山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁14民终1813号上诉人（原审被告）：德州柏顺物流有限公司，住所地：山东省德州市德城区新华街道办事处解放南路226号。法定代表人：宫艺，总经理。委托诉讼代理人：鲍荣军，山东圆梦律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙莎莎，山东圆梦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王亚军，男，1986年2月11日出生，汉族，德州市信誉房地产开发有限公司职工，住山东省德州市德城区。委托诉讼代理人：杜海生，山东蓝泉律师事务所律师。委托诉讼代理人：李真，山东蓝泉律师事务所律师。原审被告：崔斌，男，1984年10月23日出生，汉族，住山东省德州市德城区。上诉人德州柏顺物流有限公司（以下简称柏顺公司）因与被上诉人王亚军、原审被告崔斌房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省德州市德城区人民法院（2019）鲁1402民初4148号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。德州柏顺物流有限公司上诉请求：1.判决撤销德州市德城区人民法院作出的（2019）鲁1402民初4148号民事判决书，依法改判驳回被上诉人的原审诉讼请求或发回重审。2.判令被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律不当。一、一审判决认定“自2018年6月14日起，原被告之间的租赁关系为不定期租赁”错误，缺乏证据证明。1.涉案《房屋租赁协议》为6年期，一审判决认定为2年期错误。涉案协议约定：合同每2年一签，房租每2年根据市场情况调整一次，2022年6月后，被上诉人如要收回，上诉人不得干涉。即在2022年6月之前，上诉人无违约行为的，被上诉人无权收回涉案院落。据此，双方的合作期限应为6年，每2年签订一次仅是合同的具体签订方式，目的也仅是为了调整租金，否则双方没必要约定6年。2.上诉人已经实际履行了第二个2年期的合同，租赁期限明确具体。上诉人在第一个2年合同（2016年6月13日-2018年6月13日）到期后，继续使用涉案院落，并向被上诉人交纳了2018年6月14日-2018年7月13日的租金14000元，被上诉人收取后未提出任何异议。双方以行为表明已经开始履行第二个2年期的合同。签订书面合同需要双方共同进行，凭上诉人一方无法完成。被上诉人不但不安排签订书面合同，反而在2018年7月10日下发通知及电话告知上诉人不再交纳租金，违反协议约定，应认定为被上诉人恶意拒签，但不影响《房屋租赁协议》中租赁期限的约定。无论按6年期合同还是已开始履行的第二个2年期合同，租赁期限都是确定的且已实际履行，不符合《合同法》第232条不定期租赁的规定。二、一审判决认定双方不定期租赁关系错误，以此得出当事人可以随时解除合同的结论必然错误。涉案《房屋租赁协议》不具备解除的法定条件和约定条件，应当继续履行。1.上诉人暂未交纳租金事出有因，并未违反双方的合同约定。合同履行过程中，被上诉人向上诉人下发书面通知及电话告知：“涉案房屋片区有新的规划建设，被上诉人不再将房屋出租，为了不让上诉人受到经济损失，至2018年12月30日不再收取租金”。上诉人在收到上述通知后暂停交纳租金，不存在违约。2.被上诉人下发通知、庭审陈述、庭后补充意见提出三种理由，相互矛盾，其无权申请解除合同。（1）被上诉人为了不再继续履行《房屋租赁协议》，告知上诉人涉案院落预被拆迁，但未提供任何证据证实。如果系拆迁行为，自应认定为不可抗力，可直接申请依法解除合同。被上诉人既然提出以补偿2018年7月-12月租金的方式解除合同，就足以证实上诉人没有违约，否则被上诉人的行为就不符合常理。（2）被上诉人起诉及一审庭审中陈述“上诉人拖欠租金”，并以此提出解除合同申请。事实上，上诉人一直按时交纳租金，直至被上诉人提出不再收取租金，故上诉人暂未交纳租金的原因系被上诉人不同意收取，该拒收行为当然免除了上诉人暂未交租的义务。（3）庭审结束后，被上诉人补充2018年7月20日《关于拟建住宅小区的请示》、2018年8月1日《关于德州市信誉房地产开发有限公司拟建住宅小区的请示》各一份，拟证明涉案院落系其自行开发，并非通知中所述拆迁，也非庭审中所述拖欠租金。该事实证明了被上诉人在庭审中虚假陈述，意在掩盖违约行为。结合被上诉人下发书面通知、电话告知及拟建住宅小区的请示的时间点可以看出，被上诉人已经做好了不再签署2018年6月13日之后的合同的准备，不可能同上诉人签署第二个2年的书面合同。被上诉人为了不赔偿上诉人相关损失而恶意诉讼要求解除合同，应当认定为违约，其无权申请解除合同。3.退一步讲，即便是上诉人未经被上诉人同意故意拖欠租金，也尚未达到解除合同的条件。除延迟支付租金外，仍要审查欠付租金的数额、比例、期限等因素是否对合同产生了实质性影响。根据《合同法》第94条第三项，被上诉人从未向上诉人发出催告通知，未给予合理的期限履行合同，一审庭审中陈述“租赁协议到期后，经催促双方未达成续租协议”亦为虚假陈述。因此，不符合解除合同的法定条件。三、一审判决认定“上诉人改变院落结构并临建房屋未取得被上诉人或相关部门的规划审批同意”，超出了被上诉人的诉讼请求，剥夺了上诉人的诉讼权利，一审庭审中也未对该问题进行调查。1.被上诉人的诉求系解除合同，支付租金，并未对上诉人临建房屋的处理提出请求，一审法院在庭审中也未列为争议焦点进行审查，并非上诉人未举证证明。2.被上诉人对上诉人临建房屋的行为是明知的，且从未提出异议。3.即便是达到解除合同的条件，上诉人建设房屋并装修也应当得到相应的赔偿。四、上诉人不存在违约行为，在被上诉人同意收取的情况下随时可以缴纳房屋租金，故一审判决认定上诉人承担违约金、信用金不予退还不符合事实和法律规定。二审法庭调查阶段补充称，一、一审承办法官涉嫌枉法裁判，恳请贵院将其违规情况移交纪委监委进行查处。二、本案二审也存在违法违纪情况，应予处理。三、对被上诉人王亚军虚假陈述行为应当进行顶格罚款或拘留。四、一审判决认定为不定期租赁存在错误，被上诉人恶意阻止合同签署应视为合同成立的条件已成就。五、上诉人加以建设、装饰装修的行为，一审未涉及、未审查，如贵院继续审理，违反两审终审制。六、上诉人自知无法继续合作，同意解除合同，事实既定，贵院可以对违约责任人继续调查并作出认定，或发回重审。另外，根据二审期间新发生的另诉及上诉人交还场地的事实，为保护上诉人的程序权利，恳请贵院依法将本案发回重审，与另诉（2020）鲁1402诉前调924号案件合并审理。王亚军辩称，一审判决事实清楚，证据确实充分，程序合法，判决公平公正。上诉人的上诉理由不成立，恳请二审法院依法驳回上诉人的上诉。崔斌经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，也没有提交书面答辩意见。王亚军向一审法院起诉请求：1.请求依法判令解除原、被告2016年6月13日签订的《房屋租赁协议》；2.请求依法判令被告搬出德州市解放南大道德州市信誉房地产开发有限公司院落并无偿恢复租赁场地原貌；3.请求依法判令被告向原告支付拖欠的2018年7月1日至2019年8月30日共计14个月的租赁费196000元，并支付违约金58800元；4.请求依法判令被告自2019年9月1日至实际搬出之日，按照每月16800元向原告支付租赁费；5.请求依法判令被告缴纳的14000元信用金不予退还；6.诉讼费、保全费及其他费用由被告承担。一审法院认定事实：原告提交的诉状中“崔彬”实为“崔斌”，即本案被告崔斌，崔斌受柏顺公司委托与王亚军签订房屋租赁合同，由于合同中的签字书写不是正楷，原告误判为“崔彬”，已经庭审查实和确认并进行更正。解放南大道德州市信誉房地产开发有限公司院落（2400平方）系德州市信誉房地产开发有限公司取得的地号为371402008008GB00062商业用地中的部分，2015年1月1日，王亚军与德州市信誉房地产开发有限公司签订租赁合同，租赁使用该院落，租赁期限为2015年1月1日至2022年12月31日止。2016年6月3日，经德州市信誉房地产开发有限公司同意，王亚军以个人名义将该院落转租给柏顺公司。2016年6月13日，崔斌受柏顺公司委托，以柏顺公司的名义与王亚军签订房屋租赁合同一份，合同约定，一、甲方（即原告王亚军）将现位于解放南大道德州市信誉房地产开发有限公司院落（2400平方）出租给乙方（即被告柏顺公司）作为大型停车场，租赁期为2年，即自2016年6月13日至2018年6月13日。二、租金14000元/月，信用金为14000元，租金每季度缴纳一次，第一次租金缴纳日期为合同的签订日，每个季度第一个月的1-3日缴纳下个季度租赁费。逾期不按约定缴纳，按照逾期金额的5‰每日加收违约金，逾期15日，除扣除信用金，甲方有权终止合同、收回院落，并可重新对外租赁。三、院落租赁合同每两年一签，房租每两年根据市场情况调整一次，乙方在2022年6月前有优先续租的权利，……五、在院落安全系数范围内，如需改变院落结构的，乙方在征得甲方及物业公司的前提下方可动工，并在租赁合同约终止前7天内给甲方把结构还原。否则乙方信用金全部扣除，并追究其赔偿的全部责任。……六、若本协议到期乙方无意续租的，应提前一个月通知甲方到期后将院落恢复原状，由甲方工作人员同乙方共同验收，验收合格并结清有关费用后，办理退房相关手续；如续租，也应提前一个月通知甲方，并及时签订协议。协议期满后，若甲方要求自营的，乙方有按照甲方要求按时无条件搬出该院落的义务。协议同时约定了水、电、物业、防火等其他权利和义务。协议签订后，王亚军将上述院落交付柏顺公司使用。2018年6月13日合同到期，双方没有续签协议。2018年，德州市信誉房地产开发有限公司计划将包括柏顺公司承租的院落在内的土地拟建设项目，已向当地政府请示、报批。原告王亚军于2018年7月份以书面的形式给包括柏顺公司在内的承租户张贴、发送搬迁通知，又于2018年12月份向各承租户张贴、发送通知，主要内容为甲方（王亚军）不再将房屋出租，为了不让承租方受到经济损失，甲方自2018年7月至2018年12月30日不再收取房屋租赁费，作为对乙方的经济补偿。乙方需在2018年12月30日前搬出甲方所对外出租的房屋及场地。柏顺公司按期缴纳租金至2018年7月13日。自2018年7月14日起未向王亚军缴纳租金，也未搬离租赁的院落。柏顺公司租赁院落的用途是作为大型停车场，租赁院落后，改变院落结构并临建房屋，未提交证据证实其改变院落结构临建房屋已取得甲方及物业公司的同意或相关部门的规划审批同意。本案在庭审后调解过程中，2020年春节期间发生新型冠状病毒疫情，王亚军申请减免柏顺公司、崔斌2020年2月1日至2月20日期间的租赁费。一审法院认为，原、被告争议的焦点为：1.原告要求解除2016年6月13日签订的房屋租赁合同、恢复房屋原状，要求被告搬离房屋有无事实和法律依据的支持；2.原告要求被告支付拖欠的租赁费以及实际占有期间的租赁费及违约金能否得到法律的支持。针对焦点1，原、被告2016年6月13日签订的房屋租赁合同到期日为2018年6月13日，双方约定在2022年6月前，被告有优先续租的权利，但同时也约定了协议期满后，若甲方要求自营的，乙方有按照甲方要求按时无条件搬出该院落的义务。该合同到期后，双方未续签，原、被告的权利、义务自行终止，故本案不涉及2016年6月13日房屋租赁合同解除问题，自2018年6月14日起，原、被告之间的租赁关系为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，原告王亚军已于2018年7月通知被告半年搬离，履行了出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人的义务。故原告王亚军要求解除与被告之间的租赁关系，要求被告恢复房屋原状、搬离房屋事实清楚，证据充分，一审法院予以支持。针对焦点2，本案房屋租赁合同的相对方是王亚军、柏顺公司，房屋的实际承租方也是柏顺公司，故原告要求柏顺公司支付拖欠的租赁费、实际占用期间的租赁费及违约金事实清楚，一审法院予以支持。崔斌系受柏顺公司的委托与王亚军签订合同，其不是合同的相对方，故王亚军要求崔斌承担支付责任没有法律依据，一审法院不予支持。原告通知被告柏顺公司自2018年7月至2018年12月30日不再收取房屋租赁费的基础是柏顺公司于2018年12月30日前搬离承租的院落，而柏顺公司没有在2018年12月30日前搬离，达不到原告免除上述期间租赁费的条件，应向原告支付此期间的租金。柏顺公司已向原告缴纳租金至2018年7月13日，故其应向原告支付自2018年7月14日起至2019年10月13日止的租赁费210000元及自2019年10月14日起至搬离之日止占用期间的使用费（此期间减免新型冠状病毒疫情期间租金9333元），因双方没有续签合同，也没有就租赁费协商一致，被告占有使用期间的租赁费仍按照原协议约定的每月14000元计算，违约金按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。被告柏顺公司既未按照原告的要求搬离，也未缴纳房屋占用期间的使用费，故其信用金不予退还。王亚军主动申请减免新型冠状病毒疫情期间被告的房屋占用使用费是其对自己权利的处分，且符合法律规定，一审法院予以准许。被告崔斌辩称其不承担责任理由成立，一审法院予以采信。被告柏顺公司辩称理由不足，一审法院不予采信。判决：一、解除原告王亚军与被告德州柏顺物流有限公司之间的房屋租赁关系；二、被告德州柏顺物流有限公司于本判决生效之日起60日内将德州市解放南大道德州市信誉房地产开发有限公司院落恢复原状、搬出该院落；三、被告德州柏顺物流有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王亚军自2018年7月14日起至2019年10月13日止的租赁费210000元及自2019年10月14日起搬离之日止每月按照14000元计算继续支付租赁费（此期间减免新型冠状病毒疫情期间租金9333元），并以210000元为基数自2019年10月14日起至实际给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算支付违约金；四、被告德州柏顺物流有限公司缴纳的信用金14000元不予退还原告王亚军；五、驳回原告王亚军对被告崔斌的诉讼请求；六、驳回原告王亚军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费5332元，减半收取2666元，由被告德州柏顺物流有限公司负担。本院二审期间，德州柏顺物流有限公司围绕上诉请求依法提交了证据一、水电费单据三张、转款记录打印件四份（16笔），证据二、2019年12月4日“德州市德城区新华街道办事处解放南路226号信誉建筑工程公司涉案院落”照片2张，并申请证人刘某出庭作证，该两份证据及证人证言共同用以证明被上诉人对上诉人建设及装饰装修的行为认可并同意；提交证据四、中国邮政EMS快递包裹1份、通知书1份、王亚军身份证复印件1份，证据五、上诉人员工刘某于2020年5月12日向被上诉人王亚军送达通知书的视频1份，证据六、上诉人法定代表人宫艺（手机号：135××××3093）于2020年5月14日向被上诉人王亚军（手机号：181××××0211）发送的短信1份，证据七、上诉人员工刘某于2020年5月26日要求进入涉案院落被门卫拒绝的视频1份，证据八、德州市德城区人民法院作出的（2020）鲁1402诉前调924-1号民事裁定书1份，该五份证据共同用以证明上诉人已于2020年5月11日搬离涉案院落并向被上诉人送达通知，同意解除涉案合同，上诉人已无法实际控制涉案院落。上诉人柏顺公司申请对涉案院落内在原有钢结构房屋基础上建设及装饰装修后的房屋、厨房、储藏室的价值进行鉴定，并申请调取2019年12月4日勘验现场时的录音录像。上诉人柏顺公司还以“申请人在被申请人的原有钢结构房屋基础上加以建设及装饰装修后的房屋、厨房、储藏室”事宜一审法院未审理查明、申请人已在德城区人民法院另案提起诉讼为由，申请中止本案的审理。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人柏顺公司提交的证据一、证据二及刘某的证人证言与本案审理内容之间没有关联性，本院不予认定；证据四至证据八能够证明上诉人柏顺公司同意解除合同并向被上诉人王亚军交还租赁物，但是王亚军拒绝接收的事实，本院对该五份证据予以认定，并认定通知送达王亚军的时间为2020年5月12日。上诉人柏顺公司提出的鉴定申请与本案争议之间没有关联性，本院不予准许。上诉人柏顺公司申请调取的证据属于本案一审证据的一部分，没有调取的必要，因此对于该份申请本院不予准许。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案不需要以（2020）鲁1402诉前调924号案件的审理结果为依据，上诉人柏顺公司中止本案审理的申请不符合法律规定，本院不予准许。本案当事人争议的焦点问题有三个：一、一审判决程序是否合法；二、一审法院判决解除合同、上诉人柏顺公司承担违约金、信用金是否正确；三、上诉人柏顺公司就一审法院对建设、装修等事实认定提出的异议应如何处理。关于一审判决程序是否合法的问题，本院认为，上诉人柏顺公司未向本院提交用以证明一审存在程序违法、应当发回重审的任何证据，因此，柏顺公司提出的程序违法的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于一审法院判决解除合同、上诉人柏顺公司承担违约金、信用金是否正确的问题，本院认为，第一，双方在租赁合同中明确约定，“租赁期为2年，即自2016年6月13日至2018年6月13日”，租赁合同约定的租赁期限已经于2018年6月13日届满。虽然该租赁合同中存在“乙方在2022年6月前有优先续租的权利”的约定，但是该约定中的“六年”为上诉人柏顺公司享有优先续租权的期间而非租赁期限。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”2018年6月13日原租赁合同约定的租赁期限届满后，双方没有续签书面租赁合同，但是上诉人柏顺公司继续使用租赁物，被上诉人王亚军没有提出异议，因此原租赁合同继续有效，但租赁合同的租赁期限为不定期。对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，被上诉人王亚军主张解除双方签订的租赁合同符合法律规定。第二，虽然被上诉人王亚军曾经表示自愿放弃2018年7月至2018年12月30日期间的租金，但是该意思表示是以上诉人柏顺公司按期返还租赁物为条件的，在上诉人柏顺公司未按期返还租赁物的情况下，放弃租金的约定不产生效力，一审法院判决上诉人柏顺公司支付该期间的租金并无不当。上诉人柏顺公司于2020年5月12日向被上诉人通知返还租赁物，被上诉人王亚军没有法定理由拒绝接收租赁物，应当视为上诉人柏顺公司已经将租赁物返还被上诉人王亚军。因此，上诉人柏顺公司应当支付租金的期间为2018年7月14日至2020年5月12日（其中被上诉人王亚军因新冠疫情自愿放弃的部分应予扣除）。2020年5月13日之后，由于上诉人柏顺公司申请证据保全，导致被上诉人王亚军无法使用租赁物，该部分损失系因申请证据保全产生的损失，与本案不是同一法律关系，本院在本案中不予审查，被上诉人王亚军可以另行主张该部分权利。第三，上诉人柏顺公司逾期支付租金，给被上诉人王亚军造成了利息损失，一审法院判决上诉人柏顺公司按照同期贷款利率标准支付违约金在实体上并无不当。双方合同约定逾期支付租金超过十五日的应当扣除信用金，一审法院判决信用金不予退还符合双方合同的约定，并无不当。关于上诉人柏顺公司就一审法院对建设、装修等事实认定提出的异议应如何处理的问题，本院认为，上诉人柏顺公司在本案中并未对相关损失提出反诉，相关事实与被上诉人王亚军在本案中提出的诉讼请求之间没有关联性，因此本院不予审理，对相关事实不予审查认定。综上所述，德州柏顺物流有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5332元，由上诉人德州柏顺物流有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨贵孚审判员  王子超审判员  高世民二〇二〇年六月三十日法官助理孔祥龙书记员王婷婷