上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终2404号上诉人（原审被告）：上海璨坤实业发展有限公司，住所地上海市嘉定区澄浏公路52号39幢2楼J522室。法定代表人：王恒丽，执行董事。委托诉讼代理人：徐水金，上海海贝律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：金斯敦家具（上海）有限公司，住所地上海市奉贤区青村镇奉柘公路2898号。法定代表人：蔡威，执行董事。委托诉讼代理人：张驰强，上海逾驰律师事务所律师。上诉人上海璨坤实业发展有限公司（以下简称璨坤公司）因与被上诉人金斯敦家具（上海）有限公司（以下简称金斯敦公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2019）沪0120民初8980号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。上诉人璨坤公司上诉请求：撤销一审判决第二、三、四项，改判其支付装修损失人民币（下同）50万元。事实和理由：依据补充协议，年租金应从2016年11月1日起变更为1,261,812元；被上诉人未经上诉人同意而搭建钢结构隔层，且搭建于消防通道上，系违法搭建，与上诉人无关；本案双方与大房东协商租金上涨未能达成一致，上诉人目前确实没有房屋转租权。被上诉人金斯敦公司辩称，双方原约定年租金为130万元，后因被上诉人发现租赁面积与实际面积不符，很多设备不能使用，双方达成补充协议，将租金从承租日起调整为1,261,812元；其搭建隔层经过上诉人同意，且依据合同之约定，被上诉人可以根据自己的经营特点进行装修；上诉人没有足额向大房东支付租金且没有全部转租权，导致大房东起上诉人，故其认为一审判决正确，要求维持原判。被上诉人向一审法院起诉，请求判令：1、解除金斯敦公司与璨坤公司的《厂房租赁合同书》及《厂房租赁补充协议》；2、璨坤公司退还3个月（2019年3月1日-5月31日）房租321,762元；3、璨坤公司退还押金210,000元；4、璨坤公司支付违约金386,114元；5、璨坤公司赔偿装修损失暂计2,000,000元（以评估为准）。原审庭审中，金斯敦公司变更第1项诉讼请求为确认《厂房租赁合同书》及《厂房租赁补充协议》于2019年4月30日解除。一审法院认定事实：本案系争房屋上海市奉贤区XX镇XX路XX号产权人为上海XX有限公司（以下简称XX公司），房地产权证上登记房屋建筑面积5,406.02平方米。由璨坤公司向XX公司承租。2016年3月25日，金斯敦公司与璨坤公司签订《厂房租赁合同书》，约定：璨坤公司将本案系争房屋上海市奉贤区XX镇XX路XX号厂房出租于金斯敦公司，双方确定面积约6,800平方米；租赁期限12年，自2016年5月1日起至2028年4月30日止，正式交房日期为2016年3月26日；厂房年租金为1,300,000元，月租金为108,333元，第4年开始在原年租金基础上每3年递增6%；双方签订合同时金斯敦公司向璨坤公司支付保证金210,000元和3个月租金325,000元，合约期满金斯敦公司付清租金及一切费用后，璨坤公司将保证金全额退还金斯敦公司；租赁期间，每月支付物业管理费及两个门卫的最低工资；金斯敦公司应每3个月支付一次租金，提前15天支付，逾期10天未支付租金，璨坤公司有权终止合同，造成的经济损失由金斯敦公司自行负责；租赁期间，金斯敦公司可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原房结构，装修费用由金斯敦公司自负，租赁期满后如金斯敦公司不再承租，璨坤公司也不作任何补偿；双方如有一方违约，必须支付另一方违约金，按年租金总额的30%作赔偿损失。此外，合同备注部分手书：1、如金斯敦公司需开发票，税金由金斯敦公司承担；2、璨坤公司同意金斯敦公司转租，所有的风险责任义务由金斯敦公司承担；3、金斯敦公司同意留南面车间3楼办公室一间归璨坤公司管理使用；4、付款第一次3个月付一次，以后每个月支付一次。双方签约后开始履行合同。2016年10月17日，金斯敦公司与璨坤公司又达成《厂房租赁补充协议》，主要约定：1、年租金现更改为1,261,812元（租房保证金为200,000元不改变）；2、现租金为每2个月支付一次，至2017年2月15日起以后租金改为3个月支付一次；3、门卫工资由金斯敦公司支付（含两个门卫的保底工资，工资按照每年上海最低工资标准调整）；4、如再有拖欠租金滞纳金每天按3%收取。备注部分手书：门卫工资由金斯敦公司支付18,000元交给璨坤公司，门卫服务截止时间为2016年10月底，11月起门卫由金斯敦公司自行负责安排，原预留的一间办公室归金斯敦公司使用。原审另认定，2019年2月20日，XX公司张贴《通知》，言明二房东、三房东、四房东截止到2019年4月30日全部搬清，否则停电停水。2019年2月21日，璨坤公司向金斯敦公司发出《客户通知函》，表示在租赁期间多次提醒，金斯敦公司仍逾期未缴租金，且未经同意私自转租，已多次构成违约，故通知金斯敦公司自收到通知函之日起7日内（截止2019年2月28日）从租赁房屋搬离。原审还认定，XX公司于2019年3月向上海市奉贤区人民法院提起诉讼，法院于2019年4月25日作出民事调解书，双方协议：XX公司与璨坤公司的《厂房租赁合同书》及《补充协议》于2019年4月30日解除，璨坤公司于同日搬离系争租赁房屋。原审庭审中，金斯敦公司认为已支付租金至2019年5月31日；璨坤公司认为支付至2019年5月14日。双方确认付款情况如下：第1期2016年3月25日200,000元、3月28日135,000元及200,000元；第2期2016年8月4日87,526元；第3期2016年8月16日92,423元；第4期2016年9月18日105,151元；第5期2016年10月17日123,151元、10月20日50,000元、10月21日55,151元；第6期2016年12月14日210,302元；第7期2017年2月16日315,453元；第8期2017年5月15日305,453元；第9期2017年8月17日315,453元；第10期2017年11月17日315,453元；第11期2018年2月7日315,453元；第12期2018年5月15日20,000元、5月17日115,453元；第13期2018年8月15日315,453元；第14期2018年11月17日100,000元、11月20日215,453元；第15期2019年2月15日321,762元。金斯敦公司还提出2019年2月21日璨坤公司强制停水停电；璨坤公司对此不予认可，提出2019年4月12日由柘林安监执法查封了金斯敦公司用电，但金斯敦公司即私自启用，后安监发现后又于4月19日查封用电，认可自该日起停电，但水未停。原审庭审中，金斯敦公司认为双方签约时璨坤公司未向金斯敦公司提供房地产权证，对租赁面积只是估摸而定，支付第一笔租金后，金斯敦公司发现面积不足，故双方于2016年10月17日达成补充协议，协商扣减了200平方米面积，下调了租金。双方确认系争租赁房屋中有证部分（2幢厂房）面积5,406.02平方米、2幢厂房中间无证部分钢结构彩钢顶房918平方米；璨坤公司提出另两处彩钢板房共400平方米（现已被拆除）也属租赁范围，面积不足是因存在公摊面积。金斯敦公司则提出该400平方米系其承租后自行搭建，但不提出主张。金斯敦公司还提出承租后，对租赁房屋进行了装修，并于无证钢结构彩钢顶房搭建了隔层。原审中，经金斯敦公司申请，一审法院委托了上海第一测量师事务所有限公司对上述装修进行司法鉴定，鉴定意见为造价3,047,964.28元（装饰安装工程造价2,086,513.93元、钢结构隔层造价961,450.35元）。经庭审质证，金斯敦公司对鉴定意见无异议；璨坤公司对鉴定意见结论无异议，但提出如下异议：1、两幢厂房及搭建部分内墙粉刷是XX公司所作，并非金斯敦公司投入装修；2、电线布线部分，隐蔽部分是XX公司所作，明线部分是金斯敦公司所作；3、厕所是金斯敦公司未经璨坤公司同意将原厕所拆除后重建，不应赔偿；4、2号楼（南楼）三楼所有办公室均是XX公司装修，并非金斯敦公司装修。针对异议1、4，金斯敦公司提供了装修合同数份，但其无法对各部分装修予以区分，璨坤公司对此真实性不予认可，故一审法院难以确认其真实性，无法认定该部分系金斯敦公司装修；异议2，鉴定部门提出布线是从开关到灯、空调之间，有明有暗，一审法院认为金斯敦公司对厂房进行装修，从常理分析灯具等属必备用品，认定布线属金斯敦公司装修；异议3，合同明确约定金斯敦公司可根据自己的经营特点进行装修，故不存在未经璨坤公司同意擅自装修之说，一审法院对该异议予以驳回。经鉴定部门补充，涂料粉刷工程造价422,623.14元，2号楼（南楼）三楼装修工程造价4,677.10元，钢结构隔层装修工程造价51,448.48元。原审诉讼期间，双方于2019年8月23日达成《协议书》，约定金斯敦公司于2019年8月31日前搬离厂房，搬空鉴定内容之外的金斯敦公司物品、资料等，璨坤公司自2019年9月1日收回厂房，双方一致同意2019年8月31日为房屋交接日，不再另行交接安排。一审法院认为：金斯敦公司与璨坤公司签订的《厂房租赁合同书》及《厂房租赁补充协议》系双方真实意思表示，关于有证部分的租赁合同关系有效，但无证部分的租赁合同关系无效。双方主要争议焦点在于是金斯敦公司逾期支付租金璨坤公司行使约定解约权，还是因璨坤公司与其出租人解除租赁合同后丧失转租权而致合同解除。对于金斯敦公司支付租金是否逾期问题，金斯敦公司认为自第1期付款后，于2016年8月发现租赁面积比约定少了200多平方米，为此磋商租金调整，从第2期开始以实际月租金105,151元标准开始支付，第2期少付金额是协商扣除了下水道疏通费2,800元、2扇卷帘门11,100元、门卫室空调2,200元、5把门锁825元、一楼门顶玻璃800元等费用，第3期少付金额是扣除前四个月多付金额，第5期付款包含补充协议约定的门卫费18,000元，第7期少付10,000元是因补充协议变更保证金，故以多付的10,000元保证金抵扣了租金，其余均足额支付；补充协议约定的下调租金是整个合同期内的租金均予下调；约定的2017年2月15日起改为3个月一付，是该付款日所对应的付款方式由2个月一付变更为3个月一付，并非租赁期限变更；仅第2期付款迟延18天，是因扣减费用的实际产生而致，其余付款均未迟延10天。对此，璨坤公司认为，租金标准下调是从补充协议当日即2016年10月17日起算，对第2、3期少付的理由不予认可，第2、3、4期共少付39,899元，折算为11天，故从第5期的租期往前推移了15天，即第5期租期由2016年11月1日至2016年12月31日变更为2016年10月15日至2016年12月14日，之后以此类推，所以金斯敦公司每期支付租金均迟延11天以上，据此璨坤公司有权依约解除合同。一审法院认为，补充协议变更（下调）了租金标准，其表述为“年租金现更改为”，约定不够明确，可作两种理解：1、从即日起变更租金标准；2、现在作出将合同期内租金标准的整体变更。根据金斯敦公司的解释，仅第二期少付金额的理由无法提供相应证据，其余每期所付金额均与理解2完全吻合，且从查明事实看，璨坤公司交付的房屋面积确实不足，协商下调租金适用整体租期亦属合理。而按璨坤公司的解释，从第5期开始租期前移，则补充协议中应明确该期起始日从2016年10月15日起算才为合理，难以理解以之后两期2017年2月15作为起算日进行描述。因此，一审法院认定租金的变更应为第2种理解，对璨坤公司解释的租期前移不予认定，金斯敦公司所支付租金仅第2期迟延10天以上，其余付款均未迟延10天。对于金斯敦公司第2期少付租金的理由，金斯敦公司虽然未能举证证明，但至双方达成补充协议之时，亦未对该少付部分作出约定，故一审法院采纳金斯敦公司的意见，认定补充协议是对租金标准整体下调的合意、以及对以往租金支付情况的确认，确认金斯敦公司支付租金至2019年5月31日止。至于第2期迟延支付超过10天，虽然已达到约定解除条件，但嗣后双方达成补充协议，加之璨坤公司也接收了之后的租金，璨坤公司已放弃该解除权。综上，对璨坤公司主张金斯敦公司违约而解除合同的意见不予支持。反之，璨坤公司与其出租人XX公司的租赁合同解除，已丧失转租权，致金斯敦公司无法继续承租系争房屋，璨坤公司构成违约，金斯敦公司有权行使法定解除权，但对金斯敦公司以璨坤公司和XX公司合同解除日作为本案租赁合同解除日的观点不予认同，判决解除本案租赁合同。对于金斯敦公司投入的装修赔偿问题。1、隔层部分属无效合同，璨坤公司作为出租方，未提供合法租赁物，应承担主要过错责任，金斯敦公司作为承租方，未尽审慎义务，应承担次要过错责任，一审法院酌定璨坤公司赔偿金斯敦公司装修现值的70%。关于现值的计算，按照鉴定部门的计算方式为：钢结构隔层工程961,450.35元-35X961,450.35元X95%/（30X12）=872,649.73元，该部分装修工程51,448.48元-37X51,448.48元X95%/（5X12）=21,308.25元，合计893,957.98元。璨坤公司应赔偿金斯敦公司该部分装修893,957.98元X70%为625,770.59元。2、合同有效部分，鉴于一审法院上述的认定，系璨坤公司的违约致解除合同，璨坤公司应对装修残值承担赔偿责任。关于残值的计算，鉴于上述对璨坤公司异议的认定，一审法院确认金斯敦公司投入装修的造价为2,086,513.93元（总装修造价）-51,448.48元（钢结构隔层装修工程造价）-422,623.14元（涂料粉刷工程造价）-4,677.10元（2号楼三楼装修工程造价）=1,607,765.21元，残值为1,607,765.21元-37X（1,607,765.21元/141）=1,185,869.37元。璨坤公司应赔偿金斯敦公司该部分装修1,185,869.37元。综上，璨坤公司应当赔偿金斯敦公司装修损失共1,811,639.96元。关于金斯敦公司的其余诉讼请求：合同解除后，璨坤公司应当将押金（租赁保证金）200,000元退还金斯敦公司。璨坤公司违约致合同解除，应依约承担违约金，鉴于合同部分无效，一审法院酌情将违约金调整为300,000元。关于返还租金的诉请，金斯敦公司基于璨坤公司通知于2019年2月28日搬离才主张返还，一审法院认为通知搬离仅为告知行为，属意思表示，并不影响金斯敦公司对租赁房屋的使用；其次关于停电事宜，系行政执法所致，此亦不能成为返还租金的理由，故一审法院对该诉讼请求不予支持。一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第五项、第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条第二款、第十一条第一项的规定，于二〇一九年十二月十九日作出判决：一、金斯敦公司与璨坤公司于2016年3月25日签订的《厂房租赁合同书》及2016年10月17日签订的《厂房租赁补充协议》部分有效、部分无效；有效部分予以解除；二、璨坤公司于判决生效之日起十日内返还金斯敦公司押金（保证金）人民币200,000元；三、璨坤公司于判决生效之日起十日内支付金斯敦公司违约金人民币300,000元；四、璨坤公司于判决生效之日起十日内赔偿金斯敦公司装修损失人民币1,811,639.96元；五、驳回金斯敦公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费30,144元，减半收取计15,072元，财产保全费5,000元，鉴定费66,270元，由金斯敦公司负担18,132元、璨坤公司负担68,210元。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，第12期2018年5月15日支付租金应为200,000元，原审表述有误，本院予以纠正。本院另查明，一审法院认定的其余事实无误，本院予以确认。本院认为，2016年10月，本案双方达成补充协议下调租金，结合考虑合同实际的履行情况，原审法院认定租金下调适用于整个租期应属合理。本案中，璨坤公司陈述其与大房东协商租金上涨未能达成一致，其目前确实没有房屋转租权。本院还注意到，璨坤公司与XX公司于另案中已解除租赁合同。本院认为，合同履行过程中，金斯敦公司支付租金虽略有迟延，但之后双方仍达成减租协议且璨坤公司继续收取租金，因此，涉讼租赁合同不能继续履行的原因在于璨坤公司丧失转租权，原审法院判决璨坤公司返还保证金、支付违约金并无不妥，可予维持。至于双方关于装修损失之争议，本院评述如下：双方约定的租赁面积超过产证登记的房屋建筑面积，涉讼厂房租赁合同部分有效，部分无效；涉讼租赁合同约定租赁期间，金斯敦公司可根据自己的经营特点进行装修；因此，原审法院综合考虑双方对于合同无效部分的过错比例，合同有效部分不能履行的责任方等因素，区分装修现值与装修残值所计算的赔偿额，客观合理，应予维持。综上所述，一审法院判决正确，本院予以维持。上诉人璨坤公司关于撤销一审判决第二、三、四项，改判其支付装修损失50万元的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币21,104.75元，由上诉人上海璨坤实业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 蒋辉霞审判员 翟从海二〇二〇年六月十六日书记员 金雯佳附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……