宁夏回族自治区银川市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）宁01执异9号 案外人：马某，1977年9月10日出生，回族，农民，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。 申请执行人：宁夏庆华小额贷款有限公司。 法定代表人：霍某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郭某，北京市德鸿（银川）律师事务所律师。 被执行人：宁夏西部绿野农林科技有限公司。 法定代表人：殷某1。 被执行人：殷某1，男，住宁夏回族自治区银川市。 被执行人：殷某2，男，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。 被执行人：宁夏银德房地产开发有限公司。住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区北京中路瑞银财富中心第二幢26层。 法定代表人：强某，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈某，住宁夏回族自治区银川市。 被执行人：宁夏卓业生物科技工程有限公司。 法定代表人：黄某1。 被执行人：黄某2，住福建省南安市。 本院在宁夏庆华小额贷款有限公司（以下简称庆华公司）申请执行宁夏西部绿野农林科技有限公司（以下简称西部绿野公司）、殷某1、宁夏银德房地产开发有限公司(以下简称银德公司)、殷某2、宁夏卓业生物科技工程有限公司（以下简称卓业公司）、黄某2金融借款合同纠纷一案中，案外人马某向本院提出执行异议申请。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 案外人马某称，其自2016年起承包了银德公司兴仁商贸综合楼4、5、8号楼刮腻子、外墙涂料、保温层等工程，后经结算，银德公司欠付马某工程款714708元未付，后银德公司将位于中卫市沙坡头区兴仁镇兴仁商贸综合楼4幢1-2S03号房屋以抵账的方式抵与马某。2016年9月4日，马某与银德就案涉房屋签订了《商品房买卖合同》，并为马某开具了增值税发票，马某自2017年起一直占有并使用案涉房屋。经马某多次要求，银德公司均以各种理由推脱不予办理房屋过户手续。根据相关法律规定，马某作为案涉房屋的实际所有权人，法院拍卖上述房屋侵犯了案外人的合法权利，现提出执行异议申请，请求撤销银川中院（2018）宁01执185号执行裁定书，解除对案外人马某所有的位于中卫市××区房屋的查封措施，并停止对上述房屋的拍卖。 申请执行人庆华公司称，涉案的房产属于银德公司，银德公司是房产的合法权利人，法院查封银德公司不动产程序合法，案外人不享有排除执行的权利 被执行人银德公司称，支持马某的异议请求，其理由属实。 本院查明，庆华公司与西部绿野公司、殷某1、银德公司、殷某2、卓业公司、黄某2金融借款合同纠纷一案，本院于2017年6月7日向中卫市不动产登记事务中心送达了（2017）宁01民初365号民事裁定书、（2017）宁01执保101号协助执行通知书，预查封了案涉房屋；2017年11月28日，本院作出（2017）宁01民初365号民事判决，判决：一、被告西部绿野公司于本判决生效之日起十日内支付原告庆华公司借款本金600万元，利息及违约金299.6万元，并承担自2017年4月22日至本判决确定的给付之日止的利息及违约金（以600万元为基数按照年利率24%的标准计算）；二、被告银德公司、卓业公司、黄某2、殷某2、殷某1、对上述债务承担连带清偿责任。承担责任后，有权向被告西部绿野公司追偿。 因被执行人未履行生效判决确定的义务，庆华公司向本院申请强制执行。在执行过程中，本院于2018年4月26日作出（2018）宁01执185号执行裁定书，裁定：一、冻结、扣划被执行人西部绿野公司、殷某1、银德公司、殷某2、卓业公司、黄某2银行存款9155333元及利息和违约金、迟延履行期间的债务利息（暂未计算）；二、若被执行人西部绿野公司、殷某1、银德公司、殷某2、卓业公司、黄某2银行存款的银行存款不足以偿还，不足部分则依法查封、扣押、拍卖、变卖其相应价值的财产。2018年5月22日，本院作出（2018）宁01执185号查封公告，查封了包括案涉房屋房屋在内的66套房屋。2019年3月29日，本院作出（2018）宁01执185号之一执行裁定书，裁定：拍卖被执行人银德公司名下位于宁夏回族自治区宁夏回族自治区中卫市××路出口以南、202省道以东兴仁商贸楼综合体一期项目四号楼一层1N07、1S03、1S10、1S11、二层2N07、2S03、2S10、2S11、三层3N03、3N06、3N10、八号楼一层105、114、二层205、214、九号楼二层208、209、210、212、213、214、215、216、217共计二十四套房产及对应国有土地使用权。在拍卖及变卖过程中均因无人竞买而流拍，变卖价格为5521617元。申请执行人庆华公司向本院提交以物抵债申请书，申请以变卖价格5521617元接受宁夏回族自治区中卫市兴仁高速公路出口以南、202省道以东兴仁商贸楼综合体一期项目四号楼一层1N07、1S03、1S10、1S11、二层2N07、2S03、2S10、2S11、三层3N03、3N06、3N10、八号楼一层105、114、二层205、214、九号楼二层208、209、210、212、213、214、215、216、217共计二十四套房产及对应国有土地使用权。2019年7月29日，本院作出（2018）宁01执185号之三执行裁定书，裁定：一、解除对被执行人银德公司名下位于宁夏回族自治区宁夏回族自治区中卫市××路出口以南、202省道以东兴仁商贸楼综合体一期项目四号楼一层1N07、1S03、1S10、1S11、二层2N07、2S03、2S10、2S11、三层3N03、3N06、3N10、八号楼一层105、114、二层205、214、九号楼二层208、209、210、212、213、214、215、216、217共计二十四套房产及对应国有土地使用权的查封；二、将被执行人银德公司名下位于宁夏回族自治区宁夏回族自治区中卫市××路出口以南、202省道以东兴仁商贸楼综合体一期项目四号楼一层1N07、1S03、1S10、1S11、二层2N07、2S03、2S10、2S11、三层3N03、3N06、3N10、八号楼一层105、114、二层205、214、九号楼二层208、209、210、212、213、214、215、216、217共计二十四套房产及对应国有土地使用权作价共计5521617元，交付申请执行人庆华公司抵偿共计5521617元债务，财产权自本裁定送达申请执行人起时转移；三、申请执行人庆华公司可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。过户过程中按照相关规定应该由被执行人承担的费用，由申请执行人暂时垫付，将来从被执行人抵顶给申请执行人的债款中扣除。后案外人马某向本院提出执行异议申请，请求撤销银川中院（2018）宁01执185号执行裁定书，解除对案外人马某所有的位于中卫市××区房屋的查封措施，并停止对上述房屋的拍卖。 另查明，2016年9月4日，案外人马某就案涉房屋与银德公司签订了商品房买卖合同（预售）。 本院认为，案外人马某以法院查封案涉房屋侵犯其合法权利为由，主张其合法取得上述涉案房产的权利，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。案外人马某虽然与被执行人银德公司签订了《商品房买卖合同》，但其提交的证据不足以排除执行，其异议理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定如下： 驳回案外人马某的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  张学锋 审判员  徐开前 审判员  高卫国 二〇二〇年六月二十九日 书记员  陈 曦 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人们法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。