江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏08民终211号上诉人（原审被告）：管秀芳，女，1963年4月18日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：吉艳，江苏穿石律师事务所律师。委托诉讼代理人：李海娟，江苏光剑律师事务所律师。上诉人（原审被告）：庄志华，男，1960年1月6日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：李海娟，江苏光剑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：淮安中业地产有限公司，住所地淮安市淮阴区樱花园169号。诉讼代表人：王耀新，该企业管理人负责人。委托诉讼代理人：席树俊，江苏淮海潮律师事务所律师。上诉人庄志华、管秀芳因与被上诉人淮安中业地产有限公司（以下简称中业公司）确认合同无效纠纷一案，不服淮安市淮阴区人民法院（2019）苏0804民初5096号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人管秀芳的委托诉讼代理人吉艳、上诉人庄志华、被上诉人中业公司的委托诉讼代理人席树俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。管秀芳、庄志华上诉请求：撤销原审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求，由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：1、庄志华以管秀芳的名义签订的2011年7月1日《借款协议》无效。2011年7月1日，庄志华以管秀芳名义签订的借款协议未得到管秀芳的授权和委托，且管秀芳不认可借款协议，同时协议签订后管秀芳也没有支付借款协议中的120万元，借款协议未实际履行，该借款协议无效。一审判决认定对实际未履行的借款协议判定有效，适用法律不当，判决结果错误。2、涉案借款合同是于2011年7月1日签订，而商品房买卖合同是于2011年7月4日和2011年7月18日签订，因此借款合同中约定用商品房买卖合同作为借款抵押担保，此约定为无效约定。因为签订借款协议时商品房买卖合同尚不存在。3、不论涉案借款协议是否有效，上诉人与被上诉人之间是商品房买卖合同关系，不是民间借贷关系。涉案借款协议于2012年6月30日到期，2012年1月1日上诉人与被上诉人签订房屋回购协议，以总价123.19万元将涉案房屋销售给上诉人，房屋回购协议于2012年11月15日到期。因借款协议和回购协议到期，被上诉人没有能力回购房屋，被上诉人提出因四套房屋面积相同，楼层分别是4/5/6/15层（共计22层），以市场均价3950元/㎡,总价175.8万元的价格销售给上诉人，并要求上诉人支付剩余尾款。2012年1月1日签订的回购协议是进一步对原商品房买卖合同确立的商品房买卖关系的再次确认，回购协议对原房屋价款进行了变更，并约定如未回购，被上诉人需要出具正式购房发票，说明上诉人与被上诉人一致认为原商品房买卖合同有效，并继续履行。在被上诉人法人李雄文的组织下，被上诉人成立了结算小组（成员有常务副总薛希华，行政分管财务副总顾庭华，财务会计张玲）。2012年11月30日上午，结算小组对上诉人的房款进行结算，确认：上诉人的原借款本息为123.19(本金）+33.8772(息）=157.0672万元（审批单2张）。剩余房款18.8065万元，由上诉人用家人借款和庄志华的各类报销及未发工资抵充：家人借款本息10(本金）+2.5972(息）=12.5972万元（审批单2张），庄志华各类报销0.9763万元（审批单10张），庄志华未发工资5.236万元（审批单3张）。常务副总薛希华在每个单据上签署审批意见（共计17张），财务会计张玲出具购房收据，行政分管财务副总顾庭华加盖法人章和财务专用章，因审批单原件和各类发票需要做账被张玲收回，上诉人留存了17张审批单票据复印件和购房收据原件。2012年11月30日下午，上诉人向被上诉人法定代表人李雄文提出，重新签订商品房买卖合同并开具购房发票，原告法定代表人李雄文回复，以前签订过商品房买卖合同，目前是以市场价销售给你们，己出具购房收据，无需重新签订商品房买卖合同，因公司目前欠税无法开具购房发票，等税务问题解决好后，购房发票开给你们。上述事实均有充足的证据证明。显然上诉人与被上诉人就涉案房屋已达成“买卖”的共识，完成房款结算，购房款是175.8737万元，性质是商品房买卖关系。即使一审判决认定借款协议有效，商品房买卖合同无效，也不能认定上诉人与被上诉人之间不是商品房买卖关系。因为2012年11月30日上诉人与被上诉人重新达成了商品房买卖的合意，并履行了商品房买卖的合法手续，上诉人交纳了全部购房款，被上诉人出具了175.8万元的购房收据，这些都是铁的事实，一审判决认为“原被告双方无以债权抵房款的合意”，这违背客观事实，判决错误。上诉人与被上诉人按照房屋的市场价对房屋价款进行了二次变更，被上诉人出具了175.8万元的购房收据，是对房屋价款的再次确认，此确认也是以原商品房买卖合同有效为前提。4、一审判决认定“原告对被告管秀芳借款债权审核确认为110万元”，不能成立。本案于2018年4月26日立案，开始诉讼，该确认只是被上诉人的单方行为，上诉人未收到2019年1月15日第三次债权人会议通知，未参加会议，未确认借款债权为110万元（本金），一审判决错误，庄志华劳动债权审核为40504元与本案没有关联性。中业公司辩称，1、上诉人与被上诉人并没有商品房买卖合意，双方基础法律关系是民间借贷。案涉借款协议虽然签订日期是2011年7月1日，商品房买卖合同是于2011年7月4日、2011年7月18日签订，但是借款协议与商品房买卖合同具体内容能够相互印证，在借款协议中已经明确约定案涉4份商品房买卖合同具体的合同编号、以及具体的房屋房号等基本情况，该基本情况与商品房买卖合同内容相同，所以日期的先后并不能否认借款协议中约定的4份商品房买卖合同仅是作为借款抵押使用的性质，况且，本案两份借款协议与4份商品房买卖合同都是庄志华代替管秀芳签字，可以推定管秀芳知道两份借款协议的内容。2、2012年1月1日的回购协议是对民间借贷继续担保的行为，不是上诉人所说的进一步确认商品房买卖关系。以23幢403号回购协议为例，回购协议第一条约定，以单价2730元销售给对方，2730元实际是以该价格作为担保金额，不是商品房销售价格。该协议第2条约定2012年12月15日前享有回购权，根据日常生活经验，如果开发企业出卖商品房，不可能再与购房户谈回购的问题，因此回购协议是为民间借贷设立担保，而且回购价格2730元与第一条约定的销售价格是一样的。第4条还约定回购时付12%的利息，可见存在民间借贷继续计算利息行为。4份回购协议涉及4套案涉房屋，如果按照回购协议约定的损失计算条款，房屋总价是205万余元，并不是上诉人所说的175.8万元。况且，上诉人与被上诉人没有签订关于175.8万元的商品房买卖合同。3、双方并没有按照市场价对房屋价款进行变更，因为双方根本就没有产生任何商品房买卖的合意，175.8万元的收据也并不能证明具体的房屋价格，也不能证明被上诉人和上诉人达成商品房买卖合同，被上诉人也没有收到该175.8737万元收据中的款项。原告中业公司向一审法院起诉请求：1、确认原告中业公司与被告管秀芳签订的四套商品房（爱琴海花园23号楼403室、503室、604室、1504室）买卖合同无效；2、判令被告管秀芳、庄志华协助办理涉案房屋的网签合同及房屋预告登记的注销手续。一审法院认定事实：管秀芳与庄志华系夫妻关系，庄志华原为中业公司职工。2011年7月1日，庄志华以管秀芳名义与中业公司签订两份借款协议，主要内容为：1、管秀芳共向中业公司出借资金120万元，月利息2.5%，按季度结算。借款期限从2011年7月1日至2012年6月30日。中业公司将爱琴海花园的23幢403室、503室、604室、1504室号房屋抵押给管秀芳；2、1024980001550、1024980001548、1024980001549、1024980001567编号的销售合同只作抵押使用，不作为正式销售合同。借款期满，中业公司将借款全额归还管秀芳后，中业公司有权单方面解除抵押的上述销售合同；3、若借款到期中业公司不能在一个月内按期还款，抵押房屋价格降低百分之四十销售给管秀芳。2011年7月4日，中业公司与管秀芳（庄志华代签）针对爱琴海花园23号楼403室、503室、1504室签订了《商品房买卖合同》（编号分别为1024980001548、1024980001549、1024980001550），同年7月18日，双方又针对爱琴海花园23号楼604室，签订了《商品房买卖合同》（合同编号为1024980001567），四套房屋每套价格均为30万元，并于合同签订日在淮安市淮阴区住房和城乡建设局办理了房屋网签合同手续，2012年1月20日又办理了商品房预告登记，预告登记权利人为管秀芳、庄志华。2012年1月1日，管秀芳与中业公司针对四套房屋分别签订了四份《房屋回购协议》，主要内容为：1、中业公司同意将爱琴海花园23幢403室、503室、604室、1504室分别以303767.1元、303767.1元、304434.72元、323128.08元销售给管秀芳。管秀芳承诺在2012年11月15日前，中业公司享有唯一的收购权，收购价格为上述价格，如管秀芳在2012年11月15日前拒绝中业公司行使回购权或擅自转让等违约行为导致中业公司无法行使按原价回购的权利，管秀芳将赔偿中业公司的损失，数额分别为202511.4元、202511.4元、202956.48元、215418.72元。2、中业公司承诺如不能在2012年11月15日前回购上述房屋，中业公司必须无条件将购房收据换成正规发票，否则管秀芳有权要求中业公司按房屋总价的50%罚款并赔偿损失。3、中业公司回购上述房屋时还应按购房总价的12%支付年息。2015年9月24日，一审法院裁定受理了中业公司申请破产清算案，案涉四套房屋处于停建状态。2017年12月28日，一审法院裁定受理中业公司重整申请，重整后案涉房屋进入复建阶段，至今尚未竣工。2015年6月10日中业公司成立清算组，登报通知债权人申报债权，7月16日，庄志华向中业公司填写了《债权登记申报表》，注明债权人为“管秀芳”，债权形成原因为“购房款”，申报债权金额为175.8737万元，债权证据名称为“2012年11月30日收据一份”。中业公司管理人核实并经2019年1月15日第三次债权人会议通过，确认管秀芳的借款债权为110万元，2019年2月1日，一审法院裁定确认。一审法院认为，本案的争议焦点为：1、原告与被告之间的法律关系性质，是民间借贷还是商品房买卖；2、网签合同和预告登记的法律属性，原告诉讼请求能否支持。一、关于争议焦点一。第一、《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款规定：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。本案中，借款协议上明确载明房屋买卖是为民间借贷作担保，虽然管秀芳不认可庄志华的签字行为能代表其行为，且认为他们的夫妻财产是分开的，但无证据证明他们夫妻财产各自独立，婚内财产采取约定制，也无证据证明出借给中业公司的资金均为管秀芳个人所有，故可推定管秀芳知道该协议的内容。中业公司与管秀芳（庄志华代签）签订的商品房买卖合同构成虚假表示，应属无效。第二，本案商品房买卖合同不合常理。双方商品房买卖合同约定的四套房在不同的楼层，价位却相同，与正常的商品房买卖“一房一价”不符，而与民间借贷中以签订商品房买卖合同为借贷提供担保的正常做法相类似。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”故原、被告之间的民事法律关系性质应为民间借贷。（二）关于争议焦点二。网签合同是政府部门依托其建立的商品房网上签约备案平台，规范房地产开发企业、房屋中介公司等相关主体进行商品房预售管理的网上备案登记行为，并不具有物权变动性质，而是行政机关对于商品房买卖合同进行管理的一项措施，不直接产生不动产物权设立或变动的效力。预告登记是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记，预告登记所登记的不是现实的不动产物权，而是将来发生不动产物权变动的请求权。从本质上说，预告登记所登记的是一项请求权，而不是物权本身，不产生物权变动的效力。本案中，被告虽然对案涉房屋办理了网签和预告登记，被告享有物权期待权，但因其基础法律关系的商品房买卖合同无效。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条规定：买卖不动产物权的协议被认定为无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的“债权消灭”。因而网签合同和预告登记，应予以注销。故原告该项诉讼请求予以支持。三、关于被告辩称《房屋回购协议》明确了商品房买卖是双方的真实意思表示，并对合同价款内容进行变更。本院认为：因本案原、被告之间的法律关系是民间借贷，商品房买卖只是作为民间借贷的担保。如果说回购协议约定商品房买卖是双方真实意思表示的话，而协议中又约定原告享有回购的权利，与通常的商品房买卖关系的法律特征不符。同时，对四份合同的价款，被告认为是用借款和原告中业公司应付的各项费用合计178万余元抵充,而原告对被告管秀芳借款债权审核确认为110万元，庄志华劳动债权审核为40504元。从房屋价款方面看，原、被告双方也无以债权抵房款的合意。故对被告的辩称理由不予采纳。一审法院判决：一、原告淮安中业地产有限公司与被告管秀芳（庄志华代签）于2011年7月4日、7月18日签订的关于爱琴海花园23号楼403室、503室、1504室、604室（合同编号分别为1024980001548、1024980001549、1024980001550、1024980001567）的商品房买卖合同无效；二、被告管秀芳、庄志华于判决生效后十日内协助原告淮安中业地产有限公司办理上述涉案房屋的网签合同及房屋预告登记的注销手续。案件受理费15600元（缓交），鉴定费18400元（庄志华缴纳），合计34000元，由被告管秀芳、庄志华负担。上诉人管秀芳、庄志华为证明其主张，向本院提供证据如下：1、被上诉人第三次债权人会议债权分组列表一份，该份表格中序号003顾庭华、006栾卫红、016薛希华三人为被上诉人员工。2、栾卫红与上诉人庄志华的微信聊天截图一份，顾庭华与上诉人庄志华的微信聊天截图一份、2020年1月12日顾庭华向庄志华出具的证明一份，两人作为被上诉人员工，均证明了案涉4套商品房买卖关系双方是在2012年1月1日形成买卖关系，于2012年1月20日依据回购协议办理了4套房屋的预告登记，双方是真实的商品房买卖关系。在顾庭华的材料中详细阐述了双方形成商品房买卖关系、办理预告登记以及上诉人支付购房款的全部过程。3、淮安市不动产登记办事须知，来源于上诉人向淮安市政务中心咨询所得，证明该办事明细中载明预告登记的设立需要提交已备案的商品房预售合同，依法应当备案的预售合同经县级以上人民政府房产管理部门或土地管理部门备案作为登记的申请材料。本案中上诉人和被上诉人依据4份房屋回购协议去淮阴区住房和城乡建设局申请案涉4套商品房进行预告登记，但是因行政管理部门在办理预告登记时其只能依据备案的商品房预售合同进行登记，双方之间的房屋回购协议系当事人自行保管，不作为预告登记的材料，从而导致入卷存档的4套房屋预告登记使用的仍是原来的4套商品房销售合同。另外，不动产管理中心办理业务类型，除了本案的预告登记之外，还有预购商品房预告抵押登记，如被上诉人所述，本案4份预告登记仍然是作为债的履行，即借款的抵押担保，那么双方当事人完全可以就4份商品房买卖合同办理商品房的预售抵押权登记，而不是本案诉讼的房屋预告登记。被上诉人中业公司质证认为：对证据1真实性无异议，该证据只能说相关人员曾经是我方职工，但不代表相关人员了解整个过程，而且栾卫红与我方曾经有过诉讼，有一定矛盾。三名证人均未出庭，不符合证人证词的条件和要求。对证据2中顾庭华与上诉人庄志华的微信聊天截图的真实性不予认可，对其证明内容不予认可，而且就我方了解，上诉人多次指使证人按照上诉人指定内容进行作证，实际是妨碍民事诉讼。对栾卫红与上诉人庄志华的微信聊天截图不予认可。且上诉人所举的所谓证据与现有的书证相互冲突。对证据3的真实性不予认可。被上诉人中业公司为证明其主张，向本院提交证据如下：1、2020年5月19日顾庭华写给清算组的说明一份，证明顾庭华对上诉人提交的书面内容不予认可。2、涉案4份商品房买卖合同的网签合同、涉案4份商品房买卖合同的预告登记合同、不动产登记信息查询结果，证明根据本案双方签订的借款协议，涉案的4份商品房买卖合同是作为当事人民间借贷的抵押，不作为真实买卖合同。预告登记也仅是对网签合同进行预告登记，并不是重新签订合同后办理预告登记，虽然回购协议的订立时间早于预告登记时间，但预告登记的时间早于回购协议约定的回购期限届满时间，也就是说回购协议约定的回购期限还没到，当事人已经办理了预告登记。预告登记与回购协议无必然联系，并不是因为不回购或者其他原因而去办理预告登记。3、2020年5月27日管理人出具的情况说明一份，证明预告登记办理情况。4、2013年4月被上诉人制作的爱琴海3期4幢高层真实销售情况明细表一份，该证据复印于淮阴区住建局开发科档案中，证明真实购房户一共49户，并没有本案两上诉人。5、2013年5月22日关于爱琴海花园三期业主退房的处置协议一份，证明证据4中明细表中要求退房的真实购房户是因为被上诉人无力退房款，当时由政府指令淮安市淮阴区城市资产经营有限公司进行支付，并由淮安市淮阴区城市资产经营有限公司、被上诉人和购房户三方签订此处置协议。该协议载明涉案工程2010年10月份以来一直处于停工状态，这也证明本案借款协议未到期情况下，因上诉人经营更加恶化，为了进一步提供担保而签订回购协议并办理了预告登记。6、破产重整投资人招募说明书一份，其中第1、2项资产及负债情况明确现其主要资产为第三期21-23号、26号在建4幢高层商住楼，证明本次提交的上述明细表中的3期4幢分别为21-23、26号在建4幢，两上诉人网签和预告登记的23幢403、503、604、1504均属于3期；7、5份商品房预告登记档案，其中4份是两上诉人网签的23幢403号、503号、604号、1504号房屋，在4份预告登记档案中，收录了本案上诉人婚姻状况的材料，证明根据当时预告登记的规定，如果是已婚的必须要写两个人名字，另外一份是郭仰京的预告登记档案，该份只写郭仰京一人名字，在登记档案中确实有郭仰京的婚姻登记记录证明以及郭仰京关于婚姻状况的申明，证明郭仰京婚姻状况属于离异。上诉人管秀芳、庄志华质证认为，对证据1顾庭华签字真实性无异议，但不认可合法性、关联性，不认可证明目的。对证据2真实性无异议，对证明观点不予认可。2011年7月4日和2011年7月18日签订商品房买卖合同属于尚未成立，非被上诉人主张的无效。被上诉人为了借款担保所网签的4份商品房买卖合同因双方通过签订回购协议确定了真实购房的意思表示而正式成立，且发生法律效力。预告登记是基于双方之间的回购协议所形成，预告登记证明中载明了权利人为上诉人二人，而原网签合同载明了购房人是管秀芳一人，预告登记的内容实际是对原网签商品房买卖合同进行了变更，可以进一步证明双方之间存在真实商品房买卖合同的事实。上诉人已经完成支付购房款的全部义务，案涉商品房买卖关系成立且合法有效。证据3系被上诉人管理人单方陈述，对真实性、合法性、关联性不予认可。证据4为被上诉人单方制作，上诉人对此不知情，对真实性、合法性、关联性不予认可。上诉人不是证据5处置协议当事人，对处置内容不知情，对真实性、合法性、关联性不予认可。对证据6中23幢403号、503号、604号、1504号房屋预告登记档案真实性没有异议，对郭仰京的房屋预告登记档案无法确认。本院认为，上诉人所举证据1、3具有真实性、合法性、关联性，可以作为本案证据使用；证据2因顾庭华、栾卫红本人未到庭，真实性无法确认，不作为本案证据使用。被上诉人所举证据1因顾庭华本人未到庭，真实性无法确认，不作为本案证据使用；证据2具有真实性、合法性、关联性，可以作为本案证据使用；证据3本质上属于被上诉人的陈述，应当与当事人在本案中的其他陈述一并作出认定；证据4、5与本案处理无关联性，不作为本案证据使用；证据6中23幢403号、503号、604号、1504号房屋预告登记档案具有真实性、合法性、关联性，可以作为本案证据使用，证据6中郭仰京的房屋预告登记档案与本案处理无关联性，不作为本案证据使用。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院二审另查明：2012年1月20日，中业公司、管秀芳、庄志华共同申请23幢403号、503号、604号、1504号房屋预告登记，该4份房屋预告登记档案中均有管秀芳、庄志华结婚证复印件及涉案四份商品房买卖合同。本院认为，2011年7月1日借款协议由庄志华代管秀芳签订，上诉人主张庄志华签订该借款协议未经管秀芳授权和委托，但管秀芳、庄志华系夫妻关系，管秀芳对四份商品房买卖合同由庄志华代管秀芳签订并办理了房屋网签合同手续没有异议，故对上诉人该上诉主张本院不予支持。上诉人认可在签订2011年7月1日借款协议前资金已经出借给被上诉人，故上诉人主张因在签订该借款协议后管秀芳没有向被上诉人支付该借款协议约定的款项导致该借款协议没有实际履行无事实依据，本院不予支持。2011年7月1日借款协议明确约定四份商品房买卖合同只作抵押使用，不作为正式销售合同，可以认定双方以虚假的意思表示实施房屋买卖行为，故涉案四份商品房买卖合同应为无效合同。根据涉案四份无效商品房买卖合同办理的网签合同登记应当予以注销。涉案四套房屋于2012年1月20日办理预告登记手续，虽然办理预告登记时间在2012年1月1日房屋回购协议签订之后，但办理预告登记所依据仍是涉案四份无效商品房买卖合同，双方并未依据2012年1月1日房屋回购协议约定内容重新签订商品房买卖合同，并办理网签合同登记、房屋预告登记；预告登记权利人为管秀芳、庄志华，与涉案四份无效商品房买卖合同签订人为管秀芳存在不一致，但根据《房屋登记办法》第十三条规定，共有房屋，应当由共有人共同申请登记，管秀芳、庄志华共同向房屋登记机构申请办理预告登记并提供了结婚证复印件，故预告登记办理程序符合《房屋登记办法》；因涉案四份商品房买卖合同应为无效合同，根据涉案四份无效商品房买卖合同办理的房屋预告登记应当予以注销。因被上诉人在一审中并未就2012年1月1日房屋回购协议提出诉讼请求，上诉人也未就2012年1月1日房屋回购协议提出反诉主张，故对于2012年1月1日房屋回购协议的效力及履行情况，本院不予理涉，上诉人申请调取被上诉人被取消开具购房发票资格时间因与本案处理无关，本院不予准许。上诉人如认为破产债权审核结果错误，应当另行提起破产债权确认诉讼。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15600元，由上诉人管秀芳、庄志华负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈加雷审 判 员 蒋其举审 判 员 黄春丽二〇二〇年六月十五日法官助理 李 萍书 记 员 杨 晞