江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏06民终857号 上诉人（原审被告）:启东宝丰置业有限公司，住所地江苏省启东市。 法定代表人：艾冬，总经理。 被上诉人（原审原告）：唐超，男，1973年4月8日生，汉族，住山东省济南市历下区。 上诉人启东宝丰置业有限公司（以下简称宝丰公司）因与被上诉人唐超商品房预售合同纠纷一案，不服启东市人民法院（2019）苏0681民初7745号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 上诉人宝丰公司上诉请求：请求二审法院撤销原判，依法改判；本案的诉讼费用由唐超承担。事实和理由：一、双方合同约定的交房时间是2014年9月30日，没有要求对交付时间进行通知。案涉房屋在合同约定的交付日期前已完成竣工验收手续，取得了《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》，宝丰公司没有理由不交付房屋。补充协议约定，买受人应当按照合同约定的时间或者收楼通知确定的时间自行到出卖人处办理后楼手续。唐超应当知道按期交房的情况，在合同约定的交付期满后，应主动了解情况，防止损失扩大。按照合同约定，交付房屋时出卖人出具的证明文件不齐全，应当承担违约责任，没有约定未书面通知就需承担违约责任。上诉人在一审中已提交邮寄交房通知的相关证据，足以证明上诉人履行了通知义务。因交付房屋时不是单独交付而是批量交楼，上诉人以挂号信的形式统一邮寄，其他购房人均收到通知，唯独唐超未收到通知，只能说明其故意拖延，应自行承担损失。二、合同约定的交房时间是2014年9月30日，唐超的起诉早已超过诉讼时效。请求二审法院支持宝丰公司的上诉请求。 被上诉人唐超未答辩。 唐超向一审法院起诉请求：判令宝丰公司向唐超支付逾期交付违约金暂计300000元（自2014年10月1日至2019年1月14日止，以1536529元本金为基数，按合同约定的日万分之一利率计算利息。另外参照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息较高，唐超选择按照后者计算）。 一审法院查明事实如下：2012年7月15日，唐超与宝丰公司签订合同编号为B0001081号的《商品房买卖合同》一份，合同约定，唐超向宝丰公司购买位于江苏省启东市寅阳镇兴垦区外则东南部第558幢01号房屋一套，房屋建筑面积为182.01平米，房屋总价为1536529元。付款方式：2012年7月15日前支付首期房款460959元，余款1075570元于2012年8月7日前支付。第八条约定：出卖人应当在2014年9月30日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用。第九条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人的，逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付房款，并按买受人累计已付房款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，本合同规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款价万分之一的违约金。第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。嗣后双方又就上述《商品房买卖合同》签订《补充协议》一份。该协议第五条约定：商品房验收合格是指由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位(子单位)工程质量竣工验收记录》及取得《建筑消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》。第六条约定：买受人在接收房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题以及《住宅工程质量分户验收结果表》认为不得交付的情形等其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题外，不得以房屋质量问题为由拒绝接收房屋，否则从出卖人书面通知的买受人办理房屋交接手续之日起，视为出卖人已交付房屋。第十条约定，买受人应按合同约定的时间或收楼通知书确定的时间自行到出卖人指定地点办理收楼手续。第十三条约定：本合同内容与本补充协议内容不一致的，以本补充协议为准。 另查明，唐超依约于2012年8月7日前向宝丰公司支付了全部购房款。后，唐超自行前往案涉房屋予以查看，并对房屋产生的质量问题与宝丰公司予以交涉，宝丰公司对案涉房屋进行了维修。宝丰公司工作人员于2019年1月15日电话通知唐超前来收楼，宝丰公司于2019年1月15日向唐超开具了增值税发票，唐超于当日向案涉房屋所在的金碧物业有限公司办理了收楼手续，并于1月25日办理了钥匙托管手续。 再查明，启东市住房与城乡建设局于2014年9月23日向宝丰公司出具《备案机关意见》：根据建设单位报送的竣工验收备案材料、建设方认可材料和质监站的质量监督报告，同意你单位恒大海上威尼斯项目首期BQ型低层住390#-423#、445#-472#、494#-525#、548#、550#-581#竣工验收合格，建筑面积以房产测绘部门测量为准。唐超所在的“558幢”房屋即为该意见中所述的“550#-581#”之一。宝丰公司在庭审中陈述其于2014年9月29日已以挂号信的方式通知唐超前来收楼，并提供了邮政挂号信清单。 一审法院认为，本案的争议焦点为宝丰公司是否应当承担案涉房屋逾期交房的违约责任。双方签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》均系当事人真实意思表示，合法有效，各方理应按合同约定全面履行义务。本案中，宝丰公司认为案涉房屋已于2014年9月23日经启东市住房与城乡建设局出具备案意见符合交付条件，没有理由不予交付房屋，但“符合”交付条件并不能由此推定宝丰公司已完成了案涉房屋的交付。双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，明确了宝丰置业具有书面通知的义务。《补充协议》第十条约定：买受人应按合同约定的时间或收楼通知书确定的时间自行到出卖人指定地点办理收楼手续，该“指定地点”亦需要宝丰置业的通知来确定，因此通知交付义务是宝丰公司的合同义务。宝丰公司虽提供了邮政挂号信清单，但未能提供证据予以佐证该挂号信的内容，亦未能提供证据证明该挂号信是否已送达给唐超，故宝丰公司应承担未能“如约通知”的违约责任。关于宝丰公司抗辩唐超的诉请已过诉讼时效，因本案的违约责任在于宝丰公司，宝丰公司于2019年1月15日电话通知唐超收楼，故唐超的诉请未过诉讼时效。 关于唐超主张的违约金的计算期间，唐超已于2012年8月7日前全款支付案涉房屋房款，《商品房买卖合同》第八条已约定交房时间为2014年9月30日前，宝丰公司于2019年1月15日电话通知唐超收楼，故唐超主张的自2014年10月1日起至2019年1月14日止计算违约金，符合法律规定和合同约定，法院予以支持。关于唐超主张的按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算违约金，法院认为，案涉《商品房买卖合同》第九条约定：逾期超过90日，出卖人按日向买受人支付已交房款价万分之一的违约金。因双方对违约金已有明确约定，该约定不违反法律规定，应从其约定，故法院认定宝丰公司应按上述约定向唐超支付违约金。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决启东宝丰置业有限公司于判决生效之日起十五日内向唐超支付违约金（以1536529元为基数，自2014年10月1日起至2019年1月14日止，每日按万分之一计算）。案件受理费2900元（唐超已预交），由启东宝丰置业有限公司负担。 二审中，双方当事人未提供新证据。 经审理查明，一审查明事实正确，本院予以确认。 本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任。向购买人交付房屋是宝丰公司的义务，应当主动履行。故合同约定在房屋符合交付条件后宝丰公司需要书面通知唐超交付房屋。如无通知，宝丰公司无法完成交付房屋的义务。书面通知交房是宝丰公司履行交付义务的必然方式。因宝丰公司不能证明其已履行通知义务，即构成未按照合同约定交付房屋的违约行为。宝丰公司上诉所称合同未约定不履行通知义务的违约责任，将通知行为与交房行为相分割，有违基本事实，本院难以采纳。至于补充协议约定，买受人应当按照合同约定的时间或者收楼通知确定的时间自行到出卖人指定的地点办理收楼手续。该约定的履行亦需以宝丰公司的书面通知为前提，因为商品房买卖合同未约定交房时间，只是约定出卖人在2014年9月30日前交付房屋，约定的是时间段，而非时间点。同时，合同也未约定房屋的交付地点。故宝丰公司以补充协议的约定内容主张其不应承担未按期交房的违约责任，依法不能成立。 当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。合同约定宝丰公司应当在2014年9月30日前，唐超在超过该期后未收到交房通知，理应在合理的时间内向宝丰公司询问了解出卖人不能按期交房的原因，及时要求宝丰公司履行义务。合同上载有宝丰公司的注册地，也有联系电话，不存在不能联系宝丰公司的障碍。且根据唐超在一审中提供的证据和陈述，在2018年唐超尚能联系到宝丰公司要求对房屋的存在的质量问题进行修复，并已实际修复完成。唐超明知宝丰公司发生违约，因房屋也实际具备了交付条件，主动联系宝丰公司询问情况要求交房完全可以避免损失的进一步扩大，但是唐超对此置之不理，任由损失的扩大，对扩大的损失，无权要求宝丰公司承担责任。本院根据本案的情况，酌情认定一半逾期时间的损失由唐超自行承担，即宝丰公司承担自2014年10月1日至2016年11月23日的逾期交房损失，共120310元｛1536529×0.0001×（365+365+53）｝。一审法院判决宝丰公司对逾期交房损失承担全部责任，适用法律不当，本院予以纠正。唐超在一审中提及房屋存在的质量问题不影响房屋的交付:一是合同的补充协议约定，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题以及《住宅工程质量分户验收结果表》认为不得交付的情形等其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题外，其他质量问题不影响房屋交付。二是唐超提出的房屋存在质量问题的时间在2018年4月份，已在其扩大损失的时间段内。三是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定因房屋主体结构不合格不能交付，买受人可以请求解除合同、赔偿损失。房屋主体结构不合格是房屋不能交付的条件。因此，房屋交付时不存在地基或主体结构问题，买受人不得拒绝接受。 唐超在本案中主张宝丰公司承担违约责任，因宝丰公司的违约行为持续存在，自2014年10月1日起至2016年11月23日，诉讼时效自2016年11月24日起算。民法总则于2017年10月1日起实施，本案的诉讼时效期满日期为2019年11月24日。唐超于2019年10月15日提起诉讼，不超过诉讼时效。 据此，宝丰公司的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销启东市人民法院（2019）苏0681民初7745号民事判决。 二、启东宝丰置业有限公司于本判决生效后立即赔偿唐超逾期交房损失120310元。 三、驳回唐超的其他诉讼请求。 一审案件受理费5800元，减半收取2900元，由唐超负担1740元，宝丰公司负担1160元。二审案件受理费5800元，由唐超负担3480元，宝丰公司负担2320元。 本判决为终审判决。 审判长  季建波 审判员  罗 勇 审判员  杨 盛 二〇二〇年六月十七日 书记员  施惠惠