福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0203民初1554号 原告（反诉被告）：郭庆洪，男，1968年10月25日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：李安荣，福建金方正律师事务所律师。 被告（反诉原告）：罗京，男，1990年3月22日出生，汉族，住江西省丰城市。 委托诉讼代理人：陈贝雯，福建重宇合众律师事务所律师。 委托诉讼代理人：涂崇禹，福建重宇合众律师事务所律师。 第三人：黄礼文，男，1980年8月18日出生，汉族，户籍所在地福建省闽清县。 原告（反诉被告）郭庆洪与被告（反诉原告）罗京合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，根据罗京申请，依法追加黄礼文为本案第三人参加诉讼并适用简易程序，公开开庭进行了审理。郭庆洪的委托诉讼代理人李安荣，罗京及其委托诉讼代理人陈贝雯，第三人黄礼文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郭庆洪向本院提出诉讼请求：1.罗京支付郭庆洪转让费17万元及利息（以17万元为基数，从2018年6月1日，即2018年4月15日往后推算45天起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际还款之日）。事实与理由：位于厦门市思明区房屋系陈阿庆所有，2017年12月18日陈阿庆将房屋出租给郭庆洪、黄礼文作为民宿使用，双方签订《房屋租赁合同书》，租期十年至2027年12月18日止。随后郭庆洪将承租房屋以“厦浪湾闽舍”的名义对外出租经营。2018年3月期间，罗京及其亲友多次来民宿考察了解，提出转让民宿经营。经双方多次协商，并征得民宿房东同意后，于2018年4月15日签订《民宿转让协议》约定：1.郭庆洪自愿将讼争民宿的经营权有偿转让给罗京，转让费30万元；2.合同签订时向郭庆洪支付首付款13万元，剩余17万元由罗京于民宿房东签订租房合同即转让生效后45日内交付；3.交付首付款后，即向罗京交付该民宿经营权及附属网络经营平台等；4.罗京支付首付款后，郭庆洪应协助罗京与民宿房东签订房屋租赁合同并协助罗京进场经营；5.双方就履行合同发生纠纷应通过协商解决等。当日，在郭庆洪的居间协调下，罗京与房东陈阿庆签订《房屋租赁合同书》，同时郭庆洪将民宿移交给罗京管理经营，罗京当日支付原告10万元转让费，尚欠3万元首付款。2018年4月16日罗京支付陈阿庆4.2万元押金和8.4万元租金，在郭庆洪催促下，罗京又于2018年4月20日支付郭庆洪3万元转让费。剩余17万元罗京却以与房东发生争议为借口迟迟未支付。 罗京与陈阿庆之间的纠纷经过两次法院审理已经审结，但罗京仍欠付郭庆洪17万元转让费。 罗京辩称，郭庆洪诉求罗京支付转让费17万元没有事实和法律依据，应当予以驳回。一、《民宿转让协议》中郭庆洪应当履行的义务至少包含促成罗京与房东陈阿庆的房屋租赁合同成立；转让民宿的附属设施；罗京能够在案涉地址内进场经营民宿；转让民宿经营权、附属网络经营平台、商号。二、其中促成罗京与陈阿庆签订房屋租赁合同符合居间行为的特征。合同法第四百二十五条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，出租人与承租人订立的租赁合同无效。《厦门市民宿管理暂行办法》第二条规定，用于经营民宿的建筑物应为合法建筑，凡涉及违法的建筑物不得用于经营民宿。郭庆洪提供的签订租赁合同的案涉房屋存在未有合法合法批建手续的建筑，无法作为民宿经营，不符合居间的目的，应当认为郭庆洪未履行居间义务，不应当收取费用。同时，合同法第四百二十七条规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，罗京与陈阿庆签订的房屋租赁合同已被生效判决确认存在无效合同（无效部分占合同总面积的3/4），郭庆洪并未促成合同成立，无权要求支付报酬。三、其中关于转让民宿附属设施符合买卖合同的特征。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。根据生效判决查明的事实，陈阿庆确认案涉房屋内的附属设施归其所有，郭庆洪向其承租时并未支付转让费受让附属设施，郭庆洪无权处分，现案涉房屋内的附属设施已由陈阿庆另行授权给其他承租人进行处分，罗京无法取得附属设施的所有权。四、案涉转让协议第四条约定罗京支付首付款后，郭庆洪应协助罗京进场经营民宿，但是至始至终罗京无法进场经营民宿，这是黄礼文多次确认的事实，郭庆洪显然没有履行协议约定内容，罗京有权拒付剩余转让款。五、郭庆洪并未在案涉地址登记商事主体，也没有任何民宿经营所需的许可资质，所谓的民宿经营权，最多是一种退出案涉地址不经营民宿的不竞争权，但是前述行为对罗京有实质意义的基础是罗京能够在案涉地址合法经营民宿，而如前所述，此种意义并不存在；而附属网络经营平台，经陈阿庆确认早已不存在，郭庆洪也未注册商号，不存在转让的基础。六、罗京提出反诉要求解除合同，根据合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。罗京无需支付剩余转让费。七、本案不存在利息支付问题，即便有，利息计算标准也应该按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 罗京向本院提出反诉请求：1.解除罗京与郭庆洪签订的《民宿转让协议》；2.郭庆洪和黄礼文返还罗京已支付的转让费13万元。事实和理由：罗京与郭庆洪就坐落于厦门市思明区闽舍建筑面积600平方米经营权及其附属设施转让事宜签订《民宿转让协议》，约定罗京支付首付款13万元，首付款支付后，郭庆洪应协助罗京与陈阿庆签订房屋租赁合同并协助罗京进场经营民宿，不能按规定交付民宿经营权或交付民宿经营权后不积极协助罗京与民宿房东签订租赁协议的，罗京有权拒付剩余转让款等。罗京分别于2018年4月15日支付10万元、2018年4月20日支付3万元，2018年4月20日黄礼文、郭庆洪之委托代理人高飞飞向罗京出具收条，确认收到首付款13万元。然罗京支付首付款后，无法进行民宿经营也未接收任何附属设施，罗京就案涉民宿签订的《房产租赁合同》已被生效判决确认部分有效部分无效，罗京的合同目的无法实现并造成巨大经济损失。 郭庆洪辩称，一、当事人之间的讼争转让协议合法有效，系对经营场地和经营权的合法转让。罗京签订协议时已经清楚产权人陈阿庆的产权情况和讼争场地的实际情况，应当自负经营风险。二、郭庆洪已经依照协议约定履行义务，协助罗京与陈阿庆签订合同并交付讼争场所。罗京先后支付两笔款，后因为罗京与陈阿庆的纠纷拒绝支付剩余转让费，罗京与陈阿庆的纠纷与郭庆洪无关，且罗京在前案中的诉求已经被法院驳回。因此，罗京拒付款项、推翻讼争协议的理由不成立。 黄礼文针对本反诉陈述，其已经与郭庆洪一起促成罗京和陈阿庆签订合同，也已经和罗京完成场所及设施的交接。罗京和陈阿庆、郭庆洪的之间的纠纷与黄礼文无关。 本院经审理认定事实如下：2018年4月，郭庆洪（甲方）与罗京（乙方）签订一份《民宿转让协议》，约定甲、乙双方就厦浪湾闽舍及其附属设施转让事项经协商一致，达成如下条款：甲方自愿将坐落在厦浪湾闽舍建筑面积600平方米经营权有偿转让给乙方，转让费30万元；乙方于合同签订时支付首付款13万元，剩余17万元于民宿房东签订租房合同即转让生效后45日内交付；甲方于乙方交付首付款后即向乙方交付该民宿经营权及附属网络经营平台等，该民宿的商号自移交之日起归乙方享有，乙方有权继续使用或者变更，甲方不得干涉；乙方支付首付款后，甲方应协助乙方与民宿房东签订房屋租赁合同并协助乙方进场经营民宿；如甲方违反本合同条款，不能按规定交付民宿经营权或交付民宿经营权后不积极协助乙方与民宿房东签订租赁协议的，乙方有权拒付剩余转让款；甲方交付该民宿前，有关该民宿的债务由甲方承担，交付该民宿前，有关该民宿的债权由甲方享有。协议签订后，罗京分别于2018年4月15日支付了10万元转让费，于2018年4月20日支付了3万元转让费。 另查明，罗京因承租上述房屋发生纠纷，于2018年7月19日以陈阿庆为被告，郭庆洪、黄礼文为第三人以房屋租赁合同纠纷为由向本院提起诉讼，请求判令：陈阿庆立即向罗京返还12.6万元、支付违约金4.2万元以及赔偿损失。本院以（2018）闽0203民初12542号立案受理。 该案中查明如下事实：2017年12月18日，陈阿庆（出租方、甲方）与郭庆洪、黄礼文（承租方、乙方）签订了一份《房屋租赁合同书》，约定租赁房屋建筑面积600平方米，租赁用途为民宿，不得擅自另作别用；租赁期限从2017年12月18日至2027年12月18日止，每月租金为3.4万元。此后，郭庆洪、黄礼文在承租房屋处经营“厦浪湾闽舍”。 郭庆洪与罗京签订上述《民宿转让协议》后，经郭庆洪、黄礼文居间协调，陈阿庆（出租方、甲方）与罗京（承租方、乙方）于2018年4月15日签订了一份《房产租赁合同》，约定租赁房屋建筑面积600平方米，租赁用途为民宿，不得擅自另作别用；租赁期限从2018年4月18日至2027年4月17日止，每月租金为4.2万元，每三年递增10%；租赁期间，双方均不得借故解除合同，如当事人一方如有正当理由要求解除合同时，须提前1个月通知对方，经对方同意后解除合同，由提出解除合同的一方支付1个月的租金作为违约赔偿金。该合同签订后，罗京于2018年4月16日支付了4.2万元押金及8.4万元租金。 该案中另查明，讼争门牌号处实际共有三处建筑，其中主楼部分有三层半，主楼后边及侧边还有其余两处建筑；其中主楼的一、二层具有产权登记，登记的总建筑面积为327平方米，实测面积中还有27平方米未有权属登记，主楼外其余建筑未有合法批建手续。郭庆洪、黄礼文承租后，实际使用主楼一、三层以及其余建筑中的十五个房间经营民宿，主楼二层由陈阿庆一家实际居住使用，该二层的阳台处另行搭盖了一处楼梯以供二层独立使用。 2018年7月8日，黄礼文签署了两份《证明》，分别载明“本人黄礼文证明陈阿庆虽与罗京签订《房屋租赁合同书》，约定月租金为42000元，但签订前述租赁合同书后，陈阿庆反悔要增加月租金，并拒绝将厦门市思明区西边社100号房屋交付给罗京”，“本人黄礼文证明陈阿庆从未将厦门市思明区房屋交付罗京，罗京一直与陈阿庆进行交涉未果。同时，陈阿庆与罗京交涉房屋租赁事宜时，陈阿庆提出免除罗京相当于一个月租金金额，即第一期租金（三个月租金）和押金（相当于一个月租金）可以扣除相当于一个月租金金额，罗京仅需支付相当于三个月租金金额，陈阿庆与罗京对此予以确认，并口头进行约定”。黄礼文在庭审时表示前述《证明》系罗京岳父打印好之后交给其签字，其只知道当时民宿确实没有在经营，但不清楚未经营的具体原因。 该案中还查明，讼争合同签订后，双方多次进行协商，协商过程提及陈阿庆签约前对罗京向黄礼文支付转让费一事并不知情，双方认为受到黄礼文的欺骗。2018年4月22日，罗京岳父与陈阿庆夫妇进行协商时，陈阿庆一方提及“你们要搬东西，我说这些都是我的”，罗京岳父提及“我们才知道啊他没有出一分钱的东西都是你的”。2018年5月2日，罗京及其岳父与陈阿庆夫妇进行协商时，陈阿庆一方提及“既然存在了这个愚弄……现在我们做正经事是说，回归比较理性的做法，你这个房子要给我租多少钱？能接受的，能让你尽量让你，好好合作”“那你把那个合同拿过来，我把钱汇过去给你，我们就当面把它撕毁，至于你要，以后你才来和我重新订”“我就是最低价4万8给你”“那时间能不能改6年”；罗京岳父提及“你讲个意见，我听一下，如果行就行，我们就谈今天为止，不行的话，你看你的钱愿意退给我就退给我，不愿意退给我，那就另外一码事情”，“4万5我今天表个态，如果是谈不拢，大家就不谈了”。2018年5月31日，陈阿庆向罗京发送信息“罗京，上月你们工人进场施工，棉被等弄得很乱，放在地板上，你们也应该整理一下，也别糟蹋这些东西，你要抓紧时间过来整理”。2018年6月1日，罗京岳父与陈阿庆协商时，罗京岳父提及“这个东西三个人没谈妥，你怎么进场做？进场他也会来吵”“我们没拿钥匙走，钥匙都在前台”“我没有进场的话你收不到房租，我跟你讲实话，你随便怎么样都收不到房租”，“你想一下，我进场了你还接客人吗”。2018年6月7日，陈阿庆向罗京发送短信“罗京，合同时押一付三，但是你只付两个月，还欠一个月的房租要赶紧付”。2018年7月10日，罗京向陈阿庆发出一份《催告函》，催促陈阿庆交付租赁房屋。陈阿庆收到该函后，于2018年7月14日回复罗京一份《复函》，提出租赁房屋早已交接，已由罗京实际进行管理、使用，并要求罗京付清拖欠的租金。该函件的投递信息显示为“退回”。2018年7月23日，陈阿庆向罗京发送短信，称因其逾期拒付租金，要求收回租赁房屋自行管业。 该判决书认为，陈阿庆与罗京于2018年4月15日签订的《房产租赁合同》的租赁标的中包含未按照建设工程规划许可证规定建设的部分，租赁合同中约定的租赁标的超出建设工程规划许可证批建部分无效，未超过部分属有效。罗京与陈阿庆签订《房产租赁合同》系源于其已向郭庆洪、黄礼文受让了“厦浪湾闽舍”的经营权及附属设施，“厦浪湾闽舍”民宿的经营依托于讼争租赁房屋，因此《房产租赁合同》的履行与案涉《民宿转让协议》之间密不可分。在《房产租赁合同》签订当日以及之后，罗京也已实际支付了13万元转让费，可见郭庆洪、黄礼文已经向其移交了相关附属设施，至于郭庆洪、黄礼文是否有权转让该附属设施，双方可另行处理，并不影响对该移交事实的认定。如前所述，讼争合同履行与案涉《民宿转让协议》密不可分，存放在讼争房屋内的附属设施已经移交，罗京所举证据均无法证明陈阿庆实际阻止其使用讼争房屋，因此应认定讼争房屋已经移交。就罗京是否有权处分附属设施的问题，双方也可另行协商解决。在案录音未能全面完整地反映双方签约后协商的全过程，无法体现双方提及相关内容的具体背景缘由，亦无法证明陈阿庆拒绝履约。讼争合同虽部分有效、部分无效，但因讼争房屋已经移交给罗京，因此在其未向陈阿庆腾退租赁房屋或陈阿庆自行收回租赁房屋前，罗京仍应按租赁标准支付租金及占用费。因此，罗京以陈阿庆未交付租赁房屋为由，要求退还已付款项、违约金及赔偿损失等，无事实及法律依据，本院不予支持。该案判决：驳回罗京的诉讼请求。 罗京不服该判决提出上诉，厦门市中级人民法院以（2019）闽02民终1079号对该案作出终审判决，驳回上诉，维持原判。 本院认为，罗京与郭庆洪签订《民宿转让协议》系当事人之间就上述厦浪湾闽舍经营权转让的约定，即郭庆洪将厦浪湾闽舍的经营权转让给罗京，罗京支付30万元的转让款。罗京提出的该协议符合居间特征的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。从《民宿转让协议》约定的其他内容看，罗京支付剩余17万元的成就条件系罗京与民宿房东（陈阿庆）签订租房合同后45日内交付。结合上述生效判决查明的事实可以认定，罗京已于2018年4月15日与陈阿庆签订《房产租赁合同》，郭庆洪、黄礼文也已经向罗京移交了该民宿的相关附属设施。罗京提出的上述《证明》及录音也不足以证明其提出的因《房产租赁合同》的效力问题或因郭庆洪等人的行为导致罗京无法进行民宿经营也未接收任何附属设施等主张。综上所述，郭庆洪提出的诉讼请求可以成立，本院予以支持。鉴于本案存在前案查明的上述事实，对郭庆洪提出的利息主张不再予以支持。同上所述，罗京提出的反诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、罗京于本判决生效之日起十日内向郭庆洪支付转让款17万元； 二、驳回郭庆洪的其他诉讼请求； 二、驳回罗京的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费2000元，由郭庆洪负担162元；罗京负担1838元，反诉案件受理费1850元，由罗京负担。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行，逾期未履行的，应向本院主动报告财产情况，并不得有隐匿、转移财产或高消费行为。本条款即为执行通知，本案进入执行后，人民法院不再另行发出执行通知。违反本条规定的，人民法院可以依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  吕云平 二〇二〇年六月十日 书记员  王 雪 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。