陕西省宝鸡市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕03民终850号 上诉人（原审被告):孙盟超，男，1994年11月6日出生，汉族，身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，住宝鸡市高新区。 委托诉讼代理人：王斐，陕西金宝律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：陕西元泰实业有限公司，住所地宝鸡市渭滨区（7层1号），统一社会信用代码916103027869562651U。 法定代表人：贺菊红，任执行董事。 委托诉讼代理人：罗新彦，陕西国文律师事务所律师。 上诉人孙盟超为与被上诉人陕西元泰实业有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服陕西省宝鸡市渭滨区人民法院（2019）陕0302民初3903号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人孙盟超的上诉请求为：上诉人请求二审法院判决撤销原判，改判上诉人不向被上诉人支付逾期付款违约金或者发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定上诉人于2015年1月15日收到被上诉人的“催收房款”的“EMS”邮件，并据此认定被上诉人向上诉人履行交房通知义务的依据，这明显与事实不符。上诉人在天津上学，不存在“”本人收”的可能性。上诉人的父亲与被上诉人直接联系，对于催款双方可直接沟通，并不存在发函催收的前提。被上诉人的施工围挡一直占用进入房屋的通道，由于不存在房屋交付的条件，所以也不存在被上诉人向上诉人主张购房尾款的前提。二、一审拒不查明涉案房屋是否具备实际交付条件，草率认定上诉人承担责任，明显系恶意偏袒被上诉人的违法行为。本案所涉房屋不具备实际交付的基本条件，上诉人完全可基于合同履行的不安抗辩权，上诉人有权暂停支付剩余房款。上诉人更不承担逾期付款违约金。三、本案系被上诉人为逃避法律责任，利用其合同中的优势地位，提出的意在寻求不当利益，损害上诉人的合法权益的恶意诉讼。四、原审法院计算双方合同签订前的逾期付款违约金显然毫无依据。五、被上诉人请求逾期交房违约属于债权请求权，被上诉人诉请已经超过诉讼时效。请求二审法院判决支持上诉人的该项请求。 被上诉人辩称，一、被上诉人按照上诉人预留的地址和电话给上诉人邮寄了交款通知书，上诉人在快递回执单上注明“本人收”，故原审法院认定被上诉人履行了通知交房义务，并无不妥，上诉人称被上诉人没有通知交房，不符合事实。二、被上诉人提交的证据能够证明2015年1月15日具备交房条件，即使房屋通道被堵，也是2016年以后的事情，上诉人关于房屋不具备交付条件的理由，依据不足。三、上诉人即使行使不安抗辩权，也应向被上诉人提出来，上诉人并没有向被上诉人主张其行使不安抗辩权。请求二审法院判决驳回上诉人的上诉，维持原判。 被上诉人陕西元泰实业有限公司在原审的诉讼请求：1、判令被告向原告支付剩余房款1384390元；2、判令被告向原告支付逾期付款的违约金直至剩余房款支付完毕，违约金从2011年8月25日暂计算至2019年8月19日计1499858元；3、判令被告承担本案诉讼费用。 一审法院经审理查明，2011年8月20日原告与被告签订《认购单》一份，被告认购原告开发的XX城XX座XX幢XX单元XX号建筑面积915.14㎡的商品房。《认购单》载明房屋单价为每平方米7649.10元，约定付款方式为一次性付款，其中2011年8月25日前付清房款3500000元，2011年11月30日前付清剩余房款3500000元。2012年9月7日，原、被告签订一份合同编号为YS00075834的《商品房买卖合同》。合同约定：1、被告购买原告开发的位于本市渭滨区XX大道XX号XX幢XX层XX号的商业用房；2、合同单价为7649.10元／㎡，预测建筑面积为959.88㎡，总价款7342218元，并约定以房管部门实测建筑面积为准，据实结算；3、付款方式为分期付款，2011年8月25日前支付3500000元，于2011年11月30日前付清剩余房款3842218元；4、交付期限约定，原告应在2013年5月31日前，将验收合格的商品房交付被告；5、买受人违约责任约定：如逾期在90日之内，买受人自合同约定应付款期限第二日起按日向出卖人承担逾期应付房款万分之二的违约金，合同继续履行；如逾期超过90日，出卖人有权解除合同，买受人应向出卖人承担违约金。经出卖人同意，合同继续履行，买受人自合同约定应付款期限第二日起按日向出卖人承担逾期应付房款万分之二的违约金；6、出卖人逾期交房的违约责任约定：除出卖人遭遇不可抗力外，如逾期交房，逾期不超过90日，出卖人应自合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按照买受人已付房款每日万分之二向买受人承担违约金，合同继续履行。逾期超过90日，买受人有权解除合同。如买受人要求继续履行合同，则合同继续履行，出卖人应自合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按照买受人已付房款每日万分之二向买受人承担违约金；7、商品房达到交付条件后，出卖人应以书面通知买受人办理交付手续。验收交接时，出卖人应出示该商品房经验收合格的证明文件。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，买受人自接到出卖人交房通知15日未办理交接手续，自15日后该商品房产生的物业费等各项费用由买受人承担，买受人如未按期付款，出卖人有权拒交房屋。合同还对其他内容进行了约定。 同日，原、被告签订一份《合同补充协议》，对上述《商品房买卖合同》补充约定：1、明确双方之间的权利义务以合同和本协议为准，如合同与本协议有抵触，以本协议为准；2、被告确认了原告向其送达合同约定通知的联系地址、电话及方式，并约定书面通知以邮寄方式发出之日起的第三日（最后一日遇法定节假日顺延），不论被告或其授权代表是否实际收到该通知，即视为被告收到该通知的日期；3、在商品房达到合同约定交付条件后，原告应以合同记载的联络方式通知被告办理房屋交付手续。被告收到原告交房通知，应于合同约定的交付期限前结清房款和相关费用，领取钥匙办理交接手续。原告逾期未办理完毕交接的，视为被告已按期交付房屋。该协议还对根据商品房实测面积结算、物业管理、无故解除合同等事项进行了约定。 《认购单》签订后至本案诉讼，被告四次向原告支付购房款，分别为：2011年8月20日支付20万元、2011年8月25日支付3500000元、2012年5月12日支付1350000元、2012年12月31日支付购房款1000000元，共计6050000元。 2015年1月14日，原告按照被告在《合同补充协议》中确定的送达地址及联系方式向原告发出信函一份，查询回单显示2015年1月15日“本人收”。但原告当庭不承认其收到该函件。2018年7月24日，原告向被告发出“房屋交付及房屋所有权证办理通知书”一份，该函载有“我公司已于2013年5月向您发出了新城杰座3号楼2层门面房屋接收的书面通知。XX城XX座项目己进入房屋产权证书办理个人资料准备阶段，我公司依约开始办理产权登记备案手续，现需您配合提供以下相关资料，敬请您收悉本通知书后10个工作日内带齐以下资料亲临星钻国际营销客服部。”并告知被告如仍未办理收房手续，请先到营销客服部办理完毕收房手续，再进行产权办理。同时，通知被告准备办理房屋产权证书的相关资料。 另查，孙盟超作为原告，于2018年10月30日将陕西元泰实业有限公司作为被告起诉本院，请求判令陕西元泰实业有限公司将位于宝鸡市渭滨区XX大道XX号XX幢XX层XX号的房屋交付给其；2、判令陕西元泰实业有限公司向其支付逾期交房违约金，本院以（2018）陕0302民初5337号案立案受理。案涉房屋经宝鸡市XX队测量，面积为971.93平方米。 一审法院经审理认为，被告对原告提交的《认购单》不予认可，且系复印件，但根据涉案商品房买卖合同签订的时间晚于房款交付时间以及被告第一笔付款与《认购单》同时的事实，本院对原告提交的认购单予以采信。因此，本案原、被告之间的商品房买卖存在先认购缴款后签署合同的情形。原、被告签订的《认购单》、《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，应为有效合同，双方均应按照合同约定履行各自义务。《认购单》约定，被告应于2011年8月25日前付清房款3500000元，2011年11月30日前付清剩余房款3500000元；依此后双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告应于2011年8月25日前向原告支付房款3500000元，2011年11月30日前一次性向原告付清剩余房款。商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。因此，被告未在2011年11月30日前一次性向原告付清剩余房款构成违约。虽被告的该违约行为在签署涉案《商品房买卖合同》时即存在，但原、被告对此均无异议，结合《认购单》的约定以及被告当庭关于先交款后签合同的陈述，本院认为，此系当事人基于现实对自身权利的处分，人民法院应予尊重。根据《商品房买卖合同》关于买受人逾期付款的违约责任的约定，庭审时原告愿意履行合同，但要求被告先付清剩余房款并向原告承担逾期付款违约责任。涉案合同约定原告应在2013年5月31日前将验收合格的房产交付买受人，原告举证二份EMS邮单证明其已依合同约定履行了交房通知义务。原告提交的2015年1月14日EMS快递回执单载明2015年1月15日“本人收”。按照合同及补充协议约定，被告向原告预留的地址及电话邮寄了函件，应视为向被告履行了通知交房的义务。原告在履行通知义务后，按照《合同补充协议》约定，应视为原告已经履行了法律意义上的交房义务，被告称其未收到该函件的理由与事实不符，本院不予采信。在本案中，按照《商品房买卖合同》以及《合同补充协议》约定，被告应按照房管部门实测的建筑面积结清房款和相关费用后双方办理房屋交接手续，依据查明的事实，被告应自接到原告交房通知15日，即2015年1月31日前办理房屋交接手续，但被告未依《合同补充协议》约定结清房款和相关费用，领取钥匙办理交接手续。因被告未按期足额向原告支付房款，需按照合同“买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金”的约定向原告承担违约责任。因被告分四笔付款，按案涉房屋实测面积971.93平方米计算，被告应支付原告房款7434390元，在2011年11月30日前已支付3700000元，故违约金分段计算如下：①2011年11月30日至2012年5月12日，被告逾期应付款为3734390元（7434390元－3700000元），期限为164天，应承担违约金122487.992元（3734390元×164日×0.0002）；②2012年5月13日至2012年12月31日，被告逾期应付款为2384390元（7434390元－3700000元－1350000元），期限为232天，应承担违约金110635.696元（2384390元×232日×0.0002）；③2013年1月1日至2015年1月31日，被告逾期应付款为1384390元（7434390元－3700000元－1350000元－1000000元），期限为761天，应承担违约金210704.158元（1384390元×761日×0.0002）；上述三段违约金共计443827.846元。2015年2月1日至房款付清之日止的违约金，以欠付房款金额为基数按每日万分之二计算。被告辩称，原告因进行广场改造项目，将案涉房屋的通道堵死，致使案涉房屋不具备交房条件，故其依法行使合同履行抗辩权，有权拒绝支付剩余房款。关于此项辩称，本院认为，原告是否将案涉房屋的通道堵住，属于财产损害赔偿纠纷，与本案不属同一法律关系，被告可就其主张另外提起诉讼，主张权利，在本案中不予处理。被告以行使合同抗辩权为由，拒绝支付剩余房款的抗辩理由不成立，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十八条、第一百五十九条之规定，判决：一、被告孙盟超于本判决生效之日起十日内支付原告陕西元泰实业有限公司剩余房款1384390元；二、被告孙盟超于本判决生效之日起十日内支付原告陕西元泰实业有限公司按每日万分之二计算至判决确定给付之日的违约金。（算至2015年1月31日的违约金为443827.846元；2015年2月1日至判决确定给付之日止的违约金，以欠付房款金额1384390为基数按每日万分之二计算）；三、驳回原告陕西元泰实业有限公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29870元，由原告陕西元泰实业有限公司负担5974元，被告孙盟超负担23896元。 在二审上诉人提交陕西省宝鸡市渭滨区人民法院（2015）渭滨民初字第01364号民事判决、陕西省宝鸡市渭滨区人民法院（2015）渭滨民初字第01364号案件的庭审笔录、陕西省宝鸡市渭滨区人民法院（2015）渭滨民初字第01364号案件的证据材料，证明上诉人基于合同履行不安抗辩权，上诉人有权暂停支付剩余房款，人民法院应依法判决上诉人不向被上诉人支付逾期付款违约金。对上诉人提交的以上证据，被上诉人在质证意见为：上诉人提交的以上证据的真实性认可，但不认可上诉人的证明目的，因为该判决并没有生效；围挡对禄鹏飞有影响，但对上诉人没有影响；即使围挡对上诉人有影响，也是2016年以后的事情。 对上诉人提交的以上证据的真实性、合法性予以认定，但上诉人提交的以上证据不能证明其证明目的，理由是禄鹏飞案件是以双方调解结案；禄鹏飞房屋与上诉人的房屋不是同一地点；禄鹏飞案件发生在2015年。 被上诉人提交竣工验收表一份、施工质量验收技术资料通用表一份、照片14份、建设用地规划许可证一份、建设工程规划许可证一份、建筑工程施工许可证一份，证明其2015年1月15日具备交房条件。上诉人对被上诉人提交以上证据的真实性、合法性予以认可，但不能证明被上诉人2015年1月15日具备交房条件。 对被上诉人提交的以上证据，本院对其真实性、合法性予以认定，被上诉人2015年1月15日具备交房条件。 二审经审理查明的案件事实与原审认定相同，本院予以确认。 本院认为，上诉人与被上诉人于2012年9月7日签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》双方当事人意思表示真实，内容也不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属有效。合同有效，双方当事人应全面履行其合同义务。被上诉人是否履行了交房通知义务：《合同补充协议》约定如被上诉人按照约定的邮寄地址、联系电话邮寄信函，视为上诉人收到；2015年1月14日被上诉人给上诉人发了一份催款函，对该催款函上诉人否认收到，被上诉人按照《合同补充协议》上约定的邮寄地址、联系电话邮寄送达了催款函，经查询回单显示：“本人收”；2018年7月24日被上诉人按照同样的邮寄地址、联系电话给上诉人送达一份“房屋交付及房屋所有权证办理通知书”，上诉人认可其收到了该通知书。综上，原审法院认定2015年1月15日被上诉人履行了交房通知义务，正确。上诉人关于被上诉人未履行交房通知义务的理由，依据不足，不予支持。被上诉人是否具备交房条件：被上诉人给上诉人履行交房通知义务，上诉人不接受房屋；涉案房屋通道被堵属财产损害纠纷，上诉人可另案主张；合同约定上诉人先付款，被上诉人后交房，上诉人如认为涉案房屋被堵影响其接受房屋及实现合同目的，上诉人应向被上诉人提出；被上诉人提交的证据能够证明其具备交房条件；上诉人称其不向被上诉人支付房屋尾款和接受房屋，是行使合同不安抗辩权，上诉人的该项主张不符合《中华人民共和国合同法》第六十八条、六十九的规定，原审法院认定被上诉人具备交房条件，有事实依据，应予以支持。上诉人关于被上诉人不具备交房条件的上诉理由，依据不足，不予支持。关于上诉人承担逾期付款违约责任：上诉人未按合同约定付清房款，构成违约，事实清楚，原审法院判决上诉人承担逾期付款违约责任，符合合同约定。上诉人关于原审法院计算逾期付款违约金没有根据的理由，缺乏依据，应予以驳回。关于本案诉讼时效：双方合同还在履行中，被上诉人尚未给上诉人交付房屋；一审诉讼中，上诉人并未提出本案已过诉讼时效，故上诉人关于本案已过诉讼时效的上诉理由，不成立，应予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13183.32元，由上诉人孙盟超承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 付金国 审 判 员 李婧雯 审 判 员 彭 澍 二〇二〇年六月九日 法官助理 陆新宁 书 记 员 李雯静 1