广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终587号上诉人（原审被告、反诉原告）：清远市永圣汽车销售服务有限公司，住所地广东省清远市。法定代表人：张树灿，该公司总经理。上诉人（原审被告、反诉原告）：朱汉滨，男，1967年11月26日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。上列上诉人的共同委托诉讼代理人：宋珠华，广东五羊律师事务所律师。上列上诉人的共同委托诉讼代理人：陈嘉健，广东五羊律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：**，女，1969年10月28日出生，汉族，住广东省清远市清城区********澜水河西侧海逸华庭海晖苑D幢802号。委托诉讼代理人：马安信，广东益源律师事务所律师。上诉人清远市永圣汽车销售服务有限公司、朱汉滨因与被上诉人**房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初3834号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人清远市永圣汽车销售服务有限公司、朱汉滨上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第二项、第三项、第五项，驳回被上诉人的一审诉讼请求。2、改判支持清远市永圣汽车销售服务有限公司的一审反诉请求。3、被上诉人负担案件诉讼费用。事实和理由：1、一审判决认定事实不清，双方当事人的证据证实上诉人已将场地钥匙交回给**，**已收回场地。上诉人系被迫搬走，蒙受了巨大装修费的损失。2、上诉人已交电费及物业费，一审判决要求上诉人重复交费有误。3、上诉人系被迫搬离场地，应支持上诉人的一审诉讼反诉请求。4、原判决认为：“清远市永圣汽车销售服务有限公司没有提供证明自2017年5月11日起向**交纳租金及交回租赁商铺，应承担举证不能的法律后果，对**主张清远市永圣汽车销售服务有限公司拖欠自2017年5月11日至11月10日6个月的租金591420元，本院予以确认”。作出原判决第一项：“清远市永圣汽车销售服务有限公司向**支付租金591420元及滞纳金”。该项原判决是错误的。本案原审诉讼全部书证证实“2017年6月11日至11月10日清远市永圣汽车销售服务有限公司因已被逼迫搬离现场无欠上述时段的租金”及“2017年5月11日至6月10日租金在清远市永圣汽车销售服务有限公司保证金抵减98570元月租已经**同意”。本案证实2017年6月8日**收回场地钥匙并收回场地，2017年7月1日起涉案场地由他人合法进场使用的书证：清城区法院凭书证33号、34号、35号商铺的租赁合同、收租单据作出《拍卖公告》：“33号铺建积123.15㎡、34号铺建积129.8㎡、35号铺建积64.88㎡，租期2017年8月1日起至2020年7月31日，承租人戴海明，月租17481元”（该三个铺在13卡商铺的中间位置）。另，存放在清远市工商局工商档案书证原件39铺《租赁合同》（租期从2017年7月1日至2020年6月30日、新产权人林丽敏与承租人陈丽珍签订）月租2500元，承租人陈丽珍进场合法经营《承诺书》、陈丽珍本人申请在39铺经营“清远市牛圣汽车咨询服务有限公司”的若干文件（原审被告证据第45页至第48页）；38铺《场地租赁合同》（租期从2017年8月1日至2020年7月31日，新产权人林丽敏与戴海明签订），月租5353元，承租人戴海明二份进场合法经营《承诺书》戴海明本人申请在38铺经营“清远市华顺联汽车服务有限公司”的若干文件（原审被告证据第55页至第61页）；37铺之一《场地租赁合约》（租期从2017年8月16日至2020年8月15日，新产权人林丽敏与文敬签订），月租3000元，承租人文敬本人申请在37铺之一经营“清城区新城立美冠汽车美容服务行”的若干文件（原审被告证据第65页至第68页）；37铺之三《租赁协议书》（租期从2017年9月1日至2030年12月31日，新产权人林丽敏与单映华签订），月租500元，承租人单映华和史建邦在该铺经营“清远华邦汽车销售服务有限公司”进场合法经营二份《承诺书》及申请经营登记文件（原审被告证据第72页至第81页）。综上所述的以上书证都是真实客观存在的证实适时2017年7月1日起至11月10日的现场实况，本案无相反的书证推翻以上书证。上诉人根据本案**于2019年9月29日提交给法院的材料（法院执行案文书）才悉知2017年5月**逼迁上诉人其说其无权出租涉案场地，是有依据的。（1）涉案场地上诉人于2015年12月11日承租使用的是汇江花园一号楼负一层27、28、29、30、31、32、33、34、35、36、37、38、39铺连体13卡的整体商铺（统称一铺为1卡），租期至2025年12月10日止。上述连体13卡商铺在2015年12月11日已经是该13卡商铺产权人李翻锁负有清远市清城区法院9件执行案清偿债务的财产，李翻锁是[（2015）清城法执字第2659号、2058号、2086号、2087号、2088号、2658号、2849号、2850号、3228号（记载2015粤1802执恢578号文书）]执行案的被执行人。据此，上诉人承租的涉案场地亦是法院9件执行案的执行标的，受执行案的约束，执行案对场地的处分与上诉人的承租人权益紧密相联，否则上诉人不能继续使用场地。在执行过程中若发生租赁应当备案于执行案件中，但是原判决论述的“商铺租赁合同（清远市永圣汽车销售服务有限公司与**签订）和铺位租赁合同（**与李翻锁签订）”都没有在执行案出现。法院不知情涉案场地（13卡铺）整体租赁的实际使用状态及承租人情况。当时（2015.12.11）由于**、林伟文隐瞒租赁标的物的真相，上诉人不知情上述真相否则上诉人绝对不承租这有瑕疵的场地10年租期。（2）清城区法院于2016年6月6日10时至6月7日10时止在“清远市中级人民法院淘宝网司法拍卖网络平台”公示拍卖标的（涉案场地13卡内的其中6卡）汇江花园负层30、32、33、34、35、36铺，拍卖标的物介绍仅论述拍品现状34号商铺有租赁。执行案号[（2015）清城法执字第2085号]。（3）2017年2月22日清远日报刊登《拍卖公告》，2017年3月16日下午3时由拍卖公司拍卖，公示拍卖标的（涉案场地13卡内的其中3卡）汇江花园负一层商铺37、38、39号。标明：“上述标的分零带租约拍卖”。法院执行案号[（2015）清城法执字第2659号]。（4）2017年3月6日清远日报刊登《拍卖公告》，2017年3月28日拍卖标的第一项至第六项为汇江花园负一层商铺30、32、33、34、35、36号（6卡）标明个铺带租约拍卖。法院执行案[（2015）清城法执字第2085号]。拍卖标的的第七项是“清远市************、02房产整体带租约拍卖”（本第七项的“整体带租约拍卖”是区别第一至第六项6个商铺个铺带租约，法院是不知情上诉人实际已使用涉案场地13卡商铺整体包含上述6个卡商铺）。从上述的法院执行案延续性拍卖涉案场地的文书显示，上诉人与**2015年12月11日租赁涉案场地**是向外界隐瞒的，法院不认可上诉人实际使用涉案场地13卡整体商铺（即27、28、29、30、31、32、33、34、35、36、37、38、39号商铺）的合法性，因**对上诉人的瞒骗行为，导致上诉人丧失对涉案场地的承租人优先购买权，更甚至只要出现上述任意一间个铺买卖的成就，涉案商铺的13卡整体租赁就破解，所以在2017年5月**悉知37、38、39号商铺已由受让人林丽敏所得，**不断逼迫上诉人搬走，而且此时**已收到上诉人交付的租金1577120元为个人占有，所以**每天采取积极的行为来逼上诉人搬迁致上诉人不能正常经营。上诉人终于在2017年6月8日搬离场地**收回场地钥匙。根据上诉人取得的证据（原审被告证据十、十一、十二、十四）及**补充证据三均证实2017年7月1日起上述个铺已由业主另行处分租赁，新承租人已陆续进场承租。5、上诉人无违约，是**于2017年5月逼迁上诉人离开已花费巨额装修的涉案场地（13卡商铺27-39号），如果上诉人违约**必然保留上诉人违约的适时证据，**是不会在2017年6月8日收回场地钥匙的。原判决第二项：“清远市永圣汽车销售服务有限公司向**交纳的租赁保证金20万元归**所有”是错误的。上诉人的原审反诉请求：“清远市永圣汽车销售服务有限公司以保证金（押金）20万元的其中98570元抵扣2017年5月11日至6月10日的租金；**向清远市永圣汽车销售服务有限公司返还保证金余额101430元”是合法合理的，因为上诉人无违约。6、原判决第三项：“清远市永圣汽车销售服务有限公司向**支付电费1710.91元、物业管理费9881.64元，合共11592.55元”是错误的。（1）原审开庭时，清远市永圣汽车销售服务有限公司已向法院申明供电部门的规定，场地用电户必然要重新交付预付电费5500元旧用户才能退原来预付电费5500元，由于涉案场地无人交付预付电费所以清远市永圣汽车销售服务有限公司只能在预付电费5500内扣减2017年5月7日至6月1日的电费1710.91元，将本预付电费单据交**，**返还余款3789.09元给清远市永圣汽车销售服务有限公司。（2）原判决否认该款是清远市永圣汽车销售服务有限公司交至2017年6月的物管费。但原判决确存在两笔不同金额的物管费交费单据而且交费时间不同。被上诉人**答辩称：1、上诉人签约时清楚租赁房屋业主状况及答辩人出租权来源。2、上诉人拖欠租金，私下搬离租赁房屋，搬离过程中破坏租赁房屋，上诉人行为违反合同约定，已经构成违约。3、上诉人的上诉理由没有事实依据。针对上诉人提及的拍卖公告，被上诉人没有与戴海明签订租赁合同，被上诉人也没有与清远市永顺维修公司签订租赁合同，但上诉人将涉案商铺交给清远市永顺维修公司使用（工商登记资料），上诉人有理由怀疑上诉人与戴海明存在转租合同。**向一审法院起诉请求：1、清远市永圣汽车销售服务有限公司、朱汉滨支付**租金591420元及其滞纳金337109.4元（滞纳金从2017年11月10日起每天按拖欠金额的千分之一计至还清时止，暂计至起诉之日为337109.4元）；2、没收清远市永圣汽车销售服务有限公司、朱汉滨的合同履约保证金20万元；3、清远市永圣汽车销售服务有限公司、朱汉滨支付**电费、物管费15359.05元；4、清远市永圣汽车销售服务有限公司、朱汉滨对前述债务承担连带偿还责任，并由清远市永圣汽车销售服务有限公司、朱汉滨负担案件的一切诉讼费用。清远市永圣汽车销售服务有限公司、朱汉滨向一审法院提出反诉请求：1、清远市永圣汽车销售服务有限公司以保证金（押金）20万元的其中98570元抵扣2017年5月11日至6月10日的租金；2、**立即向清远市永圣汽车销售服务有限公司返还保证金余额101430元；3、清远市永圣汽车销售服务有限公司向**交付预付电费5500元收据，清远市永圣汽车销售服务有限公司以上述预付电费的其中1710.91元抵扣**所缴交的电费，**向清远市永圣汽车销售服务有限公司返还预付电费余额3789.09元；4、案件全部诉讼费用由**负担。一审法院认定事实，2015年12月11日，**（甲方）与清远市宝宴汽车销售服务有限公司（乙方）签订《商铺租赁合同》，合同约定：甲方将权属人为李翻锁的位于清远市*******************商铺27号—39号出租给乙方使用，铺面面积约1516.46平方米，租赁期限自2015年12月11日至2025年12月10日，2015年12月11日至2016年2月10日为免租装修期，其中2015年12月11日至2017年12月10日的租金为98570元/月，2017年12月11日至2018年12月10日的租金为106152元/月，在每月10号前交付当月的租金，按照先交租后使用的原则，租赁税按已交税票面价由甲方承担20%，乙方承担80%，乙方向甲方交纳保证金20万元，合同期满后，如乙方没有违约的行为，甲方于五天内免息退回乙方保证金。合同第七条约定：“……3、在租赁期内甲方不得无故妨碍乙方经营，否则依本合同第十条承担违约责任。4、在本租赁合同的租赁期间如发生非乙方原因，导致合同不能正常执行的，甲方以及第三方担保人林伟文（身份证号码：441************913）需赔偿乙方人民币壹佰万元整（100万元整），并退还乙方保证金。见所附第三方担保人另行签订不可撤销担保书。”合同第八条约定：“1、乙方必须如时交租金，不得拖欠，若逾期，则每天按总数加收3%滞纳金，超过10天作乙方违约处理，甲方有权解除合同。……4、经营期内，乙方经营所需缴纳的各种税费及经营的相关费用，均由乙方负责。……。”合同第九条约定：“1、甲方违约，甲方需赔偿乙方人民币壹佰万元整，并退还乙方租赁保证金。2、乙方违约，甲方有权没收乙方租赁保证金，乙方增设的装饰不准破坏和拆除。”同日，由林伟文作为担保人，签订了《不可撤销担保书》，该担保书载明：“根据**（甲方）与清远市宝宴汽车销售服务有限公司（乙方）于2015年12月11日双方签订的商铺租赁合同，本人在此担保：若甲方不能保证乙方在租赁合同的租赁期间如发生非乙方原因导致合同不能正常执行的，本人不可撤销地担保负责赔偿壹佰万元整（￥：1000000.00元）给乙方。”合同签订后，**将租赁商铺交付给清远市永圣汽车销售服务有限公司使用，清远市永圣汽车销售服务有限公司于2015年12月11日向**支付租赁保证金20万元，并已付清至2017年5月10日的租金、至2017年5月7日的电费、至2017年3月的物业管理费。清远市永圣汽车销售服务有限公司主张**强迫其搬离租赁商铺，但未提供证据予以证明，**对此予以否认。清远市永圣汽车销售服务有限公司承认于2017年6月8、9日间搬离商铺，6月8日将商铺锁匙交回**。**否认清远市永圣汽车销售服务有限公司已交还锁匙，并称不清楚清远市永圣汽车销售服务有限公司何时搬离，直到2017年11月才收回租赁商铺，故主张要求清远市永圣汽车销售服务有限公司支付自2017年5月11日至11月10日6个月的租金共591420元。清远市宝宴汽车销售服务有限公司于2012年12月21日经工商部门核准登记成立，注册资本105万元，股东为朱汉滨和广州市和协物业管理有限公司，其中朱汉滨出资42万元，广州市和协物业管理有限公司出资63万元，于2016年1月29日变更名称为清远市永圣汽车销售服务有限公司。根据**提供的一审法院于2017年5月8日作出的（2015）清城法执字第2659号执行裁定书，查明林丽敏于2017年3月16日通过公开拍卖以2266000元购得李翻锁位于清远市*******************商铺37、38、39号，清远市国土资源局于2017年7月5日核发不动产权证书。**提供一份**与李翻锁于2010年10月16日签订的《铺位租赁合同》，予以证明**取得涉案租赁商铺的租赁权后，再出租给清远市永圣汽车销售服务有限公司使用。根据该《铺位租赁合同》证实，李翻锁将位于清远市*******************商铺28号及一号楼负一层32至37号商铺出租给**使用，面积约1516.46平方米，租赁期限从2010年10月16日至2020年10月15日止，第1、2年租金为45493元/月，第3、4年租金为48526元/月，第5、6年租金为51559元/月，第7、8年租金为54592元/月，第9、10年租金为57625元/月，双方对其他权利义务等进行了约定。清远市永圣汽车销售服务有限公司对**提供的该《铺位租赁合同》的真实性不予确认，并称**没有取得涉案租赁商铺的租赁权，但承认在使用租赁商铺期间，没有其他人要求其搬离或者禁止其使用。**提供了一份一审法院（2015）清城法执字第2085号协助执行通知书，予以证明自2016年7月份起将应支付给李翻锁的租金直接交到一审法院。该份协助执行通知书要求**将应支付李翻锁位于清远市*******************商铺27号—39号的租金从2016年7月起在134万元范围内交到一审法院。清远市永圣汽车销售服务有限公司提供一份李翻锁、李樊瑞与陈惠于2010年1月1日签订的《商铺租赁合同》，予以证明李翻锁、李樊瑞与陈惠签订的合同租赁期限自2010年1月1日至2024年12月31日止，**提供与李翻锁于2010年10月16日签订的《铺位租赁合同》是虚假的。虽然清远市永圣汽车销售服务有限公司提供的李翻锁、李樊瑞与陈惠于2010年1月1日签订的《商铺租赁合同》的租赁期限自2010年1月1日至2024年12月31日止，但没有提供证据证明该合同仍在履行中，而且清远市永圣汽车销售服务有限公司也承认自2015年12月11日至2017年6月8日期间均正常使用租赁商铺，没有出现其他人要求其搬离或者禁止其使用的情况，故一审法院对**提供其与李翻锁于2010年10月16日签订的《铺位租赁合同》的真实性予以确认。**提供一张电费发票（号码：01324520），予以证明**于2017年6月27日代清远市永圣汽车销售服务有限公司交纳2017年5月7日至6月1日的电费及违约金共1710.91元。清远市永圣汽车销售服务有限公司对该证据不予确认，并提供一张广东电网有限责任公司清远清城供电局开具收款收据（单据号：QYQC0000535），予以证明清远市永圣汽车销售服务有限公司预付电费5500元，不需要**垫付电费。该收据显示交款人为清远市瑞隆行汽车服务有限公司，清远市永圣汽车销售服务有限公司主张该预付电费5500元实际由其交纳，欠付电费1710.91元在上述预付电费中予以扣减，余款3789.09元由**予以返还。**认为该预付电费可由清远市永圣汽车销售服务有限公司直接向供电部门办理退费。一审法院对**提供的上述电费发票（号码：01324520）的真实性予以确认。**提供三份鼎诚物业收费通知书及广东恒成物业发展公司于2019年9月29日出具的证明，予以证明清远市永圣汽车销售服务有限公司租赁的涉案商铺物业管理费收费标准为每月1.5元/平方米，清远市永圣汽车销售服务有限公司拖欠自2017年4月至10月的物业管理费共13648.14元。清远市永圣汽车销售服务有限公司对此予以否认，并提供了物业管理费收据（N0：3903270）及发票（N0：67929052），予以证明清远市永圣汽车销售服务有限公司交纳物业管理费至2017年6月30日止。该物业管理费收据（N0：3903270）由清远市鼎诚物业管理有限公司于2017年2月26日开具，载明交纳2017年1至3月物管费4274.64元、城市生活垃圾处理费666.18元，合共4940.82元，并已开发票。该物业管理费发票（N0：67929052）由清远市鼎诚物业管理有限公司于2017年3月1日开具，金额为4950.87元。清远市永圣汽车销售服务有限公司提供的各租户进入腾空的场地经营的明细表、照片，及清远市牛圣汽车咨询服务有限公司、清远市华顺联汽车服务有限公司、清远市清城区新城立美冠汽车美容服务行、清远华邦汽车销售服务公司、清远市友骏汽车贸易有限公司、广州银滩汽车贸易有限公司清远分公司、清远市清城区桦盛汽车装饰店等租户的工商登记资料及租赁合同，予以证明清远市永圣汽车销售服务有限公司于2017年6月初腾空租赁商铺后，上述公司租户与林丽敏签订租赁合同，自2017年7月1日起陆续进入清远市永圣汽车销售服务有限公司腾空的租赁商铺经营。**对清远市永圣汽车销售服务有限公司上述主张证明的事实予以否认，并提供一份拍卖公告，该公告载明涉案的37、38、39号商铺带租约拍卖；另提供一份“林丽敏”签名的情况说明，该情况说明证明林丽敏知晓其购买的涉案37、38、39号商铺是带租约拍卖的，2020年10月15日前归**使用，在购得该商铺后已收到**支付的租金，并且曾出租产权证给罗稳辉、甘德勇、文敬、戴海明等人办理营业执照，但仅仅挂靠地址，没有实际使用该商铺，在2018年12月才收回该商铺。故，对清远市永圣汽车销售服务有限公司主张证明于2017年6月初腾空租赁商铺后，上述公司租户与林丽敏签订租赁合同，自2017年7月1日起陆续进入清远市永圣汽车销售服务有限公司腾空的租赁商铺经营的事实，一审法院不予确认。一审法院认为，本案的主要争议焦点为：一、朱汉滨为原审被告主体是否适格；二、**是否有租赁商铺的租赁权，**是否有违约行为及承担违约责任；三、清远市永圣汽车销售服务有限公司是否有拖欠租金及电费的违约行为，应如何承担违约责任。对于第一个争议焦点，**与清远市永圣汽车销售服务有限公司签订《商铺租赁合同》，合同相对方为清远市永圣汽车销售服务有限公司，该公司现仍正常经营，并非朱汉滨的个人独资公司，股东为朱汉滨和广州市和协物业管理有限公司，**主张要求清远市永圣汽车销售服务有限公司的股东朱汉滨为共同被告承担民事责任的诉讼请求，主体不适格，一审法院不予支持。对于第二个争议焦点，**提供与涉案租赁商铺的权属人李翻锁签订的《铺位租赁合同》，予以证明**取得租赁商铺的租赁权。事实上，清远市永圣汽车销售服务有限公司自2015年12月11日起至搬离时止均一直正常使用租赁商铺，没有其他人要求其搬离或者禁止其使用，故，一审法院应予认定**在与清远市永圣汽车销售服务有限公司签订《商铺租赁合同》时，已取得涉案租赁商铺的租赁权。**与清远市永圣汽车销售服务有限公司自愿签订《商铺租赁合同》，合同内容是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应恪守履行合同义务。清远市永圣汽车销售服务有限公司抗辩称**多次要求其腾空场地搬走，故被迫在2017年6月初搬离并将租赁商铺交回**。**对此予以否认，清远市永圣汽车销售服务有限公司没有提供证据予以证明，故对清远市永圣汽车销售服务有限公司该抗辩意见，依据不足，一审法院不予采纳。**在签订合同后已依约将租赁商铺交付给清远市永圣汽车销售服务有限公司正常使用，已履行合同约定的交付义务，**不存在违约行为。至于清远市永圣汽车销售服务有限公司抗辩认为**没有将按合同约定收取清远市永圣汽车销售服务有限公司的租金全部交付到一审法院，损害了李翻锁的其他债权人利益，**为掩盖该事实才逼其搬走。一审法院另案向**发出协助执行手续，要求**将应支付给李翻锁的租金交付到一审法院，对于**是否应将收取清远市永圣汽车销售服务有限公司的租金全部交付到一审法院，并非本案审理范畴，与本案无关。对于第三个争议焦点，**已依约将租赁商铺交付给清远市永圣汽车销售服务有限公司正常使用，清远市永圣汽车销售服务有限公司应按约定向**支付租金，清远市永圣汽车销售服务有限公司没有提供证据证明自2017年5月11日起向**交纳租金及交回租赁商铺，应承担举证不能的法律后果，对**主张清远市永圣汽车销售服务有限公司拖欠自2017年5月11日至11月10日6个月的租金共591420元，一审法院予以确认，对于**主张要求清远市永圣汽车销售服务有限公司支付该拖欠租金591420元的诉讼请求，一审法院予以支持。至于**要求清远市永圣汽车销售服务有限公司自2017年11月10日起按每天千分之一支付拖欠租金的滞纳金，滞纳金的性质实际上属于违约金，虽然合同约定了滞纳金的计算标准，但是清远市永圣汽车销售服务有限公司未及时支付租金给**造成的实际损失主要为**未能按时收到租金所产生的利息损失。显然，**主张的滞纳金计算标准每日千分之一过分高于**的实际损失，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款：“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。”的规定，一审法院酌情将清远市永圣汽车销售服务有限公司逾期支付租金的滞纳金计算标准调整为以逾期未支付的租金为基数，自最后一期租金逾期之日（2017年11月11日）起按照年利率24%计算至付清时止。在合同履行期间，清远市永圣汽车销售服务有限公司单方撤场并拖欠租金，已构成违约，依照合同约定，**有权没收清远市永圣汽车销售服务有限公司交纳的保证金20万元，当事人的合同意思自治，符合法律的有关规定，应依法受保护，故对于**主张要求没收清远市永圣汽车销售服务有限公司交纳的租赁保证金20万元的诉讼请求，一审法院予以支持。对于清远市永圣汽车销售服务有限公司反诉要求在保证金20万元中抵扣2017年5月11日至6月10日租金98570元，及要求**返还剩余保证金101430元的请求，一审法院予以驳回。**代清远市永圣汽车销售服务有限公司垫付电费1710.91元，依据充分，一审法院予以确认，对于**主张要求清远市永圣汽车销售服务有限公司支付垫付电费1710.91元的诉讼请求，一审法院予以支持。清远市永圣汽车销售服务有限公司并没有向**交纳预付电费5500元，对于清远市永圣汽车销售服务有限公司反诉要求在预付电费5500元中扣减电费1710.9元，及要求**返还剩余预付电费3789.09元的请求，一审法院予以驳回，清远市永圣汽车销售服务有限公司应向广东电网有限责任公司清远清城供电局另行主张权利。至于**要求清远市永圣汽车销售服务有限公司支付自2017年4月至10月的物业管理费共13648.14元，根据清远市永圣汽车销售服务有限公司提供的物业管理费收据（N0：3903270）证实，清远市永圣汽车销售服务有限公司交纳2017年1至3月的物管费及城市生活垃圾处理费共4940.82元，清远市永圣汽车销售服务有限公司抗辩认为物业管理费已交纳至2017年6月30日，依据不足，一审法院不予采纳。清远市永圣汽车销售服务有限公司交纳2017年1至3月的物业管理费为4940.82元，折算物业管理费收费标准为1646.94元/月（4940.82元÷3个月），从2017年4至10月的物业管理费应为9881.64元（4940.82元×6个月），清远市永圣汽车销售服务有限公司应向**支付拖欠的物业管理费为9881.64元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，一审法院作出如下判决：一、清远市永圣汽车销售服务有限公司于判决生效之日起10日内向**支付租金591420元及滞纳金（滞纳金以591420元为基数，自2017年11月11日起按照年利率24%计算至付清之日止）；二、清远市永圣汽车销售服务有限公司向**交纳的租赁保证金20万元归**所有；三、清远市永圣汽车销售服务有限公司于判决生效之日起十日内向**支付电费1710.91元、物业管理费9881.64元，合共11592.55元；四、驳回**的其他诉讼请求；五、驳回清远市永圣汽车销售服务有限公司、朱汉滨的反诉请求。本诉案件受理费7547元，反诉案件受理费1202元，均由清远市永圣汽车销售服务有限公司负担。本案二审期间，当事人没有提交新证据。经审查，本院对一审法院查明的基本事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审围绕上诉人的上诉请求范围进行了审理。关于上诉人清远市永圣汽车销售服务有限公司是否构成违约的问题。**与清远市永圣汽车销售服务有限公司签订《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照该合同的约定履行各自的权利义务。本案中，被上诉人**已按合同约定将涉案商铺交付给上诉人清远市永圣汽车销售服务有限公司正常使用，被上诉人**已按照合同约定履行了交付义务，被上诉人**不存在违约行为。而上诉人清远市永圣汽车销售服务有限公司认为其是在被上诉人**多次要求其腾空场地搬走的前提下将租赁商铺交回给被上诉人**，并主张被上诉人**为合同违约方。鉴于上诉人清远市永圣汽车销售服务有限公司并未提供证据予以证明，被上诉人**对此亦予以否认，本院对上诉人清远市永圣汽车销售服务有限公司该主张不予采纳。如上所述，被上诉人**已依约将租赁商铺交付给上诉人清远市永圣汽车销售服务有限公司正常使用，上诉人清远市永圣汽车销售服务有限公司应依约向被上诉人**支付租金，现上诉人清远市永圣汽车销售服务有限公司单方撤场且逾期未交纳租金，构成单方违约。按照涉案租赁合同约定，上诉人清远市永圣汽车销售服务有限公司违约后其支付的20万元租赁保证金应归被上诉人**所有。因此，一审法院判决上诉人清远市永圣汽车销售服务有限公司向被上诉人**支付拖欠的租金及滞纳金，涉案的20万元租赁保证金归被上诉人**所有，并无不当。关于清远市永圣汽车销售服务有限公司要求在预付电费5500元中扣减电费1710.9元，及要求**返还剩余预付电费3789.09元的请求，由于清远市永圣汽车销售服务有限公司并无证据证实其向**交纳预付电费5500元，因此，一审法院对该主张予以驳回，认为清远市永圣汽车销售服务有限公司应向广东电网有限责任公司清远清城供电局另行主张权利，并无不当。至于上诉人清远市永圣汽车销售服务有限公司认为其已交电费及物业费，主张无需向被上诉人**支付上述费用，但并未提交证据证明其主张，依法应承担举证不能的法律后果，本院对其主张亦不予支持。综上所述，上诉人清远市永圣汽车销售服务有限公司、朱汉滨的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，实体处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费15094元，由上诉人清远市永圣汽车销售服务有限公司、朱汉滨负担。本判决为终审判决。审 判 长 苏永术审 判 员 钟莹莹审 判 员 成振平二〇二〇年五月二十九日法官助理 周嘉俊书 记 员 林月敏