甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2018）甘0102民初9872号原告：邵振锋，男，1963年8月23日出生，汉族，中国农业银行庆阳分行退休职工，住甘肃省宁县。被告：梁红建，男，1976年1月30日出生，汉族，无固定职业，住河北省邯郸市大名县。委托诉讼代理人：庆赫，甘肃途胜律师事务所律师。原告邵振锋与被告梁红建房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月23日立案后，依法公开开庭进行了审理。原告邵振锋及被告梁红建的委托诉讼代理人庆赫均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邵振锋向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告半年房租费及所欠暖气费、水电物业费32000元整；2、判令被告租用原告房屋期间对诸多设施的严重破坏进行全面维修、按原状返还房屋并承担维修完成前对原告造成的实际经济损失；3、判令被告承担全部诉讼费用，包括原告多次赴兰州催要房租及诉讼的相关费用。事实与理由：2018年4月29日，原告与甘肃陇东酒家餐饮有限公司大堂经理大军（电话136××××8079）通电话并发了短信，说房租到期，请他将2018年5月1日至10月30日的房租打入一直转房租用的原告银行卡里，张军承诺与公司会计肖宁联系尽快打过来。2018年5月7日，原告再次电话催促张军支付当期的房租，张军说其已离开陇东酒家，让原告与梁总直接联系。原告随后拨通了梁红建的电话，说明了催要房租的事宜，梁红建表示尽快安排转款。后原告多次电话催梁红建支付房租，梁红建又委托其合伙人张贵宝与原告联系，但梁红建和张贵宝经常不接或拖延应付。直到八月中下旬，原告给梁红建打通电话，梁红建说其没有与原告签合同，让原告向签订合同的相对方主张房租。2018年9月4日，原告去陇东酒家找梁红建、张贵宝解决问题，张贵宝也让原告向签订合同的相对方索要房租。第二天原告到案涉房屋门口发现贴着欠电费的停电通知单，叫门亦无人应答。原告便向梁红建及张贵宝打电话、发短信索要自己的房门钥匙，但始终无应答。原告向一楼住户询问后得知两周前房屋内居住的酒店服务员已转移。随后原告向物业公司、供热站等调查发现，被告不但拖欠房租费、还拖欠取暖费、水电费、物业费。原告担心被告将自己的房屋转让他人，遂向广武门派出所报了案。经派出所警官反复给陇东明珠酒店王总做工作后，其才交出了钥匙。后三方共同查看了原告的房屋，房屋内的重要设施遭到了毁灭性的破坏，门窗、地板、洗菜池、墙面等损坏惨重，已无法住人再使用。由于该酒店多次更换名称及法人（汇宾酒楼、陇东酒家、陇东明珠），加之原告距兰州太远，主要通过电话协商确定租房事宜，没有更新续签合同，但租房的责任义务和基本规范是一脉相承的，应执行玛雅房屋的正式合同。张军作为公司相关负责人一直与原告合作顺利，已四年多按半年24000元支付房租，且房租一直通过公司账户和会计肖宁办理（有对账单为证），具备了合同的要义。被告以其未与原告签订房屋租赁合同为由，拒不履行支付房租、水电暖费用的义务纯属自欺欺人。为此，原告诉至本院，望判如所请。被告梁红建辩称，首先梁红建并非是本案的适格被告。被告未与原告就案涉房屋的租赁建立任何形式的合同关系，被告也从未享受过案涉房屋出租期间所带来的任何收益，故对原告主张的租金不负有任何清偿义务。根据原告在诉状中的陈述，其就案涉房屋的出租事宜从未与任何民事主体订立过任何书面的租赁合同。原告以梁红建作为本案被告起诉显然与事实不符。事实真相是:位于秦安路的“陇东酒家”酒店原由甘肃陇东酒家餐饮有限公司(以下简称：陇东酒家公司)经营，该公司系案外人张军和李菊红出资成立。被告与案外人吴文君于2015年8月18日通过股权转让成为了陇东酒家公司的股东，并继续以陇东酒家公司作为平台继续接手经营“陇东酒家”酒店。而原股东张军则成为了“陇东酒家”酒店的大堂经理，原股东李菊红则自2010年起就以个体工商户名义经营位于同一幢楼的另一家餐饮“秦安路汇宾酒楼”。后由于被告及案外人吴文君经营不善，在以陇东酒家公司的平台经营“陇东酒家”酒店后仅仅7个月，即将“陇东酒家”的经营权整体转让给了案外人程军花，程军花接手后当即于2016年3月22日办理了个体工商户营业执照，字号为“城关区秦安路陇东酒家”，并以该个体工商户名义继续经营原“陇东酒家”酒店，被告与吴文君自此彻底退出了“陇东酒家”酒店的一切对内管理和对外经营活动，也完成了将原“陇东酒家”酒店的一切人、财、物、债权债务和经营管理权的移交，原“陇东酒家”酒店自此也即由程军花一直经营。而之后是否再转让或更名，被告的确不得而知。被告与吴文君担任股东的陇东酒家公司直至2018年9月3日依法核准注销，也再未从事任何经营活动。而案涉房屋并非是“陇东酒家”酒店的经营用房也不是“陇东酒家”酒店的员工宿舍，而是陇东酒家公司原股东李菊红经营的“城关区秦安路汇宾酒楼”员工宿舍。在被告以陇东酒家公司的股东和法定代表人身份经营“陇东酒家”酒店期间（2015年8月18日至2016年3月22日），无论被告还是陇东酒家公司均未与原告就案涉房屋达成过口头或书面的租赁合同，更没有以支付房租的形式与被告就案涉房屋建立过事实上的租赁关系。原告向法庭提交的交易明细即可充分证明其在2015年10月20日和2016年5月6日收到的两笔房租均是“城关区秦安路汇宾酒楼”支付而非被告。原告主张的案涉房屋欠租期间是2018年5月1日至10月30日期间，并认可之前的房租已经完全清结。而2018年被告及案外人吴文君早已退出了“陇东酒家”酒店的经营，即便案涉房屋由“陇东酒家”酒店使用，原告也应当向当时的“陇东酒家”酒店实际经营者程军花主张租金。况且现有证据足以证明案涉房屋系由另一民事主体李菊红经营的“城关区秦安路汇宾酒楼”使用，原告由于身处异地加之未订立任何书面合同，故而错误地混淆了债务承担主体。原告在诉状中认为“陇东酒家”酒店、“汇宾酒楼”、“陇东明珠”等均是同一家酒店多次更名，这是完全与客观事实不符的，原告直至起诉为止也没有能够准确界定案涉房屋的真正承租人，故而才错列梁红建为本案被告。因此，其要求被告为他人承担房屋租金并赔偿所谓损失的诉讼请求被告不能认同。其次，原告诉状中的陈述自相矛盾，且根据其向法庭提交的相关证据，完全不能证实其与被告就案涉房屋建立并履行了租赁法律关系，也不能证明被告对其主张的债权负有偿还义务。作为发起诉讼的原告在无法提供与被告之间就案涉房屋存在书面租赁合同的情况下，至少应当提供相应的证据证明被告曾经与其建立或履行过事实上的租赁合同关系，包括承租人身份、租金、租赁期限等证据，并形成完整的证据链条，从而方能证实口头合同的相对性以及其主张的租金债权的合法性。否则，原告应当依法承担举证不能的不利后果。根据原告在诉状中的陈述，其主张债权的对象分别有大军(张军)、梁红建、张贵宝，其之前收取的租金的支付方是肖宁，而其认定的与之建立租赁关系的承租人却是被告。但是原告提交的收款交易明细无论从转款户名还是收款期间均不能证实被告就是案涉房屋的承租人，更谈不上形成完整的证据链。因此原、被告未以口头或书面形式就案涉房屋的租赁事宜建立过任何合同关系，也未以支付房租或委托他人支付等方式认可过与原告之间存在事实上的房屋租赁关系，原告起诉被告无事实及法律依据，被告不是适格当事人。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证，对当事人有异议的证据，本院结合证据的真实性、合法性、关联性进行了综合评议及认证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：“陇东酒家”酒店原由案外人张军、李菊红于2014年5月27日投资设立的陇东酒家公司经营，被告梁红建与案外人吴文君于2015年8月18日通过接受张军、李菊红的股权转让成为了陇东酒家公司的股东并继续以该公司作为平台经营“陇东酒家”酒店，梁红建为该公司法定代表人。2016年3月22日，案外人程军花从梁红建、吴文君处接手经营“陇东酒家”酒店并登记注册了字号为“城关区秦安路陇东酒家”的个体工商户。2018年9月3日，梁红建、吴文君作为股东的陇东酒家公司被依法核准注销。2010年8月4日，李菊红还登记注册了字号为“城关区秦安路汇宾酒楼”的个体工商户。位于兰州市城关区的房屋系原告从案外人王立成处购得。自2011年起，原告即将该房屋对外出租，但因原告不在兰州生活，除第一年外，原告均未与承租人签订过书面的租赁合同。2014年7月起，案涉房屋由“陇东酒家”酒店的服务员作为宿舍居住使用，房屋租赁事宜由原告与陇东酒家公司原股东张军接洽。原告于2014年7月3日收到房屋租金21600元，2014年12月22日、2015年10月20日、2016年5月6日、2016年11月28日和2017年5月8日分别收到租金24000元，2017年12月7日收到租金10000元、2017年12月11日收到租金14000元。其中2015年10月20日和2016年5月6日的租金由城关区秦安路汇宾酒楼支付；2016年11月28日、2017年5月8日、2017年12月7日及2017年12月11日的租金均由肖宁支付。2018年5月以后，原告一直未收到案涉房屋租金，遂通过短信与张军联系催要租金。张军于2018年5月7日短信告知原告其已经离开酒店，现在由梁红建负责。原告遂多次向梁红建索要租金，梁红建未予支付。2018年9月，原告发现案涉房屋门上张贴由欠费停电通知书，并得知房屋内居住的人均已搬离，遂通过派出所在陇东酒家取回了房屋钥匙。原告查验房屋及相关费用后发现，房屋内设施、设备损坏严重，已无法正常使用，而使用人亦拖欠了房屋电费、采暖费等费用。原告认为案涉房屋系梁红建经营的“陇东酒家”作为员工宿舍使用，梁红建应当支付相应的租金，故诉至本院。在本案审理过程中，原告还向电力、供热单位垫付了案涉房屋拖欠的电费、采暖费。本院认为，合同关系是在特定人之间发生的法律关系，因此只有合同关系当事人之间才能相互提出请求，一方当事人不能依据合同向合同之外的主体提出请求或提出诉讼，即合同具有相对性，只对缔约当事人具有法律约束力，对合同关系以外的第三人不产生法律约束力。而租赁合同的当事人的认定，则需要依据形成租赁合意、签订租赁合同、实际履行租赁合同义务的主体综合予以确定。本案中，根据原告提交的银行交易明细可知，2014年原告便开始收取案涉房屋租金，2015年10月20日和2016年5月6日向原告转账支付租金的对方户名均为“城关区秦安路汇宾酒楼”，2017年向原告转账支付租金的对方户名均为“肖宁”。陇东酒家公司、城关区秦安路陇东酒家、城关区秦安路汇宾酒楼是不同的民事主体，而被告梁红建仅是陇东酒家公司的原法定代表人，原告提供的证据无法证明其与被告梁红建之间就案涉房屋的租赁事宜签订过书面房屋租赁合同或通过口头形式达成了租赁合意、亦不能证明梁红建实际履行过租赁合同之义务，建立了事实上的房屋租赁关系。综上，原告提供的证据不足以证明原、被告双方存在房屋租赁合同关系，其要求被告支付租金等费用并赔偿房屋内损失缺乏合同依据及法律依据，本院对此不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：驳回原告邵振锋的诉讼请求。案件受理费减半收取300元，由原告邵振锋承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 员  祝 静二〇二〇年六月八日法官助理  王 英书 记 员  张燕冰