贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初10568号 原告：石朝鹏，男，汉族，1967年10月26日出生，住贵州省毕节市。 原告：王蕾，女，汉族，1976年11月26日出生，住贵州省毕节市七星关区。 上述二原告共同委托诉讼代理人：石山（特别授权代理），贵州百进律师事务所律师。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路10号，现住所地：贵州省毕节市七星关区瑞丰新城13号楼101室，统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：赵霞林（特别授权代理），贵州朗意律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张海威（一般授权代理），贵州朗意律师事务所实习律师。 原告与被告商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告毕节市瑞丰房地产有限责任公司在一个月内为原告办理“瑞丰新城”7幢1单元3层303号房不动产权证并交付原告；2、判决被告向原告支付逾期办证违约金暂计10,000.00元（实际金额以原告已付购房款313,243.00元为基数，按日万分之三的标准，从2019年3月7日起计算至被告向原告交付产权证书之日止）;3、本案诉讼费用由被告承担。案件审理过程中，原告增加一项诉讼请求，要求被告退还原告已缴纳的闭路电视开户费、电开户费共计829.00元及利息（利息以829.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率为标准，自2014年11月13日起计算至实际支付之日止）。 事实及理由：2012年7月4日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买其开发的“瑞丰新城”7幢1单元3层303号房屋一套，合同约定：被告于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，约定日期60日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款0.1%的违约金。据此，被告应于2017年5月31日前向原告办理商品房转移登记。原告按约定付清了购房款313,243.00元。被告至今未向原告办理产权证登记。原告曾起诉后撤回起诉与被告达成协议：“1、逾期办证的金额以已交房款313,243.00元为基数，按日万分之三的标准计算，自2017年6月1日计算至2019年3月6日期间的违约金共计60,518.55元，买卖双方协商同意减按60,000.00元支付，故甲方于本协议订立之日起一周内向乙方一次性付清该60,000.00元违约金。2、甲方承诺在2020年3月5日前完成前述房屋的权属登记办证，乙方放弃自2019年3月7日至2020年3月5日期间的逾期办证违约金，若再逾期，则按前述计算方法计付违约金。” 原告认为，原告与被告达成协议后，在约定的时间内被告又再次继续违约，根据约定原告放弃自2019年3月7日至2020年3月5日期间的逾期办证违约金的前提是被告承诺在2020年3月5日前完成前述房屋的权属登记办证，被告在该期间未能为原告办理不动产权证书并交付原告再次违约。故原告放弃自2019年3月7日至2020年3月5日期间的逾期办证违约金的条件已不存在，原告要求被告支付2019年3月7日起至被告向原告交付产权证书之日止的逾期办证违约金，合理、合法且符合双方的约定。原告为维护其合法权益，因此诉至本院。 被告辩称，一、逾期交付办理商品房转移登记的有关文书是政策因素所致，且存在不可抗力因素，被告不应承担违约责任。2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》实施，致使不动产登记程序、登记机关、登记内容等发生变更，国家机关在一定时期内暂停了不动产登记业务，这一政策因素致使被告逾期交付办证相关文书，被告享有法定免责事由。 二、原告不存在损失，被告不应支付违约金。违约金条款的设置以填补损失为原则，原告诉请被告支付逾期办证违约金，是以其能够举证证明因逾期办证给其造成客观具体损失为逻辑前提，而事实上，原告购买的房屋不因被告向其逾期交付办理商品房转移登记的有关文书而影响其居住、使用，故未造成损失，因原告举证不能，被告无支付义务。 三、本案违约金约定过高，应予调减。《商品房买卖合同》及《和解协议书》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金（逾期办证违约金）约定过高，参考省内各地对同类案件的处理情况：遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之零点二、安顺市系每户给予1000元至2000元的补偿，故本案逾期办证违约金约定极高，即便被告承担违约责任，也应参照省内安顺、遵义等地予以调减，若不予采纳，则最多参照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算才具有事实和法律依据。 四、原告诉请的违约金计算始期错误。《和解协议书》第二条明确：乙方（原告）自愿放弃2019年3月7日至2020年3月5日期间的逾期办证违约金，若再逾期，则按前述计算方法计付违约金。该条并未约定放弃该段期间的违约金是以2020年3月5日前办证为前提。故即便计算违约金，也应当自2020年3月6日起算。 五、原告诉请退还开户费829元及利息无事实及法律依据：(1).该请求已超过诉讼时效；(2).该费用实际上并未包含在商品房价款中且合同已约定原告在签订合同之日起十五或三十日内将该费用交付给出卖人，原告交付后被告确已将该费用提交到了相关单位，并未以收取方式占用，原告也已实际使用相关设施，故原告诉请退还及支付利息无事实和法律依据。 本院经审理查明，2012年7月4日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的“瑞丰新城”7幢1单元3层303号房屋一套，房屋总价款为313243.00元。被告承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，约定日期60日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款0.1%的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理涉案房屋转移登记，委托费用按相关部门规定收取，由买受人承担。合同签订后，原告向被告支付全部购房款以及闭路电视开户费、电开户费共计829.00元。合同约定的办证期限（2017年5月31日）届满后，被告未为原告办理涉案房屋的不动产权证书，原告因此诉至人民法院，要求被告支付逾期办证违约金。后经原被告双方协商一致，原告撤诉，并以被告为甲方（出卖人），原告为乙方（买受人），双方于2019年3月20日签订《和解协议书》，协议主要内容为：“甲方作为出卖人，乙方作为买受人，买卖双方于2012年7月4日订立了《商品房买卖合同》，约定乙方向甲方购买位于毕节市七星关区瑞丰新城第7幢1单元3层303号房（下称“前述房屋”）,现双方就逾期交付办理前述房屋转移登记的有关文书的违约金（下称“逾期办证违约金”）事宜达成如下协议：一、逾期办证违约金以房价款313243.00元为基数，按日万分之三的标准，自2017年6月1日计算至2019年3月6日期间（共计644天）的违约金共计60518.55元，买卖双方协商同意减按60000.00元支付，故甲方于本协议订立之日起一周内向乙方一次性付清该60000.00元违约金。二、甲方承诺在2020年3月5日前完成前述房屋的权属登记办证，乙方放弃自2019年3月7日至2020年3月5日期间的逾期办证违约金，若再逾期，则按前述计算方法计付违约金。三、本协议经买卖双方签字（或盖章）后生效。”，《和解协议书》约定的办证期限届满后，被告仍未为原告办理涉案房屋的不动产权证书。 另查明，被告至今仍未取得涉案房屋所在幢（栋）的所有权初始登记证书。 本院认为，结合原被告双方的诉辩意见，本案争执的焦点为：计算逾期办证违约金的起止时间以及计算标准如何确定。 一、关于计算逾期办证违约金的起止时间问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”之规定，本案中，根据原被告双方签订的《和解协议书》第二条之约定：“甲方承诺在2020年3月5日前完成前述房屋的权属登记办证，乙方放弃自2019年3月7日至2020年3月5日期间的逾期办证违约金，若再逾期，则按前述计算方法计付违约金。”，原告认为，应该从2019年3月7日开始计算违约金，被告认为，应该从2020年3月5日计算违约金，原被告双方对从何时开始计算违约金，存在分歧。本院认为，从前述《和解协议书》第二条约定的内容来看，乙方放弃自2019年3月7日至2020年3月5日期间的逾期办证违约金的前提条件应为甲方（被告）在2020年3月5日前完成涉案房屋的不动产权属登记，理由为：因为权利义务具有对等性，从公平公正的角度而言，只要被告在一年之内办理完毕涉案房屋的不动产权证书，则原告放弃一年的违约金34,300.11元（313,243.00元×3÷10000×365日），具有对等性，这于原被告双方也是公平的。否则，被告就应当支付相应的违约金。因此，在该段话后半段，原被告双方又约定：“若再逾期，则按前述计算方法计付违约金。”，该段话里面的“前述”二字，指代的应是《和解协议书》第一条约定的内容，“计算方法”指代的内容应该既包含计算违约金的起止时间，也包含计算违约金的“标准”，而《和解协议书》第一条计算被告第一次违约的截止时间为2019年3月6日，故应从2019年3月7日起继续计算被告应当支付的逾期办证违约金。由于原告委托被告办理涉案房屋的不动产权证书，因此，在原被告之间存在委托办证关系。由于涉案房屋所在幢至今未办理所有权初始登记，因此，计算违约金的截止时间应为被告提交完毕办理涉案房屋不动产权证书的有关文书到办证部门并通知原告之日止。 二、关于计算逾期办证违约金的标准问题。根据《和解协议书》第一条约定：“逾期办证违约金以房价款313243.00元为基数，按日万分之三的标准计算。”，庭审中，被告抗辩称，即使法院认定被告需要承担违约责任，最多参照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍计算。对被告该抗辩理由，本院不予采信。理由如下：第一、根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，被告抗辩称违约金的计算标准过高，应当就违约金是否过高承担初步的举证责任。本案中，被告并未举示相关的证据予以证明其逾期办证给原告造成的损失的具体数额，每日万分之三的计算标准是否高于因逾期办证而给原告造成的损失的30%，故被告应承担举证不能的不利后果。第二、违约金条款系合同当事人以补偿守约方损失为原则，兼顾对违约行为予以惩罚的目的，创设双方权利义务的意思表示。对违约方提出的违约金调整主张，人民法院根据案件事实进行综合评价。在涉案《商品房买卖合同》就办证时间及逾期办证违约金已作约定的情况下，因被告逾期办证，双方签订《和解协议书》，对案涉房屋办证时间予以顺延，并对违约金支付标准进行重新约定，从《和解协议书》签订背景看，被告系在对《和解协议书》重新确定的双方权利义务进行充分评估后，与原告签订《和解协议书》；《和解协议书》签订后，被告按照《和解协议书》约定的违约金标准，对违约金具体数额进行结算并在《和解协议书》中予以确认，同时履行了6万元违约金支付义务，其在已支付违约金的情况下，又以《和解协议书》约定的违约金过高为由主张对后续应支付违约金进行调减，该主张不仅与双方在平等自愿基础上形成的一致意思表示相悖，亦有违诚信履约原则。在《商品房买卖合同》约定的办证期限以及《和解协议书》延展的办证期限内，被告均未能为原告办理涉案房屋不动产权证书，在办理涉案房屋不动产权证书这一主要合同义务的履行上被告存在二次违约，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”之规定，综合考量本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，对被告提出的该抗辩理由，本院不予采信。 三、对于原告要求被告退还闭路电视开户费、电开户费请求。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款第（七）项规定：“商品房买卖合同应当包括下列内容：......供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任”，第二款规定：“前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费.....”以及贵州省人民代表大会法制委员会《关于贵州省城镇房地产开发经营管理条例>有关问题询问的答复》之意见：“新建商品房配套的水电燃气通信有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取。”之规定，被告重复收取原告电开户费529.00元，闭路电视开通费300.00元，共计829.00元，理应退还原告。对于原告要求被告支付利息损失的请求，本院不予支持。理由为：双方合同未作约定。 四、对于原告要求被告办理并交付涉案房屋不动产权证书的请求。 因涉案房屋所在幢暂未取得所有权初始登记，不符合办理转移登记的条件，原告可待条件成就后另行主张权利。故对原告提出的该诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告石朝鹏、王蕾逾期办证违约金，违约金的计算方式为：以原告已付购房款313,243.00元为基数，按每日万分之三的标准，从2019年3月7日起计算至被告提交完毕办理涉案房屋不动产权证书的有关文书到办证部门并通知原告之日止； 二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还原告石朝鹏、王蕾闭路电视开户费、电开户费共计829.00元； 三、驳回原告石朝鹏、王蕾的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费477.00元，保全费520.00元，由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  吴运成 二〇二〇年六月三十日 书记员  邓 頔