福建省龙岩市中级人民法院 行 政 裁 定 书 (2020)闽08行终80号 上诉人（原审原告）龙岩市新罗区龙兴大厦业主委员会，住所地龙岩市新罗区西安北路84号。 负责人章达滨。 委托代理人刘光海，福建天岩律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）龙岩市自然资源局，住所地龙岩市新罗区莲花小区土地大楼。 法定代表人温永，局长。 委托代理人张璐，福建吴子胜律师事务所律师。 原审第三人吴素娥，女，1946年2月13日出生，汉族，住龙岩市新罗区。 委托代理人胡文民，福建九信律师事务所律师。 原审第三人林笑平，女，1969年11月6日出生，汉族，住龙岩市新罗区。 上诉人龙岩市新罗区龙兴大厦业主委员会因与被上诉人龙岩市自然资源局、原审第三人吴素娥、林笑平房屋行政登记一案，不服龙岩市新罗区人民法院（2019）闽0802行初150号行政裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。 原审查明，龙兴大厦由龙岩兴龙兴房产置业有限公司建设，2004年该公司取得（龙）房预售证（2004）第05号龙兴大厦《商品房预售许可证》，住宅预售建筑面积27000平方米，共312套，其中B幢403、405号房屋均在商品房预售许可证范围内。2006年8月8日申请商品房预登记获得批准。2006年5月25日第三人吴素娥向龙岩兴龙兴房产置业有限公司购买B幢403、405号房屋，双方签订了《商品房买卖合同》和《补充协议书》。2006年9月买卖双方申请办理所有权登记，原龙岩市房地产管理局经审查同意办理产权登记，于2006年9月22日颁发龙房权证字第××号《房屋所有权证》，证的内容为房屋所有权人吴素娥，房屋坐落龙岩市新罗区西城西安××号（龙兴大厦），房屋状况B幢403、405，所在层数4，建筑面积（平方米）225.47，设计用途住宅。该证包含403号和405号房屋，现已分割独立办证，405号房屋已由第三人吴素娥转让第三人林笑平，并办理过户登记。403号房屋仍登记在第三人吴素娥名下。 原审认为：根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”第四十九条第一款第（一）项规定“提起诉讼应当符合下列条件：（一）原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织；……”，《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第一款第（一）项：“有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉：（一）不符合行政诉讼法第四十九条规定的；……”表明有权提起诉讼的原告，应该是行政行为相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，若不具备行政诉讼原告主体资格，则对其起诉应予以驳回。本案中，被诉登记行为中的房屋B幢403、405，已由开发商进行了初始登记并取得《商品房预售许可证》，初始登记行为已经生效，房屋权属已经明确。第三人吴素娥向开发商购买该房屋，原龙岩市房地产管理局进行了登记并颁龙房权证字第××号号《房屋所有权证》，该登记行为属于转移登记，该转移登记并没有侵犯原告的合法权益，原告与转移登记行为没有利害关系，不具有提起行政诉讼的主体资格。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款、第四十九条第（一）项，《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第一款第（一）项之规定，遂裁定：驳回原告龙岩市新罗区龙兴大厦业主委员会的起诉。 宣判后，原审原告龙岩市新罗区龙兴大厦业主委员会不服，上诉称：一、涉案房产龙兴大厦第四层B403房屋一直由业主委员会作为办公场所使用。龙岩兴龙兴房产置业有限公司于2005年开发了位龙岩市××××北路路的“龙兴大厦”，该大厦规划16层，1-3层为裙房，4层以上为A、B二幢主楼。龙兴大厦第4层建筑空间功能设置中，A座、B座靠西安北路一侧中部均规划建设了乒乓球室、台球室、阅览室、健身房及配套卫生间（即B403、B405所在的位置），B403一直由龙兴大厦业主委员会作为办公用房，从2005年至今，该房产一直由业务委员会作为办公使用。二、2006年9月18日，吴素娥提交虚假的所有权登记书等材料，骗取登记。2006年9月18日，吴素娥向龙岩市房管局提交了一系列虚假的材料骗取登记：1、所有权登记申请书，该申请书仅有吴华（吴素娥公司的经办）一人签字，其余均为盖章，且吴华为龙岩兴龙兴房产置业有限公司的经办人，无权代表房管局的人员在审查意见栏签字；2、商品房买卖合同是虚假的，首先交易双方都是关联人，其次该份编号为0761004的买卖合同与其他业主的签署的买卖合同格式不一样，且该份买卖合同所附的平面图纸是假的；3、交易过户表也是虚假的，首先该表仅有吴素娥及吴华（吴素娥公司的经办）的签字，其余全部为盖章，其次所附的房屋平面图是虚假的，最后，该表未有主管机关负责人签字；4、提供的销售发票及完税凭证是虚构的，首先该买卖合同属于内部关联交易，左手转右手，未见真实的付款记录，其次房屋销售发票开具日期为2006年9月19日、完税凭证则是2006年10月12日开具，而该房屋2006年9月18日就申请办理过户，上述票据明显属于事后补开的情形，与真实交易惯例不符；5、编号20××52号号房产证所附平面图纸是虚假的。三、龙岩市房管局的错误登记，造成了原告无办公房使用，存在利害关系。龙兴大厦4层建筑空间功能设置中，A座、B座靠西安北路一侧中部均规划建设了乒乓球室、台球室、阅览室、健身房及配套卫生间，该房产用于龙兴大厦业主委员会办公及居民活动用房，属于公共部分，非属开发商所有。从2005年至今，该房产一直由业务委员会作为办公使用，原龙岩兴龙兴房产置业有限公司实际控制人柯银河与吴素娥恶意串通，虚构买卖合同，将B403、B405过户至私人名下，现吴素娥要求返还办公用房，造成原告无办公用房。上诉请求：1、撤销原裁定；2、依法改判支持上诉人的诉讼请求。 被上诉人龙岩市自然资源局答辩称：一、上诉人与涉案行政行为不具有利害关系，不具备行政诉讼原告主体，一审裁定驳回上诉人的起诉是正确的。根据答辩人在一审中所提供的证据可以证实包括涉案房屋在内的龙兴大厦商品房已取得商品房预售许可，同时经龙岩市城乡规划局所出具的竣工规划认可报告、消防部门出具的消防验收意见等证据也可以充分证实龙兴大厦第四-十六层均为住宅，而《房屋面积测绘成果报告书》也明确了涉案房屋并未计入全体业主的公摊面积中，因此涉案房屋显然不属于上诉人所主张的公共部分。根据《商品房预售许可证》，涉案房屋权属是十分明确的，第三人吴素娥与开发商之间因房屋买卖行为而发生的转移登记并未侵犯上诉人的合法权益，上诉人不具备行政诉讼原告的主体资格，一审裁定正确，应予以维持。二、原龙岩市房地产管理局在办证时依照法定程序已对办证材料进行审查，不存在上诉人主观臆测的虚假材料，涉案行政行为合法。原龙岩市房地产管理局已通过审查买受人和开发商所提供的《商品房买卖合同》和《商品房交易过户表》等办证材料确认了第三人的对涉案房屋的权属来源，双方所提供的销售发票和完税凭证也是真实有效的而非虚假材料，而上诉人所主张的未见购房款付款记录并非登记机构所审查的范围，其主观臆测的主张显然不能成立。请求：驳回上诉，维持原裁定。 原审第三人吴素娥答辩称：一、原审原告关于“龙兴大厦”是2005年开发的上诉主张，与事实不符。位龙岩市新罗区××西安××“龙××大厦”××至××层层，系“龙薰大厦”的续建项目。该项目是原开发商在“龙薰大厦”仅完成地下一层、地上三层建设后，因资金链断裂成为了“烂尾楼”。2004年间，龙岩兴龙兴房产置业有限公司依照法定程序接手“龙薰大厦”的续建事宜，完成了“龙兴大厦”A、B幢四—十六层住宅的建设。二、原审原告关于答辩人提供虚假材料、骗取登记的上诉主张，与事实不符。被诉的登记行为，是根据龙岩市房地产管理局于2004年3月24日作出的“龙房综【2004】13号”《关于龙岩兴龙兴房产置业有限公司预售“龙兴大厦”A、B幢四—十六层住宅楼的批复》，以及“龙房预售证字第（2004）05号”《商品房预售许可证》等材料，并根据当时的房屋行政登记规范办理的登记，根本不存在原审原告主张的提供虚假材料、骗取登记等行为。三、原审原告关于被诉行政行为错误的上诉主张，与事实及法律规定不符。一方面，行政机关批准预售“龙兴大厦”总建筑面积27000元平方米，共312套的住宅，“附属用房面积0平方米”。而且“龙兴大厦”所有业主与开发商签订的《商品房买卖合同》中“商品房销售依据”条款，都明确了该《商品房预售许可证》的信息。“龙兴大厦”的所有业主都明知四至十六层A、B幢共计312套（每幢各156套）房屋都是住宅，是开发商对外销售的商品房，根本不存在原告原告上诉主张的A403、A405、B403、B405室房屋是物业用房或业委会办公用房的事实。第二方面，龙岩市城乡规划局于2006年4月7日出具的《龙岩市建设工程竣工规划认可报告》的“项目规模”中，明确地上第四至十六层总建筑面积27750平方米，其中住宅27720平方米，根本没有住宅之外的其他用房，也没有物业用房等附属设施，并批准“同意按上述规模和内容办理竣工验收办理土地使用权的房屋产权所有手续”。第三方面，当时的《分层平面成果图》、《测绘成果备案表》、《房屋面积测绘成果报告书》，均明确“龙兴大厦”A403、A405、B403、B405室房屋面积是各自独立的，根本没有计入“公用面积”范围之内，是开发商有权出售的商品房。第四方面，“龙兴大厦”B幢一层，二层均有作为物业用房和业委会办公用房，根本不存在业委会无办公用房的事实。何况早期开发的房地产项目，因当时的法律或行政法规，并没有规定需配套物业用房等附属设施的要求，即使业委会无办公用房，该后果应由全体业主共同承担，答辩人并没有为业委会提供或解决办公用房的义务。请求：驳回上诉，维持原裁定。 原审第三人林笑平未提交书面答辩。 本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”本条在原告资格方面所确立的“利害关系”标准，通常要考虑以下三个要素：1、是否存在一项权利；2、该权利是否属于原告的主观权利；3、该权利是否可能受到被诉行政行为的侵害。联系本案而言，上诉人起诉要求撤销原龙岩市房管局于2006年9月22日对龙岩市新罗区西城西安××号（龙兴大厦）B403、B405的登记（房产证号：龙房权证字第××号），重新进行登记。理由是被诉龙房权证字第××号房屋所有权证上登记给原审第三人的B403、B405用于龙兴大厦业主委员会办公及居民活动用房，属于公共部分，非属开发商所有，不属于原审第三人所有，从2005年至今，该房产一直由业主委员会作为办公使用。从上诉人提供的2018年10月7日原审第三人吴素娥发给上诉人《腾退房屋通知》来看，原审第三人吴素娥亦认为B403一直是上诉人占用，依前述法律规定，上诉人与被诉行政行为有法律上的利害关系，具备本案原告资格，符合《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条第一款第（一）项规定“提起诉讼应当符合下列条件：（一）原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织”的起诉条件。原审认定“被诉登记行为中的房屋B幢403、405，已由开发商进行了初始登记并取得《商品房预售许可证》，初始登记行为已经生效，房屋权属已经明确。第三人吴素娥向开发商购买该房屋，原龙岩市房地产管理局进行了登记并颁发龙房权证字第××号《房屋所有权证》，该登记行为属于转移登记，该转移登记并没有侵犯原告的合法权益，原告与转移登记行为没有利害关系，不具有提起行政诉讼的主体资格”为由裁定驳回上诉人的起诉，理由不当，本院依法予以纠正。 综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款、第四十九条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一百零九条第一款的规定，裁定如下： 一、撤销龙岩市新罗区人民法院（2019）闽0802行初150号行政裁定； 二、指令龙岩市新罗区人民法院继续审理。 本案不收取案件受理费。 本裁定为终审裁定。 审判长  卢宝报 审判员  黄智勇 审判员  丁建岩 二〇二〇年六月五日 书记员  张晴雯 附注：引用的主要法律条文 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》 第一百零九条第二审人民法院经审理认为原审人民法院不予立案或者驳回起诉的裁定确有错误且当事人的起诉符合起诉条件的，应当裁定撤销原审人民法院的裁定，指令原审人民法院依法立案或者继续审理。第二审人民法院裁定发回原审人民法院重新审理的行政案件，原审人民法院应当另行组成合议庭进行审理。原审判决遗漏了必须参加诉讼的当事人或者诉讼请求的，第二审人民法院应当裁定撤销原审判决，发回重审。原审判决遗漏行政赔偿请求，第二审人民法院经审查认为依法不应当予以赔偿的，应当判决驳回行政赔偿请求。原审判决遗漏行政赔偿请求，第二审人民法院经审理认为依法应当予以赔偿的，在确认被诉行政行为违法的同时，可以就行政赔偿问题进行调解；调解不成的，应当就行政赔偿部分发回重审。当事人在第二审期间提出行政赔偿请求的，第二审人民法院可以进行调解；调解不成的，应当告知当事人另行起诉。