浙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙民终177号上诉人（原审被告）：朱建英，女，1981年7月22日出生，汉族，住浙江省温州市洞头区。委托诉讼代理人：张永谦，浙江光正大律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟宁宁，浙江光正大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海二十冶建设有限公司，住所地上海市宝山区牡丹江路1325号403室A座。法定代表人：段荣宗，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王志勇，上海融力天闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：乔斐达，上海融力天闻律师事务所律师。原审被告：五洲国际（乐清）电工电气城有限公司，住所地浙江省乐清市柳市镇沿江大道500号。法定代表人：赵凤林，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：怀少冬，男，系该公司员工。上诉人朱建英因与被上诉人上海二十冶建设有限公司（以下简称上海二十冶公司）、原审被告五洲国际（乐清）电工电气城有限公司（以下简称乐清五洲公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服浙江省温州市中级人民法院（2019）浙03民初225号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人朱建英的委托诉讼代理人张永谦，被上诉人上海二十冶公司的委托诉讼代理人王志勇、原审被告乐清五洲公司的委托诉讼代理人怀少冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱建英上诉请求：一、判令撤销浙江省温州市中级人民法院（2019）浙03民初225号民事判决，改判驳回上海二十冶公司的一审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：朱建英已于2018年3月27日合法占有五洲电工电器城D区11幢112室商铺（以下简称案涉商铺），原审判决认定“朱建英提供的证据不足以证明其在案涉商铺被查封前已合法占有案涉商铺”错误。1.案涉商铺系现房交易。2017年12月13日，朱建英拟向乐清五洲公司购买案涉商铺，并支付了5万元定金。2017年12月21日、2018年3月13日朱建英分别转账994274元、720858元。在支付全款的情况下，2018年3月27日，朱建英与乐清五洲公司签订《商品房买卖合同》，约定交付时间为2017年12月30日前。因系现房交易，朱建英在签署合同前已查验接收了案涉商铺，双方是一手交钱签订合同，一手交付房屋。2.关于《房屋交接书（商铺）》。在本案房屋买卖合同中，乐清五洲公司提供的格式文本都是由乐清五洲公司填写（打印）房号、价格、时间等内容，购房人只需签署姓名，朱建英作为购房人只在乐清五洲公司提供的格式文本上签字，符合双方的交易习惯。朱建英与乐清五洲公司签订《房屋交接书（商铺）》一式三份，朱建英持有的《房屋交接书（商铺）》虽没有落款时间，但乐清五洲公司作为长期经营房地产的专业开发商，保留载明时间的《房屋交接书（商铺）》，符合房地产交易习惯，该公司留存的《房屋交接书（商铺）》落款时间为2018年3月27日，证明案涉商铺在2018年3月27日已经交付朱建英合法占有。原审认为“庭后虽补交载明时间的交接书，但真实性存疑”，明显违背常理。3.朱建英在格式文本上签字符合交易习惯。根据同批类似案件可以看出，乐清五洲公司对2017年12月28日以后的购房人，因系现房交易，均没有发出《交房通知书》。乐清五洲公司仅要求朱建英在其提供的《商品房买卖合同》《商铺委托经营管理协议》《房屋交接书（商铺）》等格式文本上签字，完成合同签署及现房交付等过程，符合双方交易习惯。被上诉人上海二十冶公司辩称，原判认定朱建英未在法院查封前合法占有案涉商铺，进而判令准许对案涉商铺的执行，正确无误。请求驳回上诉，维持原判。原审被告乐清五洲公司述称，同意朱建英的上诉请求及理由。上海二十冶公司向一审法院起诉请求：准许执行乐清五洲公司名下坐落于乐清市的房地产［权证号：浙（2018）乐清市不动产权第0024102号］。一审法院认定事实如下：2018年3月27日，朱建英与乐清五洲公司签订《商品房买卖合同》，约定购买该公司开发的坐落于乐清市，单价为每平方14821.18元，总金额972566元。朱建英于2017年12月13日、2018年12月21日、2018年3月27日分别向乐清五洲公司转账200000元、994274元、720858元，用于购买案涉商铺以及替朱建东支付坐落于乐清市地产的房款。2018年7月13日，乐清五洲公司在乐清市国土资源局就案涉商铺办理不动产权分割登记凭证，案涉的坐落于乐清市登记在乐清五洲公司名下，权证号为浙（2018）乐清市不动产权第0024102号。另查明，在该院审理上海二十冶公司与乐清五洲公司建设工程施工合同纠纷一案过程中，上海二十冶公司于2018年7月23日向该院提出财产保全申请，要求对乐清五洲公司的财产在109854047.5元范围内予以查封，该院于同日作出（2018）浙03民初1106号民事裁定，并于7月26日查封了乐清五洲公司名下坐落于乐清市洲电工电器城Ｄ区的127套房地产，其中包括案涉商铺。朱建英于2019年1月18日对案涉商铺提出书面执行异议，该院于2019年3月11日作出（2019）浙03执异9号执行裁定，中止对案涉商铺的执行。上海二十冶公司不服，遂提起申请执行人执行异议之诉。一审法院认为，本案的争议焦点为朱建英对案涉商铺是否享有足以排除执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。虽然朱建英与乐清五洲公司于2018年3月27日签订了书面的《商品房买卖合同》，但其提供的证据不足以证明其在案涉商铺被查封前已经合法占有案涉商铺，故朱建英未能同时满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件，其对案涉商铺不享有足以排除执行的民事权益。综上所述，上海二十冶公司的诉讼请求成立，该院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一项规定，判决：准许执行乐清五洲公司名下坐落于乐清市的房地产［权证号：浙（2018）乐清市不动产权第0024102号］。案件受理费13526元，由朱建英、乐清五洲公司共同负担。本院二审期间，朱建英向本院提交以下新的证据材料：1.房屋建设工程竣工验收备案表复印件一份，拟证明案涉商铺所在的乐清五洲公司柳白新城D地块基建项目于2017年12月28日通过竣工验收备案，案涉商铺已具备实际交付条件；2.案涉工程其他购房人的《交房通知书》，拟证明2017年12月28日前购买商铺的买受人均收到乐清五洲公司寄送的《交房通知书》，说明乐清五洲公司自2017年12月30日起已交付案涉D区11幢商铺的事实；3.《客户签约确认单》一份，拟证明2018年3月27日，朱建英与乐清五洲公司签署了《客户签约确认单》，确认购买案涉商铺，已交定金687137元，当日实收285429元，乐清五洲公司向其明示《商品房买卖合同》《商铺委托经营管理协议》等内容；4.支付宝转账记录一份，拟证明朱建英通过乐清五洲公司财务人员余叶向该公司支付50000元购房款。上海二十冶公司质证认为，对证据材料1的真实性、合法性无异议；对证据材料2的形式真实性无异议，但该证据材料缺乏载明的附表一和附表二，内容不完整，对其证明目的有异议；对证据材料3的真实性无法确认；鉴于朱建英与乐清五洲公司之间存在利害关系，故即使乐清五洲公司认可证据材料4，证据材料4也不具有证明力。乐清五洲公司质证后，对证据材料1、2、3均无异议，对于证据材料4亦无异议，认可余叶曾系该公司员工并收到该笔款项。本院依职权调取了温州市中级人民法院（2019）浙03民初218号民事判决书（涉及朱建东购买五洲电工电器城D区11幢111室商铺）。朱建英及乐清五洲公司对上述判决书查明的事实无异议。上海二十冶公司质证认为，除认定合同签订时间缺乏依据外，对该判决书其他查明的事实无异议。本院认证如下：鉴于各方对温州市中级人民法院（2019）浙03民初218号民事判决书查明的事实基本无异议，故可以确认朱建东（朱建英哥哥）购买五洲电工电器城D区11幢111室商铺及朱建英支付相关款项的事实。上海二十冶公司对证据材料1、2真实性无异议，故对上述证据材料的真实性予以确认，证据材料1可以证明案涉商铺所在项目的竣工验收时间，证据材料2可以证明五洲电工电器城D区11幢其他购房人收到乐清五洲公司发出的《交房通知书》的事实；上海二十冶公司虽对证据材料3的真实性有异议，但未能提交反驳证据，故对该证据予以采信；证据材料4已在（2019）浙03民初218号一案中提交并被法院采信，现各方对温州市中级人民法院（2019）浙03民初218号民事判决书查明的有关朱建英支付相关款项的事实亦无异议，故对该证据予以采信。另，关于朱建英一审庭后补充提交的《房屋交接书（商铺）》，本院经委托浙江省乐清市人民法院与乐清五洲公司留存的原件核对，对真实性予以确认。二审查明，一审判决认定“朱建英于2017年12月13日、2018年12月21日、2018年3月27日分别向乐清五洲公司转账200000元、994274元、720858元，用于购买案涉商铺以及替朱建东支付坐落于乐清市地产的房款”，其中朱建英向乐清五洲公司转账994274元的时间实际应为2017年12月21日，朱建英支付款项系用于购买案涉商铺以及五洲电工电器城Ｄ区11幢111室房地产的房款，一审认定有误，予以纠正。对一审查明的其他事实，二审予以确认。另查明，2017年12月15日，朱建英通过支付宝向案外人余叶支付50000元。2017年12月21日，朱建英与乐清五洲公司签订《商品房买卖合同》，约定购买案涉商铺，单价为每平方16109.98元，总金额1057137元。同日，朱建东与乐清五洲公司签订《商品房买卖合同》，约定购买该公司开发的坐落于乐清市，单价为每平方16109.98元，总金额1057137元。2017年12月21日，乐清五洲公司出具收据二份，分别载明：收到朱建英Ｄ11-112室履约保证金5000元，收款方式刷卡；收到朱建东Ｄ11-111室履约保证金5000元，收款方式刷卡。同日，乐清市五洲国际商业管理有限公司（以下简称五洲商管公司）出具收款收据二份，分别载明：收到朱建英Ｄ11-112室开业保证金5000元，收款方式刷卡；收到朱建东Ｄ11-111室开业保证金5000元，收款方式刷卡。2018年3月27日，朱建英与乐清五洲公司签订《客户签约确认单》，朱建英认购案涉商铺，建筑面积65.62平方米，原总价1269072元，优惠明细“总房款×0.85（自营）×0.92（一次性）×0.98”，优惠后总价972566元，双方同意一次性付款方式支付房款，已交定金687137元，当日实收285429元。乐清五洲公司置业顾问、营销负责人、财务人员分别签名确认，朱建英签名确认。在该《客户签约确认单》末尾注明：开发商已向买受人明示《商品房买卖合同》（含补充协议和附件）示范文本、《委托经营管理协议》等协议；买受人已阅并仔细核对确认上述内容，确定所述各项可作为本人《商品房买卖合同》同等条件之确认内容，不再更改。同日，朱建东就五洲电工电器城D区11幢111室又与乐清五洲公司签订《商品房买卖合同》一份，约定单价为每平方14821.18元，总金额972566元，付款方式及期限：一次性付款，买受人于2018年3月27日前一次性付清全部房款。同日，乐清五洲公司出具收款收据二份，分别载明：收到朱建英D11-112室房款972566元（按揭改一次性），收款方式刷卡；收到朱建东D11-111室房款972566元（按揭改一次性），收款方式刷卡。2019年1月15日，乐清五洲公司向朱建英开具案涉商铺金额为972566元的增值税普通发票，向朱建东开具D11-111室商铺金额为972566元的增值税普通发票。朱建英与乐清五洲公司签订的《商品房买卖合同》约定，朱建英于2018年3月27日前一次性付清全部房款，乐清五洲公司应当在2017年12月30日前，将符合条件的商品房交付朱建英使用。乐清五洲公司、五洲商管公司与朱建英签订《房屋交接书（商铺）》约定，案涉商铺已达到购房合同约定的使用交付条件，朱建英同意接收，根据《商品房买卖合同》，将该商铺通过本交接书交付朱建英经营，同时五洲商管公司根据朱建英与五洲商管公司签订的《商铺管理合同》进行进场装修等管理。乐清五洲公司留存的《房屋交接书（商铺）》的落款时间为2018年3月27日。再查明，2017年12月20日，乐清五洲公司柳白新城D地块基建项目竣工验收，乐清市住房和城乡规划建设局于2017年12月28日接收竣工验收备案文件，同意备案。2017年12月29日，乐清五洲公司向购买五洲电工电器城D区11幢商铺的蒋胜超等人寄送了交房通知书。本院认为，根据各方的诉辩意见，本案二审的争议焦点是朱建英对案涉商铺是否享有足以排除法院强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”而《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。因此，朱建英作为案外人，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，主张其对案涉商铺享有足以排除法院强制执行的民事权益，应举证证明其符合上述司法解释规定的四个条件，进而足以排除法院对该商铺的强制执行。一、当事人是否在人民法院查封前已经签订合法有效的书面买卖合同朱建英原审中提交了落款日期（打印）分别为2017年12月21日、2018年3月27日的两份《商品房买卖合同》，其陈述第一份合同原本约定付款方式是按揭还款，后于2018年3月27日另行签订《商品房买卖合同》，改为一次性付款。后一份《商品房买卖合同》的落款日期2018年3月27日虽为打印，但结合当日其已支付的购房款与该份《商品房买卖合同》约定一致的事实，其主张付清房款当日签订了《商品房买卖合同》，符合房屋买受人通常在签约当时或之后再依约支付购房款的交易习惯。上海二十冶公司主张该《商品房买卖合同》落款日期为倒签，但未提供证据予以证明，不予采信。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定，当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。此外，网签制度是房地产管理部门因市场管理需要而规定的公示程序，主要目的是规范交易行为，提高交易透明度，加强监督管理，防止“一房多卖”，网签合同具有登记备案作用，但是否网签并不影响双方前期面签合同的效力。因而，上海二十冶公司以案涉《商品房买卖合同》未备案网签为由对该合同的真实性提出异议并据此主张合同无效，于法无据，不能成立。根据当事人的举证情况，可以认定朱建英与乐清五洲公司在案涉商铺被一审法院查封前已于2018年3月27日签订书面《商品房买卖合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。二、朱建英是否已支付案涉商铺全部转让价款根据朱建英提交的证据材料，其于2017年12月13日、2017年12月15日、2017年12月21日、2018年3月27日分别通过银行或支付宝向乐清五洲公司支付200000元、50000元、994274元、720858元，合计1965132元。上述款项扣除乐清五洲公司以及五洲商管公司分别收取的案涉商铺和另案朱建东所购商铺的履约保证金和开业保证金合计20000元，剩余款项为1945132元。而案涉商铺的合同价款为972566元，另案朱建东购买的商铺合同价款亦为972566元，二者合计1945132元。可见，朱建英支付的款项与案涉商铺及另案朱建东所购商铺合同价款总和一致，与乐清五洲公司分别开具给朱建英、朱建东的两张增值税普通发票的票面金额之和也相符。据此，可以认定朱建英已经支付了合同约定的案涉商铺全部转让价款。上海二十冶公司主张朱建英上述付款与案涉商铺购房款缺乏关联性，但未提供反驳证据，不予采信。三、朱建英是否在人民法院查封之前已合法占有案涉商铺虽然朱建英一审时最初提交的其与乐清五洲公司签订的《房屋交接书（商铺）》落款时间空白，无法直接证明其主张的案涉商铺已于2018年3月27日交付的事实，但综合全案事实及其二审提交的新的证据，其提出在法院查封前已于2018年3月27日接受交付并合法占有案涉商铺的事实主张具有高度可能性，具体理由如下：首先，根据朱建英提供的房屋建筑工程竣工验收备案表记载，案涉商铺所在的乐清五洲公司柳白新城D地块基建项目于2017年12月20日竣工验收，并于2017年12月28日办理竣工验收备案手续。结合案涉《商品房买卖合同》约定的交付时间以及2017年12月29日乐清五洲公司向案涉商铺所在的五洲电工电器城D区11幢其他购房人寄送《交房通知书》通知的交付时间均为2017年12月30日的事实，在合同相对方乐清五洲公司亦无异议的情况下，朱建英主张案涉商铺在2017年12月底实际已具备交付条件，可予采信。其次，鉴于案涉商铺在2017年12月底客观上已经具备交付条件，故2018年3月27日朱建英与乐清五洲公司签订《商品房买卖合同》购买案涉商铺，系现房交易。签约当日，朱建英按照合同约定付清了全部房款。其主张付清全部房款的当天即2018年3月27日，乐清五洲公司即向其交付已经具备交付条件的案涉商铺，符合常理。朱建英一审庭审后提交的乐清五洲公司留存的《房屋交接书（商铺）》载明的落款时间为2018年3月27日，说明乐清五洲公司亦认可其于2018年3月27日向朱建英交付案涉商铺的事实。因此，可以根据乐清五洲公司的确认对案涉商铺的交付时间予以认定。本院对上海二十冶公司就《房屋交接书（商铺）》落款时间提出的鉴定申请，不予准许。再则，虽然案涉《商品房买卖合同》补充协议约定买受人付清房款、委托出卖人缴纳的契税、维修基金、物业管理费等费用的情况下才能办理收房手续，而朱建英亦承认至2018年3月27日其尚未缴纳维修基金等费用，但是上述约定系乐清五洲公司和朱建英买卖双方当事人之间的约定，在乐清五洲公司对此未提出异议并自愿办理房屋交付手续的情况下，不足以否定交付的合法性。四、案涉商铺是否非因朱建英自身原因未办理过户登记本案中，虽然朱建英与乐清五洲公司于2018年3月27日即签订了《商品房买卖合同》，但案涉商铺于2018年7月13日才取得《不动产权分割登记凭证》，符合依法办理产权过户登记的条件，同月26日被人民法院查封后即无法办理产权过户登记手续。考虑到乐清五洲公司存在分批统一办理房屋产权手续的实际情况，案涉商铺自符合办理产权过户登记条件至被人民法院查封仅十余天，故本案朱建英未能办理房产过户登记，尚不足以认定系其怠于行使登记权利所致，应认定案涉商铺未办理过户登记并非其自身原因。综上所述，综合朱建英一、二审提交的证据，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，朱建英对案涉商铺享有的民事权益足以排除法院根据上海二十冶公司申请采取的执行行为。其上诉理由，于法有据，应予支持。原判认定事实部分有误，实体处理不当，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销浙江省温州市中级人民法院（2019）浙03民初225号民事判决；二、驳回上海二十冶建设有限公司的诉讼请求。一、二审案件受理费各13526元，均由上海二十冶建设有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  谢静华审判员  沈 伟审判员  赵恩勰二〇二〇年六月十九日书记员  程丽嫣