文书内容重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0116民初2796号原告：张权，男，汉族，1987年9月8日出生，住四川省遂宁市安居区。被告：曹勇，男，汉族，1991年9月9日出生，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：罗亚男，北京市京师（重庆）律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：王瑞斌，北京市京师（重庆）律师事务所律师，特别授权。原告张权与被告曹勇房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张权，被告曹勇及其委托诉讼代理人罗亚男、王瑞斌到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告张权向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告支付原告租金57840.00元（暂计至2020年2月、共4月)；2、依法判决被告支付物业管理费以及水电费20145.84元；3依法判决被告支付原告违约金118572.00元；4、依法判决原告不返还被告保证金15000元；5.依法判决被告归还原告门面以及恢复房屋原始结构。事实与理由2018年3月20日，原告与被告签订了一份商铺租赁合同，合同约定租赁期限从2018年3月20日至2023年3月19日，月租金14460.00元，每季度到期前15日缴纳下一季度的租金。被告向原告支付1500000元作为保证金，若被告拖延交租超过15天，原告有权解除合同并没收保证金。合同同时约定若一方违约，则应向另一方支付违约金11857200元(合同解除之日起到合同期满之间租金的20%作为违约金)。合同签订后，原告体谅被告的困难，曾多次联系被告友好协商方便，都遭到被告拒绝拖延，被告从2019年11月开始拖欠原告租金至现在2020年2月28日共计5784000元以及物业管理费、水电费从2019年6月至现在2020年2月共计20306.25元。原告向被告多次催交租金未果后，为了维护自己的合法权益，原告于2020年1月15日向被告发出催缴租金通知书被告支付租金，但是，被告至今依然没有支付拖欠的租金。综上所述，原告认为，原告与被告之间的房屋租赁合同是合法有效的，原告向被告提供符合合同要求房屋，被告理应依约及时支付租金给原告。但是，被告却无理拒不支付租金至今。由于被告不能依约支付租金给原告，致使原告合同目的无法实现。被告的行为显然严重损害了原告的合法权益。为了维护原告的合法权益，原告只好诉至法院，请求法院依法判决。被告曹勇辩称：1、双方的租赁合同关系属实，被告同意解除租赁合同关系。2、被告已足额支付房屋租金和相关费用，原告的诉求没有事实依据。3、被告关于违约金的诉求没有法律依据，不应得到支持。4、原告关于保证金不予退还的诉求没有法律及事实依据，不应得到支持。5、原告关于请求被告恢复房屋原始结构的诉求没有法律及事实依据，不应得到支持。6、违约金约定明显高于原告的损失，要求调低。请求依法判决。经审理认定如下事实：2018年3月17日，原、被告签订《商铺租赁合同》，载明：出租方(以下称甲方):张权承租方(以下称乙方)曹勇第一条、商铺基本情况甲方将坐落于重庆市江津区几江街道西江大道XXX建筑面积XXX平米，商铺现状为:清水房用途商业用房(以乙方营业执照核准的经营范围为准)。于本合同生效之日起将商铺及其相关设施交付乙方验收使用。第二条、租赁期限1、租期共60月，即自2018年3月20日起至2023年3月19止。2、该商铺优惠期为42天，即2018年3月20日到2018年5月1日。优惠期间免交租金，优惠期届满次日为起租日，甲方由起租日开始向乙方计收租金。物业管理费等其他相关费用由乙方于签合同之日起向物业服务企业开始交纳。3、租赁期满乙方如无违约行为，则享有同等条件下对商铺的优先租赁权。第三条、租金和租金交纳期及条件租金:1.2018年3月20日至2020年3月19日期间，月租金为人民币(大写):壹万肆仟肆佰陆拾元整(￥:14460元/月)租金；2.2020年3月20日至2023年3月19日期间，月租金随行就市，租金递增率不超过10%。3.支付时间、方式:租金每3个月交一次，每季度的房租，乙方须于每季度使用商铺前15日以转账方式支付给甲方。4.乙方必须按照约定向甲方缴纳租金。如无故拖欠租金，15天以内甲方有权向乙方每天按实欠租金5%收取违约金。5.在签署本合同时，乙方向甲方交纳15000元的履约保证金。合同期满或终止，在乙方交清租金、水电费、物业管理费和违约金等相关费用并对有损失的部分进行赔偿后，甲方即可无息退还乙方履约保证金。第五条、各项费用的缴纳1.物业管理费:乙方自行向物业服务企业交纳；2.水电费:由乙方自行缴纳；3.使用该商铺进行商业活动产生期间的其它各项费用均由乙方缴纳(其中包括乙方自已申请安装电话、宽带、有线电视等设备的费用)。第六条、甲方的权利、义务1.甲方有权要求乙方按期交付租金。2.甲方有权对乙方的经营活动是否合法、是否遵守相关纪律和有关规章制度等进行监督3.乙方有下列情形之一时，甲方有权解除合同：（1)擅自改变商铺的使用性质；(2)擅自转租、转让商铺或利用商铺从事非法经营活动；(3)逾期交纳租金，经甲方限期交纳后仍拒不交纳者，甲方有权解除合同。(4)乙方严重违反相关纪律和有关规章制度不听规劝者。4.甲方必须尊重乙方的经营权利，不得以监督为名干涉乙方的正当经营活动。第七条乙方的权利、义务1.乙方在经营范围所从事的经营活动，不受甲方干预。2.乙方有权要求甲方提供一切开展正常营业活动所必需的条件。3.乙方对于租用的商铺只有使用权，无所有权，未经甲方同意，乙方不得将承租的商铺分租、转借他人使用或擅自调换使用，乙方因经营不善需转让(转租)该商铺，需经甲方同意，才可转租。第八条合同的变更与解除1.租赁期满未能续租或合同因解除等原因提前终止的，乙方应当于租赁期满或合同终止后10日内将租赁的商铺及甲方提供的配套设施以良好、适租的状态交还甲方。乙方拒不交还的，甲方有权采取必要措施予以收回，由此造成的损失由乙方承担。2.乙方在租赁期内确需中途退租，应提前一个月向甲方提出书面申请，经甲方同意后，乙方须缴清应缴费用，乙方搬离前有拖欠租金、水电费、物业管理费或有未尽其他义务的，甲方有权从保证金中足额扣除。4.双方在解除合同后，甲方不承担乙方的商铺装修费用。第九条违约金和违约责任1.若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为甲方违约，甲方应按解除合同之日起到合同期满之间租金的20%作为违约金支付给乙方。2.若乙方无故拖欠租金15天以上，视为乙方违约，甲方有权解除合同，乙方应按解除合同之日起到合同期满之间租金的20%作为违约金支付给甲方等内容。合同签订后，原告将租赁房屋交付被告。审理中，原告不再主张物业管理费、水电费、恢复房屋原始结构的诉讼请求。原告于2019年11月22日将租赁房屋关锁。原、被告一致同意双方签订的《商铺租赁合同》于2020年1月17日解除。被告于2020年5月3日将租赁房屋交还原告。原、被告一致同意合同解除后的房屋占有使用费，被告的保证金应否退还，以及多缴纳的房屋租金问题另案处理。庭审中，审判员问：原告的第一项诉求，因双方的租赁合同已于2020.1.17号解除，故截止日期也只能算到2020.1.17号，这一项租金的金额应从哪个时候开始算？原告：2019.11.1号开始起算，两个月零17天，金额是36849元。此租金应当在2019.10.15号前付清。2019.11.1号之前的租金已经结清。被代：对头；审判员问：这笔钱实际支付的时间是在什么时候？原告：2020.4.4号实际收到10万。被代：属实。上述事实，有《商铺租赁合同》、银行交易凭证、微信聊天记录等及当事人的陈述经庭审在卷可证，应予采信。本院认为，原、被告之间签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效。原、被告一致同意双方签订的《商铺租赁合同》于2020年1月17日解除，本院予以确认。根据原、被告在庭审中的陈述，被告已付清至案涉合同解除之日的房屋租金，原告要求被告支付房屋租金的诉讼请求已无事实依据，本院不予支持。被告于2020年5月3日将租赁房屋交还原告，原告要求归还案涉房屋的诉讼请求，本院不再主张。由于合同约定的违约金明显高于被告违约行为给原告造成的损失，被告关于“违约金约定明显过高”的辩解成立，本院依法予以调低。由于双方均未举示被告违约行为给原告造成损失的证据，本院根据合同履行情况，当事人过错程度以及预期利益，按照公平原则和诚实信用原则，依法对原告主张的违约金支持10000元，其多余部分不予主张。原告不再主张物业管理费、水电费、恢复房屋原始结构的诉讼请求，以及原、被告一致同意合同解除后的房屋占有使用费，被告的保证金应否退还，以及多缴纳的房屋租金问题另案处理，不违反法律规定，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、原告张权与被告曹勇于2018年3月17日签订的《商铺租赁合同》于2020年1月17日解除。二、被告曹勇在本判决生效后十日内支付原告张权违约金10000元。三、驳回原告张权的其他诉讼请求。如果被告曹勇未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4474元，减半收取2237元，由原告张权负担1118.5元，被告曹勇负担1118.5元。此款原告已预交本院，由被告在履行上述义务时，一并支付原告。原告预交的案件受理费，本院不作清退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  漆恒邦二〇二〇年六月九日书记员  蔡媛媛