河南省郑州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）豫01民申586号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：郑州泽龙置业有限公司，住所地：河南省郑州高新技术产业开发区科学大道89号升龙又一城2号院A座25楼329号。法定代表人：林挺，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡威，男，汉族，1979年8月2日出生，住河南省原阳县。系该公司员工。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：杜申堂，女，汉族，1981年10月9日出生，住河南省郑州市高新技术开发区。委托诉讼代理人：岳世斌，河南丁卯律师事务所律师。委托诉讼代理人：王娜，河南丁卯律师事务所律师。再审申请人郑州泽龙置业有限公司因与被申请人杜申堂房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2020）豫01民终1546号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。郑州泽龙置业有限公司申请再审称，（一）原一、二审法院对本案关键事实均未予以查明认定，致使案件结果显示公平。1.双方在《商品房买卖合同》第八条中明确约定，“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：2、其他非出卖人原因造成该房屋不能交付使用的。”2.事实上，涉诉房屋于2015年8月26日竣工验收合格，并于2015年9月16日取得《河南省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书》，合同约定的交付条件已经具备。申请人于此时已通知包括被申请人在内的商铺业主前来办理交房手续，但被申请人以正式电不通（申请人其时已提供替代用电）为由拒不收房，而同地块乃至同楼栋的办公、公寓业主均已在该时间段内集中交付完毕。3.前述正式电不通的根本原因系市政配套基础设施变电站未能配建到位所致，而项目配套雪莲变电站迟至2019年8月底方予建成。待其建成后申请人即向供电企业提交供电方案并于2019年9月23日取得答复单，现该项目供配电工程已施工完成并交付使用。前述情形双方于合同签订时既无法预知，亦无法避免，更非申请人故意所为，申请人自身并不存在任何过错，不应由申请人承担由此带来的不利后果。而依据双方合同约定，由此造成房屋不能交付使用的，申请人有权据实延期交房，无须向被申请人赔偿任何损失。4.原审法院对前述事实根本未予查明认定，进而违背了双方在《商品房买卖合同》中对交房逾期时出卖人可予免责相关情形所做约定，在应据实延期交房的前提下仍要求申请人向被申请人赔偿租金损失，既缺乏合同与法律依据，更显失公平。5.同时，如前所述，依据双方所签订合同，申请人仅应向被申请人支付自2014年7月1日至2015年9月16日期间的逾期交房违约金，而被申请人迟至原一审方向申请人主张该期间逾期交房违约责任，已超过法定诉讼时效期间，该诉请依法应予驳回。申请人在原审中亦曾提出诉讼时效抗辩，认为自立案之日起倒溯超过3年的违约金或租金损失不应再予支持，而被申请人所提供证据不足以证明在此期间其向申请人主张过逾期交房违约金或租金损失赔偿，但最终申请人的时效抗辩却未得到原审法院的任何支持。（二）一、二审判决适用法律确有错误，明显加重了申请人的责任，依法应予纠正。1.退一步讲，即便申请人应承担逾期交房责任，则依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。2.而就逾期交房事宜，双方在《商品房买卖合同》第九条中有明确约定，逾期后买受人要求继续履行合同的，“出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金”。原审法院即便认为该标准“明显过低，不能完全弥补原告的经济损失”，也应依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。同时，因房屋出租存在一定的机会成本，即申请人依约交付被申请人并不必然完成出租，亦不必然持续稳定地实现出租收入，故应结合涉案房屋的面积、楼层、户型、位置、地段的稀缺程度在前述标准基础上再予酌定。3.原审法院置法律明确规定于不顾，径自判令申请人按与被申请人没有任何关系的《升龙又一城AB区商业首批开盘优惠说明》对返租事宜所发出的要约邀请中所含返租标准支付其租金损失，不仅于法无据，且该标准明显过高，亦根本未曾考虑房屋出租的机会成本在内，明显加重了申请人责任，依法应予纠正。杜申堂提交意见称，1.本案事实清楚，证据确实充分，申请人逾期未交付房屋，且至目前为止，仍未将涉案房屋交付被申请人。2.申请人主张其于2015年9月16日取得验收备案证书，当时已为被申请人提供替代用电，但被申请人以正式电不通为由拒不收房明显与事实不符，且无任何相应证据加以证明。3.被申请人自申请人于2014年未按时交房后，多次找申请人催问，一直向申请人主张交付并赔偿损失，并未怠于行使自己的权利。而且在此期间，申请人的接待人员以刚来的、不清楚、公司没通知等理由，让被申请人及其他业主回去等通知。在一审开庭时，被申请人也已提交证人证言等证据材料加以证明。4.原判决适用法律正确，申请人逾期未履行合同，依法应赔偿给被申请人造成的损失。申请人与郑州又一城商业管理有限公司系关联关系，申请人的销售人员出具的《升龙又一城AB区商业首批开盘优惠说明》显示参与返租的优惠，申请人作为房地产开发企业，在订立合同时预见并应当预见到逾期交房必然给被申请人造成租金损失。本院经审查认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，申请人与被申请人之间签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应诚实信用地履行合同义务。根据《商品房买卖合同》约定，申请人应于2014年6月30日前将符合该合同约定条件的案涉房屋交付被申请人，但因案涉房屋没有正式供电，不符合约定的交付条件，故一、二审法院认定申请人应当承担相应的违约责任，并无不当。申请人称正式用电不通的原因系市政配套基础设施变电站未能配建到位所致，但该事项并不属于双方约定的免责事由，因此，一、二审法院对其该主张不予支持，亦无不当。关于房租损失的计算标准问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。本案中，案涉争议房屋的用途为商业，其价值并非居住，目的在于出租或自营获取经济回报。申请人作为房地产开发企业，应当能够预见逾期交房必然造成被申请人的租金损失。因双方签订的《商品房买卖合同》中约定的逾期交房违约金标准明显过低，不能完全弥补被申请人的经济损失，故一、二审法院参照双方签订《商品房买卖合同》时申请人的销售人员出具的《升龙又一城AB区商业首批开盘优惠说明》中的返租标准计算被申请人的租金损失，符合本案客观实际和法律规定。在申请人未按照《商品房买卖合同》约定的期限交付案涉房屋后，被申请人一直向申请人主张继续交付并要求赔偿损失，并未怠于行使自己的权利，因此，一、二审法院对申请人主张被申请人的诉请已超过诉讼时效的理由不予采纳，并无不当。综上所述，本案一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，申请人申请再审的理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：驳回郑州泽龙置业有限公司的再审申请。如不服本裁定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零九条第一款第一项之规定，可以向人民检察院申请检察建议或者抗诉。审判长 刘 勇审判员 邢 军审判员 刘向科二〇二〇年六月十六日书记员 焦 航