上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终389号上诉人（原审原告）：杨广，男，1994年10月8日出生，汉族，户籍地湖北省通城县，现住上海市奉贤区。被上诉人（原审被告）：李士恩，男，1975年7月2日出生，汉族，住安徽省霍邱县。委托诉讼代理人：李士安（系李士恩哥哥），1967年7月21日出生，汉族，住安徽省霍邱县。上诉人杨广因与被上诉人李士恩房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2018）沪0112民初27807号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨广上诉请求：撤销一审判决第二项，改判：1、李士恩赔偿杨广因李士恩未及时履行房屋整修义务，导致杨广不能及时出租的租金损失（按4,000元/月为标准，计算自2018年4月20日至2020年4月14日止）；2、源正司鉴［2018］建鉴字第175号司法鉴定意见书项下的鉴定费30,000元由李士恩承担，“东方”司法鉴定中心［2018］沪0112民初27807号司法鉴定意见书项下鉴定费2,810元由法院依法判决。事实和理由：1、就上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室（以下简称涉案房屋）的房屋租赁合同纠纷，一审中双方争议焦点系损坏范围及损坏原因，一审判决认定的争议焦点与审理事实不符。杨广对因李士恩返还涉案房屋未符合双方约定状态所遭受的损失如何计算，不存在异议；存在异议的是，李士恩一直否认其损坏涉案房屋及损坏的范围。李士恩收到杨广的律师函后，在6月前按律师函要求进行过一次整修，但整修效果不符合合同约定。2、一审判决认定杨广放任房屋空置，致使损失扩大，应自行承担自身造成的扩大损失部分，该认定有误。杨广并未放任涉案房屋空置，系因李士恩拒绝将该房屋恢复原状，致杨广无法将涉案房屋再行出租；且因李士恩否认房屋受损范围及系其人为损坏，故涉案房屋需维持现状以便于司法鉴定；一审中因李士恩的原因导致经过四次庭审及两次司法鉴定，审理时间长导致损失进一步扩大。一审已查明房屋损失由李士恩造成，故应赔偿涉案房屋空置期间的租金自2018年4月20日计算至修复费用实际支付之日止。3、一审判决司法鉴定费用分担比例不合理。因李士恩否认其人为损坏涉案房屋，故一审中就损害原因委托司法鉴定，产生鉴定费30,000元，鉴定结果系李士恩二次装修及使用不当所致，故该项鉴定费用应适用败诉方承担诉讼费的原则，由李士恩承担。关于评估修复费用所产生的鉴定费，杨广遵从法院判决。请求二审法院支持杨广的上诉请求。李士恩辩称：不同意杨广的上诉请求。李士恩在接到杨广律师函之前即在2018年4月就已经进行房屋修复，但杨广对修复结果不满意，认为不符合合同约定。事实上，涉案房屋在出租给李士恩之前也是出租给他人的，杨广并未出具证据证明涉案房屋交付给李士恩时的样子，房屋内部分损坏的部位并不是李士恩造成的。请求二审法院驳回上诉，维持原判。杨广向一审法院起诉请求：1、判令李士恩向杨广履行房屋整修、恢复原状义务，如李士恩不履行的，须向杨广支付房屋整修费60,330元；2、判令李士恩赔偿杨广因李士恩未及时履行房屋整修义务，导致杨广不能及时出租的租金损失16,000元（按4,000元/月为标准，自2018年4月20日暂计至2018年9月1日止）。一审中，变更诉讼请求为：1、判令李士恩向杨广支付房屋整修费18,664.42元；2、判令李士恩赔偿杨广因李士恩未及时履行房屋整修义务，导致杨广不能及时出租的租金损失68,000元（按4,000元/月为标准，计算自2018年4月20日至实际清偿之日止）。一审法院认定事实如下：坐落于上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋的所有权人为杨广及其父亲杨某。2013年3月15日，杨广向其母亲徐某出具《授权委托书》一份，载明：现委托徐某在我将自身合法拥有的涉案房屋出租一事中，作为我方的代理人，全权处理相关事宜。2013年4月19日，案外人徐某（甲方）与李士恩（乙方）签订《租赁合同》一份，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方使用；租赁期为5年，自2013年4月20日起至2018年4月19日止。月租金为3,500元。押金为3,500元。未经甲方同意，乙方不能改变所租赁房屋的结构、装修，并爱护使用租赁的房屋，乙方不得将承租的房屋转租，如因乙方的过失或过错使房屋及设施受到损坏，乙方应负责赔偿。补充条款：……乙方在租期时间内，有3年为3,500元，其他时间均为4,000元整。乙方不得损坏墙体，只允许在客厅隔一道墙作为房间，乙方交房时须恢复原样。……双方还就其他权利、义务进行了约定。2014年8月20日，李士恩向杨广出具《承诺书》一份，载明：1、不改变房屋结构和损坏房屋，否则承诺人照价赔偿并承担一切后果。……2018年4月，合同到期终止后，双方就涉案房屋返还标准发生争议。2018年4月27日，杨广向李士恩寄送《律师函》一份，载明：……请你方于2018年5月5日之前将房屋恢复原状；如你方逾期不履行的，将委托第三方对房屋进行整修、恢复原状，因委托第三方整修所发生的一切费用，均由你方承担；如因房屋整修，无法及时将该房屋出租获益的，你方还需赔偿损失。……该《律师函》于2018年4月29日由李士恩所属公司门卫签收。同日，杨广父亲杨某向李士恩微信发送电子版《律师函》，并要求李士恩按律师函执行，在指定时间尽快复原，否则将请第三方复原。李士恩回复：“租的”“已经退了”“我大哥在弄，没必要这样”“你看着办吧，这点事我不可能回上海，你和大哥协商解决”。2018年11月7日，杨广申请对涉案房屋内是否存在：1、8个铝合金窗户的窗框及外墙破损；2、室内强电及弱电损坏；3、室内墙壁及下水管损坏。以及如存在上述情况，对造成损坏的原因进行鉴定。一审法院受理申请后，经上海市高级人民法院摇号确定由上海源正科技有限责任公司进行司法鉴定。该公司于2019年3月4日出具《司法鉴定意见书》（源正司鉴［2018］建鉴字第175号），鉴定意见为：涉案房屋存在下列受损现状：1、8个铝合金窗户的窗框及相邻墙面破损（……北卫，窗上部玻璃破碎、窗把手缺失、窗框上部受损可见钉孔；主卫，窗上部玻璃破碎、窗框上部受损可见钉孔……）；2、室内强电及弱电损坏；3、室内水管损坏。上述受损系二次装修及使用不当所致。一审法院于收到司法鉴定意见书后送交双方，李士恩虽于2019年4月8日庭审中提出异议，但于2019年6月26日现场勘查时认可：1、门确实是李士恩损坏的；2、窗户上留的痕迹是李士恩安装纱窗后拆除留下的，但这是依杨广要求进行的拆除，肯定会有损伤；3、窗户边的墙面原先是李士恩贴瓷砖的，后应杨广要求恢复原状后留下的；4、外露的明装电线是李士恩装的；5、水是李士恩外接的，从总阀处接出来的；6、煤气管是李士恩堵的，但煤气表在交房时就没有。因双方对房屋租赁期间物品损坏价值发生争议，杨广申请对修复方案进行修复费用鉴定。一审法院受理申请后，经上海市高级人民法院摇号确定由上海东方投资监理有限公司进行司法鉴定。该公司于2019年7月23日出具《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：鉴定造价为18,664.42元。杨广虽对鉴定意见提出了5点异议，但诉请仍采纳了该《司法鉴定意见书》的鉴定结论。一审中，双方均认可已于2018年6月对涉案房屋进行交接。一审法院认为，杨广、李士恩签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”之规定，杨广、李士恩双方《租赁合同》到期终止后，李士恩应按照合同补充条款“乙方交房时须恢复原样”之约定标准返还涉案房屋。李士恩于庭审期间认可因装修造成房屋部分受损，应承担相应的损害赔偿责任，故本案争议焦点在于，杨广因李士恩返还租赁物未符合双方约定的状态所遭受的损失应如何计算。一、关于房屋受损部分。根据《司法鉴定意见书》所作鉴定意见以及杨广、李士恩质证意见及陈述，一审法院认可涉案房屋因李士恩装修、使用造成的受损范围为：1、8个铝合金窗户的窗框及相邻墙面破损；2、室内强电及弱电损坏；3、室内水管损坏。对于电线及水管损坏，李士恩认可系由其加装、外接，故上述对于水、电的修复费用理应由李士恩承担。至于窗框及相邻墙面损坏，李士恩认为其依杨广意见对装修进行拆除，必然会造成损伤，金额不应由其负担。对此，一审法院认为，《租赁合同》第七条乙方的义务中约定，“未经甲方同意、乙方不能改变所租赁房屋的结构、装修”，结合补充条款“乙方不准损坏墙体，只允许在客厅隔一道墙作为房间”之约定，李士恩在承租、使用涉案房屋时，如需要加装纱窗及加贴瓷砖的，应得到杨广同意。考虑到上海夏季的气候及房屋的实际使用情况，即便为生活便利所需李士恩自行加装纱窗也不应对涉案房屋造成非正常损耗的人为损伤。现李士恩并无证据表明其在涉案房屋内对窗户的装修经得杨广同意，且根据《司法鉴定意见书》，李士恩的装修行为对涉案房屋窗框造成诸如“玻璃破碎”“五金件缺失”“可见钉孔”等非正常损耗的人为损伤，故该笔修复费用仍应由李士恩承担。杨广虽对《司法鉴定报告》所作造价金额有异议，但仍以该鉴定报告作为诉请基础，一审法院对该金额予以认可。二、关于租金损失部分。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。本案中，李士恩返还涉案房屋未达到合同约定的标准，理应承担相应的损害赔偿责任。涉案房屋修复期间的租金损失，属于若李士恩按合同标准返还房屋，杨广可以获得的利益损失，李士恩亦应予以承担。至于租金损失的期间，杨广认为应自2018年4月20日计算至实际清偿之日。对此，一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”之规定，杨广应于李士恩违约后，采取适当的措施防止损失扩大。本案中，杨广一开始主张的房屋损失赔偿金额高达6万余元，远超涉案房屋所受实际损失，且在发送的《律师函》已明确告知李士恩应“于2018年5月5日之前将房屋恢复原状；如逾期不履行的，将委托第三方对房屋进行整修、恢复原状”的情况下，放任房屋空置，致使损失扩大，杨广应自行承担自身造成的扩大损失部分。对于上述损坏的修复期间，一审法院结合损坏部位、损坏程度及修复难度，酌定为1个月为宜。考虑到2018年5月5日之后，杨广、李士恩仍在就涉案房屋复原进行协商，李士恩于2018年6月明确表明不再继续修复，因此修复期间一审法院酌定至2018年7月初，故自2018年4月20日至2018年7月初之租金损失4,000元/月×2.5个月=10,000元应由李士恩承担。之后的房屋空置，虽因诉讼及司法鉴定造成，但由于杨广错误估计房屋实际损失金额，致使协商及解决方式不当，造成损失扩大，该部分租金损失应由杨广自行承担。对于房屋押金，杨广于2019年3月18日谈话中要求一并处理，故一审法院在本案中一并予以处理。李士恩经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系放弃相应的诉讼权利，由此产生的法律后果由李士恩自行承担。一审法院审理后，于2019年10月28日依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第一百一十九条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、李士恩于判决生效之日起十日内向杨广支付坐落于上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋的修复费用18,664.42元；二、李士恩于判决生效之日起十日内向杨广支付房屋修复期间的租金损失10,000元；三、杨广于判决生效之日起十日内向李士恩返还租赁押金3,500元。案件受理费1,966.61元，由杨广负担1,316元，李士恩负担650.61元。司法鉴定费32,810元，由杨广负担21,960元，李士恩负担10,850元。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人均应恪守合同约定全面履行各自义务。租赁合同约定，涉案房屋交房时必须恢复房屋原样，李士恩在租赁期间对租赁房屋进行改建，在使用过程中对涉案房屋造成损坏，其在退房时应全面履行恢复义务，未予恢复的应对出租人杨广承担相应损害赔偿义务。双方自租赁期满后至一审中对房屋损坏范围、损坏原因及修复金额事宜均无法达成一致，致一审中进行两次司法鉴定，现鉴定意见为涉案房屋确存在8个铝合金窗户的窗框及相邻墙面破损，室内强电及弱电损坏及室内水管损坏，以上均系二次装修及使用不当所致，修复造价为18,664.42元。一审判决支付修复费用、返还押金并无不当。就房屋空置的租金损失，本院认为，李士恩于退房时未依照合同约定按时全面履行恢复房屋原状的义务，导致双方涉诉，诉讼中又通过司法鉴定确定房屋存在强、弱电及水管等等损坏，致杨广房屋空置损失扩大，故李士恩应向杨广承担相应房屋空置的租金损失。另一方面，在杨广明确向李士恩发函要求其在2018年5月5日之前将房屋恢复原状，且在2018年6月李士恩明确表示不再进行修复的情况下，杨广未自行进行修复亦未及时向法院提起诉讼，又在诉讼中就房屋修复金额提出远超实际情况的金额，致双方分歧过大，其亦造成涉案房屋空置损失扩大的结果。综合以上因素，合理权衡双方当事人利益，结合房屋实际修复所需时间，本院酌情确定李士恩向杨广支付房屋租金损失计30,000元，并对司法鉴定费予以相应调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持上海市闵行区人民法院（2018）沪0112民初27807号民事判决第一、三项；二、撤销上海市闵行区人民法院（2018）沪0112民初27807号民事判决第二项；三、李士恩于本判决生效之日起十日内向杨广支付房屋修复期间的租金损失30,000元。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1,966.61元，由杨广负担1,287.51元，李士恩负担679.10元。司法鉴定费32,810元，由杨广负担10,940元，李士恩负担21,870元。二审案件受理费1,966.61元，由杨广负担1,916.61元，李士恩负担50元。本判决为终审判决。审判长 李 兴审判员 陈蓓蓉审判员 许 军二〇二〇年六月三十日书记员 朱丽娟附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……