信。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定，当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。此外，网签制度是房地产管理部门因市场管理需要而规定的公示程序，主要目的是规范交易行为，提高交易透明度，加强监督管理，防止“一房多卖”，网签合同具有登记备案作用，但是否网签并不影响双方前期面签合同的效力。因而，上海二十冶公司以案涉《商品房买卖合同》未备案网签为由对该合同的真实性提出异议并据此主张合同无效，于法无据，不能成立。根据当事人的举证情况，可以认定金浩泽与乐清五洲公司在案涉商铺被一审法院查封前已于2018年2月25日签订书面《商品房买卖合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。二、金浩泽是否已支付案涉商铺全部转让价款根据金浩泽提交的证据材料，其父金飞亮于2018年2月25日向乐清五洲公司分别转账889148元和50000元。因此本案现有证据可以证明金浩泽已实际支付了合同约定的案涉商铺全部价款。上海二十冶公司主张金浩泽上述付款与案涉商铺缺乏关联性，但未提供证据证明，不予支持。三、金浩泽是否在人民法院查封之前已合法占有案涉商铺首先，根据金浩泽提供的《房屋建筑工程竣工验收备案表》记载，案涉商铺所在工程于2017年12月20日已完成竣工验收，并于2017年12月28日办理竣工验收备案手续。结合2018年2月25日金浩泽与乐清五洲公司签订的《商品房买卖合同》约定的交付时间为2017年12月30日的事实，在合同相对方亦无异议的情况下，金浩泽主张案涉商铺在2017年12月底实际已具备交付条件，可予采信。其次，根据金浩泽提供的落款日期均为2018年2月25日的《商铺委托经营管理协议》和《房屋交接书（商铺）》反映，金浩泽不仅同意接收当时已达到购房合同约定使用交付条件的案涉商铺，还根据《商铺委托经营管理协议》，将该商铺通过《房屋交接书（商铺）》转交五洲商管公司经营管理，同时为了扩展招商、培育市场以及考虑其自身的长期利益，放弃自2017年12月30日起至2027年12月29日止共计10年委托经营期限内前三年的经营收益。上述《商铺委托经营管理协议》《房屋交接书（商铺）》系各方在自愿、平等、互利的基础上签订，符合各方利益，亦不违反法律、法规的强制性规定。乐清五洲公司留存的《房屋交接书（商铺）》和《委托经营管理协议》载明的落款时间均为2018年2月25日，说明乐清五洲公司亦认可2018年2月25日交付案涉商铺的事实。因此，可以根据乐清五洲公司的确认对案涉商铺的交付时间予以认定。本院对上海二十冶公司就《房屋交接书（商铺）》落款时间提出的鉴定申请，不予准许。再则，虽然案涉《商品房买卖合同》补充协议约定买受人付清房款、委托出卖人缴纳的契税、维修基金、物业管理费等费用的情况下才能办理收房手续，而金浩泽亦承认至2018年2月25日其尚未缴纳维修基金等费用，但是上述约定系乐清五洲公司和金浩泽之间的约定，在乐清五洲公司对此未提出异议并自愿办理交付手续的情况下，不足以否定交付的合法性。最后，《执行异议复议规定》第二十八条规定的“合法占有”应以买受人实际控制房屋为标准，买受人是否实际入住或使用不是对房屋合法占有的必要条件。本案中，乐清五洲公司以向五洲商管公司交付案涉商铺的方式向金浩泽交付，金浩泽将案涉商铺委托五洲商管公司经营管理并放弃前三年经营收益系其对自身财产和权利的处分，据此可以认定其系以委托他方经营的方式实现对案涉商铺的实际控制，构成《执行异议复议规定》第二十八条规定的“合法占有”。综上，金浩泽主张其在人民法院查封案涉商铺之前已合法占有案涉商铺具有高度可能性，可予确认。四、案涉商铺是否非因金浩泽自身原因未办理过户登记本案中，虽然金浩泽与乐清五洲公司于2018年2月25日即签订了《商品房买卖合同》，但案涉商铺于2018年7月13日才取得《不动产权分割登记凭证》，符合依法办理产权过户登记的条件。而案涉商铺于2018年7月26日已被人民法院查封，此后该商铺无法办理产权过户登记手续。考虑到乐清五洲公司存在分批统一办理房屋产权手续的实际情况，在案涉商铺于2018年7月26日即被查封的情况下，本案尚不足以认定金浩泽怠于行使其登记权利。本案应认定案涉商铺未办理过户登记并非金浩泽自身原因所致。综上，根据金浩泽一审提交的证据材料，结合其二审提交的新证据，本案符合《执行异议复议规定》第二十八条规定，金浩泽对案涉商铺享有足以排除执行的民事权益。其上诉理由于法有据，应予支持。原判认定事实部分有误，实体处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销浙江省温州市中级人民法院（2019）浙03民初224号民事判决；二、驳回上海二十冶建设有限公司的诉讼请求。一、二审案件受理费各13191元，均由上海二十冶建设有限公司负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长  谢静华审判员  沈 伟审判员  赵恩勰二〇二〇年六月十九日书记员  程丽嫣