广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初4330号原告：黄中一，女，1974年10月24日出生，汉族，住四川省成都市新都区*******社，公民身份号码：510************825。委托诉讼代理人：郑其林，男，1979年12月21日出生，汉族,住浙江省龙游县************，公民身份号码：330************519，系原告丈夫。被告：东莞市春晓房地产顾问有限公司，住所地：广东省东莞市**********。法定代表人：何晓燕，执行董事。委托诉讼代理人：宋江南，广东赋诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁芳，广东赋诚律师事务所律师。第三人：王革，男，1967年3月12日出生，汉族，住广东省东莞市****************，公民身份号码：510************851。原告黄中一与被告东莞市春晓房地产顾问有限公司（以下简称春晓公司）、第三人王革居间合同纠纷一案，本院于2020年3月2日受理后，依法适用简易程序于2020年4月23日公开开庭进行了审理。原告黄中一的委托诉讼代理人郑其林、被告春晓公司的委托代理人宋江南到庭参加了诉讼，第三人王革经本院传票传唤,未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄中一向本院提出诉讼请求：1.确认第三人王革于2017年12月29日分别与被告春晓公司签订两份《房地产买卖居间合约》（合同编号：NO.0000214、NO.0002230）于2018年11月9日已经解除;2.被告春晓公司立即向原告黄中一全部退还（返还）已收取的81000元的中介（居间）服务费，并支付相应利息（以81000元为本金，自2018年11月10日起算，按照中国人民银行同期贷款基准利率标准，直至上述款项全部付清之日止，暂计起诉时利息约为3847元）；3.本案诉讼费由被告全部承担。事实和理由：第三人王革于2017年12月28日通过被告春晓公司购买了案外人朱凤兴、朱李河共同位于东莞市**********【东府集用（2006）第1900261504064号、东府集用（2006）第1900261504063号】的宅基地使用权即该宅基地上的房屋所有权，后于2017年12月29日由上述各方共同签订了两份《房地产买卖居间合约》（合同编号：NO.0000214、NO.0002230）,其中,第三人王革已向案外人朱凤兴、朱李河支付了购房款1180000元,还向被告春晓公司支付了中介服务费81000元，以上总计支付1261000元。现根据东莞市第三人民法院出具的（2018）粤1973民初16604号民事判决书以及东莞市中级人民法院出具的（2019）粤19民终5952号民事调解书，均一致确认并已依法认定了第三人王革于2017年12月29日分别与案外人朱凤兴、朱李河签订两份《房地产买卖居间合约》无效的事实，致使第三人王革签订该两份居间合约的目的均不能实现。为此，第三人王革根据合同法第九十四条的规定，后于2018年8月20日以中国邮政EMS快递方式向被告春晓公司寄发了《解除合同通知书》以及关于债权转让金额为131000元转让的通知函，后被告春晓公司均拒收退回，但被告春晓公司于2018年11月9日上午已在前一案（2018）粤1973民初16604号的一审庭审质证时，对上述证据材料均予以确认，并已收到和知悉的事实，但被告春晓公司并未在收悉之日起的法定期限（三个月）内提起解除合同效力之诉，故涉案两份居间合约，事实上已经实际解除，为此请求法院依法予以确认。此外，由于上述两份合同中的签订主体，除了第三人王革、案外人朱凤兴、朱李河以外，还包括了被告春晓公司，这意味着第三人王革与被告春晓公司所签订的《房地产买卖居间合约》当然也自始无效。综上分析，无论是基于合同无效，还是基于合同已经解除的这一事实，被告春晓公司均应全部退还（返还）已经收取的81000元的中介（居间）服务费。最后，由于第三人王革已将涉案债权全部转让给了原告黄中一，并已事先依法履行了法定的通知义务。因此，除了朱凤兴、朱李河因向原告黄中一全部退还（返还）购房款1180000元以外，被告春晓公司也应向原告黄中一全部退还（返还）中介（居间）服务费81000元。关于本案利息计算方法的说明，由于《房地产买卖居间合约》已于2018年11月9日起解除，故该利息的起算点应从合同解除的次日自2018年11月10日起算。原告为维护其合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告春晓公司辩称，1.其应收取第三人王革居间费76800元，实际收取80000元，其中有3200元是杂费备用金，收取的不是81000元，合同转让属于权利义务转让，未经其允许，原告黄中一与第三人王革转让行为不能对其生效，原告黄中一主体不适格；2.案涉两份居间合同属于买卖居间合同，具有买卖和居间两层法律关系，到目前为止，没有任何一份生效法律文书确定该两份合同无效，虽然买卖双方之间进行了诉讼，但是二审调解结案，其对买卖关系处理是双方协商一致的结果，与居间方无关，且该诉讼也仅涉及买卖关系，不能也没涉及居间关系，因此不能以买卖合同纠纷的结果要求退回居间费；3.依据民法总则第六章第134条，民事法律行为可基于双方或多方的意思表示一致而成立，根据合同法第13条和第25条，当事人立定合同应采取要约承诺方式，但合同在承诺时成立，可见合同成立需要经过要约和承诺双方意思表示一致的过程，本案案涉两份居间合同已经过要约和承诺，是买卖双方和居间方之间意思表示一致的过程，显然该两份居间合同已经成立，依据合同法第426条，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬，该两份居间合同第二部分第一条也明确约定居间方已经促成该合约成立，居间义务已经完成，买卖双方均应支付居间费，可见买卖居间合同已经成立，其中的买卖关系和居间关系均已成立，买卖双方依法依约都应支付居间费，至于买卖双方之间的买卖关系是解除还是无效，与居间方和居间费无关；4.案涉两份居间合同主体完全相同，其第二部分三方约定的其他事项这一栏也明确披露买卖双方交易时已经明确知悉标的物不能过户的事实，双方仍愿按照现状签署买卖合同，也即由居间方促成交易，并支付居间费，可见买卖双方对交易风险明确知悉，且该交易风险与居间方无关，居间方也付出了居间劳动，完成了合约居间义务，买卖双方没有理由拒绝支付居间费。第三人王革述称，1.本案原告起诉的事实与理由部分，第三人王革全部确认并无任何异议。2.本案原告提交的所有证据材料，第三人王革全部确认并无任何异议。3.由于第三人王革已同意并确认，将本案所有债权全部转让给原告。据此，原告的诉讼请求成立，请求法院依法判决支持。本院经审理认定事实如下:对于当事人没有争议的事实，本院予以确认。2017年12月29日，第三人（买方）王革通过被告春晓公司（经纪方）的居间分别与案外人朱风兴、朱李河（卖方）签订《房地产买卖居间合约》（合同编号：NO:0000214、NO:0002230），约定第三人王革分别购案外人朱风兴、朱李河位于东莞市**********的房屋[土地证号分别为：东府集用（2006）第1900261504064号、东府集用（2006）第1900261504063号]，成交价分别为1280000元，买方应向经纪方支付中介服务费及咨询费分别为38400元。2018年8月20日，第三人王革向被告春晓公司、案外人朱风兴、朱李河邮寄《解除合同通知书》等文件，要求解除上述2017年12月29日签订的《房地产买卖居间合约》，并将案涉债权全部转让给原告黄中一。2018年8月31日，原告黄中一向本院提起诉讼要求确认王革与朱风兴、朱李河、春晓公司于2017年12月29日签订的《房地产买卖居间合约》无效；朱风兴、朱李河共同连带向黄中一立即返还已收购房款118万元，并支付利息。本院于2018年11月26日作出（2018）粤1973民初16604号民事判决书，判决如下：一、确认第三人王革于2017年12月29日分别与被告朱风兴、朱李河签订两份《房地产买卖居间合约》（合同编号：No：0000214、No：0002230）无效；二、限被告朱风兴、朱李河于本判决发生法律效力之日起五日内共同向原告黄中一返还155000元及利息（按照中国人民银行同期贷款基准利率标准，从2018年8月20日起计至实际清偿之日止）；三、限被告朱风兴于本判决发生法律效力之日起五日内向原告黄中一返还1025000元及利息（按照中国人民银行同期贷款基准利率标准，从2018年8月20日起计至实际清偿之日止）；四、驳回原告黄中一的其他诉讼请求。后朱风兴、李瑞荣不服上述判决向东莞市中级人民法院提起上诉。东莞市中级人民法院于2019年6月11日作出（2019）粤19民终5952号民事调解书，该调解书的主要内容为黄中一与朱风兴、朱李河确认王革于2017年12月29日分别与被告朱风兴、朱李河签订两份《房地产买卖居间合约》（合同编号：No：0000214、No：0002230）无效，朱风兴同意分三期向黄中一支付1200000元以了结本案纠纷。对有争议的证据和事实，本院认定如下:1.双方对第三人王革支付给被告春晓公司费用金额存在争议。原告提供中国银行股份有限公司的个人客户交易明细及中国农业银行个人明细对账单予以证明第三人王革于2017年12月28日向被告春晓公司转账支付80000元，该80000元中包含中介服务费用50000元及购房定金30000元；第三人王革于2018年1月11日向被告春晓公司转账支付31000元，故第三人王革共向被告春晓公司支付中介费服务费81000元。被告春晓公司对此不予确认，并反驳称，其实际收取第三人王革的费用是80000元，其中包含居间服务费76800元及杂费备用金3200元，且被告春晓公司分别于2017年12月28日、2018年1月11日向原告出具的收款收据确认收到王革中介服务费50000元、26800元、杂费备用金3200元，上述金额共计80000元。对此，本院分析认为，首先，根据原告的当庭陈述及其提供的银行转账记录，第三人王革向被告春晓公司支付的款项中包含了购房定金、中介费服务费及杂费备用金，且第三人王革在转账时并未明确备注款项的性质。此外,原告黄中一亦未提供充分有效的证据予以证明第三人王革支付给被告春晓公司的81000元是中介服务费及杂费备用金;其次,双方均确认被告春晓公司只向第三人王革开具了总额为80000元的收款收据,且原告黄中一并未提供任何证据予以证明第三人王革曾就收款收据的金额向被告春晓公司提出异议。因此，本院认定，第三人王革实际向被告春晓公司支付中介服务费76800元及杂费备用金3200元，共计80000元。2.双方对被告春晓公司是否违约存在争议。原告黄中一主张，被告春晓公司并未明确告知第三人王革案涉房产是不能过户的，只是表示暂时不能过户，后因案涉房产无法办理过户手续，合同的目的无法实现，第三人王革向被告春晓公司邮寄《解除合同通知书》，要求解除双方于2017年12月29日签订的《房地产买卖居间合约》。被告春晓公司辩称,其已促成买卖双方签署上述合约,居间义务已完成,即使居间关系解除,其不存在违约行为，也无需返还已收取的居间服务费，且案涉居间合同中第二部分居间关系的第二条的三方约定的其他事项中明确在签署合约时买卖双方已清楚知悉此房暂时不能过户，日后可以过户卖方必须在接到通知五日内配合办理，日后由此原因引起的任何法律纠纷、违约责任与经纪方无关。对此，本院分析认为，春晓公司作为专业的中介机构，应具有超过普通委托人的专业知识、能力和风险意识，并如实、明确告知委托人案涉房产不能办理过户手续，这也正是委托人对中介机构信任和向其支付报酬的基础所在。案涉居间合同中仅约定案涉房产暂不能办理过户手续，同时还约定了日后可以办理过户手续的相关情形，由此可见，被告春晓公司并未明确告知案涉房产不能办理过户手续。因被告春晓公司作为专业的中介公司，在明知案涉房产为农村宅基地上所建的房屋无法转让给非本村村民（非本集体经济组织成员）的情况下仍促成双方订立买卖合同，明显存在违约行为。本院认为，本案为居间合同纠纷。第三人王革与被告春晓公司及案外人朱风兴、朱李河于2017年12月29日签订的两份《房地产买卖居间合约》中关于居间关系部分是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不损害国家、集体和他人合法权益，对当事人具有法律约束力，当事人应当依照诚实信用原则，全面履行自己的合同义务，不履行或者不适当履行的，应当承担合同责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”第三人王革于2018年8月20日向被告春晓公司邮寄《解除合同通知书》要求解除合同，且被告春晓公司确认在2018年11月9日已收到上述解除通知书，并同意解除双方的居间关系。故对于原告诉请要求确认第三人王革于2017年12月29日分别与被告春晓公司、案外人朱风兴、朱李河签订的两份《房地产买卖居间合约》（合同编号：No：0000214、No：0002230）中涉及的居间关系已于2018年11月9日解除，本院予以支持。第三人王革于2018年8月20日向被告春晓公司邮寄《解除合同通知书》，通知已将案涉债权全部转让给原告黄中一。根据《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条的规定，原告黄中一依法享有向被告春晓公司追偿案涉债权的权利。关于案涉中介服务费及杂费备金用应否返还，根据《中华人民共和国合同法》第九十七的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”在案涉合同确实因为无法过户发生争议导致交易未能完成的情况下，结合案涉合同的履行程度、无法正常履行的理由以及居间关系解除时间等因素，本院认定被告春晓公司应返还一半居间服务费38400元及杂费备用金3200元，共计41600元。对于原告黄中一诉请超出上述范围的部分，本院予以驳回。关于原告黄中一诉请的利息，因属于法定孳息，被告春晓公司应予以支付，但考虑到双方对案涉合同的效力存在争议，被告春晓公司应从原告黄中一向本院起诉之日即2019年10月31日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付至实际清偿之日止。对于原告黄中一诉请超出上述范围的部分，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七十九、第八十条、第九十四条、第九十七、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认第三人王革于2017年12月29日分别与被告东莞市春晓房地产顾问有限公司签订的两份《房地产买卖居间合约》（合同编号：No：0000214、No：0002230）中涉及居间关系部分于2018年11月9日解除；二、被告东莞市春晓房地产顾问有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内退还原告居间服务费38400元、杂费备用金3200元及支付利息（以41600元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年10月31日起计至付清之日止）；三、驳回原告黄中一的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1922元（原告已预交），由被告东莞市春晓房地产顾问有限公司负担987元，由原告黄中一负担935元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  叶伟芬二〇二〇年六月二日本件与原件核对无异书记员  曾 璇卢嘉敏附相关法律法规条文（节选）：1.《中华人民共和国合同法》第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。