广西壮族自治区靖西市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1081民初741号 原告：吕长晟，男，1989年11月20日出生，壮族，工人，住广西靖西市。 委托诉讼代理人：吕长峰，广西豪安律师事务所律师。 被告：广西世纪飞龙房地产开发有限公司，住所地：广西南宁市青秀区金湖路59号帝王国际商会中心43楼4308室。 法定代表人：卢文勇，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王军，该公司法律顾问。 委托诉讼代理人：黄丽颖，广西万通律师事务所律师。 原告吕长晟与被告广西世纪飞龙房地产开发有限公司（以下简称“世纪飞龙公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告吕长晟的委托诉讼代理人吕长峰、被告世纪飞龙公司的委托诉讼代理人王军、黄丽颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吕长晟向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期办理房产证违约金46131元（违约金计算至房产证办理完毕时止）；2、判令被告按照《商品房买卖合同》的约定为原告办理房产证；3、由被告承担本案诉讼费用。 事实与理由：2013年12月26日原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发建设的靖西市财富广场小区一处房产，房屋总价397590元。被告于2015年1月20日交付房产，原告随即办理入伙手续并缴纳全部入住费用。被告交房的同时向原告收取了不动产登记费用80元。依据合同第十五条的约定，被告应当在交付房屋使用后720日内办理权属登记，但被告未能在合同约定的期限内办理。原告认为：被告的行为已经违约，应当承担逾期办理的违约责任，根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，被告应当按已付房价款0.01%从逾期次日起向原告支付违约金。截止原告起诉时止，被告已逾期1162天。双方多次协商无果，为维护原告的合法权益，现向法院起诉，请求法院依法判处。 原告提交的证据：1、原告身份证，证明原告身份信息及诉讼主体资格；2、《商品房买卖合同》，证明原、被告就商品房买卖的权利义务进行了约定；3、入伙通知，证明被告交房时间为2015年1月20日；4、收据，证明被告向原告收取了办理不动产登记费用。 被告飞龙公司辩称，一、被告确实有延期提交资料的行为，同意承担支付违约金的责任，但原告诉求的违约金计算错误，本案原告购买房产，采用首付和按揭方式进行，按揭贷款由被告承担保证责任，所以，违约金应以房款首付为基数计付，不能将银行贷款部分计入基数。原告计算的违约天数有误，被告于2018年2月7日已按约定需由被告提供的办证材料报房产部门登记备案并已取得大证，违约天数应截止2018年2月7日；二、涉案《商品房买卖合同》，没有约定被告为原告办理房产权属证书的义务，原告的该项诉求应予驳回；三、被告按照合同约定已交付了房屋，履行了合同的主要是义务，逾期备案事宜并未对原告使用房屋造成障碍，原告遭受的实际损失并未达到合同约定的标准，请求人民法院依法予以调低；四、诉讼费应当按原告胜诉的标的比例承担。 被告提交的证据：1、不动产权证书，证明被告已完成需由被告提供的办证材料报房产部门登记备案的义务，并于2018年2月7日取得不动产所有权证书（大证）；2、《个人购房借款/担保合同》，证明原告按揭贷款由被告承担保证责任，按揭贷款部分在原告无法偿还的情况下，被告承担还款责任，因此，房款中的按揭贷款部分不应该计入违约金计算的基数。 当事人围绕案件争议焦点依法提交了证据，经庭审质证，被告对原告第1、2、3份证据没有异议，原告对被告的第1份证据没有异议，对双方无异议的证据本院予以认定，并在卷佐证。 对有异议的证据本院分析认定如下：原告提交的第4份证据是收据，被告对该份证据的真实性、合法性没有异议，但认为，虽然被告向原告收取了所有权登记费80元，但双方订立的《商品房买卖合同》并没有约定被告为原告办理所有权登记证书以及办证期限，对该份证据的关联性有异议。本院认为，原、被告订立的《商品房买卖合同》确实没有约定被告为原告办理涉案房产所有权证书的义务。被告向原告收取所有权登记费80元，不能确定被告有为原告办理所有权证书的义务，原告的该份证据与本案没有关联，应不以认定。被告第2份证据是《个人购房借款/担保合同》，原告对该份证据的真实性、合法性无异议，但认为被告只是承担保证责任，还款责任主体仍然是原告，贷款用于支付房款，对其关联性有异议。本院认为，原、被告订立的《商品房买卖合同》第十五条约定，被告逾期报备义务的按已付房价款的0.01%从逾期次日起向原告支付违约金，双方约定的是以房款总价为基数计付违约金，现按揭贷款所得款项已全部用于支付房款，所以，被告提出按揭部分的房款不计入违约金计算基数的质证意见与双方的约定不符，本院不予采纳。 经审理，本院确认以下事实：原、被告于2013年12月26日签订《商品房买卖合同》，合同约定：被告将自己开发建设的位于靖西市商品房出卖给原告，总房款为397590元，其中首付款119590元，按揭贷款278000元，约定于2014年12月31日向原告交房，交房后720日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；如因被告的责任致使原告不能在规定期限内取得房产权属证书的，被告按已付房价款的0.01%从逾期次日起向原告支付违约金。合同签订后，原告依约向被告付清了房款397590元，履行了合同约定的义务。被告于2015年1月20日向原告交付了商品房。2018年2月7日，被告按合同约定将办理产权登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并取得财富广场小区产权证书（大证）。原告至起诉时止，仍未办得涉案商品房的产权证书。原告认为，被告未将办理权属登记须由被告提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，应当承担违约责任。为此向本院提出上列诉求。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合同应合法有效，对原、被告具有法律约束力，双方应当按照合同的约定全面履行合同义务。现原告已经按照合同约定向被告付清房款397590元，被告亦于2015年1月20日向原告交付涉案商品房。但被告未能在商品房交付使用后720日内，将办理产权登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。造成原告未能办理产权证书，被告的行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告应当继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等对原告承担违约责任。现原告认为，截止起诉时，被告逾期报备义务已有1162天，应按双方约定的计算标准向原告支付违约金65101元。但本案中，原、被告签订合同后，被告按照合同约定的时间向原告交付商品房，履行了合同的主要义务，达到了原告购房的真正目的，原告对其购买的商品房已实际占有和使用，被告虽逾期将资料向产权登记机关备案，但原告没有提供证据证实因被告违约造成的实际损失，被告在审理过程中提出违约金过高，要求法院适当给予调低，而且，被告2018年2月7日已完成办理权属登记备案义务，被告违约办理权属登记备案义务的截止时间至2018年2月7日，违约天数为392天。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，本院适当减少违约金，即以房款总价为基数，每逾期一天，按0.05‰由被告向原告支付违约金。原告的该项请求，本院按7792.76元（397590元×392天×0.00005）予以支持，超出部分本院不予支持。被告认为按首付款为基数计算违约金的辩解意见，因与双方约定的不符，本院不予采纳。因原、被告签订的《商品房买卖合同》没有约定由被告为原告办理产权登记义务。故原告要求被告为其办理房产权属证书的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、被告广西世纪飞龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告吕长晟支付违约金7792.76元； 二、驳回原告吕长晟的其他诉讼请求。 本案受理费954元，适用简易程序审理减半收取477元，由原告吕长晟负担397元，被告广西世纪飞龙房地产开发有限公司负担80元。 义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院。 审判员  陆忠保 二〇二〇年六月二十三日 书记员  曾佩珏