上海市金山区人民法院执 行 裁 定 书（2020）沪0116执异73号案外人：郑培微，女，1984年1月6日生，汉族，住浙江省温州市瓯海区丽岙街道国道北路二弄11号。案外人：翁云和，女，1982年2月2日生，汉族，住浙江省温州市瓯海区仙岩镇前程路XXX号。委托诉讼代理人：马强，上海欧瑞腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：晏乐慧，上海欧瑞腾律师事务所律师。申请执行人：彭发佩，男，1967年6月26日生，汉族，住安徽省巢湖市。被执行人：上海顺儒投资开发有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：屠德龙，董事长。利害关系人(抵押权人)：上海浦东发展银行金山支行，住所地上海市金山区卫清西路XXX-XXX号。负责人：吴舟，行长。委托诉讼代理人：许建添，上海申骏律师事务所律师。申请执行人彭发佩与被执行人上海顺儒投资开发有限公司借款合同纠纷执行一案(2016)沪0116执3400号，本院预查封被执行人上海顺儒投资开发有限公司(以下简称“顺儒公司”)名下位于上海市金山区朱泾镇东风路XXX号XXX层房产(下称“案涉房产”)，案外人郑培微、翁云和提出异议，主1其已经合法购得案涉房产，所以请求中止对案涉房产的执行，并解除查封措施。本院于2020年4月29日受理该异议，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人郑培微、翁云和称，其于2014年1月18日与被执行人顺儒公司就案涉房产签订商品房预售合同，约定房屋总价暂定为4,980,000.00元，2014年7月31日前交付房屋，签署《房屋交接书》之日起90天内办理过户登记等手续。2014年2月27日，案外人与上海伊晟投资管理有限公司(下称“伊晟公司”)签订《房屋预/租赁合同》，将案涉房产进行出租，约定2014年7月31日前交付房屋，租期自2014年10月18日至2022年10月17日，交房后至2014年10月18日为免租装修期，租金按照购房总价的一定比例计算支付(详见合同)，租金每6个月支付一次。2015年2月2日，案外人收到半年期租金149,400元。2016年1月26日，顺儒公司同上海九间伴房地产经纪有限公司(以下简称“九间伴公司”)签订《确认书》确认案外人郑培微、翁云和及林其伟、郑玲玲所购买的房产系由九间伴公司代理、推荐购买，顺儒公司同意当上述客户的房屋尾款通过九间伴公司给顺儒公司转交时，九间伴公司有权扣除顺儒公司应当支付给其的未付佣金人民币52万元整。案外人于2016年2月3日前支付了购房款383.54万元，且案外人与顺儒公司、九间伴公司于2016年2月2日签订了《三方确认书》，协商一致约定将剩余房屋尾款114.46万抵扣4年房租(自2014年10月18日起至2018年10月17日止)，伊晟公司在确认书上盖章确认，故案涉房产的全部房款已经结清。2018年8月31日，案外人同伊晟公司签订了《解除/终止的协议书》，约定自协议签订之日起，双方解除/终止租赁合同，案涉房产由案外人直接经营管理。后案外人与上海淩鼎贸易有限公司签订《商铺租赁合同》，约定将案涉房产出租给上海淩鼎贸易有限公司使用，租赁期自2018年11月1日起至2021年10月31日止。综上所述,案外人已经合法购得案涉房产，付清全部房款，接收了房产，并对外出租，只是尚未办理过户登记手续，但是未能办理过户登记是由于被执行人顺儒公司的原因，所以案涉房产的物权实际已经归属案外人，请求法院支持案外人中止执行并解除查封的异议请求。案外人提交《上海市商品房预售合同》、银行回单、签购单、收据、销售不动产统一发票、《三方确认书》、《确认书》、《房地产代理补充协议》、《房屋预/租赁合同》、银行账户历史明细清单、《解除/终止的协议书》、《商铺租赁合同》、上海市不动产登记簿复印件等以证明其主1。利害关系人(抵押权人)上海浦东发展银行金山支行(下称“浦发银行金山支行”)辩称，认可案外人所某某的买卖事实，不认可案外人所某某的付款事实，关于案外人主1的其他事实和理由由法院审定并依法裁判。本院查明，申请执行人彭发佩与被执行人上海顺儒投资开发有限公司借款合同纠纷一案(2016)沪0116民初5958号，本院依申请于2016年8月18日立案(2016)沪0116执3400号予以执行。同年9月22日，本院裁定预查封被执行人顺儒公司名下坐落于朱泾镇0904街坊13/6丘的房地产，并于10月21日向金山区房地产交易中心送达裁定书及协助执行通知书。另查明，案涉房产坐落于金山区朱泾镇仓桥街、东风路、临仓街，土地宗地号是金山区朱泾镇904街坊13/6丘，幢号47号，部位1层，2015年7月16日竣工，产权证号是金XXXXXXXXXX，核准日期是2016年9月28日。房产上有抵押，抵押权人为浦发银行金山支行，登记证明号是金XXXXXXXXXXXX，债权数额是1.6亿。权利限制状况是本院对案涉房产预查封，查封文书号(2016)沪0116执3400号，查封期限自2016年10月18日起，后经续封至2022年9年17日。上海市虹口区人民法院轮候查封，查封期限自2016年12月2日至2022年11月26日。鞍山市铁西区人民法院轮候查封，查封期限至2022年12月8日到期。上海市第一中级人民法院轮候查封，查封文书号是(2017)沪01民初10号，查封期限至2022年12月18日到期，其后另有多家法院查封。再查明，2018年1月29日，上海市虹口区人民法院将该院查封的被执行人顺儒公司名下坐落于金山区朱泾镇仓桥街、东风路、临仓街房产的处置权移交上海市第一中级人民法院。同年10月30日，上海市第一中级人民法院裁定(2017)沪01民初10号民事判决书由本院执行。以上查明事实由(2016)沪0116民初5958号民事判决书、申请执行书、执行受理通知书、执行裁定书、协助执行通知书、送达回证、不动产登记簿、他项权证书、移送处置权函、(2017)沪01执927号执行裁定书以及笔录为证，并经本院查证属实。对案外人主1的签订预售合同、签署租赁合同并对外出租的事实，本院予以认定。本院认为，案外人依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，对人民法院查封的登记在被执行人名下的不动产提出执行异议，案外人应当提出证据证明其请求符合上述规定的四个要件。根据查明的事实，案外人已就案涉房产在人民法院查封前签订了合法有效的房屋买卖合同，案外人支付了部分房款3,835,400元，案外人主1以案涉房产的租金抵扣剩余购房款不能认定为所支付的房款，但案外人已主动将租金抵扣房款的金额1,144,600元交付至法院，并通过对外租赁形式合法占有了案涉房产，未能过户登记系被执行人顺儒公司的原因。综上所述，案外人郑培微、翁云和主1中止对案涉房产的执行符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：中止对上海市金山区朱泾镇东风路XXX号XXX层房产的执行。如案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。案外人、当事人未在上述期间内提起诉讼，本裁定即生效，人民法院应当解除对裁定中止执行标的的查封。审 判 长  肖强根审 判 员  徐志忠人民陪审员  陆钦辉二〇二〇年六月二十三日法官 助理  姚佳颖书 记 员  姚佳颖附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日其十五日内向人民法院提起诉讼。二、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。