河南省新乡市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）豫07民终650号上诉人（原审被告）：郭正豪，男，1993年7月21日出生，汉族，住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：原海涛，河南宁鸣律师事务所律师。上诉人（原审被告）：新乡正豪置业有限公司，住所地新乡市平原路与新飞大道西南角。法定代表人：郭胜苗，董事长。委托诉讼代理人：赵红庆，河南宁鸣律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：新乡市红旗区上海公馆业主委员会，住所地新乡市红旗区上海公馆。负责人：吴洲，主任。委托诉讼代理人：穆倩倩，河南联盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：李琦，河南联盟律师事务所律师。上诉人郭正豪、新乡正豪置业有限公司（以下简称正豪公司）因与被上诉人新乡市红旗区上海公馆业主委员会（以下简称上海公馆业委会）确认合同无效纠纷一案，不服河南省新乡市红旗区人民法院（2019）豫0702民初6170号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人郭正豪的委托诉讼代理人原海涛，上诉人正豪公司的委托诉讼代理人赵红庆，被上诉人上海公馆业委会的委托诉讼代理人李琦到庭参加诉讼。上诉人郭正豪上诉请求：1、撤销一审判决；2、驳回被上诉人的诉讼请求；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与正豪公司签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，不违反法律强制规定应当合法有效。上诉人基于对正豪公司房屋已经合法登记具有房屋所有权的信赖，且上诉人已经缴纳相关税费取得不动产登记证书，根据《物权法》第九条的规定上诉人已经取得涉案房屋的所有权，应当受到法律的保护。一审法院认定事实错误，适用法律错误，依法应当改判。上诉人正豪公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：第一，上诉人系在取得新乡市房产管理局批准预售后，与郭正豪签订正式的《商品房买卖合同》，办理了合同备案登记手续，郭正豪已按商品房产权办理流程取得房屋产权证书，被上诉人若对房屋主管部门的批准预售的具体行政行为有异议，应当提起行政诉讼，本案依法不属于民事诉讼的受案范围。第二，虽然上海公馆的规划设计图纸上显示临新飞大道上海公馆东大门处规划为人行主入口，但是并未明确将上海公馆售楼处（下称“系争房屋”）标为人行主入口，按照初始规划系争房屋的一部分378.93平方米为社区用房，亦非人行主入口。此后，因小区整体规划的略微调整，社区用房及物业用房的位置进行了变更，系争房屋的产权性质全部变为商铺，前述变更有新乡市城乡规划局所出具的相关会议纪要予以佐证；规划变更完成后，正豪公司取得了新乡市房管局颁发的系争房屋预售许可证并于2018年10月10日将系争房屋出卖予第三人，商品房买卖合同编号为2018-1010078，目前第三人已就系争房屋获得不动产权证书（2018年新乡市不动产权第0035053号）。被上诉人上海公馆业委会辩称：我国合同法第52条明确规定了五种合同无效的情形，被上诉人认为上诉人正豪公司和郭正豪已经违反其中第2,3,4,5项。第一，正豪公司与郭正豪明显存在裙带关系，郭正豪为正豪公司法定代表人郭胜苗的亲属。在一审当中，被上诉人曾要求上诉人向法庭出示购买涉案不动产的转账凭证以此证明交易的真实性，但被上诉人至今未提供，由此可以认定两名上诉人明显存在虚假交易的情形，买卖合同属于有名合同，不同于赠予合同，是典型的双务合同。不论是《合同法》52条第2款恶意串通损害第三人利益所强调的合意双向性，亦或是第3款以合法形式掩饰非法目的所强调的合意单向性，依据现有的证据本案都应当认定为无效的民事法律关系。第二，两名上诉人的行为事实上已经严重损害了社会公共利益。上诉人主体是业主委员会，行使权利的来源本身就来源整个小区的集体公共利益，而非一人一户的利益。一审庭审中，我们多次强调上海公馆小区至今都没有正门，整个小区从第一名业主正式入住直到本次庭审，没有一名业主享受过从正门通行的权力。第三，本案中，结合《物权法》《物业管理条例》《河南省物业管理条例》《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等多项法律法规，可以明确业主公用部分包括：公用大门，楼梯，电梯，走廊，车库，地下室，消防出口，紧急出口，沟管，垃圾道，化粪池等等。综上可知，本案涉及的东大门（上海公馆1、2号楼116室）实际权利人为全体共同业主共有，上诉人（正豪公司）将其私下转让属于严重侵害全体业主公共利益的行为，并且结合庭审过程中各方的举证，可以明确正豪公司将东大门出售给郭正豪的交易行为明显违反国家法律法规强制性条款，属于无效的民事行为。而其根本目的就是将属于全体业主的共有部分擅自处分以达到私自占有的目的。上海公馆业委会向一审法院起诉请求：1、判决郭正豪、正豪公司签订的上海公馆1、2号楼116室房屋转让合同无效；2、本案诉讼费由郭正豪、正豪公司承担。一审法院认定事实：2018年10月10日，正豪公司（出卖人）与郭正豪（××）签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定出卖人以出让方式取得坐落于平原路以南、××大道以西地块的建设用地使用权，在上述地块上建设的商品房项目核准名称为上海公馆；××购买的商品房为该项目中的1、2号楼1-2层116号，预测建筑面积共775.72㎡；该商品房单价为每平方米人民币7000元，总价款为人民币5430040元，合同对双方其他权利、义务也作出约定。合同签订后，正豪公司向郭正豪出具了交纳全部购房款的发票，郭正豪亦交纳了购房的相应税费。2018年10月30日，新乡市国土资源局出具豫（2018）新乡市不动产权第0035053号不动产权证书，显示坐落于新飞大道（中）××、××楼××室（××大道××号），房屋建筑面积775.72㎡的商业用房权利人为郭正豪。上海公馆规划设计图显示临新飞大道上海公馆东大门处即案涉的1、2号楼1-2层116号预测建筑面积共775.72㎡商品房处规划为人行主入口。正豪公司没有提供该处经有关部门批准变更为营业房的证据。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十三条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分……”。第十四条第一款规定：“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持”。本案中，从上海公馆规划设计图纸可以看出案涉房产所处位置规划为人行主入口，正豪公司没有提供该处经批准变更规划为营业用房的证据，故该处仍应当按规划为人行主入口，为小区通道，属于《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定的公共通行部分，属小区业主共有。案涉房产系正豪公司在共有通道上建造而形成的营业房并进行销售，显然该销售行为侵害了上海公馆全体业主的利益，业主委员会要求认定正豪公司与郭正豪签订的《商品房买没合同（预售）》为无效合同，符合法律规定，应予支持。正豪公司所辩本次起诉违反一事不再理原则，案涉房屋经房产部门批准预售，已经办理了登记手续，应驳回上海公馆业委会诉讼请求的辩解，没有证据予以佐证，一审法院对其答辩意见不予采信。综上所述，一审法院对上海公馆业委会的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第十四条之规定，判决：确认新乡正豪置业有限公司与郭正豪于2018年10月10日签订的《商品房买卖合同（预售）》无效。案件受理费100元，由新乡正豪置业有限公司、郭正豪负担。本院二审期间，庭审后正豪公司提交了4份证据：1、建设工程规划许可证一份；2、上海公馆小区总平面图一份；3、上海公馆小区总体道路平面图一份；4、新乡市房产咨询测绘服务中心出具的商品房面积实测成果报告书一份，证明目的:依据规划许可证可以显示，案涉商铺1号、2号住宅楼，因土地部门未按照初始规划满足正豪公司的用地要求，小区建筑红线均有所变更，原规划的人行主入口因小区红线退缩，但在规划许可证上并未体现，案涉商铺自规划变更后，总平面图上所显示的规划用途是商业用途，并未显示案涉商铺是侵占人行入口通道所建，该案涉商铺的用途在实测报告书中的第9页中也明确显示，该4份证据能够证明案涉商户的建设并未违反规划、不属于违章建筑，公司当然可以依法出售。上海公馆业委会发表质证意见为：关于总平面图，本身并没有将上海公馆的人行主路口通过会议的调整取消或者改变其位置，该图明确包含人行主路口，该份图纸是真实有效的；第32次会议所调整的主要是地上总建筑面积，从原来的124189㎡调整为现在的规划许可证和09年最后一份图纸上的124424.8㎡，住宅面积增加184㎡，公建建筑面积增加51.25㎡，社区服务用房增加174㎡，社区服务性配套商业减少132㎡，因此上诉人所提交的证据不能证明通过所谓的规划来取消人行主通道，应当以09年图纸为准。郭正豪发表意见为：对该图纸绘制的内容可以明显看到，人行主入口并非是由东向西贯穿整个小区，而是进入大门后南北向的通行，郭正豪所购买的涉案房屋在该图纸上明确表明为商业，没有占用出入口的规划面积，因此郭正豪与正豪公司的房屋买卖合同是合法有效的，对正豪公司的其他证据没有异议，均予认可。同时，上海公馆业委会提交的证据材料有：提交一份2008年的规划图纸以及新乡市档案室出具的一份证明，证明的内容是关于上海公馆的档案只有28页，内容没有取消人行主入口调整面积的任何材料，因此正豪公司应当进一步承担其举证义务，提交书证来证明其证明目的；通过2008年的图纸与2009年的图纸进行比较，可以看出没有调整大门。正豪公司发表质证意见：该份证明不显示具体内容，与本案没有关联；两份图纸的比较，面积上的差异并不能证明涉案商铺侵犯了全体业主通行的权利，该平面图与正豪公司提交的平面图可以相互印证，证明案涉商铺属于商业用房的性质，从开始的规划就是商业用房，不存在一审认定的在业主的公共通道上所建房屋，从业委会提交的平面图上也可以反映出来，案涉商铺与人行主路口所标注的面积并非是同一面积，如果当时政府的规划达到正豪公司用地要求的话，1号楼2号楼商业外围属于小区内部环形通道，而并非像现在的情况属于公共用地，这些变更在正豪公司所提交的规划许可证中可以看出。郭正豪发表质证意见：该证明属于证人证言，不符合证据的形式要件，不予认可，对比图纸所记载的建筑面积增加或减少，并没有指明特定的对象，也没有记载，需要用涉案房屋来补偿，与本案无关，2008年的图纸在2009年有相关人员在上进行批示，内容不确定，不能证明对方的证明目的，该图纸中的人行主入口和案涉商业用房是两个不同的主体，互不干涉。本院认证，正豪公司提交的四份证据，上海公馆业委会以及郭正豪对其真实性均未提出意见，符合证据的真实性，可以证明小区规划的事实，且在2009年图纸上也有新乡市城乡规划局的印章，故本院均予以采信。关于上海公馆业委会提交的新乡市档案馆的工作人员所出具的证明，内容不清，在证明小区规划以及涉案房屋的建造情况上关联性不足，无法证明涉案的规划建造等事实，故本院不予采信。一审查明的事实，本院予以确认。另查明，在2008年以及2009年的上海公馆的图纸上均显示有在新飞大道有人行主入口和涉案商铺、消防紧急出入口。在2009年的规划图纸上手写标注的内容为：“经新乡市规划委员会2008年第四次会议及建设项目审批委员会2009年第三十二次会议研究，同意该平面规划方案社区服务用房在6号或7号设置。2009年11月10日，新乡市城乡规划局。”并加盖有新乡市城乡规划局规划审核专用章。涉案商品房的预售许可证号为2012296。本院认为，本案的争议焦点是案涉商品房预售合同的效力问题。《合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，正豪公司与郭正豪签订了涉案的商品房预售合同，并办理有关的不动产权利证书，但该涉案房屋所占用的位置在规划图上显示应有人行主入口，从该二份的规划图纸也可以看出该人行主入口并未取消，涉案房屋位置与人行主入口处相邻，从现场情况看，人行出入口的位置也是涉案房屋的所在位置的大致位置，而涉案房屋所占用的位置之外的地方没有存在人行主入口的可能性，而该人行主入口应属于全体业主共有和共同管理，但从物权法的意义上看郭正豪已经取得了涉案房屋的所有权，在此情况下，需要进一步查明涉案小区的规划如何进行变更，涉案房屋是否占用了业主的公共人行通道，房屋预售手续是否能够证明涉案房屋的规划情况，从而进一步确定如何评判涉案销售合同的效力，以上事实应予查明。综上所述，原审判决认定基本事实不清，适用法律不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，裁定如下：一、撤销河南省新乡市红旗区人民法院（2019）豫0702民初6170号民事判决；二、本案发回河南省新乡市红旗区人民法院重审。上诉人新乡正豪置业有限公司、郭正豪各自预交的二审诉讼费100元均予以退回。审判长  康建轶审判员  袁小川审判员  倪文怡二〇二〇年六月三十日书记员  秦亭宜