山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终4089号上诉人（原审被告）：蔡爱学，女，1983年1月1日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：刘德政，北京市中闻（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王通刚，北京市中闻（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:石瀚中，男，1994年2月8日出生，汉族，住山东省枣庄市。委托诉讼代理人：闫文朋，山东国杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢世正，山东国杰律师事务所律师。原审第三人：山东链家房地产经纪有限公司，住所地济南市。法定代表人：高春慧，总经理。委托诉讼代理人：王海龙，男，该公司工作人员。上诉人蔡爱学因与被上诉人石瀚中、原审第三人山东链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2019）鲁0104民初5875号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蔡爱学上诉请求：1.请求依法撤销判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由石瀚中承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。蔡爱学与石瀚中之间的房屋买卖合同未达到解除条件，双方之间的的房屋买卖合同合法有效，不应解除。1.蔡爱学不存在迟延履行主要债务的行为。蔡爱学与石瀚中之间签订的房屋买卖合同中虽然有通过垫资方式支付剩余购房款的条款约定，但是对于垫资方式所需花费的手续费用由谁承担并未明确约定，正是因为买卖合同中对于该部分责任的承担主体存有争议，双方才对于该条款的解释各执一词，导致合同暂时没有继续履行，蔡爱学一方不存在主观违约的故意，也不存在客观违约的事实，不能依据存有争议的合同条款加重蔡爱学的合同义务，认定蔡爱学存在违约行为。2.即便是蔡爱学存在违约行为，石瀚中没有完成合法的催告义务，没有给予蔡爱学合理的期限继续履行合同，其解除合同的程序不合法，双方之间的合同仍然合同有效，应当继续履行。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。一审法院在认定双方之间的合同解除事实上也是适用的该条法律规定，但是石瀚中解除双方之间的房屋买卖合同的行为并不符合合同法第九十四条的解除条款。根据本条法律规定，石瀚中在认为蔡爱学迟延履行主要债务时，首先要做的是给予蔡爱学催告，并且给予合理的履行期限，在石瀚中证明履行催告义务的证据是判决书第19页记载的“证据4，2019年8月14日，由链家公司邮寄费石瀚中向蔡爱学发送的催告函及快递送达查询信息一份……送达信息显示为2019年8月15日由收件地的菜鸟驿站代收”。从石瀚中提供的证据材料可以看出该催告函并没有直接送达到蔡爱学手中，而仅仅是放到了菜鸟驿站。《最高人民法院关于以法院专递方式邮寄送达民事诉讼文书的若干规定》第九条规定：有下列情形之一的，即为送达：（一）受送达人在邮件回执上签名、盖章或者捺印的；（二）受送达人是无民事行为能力或者限制民事行为能力的自然人，其法定代理人签收的；（三）、受送达人是法人或者其他组织，其法人的法定代表人、该组织的主要负责人或者办公室、收发室、值班室的工作人员签收的；（四）受送达人的诉讼代理人签收的；（五）受送达人指定的代收人签收的；（六）受送达人的同住成年家属签收的。根据《最高人民法院关于以法院专递方式邮寄送达民事诉讼文书的若干规定》，送达有效的六种方式中并不包含由快递公司直接代收，石瀚中将催告函送达至菜鸟驿站的做法，既没有完成法律规定的送达义务，并且严重损害了蔡爱学的合法权益，在未通知蔡爱学的情形下径直解除双方之间的房屋买卖合同，陷蔡爱学于被动局面。石瀚中没有完成有效的催告义务，其随后作出的解除房屋买卖合同的法律行为也不存在法律效力，双方之间的房屋买卖合同仍然合法有效。蔡爱学与石瀚中之间因为对于买卖合同中争议条款的解释各执一词，导致合同暂时中止履行，石瀚中在解除合同时未履行法定的催告义务，双方之间的买卖合同合法有效，应该继续履行，一审法院认定石瀚中有权解除双方之间的房屋买卖合同系明显的认定事实错误。二、一审法院适用法律错误。一审法院在违约金的计算方法上适用法律错误。1.本案中蔡爱学主观上不存在违约的故意，客观上也不存在违约的事实，一审法院不应支持石瀚中违约金的主张。2.即便是双方之间存在违约的行为，在违约金的计算上，一审法院存在明显的适用法律错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》(银发251号)三、关于罚息利率问题。逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%；借款人未按合同约定用途使用借款的罚息利率，由现行按日万分之五计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收50%-100%。一审法院在判决书中载明“结合蔡爱学的过错程度及主观过错等情节，酌定违约金为78万未付款购房款利息的1.95倍”。一审法院所认定的1.95倍属于贷款利率水平上加收50%-100%，该罚息利率是在借款人未按合同约定用途使用借款时适用的罚息利率。而本案中，双方之间属于房屋买卖合同纠纷，蔡爱学即便是存在违约行为的话，也仅仅是未能按照合同约定的日期支付购房款，适用的罚息利息应该是贷款利率水平上加收30%-50%，而不应当是法院认定的“未付款购房款利息的1.95倍”。三、蔡爱学与石瀚中之间的买卖合同之所以未能继续履行系在双方之间签订的合同第11条约定的蔡爱学的合同义务不符合交易习惯，在第11条中主要约定了解押所需费用的来源，来源有二，一是通过石瀚中方申请垫资，二是由蔡爱学方自筹房款协助石瀚中方解押。而在第一种方式申请垫资这一途径中，导致垫资未能完成的因素除蔡爱学一方作为垫资费用的出资人认为垫资费用最高承担1万元以外，还存在石瀚中作为垫资一方的申请人有可能存在不符合借款条件的情形，在石瀚中提供的8月3日的录音中，有关于信托贷款合同中的明确约定，乙方审核甲方不符合借款条件，而对于垫资公司而言，也可能存在无法提供借款人所有垫资费用的情形，在2019年7月24日的录音中，作为中介方的郑某某曾谈到我们垫资的话垫不了，最高只能垫到41万，差26万，但是走外面公司的话费用就高，在同一天的录音中作为垫资方的徐某也表示我算了一下大概能出41万还差个26万左右，正是因为垫资一事不单纯是蔡爱学出手续费这一件事，还包括借款人资质的审查，出借方钱款的筹措，所以三方直到2019年8月3日及20日仍在协商垫资解押事宜，而正如中介及垫资方在后期无法直接满足出卖人借款67万元的需求，中介在签订合同时也无法预见可以在下证后10个工作日内完成垫资事宜，有可能存在三方在协商垫资过程中已远超了10个工作日，而垫资事宜不能完成之时，蔡爱学已经出于因未能在下证之日起10个工作日内完成自筹钱款而被动违约的情形，因此，本合同第11条中在下证后10个工作日内完成垫资否则视为违约的约定是不符合交易习惯及逻辑的，而正是这一不符合交易习惯条款的存在，才导致了双方在合同履行中产生争议，导致了无法履行，而作为蔡爱学一方，在关于垫资费用的金额上也仅仅是在2019年7月24日陈述过这个费用有点高，但导致费用有点高的原因也包括了中介方及垫资公司无法直接满足67万的垫资。四、关于违约金数额，一审法院认定的事实为因合同无法继续履行，出卖方有78万元应得款项的利息损失，其他损失无证据无法认可。也就是说本案中实际产生的损失就是78万元的钱款利息损失，根据合同法司法解释二29条的规定，约定的违约金超过损失的30%认为过分高于造成的损失，根据最高院民一庭当事人约定的违约金超过损失的30%应如何理解的答复中载明，约定的违约金可以高于造成的损失，但不能过分高于，这体现了补偿性为主以惩罚性为辅的违约金性质，至于何为过分高于，按21条规定违约金的数额大于损失的130%时可以定为过分高于，蔡爱学认为该案的违约金应在78万元应得钱款的利息损失1倍至1.3倍之间由法院酌定，而石瀚中答辩所称根据买卖合同司法解释中参照贷款利率是在没有约定逾期付款违约金计算方式时适用，此处不应适用。五、在一审认定违约金认定的计算时间为至2019年8月3日，而根据双方签订的合同及合同所履行的实际情况，78万元的利息损失应是从银行能够正式放贷之时开始计算，在中介8月3日的录音中说明银行放贷大概是67天至97天，原户主也说因房屋存在抵押解押大概一个月时间，也就是说按照正常的合同履行，该78万元钱款利息的计算时间应是在一个月解押之后进行房产过户，房产过户之后再进行银行按揭抵押，由银行最终放款后开始计算78万元的利息。蔡爱学认为从2019年10月3日即2019年7月19日下证后的76天后开始计算利息损失为宜。综上所述，一审法院认定事实错误，适用法律错误。请求二审法院查明案件事实，依法改判或发回重审，维护蔡爱学的合法权益。石瀚中辩称，蔡爱学的上诉请求无任何事实依据和法律依据，应当依法驳回其上诉请求，维持原判。一、蔡爱学所称的双方合同未达到解除条件系其主观认识，系为其违约行为进行狡辩，因蔡爱学的违约行为，合同已经达到解除条件。且蔡爱学在合同履行过程中至少存在两处违约行为均已达到合同解除的条件。第一，根据《房屋买卖合同》第十一条第11款，蔡爱学应当支付垫资手续费，在垫资手续费高于1万元的情形下，蔡爱学应当在下证后十个工作日内自筹房款协助石瀚中解押，根据石瀚中在2019年7月19日领取房产证，蔡爱学应当在2019年8月2日之前自筹房款协助石瀚中解押，石瀚中在2019年10月12日立案起诉时，蔡爱学仍未履行合同义务，已经逾期履行合同义务达两个多月。第二，根据《房屋买卖合同》第十一条第12款的约定，蔡爱学应当在石瀚中取得房产证后十个工作日内办理购房资质审核手续，也就是说蔡爱学同样应当在2019年8月2日之前办理购房资质审核手续，但是石瀚中在2019年10月12日立案起诉时，蔡爱学仍未履行合同义务，同样已经逾期履行合同义务达两个多月。根据合同第九条第（三）款第4项约定，蔡爱学逾期履行本合同约定的义务超过三十日的，石瀚中有权解除房屋买卖合同。本案中石瀚中在原审起诉时是依法行使合同约定的解除权，一审法院也是根据合同约定的解除权予以裁决，蔡爱学确认为系根据《合同法》第九十四条规定的法定解除权，明显系其认识错误。而且石瀚中系用EMS邮寄的快件，如果没有蔡爱学的同意，EMS是不会投递到菜鸟驿站的，根据2019年10月8日石瀚中方通过EMS邮寄律师函，而EMS三次投递后，蔡爱学均不接受，EMS将邮件退还，这一事实是能够佐证的。所以蔡爱学所称的一审法院认定事实错误，合同未达到解除权的主张无任何事实根据和法律依据。二、蔡爱学所称的其不应当支付违约金且一审法院计算违约金错误的主张，明显系其狡辩，系其对法律理解错误，其主张无事实依据和法律依据。第一、根据合同约定，蔡爱学的违约行为已经构成根本违约，根据合同约定蔡爱学应当按照相当于该房屋总价款的20%向石瀚中支付违约，所以违约金是有明确的合同约定的。第二、在蔡爱学主张违约金过高时，一审法院进行了调整，其调整为参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算有法律依据。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定：买卖合同没有约定逾期付款违约金或者违约金的计算方式的时候，人民法院可以中国人民银行同期同类贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准来计算逾期付款的损失。而中国人民银行于2004年颁布的《关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条又规定：逾期贷款的罚息利率可以按照借款合同载明的贷款利率水平上加收30%到50%。即逾期罚息是贷款利率的1.3到1.5倍。所以，结合上述规定就可以确定最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款所规定的逾期付款损失，可以按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍到1.5倍计算。而按照《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的30%的一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。也就是说，法院对于迟延付款违约金进行调低的时候，可以调至迟延付款损失的1.3倍。而迟延付款的损失又是中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3到1.5倍。这样计算下来，人民法院调整后的违约金范围就是贷款基准利率的1.69倍（1.3×1.3）到1.95倍（1.5×1.3）之间。一审判决认定蔡爱学承担“1.95倍”符合法律规定，并没有蔡爱学所称的适用法律错误。蔡爱学认为一审法院适用法律错误，系其主观认识，系对法律的错误认识。综上所述，蔡爱学的上诉请求无任何事实依据和法律依据，应当依法予以驳回，维持原判。链家公司述称，配合法庭调查，没有其他意见。石瀚中向一审法院起诉请求：1．请求依法解除2019年1月2日石瀚中、蔡爱学双方签订的《房屋买卖合同》；2．请求法院判令蔡爱学向石瀚中返还坐落于济南市槐荫区房屋；3．请求法院判令蔡爱学向石瀚中支付违约金24.60万元；4.请求法院判令蔡爱学向石瀚中支付律师费30000元；5.请求法院判令蔡爱学向石瀚中支付房屋占用期间的费用18000元；6.本案诉讼费由蔡爱学承担。一审法院认定事实：2016年10月2日，石瀚中与济南鑫苑万卓置业有限公司（以下简称鑫苑公司）签订《济南市商品房买卖合同》一份，约定鑫苑公司将其开发建设的建筑面积为109.20平方米的济南市槐荫区房屋（以下简称204号房屋），以887040元的价格卖予石瀚中。付款方式为按揭贷款，其中首付款187040元，贷款70万元。签订该合同后，石瀚中按约支付了首付款，并与中国邮政储蓄银行股份有限公司济南市历下支行（以下简称邮储银行）签订贷款合同，贷款70万元支付了剩余购房款。鑫苑公司已按约将该房屋交付给了石瀚中。2019年1月2日，经链家公司居间介绍，石瀚中作为出售方（甲方），蔡爱学作为房屋购买方（乙方），双方签订《房屋买卖合同》一份，约定石瀚中将其所有的204号房屋，以123万元的价格卖予蔡爱学。合同第一条约定：“……（五）该房屋已经设定抵押，抵押权人为中国邮政储蓄银行，剩余抵押金额约为67万元。该房屋已经设定抵押的，出卖人应于2019年9月27日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且出卖人最迟应于2019年12月1日前办理完毕抵押注销手续。出卖人解押款来源出卖人自行筹集。”第三条约定：“（一）房款约定：……2.买受人于2019年1月2日前向甲方支付定金50000元……3.买受人于2019年1月10日前将第一笔购房款20万元自行支付给出卖人4.买受人于2019年1月25日前将第二笔购房款20万元自行支付给出卖人……（二）关于房款支付方式的约定，买受人以商业、公积金组合贷款方式，申办抵押贷款，出卖人与买受人双方出卖人取得不动产所有权证后10个工作日共同前往贷款机构办理贷款手续，该部分款项由贷款机构按照其规定将该部分房款直接支付给出卖人：买受人拟贷款金额为78万元。买受人因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的），双方同意按照以下方式解决：买卖双方在5个工作日内继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准……”第六条房屋的交付第（四）款约定：“若出卖人在范围权属转移登记之前将房屋交付给买受人且买受人在收到房屋后进行装修的，合同履行过程中，买卖双方解除合同，买受人所花费的装修费由违约方承担。”第八条“权属转移登记（一）出卖人取得不动产所有权证书后，买受人双方应于出卖人办理完毕抵押注销手续且买受人银行贷款审批通过5个工作日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；如房屋登记机构要求出卖人和/或买受人必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理……”第九条约定：“违约责任（一）出卖人与买受人双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。（二）出卖人若出现下列情况之一的，出卖人构成根本违约，且买受人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……（三）买受人若出现下列情况之一的，买受人构成根本违约，且出卖人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1.提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；2.拒绝购买该房屋的；……4.逾期履行本合同约定的义务超过三十日的。买受人出现上述根本违约情形之一的，买受人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向出卖人支付违约金；买受人向出卖人已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补……（六）买卖双方在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张赔偿损失的，违约方须承担守约方所花费的诉讼费、保全费、保全保险费、执行费、律师代理费及交通费。”第十一条其他约定：“……7.链家公司已充分告知甲乙双方济南市目前施行的限购及限贷政策，甲乙双方已充分了解，并签订《政策告知确认书》……11.甲乙双方协商一致，甲方领取房产证后伍日内向该房屋的原贷款机构提交一次性还清贷款的申请，解押所需房款（以甲方申请还清剩余贷款实际金额为准）由甲方申请第三方垫资公司取得，垫资此项费用所需手续费由乙方承担（乙方承担的垫资费用最高10000元），如垫资此项费用所需手续费用过高，乙方在下证后十个工作日内自筹房款协助甲方解押，甲方于收款当日向乙方出具收到条。12.出卖人取得房产证后十个工作日内买受人办理购房资质审核手续。”第十二条约定如合同其他条款与第十一条约定不一致，以第十一条的约定为准。上述合同还对其他问题进行了约定。当日，石瀚中与蔡爱学还在链家公司提供的《政策告知确认书》签字确认了链家公司已将济南市限购、限贷的具体政策向双方告知，双方明确相关政策带来的影响。该日，蔡爱学向其丈夫白玉江出具《授权委托书》一份，约定特别授权白玉江代理其办理上述房屋买卖全部事宜，直至与该房屋相关的所有事宜办理完毕止。蔡爱学于该日向石瀚中支付购房定金5万元，于2019年1月10日支付购房款20万元，于2019年1月20日至1月24日期间分5笔支付购房款20万元，以上共计支付购房款45万元。石瀚中于2019年1月10日将原状为保持开发商商品房交房状态，尚未装修的204号房屋交付给蔡爱学占有使用。现蔡爱学已经对该房屋进行了装饰装修。蔡爱学自认其在济南市天桥区重汽彩世界小区拥有住房一套，且该房屋以白玉江的名义办理过银行按揭贷款手续。2019年7月20日石瀚中向邮储银行申请提前结清按揭贷款。一审法院以蔡爱学提供的送达地址邮寄起诉状等应诉手续后邮件被退回，退回时间为2019年10月26日，该日视为相关材料已送达。当事人对以下事实和证据存有争议：石瀚中称，其在2019年7月15日取得了204号房屋的所有权登记。按照合同约定，清偿该贷款的款项来源或由其寻找垫资公司垫资但由蔡爱学承担垫资费用，或在蔡爱学觉得上述垫资费用过高时，在其取得204号房屋所有权证书十个工作日内，由蔡爱学筹款协助其解除抵押。但其按照合同约定向邮储银行提交了一次性清偿剩余67万元银行按揭贷款的申请，并通过链家公司找到垫资方后，蔡爱学拒绝承担垫资费用且拒绝自筹款项协助其清偿剩余的银行按揭贷款。蔡爱学也未告知过，其需要通过离婚才能符合贷款条件。蔡爱学的上述行为构成违约，且达到了合同解除的条件，故其要求解除合同。为证明其上述主张，其向一审法院提交了如下证据：证据1.手机软件记载的办证进度查询、房屋权属状况信息及不动产权证书一份。显示其2019年7月12日申请办理204号房屋的所有权登记，2019年7月15日取得了该房屋的所有权登记，并于2019年7月19日领取了不动产权证书，不动产所有权证号为鲁（2019）济南市不动产权第xxxx号。证据2.2019年7月24日，链家公司工作人员郑某某、展某某、贾某某以及链家公司代石瀚中寻找的垫资方济南晅鼎金融软件服务有限公司（以下简称晅鼎公司）工作人员徐某与白玉江的谈话录音一份。该录音中，郑某某告知了白玉江，石瀚中已经领取了204号房屋的不动产权证书，并向白玉江告知垫资67万元的费用为16750元。白玉江称其需要通过与蔡爱学离婚的方式才能后续的贷款面签等手续。谈话中，徐某向白玉江详细提出了两种垫资方案，一是“尾款垫资”即由蔡爱学自筹67万元支付给石瀚中，再由石瀚中与垫资方签订合同借款67万元，但收取该借款的石瀚中的银行卡、网银、银行预留电话均由蔡爱学掌控。在垫资方向石瀚中放款时，及时通知蔡爱学，由蔡爱学将该款项取出占有。此种垫资方案为借款总额的2.5%。二是蔡爱学不自筹67万元给石瀚中解除抵押，而由石瀚中直接与垫资方签订借款合同借款67万元解除抵押，至石瀚中收到后续蔡爱学的银行贷款剩余78万贷款后由石瀚中自行负责清偿垫资方的67万元借款。此种垫资方式按借款时间计算利息，月息为3%。上述两种垫资方案的垫资费用均要先由蔡爱学预先支付。白玉江在谈话中对垫资费用、垫资后的回款风险等存在异议，未同意上述两种垫资方案，且多次强调其最多承担1万元垫资费用。上述录音还记载了其内容。证据3.2019年8月3日，郑某某、展某某、贾某某、徐某、石瀚中的父母与白玉江的谈话录音一份。录音中白玉江称蔡爱学未收到过石瀚中及链家公司有关涉案房屋房产证已经办理完毕的通知。石瀚中父母则称石瀚中不动产权证办理完毕后立即给链家公司的工作人员通电话告知了该事实。在该次谈话中徐某更详细了计算了证据2中所提交的第二种垫资方案的垫资费用。徐某称因其公司原则上仅能在总房款的7成减去首付款金额的限度内提供垫资，即涉案房屋123万元，首付款45万元，其公司原则上仅能在41万元左右垫资，解除抵押所需的剩余26万元，需要再找其他公司垫资。26万元的垫资款如找其他合作垫资方采用证据2中第一种尾款垫资方式，至银行放贷之日止固定的费率为2.5%；如采用直接借款垫资方式为月息3%加1000元费用。41万元如借款60天，前30天利率为月息2.5%，后30天为月息2.1%；如借款90天，最后30天月息也为2.1%，前60天的利息与借款60天的一致。但如出现逾期将额外产生逾期利息。上述26万元及41万元垫资期限以60天或90天计，利息总额在4.20万元左右或3.40万元左右。但借期内的实际利息以实际还款时间以上述利率据实结算，先行多支付的垫资费用据实结算退还。白玉江在该录音中称其现在资金“可以讲没有”“放到其他地方了”预计到12月31日到期。上述录音还记载了其他内容。录音显示各方仍然对垫资事宜未能达成一致意见。证据4.2019年8月14日，由链家公司邮寄的石瀚中向蔡爱学发送的催告函及快递送达查询信息一份。催告函的内容为明确石瀚中已于2019年7月19日取得房产证。石瀚中并催告蔡爱学承担解除抵押登记垫资费用并协助其办理解除银行抵押的手续，如蔡爱学认为垫资手续费过高，应由蔡爱学在房产证下证后十个工作日内协助石瀚中解押，并由石瀚中向蔡爱学出具收条。其并告知蔡爱学，如蔡爱学违约超过三十日，其有权解除合同。快递查询信息显示收件信息为蔡爱学在双方签订的房屋买卖合同中预留的联系地址和电话。送达信息显示为2019年8月15日由收件地的菜鸟驿站代收。证据5.郑某某出具的证人证言一份，内容为其参与证据2、证据3谈话的大概过程，并称由其起草了证据4的催告函并向蔡爱学进行了该函件的邮寄。该证言并写明2019年8月17日至2019年9月2日期间，其还协调石瀚中家人及白玉江以及徐某再行协商，但仅在2019年8月20日各方见面进行了协商，仍未就合同垫资解押等合同后续履行问题达成一致意见。郑某某出庭接受了质证，认可证据2、3、4的真实性，并接受了一审法院及当事人各方的询问。证据6.徐某的证人证言一份，内容为其认可证据2、3的真实性，承认其参与了上述两次录音中有关垫资事宜的商谈。徐某出庭接受了质证，对上述两份录音证据中所提及的垫资方式及费用进行了进一步说明，按其陈述无论哪种方式垫资，费用均超过1万元。证据7.链家公司员工展某某出具的证人证言及其手机通话记录一份。证明内容为展某某称其所使用的电话1315619xxxx在2019年7月19日下午接到石瀚中的电话称涉案房屋房产证已经领取完毕。其接电话后即通知候某某与白玉江联系该事情。通话记录显示2019年7月19日石瀚中的电话与1315619xxxx的电话通话5分42秒。展某某出庭接受了质证，对上述证明的内容及通话记录予以认可，并接受了一审法院和当事人的询问。证据8.链家公司员工候某某出具的证人证言及短信记录一份。证明内容为2019年7月19日展某某安排其告知蔡爱学涉案房屋房产证已经办理完毕的，需要蔡爱学办理后续房屋贷款和解押手续等事宜，其在2019年7月19日15：11分左右与白玉江电话联系，告知了上述事宜。短信为2019年9月21日向白玉江发送，内容为叙述了2019年7月19日至2019年7月24日期间其告知白玉江房产证已经办理以及后续贷款面签和房屋解押的情况，并告知白玉江的行为已经逾期违约。候某某出庭接受了质证，对书面证言及短信内容予以认可并接受了一审法院和当事人的询问。证据9.链家公司员工贾某某的证人证言。贾某某出庭接受了质证。出庭作证过程中，贾某某称因原与买卖双方对接的经办人姚峰松离职，故后续其接手了姚峰松就涉案房屋居间服务的部分工作，买卖双方的合同内容系由在买卖双方协商后，其起草双方签字确认的。证据10.律师函、快递单及查询信息、短信和彩信记录。律师函为山东国杰律师事务所接受石瀚中委托出具，内容为因蔡爱学逾期履行支付垫资费用，且未能按期自筹房款协助蔡爱学解除银行抵押的行为构成违约，且按照合同约定达到合同解除条件，故正式通知蔡爱学解除双方之间签订的房屋买卖合同并要求蔡爱学依约向其支付违约金。该律师函落款时间为2019年10月2日。快递单及查询信息记载为山东国杰律师事务所于2019年10月8日按照蔡爱学在房屋买卖合同所留地址及电话邮寄律师函，但在2019年10月22日因投递三次未能签收被退回。查询信息显示上述快件于2019年10月23日被退回。短信和彩信的内容为2019年10月15日通过短信和彩信向蔡爱学所预留电话及白玉江所使用的电话以短信和彩信的形式将上述律师函的内容发送至蔡爱学及白玉江的手机号。蔡爱学对上述证据质证认为：对证据1的真实性不认可，其在开庭前一直未见到该份证据中的资料，在其向石瀚中索要时，石瀚中也均称无可奉告，造成了其极大的心理恐慌，使其严重担心交易的安全性。证据2其取得录音光盘后，一直未能播放成功。证据3中的真实性认可，但是该录音没有经过白玉江的许可，不属于合法证据。且该次谈话并非各方最终的谈判意见，各方在2019年8月20日及8月22日还有过协商的过程，其也进行了录音，其一直向链家公司表示要求尽快解决涉案房屋的问题，但因石瀚中拒绝将涉案房屋的不动产证书交由链家公司保管等问题，导致协商未果。该录音中其并没有提及垫资费用过高，而是垫资方要求先交费再垫资，且垫资方称其无权查看合同条款和费用等约定。在晅鼎公司不能一次性垫资的情况下，链家公司称可以寻找可一次性垫资的公司，但最后无任何反馈。其对证据4的真实性有异议，该份邮件显示的是菜鸟驿站代收，但其从未收到任何有关该份信函的信息。证据5至证据9中的证人涉及多人，内容也较多，但证人证言可以确定的一点是，双方对垫资费用无法确定，需要借款人即石瀚中先行支付，但石瀚中不支付，而其明确表示垫资费用据实结算且以发票为准，1万元以内的全部承担，1万元以上的需另行协商，如果其没有最终履行确定的相关垫资费用，石瀚中可以向其主张权利。证据10的律师的邮件其没有收到，白玉江的手机上也没有律师函的内容，但认可收到了。链家公司对上述证据的真实性均予以认可，其作为居间方在交易过程中一直有员工跟进，不存在交易无人管的情况，其在交易过程中不存在违约行为，有关垫资的条款也有明确的约定，在出现合同无法履行的情况时，其多次沟通，履行了相关义务。其作为居间人已经告知了买卖双方有关限购、限贷等购房政策，其从未引导蔡爱学通过离婚的方式办理贷款“六改三”的方式来完成交易，是在后续合同履行过程中发现蔡爱学不符合济南市相关购房政策，蔡爱学为保证自己不违约才提出通过离婚等其他方式获取相应的资质。蔡爱学称其在签订房屋买卖合同前就告知了石瀚中和链家公司其需要通过离婚的方式进行办理后续的贷款手续，链家公司也为其提供了解决方案并称要支付部分费用。2019年7月19日，白玉江曾接到一个陌生人的电话称当日的下周三要蔡爱学去办理房屋过户手续。因为签订合同时石瀚中称缴纳契税和维修资金的时间在2019年9月份，所以其对7月份通知办证的该陌上人及陌生电话持怀疑态度。2019年1月8日还存在石瀚中擅自带人看房的违约行为，在此之后至2019年7月19日期间石瀚中和链家公司也未再通知其缴纳契税和维修资金的等问题，上述事情对其造成了心理上的恐慌。石瀚中对垫资所需手续费至今没有能够准确的确定，也没有签订正式的垫资合同，这也使得其有理由怀疑石瀚中对涉案房屋存有其他非法目的，拒不向其履行涉案房屋的过户义务。合同第三条第二款有关贷款的约定与第十一条的垫资约定也存在冲突，第十一条的约定应属无效或部分无效。链家公司在沟通时也无法保证其一旦以借款的形式支付石瀚中垫资款项后，石瀚中能够按时回款，其也无法以私人的力量对石瀚中的银行账户进行监管和控制。因此其认为其并不存在违约行为，其要求石瀚中继续履行双方的房屋买卖合同。为证明其上述主张，其向一审法院提交了如下证据：证据1.同样落款日期为2019年1月2日的《房屋买卖业务签订文件合订本》复印件一份。该复印件与石瀚中及蔡爱学所持有的内容一致的《房屋买卖业务签订文件合订本》原件的第十一条其他约定的第11款不一致，该复印件的该条款为：“甲乙双方协商一致，甲方领取房产证后伍日内向该房屋的原贷款机构提交一次性还清贷款的申请，解押所需房款（以甲方申请还清剩余贷款实际金额为准）由甲方申请第三方垫资公司取得，垫资此项费用所需手续费由乙方承担，如垫资此项费用所需手续费过高，乙方可自筹房款借给甲方，甲方于收款当日向乙方出具收到条。”蔡爱学称该份复印件的上述内容与双方持有的合同原件内容不一致，且合同原件的该页的纸张也与其他页面纸张色泽不一致，其有理由怀疑是石瀚中和链家公司共同伪造了双方持有的合同原件。石瀚中和链家公司均无证据证明双方将上述变更的内容向其进行过告知，且更改后“可自筹资金借给甲方”并更称了下证后十个工作日内自筹资金协助甲方解押，变更后的内容加重了其责任，双方伪造证据性质严重，其保留追究双方责任的权利。证据2.石瀚中父亲通讯录信息截屏打印件及2019年1月9日蔡爱学向石瀚中发送的短信一份。短信内容为蔡爱学称因石瀚中在2019年1月8日曾带其他房产中介看房并进行谈判以处置涉案房屋，实现一房二卖的非法目的，其认为石瀚中已经构成根本违约，要求石瀚中继续履行合同并向其双倍返还定金支付违约金，赔偿其中介服务费等费用。通讯录系蔡爱学用以证明其在发现石瀚中带人看房后，石瀚中的父亲主动与其联系，并告知其石瀚中现债务缠身，需要资金，希望蔡爱学不要对石瀚中带人看房的事情予以计较。事后其动了恻隐之心，主动支付了第二笔购房款。证据3.2019年1月15日，石瀚中出具的承诺书一份，内容为石瀚中承诺涉案房屋不存在权属纠纷，未曾以任何形式转让他人，如房屋存在的质量问题，石瀚中承诺协助蔡爱学与开发商进行积极协调处理。证据4.2019年8月18日，蔡爱学与贾某某发送的短信聊天记录一份，蔡爱学称其在2019年8月17日通过小区其他业主得知涉案房屋所在小区已经开始办理不动产权登记，但链家公司及石瀚中至今未告知其涉案房屋不动产权登记已经办理完毕的情况，导致该房屋包括但不限于产权过户在内的事宜至今无法办理，其通知链家公司存在违约行为，并要追究链家公司的违约责任。贾某某回复，涉案房屋已经办证，现双方就解押事宜见面会谈，希望蔡爱学本人能参加2019年8月20日的会谈。证据5.2019年9月19日石瀚中与蔡爱学的短信记录一份。内容为蔡爱学称2019年8月20日各方就房屋买卖合同接下来的流程进行了会晤，合同约定应由石瀚中负责办理银行解押注销手续，由于石瀚中至今未履行该义务，导致房屋过户等事宜至今无法办理，其将追究石瀚中的违约责任。石瀚中回复称，其已经在2019年7月19日领取了不动产权书并于该日通知了链家公司，链家公司也于该日通知了白玉江，之后在7月22日、8月3日及8月20日各方进行了沟通协商。根据合同约定蔡爱学应当支付垫资费用，帮助其解押，但蔡爱学在8月17日以及9月19日却说其未向蔡爱学告知，蔡爱学的该行为极不诚信，且违反了合同约定，并构成了根本违约。石瀚中对上述证据质证认为，证据1系复印件无法确认其真实性，即使是真实的，该份合同明显并非最终形成的合同版本，不排除该版本后双方新达成的合意，形成了最终的合同版本。从其所提交的录音中白玉江明确说最多支付1万元垫资费可以相互印证。证据2的真实性认可，其认可曾在2019年1月8日带他人看过房，但该次看房系因在该房屋出售前，其委托多家中介公司出售房屋，在其与蔡爱学签约后，有原委托的中介公司称有客户想看房，其也明确说明房屋已经出售，但中介公司称已与客户联系好如果不看造成不诚信，就配合该中介公司看了一次房，但就看了这一次，之后没有再带人看房，且已通知其他中介结构涉案房屋已经出售。其已经在2019年1月10日向蔡爱学交付了涉案房屋，符合合同约定。证据3的真实性认可，该承诺是确保涉案房屋没有产权没有纠纷，而到目前涉案房屋的权属属于其所有，没有发生任何争议，其已经履行了该承诺书的承诺。证据4、5的真实性认可，但是证明目的不认可。其已经通过链家公司在2019年7月19日取得房屋所有权登记时告知了蔡爱学涉案房屋已经领取不动产权证的事实，链家公司也告知了蔡爱学要继续履行合同办理垫资解押等事宜，反而是蔡爱学发送短信称没有接到通知，充分说明了蔡爱学的不诚信。其在证据5中已经明确告知了蔡爱学的行为构成根本违约。链家公司对上述证据质证认为，证据1为复印件，其对该证据的真实性存在异议，且合同作为磋商过程，签订过程中其公司会根据买卖双方的要求多次修改合同，在磋商中可能会存在多个版本，但本案应以各方所持签字盖章的合同原件为准，其他版本仅是磋商过程。证据2的短信并非向其公司员工发送，其对真实性无法确认。证据3的真实性认可，但仅能证明承诺书的内容。证据4的真实性认可，但对蔡爱学短信内容所述事实不认可，该短信是在其多次联系蔡爱学，要求蔡爱学履行合同义务，告知其违约的情况下，蔡爱学故意发送短信内容来逃避承担违约责任的可能性。证据5的短信非其公司员工所收，对其真实性无法确认。对当事人有异议的事实和证据一审法院认定如下：对石瀚中所提交的证据1中的不动产权证书及房屋权属状况信息均为原件，可以证明石瀚中已于2019年7月15日取得了该房屋的所有权登记。其所提交的办证进度软件信息具备可查询性，且与不动产所有登记的时间具有前后一致性，该份证据也可证明石瀚中于2019年7月19日领取了不动产权证书的事实。蔡爱学称证据2的录音其无法播放，但一审法院当庭将送达蔡爱学的录音光盘进行了播放，显示播放正常且内容清晰完整，故一审法院对该份录音内容的真实性予以确认。该录音明确记载了链家公司已经将石瀚中已经取得了涉案房屋所有权登记的事宜告知了蔡爱学，蔡爱学在该录音中也未对该事实提出异议。录音的主要内容即各方就涉案房屋所有权登记完成后，下一步合同履行相关的涂销抵押登记、办理蔡爱学的银行贷款审批等事宜的协商过程。该录音中，蔡爱学的丈夫白玉江与链家公司工作人员及链家公司代石瀚中寻找的垫资方均有交谈。链家公司及垫资方所提出的垫资方案所需垫资费用均超过了1万元，而白玉江均多次强调其最多承担1万元垫资方的陈述也表明了其对垫资费用是否过高的认定标准即为1万元。同时，该录音中还显示系蔡爱学主动提出了其需要先办理离婚手续，再办理购房资格审查的事实，但并不能显示出石瀚中及链家公司对蔡爱学需先离婚再资格审查的事先知晓。证据3的录音蔡爱学及链家公司对其真实性无异议，一审法院对其真实性予以确认。该录音进一步记载了三方在2019年8月3日就垫资解押事宜的商谈过程，该谈话内容亦表明无论采取哪种方案，所产生的垫资费用均超过了1万元，而蔡爱学均无法接受相关垫资方案。同时该份录音还显示蔡爱学向石瀚中表示其在2019年12月31日前无法以自筹资金的方式垫资涂销抵押登记。证据4显示链家公司向蔡爱学所预留的联系地址及电话邮寄了快件，虽然快件显示为菜鸟驿站代收，不能直接证明该邮寄已经实际送达蔡爱学。但是该邮寄的地址及联系方式均为蔡爱学所提供，且其仍然在该地址居住，仍然使用上述电话，故即使相关邮件不能证明直接送达了蔡爱学，该后果亦应由蔡爱学承担。故一审法院采信石瀚中及链家公司的主张，认定石瀚中在2019年8月14日向蔡爱学发出过履行合同的催告函。证据5中郑某某的证人证言可以印证证据4链家公司代石瀚中向蔡爱学邮寄催告函的事实。且郑某某对证据2、3录音中其声音认可，也可以进一步证明链家公司就垫资事宜等合同履行问题组织石瀚中及蔡爱学进行了协商。证据6中徐某的证人证言也对证据2、3录音中其声音的真实性予以认可，可以佐证相关录音的真实性。其证人证言可以证明其作为备选垫资方与石瀚中及蔡爱学就垫资方案进行了协商。证据7、8、9的相关证人证言中有关链家公司已经向蔡爱学告知涉案房屋所有权登记已经办理完毕的陈述与相关录音中所记载的事实一致，且可与向蔡爱学发送短信中的内容相印证，一审法院采信该组证据中有关链家公司已于2019年7月19日告知蔡爱学涉案房屋所有权登记已经办理完成的陈述。证据10中的快递亦系按照蔡爱学所留地址和电话进行的邮寄，故在三次投递被退回后，该责任亦应由蔡爱学承担。一审法院采信石瀚中的主张，认定其在2019年10月8日通过书面方式向蔡爱学发出过因蔡爱学逾期履行合同义务超过合同约定的期限而解除双方房屋买卖合同的通知，但该书面通知因蔡爱学的原因未能送达蔡爱学。虽然该书面通知未送达蔡爱学，但石瀚中还通过短信及彩信的方式向蔡爱学送达了上述通知内容，蔡爱学认可收到了相关短信及彩信内容，一审法院对该事实予以确认。关于蔡爱学所提交的证据1《房屋买卖业务签订文件合订本》复印件。该证据为复印件，在其他当事人对其真实性均不予认可的情况下，一审法院对其真实性在本案中不予确认。即使该复印件系真实的，石瀚中及蔡爱学所持有的合同原件的内容一致，双方持有的合同原件与该份复印件也仅有合同第十一条第11款所约定的内容存在不一致。故石瀚中及链家公司所提出的该份复印件为合同签订过程中各方协商时非最终合同文本的意见具有高度的盖然性。在蔡爱学未能提交证据证明双方所持有的房屋买卖合同系石瀚中及链家公司伪造的情况下，应当以双方所持有的房屋买卖合同原件作为确认各方权利义务的依据。证据2、3的真实性石瀚中没有异议，一审法院予以确认。证据2及石瀚中的陈述可以证明其在与蔡爱学签订房屋买卖合同后，存在许可其他房屋中介带潜在购房者看房的事实，虽然石瀚中辩称仅是为了配合中介看房，但其该行为对蔡爱学有失诚信，蔡爱学有权对其卖房诚意产生怀疑及不安。但证据3的承诺书出具在石瀚中带人看房之后，石瀚中也就涉案房屋不存在权属争议及不会再行出售作出了书面承诺，蔡爱学也接受了其书面承诺。该证据实际系双方为打消石瀚中带人看房所给蔡爱学带来的不安而作出的保证。出具该承诺后，石瀚中已将涉案房屋交付蔡爱学，且没有再出现带人看房的事实，故蔡爱学有权行使不安抗辩权的不安事实已经消除，石瀚中的上述行为尚未到达一房二卖的违约程度，双方合同应继续履行。证据4、5的真实性石瀚中无异议，一审法院予以确认。但证据4中蔡爱学所称石瀚中未向其告知过涉案房屋已经办理所有权登记的事实与一审法院前述针对石瀚中所提交录音等证据中认定的石瀚中已经履行告知义务的事实不符，一审法院对其该主张不予采纳。至于蔡爱学在该两份证据中所称的石瀚中构成违约的事实，属于双方争议的焦点问题，应当结合全案证据综合予以判断。一审法院认为：石瀚中与蔡爱学在链家公司居间服务下，于2019年1月2日就涉案房屋所签订且共同持有原件的《房屋买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，内容并不违反法律行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效，各方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。双方争议的焦点问题为涉案房屋所存在的按揭贷款的银行抵押登记未能及时涂销的责任应当由哪方承担。房屋买卖合同第一条第五款约定涉案房屋的抵押涂销的款项由石瀚中自筹，且石瀚中应在2019年12月1日前办理完毕抵押注销手续。但是合同第十一条第11款约定为“甲乙双方协商一致，甲方领取房产证后伍日内向该房屋的原贷款机构提交一次性还清贷款的申请，解押所需房款（以甲方申请还清剩余贷款实际金额为准）由甲方申请第三方垫资公司取得，垫资此项费用所需手续费由乙方承担（乙方承担的垫资费用最高10000元），如垫资此项费用所需手续费用过高，乙方在下证后十个工作日内自筹房款协助甲方解押，甲方于收款当日向乙方出具收到条。”该条款明显与第一条第五款的约定不一致，在此情况下，按照合同第十二条的约定，在合同第十一条约定与其他条款约定不一致时应以第十一条的约定为准。因此，一审法院认为，双方抵押涂销义务的确定应以第十一条的约定为依据。现已查明，石瀚中在2019年7月19日取得不动产权证书后，已经在7月20日向贷款银行提交了一次性提前还贷的申请，履行了合同义务，且通过居间人链家公司向蔡爱学告知了已经取得房屋所有权证书的事实。按照合同约定，石瀚中应当寻找垫资方为其垫资，以涂销涉案房屋的抵押登记。由查明的事实可知，石瀚中已经寻找了垫资方，但因各种垫资方案均超过了蔡爱学1万元的心理预期。在此情况下，按照合同约定，应由蔡爱学在石瀚中取得不动产权证书后的十个工作日内自筹款项协助石瀚中涂销抵押登记。蔡爱学提出了石瀚中未与垫资方签订正式的借款协议，无法确定明确的垫资费用导致其无法判断垫资费用是否确实过高的抗辩意见。一审法院认为，从该条款的约定看，系在蔡爱学认为垫资费用过高的情况下，由蔡爱学负责筹资协助解押。如由石瀚中签订了正式的垫资合同，产生了实际的垫资费用，再由蔡爱学确定垫资费用是否过高，必然导致石瀚中在垫资协议中的违约，也不可能再由蔡爱学寻找新的垫资方。且垫资费用如何计算，即垫资前协商的核心内容，蔡爱学的丈夫已经与链家公司、石瀚中的父母以及垫资方的工作人员就垫资费用进行了具体的沟通，从沟通的过程可以明确的认定蔡爱学对石瀚中所寻找的垫资方出具的垫资方案的垫资费用认为过高，其不能接受。因此蔡爱学以未签订垫资协议，无法确定垫资费用是否过高的答辩意见，一审法院不予采纳。按照合同约定，在蔡爱学认为垫资费用过高的情况下，其应当在石瀚中取得不动产权证书的十个工作日内，即2019年8月2日前自筹资金协助石瀚中涂销银行抵押登记。蔡爱学未能履行该义务，其行为构成违约。关于合同的解除。房屋买卖合同第九条第三款第4项约定，买受人逾期履行合同义务超过三十日的，出卖人有权书面通知买受人解除合同。蔡爱学未能在2019年8月2日前自筹资金协助石瀚中涂销银行抵押登记，按照合同约定蔡爱学有权在2019年9月1日后解除双方之间签订的房屋买卖合同。2019年10月8日，石瀚中以律师函方式向蔡爱学发出了解除合同的书面通知，但该书面通知因蔡爱学的原因未能送达成功。之后虽然石瀚中还向蔡爱学以彩信及短信的方式发出了解除合同的通知，但其自认上述方式不符合合同约定的书面形式，故其要求通过诉讼解除双方签订的房屋买卖合同。合同解除权作为形成权，自享有解除权的权利人以法定或约定解除合同的通知到达对方时发生法律效力。石瀚中在本案起诉状中以书面形式再次明确提出了解除合同的意思表示，起诉状送达蔡爱学的时间为2019年10月26日，故一审法院确认双方房屋买卖合同于该日解除。另需说明，双方所签订的房屋买卖合同，因蔡爱学夫妇属于在济南市有房屋贷款记录的家庭，按照房屋贷款政策规定，蔡爱学所支付的首付款至少为总房款的60%，即73.80万元，按揭贷款最多为49.20万元。但双方约定的贷款金额为78万元，明显不符合房屋贷款政策。双方在链家公司签阅的《政策告知确认书》中明确表示，双方对相关购房及贷款政策已明知。在此情况下，买卖双方应当保证双方签订房屋买卖合同时，各自符合相关购房及贷款政策。蔡爱学并无证据证明其在签订涉案合同前，告知了石瀚中其并不符合首套房首付至少30%的贷款政策，但其却以首套房的贷款政策与石瀚中签约。因此，涉案房屋买卖合同在现有条件下，事实上也不具备可履行性。在双方未能就该房款支付约定进行协商调整的情况下，基于合同的无法履行，涉案房屋买卖合同亦应予以解除。因双方房屋买卖合同已经解除，蔡爱学应将其占有的涉案房屋返还石瀚中。双方合同第六条房屋的交付第（四）款约定：“若出卖人在房屋权属转移登记之前将房屋交付给买受人且买受人在收到房屋后进行装修的，合同履行过程中，买卖双方解除合同，买受人所花费的装修费由违约方承担。”按照该约定，蔡爱学应当自行承担房屋装修后所产生的风险。因此石瀚中要求蔡爱学将涉案房屋恢复原状后向其返还的诉讼请求，有理有据，一审法院予以支持。另按照合同解除后同时履行相互返还的法律后果及减少当事人诉累的原则，在蔡爱学向石瀚中返还房屋时，石瀚中应当将其收取的购房款45万元返还蔡爱学。石瀚中还要求蔡爱学向其支付房屋的占有使用费。一审法院认为，在合同解除前，蔡爱学属于有权占有，不应支付房屋占有使用费。在合同解除后，购房款返还前，因石瀚中在本案中尚占有蔡爱学购房款资金，且其未能举证证明具体房屋占有使用费标准，亦不申请对涉案房屋的租金标准进行司法评估的情况下，一审法院对其要求支付房屋占有使用费的诉讼请求，不予支持。关于违约金，按照双方合同的约定，在违约方违约导致合同解除的情况下，违约方应当向守约方支付总房款20%，即蔡爱学应向石瀚中支付24.60万元的违约金。但蔡爱学向一审法院提出了该违约金标准约定过高并要求进行调低的抗辩意见。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，但该条第二款同时规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”至于调整标准，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”由上述规定可知，一般在当事人约定的违约金高于守约方损失百分之三十的情况下，违约方可以请求法院对违约金进行适当减少。即首先应当对损失予以确认。关于损失，石瀚中未能进一步具体明确的举证。涉案房屋买卖合同第八条约定“权属转移登记（一）出卖人取得不动产所有权证书后，买受人双方应于出卖人办理完毕抵押注销手续且买受人银行贷款审批通过5个工作日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。”该合同还约定蔡爱学应在2019年8月2日前履行协助垫资涂销抵押登记的义务。而以现有条件，蔡爱学并不具备按照合同约定进行贷款审批的条件。在该日后，石瀚中基于合同可履行而应当获得的78万元尾款的期望落空，其无法获得78万元尾款，必然给其造成78万元应得款项的利息损失。因此，在无证据证明其他损失的情况下，一审法院认为双方约定的总房款20%的违约金标准过高应予以调整。结合蔡爱学的违约程度及主观过错等情节，一审法院酌定将蔡爱学应支付的违约金调整为78万未付购房款利息的1.95倍，该违约金应付至房屋返还之日。因蔡爱学违约，石瀚中为本次诉讼支付了律师费30000元，双方已经约定上述费用由违约方承担，故一审法院对石瀚中要求蔡爱学向其支付律师费30000的诉讼请求，予以支持。一审法院判决：一、石瀚中与蔡爱学于2019年1月2日就坐落于济南市槐荫区204号房屋签订的房屋买卖合同于2019年10月26日解除；二、蔡爱学于判决生效之日起三十日内将204号房屋恢复原状后返还石瀚中；三、石瀚中于蔡爱学向其返还房屋之日向蔡爱学返还购房款45万元；四、蔡爱学于判决生效之日起十日内向石瀚中支付违约金（以78万元为基数，自2019年8月3日起，参照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.95倍计算至2019年8月20日，自2019年8月21日起，参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算至涉案房屋返还之日止）；五、蔡爱学于判决生效之日起十日内向石瀚中赔偿律师费30000元；六、驳回石瀚中的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15870元，减半收取计7935元，由石瀚中负担1935元，由蔡爱学负担6000元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，二审中，关于蔡爱学能否申请贷款问题，蔡爱学称其在离婚之后可以申请贷款。本院认为，二审争议焦点为：涉案房屋买卖合同应否予以解除以及违约金数额问题。石瀚中与蔡爱学于2019年1月2日就涉案房屋所签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容并不违反法律行政法规的强制性规定，一审法院认为该合同合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务，并无不当。根据合同约定，在蔡爱学认为垫资费用过高的情况下，其应当在石瀚中取得不动产权证书的十个工作日内，即2019年8月2日前自筹资金协助石瀚中涂销银行抵押登记。蔡爱学未能履行该义务，构成违约。房屋买卖合同第九条第三款第4项约定，买受人逾期履行合同义务超过三十日的，出卖人有权书面通知买受人解除合同。故此，一审法院根据查明的事实并结合相关房贷政策规定，判决涉案房屋买卖合同解除并无不当，本院予以维持。蔡爱学主张其与石瀚中之间的房屋买卖合同未达到解除条件，并主张石瀚中没有完成合法的催告义务，没有给予蔡爱学合理的期限继续履行合同，其解除合同的程序不合法，但未能提供有效证据证实，且二审期间其亦未能举证证明其已经具备履约条件，故蔡爱学该主张，本院不予支持。基于此，一审法院结合蔡爱学的违约程度及主观过错等情节，酌定将蔡爱学应支付的违约金调整为按未付购房款78万利息的1.95倍计算，自违约之日至房屋返还之日，并无不当，本院予以维持。综上所述，蔡爱学的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15870元，由上诉人蔡爱学负担。本判决为终审判决。审判长  栾钧霞审判员  高希亮审判员  尹 腾二〇二〇年六月四日书记员  刘 琳