湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民终1491号上诉人（原审被告）：陈声柱，男，1955年1月27日出生，汉族，居民，住湖南省永州市零陵区。上诉人（原审被告）：胡满龙，男，1968年5月13日出生，汉族，居民，住湖南省永州市零陵区。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：何芳斌，男，1967年10月26日出生，汉族，系湖南省永州市零陵区七里店社区推荐公民代理，住湖南省永州市冷水滩区。被上诉人（原审原告）：刘志林，男，1975年1月2日出生，汉族，自来水公司职员，住湖南省永州市零陵区。委托诉讼代理人：陈湘波，湖南湘律律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：蒋先华，男，1969年9月25日出生，汉族，服刑人员，住湖南省永州市零陵区。上诉人陈声柱、胡满龙因与被上诉人刘志林、蒋先华所有权确认纠纷一案，不服湖南省永州市零陵区人民法院（2019）湘1102民初4502号民事判决，向本院提起上诉。法院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、询问等方式，进行了书面审理。本案现已审理终结。陈声柱、胡满龙上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求或将本案发回重审；二、本案一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：一、涉案向阳门第小区系两上诉人与被上诉人蒋先华共同投资，被上诉人在《车库（杂房）购买合同》购买合同中未写明车库具体位置，不符合常理；二、被上诉人刘志林向法院提交《车库（杂房）购买合同》、《住房质量保证书》中加盖的公章均系永州市万通房地产开发有限公司公司公章，本项目是个人合伙所建项目，项目使用的公章为湖南省永州市零陵区向阳门第合同专用章，两被上诉人恶意串通，企图侵害两上诉人房产。同时，根据合同法相对性的原则，被上诉人刘志林应该向万通公司主张责任，两上诉人并未在车库买卖中跟被上诉人刘志林达成任何的协议。三、涉案车库系物业服务用房，属全体业主所有，被上诉人蒋先华出售该车库违反了法律禁止性规定，该出售行为无效。刘志林辩称：一、答辩人认为原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判；二、答辩人购买的车库位置清楚，应该判属所有权归被上诉人；三、本案涉案车库并非物业管理用房，物业本来的物管用房早已被出售，向阳门第小区现状是没有物业管理的；四、答辩人认为一审中的被告主体是适格的，商品房买卖合同书是永州市万通房地产开发有限公司的公章，签字盖章都是合法有效的，该公司法定代表人是陈声柱，因此主体是适格的。蒋先华未到庭参与诉讼亦未向法院提交书面答辩状。刘志林向一审法院起诉请求：一、确认永州市零陵区靠路边第一间车库归原告所有；二、本案诉讼费由被告方承担。一审法院认定事实：2017年9月28日，原告与被告蒋先华签订一份《车库（杂房）购买合同》，约定被告蒋先华将位于永州市零陵区靠路边第一间车库卖给原告，该车库面积为25平方米，总价款为70000元，价款在合同签订之日由原告一次性支付。在原告付清全款的情况下，被告蒋先华应当于2017年10月28日前将该车库交付原告使用。被告蒋先华在上述合同中签字确认。上述合同签订当日，原告将70000元购房款通过现金交付的形式付给了被告蒋先华，被告蒋先华向原告出具一张收据，收据中注明了原告购买的房屋是向阳门第小区三栋靠路边第一间车库。另查明，被告蒋先华、陈声柱、胡满龙三人于2011年1月9日购买了屈满禄名下的土地进行合作开发，并于2011年5月20日签订一份《关于购买零陵区七里店向家原屈满禄土地合作开发协议书》，约定被告蒋先华出资800000元，占40%的出资份额、被告陈声柱出资600000元，占30%的出资份额、被告胡满龙出资600000元，占出资份额的30%。同日，被告蒋先华、陈声柱、胡满龙三人还达成一份《关于合作开发原屈满禄土地项目部内部工作安排》，主要约定：一、原屈满禄土地经股东会议决议更名为向阳门第小区；二、向阳门第项目负责人蒋先华负责整个项目的一切日程工作安排并兼任出纳；三、项目部财务收支实行经理负责制，对外在1000元以内的开支可以临时决定，但超过1000元的开支以股东会议决定为准。向阳门第小区项目开发完成后，由于该项目未经过有关部门的审批，但又牵涉重大的社会利益，零陵区城乡规划分局于2014年10月21日作出《处理历史遗留问题建设工程规划许可审查单》，准许向阳门第小区在业主单位交清土地出让金及相关规费等费用后依法按程序办理相关手续。在补缴完罚金及相关税费后，小区土地使用权及以此为基础开发的向阳门第小区房屋所有权都登记在屈满禄名下。为方便购房人办理不动产登记，屈满禄于2014年11月向被告陈声柱出具一份《授权委托书》，将向阳门第小区办理房产、国土分户等事项授权给了被告陈声柱。一审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第五十条之规定，法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。被告蒋先华作为向阳门第小区的项目负责人，即便三被告内部约定向阳门第小区办理房产、土地分户等事项由被告陈声柱办理，且标的额超过1000元的事项需要三被告协商一致，对被告蒋先华单独出卖小区房产的行为作出了限制，但三被告也未提供证据证明原告知道该合伙内部的约定，因此该内部约定不能对抗外部第三人。因此，被告蒋先华代表三被告将本案车库售卖给原告的行为构成代表行为，三被告应当承担相应的合同义务，即将车库的所有权转让给原告。至于被告辩称的原告购买车库价格过低的问题，由于向阳门第小区项目的建设原本未经过相关部门审批，后通过政府解决历史遗留问题的文件才得以办出房屋产权总证，原告购买的该车库属于尾房，且该小区的基础设施较为落后，故原告购房的70000元虽然低于当时的购房均价，但不属于不合理的低价。即便被告蒋先华向原告售卖车库的价格过低，由于原告与被告蒋先华签订的《车库（杂房）购买合同》直接约束三被告，因此本案也不适用善意取得的相关规定，原告可以通过继受取得的方式取得所购车库的所有权。至于由此导致的被告方的损失，三被告可以通过内部追偿的方式进行解决。综上所述，虽然本案所争议的车库目前登记在屈满禄的名下，但该车库的实际所有权人为原告。因此，对原告要求确认本案争议车库为其所有的诉讼请求，法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条之规定判决：确认永州市零陵区靠路边第一间25㎡的车库归原告刘志林所有。二审期间上诉人为证明其诉请向法院提交了一份新证据：永州市房产局物业管理办公室出具的确认物业管理用房的确认书，拟证明所争议的第3栋101房是物管用房，依法不得对物管用房出售、抵押、转移，被上诉人与万通公司签订的车库合同无效。被上诉人刘志林质证认为：对证据的真实性有异议，该证据中的栋号有明显篡改痕迹。经当事人举证、质证，本院认证、认为：该证据仅能证明向阳门第项目向永州市房产局物业管理办公室承诺对物业用房进行权利限制，并不能证明涉案车库的转让行为违法法律强制性规定，故该证据不能达到上诉人的证明目的，本院不予采信。本院二审查明，被上诉人蒋先华负责整个向阳门第项目的一切日程工作安排并兼任出纳，向阳门第项目前期售楼款及被上诉人刘志林购买向阳门第小区住房的购房款均是打入被上诉人蒋先华账户中。上诉人提交的《车库（杂房）购买合同》第一页第二行甲方为蒋先华，第一页倒数第三行甲方为蒋先华，加盖了永州市万通房地产开发有限公司公司公章；两上诉人一审提供的证据六《向阳门第车库（杂房）购买合同》第一页第三行甲方为永州市万通房地产开发有限公司公司，第一页倒数第三行甲方为永州市万通房地产开发有限公司公司，加盖了湖南省永州市零陵区向阳门第财务专用章；被上诉人刘志林购买向阳门第小区住房的《商品房买卖合同》第一页中的出卖人为永州市万通房地产开发有限公司公司，第十页中的出卖人加盖公章处加盖的公章系湖南省永州市零陵区向阳门第合同专用章。本院查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案中，被上诉人刘志林的购买涉案车库的行为主观上是善意、无过失的，且支付了合理对价。被上诉人蒋先华虽无权单独决定出售涉案车库，但被上诉人刘志林并不知晓两上诉人与被上诉人蒋先华之间的约定，再结合被上诉人蒋先华负责向阳门第项目日程工作兼任出纳的案情，被上诉人刘志林有理由相信被上诉人蒋先华有权出售涉案车库，故依据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”，被上诉人蒋先华向被上诉人刘志林出售涉案车库的行为，在本案中宜认定为表见代理，上诉人陈声柱、胡满龙与被上诉人蒋先华应依照合同约定履行合同义务，将涉案车库转让给被上诉人刘志林。对于上诉人主张的本案诉讼主体不当的上诉理由，本院二审时已查明，两上诉人与被上诉人蒋先华在向阳门第项目销售过程中，存在混用永州市万通房地产开发有限公司公司、湖南省永州市零陵区向阳门第合同专用章、湖南省永州市零陵区向阳门第财务专用章的情况，本案《车库（杂房）购买合同》甲方为永州市万通房地产开发有限公司公司，而该合同实际履行人则为两上诉人以及被上诉人蒋先华，被上诉人刘志林起诉两上诉人以及被上诉人蒋先华主张涉案车库的所有权，于法有据，故上诉人主张本案诉讼主体不当的上诉理由不能成立，本院不予支持。至于上诉人主张被上诉人蒋先华出售涉案车库违反法律禁止性的问题。经查，两上诉人提交的登记表，仅是向阳门第项目就小区物业用房向永州市房产局物业管理办公室承诺限制对物业用房进行处分，如向阳门第项目违背该承诺，则向阳门第项目承担相应法律和经济责任。并不能证明涉案车库的出售行为违反了法律禁止性规定，故上诉人主张涉案车库的出售行为违反法律禁止性的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人陈声柱、胡满龙的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人陈声柱、胡满龙负担。本判决为终审判决。审判长  吕伟文审判员  杨世清审判员  李 飞二〇二〇年六月十九日法官助理蒋文毅书记员杨颖附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。