河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终3907号 上诉人（原审原告）：石家庄双剑工具有限公司，住所地石家庄市鹿泉区经济开发区昌盛大街双剑路1号。统一社会信用代码9113018573560071XN。 法定代表人：徐向军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈浩，河北决策律师事务所律师。 委托诉讼代理人：聂秋平，河北决策律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：河北金利泽商贸有限公司，住所地石家庄市西三庄街1号和平庄园4栋3单元102号。统一社会信用代码91130105721634900L。 法定代表人：毕哲，该公司经理。 委托诉讼代理人：王文达，河北姜钟律师事务所律师。 上诉人河北金利泽商贸有限公司（以下简称金利泽公司）因与上诉人石家庄双剑工具有限公司（以下简称双剑公司）租赁合同纠纷一案，不服河北省石家庄市新华区人民法院（2019）冀0105民初9037号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月29日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 河北金利泽商贸有限公司上诉请求：1、请求撤销一审判决第二项，改判被上诉人限期腾出所租赁房屋并补交房租124500元、取暖费5691.6元、物业费1236元；2、诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院判决解除上诉人与被上诉人之间的租赁合同正确，但依据的事实应是被上诉人违约。二、上诉人诉请被上诉人“腾房”应当在本案当中一并处理，一审法院应当判决被上诉人限期“腾房”。三、根据上诉人提供的证据，被上诉人租赁的该房屋月租金应在7500元，上诉人主张7500元/月也是有事实依据的，并非一审法院认定的重复起诉，被上诉人转账的房租并不是按照7500元/月的标准打过来的，因此上诉人有权拒收。综上，一审法院判决解除合同正确，但应依据是被上诉人违约，并且对被上诉人限期腾房应当予以判决。对物业费、取暖费、欠付租金问题应当认定上诉人的请求。因此请求二审法院予以改判对上诉人的上诉请求予以认定。 石家庄双剑工具有限公司答辩称，一、一审法院判决解除双方之间的租赁合同是正确的，金利泽公司的上诉理由不能予以认定，应当予以驳回。一审法院解除答辩人与金利泽公司之间的租赁合同系正确的，本案中实际是金利泽公司违约，答辩人无任何过错，具体理由同上诉状。二、金利泽公司的上诉请求应当予以驳回。1、本案中金利泽公司并未按照之间缴纳的7500元/月的租金进行缴纳，而是通过之前从未有过的转账方式，并且金额也不正确的情况下缴纳所谓的租金，因此答辩人才予以拒收。即使依据金利泽公司提供的合同，其亦实际违约了，拖欠的物业费、暖气费以达到合同解除条件。因此答辩人解除合同有事实与法律依据，一审法院判决解除合同也正确。2、本案中金利泽公司要求继续履行合同并无事实与法律规定，在其未按照之前缴纳的房屋租金的情况下，并且拒付物业费、取暖费的情况下，要求继续履行合同明显错误，综上，应当驳回金利泽公司的上诉请求。 石家庄双剑工具有限公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定被上诉人为违约方，违约方不享有单方解除合同的权利。但一审法院同时认为，双方因为合同约定的租赁费用无法达成一致，继续履行合同可能会加大双方之间的矛盾为由判决解除双方之间租赁合同。上诉人认为，违约方应当承担违约的法律后果，守约方有权要求违约方承担违约责任或者继续履行合同，本案中上诉人作为守约一方，坚决要求继续履行双方签订的合同。上诉人与被上诉人签订的租赁合同真实有效，租赁费具体是多少在合同中有明确的约定，不存在无法达成一致的情况。被上诉人之所以要求解除合同是因为想对涉案房产大幅上调租金，而上诉人为了经营稳定在2005年房租高于市场价格的情况下，签订了长期合同，就是为了保持经营的稳定性。上诉人作为经营实体，在该地址经营十余年，如解除该租赁合同将对原告产生重大不利，许多客户流失，损失不可计量。因此，上诉人作为守约方坚决要求继续履行合同。一审法院根据合同法第94条规定解除合同，无任何一句。一审法院适用法律错误，请求二审法院依法改判。 河北金利泽商贸有限公司答辩称，一、此案违反一事不再理的诉讼规定。二、答辩人并未拖欠租赁费，并按双方于2005年签订的房屋租赁合同缴纳租赁费，不存在违约情况。三、被答辩人提供新华区人民法院（2017）冀0105民初5590号民事判决书中的4-6房间租赁费为7500元内容，已经被石家庄市中级人民法院予以纠正，此认定为无效认定。四、答辩人未拖欠物业费及暖气费。五、被答辩人严重违约，在两次受到答辩人的房屋租赁费后将房屋租赁费退回，想收回租赁房产，明显属于违约，在这种情况下又以答辩人拖欠物业费及暖气费为由要求解除合同，明显是恶意诉讼，请求驳回被答辩人的诉讼请求。 石家庄双剑工具有限公司向一审法院起诉请求：：一、判令解除原被告之间房屋租赁合同，被告并腾出所租赁的石家庄市新华区；二、判令被告支付拖欠租赁费132000元；三、判令被告支付拖欠的物业费1236元；四、诉讼费用由被告承担。变更请求：原告庭审中补充，要求支付的拖欠租赁费用的起止时间自2018年1月1日至2019年11月30日止，租赁费124500元，取暖费5691.6元。 一审法院认定事实：原、被告双方于2005年就涉案房屋签订租赁合同。约定：租金每年为24000元，租赁期限自2005年1月2日至2025年1月1日；承租人负责支付出租房屋的水费、电费、暖气费、煤气费、电话费、光缆视收费、卫生费和物业管理费；承租人不交付或者不按约定交付租金达一个月以上或承租人所欠各项费用达一千元以上等情形时，出租人有权解除合同。2019年1月7日被告向原告转账支付租金24000元，当日原告将该24000元退回被告。2019年10月18日被告向原告转账支付租金24000元，当日原告将该24000元退回被告。原告向石家庄双剑物业服务有限公司交纳案涉房屋物业费1236元。原告提交中国建设银行暖气费收费凭证、交易详细信息、河北增值税普通发票，欲证明其代被告缴纳暖气费5691.6元。被告质证意见：原告没有义务帮被告垫付供热费用，且银行流水并非原告支付，系个人支付；因原告要求被告按照原告核定的租金一并支付租金、物业费、取暖费，故被告未能交纳物业费、取暖费。2017年12月11日原告石家庄双剑工具有限公司诉谭增涛、王清租赁合同纠纷一案，原告主张解除双方的租赁合同并要求被告立即腾出所租赁的房屋并支付租赁费等。本院作出（2017）冀0105民初5590号民事判决书，判决解除原告与谭增涛之间签订的石家庄市新华区西三庄街7号北起三间房屋的租赁关系，谭增涛应向原告支付拖欠的租金及交付房屋，驳回了原告对王清的诉讼请求。谭增涛不服上述判决，上诉至石家庄市中级人民法院，该院作出（2018）冀01民终6224号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。原告起诉谭增涛、河北金利泽商贸有限公司租赁合同一案，原告诉求为请求解除原、被告租赁关系，并判令被告立即腾出所租赁的房屋（石家庄市新华区西三庄街7号北起4-6号3间）及支付拖欠租金等。本院作出（2018）冀0105民初2542号民事判决书，判决驳回原告的诉讼请求。原告对该判决不服，上述至石家庄市中级人民法院，该院作出（2019）冀01民终5725号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。（2019）冀01民终5725号民事判决中显示：“河北金利泽商贸有限公司提交的证据可以证实，上诉人与其已签订书面的租赁合同，且不存在拖欠租金的情形，上诉人认为被上诉人房屋租金支付时间及支付金额均与约定不符，存在违约，但未提供证据证实，故上诉人请求解除租赁合同，理据不足，本院不予支持。”原、被告认可：（2017）冀0105民初5590号民事判决书，没有处理4-6号房屋，只处理1-3号房屋；判决中的所说的北起三间即原告陈述的1-3号房屋；（2018）冀01民终6224号判决书中的南三间指的是本案的4-6号房屋。关于解除合同的依据：原告主张不管被告是否拖欠还是违约原告都要求解除，原告欠付费用也已经达到了1000元以上，原告有权解除合同。被告意见：依照双方签订的租赁合同没有载明具体的物业费支付标准和依据，原告起诉要求物业费的依据不足，而且原告提供的取暖费票据载明的发票方是我公司，银行流水并非原告公司支付是个人支付的与原告没有关系。 一审法院认为，违约方不享有单方解除合同的权利。但是在长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。本案，原、被告多次诉讼，争议在于租赁费金额。对于租赁费金额双方不能达成一致，致使被告按照合同约定租金数额向原告支付了租金后，原告又将租金退回给被告。原告的行为显示原告明确表示不再履行合同。双方产生争议后，被告未交纳其应交纳的物业费、暖气费。被告辩称因租赁费金额争议致使被告未能交纳物业费、暖气费。被告该辩称未提交证据证明。现原告以被告拖欠租赁费及欠付费用已经达到了1000元为由主张解除合同，且明确表示不管被告是否违约均要求解除合同。综上，本案，在双方租赁合同履行过程中，被告无明显违约情形，原告坚持解除合同，原、被告形成僵局，目前情况下，继续履行合同将加大原、被告矛盾，故原告主张解除合同，本院予以准许。在被告无明显违约情况下，原告坚持解除合同，原告为违约方。关于原告要求被告支付租赁费124500元，其中2018年的租金，已生效判决已确认被告租金已交至2018年，不存在拖欠租金情况，故原告关于2018年租金诉求，属于重复诉讼，本院不予审理。原告主张的2019年租金数额，与合同约定不符，且原告拒收被告向其交纳的与合同相符的租金，故原告该诉求本院不予支持。关于原告要求被告支付拖欠物业费1236元、取暖费5691.6元，双方未约定由原告代缴，本院不予处理。解除租赁合同后，违约方应承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。原告主张被告腾出所租赁的房屋（石家庄市新华区）诉求，应与双方解除合同的法律后果一并处理，本案不做处理。判决：一、解除原告石家庄双剑工具有限公司与被告河北金利泽商贸有限公司签订的房屋租赁合同（关于石家庄市新华区）。二、驳回原告石家庄双剑工具有限公司的其余诉讼请求。案件受理费2965元，减半收取1482.5元，由原告石家庄双剑工具有限公司负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审法院审理查明的案件事实与原审查明的事实一致。 本院认为，上诉人石家庄双剑工具有限公司与上诉人河北金利泽商贸有限公司签订的《房屋租赁合同》，有双方当事人的盖章确认，应系双方的真实意思表示，且合同内容不违反相关法律、行政法规的强制性规定，为合法有效。本案的争议焦点为双方签订的《房屋租赁合同》是否予以解除。金利泽公司向双剑公司支付租金后双剑公司将租金退还回金利泽公司的行为表明其明确表示不再履行合同，双剑公司主张解除合同的理由系因金利泽公司未足额支付租金，对此，双剑公司未能提供合法有效的证据予以证实，故其主张金利泽公司违约的事实，本院不予采纳。双方履行合同的过程中，金利泽公司不存在明显违约行为的情形下，双剑公司坚持要求解除合同，考虑到本案双方当事人纠纷已持续多年，围绕双方纠纷已产生多次诉讼，争议的租赁关系耗费了当事人诸多的时间、精力及社会资源，继续履行合同将加大当事人双方的矛盾，且履行成本过高。故此，原审基于此判决准许解除合同并无不当。解除合同不能因此而免除应承担的违约责任，双剑公司应以承担违约责任的代价换取对合同义务履行的免除。关于解除合同后所产生的损失及责任承担问题双方可另行起诉主张权利。 综上所述，河北金利泽商贸有限公司、石家庄双剑工具有限公司的上诉请求均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5930元，由上诉人河北金利泽商贸有限公司承担2965元；由上诉人石家庄双剑工具有限公司承担2965元。 本判决为终审判决。 审判长 赵 林 审判员 岳桂恒 审判员 李 莉 二〇二〇年六月十六日 书记员 董 冉