山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终5276号上诉人（原审被告）：济南绿地康鲁置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：黄平，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：侯梦溪，国浩律师（济南）事务所律师。委托诉讼代理人：郁树岭，国浩律师（济南）事务所律师。被上诉人（原审原告）：任文甲，男，1984年7月16日出生，汉族，住济南市历下区县。委托诉讼代理人：刘玉琳（系任文甲之妻），住青岛市。委托诉讼代理人：蔺妍妍，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。上诉人济南绿地康鲁置业有限公司（以下简称绿地置业）因与被上诉人任文甲房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2020）鲁0103民初1016号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月15日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。绿地置业上诉请求：一、依法撤销济南市市中区人民法院（2020）鲁0103民初1016号民事判决书，依法改判驳回被上诉人对上诉人的全部诉求或发回重审；二、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人认为原审判决基本事实认定不清，适用法律错误。一、双方权利义务的履行应以《绿地新里城认购协议》（下称《认购协议》）约定为准，上诉人没有任何违约行为，不应承担双倍返还定金的责任。2019年9月30日，上诉人与被上诉人基于真实意思表示签订《认购协议》，在不违反法律法规强制性规定且已实际履行的情况下，应为合法有效，对双方均具约束力。《认购协议》属预约合同性质，是房屋买卖双方为了对以后将要签订的《商品房买卖合同》这个本约合同而订立的契约。而且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称《商品房买卖合同司法解释》）第四条规定表述的“认购协议中的定金是作为订立商品房买卖合同的担保”内容也可以看出，认购协议并非商品房买卖合同。同时根据《商品房买卖合同司法解释》第五条的规定，只有认购协议具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的房屋买卖合同主要内容时，才会被认定为《商品房买卖合同》。故，本案涉案的认购协议应为独立的合同，是双方就签订商品房买卖合同相关事宜进行的约定，非对商品房买卖结果进行直接确认，其不等同于商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条明确规定了商品房买卖合同应当包含的主要内容，包括了商品房基本状况、商品房价款的确定方式及付款方式和付款时间、商品房交付使用条件及日期、装饰设备标准承诺、配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、办理产权登记等有关事宜，但上述内容均未在认购协议中体现。根据《认购协议》第三条第三款的约定，双方签订认购协议的目的是为了签订《商品房买卖合同》，而不是代替买卖合同。双方应根据认购协议的约定履行各自的权利义务，关于被上诉人提到的房屋交付日期问题，应是双方在签订房屋买卖合同时约定的事项，而不是认购协议约定和履行的范围。上诉人从未也不会对任何购房人在签订认购协议时作出房屋交付时间的承诺，更不会授意置业顾问对购房者作出类似承诺。即便被上诉人在与置业顾问交流过程中获悉了大概的交房时间，在双方未签订《商品房买卖合同》情况下也不对上诉人产生约束力。如上所述，根据《合同法》第115条的规定，原审判决如认定上诉人承担双倍返还定金责任，应审查上诉人是否存在未按《认购协议》约定履行义务即根本违约的情形。本案中《认购协议》未有交房时间的约定，在没有约定的情况下，即使涉案房屋实际交付时间与销售人员所述的交付时间不一致，原审判决也无权依据未约定的事项认定上诉人违约。在上诉人没有违约行为的情况下，原审判决上诉人承担双倍返还定金的违约责任，明显属事实认定不清导致判决结果错误。二、本案实际情况是被上诉人违约在先，而被上诉人诉称的合同目的无法实现无事实及法律依据。（一）《认购协议》第三条第3款的约定：“乙方应当在本协议书签订之日起三日内，按照济南市商品住房限购政策规定向甲方提交限购查询申请，在甲方取得限购住房证明编号且项目具备往前条件后，乙方应当在接到甲方通知之日起7日内携带相关资料（最终所需资料以银行审批贷款要求为准）至甲方项目售楼处与甲方签订《商品房买卖合同》，并按双方签订的《商品房买卖合同》的约定按时、足额支付购房价款。”根据该条的约定，被上诉人在签订认购协议后三日内应当履行提交“限购查询申请”的义务，并在取得“限购住房证明编号”后与上诉人签订《商品房买卖合同》。事实上，上诉人在2019年11月15日获得限购证明编号（ZM20191119***）后，即通过销售人员电话联系的方式要求被上诉人前往上诉人售楼处签订《商品房买卖合同》，但被上诉人迟迟未前往。迫于无奈，上诉人于2020年2月20日向其邮寄了《催告函》要求其按《认购协议》约定履行义务，被上诉人对此仍是置之不理。所以，被上诉人未按协议约定履行其义务，已然违约，即使对协议享有约定解除权的也是上诉人而非被上诉人。（二）购买商品房的合同目的一般为取得房屋所有权并居住，本案中被上诉人主张其合同目的与事实不符。如前所述，双方签订认购协议的时间为2019年9月30日，被上诉人提交“限购住房证明编号”的时间为2019年11月15日，之后上诉人多次提出要求与其签订《商品房买卖合同》，被上诉人均拒不履行。同时本案有个基本事实是上诉人出卖的房屋为毛坯房，交付房屋后也不可能马上入住，根据常理还需要装修及配套到位，才有可能实际入住。从上述事实可以看出，即使上诉人在2019年11月30日交付房产，被上诉人也不可能在2019年年底实际入住房屋，这是双方在签订认购协议时被上诉人应当也可以预见到的。现被上诉人在诉讼中提出主张，均是其因为房地产市场低迷，房屋价格下滑，为达到恶意解约而提出的虚假理由。三、原审判决适用法律错误导致判决错误。合同法规定的解除权分为约定解除权和法定解除权，原审判决依据合同法第九十四条规定的法定解除权内容判决支持被上诉人的诉求，明显属于法律适用错误。如前所述，认购协议作为预约合同范畴是独立于本约合同的，仅是双方就签订商品房买卖合同相关事宜进行的约定，而不是对商品房买卖结果进行直接确认。对于商品房交房时间的约定应当是商品房买卖合同本约约定的范围，认购协议并不涉及也不可能涉及该项约定。认购协议作为独立的预约合同，其合同目的只能是双方将要签订正式的本约商品房买卖合同，而不涉及其他，否则就不是认购协议，而成为正式的本约合同。在认购协议并未约定交房时间的情况下，上诉人何来迟延履行债务的行为？即使被上诉人所述的合同目的真实存在，也仅是针对于本约合同而言，并非认购协议的合同目的，原审判决创设性的将本约合同目的置于预约合同之上，明显是混淆了预约合同与本约合同的关系和性质。在上诉人既没有违约行为也没有导致《认购协议》合同目的无法实现的情况下，原审判决错误适用合同法第94条认定被上诉人具有法定解除权，从而导致原审判决结果错误的情况应予纠正。任文甲辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。双方签署的《认购协议》虽未有交房时间的约定，但任文甲在购房前已咨询过绿地置业销售顾问井乐秀，其明确表示，涉案房产于2019年11月30日交房，出于销售顾问的承诺才签订了该协议，销售顾问的承诺是职务行为，代表公司的行为，该承诺虽未写进合同里，但应属于合同的一部分，对双方均具有约束力，双方都应该履行。任文甲在2019年11月15日从绿地置业获悉该房产年底前不能按时交付，事实上该地块上房产时至今日也未实际交付，绿地置业的行为已严重违约，对该违约的事实绿地置业也是予以认可的，并通过销售顾问与任文甲商议违约后续事宜，因此，任文甲的违约事实清楚，证据确凿，一审认定事实清楚。认购协议的性质属于预约合同，其合同内容及目的系为保证买卖合同双方当事人本着诚信原则在将来磋商签订本约。双方负有继续谈判达成本约的义务，而本约是否签订取决于双方在平等协商的基础上意思表示是否达成一致。根据证据显示，双方未能就商品房买卖合同达成一致的原因在于绿地置业虚假承诺，导致订立本约的目的不能实现，符合法定解除的条件。根据商品房买卖合同司法解释第四条的规定，因被告一方原因导致未能订立商品房买卖合同的，应该双倍返还定金，因此，一审法院适用法律正确。在合同签订后任文甲一直配合绿地置业办理相关的手续，在2019年11月15日之前绿地置业未通知过任文甲签订房屋买卖合同，在绿地置业明确告知不能如期交房后，任文甲与绿地置业交涉退房事宜，但任文甲拒绝返还购房款，双方无法就签订商品房买卖合同达成一致，后任文甲起诉至法院，在立案后绿地置业向任文甲邮寄了催告函，任文甲认为绿地置业已明确其不能如期交房，违约在先，应承担相应的违约责任。基于以上的事实与理由，任文甲认为一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。故上诉人的上诉理由不能成立，任文甲恳请二审法院在审理后，驳回上诉人的诉讼请求，依法维持原判。任文甲向一审法院起诉请求：一、判令解除原、被告所签认购协议书；二、判令被告双倍返还定金40000元和已交付房款434334元；三、判令被告支付利息以47.4334万元为基数，自2020年1月20日（立案之日）起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率1.5倍计算；四、案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：原告欲在被告处购买房屋，经与被告的置业顾问井乐秀联系，原告于2019年9月27日通过微信转账方式通过井乐秀向被告支付定金20000元，被告向原告出具收款凭条。2019年9月30日，原告（乙方）与被告绿地置业（甲方）签订绿地新里城认购协议书一份。协议约定，乙方自愿认购济南市绿地新里城项目B13地块1号楼1单元504室的商品房，认购预测面积为113.27平方米，认购折后单价为人民币19172.5元，折后总价2131669元，建筑面积及价格最终均以甲、乙双方签订的商品房买卖合同项下约定的内容为准。乙方为了表示购买诚意，自愿向甲方交纳总房款20%的定金，即434334元，作为乙方如约与甲方签订商品房买卖合同的担保，乙方在签订本协议书的同时，应当向甲方交纳购房定金50000元，剩余定金自本认购协议签订之日起三日内补齐，甲、乙双方签订商品房买卖合同后，该定金自动转为乙方在商品房合同项下应付认购房款。乙方应当在本协议书签订之日起三日内，按照济南市商品住房限购政策规定向甲方提交限购查询申请，在甲方取得限购住房证明编号且项目具备网签条件后，乙方应在接到甲方通知之日起的七日内携带相关资料至甲方项目售楼处与甲方签订商品房买卖合同。……同日，原告向被告支付20%房款434334元，被告向其出具上述收款收据。原告提交济南市泉城公证处（2020）鲁济南泉城民字第534号公证书。公证书主要内容为原告任文甲配偶刘玉琳与“绿地井乐秀”之间的微信聊天记录。2019年9月份刘：只看两个月后交房的。井：好的，这个116平的还有8楼23、25，东单元东户。……刘：好，我考虑一下，确定两个月后交房吧。井：嗯嗯是的。……井：我们这也有这上户型明年7月交房的，你考虑吗？刘：明年不考虑，除非万科精装。……井：你准备好41万首付，30号之前交不上首付，定金2万不退的。刘：你没说不能退这两万啊。井：你给我打电话的时候我给你说了，是直接订房的定金，肯定没法退的。2019年11月13日刘：这房子最近进度怎么样了，月底能交么？井：有消息了我给你说。2019年11月15日刘：我那个楼到底一期还是二期，明年交房真是很窝心……我们一家四口分三地，你们说好的今年交房我才买……。井：我也希望能按照购房合同约定的时间交房，交不了房，我所有的老来主都会来找我……。原告提交其配偶刘玉琳与“井乐秀”之间于2020年3月13日的电话录音。主要内容为井：你这个房子确定不想要了吗？刘：对呀，交不了房，孩子上学的问题，一系列的问题。井：你这边能租房子吧，租的话我们这边违约金还是挺多的，我们公司会给你赔违约金。刘：我就是要房子，孩子上学还有解决我们一家四口三地的问题。井：因为当时领导确定以及很肯定的跟我们说今年11月30日就能交房的，现在退房的话只能自己打官司。另查明，一审法院于2018年12月19日受理赵某诉绿地置业（2018）鲁0103民初10007号房屋买卖合同纠纷一案，案经审理，双方所签认购协议合法有效，收据所载款项性质为购房款，但因双方就拟签买卖合同条款未达成协议，未签订《商品房买卖合同》，故绿地置业占有任文甲购房款，无法律和合同依据，判决被告返还购房款并支付利息（按中国人民银行同期贷款利息计算）。绿地置业不服上述判决上诉至济南市中级人民法院，二审判决维持一审判决。一审法院认为，原、被告签订认购协议书系双方真实意思表示，合同合法有效，当事人应按约履行合同义务。依据原告提交收款凭条、收据、微信聊天记录可证实原告向被告分别依约交纳定金20000元、购房款434334元，双方虽签订的认购协议为主合同的预约合同，但被告明确承诺了交房时间为2019年年底，被告未能按约交付房屋，认购协议书之订立商品房买卖合同本约的目的不能实现，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。故原告要求解除双方所签认购协议的诉讼请求，合法有据，予以支持。合同解除，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。本案被告存在违约，故原告要求被告双倍返还定金40000元，合法有据，予以支持。合同解除后，被告应返还已经交付房款434334元。原告同时要求支付利息损失，但其未提交证据证实其实际损失高于双倍返还的定金部分，故该项诉讼请求，证据不足，不予支持。绿地置业经合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃当庭质证、举证、辩论的诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告任文甲与被告济南绿地康鲁置业有限公司于2019年9月30日签订的绿地新里城认购协议书；二、被告济南绿地康鲁置业有限公司于本判决生效之日起十日内双倍返还原告任文甲定金40000元；三、被告济南绿地康鲁置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告任文甲购房款434334元；四、驳回原告任文甲其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8420元，由被告济南绿地康鲁置业有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：绿地置业提交如下证据：第一组证据：证据一：《商品房预售许可证》原件1份；证据二：《认购协议书》原件1份；证据三：《购房人及家庭成员情况申报表》（编号：2019111501222）；证据四：任文甲购房信息管理截图1张。证明目的：一、上诉人系绿地新里城项目的开发商，已于2017年10月20日取得案涉项目的《商品房预售许可证》，符合《城市商品房预售管理办法》第六条规定，商品房预售实行许可制度。故双方签订的《绿地新里城认购协议书》（以下简称《认购协议书》）不违反法律法规的强制性规定，合法有效。二、2019年9月30日，上诉人与被上诉人签订《认购协议书》。根据《认购协议书》第三条第1款约定，被上诉人自愿向上诉人交纳总房款20%的定金即434334元。如被上诉人未按约履行，则视为被上诉人违约，《认购协议书》自动解除，被上诉人支付的购房定金不予退还。三、根据《认购协议书》第三条第3款的约定，被上诉人应当在《认购协议书》签订之日起三日内向上诉人提交限购查询申请，在被上诉人取得限购住房证明编号且项目具备网签条件后，与上诉人签订《商品房买卖合同》，但被上诉人未如约向上诉人提交限购查询申请，其实际提交时间（2019年11月15日）远远晚于协议书约定的时间，双方未能如约签订《商品房买卖合同》系因被上诉人违约行为导致。第二组证据：证据五：《绿地集团山东事业部换房申请表》原件1份；证据六：《绿地新里城认购协议书》客户联原件1份。证明目的：2019年9月27日被上诉人先与上诉人签订涉及B5-2地块1号楼2单元504室的《绿地新里城认购协议》，且于当日向上诉人支付购房定金2万元。后被上诉人因个人原因执意换房，迫于无奈，上诉人只得于2019年9月30日与被上诉人签订《认购协议》，将被上诉人购买房产换至B13地块1号楼1单元504室。事实上，27号签订的《认购协议》所涉房产交房日期远早于30号签订《认购协议》所涉房产交房时间，上诉人在明确告知被上诉人该事实的情况下，其仍执意换房，应自担由此产生的风险。现被上诉人以上诉人未能及时交房导致其合同目的无法实现由要求解除《认购协议》明显与事实不符。第三组证据：证据七：电话语音通话详单1份；证据八：《催告函》复印件1份；证据九：邮件全程跟踪查询回执1份。证明目的：证据七至九拟证明被上诉人未按双方签订的《认购协议书》履行义务。首先，结合证据三被上诉人直到2019年11月15日才提交房查单，而并未按协议约定的期限提交。其次，在被上诉人确定了具有购买资格后，上诉人多次电话通知其按协议约定进行网签备案、补交首付款并提交贷款所需材料。但被上诉人一直以各种理由推脱，在通知无果后，上诉人不得已于2020年2月18日以书面《催告函》方式邮寄送达通知被上诉人签订《商品房买卖合同》，交纳购房款或者办理按揭贷款等有关手续。但被上诉人至今仍未前往上诉人处办理相关手续，其行为是严重的违约行为。第四组证据：证据十：《劳务外包服务协议》复印件1份；证据十一：《劳动合同》1份；证据十二：井乐秀社保缴纳证明1份。上述证据拟共同证明：上诉人与济南邦得人力资源有限公司签订《劳务外包服务协议》，约定济南邦得人力资源有限公司为上诉人营销岗位劳务工作提供外包服务。而作为济南邦得人力资源有限公司工作人员的井乐秀作为被派遣人员前往上诉人处从事营销工作，以介绍推销房产、签订《认购协议》、协助收取购房款为主要权限范围，作为隶属第三方劳务公司的员工，井乐秀在除上述权限范围外再无其他任何工作权限。置业顾问承诺被上诉人交房时间的行为是上诉人所禁止的，其行为明显超越其工作权限，应系其个人行为，不应对上诉人产生任何法律效力。更何况《认购协议》根本不涉及交房时间的问题，至于上诉人是否存在逾期交房的问题，应以双方正式签订的《商品房买卖合同》来确定。被上诉人拒绝与上诉人签订《商品房买卖合同》，已是严重违约。任文甲质证认为，对证据一、二真实性无异议，对证明目的有异议，认购协议中总房款的20%的定金即434334元，系上诉人公司的格式条款，其实该款项应为交付的20%的购房款。对于第三条第三款的约定，被上诉人自合同签订后，积极配合上诉人的工作，上诉人并未通知被上诉人签订商品房买卖合同，在2019年11月15日被上诉人得知所购房屋不能在2019年11月30日之前交付，因此未签订商品房买卖合同，系上诉人违约行为导致。任文甲质证认为，对证据三、四系公司内部的文件，没有被上诉人签字，对真实性、证明目的均有异议。对证据五的真实性和证明目的均有异议，该申请表客户签字部分非任文甲本人签字，不能证明其有过换房的意愿。且置业顾问井乐秀并未说明该两处房屋交付时间不一致，其明确表示B十三地块1号楼1单元504室在2019年11月30日前交房。对证据六真实性和证明目的均有异议，被上诉人没有在9月27日签订过这份协议，即使有也并非在这个时间签署。这份协议中的房屋非涉案房产，上诉人处置业顾问所承诺的2019年11月30日前交付的房屋非此份协议中所描述的房屋。对证据七、八、九真实性无异议，证明目的有异议，合同签订后，购房人妻子刘玉琳多次与置业顾问联系，问其进展的流程需要准备的材料，积极配合上诉人的工作，在2019年11月15日置业顾问与刘玉琳的交流中，明确表示房屋不能如期交付，此后双方协商解决的方案，但因为刘玉琳购房时明确表示所购房屋必须要年底交房，现因购房的目的不能实现，要求解除合同，双方交涉未果，被上诉人认为导致商品房买卖不能签订，最根本的原因是上诉人不能如约交房所导致，应承担违约责任，这一点在双方的聊天记录、电话录音（一审中已经提交）中体现。对证据十、十一、十二真实性无异议，证明目的有异议。井乐秀的实际用工单位为济南绿地康鲁置业有限公司，在认购协议和收据上均有体现，被上诉人作为普通的购房者，有理由相信其是上诉人处员工，其行为构成表见代理，其行为代表公司的行为，应由上诉人承担相应的责任。任文甲提交如下证据：证据一、一审已经提交过的534号公证书，拟证明上诉人与被上诉人买房，上诉人收取房款，承诺2019年11月30日前交付涉案房产，后来又明确表示年底前交不了房的过程。绿地置业质证认为，对公证书真实性无异议，但是对证明内容有异议，首先双方签订的认购协议在法律上是属于预约合同性质，该预约合同的目的就是为双方签订商品房买卖合同本约合同服务，在认购协议当中并没有关于交房日期的约定，而交房日期应当是双方签订买卖合同时确定的，被上诉人所说的购房目的在认购协议中并没有任何体现，也不属于认购协议的合同目的。在被上诉人提交的证据当中恰恰可以体现被上诉人在9月30日前一直未确定房屋，且有关于B5地块房屋风水不好，楼角犯冲的表述，同时在2019年11月15日的聊天记录中可以体现被上诉人未按认购协议约定提交房查材料，而截止到该日期才有被上诉人提交。上诉人在取得被上诉人提交的限购编号后多次通知被上诉人前往售楼处签定买卖合同，补交剩余首付款，但被上诉人拒绝履行。其拒绝履行的真实目的是因为房屋价格下降，被上诉人的行为严重违反契约精神，并且是严重违约行为。井乐秀与被上诉人之间除了微信聊天之外，还有大量的微信通话、语音聊天和电话通话，这些无法用书面体现的通话内容恰恰证明了被上诉人实际的退房目的以及上诉人多次催告要求其签订合同的行为。证据二、434334元的收据和银行小票、2万元定金的银行小票，拟证明上诉人已收到上述款项，20%的首付款。绿地置业质证认为，对证据真实性无异议，但被上诉人所述与事实不符，根据双方的协议约定，被上诉人应支付的定金为434334元，双方实际履行也确实是该数额，上诉人为被上诉人出具了定金收据，该数额并不是被上诉人所谓的首付款。对收据和小票的真实性均无异议，2万元是前期B5地块房屋的定金，但因被上诉人换房为涉案的B13地块房屋，所以被上诉人根据双方签订的协议约定缴纳了434334元定金，上诉人对其开具了定金收据。本院二审查明：绿地新里城认购协议书第三条1约定，乙方为了表示购买诚意，自愿向交纳总房款20%的定金即434334元。认购协议书第三条3约定：乙方应当在本协议书签订之日起三日内，按照济南市商品房住房限购政策规定向甲方提交限购查询申请，在甲方取得限购住房证明编号且项目具备网签条件后，乙方应在接到甲方通知之日起七日内携带相关资料（最终所需资料以银行审批贷款要求为准）至甲方项目售楼处与甲方签订《商品房买卖合同》，并按双方签订的《商品房买卖合同》的约定按时、足额支付购房房款。第四条2约定：乙方必须确保其具备购房资格，如乙方未按照本协议约定提供限购查询申请、不具备购房资格或违反国家及认购房屋所在地相关房地产政策及规定，则视为乙方违约，乙方的购房定金不予退还或甲方有权从乙方的购房款中直接扣除相当于购房定金金额的违约金，同时，甲方有权解除本协议或《商品房买卖合同》，并有权将乙方认购的商品房另行销售。另查明，2019年9月30日，绿地置业开具收据，收到任文甲434334元，收款内容栏手写“B13：1-504定金”字样。本院查明的其他事实同一审审理查明的事实一致。本院认为，本案二审争议焦点是：涉案认购协议书应否解除；二、绿地置业应否返还涉案定金。关于涉案认购协议书应否解除的问题。双方当事人签订的认购协议书系双方真实意思表示，合同合法有效。认购协议书明确约定了双方在将来订立《商品房买卖合同》，因此该认购协议属于预约合同。由于双方当事人对于交房日期的理解存在差异并不能协商一致等原因，双方未能按照认购协议书约定的期限签订《商品房买卖合同》，故一审判决解除双方所签认购协议书，符合法律规定，本院予以确认。关于绿地置业应否返还涉案定金的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中，绿地置业销售人员虽承诺了交房时间为2019年年底，但双方未将该内容写入认购协议书，造成双方对于交房日期的理解不一致。任文甲未按照认购协议约定的时间提交提供限购查询申请，但绿地置业亦未按认购协议书的约定主张自动解除合同，而是发出《催告函》通知任文甲签订《商品房买卖合同》。综合上述情况，不宜将未能订立本约的责任归责于其中一方当事人，本院认定本案不适用定金罚则，绿地置业应当将定金返还给任文甲。综上所述，绿地置业的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持济南市市中区人民法院（2020）鲁0103民初1016号民事判决第一项、第四项；二、撤销济南市市中区人民法院（2020）鲁0103民初1016号民事判决第二项；三、变更济南市市中区人民法院（2020）鲁0103民初1016号民事判决第三项为：济南绿地康鲁置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还任文甲454334元；四、驳回任文甲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8420元，由济南绿地康鲁置业有限公司负担8115元，任文甲负担305元。二审案件受理费8420元，由济南绿地康鲁置业有限公司负担8115元，任文甲负担305元。本判决为终审判决。审 判 员 亓雪飞二〇二〇年六月十五日法官助理 李敬星书 记 员 李宜濂