广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0402民初3416号原告：林观贵，男，1962年5月18日出生，汉族，户籍地珠海市香洲区。委托诉讼代理人：唐锋，广东莱特律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗敏瑶，广东莱特律师事务所实习律师。被告：吴宝留，女，1963年6月25日出生，汉族，住珠海市香洲区。委托诉讼代理人：高军，广东莱恩律师事务所律师。原告林观贵诉被告吴宝留排除妨害纠纷一案，本院于2019年3月8日立案后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告林观贵的委托诉讼代理人唐锋、罗敏瑶，被告吴宝留的委托诉讼代理人高军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林观贵提出诉讼请求：1.判令被告把位于珠海市香××区碧海路濠××大厦×XXX2号房屋腾退给原告；2.判令被告向原告支付自2006年1月1日至实际腾退之日期间的使用费（按每月人民币5000元计算），暂计至2019年2月27日的使用费为5000元*156个月=78万元；3.判令被告将房屋私自拆改部分恢复原状并承担恢复费用；4.判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原告于2005年12月24日通过抵债协议从珠海市豪晖房产有限公司取得位于珠海市香××区碧海路濠××大厦×XXX2号房屋，面积为171.91平方米。取得该房屋后，被告与原告协商把把房屋租给其使用，关于租用费用的计算，被告称由于其另行在珠海华厦中广城二期小区开发的房屋不久可以搬过去，到时候在商谈租用费用的结算。随后原告于2006年1月1日把该房屋交付被告使用，被告把该房屋与其拥有的XXX1房中间的隔离墙拆卸打通使用。但被告很长时间都没有搬离该房屋，也不与原告结算支付租用的费用。为此原告多次找被告商量要求支付租用费用，但被告一直推脱搬离再结算。无奈，原告要求被告腾退搬离该房屋，并支付租用期间的费用、恢复拆改部分的墙体，可被告一直不予理睬。为维护原告的合法权益不受侵害，原告特向本院起诉，望判如所请。被告吴宝留辩称，一、原告虚构事实，严重不诚信。原告在起诉状中虚构以下事实：1.被告与原告协商把涉案房屋租给被告使用，暂未商谈租用费用；2.原告于2006年1月1日把涉案房屋交付给被告使用；3.原告多次找被告商量要求支付租用费用，被告一直推脱搬离再结算；4.原告要求被告腾退搬离房屋，并支付租用期间的费用，恢复拆改部分的墙体，可被告一直不予理睬”。涉案房屋是原告与被告老公伍德明进行协商，原告使用涉案房屋置换被告老公伍德明独资的珠海市中广置业有限公司开发的“金域缇香”楼盘的车位，被告本人从未与原告商谈过涉案房屋的购买或租赁事宜。因原告与案外人珠海市豪晖房地产有限公司就涉案房屋的所有权发生纠纷，因此一直未办理涉案房屋的产权变更登记。可以看出，无论是买卖合同关系还是租赁合同关系，合同的相对方是原告和被告老公，本案中，被告的主体不适格。二、如果按照原告所说是被告租赁其房屋，双方未商谈租金，那么从2006年1月1日至今已13年有余，原告从未没有向被告主张过租金及要求被告腾退搬离涉案房屋，也没有阻拦被告将隔离墙拆卸打通，明显不符合常理。众所周知，房屋租赁的目的就是赚取租金，原告不可能不谈好租金就让被告居住、使用，按照原告的说法，被告一直居住了13年。而且原告没有向被告通过口头或书面通知支付租金、腾退房屋，以上种种均可以看出原告严重不诚信，在取得车位之后不仅不配合被告老公伍德明办理产权登记，还否认其与伍德明之间置换的事实。三、退一步说，即使原、被告之间是租赁合同关系，2006年1月1日至2016年3月8日期间的租金支付请求权已经超过诉讼时效，被告不予支付。对于2016年3月8日至今的租金应当依据市场价值进行计算，原告主张每月5000元租金是依据其在Q房网上找的其他房屋作为参考，明显不能真实的反映涉案房屋的实际租金，该租金价格是其他第三方在Q房网上发布的要约邀请，该价格会随时发生变化，而且租户也可以与房主进行协商房屋租金，Q房网是第三人深圳市云房网络科技有限公司委托网络公司开发的一个营销网站，该网站不具有任何的公信力和权威性，因此不能以该租金作为认定涉案房屋租金的依据，房屋的租金应当以有资质的第三方房屋评估机构进行评估确定。综上，请求法庭依法驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2005年12月24日，原告林观贵作为债权人与债务人黄国昭以及珠海市豪晖房产有限公司（以下简称豪晖公司）签订《协议书》，约定豪晖公司将其所有的包括珠海市香××区碧海路濠××大厦×XXX2号房产（以下简称案涉房屋）在内的三套房产转归林观贵所有，代替债务人黄国昭偿还欠付林观贵的借款2193123元。此后，上述三套房产交由原告占有使用。2017年3月31日，原告林观贵向本院提起对豪晖公司及黄国昭债务转移合同纠纷之诉，案号为（2017）粤0402民初2383号，本院于2017年7月7日作出判决，判令：一、豪晖公司协助将包括案涉房屋在内的三套房产过户登记至林光贵名下；二、驳回林观贵其他诉讼请求；三、驳回豪晖公司全部反诉请求。随后，豪晖公司不服该一审判决提起上诉，珠海市中级人民法院于2017年12月14日作出（2017）粤04民终2887号二审判决，判令：驳回上诉，维持原审判决。该二审判决已发生法律效力。2019年1月8日，林光贵到珠海市××××区税务局吉大税务分局办理案涉房屋契税、印花税的完税证明。由于案涉房屋的开发商豪晖公司与银行的抵押尚未注销，故案涉房屋无法过户至林光贵名下。原告于2006年1月将案涉房屋交予被告，被告将其所有的碧海路濠海大厦XX幢XXX1号房产与案涉房屋之间间隔的墙体打通拆除使用至今。原告林光贵向本院提交一份时间为2016年8月20日的《承诺书》，该承诺书记载的内容为：本人吴宝留现住在位于香洲区碧海路XX号濠海大厦X座22层的XXX1和XXX2房，其中2201房是自己本人购买所得，XXX2房的所有权属林观贵所有，本人于2006年向林观贵租借居住，特此承诺。庭审时，被告对原告所出具的上述《承诺书》提出异议，认为并非被告吴保留本人所签署。在审理过程中，原告向本院申请对《承诺书》中“吴宝留”的签名及“吴宝留”签名上的指纹进行司法鉴定，本院委托广东通济司法鉴定中心进行司法鉴定。广东通济司法鉴定中心分别于2020年3月8日、2020年3月16日出具粤通司鉴中心【2019】痕鉴字第201号《司法鉴定意见书》、粤通司鉴中心【2019】文鉴字第255号《司法鉴定意见书》。上述两份鉴定意见分别为：落款日期为“2016年8月20日”的《承诺书》上“承诺人：吴宝留”签名处的指印是吴宝留右手拇指捺印；落款日期为“2016年8月20日”的《承诺书》上“承诺人”处“吴宝留”签名字迹是吴宝留所写。在案件审理过程中，原告还申请对案涉房屋从2006年1月至2019年4月期间的租金价格进行评估进行鉴定。本院经摇珠选定广东正大新土地房地产与资产评估有限公司对此进行评估。2019年6月6日，广东正大新土地房地产与资产评估有限公司出具广正房报字【2019】第024F号《房地产估价报告》，其估价结果为：2006年1月至2019年4月市场租金合计为641800元，其中2016、2017、2018、2019年度分别对应的月租金是5200元、5500元、5800元、6100元。本院认为，因豪晖公司、黄国昭与原告债务纠纷，债务人以房抵债，原告取得案涉房屋的合同权益。经生效判决，豪晖公司将协助办理案涉房屋过户至原告名下。现因抵押问题无法执行办理过户手续。案涉房屋自2005年12月由原告占有使用，原告有权对案涉房屋行使使用收益等合法权益。原告于2006年1月将案涉房屋交付被告使用，被告将自有房屋与案涉房屋相邻墙体打通后装修成一套房屋使用，被告使用原告拥有合法权益的案涉房屋双方形成房屋租赁合同关系。庭审中，被告辩称原告用案涉房屋置换其老公伍德明独资的珠海市中广置业有限公司开发的“金域缇香”楼盘的车位，但未提供任何证据印证此说法，本院不予采信。本院认为，被告应依照房屋租赁合同关系，履行承租人的相关义务。被告出具的《承诺书》确认其自2006年始租住案涉房屋，因双方并未具体约定租赁期间及租金，被告在《承诺书》中也未予以明确，故本院对原告有关诉讼请求，应以法律规定及市场交易习惯予以确定。因上述租赁合同关系未约定租期，故双方的租赁合同为不定期租赁，现原告要求被告腾退租赁的案涉房屋，有法律依据。被告应在合理期间内将房屋腾退交还原告，并对拆除的相邻墙体予以修复，以恢复案涉房屋的原状。合理期间宜以30日为限。双方也未对租金标准及支付方式作出具体明确约定，但被告自2006年1月至今确实占有使用原告房屋，应依法支付相关费用。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”本案中，原告于2019年3月8日提起本案诉讼，被告认为原告主张的2006年1月1日至2016年3月8日期间的租金已过诉讼时效，本院认为，原告没有举证证明其在起诉前曾向被告主张过租金，亦没有证据证明诉讼时效存在中止、中断或者延长的法定事由，故本院确认被告应自2016年3月9日起支付房屋使用费。原告在本案中就案涉房屋的租金提出评估申请，符合法律程序规定。该《房地产估价报告》的估价结果从2016、2017、2018、2019年度分别的月租金是5200元、5500元、5800元、6100元。原告要求按5000元∕月计算租金，在市场租金合理范围之内，本院予以认可。综上，自2016年3月9日至2019年2月27日的房屋租金计算为：5000元×9个月零23天+5000元×12个月+5000元×12个月+5000元×1个月27天=178534元。至于2019年2月28日至腾退之日止的占用费，参照上述租金标准以每月5000元计算。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第二百二十七条、第二百二十五条、第二百三十二条之规定，判决如下：一、被告吴宝留于本判决生效之日起三十日内将珠海市香洲区碧海路濠海大厦XX幢XXX2号房屋腾退给原告林观贵，并恢复原状；二、被告吴宝留于本判决生效之日起十日内向原告林观贵支付自2016年3月9日至2019年2月27日期间的租金178534元，2019年2月28日至房屋实际腾退之日止按每月5000元计算占用费；三、驳回原告吴宝留的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币20712元，评估费人民币3200元，鉴定费人民币14060元，共计人民币37972元，由原告林观贵负担人民币5413元，被告吴宝留负担人民币32559元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  杨擎轩人民陪审员  康仲元人民陪审员  梁艺芬二〇二〇年六月十二日书 记 员  谢雪慧赵梵亦