广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初2896号原告：梁小兰，女，1979年11月6日出生，汉族，住广东省遂溪县*********，公民身份号码440************225。被告：何燕英，女，1983年10月1日出生，汉族，住广东省佛山市南海区***********怡花园B区4座806房，公民身份号码522************264。委托诉讼代理人：王五昌，广东正平天成律师事务所律师。原告梁小兰与被告何燕英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月23日立案后，依法适用简易程序于2020年4月3日公开开庭进行了审理，原告、被告的委托诉讼代理人王五昌到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成协议，和解期间审限作相应扣除。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原被告双方签订的《佛山市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》；2.被告向原告支付房屋转让价20%的违约金即149000元；3.被告向原告退还定金30000元；4.被告向原告赔偿居间代理费14500元；5.被告向原告赔偿贷款服务费3000元；6.被告承担本案诉讼费。事实和理由：在佛山市房之堡房地产中介服务有限公司（以下简称居间方）居间服务下，就购买被告所有的位于佛山市南海区**********怡花园B区4座806号房及806号车房,原、被告双方于2019年8月21日签订了《佛山市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）。同日，原告按合同约定向被告支付了3万元定金。另于2019年8月27日，原告按居间方要求向中国农业银行提交了贷款申请。后居间方告知原告因中国农业银行政策收紧以及房屋评估价偏高，需另向中国银行进行贷款。2019年10月下旬，与居间方合作的按揭贷款服务公司告知原告中国银行已出具《同意购房抵押贷款意见书》。原、被告签订的房屋买卖合同第二条第（四）项第三款约定“该房屋已经设定抵押的，甲方（即被告）应于2019年9月10日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟2019年9月30日前办理完毕注销抵押登记手续。提前还款产生的利息和费用，由甲方自行承担。甲方解除抵押的资金来源：自行筹集”。在合同履行过程中，原告曾多次催促被告尽快还贷和注销房屋抵押，但被告至今仍未履行上述合同义务，亦未向原告提出任何可行的解决方案。原告认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。根据《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定以及《佛山市存量房屋买卖合同》(经纪成交版）第十一条违约责任第（二）项“甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并有权要求甲方双倍返还定金或要求甲方支付房屋转让价20%的违约金，同时要求甲方退还乙方已支付的其他款项；……2、逾期履行本合同约定的义务超过十五日的”等相关约定，被告拒不履行合同义务的行为不仅违背诚信，也侵犯了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。被告辩称，1.合同可以继续履行，被告不同意解除合同；2.被告已经积极履行合同义务，不存在根本违约的行为，不应承担违约责任，理由如下：①房屋买卖合同约定的还贷时间仅有一个月，已经是正常还贷的极限时间，正常业务操作至少需要两个月；②被告在签订合同后积极向银行申请提前还贷，在2019年8月29日已经申请；③房屋买卖合同已经明示原告，被告由于工作原因会经常出差，如遇时间不能安排，双方应该协商处理；3.原告在2019年10月21日前已经有违约意图，只是其不愿意承担违约责任，理由如下：①在2019年10月21日，被告得知原告的贷款审批未果，申请56万元，仅通过16万元，原告也向中介表示贷款未通过其无能力支付首付；②2019年10月29日，原告向中介提出如时间过久其不再购买房屋，但其预留给被告的时间仅有两天，被告不可能做到提前还款；③原告与被告协商过程中要求变更合同内容，大大增加被告的义务，其一要求被告未迁出户口前支付房款30%的户口保证金即225300元，但原告的首付款仅为225000元，如此看来原告仅需支付3万元定金就要求被告将房屋过户、迁出户口，这对被告极为不利；④合同本约定税费由原告承担，但在协商过程中，原告要求被告承担全部税费及中介费，被告不同意故双方最后未能达成一致意见。综上，被告认为是原告的原因导致其违约，被告保留追究原告的相关权利。诉讼中，原告举证如下：1.原被告身份证复印件1份，用以证明原被告主体资格；2.佛山市存量房屋买卖合同（经纪成交版）原件1份，用以证明原被告双方于2019年8月21日签订了合法有效的房屋买卖合同；3.银行回单（购房定金3万元）1张（有手机原本核对），4.定金收款收据原件1张，证据3-4用以证明原告按合同约定向被告支付了3万元定金；5.居间服务合同原件1份，6.收据原件1张，证据5-6用以证明原告须承担14500元居间代理费，已支付了4000元；7.房屋交易保障服务合同原件1份，8.收据原件1张，证明7-8用以证明原告支出了3000元贷款服务费；9.微信聊天记录1份（交易沟通群，有手机原本核对），10.贝壳找房APP交易进度截图1张，11.微信聊天记录2份（贝壳-曹柱辉、林淑珍-德佑桂南名都店，有手机原本核对），12.中国银行APP截图1份，13.微信聊天记录2份（众致诚，有手机原本核对），证据9-13用以证明2019年8月27日，原告按居间方要求向中国农业银行提交了贷款申请，居间方告知原告因中国农业银行政策收紧及目标房屋评估价偏高，需另向其他银行进行贷款，2019年10月下旬，与居间方合作的按揭贷款服务公司告知原告中国银行已出具《同意购房抵押贷款意见书》；14.微信聊天记录打印件2份（林淑珍、沟通群，有手机原本核对），15.《催促函》复印件1份及送达情况（微信群及EMS邮件），16.《通知》原件1份及送达情况（沟通群），证据14-16用以证明原告多次通过中介或书面通知等方式催促被告履行尽快还贷和注销目标房屋抵押的合同义务；17.原告与林淑珍的微信聊天记录打印件1套、沟通群微信聊天记录打印件1套。被告举证如下：1.房屋买卖业务签订文件合订本复印件1份（证据页码1-20），用以证明：1.约定未通过贷款审批，合同终止；2.约定被告户口迁出保证金为0；3.约定所有税费由原告承担；4.约定原告知悉被告外地工作，时间不能安排的协商解决；2.微信聊天记录1份（中介与按揭公司，证据页码21），用以证明原告贷款未审批通过；3.微信聊天记录1份（中介与原告，证据页码22-28），4.微信聊天记录1份（中介、原告、被告等5人聊天记录，证据页码29-63），证据3-4用以证明：1.原告在10月29日表示不想买房并要求被告支付户口迁出保证金；2.原告要求被告支付税费3400元；5.微信聊天记录1份（中介、银行、被告，证据页码64-65），用以证明被告依约继续履行合同；6.银行转账记录（证据页码66-71），用以证明被告已将需要款项打入银行指定账户，不存在根本违约的情形；7.出行记录1份（证据页码72-75），用以证明被告已告知原告会经常出差，且都是抽空办理银行手续；8.原告与林淑珍的微信聊天记录打印件1套、沟通群聊天记录打印件1套。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原被告提供的沟通群聊天记录均显示原告在该群发送原告的证据15，本院对真实性予以确认；2.被告的证据3，与原被告提供的原告与林淑珍的微信聊天记录一致，本院对真实性予以确认；3.被告的证据5、6、7，原告虽有异议但未能举证推翻，本院对其真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：涉讼房产位于佛山市南海区**********怡花园B区4座806房及806车房，抵押权人为工行南海里水支行。2019年8月21日，原告（乙方）与被告（甲方）签订一份《佛山市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定甲方将涉讼房产作价745000元出售予乙方；该房屋已经设定抵押，甲方应于2019年9月10日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟应于2019年9月30日前办理完毕注销抵押登记手续，提前还款产生的利息和费用由甲方自行承担，甲方自行筹集解除抵押的资金；定金30000元，乙方应于2019年8月21日支付第一笔定金3000元给甲方，乙方应在过户递件取回执当天支付首付款225000元给甲方，乙方拟贷款520000元，并由贷款机构将该部分房款直接支付至甲方账户，双方应于2019年9月15日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续，乙方因自身原因未获得贷款机构批准的，双方同意本合同终止、甲方返还除定金外的其余购房款、申办贷款过程中发生的各项费用由乙方承担；本次房屋交易涉及的税费全部由乙方承担；双方应于甲方完成解押、乙方出具同贷书的10个工作日内共同到房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续；甲方应当在办理完毕房屋所有权转移登记手续后0个工作日将该房屋交付给乙方；该房屋有户口未迁出，甲方应当在办理完毕房屋权属转移登记手续之日起当日内将房屋内的所有相关户口迁出；甲方若逾期履行本合同约定的义务超过十五日的，甲方构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并有权要求甲方双倍返还定金或要求甲方支付房屋转让价20%的违约金，同时要求甲方退还已支付的其他款项；若甲方解押不成功、户口迁出不成功或乙方银行贷款不通过的情况，甲方退回定金予乙方，合同自动解除；甲方在过户递件当天承诺该交易房屋内的所有相关户口均已迁出，且本合同履行过程中不迁入任何户口，若户口未迁出的情况，甲方支付乙方户口保证金5万元，保证金于户口迁出当天乙方无息退回给予甲方，若甲方在2019年12月31日仍未迁出的情况，乙方没收甲方户口保证金；乙方首期款以银行实际审批金额为准；乙方知悉甲方外出工作，若交易过程中时间确实不能安排的情况，双方自行协商时间顺延；等等。同日，原告与佛山市房之堡房地产中介服务有限公司（居间方）签订《居间服务合同（买受人）》，双方确认原告在居间方的居间服务下签订涉讼房产的买卖合同，原告同意向居间方支付居间代理费14500元；等等。佛山市房之堡房地产中介服务有限公司出具收据，确认收到原告居间代理费4000元。同日，原告向被告转账支付30000元，被告出具收据确认收到定金30000元。2019年9月20日，佛山市众致诚房地产代理有限公司出具收款收据，确认收到原告按揭服务费3000元。原告与中介方林淑珍的聊天记录有：2019年9月9日，中介告知原告被告已经申请还款，今个月底可以扣款；2019年9月17日，原告询问贷款进度，中介告知原告银行政策收紧，之前的评估价偏高，在安排另一间支行，已经上门拍照，同贷没有那么快；2019年10月12日，原告询问被告解押没，中介回复被告与其沟通过两次，问原告的同贷出来没，中介叫被告等原告的同贷出来再还钱，原告出了同贷中介即刻通知被告即刻存钱，还了钱还要等结清证明再去解押，大概22日；2019年10月17日，原告表示征信无问题了，要求中介尽快叫被告去还贷款和迁户口。2019年10月21日，中介方收到按揭公司通知：原告公积金贷款40万未批，商贷16万已批。2019年10月29日，按揭公司告知原告其商业贷款已经获批，等过户提供购房发票才能批公积金。涉讼房屋交易沟通群成员有原告、被告、中介方林淑珍等5人，聊天记录有：2019年10月31日，原告询问中介落实被告的还款日期没、被告迁户口何时完成；2019年11月1日，中介表示户口迁出可以按合同补充协议内容执行，银行已答复下周三可以扣款，扣款后约20天出结清资料，后一周内完成解押及过户手续，因被告在国外，解押手续需被告本人办理，大概11月底办理解押手续、12月10号左右办理过户手续，请双方确认是否按这个流程走下去；原告回复还贷拖的时间太久，无法接受这个时间点，被告没有及时还款和不能按时迁户口的违约行为，原告有权申请解除合同；被告表示按合同履行；原告要求解除合同并退回订金；被告表示其在国外，等其回来处理，并发送机票信息截图。2019年11月7日，原告发送《催促函》，要求被告在2019年11月14日前履行还清贷款和注销抵押的合同义务；被告回复银行有其第一次申请还贷的记录，因原告第一次同贷书金额达不到原告要求导致重新申请贷款，同贷书出来后被告收到中介通知于29号再次向银行申请还贷；原告表示原告的同贷书未出不影响被告继续履约；中介建议双方和平解除合同，被告无息退回定金给原告；被告表示其20号回国，21号三方签订解除合同；原告表示按合同执行。2019年11月11日，被告表示其从涉讼合同签订后就已向银行申请还贷解押手续，在银行准备扣款的过程中中介电话告知被告原告对第一次贷款审批的额度不满意需要再次办理按揭贷款，中介建议被告待原告取得同贷书后再通知银行扣款，被告考虑到双方交易极有可能因原告的同贷书额度问题无法顺利进行故采纳了中介的意见而没有通知银行扣款，2019年10月下旬中介通知被告原告的同贷书已出，被告立即电联银行扣款，但银行规定上一次申请还款时间已过期，必须被告本人再次申请，且只有每周二下午办理房贷还款申请业务，所以被告于2019年10月29日前往银行办理完还贷手续，银行规定还款解押流程需要2个月左右完成，被告已将情况告知中介，原告在11月1日回复无法等待12月底交易的时间，要求解除合同，被告建议原告实事求是继续友好履行合同，但如果原告资金实在难以周转，出于友好协商态度，被告愿意将3万元定金退还给原告。2019年11月15日，原告发送《通知》，认为被告一直拖延至10月29日才向银行递交还款申请，后出国未归，未曾与原告协商顺延时间，构成违约，建议双方终止合同并由被告向原告承担违约责任或被告提出具体解决方案，请被告于2019年11月19日前联系原告解决；被告表示原告的目的就是要解除合同，同意解除，被告退回定金给原告；中介建议双方面谈；后三方约定于2019年11月23日面谈。2019年11月26日，中介询问被告银行是否答复最快的扣款时间，被告表示下午银行上班打过去问。2019年11月27日，中介根据被告的回复表示按12月3日申请、1月3日左右扣款、预计2月10号左右出结清资料、解押后7个工作日内过户，过户后银行放款、放款后3天内交房，具体还款时间再找人提前，但具体提前到几号扣还要看银行；原告于次日表示合同约定2019年9月30日前办理完结解押手续，被告没有按合同履约已经逾期59天，而且自2019年11月23日三方商谈至今，中介、被告仍未提出合理可行的解决方案，原告保留追究被告逾期违约的责任。2019年12月2日，中介询问原被告协商是不是继续办理手续，如果继续办理手续，被告明天需要再次到银行办理申请手续；被告表示等待原告的回复；原告询问中介、被告有没有最新的解决方案，并表示如果没有提出合理可行的解决方案，原告不排除走司法程序解决问题。2019年12月4日，中介表示建议被告申请还款手续、双方走继续交易流程的意思一直未变，但过程中双方就是否继续走流程仍未协商一致，原告是否继续买也是不确定的态度，被告也不愿意在原告不确定的情况下去办理还贷手续，这样拖着对双方没好处，建议被告尽快申请还款，待解押成功双方办理过户手续；被告回复等待原告答复合同是否进行；原告询问被告从11月23日至今有无最新的解决方案，如果没有提出合理可行的解决方案，原告不排除走司法程序。2019年12月6日，原告表示被告从2019年9月30日到2019年12月6日已逾期违约66天，且对原告提出“请你给合理的解决方案”置之不理，原告保留追究被告的一切违约责任；被告回复其没有违约，没办法达到原告赔偿违约金的要求。2019年12月19日，中介发送《补充协议》并表示是原被告的终版，双方协议一下；原告表示20191219日期是原告修改的内容；被告对其中35个工作日解押提出异议，认为解押时间由银行说了算而不是被告；原告要求被告今日内签补充协议和去银行扣款；中介表示双方还未协商好，双方对于未办结事宜想得比较多，还款事项，双方配合好，扣款后就是银行出具资料的事情，无需争执属于银行范畴的事，扣了款银行也不会拖资料，双方都想办好事情需要相互体谅，户口问题也是，20%或30%的户口保证金，一方担心户口没能迁得出，一方担心迁出了收不回钱，建议被告回来约上原告去户籍科核查一下户口占用情况，同时带齐迁户所需资料现场咨询户口迁出手续，双方再协商一个合理方案；被告表示可以。2019年12月20日，被告要求原告明确买卖合同是否继续履行；原告回复是否继续履行合同不应该问原告，而应该问被告自己，原告已经多次作出让步，是被告一直反复无常，从未拿出继续履行合同的诚意；被告表示补充协议不平等，被告无法接受，询问原告按照原合同约定立即履行交易过户手续如何；原告回复是否继续履行合同不应该问原告，而应该问被告自己，原告已经多次作出让步，是被告一直反复无常，从未拿出继续履行合同的诚意。2019年12月25日，原告表示其买房是为了入户，设定户口迁出保证金为房屋总价20%是为了保障，同时作为被告能够迁出户口的一个保证，如果被告觉得迁出户口时间不够，大家可沟通多给一点时间办理，双方也可约定户口迁出保证金退还时间和不退还的违约责任；被告表示其户口已经审批可以迁出，主要等过户；原告表示被告的户口能够迁出就不用担心保证金不退还给被告；被告要求其31号回到佛山面谈；原告表示没有时间当面商讨，大家在群里沟通，希望这两天签补充协议；被告表示补充协议不平等，其无法接受，要求等其31号回来面谈；原告表示这个问题是小问题，不用当面谈，要求被告不要拖时间，在明后天内回复确认协议的内容；被告要求按原合同继续履行，原告表示被告的行为反复无常、拖延时间。2019年12月30日，原告发送递交诉讼材料的信息。2019年12月19日，被告的工商银行账户余额为423928.38元，被告在有银行、中介方林淑珍的微信群中表示钱已经到位了；中介表示被告和银行约时间办理下扣款手续、等结清资料就可以安排后续过户了；后中介方询问被告是否可以下午2点到银行办完再去香港并询问银行办理时间大概多久；银行表示后台要审批审核、前台负责扣钱，不知道分行领导的安排；被告表示其下午2点10分的车票去香港、次日飞去日本，询问本人不到场是否可以。被告购买了2019年10月31日从香港国际机场到南迪国际机场、2019年11月20日从南迪国际机场到香港国际机场、2019年12月20日上午9点55分从香港国际机场到关西国际机场、2019年12月31日羽田机场到香港国际机场的机票。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。原、被告于2019年8月21日签订的《佛山市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》是双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉讼合同约定被告应于2019年9月10日前申请提前还贷，最迟应于2019年9月30日前办理完毕注销抵押登记手续。在合同实际履行过程中，中介方告知原告其叫被告等原告的同贷书出具后再还贷、原告的同贷书出具后中介方即通知被告存钱，原告当时未提出异议，而且从2019年10月17日原告告知中介方其征信没有问题、要求中介通知被告尽快还贷和迁户口来看，原告已同意变更被告申请提前还贷的时间为中介方重新通知被告还款时。原告的商业按揭贷款审批通过后，中介方于2019年11月1日告知双方银行答复下周三可以扣款及后续流程时间时，原告认为被告提前还贷的时间拖得太久，双方因此发生争议，进而对是否继续履行涉讼合同存在分歧，交易中止。2019年12月19日，被告存入提前还贷款项，原、被告双方拟就提前还贷、户口迁出事项签订补充协议，表明双方均确认继续履行涉讼合同，但因被告认为原告修改后的补充协议条款不平等，双方未能签订补充协议，被告要求等其回国面谈，原告则提起本案诉讼要求解除合同。诉讼中，双方亦未就继续履行合同达成一致意见，双方买卖合同无法继续履行。原告请求解除涉讼合同，本院予以支持。本院确认涉讼合同于法庭辩论终结之日即2020年4月3日解除。原、被告因未协商一致补充协议条款致本案诉讼，原告认为被告构成根本违约的理由不成立，原告主张被告按房屋价款的20%支付违约金149000元、赔偿居间代理费14500元和贷款服务费3000元理据不足，本院不予支持。合同解除，被告应返还已收取的定金30000元予原告，原告的相应请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下：一、确认原告梁小兰与被告何燕英于2019年8月21日签订的《佛山市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》于2020年4月3日解除；二、被告何燕英应于本判决发生法律效力之日起十日内返还定金30000元予原告梁小兰；三、驳回原告梁小兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易程序结案，案件受理费12915元，减半收取6457.5元（梁小兰已预交），由梁小兰负担3228.75元、由何燕英负担3228.75元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予梁小兰，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  胡方平二〇二〇年五月二十七日书记员  余宝儿