浙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙民终175号上诉人（原审被告）：傅彩飞，女，1980年4月24日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。委托诉讼代理人：张永谦，浙江光正大律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟宁宁，浙江光正大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海二十冶建设有限公司，住所地上海市宝山区牡丹江路1325号403室A座。法定代表人：段荣宗，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王志勇，上海融力天闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：乔斐达，上海融力天闻律师事务所律师。原审被告：五洲国际（乐清）电工电气城有限公司，住所地浙江省乐清市柳市镇沿江大道500号。法定代表人：赵凤林，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：怀少冬，系该公司员工。上诉人傅彩飞因与被上诉人上海二十冶建设有限公司（以下简称上海二十冶公司）、原审被告五洲国际（乐清）电工电气城有限公司（以下简称乐清五洲公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服浙江省温州市中级人民法院（2019）浙03民初223号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人傅彩飞的委托诉讼代理人张永谦、被上诉人上海二十冶公司的委托诉讼代理人王志勇、原审被告乐清五洲公司的委托诉讼代理人怀少冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。傅彩飞上诉请求：撤销原判，依法改判驳回上海二十冶公司的诉讼请求，上海二十冶公司承担一、二审诉讼费。事实和理由：原判认定事实错误。傅彩飞已于2017年12月30日合法占有乐清五洲公司名下坐落于乐清市的房地产［权证号：浙（2018）乐清市不动产权第0024264号］（以下简称案涉商铺）。一、案涉商铺已具备交付条件。2015年12月9日，傅彩飞与乐清五洲公司达成购买商铺初步意向并支付定金50000元。2016年12月16日，傅彩飞与乐清五洲公司签订《客户签约确认单》拟购买案涉商铺并支付全部购房款、开业保证金、履约保证金。2017年4月20日，双方签订《商品房买卖合同》。2017年12月底，五洲电工电气城已竣工验收，案涉商铺具备合法交付条件。二、傅彩飞收到案涉商铺《交房通知书》。2017年12月29日，乐清五洲公司通过ＥＭＳ1078558258624号邮件向傅彩飞发出《交房通知书》。傅彩飞亦提交了该《交房通知书》，但原审未对该证据材料作出认证。《交房通知书》明确通知交房时间为2017年12月30日前，逾期未办理交付手续，则视为出卖人已履行了交房义务。三、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，在购房人无正当理由拒绝接受的情况下，《交房通知书》确定之日为交付日期。傅彩飞没有拒绝收房，依据上述规定，应认定傅彩飞在查封前已合法占有案涉商铺。四、傅彩飞持有的《房屋交接书（商铺）》虽没有落款时间，但乐清五洲公司留存的《房屋交接书（商铺）》落款时间为2017年12月30日，足以证明案涉商铺2017年12月30日已交付傅彩飞合法占有。案涉商铺交易过程中，傅彩飞都是在乐清五洲公司提供的格式文本上签名，因此傅彩飞仅在乐清五洲公司提交的《房屋交接书（商铺）》上签字，符合双方交易习惯。上海二十冶公司辩称，原判认定傅彩飞未在法院查封前合法占有使用案涉商铺，没有错误。请求驳回上诉，维持原判。乐清五洲公司述称，同意傅彩飞的上诉请求和理由。上海二十冶公司向一审法院提出诉讼请求：准许执行案涉商铺。一审法院认定事实如下：2017年4月20日，傅彩飞与乐清五洲公司签订《商品房买卖合同》，约定购买该公司开发的坐落于乐清市，单价为每平方12496.97元，总金额821551元。傅彩飞于2016年12月16日付清了案涉商铺的购房款并由乐清五洲公司开具收款收据及增值税发票。2018年7月13日，乐清五洲公司在乐清市国土资源局就案涉商铺办理不动产权分割登记凭证，案涉的坐落于乐清市登记在乐清五洲公司名下，权证号为浙（2018）乐清市不动产权第0024264号。另查明，在该院审理上海二十冶公司与乐清五洲公司建设工程施工合同纠纷一案过程中，上海二十冶公司于2018年7月23日向该院提出财产保全申请，要求对乐清五洲公司的财产在109854047.5元范围内予以查封，该院于同日作出（2018）浙03民初1106号民事裁定，并于7月26日查封了乐清五洲公司名下坐落于乐清市洲电工电器城Ｄ区的127套房地产，其中包括案涉商铺。傅彩飞于2019年1月18日对案涉商铺提出书面执行异议，该院于2019年3月11日作出（2019）浙03执异11号执行裁定，中止对案涉商铺的执行。上海二十冶公司不服，遂提起申请执行人执行异议之诉。一审法院认为，本案的争议焦点为傅彩飞对案涉商铺是否享有足以排除执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。虽然傅彩飞与乐清五洲公司于2017年4月20日签订了书面的《商品房买卖合同》，但其提供的证据不足以证明其在案涉商铺被查封前已经合法占有案涉商铺。故傅彩飞未能同时满足《执行异议复议规定》第二十八条规定的四个条件，其对案涉商铺不享有足以排除执行的民事权益。一审法院判决：准许执行五洲国际（乐清）电工电气城有限公司名下坐落于乐清市的房地产［权证号：浙（2018）乐清市不动产权第0024264号］。案件受理费12016元，由傅彩飞、乐清五洲公司共同负担。二审中，傅彩飞向本院提交以下新的证据材料：一、《房屋建筑工程竣工验收备案表》复印件一份，拟证明案涉商铺所在的乐清五洲公司柳白新城D地块基建项目于2017年12月20日竣工验收备案，案涉商铺已具备实际交付条件；二、《客户签约确认单》一份，拟证明2016年12月16日傅彩飞与乐清五洲公司达成购房意向，双方签署了《客户签约确认单》，确认购买案涉商铺，当日付款821551元，乐清五洲公司明示《商品房买卖合同》等内容；三、《交房通知书》、特快专递面单、邮件查询单各一份，拟证明乐清五洲公司于2017年12月29日向傅彩飞寄送落款日期为2017年12月28日的《交房通知书》，傅彩飞于2018年1月1日签收；四、微信朋友圈、手机相册照片一组，拟证明傅彩飞于2018年3月22日通过微信朋友圈、58同城发布案涉商铺出租信息，于2018年4月2日在五洲电工电器城附近电线杆上发布案涉商铺出租广告信息，傅彩飞当时已合法占有案涉商铺。上海二十冶公司质证认为，对证据材料一的真实性无异议；无法确认证据材料二的真实性；对证据材料三中的《交房通知书》形式真实性无异议，但缺乏载明的附件一、二，对证明目的有异议，特快专递面单、邮件查询单真实性难以确认；证据材料四与本案无关。乐清五洲公司质证后，对上述证据材料均无异议。本院认为，因上海二十冶公司对证据材料一的真实性无异议，且该证据材料涉及案涉商铺所在项目竣工验收时间，予以确认；上海二十冶公司虽对证据材料二的真实性提出异议，但未提出反驳证据，故对该证据予以确认；证据材料三中的《交房通知书》系乐清五洲公司通知傅彩飞交房的材料，傅彩飞一审已提交，上海二十冶公司对其形式真实性无异议，予以确认，特快专递面单、邮件查询单经与原件核对属实，予以确认；证据材料四涉及傅彩飞通过相关渠道发布案涉商铺招租信息，可以证明其占有、使用案涉商铺情况，予以确认。另，关于傅彩飞一审庭后提交的乐清五洲公司与乐清市五洲国际商业管理有限公司（以下简称五洲商管公司）盖章、傅彩飞签名的落款时间为2017年12月30日的《房屋交接书（商铺）》，本院经委托浙江省乐清市人民法院与乐清五洲公司留存的原件核对，对真实性予以确认。对一审查明的事实，二审予以确认。另查明，2016年12月16日，傅彩飞与乐清五洲公司签订《客户签约确认单》，傅彩飞认购案涉商铺，建筑面积65.74平方米，原总价922990元，优惠明细：922990（原总价）-10000（办卡VIP）-20000（自营）×0.92（一次性），优惠后总价821551元，双方同意一次性付款方式支付房款，已交定金50000元，当日实收款771551元。乐清五洲公司置业顾问、营销负责人、财务人员分别签名确认，傅彩飞签名确认。在该《客户签约确认单》末尾注明：开发商已向乙方（傅彩飞）明示《商品房买卖合同》（含补充协议和附件）示范文本、《委托经营管理协议》等协议；买受人已阅并仔细核对确认上述内容，确定所述各项可作为本人《商品房买卖合同》同等条件之确认内容，不再更改。同日，傅德恩、傅彩平与乐清五洲公司签订《客户签约确认单》，傅德恩、傅彩平认购D-17-129室商铺，优惠后总价1066049元，已交定金50000元，当日实收款1016049元。2015年12月9日，傅彩飞通过中国农业银行向乐清五洲公司支付100000元；2016年12月16日，傅彩飞通过中国农业银行向乐清五洲公司支付1782600元，通过支付宝向乐清五洲公司支付25000元。2016年12月16日，乐清五洲公司出具收款收据二份，一份载明收到傅彩飞D-17-128室房款821551元，收款方式支付宝25000元，刷卡746551元；另一份载明收到傅德恩、傅彩平D-17-129室房款1066049元，收款方式刷卡。同日，五洲商管公司出具收款收据四份，分别载明收到傅彩飞D-17-128室开业保证金5000元、履约保证金5000元，收到傅德恩、傅彩平D-17-129室开业保证金5000元、履约保证金5000元，收款方式均为刷卡。2019年1月15日，乐清五洲公司向傅彩飞开具案涉商铺金额为821801元的增值税普通发票，向傅德恩、傅彩平开具D-17-129号商铺金额为1066049元的增值税普通发票。傅彩飞与乐清五洲公司签订《商品房买卖合同》约定，傅彩飞于2017年4月20日前一次性付清全部房款，乐清五洲公司应当在2017年12月30日前，将符合条件的商品房交付傅彩飞使用。乐清五洲公司、五洲商管公司与傅彩飞签订《房屋交接书（商铺）》，约定案涉商铺已达到购房合同约定的使用交付条件，傅彩飞同意接收，根据《商品房买卖合同》，将该商铺通过本交接书交付傅彩飞经营，同时五洲商管公司根据傅彩飞与五洲商管公司签订的《商铺管理合同》进行进场装修等管理。乐清五洲公司留存的《房屋交接书（商铺）》的落款时间为2017年12月30日。2017年12月29日，乐清五洲公司通过EMS1078558258624邮件向傅彩飞邮寄落款日期（打印）为2017年12月28日的《交房通知书》，载明案涉商铺将于2017年12月30日开始交房，傅彩飞于预约时间2017年12月30日前往五洲电工电器城招商中心办理相关交付手续或按排号时间进行交房，所需缴纳的费用详见附表一，办理产证相关所需资料详见附表二。如逾期未办理交付手续，视为出卖人已履行了交房义务。傅彩飞于2018年1月1日签收了该邮件。2018年3月22日，傅彩飞通过微信朋友圈发布案涉商铺出租信息；2018年4月2日，傅彩飞在电线杆上发布案涉商铺出租信息。再查明，2017年12月20日，乐清五洲公司柳白新城D地块基建项目竣工验收，乐清市住房和城乡规划建设局于2017年12月28日接收竣工验收备案文件，同意备案。本院认为，根据各方的诉辩意见，本案二审的争议焦点是傅彩飞对案涉商铺是否享有排除法院强制执行的民事权益。《执行异议复议规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。因此，傅彩飞作为案外人，根据《执行异议复议规定》第二十八条规定，主张其对案涉商铺享有排除法院强制执行的民事权益，应举证证明其符合上述司法解释规定的四个条件，进而足以排除法院对该商铺的强制执行。一、当事人是否在人民法院查封前已经签订合法有效的书面买卖合同傅彩飞原审中提交落款日期（打印）为2017年4月20日的《商品房买卖合同》一份，主张其在案涉商铺被查封之前已与乐清五洲公司签订合法有效的书面买卖合同。上海二十冶公司对该《商品房买卖合同》落款日期真实性提出异议，但未提供证据证明，不予采信。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定，当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。此外，网签制度是房地产主管部门因市场管理需要而规定的公示程序，主要目的是规范交易行为，提高交易透明度，加强监督管理，防止“一房多卖”，网签合同具有登记备案作用，但是否网签并不影响双方前期面签合同的效力。因而，上海二十冶公司以案涉《商品房买卖合同》未备案网签为由对该合同的真实性提出异议并据此主张合同无效，于法无据，不能成立。根据当事人的举证情况，可以认定傅彩飞与乐清五洲公司在案涉商铺被一审法院查封前已于2017年4月20日签订书面《商品房买卖合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。二、傅彩飞是否已支付案涉商铺全部转让价款根据傅彩飞提交的证据材料，其于2015年12月9日通过中国农业银行向乐清五洲公司支付100000元；于2016年12月16日通过中国农业银行向乐清五洲公司支付1782600元，通过支付宝向乐清五洲公司支付25000元，合计1907600元。上述款项扣除五洲商管公司收取的案涉商铺和另案傅德恩、傅彩平所购商铺的开业保证金和履约保证金合计20000元，剩余款项为1887600元。而案涉商铺的合同价款为821551元，另案傅德恩、傅彩平购买的商铺合同价款为1066049元，合计1887600元。可见，傅彩飞支付的款项与案涉商铺及傅德恩、傅彩平另案购买的商铺合同总价款一致。据此，可以认定傅彩飞已经交付了合同约定的案涉商铺全部转让价款。上海二十冶公司主张傅彩飞上述付款与案涉商铺购房款缺乏关联性，但未提供证据证明，不予支持。三、傅彩飞是否在人民法院查封之前已合法占有案涉商铺首先，根据傅彩飞提供的房屋建筑工程竣工验收备案表记载，案涉商铺所在工程于2017年12月20日已完成竣工验收，并于2017年12月28日办理竣工验收备案手续。结合2017年4月20日傅彩飞与乐清五洲公司签订的《商品房买卖合同》约定的交付时间以及2017年12月29日乐清五洲公司向傅彩飞寄送的《交房通知书》通知的交付时间均为2017年12月30日的事实，在合同相对方亦无异议的情况下，傅彩飞主张案涉商铺在2017年12月底实际已具备交付条件，可予采信。其次，根据傅彩飞提供的落款日期为2017年12月30日的《房屋交接书（商铺）》和五洲商管公司2016年12月16日出具的收到案涉商铺开业保证金与履约保证金的收款收据，傅彩飞不仅同意接收当时已达到购房合同约定使用交付条件的案涉商铺，还通过支付开业保证金与履约保证金的形式，确认由自己经营案涉商铺。虽然傅彩飞于2018年1月1日才签收乐清五洲公司邮寄的《交房通知书》，但另案中与其一同购房的近亲属傅德恩、傅彩平已在2017年12月30日收到了乐清五洲公司邮寄的《交房通知书》并于当日办理了交接手续，签署了所购商铺的《房屋交接书（商铺）》，因此傅彩飞当日和近亲属傅德恩、傅彩平一起前往乐清五洲公司，与后者同时办理交接手续、接收案涉商铺，亦符合常理。后续傅彩飞通过微信朋友圈、在电线杆上张贴公告的方式发布案涉商铺出租信息，也证明案涉商铺在此之前已交付傅彩飞并由其合法占有的事实。乐清五洲公司留存的《房屋交接书（商铺）》载明的落款时间为2017年12月30日，说明乐清五洲公司亦认可2017年12月30日交付案涉商铺的事实。因此，可以根据乐清五洲公司的确认对案涉商铺的交付时间予以认定。本院对上海二十冶公司就《房屋交接书（商铺）》落款时间提出的鉴定申请，不予准许。再则，虽然案涉《商品房买卖合同》补充协议约定买受人付清房款、委托出卖人缴纳的契税、维修基金、物业管理费等费用的情况下才能办理收房手续，而傅彩飞至2017年12月30日尚未缴纳维修基金等费用，但是上述约定系乐清五洲公司和傅彩飞之间的约定，在乐清五洲公司对此未提出异议并自愿办理交付手续的情况下，不足以否定交付的合法性。据上，傅彩飞主张其在人民法院查封案涉商铺之前已合法占有案涉商铺具有高度可能性，可予确认。四、案涉商铺是否非因傅彩飞自身原因未办理过户登记本案中，虽然傅彩飞与乐清五洲公司系于2017年4月20日签订《商品房买卖合同》，但案涉商铺于2018年7月13日才取得《不动产权分割登记凭证》，符合依法办理产权过户登记的条件，同月26日被人民法院查封后即无法办理产权过户登记手续。考虑到乐清五洲公司存在分批统一办理房屋产权手续的实际情况，案涉商铺自符合办理产权过户登记条件至被查封仅十余天，故本案傅彩飞未能办理房产过户登记，尚不足以认定系其怠于行使登记权利所致，应认定案涉商铺未办理过户登记并非其自身原因。综上，根据傅彩飞一审提交的证据材料，结合其二审提交的新证据，本案符合《执行异议复议规定》第二十八条规定，傅彩飞对案涉商铺享有足以排除执行的民事权益。其上诉理由于法有据，应予支持。原判认定事实部分有误，实体处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销浙江省温州市中级人民法院（2019）浙03民初223号民事判决；二、驳回上海二十冶建设有限公司的诉讼请求。一、二审案件受理费各12016元，均由上海二十冶建设有限公司负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长  谢静华审判员  沈 伟审判员  赵恩勰二〇二〇年六月十九日书记员  程丽嫣