北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终4939号上诉人（原审原告）:杨曦子，女，1989年8月18日出生。委托诉讼代理人：王月贤,北京市博儒律师事务所律师。委托诉讼代理人：严周武，北京市博儒律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）:北京鑫博泰来房地产开发有限公司，住所北京市通州区×××路×室。法定代表人：汤敏，执行董事。委托诉讼代理人：郭晓桦，北京市炜衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：张瑞红，北京市炜衡律师事务所实习律师。上诉人杨曦子因与上诉人北京鑫博泰来房地产开发有限公司（以下简称鑫博泰来公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初31183号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨曦子的委托诉讼代理人王月贤、严周武，上诉人鑫博泰来公司的委托诉讼代理人郭晓桦、张瑞红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨曦子上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判鑫博泰来公司返还杨曦子购房款并支付违约金以及其他损失之后再协助杨曦子办理涉案预售合同的网签备案撤销手续。2.撤销一审判决第五项，改判鑫博泰来公司向杨曦子支付与本案有关的公证费346.67元、支付给律师的前期基础代理费10000元以及后期风险代理2640元(金额为违约金数额的12%,会根据违约金数额进行调整)、支付与本案相关的保全费1770元、支付与本案相关的支付给保险公司的保费500元。3.本案一审、二审诉讼费用由鑫博泰来公司承担。事实和理由：一审法院已认定双方签订的预售合同依法成立，对当事人具有法律约束力，是当事人真实意思表示，应当遵守契约精神，严格依据该合同履行各自的义务。双方签订的预售合同中明确约定，出卖人逾期交房导致合同解除，出卖人（违约方）需要支付违约金以及对方因为处理该争议产生的律师费、诉讼费等，一审法院已经认定出卖人逾期交房构成违约，判决解除涉案合同、支付违约金，也应当按照合同约定，判决出卖人承担诉讼费、律师费等。一、一审法院认为公证费、律师费、保全费及保费已经涵盖在10%的违约金中属于认定事实错误。二、杨曦子向保险公司交纳的诉讼保全保费系杨曦子支出的合理必要费用；《诉讼费用交纳办法》第六条第二项明确规定申请保全费属于诉讼费用范畴，《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款明确规定诉讼费用由败诉方承担，因此，一审法院判决保费、申请保全费由杨曦子承担，明显属于认定事实错误和适用法律错误。三、一审法院判决先解除网签合同，鑫博泰来公司再支付相关款项，没有事实和法律依据，也不符合公平原则。杨曦子丧失对预售房屋的控制以后，后期购房款以及相关损失的执行很难得到有效保证。鑫博泰来公司辩称：如果法院判令解除合同，要以实际损失为基础认定违约金，一审法院酌情认定的10%违约金已经过高，不认可杨曦子主张的违约金，认可一审法院认定的律师费等费用均已包含在10%的违约金之中。鑫博泰来公司上诉请求：1.撤销一审判决,改判驳回杨曦子的全部诉讼请求;2.二审诉讼费用由杨曦子承担。事实和理由：一、一审法院对本案的事实认定不清、证据不足。（一）鑫博泰来公司已经取得涉案商品房的竣工备案，商品房已达到合同约定的交付条件，杨曦子无解除合同的权利。（二）鑫博泰来公司在履行合同的过程中，因遭遇合同中约定的不可抗力因素，导致未能按期交房，属于合同约定的免责事由，不应承担违约责任。（三）鑫博泰来公司赔偿杨曦子涉案商品房总价10%的违约金，无事实依据。退一步讲，即使鑫博泰来公司违约，合同约定的违约责任也过高。二、一审法院在本案审理过程中适用法律不当，应当依法予以改判。本案中，鑫博泰来公司已经取得涉案商品房竣工备案，且合同约定的交付手续已经齐全，涉案商品房交付的条件已经全部满足，本合同履行不存在任何障碍，合同目的完全可以实现。一审法院在对本案事实认定不清的情况下，直接适用《合同法》第九十四条第四款的规定判决解除合同，存在适用法律错误的事实。杨曦子辩称，鑫博泰来公司主张涉案房屋已达到交付条件，杨曦子不予认可。杨曦子去现场看过房，小区内没有绿化，大门也被拦住了，实际上没达到交付条件；关于解除权丧失和不可抗力问题，杨曦子不予认可；对于杨曦子的损失，鑫博泰来公司认为不足10%，杨曦子不予认可。因购房款被鑫博泰来公司占用，杨曦子的损失就已经达到了12.85%,至今已经过去了两年半的时间，再加上执行等时间，损失已经远远超过一审判令的10%。杨曦子向一审法院起诉请求：1.确认杨曦子、鑫博泰来公司订立的合同编号为Y×号《北京市商品房预售合同》（商业、办公等非住宅类）已于2019年6月5日解除；2.鑫博泰来公司向杨曦子支付已付购车位款22万元；3.鑫博泰来公司向杨曦子支付逾期交付车位的违约金22000元（违约金按照已付车位款的10%的标准计算）；4.鑫博泰来公司向杨曦子支付与本案有关的公证费346.67元、支付给律师的前期基础代理费10000元以及后期风险代理2640元（金额为违约金数额的12%，会根据违约金数额进行调整）；5.判令鑫博泰来公司向杨曦子支付与本案相关的保全费1770元；6.判令鑫博泰来公司向杨曦子支付与本案相关的支付给保险公司的保费500元；7.本案诉讼费由鑫博泰来公司承担。一审法院认定事实：2017年10月14日，鑫博泰来公司（出卖人）与杨曦子（买受人）签订《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号为Y×号）（以下简称预售合同），主要约定：出卖人以出让方式取得坐落于通州区地块的国有土地使用权。该地块的国有土地使用证号为京（20×）通州区不动产权第×号。购买人购买的商品房所在土地用途为地下车库，土地使用年限自2015年12月16日至2065年12月15日。该商品房为第一条规定项目中的地下车库×的第×层×号（以下简称×车位）。其预测建筑面积共38.19平方米，套内建筑面积12.72平方米，该商品房层高为3.6米，总价款22万元。预售合同第七条付款方式和期限约定：签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金1万元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。买受人应当于2017年10月14日前支付该商品房全部价款。预售合同第九条商品房交付条件约定：商品房交付应符合1、该商品房已取得规划核验验收合格文件和建设工程竣工验收合格证明文件；2、该商品房已取得有资质的房产测绘机构出具的《房屋面积测算技术报告书（实测绘）》；3、满足第十条中出卖人承诺的基础设施设备、公共服务及其他配套设施达到的条件。预售合同第十一条交付时间和手续约定：出卖人应当于2018年12月30日前向买受人交付该商品房。该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当于交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。详见附件十二补充协议第十条的约定。第十二条逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第（二）种方式处理：详见附件十二补充协议第十一条的约定。预售合同第二十六条送达约定：出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应当采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应当自变更之日起15日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应当承担相应的法律责任。鑫博泰来公司在预售合同中留存的地址是北京市通州区×××路×室。预售合同第二十九条补充协议约定：对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十二），补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除或限制买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。此外，预售合同还约定了其他内容。预售合同签订当日双方签订的附件四付款期限约定2、（1）一次性付款方式：买受人确认,于2017年10月14日前一次性付清全部房款（包括买受人已付款项1万元转为本期购房款）。预售合同签订当日双方签订的附件十二补充协议第十一条对本合同正文第十二条的补充约定：2、买卖双方一致确认并同意本条所述“不可抗力”包括但不限于下述情形：（1）地震、火灾、爆炸、海啸、雹灾、台风、飓风、暴风雨、洪水、地面下陷下沉、雷电等现象；……政府管制、征用或政府规划变更等政府行为；（2）施工遇到异常困难(包括但不仅限于因恶劣天气原因引起的停工)或重大技术问题不能及时解决；……（4）因政府部门政策变化或为遵守政府法令而引起该商品房延期交付。……3、在买受人具备本合同约定交付条件前提下，除本合同约定不可抗力因素外，出卖人未按照本合同正文第十一条约定时间向买受人交付该商品房的，双方约定处理方式如下：（1）自本合同正文第十一条约定的最后一日之次日起，出卖人逾期交付未超过30日（不含第30日），出卖人应按买受人已付房款的万分之一/日的标准向买受人支付违约金，本合同继续履行。（2）自本合同正文第十一条约定的最后一日之次日起，出卖人逾期交付超过30日的（含第30日），买受人有权解除本合同或要求出卖人继续履行合同。若买受人选择解除合同的，出卖人按照已付房价款10%的标准向买受人支付违约金；若买受人选择要求出卖人继续履行合同或出卖人要求继续履行合同且买受人书面同意的，出卖人除应按本款第（1）项约定向买受人支付违约金外，还应自第30日起至实际交付之日止按买受人已付房价款的万分之一/日的标准向买受人支付违约金。补充协议二十三条对本合同正文第二十九条的补充约定：1、双方同意不援引格式条款有关规定，不要求对方承担约定之外责任。补充协议二十四条对本合同的其他补充约定：1、关于合同的解除约定：（1）、根据本合同约定系出卖人原因导致买受人有权解除本合同的，如买受人选择不行使单方合同解除权，本合同继续履行；如买受人行使本合同条款约定的单方面解除合同权利的，应在取得解除合同权利之日起7日内书面通知出卖人（本合同另有约定除外），并应于收到出卖人同意退房的书面通知后15日内，按照出卖人指定地点签署协议终止合同及其他与本合同有关的文件，并有义务在出卖人指定时间内共同办理退房手续。如买受人未在约定期间内书面通知出卖人或未按照上述规定办理相关手续，即被视为买受人同意放弃单方解除合同的权利，本合同继续履行。8、其他（3）、双方在履行合同过程中如产生争议，应通过平等协商、提请政府主管部门或者向人民法院起诉等途径解决。如出卖人通过诉讼及/或聘请律师处理与买受人的争议的，且该争议系由买受人违约及/或过错导致，出卖人因此产生的全部成本，包括但不限于诉讼费、鉴定费、审价费、律师费等，概由买受人承担，律师费标准参考项目所在地政府颁布的最新律师服务收费指导标准执行，具体金额以律师事务所开具的发票为准。如买受人通过诉讼及/或聘请律师处理与出卖人争议的，且该争议系由出卖人违约及/或过错导致，买受人因此产生的全部成本按前述规定处理。此外，补充协议还约定了其他内容。杨曦子支付包括定金在内的购房款共22万元。2018年11月13日，鑫博泰来公司向业主（杨曦子）出具并邮寄《通知书》，主要内容有：本项目自2017年开工以来，受政府行为、重大活动、空气污染等影响，被迫停工时间超过5个月，您购买的1069车位交付日期将相应顺延。我司目前正在加紧施工，努力降低停工带来的工期延误影响。我司将根据施工进度，及时确定交付时间，及时寄发交付通知等。2019年6月4日，杨曦子按照鑫博泰来公司在预售合同上留存的通讯地址向鑫博泰来公司邮寄了《解除合同通知书》，主要内容为：双方签订的预售合同约定×车位出售给本人，该车位销售总价款为22万元，按照合同约定贵司应当交付该车位的最后期限为2018年12月30日前。至今为止，贵司仍未交付房屋，贵司已严重违反合同约定内容，逾期交房，为此本人依据合同约定解除与贵司签订的上述所有合同，请贵司务必于接到本通知之日起15日内向本人退还上述合同的全部已付款项，并按照合同约定承担违约责任，本人保留追究贵司法律责任的权利。2019年6月5日，上述邮件被退回，杨曦子于2019年6月5日向鑫博泰来公司售楼处邮寄上述文件，并于6月6日签收。另查，杨曦子于2019年9月5日将鑫博泰来公司诉至一审法院，要求解除双方之间的《北京市商品房预售合同》，返还全部购房款等。本案审理过程中，鑫博泰来公司表示涉案房屋已经具备交付条件，合同目的能够实现，双方应继续履行合同。鑫博泰来公司称2019年8月12日，涉案房屋所在建设工程竣工验收合格；8月16日在通州区住房和城乡建设委员会备案取得竣工验收备案表；8月17日鑫博泰来公司出具了涉案房屋的×住宅质量保证书及×住宅使用说明书；10月25日取得了房屋面积测算技术报告书，故已经符合合同交付条件的约定，并举证提交《工程竣工验收备案表》、《房屋面积测算技术报告书》、《×住宅质量保证书》、《×住宅使用说明书》予以证明。杨曦子则表示其无法确定是否具备交付条件。杨曦子称鑫博泰来公司逾期交房已经违反合同约定，且依据合同法第九十四条约定，合同目的无法实现，合同应予解除。鑫博泰来公司对此不予认可，首先，虽然逾期交房，但根据合同约定属于免责事由则无需承担违约责任，预售合同第十二条表明不可抗力是可以免责的，预售合同附件十二补充协议第十一条明确约定了不可抗力的内容，涉案商品房项目自2017年1月17日开工建设起至竣工验收合同之日，遭遇合同中不可抗力事项导致被迫停工287天，其中因空气重污染预警而遵守政府相关规定与有关主管部门的通知被迫停工，共32.5天；2、因遵守北京市住房和城乡建设委员会《2017-2018年秋冬季建设系统施工现场扬尘治理攻坚行动方案》，2017-2018年秋冬采暖季大气污染治理要求（“最严停工令”）被迫停工，共120天；3、因施工遭遇大风、雷电、暴雨等恶劣天气预警遇到异常困难，遵守政府相关规定与有关主管部门的通知被迫停工，共63.5天；4、因重大活动、会议、上级检查、环保督查等特殊政府与社会活动，遵守政府管制措施和主管部门通知被迫停工，共71天。故交房时间应向后顺延287天，截止到杨曦子起诉之日即2019年7月，少于287天，故鑫博泰来公司不应承担违约责任。杨曦子对上述天数及部分停工事由不予认可，其认为适用不可抗力的举证义务在鑫博泰来公司，且有些事项并不符合合同约定的不可抗力事项，鑫博泰来公司应该能够对部分事项预测并考虑到合同约定的期限内。其次，鑫博泰来公司认为合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。涉案房屋已经达到交付条件，合同目的可以实现，故不符合合同法第九十四条规定。鑫博泰来公司表示即使其逾期交房属于违约，但杨曦子亦丧失了合同单方解除权，其认为根据预售合同附件十二第二十四条第一款第一项规定，杨曦子应在2019年1月29日至2月4日期间向鑫博泰来公司主张解除合同，逾期未行使则应继续履行合同。杨曦子则称上述条款为格式条款，应为无效。根据合同法规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方，应遵循公平原则，确立当事人之间的权利义务，并采取合理的方式，提请对方注意免除或限制其责任的条款，按照对方的要求对该条款予以说明，提供格式条款的一方免除其责任，加重对方责任排除对方主要权利的条款无效，根据预售合同之附件十二补充协议之第八条，对本合同正文第八条的补充，该款第3点，买受人逾期付款的，出卖人有权是否向买受人催告，且有权在买受人逾期付款30日后2年内行使单方解除权，此次规定了买受人的逾期付款，出卖人的解除权限为2年，但是该合同却将出卖人逾期交房，买受人的的权利限制为7日，排除了买受人的主要权利，因此，关于解除权为7日的格式条款，应为无效条款。鑫博泰来公司对此不予认可，其称在预售合同附件十二补充协议第二十二条约定了双方同意均不援引格式条款有关规定。鑫博泰来公司称约定7日之内行使解除权是因为商品房买卖为大宗交易，如杨曦子不及时行使解除权，对鑫博泰来公司的资金流转、商品房销售、买方资金回转均会造成极大的影响，7日内行使解除权，是为了督促买受人积极行使权利。本案审理过程中，杨曦子表示要求将解除房屋网签备案的问题在本案中一并予以处理；鑫博泰来公司亦表示，如果法院判令双方的合同解除，同意将解除房屋网签备案的问题在本案中一并解决。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。当事人对自己的主张应承担相应的举证责任。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中杨曦子与鑫博泰来公司签订的《预售合同》合法有效，双方当事人均应依约履行各自义务。按照双方合同第十一条的约定鑫博泰来公司应于2018年12月30日前向杨曦子交付车位，鑫博泰来公司未按期交付车位，杨曦子于2019年6月4日向鑫博泰来公司邮寄《解除合同通知书》，该邮件于6月5日被退回。但鑫博泰来公司表示依据合同约定，杨曦子已丧失合同单方解除权；涉案房屋已于2019年10月25日具备交付条件，在扣除不可抗力因素导致的停工期287天后，并未违约。本案的争议焦点为杨曦子邮寄发出的《解除合同通知书》能否发生合同解除的效力。首先，就杨曦子发出《解除合同通知书》的期限应否适用预售合同附件十二第二十四条第一款第一项约定的杨曦子应在取得解除合同权利之日起7日内书面通知出卖人的问题。杨曦子表示该条款为格式条款，不应适用。根据合同法规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。因涉案房屋价值大，解除合同的结果对于购房者来说无论从事实上还是从法律上影响巨大，故应确保购房者有合理的期间决定是否行使相应权利，案涉合同约定解除权行使的期限为7日过少，对杨曦子退房的权利进行了限制，且鑫博泰来公司并未采取合理的方式提请杨曦子注意并进行必要的说明，故对于杨曦子辩称上述条款为格式条款，不应适用的辩解意见，一审法院予以采信，关于合同中约定双方不援引格式条款的约定亦欠妥，一审法院不予采信。其次，就杨曦子发出《解除合同通知书》之时，还应考虑鑫博泰来公司是否符合逾期交房的情形。预售合同第十二条约定除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第（二）种方式处理。在附件十二补充协议第十一条对不可抗力进行了详细约定。鑫博泰来公司称依据上述约定在施工期间因空气污染、最严停工令、恶劣天气及重大活动和政府通知等不可抗力因素产生的停工共287天，故交房时间应扣除上述停工期间。因商品房开发建设系一个较长的过程，受天气及政府禁令等的影响和制约较大，不确定因素大，双方通过合同及补充协议的方式，对影响商品房开发建设进度和延期交付房屋的事由以及相应的法律后果作出约定，系双方充分协商后真实意思表示，双方在履行合同过程中均应考虑上述不可抗力因素对合同履行的影响。关于鑫博泰来公司主张因不可抗力共停工287天，其应充分举证证明。一审法院根据鑫博泰来公司的举证材料、双方当事人对停工事项的辩解意见及本案案情等因素综合考量其符合约定的不可抗力产生的停工天数。但应当指出的是，鑫博泰来公司作为专业的房地产开发企业，理应对影响工期的各种因素（包括高温天气、常年存在的重大活动或确定的停工事由）有充分的预知或预判，一审法院在扣除鑫博泰来公司主张的不合理的停工天数后，杨曦子发出《解除合同通知书》的时间点也符合附件十二补充协议第十一条约定的出卖人逾期交房超过30日，买受人有权解除合同的约定。最后，就杨曦子主张的合同目的无法实现，预售合同应于解除的问题。涉案×号车位系涉案住宅房屋的配套设施，在房屋预售合同符合解除条件的情形下，涉案车位预售合同亦应予以解除。综上，鑫博泰来公司的延期交房构成逾期交房，杨曦子于2019年6月4日发出的《解除合同通知书》发生合同约定的解除合同的效力。双方合同解除的时间点为2019年6月5日。一审法院对杨曦子主张确认合同解除的诉讼请求，予以确认。本案审理过程中，杨曦子表示要求将解除房屋网签备案的问题在本案中一并予以处理；鑫博泰来公司亦表示，如果法院判令双方的合同解除，同意将解除房屋网签备案的问题在本案中一并解决，本案对此不持异议，双方的合同解除，鑫博泰来公司应当协助杨曦子办理涉案房屋的网签备案撤销登记手续。合同解除后，鑫博泰来公司应将杨曦子支付的购房款共计22万元予以返还。鑫博泰来公司逾期交房的行为，构成违约，应当向杨曦子承担违约责任。鑫博泰来公司表示应以实际损失计算违约金，且杨曦子主张的违约金过高，应予调整。一审法院认为违约金的主要功能在于填补守约方的实际损失，具体到本案而言，双方约定的违约金并未过分高于杨曦子的实际损失，故对鑫博泰来公司要求对违约金予以酌减的辩解意见，一审法院不予采信。关于杨曦子要求判令鑫博泰来公司支付公证费、律师费、保全费及保费的诉讼请求，上述费用中的公证费、律师费及租金损失等，已经涵盖在10%的违约金中，杨曦子的该几项诉讼请求于法无据，一审法院不予支持；本案中的诉讼保全是杨曦子为实现其诉讼利益而提起的，其中保费系杨曦子选择保险公司提供担保的方式而支付的保险费，该笔费用应当由杨曦子自行承担；保全费是诉讼保全产生的其他诉讼费用，杨曦子未对其提起保全的必要性及合理性提供相应证据，故该笔诉讼费用应由杨曦子自行负担。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款、第九十四条第四项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认杨曦子与北京鑫博泰来房地产开发有限公司签署的编号为Y×号《北京市商品房预售合同》（商业、办公等非住宅类）于2019年6月5日解除；二、北京鑫博泰来房地产开发有限公司协助杨曦子办理涉案预售合同的网签备案撤销手续，于判决生效之日起10日内执行清；三、北京鑫博泰来房地产开发有限公司返还杨曦子购房款220000元，于判决生效之日起30日内执行清；四、北京鑫博泰来房地产开发有限公司赔偿杨曦子违约金共计22000元，于判决生效之日起30日内执行清；五、驳回杨曦子的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，杨曦子提交以下证据：证据1.杨曦子与原销售田某的聊天记录，用以证明购买车位的预售合同解除后，再次购买车位的价格将提升至每个40万元，即杨曦子再次购买同地段的车位将损失18万元；证据2.周围小区车位价格变化截图，用以证明信交通管理措施实施以后，周围小区车位价格上涨2-3倍。鑫博泰来公司发表质证意见称，对以上2份证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，周边的车位价格在下降。鑫博泰来公司提交以下证据：证据1.房屋交付通知书、快递单和签收记录，用以证明鑫博泰来公司自2020年2月19日起已经开始向杨曦子交付其购买的住宅类商品房，双方订立的合同目的能够实现，杨曦子收房不存在任何障碍，双方应继续履行合同；证据2.人民日报关于北京房价下跌的报道，用以证明北京房价进入新低，总体下降约18.5%；证据3.《中国房地产业协会倡议书》，用以证明房地产开发企业因受肺炎疫情影响，市场下行，生存艰难；证据4.北京市通州区人民法院出具的《民事裁定书》，用以证明杨曦子将鑫博泰来公司名下非其自购房产进行保全是错误的，保全措施相关费用不应由鑫博泰来公司承担。杨曦子发表质证意见称，对证据1的真实性、合法性、关联性和证明目的均不予认可，杨曦子仅收到了住宅的交付通知书，没有收到车位的交付通知书；对证据2真实性、合法性不清楚，关联性和证明目的均不予认可。根据国家统计局公布的数据，北京新建商品住宅售价整体处于上升趋势，涨幅为7%；对证据3真实性、合法性不确定，关联性和证据目的不予认可；对证据4.真实性、合法性不清楚，鑫博泰来公司提交的裁定书申请人均不是本案当事人，关联性和证据目的不予认可。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：杨曦子与鑫博泰来公司签订的《预售合同》合法有效，本院予以确认。本案二审主要涉及如下争议问题：一、涉案《预售合同》是否应当解除。一方面，杨曦子是否享有合同约定的单方解除权。依据《预售合同》及补充协议的约定，除不可抗力外，自合同正文第十一条约定的最后一日之次日起，出卖人逾期交付房屋超过30日的，买受人有权解除本合同或要求出卖人继续履行合同。鑫博泰来公司认可逾期交房，但主张系因不可抗力造成停工，故应依约免责。对此，一审法院依据在案证据及本案的实际情况，认定不可抗力虽对鑫博泰来公司的逾期交房造成一定影响，但不足以构成鑫博泰来公司主张的停工287天均系因不可抗力造成的情况，本院予以确认。在扣除因不可抗力造成停工的合理天数后，鑫博泰来公司仍符合逾期交房超过30日。据此，鑫博泰来公司的逾期交房构成违约，亦不属于违约程度显著轻微且不影响守约方合同目的实现的情况，故杨曦子享有《预售合同》约定的单方解除权；另一方面，杨曦子行使解除权是否超过了合同约定的解除权行使期间。依据《预售合同》及附件的约定，买受人行使本合同条款约定的单方解除合同权利的，应在取得解除合同权利之日起7日内书面通知出卖人。杨曦子表示该条款为格式条款，不应适用。依据《合同法》的相关规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。房屋价值较大，故应确保购房者有合理的期间决定是否行使解除权，一审法院认定涉案合同约定的解除权行使的期限过苛，对买房者解除合同的权利进行了不合理限制，且未进行必要的说明或者采取合理方式提请杨曦子注意，具有事实及法律依据。故鑫博泰来公司据此主张杨曦子的解除权因逾期行使而丧失的意见，本院不予支持。综上，杨曦子于2019年6月4日按照《预售合同》中鑫博泰来公司的地址向其邮寄《解除合同通知书》，产生解除合同的法律后果。鑫博泰来公司认为杨曦子无解除合同权利的，本院不予支持。二、《预售合同》解除的法律后果。依据《合同法》的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一，在履行顺序上。杨曦子上诉主张应由鑫博泰来公司返还杨曦子购房款并支付违约金以及其他损失之后再办理网签备案撤销手续。对此，《合同法》并未规定合同解除后互负返还义务的履行顺序，杨曦子要求鑫博泰来公司先履行支付款项的义务，无法律依据；此外，一审法院系依据合同解除后清理结算事项的具体内容确定各判项的履行时间，并未对办理网签备案撤销手续和鑫博泰来公司退款、支付违约金的履行顺序作出判定，杨曦子上诉认为一审判决造成其解除网签后丧失对涉案房屋的控制，执行款难以得到有效保障的意见，系其对一审判项的误解，不能成立。第二，违约金上。鑫博泰来公司逾期交房的时间超出了其受到不可抗力影响造成延期的合理时间，故鑫博泰来公司的行为构成违约，应当向杨曦子承担违约责任，鑫博泰来公司主张不可抗力免责的抗辩意见本院不予支持。违约金是当事人针对未来可能发生的违约行为事先在合同中对责任承担进行约定的一种方式，因事先预估的违约金可能与违约行为实际发生后的损失具有较大偏差，故法院应当在当事人申请对违约金进行调整之时，以实际损失为基础，合理确定违约金金额。本案中，《预售合同》补充协议约定，逾期交房情形下买受人选择解除合同的，出卖人按照已付房价款10%的标准向买受人支付违约金；买受人通过诉讼或者聘请律师处理与出卖人争议的，且该争议由出卖人违约或过错造成，买受人因此产生的全部成本由出卖方负担。本院认为，杨曦子主张的公证费、律师费、保费已经涵盖在违约金中，实质是法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则对鑫博泰来公司应承担的违约金进行了调整，并无不当。杨曦子上诉要求鑫博泰来公司另行支付公证费、律师费、保费的意见，本院不予支持。鑫博泰来公司认为违约金仍过高的上诉意见，本院亦不予支持；第三，保全费的负担上。依据《诉讼费用交纳办法》，保全申请费属于诉讼费用的一种，应由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。本案中，法院支持了杨曦子的诉讼请求，认定鑫博泰来公司构成违约，确认合同解除并判令鑫博泰来公司向杨曦子支付违约金。故在保全费的负担上，由鑫博泰来公司负担本案的保全费用更为妥当，一审法院判令杨曦子负担保全费不当，本院予以调整。综上，鑫博泰来公司、杨曦子的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。保全费1770元，由北京鑫博泰来房地产开发有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）；二审案件受理费5339元，由北京鑫博泰来房地产开发有限公司负担5158元（已交纳），由杨曦子负担181元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 尚晓茜审 判 员 胡新华审 判 员 郑吉喆二〇二〇年六月三十日法官助理 武 菁书 记 员 马梦蕾-26--1-