重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初9587号 原告：王彦，女，1991年12月25日出生，汉族，住重庆市万州区。 委托诉讼代理人：张涛，重庆鼎圣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：余伟，重庆鼎圣律师事务所律师。 原告：柏伟，男，1992年12月29日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人：张涛，重庆鼎圣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：余伟，重庆鼎圣律师事务所律师。 被告：李川东，男，1988年6月23日出生，汉族，住四川省大竹县。 第三人：重庆龙湖怡置地产开发有限公司，住所地重庆市渝北区天山大道西段32号1栋11-2号，统一社会信用代码91500000MA5U39NP59。 法定代表人：王光建，董事长。 原告王彦、柏伟与被告李川东、第三人重庆龙湖怡置地产开发有限公司（以下简称龙湖怡置公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案受理后，依法由审判员胡可萍独任审判，适用简易程序于2020年6月15日公开开庭进行了审理。原告王彦、柏伟的委托诉讼代理人余伟到庭参加了诉讼。被告李川东、第三人龙湖怡置公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告王彦、柏伟的诉讼请求为：1、依法判决被告向原告支付拖欠的房屋租金16889元及滞纳金668元（滞纳金暂计算至2019年12月31日）；2、依法判决被告向原告支付物业管理费5570元；3、依法判决被告向原告支付公用事业费247元（暂计算至2019年12月31日）；4、依法判决被告支付律师费5000元；5、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2018年，被告与第三人签订租赁合同，承租重庆市北部新区大竹林组团O标准分区033-7号地块5号楼2-商业18。并对租期、租金、物业管理费等事项进行了约定。后第三人将该房屋出售给原告，三方签订《租赁合同权利义务转移协议》，将《租赁合同》项下的权利义务转移给原告。但至2020年1月11日，被告拖欠各项费用，原告已致函解除合同。遂起诉。 被告李川东未作答辩。 第三人龙湖怡置公司未作陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，李川东、龙湖怡置公司未到庭，视为放弃举证、质证的权利，对王彦、柏伟所举示的《租赁合同》《租赁合同权利义务转移协议》《重庆市商品房买卖合同》及房款收据、不动产产权证书、按揭贷款合同、《律师函》及邮寄查询回执、《法律事务委托合同》及发票、转款凭证等证据本院予以采信。 经审理查明：2018年龙湖怡置公司作为甲方，李川东作为乙方签订《租赁合同》，附表中约定：租赁标的重庆市北部新区大竹林组团O标准分区022-7号地块5号楼2-商业18，即“新江与城”项目CQXJYCSP3-05-0218号房屋，建筑面积约123.69平方米；套内面积：约90.60平方米。最终合同租赁面积以竣工测绘报告为准，并作为租金及物管费交付的计算面积。租期2019年1月1日至2023年12月31日；租金：按月计算，以人民币支付。1、2019年1月1日至2019年9月31日，月租金按建筑面积每平方米人民币含税3.56元/月，含税月租金合计440元/月，具体税金参照国家政策。2、2019年10月1日至2020年12月31日，月租金按建筑面积每平方米人民币含税32元/月，含税月租金合计3958元/月，具体税金参照国家政策。如因租赁标的出售导致出租人变更为个人的，因本合同项下的租赁事宜发生的税金部分，由承租人另行承担。物业管理费：物业管理费的计算方式为：承租人支付的物业管理费标准为：2019年1月1日至2023年12月31日，月每平方米建筑面积人民币7.5元（月按30日计）；保证金：人民币11874元作为履约保证金，以上款项由承租人于签署租赁合同次日以内向出租人之授权人支付。公用事业费，承租人应按公用事业单位或物业管理公司确定的收费期限和方式，缴付包括但不限于电费、水费、燃气费、供暖费、网络费、电信费等公用事业费用及相关经营费用。承租人须在2019年1月31日前接铺并2019年3月1日前进场装修；开业日期：2019年12月31日前。附录一：标准条款中约定：1.1（租金）乙方须缴纳2019年1月1日至2023年12月31日期间租金给甲方，租金每一个月为一期，须于每月1日之前将租金向甲方转账或以现金方式缴纳。1.2（物业管理费）承租人负责支付自2019年1月1日至2023年12月31日止租赁标的的物业管理费，并应按出租人或出租人之授权人的付款指示向出租人或出租人之授权人支付应付的物业管理费，物业管理费应按期缴纳，每一个月为一期，实际天数不足一个月时，物业管理费根据当月实际天数计算，每期物业管理费须于该期首日之前缴纳。1.3（保证金）在签署本租赁合同当日内，承租人须向出租人或出租人之授权人支付附表第6部分所列的款项。2.22（违约赔偿）承租人须就其任何违反、不遵守或不履行本租赁合同的任何条款、条件、协议或规定，……因而造成出租人或出租人之授权人招致或遭受的一切诉讼、投诉、申索、损失、损害、开支及律师费、诉讼费、仲裁费、主张权利而产生的合理费用，向出租人或出租人之授权人作出足额赔偿。7.5（滞纳金）在无损出租人或出租人之授权人就该违约之其它权利及补偿的情况下，若租金、管理费或承租人按本租赁合同所应支付之其它费用或其任何部分未有依本文第一条条款所指定的方式及时间支付，则逾期期间，承租人应按逾期款项总额的0.05%按日向出租人或出租人之授权人支付滞纳金。7.7（提前终止合同）在承租期内如发生下列情形之一的，出租人或出租人之授权人有权提前终止本租赁合同（或提前解除合同）、收回租赁标的、不予退还承租人已缴纳的保证金并保留追究承租人给出租人或出租人之授权人造成的一切损失的权利：（L）承租人逾期支付租金及本合同约定的其他任何款项，且逾期超过15日的，出租人行使提前终止本租赁合同的权利时，应向承租人发出书面通知，书面通知送达（包括视为送达）承租人时，即发生解除合同的效力，本租赁合同即终止。 2018年7月31日，王彦、柏伟与龙湖怡置公司签订《重庆市商品房买卖合同》，购买商品房座落为重庆市两江新区大竹林组团O标准分区022-7号宗地5号楼2-商铺18。王彦、柏伟于2018年7月31日向龙湖怡置公司缴纳了购房首期款及契税等费用，并办理了按揭贷款手续。现王彦、柏伟已办理了该房屋的房屋产权证，产权证显示房屋建筑面积122.87平方米。 龙湖怡置公司作为甲方，李川东作为乙方，王彦、柏伟作为丙方签订《租赁合同权利义务转移协议》，约定:一、甲乙丙三方一致同意，丙方付清上述房屋的全部房款及相关税、费之日，即为出租人权利义务转移日，从该日起，甲方在原租赁合同项下的权利义务全部转移至丙方，丙方自该日起即作为原租赁合同一方当事人，享有出租人权利、承担出租人义务。原租赁合同权利义务转移的范围包括该合同主文、附件、补充协议、附属条款等有关租赁房屋的全部约定中的出租人的权利义务。三、甲乙丙三方一致同意，自上述出租人权利义务转移日后的下个计租月开始，租金由丙方收取并享有。四、根据原租赁合同约定，乙方已经向甲方交付房屋租赁保证金11874元，在出租人权利义务移转日后30个工作日内，甲方将该等租赁保证金转付给丙方。十、甲方的通讯地址：重庆市渝北区xx大道西段x号；乙方的通讯地址为：重庆市北碚区xx镇xx。乙方的联系电话：1778231xxxx；十一、各方确认：在因本协议及本协议相关事宜发生诉讼/仲裁的情形下，上述第十条约定的各方通讯地址，同时可作为各方的诉讼/仲裁文书送达地址，该送达地址可用于接收诉讼/仲裁文书；法院/仲裁机构按照该地址送达的，视为当事人签收，受送达人拒收的，不影响送达的效力。 2020年1月2日，龙湖物业服务集团有限公司向王彦开具了金额为5570.66元的物业费、供电费、供电电损耗、供电（电网维护费）发票，备注为：2019年7-12月物业费和电费，业主王彦缴款。 2020年1月6日，王彦与重庆鼎圣律师事务所签订《法律事务委托合同》，支付律师费5000元。 2020年1月10日，重庆鼎圣律师事务所向李川东发出《律师函》，要求：1、在收到律师函之日或邮寄地址送达之日，即解除房屋租赁合同；2、应立即支付拖欠的租金16889元，以及物业管理费5570元；公用事业费247元，共计费用22706元；3、由于未按时支付租金，系单方违约，王彦、柏伟可以向你主张滞纳金668元；4、支付律师费5000元。该律师函以李川东合同约定的地址邮寄，查询回执显示：2020年1月11日，他人收：菜鸟驿站。 王彦、柏伟称其于2018年8月8日已向龙湖怡置公司付清全部购房款及契税等费用。2020年1月11日已收回房屋，拖欠租金的时间段为2019年1月1日至2020年1月8日；滞纳金是根据合同7.5条计算的；公用事业费247元无缴纳的依据；保证金王彦已收到，但不应当退还或抵扣。 本院认为:龙湖怡置公司与李川东所签订的《租赁合同》及王彦、柏伟与李川东、龙湖怡置公司签订的《租赁合同权利义务转移协议》是当事人的真实意思表示，不违反现行法律行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同。王彦、柏伟根据租赁合同权利义务转移协议》的约定已替代龙湖怡置公司享有其在《租赁合同》中的权利义务。 李川东作为租金的支付义务方，应当对其已向王彦、柏伟支付租金的事实承担举证责任，其未到庭，视为放弃举证质证的权利，故应当认定其从2019年1月1日起欠付租金的事实。 由于李川东欠付租金，重庆鼎圣律师事务所受王彦、柏伟的委托向其发送了《律师函》，要求解除双方的租赁合同，并自认已于2020年1月11日收回房屋，故双方的租赁合同已因李川东欠付租金的违约行为予以解除。 李川东对其欠付的2019年1月1日至2020年1月11日期间租金应当承担支付责任，由于其签订的《租赁合同》与王彦、柏伟房屋产权证的面积存在差异，按《租赁合同》的约定，应当以实际面积为准，故其欠付的租金为：122.87平方米×3.56元/平方米/月×9月+122.87平方米×32元/平方米/月×（3+11/30)月=17173元，王彦、柏伟只主张了16889元，是对其权利的处分，本院予以支持。 对于滞纳金，按合同1.1条、7.5条的约定，李川东应当在每月的1日前支付当月的租金，其存在逾期支付租金的行为，应当支付滞纳金，即逾期付款的违约金，故其应当从当月的2日起，以当月的租金为基数，向王彦、柏伟支付滞纳金至款项付清之日止。但《租赁合同》中约定的日0.05%的标准过高，本院酌情对2019年1月2日至2019年8月20日期间的标准调整为中国人民银行同期同类贷款利率，对2019年8月21日之后的标准调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。 对于物业管理费，王彦、柏伟已向龙湖物业服务公司缴纳，该笔费用按《租赁合同》的约定应当由李川东承担，故李川东应当向王彦、柏伟支付。 对于公用事业费，由于王彦、柏伟未举示已实际产生的依据，故本院不予支持。 王彦、柏伟要求的律师费符合《租赁合同》的约定，李川东应当支付。 对于李川东所缴纳的保证金，由于其违约导致租赁合同解除，按租赁合同7.7条的规定，保证金应当作为违约金不予退还，故对保证金本院不在本案中予以抵扣。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告李川东在本判决生效后立即向原告王彦、柏伟支付2019年1月1日至2020年1月8日期间租金16889元； 二、被告李川东在本判决生效后立即向原告王彦、柏伟支付逾期支付2019年1月1日至2020年1月8日期间租金的滞纳金，计算方式为:以当月欠付的租金为基数，从当月的2日起计算至款项付清之日止。利率标准为2019年1月2日至2019年8月20日期间的标准为中国人民银行同期同类贷款利率、2019年8月21日之后的标准为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率； 三、被告李川东在本判决生效后立即向原告王彦、柏伟支付物管费5570元； 四、被告李川东在本判决生效后立即向原告王彦、柏伟支付律师费5000元； 五、驳回原告王彦、柏伟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费492元，因适用简易程序审理减半收取246元，由被告李川东负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员  胡可萍 二〇二〇年六月二十八日 书记员  许 迪