吉林省镇赉县人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0821民初226号原告：冷某，男，1971年6月15日出生，汉族，警察，现住镇赉县。委托诉讼代理人：武某，吉林高军律师事务所律师。被告：吉林省润达房地产开发有限公司。住所地德惠市东新华街309号。法定代表人：李某，该公司经理。被告：于某，男，1967年10月3日出生，汉族，个体，现住镇赉县。原告冷某与被告吉林省润达房地产开发有限公司（以下简称润达公司）、于某商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告冷某及委托诉讼代理人武某、被告润达公司法定代表人李某、被告于某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冷某向本院提出诉讼请求：请求贵院判令二被告为原告办理产权登记手续，并给付自2017年4月24日起以346276元为基数按月利率1％计算的利息直至办理完毕产权登记手续时止。事实和理由：被告于某挂靠被告润达公司开发了镇赉县惠民家苑小区，原告于2017年1月14日与被告润达公司在镇赉县惠民家苑售楼处签订《商品房买卖合同》，购买了位于××镇，面积为123.67平方米，并支付房款346276元。支付方式为现金100000元并用砖票顶抵剩余房款。二被告将房屋交付给原告，原告实际占有使用了该房屋，原告因房屋没有办理房屋产权登记手续多次找二被告，二被告以各种借口推托，后被告于某在2019年4月22日承诺原告2019年6月15日前为原告办理完毕房屋过户手续，否则自2017年1月14日起给付利息，利息的标准为月息1分，后二被告均没有为原告办理房屋产权手续。原告为维护其合法权益，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定，请求贵院判令二被告为原告办理产权登记手续并自2017年4月24日起以346276元为基数按月利率1％计算利息直至办理完毕产权登记手续时止，望能维护。润达公司辩称，我公司从未收到原告的购楼款，也未与原告签订任何合同，请求驳回原告的诉讼请求。于某辩称，我也没收到原告的钱，原告给了王晓泽100000元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对于冷某提供的惠民家苑小区售楼合同及收据，该两份证据由于某作为楼房出售方为冷某出具，虽公章为于某私刻，但不能否认合同内容的真实性，本院对该证据予以采信；2.对于冷某出具的协议书，于某否认是其出具，但未提供证据证明其主张，本院对该证据予以采信；3.对于于某提供的通话录音，无法确认其真实性，本院对该证据不予采信。本院确认如下本案事实：2012年，李兴成在冷某处借款本金195000元，约定月息1.5分，于2017年为冷某出具240000余元的借据。后于某购买李兴成的砖厂，李兴成将该笔债务转移给于某，于某为冷某出具24万元余元的欠条。于某与冷某协商用于某开发的惠民家苑小区的楼房抵顶欠款，冷某给付于某房屋差价款100000元。2017年1月14日，冷某向于某交付100000元，于某与冷某签订《惠民家苑小区售楼合同》，于某为冷某出具346276元的收据，售楼合同和收据上加盖润达公司的公章，并于当日交付房屋。2019年4月22日，冷某与于某签订《协议书》，约定惠民家苑小区1号楼7单元502室，2019年6月15日前办理房屋手续，如果不能办理房屋手续，于某给冷某346276元售楼款的利息，按月息1分计算，起息按2017年1月14日买楼时间算起。2019年4月27日，于某向德惠市公安局治安大队提交的情况说明中自认其私刻与润达公司的内部往来公章为冷某出具售楼合同和收据。对于于某私刻与润达公司内部往来公章一事，润达公司已向德惠市公安局报案。本院认为，于某通过债务转移的方式取得李兴成对冷某的债务，而冷某以向于某支付房屋差价的方式与于某签订《惠民家苑小区售楼合同》，取得惠民家苑小区1号楼7单元502室（建筑面积123.67平方米）的房屋，房屋价款346276元。该借款已通过冷某向于某补交房屋差价款的方式转化为买卖合同关系。于某抗辩未收到10万元，冷某强行入住该房屋，但于某未提供证据证明其抗辩内容。虽润达公司辩称没有与冷某签订合同，也没有收到房款，但售楼合同上的公章为于某加盖，于某在公安局出具的情况说明中认可私刻润达公司与其内部往来公章为冷某出具合同，而于某挂靠润达公司对外以润达公司的名义出售房屋，对于于某私刻公章的行为，冷某并不知情，润达公司亦不能以其与于某的内部约定来对抗冷某，故本院对润达公司及于某的抗辩不予支持。结合本案冷某已管理使用涉案房屋等实际情况，合同上的公章虽是于某私刻，润达公司不知情，但是于某挂靠润达公司，润达公司对于某以其名义对外销售惠民家苑小区的楼房是认可的。于某与冷某签订售楼合同的行为，系代表润达公司的行为。于某对外出售房屋的行为，对润达公司当然发生法律效力。于某和冷某之间的借款关系通过补交房屋差价款的方式已经转化为有效的房屋买卖合同关系。《城市房地产开发经营管理条例》（２０１８年）第三十二条规定“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。据此规定，润达公司应当依法与冷某重新签订规范的商品房买卖合同，并协助办理房屋不动产登记手续，于某作为实际开发人，亦应承担协助办理不动产登记手续的责任。关于冷某要求润达公司和于某给付逾期办理产权登记的违约金的请求，双方在售楼合同中虽约定由润达公司办理房屋产权，但是并没有对逾期办理产权的违约责任进行约定。冷某与于某另行签订协议书，约定2019年6月15日前办理涉案楼房的登记手续，如不能按期办理，于某自2017年1月14日起以346276元为基数按月息1分支付利息。该约定视为于某和冷某对逾期办理房屋产权登记的重新约定，但该协议书没有加盖润达公司的任何公章，润达公司予以否认，视为于某个人与冷某的约定，以约定利息的方式弥补逾期办理房屋登记的违约金。虽于某抗辩协议书并非本人签字按押，申请对笔迹进行鉴定，但并未向本院提交书面鉴定申请，或提交证据予以证明，本院对其抗辩不予支持。故于某应向冷某支付逾期办理房屋登记的违约金。润达公司不承担给付逾期办理房屋登记的违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、吉林省润达房地产开发有限公司、于某于本判决生效后里协助冷某办理镇赉县惠民家苑小区1号楼7单元502室房屋不动产登记手续；二、于某于本判决生效后立即给付冷某逾期办理房屋登记的违约金（自2017年1月14日起以346276元为基数按月息1分支付利息至办理完房屋登记时止）；三、驳回冷某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由吉林省润达房地产开发有限公司、于某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。期满不上诉，则本判决生效，双方当事人必须履行，逾期不履行的，本院将依据对方当事人的申请强制执行，申请执行的期限为二年，逾期不申请的，本院将视为放弃权利。审判长 潘 博审判员 韩丽丽审判员 闫铭铭二〇二〇年六月二十九日书记员 朱晓雨