浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终1867号 上诉人（原审被告）：杭州伟业纺织有限公司。住所地：杭州市余杭区崇贤街道大安村。 法定代表人：吴伟彪，系公司总经理。 委托诉讼代理人：戚利强，男，系公司工作人员。 被上诉人（原审原告）：杭州晶德食品有限公司。住所地：杭州市上城区馆驿后6号1601室。 法定代表人：沈斌勇，系公司经理。 委托诉讼代理人：郑洁，浙江万高律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李先德，公司员工。 上诉人杭州伟业纺织有限公司（以下简称伟业公司）与被上诉人杭州晶德食品有限公司（以下简称晶德公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2019）浙0110民初15860号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现本案已审理终结。 原审法院查明，2018年7月18日，晶德公司、伟业公司签订《房屋租赁合同书》一份，合同约定：1.甲方（伟业公司）将原砂洗车间和色胚仓库南共计2834平方米租给乙方（晶德公司），乙方承诺将厂房只用于仓库所用。2.租赁期限五年，从2018年5月30日至2023年5月29日止；叁年内租金不涨价，以后贰年的租金如要涨价，双方协商。3.租金结算按乙方实际租用面积计算，房屋每平方米25元/月，月租金70850元，年租金850200元；乙方需向甲方交纳总租金10%（140000元）为合同保证金。3.如果仓库发生进水或没有按照乙方要求整改，乙方可以无条件退房，甲方必须无条件退还乙方的保证金。 合同附件《酒水配送租房面积清单》显示，双方实际约定的租金为1360320元/年，物业费34008元/年，共计为1394328元/年。 2018年3月6日、7月19日、12月1日，晶德公司支付伟业公司50000元、780000元、232388元，共计1062388元，其中保证金为132836元。 2018年7月2日，晶德公司向伟业公司的吴松林发送微信，告知仓库漏水并发送了相关视频，要求其派人来处理。2018年11月22日，晶德公司向吴松林表示不再继续租赁其仓库，在2018年12月30日前搬走。2018年12月1日，吴松林要求晶德公司签订提前终止合同。2018年12月31日，伟业公司搬出案涉租赁厂房。 另查明：1.吴松林系伟业公司法定代表人的父亲，具体租赁事宜是其在处理。2.晶德公司主张双方合同于2018年11月22日解除，伟业公司主张于2018年12月31日解除。 2019年8月22日，晶德公司诉至法院，请求判令：一、伟业公司立即退还晶德公司房屋租金116194元；二、伟业公司退还晶德公司合同保证金132836元；三、伟业公司赔偿晶德公司经济损失34300元；四、本案诉讼费用由伟业公司承担。庭审中，晶德公司变更第三项诉讼请求为：伟业公司赔偿晶德公司违约金34300元。 原审法院认为，关于合同已解除双方均无异议，但对于解除的时间双方存在争议，因晶德公司于2018年12月底前才搬出案涉租赁厂房，故不论合同何时解除，相关的费用应计算至其搬出前，截至2018年12月底前晶德公司应支付的费用为813358元。关于晶德公司主张的违约金，根据合同约定“如果仓库发生进水或没有按照乙方要求整改的话，乙方可以无条件退房，甲方必须无条件退还乙方的保证金”，双方对于进水后的违约责任并未进行约定，而仅约定伟业公司享有合同解除权，且在发生进水事件后晶德公司仍支付了租金，故晶德公司以仓库进水作为伟业公司违约的依据，于法无据，法院不予采信。伟业公司主张双方已就违约责任事宜达成一致协议，双方费用已结清，无证据证实，法院亦不予采信。综上，晶德公司的诉讼请求，其合理部分，法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告杭州伟业纺织有限公司于本判决生效后十日内返还原告杭州晶德食品有限公司租金及保证金共计249030元；二、驳回原告杭州晶德食品有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2775元（减半收取），由原告杭州晶德食品有限公司负担257元，由被告杭州伟业纺织有限公司负担2518元。原告杭州晶德食品有限公司于本判决生效后十五日内向原审法院申请退费；被告杭州伟业纺织有限公司于本判决生效后七日内，向原审法院交纳应负担的诉讼费。 宣判后，伟业公司不服上述判决，向本院提起上诉称：一、上诉人认为，一审法院认定事实有误。1、保证金是140000元，而非132836元。被上诉人提供的证据一《房屋租赁合同书》已经质证，认定为证据，其中第二条第八款显示，合同保证金140000元。每月租金113360元；物业管理费2834元/月。而非被上诉人认为的保证金132836元，每月租金116194元（两项合计249030元）。2、被上诉人提供的证据三（微信聊天记录）显示，双方就解除合同协商过，且被上诉人也认可协商。从2018年12月1日早上10：56分、被上诉人发照片显示打款成功，到“2018年12月1日，吴松林要求原告签订提前终止合同”，被上诉人回答“好”。已经充分显示，双方已经就合同到期、费用结算等达成了一致意见，也可以认定被上诉人支付的是违约金，而不是租金。3、被上诉人提供的证据一中：合同第二条第八款约定了租金支付方式，以“每半年提前一个月支付”，而非被上诉人认为可以支付二个月租金的事实；同时被上诉人支付232388元时未提供属于是租金的证据，应承担举证不足的后果。4、上诉人在庭审中，明确表示，这些费用是违约金。至于多少，参照三个月的租金计算（113360元*3个月=340080元）。中间的差额部分，因有协商过程，原准备放弃。综上所述，一审法院认为，“关于合同已解除双方均无异议，但对于解除的时间双方存在争议，因被上诉人于2018年12月底前才搬出案涉租赁厂房，故不论合同何时解除，相关的费用应计算至其搬出前，截至2018年12月底前，被上诉人应支付的费用813358元”……“据此，一审法院认为上诉人主张双方已就违约责任事宜达成一致协议，双方费用己结清，无证据证实，本院亦不予采信”。这个结论有误。二、上诉人认为，一审法院适用法律部分有误。一审法院援引依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，认为上诉人证据不足而驳回上诉人主张。根据现有事实及庭审调查，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条第二款，第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，应认定被上诉人认定租金的证据不足，从而支持上诉人的主张。特此上诉，恳请贵院撤销余杭区人民法院2019浙0110民初15860号判决，驳回被上诉人的全部诉请。本案诉讼费由被上诉人承担。 被上诉人晶德公司答辩称：一审法院认定本案事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉人的上诉请求。一、上诉人与被上诉人于2018年7月18日签订《房屋租赁合同》前，被上诉人已于2018年3月6日向被上诉人支付了租房订金5万元，后又于《房屋租赁合同》签订次日向被上诉人支付房屋租金78万元。被上诉人分别于2018年3月6日、2018年7月9日、2018年7月19日向被上诉人出具了三份《收据》。根据双方签订的《房屋租赁合同》，被上诉人的付款金额、付款时间以及上诉人出具的《收据》可知，双方在实际履行合同过程中己对《房屋租赁合同》约定的保证金付款时间及付款金额作出轻微调整。被上诉人于2018年3月6日支付的5万元和2018年7月19日支付的78万元，扣除应支付的6个月房租697164元外，剩余132836元为保证金。即使保证金为140000元，那么根据被上诉人实际使用案涉房屋的时间，上诉人应返还保证金140000元和一个月房屋租金、物业费116194元，共计应返还被上诉人256194元。二、第一，根据双方微信聊天内容可以看出，因案涉房屋存在持续漏水等不符合约定情况且上诉人一直未妥善解决，上诉人违约，因此被上诉人一直要求解除与上诉人签订的《房屋租赁合同》。第二、因上诉人违约，双方虽同意解除合同，但对于违约责任的承担一直未达成，根据双方的微信记录也未就违约责任的承担问题达成一致，更无法确认被上诉人于2018年12月1日支付的232388元是违约金的事实。第三、事实上，2018年11月左右，被上诉人要求解除合同并搬走，但上诉人通过保安围堵、关闭大门等方式恶意阻拦被上诉人搬出案涉房屋，并要求被上诉人另行支付两个月房租后才允许被上诉人搬走案涉房屋内的货物，故被上诉人才于2012年12月1日支付了两个月房租232388元。被上诉人在一审中提交的录音证据中，上诉人实际经办人吴松林明确称“保安当然拦牢的，你不付钞票是不给你走的，你不同意就不让走”也确认了这一事实。三、案涉《房屋租赁合同》虽约定房租每半年支付一次，但双方可根据实际情况变更履行合同，法律也并未禁止。且根据前述事实及上诉人出具的《收据》，双方已在履行合同时对合同内容做了变更。被上诉人虽未明确支付的232388元为租金，但双方除存在房屋租赁合同关系外无其他法律关系，该款项应认定为房屋租金，上诉人主张该款系被上诉人支付的违约金应举证证明。四、上诉人在一审庭审中称被上诉人支付的232388元是违约金及违约金的数额系上诉人的单方陈述，被上诉人不认可，一审法院也未予认定。五、一审法院适用法律正确，上诉人主张的适用合同法第98条规定与本案事实不符。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 二审期间，双方当事人均未提交新的证据。 双方当事人对原审法院查明的事实无异议，本院予以确认。 本院认为，本案合同于2019年12月31日解除，现双方当事人无异议，本院予以确认。关于上诉人主张本案所涉保证金是140000元的问题。当事人对自己的主张负有举证责任。根据双方所签订合同条款的约定，案涉保证金约定为140000元。但在双方当事人实际履行合同过程中，对保证金的交纳已经实际变更为132836元，且伟业公司在一审庭审中也认可晶德公司交纳的保证金为132836元，现上诉人伟业公司上诉认为一审法院该事实认定错误的理由不能成立，本院不予支持。关于上诉人主张被上诉人支付的232388元为解除合同的违约金的问题。从现有证据本院无法得到该笔款项为被上诉人支付违约金的事实，对此上诉人需进一步举证佐证其主张的该事实，因此本院对上诉人该主张不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律和实体处理正确。上诉人伟业公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5550元，由上诉人杭州伟业纺织有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张一文 审判员  胡 宇 审判员  秦海龙 二〇二〇年六月十九日 书记员  何英杰