上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0110民初4321号原告：上海杨浦中央社区发展有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：陈丽丹，董事长。委托诉讼代理人：马夏冰，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶明锴，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。被告：深圳市华阳国际工程设计股份有限公司上海分公司，营业场所江场三路76、78号924室。负责人：朱毅军，总经理。委托诉讼代理人：崔娣。委托诉讼代理人：衷兴茂，上海禹众律师事务所律师。被告：深圳市华阳国际工程设计股份有限公司，住所地深圳市。法定代表人：唐崇武，董事长。委托诉讼代理人：衷兴茂，上海禹众律师事务所律师。原告上海杨浦中央社区发展有限公司诉被告深圳市华阳国际工程设计股份有限公司上海分公司、深圳市华阳国际工程设计股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年4月2日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年5月7日公开开庭进行了审理。原告上海杨浦中央社区发展有限公司的委托诉讼代理人叶明锴、被告深圳市华阳国际工程设计股份有限公司上海分公司的委托诉讼代理人崔娣、衷兴茂(暨被告深圳市华阳国际工程设计股份有限公司的委托诉讼代理人)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海杨浦中央社区发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告深圳市华阳国际工程设计股份有限公司上海分公司于2017年6月28日签订的房屋租赁合同于2019年9月9日解除；2、判令两被告共同向原告支付拖欠的2019年8月1日至2019年9月9日期间的房屋租金224,204.40元；3、判令两被告共同向原告支付拖欠的2019年8月1日至2019年9月9日期间的物业管理费55,517.28元；4、判令两被告共同向原告支付房屋复原费274,625.58元；5、判令两被告共同向原告支付违约金632,576.70元；6、判令两被告共同支付原告律师费29,000元。事实和理由：原告与被告深圳市华阳国际工程设计股份有限公司上海分公司签订《上海市房屋租赁合同之补充条款》，约定由被告深圳市华阳国际工程设计股份有限公司上海分公司承租位于上海市杨浦区淞沪路308、316、338、388、398号地下一层04室房屋，租赁房屋实测建筑面积1367.57平方米，独用面积为1067.64平方米。租赁合同约定租期自2017年9月10日起至2020年9月9日，租金5.25元/天/平方米(独用面积)，租赁期内被告必须于每月第一天或之前支付当月租金，物业管理费按40元/天/平方米(独用面积)计算，被告应于每月第一天或之前缴付当月的物业管理费。租赁合同第7.3条约定，原告有权追索拆除被告装修和设施设备的开支，租赁合同第13.1条约定如被告拖欠租赁合同项下应付款项的，应支付滞纳利息及原告因追讨欠款而支付的诉讼费、律师费。租赁合同第13.3条约定，若被告拖欠租赁合同项下的应付费用超过七天或擅自退租的，原告有权解除合同并要求被告承担违约责任，向原告支付租赁房屋三个月的租金及物业管理费总和之金额的违约金。租赁期内，被告深圳市华阳国际工程设计股份有限公司上海分公司欠付租金、物业管理费等应付费用，且擅自退租，原告于2019年8月30日向被告发出终止函，明确因被告的违约行为，原告依约行使单方解除权，租赁合同于2019年9月9日终止。根据公司法规定，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担，故被告深圳市华阳国际工程设计股份有限公司应共同承担付款义务。被告深圳市华阳国际工程设计股份有限公司上海分公司、深圳市华阳国际工程设计股份有限公司共同辩称，两被告的答辩意见一致，同意解除房屋租赁合同，但被告认为合同的解除日期为2019年7月31日，被告已于2019年4月11日发函给原告有意解除合同，被告在2019年7月26日的函中明确提出退租日期为2019年7月31日，且进行了复原，原告对此也是知晓的。不同意支付原告诉请拖欠的租金、物业管理费，被告认为合同解除日期应为2019年7月31日，被告已将租金、物业管理费等费用交纳至2019年7月31日，故不存在拖欠。对复原费不认可，并非被告不愿意将房屋交付给原告，而是在被告拆除物品过程中受到物业公司阻拦导致被告无法进行房屋恢复工作，被告也一直强调愿意配合原告对系争房屋进行复原，在被告发送给原告的函件中有体现，原告与房屋复原工程的施工方为关联公司，且原告仅提供了发票，并无实际付款的凭证，也无实际施工的证明材料。原、被告之间一直存在积极有效的沟通渠道，但原告在选择施工方、签订合同及确定施工方案时均未向被告进行披露，更未事先征询过被告的意见，结合原告与施工方是关联方，故被告有充分理由怀疑该施工项目的真实性和合理性。对违约金不予认可，被告并非临时无故提出退租，而是早在2019年4月11日就已经发函给原告提出退租，同时被告在函中还提出会积极配合原告寻找新的租户，事实上在原告带新租户看房时，被告也进行了积极配合，并带领相关人员进行了参观。被告提出退租的真实理由是因为系争房屋多年来存在渗水、漏水等情况，导致房屋霉菌滋生且将被告建筑模型损坏，而原告明确知道系争房屋为商铺，并不符合相关规定作为办公室的使用条件，尤其是在通风和采光上，大量滋生霉菌后已经对被告员工人身健康造成影响。被告在首次提出退租时因双方长期的租赁合同关系且想全额退回保证金，故没有明确提出上述退租理由。双方签订的租赁合同补充条款为原告单方制作的统一对外的格式合同，合同中未就原告违约责任进行任何约定，导致对承租方有很多不合理的条款设置，存在明显减轻自身责任增加对方义务的情形。关于违约金数额，因该合同系原告利用强势地位制定的格式合同，故其中针对承租方约定的违约金明显过高。另外，原、被告实际上建立租赁关系日期为2011年9月10日，故在被告提出退租时，已经履行完大部分的合同义务，退一步讲即使按照原告提供的合同起始日为2017年9月10日计算，截至被告搬离时也已过三分之二，此时原告要求被告承担诉请中的违约金显然过高。根据合同第5条约定，即使被告应承担部分费用，也应当在已缴纳的639,583.09元保证金中予以扣除，剩余保证金原告应返还给被告。对律师费不予认可，原告并未提交相关的法律服务合同，也未提供付款凭证和发票，被告有理由怀疑原告代理人实际是原告内部的工作人员，只是为了委托挂靠在律所。即使原告代理律师是真实律师身份，房屋租赁合同也未就律师费的具体数额和计算进行过约定，该费用明显过高，故原告提供相关凭证后也请法院予以调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方提交的证据及陈述的事实，本院认定如下：2017年6月28日,原告上海杨浦中央社区发展有限公司作为出租方(甲方)与承租方(乙方)深圳市华阳国际工程设计股份有限公司上海分公司签订《上海市房屋租赁合同之补充条款》，约定甲方出租给乙方的房屋座落在上海市杨浦区淞沪路308、316、338、388、398号内，房屋用途为商铺，租赁期间，乙方承租该房屋只限用作办公使用。第5.3条约定租赁期限内，若乙方未支付任何款项(包括但不限于合同约定乙方应付款项、滞纳利息、因违约而应向甲方支付的违约金及补偿费、甲方垫付之费用)，甲方可按实际数额从保证金中扣除抵偿，届时，乙方应向甲方补足保证金。如保证金尚不能弥补甲方之损失，甲方可另行向乙方追偿。第5.4条约定租赁期届满或提前终止时，甲方从保证金中扣除乙方根据本合同约定应支付之各项费用或违约金后，保证金如有剩余的，应在乙方将该房屋按本合同约定状态返还给甲方、完成各类注册登记证的注销/变更手续、提供保证金的收据原件、与甲方签署费用结算单后三十天内无息返还乙方。第7.2条约定在租赁期结束日或提前终止日，乙方必须把该房屋连同其所有的附属物、装置、附加物(无论乙方对该房屋的装修、装饰、改建或安装是否已得到甲方的同意)按附件三恢复原状后交还给甲方(正常损耗除外)。第7.3条约定租赁期届满或提前终止，如乙方逾期归还该房屋，则甲方有权通知物业公司停止向该房屋供水、电、煤气及其他物业管理服务，乙方应全额支付逾期期间因占用该房屋所发生的物业管理费及水、电、煤气(如有)等公用事业费，同时每逾期一天，应当向甲方支付相当于原日租金2倍的违约金，若违约金不足以弥补甲方损失的，乙方应赔偿甲方的损失(该等损失包括但不限于甲方因延迟向第三方交付该房屋而需承担的违约金、中介费、律师费等)；如逾期返还该房屋，甲方有权收回该房屋，该房屋内所有装修、设施和物品均归甲方所有且甲方有权酌定处理而无需给予乙方任何补偿。同时甲方有权向乙方追索拆除乙方装修和设施设备的开支，甲方有权从保证金中抵扣相关费用，不足部分由乙方补足。第13.1条约定若乙方拖欠本合同约定的应付租金、物业管理费、公用事业费、保证金及其他按本合同约定应当支付的费用，在不影响甲方其他权利的前提下，甲方有权要求乙方支付滞纳利息(该滞纳利息从乙方应付所欠款项之日起按月息1.5%计算)及甲方因向乙方追讨欠款而支出的诉讼费、律师费。第13.3条约定乙方在此明确同意及声明：甲方有权在下列事件发生的任何时间提前收回该房屋并立即提前终止本合同，乙方已经支付保证金不予退还，且乙方除应向甲方支付本合同项下乙方应付未付的欠款外(包括但不限于租金、管理费及其他乙方应付费用)并应承担如下违约责任：乙方应向甲方支付相当于该房屋3个月的租金及物业管理费总和之金额的违约金。该等事件为：13.3.1若乙方拖欠租金、物业管理费、公用事业费、保证金及其他按本合同约定应当支付的费用超过7天……13.3.4乙方擅自退租的……第14.10条约定甲方已明确告知该房屋为商业用途，上海市杨浦区房地产交易中心核发的租赁登记证上显示的用途为店铺。乙方在此承诺，其已知晓该等情况并自愿承担将该房屋地下一层作为办公用途的相关法律责任，甲方不承担任何责任。合同另对甲、乙双方责任作了相应约定。《上海市房屋租赁合同之补充条款》附表一明确房屋座落于上海市杨浦区淞沪路308、316、338、388、398号地下一层04室，该房屋实测建筑面积为1367.57平方米，独用面积为1067.94平方米。附表四约定该房屋租赁期限自2017年9月10日起至2020年9月9日(包括该两日)。租赁期内，该房屋租金按5.25元/天/平方米(独用面积)，乙方应于每月第1天或之前支付当月租金，该房屋独用面积为1067.64平方米。乙方应向甲方支付保证金为639,583.09元，即相当于三个月的租金和现行物业管理费之总和。物业管理费按40元/月/平方米(独用面积)计算并收取，乙方每月应付管理费应于每月第1天或之前支付。2019年4月11日，被告深圳市华阳国际工程设计股份有限公司上海分公司向瑞安房地产有限公司、创智天地广场物业中心出具《关于深圳市华阳国际工程设计股份有限公司上海分公司办公室退租的函》，因被告发展需要，人员扩张，目前场地已无法满足业务需求，为此特提出退租：退租时间2019年8月31日，退租对象上海市杨浦区淞沪路308、316、338、388、398号地下一层04室。在此希望双方可以协商解决，自本函发出日至搬出期间，被告将积极配合寻找新租户并带领参观被告公司。2019年4月12日，原告向被告深圳市华阳国际工程设计股份有限公司上海分公司出具《回函》，内容如下：一、被告应于2019年4月30日就该房屋的终止事宜与原告签署书面协议，确定终止日；二、被告应结清终止日前的该房屋租金、物业管理费及其他应付费用；三、除被告已付保证金不予退还之外，被告还应承担相当于该房屋3个月的租金及物业管理费总和之金额的违约金；四、被告应将该房屋租赁合同约定进行复原返还给原告，并及时注销以该房屋为注册地址的工商、税务等各类注册登记证。2019年7月26日，被告深圳市华阳国际工程设计股份有限公司上海分公司向瑞安房地产有限公司、创智天地广场物业中心出具《关于深圳市华阳国际工程设计股份有限公司上海分公司办公室退租的函续》，表示在办公室使用中，未能提供完善的基础设施作为办公使用的基本条件：1、办公室采光、通气不满足国家规范要求(详见附件二)；2、办公环境差：卫生间气味重、自来水发黄；园区宠物经常进入大堂、卫生间等区域造成夏季跳蚤、蚊蝇生；3、漏水严重：玻璃幕墙，后方走道等区域长期漏水、渗水；例：2015年6月17日大雨，办公室各处顶面漏水、园区积水倒灌，办公室内部积水深度达20cm，造成办公家具浸水，吊顶涂料受潮起皮、图纸浸湿(详见附件三)；4、每周四统一安排维修，不能及时解决问题。以上原因严重危害了员工身体健康，影响了公司形象，在现有的办公环境下，已不能满足被告的发展需求，对此次的退租提出：1、退租时间7月31日；2、被告不承担任何违约赔偿；3、请原告在退租前返还被告押金。2019年7月30日，被告深圳市华阳国际工程设计股份有限公司上海分公司将部分物品搬离系争房屋，之后原告对系争房屋进行锁门。2019年8月1日，原告向被告深圳市华阳国际工程设计股份有限公司上海分公司出具《回函》，对被告提出的退租理由及要求不予接受，并再次回函如下：一、被告应于2019年8月15日前就该房屋的终止事宜与原告签署书面协议，确定终止日；二、被告应结清终止日前的该房屋租金、物业管理费及其他应付费用；三、除被告已付保证金不予退还之外，被告还应承担相当于该房屋3个月的租金及物业管理费总和之金额的违约金；四、被告应将该房屋租赁合同约定进行复原返还给原告，并及时注销以该房屋为注册地址的工商、税务等各类注册登记证。2019年8月14日，被告深圳市华阳国际工程设计股份有限公司上海分公司向瑞安房地产有限公司、创智天地广场物业中心出具《回函》，内容如下：一、退租日期2019年7月31日，2019年4月9日已当面送达退租函，期间已带新客户看现场，2019年7月26日再次当面送达退租函，并再次明确退租时间及要求；二、退租原由：1、自2011年9月10日承租上海市杨浦区淞沪路308、316、338、388、398号地下一层04室以来，期间多次发生办公室漏水、四害滋生、空气污浊等，例：2015年6月17日大雨，园区地面积水倒灌，造成被告办公室积水深度达20厘米，并造成木质家具浸水、吊顶区域顶面受潮起皮脱落、板材变形；2、经核实其房屋用途为商铺，实际作为办公用途出租给被告，但在办公使用中，陆续出现员工身体不适，直至员工在工作期间昏倒，引起被告高度重视，对办公环境检查发现本房屋不符合办公通风、采光等国家规范要求，考虑员工身体健康及基本的办公环境需求，提出退租。三、费用问题：1、7月31日之前已付清房屋租金及物业费；2、物业在2019年7月29日邮件通知7月冷凝水费及电费费用，被告将按流程付清。四、退租诉求：1、退还押金；2、不承担任何违约金。五、房屋复原：1、7月29日进行物品处理，如办公家具等物品拆除出公司过程中，受到园区物业的阻拦，不允许被告将物品从房屋内移除；2、如原告与新租户达成的协议需要对本房屋进行复原，被告将积极配合原告或租赁方的工作。2019年8月30日，原告向被告深圳市华阳国际工程设计股份有限公司上海分公司发出《终止函》，2019年7月期间，被告向原告提出了退租该房屋且要求不承担任何违约责任，原告表示就该房屋的终止事宜应与原告协商确认终止日期，且被告已付保证金不予退还之外还应承担相当于该房屋3个月的租金及物业管理费总和之金额的违约金。鉴于被告于2019年7月下旬已搬离该房屋，并拖欠该房屋2019年8月份的租金及管理费，双方于2019年8月15日就该房屋的租赁终止事宜会谈仍未协商一致，为保障原告合法权益，特此知会被告：1、租赁合同于2019年9月9日(“终止日”)终止；2、请被告于终止日前按租赁合同约定复原该房屋并向原告返还该房屋，如被告逾期归还该房屋，原告有权按租赁合同约定收回该房屋并处置遗留物品、及/或要求被告承担逾期返还该房屋的占用费/复原费；3、请被告于2019年10月9日前注销以该房屋为注册地址的工商、税务等各类注册登记证，如被告未能及时办理相关注销手续的，则须向原告承担赔偿责任；4、被告根据租赁合同已经支付的该房屋保证金，原告不予退还；5、原告将保留进一步通过法律途径向被告追究违约责任的权利，包括但不限于向被告追索欠费、违约金以及被告在租赁合同下或法律法规下的其他违约赔偿责任。审理中，被告质证表示至今未收到该《终止函》。2020年4月，原告起诉至本院，作如上诉请，本院于2020年4月13日向被告深圳市华阳国际工程设计股份有限公司上海分公司送达起诉状副本。审理中，原告提供《上海市杨浦区创智天地广场二期9号楼B1楼“华阳国际”拆除复原工程》合同、《上海市杨浦区创智天地广场二期9号楼B1楼“华阳国际”消防系统拆除复原工程》合同、发票、银行回单，证明系争房屋拆除复原费为274,625.58元，被告质证对支付凭证真实性不予认可，施工时间与付款时间相隔五个多月，不符合常理，施工合同中未就相关施工单项进行罗列和计价也不符合常理，施工单位与原告的实际控股人为关联方，被告在搬离系争房屋前，就系争房屋复原费进行过咨询，施工单位在没有压价的情况下报价18万元左右，另外原、被告间一直保持良好且有效的沟通，原告完全可以在施工单位报价后征询被告的意见。原告提供《法律服务委托协议》、发票、银行回单，证明为本次诉讼支付律师费29,000元，被告质证对关联性不予认可，被告有理由怀疑原告代理人实际是原告内部的法务人员。即使原告代理律师身份真实，原告主张的代理费明显过高，请法院予以调低。双方确认已付保证金为639,583.09元，均要求在本案中一并处理。审理中，被告对原告提出2019年9月9日解除合同，无异议。原告自行确认2019年9月11日收回系争房屋，目前空置状态。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与被告深圳市华阳国际工程设计股份有限公司上海分公司签订的《上海市房屋租赁合同之补充条款》系双方真实意思表示，合法有效，当事人均应按约履行。根据《上海市房屋租赁合同之补充条款》相关约定，被告拖欠任何款项超过7天或擅自退租的，原告有权提前收回系争房屋并提前终止合同，根据双方往来函件，被告深圳市华阳国际工程设计股份有限公司上海分公司于2019年4月曾向原告提出退租申请，之后，在未经原告同意、双方未达成一致解约协议的情况下，擅自将物品搬离系争房屋，并至今拖欠2019年8月1日后的租金、物业管理费，被告的行为应属违约，现原告要求解除双方签订的《上海市房屋租赁合同之补充条款》，本院予以支持。审理中，原、被告双方就合同解除时间达成一致意见，本院予以确认。合同解除后，被告理应按照合同约定支付拖欠的租金、物业管理费，并承担提前解除合同的违约金，被告辩称合同无法履行系房屋漏水及瑕疵原因造成，但从证据的内容来看，被告所述漏水时间均发生在2017年前，据此本院对此辩称无法采信。被告还辩称2019年8月1日起原告将涉案房屋进行锁门导致被告无法使用房屋，故自该日起不应再计算租金和物业费，庭审中原告认可2019年8月1日后对系争房屋进行锁门。纵观本案，被告未支付租金也未向原告交还房屋，且房屋内尚有被告物品留存，故占有该房屋理应按约支付租金，但原告从2019年8月1日在租赁房屋上加锁，为被告实际使用系争房屋设置障碍，在此情况下原告既阻止被告使用，又未按照双方合同约定及时收回房屋，造成了损失之扩大。就此，本院结合原、被告双方之履约情况，酌定被告按照约定标准的五折支付自2019年8月1日至9月9日止的租金及物业费。至于违约金的金额，本院结合合同约定、合同履行情况及原告的实际经济损失酌情予以确定。至于保证金，因没收保证金及提前解除合同的违约金同属于违约损失赔偿范围，本院酌情一并确定相关违约金数额后，原告理应返还保证金。原告诉请要求被告支付系争房屋复原费、律师费，并提供了相关证据，符合合同约定，本院予以支持。根据《公司法》规定，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。被告深圳市华阳国际工程设计股份有限公司上海分公司作为被告深圳市华阳国际工程设计股份有限公司的分公司，其订立合同产生的相应民事责任及法律后果应由被告深圳市华阳国际工程设计股份有限公司承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国公司法》第十四条之规定，判决如下：一、原告上海杨浦中央社区发展有限公司与被告深圳市华阳国际工程设计股份有限公司上海分公司于2017年6月28日签订的《上海市房屋租赁合同之补充条款》于2019年9月9日解除；二、被告深圳市华阳国际工程设计股份有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海杨浦中央社区发展有限公司2019年8月1日至2019年9月9日期间的租金112,102.20元；三、被告深圳市华阳国际工程设计股份有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海杨浦中央社区发展有限公司2019年8月1日至2019年9月9日期间的物业管理费27,758.64元；四、被告深圳市华阳国际工程设计股份有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海杨浦中央社区发展有限公司房屋复原费274,625.58元；五、被告深圳市华阳国际工程设计股份有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海杨浦中央社区发展有限公司违约金632,576.70元；六、被告深圳市华阳国际工程设计股份有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海杨浦中央社区发展有限公司律师费29,000元；七、原告上海杨浦中央社区发展有限公司应于本判决生效之日起十日内退还被告深圳市华阳国际工程设计股份有限公司上海分公司保证金639,583.09元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费16,000元，减半收取计8,000元，由被告深圳市华阳国际工程设计股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 陆    青二〇二〇年六月十八日书记员 高沈波肖蔚瑾附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国公司法》第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。