河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫17民终1108号上诉人（原审原告）：刘杰，男，1960年7月7日出生，汉族，住新蔡县。委托诉讼代理人：杜柏飞，北京本录律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：驻马店市原创房地产开发有限公司，住所地：驻马店市前进路中段，统一社会信用代码：91411700660917973Q。法定代表人：赵世策，该公司经理。委托诉讼代理人：邹昊东，河南良策律师事务所律师。原审第三人：河南神华置业有限公司，住所地：新蔡县产业集聚区人民西路与工业大道交汇处，统一社会信用代码：91411729353412852C。法定代表人：杨保安，该公司经理。委托诉讼代理人：李青伟，河南日月星律师事务所律师。上诉人刘杰因与被上诉人驻马店市原创房地产开发有限公司（以下简称原创公司）、原审第三人河南神华置业有限公司（以下简称神华公司）合同纠纷一案，不服河南省新蔡县人民法院（2019）豫1729民初5560号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘杰及其委托诉讼代理人杜柏飞，被上诉人原创公司委托诉讼代理人邹昊东、原审第三人神华公司委托诉讼代理人李青伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘杰上诉请求：1、撤销新蔡县人民法院（2019）豫1729民初5560号民事判决，改判支持其全部诉讼请求；2、一审和二审诉讼费、公告费由原创公司承担。事实与理由：1、其与原创公司2013年12月20日签订出租《证明》和赔偿《证明》，第二日其将宅基地上的房屋交给原创公司，原创公司将其宅基地上的房屋拆除并建设原创国际城售楼中心，其收到赔偿款后将房屋和宅基地使用权移交给原创公司的事实清楚。第三人神华公司于2015年8月19日成立，一审判决认定“此后的第二日，有关产权移交给第三人”属认定事实不清。2、原创公司支付的赔偿款系对拆除其宅基地房屋的补偿，并非基于国家征收给予的补偿。2013年12月10日《证明》签订时，其宅基地房屋所在区域土地未被征收，也未纳入腰刘庄城中村改造范围。原创公司支付的212000元并非因征收其房屋给予的补偿，系因原创公司需要租用其宅基地房屋所在区域土地拆除其宅基地上房屋给予的补偿。《询证函》可以证明其收到了249000元，不能证明该笔款项系城中村改造的拆迁补偿。在作出豫百盛专审字（2016）第7-001号专项审计报告时，其房屋所在区域土地未被征收，原创公司支付了拆除其宅基地房屋的赔偿款，该赔偿款不是征收补偿款。3、其与原创公司签订的《证明》不因豫百盛专审字（2016）第7-001号《河南神华置业有限公司“原创国际城”项目拆迁补偿金专项审计报告》解除，该专项审计报告系神华公司自行委托第三方制作，不能为其设定权利和义务。4、原创公司至今未按《证明》约定支付2014-2017年期间土地租赁费。原创公司仅支付了2013年12月20日至2014年12月19日期间的土地租金和其外出租房费用，合同约定的2014年12月20日至2017年12月19日期间的土地租金未支付，其依据《证明》约定向原创公司主张土地租金和涉案售楼部的权属应予以支持。5、其申请追加第三人神华公司为被告、申请法庭调取《腰刘庄城中村改造解除协议》、变更诉讼请求符合民事诉讼法的规定，也是为了避免增加诉累、浪费司法资源。原创公司辩称，1、其公司2013年12月20日未与刘杰签订过《证明》，其非证明一方适格主体。2013年12月20日《证明》中加盖的合同专用章系无编码印章，非其公司印章。2、其未接收刘杰宅基地及向刘杰支付补偿款。原创公司新蔡分公司2014年5月4日成立，新蔡分公司成立之前，其公司未与刘杰产生业务及法律行为。3、本案所诉宅基地刘杰没有证据证明权属关系，其诉求不应支持。4、其与第三人神华公司之间不存在合同关系，不存在一审判决所载明承继事实。请求二审查明事实，驳回刘杰对原创公司的诉讼请求。神华公司述称，一审认定事实清楚，判决正确，应予维持；刘杰上诉没有事实和法律依据，应予驳回。根据合同的相对性，本案刘杰只能向原创公司主张权利，不能向与合同无关的神华公司提出合同上的请求及诉讼。本案诉争合同中没有针对神华公司设定义务，神华公司不应当承担合同义务，也不应当承担本案的责任。刘杰向一审法院起诉请求：1.判令原创公司在刘杰位于河南省新蔡县××与××大道交叉口西北角的宅基地上建设的华源?首府营销中心归刘杰所有；2.判令神华公司将华源?首府营销中心在确保结构及装饰装修完整的情况下腾退并交付给刘杰使用；3.原创公司支付刘杰土地租费73500元（土地租费按《证明》约定计算至华源?首府营销中心实际腾退并交付刘杰使用之日止，暂计自2018年5月30日为人民币73500元）；4.原创公司赔付刘杰因外出租房的房租27000元（备注：已付7000元）（房租自2013年12月20日起计算至神华公司实际腾退华源?首府营销中心并交付刘杰使用之日止，暂计自2018年5月30日为人民币20000元）。一审法院认定的事实：2013年12月20日刘杰与原创公司签订一份“证明”，双方约定：原创公司租用刘杰位于新蔡县人民路与开元大道交叉口西北角的宅基地418平方米用于建设售楼部，租期4年，每年租费为30000元。此后的第二日，有关产权移交神华公司，并经过专项审计报告显示：自2013年12月21日至2016年5月31日期间，因已存在的“原创国际城”项目拆迁刘杰领取补偿金249000元，其中包括2013年12月21日收取原创公司搬迁租房费7000元、拆迁房屋赔偿费212000元、租赁费30000元，该收条均加盖神华公司单位公章。2015年8月19日有关单位与神华公司达成腰刘庄城中村改造协议，也即神华公司承继刘杰与原创公司的债权债务，但刘杰提出拆迁“原创国际城”并收到相关费用不知情的意见没有证据支持。2018年10月，神华公司以出让的方式取得含有本案争议的土地使用权证书。本案在开庭审理后，刘杰向一审法院提出变更神华公司为被告、变更诉讼请求及调取有关城中村改造解除协议的申请书。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，但当事人对自己的主张有责任提供证据，当事人对自己提出的主张提供不出证据，将承担对自己不利的法律后果。本案中，刘杰与原创公司在平等自愿的基础上签订了合同即“证明”，刘杰已按照协议约定履行合同义务，原创公司理应按照约定履行相应的义务，但自2013年12月21日至2016年5月31日期间专项审计报告显示刘杰所诉的原创国际城拆迁原创公司已进行相应的补偿，该事实于“证明”签订之后，补偿款中还包括没有协议而支付的搬迁租房费7000元，因此，刘杰提供“证明”延续已失去存在的基础，应视为对“证明”的解除，对此，刘杰不能提供证据否定该事实，且从专项审计材料上看，2015年8月19日有关单位与神华公司达成腰刘庄城中村改造协议，也即含有神华公司承继刘杰与原创公司签订“证明”中原创公司的债权债务，原创公司的义务应由神华公司直接承担，已属另外一种法律关系，刘杰可另行主张。故，刘杰提出变更诉讼神华公司为被告、变更诉讼请求及调取有关城中村改造解除协议的申请书，在程序和实体方面理由不足，不予支持。原创公司提出“证明”中其单位的印章系伪造，非本单位印章，但从其提供的公章刻制备案单中仍不能排除“证明”中公章不是其单位印章，故此，原创公司提出印章伪造的意见不予支持。综上所述，刘杰要求原创公司及神华公司承担相应的法律义务，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：驳回刘杰的诉讼请求。案件受理费2138元，由刘杰负担。二审期间，为支持其上诉请求，刘杰以有新的证据为由提交以下证据：1、《河南省人民政府关于新蔡县2013年度第五批城市建设用地的批复》（豫政土【2014】877号）；2、新蔡县人民政府新政（2014）63号文件——《新蔡县人民政府关于印发新蔡县××××办事处城郊村腰刘庄原创国际城城中村改造建设项目房屋征收安置补偿方案的通知》；3、《河南省人民政府关于新蔡县2018年度第一批城市建设用地的批复》（豫政土【2018】704号）；4、新蔡县人民政府新政（2017）126号文件——《新蔡县人民政府新蔡县城郊村腰刘庄城中村改造项目房屋征收补偿安置方案》。证据1-4证明：涉案的两份不动产权证对应的两宗土地均位于月亮湾街道办事处城郊村委腰刘庄，第一宗宗地号为XCR-17126号，第二宗宗地号为XCR-17127号，XCR-17126号宗地在省政府豫政土（2014）877号、新政（2014）63号征收范围，XCR-17127号宗地位于省政府豫政土（2018）704号、新政（2017）126号征收范围。其宅基地位于人民西路北侧，系新政（2017）126号征收范围，原创公司作为原创国际城城中村改造项目的开发商为更好地销售楼房租赁其位于人民西路北侧的宅基地建设售楼部。5、2020年1月21日关于城郊村委腰刘庄原创国际城城中村改造项目政府信息公开申请表；6、2020年1月21日关于城郊村腰刘庄城中村改造项目政府信息公开申请表；证据5-6证明刘杰向新蔡县人民政府分别申请公开证据5-6提到的两个项目征收范围的勘测定界图和控制性详细规划图。7、政府信息公开申请答复书，新政信办依申请（2020）2号；8、政府信息公开申请答复书，新政信办依申请（2020）1号；证据7-8证明新蔡县人民政府告知证据5、6提到的两个项目征收范围的勘测定界图和控制性详细规划图应向新蔡县自然资源局申请公开。9、关于刘杰申请政府信息公开的答复书及附件勘测定界图、控规图（原创国际城项目）；10、关于刘杰申请政府信息公开的答复书及附件勘测定界图、控规图。证据9-10证明城郊村委腰刘庄原创国际城城中村改造项目勘测定界图、控规图为XCR-17126号，城郊村腰刘庄城中村改造项目勘测定界图、控规图XCR-17127号。刘杰的宅基地属于腰刘庄城中村改造项目范围。刘杰与原创公司签订《证明》协议时，刘杰的宅基地及房屋不在征收范围内，不存在征收，不存在补偿。神华公司提交的《原创国际城项目拆迁补偿金专项审计报告》中询证函中业务内容“赔偿拆迁、租房款”错误。原创公司支付的249000元为其在人民路北侧建设售楼部，租用刘杰宅基地租金30000元（2013年12月20日至2014年12月20日），支付给刘杰拆除房屋补偿212000元，以及刘杰外出租房居住一年期房屋租金7000元。另，刘杰在本院指定期间内提交了客户名称为刘杰的河南省农村信用社客户交易明细，以证明其收到了二十多万元的房屋补偿款、宅基地租金等款项。对刘杰提交的上述证据，原创公司质证意见为：刘杰提交的均是政府公开文件，形成于一审庭审以前，非新证据，刘杰应当承担举证不能的责任；对于证据1-2，新政（2014）63号关于城郊村腰刘庄征收通知，第四条第二款载明“证件不齐全的，应依据法规或有充分证据证明权属”，第五条第一款规定“宅基地按土地使用证或地籍调查档案，或其他合法手续认定”，本案经过多次审理，且多次对刘杰权属问题质疑，刘杰至今没有出示任何相关权属的证据；对证据3、4，豫政土（2018）704号、新政（2017）126号文件是神华公司合法取得产权介入腰刘庄所涉事宜后形成，与原创公司无关，与刘杰所诉没有关联性。刘杰称其宅基地位于人民西路北侧，126号文第一条，征收范围中南至人民西路，北至地。北至范围不明，是否与刘杰所称的宅基存在重叠，应确权认定，而非由刘杰自诉；对证据5-10，此六组证据均系行政职权及行政行为，XCR-17126、XCR-17127两份控规图依据的是新政土（2017）187号文进行规划设计，187号文不在刘杰出示证据范围。XCR-17126、XCR-17127两份控规图所涉土地及新政（2014）63号中所涉控规图，共三份控规图出现。该三份控规图所规划土地是否存在重叠，四至范围是否包含刘杰所称自有的宅基地无法确认；对于刘杰庭后提交的河南信用社交易流水，该流水中所有向刘杰的转款均无原创公司转款的相关明细，不能证明刘杰收款与原创公司有关，刘杰出具的收条也不能证明是原创公司付款。综上，本案所争议宅基地系物权，刘杰至今没有提交过任何证据以证明其拥有宅基地使用权和四至范围。在刘杰无权属证明前提下，应先行确权，再与相对应的政府文件、控规图所载宗地进行对比，最终确认刘杰主张应否支持及本案应采信哪个政府文件；上述证据无法证明与刘杰诉求有关联性，刘杰主张无事实依据，应驳回刘杰请求。神华公司质证意见为：同意原创公司的意见。据原审其提交的合同和国有土地权利证，其土地证颁发于2018年，刘杰与原创公司的民事行为在2013年，土地主体已经变更，刘杰是否是本案争议土地权利人，证据不充分。在其土地证依然有效情况下，刘杰对该宗土地不享有权利。原创公司为支持其答辩意见以有新的证据为由提交以下证据：2011年原创公司印章备案登记表，证明其公司合同专用章有编码，2013年的《证明》上印章没有编码且没有其公司任何人员签字。对上述证据，刘杰质证意见为：该份证据一审结束后已提交过，不认可该份证据，此系一个刻字备案，该份证据不代表原创公司没有与刘杰签订协议；据神华公司提交的审计报告，相关权利义务实施了转移。神华公司质证意见为：该份证据不涉及其权利义务，不予质证。根据双方当事人的质证意见，结合《中华人民共和国民事诉讼法》、《最高人民法院关于适用的解释》关于证据的规定，刘杰提交的上述证据，证据1、2、3、4文件中所涉内容不显示与本案诉争事实的具体关联性，不予采信；证据5、6、7、8、9、10来源于刘杰申请政府信息公开过程，无论是政府信息公开申请表还是政府信息公开申请答复书，其内容均不显示与本案诉争事实的关联性，不予采信；刘杰提供的河南省农村信用社客户交易明细与刘杰关于其已收到房屋补偿款212000元、土地租赁费30000元（2013年12月20日至2014年12月20日）、房屋租金7000元共计249000元的陈述及神华公司提供的审计报告中所显示的内容、刘杰所打收条的内容之间能够相互印证刘杰和原创公司2013年12月20日签订《证明》后收到款项249000元的事实，予以确认。原创公司提交的2011年公司印章备案登记表，在一审中已提交并经一审法院组织质证，本次庭审再次提交不属于二审中的新证据。本院二审查明事实：2013年12月20日，作为甲方的刘杰与作为乙方的原创公司签订两份《证明》，第一份《证明》内容为：“甲方刘杰地面附属物有四间平房，长15.2米，宽7.7米，共计117.04平方米。偏房长10.05米，宽7.5米，共计78.75平方米。简易房长11米，宽5.2米，共计57.7平方米。经双方同意拆掉房屋，共计补偿款贰拾壹万贰仟元整”。第二份《证明》内容为：“双方协商一致同意租用腰刘庄刘杰宅基地肆佰壹拾捌平方，租期4年、每年租费叁万元，建售楼部租用到期后，刘杰交给原创公司叁万元，产权归刘杰所有。”两份《证明》的证明人均为刘晓、刘玉新等三人。上述证明签订后，刘杰宅基地上的房屋被原创公司拆除，刘杰陆续收到了原创公司支付的拆迁房屋赔偿款贰拾壹万贰仟元、租赁费叁万元、搬迁租房费柒仟元，上述款项共计249000元。神华公司于2015年8月19日成立，成立当日亦即2015年8月19日，神华公司（时任法定代表人刘立平）与案外人新蔡县月亮湾街道办事处根据《新蔡县人民政府关于县城区城中村改造及征地拆迁安置的指导意见》（新政【2011】27号）及相关法律法规规定签订《城中村改造协议》，该协议中约定的腰刘庄改造范围为：北至村庄北边界，南至人民西路，东至开元大道，西至村庄西边界，最终以土地勘测定界报告书为准。2016年7月8日，河南百盛会计师事务所出具的《神华公司“原创国际城”项目拆迁补偿金专项审计报告》显示：“……原创国际城”项目前期是以原创公司、驻马店市宇辉置业有限公司名义与拆迁户签订相关合同。根据贵公司提供的2015年8月19日驻马店市宇辉置业有限公司、神华公司与新蔡县月亮湾街道办事处三方签订的“腰刘庄城中村改造解除协议”显示，“原新蔡县月亮湾街道办事处与驻马店市宇辉置业有限公司签订的城中村改造协议解除，凡涉及腰刘庄城中村改造的债权债务均有神华公司承担”……。”该审计报告所附的“原创国际城”项目拆迁补偿金明细表显示刘杰的赔偿拆迁、租房款金额为249000元。神华公司向刘杰发出的询证函显示刘杰领取的赔偿拆迁、租房款为249000元，刘杰对该询证函签字予以确认。刘杰2013年12月21日所打的三张收条显示：刘杰分别收到原创公司搬迁租房费7000元、拆迁房屋赔偿费212000元、租赁费30000元，三张收条上均加盖有神华公司单位公章。就新蔡县人民政府对案涉宅基地作出的征收行为，刘杰于2018年1月30日与案外人刘文广等人作为申请人向河南省人民政府申请行政复议，河南省人民政府于2018年4月14日作出豫政复决【2018】57-63、139-149号行政复议决定书，决定：确认新蔡县人民政府征收申请人宅基地（宅基地为新蔡县××××办事处城郊村腰刘庄村民组集体所有，位于新蔡县××××路北侧）的行为违法。2018年5月12日，新蔡县国土资源局与神华公司签订国有建设用地使用权出让合同（宗地坐落于新蔡县××××办事处城郊村腰刘庄，宗地编号为XCR-17126）。2018年6月29日，神华公司取得豫（2018）新蔡县不动产权第000808号国有建设用地使用权证，土地使用期限为：2018年5月12日-2058年5月12日，2018年5月12日-2088年5月12日，宗地编号XCR-17126。2018年9月21日，新蔡县国土资源局与神华公司签订国有建设用地使用权出让合同（宗地坐落于新蔡县月亮××办事处城郊村人民××路北侧，宗地编号为XCR-17127）。2018年10月18日，神华公司取得豫（2018）新蔡县不动产权第0001693号国有建设用地使用权证，土地使用期限为：2018年9月21日-2058年9月21日，2018年9月21日-2088年9月21日，宗地编号XCR-17127。另查明，案涉土地上现有建筑为华源.首府营销中心，由神华公司使用，用于商品房展示及销售。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，并经双方当事人的确认，本案的争议焦点为：1、刘杰与原创公司之间是否存在刘杰主张的因2013年12月20日证明而形成的合同关系；2、本案诉争房屋，神华置业公司是否有交付刘杰的义务；3、原创公司是否应向刘杰支付土地租赁费73500元和房租费用20000元。关于本案的第一个争议焦点，刘杰与原创公司在平等自愿基础上就刘杰宅基地租赁、房屋拆除补偿事宜于2013年12月20日签订的《证明》，名为《证明》，实为合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方在签订《证明》后，原创公司向刘杰支付房屋拆除赔偿费与土地租赁费叁万元等款项、刘杰收到原创公司支付的款项向原创公司出具收条的事实、河南百盛会计师事务所出具的《神华公司“原创国际城”项目拆迁补偿金专项审计报告》关于刘杰收到款项249000元的内容进一步印证了双方之间存在的合同关系。原创公司关于《证明》中的合同专用章非其公司印章、其与刘杰之间不存在合同关系的辩称理由与审理查明事实不符，不能成立。关于本案的第二个争议焦点，诉争房屋为神华公司用于商品房展示与销售的华源?首府营销中心，神华公司非2013年12月20日《证明》的合同相对人，与刘杰之间亦不存在合同关系，刘杰请求神华公司向其交付使用诉争房屋于法无据。刘杰上诉称华源?首府营销中心为原创公司所建的售楼部、原创公司依照《证明》中的约定在租期到后应将该售楼部交付，原创公司、神华公司对此均不予认可，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，刘杰应举证证明华源?首府营销中心系原创公司所建售楼部及《证明》中所约定的交房条件已经成就的事实。刘杰在一、二审中提交的证据不足以证明上述事实，应承担举证不能的后果。对刘杰的该上诉理由，不予支持。关于本案的第三个争议焦点，刘杰与原创公司于2013年12月20日就刘杰宅基地租赁事宜因《证明》而形成的合同关系合法有效，对双方均有法律约束力，双方均应按照合同约定全面、及时履行自己的义务。本案中，刘杰已按照合同约定履行了合同义务，原创公司应按照约定及时支付租赁费。双方约定的租赁期限为四年、租金为每年三万元，原创公司已支付刘杰第一年租赁费三万元，原创公司应继续按时支付下余三年的土地租赁费。刘杰关于原创公司应支付其2014年12月20日至2017年12月19日期间土地租赁费的上诉理由有事实依据和法律依据，予以采信。下余三年的土地租赁费共计九万元，刘杰主张的土地租赁费数额为73500元，系对其权利的处分，对其主张的73500元予以支持。关于刘杰的宅基地是否已被征收的问题，根据审理查明的事实，刘杰就其宅基地被征收申请行政复议的时间、复议机关作出确认征收行为违法决定的时间及神华公司取得包含刘杰宅基地土地在内的建设用地使用权的时间均在刘杰与原创公司约定的宅基地租赁期间届满之后，原创公司、神华公司在本案一、二审中提交的证据均不能证明刘杰的宅基地已于2017年12月19日之前被政府征收为国有土地、刘杰就案涉宅基地已获得土地征收补偿款，依法应承担举证不能的后果。关于刘杰与原创公司之间的《证明》是否解除的问题，根据《中华人民共和国合同法》第八十八条、第九十三条、第九十四条之规定，合同的解除有约定解除与法定解除，合同中权利义务的概括转移非法定的合同解除情形，且合同权利义务的概括转移需经对方当事人同意。本案中，刘杰与原创公司均未主张合同解除，刘杰持其与原创公司之间签订的关于宅基地租赁事宜的《证明》主张权利，刘杰收到的原创公司向其支付的贰拾壹万贰仟元系原创公司对其拆除房屋的补偿款，非对刘杰案涉宅基地的土地补偿款，一审判决关于原创公司与刘杰之间的《证明》因原创公司已进行相应的补偿而失去存在的基础、应视为解除的认定不当，本院予以纠正。关于原创公司是否应支付刘杰房租20000元的问题，双方在《证明》中对房租的支付未予约定，原创公司对此不予认可，刘杰主张原创公司应支付其房租20000元无事实依据，不予支持。综上所述，刘杰的上诉请求部分成立，予以支持；一审判决认定事实、适用法律、判决结果部分不当，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销河南省新蔡县人民法院（2019）豫1729民初5560号民事判决；二、限驻马店市原创房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付刘杰土地租赁费73500元。三、驳回刘杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2138元，刘杰负担238元，驻马店市原创房地产开发有限公司1900元；二审案件受理费2138元，刘杰负担238元，驻马店市原创房地产开发有限公司1900元。本判决为终审判决。审判长  肖萌菊审判员  许卫卫审判员  翟冰冰二〇二〇年六月十九日书记员  郑晓帅