四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终12145号 上诉人（原审原告）：四川发展投资有限公司，住所地：成都市锦江区工业园区锦盛路138号2楼附39号。 法定代表人：周兴云，董事长。 委托诉讼代理人：杨璐菡，上海市锦天城（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陆静，上海市锦天城（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都龙潭裕都实业有限公司，住所地：成都市东三环路二段龙潭都市工业集中发展区内。 法定代表人：刘军，总经理。 委托诉讼代理人：肖凯，男，系公司员工。 上诉人四川发展投资有限公司（以下简称川发展公司）因与被上诉人成都龙潭裕都实业有限公司（以下简称龙潭裕都公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2019）川0108民初361号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 川发展公司上诉请求：1.撤销原审判决，发回一审法院重审或改判支持川发展公司一审全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由龙潭裕都公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。（一）龙潭裕都公司在《关于贵司2018年8月29日来函的回复》中明确办证的政策性障碍已消除，并非一审法院认定的“系因政府原因未办理相应的初始登记”。一审法院采纳的证据《关于贵司2018年8月29日来函的回复》中明确载明：“现市政府为解决遗留问题，出台32号文件同意继续办理工业用地产权手续，政策性障碍已清除，只需要补交67000000元配套费即可办理”。即并非政府原因导致案涉房屋不具备办理不动产过户登记条件，而是龙潭裕都公司怠于履行办证义务的违约行为所造成。一审法院作出的（2018）川0108民初116号、（2018）川0108民初5523号判决书中，均未认定案涉不动产办理产权证存在政策性障碍，且明确“即使龙潭裕都公司未能办理相关权证存在一些客观原因，也不能免除其合同义务，龙潭裕都公司应在满足办理权证的条件下及时办理房屋产权证和土地使用证”。此外，根据成都市国土资源局、成都市经济和信息化委员会《关于我市主城区工业园区工业用地项目办理不动产登记有关事项的通知》成国土资发〔2017〕44号、成都市人民政府办公厅《关于加快五城区工业园区内工业项目建设的意见》成办发〔2016〕32号的规定，案涉房屋不存在任何政策障碍。故一审法院对本案的基本事实认定错误。（二）一审法院将行政办证程序与民事主体双方的合同义务混淆。一审法院审理的是川发展公司与龙潭裕都公司之间的房屋买卖合同纠纷，争议焦点是办理不动产权证的权利义务以及违约金的计算。办理首次登记、配合川发展公司办理转移登记均是龙潭裕都公司的合同义务，不能因龙潭裕都公司未办理首次登记为由，驳回川发展公司要求龙潭裕都公司履行办证义务的请求。（三）龙潭裕都公司未在合同约定的时间内办理产权登记，且在政策障碍消除后拖延履行合同义务，应当按照合同约定计算违约金。一审法院认可川发展公司与龙潭裕都公司签署的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。案涉《房屋买卖合同》第十四条“产权登记”明确约定：“甲方（龙潭裕都公司）应在2013年7月31日前为乙方（川发展公司）办理完成该房屋的房屋所有权登记证书，并于2014年7月31日办理完成该房屋所附属的分户国有土地使用权证书，如乙方未能在本条约定期限内取得该房屋的房屋所有权证或国有土地使用权证的（逾期办理权证的违约金可以累加），乙方不解除本合同的，合同继续履行，自乙方应当取得该房屋的房屋所有权证或国有土地使用权证的期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，甲方应按日计算向乙方支付全部已付款万分之二的违约金，并于乙方实际取得权属证明之日起10日内向买受人支付。”龙潭裕都公司与川发展公司签署《房屋买卖合同》时，已对土地使用权和项目性质进行了充分预判，其约定的办证时间充分考虑了案涉土地实际情况。然而，其不但未在约定期限内为川发展公司办理权证，且在政策性障碍早已消除的情况下，依旧故意拖延履行办证义务，其行为已严重违约，违背诚实信用原则，应当按照合同约定计算违约金。案涉买卖合同已约定违约金如何计算（包括计算时间、计算标准），且违约金的计算和支付并不冲突，违约方无权以违约金支付条件未成就进行抗辩。一审法院混淆买卖合同所约定的违约金计算方式和支付时间，仅以付款条件尚未成就为由，粗暴地驳回川发展公司的合法诉求，严重损害川发展公司合法权益。同时，针对违约金支付条件，《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款规定：“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”案涉合同约定的违约金支付条件为“乙方（川发展公司）取得权属证明之日起十个工作日内”，但川发展公司未取得权属证明系龙潭裕都公司自身原因导致，应视为条件成就。二、一审判决适用的法律条款与裁判结果相矛盾（适用法条有误）。案涉合同履行过程中，川发展公司不存在违约行为，龙潭裕都公司屡次违约。但一审法院却依据合同法第八条、第六十条判决驳回川发展公司诉讼请求，而法条均是“以合同履行义务”的原则性条款。故一审法院驳回川发展公司的诉讼请求，适用法律与裁判结果截然相反，裁判结果毫无法律依据。三、一审法院同案不同判，严重影响司法公正。一审法院在一审判决前作出了（2018）川0108民初116号、（2018）0108民初5523号民事判决书，两案的案件基本事实与本案完全一致，在上述两案中，一审法院支持了该案原告的办证请求和违约金请求。川发展公司基于对人民法院公正裁判的信任，基于对人民法院就案件事实和违约金认定的认可，提出本诉讼。然而，在本案中，一审法院在案件基本事实一样的情况下，在时隔不到半年的时间内，作出了完全相反的判决，同一法院同案不同判，不但扩大了川发展公司的实际损失，增加了川发展公司的诉讼成本，也严重影响司法公正。综上，川发展公司为维护自己的合法权益，恳请二审法院撤销原审判决，发回重审或依法改判并支持川发展公司原审全部诉讼请求。 龙潭裕都公司辩称，一、不同意龙潭裕都公司的诉讼请求，一审法院认定事实清楚。关于2018年8月29日的函，一审时，龙潭裕都公司不予认可，一审法院也并未认定该函；关于（2018）川0108民初116号、（2018）0108民初5523号民事判决书，该案的合同与本案的合同是完全不一致的，因此判决结果也是不一致的；二、一审法院并未混淆龙潭裕都公司所称的第二点事实及理由。关于川发展公司提到的龙潭裕都公司未在合同约定的时间内办理产权登记，且在政策障碍消除后拖延履行合同义务，应当按照合同约定计算违约金的问题，根据双方的合同约定，付款条件尚未成就，现在房屋所有权证与国有土地使用证合并为不动产权证，所以违约金不能重复计算，且到现在为止已经过了诉讼时效，也没有给川发展公司造成任何损失。针对川发展公司提到的一审判决适用的法律条款与裁判结果相矛盾，龙潭裕都公司认为一审法院适用法律条款是正确的，不存在矛盾的问题。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 川发展公司向一审法院起诉请求：1.龙潭裕都公司为川发展公司办理“房屋的不动产过户登记；2.龙潭裕都公司就逾期办理房屋所有权登记证书违约行为向川发展公司支付违约金（违约金以42668200元为基数，按每日万分之二的标准支付自2013年7月31日起至案涉房屋不动产过户之日止）；3.龙潭裕都公司就逾期办理国有土地使用权证书违约行为向川发展公司支付违约金（违约金以42668200元为基数，按每日万分之二的标准支付自2014年7月31日起至案涉房屋不动产过户之日止）；4.龙潭裕都公司承担川发展公司因维护权利就本案所支付律师费20000元。 一审法院认定事实：川发展公司成立于2009年4月3日，于2009年7月23日更名为四川蜀祥投资有限公司（以下简称蜀祥公司），于2011年12月13日更名为四川蜀祥创业投资有限公司，于2014年6月24日又更名为四川发展投资有限公司。 2011年1月28日，蜀祥公司（买受人、乙方）与龙潭裕都公司（出卖人、甲方）签订《房屋买卖合同》，约定乙方购买甲方投资开发建设的“办公用房入驻从事办公及经营活动；房屋附属的土地性质为出让用地，用途为工业，土地使用年限自该项目1号地块的国有土地使用权证登记之日起50年；该房屋每平方米单价为4380元，总价款为47409120元；双方签订本合同之日起20个工作日内，乙方向甲方支付10%的购房款，在2011年5月10日前，乙方向甲方支付80%的购房款，在乙方取得所购房屋所有权登记证书之日起10个工作日内，乙方向甲方支付购房款的剩余部分，乙方每次向甲方付款前，甲方应当提供不动产销售发票，否则乙方有权延迟付款。《房屋买卖合同》第十四条“产权登记”约定：甲方应在2013年7月31日前为乙方办理完成该房屋的房屋所有权登记证书，并于2014年7月31日办理完成该房屋所附属的分户国有土地使用权证书，如乙方未能在本条约定期限内取得该房屋的房屋所有权证或国有土地使用权证的（逾期办理权证的违约金可以累加），乙方不解除本合同的，合同继续履行，自乙方应当取得该房屋的房屋所有权证或国有土地使用权证的期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，甲方应按日计算向乙方支付全部巳付款万分之二的违约金，并于乙方实际取得权属证明之日起10日内向买受人支付。《房屋买卖合同》第二十条“通知”约定：双方在本协议中所留通讯地址、邮编、电话等内容发生变化时，应立即通知对方否则，由于一方联络方式变更而导致对方不能将有关通知送达变更方的，对方通知发出之日视为已通知变更方。该《房屋买卖合同》加盖有蜀祥公司与龙潭裕都公司印章，李威作为龙潭裕都公司授权代表签字。 《房屋买卖合同》签订后，蜀祥公司向龙潭裕都公司支付购房款，龙潭裕都公司于2011年3月11日、2011年3月15日、2011年5月10日、2011年5月13日、2011年6月9日、2011年6月10日、2011年7月28日、2011年7月28日开具销售不动产统一发票，分别载明收到蜀祥公司购房款2370456元、 2370456元、10000000元、10000000元、2500000元、 2500000元、6463648元、6463648元，以上共计42668208元。双方确认已支付90%购房款，剩余10%购房款即4740912元因未取得房屋产权证尚未支付。 2012年2月8日，李威、郭钟岭、蒋学伟分别作为龙潭裕都公司、蜀祥公司、四川兴力达物业服务有限公司成都分公司的签约代表签订了《房屋交接书》，龙潭裕都公司于2012年2月将案涉房屋交付给蜀祥公司使用。 2015年3月30日，川发展公司向龙潭裕都公司邮寄送达了《律师函》，要求龙潭裕都公司尽快办理其所购房屋的相关权证，并保留要求龙潭裕都公司承担抵销购房尾款后的合同解除违约金或延迟权证办理违约金等责任的权利。2018年8月，川发展公司再次向龙潭裕都公司送达了《关于尽快落实成都龙潭总部新城1号地块Ｂ区产权属证书的函》，要求龙潭裕都公司尽快办理川发展公司所购龙潭房产的权属证书并说明逾期办结产权证时限等。后龙潭裕都公司于2018年9月5日通过其员工向川发展公司送达了《关于贵司2018年8月29日来函的回复》，载明预计产权证问题在明年6月以前可以办到贵司名下。 一审法院另查明，川发展公司因一审诉讼委托上海市锦天城（成都）律师事务所代理此案，其支付律师代理费20000元。川发展公司确认双方在《房屋买卖合同》中未明确约定该项费用的承担问题。 一审庭审中，龙潭裕都公司主张案涉房屋尚未完成正式的竣工验收，系因政府原因未办理相应的初始登记。川发展公司确认案涉房屋尚未办理相应的权属登记，违约金支付的条件尚未成就。 一审法院认为，川发展公司与龙潭裕都公司签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，依法应受法律保护。针对川发展公司主张龙潭裕都公司为其办理案涉房屋的不动产过户登记手续，因案涉房屋尚不具备办理不动产过户登记条件，故一审法院对川发展公司该项主张依法不予支持，川发展公司可待条件成就后再行主张。针对川发展公司主张龙潭裕都公司支付逾期办证的违约金，一审法院经审查后认为，该《房屋买卖合同》约定了办理产权证及国土使用权证的时间，龙潭裕都公司未在约定期限内办理，已构成违约，应承担相应的违约责任。但因《房屋买卖合同》同时约定了违约金支付时间为川发展公司取得权属证明之日起10日内，川发展公司尚未取得相应权属证明，约定的付款条件尚未成就，故一审法院对川发展公司该项主张依法不予支持。针对川发展公司主张龙潭裕都公司支付律师费用，因《房屋买卖合同》并未就律师费的承担问题进行明确约定，故川发展公司该项主张于法无据，一审法院依法不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回四川发展投资有限公司的诉讼请求。一审案件受理费189731元，减半收取94865.5元，由四川发展投资有限公司承担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 本院另查明，《房屋买卖合同》第十九条争议解决方式：本合同中所称的损失包括但不限于直接损失、间接损失、因主张相关责任所支付的一切合理费用…… 又查明，2016年11月14日，成都市国土资源局发布《关于实施不动产统一登记的通告》，通告自2016年11月23日起，成都市主城区范围内实行不动产统一登记，不再分别办理房屋所有权证及国土使用证，且市国土局、市房管局自2016年11月17日17:00起暂停受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务。 经二审审理查明的其他事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据川发展公司的上诉请求及理由，结合龙潭裕都公司的答辩意见，本案的争议焦点为：1.案涉房屋是否具备办理不动产过户登记的条件；2.龙潭裕都公司就办理案涉房屋的所有权证、国有土地使用权证是否应承担违约责任；3.龙潭裕都公司支付逾期办理房屋权属证书的违约金金额；4.龙潭裕都公司是否应承担川发展公司因维护权利所支付的律师费。 本院认为，川发展公司（原名蜀祥公司）与龙潭裕都公司签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。 关于案涉房屋是否具备办理不动产过户登记条件的问题。根据本案查明的事实可知，案涉房屋尚未办理初始产权登记，在此情况下，案涉房屋并不具备办理不动产过户登记条件，故一审法院对川发展公司诉请龙潭裕都公司为其办理案涉房屋的不动产过户登记手续不予支持正确，本院予以维持。对办理案涉房屋不动产过户登记，川发展公司可待办理房屋不动产过户登记条件成就时再行主张。 关于龙潭裕都公司就办理案涉房屋的所有权证、国有土地使用权证是否应承担违约责任的问题。《房屋买卖合同》第十四条“产权登记”约定“龙潭裕都公司应在2013年7月31日前为川发展公司办理完成该房屋的房屋所有权登记证书，并于2014年7月31日办理完成该房屋所附属的分户国有土地使用权证书，如川发展公司未能在本条约定期限内取得该房屋的房屋所有权证或国有土地使用权证的（逾期办理权证的违约金可以累加），川发展公司不解除本合同的，合同继续履行，自川发展公司应当取得该房屋的房屋所有权证或国有土地使用权证的期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，龙潭裕都公司应按日计算向川发展公司支付全部已付款万分之二的违约金，并于川发展公司实际取得权属证明之日起10日内向川发展公司支付”。据此可知，龙潭裕都公司应在2013年7月31日前办理该房屋的房屋所有权登记证书，于2014年7月31日办理完成该房屋所附属的分户国有土地使用权证书，逾期办理权证的违约金可以累加。本案中，龙潭裕都公司至今未为川发展公司办理案涉房屋的所有权登记证书、国有土地使用权证书，其构成违约，应承担违约责任。另外，成都市主城区范围内于2016年11月17日起实行不动产统一登记后，不再颁发《房屋所有权证》《国有土地使用证》，而是启用不动产统一登记簿证，颁发《不动产权证书》。而作为开发商的龙潭裕都公司仍有义务为川发展公司办理《不动产权证书》，实际上，龙潭裕都公司尚未为川发展公司办理案涉房屋不动产权证书，构成违约，亦应承担违约责任。 关于龙潭裕都公司支付逾期办理房屋权属证书违约金金额的问题。第一，《房屋买卖合同》第十四条约定该违约金的计算方式为“自川发展公司应当取得该房屋的房屋所有权证或国有土地使用权证的期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，龙潭裕都公司应按日计算向川发展公司支付全部已付款万分之二的违约金”，故该违约金的计算方式系按日计算。即龙潭裕都公司每逾期一日，则每日产生违约金。按日计算的违约金系每日独立产生的债权，应单独计算每日产生的违约金的诉讼时效，因此，龙潭裕都公司关于违约金诉讼时效已届满的抗辩理由不能成立，本院不予支持。在此情况下，本案逾期办理权属证书的违约金应依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”之规定，从川发展公司起诉之日即2019年1月8日起向前倒推三年，即应从2016年1月8日开始计算违约金。因此，逾期办理房屋所有权登记证书、国有土地使用权证书的违约金的起止日期均从2016年1月8日起至2019年1月8日止。第二，因自2016年11月17日起，成都市主城区范围内实行不动产统一登记后，不再颁发《房屋所有权证》《国有土地使用证》，而是启用不动产统一登记簿证，颁发《不动产权证书》。因此，逾期办理房屋所有权登记证书、国有土地使用权证书及不动产权证的违约金的起止时间应分段计算即计算房屋所有权登记证书、国有土地使用权证书违约金的起止时间从2016年1月8日起至2016年11月17日止，总计315天。第三，因川发展公司关于房屋所有权登记证书、国有土地使用权证书的诉讼请求为龙潭裕都公司就逾期办理房屋所有权登记证书违约行为应向川发展公司支付违约金（违约金以42668200元为基数，按每日万分之二的标准支付自2013年7月31日起至案涉房屋不动产过户之日止）；龙潭裕都公司就逾期办理国有土地使用权证书违约行为向川发展公司支付违约金（违约金以42668200元为基数，按每日万分之二的标准支付自2014年7月31日起至案涉房屋不动产过户之日止）。即川发展公司主张逾期办理案涉房屋权属证书的违约金的截止日期为案涉房屋不动产过户之日止，而案涉房屋尚未办理初始产权登记，因此，案涉房屋的过户登记之日不能确定，故本院认为案涉房屋不动产权证违约金的截止日期为本判决作出之日。因此，计算逾期办理案涉房屋不动产权证违约金的起止日期从2016年11月18日至本判决作出之日即2020年6月22日止，总计1313天。第四，《房屋买卖合同》第十四条约定逾期办理房屋所有权登记证书、国有土地使用权证书的，龙潭裕都公司应按日计算向川发展公司支付全部已付款万分之二的违约金。本案中，龙潭裕都公司认为合同约定的违约金计算标准太高，其申请调整违约金计算标准，本院根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，酌定房屋所有权登记证书、国有土地使用权证书的违约金计算标准由按日计算向川发展公司支付全部已付款万分之二调整为按日计算向川发展公司支付全部已付款万分之一，案涉房屋不动产权证违约金计算标准亦参照按日计算向川发展公司支付全部已付款万分之一的标准计算。故，逾期办理房屋所有权证书的违约金1344048.3元（42668200元×315天×日万分之一）；国有土地使用权证书的违约金1344048.3元（42668200元×315天×日万分之一）；房屋不动产权证的违约金5602334.66元（42668200元×1313天×日万分之一）。 关于龙潭裕都公司是否应承担川发展公司因维护权利所支付律师费的问题。本院认为，本案的纠纷因龙潭裕都公司违约引起，该律师费是川发展公司为维护自身权利的合理费用，故川发展公司诉请龙潭裕都公司承担川发展公司因维护权利所支付律师费成立，本院予以支持。 综上所述，川发展公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销成都市成华区人民法院（2019）川0108民初361号民事判决； 二、成都龙潭裕都实业有限公司于本判决生效之日起十日内向四川发展投资有限公司支付逾期办理房屋所有权证书的违约金1344048.3元； 三、成都龙潭裕都实业有限公司于本判决生效之日起十日内向四川发展投资有限公司支付逾期办理房屋国有土地使用权证违约金1344048.3元； 四、成都龙潭裕都实业有限公司于本判决生效之日起十日内向四川发展投资有限公司支付逾期办理房屋不动产权证书的违约金5602334.66元； 五、成都龙潭裕都实业有限公司于本判决生效之日起十日内向四川发展投资有限公司支付律师费20000元； 六、驳回四川发展投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费189731元，减半收取94865.5元，由成都龙潭裕都实业有限公司负担；二审案件受理费189731元，由成都龙潭裕都实业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张引千 审判员  白福群 审判员  龚 耘 二〇二〇年六月二十二日 书记员  龙春光