黑龙江省佳木斯市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黑08民终228号上诉人（原审被告）：曲刚，男，1977年10月6日出生，汉族，无职业，住黑龙江省佳木斯市前进区。被上诉人（原审原告）：孙高云，男，1974年2月10日出生，汉族，公务员，住黑龙江省桦南县。原审被告：佳木斯市前进区健晟星期天火锅店。经营者：张雪峰。上诉人曲刚因与被上诉人孙高云、原审被告佳木斯市前进区健晟星期天火锅店（以下简称健晟火锅店）房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省佳木斯市前进区人民法院（2019）黑0804民初1074号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曲刚上诉请求：撤销（2019）黑0804民初1074号民事判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人请求。事实和理由：1.一审法院未能核实被上诉人真实身份信息。一审开庭时，上诉人曾指出被上诉人身份为桦南县人民检察院公职人员，具有公职身份，而并不是其在诉状中所主张的无固定职业。如被上诉人经核实确为桦南县人民检察院公职人员，其与原佳木斯市国土资源局签订的《房屋租赁合同》年租金为65000元，与上诉人签订的《租赁合同》年租金为150000元，则存在国家机关公职人员利用国有资产牟利的违法违纪行为，依法应移送具有管辖权的司法机关，更不应在本案中支持该牟利行为。2.被上诉人不具有本案诉讼主体资格。（1）上诉人与被上诉人之间的《房屋租赁合同》签订于2014年，截止到2018年12月31日，在签订该合同时，被上诉人持有其与原佳木斯市国土资源局之间的《房屋租赁合同》，截止时间同样为2018年12月31日。但在2017年，上诉人就曾与被上诉人协商续租至2020年年底的事宜，如可以，将对饭店进行重新装修。被上诉人口头给上诉人的答复是可以续租至2020年年底，却未签订后续租赁合同。而在2018年年底时，上诉人再次与被上诉人协商续租事宜，但被上诉人关于续租问题的答复时而为可以续租、时而为不可以续租，使被上诉人无法明确其真实意思表示。而在本案审理期间，被上诉人却出示了与原佳木斯市国土资源局之间的《房屋租赁合同》，期限为2016年1月1日至2020年12月31日，事实上在前一份《房屋租赁合同》尚未履行完毕的前提下，被上诉人为何与原佳木斯市国土资源局又签订了重复二年租赁期限（2017、2018年）的《租赁合同》？这显然与常规交易习惯不符，上诉人有充分理由怀疑案涉《房屋租赁合同》的真实性及有效性。（2）在2019年3月，被上诉人最后一次与上诉人协商时，被上诉人告知上诉人可以续租，但未出示其与现房产登记人佳木斯市自然资源和规划局之间的续租合同，为此上诉人曾多次要求被上诉人出示续租合同，但原告仅出示所谓的房租缴费票据。后上诉人迫于无奈，曾前往案涉房产现登记人佳木斯市自然资源和规划局和房产管理人佳木斯市财政局询问，得到的答复是：“与孙高云之间的租赁合同于2018年底到期，不允许与孙高云签订转租合同”。基于以上事实，上诉人未能与被上诉人签订续租协议。同样基于以上事实，案涉房产为国有资产，其登记所有人为佳木斯市自然资源和规划局，现国有资产管理人为佳木斯市财政局，在二者均已明确表示被上诉人不具备租赁资格的情况下，其作为本案原告主体不适格。（3）如前所述，在被上诉人转租资质尚不明确的前提下，上诉人基于其身份不明确的顾虑，暂未能与其达成租赁协议，符合《合同法》第四十二条及第六十七条之规定。3.一审判令上诉人承担给付租金责任与事实不符。一审认为根据合同相对性的原则，应由上诉人迁出案涉房产并给付租金,但事实上，上诉人租赁该处房产时，即是为了开设佳木斯市××区健晟星期天火锅店，该火锅店自开设以来即在案涉房产处经营。上诉人更是最初的经营者。而后因为个人原因转让给张雪峰经营至今。因此，案涉房产的实际租赁者和给付已经变更为张雪峰。一审判令上诉人承担迁出并给付房租义务与事实不符。综上所述，本案上诉人认为一审法院认定事实不清，适用法律错误。请求二审法院依法撤销一审判决，发回重审或改判。被上诉人孙高云辩称，被上诉人孙高云对争议的房产享有承租权，租赁期限为2014年1月1日至2020年12月31日，并按照合同约定交付租金。在上诉人与被上诉人签订的合同租赁期满后未达成后续租赁协议，经被上诉人多次要求返还房屋，上诉人拒不迁出。一审法院在相关主管机关调取关键证据，足以证明上诉人侵权事实成立。损失计算标准符合法律规定。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。原审被告健晟火锅店未发表答辩意见。孙高云向一审法院起诉请求：1.判令二被告停止侵权，立即搬出租赁原告的佳木斯市××区农垦宾馆综合楼一厢二正四号门市；2.判令二被告赔偿自2019年1月1日起至被告搬出诉争房屋之日止的损失（按2018年年租金150000元计算）；3.二被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2013年12月20日，原告与佳木斯市国土资源局签订《房屋租赁合同》，甲方佳木斯市国土资源局、乙方孙高云，主要内容为，1.甲方将位于佳木斯市××区农垦综合楼一厢二正门市四号房屋出租给乙方；2.房屋租赁期五年，自2014年1月1日起至2018年12月31日止；3.房屋每年租金65000元；4.甲方承担租赁期间房屋和土地的产权税、物业管理费、供暖费。之后，原告又与佳木斯市国土资源局签订《房屋租赁合同》，将租赁期延长至2020年12月31日止。2014年4月26日，原告与被告曲刚签订《房屋租赁合同》，主要内容，1.原告将位于佳木斯市××区农垦综合楼一厢二正门市四号房屋出租给曲刚；2.房屋租赁期五年，自2014年5月1日起至2018年12月31日止；3.房屋租金逐年递增，最后一年租金（2018年1月1日至2018年12月31日）为150000元。2019年7月16日，佳木斯市自然资源和规划局向被告健晟星期天火锅店出具责令交还所租房屋的通知，内容为，你店租赁房屋（坐落于佳木斯市××区农垦综合楼一厢二正门市四号），系孙高云个人从我局承租后转租给你店的。我局与孙高云签订的租赁合同已经于2018年底到期。按照市政府清理收回国有资产的相关要求，现责令健晟星期天火锅店三天之内交还房屋，并保持房屋设施完好。另查明，1.诉争房屋产籍号3-0062-015-000104，原所属单位为佳木斯市国土资源局，2016年7月14日，登记至佳木斯市国有资产监督管理办公室；2.2019年3月8日，原告向佳木斯市国有资产监督管理办交纳2017年-2019年租金152160元；3.租赁期满后，被告曲刚未将房屋腾出。一审法院认为，原告与被告曲刚签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，于法不悖，合法有效，双方均应按约履行各自义务。租赁期满后，原告与被告曲刚未达成新的租赁合同，原告要求曲刚腾房，符合法律规定。曲刚在2019年1月1日后继续使用涉案房屋，应当参照前一年租金标准向孙高云支付房屋使用费。故孙高云要求曲刚腾空涉案房屋并支付相应的房屋使用费，理由正当，本院应予支持。关于原告要求被告健晟火锅店承担相应责任的问题，根据合同相对性原则，原告并未与被告健晟火锅店签订合同，而是与被告曲刚签订的房屋租赁合同，故对原告该项主张不予支持。判决:1.被告曲刚于判决生效之日立即腾空产籍号为3-0062-015-000104房屋并交付原告；2.被告曲刚于判决生效之日立即支付原告张高云房屋使用费，自2019年1月1日起至实际腾房之日止，按照年租金150000元的标准计算。案件受理费1150元，由被告曲刚负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。另，本院向佳木斯市国有资产监督管理办公室及佳木斯市自然资源和规划局发函就案件相关情况进行咨询，上述二单位复函对案件相关情况进行了说明。本院认为，对于被上诉人是否具有诉讼主体资格问题，佳木斯市自然资源和规划局复函表示，第二份合同是2015年12月份与孙高云签订，国资办已收取孙高云2019年房租，此合同是真实有效的且正在履行；佳木斯市财政局复函表示，经请示市政府，同意续租一年，并于2019年3月收取了2017年至2019年三年租金，后又通知市自然资源和规划局尽快收回房屋，不得再续租。据此，能够认定被上诉人就案涉房屋与佳木斯市自然和资源规划局签订的租赁合同履行期限为2014年1月1日至2020年12月31日，被上诉人作为本案诉讼主适格。上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》履行期满后，上诉人占有房屋，被上诉人有权要求上诉人交还房屋，并给付期满后占有使用房屋的费用。案涉合同系上诉人与被上诉人签订，被上诉人向上诉人主张返还房屋并给付房屋占用费用符合法律规定。据此，对上诉人主张一审法院不应判决由其承担交还房屋并给付房租义务，本院不予支持。上诉人陈述其咨询佳木斯市国有资产监督管理办公室和佳木斯市自然资源和规划局，得到的答复是“与孙高云之间的租赁合同于2018年底到期，不允许与孙高云签订转租合同”，与事实不符，该上诉理由不能成立。另，上诉人如认为被上诉人有违法违纪行为，可向有关部门反映，该问题不属本案审理范围。综上所述，上诉人曲刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元由上诉人曲刚负担。本判决为终审判决。审判长  李慧强审判员  韩国斌审判员  雷 阳二〇二〇年六月三十日书记员  付 丽