重庆市铜梁县人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0151民初1127号原告：重庆新鸥鹏物业管理（集团）有限公司，住所地重庆市江北区金源路66号附7号1-17，统一社会信用代码91500105621973665U。法定代表人：龚林冲，总经理。委托诉讼代理人：彭俊，男，汉族，系公司职工，住重庆市铜梁区。被告：高青，女，1973年10月14日出生，汉族，住重庆市铜梁区。委托诉讼代理人：李永大，重庆天朗律师事务所律师。被告：刘清，女，1985年5月10日出生，汉族，住四川省珙县。原告重庆新鸥鹏物业管理（集团）有限公司（以下简称新鸥鹏公司）诉被告刘清、高青物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案受理，依法由审判员谭小东独任审判，适用简易程序于2020年4月27日公开开庭进行了审理。原告新鸥鹏公司委托诉讼代理人彭俊，被告高青及其委托诉讼代理人李永大、被告刘清到庭参加诉讼。审理中，双方当事人申请延长和解期限自2020年4月27日至2020年5月15日，期满未达成和解协议。本案现已审理终结。原告新鸥鹏公司向本院提出如下诉讼请求：一、判令被告支付所欠原告2019年9月至2020年1月止拖欠的物管费5526.5元，2019年5月至2019年10月的商业水电费14777.27元，合计20303.77元；二、被告支付2019年5月至2020年1月拖欠的物管费及商业水电费20303.77元所产生的违约金（按年利率24%计算）。事实和理由：原告与重庆鑫丰地产发展有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定由原告对位于重庆市铜梁区XX街道办事处XX大道XXX号XX公馆小区提供物业服务。2017年10月12日，被告持《入伙流转表》至原告XX公馆物业服务中心申请办理接XX公馆XX-X-XXX号房手续，原告积极配合被告办理了接房手续，并与被告签订了《前期物业服务协议》，同时原告按照《前期物业服务协议》之约定积极主动地完成本职工作，认真履行物业服务协议约定的义务，但被告却无故拒交物管费至今，原告多次与被告进行沟通，并多次发放催款通知，被告都一直未予理睬。审理中，原告撤回第二项诉讼请求。被告刘清辩称，2019年9月-2019年10月的物管费我该承担，这期间我们开了门市的，这期间拖欠的水电费我们也愿意承担，但新鸥鹏公司要把门面的门打开，我们要处理里面的东西。被告高青辩称，刘清欠的物管费、水电费，因为新鸥鹏公司告知不及时，导致水电费、物管费大额拖欠，物业有重大过错，刘清从2019年5月开始拖欠，到2019年10月共计半年时间，累计欠款14777.27元，新鸥鹏公司代为履行合同义务，任由承租人拖欠水电费未告知业主，物业服务不到位；关于物管费的缴纳，刘清认可交到2019年10月，从2019年11月起物业公司在物业上面上锁，承租人及业主都无法使用该物业，故从2019年11月起的物管费新鸥鹏公司不应当收取；新鸥鹏公司应当立即停止侵害排除妨害，以便刘清腾空房屋，高青收回房屋，同时高青保留追究侵权责任的权利。经审理查明，1998年6月17日，重庆鸥鹏物业管理有限公司（以下简称鸥鹏公司）依法登记成立，该公司于2015年9月1日更名为新鸥鹏公司，从事物业管理等业务。2013年6月19日，重庆鑫丰地产发展有限公司（甲方）与鸥鹏公司（乙方）签订了《XX公馆小区前期物业服务合同》物业服务范围为鸥鹏•壹號公馆的物业共用部分的日常维修、养护和管理，物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理等。协议主要约定如下：第六条约定了物业收费标准为商业6元/月·平方米,第八条约定业主应于接房之日起缴纳物业服务费用，物业服务费按月交纳，业主或者使用人应在每月前十日内履行交纳义务。高青于2017年8月21日购买了坐落于铜梁区XX街道XX路XX号，建筑面积为221.06平方米、赠送面积46平方米，合计267.06平方米的新鸥鹏公司物管小区的商业门面房，2017年10月12日，该门面房交付高青。2018年8月2日，取得不动产登记证。2018年11月3日，高青作为出租方将该门面房出租给刘清，主要约定，租赁期限2018年11月20日至2020年11月19日，第一年租金54000元，第二年在第一年基础上上浮8%，先交租金再使用租赁物。并约定承租区域内设施的使用由刘清向高青或者物业管理者支付水电及其他直接费用。审理中，刘清认可在租赁期间曾经支付过物管费给新鸥鹏公司,新鸥鹏公司认可物管费实际收取的单价为5元/平方米。2019年9月26日，新鸥鹏公司向功夫烧烤发出“关于XX公馆功夫烧烤门面物管费、水电费催缴函”，告知其拖欠2019年9月物管费1105.3元，2019年5月1日至2019年9月30日的水电费13936.71元，合计15042.01元。2019年12月，高青与刘清因房屋租赁、物管费发生纠纷，并于2019年12月12日报警，‘重庆市公安局案（事）接报回执’简要报警信息记载了纠纷事由及告知事项。2020年3月16日，新鸥鹏公司又向刘清发出“费用催收函”，告知刘清自2019年6月起至2020年3月31日，拖欠物管费，公摊水电费等共计23198.37元。高青、刘清未履行缴款义务。以上事实，有各方当事人的陈述及新鸥鹏公司提交的《XX公馆小区前期物业服务合同》、关于XX公馆功夫烧烤门面物管费、水电费催缴函”、“费用催收函”；高青举示的‘重庆市公安局案（事）接报回执’、房屋租赁合同；刘清举示的微信聊天记录、收据等证据存卷为据，经质证，本院足以认定。本院认为，刘清在租赁高青的门面房，在使用物业期间接受新鸥鹏公司的物业管理，双方虽然没有签订书面物业服务合同，但各方构成了事实上的物业服务合同关系。该合同关系未违反法律的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力，双方当事人均应当按照该合同约定履行义务。作为接受物业服务的业主及物业使用人均系物管费等的义务主体，应当承担支付物业管理等费用的义务。《物业管理条例》第四十二条规定业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。因高青与刘清签订了房屋租赁合同，约定了物管费等由使用人刘清支付，故，高青、刘清均作为义务人未予支付相关物业费等，系违约，应当承担继续履行支付物管等费用的责任，高青作为业主应承担连带清偿责任。高青、刘清拖欠的物管费等经新鸥鹏公司催收，仍然未予支付，新鸥鹏公司请求主张的2019年9月至2020年1月止拖欠的物管费5526.5元（221.06平方米×5元/平方米×5个月），2019年5月至2019年10月的商业水电费14777.27元，合计20303.77元的理由正当，经本院审核，符合合同约定及法律的规定，本院予以支持。刘清辩称只承担2019年9月至2019年10月的物管费以及高青辩称，刘清欠的物管费、水电费，因为新鸥鹏公司告知不及时，导致水电费、物管费大额拖欠，物业有重大过错，承租人拖欠水电费未告知业主，物业服务不到位，2019年11月起物业公司在业主物业上锁，承租人及业主都无法使用，故从2019年11月起的物管费不应当收取的理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条，《物业管理条例》第四十二条之规定，判决如下：被告刘清于本判决生效之日起五日内给付原告重庆新鸥鹏物业管理（集团）有限公司2019年9月至2020年1月止拖欠的物管费5526.5元，2019年5月至2019年10月的商业水电费14777.27元，合计20303.77元；被告高青对该款承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费306元，减半收取153元，由被告刘清、高青负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。在本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  谭小东二〇二〇年六月三十日书记员  叶 利