重庆市第四中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝04民终600号 上诉人（原审原告）：李光荣，男，1955年2月9日出生，汉族，住重庆市巴南区。 委托诉讼代理人：杨维科，重庆圣必德律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：重庆银行股份有限公司石柱支行，住所地重庆市石柱土家族自治县南宾街道万寿大道100号。统一社会信用代码91500240696565965H。 法定代表人：袁强，该行行长。 委托诉讼代理人：刘友谊，男，1973年9月1日出生，苗族，住重庆市石柱土家族自治县。 被上诉人（原审被告)：刘安文，男，1972年4月26日出生，土家族，住重庆市石柱土家族自治县。 被上诉人（原审被告）：谭地琼，女，1974年3月16日出生，土家族，住重庆市石柱土家族自治县。 被上诉人（原审被告）：刘涛，男，1972年11月8日出生，土家族，住重庆市石柱土家族自治县。 被上诉人（原审被告）：郎兵华，女，1974年3月27日出生，土家族，住重庆市石柱土家族自治县。 被上诉人（原审被告，被执行人）：重庆含宇林业有限公司，住所地重庆市石柱土家族自治县南宾镇万寿大道36号1幢1-5-4。统一社会信用代码91500240588046308C。 法定代表人：刘安文，该公司经理。 上诉人李光荣因与被上诉人刘安文、谭地琼、重庆银行股份有限公司石柱支行（以下简称重庆银行石柱支行）、刘涛、郎兵华、重庆含宇林业有限公司（以下简称含宇公司）案外人执行异议之诉一案，不服重庆市石柱土家族自治县人民法院(2019)渝0240民初5574号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，于2020年6月2日对上诉人李光荣的委托诉讼代理人杨维科,重庆银行石柱支行的委托诉讼代理人刘友谊进行了询问，被上诉人刘安文、刘涛、谭地琼、郎兵华、含宇公司经本院合法传票传唤未到庭。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 李光荣上诉请求：一、请求排除执行案涉标的房屋(位于重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾南路197号X幢X-XX号);二、本案一、二审案件受理费用由被上诉人承担。事实与理由：一审认定事实和适用法律错误。1.李光荣作为商品房消费者应当尽到的注意义务，不应当包括对房地产公司所售房屋进行权属调查，只应当注意所购买的房屋是否符合销售的条件。签订合同时，李光荣先对重庆市平宇房地产开发有限公司（以下简称平宇公司）相关售房许可以及权证进行了查看，认为平宇公司销售案涉房屋是符合现售条件的，因此李光荣与平宇公司“林泉雅舍”售房部签订了商品房买卖合同，且签订合同后，于物管处取得案涉房屋全部钥匙，正常入住，事实上已经尽到自己作为善意商品房消费者的合理注意义务。一审法院对案涉的购房款金额认定有误。一审判决认定案涉房屋的商品房买卖合同约定的购房款是88490元，但是其中不包括房屋大修基金等款项，事实是李光荣总共两次以银行转账的方式支付了155000元，且房屋买卖行为属于市场行为，该价格与同时同类同面积房屋的价格相当，没有达到“过分高”或“过分低”的法定尺度。2.重庆银行石柱支行、刘涛知道或者应当知道平宇公司将登记在刘涛名下的房屋再次出售的事实，其再次设定抵押不能对抗李光荣的权利。平宇公司以房抵款给刘涛，刘涛积极配合平宇公司二次卖房，李光荣合法买卖并正常入住，掩盖了平宇公司的不法行为，刘涛事实上认可了房屋另卖给李光荣的行为。重庆银行石柱支行于2016年12月23日另行抵押的行为明显不当。刘涛、重庆银行石柱支行于2016年12月23日另行在涉案厉屋上设定抵押并予登记，其中重庆银行石柱支行在对抵押房屋进行实物调查时明知抵押房屋已有他人入住的情形下，仍然在他人房屋上设定抵押，该行为明显不当，其抵押权不能对抗买受人，另行设定的权利障碍应予排除。3.李光荣一直要求办理产权过户登记，李光荣向平宇公司法定代表人刘安文多次通过电话以及短信的方式提出办理过户登记的请求，平宇公司极尽拖延，李光荣不得不通过诉讼保护自己的权益，于2018年8月14日第一次诉讼，2019年2月25日第二次诉讼，虽然均被驳回，但足以证明李光荣积极作为，请求办理产权过户登记。4.根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，结合“九民纪要”第127条的释义，非因买受人自身原因未办理过户登记，并不包含买受人未尽“谨慎调查”的义务。 重庆银行石柱支行辩称，1.房屋所有权的问题，刘涛对涉案房屋享有所有权，平宇公司将房屋出售，但是本身房屋并不是平宇公司的房屋，其没有权利处分房屋；2.平宇公司私自出售房屋，但是刘涛并没有审查；3.刘涛与银行办理房屋抵押，是双方真实意思的表示；4.李光荣购买的房屋价格是十几万元，但是房屋实际价格远远高于这个价格，涉案房屋在银行进行抵押情况下，李光荣还去找平宇公司低价购买房屋就是为了捡便宜，没有尽到谨慎审查的义务。 被上诉人刘安文、刘涛、谭地琼、郎兵华、含宇公司均未发表答辩意见。 李光荣向一审法院提出诉讼请求：排除执行案涉标的房屋（位于重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾南路197号X幢X-XX号）。 一审法院认定事实：刘安文与郎兵华原系夫妻关系，刘涛与谭地琼系夫妻关系。2015年10月20日，平宇公司与刘涛签订《房屋买卖合同》，平宇公司将涉案房屋出售给刘涛，并于2015年10月22日将涉案房屋转移登记到刘涛名下。2015年11月3日，刘涛用含涉案房屋在内的房屋为冉燕珍在重庆银行石柱支行160万元的贷款办理了抵押登记。李光荣于2016年8月7日与平宇公司签订《商品房买卖合同》，平宇公司将涉案房屋（该房屋的所有权人系刘涛，且该房屋此时已设定有重庆银行石柱支行的抵押权登记）出售给李光荣，合同约定价格为88490.00元，房款李光荣已于2016年7月27日支付完毕。2016年12月22日因冉燕珍还款涉案房屋解押。2016年12月23日，刘涛又用含涉案房屋在内的房屋为刘安文在重庆银行石柱支行贷款165万元办理了抵押登记。2018年1月19日，重庆银行石柱支行向本院起诉刘安文、郎兵华、刘涛、谭地琼、含宇公司金融借款合同纠纷一案，石柱县人民法院于2018年4月24日作出（2018）渝0240民初524号民事判决书，其判决主文第二项载明“原告重庆银行石柱支行对被告刘涛、谭地琼提供的抵押物即位于重庆市石柱县迎宾南路197号的14套房屋（含涉案房屋）享有抵押权和优先受偿权”，该判决生效后，重庆银行石柱支行向石柱县人民法院申请执行，石柱县人民法院于2018年12月30日对涉案房屋进行了查封。李光荣于2019年10月28日向本院提出执行异议，石柱县人民法院于2019年11月6日作出（2019）渝0240执异31号执行裁定书，裁定驳回了李光荣的异议请求。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条的规定“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”，又参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，本案属于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，案外人主张排除执行主要看其情形是否满足该条规定的四个要件：其一，李光荣在石柱县人民法院查封前与平宇公司签订了书面的房屋买卖合同，尽管平宇公司不是涉案房屋的权利人，但并不影响该买卖合同的效力，故符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”规定的情形。其二，李光蓉于2016年7月29日接房入住，并缴纳了相关的物管费、电费等，说明在人民法院查封涉案房屋前原告已合法占有该房屋。其三，李光荣已按与平宇公司签订的房屋买卖合同约定支付了全部的房屋对价，符合“已支付全部价款的情形”。其四，李光荣购买涉案房屋时，该房屋系登记在刘涛名下，平宇公司并非涉案房屋权利人，且李光荣在购买该房屋时，该房屋就设定有重庆银行石柱支行的抵押权登记，李光荣在购买涉案房屋没有尽到合理的注意义务，导致所购房屋出售者非房屋实际所有权人，且所购房屋存在抵押权，而无法办理过户登记，故涉案房屋未办理过户登记与李光荣对他人权利障碍的忽略有关，即与买受人即原告自身原因有关，不符合“非因买受人原因未办理过户登记”的要件。综上所述，李光荣主张排除执行涉案房屋的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决：驳回李光荣的诉讼请求。案件受理费2012.25元，由李光荣负担。 二审中，上诉人李光荣向本院提交以下新证据：（1）涉案房屋的《重庆市土地房屋权属登记申请书》、《重庆市商品房买卖合同》复印件各一份，拟证明平宇公司与刘涛签订虚假购房合同，涉案房屋产权未实际转移。经本院组织质证和询问，刘涛（平宇公司有同名同姓两个刘涛，大刘涛即本案刘涛，1972年生）自认该证据上的签名均非自己书写；含宇公司和平宇公司法定代表人刘安文质证认为，其上签名不是本案刘涛书写，承认平宇公司实际转移登记与刘涛只是因刘涛是可以信任的朋友，能够方便卖房和办理抵押登记；重庆银行石柱支行质证确认其上签名并非本案刘涛书写。本院经审查认为，以上证据真实、合法，与本案有关联性，本院予以采信。 本院二审中查明：1.刘涛与平宇公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及《重庆市土地房屋权属登记申请书》中“刘涛”的签名非本人签名。2.刘涛与平宇公司无建设工程施工依据和结算依据，也无以物抵债协议,刘涛未向平宇公司出具授权委托书授权其代签涉案房屋买卖合同。3.刘涛在与重庆银行石柱支行的抵押贷款协议上签字属实。4.平宇公司将案涉房屋转移登记到刘涛名下并非转移房屋的所有权，而是为了方便用案涉房屋进行抵押贷款。 本院对一审认定的事实予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：涉案房屋是否能够排除重庆银行石柱支行申请的执行。首先，涉案房屋产权虽然已转移登记到刘涛的名下，但刘涛并非涉案房屋的实际产权人。根据本院二审查明的事实可知，本案中并无证据证明平宇公司与刘涛之间存在以物抵债的基础法律关系，平宇公司转移登记涉案房屋产权时刘涛本人并无在买卖合同及权属登记申请书上签字，平宇公司自认其将涉案房屋产权登记在刘涛名下仅是为了方便抵押贷款。即，刘涛并无获得涉案房屋产权的意思表示，平宇公司也无将涉案房屋产权转让给刘涛的意思表示。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。据此，平宇公司将涉案房屋产权转移登记在刘涛名下并非具有转让房屋产权的真实意思表示，即该意思表示是虚假的，以虚假意思表示实施的房屋买卖及产权变更登记行为无效。涉案房屋真实权利人仍为平宇公司。其次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，虽然涉案房屋登记在刘涛名下，但该房屋仍为平宇公司的房屋，李光荣与平宇公司签订的买卖合同应合法有效；李光荣已经支付了全部购房款并在查封前合法占有了该房屋，因该房屋系商品房，且房屋未能办理产权过户系因为刘涛配合平宇公司将涉案房屋设置了抵押，涉案房屋未能办理过户登记并非是购房人李光荣的自身原因。故李光荣的诉求符合该条规定，一审法院驳回其诉讼请求不当，应予纠正。 综上所述，因当事人在二审中举示新证据，导致原判认定部分事实不清，裁判结果不当，本院予以纠正。李光荣的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第三十二条、第五十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销石柱土家族自治县人民法院(2019)渝0240民初5574号民事判决； 二、在重庆银行股份有限公司石柱支行申请执行刘安文、谭地琼、刘涛、郎兵华、重庆含宇林业有限公司一案中不得执行位于重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾南路197号X幢X-XX号房屋。 三、驳回李光荣的其余诉讼请求。 一审案件受理费2012.25元，由重庆银行股份有限公司石柱支行负担；二审案件受理费2012.25元，由重庆银行股份有限公司石柱支行负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张泽端 审 判 员 王勐视 审 判 员 谢长江 二〇二〇年六月二十八日 法官助理 王秀丽 书 记 员 董天嘉