福建省厦门市翔安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0213民初697号 原告：厦门火炬集团有限公司，住所福建省厦门火炬高新区火炬广场南五楼。 法定代表人：苏玉荣，董事长。 委托诉讼代理人：林文滨，福建天衡联合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘海树，福建天衡联合律师事务所律师。 被告：厦门优莱克机电科技有限公司，住所福建省厦门火炬高新区（翔安）产业区翔明路26号第五层西区厂房。 法定代表人：王新国。 被告：王新国，男，1969年9月9日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 原告厦门火炬集团有限公司与被告厦门优莱克机电科技有限公司、王新国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，厦门火炬集团有限公司的委托诉讼代理人林文滨、刘海树，厦门优莱克机电科技有限公司的法定的代表人既被告王新国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 厦门火炬集团有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令厦门优莱克机电科技有限公司立即腾空并向原告返还厦门火炬高新区（翔安）产业区翔明路26号第五层西区厂房；2.判令厦门优莱克机电科技有限公司向原告支付自2019年2月16日起至2019年9月19日止的租金144731.87元以及向原告支付逾期付款违约金（其中①逾期付款违约金以39350.44元为基数，自2019年2月16日起按年利率36%的标准计算至全部款项清偿之日止，暂计至2019年11月5日为10207.4元；②逾期付款违约金以60796.98元为基数，自2019年4月16日起按年利率36%的标准计算至全部款项清偿之日止，暂计至2019年11月5日为12232.69元；③以44584.45元为基数，自2019年7月16日起按年利率36%的标准计算至全部款项清偿之日止，暂计至2019年11月5日为4969元；①②③项逾期付款违约金暂合计为27409.11元）；3.判令厦门优莱克机电科技有限公司向原告支付违约金59025.66元（以厦门优莱克机电科技有限公司违约时月租金19675.22元为基数计算，按三个月租金标准作为违约金）；4.判令厦门优莱克机电科技有限公司向原告支付占用费（占用费以每月60796.98元（三倍月租金）为标准，自2019年9月19日（合同解除之日）起计算至租赁房屋全部返还之日止，暂计至2019年11月5日为95248.6元）；5.判令厦门优莱克机电科技有限公司向原告支付律师代理费12000元；上述款项合计：338415.24元。6.判令王新国对厦门优莱克机电科技有限公司的上述第2项至第5项全部债务承担连带清偿责任；7.判令原告不予返还厦门优莱克机电科技有限公司租赁押金64495.84元；8.判令厦门优莱克机电科技有限公司立即将工商注册地址迁出厦门火炬高新区(翔安)产业区翔明路26号第五层西区厂房。9.判令二被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2017年3月8日，原告作为甲方与厦门优莱克机电科技有限公司作为乙方签订了编号为CZ新腾201716的《物业租赁合同》，合同约定：（1）原告将坐落于厦门火炬高新区（翔安）产业区翔明路26号第五层西区厂房出租给厦门优莱克机电科技有限公司。实际出租面积为1736.56平方米。租赁期限9年11个月，自2017年4月16日起至2027年3月15日止。（合同第一条、第二条、第五条）。（2）租赁押金按租赁期限内第五年最后三个月的租金标准收取，金额为人民币64495.84元。………若厦门优莱克机电科技有限公司违约，原告可从中抵扣相关费用(包括但不限于赔偿金、违约金、其他代付费用等)，租赁押金不足抵扣的，原告有权继续追索，原告按照本合同约定对租赁押金进行相应抵扣后，厦门优莱克机电科技有限公司必须在收到原告书面抵扣通知之日起五日内补足租赁押金。（合同第七条）（3）若厦门优莱克机电科技有限公司以该租赁物业作为工商等注册地的，厦门优莱克机电科技有限公司应当在本合同终止后10个工作日内自行注销或变更，并向原告提供已撤销以该租赁物业作为登记地址的书面文件。如由于厦门优莱克机电科技有限公司原因不能在上述期限内办理变更或注销手续的，原告有权不返还租赁押金。厦门优莱克机电科技有限公司逾期完成变更的，每逾期一个月（不足一个月的按一个月计算）按本合同月租金20%的标准向原告支付违约金。（合同第十七条）（4）厦门优莱克机电科技有限公司逾期30个日历日支付租金及其他任何应支付给原告或其聘请的物业管理公司的款项或逾期归还租赁物业(无论何种原因终止本合同)超过3个工作日的，原告除不退还厦门优莱克机电科技有限公司的租赁保证金外，还有权不经事先通知而径行采取以下措施，因此产生的一切损失由厦门优莱克机电科技有限公司承担：一、原告有权解除合同，本合同自解除合同的通知送达厦门优莱克机电科技有限公司之日起解除；二、原告有权自行收回租赁物业并有权处置厦门优莱克机电科技有限公司滞留的物品，滞留物品处置费由厦门优莱克机电科技有限公司承担，厦门优莱克机电科技有限公司不得持有任何异议；三、原告可停止对租赁物业的供水、供电、供气等；四、原告可按本合同租金三倍的标准向厦门优莱克机电科技有限公司收取租赁物业占用费(计费时间自本合同终止后的次日起至原告实际收回租赁物业之日止)。（合同第四十七条）（5）厦门优莱克机电科技有限公司未及时或未足额支付相关款项，则之后支付的任何款项按以下顺序并按时间先后清偿:1、原告为实现债权所支出的费用(包括但不限于律师费、诉讼费)；2、代垫费用的违约金；3、代垫费用；4、租金违约金；5、租金。（合同第五十一条）。《物业租赁合同》签订后，原告依约将租赁标的交付给厦门优莱克机电科技有限公司使用，厦门优莱克机电科技有限公司却未按合同约定及时足额支付租金。经原告催告，王新国出具一份《保证函》，《保证函》出具后，厦门优莱克机电科技有限公司、王新国仍未按时足额的支付租金。原告遂向法院诉请判令二被告支付租金、违约金、租赁物业占用费以及解除租赁合同、腾退房屋，案号：（2018）闽0213民初1472号。后经法院主持调解，原告与二被告就租金、违约金的金额及支付方式达成调解，达成如下协议：（1）厦门优莱克机电科技有限公司、王新国确认尚欠厦门火炬集团有限公司自2017年10月16日起至2018年8月15日的租金183304.61元。厦门优莱克机电科技有限公司、王新国同意于2018年12月20日之前向厦门火炬集团有限公司支付上述租金183304.61元，并支付计至2018年8月15日的违约金6335.68元(违约金自2017年10月16日起按年利率6%计算)。（2）厦门优莱克机电科技有限公司、王新国同意按如下方式向厦门火炬集团有限公司支付自2018年8月16日起的租金：自2018年8月16日至2019年4月15日期间的月租金为19675.22元，每三个月支付一次，于当期首月16日前付清；自2019年4月16日起月租金标准为20265.66元；2019年4月16日之后的月租金每满一年上涨3%，每三个月支付一次，于当期首月16日前付清。（3）若厦门优莱克机电科技有限公司、王新国未能按本协议第一、二条约定按期足额支付租金及违约金，则厦门优莱克机电科技有限公司、王新国须按年利率36%的标准向厦门火炬集团有限公司支付违约金，违约金以尚欠租金为基数，自逾期付款之日起计至实际付清租金之日止。上述《民事调解书》生效后，二被告仅向原告支付了2018年8月16日至2018年11月15日的租金59025.66元，剩余租金未依约支付。原告遂向贵院申请强制执行计至2019年2月15日的租金308316.81元及相应违约金。因查无可供执行的财产，贵院于2019年6月28日作出(2019)闽0213执602号之一《执行裁定书》，终结本次执行程序。鉴于二被告拖欠租金、违约金的严重违约行为，原告依据租赁合同第四十四条之约定，于2019年9月19日向厦门优莱克机电科技有限公司、王新国书面送达《关于解除租赁合同的通知》，两被告确认了租赁合同于2019年9月19日解除。然经原告多次催促，两被告拒不履行支付拖欠租金义务，也不履行腾空返还租赁房屋义务，原告依据租赁合同、《民事调解书》、王新国出具的《保证函》的相关约定提出本案诉求。为维护原告的合法权益，原告请求法院支持原告的诉讼请求。 厦门优莱克机电科技有限公司、王新国辩称，不同意支付违约金、占用费，不同意承担律师费，原告主张的租赁押金不能取消。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据到庭当事人陈述在案的法庭笔录及当事人提供的证据，本院认定如下事实： 2017年3月8日，原告厦门火炬集团有限公司与被告厦门优莱克机电科技有限公司签订了一份编号为CZ新腾201716的《物业租赁合同》，合同约定：（1）原告将坐落于厦门火炬高新区（翔安）产业区翔明路26号第五层西区厂房出租给厦门优莱克机电科技有限公司，租赁物业建筑面积为1736.56平方米。租赁期限为9年11个月，自2017年4月16日起至2027年3月15日止。（2）租赁押金按租赁期限内第五年最后三个月的租金标准收取，金额为人民币64495.84元。………若厦门优莱克机电科技有限公司违约，原告可从中抵扣相关费用(包括但不限于赔偿金、违约金、其他代付费用等)，租赁押金不足抵扣的，原告有权继续追索，原告按照本合同约定对租赁押金进行相应抵扣后，厦门优莱克机电科技有限公司必须在收到原告书面抵扣通知之日起五日内补足租赁押金。（3）若厦门优莱克机电科技有限公司以该租赁物业作为工商等注册地的，厦门优莱克机电科技有限公司应当在本合同终止后10个工作日内自行注销或变更，并向原告提供已撤销以该租赁物业作为登记地址的书面文件。如由于厦门优莱克机电科技有限公司原因不能在上述期限内办理变更或注销手续的，原告有权不返还租赁押金。厦门优莱克机电科技有限公司逾期完成变更的，每逾期一个月（不足一个月的按一个月计算）按本合同月租金20%的标准向原告支付违约金。（4）厦门优莱克机电科技有限公司逾期30个日历日支付租金及其他任何应支付给原告或其聘请的物业管理公司的款项或逾期归还租赁物业(无论何种原因终止本合同)超过3个工作日的，原告除不退还厦门优莱克机电科技有限公司的租赁保证金外，还有权不经事先通知而径行采取以下措施，因此产生的一切损失由厦门优莱克机电科技有限公司承担：一、原告有权解除合同，本合同自解除合同的通知送达厦门优莱克机电科技有限公司之日起解除；二、原告有权自行收回租赁物业并有权处置厦门优莱克机电科技有限公司滞留的物品，滞留物品处置费由厦门优莱克机电科技有限公司承担，厦门优莱克机电科技有限公司不得持有任何异议；三、原告可停止对租赁物业的供水、供电、供气等；四、原告可按本合同租金三倍的标准向厦门优莱克机电科技有限公司收取租赁物业占用费(计费时间自本合同终止后的次日起至原告实际收回租赁物业之日止)。（5）厦门优莱克机电科技有限公司未及时或未足额支付相关款项，则之后支付的任何款项按以下顺序并按时间先后清偿:1、原告为实现债权所支出的费用(包括但不限于律师费、诉讼费)；2、代垫费用的违约金；3、代垫费用；4、租金违约金；5、租金。《物业租赁合同》签订后，原告依约将租赁标的交付给厦门优莱克机电科技有限公司使用，厦门优莱克机电科技有限公司未按合同约定及时足额支付租金。经原告催讨，厦门优莱克机电科技有限公司的法定代表人王新国向原告出具了一份《保证函》，《保证函》确认王新国同意对厦门优莱克机电科技有限公司所欠原告的租金及自2018年1月16日起按《物业租赁合同》约定的付款义务承担不可撤销的连带责任保证担保。《保证函》出具后，厦门优莱克机电科技有限公司、王新国仍未按时足额的支付后续的租金。原告遂向本院提起诉讼，本院于2018年5月11日立案受理，原告诉请判令二被告支付租金、违约金、租赁物业占用费以及解除租赁合同、腾退房屋等，本院经审理作出（2018）闽0213民初1472号民事调解书，调解协议如下：一、厦门优莱克机电科技有限公司、王新国确认尚欠厦门火炬集团有限公司自2017年10月16日起至2018年8月15日的租金183304.61元。厦门优莱克机电科技有限公司、王新国同意于2018年12月20日之前向厦门火炬集团有限公司支付上述租金183304.61元，并支付计至2018年8月15日的违约金6335.68元(违约金自2017年10月16日起按年利率6%计算)。二、厦门优莱克机电科技有限公司、王新国同意按如下方式向厦门火炬集团有限公司支付自2018年8月16日起的租金：自2018年8月16日至2019年4月15日期间的月租金为19675.22元，每三个月支付一次，于当期首月16日前付清；自2019年4月16日起月租金标准为20265.66元；2019年4月16日之后的月租金每满一年上涨3%，每三个月支付一次，于当期首月16日前付清。三、若厦门优莱克机电科技有限公司、王新国未能按本协议第一、二条约定按期足额支付租金及违约金，则厦门优莱克机电科技有限公司、王新国须按年利率36%的标准向厦门火炬集团有限公司支付违约金，违约金以尚欠租金为基数，自逾期付款之日起计至实际付清租金之日止。上述《民事调解书》生效后，原告遂向本意申请强制执行。本院于2019年3月25日作出(2019)闽0213执602号执行裁定书，裁定：冻结、扣划、提取被执行人厦门优莱克机电科技有限公司、王新国所有的款项人民币288016.39元及违约金、执行费4220元、诉讼费2046.5元，或查封、扣押、冻结被执行人相应的等值财产。因查无可供执行的财产，本院于2019年6月28日作出(2019)闽0213执602号之一《执行裁定书》，裁定：终结本次执行程序。2019年9月19日，原告向厦门优莱克机电科技有限公司、王新国书面送达《关于解除租赁合同的通知》，同日，王新国签收了《关于解除租赁合同的通知》。后经原告多次催促，两被告拒不履行支付拖欠租金义务，也不履行腾空返还租赁房屋义务，原告遂诉至本院，请求判如诉请。 本院认为，厦门优莱克机电科技有限公司与厦门火炬集团有限公司签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。租赁期间，厦门优莱克机电科技有限公司未按照合同约定履行支付租金的义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。厦门优莱克机电科技有限公司的法定代表人王新国向厦门火炬集团有限公司出具的《保证函》确认对厦门优莱克机电科技有限公司的付款义务承担连带保证责任担保，王新国应承担担保责任。厦门优莱克机电科技有限公司欠付租金经本院调解处理后，仍未按时足额的支付后续的租金。厦门火炬集团有限公司于2019年9月19日向厦门优莱克机电科技有限公司、王新国书面送达《关于解除租赁合同的通知》，二被告签收了该通知。租赁合同于通知送达之日即2019年9月19日解除，本院予以确认。现厦门火炬集团有限公司要求门优莱克机电科技有限公司腾空并向原告返还讼争租赁厂房，符合法律规定及合同的约定，本院予以支持。厦门火炬集团有限公司要求厦门优莱克机电科技有限公司支付2019年2月16日起至2019年9月19日的租金及逾期付款违约金，该项诉讼请求在（2018）闽0213民初1472号调解书中已作处理，对该项诉讼请求本院不予支持，仍应按（2018）闽0213民初1472号调解书所确定的条款履行。厦门火炬集团有限公司主张厦门优莱克机电科技有限公司支付违约金59025.66元（以厦门优莱克机电科技有限公司违约时月租金19675.22元为基数计算，按三个月租金标准作为违约金），本院认为，（2018）闽0213民初1472号调解书已对厦门优莱克机电科技有限公司违约的违约金作出处理即按年利率36%的标准支付违约金，该违约金标准已经具有惩罚性质，属于对合同约定的违约责任的变更，且厦门火炬集团有限公司未能向本院举证证明因厦门优莱克机电科技有限公司违约造成的损失，现厦门火炬集团有限公司另外再重复主张违约金，本院不予支持。厦门火炬集团有限公司主张厦门优莱克机电科技有限公司支付占用费（占用费以每月三倍月租金60796.98元为标准，自合同解除之日2019年9月19日起计算至租赁房屋全部返还之日止。本院认为，讼争合同于2019年9月19日起解除，合同解除后厦门优莱克机电科技有限公司应支付相应的占用费，厦门火炬集团有限公司未能举证证明厦门优莱克机电科技有限公司违约占用期间除租金损失外的其它损失，占用费应以租金损失为标准，占用期间的违约金可按（2018）闽0213民初1472号调解书确定违约标准支付。厦门火炬集团有限公司主张厦门优莱克机电科技有限公司支付律师代理费12000元，有发票及合同为依据，本院予以支持。厦门火炬集团有限公司请求判令不予返还厦门优莱克机电科技有限公司租赁押金64495.84元，本院认为，租赁押金是对租赁合同履行的担保，厦门优莱克机电科技有限公司未能按约履行租赁合同，按照合同约定不应退还租赁押金，厦门火炬集团有限公司的该项主张本院予以支持。厦门火炬集团有限公司请求判令厦门优莱克机电科技有限公司立即将工商注册地址迁出厦门火炬高新区(翔安)产业区翔明路26号第五层西区厂房，本院认为，双方合同已解除，厦门优莱克机电科技有限公司应限期搬出讼争厂房，按照合同约定，其工商注册也应限期迁出，厦门火炬集团有限公司的该项主张本院予以支持。 综上所述，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第三项、第九十六条第一款、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、厦门优莱克机电科技有限公司应于本判决生效之日起十五日内腾空并向厦门火炬集团有限公司返还厦门火炬高新区（翔安）产业区翔明路26号第五层西区厂房； 二、厦门优莱克机电科技有限公司应按（2018）闽0213民初1472号调解书确定的条款支付相应的租金及违约金，其中第二条的部分租金变更为占用费即：自2018年8月16日至2019年4月15日期间的月租金为19675.22元，每三个月支付一次，于当期首月16日前付清；自2019年4月16日起月租金标准为20265.66元；2019年4月16日之后（在2019年9月19日合同解除后为占用费）的月租金每满一年上涨3%，每三个月支付一次，于当期首月16日前付清； 三、厦门优莱克机电科技有限公司应于本判决生效之日起十五日内向厦门火炬集团有限公司支付律师代理费12000元； 四、王新国对厦门优莱克机电科技有限公司上述第二条、第三条付款义务承担连带责任； 五、确认厦门火炬集团有限公司不予退还厦门优莱克机电科技有限公司租赁押金64495.84元； 六、厦门优莱克机电科技有限公司应于本判决生效之日起十五日内将工商注册地址迁出厦门火炬高新区（翔安）产业区翔明路26号第五层西区厂房； 七、驳回厦门火炬集团有限公司的其它诉讼请求。 如果被告厦门优莱克机电科技有限公司、王新国未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7344元，适用简易程序减半收取为3672元，由厦门火炬集团有限公司负担2975元，由厦门优莱克机电科技有限公司、王新国负担697元，款均限于本判决生效之日起七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 （胡敬霖） 二〇二〇年六月十七日 代书记员（ 洪燕 玲） 附：本案所适用法律条文和申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 提示：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。