山西省吕梁市中级人民法院民事判决书（2020）晋11民终891号上诉人(原审被告)：山西明泽房地产开发有限公司。法定代表人李×。委托诉讼代理人：赵×，山西鼎信泽律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：高×，山西省兴县人，现住兴县。委托诉讼代理人方×，山西宗耀律师事务所律师。原审第三人：中国农业银行股份有限公司兴县支行。负责人：于×。委托诉讼代理人曹×，山西四保律师事务所律师。上诉人山西明泽房地产开发有限公司因与被上诉人高×、中国农业银行股份有限公司兴县支行房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省兴县人民法院（2019）晋1123民初1069号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月26日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、公开询问审理了本案。现已审理终结。山西明泽房地产开发有限公司上诉请求：1.山西省兴县人民法院（2019）晋1123民初1069号民事判决，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求；2.本案全部诉讼费及鉴定费由被上诉人承担。事实和理由：1.原审判决认定事实错误，上诉人与被上诉人于2011年10月24日签订《商品房买卖合同》后，上诉人于2011年12月30日交付房屋并办理了房屋所有权证书，现涉案购房合同已经履行完毕，不存在解除合同的事实基础。上诉人交付房屋之前，涉案房屋的竣工验收经过了兴县发展和改革局、兴县国土资源局、兴县城乡规划局、兴县建设安全管理局、兴县建筑工程质量监督管理局的验收确认涉案房屋质量合格，现涉案房屋经实际使用九年后出现的墙体开裂等事实，并非上诉人方原因造成，原审法院判令解除上诉人与被上诉人之间的商品房买卖合同属于认定事实错误；2.原审判决认定第三人在上诉人保证金中扣除了共75749.32元，该部分是因被上诉人未积极履行与第三人的《借款合同》导致违约后，第三人在上诉人的保证金账户中予以扣除的。第三人在扣除的保证金中包括了被上诉人未按期还款的本金、利息、罚息、复利。因被上诉人自身的违约行为对第三人造成的损害后果不应由上诉人承担。即保证金中的罚息及复利部分应由被上诉人自身承担。原审判决对上诉人因被上诉人违约而被第三人扣除的保证金中的罚息及复利部分予以扣除；3.原审判决判令被上诉人已经实际居住八年之久的房屋涨价损失由上诉人承担，显失公平。原审判决对被上诉人“可得利益损失”理解片面，其以鉴定机构出具的评估价值作为市场价值，加重了上诉人的责任，该损失应在商品房的市场价值核减掉被上诉人已经对涉案房屋的使用九年的房屋价值；4.本案原审中的鉴定机构山西秉信资产评估事务所既不在2019年度山西省司法厅对外公布的《国家司法鉴定人和司法鉴定机构名册》上，也不属于山西省住建委对外公示的具有工程造价资质的企业，故该鉴定机构对本案待鉴定内容没有鉴定资质，鉴定结果不合法，应当重新予以鉴定。高×辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，其房屋涨价损失是由上诉人造成的，应由上诉人承担。上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。中国农业银行股份有限公司兴县支行述称，因上诉人违约导致本案商品房买卖合同解除，致使被上诉人与第三人的借款合同被解除，上诉人应将购房贷款本金及利息返还第三人。故上诉人应承担偿还、赔偿责任。高×向一审法院起诉请求：1.原告高×与被告于山西明泽房地产开发有限公司于2011年10月24日签订的商品房买卖合同；2.判令被告山西明泽房地产开发有限公司返还原告高×的购房款227568元、购地下室款10454元和代收费用7246元；3.判令被告山西明泽房地产开发有限公司赔偿原告高×因房屋涨价形成的损失费6000元、装修费用86000元；4.判令原告所购被告的商品房退回被告；5、解除原告、被告与第三人中国农业银行股份有限公司兴县支行签订的《个人购房担保借款合同》；6.判令被告山西明泽房地产开发有限公司返还原告高×所偿还第三人中国农业银行股份有限公司兴县支行本金50000元及利息10000元（以第三人系统计算原告实际支付本息为准）；7.本案诉讼费用及其他费用均由被告承担。一审法院认定事实：2011年10月24日，原告高×与被告签订商品房买卖合同书,购买被告在××县开发的龙兴花园第7幢4单元5层502号房一套，原告所购该房建筑面积110.47平方米,该套房屋价款为227568元，原告首付房款114568元，余款113000元办理银行按揭贷款。2010年12月23日，原告高×购买被告地下室一套（第7幢4单元地下室3号，地下室建筑面积14.52平方米，地下室价款10454元（购时已付清）。原告已付被告代收款5589元。原告于2013年3月装修了该房屋。2012年7月26日，原告与第三人中国农业银行股份有限公司兴县支行以及被告签订《个人购房担保借款合同》，按揭贷款113000元已付被告。该三方约定：原告借第三人113000元，借用款为2012年7月26日至2022年7月25日，年利率为6.55％，逾期年利率为9.825％，按等额本息方式还款，该借款直接发放给本案被告；该借款的保证人为本案被告，原告高×以本案所涉房产抵押担保偿还该借款，且已办理抵押登记。本案第三人在被告保证金中扣除了本金54170.15元、利息21579.17元（合计75749.32元）；原告已偿还第三人借款本金20189.27元及利息12835.69元（合计33024.96元）。原告欠付第三人本金38640.58元及相应利息；原告同楼住户先前起诉被告后，兴县人民法院委托山西省大原市建筑工程质量司法鉴定所对龙兴花园7号楼第三、四单元进行质量安全鉴定，其鉴定意见为：“兴县龙兴花园7#楼第三、四单元的安全性等级为CSU级”，该鉴定已被生效裁判确认有效。本次诉讼中，经原告申请、一审法院委托，山西秉信资产评估有限公司于2019年12月2日出具晋秉信评报字［2019］第29号资产评估报告，该报告评估结论为：龙兴花园7幢4单元502号房屋在评估基准日的房屋装修评估值为75160元、涨价损失评估值为18546元。原告已付该评估费10000元。一审法院认为，本案所涉房屋的安全性等级为CSU级，表明严重影响整体承载，存在严重安全隐患。被告未提供给原告安全居住的房屋，出现重大违约状况，该购房合同依法应予解除；原告与第三人以及被告的住房贷款合同亦应当相应解除。被告应当返还原告首付款、原告已偿还的借款本金与支付的利息、地下室房款10454元；被告应赔偿原告涨价损失款及装修损失，该装修费折旧后的损失应为52612元［（75160元÷20年）×（20年-6年）=52612元］，被告亦应赔偿原告司法评估费、代收费用。剩余房贷款应由被告山西明泽房地产开发有限公司给付本案第三人。第三人无过错，依法不应承担民事责任。原告、被告、第三人的其余诉辩主张既无充分证据支持又无相应法律依据,一审法院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十一条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十三条、第二十四条、第二十五条的规定，判决：一、解除本案所涉原告高×与被告山西明泽房地产开发有限公司所签订的房屋买卖合同；二、解除原告高×与第三人中国农业银行股份有限公司兴县支行及被告山西明泽房地产开发有限公司所签订的本案所涉按揭贷款合同；三、本案所涉原告高×所购被告山西明泽房地产开发有限公司房屋退还被告山西明泽房地产开发有限公司；四、被告山西明泽房地产开发有限公司于判决生效后三十日内返还原告高×首付款114568元、地下室款10454元、代收费用5589元；五、被告山西明泽房地产开发有限公司于判决生效后三十日内给付原告高×已付房贷款本金20189.27元以及已付房贷款利息12835.69元（合计33024.96元）；六、被告山西明泽房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内赔偿原告高×该房屋装修费52612元、该房屋涨价损失18546元；七、被告山西明泽房地产开发有限公司于判决生效后三十日内赔偿原告该房屋司法评估费10000元；八、被告山西明泽房地产开发有限公司于判决生效后三十日内给付第三人中国农业银行股份有限公司兴县支行剩余借款本金38640.58元以及相应的利息。九、驳回原告其余诉讼请求。本案受理费7529元，由被告山西明泽房地产开发有限公司负担6154元、由原告高×负担1375元。二审期间，本院向一审法院调取了2019年山西法院对外委托四类外专业机构和专员人员信息对外鉴定委托的名单，该名单中载明山西秉信资产评估事务所在资产评估类之中。上诉人的质证意见是，本案中山西秉信资产评估事务所仅具有资产评估类相关资质，其对房屋装修的损失没有相应资质，其鉴定结果不应作为证据使用。被上诉人和第三人的质证意见为，对该名录均无异议。中国农业银行股份有限公司兴县支行提交情况说明一份，拟证明其扣除的上诉人保证金中涉及高×逾期未还贷款的本金、利息、罚息、复利情况。山西明泽房地产开发有限公司的质证意见是，对该证据认可，罚息和复利一共是1340元，应予扣减。高×的质证意见是，对该证据无异议。二审经审理查明的事实同一审一致。另查明，原审第三人中国农业银行股份有限公司兴县支行在上诉人山西明泽房地产开发有限公司保证金中扣除高×贷款本息共计75749.32元，其中，本金54170.15元、利息20239.17元、罚息842.66元、复利497.34元。本院认为，本案的争议焦点为：1.原审判决解除合同是否适当；2.山西明泽房地产开发有限公司主张核减被中国农业银行股份有限公司兴县支行扣除保证金中罚息部分应否予以支持；3.原审判令山西明泽房地产开发有限公司承担房屋涨价损失是否适当；4.原审鉴定意见能否作为定案依据。关于争议焦点一，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”案涉房屋已经山西省太原市建筑工程质量司法鉴定所鉴定安全性等级为Csu级，严重不符合民用建筑可靠性标准，严重影响整体承载，即主体结构质量不合格，原审支持买受人高×解除合同之诉请，于法有据。关于争议焦点二，高×未按照《个人购房担保借款合同》的约定，如期履行归还借款本金及利息的义务，此由所产生的罚息和复利应由高×本人承担。故上诉人主张的罚息842.66元、复利497.34元应在原判决第五项山西明泽房地产开发有限公司给付高利平贷款利息中予以核减。关于争议焦点三，案涉房屋墙体开裂严重，经山西省太原市建筑工程质量司法鉴定房屋安全性等级为Csu级，该房屋安全性不符合规定，严重影响购房者的正常居住使用，且存在较大的安全隐患，不具有质量合格房屋的使用价值，故上诉人所提房屋涨价损失应当考虑房屋使用价值的主张本院亦不予支持。关于争议焦点四，工程造价鉴定是指对工程的建设价格进行成本核算的评估；而资产评估是指对一切具有使用价值和交换价值并以货币计量的实物财产及无形财产进行市场现值的评估。本案中，高×申请原审法院委托鉴定的事项为房屋涨价损失和装修损失，二者均需对现有实物财产的市场现值进行评估，山西秉信资产评估事务所的经营范围包含资产评估，有相应的鉴定资质。故山西明泽房地产开发有限公司所提山西秉信资产评估事务所不具有鉴定资质，其作出的鉴定意见不应采信的主张不予支持。综上所述，山西明泽房地产开发有限公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十一条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持山西省兴县人民法院（2019）晋1123民初1069号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第六项、第七项、第八项、第九项；二、撤销山西省兴县人民法院（2019）晋1123民初1069号民事判决第五项；三、变更山西省兴县人民法院（2019）晋1123民初1069号民事判决第五项“被告山西明泽房地产开发有限公司于判决生效后三十日内给付原告高×已付房贷款本金20189.27元以及已付房贷款利息12835.69元（合计33024.96元）”为“上诉人被告山西明泽房地产开发有限公司于判决生效后三十日内给付原告高×已付房贷款本金20189.27元以及已付房贷款利息11495.69元（合计31684.96元）”。二审案件受理费5552元，由上诉人山西明泽房地产开发有限公司负担5500元，由被上诉人高×负担52元。本判决为终审判决。审判长 吕唤梅审判员 李智玲审判员 雷园园二〇二〇年六月二十八日书记员 马 丽