河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终940号上诉人（原审被告）：郑州进达置业有限公司，住所地：郑州市金水区纬五路68号院3号楼。法定代表人：顾崇允，公司董事长。委托诉讼代理人：刘保业，河南北法律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王景连，女，汉族，1970年4月10日出生，住河南省。委托诉讼代理人：申建华，河南殊尚律师事务所律师。上诉人郑州进达置业有限公司（以下简称进达公司）因与被上诉人王景连商品房销售合同纠纷一案，不服河南省新乡市红旗区人民法院（以下简称一审法院）（2019）豫0702民初6359号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人进达公司委托诉讼代理人刘保业，被上诉人王景连及其委托诉讼代理人申建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。进达公司上诉请求：一、请求依法撤销一审民事判决；二、依法驳回王景连的诉讼请求；三、上诉费由王景连负担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误；一审法院认定双方于2009年12月4日签订的《进达花园认购书》是有效的，属认定错误。该认购书是虚假的，签订时时间有改动，王景连所称缴纳房款及其他费用金达公司并未收到，且金达公司2017年6月23日以通知形式解除该认购书。二、一审法院程序违法；2017年6月27日，进达公司已不再享有案涉房屋权利义务。2017年9月28日，进达公司已将房屋出售给第三人方文奇，一审法院另案判决中已确认进达公司与方文奇之间签订的《进达花园认购书》是有效的，王景连不服另案判决，上诉案件正在审理中。故一审法院违反一事不再理原则，属程序违法。王景连辩称：一审法院查明事实清楚，适用法律正确，求求二审法院维持。一、代表进达公司出庭的是其托管公司河南侨法资产管理有限公司。案涉合同签订时，该公司并未对进达公司资产进行托管，亦未参与合同签订，无权对案涉合同提出质疑。二、王景连未收到任何书面的《解除合同通知书》。三、该案民事法律关系不属于《民事诉讼法》第124条规定的一事不再理的情形。王景连向一审法院起诉请求：一、判决确认王景连与进达公司于2009年12月4日签订的《进达花园认购书》有效；二、判决进达公司履行《进达花园认购书》确认的义务，协助王景连办理进达花园12A号楼9层东户房屋的产权手续。诉讼中，王景连变更诉讼请求为：一、判决确认王景连与进达公司于2009年12月4日签订的《进达花园认购书》有效；二、诉讼费由进达公司承担。一审法院认定事实：2009年12月4日，王景连作为买受人与进达公司作为出卖人签订《进达花园认购书》，内容为：房屋位置为进达花园小区＋12号楼9层东户，面积为143平方米，总房款为308880元。合同签订当日，王景连向进达公司支付购房款93000元，并由进达公司向其出具收据一份。2012年1月15日王景连再次向进达公司支付房款8780元，同时支付配套费21220元，进达公司向其出具收据二份。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，王景连、进达公司于2009年12月4日签订的《进达花园认购书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效合同。故对王景连要求确认上述合同有效的诉讼请求，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审缺席判决：确认王景连与进达公司于2009年12月4日签订的《进达花园认购书》有效。案件受理费5933元，实收100元，退还王景连5833元，由进达公司负担。二审中进达公司提交四组证据，证据一：新乡市住房和城乡建设委员会关于积极推进进达花园遗留问题的情况说明、新乡市不动产登记中心关于进达花园小区无法办理不动产权证书问题的情况说明、新乡市城乡规划局（2017）45号文件。证明目的：案涉房屋所在楼盘目前尚未取得建设工程规划许可证及商品房预售许可证，王景连与进达公司签订的《进达花园认购书无效》。证据二：郑州市公安局郑东分局立案决定书一份、进达公司法定代表人委托书一份、通知书一份。证明目的：进达公司法定代表人因刑事案件被立案处理，其委托托管单位对其公司各项业务进行处置及处理。托管单位以进达公司名义多次向王景连发送短信、电话、书面通知等，催促王景连补缴尾款，王景连置之不理。证据三：郑东新区打击和处置非法集资工作领导小组会议纪要一份、郑州高新技术产业开发区人民法院函一份、郑东新区打击和处置非法集资工作领导小组通知一份、河南省高院关于涉众型经济犯罪案件涉案财物审查认定与处置工作的指导意见一份、河南城乡小康进达投资担保有限公司案件处置工作组委托书一份、郑东新区打击和处置非法集资办公司情况说明一份。证明目的：进达公司合法委托托管单位处置资产得到政府认可并以文件、会议纪要等规范性文件加以明确。河南省高院对此以指导意见的形式加以确认。托管单位以进达公司名义对王景连发布补缴尾款及解除合同合法有效。证据四：一审法院（2019）豫0702民初3737号民事判决。证明目的：自2019年7月1日，案外人对本案涉案房屋诉讼后，案涉房屋正在司法程序处理之中，王景连为（2019）豫0702民初3737号案件当事人，于2019年10月22日在同一法院处理过程中，对同一事实、标的恶意进行另案诉讼，导致一审法院对同一事实、同一标的作出两种不同结果，存在同一事实重复处理。王景连质证称：对第一组证据真实性均有异议，证据属于复印件，复印件所涉内容，王景连均不知晓。且在2009年王景连与进达公司签订了是认购合同，是一份预约合同，不是本约合同。该份合同未违反法律强制性规定，所以该份合同无效。对第二组证据真实性有异议，证明目的有异议，王景连没有收到任何通知和电话。第三组证据均未复印件，对真实性有异议。且与本案无关联性。不能达到进达公司的证明目的。第四组真实性无异议，对证明目的有异议，本案不违反民诉法一事不再理原则。王景连提交三组证据，证据一：国家企业信用信息公示系统企业信用信息公示报告一份，证据二：河南省郑州市中级人民法院（2017）豫01刑终949号刑事裁定书一份，证据三：2016年11月23日进达公司法人向河南侨发公司出具的委托书一份。证明目的：进达公司成立2005年11月12日。进达公司法人于2016年5月6日因涉嫌非吸被逮捕。2016年11月23日进达公司法人向河南侨发公司出具的委托书一份，证明侨发公司接管进达公司资产在2016年之后，或侨发公司在2009年并未参与王景连与进达认购书的签订。其无权对本案合同提出质疑。并且王景连对进达公司出示的2016年11月23日进达公司向侨发公司出具的委托书真实性存疑。理由是，2016年5月6日进达公司法人被依法逮捕，根据刑诉法的规定，自嫌疑人被逮捕之日至案件移送审查起诉最长期限7个月。也就是说，在公安侦查期间进达公司法人不可能对相关资产对侨发公司进行委托。进达公司质证称：对委托书真实性无异议，该委托书真实证明了进达公司法定代表人合法委托托管单位，对进达公司所涉资产进行处置。对判决书和进达公司的信用报告无异议，但是对王景连的证明目的有异议，正是由于进达公司的法定代表人，因涉及非吸案件被刑事追诉，2016.11月份进达公司的法定代表人委托托管单位对进达公司所涉全部资产进行处置。并得到郑州东区政府进行认可。并发布相关文件及会议纪要加以确认。王景连的三份证据不能证明其证明目的。本院认可双方提供证据的真实性，并结合本案案情予以综合认定。二审中查明：案涉房屋没有取得建设工程规划许可证和商品房预售许可证明。二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为：关于《进达花园认购书》的效力问题。民事合同可分为本约合同和预约合同，本约是相对于预约而言的，在预约中约定将来要订立的契约即为本约；预约则是约定将来订立一定契约的契约；预约合同的目的是确保与相对人在将来订立本约合同。商品房认购书主要是反映房屋买卖双方当事人就房屋买卖事项的磋商过程和双方在磋商过程中就部分要素达成一致的意思表示。《商品房销售管理办法》第十六条“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。本案中，当事人双方签订《进达花园认购书》，王景连按照约定支付了部分款项，但是对余款的付款时间、房屋的交付使用条件及日期、办理产权登记有关事宜等主要内容没有约定，不具备商品房买卖合同的特征，该认购书的目的是确保将来订立商品房买卖合同，故该《进达花园认购书》系预约合同，是双方的真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，对双方产生法律效力。故进达公司上诉请求驳回王景连的诉讼请求，本院不予支持。综上，进达公司上诉请求不成立，不予支持；一审虽没对《进达花园认购书》的性质进行评价，但不影响判决结果。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由郑州进达置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  程俊林审判员  周云贺审判员  郭中伟二〇二〇年六月八日书记员  王 铮