山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁08民终1589号上诉人（原审原告、反诉被告）：任远,女,1985年3月5日出生,汉族,住山东省泗水县。委托诉讼代理人：张勇，泗水泗源法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告、反诉原告）：徐玉琴,女,1975年12月22日出生,汉族,住山东省泗水县。委托诉讼代理人:刘静，山东泗达律师事务所律师。上诉人任远与被上诉人徐玉琴房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省泗水县人民法院（2019）鲁0831民初243号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。任远上诉请求：撤销一审判决,不应判令任远支付违约金18200元，同时应支持任远主张的房屋装修损失23390元和房屋增值部分损失64400元。事实和理由：一、虽然任远和徐玉琴于2017年7月20日签订了《房屋买卖合同》，但涉案房屋是经济适用住房，根据《经济适用住房管理办法》的有关规定，该经济适用住房是在规定的交易限售期内，因此可以认定任远和徐玉琴之间签订的《房屋买卖合同》违反了上述办法的相关规定，破坏了经济适用房管理秩序，损害了国家利益和公共利益，应为无效合同。一审法院判令解除任远和徐玉琴之间签订的《房屋买卖合同》是错误的。二、因任远和徐玉琴签订的《房屋买卖合同》违反了政府关于经济适用住房的相关规定，如果按此履行直接导致社会公共利益受损，应属无效合同。无效合同不存在违约责任的问题，无论违约与否不应支付违约金，一审法院支持徐玉琴的违约金要求是错误的。三、一审法院对于任远诉求的要求赔偿房屋装修损失23390元不予支持是错误的。无论双方签订的《房屋买卖合同》是否有效，作为该装修款徐玉琴均应依法给予赔偿。合同有效的情况下，因双方签订合同后，任远支付首付款后徐玉琴即将房屋交由任远，任远有理由或者依据房屋买卖习惯对交付房屋进行装修，不存在装修还需要卖方即徐玉琴同意的约定，如若解除合同徐玉琴应对装修所产生的费用给予补偿。合同无效的情况下，作为徐玉琴明知所出售房屋为经济适用住房、存在交易限售的情形下而在房产中介机构登记出售，其存在过错，应依法承担过错责任，赔偿给任远造成的房屋装修损失及增值损失，并支付占用购房款期间的利息。徐玉琴辩称：一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。一、一审判决解除双方签订的《房屋买卖合同》并无不当。一审时任远的诉讼请求是明确要求解除双方签订的《房屋买卖合同》，并要求承担违约责任，其并未主张合同无效。且徐玉琴在答辩时和提起的反诉中均同意解除合同，一审法院根据双方的诉求判令解除合同并无不当。二、涉案《房屋买卖合同》合法有效。涉案房屋为经济适用房，虽然政府通过部门规章对经济适用房的购买资格、交易时间作出相关要求，但对经济适用房买卖合同的效力并没有明确规定为无效合同，且经济适用房购买满五年即可上市交易。《经济适用住房管理办法》的规定只是限制了五年内不得进行无权变动，并不影响合同的效力。三、合同不存在损害社会公共利益的情形。徐玉琴系一级残疾，具备购买经济适用房的资格，双方之间的房屋买卖合同并未损害国家、社会公共利益，为有效合同。且根据徐玉琴一审中提交的补充协议和证人证言，均可以证实在合同签订前徐玉琴和中介工作人员已经明确告知涉案房屋为经济适用房屋，暂时无法办理过户，有关房屋的所有情况任远是完全了解、明知的。三、徐玉琴的行为明显有违诚实信用原则，任远在一审主张合同有效败诉后，试图通过主张房屋买卖合同合同无效，来规避自己应承担的相应责任。合同签订后徐玉琴按约定交付了房屋，履行了合同义务，任远在此房内居住了近两年之久；任远也交付了大部分房款，通过一审证据和证人证言均可以证实任远多次违约，徐玉琴为了合同能够继续履行，一再给予履行宽限期，但任远一直未按照双方约定的期限及宽限期支付房款。任远向一审法院起诉请求：1.依法解除原被告签订的《房屋买卖合同书》；2.判令被告返还我已经支付的购房款290000元；3.赔偿因违约造成的房屋装修损失23390元，房屋增值部分损失64400元；3.本案诉讼费由被告承担。徐玉琴向一审法院反诉请求：判令解除原、被告签订的房屋买卖合同书，判令反诉被告承担违约责任，支付违约金。一审法院认定事实：2017年7月20日徐玉琴与任远通过泗水县儒家房地产经纪有限公司签订《房屋买卖合同书》，合同约定徐玉琴将其所有的位于泗水县产（主房面积95.14平方米，储藏室面积12.47平方米）出售给任远，房屋价款为325000元，先付200000元，剩余房款125000元，应在三个月之内付80000元，在办理完房产证后，再支付45000元。合同第九条约定此合同签订后，双方任何一方不得反悔或中途无故毁约，否则其属于违约。以上条款涉及到的各项违约的赔付办法，或甲方违约双倍返还乙方购房款，若乙方违约，甲方没收乙方购房款作为违约赔偿。本合同一经签订，佣金费概不退还，若有违约，佣金费由违约方承担。合同签订当天，任远支付首付款200000元。合同约定的第二次付款期限到期后，原告未支付购房款。2017年10月19日泗水县国土资源局出具鲁（2017）泗水县不动产权第0000776号不动产权证书。该证书办理后，由中介方通知任远支付剩余房款，任远仍未支付。2017年12月20日任远与徐玉琴就剩余房款支付达成《房款支付补充协议》，协议约定：甲方徐玉琴乙方任远甲乙双方就泗水县泉康小区房屋购买尾款达成补充协议如下：一、房款尾款下余125000元；二、乙方应于2018年1月8日支付25000元；三、余款100000元乙方应于2018年2月20日一次性付清。因乙方自房屋购买合同签订生效之日起，因拖欠房款产生的利息，乙方按月息2分支付利息。如果乙方逾期不能支付房屋余款，按合同违约处理。本协议与原购买合同具有同等法律效力，甲乙双方应全面妥善履行。甲方徐玉琴乙方任远见证人路某,4。上述补充协议签订后，任远通过网上银行于2018年1月8日转给徐玉琴20000元，2018年2月15日转账10000元，2018年3月26日转账20000元，2018年3月29日转账10000元，2018年3月29日转账30000元，以上合计90000元。后来因房价上涨，双方口头协商将房屋总价款变更为385000元，未签书面协议。2018年6月18日端午节徐玉琴去涉案房屋找任远要求支付剩余购房款，并由儒房地产经纪人冯某,4等人在场，当时双方协商继续支付剩余购房款未成，任远提出退房不再购买，并承诺一个星内搬出，但双方对退款事宜未能达成一致意见。一星期后，原告又去涉案房屋找任远，要求其腾房，后又去物业将水电关停。被告申请证人冯某,4出庭作证称，2017年7月20日徐玉琴与任远签房屋买卖合同时我是经纪人，合同约定先支付200000元，三个月后支付80000元，房产证办理完成支付45000元。交完首付徐玉琴就将钥匙交给了任远，交钥匙后对房屋进行装修需双方协商，协商好了就可以装修，协商不好就不能装修，必须全部付完房款后再装修。后来任远未按约定支付80000元，2017年10月徐玉琴办理完房产证后，我就给任远打电话，通知支付剩余房款，任远当时在外地，因为生孩子等原因说没有钱，未支付剩余房款。双方对剩余房款签补充协议的事我听说了，但没参与。到2018年三四月份时候我和任远见了面，她也未履行协议。2018年端午节我去了泉康小区房屋，徐玉琴通知我去的，我去的时候他们已经到了，当时在协调买房这个事，在场的有任远和她对象，有徐玉琴，有个奶奶，还有路某,4，还有张某,4，当时有七八个人吧，协商结果就是任远不想买房了，商量退款的事，双方因退款多少问题没谈成，商量的意见是双方都别住了，任远当时同意一个星期时间搬出房屋，但是后来没搬出，停水停电的事我不清楚。被告申请证人路某,4出庭作证称2017年12月20日补充协议是我起草的，后面的落款也是任远本人签字。我倒是知道后面一直没再给钱，但是后面好像给了两万元左右的利息，具体给付的时间我不清楚，我只参与了起草协议，要钱我没参与，但是2018年端午节那时候徐玉琴让我开车带她去要房子，走到有人，但是不给开门，人家说跟任远没关系，冯某,4可能给任远打了电话，任远和她对象过来了，进去以后任远说我确实违约了，这个事我有过错，问她这个房子你还要还是不要，任远说实在买不起就不要了吧，给不清你钱，说了很多客气话，房子买不起了给徐玉琴要钱的问题，就开始协商，任远说装修的钱我不要了，你把290000元给我吧，徐玉琴没同意，任远和任远的对象商量了一下，说装修款不要了，你扣一万块钱吧，徐玉琴还是没同意，要求执行合同，当时我跟中介说合同的事慢慢商量，任远和她对象又进去商量，但是最后仍然没达成，双方同意经公处理，当时任远一直说房子一直没入住，但是她后面已经住了，退房子要把房子清出来，任远说三天之内把房子清出来，但是考虑到三天可能腾不那么利索，就给了一星期的时间，双方都不能入住，把钥匙交给第三人，定的就是一星期之内退房，后来再去收房我就没参与了。被告申请证人张某,4出庭作证称，2018年4月份左右徐玉琴委托我帮忙跑个腿，协调房子的事，找任远要房款，因为她有一部分钱没付清，大约有四五万，时间长了，具体记不清了，这个房子当时任远买的时候便宜点，那个时候泗水县房价已经涨价了，按涨价后的价格在卖，最后谈要四十多万任远没愿意，任远说的也挺可怜，后来任远同意385000元，中间见了得有五六次面，我跟她见的，双方都同意了，同意了就说了个把钱给齐的时间，2018年5月1日前给齐房款，任远没给齐房款，有时候给她打电话也不接，接了也说不清楚。给了85000元左右吧，联系不上任远就过去看看房子，2018年端午节去的泉康小区房子那里，去了问任远为什么没给钱，具体细节我也想不起来了，最后任远也没给钱，她说没钱，最后商量到385000元，分两次给，她也没给。任远的意思就是没钱了不想要这个房子了，因为有个老人，不方便，商量后说任远7天从房屋搬出，一星期后我又跟着徐玉琴去了，老人换了，变成另外两个老人，还不给开门，就打电话报警了，派出所来了让她开门他还是不开，后来协商好了给开门了，但是他们就已经不承认了，任远后面去了，那时候就什么都不承认了，只退房子。去了以后聊了一会，然后就陪徐玉琴去了一趟物业，不知道住的谁，水电还得掏钱，徐玉琴联系了水电工，把水电断了。停水停电的事我跟任远说过不下十次，基本每次通话见面都说这个事情。原告对三证人证言质证意见对于证人冯某,4其证言中，并未证实出哪方存在违约行为，只是双方在多次协商延期付款。证人路某,4所主张的给了两万多元的利息与事实不符，也与她本人书写的协议不符。证人张某,4能够证实在2018年4月份左右被告就已经违约要求增加房款，张某,4都不知道欠尾款的金额，就去找任远，其目的就是为了让任远再涨点钱，张某,4的证言恰恰证实了被告存在违约行为。2019年10月17日山东联邦房地产土地评估测绘有限公司出具评估报告，泗水县泉康小区7号楼1单元202号（含储藏室）房屋总价值为389400元。原告支付评估费7788元。2019年10月24日山东天诺价格评估有限公司出具价格评估报告，泗水县泉康小区7号楼1单元202号室内装修部分价值总金额为23390元，原告支付评估费3000元。一审法院认为，原告任远与被告徐玉琴之间签订的房屋买卖合同有效，现原、被告均要求解除买卖合同，合同已实际无法履行，因此原、被告之间签订的房屋买卖合同，应依法予以解除。合同解除后，对原告任远支付的购房款290000元被告徐玉琴应予返还。对于原告任远主张的房屋装修损失，原告在未付齐全部房款的情况下对房屋自行装修，未与被告徐玉琴协商，原告具有过错，对于装修损失，由原告自行承担，被告不予赔偿。对于原告主张的房屋增值损失，因本案中原告任远未按双方签订的《房屋买卖合同书》及补充协议约定，按时付清房款，构成违约，因此对于该房屋增值部分，被告不予赔偿。原告任远主张2018年端午节被告徐玉琴对涉案房屋停水停电行为构成违约，应承担违约责任，本院认为根据庭审查明事实，2018年端午节双方在涉案房屋协商时原告任远明确表示不再购买房屋，并承诺在端午节后一星期搬出，到期后被告徐玉琴去涉案房屋要求原告任远履行其承诺，并要求小区物业对涉案房屋停水停电，防止损失进一步扩大，该行为系徐玉琴维护自身合法权利行为，未超过必要限度，不构成违约。对于徐玉琴主张的违约损失，原告任远未按双方签订的《房屋买卖合同书》及补充协议约定，按时付清房款，构成违约，应依法承担违约责任，对于违约损失具体计算方式，根据双方2017年12月20日针对剩余房款支付协议约定，未按时支付剩余房款，应按月息二分支付拖欠房款利息，因此徐玉琴违约损失应以原告任远未支付的房款35000元为基数，以月息2分计算，从2017年10月20日第二笔付款时间起计算至2019年12月20日，共计18200元。依照《中华人民共和国合同法》第九条、第十条、第六十条、第七十七条、第九十四条、第九十七条、第一百二十条的规定，判决：一、依法确认原告任远与被告徐玉琴于2017年7月20日签订的《房屋买卖合同书》解除；二、被告徐玉琴返还原告任远购房款290000元，限于本判决生效后十日内一次性付清；三、反诉被告任远支付反诉原告徐玉琴违约金18200元，限于本判决生效后十日内付清；四、驳回原告任远的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告徐玉琴的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6966元，由被告徐玉琴负担5620元，原告任远负担1346元。反诉费3300元，由反诉被告任远承担255元，由反诉原告徐玉琴承担3045元。二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，我国合同法第五十二条规定的5种合同无效的情形，其中第4项为损害社会公共利益，第5项为违反法律、行政法规的强制性规定。《经济适用房管理办法》明确规定了经济适用房在五年内不得上市交易，虽然上述规定为部门规章，但因该项规定是为了防止个别人投机获利，以保障城市低收入住房困难家庭，涉及到社会公共利益。且根据九民会议纪要第31条的规定，违反规章一般情况下不影响合同效力，但该规章的内容涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的，应当认定合同无效。人民法院在认定规章是否涉及公序良俗时，要在考察规范对象基础上，兼顾监管强度、交易安全保护以及社会影响等方面进行慎重考量，并在裁判文书中进行充分说理。《经济适用房管理办法》规定的经济适用房五年内不得上市交易，涉及到市场秩序，双方签订的《房屋买卖合同书》违反了该条规定，应属于无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”因涉案《房屋买卖合同书》为无效合同，故双方约定的违约金条款亦是无效的，徐玉琴要求任远承担违约责任，支付违约金，没有法律依据，应予驳回。一审法院判令任远支付违约金18200元，明显不当，本院予以纠正。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”徐玉琴因签订《房屋买卖合同书》收取了任远的购房款共计290000元，该款应当予以返还。另外，任远应当将涉案房屋返还给徐玉琴。因任远将涉案房屋进行装修，经评估，装修价值为23390元，上述损失为任远的实际损失。考虑到任远、徐玉琴均知晓涉案房屋的性质，经济适用住房不同于一般的商品房，对上市交易有一定限制，在此情况下，其二人仍然签订房屋买卖合同对涉案房屋进行交易，均存在一定过错。根据双方的过错程度，上述损失应当由任远、徐玉琴平均分担，即徐玉琴应当承担的装修损失共计11695元。关于房屋增值损失，该部分损失不属于任远的实际损失，其无权要求徐玉琴予以赔偿。综上，任远的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持山东省泗水县人民法院（2019）鲁0831民初243号民事判决第二项、第四项、第五项；二、撤销山东省泗水县人民法院（2019）鲁0831民初243号民事判决第一项、第三项；三、依法确认任远与徐玉琴于2017年7月20日签订的《房屋买卖合同书》为无效合同；四、徐玉琴于本判决生效后十日内赔偿任远房屋装修损失共计11695元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6966元，由徐玉琴负担5563元，由任远负担1403元。一审反诉费3300元，由徐玉琴负担。二审案件受理费2420元，由任远负担1738元，由徐玉琴负担682元。本判决为终审判决。审判长  闫先东审判员  宋汝庆审判员  史海洋二〇二〇年六月十六日书记员  刘纯子