陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院   民事判决书   （2020）陕01民终6842号   上诉人（原审被告、反诉原告）：西安天合投资管理有限公司。住所地：西安市高新区。   法定代表人：郭栋，该公司总经理。   委托诉讼代理人：豆炜宏，陕西嘉伟法律事务所法律工作者。    被上诉人（原审原告、反诉被告）：张金莉，女，1974年3月31日出生，汉族，住西安市长安区。   委托诉讼代理人：郭超，男，1971年11月16日出生，汉族，住西安市长安区，系张金莉之夫。     上诉人西安天合投资管理有限公司（以下简称“天合公司”）因与被上诉人张金莉租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初13945号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人天合公司之委托诉讼代理人豆炜宏、被上诉人张金莉及其委托诉讼代理人郭超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   天合公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判为天合公司与张金莉于2018年4月25日签订的《啤酒广场及商铺租赁合同》部分无效；2、撤销一审判决第三项，改判为2万元押金不予退还；3、撤销一审判决第六项，改判为张金莉返还天合公司移交清单中的设备设施即显示屏、空调、电脑、功某某等财物；4、一审反诉费及二审上诉费由张金莉承担。事实理由：一、一审判决依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体法律若干问题的解释》第二条规定，判决天合公司与张金莉2018年4月25日签订的《啤酒广场及商铺租赁合同》无效，明显有误，应予纠正。天合公司与张金莉2018年4月25日签订的《啤酒广场及商铺租赁合同》第一条明确约定，该租赁合同不仅有舞台、商铺、库房等建筑物，还有设备即空调、电脑、功某某、显示屏等其他财物，这些设备不属于建筑物，对其租赁并不违反《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体法律若干问题的解释》的相关规定，应属有效。一审将整个租赁合同认定为无效，没有法律依据，且与合同法第56条规定相悖。二、一审判决第三项天合公司于本判决生效起十日内向张金莉退还押金2万元，既无事实基础，也无法律依据。天合公司与张金莉签订的租赁合同第三条第2款约定，押金人民币2万元，合同终止乙方交清水电费等相关费用，甲方即可退还乙方押金。若乙方提前解约，视为违约，乙方应承担人民币2万元违约金。若乙方在承租期间给甲方房屋及设备造成损坏，甲方有权从乙方的押金中扣除维修和赔偿费用。双方对于押金的退还条件及时间约定的十分清楚。直到目前，天合公司向张金莉退还押金的条件都不具备。一审判决之所以不顾此约定，完全是将涉案租赁合同全部按照无效推定而作出的，可事实上涉案租赁合同仅部分无效，望二审法院予以纠正。三、一审判决以天合公司未提供有效证据证明空调、电脑、功某某等设施设备现由张金莉占有，而对天合公司要求张金莉返还的诉讼请求不予支持，明显违反法律规定。天合公司将空调、电脑、功某某、显示屏等交付张金莉使用是基于双方之间的租赁合同，张金莉收到上述设备时向天合公司出具了收条，天合公司在一审中已向法庭提交。对于此事实张金莉当庭也予以认可，一审判决却以天合公司未能提交有效证据驳回天合公司的诉讼请求，与民事诉讼的证据规则不符。即使按照一审判决天合公司与张金莉签订的租赁合同无效的思路，也应该判决张金莉向天合公司返还除被拆建筑物之外的其他租赁财产。   张金莉辩称，一审法院判决认定事实清楚，判决正确。涉案建筑物是被政府强行拆除的。政府强行拆除行为对张金莉的财产也造成了一定损失。政府强制执行时政府没有提前通知，天合公司也没有通知张金莉。当时的情况是10点拆除的涉案建筑物，天合公司一位姓王的工作人员9点给张金莉打电话说10点要进行拆除。待张金莉一方赶到现场时，涉案建筑物已经被拆除。政府的拆除行为是合法的，因为涉案建筑物是天合公司的违规建筑，造成了被政府强制拆除的结果。给张金莉和天合公司都带来了损失，当时张金莉的设备及租赁物都在涉案房屋内放着，房屋被拆除时都被压在了下面，有图片为证。请求二审法院驳回上诉，维持原判。   张金莉向一审法院起诉请求：1、确认张金莉与天合公司签订的《啤酒广场及商铺租赁合同》无效。2、判令天合公司向张金莉返还租金300000元、押金20000元，并支付利息暂计6178元（以320000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年1月1日起算至2019年6月11日，并要求计算至实际支付之日止）。3、本案诉讼费由天合公司承担。   天合公司向一审法院反诉请求：1、判令张金莉支付拖欠天合公司的水费8500元、电费15935元。2、判令张金莉返还天合公司空调、电脑、功某某等租赁设备设施（详见移交清单，价值70余万元）。3、反诉费由张金莉全部承担。   一审法院查明，2018年4月25日，天合公司（甲方）与张金莉（乙方）签订《啤酒广场及商铺租赁合同》，约定天合公司将坐落于西安市雁塔区鱼化街道办东晁村南的西安天合投资管理有限公司院内啤酒音乐广场、舞台、设备、商铺、库房、停车场等（以下简称涉案租赁物）出租给张金莉；租赁期限为一年，自2018年4月15日至2019年4月14日；年租金为30万元，押金为2万元，合同终止张金莉交清水电费等相关费用，天合公司即可退还张金莉押金；合同一经签订，张金莉第一次付给天合公司合同总价款的50%，即人民币15万元，天合公司三日内将舞台音响设备安装调试好，经张金莉查收使用无误后，需在2018年5月30日前交清余款，即人民币15万元；水费：每商铺50元/月，共计20间商铺，前六个月费用6000元，张金莉在开业前一次性付清；电费：每度电1.4元，按总表实用度数计算，张金莉每月5号自行向天合公司财务部缴纳。2018年4月10日，张金莉向天合公司支付租赁费5万元；2018年4月12日，向天合公司支付租赁费10万元；2018年5月30日，向天合公司支付租赁费15万元。2018年4月13日，张金莉向天合公司支付押金2万元。上述合同签订后，天合公司向张金莉交付了涉案租赁物。张金莉于2018年6月13日向天合公司缴纳电费7500元，未曾向天合公司缴纳水费。2019年1月2日，涉案租赁物房屋等被政府强制拆除。另查明，西安市雁塔区人民法院于2016年12月25日作出（2016）陕0113行审34号行政裁定，查明天合公司以租赁方式占用鱼化办事处东晁村的集体土地一百多亩，该公司于2015年6月将其中3.45亩土地用于非农建设，所建房屋准备经营农家乐烧烤，其进行非农建设没有经过相关管理部门的批准，在行政程序中也没有提供其合法用地及建设的证据，根据雁塔区土地利用现状图显示，该宗地属水浇地，故认定西安市国土资源局作出的《土地行政处罚决定书》责令天合公司自行拆除违法占地上的所有违法建筑物和其他设施，恢复土地原状，认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，裁定对西安市国土资源局作出的市国土罚字（2016）10-023号《土地行政处罚决定书》第一项处罚内容准予强制执行。一审庭审中，天合公司提供了租赁物移交清单，证明其已依合同约定将完好的租赁物交付张金莉经营使用，要求张金莉将除被拆除的商铺、库房外的其余租赁物返还给天合公司。张金莉对该证据真实性予以认可，但认为上述设备在拆迁时被压坏了，天合公司已自行清理了场地。天合公司称场地并未清理，仍有一小部分设备等仍在现场搁置。   一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，天合公司将坐落于西安市雁塔区鱼化街道办东晁村南的天合公司院内啤酒音乐广场、舞台、设备、商铺、库房、停车场等出租给张金莉，但根据西安市雁塔区人民法院作出的（2016）陕0113行审34号行政裁定书，其所建非农房屋没有经过相关管理部门的批准，在行政程序中也没有提供其合法用地及建设的证据，西安市国土资源局已作出《土地行政处罚决定书》，责令天合公司自行拆除违法占地上的所有违法建筑物和其他设施，恢复土地原状。故张金莉请求确认其与天合公司签订的《啤酒广场及商铺租赁合同》无效，符合法律规定，依法予以支持。对于天合公司称除商铺、库房等其他部分合同应为有效的主张，因本案租赁的主要标的物为商铺、库房、广场等，而《土地行政处罚决定书》责令天合公司恢复土地原状，导致张金莉无法进行经营，合同目的无法实现，故对天合公司该主张，依法不予采纳。涉案租赁房屋等于2019年1月2日被政府强制拆除，张金莉的实际租赁期限自2018年4月15日至2018年12月31日。虽然双方签订的《啤酒广场及商铺租赁合同》无效，但张金莉仍应支付此期间的房屋占有使用费。双方约定年租金为30万元，故张金莉应支付房屋占有使用费212500元。张金莉已付租金30万元，天合公司应向张金莉退还租金87500元。对于押金2万元，天合公司亦应向张金莉返还。对于张金莉请求天合公司支付利息，缺乏事实与法律依据，依法不予支持。对于天合公司主张张金莉支付拖欠的水费，双方约定水费每商铺50元/月，共计20间商铺，前六个月费用6000元，张金莉在开业前一次性付清。张金莉未向天合公司支付该费用，故张金莉应向天合公司支付2018年4月15日至2018年12月31日期间的水费8500元。对于电费，应按总表实用度数计算，天合公司未提供相关证据证明张金莉的实用度数，故对天合公司该诉请，依法不予支持。对于天合公司请求张金莉返还其空调、电脑、功某某等租赁设备设施，因涉案租赁系由政府强制拆除，天合公司未提供有效证据证明上述设备设施现由张金莉占有，故对天合公司该诉请，亦不予支持。综上所述，兹依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）张金莉与被告（反诉原告）西安天合投资管理有限公司于2018年4月25日签订的《啤酒广场及商铺租赁合同》无效。二、被告（反诉原告）西安天合投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）张金莉退还租金87500元。三、被告（反诉原告）西安天合投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）张金莉退还押金2万元。四、原告（反诉被告）张金莉于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）西安天合投资管理有限公司支付水费8500元。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告（反诉被告）张金莉的其余诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）西安天合投资管理有限公司的其余反诉请求。本案案件受理费，本诉部分6193元，由原告（反诉被告）张金莉承担，反诉部分5522元，由被告（反诉原告）西安天合投资管理有限公司承担。     本院二审期间，双方当事人均未提交证据。且均表示对一审判决查明事实无异议。结合当事人陈述、举证、庭审等情况，本院认定事实如下：一审判决查明事实属实。   本院认为，根据当事人的上诉请求、事实与理由及答辩意见，本院归纳本案二审的争议焦点为：1、涉案《啤酒广场及商铺租赁合同》的效力问题。2、天合公司是否应向张金莉退还2万元押金？3、天合公司主张张金莉返还天合公司移交清单中的设备设施即显示屏、空调、电脑、功某某等财物的上诉请求能否成立？     关于争议焦点1，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，天合公司所建涉案建筑物没有经过相关管理部门的批准，在行政程序中也没有提供其合法用地及建设的证据，且西安市国土资源局已作出《土地行政处罚决定书》，责令天合公司自行拆除违法占地上的所有违法建筑物和其他设施，恢复土地原状。故一审法院认定涉案租赁合同无效，符合法律规定。至于天合公司称除商铺、库房等外其他部分合同约定应为有效的一节。因涉案租赁合同的主要标的物为商铺、库房、广场等，而《土地行政处罚决定书》责令天合公司自行拆除违法占地上的所有违法建筑物和其他设施，恢复土地原状。在天合公司未自行拆除的情况下，政府采取强制拆除，从而导致张金莉无法进行经营，合同目的无法实现。因此，一审法院未采信天合公司主张部分合同有效的意见，并无不妥。   关于争议焦点2，2018年4月13日，张金莉向天合公司支付押金2万元。从对争议焦点1 的论述可见，由于案涉建筑物被政府强制拆除，导致张金莉无法进行经营，合同目的无法实现。故一审法院判令天合公司退还张金莉2万元押金并无不当。对天合公司主张其不应向张金莉退还2万元押金的上诉请求，本院不予支持。   关于争议焦点3，对于天合公司请求张金莉返还其空调、电脑、功某某等租赁设备设施一节。因涉案政府强制拆除是因为天合公司未自行拆除而导致的政府强制拆除。在一、二审诉讼中，天合公司亦未提供有效证据证明上述设备设施现由张金莉占有。故一审法院对天合公司主张张金莉返还其空调、电脑、功某某等租赁设备设施的反诉请求未予支持，于法不悖。     综上所述，天合公司的上诉请求不能成立。一审法院判决认定事实清楚，处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：     驳回上诉，维持原判。     二审案件受理费5920元，由西安天合投资管理有限公司负担。      本判决为终审判决。                              审 判 长王吉利   审判员任    蕾    审判员姬   钊     二0二0年六月日     书 记 员周媛媛                                1