安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终2711号 上诉人（原审被告）：史传君，男，1965年10月1日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。 委托诉讼代理人：赵俊，北京京师（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：俞冉，北京京师（合肥）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：南京万科物业管理有限公司合肥分公司，住所地安徽省合肥市蜀山区望江西路205号金色名郡物业楼二楼,统一社会信用代码91340100581536312L(1-2)。 负责人：杨靖，总经理。 委托诉讼代理人：高雪飞，安徽徽商律师事务所律师。 上诉人史传君因与被上诉人南京万科物业管理有限公司合肥分公司（以下简称万科物业合肥分公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2019）皖0104民初7500号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 史传君上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判史传君支付万科物业合肥分公司物业服务费97904元；2.本案诉讼费由万科物业合肥分公司承担。事实和理由:一审判决认定事实不清，适用法律有误。1.史传君购买案涉房屋时，万科物业合肥分公司并不是该物业的物业服务企业，案涉物业受前期物业服务协议约束。前期物业服务期间，案涉房屋按照商业部分约定的3元/月/平方米标准计算物业服务费。后由于业主委员会的成立，与万科物业合肥分公司于2016年10月31日签订现行的《国际花都物业服务合同》，该合同更改了物业费用的标准，商业收费标准由原来的3元/月/平方米调整为3.95元/月/平方米。因史传君并未开始按照新的标准缴纳物业费用，故而对该收费标准也未提出意见。史传君认为其房屋不属于写字楼(即办公用途)亦不属于写字楼的配套商业，属于独立的商业用房，物业费的收取应按照商铺的标准收取。2.现行物业服务合同中对于案涉物业收费标准约定不明。该合同第15条约定，绿地国际花都物业费收费标准：商铺、幼儿园、会所：3.95元/月/平方米；绿地蓝海写字楼物业费收费标准：写字楼物业：6.16元/月/平方米、写字楼配套商业物业：6.16元/月/平方米，而史传君的房屋属于独立于写字楼之外的单幢建筑，明显不属于写字楼及其配套商业，应就该部分的物业收取约定标准，而合同中并无此约定且万科物业合肥分公司基于自己的认识强行将案涉房屋划入写字楼配套商业进行物业收费没有法律与合同依据。3.物业服务合同是双务合同，万科物业合肥分公司享有收取物业费的权利但同时应承担物业服务的义务，即包括了保洁、共用设施的检查、维护与保养等。但史传君的房屋出租用于酒店经营，其保洁人员、水电人员均由酒店予以配备,相关服务均由酒店人员自行解决，万科物业合肥分公司并未提供相关的物业服务内容，根据合同法第111条的规定,可以减少合同价款继续履行。 万科物业合肥分公司辩称：1.万科物业合肥分公司与国际花都业主委员会签订的物业服务合同真实有效，对双方均有约束力。史传君所称的商铺是国际花都住宅小区范围内商铺的收费标准，而国际花都住宅小区和绿地蓝海国际大厦商业区有明确的界限，史传君的房产证上清楚地载明，其购买的房屋位于绿地蓝海国际大厦C座，属于该合同约定的写字楼配套物业。因此，史传君应当按照合同约定的价款支付物业费。另史传君曾经在2018年5月11日向万科物业合肥分公司按照每平米6.16元的标准一次性缴纳了3个月的物业费，史传君以实际行动对该合同的收费标准进行了认可。2.万科物业合肥分公司作为物业服务企业，服务的范围为对公共、共用部分提供物业服务，史传君所称的酒店经营部分属于私有部分，并非物业公司所服务的范围。其聘请的保洁、水电如何提供服务，与万科物业合肥分公司无关。 万科物业合肥分公司向一审法院提出诉讼请求：1.依法判决史传君向万科物业合肥分公司支付物业费169412.72元（自2016年11月18日起至2019年2月28日），并向万科物业合肥分公司支付违约金28940.30元，合计198352.08元；2.本案诉讼费用由史传君承担。 一审法院认定事实：2016年10月31日，国际花都业主委员会（甲方）与万科物业合肥分公司（乙方）签订《国际花都物业服务合同》，合同约定由万科物业合肥分公司对国际花都小区住宅、配套商业及写字楼进行物业服务和管理。合同期限自2016年11月1日起，至2019年10月31日止。对于该小区的收费，合同约定绿地国际花都物业费收费标准：高层住宅为2.05元/月·平方米，小高层住宅为1.85元/月·平方米，多层住宅1.35元/月·平方米，商铺、幼儿园、会所为3.95元/月·平方米。绿地蓝海写字楼物业费收费标准：物业服务费用由业主按其专有建筑面积交纳，具体标准如下：写字楼物业为6.16元/月·平方米；写字楼配套商业物业为6.16元/月·平方米。物业费按季度/半年度交纳，业主或物业使用人应于季度或半年度最后一个月25日前向乙方交纳下期的物业服务费，在所交季度或半年度首月15日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金等。 史传君为政务区绿地蓝海国际大厦C-商2-103至商2-403的业主，该房屋为写字楼及配套物业，面积为1211.22平方米。2018年4月3日，绿地蓝海国际大厦被列入省政府挂牌督办整改的50处重大火灾隐患名单。同年5月28日，合肥市政府对全市18处存在重大火灾隐患单位进行挂牌督办。经过整改，2018年7月4日，绿地蓝海国际大厦已做销案处理。史传君将涉案房屋部分出租给安徽蜀钱餐饮管理有限公司，该公司支付了2018年4月16日至2019年9月20日期间的物业费，万科物业合肥分公司认可其中代史传君缴纳了物业费34780.29元，但仍拖欠截至2019年2月28日的物业费未予支付。 一审法院认为，万科物业合肥分公司与国际花都业主委员会签订《物业服务合同》后即对该小区提供了物业管理服务，物业管理区内的业主应当按照合同的约定按时交纳物业管理费。史传君辩称应按照合同约定的绿地国际花都商铺的收费标准支付物业费，不应按照合同约定的绿地蓝海写字楼及配套物业的收费标准，而其提供的《商品房买卖合同》及房屋产权证书中均明确载明涉案房屋为绿地蓝海国际大厦C座，故万科物业合肥分公司的收费标准符合合同约定。史传君所称绿地蓝海国际大厦存在消防隐患，后经改造已通过验收。史传君辩称消防联动控制、出行及广告牌等问题，如确系万科物业合肥分公司应履行的义务，史传君告可要求原告继续履行，采取补救措施或者赔偿损失。物业公司所提供的物业服务具有公共性质，关系到全体业主的切身利益，如果个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，从而导致服务质量下降，最终损害的是全体业主的利益，故对史传君的上述辩称意见，不予采纳。关于违约金部分，因史传君并不存在恶意拖欠物业费的情形，故对万科物业合肥分公司主张的违约金不予支持。万科物业合肥分公司认可史传君已经缴纳物业费34780.29元，故史传君尚欠2016年11月18日至2019年2月28日的物业费172141.3元（1211.22㎡×6.16元/㎡/月÷30天×832天-34780.29元），万科物业合肥分公司要求史传君支付上述期间所欠物业费169412.72元的请求，依法予以支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、史传君于判决生效之日起十日内一次性支付万科物业合肥分公司2016年11月18日至2019年2月28日期间的物业管理费169412.72元；二、驳回万科物业合肥分公司的其他诉讼请求。一审案件受理费4937元，减半收取为2468.5元，由万科物业合肥分公司负担624.5元，史传君负担1844元。 二审期间，史传君向本院提交下列证据：证据一、花都国际广场前期物业服务协议。证明：国际花都业主委员会与万科物业合肥分公司约定的物业服务收费标准达到原收费标准的2倍以上，超出史传君的预期，办公用房与商业用房自小区建成以来一直是区别开来的。证据二、民事判决书。证明：一审法院已经认定史传君的房屋属于商业用房，物业费的收取标准应按照商业用房的标准收取。万科物业合肥分公司对史传君提供的证据质证如下：对二组证据真实性均无异议，关联性和证明目的有异议。认为前期物业服务协议是史传君与安徽省绿安物业管理有限公司签订的合同，该合同对万科物业合肥分公司没有约束力。一审法院对判决书所涉及期间物业费的认定系基于前期物业服务协议的约定，与案涉物业费无关。万科物业合肥分公司与国际花都业主委员会签订的物业服务合同对案涉房屋的物业费收费标准进行了明确约定，应以案涉物业服务合同为收费依据。 万科物业合肥分公司二审期间提交了下列证据：证据一、收款收据一份。证明：史传君通过他人账户按照6.16元/月/平方米的收费标准向万科物业合肥分公司支付案涉房屋三个月的物业费，其以实际行动对案涉物业费的收费标准予以了认可。证据二、建设工程规划许可证副本及测绘图、商品房买卖合同、房产证复印件。证明案涉房产无论从建设规划还是地理位置都属于写字楼配套商业物业，应按照合同约定的绿地蓝海写字楼收费标准收取物业费。史传君对万科物业合肥分公司提供的证据一三性无异议，证明目的有异议，收据载明的物业费缴纳主体为MU酒店，不能证明史传君认可万科物业合肥分公司的收取标准。对证据二质证如下：1.对商品房买卖合同三性无异议，对证明目的不予认可。该合同恰能证明案涉房产为商业性质，且其附件四合同补充协议明确C楼为独立商铺；2.对建设工程规划许可证副本真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的有异议，该组证据系建设规划部门对史传君所在小区规划层面的划分种类，是政府机构对开发商的管理范畴。作为房屋购买人所能预见以及合理注意的范围应仅限于商品房买卖合同及其补充协议中对房屋性质属性的约定；3.对测绘图真实性不予认可，案涉房屋地理位置在商品房买卖合同分户图上均有明确标示，与写字楼具有物理距离且不相连；4.房产证为复印件，对真实性有异议，对证明目的不予认可。该房产证上房屋属性不明，不能证明万科物业合肥分公司具体的收费标准。 鉴于双方对史传君提供的证据一、证据二，万科物业合肥分公司提供的证据一，证据二中的建设工程规划许可证副本、商品房买卖合同真实性均无异议，本院对该部分证据的真实性予以确认。 二审查明，建设工程规划许可证附件载明编号：合规政建民许2008020号，建设单位：上海绿地集团合肥置业有限公司，建设项目名称：花都国际广场二期-绿地·蓝海国际大厦C座。……该建筑功能为商业、办公、配套设施用房，总建筑面积：64948.32平方米。案涉商品房买卖合同第一条项目建设依据载明规划用途为商业，现定名为花都国际广场二期-绿地蓝海国际大厦C楼，建设工程规划许可证号为：合规政建民许2008020号。 除本院认定的上述事实，一审法院认定的其他事实本院依法予以确认。 本院认为，综合双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为案涉房屋应当按照何种标准计算物业费。业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业费服务合同，对业主具有约束力。本案中，万科物业合肥分公司与国际花都业主委员会签订的《国际花都物业服务合同》合法有效，史传君作为该小区业主，应受该合同约束。万科物业合肥分公司依约履行物业服务义务后，史传君理应按约支付物业费。史传君上诉主张案涉房屋应按照合同约定的商铺标准3.95元/月/平方米支付物业费，但未提供充分证据证明。根据现有证据显示，绿地·蓝海国际大厦C座的建筑功能为商业、办公、配套设施用房，《商品房买卖合同》及房屋产权证书中亦载明涉案房屋为绿地蓝海国际大厦C座，故万科物业合肥分公司主张的收费标准符合合同约定，一审法院认定案涉房屋按照合同约定的绿地蓝海写字楼及配套物业的收费标准收取物业费并无不妥，本院予以维持。另对史传君关于万科物业合肥分公司未履行物业服务的主张，依据不足，本院不予采信。 综上，史传君的上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2248元，由上诉人史传君负担。 本判决为终审判决。 审判长 陈 烜 审判员 张 健 审判员 陆文波 二〇二〇年六月十六日 法官助理姚瑞芳 书记员邓金晨 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。