浙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙民终182号上诉人（原审被告）：章三豹，男，1971年5月2日出生，汉族，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：张永谦，浙江光正大律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟宁宁，浙江光正大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海二十冶建设有限公司，住所地上海市宝山区牡丹江路1325号403室A座。法定代表人：段荣宗，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王志勇，上海融力天闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：乔斐达，上海融力天闻律师事务所律师。原审被告：五洲国际（乐清）电工电气城有限公司，住所地浙江省乐清市柳市镇沿江大道500号。法定代表人：赵凤林，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：怀少冬，系该公司员工。上诉人章三豹因与被上诉人上海二十冶建设有限公司（以下简称上海二十冶公司）及原审被告五洲国际（乐清）电工电气城有限公司（以下简称乐清五洲公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服浙江省温州市中级人民法院（2019）浙03民初240号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年2月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人章三豹的委托诉讼代理人张永谦、被上诉人上海二十冶公司的委托诉讼代理人王志勇、原审被告乐清五洲公司的委托诉讼代理人怀少冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。章三豹上诉请求：一、判令撤销浙江省温州市中级人民法院（2019）浙03民初240号民事判决，改判驳回上海二十冶公司一审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由上海二十冶公司承担。事实和理由：原判遗漏重要事实，章三豹已于法院查封前合法占有案涉商铺。1.章三豹以其子章跃鹏名义购买案涉商铺，于2017年12月29日与乐清五洲公司签订《商品房买卖合同》及《商铺委托经营管理协议》，约定“该商铺的委托经营自2017年12月30日起至2027年12月29日止”，证明案涉商铺已在法院查封前交付章三豹。2.2018年7月24日，章三豹拟向乐清市不动产登记中心办理案涉商铺的过户登记手续，因其子章跃鹏系未成年人，不便登记，故与乐清五洲公司协商将购房人变更为章三豹。同日，章三豹与乐清五洲公司签订《商品房买卖合同》及《商铺委托经营管理协议》，并向乐清市不动产登记中心办理了网签登记及产权过户登记手续，缴纳了不动产登记费和相关税费。上述证据足以证明案涉商铺在法院查封前已交付章三豹。3.原判遗漏了章三豹已办理不动产过户登记手续的重要事实，案涉商铺未发放不动产权属证书系因在发证前被法院查封所致。上海二十冶公司辩称，原判认定章三豹未在法院查封前合法占有使用案涉商铺，没有错误。请求驳回上诉，维持原判。乐清五洲公司述称，本案在法院查封之前签订合同，支付款项并交付房产，同意章三豹的上诉请求和理由。上海二十冶公司向一审法院起诉请求：准许执行乐清五洲公司名下坐落于乐清市的房地产［权证号：浙（2018）乐清市不动产权第0024208号］。一审法院认定事实如下：2018年7月24日，章三豹与乐清五洲公司签订《商品房买卖合同》，约定购买该公司开发的坐落于乐清市，单价为每平方14189.53元，总金额932536元。2017年12月29日，章三豹通过妻子吴邢华中国建设银行账户向乐清五洲公司转账882536元；2018年2月15日，通过吴飞华中国农业银行账户向乐清五洲公司转账100000元，其中50000元系本案购房款；乐清五洲公司于2018年7月24日开具一张金额为932536元的增值税普通发票。2018年7月13日，乐清五洲公司在乐清市国土资源局就案涉商铺办理不动产权分割登记凭证，案涉的坐落于乐清市登记在乐清五洲公司名下，权证号为浙（2018）乐清市不动产权第0024208号。另查明，在该院审理原告上海二十冶公司与被告乐清五洲公司建设工程施工合同纠纷一案过程中，上海二十冶公司于2018年7月23日向该院提出财产保全申请，要求对乐清五洲公司的财产在109854047.5元范围内予以查封，该院于同日作出（2018）浙03民初1106号民事裁定，并于7月26日查封了乐清五洲公司名下坐落于乐清市洲电工电器城Ｄ区的127套房地产，其中包括案涉商铺。章三豹于2019年1月18日对案涉商铺提出书面执行异议，该院于2019年3月25日作出（2019）浙03执异15号执行裁定，中止对案涉商铺的执行。上海二十冶公司不服，遂提起申请执行人执行异议之诉。一审法院认为，本案的争议焦点为章三豹对案涉商铺是否享有足以排除执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。虽然章三豹与乐清五洲公司于2018年7月24日签订书面的《商品房买卖合同》，但其提供的证据不足以证明其在案涉商铺被查封前已经合法占有案涉商铺，故章三豹与未能同时满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件，其对案涉商铺不享有足以排除执行的民事权益。综上所述，上海二十冶公司的诉讼请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一项规定，判决：准许执行被告五洲国际（乐清）电工电气城有限公司名下坐落于乐清市的房地产［权证号：浙（2018）乐清市不动产权第0024208号］。案件受理费13125元，由被告章三豹、五洲国际（乐清）电工电气城有限公司共同负担。二审期间，章三豹向本院提交以下新的证据材料：1.竣工验收备案表复印件一份，拟证明案涉商铺所在的乐清五洲公司柳白新城D地块基建项目于2017年12月28日竣工验收，案涉商铺已具备实际交付条件。2.《客户签约确认单》一份，拟证明2017年12月29日章跃鹏与乐清五洲公司签署了《客户签约确认单》，确认购买案涉商铺，实收932526元，乐清五洲公司向其明示《商品房买卖合同》《商铺委托经营管理协议》等内容。3.从乐清五洲公司调取的《房屋交接书（商铺）》一份，拟证明章跃鹏于2017年12月30日确认接收案涉商铺。乐清五洲公司作为专业开发商，其留存的《房屋交接书（商铺）》可以印证房屋交付时间，足以证明章跃鹏在法院查封前已经合法占有案涉商铺。4.《不动产登记申请受理通知书》一份，拟证明2018年7月24日，乐清市国土资源局已受理章三豹提出的不动产所有权转移登记申请，并收取相关材料。5.《询问记录》一份，拟证明章三豹与乐清五洲公司接受乐清市国土资源局询问，确认将案涉商铺的权利申请人变更为章三豹。上海二十冶公司质证认为，对证据材料1的真实性、合法性予以认可，但该证据只能证明案涉商铺具备交付的前提条件，并不能证明章三豹具备领受案涉商铺的条件；对证据材料2、3、4、5的真实性都无法确认，章三豹一审中补充提供的认购定位联系单证明2018年7月24日其并没有实际签约，不动产登记申请受理通知书中提到的商品房预售合同不是2017年12月29日签订的商品房买卖合同，2017年12月29日的商品房买卖合同签约时间和认购定位联系单载明2018年7月24日的时间矛盾。乐清五洲公司质证认为，对乐清五洲公司盖章的证据材料真实性均予认可，没有异议。本院认证如下：上海二十冶公司、乐清五洲公司对章三豹提交的证据材料1的真实性无异议，故对该证据的真实性予以确认，可以证明案涉商铺所在项目的竣工验收时间；对证据材料2、3、4、5的真实性，乐清五洲公司均无异议，上海二十冶公司虽提出异议，但因其就此未能提供反驳证据，故对上述证据亦予以采信，证据2可以证明章三豹之子章跃鹏与乐清五洲公司于2017年12月29日签订《客户签约确认单》，证据3可以证明章跃鹏于2017年12月30日确认接收案涉商铺，并与五洲商管公司签订《商铺委托经营管理协议》，将该商铺通过《房屋交接书（商铺）》转交五洲商管公司经营管理，证据4、5可以证明乐清市国土资源局已于2018年7月24日就案涉商铺受理章三豹的不动产登记申请，章三豹与乐清五洲公司向该局共同确认案涉商铺的权利申请人为章三豹。二审查明，一审判决认定“2018年2月15日，通过吴飞华中国农业银行账户向乐清五洲公司转账100000元，其中50000元系本案购房款”，时间认定有误，应为2017年12月26日。对一审查明的其他事实，二审予以确认。另查明，2017年12月20日，乐清五洲公司柳白新城D地块基建项目竣工验收，乐清市住房和城乡规划建设局于2017年12月28日接收竣工验收备案文件，同意备案。2017年12月29日，章三豹之子章跃鹏与乐清五洲公司签订《（五洲中国电工电器城项目）客户签约确认单》，章跃鹏认购案涉房屋，建筑面积65.72平方米，原总价1261357元，优惠明细“1261357×0.82投资×0.92一次性×0.98按时签约”，优惠后总价932536元，双方同意以一次性付款方式支付房款。乐清五洲公司置业顾问、营销负责人、财务与章跃鹏分别签名确认。在该《（五洲中国电工电器城项目）客户签约确认单》末尾注明：开发商已向买方明示《商品房买卖合同》（含补充协议和附件）示范文本、《商铺委托经营管理协议》等协议；买受人已阅并仔细核对确认上述内容，确定所述各项可作为本人《商品房买卖合同》同等条件之确认内容，不再更改。同日，章跃鹏与乐清五洲公司签订《商品房买卖合同》，约定买受人章跃鹏于2017年12月29日前一次性付清全部房款，出卖人乐清五洲公司应当在2017年12月30日前，将符合条件的商品房交付章跃鹏使用。乐清五洲公司留存的《房屋交接书（商铺）》的落款时间为2017年12月30日，上面载明案涉商铺已达到购房合同约定的使用交付条件，章跃鹏同意接收；根据章跃鹏与五洲商管公司签订的《商铺委托经营管理协议》，将案涉商铺通过本交接书转交五洲商管公司经营管理并交承租户进场装修。2018年7月24日，章三豹与乐清五洲公司签订《商品房买卖合同》，约定买受人章三豹于2018年7月24日前一次性付清全部房款，出卖人乐清五洲公司应当在2017年12月30日前，将符合条件的商品房交付章三豹使用；章三豹与五洲商管公司签订《商铺委托经营管理协议》，约定自2017年12月30日起，章三豹将其购买的五洲电工电气城D区10幢125室商铺全权委托五洲商管公司进行出租和经营管理，其中第六条约定：委托经营期内，甲方（章三豹）将该商铺委托乙方（五洲商管公司）进行经营管理，考虑市场初期的稳定与繁荣，为扩展招商，培育市场，并考虑甲方的长期利益，甲方放弃委托经营期限内前三年向乙方（五洲商管公司）收取任何形式的经营收益，直至第四年起（2020年12月30日起至2027年12月29日止），如商铺已实际出租，并取得租金收入的，租金由乙方代为收取，在扣除提留10%作为乙方的商业管理费后，租金由乙方按季度支付给甲方。同日，乐清市国土资源局就案涉商铺受理章三豹的不动产登记申请，章三豹与乐清五洲公司向该局共同确认案涉商铺的权利申请人为章三豹。本院认为，根据各方的诉辩意见，本案二审的争议焦点是章三豹对案涉商铺是否享有阻却法院强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。因此，章三豹作为案外人，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，主张其对案涉商铺享有可以阻却法院强制执行的民事权益，应当举证证明其主张的权利符合上述司法解释规定的四个条件，进而足以排除法院对该房产的强制执行。一、当事人是否在人民法院查封前已经签订合法有效的书面买卖合同章三豹原审中提交了落款日期（打印）为2017年12月29日章跃鹏与乐清五洲公司签订以及2018年7月24日其与乐清五洲公司签订的购买案涉商铺的《商品房买卖合同》各一份。其中，2018年7月24日章三豹与乐清五洲公司签订的《商品房买卖合同》已经登记备案，故可以认定章三豹与乐清五洲公司在案涉商铺被一审法院查封前已签订书面《商品房买卖合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。二、章三豹是否已支付案涉商铺全部转让价款2017年12月29日章跃鹏与乐清五洲公司签订以及2018年7月24日章三豹与乐清五洲公司签订的《商品房买卖合同》均约定，购买案涉商铺的总金额为932536元。2017年12月26日，案外人吴飞华中国农业银行账户向乐清五洲公司转账100000元，其中50000元系本案购房定金。2017年12月29日，章三豹妻子吴邢华中国建设银行账户向乐清五洲公司转账882536元。乐清五洲公司于2017年12月29日向章跃鹏出具金额为932536元收款收据，2018年7月24日开具一张金额为932536元的增值税普通发票。据此，结合2018年7月24日乐清市国土资源局就案涉商铺受理章三豹的不动产登记申请、章三豹与乐清五洲公司向该局共同确认案涉商铺的权利申请人为章三豹的事实，可以认定向乐清五洲公司购买案涉商铺的买受人由章跃鹏变更为章三豹，章三豹已经通过其妻子吴邢华和案外人吴飞华支付了案涉商铺的全部转让价款。三、章三豹是否在人民法院查封之前已合法占有案涉商铺首先，根据章三豹提供的房屋建筑工程竣工验收备案表记载，案涉商铺所在工程于2017年12月20日已完成竣工验收，并于2017年12月28日办理竣工验收备案手续。结合2017年12月29日章三豹之子章跃鹏与乐清五洲公司签订的《商品房买卖合同》约定的交付时间为2017年12月30日的事实，在合同相对方亦无异议的情况下，可以认定案涉商铺在2017年12月底实际已具备交付条件。其次，根据章三豹提供的落款日期为2017年12月30日的《房屋交接书（商铺）》和章三豹与五洲商管公司签订的《商铺委托经营管理协议》，2017年12月30日章跃鹏作为买受人不仅同意接收当时已达到购房合同约定使用交付条件的案涉商铺，还根据《商铺委托经营管理协议》，将该商铺通过《房屋交接书（商铺）》转交五洲商管公司经营管理；章三豹亦作为变更后的买受人确认将案涉商铺委托五洲商管公司经营管理，为了扩展招商，培育市场，以及考虑自身的长期利益，放弃自2017年12月30日起至2027年12月29日止共计10年委托经营期限内前三年的经营收益。上述《房屋交接书（商铺）》《商铺委托经营管理协议》系各方在自愿、平等、互利的基础上签订，符合各方利益，亦不违反法律、法规的强制性规定。乐清五洲公司亦认可上述商铺交付事实。因此，可以根据乐清五洲公司的确认认定案涉商铺交付时间，本院对上海二十冶公司就《房屋交接书（商铺）》落款时间提出的鉴定申请，不予准许。再则，虽然案涉《商品房买卖合同》补充协议约定买受人付清房款、委托出卖人缴纳的契税、维修基金、物业管理费等费用的情况下才能办理收房手续，而章三豹未提供证据证明其在案涉商铺交付时已缴纳物业管理费等费用，但是上述约定系乐清五洲公司和章三豹之间的约定，在乐清五洲公司对此未提出异议并自愿办理交付手续的情况下，不足以否定交付的合法性。最后，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的“合法占有”应以买受人实际控制房屋为标准，买受人是否实际入住或使用不是对房屋合法占有的必要条件。本案中，乐清五洲公司以向五洲商管公司交付案涉商铺的方式向章三豹交付，章三豹将案涉商铺委托五洲商管公司经营管理并放弃前三年经营收益系其对自身财产和权利的处分，据此可以认定其系以委托他方经营的方式实现对案涉商铺的实际控制，构成《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的“合法占有”。综上，本院认为章三豹主张在人民法院查封案涉房屋之前已合法占有案涉房屋具有高度可能性，可予确认。四、案涉房产是否非章三豹自身原因未办理过户登记本案中，案涉商铺于2018年7月13日取得《不动产权分割登记凭证》，符合依法办理产权过户登记的条件，同月26日被人民法院查封后无法办理产权过户登记手续。购买案涉商铺的买受人由章跃鹏变更为章三豹后，章三豹与乐清五洲公司签订《商品房买卖合同》的当日2018年7月24日，其即已向乐清市国土资源局提出不动产所有权转移登记申请，故本案章三豹未能办理房产过户登记，并非其怠于行使登记权利所致，应认定案涉商铺未办理过户登记非其自身原因。综上所述，综合章三豹一、二审提交的证据，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，章三豹对案涉商铺享有的民事权益足以排除法院根据上海二十冶公司申请采取的执行行为。章三豹的上诉理由，于法有据，应予支持。原判认定事实部分不清，实体处理不当，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销浙江省温州市中级人民法院（2019）浙03民初240号民事判决；二、驳回上海二十冶建设有限公司的诉讼请求。一、二审案件受理费各13125元，均由上海二十冶建设有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  侯黎明审判员  谢静华审判员  赵恩勰二〇二〇年六月十六日书记员  程丽嫣·6·