福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽06民终1241号 上诉人（原审被告）：林建明，男，1981年10月19日出生，汉族，住福建省南靖县。 被上诉人（原审原告）：钟芷芬，女，1949年9月27日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。 上诉人林建明因与被上诉人钟芷芬房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省漳州市芗城区人民法院（2019）闽0602民初8214号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查当事人，合议庭认为事实清楚，法律关系明确，不开庭进行了审理。现已审理终结。 林建明上诉请求：撤销原判，发回重审。事实及理由：一、上诉人从未收到本案一审起诉状、传票等相关诉讼材料，本案涉案房屋租赁合同纠纷已经过原审法院审理，后来林建明还上诉，都能通知送达到。但本案却采用公告形式送达，违反法定程序。二、房屋出租人有质量担保义务，应当确保出租房屋符合约定的使用用途。本案出租人明知房屋到处漏水，上诉人还多次向其反映告知，被上诉人却置之不理，甚至还通知物业给上诉人停水停电，造成上诉人无法使用该房屋。被上诉人只是一味地说租金，违背了出租人的义务，从责任上被上诉人也无权要求上诉人缴交所谓的物业费和水电费。三、2012年至2016年是另一家物业公司在管理，因为该物业公司违反了物业管理规则，被业主给共同抵制。该物业公司于2016年已退出物业管理，况且2012年2013年物业费、公摊费上诉人已交。上诉人一直有交物业费、水电费、公摊费至2014年5月5日，过后还有继续交，只是现在票据找不到了。被上诉人不可能要再缴纳2012年-2016年间的物业费。 钟芷芬答辩称，一、一审法院程序合法，系上诉人本人的原因导致文书无法送达，程序是否合法由法院认定。二、关于是否存在漏水，在另案（2018）闽0602民初10378号案件中法院已经认定不存在漏水，该案二审维持原判，也已经生效，所以不应该认定有漏水的事实。三、（2018）闽0602民初10378号判决书第三页第二段关于物业费、水电公摊费已有认定，当时对方没有异议，法院也对此进行确认。 钟芷芬向一审法院起诉请求：1、请求判处林建明立即向钟芷芬支付尚欠的物业费、电费公摊费及水电费等共计12756元；2、本案诉讼费由被告林建明支付。 一审法院认定事实：2012年8月，钟芷芬与林建明签订一份《房屋租赁合同》，约定（摘要）：钟芷芬将坐落于漳州市芗城区房屋租赁给林建明，租赁期限自2012年11月6日至2018年11月5日，每月租金1300元，林建明应每年向钟芷芬交付租金15600元，第2次付款应提前1个月付清；租赁期间，林建明应负责交付水电费、煤气费、电话费、有线电视费、卫生费、小区管理服务费等费用；如有拖欠租金每天按拖欠租金部分的2%加收滞纳金，拖欠租金达半个月以上的，钟芷芬有权提前解除合同，收回房屋，并有权追回所欠租金及滞纳金；租赁期满，林建明按时将房屋归还钟芷芬，如需续租须提前半个月与钟芷芬协商，在同等条件下，林建明有优先承租权；在租赁期间，钟芷芬同意由林建明自行装修和管理使用，一切责任与钟芷芬无关。 2018年11月16日，钟芷芬诉至一审法院，请求：1、判令林建明立即将址在漳州市芗城区房屋退还钟芷芬执掌；2、判令林建明向钟芷芬支付拖欠租金15600元，并从2017年10月6日起至付款之日止按日0.5%计付滞纳金；3、判令林建明向钟芷芬支付拖欠物业服务费9234元、电费公摊费3526元、水费41.4元、电费64.07元；4、判令林建明从2018年11月6日起至实际腾房之日止按1300元／月向钟芷芬支付房屋占用费。2018年12月28日，一审法院作出（2018）闽0602民初10378号判决，以有关物业费、电费公摊费及水电费等部分，钟芷芬尚未缴纳该部分费用，钟芷芬应在向有关部门缴纳相应的费用后再另行主张，为此，判决：林建明应于判决发生法律效力之日起十日内向钟芷芬支付租金15600元并从2017年10月6日起至付清款项之日止按月利率2%计付滞纳金。林建明不服，提起上诉。漳州市中级人民法院于2019年3月19日作出（2019）闽06民终606号民事判决，判决驳回林建明的上诉，维持原判。 2019年3月，钟芷芬已缴交了有关鑫荣花苑一期A地块1005、1006室房屋在涉诉租赁期间内尚欠的物业费、电费公摊费及水电费等共计12756元(其中物业管理费：2012年9月至2016年10月1005室为4603元、1006室为1472元；2016年11月至2018年10月1005室为2209元、1006室为707元。物业代收电费公摊：2014年4月至2016年10月1005室为2098元、1006室为470元；2016年11月至2018年10月1005室为710元、1006室为238元。水费：2018年10月9日1005室为43.88元；2018年12月9日1005室90元、1006室49.5元。电费：2018年10月1日1005室22.62元；2018年11月1日1005室43.24元)。钟芷芬于2019年9月3日诉至一审法院，请求判处林建明立即向钟芷芬支付尚欠的物业费、电费公摊费及水电费等共计12756元。 一审法院认为，钟芷芬与林建明签订的《房屋租赁合同》依法成立并生效，受法律保护。租赁合同约定，林建明应负责交付水电费、煤气费、电话费、有线电视费、卫生费、小区管理服务费等费用。在林建明租赁鑫荣花苑一期A地块1005、1006室房屋期间内尚欠的物业费、电费公摊费及水电费等共计12756元，应由林建明承担。因此，钟芷芬请求判决林建明立即向钟芷芬支付林建明租赁鑫荣花苑一期A地块1005、1006室房屋期间内尚欠的物业费、电费公摊费及水电费等共计12756元的诉讼请求，依法予以支持。林建明经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃诉讼权利，依法缺席审理。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：林建明应于判决发生法律效力之日起五日内支付给钟芷芬尚欠的物业费、电费公摊费及水电费等计人民币12756元。若未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费118.9元，由林建明负担。 对一审判决认定的事实，除上诉人林建明对一审法院认定的钟芷芬已缴交了有关鑫荣花苑一期A地块1005、1006室房屋在涉诉租赁期间内尚欠的物业费、电费公摊费及水电费等的金额12756元提出异议外，双方当事人对其他认定事实没有异议，本院对无争议事实予以确认。关于钟芷芬代林建明支付租赁期间物业费、电费、公摊费及水电费金额系本案主要争议焦点，双方对此事实的争议本院结合证据认证及争议焦点进行分析认定。 上诉人二审提供以下证据：证据一、照片复印件四张、微信截屏一张、短信截屏一张；欲证明案涉租赁的房屋存在漏水严重，导致无法正常使用；证据二、光盘一张；该光盘内有上诉人与小区物业主任通电话及现场视频，欲证明被上诉人钟芷芬多次叫物业给上诉人断水。证据三、收款收据六张；欲证明上诉人一直有交物业费、水电费、公摊费至2014年5月5日，上诉人主张过后还有继续交，只是票据找不到了。被上诉人质证认为：证据一：在（2018）闽0602民初10378号案件中法院已经认定房屋漏水不影响正常使用，该案二审也维持，因此该证据不能证实上诉人主张。证据二，光盘中出现的物业主任没有到庭或者接受法院调查，真实性不能确定，不能作为证据；证据三中的收款收据的真实性没有意见，该收据显示是2014年5月5日收的水电费，但并不代表其水电费是交到2014年5月份，实际是交到2014年3月。对上述证据本院审查认为，本案系钟芷芬起诉追讨其代支付林建明交纳林建明租赁期间物业费、电费公摊费及水电费，审理的范围在于钟芷芬主张的代付行为及代付金额是否属实，双方关于案涉租赁房屋是否存在漏水或断水等导致无法正常使用的问题等关于房屋租赁相关争议一审法院在（2018）闽0602民初10378号案件中已作出认定及判决，本院亦以（2018）闽0602民初10378号判决予以维持。上述争议不属于本案审理范围。因此上诉人举证的证据一、证据二与本案无关，不予采纳。证据三中的收款收据的真实性双方没有异议，可以认定。收款收据收款时间都是2014年5月5日，但首部均明确标注收取款项计费时间段，收款收据内容证实所收取的款项系于2014年5月5日补缴案涉租赁房屋2011年1月至2014年3月的电费及公摊电费，上诉人以交款日期主张其物业费、水电费均交至2014年5月与其举证证据内容矛盾，不予支持。 本案争议焦点是：一、一审以公告方式送达相关诉讼文书，程序是否合法；二、林建明以钟芷芬存在违约拒付物业费和水电费能否成立；三、林建明应承担的物业费、水电费、公摊费金额认定；四、钟芷芬提起本案诉讼是否超过法定起诉期限。本院分别分析认定如下： 一、一审以公告方式送达相关诉讼文书，程序是否合法 本院认为，一审法院受理本案后，向上诉人户籍所在地邮寄送达起诉状副本、传票等相关诉讼材料，且留下上诉人的正确电话号码。但因上诉人未在户籍所在地无法送达成功，一审法院电话联系上诉人，但当时上诉人既不提供可以送达的地址，又拒绝至法院领取相关诉讼材料。一审法院决定以公告方式送达相关诉讼文书，在上诉人户籍所在地及法院公告栏张贴公告，程序合法。 二、林建明以钟芷芬存在违约拒付物业费和水电费能否成立 本院认为，双方关于租赁合同的履行争议已另案处理完毕，并未认定钟芷芬履约过程中存在违约行为。双方合同约定：“租赁期间，林建明应负责交付水电费、煤气费、电话费、有线电视费、卫生费、小区管理服务费等费用。”本案钟芷芬起诉追讨其代林建明支付的涉诉租赁期间内尚欠的物业费、电费公摊费及水电费等有合同依据。林建明以钟芷芬存在违约行为，拒付物业费和水电等费用，与生效判决认定事实及双方合同约定均不符，不能成立。 三、林建明应承担的物业费、水电费、公摊费金额认定 本院认为，钟芷芬向林建明追讨代付款项，于一审提供了其已缴交了有关鑫荣花苑一期A地块1005、1006室房屋在涉诉租赁期间尚欠的物业费、电费公摊费及水电费等共计12756元的证据，包括缴纳物业费发票、缴纳电费发票、水电费结算单、公摊电费收款收据、漳州发水务集团有限公司的自来水收费清单、福建永佳物业服务有限公司证明等证据，证据充分，应予认定。上诉人林建明二审提交部分收款收据予以反驳，主张其一直有交物业费、水电费、公摊电费至2014年5月5日，但经审查上述收款收据仅为物业公司代收取电费、公摊电费的收款收据，仅能证实林建明于2014年5月5日补缴案涉租赁房屋1005室、1006室2011年1月至2014年3月的电费及公摊电费，不包含在钟芷芬起诉向林建明追讨代付电费、公摊电费款项中。因此，一审法院认定钟芷芬已缴交了有关鑫荣花苑一期A地块1005、1006室房屋在涉诉租赁期间内尚欠的物业费、电费公摊费及水电费等的金额12756元正确。上诉人上诉提出异议，未能提供足以反驳的证据，其主张不能成立。 四、钟芷芬提起本案诉讼是否超过法定起诉期限。 本院认为，在（2018）闽0602民初10378号案件中，钟芷芬已对林建明租赁涉案房屋期间存在拖欠租赁期间的物业费、电费公摊费及水电费等提出主张，但由于钟芷芬尚未向有关单位缴纳该部分费用，该案判决认定钟芷芬应在向缴纳相应的费用后再另行主张。钟芷芬在2018年12月至2019年3月缴纳了本案相关的费用，其追讨代付款项的诉讼时效应从缴费时起算。钟芷芬于2019年9月3日向一审法院提起本案诉讼，未超过法定起诉期限。 综上所述，本院认为，林建明的上诉理由经审查不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费118.9元，由上诉人林建明负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 俞志凌 审 判 员 苏雅冰 审 判 员 谢旭耀 二０二０年六月三十日 法官助理 陈佳臻 书 记 员 严怡芳 主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。