福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0212民初5214号 原告：赖文邦，男，汉族，1971年4月7日出生，住厦门市集美区。 委托诉讼代理人：李文长、谢依宁，福建联合信实律师事务所律师。 被告：厦门傲博特自动化设备有限公司，住所地厦门市同安区潘涂村前宅里8号之一。组织机构代码证：91350206587865678B。 法定代表人：邓南。 原告赖文邦与被告厦门傲博特自动化设备有限公司（下称，傲博特公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赖文邦之委托诉讼代理人李文长、谢依宁到庭参加诉讼，被告傲博特公司经本院公告送达及传票传唤，公告期满后，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。 原告赖文邦向本院提出诉讼请求：1.判令被告傲博特公司立即向原告支付自2018年11月1日起至2019年9月2日期间的房屋占有使用费人民币（币种，下同）193706元；2.判令被告傲博特公司立即向原告支付原告已垫付的从2018年1月3日起至2019年3月15日期间的水电费4433元；3.请求判令被告将租赁厂房恢复原状；4.本案由被告承担本案诉讼费用、公告费、保全费等。审理中，赖文邦变更诉讼请求：1.判令被告傲博特公司立即向原告支付自2018年11月1日起至2019年9月2日期间的房屋占有使用费人民币（币种，下同）193706元；2.判令被告傲博特公司立即向原告支付原告已垫付的从2018年1月3日起至2019年3月15日期间的水电费4433元；3.本案由被告承担本案诉讼费用、公告费、保全费等。事实和理由：2016年12月30日，原告与案外人林镇怣签订《厂房租赁合同书》，承租位于厦门同安区，租赁合同对租赁期限、租赁金、双方权利义务、违约责任等进行了明确约定。其中第二条第一款约定“租赁期限为2017年2月1日至2023年1月30日”；第三条约定“第一个租赁年租金每月每平方米人民币15元；第二个租赁年租金每月每平方米人民币16元……”。同日，原告通过案外人厦门市源木工贸有限公司（原告为厦门市源木工贸有限公司法定代表人、实际控制人）与被告达成转租合意，将厂房中的1200平方米（一楼400平方米、二楼800平方米）转租给被告，双方于2016年12月30日在原租赁合同书基础上签字盖章确认双方按实际承租比例承担相应的义务及享有相应的权利，被告认同租赁合同的所有内容。此外，原告与被告具体约定第一个租赁年一楼的租金为每平方米17元，二楼的租金为每平方米13元，之后每年每平方米各增收1元。另，被告自设水电表计算其应当承担的水电费。上述租金、水电费由原告收取后统一缴交给案外人林镇怣。达成转租协议后，被告通过员工陈素珠个人账户及被告公司对公账户向原告及厦门市源木工贸有限公司支付相应租金，然而自2018年11月1日起，被告怠于履行合同义务开始拖欠原告租金（房屋占有使用费）及水电费。截止起诉之日，被告拖欠原告租金（房屋占有使用费）193706元、水电费4433元。经催讨未果后，原告通过手机短信向被告法定代表人邓南发了一封书面告知书要求支付拖欠的租金（房屋占有使用费）、水电费及相应的违约金，但被告法定代表人回复无法处理并希望原告走法律程序。 因《厂房租赁合同书》中的租赁物“厦门市同安区西柯镇潘涂村前宅里8号厂房”尚未办理相关手续，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条规定，该《厂房租赁合同书》可能被认定无效，同时根据该司法解释第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持，”原告申请比照《厂房租赁合同书》及双方实际约定的租金标准要求被告支付房屋占有使用费及实际产生的水电费。 被告傲博特公司未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2016年12月30日，原告赖文邦与案外人林镇怣签订一份《厂房租赁合同书》，合同约定，案外人林镇怣将位于厦门市同安区潘涂村前宅里8号厂房租赁给赖文邦使用，租赁物（第1至2层，厂房屋顶板面不属于赖文邦租赁范围）建筑面积约3390平方米；租赁期限自2017年2月1日起至2023年1月30日止。租赁金：第一个租赁年租金每月每平方米15元（计每月租金50850元）；第二个租赁年租金每月每平方米16（计每月租金54240元）元；第三个租赁年租金每月每平方米17（计每月租金57630元）元；第四个租赁年租金每月每平方米18（计每月租金61020元）；第五、六两租赁年租金每月每平方米19（计每月租金64410元）元。租金付款方式：租金每叁个月租期（即叁个月为一个付款期）的租金赖文邦应付给林镇怣一次，每次于当月的前壹拾天内一次性付清；若赖文邦不按时付清以上租金，每拖延一日，赖文邦应支付滞纳金人民币按所拖总金额的2%计算。合同同时对违约责任等条款进行了约定。同日，赖文邦通过案外人厦门市源木工贸有限公司与傲博特公司达成转租合意，将厂房中的1200平方米（一楼400平方米、二楼800平方米）转租给傲博特公司，双方口头约定第一个租赁年一楼的租金为每平方米17元，二楼的租金为每平方米13元，之后每年每平方米各增收1元。之后，双方于2016年12月30日在案外人林镇怣与赖文邦签订的厂房租赁合同书备注：“此协议上厂房由厦门市源木工贸有限公司和厦门傲博特自动化设备有限公司共同承租，按实际承租比例承担相应的义务及享有相应的权利。同时认同以上协议所有内容”。厦门市源木工贸有限公司和傲博特公司在厂房租赁合同书加盖公司公章，赖文邦在厂房租赁合同书签字。后傲博特公司按照约定支付房屋占有使用费到2018年10月31日。自2018年11月1日起，傲博特公司开始拖欠房屋占有使用费及水电费。2019年3月1日，厦门市源木工贸有限公司向傲博特公司发出一份《告知书》，告知傲博特公司自2018年11月1日至2019年4月30日期间厂房租金未交，并向傲博特公司提出要求：“1.在2019年3月7日前腾空厂房内属于你们的所有物品，并对厂房进行复原处理，逾期不处理，我们将对贵公司物品进行集中归置；并将向贵公司索要整理贵公司物品所发生的一切费用。2.结清所欠下的水费、电费。3.要求贵公司付清所欠厂租。4.同时要求贵公司按《厂房租赁合同书》约定承担违约责任。”之后，原告赖文邦通过手机短信向被告傲博特公司法定代表人邓南发了告知书，要求支付拖欠的租金（房屋占有使用费）、水电费及相应的违约金，傲博特公司法定代表人回复赖文邦，告知书已收到，因公司股东之间达成协议，建议原告走法律程序。 审理中，赖文邦陈述：“其与房东林镇怣签订《厂房租赁合同书》，系厂房的实际承租人。承租厂房后，将讼争厂房的部分交由其实际控股且担任法定代表人的厦门市源木工贸有限公司使用，免于收取租金，部分转租给傲博特公司使用，大部分租金由傲博特公司转到其个人账户，其中一笔租金转到厦门市源木工贸有限公司账户，是因为傲博特公司有开发票需求，而个人无法开具发票，所以转到厦门市源木工贸有限公司账户，由公司开具发票，租金由公司代收，实际收款人系其本人。”同时，赖文邦向本院出具一份厦门市源木工贸有限公司的情况说明，用于证明其在与傲博特公司的租赁关系中，系讼争厂房的出租人，其有权要求傲博特公司支付租金等相关责任。 另查明，讼争的厦门市同安区潘涂村前宅里8号厂房未办理相关的农村建房许可手续。傲博特公司机器设备于2019年8月29日被本院依法拍卖，讼争厂房已经于2019年9月2日腾空交付赖文邦。 诉讼中，本院依赖文邦申请对傲博特公司的财产采取保全措施。 以上事实有原告赖文邦举示的《厂房租赁合同书》、转账记录、收款收据、水电表读数记录、微信截图、告知书、厦门市同安区人民法院查封扣押财产清单、拍卖成交确认书等证据以及庭审笔录为证。以上证据经庭审当庭举证，并经本院审查、审核，可以采信。 本院认为，原告赖文邦与被告傲博特公司签订的厂房租赁合同所指向的租赁物尚未取得建设工程规划许可证或农村建房许可证，赖文邦在一审法庭辩论终结前亦无法证明讼争租赁物已经取得合法审批手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，故该厂房租赁合同应认定为无效合同。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”及第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”因此，傲博特公司可以参照双方约定的租金标准向原告赖文邦支付房屋占有使用费至实际腾空厂房。关于房屋占有使用费。傲博特公司自2018年11月1日开始拖欠原告赖文邦房屋占有使用费，从本案查明的事实看，赖文邦已在2019年9月2日将讼争厂房收回。傲博特公司应按双方约定的租金标准支付占有使用费直至其腾房，即实际计算至2019年9月2日。故原告赖文邦主张傲博特公司支付房屋占有使用费193706元的请求，本院予以支持。关于水电费问题，本案中，从原告赖文邦举示的照片上，无法证明照片上的水表和电表系由傲博特公司专用的，且未能提供其已代傲博特公司交纳水电费的金额发票，因此，赖文邦的该项诉求，因缺乏证据，本院不予支持。被告傲博特公司经本院公告送达及传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，也没有提交书面异议及相关证据，视为自愿放弃诉讼权利，依法可以缺席判决。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第九十一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告厦门傲博特自动化设备有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付原告赖文邦房屋占有使用费人民币193706元； 二、驳回原告赖文邦的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费人民币4263元，由原告赖文邦负担人民币50元，由被告厦门傲博特自动化设备有限公司负担人民币4213元，款均限于本判决生效之日起五日内缴纳；公告费人民币300元及保全费人民币1511元，均由被告厦门傲博特自动化设备有限公司承担，鉴于公告费和保全费原告赖文邦已先行缴纳，待被告厦门傲博特自动化设备有限公司履行上述义务时，一并支付给原告赖文邦。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  王月萍 人民陪审员  陈玲玲 人民陪审员  李贵花 二〇二〇年六月二十八日 书 记 员  李倩雯 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。 乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。 当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第九十二条第一款受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。