广东省韶关市武江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0203民初898号原告：广东博奥源物业服务有限公司（原名称为“韶关市博奥源物业服务有限公司”），住所：韶关市武江区西河芙蓉东路芙蓉新城西区******（限作办公室使用）。法定代表人：葛红琴，该公司董事长。委托诉讼代理人：雷志升，男，该公司员工。委托诉讼代理人：陈飞，女，该公司员工。被告：周广京，男，1983年6月13日出生，汉族，住所：韶关市武江区******金平楼1104房。原告广东博奥源物业服务有限公司（以下简称博奥源物业公司）与被告周广京物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告博奥源物业公司的委托诉讼代理人雷志升、被告周广京到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告博奥源物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付水费及水电公摊合计2564.44元；2、判令被告支付水费及水电公摊费滞纳金406元；3、判令被告承担诉讼费用。事实与理由：原告受韶关市武江区***业主委员会委托，为该小区提供物业服务。被告为该小区业主。原告提供物业服务收费按报行政主管部门备案的标准计收，住宅为每月每平米1元，水费按实（加损耗）计收，公共用水用电按住户分摊计收。被告自2018年9月起拒交水费及公摊水电费等，具体如下：1、2018年9月至2019年9月欠交水费及水电公摊合计2564.44元；2、因拒交水费及水电公摊产生滞纳金406元。根据《物业管理条例》的规定，依约定按时缴交物业服务费为业主的义务。原告就被告长期拒交物业服务费及水电公摊，数月来已多次催收未果。现惟有向人民法院起诉，请准其所诉，依法判决。被告周广京答辩称，根据《韶关市物业管理办法》（韶关市人民政府令第143号）及《韶关市物业服务收费管理实施细则》规定，物业服务企业既有责任对服务区域内的房屋及配套的设施设备进行维修、养护、管理，也有义务在业主对共用场地、共用设施设备产生的水电费的分摊情况提出异议时，及时给予解释答复。在博奥源物业公司提供的《金泽园物业管理费和水电公摊费欠费明细表》中，显示我户2018年9月至2019年9月个户实用水费总计为978.77元，公摊水费总计为1279.7元；其中：2018年9月个户实用水费为87.64元,公摊水费为121.49元；2019年1月个户实用水费为78.25元，公摊水费为125.2元；2019年7月个户水费为74.29元，公摊水费为141.41元；且2019年1月至同年4月连续四个月竟无分毫之差，个户实用水费均为78.25元；通过随机列举的以上数据显示，个户公摊的水费远远高于个户每月实用的水费，博奥源物业公司并未釆取积极有效措施保养维护服务区域内的设施设备，任由水损比例长期超出正常值，业主多次向其反映小区内多座楼面天台的蓄水池渗漏、地下埋设的水管破裂等问题，博奥源物业公司均拖延处理甚至不作处理，造成水资源极度浪费，这是导致小区的公用水费畸高的主要原因；在博奥源物业公司提供的《金泽园小区物业管理服务合同》中，只有第1、4、5、11页，其他内容未见，博奥源物业公司既未与业主约定，业主亦无法得知公摊水电费的具体计算方法，博奥源物业公司擅自制定公用水电费的分摊方式，公摊方式缺乏标准和依据，我户在明确表示对水费的构成及公摊方式存疑的前提下，博奥源物业公司始终无法给出合理解释。小区公共用电用水应由全体业主均摊，并由物业公司定期将公摊情况进行公示，我户多次主动向博奥源物业公司要求收缴个户正常用水产生的水费，但该物业公司均以“不单独收缴个户水费，要缴纳个户水费必须连同公摊水费一并缴纳”为由拒绝收缴。我户并不存在原告方在《民事起诉状》所称“长期拒交物业服务费及水电公摊”行为，故不应承担“水电公摊费滞纳金”。博奥源物业公司在我小区提供服务期间，对服务区域内的共用设施设备疏于管理，未进行日常保养，设施设备出现故障以后，即使业主多次提醒催促亦不予以及时维修，对业主提出的合理诉求置若罔闻，罔顾业主权益，无视业主建议，管理秩序混乱，只一味索取无依据、不合理的经济利益，该公司已违反《韶关市物业管理办法》的明文规定，违反了《金泽园物业小区管理合同》的条款约定、严重侵犯小区业主的知情权。我户自入住小区以来，一直积极配合物业工作，并依约定已悉数缴清物业管理费，对于不合理、不合法的收费，业主不应盲目支持。综上，请法院结合博奥源物业公司在我小区的服务质量和履职情况，综合权衡，酌情减免我户的应缴费用，对博奥源物业公司的诉求予以驳回，并确定公用水电费的分摊标准及明确公用水电费的合理分摊方式，以便我户依法缴纳。本院经审理查明：被告系韶关市武江区*******金平楼1104房的业主，房屋建筑面积为153.11㎡。2016年1月15日，涉案小区韶关市武江区***业主委员会（以下简称“业委会”）在金泽园住宅小区张贴公告，告示：“关于金泽园小区更换前期物业服务公司（韶关市***物业服务有限公司）事宜，经本小区双过半业主表决同意更换。现金泽园业委会决定，委托广东盛远招标有限公司对本小区的物业服务进行公开招标，招标时间定于2016年1月25日下午15时。为选聘专业的物业服务公司，欢迎广大业主积极推荐有资质、有实力、服务好的物业服务公司参与”。之后，经面向社会公开招标，本案原告中标。中标后，原告（乙方）与业委会（甲方）签订了《金泽园小区物业管理服务合同》，约定：物业管理服务费为电梯楼每月每平米1.00元、步梯楼每月每平米0.60元（均以业主的房屋产权证中记载的建筑面积为准）；业主或物业使用人应在每月10日前向乙方交纳当月的物业管理服务费，逾期交纳的，从逾期之日起，乙方有权每日按照业主逾期应交费部分的千分之一计算滞纳金，并由乙方直接向违约业主收取；本合同自甲乙双方盖章并乙方进驻小区之日起生效。另查明，韶关市***置业有限公司针对业委会作出解聘金福园公司及选任博奥源物业公司的决定是否合法的问题，曾以金泽园小区的业主身份于2016年8月23日向本院提起业主撤销权之诉，要求：“1、依法撤销金泽园业委会及业主大会作出的解聘韶关市***物业服务有限公司的决定；2、依法撤销金泽园业委会选聘韶关市博奥源物业服务有限公司的决定；……”。本院受理后，在2017年4月27日作出（2016）粤0203民初1779号民事判决，判决：“一、撤销被告韶关市武江区***业主委员会选聘韶关市博奥源物业服务有限公司的决定；二、驳回原告韶关市***置业有限公司的其他诉讼请求”。韶关市***置业有限公司不服该判决，向韶关市中级人民法院提起上诉，该院于2017年10月9日作出（2017）粤02民终1069号民事判决，驳回了韶关市***置业有限公司的上诉，维持原判。判决生效后，原告于2018年9月6日开始进驻涉案小区提供物业服务，并于2019年1月8日在韶关市武江区住房和城乡建设局备案。后因被告认为原告主张的公摊水电费过高且未能提供合理解释，遂拒绝交纳，原、被告双方为此发生争议，原告经催收未果，遂诉至本院要求解决。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。对于原告是否有权要求被告缴纳2018年9月至2019年9月的水费、水电公摊费及滞纳金的问题，本院作出如下认定：首先，关于原告与业委会签订《金泽园小区物业管理服务合同》的效力问题。韶关市中级人民法院在（2017）粤02民终1069号案中最终认定业委会选聘博奥源物业公司的决定不合法，现该判决已发生法律效力，故本院在本案中不再对此予以阐述。因业委会违反《物业管理条例》第十二条第三款的规定，在没有取得业主大会授权的情况下决定选聘原告并与其签订《金泽园小区物业管理服务合同》，且在起诉前也无证据显示其取得业主大会或者专有部分占建筑物总面积过半数同时占总人数过半数的业主追认，故业委会与原告签订的《金泽园小区物业管理服务合同》应认定为无效。其次，虽然业委会与原告签订的《金泽园小区物业管理服务合同》为无效合同，但事实上原告已为该小区提供了物业服务，并在韶关市武江区住房和城乡建设局进行了备案。因合同无效非因原告的过错造成，原、被告之间已形成事实上的物业服务合同关系，原告在履行了物业服务义务后，可参照合同约定标准要求被告支付物业服务费。而被告作为韶关市武江区*******金平楼1104房的业主，对于使用公用设施产生的水电费负有分摊支付的义务，也应按时交纳物业公司代收代缴的水费，原告主张水费及水电公摊费2564.44元，并向本院提交了费用明细及相关票据，被告虽提出异议但未提交充分证据予以反驳，应承担举证不能的不利后果，故本院对原告主张的该笔费用予以支持。关于滞纳金的问题。因原告与业委会之间签订的《金泽园小区物业管理服务合同》无效，原告要求被告支付滞纳金没有依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十二条，《物业管理条例》第十二条第三款、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告周广京应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2018年9月至2019年9月的水费、水电公摊费2564.44元给原告广东博奥源物业服务有限公司；二、驳回原告广东博奥源物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，已减半收取计25元，由被告周广京负担。本判决为终审判决。审 判 员 周慧结二〇二〇年六月二十四日法官助理 戴 伟书 记 员 杜颖希