新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院   民 事 判 决 书   （2018）新01民初742号   原告：新疆君邦投资有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区龙泉街68号。   法定代表人：刘伟，该公司董事长。   委托诉讼代理人：孙继江，新疆万和律师事务所律师。   委托诉讼代理人：陆俊成，男，1972年11月12日出生，汉族，该公司法务主任，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。   被告：新疆雅新投资有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区西虹西路536号海龙山庄院内15号楼。   法定代表人：杨建，该公司执行董事。   委托诉讼代理人：张鹏，新疆鼎信旭业律师事务所律师。   原告新疆君邦投资有限公司（以下简称君邦投资公司）与被告新疆雅新投资有限公司（以下简称雅新投资公司）合同纠纷一案，本院于2018年11月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告君邦投资公司及其委托诉讼代理人孙继江、陆俊成，被告雅新投资公司的委托诉讼代理人张鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   君邦投资公司向本院提出诉讼请求：1．判令解除与雅新投资公司签订的雅山指挥部租赁合同；2．判令雅新投资公司赔偿投资款6967.78万元；3．判令雅新投资公司支付违约金2,090,334元；4．判令雅新投资公司支付资金占用费1869.65万元（截至2018年12月31日）；5．判令雅新投资公司支付从2019年1月1日至实际付清投资款之日的资金占用费（以投资款5982.88万元为基数，按年利率7.5%计算）。事实和理由：2014年3月6日君邦投资公司与雅新投资公司签订雅山指挥部租赁合同，合同约定雅新投资公司将位于宝山路雅山公园内，原雅山宾馆（现有面积2770平方米）、原雅山会计培训中心（现有面积1500平方米）租赁给君邦投资公司，租赁期限为20年，总租金为九百万元（合同约定君邦投资公司的改造、装修期为12个月，不计入租赁期，不计租金，合同到期后自动顺延一年）。合同中，双方预计君邦投资公司的总投资约为2亿元左右，分两期，第一期预计2014年11月完成（投资1.5亿元），第二期预计2014年底至2015年完成（投资0.4亿元）。按照合同约定，雅新投资公司负责租赁房屋至宝山路的道路修复并安装坡道加热系统，坡道道路加热处理、水（供水、排水）、电、天然气等基础设施引入及正常使用。由于雅新投资公司提供的租赁物没有土地规划、消防等手续，雅新投资公司负责办理全部正规合法手续及消防报建验收手续。相关的会议纪要明确支持雅山指挥部租赁合同的签订及履行。涉案合同签订后，君邦投资公司如约投入大量人力、物力、资金对租赁物进行改造装修及加建工程，施工期间除了大量的机械外，仅现场进行施工的工人就多达320多人。但雅新投资公司至今未按双方合同约定及相关会议纪要的要求履行相应的义务。2014年7月10日，君邦投资公司按照合同约定全面展开施工建设时，雅新投资公司突然通知君邦投资公司，要求暂时停止全部工程的施工。君邦投资公司无奈，只好停止了施工。由于雅新投资公司只是通知暂停施工，也没有下达正式的书面停工通知，君邦投资公司在后期很长一段时间不敢撤出机械及工人，只能焦急的等待雅新投资公司的明确通知。但是等了很长时间雅新投资公司也没有下达书面的停工通知，君邦投资公司不知道这是暂时停工还是永久性停工，无奈只好向雅新投资公司发函，要求雅新投资公司下达正式的书面停工通知，并要求雅新投资公司明确停工的时间。雅新投资公司收到君邦投资公司的两份沟通函后均签名加盖公章表示收到，但是至今没有给过君邦投资公司明确的书面答复。时至今日，从2014年7月10日雅新投资公司通知暂停施工到现在已经四年多了，雅山指挥部租赁合同已经失去了继续履行的可能，君邦投资公司无奈诉至法院。   雅新投资公司答辩称：一、本案所涉雅山指挥部租赁合同并非单纯的民事合同，而属于行政合同，不属于人民法院民事案件的受理范围：1．合同前言中明确指出雅新公司基于政府部门的授权而签订合同，政府会议纪要与本合同具有同等效力，因此本合同的签订并非单纯的商业行为，有政府行政行为的参与；2．案涉合同并非单纯的房屋租赁合同，而应是房地产开发合同，其中包括公益性的项目内容（人民馆）；3．合同约定，项目建成后的规划和土地手续由政府协调办理，而并非由雅新公司协调。基于上述理由，本案合同的签订和履行均涉及政府的行政行为，且合同内容包括社会公益性项目，属于行政合同，依据行政诉讼法的规定，行政合同的审理应当属于行政诉讼，而不属于人民法院民事案件的受理范围。二、无论是行政合同还是单纯的民事合同，雅山指挥部租赁合同均为无效合同，君邦投资公司的诉讼请求没有法律和事实依据：1．如前所述，雅山指挥部租赁合同并非单纯的房屋租赁合同，而应是房地产开发合同，但是，签订合同的双方均不具有房地产开发的相关资质，且从合同签订直至法院受理本案时，始终未取得土地及规划许可的相关手续，因此本合同违反了法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效；2．君邦投资公司的第1项诉讼请求为解除合同，第3项诉讼请求要求雅新投资公司承担违约责任，而依据合同法的规定，无论是解除合同还是承担违约责任均应以存在合法有效的合同为前提，本案所涉合同为无效合同，故君邦投资公司的上述诉讼请求无法律依据；3．君邦投资公司第2项诉讼请求为赔偿投资款6967.78万元，而第5项诉讼请求又注明投资额为5,982.88元，前后矛盾，且君邦投资公司所称的投资款并未经合同双方认可，其单方做出的所谓投资款数额不能作为定案依据。三、涉案的雅山指挥部租赁合同无效，本案应当按无效合同的法律后果处理，君邦投资公司在合同签订履行过程中亦存在相应过错，也应当承担相应责任。涉案工程所有的损失范围和金额是君邦投资公司单方形成的，雅新投资公司不予认可。涉案工程所有的损失范围和金额应当通过对项目工程现有部分进行鉴定评估后，方能够确定。综上所述，本案不属于人民法院民事案件的受理范围，君邦投资公司的诉讼请求缺乏事实与法律依据，依法应当予以驳回。   当事人围绕诉讼请求依法已提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院确认如下：2014年3月6日君邦投资公司与雅新投资公司签订雅山指挥部租赁合同。2014年7月10日，雅新投资公司通知君邦投资公司，要求暂时停止全部工程的施工。2014年7月30日君邦投资公司就涉案合同的履行问题向雅新投资公司发出沟通函，2014年8月8日君邦投资公司就涉案合同的履行问题又向雅新投资公司发出沟通函，雅新投资公司的法定代表人均予以签收，雅新投资公司没有向君邦投资公司出具书面的回复函。2017年1月24日雅新投资公司向君邦投资公司返还租金300,000元。   双方有争议的证据：君邦投资公司提交2014年第1次会议纪要、2014年第三次会议纪要、2014年第5次会议纪要，证明有关会议研究了雅新公司关于涉案项目建设的问题，也作出了由雅新公司与君邦公司对接的决定。雅新投资公司对会议纪要的真实性没有异议，但认为涉案合同属于行政合同。   君邦投资公司提交：1.2014年4月15日，君邦投资公司与河南城建建设集团有限公司签订的建设工程施工合同、2014年6月27日签订的补充协议、2014年9月27日签订的建设工程施工合同（雅山边坡支护工程）、2018年8月29日签订的终止协议。2.2014年3月24日君邦公司与张文录、邸思远签订的雅山人民馆A段土石方及拆除合同。3.2014年5月12日君邦公司与乌鲁木齐田马生物科技开发有限公司签订的装饰布展工程施工合同及2018年9月2日签订的终止协议。4.2014年1月21日君邦投资公司与西部建筑抗震勘察设计研究院签订的建设工程设计合同（一）。5.2014年8月10日君邦投资公司与重庆精佳工程设计咨询有限公司签订的建设工程设计合同（一）。6.2014年2月19日君邦投资公司与姚卫东签订的雅山人民馆A段装饰装修设计合同。7.2014年6月19日君邦投资公司与新疆莱茵实业有限公司签订的电梯合同书及2018年签订的终止协议。雅新投资公司对该组证据的真实性不认可，认为该组证据均是君邦投资公司与案外第三方签订的合同，雅新投资公司不知道也没有参与，君邦投资公司投资部分和损失部分已经物化为这些项目，评估鉴定后确定损失才予以确信，并且认为，君邦投资公司支付相应款项以及进行施工都已超过2014年7月7日，终止协议的文字表述等都非常相似，故不予认可。君邦投资公司采购灯光设备的商业行为与本案没有关系。   君邦投资公司提交向西部建筑抗震勘察设计研究院、重庆精佳工程设计公司新疆设计分公司、姚卫东，邸思远、张文录，河南城建建设集团有限公司、乌鲁木齐市田马生物公司、新疆莱茵实业公司、北京环球公司、深圳市骏捷公司支付有关涉案合同的相关费用的凭证。雅新投资公司对君邦投资公司提交的该组证据的真实性、关联性、合法性均不予认可。   君邦投资公司提交宿舍楼设计图纸27张，雅山人民馆室内外装饰装修施工图242张（112张＋130张），雅山人民馆装修室内电气设计31张，雅山人民馆给排水采暖13张，雅山人民馆改扩建工程A、B、C段49张，用于证明涉案工程包括隐蔽工程的全部施工情况。雅新投资公司对该组证据的真实性、关联性、合法性不予认可，认为该证据是君邦投资公司单方提供的，并且大部分工程只是停留在设计环节，没有实际施工。   针对君邦投资公司提交的上述证据，本院结合本案的工程造价鉴定意见书、工程造价鉴定补充意见书、资产评估报告予以认定。   君邦投资公司提交2014年至2017年电力公司出具的电费票据共计108,597.63元。雅新投资公司对该证据的真实性认可，但对关联性及证明的问题不认可，不能证明君邦投资公司所花费的电费与本案有关，电费也是君邦投资公司必须支付的费用。本院对该组证据的真实性予以确认。   君邦投资公司提交2014年到2016年的银行贷款凭证六份，证明因履行合同所产生的投资款的资金占用费。雅新投资公司对该组证据的真实性、关联性、合法性均不予认可，认为君邦投资公司使用资金是日常经营的需求与本案无关。本院对上述证据在本院认为部分进行阐述。   雅新投资公司提交以下证据：1.关于将长江街道办事处部分国有资产注入雅新投资公司的通知、2013年第4次会议纪要，证明涉案的原雅山宾馆和会计培训中心不是雅新投资公司的资产，不应由雅新投资公司管理。君邦投资公司认为该组证据系复印件，对真实性不予认可，根据君邦投资公司提交的三份会议纪要可以证明涉案的房产属于雅新投资公司。2.雅新投资公司提交行政处告知书、行政处罚听证告知书、行政处罚决定书一份，证明涉案项目并非雅新投资公司原因停止，而是乌鲁木齐市国土资源局对该项目进行行政处罚，并进行了听证；该项目并没有进行审批，且该项目土地属于非法用地，君邦投资公司对此事知情且执意开工，本身存在过错。君邦投资公司认为该组证据不是原件对真实性没有办法确认，该证据反映的房屋位置是否为涉案房屋也不能确定，且是给雅新投资公司，从时间来看是2015年6月25日，而雅新投资公司是2014年就告知君邦投资公司暂停施工，显然与其所称不符。因该组证据系复印件，本院对该组证据的真实性、关联性、合法性不予确认。   君邦投资公司申请对其公司在履行涉案合同过程中进行前期抗震设计等设计项目，进行土建、钢结构、土石方挖运、边坡支护、生态科普展览馆装饰布展工程、停工期间工地看护费等工程造价予以鉴定。申请对其公司在履行涉案合同过程中所购买的电梯、灯光音响设备、演出机械臂、生态科普展览馆装饰布展工程等投资支出的资产进行评估。通过摇号确定新疆天健建设工程项目管理有限公司对君邦投资公司申请鉴定内容进行鉴定，新疆国立资产评估有限责任公司对君邦投资公司申请评估内容进行评估。在鉴定过程中，新疆天健建设工程项目管理有限公司向法院建议委托第三方机构对于涉案的土石方工程量进行测绘。经双方当事人协商确定由新疆新工勘岩土工程勘察设计院有限公司对涉案的土石方工程量进行鉴定。新疆新工勘岩土工程勘察设计院有限公司出具测量及调查报告，确定了涉案项目各建筑物各类土石方汇总表。雅新投资公司提出异议，1.前期新疆新工勘岩土工程勘察设计院有限公司在现场进行数据采集时，未通知雅新投资公司派专业人员参与施工范围确认，A区原地貌高程、现状数据高程与计算时使用的高程存在较大差异，雅新投资公司对相关数据不予认可；2.梦之海区域的土方量涉及的底坑数据平均值941.06与现状测量高程不符，雅新投资公司对相关数据不予认可；3.现状数据图中测距点位密度不够，将直接影响土石方量最终结果，建议将原始地形图、现状数据图以及填挖界限合并显示，查找误差，重新确认相关数据；4.未明确地勘颗粒取样深度，土石比例“二类土：三类土：较硬岩比例为1:30:26”核算依据不清，不予认可。新疆新工勘岩土工程勘察设计院有限公司出庭予以答复，1.在2019年11月4日进行现场勘查前已通知君邦投资公司与雅新投资公司，君邦投资公司与雅新投资公司均派代表到场，至于双方派遣什么人员，新疆新工勘岩土工程勘察设计院有限公司无权干涉。关于提出的A区原始地貌与现状地貌及计算使用高程问题，雅新投资公司以现状室外地面作为考量，存在理解性偏差，一般建筑室内外是存在高差的，室内地面高程要高于室外地面，现状A区建筑物室内地面亦高于室外地面（开挖后），柱基部分应埋于土中。从场地现状来看，明显有部分柱基埋于土中，另从该建筑物历史影像资料来看，该建筑物室内外存在台阶，明显有高差，因此以室外地面代替（或推导）室内地面是不合理的。雅新投资公司在鉴定前、鉴定时未重视此事，同时对A区高程问题存在理解性偏差。2.根据新疆新工勘岩土工程勘察设计院有限公司专业技术人员现场勘察，从四周开挖土层断面来看，梦之海西侧场地早已进入风化岩层，但现场场地内的岩石碎屑，明显为开挖后回填土方或弃方，而非原始岩层。新疆新工勘岩土工程勘察设计院有限公司技术人员经开挖探槽，确定原始开挖底部位置，以此测量取得数据并以平均值进行土方量计算，是符合实际情况、合理的；3.新疆新工勘岩土工程勘察设计院有限公司按照土方测量的通常测法和规范要求进行实地测量工作，从该项目场地地形地貌特点来看，测量点位密度可满足鉴定精度要求。另新疆新工勘岩土工程勘察设计院有限公司在鉴定过程中对填挖界限的确定及土方量计算，是经过现场深入调查研究，并经合理分析通过相应软件计算得出，新疆新工勘岩土工程勘察设计院有限公司认为挖填界限明确，土方量计算是合理的；4.新疆新工勘岩土工程勘察设计院有限公司受委托进行该项目的鉴定工作，而非对场地进行地勘工作。依据场地四周岩土层断面已可直接辨识地层，对于各类岩土层现场一目了然，厚度、范围均已在测量过程中确定，在测量成果中体现，取代表性岩土样仅做定名及土石类别划分，新疆新工勘岩土工程勘察设计院有限公司认为是否标明深度毫无意义，并不会影响鉴定成果的准确性。   经双方当事人质证后将该测量及调查报告提交给新疆天健建设工程项目管理有限公司。新疆天健建设工程项目管理有限公司根据该测量及调查报告出具工程造价鉴定意见书，鉴定结论意见为：（一）可确定部分的工程造价。可以确定的工程造价合计为35,256,095.54元。由以下部分组成：1.建安工程费，共计29,270,095.54元，其中：（1）土石方工程7,703,881.33元；（2）A段钢结构8,038,408.21元；（3）A段建筑4,790,099.92元；（4）A段锚杆799,295.29元；（5）宿舍楼钢结构2,891,372.85元；（6）宿舍楼土建1,613,594.18元；（7）B段钢结构2,716,218.11元；（8）B段建筑633,530元；（9）B段锚杆83,695.65元。2.设计费，鉴定事项中的设计费共计5,986,000元，其中（1）抗震加固设计费（西部建筑抗震勘察设计研究院、2014年1月21日签订），合同金额400,000元；（2）建设工程设计费（重庆精佳工程设计咨询有限公司、2014年8月10日签订），合同金额2,686,000元；（3）装饰装修设计费（姚卫东、2014年2月19日签订），合同金额2,900,000元。（二）不可确定部分的工程造价。君邦投资公司申请停工期间工地看护费共计1,200,000元。我司无法核实该部分费用的实际支付情况。雅新投资公司提出异议，认为其在测量及调查报告中已经提出了相关异议意见，而该工程造价鉴定意见书中则沿用了之前存在异议的测量及调查报告，因此对于土石方造价内容存在不合理性，对此工程造价鉴定意见书同样不予认可。君邦投资公司对该工程造价鉴定意见书提出异议，1.涉案的雅山人民馆项目自2014年7月停工至今，施工单位按相关部门要求6人24小时轮流值班看管工地，5年间君邦投资公司已实际支付123万元看护费，该工程造价鉴定意见书未予认定；2.该项目2014年4月开工至今，相关部门要求项目整体需进行围栏，所用围栏设备全部是租赁的，君邦投资公司也实际支出了该费用，该工程造价鉴定意见书未予认定；3.A段主体钢结构，本次鉴定测算钢材使用量少于实际使用量约190吨，需重新予以测算；4.B段主体钢结构，本次鉴定测算钢材使用量少于实际使用量约110吨，需重新予以测算；5.本次鉴定宿舍楼除钢结构外建筑部分未予计算，需测算后予以补充；6.本次鉴定未考虑该项目在山上，施工运输和吊装费用要高于正常定额费用，鉴定机构应按实际施工条件考虑测算运输和吊装费用。君邦投资公司在前期鉴定的过程中，因没有图纸对有些部分没有做鉴定，现通过实测，已经有了准确的数据，具备鉴定的条件，申请对以下四部分进行鉴定：1.五年间已支付的看护费有准确的票据；2.整个工地按照政府的要求做了围挡，经过实测得到了准确的数据；3.钢结构增高部分设计图上没有，经过实测已经取得了数据；4.现场宿舍楼、指挥部业务楼拆除设计图没有，但现场实测已经取得了数据。2020年5月13日新疆天健建设工程项目管理有限公司出具工程造价鉴定补充意见书，依据现场勘查数据及经质证的鉴定资料，鉴定人员对无施工图纸部位及边坡支护，停工期间工地看护费进行鉴定。（一）可确定部分的工程造价为2,540,482.68元，由以下部分组成：1.A段钢结构增高部分18,284.42元；2.A段一层挡土墙91,977.99元；3.宿舍楼新增负二层580,220.27元；4.围栏费用1,850,000元（雅新投资公司对票据的真伪存在质疑）。（二）不可确定的工程造价为7,723,374.67元，由以下部分组成：1.停工期间工人工资7,480,000元，其中停工期间工人工资为6,250,000元，指在雅新投资公司下达停工命令后，等待施工期间的工人工资；工地看护费1,230,000元，指在彻底停工后，负责看管工地人员的工资。雅新投资公司对票据的真伪存在质疑，该部分列入不可确定部分造价；2.指挥部业务楼拆除243,374.67元。雅新投资公司对该部分不予认可，列入不可确定部分造价。雅新投资公司对该工程造价鉴定补充意见书提出异议，1.君邦投资公司提供的装修图纸的来源不合法，不能够作为鉴定依据；2.君邦投资公司未向鉴定机构提供涉案工程的施工图纸，没有施工图纸的情况下，仅凭装修图纸作出的结论是不科学的（不能客观反映地基基础工程量的保存程度、拆除的工程量、新建设的工程量等一系列的工程量数据）；3.鉴定机构无法依据实测的方式来确定是原有的工程还是新增的工程，因此通过实测的方式（因无法区分拆除或新建工程）并不能科学有效证明实际的工程量；4.对该工程造价鉴定补充意见书中可确定部分的工程造价不予认可，理由在前已说明，关于围栏费用，不能仅依据票据作出，票据的真实性是存在疑问的，即使票据是真实的，君邦投资公司也不能证明所提供的所有票据的围栏都用在了涉案工程中；5.对该工程造价鉴定补充意见书中的不可确定部分的工程造价不予认可，停工期间工人工资，真实性不予认可，君邦投资公司所提供的工人工资明显系伪造的，工人签字的笔迹都不相同；君邦投资公司所主张的工人工资系592万元，但该鉴定结果却是748万元，与君邦投资公司相互矛盾，且造成停工的原因是君邦投资公司没有取得规划手续的情况下擅自开工，过错明显，雅新投资公司不应当承担停工的工人工资的损失；指挥部业务楼拆除的质证意见同上述2、3部分的质证意见。   新疆国立资产评估有限责任公司出具设备、标本等投资支出的资产评估报告，评估结论为截至评估基准日2014年11月30日，委托资产的评估市场价值为固定资产7,575,534元（除去观光电梯137,100元、乘客电梯120,600元、载货电梯60,600元，合计318,300元，剩余固定资产的价值为7,257,234元，剩余固定资产包括投影仪镜头5个、高清投影仪5个、媒体服务器1个等23项资产），其中灯光音响设备及演出机械臂未见购买合同，考虑委托评估资产实际交付控制人为君邦投资公司，本次评估纳入委托评估资产按实际支付价款进行确认评估值。生产性生物资产5,538,080元，对生态科普展览馆装饰布展工程中标本的评估范围，是君邦投资公司与雅新投资公司共同清查核实，按实际交付的动植物标本进行确定。生产性生物资产评估明细表记载，狗獾标本1个、石貂标本1个、半身棕熊标本1个等动物标本85项的评估价值为4,193,580元；相关费用指审批手续费、景观制模费、设计费、运输包装费、保管消毒费、布展材料费共计为1,344,500元，备注栏均注明为终止协议。生产性生物资产评估明细表中的相关费用支出是根据君邦投资公司与乌鲁木齐田马生物科技开发有限公司终止协议确认评估值。君邦投资公司对该资产评估报告提出异议，1.评估单位对哺乳类动物和鸟类动物未按市场合理价格予以评估，没考虑单独购买和成批购买的价差，也没考虑五年前和五年后的价差，以及市场价格的变化，所以动物标本应该按现行市场价予以评估计价；2.动植物展览馆终止合同中，君邦投资公司尚欠651万元未予认定；3.电梯订购合同只认定了30%，剩余部分未予认定评估。雅新投资公司对该资产评估报告的异议，1.该资产评估报告中可移动性财产（机器设备、生物标本）无购买合同，无从考证是否全部用于本案中工程；本案的主合同中并未约定范围，不能仅以一张照片就将所有的可移动性财产（机器设备、生物标本）纳入该工程中，应当有其他证据予以佐证，否则无法考量。新疆国立资产评估有限责任公司出庭答复并出具了异议回函，1.本次评估是接受委托对涉案租赁纠纷中，君邦投资公司在履行涉案合同过程中所购买及投资支出的资产进行评估，是对投资时的实际支出的追溯评估，故应按合同及投资时的实际支出结合交付实物的实际情况予以评估；2.动植物展馆终止合同中君邦投资公司尚欠651万元，是属于合同履行过程中的期后事项，不属于本次的评估范围，故不予考虑；3.对电梯的评估由于未对实物资产形成控制权，并且也未实际支出全部价款，根据双方签订的购货合同约定，故按投资时实际支出的30%价款予以认可。本院认为，雅新投资公司作为出租方既有履行提交出租房屋相关资料的义务，反驳新疆新工勘岩土工程勘察设计院有限公司的鉴定意见亦应提交相应的证据加以证明的义务，现雅新投资公司不履行自己的证明义务，仅提出反驳意见，雅新投资公司的异议理由没有相应的事实依据，本院不予采信。新疆新工勘岩土工程勘察设计院有限公司、新疆天健建设工程项目管理有限公司、新疆国立资产评估有限责任公司及其鉴定人员具备相关的鉴定资格，鉴定程序合法，本院对新疆新工勘岩土工程勘察设计院有限公司出具的测量及调查报告、新疆天健建设工程项目管理有限公司出具的工程造价鉴定意见书、工程造价鉴定补充意见书，新疆国立资产评估有限责任公司出具的设备、标本等投资支出的资产评估报告予以采信。   本院认定事实如下：2014年3月6日君邦投资公司与雅新投资公司签订雅山指挥部租赁合同，合同约定：第一条雅新投资公司将位于宝山路雅山公园内，原雅山宾馆（现有面积2770平方米）、原雅山会计培训中心（现有面积1500平方米）租赁给君邦投资公司。第二条本合同范围内君邦投资公司预计总投资将达2亿元左右，分两期完成：第一期投资预计2014年11月完成，总投资1.5亿元，分别为：在现有两栋楼中间和背后加建博物馆、观景台等项目，增加面积15500平方米左右，加建部分预计投入3,000万元；用于加建部分和现有两幢楼的装修、投入资金预计4,000万元左右；设备、设施等预计投资1,200万元；通过改造、扩充现有广场增加使用面积23000平方米左右，预计投资4,800万元；用于区野生动物科普展览馆，增加约2800平方米，投资约为3,000万元。第二期投资预计在2014年底至2015年完成，主要工作和投资是新建广场内经营项目和内部装修、设施、设备等，预计投资4,500万元。第三条君邦投资公司投资项目中新加建房屋1.1万平方米产权，在本合同到期后归雅新投资公司所有，其余部分归君邦投资公司所有。鉴于历史遗留问题，本租赁物及君邦投资公司新加建部分没有规划及土地手续。该项目建成使用后，由区委、政府积极协调办理规划和房产手续，所产生费用由君邦投资公司承担，房产、土地面积按约定划分。第四条君邦投资公司向雅新投资公司承诺，该房屋作为服务业经营使用。第五条租赁期限自2014年1月26日起至2034年1月25日止，共计20年，君邦投资公司的改造、装修期为12个月，不计入租赁期限，不计租金，合同到期后自动顺延一年。第六条租金合计900万元，按年支付，分别为：（一）本合同生效起第一年至第五年每年租金15万元，五年租金共计75万元；（二）第六年至第十年每年租金30万元，五年租金共计150万元。第八条君邦投资公司对租赁房屋改造项目：（一）在现有两栋楼西、北侧（即楼背后和两栋楼中间）使用钢结构新建15500平方米使用面积，用于展览馆、观景台、酒店及附属设施的建设；（二）拆除现有的锅炉房，重新投入清洁、环保的燃气锅炉，提供暖气和热水；（三）重修、扩建现有广场（挖走现有土石方、混凝土现浇和钢结构结合加建新广场增加约2.2万平方米使用面积）；（四）淘汰现有设备，重新购入全新的设备。上述四个项目改造费用全部由君邦投资公司承担。第九条雅新投资公司的权利义务：1.雅新投资公司负责租赁房屋至宝山路的道路在2014年8月1日前修复，包括冬季道路积雪清理，并保证坡道道路做加热处理，确保君邦投资公司及顾客冬季安全出行，费用由雅新投资公司承担；2.雅新投资公司负责在2014年7月15日前将天然气、水电排水连接到租赁房屋外，保证君邦投资公司经营的正常使用，同时承担连接和相关费用；4.雅新投资公司应在本合同签订后三日内，向君邦投资公司提供租赁房屋的建筑施工蓝图及周边地形图；由于该租赁物没有规划手续，所以雅新投资公司负责办理消防报建验收手续，费用由君邦投资公司承担。君邦投资公司的权利义务：1.租赁期间，君邦投资公司的所有经营项目必须社会化，对所有公众开放，不得有针对性；3.租赁期间，君邦投资公司承担房屋内的水电气等相关费用，并按时足额缴纳；建筑楼体景观亮化用电费用由雅新投资公司承担。雅新投资公司协助君邦投资公司办理相关费用价格的协调工作，最多限度减低君邦投资公司的经济成本。第十条，合同解除的条件：（一）君邦投资公司有下列情形之一的，雅新投资公司有权解除本合同，因此造成的损失由君邦投资公司承担：君邦投资公司在改扩建过程中所有项目必须按提交雅新投资公司的时间和之前约定的标准完成，如有一项未完成的。（二）雅新投资公司有下列情形之一的，君邦投资公司有权解除本合同，因此造成的损失由雅新投资公司承担：1.不按约定时间维修租赁地至宝山路及加热处理上山道路；2.不按约定时间接通水电气的；3.不按约定时间为君邦投资公司办理消防审核手续的。第十二条，违约责任：雅新投资公司提前终止本合同或中途不履行合同，赔偿君邦投资公司所有投资损失和可预见的营业损失并承担投资额3%的违约金。涉案合同签订后，君邦投资公司即按合同约定履行相关义务、开展相关工作。2014年7月10日，雅新投资公司通知君邦投资公司，要求暂时停止全部工程的施工。2014年7月30日君邦投资公司向雅新投资公司发出沟通函，内容为：在2014年7月10日，接到雅新投资公司的口头通知，要求涉案项目暂时停工，等待另行通知，希望雅新投资公司出具书面停工通知书。目前已停工，还需停工多长时间希望雅新投资公司能给予明确。因为施工场地的机械设备每天都要产生租赁费，施工工地320多名农民工，每天都有吃喝，同时产生工资，现在每天公司承担的各种费用近7万元。停工后，农民工先后两次群体聚集，为不给政府带来麻烦，两次一共给农民工解决了450万元的工资，所以公司压力巨大，希望雅新投资公司给予明确答复，君邦投资公司好做好下一步工作安排和计划。由于雅山广场的改造，人民馆的土石方工程已接近尾声，原本对开挖的基础做支护施工，停工后，该项目工程无法正常进行。转眼即进入到秋冬季，雨雪天会出现滑坡、塌方的可能性，为避免重特大事故的发生，希望雅新投资公司能尽快给出解决的办法。雅新投资公司的法定代表人予以签收。2014年8月8日君邦投资公司就涉案合同的履行问题又向雅新投资公司发出沟通函，雅新投资公司的法定代表人予以签收。雅新投资公司没有向君邦投资公司出具过书面的回复函。2017年1月24日雅新投资公司向君邦投资公司返还租金300,000元。   君邦投资公司申请对其公司在履行涉案合同过程中进行前期抗震设计等设计，进行土建、钢结构、土石方挖运、边坡支护、生态科普展览馆装饰布展工程、停工期间工地看护费等工程造价进行鉴定。申请对其公司在履行涉案合同过程中所购买的电梯、灯光音响设备、演出机械臂、生态科普展览馆装饰布展工程等投资支出的资产进行评估。通过摇号确定新疆天健建设工程项目管理有限公司对君邦投资公司申请鉴定内容进行鉴定，新疆国立资产评估有限责任公司对君邦投资公司申请评估内容进行评估。在鉴定过程中，新疆天健建设工程项目管理有限公司向法院建议委托第三方机构对于涉案的土石方工程量进行测绘。经双方当事人协商确定由新疆新工勘岩土工程勘察设计院有限公司对该土石方工程量进行鉴定。新疆新工勘岩土工程勘察设计院有限公司出具测量及调查报告，确定了涉案项目各建筑物各类土石方汇总表。雅新投资公司提出异议，新疆新工勘岩土工程勘察设计院有限公司出庭予以答复。经双方当事人质证后将该测量及调查报告提交给新疆天健建设工程项目管理有限公司。新疆天健建设工程项目管理有限公司根据该测量及调查报告出具工程造价鉴定意见书，鉴定结论意见为：（一）可确定部分的工程造价。可以确定的工程造价合计为35,256,095.54元。由以下部分组成：1.建安工程费，共计29,270,095.54元，其中：（1）土石方工程7,703,881.33元；（2）A段钢结构8,038,408.21元；（3）A段建筑4,790,099.92元；（4）A段锚杆799,295.29元；（5）宿舍楼钢结构2,891,372.85元；（6）宿舍楼土建1,613,594.18元；（7）B段钢结构2,716,218.11元；（8）B段建筑633,530元；（9）B段锚杆83,695.65元。2.设计费，鉴定事项中的设计费共计5,986,000元，其中（1）抗震加固设计费（西部建筑抗震勘察设计研究院，2014年1月21日签订），合同金额400,000元；（2）建设工程设计费（重庆精佳工程设计咨询有限公司，2014年8月10日签订），合同金额2,686,000元；（3）装饰装修设计费（姚卫东，2014年2月19日签订），合同金额2,900,000元。2020年5月13日新疆天健建设工程项目管理有限公司出具工程造价鉴定补充意见书，依据现场勘查数据及经质证的鉴定资料，我公司鉴定人员对无施工图纸部位及边坡支护，停工期间工地看护费进行鉴定。（一）可确定部分的工程造价为2,540,482.68元，由以下部分组成：1.A段钢结构增高部分：18,284.42元；2.A段一层挡土墙91,977.99元；3.宿舍楼新增负二层580,220.27元；4.围栏费用1,850,000元（雅新投资公司对票据的真伪存在质疑）。（二）不可确定的工程造价为7,723,374.67元，由以下部分组成：1.停工期间工人工资7,480,000元，其中停工期间工人工资为6,250,000元，指在雅新投资公司下达停工命令后，等待施工期间的工人工资；工地看护费1,230,000元，指在彻底停工后，负责看管工地人员的工资。雅新投资公司对票据的真伪存在质疑，该部分列入不可确定部分造价；2.指挥部业务楼拆除243,374.67元。雅新投资公司对该部分不予认可，列入不可确定部分造价。   新疆国立资产评估有限责任公司出具设备、标本等投资支出的资产评估报告，评估结论为截至评估基准日2014年11月30日，委托资产的评估市场价值为固定资产7,575,534元（除去观光电梯137,100元、乘客电梯120,600元、载货电梯60,600元，合计318,300元，剩余固定资产的价值为7,257,234元，剩余固定资产包括投影仪镜头5个、高清投影仪5个、媒体服务器1个等23项资产），其中灯光音响设备及演出机械臂未见购买合同，考虑委托评估资产实际交付控制人为君邦投资公司，本次评估纳入委托评估资产按实际支付价款进行确认评估值。生产性生物资产5,538,080元，对生态科普展览馆装饰布展工程中标本的评估范围，是君邦投资公司与雅新投资公司共同清查核实，按实际交付的动植物标本进行确定。生产性生物资产评估明细表记载，狗獾标本1个、石貂标本1个、半身棕熊标本1个等动物标本85项的评估价值为4,193,580元；相关费用指审批手续费、景观制模费、设计费、运输包装费、保管消毒费、布展材料费共计为1,344,500元，备注栏均注明为终止协议。生产性生物资产评估明细表中的相关费用支出是根据君邦投资公司与乌鲁木齐田马生物科技开发有限公司终止协议确认评估值。   本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。涉案的租赁房屋没有取得建设工程规划许可证，按法律规定君邦投资公司与雅新投资公司签订的雅山指挥部租赁合同应属无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。本案中，雅山指挥部租赁合同属无效合同，按法律规定自始没有法律约束力，君邦投资公司要求解除雅山指挥部租赁合同的诉讼请求不能成立，本院不予支持。关于雅新投资公司认为涉案合同是行政合同不属民事合同的答辩意见，因君邦投资公司与雅新投资公司是平等民事主体，签订雅山指挥部租赁合同，是双方当事人合意的意思表示，该合同符合民事合同的构成要件，雅新投资公司的该答辩意见没有相应的事实及法律依据，本院不予采信。   《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。涉案的租赁房屋没有办理建设工程规划许可证，雅新投资公司明确知道，并且在与君邦投资公司签订雅山指挥部租赁合同时，雅新投资公司也承诺在涉案的建设项目建成使用后，由其积极协调办理租赁物及新加建部分的规划和房产手续，雅新投资公司负有办理涉案租赁房屋及扩建房屋规划和房产手续的义务，雅新投资公司在合同成立后怠于办理相关的手续，导致合同无效，并且在合同已履行中又提出停止履行的要求，已违背诚实信用原则，本案租赁合同无效，是雅新投资公司未尽自己应尽且能尽的注意而违反其注意义务，雅新投资公司存在主观过错。君邦投资公司基于对合同的信赖而予以履行，进行了相应的建设工作、支付相应的费用，在合同被确认无效后，君邦投资公司产生了损失，作为君邦投资公司所受损失是由于雅新投资公司履行约定过程中的过错行为造成的，其基于履行过错责任提出赔偿请求，符合事物发展的客观过程，君邦投资公司因履行合同产生的有关损失应由雅新投资公司承担。具体分析如下：经查明，君邦投资公司在签订涉案合同后，就按合同约定对涉案租赁物进行改造装修及加建建设，已支付了相应的款项，庭审中就君邦投资公司的建设费用，雅新投资公司不予认可，君邦投资公司申请进行鉴定。根据新疆天健建设工程项目管理有限公司出具的工程造价鉴定意见书，可以确定的工程造价合计为35，256,095.54元。由以下部分组成：1.建安工程费，共计29,270,095.54元，其中：（1）土石方工程7,703,881.33元；（2）A段钢结构8,038,408.21元；（3）A段建筑4,790,099.92元；（4）A段锚杆799,295.29元；（5）宿舍楼钢结构2,891,372.85元；（6）宿舍楼土建1,613,594.18元；（7）B段钢结构2,716,218.11元；（8）B段建筑633,530元；（9）B段锚杆83,695.65元。2.鉴定事项中的设计费共计5,986,000元，其中（1）抗震加固设计费（西部建筑抗震勘察设计研究院、2014年1月21日签订），合同金额400,000元；（2）建设工程设计费（重庆精佳工程设计咨询有限公司、2014年8月10日签订），合同金额2,686,000元；（3）装饰装修设计费（姚卫东、2014年2月19日签订），合同金额2,900,000元。根据新疆天健建设工程项目管理有限公司出具的工程造价鉴定补充意见书，可确定部分的工程造价为2,540,482.68元，由以下部分组成：1.A段钢结构增高部分：18,284.42元；2.A段一层挡土墙91,977.99元；3.宿舍楼新增负二层580,220.27元；4.围栏费用1,850,000元。上述可以确定工程造价共计为37,796,578.22元，雅新投资公司应当予以赔偿。   关于不可确定停工期间工人工资7,480,000元，其中停工期间工人工资为6,250,000元，指在雅新投资公司下达停工命令后，等待施工期间的工人工资；工地看护费1,230,000元，指在彻底停工后，负责看管工地人员的工资。雅新投资公司对票据的真伪存在质疑，因为根据涉案查明的事实反映，在等待施工期间需要支付工人工资，在彻底停工后，需要有人负责看管工地，但具体人员不能确定，依据该鉴定结果，结合涉案工程的施工情况，酌定为30%即2,244,000元。   关于不可确定的指挥部业务楼拆除243,374.67元。雅新投资公司对该部分不予认可，因为根据本案双方当事人签订的合同内容反映，第八条君邦投资公司对租赁房屋改造项目：（一）在现有两栋楼西、北侧（即楼背后和两栋楼中间）使用钢结构新建15500平方米使用面积，用于展览馆、观景台、酒店及附属设施的建设；（二）拆除现有的锅炉房，重新投入清洁、环保的燃气锅炉，提供暖气和热水；（三）重修、扩建现有广场（挖走现有土石方、混凝土现浇和钢结构结合加建新广场增加约2.2万平方米使用面积）；（四）淘汰现有设备，重新购入全新的设备。在租赁涉案房屋时，现场有建筑物，并且约定必须要进行改造建设，故该指挥部业务楼的拆除工程属为实现合同目的而履行的行为，现合同无效，指挥部业务楼的拆除费用系君邦投资公司的损失，雅新投资公司应当予以赔偿。   新疆国立资产评估有限责任公司出具设备、标本等投资支出的资产评估报告，评估结论为截至评估基准日2014年11月30日，委托资产的评估市场价值为固定资产7,575,534元，减去观光电梯137,100元、乘客电梯120,600元、载货电梯60,600元，合计318,300元，剩余固定资产的价值为7,257,234元，包括投影仪镜头5个、高清投影仪5个、媒体服务器1个等23项资产，其中灯光音响设备及演出机械臂未见购买合同，考虑委托评估资产实际交付控制人为君邦投资公司，本次评估纳入委托评估资产按实际支付价款进行确认评估值。因为君邦投资公司不能提交与涉案合同时间相符合的购买合同，故本院对该部分固定资产与本案的关联性不予采信。固定资产-机器设备评估明细表中的观光电梯137,100元、乘客电梯120,600元、载货电梯60,600元，由于合同未能履行而实际未进行交付，根据合同中违约条款的约定，按实际支付价款30%进行确认评估价值。因为该部分的电梯没有实际交付，故对该部分的费用不应予以采信。对生态科普展览馆装饰布展工程中标本的评估范围，是君邦投资公司与雅新投资公司共同清查核实，按实际交付的动植物标本进行确定，生产性生物资产中狗獾标本1个、石貂标本1个、半身棕熊标本1个等动物标本85项的评估价值为4,193,580元。因为根据君邦投资公司与雅新投资公司签订合同的内容反映，该工作均系为履行合同的目的而开展的工作，故该部分属于君邦投资公司的损失，雅新投资公司应当予以赔偿。生产性生物资产评估明细表中的其他费用支出是根据君邦投资公司与乌鲁木齐田马生物科技开发有限公司终止协议确认评估值，该其他费用就是指审批手续费、景观制模费、设计费、运输包装费、保管消毒费、布展材料费共计为1,344,500元，备注栏均注明为终止协议。因为该相关费用的协议均予以终止，并且君邦投资公司没有付款凭证，故对该相关费用不应予以采信。   关于君邦投资公司提交2014年至2017年电力公司出具的电费票据共计108,597.63元的问题。因君邦投资公司不能提交证据印证该电费票据与本案具有关联性，故本院对君邦投资公司要求支付电费的诉讼请求不予支持。   关于君邦投资公司要求雅新投资公司支付资金占用费1869.65万元（以投资款5982.88万元为基数按年利率7.5%计算，截至2018年12月31日）的诉讼请求。经查明，君邦投资公司为履行本案合同义务，投入资金44,477,532.89元进行相应的建设，在合同不能履行期间，君邦投资公司投入的资金属于不可流动的资产，产生了相应的损失，君邦投资公司要求支付资金占用费实际应指投入资金的利息损失，就利息起算时间，君邦投资公司于2014年7月30日向雅新投资公司出具沟通函，就合同问题请求明确意见，雅新投资公司未予答复，君邦投资公司自2014年12月31日起算，计算至2018年12月31日，符合案件查明事实，本院以中国人民银行同期同类贷款利率5.6%予以计算利息，利息为9,962,967.37元。   关于君邦投资公司要求雅新投资公司支付从2019年1月1日至实际付清投资款之日的资金占用费的诉讼请求，本院按中国人民银行同期同类贷款利率5.6%予以支持。   关于君邦投资公司要求雅新投资公司支付违约金2,090,334元的诉讼请求。因涉案合同属无效合同，君邦投资公司依据合同要求支付违约金的请求没有法律依据，本院不予支持。   君邦投资公司提出诉讼，在案件审理过程中，君邦投资公司申请鉴定，君邦投资公司向新疆新工勘岩土工程勘察设计院有限公司交纳鉴定费45,000元，向新疆天健建设工程项目管理有限公司交纳鉴定费324,000元、向新疆国立资产评估有限责任公司交纳鉴定费50,000元，合计鉴定评估费用为419,000元。因该鉴定评估费用是君邦投资公司为本案诉讼而支出的费用，雅新投资公司应当予以承担。   以上雅新投资公司应支付君邦投资公司款项共计54,859,500.26元。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十四条之规定，判决如下：   一、新疆雅新投资有限公司赔偿新疆君邦投资有限公司投资款44,477,532.89元；   二、新疆雅新投资有限公司赔偿新疆君邦投资有限公司投资款的利息损失9,962,967.37元（2014年12月31日起至2018年12月31日）；   三、新疆雅新投资有限公司按贷款利率5.6%支付新疆君邦投资有限公司2019年1月1日起至款项付清之日的利息损失；   四、新疆雅新投资有限公司支付新疆君邦投资有限公司鉴定费419,000元；   五、驳回新疆君邦投资有限公司要求解除与新疆雅新投资有限公司于2014年3月6日签订的雅山指挥部租赁合同的诉讼请求；   六、驳回新疆君邦投资有限公司要求新疆雅新投资有限公司赔偿违约金2,090,334元的诉讼请求。   上述新疆雅新投资有限公司应支付新疆君邦投资有限公司款项共计54,859,500.26元，于本判决书生效后三十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费494,123.17元（君邦投资公司已预交），由雅新投资公司负担299,636.29元，君邦投资公司负担194,486.88元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院。   审  判  长   黎 剑   审  判  员   柳 燕   人民 陪 审员   李建荣   二 〇 二 〇 年 六 月 三 十 日   书  记  员   马 婷