四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终5963号 上诉人（原审被告）：成都大唐上合房地产经纪有限公司，住所地：四川省成都高新区（西区）尚阳路73号、75、77号附1号1楼。 法定代表人：叶成飞。 被上诉人（原审原告）：王茂琼，女，1976年12月28日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 委托诉讼代理人：刘明虹，四川恒创律师事务所律师。 原审被告：成都房很好房地产经纪有限公司，住所地：四川省成都市金牛区花牌坊北街98号4栋5单元12楼28号。 法定代表人：傅侠。 原审第三人：成都市昭景房地产开发有限公司，住所地：四川省成都市高新区交子大道300号3栋19楼。 法定代表人：蔡风佳。 委托诉讼代理人：魏玲，女，系公司员工。 上诉人成都大唐上合房地产经纪有限公司（以下简称大唐公司）因与被上诉人王茂琼、原审被告成都房很好房地产经纪有限公司（以下简称房很好公司）、原审第三人成都市昭景房地产开发有限公司（以下简称昭景公司）房屋买卖合同纠纷一案，成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初5269号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，决定由审判员白福群适用独任制公开开庭对本案进行了审理。大唐公司的法定代表人叶成飞、王茂琼的委托诉讼代理人刘明虹、房很好公司法定代表人傅侠及原审第三人昭景公司的委托诉讼代理人魏玲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 大唐公司上诉请求：撤销原审判决，改判由房很好公司与昭景公司支付王茂琼定金100000元及资金利息并支付本案受理费1150元。事实和理由：2018年11月1日，大唐公司法定代表人叶成飞与房很好公司法定代表人傅侠沟通退还王茂琼定金时，傅侠明确表示，昭景公司不同意退还。傅侠表示房很好公司是这个项目的总代理，大唐公司是分销；原审判决认为房很好公司无法真正促成王茂琼与开发商签定商品房买卖合同。但是房很好公司告知大唐公司，若大唐公司另行找到客户成功签约能退还王茂琼定金后，大唐公司的客户与房很好公司成功签约并已领取该项涉案物业不动产权证，所以房很好公司能够促成王茂琼与开发商签订商品房买卖合同。房很好公司曾出示过一份写着王茂琼夫妻名字并盖有昭景公司预售专用公章的《万景峰诚意认购书》，虽然昭景公司在一审中否认该认购书的真实性，但也没有出具其真实的认购书模板。综上，大唐公司认为房很好公司与昭景公司存在真实的代理关系，应由其向王茂琼退还定金。 王茂琼辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。大唐公司、房很好公司均没有案涉房屋的真正授权，所以一审法院判决退还购房订金是正确的。 房很好公司述称，请求二审法院驳回上诉，维持原判，房很好公司认为王茂琼没有在规定的时间内签订购房合同，构成违约。 昭景公司述称，昭景公司没有收到过关于本案的任何款项，也没有与大唐公司、房很好公司签订任何合作协议及授权，本案与昭景公司无关。昭景公司认为一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回大唐公司的上诉。 王茂琼向一审法院起诉请求：1.判令大唐公司、房很好公司返还购房定金100000元，并从起诉之日起按照中国人民银行同期贷款利率向王茂琼支付利息至实际退还定金之日止；2.一审的诉讼费用由大唐公司、房很好公司承担。 一审法院认定事实：2018年10月29日，王茂琼出具《承诺书》两份，其中，仅王茂琼签字的《承诺书》上载明：本人王茂琼承诺购买成都市高新区已于2018年10月29日交纳，现约定在2018年11月9日前交纳661833元付清，如逾期不付，定金不退，房源可另行销售。另一份王茂琼签字、大唐公司签章的《承诺书》上载明：今收到王茂琼购买成都市高新区，建筑面积121.75平方米，合同总价为1773167元，贷款金额880000元，首付款为793167元，同时须在2018年12月10日前交齐首付款，如逾期未缴纳，此定金不退，该商铺可另行销售，并备注：首付款（含定金）为893167元，已收定金100000元。双方落款时间均为2018年10月29日。 2018年10月29日17：12，王茂琼委托邹万黎向大唐公司的法定代表人叶成飞转账100000元。叶成飞收到该款后随即将该款转账支付给了傅侠。当天傅侠向叶成飞出具《收条》，其上载明：今收到叶成飞关于商铺定金100000元。 2018年10月20日，大唐公司与房很好公司签订《物业分销服务合作协议》，其上载明：甲方为房很好公司、乙方为大唐公司；乙方为甲方代理合作项目的分销合作单位，甲方代理开发商支付佣金的行为，甲方指定分销合作项目为万景峰底商项目；合作期限自2018年10月20日至2019年10月20日止；乙方指定叶成飞为乙方分销负责人；甲乙双方在该物业分销服务合作协议签章确认，甲方代表人傅侠在甲方签约人处签字并落款时间为2018年10月28日。 一审法院认定以上事实，有当事人举证的《承诺书》、转账凭证、《物业分销服务合作协议》等证据在卷佐证。 一审法院认为，大唐公司举证的认购书系照片打印件，其无法提供原件核对，且昭景公司对其真实性不予认可，并主张其并未委托过大唐公司、房很好公司销售案涉房屋、其并未收到过来自于王茂琼的任何款项，大唐公司、房很好公司对此也未提出相应反证，故根据一审现有证据难以认定大唐公司、房很好公司具有代理销售案涉房屋的权限。故，王茂琼与昭景公司之间不成立商铺认购关系。 对于谁应承担100000元定金退还责任的问题，一审法院认为，根据大唐公司、房很好公司签订的《物业分销服务合作协议》，大唐公司分销房很好公司代理销售的万景峰底商项目，大唐公司进行必要的宣传推广等以促成客户签约，房很好公司支付大唐公司相应的佣金。而大唐公司促成王茂琼购买位于前述楼盘的案涉房屋，王茂琼并向大唐公司支付了购房定金100000元，而根据一审现有证据及昭景公司的陈述，开发商即昭景公司并未授予房很好公司、大唐公司代理销售案涉房屋的权限，故大唐公司并无代理销售案涉房屋的真正权限，其无法真正促成王茂琼与开发商签订商品房买卖合同，王茂琼无法实现购房目的，故王茂琼要求大唐公司退还其支付的定金100000元的诉请成立，一审法院予以支持。王茂琼要求大唐公司承担该款自起诉时起至实际退还之日的资金占用利息，一审法院予以支持。 对于王茂琼要求房很好公司承担退款责任的诉请，一审法院认为，王茂琼与房很好公司不具有直接合同关系，且一审现有证据不足以证明2018年10月29日王茂琼在支付定金时、王茂琼与大唐公司签订承诺书时即已知晓大唐公司与房很好公司之间的物业分销服务合作关系的存在，故大唐公司在收受案涉定金后向房很好公司转付，系大唐公司、房很好公司之间的内部关系，不能直接对抗王茂琼。故王茂琼要求房很好公司退还定金无合同依据，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、成都大唐上合房地产经纪有限公司于一审判决生效之日起十日内返还王茂琼定金100000元并支付该款的资金占用利息（计算方式：以定金100000元为基数，自2018年12月3日起至2019年8月19日起的资金占用利息按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率标准计算，自2019年8月20日起至该定金实际退还完毕之日止的资金占用利息，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回王茂琼的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1150元，由成都大唐上合房地产经纪有限公司承担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 大唐公司举出的证据：由大唐公司发给王茂琼的律师函，拟证明当时让王茂琼来签订合同的时候，其没有来签，房子就卖出去了，所以王茂琼造成了违约。王茂琼发表质证意见，对该律师函的真实性、合法性、关联性均不予认可，不能达到其证明目的。房很好公司发表质证意见，对律师函的真实性、合法性、关联性均予以认可，能够达到其证明目的。昭景公司发表质证意见，对律师函真实性、合法性、关联性均不予认可，昭景公司对其存在的真实性和事实毫不知情。 二审中，王茂琼、房很好公司、昭景公司均未提交新证据。 本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据大唐公司的上诉请求、理由及王茂琼的答辩意见及房很好公司、昭景公司的意见，本案的争议焦点为大唐公司是否应当向王茂琼退还定金及资金占用利息。 本院认为，本案查明的事实，首先，昭景公司未委托大唐公司、房很好公司销售案涉房屋，也未收取王茂琼支付的购买案涉房屋的任何款项，昭景公司与王茂琼无商品房买卖关系。其次，《物业分销服务合作协议》由大唐公司、房很好公司签订，该协议仅对大唐公司、房很好公司具有约束力。大唐公司将王茂琼支付的案涉房屋的定金转账给房很好公司法定代表人傅侠，傅侠向叶成飞出具了《收条》的行为，系大唐公司与房很好公司基于该分销协议的内部关系，与王茂琼无关。第三，王茂琼向大唐公司支付购买案涉房屋定金100000元。在王茂琼前往大唐公司签订案涉房屋买卖合同时，大唐公司不能向王茂琼出示昭景公司委托其销售案涉房屋的文件，亦不能提供将要签订的案涉房屋买卖合同的文本。在此情况下，王茂琼不愿支付案涉房屋购房款，导致房屋买卖合同未能订立，对此，大唐公司应当承担违约责任。综上，大唐公司的上诉理由均不能成立，一审法院判决大唐公司返还王茂琼定金并支付该款的资金占用利息正确，本院予以维持。 综上所述，大唐公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2323元，由成都大唐上合房地产经纪有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  白福群 二〇二〇年六月三十日 书记员  夏玉荣