上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终6253号上诉人（原审被告）：闵勤良，男，1967年1月7日生，汉族，住上海市奉贤区。上诉人（原审被告）：陆新华，女，1969年1月6日生，汉族，住上海市奉贤区。两上诉人共同委托诉讼代理人：徐卫红，上海徐卫红律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱根钜，男，1952年10月2日生，汉族，住上海市虹口区。被上诉人（原审原告）：章沛，女，1954年12月12日生，汉族，住上海市虹口区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：王箫箫，上海劳达律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：王鑫，上海劳达律师事务所律师。上诉人闵勤良、陆新华因与被上诉人朱根钜、章沛农村房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2020）沪0120民初802号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人闵勤良、陆新华的上诉请求：撤销原审判决，改判驳回朱根钜、章沛一审诉讼请求。事实与理由:1.上海市奉贤区XX镇XX社区XX组XX号房屋(以下简称系争房屋)并非违章建筑，双方自愿达成《房屋转让协议》应属有效。2.即使系争合同无效，朱根钜、章沛实际占用房屋多年也应当支付使用费及返还系争房屋的残值。3.朱根钜、章沛对系争房屋的被拆除具有过错。被上诉人朱根钜、章沛辩称，不同意上诉人闵勤良、陆新华的上诉请求，要求维持原判。朱根钜、章沛向一审法院起诉请求：1、请求法院依法确认朱根钜、章沛与闵勤良、陆新华于2009年11月25日签订的《房屋转让协议》无效；2、请求法院判令闵勤良、陆新华返还购房款人民币126,000元；3、请求法院判令闵勤良、陆新华赔偿朱根钜、章沛因涉案房屋产权纠纷造成的损失共计132,501.1元(包括返还给案外人的购房款44,000元、赔偿案外人装饰装修损失10,000元、与案外人因此房屋纠纷产生的诉讼费3,900元、利息损失74,601.1元)。一审法院认定事实：2009年11月25日，朱根钜、章沛与闵勤良、陆新华签订《房屋转让协议》，闵勤良、陆新华以126,000元价格将系争房屋转让给朱根钜、章沛。协议签订后，双方按约履行了协议内容。2013年5月24日，朱根钜、章沛与案外人沈某签订《房地产居间合同》，约定：朱根钜、章沛将上述房屋出卖给沈某，转让款为185,000元，双方按约履行了协议。沈某使用后对房屋进行了装修。2018年8月11日，上述房屋被相关部门被认定为违法建筑，并予以拆除。为此，案外人沈某于2018年10月诉讼至上海市奉贤区人民法院，要求判令其与朱根钜、章沛签订的合同无效，并要求朱根钜、章沛赔偿损失。该案经奉贤区人民法院审理认为，朱根钜、章沛与沈某签订的《房地产居间合同》，因为买卖标的物系无合法审批手续、无房产证的房屋，违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效合同。双方对合同无效均有过错，应承担相应的法律责任，出卖人承担主要责任。根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉案合同被认定无效，朱根钜、章沛应返还购房款。沈某主张支付购房款185,000元，因其举证证明支付购房款为180,000元，另5,000元没有证据证明，故奉贤区人民法院认定沈某实际支付购房款为180,000元，该购房款应当由朱根钜、章沛返还沈某。但因在沈某使用期间，涉案买卖房屋因被认定为违法建筑被依法拆除，沈某已经无法返还，沈某应当补偿朱根钜、章沛，奉贤区人民法院根据双方过错情况和对房屋的使用情况等因素，酌定补偿10,000元，该补偿款在朱根钜、章沛应当返还的购房款中直接扣减，故朱根钜、章沛实际应当返还购房款170,000元。关于沈某主张的装修款赔偿，因沈某也有过错，故奉贤区人民法院酌定朱根钜、章沛赔偿沈某装修损失10,000元。据此判决：1、确认朱根钜、章沛与沈某于2013年5月24日签订的《房地产居间合同》无效；2、朱根钜、章沛于判决生效之日起十日内返还沈某购房款170,000元；3、朱根钜、章沛于判决生效之日起十日内赔偿沈某装修损失10,000元。上述判决现已生效。一审法院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案朱根钜、章沛与闵勤良、陆新华签订的《房屋转让协议》，买卖标的物系无合法审批手续、无房产证的房屋，违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效合同。根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案闵勤良、陆新华未办理相关合法手续的房屋出售给朱根钜、章沛存在过错，但朱根钜、章沛未做到审慎审查，亦有一定过错。现鉴于房屋已经被拆除无法返还，考虑到双方过错情况和对房屋的使用情况等因素，酌定由闵勤良、陆新华返还购房款110,000元。关于朱根钜、章沛主张的其余赔偿，其中返还给案外人的购房款44,000元、赔偿案外人装饰装修损失10,000元及与案外人因此房屋纠纷产生的诉讼费3,900元，是其与案外人合同纠纷产生的费用，与本案无关联性；其主张的利息损失，无法律依据，故法院均不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条规定，判决如下：一、确认朱根钜、章沛与闵勤良、陆新华于2009年11月25日签订的《房屋转让协议》无效；二、闵勤良、陆新华于判决生效之日起十日内返还朱根钜、章沛购房款人民币110,000元；三、驳回朱根钜、章沛的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币5,178元，减半收取计2,589元，由朱根钜、章沛负担1,300元，由闵勤良、陆新华共同负担1,289元。二审审理过程中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，根据双方当事人的诉辩称，本案的争议焦点为：系争合同是否有效。若本案系争合同无效，一审法院对于合同无效的后果处理是否恰当。本院认为，朱根钜、章沛与闵勤良、陆新华买卖的系争房屋系无合法审批手续的房屋，违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效合同。至于闵勤良、陆新华主张系争房屋为合法建筑，本院认为已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明。本院注意到上海市奉贤区人民法院作出的（2018）沪0120民初21056号生效判决已认定系争房屋无合法审批手续且被有关部门认定为违章建筑并已被拆除，同时闵勤良、陆新华在本案中也未提供系争房屋的合法建造手续，故本院对于闵勤良、陆新华的上述主张，难以采信。闵勤良、陆新华上诉还主张即使系争合同无效，朱根钜、章沛实际占用房屋多年也应当支付使用费及返还系争房屋的残值。对此，关于房屋的使用费，本院认为，标的物的使用费一般可与占有房价款的占用费用相互抵消，现一审法院并未支持朱根钜、章沛主张的购房款利息损失，且一审法院考虑到本案中朱根钜、章沛购对房屋使用的实际情况，已在确定返还购房款数额时考虑了该因素，故一审法院已经充分保护了闵勤良、陆新华的该利益。关于房屋残值，在闵勤良、陆新华于本案中并未提供残值相应证据，难以确定残值数额的情况下，一审法院在确定返还购房款数额时仍考虑了该房屋已经被拆除无法返还的因素，故一审法院也已经充分保护了闵勤良、陆新华的该利益。至于上诉人主张，朱根钜、章沛对系争房屋的被拆除具有过错，本院认为，系争房屋由闵勤良、陆新华建造，其未办系争房屋的合法审批手续，被拆除的过错显然在于闵勤良、陆新华。当然朱根钜、章沛签订合同时未做到审慎审查，对合同的无效其亦有一定过错，对此一审法院也已予以认定。综上所述，上诉人闵勤良、陆新华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币5,178元，由上诉人闵勤良、陆新华负担。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 翟从海审判员 蒋辉霞二〇二〇年六月二十八日书记员 薛叶青附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……