广西壮族自治区桂平市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0881民初1208号 原告广西贵港市骏港置业有限公司，住所地：广西贵港市桂平市石龙镇白龙小区，统一社会信用代码：91450800MA5NL9JP14。 法定代表人韦庆勤，该公司总经理。 委托诉讼代理人陆一平，广西桂庭律师事务所律师。 委托诉讼代理人李永科，广西桂庭律师事务所律师。 被告蒲伟江，男，1965年7月10日出生，壮族，户籍地：广西贵港市港北区，现住广西贵港市桂平市。 原告广西贵港市骏港置业有限公司与被告蒲伟江租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案，依法适用简易程序，于2020年6月2日、9日公开开庭进行了审理。原告广西贵港市骏港置业有限公司的委托诉讼代理人陆一平、李永科，被告蒲伟江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、判决解除原告广西贵港市骏港置业有限公司（前身为贵港市石龙综合场）与被告蒲伟江于2015年1月20日签订的《协议书》及于2011年12月1签订的《养猪场承包合同》；二、判决被告向原告支付租金172200元及违约金（按月利率0.5%计付，从合同约定的应付租金之日起分段计算至实际给付之日止）；三、判决被告支付2Ol9年11月、12月的电费489.6元给原告；四、判决被告向原告返还其占用原告的租赁场地石龙水泥厂东南面的养猪场（占地16亩）及配套一张荒塘、饲料粉碎机、四间平房；五、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年12月1日，原告的前身贵港市石龙综合场与卢世豪签订《养猪场承包合同》，约定原告将位于石龙水泥厂东南面的养猪场（占地16亩）及配套一张荒塘、饲料粉碎机、四间平房发包给卢世豪养猪使用。约定承包期限为2011年12月1日至2020年11月30日止，共九年，其中2011年12月1日至2016年11月30日共五年的承包金为40000元/年，2016年12月1日至2020年11月30日共四年的承包金为44800元/年，下一年的租金于每年的10月31日前交清，逾期二个月不交清，原告有权单方面终止合同，租期内的水电费均由承租方支付。2015年1月20日，经原告与卢世豪、被告蒲伟江协商一致同意签订《协议书》，约定由蒲伟江承接上述2011年12月1日《养猪场承包合同》约定的承包方(承租方)的权利义务，即承租方变更为蒲伟江，与卢世豪没有任何关系（内容详见《养猪场承包合同》、《协议书》）。《养猪场承包合同》、《协议书》签订后，原告依约将租赁场地交付给卢世豪、蒲伟江使用。截止起诉之日，被告尚欠租金共172200元，其中尚欠2017年1月28日至2017年11月30日租金37800元、2017年12月1日至2018年11月30日租金44800元、2018年12月1日至2019年11月30日租金44800元、2019年12月1日至2020年11月30日租金44800元。原告多次向被告追讨租金及违约金末果。被告尚欠2019年11月、12月的电费489.6元未支付。原告认为，原、被告签订的《养猪场承包合同》、《协议书》合法有效，受法律保护，被告应当按照《养猪场承包合同》、《协议书》的约定支付租金，但被告没有依约支付租金及其他费用的行为，属于违约行为，原告依约有权要求被告支付租金、水电费、违约金，并有权提前解除合同，收回租赁场地。现为维护原告的合法权益，特提起本次诉讼，恳请法院支持原告的全部诉讼请求。 被告辩称，1、同意解除合同及协议，同意返还养猪场及配套设施给原告。2、不同意支付2015年之前欠的租金和2019年12月1日之后的租金，至今被告尚欠原告的租金只为81811元，具体计算如下：2015.1.20至2015.11.30租金34411元；2015.12.1至2016.11.30日租金40000元；2016.12.1至2017.11.30租金44800元；2017.12.1至2018.11.30租金44800元；2018.12.1至2019.11.30租金44800元，共计应交208811元，已交127000元，尚欠81811元。理由在于，被告系从2015年1月20日与原告签订《协议书》，之前欠的租金与被告无关，不同意交。而原告提供的养殖场不符合养殖条件，设施不完善，经原告重新翻修之后才符合使用，并与相邻的选矿厂发生纠纷，该厂将废水排放到被告的养殖场，毒死了鱼，淹死被告这么多猪，还有树，故不同意给后期的租金了。虽然经过之前第一个养殖过，但前手转给被告后，仍不具备养殖条件，这么多年，原告从来没有投资一分钱来维修，年年都是收了租金就算。3、2019年11月至今一直停了电，没电也抽不了水，故489.6元的电费也不认可。4、不认可违约金，因协议书未约定有。 原告围绕诉讼请求，依法向本院提交了以下证据： 1、原告的营业执照、法定代表人证明、《关于撤销贵港市石龙综合场的批复》（贵编[2019]6号文）、被告身份证复印件，拟证明原、被告诉讼主体适格； 2、2011年12月1日《养猪场承包合同》、卢世豪身份证复印件、2015年1月20日《协议书》：拟证明原、被告签订《养猪场承包合同》、《协议书》事实，以及约定租赁场地、租期、租金、违约责任等； 3、《催交租金通知》5份（分别为：2018.7.9、2018.10.23、2018.12.25、2019.2.22、2019.5.5）：拟证明原告曾书面催促被告交付租金的事实； 4、《通知》2份、《承诺书》2份、《租金缴交计划》、《用水用电须知》、《律师函》2份，拟证明被告逾期未交付租金、电费及原告多次向被告追讨租金、电费的事实； 5、收款收据8份，拟证明被告累计已交租金207000元； 6、2019年10月至2020年2月外部用水、电费报，拟证明被告拖欠电费事实。 经开庭质证，被告对原告提供的证据1无异议；对证据2、3、4、5、6真实性无异议，但对原告想要证明的内容有异议。本院对双方当事人无异议的上述证据的真实性予以确认，可以作为认定本案事实的依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定法律事实如下：2011年12月1日，贵港市石龙综合场与卢世豪签订《养猪场承包合同》，载明：贵港市石龙综合场将其位于石龙水泥厂东南面的养猪场（占地16亩）及配套一张荒塘、饲料粉碎机、四间平房发包给卢世豪养猪使用。承包期限为2011年12月1日至2020年11月30日止，共九年，其中2011年12月1日至2016年11月30日共五年的承包金为40000元/年，2016年12月1日至2020年11月30日共四年的承包金为44800元/年，第一年度的租金签订合同后三天内交清，下一年度的租金于每年的10月31日前交清。2015年1月20日，经贵港市石龙综合场与卢世豪、蒲伟江协商一致并签订了《协议书》，约定由蒲伟江承接上述《养猪场承包合同》约定的承包方（承租方）的权利义务，即承租方变更为蒲伟江。之后，租赁场地转交给蒲伟江使用。期间蒲伟江未按时支付租金，贵港市石龙综合场多次向蒲伟江催交租金，2018年11月1日蒲伟江出具《租金缴交计划》给贵港市石龙综合场，载明：“截止2018年11月底已欠交贵场租金共计捌万零陆佰元整，电费6770元……欠余款于次年1月底前结清。”2019年3月4日,贵港市石龙综合场被撤销,撤销后，该综合场的人员、资产、债权债务由原告广西贵港市骏港置业有限公司承接。因蒲伟江自出具《租金缴交计划》后至今未支付租金，为此，原告诉至本院,提出前述诉请。 审理过程中，原、被告双方当事人一致同意解除涉案的《养猪场承包合同》及《协议书》，据此，本院于2020年6月23日组织双方前往租赁场地即位于原告公司范围内的养猪场，办理现场交接手续，被告将租赁场地石龙水泥厂东南面的养猪场（占地16亩）及配套一张荒塘、饲料粉碎机、四间平房返还给了原告。 另，原、被告双方对租赁期间已交付的租金数额无异议,但对被告至今尚欠的租金数额与应否支付违约金,以及欠交电费问题，意见不一，各执一词。 本院认为，原告(前身为贵港市石龙综合场)与被告签订的《协议书》和涉案的《养猪场承包合同》,系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，均为合法有效。双方均应依约履行各自的义务,原告将租赁物交与被告使用后，被告应当按照约定的期限支付租金，被告逾期未支付租金的行为已构成违约，除承担支付租金、返还租赁物的义务之外，尚须承担逾期付款违约责任。 关于解除租赁协议及交回租赁场地、配套设施、房屋问题。审理过程中，双方当事人已一致同意解除涉案的《养猪场承包合同》和《协议书》。本院认为，涉案两份合同的解除符合法定解除的要件，照准。而被告应交回租赁原告的位于石龙水泥厂东南面的养猪场（占地16亩）及配套一张荒塘、饲料粉碎机、四间平房，双方已于2020年6月23日交接完毕。 关于尚欠租金数额的问题。原告主张自2017年1月28日至2020年11月30日期间被告尚欠租金172200元，但被告只认可尚欠81811元。本院认为，协议履行过程中，被告在原告向其送达的《催交租金通知》上签名，并相应地出具《租金缴交计划》，视为被告认可其尚欠的租金数额。而从《租金缴交计划》中可以看出，截止2018年11月30日,被告尚欠原告租金80600元，对此，本院予以确认。在此之后的租金，因被告直至2020年6月23日才将租赁物返还原告，故原告有权继续按照约定的价格计算被告占有租赁物期间的租金69961元（2018年12月1日至2020年6月23日,共570日÷365日×44800元/年＝69961元）。因此，被告尚欠原告租金应为80600元＋69961元＝150561元，被告应予以支付。原告诉求超出150561元的部分，本院不予支持。被告关于其不承担2015年之前欠的租金及2019年12月1日之后（截至2020年6月23日止）的租金的辩称，证据不足,理由不充分,本院不予采纳。 关于原告主张被告支付违约金问题。本案原告主张的违约金实为逾期付款的损失,虽然双方在协议中没有约定违约条款，但被告拖欠租金的事实真实存在，被告拖欠租金的行为给原告客观上造成了一定的损失，故原告主张的违约金应予以支持。原告主张按月利率0.5%的标准计付，未违反法律规定，应予以支持。至于计算违约金的起始日期，鉴于原告在向被告追讨租金过程中，认可被告作出的《租金缴交计划》，表明原告同意被告延期交付尚欠的租金，延期的最后期限为2019年1月31日，故租金80600元的逾期付款违约金应从2019年2月1日起按月利率0.5%计至实际给付之日止。后期的租金69961元酌定从原告提起本案诉讼日即2020年4月21日起按月利率0.5%计至实际给付之日止。原告主张从合同约定的应付租金之日起计算，本院不予支持。 关于原告主张被告支付2Ol9年11月、12月的电费489.6元问题。结合在案证据，被告拖欠电费事实清楚，证据充分，故被告应当予以支付。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十二条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、判决解除原告广西贵港市骏港置业有限公司（前身为贵港市石龙综合场）与被告蒲伟江于2015年1月20日签订的《协议书》及涉案的《养猪场承包合同》； 二、被告蒲伟江应支付租金150561元给原告广西贵港市骏港置业有限公司； 三、被告蒲伟江应向原告广西贵港市骏港置业有限公司支付违约金（违约金的计算方式：按月利率0.5%计付，以租金80600元为基数从2019年2月1日起至付清租金之日止；以租金69961元为基数从2020年4月21日起至付清租金之日止）； 四、被告蒲伟江应支付电费489.6元给原告广西贵港市骏港置业有限公司； 五、驳回原告广西贵港市骏港置业有限公司的其他诉讼请求。 本案受理费2063元（原告已预交），由原告广西贵港市骏港置业有限公司负担407元，由被告蒲伟江负担1656元。 上述给付义务，被告蒲伟江应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本判决生效之日起二年内申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费4126元，款汇至户名为广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户；开户行：中国农业银行贵港分行营业部；账号：20×××16。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  陆福媛 二〇二〇年六月三十日 书记员  谢贵荣