广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0303民初16103号原告：深圳市水贝壹号投资发展有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区翠竹街道翠锦社区布心路3033号水贝壹号L3-08，统一社会信用代码91440300724719272E。法定代表人:黄键濠，公司执行董事。委托诉讼代理人:何伟，北京德恒（深圳）律师事务所律师，执业证号14403201610103456。委托诉讼代理人：汪玖涛，北京德恒（深圳）律师事务所实习律师。被告：国经雄狮（深圳）咨询有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区翠竹街道翠锦社区水贝二路二街三号水贝壹号L1-08，统一社会信用代码91440300MA5D9QD00Y。法定代表人：徐锡刚，该公司总经理。原告深圳市水贝壹号投资发展有限公司与被告国经雄狮（深圳）咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告深圳市水贝壹号投资发展有限公司委托诉讼代理人何伟、汪玖涛，被告国经雄狮（深圳）咨询有限公司法定代表人徐锡刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳市水贝壹号投资发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签署的《翠绿珠宝大厦（水贝壹号）商业裙楼租赁合同》于2020年4月20日解除；2.确认被告所支付的租赁保证金115200元原告无须返还；3.判令被告向原告支付租金294503.23元；4.判令被告向原告支付租金滞纳金44175.48元；5.判令被告向原告返还位于罗湖区布心路××号翠绿珠宝大厦（水贝壹号）裙楼物业楼层L层（物理楼层2层）L108铺的案涉租赁房屋；6.判令被告向原告支付房屋占有使用费（自2020年4月21日起按照每日3840元支付至被告实际交还房屋之日止，暂计至2020年4月25日为19200元）;7.判令被告向原告支付注册地址占用违约金（自2020年5月21日起，按每日10000元的标准，计算至被告实际向工商行政管理部门办理将登记于深圳市罗湖区翠竹街道翠锦社区水贝二路二街三号水贝壹号L1-08的住所地工商登记注销或者变更登记的手续完成之日止）；8.判令被告承担原告因为向被告主张违约责任而支出的律师费22000元；9.本案的案件受理费4363元、保全费2995.39元、保全担保费700元全部由被告承担。事实与理由：2019年5月7日，原告作为出租人与被告作为承租人签署《翠绿珠宝大厦（水贝壹号)商业裙楼租赁合同》（编号：SZ/SBYH/SY2019/083,简称《租赁合同》），约定被告承租原告位于深圳市××布心路××号翠绿珠宝大厦（水贝壹号）裙楼物业楼层L层（物理楼层2层）L108铺（简称案涉房屋），并承担定期向原告支付租金等款项的义务。《租赁合同》签订以后，原告按照约定向被告交付了租赁房屋。自2019年11月起，被告逾期未向原告支付租金等款项，经过多次书面和电话催收，被告均未履行付款义务。根据《租赁合同》第16.1条约定，原告有权单方解除《租赁合同》，并且主张因为被告违约而给原告造成的实际损失（包括诉讼费、律师费等）。2020年4月18日，原告向被告发出《关于解除交还租赁房屋相关事宜的通知》，宣布《租赁合同》于2020年4月20日解除，通知被告须付清租金等款项并向原告交还案涉房屋等事宜。截至原告起诉之日，被告仍未履行相关义务。根据《中华人民共和国合同法》等相关法律规定以及《租赁合同》的约定，被告拒不履行《租赁合同》的行为已构成严重违约，故原告特向法院提起诉讼，望盼如所请。被告国经雄狮（深圳）咨询有限公司答辩称，第一，房屋租金拖欠属于经济纠纷，双方关系一直良好，正在积极协调中。原告停水停电突破了法律底线，严重违法。第二，疫情是不可抗力，年后多数商户还没有开门营业，政府街道办组织人员调查研究，商户们准备和原告协调减租事宜。第三，街道办、派出所在停水停电事发当天到现场明确指出原告违法行为。原告已经拿到政府房租补贴，必须立即恢复供电，退还海关检测收单，保证金库安全。原告不予理会，导致事件恶化。第四，2020年5月7日，收到一个微信信息，办公室已经被原告擅自拆除。经审理查明：一、2019年5月7日，原告与被告签署《翠绿珠宝大厦（水贝壹号）商业裙楼租赁合同》，约定被告向原告承租位于深圳市××布心路××号翠绿珠宝大厦（水贝壹号）裙楼物业楼层L层（物理楼层2层）L108铺，租赁期限为3年，自2019年5月16日起至2022年5月15日止，含装修免租期以及撤场期在内。起租日为2019年7月1日，每月租金为57600元。上述租金不含被告应支付的物业服务费，也不包含被告因经营活动而产生的政府税费及其他费用。每月租金须于每月第10日前支付。被告应向原告交纳相当于两个月租金的租赁保证金115200元，该租赁保证金不是被告预付的租金、物业服务费、水电费等，仅是被告履行合同约定义务的保证。租赁期间，如果被告有违反或不履行合同的行为，并给原告造成损失或者损害，在原告发出要求被告纠正该等行为并赔偿原告损失的书面通知后7天内，被告拒不纠正该等行为并赔偿原告损失的（包括但不限于经济损失、名誉损失、诉讼费、律师费等一切支出费用），原告有权直接抵扣被告向其交纳的租赁保证金（不影响原告对被告该等行为可行使的任何其他权利或补救方法），以补偿原告因被告该等行为而造成的损失或者损害，但原告应在抵扣行为发生前3日内书面告知被告。被告应在收到前款所述书面抵扣通知的10个工作日内把被原告扣除部分的租赁保证金重新补足并存放于原告。被告逾期30个工作日未予补足的，原告有权解除合同，收回该租赁物业，剩余的租赁保证金作为违约金赔偿给原告，原告损失超过剩余租赁保证金的，仍有权追索。被告减付、延付或拒付租金经原告书面催告后超过30日的，原告有权要求被告无条件退场及赔偿全部损失，不予退还租赁保证金。除租赁期限届满合同正常终止外，如原告或被告依据合同或法律、法规的规定单方面解除合同，或因不可抗力或意外事件等其他原因致使合同提前终止的，被告应当在合同解除或提前终止之日起5天内交还该物业。若超过上述撤场期间被告仍占有租赁物业的，每拖延一日，须按合同最后一个月的日租金的两倍标准按日支付占用费和合同约定的其他费用。被告应在租赁关系终止后30日内办妥以租赁物业为注册地址、营业地址或开户地址的工商、水电（若有）、燃气的注销或变更手续，否则视为被告严重违约，应承担违约责任。否则每逾期一日，应向原告支付违约金10000元直至办妥相关注销或变更手续。被告未依约足额支付租赁保证金、租金或拖延物业服务公司的物业服务费、水电费及物业服务费押金的，迟延天数在30天以内的，每日按迟延金额的5‰的标准向原告支付滞纳金。若经原告书面通知后延迟天数超过30天的，原告有权单方书面通知终止合同，被告应赔偿因此给原告造成的实际损失（包括但不限于经济损失、名誉损失、诉讼费、律师费等一切支出费用）。原告因被告违约提前终止合同的，有权没收被告的租赁保证金不予退还，租金照实结算。任何与合同有关的由双方当事人发出的任何文件、通知及其他通讯往来，必须采取书面形式，并送达至双方约定的送达地址。被告的送达地址为深圳市罗湖区田贝四路145号湖景大厦一楼，联系人吴再荣。任何文件、通知或其他通讯往来，如以邮寄的方式，在寄出后第3个工作日将被视为已送达，邮政局出具的挂号/特快专递投送收据，将作为有效证明。送达地址未经书面变更通知，一直有效。任何一方送达地址有变更的，须提前5个工作日书面告知对方，否则一切不利后果由怠通知方承担。二、2019年5月11日，涉案物业交付被告使用。被告自2019年11月起未按时交纳房屋租金。原告主张其于2020年3月向被告送达《关于限期支付拖欠租金的通知函》和《关于限期支付拖欠费用的律师函》，要求被告支付拖欠的2019年11月、12月、2020年1月、2月租金合计179303.23元，其中因新冠××疫情影响，原告减免2020年1月份12天的租金，2月份租金减免50%。被告否认收到相关函件。原告为证明主张，提交了向被告合同约定的送达地址和涉案租赁物业地址送达的邮单，一张签收、一张退回。原告主张于2020年4月18日向被告邮寄送达《关于解除交还租赁房屋相关事宜的通知》，通知被告租赁合同于2020年4月20日解除，原告收取的租赁保证金115200元于2020年4月20日予以没收，被告应于4月21日前付清拖欠的租金等款项，于4月24日前归还租赁房屋，逾期归还的，原告将从4月21日起按日租金的两倍即每日3840元收取占有使用费及其他费用。被告应于2020年5月20日前办妥以租赁物业为注册地址、营业地址或开户地址的工商、水电、燃气等的注销、变更手续，否则将从5月21日起按照合同约定向被告追究相应的违约责任。被告否认收到该通知。原告提交了向被告合同约定的送达地址和涉案租赁物业地址送达的邮单，一张因地址不详退回、一张电联收件人要求退回。被告主张涉案房产已经被原告重新出租，原告不予确认，主张其是在被告未及时撤场的情况下经深圳市公证处公证将被告位于房产内的部分财产搬离至仓库保管，涉案房产内仍然存有被告的其他财物。被告主张原告采取停水停电等方式已经构成违约。原告主张停水停电实施主体是物业公司而非原告。被告未提交证据证明停水停电方式的实施主体。三、原告为本案诉讼支付律师费22000元。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《翠绿珠宝大厦（水贝壹号）商业裙楼租赁合同》是双方当事人真实意思的表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。被告确认其自2019年11月起未按时支付租金，主张是受新冠××疫情影响，但被告拖欠租金的时间明显早于疫情大面积爆发的时间，且原告已经针对疫情减免了被告2020年1月、2月的部分租金，因此，本院对被告的抗辩不予采信。根据双方合同约定，若被告减付、延付或拒付租金经原告书面催告后超过30日的，原告有权解除合同并要求被告无条件退场及赔偿全部损失，原告于2020年3月向被告送达《关于限期支付拖欠租金的通知函》和《关于限期支付拖欠费用的律师函》，要求被告支付拖欠的租金，被告抗辩没有收到相关函件，该抗辩与邮单显示情况和合同约定送达条款不相符，本院采信原告的主张。原告于2020年4月18日向被告发出《关于解除交还租赁房屋相关事宜的通知》，通知被退回，但根据租赁合同约定的送达条款，原告已经履行送达程序。因此，双方的租赁合同已经于2020年4月20日解除。原告请求确认合同解除，本院予以支持。被告应向原告支付拖欠的2019年11月至2020年4月的租金合计294503.23元。由于涉案房产中仍然保存有被告的财物，因此，被告须向原告返还位于深圳市××布心路××号翠绿珠宝大厦（水贝壹号）裙楼物业楼层L层（物理楼层2层）L108铺。原告请求不予退还租赁保证金115200元，根据租赁合同的约定，租赁保证金不是被告预付的租金、物业服务费、水电费等，仅是被告履行合同约定义务的保证，如原告因被告违约提前终止合同的，有权没收被告的租赁保证金不予退还，租金照实结算。可见该保证金具有违约金的性质，应当按照违约金的法律规定处理。被告主张原告采取停水停电等方式已经构成违约，原告主张停水停电实施主体是物业公司而非原告，被告也未提交证据证明原告存在前述行为，因此，本院对被告的主张不予采信。同时，原告请求被告每日按迟延租金金额的5‰向其支付租金滞纳金44175.48元，本院认为，该滞纳金仍然具备违约金的性质，如按照前述标准一并计算，原告请求的违约金金额明显高于原告的实际损失，本院予以调整。原告的租金损失合计294503.23元，2019年11月起每月应付租金金额按照月利率2%标准计算至合同解除时，被告因迟延支付租金给原告造成的损失合计为20680元（57600×2%×6+57600×2%×5+35303.23×2%×4+28800×2%×3+57600×2%×2+57600×2%×1=20680）。原告收取的租赁保证金115200元已经覆盖原告的租金损失，因此对原告要求被告另行支付租金滞纳金的请求，本院不予支持。如前所述，原告收取的租赁保证金具有违约金性质，因此，在扣除被告应当向原告支付的滞纳金20680元及其他应支付的各项费用后，多余部分，应当予以返还。但由于被告在本案中并未提出反诉，可待被告履行支付义务后根据实际支付情况另寻法律途径解决。关于房屋占有使用费问题，根据租赁合同约定，被告应当在合同解除或提前终止之日起5天内交还该物业。若超过上述撤场期间被告仍占有租赁物业的，每拖延一日，须按合同最后一个月的日租金的两倍标准按日支付占用费和合同约定的其他费用。原告主张双方的租赁合同于2020年4月20日解除，因此，应当自2020年4月26日起计算房屋占有使用费。合同约定的日租金两倍的标准过高，本院认为按照合同约定的租金标准足以弥补原告的实际损失，因此，被告须自2020年4月26日起按照月租金57600元的标准支付房屋占有使用费至实际腾房之日止。对原告请求超出的部分，本院不予支持。关于注册地址占用违约金问题，租赁合同约定被告应在租赁关系终止后30日内办妥以租赁物业为注册地址、营业地址或开户地址的工商、水电（若有）、燃气的注销或变更手续，否则视为被告严重违约，应承担违约责任。否则每逾期一日，应向原告支付违约金10000元直至办妥相关注销或变更手续。本院认为，违约金制度设置的功能主要在于弥补守约方的损失，另具有一定的惩罚性功能。被告不办理工商注册地址变更手续对原告造成的影响一般是重新订立租约机会的影响及租金金额的影响，但该影响并不必然发生，原告亦未提交证据证明其遭受可得利益损失情况，因此，本院对该请求不予支持。关于律师费及保全担保费问题，原告因本案诉讼支付律师费22000元、保全担保费700元，原告请求依照合同约定由被告承担该费用，理由充分，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、确认原告深圳市水贝壹号投资发展有限公司与被告国经雄狮（深圳）咨询有限公司签订的《翠绿珠宝大厦（水贝壹号）商业裙楼租赁合同》于2020年4月20日解除。二、被告国经雄狮（深圳）咨询有限公司须自本判决生效之日起十日内向原告深圳市水贝壹号投资发展有限公司支付租金294503.23元。三、被告国经雄狮（深圳）咨询有限公司须自本判决生效之日起十日内向原告深圳市水贝壹号投资发展有限公司返还位于深圳市罗湖区布心路3033号翠绿珠宝大厦（水贝壹号）裙楼物业楼层L层（物理楼层2层）L108铺。四、被告国经雄狮（深圳）咨询有限公司须自本判决生效之日起十日内向原告深圳市水贝壹号投资发展有限公司支付房屋占有使用费（自2020年4月26日起按照月租金57600元的标准支付至实际腾房之日止）。五、被告国经雄狮（深圳）咨询有限公司须自本判决生效之日起十日内向原告深圳市水贝壹号投资发展有限公司支付律师费22000元。六、被告国经雄狮（深圳）咨询有限公司须自本判决生效之日起十日内向原告深圳市水贝壹号投资发展有限公司支付保全担保费700元。七、驳回原告深圳市水贝壹号投资发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4363元，由原告负担1309元，被告负担3054元；保全费2995.39元，由被告负担。以上费用原告已经预交，被告须自本判决生效之日起十日内迳付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 张 琼二〇二〇年六月十八日书记员 郑南桓