黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑06民终448号上诉人（原审被告）：张升，男，1973年10月15日出生，汉族，个体，住黑龙江省大庆市让胡路区。被上诉人（原审原告）：大庆市和谐物业管理有限公司，住所地黑龙江省大庆市高新区东风路北、三永村西（办公楼202室）。法定代表人：于冬梅，该公司总经理。委托诉讼代理人：李倩，黑龙江四维律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈长权，男，1979年3月8日出生，汉族，该公司经理，住吉林省德惠市。被上诉人（原审被告）：大庆市萨尔图区福清泉洗浴中心，住所地黑龙江省大庆市萨尔图区经三街249号明珠雅苑1-3#商场（一层）。经营者：董树清。委托诉讼代理人：徐艳超，男，1993年10月22日出生，汉族，该中心员工，住黑龙江省大庆市萨尔图区。被上诉人（原审被告）：董树清，男，1976年3月15日出生，汉族，个体，住黑龙江省伊春市美溪区。上诉人张升因与被上诉人大庆市和谐物业管理有限公司（以下简称和谐物业公司）、大庆市萨尔图区福清泉洗浴中心（以下简称福清泉洗浴中心）、董树清物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省大庆市萨尔图区人民法院（2019）黑0602民初2545号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人张升、被上诉人和谐物业公司委托诉讼代理人李倩、福清泉洗浴中心委托诉讼代理人徐艳超到庭参加诉讼。本院现已审理终结。张升上诉请求：一、撤销（2019）黑0602民初2545号民事判决（98020元）；二、驳回和谐物业公司诉讼请求。事实与理由：1.一审法院认定事实错误。2016年，张升与大庆鑫仁泉房地产开发有限公司（以下简称鑫仁泉公司）签订房屋租赁合同（签订人为陈长权，现为和谐物业公司经理），签订合同同时约定保证金5万元不交，物业费按3万元收取。2.一审法院适用证据错误。张升所举证的租赁合同明确约定物业费为3万元，证明事实清楚，应予以确认。只对和谐物业公司提供的租赁合同进行认定，显然是错误的。在本院二审庭审中，张升变更了部分上诉理由，取消了原上诉状中涉及消防设施验收不合格、适用法律错误的相关理由。补充以下理由：一、张升与和谐物业公司陈长权签的简易合同是先签的，主合同是一年后签的，但是一审法院却否定简易合同的有效性。二、关于物业费收费标准，按照26元每年每平方收取是不合理的，是和谐物业公司私自定取的标准，张升没有与和谐物业公司签订任何合同。对于私自扣除房租作为物业费的行为，未经允许属于强制收费。张升多次找到物业管理人员，但物业不予理会，请求法庭驳回请求。综上，请求二审法院查清事实，撤销原判，驳回和谐物业公司的诉讼请求。和谐物业公司辨称：一、上诉人与陈长权签订的租赁协议不能对抗上诉人与鑫仁泉公司签订的租赁协议以及物业公司与业委会签订的物业服务合同。上诉人与陈长权签订的租赁协议是为了给福清泉洗浴中心办理营业执照所使用，该协议并未实际履行，陈长权并不是租赁房屋的所有权人，也无权代表鑫仁泉公司签订租赁协议。同时，该协议有上诉人单方增添的内容，增添内容陈长权也并不知情，该增添内容不具有法律效力，上诉人自行确定的物业费金额不能对抗物业公司与代表全体业主的业委会签订的物业服务合同，上诉人的主张没有法律依据。二、物业费并不是上诉人主张的每年30000元，而是每年75400元。上诉人承租的用于开办洗浴中心的房屋足足有2900㎡之多，按照上诉人的说法，每平方米物业费也就10元多，远远低于大庆市物业费的一般标准，是不可能实现的。租赁房屋所在的明珠雅苑小区的高层住宅的物业服务费都是22.72元/㎡，商服物业费标准只会高于该标准，而不可能低于该标准。物业服务费的收取标准不是物业公司和业主单方制定的，而是物业公司与代表业主的业主委员会协商一致确定的。根据物业服务合同的约定，商服的物业服务费为26元/㎡。经计算，上诉人支付的物业费应为75400元。根据最高院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释，业委会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同对业主具有约束力，因此物业公司与业委会签订的物业服务合同对上诉人具有约束力。根据黑龙江定价目录的规定，除前期物业合同以外，物业费实行市场调节价格，物业公司有权与业委会协商确定物业费收取标准。上诉人应按约定支付物业费。上诉人主张的每年物业费30000元不属实。三、被上诉人已按约定提供了物业服务，上诉人应按约定支付物业服务费。被上诉人系合法物业服务企业，自上诉人承租房屋以来，被上诉人为其提供物业服务至今。业主委员会与被上诉人签订的物业服务合同，对物业使用人具有约束力。物业服务合同对合同期限、权利义务、服务费用、违约责任等进行了详细的约定，均不违反法律法规的强制性规定，各方应依合同履行。被上诉人为上诉人承租房屋所在小区提供了物业服务，上诉人理应按时足额支付物业服务费。综上，请驳回上诉人的上诉请求。福清泉洗浴中心辩称：同意上诉人意见。和谐物业公司向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判令被告给付原告物业费75400元（自2018年1月1日至2018年12月31日：2900㎡×26元/年/㎡=75400元）、违约金22620元。（由于按约定的违约比例计算结果过高，和谐物业公司改按2018年度当年物业费的30%计取违约金22620元[75400元×30%=22620元]），合计98020元；2.要求被告承担本案诉讼费、公告费等费用。一审法院认定事实：2015年10月1日，原告和谐物业公司与明珠雅苑小区的开发商鑫仁泉公司签订《前期物业服务合同》。2018年1月22日，和谐物业公司与明珠雅苑小区业主委员会签订《物业服务合同》，合同均约定由和谐物业公司负责明珠雅苑小区的物业服务，其中商服楼的物业服务费为26元/年/平方米，业主应于每年物业费到期之日缴纳下一年的物业服务费，未能按时足额缴纳的，每逾期一日按每日千分之五支付违约金。2016年12月6日，张升（福清泉洗浴中心实际经营者）与鑫仁泉公司签订租赁协议，约定鑫仁泉公司将其所有的位于大庆市××区经××街西侧北辰××区东侧房屋出租给福清泉洗浴中心，租赁用途为经营洗浴，租赁期限共八年，自2017年1月1日至2024年12月31日止，租金每年80万元。合同第八条第一项约定，福清泉洗浴中心承担房屋租赁期间的所有费用，包括但不限于物业采暖费等，应按时交纳，欠缴及逾期未付的违约责任由福清泉洗浴中心承担；合同第九条第二款第五项约定，因鑫仁泉公司提供的是现状房屋出租，只负责房屋土建部分的消防验收，房屋出租后的装潢及后续经营的消防验收，由福清泉洗浴中心自行协调解决，与鑫仁泉公司无关。福清泉洗浴中心所投入的所有消防设施均属不可移动部分，合同到期后不可拆除，消防设施所有权归鑫仁泉公司，鑫仁泉公司不予以赔偿。如福清泉洗浴中心未达到验收标准而擅自营业，承担由此带来的全部后果，给鑫仁泉公司带来损失的应予以赔偿。2018年2月5日，福清泉洗浴中心依合同约定向和谐物业公司缴纳2017年1月1日至2017年12月31日期间物业费75400元。2018年1月1日至2018年12月31日期间，福清泉洗浴中心未缴纳物业服务费，经和谐物业公司多次催缴未果，故诉至法院。另查，福清泉洗浴中心系个体工商户，登记的经营者为被告董树清，实际经营者为被告张升。一审法院认为：本案系物业服务合同纠纷。综合庭审中原、被告的举证质证及辩论情况，确认本案争议焦点为：一、被告福清泉洗浴中心是否应给付原告和谐物业公司物业费；二、若应给付物业费，福清泉洗浴中心、董树清、张升如何承担责任。对于争议焦点一、福清泉洗浴中心是否应给付和谐物业公司物业费问题。和谐物业公司与明珠雅苑小区业主委员会签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，内容符合法律规定，依法成立并生效。根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。和谐物业公司按物业服务合同约定为明珠雅苑小区提供物业服务，小区业主应按期缴纳物业费。福清泉洗浴中心承租鑫仁泉公司所有的位于大庆市××区经××街西侧北辰××区东侧房屋用于经营洗浴中心，双方约定，物业费由被告福清泉洗浴中心承担，福清泉洗浴中心应当按租赁合同、物业服务合同的约定按期缴纳物业费用。现福清泉洗浴中心未按期缴纳，已构成违约，故对于和谐物业公司要求福清泉洗浴中心给付物业费75400元（2900㎡×26元/年/㎡=75400元）的诉讼请求，事实清楚，证据充分，一审法院予以支持。和谐物业公司要求福清泉洗浴中心给付违约金22620元（75400元×30%=22620元）的诉讼请求，物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业管理费的，每逾期一日按每日千分之五支付违约金，现和谐物业公司在诉请中要求仅按欠付当年物业费的30%给付违约金，该标准未超过合同法中关于违约金比例的相关规定，一审法院予以支持。对于争议焦点二、若应给付物业费，福清泉洗浴中心、董树清、张升如何承担责任问题，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第五十九条第二款规定，营业登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人。本案中，福清泉洗浴中心为个体工商户，登记的经营者为董树清，实际经营者为张升，张升与董树清共同合伙经营福清泉洗浴中心，应对欠付的物业费及违约金共同承担给付责任。庭审中，张升、董树清均以涉案房屋的消防设施验收不合格致使洗浴中心多次被相关部门罚款为由抗辩和谐物业公司提供的物业服务不达标，但福清泉洗浴中心与鑫仁泉公司签订的租赁合同第九条第二款第五项约定，涉案房屋出租后续经营的消防验收，由福清泉洗浴中心自行协调解决，如福清泉洗浴中心未达到验收标准而擅自营业，承担由此带来的全部后果，因其抗辩理由与合同约定明显不符，一审法院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：被告董树清、张升于本判决生效后立即一次性给付原告和谐物业公司2018年1月1日至2018年12月31日期间物业费75400元、违约金22620元，合计98020元。案件受理费2251元，由被告董树清、张升负担。本院二审审理期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。张升向本院提交了如下证据：证据一、和谐物业收费票据共3张（出示原件，提交复印件，核对无异后原件退还）。收据No.9823948,时间为2018年2月5日，金额为474600元，事由为东城明珠商场2018年租金，盖有印章为大庆市鑫仁泉房地产开发有限公司财务专用章；收据No.9823796，时间为2018年2月5日，金额为75400元，事由为2017.1.1-2017.12.31的物业费，2900平×26元/平=75400元，盖有印章为大庆市和谐物业管理有限公司财务专用章；收据No.9823949，时间为2018年2月5日，金额为50000元，事由为保证金，盖有印章为大庆市鑫仁泉房地产开发有限公司现金收讫章。上述3张票据的经办人均为黄嘉宝。欲证明，2018年2月5日鑫仁泉公司强行扣取75400元作为2017年的物业费，并由此作为2018年的物业费收费标准，想固定下来作为以后的收费标准。因为保证金50000元并未实际交付，虽然鑫仁泉公司给张升开了现金收讫章，但是张升并没有实际缴纳，也就是说当时鑫仁泉公司承诺免收保证金、物业费为30000元。和谐物业公司质证称，对该证据的真实性无异议，对证明的问题有异议。该组证据刚好可以证明物业费的收取标准是按照物业服务合同的约定，根据26元/㎡×租赁面积2900㎡计算得出的金额，鑫仁泉公司是否强行扣取物业费，和谐物业公司并不知情，与本案没有关联性。福清泉洗浴中心质证称：对证据的真实性、证明的问题均无异议。2017年以来福清泉洗浴中心因与鑫仁泉公司协商未妥，从未交过物业费，从房租中扣除了74500元作为2018年收费的标准，物业收费标准没有依据。业委会与物业公司签订的合同，不能代表福清泉洗浴中心。本院对该证据的真实性予以采信，对上诉人欲证明的问题，本院将结合其他证据予以认定。证据二、《大庆市物业服务收费管理办法》（庆政发〔2006〕21号）文件第七条规定。证据来源于大庆市龙凤区门户网站，为电脑打印件。欲证明，该文件规定物业公司应该与商服签订具体的收费标准，和谐物业公司并未与福清泉洗浴中心商定物业费收取的标准，因此和谐物业公司的收费是不合理的。和谐物业公司质证称：对该证据的真实性及证明问题均有异议，该文件已经被废止。根据黑龙江定价目录的规定，除前期物业服务合同适用政府指导价以外，物业服务收费标准适用市场调节价。物业公司有权与业委会协商确定物业费包括商服、住宅的收费标准。福清泉洗浴中心质证称，对该证据的真实性及证明的问题均无异议。其他同上诉人的意见。本院认为，因该管理办法已被废止，故本院对该证据不予采信。本院二审查明的事实与一审基本一致。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。和谐物业公司与福清泉洗浴中心所在的业委会签订的物业服务合同合法有效，各方应当按照合同的约定行使权利、履行义务。和谐物业公司于案涉年度提供了物业服务，董树清、张升作为福清泉洗浴中心的经营者，也就是物业服务的实际接受者，应当履行交纳物业费的义务，逾期未予交纳，应当承担违约金。一、关于张升主张一审法院认定事实错误的上诉理由，主要为一审法院是否应采信张升与陈长权所签房屋租赁合同中“合同履约保证金5万元不交，体现在合同内，物业费用3万元左右”的内容作为裁判案涉物业费的依据问题，对此，本院评判如下：本院认为，2016年12月6日，张升因租赁案涉房屋，与出租方鑫仁泉公司的联系人陈长权签订了案涉房屋租赁合同作为初步协议。在该合同末页末端，张升自述系由其本人手书添写了上述内容。虽然张升陈述该部分内容业经陈长权同意，但陈长权对此否认，张升亦未提交其他证据证明和谐物业公司实际认可“物业费用3万元左右”，也没有纳入其后张升与鑫仁泉公司签定的正式房屋租赁协议之中。本院二审期间，张升提交证据一证明鑫仁泉公司、和谐物业公司于2018年2月5日同一天由同一人经办案涉物业费、房屋租金和保证金时，并未实际收取案涉保证金，以此推定二公司认可了“物业费3万元左右”。但因和谐物业公司已于同时实际收取了75000元物业费并出具了票据，且张升未能举证证明收取案涉物业费时存在“强行扣取”等胁迫行为，故该证据不能证明系对“物业费3万元左右”的认可，本院不予采信。综上，一审法院认定事实正确，本院予以支持。张升的该项理由没有事实和法律依据，本院不予支持。二、关于张升主张和谐物业公司未与其商议自行确定收费标准不符合法律规定的理由，本院认为，依据最高人民法院《关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，和谐物业公司向张升等物业使用人收取案涉物业费于法有据，张升的该项理由不能成立，本院不予支持。综上，张升的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2251元，由上诉人张升负担。本判决为终审判决。审判长  程雪飞审判员  米沧星审判员  王 刚二〇二〇年六月十五日法官助理姜雅文书记员桂博文