河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫14民初227号原告：周忠钦，男，汉族，1953年3月15日出生，住河南省商丘市。委托诉讼代理人：杨国庆，河南向东律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵伟敏，女，汉族，1955年10月27日出生，住河南省商丘市，系原告妻子。被告：张青岭，男，汉族，1981年11月15日出生，住河南省永城市。被告：刘春晓，女，汉族，1980年3月7日出生，住河南省永城市。二被告共同委托诉讼代理人：张道威，河南正剑律师事务所律师。被告：河南合众置业有限公司，住所地河南省郑州市金水区红专路130号4层410号。法定代表人：闫霞，该公司经理。原告周忠钦因与被告张青岭、刘春晓、河南合众置业有限公司（以下简称合众公司）执行异议之诉一案，于2019年12月5日向本院提起诉讼，本院当日受理本案后，依法向被告送达了起诉状副本、举证通知书、应诉通知书及开庭传票，并于2020年5月22日公开开庭审理了本案。原告周忠钦的委托诉讼代理人杨国庆、赵伟敏，被告张青岭及其与刘春晓的共同委托诉讼代理人张道威到庭参加诉讼，被告合众公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周忠钦诉称：2015年3月5日，就周忠钦申请执行合众公司一案，商丘市中级人民法院作出（2015）商执字第49号执行裁定：查封被执行人合众公司位于永城市××大道东段南侧合众·东城雅居商业用房第1栋1—C、1—D、2—C、2—D共四套房，建筑面积1115.26平方米。2019年9月12日，被告张青岭、刘春晓对执行标的位于永城市××大道东段南侧合众城·雅居商业用房第1栋1—C、2—C东半部分房9号商铺、10号商铺（即：《房屋建筑面积计算成果表》中111号、211号商铺和110号、210号商铺）提出异议。商丘市中级人民法院于2019年11月19日作出（2019）豫14执异136号执行裁定：中止对合众公司位于永城市××大道东段南侧合众·东城雅居9号、10号商铺的执行。原告认为（2019）豫14执异136号执行裁定，认定事实和适用法律均存在错误，被告的权利不能够排除执行，具体：一、被告请求排除执行，其情形不符合《异议复议规定》第二十八条要求的“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的规定：双方未签订有效的房屋买卖合同，双方签订的是以将来签订正式的商品房买卖协议为目的的预约合同，被告所提供的证据材料不符合《异议复议》规定。二、被告请求排除执行，其情形不符合《异议复议规定》所要求的“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”：原告在查封之时，案涉房屋并未交付使用，原告持有查封时的现场照片，被告占有房屋是在人民法院查封之后。三、被告请求排除执行，其情形不符合《异议复议规定》“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”的规定：付款凭证为孤证，收据仅在合众公司与被告之间产生效力，不能对抗第三人。如果合众公司给被告开具了正式发票，付款行为才具有对抗第三人的法律效力。四、被告请求排除执行，其情形不符合《异议复议规定》要求的“非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定：被告没有与合众公司签订合法有效的商品房买卖合同，导致合众公司另行将执行标的出售给第三人，因此不能办理过户登记的后果是被告自身原因造成的。五、被告请求排除执行，其情形不符合《异议复议规定》所要求的“且其权利能够排除执行”的规定：案涉房地产查封前，仍登记在合众公司名下，没有证据证明被告对案涉房屋享有优先权，其对案涉房产享有的权利不能排除执行。原告请求：一、判令继续执行合众公司位于永城市××大道东段南侧合众·东城雅居9号、10号商铺（即《房屋建筑面积计算成果表》中的111号、211号商铺和110号、210商铺）房屋。（房屋价值60万元）；二、本案诉讼费用由被告负担。被告张青岭、刘春晓答辩称：被告购买房屋是在2012年5月26日购买，当时签订商铺认购书，合众公司交付房屋是在2014年，被告与合众公司签订正式的格式文本的商品房买卖合同，是在2014年8月15日。2012年5月26日签订商铺认购书时，被告已经将房款全部支付。就是说被告无论签订合同，还是房屋交付，均是在周忠钦申请查封之前。2014年被告已经将房屋租赁给他人使用，被告的异议完全符合法律规定，周忠钦据以申请执行的公证文书是不符合法律规定的，不应当以该文书来申请执行查封。当事人围绕诉讼请求和答辩意见向本院出示了证据，对无异议的证据，本院记录在卷予以佐证，对有异议的证据，本院分析如下：原告周忠钦提供的证据一，（2015）商梁证执字第8号执行证书，证明原告的执行依据，被告质证认为该公证书没有核实借款单真实性，看不到借款真实存在。原告证据二，合众公司的商品房预售许可证，证明被告合众公司自2011年5月26日即取得了商品房预售许可证，而被告签订认购协议后未办理过户登记具有重大过错。被告质证认为没有办理过户登记不在于被告，被告多次向合众公司要求，因为合众公司的原因没有办理备案。原告证据三，查封照片，证明查封房产时，诉争房产尚未交付使用，被告占有并非基于合法占有。被告质证认为照片仅是复印件，不是当时拍摄的，没有其他相关的证据印证。原告证据四商品房买卖合同两份，证明案涉房产于2013年5月6日已经分别登记在赵伟敏、张瑞莲名下，被告未办理登记具有重大过错。本院认为原告提供的执行证书是其执行的依据，本身属于执行机构已经进行审查的事实。商品房预售许可证能够证明合众公司取得预售许可证的时间，说明房屋已经具备办理过户登记的条件，该证据与证据四赵伟敏、张瑞莲的商品房买卖合同相互印证。证据三查封照片显示拍摄时间，能够证明法院在进行查封张贴封条时的现场状况。本院对原告提供的证据予以采信。被告张青岭和刘春晓提供的证据二，张青岭、刘春晓与合众公司置业顾问签订的商铺认购书两份，被告证据三张青岭与合众公司签订的商品房买卖合同；证据四永城市诚信房地产测绘有限公司出具的商铺面积成果表；证据五合众公司置业顾问及公司财务出具的证明以及市委工作组出具的证明；证据六刘春晓房屋内配电室照片两组8张；证据七商品房买卖合同证明。证据二至证据七，证明被告于2012年5月26日购买合众公司开发的东城雅居9号、10号商铺，房屋总价款1001281.34元。证据八付款说明；证据九公安机关调取的银行交易明细；证据十刘春晓银行账户交易明细单；证据十一中国银行消费小票；证据十二刘春晓丈夫张青岭银行存折取款记录明细；证据十三刘春晓账户交易明细；证据十四银行小票。证据八至证据十四证明被告共计付房款1008184元，有银行交易记录为证。证据十五合众公司出具的购房款收据；证据十六物业公司出具的装修保证金等收据；证据十七房屋租赁清单、房屋租赁协议书及缴纳房租的转账记录。证据十五至十七证明房屋在2014年已经入住，被告在原告查封之前已经占有入住房屋。证据十八房管局调取的合众东城雅居一层二层的商铺图纸；证据十九张瑞英、贾燕分别与合众公司签订的商品房买卖补充协议。该两组证据证明原告实际与合众公司为借款关系，合众公司与备案人签订的房屋买卖合同不真实，备案行为是对借款的担保，因为合众公司对他人有备案行为，导致申请人无法备案，无法备案的原因不在于申请人。证据二十（2019）最高法民申6490号民事裁定。证明该民事裁定认定案涉执行依据是（2015）商梁证执字第8号执行证书，一、二审合众公司均否认借款关系，而该执行证书涉及借款关系，未经仲裁或者诉讼程序确认，真实性不明确。原告对被告提供的证据二质证认为认购书为预约合同，而且之后被告出具的商品房买卖合同彻底改变了认购协议约定的支付方式，且未加盖合众公司的印章。对证据三不是合同原件，被告称的付款即没有合同也没有发票。对证据四是单方证据，无法核实数据来源及委托人是否实地测量。对证据五证人之间没有分开作证，且证人未出庭作证，不应当采信，市委工作组出具的证明没有经办人签字。对证据六照片与本案没有关联性。对证据七与其他证据相矛盾。证据八是单方整理。对证据九如果流水属实，也明显与勾长洲及刘春晓所说的付款时间节点及具体数值不一致。对证据十、十一真实性无异议，合众公司没有出具收据与常理不符。对证据十二真实性无法确认。证据十三刘春晓账户交易明细，显示2012年5月26日、27日付款总额已经达到80万元，与买卖合同以及认购协议均不一致。对证据十四银行小票的证据真实性有异议，该证据来源不清，没有看到该证据原件，是合众公司的银行流水，不能证明是被告交款。证据十五真实性有异议，没有原件，原告无法申请鉴定，数额与认购协议的数额不一致。证据十六不是正规发票，不能证明被告对房屋进行了占有。证据十七不能证明被告在查封之前即合法占有的事实，我们对目前由被告使用的事实无异议。对证据十九的真实性没有异议，但该两份协议的真实是对借款的担保，应当按照基础法律关系认定。证据二十最高院民事裁定，本案是执行异议之诉，执行异议的对错不是执行异议之诉审查的范围，原告能够证明债权的真实性，但原告没有出示，因为与本案无关。本院认为原告周忠钦提供的证据能够证明其执行依据，合众公司办理预售许可证以及其申请查封案涉房屋的事实，本院对其提供的证据予以采信。原告对被告提供的证据一和证据十八无异议，本院予以确认。被告提供的认购协议没有加盖合众公司印章，购房合同没有原件，且合同约定金额与其提供的银行转账记录不符，证人未出庭作证，其所提供的证据不能达到其证明目的，本院对被告提供的其余证据不予采信。本院经审理查明：原告周忠钦就（2015）商梁证执字8号执行证书向本院申请执行被告合众公司，2015年3月5日，本院作出（2015）商执字第49号执行裁定，查封了合众公司位于永城市××大道东段南侧合众·东城雅居商业用房，包含本案案涉商铺。被告张青岭、刘春晓提出执行异议，称其已经于2012年5月26日签订认购协议，购买了案涉房屋，本院作出（2019）豫14执异136号执行裁定，中止对合众公司案涉商铺的执行。原告周忠钦不服，向本院提出执行异议之诉。本院认为，本案的争议焦点是被告张青岭、刘春晓是否有排除原告周忠钦的强制执行权。被告张青岭、刘春晓主张其是案涉房屋的买受人，应当提供能够证明其存在买卖关系的基本证据，即商品房买卖合同和收据，被告提供的2014年8月15日的商品房买卖合同的来源为复印自永城市公安局，其本身不持有原件，而且收据为复印件，收据中的金额与合同约定金额不符，合同约定金额高于其所称的房屋实际总价款金额，亦与常理不符。即便被告张青岭、刘春晓与合众公司签订的商品房买卖合同属实，被告张青岭、刘春晓于2014年8月15日签订商品房买卖合同之时，案涉房屋已经备案在张瑞英、赵伟敏名下，无论备案行为是商品房买卖还是借款的担保，均不影响备案的事实存在，被告张青岭、刘春晓作为房屋的买受人能够了解到房屋备案的事实，其不予了解，属于对房地产买卖政策的忽略，对于不能办理过户登记手续具有过错。案涉房屋在2011年5月26日已经办理了预售许可证，被告张青岭、刘春晓在2012年5月26日签订认购协议时，该房屋已经具备签订正式商品房买卖合同的条件，直至2014年8月15日才签订正式商品房买卖合同，且所签订的商品房买卖合同约定的总金额比实际付款金额多出20万元，被告张青岭、刘春晓不能作出合理解释。被告张青岭、刘春晓称2012年5月27日的收据实际是2014年8月15日之后开具，是在2014年8月15日交纳40万元之后，又开具的汇总收据1008184元，其要求将时间写在了2012年5月27日，而其与合众公司签订商品房买卖合同的时间确为2014年8月15日，如需要对收据的时间进行倒签，则应当将商品房买卖合同的时间亦进行倒签，为何要对真实的合同签订时间以及收据形成时间进行倒签，被告张青岭、刘春晓不能作出合理解释，且与正常商品房买卖合同的常理不符。因此，被告张青岭、刘春晓所举证的证据不足以证实其对案涉房屋享有物权期待权，不能对抗原告周忠钦的强制执行权。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十三条规定，判决如下：准许对被告河南合众置业有限公司位于永城市东方大道东段南侧合众·东城雅居9号、10号商铺的执行。案件受理费9800元，由被告张青岭、刘春晓负担。当事人如不服本判决，可在接到本判决之日起十五日内向本院递交上诉状七份，上诉于河南省高级人民法院。审判长  代恭伟审判员  曹燚森审判员  段 旭二〇二〇年六月一日书记员  杨 茜