广西壮族自治区宾阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0126民初4479号 原告：广西国信城建投资有限公司，住所地广西壮族自治区宾阳县商贸城城东大道西面、广场南路南面（宾阳城建集团综合大楼），统一社会信用代码91450126554736351P。 法定代表人:覃俊杰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：游浩，广西桂新律师事务所律师。 被告：南宁市宾阳县利客隆家电有限公司，住所地广西壮族自治区宾阳县宾州镇都市花园财政路11号，统一社会信用代码91450126765828424U。 法定代表人：张魁，该公司经理。 原告广西国信城建投资有限公司（以下简称：“国信城建公司”）与被告南宁市宾阳县利客隆家电有限公司（以下简称：“利客隆公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月13日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月29日公开开庭审理了本案。原告国信城建公司的委托诉讼代理人游浩到庭参加诉讼，被告利客隆公司经本院传票传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告国信城建公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告签订的《“都市花园商业街”场地租赁合同（SY[2019]72号）》合同，被告将租赁的场地退还给原告；二、判令被告向原告支付在履行《都市花园商业街场地租赁合同》中所欠租金274186元，违约金61802.18元。以后的违约金以租金274186元为基数，以每日的3‰计算违约金至本案判决生效止；三、判令被告向原告支付在履行《“都市花园商业街”场地租赁合同（SY[2019]72号）》合同中所欠租金239674.67元；以后的租金自2019年11月21日始，以1834.65㎡×32.66元/平方米•月算至解除合同时止；四、判令诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告国信城建公司变更“二、判令被告向原告支付在履行《都市花园商业街场地租赁合同》中所欠租金274186元，违约金61802.18元。以后的违约金以租金274186元为基数，以每日的3‰计算违约金至本案判决生效止；”诉讼请求为：“二、判令被告向原告支付在履行《都市花园商业街场地租赁合同》中所欠租金274186元，违约金85004.18元。以后的违约金以租金274186元为基数，以每日的3‰计算违约金至本案判决生效止；”事实和理由：被告有意租赁原告位于广西宾阳县财政路片区宗地作经营家电使用，租赁期为2015年1月20日至2019年7月20日期间，双方前后，签订了两份租赁合同，即《都市花园商业街场地租赁合同》和《“都市花园商业街”场地租赁合同（SY[2019]72号）》。上述的《都市花园商业街场地租赁合同》于2015年1月20日签订，合同约定该宗地的建筑面积为1834.65平方米，租赁场地交付被告使用时属于适租状态，即地面属于原结构地面，天花板为钢架结构。租赁期限为四年，即2015年7月21日起至2019年7月20日止，总计租金为2617668元，从2015年7月21日起计算租金。每年分四期收取租金（具体租金缴纳方式详见上述合同的第三条款）。然而，该合同到期后，被告仍拖欠原告第四年第三期(2019年1月21日至2019年4月20日止）的租金94431元，第四期（2019年4月21日至2019年7月20日止）的租金179755元，两期的租金共计为274186元。根据双方在该合同中约定，被告逾期向原告缴纳租金的，逾期则每日应当按其到期应付而未付款项总额的3‰向原告支付违约金。那么，第三期的违约金自2019年4月21日暂计至2019年7月20日止，逾期共为91天，被告向原告支付的违约金为2578元。那么，在履行该合同中被告向原告所支付的自2019年7月21日开始暂计至2019年12月10止所产生的违约金为274186元×72天×3‰＝59224.18元，两个季度逾期所产生的违约金合计61802.18元。上述的第一份合同期届满后，因原告出于对被告的信任，双方同意续签合同，即《“都市花园商业街”场地租赁合同（SY[2019]72号）》，该合同约定租赁期限为1年，自2019年7月21日起至2020年7月20日终止，分为四期收取租金，每期租金为179755元，合计租金为719020元。同时该合同约定，被告有拖欠租金达30天以上的，经原告以书面催告后，未能在15日内付清的，原告有权单方解除合同，并支付租金总额的20%的违约金。然而，双方在履行合同的过程中，被告不但拖欠了第一份合同最后一年的第三和第四期的租金，而且第二份合同的第一期的租金179755元逾期至今一直未向原告支付,远远超过了双方约定的期限，原告有权解除合同，且计算的违约金为143804元。于2019年11月5日，原告通过书面以快递的方式向被告要求解除合同，但被告却置之不理。另外，在原告告知被告解除合同的15日后，即从2019年10月21日至2019年11月20日止，该合同第二期所产生的租金为59919.67元。所以，在履行第二份合同中，至2019年11月20日止，被告所拖欠原告的租金合计为239674.67元。根据原告和被告双方所签订的上述合同，被告严重违背了自己在合同中所约定的承诺，其拖欠原告租金构成了违约。原告多次向被告追索租金，但其总以各种理由搪塞。在无奈之中，原告只能诉至法院,请求人民法院维护自己合法权益。 原告国信城建公司为证明其主张向本院提交以下证据： 证据1、营业执照，证明被告的诉讼主体资格情况； 证据2、《都市花园商业街场地租赁合同》，证据3、《“都市花园商业街”场地租赁合同（SY[2019]72号）》，证明原告和被告的租赁关系； 证据4、土地产权证，证明原告与被告租赁的标的物情况，土地的使用权人为罗小玲； 证据5、授权委托书，证明土地的使用权人罗小玲将土地使用权交由原告经营和管理； 证据6、催告函，证明被告在拖欠原告租金后，原告通过快递方式向被告的法定代表人张魁书面催收，时间为2019年10月15日； 证据7、通知，证据8、快递回执单，证明由于被告拖欠原告租金构成违约，原告通过快递方式书面通知被告的法定代表人张魁以及负责人黄绍荣解除租赁合同，时间为2019年11月4日。 被告利客隆公司未作任何答辩也未向本院提供证据。 证据的分析和认定，被告利客隆公司经本院传票传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，应视为其自动放弃举证和质证的权利。原告提交的证据,来源合法，客观真实，与本案有关联性，故本院对原告所举证据的证明效力均予以确认。 本案的调查重点：1、原告诉求解除其与被告签订的《“都市花园商业街”场地租赁合同（SY[2019]72号）》是否合法有据；2、原告诉求被告支付在履行《都市花园商业街场地租赁合同》中尚欠租金274186元及违约金是否合法有据；3、原告诉求被告支付在履行《“都市花园商业街”场地租赁合同（SY[2019]72号）》中尚欠租金是否合法有据。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院确认事实如下：原告国信城建公司系从事经营对基础设施建设、旅游、酒店、餐饮、娱乐的投资、房地产信息、营销策划及咨询、房屋、柜台、场地出租等的有限责任公司，被告利客隆公司系从事经营五金交电、百货、通信设备、机电设备、家电维修服务等的有限公司。本案案涉租赁场地坐落于宾阳县财政路片区宗地，该租赁场地土地使用权人系罗小玲。2014年12月15日，罗小玲出具授权委托书给原告国信城建公司，委托国信城建公司负责本案案涉场地招商租赁与签订租赁合同相关事宜。2015年1月20日，被告利客隆公司因经营五金交电、百货等需要与原告国信城建公司签订了《都市花园商业街场地租赁合同》（以下简称：“原合同”），约定：“出租人：广西国信城建投资有限公司（以下简称甲方），承租人：南宁市宾阳县利客隆家电有限公司（以下简称乙方）。第一条本合同的租赁场地概况及用途约定。1、按照本合同双方约定租赁的条款和条件，出租人同意出租，承租人同意承租出租人所出租的现位于广西宾阳县财政路片区宗地，其租赁范围见本合同附件二即该租赁场地平面图上涂色描红部分（下称为“租赁场地”），建筑面积为1834.65平方米。第二条租赁期限及开业的限制。1、本合同租赁期限为4年，即自2015年7月21日起至2019年7月20日终止。第三条本合同的租金及履约保证金。1、本合同项下的租金按建筑面积计算，为人民币28元/平方米/月。2、。（4）第四年租金支付的期限及应付租金数额：。乙方须在2019年1月21日以前，必须以转账方式一次性付清第四年第三季度（自2019年1月21日起至2019年4月20日止）的租金为人民币179755元；乙方须在2019年4月21日以前，必须以转账方式一次性付清第四年第三季度（自2019年4月21日起至2019年7月20日止）的租金为人民币179755元；。第十三条违约责任。（二）乙方的违约责任。2、乙方如有违反本合同第三条、第四条所约定情形之一的，乙方未能依约按时支付应付的任何款项（包括但不限于租金、履约保证金、物业管理费和生活垃圾处理费等），乙方除必须支付拖欠款项外，逾期则每日还应当按其到期应付而未付款项总额的3‰向甲方支付违约金；逾期超过30日的，甲方有权解除本合同。”原合同签订后，原告即将租赁场地交付给被告使用，被告亦依约向原告缴纳了保证金、第一、第二、第三年租金及第四年第一、第二季度租金、第四年第三季度部分租金。原租赁合同期限届满后，被告利客隆公司与原告国信城建公司又于2019年7月20日续签了《“都市花园商业街”场地租赁合同（SY【2019】72号）》（以下简称：“现合同”），约定：“出租人：广西国信城建投资有限公司（以下简称甲方），承租人：南宁市宾阳县利客隆家电有限公司（以下简称乙方）。第一条本合同的租赁场地概况及用途约定。1、按照本合同双方约定租赁的条款和条件，出租人同意出租，承租人同意承租出租人所出租的现位于广西宾阳县财政路片区宗地，其租赁范围见本合同附件二即该租赁场地平面图上涂色描红部分（下称为“租赁场地”），建筑面积为1834.65平方米。第二条租赁期限及开业的限制。1、本合同租赁期限为1年，即自2019年7月21日起至2020年7月20日终止。第三条本合同的租金及履约保证金。1、本合同项下的租金按建筑面积计算，为人民币32.66元/平方米/月。2、本合同租金总计719020元。即从2019年7月21日起计算租金，本合同为先预付租金后方可依约使用租赁场地的租赁形式。即乙方于本合同签订之日，即须预交付清第一季度租金，以一次性付款的方式，将租金汇入甲方指定的开户银行和甲方账户中。以后租金交纳方式按约定为每季度交付一次，以此类推，计算本合同项下所有乙方应付租金。具体的1年场地租赁合同期限内，乙方应当以分期给付甲方的下列各期场地租金分别约定为：第一期自2019年7月21日起至2019年10月20日止的租金为人民币179755元；第二期自2019年10月21日起至2020年1月20日止的租金为人民币179755元；第三期自2020年1月21日起至2020年4月20日止的租金为人民币179755元；第三期自2020年1月21日起至2020年4月20日止的租金为人民币179755元。第十一条租赁场地的返还。2、乙方应当于租赁期满或合同解除、终止之日立即将租赁场地及使用权返还交付给甲方。第十二条合同终止与解除。7、乙方有以下情形之一的，甲方有权单方解除合同：。（4）拖欠租金、水电费和有关费用及其他应付费用达30日以上，经甲方以书面催告后，未能在15日内仍未支付清的。第十六条特殊约定。4、凡涉及到本合同项下的任何通知、付款要求或交付、返还租赁场地的期限等有关双务合同的履行事项，现经双方当事人特别约定，并将严格按照以下内容，即以其中五种方式之一的通讯地址、电话号码、传真号码、派人专程送达或以省级报纸发布通知的公告形式，均应视为通知或告知到达对方，履行双方合同的约定义务和合同法定的附随义务。”现合同签订后，被告利客隆公司继续使用本案案涉租赁场地，但至今其尚欠原合同第四年第三季度租金94431元、第四季度租金179755元（两季度租金合计274186元）及现合同前两期租金合计359510元及第三、第四期实际产生租金未支付。为此，原告国信城建公司多次向被告利客隆公司催收上述尚欠租金，并于2019年11月6日邮寄《关于再次催缴租赁房屋应付逾期租金及违约金的催告函》和解除租赁合同通知书给被告利客隆公司，但被告利客隆公司均置之不理，既未支付上述尚欠租金亦未归还租赁场地给原告。原告为维护其合法权益，特依法向法院起诉，请求法院判如所请。 本院认为，原告国信城建公司与被告利客隆公司签订的《都市花园商业街场地租赁合同》及《“都市花园商业街”场地租赁合同（SY[2019]72号）》系双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同。对合法有效的合同，双方当事人都应当严格按照约定全面履行自己的义务。 关于解除《“都市花园商业街”场地租赁合同（SY[2019]72号）》的问题。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”、第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”、第二百四十八条规定：“承租人应当按照约定支付租金。承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金；也可以解除合同，收回租赁物。”及《“都市花园商业街”场地租赁合同（SY[2019]72号）》约定：“拖欠租金、水电费和有关费用及其他应付费用达30日以上，经甲方以书面催告后，未能在15日内仍未支付清的，甲方有权单方解除合同”可知，承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的，出租人有权单方解除合同，收回租赁物。结合本案实际，依据现合同约定被告利客隆公司应于2019年7月21日前、2019年10月21日前、2020年1月21日前、2020年4月21日前分别付清第一期、第二期、第三期、第四期租金。但经原告发函催款，至今被告利客隆公司均未支付上述租金，拖欠租金已超出合理期限，其行为已经构成根本性违约，应当承担相应的违约责任。且原告向被告发函解除合同后，被告利客隆公司既未复函亦未提出异议。据此，原告诉求解除《“都市花园商业街”场地租赁合同（SY[2019]72号）》，返还租赁场地，合法有据，本院予以支持。 关于尚欠租金的问题。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”、《都市花园商业街场地租赁合同》约定：“乙方须在2019年1月21日以前，必须以转账方式一次性付清第四年第三季度（自2019年1月21日起至2019年4月20日止）的租金为人民币179755元；乙方须在2019年4月21日以前，必须以转账方式一次性付清第四年第三季度（自2019年4月21日起至2019年7月20日止）的租金为人民币179755元”及《“都市花园商业街”场地租赁合同（SY[2019]72号）》约定：“建筑面积为1834.65平方米，本合同项下的租金按建筑面积计算，为人民币32.66元/平方米/月。本合同租金总计719020元。即从2019年7月21日起计算租金，本合同为先预付租金后方可依约使用租赁场地的租赁形式。即乙方于本合同签订之日，即须预交付清第一季度租金，以一次性付款的方式，将租金汇入甲方指定的开户银行和甲方账户中。以后租金交纳方式按约定为每季度交付一次，以此类推，计算本合同项下所有乙方应付租金”可知，被告利客隆公司应于2019年1月21日前、2019年4月21日分别前付清原合同第四年第三季度租金179755元、第四季度租金179755元，两季度租金合计359510元；被告利客隆公司应于2019年7月21日前、2019年10月21日前、2020年1月21日前、2020年4月21日前分别付清现合同第一期租金179755元、第二期租金179755元（前两期租金合计359510元）及第三、第四期实际产生租金【租金计算方式为：自2020年1月21日起按1834.65平方米（建筑面积）×32.66元/平方米/月＝59919.67元/月计算至本案案涉租赁场地实际返还之日止】。但至今被告利客隆公司尚欠原合同第四年第三季度租金94431元、第四季度租金179755元（两季度租金合计274186元）及现合同前两期租金合计359510元、第三、第四期实际产生租金未支付，其行为已经构成违约，应当承担继续履行的违约责任。据此，原告诉求被告向其支付前述尚欠租金，合法有据，本院予以支持。 关于违约金的问题。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”及《都市花园商业街场地租赁合同》、《“都市花园商业街”场地租赁合同（SY[2019]72号）》约定：“乙方除必须支付拖欠款项外，逾期则每日还应当按其到期应付而未付款项总额的3‰向甲方支付违约金。凡涉及到本合同项下的任何通知、付款要求或交付、返还租赁场地的期限等有关双务合同的履行事项，现经双方当事人特别约定，并将严格按照以下内容，即以其中五种方式之一的通讯地址、电话号码、传真号码、派人专程送达或以省级报纸发布通知的公告形式，均应视为通知或告知到达对方，履行双方合同的约定义务和合同法定的附随义务。”可知，被告利客隆公司除必须支付拖欠款项外，逾期则每日还应当按其到期应付而未付款项总额的3‰向原告支付违约金；按通讯地址邮寄《催款函》则应视为通知或告知到达对方。但至今被告利客隆尚欠原合同第四年第三、第四季度租金合计274186元、现合同前两期租金合计359510元及第三、第四期实际产生租金未支付，其拖欠租金的行为已经构成根本性违约，被告应承担违约责任。经本院通过EMS邮件查询系统查询核实，原告国信城建公司于2019年11月6日邮寄的《关于再次催缴租赁房屋应付逾期租金及违约金的催告函》因未妥投已于2019年11月13日退回。因此，应视为该《催款函》已于2019年11月13日送达被告利客隆公司。鉴于该《催款函》函告：“利客隆公司必须在收到本《催告函》之日起5日内向国信城建公司缴纳应缴的逾期未付部分的租金、违约金等有关费用。”则违约金应于函告缴款期限届满次日（即2019年11月19日）起计付。据此，违约金应以尚欠原合同第四年第三、第四季度租金274186元及现合同第一、第二期租金359510元为基数自2019年11月15日起按每日的3‰计算至本案债务清偿之日止。现原告国信城建公司主张违约金以尚欠原合同第四年第三、第四季度租金274186元为基数按每日的3‰计算至本案判决生效之日，系原告自行处分自己的民事权利，不违反法律规定，且未超出前述范围，本院准许。而原告国信城建公司主张被告利客隆公司向其支付违约金自2019年4月21日起算已超出前述范围，超出部分本院不予支持。被告利客隆公司经本院传票传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本院可缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十七条、第二百四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告广西国信城建投资有限公司与被告南宁市宾阳县利客隆家电有限公司于2019年7月20日签订的《“都市花园商业街”场地租赁合同（SY[2019]72号）》，被告南宁市宾阳县利客隆家电有限公司于本案判决生效之日起五日内返还本案案涉租赁场地给原告广西国信城建投资有限公司； 二、被告南宁市宾阳县利客隆家电有限公司向原告广西国信城建投资有限公司支付在履行《都市花园商业街场地租赁合同》中尚欠租金274186元及违约金（以尚欠租金274186元为基数，自2019年11月19日起按每日的3‰计算至本案判决生效之日止）； 三、被告南宁市宾阳县利客隆家电有限公司向原告广西国信城建投资有限公司支付在履行《“都市花园商业街”场地租赁合同SY[2019]72号》中尚欠租金【租金分段计算：1、第一、第二期租金合计359510元；2、第三、第四期租金（自2020年1月21日起按59919.67元/月计算至本案判决生效之日）】。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费9557元，由被告南宁市宾阳县利客隆家电有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  唐 宁 人民陪审员  屈丽萍 人民陪审员  孙志玲 二〇二〇年六月十二日 书 记 员  王可贵