南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0115民初7998号原告：南京未来科技城经济发展有限公司，统一社会信用代码91320115585080631B，住所地在南京市江宁区秣陵街道秣周东路11号。法定代表人：吴赟，该公司总经理。委托诉讼代理人：柯徐立，该公司员工。被告：上海增容数据科技有限公司，统一社会信用代码91310120566562395X，住所地在中国（上海）自由贸易试验区芳春路400号1幢3层。法定代表人：米登峰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：霍兆坤，该公司员工。原告南京未来科技城经济发展有限公司（以下简称未来科技城公司）与被告上海增容数据科技有限公司（以下简称增容公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月23日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告未来科技城公司委托诉讼代理人柯徐立、被告增容公司委托诉讼代理人霍兆坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告未来科技城公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付租金709770.24元、滞纳金478964.859元、违约金48081.6元，合计1236816.699元；2.诉讼费、保全费用由被告承担。事实和理由：2016年原、被告签订《房屋租赁合同》，约定其将秣周东路12号悠谷孵化器孵化基地2室，场地编号R432、433，合计面积308.4平方米的房屋租赁给被告，租金为33.6元/月/平方米，服务费为14.4元/月/平方，租期为2016年4月1日至2019年3月31日止，房租支付方式为半年。其按约交付了房屋，但被告未支付租金。另，被告自2016年4月14日至2018年6月30日期间（共808天），实际占用原告P443房屋，面积为136.8平方米，虽双方未签订书面租赁合同，但实际形成了租赁关系，双方应适用R432、R433号房屋租赁合同的约定。被告增容公司辩称：1.原告承诺房租三年免租；2.原告就续租问题未经双方协商一致的情况下，对租赁房屋上锁、断电，擅自破锁开门移动其物品；3.原告未能按约定交付房屋，而是用临时租赁协议让答辩人注册，已构成违约；4.其没有违约。本院经审理认定事实如下：2016年3月17日，未来科技城公司（甲方）与增容公司（乙方）签订《企业孵化协议》，约定：甲方同意乙方作为孵化对象进驻未来科技城；甲方同意将其位于江宁区房屋（悠谷群楼R432、R433，共计2房间，建筑面积为308.4平方米，使用面积为205.6平方米）提供给乙方作为办公、研发和少量生产场地。乙方于2016年4月1日入驻至2019年3月31日止，具体的房屋租赁事宜由乙方与未来科技城公司所签订的房屋租赁合同进一步明确；乙方申请并经过甲方评审通过后可享受甲方关于促进孵化企业发展的各项优惠和扶持政策；乙方需在未来科技城行政区内注册成立公司并纳税，足额缴纳注册资金；乙方应每半年向甲方提供项目孵化进展报告，年底提供一年的工作总结及财务报告；乙方入驻的前三个月为预孵化期，甲方将对照企业入驻评审所载明的内容和事项对乙方实际入驻的人数、研发以及实际开展的工作情况进行检查评审，乙方入驻符合评审标准的转为正式孵化期，不符合评审标准的应根据甲方的要求进行整改，整改后仍未符合标准的，甲方有权解除本协议，并根据协议租赁的约定扣除保证金等；乙方进入正式孵化期后，甲方将对乙方进行不定期检查，有权根据商业计划书、财务和税务报表、项目进展报告及其他资料情况对乙方作出继续或终止孵化协议的决定，出现下列情况之一，甲方将对乙方作出终止孵化决定：（1）未按甲方要求提交报告及其他资料；（2）无正当理由项目进展未达到商业计划书所预期的目标；乙方提前完成孵化，并在江宁区其他地方继续生产经营，本协议可提前终止；乙方不需要承担违约责任。当日，未来科技城公司（甲方）与增容公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将南京市江宁区悠谷孵化器孵化基地2室，场地编号R432、R433，合计308.4平方米（含公摊面积），以租赁形式提供给乙方使用；入驻期自2016年4月1日起至2019年3月31日止；乙方应当按照合同约定支付物业费、服务费等费用；入驻期间发生的物业用水、用电等费用由乙方承担；自入驻期限届满之日起，双方之间的合同关系自行终止；房屋租金33.6元/月/平方米，物业费6元/月/平方米（与物业管理公司签订合同），服务费14.4元/月/平方米，租金、服务费支付方式为每半年一付，先付费后使用，乙方应提前30日支付下一期费用；首期费用于本合同签订后5个工作日内支付；签订本合同后3日内，乙方应向甲方支付入驻保证金（同月租金）14803.2元；甲方于2016年4月1日前将本合同约定物业按精装修标准交付乙方，如工期顺延则本合同期限相应顺延，不属于甲方逾期交付；乙方有权按规定享受相关优惠政策；乙方按本合同约定及时支付租金、服务费、物业费、水电费、通讯费等各项费用，若不能按期支付的，乙方应按拖欠金额的0.5%/日支付滞纳金；乙方应在本合同终止或期满之日起5日内搬出全部设备、物品，但双方另有协商除外，乙方不能按期完成清场的，每逾期一日则按日租金5倍向甲方支付违约金，超过10天仍未完成清场的，视为乙方放弃物业内设备、物品之所有权，甲方有权自行处理，且无需承担任何责任；甲方亦有权自行采取强制措施收回房屋，由此导致的一切责任及后果均由乙方自行承担；有下列情形之一的，视为对方违约，一方可书面通知另一方单方面解除合同，并要求对方按相对于2个月租赁费用（租金+服务费+物业费）的金额支付违约金，违约金不足以弥补对方损失的，还应当负责相应的赔偿：（1）甲方未按时交付房屋，经乙方催告后30日内仍未交付的，……（3）乙方拖欠租金、服务费、物业费、水电通讯等费用累计超过30天的。未来科技城公司（甲方）与增容公司（乙方）签订《房屋租赁合同补充协议》，上记载：鉴于双方于2016年3月9日签署了《房屋租赁合同》，约定：租金48元/月/平方米（有效期为六个月），月租金总计14803.2元，乙方实际计租期自2016年4月1日至2019年3月31日，总计532915.2元；乙方应于2016年4月1日开始，每隔六个月内向甲方支付六个月房租，计88819.2元，最后一次不足6个月，按实际时间结算；项目入驻15个工作日内在未来科技城注册公司；“②.招商局按季对项目进行考核，包括入驻人数、销售情况；③.缴纳14803.2元作为入驻保证金；④.乙方承诺2016年、2017年全口径税收不低于200万元/年；⑤.若乙方完成税收指标，甲方奖励乙方2016年4月1日至2018年3月31日为扶持期；⑥.若乙方完不成税收指标，乙方分别于2017年（或2018年）4月1日前补缴齐租金⑦税收超指标部分可按地方留成部分的40%给予奖励。”未来科技城公司（甲方）与增容公司（乙方）签订《房屋租赁合同补充协议》，上记载：鉴于双方于2016年3月17日签署了《房屋租赁合同》，约定：租金48元/月/平方米（有效期为六个月），月租金总计14803.2元，乙方实际计租期自2016年4月1日至2019年3月31日，总计532915.2元；乙方应于2016年4月1日开始，每隔六个月内向甲方支付六个月房租，计88819.2元，最后一次不足6个月，按实际时间结算；项目入驻15个工作日内在未来科技城注册公司；“招商局按季对项目进行考核，包括入驻人数、销售情况。依据招商政策，房租自协议生效免租三年，招商局依据考核指标，可要求房租先交后返，依据票据结算方式结算。”2016年7月19日，未来科技城公司（甲方）与增容公司（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定：租赁期内租赁价格为2元/平米/天，租赁面积为100平方米，租赁期为一年，租金总额73000。南京市江宁区秣陵街道秣周东路12号国有建设用地使用权登记在未来科技城公司名下。2018年5月7日，增容公司缴纳了R432、R433、P443三处2018年1月1日至2018年6月30日的服务费、物业费合计16027.74元。2019年3月14日，未来科技城在R433处张贴了《解除合同通知书》。审理中，增容公司提交了未来科技城宣传册一份，该宣传册上有“孵化扶持办公场所3年免租（大学生创业孵化器3-6个月，房租、物业、水电费用全免）公共平台全方位资源共享”字样。未来科技城公司提交了绿城物业服务集团有限公司江苏分公司出具《说明》，上记载：我司对悠谷载体提供物业服务，针对R433、R432增容公司入住交接事宜作出如下说明：增容公司于2016年4月14日与我司办理R433、R432房屋入驻交接工作，经查询首次物业费打款至我司账户日期为2016年6月3日，费用金额为4925.34元，R433、R432收回房屋日期为2019年4月5日。未来科技城公司提交了南京未来科技城管理委员会向本院出具《说明》，上记载：经江宁区税务部门反馈，增容公司在我园区未缴纳税收，其子公司南京增容云数据科技有限公司2017年代扣代缴个税38933.2元，2018年代扣代缴个税30332.88元，2019年代扣代缴个税1023.58元。增容公司及子公司南京增容云数据科技有限公司在我园区均未缴纳企业所得税。我园区对其入驻园区以来的考核结果为：不合格。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《企业孵化协议》、《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议书》、《房租租赁协议》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应当按照约定履行义务，行使权利。关于增容公司提出合同约定签字盖章生效，实际只有盖章，没有签字，合同无效的抗辩意见。法律规定，采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。现增容公司已实际接受房屋并使用，故双方之间租赁合同已成立并生效，增容公司该抗辩意见，本院不予采纳。原、被告之间签署了两份《房屋租赁合同补充协议》，该两份合同内容有所不同。虽然两份合同前言处分别记载了“2016年3月17日”、“2016年3月9日”，但该时间表述为签署《房屋租赁合同》的时间，并非《房屋租赁合同补充协议》的签订时间，两份《房屋租赁合同补充协议》均未填写落款时间，原、被告双方均不能证明两份合同的签订时间先后顺序，无法依据新合同优先旧合同的规则对两份合同进行解释。法律规定，合同生效后，当事人没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。未来科技城公司与增容公司之间为租赁合同关系，属于双务合同，通常情况下承租方应当给付对价；从双方之间的相关约定可以看出，未来科技城公司与增容公司采用了“企业孵化器”的交易模式，这种模式中“孵化方”以税收等指标考核“被孵化方”，考核达标给予优惠激励是较为常见的做法。鉴于以上交易习惯，本院确定双方签订的《房屋租赁合同补充协议》相关内容应为若增容公司全口径税收不低于200万元/年，则应免租金。现增容公司未能证明其已完成税收指标，故未来科技城公司要求支付R433、R432的租金532915.2元，本院予以支持。关于原告主张的P443的租金，未来科技城公司主张双方于2016年7月19日签订的《房屋租赁协议》的租赁标的即是P443，因该合同未约定滞纳金、违约金，原告主张P443的滞纳金、违约金，本院不予支持。双方确认P443面积为136.8平方米，本院予以认定。双方陈述增容公司于2016年10月份开始使用P443，但不能确定具体日期，故本院认定增容公司自2016年10月15日占有使用房屋P443；双方不能明确增容公司退出P443的具体时间，因2018年7月20日增容公司工作工作人员通过微信向房屋管理人员提出过退租，原告主张至2018年6月30日的租金，本院予以支持。原告主张按1.6元/平方米·天的标准计算租金，未超过合同约定及当地租金水平，本院予以支持。故本院确定为2018年7月23日增容公司退出P443，期间的租金为136581.12元（624天×1.6元/平方米·天×136.8平方米）。增容公司主张未来科技城公司承诺免租金，但未提供充分证据，本院不予认定。根据《房屋租赁合同补充协议》约定，增容公司根据税收指标完成情况交纳租金，交纳租金的时间为2017年、2018年、2019年4月1日前，故滞纳金应当自此起算；原告要求按照年24%计算未超过合同约定的标准，本院予以支持。原告要求滞纳金计算3年，没有事实依据，本院确定计算至法庭辩论终结时（2019年7月24日）。2017年4月1日前应当支付R433、R432租金177638.4元，该部分租金的滞纳金为98695.895元（自2017年4月1日起至2019年7月24日，计2.315年，年利率24%）。2018年4月1日前应当支付R433、R432租金177638.4元，该部分租金的滞纳金为56062.679元（自2018年4月1日起至2019年7月24日，计1.315年，年利率24%）。2019年4月1日前应当支付R433、R432租金177638.4元，该部分租金的滞纳金为13429.463元（自2019年4月1日起至2019年7月24日，计0.315年，年利率24%）。合同约定乙方拖欠租金、服务费等费用累计超过30天，甲方可书面通知解除合同，并要求对方按2个月租赁费用的金额支付违约金。故本院确定违约金为33307.2元[（36.6+6+14.4）×2×308.4]。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告上海增容数据科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告南京未来科技城经济发展有限公司租金669496.32元、违约金33307.2元、滞纳金168188.04元；二、驳回原告南京江宁城市建设集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费15931元，保全费5000元，合计20931元，由被告增容公司负担14740元，由原告未来科技城公司负担6191元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  王云峰人民陪审员  景远沪人民陪审员  张顺旗二〇二〇年六月十八日书 记 员  朱幼瑶