江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终828号 上诉人（原审被告）：江西新鼎昌实业有限公司，住所地：江西省南昌市青山湖区，统一社会信用代码：91360100778800316E。 法定代表人：赵桂花，该公司董事长。 委托诉讼代理人：曾卫平，江西中天律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：南昌津卫东方之珠文化发展有限公司，住所地：江西省南昌市西湖，统一社会信用代码：913601033433141404。 法定代表人：黎秋儿，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：欧阳泉文，江西阳明阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘大鹏，江西阳明阳律师事务所律师。 原审第三人：东方之珠文化投资有限公司，住所地：天津市南开区复康路37号101，统一社会信用代码：91120104562663367K。 法定代表人：杜明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘毓稳，系该公司员工。 上诉人江西新鼎昌实业有限公司（以下简称新鼎昌公司）因与被上诉人南昌津卫东方之珠文化发展有限公司（以下简称津卫公司）、原审第三人东方之珠文化投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌市西湖区人民法院（2019）赣0103民初11289号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月25日立案后，依法组成合议庭，因双方均未提交新证据，以阅卷、询问笔录等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人新鼎昌公司上诉请求：1、请求撤销一审判决第一项，并在查明事实的基础上依法改判；2、本案一、二审诉讼费由津卫公司承担。事实与理由：一、一审法院对新鼎昌公司提出的反诉不予处理违反法律规定，不利于整个案件的审理。根据相关法律规定，在案件受理后，法庭辩论结束前，被告提出反诉的，可以合并审理的，法院应当合并审理。新鼎昌公司在开庭前向一审法院提交反诉状，法院合并审理更加有利于案件的审结。二、新鼎昌公司与津卫公司2015年签订的房屋租赁合同以及补充协议已经终止，津卫公司无权以此来提起诉讼并证明其诉讼请求。一审法院根据2015年双方签订的合同内容认定租赁房屋前停车场50%的停车位用于津卫公司经营使用，并由此判决新鼎昌公司支付津卫公司借地补偿款没有法律依据。三、本案中借地补偿款须以新鼎昌公司反诉结果为依据，请求二审法院裁定对本案中止审理。津卫公司拖欠新鼎昌租金并未按约定签订正式的房屋租赁合同，新鼎昌已提起诉讼，请求津卫公司偿还拖欠的租金并要求终止双方的租赁关系，对津卫公司实际应补偿几个月应当以津卫公司实际使用租赁物期限为准。四、双方协商通过减免租金方式补偿其损失，本案的实际损失方为新鼎昌公司。津卫公司不应由于占用停车场获得地铁公司与新鼎昌公司的两份补偿，否则显失公平。综上，请求二审法院依法改判。 被上诉人津卫公司辩称：1、一审法院送达给新鼎昌公司的举证通知书载明30日的答辩期，其未在期限内提起反诉，一审法院不予处理是正确的。2、2015年签订的《房屋租赁合同》《房屋租赁补充协议》均约定将《房屋租赁合同》中的权利义务全部转移至津卫公司，新鼎昌公司称三方合意终止2015年签订的合同，津卫公司不知情。一审法院判决新鼎昌公司向津卫公司支付50%的借地补偿款完全正确，应予维持。3、新鼎昌公司在一审中提出的反诉系关于房屋租金产生的争议，与本案并无直接关联。新鼎昌公司另诉之后因未在期限内交纳诉讼费，一审法院已裁定按撤诉处理。地铁公司借地时间为2018年12月22日至2021年12月22日，共36个月，该期限在津卫公司的租赁期限内，津卫公司内部股东的更换并不影响法人的实体权利。新鼎昌公司在未提供任何证据证明已解除租赁关系的情况下，认为损害了其合法权益，无事实和法律依据。4、地铁施工，津卫公司的经营场所已关闭大半，损失惨重，因此双方才协商通过降低租金来减少津卫公司的部分经营损失。而根据《房屋租赁合同》约定，停车场50%归津卫公司使用，因地铁施工，占用了津卫公司使用的停车场，因此给予的补偿款理应归津卫公司所有。请求二审法院驳回新鼎昌公司的上诉，维持原判。 东方之珠文化投资有限公司辩称，同一审答辩意见。 津卫公司向一审法院提出诉讼请求：1、依法判决新鼎昌公司返还应支付给津卫公司的地铁施工占地补偿款920611元；2、本案诉讼费用由新鼎昌公司承担。 一审法院查明事实如下：2015年4月27日，新鼎昌公司作为出租方（甲方）与原审第三人作为承租方（乙方）签订了《房屋租赁合同》，合同约定甲方转租乙方得到了房屋产权所有者委托的经营管理公司即江西省金源物业管理公司的授权许可，租赁房屋位于南昌市西湖区（部分）、二层、三层、四层（部分），建筑面积总计8299平方米，租赁期限自2015年5月1日起至2024年12月30日止。2018年5月1日至2021年4月30日的月租金及物管费为445095元……。关于停车区域约定：租赁期间，甲方满足租赁房屋前停车场50%的停车位用于乙方经营使用（附：停车场示意图）。乙方也理解该物业为商业区，会妥善处理停车问题。鉴于该停车场使用性质尚未确定，在批准设立停车场前目前暂由甲方管理，故在此期间甲方不收取停车费，日后该停车场如遇政府征收，或有其他部门管理收费等情况，乙方将就管理及收费问题与政府或管理部门进行协商，甲方需给予必要的配合帮助。租赁房屋前停车场的地面修复，及日常养护、修缮工作由场地经营管理方负责，费用由场地经营管理方承担……。 2015年5月15日，新鼎昌公司作为出租方与津卫公司作为承租方签订《房屋租赁合同》，该合同与上一份租赁合同在租赁面积等内容上有所差别，其他内容大体一致。庭审中，各方认可该合同系为了向消防部门报建检查而签订。同日，津卫公司（丙方）与新鼎昌公司（甲方）及原审第三人（乙方）签订《房屋租赁补充协议》，约定丙方属乙方为项目经营所需全资筹建子公司，2015年4月27日签订的《房屋租赁合同》为实际履行合同，5月15日签订的租赁合同为丙方筹建所需，不做实际履行，待丙方取得营业执照后，4月27日签订的租赁合同中乙方全部权利义务转移至丙方等内容。2015年11月19日，津卫公司（丙方）与新鼎昌公司（甲方）及原审第三人（乙方）再次签订《房屋租赁补充协议》，约定租赁合同中乙方全部权利义务转移至丙方，甲方向乙方借款150万元，之后在租金中抵扣还款。丙方项目竣工开业后，如项目建筑其他区域（1层、4层、停车场等）因招商、修缮需要进行施工的，甲方作为房屋出租方须妥善协调各方关系、规划施工步骤、规范施工材料堆放与施工工艺，确保丙方正常经营不受影响。如因以上情况对丙方带来损失的，丙方有权向甲方追偿，并在正常经营遭受巨大影响情况下保留免付租金权利，租金免付期限以丙方正常经营遭受影响期限为准。 2019年2月26日，南昌轨道交通集团有限公司地铁项目管理分公司（甲方）与新鼎昌公司（乙方）签订《临时借地协议书》，约定因地铁四号线桃苑站施工需要，甲方与产权单位江西省通信产业服务有限公司南昌分公司金源物业事业部对接，产权单位授权委托房屋租赁单位乙方全权负责临时借地补偿事宜。乙方同意将金源大厦停产场部分用地租借给甲方（具体范围详见确认的附图），租借期从地铁围挡正式封闭之日起至施工结束，总工期为36个月（预计2018年12月22日至2021年12月22日），鉴于甲方在临时借地期间，需封闭部分停车场和移除场内停车场收费岗亭、地面等设备及设施，造成乙方停车场无法正常经营，甲方同意一次性包干补偿乙方临时占用停车位费、恢复上述设备及设施费共计1841222元，具体为车位补偿费用1697250元，拆装停车场车牌识别系统、视频监控系统、岗亭等设备费用9477.02元，停车场内路面恢复134495.16元。协议签订后，南昌轨道交通集团有限公司按约支付了上述1841222元款项给新鼎昌公司。庭审中，新鼎昌公司陈述该款项系其所有，产权单位未向新鼎昌公司主张该款项。津卫公司认为新鼎昌公司领取该款项后却隐瞒津卫公司，与新鼎昌公司协商无果后故诉至一审法院，提出如上诉请。 另查明，本案新鼎昌公司应诉的日期是2019年11月18日，一审法院给予其的举证期限是截止至2019年12月19日，且在举证通知书中载明应在举证期限内提起反诉。2019年12月23日，新鼎昌公司向一审法院递交了反诉状。 一审法院认为：新鼎昌公司与原审第三人于2015年4月27日签订的《房屋租赁合同》以及2015年5月15日、11月19日津卫公司（丙方）与新鼎昌公司（甲方）及原审第三人（乙方）签订的两份《房屋租赁补充协议》，均系各方真实意思表示，内容亦不违反相关法律及行政法规的强制性规定，对上述合同的效力，一审法院予以认定。2015年4月27日的房屋租赁合同中第6条关于停车区域明确进行了约定：租赁期间，新鼎昌公司满足租赁房屋前停车场50%的停车位用于原审第三人经营使用等，该合同的租赁期限到2024年12月30日止。依照之后签订的补充协议，津卫公司已经承继原审第三人在2015年4月27日签订的房屋租赁合同中的权利义务。虽然津卫公司原系原审第三人出资设立的子公司，但后来进行了股权转让及变更。庭审中，原审第三人也明确表示津卫公司是承继权利义务的主体，其与本案处理没有关系，故本案诉争50%的借地补偿款项仅及于原、被告双方之间。在南昌地铁四号线施工过程中，因施工需要，南昌轨道交通集团有限公司借用了本案所涉的部分停车场场地，借期预计为2018年12月22日至2021年12月22日，并据此支付了新鼎昌公司车位补偿费1697250元及其他费用合计1841222元。对于该款项中的拆装停车场车牌识别系统、视频监控系统、岗亭等设备费用9477.02元，停车场内路面恢复134495.16元，因津卫公司仅是停车场车位的经营使用者，该两项费用津卫公司无权主张。对于其中的车位补偿费1697250元，因津卫公司享有该停车场50%的车位经营使用权，且借地期间亦在租赁期限内，故津卫公司有权分得其中的一半即新鼎昌公司应给付津卫公司848625元。新鼎昌公司未在举证期限内提起反诉，一审法院不予处理，新鼎昌公司可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决：一、江西新鼎昌实业有限公司于判决生效之日起十日内支付南昌津卫东方之珠文化发展有限公司借地补偿款848625元；二、驳回南昌津卫东方之珠文化发展有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13006元，由南昌津卫东方之珠文化发展有限公司自行负担720元，由江西新鼎昌实业有限公司负担12286元，限随上述款项一并支付。 本院二审期间，双方均未向本院提供新证据。新鼎昌公司向法院提交两份补充材料：1、解除房屋租赁合同及催收租金通知书、邮寄交寄单收据，拟证明新鼎昌公司与津卫公司的租赁合同以及本案牵涉的停车场的租赁合同已经于2020年4月25日解除；2、民事诉状及法院诉讼费用缴款通知书，拟证明新鼎昌公司与津卫公司租赁合同已经于2020年4月25日解除，租赁合同解除自然停车场的租赁关系也就解除，因此本案其所主张的权利仅仅只能是从2018年12月22日计算至2020年4月25日。津卫公司认为：1、解除房屋租赁合同及催收租金通知书，是新鼎昌公司单方制作，对真实性不发表质证意见，合法性、关联性均有异议，邮寄单只能证明对方邮寄，但津卫公司并未收到；2、民事诉状及缴费通知单，缴费通知单无法证明新鼎昌公司已缴纳诉讼费，是否正式立案无法查实，诉状津卫公司未收到，对于三性无法质证。东方之珠文化投资有限公司认为与其无关，不发表意见。本院认为，对上述补充材料中的邮寄单、民事诉状、缴费通知书的真实性予以认定，但无法达到新鼎昌公司的证明目的；解除房屋租赁合同及催收租金通知书系新鼎昌公司单方制作，津卫公司亦不认可，且无其他证据佐证，本院在本案中无法确认其真实性。 另查明，新鼎昌公司因房屋租赁合同纠纷向南昌市西湖区人民法院起诉津卫公司，南昌市西湖区法院于2020年1月22日立案受理，后因新鼎昌公司未在期限内交纳诉讼费，南昌市西湖区法院依法裁定按新鼎昌公司自动撤回起诉处理。后新鼎昌公司又于2020年5月12日向江西省南昌市西湖区人民法院起诉津卫公司，请求法院判令津卫公司支付拖欠的租金及物管费等。 双方对一审查明的事实均无异议和补充，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，新鼎昌公司与津卫公司及原审第三人于2015年5月15日、2015年11月19日签订的二份《房屋租赁补充协议》，系各方当事人的真实意思表示，内容不违反相关法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效。新鼎昌公司与原审第三人签订的《房屋租赁合同》的权利义务已全部由津卫公司承继，新鼎昌公司与津卫公司应按合同约定享有权利、履行义务。关于反诉问题。新鼎昌公司上诉主张一审法院对其反诉不予处理，违反法律规定。鉴于新鼎昌公司已就其反诉事项另案起诉，一审法院未受理其反诉并未影响其另案行使诉讼权利。即便其反诉符合反诉条件，在本案中亦不宜审理。关于涉案合同终止问题。新鼎昌公司上诉主张其与津卫公司签订的房屋租赁合同及补充协议已于2019年3月终止，根据谁主张谁举证原则，新鼎昌公司并未提交有效证据予以证实。其认为签订合同时津卫公司的主体尚不存在，合同应无效。津卫公司虽于2015年6月1日成立，但2015年5月15日签订的《房屋租赁补充协议》，新鼎昌公司并未提出异议，且根据2015年11月19日三方签订的《房屋租赁补充协议》，可以确定新鼎昌公司对前份《房屋租赁补充协议》进行了追认，其主张两份合同无效无事实和法律依据，本院不予支持。新鼎昌公司还上诉主张双方已通过减免租金方式补偿了津卫公司损失，再次补偿停车场占用费，严重显失公平。根据新鼎昌公司与原审第三人签订的《房屋租赁合同》及三方签订的《房屋租赁补充协议》，可知涉案停车场的50%使用权由津卫公司承继，地铁施工占用了涉案停车场，导致津卫公司无法行使停车场50%的使用权。一审法院认为，津卫公司应有权分得一半的停车位补偿费，处理得当，本院予以维持。新鼎昌公司认为其已于2020年4月25日单方解除涉案租赁合同，津卫公司只能主张2018年12月22日至2020年4月25日期间的停车场补偿费即377167元，并提交其2020年5月12日向法院提交的起诉状。但在新鼎昌公司对津卫公司的诉讼未裁判之前，双方的租赁关系是否解除及具体解除时间尚无法确定。如另案裁判确认双方租赁关系解除，新鼎昌公司认为津卫公司应返还多付的停车位补偿费，其可再向津卫公司主张。故本案无中止审理等待另案裁判结果的必要。 综上，新鼎昌公司的上诉不成立，本院予以驳回。一审法院判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12286元（江西新鼎昌实业有限公司已预缴），由江西新鼎昌实业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王革生 审 判 员 俞志翀 审 判 员 邓 晖 二〇二〇年六月十二日 法官助理 吁拉拉 书 记 员 任千千