沈阳市浑南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0112民初1076号 原告辽宁程泓资产管理有限公司，住所地沈阳市沈河区。 法定代表人彭琨，系该公司总经理。 委托代理人尚进伟、张建飞，系辽宁保兴律师事务所律师。 被告沈阳巨龙企业管理有限公司，住所地沈阳市沈河区。 法定代表人张耀扬，系该公司经理。 原告辽宁程泓资产管理有限公司（以下简称：程泓公司）与被告沈阳巨龙企业管理有限公司（以下简称：巨龙公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月9日受理后，依法由审判员刘勇担任审判长并主审，与审判员许广军、人民陪审员金丽组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告程泓公司委托代理人尚进伟、张建飞，被告巨龙公司法定代表人张耀扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告程泓公司诉称，该公司与被告巨龙公司于2018年签订协议1份，约定程泓公司将位于沈营路11号后门的1000平方米场馆交给巨龙公司使用；巨龙公司无偿使用场馆，场馆的税费、固定资产折旧、摊销、装饰、资金成本等年累计500,000.00元，由巨龙公司补偿给程泓公司，补偿款于2018年4月1日前90日内由巨龙公司一次性支付；物业费、水电、供暖费均由巨龙公司承担，由程泓公司代收代缴。协议签订后，被告巨龙公司只向原告程泓公司支付补偿款400,000.00元，其他物业费、水电费、采暖费等均未予缴纳，程泓公司多次催要未果。被告巨龙公司违反协议第7条第4款“乙方不得以任何理由和形式转让给其他方使用”的约定，私自将场地进行分（出）租。被告巨龙公司的行为已经严重违约，并且因为违约行为给原告程泓公司造成巨大损失。根据协议第4条第6款“乙方拖欠物业管理费、采暖费、水电费超过5日，甲方有权停止场地水、电设施，拖欠费用超过10日，甲方有权提前解除本协议”的约定，双方的协议应当予以解除。另外根据协议关于逾期付款按照每日5%支付违约金的约定，原告程泓公司仅主张使用费500,000.00元的30%，即150,000.00元，由被告巨龙公司支付违约金。提请法院判令解除原、被告签订的租赁协议；由被告给付采暖费80,000.00元、物业费7,200.00元、水电费31,065.90元、违约金150,000.00元，合计268,265.90元；由被告承担案件受理费用。 原告程泓公司提供如下证据： 1、沈阳市房产产权登记发证中心于2012年5月16日颁发的沈房权证中心字第××号《房屋所有权证》、原告程泓公司与辽宁一号名车广场有限公司（以下简称：一号名车公司）于2013年5月20日签订的托管协议各1份，用以证明位于沈阳市浑南（新）区（2门）的8048.07平方米房屋（场馆）产权归一号名车公司所有，一号名车公司与程泓公司签订托管协议，将沈营路11-1号（2门）的8048.07平方米房屋委托程泓公司经营管理，托管期限自2013年6月1日起至2023年5月31日止；托管有效期限内，程泓公司拥有沈营路11-1号（2门）8048.07平方米房屋涉及的使用、经营、出租、招商、管理、广告设施发布等与经营有关的全部权利，并且承担经营管理期间的义务和责任，有权与专业的运营公司合作经营或者委托专业的运营公司管理该房产； 2、原告程泓公司与被告巨龙公司签订的协议1份，用以证明程泓公司与巨龙公司签订协议，约定程泓公司将该公司经营管理的位于“沈营路11号后门”的约1000平方米场馆交给巨龙公司使用，期限3年，自2018年4月1日起至2021年3月30日止，巨龙公司第一年向程泓公司支付补偿款500,000.00元，之后每一年度承担的补偿款金额以上一年度支付金额递增10%计算，同时约定物业费、采暖费、水电费由巨龙公司承担（程泓公司代缴）；如果巨龙公司拖欠任何费用超过10天，程泓公司有权提前解除协议，而且约定巨龙公司不得以任何理由和形式转让其他方使用； 3、沈阳市物价局于2008年10月28日印发的沈价审批[2008]92号《关于调整供热价格的通知》、原告程泓公司制作的供暖收费面积明细表各1份，沈阳浑南热力有限责任公司（以下简称：浑南热力公司）于2018年12月29日开具的“SR新城一期物业/网点公寓11-1号2门”的供暖收费收据（供暖面积8183.64平方米）1张，用以证明程泓公司已经按照物价局的收费标准就被告巨龙公司使用场馆的采暖费进行代缴； 4、爱斯阿尔（沈阳）物业管理有限公司（以下简称：爱斯阿尔公司）于2018年11月30日开具的物业费发票11张，本院于2017年12月7日作出的（2017）辽0112民初5269号《民事判决书》1份，用以证明原告程泓公司已经按照每月每平方米0.60元的收费标准就被告巨龙公司使用场馆的物业费进行代缴； 5、原告程泓公司向被告巨龙公司发送的《水费通知单》7张，沈阳浑南水务集团有限公司（以下简称：浑南水务集团）开具的水费（含水处理费）发票12张，用以证明程泓公司按照约定就被告巨龙公司使用场馆的水费进行代缴，并且告知巨龙公司实际用水吨数和水费金额； 6、原告程泓公司向被告巨龙公司发送的《电费通知单》7张，国网辽宁省电力有限公司沈阳供电公司（以下简称：沈阳供电公司）开具的供电费发票12张，用以证明程泓公司按照约定就被告巨龙公司使用场馆的电费进行代缴，并且告知巨龙公司实际使用电量和电费金额； 7、沈阳市浑南区绿野良蔬生鲜超市（以下简称：绿野良蔬超市）与商户签订的合同3份，用以证明被告巨龙公司存在违反协议约定将场馆出租他人使用的事实。 被告巨龙公司辩称，第一、巨龙公司与被告程泓公司没有签订任何协议，没有任何文字能够证明协议的乙方为巨龙公司，该公司加盖公章是因为程泓公司的绿野良蔬超市需要由巨龙公司接手，程泓公司制作协议是为了给公司内部其他股东看，实际场地的经营企业不是巨龙公司，而是巨龙公司下属的子公司收购的绿野良蔬超市。第二、协议加盖的被告巨龙公司公章是在原告程泓公司委托代理人处加盖，巨龙公司只能算是程泓公司的委托代理人，而不是协议的乙方。被告巨龙公司不知道原告程泓公司与一号名车公司签订托管协议的事情，当时程泓公司法定代表人彭琨与被告巨龙公司法定代表人张耀扬研究，说是让张耀扬接管绿野良蔬超市，因为沈营路11号的蔬菜市场大厅经营不善，张耀扬管理过市场，彭琨找张耀扬合作，由张耀扬负责管理，市场原来由彭琨的弟弟彭亮担任法定代表人，名称为“沈阳市浑南区绿野良蔬生鲜超市”，原有一小部分商户。因为彭亮与房主之间有债务，如果张耀扬第一年挣钱就将彭亮的欠款补上，为了给原告程泓公司的其他股东看，就让张耀扬名义上接手绿野良蔬超市，双方才签的协议，被告巨龙公司不认可该协议，实际上与巨龙公司没有任何关系，巨龙公司只是程泓公司的委托代理人，没有确定巨龙公司系协议的乙方。 被告巨龙公司没有提供证据。 经审理查明，原告程泓公司与被告巨龙公司于2018年年初签订协议1份，由程泓公司将代为托管的位于沈阳市浑南区2门后侧的946.47平方米场馆交给巨龙公司使用，约定期限3年，自2018年4月1日起至2021年3月30日止；期限届满后，如果巨龙公司要求继续使用，应当于临近届满前90日向程泓公司提出书面申请，由程泓公司决定。同等使用条件下，巨龙公司拥有优先权；场馆现状：单层、全封闭、钢网架顶、装饰、门窗、供水、供电、照明、地面逃生指示灯、消防喷淋、监控、局域网、地热、地砖等设施齐全；场馆现状及所有设施，经交接双方现场验收，由巨龙公司确认完好无损，同意现状接收。程泓公司现状交付，巨龙公司原状返还；场馆无偿使用，程泓公司为零收益。场馆的税费、固定资产折旧、摊销、装饰、资金成本等年累计约500,000.00元，由使用方补偿；巨龙公司第一年支付补偿款金额为500,000.00元，之后每一年度承担的补偿款金额以上一年度巨龙公司支付金额递增10%计算；程泓公司代缴费用：1、公共设施维护费，包括物业管理费、化粪池清理费、管道疏通费、垃圾清运费等相关费用。2、用电按照电表实际计量加变压线路损耗分摊计费。按照商业用电标准计算电费，由程泓公司按月代收代缴。3、用水以实际使用数量计费，按照商业用水标准计算，由程泓公司代收代缴。4、供暖费用，每年9月10日前按照政府公布收费标准缴纳，程泓公司代收代缴；巨龙公司逾期支付上述任何费用，每逾期一日按照应付金额的5%支付违约金，即在巨龙公司使用期内若拖欠任何费用，每逾期一日按照拖欠金额的5%支付违约金。如果拖欠费用超过5日，程泓公司有权停止场地水、电设施，由此造成损失全部由巨龙公司承担。拖欠费用超过10日，程泓公司有权提前解除本协议，向巨龙公司追偿损失。程泓公司有权处置巨龙公司的财物，程泓公司因此受到相关部门处罚由巨龙公司承担，程泓公司可以从保证金中扣除上述金额，巨龙公司无权提出任何异议；巨龙公司承诺，所有行为都符合国家相关规定标准，如果巨龙公司引起的一切纠纷及损失概由该公司负责，造成程泓公司损失由巨龙公司赔偿；在使用期间内，如果巨龙公司对场馆增加必要设施或者进行改造、修建、扩建等，必须经程泓公司同意；巨龙公司应当合理使用场馆及其附属设施（如水、电设施）。因为巨龙公司使用不当或者不合理使用，致使地面以及设施损失由巨龙公司赔偿，否则程泓公司有权在保证金中扣除；巨龙公司的行为影响程泓公司或者其他第三方正常使用，或者构成资产包括无形资产侵害，程泓公司有权强制改正；巨龙公司的一切债权、债务包括该公司收取任何第三方款项、作出承诺、协议和发生的经济纠纷，由巨龙公司独立承担法律责任，与程泓公司无关；巨龙公司不得以任何理由和形式转让给其他方使用；若提前终止本协议，应当提前90天通知对方，双方协商达成一致后办理交接手续；本协议解除或者终止后，巨龙公司增加的设施无偿归程泓公司所有，程泓公司保留的，巨龙公司不得拆除，程泓公司要求拆除的，巨龙公司必须拆除；巨龙公司发生严重违约拒不改正，程泓公司有权单方解除协议。协议没有写明签订时间，乙方巨龙公司的公章加盖在甲方程泓公司“委托代理人”处，双方按照合同签订习惯在5页协议书的骑缝处加盖各自公章。协议签订后，被告巨龙公司向原告程泓公司交付补偿款400,000.00元，随后开始使用案涉场馆，继续用于生鲜超市经营，并且于2018年4月1日以绿野良蔬超市的名义与多名商户签订合同，将不同面积的场地（摊位）交由商户使用，时间均自2018年4月1日起使用12个月，商户交付的费用由巨龙公司法定代表人张耀扬收取，没有开具收据。由于被告巨龙公司使用案涉场馆期间没有向原告程泓公司支付水电、物业、采暖等应付费用，经程泓公司催要未果，故起诉来院。 另查明，2013年5月20日，案涉场馆的房屋所有权人一号名车公司与原告程泓公司签订托管协议，由一号名车公司将“沈营路11-1号2门商业网点（8048.07平方米）”委托程泓公司自主经营管理，程泓公司对受托网点享有自主经营、租赁、管理的权利。案涉场馆系上述商业网点中的游泳馆泳池部分，已经由原告程泓公司进行改造。绿野良蔬超市于2016年10月10日注册成立，系个体工商户，经营者为彭亮，注册地址为沈阳市浑南区（2门）。 再查明，被告巨龙公司于2018年4月27日投资成立沈阳美佳达生鲜贸易有限公司（以下简称：美佳达公司），注册地址为沈阳市浑南区（2门），巨龙公司为美佳达公司的唯一股东，法定代表人均为张耀扬。 又查明，截至2018年10月31日，原告程泓公司为被告巨龙公司代缴水费3,801.10元、电费73,632.00元，巨龙公司没有向程泓公司交付该笔水电费用，由商户向程泓公司交付电费46,367.20元以保证经营用电，巨龙公司欠付程泓公司水费3,801.10元、电费27,264.80元，拖欠水电费共计31,065.90元。自2018年11月1日起，浑南水务集团、沈阳供电公司对案涉场馆采取停止供水、供电措施，由商户以发电机供电等形式自行解决用电。 又查明，2018年12月29日，原告程泓公司向浑南热力公司交纳“SR新城一期物业/网点公寓11-1号2门”的供暖费261,876.48元，供暖期限自2018年11月1日至2019年3月31日，其中包括案涉场馆的供暖费84,708.32元（供暖面积2647.135平方米，每平方米供暖费单价32.00元，按照沈阳市物价局规定的层高超过3.5米，每超高0.3米加价10%，层高超过6米协商议定加价的要求收费，同时包括案涉场馆的钢结构、通道供暖面积）。 又查明，2018年11月30日，原告程泓公司向爱斯阿尔公司交付“沈阳市浑南区2门”的物业费102,253.00元，注明系2017年1月1日至2018年12月31日的物业费，收费标准为每月每平方米0.60元。 又查明，本院于2019年6月20日作出（2019）辽0112刑初233号刑事判决，查明张耀扬经营“沈阳美佳达生鲜贸易有限公司”期间，针对市场内的商户存在强迫交易、寻衅滋事行为，造成恶劣社会影响，认定张耀扬犯强迫交易罪，判处有期徒刑二年，并处罚金20,000.00元，犯寻衅滋事罪，判处有期徒刑四年，数罪并罚决定执行有期徒刑五年，并处罚金20,000.00元。 本院认为，虽然原告程泓公司与被告巨龙公司签订的协议盖章时存在瑕疵，但是巨龙公司在协议尾页、骑缝处盖章确认的事实存在，而且巨龙公司已经按照协议约定接收案涉场馆和绿野良蔬超市，随后投资成立美佳达公司进行经营，原、被告之间签订的房屋租赁协议系当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方均应按照约定履行各自义务。尽管协议约定被告巨龙公司无偿使用案涉场馆，然而协议列明由巨龙公司承担使用期间的水电、供暖、物业等费用，巨龙公司作为承租方支付相关费用亦属合理，该公司迟延履行付款义务，经原告程泓公司通知后仍然未予支付，巨龙公司的违约行为致使协议目的不能实现，程泓公司要求解除双方之间签订的租赁协议，符合协议约定和法律规定，本院予以支持。根据原告程泓公司提供的水电费通知单和浑南水务集团、沈阳供电公司开具的收费发票，可以证实被告巨龙公司应当向程泓公司支付2018年4月1日至2018年10月31日期间的水费3,801.10元、电费73,632.00元，其中已经由超市内的商户交付电费46,367.20元，巨龙公司欠付程泓公司水费3,801.10元、电费27,264.80元，即巨龙公司应当向程泓公司支付水电费共计31,065.90元。原告程泓公司已经按照沈阳市物价局规定标准和案涉场馆的实际供暖面积，向浑南热力公司交付案涉场馆2018年11月1日至2019年3月31日的采暖费84,708.32元，该公司要求被告巨龙公司支付采暖费80,000.00元，理由充分，本院予以支持。原告程泓公司按照每月每平方米0.60元的标准，向爱斯阿尔公司交付“沈阳市浑南区2门”2017年1月1日至2018年12月31日的物业费102,253.00元，其中被告巨龙公司应当按照946.47平方米×0.60元×9个月计算，向程泓公司支付2018年4月1日至2018年12月31日的物业费5,110.94元。原、被告关于“每逾期一日按照应付金额的5%支付违约金”的约定标准明显过高，原告程泓公司主张依据使用费（补偿款）的30%由被告巨龙公司支付逾期付款违约金150,000.00元没有法律依据，本院酌情确认由巨龙公司自程泓公司主张权利之日，即2019年1月9日起，以应付款额116,176.84元（31,065.90元＋80,000.00元＋5,110.94元）为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，向程泓公司支付逾期付款违约金。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条（三）、（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决如下： 一、原告辽宁程泓资产管理有限公司与被告沈阳巨龙企业管理有限公司针对“沈阳市浑南区沈营路11号后门”946.47平方米场馆签订的房屋租赁协议予以解除； 二、被告沈阳巨龙企业管理有限公司于本判决生效后10内给付原告辽宁程泓资产管理有限公司房屋租赁期间的水电费31,065.90元、采暖费80,000.00元、物业费5,110.94元，共计116,176.84元； 三、被告沈阳巨龙企业管理有限公司自2019年1月9日起至实际给付之日止，以116,176.84元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算，给付原告辽宁程泓资产管理有限公司逾期付款违约金； 四、驳回原告辽宁程泓资产管理有限公司的其他诉讼请求。 如果被告沈阳巨龙企业管理有限公司未能按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5,324.00元，由被告沈阳巨龙企业管理有限公司承担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  刘 勇 审 判 员  许广军 人民陪审员  金 丽 二〇二〇年六月二日 书 记 员  余姝颍 本判决所依据的相关法律 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条（三）、（四）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。