天津市红桥区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0106民初802号原告:孙海,男,1989年11月7日出生,汉族,住天津市红桥区。委托诉讼代理人：闫亚帅，天津耕嘉律师事务所律师。原告:孙慧琪,女,1957年10月12日出生,汉族,住天津市红桥区。委托诉讼代理人：孙大勇（姐弟关系），1964年10月28日出生，汉族，住天津市红桥区。被告:李欣,男,1977年9月14日出生,汉族,住天津市和平区。被告:孙一丹,女,1978年7月22日出生,汉族,住天津市河西区。原告孙海、孙慧琪与被告李欣、孙一丹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孙海的委托诉讼代理人闫亚帅，原告孙慧琪及其委托诉讼代理人孙大勇，被告李欣、孙一丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙海、孙慧琪向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的《租赁合同》;2.判令被告支付至2020年1月11日房屋租金4800元;3.判令被告支付违约金70000元;4.判令被告支付水费1398.3元、采暖费2044.2元;5.判令被告将打通的烟道恢复原状;6.判令被告注销其在案涉房屋处的营业执照；7.本案诉讼费由被告承担。事实与理由:原、被告双方于2019年6月5日签订《租赁合同》,约定:甲方(本案原告)将红桥区xx园xx号xx室出租给乙方(本案被告)作为商业使用,租赁期为3年,自2019年6月25日至2022年6月24日,月租金8000元,首期支付3个月,以后每6个月结算一次。甲、乙双方如有特殊情况,需提前终止本合同,必须提前一个月通知对方,等对方同意后,方可办理退房手续,如违约,则向对方支付违约金人民币70000元整。被告为了经营需要,在窗口下面打通了一个排烟通道,搬离时未恢复原状。2020年1月10日被告在未告知原告的情况下搬离案涉房屋,将房屋钥匙交给案涉房屋旁的商铺保管。现被告未按约定支付房屋租金,且在未通知原告的情况下搬离案涉房屋已构成违约,应当承担违约责任。原告为维护其合法权益,诉至贵院,望判如所请。被告李欣、孙一丹辩称，首先我申请追加孙大勇为诉讼当事人，无独立请求权的第三人，原因是这样，本案涉及的两个部分，一个是书面的合同部分，一个是我们解约的口头协议部分，这两部分中书面合同的签订履行包括后续的解约都与孙大勇产生关系，还有解约是口头合同，孙大勇代表了原告方的一致利益，代表原告进行了同意解约，协商解约过程，并且履行完成了解约行为，故此我请求追加孙大勇为诉讼当事人，无独立请求权的第三人，我们在签订合同的时候孙海并没有到场，合同是由孙大勇、孙慧琪与被告共同签订的，双方约定孙大勇为甲方履行合同的执行人，而且在合同中留下的联系方式是我跟原告的唯一联系方式，这个电话也是孙大勇的电话，其二在合同履行中，诸事均是由孙大勇出面与其协商，是出租房屋的实际经办人，其三，孙大勇同意解除合同，我们双方达成了解约口头协议，并完成了解约的全过程，他是实际的经办人，所以综上所述我申请追加孙大勇为诉讼当事人，无独立请求权的第三人。对于起诉状的部分我有几点解答。一、在合同中明确指出双方如有特殊情况，需提前终止本合同。特殊情况下，双方是有解约权的，所以解约并不等于违约，乙方特殊情况下不存在违约，我们乙方出现了特殊情况，特殊情况有二，其一是孙宝成他是店内主要的一个经营管理者和唯一的厨师，我日常的店面运营都是靠孙宝成在操作，那么其生病了需回黑龙江省双鸭山市治疗，有证据证明他是2020年1月16日回到了黑龙江省双鸭山市，岭东医院出具证明甲状腺结节肿大，充血，建议住院手术治疗，一会证人也会到庭，也可以看到他脖子上的印迹。其二是我这个店是一个烧烤店，烧烤运营放置的排烟设备的建筑要求被拆除，导致了无法运营。我的这个店排烟净化器，设备是必要的存放净化器、排烟管道以及货架的建筑，是原告提供给我的违法建筑，也就是违章建筑，2019年的10月邻居投诉要求拆除该违章建筑。后来我花费了大概2000元钱来改装，改造后在西沽街办事处的督促下孙一丹签订了油烟排放承诺书，并且暂时先营业，但是被街道和小区物业通知2019年底开始，红桥区要逐步拆除所有的违章建筑，如果拆除这个建筑，我没有办法直接运营，因为我这个店面在合同上面是这些，但是当时租给我的时候还包括后面违章这一块，前面只有一个大厅，我没有办法来搁这些大的净化器跟这些货架设备，所以我是有特殊情况解约的，而并非是恶意解约。其三，我们双方同意解约，达成了新的口头协议，书面的协议，租赁合同是终止了。因为口头协议也是一种合同形式，也是协议，在2019年12月8日，我电话通知了原告来协商解约事宜。我们双方是两次会面，达成了口头协议，其中一次是12月11日，第一次乙方与孙大勇和孙海会面协商解除合同，当时是孙海到了，然后孙大勇到了，孙慧琪没有到场。对方同意解约退还乙方的押金。乙方于2020年1月10日前搬离，我的押金的到期日应该是12月25日，所以我说是乙方要求预付房租并留下店内的设备和不可移动的设备作为对对方的补偿，搬离时双方按照实际发生的金额来结算房租及各项杂费，甲方退还乙方预付的房租部分也退还我的押金。第一次是这样协商的。第二次的时候乙方与孙大勇会面，就预约房租的问题进行协商，首先甲方同意解约约定的时间是1月10日前搬离，留下这些装修和不动的设备作为补偿，但是孙大勇提出不再退还8000元钱的押金，到1月9日这15天的房租是半个月，我们当时约的是半个月，然后剩下4000元钱房租，剩下的这4000元钱要抵消相关的这些杂费可以与8000元钱的押金直接抵销，因为我的煤气费是已经提前交了的，电费也是要预交预付卡的，所以剩下的这些杂费足以抵消，这4000元钱足以支付剩下的这些杂费。第四，我们是完成了口头协议的履行过程，双方完成了履行的主体义务，没有异议，解除协议成立，乙方没有违约行为，在2020年1月9日，乙方按照口头协议约定搬离，保留了室内外装修的这些工程线缆，新增了外卖窗口，还把新建的门头的门窗全部改造成了光幕钢门窗、凉菜柜，这些不可移动的设备也都留在了店里，而且打扫了卫生，杂项的这一块的约定是这样的，按照约定我是从12月25日房租到期开始计到1月，总共是半个月房租4000元，水费1398.3元，采暖费1944.15元，合计是7342.45元，直接冲抵8000元的押金，之后还剩余了657.55元。这个钱我用于将打通的烟道恢复原状，乙方已经结清了房租、水费、取暖费，并对烟道复原进行了足够的补偿，乙方不拖欠甲方任何费用。2020年1月10日我通知了孙大勇并上交钥匙，双方协商将钥匙放在邻居处，原告收取，同意解约并完成了整个的解约行为，1月11日之后双方没有过任何的联系。原告诉讼请求中判令被告支付的房租、水费和采暖费截止日期均为2020年1月11日，由此可以证明原告是同意解约的，与被告阐述的时间基本相符，充分说明了双方是有过口头协议的，同意并约定过搬离时间，甲方至今没有退还我押金，收取了钥匙，也证明了押金与房租相抵销的事实。水费和暖气费的金额和双方没有异议，说明退租当日双方确认过度数和钱数，根据中华人民共和国的法律法规，当事人未采用书面形式，但一方已经履行主体义务，对方接受的，该合同成立，所以乙方并无违约，至于7万元的违约金是这样，7万元违约金是甲方提前解约，单方赔付乙方的约定，非乙方责任更无支付责任，在合同中明确指出，若甲方违约，除退还乙方押金外，还须支付乙方上述违约金额。反之，若乙方违约，则甲方有权不退还押金，在这一句话里边是对违约金的解释和适用规则，表示甲方违约时对乙方需要退押金外，还支付上述上述的违约金，如果这是一个双方的约定的话，没有必要重复的去阐述这个问题，所以该违约金是甲方单方义务作出了明确展示，乙方违约，则甲方有权不退还押金，明确指出乙方没有支付违约金的责任，其二7万元的违约金他到底是怎么约定的，为什么是7万元，是当初乙方预计出资15万左右将该毛坯房进行装修，我租赁房屋时是毛坯房，没有任何装修及设施，所以我对房屋更换的线缆，更换了门、头、门、舞钢、门窗，把顶棚、第墙壁都进行了改造，打开了外卖窗口，添置了设备，双方约定如甲方提前解约，甲方愿意支付7万元作为违约金，是对我提前解约后装修和设备折旧的一个补偿，并承担违约责任。所以签约的时候，我曾经向孙大勇提出过向对方支付违约金存在歧义。孙大勇当时明确的表示此违约金是甲方单方支付给乙方的违约金，是对上一句违约金的解释，违约金与乙方无关，解约的全程甲方也均未提及违约金的部分，所以7万元的违约金是一个单方的违约金，是甲方赔偿给乙方的，乙方没有责任。综上所述，乙方在书面和口头两个部分中均无违约行为。就原告诉讼请求答辩如下，首先原告提出的解除租赁合同一项，我们双方早已经在协商的过程中达成了解约，不存在再解约的问题，第二，乙方是因为特殊情况合理解约，提前一个月通知甲方，甲乙双方面谈均表示同意解约口头解约协议，行为主体已经履行完成，所以乙方不存在违约行为，甲方理应退还押金用于冲抵月租和杂费。其三，乙方自2019年6月5日分两次支付了房租，一共是六个月共计48000元，同时预付了2000元的电费和8000元的押金，租金应该是交至2019年12月25日，我的搬离时间是2020年1月9日，共计半个月，充抵金额应该是4000元，而不是原告申诉中所说的4800元，水费1398.3元，采暖费1944.15元，合计3342.45元，小于押金，交完房租之后剩余的4000元部分可以押金进行抵消，而且还能剩余657.55元，如有不足，双方可以另行协商或者原告退还被告657.55元的金额，直接由被告恢复，这是可以的，7万元的违约金约定时就是甲方的单方义务，乙方无赔偿义务，7万元的违约金的约定及数额，对甲方没有事实和法律赔偿依据，被告由毛坯房装修开业到现在近六个月，成本投入巨大，损失惨重，乙方更换了门、头、门窗、外卖、窗口、三相电及室内外装修和不可移动的这些设备均留给了原告，装修后，原告的房屋得到了增值效益，被告已经对原告作出了充分的补偿，所以乙方所支付的实际金额大于合同约定的金额，原告并无损失，原告现在的行为是对解约协议的反悔，扭曲约定事实有恶意诉讼的嫌疑，不应得到支持。根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：诉争房屋坐落于天津市红桥区，权利人为二原告共有，建筑面积63.44平方米，用途为商服用地／非居住。2019年6月5日，原告孙慧琪及原告孙慧琪的委托诉讼代理人孙大勇代理孙海作为出租方（甲方），与二被告即承租方（乙方）签订了《租赁合同》，签订合同时现场人员为孙慧琪、孙大勇、李欣、孙一丹、案外人刘叙。《租赁合同》约定将诉争房屋租予二被告作为商业使用，租赁期约定为三年，自2019年6月25日起至2022年6月24日；月租金约定为8000元，以现金方式支付，首期付3个月，另付8000元押金，以后按每6个月计算一次，提前十五天支付下次房租；租赁期满后，乙方迁空、清点、交还房屋及设施，并付清所应付费用后，经甲方确认后应立即将押金无息退还给乙方；乙方在租赁期内，实际使用的水、电、煤气、电话、清洁、治安、有线电视费，费用应由乙方承担，并如期按单据复印件交于甲方；乙方应把已缴纳过的单据复印件交于甲方。关于屋内设备：水记载为2119，电记载为剩余2000元电费（甲方）。关于违约处理约定：1.甲、乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续，如违约，则向对方支付违约金人民币70000元整。若甲方违约，除退还给乙方押金外，还须支付给乙方上述金额违约金，反之若乙方违约，则甲方有权不退还押金。补充条款约定：乙方如改动房屋结构，需得到甲方认可，合同存续期间，乙方有权转让该房屋的使用权，转让费归乙方，房租归甲方，细节需经双方协商。甲方已收乙方电费2000元。甲方收款人为孙大勇的银行卡。上述房屋租赁合同签订后，原告方交付了房屋，被告方支付了首期租金24000元、押金8000元及2000元电费，对诉争房屋进行了装修并用于经营饭店，在市场监管部门登记的字号为天津市红桥区聊烧餐饮店。经庭审确认，原告方由孙大勇负责租赁合同的履行。2019年9月份，针对于第二次租金的支付（按照合同约定应为六个月租金），因被告方资金问题，被告方和孙大勇经协商后支付了三个月的租金24000元，上述租金期间经庭审确定为2019年9月25日至2019年12月24日，其后被告方未再支付过租金。2020年1月10日，案外人刘旭电话告知孙大勇诉争房屋已腾出，钥匙放于诉争房屋附近“百果园”商户处，庭审中，孙大勇自述1月11日取到了诉争房屋钥匙。现二原告认为《租赁合同》并未解除且被告方存在违约行为诉至本院要求解除《租赁合同》、支付截至2020年1月11日的尚欠房屋租金4800元、违约金70000元、水费1398.3元、采暖费2044.2元（其中滞纳金100元）并要求被告将打通的烟道恢复原状、注销其在案涉房屋处的营业执照。被告认可水费1398.3元，认可采暖费1944.15元，不认可采暖费滞纳金，同时认为租赁合同已经口头协商解除、不存在违约行为，尚欠租金数额应计算至实际搬离时间即2020年1月9日共计4000元，但同时认为对于水费、采暖费和尚欠租金已经和对方达成口头协议，用押金予以折抵。经庭审确认，被告已将诉争房屋在市场监督管理部门的登记信息注销，原告予以确认并撤回了该项诉讼请求；双方对于原告主张烟道恢复原状的诉讼请求协商为被告支付原告恢复原状费用500元，由原告自行恢复。本院认为，原、被告系自愿签订《租赁合同》，产权人之一即孙海亦当庭认可孙大勇代为签订该租赁合同的行为效力，故该租赁合同合法有效，原、被告应依约诚信履行合同，二被告应当按照合同确定的时间节点按期足额支付房屋租金。本案争议焦点为：1.诉争房屋租赁合同是否已经解除；2.二被告是否存在违约行为，是否应承担违约责任；3.原、被告是否已达成尚欠租金及水费、采暖费折抵押金之合意。关于上述焦点，双方所签租赁合同并未针对合同的解除进行单独约定，但违约条款中约定，如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方，等对方同意后，方可办理退房手续；参照该条款，被告方对于该租赁合同或协商一致解除，或因特殊情况提前一个月通知原告方，等对方同意后提前解除，双方租赁合同的期满日期为2022年6月24日，合同履行期间，被告方因经营困难、所聘厨师出现无法继续工作的健康情况属于可以提前终止租赁合同的特殊情况，但除已和对方协议一致之外应继续履行合同约定的各项义务，双方此前因被告方经营、资金问题协商变更了第二次支付租金的数额，但对于其后的租金应继续按照原合同约定履行，即被告应于2019年12月25日之前提前15天支付下一次的租金。但在该期限届满前，原、被告方关于租金的支付和腾房事宜进行过多次协商，结合微信记录及通话录音记录可以证实，此前被告方曾提出对于之后的租金一个月一付，但未得到原告方的认可；2019年12月12日孙大勇向孙一丹发送消息要求孙一丹支付租金，孙一丹在微信中未做回复，在当天被告方关于提前终止合同亦和原告方通话，双方在电话中达成的合意为被告方于12月25日搬腾诉争房屋；2019年12月13日，原告方明确告知被告方不予退还押金，被告方表示不予同意，在该通过记录中被告方对于搬离时间曾提出于月底搬离的意思表示，亦询问“扣我那一个月，那一月房租我是不是就得往后延一个月？”，原告方均未作出同意的意思表示。此后孙大勇亦曾向孙一丹微信发送消息要求孙一丹支付租金，孙一丹于2019年12月30日微信回复孙大勇：“我还有半个月就不干了，您还压着我一个月房租呢，不再交钱了。”。直至2020年1月10日，被告方告知原告方已腾房，虽原告方在电话通话中对被告方的上述行为提出异议，但未针对不同意接收房屋和终止合同明确意见。综合上述过程，虽然原、被告双方关于租赁合同的终止时间和腾房时间存在争议，但对于原、被告已达成提前终止租赁合同的合意，本院予以认定，双方租赁合同于2020年1月10日因被告方已腾房并通知原告方而解除。故对于二原告要求解除双方所签订的《租赁合同》之主张，本院不予支持。但按照双方电话通话中所形成的初步意见，被告方应于2019年12月25日腾交诉争房屋，但被告方并未按期腾房，尽管关于未腾房的原因被告抗辩为双方达成其他合意即对于腾房时间予以延长、押金折抵尚欠房屋租金及水费、采暖费，但对此原告不予认可，被告亦没有提交充分的证据予以证明，故本院对其抗辩不予采纳。被告于2020年1月10日电话告知原告已腾房而终止租赁合同，其行为不完全符合双方关于提前终止本合同必须提前一个月通知对方，等对方同意后，方可办理退房手续的约定，构成违约，按照合同约定，原告方有权不退还押金；关于被告方上述行为是否应当支付违约金一节，租赁合同中违约条款包含了违约金和押金的约定，押金是一种质押担保，用于支付因一方违约给另一方造成的损失，鉴于双方关于提前终止合同即解除合同已达成过合意，仅因被告方延期腾房致使合同延期解除，但双方合同解除后，原告并未返还押金而是作为违约所致损失扣除，庭审中其并未提供证据证明提前解除合同给其造成的损失超过其扣除的押金，故二原告主张被告支付违约金70000元缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于二原告租金、水费和采暖费的主张，租赁合同履行期间，二被告应当依约支付租金、水费和实际使用并获益的采暖费。经核算，关于租金，自2019年12月25日至2020年1月10日租金为4471元（8000*12/365*17），二原告主张的租金金额包含2020年1月11日租金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持；水费金额，二被告予以认可，本院亦予以确认；采暖费，按照二原告所提交的票据载明金额为1944.2元，本院予以认定和支持，关于滞纳金100元，原告并未提交证据证明上述滞纳金系因二被告而产生，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。关于二原告要求将打通的烟道恢复原状的主张，双方已经达成协议即二被告支付二原告烟道恢复原状费用500元，二原告自行恢复原状，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李欣、孙一丹自本判决生效之日起十五日内一次性支付原告孙海、孙慧琪房屋租金4471元；二、被告李欣、孙一丹自本判决生效之日起十五日内一次性支付原告孙海、孙慧琪水费1398.3元，采暖费1944.2元；三、被告李欣、孙一丹自本判决生效之日起十五日内一次性支付原告孙海、孙慧琪烟道恢复原状费用500元，原告孙海、孙慧琪自行恢复原状；四、驳回原告孙海、孙慧琪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1754元，减半收取计877元，由原告原告孙海、孙慧琪负担783元，由被告李欣、孙一丹负担94元。（于本判决书生效之日起十五日内执行）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  任万岱二〇二〇年六月三十日书记员  李 红附本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。第八条民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。