重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终3289号上诉人（原审被告）：刘实生，男，汉族，1978年9月6日出生，住重庆市开州区。被上诉人（原审原告）：周新艳，女，汉族，1994年5月2日出生，住址武汉市洪山区。委托诉讼代理人：张莲，重庆新源律师事务所律师。原审被告：彭兴权，男，汉族，1964年1月10日出生，住址重庆市开州区。原审被告：吴小伟，男，汉族，1974年8月29日出生，住重庆市开州区。上诉人刘实生因与被上诉人周新艳及原审被告彭兴权、吴小伟房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初5465号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭，于2020年5月21日进行了询问。上诉人刘实生，被上诉人周新艳的委托诉讼代理人张莲，原审被告彭兴权、吴小伟到庭参加了询问。本案现已审理终结。刘实生上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回周新艳的诉讼请求；2．诉讼费由周新艳承担。事实和理由：周新艳已将案涉房屋出租给吴小伟并收取了吴小伟的租金，上诉人已按照周新艳的要求将案涉房屋交付给吴小伟，因此上诉人和周新艳之间的房屋租赁合同已经解除，也无履行的可能，一审认定该合同未解除系事实认定错误。周新艳辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法判决。上诉人主张案涉房屋由吴小伟承租没有依据。彭兴权述称，周新艳在电话中同意将案涉房屋租给吴小伟，之后也是吴小伟支付的租金。吴小伟述称，其和刘实生没有租赁关系，其与周新艳协商的是三个月支付一次租金，2018年11月的时候给周新艳说不租了，但其一直没有来拿钥匙，即使欠付租金也只欠一个季度。周新艳向一审法院起诉请求：1．判决被告支付原告2018年3月23日至2019年3月22日的租金以及2019年3月23日至2019年6月22日的租金（即房屋占有使用费），合计50400元（15个月×3360元/月）；2．判决被告支付原告违约金1万元；3．本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年3月28日，原告周新艳与被告刘实生、彭兴权签订房屋租赁合同，约定原告将自己所有的位于重庆黄金堡生活家8-1的房屋租赁给被告刘实生、彭兴权作为办公使用，租赁期限为2年，自2017年3月23日至2019年3月22日止，租金为每月3200元，每半年缴纳一次，先缴后租，第二年租金每月递增百分之五。同时约定，任何一方违约应向守约方支付违约金1万元。当日，被告彭兴权向原告支付半年房租19200元及保证金3200元。庭审中，原告陈述，被告彭兴权、刘实生、吴小伟三人系合伙关系，合同签订后被告彭兴权交了半年租金，后来吴小伟又交了半年租金，后面就没有人交房租了，案涉房屋于2019年7月1日交还给原告；被告彭兴权陈述，不认可自己与刘实生、吴小伟三人系合伙关系，只与刘实生实合伙关系，与吴小伟不是合伙关系，只是认识吴小伟。被告彭兴权陈述，我们的合同已经解除，我于2017年8月份打电话说不租了，有个叫吴小伟的愿意续租，后边就是吴小伟在租赁；原告陈述，彭兴权没有给原告打电话说不租了。本案诉讼中，原告向一审法院提交情况说明，主张其诉讼请求中所称2019年3月23日至2019年6月22日的“租金”实质系指该期间房屋占有使用费。一审法院认为，原告周新艳与被告彭兴权、刘实生于2017年3月28日签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行义务。原告周新艳将案涉房屋依约出租给被告彭兴权、刘实生后，被告彭兴权、刘实生应依约向原告支付租金，被告彭兴权仅举示了向原告支付半年房租的证据，其主张双方房屋租赁合同在其后已经解除，但是没有举示任何证据证明其主张，应当承担不利后果。由于被告彭兴权、刘实生未举示证据证明其已经向原告支付2018年3月23日至2019年3月22日的租金，应当承担不利后果，原告向被告彭兴权、刘实生主张该期间租金，具有事实和法律依据，一审法院依法予以支持。原告主张被告彭兴权、刘实生、吴小伟三人系合伙关系，被告对此不予认可，原告未举示有效证据证明其与吴小伟之间存在房屋租赁关系，亦未举示任何证据证明三被告系合伙关系，故原告向被告吴小伟主张租金支付义务及违约责任，没有事实和法律依据，一审法院依法不予支持。根据原告周新艳与被告彭兴权、刘实生签订的房屋租赁合同，案涉房屋在2018年3月23日至2019年3月22日期间，每月租赁为3360元（3200元＋3200元×5%），因此被告彭兴权、刘实生应向原告支付该期间租金共计40320元（3360元/月×12个月）。关于2019年3月23日至2019年6月22日期间房屋占有使用费。参照《最高人民法院＜关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第五条之规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，2019年3月22日，案涉房屋租期已满，被告彭兴权、刘实生作为案涉房屋承租人，未举示任何证据证明其已将案涉房屋依法及时返还给原告，应当承担不利后果，原告主张案涉房屋于2019年7月1日交还给原告，并主张2019年3月23日至2019年6月22日期间房屋占有使用费，具有事实和法律依据，一审法院依法予以支持。因此，被告彭兴权、刘实生应向原告支付2019年3月23日至2019年6月22日期间房屋占有使用费共计10080元（3360元/月×3个月）。关于违约金。根据双方房屋租赁合同约定，任何一方违约应向守约方支付违约金1万元，本案中被告彭兴权、刘实生迟延支付租金的行为已构成违约。因此，被告彭兴权、刘实生应向原告支付违约金10000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十五条、《最高人民法院＜关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、被告彭兴权、刘实生于本判决生效之日起七日内支付原告周新艳2018年3月23日至2019年3月22日期间租金40320元及2019年3月23日至2019年6月22日期间房屋占有使用费10080元；二、被告彭兴权、刘实生于本判决生效之日起七日内支付原告周新艳违约金10000元；三、驳回原告周新艳其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费1310元，由被告彭兴权、刘实生负担。二审中，双方当事人没有提交新证据。二审查明：二审中周新艳自认在房屋出租的整个期间，收到刘实生支付的租金19200元，收到吴小伟支付租金24500元。现彭兴权、刘实生尚欠租金35020元。二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。案涉《房屋租赁合同》签订后，双方均已按合同约定部分履行了自己的权利义务，周新艳将房屋交给彭兴权、刘实生租赁使用，彭兴权、刘实生亦按约定支付了半年租金。现刘实生主张2017年9月周新艳将案涉房屋出租给吴小伟，其已按照周新艳的要求将案涉房屋交付给吴小伟，但未提交其与周新艳协商一致的证据，即双方当事人并未就解除合同的问题协商一致，故即使将案涉房屋交付给吴小伟，也不能导致案涉《房屋租赁合同》的解除，案涉《房屋租赁合同》的相对人仍为彭兴权和刘实生，其关于案涉《房屋租赁合同》已解除的上诉理由不能成立。二审中周新艳自认收到案涉房屋租金共计43700元，彭兴权、刘实生还应支付2018年3月23日至2019年3月23日期间租金35020元。因一审中彭兴权抗辩称其已交纳保证金3200元，案涉《房屋租赁合同》约定合同到期后退还保证金，故对该抗辩理应予以采纳，本案中可将该保证金抵扣租金，抵扣后彭兴权、刘实生还应向周新艳支付租金31820元。一审法院关于违约金的评判，本院予以支持。综上所述，因二审事实发生变化，故对一审判决结果予以变更。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初5465号民事判决第二项；二、撤销重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初5465号民事判决第三项；三、变更重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初5465号民事判决第一项为“被告彭兴权、刘实生于本判决生效之日起七日内支付原告周新艳2018年3月23日至2019年3月22日期间租金31820元及2019年3月23日至2019年6月22日期间房屋占有使用费10080元”；四、驳回周新艳其他诉讼请求。一审案件受理费1310元，由彭兴权、刘实生负担1110元，由周新艳负担200元。二审案件受理费1310元，由彭兴权、刘实生负担1110元，由周新艳负担200元。本判决为终审判决。审 判 长 李盛刚审 判 员 张欲晓审 判 员 唐 松二〇二〇年六月十九日法官助理 张晓亮书 记 员 李 莉