上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初56882号原告(反诉被告)：卢阿成，男，1950年9月19日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区，现住上海市浦东新区。原告(反诉被告)：张洁，女，1956年2月18日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区，现住上海市浦东新区。原告(反诉被告)：卢建龙，男，1981年7月16日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区，现住上海市浦东新区。三原告(反诉被告)共同委托诉讼代理人：罗卫东，上海市恒业律师事务所律师。被告(反诉原告)：王炜卿，女，1983年2月20日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区，现住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：李巧民，上海海汇律师事务所律师。原告(反诉被告)卢阿成、张洁、卢建龙与被告(反诉原告)王炜卿共有物分割纠纷一案，本院于2019年7月2日立案受理后，依法适用简易程序，先后于2019年8月12日、2019年10月21日公开开庭进行了审理,后本案转为普通程序，于2020年5月12日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)卢阿成、张洁、卢建龙的共同委托诉讼代理人罗卫东，被告(反诉原告)王炜卿的委托诉讼代理人李巧民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢阿成、张洁、卢建龙向本院提出诉讼请求：1、要求上海市浦东新区三彩路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称三彩路房屋)产权归三原告共同共有，被告王炜卿配合办理相关产权变更手续；2、三原告一次性补偿被告房屋折价款233,250元；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告卢阿成与原告张洁系夫妻关系，原告卢建龙系两人所生之子。原告卢建龙与被告王炜卿于2008年2月20日登记结婚，未生育子女，2019年1月24日经法院调解离婚。三彩路房屋系原告卢阿成用私房拆迁后所得安置款项购买，购买时将原告张洁、卢建龙及被告列为共同购买人，从而成为房屋产权的共同共有人，原告卢建龙与被告离婚时，三彩路房屋因涉及案外人而没有处理。三原告认为，原告卢建龙与被告已经解除婚姻关系，共同共有三彩路房屋的基础已经丧失，故提出共有物分割之诉，三彩路房屋现市场价值3,110,000元，请法院充分考虑房屋的来源、贡献、实际占有份额等因素，将三彩路房屋判归三原告共同共有，三原告一次性支付被告按房屋市场价值四分之一的30%计算的折价款233,250元。被告王炜卿辩称，同意分割三彩路房屋，由三原告取得三彩路房屋产权，但要求三原告按照该房屋市场价格的四分之一支付折价款。三彩路房屋系原、被告四人共同共有，该房屋是动迁配套安置房屋，根据动迁安置协议，原、被告四人均是安置人员，原告卢阿成只是作为被拆迁人的代表与拆迁单位签署动迁安置协议，被告应享有该房屋四分之一产权份额。反诉原告王炜卿向本院提出反诉诉讼请求：1、要求反诉被告卢阿成、张洁、卢建龙向反诉原告支付房屋租金收益26,650元；2、诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：三彩路房屋系反诉原告与反诉被告共有，该房屋自购买后一直对外出租，绝大部分租金由反诉被告收取，其中2013年7月至2013年12月收取租金10,800元，2014年收取租金21,600元，2015年收取租金27,600元，2016年收取租金33,600元，2017年收取租金39,600元，2018年收取租金45,600元，2019年1月至9月收取租金34,200元，以上合计213,000元。反诉原告仅收取了2017年7月至2017年12月的租金22,800元以及押金3,800元。现反诉被告要求将三彩路房屋进行分割析产，但对房屋租金收益却置之不理，故反诉原告反诉要求按照四分之一分得自2013年7月至2019年9月的租金收益，扣除反诉原告已收取租金和押金后，反诉被告应支付反诉原告房屋租金收益26,650元。反诉被告卢阿成、张洁、卢建龙共同辩称，反诉原告王炜卿提起的反诉与本诉不是基于同一法律关系，应另案起诉。三彩路房屋的租金已用于家庭开销和贴补房贷，即使需要分割，该房屋的出租情况为自2014年5月起至2017年4月共36个月，每月租金1,800元，另支付中介费1,800元；2017年5月至2017年6月未出租；2017年7月至2019年9月共25个月，每月租金3,800元，另支付中介费3,800元。扣除反诉原告还收取租金22,800元及押金3,800元，按照四分之一产权的30%计算，则反诉被告不应再支付反诉原告租金，请求驳回反诉原告的请求。本院经审理认定事实如下：原告卢阿成与原告张洁系夫妻关系，原告卢建龙系两人所生之子。原告卢建龙与被告王炜卿于2008年2月20日登记结婚，未生育子女，2019年1月24日经本院调解离婚，法院确认双方达成如下调解协议：一、卢建龙与王炜卿离婚；二、上海市浦东新区东靖路XXX弄XXX号XXX室房屋归卢建龙所有，王炜卿于2019年2月2日协助卢建龙办理上述房屋过户登记至卢建龙名下的手续；三、卢建龙应支付王炜卿房屋折价款1,055,000元，该笔钱款由卢建龙分别于2019年2月2日支付王炜卿200,000元，于2019年4月30日前支付王炜卿855,000元；四、若卢建龙未按期将855,000元支付给王炜卿，则卢建龙需另行支付王炜卿以855,000元为基数按日万分之五标准计算的滞纳金(427元/天)；五、案件受理费8,250元，减半收取计4,125元，由卢建龙自行负担。2013年7月11日，原告卢阿成(乙方，被征收人房屋所有人)与案外人上海市杨浦区住房保障和房屋管理局(甲方)就征收上海市杨浦区公助一村XXX号房屋(私房)签订《上海市国有土地上房屋征收补偿安置协议》，约定：被征收房屋认定建筑面积为13.55平方米；评估均价为21,726元/平方米(建筑面积)；征收基地价格补贴系数为0.3，套型面积补贴为建筑面积15平方米，计算认定居住困难户货币补贴的折算单价为11,150元/平方米(建筑面积)；价值补偿款708,593.49元，其中：评估价格为294,387.30元，套型面积补贴为325,890元，价格补贴为88,316.19元；居住困难户三人即原告张洁、卢建龙和被告王炜卿，居住困难户增加货币补贴款27,306.51元；乙方选择产权调换房屋的补偿方式，甲方提供给乙方的产权调换房屋即三彩路房屋；其他各类补贴、奖励费用：搬家补助费500元、设备移装费1,140元、签约搬迁奖励费56,775元、纯外区补贴150,000元、基地奖60,000元，装饰装修补偿4,065元。《个人房屋征收补偿情况登记表》记载，货币补偿和奖励合计总额1,028,380元，新换房屋价格1,051,254.45元，支付差价金额为22,874.45元。《被征收居民安置及各类费用确认表(一)》认定原公助一村XXX号房屋在册人口3人即原告张洁、卢建龙和被告王炜卿，困难户保障人口3人即原告张洁、卢建龙和被告王炜卿。2014年11月21日，在扣除总补偿金1,028,380元后，购买该房屋的差价款22,874.45元系由原告卢阿成支付。2015年6月28日，三原告及被告四人共同作为买方，与卖方案外人上海士韵置业有限公司就购买三彩路房屋签订《上海市商品房出售合同》，约定总房价为1,051,254.45元。2015年11月26日，三彩路房屋权利人登记为三原告和被告。另查明，2014年5月1日，原告张洁(出租方)与案外人赵某某(承租方)就三彩路房屋出租事宜签订《租赁合同》，约定三彩路房屋出租期限为：自2014年5月10日起至2017年4月30日止，每月租金1,800元等。2017年4月22日，经上海市弘锦房地产经纪事务所居间介绍被告与案外人李民生就三彩路房屋出租事宜签订《房屋承租托管合同》，约定租赁期间为2017年7月1日至2022年6月30日止，每月租金3,800元，支付中介费1,330元等。本案审理中，本院根据原告申请依法委托评估机构对三彩路房屋的价值进行评估。2019年9月12日，上海百盛房地产估价有限责任公司出具《上海市浦东新区三彩路XXX弄XXX号XXX室居住房地产估价报告》，评估三彩路房屋的价值为3,500,000元。三原告支付评估费10,125元。审理中，反诉原告确认其收取了三彩路房屋自2017年7月至2017年12月的租金22,800元以及押金3,800元。以上事实，由三原告提供的户口簿复印件、(2018)沪0115民初76384号民事调解书、《上海市国有土地上房屋征收补偿安置协议》、《个人房屋征收补偿情况登记表》、《上海市商品房出售合同》、销售不动产统一发票、上海市不动产登记簿、上海市房地产权证、《租赁合同》、《房屋承租托管合同》、《估价报告》、评估服务费发票，被告提供的《被征收居民安置及各类费用确认表(一)》、《房屋承租托管合同》及庭审笔录等在案佐证。本院认为，不动产共同共有人对共有的不动产共同享有所有权。共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割，因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。本案系争三彩路房屋登记为原、被告四人共同共有，系家庭共有的财产，现原告卢建龙已与被告王炜卿离婚，家庭共有关系的基础已丧失，三原告主张分割三彩路房屋应予准许。原、被告争议焦点在被告对三彩路房屋可分割享有多少产权份额。对此本院认为，本案三彩路房屋系原告卢阿成名下私房被征收并通过产权调换的补偿方式安置而来，根据征收补偿安置协议和三彩路房屋的出售合同、产权登记情况，被告王炜卿征收中被认定为该户居住困难人口之一，因而属于征收补偿安置对象。但在相关征收补偿中，房屋价值补偿部分主要与原私房产权人卢阿成相关，且调换房屋差价款也系卢阿成支付，被告并未出资，故确定征收补偿利益的归属应考虑上述因素，卢阿成应当比其他三人享有更多征收补偿权益。原告卢阿成对三彩路房屋贡献比其他三人更大。同时，本院也注意到，该征收补偿发生于原告卢建龙与被告王炜卿夫妻关系存续期间，之后被告王炜卿作为产权人之一进行了产权登记，故综合三彩路房屋的来源、出资、各自贡献等因素，本院酌情认定被告王炜卿在系争房屋中可分割享有15%产权份额。原、被告均同意由三原告取得该房屋并支付被告产权折价款的分割方式，参考评估的房屋市场价值，本院确定由三原告支付被告王炜卿折价款525,000元，支付折价款后三彩路房屋归三原告共同共有。关于反诉，反诉原告要求分割三彩路房屋租金的反诉诉请与本诉基于同一事实所产生，为减少当事人讼累，可予以合并处理，故对于反诉被告提出反诉诉请应另案处理的意见不予采纳。三彩路房屋租金收益的分割参照反诉原、被告双方各自在房屋中的权益比例确定，由此，反诉原告已收取的租金基本与其可分得部分已经相当，且反诉原告要求分割的租金收益中大部分系发生在反诉原告与反诉被告夫妻关系、家庭关系存续期间，分割时也需考虑家庭的合理使用等因素，综上，就反诉原告主张分割的租金收益，本院判定反诉原告与反诉被告双方各自所收取的租金归各自所有，反诉原告要求反诉被告给付租金收益26,650元的反诉诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九十五条、第九十九条、第一百条之规定，判决如下：一、原告卢阿成、张洁、卢建龙于本判决生效之日起十日内支付被告王炜卿房屋折价款525,000元；上述房屋折价款支付后坐落于上海市浦东新区三彩路XXX弄XXX号XXX室房屋归原告卢阿成、张洁、卢建龙共同共有；二、被告王炜卿自收到房屋折价款525,000元后十五日内应协助原告卢阿成、张洁、卢建龙办理上海市浦东新区三彩路XXX弄XXX号XXX室房屋产权变更手续；三、驳回反诉原告王炜卿的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费31,680元，由原告卢阿成、张洁、卢建龙共同负担26,928元，被告王炜卿负担4,752元。评估费10,125元，由原告卢阿成、张洁、卢建龙共同负担8,606元，被告王炜卿负担1,519元。反诉案件受理费268元，由反诉原告王炜卿负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  陆 罡人民陪审员  王俊杰人民陪审员  杨 峰二〇二〇年六月二十九日法官 助理  张 伟书 记 员  张 伟附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第九十五条共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。第九十九条共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。第一百条共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。