湖南省炎陵县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0225民初124号原告：黄林波，男，1975年10月2日出生，汉族，住炎陵县。原告：欧阳静，女，1977年10月19日出生，汉族，住炎陵县。共同委托诉讼代理人：钟晔，湖南武超律师事务所律师。被告：炎陵华联房地产开发有限责任公司，住所地炎陵县。法定代表人：颜昌华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：唐意恒，湖南唯楚（株洲）律师事务所律师。原告黄林波、欧阳静与被告炎陵华联房地产开发有限责任公司（以下简称华联房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月19日受理后，依法适用简易程序，分别于2020年4月24日、2020年6月5日公开开庭进行了审理。原告黄林波及二原告共同的委托诉讼代理人钟晔，被告华联房产公司的委托诉讼代理人唐意恒到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告黄林波、欧阳静提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2016年1月12日签订的《炎陵县商品房预销售合同》；2、判令被告立即返还原告购房款157842元，契税6313.68元、印花税78.92元、物业维修基金1845元，违约金40000元，合计206079.6元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年10月初，被告华联房产公司因资金周转需要，向社会预出售该公司位于霞阳镇神农大道的炎陵雄森国际假日酒店公寓商品房。虽然该商品房的相关手续尚未完善，但原告出于信任，于2014年11月30日、12月20日总计支付房款157842元，购买了炎陵雄森国际假日酒店公寓825室房屋。2016年1月12日，原、被告双方签订《商品房预售合同》，合同签订后原告按照被告的要求于2016年4月28日缴纳了契税、印花税、维修基金等费用，并把相关资料交给被告办理不动产证，但经原告多次催促，被告一直未办理不动产证。被告华联房产公司辩称：根据原、被告双方签订的《商品房预售合同》，原告行使合同解除权应书面通知被告，但原告从未正式通知被告要求解除合同，且合同未约定被告办理不动产权证的期限，故原告不享有解除合同的权利，其要求返还相应款项的诉请也不应支持，即使解除合同，原告主张的违约金过高且无法律依据。综上，请法庭驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据认定如下：《商品房（预）销售合同》，两原告拟证明原、被告买卖合同关系，并证明被告未履行合同义务，两原告有权解除合同。被告对两原告提交该份证据的关联性提出异议，认为该份证据无法达到两原告的证明目的即享有解除合同的权利。本院经审查后认为，因被告的违约致使合同目的无法实现，两原告无法获得所购房屋权属权证，故其要求解除合同符合法律规定，被告的异议不成立，本院对两原告提交的该份证据予以采信。根据原、被告的举证、质证，以及本院的认证，结合当事人的陈述，可以确认以下案件事实：2014年10月初，被告华联房产公司向社会预出售该公司位于霞阳镇神农大道的炎陵雄森国际假日酒店公寓商品房，原告黄林波、欧阳静分别于2014年11月30日和2014年12月20日总计向被告支付房款157842元，购买了炎陵雄森国际假日酒店公寓825室房屋。2016年1月12日，两原告与被告签订了《炎陵县商品房（预）销售合同》（合同编号90000007949），该合同主要约定：两原告购买被告位于霞阳镇神农大道雄森国际假日酒店825室，该房屋建筑面积为27.95平方米，其中套内建筑面积为17.87平方米，房屋总价款暂定为人民币157842元；被告定于2014年10月30日前将该房屋交付给原告，如未在约定期限内交付该房屋，应当向原告支付违约金，违约金按已支付的房价款日万分之一计算；原告行使本合同约定的解除合同权利时，应书面通知被告，被告应当在收到书面通知起/天内将原告已支付的房价款（包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算）全部退还，并承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的/%,在退还房价款时一并支付给原告等权利义务。2016年4月28日，原告黄林波、欧阳静缴纳了契税、印花税、维修基金等费用，并把相关资料交给被告华联房产公司办理不动产证。但经原告多次催促，被告至今未办理两原告所购房屋的权属证书。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。综合本案案情及需判决的事项归纳成以下两个焦点：一是原、被告于2016年1月12日签订《炎陵县商品房（预）销售合同》可否解除；二是被告应否返还原告购房款等费用及支付违约金。一、关于原、被告于2016年1月12日签订《炎陵县商品房（预）销售合同》可否解除的问题。我国合同法规定，当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条之规定：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。本案两原告与被告签订书面的《商品房（预）销售合同》，系双方当事人的真实意思表示，权利义务已经确认，双方商品房预售合同关系依法成立有效。两原告已经按照合同约定履行了对应的义务，但被告自合同签订之日起至今为止四年多时间无理由未给两原告办理房产权属证书，属违约行为，故两原告要求解除该《商品房（预）销售合同》，本院予以支持。二、关于被告应否返还两原告购房款等费用及支付违约金的问题。我国合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案原、被告签订《商品房（预）销售合同》后，两原告依约履行了合同义务，被告无正当理由未给原告办理不动产证，导致两原告要求解除《商品房（预）销售合同》。该合同解除后，被告应向两原告返还其所支付的购房款157842元、契税6313.68元、印花税78.92元、物业维修基金1845元。对于两原告要求被告支付40000元违约金的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（三）商品房买卖合同的标的物已经竣工的房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。2015年1月1日，中国人民银行公布的3-5年的贷款利率为6%。据此，两原告要求被告支付40000元的违约金（按本金157842元，年利率5%自2015年1月1日计算至2020年3月19日止的违约金为41168.65元）符合事实和法律规定，本院予以支持。综上，两原告要求解除与被告华联房产公司于2016年1月12日签订的《炎陵县商品房（预）销售合同》、并要求被告立即返还原告购房款157842元，契税6313.68元、印花税78.92元、物业维修基金1845元，违约金40000元的诉请，与事相符，于法有据，本院予以支持。本案因原告不同意调解，本院无法调解。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四款、九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第三项、第二款、第十九条之规定，判决如下：一、解除原告黄林波、欧阳静与被告炎陵华联房地产开发有限责任公司于2016年1月12日签订的《炎陵县商品房（预）销售合同》；二、限被告炎陵华联房地产开发有限责任公司在本判决发生法律效力后30日内返还原告黄林波、欧阳静购房款157842元、契税6313.68元、印花税78.92元、物业维修基金1845元、并支付违约金40000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4391.2元，减半收取2195.6元，由被告炎陵华联房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在提交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，帐号：81010321000000181，逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审 判 员 周学华二〇二〇年六月八日法官助理 罗慕真书 记 员 叶颖慧附：本案适用法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。