北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初10327号原告：卓资营，男，1956年3月14日出生，汉族，住北京市西城区。被告：国务院国有资产监督管理委员会商业机关服务局，住所地北京市西城区复兴门内大街45号。法定代表人：于池，局长。委托诉讼代理人：刘爱国，北京市嘉和律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭程程，北京市嘉和律师事务所律师。原告卓资营与被告国务院国有资产监督管理委员会商业机关服务局（以下简称机关服务局）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告卓资营，被告机关服务局委托诉讼代理人刘爱国、郭程程到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卓资营向本院提出诉讼请求：1.请求法庭判令被告继续履行合同，返还原告产权证；2.请求法院判令因被告扣押产权证所导致之违约金人民币54489.612元；3.请求判令被告支付由于被告违约造成的租金损失324000元（2017年1月1日至2019年12月31日，每月9000元）；4.请求法院判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：1989年，原告当时所居住西城区三里河二区XXX号（当时的国家国内贸易局宿舍）进行拆迁改造。2000年原告与国家国内贸易局签署了公有住宅楼销售合同，并支付了所有款项。2001年迁回原地段，安置在西城区三里河二区XXX号。原告听说产权证已办下来时大概是2005年或2006年了，还是互相打听才知道。原告向当时被告负责产权证的杨寅柱索要产权证，杨要原告出具物业出具的费用结清证明。原告当时是严格按照京价（房）字1997第196号文件缴费的（该收费文件还是物业在入住后给原告的，现保存在原告手里）。但物业要求的与196号文件不符。原告另外还被迫缴纳了许多应由产权单位缴纳的费用（原告现留有证据）。原告认为物业违反收费标准，擅自定价，故有些费用拒交。物业不出具缴清证明，杨就拒绝返还原告产权证。在接下来的几年内，原告多次与杨电话，写信和面谈，要求杨遵守合同法，履行应履行的义务，不要将其它与合同无关的事情作为拒绝返还产权证的理由。原告告知杨物业费与履行合同无关，如果物业对原告缴费有异议，可以另行起诉原告（不知产权单位怎么与物业扯在一起？）原告的房屋买卖签约对象是被告，不是物业。至于什么时候物业缴费有新规定，再行与物业协商。杨拒绝返还产权证的最终理由是需要原告出具费用缴清证明。原告现还保留当时的电话录音。杨说就是这么规定的，让原告爱怎么办就怎么办，爱去哪告就去哪告去。后来原告还找过当时的纪检党委书记，一位姓甄的女性，被其告知不干涉杨的工作。2019年12月25日原告又联系杨，得知杨已退休，由房产处王磊接任。原告将产权证的问题告知王，王说此事与他无关，他什么也不知道，产权证给不了，要与有关单位研究，让原告等消息。从2019年12月25日到立案这一天依然没有关于返还产权证的实质性答复。原告买卖合同是与被告签订的，产权证也是被告扣押的，与其任何单位无关。原告已经履行了合同，缴纳了该缴纳的款项，房屋已过户给原告，产权证写的是原告的名字，只有原告有权处置这二者，被告只不过起了一个传递转交的作用。原告追要产权证10多年了，从青壮年进入老年，由于产权证长期被扣压，导致原告精神恍惚，记忆错乱，患上了严重的抑郁症，每天要服用镇静剂和安眠剂。原告现在脑力严重衰退，记忆力非常差，如果没有以前留下的证据和资料，诉状都写不出来，原告不能再等待了，你被告研究不研究也必须返还原告产权证。至于其它什么单位与被告有什么利害冲突，与原告无关。原告不是法律专业人士，言语不当的地方还请法庭谅解。原告要求被告继续履行合同，立即返还原告产权证并支付因不履约所导致的违约金，其要求违约金依据是：1.根据购房合同第三条，被告应履行合同义务，不履行合同就是违反合同法，违法就要承担责任，如果对违法行为置之不理，形成不了对违法行为的惩戒，不利于社会安定。2.根据购房合同第四条第1款，未取得产权证，原告不能将房屋出租或上市，因而造成损失。由于合同中未规定具体违约金数额，原告恳求法庭判令被告按照原告已购房款总额（83295+补房款2246共85541）参照中国银行金融机构贷款标准年利率4.9%，从2006年到2019年共13年，共计金额人民币54489.61元支付违约金并承担诉讼费。因被告未能依法履行上述购房合同义务，原告为维护自己权益，现根据有关法律、法规，恳求法院查明事实，依法支持原告的诉讼请求。被告机关服务局辩称，一、基本事实。1998年10月3日，卓资营与中央国家机关三里河联建办公室（下称“联建办公室”）签订《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》（下称《拆迁协议》），联建办公室依据京房西拆字（98）第102号《房屋拆迁许可证》对卓资营居住的北京市西城区三里河二区XXX房屋进行拆迁。依据《拆迁协议》第三条第2款约定，卓资营迁入安置房屋前，联建办公室提供北京市海淀区玉海园二里XXX号房屋（下称“涉案周转房”）供卓资营居住，过渡期限自1998年10月1日至2001年9月30日。依据《拆迁协议》第七条第2款约定“···乙方（卓资营）接到甲方（联建办公室）正式安置通知后，应在拾日内迁入新址，结束临时过渡期···”。2000年9月19日，联建办公室向卓资营送达《退房证》，要求卓资营腾退涉案周转房，将北京市西城区三里河二区XXX号房屋（下称“涉案房屋”）分配给卓资营，但卓资营并未按《拆迁协议》的约定腾退涉案周转房。2000年12月15日，卓资营与国家国内贸易局签订《房屋买卖契约》，购买涉案房屋，并于签约当日交付购房款83633元。2002年4月6日，卓资营补交房款、维修基金、登记费、印花费共计2304.4元。2003年3月20日，联建办公室为国家国内贸易局出具《联建房屋分配通知书》及《联建房屋分配明细单》，将涉案周转房分配给国家国内贸易局使用，自此涉案周转房使用权归属于国家国内贸易局。此后联建办公室曾多次要求卓资营腾退涉案周转房，但卓资营均拒绝腾退该套房屋。商业机关服务局办理完成涉案房屋《房屋所有权证》后，因卓资营始终未腾退涉案周转房，采取暂缓发放涉案房屋《房屋所有权证》的方式要求其腾退涉案周转房。除此之外，卓资营在违法占用涉案周转房以及居住涉案房屋期间还存在常年拖欠物业服务费、供暖费、保安保洁费等情形。二、因卓资营违法占用商业机关服务局房屋，商业机关服务局才暂缓发放涉案房屋《房屋所有权证》，根本不构成违约。依据上述事实，因卓资营违反《拆迁协议》规定，长期违法占用商业机关服务局拥有合法使用权的涉案周转房，卓资营对商业机关服务局负有相关债务，既包括应返还非法占用涉案周转房的合同之债，也包括因非法占用涉案周转房应给予商业机关服务局房屋使用费的金钱之债。为了敦促卓资营尽快腾退涉案周转房，支付占用房屋使用费，商业机关服务局不得已采取暂缓发放涉案房屋所有权证的措施。此外，卓资营违法占用涉案周转房期间，联建办公室曾多次开会研究卓资营违法占用涉案周转房问题，并决定在卓资营腾退涉案周转房前暂缓发放涉案房屋所有权证。商业机关服务局作为联建办公室成员之一，是按照联建办公室的决定采取的救济措施。因此商业机关服务局并非恶意暂缓发放涉案房屋所有权证，根本不构成违约。三、卓资营可以自行办理涉案房屋《房屋所有权证》，即使商业机关服务局暂缓发放涉案房屋《房屋所有权证》，不影响卓资营使用涉案房屋，也不会给卓资营造成损失。此前商业机关服务局曾向涉案房屋所在地北京市西城区不动产登记中心咨询补办《房屋所有权证》事宜，该登记中心工作人员表示，对于不存在抵押情况的房屋不动产，如需补办《房屋所有权证》的，仅需房屋所有权人本人携带其身份证即可补办《房屋所有权证》。因此卓资营作为房屋所有权人完全可以自行补办《房屋所有权证》，商业机关服务局暂缓发放涉案房屋的《房屋所有权证》对卓资营占有、使用涉案房屋没有任何影响，也不会给卓资营造成损失。四、卓资营要求商业机关服务局按购房款总额参照银行贷款利率支付违约金的主张既无合同约定也无法律依据，且未提供证据证明其损失发生。该诉讼请求也违反了相关诉讼时效的规定。《合同法》第114条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。但《房屋买卖契约》中并未约定商业机关服务局暂缓发放涉案房屋《房屋所有权证》的违约责任的承担方式、违约金金额以及损失赔偿的计算方法，因此卓资营依据《房屋买卖契约》第四条第1款要求商业机关服务局承担违约责任没有合同约定。《最高人民法院关于审理商事房屋买卖合同若干法律问题的解释》第18条规定，由于出卖人原因买受人未在期限内取得房屋所有权证的出卖人应承担违约责任。合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。此条款是为了保护买受人享有对其购买房屋物权不受侵犯。但本案并不适用该项规定，本案中商业机关服务局并非没有为卓资营办理房屋所有权证，只是因卓资营对商业机关服务局负有相关合同之债及金钱给付之债。商业机关服务局才通过暂缓发放涉案房屋所有权证的方式维护其合法权益。因此，本案并不适用最高人民法院关于审理商事房屋买卖合同若干法律问题的解释第18条约定，卓资营要求按照银行贷款利率支付违约金的诉讼请求，没有法律依据。《民事诉讼法》第64条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。本案中，卓资营要求商业机关服务局赔偿因暂缓发放《房屋所有权证》给其造成的损失，应就其损失发生提供相关证据予以证明，若无证据证明则应承担无法举证的不利后果。综上所述，因卓资营违法占用商业机关服务局房屋，才导致商业机关服务局暂缓发放涉案房屋《房屋所有权证》，且暂缓发放涉案房屋的《房屋所有权证》并不影响卓资营占有、使用涉案房屋。卓资营提出支付其违约金的主张于法无据，且未提供证据证明其损失发生，因此商业机关服务局不同意给予卓资营违约金。为维护商业机关服务局合法权益，商业机关服务局请求法院依法驳回卓资营诉讼请求。卓资营自始占有使用涉案房屋，该涉案房屋不存在空置情形，根本不存在出租涉案房屋的事实。卓资营也未提供任何证据证明其损失的发生。是否出租涉案房屋是否发生损失具有或然性，卓资营以或然发生的损失主张商业机关服务中心予以赔偿，于法无据。因此卓资营要求商业机关服务局赔偿其租金损失，既无事实依据，也无法律依据，更无证据支持。依据《民法总则》第188条，人民法院保护民事权利的诉讼时效期限为三年。现卓资营主张赔偿其13年的租金损失，也是于法无据，应予驳回。综上所述，卓资营主张商业机关服务局赔偿其13年的租金损失，既无事实依据，也无法律依据，更无证据支持，为维护商业机关服务局合法权益，商业机关服务局请求法院依法驳回卓资营诉讼请求。本院经审理认定事实如下：卓资营原承租国家国内贸易局的北京市西城区三里河二区XXX房屋。1998年10月3日，中央国家机关三里河联建办公室（甲方）与卓资营（乙方）签订《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》，约定：甲方对乙方的上述房屋进行拆迁，临时过渡房屋地址：北京市海淀区玉海园二里XXX号，过渡期自1998年10月1日至2001年9月30日，过渡期满后安置到北京市西城区三里河南区XXX号楼。2000年12月15日，国家国内贸易局（甲方）与卓资营（乙方）签订《房屋买卖契约》，约定：甲方将座落在西城区三里河二区XXX号房屋以1999年成本价出售给乙方。房价款83295元，公共维修基金2611元。甲、乙双方签订契约后，由甲方到房屋所在地房产交易管理所办理买卖过户手续，到房屋土地管理局办理产权登记，领取《房屋所有权证》。待乙方向甲方付清以下款项后，甲方将《房屋所有权证》交给乙方。登记费按建筑面积每平方米0.3元，计26.4元，印花税5元。《房屋买卖契约》签订当日，卓资营交纳了购房款81049元及维修基金2584元。2002年4月6日，卓资营补交房款2246元、补交维修基金27元、交纳登记费26.4元、印花税5元。机关服务局在办理完109号房屋的房屋所有权证书（证号：京房权证西私字第XXXX号）后，未将房屋所有权证书交给卓资营。审理中，机关服务局主张由于卓资营未将临时过渡的北京市海淀区玉海园二里XXX号房屋交还给该局，该局才未将房屋所有权证书交给卓资营。本院认为，国家国内贸易局与卓资营签订的《房屋买卖契约》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应当按照合同约定行使权利并履行义务。卓资营已按照合同约定交纳了全部费用，机关服务局应当按照合同约定将房屋所有权证书交给卓资营，卓资营要求机关服务局交还房屋所有权证书的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。机关服务局以卓资营未腾退临时安置房屋为由拒绝交付房屋所有权证书的理由不能成立，本院不予采纳。由于《房屋买卖契约》中并未约定机关服务局不交付房屋所有权证书的违约责任，故卓资营要求机关服务局支付违约金的诉讼请求，缺乏合同依据，本院不予支持。虽然卓资营针对其主张的租金损失未向本院提供证据予以证明，但考虑到机关服务局未将房屋所有权证书交付给卓资营，势必会对卓资营使用房屋造成一定的不利影响，机关服务局对其违约行为也应承担一定的责任，本院根据本案具体情况酌定机关服务局赔偿卓资营损失10000元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、本判决生效之日起七日内，国务院国有资产监督管理委员会商业机关服务局将北京市西城区三里河二区XXX号房屋的房屋所有权证书（证号：京房权证西私字第XXXX号）交付给卓资营。二、本判决生效之日起七日内，国务院国有资产监督管理委员会商业机关服务局支付卓资营损失10000元。三、驳回卓资营的其他诉讼请求。如果国务院国有资产监督管理委员会商业机关服务局未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3489元，由卓资营负担3397元（已交纳），由国务院国有资产监督管理委员会商业机关服务局负担92元（本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 李 俊二〇二〇年六月八日书记员 马丽娜