广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤12民终579号上诉人（原审被告）：四会市海伦堡房地产开发有限公司，住所地四会市东城区**********。法定代表人：吴东，总经理。委托诉讼代理人：管超，该公司工作人员。被上诉人（原审原告）：陈宇，男，1993年10月18日出生，汉族，住四会市城中区*************。原审第三人：中国建设银行股份有限公司四会支行，住所地四会市********************商铺首层、26-31号商铺二层。主要负责人：邓伟卿，行长。委托诉讼代理人：项家润，该公司工作人员。原审第三人：四会市长顺房地产开发有限公司，住所地四会市大沙镇西江北开发区第一商业城23号之3。法定代表人：陈某1。上诉人四会市海伦堡房地产开发有限公司（以下简称海伦堡房产公司）因与被上诉人陈宇、原审第三人中国建设银行股份有限公司四会支行（以下简称建设银行四会支行）和四会市长顺房地产开发有限公司（以下简称四会长顺房产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四会市人民法院（2019）粤1284民初2130号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人海伦堡房产公司的委托诉讼代理人管超、被上诉人陈宇、原审第三人建设银行四会支行的委托诉讼代理人项家润到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。海伦堡房产公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判，判决驳回陈宇的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由陈宇承担。事实和理由：1.一审判决解除海伦堡房产公司与陈宇签订的商品房买卖合同有误，该项判决依法应予撤销。（1）涉案房屋已经竣工验收备案，并且取得政府部门核发的竣工验收备案表，涉案房屋符合合同及法律法规规定的交付条件。《商品房买卖合同》附件四补充协议第九条约定，涉案房屋具备建筑工程竣工验收报告或竣工验收备案表即视为符合约定的房屋交付标准。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用。本案涉案工程已于2011年竣工验收并取得政府部门的竣工验收备案表。根据上述合同约定及法律规定，涉案房屋具备交付使用条件。一审判决认为涉案房屋不符合交付使用条件有误，依法应予纠正。（2）根据双方签署《商品房买卖合同》约定，涉案房屋已经完成交付手续。按照《商品房买卖合同》附件四补充协议第六条及第九条约定，海伦堡房产公司已于2018年9月27日向陈宇邮寄收楼通知书，要求陈宇在2018年9月30日前来办理收楼手续，且陈宇已经收到该收楼通知书。陈宇未在海伦堡房产公司规定时间内办理收楼事宜，按照合同约定，涉案房屋应视为已经交付。（3）一审法院认定涉案房屋屋顶的排风机及烟道为加装的事实有误。涉案房屋房顶的排风机及烟道的设置是工程建设需要，海伦堡房产公司此前已经提交了相关设计图纸证明涉案排风机及烟道在设计阶段就已经存在，海伦堡房产公司作为建设方仅是按设计图纸依法施工，且涉案工程已经取得国家相关部门的竣工验收备案手续，涉案排风机及烟道的存在合法。本案是现房买卖，陈宇购买房屋时，该排风机及烟道已经存在，海伦堡房产公司没有故意隐瞒该情形。（4）海伦堡房产公司在一审时已向法院提交四会市环境保护监测站监测报告，根据该监测报告显示：涉案房屋天面的排烟机及排风机符合《社会生活环境噪声排放标准》表1社会生活噪声排放源边界噪声排放限值2类功能区日间标准要求。一审法院无视海伦堡房产公司提交的证据，径直判决涉案房屋存在噪音污染，并以此为由解除合同有误。而从陈宇提交的报告显示，涉案房屋在18点34分至19点38分噪音问题，该时间段排风机及烟道的噪音检测值仅是比标准值高出些许，该报告并没有显示该噪音排放会对人身造成损害。而且海伦堡房产公司也一直在整改中。因此，在没有证据证明该噪音排放会对人身造成损害的情况下，一审法院认定噪音超出标准会损害人的身体健康有失偏颇。（5）陈宇已于2018年4月12日对涉案房屋进行检验，并在检验后出具《声明书》和《商品房(现房)房屋质量现场检验确认书》，该声明书和确认书均证明陈宇对涉案房屋已经进行查验，并确认涉案房屋已经竣工，房屋质量已经达到合同约定，陈宇也同意放弃解除《商品房买卖合同》的权利。上述《声明书》和《商品房(现房)房屋质量现场检验确认书》是陈宇亲笔签字，本案是大宗商品买卖，陈宇理应本着谨慎原则查验商品，陈宇在查验商品后出具的上述文件是陈宇真实意思表示，上述文件内容也没有违法。该声明书和确认书不是格式条款，不存在造成人身伤害的条款，一审法院认定该声明书和确认书为无效条款缺乏证据支持，依法应予纠正。2.一审判决按陈宇累计已付款的5%判决海伦堡房产公司承担解除合同违约金有误，没有合同和法律依据。（1）一审判决解除合同的原因是涉案房屋质量存在问题，陈宇合同目的无法实现，从而判决解除双方签署的《商品房买卖合同》，合同中并没有关于该项解除的违约金约定。（2）在买受人解除合同的，出卖人按累计已付款的5%承担违约金的适用范围是合同第九条第1款第1项关于出卖人逾期交付房屋的情况。本案并不是逾期交付房屋引起的合同解除，一审判决适用该条标准计算合同解除违约金有误。3.本案不存在逾期交楼问题，一审法院判决海伦堡房产公司承担逾期交楼违约金有误，且违约金的计算标准及方式有误，依法予以撤销。涉案房屋在双方买卖前已经竣工验收，并取得政府相关部门的竣工验收备案表，涉案房屋已经达到合同约定和法律规定的交付条件，依法可以交付使用。另一方面，海伦堡房产公司已在合同约定交楼时间前向陈宇发出收楼通知书，要求陈宇在合同约定时间前来办理收楼事宜，根据双方签署的合同约定，涉案房屋已经完成交付手续。再者，陈宇在2018年4月12日已经对涉案房屋进行检验，并在检验后向海伦堡房产公司出具涉案房屋符合合同质量标准的确认书。一审法院无视上述事实及双方合同约定，判决涉案房屋存在逾期交楼事实有误，且逾期交楼的违约金标准及计算方式没有合同依据。该项判决依法应予撤销。4.根据上述第一条所述，本案不符合合同解除条件，一审判决解除合同有误，本案涉及的按揭手续费、律师鉴证费、办证费、契税、专项维修基金等费用按合同约定应由陈宇承担，海伦堡房产公司是在陈宇检验涉案房屋达到合同约定交付标准且陈宇同意按现状接收涉案房屋后才提前为陈宇办妥房产证的，现陈宇违反此前承诺要求解除合同，并要求海伦堡房产公司赔偿办证相关费用没有合同和法律依据。因此，一审判决海伦堡房产公司赔偿陈宇的按揭手续费、律师鉴证费、办证费、契税、专项维修基金等费用有误，依法应予撤销。5.本案属于商品房销售合同纠纷，陈宇与贷款银行属于金融借贷合同纠纷，两者属于不同法律关系，每个合同均是独立存在的，两者间不存在主从关系，不能合并审理。且海伦堡房产公司仅是作为借贷合同的保证人，与借贷合同是否解除无关，主体不合适。一审判决在本案中审理借贷合同关系不当，该项判决依法应予撤销。综上所述，二审法院应撤销一审判决，依法改判，驳回陈宇的全部诉讼请求。陈宇辩称：1.海伦堡房产公司与陈宇口头约定于2018年6月11日提前交房。海伦堡房产公司通知陈宇于2018年6月11日收房。收房时海伦堡房产公司没有告知陈宇房顶有加装的排气设备，且在陈宇验收房屋时故意关闭了排风机，故收房时噪音不大，实际上每天排风设备长时间运转，噪音非常大。海伦堡房产公司违反诚实信用原则，以欺骗的手段让陈宇验收房屋。因海伦堡房产公司交付的房屋噪音过大，经四会市环保部门测定超过住宅噪音标准，不符合住宅交付条件。到双方约定的2018年9月30日海伦堡房产公司仍不能将合格房屋交付予陈宇，也没有主动与商量解除合同。2.海伦堡房产公司无法交付质量合格的房屋，造成陈宇经济损失。而双方签订《商品房买卖合同》是格式合同，合同约定的违约金过低，该违约金不足以补偿房屋升值的损失，也不足以补偿陈宇的利息损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，因是海伦堡房产公司的原因使合同目的无法实现，故海伦堡房产公司应赔偿陈宇按揭手续费、律师见证费、办证费、契税、专项维修基金等费用。合同解除后，在海伦堡房产公司向有关部门办理契税、基金等退费时，陈宇承诺予以协助。《商品房买卖合同》解除后，因陈宇与建设银行四会支行的《个人住房（商业用房）借贷合同》是从合同，故也应一并解除，欠建设银行四会支行的房贷本金和利息由海伦堡房产公司在退还给陈宇的购房款本金中优先支付，余款退还陈宇。解除合同的费用和损失应由海伦堡房产公司承担。建设银行四会支行辩称，陈宇与海伦堡房产公司为购买案涉房屋，于2017年11月08日与建设银行四会支行签订《个人住房（商业用房）借贷合同》，借款749000元。截止2020年4月15日，尚欠建设银行四会支行贷款余额合计637485.04元，其中本金635992.59元，利息1492.45元。不论陈宇与海伦堡房产公司是否解除商品房买卖合同，也不论解除《个人住房（商业用房）借贷合同》海伦堡房产公司在退还给陈宇的购房款中优先支付给建设银行四会支行与否，陈宇仍应在未足额偿还的借款范围内承担还款义务。四会长顺房产公司没有参加诉讼，也没有提交答辩意见。陈宇向一审法院提出诉讼请求：1.解除陈宇与海伦堡房产公司双方于2017年9月5日签订的《商品房买卖合同》(合同编号：2017090532)，退还购房款本金1070701元；2.判令海伦堡房产公司赔偿陈宇因解除合同违约金53535元、逾期交房违约金1070701元×0.0001×366天=39188元、利息损失1070701元×1%×12个月=128484元(暂计算至2019年4月30日，其余仍需计算至房款退还之日)，及按揭手续费、律师见证费、办证费、契税、专项维修基金等费用23735元，合共244942元；3.解除陈宇与第三人的《个人住房(商业用房)借款合同》(编号：440707201-201*******600611)，欠建设银行四会支行的房贷本金和利息由海伦堡房产公司在退还给陈宇的购房款本金中优先支付，余款退还陈宇，解除合同的费用和损失应由海伦堡房产公司承担，在清还房贷时一并支付；4.海伦堡房产公司承担全部的诉讼费用。一审法院认定事实:2017年9月5日，海伦堡房产公司(出卖人)与陈宇(买受人)签订了《商品房买卖合同》，约定由买受人向出卖人购买位于四会市*******************，该商品房建筑面积为234.27㎡，套内建筑面积为194.11㎡，单价为5515.95元/㎡(按套内建筑面积计算)，总价款为1070701元。双方约定陈宇于2017年9月5日支付首期楼款321701元，剩余楼款749000元于2017年9月13日前办妥银行按揭，出卖人应当在2018年9月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房取得建筑工程竣工验收报告后并符合合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房，逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同规定的证明文件，并签署房屋交接单；出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；出卖人在发出书面通知后，买受人应自行到出卖人售楼部联系并办理交付手续；如买受人逾期办理的，视为出卖人按时交付；同时还约定了合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议(附件四)，合同附件与本合同具有同等法律效力，本合同连同附件共25页，一式4份，具有同等法律效力。后陈宇与海伦堡房产公司签订附件四《合同补充协议》，合同的第六项《商品房买卖合同》第八条“交付期限”修改、增补为：(三)在该商品房达到交付使用条件后，出卖人应以电话或特快专递通知买受人办理交付使用手续。经特快专递通知的，以买受人签收日为送达时间……买受人应在前述约定的时间自行到出卖人售楼部联系并办理商品房的验收交接手续；如买受人逾期未办理的，视为出卖人已按时交付；第十条“规划、设计变更的约定”修改、增补为：(三)因规划涉及要求不排除在该商品房周边或项目用地范围内建有公共配套建筑和安装公用基础设施设备(包括但不限于物业用房、保安室、通信机房和天线、垃圾处理房、配电房和供电管线、给排水管、供燃气管道、消防箱、沙井盖等)，或因规划涉及要求不排除买受人购买的该商品房房屋内设有梁柱、沉箱、消防设施、给排水管、供燃气管及其他管线设施等，上述情形均不能视为对规划、设计的变更，买受人无权以此为由拒绝收楼或退房或索赔。第十一条“交接”的修订：出卖人、买受人双方一致同意：该商品房具备建筑工程竣工验收报告或竣工验收备案表即视为符合约定的房屋交付标准，房屋交付验收时间为出卖人收楼通知书约定的时间为准。买受人不得以任何约定的情形，应于办妥交付手续后按照法规和合同约定处理，否则出卖人收楼通知中的收楼期限届满之日即本房地产的交付时间。除买受人有证据证明该商品房不符合《商品房买卖合同》约定的交房条件外，房屋交付时，出卖人仅须提供建筑工程竣工验收报告或竣工验收备案表复印件供查阅。买受人同意：出卖人可不另行向买受人出示其他文件，买受人不以出卖人未出示相关文件材料为由拒绝接收房屋。交付验收中发现的质量瑕疵，买受人应于验收之日起5日内提出质量瑕疵异议，否则视为交付房屋无质量瑕疵或该质量瑕疵不影响房屋交付。出卖人收到买受人提出的质量瑕疵异议后按双方约定的维修时间进行处理。合同签订后，陈宇按合同约定方式向海伦堡房产公司支付了首期楼款321701元，剩余楼款749000元于2018年4月30日通过向建设银行四会支行办理按揭支付给海伦堡房产公司。2017年11月22日，四会市海伦堡1-3座的工程办理了竣工验收，并取得《四会市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。四会市住房和城乡规划建设局在《房屋建筑工程和市政基础设备工程竣工验收备案表》的备案意见栏上加具了“同意备案”的意见。2018年4月12日，陈宇签订一份《声明书》，内容为“无论《商品房买卖合同》及国家和地方是否存在与本声明书相反的规定，若贵司在银行发放贷款前为本人办妥该商品房的不动产权证，当合同发生争议时，本人同意放弃解除《商品房买卖合同》的权利，同时本人将本着积极的态度和诚实信用的原则与贵司共同协商、处理《商品房买卖合同》履行事宜，避免给贵司造成损失”。同日，陈宇签订《商品房(现房)房屋质量现场检验确认书》，内容为：本人经现场检查后确认：1.该商品房已竣工并办妥相关手续；房屋质量达到买卖合同约定；2.本人已审阅房屋交付所需的各项法律文件，均符合房屋交付要求。本人承诺：在房屋交付时将不再要求对房屋进行现场勘查或验收，亦不会以该商品房存在质量问题为由提出拒绝接收房屋、退房或经济赔偿的要求，否则，本人将自行承担要求无法获得支持的不利后果。若该商品房在本次检验后出现不足之处，应由地产公司依照质量保修的相关规定承担保修责任。对上述《声明书》及《商品房(现房)房屋质量现场检验确认书》、《补充协议》的签订，陈宇称“当时是在不清楚的情况下签订的，当时我去收楼的时候，刚到海伦堡房产公司办公的地方，海伦堡房产公司的员工就拿这些东西来给我签，签完就带我去看楼”。海伦堡房产公司曾于2018年9月27日通过挂号信方式向陈宇寄送收楼信，通知陈宇于2018年9月30日上午9：00至12：00到现场办理收楼手续。陈宇收到通知后按照收楼信通知的时间于2018年9月30日到现场查验楼房，陈宇在验收楼房时发现其房顶有加装排气设备，噪音较大，陈宇向海伦堡房产公司反映噪音太大需要整改，并拒绝验收楼房。于2019年4月3日陈宇向海伦堡房产公司发出案涉房屋的《解除通知书》，海伦堡房产公司于2019年4月4日回函：该房屋约定交付日期为2018年9月30日，该房屋符合《商品房买卖合同》约定的交付条件，不同意解除该房屋的《商品房买卖合同》。陈宇交足了房款后，海伦堡房产公司通知陈宇提前收房，于2018年4月12日陈宇收房时，海伦堡房产公司要求陈宇签订了上述的《声明书》及《商品房(现房)房屋质量现场检验确认书》、《补充协议》。海伦堡房产公司没有证据证明已告知陈宇房顶有加装的排气设备，收房时陈宇发现噪音很大，遂拒绝收房。并向四会市环境保护监测站请求对案涉楼房的社会生活环境噪音进行监测。于2018年9月18日四会市环境保护监测站对案涉楼房的社会生活环境噪音进行监测，测定结果显示超过住宅噪音标准。陈宇因请求海伦堡房产公司对案涉楼房的社会生活环境噪音进行排除妨碍的纠纷曾向一审法院提起诉讼，在2018年10月22日其以与海伦堡房产公司庭外协商解决纠纷为由，向本院申请撤回起诉。因至本案起诉仍因房屋社会生活环境噪音超标，不符合住宅交付条件，陈宇提起诉讼。陈宇因购买案涉房屋，与建设银行四会支行签订《个人住房(商业用房)借款合同》，向其按揭贷款749000元。陈宇认为商品房买卖合同是主合同，其与第三人建设银行四会支行签订的《个人住房(商业用房)借款合同》是从合同，解除主合同时，从合同应一并解除。陈宇在购买上述房屋的过程中，向海伦堡房产公司支付了按揭手续费480元+241.5元、律师见证费300元、办证费500元、契税15295.73元、专项维修基金6912.6元，共23729.83元。陈宇起诉所列的四会长顺房产公司，经查与本案无关系，《房屋按揭贷款合同》中虽然表格在贷款保证人为“四会长顺房产公司”，但保证人落款盖章处为海伦堡房产公司，因此《房屋按揭贷款合同》中表格在贷款保证人写为“四会长顺房产公司”是笔误，保证人应为海伦堡房产公司四会市海伦堡房地产开发有限公司。一审法院认为，本案的案由是商品房销售合同纠纷。陈宇与海伦堡房产公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百四十八条“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同”，第一百五十三条“出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求”。第一百五十八条“当事人约定检验期间的，买受人应当在检验期间内将标的物的数量或者质量不符合约定的情形通知出卖人。买受人怠于通知的，视为标的物的数量或者质量符合约定；当事人没有约定检验期间的，买受人应当在发现或者应当发现标的物的数量或者质量不符合约定的合理期间内通知出卖人。买受人在合理期间内未通知或者自标的物收到之日起两年内未通知出卖人的，视为标的物的数量或者质量符合约定，但对标的物有质量保证期的，适用质量保证期，不适用该两年的规定。出卖人知道或者应当知道提供标的物不符合约定的，买受人不受前两款规定的通知时间的限制。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十二条“合同约定减轻或者免除出卖人对标的物瑕疵担保责任，但出卖人故意或者重大过失不告知买受人标的物的瑕疵，出卖人主张依约减轻或者免除瑕疵担保责任的，人民法院不予支持。”第三十三条“买受人在缔约时知道或者应当知道标的物质量存在瑕疵，主张出卖人承担瑕疵担保责任的，人民法院不予支持，但买受人在缔约时不知道该瑕疵会导致标的物的基本效用显著降低的除外。”本案中，陈宇在验收楼房时才发现涉案楼房的房顶加装了排风机设备并产生噪音影响住宅生活居住质量，不符合楼房质量的交付条件即与海伦堡房产公司反映该情况予以整改，并拒绝收楼；海伦堡房产公司抗辩称陈宇在验收楼房时就已知悉案涉楼房房顶有排风机的存在，陈宇对此并没有提出异议，其已按《商品房买卖合同》的约定交付房屋且办理了产权登记，已履行完毕合同义务。陈宇主张是房屋社会生活环境噪音超标，不符合住宅交付条件，依合同约定应予解除，海伦堡房产公司离开了房屋社会生活环境噪音超标的问题而展开抗辩，其抗辩不能改变房屋社会生活环境噪音超标的事实。噪音标准是国家规定的标准，超出则会损害人的身体健康，法律不保护任何损害人的身体健康的免责约定，房屋交付的标准应当在国家标准规定的范围之内。陈宇已举证证明海伦堡房产公司要交付的房屋存在社会生活环境噪音超标的事实，而海伦堡房产公司没有推翻的证据，海伦堡房产公司称该房屋已于2011年竣工验收及取得政府部门的竣工验收备案，但并不改变海伦堡房产公司要交付的房屋在交付时存在社会生活环境噪音超标，至陈宇起诉时仍没有整改的事实。海伦堡房产公司要交付的房屋存在社会生活环境噪音超标，影响陈宇的居住生活质量和身体健康，陈宇要求解除与海伦堡房产公司双方于2017年9月5日签订的《商品房买卖合同》(合同编号：2017090532)，海伦堡房产公司退还购房款本金1070701元符合法律规定，一审法院予以支持；海伦堡房产公司的抗辩理由依据不足，一审法院不予以采纳.陈宇因购买案涉楼房向建设银行四会支行办理了按揭贷款，该贷款的目的是实现商品房买卖合同目的，现该商品房买卖合同归于解除，房屋买卖行为被解除，故基于房屋买卖需要而订立的房屋按揭贷款合同也应解除，故陈宇主张一并解除其与建设银行四会支行签订的《个人住房(商业用房)借款合同》，一审法院亦予以支持。该《个人住房(商业用房)借款合同》的解除，建设银行四会支行没有过错，解除合同造成的后果应由海伦堡房产公司承担。《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”，第五十三条“合同中的下列免责条款无效：(一)造成对方人身伤害的”，本案中，陈宇与海伦堡房产公司签订的《声明书》及《商品房(现房)房屋质量现场检验确认书》的内容免除海伦堡房产公司责任，排除陈宇主要权利，显示公平，应为无效条款。另外，陈宇与海伦堡房产公司对涉案楼房的房顶加装了排风机设备的信息知道程度并不对称，根据诚实信用原则，海伦堡房产公司应如实告知陈宇，但海伦堡房产公司不但没有如实告知陈宇，且要求陈宇签订《声明书》及《商品房(现房)房屋质量现场检验确认书》以剥夺陈宇的权利，违背诚实信用原则。《中华人民共和国合同法》四十二条规定，当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：(一)假借订立合同，恶意进行磋商；(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；(三)有其他违背诚实信用原则的行为。陈宇主张因是海伦堡房产公司的原因使合同目的无法实现，故海伦堡房产公司也应赔偿陈宇按揭手续费、律师见证费、办证费、契税、专项维修基金等费用，一审法院予以支持。陈宇请求判令海伦堡房产公司赔偿陈宇因解除合同违约金53535元，因合同约定：买受人解除合同的，出卖人应当按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金(1070701元×5%=53535元)，故陈宇主张有合同依据，一审法院予以支持。陈宇提出其与海伦堡房产公司双方签订《商品房买卖合同》是格式合同，合同约定的违约金过低，该违约金不足以补偿房屋升值的损失，也不足以补偿陈宇的利息损失，故主张海伦堡房产公司支付逾期交房违约金1070701元×0.0001×366天=39188元、利息损失1070701元×1%×12个月=128484元(暂计算至2019年4月30日，其余仍需计算至房款退还之日)。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”合同约定的违约金为每日万分之一，折合年利率为3.6%，而陈宇房屋按揭贷款的年利率为5.635%，违约金应带有一定的惩罚性，故一审法院依法调整违约金率按6%/年确定，以购房款1070701元为基数从房屋的最后交付期限2018年9月30日的次日即2018年10月1日起算，至海伦堡房产公司退还全部购房款给陈宇止。陈宇主张解除其与建设银行四会支行的《个人住房(商业用房)借款合同》(编号：440707201-201*******600611)，欠建设银行四会支行的房贷本金和利息由海伦堡房产公司在退还给陈宇的购房款本金中优先支付，余款退还陈宇，解除合同的费用和损失应由海伦堡房产公司承担，在清还房贷时一并支付，这是账款的具体处理方式，对海伦堡房产公司和建设银行四会支行均没有损害，一审法院采纳该方式，海伦堡房产公司应在本判决书生效之日起的五日内履行，否则本判决书生效之日起房屋按揭贷款所产生的利息、罚息、违约金等款额均由海伦堡房产公司承担。按查明的事实，四会长顺房产公司与本案无关，不是本案适格第三人。一审判决：一、解除陈宇与海伦堡房产公司双方于2017年9月5日签订的《商品房买卖合同》(合同编号：2017090532)，海伦堡房产公司应在该判决书生效之日起的五日内退还购房款本金1070701元；二、海伦堡房产公司赔偿陈宇因解除合同违约金53535元、逾期交房违约金1070701元×6%÷12个月×7个月=37474.54元(暂计算至2019年4月30日，其余仍需按此方式计算至房款退还之日)，及按揭手续费、律师见证费、办证费、契税、专项维修基金等费用23729.83元，合共114739.37元；三、解除陈宇与建设银行四会支行的《个人住房(商业用房)借款合同》，陈宇欠建设银行四会支行的房贷本金和利息由海伦堡房产公司在退还给陈宇的购房款本金中优先支付，余款由海伦堡房产公司退还陈宇，解除合同的费用和损失(以银行的规费确定)应由海伦堡房产公司承担，在清还房贷时一并支付。海伦堡房产公司应在该判决书生效之日起的五日内履行，否则从该判决书生效之日起房屋按揭贷款所产生的利息、罚息、违约金等款额均由海伦堡房产公司承担；四、驳回陈宇其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费2487元，由海伦堡房产公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，陈宇与海伦堡房产公司签订附件四《合同补充协议》约定，七、《商品房买卖合同》第九条“出卖人逾期交房的违约金”修改、增补为：（一）买受人行使本条款约定的单方面解除《商品房买卖合同》的权利时，应在解除合同条件成立之日起10日内书面通知出卖人，出卖人应向买受人支付房价款总额5%的违约金并返还已收房款本金。（二）买受人逾期未向出卖人发出解除《商品房买卖合同》的书面通知则视为放弃合同解除权，本《商品房买卖合同》继续履行，自《商品房买卖合同》的约定的最后交房期限的次日起实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.1‰的违约金。（三）买受人无论选择何种付款方式，在约定的商品房交付日期前未能支付全部房价款、应缴纳的费用、面积差异款或因违约产生的违约金等，出卖人有权据实顺延交付时间，由此引起的后果由买受人承担。海伦堡房产公司提交的《四会市环境保护监测站监测报告》（四）环境监测字（2017）第04087号显示，四会市环境保护监测站于2017年4月24日出具该报告，评价结论是经监测，四会市海伦堡城市广场2座天面的2座天面5烟井油烟机、2座天面东南面、2座天面西北面符合《社会生活环境噪声排放标准》（GB22337-2008）表1社会生活噪声排放源边界噪声排放限值2类功能区日间标准。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，一审法院案由定性正确，本院予以维持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案应围绕海伦堡房产公司的上诉请求进行审理，对于当事人没有提出请求的，不予审理。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：（一）陈宇与海伦堡房产公司签订的《商品房买卖合同》是否应当解除；（二）海伦堡房产公司应否向陈宇支付违约金以及按揭手续费等费用；（三）一审法院在本案同时审理商品房买卖合同纠纷和商品房担保贷款合同纠纷是否恰当。一、关于陈宇与海伦堡房产公司签订的《商品房买卖合同》是否应当解除的问题。陈宇与海伦堡房产公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方均应依约履行合同义务。双方虽然未对案涉房屋买卖合同的合同目的做出明确约定,但鉴于案涉房屋的设计功能就是日常居民居住使用,故海伦堡房产公司向买受人提供能够满足居民日常居住使用要求的合格房屋系其作为出卖人应尽的法律义务。虽然海伦堡房产公司所交付的案涉房屋,有完善的审批报建手续并经竣工验收,但陈宇提交的四会市环境保护监测站出具的监测报告证实显示超过住宅噪音标准，该房屋不适合居民日常生活居住,故陈宇购买房屋的合同目的无法实现。海伦堡房产公司虽然也提交了一份四会市环境保护监测站出具的监测报告拟证实案涉房屋不存在噪声超标影响居住的事实，但其提交的监测报告系在通知陈宇收楼日期前一年多的时间，不够客观，难以推翻陈宇提交的监测报告。虽然陈宇签订了《声明书》《商品房（现房）房屋质量检验确认书》等，但上述材料系在海伦堡房产公司通知陈宇收楼前签订，且并无证据证实海伦堡房产公司在陈宇购买案涉房屋时已明确告知排风机的安装以及可能会存在一定噪声问题，陈宇对此没有正常的心理预期。在陈宇验收楼房发现噪音问题认为需要整改并拒绝收楼后，截止至本案二审期间，海伦堡房产公司亦未能采取有效措施治理排风机噪声问题。海伦堡房产公司的行为违背了诚实信用原则,未履行其附随义务,其行为直接影响陈宇选购房屋的决定,以致陈宇在选购房屋时不能对排风机噪音给其生活带来的影响进行充分预见,从而使陈宇不能实现其合同目的。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第二款“当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密义务”和第九十四条第四项:“有下列情形之一的,当事人可以解除合同……(四)当事人一方迟延履行债或其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定,陈宇主张解除该《商品房买卖合同》的理据充分，一审判决解除双方签订的《商品房买卖合同》正确，本院予以维持。海伦堡房产公司认为一审判决对此认定有误的主张理据不足，本院不予支持。二、关于海伦堡房产公司应否向陈宇支付违约金以及按揭手续费等费用的问题。1.违约金。按照双方签订的《商品房买卖合同》以及附件四《合同补充协议》的约定，因海伦堡房产公司迟延交付房产超过180日的，陈宇可主张解除合同并按其累计已付款的5%主张解除合同违约金，若陈宇要求继续履行，海伦堡房产公司则应按日向陈宇支付其已交付房价款0.1‰的违约金（即迟延履行违约金）。本案中，因海伦堡房产公司未能按照合同约定的2018年9月30日前将符合合同约定且符合日常居民居住使用的商品房交付给陈宇，逾期超过180日后，陈宇向海伦堡房产公司发出了解除《商品房买卖合同》的书面通知。故按照双方签订的《商品房买卖合同》以及附件四《合同补充协议》的约定，陈宇可按其累计已付款1070701元的5%主张解除合同违约金。海伦堡房产公司认为一审判决按陈宇累计已付款的5%判决海伦堡房产公司承担解除合同违约金有误的主张缺乏理据，本院不予支持。至于解除合同违约金是否过低,应否调整的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，违约金具有填补守约方损失和促使违约方积极履行合同义务的功能。合同约定的解除合同违约金低于因违约对陈宇造成的损失，陈宇主张调整解除合同违约金标准，一审判决在合同约定的违约金基础上增加违约金（以陈宇已付购房款为基数，按年利率6%的标准从房屋的最后交付期限2018年9月30日的次日即2018年10月1日起算，至海伦堡房产公司退还全部购房款给陈宇止）并无不当，本院予以维持。2.按揭手续费等费用。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”的规定，陈宇已支出按揭手续费、律师见证费、办证费、契税、专项维修基金等费用23729.83元属陈宇实际损失，陈宇以合同约定的违约金低于其实际损失为由主张增加违约金，本案已增加违约金，但陈宇又同时请求海伦堡房产公司赔偿其按揭手续费等损失，于法无据，本院不予支持。一审判决在增加海伦堡房产公司应支付的违约金数额后，又支持陈宇主张的按揭手续费等损失有误，本院予以纠正。三、关于一审法院在本案同时审理商品房买卖合同纠纷和商品房担保贷款合同纠纷是否恰当的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定,基于充分发挥诉讼资源解决纠纷的功能，避免当事人的诉累，建设银行四会支行也参加了本案诉讼，一审法院在本案同时审理商品房买卖合同纠纷和商品房担保贷款合同纠纷符合上述法律规定。海伦堡房产公司上诉认为不应合并审理的主张缺乏理据，本院不予支持。上述《商品房买卖合同》解除后，商品房担保贷款的合同目的无法实现，则陈宇、海伦堡房产公司与建设银行四会支行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》亦应解除，一审法院对陈宇的该项主张予以支持正确，本院予以维持。综上所述，海伦堡房产公司的上诉请求部分成立。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持四会市人民法院（2019）粤1284民初2130号民事判决第一项、第三项；二、撤销四会市人民法院（2019）粤1284民初2130号民事判决第四项；三、变更四会市人民法院（2019）粤1284民初2130号民事判决第二项为：四会市海伦堡房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内支付陈宇解除合同违约金53535元以及违约金（以陈宇已支付购买款1070701元为基数，按年利率6%，从2018年10月1日起计算至四会市海伦堡房地产开发有限公司将全部房款退还为止，暂计算至2019年4月30日为37474.54元）；四、驳回陈宇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2487元（陈宇已预交），由陈宇负担291元，四会市海伦堡房地产开发有限公司负担2196元。二审案件受理费16641元（四会市海伦堡房地产开发有限公司已预交），由四会市海伦堡房地产开发有限公司负担14694元，陈宇负担1947元。上述案件受理费应由给付义务人在履行给付义务时一并核算支付，法院不作收退。本判决为终审判决。审 判 长 张秀丽审 判 员 任喜跃审 判 员 黄春歌二〇二〇年六月十一日法官助理 黎嘉豪书 记 员 彭娟琦