福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0103民初1397号 原告：世邦（福州）物业管理有限公司，住所地福州市台江区工业路360号，统一社会信用代码9135010357929641XK。 法定代表人：刘汝冰，总经理。 委托诉讼代理人：刘丹，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：吕清，女，该公司员工。 被告：周细妹，女，1973年5月2日出生，汉族，住福州市仓山区。 委托诉讼代理人：张祖芳(与被告周细妹是夫妻关系)，即下列被告。 被告：张祖芳，男，1973年10月6日出生，汉族，住福州市仓山区。 原告世邦（福州）物业管理有限公司（以下简称世邦物业公司）与被告周细妹、张祖芳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告世邦物业公司的委托诉讼代理人吕清与被告张祖芳亦即周细妹的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 世邦物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令周细妹、张祖芳立即向其公司支付物业管理费36344元及违约金（以物业管理费及水电费的总和即36344元为基数，以日万分之五的标准，自2018年6月1日起计至实际支付之日止，暂计算至2020年3月31日为6353.6元），诉讼中，世邦物业公司将该项诉请变更为判令周细妹、张祖芳立即向其公司支付物业管理费39648元（以15元／㎡／月为标准，自2018年6月1日计算至2020年5月31日，共计24个月）及违约金6954.09元（以未交物业管理费为基数，按日万分之五为标准，自2018年6月1日起计算至2020年5月6日）；2.判令周细妹、张祖芳承担本案的诉讼费及保全费。世邦物业公司主张的事实与理由：2013年3月28日，福建住总有限公司与周细妹、张祖芳签订一份《商品房买卖合同》，约定：福建住总有限公司将位于福州市台江区出卖给周细妹、张祖芳，建筑面积111.53平方米；第十八条还约定选聘其公司提供前期物业服务。《商品房买卖合同》附件四“前期物业服务合同”第七条约定：（1）周细妹、张祖芳应于每月5日前向物业服务企业缴纳当月物业服务费；逾期缴纳物业服务费的，每逾期一日，应缴纳欠款总额的万分之五作为违约金；（2）每月每平方米物业服务费为15元不含公共水电费分摊，公共水电费由全体业主按照建筑面积分摊；附件6“合同补充协议”第十三条第9款约定：该房屋的水、电等费用自交付之日起由乙方承担；附件五“临时管理规约”第三十二条约定：不按本合同约定的收费标准和时间缴纳物业服务费或其他有关费用的，物业服务企业有权要求业主补交，并从逾期之日起按应需交未交额的每日万分之五缴纳违约金。然而周细妹、张祖芳自2018年6月1日起未按约支付物业管理费，且其公司多次催告，周细妹、张祖芳至今未支付所欠费用。综上，为维护其公司的合法权益，现根据相关法律法规的规定，诉至法院，请求法院依法判决。 周细妹、张祖芳辩称，案涉商铺于2013年10月交房，在交接时小区的绿化面积都没了，但《商品房买卖合同》约定的绿化面积需达25%，且绿化面积占物业管理费一定比例，既然绿化面积没有达到合同约定的比例则物业管理费也应当予以调整。世邦物业公司对于大厅广告费收入都没有进行公示。刚交房时案涉商铺是五年包租给福州大洋第五街商业管理有限公司，五年租期届满后世邦物业公司曾口头承诺半年内不收取物业费，帮业主招商。商铺钥匙委托给世邦物业公司招商，世邦物业公司没有经过其同意在案涉商铺门口设置24小时的广告灯，该广告灯是连着案涉商铺的电表，但世邦物业公司也没有明确告知其电费由何人承担。其也找过世邦物业公司的工作人员协商缴费事宜，但一直没有协商成。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年1月20日，以周细妹、张祖芳为买受人、福建住总有限公司为出卖人双方签订一份《商品房买卖合同》，约定由周细妹、张祖芳购买福建住总有限公司开发的福州市台江区店面（餐饮）20商业服务用房（餐饮）号房。该合同附件四前期物业服务合同约定“出卖人福建住总有限公司（以下简称甲方），买受人张祖芳、周细妹（以下简称乙方），《商品房买卖合同》应包含前期物业服务合同约定的内容，甲乙双方遵循平等、自愿、公平、诚实信用的原则，经协商一致，就‘中央第五街’项目的前期物业服务达成本合同，作为《商品房买卖合同》的附件，买受人对下述物业服务内容、物业服务质量及物业服务费用已充分知晓和了解，并愿意接受世邦（福州）物业管理有限公司（以下称物业服务企业）为‘中央第五街’整个项目的商务金融（含办公）以及商业用房提供的物业服务及收费标准。前期物业服务期限：自乙方入伙之日起至本项目业委会／业主大会与其选聘的物业服务企业签订的《物业服务合同》生效之日为止。物业服务企业的权利义务……依照有关规定和本合同约定，制定物业服务制度，对物业及其环境秩序进行管理；依照本合同约定向甲方或业主收取物业服务费、水电公摊费及法律规定的或双方协议的其他费用……统一行使本物业共用部位、设施（如外墙广告位、公共通道广告位及电梯间广告等）的经营事务，并根据经营的需要，可以按照行业管理或相关收费标准收取合理的佣金或费用……物业服务费用的收取（不包括房屋共用部位设施设备大中修、更新、改造等费用）：1、交费时间：物业服务费自房屋交付乙方之日或按照《商品房买卖合同》约定视为已交付乙方之日起计收。乙方应于每月份5日前向物业服务企业交纳当月物业服务费。逾期缴纳物业服务费的，每逾期一日，应缴纳欠款总额的千分之五的违约金。2、收费标准：每月每平方米人民币15元，以上收费标准每年因物价水平提高随之调整。以上收费均不含公共水电费分摊。公共水电费（即电梯用电、公共水体及其他公共设备设施用水用电等）由全体业主按照建筑面积分摊。3、乙方空置房或闲置房屋的物业服务费由乙方按上述同等标准向物业服务企业缴纳……违约责任：乙方违反本合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳物业服务费或其他有关费用的，物业服务企业有权要求乙方补交，并从逾期之日起按应交而未交额的每日千分之五交纳违约金，且物业服务企业保留对乙方行使停水、断电的权利……”上述合同签订后，周细妹、张祖芳于2013年10月接收了案涉商铺，世邦物业公司为案涉商铺所在楼房提供物业服务至今，现世邦物业公司以周细妹、张祖芳自2018年6月1日起至2020年5月31日止未按约交纳物业管理费为由，向本院提出上述诉请。 另查明，坐落于福州市台江区（原XX路东侧）XX店面（餐饮），2层20商业服务用房（餐饮）的权利人登记于周细妹、张祖芳名下【闽（2017）福州市不动产权第XXXXX号，共同共有】，建筑面积为110.11平方米。周细妹、张祖芳及世邦物业公司双方确认，案涉商铺所在的中央第五街尚未成立业主委员会。 诉讼中，周细妹、张祖芳确认其自2018年6月1日起未向世邦物业公司缴纳过物业服务费，其确认物业服务费标准为15元/㎡/月，但其认为世邦物业公司没有尽到看管责任，没有做到维护绿化面积，物业服务存在缺陷，其对该标准存在异议。另，周细妹、张祖芳提出其与世邦物业公司口头协商过，案涉商铺2018年5月13日出租期届满后由世邦物业公司负责招商，在招商成功前免收半年物业服务费，自2019年1月1日起按15元/㎡标准支付物业服务费，但直至诉讼，世邦物业公司均未对其进行口头或书面催缴，至今亦未招商成功。对此，世邦物业公司提出，其公司从未提出任何免收物业服务费的承诺，只是有提及如若周细妹、张祖芳愿意一次性预存物业服务费则可以降低一段时间内的物业服务费收费标准。周细妹、张祖芳对于《商品房买卖合同》附件四前期物业合同中关于逾期交纳物业服务费的违约金条款的约定不持异议，但提出世邦物业公司从未向其催讨过物业服务费，世邦物业公司提出公司的客服均有与周细妹、张祖芳沟通交费事宜，但没有书面材料。 世邦物业公司向本院提供一份以福建住总有限公司为物业建设单位（甲方）、世邦物业公司为物业服务企业（乙方），双方于2013年9月5日签订的《福州市前期物业服务合同》，合同主要约定甲方以协议招标方式选聘乙方对中央第五街提供前期物业服务事宜，物业名称中央第五街，物业类型商业，座落位置福州市台江区，本合同为期10年，自2013年9月1日起至2023年8月31日止，本合同期限未满，若业主委员会代表业主与业主大会依法选聘的物业服务企业或其他管理人签订的物业服务合同生效的，本合同自动终止。周细妹、张祖芳对该份合同不持异议。世邦物业公司另向本院提供一份《中央第五街业主手册》，该业主手册包含《前期物业服务合同》，体现甲方为世邦物业公司，乙方为张祖芳、周细妹，落款时间为2013年10月3日，张祖芳、周细妹经质证，对该业主手册的真实性不持异议。 此外，周细妹、张祖芳提供了数张中央第五街的现场照片（含中央第五街外围状态的照片、大厅的照片、室内安装设备的照片及大厅电梯内广告的照片），证明世邦物业公司物业管理不善，案涉商铺所在XX街大楼外部绿化带被铲除，内部大厅被擅自改造出租，未经其同意私自加装路灯增加其电费支出以及大量广告收入未公示，严重损害业主的利益。世邦物业公司经质证后认为，《商品房买卖合同》中并未明确约定中央第五街配套的绿化面积，且其公司并非买卖合同的相对方，无法确认，同时，周细妹、张祖芳主张的案涉商铺所在的中央第五街现没有绿化面积并非事实，一楼大厅出租及广告收入归属与本案无关，加装路灯亦与本案无关，均不能成为周细妹、张祖芳拒缴物业费的理由，周细妹、张祖芳若对加装路灯产生的电费的承担有异议，可另案主张权利。 本院认为，福建住总有限公司与世邦物业公司于2013年9月5日签订的《福州市前期物业服务合同》没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，对案涉商铺所在的中央第五街的全体业主具有法律约束力。福建住总有限公司与周细妹、张祖芳签订的《商品房买卖合同》附件四就前期物业服务合同进行了约定，世邦物业公司提供的由张祖芳、周细妹作为乙方签名的《中央第五街业主手册》载明了案涉房屋前期物业服务方为世邦物业公司，其中对物业服务费收费标准、交费时间等均作了约定。因此，世邦物业公司自2013年9月5日起依合同约定为周细妹、张祖芳所有的案涉商铺所在的中央第五街提供物业服务，其享有依照合同约定的收费标准和收费时间收取相应费用的权利。诉讼中，周细妹、张祖芳提供的静态照片无法证明中央第五街绿化带被铲除，大厅被私自出租的具体事实，且物业服务具有公共性，该公共性表现为物业公司的服务不仅针对某一业主，更是针对全体业主，因物业服务产生分歧时，双方应充分协商沟通，以维护小区的整体环境和全体业主利益，周细妹、张祖芳以小区绿化带被铲除、大厅被私自出租、广告位收入未公示、加装电灯为由拒绝交纳物业服务费不利于该目的的实现，因此，周细妹、张祖芳的辩解本院不予采信，其在享受了世邦物业公司提供的物业服务后应按照合同约定的收费标准和收费时间及时交纳物业服务费用。双方对合同约定的物业服务费的收费标准为15元/㎡/月无异议，经核算案涉商铺物业服务费标准为1651.65元/月（15元/㎡/月×110.11㎡），故对于世邦物业公司要求周细妹、张祖芳缴纳2018年6月1日起至2020年5月31日期间拖欠的物业费经核算为39639.6元（1651.65元/月×24个月）。关于世邦物业公司要求周细妹、张祖芳承担违约金6954.09元这一诉请，考虑到世邦物业公司从未书面催交物业服务费，与业主之间缺乏有效沟通，周细妹、张祖芳提供的证据中能反映出世邦物业公司在物业管理服务中存在一定瑕疵，故对于世邦物业公司要求周细妹、张祖芳承担违约金6954.09元的诉请本院不予支持。 综上，依照《物业管理条例》第六条第一款、第七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条的规定，判决如下： 一、周细妹、张祖芳应于本判决生效之日起十日内向世邦（福州）物业管理有限公司支付2018年6月1日起至2020年5月31日止的物业服务费39639.6元； 二、驳回世邦（福州）物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费483元，由世邦（福州）物业管理有限公司负担72元，周细妹、张祖芳负担411元。 本判决为终审判决。 审判员  刘锦 二〇二〇年六月十日 法官助理曾琦 书记员熊晓冰 一、附本案适用的相关法律条款： 《物业管理条例》 第六条第一款房屋的所有权人为业主。 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。