北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终4599号上诉人（原审原告）:吕国有，女，1954年3月13日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：庞帅，北京庞标律师事务所律师。委托诉讼代理人：董云霞，北京庞标律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京中原房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街20号联合大厦10层。法定代表人：赖国强，执行董事。委托诉讼代理人：付正婷，女，1992年3月10日出生，北京中原房地产经纪有限公司法务专员，住北京市朝阳区。原审被告：樊秀平，女，1972年2月2日出生，住山西省太原市万柏林区。上诉人吕国有因与被上诉人北京中原房地产经纪有限公司（以下称中原公司）、原审被告樊秀平房屋买卖合同纠纷和居间合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初1199号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。吕国有上诉请求：撤销一审判决第五项，依法改判支持中原公司在10万元范围内就樊秀平履行不足部分对吕国有承担补充赔偿责任。事实与理由：1．一审法院已查明涉案房屋早已于2016年3月14日就被法院查封了，并认定中原公司在促成交易时存在问题，但一审只认为属于“瑕疵”，这应该属于明显错误。相应的法律后果不应当仅是退还中介费，而是应当承担补充赔偿责任；2．北京市第三中级人民法院曾就此案作出（2019）京03民终7262号民事裁定书，要求北京市朝阳区人民法院对本纠纷作出实体裁判。可以看出北京市第三中级人民法院已经认识到中原公司在本案中需按照过错承担责任，出于二审终审的程序规定，只能指令一审法院先行审理。樊秀平已经是多起案件的失信被执行人，如果不判决中原公司承担补充责任，吕国有的权益将无法得到维护。3．一审法院仅以系合同纠纷为由驳回诉请，没有依据，与类似案件裁判结果存在差异。4．中原公司多次强调是由于所谓的业务停止导致无法查档，事后才特别地单独地要求吕国有签署《房屋权属情况确认书》，这一表述不实。根据交易流程，查验房源是第三步，发生在签约后。由于无法查验房源才要求吕国有进行签字放弃权利。因此如中原公司所述为真，《房屋权属情况确认书》应该在签约买卖合同、居间合同的3月22日之后，而非同时签署。而且，所谓“房屋等机关已停止现场查档业务导致无法现场查档，并且办理房源核验周期较长”等说法都是中原公司单方说法，没有任何客观事实印证。中原公司辩称，同意一审判决，不同意吕国有的上诉请求和事实理由。1．中原公司作为居间人已经尽到合同约定的基本风险提示与注意义务。签署合同日期前后，因建委原因，不能对房屋进行查档，中原公司建议双方采用更为安全的方式进行资金的交付，双方签署了《资金划转协议》，协议除定金5万元外，全部资金通过银行托管的形式进行支付。就房屋不能查证权属一事，中原公司向吕国有与樊秀平进行了再次确认，并于签约当天签署了《房屋权属情况确认书》，确认书就相关情况进行了说明，同时就相应的风险进行了充分告知。2．吕国有的损失及扩大系其自身原因造成，中原公司不建议吕国有在未进行房屋产权查验的基础上进行的大额的钱款支付。在中原公司建议下签署的协议约定，吕国有仅仅只需支付定金5万元整。吕国有之所以有后续的10万元损失，系因吕国有私自改变付款方式，进行了除定金以外的钱款支付才造成的。吕国有不能证明其损失系中原公司造成的。3．我国不适用判例法，吕国有提交的判决不具有参考性。中原公司怀疑吕国有和樊秀平蓄意将风险嫁祸于中原公司。樊秀平未到庭，亦未发表陈述意见。吕国有向一审法院起诉请求：1．判令解除吕国有与樊秀平签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》。2．判令解除吕国有与樊秀平、中原公司签订的《房屋买卖居间合同》。3．判令樊秀平向吕国有返还已付定金及购房款共计25万元，支付违约金40万元，赔偿装修损失44417元。4．判令中原公司向吕国有返还居间服务费30100元，并在10万元范围内就樊秀平履行不足部分对吕国有承担补充赔偿责任（判决书中的货币均为人民币）。一审法院认定事实如下：2017年2月6日，经链家公司居间介绍，石新民以樊秀平委托代理人的身份与吕国有签署《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，约定樊秀平将×号房屋出售给吕国有，成交价200万元，买方于签约当天以自行划转方式向卖方支付定金5万元。后该合同双方未能继续履行。2017年3月22日，经中原公司居间介绍，石新民代理樊秀平（出卖人、甲方）与李侠（吕国有之子）代理吕国有（买受人、乙方）签署《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，约定：樊秀平将×号房屋出售给吕国有，成交价200万元。买卖合同第二条第（四）款约定：“该房屋已经设定抵押，抵押权人为北京银行。出卖人应于签约后100日内前办理完毕抵押注销手续”；第五条约定：“出卖人应当保证交易房屋无司法、行政机关进行的查封、冻结或异议登记等限制交易情形，因以上原因造成房屋不能办理产权转移登记或发生债权债务纠纷的，买受人有权解除合同并有权要求出卖人支付成交总价30%的违约金”；第六条约定：“出卖人应当在签约当日或次日将房屋交付给买受人。”《补充协议》第二条约定：“1．乙方于2017年3月22日向甲方支付定金5万元。2．交易房屋有抵押，甲方应于签约完成后四个自然月内办理完毕交易房屋的提前还款以及抵押登记注销、保全等相关事宜。3．乙方以自有资金支付购房款”；第四条约定：“甲方出现根本违约情形的，甲方应当按房屋交易总价的20%向乙方支付违约金（最少为乙方所支付定金的双倍）。”吕国有提交中原公司《钱款交付书》和石新民出具的《收据》二张，证明吕国有于2017年3月22日向樊秀平交付5万元定金，2017年3月23日向樊秀平支付购房款10万元，2017年4月1日向樊秀平支付购房款5万元。加上在链家公司支付的5万元，吕国有支付给樊秀平定金及购房款共计25万元。2017年3月22日，石新民代理樊秀平（出卖人、甲方）与李侠代理吕国有（买受人、乙方），中原公司（居间人、丙方），签订《房屋买卖居间合同》。吕国有向中原公司支付居间服务费30100元。吕国有提交收据、报价清单、销售合同、销售订单，证明其装修投入。另查，×号房屋于2016年3月14日被一审法院首次查封，2016年4月28日被北京市海淀区人民法院轮候查封。此后又被多家法院轮候查封。庭审中，吕国有、中原公司就其主张提供了证据予以证实，樊秀平未到庭进行质证。一审法院认为，吕国有与樊秀平签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。樊秀平隐瞒交易房屋已被法院查封的情况，与吕国有签署买卖合同，现因房屋被查封导致无法交易，吕国有无法实现合同目的。吕国有要求解除买卖合同和补充协议并要求樊秀平退还购房款25万元的诉讼请求有事实和法律依据，一审法院予以支持。吕国有亦应将房屋交还樊秀平，具体日期一审法院酌定。吕国有要求樊秀平承担违约责任，支付违约金40万元并赔偿装修损失44417元的诉讼请求有事实和法律依据，一审法院予以支持。吕国有、樊秀平与中原公司签署的居间合同是各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现因交易房屋被查封，吕国有无法完成交易，无法实现合同目的，吕国有要求解除三方签署的居间合同的诉讼请求一审法院予以支持。中原公司尚未提供后续居间服务，且中原公司在促成交易时未能及时发现交易房屋存在司法查封的情况，服务存在瑕疵。依据公平原则，吕国有要求中原公司退还居间费30100元的诉讼请求本院予以支持。对于吕国有要求中原公司在10万元范围内就樊秀平履行不足部分对吕国有承担补充赔偿责任的诉讼请求，本案为合同纠纷，吕国有该项诉讼请求没有法律依据，一审法院不予支持。樊秀平经一审法院依法传唤未到庭应诉，一审法院依法缺席判决。判决：一、吕国有与樊秀平2017年3月22日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》于判决生效之日解除；二、樊秀平于判决生效之日起15日内向吕国有返还购房款25万元并支付违约金40万元、装修损失赔偿款44417元。吕国有于判决生效之日起60日内将北京市朝阳区×房屋交还樊秀平；三、吕国有与被告樊秀平、中原公司2017年3月22日签订的《房屋买卖居间合同》于判决生效之日解除；四、中原公司于判决生效之日起15日内向吕国有返还居间服务费30100元。五、驳回吕国有的其他诉讼请求。本院二审期间，各方均没有提交新证据。另查，经中原公司居间介绍，石新民（代理樊秀平）与李侠（吕国有之子，代理吕国有）签署《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》当日（2017年3月22日），李侠代吕国有在《房屋权属情况确认书》上签字确认，该确认书中对所售房屋是否被查封冻结的描述为空白，买受人确认：本人已知晓出卖人对房屋状况做出的以上说明，由于现阶段房屋登记机关已停止现场查档业务导致无法现场查档，并且办理房源核验周期较长，本人为缩短交易时间在知晓北京中原房地产经纪有限公司已详细告知在房源核验通过之前进行交易可能出现的资金风险和交易风险的情况下，本人同意在房源核验通过之前进行钱款交付和房屋买卖交易。本院查明的其他案件事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。除法律另有规定或者当事人另有约定的外。民事法律行为自成立时生效。代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。本案中，房屋因被查封导致无法交易，中原公司未能及时发现交易房屋存在司法查封的情况，应承担责任。但根据《房屋权属情况确认书》中买受人吕国有代理人的确认，吕国有为缩短交易时间，已经明确放弃先就房源进行查验、再进行交易的程序，自愿选择承担房源核验通过前进行交易可能出现的风险。根据法律规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。吕国有作为买受人，自愿放弃保障交易安全的查验程序，是导致合同签订后，当事人因不了解房屋被查封的事实而继续交易以致发生损失及风险的根本原因。吕国有自愿承担风险的行为，足以免除中原公司在促进交易时的注意义务。吕国有上诉主张中原公司在促成交易时存在问题，属于明显错误，应当承担补充赔偿责任，提出如果不判决中原公司承担补充责任，吕国有的权益将无法得到维护。该上诉请求与其民事行为及民事行为责任相悖，本院不予支持。吕国有上诉提出，本案事实是中原公司无法查验房源才要求吕国有签字放弃权利，《房屋权属情况确认书》与买卖合同、居间合同并非同时签署；所谓“房屋等机关已停止现场查档业务导致无法现场查档，并且办理房源核验周期较长”等说法都是中原公司单方说法，没有任何客观事实印证。以上意见，不能成为否认吕国有民事行为法律后果的理由。对吕国有的该项上诉请求，本院不予采信。原审被告樊秀平经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席判决。综上所述，吕国有的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由吕国有负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 谷绍勇审 判 员 王 朔审 判 员 姜 君二〇二〇年六月三十日法官助理 王苗苗法官助理 何 平书 记 员 李 峥