福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0102民初3061号 原告：兴业银行股份有限公司福州城北支行，住所地福州市鼓楼区五四路320号福建怡森滑冰馆有限公司一层。 负责人：李果霜，职务行长。 委托诉讼代理人：何妍君，该银行职员。 委托诉讼代理人：任丹，该银行职员。 被告：林翠苹，女，汉族，1986年2月5日出生，住福州市马尾区。 被告：叶代华，男，汉族，1982年2月17日出生，住福州市马尾区。 被告：福州融林房地产有限公司，住所地福州市仓山区洪湾路建中小区旁金山街道办事处办公楼四楼。 法定代表人：周宏武。 委托诉讼代理人：江卫东，福建万得律师事务所律师。 委托诉讼代理人：于风江，福建万得律师事务所律师。 原告兴业银行股份有限公司福州城北支行（以下简称“兴业银行”）与林翠苹、叶代华、福州融林房地产有限公司（以下简称“融林公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。兴业银行的委托诉讼代理人何妍君及融林公司委托诉讼代理人江卫东到庭参加诉讼。林翠苹、叶代华经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 兴业银行向本院提出诉讼请求：1.判令林翠苹向兴业银行偿还借款本金511316.83元及相应的利息、罚息、复利（暂计至2020年2月10日为17961.68元，此后的利息、罚息、复利按《个人购房抵押（保证）借款合同》（编号：个住117262017018）的约定计付至全部款项还清之日止）；2.判令兴业银行有权对林翠苹提供的位于福州市仓山区某房产以折价、拍卖或变卖等方式处分，并对所得价款优先受偿，叶代华以上述抵押房产为共同财产为林翠苹的上述债务承担抵押担保责任；3.判令叶代华、融林公司对林翠苹的上述债务承担连带清偿责任；4.判令林翠苹、叶代华、融林公司承担本案全部诉讼费用。 事实与理由：兴业银行与林翠苹于2017年3月22日签订合同编号为个住117262017018的《个人购房抵押（保证）借款合同》，合同约定，林翠苹向兴业银行借款59万元，借款期限为181个月，自2017年3月22日至2032年3月22日止，该笔贷款适用于第1套房的房贷贷款政策。借款利率按央行贷款基准利率五年以上期限档次约定执行，按比例浮动定价，借款利率等于定价基准利率乘以系数1.1。借款利率浮动周期为固定日浮动，利率调整日为自借款发放之日起每个公历季的第1天。合同同时约定，林翠苹未按期还款且又未就展期事宜与兴业银行达成协议，即构成借款逾期的，兴业银行有权对逾期的借款计收罚息，罚息利率为借款利率上浮50%；林翠苹不能按时支付利息的，兴业银行有权按合同约定的借款逾期罚息利率对欠息计收复利，复利的计结息方式与合同约定的借款计结息方式一致。 同时，林翠苹以其所购的位于福州市仓山区某房产为上述借款提供抵押担保，抵押担保范围包括但不限于上述借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、保管担保财产及兴业银行实现债权的费用等，叶代华作为林翠苹的配偶对上述抵押物共有人对编号为个住117262017018的《个人购房抵押（保证）借款合同》进行了签署与确认，同意按上述合同约定以抵押房产为共同财产为合同项下债务提供抵押担保。合同签订后，兴业银行与林翠苹依约前往福州市国土资源局办理了预购房屋抵押权预告登记【不动产登记证明编号：闽（2017）福州市不动产证明第***号】。 同日，叶代华向兴业银行提供编号为个保117262017018-1的《个人担保函》，其同意编号为个住117262017018的《个人购房抵押（保证）借款合同》的内容并自愿为林翠苹向兴业银行申请的上述融资业务提供担保，保证范围为林翠苹依照上述合同应偿还兴业银行的主债权、利息（含罚息）、违约金、损害赔偿金、兴业银行实现债权的费用（包括但不限于诉讼费用、财产保全费、申请执行费、律师代理费、办案费用、公告费、评估费、拍卖费）等；保证期间为主债务履行期届满之日起两年。 同日，融林公司向兴业银行提供一份《不可撤销阶段性担保函》，为林翠苹与兴业银行签订的编号为个住117262017018《个人购房抵押（保证）借款合同》承担阶段性担保责任，其同意从上述借款合同签订之日起至林翠苹取得所购房产的产权证并办妥以兴业银行为第一抵押权人的房产登记之日止的阶段内，为林翠苹依约还款承担保证责任。保证范围为上述借款合同项下的借款本金、利息（含罚息、复利）、违约金、赔偿金以及兴业银行实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师代理费、办案费用、公告费、评估费、拍卖（变卖）费等）。保证方式为不可撤销的连带保证责任。在林翠苹未按上述借款合同约定履行还款义务时，无论兴业银行对上述借款合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函及其他任何形式的担保方式），兴业银行均有权直接要求融林公司承担本保函项下全部担保责任，而无须先行使其他担保权利。保证期间为主合同项下每笔贷款履行期限届满之日起两年。本保函出具后，若林翠苹取得所购房产产权证、办妥以兴业银行为抵押权人的抵押手续，并将相应的抵押权登记证明等文件资料交由兴业银行占管，且林翠苹无发生任何主合同项下违约事宜，则从办妥房产抵押登记之日起，融林公司的保证责任解除。 上述合同签订后，兴业银行依约于2017年5月10日向林翠苹发放了足额购房借款59万元，但林翠苹并未按照合同约定履行还本付息义务。截至2020年2月10日，林翠苹尚欠借款本金511316.83元，利息、罚息（含复利）17961.68元。叶代华作为林翠苹的配偶及抵押房产共有人、保证人，应当在其抵押及保证担保范围内为林翠苹的上述债务承担抵押担保及连带清偿责任；融林公司作为林翠苹上述借款的保证担保人，应在其保证担保范围内为林翠苹的上述债务承担连带清偿责任。 融林公司辩称：融林公司认为兴业银行诉请的利息、罚息、复利的计算依据不明确；关于复利的合同依据不明确；融林公司仅对物的担保以外的债权承担保证责任。 林翠苹、叶代华未作答辩。 本院组织双方当事人对证据进行了交换和质证。经本院审查，兴业银行提交的《个人购房抵押（保证）借款合同》（编号：个住117262017018）、闽（2017）福州市不动产证明第***号《不动产登记证明》、《个人担保函》（编号：个保117262017018-1）、不可撤销阶段性担保函、兴业银行城北支行借款借据、逾期明细材料均为书证，并能与原件核对一致或能与其他证据相互印证，上述证据内容真实，形式与来源合法，与本案具有关联性，本院依法予以确认，并确认兴业银行庭审陈述属实。 另查，截至2020年2月10日，林翠苹尚欠兴业银行借款本金511316.83元、利息17961.68元、罚息（含复利）1397.62元。 本院认为，兴业银行与林翠苹签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立生效，双方均应信守履行。兴业银行依约向林翠苹发放贷款，全面履行了合同义务，林翠苹、叶代华未按约还款构成违约，应承担违约责任，林翠苹应当依约偿还全部借款本息。 案涉抵押物仅办理了预购商品房抵押权预告登记。由《中华人民共和国物权法》第二十条第一款“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分。故预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力。基于预告登记并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权预告登记情况下，抵押权并未依登记而设立。 商品房按揭贷款往往涉及贷款银行、开发商、购房人三方利益，商品房担保贷款合同与商品房买卖合同亦相互牵连，若在商品房已经具备抵押登记条件而因购房人原因未能完成正式登记，将导致银行对商品房的抵押权未能依登记而及时设立，开发商提供阶段性担保（通常约定保证期间至抵押权设立之时）的保证期间被不当延长，购房人亦将面临开发商以购房人违约为由解除商品房买卖合同而导致其无法获取商品房溢价收益的不利局面，影响到交易安全和合同稳定。因此，在具备物权登记条件情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权，开发商因保证期间届满而免除保证责任。案涉房产位于福州市仓山区，已完成初始登记并已具备办理登记至购房人名下以及抵押登记等物权登记条件，但购房人林翠苹怠于办理以致抵押登记未完成，故购房人林翠苹负有协助办理抵押登记的义务，融林公司应督促其办理。林翠苹应在三十日内协助办理案涉房产抵押登记。 若购房人林翠苹逾期仍未协助办理抵押登记，则在抵押登记因购房人拒不配合而客观上无法完成的情况下，亦应赋予债权人对不动产优先受偿权。理由如下：其一，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条关于“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”的规定，林翠苹虽尚未办理案涉商品房产权证，但该商品房已具备物权登记条件且已交付其使用，应认定为属于购房人财产，客观上应作为其责任财产进行处置。其二，案涉商品房已具备不动产抵押登记条件，但购房人却拒不办理，已违反抵押合同约定，违背了诚实信用原则，赋予债权人对案涉房产优先权，有利于遏制违约失信行为，维护交易安全。其三，当商品房具备办理抵押登记条件时，购房人怠于办理登记，本质上属于购房人为自己的利益而不正当地阻止条件成就，应参照附条件民事法律行为的相关法律规定，而视为条件已成就，即债权人行使优先权的条件因义务人恶意阻却而依法视为已成就。其四，抵押权预告登记虽非正式抵押登记而不产生设立抵押权的法律效果，但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，故其亦已具备一定的公示外观，在满足特定条件下，赋予债权人对不动产优先权，并不违反物权公示要求。最后，赋予债权人优先权，亦符合法律及司法解释规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条关于“买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告”的规定，债权人兴业银行有权处分购房人林翠苹于商品房买卖合同项下的合同权利，而林翠苹取得商品房所有权亦属于该权利范畴，故兴业银行有权处置案涉商品房。综上，案涉商品房已具备物权登记条件但因购房人原因导致抵押权客观上无法依登记而设立，在此特定情况下赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定。故根据《中华人民共和国物权法》第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”的规定，本院依法确认债权人兴业银行对案涉不动产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。 融林公司出具担保函自愿承诺为本案主合同项下的债务承担阶段性保证责任，担保函内容如下：1.保证阶段为签订之日起至房产完成抵押登记之日止；2.保证方式为不可撤销的连带保证责任，如借款人未依约定履行还款义务，无论兴业银行对主合同项下的债权是否拥有其他担保，其均有权直接要求融林公司承担本担保函项下全部担保责任，无需先行使其他担保权利。故本案抵押权未能登记设立的情况下，融林公司的保证时间延长，应当对主合同项下的林翠苹债务承担连带清偿责任。 根据《中华人民共和国担保法》第三十一条关于“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条关于“人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利”的规定，保证人融林公司在承担保证责任后，有权向债务人林翠苹追偿。在追偿过程中，若债权人兴业银行对案涉房产拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先用于偿还融林公司垫付款项及按银行贷款利率计算所产生的利息，仍有余款的应退还林翠苹。 叶代华向兴业银行出具《个人担保函》，承诺其自愿为林翠苹向兴业银行申请的上述融资业务提供担保，上述连带责任担保法律关系成立。故叶代华应对林翠苹的上述债务承担连带清偿责任。 林翠苹、叶代华经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席开庭审理及判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第三十三条、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、林翠苹于本判决生效之日起十日内向兴业银行股份有限公司福州城北支行偿还借款本金511316.83元，利息17961.68元、罚息（含复利）1397.62元（暂计至2020年2月10日，此后的利息、罚息、复利按《个人购房抵押（保证）借款合同》的约定计付至全部款项还清之日止）； 二、福州融林房地产有限公司对本判决第一项确定的债务承担连带清偿责任； 三、林翠苹应于本判决生效之日起三十日内协助兴业银行股份有限公司福州城北支行办理位于福州市仓山区某房产的抵押登记手续，福州融林房地产有限公司应督促林翠苹并配合其办理抵押登记；抵押登记手续办妥之日，福州融林房地产有限公司的保证责任终止； 四、上述房产抵押登记办妥后，或林翠苹逾期仍未办理抵押登记的，兴业银行股份有限公司福州城北支行有权以上述房产拍卖、变卖所得价款，对本判决第一项确定的债务优先受偿； 五、兴业银行股份有限公司福州城北支行对上述房产拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先清偿福州融林房地产有限公司因承担保证责任所垫付之款项及相应利息（按中国人民银行同期同类贷款利率，从款项垫付之日起计算）；再有余款的退还林翠苹； 六、福州融林房地产有限公司就其承担保证责任而代垫的款项本息受偿不足的部分，有权继续向林翠苹追偿； 七、叶代华对本判决第一项确定的债务承担连带清偿责任。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9106元，适用简易程序减半收取4553元，由林翠苹、叶代华、福州融林房地产有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  林巧 二〇二〇年六月十六日 法官助理林舒 书记员孙兰兰 附相关法律规定： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。 第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。 第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。 抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》 第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 申请执行提示： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。