沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初158号原告：张丽丽，女，1980年3月12日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托代理人：王仁蔚，系辽宁坤哲律师事务所律师。委托代理人：郭飞，系辽宁坤哲律师事务所实习律师。被告：海玲，女，1981年9月7日出生，蒙古族，住沈阳市和平区。委托代理人：任淑君，系辽宁晟盟律师事务所律师。委托代理人：霍华，系辽宁晟盟律师事务所律师。被告：侯常明，男，1978年5月16日出生，汉族，住沈阳市大东区。委托代理人：任淑君，系辽宁晟盟律师事务所律师。委托代理人：霍华，系辽宁晟盟律师事务所律师。原告张丽丽诉被告海玲、侯常明房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，由审判员刘静明担任审判长并主审，人民陪审员魏晓萍、杨晓玲参加评议。于2020年6月2日公开开庭进行了审理。原告张丽丽委托代理人王仁蔚、郭飞和被告海玲、侯常明委托代理人任淑君均到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告诉称：2019年5月12日，原告与二被告签署《沈阳市存量房屋买卖合同》，被告购买原告所有的位于沈阳市和平区文体路的房屋一套，购房款总额为230万元整，合同第六条第（三）约定在购房款中暂扣10000元作为户口迁出保证金，待原告迁出户口后被告还给原告；合同第六条（四）约定在购房款中暂扣10000元作为物业交割保证金，待原告结清水、电、煤气等费用后，被告返还给原告。后双方协商确定于8月30日办理房屋交付、签署交付相关手续，但30日当天被告向原告索要物品（合同清单以外的物品），否则拒绝办理交付，也不签署正式交付手续拒绝支付物业分割保证金。经中介协调，原告同意提供被告索要的物品，但前提是被告按照约定向原告支付该笔保证金，当天由中介将物品送至被告购买的房屋处，但被告收到物品后仍然拒绝支付物业交割保证金，也不返还原告以此为前提提供的私人物品。2019年9月11日，原告按照合同约定将户口迁出，并以微信形式告知被告及中介方，同时要求被告于3日内支付10000元户口迁出保证金，被告未予理会，被告的行为已构成违约。综上，因被告违反合同约定拒绝支付房屋尾款，且其行为构成违约，现原告为维护合法权益，特向贵院起诉。诉讼请求：1、请求依法判令被告支付原告户口迁出保证金10000元；2、请求依法判令被告支付原告物业交割保证金10000元；3、请求依法判令被告支付自2019年8月31日开始的违约金（每逾期一日，日违约金为房屋总价款的万分之五）暂计算至立案时合计34500元；4、返还原告物品（夏普电视一台、两幅画、窗帘3组、穿衣镜1个、挂钟1个）；5、本案诉讼费用由被告承担。上述合计数额暂计为54500元。庭审中原告放弃第3项诉求，第1项诉求增加要求被告支付自2020年1月1日起相应的逾期违约金（每逾期一日，日违约金按房屋总价款的万分之五计算），第2项诉求增加要求被告支付自2019年8月31日起相应的逾期违约金（每逾期一日，日违约金按房屋总价款的万分之五计算）；增加一项诉讼请求：判令被告办理水费、电费、物业费、煤气费等户名变更，并支付自其实际入住后至变更户名止全部上述费用。被告海玲、侯常明辩称：1、原告要求被告支付物业交割保证金不成立，根据双方签订的合同约定待原告将物业费、水电、燃气等相关费用结清后支付10000元的物业交割保证金，现原告尚未结清相关费用，故此不应支付物业交割保证金，截止目前被告已垫付了应该由原告支付的水费46.2元、电费120元、燃气费390.26元，上述费用应该由原告返还给被告；2、原告要求支付违约金是没有事实和法律依据的，截止目前原告并没有按照合同约定结清所有的水电费用，另外根据双方签订的买卖合同第六条第三项、第四项并没有约定买受人也就是被告应该支付违约金，相反原告没有按照合同约定交付房屋，给被告造成了损失，应当承担相应的赔偿责任及违约责任，合同第五条第三项约定出卖人因确认房屋不存在漏水的情况，2019年8月30日原告向被告交付房屋时被告发现厕所严重堵塞，被告自行花费350元维修，该笔费用应由原告承担；3、原告要求返还的物品是没有法律和依据的，虽然涉案的物品没有列入合同的清单物品中，但是原告将房子卖给被告时承诺原告只要两个卧室的物品及沙发和洗衣机，其余物品全部给被告，另外在中介的协调下原告也同意将上述全部物品给被告，故此原告要求返还物品是没有法律和事实依据的。经审理查明：2019年5月12日，原告（出卖人）与二被告（买受人）签订了一份《沈阳市存量房屋买卖合同》，约定：买受人购买出卖人单独所有的位于沈阳市和平区文体路的房屋，建筑面积169.50平方米，该房屋已经设定抵押，提前还款产生的利息和费用，由出卖人自行承担，该房屋成交价格为2300000元，购房定金50000元，于买卖双方交接房款时冲抵房款；买受人于办理权属转移登记当日将第一笔首付款10000元支付出卖人，买受人拟贷款1560000元，合同第五条（三）出卖人确认该房屋主体结构内不存在漏水（“漏水”指房屋顶部、墙面、室内管道或地面发生的渗水或漏水现象）的情况，若该房屋主体结构内存在漏水情况，出卖人应当在交付房屋之前完成修复。如出卖人未予修复，买受人在房屋交付后自行维修的，出卖人应当承担全部维修费用，因维修房屋影响买受人使用的，出卖人另应当赔付买受人因此所受的实际损失。但买受人使用不当，导致该房屋主体结构内发生漏水的不在本条款所约定之范围内；（四）出卖人应当保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，房屋附属设施清单及物业交割单所列的该房屋附属设施设备及其装饰装修随同该房屋一并转让给买受人，买受人对出卖人出售的该房屋具体状况已充分了解，自愿购买该房屋。出卖人应当保证自本合同签订之日起至该房屋验收交接完成，对各项房屋附属设施设备及其装饰装修保持良好的状况。如附属设施变更买受人有权拒绝对房屋进行交接；第六条房屋交付（一）出卖人须在收到全部购房款30日内负责将该房屋以房屋附属设施清单所述现状交付给买受人使用，房屋交付时，出卖人需保证该房屋地址下无任何户口存在，且将房屋的相关费用全部结清，居间方协助出卖人和买受人办理该房屋所发生的水、电、煤气、暖气、宽带、有线电视、物业管理等相关手续及相关费用的交接事宜，上述相关项目如有历史欠费，均由出卖人负责结清。房屋交付日以前发生的上述相关费用由出卖人承担，交付日以后（含当日）发生的相关费用由买受人承担；（二）该房屋以房屋附属设施清单所述现状售于买受人，买受人同意按现状购买该房屋，故买受人签约后不得以房屋状况为由拒绝交易，该房屋交付时，应当履行下列第1、2、3项手续。1、出卖人与买受人共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收、记录水、电、燃气表的读数，并交接房屋附属设施清单中所列物品，出卖人与买受人在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字；2、移交该房屋房门钥匙/门卡/开门密码；3、维修基金：维修基金无偿赠送买受人，如有发票，交接房屋时由出卖人提供给买受人；如需调档，调档费用由出卖人承担，如无法调出档案或无法提供已缴纳维修基金的证明，买受人均认可；（三）户口迁出保证金：出卖人和买受人一致同意，买受人从本合同约定的购房款中留存10000元作为户口迁出保证金，待出卖人于2019年12月31日迁出原有户口后返还出卖人该户口迁出保证金。如出卖人逾期迁出原有户口，则每逾期1日，出卖人按照房屋总价款的万分之五支付违约金，该保证金出卖人迁出原有户口当日，由买受人自行支付给出卖人；（四）物业交割保证金：出卖人和买受人一致同意，买受人从本合同约定的购房款中留存10000元作为物业交割保证金，待出卖人将物业费、采暖费、水、电、煤气、宽带、有线电视等相关费用结清并交房后返还出卖人该物业交割保证金。如出卖人逾期办理上述事项交割手续，则每逾期1日，出卖人按照房屋总价款的万分之五支付违约金，但最高额不超过该保证金，并于实际物业交割当日向买受人支付违约金，该保证金出卖人和买受人物业交割当日，由买受人自行支付给出卖人；第七条违约责任（一）买卖双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；第十二条其他约定：如果居间方在配合买受人办理商业贷款审批过程中发生拒贷情况，居间方需配合买受人继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，出卖人还款日期自动延迟至贷款审批通过之后。合同附件：房屋附属设施清单电视1台、冰箱1台、热水器2个、空调2台、抽油烟机1个、燃气灶1个、排气扇2个、净水器1个、坐便2个、淋浴花洒2个、衣柜1个、鞋柜1个、沙发1个、餐桌1个、橱柜1个、洗漱台2个，椅子4把、北卧斗橱。2019年6月3日，原、被告经协商就上述合同签订了一份《合同变更协议》，就合同相关事宜作如下变更：1、原合同约定买受人为出卖人替还欠贷660000元，现因买受人筹款延迟，现于2019年6月3日还款当日以银行转账方式支付出卖人550000元，剩余110000元须在2日内即2019年6月5日24时之前以银行转账方式支付出卖人指定账号，否则视为买受人违约，出卖人有权单方解除合同且无需退还任何款项；2、出卖人通过居间方签署金融借款协议，借款500000元，以2019年6月3日为始，一个月内金融费用由出卖人自行承担，超出部分由居间方承担。2019年8月30日，原、被告双方商议对涉案房屋进行交接，但因对交接的物品发生了争议，因此双方未办理实际交接手续，后经中介协调，原告同意将夏普电视一台、两幅画、窗帘3组、穿衣镜1个、挂钟1个赠送给被告，但前提是被告必须将购房尾款即时结清，上述物品并由中介方送至涉案房屋，但被告并未支付尾款，同日，被告自行换锁入住，入住后，被告发现涉案房屋下水道堵塞，找人维修，为此，2019年8月31日被告花维修费350元。2019年9月10日，原告将户口从涉案房屋处迁出。2019年9月11日，原告微信被告海玲，要求被告三天内将剩余房屋尾款按合同结清，但被告至今未结清尾款，故原告起诉来院。另查明：截至2019年8月30日原告尚欠水费46.2元、电费120元、燃气费390.26元未结清。上述事实，有沈阳市存量房屋买卖合同、合同变更协议、物品清单、打款凭证、微信聊天截图、光盘、户口本复印件、支付凭证、照片等证据以及当事人的当庭陈述笔录在卷佐证，经开庭质证和审查，本院予以确认。本院认为：本案原告与二被告签订的《沈阳市存量房屋买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的规定，合法有效，各方均应恪守履行。对于原告主张的户口迁出保证金问题，按合同约定买受人从本合同约定的购房款中留存10000元作为户口迁出保证金，待出卖人迁出原有户口后返还出卖人该户口迁出保证金，本案经查原告户口已于2019年9月10日从涉案房屋处迁出，但被告至今未将该保证金予以返还，被告属违约，故本院对原告的该项主张予以支持；但对于原告主张的违约金问题，按合同约定房屋交付时，出卖人需保证该房屋地址下无任何户口存在，本案涉诉房屋交付时间2019年8月30日，在交付时原告并未将户口迁出，按合同约定原告属违约，故本院结合双方的实际情况，对原告主张违约金的请求不予支持；对于原告主张物业交割保证金及要求违约金的请求，经查，合同约定房屋交付时，出卖人应将房屋的相关费用全部结清，但原告至今尚欠水、电、煤气费未结清已构成违约，故原告主张违约金的请求不予支持；因该费用已由被告予以了垫付，庭审中，原告同意将被告垫付的费用给付被告，本院认为该物业交割保证金应在扣除水、电、煤气费后余款返还给原告；对于原告要求二被告返还原告物品（夏普电视一台、两幅画、窗帘3组、穿衣镜1个、挂钟1个）的请求，因双方签订的合同中不包含该物品，原告将该物品赠送给二被告的前提是附条件的，需二被告返还保证金，因二被告收到上述物品后并未履行返还保证金义务属二被告违约，现原告要求返还上述物品本院予以支持；对于原告主张要求被告办理水费、电费、物业费、煤气费等户名变更，并支付自其实际入住后至变更户名止全部上述费用的请求，因二被告现已成为涉诉房屋的所有权人，现涉诉房屋被告已实际进行了接收，故接收后的水费、电费、物业费、煤气费等均应以二被告名义予以缴纳，故本院对原告的该项主张予以支持。对于被告提出的原告要求被告支付物业交割保证金不成立，根据双方签订的合同约定待原告将物业费、水电、燃气等相关费用结清后支付10000元的物业交割保证金，现原告尚未结清相关费用，故此不应支付物业交割保证金的辩解，本院认为，虽然原告未及时缴纳尚欠的费用，但该费用二被告已予以了垫付，庭审中原告同意给付二被告所垫付的费用，故物业交割保证金在扣除该费用后余额应返还给原告，因此本院对被告的该项辩解不予采纳；对于被告提出的因厕所严重堵塞，被告自行花费350元维修，该笔费用应由原告承担的主张，本院认为，按合同约定该维修费用应由原告承担，可在保证金中予以扣除；对于被告提出的原告要求返还的物品虽然没有列入合同的清单物品中，但是原告将房子卖给被告时承诺原告只要两个卧室的物品及沙发和洗衣机，其余物品全部给被告，另外在中介的协调下原告也同意将上述全部物品给被告，故此原告要求返还物品是没有法律和事实依据的辩解，本院认为，原告将物品赠送给二被告系附条件的赠与，因二被告收到物品后并未履行附条件赠与约定的义务，现原告撤销赠与要求收回赠与物品符合法律规定，且二被告提供的证据亦不足以证实其接收的赠与物品包含在合同约定的物品中，故本院对二被告的该项辩解不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十条、第一百九十二条、第一百九十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告海玲、侯常明于本判决生效之日起十日内返还原告张丽丽户口迁出保证金10000元；二、被告海玲、侯常明于本判决生效之日起十日内返还原告张丽丽物业交割保证金9093.54元（保证金10000元-水费46.2元-电费120元-燃气费390.26元-维修费350元）；三、被告海玲、侯常明于本判决生效之日起十日内将夏普电视一台、两幅画、窗帘3组、穿衣镜1个、挂钟1个返还给原告张丽丽；四、被告海玲、侯常明于本判决生效之日起三十日内到相关部门办理水费、电费、物业费、煤气费户名变更，并自行承担其实际入住后至变更户名止期间的全部费用；五、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1162元，由原告张丽丽承担23元，被告海玲、侯常明承担1139元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  刘静明人民陪审员  魏晓萍人民陪审员  杨晓玲二〇二〇年六月十日书 记 员  刘 雷本案判决依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百九十条赠与可以附义务。赠与附义务的，受赠人应当按照约定履行义务。法信超链：案例15篇期刊5篇×《中华人民共和国合同法》第一百九十二条受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：（一）严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属；（二）对赠与人有扶养义务而不履行；（三）不履行赠与合同约定的义务。赠与人的撤销权，自知道或者应当知道撤销原因之日起一年内行使。《中华人民共和国合同法》第一百九十四条撤销权人撤销赠与的，可以向受赠人要求返还赠与的财产。法信超链：案例9篇期刊4篇×法信超链：案例29篇期刊23篇×法信超链：国家法律2篇地方法规5篇案例365篇裁判248060篇期刊127篇×最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。