沈阳市浑南区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)辽0112民初5430号 原告：朱婷阳，女，1991年10月14日出生，满族，住辽宁省鞍山市岫岩满族自治县。 委托诉讼代理人：朱天昊，1996年4月5日出生，满族，住辽宁省鞍山市岫岩满族自治县。 被告：北京锐丰嘉业房地产经纪有限公司沈阳分公司，住所沈阳市铁西区。 负责人：王少昆，系经理。 委托诉讼代理人：周冬，系上海市海华永泰（沈阳）律师事务所律师。 原告朱婷阳诉被告北京锐丰家业房地产经济有限公司沈阳分公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月8日受理后，依法组成由本院审判员丁威担任审判长（主审）、审判员肖军威、人民陪审员林赫海参加评议的合议庭，于2019年7月1日公开开庭进行了审理。原告朱婷阳的委托诉讼代理人朱天昊，被告北京锐丰嘉业房地产经纪有限公司沈阳分公司的委托诉讼代理人周冬均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出如下诉讼请求：判令被告向原告支付租金9,000元、违约金6,000元、损失费2,000元、预付佣金6,000元，诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年8月22日，原、被告签订编号为“0000754号”的《房屋出租委托代理合同》，约定原告将位于沈阳市浑南区金地檀府、建筑面积103.88平方米的三室一厅房屋委托被告出租，限居住使用；被告的代理权限为代甲方出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络、签约事宜，代原告办理与房屋租赁有关的备案、登记手续，代原告向承租人收取租金，监督承租人按照房屋租赁合同的约定履行义务；委托出租期限为2018年8月27日至2021年8月27日，共三年；租金为每月3,000元，租金支付方式为季度付，共分九次支付，第一次2018年8月27日支付3,000元，第二次2018年12月27日支付9,000元，第三次2019年2月27日支付9,000元……共计97,500元；原告同意第一年预留60天，第二年预留30天，第三年预留15天，作为被告的工作期，工作期满起算租金，工作期内的租金作为被告的佣金，从被告向原告每年首次支付的租金中扣除。委托期内，房屋及其附属品设备设施的维修责任：被告负责监督承租人修理或赔偿；被告有下列情形之一的，原告有权单方解除合同：（1）未按约定划付租金达15日以上的（2）保管不当或不合理使用导致附属品、设备设施损坏并拒不赔偿的（3）放任承租方的上述行为的；被告违约的，应当向原告按照月租金的200%支付违约金。合同签订后，原告按合同要求向被告交付了房屋钥匙，被告于2018年8月27日向原告支付租金3,000元（扣除佣金6000元），2018年12月27日向原告支付租金9,000元。2019年2月27日，被告未按约定向原告支付租金9,000元，原告多次向被告催要，被告无理由拒绝支付，且拒绝接听原告电话。2019年3月10日，原告得知其房屋被承租人破坏，屋内墙壁及地面被泼洒墨水、空调遥控器被扔、房间门被用床及衣柜顶住，无法打开。原告试图与被告取得联系，协商赔偿事宜，但被告仍然决绝接听原告电话。为了解房间内情况，原告在其他租户的帮助下将房门砸开，由于被告的违约行为，致使原告损失进一步扩大。综上所述，被告无理由拒绝支付租金、放任承租人破坏房屋且拒绝赔偿，极大损害了原告的合法权益，破坏社会经济秩序。为维护原告合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第一百二十一条、第四百零四条、《中华人民共和国公司法》第十四条等相关规定，特提起诉讼，请贵院判如所请。 被告辩称：1、被告不具有独立的法人资格，非独立核算，不具有承担民事责任的主体资格，关于原告主张的支付租金，因原告与被告在合同中约定了如被告在约定的日期，没有支付租金达15日以上的原告应行使合同的解除权，对原告要求支付租金的诉求，我方不予认可，请求驳回。2、关于违约金，被告认为违约金过高，请求法院予以调整。3、原告应对主张的被告赔偿其2000元的请求，承担举证责任，我们请求驳回。4、关于空房期房屋租金的返还被告认为合同第4条明确约定了，原告同意将工作期内收入作为乙方租金收入，在第一次付款中扣除。现原告主张返还。还不符合合同约定，请求驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方当事人提交的《房屋出租委托代理合同》、银行流水、微信聊天记录、银行转帐记录、中国人民银行贷款基准利率表，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的案件事实如下： 2018年8月22日原告与被告签订编号为0000754号的《房屋出租委托代理合同》，约定原告将位于沈阳市浑南区金地檀府、建筑面积为103.88平方米的房屋委托被告出租，限居住使用；被告的代理权限为代原告出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络、签约事宜，代原告办理与房屋租赁有关的备案、登记手续，代原告向承租人收取租金，监督承租人按照房屋租赁合同的约定履行义务；委托出租期限为2018年8月27日至2021年8月27日；租金为每月3,000元，租金支付方式为季度付，共分九次支付，第一次2018年8月27日支付3,000元，第二次2018年12月27日支付9,000元，第三次2019年2月27日支付9,000元……共计97,500元；原告同意第一年预留60天，第二年预留30天，第三年预留15天，作为被告的工作期，工作期满起算租金，工作期内的租金作为被告的佣金，从被告向原告每年首次支付的租金中扣除。委托期内，房屋及其附属品设备设施的维修责任：被告负责监督承租人修理或赔偿；被告有下列情形之一的，原告有权单方解除合同：（1）未按约定划付租金达15日以上的（2）保管不当或不合理使用导致附属品、设备设施损坏并拒不赔偿的（3）放任承租方的上述行为的；被告违约的，应当向原告按照月租金的200%支付违约金。 合同签订后，原告按合同要求向被告交付了房屋钥匙，被告分别于2018年8月24日、11月30日向原告转账支付租金1,440元、10,560元，共计12,000元（已扣除佣金6,000元）。2019年2月27日后的租金未支付，后原告于2019年5月23日收回房屋。现原告诉至法院。 本院认为，原、被告签订的《房屋出租委托代理合同》系双方真实意思表示、合法有效，本院予以确认，原、被告之间形成真实、合法的房屋租赁合同关系，原、被告均应按合同约定履行各自义务。现被告未按时向原告支付房租，已构成违约，原告解除合同合理，被告应向原告支付租金，合同约定每月租金3,000元，2019年2月27日至5月23日期间的租金应为8,600元，被告应给付原告；关于原告主张的违约金，合同约定的违约金标准过高，本院予以调整，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年2月28日起算；关于原告要求返还的佣金，合同约定第一年佣金6,000元，因合同第一年已履行9个月，因此被告应返还原告佣金6,000元÷4=1,500元；关于原告要求赔偿的损失，原告提交的证据不能证明损失的存在，且原告不申请鉴定，损失数额亦无法确定，因此本院对原告的该诉请不予支持。关于被告庭后否认庭审中认可原告2019年5月23日收回房屋的抗辩，本院认为，虽原告起诉状中称2019年3月10日砸开房门，并不代表原告于该日收回房屋，在被告没有明确证据证明原告于该日收回房屋的情况下，再结合被告在庭审中自认原告主张的收房时间，本院对被告的该抗辩不予采信；关于被告认为其不具备独立主体资格的抗辩，本院认为，根据法律规定，有一定的组织机构和财产，依法成立并领取营业执照的法人分支机构，可以作为民事诉讼的当事人，由其负责人进行诉讼。本案被告依法设立并领取营业执照，从事房地产经济、信息咨询等经营活动，因此可以作为独立的主体进行诉讼，故本院对被告该抗辩不予采信。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第四十条第五款之规定，判决如下： 一、被告北京锐丰嘉业房地产经纪有限公司沈阳分公司于本判决生效之日起十日内给付原告朱婷阳2019年2月27日至5月23日期间的租金8,600元； 二、被告北京锐丰嘉业房地产经纪有限公司沈阳分公司于本判决生效之日起十日内向原告朱婷阳支付违约金（以8,600元为基数，自2019年2月28日，按照中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日；2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日）； 三、被告北京锐丰嘉业房地产经纪有限公司沈阳分公司于本判决生效之日起十日内返还原告朱婷阳佣金1,500元； 四、驳回原告的其他诉讼请求。 案件受理费375元，由原告朱婷阳承担275元，被告北京锐丰嘉业房地产经纪有限公司沈阳分公司承担100元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审 判 长  丁 威 审 判 员  肖军威 人民陪审员  林赫海 二〇二〇年六月三十日 书 记 员  刘 莹