山西省长治市中级人民法院民事裁定书（2020）晋04民终659号上诉人（原审原告、反诉被告）：长治市银丰商贸有限公司，住所地长治市府后西街（移动公司西侧）。法定代表人:王俊英，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘慧勇，男，1983年10月2日出生，汉族，长治市人，系该公司总经理，住长治市潞州区演武巷演武小区9号楼1单元301室。委托诉讼代理人：刘慧荣，山西弓平律师事务所律师。上诉人（原审被告）：长治市海韵假日商务酒店有限公司，住所地长治市府后西街358号。法定代表人：魏媛，该公司董事长。上诉人（原审被告、反诉原告）：魏媛，女，1972年12月19日出生，汉族，辽宁省沈阳市人，系长治市海韵假日商务酒店有限公司法定代表人，住长治市。以上二上诉人的共同委托诉讼代理人：崔志强，山西九星律师事务所律师。上诉人长治市银丰商贸有限公司（以下简称银丰商贸公司）、长治市海韵假日商务酒店有限公司（以下简称海韵假日公司）、魏媛因房屋租赁合同纠纷一案，不服山西省长治市潞州区人民法院(2018）晋0402民初2565号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人银丰商贸公司的委托诉讼代理人刘慧勇和刘慧荣、上诉人暨上诉人海韵假日公司的法定代表人魏媛及其与上诉人海韵假日公司共同委托诉讼代理人崔志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人银丰商贸公司上诉请求：撤销原审判决第三项,改判被上诉人魏媛向上诉人支付租赁期间的卫生费、物业费、变压器使用费及电费损失等1809607元。事实和理由：原审对上诉人提出的被上诉人应支付的租赁期间的卫生费、物业费、变压器使用费及电费损失的诉请未予保障不当。上诉人向被上诉人收取租赁期间的卫生费、物业费有明确的合同约定；上诉人花巨款安装的大功率变压器由被上诉人使用，依据公平原则，被上诉人应当支付一定的使用费；被上诉人在租赁期间盗接上诉人用电线路，造成用电损失达60余万元。上诉人魏媛、海韵假日公司上诉请求：撤销原审判决第二、四项，改判被上诉人银丰商贸公司返还而上诉人收取的全部租赁费，赔偿二上诉人因合同无效造成的装修经济损失4558334元。事实和理由：原审程序违法。被上诉人未要求确认2005年4月8日、2006年4月24日签订的《补充协议》无效，原审超范围裁判；庭审结束后，被上诉人提供的证据未经庭审举证、质证即作为裁判依据；2018年12月7日被上诉人变更诉请，庭前未给二上诉人举证期限；上诉人魏媛足额交纳租金至2018年10月1日,从2018年10月1日至2019年6月25日撤场不足一年时间,原审判决上诉人支付银丰商贸公司一年的占用费54万元明显错误。银丰商贸公司一审诉讼请求：1.请求判令解除原、被告之间的房屋租赁合同，被告返还原告租赁房屋以及支付拖欠的租赁费（应计算至实际向原告腾退房屋之日止）；2.判令被告因损坏租赁房屋赔偿原告经济损失以及电路损坏损失约100万元；3.判令被告支付租赁期间的卫生费、物业费和变压器使用费等各项费用共计1661600元；4.案件受理费由被告承担。2018年12月7日原告变更第三项诉讼请求为1809607.8元。魏媛一审反诉请求:1.依法确认双方签订的2005年4月2日的房屋租赁合同合法有效，并判令反诉被告继续履行该合同；2.依法确认反诉被告违约，并承担违约责任，赔偿违约损失共计898022.69元；3.依法判令反诉被告承担擅自毁约造成的损失6907744元；4.案件受理费由反诉被告承担。2018年12月7日反诉原告将第三项变更为1114646.23元。一审法院查明的事实：2005年4月2日原告与被告魏媛签订房屋租赁合同一份，主要约定，原告将其位于长治市××街，共计4224平方米。租赁期限从2005年10月1日至2025年10月1日。租金为每年45万元，租金随行就市，每三年递增5%左右；支付方式为承租人在签订合同是以现金支付出租人，按年交付，在每年租赁期限届满前一个月应当以现金缴纳下一年度的租赁费并办理相关手续；同时约定，由出租人另行收取承租人应当承担租赁期间的水电煤气费、电话电视使用费、卫生费及物业管理费、取暖费等费用。出租人维修的范围是室外水暖、电及屋面维修，由承租人造成损坏的由其承担费用。出租人同意承租人在不损坏主体结构、按出租人管理方法执行的范围内对租赁房屋进行装修或改善增设他物。就违约责任，双方约定承租人不按照约定交付租金达10天以上、所欠费用达1000元以上、或者违反合同约定不承担维修责任致使出租房屋或设备严重损坏的、出租人可以解除合同，违约方给另一方造成实际经济损失时，由违约方赔偿损失的全部；出租人未按时或未按要求维修出租房屋造成承租人人身受到伤害或财物毁损的，负责赔偿损失；承租人逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应承担按千分之三每天计算的滞纳金。2005年4月8日双方又签订补充协议，共同确认租赁物交付事项及租金在2005年9月1日前由承租人支付给出租人。合同签订后，双方依约履行，被告魏媛注册成立被告海韵假日公司从事经营。2006年4月24日双方再次签订补充协议，主要约定被告魏媛再行租赁原告部分用房，年租金为16660元，租金的交付方式为承租方一次性付清当年租金，下年度租金随行就市，同时必须提前60日缴纳，其他事项按照主合同执行。2008年5月14日被告魏媛因改建装修，未经原告同意将二层、四层部分承重墙拆除，损坏房屋结构，为此被告魏媛向原告出具房屋改建保证书，承诺以后如因改建房屋出现任何质量问题，全部责任由承租人承担。期间，双方虽有摩擦，但是尚能依约各自履行相应的义务。到2018年度，双方因租赁场地的使用、用电情况等事项时有矛盾发生，原告将该租赁场所用电以被告存在盗用原告用电、长期不缴纳变压器使用费等行为为由，停止其用电至今。被告为此自备发电设备继续从事经营，产生设备购置费156900元，工人工资216000元，柴油费406529.13元。另被告主张因原告不对租赁物履行修缮义务，为便于经营，投资改建租赁建筑物并形成损失合计6907744元。被告魏媛陈述在2018年8月27日左右持应缴2019年度租金54万元到原告财务处支付，被原告拒绝收取，原告就此事实不予认可。一审法院另查明，本案在审理中，长治市潞州区常青街道附城村村民委员会于2019年6月12日向原告及其承租户出具拆迁通知，记明依据附城村集体资产管理委员会与长治市银丰商贸有限公司2003年1月签订的《合作投资设立市场合同书》第十三条第二款的约定：因国家城市规划改造市场拆迁损失的，由长治市银丰商贸有限公司自行负担。附城村委根据长治市城市建设总体规划及城中村改造的要求，终止与银丰商贸的合同，收回本村宗地，拆除地上所有违法、违章建筑。并要求在2019年6月25日前搬离并腾空房屋。为此被告魏媛就其投资装修项目向本院申请司法技术鉴定，2019年10月17日长治市中级人民法院证据技术中心函复本院，以被告魏媛未到鉴定机构办理缴费手续，该鉴定予以中止。2019年10月20日，该案涉建筑物费行政执法部门强制拆除。原审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第三条规定出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原告自始未能提供案涉建筑物的相关建筑许可凭证，直至2019年10月20日案涉建筑物被以违章、违法建筑被拆除。应当确认原告与被告魏媛之间的租赁合同因违反法律禁止性规定为无效，原告主张返还房屋已经不具有可诉性，且基于租赁合同关系主张合同权利亦不应当得到支持。依据该解释第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故原告主张被告承担房屋占有使用费性质的约定租金本院应予支持，但是原告就该项主张并不明确，以查明事实确认的54万元予以支付。就原告主张的其他损失，因不具有合法性基础，其责自负。依据该解释第九条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。由于被告反诉并未基于合同无效按照过错原则主张返还，其反诉请求因与本案不属同一法律关系，本院不予支持，就其形成的损失，可另行诉讼处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十七条、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条，最高人民法院关适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决：一、确认原告（反诉被告）长治市银丰商贸公司与被告被告（反诉原告）魏媛于2005年4月2日签订的房屋租赁合同、2005年4月8日、2006年4月24日分别签订的补充协议为无效；二、被告（反诉原告）魏媛于本判决生效后十五日内支付原告（反诉被告）长治市银丰商贸公司房屋占有使用费54万元；三、驳回原告（反诉被告）长治市银丰商贸公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）魏媛、被告（反诉原告）长治市海韵假日商务酒店有限公司的反诉请求。案件受理费28093元，由原告（反诉被告）长治市银丰商贸公司承担18893元，被告（反诉原告）魏媛承担9200元；反诉费33221元，由被告魏媛承担。二审庭审过程中，上诉人海韵假日公司撤回上诉。上诉人魏媛变更上诉请求为：撤销原审判决第二、四项，改判被上诉人银丰商贸公司赔偿上诉人魏媛因无故停电造成上诉人自行发电产生的损失1249972.01元，放弃其他上诉请求。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷,应首先对涉案合同效力进行审查。上诉人银丰商贸公司出租的房屋系违章建筑，已经相关部门确认，原审依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，认定涉案合同无效，具有事实和法律依据，并无不当，本院予以确认。原审第一项确认合同无效的判决，属于超范围裁判，有所不当。在当事人没有明确主张的情况下，对合同效力应予审查，不必单列判项。人民法院审理民事案件应当针对当事人的诉请进行，不能遗漏也不能超过诉请范围裁判。在当事人不变更诉请的情况下，法院不能根据查明的事实作出超出诉请范围的裁判。上诉人银丰商贸公司一审诉讼请求和上诉人魏媛的反诉请求均以双方签订的租赁合同有效为前提，双方的主张与法院认定的合同效力不一致。银丰商贸公司和魏媛在一审过程中未根据法院查明的事实相应变更诉请，二审过程中，双方也认可合同无效，对诉请相应变更，有违上诉请求不能超出一审诉请范围的规定，在逻辑上也与一审诉请想矛盾。对银丰商贸公司的起诉和魏媛的反诉，本院予以驳回，双方可依据合同无效的事实另案主张权利。综上，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，裁定如下：一、撤销山西省长治市潞州区人民法院(2018）晋0402民初2565号民事判决。二、驳回长治市银丰商贸有限公司的起诉。三、驳回魏媛的反诉。上诉人长治市银丰商贸有限公司预交的一审案件受理费28093元、二审案件受理费21086元以及上诉人魏媛预交的一审反诉案件受理费33221元、上诉人魏媛和长治市海韵假日商务酒店有限公司预交的二审案件受理费43267元均予以退还。本裁定为终审裁定。审判长 王育玲审判员 张国刚审判员 郭玉霞 二○二○年六月三日书记员 李颖铭