上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终2969号上诉人（原审被告、反诉原告）:上海国韵宾馆有限公司，住所地上海市闵行区漕宝路3138号。法定代表人：谢先法，总经理。委托诉讼代理人：宋君铭，黑龙江信达律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海隆源资产经营有限公司，住所地上海市青浦区徐泾镇振泾路198号2号楼204-26。法定代表人：李涛，董事长。委托诉讼代理人：胡海云，上海市世基律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈霞，上海市世基律师事务所律师。上诉人上海国韵宾馆有限公司（以下简称国韵宾馆）因与被上诉人上海隆源资产经营有限公司（以下简称隆源公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初21353号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案后，依法组成合议庭，于2020年4月28日公开开庭进行了审理。上诉人国韵宾馆之委托诉讼代理人宋君铭、被上诉人隆源公司之委托诉讼代理人胡海云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人国韵宾馆上诉请求：撤销原审判决，将本案发回重审。如不能发回重审，则要求直接改判驳回隆源公司在一审中的全部诉讼请求。事实和理由：1.其向隆源公司承租的房屋多次严重漏水、现仍有多处渗水，故无法实现正常使用和实现经济效益的合同目的，隆源公司构成根本违约，一审判决减少10%的租金无法弥补其损失；2.一审未进行鉴定，判令其既承担违约金，又被没收定金，故一审程序违法、适用法律不当；3.排污管道不属其责任范围，维修亦非其责，一审认定本案所涉排水行为违法的责任在于其而对其要求隆源公司承担水务管理部门行政处罚罚款和管道改造费用的反诉请求未予支持不当；4.双方合同约定的租金并非固定数额，而是按照每平方米单价乘以建筑面积计算得出相应数额，而其所承租的房屋并非整体建筑的全部面积，其中有一小部分由隆源公司出租给案外人，其在本次诉讼中才发现公摊面积和共用面积有误，故其在一审中申请司法鉴定以进一步确定实际租赁面积，一审未予准许不当；5.对于其所承租房屋的装修残值，一审应释明后由当事人申请司法鉴定，一审现判决仅补偿其人民币（以下币种相同）400万元与事实不符，且程序违法。被上诉人隆源公司辩称，1.2017年其曾因国韵宾馆拖欠租金起诉过，在该次诉讼中，国韵宾馆从未以房屋质量和面积问题提出任何抗辩；现双方合同将于2020年9月期满，本案中双方所有争议都发生在十六年租期的最后一年，国韵宾馆现提出房屋质量问题和面积问题显然站不住脚；2.一审给予国韵宾馆10%的租金减免，一年就减免了52万元，而国韵宾馆在反诉中主张的漏水造成的损失一共54万余元，故减免的租金已经足以弥补国韵公司的漏水损失;3.关于装修残值，十六年租期的合同将于四个月后到期，届时国韵宾馆没有任何装修补偿，现国韵宾馆是违约方，通过一审既获得了60万元的租金减免，又获得了400万元的装修补偿，利益已经得到平衡。据此，其认为一审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。隆源公司诉至一审法院，请求：1.确认《房屋租赁合同》(合同编号:0408)、《补充协议》及《补充协议(二）》于2019年5月15日解除;2.国韵宾馆向隆源公司返还位于上海市闵行区XX路XX号XX楼(除大楼西侧四、五楼)的房屋;3.判令国韵宾馆支付拖欠的2019年2月1日至2019年5月15日的租金共计1,687,300元,每月租金按483,031元计;4.国韵宾馆偿付逾期付款违约金暂计241,383元，按千分之二每日计算至合同解除之日止;5.国韵宾馆向隆源公司支付按照每日15,880.47元的标准，自2019年5月16日至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费;6.国韵宾馆支付的房屋租赁定金800,000元,不予返还。国韵宾馆提起反诉，请求判令：隆源公司返还或赔偿其各项费用和经济损失15,352,970元。一审审理中，其变更反诉请求为：1.判令隆源公司赔偿水务管理部门对系争房屋的雨水和污水混排进行行政处罚、并责令整改而造成的经济损失罚款48,000元和相应管道的改造费用25万元；2.返还其多缴纳的租金247万元；3.赔偿其装饰装修的残值损失1,000万元。一审法院认定：坐落于上海市闵行区XX路XX号全幢房屋登记的权利人为隆源公司，土地使用权来源为转让，用途为综合。2004年9月29日，隆源公司（甲方）和袁某（乙方）签订了《房屋租赁合同》一份，合同约定：第一条房屋的座落、面积及装修、设施：1-1、甲方将其合法拥有的座落在本市闵行区XX路XX号XX楼(除大楼西侧四、五楼)出租给乙方使用。1-2、甲方出租给乙方使用的该房屋建筑面积共10,473.08平方米。1-3、该房屋的现有装修及设施状况:1)该租赁物业室内为毛坯房,电梯三部由甲方安装;外立面修复、粉刷由甲方完成。2)甲方对该租赁物业配套事项(给排水、电、煤等)已经完成,具体情况乙方已到现场作了察看,乙方同意甲方按现状交付。第三条交付日期及租赁期限：3-1、甲乙双方约定,甲方于2004年10月1日前向乙方交付该房屋。该房屋租赁期共十六年,其中装修期自2004年10月1日起至2005年9月30日,经营期自2005年10月1日起至2020年9月30日止。第四条租金及支付方式和期限：4-1、该房屋标准月租金详见本页月租金表。4-2、该房屋租金前两年内不变。自第叁年起,租金每两年累积递增3%。4-3、租金按月结算，乙方必须在每月的25日前支付下月租金,由甲方开具发票。逾期支付,每逾期一天,则乙方按所欠租金的0.2%支付违约金。第五条定金和其他费用：5-1、甲乙双方约定签订本合同时,乙方向甲方支付房屋租赁定金捌拾万元整。甲方收取定金后,向乙方开具收款凭证。租赁关系终止时,甲方收取的房屋租赁定金除用以充抵合同约定由乙方承担的费用外,剩余部分无息归还乙方。第六条房屋使用要求和修缮责任：6-1、在租赁期限内,甲方应保证出租房屋的主体结构安全。乙方应爱护并合理使用其所承租的房屋、设备设施。乙方使用不当造成房屋、设备设施损坏,乙方应立即负责修复或予以经济赔偿。6-2、租赁期内,乙方发现房屋及甲方提供的设备设施有损失或故障时,应及时通知相关维修公司进行维修并作好维修记录,确保设备正常工作。6-3、甲方同意乙方根据经营需要进行重新装修和变更原有设施及增设附属设施和设备,但不得变更和损坏房屋主体结构。乙方进行时应及时书面通知甲方,并提供相关书面资料,取得甲方书面同意。按规定须向有关部门审批的则还应报请有关部门批准后方可进行,否则造成损失由乙方负责。6-4、租赁期间,乙方保证该房屋及甲方提供的设备设施处于正常的可使用和安全的状态。乙方应正常维护、检查、养护房屋、设备设施。6-5、如因不可抗力原因,导致房屋损坏或造成甲乙双方损失的,双方互不承担责任。第七条房屋返还时的状态：7-1、除甲方同意乙方续租外,乙方应在本合同的租期届满后十五日内返还该房屋。未经甲方同意逾期返还的,每逾期壹日,乙方应按日租金的五倍向甲方支付该房屋占用期间的使用费。第八条甲方的义务：8-1、租赁期间因全国或上海市环保规定而非经营性原因引起的必须进行相关的总排污、排水的环保设备的改造,其费用由甲方承担(不包括乙方经营场所的排污,排水设备的改造)。第九条乙方的义务：9-2、乙方负责在租赁期内对房屋、设备进行维护、保养。第十一条乙方的违约责任：11-1、在租赁期内,乙方有下列行为之一的,甲方有权解除本合同,并且不予退还定金。1)未经甲方书面同意,擅自将房屋转租、转让、转借他人或调换使用的;2)未经甲方书面同意,擅自拆改变动房屋主体结构,或损坏房屋主体结构,且经甲方书面通知,在合理时间内仍未纠正、并修复的;3)擅自改变本合同规定的租赁用途;4)拖欠租金累计壹个月以上的;5)乙方在租赁期内有严重违反法律、法规造成恶劣影响情形的。11-4、租赁期满,乙方应如期交还该房屋。如乙方逾期归还,则每逾期一天应向甲方支付到期日前日租金5倍的违约金。第十二条甲方的违约责任：12-1、甲方未按本合同约定的时间,交付该房屋供乙方使用的,每逾期一天,甲方应按标准月租金的0.2%向乙方偿付滞纳金。逾期三十天,则视甲方不履行本合同。甲方除应按上述规定支付滞纳金外,若支付的滞纳金不足抵付乙方损失的,甲方还应负责赔偿。12-2、在租赁期限内,甲方擅自解除本合同,提前收回该房屋的,甲方应按标准月租金的五倍向乙方支付违约金,同时双倍返还定金并补偿装修装饰以及增设的附属设施设备等价值,具体金额由权威部门评估确认。12-3、该房屋主体结构如存在质量问题,严重影响乙方正常营业的,甲方应自乙方通知后三十日进行修复,逾期不修复的,甲方应同意减少租金并变更有关租金条款。2004年10月9日，袁某支付了系争房屋租房定金80万元。2005年8月15日，由隆源公司作为甲方，袁某作为乙方，国韵宾馆作为丙方，三方签订补充协议，协议约定：2004年9月29日，甲方隆源公司与乙方袁某签订了0408号房屋租赁合同，现本协议三方一致同意，自2005年8月1日，原合同乙方变更为丙方国韵宾馆。自本协议签订之日起，乙方袁某在原来合同中的权利义务，现全部转为丙方国韵宾馆享有和承担。甲方隆源公司与丙方国韵宾馆一致同意，仍然按0408号房屋租赁合同继续履行，但需将0408号房屋租赁合同第5页第一行至第四行变更为“9-3乙方的经营活动必须严格遵照中国的法律、法规合法进行，乙方需对其经营服务的结果负全部责任，乙方的经营服务及行为均与甲方无关。若因乙方违反法律、法规和规章制度，而给甲方及任何第三人造成任何经济损失，乙方应承担赔偿责任，若乙方的行为损害甲方的名誉，甲方有权保留对其名誉等方面所受损失向乙方追索的权利。”0408号房屋租赁合同其余条款不变。签订补充协议后，原由袁某支付的租房定金一并移转至隆源公司、国韵宾馆租赁合同中。2010年2月5日，由隆源公司作为甲方，国韵宾馆作为乙方签订补充协议（二），协议约定甲乙双方于2004年9月29日签订了合同编号为0408的《房屋租赁合同》，甲方将其合法拥有的XX路XX号XX楼（除大楼西侧四、五楼）出租给乙方使用，所签房屋租赁合同条款清晰、明确。现双方协商，变更租赁合同第四条第二款约定，改变递增租金期，给予经济上的扶持。经双方协商同意，就2009年10月1日起的租金支付标准约定如表，其中“递增租金期”对应的起止日期为2017.10.1-2019.9.30的24个月份数，月标准金额为483,031.00元，2019.10.1-2020.9.30的12个月份数，月标准金额为497,522.00元，递增率3%；租金按月结算，乙方必须在每月的25日前支付下月租金，逾期支付按“＃0408”租赁合同第四条第三款约定执行。本协议作为房屋租赁合同的补充条款，其他条款按“＃0408”合同执行。2016年8月5日，因国韵宾馆未能按期支付租金等，故隆源公司向国韵宾馆发送《解除合同通知书》。2016年8月29日，国韵宾馆回函称明确表示不同意解除合同，由于国韵宾馆暂时性资金困难导致租金支付延期，收函后立即采取补救措施。2017年3月16日，隆源公司向一审法院提起诉讼，要求解除与国韵宾馆的租赁合同，国韵宾馆支付拖欠的租金和相关违约金。因诉讼过程中，国韵宾馆租金支付至2017年8月，故法院对隆源公司要求解除合同的诉请未予以支持。2017年11月15日，上海市闵行区水务局向国韵宾馆出具第2420170043号《行政处罚决定书》，内载：“你单位于2017年2月28日被发现在闵行区XX路XX号实施了在实行雨水、污水分流制的地区，雨水和污水管道混接的行为，上述违法事实有调查询问笔录、现场检查笔录、现场勘验图、取证照片等相关证据佐证。该行为违反了《上海市排水管理条例》第十五条的规定，依据《上海市排水管理条例》第四十条的规定，本机关对你单位作出如下行政处罚：罚款人民币肆万元。……”国韵宾馆为此支付罚款4万元并向案外人支付污水处理劳务费和污染防治设备费18万元。2018年3月22日，国韵宾馆向隆源公司发送《因房屋缺少维护保养致使我方公司损失的核销说明》，内载：“我方所承租贵司的物业，房屋因长期缺少维护、保养，造成屋顶平台防水层老化、破损及贵司A区原来物业承租人（银河证券）搬离后的一些遗留原因，造成我方白领公寓在2016年、2017年两次暴雨后造成部分房屋漏水，屋内电器、物品浸水等原因，致使我公司直接损失共计448,970元；2017年9月28日上海闵行区水务局来我处抽查排污情况，发现北横沥路与漕宝路一侧的排水口，存在污水、雨水混合同排的情况；此情况也属于原基础设施老化所造成，为此我公司不但缴付了行政罚款，还找专业人员就此处地下排污、雨水管道按水务局要求进行整改，罚款及整改费用高达96,000元。（注：以上损失明细见附件清单及相关漏水现场图片）以上具体情况及损失，我方在2017年11月份就以书面的形式发函给贵公司的张总（张某)，但至今尚未收到贵司的任何回复。贵司对以上情况不做明确回复的话，我方将视作贵司认可上述费用及相关情况的属实性，我公司将把上述费用共计544,970元（大写：伍拾肆万肆仟玖佰柒拾元）在缴付贵公司的房租费中扣除，特此告知。”2018年3月22日，国韵宾馆向隆源公司发送《XX路XX号租赁房屋的报修申请》，内载：“……3、2018年2月9日闵行区七宝镇安全生产所联合大检查，对方检查时指出一楼高压配电间存在漏水情况；4、漕宝路和沿河一侧的外立面墙体渗漏水，致使我们原来一楼的财务室只要一下雨，办公室内沿外立面墙体一侧就会有渗水现象，室内水位最高时将近10公分；5、2018年3月初发现，一下大雨原银河证券正门处不知是什么原因就会有大量雨水直接渗漏到一楼，造成一楼房间墙面沁水，并且水量很大，地面上会直接汪水。6、我宾馆3701、3711客房墙面渗漏水；以上多处渗漏水点已造成宾馆东侧多间房间不能正常营业，楼下部分区域不能营业/正常使用，现在正是我宾馆营业旺季，造成直接损失6.5-7万元左右/月；西侧的白领公寓在本月前几天下雨的几天里，也有部分房屋有渗漏水的情况发生，因今年我们相关部门一直对此事情的重点关注，及时到住户处了解情况、提醒住户注意事项等，今年没有造成大的损失，只有部分渗漏水的墙面处理、地面水渍处理等费用，直接/间接损失大概在1.5万元左右；望贵物业尽快给出修缮、维修计划及维修周期，便于我公司的协调、配合。……”2019年5月6日，隆源公司通过邮政特快专递向国韵宾馆寄送律师函，要求国韵宾馆于收到律师函之日起7日内付清2019年2月1日至2019年5月31日期间的租金和违约金，否则将根据合同约定行使解除合同、没收定金等权利，且不排除会采取司法手段以维护自身合法权益。国韵宾馆于同月7日收到该函。一审庭审中，国韵宾馆称，系争房屋承租后其投入8,000万元左右装修，2004年投入2,000万元左右，2010年投入6,000万元左右。隆源公司辩称，为节约诉讼时间，其确认8,000万元装修，但认为系争房屋租期16年已经履行了15年多，国韵宾馆未向法庭提供有效的书面证据，并请求法庭考虑已经履行的租期及违约情况后对残值进行裁量。一审审理中，国韵宾馆提供了其制作的《国韵宾馆自2004年至今装修统计》，内载：“2004年-2015年，酒吧装修，客房装修，KTV装修，桑拿装修，餐厅装修，教育学校装修费用的统计，及自2011年后的重新装修费用的统计。2004年国韵宾馆装修217间房间，每间房间造价10万元、房间内用品电视机43.4万。床及床上用品195.3万，桌椅茶几65.1万，空调：100万，KTV装修共计37个房间，共计1,110万包含空调及家具。酒吧装修：共计300万元，包含家具及设备，空调21万。桑拿装修：共计300万元包含家具及设备，空调21万。餐厅装修:共计400万元桌椅及餐具100万，空调30万。2010年后重新翻修改建，房间由大变小重新改造100间房间，变成180间，每间房间投入10万元，总投入1,800万，空调36万，室内家具180万。餐饮重新装修700万,家具及空调餐具等180万。2004-2014年KTV装修1,500万，包括家具及空调及软件费用。2004-2014年桑拿装修共计800万，包括家具及设备2012后又重新装修117间房间，装修费用2,340万,空调40万，家具220万。”国韵宾馆为此提供了相关财务凭证，隆源公司对此不予认可。一审法院经查，国韵宾馆财务凭证系其经营管理过程中发生的费用，无法体现其2010年投入6,000万元用于系争房屋的重新装修。对于经营情况的影响，国韵宾馆陈述，其有4间客房发生渗水。隆源公司陈述，国韵宾馆有100多间客房。截至2019年11月7日的庭审中，国韵宾馆向法庭明确表示其不同意继续支付系争房屋租金。一审法院认为，隆源公司与国韵宾馆就系争房屋签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》、《补充协议二》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应严格恪守，按约履行自己的权利义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。国韵宾馆未按约支付租金，未履行作为承租人的主要义务，经隆源公司催讨后仍不支付，且在庭审中亦确认拒绝支付任何租金，已构成根本违约。国韵宾馆辩称系争房屋不能正常使用，在拆迁期间协商停止支付租金之辩解，无证据证实，其既陈述系争房屋无法正常使用，亦不同意解除合同，有悖于常理。对此，一审法院认为，根据双方合同约定，拖欠租金累计一个月以上的，隆源公司有权解除本合同。鉴于国韵宾馆于2019年6月11日收到隆源公司提交的起诉状，而隆源公司在起诉状中已经明确提出解除房屋租赁合同的请求，故该合同及相关补充协议应于2019年6月11日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。一审法院依据上述法律规定，先就隆源公司的逐项本诉诉讼请求作如下处理：一、关于返还系争房屋的诉讼请求。一审法院认为，租赁合同解除后，国韵宾馆应将系争房屋返还给隆源公司，国韵宾馆要求与拆迁补偿损失一并解决为由，不同意搬离的理由，不能成立。对隆源公司的该项诉讼请求，一审法院予以支持。二、关于支付2019年2月至合同解除之日止的租金的诉讼请求。国韵宾馆认为隆源公司所提供的房屋存在严重漏水的问题，无法正常使用，并据此提出了反诉请求。本案系争房屋室内为毛坯房，双方约定国韵宾馆负责在租赁期内对系争房屋、设备进行维护、保养。根据国韵宾馆庭审陈述，系争房屋的渗水问题具体表现在配电室和一楼原财务室及有4间客房存在漏水，根据国韵宾馆自述的2004年其有房间217间，显然就漏水部位无论是相对在整个租赁标的整体所占比重来看，还是相对于国韵宾馆200余间房屋的整体以及使用功能而言，是无法构成严重的、实质性的影响，亦不会导致国韵宾馆无法使用系争房屋的情况。鉴于系争房屋确有漏水事实，影响了国韵宾馆对租赁物部分使用，隆源公司也同意在租金中予以部分减免。对于国韵宾馆要求对系争房屋漏水进行鉴定的请求，一审法院认为，如系争房屋漏水系因国韵宾馆维护保养不善导致，则无鉴定必要。如漏水原因系隆源公司过错，减免部分的租金也足以弥补国韵宾馆所受影响，亦无鉴定必要。鉴于此，隆源公司要求国韵宾馆支付拖欠的租金的诉请，根据2019年2月1日至2019年6月11日期间月租金483,031元标准和实际天数（4个月11天），一审法院将上述期间租金2,109,235.37元酌减10%后调整上述期间的租金为1,898,311.83元。三、关于逾期付款违约金（滞纳金）。本案租赁合同解除系国韵宾馆拖欠租金所致，故国韵宾馆理应就此承担相应的违约责任。《房屋租赁合同》约定，租金按月计算，逾期支付,每逾期一天,按所欠租金的0.2%支付违约金。每日0.2%标准确实过高，故一审法院对国韵宾馆要求调整违约金的意见予以采纳。综合考虑到当事人的实际损失、合同履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则，一审法院酌定调整为日万分之三。经计算，国韵宾馆按以下计算方式支付逾期付款违约金：2019年2月起至2019年5月未付租金的逾期付款违约金，均分别以月应付租金434,727.90元为基数，分别自2019年1月26日、2019年2月26日、2019年3月26日、2019年4月26日起，按日万分之三计至2019年6月11日；2019年6月期间未付租金的逾期付款违约金，以159,400.23元（434,727.90元/30天×11天）为基数，按日万分之三计自2014年5月26日起计至2019年6月11日，合计为48,237.41元。四、关于合同解除之日至房屋交还之日期间的房屋使用费。因国韵宾馆至今仍占用系争房屋，故应当给付隆源公司相应的房屋占有使用费。隆源公司主张根据《房屋租赁合同》约定，要求按同期日租金标准计算系争房屋占有使用费。一审法院酌情按隆源公司诉请的日租金15,880.47元的90%即14,292.42元的标准计算系争房屋的占有使用费。五、对于国韵宾馆已经支付的定金80万元，根据收据和合同均明确约定为定金，现国韵宾馆拒不支付租金，隆源公司有权按照合同约定解除合同并不予返还定金。对于国韵宾馆的反诉请求一审法院作如下处理：一、对于国韵宾馆要求隆源公司赔偿行政处罚款48,000元和相应管道的改造费用25万元。闵行区水务局的行政处罚决定书确认系由于国韵宾馆在排水规范方面存在违规行为而导致处罚，房屋租赁合同约定物业在承租方装修时的排污、消防、环保等设施的建设、报检、验收均由承租方负责，故存在排水违法行为的责任在国韵宾馆，对于国韵宾馆该项诉请，一审法院不予支持。二、对于国韵宾馆要求隆源公司返还多缴纳的租金247万元，本案系争租赁房屋系当事人双方均认可的特定房屋，合同约定的租金标准为固定数额，出租人按约定提供房屋，而承租人在长达十几年的使用过程中也从未就此提出异议，即使在双方2017年诉讼阶段，也从未提及面积不足。故现国韵宾馆再以租赁面积的差异主张减少租金乃至退回之前已付的租金，不合常理，有违诚信，一审法院不予支持。三、租赁合同解除后，相应的装修残值应予处理。对于租赁期间国韵宾馆自述投入的装修费用8,000万元，国韵宾馆未提供相关证据，其庭审陈述与自行制作的《装修统计》出入甚大。虽然本案系国韵宾馆违约导致合同解除，考虑到国韵宾馆投入的装饰装修价值巨大，隆源公司实际上也仍可利用，从公平合理和利益平衡的角度，一审法院认为隆源公司应在合理范围内对国韵宾馆作出一定比例的补偿。一审法院综合考虑房屋使用年限、合同期限、当事人的实际损失、当事人的过错程度等因素，酌定该合理补偿金额400万元。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条规定，作出判决：一、确认上海隆源资产经营有限公司与上海国韵宾馆有限公司签订的《房屋租赁合同》（合同编号：0408）、《补充协议》、《补充协议二》于2019年6月11日解除；二、上海国韵宾馆有限公司于判决生效之日起三十日内将上海市闵行区XX路XX号XX楼(除大楼西侧四、五楼)的房屋移交给上海隆源资产经营有限公司；三、上海国韵宾馆有限公司于判决生效之日起十日内给付上海隆源资产经营有限公司自2019年2月1日起至2019年6月11日止的租金1,898,311.83元；四、上海国韵宾馆有限公司于判决生效之日起十日内给付上海隆源资产经营有限公司逾期付款违约金48,237.41元；五、上海国韵宾馆有限公司于判决生效之日起十日内给付上海隆源资产经营有限公司自2019年6月12日起，按每日14,292.42元计至实际将上海市闵行区XX路XX号XX楼(除大楼西侧四、五楼)的房屋交还原告（反诉被告）上海隆源资产经营有限公司之日止的房屋占有使用费；六、上海国韵宾馆有限公司支付的房屋租赁定金80万元不予返还；七、上海隆源资产经营有限公司于判决生效之日起十日内给付上海国韵宾馆有限公司装修补偿款400万元；八、驳回上海隆源资产经营有限公司其他的诉讼请求；九、驳回上海国韵宾馆有限公司其他的诉讼请求。二审审理中，国韵宾馆向本院提交以下新证据材料：1.上海市闵行区人民政府网站公开信息截图两页(以下简称新证据1)，旨在证明其租赁的涉案房屋主体结构存在严重质量问题，房屋多处开裂、屋面渗水，构成安全隐患，根据双方在《房屋租赁合同》中约定，隆源公司应在其通知后三十日内进行修复，逾期不修复的，隆源公司应减少租金，但隆源公司未尽维修义务，其有权拒付租金，因此一审以其未按时支付合同约定租金为由解除合同，属于认定事实不清，适用法律不当；2.其于2006年5月31日、2007年7月3日、2007年11月20日、2008年3月25日、2012年1月13日要求隆源公司维修租赁物的书面材料五页(以下简称新证据2)，与一审中其提交的证据2、3、4、5相互佐证隆源公司应承担租赁物的维修义务；3.其与隆源公司及上海明泉公寓业主委员会和上海XX有限公司于2007年3月1日签订的《协议书》一份（以下简称新证据3），约定其租赁的房屋污水按照原规划设计通过明泉公寓污水提升站排入市政污水管网，旨在证明污水管网属于房屋主体结构，维修义务应归隆源公司，一审根据其与隆源公司在《房屋租赁合同》中的约定认定污排水设施建设归其负责，排水违法行为责任在于其，属认定事实错误；4.其与案外人签订的《补充协议》一份（以下简称新证据4），旨在证明因其承租的房屋将被拆迁，早在2016年7月已经严重影响其租户的正常经营，不再续签合同，致其损失严重。隆源公司表示，国韵宾馆提交的上述新证据材料均形成于一审立案之前，作为证据应当在一审中出示，现提交已经过举证期限。隆源公司还表示：1.对新证据1真实性无异议，但与本案无关，因一审已经考虑到房屋的渗漏水问题将租金减免了10%；2.新证据2所反映的房屋维修问题，也通过一审减免10%房租解决了；3.新证据3是十三年之前的协议，与本案无关；4.新证据4系国韵宾馆与租户之间的协议，与本案无关。本院认证意见，国韵宾馆提交的新证据材料形成时间均早于一审，在一审中可以提交而未提交，且非因客观原因，故属于逾期提供的证据。从内容上看：1.新证据1能证明国韵宾馆承租的房屋存在开裂渗漏水等问题，不能证明房屋主体结构存在严重质量问题；2.新证据2能证明其曾要求隆源公司维修租赁物，但不能证明其要求维修的内容系双方合同约定应由隆源公司承担维修责任，且一审对于房屋渗漏水问题，已经减免国韵宾馆的租金；3.新证据3系上海明泉公寓业主委员会与本案双方当事人就国韵酒店（国韵宾馆当时的名称为上海国韵酒店管理有限公司）废污水提升排放事宜于2007年3月1日达成的《协议书》，主要内容为约定增设污水泵一台，并由国韵酒店负责安装两只球阀以及必须的辅助配件等，国韵酒店每月支付给明泉公寓污水泵运行电费400元、维护保养及污水池、污水排放管道的养护、清理、维修费用等每月400元，每年分两次支付上述费用，明泉公寓业委会和物业管理公司确保国韵酒店废污水排放畅通。故从该《协议书》内容看，当时针对国韵宾馆的废污水提升排放事宜，三方曾有约定，有关费用由国韵宾馆承担，因此不能证明污水管网属于房屋主体结构以及有关行政部门的罚款和其相应管道的改造费用应由隆源公司负担；4.新证据4与本案缺乏关联性，故不予采纳。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。另查明，双方于2004年9月29日签订的合同编号为0408的《房屋租赁合同》第一条1-3-2）中约定甲方（指隆源公司）对该租赁物业配套事项（给排水、电、煤等）已经完成，具体情况乙方（指国韵宾馆）已到现场作了察看，乙方同意甲方按现状交付。……在第一条1-2-4）中约定，甲方同意乙方在相关部门认可下对租赁物业进行合理装修，该租赁物业在乙方装修时的排污、消防、环保、卫生防疫等设施的建设、报检、验收均由乙方负责。……本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。隆源公司要求国韵宾馆支付尚欠租金，对于尚欠租金的数额已经提交双方签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》等证据证明，国韵宾馆在一审中提出部分房屋存在渗漏水影响使用的问题，一审根据全部二百多个房间中，国韵宾馆陈述其中四间客房和一楼财务室存在渗漏水情况，酌定在合同约定租金基础上减免10%之后由国韵宾馆支付尚欠租金，具有事实依据和法律依据。国韵宾馆称房屋渗漏水损失远大于减免的租金数额、减免幅度过小，认为一审未委托鉴定不当，缺乏事实依据，其要求驳回隆源公司要求其支付所欠租金的诉讼请求，理由不能成立，本院不予支持。关于国韵宾馆支付的80万元租赁定金应否返还问题。双方在《房屋租赁合同》第十一条约定，“在租赁期内，乙方（指国韵宾馆）有下列行为之一的，甲方有权解除本合同，并且不予退还定金：……4）拖欠租金累计一个月以上的；……”国韵宾馆拖欠隆源公司租金的事实符合上述合同约定的隆源公司可行使合同解除权并不予返还定金的情形，故隆源公司要求不予退还80万元定金，一审法院予以支持并无不当。而一审判令国韵宾馆支付的逾期付款违约金与上述租赁定金性质不同，且适用的情形也不相同，国韵宾馆主张一审法院不能既没收定金，又判令其承担违约金，理由不能成立，其相关上诉请求本院不予支持。关于国韵宾馆向水务管理部门缴纳的罚款和管道改造费用应否由隆源公司负担的问题。国韵宾馆主张排污管道不属于其责任范围，污水管网属于房屋主体结构、维修义务应归隆源公司。对此本院认为，双方在《房屋租赁合同》第一条1-3-2）中约定甲方（指隆源公司）对该租赁物业配套事项（给排水、电、煤等）已经完成，具体情况乙方（指国韵宾馆一方）已到现场作了察看，乙方同意甲方按现状交付；在第一条1-2-4）中又约定，甲方同意乙方在相关部门认可下对租赁物业进行合理装修，该租赁物业在乙方装修时的排污、消防、环保、卫生防疫等设施的建设、报检、验收均由乙方负责。由此可见，双方签订《房屋租赁合同》时，国韵宾馆一方已到现场查看并同意按现状交付，同时约定其方装修租赁物时，排污、消防、环保、卫生防疫等设施的建设、报检、验收均由其方负责，故国韵宾馆租赁物的排污设施的合格依约应由国韵宾馆负责，因此国韵宾馆主张排污不合格被水务部门罚款的损失以及相关排污管道改造费用应由隆源公司负担，与上述合同约定不符，一审法院未予支持并无不当。关于隆源公司是否多收国韵宾馆租金并应返还的问题。国韵宾馆在一审中反诉主张双方约定的租金并非固定数额、而是按照每平方米单价乘以建筑面积计算得出相应金额，与双方合同约定不符，其要求隆源公司退还其多付租金，缺乏依据，一审法院未予支持亦无不当。关于国韵宾馆在一审中反诉主张的装修残值问题。一审中隆源公司认可了国韵宾馆提出的装修投入为8,000万元，一审法院据此认为对装修残值无必要再行委托鉴定，节省了双方的诉讼成本，且实际也不影响对有关事实的认定，故一审对装修残值未委托司法鉴定并无不当。同时，因双方于2004年9月29日签订的《房屋租赁合同》在一审法院于2019年12月20日作出判决时，剩余租赁期限只有九个月，故一审将装修残值酌定为400万元，具有事实依据，于法于理皆无不合。二审至今，国韵宾馆仍在使用所承租的房屋，而合同约定的租赁期限已仅剩余三个多月，国韵宾馆坚持主张装修残值补偿过低，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。综上所述，国韵宾馆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币28,772.39元，由上诉人上海国韵宾馆有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨斯空审判员  毛慧芬审判员  郑卫青二〇二〇年六月三十日书记员  周 勰附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……