北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初1910号原告：北京泰益德置业集团有限公司，住所地北京市密云区西大桥路69号密云区投资促进局办公楼210室-56。法定代表人：王静，总经理。委托诉讼代理人：**博，男，1993年5月28日出生，北京泰益德置业集团有限公司职员，住北京市密云区。委托诉讼代理人：陈柏霖，男，1986年12月3日出生，北京泰益德置业集团有限公司职员，住北京市密云区。被告：北京中海恒安酒店物业管理有限公司，住所地北京市西城区广义街5号3-405。法定代表人：付恒，总经理。委托诉讼代理人：杨阳，男，1984年3月26日出生，北京中海恒安酒店物业管理有限公司职员，住北京市西城区。原告北京泰益德置业集团有限公司（以下简称泰益德公司）与被告北京中海恒安酒店物业管理有限公司（以下简称中海恒安公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案受理。依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告泰益德公司向本院提出诉讼请求：1、要求确认原、被告之间的租赁合同于2019年12月12日解除；2、要求被告支付2019年8月8日至2019年12月12日期间的租金及2019年12月13日至2020年1月6日期间的占有使用费共计169236元；3、要求被告支付违约金102201元。事实与理由：2016年9月7日，原、被告订立《北京市房屋租赁合同》，约定原告将位于北京市东城区广渠门内大街80号715号房屋（以下简称涉案房屋）出租给被告，租赁期限为2016年9月8日至2021年7月31日，租金标准为第一年至第二年为32445元/月，第三年至第四年为34067元/月，第五年为35770元/月，租金季付。合同订立后，原告如约交付房屋，被告将2019年8月7日之前的租金支付完毕，后未再支付租金。原告多次催要，被告均无力支付。2019年12月11日，原告向被告发函告知其因未能如约支付租金，原告行使合同解除权。但被告仍未支付租金。2020年1月6日，双方办理交接手续。原告于当日将涉案房屋交付产权人。原告认为，根据合同约定，被告拖欠租金超过7日已构成违约，给原告造成了损失，原告有权解除合同并要求被告支付拖欠的租金及违约金，现原告提起诉讼，诉如所请。被告中海恒安公司辩称：认可双方订立合同情况属实。被告承租涉案房屋后进行了转租，但2019年8月、9月期间，次承租人单方违约，人员撤离，但遗留办公物品在室内。被告于2019年8月8日之后未再交纳租金。2019年11月12日，被告因无力支付租金向原告发送了解除合同的通知函，但原告并未回复，直至2020年1月6日双方交接涉案房屋，被告将涉案房屋内办公物品（包括办公家具、书记、财务资料、公章及员工个人物品）腾退。被告认为，双方合同解除时间应为2019年11月12日，被告同意支付2019年8月8日至2019年11月12日期间的租金，但因为无支付能力不同意支付违约金，且认为违约金约定过高。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：位于北京市东城区广渠门内大街80号715号房屋系原告自案外人处承租的房屋，建筑面积161.62平方米。2016年9月7日，原、被告订立《北京市房屋租赁合同》，约定被告承租涉案房屋用于办公，租赁期限自2016年9月8日至2021年7月31日，原告应于2016年9月8日将涉案房屋交付被告。租金标准为第一年至第二年为32445元/月，第三年至第四年为34067元/月，第五年为35770元/月，租金季付。2019年8月8日、2019年11月8日被告分别应向原告支付当季租金。合同约定，如被告未按约定支付房租超过7个工作日，原告有权单方解除合同。被告应按月租金300%向原告支付违约金，退还原告剩余的租金。合同订立后，原告如约向被告交付房屋。被告已将2019年8月7日之前的租金支付完毕，后被告未再支付租金。2019年11月12日，被告向原告发送《通知函》，内容为“……我司租户在合同期内迟迟未支付房租，又未提出终止合同，现我司正在通过司法诉讼手段争取我司损失。现我司提出终止本合同的意愿，如我司租户在此期间能继续协商续租，我司会第一时间联系贵司协商本房相关事宜……”2019年12月11日，原告向被告发送《解除合同通知书》，内容为“……截止至2019年12月5提，贵公司已拖租金共计561900元。贵公司已构成严重违约，现告知本通知书送达贵公司之日起，双方签订的《租赁合同》予以解除……”次日，被告收到该通知书。2020年1月6日，原、被告交接涉案房屋，被告自涉案房屋处将办公用品搬离。当日，原告将涉案房屋交接给案外人。原告就其损失情况，提交其与案外人订立的《北京市房屋租赁合同》及《解约协议书》，称因被告提前退租，原告受到的损失包括直接损失以及可得利益损失，其中直接损失包括原告向案外人承担的违约责任（押金损失及2020年1月7日至2020年1月31日期间的租金损失）共计60816.45元及为解决该纠纷向中间人支付的费用20000元，可得利益损失指被告若正常履行合同，原告自2020年2月1日至2021年7月31日期间能获取的租金差价19085.05元。原告基于合同约定及原告所遭受的上述损失情况，主张被告支付违约金102201元。被告认可原告提交上述证据的真实性及原告遭受的直接损失情况，但认为原告主张可得利益损失不合理。本院认为：根据已查明情况，双方订立的《北京市房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应履行各自的义务。现原告已经将涉案房屋如约交付，被告应按照约定交纳租金，其逾期交纳的行为构成根本违约，故原告享有合同的单方解除权。被告于2019年12月12日收到原告关于解除合同的通知，原告要求确认双方之间的合同于该日解除，理由正当，本院予以支持。至于被告辩称其已经于2019年11月12日向原告表达解除合同的意思表示，因被告系合同的违约方，不享有单方解除权，因此被告认为应以该日作为合同解除日的抗辩意见不能成立。双方均认可被告已经将截至2019年8月7日之前的租金支付完毕，因此原告要求被告支付2019年8月8日至2019年12月12日期间的租金及12月13日至2020年1月6日期间的占有使用费，理由正当，本院予以支持。因被告根本违约造成双方合同解除，因此原告按照合同约定主张违约金，理由正当。至于违约金数额是否过高一节，根据原告提交的证据及双方当庭陈述情况，可以认定双方约定的违约金数额并未超过原告实际损失的30%，被告认为违约金过高的抗辩意见，缺乏依据，本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告北京泰益德置业集团有限公司与被告北京中海恒安酒店物业管理有限公司之间的《北京市房屋租赁合同》于2019年12月12日解除；二、被告北京中海恒安酒店物业管理有限公司于本判决生效后七日内向原告北京泰益德置业集团有限公司支付2019年8月8日至2019年12月12日期间的租金及2019年12月13日至2020年1月6日期间的占有使用费共计169236元；三、被告北京中海恒安酒店物业管理有限公司于本判决生效后七日内向原告北京泰益德置业集团有限公司支付违约金102201元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2660元，由被告北京中海恒安酒店物业管理有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  龙 琨二〇二〇年六月五日法官助理  高子惠书 记 员  康 婧