广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终10651号上诉人（原审被告）：林丽青，女，1984年8月19日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。被上诉人（原审原告）：广东合富房地产置业有限公司，住所地：广州市越秀区建设六马路29号荣建大厦16层D室。法定代表人：扶伟聪，公司董事长。上诉人林丽青因与广东合富房地产置业有限公司（以下简称：合富公司）居间合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初36254号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。林丽青上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回合富公司一审诉讼请求，并向林丽青退回50%中介代理费以及已缴纳的服务费4000元；2.将卖家李京纳入本案第三人；3.本案一、二审诉讼费由合富公司承担。事实与理由：一、一审判决认定林丽清提交的合富公司员工出具的情况说明及缴费记录等证据，无法足以证明涉诉中介代理费支付方式发生变更，属于认定事实错误。在办理房屋转让手续过程中，合富公司没有尽到中介应尽的责任，错误引导其缴纳了本不需缴纳的费用。由于错交的款项只能退到房屋出卖人账户，现场经合富公司提议，其与合富公司和房屋出卖人李京三方达成一致，由李京申请错交款项退款，然后支付给合富公司。对于该事实，其在一审庭中提交了当时在场的合富公司员工李海运出具的书面言证。同时，合富公司与其最初订立的合同明确，其应于2017年7月31日前支付中介代理费。但2017年7月26日合同发生了变更，同年7月31日之后，合富公司并未要求其支付中介代理费。同年12月左右，合富公司员工李海运告知卖方李京人在国外，以各种理由推脱不交钱，其才知悉情况，此后，合富公司一直要求支付中介代理费的对象是李京。事实证明，合同变更后，合富公司一直在行使向李京追讨中介代理费的权利。一审中，林丽青提交了李海运的书面证言，已尽到充分举证责任，证明了中介代理费支付责任的转移。合富公司多次向李京主张权利，要求其还款的行为也表明其知道支付责任的转移。因此，在合富公司没有提出相反证据的情况下，一审应该支持林丽青答辩意见却没有支持，是对事实的严重认定错误。二、一审判决认定，买卖合同约定由买方承担全部税费，至于出卖人是否符合免征个人所得税条件及能否申请退回税费，属于行政主管部门管辖范围，从而判决林丽清仍应向合富公司支付中介代理费，属于事实认定错误。合富公司作为专业的房屋交易中介公司，在提供中介服务过程中，对卖家是否符合免交个人所得税条件，应该全面审查、知悉，并且在交易过程中明确告知买卖双方，这是其履行合同要求的“合理审查义务”的应有之义。在合同定立之初，合富公司经过审查，已经明确告知林丽青和卖方，林丽清需要交纳的费用只有土地出让金、契税和中介代理费，卖方个人所得税符合免交条件无需交纳，这一点，合富公司在一审中并未否认。虽然合同要求买方承担全部税费，但一个在合同订立时就已不需要交纳的税，即事实上不存在的税，没有理由由买受人林丽清承担。在办理房屋转让手续过程中，合富公司引导林丽青缴纳了本不需要缴纳的税费，根据现场三方约定，卖家申请个人所得税退税后，作为中介代理费交合富公司，林丽青事实上已经支付了中介代理费，一审判决让林丽青重复支出中介代理费，无疑加重了林丽青履行的合同责任，同时也变相承认了卖方李京的不当得利，是事实错误认定的情况下，作出的不合理判决。三、一审判决认定法律责任错误。一审判决认定，涉案房屋已经办理了过户手续，房产交易基本完成，合富公司应就其未尽合理审查义务承担相应的法律责任，酌定林丽青向合富公司支付中介代理费。但是，合富公司实际并未完全履行合同义务：其一，合富公司误导林丽青错误支付税款，引发了一系列纠纷，导致了林丽青的诉累；第二，合富公司至今未能有效协助林丽青让卖方迁出房屋户口，这对一套学位房来说是至关重要的；第三，在提供服务过程中，合富公司引导林丽青在其公司总部支付4000元服务费，却由广州保来理财顾问有限公司开具收据，让林丽青误以为是交给合富公司的服务费，其行为构成欺诈。合富公司利用林丽青对房屋买卖交易有关法律法规不熟悉，既让林丽青错交钱、多交钱，也没有根据诚实信用、勤勉尽责等原则为林丽青提供中介服务，按照合同规定履行职责。一系列矛盾纠纷，皆因合富公司履行合同义务不尽心尽力而起，理应由其承担全部法律责任。一审只是简单追究合富公司未尽合理审查义务的法律责任，是对其过错的开脱。一审一方面判定合富公司主张滞纳金于法无据，但同时又判决林丽青可以少支付中介代理费，这是一种含糊不清的判法。林丽青中介代理费实际已经支付，现在支付的责任也已经发生转移，合富公司应该将李京告上法庭，而不是在追讨无果的情况下，故意选择知道事实真相的员工离职之后，将林丽青告上法庭，企图侵害林丽青的合法权利。同时，合富公司也应该为其没有尽心尽力提供中介服务承担法律责任。四、一审应全面审查事实，支付本案中介代理费的实际责任人是李京，而不是林丽青，一审法院对此没有全面审查。综上所述，一审既没有查清事实，也没有明晰法律责任，严重损害了林丽青的合法权益，故请求依法予以改判。合富公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确。一、根据合富公司于一审中提交的《存量房买卖合同》（编号：GHA003xxxx）及《服务收费确认书》（编号：GHG005xxxx），明确约定林丽青需于2017年7月31日向合富公司支付中介代理费25700元。而关于林丽青提出的涉案物业中介代理费支付方式发生变更一事，林丽青没有提供有效文件加以证明，故合富公司认为该主张没有任何事实依据。二、根据《存量房买卖合同》第五条关于税费缴纳的约定，买方（即林丽青）承担全部税费，签订本合同后，如遇到政府及有关部门调整税费，对于调整部分全部由买方承担。合同中已明确约定林丽青需承担该交易的全部税费，且在房产交易的过程中，税费的缴纳应当以相关政府部门的通知为准，故林丽青一直以多缴税费一事作为拒付涉案物业中介代理费的理由并不成立。三、关于林丽青要求合富公司退回服务费4000元的诉请，根据林丽青于一审期间提交的一份4000元服务费《收款收据》显示，该《收款收据》上的开票单位为“广州保来理财顾问有限公司”，而该4000元款项为支付给开票单位的按揭服务费，故林丽青要求被合富公司退回服务费4000元的诉请并无事实依据。合富公司于2019年8月15日向一审法院起诉请求：1.林丽青支付合富公司中介代理费25700元及滞纳金（从2017年8月1日起，每日按相当于费用的1%计算，以本金为限），共计51400元。2.判令林丽青承担本案一切诉讼费用。一审法院认定事实：2017年6月13日，林丽青（买方、乙方）、案外人李镜波（卖方、甲方，委托代理人李京）及合富公司（中介方、丙方）签订《存量房买卖合同》，约定：房屋地址为达道路大街（坊里巷）64号楼x房，建筑面积74.26平方米，户口未迁出，甲方应在交易后迁出；该房地产按整套出售并计价，总金额为2570000元；甲乙双方按买方承担全部税费方式缴付税费，签订本合同后，如遇政府及有关部门调整税费，对于调整部分按买方承担缴付税费；丙方促成甲乙双方签订本合同后，当事人应于2017年7月31日前向丙方支付中介服务费，其中甲方应向丙方支付10000元整，乙方向丙方支付25700元，甲乙双方或其中一方当事人逾期支付上述中介服务费的，违约方每日按未付中介服务费0.05%的标准向丙方支付违约金等。同日，林丽青向合富公司签署《服务收费确认书》，记载：林丽青经合富公司促成涉诉房屋购买合同成立，现林丽青同意向经纪支付25700元，该费用之缴交日期为2017年7月31日，逾期交付该费用，则按日向经纪交付相当于费用百分之一的滞纳金，直到清偿之日止等。2018年5月23日，合富公司向林丽青寄出《知会函》，称合同签署后，该物业已办妥完税过户手续，林丽青一直未向合富公司支付中介代理费25700元，为此，合富公司多次要求林丽青尽快履行合同约定的上述义务，但林丽青至今仍未予配合。现正式通知林丽青，请在收到本函后三日内与合富公司越秀明月二路分行主管李海运或相关经办人联系，按合同约定尽快向合富公司支付中介代理费。否则，合富公司将有权向人民法院提起诉讼，依法追究林丽青的违约责任。一审庭审中，林丽青表示房屋交易卖方符合免交个人所得税的条件，在签订合同时，合富公司明确说明只需要缴纳中介费、契税、土地出让金共三个点，所以在交易当天林丽青支付了两笔费用后合富公司再让林丽青缴纳费用时，林丽青提出质疑，三方经协商后由卖方申请退款，由其直接支付中介费给合富公司，林丽青才支付第三笔款项，从交易时间可以看出。为此，林丽青提交以下证据：1.李海运于2019年9月5日出具的《情况说明》，记载：2017年7月26日，在办理房屋转让手续过程中，明确通知委托人李京带齐身份证原件，但委托人李京没带，由于公司业务员对房屋交易相关税费的政策规定不了解，误让林丽青缴纳卖方个人所得税25700元，该税费只需李京提供相关证件即可免交。经了解，误交的税款可以申请退回，但只能退回李京账户，时间需要三个月，为确保房屋转让手续顺利办理，经过现场协商，三方一致同意由李京申请退税，待所退税款到其账户后，由李京用所退款项支付林丽青的中介代理费25700元等。2.林丽青与李海运的微信聊天记录，其中2018年1月6日，李海运：“他没有转给您吗”，林丽青：“当然没有，如果转给我的话，我肯定要给你们的”。“问题是你们现在合同还没有履行完，他的户口都没迁”，“另一方面当时之所以这样也是因为你们的失误造成，另外那个小哥真的很迷糊，那天晚上我们说的非常清楚总共就三个点”，李海运：“问题是李京不配合，过户时明确和李京说了要带上结婚证，结果又没有带过来”；2018年1月18日，李海运：“你留意下，原业主会转回给您2.57万，户口也让他回去前迁走”；2018年2月2日，林丽青：“海运，那边还没把钱汇过来，另外他去迁户口了没有”，李海运：“又没反应了”，“他微信上说月底转过来的啊，结果又没有反应”。3.广州保来理财顾问有限公司于2017年6月16日开具的收款收据一张，付款方为林丽青，付款项目为服务费4000元。4.银行交易明细详情三张，金额均为25700元，其中交易时间为2017-07-26,10:17:24、10:18:15的详情单，交易场所广州地税；交易时间为11:39:14的详情单，交易场所在建设银行广州东山支行。5.契税完税证明及房改房上市缴款表。合富公司质证认为，证据1、2的真实性、合法性、关联性不确认；证据3真实性、合法性确认，关联性不确认，该收据是其他公司所出具的，与本案无关；证据4、5真实性、合法性确认，关联性不确认，税费的缴纳应当以相关政府部门的通知为准。合富公司表示李海运确为其员工，现已离职。一审法院认为：合富公司与林丽青之间属居间合同关系，合富公司作为居间人负有向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务的义务，林丽青则负有支付报酬的义务。经合富公司促成，林丽青与房屋所有权人在平等自愿的基础上签订了《存量房买卖合同》，并已向合富公司签署《服务费收费确认书》。林丽青认为中介代理费的支付人、支付方式等已发生实质性变更，并提交合富公司员工出具的情况说明及缴费记录，但上述证据无法足以证明合富公司、林丽青、出卖人已就涉诉中介代理费支付方式作出变更达成一致。且前述买卖合同约定由买方承担全部税费，至于出卖人是否符合免征个人所得税条件及能否申请退回相关税费，属行政主管部门管辖范围。因此，林丽青仍应向合富公司支付中介代理费。合富公司作为专业机构，理应为当事人提供专业的中介服务，但涉案房屋在办理过户过程时因个税的承担问题产生不必要的纠纷，合富公司应就其未尽合理审查义务承担相应的法律责任。考虑到涉案房屋已经办理了过户手续,房产交易基本完成，本院酌定中介代理费为20000元。合富公司主张滞纳金亦于法无据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条的规定，一审法院于2020年2月14日，作出如下判决：一、自判决发生法律效力之日起十日内，林丽青向广东合富房地产置业有限公司支付中介代理费20000元。二、驳回广东合富房地产置业有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费1085元，由广东合富房地产置业有限公司负担785元，林丽青负担300元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为，中介公司作为专业服务组织，具备业务知识优势，对执行国家法律和政策更为熟悉，因此，在提供中介服务时应当尽到勤勉义务，根据买卖双方当事人的实际情况，对可能影响买卖合同履行的重要事项进行认真审核，及时披露并如实告知当事人相关权利义务。本案中，《存量房买卖合同》虽然约定由买方即林丽青承担全部税费，但对于林丽青应当缴纳哪些税费，作为中介公司的合富公司应当帮助其厘清。同时，虽然合富公司对林丽青所举《情况说明》及微信聊天记录证据，不予确认，但该证据能够相互印证，应予采信。从合富公司前员工李海运出具的《情况说明》中“由于公司业务员对房屋交易相关税费的政策规定不了解，误让林丽青缴纳卖方个人所得税25700元，……”的内容可知，合富公司未能尽到勤勉义务，以致让林丽青承担了事实上可以免征的卖方个人所得税25700元，正因如此，林丽青与李镜波的代理人李京、合富公司工作人员三方即协商以退税款抵扣中介费的相关事宜。一审认为林丽青提供的《情况说明》和缴费记录无法足以证明林丽青与李镜波、合富公司已就涉诉中介代理费支付方式作出变更达成一致，属对购房人林丽青的举证责任要求过于严苛。从本案情况来看，李海运当时是合富公司员工，其代表合富公司执行工作任务，对中介费承担义务方式进行协商变更是其职权范围内的事项，因此，该职权行为对合富公司发生效力。而从《情况说明》中“……经过现场协商，三方一致同意由李京申请退税，待所退税款到其账户后，由李京用所退款项支付林丽青的中介代理费2.57万元整”的内容，可以判断，三方就中介代理费的支付人、支付方式进行实质性变更，达成一致。因此，本院对林丽青的上诉理由，予以支持。综上所述，一审认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十条、《中华人民共和国合同法》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2019）0104民初36254号民事判决；二、驳回广东合富房地产置业有限公司的诉讼请求。一审案件受理费1085元、二审案件受理费300元，均由广东合富房地产置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  戴俊英审判员  赵云川审判员  白小云二〇二〇年六月十日书记员  张家齐李逸丹