延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉24民终373号上诉人（原审原告）：吕某，住吉林省延吉市。被上诉人（原审被告）：延吉市水岸帝景小区业主委员会。负责人：张某。委托诉讼代理人：廉某，吉林阿里郎律师事务所律师。上诉人吕某因与被上诉人延吉市水岸帝景小区业主委员会（以下简称“水岸帝景业主委员会”）合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院于2019年12月24日作出的（2019）吉2401民初7085号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人吕某，被上诉人水岸帝景业主委员会的委托诉讼代理人廉某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吕某上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：1.水岸帝景业主委员会是违规成立的，无权组织本小区业主大会，也不能代表全体业主行使该权力。2.延边恒宇房地产开发公司作为水岸帝景小区的建设单位，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，为了保障全体业主的利益、维护和管理小区公共设施，选聘物业服务企业，并签订前期物业服务合同合情、合法、合规。违规成立的水岸帝景业主委员会于2017年6月私自与延边聚星物业公司签订物业服务合同，不顾全体业主利益中饱私囊。此后，延边聚星物业公司人员为了抢占物业，动用社会闲散人员恐吓、威胁原物业公司人员。水岸帝景业主委员会辩称：请求驳回上诉人的上诉主张，维持原判。事实与理由：1.上诉人所称的其本人所有的××区房屋，在房产局备案登记的并不是上诉人的名字，上诉人虽持有购房合同但并不是真正意义上的房屋所有权人。2.（2017）吉24民终1554号民事判决已经认定水岸帝景业主委员会成立合法。3.被上诉人严格按照公告、入户调查、填写测评表等方式向业主征求意见并召开业主大会等程序在社区居委会监督下聘请的物业公司，没有损害业主的利益。吕某向一审法院起诉请求：1.撤销水岸帝景业主委员会与延边聚星物业管理有限公司（以下简称聚星物业公司）签订的物业服务合同;2.退还收缴物业费。审理中，吕某明确诉讼请求:要求撤销水岸帝景业委会聘请聚星物业公司决定的行为，并在本案中明确不主张退还收缴物业费的诉讼请求。事实与理由:水岸帝景业主委员会与聚星物业公司签订的物业服务合同，没有召开过业主大会。根据《物权法》第七十八条和《物业管理条例》第十二条:业主大会或者业主委员会做出的决定侵害业主合法权益的，受侵害业主可以请求人民法院予以撤销。一审法院认定的事实：2014年5月7日，吕某与延边恒宇房地产开发有限公司签订一份商品房买卖合同，约定:吕某作为买受人购买水岸帝景4栋楼1层2号房，该商品房面积为91.16平方米，房屋总金额为319060元;2014年5月7日的收据，载明缴款单位为吕某，人民币拾壹万玖仟零陆拾元整，收款事由为水岸帝景4-1002号房房款，收据上加盖延边恒宇房地产开发有限公司财务专用章。2017年6月14日，水岸帝景业主委员会作出小区业主委员会公告，内容为:根据小区广大业主的要求经业主委员会在小区内入户调查和各位业主填写测评表的基础上，小区将聘请聚星物业公司为水岸帝景小区物业服务公司。因此,决定于六月二十一日上午九点在××区全体业主大会，举行双方物业服务合同签订大会。请全体业主们按时参加大会。2017年6月21日，在民旺社区办公室召开水岸帝景小区业主大会，会议的主要内容为:签订新聘请物业公司小区服务合同书。一、白永杰讲关于小区的现状，开发商物业到目前也不撤出小区的问题；二、将根据小区全体业主的意见和一月十八日全体业主表决决定，解聘开发商物业，同延边聚星物业公司签订小区服务合同；三、宣读合同全文；四、甲乙双方签字；五、业主代表发言，业主元东日、文姬善、李先花发言，坚决支持业主大会聘请新的物业并强烈要求尽早赶走周来两口子，因为他们在小区非法经营，民旺社区领导崔主任等也参加会议；六、今天会议是6月10日开始在小区张贴召开业主大会的通知,今天参加会议的业主代表86人；七、聚星物业公司经理金经理表态讲话；八、业主委员会主任张某讲话;参加新物业与业主委员会物业服务合同签订会议的业主代表名单附后。2017年6月21日，水岸帝景业主委员会与聚星物业公司签订水岸帝景小区物业服务合同。2018年12月7日，延吉市房产局物业管理办公室出具一份关于吕某请求调查水岸帝景小区物业公开招标备案材料的回函，内容为:经核实相关材料，我局没有水岸帝景小区业主委员会对现服务小区的延吉市聚星物业服务有限公司公开招标备案的相关材料。2018年12月13日,延吉市人民政府新兴街道办事处出具一份关于水岸帝景小区物业选聘大会是否参加的回函，内容为:经街道调查走访相关工作人员，在2017年6月份，无街道城建科人员参加水岸帝景小区业主委员会公开选聘延吉市聚星物业服务有限公司的有关会议的情况。2018年12月14日，延吉市房产局物业管理办公室出具关于延边聚星物业管理有限公司求证物业合同备案的相关法规的回函，内容为:经核实相关法律法规，《国务院物业管理条例》和《吉林省物业管理办法》中，没有要求对业主委员会与物业企业签订物业合同进行备案的相关条款。2019年9月19日，延吉市城市管理行政执法局物业管理办公室出具一份关于吕某请求了解延边聚星物业管理有限公司是否备案的回函，内容为:经核实相关材料，延边聚星物业管理有限公司在延吉市水岸帝景小区提供物业服务时，签订的物业服务合同的相关材料未在我局备案。2019年11月14日，延吉市新兴街道民旺社区居民委员会出具一份证明，内容为根据水岸帝景小区业主委员会的公告（2017年6月14日）和会议记录、会议签到簿以及现场召开大会图片证明，水岸帝景小区业主于2017年6月21日在民旺社区二楼办公室召开了关于签订聘请小区物业合同的业主大会，以上情况特此证明。另查，位于延吉市××路房屋预售登记现权利人为赵某。另查，2018年12月5日，恒宇公司出具一份证明，内容为:水岸帝景4-1002号房屋吕某购买，因延边恒宇房地产开发有限公司缺少资金，经与吕某协商，同意延边恒宇房地产开发有限公司从赵某处借款用此房进行抵押。另查，2017年2月14日，水岸帝景业主委员会起诉延边宝宏物业管理有限公司(以下简称宝宏物业公司)、周来、赵玲，要求依法确认水岸帝景业主委员会与被告宝宏物业公司之间的前期物业服务合同于2017年2月8日终止;二、判令宝宏物业公司退出物业服务区域，并向水岸帝景业主委员会移交物业服务用房和相关设施，以及物业所必须的相关材料。2017年6月21日，本院作出（2017）吉2401民初1125号民事判决书，判决:一、水岸帝景业主委员会与宝宏物业公司之间的物业服务合同于2017年2月8日终止；二、宝宏物业公司于本判决发生法律效力后10日内退出延吉市水岸帝景小区的物业服务区域（延吉市水岸帝景小区)，并向水岸帝景业主委员会移交物业服务用房和相关设施(相关设施包含:消防设施间和机房）。宝宏物业公司不服提起上诉，延边朝鲜族自治州中级人民法院作出（2017）吉24民终1554号民事判决书，二审对一审认定事实予以确认，并认为“宝宏物业公司已于2017年2月退出物业服务小区，业主委员会与聚星物业公司又签订物业服务合同，并正在履行该物业服务合同，所以业主委员会请求判令宝宏物业公司退出物业服务小区，没有裁判的实质意义”，作出改判，撤销本院(2017）吉2401民初1125号民事判决，并驳回水岸帝景业主委员会的诉讼请求。现该判决已生效。一审法院认为：关于吕某是否具备水岸帝景小区业主资格的问题,吕某向法庭提供2014年5月7日的商品房买卖合同、收据以及恒宇公司的证明一份，水岸帝景业主委员会对此不予认可，提出商品房买卖合同中的房屋现登记在案外人赵某名下，且吕某为恒宇公司的员工，因此商品房买卖合同系假合同的主张，本院认为，经本院核实现案涉房屋确实预售登记在赵某名下，结合恒宇公司出具的证明以及商品房预售登记情况，能够认定恒宇公司从赵某处借款后，以吕某与恒宇公司签订买卖合同的房屋提供担保，但并未作抵押登记，而是办理了商品房预售备案登记，能够推定吕某为案涉房屋的权利人。关于吕某提出水岸帝景业主委员会未通过公开招标的方式选聘聚星物业公司的主张，本院认为，根据《建设部关于印发的规定》，前期物业管理活动由建设单位通过招投标方式选聘物业公司，物业管理条例的规定是提倡通过竞争机制选择物业服务公司，并未作出强制性、禁止性规定对前期物业服务合同终止后选聘新的物业公司限制选择物业公司的方式及渠道，故对吕某的该主张本院不予支持。关于吕某提出水岸帝景业主委员会与聚星物业公司签订的物业服务合同未备案的主张，本院认为，根据物业管理条例，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，且没有有关物业服务合同必须备案登记的强制性法律法规，吕某以城市管理行政执法局提供的回函主张物业服务合同未备案为由主张侵害其合法权益，于法无据，本院对吕某的上述主张不予支持。关于吕某要求撤销水岸帝景业主委员会聘用聚星物业公司决定的行为，本院认为，水岸帝景业主委员会通过小区内公告、入户调查、填写测评表等方式向业主征求意见，并召开业主大会，且在延吉市××区居民委员会监督下决定聘用聚星物业公司，吕某提供的证据不足以证明水岸帝景业主委员会的上述行为及决定侵犯了其合法权益，故对吕某的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条、《物业管理条例》第三条之规定，判决:驳回原告吕某的诉讼请求。案件受理费100元(原告已预交)，减半收取计50元，由原告吕某负担。二审中，吕某为证实自己的主张向本院提交《水岸帝景小区选举自主管理业主委员会结果报告单》一份，欲证明水岸帝景业主委员会成立的材料是虚假的，根据上诉人了解并没有成立筹备组，没有召开业主大会，更没有405张的选票。水岸帝景业主委员会质证称业主委员会的选举是严格按照程序进行的。因双方当事人对证据的真实性未提出异议，对该证据本院予以采信。水岸帝景业主委员会为证实自己的主张向本院提交《关于延吉市水岸帝景小区业主委员会备案的通知》一份，欲证明业主委员会的成立是合法的。吕某质证称业主委员会上交的材料都是虚假的。因双方当事人对证据的真实性未提出异议，对该证据本院予以采信。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为：生效的（2017）吉24民终1554号民事判决关于水岸帝景业主委员会合法性问题已作出认定，故对吕某在本案中提出水岸帝景业主委员会成立不合法的主张，本院不予支持。水岸帝景业主委员会通过小区内公告、入户调查、填写测评表等方式向业主征求意见，并召开业主大会，且在延吉市××区居民委员会监督下聘用物业服务公司，吕某主张水岸帝景业主委员会的上述行为及决定侵犯了其合法权益，但对此没有提供相关的证据予以佐证，一审未予支持并无不当。综上，吕某的上诉理由不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由吕某负担。本判决为终审判决。审判长  刘晓娟审判员  崔 玉审判员  秦承兰二〇二〇年六月十六日书记员  尹光熹