河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终3581号上诉人（原审被告）：洛阳市肖氏香料有限公司，住所地河南省洛阳市老城区经一路与道北四路交叉口东北角(中沟工业园)。法定代表人：肖保卿，该公司总经理。委托诉讼代理人：李海娜，河南豫洛律师事务所律师。委托诉讼代理人:钟燕，河南豫洛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：程林林，男，汉族，1992年11月6日出生，住河南省伊川县。委托诉讼代理人：亓灵波，河南法桥律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王国峰，男，汉族，1978年9月4日出生，住河南省洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：王娜娜，河南焦点律师事务所律师。上诉人洛阳市肖氏香料有限公司（以下简称肖氏香料公司）与被上诉人程林林、王国峰案外人执行异议之诉一案，不服河南省洛阳市洛龙区人民法院（2020）豫0311民初258号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2020年6月5日对当事人进行了询问。上诉人肖氏香料公司的委托诉讼代理人李海娜，被上诉人程林林及其委托诉讼代理人亓灵波，被上诉人王国峰的委托诉讼代理人王娜娜到庭参加了询问。本案现已审理终结。肖氏香料公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判驳回程林林对肖氏香料公司的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，程林林不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议与复议案件若干问题的规定》第28条规定的四个条件，不能排除执行。一、程林林不符合在人民法院查封之前已合法占有该不动产的规定。程林林主张对房屋的装修是在2018年8月之后，且不论其主张是否属实，也证明涉案房产被法院查封时程林林并未占有；物业交费收据不能证明程林林在收据日期占有涉案房产，且程林林提交的收据上，客户名称变更为程林林是在2018年8月14日，即便以变更时间确定为占有时间，也不能认定其在法院查封房产之前已合法占有，其权利不能排除执行。二、程林林不符合已支付全部价款或已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行的规定。程林林主张以现金支付20万元不应认定。程林林提交的《房屋买卖（居间）合同》约定王国峰夫妇在收到50万元房屋首付款后，配合程林林办理二手房贷款手续，剩余50万元房款从二手房贷款中予以扣除支付给王国峰夫妇。但程林林却主张在支付50万首付款后又与王国峰夫妇达成口头协议，分批支付房款20万元，并提交4份金额为5万元的收据。对该四份收据不应采信，因为日期跨度为四个月但却连号；支付方式全部为现金却不能提供取款凭证，不能证明款项来源；不符合普通人购买重大资产的交易习惯，也不符合双方支付第一笔款项的交易习惯；剩余房款是在贷款办下来才支付，但涉案房产已被查封贷款根本不能办理，房产所有权都不确定，却积极主动在合同约定的付款时间前提前支付，不仅违背合同约定，也违背一个买房人的基本思维逻辑，严重违背生活常理。不能以王国峰的自认确认程林林支付了这20万元，王国峰完全存在与程林林串通一致达成默契损害肖氏香料公司利益的可能。本案涉及第三方利益，肖氏香料公司自立案执行以来一分钱都没有执行到，若法院仅依据收据就认定20万元已经支付将直接导致肖氏香料公司能执行到的款项减少20万元，直接损害肖氏香料公司的利益。执行异议之诉涉及多方当事人利益，不适用审理只有两方当事人案件中对认可的事实可直接认定的原则。程林林表示愿意将剩余房款交付法院但并未交付，在未交付的情况下，一审判决停止拍卖极有可能出现房产停止拍卖但款项迟迟不交的情形，直接导致肖氏香料公司钱房两空。三、程林林装修房产系明显恶意。程林林已经装修房产是一审法院支持其诉求的重要因素，但其是恶意装修：装修在法院查封半年之后；合同约定王国峰在2018年3月13日办理抵押注销手续，而后买方办理银行房贷付清卖方房款，房产因被查封无法办理注销手续，推定程林林在2018年3月明知该房产被法院查封，却在2018年8月14日装修，对装修存在主观故意，明显有与王国峰恶意串通对抗法院的执行之嫌。综上，肖氏香料公司认为应彻查程林林与王国峰的关系及买卖房屋的真实意图，以维护法律尊严及肖氏香料公司的合法权益。一审判决认定事实不清，适用法律错误，望支持肖氏香料公司的上诉请求。程林林辩称，一、肖氏香料公司上诉提出“原审判决事实不清，程林林的权利不能排除执行的上诉理由根本不能成立。”在原审庭审中，程林林向法庭提供了七组证据，该七组证据足以证明程林林对通过合法买卖方式取得网签在王国峰名下的涉案房产，所提出的执行异议之诉，完全符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的意见》第28条规定的能够排除人民法院对涉案房产查封、扣押执行的四种情形。关于在人民法院查封房产之前是否已签订合法有效书面买卖合同的问题；程林林在原审向法庭所举的第二组证据，王国峰的售房《授权委托书》以及《房屋买卖居间合同》、中介机构出具的中介费收据，该组三份证据均证实：2017年8月13日，程林林通过洛阳房联网络科技有限公司房产中介机构中介，与王国峰夫妇签订了一份《房屋买卖（居间）合同》购买了王国峰夫妇位于洛龙区开元大道开元壹号的该涉案房产，并支付了5000元的中介费，该房屋买卖合同系双方的真实意思表示，合同内容既不违反社会公德，而且更不违反我国法律规定，完全合法有效。且，双方签订的书面房屋买卖合同发生在人民法院对该房产查封扣押釆取保全措施之前，完全符合最高法《关于办理执行异议和复议案件若干问题意见》第28条第一项所规定的在人民法院查封前已签订合法有效书面的买卖合同应当排除执行的情形。关于在人民法院查封之前是否已合法占有该不动产的问题，程林林在一审向法庭所举的第三组、第五组证据，商品房预售合同、按揭房产抵押合同，售房发票、完税凭证、交通银行按揭贷款凭证、装修申请表、装修费用单据、缴纳水电费及物业费单据等证据，已充分证明该房产在签订房屋买卖（居间）合同的当日，王国峰夫妇已将该房产实际交付给了程林林，并由程林林对该房产进行管理、控制，该房产的交付及程林林对该房产的管理、控制，已取得了法律意义上的对该房产的合法占有，且程林林对该房产的合法占有同样发生在人民法院对该房产查封扣押采取保全措施之前，完全符合最高法《关于办理执行异议和复议案件若干问题意见》第28条第二项所规定的“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”应当排除执行的情形。关于是否已支付全部价款或支付部分价款的问题，程林林在一审向法庭所举的第二组证据，中国建设银行转款单及支付购房款收据等证据，已充分证明了程林林在签订购房协议后，通过银行转账及现金支付方式先后支付王国峰房款70万元，并对该房产实施装修入住，程林林已支付王国峰70%房款的行为，完全符合最高法《关于办理执行异议和复议案件若干问题意见》第28条第三项所规定的“已支付全部价款或支付部分价款应当排除执行”的情形。关于是否属于因买受人自身原因而未办过户的问题，程林林在购买该房产后，因开发商手续不完备导致房产没有按约定期限办理过户登记手续，其责任及过错非程林林自身原因造成，完全符合最高法《关于办理执行异议和复议案件若干问题意见》第28条第三项所规定的“非因买受人自身原因未办过户登记应当排除执行”的情形；由此可见，程林林所提出的执行异议之诉，完全能够排除人民法院对涉案房产的查封、扣押执行。一审法院依据本案事实和相关法律规定，支持程林林提出的执行异议之诉的诉求，认定事实清楚，适用法律正确，肖氏香料公司提出一审判决事实不清，程林林的权利不能排除执行的上诉理由没有任何事实根据和法律依据，其上诉主张根本不能成立。二、肖氏香料公司提出程林林不符合在人民法院查封之前已合法占有该不动产的这一上诉主张，明显不能成立。所谓法律意义上的占有是指产权人对其房屋事实上的管理和控制。房产的实际占有以实际控制为标准，是否实际入住并非实际占有的必要条件。本案中，程林林在2017年8月19日购买该房产首付王国峰夫妇房款50万元的同时，王国峰夫妇已将该房产的房门钥匙及原《商品房预售合同》、交款发票、契税凭证等该房产的相关手续交给了程林林，程林林在接收该上述房产钥匙及相关房产手续时，已取得了该房产的实际管理权和控制权。我国《合同法》第133条规定：标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条还规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”最高法（2016）民申2736号刘乃生与富申公司异议之诉再审民事裁定书已明确认定对房产的实际占有，应以购房人实际控制为标准，至于购房人是否实际入住，则不是认定房屋占有的必要条件，并不影响对购房人实际控制该房产事实的认定，该判例对全国人民法院就此类案件的审判，做出了指导性意见，具有明显的效力作用。因此，肖氏香料公司以程林林在2018年8月以后才装修，2018年8月14日物业费收据才变更为程林林为由，认为程林林在人民法院查封该房产之前没有合法占有该不动产，明显缺乏事实根据及法律依据，其主张更是不能成立。三、肖氏香料公司提出程林林支付王国峰的20万元现金不能认定，其主张更是不能成立。2017年8月19日，程林林与王国峰夫妇在签订《房屋买卖（居间）合同》的同时，当日首付王国峰夫妇房款50万元，而后，由于开发商办证手续不完备,不能办理过户及二手房银行抵押贷款手续，王国峰因继续偿房贷，便与程林林协商让程林林再支付20万元，程林林又分四次支付王国峰夫妇房款20万元，对此事实，程林林均提供有交款收据予以证明，王国峰对收到该20万元的事实也均表示认可，程林林已支付房款70万元是不可争辩的事实，但肖氏香料公司为了达到执行程林林房产之目的，故意歪曲事实，提出对程林林已支付的20万元不予认可，其上诉理由明显缺乏事实根据，其主张不能成立。四、肖氏香料公司提出程林林装修房屋系明显恶意，存在对抗法院执行之嫌，其主张更是不能成立。五、程林林与王国峰之前就不认识，程林林购买王国峰夫妇房产，是通过洛阳房联网络科技有限公司中介而促成的，程林林在购买王国峰夫妇房产时，该房产并没有被法院保全查封，程林林在购买该房产后便开始投资21万元对该房产装修入住，期间并不知道肖氏香料公司与王国峰涉及其他案件诉讼，直到2019年5月，洛阳浩德鑫置地有限公司一期房产开发手续完备，并告知程林林可以办理房产证，程林林在办理房产证及过户手续时，才得知王国峰与肖氏香料公司因涉诉其他案件执行，该房产于2017年9月被洛龙区人民法院查封而强制执行。程林林根本不存在恶意装修，故意对抗法院执行之说，因此，肖氏香料公司提出程林林装修房屋系明显恶意，存在对抗法院执行之嫌的主张，纯属欺人之谈，根本不能成立。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理公平，望二审法院依法驳回肖氏香料公司的无理上诉请求，维持一审的正确判决。王国峰辩称，同程林林答辩意见。程林林向一审法院起诉请求：1.依法判令立即停止对程林林所购买的位于洛阳市开元壹号（一期）四号楼1-2501房产的强制执行，并解除对上述房产的查封；2.确认2017年8月13日，程林林与王国峰夫妇所签订的房屋买卖合同有效，并确认该房产归程林林所有；3.判决王国峰立即付清房贷并协助配合程林林办理该房产过户登记手续；4.本案诉讼费由被告分担。一审法院认定事实：2017年8月13日，程林林与王国峰的妻子李海燕经过中介公司的居间介绍，签订了《房屋买卖（居间）合同》，王国峰的妻子李海燕持有王国峰的委托书，将登记在王国峰名下位于河南省××区长××街与××大道交叉口开元壹号（二期）4幢1-2501号的房产卖给程林林；2017年8月19日，程林林通过银行向王国峰的妻子李海燕转账500000元，李海燕出具收条一张，载明：“今收到程林林开元壹号4-1-2501号房首付款伍拾万圆整李海燕李海燕代王国峰2017.8.19”。付款当天，王国峰夫妇就将房屋钥匙、《商品房预售合同》、销售不动产统一发票、《个人房产抵押贷款合同》、完税凭证、交通银行房贷凭证交给了程林林，完税凭证、交通银行房贷凭证原件存放在中介公司。同日，程林林交纳了2017年4月至12月的物业服务费和电费，中浩德物业管理有限公司出具的收据显示交款人为王国峰（程林林）。2017年9月20日、2017年10月22日、2017年11月25日、2017年12月26日李海燕给程林林出具收据四份，均载明收到程林林购房款各伍万元整（现金），共计200000元，系付开元壹号4号楼1单元2501室（购房款），在庭审中王国峰对此也予以认可。2017年9月29日，一审法院在审理肖氏香料公司诉张静静、王国峰、申东租赁合同纠纷案时，依法将登记在王国峰名下位于河南省××区长××街与××大道交叉口开元壹号（二期）4幢1-2501号房产予以查封；根据洛阳市不动产登记中心出具的查档证明显示，河南省××区长××街与××大道交叉口开元壹号（二期）4幢1-2501号房产登记权利人为王国峰，共有人为李海燕，预告登记证号:洛房预市字第00182710，抵押权人为交通银行股份有限公司洛阳分行，抵押终止日期为2034年1月8日。2018年8月14日，程林林向中浩德物业管理有限公司提出装修申请并获得同意后，即开始购置材料对涉案房屋进行了装修，装修完工后入住至今。2019年5月，程林林收到洛阳浩德鑫置地有限公司送达的温馨告知，明确开元壹号2、3、4号楼业主具备办理不动产权证的条件，程林林于5月30日在办理不动产权证时，发现涉案房屋被一审法院查封，遂提出执行异议，一审法院于2019年12月24日做出(2019)豫0311执异236号执行裁定书，驳回了异议人程林林的异议请求，程林林不服提起本次诉讼。庭审中，程林林明确表示可将剩余房款300000元按法院要求交付。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，程林林2017年8月13日同王国峰妻子李海燕就涉案房产所签订的房屋买卖（居间）合同，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律的规定，合法有效，且该合同形成于人民法院查封的时间2017年9月29日前；2017年8月19日，王国峰妻子李海燕在收到房款后将涉案房屋的钥匙、商品房预售合同、购房发票、个人房产抵押贷款合同、完税凭证、交通银行房贷凭证交给了程林林，且在当日，程林林即结清了涉案房屋2017年4月至12月的物业费，足以证明程林林在人民法院查封前已合法占有涉案房屋；程林林已经支付房款700000元且庭审中愿意将剩余房款300000元交付人民法院；2019年5月，程林林收到洛阳浩德鑫置地有限公司送达的温馨告知后才知道涉案房屋具备办理不动产权证的条件，符合非因买受人自身原因未办理过户登记；综上所述，程林林所诉，符合最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十八条规定的条件，足以排除执行，应当停止对涉案房屋的强制执行。关于程林林单独提出要求解除对涉案房产查封的诉讼请求，根据法律规定，程林林所称的诉讼保全措施已自动转为执行措施，停止涉案房产的执行措施后无需另行针对保全问题作出处理。一审法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：一、停止对位于河南省××区长××街与××大道交叉口开元壹号（二期）4幢1-2501号房产的强制执行；二、程林林与王国峰2017年8月13日签订的《房屋买卖（居间）合同》有效；三、驳回程林林其他诉讼请求。一审案件受理费13800元，减半收取计6900元，由王国峰和肖氏香料公司各自负担一半。本院二审期间，程林林提交中浩德物业管理有限公司出具的居住证明一份，证明程林林系开元壹号一期高层小区4号楼1单元2501户业主，在2017年8月13日起在小区居住。肖氏香料公司认为该居住证明为证言，证人应当出庭作证，接受质询。经肖氏香料公司申请，本院于2020年6月17日出具调查令，指令肖氏香料公司的委托诉讼代理人钟燕、李海娜向洛阳房联行网络科技有限公司调取是否向王国峰或李海燕出具过编号为0023162、0023164、0023165及0023166的单联收据。2020年6月11日，肖氏香料公司的委托诉讼代理人李海娜向本院提交到洛阳房联行网络科技有限公司进行调查的录音文本，拟证实该公司从未出具该四张收据。2020年6月8日，王国峰提交情况说明一份，称针对法庭询问时关于收据连号原因的提问，系因其爱人李海燕收取购房款时，经李海燕向中介公司索要空白收据，中介公司因其收据中有公司印章并没有给李海燕。李海燕自行去开元壹号附近长夏路的一个超市买了一本收据，然后四次收取程林林购房款都用该本收据，故收据连号。2020年6月29日，程林林将剩余30万元房款通过银行汇款交至一审法院账户。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”本案中，程林林提交的与李海燕签订的房屋买卖合同系通过房屋中介机构签订，并提交了与合同签订同一天向中介机构交纳中介费用的凭据，以及向李海燕转款支付50万元首付购房款的银行转款凭证，结合程林林已实际装修入住的事实，可以认定程林林在涉案房产被查封前已经签订了合法有效的房屋买卖合同。对于20万元购房款的支付，程林林称因涉案房产暂无法办理房产证故未能通过贷款支付剩余房款，并在王国峰、李海燕的要求下以现金形式分四次（每笔5万元）向李海燕支付20万元，该解释与双方所签合同特别约定中的内容相符，亦不违反常理，结合李海燕出具收据确认收到上述款项以及房屋已实际交付的事实，程林林对于该20万元款项已实际交付的主张具有证据优势，应当予以认定。程林林与李海燕签订的房屋买卖合同约定在程林林支付首付款后卖方将房屋交付使用，程林林向李海燕转款支付50万元首付款的时间为2017年8月19日，同日，程林林向物业公司转账支付了物业费，可以认定程林林按照合同约定在涉案房产被查封前已经实际占有了涉案房产。程林林已将剩余30万元购房款交付执行法院，未能对涉案房产办理过户登记非因程林林自身原因所致，程林林所提异议完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议与复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，一审法院判令停止执行涉案房产，处理并无不当。肖氏香料公司提出的上诉请求及理由缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，肖氏香料公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由洛阳市肖氏香料有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 曹 园审判员 耿源泓审判员 王少林二〇二〇年六月三十日书记员 刘 博