广东省珠海横琴新区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0491民初260号原告：珠海荔枝湾投资发展有限公司，住所珠海市横琴新区*********-172。法定代表人：林新武，董事长。委托诉讼代理人：陈昱，北京大成（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：冉茂良，北京大成（珠海）律师事务所律师。被告：梁艳芳，女，1936年8月15日出生，汉族，住所广东省吴川市***********。公民身份号码：440************324。被告：邱华生，男，1954年3月17日出生，汉族，住所广东省深圳市福田区*********田面村城市绿洲花园6栋16B。公民身份号码：440************013。被告：廖小红，女，1958年5月4日出生，汉族，住所深圳市宝安区*************。公民身份号码：440************043。以上三被告共同委托诉讼代理人：康健天，广东国申律师事务所律师。原告珠海荔枝湾投资发展有限公司（以下简称荔枝湾公司）与被告梁艳芳、邱华生、廖小红商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案后，依法适用简易程序，并于2020年3月31日公开开庭进行了审理。原告荔枝湾公司的委托诉讼代理人陈昱、冉茂良，被告梁艳芳、邱华生、廖小红的共同委托诉讼代理人康健天到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告荔枝湾公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除被告梁艳芳、被告邱华生之子邱铭明与原告签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议；2.判令三被告向原告支付房屋总价款20%的违约金人民币714948元；3.判令三被告配合原告办理珠海横琴新区琴政路739号12栋2503房网签合同及预告登记的注销手续；4.判令三被告承担原告的律师费人民币7000元；5.请求依法判令被告承担本案诉讼费用、财产保全费用。事实和理由：2016年5月27日，被告梁艳芳与被告邱华生之子邱铭明与原告签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，约定邱铭明购买原告开发的位于珠海横琴新区琴政路739号12栋2503房，房屋总价款为人民币3574740元，通过商业贷款的方式支付，其中买受人于2016年5月27日前支付首期房价款人民币724740元，占房屋总价款的20%，余款人民币2850000元向银行申请贷款支付。根据补充协议第四条第4款第6项约定：若出卖人就买受人贷款向贷款机构提供担保的，在出卖人担保期间，因买受人逾期偿还贷款本息导致出卖人承担代偿责任，买受人应自出卖人偿还贷款之日起5日内归还代偿款项，并按出卖人代偿款项金额的千分之五/日向出卖人支付资金占用费；若买受人逾期归还代偿款项的，买受人在按前述约定支付资金占用费的同时，应按逾期归还金额的20%向出卖人支付违约金；若买受人逾期归还代偿款项超过30日，或因买受人逾期偿还贷款本息导致贷款机构提前收回贷款本息并由保证人承担还款责任的，出卖人有权解除买卖合同；出卖人解除买卖合同的，买受人应按商品房总房款的20%向出卖人支付违约金。2016年8月23日，邱铭明与中国工商银行股份有限公司珠海分行签订《个人购房借款/担保合同》（编号A：【荔枝湾】字【珠工】行【琴海】支行【2016】年【邱铭明】号）（以下简称借款合同），合同约定邱铭明向银行贷款人民币2850000元用于购置房屋，贷款期限为30年，按照月等额本息还款法即借款人每月10日向银行归还当月的借款本金及利息，并有原告、被告邱华生、被告廖小红承担阶段性连带责任保证，即借款人以尚未取得产权的房屋做抵押，借款人在合同签订后办理预售登记备案或抵押权预告登记手续，抵押人获得房屋房屋所有权证书后，在30天或贷款人要求的合理时间内办理抵押登记。正式办理抵押权登记且银行收到房屋他项权证后，阶段性连带责任保证人免除保证责任。贷款发放后，邱铭明多次未能按时偿还贷款本息。2019年7月10日，中国工商银行股份有限公司珠海分行向珠海市香洲区人民法院起诉要求邱铭明偿还贷款本息，原告、被告邱华生、被告廖小红承担连带清偿责任。在上述案件[案号：（2019）粤0402民初757号]审理过程中，珠海市香洲区人民法院查明邱铭明已于2018年5月28日死亡，其第一顺位继承人被告邱华生、被告廖小红做出《放弃继承权声明书》，自愿放弃邱铭明名下一切遗产的继承权，被告梁艳芳为其仅有的第二顺位继承人，合法继承邱铭明名下的全部遗产。2019年9月24日，法院做出（2019）粤0402民初757号民事判决书判决被告梁艳芳对邱铭明逾期未偿还的贷款本息承担清偿责任，原告、被告邱华生、被告廖小红承担连带清偿责任。被告梁艳芳、被邱华生、被告廖小红怠于执行生效判决，原告于2019年11月29日向中国银行承担保证责任，清偿前述借款本息、罚息、复利等共计人民币2909835.86元。依据双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议的约定，原告承担保证责任后，买受人逾期归还代偿款项超过30日的，原告有权解除买卖合同，并要求买受人承担商品房总价款20%的违约金。在原告承担保证责任后，被告梁艳芳至今仍未按照合同约定向原告支付代偿款项，已严重违反合同约定，损害了原告的合法权益，原告有权解除双方签订的商品房买卖合同及补充协议并要求被告梁艳芳按照合同约定承担违约责任。为维护原告的合法权益诉至法院，望依法判如所请。被告梁艳芳、邱华生、廖小红辩称，1.由于邱铭明已死亡，案涉《商品房买卖合同（预售）》及补充协议已属于事实上不能履行的合同，合同的权利义务归于终止，即合同的法律效力亦自然终止。所谓事实上不能履行，是指履行在客观上不可能做到。邱铭明死亡后，除被告梁艳芳愿意继承其财产外，其余有继承权的亲属均已明确表示放弃继承邱铭明的一切财产，并出具了《放弃继承声明书》。而被告梁艳芳也无能力代替邱铭明向工商银行偿还剩余的贷款债务，也不符合珠海市的购房政策，也无法完成案涉房屋的过户手续。因此，案涉《商品房买卖合同（预售）》及补充协议已属于事实上不能履行的合同，合同的权利义务归于终止，即合同的法律效力亦自然终止。2.案涉《商品房买卖合同（预售）》及补充协议的权利义务、法律效力归于自然终止的情况下，合同不再具有约束力，各方均无须承担违约责任，法院应当依法驳回原告荔枝湾公司主张违约金的诉讼请求。案涉《商品房买卖合同（预售）》及补充协议约定“若买受人逾期归还代偿款项超过30日，或因买受人逾期偿还贷款本息导致贷款机构提前收回贷款本息并由保证人承担还款责任的，出卖人有权解除买卖合同；出卖人解除买卖合同的，买受人应按该商品房总房款的20%向出卖人支付违约金。”被告邱华生、廖小红认为有如下三个理由：第一，合同所约定的按该商品房总房款的20%向原告荔枝湾公司支付违约金，实属约定违约金过高的情形，从实际的情况来看，原告荔枝湾公司并没有造成如此高的损失，因此，法院依法应当不予支持其主张违约金的诉讼请求。第二，被告邱华生、廖小红并非是《商品房买卖合同》及补充协议的一方当事人主体，不应当承担该合同所谓的违约责任。第三，被告梁艳芳作为继承人，只在继承邱铭明遗产的实际价值范围内对邱铭明生前产生的债务承担清偿责任；超出被继承人邱铭明遗产实际价值范围之外的债务，均与其无关。目前被告梁艳芳也尚未实际继承到邱铭明的财产，也不存在对原告荔枝湾公司承担所谓违约金责任的前提基础。第四，也是最重要的原因，案涉《商品房买卖合同（预售）》及补充协议的权利义务、法律效力归于自然终止的情况下，合同不再具有约束力，各方均无须承担违约责任，所以原告荔枝湾公司也无权向被告邱华生、廖小红主张所谓的总房款的20%违约金。因此，法院应当驳回原告荔枝湾公司主张违约金的诉讼请求。3.被告邱华生、廖小红、梁艳芳均不是案涉房屋的预告登记权利人，不具有办理注销案涉房产预告登记的权利和资格。因此，法院应当驳回原告荔枝湾的该项诉讼请求。4.原告荔枝湾公司主张被告承担本案律师费，没有事实及法律依据。因此，法院应当驳回原告荔枝湾公司的该项诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的主要证据，本院认定如下：1.三被告对原告提交的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议、荔枝湾花园预售单位确认书、《个人购房贷款/担保合同》等证据的真实性无异议，对其关联性不认可，认为在邱铭明死亡后案涉合同已处于自然终止，且在原告收回案涉房屋后并不存在什么损失，故违约金明显过高。本院对上述证据的真实性予以确认，至于能否达到证明目的，应结合全案事实综合判定。2.三被告对原告提交的中国工商银行付款电子回单的真实性不予确认，认为被告并未收到香洲区人民法院的执行通知，该案是否进入执行阶段不清楚。本院认为，该组证据有原件核实，在没有相反证据推翻的情况下，本院对其真实性予以确认，至于能否达到证明目的，应结合全案事实综合判定。根据当事人陈述、经审查确认的证据以及已生效判决（2019）粤0402民初757号中查明的事实，本院认定事实如下：2016年5月27日，案外人邱铭明作为买受人，原告荔枝湾公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，约定荔枝湾公司将位于横琴新区琴政路739号12栋2503房出售给邱铭明，房产总价款为3574740元；付款方式为贷款方式付款，买受人于2016年5月27日前支付首期房款724740元，余款2850000元向银行申请贷款支付；补充协议第四条第4款第6项约定：若出卖人就买受人贷款向贷款机构提供担保的，在出卖人担保期间，因买受人逾期偿还贷款本息导致出卖人承担代偿责任，买受人应自出卖人偿还贷款之日起5日内归还代偿款项，并按出卖人代偿款项金额的千分之五/日向出卖人支付资金占用费；若买受人逾期归还代偿款项的，买受人在按前述约定支付资金占用费的同时，应按逾期归还金额的20%向出卖人支付违约金；若买受人逾期归还代偿款项超过30日，或因买受人逾期偿还贷款本息导致贷款机构提前收回贷款本息并由保证人承担还款责任的，出卖人有权解除买卖合同；出卖人解除买卖合同的，买受人应按商品房总房款的20%向出卖人支付违约金。邱铭明在合同上签名并捺印指纹确认，原告荔枝湾公司加盖印章确认。2016年8月23日，邱铭明（借款人）与中国工商银行股份有限公司珠海分行（贷款人）签订《个人购房借款/担保合同》（编号A：【荔枝湾】字【珠工】行【琴海】支行【2016】年【邱铭明】号）（以下简称借款合同），合同约定邱铭明向银行贷款2850000元用于购置案涉房屋，贷款期限为30年，按照月等额本息还款法即借款人每月10日向银行归还当月的借款本金及利息；合同约定抵押物为横琴新区琴政路739号12栋2503房；原告荔枝湾公司、被告邱华生、廖小红承担阶段性连带责任保证，即保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但在正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述抵押登记信息的房屋他项权证书后，保证人免除保证责任。邱铭明在借款合同上签名并捺印指纹确认，被告邱华生、廖小红在保证人处签名并捺印确认、原告荔枝湾公司在保证人处加盖印章确认，中国工商银行股份有限公司珠海分行加盖印章确认。2016年6月29日，借款合同的抵押物办理了不动产预告登记。2018年5月28日，案外人邱铭明死亡。2019年8月6日，邱华生、廖小红出具《放弃继承权声明书》表示知悉邱铭明有如下财产：1.邱铭明持有深圳鸿福永安餐饮管理有限公司的35%股权；2.邱铭明名下登记有珠海市横琴新区***************产的100%份额，并表示自愿放弃邱铭明名下一切遗产的继承权（包括上述遗产，以及其他一切尚未知悉的遗产）。2019年8月9日，邱焰艳、邱婷婷出具同上述内容一致的《放弃继承权声明书》表示自愿放弃邱铭明名下一切遗产的继承权。2019年8月10日，被告梁艳芳出具《继承声明书》表示其作为被继承人邱铭明唯一合法继承人，继承其全部遗产。2019年8月30日，吴川市****解放社区*民委员会出具《证明》证明梁艳芳为廖小红的母亲。2019年9月23日，吴川市****办事处和解放社区居民委员会出具《证明》载明：廖小红、邱华生系夫妻关系；邱铭明、邱焰艳、邱婷婷系廖小红、邱华生的子女；梁艳芳与廖小红系母女关系。被告邱华生、廖小红、梁艳芳在生效判决（2019）粤0402民初757号中确认邱铭明的第一顺位继承人只有邱华生、廖小红，第二顺位继承人只有梁艳芳。2019年9月24日，广东省珠海市香洲区人民法院就中国工商银行股份有限公司珠海分行与邱铭明，邱华生、廖小红、荔枝湾公司金融借款合同纠纷一案作出（2019）粤0402民初757号民事判决书，判决：1.被告梁艳芳在邱铭明遗产范围内向中国工商银行股份有限公司珠海分行偿还借款本金2741529.76元、支付计付至2018年12月10日止的正常利息19016.92元，罚息7.77元，复利16.95元及支付自2018年12月11日起至本息清偿之日止的罚息及复利（罚息已本金2741529.76元为基数，按中国人民银行同期贷款利率下浮15%基础上上浮40%计算，复利以利息19016.92元为基数，按罚息利率计算）；2.荔枝湾公司、邱华生、廖小红对前述债务承担连带清偿义务。2019年11月29日，在判决生效后，原告荔枝湾公司通过银行转账方式向中国工商银行股份有限公司珠海分行支付本息、诉讼费及保全费共计2909835.86元。原告荔枝湾公司与北京大成（珠海）律师事务所签订《委托代理合同》约定由该所指派律师作为原告本案中的委托代理人，律师费为7000元。2020年3月19日，该律师事务所开具《广东增值税普通发票》表明收到相关律师费。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。《商品房买卖合同（预售）》及补充协议的签订系原告荔枝湾公司与案外人邱铭明的真实意思表示，且内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。根据各方诉辩意见，本案争议焦点应为：《商品房买卖合同（预售）》及补充协议解除主张应否支持；违约金如何计算；案涉合同解除后相关手续的办理问题；律师费主张应否支持；三被告在本案中的责任承担。一、关于《商品房买卖合同（预售）》及补充协议解除问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本院认为，案涉补充协议明确约定“若买受人逾期归还代偿款项超过30日，或因买受人逾期偿还贷款本息导致贷款机构提前收回贷款本息并由保证人承担还款责任的，出卖人有权解除买卖合同”。本案中，原告于2019年11月29日向中国银行承担保证责任，代为清偿前述借款本息、罚息、复利等共计2909835.86元，据此原告要求解除《商品房买卖合同》及补充协议的主张，合法有据，本院予以支持。至于三被告抗辩称在邱铭明死亡后案涉合同就处于自然终止的说法，本院认为，依法成立的合同对当事人有法律约束力。若非当事人在合同中明确约定将一方当事人死亡约定为对方当事人可以解除合同的条件并且行使合同解除权，并不当然导致合同自然终止，合同权利义务还应继续履行。故三被告的抗辩意见缺乏事实依据，本院不予采纳。至于合同解除后相关财产返还问题，各方均主张另案处理，故本院不予审理。二、关于违约金支付问题。本院认为，案涉补充协议明确约定“若买受人逾期归还代偿款项超过30日，或因买受人逾期偿还贷款本息导致贷款机构提前收回贷款本息并由保证人承担还款责任的，出卖人有权解除买卖合同；出卖人解除买卖合同的，买受人应按商品房总房款的20%向出卖人支付违约金”。该违约金约定标准并未明显超出法律规定，本院对此予以确认。三被告虽在庭审中抗辩违约金过高，但未能提供证据支持其主张，本院不予采纳。据此，原告该项诉讼请求，合法有据，本院予以支持。三、关于案涉合同解除后相关手续的办理问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本院认为，本案中在案涉《商品房买卖合同（预售）》及补充协议解除后，原告要求将案涉房屋恢复原状，办理相关注销手续的诉求合法有据，理应得到支持。被告梁艳芳作为案涉房屋的合法继承人，理应配合原告办理案涉房屋网签合同及预告登记的注销手续。四、关于律师费支付问题，本院认为，案涉补充协议明确约定“因买受人违约导致买卖合同解除的，买受人应承担因解除合同所发生的一切费用（包括但不限于律师费）”。本案原告提交证据表明其实际支付律师费7000元，相关费用并未违反有关法律规定，故原告的该项诉讼请求理据充分，本院予以支持。五、关于被告梁艳芳、邱华生、廖小红在本案中的责任承担问题。《中华人民共和国继承法》第三十三条规定，被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。本院认为，被告梁艳芳在第一顺序继承人邱华生、廖小红明确表示放弃继承权的情况下，依法对邱铭明的遗产享有继承权，理应以继承的遗产实际价值为限对被继承人邱铭明的债务承担清偿责任。至于被告邱华生、廖小红的责任问题。本院认为，被告邱华生、廖小红在出具《放弃继承权声明书》明确表示放弃邱铭明名下一切遗产的继承权之后，就无须对被继承人邱铭明与原告之间的债权债务承担相关法律责任，据此原告要求被告邱华生、廖小红本案债务承担连带责任的主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，原告主张解除案涉《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，要求被告梁艳芳支付违约金及配合办理注销手续的的诉讼请求，于理于法有据，本院予以支持；至于要求被告邱华生、廖小红就本案债务承担连带责任的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国继承法》第三十三条之规定，判决如下：一、解除原告珠海荔枝湾投资发展有限公司与被告邱华生、廖小红之子邱铭明于2016年5月27日签订的《商品房买卖合同》及补充协议；二、被告梁艳芳于本判决生效之日起十日内以继承邱铭明的遗产实际价值为限向原告珠海荔枝湾投资发展有限公司支付违约金714948元；三、被告梁艳芳于本判决生效之日起十日内以继承邱铭明的遗产实际价值为限向原告珠海荔枝湾投资发展有限公司支付律师费7000元；四、被告梁艳芳于本判决生效之日起十日内配合原告珠海荔枝湾投资发展有限公司办理珠海横琴新区琴政路739号12栋2503房网签合同及预告登记的注销手续；五、驳回原告珠海荔枝湾投资发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费20559元、保全费5000元，共计25559元，由被告梁艳芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 员 宁志红二〇二〇年六月十六日法官助理 叶 萌法官助理 吕以杰书 记 员 张 露