四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终6065号 上诉人（原审原告）：吴林，男，1986年2月28日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：罗东，北京德恒（成都）律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：杨昕，女，1989年7月20日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：罗东，北京德恒（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都上层名人投资有限公司，住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都市高新区天府大道北段20号1幢6楼。 法定代表人：**群，公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘宇，四川法典律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都上层名人酒店管理有限公司，住所地：成都市金牛区星辉中路24号1栋1层。 法定代表人：唐传碧，系公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘宇，四川法典律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都市鑫然凯尚装饰装修工程有限公司，住所地：成都市成华区天祥街59号。 法定代表人：唐传碧，系公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘宇，四川法典律师事务所律师。 上诉人吴林、杨昕因与被上诉人成都上层名人投资有限公司（以下简称名人投资公司）、成都上层名人酒店管理有限公司（以下简称名人酒店公司）、成都市鑫然凯尚装饰装修工程有限公司（以下简称凯尚装饰公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2018）川0191民初933号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 吴林、杨昕上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.判决名人投资公司、名人酒店公司、凯尚装饰公司返还吴林、杨昕购房款362440元；3.责令名人投资公司、名人酒店公司、凯尚装饰公司赔偿吴林、杨昕违约金3624.4元；4.解除与名人投资公司、名人酒店公司、凯尚装饰公司签订的相关合同；5.诉讼费由名人投资公司、名人酒店公司、凯尚装饰公司承担。事实及理由：一、一审判决认定事实错误。1.一审判决认定吴林、杨昕与凯尚装饰公司缺乏装饰装修真实意思表示不正确。首先双方约定的价格是包干价176800元，按酒店装修标准，这个表述很明确，即按酒店风格装修价格包干，不超过176800元的总价，具体每个点、每个部位怎么个装饰法，权限不限；其次把装修款定性为总房款一部分没有异议，应该理解为案涉商铺是带装修的商铺，即为精装房才准确。2.一审判决书认定无明确四至错误。吴林、杨昕所购房屋有明确的物理四至，根据主合同的附图标注四至完全能分清楚，事实上相邻的房屋都办了房产证，名人酒店公司完全没有统一打造，是酒店各自装修的；名人投资公司与吴林、杨昕签订买房和装修合同时并没告诉案涉房屋与其他物业混同无法区分，更没有合同明确约定无法行使实际占有、使用的权利，一审判决认定名人酒店公司统一打造经营，将案涉房屋己租赁出去了，吴林、杨昕的法律地位就是投资者身份，吴林、杨昕退出，对方重新引入新的投资者并不必然影响其他物业经营。根据合同法和物权法买卖不影响租赁的规定，买卖不影响对方统一经营。一审判决认定案涉房屋是按份共有违背客观事实，吴林、杨昕买房并没有与邻房客户按份合伙买房，不存在共同共有，已办证说明当事人不适用约定解除合同条款。而案涉房屋已违反《房屋买卖合同》第十四条解除合同的约定，一审判决却忽视该重要事实不认定而认定按份共有。名人投资公司至今未办房产证，不能保障吴林、杨昕的产权属于根本违约，收益款至今也欠达数万元，合同目的根本无法实现。二、一审判决适用法律错误。1.一审判决适用物权法第七条和第九十七条不准吴林、杨昕解除合同适用法律错误，合同法是上位法，物权法是下位法，具备合同法规定解除合同的约定条件就应解除，物权法不能对抗。2.物权法第七条在本案不适用，因吴林、杨昕根据合同法违约条件主张自己的诉权，有法可依。3.《物权法》第九十七条关于共有物的行使处分的规定不适用本案。本案吴林、杨昕所购的房屋是独立、独资购买的房屋，不存在合伙按份共有购房的73号房屋。 名人投资公司、名人酒店公司、凯尚装饰公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。1.双方在2013年4月29日签订房屋买卖合同，同时吴林、杨昕与凯尚装饰公司签订委托装修协议以及补充协议，以上3份协议均是同一天签订，在装修协议中并未约定准确的装修标准，而是根据名人酒店公司认可的装修标准，吴林、杨昕购买的案涉商铺只有几平米，这几平米的装修标准是要与其他在该同一平面内的共同购买者一并实现的，所以并不像吴林、杨昕所称的要做到精装修标准，不能认定为吴林、杨昕所称的精装房，实际上吴林、杨昕缴纳的装修款项仅能认定为购房款的一部分。2.吴林、杨昕认为购买的房屋有明确的物理四至显然与事实不符，当时购买房屋时出示的位置示意图确实有显示所购商铺的位置及四至，但实际上该位置是一个大开间，吴林、杨昕购买的建筑面积大概是4.42平米，除去整个房屋的公摊无法用墙体进行区分，只有该区域内的共同业主共同行使权力利才能达到使用目的。3.案涉铺面根据名人酒店公司的委托已经出租给其他人，所以吴林、杨昕在一审和本次上诉中要求收回或解除租赁合同显然会影响大多数业主的合法权利，同时并无返还的可能，加之吴林、杨昕主张的案涉建筑面积仅有4.42平米，如单独收回并不能实现自己的价值，同样是损害自己的利益及其他相邻业主的权益。故吴林、杨昕要求解除合同没有事实及法律依据。4.关于法律适用问题，一审适用《物权法》第九十七条属适用法律正确，行使权利时不应损害其他人的合法权益。 吴林、杨昕一审起诉请求：1．解除吴林、杨昕与名人投资公司2013年4月29日签订的《房屋买卖合同》；解除吴林、杨昕与名人酒店公司2013年4月29日签订的《委托经营管理合同》；解除吴林、杨昕与凯尚装饰公司2013年4月29日签订的《委托装修协议》；解除吴林、杨昕与凯尚装饰公司2013年4月29日签订的《补充协议》；2．判令名人投资公司与凯尚装饰公司向吴林、杨昕返还购房总款362440元并支付违约金3624.4元；3．判令名人酒店公司向吴林、杨昕支付从2016年8月起至2019年11月18日止欠付的委托经营管理费58731元。 一审法院认定事实：一、2013年4月29日，吴林、杨昕作为买受人与作为出卖人的名人投资公司签订了《房屋买卖合同》，约定吴林、杨昕购买名人投资公司订制的由中航瑞赛公司开发的诉争房屋，用途为商业。《房屋买卖合同》与本案有关的主要约定：1．诉争房屋装修水平是清水，总价款为154700元；2．诉争房屋的交付时间为2014年7月31日前；3．如因名人投资公司的责任，吴林、杨昕未能在2016年8月1日前取得房屋所有权证书的，吴林、杨昕有权退房，并由名人投资公司向吴林、杨昕承担购房总款（含装修装饰款）1%的违约金，双方终止合同。 二、2013年4月29日，吴林、杨昕作为甲方、凯尚装饰公司作为乙方，双方签订了《委托装修协议》作为《委托经营管理合同》的附件二，其中与本案有关主要约定：1．吴林、杨昕系诉争房屋的买受人，凯尚装饰公司应吴林、杨昕委托对诉争房屋进行装修；2．凯尚装饰公司按照吴林、杨昕认可的成都零壹名人酒店管理有限公司（以下简称：零壹酒店）提供的酒店装修标准进行装修；3．装修工程的包干费为176800元，其中包含装饰装修、家具家电等一切费用，该费用不因工程量的增加或减少而发生变动；4．《委托装修协议》为不可撤销委托。 同日，吴林、杨昕、零壹酒店和凯尚装饰公司三方还签订了《补充协议》，其中与本案有关的主要约定：1．吴林、杨昕自愿向凯尚装饰公司支付30940元作为酒店房屋个性化装饰及配套费用，该费用不因相关工程量的增加或减少而发生变动；2．以上款项暂由零壹酒店代收，并根据装修工程进度向凯尚装饰公司支付。零壹酒店收到上述款项后，在委托经营管理期内不得再向吴林、杨昕以任何名义收取其他装饰配套费用；3．本协议作为《委托经营管理合同》不可分割的一部分。 同日，凯尚装饰公司还向吴林、杨昕出具《承诺函》，载明如下：“我司承诺从2013年5月1日至2014年7月31日止赠送您装修费合计19500元。”吴林、杨昕认可实际收到凯尚装饰公司退还的装修费19500元。 三、2013年4月29日，吴林、杨昕作为委托方（甲方）、零壹酒店作为受托方（乙方），双方签订了《委托经营管理合同》，与本案有关的主要约定：1．吴林、杨昕同意将诉争房屋（精装修）委托给零壹酒店进行经营管理，零壹酒店经营管理期间无论盈亏均与吴林、杨昕无关；2．吴林、杨昕委托给零壹酒店的房屋为精装房，（房屋装修装饰标准及《委托装修协议》见附件一、附件二）；3．诉争房屋的委托经营管理期限为15年，从2014年8月1日至2029年7月31日止；4．无论诉争房屋为空置或经营使用，零壹酒店均应按本条款约定费用向吴林、杨昕支付经营管理费；5．吴林、杨昕从2014年8月1日起开始收取经营管理费。吴林、杨昕不管零壹酒店实际出租或使用房屋的时间提前或延后，吴林、杨昕均从该日开始按月收取经营管理费；6．根据酒店统一装修要求，吴林、杨昕已与凯尚装饰公司签订了《委托装修协议》并指定零壹酒店为《委托装修协议》执行的全权代理人，上述《委托装修协议》为本合同必须履行的条件之一，不可撤销；7．在委托经营管理期届满5年、10年两个阶段届满前的90个工作日内，吴林、杨昕有权向零壹酒店提出一次要约，要求零壹酒店对诉争房屋进行购买，零壹酒店应无条件在吴林、杨昕完成相关手续的办理后次月将房屋总款项支付给吴林、杨昕，双方同意购买该房屋总款（包含装修、家具、家电、装饰品）为362440元，另加已发生委托期内每年总房款1%的补偿。 《委托经营管理合同》附件一：商业部分房屋装修装饰配置标准载明如下：根据酒店总体装修要求及实际需要统一装修。 吴林、杨昕同时又出具《授权委托书》载明如下：“业主吴林、杨昕，身份证号……授权委托成都零壹名人酒店管理有限公司行使业主权利（包含但不限于收房、物管、招商、出租、办理相关营业手续、装修装饰工程的管理等业主权利）。本授权委托书有效期从授权人签字之日起至委托经营管理期满止。” 四、1．吴林、杨昕至今尚未取得诉争房屋的不动产权利证书，但并无证据显示系因诉争房屋被查封的原因导致。2．诉争房屋及相邻商铺目前被酒店用于酒店大堂的经营使用。3．诉争房屋的购房总款为362440元（即由《房屋买卖合同》约定的购房款154700元、《委托装修协议》约定的装修款176800元、《补充协议》约定的个性化装饰及配套费用30940元共同构成）。4．截至2019年11月18日，名人酒店公司尚欠吴林、杨昕委托经营管理费58731元。5．零壹酒店于2014年2月14日经工商登记更名为“成都上层名人酒店管理有限公司”。 一审法院认为，吴林、杨昕与名人投资公司签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。吴林、杨昕与凯尚装饰公司签订的《委托装修协议》，吴林、杨昕与凯尚装饰公司、名人酒店公司签订的《补充协议》虽分别约定了装修款和个性化装饰及配套费用的总额，但缺乏明确具体的装修装饰标准以及关于金额如何构成的约定，且相关协议明确注明：“商业部分房屋的装修根据酒店的总体装修和实际经营需要统一装修。”故应认定吴林、杨昕和凯尚装饰公司之间缺乏装饰装修的真实意思表示，凯尚装饰公司以“装修款和个性化装饰及配套费用”名义收取的款项实质是部分购房款。 凯尚装饰公司与吴林、杨昕签订《委托装修协议》《补充协议》并收取部分购房款的行为与名人投资公司向吴林、杨昕销售诉争房屋并签订《房屋买卖合同》收取部分购房款的行为共同构成了一个完整的房屋买卖合同行为，且其对名人投资公司以拆分房款的形式销售诉争房屋知晓并实际参与，应认定名人投资公司、凯尚装饰公司系房屋买卖合同关系的共同相对人，应共同享有、承担房屋买卖合同项下权利、义务。 吴林、杨昕与名人酒店公司签订的《委托经营管理合同》虽名为委托经营管理，实为房屋租赁，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。 吴林、杨昕与名人投资公司、凯尚装饰公司签订了《房屋买卖合同》（含《委托装修协议》《补充协议》），与名人酒店公司签订《委托经营管理合同》，虽然上述合同相对方不同、单一的合同法律关系性质及内容亦有所不同，但无论从合同签订的形式、合同约定的内容、实际履行条件及方式来看，各合同之间实际上是互为履行条件、合同目的互为关联，权利义务具有不可分割性。即案涉交易过程中形成的买卖、装修、委托经营管理系根据销售、打造、返租从而在每一个环节获取利润的目的，各合同之间具有紧密联系性而不可分割。从合同订立来看，就诉争房屋同时签订买卖、装修、委托经营管理合同，各方均明确知晓吴林、杨昕要购买诉争房屋就必须接受交由凯尚装饰公司按照酒店方需要进行统一装修，名人酒店公司统一经营并支付固定收益的条件。上述相关合同系因交易而相互绑定、紧密联系，通过合同关系联立而实现投资收益、获得对价的合同目的，该意思表示系联立合同各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规有关效力性的禁止性规定，应属合法有效。因各合同间的权利义务具有不可分割性，合同的履行和解除应当予以整体评价。 本案系联立合同法律关系。故，在吴林、杨昕最初主张本案系商品房预售合同法律关系并主张单独解除《房屋买卖合同》并返还部分购房款的和赔偿损失情况下，一审法院依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定依法对其进行释明，并告知其应纳入合同纠纷中一并进行审理，吴林、杨昕认可一审法院释明的法律关系并据此变更诉请。 一审法院同时认为，首先，诉争房屋与其他相邻的同类商业物业无明确四至，且经名人酒店公司打造后已与其他业主所持物业相互混同，无法区分，因此无论吴林、杨昕是否取得诉争房屋的不动产权属，其和相邻小业主无法独立行使对物权的实际占有，使用的权利，也不能独立对房屋装修进行拆分并独立地使用房屋用于经营活动，合同解除后存在多个物业无法区分、即便区分也无法单独分割腾退的情况，必然会影响其他业主对商铺的占有、经营。在此情况下，诉争房屋的腾退存在客观障碍。其次，由于诉争房屋根据吴林、杨昕与名人投资公司、名人酒店公司、凯尚装饰公司订立的合同，由名人酒店公司与其他物业一并整体打造、统一经营管理，故该物业无独立物理四至的特点以及整个商业体属于联合打造、统一经营的模式，决定了该类型物业不能等同于独立物业，因此吴林、杨昕的权利行使应当受到相应的限制。依据《中华人民共和国物权法》第七条、第九十七条之规定，吴林、杨昕与其他业主应当一并表达整体意志，在无相关证据证明吴林、杨昕解除合同的意志与大部分业主意见一致的情况下，一审法院对吴林、杨昕要求解除其于2013年4月29日与名人投资公司签订的《房屋买卖合同》、与名人酒店公司签订的《委托经营管理合同》、与名人酒店公司和凯尚装饰公司签订的《补充协议》、与凯尚装饰公司签订的《委托装修协议》以及要求名人投资公司、凯尚装饰公司返还购房总款及承担相应违约金的诉讼请求不予支持。 关于吴林、杨昕要求名人酒店公司向其支付2016年8月起至2019年11月18日止所欠付的委托经营管理费58731元的诉请，因名人酒店公司对欠付金额无异议，一审法院予以确认。案涉系列合同系联立合同的认定并未突破合同相对性、超越各合同相对方在签订的合同中约定的权利义务，各合同的相对方仍应按照各合同的约定履行己方义务。故在名人酒店公司未按照《委托经营管理合同》的约定按期、足额支付委托经营管理费的情况下，一审法院对吴林、杨昕关于要求名人酒店公司支付2016年8月起至2019年11月18日止所欠付的委托经营管理费58731元的诉请予以支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第七条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、名人酒店公司于判决生效之日起10日内向吴林、杨昕支付委托经营管理费58731元；二、驳回吴林、杨昕的其他诉讼请求。案件受理费9379元，由吴林、杨昕负担4690元，名人酒店公司负担4689元。 二审中，各方当事人未提交新证据。本院二审查明事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。 二审中，名人酒店公司陈述争议73号商铺是用于酒店大厅，吴林认可73号商铺在酒店大厅的吧台位置。 本院认为，根据各方的诉辩意见，本案二审争议焦点为：案涉《房屋买卖合同》《委托装修协议》《补充协议》《委托经营管理合同》是否应予解除。 本院认为，本案诉争物业虽然进行了不动产产权登记，取得了法律意义上的物权，但该案涉物业与其他相邻的同类商业物业无明确物理四至，且经名人酒店公司打造后已与其他业主所持物业相互混同作为整体使用，在功能上无法彻底区分，因此，导致吴林、杨昕和相邻小业主无法独立行使对所购商业物权的实际占有、使用的权利，也不能独立对房屋进行装修并独立使用房屋用于经营活动，在此情况下，如果案涉合同进行解除则既不能对物业执行单独分割腾退，也必然影响其他业主对商铺的占有、经营，因此，案涉物业的腾退存在客观障碍。 其次，由于案涉物业根据吴林、杨昕与名人投资公司、名人酒店公司、凯尚装饰公司订立的合同，由名人酒店公司与其他物业一并整体打造、统一经营管理，故该物业无独立物理四至的特点以及整个商业体联合打造统一经营的模式，决定了该类型物业不能等同于独立物业，因此吴林、杨昕的权利行使应当受到相应的限制。在此情况下，一审法院根据《物权法》第七条、第九十七条的规定，认定吴林、杨昕与其他业主应当一并表达整体意志，在无相关证据证明吴林、杨昕的解除合同与大部分业主的意见一致的情况下，一审法院对吴林、杨昕要求解除案涉《房屋买卖合同》《委托装修协议》《补充协议》《委托经营管理合同》以及要求名人投资公司、凯尚装饰公司返还购房总款及承担相应违约金的诉讼请求不予支持并无不当。 综上，吴林、杨昕的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，处理正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6791元，由吴林、杨昕承担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 俊 审 判 员  冯 璐 审 判 员  白福群 二〇二〇年六月十五日 法官助理  刘 杨 书 记 员  杨珍梅