贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初3635号 原告：丁艳，女，汉族，1984年10月29日出生，住贵州省毕节市。 原告暨丁艳委托诉讼代理人：黄启辉（特别授权代理），男，汉族，1974年9月8日出生，住贵州省毕节市。 被告：贵州远泰房地产开发有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区威宁路1号。统一社会信用代码：91520000722189140Q。 法定代表人：李智，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈青云（特别授权代理），系贵州良景律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴江林（特别授权代理），系贵州良景律师事务所律师。 原告丁艳、黄启辉与被告贵州远泰房地产开发有限责任公司（以下简称“远泰房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月1日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告暨丁艳委托诉讼代理人黄启辉、被告远泰房开公司委托诉讼代理人吴江林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金35366.00元（违约金以按已付房款总额403259.00元为基数，按日万分之一计算，从2017年10月30日起暂时计算至2020年3月25日），请求判决书将违约金计算至被告交付房屋给原告之日止；2、判令被告支付原告逾期办理不动产权属证书违约金30000.00元（违约金以按已付购房款403259.00元为基数，按银行同期贷款利率的基础上增加30%计算，从2018年10月30日起暂计算至2020年3月25日），请求判决将违约金计算至被告为原告办理完毕不动产权属证书并交付给原告之日止；3、被告退回原告不应该承担却已经缴纳的液化气入户费2500元、电表入户费520元，合计3020元;4、诉讼费由被告承担事实及理由：原、被告双方于2016年9月8日签订《商品房买卖合同》(合同编号:yt019)，合同约定:原告购买被告修建于毕节市七星关区解放路远泰佳苑1单元13层4号的住房，建筑面积110.18平方米;该商品房总价款403259.00元;原告以银行按揭贷款付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款203259.00元，余款200000元以银行按揭贷款支付。被告应当在2017年10月30日前向原告交付该商品房，根据合同第十三条约定，被告未按第十一条约定的期限和条件将该商品房交付给原告的按照下列第一种方式处理，即逾期交房的被告按日计算至实际交付之日止向原告支付己交付房价款万分之一的违约金。被告负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记;第二十条第三款转移登记，(一)出卖人承诺于360日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。(二)出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理:1、约定日期起360日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的百分之零点一承担违约责任;2、约定日期起360日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列约定处理:(1)买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起120日内退还买受人已付款，并按照银行同期存款利率支付利息。(2)买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款403259.00元的违约金等。合同签订后，2016年9月8日，原告向被告支付了首期购房款203259.00元，余款200000.00元，通过银行按揭贷款支付给被告。同时被告向原告收取了天然气入户费2500元，电入户费520元。至目前为止，被告未将涉案房屋交付原告使用。被告至今通知原告交付办证相关材料，也未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，被告向原告收取了天然气入户费、电入户费未退还。原告认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同约定被告应当在2017年10月30日前向原告交付该商品房，但该商品房至今未达到合同约定的交付条件，至今未交付使用，被告应承担违约责任，向原告支付已交付房价款万分之一的违约金至交房之日。合同约定被告负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，约定日期起360日内，被告交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的百分之零点一承担违约责任。根据合同约定，被告应在房屋交付的360天内也就是在2019年1月25日前办理房屋不动产产权证，未能办理应承担按已付房价款的百分之零点一承担违约责任。超过360天的，根据合同二十二条第三款第二项的约定支付逾期办证违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定:“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为己竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”故逾期办证违约金为按银行同期贷款利率的基础上增加30％，以原告支付房款403259.00元为基数计算，计算时间从2018年10月30日起至被告办理房屋权属证书之日止。《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》、《毕节市住房和城乡建设局关于规范新建商品房水、电、燃气、通信、有线电视等设施建设安装费用的通知》(毕市住建[201717号)等规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费，且原、被告双方在合同第七条约定，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用，出卖人不再向买受收取该商品房总价款以外的费用。被告收取燃气入户费、电开户费于约于法无合理依据，理应予以退还综上，被告的行为已构成违约，应承担违约责任，请求判决支持原告的诉讼请求为谢。 被告远泰房开公司答辩称，1、被告已经按时于2017年10月30日交房给原告；2、逾期办证违约金计算问题，被告积极推进相关工作，因新型冠状病毒有所延误，对疫情期间产生的金额请酌情减免；3、关于三通费在合同第9页第12条明确约定，电话通信、有线电视、宽带网络由原告自己办理开通使用手续，被告只起代收代缴作用，并已经将该款项交付相关单位，应不予退还；4、关于燃气费用，虽然合同无约定，但是被告也只是代收代缴，也应不予退还。 根据当事人的陈述及审查认定的证据，本院认定事实如下：2016年9月8日，原告作为买受人与被告远泰房开公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，合同约定：“买受人购买的商品房为位于毕节市七星关区，房号为1-13-4。建筑面积110.18平方米，总房款403259.00元，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；买受人应当在合同签订之日交付首期房款203259.00元，余款200000.00元以公积金贷款支付；出卖人应当在2017年10月30日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当符合下列第1、2、3所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。该商品房为住宅的，出卖人还应当提供、以及、承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，1、（2）逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。该商品房在达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的3日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。出卖人承诺于／前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”合同签订后，原告依照合同约定支付了购房403259.00元。2016年9月8日，原告向被告交纳了天然气开户费2500.00元、电开户费520.00元，被告向原告出具收据予以确认。但被告至今未将涉案商品房交付原告使用。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。《商品房买卖合同》约定，被告应当于2017年10月30日前向原告交付涉案商品房，该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》、《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。但被告仅向本院提供了《工程验收会议结论》，不能证明涉案商品房已经具备约定的交付条件，被告的行为已经构成违约，依照合同约定应当向原告支付相应的违约金。但是，根据《商品房买卖合同》之约定，被告应当于商品房实际交付之日起60日内向原告支付违约金，因涉案房屋至今尚未实际交付，原告要求被告支付违约金的条件尚未成就，故对原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。原告可待条件成就后，另行主张。 关于原告主张的逾期办证违约金。原、被告签订的《商品房买卖合同》未约定办理房屋转移登记的期限，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……”的规定，被告应当自涉案交付使用之日起90日具备办理转移登记的条件，以便能为原告办理房屋的权属登记。现因涉案房屋尚未交付，被告的法定办证期限尚未届满，本案中原告主张被告支付逾期办证违约金，无事实及法律依据，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 关于原告主张退还天然气、电开户费的问题。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总款中。被告主张收取原告的费用系代收代缴，但所举证据不能证明已代原告交付至相关单位。故，被告另行向原告收取各项开户费共计3020.00元（电开户费520.00元、天然气开户费2500.00元），无事实及法律依据，理应退还。据此，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州远泰房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告黄启辉、丁艳电开户费520.00元、天然气开户费2500.00元； 二、驳回原告黄启辉、丁艳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费755.00元，由原告黄启辉、丁艳负担730.00元，被告贵州远泰房地产开发有限责任公司负担25.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  孔羽佳 二〇二〇年六月二十八日 书记员  申开旭