沈阳市浑南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0112民初8488号 原告赵可心，女，1970年6月1日出生，汉族，住沈阳市沈河区。 被告刘锋，男，1970年1月29日出生，汉族，住沈阳市东陵区。 原告赵可心与被告刘锋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月21日受理后，依法由审判员刘勇担任审判长并主审，与审判员许广军、人民陪审员金丽组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵可心、被告刘锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵可心诉称，其与被告刘锋于2018年10月7日签订《房屋出租协议》，约定由刘锋将位于沈阳市浑南区的私有房屋100平方米和院落50平方米出租给赵可心使用，赵可心于当日将租金6,000.00元以现金形式交付刘锋，并且额外支付1,500.00元用于购买院内的煤炭。原告赵可心因为存放在承租房屋内的取暖锅炉、装修材料和屋门等物品丢失，出于安全考虑而一直没有入住。2019年5月16日，原告赵可心前往承租房屋，发现被告刘锋将赵可心的门锁更换，导致赵可心无法进入院内，根据邻居反映门锁早已更换，刘锋没有通知赵可心，赵可心当即报警，经过民警协调，刘锋自称房屋归其所有，有权更换门锁，双方未能达成一致意见，之后赵可心无法联系刘锋。由于被告刘锋更换门锁，致使院内的煤炭无法使用。被告刘锋更换门锁的行为严重违反《房屋出租协议》，致使原告赵可心租住房屋和使用煤炭的目的无法实现，该行为属于根本违约。提请法院判令解除原、被告签订的《房屋出租协议》；由被告刘锋返还剩余租金2,500.00元、煤炭费用1,500.00元；由被告刘锋承担案件受理费用。 原告赵可心提供其与被告刘锋于2018年10月7日签订的《房屋出租协议》、沈阳市公安局浑南分局高坎公安派出所于2019年5月16日出具的《接报案回执》各1份，沈阳市东陵区高坎镇鑫利来装饰材料商店于2018年10月开具的销货清单1张，证人祝某出具的证实材料1份，案涉房屋院门被锁的实景照片5张，用以证明被告刘锋在出租房屋期间违反协议约定，私自将原告赵可心的门锁撬开，换成自己的门锁，造成赵可心无法进入承租房屋。 被告刘锋辩称，不同意解除双方签订的《房屋出租协议》，应当继续履行该出租协议，原告赵可心必须按照协议约定交付房屋租金。煤炭可以由原告赵可心自行运走，如果委托被告刘锋卖掉，刘锋可以帮助赵可心将煤炭卖出。原告赵可心有半年时间没有到案涉房屋，所以被告刘锋将院门加了一把锁，因为有一间房屋没有出租，里面放着刘锋的物品。 被告刘锋提供其与原告赵可心于2018年10月7日签订的《房屋出租协议》1份，案涉房屋的实景照片19张，用以证明原、被告签订的《房屋出租协议》约定租赁期限为2018年10月7日至2021年10月7日，原告赵可心承租期间将房屋进行毁坏，造成房屋已经无法居住。 经审理查明，2018年10月7日，原告赵可心与被告刘锋签订《房屋出租协议》1份，约定刘锋将位于沈阳市浑南区的私有房屋100平方米、院落50平方米出租给赵可心；租用期限3年，自2018年10月7日起至2021年10月7日止；租金每年6,000.00元，上打租，每年给付一次；赵可心在租赁期间不得转租、转包他人，所发生的一切费用（如水、电费等）全部由赵可心承担；赵可心在租赁期间如果发生人员伤亡事故，及因为赵可心使用不当引发火灾等所造成的损失全部由其自行承担；如果遇到自然灾害或者政府拆迁等不可抗力的原因无法继续履行本协议，双方自动终止协议，如果政府拆迁，租金多退少补，按月计算，拆迁补偿全部归刘锋所有。如果在租期内政府动迁补偿的装修款由刘锋、赵可心各获得一半；在租赁期内，不得从事违法犯罪等活动，否则一切后果赵可心自行负责；赵可心在租赁期间，不得擅自改建房屋主体结构，如果有改动事先与刘锋协商。协议期满后，赵可心不得将原有建筑拆除或者毁坏。《房屋出租协议》由原告赵可心、被告刘锋及刘锋的姐姐刘俊签字确认，该协议签订后赵可心向刘锋支付一年的租金6,000.00元，并且额外支出1,500.00元用于购买刘锋放置院内的煤炭，同时赵可心同意留给刘锋西侧厢房靠北的一间房屋存放生活用品，随后赵可心将承租的院内三间正房原有室内装饰拆除，开始进行装修，正房东西屋内的火炕砌完后装修停工，赵可心于2018年11月至2019年4月期间没有再去承租房屋。2019年4月，原告赵可心到承租房屋取过物品，之后于2019年5月发现院门的门锁更换，随即于2019年5月16日向高坎公安派出所报警。因为原、被告不能解决彼此争议，原告赵可心起诉来院。 另查明，案涉房屋登记地址为沈阳市东陵区高坎镇棉花村，登记所有权人刘学生系原告刘锋的父亲，刘学生生前立有遗嘱，将案涉房屋所在的宅基地及所有地上建筑物赠与刘锋。案涉整体院落面积（宅基地）1164平方米（土地使用证注明超占面积为764平方米），登记的地上房屋建筑面积为233平方米，包括正房三间、东西厢房各二间，其中东侧厢房为厨房、餐厅，西侧厢房靠北一间存放有原告刘锋的物品，另外靠南一间存放有案涉的煤炭，原告赵可心准备使用并且进行装修的房屋为三间正房，每一间的后侧均有隔间，东西侧隔间分别为淋浴间和烧炕用的灶间，中间厅堂后侧隔间直通房屋后的院落，该部分院落占宅基地的主要面积，已经整理为自用园田。原告赵可心与被告刘锋签订的《房屋出租协议》涉及的房屋和院落，应当为三间正房的房屋面积和正房、厢房之间的院落面积。 再查明，原告赵可心是通过棉花村村民祝某介绍，承租被告刘锋的案涉房屋，祝某与刘锋系同村邻居。本院审理过程中，传唤祝某就其为原告赵可心出具的证言进行核实，祝某反映情况主要有以下几点：被告刘锋是将整个院落出租给原告赵可心，厢房的一间小屋留给刘锋存放物品；赵可心装修过程中发现需要投入大量资金，遂向刘锋提出延长承租期限，刘锋予以拒绝，赵可心因此没有继续装修使用；2018年11月，刘锋曾经因为回来取东西找不着人而将院门的门锁砸开，赵可心报过一次警；赵可心将正房的地面和顶棚拆除，重新“盘”的炕，两个厢房和院落均没有涉及。 又查明，原告赵可心于2019年5月16日向高坎公安派出所报警后，该所出具《接报案回执》告知赵可心“因该警情为租房引发的纠纷，不属于公安机关立案，属于民事纠纷，请到法院诉讼解决”。 本院认为，原告赵可心与被告刘锋于2018年10月7日签订的《房屋出租协议》系当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照协议约定履行各自义务。根据证人祝某的证言证实，原告赵可心承租案涉房屋后开始进行入住之前的装修，之后因为装修需要投入的资金较大而被告刘锋拒绝延长租赁期限，赵可心停止继续装修，虽然刘锋更换门锁没有提前通知赵可心，但是赵可心发现门锁更换并且报警后亦未要求刘锋提供门锁钥匙或者自行更换门锁，即赵可心没有表现出继续履行出租协议的意愿，其起诉要求解除与刘锋之间签订的《房屋出租协议》，以自已行为表明不再履行该协议，鉴于赵可心已经交付2018年10月7日至2019年10月6日的第一年租金6,000.00元，本院综合考虑出租协议的履行情况，从维护双方当事人利益的角度出发，认定原、被告签订的《房屋出租协议》自2019年10月7日予以解除。被告刘锋更换门锁并非原告赵可心要求解除协议的真正原因，而是赵可心出于装修使用成本的考虑，其强调刘锋的行为构成根本违约实属牵强，本院认定双方的协议自2019年10月7日予以解除，同时兼顾双方利益，因此对赵可心要求返还租金2,500.00元的诉求不予支持。案涉房屋内存放的煤炭系原告赵可心自愿购买，在被告刘锋拒绝回收的情况下，赵可心要求返还煤炭费用1,500.00元的诉求不能成立。原告赵可心将案涉房屋中三间正房内的原有地面、棚顶、屋门、墙壁等处装饰拆除，应当在协议解除后予以恢复原状或者折价赔偿损失，被告刘锋可以依法另行主张相应权利。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十四条（二）项、第九十七条、第二百一十二条之规定，判决如下： 一、原告赵可心与被告刘锋之间签订的《房屋出租协议》于2019年10月7日予以解除； 二、驳回原告赵可心的其他诉讼请求。 案件受理费100.00元，由原告赵可心承担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  刘 勇 审 判 员  许广军 人民陪审员  金 丽 二〇二〇年六月二日 书 记 员  余姝颍 本判决所依据的相关法律 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条（二）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。