河南省三门峡市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)豫12民再40号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：郑州立奇置业有限公司。住所地：郑州高新技术产业开发区长椿路11号大学科技园1号孵化楼1108-2号。法定代表人：杨竞，该公司总经理。委托诉讼代理人：高清胜，河南共同律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：闫婷，女，1982年10月22日出生，汉族，住三门峡市湖滨区。委托诉讼代理人：张闯，男，1978年10月11日出生，汉族，住三门峡市湖滨区。系闫婷丈夫。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：张闯，男，1978年10月11日出生，汉族，住三门峡市湖滨区。再审申请人郑州立奇置业有限公司（以下简称立奇公司）因与被申请人闫婷、张闯房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2018）豫12民终1637号民事判决，向河南省高级人民法院申请再审，河南省高级人民法院于2019年5月22日作出（2019）豫民申471号民事裁定书，指令本院再审本案；再审期间，中止原判决的执行。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人立奇公司的委托代理人高清胜，被申请人张闯暨闫婷的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。立奇公司申请再审称：撤销三门峡市湖滨区人民法院（2018）豫1202民初948号民事判决和本院（2018）豫12民终1637号民事判决，改判驳回闫婷、张闯的一审诉讼请求;一、二审诉讼费用由闫婷、张闯承担。事实和理由：一、关于房屋交付问题。《商品房买卖合同》第八条明确约定：出卖人将商品房交付××的时间为2015年12月31日前。第十一条约定：出卖人交付房屋时，还需提供《住房质量保证书》和《住宅使用说明书》（以下简称“两书”）。涉案房屋经验收合格后，立奇公司于2015年12月24日向闫婷、张闯邮寄了《同德佳苑1、2、3号楼入伙通知书》，要求闫婷、张闯于同年12月29日至31日到立奇公司办理房屋交付手续。即使“两书”出具时间为2015年12月31日，也没有违反《商品房买卖合同》第八条和第十一条的约定，更不能构成闫婷、张闯拒不接收房屋的正当理由。至于闫婷、张闯所称拒收房屋的理由包括但不限于立奇公司未出具“两书”的理由（城市配套费的收取和物业公司的选择等），该争议不属于合同约定房屋交接的条件，不属于闫婷、张闯拒不接收房屋的正当理由。二、关于“两书”举证责任问题。《商品房买卖合同》第十一条约定：××接到出卖人的书面通知来办理房屋交付手续时，出卖人才向××提供“两书”。闫婷、张闯在2015年12月25日接到邮寄的《入伙通知书》后，一直未按照合同约定前来办理房屋交接手续。立奇公司只要证明房屋不能如期交付是闫婷、张闯的原因，即完成了举证责任。闫婷、张闯辩称：一、一、二审判决已经对延期交房的事实和正常推理进行了认定。1、一、二审中，闫婷、张闯提交证据证明，从2015年12月31日至2016年4月多次要求正式交房，甚至小区业主集体维权，控诉开发商践踏业主权益，且当时同德佳苑小区无法通行，无法进入房屋。2、闫婷、张闯提供的拒收函中明确要求立奇公司提供“两书”，但立奇公司从2016年1月4日至2017年11月未提供。3、同德佳苑小区1、2、3号楼业主截止到2017年10月前没有收到“两书”，说明不具备交房条件，并不是闫婷、张闯一户存在立奇公司不提供“两书”情况。4、立奇公司称“两书”是2015年12月31日前作出，申请委托具有资质的鉴定机构，对2017年12月立奇公司交予业主的“两书”进行笔迹、印章鉴定，证实“两书”的形成时间。如不是2015年12月31日前作出，要求追究立奇公司伪证罪的刑事责任。5、闫婷、张闯自2015年12月31日至2017年12月多次向立奇公司询问能否提供“两书”，并将“两书”作为交房条件要件，是因为从一开始连小区道路也没有，房屋根本进不去，多个业主对房屋质量感到不满，并到住建局投诉，闫婷、张闯想通过“两书”确认房屋质量是否合格。2017年12月份收房进入房屋后，房屋每面墙面都多处裂缝、房顶内凹不平、墙面不平，地脚线不直。虽目前拿到了“两书”，但仍保留就房屋质量问题起诉立奇公司的权利。6、立奇公司称，闫婷、张闯不去见立奇公司，立奇公司找不到闫婷、张闯，无法将“两书”交付，不属实。2016年多次随其他业主到立奇公司维权，2017年5月到2017年10月为购买小区储藏室和车位，不下5次去立奇公司查看车位、储藏室位置，协商价格，并于2017年10月签订购买协议，花费16万元购买了车位和地下室。立奇公司称联系不到业主，业主不与开发商见面而无法交房，不符合实际情况。7、闫婷、张闯已提交证据证明两年多来一直和立奇公司有接触，但立奇公司一直未能提供“两书”。要求立奇公司提供2017年10月前将“两书”交付小区1、2、3号楼其他业主的证据，申请对1、2、3号楼业主收受“两书”的签名进行笔迹鉴定，看其笔迹书写时间和接收“两书”时间是否相一致。如不一致，申请追究立奇公司提供虚假证据责任。8、按照购房合同，交房后365天应办理房屋产权证。按照立奇公司所称，2016年1月1日已具备交房条件，但立奇公司2018年才通知开始陆续办理房产证手续。立奇公司没有“两书”，无法办理房产证。二、申请追究立奇公司的诽谤行为对闫婷、张闯的精神损失进行相应赔偿。1、立奇公司申请再审时称闫婷、张闯虚假陈述，是想当然的认定立奇公司交付房屋时没有提供“两书”。闫婷、张闯提出的诉求是基于《商品房买卖合同》、各种文件、照片资料和事实的合理诉求。立奇公司称闫婷、张闯为虚假陈述，是对闫婷、张闯人格的诽谤和侮辱，给闫婷、张闯带来精神损害和创伤，要求立奇公司书面赔礼道歉。2、闫婷、张闯以72万元购买商品房，立奇公司于2017年12月才通知交房并提供“两书”。为了保留房屋质量差的证据，闫婷、张闯三年多一直未装修入住，除要求的延迟交房违约金外，还有一年多的损失。3、闫婷、张闯为维护权益，诉讼期间花费交通费、误工费、餐饮费等大量支出，立奇公司应承担相应赔偿责任。4、《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应在商品房交付使用后365日内，持权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，××不退房情况下，出卖人按已付总房款的万分之一，向××支付违约金。房产证目前仍未办理出来，截止2019年8月9日，违约金为16213.51元。闫婷、张闯向一审法院起诉请求：1、要求立奇公司提供闫婷、张闯购买房屋的《建设工程质量认定证书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《商品房面积实测技术报告书》、“两书”等法律固定需要提供的法律文件。2、要求立奇公司支付闫婷、张闯自2016年1月1日至2017年12月19日的交房违约金51279元。3、从起诉日起至正式收房前的违约金。4、依法判决免收正式收房前的一切费用，包括物业费等。一审法院认定事实：2015年7月4日，闫婷（××）、张闯（××）和立奇公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》。合同约定：闫婷、张闯购买立奇公司开发建设的位于商务中心××小区××单元××房。房屋建筑面积143.94平方米，总价款为717412元。闫婷、张闯于2015年7月4日以现金支付217412元，剩余500000元以公积金贷款于2015年8月4日交纳。交付期限：出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备经验收合格并符合本合同约定的商品房交付××使用。出卖人逾期交房的违约责任：（1）出卖人逾期交房不超过60日，合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，××有权解除合同。××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按××累计已付款的1%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之1的违约金。关于交接，合同第十一条约定，商品房到达交付使用条件后，出卖人应当书面通知××办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房作为住宅的，出卖人还需提供“两书”。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，××有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同签订后闫婷（××）、张闯，立奇公司于2015年7月24日办理了公积金贷款的相关手续。2015年10月14日，立奇公司向闫婷、张闯出具717412元购房款发票。另查明：2015年12月23日，同德嘉苑2#楼经建设单位即立奇公司，与施工单、勘察单位、设计单位、监理单位共同验收，综合验收结论为合格，以上单位均在“三门峡市建筑工程竣工验收报告”中签字并加盖印章。2017年4月13日同德嘉苑一期2#楼至三门峡市住房和城乡建设局申请工程竣工验收备案，2017年4月19日该部门完成备案。2015年12月24日，立奇公司向闫婷、张闯送达《同德嘉苑1、2、3号楼入伙通知书》，通知闫婷、张闯于2015年12月29日至31日办理入伙手续。2016年1月3日，张闯向立奇公司出具《房屋拒收函》，理由包括但不限于立奇公司未出具“两书”。因闫婷、张闯未办理入伙手续，立奇公司于2017年12月15日再次向闫婷、张闯邮寄《同德嘉苑交房通知书》，告知其于接到通知后三个工作日内前来办理交房手续，后闫婷、张闯在该限定的时间内领取了房屋钥匙，并领取了“两书”，该文件的落款日期为2015年12月31日。一审法院认为：本案的争议焦点系立奇公司是否按合同约定在办理房屋交接时，向闫婷、张闯出具“两书”。闫婷、张闯陈述立奇公司未出示，立奇公司陈述称闫婷、张闯拒绝接受该“两书”，双方陈述矛盾。一审法院认为，首先，根据立奇公司出具的《同德嘉苑1、2、3号楼入伙通知书》及《住宅质量保证书》载明出具时间，立奇公司要求闫婷、张闯办理房屋交接手续的时间为2015年12月29日起，但其《住宅质量保证书》的出具时间为2015年12月31日，若交付，存在矛盾。其次，交付“两书”是立奇公司应尽的合同义务，其主张已交付，应负举证责任。其未举证证明在约定的交房时间已向闫婷、张闯交付了“两书”。依照合同约定，立奇公司未能在办理交接手续时向闫婷、张闯出具“两书”，其应当承担相应的合同违约责任。闫婷、张闯已经全额缴纳房款717412元，违约金按日万分之一自最后交付期限的第二天起计算，关于计算违约金的截止日期，闫婷、张闯庭审中认可已收到“两书”，但接收的具体时间未能明确，故违约金计算到立奇公司第二次出具的交房通知书之日即2017年12月15日较为适宜，该费用为717412元÷10000×714（天）=51223.22元。闫婷、张闯起诉要求立奇公司提供“两书”，因立奇公司已履行该义务，本案不再处理。在立奇公司交付“两书”后，闫婷、张闯仍以该房屋不符合合同约定交付条件为由拒收房屋，并要求继续计算违约金，缺乏法律依据，不予支持。闫婷、张闯还要求立奇公司提供《建设工程质量认定证书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《商品房面积实测技术报告书》，因上述材料不在双方合同约定的范围内，也没有法律强制规定开发企业交付商品房时需向购房者提供《建设工程质量认定证书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《商品房面积实测技术报告书》，故闫婷、张闯的相应主张，亦不予支持。闫婷、张闯主张物业费等其他费用问题，物业费的收取部门应系物业公司，并非立奇公司，闫婷、张闯主张立奇公司免除其相应费用，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：一、郑州立奇置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付张闯、闫婷违约金51223.22元。二、驳回张闯、闫婷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1180元，减半收取590元，由郑州立奇置业有限公司负担。一审宣判后，立奇公司不服提出上诉：撤销一审判决，改判驳回闫婷、张闯一审诉讼请求。本院原二审与一审查明事实一致。本院原二审认为，立奇公司与张闯、闫婷签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，合同合法有效，对双方均具有约束力。该合同约定，在房屋交接时，立奇公司应当提供“两书”。立奇公司称2015年12月24日向张闯、闫婷邮寄送达了入伙通知书，张闯、闫婷不来办理交房手续，致使“两书”不能交付。第一、立奇公司向张闯邮寄的入伙通知书中要求办理房屋交接手续的时间为2015年12月29日起，但其《住宅质量保证书》的出具时间为2015年12月31日，若交付，二者存在矛盾。第二、2016年1月3日，张闯向立奇公司出具《房屋拒收函》，理由包括但不限于立奇公司未出具“两书”。立奇公司亦未向张闯交付“两书”。第三、立奇公司提交的证据亦不能证明在办理交接手续时向张闯、闫婷交付了“两书”。基于以上三点，原审认定立奇公司构成违约并无不当，立奇公司上诉称是张闯、闫婷自己不来办理交接手续导致“两书”未能交付的理由不能成立。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，立奇置业上诉理由均不能成立，应予驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1180元，由郑州立奇置业有限公司负担。本院再审期间，立奇公司提交，本院（2019）豫12民再2号民事判决书一份，拟证明与本案案情相同的王时伟、张喜娟与立奇公司房屋买卖合同纠纷一案，立奇公司向河南省高级人民法院申请再审，河南省高级人民法院指令再审后，本院作出（2019）豫12民再2号民事判决，驳回了王世伟、张喜娟的诉讼请求。闫婷、张闯质证称，（2019）豫12民再2号民事判决与本案无关，本案是闫婷、张闯与立奇公司之间的民事纠纷。闫婷、张闯提交，第一组证据：2017年10月14日，闫婷与立奇公司签订的《储藏室使用权转让协议》、《车位使用权转让协议》各一份。拟证明闫婷、张闯因购买储藏室和车位与立奇公司多次接触。第二组证据：照片18张，拟证明房屋墙面不平，地脚线不直等，房屋存在质量问题。提交“印章司法鉴定申请书”一份，申请对“两书”中所加盖的立奇公司印章形成时间进行司法鉴定。提交立奇公司向卢德忠、胡新梅出具的同德佳苑1、2、3号楼入伙通知书作为鉴材的对比材料。立奇公司质证称，对于第一组证据的真实性没有异议，但不能证明与本案有关联。第二组证据与本案没有关联性。不同意闫婷、张闯的鉴定申请，立奇公司提交的证据和法院调查的情况，足以证明立奇公司的主张。再审审理中，本院向同德嘉苑小区业主郭艳丽、孟祥刚进行了调查，两位业主均称《物业交付流程表》和《房屋验收登记表》上的名字是其本人或家人签名；收到了“两书”，但因时间较长，记不清收到“两书”的时间。对于各方提交的证据，结合证据的关联性、合法性、真实性以及历次庭审情况予以综合认定。再审查明:立奇公司称没有收到张闯向立奇公司出具《房屋拒收函》，张闯称和其他业主一起去立奇公司，但立奇公司只接收了一份大家集体签名的材料，个人签名的不接收。原一审查明“2016年1月3日，张闯向立奇公司出具《房屋拒收函》，理由包括但不限于立奇公司未出具与立奇公司“两书。缺乏证据支持。本案经合议庭评议并报本院审判委员会讨论认为：本案的争议焦点是立奇公司在通知闫婷、张闯交接房屋时，是否能够按约提供“两书”。《商品房买卖合同》第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知××办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房作为住宅的，出卖人还需提供“两书”。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，××有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。2015年12月23日，同德嘉苑2#楼经验收合格。2015年12月24日，立奇公司向闫婷、张闯送达《同德嘉苑1、2、3号楼入伙通知书》，通知闫婷、张闯于2015年12月29日至31日办理入伙手续。立奇公司原一审提交的1、2、3号楼业主闫增辉、郭俊婷、白万民、孟祥刚等人签名的《物业交付流程表》和《房屋验收登记表》上签名时间是2015年12月29日、2015年12月30日、2015年12月31日。本院调查的同为2号楼业主的孟祥刚认可《物业交付流程表》和《房屋验收登记表时间》上的名字为其本人或家人所签。入伙通知书中载明的同德嘉苑2号楼交付时间为2015年12月30日，是立奇公司对办理入伙手续住户进行分流规定的时间，同德嘉苑在发给闫婷、张闯的《同德嘉苑1、2、3号楼入伙通知书》中明确交接房屋时间为2015年12月29日至2015年12月31日。立奇公司原一审提交的三门峡市湖滨区鼎九标牌制作部证明，证明该制作部于2015年8月30日完成“两书”印刷，2015年9月5日交付立奇公司。综上，立奇公司在合同约定时间内已具备交房条件，原审以立奇公司要求闫婷、张闯办理房屋交接手续的时间为2015年12月29日起，但其《住宅质量保证书》的出具时间为2015年12月31日，若交付，存在矛盾。否定立奇公司提供了“两书”认定事实错误。闫婷、张闯的诉讼请求与事实不符，应予驳回。原审判决认定部分事实错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十一条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销本院（2018）豫12民终1637号民事判决及三门峡市湖滨区人民法院（2018）豫1202民初948号民事判决；二、驳回闫婷、张闯的诉讼请求。一审案件受理费1180元，减半收取590元，由闫婷、张闯负担。二审案件受理费1180元，由闫婷、张闯负担。本判决为终审判决。审判长  贾巧梅审判员  汤静侠审判员  沈惠玲二〇二〇年六月一日书记员  田雪艳