广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初8049号原告：陈丽儿，女，1977年1月5日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：蔡奕醒，广东法丞律师事务所律师。被告：王泽金，男，1988年2月17日出生，汉族，住广东省汕头市澄海区。原告陈丽儿与被告王泽金房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案，原告陈丽儿的委托诉讼代理人蔡奕醒，被告王泽金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈丽儿向本院提出诉讼请求：被告立即向原告支付2019年8月25日至2020年3月25日期间的租金本金28,000元及滞纳金（按每月2％的标准计算至实际清偿之日，其中2019年8月25日至9月24日租金4,000元之滞纳金从2019年9月l日起算，2019年9月25日至10月24日租金4,000元之滞纳金从2019年10月l日起算，2019年10月25日至11月24日租金4,000元之滞纳金从2019年11月l日起算，2019年11月25日至12月24日租金4,000元之滞纳金从2019年12月1日起算，2019年12月25日至2020年l月24日租金4,000元之滞纳金从2020年l月l日起算，2020年1月25日至2月24日租金4,000元之滞纳金从2020年2月l日起算，2020年l月25日至2月24日租金4,000元之滞纳金从2020年2月l日起算）；2.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2019年6月25日，原告与被告签订租赁合同，约定被告承租原告位于广州市番禺区石楼镇官桥新村大街新樑路（牛栏对面）3号物业首层约160平方米的建筑物，租期从2019年6月25日至2020年6月25日，每月租金为4,000元，被告应在每月1号前按时缴纳租金，若超期缴交应按每天3％标准向原告支付滞纳金，超五天仍未缴清拖欠的租金及滞纳金的，视为被告中途违约，则签订合同时向原告缴交的8,000元保证金归原告所有。合同签订后，原告已将该物业提供给被告使用。被告于2019年12月9日以租赁物业地址注册成立了“广州六艺魔方设计咨询服务有限公司”。2019年12月12日，被告向原告出具租赁欠条确认：被告欠原告2019年9月至2019年12月租金共计16,000元。此后被告未向原告支付租金，并拒绝接听原告电话。因被告己经构成严重违约，为减少损失，原告决定解除合同，并于2020年3月25日自行开门进入租赁场地，发现场地内仍有被告遗留物品。鉴于被告的行为己经严重侵犯原告的合法权益，现原告特依据民事诉讼法的相关规定向贵院提起诉讼，恳请法院依法判决。被告王泽金辩称，1.涉讼租赁物如没有办理报建审批手续和没有产权证，则双方签订的租赁合同依法无效，原告无权要求支付滞纳金并且应当退还保证金。2.租赁合同无效，涉讼租赁物作为仓库使用，应当参照其所在村在2019年商业用房参考价计算占有使用费。根据广州市房地产租赁管理所于2020年2月18日发布的《2019年广州市房屋租金参考价》，涉讼租赁物所在番禺区石楼镇官桥村在2019年商业用房租金参考价为每月14元/平方米，涉讼租赁物的占用使用费应根据14元/平方米计算租金。3.即使租赁合同有效，租赁合同对保证金约定属于定金条款，现在原告既然主张解除合同并要求被告支付滞纳金，属于对逾期付租的赔偿要求，则应该退还保证金8,000元或抵扣前两个月欠租（9月、10月租金）。4.双方实际于2019年12月12日解除租赁关系，被告当日就结束占有涉讼租赁物，并没有承租2019年12月13日至3月25日期间涉讼租赁物，12月租金是解除租赁合同的条件，原告无权向被告主张2020年1月至3月25日期间租金。因为被告与他人合作经营的公司已经于12月9日在涉讼租赁物注册好公司，拿到营业执照，达到租赁目的，且被告配偶怀二胎待产，家中急需被告回家照顾，被告决定回老家汕头。于是在2019年12月12日当日，经电话及现场协商达成一致，双方同意解除租赁合同并进行水电费、欠租结算。结算后，原告出具收据，写明“今收到仓库7月-12月水电费：电费7.2元”。被告根据欠租及解除租赁合同条件出具租金欠条。被告当日就雇佣货拉拉平台人员提供搬家服务并清仓将涉讼租赁物归还给原告，原告当日收取了电闸门钥匙。正因为要解除租赁合同，双方才对涉讼租赁物期间的水电费、欠租进行结算；因为是提前解约，双方同意12月按照完整一个月计算租金（即多承受当月13日至25日租金）作为解约条件，因此租金欠条12日出具，却以12月计租；因为谈好解约条件，原告方同意被告离开，被告下午2点方雇佣货拉拉平台的人员才能把仓库存货拉出。因此，解除租赁合同后，被告在2019年12月12日当日就结束占有涉讼租赁物，回到汕头老家，根本没有承租2019年12月13日至2020年3月25日期间涉讼租赁物，原告无权向被告主张2020年1月至3月25日期间租金。5.原告诉讼请求中按每月2%收取滞纳金过高，又因为新冠病毒疫情造成被告生活困顿，恳请法官依法降低滞纳金。被告一直从事为高考美术画室提供画册教材以维持家庭生计，2019年12月9日方注册下来与别人合作一起经营美术图书出版的公司，结果不久因为新冠病毒疫情造成面向高考生的美术画室都不能开业，被告卖教材的生意全部停止，现在二胎出生，一家五口的经济压力实在太大，被告现在生活困顿，被迫举债腾挪，期望家庭早日度过经济难关。而且被告一直在汕头，根本没有承租2019年12月13日至2020年3月25日期间的涉讼租赁物。现在原告主张要求按每月2%收取滞纳金，变成高息获利。恳请法官降低滞纳金，按照金融机构同期同类贷款基准利率计算逾期付租利息。综上所述，请求法院查明本案事实，维护被告合法权益。经审理查明，2019年6月25日，陈丽儿与王泽金签订租赁合同一份，约定陈丽儿将位于广州市番禺区石楼镇官桥新村大街新樑路（牛栏对面）3号物业（以下简称涉讼建筑物）的首层出租给王泽金，租赁期限为2019年6月25日至2020年6月25日，每月租金4,000元。同日，陈丽儿将涉讼建筑物首层交付王泽金使用，王泽金按约定支付了8,000元保证金给陈丽儿。2019年12月12日，王泽金出具租金欠条一份给陈丽儿，内容为“本人王泽金欠陈丽儿租金，2019年9.10.11.12月，共计16,000元，限于12月15日前结清费用。”同日，王泽金还与陈丽儿结清了涉讼建筑物首层的全部水电费；王泽金亦交还了一把钥匙给陈丽儿；王泽金还在当日搬走了存放在涉讼建筑物首层内的物品。另查明，涉讼建筑物没有产权证亦未取得建设工程规划许可证。以上事实，有租赁合同、租金欠条、收据、转账凭证、货运收款凭证及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，陈丽儿未能举证证实涉讼建筑物取得产权证或建设工程规划许可证等，故双方就涉讼建筑物首层建立的租赁合同法律关系依法应属无效。王泽金已经在2019年12月12日与陈丽儿结清了涉讼建筑物首层的全部水电费并将钥匙交还给陈丽儿，其也在当天搬走了涉讼建筑物首层内的物品，应视为王泽金已在2019年12月12日将涉讼建筑物首层交还给了陈丽儿。陈丽儿坚持认为其在2020年3月25日才收回涉讼建筑物首层，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。王泽金关于物业交还时间的抗辩意见更符合日常生活经验法则，本院予以采纳。王泽金自愿出具租金欠条确认拖欠陈丽儿租金16,000元，不违反法律的强制性规定，本院予以确认。但陈丽儿收取了王泽金8,000元保证金，因双方的合同无效，该保证金应返还给王泽金，为避免当事人诉累，本院直接在本案中抵扣王泽金所欠款项，故王泽金仍需向陈丽儿支付剩余款项8,000元（16,000元-8,000元）。王泽金未能按照租金欠条承诺的期限支付款项，依法应自逾期之日起支付逾期付款损失给陈丽儿，本院酌定逾期付款损失按年利率6%计算。陈丽儿超出上述金额的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告王泽金在本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈丽儿支付拖欠的款项8,000元及逾期付款损失（逾期付款损失以8,000元为本金自2019年12月16日起按年利率6%计算至本判决生效之日止）；二、驳回原告陈丽儿的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费500元减半收取计250元，由原告陈丽儿负担179元，被告王泽金负担71元。本判决为终审判决。审判员  王宏平二〇二〇年六月二十四日书记员  冯婉仪