广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初23476号原告：中粮地产集团深圳物业管理有限公司，地址：广东省深圳市宝安区三区中粮地产集团中心大厦2楼，统一社会信用代码：914403001924846780。法定代表人：李晋扬，董事长。委托诉讼代理人：张婧姝（系该公司员工），女，汉族，住址：广东省深圳市龙岗区，委托诉讼代理人：冷志豪（系该公司员工），男，汉族，住址：广东省深圳市宝安区，被告：深圳市家泰实业有限公司，地址：广东省深圳市宝安区宝城三区中粮地产集团中心大厦706-707室，统一社会信用代码9144030078976222T。法定代表人：何伟华。原告中粮地产集团深圳物业管理有限公司与被告深圳市家泰实业有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中粮地产集团深圳物业管理有限公司的委托诉讼代理人张婧姝、冷志豪到庭参加诉讼。被告深圳市家泰实业有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告中粮地产集团深圳物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即向原告支付自2019年1月1日起欠缴的物业管理服务费20,430元及滞纳金；2、被告立即向原告支付自2019年1月1日起欠缴的专项维修资金1,106.65元及滞纳金177.04元；3、被告立即向原告支付自2019年1月1日起欠缴的电费571.12元及滞纳金；4、被告立即向原告支付自2019年1月1日起欠缴的空调费5448元及滞纳金；5、本案的诉讼费、保全费由被告承担。原告于庭审中明确各项诉讼请求均从2019年1月1日计至实际清偿之日止，滞纳金按每日千分之二的标准，从2019年1月1日起计算。事实与理由:2017年10月30日，被告与中粮地产（集团）股份有限公司（现已更名为：大悦城控股集团股份有限公司）于2017年10月30日签订《租赁合同》一份，根据《租赁合同》约定：原告将位于深圳市××区中粮地产集团中心××室出租于被告；租期从2017年11月1日至2018年10月31日。同日，原告与被告签署了《中粮地产集团中心物业管理协议》（下称“《物业管理协议》”），根据《物业管理协议》第二条约定，被告应当向原告支付的费用包括：物业费、空调费、自用电费、专项维修基金。物业费的标准为4086元/月，自用电费的标准1.26元/度，专项维修基金的标准为221.33元/月。《租赁合同》到期后，双方续签了《租赁合同》，租期为2018年11月1日至2019年10月31日。在原《租赁合同》到期后，被告一直拒绝与原告签订新的《物业管理协议》，但在此过程中，原告一直在为中粮地产集团中心大厦内的各个使用主体正常提供物业服务，被告也一直按照2017年10月30日签署的《物业管理协议》的标准向甲方支付物业管理费等各项费用。但自2019年1月1日至今，乙方开始断缴物业管理费、电费、专项维修基金、空调费等各项费用。根据《物业管理协议》第五条第二款约定，若被告逾期十五日未能缴付（各项费用），乙方须按延迟缴纳天数，按每日千分之二的标准向甲方缴纳滞纳金。截至2019年5月31日，被告已经欠缴的物业管理服务费20,430元、专项维修资金1,106.65元、电费571.12元、空调费5448元；以上欠缴费用的滞纳金合计3919.23元。被告深圳市家泰实业有限公司未提交书面答辩意见，亦未提交任何证据。原告围绕诉讼请依法提交了如下证据：1、《中粮地产集团中心物业管理协议》，证明原、被告于2017年10月30日签订了物业管理协议，约定由原告为被告提供物业管理服务，被告向原告支付物业管理费及空调费、专项维修基金等其他费用。物业管理协议中也约定了任意一方违约的违约责任等等内容。双方在该合同终止后，虽未签订新的物业管理协议，但是却一直在按原来协议行使权利和履行义务，被告欠缴物业费等各项费用的行为已经构成违约，原告有权根据该协议追究被告的违约责任；2、银行流水单，证明被告虽然未与原告签订新的物业管理协议，但是其一直按原来协议的标准向原告支付物业管理费及其他等各项费用，双方事实上存在物业服务关系；3、中粮中心管理处2019年1月-5月份收费通知单，证明被告自2019年1月1日起便再未向原告缴纳电费、物业管理费及本体维修基金等费用，经原告多次催告被告均未及时缴纳，其行为已经构成严重违约；4、（2019）粤0306民初18785号民事判决书，证明被告仍在占用物业，但是该判决已经判决租赁合同解除，被告将物业返还。被告深圳市家泰实业有限公司经本院合法传唤对原告提交的证据既不到庭质证，也没有提出相反的证据和意见，因此，本院对原告提交的证据予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月30日，原告深圳中粮地产物业服务有限公司作为甲方，与作为乙方的被告深圳市家泰实业有限公司签署《中粮地产集团中心物业管理协议》（以下简称《物业管理协议》），约定如下：1、乙方使用7楼1-3单元，建筑面积为340.50平方米（此面积与《租赁协议》中所提及建筑面积为同一面积）乙方应按照本协议，在与《租赁协议书》签约同时与甲方签订《中粮地产集团中心物业管理协议》，协议期限自2017年11月1日其至2018年10月31日止。2、乙方自本协议签订之日起向甲方缴纳物业费（此费用不包含用户自用电费、电话费、网络费、工作时间以外空调使用费等在内），物业费收费标准为含税价12元/建筑平方米，价税合计4086元/月（不含税金额3854.72元，税率6%，税额231.28元），甲方每月提供正规的增值税专用发票给乙方。3、每年的4月至11月为空调开放季，管理处负责提供冷气，收费标准为含税价8元/建筑平方米，共计2724元/月（不含税金额2569.81元，税率6%，税额154.19元）。4、自用电费1.26元/度，税率16%，根据深圳市现行工业用电收费标准，如有调整，管理处将书面通知并调整电费。5、专项维修基金0.65元/建筑平方米，共计221.33元/月（此项费用为代收代付款项，只开具收据）。6、以上费用每月支付一次，在协议有效期内，甲方在每月五个工作日内开具相关增值税专用发票（不含专项维修基金），甲方给予乙方相关票据后，乙方须于每月十日前将物业费交到甲方或指定银行账号。7、若乙方未能按期缴纳各项费用，甲方有权书面通知乙方立即缴付。乙方逾期十五日未能缴付，乙方须按延迟缴纳天数，按每日2‰的标准向甲方缴纳滞纳金；一个月未付，甲方有权停止提供服务。另查，大悦城控股集团股份有限公司（以下简称大悦城公司）以深圳市家泰实业有限公司为被告提起租赁合同纠纷一案，案号为（2019）粤0306民初18785号，诉请解除大悦城公司与被告之间的《租赁合同》，被告腾退租赁物业，支付租金至腾退租赁物业之日，并支付迟延支付租金的违约金，大悦城公司无需返还租赁保证金。本院于2019年12月3日作出（2019）粤0306民初18785号民事判决，查明以下事实：2018年10月30日，大悦城公司与被告签订一份《租赁合同》，约定大悦城公司将位于深圳市××区中粮地产集团中心××楼××室出租给被告，租期从2018年11月1日至2019年10月31日，月租金总额为人民币30,645元。被告缴纳保证金61,290元。若被告超过十五天未付租金，则应每逾期一天加收2‰的违约金；被告拖欠租金累计达三十日以上或欠租总额累计达一个月租金以上（含一个月），被告即构成违约，大悦城公司有权单方解除合同或终止本合同并提前收回租赁物业，大悦城公司所收取的租赁保证金不予退还。大悦城公司称被告自2019年1月1日起开始拖欠租金，2019年6月11日大悦城公司向被告发出催告函催缴租金等费用，被告未支付租金也未搬离涉案房屋。本院判决如下：一、解除大悦城公司与被告于2018年10月30日签订的《租赁合同》；二、被告向大悦城公司返还深圳市××区中粮地产集团中心××楼××室；三、被告向大悦城公司支付2019年5月31前的租金人民币153,225元（2019年6月1日后的租金按照每月30,645元的标准计至搬离涉案房屋之日止）；四、被告向大悦城公司支付欠付租金的违约金;五、大悦城公司无须返还被告缴纳的保证金61,290元；六、驳回大悦城公司的其他诉讼请求。上述判决已发生法律效力。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。被告深圳市家泰实业有限公司承租涉案的深圳市××区中粮地产集团中心××楼××室物业，原告深圳中粮地产物业服务有限公司与被告签署《物业管理协议》，约定原告向被告支付物业管理费等费用，该协议系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《物业管理协议》约定的期限届满后，原、被告虽未重新签署物业服务合同，但被告仍租用涉案物业，原告仍继续为涉案物业提供物业服务，双方已形成事实上的物业服务合同关系，被告应当参照合同约定的标准支付物业服务费等费用。一是物业费。根据《物业管理协议》约定，物业费收费标准为含税价12元/建筑平方米，价税合计4086元/月，被告应按照4086元/月的标准向原告支付自2019年1月1日起至实际腾退物业之日止的物业管理费；二是空调费。《物业管理协议》约定每年的4月至11月为空调开放季，收费标准为含税价8元/建筑平方米，共计2724元/月，故被告应按照2724元/月的标准向原告支付自2019年4月1日起至实际腾退房屋期间每年4月至11月的空调费；三是电费。原告诉请被告向其缴纳拖欠的电费，但仅提交了其制作的电费收费通知单，未经被告确认，亦未提交原告代为垫付电费的证据，故原告的该项主张依据不足，本院不予支持；四是专项维修资金。由于缴纳专项维修资金为业主的义务，被告为物业的承租人而非业主，原告诉请被告支付专项维修资金，于法无据，本院不予支持；五是滞纳金。原告诉请被告支付拖欠各项费用的滞纳金，但《物业管理协议》约定的服务期限于2018年10月31日届满，此后双方未再续签合同，原告在本案中主张的费用均为2019年1月1日之后产生，故其诉请被告支付滞纳金，缺乏合同依据，本院不予支持。综上，原告应按照4086元/月的标准向原告支付自2019年1月1日起至实际腾退物业之日止的物业管理费，按照2724元/月的标准向原告支付自2019年4月1日起至实际腾退房屋期间每年4月至11月的空调费。对于原告诉讼请求超出本院认定的部分，本院予以驳回。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告深圳市家泰实业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中粮地产集团深圳物业管理有限公司按照人民币4086元/月的标准向原告支付自2019年1月1日起至实际腾退物业之日止的物业管理费；二、被告深圳市家泰实业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中粮地产集团深圳物业管理有限公司按照人民币2724元/月的标准向原告支付自2019年4月1日起至实际腾退房屋期间每年4月至11月的空调费；三、驳回原告中粮地产集团深圳物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币256元，由被告负担。案件受理费原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长  陈蕾仰人民陪审员  王伟新人民陪审员  梁金林二〇二〇年六月二日书 记 员  席俊奇书 记 员  李玉婷附本案相关法律条文如下:《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。