四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终1022号 上诉人（原审原告）：成都市征地事务中心，住所：成都市青羊区光华村家园路3号。 法定代表人：于琦，主任。 委托诉讼代理人：李楷，北京观韬（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨奉明，北京观韬（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李海，男，1978年3月14日出生，汉族，住成都市青羊区。 上诉人成都市征地事务中心（以下简称征地中心）因与被上诉人张纪仙房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初9383号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。2020年4月24日，张纪仙死亡，本院依法变更其继承人李海为本案被上诉人。本案现已审理终结。 征地中心上诉请求：一、依法改判一审法院作出的判决，改判张纪仙向征地中心支付房屋使用费44527.6元，抵扣保证金后的剩余房屋使用费为14527.6元；二、判令本案诉讼费用由张纪仙承担。事实和理由：一审法院认定事实错误：1.张纪仙在《承诺书》中明确承诺，将以征地中心委托的评估机构对案涉房屋的市场评估价作为计算房屋使用费的标准，根据开元资产评估有限公司出具的《评估咨询报告》（开元评咨字[2019]005号）显示，案涉房屋月租金市场评估价为8563元/月。结合张纪仙在《承诺书》所作承诺，其即应以该价格标准支付房屋占用费。2.案涉房屋使用费的面积应当以房屋实际面积进行计算。《房屋租赁合同》虽然约定案涉房屋面积为54.9㎡，但该面积为合同签署时征地中心自行测量确定的面积，并非房屋的实际面积。案涉房屋占用费是在合同到期且征地中心明确要求张纪仙搬离房屋后所产生的占用费，因此实际占用房屋的面积不应当适用合同约定的面积，而应当按照张纪仙实际占用房屋面积进行计算。另外，《承诺书》为张纪仙向征地中心单方出具的承诺，即使《承诺书》中未涉及到面积问题，也不表明征地中心认可按照合同约定的面积计算房屋占用费。3.房屋面积已由具备资质的机构进行测量鉴定，评估报告所载面积即为案涉房屋的实际面积，具备相应的法律效力。基于上述理由，一审法院对房屋使用费的计算标准属于认定事实错误，请求依法改判。 李海答辩称，房屋面积应当按照54.9㎡计算。《承诺书》上的评估价是空白的，一直到2019年4月24日挂牌了才交钱，征地中心有权利涨租，但我方也有知情权，也有是否继续租房的选择权。除一审品迭的3万元保证金外还有5000元保证金，合同到期后应予退还。一审计算的实际占用期有误，应当计算至2019年6月5日而不是6月6日。 征地中心向一审法院提出诉讼请求：1.判令张纪仙支付商铺使用费44527.6元；2.判令张纪仙承担本案全部诉讼费用。 一审法院查明事实：2015年8月5日，征地中心（甲方）与张纪仙（乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：甲方将位于成都市的房屋，使用面积54.9平方米出租给乙方，作为营业用。租赁期限：2015年8月1日起至2018年7月31日，每平方米40元，月租金2196元；合同期内，双方不得随意解除合同，甲方如因政策变化原因需要终止合同，须提前一个月书面通知乙方，并免收该月租金。 2018年12月28日，张纪仙向征地中心出具一份《承诺书》，载明：本人根据自身意愿，选择参与贵中心按照上级主管审批同意的方案组织的房屋公开确定承租人的相关竞价程序，本人选择不参与竞价程序的，愿意配合贵中心组织的房屋公开确认承租人的相关竞价程序。本人未依法取得承租权的，于相关程序确定与新承租人签订租赁合同后3日内，清空腾退所涉房屋交还贵中心，并缴清房屋涉及的水、电等使用费；为保证本承诺书的有效履行，本人在向贵中心出具本承诺书之日起2日内，向贵中心支付保证金3万元；本人承诺，按照贵中心选定的评估机构出具的评估报告确定的评估价格作为依据，向贵中心支付2019年1月1日起自房屋交还贵中心之日止的房屋使用费。同日，张纪仙向征地中心交纳了30000元保证金。 2019年1月开元资产评估有限公司受征地中心委托就草堂北路、牧电路房屋租金市场价值出具《评估咨询报告摘要》，其中载明草堂北路16号附4号、5号房屋面积共71.36平方米，租金单价120元/平方米/月。 2019年6月6日，张纪仙将成都市房屋腾退给征地中心。 一审审理中，征地中心同意在其主张的房屋使用费中抵扣张纪仙向其交纳的保证金30000元，另有5000元因张纪仙未提交证据证明，征地中心无法确认该事实的真实性。 一审法院认为，征地中心与张纪仙签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上述《房屋租赁合同》履行期限届满后，张纪仙继续使用案涉房屋，并向征地中心出具《承诺书》，该《承诺书》是张纪仙的真实意思表示，内容合法有效，张纪仙主张《承诺书》系迫于无奈下签订应为无效，但签订《承诺书》并非系受胁迫，也未提交证据证明该《承诺书》应属无效的其他理由，故一审法院对其该抗辩意见不予支持。根据《承诺书》的约定，张纪仙未取得承租权，应清空腾退所涉房屋交还征地中心并支付自2019年1月1日起自房屋交还之日止（2019年6月6日）期间的房屋使用费。关于房屋使用费的计算标准，《承诺书》中约定应按选定的评估机构出具的评估报告确定的评估价格作为依据，对此张纪仙抗辩租金评估价格过高，一审法院认为，张纪仙仅抗辩评估价格过高，但其自身也不能提出合理的租金单价及评估依据的标准，且从评估报告载明的租金标准来看，也与当前市场价格相符合，同时其也未提交证据证明评估程序违法，故张纪仙的抗辩理由不能成立，其应按《承诺书》约定的租金标准及评估价格向征地中心支付房屋占用使用费。关于面积，因《承诺书》约定以评估机构确定的评估价格作为依据，而开元资产评估有限公司出具的报告针对的是租金市场价值而不包括面积，且房屋面积也未经房屋登记部门予以登记确认，故房屋使用费的面积标准仍应按之前双方签订的《房屋租赁合同》约定的54.9平方米进行计算，故2019年1月至5月租金为：每月租金6588元*5=32940元，2019年6月1日至6日的租金为1317.6元，故张纪仙使用案涉房屋期间的使用费应为34257.6元。征地中心同意将张纪仙向其交纳的保证金30000元予以抵扣，故扣除上述费用，张纪仙还应向征地中心支付4257.6元。 综上，一审法院对征地中心的诉讼请求予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十七条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、张纪仙于判决发生法律效力之日起十日内向征地中心支付房屋使用费4257.6元；二、驳回征地中心的其余诉讼请求。若未按照判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取382元，由征地中心承担332元，张纪仙承担50元。 二审中，征地中心提交了《优先承租权人确认及承诺函》，该函载明张纪仙确认其承租的案涉房屋面积为71.36平方米，拟证明张纪仙在房屋招标前还未腾退案涉房屋及案涉房屋面积经张纪仙重新确认。李海质证称，虽然签署字迹与张纪仙字迹很相似，但其并未签署过该份承诺函，但又表示不申请鉴定。张纪仙提交了两份证据，1.《房屋租赁合同》及一张5000元的收据，拟证明其向征地中心交纳的保证金应当在合同到期后予以退还。2.《关于草堂北路出租商铺收回通知》，证明其未搬离的原因是得到征地中心的同意，允许将租期延至2018年12月31日。征地中心对张纪仙提交的证据发表质证意见称，对真实性予以确认，因5000元收据的形成时间在一审前，不属于新证据，且张纪仙也未提起上诉，故退还5000元保证金不属于本案二审审理范围。对于征地中心发出的通知，因为考虑到合同解除后，张纪仙寻找房屋需要时间，才同意将租期延至2018年12月31日，但在此之后双方的租赁关系已经不存在。张纪仙于2019年6月6日才腾退房屋，该通知恰好说明了征地中心在房屋租赁合同关系终止前就要求张纪仙进行腾退，表明了不再续约的意思表示。 本院认证认为，《优先承租权人确认及承诺函》李海虽然未确认真实性，但其未申请对张纪仙的笔迹进行鉴定，故本院认可该证据真实性，对该证据予以采信。对张纪仙提交的收据及《关于草堂北路出租商铺收回通知》真实性亦予以确认，对证明力和关联性将综合认定。 本院审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认 本院认为，征地中心与张纪仙签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，属合法有效。因合同租期届满，故张纪仙有义务及时向征地中心腾退房屋。本案二审争议焦点为：租赁期届满后张纪仙的房屋使用费计算面积及5000元保证金是否应予抵扣。 本院认为，根据二审中征地中心提交的《优先承租权人确认及承诺函》，张纪仙已经重新确认了其承租房屋面积为71.36平方米，故从2019年1月1日至6月6日期间的占用费应按照71.36平方米计算，因此，李海应支付的使用费为每月8563.2元，2019年1-5月使用费为42816元，6月1日至6日使用费为1712.6元，合计44528.6元，征地中心自愿主张44527.6元系其对诉讼权利的处分，本院予以支持。张纪仙在一审中已经提出了其原支付了5000元保证金，虽然在一审未采纳该抗辩主张的情况下张纪仙未提出上诉，但其在二审中仍有权提出抗辩理由并举证，为减少当事人讼累，本院对该5000元保证金在本案中一并处理。因此，抵扣保证金35000元后，李海还应支付使用费9527.6元。 综上，上诉人征地中心的上诉请求部分成立。因当事人提交了新证据，导致二审认定事实发生部分变化，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初9383号民事判决第二项； 二、变更成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初9383号民事判决第一项为“李海于本判决生效之日起十日内向成都市征地事务中心支付房屋使用费9527.6元”； 三、驳回成都市征地事务中心的其他诉讼请求。 二审案件受理费764元，由李海负担500元，成都市征地事务中心负担264元。 本判决为终审判决。 审判长 赵 韬 审判员 廖 方 审判员 袁晟翔 二〇二〇年六月十日 书记员 王小禹