辽宁省沈阳市浑南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0112民初14647号 原告：泉州益华物业管理有限公司沈阳分公司，住所沈阳市浑南新区新明街1-5号1门。 法定代表人：王经山，该公司经理。 委托诉讼代理人：于贺，男，该公司工作人员。 被告：徐明，男，1987年4月3日出生，汉族，住辽宁省辽阳县。 委托诉讼代理人：李岗，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。 原告泉州益华物业管理有限公司沈阳分公司（以下简称益华物业）与被告徐明物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月18作出（2019）辽0112民初8616号民事判决。益华物业不服该判决，向辽宁省沈阳市中级人民法院提起上诉。辽宁省沈阳市中级人民法院于2019年9月19日作出（2019）辽01民终13311号民事裁定书，发回本院重审。本院于2019年10月25日立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告益华物业的委托诉讼代理人于贺、被告徐明的委托诉讼代理人李岗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 益华物业向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告支付2016年3月23日至2018年12月31日间物业管理费3,260.1元；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：被告购买了沈阳市浑南区新明街1号益华·御才湾住宅一套，房号为2#2-9-1，面积为49㎡。根据《前期物业服务协议书》，原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告自2016年3月23日起便无故拖欠物业管理费，原告曾多次催要无果。 徐明辩称，1.徐明购买的房屋至今尚未经建设行政主管部门综合验收，尚不具备向物业买受人办理物业交付手续，对应前期物业服务费用应当由建设单位承担；2.原告诉请徐明缴纳拖欠物业服务费用的前期物业服务合同不具备法律效力，徐明无需按照合同约定向原告支付物业服务费用；3.徐明所在园区于2018年年初才实际享有象征意义上的物业服务，且物业服务均未达到原告提供的前期物业服务合同约定质量标准，即使贵院认定徐明需缴纳物业服务费用也应当自2018年起在上述收费标准的基础上大幅度减免。据此，请求贵院驳回原告全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据，本院当庭予以确认，相关证据在卷佐证。 益华物业提供的4张照片，意证明原告提供了保安、绿化、保洁、基础设备维修等义务。徐明的质证意见为，该组照片系开发商为了营销而专门进行维护的，仅限于售楼处门口的一小块区域，而非园区全貌。 徐明提供的民心网网络截图、质监（2007）益华集团行政处罚决定书014号、园区照片、聊天记录截图等证据，意证明案涉园区在没有竣工综合验收的情况下违规交房，且未将有关施工资料提交给档案馆，前期物业费用应当由建设单位承担；案涉园区电梯未经检验，擅自投入使用，致使业主经常被困，因此被行政处罚；园区存在垃圾遍地、违规建房、杂乱无章、私拉电线等现象，非园区人员、车辆随便出入，无保安值班，不顾及人身安全，用除草剂和烧荒的方式除草；徐明在接收房屋时按照开发商的规定缴纳物业费，否则不予交房，物业负责人表示在没有完全做好之前无需支付。益华物业的质证意见为，开发商是否违规交房，不能成为被告不交纳物业费的有效抗辩；受处罚的是开发单位，而非原告，对原告提供的照片形成时间有异议，且其反映的是园区部分范围，后期已经整改；聊天记录的对方不是原告公司员工。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实为：2014年8月1日，益华物业与益华集团（沈阳）房地产开发有限公司签订[益华·御才湾小区]前期物业服务合同，由益华物业对案涉园区提供前期物业管理服务。2015年3月23日，徐明接收在该园区购买的房屋，并与益华物业签订业主临时管理规约、业主治安消防安全责任书，同时交纳物业费1,176元。案涉房屋为49㎡，物业费标准为2元/㎡/月，2016年3月23日至2018年12月31日期间的物业管理费为3,260.1元，未缴纳。案涉园区曾存在雨天道路泥泞、垃圾清理不及时等物业服务瑕疵。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，益华物业与益华集团（沈阳）房地产开发有限公司签订的[益华·御才湾小区]前期物业服务合同、益华物业与徐明签订的业主临时管理规约合法有效，当事人应当按照约定履行各自的义务。徐明在其享有物业服务权利的同时，应当履行如约缴纳物业费的义务。故认定徐明关于房屋至今尚未经建设行政主管部门综合验收，前期物业服务合同不具有法律效力，不应由其承担前期物业服务费用的抗辩意见没有法律依据，本院不予采纳。因案涉园区曾存在雨天道路泥泞、垃圾清理不及时等物业服务瑕疵，属益华物业未完全履行物业服务义务情形，故应对徐明所拖欠物业费予以适当减免，本院酌定徐明应向益华物业支付所拖欠物业费的80%，即2,608.08元(3,260.1元×80%)。 综上所述，本院对原告益华物业的部分诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第一款、第六条的规定，判决如下： 一、被告徐明于本判决生效之日起十日内向原告泉州益华物业管理有限公司沈阳分公司支付物业管理费2,608.08元； 二、驳回原告泉州益华物业管理有限公司沈阳分公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告徐明负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审 判 长  赵尔爽 人民陪审员  王 欢 人民陪审员  魏 磊 二〇二〇年六月一日 法官助理张天宇 书记员李彤 本判决依据的相关法律规定 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。