江西省鹰潭市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣06民终346号 上诉人（原审原告）：江西三乐物业管理有限公司，统一社会信用代码：913606810634968833，住所地江西省贵溪市雄石办事处北街信江路。 法定代表人：朱永映，公司董事长。 委托诉讼代理人：敖彬，江西首达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：涂小俊，江西首达律师事务所实习律师。 上诉人（原审被告）：童斌，男，1967年1月2日出生，汉族，江西省贵溪市人，住贵溪市。 委托诉讼代理人：夏坤良，男，1964年5月19日出生，汉族，江西省贵溪市人，住贵溪市。 上诉人江西三乐物业管理有限公司（以下简称三乐物业公司）与上诉人童斌因物业服务合同纠纷一案，不服江西省贵溪市人民法院（2020）赣0681民初129号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月2日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 三乐物业公司上诉请求：一、撤销江西省贵溪市人民法院（2020）赣0681民初129号民事判决第一项，改判童斌向三乐物业公司交纳物业管理费10,573元及逾期违约金6,336元（之后的违约金从2019年10月1日起以10,573元为基数按年利率24%计算）；二、本案一、二审诉讼费用由童斌承担。事实和理由：一审判决部分事实认定有误，从而作出了不公平、不公正的裁判结果。1.一审法院认定“三乐物业公司在管理、服务上存在一定程度的瑕疵，童斌欠交物业费的初衷也是以此督促物业公司改善物业服务质量，并非恶意拖欠，从而没有支持三乐物业公司要求支付逾期违约金的诉求”，属于事实认定错误。事实上，三乐物业公司在管理、服务上并不存在瑕疵，而是尽心尽力履行物业服务合同中的所有约定义务。2.对于童斌所反映的下水道堵塞情况，三乐物业公司花费1,200元雇请专门人员为其进行了疏通。童斌房屋处的地基出现下沉，导致检查井破裂，三乐物业公司也协助申报维修基金进行了维修。至于童斌向三乐物业公司反映的外墙渗水、道路坑洼等都不是三乐物业公司的物业管理服务范畴，但三乐物业公司仍积极想办法与有关部门协调联系。3.三乐物业公司一直尽职尽责为童斌提供了物业服务合同约定的所有义务，但童斌总是以种种借口拒交物业费，已经构成根本违约，依据《物业管理服务合同》的约定，童斌应当向三乐物业公司支付逾期违约金。综上，请求二审法院依法查明事实，支持三乐物业公司的上诉请求。 童斌答辩称，本案违约方应当是三乐物业公司，而不是童斌。三乐物业公司在提供物业管理服务的过程中存在很多瑕疵，而且根本没有按照物业服务合同的约定履行义务，故应当是三乐物业公司违约在先，童斌不应承担违约责任。 童斌上诉请求：一、撤销江西省贵溪市人民法院（2020）赣0681民初129号民事判决第一项；二、请求判决三乐物业公司减收童斌的物业管理费，减收幅度50%；三、确认童斌因三乐物业公司不履行合同约定而遭受经济损失3,500元，并在物业管理费中核减；四、本案一、二审诉讼费用由三乐物业公司承担。事实和理由：一审法院在事实认定及法律适用上均有错误。1.一审法院认定业主委员会与三乐物业公司签订的《物业管理服务合同》合法有效是错误的。首先，三乐物业公司并非小区业主合法选聘，物业服务合同的签订也没有经过业主及业主大会的同意，更没有履行合法的公示程序，故一审法院确认物业合同合法有效是错误的。2.物业管理费收费标准过高，应当予以减收。首先，三乐物业公司在物业服务合同中约定童斌应按每平方米1.5元交纳物业费实属过高，很不合理，也显失公平。按照三乐物业公司的主张，上述收费标准系按照政府指导价制定，但是三乐物业公司的收费项目、收费标准并未经政府物价部门核准，也未备案。因此，童斌完全有理由拒交或要求其降低收费标准。其次，三乐物业公司的服务质量与收费标准很不相适应，存在严重的瑕疵。几年以来，童斌房屋室内墙体渗漏、下水道堵塞、房屋门前道路坑坑洼洼，经常有外来车辆停放，严重影响了出行和生活。上述物业服务瑕疵是减免物业费的依据，也符合法律的规定。3.童斌因三乐物业公司不履行合同的约定，遭受了严重的经济损失，三乐物业公司依法应负赔偿之责。童斌因房屋室内墙体渗漏、下水道堵塞曾多次雇请师傅维修，共计花费维修款3,500元，该费用应当由三乐物业公司承担。4.一审法院未支持童斌2017年11月以后的物业费由实际承租人承担是错误的。《物业管理条例》规定，业主与物业使用人约定，由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。既然是连带交纳责任，三乐物业公司要主张物业费应当起诉物业使用人，童斌作为连带责任人可以列为被告，但三乐物业公司放弃对物业使用人的起诉，直接起诉童斌明显不当，一审法院对此也未予释明，实属不妥，程序上存有瑕疵，应予纠正。综上，请求二审法院以事实为依据，给予公正的判决，支持童斌的上诉请求。 三乐物业公司答辩称，1.《物业管理服务合同》是合法有效的。金邸华府业主委员会是在房管局的指导及居委会的参与下，由大部分业主选举产生的。本案物业服务合同正是业主委员会与三乐物业公司签订，多年来小区业主也没有对上述合同提出异议或要求撤销或解除。2.三乐物业公司制定的物业服务费收取标准，不仅不高，反而偏低。既然物业服务合同合法有效，那么合同项下关于物业管理费的收费标准也是符合法律规定的。况且，2020年4月1日贵溪市金邸华府业主委员会出具的证明显示该小区约有80%的业主已经按照物业合同约定的标准交纳了物业费，因此，童斌上诉称应当减收物业费，于法无据。3.三乐物业公司按照合同约定为小区提供了各项物业服务，就连童斌自家下水道两次堵塞的维修费都是三乐物业公司出资的，为此三乐物业公司还专门申请了维修资金。不仅如此，三乐物业公司还积极和房管局沟通，以解决上述问题。4.小区物业实际使用人享受了物业服务，但不是物业服务合同的直接当事人，小区业主仍是交纳物业服务费的第一责任人，业主和实际使用人对此承担连带责任，三乐物业公司有权直接起诉童斌。 三乐物业公司向一审法院起诉请求：1．判令童斌支付物业服务费10,573元，逾期违约金6,336元（违约金从2015年10月1日起计算至2019年9月30日止，之后的违约金以拖欠金额为基数按年利率24%计算）；2．诉讼费由童斌承担。 一审法院认定事实：童斌为贵溪市1单元101房业主。童斌所在小区业主委员会，即“贵溪市金邸华府业主委员会”于2017年3月25日与三乐物业公司签订了物业管理服务合同，合同第五条、第六条、第九条、第十条约定了如下内容：1、三乐物业公司在前期物业服务期间的收费有效，业主们从2015年10月1日起承担物业服务费的义务；2、物业管理服务期限为三年，从2017年3月26日至2020年3月25日；3、物业服务费收费标准为：高层住宅（六层至顶层）0.9元／㎡／月，五层以下0.7元／㎡／月，商业用房1.5元／㎡／月。三乐物业公司入驻后，在公共设施、设备等日常维护等物业服务上，存在瑕疵。童斌自2015年10月1日起停止交纳物业费，童斌物业实际用途为店面，期间有出租他人使用。经三乐物业公司多次催收，童斌拖欠物业管理费未付，2020年1月19日，三乐物业公司具状诉至法院，请求判如所请。 一审法院认为，三乐物业公司和贵溪市金邸华府业主委员会签订的《物业管理服务合同》客观真实，合同约定了物业服务的起算时间及物业收费标准，虽该份合同未经业主大会通过，但三乐物业公司自2015年10月1日起已实际入驻小区提供物业服务，该物业服务是为包括童斌在内的小区业主共同服务的，该物业服务合同未被撤销。童斌主张物业服务标准过高，该院不予支持。虽童斌反映三乐物业公司没有严格遵守物业管理行业标准，物业服务存在瑕疵，但不能成为其拒付物业管理费的实质性理由，因此，对于三乐物业公司要求童斌支付物业管理费的诉讼请求，该院予以支持。物业管理费从2015年10月1日起计算至2019年9月30日止共10,573元[146.86㎡×1.5元/㎡/月×48个月]。对于三乐物业公司要求童斌支付违约金的诉讼请求，因三乐物业公司在管理上、服务上存在一定程度的瑕疵，童斌欠交物业管理费的初衷也是以此督促物业公司改善物业服务质量，并非恶意拖欠，故三乐物业公司主张的滞纳金，该院不予支持。童斌主张房屋已承租，物业费应由承租户承担的答辩请求，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第七条第五项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、由童斌于该判决书生效之日起十日内向三乐物业公司交纳物业管理费10,573元；二、驳回三乐物业公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取112元，诉讼保全费194元，合计人民币306元，由三乐物业公司负担70元，由童斌负担236元。 本院二审期间，三乐物业公司向本院提供了贵溪市金邸华府业主委员会于2020年4月1日出具的证明两份、金邸华府小区物业服务合同内容公示照片3张及光盘一份，证明三乐物业公司按照合同约定履行了相应的服务义务，且物业服务合同中的重要条款已履行公示程序。童斌质证称，首先，对该两份证明的三性均有异议，该证明系三乐物业公司与小区终止物业服务合同时，为了顺利办理移交手续，要求业主委员会出具的，此证明并非业主委员会的真实意思表示。其次，对公示的三性均有异议，该公示系在三乐物业公司与小区业主委员会签订完物业服务合同之后，此时的公示行为没有任何意义。最后，光盘的来源及固定时间不清，光盘里面的照片也不能证明三乐物业公司已经履行了合同约定的义务。本院认为，贵溪市金邸华府业主委员会在同一时间段出具了多份证明，且证明内容前后矛盾，本院不予采信。但根据三乐物业公司所提交光盘内容，结合原审经双方举证质证的证据，可以证明三乐物业公司为案涉小区提供了基本的物业服务。 童斌向本院提交了贵溪市金邸华府业主委员会出具的证明一份及照片19张，证明三乐物业公司在提供物业服务期间没有按照合同约定的内容履行物业管理服务，部分服务内容是由后接手的天源物业公司完成的。三乐物业公司质证称，业主委员会出具的证明没有法定代表人或经办人签字，不符合证据的形式要件，证明内容也前后矛盾，真实性存疑。照片只能证明天源物业公司接手后提供了哪些物业服务，而不能证明三乐物业公司没有提供相应的物业服务。本院认为，贵溪市金邸华府业主委员会出具的证明内容前后矛盾，本院不予采信。童斌提供的照片，证明的是新入驻物业公司的工作内容，与本案无关，本院不予采信。 二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，三乐物业公司与贵溪市金邸华府业主委员会所签订的《物业管理服务合同》，系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，合法有效。贵溪市金邸华府业主委员会系在行政主管部门指导下选举产生，且进行了备案登记，对外具有代表全体业主行使相关权利、履行相关义务的资格。故上述合同对三乐物业公司及小区全体业主均具有约束力，三乐物业公司及小区全体业主均应按合同约定履行。三乐物业公司入驻小区后为该小区提供了基本的物业服务，一审法院认定童斌应向三乐物业公司交纳物业费10,573元并无不当，本院予以确认。童斌上诉称，三乐物业公司在履行合同过程中存在瑕疵，童斌自家房屋室内墙体渗漏、下水道堵塞、房前道路坑坑洼洼以及外来车辆随意停放的现象屡屡出现，严重影响了业主的生活品质。本院认为，童斌主张的上述理由不能成为其拒交物业费的理由。首先，童斌的上述主张中有部分内容超出了物业服务合同的范围；其次，导致上述现象的发生既有物业公司的责任，也有部分未交纳物业费业主的责任。三乐物业公司入驻小区以来，未能及时有效地与业主进行沟通，取得全体业主的理解与支持，在公共设施、设备日常维护等物业服务上存在瑕疵；童斌自2015年10月1日起停止交纳物业费，而物业费系物业公司为小区提供物业服务的基本费用，部分业主拒绝交纳物业费势必导致物业公司降低服务质量，进而影响到其他已交纳物业费业主的物业服务体验。因此，对于童斌上诉要求三乐物业公司减收50%物业服务费及赔偿维修费3,500元的主张，本院不予支持。至于三乐物业公司上诉要求童斌支付逾期违约金的上诉请求，一审法院认定三乐物业公司在管理上、服务上存在一定程度的瑕疵，驳回该诉请并无不当，本院予以确认。综上，小区业主和物业公司应相互理解和尊重，共同朝着改善小区环境的目标而努力。物业公司在服务过程中应进一步规范管理，提高物业服务质量，加强与业主间的沟通，多听取业主意见，尽量提升小区业主的服务体验；小区业主也应从大局出发，及时交纳物业费，共同维护小区环境。 综上所述，三乐物业公司与童斌的上诉请求均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费374元，由江西三乐物业管理有限公司负担223元，童斌负担151元。 本判决为终审判决。 审判长  张志明 审判员  谢秋荣 审判员  黄文杰 二〇二〇年六月十五日 书记员  罗玉萍