宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院民事判决书（2020）宁0202民初1463号原告(反诉被告)：马洪春，住宁夏石嘴山市。委托诉讼代理人：罗雅芳，宁夏宁众(平罗)律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗少忠，宁夏宁众律师事务所律师。被告（反诉原告）：李晶晶，汉族，住石嘴山市。委托诉讼代理人：高宗超，宁夏言成律师事务所实习律师。委托诉讼代理人：蒋伏军，宁夏言成律师事务所律师。原告（反诉被告）马洪春与被告（反诉原告）李晶晶租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）马洪春及其委托诉讼代理人罗雅芳、罗少忠，被告（反诉原告）李晶晶的委托诉讼代理人高宗超、蒋伏军均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。马洪春向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除原、被告之间签订的《幼儿园房屋及场地租赁合同》；2.依法判决被告返还原告2019年12月至今的租赁费40000元；3.依法判决被告偿还原告损失249378元；4.依法判决本案诉讼费由被告承担。事实和理由：马洪春与李晶晶于2019年8月2日签订《幼儿园房屋及场地租赁合同》一份，协议约定李晶晶将位于石嘴山市××区在建幼儿园出租给马洪春，用于幼儿教育及各类教育培训，租赁时间为2019年9月1日至2025年8月31日，租金每年300000元（大写：叁拾万元），由马洪春在签订合同五日内向李晶晶支付第一年度租金，以后每年度的租金于次年租期前的一个月前支付，李晶晶应当在交付房屋前，清缴欠付的水费、租金、水电费、采暖费等债务，若因李晶晶原因在交付租赁物后有欠费欠缴情形给马洪春造成损失的，由李晶晶承担赔偿责任。双方同时约定，此房屋外墙修缮义务由李晶晶负责，如政府购买此房屋，马洪春后续装修及相关投入由李晶晶补偿给马洪春，因房产原因导致马洪春不能做高端幼儿园的由李晶晶负责。合同签订后，双方之间对于哆来咪幼儿园此后定位为盈利性幼儿园也予以确认。在该合同签订时，马洪春多次向李晶晶确认，涉案场地是否允许私人承办盈利性幼儿园，李晶晶均告知马洪春该幼儿园可以办理为盈利性幼儿园，没有发生政府购买的情形。在上述合同签订后，马洪春按约向李晶晶指定账户支付了租赁费140000元。李晶晶便将案涉场地移交给马洪春进行使用。在上述合同签订后，马洪春发现案涉房屋的墙面瓷砖脱落到孩子活动的地方，便多次通知李晶晶进行修缮，但李晶晶却未按照合同约定履行修缮、维护义务。2020年4月27日，马洪春才得知宁夏回族自治区人民政府办公厅发布宁政办发[2019]24号《关于印发自治区城镇小区配套幼儿园治理工作方案的通知》一文，石嘴山市人民政府依据该文件精神于2019年4月19日发布石政办发[2019]35号文件确定了小区配套幼儿园由政府征收或由政府委托给个人办理普惠性幼儿园的意见，2019年5月29日，大武口区人民政府发布的石大政办发【2019】33号文件，确立位于红领喜来小区内的哆来咪幼儿园属于小区配套幼儿园，按照政府规划应当移交回收给教育行政部门，马洪春这才得知哆来咪幼儿园被收归政府的事实。此后，马洪春前往大武口区教育体育局询问才得知，2019年12月涉案幼儿园就已经移交给大武口区教育体育局，马洪春无法继续使用该场地经营盈利性幼儿园，而李晶晶在得知上述事宜后，并未告知马洪春，导致马洪春继续对哆来咪幼儿园投资建设，给马洪春造成了极大的经济损失。马洪春认为，李晶晶在知道或应当知道涉案幼儿园场地已经被政府回收，马洪春无法使用该场地办理盈利性幼儿园，案涉《幼儿园房屋及场地租赁合同》陷入履行不能，马洪春有权依据合同约定以及《中华人民共和国合同法》的规定，要求解除与李晶晶之间签订的《幼儿园房屋及场地租赁合同》，并要求李晶晶返还2020年1月1日至今超付的租赁费并赔偿损失。马洪春在不知哆来咪幼儿园移交给政府的情况下对涉案场地进行装饰装修花费共计249378元，而李晶晶在哆来咪幼儿园2019年12月移交至大武口区教育体育局后未及时告知马洪春，导致马洪春损失扩大化，根据上述合同约定，李晶晶应当承担补偿责任，故马洪春诉至本院，请求判如所请。李晶晶辩称，1.马洪春与李晶晶签订的《幼儿园房屋及场地租赁合同》是双方友好协商一致情况下签订的，本合同真实、合法、有效；2.本合同签订后，李晶晶按照合同约定的权利义务在2019年9月1日交付给马洪春使用；3.马洪春在诉讼中称，合同签订后，双方之间对于哆来咪幼儿园此后定位为盈利性幼儿园也予以确认。在签订该合同时，马洪春多次向李晶晶确认，涉案场地是否允许私人承办盈利性幼儿园，李晶晶均告知马洪春该幼儿园可以办理为盈利性幼儿园，没有发生政府购买的情形。该诉求与事实不符，在签订合同时李晶晶向马洪春出示了李晶晶与石嘴山市静安房地产开发有限公司签订的“红领喜来幼儿园合作建设协议书”，表明该房产属于李晶晶所有，没有发生政府购买情形。哆来咪幼儿园此后能否定位为盈利性幼儿园，涉案场地是否允许私人承办盈利性幼儿园，这是由政府根据经济社会发展变化的需要和相关政策决定的，李晶晶无权进行确定。对哆来咪幼儿园此后能否定位为盈利性幼儿园是马洪春根据自己的经营目标和经营能力来进行市场定位，李晶晶无权干涉，亦不需要李晶晶对其确认；4.马洪春在诉讼中称前往大武口区教育体育局询问后才得知，2019年12月涉案幼儿园就已经移交给大武口区教育体育局，马洪春无法继续使用该场地经营盈利性幼儿园，而李晶晶在得知上述事宜后并未告知马洪春，导致马洪春继续对哆来咪幼儿园投资建设，给马洪春造成了极大地经济损失。该诉求与事实不符，截止今日，涉案幼儿园并没有移交给大武口区教育体育局，大武口区教育体育局也没有收购涉案幼儿园。而且2020年5月21日大武口区教育体育局向石嘴山市市场监督管理局大武口分局签发了《关于延期更换大武口区舍予园幼儿园等民办幼儿园〈办学许可证〉的函》明确表示：鉴于以上几所幼儿园均为标准化幼儿园，办学规模大，服务范围广，若短期内停止办学将导致很多幼儿无园可上，会造成很大的社会影响。经大武口区教育体育局党组5月21日会议研究决定，同意以上民办幼儿园的办学许可证延期使用，待大武口小区配套幼儿园治理回收工作和公建民营幼儿园回收工作完成后，根据区政府的决定，再为这些园颁发新的《办学许可证》。以上幼儿园《办学许可证》到期后，有效期以本函件规定的延长期限为准，有效期统一延长至2020年12月30日；5.双方合同约定租金为每年300000元(大写:叁拾万元)，由马洪春在签订合同五日内向李晶晶支付第一年度租金，以后每年度的租金于次年租期前的一个月支付。合同签订后，马洪春只向李晶晶支付了140000元租金，下欠160000元租金经李晶晶多次催要，马洪春至今不予支付；6.考虑到幼儿园属性，李晶晶响应大武口区教体局的政策决定，将本合同履行至2020年12月30日。综上所述，请求法院依法驳回马洪春的诉求。李晶晶向本院提出反诉诉讼请求：1.判令被反诉人向反诉人支付房屋租金欠款160000元；2.判令被反诉人签订的《幼儿园房屋及场地租赁合同》履行至2020年年底；3.本诉案件和反诉案件的诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：1.马洪春与李晶晶于2019年8月2日签订《幼儿园房屋及场地租赁合同》一份，协议约定李晶晶将位于石嘴山市××区在建幼儿园出租给马洪春，用于幼儿教育及各类教育培训。租赁时间为2019年9月1日至2025年8月31日，租金每年300000元(大写:叁拾万元)，由马洪春在签订合同五日内向李晶晶支付第一年度租金，以后每年度的租金于次年租期前的一个月前支付。合同签订后，马洪春只向李晶晶支付了140000元租金，下欠160000元租金经李晶晶多次催要，马洪春至今不予支付；2.大武口区人民政府印发的石大政办发[2019]33号文件，《区人民政府办公室关于印发大武口区城镇小区配套幼儿园治理工作全面整改阶段实施方案的通知》，根据该文件整改目标，马洪春与李晶晶签订的《幼儿园房屋及场地租赁合同》所涉及的哆来咪幼儿园将需要移交给政府相关部门回收，但至今大武口区人民政府及相关部门没有与李晶晶签订回收、置换、购置等相关事宜。2020年5月21日，大武口区教育体育局向石嘴山市市场监督管理局大武口分局签发了《关于延期更换大武口区舍予园幼儿园等民办幼儿园〈办学许可证>的函》规定，目前因新冠肺炎疫情防控影响，加之区政府清偿债务压力较大，致使小区配套幼儿园治理回收工作和公建民营回收工作尚未结束，区政府目前还没有正式出台，具体的整治回收方案，没有明确这几所幼儿园是举办成公办园还是委托办成普惠性民办幼儿园，所以这几所幼儿园的《办学许可证》到期后，无法按正常程序更换办理新的《办学许可证》。鉴于以上几所幼儿园均为标准化幼儿园，办学规模大，服务范围广，若短期内停止办学将导致很多幼儿无园可上，会造成很大的社会影响。经大武口区教育体育局党组5月21日会议研究决定，同意以上民办幼儿园的办学许可证延期使用，待大武口区小区配套幼儿园治理回收工作和公建民营幼儿园回收工作完成后，根据区政府的决定，再为这些园颁发新的《办学许可证》。以上幼儿园《办学许可证》到期后，有效期以本函件规定的延长期限为准，有效期统一延长至2020年12月30日。因此马洪春与李晶晶签订的《幼儿园房屋及场地租赁合同》应履行至2020年底。马洪春辩称，1.李晶晶所出租的房屋不具备交付使用的条件，其一涉案房屋没有经过竣工验收，根据司法解释的规定，没有经过竣工验收的房屋不能交付使用，因此李晶晶所出租的房屋本身不具备出租使用的资格；其二涉案房屋没有经过消防验收，不能作为经营性场所尤其是教育场所进行使用；2.租赁合同因情事变更和相关政府政策已经无法履行，马洪春与李晶晶之间签订的租赁合同的初衷是办理高端经营性幼儿园，但因为涉案房屋所处的红领喜来小区是棚户区改造工程，幼儿园也属于配套幼儿园，根据国务院、宁夏自治区人民政府、石嘴山市人民政府所发布的文件均表明棚户区改造工程的配套幼儿园不得办理成盈利性幼儿园，但李晶晶明知不能办理盈利性幼儿园的情况下仍然隐瞒客观真相将房屋出租给不知情的马洪春，本身存在一定的欺诈行为；3.涉案房屋现在已经移交给了大武口区教育体育局，马洪春前往教体局查档得知2019年12月静安房地产开发有限公司已经与教体局签订了哆来咪幼儿园移交协议，在2020年4月16日教体局下发的专项资金分配方案中也将哆来咪幼儿园定义为普惠性幼儿园，因此并非李晶晶所称没有实际回收，退一步讲即使涉案房屋的所有权、占有使用权没有移交给教体局，但回收整治属于大趋势，因此马洪春没有办法继续在涉案房屋办理盈利性幼儿园，租赁合同也没有办法履行。马洪春没有义务向李晶晶支付已经没法履行的合同租金，根据最高人民法院关于依法妥善审理涉及新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见二的规定，虽然签订了租赁合同，但是没有进行经营的情况下可以不支付租金，因此马洪春没有义务向李晶晶支付剩余160000元租金，李晶晶的反诉请求不能成立，应当予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人当庭进行了举证、质证。马洪春提交的《幼儿园房屋及场地租赁合同》、收据与李晶晶提交的《幼儿园房屋及场地租赁合同》、收据一致，上述证据真实、合法，且与本案具有关联性，本院予以采信；马洪春提交的证据二真实性李晶晶予以确认，故本院予以采信；马洪春提交的证据三中关于草坪的发票、网购截图、收据本院予以采信，人工费无证据证实，本院不予采信；关于太空球的网购截图、收据真实性本院予以确认，但该物品马洪春可回收再利用，故本院不予支持；关于热水器的发票及收据的真实性本院予以确认，但李晶晶出租给马洪春的仅是涉案房屋，热水器系马洪春从案外人处转租所含内容，该损失不应由李晶晶承担，故该证据本院不予支持；关于教具中的发票、网购截屏中交易成功的证据及收据真实性，本院予以确认，但上述物品马洪春可回收利用，故本院不予支持；马洪春提交的装修损失及风车通道中的发票、收据、网购截屏中交易成功的证据与本案具有关联性，本院予以采信，关于风车通道中安装费因无证据证实，本院不予采信；马洪春提交的关于墙皮脱落的照片与本案待证事实无必然联系，本院不予采信；马洪春提交的其余照片真实性本院予以确认；马洪春提交的证据四可以证实静安房地产公司与大武口区教育体育局于2019年12月26日签订涉案幼儿园的移交协议书，对该事实本院予以确认；马洪春提交的证据五，李晶晶对其三性无异议，故本院予以采信。李晶晶提交的证据三、证据五与本案具有关联性，本院予以采信；李晶晶提交的证据四与本案待证事实无必然联系，本院不予采信。本院经审理认定事实如下：2019年8月2日，马洪春与李晶晶签订《幼儿园房屋及场地租赁合同》，约定李晶晶将××区房屋及场地（建筑面积4123.58平方米、实际使用面积3596.55平方米）出租给马洪春，用于幼儿教育及各类教育培训，租赁期限为六年，自2019年9月1日至2025年8月31日止。租金交付形式为年缴，每年租金为300000元，马洪春交付李晶晶押金壹万元，待租赁期满后，无任何拖欠相关费用及房屋设施损坏即退还给马洪春。本租赁合同为先支付租金后租用形式，即马洪春应于签订合同5日内向李晶晶支付第一年度租金，以后每年度的租金于次年租期前的一个月前支付。李晶晶对租赁物产权、租赁物交付条件的承诺为，李晶晶保证在交易时该房屋没有产权纠纷，李晶晶须提供红领喜来24号楼在建幼儿园的房产证、土地证复印件附合同后页（可根据办理情况推后提供），除补充协议另有约定外，有关按揭、抵押债务、税项及租金等一切债权债务，李晶晶均在交付房屋前办妥，并通过消防、水、电、暖等相关部门的验收合格（附相关文件证明材料）。租赁期满后，本合同即终止。如李晶晶继续出租房屋，则马洪春在同等条件下享有优先租赁权，但马洪春须提前6个月以书面形式提交于李晶晶，如同意继续租赁，则另行续签租赁合同。双方在本协议最后增加第十八条，内容为此房屋外墙修缮义务由李晶晶负责。如政府购买此房屋，马洪春后续装修及相关投入由李晶晶补偿给马洪春。因房产原因导致幼儿园不能做高端园（盈利）由李晶晶负责。2019年10月29日，马洪春交纳2019年至2020年度房屋租金140000元，由李晶晶的配偶张琦枫出具收据一张。租赁合同签订后，马洪春对涉案幼儿园进行投资，其中为铺设室外草坪花费40950元，室内装修花费153638元，购买风车通道花费17791元。自2019年9月至2019年12月期间，马洪春正常经营涉案幼儿园。同时查明，2019年5月29日，大武口区人民政府办公室下发石大政办发【2019】33号文件，确认哆来咪幼儿园为需要移交回收的幼儿园，区政府将于2019年9月底之前完成回收、置换、购置工作。2019年12月26日，石嘴山市静安房地产开发公司与石嘴山市大武口区教育体育局签订《石嘴山市大武口区红领喜来小区配套幼儿园移交协议书》，约定石嘴山市静安房地产开发有限公司将位于红领喜来小区配套建设的幼儿园（现哆来咪幼儿园）移交给石嘴山市××区教育体育局，所移交的幼儿园，涉及土地出让金退付、建设成本、设施设备补偿等事项的，按照“先移交，后算账”的原则，依据自治区、石嘴山市的相关标准进行测算。2020年5月21日，大武口区教育体育局发布石大教体函【2020】41号文件，该文件指出，经大武口区教育体育局党组5月21日会议研究决定，同意以上民办幼儿园的办学许可证延期使用，待大武口区小区配套幼儿园治理回收工作和公建民营幼儿园回收工作完成后，根据区政府的决定，再为这些园颁发新的《办学许可证》。以上幼儿园《办学许可证》到期后，有效期以本函件规定的延长期限为准，有效期统一延长至2020年12月30日。超过延长期后本函件自然失效。另查明，李晶晶自认涉案幼儿园至今仍未竣工验收。本院认为，涉案幼儿园虽备案在静安房地产开发有限公司名下，但马洪春与李晶晶签订的《幼儿园房屋及场地租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法、有效。现石嘴山市静安房地产开发有限公司与石嘴山市大武口区教育体育局已就涉案幼儿园签订了移交协议，根据相关文件精神，涉案幼儿园只能用于普惠性幼儿园的经营，马洪春与李晶晶在签订涉案租赁合同时特别加注如不能用于经营盈利性幼儿园，由李晶晶负责，现马洪春租赁涉案幼儿园用于盈利性幼儿园经营的合同目的无法实现，且涉案房屋至今未竣工验收，用于经营幼儿园存在重大安全隐患，故马洪春要求解除双方之间签订的《幼儿园房屋及场地租赁合同》的理由成立，因马洪春未向李晶晶发送解除合同通知书，故自本院向李晶晶送达起诉状副本之日即2020年6月12日起，涉案合同即发生了解除的效力。关于租金的问题，马洪春以石嘴山市静安房地产开发有限公司与大武口区教育体育局于2019年12月26日签订《石嘴山市大武口区红领喜来小区配套幼儿园移交协议书》为由要求返还40000元租金并拒绝支付剩余租金，涉案幼儿园虽已签订了移交协议，但政府并未实际回收，马洪春至今未搬离涉案幼儿园，亦未向李晶晶发出解除合同通知书，故马洪春要求返还及拒付租金的理由不能成立，涉案租赁合同于2020年6月12日发生解除的效力，2020年6月之后的租金，马洪春可不再支付，但合同解除前的租金，本院综合考虑相关因素予以酌情支持，具体意见如下：涉案租赁合同约定年租金300000元，自2019年9月至2019年12月租金为100000元，该期间马洪春正常经营，理应支付相应的租金。2020年1月至3月涉及新冠肺炎疫情期间，根据公平原则，2020年1月的房租马洪春可按照12500元支付，2020年2月至3月的房租李晶晶应予以免除，马洪春的幼儿园至今未搬离，本院酌定马洪春应支付2020年4月至2020年6月的房租共计75000元（300000元÷12个月×3个月），综上，马洪春应支付李晶晶租金共计187500元，扣减马洪春已支付的140000元，马洪春应再支付李晶晶房租47500元。关于马洪春损失的问题。马洪春作为一个从事多年幼儿园经营的人，有熟知相关幼儿园开办政策的便利，马洪春在签订涉案租赁合同时应知道哆来咪幼儿园有建成小区配套普惠性幼儿园的可能性，其仍然与李晶晶签订租赁合同，应对其投资造成的损失承担一定责任，该责任的承担方式应表现为减少损失的扩大，故马洪春为涉案幼儿园购置的太空球玩具、热水器、教具应再回收利用以减少损失，故对马洪春的该部分损失本院不予支持，对于室外草坪、室内装修费用、安装风车通道所产生的损失共计212379元，李晶晶应予以赔偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）马洪春与被告（反诉原告）李晶晶签订的《幼儿园房屋及场地租赁合同》已解除；二、被告（反诉原告）李晶晶于本判决生效后十日内赔偿原告（反诉被告）马洪春损失212379元；三、驳回原告（反诉被告）马洪春的其他诉讼请求；四、反诉被告马洪春于本判决生效后十日内支付反诉原告李晶晶租金47500元；五、驳回反诉原告李晶晶的其他反诉诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5640元，减半收取2820元，由马洪春负担750元，由李晶晶负担2070元；反诉案件受理费1750元，由李晶晶负担1230元，由马洪春负担520元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。审判员 宋娜娜 二○二○年六月三十日书记员 吴俊梅附：本案相关法律条文1.《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。本院特别提醒：当事人上诉的，应当于递交上诉状之日起至上诉期届满后七日内，向石嘴山市中级人民法院交纳上诉案件受理费，逾期则视为放弃上诉。