福建省福鼎市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0982民初775号 原告：中国银行股份有限公司福鼎支行，住所地福鼎市桐城春亭路太姥大道融信小区锦融大厦B幢1-2层，统一社会信用代码：913509827053073288。 法定代表人：许国栋，行长。 委托诉讼代理人：温宇，福建秉坚律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：王梦琴，福建秉坚律师事务所执业律师。 被告：蓝小娟，女，1971年4月21日出生，畲族，住福鼎市。 被告：吴向阳，男，1970年8月19日出生，汉族，住福鼎市。 原告中国银行股份有限公司福鼎支行（以下简称福鼎中行）与被告蓝小娟、吴向阳建筑物和其他土地附着物抵押权纠纷一案，本院于2020年3月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告福鼎中行的委托诉讼代理人温宇、王梦琴到庭参加诉讼。被告蓝小娟、吴向阳经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 福鼎中行向本院提出诉讼请求：1.判令蓝小娟与吴向阳办理福鼎市房产的权属登记及抵押登记手续，将抵押权人设定为福鼎中行；2.判令蓝小娟与吴向阳偿还福鼎中行为实现债权支付的律师代理费6000元；3.判令蓝小娟与吴向阳办理了上述房屋的抵押登记手续后，或蓝小娟与吴向阳逾期仍未办理抵押登记的，则确认福鼎中行对福鼎市房产折价或拍卖、变卖所得款项享有优先受偿权。事实与理由：2012年1月12日，蓝小娟与福鼎中行签订《个人一手住房贷款合同》，约定蓝小娟向福鼎中行借款330000元，用于购买位于福鼎市房产。双方约定，蓝小娟、吴向阳将其所购房屋为借款提供抵押担保。在上述贷款合同签订当日，蓝小娟、吴向阳向福鼎中行出具了《房地产抵押具结书》及《承诺办理房产抵押登记具结书》，并办理了预告抵押登记手续。后福鼎中行依约向蓝小娟发放贷款，履行了放款义务。借款后，蓝小娟、吴向阳至今未能偿还借款本息。现房屋已正式交付，并已具备办理不动产权证及正式抵押登记手续的条件，但蓝小娟、吴向阳却未配合办理相关手续，拖延至今。 蓝小娟、吴向阳均未作答辩。 本院经审理查明的事实与福鼎中行诉称的事实一致，并有福鼎中行提交的营业执照、金融许可证、负责人身份证复印件、负责人身份证明、蓝小娟与吴向阳身份证复印件、结婚证复印件、《商品房买卖合同》、《房地产抵押具结书》、《承诺办理房地产抵押登记具结书》、《个人一手住房贷款合同》、《个人消费贷款借款借据》、《贷款用款凭证》、《贷款已还款明细清单》、《按账户查询剩余还款计划》、（2018）闽0982民初3016号《民事判决书》、《委托代理合同》及代理费发票等证据予以证实。上述证据经核对与原件无异，具备证据的客观性、关联性和合法性，本院予以确认并在卷佐证。蓝小娟、吴向阳未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交相应证据反驳福鼎中行主张的事实，视为自愿放弃诉讼权利。 本院认为，福鼎中行与蓝小娟签订的《个人一手住房贷款合同》，系双方真实意思表示，内容亦不违背法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效，各方均应按合同约定全面履行自己的义务。福鼎中行已按合同约定向蓝小娟发放了贷款，而蓝小娟未能按照合同约定的期限履行还款义务，已构成违约，依法应承担相应的民事责任。本院作出的（2018）闽0982民初3016号《民事判决书》，判决蓝小娟、吴向阳共同承担该笔债务，该判决已发生法律效力。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定，预告登记属于债权保全措施，并非正式物权登记，在仅办理预购商品房抵押权预告登记情况下，抵押权并未依预告登记而设立。但在具备物权登记条件的情形下，购房人负有协助贷款银行办理商品房抵押登记手续的义务。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，贷款银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权。本案中，案涉福鼎市房产已完成初始登记并已具备办理登记至购房人名下以及抵押登记等物权登记条件，但购房人蓝小娟、吴向阳怠于办理以致抵押登记未能完成，故购房人蓝小娟、吴向阳负有协助福鼎中行办理抵押登记手续的义务。本院确定蓝小娟、吴向阳应在三十日内协助办理抵押登记手续。购房人蓝小娟、吴向阳若逾期仍未协助办理抵押登记手续，基于其尚未办理商品房的不动产所有权登记，本院无法径行判决由债权人贷款银行自行办理抵押登记手续。从有利于平衡保护各方当事人利益及保障交易安全和稳定的角度考量，在案涉商品房已具备物权登记条件下但因购房人原因导致抵押权客观上无法依登记而设立的情形下，应赋予债权人贷款银行对案涉商品房享有优先受偿权，故本院依法确认债权人福鼎中行对案涉商品房以折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。福鼎中行主张蓝小娟、吴向阳应承担其为实现本案债权而支付的律师代理费6000元，符合合同约定及法律规定，亦未超出福建省律师服务费的指导性收费标准，本院予以支持。蓝小娟、吴向阳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法予以缺席审理和判决。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、蓝小娟、吴向阳应于本判决生效之日起三十日内协助中国银行股份有限公司福鼎支行办理福鼎市房产的抵押登记手续； 二、福鼎市房产抵押登记手续办妥后，或者蓝小娟、吴向阳逾期仍未办理抵押登记手续的，中国银行股份有限公司福鼎支行有权就上述房产以折价或拍卖、变卖所得的价款，在（2018）闽0982民初3016号《民事判决书》确定的债权范围内优先受偿。 三、蓝小娟、吴向阳应于本判决生效之日起十日内支付中国银行股份有限公司福鼎支行因本案诉讼而支出的律师代理费6000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100元，减半收取计50元，由蓝小娟、吴向阳 负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院。 审判员 林 洁 二〇二〇年六月三十日 书记员 吴婷婷 附相关法律、法规、司法解释申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 官方