贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终3388号上诉人（一审原告）：徐映，女，汉族，1987年2月17日出生，住贵州省赫章县。委托诉讼代理人（特别授权）：徐源，系上诉人之妹。被上诉人（一审被告）：贵州省毕节市和谐房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区毕节市南部新区南安置小区6号楼。统一社会信用代码：91520502551921164K。法定代表人：李云，系该公司董事长兼总经理。诉讼诉讼代理人：吴艳（特别授权），系贵州贵达（毕节）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐锦湛（一般授权），系贵州贵达（毕节）律师事务所律师。上诉人徐映因与被上诉人贵州省毕节市和谐房地产开发有限公司（以下简称：和谐房开公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初15430号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。一审法院判决：一、被告贵州省毕节市和谐房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内返还原告徐映燃气开户费2500.00元、光纤入户安装费1300.00元，并向原告支付利息（利息以3800.00元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，从2019年11月22日起计算至该费用返还完毕之日止）；二、驳回原告徐映的其他诉讼请求。案件受理费168.00元，由原告徐映负担143.00元，被告贵州省毕节市和谐房地产开发有限公司负担25.00元。上诉人徐映上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判驳；一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：1.被上诉人2018年6月27日通知上诉人提交办证相关材料，在此之前被上诉人未通过任何形式告知上诉人提交资料，且被上诉人此时尚不具备办理房屋转移登记的条件。被上诉人2019年4月11日才取得案涉房屋初始登记，其未按约定的期限取得房屋初始登记并将办理商品房转移登记有关文书交付上诉人，导致迟迟不能为上诉人办理房屋权属转移登记，构成违约，依法应当承担违约责任。2.《商品房买卖合同》第二十二条与《补充协议》第十二条约定的是两项合同义务，被上诉人应当在约定的期限内取得初始登记并告知上诉人已具备办理转移登记的条件，同时应当在上诉人交齐材料的24个月内提供办理产权过户相关手续。被上诉人逾期取得房屋初始登记并逾期将办理商品房转移登记有关文书交付给上诉人的违约事实应予认定。且上诉人于交房之日已提交办理产权过户的相关资料，于2018年6月27日才缴纳印花税和契税系因被上诉人未及时出具购房发票所致，故被上诉人应承担逾期取得办理转移登记相关文书的违约责任。被上诉人和谐房开公司答辩称：《商品房买卖合同》第二十二条约定了取得办理转移登记相关文书的期限，同时也约定由上诉人委托被上诉人代为办理转移登记。双方在实际履行过程中，上诉人向被上诉人交纳委托费用及契税、印花税的行为，已经改变了原合同的约定，被上诉人不需要将办理房屋产权的相关文书交付上诉人。同时，被上诉人延迟取得初始登记系因行政机关的行为导致，属于不可抗力。且被上诉人办理产权登记转移登记的前提是上诉人必须提供完税证明，上诉人2018年6月27日才提供完税证明，被上诉人于2019年7月16日办理不动产权证且已经交付，根据《补充协议》12.4条及12.5条的约定，被上诉人于24个月内完成转移登记符合合同约定，不存在违约行为，不应承担违约责任。本院审理本案期间，上诉人提交如下证据：1.和谐家园B单元房屋发票收领表一份、录音光盘一个；证明内容：被上诉人2018年5月1日之后才通知上诉人领取购房发票并要求上诉人提交办证相关资料；证明目的：被上诉人应当承担逾期取得初始登记的违约责任。2、交房通知书。证明目的：交房时被上诉人已经认可上诉人交齐办理转移登记所需资料。被上诉人上诉人质证称：上诉人提供的不是新证据，发票领取表上没有领取时间，录音光盘无法核查真实性，三性均不予认可，达不到上诉人证明目的。办证的前提是上诉人提交完税证明等材料，上诉人应当主动向被上诉人索要购房发票，而不是由被上诉人主动提交。对交房通知书载明的交房时间予以认可，但达不到上诉人的证明目的。经审查：房屋发票收领表及录音光盘虽不能证明被上诉人通知上诉人领取购房发票的具体时间，但向买受人出具购房发票系出卖人的合同义务，故何时通知上诉人领取购房发票应由被上诉人承担举证责任。本案因被上诉人未举证证明其通知上诉人交领取购房发票的具体时间，故应以上诉人认可的通知时间为准。交房通知书载明的内容结合《补充协议》第8.5条的约定，可证明双方约定上诉人交付办理产权转移登记所需资料的时间为交房前，本院予以采信。经审理查明：除对一审判决认定的事实予以确认外，另查明，上诉人于2018年6月27日交付契税、印花税系因被上诉人未及时交付购房发票所致。本案二审的争议焦点是：被上诉人是否应承担逾期取得案涉商品房初始登记，并将办理商品房转移登记有关文书交付上诉人的违约责任？本院认为：根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条：“被上诉人应于2017年10月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给上诉人。”及《补充协议》第12.3条：“关于第二十二条中初始登记违约责任及转移登记违约责任同时产生时，买受人可选择其中一项要求出卖人承担责任，但二者不作累加；”第12.4：“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的24个月内向买受人提供办理产权过户相关手续。逾期未能提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每月万分之一支付违约金；”第12.5：“如果出卖人在本补充协议第12.4条约定的期限内能提供办理办理产权过户相关手续，则出卖人免于承担主合同第二十二条第二款所约定的逾期办理初始登记所应承担的一切责任。”的约定，被上诉人承担逾期办理案涉商品房转移登记违约责任的情形为两种，上诉人可选择其中之一向被上诉人主张违约责任：一为逾期取得案涉商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给上诉人；二为未在上诉人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的24个月内提供办理产权过户相关手续。但如果被上诉人在上诉人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的24个月内提供办理办理产权过户相关手续的，则上诉人不能向被上诉人主张逾期办理初始登记的违约责任。本案被上诉人是否应承担违约责任的关键在于：如何认定上诉人提交办证所需资料的时间。根据《补充协议》第6.5条：“买受人需向出卖人付清全部房款和违约金(如有)、与出卖人签订相关交付补充协议、付清缴纳办理产权所需的相关费用及资料、缴纳本合同约定物业管理费用、滞纳金（如有）并签订《物业管理服务协议》后，方可办理入住手续。否则，出卖人有权拒绝将本合同项下房屋交付给买受人。同时，因此造成的逾期交付责任由买受人承担。”的约定，应认定双方约定的上诉人提交办理产权过户手续所需资料的时间为交房之前。根据本案事实，上诉人虽于2018年6月27日才交纳契税、印花税，但上诉人缴纳契税、印花税需以被上诉人提供购房发票为前提，因被上诉人未举证证明其通知上诉人领取购房发票的时间，也未举证证明上诉人存在怠于领取购房发票的情形，故应认定上诉人于2018年6月27日才交纳契税、印花税系被上诉人未及时提交购房发票所致，应归责于被上诉人，本案上诉人提交办证所需资料的时间应认定为交房之日，即2015年11月18日。因被上诉人未按《补充协议》第12.4条的约定在上诉人交齐办理产权过户手续所需资料和相关税费后的24个月内提供办理产权过户相关手续，亦未按《商品房买卖合同》第二十二条的约定于2017年10月30日前取得案涉商品房所有权初始登记，上诉人根据双方约定主张被上诉人承担逾期取得案涉商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给上诉人的违约责任，应予支持。双方虽未对逾期取得商品房所有权初始登记的违约金支付标准进行约定，但对逾期提供办理产权过户相关手续的违约金支付标准作出明确约定，且逾期取得案涉商品房所有权初始登记与逾期提供办理产权过户相关手续均属办理转移登记的违约责任，性质与目的同一，故应以《补充协议》第12.4约定的逾期提供办理产权过户相关手续的违约金支付标准进行计算，即应以上诉人已付购房款420055.00元为基数，按每月万分之一的标准计算本案违约金，时间从2017年10月31日至具备转移登记条件之日即2019年4月11日，为772.90元。上诉人主张以已付购房款为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算违约金，本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由部分成立，对其相应的上诉请求，本院予以支持，原审认定事实有误，判决结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初15430号民事判决第一项，即：“被告贵州省毕节市和谐房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内返还原告徐映燃气开户费2500.00元、光纤入户安装费1300.00元，并向原告支付利息（利息以3800.00元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，从2019年11月22日起计算至该费用返还完毕之日止）；”二、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初15430号民事判决第二项，即：“驳回原告徐映的其他诉讼请求。”三、被上诉人贵州省毕节市和谐房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付上诉人徐映逾期取得初始登记违约金772.90元；四、驳回上诉人徐映的其他上诉请求。一审案件受理费168.00元，由上诉人徐映负担100.00元，被上诉人贵州省毕节市和谐房地产开发有限公司68.00元；二审案件受理费194.00元，由上诉人徐映负担100.00元，被上诉人贵州省毕节市和谐房地产开发有限公司负担94.00元。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 王 云审 判 员 郭少华二〇二〇年六月十一日法官助理 胡伟科书 记 员 高 进