四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终3354号 上诉人（原审原告）：庞小波，男，1976年7月5日出生，汉族，住四川省成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：吴英，女，1973年11月12日出生，汉族，住四川省成都市龙泉驿区，系庞小波之妻。 上诉人（原审原告）：吴英，女，1973年11月12日出生，汉族，住四川省成都市龙泉驿区。 被上诉人（原审被告）：成都兴运房地产开发有限公司。住所地：四川省成都市金牛区金鱼街7号。 法定代表人：姜开国，执行董事。 委托诉讼代理人：刘云华，男，1991年2月5日出生，汉族，住四川省资中县，系公司员工。 上诉人庞小波、吴英与被上诉人成都兴运房地产开发有限公司（以下简称兴运公司）商品房销售合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2019）川0106民初15113号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 庞小波、吴英上诉请求：撤销一审判决，改判兴运公司向庞小波、吴英支付剩余逾期办证违约金17569.30元。二审审理中，庞小波、吴英明确该17569.30元的构成是：以兴运公司应承担的逾期办证违约金总额45345元减去一审判决已支持的27775.70元。 事实和理由：1.成都市国土资源局发布的《关于实施不动产统一登记的通告》并不能阻却兴运公司履行协助办理不动产权属登记的义务，兴运公司应当承担该通告颁布施行后的逾期办证违约责任。《中华人民共和国物权法》已于2007年颁布施行，明确了“地随房走、房随地走”的原则，兴运公司在办理房屋所有权证时，也应一并办理国有土地使用权证，也即是“二证合一”政策施行后不动产权证的内容。虽然，“二证合一”政策的施行客观上已无法办理房屋所有权证，但，房屋所有权证被不动产权证替代，兴运公司理应依法为庞小波、吴英办理案涉房屋的不动产权证。因此，房屋所有权证停止办理并不必然导致兴运公司协助办证义务履行不能，前述通告仅是对房屋权属登记的形式外观进行的变更，并不阻却兴运公司办证义务的履行，不能成为其逾期办证违约行为的免责事由。2.政策的调整虽客观上导致无法办理案涉房屋的所有权证，但兴运公司对逾期办证亦存在主观过错，仍应根据约定承担房屋所有权证逾期办理的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本案中，兴运公司若按约定期限在交房后1095日内（即2015年9月14日前）取得房屋产权证，则不会因此后的政策变化而无法办理房屋所有权证，依据前述法律规定，“二证合一”政策的施行并不能免除兴运公司应承担的逾期办证责任。更何况，前述通告中明确自2016年11月17日停止办理，但从11月23日起可重新提出申请，办理时限为30个工作日，即便因该政策原因，兴运公司的办证期限也只应当宽限46天，而庞小波、吴英实际于2017年8月16日才取得产权证，在宽限期届满后仍迟延了226天，该226天亦应计入兴运公司需承担的逾期办证天数之中。3.因迟延取得案涉房屋的所有权证，庞小波、吴英受到了精神上及经济上的巨大损失和影响，庞小波、吴英依据合同约定的计算标准要求兴运公司支付逾期交房违约金，是合理合法的。 兴运公司辩称，原判认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 庞小波、吴英向一审法院起诉请求：判令兴运公司依照合同第十九条第二款约定，按每日万分之一的标准向庞小波、吴英支付房产证逾期办理的违约金45345元。 一审法院认定事实：2012年5月9日，庞小波、吴英（买受人）与成都兴元房地产开发有限公司（出卖人，以下简称兴元公司）签订《商品房买卖合同》，约定的主要内容：1．庞小波、吴英购买兴元公司位于成都市青羊区房屋，测绘建筑面积共96.84平方米，总价款645946元；2．兴元公司应当在2012年12月31日前向庞小波、吴英交付该商品房；3．商品房交付使用后，庞小波、吴英同意委托兴元公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；4．第十九条转移登记：如因兴元公司的责任，庞小波、吴英未能在商品房交付之日起1095日内取得房屋所有权证书的，兴元公司按日计算向庞小波、吴英支付全部已付款万分之壹的违约金，并于庞小波、吴英实际取得房屋所有权证书之日起90日内由兴元公司支付；5．兴元公司就案涉房屋依法选聘的物业管理企业为四川兴元物业管理有限公司。 2012年9月14日，兴元公司将案涉房屋交付给庞小波、吴英。2017年8月16日，庞小波、吴英取得案涉房屋的《不动产权证书》。 一审庭审中，兴运公司认可庞小波、吴英已支付房款645946元；庞小波、吴英明确其主张的违约金系逾期办理房屋所有权证书的违约金。 一审另查明：一、2016年12月29日，成都兴元房地产开发有限公司变更名称为兴运公司。二、成都市国土资源局发布《关于实施不动产统一登记的通告》，载明：自2016年11月23日起在本市主城区（锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、成都高新区）范围内实施不动产统一登记。自2016年11月17日17：00起暂停受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务；2016年11月18日17：00起停止办理缴费领证事项，逾期尚未办理缴费领证事宜的登记申请将做退件处理，2016年11月23日后根据《不动产登记暂停条例》的相关规定可重新提出申请。 一审法院认定上述事实采信了如下证据：《商品房买卖合同》、《不动产权证书》、收款专用收据、庭审笔录以及双方当事人的陈述。 一审法院认为，庞小波、吴英与兴运公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。《商品房买卖合同》第十九条约定：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起1095日内取得房屋所有权证书的，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金”。根据查明事实，兴运公司于2012年9月14日向庞小波、吴英交付了涉案房屋，故涉案房屋的房屋所有权证应于2015年9月14日前取得。但案涉房屋于2017年8月16日才完成过户登记，已超过合同约定期限，兴运公司的行为构成违约，应承担相应的违约责任。兴运公司辩称未能按期为庞小波、吴英办理案涉房屋所有权证书并非其原因导致，但并未提供相应证据予以证明。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。”之规定，兴运公司应对其该项主张承担相应的举证责任，并应承担举证不能的不利后果。故兴运公司的抗辩意见，理由不成立，一审法院不予采纳。但根据成都市国土资源局《关于实施不动产统一登记的通告》，成都市已于2016年11月23日起实施不动产统一登记，从2016年11月18日起停止收件、不再单独办理房屋所有权证和国有土地使用权证，开始实施不动产统一登记。在此情况下，因“二证合一”政策的实施，从2016年11月18日起兴运公司已在客观上无法为庞小波、吴英单独申请办理案涉房屋所有权证，故不应当承担2016年11月18日之后逾期办理房屋所有权证的违约金。故一审法院依法确认逾期天数为430天（从2015年9月15日算至2016年11月17日），兴运公司应承担的违约金为27775.7元（430天×645946元×0.0001）；庞小波、吴英超出此部分的逾期办证违约金主张，一审法院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，一审法院判决：一、兴运公司于判决生效之日起十日内向庞小波、吴英支付逾期办证违约金27775.7元；二、驳回庞小波、吴英的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费934元，减半收取计467元，由庞小波、吴英负担200元，由兴运公司负担267元。 二审中，双方均未提交新的证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。 本院认为，本案二审的主要争议焦点是：一审判决认定兴运公司应承担的逾期办证违约金数额是否正确。现评判如下： 本案中，庞小波、吴英主张的逾期办证违约金，是按已付购房款每日万分之一的标准，自2015年9月15日起计算至实际取得案涉房屋不动产权证之日即2017年8月16日止；兴运公司对庞小波、吴英主张的违约金计算标准、起算时间不持异议，但不认可违约金计算的截止时间，故，双方的主要分歧在于案涉违约金截止时间的认定问题。对此，本院认为，根据一审庭审中庞小波、吴英明确其系按照《商品房买卖合同》第十九条第二款主张逾期办理房屋所有权证书违约金的事实，能够确定庞小波、吴英主张的逾期办证违约金系指向办理房屋所有权证书的违约金。庭审已查明，成都市国土资源局发布《关于实施不动产统一登记的通告》后，自2016年11月17日起成都市主城区（包括金牛区在内）已不再单独办理房屋所有权证和国有土地使用权证，故，兴运公司在“二证合一”政策颁布施行后，客观上已无法协助庞小波、吴英单独办理房屋所有权证，因办证方式发生的客观变化，在“二证合一”新政实施之后不能取得房屋所有权证的后果不应归责于兴运公司。一审法院对于庞小波、吴英主张的逾期办理房屋所有权证的违约金计算时间认定截止于成都市金牛区开始实施不动产统一登记之日，并无不当。结合双方均无异议的违约金计算标准及起算时间，一审认定兴运公司应承担的违约金数额正确，本院予以维持。 综上，庞小波、吴英的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费240元，由上诉人庞小波、吴英负担。 本判决为终审判决。 审判长 龚 耘 审判员 白福群 审判员 冯 璐 二〇二〇年六月三十日 书记员 王朝阳