河南省登封市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0185民初192号原告（反诉被告）：安伟龙，男，汉族，1973年4月18日出生，住河南省登封市。委托诉讼代理人：申炎瑞，河南嵩峰律师事务所律师。被告（反诉被告）：梁浩，男，汉族，1980年6月14日出生，住河南省登封市。委托诉讼代理人：吴帅兵，河南泽重律师事务所律师。被告（反诉原告）：秦玉玲，女，汉族，1967年6月22日出生，住河南省登封市。委托诉讼代理人：王振东，登封市少林法律服务所法律工作者。原告安伟龙（反诉被告）与被告梁浩（反诉被告）、被告秦玉玲（反诉原告）租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告安伟龙及其委托诉讼代理人申炎瑞，被告梁浩及其委托诉讼代理人吴帅兵，被告秦玉玲及其委托诉讼代理人王振东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安伟龙向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告梁浩签订的房屋转让协议；2.请求法院判决被告返还原告105000元，并支付利息（按照银行同期利率计算）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年8月5日，原告与被告梁浩签订一份房屋转让协议，被告梁浩将宾馆（位于登封市××室路××）转让给原告，价格为105000元。原告将钱交给被告梁浩后，着手准备门市开业，但房东秦玉玲以未经其允许，被告私自将房屋转让为由，多次到门市上阻挠原告，致使原告门市无法正常经营。原告与被告进行多次协商，均无结果。现原告为维护自己的合法权益，特提起诉讼，请求贵院判如所请。梁浩辩称，原告要求解除协议，既无约定，也没有法定事由，诉讼请求不能成立。秦玉玲辩称，一、秦玉玲不是本案适格被告，根据《合同法》规定，秦玉玲不是合同双方的当事人，故原告将秦玉玲作为被告是错误的；二、本案的本诉诉请为解除合同之诉，依据《合同法》相关规定，解除合同应当通知对方履行告知义务，时至今日被告没有收到原告任何通知，即没有履行诉前告知程序；三、原告与被告梁浩所签订的房屋转让协议，直接侵害了秦玉玲的权利，是一份自签订之日起就没有任何法律效力的协议；四、安伟龙没有支付房屋租金，不让其经营并无不当。鉴于上述理由，请求驳回原告的本诉请求。秦玉玲向本院提出反诉请求：1.判令二反诉被告支付反诉原告房租损失4万元（共5万元，已付1万元，下欠4万元）；2.二反诉被告依法支付其所欠反诉原告水、电费900.2元；3.本案反诉费由二反诉被告承担。事实和理由：2017年8月23日，秦玉玲将自己位于登封市少室路北段的旅客之家旅馆，同意原受让经营人刘冰冰转让给梁浩继续做旅馆经营使用，同时三方共同签订了宾馆转让协议，并详细列具了宾馆转让设施及物品清单。与此同时，秦玉玲与梁浩又签订了一份房屋租赁合同。梁浩受让此宾馆经营不到二年，即2019年8月5日，在未征得秦玉玲同意的情况下，瞒着秦玉玲，擅自与安伟龙签订了房屋转让协议，将秦玉玲位于少室路381号房产及宾馆的占有、使用、收益与处分权转让给安伟龙。二反诉被告所签房屋转让协议之内容严重侵犯了秦玉玲的合法权益，秦玉玲不予认可，并一再督促梁浩撤销此无效协议，梁浩置之不理，并与安伟龙产生纠纷，二人诉诸法院，导致秦玉玲的旅馆及其房屋无法正常出租使用。因按秦玉玲与梁浩签订的房屋租赁合同中约定租金以年度交纳，除去梁浩2019年8月8日已交1万元租金，还下欠4万元未交，此损失是二反诉被告造成的，故依法提起反诉，望法院查明事实，支持反诉请求。安伟龙对反诉辩称，一、秦玉玲多次与安伟龙发生争执，原告根本无法正常使用房屋，应秦玉玲要求，房屋已被秦玉玲收回；二、因秦玉玲一直不认可梁浩与安伟龙之间的关系，其将房屋租给梁浩，即使有损失，也应向梁浩主张。梁浩对反诉辩称，一、本诉与反诉不属于同一法律关系，反诉不能成立；二、梁浩与安伟龙的转让协议，事先已征得房东同意，该协议已成立并生效，梁浩不应再支付之后的房租、水电；三、2019年8月8日，梁浩向秦玉玲支付的1万元是特种行业许可证使用费，微信转账已备注说明，并非秦玉玲诉称的房租；四、安伟龙退出后，秦玉玲在持续经营着旅馆，房租、水电不应由二被告支付。当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：对安伟龙提交的与梁浩签订的房屋转让协议，被告梁浩对其真实性无异议，本院对其真实性予以认定；对安伟龙提交的秦玉玲出具的证明，秦玉玲对其真实性无异议，本院对其真实性予以认定；对安伟龙提交的登封市公安局巡逻特警大队出具的接处警登记表，来源合法，客观真实，本院予以采信。对梁浩提交的2017年8月23日的宾馆转让协议、房屋租赁合同，秦玉玲予以认可，本院予以采信；对梁浩提交的与安伟龙签订的房屋转让协议，安伟龙对其真实性无异议，本院对其真实性予以认定；对梁浩提交的与秦玉玲的微信聊天记录、与安伟龙的聊天记录、与秦玉玲的通话录音及本院对秦玉玲所作询问笔录，与本案具有关联性，本院予以采信；对梁浩提交的梁双君的证言、照片及录音资料，无法证明其证明目的，本院不予采信。对秦玉玲提交的与梁浩的微信聊天记录，与本案具有关联性，本院予以采信；对秦玉玲提交的情况说明，与本案具有关联性，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2017年8月23日，案外人刘冰冰为甲方，梁浩为乙方，秦玉玲为丙方，三方签订了宾馆转让协议，约定甲方同意将自营的位于登封市少室路的旅客之家宾馆全套设备、证照转让给乙方使用，客房19间，门市1间，转让费共计9万元，具体财产包括房屋现有的全部设备、设施、装饰类等，还有乙方认可的其他东西，具体物品以详细登记表为准。同日，秦玉玲为甲方，梁浩为乙方，双方签订了房屋租赁合同（以下简称为涉案房屋租赁合同），约定甲方将位于少室路北段东十一巷的旅客之家（含标间十间、普通间九间、门市房一间以及旅馆业经营许可证副本、卫生许可证、上传系统及监控设备）出租给乙方继续做旅馆使用，租期三年，自2017年8月23日至2020年8月22日，每年租金5万元，房屋租赁押金2000元；并约定乙方对所租房屋不能擅自与人合租、转租、或转作他用，租赁期内如需转让，须经甲方同意，并向甲方交纳特种行业许可证及上传系统使用费1万元后方可转让。2019年8月5日，梁浩为甲方，安伟龙为乙方，双方签订了房屋转让协议（以下简称为涉案房屋转让协议），约定甲方将一宾馆转让给乙方，转让价格105000元，付款方式采用一次性支付完毕；甲方于合同生效之日将上述房屋的全部钥匙交付乙方，并在双方在场的情况下由乙方对房屋进行验收，乙方如无任何异议，视为该房屋情况符合本合同约定，甲方完成房屋交付，上述房屋的占有、使用、收益、处分权归乙方行使。合同签订后，安伟龙交付梁浩转让费105000元，梁浩将涉案宾馆交付安伟龙。但因安伟龙与梁浩商议转租时未事先与秦玉玲协商，秦玉玲知道转租一事后与梁浩就转租事宜产生矛盾，秦玉玲最终不同意梁浩将涉案宾馆转租给安伟龙。2019年8月23日，安伟龙将涉案宾馆的钥匙及相关手续交还给秦玉玲。之后，安伟龙、梁浩及秦玉玲就转让费及房租问题未能达成一致，安伟龙起诉至本院。另查明：2019年8月10日，因涉案宾馆转租一事安伟龙与秦玉玲发生纠纷，安伟龙向登封市公安局报警，登封市公安局巡逻特警大队处警，在接处警登记表上显示：“……经了解情况，安伟龙从上一任旅客之家旅馆的租赁人梁浩手中承租的旅客之家，因梁浩与房主的租赁合同还有一年，所以在向梁浩付10万元转让费后未联系房主。2019年8月10日，房主来旅客之家讨要房租时才知道已转让，而未通知房主秦玉玲，房主让转租人梁浩及现租赁人安伟龙三方签转租协议，梁浩不接电话……”。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。一、关于安伟龙与梁浩签订的房屋转让协议的性质。秦玉玲辩称安伟龙与梁浩签订的房屋转让协议约定将宾馆的占有、使用、收益与处分权转让给安伟龙，严重侵犯了秦玉玲的合法权益，应为无效协议。根据庭审查明，安伟龙及梁浩均认可二人签订的转让协议是针对涉案宾馆的转租及对涉案宾馆内部设施的转让，而非转让涉案宾馆的所有权。因此，秦玉玲的该项辩由不成立，本院不予采纳。二、安伟龙与梁浩签订的房屋转让协议是否应解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……。”；该法第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”本案中，梁浩将承租的涉案宾馆在未经出租人秦玉玲同意的前提下，与安伟龙签订转租协议，且在协议签订后，仍未与秦玉玲协商一致，秦玉玲最终不同意将涉案宾馆转租给安伟龙，以致安伟龙与梁浩签订的协议无法继续履行，安伟龙无法经营宾馆，因此，安伟龙诉请要求解除与梁浩签订的协议符合法律规定，本院予以支持，梁浩应退还安伟龙转让费105000元。因安伟龙与梁浩没有涉案宾馆转让设施的交接清单，本院无法确定安伟龙需退还的具体设施，本院对此无法处理。另外，安伟龙诉请支付利息，无法律依据，本院不予支持。三、反诉原告秦玉玲的反诉请求是否应支持。梁浩与秦玉玲签订的房屋租赁合同约定租赁期内如需转让，须经秦玉玲同意，但梁浩在与安伟龙签订协议之前未经秦玉玲同意，签订协议后仍未与秦玉玲协商一致，因此，梁浩已违反涉案房屋租赁合同的约定。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因此，梁浩应赔偿因违约行为给秦玉玲造成的损失。对于秦玉玲主张的房租损失，参照涉案房屋租赁合同约定的租金标准，本院酌定梁浩赔偿秦玉玲房租损失3万元，秦玉玲诉请房租损失超过的部分，本院不予支持。对于秦玉玲主张的水、电费损失900.2元，秦玉玲未提交证据证明，本院不予支持。对于秦玉玲诉请要求安伟龙赔偿损失，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，解除安伟龙与梁浩于2019年8月5日签订的房屋转让协议，由梁浩退还安伟龙转让费105000元，由梁浩赔偿秦玉玲房租损失3万元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告安伟龙与被告梁浩于2019年8月5日签订的房屋转让协议；二、被告梁浩应于本判决生效之日起十五日内退还原告安伟龙转让费105000元；三、反诉被告梁浩应于本判决生效之日起十五日内赔偿反诉原告秦玉玲房租损失3万元；四、驳回原告安伟龙的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告秦玉玲的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费2400元，反诉受理费411元，由被告梁浩负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  吴 莹人民陪审员  王省敏人民陪审员  毛东旭二〇二〇年六月二十二日书 记 员  王令军