上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初2782号原告(反诉被告)：毕小敏，女，1993年12月21日出生，户籍地安徽省六安市。委托诉讼代理人：侯明瑞，北京市京师(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：朱悦，男，1986年2月8日出生，住上海市闵行区。原告毕小敏与被告朱悦房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，审理中，被告提出反诉，本院依法予以合并审理，于2020年3月24日公开开庭进行了审理。原告毕小敏及其委托诉讼代理人侯明瑞、被告朱悦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。毕小敏向本院提出诉讼请求：1.判令被告接收房屋；2.被告退还房屋押金5,000元；3.被告退还2020年1月6日至2020年2月5日的房租5,000元。审理中，毕小敏撤回第一项诉讼请求。事实和理由：原告与被告于2018年1月26日签订《房屋租赁合同》，约定原告租用被告位于上海市徐汇区桂平支路XXX弄XXX号XXX室的房屋(以下简称涉案房屋)，租赁期限自2018年2月6日到2019年2月5日，月租金5,000元，租金支付形式为付三押一。合同到期之后，原、被告以微信形式约定续租一年，续租期间自2019年2月6日到2020年2月5日。2019年12月，原告向被告提出提前退租，被告同意，双方约定在2020年1月5日对房屋进行验收交房。2020年1月5日，验收时被告提出房屋地板有重大划痕和污物，原告同意清理，双方约定于2020年1月6日再次进行验收并交房。2020年1月6日，原告将房屋按照租赁合同约定还原至使用前状态,并满足“地板无明显划痕，墙壁无明显划痕，家电无明显划痕”之附加条款要求。然而，被告拒不验收及接收房屋，并拒绝退还押金5,000元和多支付的1个月租金5,000元。被告行为严重损害了原告的合法权益，故原告起诉至法院。朱悦辩称，2019年12月原告提出过要提前退房，但是被告认为不构成有效通知，因为退房需提前告知。2020年1月1日，原告搬离涉案房屋，被告认为构成有效通知退房，认可双方合同于当日解除。2020年1月5日，被告至涉案房屋，发现房屋装修整体损坏，地板损坏、厨房脏，冰箱损坏、卫生间台盆堵塞，还丢失4把椅子，被告遂不同意收房。2020年1月6日再至涉案房屋，发现房屋状态改善了一些，地板进行了保洁，划痕还是有一点，如果原告赔偿4把椅子，被告还是会考虑交接，但是原告并没有提出赔4把椅子，所以当天房屋没有交接成功。现被告同意退还押金，但是要求先抵付被告主张的赔偿以及违约金。原告房租付到2020年2月5日，但是被告不同意退还2020年1月6日至2月5日的房租，因为交房不成功原告还应支付这段时间的使用费。基于此，被告提出反诉请求。朱悦提出反诉诉讼请求：1.反诉被告支付2020年2月6日至2020年3月24日的房屋占有使用费，以每月5,000元的标准计算；2.反诉被告赔偿未提前通知解约及违约用作商用的违约金5,000元；3.反诉被告赔偿反诉原告房屋损失(预估的房屋整体装修损失)25,000元；4.反诉被告赔偿4张餐椅的费用2,300元；5.反诉被告支付拖欠水电煤费用491.30元；6.反诉被告赔偿反诉原告更换房门、小区钥匙的费用300元；7.反诉被告在微博、微信等渠道连续30天刊登对反诉原告的道歉声明，并销毁所有涉及涉案房屋的商业广告宣传内容及商品。审理中，反诉原告变更第五项诉请金额为543.10元，并撤回第七项诉讼请求。事实和理由：2018年1月26日，反诉原、被告签订《房屋租赁合同》，反诉原告将涉案房屋出租给反诉被告，签订合同后反诉原告将涉案房屋以完好、极佳的状态交付给反诉被告。合同到期后，双方达成合意，租赁合同续签一年。2019年12月18日，反诉被告申请退租，反诉原告认为不构成有效通知。2020年1月1日，反诉被告发送搬家照片，构成有效通知，双方约定2020年1月5日交房，交房发现房屋损坏，双方再次约定次日交房。2020年1月6日，反诉原告认为房屋仍不符合交房条件，再次要求反诉被告满足交房条件后交房，反诉被告不同意。反诉被告未满足交房条件，拒不交出全套钥匙，反诉原告还发现反诉被告将涉案房屋用作商用。故反诉原告提起上述反诉诉请。毕小敏辩称，2020年1月6日房屋已经满足交房条件，原告欲交还房屋及钥匙，被告不收房，产生的占有使用费不应由原告承担。双方协商一致原告可提前退租，当时退租的时候对方没有提出支付违约金，所以不应该支付违约金，并且房屋没有用作商用。房屋没有损失，属于正常使用产生的损耗，不同意支付房屋整体装修的费用。购入椅子时间是2016年，原告2018年开始承租涉案房屋，被告主张的椅子赔偿金额过高，同意赔付1500元。同意支付水电煤费用543.10元。要求赔偿更换钥匙的费用没有依据，不同意支付该费用。本院认定事实如下：2018年1月26日，朱悦(出租方、甲方)与毕小敏(承租方、乙方)、德佑房地产经纪有限公司(居间方、丙方)签订《房屋租赁合同》，主要内容为：“乙方向甲方承租涉案房屋作为居住使用，租赁期限自2018年2月6日起至2019年2月5日止，月租金5000元，三个月为一期支付。租赁保证金为5000元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充本合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息返还乙方。租赁期间发生的水费、电费、煤气费等房屋使用费由乙方承担。乙方应在本合同的租赁期限届满之后的三日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还该房屋的，每逾期一日，乙方应以日租金的100%向甲方支付该房屋占用期间的使用费。乙方如果需要续租的，应在租赁期限届满两个月之前向甲方提出，甲方同意的，双方另行签订相关续租文件并完成租金支付。租赁期限届满，甲乙双方未续签租赁合同，乙方继续支付租金而甲方未表示拒绝的，则按法律相关规定，双方之间成立不定期租赁关系。在不定期租赁关系中，甲方有权提前一个月通知乙方租赁关系终止。乙方返还该房屋应符合正常使用后的状态。返还时，应经甲方验收认可，填写退租确认书并相互结清各自应当承担的费用。租赁期间，因乙方原因导致房屋损坏，造成的人身或财产损失，由乙方承担赔偿责任。乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，且乙方应向甲方支付违约金，违约金的数额相当于一个月的月租金，给对方造成损失，支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。……(2)乙方未征得甲方书面同意擅自改变该房屋用途致使该房屋损坏；或因乙方原因造成该房屋主体结构损坏；或擅自转租该房屋或转让该房屋承租权；或对该房屋的使用违反相关法律规定……(4)乙方在合同期限届满前，无正当免责理由提前解除合同。甲方双方协商约定，租赁房屋不得用于群租、转租、商用、改变房屋整体结构及违反公安治安规定等违法违规事项，否则视为承租方违约。”租赁合同附件约定备注：墙面、家具家电、地板无明显划痕。当日，朱悦将房屋钥匙交给了毕小敏。毕小敏向朱悦支付了5000元房屋租赁保证金。合同到期后，双方通过微信约定按照原合同再续租一年，租赁期限至2020年2月5日。2020年12月18日，毕小敏微信通知朱悦“我打算明年不续租了，目前在找房子，大概一月初会搬掉，到时候跟您约时间交接”；朱悦回复“好嘞”。12月29日，毕小敏微信朱悦找好下家的新房子了，打算明天搬走，跟朱悦约时间交接；朱悦回复好的，交接时间等元旦后再约。2020年1月1日，毕小敏将房屋清空并将清空后的照片发给朱悦。后双方约定2020年1月5日交接。2020年1月5日，朱悦认为房屋地板轨道损坏、地板损坏、厨房脏、冰箱损坏、台盆堵塞、还缺4把椅子，故没有交接成功。毕小敏解释地板上的痕迹是做蛋糕给朋友吃的时候滴在地上的糖，沾了灰，擦出来的蜡的痕迹。2020年1月6日，双方再次交接，毕小敏应已对涉案房屋保洁、地板打蜡、地板划痕进行了修复，朱悦也认可若没有4把椅子的事情可以交接，但是双方就丢失的4把椅子的赔偿问题未能达成一致，故未交接成功。审理中，朱悦提供淘宝支付凭证及网页截图，称于2016年7月21日购置四把椅子花费2000多元。其提供2020年1月5日现场照片，称虽然地板已打蜡，但地板滑轨、冰箱、厨房、卫生间由于原告进行商用存在过度使用，有无实际损坏因尚未仔细查看，故不确认。对此，原告称，地板滑轨承租起就有一些痕迹，无明显划痕，两年里有自然损耗；冰箱、厨房、卫生间台盆等均可以正常使用。审理中，朱悦确认毕小敏房租支付至2020年2月5日。双方表示房屋现处于空关状态，在法院释明后，朱悦同意收回房屋,双方当庭交接涉案房屋钥匙。以上事实，除原、被告庭审陈述外，另有房屋租赁合同、微信记录、转账记录、照片证据证实，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，原、被告签订的租赁合同到期后，双方就涉案房屋续租一年事宜达成一致，原租赁合同继续适用至2020年2月5日。双方均应恪守履行租赁合同约定。原告于2019年12月18日、12月29日、1月1日微信通知被告解除合同，被告在微信中均表示同意，故双方就解除租赁合同关系达成一致意见。原告2020年1月5日交房未达到被告满意状态，于1月6日重新保洁、维护后再次交房，双方主要因4把椅子赔偿事宜未达成一致，再次交房未成功。鉴于被告自述2020年1月6日房屋状况有明显改善，若没有椅子的赔偿问题会考虑收房，且被告也未提供充分证据证明因原告的不正当使用造成了屋内装修及家具、设施的损坏，故本院认定2020年1月6日房屋已经满足交付条件，被告不接收房屋导致的房屋扩大损失由被告自行承担，因此被告应退还原告2020年1月7日至2020年2月5日的房租。被告反诉要求原告支付2020年2月6月至2020年3月24日的房屋占有使用费，缺乏依据，本院不予支持。房屋在法院释明后被告同意收回房屋，并当庭交接钥匙，房屋交接完成，根据合同约定，房屋收回后，租赁保证金应当予以返还，被告亦同意抵扣相关费用后返还，本院予以认可。关于被告反诉违约金，合同未到期，原告要求提前解除合同，系原告违约，原告抗辩双方就提前解除合同达成一致意见，但是被告虽同意解除合同，但未声明放弃追究违约责任，现被告起诉违约责任，于法有据，本院予以支持。关于房屋损失，被告自述无法确认装修及家具设备等实际损坏，且相关修复费用尚未实际发生，且被告也未提供充分证据证明因原告的不正当使用造成了屋内装修及家具、设施的损坏，故该项诉请缺乏依据，本院不予支持。关于4张餐椅费用，原告确认遗失4把餐椅，鉴于被告于2016年花费2000余元购买，原告于2018年入住，考虑到餐椅折旧，且原告同意赔偿1500元尚属合理，故本院认定原告应赔偿被告4把餐椅费用1500元。关于水电煤费用543.10元，原告同意支付，本院予以确认。关于更换门锁的费用，双方当庭交接钥匙，被告该请求，缺乏证据，本院不予支持。原告自愿撤回部分诉讼请求，系自行处分的权利，于法无悖，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、朱悦于本判决生效之日起十日内退还毕小敏2020年1月7日至2020年2月5日的租金4,833元；二、毕小敏于本判决生效之日起十日内赔偿朱悦四把餐椅损失1,500元三、毕小敏于本判决生效之日起十日内支付朱悦水电煤费用543.10元四、毕小敏于本判决生效之日起十日内支付朱悦违约金5,000元五、朱悦于本判决生效之日起十日内退还毕小敏租赁保证金5,000元(该项可与本判决书第二、三、四项相抵扣)；六、驳回朱悦的其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计25元，由毕小敏负担0.50元，朱悦负担24.50元；反诉案件受理费减半收取计335元，由朱悦负担267.20元，毕小敏负担67.80元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 黄晨辰二〇二〇年六月二十二日法官助理 胡歆婷书 记 员 谯 烨附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。