贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初6167号 原告：孙大香，男，汉族，1974年2月2日出生，住贵州省毕节市。 原告：余应敏，女，蒙古族，1974年6月22日出生，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：孙大香，系原告余应敏之丈夫。 被告：毕节兴业房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区流仓桥办事处2层1-7号，统一社会信用代码：91520502598396555T。 法定代表人：杜位爵，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：罗凤兰（特别授权代理），贵州本芳律师事务所律师。 原告孙大香、余应敏与被告毕节兴业房地产开发有限公司（下称：兴业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院登记立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告孙大香，被告兴业公司之委托诉讼代理人罗凤兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告孙大香、余应敏向本院提出诉讼请求：1、判决被告在60日内向原告交付盛世华都Ｓ-1-023号商品房不动产权证书；2、请求判决被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金暂计199626.8元（实际金额以原告已付购房款1426925元为基数，按日万分之一的标准从2016年7月1日起计算至被告向不动产登记部门提交办理商品房转移登记的有关文书并通知原告之日止）3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原、被告双方于2015年5月22日签订商品房买卖合同，原告购买了被告开发的位于毕节市七星关区，双方在《商品房买卖合同》第八章第三条约定：“出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，约定日期之日起60日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款0.01%的违约金。”据此，被告应于2016年6月30日前向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，因合同已明确约定由被告受托为原告办理不动产权属证书，故被告应于2016年6月30日前向不动产登记部门提交办理商品房转移登记的有关文书并通知原告。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；”结合本案，原告已按合同约定全面履行完毕合同项下约定的义务，向被告付清了1426925.00元购房款，但被告至今未取得涉案商品房的所有权初始登记，并向不动产登记部门提交办理商品房转移登记的有关文书并通知原告，被告的行为已经构成违约，应当按照合同约定及相关法律规定承担违约责任，即从2016年7月1日以原告已付总房款1426925.00元为基数，按日0.01%的标准计算至被告向不动产登记部门提交办理商品房转移登记的有关文书并通知原告之日止向原告支付违约金。综上所述，原、被告基于真实意思表示签订《商品房买卖合同》，合同项下的约定对合同双方具有约束力，原告已履行了付款义务，被告未按合同约定向原告交付办理商品房产权转移登记的有关文书，应当承担违约责任，原告为维护自身合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条及上述法律之规定，向贵院提起诉讼，望贵院支持原告诉请为谢！ 被告兴业公司答辩称：一、2020年1月9日，涉案商品房2幢经毕节市不动产登记中心审核后，认定符合新建商品房幢首次登记条件，同意办理该项目幢首次登记，即也取得初始登记。被告于2020年1月11日登报发布公告，通知涉案商品房2幢所有买受人按照不动产登记部门的要求提交资料、协助办理转移登记的协助义务。被告已于2020年3月27日为原告办理了不动产权证。被告认为：商品房初始登记的取得是转移登记办理的必要前提，故商品房买卖合同第二十二条约定的目的，在于明确约定出卖人取得初始登记的时间，并保障转移登记的办理。本案中，被告于2020年1月9日取得涉案房屋的初始登记，即被告已经履行完毕办理转移登记的前提条件，完成了办理转移登记中被告应尽的义务，但转移登记是买受人和出卖人共同协作的结果，被告取得初始登记后也积极落实转移登记的办理。合同既约定了在取得初始登记的同一天交付转移登记的有关文书，则应当将转移登记的有关文书理解为主要包括初始登记的证明，故本案违约金应结算截止至2020年1月9日初始登记符合条件时，退一万步说，最多截止计算至初始登记符合条件后2020年1月11日登报之日止；二、依据法律规定，请求依法判令对于违约金超过诉讼时效的，驳回其诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的原告的身份证复印件、《商品房买卖合同》、收据，被告提交的首次登记审查意见及不动产权证书，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的被告提交的登报通知，经本院审查认为：虽然原被告双方并未在合同中约定交付办理商品房转移登记的有关文书的通知方式，但《商品房买卖合同》约定：“该商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。查验该商品房后，买受人对出卖人所交付的商品房无异议，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视为交付且视为买受人对该商品房无异议”，且合同附件十二约定书面通知是出卖人刊登于毕节日报或乌蒙新报上的交房通知。故通知方式应参照此约定。因此，该登报通知的行为应视为被告已尽告知义务，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年5月22日，原告孙大香、余应敏作为买受人，被告兴业公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市七星关区“盛世华都”Ｓ-1-023号房，总价款为1426925元。该商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。查验该商品房后，买受人对出卖人所交付的商品房无异议，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视为交付且视为买受人对该商品房无异议。转移登记项下约定出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人；出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托兴业公司向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按照国家标注收取，由买受人承担。合同签订后，原告向被告支付完毕购房款。 另查明，涉案房屋已于2020年1月9日符合新建商品房幢首次登记条件，不动产登记部门同意办理该项目幢首次登记。被告于2020年1月11日在毕节日报上刊登协助办证事项。合同附件十二约定书面通知是出卖人刊登于毕节日报或乌蒙新报上的交房通知。被告已于2020年3月27日为原告办理了不动产权证。 本院认为，综合原、被告的诉辩，本案争议的焦点为：一、原告请求被告交付不动产权证书的请求是否支持；二、原告请求被告支付违约金的请求权是否超过诉讼时效；三、被告是否应当承担违约责任，以及违约责任期间如何认定。 关于第一个焦点的问题。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费按相关部门规定收取，由买受人承担，故协助买受人办理商品房转移登记证书，系商品房出卖人应当承担的主要合同义务。因涉案房屋已符合办理产权转移登记的条件，且被告已于2020年3月27日为原告办理了不动产权证。因此，被告应将该不动产权证书交付给原告。。 关于第二个焦点的问题。逾期办证违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，该违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案中，由于双方在合同中约定被告应在2016年6月30日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，且约定按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，原则上应从2016年7月1日起开始计算违约金。但原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明该违约责任的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提起诉讼之日（2020年4月30日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2017年4月30日起的违约金请求权未超过诉讼时效，而之前的违约金请求权已超过诉讼时效。 关于第三个焦点的问题。原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定于2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。被告未履行上述义务已经构成违约，应当承担相应的违约责任。原告与被告签订的《商品房买卖合同》转移登记项下对违约金的计算有相应约定，且兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素予以衡量,双方约定的违约金计算标准符合本案实际情况。因此，被告应向原告支付违约金，违约金的计算以原告已付购房款1426925元为基数，按日万分之一的标准，从2017年4月30日起开始计算。鉴于双方在《商品房买卖合同》中约定由被告代为办理商品房转移登记，此时被告确无向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的现实必要，由被告将办证所需文书径行提交不动产登记机关即可，此时被告依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际转化为披露义务，即告知原告可以交付相关文书。该披露义务履行完毕，可视为被告交付办理商品房转移登记有关文书的义务履行完毕。在案证据显示，被告于2020年1月11日在毕节日报上刊登协助办证事项该行为视为被告履行了披露义务。因此，逾期办证违约的计算方式为：以已付购房款1426925元为基数，按日万分之一的标准从2017年4月30起计算至2020年1月11日止。 综上，对原告合理的诉讼请求，本院予以支持。而被告关于不承担违约责任等部分辩解理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告毕节兴业房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内将涉案S-1-023号商品房不动产权证书交付给原告孙大香、余应敏。 二、被告毕节兴业房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告孙大香、余应敏支付违约金，违约金的计算方式为：以1426925元为基数，按日万分之一的标准从2017年4月30日起计算至2020年1月11日止。 三、驳回原告孙大香、余应敏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2146元，由原告孙大香、余应敏负担600元，被告毕节兴业房地产开发有限公司负担1546元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  简泽智 二〇二〇年六月十五日 书记员  孙宏杰