山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终6083号 上诉人（原审原告）：青岛市农业科学研究所新技术开发中心，住所地青岛市李沧区万年泉路168号。 法定代表人：万述伟，主任。 委托诉讼代理人：宫文娟，山东元鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李程，山东元鼎律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青岛文峰汽车销售有限公司，住所地青岛市李沧区西南渠村661号。 法定代表人：李先文，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：俞文峰，山东道安律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李垚，山东博论律师事务所律师。 上诉人青岛市农业科学研究所新技术开发中心与被上诉人青岛文峰汽车销售有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市城阳区人民法院（2018）鲁0214民初2794号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 青岛市农业科学研究所新技术开发中心向本院提出上诉请求：1、请求撤销一审判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼等费用由被上诉人承担。事实与理由:一、原一审法院认定事实不清。首先，涉案《房屋租赁合同》所涉房屋上诉人早已交付给被上诉人使用，上诉人已经完成交付租赁房屋的义务，也正因为上诉人向被上诉人交付符合租赁用途的房屋，所以被上诉人向上诉人连续支付了三年的租金。后自租赁期第四年开始至今，被上诉人从未向上诉人支付过任何租金却一直占用、使用着该租赁房屋及场地，被上诉人拒不支付租金系持续性的违约行为，但这些案件事实情况，原一审法院均未予以认定，驳回了上诉人的诉讼请求，这对上诉人来说是极为不公平的，也是上诉人不能接受的。既然涉案《房屋租赁合同》系有效合同，那么作为出租方的上诉人，在其租赁房屋常年处于被上诉人实际控制、使用的情形下，上诉人依据本案所涉有效租赁合同要求被上诉人支付租金及违约金有何不妥之处？其次，原一审进行现场勘验时，涉案房屋未通水电，但这是被上诉人自己造成的，而非上诉人交付的租赁房屋不能通水电，被上诉人自身的行为导致的后果不应作为上诉人租赁物不符合约定用途出租的抗辩理由。退一步来说，原一审法院现场勘验的时间距离所涉租赁合同开始的时间2009年已经过去了十年，现场勘验的状况不能反应十年前、十年来的租赁物状态，更不能以此来认定上诉人所交付的租赁物不能满足正常生产使用。最后，原一审中所涉青岛市城阳区人民法院（2011）城民初字第1497号判决中所涉的房屋与本案所争议的租赁场所无关，法院错误的将两处房屋认定为同一地点，确系认定事实不清。二、原一审法院适用法律错误。首先，原一审法院适用《合同法》第二百一十六条来认定上诉人对涉案租赁房屋负有“保持租赁物符合约定用途”的义务，但本案中，上诉人与被上诉人通过涉案《房屋租赁合同》将上诉人承担的“保持租赁物符合约定用途”的义务约定为由被上诉人自愿承担，按照《合同法》原理，在双方当事人有约定的情况下，应当先适用双方当事人之间的约定，而非直接适用《合同法》分则的直接规定，故原一审法院就本案情形适用该法条属适用法律错误。其次，原一审法院适用《合同法》第六十七条错误的采纳了被上诉人关于先履行抗辩权的意见。先履行抗辩权产生的前提为合同双方在履行义务的时间上存在先后顺序，而本案中，在合同订立生效之时，上诉人已经将涉案房屋交付给了被上诉人被上诉人无异议的接受了房屋，并支付了第一年的全部租金，因此该阶段双方义务已经互相履行完毕，不存在先履行抗辩权的前提条件。而在后续涉案租赁合同履行过程中，涉案房屋的维修、管理义务已经通过双方当事人的约定，由被上诉人自愿承担，双方之间不存在先后履行顺序的基础，因此被上诉人自始不具备先履行抗辩权。故，原一审法院依据《合同法》第二百一十六条所设定的义务来直接认定上诉人未履行相应义务，进而又适用《合同法》第六十七条属于明显的法律适用错误。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，在上诉人主张合法的前提下仍驳回了上诉人的诉讼请求，上诉人无奈之下，向贵院提出上诉，恳请贵院依法改判。 被上诉人答辩称：一、原审法院认定涉案租赁物未通水电、不能满足正常生产使用，部分房屋被案外人占有使用，不满足交付条件的事实清楚，上诉人认为其已完成交付义务及未通水电系被上诉人造成的主张不能成立。1、上诉人作为《房屋租赁合同》的出租方向被上诉人交付涉案租赁物并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途是上诉人的法定义务。上诉人主张其已经完成了交付义务，应当就交付义务的事实承担举证责任，但在原审程序中上诉人并未提交证据予以证明。相反，被上诉人在原审中提交的青岛市城阳区人民法院（2011）城民初字第1497号民事判决书足以证明上诉人未全面履行交付义务，该判决书中载明的租赁物就是本案租赁物的其中一部分，但上诉人却任由案外人青岛得盛源制衣有限公司占用。2、上诉人依据被上诉人已占有使用租赁物且连续支付了3年租金的行为来反证其已全面履行交付义务是完全错误的。被上诉人基于诚实信用原则自认在《房屋租赁合同》签订前就已实际使用了一楼约120平方米的部分房屋及楼前的场地，但是剩余部分约1694.4平方米的房屋被上诉人并未使用，且根据原审法院的现场勘验，部分房屋仍旧被上诉人贴着封条无法打开，上诉人未交付全部租赁物，是客观的事实。被上诉人支付3年租金的行为一方面是依据《房屋租赁合同》的约定履行其义务，是守约行为，不能凭借该守约行为来反证上诉人的交付义务已完成；另一方面，基于上诉人系事业单位，被上诉人出于对上诉人的信任和较高的社会信誉才一直按照约定支付租金，但是由于上诉人一直未履行交付义务，涉案的租赁物无水电，无法正常使用，被上诉人为了维护自身的合法权益才没有继续支付租金。3、《房屋租赁合同》第一条约定….房屋质量达到并适于办公用房条件和用途的要求”，该义务由上诉人履行，是上诉人全面履行交付义务的其中一个方面。但是涉案租赁物内未通水电，未通水电并非被上诉人造成，而系上诉人造成。在涉案租赁物内的场地内建有一座配电房，该配电房根据一审法院（2018）0214民初2972号案件中租赁合同约定，应当交付给被上诉人，但上诉人未交付，仍控制该配电房。该配电房用于供应涉案租赁物及上诉人所属的周围区域的用电，除被上诉人所承租地域内的无供电外，其他区域均有供电上诉人不向租赁物供电，致使租赁物无法满足被上诉人的正常生产使用需要。4、综合本案事实及一审法院现场勘验情况，一方面涉案租赁物中除了被上诉人已占有的一楼约120平方米的房屋外，其余部分的房屋无法达到正常使用的条件；另一方面涉案租赁物中绝大多数房屋内灰尘很厚，且部分房间被贴上封条，足以证明因上诉人未全面履行交付义务导致被上诉人也并未实际使用其余部分的房屋。5、上诉人上诉主张一审法院的现场勘验的时间距离所涉租赁合同开始的时间2009年已经过去了近十年，现场勘验的状况不能反应十年前的租赁物状态。但是一审法院的现场勘验过程可以看出，涉案租赁仍保持着原来的状态，没有被上诉人使用的痕迹。如果按照上诉人的逻辑，被上诉人已经交付了部分租金，当时的交付就是符合合同的约定。但是，被上诉人承租后在已经支付租金的时间内既不自己使用，也不对外出租使用，让所承租房屋一直闲置，这根本就是违背常理和商业逻辑的。出现这种情况的唯一情况就是租赁物不具备使用的条件，而上诉人也一直没有解决水电的问题。二、原审法院适用《中华人民共和国合同法》第67条及第216条的规定裁判本案正确，适用法律正确。1、《房屋租赁合同》第一条约定房屋质量达到并适于办公用房条件和用途的要求”，该义务由上诉人承担，上诉人认为由被上诉人承担保持租赁物符合约定用途的主张既与合同约定不符也与合同法第216条相悖。虽然《房屋租赁合同》第四条约定“承租方承担房屋维修”方面上诉人并未向被上诉人交付租赁物，被上诉人没有控制、使用租赁物自然也就没有维修的义务；另一方面，维修房屋的前提是房屋发生损坏、毁损需要修复，但是涉案租赁物不能满足正常生产使用的原因是未通水电而非房屋需要维修。2、上诉人未向被上诉人交付涉案租赁物，未全面履行合同义务，因此在上诉人未完全履行交付义务之前，被上诉人拒付租金的行为符合先履行抗辩权的规定，并未违约。综上所述，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，应当予以驳回，原审法院认定事实清楚、适用法律正确，判决正确，应当予以维持，请求贵院依法判决驳回上诉人的上诉、维持原判。 青岛市农业科学研究所新技术开发中心向一审法院提出诉讼请求:一、依法判令青岛文峰汽车销售有限公司支付租赁费（2012年5月8日至2018年5月8日）120万元；二、依法判令青岛文峰汽车销售有限公司支付违约金48万元；三、诉讼费用由青岛文峰汽车销售有限公司承担。事实与理由:2009年2月3日，青岛市农业科学研究所新技术开发中心、青岛文峰汽车销售有限公司签订《房屋租赁合同》，约定青岛文峰汽车销售有限公司租赁青岛市农业科学研究所新技术开发中心位于青岛市城阳区的临街办公楼，租赁房屋面积共计1814.4平方米以及租赁房屋周边面积为1332平方米。租赁期限自2009年5月8日至2021年5月8日，租金为20万元/年。青岛文峰汽车销售有限公司仅2009年2月3日支付20万元、2010年4月27日支付10万元、2010年11月1日支付10万元、2011年5月20日支付20万元，之后便一直未支付租金，截至起诉，青岛文峰汽车销售有限公司尚欠青岛市农业科学研究所新技术开发中心租金120万元。 青岛文峰汽车销售有限公司一审答辩称，一、青岛市农业科学研究所新技术开发中心无权要求青岛文峰汽车销售有限公司支付租赁费及违约金。2009年2月3日，青岛文峰汽车销售有限公司与青岛市农业科学研究所新技术开发中心签订《房屋租赁合同》后，青岛市农业科学研究所新技术开发中心应当按照合同约定向青岛文峰汽车销售有限公司交付合同约定的租赁标的物即位于城阳区临街办公楼。但青岛市农业科学研究所新技术开发中心至今未向青岛文峰汽车销售有限公司交付全部的房屋，青岛文峰汽车销售有限公司仅实际租赁了在合同签订前已经占用的一楼中约120平方米的房屋及门前的场地，剩余约1694.4平方米的房屋青岛市农业科学研究所新技术开发中心并未向青岛文峰汽车销售有限公司交付，青岛文峰汽车销售有限公司也未使用该部分房屋，反而是青岛文峰汽车销售有限公司任由案外人长期占用。此外《房屋租赁合同》明确约定房屋质量达到并适于办公用房条件和用途的要求，但青岛文峰汽车销售有限公司已经占用的约120平方米房屋中的水、电等基本设施未达到办公用房条件和用途的要求，未提供满足办公所需的水、电等基本设施。在青岛市农业科学研究所新技术开发中心未向青岛文峰汽车销售有限公司交付全部的房屋及提供满足办公所需的水、电等基本设施之前，青岛文峰汽车销售有限公司有权依照《合同法》第66条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”之规定拒绝支付租金，也不存在违约行为无需承担违约责任。二、因青岛市农业科学研究所新技术开发中心未向青岛文峰汽车销售有限公司交付全部的房屋及提供满足办公所需的水、电等基本设施已构成违约，青岛文峰汽车销售有限公司有权提起反诉以维护青岛文峰汽车销售有限公司的合法权益。青岛文峰汽车销售有限公司于《房屋租赁合同》签订后，先后支付了三年的租金共计60万元，但青岛文峰汽车销售有限公司仅实际租赁了在合同签订前已经占用的一楼中约120平方米的房屋及门前的场地，剩余部分未向青岛文峰汽车销售有限公司交付，青岛市农业科学研究所新技术开发中心应当按照合同约定向青岛文峰汽车销售有限公司交付《房屋租赁合同》项下的全部房屋。在青岛市农业科学研究所新技术开发中心未向青岛文峰汽车销售有限公司交付全部房屋之前，青岛文峰汽车销售有限公司应当仅就实际占用的120平方米部分按比例支付租金，剩余未交付部分的租金应当退还给青岛文峰汽车销售有限公司。青岛市农业科学研究所新技术开发中心未按合同约定交付全部的房屋已构成违约，应当承担违约责任。根据《房屋租赁合同》的约定需要承担12年租赁期限租赁总额20％的违约金并赔偿因未全部交付给青岛文峰汽车销售有限公司造成的经济损失。综上所述，青岛市农业科学研究所新技术开发中心的诉讼请求无法律和事实依据，应当判决驳回青岛市农业科学研究所新技术开发中心的诉讼请求。 青岛市农业科学研究所新技术开发中心为证明其主张，向一审法院提交证据及青岛文峰汽车销售有限公司质证意见如下:1、房屋租赁合同1份，证明原、青岛文峰汽车销售有限公司于2009年2月3日签订房屋租赁合同，约定青岛市农业科学研究所新技术开发中心将位于青岛市城阳区临街办公楼租赁给青岛文峰汽车销售有限公司使用，租赁房屋面积为1814.4平方米，租赁期限为12年，自2009年5月8日至2021年5月8日，租金为每年20万元，违约责任约定若一方违约承担偿付本合同12年租赁期限租金总和20％的违约金。青岛文峰汽车销售有限公司对证据的真实性无异议，对证明事项有异议，青岛市农业科学研究所新技术开发中心并未按照合同约定履行交付全部租赁合同标的物的义务，青岛文峰汽车销售有限公司仅实际租赁了在合同签订前已经占用的一楼中约120平方米的房屋及门前的场地，剩余约1694.4平方米的房屋，青岛市农业科学研究所新技术开发中心并未向青岛文峰汽车销售有限公司交付，合同约定的违约金过高，若青岛文峰汽车销售有限公司存在迟延支付租金的行为，给青岛市农业科学研究所新技术开发中心造成的损失仅为该租金的利息所得，违约金按照同期银行贷款利率进行计算足以弥补青岛市农业科学研究所新技术开发中心的损失，因青岛市农业科学研究所新技术开发中心未向青岛文峰汽车销售有限公司交付，给青岛文峰汽车销售有限公司造成了实际的损失。一审法院对该证据真实性及证明事项予以采信。2、青房地权市字第××号房产证1份，证明涉案房屋坐落于青岛市城阳区，使用权面积为3083.2平方米。青岛文峰汽车销售有限公司对证据的真实性无异议，但青岛文峰汽车销售有限公司提交的证据2中案外人青岛得盛源制衣有限公司承租的宿舍4间、锅炉房属于该产权证中的建筑物，青岛市农业科学研究所新技术开发中心所述的使用权面积应为土地面积而非房屋面积。一审法院对该证据真实性予以采信。 青岛文峰汽车销售有限公司为反驳青岛市农业科学研究所新技术开发中心主张，向一审法院提交证据及青岛市农业科学研究所新技术开发中心质证意见如下:1、青岛文峰汽车销售有限公司于2014年3月9日向青岛市农业科学研究院发出的回复函1份、顺丰邮寄快递单1份、青岛文峰汽车销售有限公司文峰汽车公司法定代表人李先文与青岛市农业科学研究所新技术开发中心主任万述伟的短信聊天记录，证明青岛市农业科学研究所新技术开发中心未向青岛文峰汽车销售有限公司履行交付全部标的物的义务，且青岛文峰汽车销售有限公司就青岛市农业科学研究所新技术开发中心未向青岛文峰汽车销售有限公司交付全部房屋及已交付的房屋不符合合同约定的行为向青岛市农业科学研究所新技术开发中心提出书面异议。在青岛市农业科学研究所新技术开发中心未按合同约定履行交付义务之前，青岛文峰汽车销售有限公司不支付租金的行为并未违反法律规定和合同约定，青岛文峰汽车销售有限公司不应向青岛市农业科学研究所新技术开发中心支付租金和违约金。青岛市农业科学研究所新技术开发中心对该组证据的真实性有异议，回复函没有原青岛文峰汽车销售有限公司双方的盖章或签字，且青岛市农业科学研究所新技术开发中心当庭查询快递单，显示该单据没有录入系统，且回复函的内容与本案无关，不能证明青岛市农业科学研究所新技术开发中心未向青岛文峰汽车销售有限公司交付房屋，根据青岛文峰汽车销售有限公司向青岛市农业科学研究所新技术开发中心支付租金的情况，可以看出青岛文峰汽车销售有限公司对房屋的交付并没有异议，短信无法确认通信双方的真实身份，也无法确认涉案房屋未交付给青岛文峰汽车销售有限公司。因青岛文峰汽车销售有限公司未提交快递单回执或物流信息查询详情，一审法院对回复函及快递单真实性不予采信；因青岛文峰汽车销售有限公司未提交短信聊天记录原始载体，故对该证据不予采信。2、青岛市城阳区人民法院于2011年11月15日作出的（2011）城民初字第1497号民事判决书1份，证明案外人青岛得盛源制衣有限公司在本案涉案房屋中租赁期限到期后（2010年3月31日）至判决作出之日一直未腾出涉案租赁房屋、违法占用。青岛文峰汽车销售有限公司承租的房屋长期被案外人违法占用导致青岛文峰汽车销售有限公司无法使用，青岛市农业科学研究所新技术开发中心未向青岛文峰汽车销售有限公司交付合同项下的全部房屋。青岛市农业科学研究所新技术开发中心对证据的真实性不予认可，该证据系复印件，该判决书中的房屋位置是重庆北路21号仓库及西楼宿舍，而本案青岛文峰汽车销售有限公司所承租的房屋青岛市城阳区临街办公楼，该证据与本案无关，更加证明了青岛文峰汽车销售有限公司所陈述的房屋并未完全交付与事实不符。一审法院对该证据真实性予以采信。 为查明案件事实，一审法院工作人员至涉案房屋现场勘验，并用执法记录仪进行记录刻录光盘，青岛市农业科学研究所新技术开发中心、青岛文峰汽车销售有限公司对勘验录像均无异议。 通过对证据的分析与认定，一审法院认定本案事实如下: 2009年2月3日，青岛市农业科学研究所新技术开发中心（出租方）、青岛文峰汽车销售有限公司（承租方）签订《房屋租赁合同》，合同约定:…一、租赁房屋座落、面积、房屋质量，出租方同意将位于青岛市城阳区临街办公楼出租给承租方使用，租赁房屋面积共计1814.40平方米，承租方可使用租赁房屋周边场地面积为1332平方米（2亩）。房屋质量达到并适于办公用房条件和用途的要求。二、租赁期限，租赁房屋期限共12年，自2009年5月8日起至221年5月8日止，租赁期限届满，本合同终止。…三、租金和交付期限，租赁房屋租金为1年人民币20万元，承租方应当于本合同签订之日向出租方交付1年租金，为人民币20万元，以后每年度的租金，承租方应当于上一年度租金到期日前30日内向出租方一次性交付。 又查明，一审法院于2011年11月15日作出（2011）城民初字第1497号民事判决书，经审理认定:“…青岛市农业科学研究所新技术开发中心能够提供青岛文峰汽车销售有限公司法定代表人写给青岛市农业科学研究所新技术开发中心的材料，证明青岛文峰汽车销售有限公司未按约搬出涉案租赁物，故青岛市农业科学研究所新技术开发中心主张青岛文峰汽车销售有限公司至今未腾让房屋，本院予以采信，根据双方合同的约定，青岛市农业科学研究所新技术开发中心要求青岛文峰汽车销售有限公司腾让租赁房屋、支付房屋占有费，具有事实及法律依据，一审法院予以支持。”最终判决:“一、青岛得盛源制衣有限公司于本判决生效之日起十日内腾出涉案房屋:…”，该判决下发后，青岛市农业科学研究所新技术开发中心、青岛得盛源制衣有限公司均未上诉。另查明，经青岛市农业科学研究所新技术开发中心、青岛文峰汽车销售有限公司一致确认:青岛文峰汽车销售有限公司关于房屋租赁合同的付款情况为2009年2月3日支付了20万元，2010年4月27日支付10万元，2010年11月1日支付10万元，2011年5月20日支付20万元。再查明，经一审法院现场对涉案房屋进行勘验，涉案房屋未通水电，整个楼区内的配电室未交付青岛文峰汽车销售有限公司使用，绝大多数房屋灰尘很厚，门锁生锈不能打开，临街办公楼二楼部分房间尚被青岛文峰汽车销售有限公司占用且贴着封条，一楼部分房屋被拾荒人占用居住。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，青岛市农业科学研究所新技术开发中心、青岛文峰汽车销售有限公司所签订的《房屋租赁合同》均系双方真实意思表示，亦不违反法律强制性规定，应当认定合法有效，青岛市农业科学研究所新技术开发中心、青岛文峰汽车销售有限公司双方均应按照约定履行自己的义务。青岛文峰汽车销售有限公司辩称青岛市农业科学研究所新技术开发中心交付租赁物无水电，不能实际使用，其依据先履行抗辩权拒绝支付房屋及附属设备的租金，不存在违约行为无需承担违约责任。经一审法院现场勘验，青岛市农业科学研究所新技术开发中心所交付租赁物未通水电，不能满足正常生产使用。且根据一审法院生效判决，涉案部分房屋至2011年11月15日尚为案外人所占有使用，不满足交付条件。故一审法院认为，青岛市农业科学研究所新技术开发中心作为租赁合同出租一方，应保证租赁物在租赁期间符合约定用途，故对青岛文峰汽车销售有限公司该抗辩事由，一审法院予以采信。青岛市农业科学研究所新技术开发中心要求青岛文峰汽车销售有限公司支付尚欠的租赁费及产生的违约金，证据不足，一审法院不支持，青岛市农业科学研究所新技术开发中心可待证据充分后另行主张。青岛市农业科学研究所新技术开发中心作为科研机构，应对国有财产合法合理使用，不能无故造成国有资产流失。综上所述，依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十七条、第二百一十六条之规定，判决:驳回青岛市农业科学研究所新技术开发中心青岛市农业科学研究所新技术开发中心的诉讼请求。案件受理费19920元，保全费5000元，由青岛市农业科学研究所新技术开发中心青岛市农业科学研究所新技术开发中心负担。 二审中上诉人提交以下证据： 卡车之家网站截图、58汽车网站截图打印件若干。证明被上诉人在58汽车、卡车之家等网站进行销售宣传，并明确载明其经营场所为重庆北路21号。从图片中可以看出被上诉人有大量待售车辆，均停放于重庆北路21号大院中。同时，2016年、2017年之间，被上诉人在卡车之家网站上发布促销广告，广告中记载被上诉人公司地址为：山东省青岛市城阳区，图片中也显示车辆停放于重庆北路21号大院中。可见被上诉人一直在使用涉案租赁房屋和场地进行经营，房屋和场地完全符合约定用途。被上诉人占有使用房屋和场地，应当按照合同约定向上诉人支付租金。被上诉人质证后认为：对证据截图与网站内容一致无异议，但无法反应被上诉人经营的真实情况，仅凭该证据无法证明被上诉人一致适用租赁房屋和场地，被上诉人在一审中即认可使用了重庆北路21号的临街办公楼120平方米，上诉人提交的该证据无法证明被上诉人使用了全部的租赁房屋和场地。 二审查明的其它事实与一审一致，本院依法予以认可。 本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点在于，青岛市农业科学研究所新技术开发中心是否已履行交付房屋的义务，青岛文峰汽车销售有限公司是否应向青岛市农业科学研究所新技术开发中心支付房屋租金。对此本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，青岛市农业科学研究所新技术开发中心主张其已履行了交付全部房屋的义务，应当就交付义务的事实承担举证责任，现上诉人不能提供双方就全部涉案房屋已进行交接的证据，同时，已有生效判决也认定在涉案租赁合同签订时，部分场地由案外人占有使用。另依据一审现场勘验的情况，涉案场地未通水电，不能满足正常生产使用，该勘验情况与一审中被上诉人提交的短信记录可以相互印证。在此情况下，被上诉人已支付了部分租赁费，在房屋未能完全交付的情况下，停止继续支付后续租金，具有合理性，上诉人的上诉主张不能成立。原审法院在此基础上，认定上诉人未能完全交付涉案房屋且涉案房屋存在不适租情况符合事实及法律依据。原审据此驳回上诉人诉讼请求于法有据。上诉人关于原审适用法律错误的上诉理由不成立，该上诉请求，本院依法不予支持。 另，上诉人作为国有资产的管理人应尽到合理审慎的管理义务，上诉人对于涉案场地的管理存在疏于管理的情形，应依法履行职责。 综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不成立。一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条、第一百七十五条的规定，判决如下： 维持原判，驳回上诉。 二审案件受理费24920元，由上诉人青岛市农业科学研究所新技术开发中心负担。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  张晓华 审判员  于 梦 二〇二〇年六月二十八日 法官助理 徐鹏 书记员 王若怡