山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终7026号上诉人（原审被告）：济南源浩置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：崔节论，董事长。委托诉讼代理人：荣艳晶，女，该公司工作人员。被上诉人（原审原告）：杨燕，女，汉族，住河北省。委托诉讼代理人：刘彪，山东舜天律师事务所律师。委托诉讼代理人：张丰丰，山东舜天律师事务所律师。上诉人济南源浩置业有限公司（以下简称源浩置业公司）因与被上诉人杨燕商品房预售合同纠纷一案，不服山东省济南市天桥区人民法院（2019）鲁0105民初5859号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月23日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。源浩置业公司上诉请求：1.撤销一审民事判决，并依法改判；2.判令被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：一、一审法院对《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条理解并适用错误，错误引用鉴定结果，导致判决错误《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(下称“最高院商品房买卖合同司法解释”)第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”最高院买卖合同司法解释这一条适用的前提是_“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额让算方法，违约金数额可以参照确定的标准”而在本案中，商品房买卖合同第九条明确约定了出卖人逾期交房的违约金的计算方法。而且，上诉人也按商品房买卖合同第九条承担了违约责任，支付了逾期交房违约金，且被上诉人在签字领取违约金时，再次对第九条内容进行确定并签字。不论本案商品房买卖合同的签订双方对该条款是否存在争议，但该条款存在的事实，毋庸置疑的表明双方关于逾期交房的违约金计算方式进行了明确约定。因此，最高院房屋买卖合同司法解释第十七条不适用于本案，而一审法院错误适用本条规定，无视合同中关于违约金的约定，错误依据评估结果进行判决，导致判决错误，应予改判。二、因对《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及最高院房屋买卖合同司法解释理解错误，一审法院完全忽视原告实际损失的举证证明责任，错误参照评估结果，实质上是代替了原告的举证证明义务，违反民诉法及相关司法解释规定的举证原则规定，导致判决错误《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加…….”，由合同法规定可以得知，当事人之间首先应遵循意思自治原则，自行约定违约责任事宜。如违约金确实低于损失的，可以调整。但在本案中，被上诉人并未提供证据证明自己存在租房损失的前提下，一审法院错误适用法律从而裁判，裁判严重违反了民诉法及其司法解释规定的举证规则，应予改判。三、一审法院忽视双方已就逾期交房违约金达成协议并实际履行的客观事实，被上诉人在确认并领取违约金后却再次将上诉人诉至法院，违反诚信原则，浪费司法资源根据现有民事法律规定，是允许民事主体对自身民事权益的合法处置，并且鼓励当事人通过调解、和解的方式解决双方的纠纷，二旦当事双方就争议矛盾所涉及的自身权益作出处置，达成最终协议并实际履行，双方之间争议即告终结，任何一方不得在处置权利后再行享有对另一方的请求权。具体到本案，上诉人逾期向被上诉人交房触发商品房买卖合同违约金条款，确需向被上诉人支付违约金。如果被上诉人认为以约定的违约金计算方式得出的数额低于自身实际损失，可与上诉人协商一致增加违约金数额，协商不成的，向人民法院起诉要求增加违约金数额；亦可不与上诉人协商，径行向人民法院起诉要求增加违约金数额。但实际情况是，被上诉人明确认可了商品房买卖合同的违约金计算方式，不仅行动上分四次，特别提请法院注意，是分四次领取了按照合同约定的违约金计算方式得出的金额共计19899元，并主动与上诉人签订了具有终局结算性质的《北大时代朗润园项目延期交楼违约金领取确认表》。该表特别提示载明：“本人已签署《商品房买卖合同》，知晓其中关于“第九条出卖人逾期交房违约责任”的相关约定并遵照履行”，后附《商品房买卖合同》第九条约定详细内容。也就是说，在本案商品房买卖合同履行过程中发生逾期交房情形后，为妥善解决损失赔偿事宜，买卖合同的签订双方对于逾期交房违约金条款进行了确认并表示遵照此条款处理，上诉人亦按此条款计算方式得出的违约金金额支付给了被上诉人，被上诉人也以自身实际行动受领了上诉人的给付行为，同时以自己签字确认的方式，明确认可了签署违约金条款的适用、违约金数额的确定以及双方就违约金事宜达成协议的效力。公平公正的讲，在被上诉人已经领取了违约金并在《违约金领取确认表》签字确认之后，就代表买卖双方已就逾期交房违约金事宜达成终局性的结算协议并已实际履行，双方关于逾期交房产生的损害赔偿事宜己经得到最终的解决。一审法院无视双方已就逾期交房违约金达成协议并实际履行的客观事实，错误适用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定对违约金数额进行调整，系刻意严重错误适用法律，应予纠正。综上所述，一审法院适用法律错误，认定事实不清。杨燕未作答辩。杨燕向一审法院起诉请求：1.判令源浩置业公司赔偿杨燕逾期交房违约金13800元;2.判令源浩置业公司赔偿杨燕逾期交付车位违约金2568元;3.判令源浩置业公司赔偿杨燕逾期办理车位房产证违约金5862.02元(2018年6月19日至2019年7月8日)；4.判令源浩置业公司赔偿杨燕逾期办理车位房产证违约金（自2019年7月9日至判决生效之日止）。一审法院认定事实：一、2013年9月28日，杨燕与源浩置业公司签订《济南市商品房买卖合同》，约定由杨燕购买源浩置业公司开发的位于济南市天桥区北大时代朗润园小区X室住宅及X地下室各一套，涉案房产、地下室建筑面积分别为137.03平方米、9.78平方米；合同第八条约定“出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家及地方人民政府的有关规定将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：…2.该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》…”；合同第九条约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：…2.A.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除和合同。买受人解除合同的…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。B双方自行约定：（1）因出卖人逾期交房向买受人支付的违约金最高限额为已交付房款的2%。（2）如买受人逾期付款或逾期办理贷款手续，则出卖人商品房交付期限依次顺延。因此逾期交房的时间从本合同约定的交房之日顺延至累加买受人逾期付款或逾期办理贷款手续的期限开始计算。本条违约金约定单独适用，不累加计算”；合同附件五补充协议中约定“采用邮递、挂号、特快专递的在寄出2日后视为收讫”。合同签订后，杨燕依约交纳了购房款。涉案房产所在小区于2017年8月31日取得了《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》，同日，源浩置业公司向杨燕邮寄了交楼通知书。杨燕主张其与源浩置业公司于2017年9月3日办理了涉案房产及地下室的交付手续。诉讼中，杨燕自认源浩置业公司已经向其支付逾期交房违约金19899元。杨燕在《北大时代朗润园项目延期交楼违约金领取确认表》中签字，该表中特别提示“本人已签署《商品房买卖合同》，知晓其中关于‘第九条出卖人逾期交房违约责任’的相关约定并遵照履行”，并将合同第九条的具体约定内容予以出示。二、2013年9月28日，杨燕缴纳9万元车位款。2018年3月20日，源浩置业公司向杨燕交付车位。杨燕主张其与源浩置业公司签订的落款时间为2013年9月28日《济南恒大滨河左岸车位认购书》系于2018年3月20日倒签，该认购书载明杨燕向源浩置业公司认购一期地下车位X号车位，总金额9万元，但该认购书未约定车位交付时间。2017年8月29日，源浩置业公司取得车位产权初始登记。2019年8月9日，杨燕与源浩置业公司签订销售（字）X《商品房买卖合同》，约定杨燕购买的地下车库为X号，源浩置业公司应在车库交付使用后540个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。三、另查明，原告贾滨与被告源浩置业公司商品房预售合同纠纷一案，一审法院于2018年8月29日作出（2018）鲁0105民初1236号民事判决书，原告贾滨与被告济南源浩置业有限公司均不服，对该判决提起上诉，济南市中级人民法院作出（2018）鲁01民终8493号民事判决书，该判决书已生效。贾滨系涉案小区业主。在一审诉讼过程中，经贾滨申请，一审法院委托烟台天平价格评估事务所有限公司对贾滨购买的同小区X室住宅及-209地下室各一套（建筑面积分别为137.03平方米、18.29平方米）以及相应的车位在“逾期交付房屋、地下室、车位期间（2016年7月1日至2017年9月30日）与北大时代朗润园小区同地段、同类型的房屋、地下室、车位日租金价格”进行评估，该机构于2018年5月29日出具价格评估报告，价格鉴定意见：“1、逾期交付房屋、地下室、车位期间（2016年7月1日至2017年9月30日）与北大时代朗润园小区同地段、同类型的房屋日租金价格为：57元；2、逾期交付房屋、地下室、车位期间（2016年7月1日至2017年9月30日）与北大时代朗润园小区同地段、同类型的车位日租金价格为：6元；3、逾期交付房屋、地下室、车位期间（2016年7月1日至2017年9月30日）与北大时代朗润园小区同地段、同类型的地下室日租金价格为：2元。”（2018）鲁01民终8493号一案采纳了烟台天平价格评估事务所有限公司出具的价格评估报告。为减少当事人讼累以及节约司法鉴定成本，一审法院参照该鉴定意见，确定涉案房产日租金价格水平为57.56元（57元×137.03平方米/135.7平方米），涉案地下室日租金水平为1.07元（2元×9.78平方米/18.29平方米），涉案车位日租金水平为6元。一审法院认为，原、被告签订的《济南市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，权利义务明确，未违反相关法律法规的禁止性规定，应认定合法有效。涉案合同第八条约定出卖人应当在2016年6月30日前，将取得《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房及地下室交付买受人使用，逾期则为违约，应当按照约定向买受人支付违约金。源浩置业公司于2017年8月31日取得涉案房产取得《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》并于同日向杨燕发出交了交房通知书。依据双方签订的《商品房买卖合同》约定，采用邮递、挂号、特快专递的在寄出2日后视为收讫，源浩置业公司于2017年8月31日交寄收房通知书，2017年9月2日该通知书视为收讫，即源浩置业公司至该日履行完毕其有关交房义务，故源浩置业公司的逾期交房时间应为2016年7月1日至2017年9月2日，共计逾期429天。关于车位交付时间，源浩置业公司与杨燕虽未书面约定车位的交付时间，但作为涉案房产附属设施，如无特别约定，其应同房产一并交付，故源浩置业公司应于2016年6月30日前向杨燕交付车位；源浩置业公司于2018年3月20日交付车位。据此，涉案车位逾期交付时间应为自2016年7月1日至2018年3月20日，逾期共计628天。源浩置业公司与杨燕签订的《济南市商品房买卖合同》第九条虽约定，因出卖人逾期交房向买受人支付的违约金最高限额为已交付房款的2%，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。涉案合同约定的最高违约金为已付房价款总额的2%，该违约金标准低于给买受人造成的损失，应依法予以调整。参照烟台天平价格评估事务所有限公司对同地段、同类型的房屋出具的价格评估报告，杨燕在逾期交房期间的住宅、地下室租金损失为25152.27元[429天×（57.56元/天+1.07元/天）]，逾期交付车位期间车位租金损失为3768元（628天×6元/天），租金损失合计28920.27元，扣出源浩置业公司已经支付的违约金19899元，源浩置业公司仍需支付9021.27元违约金。关于《北大时代朗润园项目延期交楼违约金领取确认表》的特别提示，双方并未明确约定由杨燕放弃要求源浩置业公司赔偿相关损失，不产生业主认可违约金最高数额及放弃其他损失赔偿的法律效果，对源浩置业公司的抗辩意见，一审法院不予采纳。关于逾期办理车位产权登记违约金，杨燕与源浩置业公司签订的销售（字）201921124304《商品房买卖合同》约定，源浩置业公司应在车库交付使用后540个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。源浩置业公司于2018年3月20日交付车位，根据双方合同约定，办理权属登记的期限尚未届至，故一审法院对杨燕要求源浩置业公司要求赔偿车位产权登记违约金的诉请不予支持。判决：一、济南源浩置业有限公司于本判决生效之日起10日内向杨燕赔偿逾期交房（含车位）损失9021.27元。二、驳回杨燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计177元，由杨燕负担152元，济南源浩置业有限公司负担25元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，杨燕与源浩置业公司签订的《济南市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本案中，源浩置业公司对于房屋及地下室实际逾期交付429天，私家车位逾期交付628天并无异议，本院予以确认。根据烟台天平价格评估事务所有限公司出具的价格评估报告可知，源浩置业公司逾期交房造成杨燕的损失为25152.27元[429天×（57.56元/天+1.07元/天）]，逾期交付车位期间车位租金损失为3768元（628天×6元/天），租金损失合计28920.27元，源浩置业公司已经支付的19899元，过分低于该损失，故根据上述法律规定，一审法院对逾期交房违约金予以调整，判令源浩置业公司仍需支付杨燕违约金9021.27元，并无不当，应予维持。《北大时代朗润园项目延期交楼违约金领取确认表》中双方并未明确被上诉人放弃要求源浩置业公司赔偿相关损失，不产生业主认可违约金最高数额及放弃其他损失赔偿的法律效果，源浩置业公司主张依据确认表免除其违约责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，源浩置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费354元，由上诉人济南源浩置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员 焦玉兴二〇二〇年六月三十日法官助理 周晓菲书 记 员 朱俞颖