文书内容重庆市潼南区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0152民初2666号原告：重庆市国鑫物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区花园路街道丹景路6号1幢1单元28层3号，统一社会信用代码915001085520293038。法定代表人：李国全，董事长。委托诉讼代理人：桂宝来，重庆渝潼律师事务所律师。委托诉讼代理人：李欣梦，重庆渝潼律师事务所律师。被告：张从刚，男，1975年8月5日出生，汉族，住重庆市潼南区。被告：重庆昌海隆房地产有限公司，住所地重庆市潼南区桂林街道办事处李园路90号，统一社会信用代码91500223663563058U。法定代表人：代升海，董事长。委托诉讼代理人：卢正云，男，公司员工。被告：刘小璐，女，1971年2月25日出生，汉族，住重庆市潼南区。原告重庆市国鑫物业管理有限公司（以下简称国鑫物业）与被告刘小璐、张从刚、重庆昌海隆房地产有限公司（以下简称昌海隆公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告国鑫物业公司的委托诉讼代理人李欣梦、被告重庆昌海隆房地产有限公司的委托诉讼代理人卢正云、被告张从刚、刘小璐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告国鑫物业向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告向原告支付拖欠2018年2月1日至2019年2月28日期间的物业费人民币25155元及违约金人民币754.65元（自2019年12月11日起暂计至2020年1月10日，此后的违约金以拖欠物业费为基数，按照每日0.1%标准计算至付清之日止），截至2020年1月10日合计人民币25909.65元；2、本案诉讼费由三被告共同承担。事实及理由：原告是被告所在潼南▪北城龙珠小区的物业服务企业，被告重庆昌海隆房地产有限公司系重庆市潼南区桂林街道办事处李园路X号X幢X-X层房屋的所有人，被告张从刚、刘小璐、蔡和平与被告重庆昌海隆房地产有限公司签订了租赁合同，租期为10年，从2015年3月22日至2025年3月21日。物业合同约定，每月物管费为1.50元/月▪㎡，物业服务费按月缴纳，每次缴纳物业管理费时间为每月25日之前。重庆市潼南区桂林街道办事处李园路X号X幢X-X层属于本合同物业服务范围内，合同签订后，原告按照合同约定履行了义务，被告却拒绝向原告缴纳2018年2月1日至2019年2月28日期间的物业服务费25155元，原告多次催告缴纳，被告仍未给付，故原告起诉至法院，请求如诉称。被告昌海隆公司辩称，被告昌海隆公司把房屋租赁给了他人经营，租赁合同中约定物业服务费由承租人负担，况且以前物业公司是向承租人收取了物业服务费的，现在原告起诉昌海隆公司是没有道理的。被告张从刚、刘小璐辩称，被告张从刚、刘小璐、蔡和平共同承租昌海隆公司所有的房屋开办维斯桥快捷酒店，在租房后不久蔡和平就自愿退出，故该房屋实际是被告张从刚、刘小璐共同承租。涉案房屋经常漏水，影响酒店正常营业，给被告经营的酒店造成了经济损失，被告张从刚、刘小璐多次向原告反映，原告未给予解决，况且，原告并未与张从刚、刘小璐签订过物业服务合同，也没有向酒店提供过物业服务，所以，被告张从刚、刘小璐不愿缴纳物业服务费，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求，举示了以下证据：营业执照、物业服务合同、房屋租赁合同等。这些证据经开庭质证和本院审查，可以采信。本院经审理认定事实如下：2017年6月12日，原告国鑫物业与重庆市潼南区北城龙珠小区业主委员会签订了《物业服务合同》，合同约定，由国鑫物业向北城龙珠小区提供物业服务，合同期限为5年（2017年6月14日起至2022年6月13止），物业服务费收费标准为：商业1.50元/月/平方米，物业服务费按月缴纳，业主或物业适用人于每月25日前缴纳，业主或物业使用人未按时足额缴纳物业服务费的，经书面催收20日后仍不缴纳的，按每日0.1%的标准支付违约金。被告昌海隆公告系重庆市潼南区桂林街道办事处李园路X号X幢X-X楼房屋的所有人，该涉案房屋在原告物业服务范围内。2015年3月22日，被告昌海隆公司与被告张从刚、刘小璐、蔡和平签订房屋租赁合同，约定将上述李园路88号17幢1-2楼房屋（1290平方米）出租给被告张从刚、刘小璐、蔡和平开办威斯桥快捷酒店，租期为10年（即2015年3月22日起2025年3月21日止）。租赁合同约定：“在房屋租赁期间，乙方（张从刚、刘小璐、蔡和平）因经营或自身原因产生的一切费、税全部由乙方承担。”蔡和平于2015年3月28日自愿退出该经营项目，被告张从刚、刘小璐予以认可。被告张从刚、刘小璐承租涉案房屋用于经营威斯桥快捷酒店，未向原告缴纳2018年2月1日至2019年2月28日期间的物业服务费25155元，原告于2020年4月30日向被告发送了律师函，催收所欠的物业服务费未果，故诉至本院，请求如诉称。本院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对全体业主具有约束力，业主或物业使用人以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，原告与重庆市潼南区北城龙珠小区业主委员会签订的《物业服务合同》依法成立，合议有效，双方当事人均应按照合同约定履行义务。原告向北城龙珠小区提供了物业服务，但被告未向原告缴纳2018年2月1日至2019年2月28日期间的物业服务费，故原告主张要求被告支付物业服务费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人缴纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。被告昌海隆公司系该涉案房屋的所有人，被告张从刚、刘小璐等系该涉案房屋的承租人，双方约定由作为承租人的张从刚、刘小璐承担租赁合同中约定交纳的各种费用，故所欠的物业服务费应由作为出租人的被告昌海隆公司和承租人张从刚、刘小璐承担连带责任。根据物业服合同约定的物业服务费标准，被告所欠缴2018年2月1日至2019年2月28日期间的物业服务费为1290平方米*1.50元/月/平方米*13=25155元。根据物业合同约定，物业服务费应按月缴纳，业主应于每月25日前缴纳，经书面催收20日后仍不缴纳的，逾期按每日0.1%的标准支付违约金。本案被告至今未缴纳物业服务费，已构成违约，理应支付违约金，现原告自愿将违约金调整为从2020年5月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，原告该项主张，符合法律规定，本院予以支持，但应以欠缴的物业服务费25155元为基数计算。被告张从刚、刘小璐辩称，原告并未向被告签订过物业服务合同，也没有向被告经营提供过物业服务。本院认为，物业服务合同的相对人并不是特定的个人，而是整个物业服务区域内的所有业主，评判一个物业企业是否提供了服务和服务的质量，应以物业区域内的整体物业服务状况作为考量。对于被告张从刚、刘小璐提出的涉案房屋漏水，影响酒店正常营业的问题，被告在庭审中举示了一些图片，证明涉案房屋漏水，但被告不能提供充分证据证明原告在物业服务过程中存在严重失职行为，如果认为原告提供的物业服务存在瑕疵，可与原告进行沟通或者通过业主委员会行使权利，也可以物业监督管理部门提出意见，被告不能以物业服务存在瑕疵为由拒绝缴纳物业服务费，故其辩论意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款，《最高人民法院关于适的解释》第九十条之规定，判决如下：被告重庆昌海隆房地产有限公司、张从刚、刘小璐于本判决生效之日起10日内向原告重庆市国鑫物业管理有限公司连带支付2018年2月1日至2019年2月28日期间的物业服务费25155元，并支付违约金（该违约金以25155元为基数，从2020年5月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费428.88元，减半收取计214.44元，由被告重庆昌海隆房地产有限公司、张从刚、刘小璐负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  周洪明二〇二〇年六月三十日书记员  郑童格