山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020）鲁01民终5280号上诉人（原审原告）：李仙利，男，1979年10月20日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：刘小潘（系李仙利之妻），女，住山东省齐河县。被上诉人（原审被告）：李冰心，男，1976年1月8日出生，汉族，住济南市。上诉人李仙利因与被上诉人李冰心房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2020）鲁0103民初1074号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月15日立案后依法进行了审理。本案现已审理终结。李仙利上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判李冰心向李仙利支付首付款265000元,并以购房款为基数向李仙利支付自2020年2月13至2020年3月13日的延期付款违约金10350元；2.一审、二审诉讼费用由李冰心承担。事实和理由：一、一审判决认定首付款的支付时间和性质错误。李仙利要求李冰心支付的款项为首付款，不是贷款也不是申请贷款获批不足后的尾款，该首付款是房屋买卖合同的最先义务，先于双方办证、交房、贷款、过户等一审判决所列举的所有程序和义务。一审判决将李冰心应支付的首付款与贷款混淆，导致对合同双方履行义务的先后顺序认定有误，并错误适用先履行抗辩权。二、李仙利要求李冰心补充支付首付款不是根据合同约定，而是源于济南市政府于2017年4月19日发布的《关于进一步完善调控措施促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》。该通知对于房屋买卖合同中首付款的影响，济南市中级人民法院（2018）鲁01民终字993号生效判决及所维持的（2017）鲁0112民初字3140号判决均作出了明确认定。3140号判决书明确阐述“济南市政府于2017年4月19日出台了房产调控政策，根据该政策，李青阳、彭建修应当将首付比例提高至以60%上，才能办理银行贷款。也就是说，双方约定的办理82万元银行按揭贷款支付房款的方式，此时已不能实现。在这种情况下，双方要继续履行合同，应当协商变更房款支付条款。”该认定有三重含义：1.政策对首付款比例也即合同履行影响的时间，是从政策发布之时，而不是申请贷款之时。判决认定“双方约定82万元贷款支付房款的方式，此时已不能实现。”此时即政策发布之时，而不是待房产证办理完毕之后，申请贷款的时候。2.购房人应当将购房比例提高至60%以上。3.双方要继续履行合同，应当协商变更房款支付条款。以上三点可以得出，政策一经颁布实施，以原约定的首付款比例和贷款额度，合同无法继续履行，双方必须协商，才能使合同得以继续履行，协商的内容就是首付款比例提高，达到政策要求。如协商不成，合同必然解除。至于导致合同解除的过错责任，则具体分析。简言之，新政发布，首付不足，必须变更，协商一致，合同履行；协商不成、合同解除。一审中，李冰心已示明欲继续履行合同，且有能力支付。而合同得以履行的前提条件为李冰心需达到60%的首付比例。因此李仙利有权要求李冰心支付首付款至总房款的60%。三、基于政策调控影响，李冰心负有补齐首付款的义务，逾期付款依约定应支付违约金。新政实施后，李仙利曾多次通过中介或直接联系的方式，要求李冰心协商合同付款条款变更事宜，补齐首付款，但李冰心一直未予支付。扣除自政策实施起三个月的合理期间，李冰心逾期支付首付款应承担违约责任，依合同约定，每逾期一日，按房屋总价款的万分之三支付，即每日需支付违约金525元，直至付齐首付款为止。本案中，李仙利要求李冰心支付2020年2月13日至2020年3月13日的逾期付款违约金10500元，其他违约金保留向李冰心追索的权利，于法有据。综上，李仙利与李冰心所签订的房屋买卖合同因政府政策调控，李冰心应补充支付首付款至总价款的60%，并按合同约定支付违约金。李冰心支付首付款义务先于李仙利办证，李冰心不享有先履行抗辩权。李冰心辩称，一审法院认定事实清楚，判决合法、合理，请求依法驳回李仙利上诉，维持原判。理由：一、一审法院认定事实正确，李仙利称“一审法院认定首付款的事实有误”没有任何依据。1.《济南市人民政府办公厅关于进一步完善调控措施促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（济政办发[2017]13号）第三条规定，“本市户籍家庭已拥有一套住房或有住房贷款记录的，申请住房贷款均视为第二套住房贷款，首付比例提高至60%”。此处“首付比例提高至60%”的前提是申请住房贷款时，即当购房人现在向银行申请第二套住房抵押贷款时，按照济南市政府目前的政策规定，要求购房人已缴纳的购房款比例应不低于60%，否则不予办理第二套住房贷款。“首付比例提高至60%”，系按照济南市目前政策，购房人向银行申请第二套住房贷款的“贷款条件”之一，而非指买卖双方在签订二套房购房合同时，首付比例必须不低于60%，此时的首付金额应由买卖双方协商一致确定，而且一经确立受法律保护。2.双方签订的济南市存量房屋买卖合同和补充协议，系当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。李冰心已按照合同约定支付80万元首付款(含5万元定金)，李仙利也已交付房屋。李仙利提出增加首付款数额的要求，意图改变合同履行的主要条款，无合同依据、无法律依据。二、一审法院认定合同履行顺序正确，李冰心先履行抗辩权应受到法律保护。双方所签房屋买卖合同和补充协议中业已明确，合同履行的下一步应是李仙利在收到开发商的办理房产证通知后10日内交费办理房产证，李仙利办证后10日内双方提交办理贷款手续所需资料。也就是说合同下一步履行的义务人是李仙利，李冰心在其办证后10内才有义务提交办理贷款手续，且在李仙利办妥房产证前，按照银行贷款的规定，因为所购房产暂无房产证，李冰心是无资格就所购房产申请银行贷款的，谈何要求首付比例不低于60%？李冰心办理贷款的前提条件尚不具备，依法享有先履行抗辩权。李冰心支付剩余房款取决于李仙利房产证办理进展，当李仙利办妥房产证后，李冰心向银行申请贷款，届时如济南市政府仍要求二套房贷首付金额比例为60%以上，李冰心将按照要求将款项补足至60%，如届时济南市政府要求二套房贷首付金额低于现购房合同的首付款，李冰心则无需再补足相关款项。三、李仙利引用济南中院、历城法院的判决，是断章取义。1.《通知》对房屋买卖合同中首付款的影响，李冰心函询济南市住房和城乡建设局，其答复为：“首付及贷款利率在济政办发〔2017〕13号中有相关表述：‘三、…’关于付给卖方的首付金额请双方协商。”此处亦是民法“意思自治”的体现，而不是李仙利所称的“购房人应当将购房款比例提高至60%以上”。2.李仙利引用3140判决中的法院认定，即“济南市政府于2017年4月19日出台了房地产调控政策，根据该房产调控政策，李青阳、彭建修应当将首付比例提高至60%以上，才能办理银行贷款。原、被告约定的原告办理82万元银行按揭贷款支付房款的方式此时已不能实现。在这种情况下，双方要继续履行合同，应当协商变更房款支付条款，由两原告将首付款支付至总房款的60%以上。”法院的上述认定系针对该案的特定标的，3140案涉及的房产在诉讼时是否已经具备房产证办理的条件，即开发商已办妥有关手续，房主随时都可以提交材料在规定时间取得房产证（法定办理时限为30个工作日）。各方也可以预见，银行贷款办理的前置条件即将具备，在房产证办妥申请银行贷款时，《通知》中需缴纳60%购房款的要求不会发生改变。基于上述认识，法院才会认定原、被告约定的原告办理82万元银行按揭贷款支付房款的方式此时已不能实现，双方要继续履行合同，应当协商变更房款支付条款，将首付款支付至总房款的60%以上。而本案中开发商尚未办妥有关手续，李仙利等待提交材料办理房产证已逾3年，虽然近期开发商在积极推动房产证办理有关手续，但具体日期仍不能确定。银行贷款办理的前置条件尚不具备，所以开发商通知李仙利可以办理房产证时，《通知》中60%的要求是否依然适用、双方约定的银行按揭贷款支付房款的方式能否实现仍是未知数，完全取决于李仙利办理房产证时点的政策。如果据现在60%的政策就认定合同约定的银行按揭贷款支付房款的方式不能实现，双方要继续履行合同，应当协商变更房款支付条款，将首付款支付至总房款的60%以上，系把将来不确定的政策要求现在强加于李冰心。3.李仙利在上诉状中称“政策一经颁布实施，以原约定的首付款比例和贷款额度，合同无法继续履行”“合同得以履行的前提条件为李冰心需达到60%的首付比例”纯属无稽之谈。合同明确写明合同履行的下一步应是李仙利办理房产证，合同下一步履行的义务人是李仙利，双方的购房合同一直在履行，那就是都在等李仙利办理房产证。4.合同规定，即使李仙利办理房产证后，李冰心因已交购房款比例达不到60%，银行因此未批准李冰心贷款或批准金额小于申请金额，李冰心于过户当日一次性以现金方式支付余款即可，房屋买卖合同依然可以正常履行。李仙利所称“双方必须协商，才能使合同得以继续履行，协商的内容就是首付款比例提高，达到政策要求。如协商不成，合同必然解除”没有依据。李仙利向一审法院起诉请求：1.判令李冰心向李仙利支付购房首付款262500元；2.判令李冰心支付逾期付款违约金10500元，计算方式为自2020年2月13日至2020年3月13日，以175万元为基数，按日万分之三的标准计算；3.本案全部诉讼费用由李冰心承担。一审法院认定事实：2013年11月，李仙利从济南伟东置业有限公司购买位于白金瀚宫13号楼3单元503室的商品房一套。济南伟东置业有限公司于2016年5月1日将该房屋交付李仙利。2016年10月5日，双方通过经纪机构济南浩信居易房地产经纪有限公司签订一份济南市存量房屋买卖合同，约定李仙利将位于白金瀚宫13号楼3单元503室的房屋出售给李冰心。该房屋包含地下室和地下车位各一个，成交价款为175万元，签订合同时买受人向出卖人支付定金5万元，在2016年10月21日买受人向出卖人支付80万元作为首付款（含已付定金），剩余尾款买受人申请个人住房抵押贷款，总额为95万元，买卖双方应当于房产证办理成功（此处是指开发商将房产证办至李仙利名下，一审法院注）10日内提供办理贷款手续所需的资料，且买受人保证无不良信用记录。如银行未批准或批准贷款金额小于买受人的贷款申请，买受人需于过户当日以现金方式一次性支付出卖人，否则视为买受人违约。买卖双方应在经纪机构协助下于贷款通过后伍日内到房屋登记机构申请办理该房屋的转移登记手续。同日，李仙利（甲方）与李冰心（乙方）签订一份补充协议，约定的付款方式为：签合同当日乙方向甲方支付定金伍万元整，乙方于2016年10月21日前再向甲方支付房款柒拾伍万元整，剩余房款玖拾伍万元整通过银行贷款支付给甲方，收到捌拾万元房款当日甲方将房屋钥匙交接给乙方，并结清水电、物业等生活费用。甲方接到开发商通知办理产权证之日起10天内到相关部门办理缴费等相关手续，待房产证办理成功后甲乙双方需到银行办理审批贷款手续，贷款审批成功后五日内前去房管局办理产权过户。同日，李冰心向李仙利交付定金5万元。2016年10月21日，李冰心向李仙利交付购房款75万元，李仙利于当天将白金瀚宫13号楼3单元503室房屋交付给李冰心。2017年4月19日，济南市人民政府办公厅发布济政办发[2017]13号文《关于进一步完善调控措施促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，该通知规定本市户籍家庭已拥有一套住房或有住房贷款记录的，申请住房贷款均视为第二套住房贷款，首付比例提高至60%。2018年12月5日，李仙利通过EMS特快专递向李冰心发出一份“关于补足首付款的函”，要求李冰心根据上述通知的规定，在接到函件后十日内补足首付款至房屋总价款的60%，否则将解除双方所签订的房屋买卖合同。李冰心已收到该函件。白金瀚宫13号楼3单元503室房屋因所在楼座上有违章建筑，开发商尚未通知业主办理房产证。一审法院认为，李仙利、李冰心所签订的济南市存量房屋买卖合同和补充协议，系当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。从双方的合同约定来看，在买方支付80万元首付款（含5万元定金）后卖方交付房屋，卖方在收到开发商的办理房产证通知后10日内交费办证，卖方办证后10日内双方提交办理贷款手续所需资料，贷款审批成功后5日内双方办理产权过户手续，如银行未批准贷款或批准金额小于申请金额，买方应当于过户当日一次性以现金方式支付余款。现李仙利尚未收到开发商的办证通知，故李冰心办理贷款的前提条件尚不具备，李冰心享有先履行抗辩权，暂时不负有办理贷款或补足首付款的义务，即使在此期间银行的贷款条件发生变化，也不会对双方之间的合同履行产生现实影响。只有当李仙利办理完毕房产证后，李冰心申请的银行贷款未获批准或批准金额小于申请金额，李仙利才有权要求李冰心一次性支付剩余房款或补足60%的首付款。故目前李冰心尚不存在违约行为，李仙利要求李冰心补交首付款262500元并支付违约金10500元的诉讼请求，理由不当，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条，第六十七条之规定，判决：驳回李仙利的诉讼请求。案件受理费5395元，减半收取计2697.50元，由李仙利负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李仙利提交商品房买卖合同原件一份，拟证明李仙利与济南伟东置业有限公司就涉案房屋签订买卖合同，该合同约定房屋的交付期限为2015年6月30日，办证时间为商品房交付使用后360个工作日。李冰心质证称对证据真实性无异议。经审查，商品房买卖合同系原件，李冰心对其真实性无异议，本院予以采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。李仙利、李冰心签订的房屋买卖合同及补充协议均约定，在李冰心支付80万元首付款（含5万元定金）后李仙利交付房屋，李仙利在收到开发商办理房产证通知后10日内交费办证，李仙利办证后10日内双方提交办理贷款手续所需资料，贷款审批成功后5日内双方办理产权过户手续，如银行未批准贷款或批准金额小于申请金额，李冰心应当于过户当日一次性以现金方式支付余款。双方签订合同时间在先，济南市人民政府办公厅发布济政办发[2017]13号文在后，因李仙利至今未接到办证通知，李冰心尚不具备办理贷款条件；即便因贷款条件发生变化导致李冰心银行贷款申请未获批准或批准金额小于申请金额，亦不影响合同的继续履行，此时，李仙利才有权要求李冰心一次性支付剩余房款或补足60%的首付款。故一审法院认定李冰心不存在违约行为，判决驳回李仙利的诉讼请求，并无不当，本院予以确认。综上所述，李仙利的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5395元，由上诉人李仙利负担。本判决为终审判决。审 判 员 李莎莎二〇二〇年六月四日法官助理 杨志颖书 记 员 李在利