福建省古田县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0922民初939号 原告：宁德市鼎力物业管理有限公司，住所地：古田县城西街道六一四．5支路1号5层。 法定代表人，苏武，职务，总经理。 委托代理人：郑灵杰。 被告：吴培新，男，1976年8月6日出生，身份证号码： 352227197606064039，汉族，户籍地：古田县，现住古田县。 被告：曾柳金，女，1978年2月10日出生，身份证号码： 352227197802104026，汉族，住古田县。 原告宁德市鼎力物业管理有限公司诉被告吴培新、曾柳金物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用简易程序审理。原告宁德市鼎力物业管理有限公司委托诉讼代理人郑灵杰、被告吴培新到庭参加诉讼，被告曾柳金经本院传票传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宁德市鼎力物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：依法判令吴培新、曾柳金支付物业服务费4617元、公摊水电费770元及逾期利息352元。事实和理由：2013年1月10日，古田县供兴物业管理有限公司与宁德市乾丰房地产有限公司双方签订了《古田县乾丰香山前期物业委托服务合同》（下称“合同”），合同约定由古田县供兴物业管理有限公司对乾丰香山小区进行物业管理，依据时行的物业管理相关规定。合同签订后依法提交主管单位备案至今，但合同未约定服务期限。2014年，古田县供兴物业管理有限公司经工商部门核准，名称变更为宁德市鼎力物业管理有限公司。合同约定：住宅按业主或物业使用人房屋产权实际建筑面积高层每月每平方米1.2元，公共公摊水电费等按实际用量分摊缴纳。自合同签订至今，乾丰香山小区一直由其提供管理和服务。吴培新、曾柳金系上述古田县业主，物业面积101.26平方米。按照合同约定，吴培新、曾柳金应自2017年2月1日起至2020年3月31日止，按每月每平方米1.2元，向其支付物业服务费4617元（1.2元／月／每平方米＊101.26＝121.51元，121.51元＊38个月＝4617元）及公摊水电费770元（101.26＊0.2元／月／每平方米＝20.25元20.25元＊38个月＝770元）。自合同签订至今经多次催缴，吴培新、曾柳金仍欠缴费用5387元，按照相关法律规定，共产生逾期罚息352元{以2017年2月1日开始计算：（121.515元＋20.25元）＊11个月＊6.53%＋（122.51元＋20.25元）＊27个月＊6.53%＝352元}。合同履行期间，其通过张贴公告、上门催缴、电话催缴等多种方式多次向吴培新、曾柳金催缴物业服务管理费，2018年11月7日其以张贴《通知》形式，通知业主，但吴培新、曾柳金拒绝交纳。 吴培新辩称，一、案涉《前期物业管理服务合同》已经终止效力，宁德市鼎力物业管理有限公司无权提供物业管理服务并根据合同约定收取物业管理服务费。二、宁德市鼎力物业管理有限公司进驻小区期间存在诸多违法违约行为：1、乱收费：垃圾清运费、有线电视开通费、装修保证金2000元。2、未履行房屋维修管理义务。3、对于小区封闭阳台、空调外挂机、抽油烟机排气等缺乏统一有效管理，致使小区外观杂乱无章。4、房屋建筑缺乏基本维护致使房体破败不堪。5、未妥善保管保存房屋档案资料，档案管理混乱甚至丢失，导致至今无法移交完整资料。6、擅自改变小区原有规划。7、小区内包括楼宇内公共照明、电梯等公用设施损坏掉却拒不维修。8、小区正大门等多个地方经常出现脏水泛滥却拒不维修处理。垃圾箱垃圾经常没有及时清理。9、车辆管理混乱。10.管理人员不足且职责缺位。11、消防管理缺位。12.缺乏基本的物业服务能力与实力，收费与所提供服务之间严重不成比例。13.未依法依约按照国家有关规定对物业共用部位、共用设施设备进行承接查验，严重违反物业管理条例相关规定。14.宁德市鼎力物业管理有限公司经常冒充律师名义频繁骚扰业主并索要物业费，给业主造成严重精神打击，影响正常生活。15.违反法律规定利用业主共有产权进行广告收益，依法应予归还但至今拒不归还，损害业主利益。三、合同期限届满，宁德市鼎力物业管理有限公司拒不依法移交物业管理条例规定的相关材料违反相关法律规定。四、宁德市鼎力物业管理有限公司诉请收取公摊水电费明显属于多收费，且缺乏相应证据佐证。综上，宁德市鼎力物业管理有限公司提供物业管理服务不仅违反合同约定，也违反相关法律规定并给包括其在内的全体业主造成经济损失，宁德市鼎力物业管理有限公司诉请依法应予以驳回，相反应赔偿因宁德市鼎力物业管理有限公司违约违法造成的损失。物业费没有缴纳，是由于物业公司管理不到位且乱收费，如果物业公司管理好的话，愿意交纳这个钱，如果物业公司退还装修保证金2000元，有线电视费380元，愿意缴纳物业费。 曾柳金未作答辩。 宁德市鼎力物业管理有限公司提供以下证据：1、前期物业 服务合同，证明原告是古田县乾丰香山小区物业服务主体；2、企业名称变更核准通知，证明古田县供兴物业管理有限公司于2014年经工商部门核准变更为宁德市鼎力物业管理有限公司，即原古田县供兴物业管理有限公司与宁德鼎务物业管理有限公司系同一主体；3、物业费缴费通知，证明原告催缴欠款。企业名称变更核准通知，证明：供兴物业即是宁德市鼎力物业管理有限公司。 吴培新提供了照片一组，证明原告未依约提供管理服务，包括违法房屋维修、消防管理缺位、拒绝业主停车等事实。 吴培新对原告提供的证据1、2、3表示异议，认为前期物业合同与原告无关，原告无权向被告收取物业费，原告也未按照合同提供服务。宁德鼎力物业管理公司对吴培新提供的照片有异议，系单方拍照来源不明不合法不真实。 本院认为宁德鼎力物业公司提供的证据1、2、3来源合法真实，与本案有关联，予以确认采信；对吴培新提供的照片因来源不明，无法确认真实性，不予采信。 根据双方陈述及相关证据的审查核实，本案事实认定如下： 1、2013年1月10日，古田县供兴物业管理有限公司与宁德市乾丰房地产有限公司双方签订了《古田县乾丰香山前期物业委托服务合同》，合同约定由古田县供兴物业管理有限公司对乾丰香山小区进行物业管理，依据时行的物业管理相关规定，合同未约定服务期限，2014年，古田县供兴物业管理有限公司经工商部门核准，名称变更为宁德市鼎力物业管理有限公司，古田县供兴物业管理有限公司与原告为同一主体。2.吴培新和曾柳金是古田县的业主。3.吴培新和曾柳金从2017年2月1日至2020年3月31日止未缴纳物业管理费及公摊水电费等。 本案实质性争议焦点：宁德鼎力物业管理有限公司认为吴培新和曾柳金没有交纳物业费4617元、公摊水电费770元及逾期利息352元，依合同约定应当予以交纳；吴培新和曾柳金认为宁德鼎力物业管理有限公司没有尽到物业服务的责任，不应该交纳物业费、公摊水电费及逾期利息。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原古田县供兴物业管理服务公司与宁德乾丰房地产有限公司签订的《古田县乾丰香山前期物业委托服务合同》，合法有效，对全体业主及物业公司具有约束力。原古田县供兴物业管理服务公司经工商登记变更为宁德鼎力物业管理有限公司，宁德鼎力物业有限公司与原古田县供兴物业公司系同一主体，故系本案适格主体。宁德鼎力物业有限公司实际履行了相关的物业管理服务，吴培新和曾柳金系该小区业主，依约应当交纳相应的物业费用。经结算，吴培新和曾柳金结欠2017年2月1日至2020年3月31日物业费及公摊水电费计5387元未交纳，事实清楚，证据确实充分，宁德鼎力物业公司要求吴培新和曾柳金支付，有事实和法律依据，应予支持；但要求支付逾期利息，没有事实依据不予支持。吴培新和曾柳金抗辩返还装修保证金2000元及有线电视开通费380元，因该款系专款专用，不属合同约定范围，可按当时约定的另行处理。曾柳金经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法予以缺席审理和判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条判决如下： 一、吴培新和曾柳金应于本判决生效之日起十日内向宁德市鼎力物业管理有限公司支付物业服务费4617元、公摊水电费770元。 二、驳回宁德市鼎力物业管理有限公司其他诉讼请求。 本诉案件受理费50元，减半收取计25元，由吴培新和曾柳金负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。 审判员  卓致雄 二〇二〇年六月二十二日 法官助理陈婧 书记员肖晓芳 附注：义务人必须在指定的期限内履行义务，未及时履行的，权利人可以向本院申请执行。申请执行的期限为二年。申请期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 附主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《最高人民法院》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。