广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初8926号原告：区嘉玲，女，1988年6月27日出生，汉族，住广东省怀集县。委托诉讼代理人：廖云秀，广东德能律师事务所律师。委托诉讼代理人：余炼强，广东德能律师事务所律师。被告：广州博贤物业管理有限公司，住所地：广州市白云区隆康二街9号106之四。法定代表人：卢钊林，执行董事。被告：卢钊林，男，1972年10月6日出生，汉族，住广州市白云区。两被告的共同委托诉讼代理人：王国栋，广东经国律师事务所律师。原告区嘉玲与被告广州博贤物业管理有限公司（以下简称博贤公司）、卢钊林房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告区嘉玲的委托诉讼代理人廖云秀，被告博贤公司、卢钊林的共同委托诉讼代理人王国栋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告区嘉玲向本院提出诉讼请求，请求判决：1.二被告支付自2018年11月1日至2019年1月31日期间拖欠的租金5400元及相应的资金占用利息计算至实际清偿之日（从2019年2月1日起至实际清偿之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算逾期支付利息直至债务清偿完毕之日止）；2.判令二被告支付违约金45天租金即2700元；3.判决二被告承担本案全部诉讼费。庭审中，原告撤回上述第2项诉讼请求。事实和理由：2018年8月19日，被告博贤公司与原告签订《房屋托管合同》，由博贤公司承租原告位于广州市番禺区市桥环城西路168号工农大街45号大院××号楼××号房（以下简称涉讼房屋），原告于当日交付房屋。合同约定：租赁期为2018年9月1日至2021年9月30日，其中：2018年9月1日至2019年8月31日期间月租金为1800元（2018年9月1日起至2018年9月30日为免租期）；2019年9月1日至2020年8月31日期间月租金为2300元；2020年9月1日至2021年8月31日期间月租金为2800元（合同第四条）。博贤公司按每月支付一次租金给原告，逢第一个月的15号前转账至原告（合同第五条）。合同签订后，原告依约交付房屋给博贤公司，但博贤公司仅支付了2018年10月份的租金后便再无交租，期间原告已多次催促博贤公司尽快支付，博贤公司却每次都以公司财务在安排为由敷衍了事，直到2019年1月前后博贤公司直接告知原告已无法支付租金，故原告于2019年2月1日从博贤公司收回房屋自行出租。博贤公司的行为已构成违约。鉴于博贤公司为自然人独资的有限责任公司，被告卢钊林系博贤公司的唯一自然人股东，故卢钊林应对博贤公司的债务承担连带清偿责任。二被告拖欠原告2018年11月1日至2019年1月31日租金，至今未支付，为维护合法权益，原告现向法院提起诉讼，恳请法院支持原告的诉讼请求。被告博贤公司、卢钊林共同辩称：一、涉讼房屋未取得建设工程规划许可证，也未取得相应的房产证（即涉讼房屋单独的房地产权证书），属于违法建筑，涉讼房屋托管合同应属无效。涉案不动产所在的广州市番禺区市桥街工农大街45号物业仅有一个1992年的建设规划许可证，该建设规划许可证与不动产登记查册所显示的内容在建基面积，建筑物面积上存在明显差异，且刘小平、劳凯东（两者为房屋登记的产权人）对建筑物的外墙和内部格局进行改建，并分割成若干间小套房（涉讼房屋为其中之一）进行出租，根据①《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”②《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款规定：“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。”③《城乡规划法》第六十四条规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”④《广州市违法建设查处条例(2015修正)》第二条规定：本条例所称违法建设，是指违反城乡规划管理有关法律、法规规定的下列情形：（一）未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的；”⑤原住房和城乡建设部《商品房屋租赁管理办法》第六条规定：“有下列情形之一的房屋不得出租：（一）属于违法建筑的；”⑥《广东省城镇房屋租赁条例》第六条规定：“房屋有下列情形之一的，不得出租：（一）未取得产权或者经营管理权的；（四）属违章建筑的；”⑦《广州市房屋租赁管理规定(2015修改)》第九条规定：“具有下列情形之一的房屋，不得出租：（一）未取得房地产权证书或无其他合法权属证明的；（五）属于违法建设的；”根据上述法规及行政规章，刘小平、劳凯东擅自改建1号楼房，属于未取得建设工程规划许可的情形，涉讼房屋托管合同应属无效。二、涉案楼房所登记的土地用途，规划用途与博贤公司订立涉案租赁合同的目的用途相悖，原告存在重大过错，应当承担全部责任，其无权向博贤公司主张租金及违约金。根据不动产查册表显示，涉讼房屋所在的1号楼登记的土地用途是工矿仓储用地，规划用途是厂房。涉案《房屋托管合同》第二条明确约定：该房屋用途为租赁商住房。第七条7.10款明确约定：甲方承诺并保证：本合同所涉物业之规划、登记的用途、性质，乙方（即博贤公司）可以按照本合同第二条之约定进行经营、管理；租赁物业为甲方合法所有，物业产权清晰、完整、明确，无第三方权益设置或争议、纠纷存在。第九条9.1款明确约定：“如发生以下情形之一的，甲方有权单方解除本合同，并要求乙方承担违约责任：（1）租赁物业依法正常经营且免付期过后，无特殊原因或未经甲方同意，乙方迟延向甲方支付租金超过1个月的”。博贤公司承租公寓的目的是从事商住房的租赁经营的，双方的真实意思表示也是承租符合约定用途的公寓，作为出租方的原告有义务提供符合约定用途的公寓，而原告却提供了规划用途是厂房的违章建筑，其依法是不能作为住宅使用的。综上所述，原告的行为违反了《合同法》第二百一十六条的规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”导致博贤公司无法正常经营，无法实现合同目的。由此可见，原告的违约行为属于根本违约，其无权向博贤公司主张租金及违约金。三、刘小平、劳凯东对1号楼厂房违法改建，存在重大的消防隐患，危及整栋公寓住户的安全，损害了公共利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，涉讼房屋托管合同应属无效。消防安全是城市房地产开发的重点考虑指标，是房屋居住的重要安全保障。涉案1号楼作为普通厂房，经改建后变成几十套拥有相对独立结构的公寓，显然已经违背了厂房竣工时的消防要求，消防设施也必然在改建中拆除，商住房与工业用途的厂房的消防验收要求截然不同，涉案公寓存在大量的安全隐患，严重危害公共安全。同时，一方面，1号楼原本的电力进线是专门为一户使用，如今却是几十户同时使用，在进户电线标准维持不变的情况下，用电负荷量大幅提升，用电安全存在重大隐患。另一方面，公寓改建所用的材质也存在不符合消防安全的可能，若发生火灾，将不利于几十户居民紧急撤离，存在极大的安全隐患，严重危害居民的生命财产安全，的确有害于公共利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，涉讼房屋托管合同也应属无效。四、卢钊林只是博贤公司的股东，其并非涉案合同的相对方，根据合同的相对性，卢钊林无需承担连带责任。综上所述，涉案的房屋托管合同应属无效，原告根本违约，其无权主张租金与违约金，请法院在查清事实后依法驳回原告的全部诉讼请求。双方当事人围绕本案争议焦点提供了相关证据，本院依法组织当事人进行质证，认定本案事实如下：涉讼房屋位于广州市番禺区市桥街工农大街45号大院1号楼，产权权属人登记为劳凯东、刘小平，房屋用途登记为厂房，土地批准用途登记为工业，层数为3层。博贤公司于2017年12月25日登记成立，卢钊林登记为博贤公司一人股东及法定代表人。2017年6月28日，刘小平、劳凯东作为出租方（甲方），与区嘉玲作为承租方（乙方）共同签订一份《公寓租赁合同》，约定甲方将涉讼房屋交付给乙方承租，租赁期限为20年，自甲方将场地交付给乙方次日起计算租赁期。2018年8月19日，区嘉玲作为出租方（甲方）与博贤公司作为承租方（乙方）签订一份《房屋托管合同》，约定：甲方将上述涉讼房屋出租给乙方作租赁商住房使用；总租赁期限自2018年9月1日至2021年8月31日止，双方确认免租期限为每年一个自然月，第一年为2018年9月1日至2018年9月30日，第二年为2019年9月1日至2019年9月30日，第三年为2020年9月1日至2020年9月30日；该房屋2018年9月1日至2019年8月31日止的月租金为1800元，自2019年9月1日至2020年8月31日止的月租金为2300元，2020年9月1日至2021年8月31日止的月租金为2800元；乙方每两个月支付一次租金给甲方，逢第一个月的15号前转账至甲方指定账户；甲方应于本合同启租之日起3天内，将具备正常运营之房屋交付给乙方；如租赁物业依法正常经营且免付期过后，无特殊原因或未经甲方同意，乙方迟延向甲方支付租金超过1个月的，甲方有权解除本合同，并要求乙方承担违约责任；租赁期间双方必须信守合同，如任何一方违约，守约方有权终止合同，违约方须支付45天租金作为违约金；等等。庭审中，双方当事人均确认涉讼房屋为区嘉玲向刘小平、劳凯东承租而来；并确认涉讼房屋没有房产证以及进行报建。博贤公司主张其司只知道区嘉玲向刘小平、劳凯东租赁房屋，但不清楚房屋的产权情况；其司承租涉讼房屋目的用于租赁经营，因此在与区嘉玲签订《房屋托管合同》后从广州市悠托彼邦信息科技有限公司（以下简称悠托彼邦公司）设立在涉讼房屋所在公寓的管理处领取了房卡，并将涉讼房屋转租给他人使用，经营一段时间后，因相关部门于2018年8月对涉讼房屋进行检查，得知涉讼房屋是违法建筑不得用于居住，故其司退出经营没有再对涉讼房屋进行出租，因此之后将涉讼房屋房卡交还给涉讼房屋所在管理处，同时电话通知了区嘉玲。博贤公司就上述主张未提供证据。区嘉玲否认博贤公司通知交还涉讼房屋，并表示其方在2018年8月19日从刘小平、劳凯东处接收涉讼房屋后即与博贤公司签订《房屋托管合同》，该合同是博贤公司主动签订，因此可以推定博贤公司知悉涉讼房屋的全部情况，当日其方对涉讼房屋内的家私家电进行清点后就将涉讼房屋交付给博贤公司使用，不确认博贤公司所述向管理处领取钥匙的说法，其方了解到博贤公司将涉讼房屋用于短租业务，具体使用情况不清楚，签订合同后博贤公司仅支付了2018年10月31日止的租金，此后再无支付租金，其方多次催促未果，于2019年1月31日收回房屋。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，涉讼房屋所在楼宇为番禺区市桥街工农大街45号1号楼，该楼已核发房屋产权证，该楼宇登记层数3层、规划用途厂房，但涉讼房屋所在楼层为第4层、合同约定租赁用途为商住房。截至法庭辩论终结前，涉讼房屋未有规划报建手续，故因此，区嘉玲与博贤公司就涉讼房屋签订的《房屋托管合同》违反法律法规强制性规定，应属无效合同。对于博贤公司交还涉讼房屋给区嘉玲的时间，博贤公司虽然主张于2018年8月得知房屋不能用于居住而通知区嘉玲退出租赁并将房卡交至管理处，但未能提供证据证明，区嘉玲也予以否认。即使博贤公司所述属实，亦未能举证证实该管理处经区嘉玲授权接收房屋。博贤公司未能提交相关证据证实已将涉讼房屋交还给区嘉玲，也无法举证证实已通知区嘉玲交还涉讼房屋钥匙的事情，理应承担举证不能的不利后果。现区嘉玲确认其于2019年1月31日收回涉讼房屋，本院予以合理采纳。虽然涉案《房屋托管合同》无效，但鉴于博贤公司一直占有、使用涉讼房屋至2019年1月31日，根据公平合理原则，博贤公司应向区嘉玲支付相应的使用费。区嘉玲主张参照《房屋托管合同》约定的租金标准即1800元/月的标准计算租金（即使用费），理据充分，本院予以支持。区嘉玲主张博贤公司自2018年11月1日起未付租金，诉请博贤公司支付自2018年11月1日起至2019年1月31日止的使用费，博贤公司对此未予否认其交租情况，亦未能举证证实其已付清上述使用费，应承担相应的举证责任，故博贤公司应向区嘉玲支付自2018年11月1日起至2019年1月31日止的使用费共计共5400元（1800元/月×3个月）。博贤公司至今未向区嘉玲支付上述尚欠的使用费，应向区嘉玲支付利息。区嘉玲主张利息自2019年2月1日起算，本院予以支持。博贤公司应支付的利息分段计算为：以5400元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2019年2月1日起计算至2019年8月19日；以5400元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至全部清偿之日止；利息总额以本金为限。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”博贤公司是卢钊林开办的一人有限责任公司，卢钊林未能举证证明其个人财产独立于公司财产，应对博贤公司上述债务承担连带清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告广州博贤物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告区嘉玲支付2018年11月1日至2019年1月31日的使用费5400元及利息（以5400元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2019年2月1日起计算至2019年8月19日；以5400元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至全部清偿之日止；利息总额以本金为限）；二、被告卢钊林对被告广州博贤物业管理有限公司上述第一项债务承担连带责任。如被告广州博贤物业管理有限公司、卢钊林未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告广州博贤物业管理有限公司、卢钊林负担。本判决为终审判决。审判员  蔡淑慧二〇二〇年六月二十四日书记员  罗嘉敏