青海省西宁市城东区人民法院民事判决书（2020）青0102民初1558号原告：马占梅，女，回族，生于1992年11月24日，现住西宁市。委托诉讼代理人：安学成，系青海松海律师事务所律师。被告：季世军男，汉族，生于1978年12月2日，现住址：青海省西宁市。委托诉讼代理人：季世莲，女，汉族，1977年11月15日出生，住西宁市，系被告季世军姐姐。委托诉讼代理人：王冬梅，女，汉族，1977年12月25日出生，住西宁市，系被告季世军妻子。原告马占梅与被告季世军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马占梅及委托诉讼代理人安学成、被告季世军及委托诉讼代理人季世莲、王冬梅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马占梅向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的房屋买卖合同；2.被告退还原告购房款25万元；3.被告支付（总房款的10%）违约金6.5万元；4.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2020年3月23日，原、被告就被告位于西宁市××区的房屋，签订了《房屋买卖合同》。合同签订后,原告依约支付了25万元的购房首付款,剩余40万元，向中国建设银行股份有限公司西宁城西支行，以按揭贷款方式办理，现贷款已审批通过。2020年3月31日被告通过微信向原告发出通知欲解除双方的房屋买卖合同，原告认为，双方的合同真实有效，被告应继续履行合同义务，交付房屋，并及时给原告办理过户手续。现因被告单方解除合同，原告亦同意解除与被告签订的房屋买卖合同，故为了维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求人民法院判如所请。被告季世军辩称，一、原、被告自始至终没有签订过《房屋买卖合同》,更谈不上继续履行什么合同。在2020年3月23日,原、被告就被告共有房屋在经纪服务机构青海卓康房地产营销策划有限公司的居间参与下,签订了《存量房买卖居间服务合同签约告知书》。告知书签字后,原告给被告转账支付2万元,并且原告和中介他们进行了录像。被告回家告知妻子并商量卖房事宜,妻子坚决不同意卖房,明确表示“你要是执意卖房就和你离婚,并且房子我和孩子居住,你净身出户,因为贷款是我还的,房子是我的”。答辩人把妻子不卖房子,答辩人无权卖房,也不卖房子的情况及时给中介和原告进行了明示和告知。但是中介和原告置若罔闻,又在3月30号转账23万元。原告声称“剩余40万元以按揭贷款方式办理,现贷款已审批通过”，真是可笑,双方当事人没有签订《房屋买卖合同》,银行不可能办理贷款业务的。原、被告没有签订过《房屋买卖合同》,也没法履行合同,事实上根本就谈不上继续履行合同。二、中介和原、被告三方在签订的《存量房买卖居间服务合同签约告知书》违背了《民法通则》五十五条之规定,也违背了《合同法》的基本原则和《婚姻法》关于夫妻共同财产的相关规定,依法应认定为无效。1.违背了《民法通则》之规定。《民法通则》五十五条规定,民事法律行为应当具备下列条件:(一)行为人具有相应的民事行为能力;(二)意思表示真实;(三)不违反法律或者社会公共利益。被告在3月29号几次明确的告知中介小党“我媳妇不同意卖房,因卖房天天吵架,咋说都不行,我实在是没办法了”被告给原告多次打电话沟通,说明被告妻子不同意的情况,原告执意违背被告真实意愿非要违法买房,并且将被告电话拉黑。被告又多次微信沟通,原告只回一句“我现在只要房子”,再就不理被告了,后来微信语音呼叫,都是失败,才知又将微信拉黑了。在这种情况下就是被告妻子房屋共有人同意卖房,被告也不会将房子卖给原告,因为再卖房已经违背了《民法通则》五十五条民事法律行为应当具备的条件条“意思表示真实”的规定,变成了违背被告真实意愿的强卖。更何况房屋共有人我妻子王冬梅坚决不同意卖房。2.违背了《合同法》之规定。《合同法》第三条规定“合同当事人的法律地位平等,一方不得将自己的意志强加给另一方”。第四条规定“当事人依法享有自愿订立合同的权利,任何单位和个人不得非法干预。”自愿原则是《合同法》的基本原则。自愿原则是贯彻合同活动的全过程的,包括:第一,订不订立合同自愿,当事人依自己意愿自主决定是否签订合同;第二,与谁订合同自愿,在签订合同时,有权选择对方当事人;第三,合同内容由当事人在不违法的情况下自愿约定等等。原、被告双方当事人还没有签《房屋买卖合同》就开始单方面强制买房,这合同能和原告签订吗这房子能卖给你吗就是被告卖给谁也不能卖给原告马占梅。3.至于三方当事人《存量房买卖居间服务合同签约告知书》对任何一方没有任何约束力的,因为此告知书是违法的。作为专业的房屋中介机构青海卓康房地产营销策划有限公司,不了解自己居间介绍的房屋具体现状,就违法胡乱介绍,是非常不专业的。作为房屋中介必须了解居间服务的房屋基本情况,如是否抵押,是否有共有人,卖房时全体共有人是否同意等。作为被答辩人马占梅,是具有相应的民事行为能力人,自己买房,也不打听打听自己买的房子是什么状况,也不问问其他家庭成员是否同意,就想违法强买答辩人家房子,也不想想人家卖了房子去哪里住啊其实答辩人没有卖房的真实意思,答辩人一时糊涂,法制意识不够,才被中介和原告逼迫违法签定了意思表示不真实的《存量房买卖居间服务合同签约告知书》。事后答辩人也做了努力希望取得共有人同意,但是,由于共有人不同意,答辩人还多次就卖房问题与中介和原告告知了不卖房的情况。但是答辩人认为被答辩人不应该强人所难、夺人所居,引起不必要的矛盾,更不应诉至法院。因为被答辩人是在违法强买,诉至法院也是毫无意义,法院不可能帮你违法强买。三、该涉案房屋在经纪服务机构青海卓康房地产营销策划有限公司和被答辩人马占梅竟敢违背《婚姻法》、《民法通则》、《物权法》、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》等的规定,与答辩人签订《存量房买卖居间服务合同签约告知书》是十足的法盲,国家公民普法三十五年了,一点法律常识都不知道是说不过去的。我国《婚姻法》、《民法通则》、《物权法》、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》等的相关法律法规中都规定了:在夫妻关系存续期间,房子的是妻共同财产,夫妻双方单方面不能卖房的;共有产权的房屋出售,必须征得其他共有权人同意;房屋共有权人不同意卖房的,即使签订合同也是无效的。但是青海卓康房地产营销策划有限公司和被答辩人马占梅,非要一意孤行,强买答辩人共有房屋,是严重的侵犯他人财产权益的违法行为:1.《婚姻法》规定,夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产,归夫妻共同所有。夫妻对共同所有的财产,有平等的处理权。在本案中,中介、原、被告三方二手房买卖意愿告知《存量房买卖居间服务合同签约告知书》无效的情况有两个原因,一是出卖共有房屋未经其他共有人同意。因婚姻关系形成的夫妻共有房屋,虽然房屋产权登记在一方名下,但实际上是夫妻共有房屋;二是一方不同意,另一方擅自卖房,就是双方签订了《房屋买卖合同》法院一般也是判定为无效。2.《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》规定,共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同的义务。在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。在夫妻关系存续期间,房子是夫妻共同财产,夫妻双方单方面不能卖房的。夫妻的共同财产由双方共同支配,夫妻双方对夫妻共同财产具有平等的权利。如果所卖的房子属于夫妻共同财产,卖房对于夫妻来说属于大事,因此必须双方都要同意才行。夫妻一方不可以私自卖房,夫妻一方私自卖房的行为属于无权处分。按照法律来说,无权处分的行为是无效的。3.《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第八十九条规定:“在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定为无效”。4.《物权法》第九十七条:共有物处分或者重大修缮处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外。共有产权的房屋出售,必须征得其他共有权人同意。在通常情况下,签订合同时需要所有的共有权人到场(也就是全家人)签字,但若无法到场的,必须提供共有权人同意出售证明。需要注意的一点是,若共有权人已婚,共有权人的配偶也需要签署配偶同意出售证明。因为《中华人民共和国物权法》第九十七条“处分共有的不动产,应当经全体共同共有人同意。”“房屋共有权人不同意卖房的,即使签订合同也是无效的”。四、青海卓康房地产营销策划有限公司和原、被告签订的《存量房买卖居间服务合同签约告知书》,损害了他人利益,违背了国家法律、行政法规,是无效的告知书。合同的订立,只有符合法律、行政法规规定的要求,才是有效的,才受法律保护。因此,在2020年3月23日,原、被告就被告共有房屋,在经纪服务机构青海卓康房地产营销策划有限公司的居间参与下,签订的《存量房买卖居间服务合同签约告知书》,损害了他人利益,违背了法律法规,是无效的《告知书》。因此,因这个违法无效《告知书》而产生的所谓的“定金、首付”都是无效的。因为违法无效的民事法律行为,自始至终是无效的。无效违法的民事法律行为,只能是各自返还各自的财产,回到原来的状态。如果产生损失由各自行为人自行承担,后果自负。中介青海卓康房地产营销策划有限公司和原告,在签订《存量房买卖居间服务合同签约告知书》时,也不了解这个房屋所有权是不是答辩人一个人所有更不了解答辩人有没有独立的处分权三方擅自违法处分时,就不想想是否侵犯他人权利该不该损害其他人的利益呢被答辩人原告不了解这些情况,盲目和中介一起签订《存量房买卖居间服务合同签约告知书》,“拿上鸡毛当令箭”,就敢诉至法院,未免有点可笑。《合同法》第五十二条规定:有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。何况中介、答辩人和被答辩人签订的是《存量房买卖居间服务合同签约告知书》,而不是《房屋买卖合同》,就是签订《房屋买卖合同》也是无效的。根据本案实际情况,答辩人认为该《存量房买卖居间服务合同签约告知书》是无效的,违法的。综上所述,依法成立的合同对当事人才具有法律约束力,但是中介青海卓康房地产营销策划有限公司和原、被告,签订的是《存量房买卖居间服务合同签约告知书》,也没有签订《房屋买卖合同》,就算是该告知书是个《房屋买卖合同》,也是违反《婚姻法》、《民法通则》、《物权法》、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》等相关法律规定的。《存量房买卖居间服务合同签约告知书》,就应当依法认定为无效。本答辩人当庭立即返还被答辩人25万首付款。其实一开始房屋共有人不同意买房时,答辩人就一直积极主动的、低三下四的多次找中介和被答辩人返还购房首付款。同时本案涉及的是不动产房屋买卖,是以登记形式为要件,目前产权所有权性质没有发生改变。中介青海卓康房地产营销策划有限公司和原、被告,签订的是《存量房买卖居间服务合同签约告知书》更不可能产生法律效力,此《告知书》的约定违反我国多个法律规定,且不是当事人真实意思表示。该《告知书》能够说明的,只是三方违法的意愿和告知承诺及纠纷的存在,但在三方的民事法律关系上说明不了什么问题的。被答辩人很希望三方友好协商解决问题,更希望法庭依法公正裁判。如果中介和被答辩人原告马占梅,不想友好协商,执意拿着这个违法的《存量房买卖居间服务合同签约告知书》说事,胁迫答辩人违背自己真实意愿强行买房,我们很愿意奉陪到底。原告马占梅向本院提供了如下证据：证据一：《存量房买卖居间服务合同签约告知书》（2020年3月23日）；欲证明：1.原告于2020年3月20日以人民币65万元的价格购买被告位于西宁市××区房屋的事实；2.付款方式为按揭贷款，首付款25万元（其中定金2万元），向银行申请贷款40万元的事实；证据二：《房屋买卖合同》（2020年3月26日）；欲证明原、被告于2020年3月20日签订了正式房屋买卖合同的事实。证据三：1.青（2019）东川工业园区不动产权第0003080号；2.不动产登记信息查询申请书；欲证明：涉案房屋系被告单独所有的事实。证据四：1、银行转账记录；2收条（2020.3.30）；欲证明：原告已向被告支付25万元（其中2万元定金）首付款的事实。证据五：青海省职工住房公积金贷款申请审批表；欲证明：40万元贷款已审批通过的事实。证据六：微信聊天记录；欲证明：被告于2020年3月31日单方面向原告发出解除房屋买卖合同的事实以及被告违约的事实。被告季世军经质证，对证据一的真实性无异议，是我本人签的字；证据二中的签字是我的，但是这个合同上的日期3月26日我全天都在上班，自始至终我都没有见过这个合同；证据三不动产权证是真实的，查询申请书也认可真实性；证据四中的收条以及转账凭证真实性也都认可；证据五真实性认可，但与我无关；证据六真实性认可。本院对原告提供的证据确认其真实性。被告为支持其辩称，向本院提供如下证据：证据一：《存量房买卖居间服务合同签约告知书》，欲证明原、被告之间没有签订原告诉状所称的《房屋买卖合同》，只与中介青海卓康房地产营销策划有限公司签订此《告知书》。证据二：3月27日被告与房屋共有人妻子王冬梅沟通卖房微信信息记录，欲证明被告妻子不同意卖房，“房屋共有权人不同意买房的，即使签订合同也是无效的。证据三：微信信息记录（3月29日被告给中介青海卓康房地产营销策划有限公司小党的终止卖房）；欲证明被告妻子房屋共有人不同意卖房之后，被告及时告知居间中介公司小党，被告妻子不同意卖房，被告也没有办法，希望终止意向卖房告知书不能实现的承诺。证据四：微信信息记录（3月31日被告给原告马占梅告知不卖房子的真实意思表示）；欲证明原告马占梅拉黑电话后，被告微信告知原告“你要房子，我就妻离子散了，真的对不起，我不能卖给你了”，证明原告一直拉黑被告微信，不与被告联系。证据五：案涉房屋共有人王冬梅与被告季世军在2012年1月16日登记结婚的（结婚证字号：j630105-2012-000124）《结婚证》；欲证明被告在购买涉案商品房的时候，就与妻子王冬梅已经结婚。结婚时2012年1月16日，夫妻共同购买案涉房屋是在2012年10月16日。证据六：被告妻子王冬梅签订涉案房屋《住房借款合同》时提供的《西宁地区职工住房公积金提取转移审批表》；欲证明该涉案房屋是被告与其妻子王冬梅夫妻共同共有，是夫妻双方贷款购买共同购得，证明被告无权卖房。证据七：被告妻子王冬梅签订涉案房屋中国银行《住房借款合同》审批时，提供的《青海银行账户对账单》（工资流水清单）；欲证明该涉案房屋是被告妻子王冬梅贷款购买。证明该涉案房屋是与被告共同所有。证明被告单方面无权处分共有房屋。证据八：被告与妻子王冬梅共同贷款签订的涉案房屋《住房借款合同》；欲证明该涉案房屋原始购买时，由被告与妻子王冬梅共同贷款购买，被告无权单方面出卖。证据九：中华人民共和国青海省西宁市恒源公证处出具的（2012）青恒源证经字第6443号《具有强制执行效力的债权文书公证书》，欲证明该具有强制执行效力的《公证书》证明，该案涉房屋就是被告王冬梅的夫妻共同财产属于共有财产，被告季世军无权出卖。原告经质证，对证据一的真实性无异议，证明方向有异议，合同是双方自愿签订的；证据二的证明方向有异议，被告的房屋所有权证是证明所有权的有效凭证，原告有理由相信房屋归被告自己所有。现阶段夫妻双方约定婚内财产归自己所有很普遍，仅凭聊天记录并不能证明什么；证据三的真实性没有异议，小党是中介的经纪人，但我不确定这个微信是不是小党的。但是中介和被告沟通的事实并没有及时告知原告，给原告造成了相应的损失，恰恰能证明他通知原告的时间就是3月31日；证据四结婚登记证没有异议；第五份证据的真实性无异议，但不能证明是双方婚内购买的就是夫妻婚内共同财产。当时不知道这是婚内共同财产，现在经过了解知道了这是夫妻共同财产；证据六、证据七、证据八、证据九的真实性及证明方向没有异议。本院对被告提供的证据一、证据五、证据六、证据七、证据八、证据九确认为有效证据；证据二、证据三本院确认其真实性，但无法证明被告于3月29日将“被告妻子不同意卖房”的信息告知了原告本人，本院对其证明方向不予采信；证据四本院对3月31日被告通过微信告知原告其妻子不同意卖房故无法出售房屋的事实予以确认。根据原告的陈述及确认的证据，本院对案件事实认定如下：2020年3月23日，原告、被告与青海卓康房地产营销策划有限公司签订了《存量房买卖居间服务合同》，约定被告将位于西宁市××区房屋出售给原告，房屋价款650000元，原告于2020年4月15日前支付首付款250000元，剩余购房款于2020年5月30日前通过银行办理贷款支付。同时约定除不可抗力影响外，被告未按本合同约定期限办理相关手续的、故意拖延，不配合办理等超过合同期限的、未按合同期限交付房屋的，每逾期一日，被告应按房屋总价的3%向原告加付违约金。超过十五日的，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，应书面通知甲方，甲方承担房屋总价10%违约金。合同签订后，2020年3月27日，被告与妻子协商售房事宜，其妻子王冬梅不同意卖房。2020年3月29日，被告通过微信向案涉房屋的中介告知“妻子不同意卖房”。2020年3月30日，被告向原告出具“收条”确认收到购房首付款25万元。同日，原、被告双方补签了《房屋买卖合同》，就案涉房屋价款、交付方式等进行了约定。2020年3月31日，被告通过微信向原告告知无法出售房屋的情况。同日，原告就案涉房屋向青海省职工住房公积金中心申请贷款获批。现原告以被告拒绝履行合同为由诉至法院，双方酿成纠纷。另查，被告与其妻子王冬梅于2012年1月16日登记结婚。案涉房屋系被告于2012年10月16日购买，被告与王冬梅及中国银行股份有限公司西宁市五四支行于2012年11月14日办理了（2012）青恒源证经字第6443号公证书，公证内容：被告与王冬梅确认《住房借款合同》和《房地产抵押合同》内容。本案中王冬梅作为被告委托诉讼代理人出庭参加诉讼，其当庭陈述：“我一直明确表示不同意卖房，也与中介公司明确表明过这个意思，中介公司也说回去和原告协商，但原告不同意，后来直接不接电话，这已经不是善意的房屋买卖行为了”。本院认为，原、被告双方签订的《存量房买卖居间服务合同签约告知书》、《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，双方均应按约享有权利并履行义务。现被告以妻子王冬梅不同意为由明示无法按合同约定交付房屋并配合办理房屋过户手续。鉴于案涉房屋系被告与妻子王冬梅在婚姻存续期间购买，系二人共有房屋，现被告个人出卖房屋，未经房屋共有人同意，截止庭审之日王冬梅亦拒绝予以追认。亦即事实上被告因未取得处分权致使房屋所有权不能转移，合同目的无法实现，现原告当庭同意并要求解除合同，本院予以确认。合同解除后双方应互负返还义务，故原告要求被告返还购房首付款250000元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告承担违约责任的问题，被告季世军在未经房屋共有人同意的情况下擅自处分案涉房屋并收取购房首付款，且根据原告提供的案涉房屋不动产权证书，上面载明案涉房屋权利人登记为季世军单独所有，被告未举证签订《存量房买卖居间服务合同签约告知书》时，原告对该房屋所有权共有状态存在明知，故被告存在过错，应负违约责任。关于违约金主张的问题，原告主张按照《存量房买卖居间服务合同签约告知书》中“除不可抗力影响外，被告未按本合同约定期限办理相关手续的、故意拖延，不配合办理等超过合同期限的、未按合同期限交付房屋的，每逾期一日，被告因按房屋总价的3%向原告加付违约金。超过十五日的，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，应书面通知甲方，甲方承担房屋总价10%违约金”之约定要求被告支付违约金65000元，被告辩称其及时告知了原告不能出售房屋的原因，原告强行要求继续履行合同违反了法律规定，故被告不承担违约金。鉴于被告在合同签订后及时告知原告无法出售房屋的情况，有效地防止了损失的扩大，基于公平原则，本院将违约金酌定按照总房款的3%计算即19500元为宜。综上所述，原告的部分诉讼请求，于法有据，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第九十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、原、被告于2020年3月26日签订的《不动产买卖合同》依法解除；二、被告季世军向原告马占梅返还购房款250000元。三、被告季世军向原告马占梅支付违约金19500元。前述款项被告季世军应于本判决生效后十五日内给付原告马占梅。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5150元，由被告季世军负担，与上述款项一并给付原告马占梅。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审 判 员 马如古亚 二〇二〇年六月一日书 记 员 刚 晓 芸附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。