贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0111民初1086号原告：中国农业银行股份有限公司贵阳小河支行，住所地贵州省贵阳市经济技术开发区黄河路。负责人：申忱，该行党委书记、行长。委托诉讼代理人：王文林，该公司员工。被告：李明华，男，1982年8月14日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。被告：张琼，女，1990年5月8日出生，汉族，住四川省长宁县。委托诉讼代理人：李明华，系张琼配偶。被告：贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地贵阳市南明区花果园彭家湾危旧房棚户区改造项目B南区13栋。法定代表人：肖春红，该公司董事长。委托诉讼代理人：付小梅，该公司工作人员。原告中国农业银行股份有限公司贵阳小河支行（以下简称农行小河支行）与被告李明华、张琼、贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益房开公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告农行小河支行委托诉讼代理人王文林、被告张琼委托诉讼代理人暨被告李明华、被告宏益房开公司委托诉讼代理人付小梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告农行小河支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告李明华、张琼偿还原告借款本金99792.69元及截止至2019年12月25日的欠付利息1185.42元、罚息82.68元、复利19.20元，并支付自2019年12月26日起以实际欠付本金为基数按借款合同约定利率标准计算至借款本金清偿之日止的利息、罚息，同时计算复利。2.判令原告对被告李明华、张琼提供的位于贵阳市南明区住房（筑房预南明字第××号）的抵押财产折价或者拍卖、变卖所得价款在上述诉请第1项范围内享有优先受偿权。3.确认抵押预告登记有效。4.判令被告贵阳宏益房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任。5.要求被告取得位于贵阳市南明区住房产权证后五日内协助办妥抵押登记手续。6.案件受理费、保全费、公告费由被告承担。事实和理由：2012年6月28日，被告李明华、张琼与被告贵阳宏益房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买位于贵阳市南明区住房，并向原告申请按揭贷款。后原被告于2012年7月26日签订了《个人购房担保借款合同》。原告向被告李明华发放了贷款283000元，被告张琼应当承担连带清偿责任，被告贵阳宏益房地产开发有限公司为阶段性担保保证人，贷款发放后，被告未按期还本付息，原告故诉至法院。被告李明华、张琼辩称，认可原告的诉讼请求、事实和理由，但我现在没有能力一次性还款，且已经将逾期部分还清，希望继续按照合同约定每月还款。被告宏益房开公司辩称，贷款合同中关于贷款提前到期的违约责任的约定属于格式条款，应当无效，被告违约责任轻微，且现在已经还清逾期本息，不构成合同的根本违约，由于疫情影响的不可抗力因素，应当相应免除或减轻被告的违约责任，请法院驳回原告诉讼请求。本院经审理查明的事实如下：一、借款合同约定情况。1、合同签订情况：2012年7月26日，原告（贷款人）与被告李明华、张琼（借款人）、宏益房开公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》。2、借款本金：283000元。3、借款用途：购买位于贵阳市南明区房屋。4、放款时间：2012年8月1日，农行小河支行向被告指定的宏益房开公司账户发放了借款本金283000元。5、借款期限：从2012年8月1日至2022年7月31日。6、借款利率：浮动利率，借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为准；借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起调整。7、还款方式：每月等额本息还款，分期还款，还款日为每月1日。8、违约责任：借款人未按期偿还本金的，自逾期之日起在借款利率基础上上浮50%加收罚息。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整。对应付未付利息（含罚息），贷款人依据中国人民银行规定计收复利。借款人未按约定按期足额偿还借款的，贷款人有权提前收回已发放借款，提前行使担保权，有权宣布借款提前到期。9、还款及逾期本息情况：借款后，被告产生逾期还款，原告起诉后，被告将逾期部分的利息、罚息、复利还清，截止2020年6月12日，尚欠借款本金75193.72元。二、担保情况。被告李明华用案涉所购买的房屋进行抵押担保，原告于2013年2月1日取得案涉房屋的抵押权预告登记证，但并未取得案涉房屋的他项权登记证，原告陈述案涉房屋尚未办理产权证。2015年2月12日，被告宏益房开公司（保证人）与原告农行小河支行（贷款人）签订了《个人购房担保借款合同》，主要约定宏益房开公司为李明华、张琼向贷款人申请办理的案涉贷款提供阶段性保证担保。阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。另，原告就本案向本院申请财产保全，经本院作出（2020）黔0111民初1086号民事裁定书裁定：查封、扣押、冻结被申请人李明华、张琼名下价值人民币101079.99元的财产。上述事实，有原告陈述、营业执照、被告身份证、个人购房担保借款合同、商品房买卖合同、还款明细、欠款清单、抵押权预告登记证等与本案相关的证据材料收集在卷，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当依照合同的约定履行义务，不履行或者不完全履行义务的，应当承担相应的违约责任。本案中，被告李明华、张琼向原告借款283000元，原告履行了发放贷款的义务。被告取得贷款后未按照合同约定足额偿还借款本息，其行为已构成违约，原告农行小河支行按照合同约定要求被告一次性归还剩余借款本金75193.72元，并按合同约定的等额本息标准支付利息及相应罚息、复利的请求，本院予以支持。关于原告对案涉房屋主张优先受偿权的请求，因抵押预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此农行小河支行作为案涉房屋抵押预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就时对系争房屋办理抵押登记的请求权，并非对系争房屋享有现实抵押权，故对农行小河支行起诉要求对案涉房屋享有优先受偿权的请求，本院不予支持。关于原告主张确认抵押预告登记有效的请求，因预告登记属于行政职能部门依法登记的行政行为，不属于民事法律关系的调整范畴，本院对上述请求不予支持。关于原告要求被告在取得案涉房屋产权证后协助办妥抵押登记手续的请求，因被告尚未办理案涉房屋产权证，房屋尚不具备办理抵押登记的条件，故原告请求被告协助办理抵押登记手续，本院不予支持。原告要求被告宏益房开公司对上述债务承担连带责任，根据双方合同约定，本院确认被告宏益房开公司对上述还款义务承担连带偿还责任，保证期间为自借款发放之日至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止。被告宏益房开公司作为保证人代偿后，有权向借款人追偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告李明华、张琼于本判决生效之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司贵阳小河支行偿还借款本金人民币75193.72元及2020年6月12日之后以实际欠款本金为基数按原被告签订的《个人购房担保借款合同》约定的标准计付利息及相应罚息、复利。二、被告贵阳宏益房地产开发有限公司对上述款项承担连带清偿责任，承担保证责任后，有权向被告李明华、张琼进行追偿。三、驳回原告中国农业银行股份有限公司贵阳小河支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1461元（已减半收取）、保全申请费1025元，由被告李明华、张琼、贵阳宏益房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  吴怔秋二〇二〇年六月十六日书记员  张艺群