福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0111民初1606号 原告（反诉被告）：黄自裕，男，1970年5月3日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：陈金枝，福建闽众律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑新辉，福建闽众律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陈彬，男，1989年12月25日出生，汉族，住贵州省安顺市西秀区，现住福建省福州市台江区。 原告（反诉被告）黄自裕诉被告（反诉原告）陈彬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，被告（反诉原告）陈彬在法定期限内提出反诉,本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）黄自裕的诉讼代理人陈金枝、郑新辉，被告（反诉原告）陈彬到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 黄自裕向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方于2017年6月9日签订坐落于福州市晋安区（原连江路与化工路交叉处）东二环泰禾广场（一期）3ａ＃楼1层01商业（餐饮）号房的《租赁合同》；2.判令陈彬赔偿黄自裕装修费200000元、搬迁费50000元，支付违约金45000元，退回保证金45000元，合计340000元；3.本案的诉讼费由陈彬承担。后黄自裕申请变更诉讼请求为：“1.判令解除双方于2017年6月9日签订坐落于福州市晋安区（原连江路与化工路交叉处）东二环泰禾广场（一期）3ａ＃楼1层01商业（餐饮）号房的《租赁合同》；2.判令陈彬赔偿黄自裕装修费200000元、搬迁费50000元，支付违约金45000元，退回保证金45000元，合计340000元；3.判令陈彬赔偿黄自裕因会员退费损失5532元及火锅材料损失6600元，合计12132元；4.本案的诉讼费由陈彬承担。”事实与理由：2017年6月9日，双方签订《租赁合同》,陈彬将坐落于福州市晋安区（原连江路与化工路交叉处）东二环泰禾广场（一期）3ａ＃楼1层01商业（餐饮）号房的店面出租给黄自裕作为餐饮经营场所。合同约定：黄自裕应于合同签订之日支付保证金45000元及首月租金，此后按月支付租金，租期为五年；若甲方（陈彬）在租赁期间单方面解除合同、或因违反协议第六条第3项及发生与甲方有关的产权纠纷及债务，或在租赁期间内非因乙方（黄自裕）的原因，使乙方不能正常使用该房产超过一个月，乙方有权解除本合同，且乙方有权要求甲方赔偿装修费200000元与50000元搬迁费，并有权要求甲方支付45000元的违约金，并有权要求退回保证金。”后黄自裕依约对上述店面进行装修后用于餐饮经营，并如约支付保证金、租金。 2020年初受新冠病毒疫情影响，国务院办公厅及各省份均发布通知延长春节假期，延迟复工复业。在此期间，黄自裕经营的火锅店也因福州市晋安区政府及东二环泰禾物业管理公司的要求暂停营业。因无法复工经营，黄自裕无能力支付租金，黄自裕于2020年2月2日开始通过微信与被告多次协商免、减及延期支付租金事宜，陈彬于2020年3月4日通过微信明确回复等黄自裕开门营业后再谈租金。2020年3月8日，黄自裕向坊兜社区居委会提交《经营场所复业申请表》，复工申请于2020年3月10日通过（不能堂食的复工）。在未完全正常恢复营业的情况下黄自裕再次与陈彬协商租金一事，并在协商期间预先分两次、各支付一半租金给陈彬以表诚意。在双方协商期间，陈彬于2020年4月7日晚在未告知黄自裕的情况下，将店面上锁，造成黄自裕次日无法正常经营。次日，黄自裕报警，公安介入后陈彬才将加锁去掉，黄自裕才能正常的使用承租店面。2020年4月11日，陈彬再次在未告知黄自裕的情况下，将店内员工强行赶走并将店面上锁，且在店门口张贴店铺出租广告，单方面解除合同，致使黄自裕无法正常使用该店面，严重扰乱店面经营秩序，构成根本违约，导致黄自裕于2020年4月23日至30日期间被迫退还店铺33名会员充值款5532元，且年前（2019年12月14日）购买的价值6600元的企业专用大容量版火锅原料，无法退还也无法用于经营和其他用途。以上经济损失合计12132元，该损失因陈彬根本违约行为造成，陈彬应承担赔偿责任。 陈彬辩称：一、同意解除《租赁合同》，解除时间为2020年4月16日。双方于2017年6月9日签订《租赁合同》，其中约定黄自裕应于每月1号以转账方式支付当月店面的租金，2019年6月1日至2020年5月31日期间每月租金为16500元。2020年2月至4月期间，黄自裕仅于2020年3月17日、31日分两次支付了2月的租金。经双方多次沟通，黄自裕不但拒付3、4月的租金还肆意辱骂陈彬。因此陈彬根据合同约定向黄自裕邮寄《解除合同的函》，黄自裕于2020年4月17日收函，《租赁合同》解除。二、黄自裕诉请的装修费、搬迁费、违约金、退回保证金毫无依据。黄自裕长期拖欠租金在前，经多次催讨未果，已构成违约。根据合同第八条第三款之约定，陈彬解除合同合约合法。三、关于店面锁门一事说明如下：2020年4月11日晚18点左右，陈彬到黄自裕承租的店面门口向其催讨租金。因陈彬怕影响到黄自裕营业，便等到晚上23点左右店内营业结束且收拾完毕后，在没有客人情况下与黄自裕交涉租金一事，期间并未驱赶店内员工。但黄自裕仍拒付租金且态度恶劣，所以陈彬才将店面上锁并告知黄自裕要收回店面，后来觉得还是要给原告机会就又解锁了。2020年4月15日，陈彬向黄自裕邮寄《解除合同的函》要求解除租赁合同并限期腾空店面交还钥匙，黄自裕于2020年4月16日收函，但仍占用店面至2020年4月28日。四、黄自裕要求陈彬赔偿会员充值退费及材料损失应不予支持。黄自裕经营的餐饮店仍处于存续状态尚未注销，解除合同是因黄自裕长期欠缴房租所致。33名会员充值属于该餐饮店与会员之间的买卖关系，与本案无关，是否对会员充值进行退费是黄自裕经营店铺的战略问题与本案无关。火锅底料于2019年12月14日购买，截至解除合同之日，黄自裕已使用该酱料四个多月，所剩无几，且酱料仍在食品有效期内，黄自裕仍占有该酱料可以继续使用，故黄自裕要求陈彬赔偿会员充值款及火锅材料损失无法律依据。 陈彬向本院提出反诉请求：1.判令双方于2017年6月9日签订的《租赁合同》于2020年4月16日解除；2.判令黄自裕立即向陈彬支付房租共计25300元，并以月租金16500元为基数按日5%计算支付自约定付款之日起至还清所有欠款之日止的逾期付款违约金，以及没收保证金45000元；3.判令黄自裕支付自2020年4月17日起至2020年4月28日期间占有使用租赁店面的占有使用费6050元；4.本案诉讼费由黄自裕承担。事实与理由：2017年6月9日，双方就坐落于福州市晋安区（原连江路与化工路交叉处）东二环泰禾城市广场（一楼）3ａ＃楼1层01商业（餐饮）号房签订《租赁合同》。合同第三条约定，黄自裕应于每月1号以转账方式支付当月店面的租金。在2020年2月至4月期间，黄自裕仅于2020年3月17日、31日分两次支付了2月的租金，且多次争执、逼迫陈彬减免租金，陈彬不同意便变本加厉肆意谩骂。经陈彬多次催讨2020年3月、4月的租金未果。合同第八条约定，黄自裕应按时缴纳租金，否则每逾期一日陈彬有权按月租金的百分之五收取滞纳金，超过10日未支付租金的，陈彬有权没收保证金并收回店面。2020年4月15日，陈彬向黄自裕发出《解除合同的函》，该函于2020年4月16日收悉。合同解除后，黄自裕仍继续使用租赁店面至2020年4月28日才交还店面钥匙。陈彬认为，黄自裕拒不支付租金的行为已构成违约，应按合同约定支付违约金及租金、占有使用费。 黄自裕针对陈彬提起的反诉辩称：同意解除租赁合同，但解除的时间应为2020年4月11日，解除理由详见本诉事实与理由部分。黄自裕认为不需要支付25300元房租，《最高院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件指导意见二的通知》第六点明确指出，在疫情或疫情防控措施导致承租人没有营业收入或营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金明显不公平，根据公平原则可以变更租金金额。福州市晋安区岳峰镇坊兜社区居委会于2020年3月11日批准案涉店铺复工,案涉店铺于2020年1月23日至2020年3月11日疫情期间处于闭店状态属于不可抗力，因此黄自裕一直没有营业收入，如果按照原租金标准向陈彬给付租金明显不公平。按照前述司法解释，应将案涉店铺2-3月的租金整体调整为16500元，黄自裕于2020年3月17日、31日合计向陈彬支付了16500元即2至4月份房租，故原告不存在另行欠付房租的情形。关于没收保证金，因黄自裕没有违约，在陈彬锁店之前双方一直对房租进行协商，陈彬单方锁门的违约行为导致黄自裕无法正常使用案涉店铺，故其无权没收保证金。关于房屋占用费，2020年4月17日至2020年4月28日处于原告已支付房租期间，原告无需另行支付占用费，即使不属于承租期间，该期间也属于原告搬离案涉店铺合理处置物品期间，不应支付占用费。关于2至4月份要求变更租金为16500元，我方提交福州市政府关于帮助中小微企业共渡难关若干问题的通知，2月份房租应该免收，3、4月份租金减半，因此我方请求变更租金金额。 本院结合当事人庭审陈述，查明认定如下事实：2017年6月9日，陈彬与黄自裕签订《租赁合同》约定：黄自裕向陈彬承租坐落于福州市晋安区（原连江路与化工路交叉处）东二环泰禾城市广场（一期）3ａ＃楼1层01商业（餐饮）号房；租赁期限自2017年6月14日至2022年5月31日止；租金每一个月为一个缴纳周期，由黄自裕于每个月1号前以转账方式付给陈彬指定账户中，2019年6月1日至2020年5月31日期间月租金为16500元；签订本合同之日，黄自裕应向陈彬支付45000元保证金及首月租金8500元；黄自裕应按时缴纳租金，每逾期一日陈彬有权按应收月租金的百分之五加收滞纳金，超过10日黄自裕仍未支付租金，陈彬有权没收保证金并收回店面。 合同签订后，陈彬依约向黄自裕交付案涉店面，黄自裕亦依约支付租金至2020年1月止。黄自裕于2020年2月2日起就减免租金一事多次与陈彬沟通协商，但未达成合意。后黄自裕于2020年3月17日、31日分两次向陈彬支付合计16500元，此后未再支付租金。2020年4月11日，陈彬将店面上锁后又自行解锁。2020年4月15日，陈彬向黄自裕寄发《解除合同的函》，通知解除案涉《租赁合同》并限期黄自裕在收函之日起三日内腾空店面并支付拖欠租金及滞纳金。该函于2020年4月16日妥投。嗣后，黄自裕继续经营案涉店面直至2020年4月28日止。 另查，因新型冠状病毒影响，福州市晋安区商务局于2020年2月9日发出《关于延长辖区商业综合体（不含超市）停业时间的通知》，案涉店面因此暂停营业直至2020年3月10日止。 本院认为：本案《租赁合同》为各当事人自愿签订，系各方真实意思表示，合法有效，对当事人具有约束力。黄自裕自2020年2月起即未依约支付案涉店面租金，已构成违约，陈彬于2020年4月15日通知黄自裕解除合同，陈彬主张确认合同于《解除合同的函》送达之日解除，本院予以照准。合同解除后,黄自裕应向陈彬支付拖欠的租金以及房屋占有使用费。关于租金及房屋占有使用费,黄自裕已于2020年4月28日将案涉店面交还陈彬,陈彬要求黄自裕支付自2020年2月1日至2020年4月28日期间租金及房屋占有使用费31350元符合法律规定,但考虑到黄自裕确受新型冠状病毒疫情影响，导致案涉店面在2020年2月9日至2020年3月10日期间无法正常营业，本院酌情将租金及房屋占有使用费下调为20000元。黄自裕迟延支付租金及拖欠租金,构成违约,陈彬同时主张逾期支付租金违约金和没收保证金,其性质均为支付违约金,关于违约金的约定过高,根据合同的实际履行情况、结合原告的实际损失并兼顾公平原则,本院酌定被告应向原告支付违约金20000元,因黄自裕已向陈彬交付保证金45000元,故剩余25000元保证金应退还黄自裕。案涉合同因黄自裕的违约行为而解除，黄自裕要求陈彬赔偿装修费、搬迁费并支付违约金45000元，会员退费及火锅材料损失，无事实及法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条，第六十六条，第九十四条第二项，第九十七条，第一百零八条，第一百一十三条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）黄自裕与被告（反诉原告）陈彬于2017年6月9日签订的《租赁合同》于2020年4月16日解除； 二、原告（反诉被告）黄自裕应于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）陈彬支付租金及占有使用费共计20000元； 三、被告（反诉原告）陈彬应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）黄自裕退还剩余保证金25000元； 四、驳回原告（反诉被告）黄自裕的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）陈彬的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费8264.3元，减半收取4132.15元，由原告（反诉被告）黄自裕负担。反诉案件受理费2184.7元，由原告（反诉被告）黄自裕负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  李伯魁 二〇二〇年六月三十日 法官助理黄娜娜 书记员厉丽 附主要法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。