陕西省延安市宝塔区人民法院陕西省延安市宝塔区人民法院民事判决书（2019）陕0602民初2284号原告（反诉被告）：刘丽，女，汉族，延安市宝塔区人，现住宝塔区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：高东林，陕西圣地律师事务所律师。被告（反诉原告）：燕慧，男，汉族，延安市延川县村民，现住宝塔区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。原告（反诉被告）刘丽与被告（反诉原告）燕慧房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘丽委托诉讼代理人高东林、被告（反诉原告）燕慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘丽向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除双方租赁合同，依法判决燕慧搬离并返还刘丽所有的位于延安市宝塔区XX大道XX小区XX座XX号门面房；2、依法判决燕慧支付刘丽租赁费89933元（51600元+230000元/年÷12个月×2个月=89933元，房租暂算至2019年4月14日，实际计算至刘丽收回房屋之日）;3、依法判决燕慧缴纳拖欠的物业费7680元（320平方米×1.5元/平方米/月×16个月=7680元，自2018年1月1日暂算至2019年4月30日，实际计算至刘丽收回房屋之日）；4、依法判令燕慧支付多占面积的租赁费67771.22元（60元/平方米/月×40.34平方米×28个月，自2017年1月1日暂算至2019年4月30日，实际计算至刘丽收回房屋之日）及物业费3388.56元（40.34平方米×3月/平方米×28个月=3388.56元，自2017年1月1日暂算至2019年4月30日，实际计算至刘丽收回房屋之日）；5、依法判令燕慧拆除进入地下室门口锁子，拆除围墙，并且赔偿因堵塞地下室通道、封闭入口给刘丽造成的租赁费损失167630元（15元/平方米/月×399.12平方米×28个月，自2017年1月1日暂算至2019年4月30日，实际计算至刘丽收回房屋之日）及物业费13410.43元（1.2元/平方米/月×399.12平方米×28个月，自2017年1月1日暂算至2019年4月30日，实际计算至刘丽收回房屋之日），以上共计349813.19元；6、本案诉讼费由燕慧承担。事实与理由：2016年9月12日刘丽、燕慧签订租赁合同，约定燕慧承租刘丽位于融信园小区一楼的门面房，燕慧承租刘丽360平方米门面房中的320平方米（另40.34平方米为刘丽给地下室留的通道），年租赁费23万元（计算应为230400元，刘丽免除400元，实收23万元），每月每平方米租赁费60元，租期六年，自2017年2月14日至2023年2月14日，该合同第一章1.3条约定每年2月14日交清全年租赁费，逾期10日，甲方有权解除合同并收回门面房。现在距离交清全年租赁费超过两个月，按照合同约定，刘丽有权要求解除合同，燕慧拖欠刘丽2018年2月14日至2019年2月14日租赁费51600元，加上2019年2月14日至4月14日租赁费38333元，燕慧应当支付刘丽租赁费89933元。租赁期间，燕慧违背双方约定的图纸租赁范围，擅自占用刘丽预留的地下室通道，多占用刘丽一楼面积40.34平方米，按照每平方米每月60元的租赁费标准，燕慧应当支付刘丽多占房屋面积租赁费67771.22元、物业费3388.56元。刘丽与他人约好出租地下室399.12平方米，每平方米每月15元，每年71841.6元，但是燕慧占用刘丽地下室通道，在刘丽地下室通道门上锁，导致未实现。至今租赁费损失合计167630元，物业费13410.43元。燕慧的违约行为使刘丽的地下室至今无法出租，合同内的租赁面积物业费缴纳至2017年12月，至今拖欠7680元，拒不缴纳。综上所述，现诉至法院，请求依法判决。燕慧辩称，燕慧同意解除合同，燕慧与刘丽签订合同后一次性给刘丽支付了2017年2月14日至2018年2月14日的房屋租赁费23万元，燕慧租赁房屋用于经营挥汗堂火锅店。2018年1月13日延安市公安消防支队宝塔区XXXX大队对燕慧租赁的房屋进行了例行检查，发现该房屋存在重大消防隐患，责令限期整改。之后，燕慧与刘丽及物业协商解决消防事宜，达成共识，在消防隐患没有解决之前，2018年2月14日以后的租赁费按照季度支付，所以燕慧分别于2018年2月14日向刘丽支付租赁费7万元，2018年2月15日向刘丽支付租赁费5万元，2018年9月3日向刘丽支付5万元，刘丽在燕慧处总共拿了价值11000元的购物卡。按照合同约定，物业费按照1.5元/平方米计算，实际上燕慧按照3元/平方米缴纳物业费，刘丽口头承诺物业费1.5元/平方米。2017年2月14日至2018年12月31日燕慧共交纳物业费26208元，按照合同约定刘丽应当承担一半的物业费13104元。截止2018年12月31日，燕慧以现金方式、充值方式、转账方式、垫付物业费方式共向刘丽支付了425592.5元。燕慧已经将物业费交纳至2018年12月31日，所以不存在没有交纳物业费。2019年1月3日火锅店再次被消防队临时查封，查封之前刘丽依然没有解决消防问题，因此2019年1月10日燕慧将刘丽起诉至宝塔区人民法院。燕慧不清楚多占面积的问题。燕慧也不清楚刘丽诉请第五项的问题。具体以现场为准。燕慧向本院提出反诉请求：1、请求判令刘丽向燕慧返还多收取的房费67431.8元、物业费13104元，以上合计80535元；2、本案诉讼费由刘丽负担。事实与理由：2016年9月12日燕慧与刘丽签订《租赁合同》，约定燕慧承租刘丽所有的位于延安市宝塔区XX小区XX号门面房，面积320平方米，年租赁费23万元，用途为餐饮，物业费按合同面积1.5元/平方米收取，燕慧按照合同约定向刘丽交纳了21.5个月的租赁费。2019年1月3日因房屋消防栓无水、喷淋无水，被延安市公安消防支队宝塔区XXXX大队查封，无法继续经营，现燕慧已经另行起诉刘丽请求解除租赁合同、赔偿损失。燕慧事后了解到，刘丽交付给燕慧的房屋租赁面积实际仅有275平方米，故刘丽应当向燕慧返还多收取的租赁费，燕慧实际按3元/平方米交纳物业费，刘丽应当向燕慧返还多收取的物业费。现提起反诉，请求依法支持燕慧的反诉请求。刘丽辩称，挥汗堂火锅店被消防部门查封的责任在于燕慧，燕慧不交纳租赁费构成违约。刘丽交付给燕慧的租赁物符合消防要求，2012年3月12日该房产经过延安市公安消防支队宝塔区XXXX大队消防建设工程验收，该XXXX大队出具了延公消验（2012）第84号消防验收意见书，说明交付时该房产消防设备合格。燕慧没有尽到消防义务，导致租赁物被查封的责任在于燕慧。《中华人民共和国消防法》第十五条规定，“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查。消防救援机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。”当时物业管理人员去了现场，并且拍照，现场情况是燕慧将消防管道阀门关闭，正是因为燕慧没有尽到消防管理义务才导致案涉租赁物被查封。整栋20000多平方米的门面房、各种营业场所只有挥汗堂火锅店无水，足以说明燕慧管理不善。刘丽所提供《购房合同》可以证明燕慧实际占用了刘丽一楼门面房面积360.34平方米，燕慧声称其所租赁的房屋面积275平方米是错误的，燕慧要求刘丽返还租赁费和物业费无事实依据。综上所述，燕慧提出的反诉请求无事实和法律依据，请求依法驳回燕慧的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本诉方面，本院对刘丽所提交证据一《商品房买卖合同》、证据二《租赁合同》、证据三《建行活期存款流水》、证据四《陕西诚恒物业服务有限公司证明》、证据七《建设工程消防验收意见书》的真实性予以认定，对刘丽所提交证据五《房屋租赁合同》、证据六照片、视听资料的关联性不予认定。本院对燕慧所提交照片的关联性不予认定。反诉方面，本院对燕慧所提交证据一《责令限期改正通知书》、证据二《临时查封决定书》、证据三视听资料、证据四《银行转账凭证》、证据五物业收费收据、证明真实性予以认定，对证据六图纸的证明目的不予认定。本案恢复诉讼后，刘丽向本院提交了视听资料一份，燕慧对该证据未发表书面意见。本院经审理认定事实如下：2013年6月15日刘丽（买受人）与延安恒德房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，刘丽购买延安恒德房地产开发有限公司位于延安市宝塔区XX园XX房商品房，刘丽所购商品房的基本情况为，房号第A座-1层-110铺号房，建筑面积399.12平方米，套内面积383.84平方米，房号第A座1层110铺号房，建筑面积360.34平方米，套内面积350.27平方米。2016年9月12日刘丽与燕慧签订《租赁合同》（出租人为刘丽，承租人为燕慧），该合同约定，刘丽自愿将其上述一楼门面房出租给燕慧，租期六年（2017年2月14日至2023年2月14日止），免租期一个月，免租期从双方签订合同之日计算，约定面积320平方米，租赁费60元/平方米，年租赁费23万元，租赁用途为餐饮（如出于经营需要，可及时调整商业布局）。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租赁费的合同。关于案涉《租赁合同》是否有效。合同效力属于人民法院主动审查的范围。经审查，刘丽与燕慧所签订的《租赁合同》不违反我国法律、行政法规的效力性强制性规定，真实、合法、有效，本院予以确认。关于刘丽诉请解除《租赁合同》是否构成重复起诉。前诉即（2019）陕0602民初293号燕慧与刘丽房屋租赁合同纠纷一案，燕慧向本院提出的其中一项诉讼请求是“依法判令解除双方的租赁合同”。后诉即本案刘丽向本院提出的第一项诉讼请求是“依法判令解除原、被告签订的租赁合同”，前诉与后诉当事人均诉请解除案涉《租赁合同》，故后诉中刘丽诉请解除《租赁合同》构成重复起诉，本案不予审查。关于本案刘丽提出的“依法判决燕慧搬离并返还刘丽所有的位于延安市宝塔区XX大道XX小区XX座XX号门面房”之诉讼请求。首先，就本案而言，返还租赁物属于租赁合同解除后的法律后果，其次，燕慧在前诉中诉请刘丽赔偿其装修损失，故对于刘丽提出的该诉请，本案不予审查。关于本案本诉租赁费、物业费的认定。因本诉租赁费、物业费的认定受到前诉影响，故本诉刘丽所主张的租赁费、物业费，本案不予审查。刘丽可据前诉处理情况，另行诉讼。   关于刘丽向本院提出的第四项、第五项诉讼请求。司法实践中，物权和合同在法律上的评价方法不同。本案系房屋租赁合同纠纷，然而，刘丽所述地下室和地下室通道，均不属于案涉租赁物的范围，故刘丽以其物权受到侵犯为由，要求燕慧在本案中承担相关责任，本案不予审查。刘丽可另行诉讼。关于燕慧提出的反诉请求。燕慧对案涉租赁物已经装修，装修期间其对租赁物的面积应当有所了解。现燕慧反诉主张房屋面积不足，但燕慧在装修期间并未向刘丽提出异议，直至在装修完成后的经营期间仍未向刘丽提出异议，应视为燕慧对刘丽交付的租赁物的面积予以认可，故本案不存在因面积不足而返还租赁费、物业费的问题。燕慧同时以其按3元/平方米支付物业费为由，反诉请求刘丽返还物业费，鉴于前述本诉原因，本案不予审查。燕慧可另行诉讼。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）刘丽的诉讼请求。二、驳回被告（反诉原告）燕慧的反诉请求。案件受理费6647元，原告（反诉被告）刘丽已预交，实际由原告（反诉被告）刘丽负担；反诉费907元，被告（反诉原告）燕慧已预交，实际由被告（反诉原告）燕慧负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。                         审 判 长 石亚弟                         人民陪审员 姬文霞                         人民陪审员 李亚丽                         二○二○年六月一日                                                                   书 记 员 杜  瑞121