甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书(2019)甘0102民初6316号原告（反诉被告）：蔡建军，男，1971年5月28日出生，汉族，城关区团结新村军慧旅馆经营者，户籍所在地甘肃省秦安县，现租住兰州市城关区。委托诉讼代理人：盖煜，甘肃律华律师事务所律师。被告（反诉）：姚敏，女，1981年2月23日出生，汉族，城关区甘南路可丽可心减肥会所经营者，住兰州市城关区。委托诉讼代理人：张铮，甘肃金城律师事务所律师。蔡建军与姚敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月3日受理后，姚敏以蔡建军与其出租人产生纠纷导致租赁房屋断电，从而无法继续使用造成损失为由提起反诉,本院合并审理后,依法适用简易程序审理。因案情复杂，转为普通程序，公开开庭进行审理。蔡建军及其委托诉讼代理人盖煜，姚敏委托诉讼代理人张铮均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蔡建军向本院提出诉讼请求：1、依法判令姚敏给付2018年4月20日至2019年6月3日的租金486,000元；2、诉讼费由姚敏承担。事实和理由：其与姚敏签订《房屋租赁合同》约定：姚敏承租其出租的商铺用于商业经营，租赁期限5年，租金采用先付租后用房的付款模式支付，每半年支付一次租金。月租金为36,000元。该合同成立后，其依约向姚敏交付了租赁房屋，姚敏在该租赁房屋内亦正常进行经营。自2018年4月20日之后，姚敏再未支付租金。为此，状诉本院，请求人民法院依法判如所请。姚敏辩称，其与蔡建军签订房屋租赁合同时，蔡建军故意隐瞒了其作为次承租人无权转租案涉房屋的事实，致案涉房屋前手出租人侯讯于2018年5月起诉解除其与蔡建军签订的租赁合同。基于该事实以及其与蔡建军签订的租赁合同效力待定，故其只有待人民法院生效裁判文书确定租金应支付哪一方后，再行补交租金。但蔡建军遂将租赁房屋供电切断，致使其无法经营，故其有权拒绝支付蔡建军未供电期间的租金，且蔡建军的断电行为已给其造成无法经营的营业损失，该损失应由蔡建军承担，故请求人民法院依法驳回蔡建军的诉讼请求。姚敏向本院提出反诉请求：1、依法解除双方签订的房屋租赁合同；2、依法判令蔡建军赔偿营业损失480,000元；3、反诉费由蔡建军承担。事实和理由：蔡建军将所有权属于侯迅的案涉房屋出租予其，双方签订房屋租赁合同1份。在合同履行过程中，侯迅得知蔡建军未经同意转租案涉房屋的事实后，遂将蔡建军诉至人民法院主张解除合同。在人民法院未作出终审判决前，因其无法确定租金应支付蔡建军还是侯迅，遂等待人民法院作出裁判后再行支付租金。而蔡建军却以其未支付租金为由切断租赁房屋的供电，导致其无法经营，损害其合法权益，造成其经营收入损失。为此，提起反诉，请求人民法院依法判如所请。蔡建军对姚敏的反诉辩称,其与姚敏签订的房屋租赁合同因履行期限届满而终止。已无解除的必要。依据合同的相对性原则，其与姚敏之间的房屋租赁合同依法成立而生效，姚敏应将房屋租金依约支付，不存在侯迅起诉后租金无法确定应支付给哪一方的事实，故姚敏拒绝向其支付租金构成违约。在姚敏承租期间，不存在其断电的事实，因姚敏将承租的案涉房屋的一小部分再次出租他人经营水果店生意，而该水果店一直在营业，故说明断电的事实不存在。请求人民法院依法驳回姚敏的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人均无异议的蔡建军与姚敏、侯迅分别签订的房屋租赁合同，支付租金的凭证，2015年4月12日蔡建军收取转让费的收条、转让费银行付款凭证，因符合证据的真实性、合法性及关联性，本院予以确认并在卷佐证。对蔡建军提交的证据，本院认定如下：姚敏承租的案涉房屋之照片、停电时间表。蔡建军拟以停电时间表证明2018年5月8日因供电部门改造电路施工而停电，以照片证明姚敏截止2020年4月24日仍在营业。姚敏质证认为，蔡建军提交的停电时间表不真实，亦不存在供电部门因改造电路停电的事实。蔡建军提交的照片可以反证姚敏承租的店内空着，店门已锁并未营业。本院认为，该组证据中停电时间表的内容并未记载供电部门进行电路改造而施工的事实，故与本案待证事实案涉租赁房屋为何停电无关联性，故本院不予采信。该组证据中的照片虽姚敏对真实性、合法性无异议，但仅凭照片并不足以证明姚敏是否正常经营，故与本案待证事实姚敏是否一直正常经营不具关联性，本院不予采信。对姚敏提交的证据，本院认定如下：1、本院于2019年5月14日作出的（2018）甘0102民初7462号民事判决书、甘肃省兰州市中级人民法院（以下简称兰州中院）（2019）甘01民终2388号民事判决书、蔡建军与姚敏之间的通话录音、电费收据。姚敏拟证明侯迅起诉蔡建军一案，业经人民法院审理判决解除双方租赁法律关系的事实，以及蔡建军在侯迅起诉后切断租赁房屋的供电的事实。蔡建军对民事判决书无异议。质证认为因供电所修改电路重新装电表故停电，其未对租赁房屋采取停电措施。对姚敏提交的电费收据不予认可，其未出具电费收据给姚敏。本院认为，该组证据除电费收据外，因蔡建军对其真实性、合法性均无异议，且与本案待证事实蔡建军和侯迅间租赁法律关系是否存续，姚敏与蔡建军之间租赁合同能否解除，双方间纠纷的起因，蔡建军是否故意隐瞒姚敏未经侯迅同意不得转租等具有关联性，本院予以采信。该组证据中电费收据，因原告提交了蔡建军的雇员魏慧琴给原告出具的另一份收据，经比对两份收据的笔迹，均系魏慧琴一人所写。且被告经本院释明后亦未在限定的期限内让魏慧琴出庭辨认姚敏所举收取电费的收据非魏慧琴书写，故电费收据符合证据的真实性、合法性，与本案待证事实姚敏在租赁房屋被断电之前已预交电费的事实。2、装修合同、装修费收据及银行付款凭证、装修预算书、装修人杨爱松的证言。姚敏拟证明因合同无法继续履行致其对租赁房屋的装修未能物尽其用，从而造成财产损失。蔡建军质证认为，虽姚敏对租赁房屋进行了装修，但具体如何装修，支付的装修费无法确认，故对该组证据不予认可。本院认为，结合蔡建军提供的租赁房屋的照片分析，可以确认姚敏对租赁房屋进行装修的事实，故该组证据符合证据的真实性、合法性，与本案待证事实姚敏为装修案涉租赁房屋支付的装修费之确认具有关联性，故本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年5月10日，蔡建军与侯迅签订房屋租赁合同1份后，蔡建军承租了侯迅出租的位于兰州市城关区45号及105号第一、二层住宅房屋，其中一层面积243.02平方米，二层面积331.62平方米。租赁期限自2014年7月1日至2020年6月30日。由蔡建军经营旅馆业务，每月租金35000元，年租金420000元。自出租之日起，每月月初第一日支付当月的租金。蔡建军在租赁期间未经侯迅同意不得转租。双方还约定了其他事宜。蔡建军承租上述房屋1年时，拟将一层租赁房屋转租给姚敏，蔡建军于2015年4月12日收取姚敏转让费280,000元，该款项姚敏以银行转账方式分10次支付给蔡建军后，蔡建军出具收到李艳琳（系姚敏雇请的会计）转让费280,000元的收款收条1张。同年4月15日，双方签订房屋租赁合同1份。蔡建军作为出租人称为甲方，姚敏作为承租人称为乙方。双方约定：乙方承租甲方一层房屋，面积243平方米。租赁期限自2015年4月20日起至2020年4月20日止。每月租金36,000元，租金每半年支付一次，采用先交租金后使用房屋的付租模式。乙方还须支付租房押金36,000元。甲方同意乙方承租房屋后可进行装修。租赁房屋的产权人侯迅出售该房屋时，甲方须在一个月前书面通知乙方，在同等条件下，乙方享有优先购买权。乙方如未经甲方许可擅自变动房屋结构，拖欠租金累计两个月以上，未经甲方同意转租，甲方均有权解除合同。双方还约定了其他事宜。该合同成立后当日，姚敏给付蔡建军房屋押金36,000元，并依约付清了半年的租金216,000元。姚敏对租赁房屋进行装修后经营收益，并把其中的70平方米转租给案外人经营水果店，每月收取案外人租金7000元。之后，姚敏付清了2016年度、2017年度的租金。2018年4月，姚敏向蔡建军提出拟对他人转租房屋，蔡建军亦同意转租，但提出收取一定“过户费”，该“过户费”实际就是姚敏转租租赁房屋拟收取的转让费。姚敏与受让人在协商转租事宜时,受让人提出如承租姚敏承租的案涉房屋，要与蔡建军直接签订租赁合同。姚敏与受让人尚未协商一致时,姚敏向蔡建军交付租金的期限已届至,但姚敏未向蔡建军支付应交的半年的租金。2018年5月27日，蔡建军以姚敏未支付房租为由将租赁房屋的电源切断，姚敏遂再未营业，且未向蔡建军支付租金，亦未返还租赁房屋。与此同时，蔡建军的出租人侯迅不同意姚敏转租案涉房屋，虽经三方商议亦未能协商一致。蔡建军因侯迅未给其开具租金发票，以及侯迅不承认蔡建军转租姚敏已得到其认可的事实，故蔡建军再未向侯迅支付租金，双方酿成纠纷。又查明，2018年8月，侯迅将蔡建军诉至本院，请求人民法院依法判令解除其与蔡建军签订的房屋租赁合同，腾交租赁房屋并支付租金140000元（截止2018年8月31日）及自2018年9月1日起至租赁房屋腾交时止的租金。该案业经人民法院一、二审审理，兰州中院于2019年12月3日作出（2019）甘01民终2388号民事判决书，该判决为终审判决。主文为：一、维持甘肃省兰州市城关区人民法院（2018）甘0102民初7462号民事判决书第二项；二、撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2018）甘0102民初7462民事判决第一项、第三项及案件受理费部分；三、解除侯迅与蔡建军于2014年5月10日签订的《房屋租赁合同》及2017年7月1日签订的《房屋租赁合同增补合同》；四、蔡建军在本判决生效后三十日内向侯迅腾交位于兰州市城关区房屋两套（面积分别为165.64平方米、165.86平方米）、位于兰州市城关区房屋（面积243.02平方米）；五、蔡建军于本判决生效十日内向侯迅支付违约金84000元。本院作出的（2018）甘0102民初7462号民事判决书第二项被兰州中院上述判决维持的内容是：蔡建军于判决生效后十日内向侯迅给付房屋租金140000元（截止2018年8月31日的租金），自2018年9月1日起，蔡建军按每月租金35000元给付侯迅租金至房屋返还之日止。另查明，姚敏承租案涉房屋后进行装修，遂与案外人兰州爱鑫装饰工程有限公司（以下简称爱鑫公司）签订装饰装修工程合同书1份。爱鑫公司依约完成了装饰装修施工内容，姚敏分数次支付爱鑫公司法定代表人杨爱松装修费为300,000元。本院认为，本案争议焦点：1、蔡建军在立约时是否对姚敏构成欺诈，是否尽到出租人权利瑕疵担保责任，其停电行为是否构成根本违约；2、姚敏未给付租金的行为是否构成违约，案涉房屋租赁合同能否解除，姚敏应否给付蔡建军租金，蔡建军应否赔偿姚敏的装饰装修损失，赔偿数额如何确定。一、蔡建军在立约时是否对姚敏构成欺诈，是否尽到出租人权利瑕疵担保责任，其停电行为是否构成根本违约就蔡建军在立约时是否对姚敏构成欺诈而言。本院认为，合同法第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；…。该条中的“欺诈”是指一方当事人故意欺骗他人而使他人陷入错误与之订立合同的行为，欺骗他人的方法包括故意告知对方虚假情况或故意隐瞒真实情况。本案中，从姚敏向蔡建军支付转让费的事实可以判断，姚敏在立约时知晓蔡建军给其出租案涉房屋系转租，对蔡建军是否有权转租案涉房屋，姚敏负有向蔡建军的出租人进行询问核实的注意义务，姚敏未向侯迅询问求证即与蔡建军签订租赁合同，由此引起的纠纷姚敏负有一定责任。从姚敏实际使用案涉房屋3年时拟再次转让剩余租期，并与蔡建军及侯迅协商未达成一致后形成纠纷的事实判断，有理由相信蔡建军转租姚敏时，侯迅并未明确反对，否则姚敏不可能使用房屋3年。故姚敏以蔡建军故意隐瞒“不得转租的合同义务”，对其构成欺诈的辩称理由本院不予采纳。就蔡建军在合同履约过程中是否尽到出租人权利瑕疵担保责任而言。本院认为，合同法第二百二十八条规定：因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。该条基于租赁的持续性合同性质，规定了出租人在租赁期间保证租赁物不被第三人主张权利，也就是出租人对租赁标的物负有权利瑕疵担保责任。本案中，蔡建军与姚敏签订的房屋租赁合同双方意思表示真实，内容约定合法，对双方具有法律上的拘束力。蔡建军应对租赁标的物负有权利瑕疵担保义务，其应依与侯迅的租赁合同及时支付租金，以保证姚敏对租赁标的物如合同约定正常使用。在三方就姚敏能否转租问题未能协商一致时，蔡建军未支付应付的租金，导致侯迅起诉要求解除合同，故蔡建军未完全尽到权利瑕疵担保责任，对案涉租赁合同的履行形成僵局负有一定责任。姚敏没有证据证明其尽到了上文所述注意义务而签订次承租合同，应对蔡建军未尽到权利瑕疵担保责任带来的风险理应预见到。加之，案涉租赁合同履行形成僵局与姚敏在使用租赁房屋3年时拟再次转租有关，故姚敏亦负有一定责任。就蔡建军的停电行为是否构成根本违约而言。本院认为，姚敏使用租赁房屋3年期间，双方无争议。之后，姚敏提出转租案涉房屋，蔡建军亦同意，但因未得到侯迅的同意，遂转租不得。此时，蔡、姚二人应继续履行次承租合同，但姚敏未支付已逾期月余的租金，蔡建军遂于2018年5月27日采取停电的行为。姚敏拖欠租金月余虽构成违约，但违约情形显著轻微，蔡建军采取停电的行为不妥，违反了债权人的催告义务。之后，姚敏仍未支付租金，蔡建军亦未供电，致次承租合同的履行形成僵局，双方均有责任。在侯迅不同意姚敏转租的情况下，蔡建军未向侯迅履行支付租金的义务，姚敏亦未依《最高人民法院关于审理城镇营业用房租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定，向侯迅直接给付租金，姚敏亦未向蔡建军支付租金，该事实意味着蔡建军与姚敏均以自己的行为表明不再履行次承租合同，故双方均负有责任。二、姚敏未给付租金的行为是否构成违约，案涉房屋租赁合同能否解除，姚敏应否给付蔡建军租金，蔡建军应否赔偿姚敏的装饰装修损失，赔偿数额如何确定就姚敏未给付租金的行为是否构成违约，案涉房屋租赁合同能否解除而言。本院认为，合同法第九十四条第四项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。该款规定了当事人一方比较重大的违约行为导致严重的违约后果“致使不能实现合同目的”而引起的法定解除，即当事人一方违反合同中重要的根本性条款规定的义务将构成根本违约，从而法律赋予债权人解除合同的权利。该项中“其他违约行为”是指履行不能、拒绝履行和履行不当。依据该款规定之精神，如上文所述之理，姚敏自侯迅不同意其转租之后仍未支付租金给蔡建军的行为已构成违约，姚敏在次承租合同的履行出现僵局时，依其所负支付租金的主合同义务考量，姚敏违约在先，故姚敏应先支付逾期租金以打破僵局，但其未履行该义务。鉴于之后双方均以自己的行为表明不再继续履行合同，姚敏反诉主张解除合同的请求本院予以支持。就姚敏应否给付蔡建军租金而言。本院认为，合同法第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，鉴于姚敏既不继续履行支付租金的义务，亦未向蔡建军返还租赁房屋，故其仍应承担部分租金。蔡建军明知姚敏未经营，却未主张姚敏返还租赁房屋，特别是无论姚敏经营与否，或是否履行给付租金的义务，均不是蔡建军向侯迅履约的条件，故其对所诉租金损失应承担主要责任。本院酌定就2018年4月20日至2019年6月3日产生的租金484,800元，蔡建军承担70%的损失，姚敏承担30%的责任,即姚敏给付蔡建军租金145,440元。就蔡建军应否赔偿姚敏的装饰装修损失，赔偿数额如何确定而言。本院认为，在姚敏与蔡建军缔约时，不主动征得侯迅同意，亦未与侯迅沟通，冒然签订案涉租赁合同并履行其相应义务，表明姚敏就涉案房屋能否满足其使用目的未尽到谨慎的注意义务,且姚敏在次承租合同履行期间提出转租的事实，亦表明其不愿继续支付租金于蔡建军，对导致案涉租赁合同的履行亦陷入僵局负有责任，故其应自负50%的责任，姚敏的装饰装修费用为300,000元，按租赁期限5年折旧，实际使用租赁房屋3年，故装修残值为120,000元，姚敏自负60,000元损失，蔡建军赔偿60,000元；姚敏实付转让费280,000元，剩余租期的转让费为112,000元，姚敏自负56,000元，蔡建军赔偿56,000元。蔡建军向姚敏赔偿装修及转让费损失总计116,000元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十二条、第二百二十八条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三项之规定，判决如下：一、依法解除蔡建军与姚敏签订的《房屋租赁合同》；二、姚敏于判决生效后10日内给付蔡建军租金145,440元；三、蔡建军于判决生效后10日内赔偿姚敏损失116,000元；以上第二、三项当事人互负义务折抵后，姚敏给付蔡建军29,440元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8590元，蔡建军负担6013元，姚敏负担2577元(于判决生效后10日内付清蔡建军);反诉费4250元,姚敏负担2125元,蔡建军负担2125元(于判决生效后10日内付清姚敏)。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。在上诉期满七日内未缴纳的，按照自动撤回上诉处理。审 判 长  李春彦人民陪审员  李慧琴人民陪审员  张西洲二〇二〇年六月十六日书 记 员  徐 萍