广东省台山市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0781民初408号原告：麦劲富，男，1970年9月16日出生，汉族，住广州市白云区*****************，公民身份号码：440************536。被告：王小兰，女，1984年7月15日出生，汉族，住广东省台山市****办事处侨雅花苑侨星阁一梯804房，公民身份号码：440************384。被告：詹金辉，男，1978年6月25日出生，汉族，住广东省台山市*********，公民身份号码440************516。原告（反诉被告）麦劲富与被告（反诉原告）王小兰、被告詹金辉租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用简易程序，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2020年5月20日公开开庭进行了审理。原告麦劲富及被告王小兰、詹金辉均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告麦劲富提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的租赁合同；2.判令被告王小兰、詹金辉向原告麦劲富支付拖欠租金68000元以及滞纳金（滞纳金以3672为基数，从2019年9月21日至按日利率万分之五的标准计至款项清偿之日止，暂计至2020年1月7日为3672元；3.判令被告王小兰、麦劲富于2017年3月18日交付给原告詹金辉的房屋租赁押金26000元抵扣上述拖欠租金（从2019年8月至2025年3月31日止，未履行合同租金为884000元）；4本案诉讼费由两被告承担。庭审中，原告麦劲富将上述第二项诉讼请求变更为：判令被告王小兰、詹金辉向原告麦劲富支付拖欠租金68000元以及滞纳金（滞纳金以68000为基数，从起诉之日至按日利率万分之五的标准计至款项清偿之日止）。事实与理由：麦劲富与王小兰、詹金辉于2017年3月20日签订《房屋租赁合同》，约定麦劲富将坐落于台山市************房出租给王小兰、詹金辉使用，合同期限为2017年4月1日至2025年3月31日，月租金为13000元。王小兰、詹金辉按月转账支付租金给麦劲富的妻子麦丽姿。詹金辉、王小兰分别于2017年3月18日和3月20日向麦劲富支付了租赁押金26000元以及一次性支付转让设备、设施费用50000元，麦劲富依约交付房屋给王小兰、詹金辉使用。但詹金辉、王小兰自2019年8月起一直拖欠租金，经麦劲富多次催收，截至2019年12月尚欠租金68000元。王小兰、詹金辉的行为已构成根据根本违约，麦劲富为维护自身合法权益，遂向法院提起诉讼。被告王小兰辩称，不同意麦劲富起诉的事实和理由。1.虽然王小兰曾有延迟缴纳租金的情况，但王小兰后来有委托他人代缴，不存在根本违约。麦劲富主张解除合同的原因在于案涉房屋在出租给王小兰前已抵押给台山信用社上川分社用作贷款，因2019年8月债务到期，麦劲富无力偿还，台山信用社上川分社将案涉房屋进行拍卖，麦劲富据此单方面要求解除合同，并于2020年1月5日强行锁门，导致王小兰无法营业，于2020年1月7日前搬离案涉房屋，将租赁物交还给麦劲富，由此造成王小兰巨大损失；2.王小兰已委托他人向麦劲富支付2019年9月21日至2020年1月7日的租金。鉴于案涉房屋准备拍卖，2020年8月9日经刘世平、詹金辉与麦劲富协商，提出以保证金26000元抵扣2019年8、9月的租金，并得到麦劲富的同意。王小兰也分别与2019年10月21日、25日和11月1日委托刘世平以微信转账的方式向麦劲富支付2019年10月的租金13000元，2019年11月29日委托刘世平再微信转账支付2019年11月的租金13000元；于2020年1月13日委托詹金辉通过银行转账支付2019年12月部分租金5000元。故麦劲富主张支付拖欠租金68000元以及滞纳金没有事实依据。被告詹金辉辩称，不同意麦劲富起诉的事实和理由。1.詹金辉不是案涉物业的实际经营者，王小兰是詹金辉的前妻，因王小兰工作繁忙、经常不在台山等原因，委托詹金辉协商案涉房屋租赁事宜，并代付租金；2.王小兰与麦劲富签订租赁合同时，詹金辉也在现场，麦劲富隐瞒了案涉房屋于2015年7月1日抵押给台山信用社上川分社用于贷款的事实，存在过错；3.王小兰已向麦劲富及麦丽姿支付2017至2019年的租金，且有转账明细为证；4.麦劲富多次无理解除合同，严重影响了案涉房屋正常的经营行为。反诉原告王小兰向本院提出诉讼请求：1.判令被反诉人麦劲富退回反诉人王小兰租赁押金26000元；2.判令被反诉人麦劲富赔偿反诉人王小兰不能经营的损失191267.75元；3.判令本案诉讼费由被反诉人麦劲富承担。事实和理由：2017年3月20日王小兰与麦劲富签订《房屋租赁合同》，约定王小兰承租坐落于台山市************房，约定合同期限为2017年4月1日至2025年3月31日，并当场支付租赁保证金26000元。虽然王小兰曾存在延迟缴纳租金的情形，但已委托他人代为缴纳租金给麦劲富，没有构成根本违约。但麦劲富一直隐瞒案涉房屋已抵押给台山信用社上川分社用于贷款的事实，致使王小兰与其签订期限长达8年的租赁合同，并大量投入资金和精力。由于王小兰生意经营不理想，于2019年4月准备把案涉房屋转租他人，但麦劲富不同意，并多次干扰王小兰正常经营，造成王小兰损失。另，麦劲富要求解除合同的主要原因是由于其无力偿还银行到期贷款，案涉房屋将被银行拍卖，据此单方面要求解除租赁合同，并要求王小兰于2020年1月停止营业。因此，麦劲富应赔偿王小兰剩余租期不能经营的损失191267.75元，并应当依法退回王小兰租赁保证金26000元。反诉被告麦劲富辩称，麦劲富已依照合同规定向王小兰发出解除合同通知书，故租赁押金不予退回；麦劲富要求解除合同是因为王小兰多年不按时缴纳租金，银行没有将案涉房屋拍卖，未造成王小兰经济损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对原告（反诉被告）麦劲富与被告王小兰（反诉原告）、詹金辉无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院结合全案证据综合进行评判。原告（反诉被告）麦劲富为支持其诉讼主张，提交以下证据：《房屋租赁合同书》、租金支付明细记录、收据、解除合同通知书、房地产权证（粤房地权证台山字第0109000536号）、台山市房地产登记信息查询表、微信转账及聊天记录。以上证据证明麦劲富将案涉房屋出租给王小兰与詹金辉，期限为2017年4月1日至2025年3月31日，月租金为13000元，截至2019年12月王小兰、詹金辉尚欠租金68000元未支付。被告王小兰（反诉原告）、詹金辉质证意见：对《房屋租赁合同书》、收据、房地产权证、台山市房地产登记信息查询表等证据无异议。对租金支付明细记录、解除合同通知书和微信聊天不予确认，表示王小兰已支付全部租金，且未收到上述解除合同通知书，而詹金辉是受王小兰委托与麦劲富协商租赁事宜和缴纳租金，不是案涉房屋实际经营者。本院认证意见：对《房屋租赁合同书》、收据、房地产权证、台山市房地产登记信息查询表等证据予以确认。其他证据所拟要证明的事实本院将结合全案证据的关联性综合进行评判。被告（反诉原告）王小兰为支持其抗辩意见和诉讼主张，提交以下证据：2017年、2018年及2019年铺租转账明细统计表及租金转账记录、刘世平情况说明、詹金辉情况说明、房地产权证、送货单、工程明细表、照片打印件。以上证据证明王小兰已委托詹金辉、刘世平向麦劲富支付全部租金，因麦劲富隐瞒案涉房屋已向台山信用社上川分社抵押用作贷款的事实，并对房屋强行上锁解除租赁合同，导致王小兰不能继续经营而造成损失。原告（反诉被告）麦劲富质证意见：对2017年、2018年及2019年1至7月、12月的铺租转账明细统计表及租金转账记录无异议；对2019年8月、9月的租金与租赁保证金抵扣情况不予确认，该抵扣并未得到麦劲富同意；对2019年10月、11月租金交付数额予以确认，只是不清楚是刘世平代王小兰缴纳；对詹金辉支付2019年12月部分租金5000元予以确认，该月尚欠8000元租金未支付。同时，麦劲富没有隐瞒案涉房屋抵押的事实，是王小兰违约未按时缴纳租金致使合同解除。本院认证意见：对2017年、2018年及2019年租金转账记录予以确认。其中2019年10月、11月的租金是王小兰委托刘世平通过微信转账代支付给麦劲富，麦劲富辩称对此不知情，但根据微信记录，刘世平已明确表示该转款是房租款，麦劲富也在微信中确认收款，故本院确认案涉房屋2019年10月、11月的租金已支付；另，根据转账记录，确认王小兰已支付2019年12月租金5000元，余款8000元未支付。其他证据所拟要证明的事实本院将结合全案证据的关联性综合进行评判。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月20日麦劲富与王小兰签订《房屋租赁合同书》，约定麦劲富将位于台山市*************（面积：816.69平方米）出租给王小兰经营酒店及附属项目，租赁期限为2017年4月1日至2025年3月31日，租金为每月13000元，由王小兰按月缴交转账支付给麦劲富；如任何一方未能履行合同规定的条款或违反国家和地方房屋租赁的有关规定，另一方有权提前解除合同，所造成的经济损失由责任方负责；王小兰在当月5日前缴交租金给麦劲富，王小兰如逾期缴交租金给麦劲富，每逾期一日，由麦劲富按欠费总额的2%向王小兰加收滞纳金，如连续3个月逾期缴交租金作违约处理，合同自行终止；王小兰一次性支付麦劲富租赁押金26000元及转让设备、设施费用50000元，待租约期满或双方一致同意终止合同并结清所欠费用后，麦劲富应无息将押金退回给王小兰。2017年3月18日和3月20日王小兰按合同约定分别向麦劲富支付租赁押金26000元和设备转让费50000元。庭审中，经双方核对，麦劲富确认王小兰提交的转账交租明细，确认王小兰尚欠2019年12月份的租金8000元，但不确认王小兰欠2019年8、9月份租金26000元用押金抵扣。除上述未交的月份租金外，确认2019年12月份前的租金已收取。另，麦劲富提交2019年8月8日向王小兰邮寄送达《解除合同通知书》一份，通知书的内容摘录如下：“因王小兰长期拖欠租金无法继续履行合同，已构成严重违约，现通知双方签订的《房屋租赁合同》于2019年8月10日正式解除，根据合同第七条，押金26000元归麦劲富所有”。王小兰当庭确认于2019年8月8日收到麦劲富邮寄该份通知书，并解释因麦劲富要求解除合同，经双方协商，麦劲富同意2019年8、9月份的租金26000元用押金抵扣。此外，双方还确认于2020年1月5日麦劲富到案涉租赁房屋，要求王小兰退出房屋，并将房屋的后门上锁。同年2月1日，王小兰将经营财物撤离租赁房屋，并电话通知麦劲富交接房屋。另查明，根据案涉房屋房地产权证（粤房地权证台山字第0109000536号），案涉房屋于2009年8月31日和2015年7月1日办理他项权登记，他项权利人分别是中国建设股份有限公司台山支行和台山市**信用合作联社上川信用社。再查明，王小兰租赁案涉房屋用于经营宾馆，工商营业执照登记经营者为王小兰。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。麦劲富与王小兰签订的《房屋租赁合同书》是当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，应是合法有效的，双方当事人均应依约切实履行。根据本诉麦劲富和反诉王小兰的诉请，以及双方的诉辩意见，本案争议的焦点问题是：1.王小兰是否存在拖欠租金的情况，拖欠租金的数额是否达到租赁合同的解除条件；2.詹金辉是否是租赁房屋的实际经营者；3.王小兰剩余租期的经营损失如何计算，应否由麦劲富承担。一、关于王小兰是否存在拖欠租金的情况，拖欠租金的数额是否达到租赁合同的解除条件的问题。根据王小兰提供交租的转账记录和双方的当庭陈述，本院确认案涉房屋2017年、2018年及2019年1月至7月、10月、11月租金已缴清，尚欠2019年12月租金8000元未缴纳。对于2019年8、9月的租金交纳情况，王小兰庭审中陈述因麦劲富在2019年8月就开始要求解除合同，经双方同意用押金抵扣二个月的租金，所以没有缴交。虽然麦劲富对该事实不确认，但结合麦劲富向王小兰发出的解除合同书，以及麦劲富在本案中诉请用王小兰的合同押金26000元抵扣拖欠的租金，本院有理由相信王小兰所述属实。即王小兰尚欠麦劲富2019年12月前的租金为8000元。综上分析，虽然麦劲富以王小兰违约拖欠租金诉请解除合同，王小兰以没有违约抗辩并认为合同未解除，但王小兰既然认为没有违约，在合同履行期间完全可以通过法律途径维护其合法权益，却于2020年2月1日搬离租赁房屋，将房屋交回给麦劲富，以其行为表明不再履行租赁合同，视为麦劲富与王小兰对合同的解除及交接协商一致，故本院认定双方签订的《房屋租赁合同书》已于2020年2月1日解除。至于麦劲富诉请的逾期交租滞纳金（实为逾期违约金)问题，麦劲富把滞纳金计算标准调整为以欠租额为基数，自起诉之日起按日利率万分之五的标准计至交清租金之日止，是其行使处分权利，没有增加王小兰的民事责任，本院予以支持。二、关于詹金辉是否是租赁房屋的实际经营者的问题。根据其提交的《委托授权书》，王小兰委托詹金辉与麦劲富协商租赁房屋事宜及代付租金。麦劲富主张詹金辉为案涉宾馆的实际经营者，但未能提供证据予以证明,且案涉宾馆的承租人和工商登记经营者也并非詹金辉。麦劲富应承担举证不能的责任，本院对其上述主张不予支持。三、关于王小兰反诉剩余租期的经营损失应否由麦劲富承担的问题。由于涉案《房屋租赁合同书》本院已认定双方协商解除，故王小兰反诉要求麦劲富承担其剩余租期的经营损失的请求缺乏事实和法律依据，且王小兰提供的证据仅是租赁期间装修的费用和经营采购物品，与经营是否盈利没有关联性，因此对其反诉请求，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第二百二十六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、本诉原告麦劲富与本诉被告王小兰于2017年3月20日签订的《房屋租赁合同书》于2020年2月1日解除；二、本诉被告王小兰应向本诉原告麦劲富支付尚欠租金8000元及逾期违约金（违约金以8000元为基数，自2020年1月17日起，按日利率万分之五的标准计至本判决确定的履行之日止）；三、驳回本诉原告麦劲富的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告王小兰的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12640元（已由麦劲富预交），由麦劲富负担6320元，王小兰负担6320元；反诉案件受理费2279.51元（已由王小兰预交），由王小兰负担；王小兰应向本院补缴案件受理费6320元，麦劲富多预交的案件受理费6320元由本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  陈儒洲人民陪审员  刘丽娟人民陪审员  陈锡章二〇二〇年六月二十二日法官 助理  袁美玲书 记 员  罗韵晓