宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁01民终647号 上诉人（原审被告）：银川恺祥达房地产开发有限公司。 法定代表人：姚某。 委托诉讼代理人：陆某，宁夏国信嘉华律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张某1，住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：张某2，住宁夏回族自治区银川市，系被上诉人父亲。 上诉人银川恺祥达房地产开发有限公司（以下简称恺祥达公司）与被上诉人张某1房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2018)宁0104民初6987号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月31日作出（2019）宁01民终948号民事裁定，裁定撤销该院（2018)宁0104民初6987号民事判决，发回该院重审。该院另行组成合议庭，于2019年12月23日作出（2019）宁0104民初9813号民事判决，上诉人凯达祥公司不服该判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月9日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问双方当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 恺祥达公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判上诉人承担40759元违约金；2.本案一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误。房屋买卖合同的双方互负义务，按照交易习惯，只有买受方付清全部购房款的情况下，卖方才有义务为买方办理相关房产事宜。银川市兴庆区人民法院（2018）宁0104民初6987号民事判决书虽已被撤销，但该判决书中写被上诉人自认上诉人向其出具购房收据的时间为2014年6月5日，收据内容为“收到张某1宁青园2-2-301购房款587314.5元”，又因购房合同中约定办理不动产权证有90天的缓冲期限，故上诉人认为违约金的起算时间是2014年6月5日向后顺延90日，即2014年9月4日。上诉人于2016年7月29日为涉案房屋办理了《房屋初始登记证明》。至此，该房屋手续齐全，具备办理不动产权利转移登记的条件。被上诉人因个人原因没有及时找上诉人办理不动产登记证，因此造成的损失应当由被上诉人自行承担。上诉人认可的违约金计算期限为2014年9月4日至2016年7月29日，数额为40759元。 张某1辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。 张某1向一审法院起诉请求：1．被告向原告交付宁青园房屋购房发票及其它办理房屋权属证书的合法手续，协助原告办理房屋权属证书；2．被告给付逾期办理房屋权属证书违约金104568元（自2013年7月1日至2018年5月30日止，按房款总额每日万分之一计算）；3．本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告申请增加诉讼请求，将第二项诉讼请求变更为：被告支付逾期办理房屋权属证书违约金128115．9元（以房款总额为基数按每日万分之一自2013年7月1日计算至2019年7月8日止，并主张至实际办理房屋权属登记证书之日止）。 一审法院认定事实：2012年原告与被告恺祥达公司签订《银川市商品房买卖合同》一份，合同约定：原告购买被告恺祥达公司开发的××街房屋一套，建筑面积为128．67平方米，房屋单价4530元、总金额为582875元，双方约定以产权登记面积为准，单价保持不变，据实结算房价款，多退少补；原告应于2012年7月11日前付房款582875元，逾期超过30日继续履行合同的，原告自应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止按日向被告支付逾期应付款万分之壹的违约金；被告应当在2013年3月30日前将符合交付条件的房屋交付给原告；被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料，报市产权登记部门备案并取得《初始登记证》，如因被告的责任，原告不能在规定期限内办理房屋权属证书，原告不退房，合同继续履行，自本条款约定期限届满之次日起至实际取得之日止，被告应当按日计算向原告支付全部已付款万分之壹的违约金。上述《商品房买卖合同》出卖人落款处加盖被告恺祥达公司合同专用章及法定代表人姚某签章，委托代理人处有“尤兆贵”签名。2012年7月24日，双方办理了上述《银川市商品房买卖合同》的合同备案登记。2012年11月1日，原告交纳了案涉房屋专项维修资金。2013年5月16日，原告与银川恺祥达房地产开发有限公司赛马分公司宁青园物业服务处签订分户移交表，确认收到案涉房屋并于同日向恺祥达公司赛马分公司交纳房屋的垃圾清运费及2013年6月至12月的电梯费和物业费，被告亦认可于同日向原告交付房屋。案涉房屋竣工时间为2014年1月21日，于2014年3月14日办理竣工备案。2014年5月20日，原、被告签订《商品房买卖合同补充协议》，约定双方签订主合同中建筑面积128．67平方米，房款总价为582875元，现房管局测绘中心实测产权登记建筑面积129．65平米，以房管局实测产权面积为准，原告实际计算购房价款为587315元。2014年6月5日，恺祥达公司赛马分公司向原告出具收据一张，载明：“收到张某1宁青园购房款587314．5元”。现原告以被告未能协助原告办理案涉房屋不动产登记、未履行相关合同义务为由诉至一审法院。庭审中，经一审法院主持调解，被告向原告交付了案涉房屋《商品房买卖合同补充协议》及购房款发票（开票日期：2019年7月17日，金额：582875元），协助原告办理房屋产权登记证书。原告持上述材料于2019年9月3日取得了位于银川市××区房屋产权，不动产权证号：宁（2019）兴庆区不动产权第XXXX号，登记建筑面积129．65平方米。故原告申请撤回第一项诉讼请求。恺祥达公司赛马分公司系被告恺祥达公司的分支机构，尤兆贵系该分公司负责人。一审法院（2016）宁0104民初1788号原告宁夏伊隆建筑工程有限公司与被告银川恺祥达房地产开发有限公司、被告银川恺祥达房地产开发有限公司赛马分公司建设工程施工合同纠纷一案中，恺祥达赛马分公司称清和南街宁青园1、2、5号综合商务楼工程实际是恺祥达赛马分公司以恺祥达公司名义进行开发的，工程用地、工程施工都是恺祥达赛马分公司管理。张某2与尤兆贵均系宁夏赛马房地产开发有限公司股东，2012年3月13日，张某2与尤兆贵签订《协议》，约定张某2将其在宁夏赛马房地产公司持有的股权27782股以每股7元共计628474元的价格转让给尤兆贵，尤兆贵以银川恺祥达房地产公司开发的宁青园房屋（面积128㎡、作价4530元／平方米，共计579840元）支付给张某2，宁青园地下停车泊位100000元付给张某2、宁青园地下储藏间（面积6㎡、单价1500元／平方米，共计9000元），张某2在宁夏伊隆建筑工程有限公司有债权180000元，本次转让后冲减为140000元，协议自双方签字后生效，并等同股权转让手续。经查询，截止2019年7月17日，张某2在宁夏赛马房地产开发有限公司出资比例仍占2．99％。原告称双方协议约定股权转让以1股10元、税后1股7元，被告称协议未约定股权转让1股7元为税后价格。原告称被告因税费问题未办理股权转让登记。 一审法院认为，原告与被告恺祥达公司签订的《商品房买卖合同》意思表示真实，不违反法律的强制性规定，依法成立并生效，原、被告均应遵照执行。经一审法院调解，被告向原告交付案涉房屋《商品房买卖合同补充协议》及购房款发票，原告于2019年9月3日办理了案涉房屋产权登记证书，故原告申请撤回第一项诉讼请求，一审法院予以准许。合同约定，原告应于2012年7月11日付清房款、被告应于2013年3月30日前向原告交付房屋，因该房屋系原告通过抵顶股权和部分债权从尤兆贵处取得，尤兆贵是宁夏赛马房地产开发有限公司的股东，也是恺祥达公司赛马分公司的负责人，被告恺祥达公司对尤兆贵的行为认可，故该付款方式合法有效。张某2与尤兆贵签订的协议中未明确股权转让价格是否扣除税金，双方未办理股权转让登记的责任不在原告。2014年6月5日恺祥达公司赛马公司向原告出具收据确认收到原告张某1交纳的购房款587314元，至此可以认定被告认可收到原告的购房款，原告完成支付房款的义务。被告于2013年5月16日向原告交付使用案涉房屋，合同约定被告应当在房屋交付使用后90内协助原告办理不动产权利登记，否则应当自约定期限届满之次日起至实际取得之日止按日向原告支付全部已付款万分之壹的违约金，本案中房屋交付日期为2013年5月16日，但房屋于2014年3月14日才竣工备案具备办理房屋产权登记证书条件，原告于2014年6月5日完成交付房款义务，故一审法院认定被告应当自房屋竣工备案之日起90日后向原告承担逾期办证违约金，即向原告承担2014年6月13日至2019年9月3日期间的逾期办证违约金112060元（587314元×0.1‰×1908天）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：被告银川恺祥达房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告张某1支付逾期办理不动产权利转移登记违约金112060元。案件受理费4058元，退还原告1196元，下剩案件受理费2862元，由原告张某1负担359元，由被告银川恺祥达房地产开发有限公司负担2503元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 二审查明的事实与一审查明的一致，本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，上诉人凯祥达公司与被上诉人张某1签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。根据合同约定，上诉人应当自房屋交付使用后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料，报市产权部门备案并取得《初始登记证》，如因上诉人原因，被上诉人不能在规定期限内办理房屋产权证书的，被上诉人可以要求上诉人承担违约责任。涉案房屋虽于2013年5月16日交付，但自被上诉人2014年3月14日办理房屋竣工验收备案后方才具备办理房屋初始登记的条件，且《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”故一审法院以房屋竣工备案之日起90日后即2014年6月13日作为计算逾期办证违约金的起算时间，并无不当。且上诉人已确认被上诉人在2014年6月13日前完成支付房款的义务，故上诉人认为应当以2014年9月4日作为逾期办证违约金起算点的上诉理由不能成立，本院不予支持。上诉人未提交证据证实系因被上诉人的原因未能及时办理房屋产权证书，故一审判决上诉人支付逾期办证违约金至实际办证之日即2019年9月3日，并无不当。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1583元，由银川恺祥达房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张建国 审判员  任朝霞 审判员  宁 丽 二〇二〇年六月五日 书记员  赵雨薇 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； …… 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。