青海省西宁市城中区人民法院   民事判决书   （2020）青0103民初1149号   原告：西宁佳宇物业管理有限公司，统一社会信用代码：91630100074596548U，住所地：青海省西宁市城中区香格里拉路21号7号楼223室。   法定代表人：罗军，该公司总经理。   委托诉讼代理人：蔡金存。   被告：侯生库，男，1972年5月24日出生，藏族，住青海省西宁市，公民身份号码：×××。   原告西宁佳宇物业管理有限公司（以下简称：西宁佳宇物业公司）与被告侯生库物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。西宁佳宇物业公司法定代表人罗军及委托诉讼代理人蔡金存，被告侯生库到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   西宁佳宇物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告侯生库向西宁佳宇物业公司支付逾期未缴纳的物业管理费1046元（96.84平方米×0.45元×24个月，自2018年3月1日至2020年2月27日），化肥池清理费、垃圾转运费120元（5元×24个月，自2018年3月1日至2020年2月27日），共计1166元；2.被告侯生库以欠付物业管理费、化肥池清理费、垃圾转运费用为基数，按每日3‰支付违约金2413元（自2018年3月27日起计算至2020年2月27日）；3.本案诉讼费由被告侯生库承担。   事实和理由：被告侯生库与西宁佳宇物业公司签订《入住协议》，约定由西宁佳宇物业公司向被告所居住的佳园小区提供物业服务，由被告按照建筑面积每平方米0.45元交纳物业管理费，交纳时间为每月27日（遇到休息日依次推后），逾期缴费从逾期之日起按每日3‰交纳违约金，并采取停水、停电等措施进行催缴。现被告侯生库未按合同约定向原告交纳2018年3月1日至2020年2月27日物业管理费、化肥池清理费、垃圾转运费1166.4元，经原告多次催缴未果。为维护西宁佳宇物业公司合法权益，故诉至法院，望判如所请。   被告侯生库辩称，第一，截至2019年6月，被告侯生库居住的6号楼2单元下水发生4次堵塞，西宁佳宇物业公司不予维修。期间，2017年3月因堵塞产生维修费用120元，由我岳父找人维修垫付，2017年10月、2018年5月因堵塞分别产生维修费用150元、90元，均由我岳父和二楼业主找人维修；2019年3月因堵塞产生维修费用360元，上述费用共计720元。根据《青海省物业管理条例》54条、61条规定，单元下水道属于共有部分，应该由物业公司负责，故要求西宁佳宇物业公司支付被告已支出的相关费用。第二，2011年，被告家中发生盗窃，丢失现金1800元，因盗窃导致被告家窗户损坏，维修窗户花费280元，共计2080元。根据《青海省物业管理条例》第53条、63条规定，物业公司未履行该条例规定，造成被告经济损失，应由西宁佳宇物业公司予以赔偿。第三，涉案小区楼房散水塌陷，雨水积水造成被告地坪塌陷、室外墙出现裂缝，由我岳父及本单元住户朱×自行维修。根据《青海省物业管理条例》第63条规定，物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作，故该维修费用应由西宁佳宇物业公司承担。第四，物业公司违规向被告收取停车费2000元左右。根据《青海省物业管理条例》第75条、76条规定，前几年西宁佳宇物业公司收取小区内停车费用未与业主沟通，自行收取停车费属于违规收费，应当将部分非法所得全部退还业主。第五，西宁佳宇物业公司违规收取垃圾转运费36元。《入住协议书》规定甲方负责垃圾外运，西宁佳宇物业公司另收取垃圾转运费用属于重复收费，应当向业主退还。第六，西宁佳宇物业公司未与原告签订物业管理服务协议，西宁佳宇物业公司属于无证管理。根据《青海省物业管理条例》第2条、36条、52条规定，西宁佳宇物业公司应由案涉小区业主委员会同意并签订协议后进行管理服务工作，现西宁佳宇物业公司没有任何手续，亦没有管理约定，属于无证管理。第七，物业服务差，被告为办理退装修押金事宜向西宁佳宇物业公司跑了三次，且西宁佳宇物业公司强制停电。根据《青海省物业管理条例》第60条规定，物业公司以部分业主拖欠物业服务费为由强制停电引起业主公愤，应当受到法律惩罚。第八，西宁佳宇物业公司违规提起诉讼，忽视业主委员会的权利与义务，越过业主委员会向法院提起诉讼。根据《青海省物业管理条例》第36条、59条规定，缴纳物业费首先由业主委员会和社区与业主进行协商。西宁佳宇物业公司越过业主委员会直接向法院提起诉讼，违反上述规定。综上所述，被告不缴纳物业管理费、化肥池清理费、垃圾转运费系西宁佳宇物业公司未按照《青海省的管理条例》履行职责引起。被告持上述意见的基础上，要求西宁佳宇物业公司与小区业主委员会签订协议，被告可付清所欠物业费。请求法院在查清事实的基础上维护被告的合法权益。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。西宁佳宇物业公司提交了以下证据：证据一、通知、会议纪要，证明2015年5月26日，西宁佳宇物业公司在案涉小区张贴通知，就每月增加化肥池清理费、垃圾转运费5元的事由及核算方法进行了公示，并在由业主代表、社区工作人员参加的会议中明确了增加每月5元化肥池清理费、垃圾转运费的收费依据；证据二、收费记录，证明案涉小区近三年内70%以上业主按时足额交纳物业管理费及化肥池清理费、垃圾转运费；证据三、《入住协议书》，证明西宁佳宇物业公司向被告侯生库收取物业管理费的依据。   被告侯生库质证认为，对证据一中西宁佳宇物业公司每月增加5元化肥池清理费、垃圾转运费应有政府行政主管部门的相关批复文件，对通知及会议纪要均不予认可；对证据二、三无异议。   本院认为，对证据一、二结合庭审查明的事实，能够证实案涉小区存在每户每月收取化肥池清理费、垃圾转运费5元的事实，本院予以采信；证据三能够证实西宁佳汇房地产开发有限责任公司物业管理分公司与被告侯生库约定相关物业管理服务内容的事实，本院予以采信。   被告侯生库提交以下证据：证据一、照片3张，证明被告房屋外墙根处存在下沉、裂缝，房屋内地坪下沉，西宁佳宇物业公司未及时进行维修，被告及其他业主自行进行维修的事实；证据二、发票照片1张，证明西宁佳宇物业公司重复收取垃圾转运费36元；证据三、照片1张，证明西宁佳宇物业公司未尽到小区安全管理义务，导致小偷破坏被告家窗户，入室盗窃的事实；证据四、照片1张，证明小区内与被告同单元的其他业主下水堵塞后由西宁佳宇物业公司进行维修的事实；证据五、证明，证明西宁佳宇物业公司未与业主委员会就被告欠付物业费的事宜进行沟通协商的事实；证据六、证人侯×证言，证明2011年被告家中被盗的事实；证据七、证人白×证言，证明被告与本单元其他业主就4次下水堵塞事宜进行维修的事实；证据八、证人朱×证言，证明被告房屋外散水塌陷由被告及其他业主自行维修；本单元另一侧下水管道堵塞后由西宁佳宇物业公司进行维修并支付费用的事实。   西宁佳宇物业公司质证认为，对证据一的证明方向不予认可。2007年4月被告入住案涉小区，被告房屋存在的塌陷、下沉等问题已由原告在质保期内协调开发商进行过勘测。该问题不属于物业管理范围；对证据二真实性无异议，证明方向不予认可，西宁佳宇物业公司每月增加的5元垃圾清运费事由及核算方法已向小区业主进行了公示；对证据三证明方向不予认可，就被告家中被盗情况，被告未向西宁佳宇物业公司进行报备记录，且业主屋内财物被盗属于被告个人防护安全范围，西宁佳宇物业公司在2014年6月对案涉小区已安装了监控系统；对证据四证明方向不予认可，该照片并非业主家中管道堵塞，而是下水井公共设施部分管道破裂，西宁佳宇物业公司进行了维修；对证据五证明方向不予认可，西宁佳宇物业公司多次与小区业主委员会就涉案小区存在的多方问题要求予以协商，未得到业主委员会回复；对证据六予以认可，但被告家中有人，被盗后未向及时向西宁佳宇物业公司反映，故被告家中被盗与西宁佳宇物业公司无关，不应由西宁佳宇物业公司承担赔偿责任；对证据七不予以认可，下水堵塞系被告等同一侧住户使用不当造成，且堵塞位置系业主专用部分，不属于物业公司管理的公共部分，不应由西宁佳宇物业公司承担相关费用；对证据八不予以认可，被告房屋地基下沉等问题已由西宁佳宇物业公司在质保期内协调开发商进行过勘测，该问题不属于物业管理范围；下水道堵塞系被告等业主使用不当造成，与西宁佳宇物业公司无关，维修产生的相关费用西宁佳宇物业公司不予承担。   本院认为，证据一、三、六、七、八不能证实可据此减免物业费，本院不予采信；证据二、四不能证实被告侯生库的证明方向，本院不予采信；证据五与本案无关，本院不予采信。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告侯生库系青海省西宁市××区业主。2007年4月，西宁佳汇房地产开发有限责任公司物业管理分公司（甲方）与被告侯生库（乙方）签订《入住协议书》，合同约定：甲方负责对住宅小区共有设施设备、共用部位、环境卫生清扫、垃圾外运、管道维护修缮等业务的管理工作。甲方依据本协议向乙方收取物业管理费用。乙方每次交纳费用时间为每月27日。物业管理费乙方暂按建筑面积每平方米0.45元交纳。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日按每天3‰交纳违约金，并采取停水、停电等措施催缴。协议还对双方其他权利义务进行了约定。庭审中，被告侯生库认可欠付西宁佳宇物业公司2018年3月1日至2020年2月27日期间物业费1046元。   另查明，2014年12月1日，西宁佳汇房地产开发有限责任公司物业管理分公司注销登记后，由西宁佳宇物业公司就案涉小区物业进行管理、服务。   再查明，西宁佳宇物业公司对案涉小区业主每户每月收取化肥池清理费2元、垃圾转运费3元。庭审中，被告侯生库对2018年3月1日至2020年2月27日期间化肥池清理费、垃圾转运费120元未向西宁佳宇物业公司缴纳予以认可。   本院认为，被告侯生库系西宁佳宇物业公司提供物业服务的小区业主，双方虽未签订书面的物业管理服务协议，但已形成事实上的物业管理服务合同关系，该合同关系合法有效，应受法律保护。本案中，西宁佳宇物业公司向被告侯生库提供了物业服务，被告侯生库应向西宁佳宇物业公司支付物业管理费，现被告侯生库对西宁佳宇物业公司主张的欠付物业管理费事实及金额无异议，故对西宁佳宇物业公司要求被告侯生库给付物业管理费1046元的诉讼请求，本院予以支持。关于西宁佳宇物业公司要求被告侯生库支付化肥池清理费、垃圾转运费120元的诉讼请求，被告侯生库无证据证实其缴纳的物业费中已包含该项费用，且西宁佳宇物业公司就该项费用的收取已作了合理说明，故对西宁佳宇物业公司该项诉讼请求，本院予以支持。关于西宁佳宇物业公司要求被告侯生库支付逾期付款违约金2413元的诉讼请求，无证据证实，本院不予支持。关于被告侯生库抗辩因其家中下水堵塞产生维修费用、因其家中被盗产生损失费用、因西宁佳宇物业公司违规收取停车费、因西宁佳宇物业公司提供的物业服务不到位而不予缴纳物业费的主张，被告侯生库提交的证据不足，对该抗辩主张，本院不予采纳。关于被告侯生库抗辩因其家中房屋存在质量问题而不予缴纳物业费的主张，因与本案不属同一法律关系，被告侯生库可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：   一、被告侯生库于本判决发生法律效力后十日内向原告西宁佳宇物业管理有限公司支付物业管理费1046元（自2018年3月1日至2020年2月27日期间），化肥池清理费、垃圾转运费120元（自2018年3月1日至2020年2月27日期间），共计1166元。   二、驳回原告西宁佳宇物业管理有限公司的其他诉讼请求。   如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费25元（已减半收取），由被告侯生库负担（案件受理费原告西宁佳宇物业管理有限公司已预交，被告侯生库负担部分于本判决发生法律效力后十日内随同上述款项一并给付原告西宁佳宇物业管理有限公司）。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。   审判员 林强     二〇二〇年六月十日   书记员 邹燕   附：《中华人民共和国合同法》   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。