广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终1264号上诉人（一审本诉原告、反诉被告）：刘文峰，男，汉族，1976年9月1日出生，住珠海市斗门区*********************，居民身份证号码362************933。委托诉讼代理人：王萍，广东微众律师事务所律师。上诉人（一审本诉原告、反诉被告）：鲁青，女，汉族，1983年9月13日出生，住珠海市斗门区*********************，居民身份证号码360************966。上诉人刘文峰之妻。委托诉讼代理人：王萍，广东微众律师事务所律师。被上诉人（一审本诉被告、反诉原告）：肖瑶，女，汉族，1981年8月3日出生，住珠海市斗门区井岸镇珠峰大道288号2区******302房，居民身份证号码220************825。委托诉讼代理人：董伟文，男，汉族，1974年8月19日出生，住珠海市香洲区*************，居民身份证号码440************217。一审本诉原告、反诉被告刘文峰、鲁青因与一审本诉被告、反诉原告肖瑶房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省珠海市香洲区人民法院(2019)粤0402民初12496号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。本院审理查明的事实肖瑶系建筑面积84.12平方米的珠海市******************的不动产权属人。2019年8月7日肖瑶作为卖方与买方刘文峰、鲁青夫妻二人及经纪方珠海市竣拓咨询有限公司签订《房屋买卖合同》，约定刘、鲁二人购买肖瑶的案涉房产，成交价240万元。合同第三条“购房定金”约定，购房定金30万元，分2部分支付，于同年8月7日支付12万元给卖方，剩余18万元于同年“8月9日前”支付卖方；第四条“付款方式”约定，剩余房款210万元，买方于房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付给卖方。买卖双方应在2019年9月25日前到房管部门办理产权转移登记手续，如因房管部门等合同三方以外之原因导致交易延迟，则办理产权转移登记手续的时间作相应顺延；第九条第一款第3项约定，签署本合同后卖方须在约定时间内交齐有关资料及办理相关手续，不得延期，除不可抗力原因或经买方同意，否则视为违约。在办妥该物业产权转移登记之前，卖方若无故单方终止履行本合同，视为根本违约，届时买方有权单方解除本合同，卖方应向买方退回全部已收房款，承担买方因购买该物业而产生的一切税金、费用，并另向买方支付违约金30万元；第二款第2项约定，买方逾期交付房款，或者未能履行本合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价千分之一向卖方支付违约金，逾期超过60天，则卖方有权单方面解除本合同，买方应承担卖方因买卖该物业而产生的一切税金、费用，并另向卖方支付违约金30万元，卖方须向买方退回全部已收房款；第三款约定，买卖双方任一方不履行本合同的，违约方须承担本次交易产生的全部咨询及中介服务费，守约方已支付的咨询及中介服务费，经纪方不另行退还，由守约方直接向违约方追偿任何一方违约的，守约方（包括经纪方）提起诉讼所产生的费用（包括但不限于诉讼费用及律师费）均由违约方承担；第十一条约定，本合同及合同之附件取代买方、卖方及经纪方三方在过往谈判中作出的口头及书面声称、理解、承诺及协议，且经纪方已就本合同所有条款向买卖双方作出详尽解释，合同三方对上述条款之含义均明确理解并无异议；第十二条约定，①买卖双方协商，卖方交付该物业给买方使用当天起，卖方承诺买方不占用该学区。②卖方承诺买方，2019年10月15日起由买方收取该物业的租金2500元。合同落款处，卖方肖瑶签名按捺指纹，买方刘、鲁二人签名按捺指纹，经纪方加盖印章。同日，双方还签署了《计税价格确认书》。该确认书约定1、关于该房地产在该次交易中签署的珠海市*******版本《珠海市房地产买卖合同》时，以168万元价格进行登记，并以此价格进行相应政府部门申请税费报批，双方确认此价格仅为税费报批价格，并无异议。2、如在该次交易过程中，买卖双方中任何一方要求将上述约定税费报批价格改变，则由提出方支付因登记价格改变而产生的相关税费。随后，刘、鲁二人依约向肖瑶支付购房定金12万元，肖瑶出具了收据。2019年8月9日16时46分，鲁清通过手机银行向肖瑶转账支付定金18万元。对于《房屋买卖合同》约定该18万元定金在“8月9日前”支付的时间双方发生争议，致本案成讼。肖瑶认为该18万元应于2019年8月8日24时前支付，不包含9日当天，刘、鲁二人认为该18万元在2019年8月9日24时前支付，包含9日当天。刘、鲁二人提交2019年8月9日16:46:55，通过手机银行向肖瑶转账支付定金18万元的转账记录，及肖瑶签名出具收到定金18万元的《收据》，收据称“肖瑶收到鲁青、刘文峰交来购房定金18万元（以实际到账准）”。肖瑶否认在该收据的签名上按捺指模及在其下签注日期。劳惠清在庭确认该收据收款人肖瑶签名下“2019年8月9日”日期由其填写。刘、鲁二人提起本案诉讼，主张肖瑶不同意出售案涉房产，构成根本违约。案中刘、鲁二人一审中申请中介机构人员劳惠清、梁忠扬出庭作证，提交了买卖双方与中介机构人员微信、短信联系的记录为证：①梁忠扬与肖瑶微信联系往来的记录。2019年8月12日9:43:57，梁忠杨称“肖小姐，客户这边的意见我转达一下：如果家具你们要搬走的话，那就必须在过户前全部搬走，她不会再花钱买的，过户后不同意还把房子给你们放家具电。同时，过户前两天她要先验收房子，且看凭证确认水电物业缴清销户了再确定过户。”肖瑶说“你们已经违约，没资格跟我谈条件，如果你敢把我房子查封，从合同当天起248万按1分利息计算，每个月2.4万利息！睁开你们的眼睛好好看看合同。”梁忠杨说“我只负责转达。”肖瑶说“30万全部都是违约金，敢查封我房子，每个月2.4万利息！不服法庭见！你转达清楚！你们不是真心买房子，联合设套算计我，那就让你好好见识一下。”梁忠杨说“双方可否冷静下来，都不要把对方的出发点想得太过坏了，首先我没必要算计，凭你能力我也算计不了，房子谁买谁卖，对我也就是拿点业绩提成，我犯不着做这事。她肯定是真心买房的，从3月份几乎每周都从金湾出来看房看到累了才不想再挑了……你也是诚心卖房的，不然也不会当晚舍弃过节时光来签合同。”肖瑶说“你们没有查封我房子的权利，影响我出售从合同违约日开始计算利息！我已经告知你，你是中介，代表你同所谓买家全部知情！”肖瑶说“中介方：我作为房主卖方本着诚意给你们签订三方协议，按照协议规定：买方必须8月9日前将剩余订金18万元打给我指定的银行账户（况且我给你们签字的收据专门注明写的很清楚‘以实际到账为准’），从签订三方合同8月7日晚到8月9日上午12点前买方没有把剩余的订金打给我（中途我本人还专门提醒中介告知买方违约了没有打剩余订金，我均有微信沟通截图及银行到账截图为证），按照合同约定，因买方严重违约，合同无法执行，我方有权利扣留全部订金。作为中介方在签订三方合同时针对订金打款时间及协议补充的内容你们已经现场告知并得到三方的签字同意，责任不在你们而是在买方。现在作为卖方我们再次郑重声明：因买方订金余款未按照合同约定时间支付，严重违约，我方有权利提出终止合同，请予郑重告知买方‘卖方房子不再卖了，并扣除订金’，其他走法律途径解决。”“按合同中介已经收取买方佣金，你们也无须退还给他们，是他们违约在先！”梁忠杨说“肖小姐，首先，定金9号付齐这一条是没有争议的，当天双方谈的时候，公司当晚也有录像和录音可以清晰听到我们3方当天说的就是9号8点前必须到账，您和先生也表示没有问题的，所以在合同上写9号前。定金18万收据上面当时肖小姐你当时签的也是9号。你家先生也是学法律的，我也查了一下，合同写的某日前，没有使用法律用词如‘届满、以内’专用用词的话，正常交易情况包含当天的。所以定金支付日期是合理的，实在因为在这点上产生纠纷，那双方只有打官司来解决了。另外，我们也并未先收取费用，费用是买卖手续办完后才收取的。”梁忠杨说：“彼此都希望买卖交易顺利，我们第三方也不希望你们双方因为一些很小的事情，最终闹上法庭，弄得这么不开心。谁胜谁输都是我们不愿见到的这一最坏结果。我们第三方只能通过协调劝说来让你们互相理解协商，如果一定要走到最后的上法庭的结果的话，那我们也只能尊重二位的意思。”肖瑶说“你一个中介既然喜欢激化矛盾，那你们就联合起诉我呀！法庭见！”梁忠杨说“我哪里有激化矛盾。”肖瑶说“你连自己位置都搞不清楚，买家违约，我房子不卖了！就这么简单！你们既然有录音录像，大家都有证据就走法律程序！9号8点前？买方是下午16:46才付款，你不认字吗？”梁忠杨答“你截图我也没有问题的，法律定义会解释这个9号前的定义的，包含与不包含当天会有法律决定。我就是负责中间转达和协调双方的，也没收你卖方一分钱佣金，你从开始一直说我联合谁坑你我没话说。那我就给客户转达你们双方各自走律师函吧。”肖瑶说“可以，我不提供房源，你一毛钱都赚不到。你以为我不给你佣金你吃亏呢？”②肖瑶在买卖双方及中介机构人员的微信“业主-华业临海”聊天群发言的记录。8月13日下午5:50肖瑶称“按照协议规定：买方必须8月9日前将剩余订金18万元打给我……，从签订三方合同8月7日晚至8月9日上午12点前买方没有把剩余的订金打给我……，按照合同约定，因买方严重违约，合同无法执行，我方有权利扣留全部订金。……再次郑重声明：因买方订金余款未按照合同约定时间支付，严重违约，我方有权利提出终止合同，请予郑重告知买方‘卖方房子不再卖了，并扣除订金’，其他走法律途径解决。”“把房产证准备好，后天我取回来，对方违约，交易终止！”③肖瑶与劳惠清联系的短信记录。2019年8月16日下午1:51，劳惠清说“肖小姐……买家想继续履行合同，您看看方便的话定个时间，我约上买家一起过来聊聊？”肖瑶复“今天我再次明确告知你们，买家没有按照三方协议落实协议（订金转款时间没有在8月9日8点前转完给我），属于严重违约。合同已经终止执行，请你们尽快告知买家，我的房子不卖了，订金扣除。其他遗留问题及处理你们与买家协商，你们协商后我再出面。如果买家还想买我的房子，按照目前市场价是270万元，同意交易的话我才可以见面酌情考虑他们违约时打给我的部分订金如何处理。”④肖瑶与劳惠清，及石永伟与鲁青在微信“买卖-华业临海5-1-1404”聊天群中联系的记录。2019年8月16日劳惠清说“为了更好协调我们此单问题，希望大家能友好协商，尽快办理手续。”并问鲁青“现在业主肖小姐想拿回房产证，您是否同意？”鲁青答“同意！签终止合同通知就还给他。”随后肖瑶连发三张截图，一是肖瑶发给劳惠清的微信，内容是“今天我再次明确告知你们，买家没有按照三方协议落实（订金转款时间没有在8月9日8点前转完给我），属于严重违约。合同已经终止执行，请你们尽快告知买家，我的房子不卖了，订金扣除。其他遗留问题及处理你们与买家协商，你们协商后我再出面。如果买家还想买我的房子，按照目前市场价是270万元，同意交易的话我才可以见面酌情考虑他们违约时打给我的部分订金如何处理。”二、三是肖瑶和梁忠杨的微信记录，2019年8月9日下午2:26梁忠杨问“谁卖房都现状出售，不会再动里面东西的啦，况且你之前还说带租约出售，东西搬走这叫啥带租约出售啊？”肖瑶答“我只是卖房子，我的家具家电都是我的，要搞清楚，而且到现在我也没收到定金18万，你们怎么回事？他们不是说要我提前通知租客搬走，他们自己重新找租客吗？跟我有什么关系？你们搞什么？联合坑我是吧？定金到现在都没给我！别忘了，合同我这里也有的，你们已经违约了。10月15的房租他们收2500，这些合同都约定的。我从来没同意带家电，合同也没这条。”梁忠杨说“我找客户问一下她钱转过去没。”肖瑶说“没有，我手机有网银，他到现在都没付，你沟通好，别扯皮。”石永伟说“作为三方协议，我们一直都在按照协议执行，当时考虑你们资金余款不足，中介强调三遍买方要9号8点前把剩余18万元订金转到卖方肖瑶账号上，我们7号当晚才同意签订合同的。无论怎样到9号下午14:26买方的剩余订金还没有到账，期间也没有任何人给我们解释一下什么原因或者取得我们的回复谅解，我们8月9日14:26分出于善意再次提醒并告知中介方转告买方已经严重违约。从法律角度讲，买卖合同约定的订金是合同执行的强制性约束条件，你们都是非常清楚订金在合同执行中的价值与意义。中介方当晚强调三遍剩余订金18万元9日8点前必须到卖方账号，我们基于给大家便利达成协议做出让步才签署的三方合同。按照《合同法》的规定，如果你们按照约定执行了协议，我们没有执行协议，针对‘订金’我们要双倍返还买方。现在是买方没有按照协议约定执行，根据《合同法》有关规定‘卖方有权扣留订金’并有权保留依法追究买方因合同执行中造成的其他经济损失的权力。”鲁青说“这个时间当时定的是9日晚上8点前。当时大家都在现场。”石永伟说“晚上8点是20点。谁说的晚上8点？”肖瑶也说：“合同写的清清楚楚8月9日前。”石永伟说“再严格说9日前可以说8号24点。”肖瑶说“我们每个人手上都有合同，已经签字按手印生效的。”石永伟说“中介都有录音录像看谁说的晚上8点，8点与20点大家都分不清吗？如果9号10点有其他买主想买我们的房子给我们280万，你们说你们换成我们你们怎么办？中途有人给我们沟通过吗？”肖瑶说：“我们在8月9日下午2:26明确告诉中介你们已经违约，你们在16:46把余下违约金18万主动打给我。”其后，鲁青问肖瑶和石永伟“你们的意思是要没收定金？”肖瑶答“你们违约在先，前期合同作废！我们恢复正常市场价格270万。”石永伟答“不是早就告知你们违约了合同终止，按照合同法规定‘没收定金’。”劳惠清、梁忠杨到庭作证，劳惠清2019年9月6日还出具“购房情况说明”。该“说明”称1.8点左右业主先到，大概30分钟左右买家也到了；2.向业务员及买卖双方落实成交价格及基本信息；3.拟合同中途因为租约问题，买卖双方在协商；4.后面把租约问题协商好了，我就给买卖双方解读三方合同，并签署合同；5.签完合同，买家安排转定金给卖家，由于买家的银行卡限额，无法一次性转30万定金，双方协商后同意分两部分转：第一部分定金是签订三方合同当天转12万（转账方式银行卡、支付宝、现金），第二部分定金于2019年8月9日转剩余18万（第二部分定金买卖双方现场协商好在9号当天付清）；6.最后买卖双方先后离开；7.9号当天买家转第二部分定金给卖家，我在群里也通知卖家；813号当天接到卖家在群里通知，卖家说买家违约并告知我们交易终止；9.中途我们和双方也有协调。一审庭审中，对于法庭询问“交易没有顺利完成的原因”，梁忠杨称“因定金的事情，肖瑶说定金转款时间没有及时。”对于法庭询问“当时剩余定金18万元约定何时支付”梁忠杨答“2019年8月7日晚上签订合同的时候约定在2019年8月9日晚上8点前支付该笔18万元。”对于法庭询问“肖瑶认为定金应何时支付”梁忠杨答“肖瑶认为应该是2019年8月9日早上8点前支付。”对于法庭询问“约定在2019年8月9日晚上8点前支付该笔款项是谁说的或者谁要求”梁忠杨答“刘、鲁二人首先说款项在2019年8月9日晚上8点前能转到，然后劳惠清在签约后的当天晚上就一直与双方确认该付款时间，肖瑶当时确认2019年8月9日晚上8点前支付款项没有问题。”对于法庭询问“合同签订的具体时间”梁忠杨答“开始签约的时间约在2019年8月7日晚上8点，离开时间是晚上10点，签约地点是吉莲市场附近，在场人员有刘、鲁二人，肖瑶及肖瑶丈夫石先生、肖瑶父母孩子等家属以及我、劳惠清、还有我同行的朋友。”对于法庭询问“根据合同约定，剩余18万元买方应于2019年8月9日前支付给卖方，有无约定2019年8月9日的支付时间”劳惠清答“在说转定金的时候，第二部分的定金时间有现场与买卖双方说明，第二部分转定金的时间是包含了2019年8月9日，但是不能超过2019年8月9日。双方都没有异议，才会签订合同。”一审开庭审理中，当庭播放了劳惠清手机存储的中介机构监控设备摄录的合同签订当时双方商谈付款时间的视频，其中对于劳惠清关于18万元定金支付时间的表述，刘、鲁二人认为是“就8月9号从前咯，就含9月咯、9号，8月9号前付剩下的18万，反正不要超过这个时间就好”，肖瑶则认为是“就8月9日前，不含9月哦，9号！就8月9号之前哦，剩下这18万，不要超过这个日期！”视频中，鲁清明确称“今天先付12万元定金，剩下的18万元我后天晚上8点钟之前转给你们。”在场的肖瑶及其母亲、男朋友石永伟均未表示异议。一审开庭审理中，法庭询问劳惠清“对于剩余18万元定金买家在2019年8月9日晚上8点前转给卖家，卖家是否确认？”劳惠清答“卖家是确认的，现场也说过。”对于法庭关于交易为何没有进行下去的询问，劳惠清答“转了定金后，过了几天，肖瑶就说买家违约了，终止交易。”肖瑶称其有出售案涉房产的诚意，举证①肖瑶与“正顺地产”中介人员唐建的微信联系记录。2019年8月6日，唐建说“华业最近成交的是一个20几楼南向的两房，270万成交的”。肖瑶称当时已从正顺地产中介处得知涉案房产的市场成交价是270万元，因刘、鲁二人一次性支付30万元定金及一次性支付房款，才于8月7日晚同意与刘、鲁二人以240万元成交价签订合同，不存在为了提高房价而违约的情形。②肖瑶与案涉房产租户王健的微信联系记录。2019年8月8日上午肖瑶说“我华业的房子昨晚定下来卖了，你们继续租还是怎样？如果继续租，到时候你跟房东再签个合同。不住，我就退钱给你，不着急，我们下个月底才过户。”2019年8月20日甲方刘、鲁与乙方北京市中银（珠海）律师事务所签订《委托代理合同》，约定甲方因与肖瑶的房屋买卖合同纠纷一案委托乙方代理；乙方指派吴国亮律师为甲方上述案件一审程序的代理人；甲方自本合同签订之日起三日内支付乙方一审律师代理费3万元。2019年8月21日刘、鲁向北京市中银（珠海）律师事务所转账支付律师费3万元，同日北京市中银（珠海）律师事务所于开具了律师服务费发票。2019年12月1日甲方肖瑶与乙方广东鹏正律师事务所签订《民事委托合同》，约定甲方因与刘文峰、鲁青发生房屋买卖合同纠纷一案，委托乙方律师代为办理本案法律事务，乙方指派沈文霞律师及其助理担任甲方的一审委托代理人，代理律师费3万元，于合同签订时付清。2019年12月2日，广东鹏正律师事务所律师开具律师服务费发票3万元。刘文峰、鲁青提起本案诉讼，请求判令肖瑶1.返还定金30万元；2.赔偿违约金30万元；3.赔偿律师费3万元。肖瑶反诉，请求判令1.刘文峰、鲁青继续履行《房屋买卖合同》；2.无需返还刘文峰、鲁青30万元定金；3.刘文峰、鲁青承担反诉支付的律师费3万元。一审判决的理由与结果一审法院认为，刘文峰、鲁青二人与肖瑶签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，内容上不违反法律、行政法规的强制性规定和公序良俗，合法有效，对双方均有约束力。在合同履行过程中，刘、鲁二人分两次向肖瑶支付定金共30万元，第一次支付12万元，第二次于2019年8月9日16:46:55支付定金18万元。刘、鲁二人主张肖瑶无故终止合同、提高房价，违反合同约定，要求解除房屋买卖合同并诉请肖瑶承担违约责任；肖瑶主张刘、鲁二人逾期支付第二次定金18万元，构成违约，但不存在合同目的不能实现的情形，反诉要求继续履行房屋买卖合同，无需返还30万元购房定金。分析刘、鲁二人、肖瑶的本反诉请求和抗辩意见，本案争议的焦点在于刘、鲁二人、肖瑶的履约行为是否构成违约，刘、鲁二人是否享有合同解除权。关于刘、鲁二人向肖瑶支付第二部分定金18万元的行为，《房屋买卖合同》第三条约定，“剩余18万元于2019年8月9日前支付给卖方”，刘、鲁二人、肖瑶对于该18万元支付时间是否包含9日当天在理解上有争议。对合同条款理解上的争议，一审法院从法律理解、履约行为、合同目的以及诚实信用等方面确定该条款的真实意思表示。首先，法律理解方面，《中华人民共和国民法总则》第二百零三条第二款规定：“期间的最后一日的截止时间为二十四时；有业务时间的，停止业务活动的时间为截止时间。”第二百零五条规定：“民法所称的‘以上’‘以下’‘以内’‘届满’，包括本数；所称的‘不满’‘超过’‘以外’，不包括本数。”参照前述法律规定，“2019年8月9日前”应当包括9日当天，刘、鲁二人向肖瑶支付定金的时间截止至9日当天二十四时。其次，履约行为方面，在肖瑶向刘、鲁二人出具的18万元定金《收据》中，中介人员劳惠清填写的落款日期是2019年8月9日，说明中介人员理解中支付时间包含9日当天。肖瑶举证的监控视频中，劳惠清对支付时间解说是否包含9日的那句话，因口音问题有些不清晰，但是联系劳惠清该句话的前后说明，应当理解为该合同条款约定是包括9日当天的。再次，合同目的方面，即使18万元定金支付时间如肖瑶理解不包含9日当天，经肖瑶催告后，刘、鲁二人于2019年8月9日支付了18万元定金，合同具备继续履行的条件，肖瑶无权单方终止合同。最后，诚实信用方面，即使肖瑶对该合同条款出现重大误解，应于8月9日当天即提出刘、鲁二人违约，要求终止合同，但是肖瑶却在收取刘、鲁二人剩余18万元定金后，单方终止合同，已违背了诚实信用原则。综上，一审法院认为，刘、鲁二人已依约向肖瑶支付了第二部分定金18万元，不存在违约行为。关于肖瑶单方终止合同的行为，刘、鲁二人举证的大量微信、短信聊天记录显示，2019年8月13日至8月16日期间，肖瑶一再表示不再出售案涉房产，要没收定金。基于上述认定，刘、鲁二人的行为并未违约，肖瑶并无合同解除权。相反，肖瑶单方终止合同的意思表示，已构成根本违约，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项规定的“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”情形，刘、鲁二人有权行使合同解除权。刘、鲁二人基于其合同解除权，要求肖瑶返还刘、鲁二人定金30万元，符合法律规定，一审法院予以支持。同时，肖瑶反诉请求继续履行《房屋买卖合同》、无需返还刘、鲁二人30万元定金以及承担律师费等，均于法无据，一审法院不予支持。关于刘、鲁二人诉请的违约金，违约金具有惩罚性及补偿性功能，确定违约金的数额主要应考虑肖瑶的违约情形、刘、鲁二人履约情况以及肖瑶违约对刘、鲁二人造成的损失等因素。在本案诉讼中，肖瑶同意继续履行房屋买卖合同而刘、鲁二人不愿意继续购买案涉房产，侧面说明案涉房产从2019年8月至一审辩论终结前价格无明显上涨。考虑到肖瑶根本违约的情形及其占用刘、鲁二人资金时间不长等因素，一审法院依法调低违约金金额，酌定肖瑶向刘、鲁二人赔偿违约金15万元。关于刘、鲁二人诉请的律师费，根据《房屋买卖合同》第九条第三款关于“守约方（包括经纪方）提起诉讼所产生的费用（包括但不限于诉讼费用及律师费）均由违约方承担”的约定，肖瑶作为违约方应承担刘、鲁二人因本案诉讼而产生的律师费，刘、鲁二人举证足以证明其因本案诉讼已向北京市中银（珠海）律师事务所支付律师费3万元，故刘、鲁二人请求肖瑶赔偿其支出的律师费3万元，理据充分，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第二百零三条第二款、第二百零五条、《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条第（二）项、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决一、肖瑶于判决发生法律效力之日起十日内向刘文峰、鲁青返还定金30万元；二、肖瑶于本判决发生法律效力之日起十日内向刘文峰、鲁青赔偿违约金15万元；三、肖瑶于本判决发生法律效力之日起十日内向刘文峰、鲁青赔偿律师费3万元；四、驳回肖瑶的反诉请求。如果未按判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费10100元、保全费3670元、反诉受理费13120元，合计26890元，由肖瑶负担。当事人二审的意见一审原告刘文峰、鲁青不服一审判决，上诉请求判令1.撤销一审判决，肖瑶支付违约金30万元（双倍返还定金）。2.肖瑶支付二审律师费15000元。事实与理由如下：一、一审法院调低违约金没有事实依据。第一，合同第九条约定若卖方无故单方终止履行合同，向买方支付违约金30万元。买方逾期支付房款、单方解除合同，向卖方支付违约金30万元。据此可知，合同约定的解除合同违约后果是一致的，不存在违约责任约定内容显失公平的问题。第二，肖瑶在诉讼前及诉讼答辩中均以刘文峰、鲁青未在2019年8月9日前支付余款18万为由而，主张没收30万定金。刘文峰、鲁青的诉讼请求是以肖瑶单方解除合同，要求支付30万元的违约金。据此可知，对违约行为如若成立则需要向对方支付30万违约金的法律后果双方是可以预见，甚至是明知的。第三，降低违约金使违约方获利。刘文峰、鲁青对一审法院认为肖瑶同意继续履行合同即从侧面反映房价没有上涨的认定有异议，因为首先正如一审法院所定义一样，违约金有惩罚与弥补的功能，故房价只是在实现违约金弥补的功能方面发挥部分参照的作用，除此之外，交易的骤然停止，必然引发守约方精神的恐慌，及追索房款、违约金所付出的时间、精力亦是违约金应予以填补的损失。其次，肖瑶提出她在与刘文峰、鲁青签订合同前就已从另一家中介那里获知，案涉房产可以270万元成交，且在2019年8月9日后明确表示迅速告知终止合同，并要求如果履行合同，价格是270万，这均反映房价有270万之实。而肖瑶在2019年8月9日后至诉讼前已经明确表示合同终止、没收定金30万，答辩中仍要求法院判令买方违约、没收定金30万。在庭审中却又表示要继续履行合同，之后修订的答辩中再次请求法院判令买方违约、没收定金30万，最后反诉再请求判令继续履行合同。肖瑶的行为随机而变，并不能仅以其要求继续履行合同而当然理解认为房价没有上涨，因为这也可以解读为房价上涨的幅度未能吞没败诉所可能承担的合同设定的违约金额。简单地说就是案涉房产可以270万的价格出售，那么肖瑶如果败诉，则要赔偿30万元的违约金，外加刘文峰、鲁青支付的律师费、诉讼费、保全费，在这种情况下，提出继续履行合同不失为一种两全的策略。这也恰好反映了合同条款的预测功能在指挥双方的交易和诉讼策略。据此，一审判决在没有充分证据证明房价仍维持在240万的水平的情况下，径行将违约金调低至15万，在案涉房产可以270万出售的情况下，肖瑶未因违约行为受到惩罚，反而获利。二、一审法院调低违约金没有法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，法院对于合同中约定的违约金只有在当事人请求调整，并确实低于或高于违约行为给当事人造成的损失时，才能进行调整。表明违约金酌减的启动须以当事人申请为前提。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释二第二十九条第一款规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。这是意思自治原则在违约金条款调整方面的贯彻，即违约金条款一般不予以调整，除非有违公平和诚实信用原则。如前所述，肖瑶未提出违约金调整，且合同约定刘文峰、鲁青逾期支付房款在60天之内按日支付违约金，而即使按肖瑶的计算，是2019年8月9日早上8点支付，到下午16点尚不足一天，连支付逾期付款违约金的条件尚不成就，肖瑶却明确提出解除合同，没收定金，有违诚信。在一审诉讼中既主张没收定金，又提出履行合同，出尔反尔，加剧交易的不安。加之案涉房产可以270万出售，即使肖瑶提出调整，本案违约金也不属于《中华人民共和国合同法》规定的过分高于造成的损失的情形。因此判令肖瑶支付30万元的违约金公平合理。综上，一审判决对违约金的调整既违背了当事人的约定，也缺少法律依据，违反意思自治、不告不理的原则，实际侵害了刘文峰、鲁青的合法权益，为此具状请求撤销一审判决，改判肖瑶向刘文峰、鲁青支付违约金30万元。一审本诉被告肖瑶答辩认为，一审判决部分事实认定正确，但关于“2019年8月9日前”的认定不能认同。在没有确凿证据证明2019年8月9日是双方确认的合同时间履行节点，应当根据民事诉讼法关于期限的司法解释认定本案时间节点的合法性。且本案合同有未依法查明的部分，本案合同由两部分组成，一部分是双方签订的房屋买卖合同，一部分是双方确认的交税计价表。交税计价表的交税数额违反法律规定，损害国家利益，也违反了肖瑶作为一般纳税人的纳税宗旨和税后权利。如果涉案房屋买卖按照纳税计价表履行，将有肖瑶有偷税和协助偷税的嫌疑，因此，肖瑶认为本案合同的履行目的违法而应认定合同无效。本院判决的理由与结果本院认为，案涉合同第三条约定买方刘文峰、鲁青在“2019年8月9日前”支付第二部分定金18万元，刘文峰、鲁青认为“2019年8月9日前”应当包括“2019年8月9日”当日，这符合对日常生活对类似约定的通常理解，案中的证据――一审当庭播放的中介机构人员手机存储的合同签订当时的视频――也证实了刘文峰、鲁青所述符合当时双方的约定。故刘文峰、鲁青在2019年8月9日16时45分，当日支付了这一部分18万元定金，符合合同的约定。肖瑶因刘文峰、鲁青在2019年8月9日当日下午才支付定金18万元，遂认为刘文峰、鲁青违反合同约定，而当即解除合同。如上所述，肖瑶关于该笔定金支付时间约定的理解不符合合同，解除合同更不符合合同第九条第二款第2项关于买方逾期履行义务超过六十天，卖方才享有单方解除合同权利的约定。故肖瑶解除合同没有法律依据，也不符合合同约定，根据案涉合同第九条第一款第3项的约定，肖瑶已构成根本违约，应当承担违约责任。上述案涉合同第九条第一款第3项约定，肖瑶构成根本违约，应当退回全部已收房款、承担买方因购买案涉房屋产生的费用外，还应支付违约金30万元。该约定不违反法律法规，双方均应恪守。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，但本案中肖瑶反诉主张继续履行案涉合同，且未请求对合同约定的违约金予以适当减少，故一审判决酌定肖瑶赔偿刘文峰、鲁青违约金15万元，没有法律依据。刘文峰、鲁青就此提出上诉有理，应予支持。至于肖瑶认为案涉合同因双方签署的《计税价格确认书》违反国家规定而无效。本院认为该确认书约定以非真实交易金额纳税，损害国家利益、违反法律规定，当然无效。签署该确认书的双方均有过错，但该确认书的无效并未造成案涉合同的无效。肖瑶认为案涉合同无效的主张，没有事实和法律依据，本院不予采纳。刘文峰、鲁青上诉请求判令肖瑶支付二审律师费15000元，超出了刘文峰、鲁青的诉讼请求，本院不予审查、处理，刘文峰、鲁青可另循法律途径解决。综上所述，刘文峰、鲁青符合法律规定的上诉请求，本院应予支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律部分不当，实体处理应予纠正。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百一十六条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省珠海市香洲区人民法院(2019)粤0402民初12496号民事判决第一项、第三项、第四项；二、撤销广东省珠海市香洲区人民法院(2019)粤0402民初12496号民事判决第二项；三、肖瑶于本判决发生法律效力之日起十日内偿付刘文峰、鲁青违约金30万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费10100元、财产保全费3675元、反诉案件受理费13120元，均由肖瑶负担；二审案件受理费3600元，由肖瑶负担3300元，刘文峰、鲁青负担300元。本判决为终审判决。审判长  李烈斌审判员  王 芳审判员  庹 佳二〇二〇年六月十二日书记员  陈瑞祥