上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初19258号原告：上海绿地澜湾置业有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：徐荣璞，执行董事。委托诉讼代理人：洪维争，北京大成(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：王翔，北京大成(上海)律师事务所律师。被告：黄人杰，男，1970年2月25日生，汉族，住上海市徐汇区。原告上海绿地澜湾置业有限公司(以下简称“绿地公司”)与被告黄人杰商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月14日立案后，依法适用简易程序于2019年12月23日公开开庭进行审理。原告绿地公司的委托诉讼代理人王翔、被告黄人杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告绿地公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签署的《上海市商品房预售合同》已经于2019年10月26日解除；2.判令被告向原告支付解约赔偿金204,000元；3.判令被告配合原告办理松江区新桥镇明兴路428弄《绿地岛语树雅苑》2号1层101室《上海市商品房预售合同》网签登记备案注销手续；4.判令被告向原告支付逾期办理《上海市商品房预售合同》注销手续的违约金(以6,800,000元为基数，自2019年11月6日起至完成网签登记备案注销手续之日止，按每日万分之五的标准计算，暂算至2019年11月30日为81,600元)。事实与理由：原告与被告于2011年8月20日签订一份《上海市商品房预售合同》，约定被告向原告购买位于上海市松江区新桥镇明兴路428弄《绿地岛语树雅苑》2号1层101室的房屋(以下简称“涉案房屋”)，房屋总价6,800,000元(不包括房屋全装修价格)。合同第七条约定，被告若未按本合同约定的时间付款，应当向原告支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之五计算，自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过90天后，原告有权解除合同。由于被告违约，2013年8月，原告诉至上海市松江区人民法院，请求判令被告支付购房余款580万元及相应的违约金。上海市松江区人民法院于2014年6月11日判决继续履行合同、被告支付违约金。被告不服一审判决于2014年7月上诉至上海市第一中级人民法院。上海市第一中级人民法院判决继续履行合同、被告支付违约金。原告于2015年4月2日向上海市松江区人民法院申请强制执行。由于被告已无履行合同的能力，故本次执行程序已经于2015年9月9日终结。另外，原告现发现被告已被列入失信名单并附有多条执行信息。原告认为，由于被告实际已无履约能力，合同无继续履行的可能，导致合同目的已无法实现。因此，原告于2019年10月25日向被告发出解除合同通知函，但被告并未向原告支付赔偿金并配合办理网签注销手续。故原告诉至法院，请求判如诉请。被告黄人杰辩称，不同意原告的诉请。1.被告没有收到原告的解除通知，不同意解除合同，被告是可以将涉案房屋拍卖的。2.该合同纠纷已经经过前案一审、二审，根据一事不再理的原则，原告属于重复起诉，法院应当不予受理。3.合同约定被告也有权解除合同，前案中，被告表示没有履行能力，明确提出了解除合同，但原告不同意解除，所以是原告自己放弃了解除合同。现在原告提出解除合同，超过了一年的合理期限。4.原告既要求解除合同，又要求支付违约金，有违公平原则，原告应该返还被告的已付房款。5.原告主张的违约金过高，请求法院调整。本院经审理认定事实如下：2011年8月20日，原告(甲方)与“黄人杰”(乙方)签订《上海市商品房预售合同》一份，约定被告向原告购买涉案房屋，总房价款(不包含房屋全装修价格)暂定为6,800,000元。合同第七条约定，乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之五计算，违约金自本合同的应付款期限的第二天起算至实际付款之日止，逾期超过90天后，甲方有权单方面解除本合同，乙方应当承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的3%，甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房款退还给乙方；如乙方已支付的房价款不足赔偿的，甲方有权追索；甲方如行使解除合同权的，应当书面通知乙方。合同附件一(付款方式和付款期限)约定，乙方应于2011年8月15日前支付甲方房款1,000,000元，于2011年9月15日前支付甲方房款1,040,000元，于2011年10月30日前付清余款4,760,000元。合同补充条款一第三条第五项约定，甲方根据本协议约定解除本协议的，乙方应自接到甲方解除通知之日起七个工作日内，根据上海市房地产交易中心有关规定，办理合同注销手续，如乙方逾期办理合同注销手续，应按照房屋总价每日万分之五向甲方支付违约金直至合同注销手续办理完毕。合同补充条款一第十六条约定，双方的联络方式以本合同所记载的电话、传真、通信地址为准，买卖双方保证对所提供资料的真实性负责，一方联络方式如有变更，应在变更后五天内以书面形式通知对方，涉及书面形式通知(挂号信投递)的，以寄出之日(邮戳为准)起3日视为送达，乙方拒收的仍视为送达，由乙方承担拒收的不利后果。合同另对其他相关事宜进行了约定。合同首部载明的黄人杰的住址为“龙华路XXX弄XXX号XXX室”。合同落款处有原告的公章以及“黄人杰”的签名。审理中，被告对于原、被告之间存在商品房买卖合同关系没有异议。2013年8月1日，绿地公司(作为原告、反诉被告)与黄人杰(作为被告、反诉原告)、王水红(作为被告)发生纠纷并诉至本院。本院于2014年6月11日作出(2013)松民三(民)初字第1849号民事判决书。该案经审理查明，涉案房屋的《上海市商品房预售合同》乙方落款处“黄人杰”的签字系王水红所写，二被告确认双方系夫妻关系。该案判决认为《上海市商品房预售合同》上被告黄人杰的签字系被告王水红代签，预售合同在原告与被告王水红之间成立并有效，双方均应按约履行，现合同约定的房款支付条件均已成就，被告王水红应当向原告支付剩余房款，并按约定支付违约金，被告王水红与被告黄人杰系夫妻关系，王水红个人所负债务，应当按夫妻共同债务处理，被告黄人杰未证明此系被告王水红的个人债务，故二被告应当承担共同的还款责任。该案判决如下：一、被告(反诉原告)黄人杰、被告王水红于本判决生效之日起十日内支付绿地公司购房余款5,800,000元；二、被告(反诉原告)黄人杰、被告王水红于本判决生效之日起十日内支付绿地公司逾期支付购房余款的违约金(以1,040,000元为本金，自2011年9月16日起计算；以4,760,000元为本金，自2011年10月31日起计算，均计算至实际付款之日止，按日万分之五的标准)；三、驳回被告(反诉原告)黄人杰的全部反诉请求。黄人杰、王水红不服一审提出上诉。上海市第一中级人民法院于2015年1月9日作出(2014)沪一中民二(民)终字第1870号民事判决书，认为黄人杰否认对王水红的购房行为知情且不予追认，并以此主张合同无效，因依据不足，本院不予采信；上诉人称其无履行能力要求解除合同，因合同中未就此情形赋予上诉人的合同解除权，在被上诉人要求继续履行合同的情况下，原审法院判令该份预售合同继续履行，并无不当。该案判决如下：一、维持上海市松江区人民法院(2013)松民三(民)初字第1849号民事判决书第一项；二、撤销上海市松江区人民法院(2013)松民三(民)初字第1849号民事判决书第二项、第三项；三、上诉人黄人杰、王水红于本判决生效之日起十日内支付绿地公司逾期支付购房余款的违约金(以1,040,000元为本金，自2011年9月16日起计算；以4,760,000元为本金，自2011年10月31日起计算，均至实际付款之日止，按日万分之五标准，以不超过已付款100万元为限)。该判决现已发生法律效力。上述判决作出后，原告向本院申请强制执行，本院于2015年9月9日作出(2015)松执字第2490号《执行裁定书》，认为本案中查控的被执行人财产暂不宜处置，且未查实其他财产线索，故本案属于终结本次执行程序的情形，并裁定如下：申请执行人绿地公司与被执行人黄人杰、王水红商品房预售合同纠纷一案的本次执行程序终结。2019年10月25日，原告按照《上海市商品房预售合同》中载明的被告地址“徐汇区龙华路XXX弄XXX号XXX室”向被告寄送了《解除合同通知函》，要求解除合同、支付违约金、办理网签备案注销手续等，该函件于2019年10月26日由“他人(家人)”代收。对此，被告坚称其没有收到该函件。期间，被告被列入失信被执行人名单。另查明，涉案房屋于2012年12月24日登记于原告名下，于2014年7月14日因(2014)徐民一(民)初字第6062号案件被上海市徐汇区人民法院预查封。审理中，双方均确认仅支付了房款1,000,000元；原告确认未将涉案房屋交付给被告，故本案中不主张返还房屋，并表示同意返还已付房款，但返还时间应在网签合同注销之后。以上事实，由上海市商品房预售合同、民事判决书、强制执行申请书、失信被执行人信息、执行裁定书、解除合同通知函、上海市不动产登记簿以及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，双方的争议焦点在于：一、本案是否违反“一事不再理”原则；二、原告是否有权解除合同；三、合同解除的后果应如何处理。关于争议焦点一。本院认为，首先，前诉中，王水红、黄人杰均为被告，而本案中，被告仅为黄人杰一人，故后诉与前诉的当事人不相同。其次，前诉中原告主张合同继续履行，被告支付购房余款，而本案中，原告主张解除合同，被告支付违约金，故后诉与前诉的诉请请求不相同。再次，原告在经过强制执行也无法获得购房余款的情况下行使合同解除权，并未在实质上否定前诉的裁判结果。最后，裁判发生法律效力后，发生新的事实，当事人再次提起诉讼的，人民法院应当依法受理。被告在前案判决生效后经法院强制执行仍未支付剩余房款，此系新发生的事实，现原告再次提起诉讼，本院依法应当受理。综上，本案的审理并未违反“一事不再理”原则。关于争议焦点二。虽然《上海市商品房预售合同》系王水红代被告所签，但被告对于原、被告之间基于《上海市商品房预售合同》而存在商品房买卖合同关系没有异议，此系被告对该代理行为的追认，被告即应按《上海市商品房预售合同》的约定履行自己的义务。被告未按照合同约定支付剩余房款，也未按照生效判决确定的时间支付剩余房款，甚至经法院强制执行仍未支付剩余房款，超过合同约定的时间逾期付款的事实一直持续至今长达近9年，现原告据此要求解除合同，于法有据，本院对此予以支持。至于合同解除时间，原告已经按照预售合同约定的被告的地址向被告寄送了解约通知，且该解约通知已于2019年10月26日由“家人”签收，故应视为解约通知已于该日送达被告，合同应于该日解除。被告辩称原告放弃解除合同，缺乏依据，本院不予支持。被告辩称原告行使合同解除权超过了合理期限，但被告并未提供证据证明被告对于原告行使合同解除权进行了催告，故对被告的辩称意见，本院不予支持。关于争议焦点三。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同既已解除，原告即应返还购房款，被告应配合原告办理网签合同登记备案注销手续，故对原告的相应诉请，本院予以支持。如前所述，合同解除的原因在于被告未按约支付房款，原告要求被告支付合同解除违约金、逾期办理网签合同注销手续违约金，符合合同的约定，本院对此予以支持。至于被告主张的违约金金额过高的问题，原告并未提供证据证明其因被告逾期配合办理网签合同备案注销手续而遭受的实际损失的大小，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定被告应付的逾期配合办理网签合同备案注销手续的违约金的标准为每日万分之一，且以不超过被告已付1,000,000元房款为限。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十五条、第九十六条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条、第二百四十八条之规定，判决如下：一、确认原告上海绿地澜湾置业有限公司与被告黄人杰之间关于上海市松江区新桥镇明兴路428弄《绿地岛语树雅苑》2号1层101室房屋的《上海市商品房预售合同》已经于2019年10月26日解除；二、被告黄人杰于本判决生效之日起十日内支付原告上海绿地澜湾置业有限公司支付合同解除违约金204,000元；三、被告黄人杰于本判决生效之日起十日内配合原告上海绿地澜湾置业有限公司办理上海市松江区新桥镇明兴路428弄《绿地岛语树雅苑》2号1层101室房屋的《上海市商品房预售合同》网签登记备案注销手续；四、被告黄人杰于本判决生效之日起十日内支付原告上海绿地澜湾置业有限公司逾期办理《上海市商品房预售合同》网签登记备案注销手续的违约金(以6,800,000元为基数，自2019年11月6日起至网签登记备案注销手续办理完毕之日止，按每日万分之一的标准计算，以不超过已付款1,000,000元为限)；五、原告上海绿地澜湾置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告黄人杰已付房款1,000,000元。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,584元，减半收取计2,792元，由被告黄人杰负担(于本判决生效后七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  梁峙涛二〇二〇年六月十九日书记员  黄思雨附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。……三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外。第二百四十八条裁判发生法律效力后，发生新的事实，当事人再次提起诉讼的，人民法院应当依法受理。