海南省三亚市城郊人民法院民事判决书（2020）琼0271民初2号原告：李某，女，1968年１月30日出生（公民身份号码：×××），汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：宁典，广东华商（三亚）律师事务所律师。被告：三亚华创七星房地产开发有限公司，住所地：海南省三亚市新风路美丽之冠。法定代表人：王久龙，该公司董事长。委托诉讼代理人：张镝，该公司员工。原告李某与被告三亚华创七星房地产开发有限公司（以下简称华创公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月31日公开开庭进行了审理。原告李某的委托诉讼代理人宁典、被告华创公司的委托诉讼代理人张镝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李某向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2017年3月2日签订编号为201703028000184的《商品房买卖合同（预售）》；2.判令被告向原告退还购房款765852元，并赔偿利息损失（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2017年3月3日计算至实际退款日）；3.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：被告是三亚美丽之冠楼盘项目的开发商，2017年进行售楼营销，宣传即买即住，现房交付。2017年3月2日原被告签订《商品房买卖合同（预售）》，原告向被告购买三亚美丽之冠F幢140Ａ房，房款765852元，于签订合同时一次性付清；F幢规划为地上28层，地下4层，原告于房屋交付之日起360个工作日取得房屋所有权证书，双方还约定了交付房屋的质量、装修标准等交付条件。合同签订当天，原告向被告付清房款765852元，被告于2017年３月24日交付140Ａ房。房屋交付后却存在漏水等严重质量问题，无法居住使用，多次催告仍无法修复。被告也未在约定的办证期（2018年8月28日）内完成房屋权证的办理。后原告进一步了解发现，被告所售房屋不仅存在严重质量问题，所售的F栋楼至今未能竣工验收，一直存在抵押，且F栋楼存在违建情形（地上加建了3层成31层，地下加建一层成为5层）。因所售楼盘至今无法竣工验收，其存在违建情形，原告所购房屋至今无法办理房屋产权证。根据《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条之规定，商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致原告无法办理房屋所有权登记，原告享有法定解除权，有权请求解除合同和赔偿损失。为维护自己的合法权益，原告诉至法院请求判如所请。被告华创公司辩称，一、关于本案的事实。双方于2017年3月2日签订《商品房买卖合同》，被告出售涉案房屋由三亚市住房和城乡建设局批准预售，有预售许可证。2017年3月24日原告在物业服务确认书上签名确认接受物业服务，同日在交房流转表上签字，表明原告接受交房的事实，３月25日原告在家具交房清单上签名确认接受房屋内的家具及物品，原告自房屋交付之日起已经居住并实际使用。二、原告的两项诉求不应得到支持。1.合同明确约定不应解除。《商品房买卖合同》第二十条约定：“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360个工作日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的每日0.005%向买受人支付违约金，违约金累计总额不超过总房价款的1%，按双方合同约定不退房，不能解除合同”。2.根据法律规定，不具备解除的法定条件。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第12条规定：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第13条规定：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。本案不属于主体结构质量不合格，无解除依据。3.原告已实际居住使用。原告对该房屋已居住使用３年，说明原告确认房屋能满足居住需求。关于房屋产权证，被告在积极努力办理相关手续，目前进展情况是F栋消防验收已办完，正在办竣工被告手续，F栋并不是违法建筑，只是办理手续需要时间，合同不应解除。4.关于抵押问题。签署合同时，被告已经披露了涉案房屋存在抵押的情形，附件中保函国家开发银行股份有限公司三亚市分行、中国华融资产管理股份有限公司海南省分公司和华融国际信托有限责任公司分别出具的《关于同意美丽之冠大酒店项目抵押销售》，相关抵押权人已同意将涉案房屋抵押销售，且承诺办理销售的房屋及分摊土地转让过户登记时，自动解除已销售房屋及分摊土地的抵押登记。综上，应驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2017年3月2日，原、被告订立《商品房买卖合同（预售）》，约定“三亚美丽之冠大酒店”项目为地上28层，地下4层；原告向被告购买该项目中的F栋14层140Ａ号房；面积为33.94平方米；总房价为765852元；房屋交付条件（第九条）为取得建设工程竣工验收合格证明文件；该商品房有抵押；房屋交付期限为2018年12月30日前，交付该商品房时出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照十二条处理；逾期交付责任（第十二条），逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知书送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照已付款日万分之一（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息等；房屋登记（第二十条），因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360个工作日内取得该商品房的房屋所有权证的，双方同意按照买受人不退房，出卖人按已付房款的每日0.005%向买受人支付违约金，违约金累计总额不能超过总房价的1%等。2017年３月24日，华创公司向李某交房，李某开始使用涉案房屋至今。国家开发银行股份有限公司三亚市分行、中国华融资产管理股份有限公司海南省分公司和华融国际信托有限责任公司分别出具的《关于同意美丽之冠大酒店项目抵押销售的函》，相关抵押权人已同意将涉案房屋抵押销售，且承诺办理销售的房屋及分摊土地转让过户登记时，自动解除已销售房屋及分摊土地的抵押登记。涉案F栋楼1-28层已经完成消防验收，29层到31层属于加层，因涉及规划问题违规，整栋楼至今未完成竣工验收，未能办理初始登记。2020年3月10日，三亚市自然资源和规划局作出《关于隋淑琴、龚雪巍信访事项答复的函》，载明三亚美丽之冠大酒店项目权利人为华创公司，登记的土地证号为三土房（2011）字第017684号，该项目存在大量擅自加层加建等违法建设情况，为解决该项目问题，2019年8月，三亚市自然资源和规划局会同市综合执法局等研究讨论项目问题推进解决相关事宜，并于2019年12月就推进解决美丽之冠大酒店项目违法建设相关问题的意见上报市政府。下一步，三亚市自然资源和规划局将依据市政府的意见办理相关手续，并督促开发商提供房屋实测报告，加快推进相关业务办理。本院认为，关于合同效力问题。双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的效力性强制性规定，合法有效。双方当事人应当按照合同约定享有权利和履行相应的义务。关于解除合同的条件是否成就问题。1.在签订合同时，原告李某对涉案F栋楼存在加建、抵押、未竣工验收的情况是了解的。2.2017年３月24日，华创公司向李某交房，李某开始使用涉案房屋至今。本案不存在逾期交付房屋的情形。因此，李某不能以逾期交付房屋为由解除合同。3.涉案合同约定因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360个工作日内取得该商品房的房屋所有权证的，双方同意按照买受人不退房，出卖人按已付房款的每日0.005%向买受人支付违约金，违约金累计总额不能超过总房价的1%等，即涉案合同约定逾期办证的法律后果是不解除合同，仅由华创公司承担支付违约金的责任。双方签订的合同未违反法律行政法规的禁止性规定，当事人的约定高于法定，应尊重双方的约定。本案中，华创公司逾期办证已构成违约，应当承担相应的法律责任。4.涉案F栋楼虽然存在加建、抵押、未竣工验收的情况，但签订合同时，相关抵押权人已同意将涉案房屋抵押销售，且承诺办理销售的房屋及分摊土地转让过户登记时，自动解除已销售房屋及分摊土地的抵押登记。华创公司正在与三亚市政府部门就涉案项目的加建和竣工验收问题进行磋商，三亚市政府部门正在积极推进项目的解决方案。政府部门至今也没有做出涉案项目的房屋不能进行竣工验收和办理产权证的决定。鉴上，李某已支付完购房款，并使用涉案房屋至今。在政府部门明确涉案项目的房屋不能进行竣工验收和办理产权证的决定之前，为了维护交易的稳定，涉案合同不适合解除。综上，原告李某要求解除涉案合同及被告华创公司返还购房款的诉讼请求，没有事实根据及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告李某的诉讼请求。案件受理费5729元（原告李某已预缴），由原告李某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审判员 吉才军二〇二〇年六月二日书记员 郭雅茹附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。