黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院执 行 裁 定 书（2020）黑0109执异15号案外人：冯艳秋，女，1985年4月7日出生，汉族，住哈尔滨市道里区工农大街111号。委托诉讼代理人：伊常涛（系冯艳秋丈夫），住哈尔滨市道里区工农大街111号。申请执行人：孙秀河，男，1966年4月10日出生，汉族，户籍所在地黑龙江省尚志市河东乡北莲河村九组13号，现住哈尔滨市松北区观江国际小区A区69号楼3单元702室。被执行人：张春斌，男，1970年10月22日出生，汉族，住哈尔滨市松北区松浦镇新华村马家屯。被执行人：杨秀梅，女，1975年4月6日出生，汉族，住哈尔滨市松北区松浦镇新华村马家屯。在本院执行孙秀河与张春斌、杨秀梅房屋合同纠纷一案中，案外人冯艳秋于2020年6月10日对本院查封哈尔滨市松北区松浦大道617号松浦糖厂小区11号楼2单元3层2号房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。案外人冯艳秋称，请求解除（2019）黑0109执726号执行裁定书中对张春斌名下哈尔滨市松北区松浦大道617号松浦糖厂小区11号楼2单元3层2号房产的查封。事实和理由：冯艳秋与张春斌已于2015年2月3日完成了案涉房产的交易。由于当时该房产尚无法办理产权登记，所以双方于签订合同当日在哈尔滨松北公证处进行了合同公证，并全额给付了房款。此房产由冯艳秋提供给其父母居住至今。2017年8月，该房产办理了不动产登记证书，但由于不动产交易政策限制原因，冯艳秋及张春斌双方多次到松北区不动产登记中心询问何时可以办理该房产的转移登记手续，答复均是不确定时间。为了规避房产无法更名的风险及自身经济需要，经双方协商，于2018年5月以张春斌名义，使用此房产向哈尔滨市呼兰区农村信用合作联社申请了一笔120000元的抵押贷款，该款由冯艳秋使用。双方约定，当此房产满足交易条件时，由冯艳秋结清该贷款，双方办理更名过户手续。近期了解到该房产已经可以更名过户，冯艳秋于2020年6月10日结清了该房产的抵押贷款，当双方到松北区不动产交易中心进行过户时才发现该房产2019年被法院查封。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定，请求法院解除对该房产的查封。孙秀河称，其与张春斌、杨秀梅房屋买卖合同纠纷一案法院已审理终结，因张春斌未履行（2019）黑0109民初789号民事判决书中的给付义务，孙秀河申请强制执行，法院作出（2019）黑执726号执行裁定书，查封张春斌名下位于哈尔滨市松北区松浦大道617号松浦糖厂小区11号楼2单元3层2号楼房产，产权证号：黑（2017）哈尔滨市不动产权第0186723号。冯艳秋与张春斌关于案涉房屋买卖合同签订后，未办理不动产权更名过户手续，物权未发生转移，所有权归张春斌所有，故法院不应解除上述房屋的查封。张春斌、杨秀梅称，案涉房产是张春斌的回迁房，回迁安置后，于2015年将此房产转让给冯艳秋，同年2月3日签订了房屋买卖合同，并收到冯艳秋支付的房款195000元（另5000元定金已经于此前支付），当日就此事进行了公证。完成后，张春斌将此房屋的全部资料及钥匙交付给冯艳秋保管。2017年初，得到通知此房产可以办理房产证，根据此前交易约定，张春斌配合冯艳秋办理此房产的不动产权登记证书，因该房是回迁房，只能先办到张春斌名下，然后再更名给冯艳秋。2017年8月，取得该房产的不动产权证书。但由于政策限制，并不能过户。当时咨询了解到的信息，什么时候能办理需要等政策通知，但具体时间、具体管理部门，都不确定。直至2018年5月，双方多次到不动产登记部门咨询究竟何时可以交易，答复均是不确定，也有一说法是回迁房需满5年才能上市交易。鉴于此房产仍不能办理更名过户手续，冯艳秋与张春斌协商以张春斌名义使用此房向哈尔滨市呼兰区农村信用合作联社申请了一笔120000元的抵押贷款，该款项由冯艳秋使用。在此房产满足交易条件时，由冯艳秋结清该贷款，双方办理更名过户手续。近期冯艳秋了解到该房产可以过户了，于是约张春斌在2020年6月10日结清该房产的抵押贷款，当日双方到松北区不动产交易中心进行过户时发现该房产被法院查封。本院查明，2015年2月3日，张春斌与冯艳秋签订《房地产买卖居间服务合同》，补充条款约定“房产证可办理时，甲方（张春斌）须配合乙方（冯艳秋）办理产权证（3个月内），甲方房主因故，由杨秀梅配合乙方办理；装修保证金壹仟元整，乙方付给甲方；定金伍仟元已付清，尾款银行卡直接转账：人民币拾玖万伍仟元整，转完款后双方到松北公证处公证，公证费用乙方承担。”并于当日又签订了《协议书》，约定张春斌将位于哈尔滨市松北区糖厂社区11栋2单元3楼2号，建筑面积52.29平方米的回购新房权益以200000元转让给冯艳秋，冯艳秋2015年1月18日给付张春斌定金5000元，后于同年2月3日以现金及银行转账方式支付剩余购房款。后张春斌将上述回迁房屋交付给冯艳秋。上述回购新房权益今后的一切事宜及所涉及费用由冯艳秋承担，张春斌负责配合冯艳秋办理更名相关手续。2015年2月3日上述《协议书》经黑龙江省哈尔滨市松北公证处公证。2017年9月7日，案涉房屋取得不动产权证书。后冯艳秋多次要求办理更名过户手续，因是回迁房，未能及时办理。2018年5月30日，冯艳秋与张春斌协商，以张春斌的名义，用该房产抵押向哈尔滨市呼兰区农村信用合作联社贷款120000元，并办理他项权利证，债务履行期限为2018年5月30日至2021年5月29日，该款由冯艳秋使用，后此笔贷款于2020年6月10日本息还清。2019年4月29日因孙秀河向本院申请执行，本院作出（2019）黑0109执726号执行裁定，查封张春斌名下位于哈尔滨市松北区松浦大道617号松浦糖厂小区11号楼2单元3层2号房屋[产权证号：黑（2017)哈尔滨市不动产权第0186723号]。查封期限为自本裁定生效之日起三年。本院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，冯艳秋与张春斌在本院查封前签订了《协议书》，该《协议书》于2015年2月3日经黑龙江省哈尔滨市松北公证处作出（2015）黑哈松证内民字第330号公证书，证明该协议是双方真实意思表示，张春斌与冯艳秋的签名、捺指印均属实。该《协议书》系其双方真实意思表示，并冯艳秋与张春斌存在合法有效的书面买卖合同。冯艳秋于签订合同当日支付完全部购房款且在本院查封之前合法占用案涉房屋至今，案涉房屋至今未办理过户登记并非因冯艳秋自身原因造成，故冯艳秋对本院查封哈尔滨市松北区松浦大道617号松浦糖厂小区11号楼2单元3层2号房屋[产权证号：黑（2017)哈尔滨市不动产权第0186723号]提出的书面异议成立，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下:中止对哈尔滨市松北区松浦大道617号松浦糖厂小区11号楼2单元3层2号房屋[产权证号：黑（2017)哈尔滨市不动产权第0186723号]的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  周洪霞审判员  刘国宇审判员  庞 岩二〇二〇年六月二十八日书记员  刘 莹