山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终6109号上诉人（原审被告）：绿地集团济南西河置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：吕晓强，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陈波，山东齐鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：王珊珊，山东齐鲁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张君，女，1975年4月10日出生，汉族，山东东方男科医院有限公司会计，住济南市。委托诉讼代理人：刘彪，山东舜天律师事务所律师。上诉人绿地集团济南西河置业有限公司（以下简称绿地西河公司）因与被上诉人张君商品房预售合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2020）鲁0103民初1631号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月4日立案后，依法公开进行了审理。上诉人绿地西河公司的委托诉讼代理人王珊珊及被上诉人张君的委托诉讼代理人刘彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。绿地西河公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审，或者查清事实后改判；2.本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定事实错误，亦无法律依据。原审法院认为，“房地产开发企业向购房人交付的商品房，需备案登记合格并取得《商品房竣工验收备案表》是商品房验收合格的标准，是交付的先决条件。”原审法院据此认定上诉人仍应承担逾期交房违约责任的观点是错误的。1.商品房的交付条件分为法定交付条件和约定交付条件。（1）从法律上看，现行《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定，房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案”。以上法律法规表明，对于建设工程的竣工验收以及交付，现行法律法规实行的是以建设、施工、监理、勘察、设计五方主体的验收意见作为判断工程竣工验收合格与否的标准，同时，建设工程经竣工验收合格后，具备交付使用的条件，即竣工验收合格是法定的房屋交付使用条件。但“竣工验收合格”不等同于“办理竣工验收备案手续”。办理竣工验收备案是指工程竣工验收后建设单位向备案机关报送国家规定竣工验收备案的有关文件，接受监督检查并取得备案机关收讫确认的行为。竣工验收备案是一种程序性的行政备案检查制度，是对工程建设参建各方质量行为进行规范化、制度化约束的强制性控制手段。同样，竣工验收备案也不必然免除参建各方的质量责任。因此，“竣工验收合格”不能等同于“办理竣工验收备案手续”。一审法院以《商品房竣工验收备案表》是商品房验收合格的标准，是交付的先决条件的观点是错误的。（2）从合同上看，上诉人与被上诉人在《商品房买卖合同》中并未将取得《竣工验收备案表》作为交付房屋的前提，虽然双方在《商品房买卖合同》中约定涉案商品房的交付应取得《分期综合验收备案证明》，但国务院于2018年3月19日下发了《关于修改和废止部分行政法规的决定》（中华人民共和国国务院令第698号），将《城市房地产开发经营管理条例》原来要求的住宅小区等群体房地产开发项目竣工后进行综合验收的条款删除。因此，该约定不应再适用。上诉人于2014年7月份取得了建设、施工、监理、勘察、设计五方主体验收意见的建筑工程竣工验收报告，上诉人于2018年5月8日向被上诉人发送收房通知，被上诉人并未拒绝收房，且于2018年5月16日办理收房手续，该交付行为符合《建设工程质量管理条例》十六条的关于商品房交付的规定，即符合商品房法定交付条件。2.退一步讲，即便法院认为交付房屋的条件仍应适用《济南市商品房买卖合同》约定为取得分期综合验收备案证明，但上诉人于2018年5月8日通知被申请人办理房屋交付手续时，在收房通知中明确载明涉案房屋暂未取得分期验收备案证明，被上诉人在明知房屋未取得分期综合验收备案证明的前提下自愿办理了交房手续。这说明，双方在事实上已变更了房屋交付条件，即被上诉人已认可了涉案房屋的交付条件。3.房屋的转移占有即为交付，这是最高院关于商品房买卖合同司法解释中明确的规定。即便按照一审法院的观点或者按照合同约定，上诉人交付未取得《竣工验收备案表》或《分期综合验收备案证明》的房屋，也只是属于交付不合格或者交付行为有瑕疵。针对瑕疵交付的情形，合同中并未约定相应的违约责任，被上诉人要求支付逾期交房违约金也无合同依据。根据《合同法》的相关规定，被上诉人可以要求上诉人赔偿其实际损失，但是被上诉人在接收房屋之后不存在任何实际损失，因此上诉人无需向被上诉人赔偿。综上，原审法院仅以涉案房屋未取得《商品房竣工验收备案表》为由，判定上诉人应承担逾期交房的违约金，既无合同依据亦无法律依据。二、上诉人的观点：（一）上诉人向被上诉人交房后，上诉人就不应承担任何违约责任，相关理由前面已陈述，在此不再赘述。（二）自上诉人向被上诉人下发交房通知之日（2018年5月8日）起至被上诉人收房（含储藏室）、车位之日（2018年5月16日、10日）止，该涉案房屋已经具备法律规定的交付条件，因被上诉人自身原因未办理收房手续，上诉人不应承担任何违约责任。国务院于2018年3月19日下发了《关于修改和废止部分行政法规的决定》（中华人民共和国国务院令第698号），将《城市房地产开发经营管理条例》原来要求的住宅小区等群体房地产开发项目竣工后进行综合验收的条款删除。依据该决定以及现行《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定，房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。而《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。而建设工程竣工验收中最主要的材料是有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件。本案中，涉案楼宇已经于2017年4月取得了建筑工程竣工验收报告，济南城建档案馆于2017年4月17日接收了涉案楼宇的建设工程档案，且涉案楼宇已通过了水电气暖等市政配套设施验收，涉案房屋已具备居住条件。《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》于2018年3月19日施行，上诉人通知被上诉人办理收房的时间为2018年5月8日，也就说，上诉人通知被上诉人收房之时，涉案房屋交付条件已符合现行法律规定，在被上诉人收到该通知后，因自身原因未能收房的，上诉人不应承担自上诉人向被上诉人下发交房通知之日（2018年5月8日）起至被上诉人收房（含储藏室）、车位之日（2018年5月16日、10日）止的违约责任。（三）自合同约定的房屋交付之日起至上诉人通知被上诉人收房之日止，上诉人亦不应承担违约责任。1.《济南市商品房买卖合同》的约定，本案存在可据实顺延交房日期的情形，上诉人无需向被上诉人支付违约金。涉案楼宇所在项目存在高压线未落地而且斜穿绿地新都会项目上空的情形，这导致高压线下的楼栋无法开工建设；涉案项目同时存在教育用地地块未拆迁问题，教育用地的拆迁，是政府及相关职能部门的责任，并非作为土地使用权受让方的上诉人所能左右。因政府部门的行为造成教育用地的拆迁迟迟未能完成，才导致了已完工的楼盘未能进行综合验收备案。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第八条约定，因政府有关部门机构的行为，以及为遵守、配合政府有关法规及规范性文件、政策而导致的延误；补充协议第三条第5款约定，因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起的房屋延期交付，出卖人可据实顺延交房日期，无需承担违约责任。本案中恰恰出现了与该房屋所在项目相关联的工程干线（高压线未落地）未完工，以及政府作为不及时（教育用地拆迁不及时）的情形，符合合同约定的可实顺延交房日期的情形。也就是说，合同约定的交房期限并未成就，上诉人有权利顺延交房日期至政府将教育用地拆迁完毕之时，上诉人亦无需向被上诉人支付违约金。2.《济南市商品房买卖合同》的约定，非上诉人自身原因造成的逾期交房的情形，上诉人亦无需向被上诉人支付违约金。依据《济南市商品房买卖合同》补充协议第三条第7款约定，上诉人自身原因造成未在本合同约定期限内将涉案房屋交付被上诉人的，上诉人应按日向被上诉人支付已交房款万分之一的违约金。即，只有上诉人因自身原因未能按照合同约定交付房屋的，上诉人才应按照合同约定支付违约金。否则，上诉人不应承担任何违约责任。本案中，涉案房屋所在楼宇未能办理《分期综合验收备案证明》主要是因为高压线及教育用地拆迁问题。高压线落地问题，是济南市电力等市政能源部门的职责范围；教育用地地块未拆迁问题，是政府相关职能部门的职责范围，前述事项均非上诉人能左右，也就是说均非上诉人自身原因所致，按照合同约定，上诉人不应承担任何违约责任。综上，上诉人认为，原审判决认定事实错误，适用法律不当，原审法院判决上诉人承担逾期交房的违约责任，对上诉人既不公平也不公正。原审法院以及济南市中级人民法院前期就未收房、已收房业主主张逾期交房违约责任作出过同类判决，不论未收房业主以及已经收房均按照相同标准支付违约金，这种判决不但导致上诉人和已收房业主之间的权利与义务严重失衡，也导致已经收房业主和未收房业主之间的利益严重失衡。该判决致使已收房业主获取利益远高于未收房业主获取利益，有违民事损害赔偿的填平原则。上诉人请求法院在查明案件事实的基础上，综合分析本案的情况，判决上诉人承担合理的违约责任，否则，本案诉争会导致更多的社会矛盾和诉累。三、1.市法院以及各区院在几年前的裁判思路是业主收房之后的违约金参照逾期交房违约金的30%支付。2.该群体诉讼案件中，济南市市中区人民法院内部也有不同的判决，是不支持收房之后的违约金的。3.中级人民法院的观点是虽然房屋未满足交房条件，但业主实际收房后，不能再主张违约金。北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干会议纪要载明买受人明知商品房不具备法定或约定交付条件仍同意交付房屋后，又以房屋不具备交付条件为由，主张违约金的不予支持，但是买受人有权要求出卖人依据法律规定或合同约定完善房屋交付条件，并主张因房屋交付条件不具备给其造成的实际损失。张君辩称，1.被上诉人购买的是涉案小区C2地块4号楼。截至今日，涉案小区仍然存在4栋住宅楼还在施工当中，包括C2地块的3号和7号楼。被上诉人所在的C2地块4号楼东、南两侧规划的办公楼也一直在施工过程中。涉案小区业主、施工车辆的进出只有一个西门，涉案小区的现状严重影响了业主的居住生活，并没有达到居住生活的条件。2.与被上诉人系同一小区的业主，因同类案件，济南市中级人民法院已经做作出生效的（2019）鲁01民终11762号民事判决书，上诉人不因被上诉人已经收房而免除其应当承担的逾期交房的违约责任，并且，上诉人至今未取得涉案小区的《分期综合验收备案证明》，也未取得4号楼的《商品房竣工验收备案表》。济南市中级人民法院作出的（2019）鲁01民终4091号和（2019）鲁01民终8649号民事判决书均认定，在开发商未取得法定的《商品房竣工验收备案表》的情况下，即使双方交接了房屋，开发商仍然应当按照约定承担逾期交房的违约责任。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，恳请法院驳回上诉人的上诉，维持原判。3.竣工验收备案表的取得，是上诉人交付房屋的法定的强制性的最低标准，对于上诉人所称已收房的业主支付30%违约金问题，上诉人故意混淆不同交房条件下上诉人应当交房的违约责任。很早之前已有的判决是指合同约定的交付条件是综合验收备案证明，开发商也取得了竣工验收备案证明，在此情况下业主收房的。由于开发商未取得合同约定的综合验收备案证明，故法院酌定按照约定违约金标准的30%支付违约金。而本案上诉人并未取得竣工验收备案证明，情形不同。4.在涉案房屋交付过程中，上诉人从未告知过其未取得竣工验收备案证明，被上诉人也不知道该事实。进而济南市市中区人民法院作出大量的与本案相同的判决，由上诉人继续承担逾期交房的违约责任。张君向一审法院起诉请求：1.判令被告支付逾期违约金96125.27元（房屋、储藏室自2018年5月15日起、车位自2018年1月1日起至2019年12月31日）；2.判令被告支付逾期交付房屋、储藏室、车位违约金（自2020年1月1日起至本判决生效之日止）。一审法院认定事实：一、2014年9月14日，张君作为买受人与作为出卖人的绿地西河公司签订济南市商品房买卖合同，约定买受人购买出卖人开发的位于济南市市中区二环南路北侧、英雄山路西侧绿地新都会广场的预售商品房，楼号为绿地西河片区C2地块4号楼1单元****室，建筑面积140.21平方米，房屋价款为1382260元。出卖人应当在2016年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因出卖人无法预见和控制的客观原因，包括但不限于交通管制、市政工程（如停水停电等）、政府指令暂停施工、规划发生变化、公共卫生（如爆发流行性传染病等）、恶劣天气因素（如施工期间高温、暴雨、狂风、雾霾等）造成工期延误的；3.因政府有关部门机构的行为以及为遵守、配合政府有关法规及规范性文件、政策而导致的延误；4.详见本合同附件五《合同补充协议》等。同日，双方签订商品房买卖合同补充协议，该协议第三条第5款约定：如发生本合同约定的不可抗力或以下情形之一的，绿地西河公司可据实顺延交房日期，无需承担违约责任……（2）因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起房屋延期交付；第三条第6款约定：如发生本条第5款[第（5）小项除外]所述延期交房情况之一，甲方（注：绿地西河公司）应在发生该情形后30日内通知乙方（注：张君），并向乙方提供有关政策文件或政府部门出具的证明文件。如甲方未履行本款所述通知及提交文件义务，甲方不得以此为由免除延期交房责任，但不可抗力等客观原因或乙方原因导致甲方无法通知的情形除外；第三条第7款约定：甲方自身原因造成未在合同约定期限内将该房屋交付乙方，则自本合同约定的交付期限届满后次日起，至达到合同约定的交付条件之日止，甲方应按日向乙方支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行。二、2014年9月25日，张君作为买受人与作为出卖人的绿地西河公司签订济南市商品房买卖合同及补充协议，张君购买绿地西河公司开发的位于济南市市中区二环南路北侧、英雄山路西侧绿地新都会广场的预售储藏室，楼号为绿地西河片区C2地块4号楼1单元-2层，房号***室，建筑面积12.17平方米，价款为41256元。合同及补充协议其他内容与上述房屋的约定基本一致。三、2016年7月2日，张君作为买受人与作为出卖人的绿地西河公司签订绿地新都会C2地块车位购买协议，张君购买绿地西河公司开发的位于济南市市中区二环南路北侧、英雄山路西侧绿地新都会广场项目C2地块1-****号车位壹个，建筑面积39.27平方米，价款为13.6万元。合同第三条车位交付及费用承担约定“2017年12月31日前，甲方（注：绿地西河公司）在该车位符合交付条件后以书面形式通知乙方（注：张君），乙方自收到书面通知之日起15日内到甲方指定的地点办理车位交接手续。因乙方原因逾期未办理车位交接手续的，视为甲方已交付。自交付之日起，乙方应依法承担与该车位有关的一切费用和风险，包括车位的毁损、灭失风险及应缴纳的物业管理费用、维修费用、产权登记所需的契税等各项费用。”第六条违约责任“1.如因甲方原因，未按本协议规定的期限将该车位交付给乙方的，每逾期一日，甲方向乙方支付已交付车位价款万分之一的违约金，但本协议应继续履行。”四、张君按照合同约定已支付绿地西河公司房屋价款1383344元、储藏室款41629元、车位款13.6万元。五、张君于2018年5月16日接收涉案房屋、储藏室，同年5月10日接收车位。六、绿地西河公司陈述涉案房屋、储藏室的逾期交付违约金已付至2018年5月16日，张君对此没有异议。七、涉案房屋，绿地西河公司已有建设工程规划许可证、商品房预售许可证、建筑工程竣工验收报告、建设工程消防验收意见书、燃气设施工程竣工验收备案表、供热设施工程竣工验收备案表、建设项目竣工水务配套设施综合验收备案意见表、济南建筑节能专项验收认可表、济南市建设工程档案移交证明，至庭审结束时尚未取得分期综合验收备案证明、商品房竣工验收备案表。现张君诉请绿地西河公司支付逾期交付房屋、储藏室、车位违约金截至2019年12月31日96125.27元【①房屋从2018年5月15日起至2019年12月31日止，按房款1383344元乘以万分之一乘以605天得出83692.312元；②储藏室从2018年5月15日起至2019年12月31日止，按储藏室款41629元乘以万分之一乘以605天得出2518.5545元；③车位从2018年1月1日起至2019年12月31日止，按车位款13.6万元乘以日万分之一乘以729天得出9914.40元】及自2020年1月1日起至本判决生效之日止房屋、储藏室、车位的违约金。绿地西河公司称涉案项目因教育用地未拆迁完毕等外在因素导致涉案项目未取得分期综合验收备案证明，但涉案房屋已经经过五方竣工验收合格，水、电、暖、燃气等基础配套设施也均已竣工验收完毕，完全达到了法定居住使用的条件和市政综合验收条件，张君可正常居住使用。绿地西河公司已于2018年5月8日向张君发出交房通知书，通知张君于2018年5月15日至5月17日办理收房（房屋、储藏室、车位）手续，且张君已于2018年5月16日收取房屋、储藏室，2018年5月10日收取车位，绿地西河公司不应再承担逾期交付违约责任。另，车位购买协议中未约定交付条件为取得分期综合验收备案证明，因此车位自2018年5月8日即符合交付条件，不应支付违约金。张君对绿地西河公司的上述陈述不予认可，坚持其诉请。一审法院认为，张君与绿地西河公司签订的商品房买卖合同及补充协议、购买协议，系当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应合法有效，双方均应按约定全面履行各自的义务。《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款规定“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”故房地产开发企业向购房人交付的商品房，需备案登记合格并取得《商品房竣工验收备案表》是商品房验收合格的标准，是交付的先决条件。由于绿地西河公司至今未取得涉案商品房的竣工验收备案表，未达到商品房交付的法定条件。绿地西河公司于2016年12月31日前未按约交付房屋、储藏室，于2018年5月16日交付张君时，已支付给张君至交付之日的违约金，现张君要求绿地西河公司承担之后的逾期交付房屋、储藏室的违约金，基于前述，绿地西河公司仍应承担逾期交付的违约责任。但张君关于逾期交付房屋、储藏室违约金的计算有误，一审法院应予纠正。对于张君诉请的车位逾期交付违约金，车位购买协议约定交付时间为2017年12月31日，绿地西河公司于2018年5月10日将车位交付张君，理应承担此期间的逾期交付违约金，张君要求绿地西河公司支付车位交付之后的违约金，无相关依据，一审法院不予支持。判决：一、被告绿地集团济南西河置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张君逾期交付房屋违约金，自2018年5月17日起至本判决生效之日止，以房屋款1383344元为基数，按日万分之一计算；二、被告绿地集团济南西河置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张君逾期交付储藏室违约金，自2018年5月17日起至本判决生效之日止，以储藏室款41629元为基数，按日万分之一计算；三、被告绿地集团济南西河置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张君逾期交付车位违约金，自2018年1月1日起至2018年5月10日止，以车位款13.6万元为基数，按日万分之一计算；四、驳回原告张君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1080元，原告张君负担80元，被告绿地集团济南西河置业有限公司负担1000元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。”第十八条规定：“房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，并定期送房地产开发主管部门备案。”依照上述规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案，取得竣工验收备案单。绿地西河公司至今未取得涉案项目的竣工验收备案单，涉案房屋的交付标准不符合交付房屋的法律规定的条件，构成违约，故一审法院判决绿地西河公司承担逾期交房违约责任并无不当。绿地西河公司主张，因存在高压线落地及教育用地拆迁问题未能进行综合验收备案，根据合同约定存在迟延交房的免责事由,但该主张于法无据，本院不予支持。因此，一审法院对于绿地西河公司主张工期延误的理由不予支持并无不当，本院予以维持。综上所述，绿地西河公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1080元，由上诉人绿地集团济南西河置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 闵 雯二〇二〇年六月十五日书记员 薛嘉丽