河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终1892号上诉人（原审被告、反诉原告）：徐丽辉,女,汉族,1974年9月14日生,住河南省洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：陶然，河南君友律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉被告）：马长敏，男，汉族，1958年2月5日生，住河南省宜阳县。委托诉讼代理人：周景发，河南明耀律师事务所律师。委托诉讼代理人：王向娜，河南明耀律师事务所律师。上诉人徐丽辉因与被上诉人马长敏租赁合同纠纷一案，不服河南省宜阳县人民法院（2019）豫0327民初2203号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人徐丽辉的委托诉讼代理人陶然，被上诉人马长敏及其委托诉讼代理人周景发、王向娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐丽辉上诉请求：1.撒销一审判决第一、二、四项，改判驳回马长敏对徐丽辉的诉讼请求,改判马长敏支付徐丽辉租赁期间投入的装修费用657700元；2.一、二审诉讼费由马长敏承担。事实与理由：1.徐丽辉于2018年1月底停止经营并离开租赁的校舍。马长敏在前期精心策划办理幼儿园手续,待到办理后将徐丽辉赶出经营场地,徐丽辉被马长敏赶出经营场地后，无法继续经营，被迫将幼儿园转给马长敏。2.合同约定的"每年付款三日之内不付全款,出租方有权将房屋收回，交于他方，不赔偿承租方任何损失"是马长敏单方制作的制式合同，属于加重他人义务，免除自己责任的条款，对徐丽辉明显不公。上述装修部分至今马长敏利用，作为其经营幼儿园的硬件及软件以及对外招生的宣传条件，徐丽辉向马长敏主张补偿费用于法有据。3.徐丽辉多次委托工作人员前往拉回留在校舍的物品，每次都被马长敏无理拒绝，不能腾退的责任在于马长敏，判决徐丽辉支付自2018年2月至9月的租金无事实依据。4.原审判决计算租金的支付周期错误。原审判决认定的徐丽辉拖欠2017年度的租金5万元，指的是2017年2月22日起计算至2018年2月21日止，期间内拖欠的租金而本次判决徐丽辉从2018年1月开始计算应付马长敏的租金明显系重复计算了1个月零21天，违反双方合同约定。马长敏辩称，1.徐丽辉提出马长敏干扰徐丽辉经营、霸占幼儿园、驱离教师、截留经费、注册新校、霸占办公场所等种种违约行为，但未提供有效证据证明其主张。2.双方签订的合同是双方协商一致的结果并非马长敏提供制式合同。徐丽辉违反合同约定恶意拖欠租金，构成本根违约，合同约定三日内不付全款，出租方有权将房屋收回，或租于他方，不赔偿承租方任何损失。据此，马长敏不应当赔偿徐丽辉任何损失。3.徐丽辉称马长敏阻挠徐丽辉腾退，不让其搬离与事实不符。徐丽辉在涉案合同解除后，完全有时间到校和马长敏进行对接腾退房屋、交付房屋，但时至今日徐丽辉未履行该义务。徐丽辉未履行腾退房屋义务，非法占用马长敏校舍，理应支付占有使用费至实际腾退交付房屋为止。4.保证金属于合同安全履行担保、信誉担保以及提前终止合同违约金混合性质的保证金，绝非徐丽辉所称的校园学生人身伤害事故安全保证金性质，不应退还。马长敏向一审法院起诉请求：1.徐丽辉给付马长敏自2018年1月1日至2018年9月30日的校舍租金225000元；2.徐丽辉支付自2018年10月1日至2019年8月12日实际占用校舍费用129999元，之后至实际腾退之日期间占用校舍的费用另算;3.徐丽辉立即腾退所占校舍及附属设备、设施给马长敏，限期搬离并恢复原状；4.徐丽辉承担本案的一切诉讼费用。徐丽辉向一审法院反诉请求：1.判决马长敏返还徐丽辉安全合同保证金150000元；2.判决马长敏支付徐丽辉在租赁期间投入的装修费用657700元；3.马长敏承担反诉费用。一审法院认定事实：宜阳县金龙实验小学有宜阳县教育体育局颁发的民办学校办学许可证，有效期限为2015年8月24日至2018年8月23日，住所地为宜阳县××××号。该校校长为马龙胜（马长敏曾用名），校舍占用场地和房屋系马长敏所有。2016年2月22日，徐丽辉与马长敏签订租赁合同一份，合同约定：甲方（出租方）：马长敏，乙方（承租方）徐丽辉，一、租赁场地1.校舍地址：宜阳县××××号（金龙实验小学）；2.校舍占地面积2000余平方米（含活动场所800余平方米），建筑面积2000余平方米（含东套房三室一厅）；3.校舍附属的所有相关设备、设施无偿供乙方使用。二、租赁用途教育办学，乙方学校命名可随时变更。三、租赁期限自2016年2月22日起至2026年6月30日止。四、租金及支付方式，第一年租金为260000元，第二年租金为290000元，第三年起至租赁期满的租金为300000元。付款方式为银行转账，付款日第一年为合同签订日，之后为每年12月30日交次年。乙方在每年付款日三日之内不付全款，甲方有权将房屋收回或租于他方，不赔偿乙方任何损失。五、本着相互信任的原则，通过协商双方约定，为确保安全、信誉，在签订合同时，甲方向乙方收取150000元作为安全合同保证金……九、校舍返回时的状态，按照可正常使用的状态，乙方向甲方返还校舍及相关设施、设备，保证一切可正常状态使用。对乙方所添置的设施、设备甲乙双方协商解决。乙方返还所使用的校舍及相关设施、设备时，须经甲方验收、确认。六、合同违约责任，乙方若不履行本合同规定，经甲方书面告知后15日内，乙方未作补救，甲方除有权向乙方索赔外，并有权终止合同……同日，马长敏和徐丽辉签订补充协议一份，约定，甲方马长敏，乙方徐丽辉，乙方学校名称可随时变更。双方交接时间为2016年2月22日，乙方在交接后没变更学校资质，暂用甲方学校资质，乙方使用甲方办学资质期间，学校所产生的一切责任由乙方承担，与甲方无关等。当日，徐丽辉向马长敏支付合同保证金150000元及第一年租赁费260000元，共计410000元。合同签订后，徐丽辉开始对学校进行装修，并开始经营学校，但未到教育部门变更办校手续，使用甲方办校资质进行经营。至2017年12月30日，徐丽辉尚欠2017年的租金50000元，也未按照合同约定交付2018年的租金300000元，双方为此发生矛盾。2018年1月底，徐丽辉停止经营并离开租赁的校舍，马长敏开始接管并实际经营。一审法院（2018）豫0327民初642号、洛阳中院（2018）豫03民终4241号民事判决认定徐丽辉未全额支付租金，构成违约，解除了双方签订的合同。另查明：租赁合同签订后，徐丽辉着手对学校进行了部分改造和装修，河南昊昱装饰设计工程有限公司曾承揽该装修工程，后双方发生矛盾，中途撤离工地。河南昊昱装饰设计工程有限公司就该纠纷向洛龙区人民法院提起诉讼，最终，一、二审法院确定双方争议的工程价格为457700元。剩余工程徐丽辉又另找他人完工。2017年8月14日，德阳国际幼儿园（甲方）与宜阳县娃哈哈幼儿园（乙方）就宜阳县娃哈哈幼儿园项目收购事宜，签订收购方案，就项目名称及合作内容、合作终止条款、合作要求等进行了约定，徐丽辉在甲方处签订，韩宜娜在乙方处签名。徐丽辉离开学校后，2018年2月2日，马长敏、马金芳和张木林、韩宜娜夫妇签订协议书一份，约定：甲方：马长敏（曾用名马龙胜）马金芳，乙方：韩宜娜张木林，协商事宜：在马××宅基地（宜阳县××）由韩宜娜、张木林将其幼儿园（学生、教师、财产等一切物品）从2018年2月2日交给马长敏、马金芳全权负责所有（教师工资、学生生活费等一切安全费用有马长敏负责）。所有行政管理都由甲方负责，不再有乙方管理。韩宜娜负责教学业务管理。二、按韩宜娜幼儿园学生中收费的总数（学费、生活费）给韩宜娜、张木林百分之三十提成……从2018年8月5日起之后的收入全归马长敏所有，不再给乙方提成。另马长敏于2018年1月25日向教育主管部门提交了变证申请，要求将金龙实验小学变更为宜阳县城关镇金龙幼儿园。本案审理中，一审法院到宜阳县××××号院现场勘验，该院挂牌宜阳县城关镇金龙幼儿园，院内有马长敏实际经营和控制，进门向右开始四周共有规模不一的几栋楼房，中间是活动空地，马长敏经营的幼儿园所占用的房屋加上活动空地约有一半面积，剩余部分徐丽辉放置有部分物品未腾退。一审法院认为，关于本案的本诉部分，马长敏与徐丽辉签订的租赁合同系有效合同，对双方均具有法律约束力，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。合同约定2018年年租金为300000元，月均25000元。徐丽辉实际经营至2018年1月底，故其应当支付2018年1月份的租金25000元。2018年2月至2018年9月，涉案租赁校舍已由马长敏接管并实际经营，占用场地（包含活动空地）约有一半面积，剩余部分徐丽辉放置有物品未腾退。根据公平原则，徐丽辉应当给付该8个月的租金200000元的一半即100000元，上述共计125000元。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。2018年3月7日，马长敏就合同解除问题第一次诉至法院时，应当为了防止损失的进一步扩大，一并请求徐丽辉腾退校舍，但其在第一次起诉时并未要求，致使部分校舍至今没有腾退交付，其不得就扩大的损失要求赔偿，故马长敏要求徐丽辉支付合同解除之日至实际腾退之日的占用校舍损失，应不予支持。合同已经解除，徐丽辉占用房屋已无合法根据，应当腾退，其至今占用，违反法律规定，故马长敏请求腾退校舍理由正当，应予以支持。马长敏要求徐丽辉恢复原状，证据不足，应不予支持。关于本案的反诉部分，双方约定150000元为安全合同保证金，双方在履约过程中，未发生安全事故，马长敏占为己有不予退还无事实根据和法律依据，徐丽辉请求退还，理由正当，符合法律规定，应予以支持。徐丽辉在经营过程中，对校舍进行了装修，投入资金属实。但是双方在租赁合同中约定：每年付款日三日之内不付全款，出租方有权将房屋收回，或租于他方，不赔偿承租方任何损失。法院生效判决书认定徐丽辉未全额支付房租，构成违约，解除双方签订的租赁合同。且依据最高人民法院《关于审理租赁合同纠纷的司法解释》第十一条规定,因承租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租期内装饰装修残值损失的,不予支持。故徐丽辉请求马长敏支付其在租赁期间投入的装修费用，违反双方的合同约定，且不符合法律规定，应不予支持。综上所述，经一审法院审委会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百一十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，判决：一、限徐丽辉于本判决生效后十日内给付马长敏自2018年1月1日至2018年9月30日的租金125000元；二、限徐丽辉于本判决生效后二十日内腾退校舍，并交付马长敏；三、限马长敏于本判决生效后十日内返还徐丽辉合同保证金150000元；四、驳回马长敏、徐丽辉其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7575元，反诉费减半收取5939元，共计13514元，马长敏负担6425元，徐丽辉负担7089元。本院二审期间，双方均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，马长敏与徐丽辉签订的租赁合同系有效合同，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。关于装修费用是否应当进行补偿的问题。最高人民法院《关于审理租赁合同纠纷的司法解释》第十一条规定,因承租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租期内装饰装修残值损失的,不予支持。涉案合同约定乙方（徐丽辉）在每年付款日三日之内不付全款，甲方（马长敏）有权将房屋收回或租于他方，不赔偿乙方任何损失。法院生效判决书认定徐丽辉未全额支付房租，构成违约，解除双方签订的租赁合同。徐丽辉上诉主张因马长敏违约，导致徐丽辉无法经营，但未提供证据加以证据，本院不予支持。徐丽辉请求马长敏支付其在租赁期间投入的装修费用，一审法院以违反双方的合同约定，且不符合法律规定为由，不予支持，并无不当。关于徐丽辉是否应当支付租金的问题。徐丽辉实际经营至2018年1月底，2018年2月至2018年9月，涉案租赁校舍已由马长敏接管并实际经营，占用场地（包含活动空地）约有一半面积，剩余部分徐丽辉放置有物品未腾退。一审法院酌定徐丽辉支付租金125000元，并无不当。徐丽辉上诉主张马长敏阻挠徐丽辉腾退校舍，但没有提供证据加以证据，本院不予采信。综上所述，徐丽辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院审理程序并无不当，判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13177元，由徐丽辉负担。本判决为终审判决。审判长  裴文娟审判员  张海舟审判员  杨献民二〇二〇年六月十五日书记员  郎振浩