福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终2519号 上诉人（原审原告、反诉被告）：赖乃基，男，1976年9月18日出生，汉族，住福建省平潭县。 委托诉讼代理人：薛素玲，福建志昂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周香香，福建志昂律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：平潭长福文化地产有限公司，住所地福建省平潭县万宝路康德花园D3、D4座。 法定代表人：李福德,董事长。 委托诉讼代理人：吴玲玲，福建大佳（平潭）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：阮逸嫔，福建大佳（平潭）律师事务所律师。 上诉人赖乃基因与被上诉人平潭长福文化地产有限公司（以下简称长福公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省平潭县人民法院（2019）闽0128民初3565号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 赖乃基上诉请求：1.请求依法撤销一审判决第二项、第三项、第四项，并改判长福公司依法回购涉案编号NO.7142面值为78181元的车位优惠券；2.依法驳回长福公司的一审反诉。事实与理由：一、一审中赖乃基基于商品房预售合同纠纷提出本诉请求，而长福公司针对车位使用权转让协议纠纷提起反诉请求，不是基于同一事实或同一法律关系，也不是基于诉讼标的的同一或主观权益上的联系，一审法院将不是同一法律关系的本诉与反诉一并审理，系程序违法，应依法驳回长福公司的反诉。即使长福公司的反诉成立，但长福公司的反诉请求已超过诉讼时效，依法也应驳回长福公司的反诉请求。长福公司明知赖乃基的按揭贷款部分金额于2015年8月5日放款，长福公司也应在2017年8月4日之前向赖乃基主张权利。至今为止，长福公司未交纳平潭长福麒麟海湾地下停车位土地出让金，未取得地下停车位的不动产权证，也未取得预售许可证，长福公司无权出售、转让、出租地下停车位，其转让行为无效。因此赖乃基与长福公司之间签订《车位使用权转让协议》是无效协议，长福公司要求赖乃基支付车位使用权的价款和违约金，依法均应予以驳回。二、一审法院认定事实不清，适用法律错误。一审法院认定“2015年7月28日抵押出件并达到可放款状态”“存在逾期的情况”没有任何事实和法律依据。即使法院调取“2015年7月28日抵押出件”的相关证据，但也没有法律规定“抵押出件才能放款，即达到可放款状态”。2015年7月21日赖乃基与银行签订《个人购房借款/担保合同》，赖乃基已完全按照《优惠补充协议书》第四条第1项的约定履行义务。根据赖乃基与长福公司签订的《优惠补充协议书》第五条约定，赖乃基已完全按照《商品房买卖合同》《优惠补充协议书》的约定履行义务，特别是在2015年7月25日之前就办理完结该商品房按揭贷款的全部手续。为此，长福公司也应按约定回购赖乃基剩余价值为78181元的车位优惠券，另90000元的车位优惠券，赖乃基将保留追诉权。《优惠补充协议书》系长福公司提供的格式条款，该《优惠补充协议书》第六条第1项中的约定仅仅是针对需完成《优惠补充协议书》第四条第3项义务的业主，不适用赖乃基，赖乃基已按照《优惠补充协议书》第四条第1项办理完结全部的按揭手续，就不存在违约情况。在上述约定时间内办理完结该商品房按揭贷款的全部手续且按揭款项全部进入长福公司账户是此前签订的优惠协议作废和享受5年物业费的前提条件，而不是必须在上述约定的时间内将按揭款项汇入长福公司的账户中。即使该条款有不同的解释，根据我国《合同法》第41条规定，依法也应作出不利于提供格式条款合同的长福公司的解释。只要赖乃基在2015年7月25日前就办理完结该商品房按揭贷款的全部手续即可享受《优惠补充协议书》的优惠条件，且根据《优惠补充协议书》第5项的约定，优惠券的回购申请赖乃基可以随时提出，并不受时间限制。退一万步来说，即使按照长福公司的解释，但该解释加重赖乃基的违约责任，减轻或免除长福公司的规划变更、迟延交房等违约责任，根据双方签订的《商品房买卖合同》的相关规定，该条款也是无效的，对赖乃基不发生法律效力。 长福公司辩称，一、一审法院同时审理本诉与反诉，符合法律规定，不存在程序违法。赖乃基与长福公司签订编号为0588148的《商品房预售合同》，于2015年6月份签订《优惠补充协议》，《优惠补充协议》系《商品房预售合同》的补充合同。长福公司依据《优惠补充协议》在案件受理后、一审辩论终结前提起反诉，并无不当。二、赖乃基认为一审反诉超过诉讼时效无事实及法律依据。《优惠补充协议》是双方真实意思表示，因赖乃基违约，长福公司在一审反诉中提出的诉请是确认优惠券不具有法律效力，不适用诉讼时效。如果赖乃基认为一审反诉超过诉讼时效，那么赖乃基一审本诉的诉讼请求也同样超过诉讼时效。赖乃基在2015年6月17日签订《车位转让协议书》，使用了《优惠补充协议》约定的优惠券，即在2015年3月30日至2016年6月30日期间购买车位，可持车位优惠券直接抵扣等额的款项。同时，按照《优惠补充协议》第五条第3款关于车位优惠券回购的规定，赖乃基应在2016年7月1日至2016年9月30日期间，向长福公司提出书面的回购申请。赖乃基提出《车位使用权转让协议》无效，属于其他法律关系，与本案无关。赖乃基由于个人原因未在《优惠补充协议书》约定的期限前办理商品房按揭贷款的全部手续，长福公司有权按照该协议的约定，取消赖乃基的全部优惠。《优惠补充协议书》明确约定赖乃基应在2015年7月25日前办理完结该商品房按揭贷款的全部手续。赖乃基在2015年7月21日才与银行签订《个人购房借款/担保合同》，2015年8月28日方放款至长福公司；且赖乃基在上诉状中也提出其在2015年8月5日仅有部分按揭贷款金额达到放款状态。因此赖乃基明显违反《优惠补充协议书》的规定，长福公司有权基于该协议第六条的约定取消协议中给予赖乃基的全部优惠包括赖乃基一审诉请的车位优惠券，即编号为NO.7142面值为78181元的车位优惠券不再具有法律效力，赖乃基无权要求长福公司回购；同时，车位优惠券已使用的，长福公司有权要求赖乃基应按照已使用的车位优惠券的面值支付款项。该类型案件的审理过程中，其他法官通过询问中国工商银行工作人员，确认达到可放款状态的标志为房产抵押手续全部完成，银行形成抵押出件，此时贷款银行工作人员会提供抵押出件单。因此，赖乃基已构成违约，长福公司有权依据《优惠补充协议》的约定取消赖乃基的全部优惠。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求予以维持。 赖乃基向一审法院起诉请求：1.长福公司向赖乃基支付逾期协助赖乃基办理涉案房屋权属登记违约金46862元（自2018年7月20日起至2018年9月6日止，以已付购房款1446354元为基数按照中国人民银行同期贷款年利率6%计算；自2018年9月7日起至2019年5月13日止按照己付购房款1446354元的日万分之一计算）；2.长福公司向赖乃基回购面值为78181元人民币的车位优惠券；3.本案的诉讼费用由长福公司承担。 长福公司向一审法院起诉请求：1.赖乃基向长福公司支付车位使用权的价款人民币90000元;2.请求确认编号为No.7142面值为78181元的车位优惠券不再具有法律效力;3.赖乃基向长福公司支付违约金100000元;4.赖乃基承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：2014年9月18日，赖乃基与长福公司签订合同编号为0588148的《商品房买卖合同》，约定：赖乃基以总价1440904元购得长福公司开发的位于平潭县商品房，首付款480904元，余下960000元办理银行按揭贷款，交房时间2015年12月30日。上述《商品房买卖合同》附件六补充协议第9条第7款约定：鉴于本项目属于分期开发，经协商出卖人与买受人将《商品房买卖合同》第十四条变更为：出卖人须在商品房交付买受人使用之日起365个工作日内向当地权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如果因出卖人原因，买受人不能再商品房交付使用后400个工作日取得房屋所有权证，双方同意按下列方式处理：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款0.01%向买受人支付违约金。 2015年6月份，长福公司作为甲方与赖乃基作为乙方签订《优惠补充协议书》，约定：三、乙方同意原合同约定的交房时间顺延至2016年3月30日。四、乙方应完成以下第1项义务：1、乙方系通过按揭贷款支付该商品房购房款的，乙方应于2015年7月25日前办理完结该商品房按揭贷款的全部手续（以通过按揭银行审批并达到可放款状态为准）。乙方在本款约定时间内办理完结该商品房按揭贷款的全部手续且按揭款项全部进入甲方账户之日，双方在本协议之前签订的《购房优惠协议书》和《购房物业优惠承诺书》自行作废，同时给予乙方免除5年物业管理费（自具备交付使用条件之日起算）的优惠待遇。五、鉴于双方本着互谅互让的原则，达成了上述一至四条的共识且乙方同意向甲方购买长福麒麟海湾小区内的车位使用权，甲方同意按照下列方式给予车位使用权销售优惠：1、优惠全额及车位优惠券：（1）乙方可领取车位优惠券的面值为168181元；（3）乙方在履行本协议第四条约定义务后且乙方根据原合同和本协议的约定与甲方办理了该商品房的交付手续后，乙方方可根据第五条第2款、第3款、第4款的约定使用、申请回购或转让车位优惠券。否则，该车位优惠券不具有任何使用效力。2、车位优惠的使用：如车位优惠券的面值超过乙方所选购的全部车位使用权价款的，在抵扣全部车位使用权价款后，剩余车位优惠券的面值甲方按照第五条第3款的约定进行回购。3、车位优惠券的回购：乙方未在2015年3月30日至2016年6月30日期间内购买甲方所开发的长福麒麟海湾车位使用权或已购买车位优惠券的面值超过乙方所选购的全部车位价款的，乙方可在2016年7月1日起至2016年9月30日期间，向甲方提出书面的回购申请，要求甲方按照车位优惠券的面值进行回购。六、如发生下列情形之一的，甲方有权取消本协议中所约定的给予乙方的全部优惠，要求乙方将车位优惠券予以返还（若乙方已转让或已使用或已回购的，乙方按照已转让或已使用或已回购的车位优惠券的面值向甲方支付款项）及取消免5年物业管理费的优惠，同时甲方有权要求乙方一次性支付违约金壹拾万元，本协议签订之前双方签订的《购房优惠协议书》或《购房物业优惠承诺书》恢复有效，甲方还有权根据原合同以及甲乙双方此前已经签署的其他法律文书上的约定追究乙方的违约责任：1.乙方违反本协议第四条约定，未按期办理按揭手续或全部购房款未足额进入甲方账户的；……。八、本协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力等条款。协议签订后，赖乃基领取了上述车位优惠券并于2015年6月17日与长福公司签订《长福麒麟海湾车位使用权转让协议书》，约定长福地产公司将其开发的长福麒麟海湾楼盘地下1层966号停车位的使用权以90000元价格出售给赖乃基，赖乃基使用优惠券面值90000元购买该车位，尚余编号No.7142面值78181元的优惠券未使用。 2015年7月21日，赖乃基与工商银行平潭支行签订《个人购房借款/担保合同》，2015年7月28日抵押出件并达到可放款状态，银行于2015年8月28日放款至长福公司账户。后长福公司于2017年2月14日将涉案房屋交付赖乃基，于2019年5月5日办理了涉案房屋所有权初始登记，并于2019年5月9日通知赖乃基办理涉案房屋不动产权登记。赖乃基要求长福公司支付逾期协助办理涉案房屋不动产权登记违约金及回购车位优惠券未果，遂提起诉讼。 一审法院认为，赖乃基与长福公司签订的《商品房买卖合同》《优惠补充协议书》均是双方当事人真实意思表示，应认定有效，双方当事人应当按照合同协议的约定全面履行各自的义务。 本案争议焦点之一是关于车位优惠券的问题。赖乃基诉请长福公司应当按照《优惠补充协议书》的约定回购编号No.7142面值为78181元的车位优惠券。长福公司则辩称赖乃基未在约定时间内办理银行按揭手续无权享受车位优惠券，并反诉要求确认编号No.7142面值为78181元的车位优惠券不再具有法律效力，赖乃基应按已使用的车位优惠券面值90000元向长福公司支付款项。一审法院分析认为：双方于2015年6月份签订《优惠补充协议书》，明确约定赖乃基应于2015年7月25日前办理完结该商品房按揭贷款的全部手续（以通过按揭银行审批并达到可放款状态为准）。从上述协议内容并结合实际办理银行按揭贷款审批时间看，留给赖乃基办理按揭贷款手续的时间是足够充分，但赖乃基因个人原因于2015年7月21日与银行签订《个人购房借款/担保合同》，2015年7月28日才抵押出件达到可放款状态，存在逾期的情况，故长福公司依照协议第六条约定有权取消协议中给予赖乃基的全部优惠包括本案诉请的车位优惠券，车位优惠券已使用的，赖乃基应按照已使用的车位优惠券的面值向长福公司支付款项。因此，赖乃基诉请长福公司回购编号No.7142面值为78181元的车位优惠券，不符合《优惠补充协议书》的约定，一审法院不予支持；长福公司反诉请求确认编号No.7142面值为78181元的车位优惠券不再具有法律效力并要求赖乃基按已使用的车位优惠券面值90000元向长福公司支付款项的主张，有事实和法律依据，一审法院予以支持。至于长福公司因赖乃基逾期办理银行按揭手续的违约行为，反诉请求赖乃基依《优惠补充协议书》约定支付违约金100000元的主张，一审法院认为赖乃基逾期办理银行按揭手续的违约行为已经导致其无法享受车位优惠券等优惠，再要求其承担《优惠补充协议书》约定的高额违约金100000元，明显不公平，且赖乃基在协议约定的期限前即着手办理银行按揭手续，不存在恶意违约的行为。故长福公司的该反诉请求，于法无据，一审法院不予支持。 本案争议焦点之二是逾期协助办理涉案房屋不动产权登记违约金的问题。庭审查明的事实表明：长福公司于2017年2月14日将涉案房屋交付赖乃基，于2019年5月5日办理了涉案房屋所有权初始登记，并于2019年5月9日通知赖乃基办理涉案房屋不动产权登记，长福公司存在逾期协助办理涉案房屋不动产权登记的违约行为。根据《商品房买卖合同》附件六补充协议第9条第7款的约定，长福公司应当从2018年9月16日（即交付房屋第400个工作日后）起每日以已付购房款1440904元的0.01%支付违约金，长福公司协助赖乃基办理涉案房屋不动产权登记的义务，包括办理涉案房屋所有权初始预登记及将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，长福公司于2019年5月5日办理了涉案房屋所有权初始登记，但未提供证据证明已履行将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人的义务，故应以2019年5月9日通知赖乃基办理涉案房屋不动产权登记作为上述违约金计算的截止时间。故长福公司应向赖乃基支付2018年9月16日起以已付购房款1440904元的0.01%为标准计算至2019年5月9日的违约金34005.33元，超出部分，于法无据，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决：一、平潭长福文化地产有限公司应于本判决生效之日起十日内支付赖乃基逾期协助办理涉案房屋不动产权登记违约金34005.33元；二、确认涉案编号No.7142面值为78181元的车位优惠券不再具有法律效力；三、赖乃基应于本判决生效之日起十日内向平潭长福文化地产有限公司支付已使用的车位优惠券的价值即90000元；四、驳回赖乃基的其他诉讼请求；五、驳回长福公司的其他反诉请求。本诉案件受理费2800元，由平潭长福文化地产有限公司负担650元，赖乃基负担2150元。反诉案件受理费2661元，由赖乃基负担1831.5元，平潭长福文化地产有限公司负担829.5元。 本院二审期间，各方当事人没有提交新证据。根据本案现有证据，本院确认一审法院认定的事实属实。 本院认为，根据查明的事实，一审法院适用《优惠补充协议书》第四条、第六条的约定，衡平双方过错，确定双方权利义务，有法律依据。但，双方约定商品房按揭贷款的全部手续应在2015年7月28日抵押出件并达到可放款状态，2015年7月21日赖乃基履行与工商银行平潭支行签订《个人购房借款/担保合同》的义务，款项实际于8月28日放款，赖乃基已在约定时间办理商品房按揭贷款手续，作为申请贷款人无法掌控贷款银行实际放款时间，即不应当将放款延迟的责任贷款申请人；同时，赖乃基于2015年6月17日实际使用了车位优惠券，长福公司对贷款实际发放时间为2015年8月28日事实是清楚的，在案涉争议发生前，长福公司从未要求赖乃基支付车位优惠券90000元款项。综上，一审法院判决赖乃基应按照已使用的车位优惠券90000元的面值向长福公司支付款项，有失公平，予以纠正。赖乃基履行合同过程中存在违约行为，诉请长福公司回购编号No.7142面值为78181元的车位优惠券，不符合《优惠补充协议书》的约定，不予支持；上诉称一审法院程序违法、认定事实不清等，没有法律依据，亦不予支持。 综上所述，赖乃基上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持福建省平潭县人民法院（2019）闽0128民初3565号民事判决第一项、第二项； 二、撤销福建省平潭县人民法院（2019）闽0128民初3565号民事判决第三项、第四项、第五项； 三、驳回赖乃基的一审其他诉讼请求和二审其他上诉请求； 四、驳回平潭长福文化地产有限公司的一审其他反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审本诉案件受理费2800元，由平潭长福文化地产有限公司负担650元，赖乃基负担2150元；反诉案件受理费2661元，由赖乃基负担776元，平潭长福文化地产有限公司负担1885元；二审案件受理费2800元，由赖乃基负担1300元，平潭长福文化地产有限公司负担1500元。 本判决为终审判决。 审判长  余秋萍 审判员  张 敏 审判员  金光玉 二〇二〇年六月十五日 法官助理陈奇 书记员王惠