四川省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川民终51号 上诉人（原审原告、反诉被告）:剑阁县兴伟房地产开发有限公司,住所地四川省剑阁县普安镇河东街18号。 法定代表人：余兴伟，执行董事。 委托诉讼代理人：王蓓，四川致高律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐萍，四川致高律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）:剑阁县中医医院，住所地四川省剑阁县普安镇闻溪路6号。 法定代表人：窦炎章，院长。 委托诉讼代理人：马在敏，四川天府风律师事务所律师。 上诉人剑阁县兴伟房地产开发有限公司（以下简称兴伟公司）因与被上诉人剑阁县中医医院（以下简称中医院）委托代建合同纠纷一案，不服四川省广元市中级人民法院(2018)川08民初138号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2020年1月14日受理后，依法组成合议庭进行了审理，扣除当事人申请调解的期间，本案现已审理终结。 兴伟公司上诉请求：一、撤销一审判决；二、判决中医院支付购房款51534578.5元；三、判决中医院自2015年12月31日起按剑阁县农村信用联社同期贷款利率支付资金利息；四、判决中医院承担还建房屋应缴纳的房产交易的相关税费；五、驳回中医院的全部反诉请求。六、本案诉讼费由中医院承担。事实和理由：1.本案不是委托代建合同纠纷，而是商品房买卖合同纠纷。委托代建合同与商品房买卖合同的本质区别在于合同标的物所有权的归属，本案中，兴伟公司具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书，通过拍卖方式取得国有建设用地使用权，与剑阁县国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》，缴纳了土地出让金，办理了不动产权证，办理了完备的开发商品房的手续并对案涉宗地进行了开发建设。虽之后剑阁县政府在规划调整中将已经出让给兴伟公司的宗地范围划出部分用地作为医疗卫生用地修建住院大楼，但该房屋所属的土地使用权仍登记在兴伟公司名下，兴伟公司虽是民营企业，但依据国家相关规定，仍可以作为划拨用地的主体。本案双方2015年4月16日签订的《委托代建合同》，违反了国家税收法律法规和招标投标法的强制性规定，属无效合同。此外，双方2016年12月30日签订《委托评估协议》再次明确了商品房买卖关系，2017年1月11日的政府会议纪要也指出《委托代建合同》违反现行税收法律法规，双方应依法按程序履行购建法律合同关系。2017年1月24日，兴伟公司、中医院共同作为委托方，与根据合法程序确定的四川华雄资产评估事务所签订《资产评估业务约定书》，在三方协议中确定了是中医院自愿购买住院大楼。《资产评估业务约定书》纠正了原委托代建合同的违法，还原了双方真实的商品房买卖合同关系。2.一审判决认为“但在随后的开发过程中，剑阁县人民政府明确部分土地划拨给被告用于建设住院大楼，……因此，中医院取得建设住院大楼相应土地的使用权”。这一认定违反了《中华人民共和国物权法》第六条我国实行不动产登记公示制度的规定。本案中，虽然剑阁县人民政府明确部分土地划拨用于建设住院大楼，但中医院并未依据物权法进行登记，因此中医院并未取得住院大楼相应的土地使用权，一审仅依据剑阁县政府的文件就确认中医院取得土地使用权是错误的，案涉房屋的土地使用权属从未发生变更，一直依法属于兴伟房产公司，非经法定程序不得侵犯和剥夺，这也构成商品房买卖合同关系的前提条件和基础。3.本案应在商品房买卖合同关系的基础上进行价款的结算。一审判决采信四川玉峰会计师事务所有限责任公司出具的[川玉峰所审（2016）150号《专项审核报告》(以下简称150号报告)而未采信四川华雄资产评估事务所出具的《资产评估报告》是错误的。150号报告系中医院单方委托，不是正式的审核报告，亦不是基于商品房买卖合同关系的资产评估报告，仅对基建造价进行了审核。四川华雄资产评估事务所出具的《资产评估报告》系在国资局的牵头下，通过合法程序，由讼争双方基于商品房买卖关系共同委托后作出，且形成时间晚于150号报告。因此，《资产评估报告》应作为双方商品房买卖合同关系的结算依据并作为本案的定案依据。 中医院辩称，1.本案争议双方的法律关系是委托合同关系，案涉合同签订的目的系业主中医院委托兴伟公司代建房屋，并向受托人支付酬金。2.案涉合同签订时间2015年4月26日，2015年之前签订购买房屋预付款协议系邀约，正式签订的是委托代建合同，合同的签订是兴伟公司同意的，且经八个政府部门批准，实际也是按照代建合同在履行，在价款结算、调整，风险承担方面都是中医院在负责。3.2017年1月11日政府会议纪要，提到合同违反现行税收法律法规的规定，但其实并未违反税收法律法规的规定，从地方税务局给兴伟公司的开票来看是清楚的，且县政府主持调解协商中，政府组织第三方机构评估，双方根据评估结果协商，协商好了再签订正式购买协议，后因兴伟公司提出在评估价格基础上上浮15%，中医院没有同意故未签订合同。4.案涉划拨土地系非法登记在兴伟公司名下，2009年案涉土地通过竞拍之后，中医院交了100万的保证金但未签订土地出让合同，2014年3月剑阁县规委会对案涉土地进行调规并划拨给中医院。案涉合同约定委托兴伟公司为中医院办理相关土地手续，但兴伟公司将中医院的案涉划拨土地办在其名下。5.本案拆迁还建房屋税费的承担应按国家相关法律规定及拆迁还建合同约定执行。本案房屋价款应以四川广源会计师事务所有限责任公司[川广会基审(2016)16号]《基建审核报告》(以下简称16号报告)、[川广会基审(2016)46号]《基建审核咨询报告》（以下简称46号报告）及150号报告为结算依据。中医院已超拔兴伟公司代建工程款（含代建管理费）2886250.66元，兴伟公司应依法退还。请求驳回上诉，维持原判。 兴伟公司向一审法院起诉请求：1.中医院支付购房款51534578.50元；2.中医院自2015年12月31日起按剑阁县农村信用联社同期贷款利率支付资金利息；3.中医院承担还建房屋应缴纳的房产交易的相关税费；4.诉讼费由中医院承担。 中医院向一审法院提出反诉请求：1.兴伟公司退还中医院多拨付的中医院住院大楼代建工程款2886250.66元；2.将2013年9月27日拆迁协议约定的还建房屋1408.58平米登记给中医院；3.确认兴伟公司代建的中医院住院大楼及其占用的无偿划拨土地使用权（医疗卫生用地）属中医院所有，并协助中医院办理中医院大楼及无偿划拨土地的过户登记手续。4.兴伟公司承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2007年3月15日，剑阁县人民检察院经函告剑阁县国土资源局同意，于2009年4月14日委托剑阁县国投公司对坐落于剑阁县普安镇闻溪路10号办公楼及附属用房整体拍卖。2009年3月16日，剑阁剑州国有投资有限公司与广元市商拍卖有限责任公司签订《委托拍卖合同》，中医院以188万元竞买取得该房产。2010年7月9日，剑阁县国土资源局发布拍卖出让公告，对位于剑阁县普安镇原电影公司及检察院片区面积为6260.50平方米宗地编号［2010-17］地块进行公开拍卖，土地用途为居住用地兼容商业。2010年7月29日，四川省广元市思成房地产开发有限责任公司（以下简称广元思成公司）的股东余兴伟代表该公司以904万元的价格竞得该宗土地（即普安镇闻溪路8号原电影公司办公楼、职工住宅楼及闻溪路10号原检察院办公楼、住宅楼的土地使用权），并于当日签署《成交确认书》。2011年5月18日，兴伟公司设立，余兴伟任公司法定代表人。2011年5月20日，广元思成公司向剑阁县国土资源局申请，其内容为：“……公司股东余兴伟以公司名义参加了宗地竞买并竞得土地，因公司处于股权改制阶段，现确定该项目由余兴伟个人竞得，余兴伟已成立新公司负责该项目的全部建设活动，公司将不承担该项目所有建设活动以及收益……”。2014年6月23日，兴伟公司以原2010年8月16日时间就案涉宗地的出让与剑阁县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，合同约定出让宗地面积为6260.50平方米，价款为904万元。2014年4月9日，剑阁县城乡规划委员会通过审议，对剑阁县。2014年5月8日，剑阁县城乡规划建设和住房保障局对案涉宗地变更规划设计，将案涉宗地分为地块一（面积1829.40平方米，用地性质为医疗卫生用地）和地块二（面积4780.60平方米，用地性质为居住用地兼容商业）。2015年2月16日，剑阁县人民政府审批同意该宗土地的使用权由广元思成公司转让于兴伟公司，审批表中载明地块一用地面积1829.40平方米，土地用途为医疗卫生、商业，地块二土地面积4780.60平方米，土地用途为商业、住宅。2015年4月20日，就案涉宗地剑阁县国土资源局与兴伟公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，宗地面积为5087.29平方米，出让价款836.37万元。土地登记审批表载明，地块一用地为国有土地，以出让方式取得国有建设用地使用权306.69平方米；以划拨方式取得国有建设用地使用权1522.71平方米。批准用途为医疗卫生、商服用地；商服用地用地出让期限40年，医疗慈善用地为划拨,总面积1829.40平方米。次日，剑阁县国土资源局就案涉宗地6610平方米（包括增加了河滩地面积为349.50平方米）两地块分别为兴伟公司办理了土地不动产权证，使用权类型均为出让。2015年2月16日，剑阁县人民政府决定对兴伟公司欠缴款项产生的滞纳金及利息不再追责也不收取，新增用地按协议方式供地，对中医院用地按划拨方式供地，对补交价款按收支抵扣方式收取纯收益736.37万元［其中应收价款共计1313.25万元，由以下部分组成：（1）欠缴的价款804万元（合同价904万元，其中已交保证金100万元，下欠804万元）；（2）增加容积率应补价款428.72万元；（3）新增349.50平方米应交价款80.52万元。应支征迁费用576.87万元，由以下两部分组成2918.74平方米（原拆迁摸底调查及还建方案漏算原检察院内住宿楼及临河两层小楼未处置房产建筑面积）拆迁安置还建成本570.60万元，河滩地征地费用（土地买受人代付）6.27万元］。2017年4月，国家土地督察成都局在督察时，认为该宗地的土地出让收入违反了“收支两条线”规定，要求整改。2017年9月12日，剑阁县国土资源局向兴伟公司发出补缴剩余土地价款的通知，确认兴伟公司应交土地出让价款1413.25万元：包括1.原有成交后的土地合同价款904万元；2.增加容积率应补价款428.72万元；3.新增349.50平方米应交价款80.53万元。只缴纳了836.37万元,要求兴伟公司将征地拆迁费576.87万元及时缴入财政专户。2017年10月23日，兴伟公司补交清土地出让款。2017年11月16日剑阁县财政局依据土地房屋征收中心［剑土房征（2017）74号］的请示文件精神将抵扣土地价款的拆迁还建费用及河滩地征地费用共计576.87万元支付给了原告剑阁兴伟公司。 2012年7月26日，本案双方达成《关于房屋资产置换的意向书》。2013年9月27日，本案双方又签订《房屋拆迁还建协议》，就中医院所属房屋（原剑阁县人民检察院办公楼、门卫室及河边平房）拆迁还建达成协议：1.还建面积，被征收房屋为经营性用房，按1：1的比例还房，由兴伟公司还建房屋建设面积1408.58平方米;2.还建位置,如中医院需与兴伟公司合作增加业务用房，兴伟公司需将房屋还建于中医院业务用房相邻处右侧8号地块邻街面3楼,位置详见还建平面图甲位置;3.还建标准,兴伟公司还建中医院医疗业务用清水房，房屋需相对独立，连为一体，与中医院现业务用房相邻易连;4.还建时间,2016年3月底前交付被告，到期不能交房，按还建营业用房面积的市场租金价赔偿。2013年10月9日，兴伟公司（甲方）、中医院（乙方）签订《房屋购买意向书》约定：1.甲方在剑阁县（原电影院办公楼及住宅）处修的一幢12层楼房，1-2楼乙方需购买每层不少于200平方米的候诊大厅及消防通道等房屋;2.3-12楼为乙方按三级医院病房要求设计成标准住院病房，每层面积不少于1400平方米，3人间病房面积不少于30平方米;3.乙方购买的原检察院办公楼1408.58平方米，置换于此次甲方房屋的第三楼;4.乙方拟购买甲方在普安闻溪路8号房屋面积12000平方米（以竣工后实际面积为准）；5.乙方购买甲方房屋的单价和总价需经县国资、财政、建设、纪检等相关部门评审后确定;6.乙方所购甲方房屋需在两年半内（2016年6月30日前）交付于乙方使用;7.该协议仅为意向协议，以甲乙双方签订的正式协议为主;8.项目实施细则另行约定。剑阁县国有资产管理局和剑阁县卫生局参与鉴证。2014年1月8日，剑阁县卫生局就中医院购买住院业务用房向剑阁县人民政府请示，请求县政府同意中医院购买剑阁县普安镇原电影公司地段旧城改造项目业务用房12077.85平方米，项目资金来源主要由医院自筹和争取国家县级医院建设项目。2014年9月24日，本案双方签订《购买房屋预付款协议》，约定该工程总造价约7000万元左右，现卖方已完成中医院住院大楼工程量的40%以上，大约投资3300万元左右（含报建及其他费用）。买方在三日内付过卖方购房预付款500万元，计入买方总购房款中;房屋购买合同待买方落实好相关手续后再正式签订。2014年10月8日，中医院向剑阁县卫生局就关于购买住院大楼等相关问题的情况向该局进行报告。2014年11月3日，剑阁县人民政府召开相关部门参加的常务会议专题研究中医院住院大楼购建项目相关事宜,会议决定，一是县国资局代表人民政府对中医院住院大楼购建项目进行审核批复，确定购建范围；二是中医院必须依法按程序实施住院大楼购建，资金自筹解决，不得动用财政预算资金；三是县国资局、卫生局要加强中医院住院大楼购建事项监管，确保购建行为依法合规，并负责组织协调相关单位对购买价格进行评审，真正做到把购买成本压到最低。2014年11月17日，剑阁县国有资产监督管理局出具关于中医院住院大楼购建事项的批复：一、按照事业单位国有资产配置事项管理规定，原则同意你院购建普安镇闻溪路8号地段按规划修建的住院大楼（含装饰装修及中央空调、中心供养等设备）。二、你院要严格按照相关规定控制住院大楼购建规模标准，控制购买成本，规范签订购建协议，并切实加强购建资产质量监管，依法合规购建，确保项目效益,其中，购建住院大楼房屋及配套设施设备规模标准报县卫生局评审批准；住院大楼整体资产购买价格通过资产评估确定，资产评估报告报县国资局备案；资产购建协议报相关部门审查备案。三、住院大楼购建资金由你院自筹解决，严格按规定支付；购建资产属于国有资产，要按规定入账并实施事业单位国有资产产权登记。2014年12月23日，中医院邀请剑阁县政府法制办、县国资局、县卫生局、县住建局、县财政局、县发改委、县审计局、县国土局与兴伟公司、剑州律师事务所等部门专题研究中医院住院大楼建设项目过程中的相关事宜，会议纪要内容为：中医院住院大楼项目采用代建方式建设。对前期已按规划修建的住院大楼主体工程，由中医院与兴伟公司完善相关手续。 2015年4月16日，本案双方签订《剑阁县中医院住院大楼建设工程项目委托代建合同》，约定：按照剑阁县国有资产监督管理局关于中医院住院大楼代建事项的批复和2014年剑阁县城乡规划委员会2014年三次例会专家审议通过的[剑规建字[2014]16号]及2014年12月23日会议确定住院大楼采用代建方式建设。同时约定：1.项目建设内容及规模：本工程前期工作包括土地取得、拆迁安置等;建设工程包括各种手续的办理，房屋结构为框剪结构、地上13层、约15300平方米（含还建1408平方米）住院大楼主体、附属、二次装修、电梯、中心供养系统、中央空调系统及配套设施建设等;以上项目建设按照2014年12月23日县中医院住院大楼建设项目工作会议纪要第10期各部门的批复为准。2.项目代建内容，中医院委托兴伟公司承担该项目所涉及的建设前期工作（含土地取得、异地还房安置、场平、地勘、测量、设计、招标代理等）及工程建设管理（含市政基础设施、主体工程、配套设施等）、工程竣工验收及移交、工程资料收集归档等的组织、协调和管理工作。3.工程总建设期2014年3月20日开工，2015年10月31日竣工。4.代建管理费按整个项目的建设前期（含土地取得、拆迁安置、场平地勘、测量、设计、招标代理等）及工程建设（含主体工程、基础设施、公供配套设施等）的总投资计取。代建管理费的实际计取方式为：按照川财投[2010]355号文件执行。5.被告（甲方）是该项目建设的委托方。负责项目建设组织、协调、监督工作，委托协助原告（乙方）办理相关项目建设前期手续。负责协助项目建设施工阶段、竣工验收阶段的协调工作。负责项目建设资金的筹措和拨付工作，确保项目顺利进行。乙方是项目建设的受托方，全权负责该项目的建设工作并办理本项目建设相关手续。按照基本建设程序的规定和要求，负责项目的组织实施工作。本项目应由乙方承担的其他工作（含接受项目审计）。6.甲方有权要求乙方配合第三方造价评估机构做好编制工程清单、工程竣工决算和竣工审计。乙方必须配合第三方造价评估机构做好编制工程清单、工程竣工决算、财务决算和竣工审计，并保证为第三方造价评估机构提供的材料与数据真实可靠。乙方应严格按照国家相关规定，配合甲方做好编制工程清单、工程竣工决算、财务决算和竣工审计，并接受甲方的监督。7.代建工程价格形成：由被告、原告协商委托中介编制代建工程项目控制清单及竣工决算、财务审计后报审计机构审计确定。8.中医院委托并指定何荣同志为该项目负责人，全权代表中医院行使相关职权，协调对外公共关系及协助原告方处理施工现场的相关事宜。原告委派杨怀彪同志为该项目现场负责人，代表乙方行使相关职权，协调对外公共关系并负责处理施工现场的相关事宜。9.工程进度款：代建单位定期申请工程进度款，经中医院项目办负责人确认后拨付工程款。（1）按照代建意向协议已拨付工程款1900万元。（2）2015年4月20日拨付500万元，2015年5月20日拨付600万元，2015年6月20日拨付500万元，2015年7月20日拨付500万元2015年8月20日拨付500万元，2015年9月20日拨付500万元。（3）以上款项合计为5000万元，中医院在拨付工程款时累计拨付不超过5000万元，该款项为预计拨付工程款，不代表合同价款，在办理完竣工决算后，剩余工程款双方再签订补充协议。10.前期费用：设计费、可研编制费、环评报告编制费、地质灾害危险性评估报告费等项目前期费用，根据乙方提供的经合法程序产生的相关协议及相关手续，由第三方造价评估机构进行财务审批后报相关部门审批后予以支付。11.代建管理费支出：甲乙双方根据乙方工程进度协商分期支出。12.政府规费支出：代建单位根据项目报批、报建情况，持政府规费缴交证明进行缴交后，定期汇总由第三方造价评估公司进行财务审计和审计部门审定后支付。13.除中心供养系统、中央空调系统、10千伏高压接入和污水处理系统所需资金由中医院单独安排资金拨付外，其余各项所涉工程款项（含工程进度款、代建管理费、政府规费支出、房屋拆迁及前期费用等一切费用）在工程及房屋未交付使用时，中医院拨款不得超过5000万元。14.余款支付办法，甲方履行完上述付款义务后，根据乙方提供的经合法程序产生的相关协议及相关手续，由第三方造价评估机构进行财务审批后报相关部门审批后予以支付余款，具体付款办法双方另行协商。15.本工程通过工程质量、消防验收合格后即视为工程竣工验收合格。16.中医院应按照约定按时向乙方支付工程款，如在拨付款超过约定的时间3天后，每延误一天按照千分之5每天向中医院索赔。乙方按照约定工期按时完工，如在合同结束未按时向中医院提交竣工报告，每延误一天中医院按照万分之5每天向乙方索赔。2015年12月29日，本案双方签订《补充协议》，约定：1.增加中医院住院大楼项目工程的工程款,鉴于乙方在实际代建施工过程中，因设计图纸的变更因素，致使该工程实际工程量增加，特此中医院暂增加500万元预付工程款,在2015年12月31日一次性支付给乙方;2.双方自签订本协议之日起28个工作日之内，双方参照有关法律法规共同协商工程价款，确定下欠款项的支付期限;3.乙方应尽快完善房屋交付的相关手续，并及时向中医院交付房屋;4.自房屋交付使用之日起，中医院应按照双方最终确认的价格，对下欠款项按农村信用社同期贷款利率向乙方支付资金利息。2015年12月，四川广源会计师事务所有限责任公司根据兴伟公司委托出具16号报告，单项工程审定金额为9,317,321.00元，其中：800kv箱式变电站1,571,096.48元、中央空调及安装3,431,560.19元、安防监控项目545,694.83元、中心供氧设备及安装3,184,542.26元、污水处理项目584,426.97元。2016年5月18日，双方签字对以上金额予以确认并按此金额履行，双方签订《紫金名门代建住院楼独立项目资金拨付清单》。 2014年11月7日中医院预付工程款500万元，2014年12月5日预付工程款500万元，2015年2月5日预付工程款300万元，2015年2月13日预付工程款200万元，2015年3月30日预付工程款400万元，2015年4月22日预付工程款500万元，2015年5月21日预付工程款600万元，2015年6月23日预付工程款500万元，2015年7月15日预付中心供养、中央空调、污水处理工程款157万元，2015年7月24日预付工程款500万元，2015年8月19日预付工程款500万元，2015年9月24日预付工程款551万元（其中51万元系中央空调、化粪池设备款），2015年11月16日预付工程款186.5万元（其中空调37万元，中心供养65万元，污水处理10万元，监控14.5万元，变压器设备60万元），2015年12月30日预付工程款500万元，2016年2月4日预付工程款300万元，2016年5月19日付设备款1681535.73元，2017年1月23日付广汇建设有限公司附属楼改造拆除工程款1242747元，2017年5月5日付供养设备、安防监控质保金567285元，2019年1月4日付中央空调设备质保金123500元。以上共计金额为65560067.73元[其中：住院大楼工程款55000000元，单项工程审定金额为9317321元（包含质保金690785元属预扣工程款），支付广汇建设有限公司附属楼改造拆除工程款1242747元]。2014年7月至2015年7月，中医院代表对涉案工程材料价格进行了签证，并对施工过程中采取的相关措施、方案等与被告中医院及监理单位、设计单位等在技术核定单上签字。2015年3月21日，中医院以[剑中医院(2015)10号]文件要求兴伟公司开具新建住院大楼修建发票。2015年3月31日和2015年6月9日，兴伟公司在剑阁县地方税务局代四川广汇建设有限公司剑阁分公司开具中医院住院大楼《建筑业统一发票（代开）》4000万元。2016年1月25日，四川省剑阁县地方税务局向兴伟公司发出《税务事项通知书》[（剑地税第三通(2016)1号]，内容为“你单位于2016年1月18日关于你公司代建中医院住院楼有关发票问题的请示。现回复如下：1.代建住院楼建安工程按审计结算缴纳建安营业税，由地税部门开具发票，由中医院凭建安发票结算。2.代购设备、运输安装及发生的费用，由地税部门除设备购置发票外其他均由地税部门开具建安发票，中医院凭建安发票结算。3.土地、拆迁及安置费、城建、环保、人防、防雷及其他报建费用、设计费、各种检测费你公司凭审计结论给中医院开具收据结算。” 2015年12月20日，本案双方签订《紫金名门住院楼移交清单》兴伟公司向中医院移交住院大楼-2层至11层、顶层，兴伟公司向中医院告知“根据中医院代建合同及补充协议要求，我公司为了你住院楼能尽快投入使用，你院从即日起可以安排设备、设施进场，为了有效的保护房间的相关设施，请你单位接收人按照移交清单确认，并进行保护，但工程投入使用必须消防验收合格后才能使用。” 2016年4月26日，四川广源会计师事务所有限责任公司根据中医院的委托，对案涉工程竣工造价进行审核后，出具46号报告，确定紫金名门住院大楼工程（主体工程、装修工程、安装工程、附属工程、地下室工程及部分设备安装工程）审定金额为50455303元（含还建面积1408.58平方米工程造价）。四川广源会计师事务所有限责任公司确认项目清水房工程造价1611.27元每平方米，兴伟公司还建中医院建筑面积1408.58平方米，兴伟公司还建中医院清水房工程建设费金额为2269602.70元，余下48185700.30元。2016年11月25日，四川玉峰会计事务所有限责任公司接受中医院的委托，对案涉项目财务决算情况进行审核后出具150号报告，结论为中医院住院大楼代建项目财务决算金额为61431070.34元，其中：1.住院楼设备安装工程9317321.00元；2.住院楼工程建设费及装修费48185700.30元；3.住院楼工程建设及分摊成本费用2841841.51元；4.项目代建管理费1086207.53元。四川玉峰会计事务所有限责任公司在财务决算审核过程中，于2016年8月10日向剑阁县国土资源局发出询证函：“2015年4月20日贵局与剑阁县兴伟房地产开发有限公司签订的《国有建设用地使用权出让合同》中地块一、地块二包含的兴伟公司代建的中医院住院大楼占用的划拨土地，中医院是否应当缴纳或承担征地成本及地上建筑物拆迁还建成本？”剑阁县国土资源局于2016年8月11日向四川玉峰会计事务所有限责任公司回复：“根据宗地规划，中医院住院大楼土地用途符合《划拨用地目录》相关规定，经供地会审领导小组集体会审，并报经剑阁县人民政府批准后以无偿划拨的方式供地，未取得划拨成本价款。同时，由于该项目属于棚户区改造项目，又是历史遗留问题，因此在供地过程中对于规划红线范围内9181.70平方米建筑物的拆迁还建成本进行了扣减。以上情况已在2015年2月25日经剑阁县人民政府批准的《国有出让土地使用权转让并改变利用条件补交地价款审批表》中详细说明。对于中医院住院大楼的建设成本请你公司全面收集相关资料。按照相关政策结合项目实际情况进行审核”。审计机构审核结论反映，列入审计范围的项目本案中医院应付兴伟公司代建工程款61,431,070.34元，中医院现已累计拨付兴伟公司代建工程款65,560,067.73元，其中：①住院大楼分摊前期费用、工程建设费及装修费、项目代建管理费55000000元，②列入审计范围单独结算的住院大楼设备安装工程9,317,320.73元，③未列入审计范围单独结算的广汇建设有限公司附属楼改造拆除工程款1,242,747.00元。以上三份报告的基础资料会计凭证均由兴伟公司会计母菊清于2015年12月15日和2016年3月15日提供。 2016年8月22日，剑阁县国土资源局将中医院住院大楼办至兴伟公司名下，其中，不动产权证［川（2016）剑阁县不动产权第××号：权利人剑阁县兴伟房地产开发有限公司；共有人房屋单独所有；座落剑阁县地段紫金名门Ａ栋地下二层（中医院部分）；不动产单元号510823100003Ｆ00020001；权利类型国有建设用地使用权、房屋所有权；权利性质划拨、商品房；用途医疗慈善用地、其他；面积共有宗地面积1739.56平方米、房屋建筑面积479.93平方米、分摊土地面积196.48平方米、房屋结构钢筋混泥土结构、专有建筑面积382.61平方米、分摊建筑面积97.32平方米房屋总层数2层，所在层数-2层。川（2016）剑阁县不动产权第0001850号；权利人剑阁县兴伟房地产开发有限公司；共有人房屋单独所有；座落于剑阁县地段紫金名门Ａ栋地下一层（中医院部分）；不动产单元号510823100003ＧＸ00003Ｆ00020002；权利类型国有建设用地使用权、房屋所有权；权利性质划拨、商品房；用途医疗慈善用地、其他；面积共有宗地面积1739.56平方米、房屋建筑面积433.33平方米、分摊土地面积177.40平方米、房屋结构钢筋混泥土结构、专有建筑面积345.46平方米、分摊建筑面积87.87平方米房屋总层数2层，所在层数-1层。0001867—0001877号办理在原告剑阁兴伟公司名下，权利类型：国有建设用地使用权、房屋所有权；权利性质：划拨、商品房；用途：医疗慈善用地、医疗卫生。 2017年1月11日，剑阁县人民政府召开关于中医院住院大楼购建项目专题会议，会议中指出，中医院住院大楼购建问题应坚持依法依规、公平公正原则。中医院为降低购房成本，与兴伟公司于2015年4月16日协商将原“购建”协议另签订为“代建”协议，其行为不仅与县政府2014年11月3日的会议纪要议定内容相违背，更违反了现行税收法律法规的规定。会议议定，一是中医院必须按程序依法履行住院大楼购建协议，二是由县国资局牵头，组织县中医院与兴伟公司共同抽取确定中介机构，对中医院所购住院大楼进行资产评估，评估报告经县国资局审核后，双方按不高于中介机构评估价，通过磋商签订正式购买协议……。2017年1月24日，本案双方共同作为委托方与四川华雄资产评估事务所签订《资产评估业务约定书》，其内容为：因中医院自愿购买兴伟公司名下所属资产“紫金名门”A栋需要，共同委托评估机构对紫金名门”A栋整体资产进行价值评估，评估方法为所有评估对象按市价法进行评估，评估基准日为2017年1月21日。其后，四川华雄资产评估事务所出具评估报告，确定评估对象参考值为94445046.83元。其评估报告中对评估对象扣除剑阁兴伟公司拟对中医院还建的面积1408.58平方米，加入还建面积1408.58平方米房屋的装饰装修、设施设备。但评估机构将划拨土地评估为出让土地、医卫慈善用地评估为其他商服用地、医疗卫生用房评估为商业用房。评估基准日的选取问题：（1）中医院与兴伟公司签订《房屋购买意向书》时间（2013年10月9日）；（2）住建部门颁发《建筑工程施工许可证》时间（2014年12月11日）；（3）房地产行政主管部门颁发“住宅部分”《商品房预售许可证》时间（2014年10月6日）；（4）中医院首次付款时间（2014年11月17日）；（5）中医院与兴伟公司签订《委托代建合同》时间（2015年4月16日）；（6）项目完工交付时间（2015年12月20日）。评估机构选取2017年1月21日作为评估基准日。 2018年6月13日，剑阁县人民政府就兴伟公司与中医院房屋买卖纠纷案作出说明：一、新建中医院住院大楼土地情况的说明，与一审法院以上查明的事实一致;二、新建中医院住院大楼购建、代建情况的说明，与一审法院以上查明的事实一致;三、关于剑阁县人民政府会议纪要的说明,2017年1月11日，剑阁县人民政府召开关于中医院住院大楼购建项目专题会议纪要形成的原因及目的主要在于想协商解决兴伟公司与中医院之间的矛盾，维护社会稳定，以防影响中医院的正常工作秩序，其出发点并非利用行政权利干预民事纠纷;基于当时特定目的和初衷所作出的会议纪要是否还应作为法院审理本案的依据，请法院结合当时的实际情况依法决定;至于后面资产评估报告书中存在的相关问题，中医院已向广元市利州区人民法院起诉四川华雄资产评估事务所。 2018年5月21日剑阁县国土资源局向四川省高级人民法院出具情况说明：“我局于2015年4月21日登记到剑阁兴伟公司名下的国有土地由两部分组成：地块一为医疗卫生用地和商住用地，土地证号为剑国（2015）第01154号，土地面积为1829.40平方米（其中：医疗用地分摊面积1522.71平方米，土地性质为划拨；商业用地分摊面积为306.69平方米，土地性质为出让）；地块二为商住用地，土地证号为剑国用（2015）第01153号，土地面积为4780.60平方米，土地性质为出让。涉诉的医疗用地权属为国有划拨土地，未收取土地出让金，按照剑阁县人民政府当初的意愿，涉诉的医疗用地采取划拨的原因是为了支持剑阁的医疗卫生事业，第一步现将涉诉的医疗用地登记在剑阁县兴伟房地产开发有限公司名下，第二步由剑阁县兴伟房地产开发有限公司统一开发，修建剑阁县中医院住院大楼，第三步剑阁县中医院住院大楼修建完工后，然后将涉诉的医疗用地过户给剑阁县中医院，最终完成本次供地目标”。本案原一审时，兴伟公司认为四川华雄资产评估事务所作出的评估价格偏低，其提交了自行所作的《关于对剑阁县中医院住院楼价格报告》，其评估价值为106534578.50元，并称扣减中医院已支付的55000000元，剩余购房款应为51534578.50元。中医院认为应当按其委托出具的150号报告确定的代建项目财务决算金额计算，其工程建设费、装修费及代建管理费共计为52113749.34元，兴伟公司还应退还多支付工程款项2886250.66元。原一审承办法官向双方当事人告知是否对案涉房屋的市场价或成本价进行重新评估鉴定，兴伟公司书面表示同意按双方委托的四川华雄资产评估事务所作出的评估结论确认购房款;中医院亦未申请重新进行评估鉴定。发回重审后，兴伟公司仍坚持按双方委托的四川华雄资产评估事务所作出的评估结论主张购房款;中医院认为应按其委托的四川玉峰会计事务所有限责任公司作出的150号报告确定的代建项目财务决算金额计算，其工程建设费、装修费及代建管理费共计为52113749.34元，此系按双方签订的代建协议的标准核定的更为准确。 一审法院认为，本案需要解决的是当事人双方形成的是商品房买卖合同关系还是委托代建合同关系。委托代建合同与商品房买卖合同的本质区别在于合同标的物所有权的归属。委托代建合同是指委托建房人在获得国有土地使用权后委托具有房地产建设企业代建房屋并向受托人支付酬金的协议。委托人应当享有土地使用权并承担立项等建设成本，在支付酬金后取得建筑物的所有权。代建人主要义务是利用自己的资质将拟承建的建筑物建设后交付给委托人。本案案涉房屋符合代建的相关规定，主要理由为：1.虽然兴伟公司通过拍卖方式取得其开发的案涉“紫金名门”整个地块的使用权，但在其后的开发过程中，剑阁县人民政府明确部分土地划拨给中医院用于建设住院大楼，且该部分土地价款已退还兴伟公司，兴伟公司接受后未提出异议,因此，中医院取得建设住院大楼相应土地的使用权。2.本案双方虽于2013年10月9日签订《房屋购买意向书》，但双方并未签订正式的购买协议,而双方于2015年4月16日签订了《委托代建合同》，直至建成移交给中医院，兴伟公司均表示其是“根据中医院代建合同及补充协议要求”移交的住院大楼。3.本案双方于2015年4月16日签订《委托代建合同》后，中医院派出甲方代表，对建设过程中工程的材料价格进行了签证，并对施工过程中采取的相关措施、方案等在技术核定单上签字，施工中技术变更和重要材料价格确认均为中医院确定。4.四川广源会计师事务所有限责任公司于2016年4月26日出具的《基建审核咨询报告》即46号报告，虽是根据中医院的委托，但资料来源于兴伟公司，且无证据证明兴伟公司对中医院委托该中介机构审核提出异议。5.剑阁县人民政府虽于2017年1月11日明确双方以购买的方式处理，且双方共同委托了中介机构进行价格评估，但双方并未签订购买协议，也并未明确原代建协议作废。6.剑阁县人民政府于2018年6月13日就其于2017年1月11日以会议纪要的形式明确双方按购买处理的原因及目的作出了说明。基于以上几点，一审法院确认本案双方形成的是委托代建合同关,系双方签订的《委托代建合同》有效，双方的权利义务及民事责任按此合同确定，兴伟公司关于双方形成的是买卖合同关系的理由不成立。 关于代建费的确认。根据《剑阁县中医院住院大楼建设工程项目委托代建合同》，中医院委托四川广源会计师事务所有限责任公司于2016年4月26日出具了《基建审核咨询报告》(46号报告)，虽未经当地审计机构出具审核意见，但兴伟公司未对该报告提出异议，故该报告应作为确定代建费的依据。根据该报告，中医院应付兴伟公司代建工程款61,431,070.34元，现已拨付兴伟公司代建工程款65,560,067.73元，扣除附属楼改造拆除工程款1242747元，中医院多支付代建工程款2886250.39元（65,560,067.73元-财务决算报告确认的工程款61,431,070.34元-不在财务决算报告内的附属楼改造拆除工程款1242747元），兴伟公司应当予以返还。 案涉中医院住院大楼及其占用的土地使用权过户登记。剑阁县人民政府在规划调整中将出让于兴伟公司的宗地范围内划出面积1522.71平方米用地作为医疗卫生用地修建中医院住院大楼，将房屋所属的土地性质改变为划拨，且采用抵扣土地价款的拆迁还建费用及河滩地征地费的方式将土地价款返还兴伟公司，同时，中医院根据双方签订的《剑阁县中医院住院大楼建设工程项目委托代建合同》支付了代建工程款，故案涉房屋的所有权及相应的土地使用权人应为中医院，因此发生的税费应当根据税收法律及相关规定承担。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第三百九十六条、第三百九十七条、第三百九十八条、第三百九十九条、第四百零四条、第四百零五条之规定，判决：一、驳回剑阁县兴伟房地产开发有限公司的诉讼请求；二、剑阁县兴伟房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内退还剑阁县中医院多支付的代建款2886250.39元；三、确认办理在剑阁县兴伟房地产开发有限公司名下不动产权证[（2016）剑阁县不动产权第0001849、0001850、0001867—0001877号]号的房屋及土地为剑阁县中医院所有（土地为划拨），限于本判决生效后三十日内剑阁县兴伟房地产开发有限公司协助剑阁县中医院将上述不动产（包括还建房屋1408.58平方米）办至剑阁县中医院名下，登记及过户产生的税费按相关规定承担；四、驳回剑阁县中医院其他反诉请求。如剑阁县兴伟房地产开发有限公司未按本判决确定的期间履行付款义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费299473元，由剑阁县兴伟房地产开发有限公司负担200000元，剑阁县中医院负担99473元;一审反诉案件受理费29890元，由剑阁县兴伟房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，各方当事人均未提交符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第二项所规定的新证据。二审查明事实与一审一致。 本院认为，本案争议焦点为：一、本案兴伟公司与中医院之间法律关系的性质系委托代建合同纠纷还是商品房买卖合同关系及合同的效力；二、中医院房屋所在的土地使用权的归属；三、中医院所属房屋价款如何结算。 《中华人民共和国土地管理法》第五十四条“建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：（一）国家机关用地和军事用地；（二）城市基础设施用地和公益事业用地；（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；（四）法律、行政法规规定的其他用地。”根据上述规定，作为国家事业单位的中医院因其医院建设的需要且经剑阁县人民政府批准取得中医院房屋建设用地的划拨土地使用权符合法律的规定。至于案涉中医院所属房屋土地使用权初始登记的状况及最终如何完成划拨用地的登记过户，亦正如2018年5月21日剑阁县国土资源局向本院出具情况说明所述“第一步现将涉诉的医疗用地登记在剑阁县兴伟房地产开发有限公司名下，第二步由剑阁县兴伟房地产开发有限公司统一开发，修建剑阁县中医院住院大楼，第三步剑阁县中医院住院大楼修建完工后，然后将涉诉的医疗用地过户给剑阁县中医院，最终完成本次供地目标”，因此，在案涉中医院房屋所在土地使用权已由政府无偿划拨给予中医院作为住院大楼建设的情况下，本案双方之间亦由最初议定的商品房买卖关系（2013年10月9日签订《房屋购买意向书》）已于2015年4月16日以正式签订《委托代建合同》的方式转换为委托代建方式，从而确立了本案双方的委托代建法律关系的性质，《委托代建合同》亦对委托代建中双方的权利义务包括代建房屋价格的给付等进行了约定，此后双方亦按《委托代建合同》的约定在履行各自的权利和义务，且案涉《委托代建合同》系当事双方真实意思表示，合同内容违反国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效。无论剑阁县人民政府系何种原因于2017年1月11日以召开专题会议方式议定中医院以购建方式解决本案房屋价款纷争并由本案双方委托中介评估机构对房屋购建价款进行评估，但最终的结果是本案双方当事人并未重新签订房屋购建协议亦未对购建价款达成合意，从而导致本案诉讼产生。基于此，一审法院对本案当事人之间法律关系的分析认定、委托代建费用的确定以及中医院建设房屋所属土地使用权的处理意见并无不当，本院予以支持。 综上所述，兴伟公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费319166元，由剑阁县兴伟房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 徐 红 审判员 王 惠 审判员 杨鲁静 二〇二〇年六月五日 书记员 崔 秋