江西省抚州市临川区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1002民初2564号原告：抚州市永宸置业发展有限公司。住所抚州市临川区西大街69号。统一社会信用代码91361000799469685A。法定代表人：黎枝杰，公司董事长。委托诉讼代理人：汤志辉，江西赣东律师事务所律师。特别授权代理。被告：李胜涛，男，1997年11月20日出生，汉族，住抚州市临川区。原告抚州市永宸置业发展有限公司诉被告李胜涛租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告抚州市永宸置业发展有限公司委托诉讼代理人汤志辉到庭参加诉讼。被告李胜涛经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告抚州市永宸置业发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告的租赁合同；2.判令被告支付原告2019年12月18日起至租赁合同解除之日止的租金，现暂定5个月计56650元；3.判令被告支付原告违约金20000元；4.判令被告赔偿原告租赁物恢复原状费用97896.1元；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年4月18日，原告与吴胜华签订《租赁合同》，将位于抚州市梦湖东路666号龙梦沁园11#1-6、12#1-1、12#第一通道出租给吴胜华，租金每月11330元，每季度到期前15天以内支付，租赁期限自2019年4月18日起至2022年4月17日，免租期5个月，押金两个月22660元。2019年8月2日，原告与被告签订《租赁合同》，吴胜华同意将合同转让给被告。合同签订后，被告未按期支付2019年12月18日之后的租金，且未经原告同意擅自用混凝土浇注游泳池，破坏房屋结构。经原告催收，被告仍未交纳拖欠的租金。被告李胜涛未应诉答辩。经审理查明，2014年4月18日，原告抚州市永宸置业发展有限公司与案外人吴胜华签订一份《租赁合同》，约定原告将位于抚州市梦湖东路666号龙梦沁园商业一层店铺编号为11#1-6、12#1-1、12#第一个通道出租给吴胜华，合计323.7平方米，月租金11330元；租赁期限自2019年4月18日至2022年4月17日，装修免租期为5个月即2019年4月18日至2019年9月17日；用途为健身游泳。吴胜华在签订合同后向原告支付了一个季度（2019.9.18-2019.12.17）租金33990元及两个月押金22660元。2019年8月2日，吴胜华将涉案店铺转租给被告李胜涛，同日被告李胜涛（乙方）与原告抚州市永宸置业发展有限公司（甲方）重新签订了一份《租赁合同》，约定租赁店铺、面积、月租金、租赁期限、免租期、房屋用途同上；另约定租金按每季度支付一次，乙方于每季度到期前5日内以银行转账或现金方式支付当季租金（先付后租）；合同签订后由乙方向甲方交纳五个月租金，其中三个月租金33990元为第一个季度预付租金，另两个月租金22660元为履约保证金，在合同自然终止后乙方全部结清房屋管理费、水电气及恢复乙方所破坏的招牌挂石等一切费用后无息返还；乙方如逾期支付租金超过一个月以上，视乙方违约，甲方有权单方面解除合同；在符合建筑安全要求前提下对租赁房屋进行装修、增设它物，装修方案需经甲方及有关部门审批后方能施工，未经甲方同意擅自开工，承担一切经济及法律上的责任；合同期满，乙方有权对乙方投入的可动财产自行处理，不得破坏房屋结构、主体及固定物；如乙方违约须支付对方违约金20000元；乙方有延迟交齐租金、房屋管理费、水电等费用超过一个月时间的甲方有权立即单方面解除合同，收回租赁房屋，乙方所交纳的费用、装修及投入的一切财产归甲方所有；……。2019年8月2日，吴胜华向被告出具一份《承诺书》，将其向原告交纳的押金22660元转让给被告李胜涛。原告陈述吴胜华在租赁涉案店铺后开始对店铺进行装修，应该是吴胜华先对租赁物进行改造，转让给被告李胜涛时仍在装修免租期内，吴胜华是否将租赁物改造完毕他们不清楚。第一季度租金到期后，因被告李胜涛未按期支付第二季度租金，原告上门催收租金时发现被告李胜涛经营的众力游泳馆已关停，且至今一直处于关闭状态，并拖欠自2019年12月18日起的至今租金。原告抚州市永宸置业发展有限公司认为被告李胜涛对涉案店铺内部进行改造增设游泳池，在合同解除后应对租赁店铺恢复原状，并委托北京中燕通华工程咨询有限公司对涉案店铺游泳池拆除复原工程出具预算造价为97896.1元。以上事实，有原告提供的营业执照、法人代表身份证明、被告身份复印件，租赁合同二份、承诺书一份、收据二张，照片等证据在卷，经庭审举证及原告陈述，足以认定。本院认为，原告抚州市永宸置业发展有限公司与被告李胜涛签订租赁合同，原告将涉案店铺出租给被告李胜涛使用，原告已履行向被告李胜涛交付租赁物的义务，被告李胜涛应按合同约定向原告履行支付租金的义务。因原、被告双方约定，被告迟延支付租金一个月，原告有权解除合同；被告李胜涛自2019年12月17日第一季度租金到期日后一直拖欠租金至今，原告要求解除租赁合同的主张符合合同约定，本院予以支持。对原告要求被告支付2019年12月18日起租金至合同解除之日的诉讼请求。经查，依照合同约定被告李胜涛应于2019年12月17日的前五日内支付2019年12月18日至2020年3月17日期间的租金，应于2020年3月17日前五日内支付2020年3月18日至2020年6月17日的租金，以上六个月租金共计67980元；对2020年6月18日之后是否应支付租金，本院认为原告在向法院起诉时已作出解除合同的意思表示，对被告李胜涛欠付的租金仅应计算至本院判决合同解除之日止，2016年6月18日至2020年6月30日期间的租金为4910元；以上合计72890元；因合同解除，被告李胜涛交纳的押金22660元应在尚欠租金中予以扣减，被告李胜涛仍应向原告支付租金50230元。对原告主张的违约金20000元过高，本院酌定分别自2019年12月18日起以本金33990元为基数、自2020年3月18日起以本金33990元为基数、自2020年6月18日起以本金4910元为基数参照全国银行间同行拆借中心同期公布的贷款市场报价利率计算。对原告主张的恢复原状费用97896.1元，因预算报告系原告单方对外委托评估机构制作，且该损失未实际发生，对该项诉讼请求，本院不予支持。被告李胜涛经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为对原告主张及诉讼请求放弃抗辩的权利。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告抚州市永宸置业发展有限公司与被告李胜涛于2019年8月2日签订的《租赁合同》；二、被告李胜涛于本判决生效之日起五日内支付原告抚州市永宸置业发展有限公司2019年12月18日至2020年6月30日期间尚欠的房屋租金50230元并支付违约金（参照全国银行间同行拆借中心同期公布的贷款市场报价利率分别自2019年12月18日起以本金33990元为基数计算至款项付清之日止、自2020年3月18日起以本金33990元为基数计算至款项付清之日止、自2020年6月18日起以本金4910元为基数计算至款项付清之日止）；三、驳回原告抚州市永宸置业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3345元减半收取1672.5元，由原告抚州市永宸置业发展有限公司负担845元，被告李胜涛负担827.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于抚州市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方当事人不履行，对方当事人可以依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在二年内向本院申请执行。审判员  艾志芳二〇二〇年六月三十日书记员  黄文君