黑龙江省牡丹江市西安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黑1005民初299号 原告：陈潇，女，1980年6月24日出生，汉族，牡丹江市先锋医院出纳员，户籍所在地牡丹江市东安区，现住址牡丹江市西安区。 委托诉讼代理人：王宝玉，黑龙江海天庆城（牡丹江）律师事务所律师。 被告：孙文杰，男，1971年9月1日出生，朝鲜族，无固定职业，户籍所在地牡丹江市西六条路，现住址牡丹江市西安区。 被告：张玉霞，女，1972年11月21日出生，汉族，无固定职业，户籍所在地牡丹江西安区，现住址牡丹江市西安区。 原告陈潇与被告孙文杰、张玉霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案后，依法适用简易程序于2020年5月21日、同年6月16日公开开庭进行了审理。原告陈潇及其委托诉讼代理人王宝玉到庭参加诉讼，被告孙文杰、张玉霞经本院送达开庭传票及相关诉讼材料无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈潇向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告2019年11月8日签订的《房屋买卖合同》有效；2.判令被告办理解除房屋抵押手续及协助原告办理过户手续；3.诉讼费及实际支出由被告承担。庭审中，原告撤回了第二项诉讼请求。事实和理由：二被告系夫妻关系。2019年10月末，原告在微信朋友圈看到二被告出售位于牡丹江市西安区西新安小区2号楼1单元301室(面积:146.46平方米)的房屋。经双方协商，原告与二被告于2019年11月8日签订《房屋买卖合同》，二被告将上述房屋出售给原告，价格为650000元。因该房屋在中国银行抵押，故双方在合同第十六条中约定“即日起办理房屋解押手续及时办理过户。”原告于2019年11月7日支付二被告购房款100000元，同年11月8日支付二被告购房款200000元。二被告将房屋钥匙交付原告，原告入住至今。合同签订后，原告多次催促二被告办理银行解押，但二被告以种种理由推拖，故原告诉至法院，望依法支持原告的全部诉讼请求。 孙文杰、张玉霞未到庭、未答辩。 原告陈潇为支持其诉讼主张，向本院提供如下证据： 涉案房屋产权证、他项权证复印件一份、原、被告之间签订的房屋买卖合同一份、二被告结婚证一份、涉案房屋的贷款合同一份、(2019)黑1005财保第72号民事裁定书及查封案涉房屋手续一份、原告向被告孙文杰微信转账记录2张、原告向被告孙文杰通过中国工商银行转账信息单1张、原告向被告孙文杰通过广发银行转账客户回单1张、生活缴费凭证4张、车位租赁费收据一份、原告与被告孙文杰聊天微信记录截图3张、证人迟晓茹证人证言一份。意在证明：1.2019年11月8日原告与二被告签订房屋买卖合同，购买登记在被告孙文杰名下的涉案房屋，约定房屋价款650000元，原告已按约定向被告孙文杰支付了300000元购房款；2.合同签订前涉案房屋已经设立了抵押权登记；3.二被告系夫妻关系；4原告已经实际入住案涉房屋，并与被告孙文杰多次沟通解押案涉房屋；5.案涉房屋已被本院另案查封。 被告孙文杰、张玉霞未到庭，未质证。 原告当庭表示，其所提供证据及陈述内容均属实，如不属实愿承担相应的法律责任。 本院认为，因“房屋买卖合同”上有原、被告的签名；“涉案房屋的贷款合同”上有被告孙文杰的签名和中国银行股份有限公司牡丹江分行加盖的公章；房屋产权证、他项权证、民事裁定书、查封案涉房屋手续及结婚证是相关部门制作的具有法律效力的文件；微信转账记录均能与银行转账信息单对应；生活缴费凭证、车位租赁费收据能够认定原告为案涉房屋交纳了上述费用；证人迟晓茹的证人证言与本院认定事实基本一致，因二被告未到庭应视为其放弃诉讼权利，故本院对上述证据予以采信。 被告孙文杰、张玉霞未到庭，未举证。 根据原告的举证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，确认本案法律事实如下： 二被告系夫妻关系。2010年10月，被告孙文杰与中国银行股份有限公司牡丹江分行签订了一份《个人二手住房贷款合同》【合同编号：2010年牡个金（房借2）字第0036号】，其中中国银行股份有限公司牡丹江分行为贷款人和抵押权人，被告孙文杰为借款人和抵押人。该合同约定如下，借款人为购买位于牡丹江市西新安小区2号楼1单元301室（案涉房屋）、建筑面积146.46平方米、房屋产权证号为牡房权证西安区字第xxx号的房屋向贷款人借款350000元，贷款期限为180个月。借款人将该房屋抵押给贷款人，并办理了抵押权登记。2019年10月末，原告通过其朋友迟晓茹的微信朋友圈知晓二被告有意出售案涉房屋的消息。2019年11月8日，原告与二被告、牡丹江遇见家房地产经纪有限公司签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定如下，原告购买被告孙文杰名下的案涉房屋，价格为650000元，由原告向被告孙文杰交付首付款300000元，剩余款项以公积金贷款方式付清，交房时间为2019年11月30日。该合同补充协议的手写部分还约定，被告孙文杰在收到定金之日起，应即时起办理房屋解押手续，及时办理过户。2019年11月7日至11月8日原告已按约定向被告孙文杰支付了300000元购房款，其中，11月7日通过微信分六笔向被告孙文杰转账30000元、10000元、10000元、10000元、10000元、10000元，通过工商银行向被告孙文杰转账20000元；11月8日，通过广发银行向被告孙文杰转账200000元。2019年11月10日，被告将案涉房屋交付给原告，且原告已实际入住，并通过支付宝交纳了三次电费100元、100元、700元，交纳了一次水费200元及车位租赁费600元。原告称，其通过微信方式多次催告被告孙文杰办理房屋解押手续，但被告孙文杰至今未予办理。另查，2019年12月5日，涉案房屋已被本院作出的（2019）黑1005财保75号民事裁定查封。 庭审中，原告申请证人迟晓茹出庭作证。证人迟晓茹称，其与原告是朋友关系。2019年11月8日，原、被告签订的房屋买卖合同时证人在现场，合同中补充协议手写的部分是证人事先填好，然后原、被告无异议后确认签字。买房时证人问该案涉房屋是否有抵押贷款，二被告称有贷款，后证人问原告如何支付购房款，原告称其通过微信转账100000元，银行转账200000元向被告孙文杰。现在房屋没有解押，原告也没办理贷款，没有交付剩余房款。 本院认为，关于原、被告签订的《房屋买卖合同》是否有效的问题。虽然《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”，但本条款在性质上为管理性的强制规范，并非效力性的强制规范，不影响合同的效力，该条款系对物权是否变动的规定，即是否能够办理房屋产权转移登记，而不是认定房屋买卖合同是否有效的规定。另外，虽然二被告未经抵押权人同意与原告签订了《房屋买卖合同》，根据《房屋登记办法》第三十四条规定：“抵押期间，抵押人转让抵押房屋的所有权，申请房屋所有权转移登记的，除提供本办法第三十三条规定材料外，还应当提交抵押权人的身份证明、抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件、他项权利证书”。未经抵押权人书面同意，出卖人与买受人共同申请办理房屋过户登记手续，房屋登记机关不予办理。本案中，虽然被告出售案涉房屋未通知抵押权人，但原、被告签订的《房屋买卖合同》内容并未违反法律规定，且原告撤回了要求被告办理解除房屋抵押手续及协助原告办理过户手续的诉讼请求，并未损害抵押权人的合法权益，又因二被告未到庭参加诉讼，应视为其放弃诉讼权利，故应当认定原、被告签订的《房屋买卖合同》有效。如原告需要办理房屋登记事宜，应待案涉房屋抵押事宜消除后，或影响房屋办理抵押登记的其它因素消失后，原告可另行主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十八条、第一百九十一条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 原告陈潇与被告孙文杰、张玉霞于2019年11月8日签订的位于牡丹江市西新安小区2号楼1单元301室、建筑面积146.46平方米、房屋产权证号为牡房权证西安区字第230951号房屋的《房屋买卖合同》有效。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告孙文杰、张玉霞负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审 判 员 徐     治     栋 二〇二〇年六月十八日 法官助理 王     天     宇 书 记 员 张杰后附本案涉及的法律条款 1.《中华人民共和国物权法》 第一百七十八条担保法与本法的规定不一致的，适用本法。 第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。 2.《关于适用若干问题的解释》 第六十七条抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。 如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。 3.《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 4.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 5.《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。