广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤5381民初1107号原告：胡铭林，男，1983年4月10日出生，汉族，身份证住址：罗定市*************，现住罗定市*******，身份证号码：441************。委托诉讼代理人：莫美莲，广东戴尔蒙律师事务所律师。委托诉讼代理人：邝媛，广东戴尔蒙律师事务所实习律师。被告：罗定市一方房地产开发有限公司，住所地：罗定市********侧，统一社会信用代码：914************。法定代表人：陈学俭，总经理。委托诉讼代理人：梁海章，广东定盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭洁凤，广东定盛律师事务所实习律师。原告胡铭林与被告罗定市一方房地产开发有限公司（以下简称一方公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡铭林的委托诉讼代理人莫美莲及被告一方公司的委托诉讼代理人梁海章、郭洁凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡铭林向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即为原告办理位于罗定市****房的房地产权属证书。2.判令被告向原告支付逾期办证的违约金38214.32元（违约金自2018年4月7日起至被告交付房地产权属证书之日止，以385715元为本金，按中国人民银行同期银行贷款利率年利率4.9%为标准计算，暂计至2020年4月14日的违约金为38214.32元）。3.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2015年11月29日，两原告与被告签订了《商品房买卖合同》。约定两原告购买被告位于罗定市商住小区**********，房屋总价为385715元。该合同第八条交付期限中约定被告应当在2016年1月**日前交房，合同第十五条关于产权登记的约定载明：“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、3项处理。”其中第3项的内容为：“买受人不退房，出卖人按买受人已付房款的同期银行贷款利率向买受人支付违约金。”合同签订后，两原告按照合同约定的付款方式及期限，向被告付清了全部购房款，被告于2016年*月17日将涉案房屋交付两原告使用。按照约定，被告最迟在2018年*月7日就应将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但被告至今仍未能将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，导致原告不能在上述约定的期限内取得房地产权属证书。原告认为，其与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，受法律保护。双方当事人应当全面履行合同约定的义务。两原告已全面履行了买受人的合同义务，现因被告原因，致两原告至今仍未能取得房屋权属证书，其行为已构成违约，应承担违约责任，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，被告应向原告支付违约金38214.32元[以总房款385715元为本金，按年利率4.9%支付逾期办证违约金，自2018年*月7日起暂计至2020年*月14日止（共738天）为385715元×4.9%÷365天×738天=38214.32元]。综上，原告现向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。被告一方公司辩称：一、被告不存在违约行为。根据原告提交的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……”，本案中，涉案房屋交付使用的时间为2016年4月17日，即从2016年4月17日至2018年4月7日期间（720日内），被告需将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但原告错误地将“由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”理解为“出卖人应在720日内办好证件”属于对双方约定的合同条款理解错误。本案中，被告已将建筑工程竣工验收报告、建设工程竣工规划验收合格证等资料报产权登记机关备案，但由于产权登记机关的原因未能及时办理初始登记，这是不动产登记部门的职能范畴，不属于被告可以掌控的范围。现实中，出卖人将办理权属登记的资料报产权登记机关备案时，不动产登记机关要么是不接收材料，或者接收了材料往往都不会出具收件回执，如果要求不动产登记机关出具收件回执，会被告知暂时无法办理该业务，要求被告先将材料拿回去，等候通知再办理不动产登记业务。故被告不存在违约行为，不能及时办证的原因不在被告，被告已经在合同约定的720日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。二、合同约定的违约金标准过高，基于公平原则应予以调整。1.即使因为被告的原因导致未能及时为业主办证，原告的损失也是微乎其微的，实际上为零。原告购买房屋是用来居住的，并非用于取得房产证后再次出售获取差价利润。本案涉案房屋已经实际交付使用，故被告认为合同约定的违约金过高，应根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”，予以调整。2.原告应对同期银行贷款利率为4.9%承担举证不能的不利法律后果。3.原告方的违约计算金额应扣减因为不动产登记部门新旧系统交替切换以及新平台上线导致办理时间延长的天数。三、若按原告主张的年利率4.9%计算违约金，有可能会超出合同价款的20%，这是违反法律的强制性规定的。本院经审理认定事实如下：罗定市一方房地产开发有限公司是位于罗定市*******小区的房地产开发商。2015年11月29日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。该合同第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房，为**房，用途为住宅。第四条约定了该商品房按套出售，按套内建筑面积计算，总金额为385715元。第六条约定付款方式为银行按揭（其中首期房款人民币115715元已付清，剩下房款人民币270000元办理银行按揭）。第八条约定出卖人应当在2016年1月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30天内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失；3、买受人不退房，出卖人按买受人已付房款的同期银行贷款利率向买受人支付违约金。2015年11月7日，原告向被告支付了契税5786元及办证费1000元。2015年11月30日，被告向原告出具了金额为115715元的发票，2016年4月19日，被告向原告出具了金额为270000元的发票。2016年4月17日，原告胡铭林办理了涉案商品房的交接手续。2020年4月7日，被告将已收取的契税款5786元退回给原告。2020年4月22日，原告自行缴纳了涉案商品房的契税。另查明：**商住小区二期（B4座、B5座）于2016年5月18日竣工规划验收合格，于2016年6月18日竣工验收，于2016年9月28日工程竣工验收消防备案。庭审中，被告确认涉案商品房至今未办理初始权属登记。以上事实，有原告提供的身份证、《商品房买卖合同》、发票、《**商品房交接书》、税收完税证明、收据、账户明细查询，被告提供的《建筑工程竣工验收报告》、《建设工程竣工规划验收合格证》、《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》等证据及本案的庭审笔录证实。本院认为：本案为商品房销售合同纠纷。原告与被告签订的《广东省商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，双方由此设立的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，本院予以确认。本案的争议焦点为：一、被告在涉案商品房办理权属转移登记过程中是否存在违约行为？二、原、被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》约定的逾期办证违约金是否过高？应否予以调整？三、应否扣除疫情期间及因房管部门新旧系统切换等而暂停办公期间的逾期办证违约金计算时间？一、关于被告在涉案商品房办理权属转移登记过程中是否存在违约行为的问题。本院认为，根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。而从商品房交易习惯及原、被告双方的交易目的来看，双方签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条约定中的“权属登记”应理解为涉案商品房权利人为原告的“权属登记”。本案中，被告将涉案商品房交付给原告的时间为2016年4月17日，但被告至今仍未举证证明其已将涉案商品房应由被告提供的资料报产权登记机关备案，导致原告未能在规定的期限内取得涉案商品房的权属证书，被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。同时，参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十四条的规定，商品房买卖合同未明确约定出卖人代为办理所有权登记的，出卖人仍然负有协助义务。故被告应继续履行合同义务，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，协助原告办理涉案商品房所有权登记，而原告应予配合。二、关于原、被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》约定的逾期办证违约金是否过高及应否予以调整的问题。本案中，原、被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条约定，如因被告的责任导致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书而原告又不退房的，被告按原告已付房款的同期银行贷款利率向原告支付违约金。被告认为合同约定的逾期办证违约金计算标准过高，要求调整为按年利率2%计算，而原告则认为合同约定的逾期办证违约金计算标准不算高，甚至偏低，不应调整，但双方均无法举证被告逾期办证的违约行为对原告造成的实际损失为多少。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，在原告已经入住涉案商品房且未能提供证据证实其因被告逾期办证而造成的实际损失的情况下，若仍按合同约定的银行同期贷款利率计算逾期办证违约金显然过高，故综合考虑逾期办证的原因、被告的过错，同时兼顾公平原则，本案应以原告已付购房款总额385715元为基数按年利率2%的标准计算逾期办证违约金。按照合同约定，被告最迟应在2018年4月7日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但被告未能按合同约定履行义务。计至2020年4月14日，被告逾期办证的违约天数为738天，被告应向原告支付逾期办证违约金15597.68元（385715元×2%÷365天/年×738天），2020年4月14日之后的逾期办证违约金以385715元为基数，按年利率2%的标准从2020年4月15日起计至被告将办理涉案商品房权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案之日止。三、关于应否扣除疫情期间及因房管部门新旧系统切换等而暂停办公期间的逾期违约金计算时间的问题。本院认为，被告并未提供证据证实产权登记机关在疫情期间不接受任何业务办理，也未能提供证据证实其在疫情期间已具备条件，随时可办理涉案商品房所有权转移登记手续，相反，疫情发生时，已远超原、被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条所约定的“720日”，但被告至今仍未能办妥涉案商品房的初始权属登记。即疫情并非导致被告不能办理涉案商品房所有权转移登记手续的原因，故被告要求扣除疫情期间的逾期办证违约金计算时间，理据不足，本院不予采纳。同理，被告要求扣减因房管部门新旧系统切换等而暂停办公期间的逾期办证违约金时间，同样不应采纳。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，判决如下：限被告罗定市一方房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内将办理权属登记需由被告罗定市一方房地产开发有限公司提供的资料报产权登记机关备案，协助原告胡铭林办理罗定市*******房的房地产权属证书。二、由被告罗定市一方房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金15597.68元给原告胡铭林，2020年4月14日之后的逾期办证违约金以385715元为基数，按年利率2%的标准从2020年4月15日起计至被告罗定市一方房地产开发有限公司将办理涉案商品房权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案之日止。三、驳回原告胡铭林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费378元（原告已预交），由原告胡铭林负担224元，被告罗定市一方房地产开发有限公司负担154元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  陈志苹二〇二〇年六月十六日书记员  陈芷黎附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。