北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终3988号上诉人(原审被告)：贾小会，女，1957年4月15日出生，住北京市平谷区。上诉人(原审被告)：贾双和，男，1956年10月8日出生，住北京市平谷区。二上诉人共同委托诉讼代理人:谢振,北京市荣德律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：李洪亮，男，1944年12月15日出生，住北京市平谷区。委托诉讼代理人：胡丽娟(系李洪亮之儿媳),住北京市平谷区。委托诉讼代理人：王冬生，北京市时雨律师事务所律师。原审被告：贾洪财，男，1931年7月25日出生，住北京市平谷区。原审被告兼贾洪财的委托诉讼代理人：贾亚光，男，1986年11月10日出生，住北京市平谷区。原审第三人：贾天华，男，1959年7月15日出生，住北京市平谷区。上诉人贾小会、贾双和因与被上诉人李洪亮、原审被告贾洪财、贾亚光、原审第三人贾天华农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市平谷区人民法院（2019）京0117民初12747号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案后，由审判员付辉独任进行了审理。本案现已审理终结。贾小会、贾双和上诉请求：撤销一审判决，将案件发回重审。事实和理由：一审法院认定贾洪财的卖房行为构成有效代理错误。涉案宅院系上诉人所有，贾洪财在上诉人不知情的情况下以贾洪财的名义卖给被上诉人，事后未得到上诉人的追认属无权处分，以上事实已经(2011)平民初字第03345号民事判决予以认定。一审法院认定上诉人对合同无效承担主要责任且由上诉人赔偿被上诉人的经济损失错误。贾洪财与被上诉人的房屋买卖合同无效系因贾洪财无权处分且被上诉人不具备购房资格，被上诉人应当向贾洪财主张违约责任，一审法院认定上诉人对合同无效承担主要责任，违反合同相对性原则。被上诉人占用涉案房屋多年，已对上诉人构成侵权，应认定被上诉人赔偿上诉人损失。一审法院酌定的被上诉人损失金额无事实与法律依据。李洪亮辩称，同意一审法院判决，不同意上诉人的上诉意见。贾洪财、贾亚光述称，同意上诉人的上诉意见。贾天华未到庭陈述意见。李洪亮向一审法院起诉请求：依法判令贾洪财、贾亚光、贾小会、贾双和连带赔偿我因购买北京市平谷区××房屋、宅院合同无效给我造成的经济损失210万元。一审法院认定事实：贾洪财育有三女，分别为贾桂芝、贾秀兰、贾小会。1999年3月19日，贾桂芝、贾秀兰、贾小会姐妹三人与北京市平谷区××村民贾天华签订房屋买卖协议，约定贾天华以2500元的价格将该村××号祖遗房屋四间卖与三姐妹。在签订该协议时三姐妹户籍均不在本村。同年3月25日，贾桂芝、贾秀兰将两人享有的所购房屋份额赠与给贾小会。2003年2月8日，贾洪财以其名义将该房屋以4000元的价格卖与李洪亮。贾小会夫妇于2011年将贾洪财、李洪亮诉至一审法院，请求确认贾洪财与李洪亮签订的房屋买卖协议无效，一审法院以（2011）平民初字第03345号民事判决书确认“被告贾洪财与被告李洪亮签订的北京市平谷区××房屋买卖合同无效。”该判决书已发生法律效力。2017年6月12日，贾小会夫妇协议以22万元的价格将该房屋卖与其侄子××村村民贾亚光，双方约定该协议签订之日贾亚光向贾小会夫妇支付4万元，余款18万元于合同签订后两个月内付清。2017年8月11日，贾亚光之妻从其北京银行存折中取款18万元，同日贾小会北京银行账户入账18万元。2017年7月12日，李洪亮将该房屋拆除。2018年7月4日，贾天华将贾小会、贾秀兰、贾桂芝、诉至一审法院，请求确认其与上述三人签订的涉案房屋买卖合同无效并将该房屋院落返还给贾天华，李洪亮、贾亚光作为第三人参加诉讼，李洪亮在该案中请求贾天华按照北京市平谷区人民政府2017年10月13日发布的区位补偿价标准赔偿其1061011元损失。一审法院于2019年1月3日以（2018）京0117民初6731号民事判决书驳回了贾天华和李洪亮的诉讼请求。贾天华、李洪亮不服上述一审判决，上诉至北京市第三中级人民法院，该院于2019年3月15日判决驳回了两人的上诉请求。2019年11月10日开始，贾亚光开始在涉案宅院建房，李洪亮不同意，并出面阻拦，双方发生争执。一审法院认为，无效合同自始没有法律约束力。合同无效后因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有不要返还的应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，李洪亮已将涉案房屋拆除，李洪亮未能提供证据证明贾亚光占有和利用了其有用的建材，故一审法院对李洪亮要求赔偿其相应建材等损失的请求不予支持。2003年2月8日，贾洪财以其名义将该房屋以4000元的价格卖与李洪亮，且有多位村干部在场，贾小会夫妇长期居住生活在平谷而直到2011年才提起合同无效之诉，根据日常生活经验法则，一审法院认定贾小会夫妇对贾洪财出卖房屋的行为知情且同意，贾洪财的卖房行为构成有效代理。贾小会夫妇作为出卖人，应当知道涉案宅基地属于法律法规禁止随意流转的财产范围，房屋售出多年后，其又以违法出售为由主张合同无效，其行为有悖诚信，故应对合同无效承担主要责任，赔偿李洪亮因合同无效而产生的经济损失。李洪亮作为买受人，其购置禁止随意流转的农村宅基地的行为亦存在过错，应对合同无效的法律后果承担相应的次要责任。涉案宅基地位于平谷区平谷镇，与平谷城区距离较近，其区位价值及交通、商业、文化、教育、医疗等周边环境因城市化建设的推进发生了较大变化，涉案房屋买卖合同被确认无效时与双方签订买卖合同时确定的价值已发生了较大变化，如按双方签订买卖合同时确定的价值互相返还，双方当事人的利益会严重失衡，故应由贾小会夫妇赔偿李洪亮合理的经济损失。具体数额，一审法院根据公平原则、双方的过错程度、买卖合同的约定、房屋交易价格、宅基地面积，并适当考虑合同被确定无效时平谷镇商品房价格及双方既得利益等因素酌情确定。李洪亮要求其他被告承担赔偿责任没有事实和法律依据，一审法院不予支持。其中贾洪财同意赔偿李洪亮4000元购房款的意见以李洪亮不向其他被告主张赔偿责任为前提条件，一审法院对其主张不予采纳。至于贾小会夫妇将涉案宅院出售给贾亚光一节，此系贾小会夫妇自主处分涉案宅院的行为，与贾小会夫妇的赔偿责任没有直接联系，不影响贾小会夫妇应向李洪亮承担的赔偿责任。据此，一审判决如下：一、贾小会、贾双和于判决生效后十日内赔偿李洪亮因购买北京市平谷区××房屋、宅院合同无效的经济损失80万元；二、驳回李洪亮的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，上诉人贾小会、贾双和提交证据如下：1.2011平民初字第03345号民事判决，证明一审法院遗漏了本案基本事实，判决上诉人承担责任错误，在判决书中第3页倒数第2行法院认定了贾洪财在上诉人不知情情况下以贾洪财的名义卖给被上诉人，而一审法院在上诉人无相反证据情况下又认定贾小会夫妇对贾洪财出卖房屋的情况知情且同意是错误的，违反了证据规则第10条规定。证明贾洪财与被上诉人签订的房屋买卖合同在2011年被确认无效，当时评估的房屋及区位补偿价是214927元。2.（2018）京0117民初6731号判决，证明1999年实际购买涉案房屋的是贾小会，贾洪财出卖房屋是无权处分行为，贾小会和贾双和不应承担责任。3.区位补偿价值报告，证明2011年对涉案房屋进行评估的房屋价值及区位补偿价值总额是214927元。4.关于平谷区集体土地房屋拆迁宅基地区位补偿价标准面积控制标准及有关补助费的意见，证明2011年涉案房屋区位补偿价标准幅度是360元到660元。5.2019年6月13日张雪琴与贾海云的房屋买卖合同，证明与涉案房屋同一村落为止相似的房屋市场价值近30万元左右，一审判决在房屋被拆除的情况下，判决返还80万元远远超过涉案房屋的市场价值及区位价值。李洪亮发表质证意见称：这些证据在之前的诉讼中举证质证过，上诉人的第5份证据我方没听说过不知道。上诉人提交的证据不是新证据，我方不认可证明目的。人民法院在前述案件中认定了大量的事实，已经证明了上诉人方在卖房的过程中就是委托贾洪财进行的这种行为，因为贾洪财跟贾小会他们之间也有一个房屋买卖协议，上面也是找了村委会干部一块儿作为见证人代理人代签的，当时也是贾洪财负责这份协议的签订工作。上诉人的这些证据不是新的证据，而且也达不到他的证明目的。对证据4不认可证明目的及关联性。对证据5证明目的和关联性不认可。贾亚光、贾洪财发表质证意见称：同意上诉人的意见。当初贾洪财卖房是背着贾小会卖的，他们不知情，就把房屋卖给了李洪亮。本院认为，无效合同自始没有法律约束力。合同无效后因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据查明的事实，2003年2月8日，贾洪财以其名义将该房屋以4000元的价格卖与李洪亮，且有多位村干部在场。此外，贾小会夫妇长期居住生活在平谷直到2011年提起合同无效之诉，据此，根据日常生活经验法则，一审法院认定贾小会夫妇对贾洪财出卖房屋的行为知情且同意，贾洪财卖房行为构成有效代理并无不当。贾小会夫妇作为出卖人，应当知道涉案宅基地属于法律法规禁止随意流转的财产范围，其仍违法出售房屋，故应对合同无效承担主要责任，赔偿李洪亮因合同无效而产生的经济损失。李洪亮作为买受人，其购置涉案农村宅基地的行为亦存在过错，应对合同无效的法律后果承担相应的次要责任。考虑到涉案宅基地地理位置，目前其区位价值及交通、商业、文化、教育、医疗等周边环境因素，涉案房屋所承载的价值相较于签订房屋买卖合同时已发生了较大变化，故一审法院根据公平原则、双方的过错程度、平谷镇商品房价格及双方既得利益等因素酌情确定贾小会的赔偿金额，判决确认李洪亮的经济损失合理，本院予以维持。贾小会、贾双和上诉称（2011）平民初字第03345号判决认定贾洪财出卖房屋未征得贾小会同意，贾小会事后并未追认，而本案一审法院在无相反证据情况下又认定贾小会夫妇对贾洪财出卖房屋的情况知情且同意，该认定是错误的，违反证据规则的规定。本院认为，（2011）平民初字第03345号判决确认合同无效的基本事实是李洪亮与贾洪财签订的合同违反了关于农村宅基地禁止非本集体经济组织成员中流转的规定。故本案中一审法院根据本案查明事实，认定贾小会知晓房屋买卖事宜，贾洪财代理行为有效并无不当。贾小会与贾双和该上诉意见，依据不足，本院不予采信。贾小会、贾双和关于赔偿金额的上诉意见，亦依据不足，本院亦不予采信。综上所述，贾小会、贾双和的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11800元，由贾小会、贾双和负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  付 辉二〇二〇年六月二十九日法官助理  王玮玮书 记 员  李星月