云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终3866号上诉人（原审被告、反诉原告）：蒋艺海，女，1984年2月14日出生，汉族，住昆明市五华区。委托诉讼代理人：王丹丹，上海市海华永泰（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：杜佳珍，女，1950年12月18日出生，汉族，住昆明市西山区。原审被告：昆明新亚房地产经纪有限公司，住所地昆明市世纪城S段1-07号。法定代表人：董文杰，董事长。委托诉讼代理人：郑俊，女，1995年6月16日出生，汉族，住云南省曲靖市麒麟区，系该公司员工，特别授权代理。上诉人蒋艺海因与被上诉人杜佳珍、原审被告昆明新亚房地产经纪有限公司（以下简称“新亚公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服昆明市五华区人民法院（2019）云0102民初1024号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人蒋艺海上诉请求：撤销一审判决第二项，改判上诉人无需支付被上诉人违约金；本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审认定合同履行有约定前提条件、上诉人提出暂缓售房及暂缓时间后仍拒绝售房构成违约属认定事实错误。2.一审在被上诉人未产生实际损失且未举证证明其有损失发生的情况下，直接按照购房款72万元的10%判定上诉人承担违约金属适用法律错误。被上诉人杜佳珍辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审被告新亚公司述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。杜佳珍向一审法院起诉请求：1.判令解除原告与被告蒋艺海签订的《房屋买卖合同》；2.判令被告蒋艺海按照双方合同约定支付违约金14.4万元；3.判令被告新亚公司返还原告定金1万元；4.本案诉讼费及案件代理费由被告承担。蒋艺海向一审法院反诉请求：1.判令解除反诉原告与反诉被告杜佳珍签订的《房屋买卖合同》；2.判令反诉被告杜佳珍向反诉原告支付违约金14.4万元；3.判令反诉被告杜佳珍承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2018年6月18日，卖方（甲方蒋艺海）、买方（乙方杜佳珍）、经纪方（丙方新亚公司）签订了一份《房产买卖居间合同》，合同约定，通过丙方居间服务，甲方将位于五华区房屋出售给乙方，房屋成交价格72万元；签订本合同时，乙方交付购房定金1万元，定金全额暂由甲方委托丙方保管，至交易完成，丙方将定金作为部分房款付给甲方，甲乙双方均认可定金罚则有效性，守约方可选择违约方承担定金罚则或违约责任；甲乙双方约定于2018年6月30日前做房屋定金公证，乙方支付10万元定金给甲方，剩余房款62万元于2018年10月30日前结清；甲乙双方约定于2018年10月30日交房；除不可抗力因素外，甲乙双方不可毁约，如任何一方违约，则违约方必须赔偿守约方该房价的20%作为违约金。合同签订后，原告未按合同约定于当日支付购房定金1万元，次日，被告蒋艺海以微信聊天的方式向原告提出暂缓售房，原告表示理解。另确认，原告向被告新亚公司交付购房定金1万元。一审法院认为：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。合同一经依法成立即具有法律效力，对合同当事人具有法律约束力。而有效合同的解除分为约定解除和法定解除，我国合同法第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案原、被告在自愿的基础上签订了《房产买卖居间合同》，该合同应为各方当事人协商一致的意思表示，不违反法律和行政法规禁止性规定，为有效的合同。合同包含两个民事法律关系，一是原告杜佳珍与被告蒋艺海之间的房屋买卖法律关系，一是原告杜佳珍和被告蒋艺海与被告新亚公司之间的房屋居间服务法律关系。我国合同法第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”本案被告（反诉原告）蒋艺海主张出卖房子给原告（反诉被告）杜佳珍的前提条件是为了更换房子购买他人房屋以便小孩上学，如果向他人购房不成功，涉案房产将不再出售，但这一前提条件并未在《房产买卖居间合同》条款中有所记载，原告杜佳珍也予否认，被告蒋艺海的主张没有证据证明。被告蒋艺海在合同签订后的第二天即向原告杜佳珍提出不再出卖房屋，且事实上也不再按照合同约定将涉案房屋出售给原告，被告蒋艺海的行为已经违约。至于被告蒋艺海反诉原告杜佳珍违约，从双方提交的证据上，除了定金交付的时间有所延迟外，反映不出原告杜佳珍有任何违约行为，被告蒋艺海所提出的原告杜佳珍未在合同约定的各个付款节点支付款项的主张没有事实依据，在原告杜佳珍与被告蒋艺海房屋买卖合同履行过程中，被告蒋艺海是在合同签订的第二天就提出暂缓售房，在原、被告三方商定的暂缓时间后仍拒绝售房，在此情形下，仍要求原告杜佳珍按约定付款显然过于苛刻，原告有权行使不安抗辩权，暂缓付款。现原告杜佳珍与被告蒋艺海均诉讼要求解除彼此的房屋买卖合同关系，依法予认准许。我国合同法第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”本案系因被告蒋艺海拒绝履行售房义务导致与原告杜佳珍房屋买卖合同的解除，被告蒋艺海理应承担违约责任，双方约定了房款总金额20%的违约金，我国合同法规定约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求予以适当减少，本案被告蒋艺海在合同签订后的第二天就提出暂缓售房并告知原告杜佳珍，且审理中，原告杜佳珍也没有对其损失的大小予以举证证明，被告蒋艺海承担的违约金调整为房款总金额的10%为7.2万元。对于原告杜佳珍主张的定金，因定金系由被告新亚公司代保管，在原告杜佳珍与被告蒋艺海的房屋买卖合同解除后，被告新亚公司应退还原告。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）杜佳珍与被告（反诉原告）蒋艺海之间的房屋买卖合同；二、被告蒋艺海于本判决生效后五日内支付原告杜佳珍违约金72000元；三、由被告昆明新亚房地产经纪有限公司于本判决生效后五日内返还原告杜佳珍购房定金10000元；四、驳回反诉原告蒋艺海的其他反诉请求。本诉案件受理费3380元，由本诉被告蒋艺海承担3160元，由本诉被告昆明新亚房地产经纪有限公司承担220元；反诉案件受理费1590元，由反诉原告蒋艺海承担。二审中，各方当事人没有提交新证据。对于一审查明的案件事实，上诉人提出异议，主张上诉人与被上诉人微信聊天的内容表述不完整，应为上诉人以微信聊天的方式向被上诉人提出后悔不敢卖房子了，要等上诉人找到房源定下后才敢来卖，被上诉人表示没关系其理解，同时上诉人表示在此期间被上诉人如找到更合适的房子也可以出手购买，上诉人不敢保证马上就找到房源。对此，被上诉人、原审被告予以认可。此外，各方当事人对一审查明的其余案件事实无异议，本院予以确认。针对上诉人所提事实异议，被上诉人、原审被告予以认可，本院予以采信。综上，本院对一审查明的案件事实，除确认“上诉人以微信聊天的方式向被上诉人提出后悔不敢卖房子了，要等上诉人找到房源定下后才敢来卖，被上诉人表示没关系其理解，同时上诉人表示在此期间被上诉人如找到更合适的房子也可以出手购买，上诉人不敢保证马上就找到房源”外，其余查明的案件事实与一审一致。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：上诉人应否支付被上诉人违约金？如应支付，违约金如何认定？本院认为，各方当事人对一审判决解除被上诉人与上诉人之间的房屋买卖合同、新亚房产返还被上诉人购房定金1万元均无异议，本院予以维持。对于上诉人应否支付被上诉人违约金的问题，上诉人、被上诉人、原审被告签订的《房产买卖居间合同》合法有效，各方均应按合同约定严格履行各自义务。涉案合同签订后的次日，上诉人即以微信聊天的方式向被上诉人提出暂缓售房，之后亦未按照合同约定将房屋出售给被上诉人，上诉人的行为已构成违约，依法应向被上诉人承担违约责任。对于违约金的认定问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。综合本案查明事实，涉案合同虽因上诉人拒绝履行售房义务而导致解除，但上诉人系在合同签订后的次日即以微信方式向被上诉人提出暂缓售房，并表示要找到房源定下后才敢出售，不能保证马上就找到房源，在此期间如被上诉人找到更合适的房子可以出手购买，被上诉人表示没关系其理解。由此可见，对于涉案房屋上诉人要暂缓至找到房源定下后才出售的状况，被上诉人是在合同签订后的次日即已知晓，且明确表示理解，虽然上诉人最终仍拒绝履行售房义务的违约行为的确给被上诉人造成了相应的损失，但因被上诉人在本案中并未提举有效证据证明上诉人的违约行为给其造成的损失大小，加之双方当事人在涉案《房产买卖居间合同》中约定的违约金过高，上诉人已经明确提出申请调整该违约金，故本院以被上诉人的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，酌情对于上诉人应当承担的违约金做相应调整为1万元。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，本院对成立部分予以支持；一审判决认定事实清楚，但所作处理略有不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持昆明市五华区人民法院（2019）云0102民初1024号民事判决第一、三、四项，即“一、解除原告（反诉被告）杜佳珍与被告（反诉原告）蒋艺海之间的房屋买卖合同；三、由被告昆明新亚房地产经纪有限公司于本判决生效后五日内返还原告杜佳珍购房定金10000元；四、驳回反诉原告蒋艺海的其他反诉请求”；二、撤销昆明市五华区人民法院（2019）云0102民初1024号民事判决第二项，即“二、被告蒋艺海于本判决生效后五日内支付原告杜佳珍违约金72000元”；三、上诉人蒋艺海于本判决生效后五日内向被上诉人杜佳珍支付违约金10000元；四、驳回被上诉人杜佳珍的其他诉讼请求。一审本诉案件受理费3380元，由杜佳珍负担2920元，蒋艺海负担240元，昆明新亚房地产经纪有限公司负担220元；一审反诉案件受理费1590元，由蒋艺海负担。二审案件受理费3380元，由杜佳珍负担2910元，蒋艺海负担470元。本判决为终审判决。审判长  李蕊审判员  李锋审判员  白昱二〇二〇年六月十日法官助理陈志远书记员武雨