北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终1420号上诉人（原审被告）：戴广永，男，1970年10月28日出生，汉族，自由职业，住江苏省阜宁县。被上诉人（原审原告）：隗合站，男，1963年2月23日出生，汉族，北京开普伟业房地产开发有限公司股东，住北京市房山区。委托诉讼代理人:徐凤明，北京徐凤明律师事务所律师。委托诉讼代理人:高敏，北京徐凤明律师事务所实习律师。原审被告：杨海生，男，1983年10月17日出生，汉族，北京领动阳光体育发展有限公司总经理，住河北省遵化市。上诉人戴广永因与被上诉人隗合站、原审被告杨海生房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2018）京0111民初11433号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月14日立案后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。上诉人戴广永到庭参加了诉讼。被上诉人隗合站之委托诉讼代理人徐凤明、高敏提交了书面意见，原审被告杨海生经本院合法传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。戴广永上诉请求：撤销一审判决第二项，改判驳回隗合站的一审诉讼请求，由隗合站承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1.一审法院查明事实不清。我与隗合站签订的《房屋租赁合同》无效，但合同无效的原因不仅仅是房屋没有建设规划审批手续，而是根本无法实现合同目的。隗合站出租给我的房屋坐落于北京市房山区(伟业嘉园)竹园街8号(原隗合站锅炉房，以下简称涉案房屋)。涉案房屋无法供水、电不够用，存在安全隐患，无法办理营业执照，导致我根本无法招商，合同目的不能实现。除了杨海生已经交还给隗合站的场地外，我已经于2017年10月27日将其余涉案场地交由隗合站管理、控制，此后产生的费用与我无关。我在得知涉案房屋无法办理营业执照时便将权利义务全部转移给杨海生，由杨海生与隗合站联系沟通租赁合同事宜，隗合站方有工作人员与杨海生对接。隗合站2018年2月28日发出的律师函仅表明不认可其与杨海生的租赁合同关系，但对于其他的场地，我已经交给隗合站控制。2.一审法院适用法律错误。一审认定租赁合同无效，但对于无效的后果判决错误。合同无效的主要过错在隗合站，因此租金标准或占有使用费标准不应该按照合同约定计算。一审在认定合同无效的基础上，以合同约定标准计算占有使用费是错误的。隗合站辩称，同意一审判决，不同意戴广永的上诉请求。我认为戴广永的理由并不充分，且是其违约在先，中间并未将涉案房屋退还给我，根据相关法律规定，合同无效后，戴广永应该支付我占有使用费。经过我核算，实际的房屋使用费达1170000余元，但我没有提出上诉。因为戴广永不交付租金，我才对涉案房屋进行了断水、断电的处理。戴广永的上诉请求没有事实和法律依据。杨海生经本院传票传唤未到庭应诉。隗合站向一审法院起诉请求：1.确认我与戴广永签订的《房屋租赁合同》无效；2.判令戴广永向我支付至2018年4月14日止的剩余房屋使用费431469元；3.判令戴广永向我支付自2018年4月14日起至腾退房屋时止的使用费，标准为每天5103.94元；4.判令杨海生限期将在上述租赁地注册的北京领动阳光体育发展有限公司的营业执照迁出该经营地；5.诉讼费用由戴广永、杨海生承担。一审法院认定事实：2017年4月14日，隗合站(甲方、出租方)与戴广永(乙方、承租方)签订《房屋租赁合同》，主要内容有：第一条房屋租赁基本情况。甲方房屋坐落于北京市房山区（伟业嘉园）竹园街8号（原甲方锅炉房，即涉案房屋），乙方承租房屋面积共计4871.26平方米，其中临街门面房屋775.6平方米，院内房屋4095.6平方米。第二条房屋用途。乙方经勘察已确认本合同所涉房屋的权属、结构、面积等各类指标、现状完全符合乙方使用要求。乙方为正常经营而对该房屋的装修、设备设施改造费用全部由乙方承担，乙方可分租、转租、整体不得转租，如整体转租需征得甲方同意。第三条租赁期限。租期期限为15年，自2017年10月14日起至2032年10月13日止。第四条租金。合同约定前3年租金为(临街门面房屋租金为1.3元/天/平方米、院内房屋为1.0元/天/平方米)，年租金合计1862938元。合同约定第四年至第六年临街门面房屋租金、院内房屋租金在上年租金基础上递增8%，年租金合计2011973元。第七年至合同终止临街门面房屋租金、院内房屋租金在上年租金基础上递增8%，年租金2172931元。装修期:装修期为6个月，日期为2017年4月20日起至2017年10月14日止。装修期仅限第一年内享有，装修期内甲方免收乙方房屋租金。乙方自2017年4月16日之前交纳第一次房屋租金、押金。乙方在装修期内应据实交能源费(即水、电等费用)。第五条付费方式。乙方同意该房屋在第一年内以每半年付款一次的标准向甲方支付房屋租金、第一年下半年租金在2018年4月1日前付清，第一年以后以整年付费的标准向甲方支付年房屋租金。乙方应于每年合同起租日前10天内支付甲方房屋租金。第六条交付房屋期限。甲方于本合同生效之日起2017年4月20日前将房屋交付给乙方。第七条甲方对该房屋所有权的承诺。该房屋没有国家相关部门核发的房产手续、乙方是明知的，甲方应协助乙方办理工商注册登记等相关经营手续报批(特行除外)，但甲方不承担乙方因此造成的其他责任及损失。第十四条违约责任。乙方未按期足额向甲方缴纳该房屋租金、合同履行保证金及相关费用的，每逾期1日，按年租金3%支付违约金，逾期达45日的，甲方可解除合同。第十六条争议的解决方式。本合同履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时任何一方均可向该房屋所在地的人民法院起诉。合同签订后，戴广永向隗合站支付租金500000元。2017年10月14日，戴广永签署承诺书，载明“现本人戴广永自愿承诺，本人戴广永于2017年10月27日租赁隗合站房屋(房屋位置(伟业嘉园)竹园街8号(原甲方锅炉房))，因我单方违约未如期交纳租赁费等其他费用，为此我自愿承诺允许出租方停电、封门，如七日内仍未交齐租赁费及其他费用，出租方可单方终止租赁合同并收回出租房屋及其它地上物，如出租房屋内有其它物品，视为我自愿放弃，出租方可以自行处理，并按租赁协议承担违约责任。”2018年2月28日，隗合站委托律师为戴广永发送律师函，其中载明“经审查隗合站与您于2017年4月14日签订了房屋租赁合同，依合同约定，已逾期多次违约，未全额交付相关租金，期间你曾向隗合站多次承诺将租金交齐并承担相关的违约金，但至今仍继续违约……现隗合站决定解除该合同并收回房屋及相关场地附属设施。自本函发出之日起3日内(2018年3月4日前)，来违约房产所在地配合隗合站清理财产、收回房屋的工作。逾期隗合站将自行按你的承诺收回上述房屋，视为屋内的相关物品你自行放弃，并承担相应合同的违约贵任”。戴广永并未如期与隗合站就涉案房屋进行交接。2018年5月20日，隗合站对戴广永转租给杨海生的房屋进行了断电处理，并自此之后未再供电。另查，涉案房屋所涉土地系北京韩建伟业房地产开发有限公司从北京市房山区拱辰街道办事处东关村村民委员会征收而来，涉案房屋无相应审批规划手续，亦无法办理房屋所有权证。再査，2017年5月9日，戴广永(出租方、甲方)与杨海生(承租方、乙方)签订《商铺租赁合同》，约定：甲方同意将位于北京市房山区(伟业嘉园)竹园街8号(原伟业嘉园锅炉房)出租给乙方使用，出租商铺的建筑面积为1400平方米，该租赁房位于院内一层南侧，南侧院子归乙方无偿使用，经营项目内容健身游泳会所；租赁期限为15年，自2017年10月8日起至2032年10月7日止。2017年5月14日，戴广永(甲方)与杨海生(乙方)签订《商铺租赁合同》，约定：甲方同意将位于北京市房山区(伟业嘉园)竹园街8号(原伟业嘉园锅炉房)出租给乙方使用，出租商铺的建筑面积为院内一层右侧600平方米(此面积为原合同1400平基础的增加面积，以实际测量面积为准)；南侧院子归乙方无偿使用，经营项目内容健身游泳会所；租赁期限为15年，自2017年10月8日起至2032年10月7日止。一审审理中，戴广永与杨海生均认可杨海生实际承租的面积为1850平方米。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下:一、关于房屋交还时间，戴广永称2017年10月27日即交还完毕，但未向法庭提交证据证明其已经完成了交还，且其主张交还的依据为:1.2017年10月14日签署的承诺书中载明7日内仍未交齐租赁费及其他费用，出租方可单方终止合同并收回出租房屋及其它地上物;2.2018年2月28日隗合站向其寄送了律师函，律师函载明欲收回房屋;3.2018年春节隗合站已经将涉案房屋出租给了他人。对此法院认定:承诺书仅是赋予隗合站收回房屋的权利，并不代表房屋于承诺书载明的时间自动收回，且实际上杨海生仍然占有使用部分房屋，戴广永称其于签订承诺书之日起即退出了合同关系，由杨海生和隗合站对接，但未提交充足证据证明，隗合站亦不予认可，故戴广永关于2017年10月27日即交还房屋的抗辩法院不予采纳，然2018年2月28日隗合站向戴广永发送了律师函，并要求戴广永于2018年3月4日前来交接房屋，否则将自动收回房屋，房屋内物品视为自动放弃，结合2017年10月14日戴广永签署承诺书声明在未补齐租金的情况下隗合站有权收回房屋、房屋内物品视为放弃的情况，应认定戴广永同意隗合站收回房屋并放弃屋内物品权利，隗合站于2018年2月28日行使该权利，双方对此达成了一致意见，隗合站应于律师函载明的时间即2018年3月4日收回其可以控制的除转租给杨海生之外的房屋，自此之后仍未收回的责任不能归责于戴广永，但因杨海生一直占有使用转租部分，隗合站对此部分无法自行收回，故杨海生承租部分返还时同应以隗合站与杨海生共同确定的2019年8月1日为准，因戴广永与杨海生均认可杨海生实际承租面积为1850平方米，法院亦予以确认一审法院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中隗合站与戴广永签订的《房屋租赁合同》中约定的房屋并未取得相关规划许可，故隗合站要求确认其与戴广永2017年4月14日签订的《房屋租赁合同》无效的诉讼请求于法有据，法院予以支持;合同无效或者被撒销后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。虽然双方签订的租赁合同无效，但戴广永仍应向隗合站支付占有使用房屋期间的使用费用，具体标准根据双方签订的租赁合同约定的标准确定，戴广永转租给杨海生的1850平米应计算占有使用费至2019年8月1日，且因无证据证明杨海生与隗合站直接对接，故该部分费用隗合站主张由承租人戴广永支付，于法有据，法院予以支持，又因2018年5月20日隗合站即对杨海生使用房屋进行了断电处理，该断电行为虽是以戴广永欠付租金行为为起因，但断电后一直未供电，其行使抗辩权的时间过长，故对断电之后的使用费用法院予以酌减，酌减后的金额为每日每平方米0.7元，剩余未转租的3021.26平方米使用费用应计算至2018年3月4日，经核算两部分占有使用费总额为935121.4元。关于隗合站要求杨海生将注册的北京领动阳光体育发展有限公司的注册地址迁出的诉讼请求，不属于人民法院的受案范围，法院不予处理，隗合站可另行解决。据此，一审法院判决：一、隗合站与戴广永于2017年4月14日签订的房屋租赁合同无效；二、戴广永于判决生效后十日内给付隗合站房屋使用费935121.4元;三、驳回隗合站的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理中，各方对一审判决认定的事实并无异议，本院予以确认。本院就一审法院确定的戴广永应当支付的使用费的计算方法及数额当庭进行了释明，戴广永仍坚持认为不应由其支付2017年10月27日以后的使用费，但对计算方式及按该方式确定的应付使用费数额并未提出异议；隗合占未出庭，但在其提交的书面答辩意见中表示对一审判决确认的使用费数额未提出上诉，予以认可。另，戴广永提交5份证据，证据1《2017年11月18日北京市安全生产委员会关于开展安全隐患大排查大清理大整治专项行动的通知书》，欲证明涉案房屋不符合政府要求，不能出租使用；证据2《房屋租赁合同》拍照后的复印件，欲证实隗合站已将该涉案房屋另行出租他人，该合同显示的出租方是北京蓝海星光企业管理有限公司，承租方是北京鑫旗园酒店管理有限公司，租赁房屋坐落于北京市房山区良乡伟业嘉园竹园街8号，租赁期限为2018年3月1日起至2020年3月1日止，该合同无最后一页，故没有合同双方盖章或签字；证据3、4为北京伟业诚信物业管理有限公司专用收据，显示涉案房屋的物业公司在2018年5月20日直接收取了北京领动阳光体育发展有限公司的服务费22720元及电费押金，欲证明隗合站已与杨海生直接对接；证据5为隗合站于2018年5月20日给北京领动阳光体育发展有限公司的通知书，主要内容有：为确保伟业嘉园北里居民安全正常用电及你单位未能正常缴纳租金，在2018年5月21日早8点对你单位采取停电措施。隗合站针对上述证据称：证据1与本案无关，且该通知书的时间是2017年11月18日，本案中我给戴广永发送的律师函要求其于2018年3月4日交接涉案房屋，此时间在通知书的时间之后。对证据2的真实性、关联性、证明目的均不认可，该合同并非原件，且内容不全，无法看出签订合同的时间。对证据3、4的关联性、证明目的均不认可，按照合同约定，物业管理费及相关费用都由戴广永向物业公司交纳，在合同履行的情况下，合同相对人是戴广永，交费行为都是戴广永安排的。针对证据5，我采取停电措施的原因是戴广永不能正常交纳租金，构成违约，我于2018年2月28日向戴广永发送了律师函，通知其解除合同，发函时间在先，停电措施在后，我依法依规采取了停电措施，是为了减少不必要的损失。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，因涉案房屋并未取得相关规划审批手续，故隗合站与戴广永签订的《房屋租赁合同》应属无效。戴广永上诉认为隗合站不能为涉案房屋提供水电以致合同目的无法实现是导致《房屋租赁合同》无效的原因之一，因合同目的无法实现并不是法定的合同无效的原因，其此项主张缺乏法律依据，本院不予采信。即便戴广永所述情形存在，也仅可能导致不能正常使用涉案房屋的后果发生，而戴广永并未在本案中就此提出相应诉请，故本案对此不予涉及。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。隗合站有权要求戴广永支付占用涉案房屋期间的占有使用费。一审法院综合考量双方约定的租金标准、隗合站收回租赁物的时间、隗合站采取停电措施的时间及必要性等诸多因素，酌情确定了戴广永应当承担的占有使用费数额后，将戴广永已经支付的500000元费用进行折抵，判令戴广永支付尚欠的占有使用费。戴广永不服，上诉仍坚持其已于2017年10月27日交还涉案房屋（除杨海生占用部分），且此后隗合站已与杨海生直接发生租赁关系，其不应承担此后的占有使用费的抗辩意见。本院对此认为，一则因戴广永并未于此日期履行交还义务，其于2017年10月14日签署的承诺书，也仅是赋予隗合站收回涉案房屋的权利，并不代表该房屋于承诺书载明的时间自动收回，且杨海生一直占有使用部分房屋至2018年8月1日，也说明戴广永未完成腾退涉案房屋的义务。二则戴广永提交的服务费和电费押金收据、案外人所签房屋租赁合同照片复印件，均不足以证实其所持已于签订承诺书之日起退出合同关系的主张成立，且作为出租人的隗合站对此并不认可，戴广永应对此承担不利后果，作为合同相对方，其应承担向隗合站支付占有使用费的义务，故本院对戴广永此项抗辩意见不予采纳。现戴广永仅对一审判决其承担2017年10月27日之后的占有使用费提出异议，对一审判决计算方式及按照该方式计算确认的其应付使用费数额并无异议，而隗合站也认可一审判决确认的戴广永应付的占有使用费数额，本院对一审判决确认的戴广永应当支付的占有使用费数额不持异议。至于戴广永与杨海生之间的纠纷，双方可另行解决，本案不予涉及。综上所述，戴广永的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13100元，由戴广永负担（已交纳6576元，剩余6524元于本判决生效之日起7日内交纳）。本判决为终审判决。审判长 白 松审判员 刁久豹审判员 王军华二〇二〇年六月一日书记员 刘 荧书记员 韩 铮