湖南省郴州市中级人民法院执 行 裁 定 书(2020)湘10执复117号复议申请人（异议人、被执行人）：广西富川万盛房地产开发有限公司。法定代表人：魏自力。委托诉讼代理人：李炎，湖南奋斗者律师事务所律师。申请执行人：林发文，男。委托诉讼代理人：李余粮，湖南郴华律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯源，湖南民浩律师事务所律师。被执行人：魏自力，男。复议申请人广西富川万盛房地产开发有限公司（以下简称万盛公司）不服湖南省郴州市北湖区人民法院（以下简称北湖区法院）（2020）湘1002执异71号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，本案现已审查终结。北湖区法院查明，（一）北湖区法院受理林发文与魏自力、万盛公司借款合同纠纷一案后，林发文在诉讼中申请财产保全，北湖区法院于2018年1月10日作出（2017）湘1002民初3874号民事裁定，向广西富川瑶族自治县不动产登记局送达《协助执行通知书》，查封万盛公司名下坐落于广西富川瑶族自治县富阳镇凤凰路39号（原化肥厂用地）的土地两宗（以下简称案涉土地），权证号为富国用（2013）第1327289和（2013）第1327446号，查封期限三年，从2018年1月10日至2021年1月9日止。（二）就林发文与魏自力、万盛公司借款合同纠纷一案，北湖区法院作出的（2017）湘1002民初3874号民事判决书生效后，魏自力、万盛公司未按判决履行义务，林发文向北湖区法院申请执行。北湖区法院于2019年5月6日作出执行裁定书，裁定冻结、划拨被执行人魏自力、万盛公司银行存款7,307,262.86元或查封、扣押其相应价值的财产。（三）2019年5月8日，北湖区法院执行机构召集林发文、万盛公司法定代表人魏自力问话，魏自力对北湖区法院依林发文申请查封案涉土地是知情的，表明个人没有其他个人财产，案涉土地有两宗共41.6亩，共用了4638万元进行摘牌，土地性质是商住用地，并表明打算分期还债，如还不了则启动拍卖程序。因被执行人魏自力、万盛公司未按承诺分期履行义务，北湖区法院遂依林发文申请启动案涉土地及地上附着物的评估程序。评估过程中，万盛公司提出异议，评估机构广西广证房地产土地资产评估有限公司于2019年10月21日对万盛公司提出的异议予以回复，认为本次评估结果客观、公正、合理。广西广证房地产土地资产评估有限公司于2019年11月5日作出（2019）估字第113083号《房地产估价报告》，评估案涉土地及地上附属建筑物的价值为39,528,300元。北湖区法院于2019年11月14日作出裁定：拍卖被执行人万盛公司名下的位于广西壮族自治区富川瑶族自治县富阳镇凤凰路东（原化肥厂用地）[证号：富国用（2013）第1327289号]，广西富川瑶族自治县富阳镇凤凰路39号（原化肥厂用地）[证号：富国用（2013）第1327446号]土地两宗及其地上附属建筑物。北湖区法院另查明，（一）魏自力、万盛公司案涉多起民事纠纷，酿成诉讼，包括但不限于：（2019）湘1002民初6926号、（2019）湘1002民初6910号、（2020）湘1002民初87号、（2020）湘1002民初1066号、（2020）湘1002民初893号、（2018）桂1123执419号、（2018）桂1123执592号、（2019）桂1123执368号、（2019）桂1123执381号、（2019）桂1123执429号、（2020）桂1123执189号、（2019）桂1123民初1137号（保全）、（2020）湘10执保11号（保全）等。（二）案涉土地于2013年7月25日取得富川瑶族自治县住房和城乡建设局颁发的建设用地规划许可证，证号为地字第（富规建）（2013）01073号，项目用地名称为凤凰家园，用地性质为居住用地，用地面积为27762.2平方米。（三）2020年3月27日，案涉土地已经淘宝网司法拍卖成交，截止本裁定下发时，尚未办理过户手续。万盛公司认为北湖区人民法院的查封、拍卖行为违法，请求依法撤销对案涉土地的查封和拍卖。北湖区法院认为，本案为执行行为异议。本案主要存在两个焦点问题，一是本案是否存在超标的查封，超标的拍卖的情形；二是评估程序是否合法。一、本案是否存在超标的查封，超标的拍卖的情形。北湖区法院执行万盛公司名下的案涉土地，以（2019）湘1002执713号（林发文作为申请执行人）对外发出财产保全、委托拍卖、协助执行法律文书，但在万盛公司实际涉北湖区法院及他院执行案件十余件，合计执行标的远超过案涉土地的评估价格的情况下，北湖区法院作为首查封法院依法处置并无不当。另外，就整体、查封拍卖执行方式的选择，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十八条之规定，拍卖的多项财产在使用上不可分，或分别拍卖可能严重减损其价值的，应当合并拍卖。万盛公司于2013年取得建设用地规划许可证，案涉土地统一规划和使用，具有不可分性。据此，异议人万盛公司认为超标的查封和超标的拍卖的理由均不能成立。二、评估程序是否违法。北湖区法院受理被执行人万盛公司系列执行案件后，依法责令被执行人在指定期限履行法律文书确定的义务。由于万盛公司逾期不履行，北湖区法院应当事人申请交有关单位评估、拍卖被查封的财产，符合法律规定。广西广证房地产土地资产评估有限公司系摇号产生的评估机构，严格依照法定程序开展评估工作，对万盛公司评估中的异议进行了书面回复，回应了异议人关注的问题。万盛公司异议称案涉土地上还包含土地平整、护坡、地下管网、道路、地面建筑物，未计价，拍卖行为不仅给异议人造成重大损失，也使在该土地上进行施工的施工人员造成巨大损失。北湖区法院认为，评估机构对土地使用权的价值评估以现状评估为主，包含土地现状及地上建筑物，评估报告中对土地价值和地上附着物价值进行了区分，异议人称土地平整、护坡、地下管网、道路等工程均是影响土地价格的因素应包含在评估价格之内。故，北湖区法院对异议人认为评估程序违法不予认可。综上所述，异议人万盛公司的异议不成立，应予驳回。北湖区法院依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十八条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，裁定：“驳回异议人广西富川万盛房地产开发有限公司的异议。”复议申请人万盛公司不服上述异议裁定，向本院申请复议，请求：1.撤销北湖区法院（2020）湘1002执异71号执行裁定书。2.撤销对案涉土地的查封和拍卖。事实和理由：1.北湖区法院严重超标的查封。复议申请人万盛公司购买案涉土地的价格是4700余万元，林发文在北湖区法院的执行标的才500余万元，北湖区法院查封案涉土地严重超过林发文申请查封的标的额。2.案涉土地由两宗土地组成，两宗土地具有可分性，可相互独立拍卖。3.复议申请人所负债务远低于申请保偿能力。虽然复议申请人的欠债达4000余万元，但依据财务报表显示复议申请人的负债率仅为60%不到，如果复议申请人能够将案涉土地开发完毕，不但能够清偿全部债务，还能剩余6000余万元的资产，北湖区法院以复议申请人的债务大于整体拍卖金额来否定其超标的拍卖是错误的。申请执行人林发文辩称，1.案涉土地在使用用途上不可分，只能作为一个整体进行开发。若强行分割拍卖会严重减损其价值，甚至流拍，故北湖区法院依法合并查封拍卖，并无不当。案涉土地系两宗土地组成，原均为广西壮族自治区富川瑶族自治县原化肥厂用地，是由一块整地划分而来。两宗土地只有一个建设用地规划许可证，且在建设用地规划审批下来后，复议申请人在两宗土地上兴建了大量别墅，且这些别墅横跨两宗土地上，无法分割。2.执行金额远超拍卖成交价，北湖区法院对案涉土地的查封拍卖并无不当。本案执行过程中，涉及其他法院移送及其他债权人持生效法律文书申请参与分配的执行标的额高达4700余万元，而案涉土地拍卖成交价款仅有3900余万元。北湖区法院作为案涉土地首先采取保全措施的执行法院，有权处置案涉土地，一并清偿相关案件执行款并无不当。请求驳回复议申请人万盛公司的复议请求。本院对北湖区法院查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题是北湖区法院查封、拍卖案涉土地是否符合法律规定。首先，本案对案涉土地的查封不存在明显超标的查封的情形。从本案查明的事实可见，北湖区法院系复议申请人即被执行人万盛公司名下的案涉土地的首封法院，北湖区法院仅以该院（2019）湘1002执713号执行案件（林发文作为申请执行人）对外委托拍卖、协助执行等法律文书，但实际上涉及一系列案件以万盛公司为同一被执行人的执行案件，且其他债权人已向北湖区法院提交参与分配申请书，万盛公司在复议申请书亦认可其欠债达4000余万元，故在案涉土地的评估价格低于实际执行标的额的情况下，北湖区法院查封案涉土地不存在超标的的情形。其次，复议申请人万盛公司认定北湖区法院拍卖案涉土地违法，应被撤销，然在复议期间，万盛公司并未提供充分地证据证实北湖区法院拍卖案涉土地存在《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条规定的应撤销拍卖的法定情形。案涉土地虽为两宗，但却仅办理了一个建设用地规划许可证，由此可见案涉土地系统一规划和使用的，具有不可分性，故北湖区法院拍卖案涉土地符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十八条的规定。综上，复议申请人万盛公司的复议理由不成立，本院对其诉请不予支持。异议裁定处理正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项之规定，裁定如下：驳回复议申请人广西富川万盛房地产开发有限公司的复议申请，维持湖南省郴州市北湖区人民法院（2020）湘1002执异71号执行裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长 欧阳昆兰审 判 员 王 梅 英审 判 员 邹  敏二〇二〇年六月二十四日法官助理 何 时 雨书 记 员 侯 馨 雅附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定；（二）异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定；（三）异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定；（四）异议裁定遗漏异议请求或者存在其他严重违反法定程序的情形，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查；（五）异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。除依照本条第一款第三、四、五项发回重新审查或者重新作出裁定的情形外，裁定撤销或者变更异议裁定且执行行为可撤销、变更的，应当同时撤销或者变更该裁定维持的执行行为。人民法院对发回重新审查的案件作出裁定后，当事人、利害关系人申请复议的，上一级人民法院复议后不得再次发回重新审查。