安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终3987号 上诉人（原审被告）：黄学礼，女，1974年4月20日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 委托诉讼代理人：罗雷，安徽汉仁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林福玉，安徽汉仁律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：安徽柏庄物业服务有限公司，住所地安徽省合肥市政务区总商会大厦2501-A。 法定代表人：朱小毛，总经理。 委托诉讼代理人：孙敏，上海欧瑞腾（合肥）律师事务所律师。 上诉人黄学礼因与被上诉人安徽柏庄物业服务有限公司(以下简称柏庄物业公司)物业服务合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2019）皖0111民初4552号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月13日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，本案由审判员独任审理。本案现已审理终结。 黄学礼上诉请求：撤销一审判决，改判驳回柏庄物业公司的诉讼请求。事实与理由：1.柏庄物业公司未通过法定程序主张拖欠的物业费。《物业管理条例》第67条规定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。本案中黄学礼未收到催交物业费的通知，其主张电话催缴没有提供任何证据，其提供的催缴单是伪造，没有证据证明黄学礼收到过催缴单，故柏庄物业公司索要的2010年至2017年物业费已经超过法定诉讼时效。2.柏庄物业公司并未完全履行相应维修、养护、管理、维护义务，应承担相应的赔偿责任。黄学礼家中水管反水，导致屋内积水、返潮，室内多处墙皮脱落。黄学礼多次到柏庄物业公司反映，该公司并未采取相应措施及时处理。小区暖气仅开一年就被关闭，小区门禁和监控都无法正常使用，绿化和草坪大量缺失，楼道内垃圾和生活用品随处可见，景观池无人打扫。柏庄物业公司未尽到管理维护义务，严重影响业主的生活质量。3.黄学礼并不是故意不交物业费，是因为漏水问题物业公司一直没有解决，物业公司承诺不解决无问题不收物业费，故黄学礼一直没有交物业费。4.黄学礼对物业公司不具有选择性，物业服务合同及交接协议，不是双方在平等协商下签订，物业公司债权的转让，黄学礼不曾同意也没有收到任何通知，故对2014年10月之前的物业费柏庄物业公司无权主张。 柏庄物业公司辩称，请求维持一审判决。 柏庄物业公司向一审法院起诉请求：判令黄学礼立即支付拖欠的物业费11035.00元，暖气基本费2045.30元，违约金1358.30元（2013年1月1日以前每日按拖欠金额的3‰计算违约金，自2013年1月1日开始每日按拖欠金额的1‰计算），合计人民币14438.60元。 一审法院认定事实：黄学礼系合肥市包河区元一柏庄小区5栋203室业主，房屋建筑面积为105.7平方米。交房时，黄学礼与合肥元一物业管理有限公司签订了《前期物业管理服务协议》，协议对物业服务内容与质量、服务费用等事项作了约定，其中，服务内容包括共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；不得占用本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能；向业主提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务等；协议服务期限至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止。 协议对物业管理服务费主要约定为：高层住宅的收费标准为1元／月／平方米，物业费用采用预先交纳的方式，每季度交纳一次，业主应在每季度第一个月10日之前向物业公司交纳本季度的物业服务费用；每采暖季预收基本费500元，采暖季在季末按实际发生总额一次结算，具体供热费用的计算和收取方法：供热单价=（蒸汽费+水泵电费+补水水费）/各户用量之和（或建筑面积之和）。业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和事件交纳有关费用，物业公司有权要求业主补交所有欠款并从逾期之日起按每天应缴纳而未缴纳金额的千分之三支付违约金。 2013年1月1日，合肥市包河区元一柏庄小区业主委员会与合肥元一物业管理有限公司第一分公司签订《物业服务合同》，合同对物业服务内容与质量、服务费用等事项作了约定，其中，服务内容包括共用部位及共用设施设备的管理和维护；公共绿化的维护；物业管理区域内的安全防范和秩序维护；综合服务等；合同服务期限为2013年1月1日至2015年12月31日。 合同对物业管理服务费主要约定为：高层住宅的收费标准为2013年按照1.2元／月／平方米收取，2014年及2015年按照1.3元／月／平方米收取，物业费用每半年交纳一次，业主应在每半年的第一个月10号前向物业公司交纳半年的物业服务费用；供暖费用按照合肥市政府相关规定执行。业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和事件交纳有关费用，物业公司有权要求业主补交所有欠款并从逾期之日起按每天应缴纳而未缴纳金额的千分之一支付滞纳金。 2014年9月20日，合肥市包河区元一柏庄业主委员会（甲方）、合肥元一物业管理有限公司第一分公司（乙方）、安徽柏庄物业服务有限公司（丙方）签订《合肥元一物业管理有限公司第一分公司与安徽柏庄物业服务有限公司转交合肥元一柏庄小区物业服务合同交接协议》（以下简称交接协议），约定：一、甲、乙、丙三方确定最终正式移交日期为2014年10月1日。在此之前乙方应继续按照原物业管理服务协议的要求履行职责，直至2014年9月30日，在此之前，甲丙两方将签订新的物业管理服务合同，并自2014年10月1日起由丙方作为小区新的物业服务单位履行职责；……七、对于乙方管理服务小区期间发生的但未交纳的物业费、停车费等相关费用，乙方同意将向业主追缴上述费用的权利转交给丙方，甲方应配合丙方行使上述权利。 2014年11月8日，合肥市包河区元一柏庄小区业主委员会与原告柏庄物业公司签订《物业服务合同》，合同对物业服务内容与质量、服务费用等事项作了约定，其中，服务内容包括共用部位及共用设施设备的管理和维护；公共绿化的维护；物业管理区域内的安全防范和秩序维护；综合服务等；合同服务期限为2015年1月1日至2017年12月31日。 合同对物业管理服务费主要约定为：高层住宅的收费标准自合同签订之日起按照1.2元／月／平方米收取，第二年第三年按照1.3元／月／平方米收取，物业费用每半年交纳一次，业主应在每半年的第一个月10号前向物业公司交纳半年的物业服务费用；供暖费用按照合肥市政府相关规定执行。业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和事件交纳有关费用，物业公司有权要求业主补交所有欠款并从逾期之日起按每天应缴纳而未缴纳金额的千分之一支付滞纳金。 一审另查明：黄学礼实际欠付的物业费期间为2010年7月1日至2017年12月31日，欠缴暖气基本费期间为2015年1月1日至2017年12月31日，截至柏庄物业公司起诉前，黄学礼未交纳上述费用。物业公司曾通过电话催缴、张贴缴费通知单等多种方式向黄学礼催缴物业费。 一审法院认为，黄学礼与合肥元一物业管理有限公司签订的《前期物业管理服务协议》、合肥市包河区元一柏庄业主委员会与合肥元一物业管理有限公司第一分公司签订的《物业服务合同》、合肥市包河区元一柏庄业主委员会与柏庄物业公司签订的《物业服务合同》，对物业管理服务内容与质量、服务费用等事项作了约定，体现出协议（合同）双方真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规禁止性规定，应当合法有效。根据约定，黄学礼应按照约定及时履行交纳物业服务费用等义务。物业服务费用是用于物业公用部位、公用设施设备的日常运行维护，管理区域清洁、绿化养护、公共秩序维护，物业管理人员的工资等项目的开支。物业公司履行了物业服务协议内容后，黄学礼理应按照合同约定及时履行交纳物业管理服务等费用的义务。 关于《交接协议》的效力，根据《合同法》第八十条的规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。该院认为，合肥市包河区元一柏庄业主委员会作为全体业主的代表，参与了交接协议的签订，对债权转让的事实是知情的，应当视为债权人通知义务已履行完毕，故《交接协议》是有效的。黄学礼未向柏庄物业公司交纳自2011年1月1日至2017年12月31日的物业费，已经违反了合同的约定。根据合同约定及柏庄物业公司的代理意见，黄学礼应当支付柏庄物业公司物业费11161.92元｛2010年7月1日至2012年12月31日【3171元】（105.7㎡×1元×30个月），2013年1月1日至2013年12月31日【1522.08元】（105.7㎡×1.2元×12个月），2014年1月1日至2014年12月31日【1648.92元】（105.7㎡×1.3元×12个月），2015年1月1日至2015年12月31日【1522.08】（105.7㎡×1.2元×12个月），2016年1月1日至2017年12月31日【3297.84元】（105.7㎡×1.3元×24个月）}，柏庄物业公司诉请11035元，该院予以支持；对于柏庄物业公司主张的逾期付款违约金请求，《前期物业服务合同》和《物业服务合同》对于物业费的具体缴费时间、违约标准计算方式虽有明确约定，但按照日3‰、1‰的标准计算过高，该院予以核减，酌定分别自逾期之日起以每期应付金额为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算至款清之日止；另柏庄物业公司诉请黄学礼支付2015年1月1日至2017年12月31日的暖气基本费，依据《前期物业服务》约定采暖费采用预收并在季末按实际发生总额一次结算及《物业服务合同中》约定供暖费用按照合肥市政府相关规定执行的合同约定，上述均系对采暖费收取的约定，本案中，柏庄物业公司并未提供证据，证明其暖气基本费用与供暖费的区别、性质及诉请数额的计算依据，故而对柏庄物业公司诉请黄学礼支付暖气基本费的请求，不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第八十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第六十七条规定，判决：一、黄学礼于判决生效之日起十日内支付安徽柏庄物业服务有限公司2010年7月1日至2017年12月31日期间的物业服务费11035元及违约金（分别自逾期之日起以每期应付金额为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算至款清之日止）；二、驳回安徽柏庄物业服务有限公司其他诉讼请求。案件受理费162元，减半收取为81元，由安徽柏庄物业服务有限公司负担25元，黄学礼负担56元。 二审中，当事人没有提交新证据。对一审认定而为双方当事人无争议之事实，本院予以确认。 本院认为，《合肥元一物业管理有限公司第一分公司与安徽柏庄物业服务有限公司转交合肥元一柏庄小区物业服务合同交接协议》中，合肥市包河区元一柏庄业主委员会是合同一方当事人，其作为全体业主的代表在合同上签字，合同效力及于黄学礼，柏庄物业公司与黄学礼形成物业服务合同关系。柏庄物业公司有权依据双方合同约定，向黄学礼主张支付拖欠的物业费。黄学礼主张柏庄物业公司无权向其主张2014年10月之前的物业费，及未通过法定程序主张拖欠的物业费，无事实和法律依据，本院不予支持。 黄学礼未提供证据证明其家中反水问题的维修属于物业服务范围及柏庄物业公司对此有维修义务，现黄学礼以柏庄物业公司未履行维修义务为由不交物业费，于法无据，本院不予支持。黄学礼主张柏庄物业公司未尽到其他管理、维护义务，但现有证据仅能证明柏庄物业公司的物业服务有一定瑕疵，不能据此免除黄学礼支付物业费的法律义务，且一审判决已对柏庄物业公司提出的违约金的诉讼请求予以酌减。黄学礼若认为案涉小区门禁、监控及绿化等设施被损系柏庄物业公司造成，其可通过业主委员会向柏庄物业公司另行主张。 综上，黄学礼的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费76元，由黄学礼负担。 本判决为终审判决。 审判员  王二辉 二〇二〇年六月十五日 法官助理王瑾 书记员姚静 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。