甘肃省榆中县人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0123民初3266号原告（反诉被告）：兰州建投房地产开发有限公司，住所地：兰州市城关区天水北路347号格林庭院4号楼1—4楼。统一社会信用代码：91620100720248039R法定代表人：郭继文，该公司董事长。委托诉讼代理人：王康康，北京大成（兰州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张雅丽，北京大成（兰州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：兰州永强房地产开发有限责任公司，住所地：榆中县和平镇薇乐大道无号第3层001室。统一社会信用代码：9162010029661465XW法定代表人：郭宝，该公司经理。委托诉讼代理人：杨世浩，甘肃瀛强律师事务所律师。原告（反诉被告）兰州建投房地产开发有限公司与被告（反诉原告）兰州永强房地产开发有限责任公司土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案受理，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）兰州建投房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王康康、张雅丽，被告（反诉原告）兰州永强房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人杨世浩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）兰州建投房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令原、被告签订的《场地租赁协议》自2019年7月19日解除；2、被告立即向原告腾交位于榆中县西侧50059.7平方米（约75.05亩）土地；3、被告向原告支付拖欠的截止2019年7月19日的租金956903.50元；及2019年7月20日至实际腾交租赁场地的占有使用费（按合同约定的租金标准支付）；4、被告向原告支付逾期付款违约金（按月利率2%计算，暂计算至2018年6月30日）271180.56元；及2019年7月1日至租金清偿完毕之日的逾期付款违约金（按月利率2%计算）；5、被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2014年6月19日，原、被告签订了《场地租赁协议》，约定原告将位于榆中县的面积约为75.05亩土地出租给被告使用，租赁期限15年。自2014年7月1日起至2029年6月30日止，租金每年每亩8600元，首年租金645430元，租金涨幅为每三年张福10%，即第四年起租金为每年每亩土地9460元。租金每年支付一次，被告应在年租期届满前30日内一次性提前支付一年租金，被告未按照合同约定按期足额支付租金，每逾期一天，被告应按年度租金总额5%向原告支付违约金。被告未按合同约定支付租赁费累计超过30天的，原告有权单方终止合同，收回出租土地。合同签订后，原告依约向被告交付了土地，但被告未按期支付2017年7月1日起至2018年6月30日的租金20993元，2018年7月1日起至2019年6月30日的租金709973元，2019年7月1日起至2019年7月19日的租金36957.50元，共计956903.50元。期间，原告多次致函被告催收租金，被告均不予理睬。为此，原告于2019年7月8日向被告发送了《关于立即支付土地租金暨解除场地租赁协议并返还租赁土地的告知函》，催告被告支付租金并解除《场地租赁协议》。被告收函后，仍拒绝支付租金。为维护原告的合法权益，诉讼法院，望判如所请。被告（反诉原告）兰州永强房地产开发有限责任公司辩称，2014年6月19日，原、被告签订了《场地租赁协议》，合同约定原告将位于榆中县和平镇金川公司相邻的约75亩土地租赁给被告使用，用于经营标准化仓库及物流配套设施，租赁期限15年自2014年7月1日至2029年6月30日。合同签订后，被告依约向原告缴纳了租金和保证金，后被告对租用土地进行前期建设，建设过程中因地块相邻的中国人民解放军六八00二部队阻止被告建设，并通知被告建设相关设施将影响短波天线阵地军事安全，危害国防安全。被告便停止建设，并及时向原告反馈，要求原告及时解决。但原告对此置之不理，经被告向相关部门核实，被告承租的地块因影响相邻的中国人民解放军六八00二部队军事安全，该部队已向榆中县人民政府发函停止建设，榆中县人民政府与中国人民解放军六八00二部队至今未妥善解决此事，无法进行建设，同时该地块规划为商业用地。被告得知承租地块无法依约建设标准化仓库及物流配套设施，致使合同目的落空，遂停止支付租金。经被告与原告多次沟通，原告不予解决拖延至今。被告认为原告隐瞒该地块不能使用违反用地规划的客观事实，使被告无法依约实现合同目的，原告明知不能使用恶意磋商，严重损害了被告的合法权益。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求，同时被告提出以下反诉请求：1、请求法院依法确认原、被告于2014年6月19日签订的《场地租赁协议》无效；2、请求依法判令原告向被告返还租金2436290元，保证金100000元，合计2536290元；三、判令原告承担反诉人前期投入费用1609351.4元；四、诉讼费、反诉费由原告承担。对原告（反诉被告）提供的证据的认定：1、榆国用（2006）第××号《国有土地使用证》、《证明》、《房地产企业信用信息公示报告》，证明原告受城投公司委托，经营管理涉案土地，并将涉案土地出租给被告主体适格。对《国有土地使用证》的真实性被告无异议，但对证明目的有异议，认为该证书依据的土地出让合同明确约定暂定为综合用地，规划结论并非综合用地，经核实该地块为商务用地，不能进行物流仓储建设。对《证明》的真实性无法核实，被告不予确认。对《房地产企业信用信息公示报告》的真实性及证明目的，被告无异议。《国有土地使用证》证明对涉案土地原告拥有使用权，涉案土地的用途为综合用地，但该涉案土地现在是否为商务用地，没有证据证明。被告未能提供证据证明，涉案土地现在的用途已经改为商务用途，不能进行仓储物流建设。对该组证据的证明目的，本院予以确认。2、《场地租赁协议》证明协议中约定了原告有解除合同的权利，鉴于协议第五条、第七条第（二）项、第九条第二款的约定被告在长达三年未交付租金的情况下，原告有权单方解除协议。被告在签订协议时充分了解涉案土地的背景和现状，其在涉案土地投资的费用由其自行承担。对该组证据的真实性被告无异议，对证明目的有异议。认为合同履行过程中因妨碍部队军事安全和国防安全至今未能有效使用土地，故被告未能有效履行付款义务。另核实该地块为商务用地，不能从事合同约定的用途使用土地，故该合同无效。该组证据证明原、被告约定了原告可以单方解除合同的条件，被告长期不缴纳租赁费的行为确实存在违约行为。但被告不缴纳租赁费具有客观原因，需结合其他证据认定。该组证据不能证明被告在签订协议时，已经充分了解了涉案土地的背景和现状。对该组证据的证明目的，本院不予确认。3、《永强房地产企业信息公示报告》，证明被告注册地在榆中县和平镇，在和平镇有其他开发项目，其在与原告签订《场地租赁协议》时，应当明知且已充分了解榆中县区域内的开发地块包括涉案土地当时的背景和现状。对该组证据的真实性被告无异议，但对证明目的有异议。认为被告确实是一家成立较早的诚信企业，但并不是被告公司成立较早就能知道涉案土地的背景和现状，且大部分土地资料均在相关行政部门存放，并非被告公司可以知晓。被告虽然是一家在和平地区成立较早的房地产企业，但不能就此推定，被告对和平所有的地块包括涉案土地的背景和现状是明知的。对该组证据的证明目的，本院不予确认。4、《关于兰州建投房地产开发有限公司兰建投房函（2019）48号的回函》，证明被告认可原、被告双方签订的《土地租赁协议》是合法有效的，并且要求继续履行合同，表明涉案土地并非完全不能使用，与其自己陈述的土地不能开发利用自相矛盾。被告要求继续履行合同，表明其自愿承担风险，其在涉案土地上的投资建设费用应当由被告自行承担。对该组证据的真实性被告无异议，但对证明目的有异议。认为在回函中被告明确表示涉案地块有不能使用的事实，且在未知规划用途与约定用途之前，是被告公司在行使不安抗辩权的体现，以证明被告有异议。该组证据证明被告向原告告知了其不能使用涉案土地的原因，和不能按期缴纳土地租金的原因。并要求对双方签订的《场地租赁合同》中的每年土地租金的价格予以下调，这相当于被告提出了变更原协议土地年租金的要约。但并不能证明被告要求继续履行协议就表示其自愿承担风险，对其投资建设的费用由其自己承担。对该组证据的部分证明目的，本院不予确认。5、《关于尽快交纳和平75亩地租金的告知函》、《律师函》、特快专递回执、关于立即支付土地租金暨解除《场地租赁协议》并返还租赁土地的告知函，证明原告自己向被告要求支付拖欠租金，又委托律师向被告要求支付拖欠租金，并要求解除合同，协议已经解除。对该组证据的真实性被告无异议，但对证明目的有异议。认为被告确实收到了告知函和律师函，但因为涉案土地长期不能使用，因原告存在未披露该地块使用影响周边部队军事安全和国防安全的事实。因此，拒绝支付租金，是被告公司行使不安抗辩权的体现，也是防止损失扩大采取的措施。该组证据证明被告未按合同约定缴纳土地租金，原告自己及委托律师向被告索要土地租金的事实，本院予以确认。虽然原告向被告发出了解除协议的通知，但原告是否依据法律规定理由解除协议不能证明。故对原告诉称2019年7月19日协议已经解除的证明目的，本院不予确认。对被告（反诉原告）提供的证据的认定：1、《场地租赁协议》、《关于和平75亩土地缴纳租金的回函》、《中国人民解放军六八00二部队（函）》一份，图片三张，证明原、被告签订的《场地租赁协议》，因原告隐瞒了涉案土地不能使用的重大事实，未能交付符合使用条件的土地的事实。同时证明合同约定的涉案土地的用途与土地规划部门标注的土地用途不一致，违反土地管理法等法律的强制性规定，为无效合同的事实。对《场地租赁协议》的真实性原告无异议，但对证明目的有异议，认为协议约定已知和未知风险由被告承担。对《回复函》的真实性，原告不予认可认为自己没有收到，是被告单方制作不能作为证据使用。对《中国人民解放军六八00二部队（函）》，认为是复印件对真实性不予认可，原告认为军事影响有范围标准，不影响租赁合同。对照片原告不予认可。《土地租赁协议》不能证明协议和涉案土地的用途违反了土地规划部门用途，违反了土地管理法。对《土地租赁协议》的证明目的，本院不予确认。被告没有证据证明其已经向原告送达了《回复函》，对该份《回复函》的证明目的，本院不予确认。经本院到中国人民解放军六八00二部队现场核实，证实该份函件确实由该部队出具，且涉案土地中的大部分土地，就在该份函件规定的涉及国家军事安全和国防安全的范围之内。对该份函件的证明目的，本院予以确认。图片证明，涉案土地紧邻部队，在部队规定的影响军事安全的范围之内。对图片的证明目的，本院予以确认。2、照片36张，证明原告未向被告交付符合使用条件的土地，至今被告未能进行使用，导致签订的合同未能履行的事实。对照片的真实性原告有异议，认为范围不能确定。土地是平整的，交付时土地就是平整的。照片中的土地确实就是涉案土地，就涉案土地本院也到现场进行了实地勘察，经过认定照片中的土地是涉案土地。但照片不能证明原告交付给被告的土地不符合使用条件，导致其不能使用，签订的合同不能履行。对照片的证明目的，本院不予确认。3、2014年6月20日银行转账支票存根、收款收据，2015年6月15日银行结算单，2016年8月31日增值税发票、2016年8月4日转账支票存根和增值税发票。证明协议签订后被告向原告缴纳了2014年至2017年的土地租金2436290元和保证金10万元。对该组证据的真实性及证明目的，原告无异议，认为协议已经履行多年。对该组证据，本院予以确认。4、《工程预算书》一份，证明原告存在过错，造成被告前期平整土地和建设围墙损失费用1609351.4元的事实。对该组证据的真实性、关联性及证明目的原告均有异议。认为该组证据不能计算实际工程量，是否实际施工应该由施工合同和费用发票，预算书所列的项目没有客观性，是被告单方制作，不能作为证据使用。该组证据没有其他相关证据佐证，不能证明被告是否实际进行了施工，施工费用是否就是预算书中的价格。且该预算书是被告单方提供，不能证明被告实际支付了1609351.4元。对该组证据的证明目的，本院不予确认。5、《榆中县城镇国有土地使用权出让合同》，证明涉案土地并未确定宗地用途。对该组证据的真实性原告无异议，但对证明目的有异议，认为合同约定的土地与本案不矛盾，对土地性质的变更不是原告的单方行为，变更要取得国土部门的同意。在签订新合同之前，只能按照原有的使用用途是可以的。该合同证明涉案土地用途暂按综合用地出让，待兰州市总体规划正式出台后由乙方依照规划办理用地规划许可手续。可见在合同中确定了土地用途为综合用地。对该组证据的证明目的，本院不予确认。6、《关于兰州永强房地产开发有限责任公司拟建项目审核意见事》和绘制的推测数据图，证明涉案项目不符合部队规定意见，合同是无效的。对审核意见的来源原告有异议，认为不合法。本案诉讼发生在2019年10月份，该证据形成于2020年4月2日。被告拥有该份点位数据不具有客观性，被告随意向国土局提供了点位数据，明显不客观。该份证据也显示项目并非不能建设，该份证据不能作为合同无效的依据。该份证据是中国人民解放军六八00二部队针对榆中县自然资源局出具的审核意见书，但意见书中的项目占用的土地就是涉案土地，涉案土地的坐标点位数据是部队测量出具，并非是由被告提供。在部队测量的坐标点位1号和2号点位不能修建任何建筑，在3号和4号点位分别不能修建超过7.8米和7.7米的建筑。但并不能必然就此认定原、被告签订的《场地租赁协议》无效。对该组证据的证明目的，本院不予确认。经本院审理认定的事实如下：2006年6月28日以榆中县规划国土资源局为甲方，以原告为乙方的双方当事人签订了《榆中县城镇国有土地使用权出让合同（宗地出让合同）》，约定甲方以现状出让给乙方位于榆中县西侧，宗地面积104900平方米（合157.35市亩）。乙方承担109900平方米（合157.35市亩）的界外代拆（代征）、安置任务，拆迁（征用）完毕后无偿交政府土地和城市建设管理部门。本合同项下的土地使用权出让年限为五十年，自2006年6月28日至2056年6月27日。本合同项下的宗地，暂按综合用地出让，待兰州市总体规划正式出台后由乙方依照规划办理用地规划许可手续。以每亩13万元出让，出让总价为2045.55万元，乙方在向甲方交付完全部土地使用权出让金后六十日内，依照规定申请办理土地使用权登记手续，领取《中华人民共和国国有土地使用证》。合同还约定，乙方根据本合同和《土地使用条件》投资开发利用土地，且必须达到总投资（不包括出让金）的25%（或建成面积达到设计面积的25%）后，有权将本合同项下的全部或部分地块的余期使用权出租。在该份合同中加盖了甲乙双方的单位印章予以确认。该合同还有附件《土地使用条件》，一并作为该合同的组成部分。原告与榆中县规划国土资源局签订《出让合同》后，向榆中县规划国土资源局缴纳了土地使用权出让金2045.55万元。原告于2006年12月7日在榆中县规划国土资源局办理了其中50059.7平方米土地的《国有土地使用证》，取得了该部分土地的使用权，在该《国有土地使用证》中记载，土地用途为综合，截至目前原告取得的该部分土地的使用权在国土部门登记的土地用途还是综合没有变更。原告取得该快土地的使用权后，于2014年6月19日，以原告（反诉被告）为甲方，以被告（反诉原告）为乙方的双方当事人签订了一份《场地租赁协议》。该协议约定，甲方将位于榆中县的地块，面积约为75.05亩土地租赁给乙方用于建设经营标准化仓库及物流配套设施.土地租赁期限为15年，自2014年7月1日至2029年6月30日止。租金每年每亩8600元，首年租金645430元，租金涨幅为每三年涨幅10%，即第四年起租金为每年每亩9460元，以此类推。合同签订后3日内乙方一次性向甲方支付一年的租金，后续租金在年租期届满前30日内一次性提前支付一年租金。保证金10万元，保证金与首年租金由乙方一同支付给甲方，在合同期满后扣除乙方应承担的相关费用后一次性无息退还乙方。乙方在租赁甲方的土地上投资建设标准化仓库及物流配套设施，由其自行管理，在不违反国家法律法规及当地政府相关政策的前提下，自主经营。在经营中所产生的一切责任及税费等由乙方全部承担，在办理相关手续时甲方可给予必要的协助、配合，所产生的费用由乙方承担。乙方有下列行为之一的，甲方有权单方终止合同，收回出租土地，土地上乙方所修建的建筑物甲方不再给予补偿，甲方有权自行处置。（1）、利用承租土地从事违法进行活动并且受到政府查处的。（2）、未经或甲方书面同意变更租赁用途的。（3）、未经甲方书面同意，乙方将土地全部或部分转租或与他人共用的。（4）、未按本合同规定支付租赁费累计超过30天的。如乙方在租赁期内未按照本合同约定按期足额支付租金的，每逾期一天，乙方应按年度租金总额5%向甲方支付违约金。乙方在租赁期间未按合同要求，单方面终止合同条款的，向甲方悉数赔偿年租金的20%，作为违约金。在该份合同中加盖了原、被告公司的合同专用章予以确认。协议签订后，原告按照协议约定在规定时间内将涉案的75.05亩土地交由被告占有使用，被告收取土地后按照协议约定于2014年6月20日向原告缴纳了保证金10万元和2014年7月至2015年7月的土地租金645430元。2015年6月25日，被告向原告缴纳了2015年7月至2016年7月的土地租金645430元，原告向被告开具了增值税发票。2016年8月4日被告向原告缴纳了2016年7月至2017年7月的土地租金645430元，原告给被告开具了增值税发票。2017年11月2日被告又向原告缴纳了2017年7月至2018年7月年度的租金50万元，以上，被告共计向原告缴纳了土地租金2436290元。2014年年底至2015年初时，被告开始对租赁的土地进行了部分平整，砌筑了部分护坡，准备按照协议约定用途进行标准化仓库及物流配套设施建设时。被该块土地相邻的中国人民解放军六八00二部队告知，被告租赁的该块土地在其部队短波天线阵地范围内影响国家的军事安全不能进行建设，被告无奈停止了建设并开始多方面积极联系相关部门解决此事。在此过程中被告还是希望继续使用租赁土地并按照协议约定向原告缴纳了前三年及第四年的大部分租金。2018年11月21日原告向被告发出了《关于尽快交纳和平75亩地租金的告知函》，要求被告尽快交纳拖欠的土地租金919946元。2019年1月8日原告又向被告发出了律师函，要求被告缴纳拖欠的2017年7月1日至2019年6月30日期间的土地租金919946元。原告收到上述告知函和律师函后未予答复。2019年7月8日原告再次向被告发出了告知函，被告收到函件后于2019年7月15日向原告发出了回函，向原告告知了其公司因为租赁土地影响相邻的中国人民解放军六八00二部队的军事安全，存在履行障碍，其公司在行使不安抗辩权。同时提出要求变更原协议中土地租赁费要求降低或者减免后续履行合同期间的土地租金。但对被告的要求，原告未予答复，双方也未进行协商。原告诉至法院。另查明：2016年2月24日原告的名称由原来的兰州城投房地产开发有限公司变更为兰州建投房地产开发有限公司。再查明：原告租赁给被告的该块75.05亩的土地与中国人民解放军六八00二部队相邻，租赁土地在部队的北面，部队在出租土地的南面，在部队的北面靠近出租土地的一边，部队建立有短波天线阵地。为了保证部队短波天线阵地的正常使用，更为了保证军事安全和国家安全，就涉案土地的开发建设。在2012年12月10日中国人民解放军六八00二部队向榆中县和平镇政府出具了司作（2012）6号函，函称在位于部队3号天线东北角的规划建设用地，距离我短波天线阵地不足300米，且要建设连片建筑及公路。《中华人民共和国军事设施保护法实施办法》及国家强制性标准《短波无线电测向台（站）电磁环境要求》和《短波无线电收信台（站）电磁环境要求》规定：在天线阵地300米以内，不得高于3米的孤立小平房；在600米以内不得高于10米的孤立楼房；在1800米以内，不得有煤气或油料储存槽等高大金属建筑物；在保护距离外建筑物必须在我天线基座仰角2度范围内。根据以上规定，贵方拟开发项目不符合军事设施及电磁环境保护要求。本着维护国家安全、保护军事设施，确保军事需要的同时，积极支持地方经济建设的原则，我部组织技术专家进行了分析研究，形成以下意见：我天线阵地前沿300米是信号接收重要部分，应该严格按照国家强制标准执行，300米以外也应执行国家相关规定，不得建设影响我天线阵地电磁环境的建筑物及相关设施，请贵方依据国家有关标准对建设规划进行调整。在本案诉讼过程中，就本案涉案的租赁土地是否影响相邻部队军事安全一事，被告向榆中县自然资源局提出申请，请求榆中县自然资源局向中国人民解放军六八00二部队进行征询。榆中县自然资源局收到被告的申请以后向部队发出了征询函。2020年4月2日中国人民解放军六八00二部队作出了《关于兰州永强房地产开发有限公司拟建项目审核意见书》，函称依据贵局提供的兰州永强房地产开发有限公司拟建项目地理坐标，我部组织专家对该地块进行测量论证。根据国家强制性标准：距天线前沿300米至3000米之间为电磁环境保护区，各类建筑设施必须符合电磁环境保护间距，明确要求障碍物到天线的距离与障碍物高度比例额小于60，距离越近，比例越大。据此经我部测量，兰州永强房地产开发有限公司拟建项目：1号点位（经度：103度57分36秒，纬度：35度59分03秒）距我1号天线约231米。2号点位（经度：103度57分47秒，纬度：35度59分00秒）距我5号天线约151米，该两处禁止拟建任何建筑；3号点位（经度：103度57分46秒，纬度：35度59分11秒）距我一号天线约472米。该处拟建项目不得高于7.8米；4号点位（经度：103度57分50秒，纬度：35度59分10秒）据我5号天线约467米，该处拟建项目不得高于7.7米。兰州永强房地产开发有限责任公司拟建项目必须符合我短波无线电测台电磁环境保护对建筑物的高度要求。请贵局依据国家法律法规相关规定，要求兰州永强房地产开发有限责任公司在进行用地规划设计时考虑相关建筑物的高度。依据中国人民解放军六八00二部队作出的该份函件中确定的1、2、3、4号点位的经纬度，经被告自己测量绘制出租赁土地影响军事安全的范围图，证明涉案租赁土地基本大部分都在四个点位以内，剩余部分已不可能实现被告建设标准化仓库及物流配套设施的合同目的。本院认为，原告（反诉被告）要求判令其与被告（反诉原告）于2014年6月19日签订的《场地租赁协议》自2019年7月19日解除，而被告则要求确认双方签订的《场地租赁协议》无效，该份《场地租赁协议》应该解除，还是应该确认无效。《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）、因不可抗力不能实现合同目的；（二）、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）、法律规定的其他情形。”原告（反诉被告）与被告（反诉原告）在签订的《场地租赁协议》第九条合同的变更和终止第二条约定：乙方有下列行为之一的，甲方有权单方终止合同，收回出租土地，土地上乙方所建的建筑物甲方将不再给以补偿，甲方有权自行处置。（4）、未按本合同规定支付租赁费累计超过30天的。在协议签订后，被告（反诉原告）最后于2017年11月2日向原告（反诉被告）缴纳了土地租赁费以后，至今再未向原告缴纳过租赁费。被告的行为构成协议约定的未按规定支付租赁费累计超过30天，原、被告约定的原告可以单方解除协议的条件成就。原告于2019年7月8日向被告发送了《关于立即支付土地租金暨解除场地租赁协议并返还租赁土地的告知函》，被告在庭审中也明确承认收到了该份告知函。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。被告收到原告向其发出的告知函以后，没有向人民法院或者仲裁机构提出确认解除合同效力的申请。故对原告主张要求确认原、被告于2014年6月19日签订的《场地租赁合同》自2019年7月19日解除的诉讼请求，本院予以支持。被告反诉以原告擅自改变受让土地用途改变土地用途规划进行出租的行为，违反了《中华人民共和国土地法》和《中华人民共和国城乡规划法》的效力性强制性规定，人民法院应当确认原、被告签订的《场地租赁协议无效》。首先，原告提供的《国有土地使用权证》中记载涉案土地的用途为综合，从2006年12月7日原告取得涉案土地的使用权截止目前，该涉案土地的用途仍然为综合，法律也未明确规定综合用途的土地不能用于出租。其次，被告称原告受让取得的涉案土地已被兰州市总体规划出台后确定为商业用途，与原、被告约定租赁土地的用途为建设经营标准化仓库及物流配套设施用途不符，违反了法律的强制性规定应当认定为无效。只有被告自己的陈述，被告没有提供证据证明涉案土地用途现已规划为商业用途，不能用于建设物流仓库及配套设施。再次，在被告使用涉案土地过程中，没有任何相关土地行政主管部门以被告租赁使用的土地违法为由，阻碍甚至收回涉案土地，使被告不能正常使用土地。综上，原告将其取得使用权的土地出租给被告没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定。故对被告反诉要求确认原、被告于2014年6月19日签订的《场地租赁协议》无效的反诉请求，本院不予支持。原告要求被告立即向原告腾交位于榆中县西侧50059.7平方米（约75.05亩）土地。原、被告签订的土地租赁协议因双方约定的原告单方解除合同的条件成就，原告已经单方行使合同解除权解除了该协议，原、被告之间的权利义务关系终止。被告应当将其依据土地租赁协议而占有使用的面积为50059.7平方米的土地返还给原告，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。原告主张要求被告支付拖欠的截止2019年7月19日的租金956903.50元；及2019年7月20日至实际腾交租赁场地的占有使用费（按合同约定的租金标准支付）。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。可见作为出租方的原告应当保证其租赁给被告的土地符合双方约定的租赁用途即由被告用于建设经营标准化仓库及物流配套设施。但原告将涉案土地交付给被告以后，被告在对涉案土地按照约定的合同用途进行建设时，遭到了与涉案土地相邻的中国人民解放军六八00二部队的阻拦，理由就是涉案土地在该部队设立的短波天线阵地电磁环境范围内，被告的建设行为影响了部队的军事安全和国家安全。再此期间被告也找到原告协商要求减免或减少土地租金，但未能达成一致协议。原告租赁给被告的涉案土地与中国人民解放军六八00二部队相邻，且部队修建在原、被告还没有签订《场地租赁协议》之前，该部队已经就其部队建立的短波电线阵地与周边土地相距的范围向榆中县和平镇政府下发了相关函件，明确了影响短波天线阵地军事安全的范围，而涉案土地大部分面积就在该范围内。且在事后部队向榆中县自然资源局作出的答复函件中也明确了涉案土地中影响短波天线阵地军事安全的坐标点位，依据部队给出的四个坐标点位可确定涉案土地基本全部在影响部队军事安全的范围之内。原告出租给被告的土地实际在租赁之前就存在客观上不能实现原、被告双方在协议中约定的土地用途的问题，也就是说原告出租给被告的土地存在瑕疵，导致被告的合同目的不能实现，原告具有过错应当承担相应的责任。故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。原告主张要求被告支付逾期付款违约金271180.56元，被告逾期不向原告支付土地租金原因是原告交付的土地存在重大瑕疵，被告不向原告支付土地租金是具有合法理由的，被告连租金都无需向原告支付，何需支付逾期付款违约金。故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。被告反诉要求原告返还其缴纳的租金2436290元，该部分租金是协议签订原告将土地交付被告占有使用后，被告实际截至2017年11月份向原告缴纳的土地租赁费。这期间由于涉案土地存在影响相邻中国人民解放军六八00二部队的军事安全问题，导致被告从接受涉案土地时起就没有能够按照协议约定的用途对土地进行建设使用。正是由于原告向被告出租的土地存在瑕疵原告没有提前向被告告知，原告没有尽到合同法规定的在合同租赁期间保持租赁物符合约定的用途的义务，对此原告负有过错应承担相应的向被告退还已收取租金的责任。在被告已知原告提供的涉案土地不能进行建设，不能实现合同目的情况下，被告没有积极采取解除合同等救济措施，而是继续向原告缴纳土地租赁费，对此被告也负有过错应承担相应的民事责任。从公平原则考虑，由原、被告各承担50%的责任，即原告将已收取的租金的一半退还给被告较为公平。原、被告签订的《场地租赁协议》，因客观原因不能就履行下去，原告收取的保证金就是为了保证合同能全部履行。合同不能继续履行对此原、被告均有过错，均应承担相应的民事责任，应由原告向被告退还保证金5万元为宜。被告反诉要求原告支付投入前期费用1609351.4元，但被告提供的证据不能证明其前期是否实际投入、投入的费用是多少。故对被告的该项反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第五十二条（五）项、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第（三）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百一十六条规定，判决如下：一、原告（反诉被告）兰州建投房地产开发有限公司与被告（反诉原告）兰州永强房地产开发有限责任公司于2014年6月19日签订的《场地租赁合同》，于2019年7月19日解除；二、被告（反诉原告）兰州永强房地产开发有限责任公司向原告（反诉被告）兰州建投房地产开发有限公司腾交位于榆中县西侧榆国用（2006）第××号《国有土地使用证》中记载的面积为50059.70平方米的土地；三、驳回原告（反诉被告）兰州建投房地产开发有限公司的其他诉讼请求；四、原告（反诉被告）兰州建投房地产开发有限公司返还被告（反诉原告）兰州永强房地产开发有限责任公司土地租赁费1218145元，保证金50000元，合计1268145元；以上二、四项于判决生效后二十日内履行完毕。五、驳回被告（反诉原告）兰州永强房地产开发有限责任公司的其他反诉请求。案件受理费15858元，由原告（反诉被告）兰州建投房地产开发有限公司负担7926元，由被告（反诉原告）兰州永强房地产开发有限责任公司负担7926元；反诉案件受理费19982元，由被告（反诉原告）兰州永强房地产开发有限责任公司负担9991元，由原告（反诉被告）兰州建投房地产开发有限公司负担9991元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  张成功人民陪审员  魏 莹人民陪审员  高 祥二〇二〇年六月十二日书 记 员  吴 晗