宁夏回族自治区永宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁0121民初1292号 原告：杨某，住址宁夏回族自治区西吉县。 委托诉讼代理人：王某，宁夏瀛智律师事务所律师。 被告：银川尚质房地产开发有限公司。 法定代表人：全某。 委托诉讼代理人：吴某，男，该公司法务部员工。 原告杨某与被告银川尚质房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨某的委托诉讼代理人王某，被告银川尚质房地产开发有限公司的委托诉讼代理人吴某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨某向本院提出诉讼请求：1、请求被告承担逾期交房违约金15322.90元(自2017年10月30日至2018年5月17日,388906元×0.02%×197天);2、请求依法判令被告支付原告逾期办理不动产权证书违约金27145.64元(从2019年5月16日暂计算至2020年4月30日,388906×0.02%×349天),并判令被告按原告已付购房款388906元按日万分之二支付至实际办理不动产权证书之日止;3、本案诉讼费用及其他相关费用由被告承担。事实和理由:2016年5月22日,原告与被告签订《商品房买卖合同》,合同约定原告购买被告开发建设的××区房屋,建筑面积142.42平方米,价款388906元,房款已付清。合同第十二条约定涉案房屋交付日期为2017年10月30日之前,逾期超过30日,买受人要求继续履行合同的,出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之贰的违约金。合同第二十条约定,因出卖人的原因,买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的,出卖人按日承担全部房价款万分之贰的违约金。被告于2018年5月17日才将房屋实际交付原告使用,并且时至今日,交房已逾365日，房产证仍迟迟未办,已构成严重违约。请求法院依法判决。 被告银川尚质房地产开发有限公司辩称，1.我公司于2017年12月28日将三沙源十五区（谊苑三区）进行了集中交房，并于2017年12月20日在银川晚报刊登了三沙源十五区的交房公告；2.自我公司向原告交房之日，原告已拿到房屋钥匙并接收房屋，且进行了装修，应视为原告对我公司交付房屋的认可。根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定“对房屋的转移占有视为房屋的交付使用”，故被告不应承担自2017年12月29日之后的逾期交房责任；3.原告主张的按每日万分之二计算逾期办证违约金过高，我公司请求法院根据违约金补偿性为主，惩罚性为辅的性质，予以调低违约金至每日万分之0.5。 原告围绕其诉讼请求提交了以下证据：一、《商品房买卖合同（预售）》一份，证明2016年5月22日，原被告签订该合同，约定原告购买被告开发建设的涉案房屋，合同约定2017年10月30日前交付房屋。合同第十二条约定，逾期交付，由出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金，合同第二十条约定，被告应于房屋交付之日起365日内给原告办理房屋所有权证书，逾期办理，应自逾期之日起每日按万分之二向原告支付违约金。被告于2018年5月17日向原告交付涉案房屋，至今未办理不动产权登记手续；二、宁夏增值税普通发票一张、收据二张，证明原告向被告支付了全部购房款390326元，2018年5月17日原告向被告缴纳了物业储备金5717.6元，契税5576.09元，抵押产权登记费80元，不动产权登记费80元、代办服务费200元的事实。被告提交了以下证据：一、银川晚报照片打印件一份，证明被告于2017年12月20日在银川晚报刊登了三沙源十五区（谊苑三区）的交房公告；二、本院（2019）宁0121民初4581号民事判决书（复印件）一份，证明被告于2017年12月28日刊登交房通知的情况属实。 经本院组织当事人进行质证，被告对原告提交的证据一的三性没有异议，对证明目的有异议，认为被告于2017年12月22日向业主通知了交房时间和地点，并于2017年12月20日在银川晚报刊登了三沙源十五区的交房公告；对证据二的三性及证明目的均无异议。原告对被告提交的证据一的三性不认可，认为谊苑三区与涉案房屋无法对应，涉案房屋在2018年5月17日向原告交付时是临水临电，不满足交付使用条件；对证据二的三性及证明目的均不认可，认为判决书系复印件，无法核实其真实性，并且判决书第四页认定2018年4月另案原告在领取房屋钥匙时，涉案房屋没有竣工验收，也不具备交房条件。 经本院审查认为，原告提交的上述证据，来源合法，内容真实，与本案具有关联性，本院予以确认。被告提交的上述证据，原告对其三性均不认可，被告提交的证据均为打印件或复印件，被告又没有提交其他证据证明被告于2017年12月20日按照合同约定书面通知原告交付房屋，也没有提交原告接收房屋的证据，所以，对被告提交的证据，本院不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年5月22日,原告与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》及其附件,合同约定的主要内容为：原告购买被告开发的的位××县房屋,建筑面积142.42平方米，房屋总价为388906元,付款方式为原告在签订本合同前已经支付定金2万元，定金于签订合同时抵作房价款，在2016年5月22日前支付首期房价款118906元，剩余房款27万元由原告向贷款机构申请贷款支付；商品房交付时应当符合合同第九条和第十条约定的交付使用条件；该商品房达到合同第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前30日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书书面送达买受人，买受人未收到交付的通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付地点；交付房屋时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理；办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件；查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人的原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照补充协议处理；出卖人应当在2017年10月30日前向买受人交付该商品房；出卖人逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同的通知送达之日起15日内退还买受人已付全部购房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照X%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之贰的违约金；出卖人应当自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人；双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；合同第二十条第（二）项约定“因出卖人的原因，造成买受人不能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同的通知送达之日起15日内退还买受人已付全部购房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照X%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应该完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之贰的违约金。”《商品房买卖合同（预售）》签订后，原告按照合同约定缴纳了全部购房款。被告于2017年12月22日给原告出具390326元购房款发票（按照建筑面积142.94平方米计算）。2017年10月30日合同约定的交房日期到期后，被告没有向原告交付房屋。原告于2018年5月17日给被告缴纳了房屋产权及抵押登记委托代办服务费200元、产权登记费80元、抵押登记费80元、契税5576.09元、物业维修基金5717.6元。被告于2018年5月17日向原告交付了涉案房屋。但是，被告没有按照合同约定给原告办理涉案房屋的不动产权证书。后经原告与被告协商无果,原告向本院起诉。 本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同（预售）》符合法律规定，是有效合同，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。原告按照合同约定将购房款给被告全部交清，并将涉案房屋的产权及抵押登记委托代办服务费、契税、物业维修基金、产权登记费、抵押登记费等税费交给被告。但是，被告没有按照合同约定的交房期限给原告交付涉案房屋，也没有按照合同约定为原告办理涉案房屋的不动产权证书。被告的行为已经构成违约，应当承担违约责任。原告要求被告承担逾期交房违约金15322.90元(自2017年10月30日至2018年5月17日,388906元×0.02%×197天)的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。原告要求被告支付逾期办理不动产权证书的违约金27145.64元(以388906元为基数，按照每日万分之二计算，自2019年5月16日暂算至2020年4月30日，计算349天),违约金要求计算至实际办理不动产权证书之日止的诉讼请求，因涉案房屋是2018年5月17日交付，按照商品房买卖合同第二十条第二款约定，被告为原告办理不动产权证的期限应当从2018年5月18日起计算365日止，从该期限届满的次日起开始计算被告应当承担的违约金，即从2019年5月19日开始计算被告逾期办理不动产权证的违约金，截止到2020年4月30日，计算347天。原告要求计算违约金的开始日期不符合商品房买卖合同约定，本院不予支持；原告要求按照购房总价款388906元每日万分之二的标准计算违约金，符合本案事实和法律规定，本院予以支持。被告应当承担的逾期办理房产证违约金为26990.08元（388906元×每日万分之二×347天）。原告多要求被告承担的违约金，本院不予支持。原告要求被告支付逾期办理房产证违约金至实际办理不动产权证书之日止的诉讼请求，因涉案房屋现在还不具备办理房产证的条件，办理房产证的具体时间也无法确定，所以，原告的该项诉讼请求没有事实依据，本院不予支持。被告提出原告要求按每日万分之二计算逾期办证违约金过高，请求将逾期办证违约金的计算标准调整至每日万分之0.5的主张，因被告没有提交因逾期办理不动产权证给原告造成实际损失的证据，同时，被告的主张也不符合合同约定和法律规定。所以，对被告的上述主张，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项规定，判决如下： 一、被告银川尚质房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨某支付逾期交房违约金15322.90元； 二、被告银川尚质房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨某支付逾期办理不动产权证违约金26990.08元； 三、驳回原告杨某的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费862元，减半收取计431元，由被告银川尚质房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审判员  安金虎 二〇二〇年六月四日 书记员  张静文 附：本判决所适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。