广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终1333号上诉人（原审原告）：深圳市前海艺博生态有限公司，住所地深圳市前海深港合作区************，统一社会信用代码：91440300MA5FH6631E。法定代表人：张文浩，总经理。委托诉讼代理人：冯灯华，广东圣马律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李振忠，男，1973年2月4日出生，汉族，广东省惠州市惠阳区人，住惠阳区沙田镇集成村委会下角村11号，公民身份号码442************61X。委托诉讼代理人：余惠祥，广东立邦律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：惠东县**********民小组。负责人：黄伟雄，系该村民小组小组长。上诉人深圳市前海艺博生态有限公司（下称深圳前海公司）与被上诉人李振忠、惠东县**********民小组（下称白花明星村小组）租赁合同纠纷一案，不服惠东县人民法院（2019）粤1323民初4865号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人深圳市前海艺博生态有限公司向本院提出上诉请求：一、依法撤销（2019）粤1323民初4865号民事判决书，判令解除上诉人与被上诉人之间所签订的《租赁土地合同书》；二、请求人民法院判令被告退还原告租金人民币192750元，押金人民币96375元，赔偿前期花费、雇用机械费等49082.2元，及上述款项利息人民币4005元（按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，自转账之日起暂计至2019年5月20日止，最终利息计算至被告实际清偿之日）；三、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原审法院认定事实错误。经上诉人多次交涉，被上诉人没有履行合同所约定的义务，导致合同目的不能实现被上诉人已构成严重违约，上诉人有权依据合同的约定解除合同。该解除权是双方约定的，与土地耕作层问题无关。关于被上诉人违约的行为及违约的后果，有以下事实为证:一、白花镇明星村狮子头村民小组村民因田坎界限、田地高低落差问题阻止了上诉人施工这一事实，是真实存在的，见被上诉人的陈述及上诉人提供的相关录音证据。二、关于上诉人的权利，在《租赁土地合同书》第五条中有明确约定，即“根据经营需要、甲方保证任何部门与个人不得干涉乙方，乙方有权在租赁土地范围内自行规范和改造土地、以及作必要的经营设施建设”。三、关于被上诉人李振忠的义务及不履行义务的后果，在《租赁土地合同书》第六条、第八条中有明确的约定，即“第六条甲方责任：负责协调土地租赁，解决土地权属纠纷，按时将土地交付乙方使用”“第八条第4款合同签订后，非因乙方原因导致场地不能正常交付或出租，乙方有权解除合同，并要求甲方赔偿乙方因该项目造成的全部损失”。上述合同关于双方的权利义务约定及违约的后果，约定的清晰明确。正是基于以上事实和约定，上诉人合理合法的施工行为多次受到阻碍，被上诉人没有履行相关义务，致使上诉人无法进一步开展经营活动，上诉人有权解除该《租赁土地合同书》而一审判决没有认定被上诉人违约的事实，仅以“原告机械平整部分田坎，无证据证明改变土地种植耕作层”为由，认为“原告解除合同的依据不充分，本院不予支持”是错误的。同样，一审判决认定了《租赁土地合同书》合法有效，即认为“应当继续该合同”，但没有认定在该合同履行过程中被上诉人的违约行为即用合同的有效性排除了上诉人依据约定解除该合同权利是错误的。综上所述，一审法院认定事实错误，请求人民法院支持上诉人的上诉请求。上诉人深圳市前海艺博生态有限公司补充上诉称：一、关于合同不可能继续履行补充以下意见:1.被上诉人已将土地另行出租，见照片证据，原合同已不可能继续履行。2.在被上诉人违约之初，上诉人为不误花时、减少生产损失，已在其他地方承包了土地开展生产经营。目前因疫情影响，生产举步维艰，无力在两处地方展开经营，故原合同不可能继续履行。二、被上诉人的行为、土地现状与其一审的陈述相互矛盾。一审中被上诉人以村规明约、地界难以区分为由拒绝阻挠上诉人平整土地，而依据照片证据，该土地已被平整，土地的目前状况与被上诉人此前陈述矛盾。以此看出被上诉人所称理由并不成立，进而推知，土地并不是不能被平整，其当初是故意违约，阻挠上诉人行使平整土地的权利。如果其当初同意上诉人平整土地，合同的履行将无任何障碍，也不会有此次诉讼发生，故此纠纷明显就是被上诉人违约。三、关于一审争议焦点并未在判决书中体现。依据《裁判文书制作规范》第12条召开庭前会议时或者在庭审时归纳争议焦点的，应当写明争议焦点。争议焦点的摆放位置，可以根据争议的内容处理。争议焦点中有证据和事实内容的，可以在当事人诉辩意见之后在当事人争议的证据和事实中写明争议焦点主要是法律适用问题的，可以在本院认为部分，先写明争议焦点。依据合同约定，上诉人的义务是交纳租金，已积极履行；而被上诉人并未履行其义务，明显违约。一审上诉人提交了证据证明被上诉人违约，未能协调土地平整，难以达到使用目的，且有各种阻挠事情发生，故庭审时归纳的争议焦点是谁违约的问题，但在一审判决书中并未对此焦点作出回应。被上诉人李振忠辩称，一、被上诉人李振忠并没有将该承包的土地另行出租，上诉人没有提供相应的证据加以证明。二、上诉人想解除本合同的原因在他的意见第二点中已经讲明，他是在另一个地方承租的土地，因此以此提起诉讼要求解除合同，原因在于上诉人。三、至于土地的现状陈述矛盾的问题，在一审中被告已尽了详细的陈述和质证。四、一审判决认定的事实和理由，事实充分，适用法律正确，请法庭维持原判。被上诉人惠东县**********民小组辩称，我们一直有催田租，但是对方一直没有回应。村里面很多村民都是等着这些田租生活的。一审原告向一审法院起诉请求：1.判令解除原被告之间所签订的《租赁土地合同书》；2.判令被告退还原告租金人民币192750元，押金人民币96375元，赔偿原告前期花费、雇用机械费等49082.2元，及上述款项的利息人民币4005元（按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，自转账之日起暂计至2019年5月20日止，最终利息计算至被告实际清偿之日）；3.判令被告赔偿原告的以下损失：《工程施工劳务合同》违约金人民币80000元，《技术顾问聘用合同》顾问费及违约金人民币60000元及利息（按照同期同类中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2019年7月4日起算，最终利息计算至被告实际清偿之日）；4.判令被告赔偿原告生产损失人民币45万元，利息暂计人民币180元（按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2019年5月18日起暂计至2019年5月20日止，最终利息计算至被告实际清偿之日），。5.判令被告赔偿律师费人民币1万元（暂计1万元，最终以原告实际支出律师费为准）。6.判令被告承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：深圳市前海艺博生态有限公司属于有限责任公司，法定代表人张文浩，于2019年3月6日成立，范美希为该公司的股东之一。2019年2月17日，被告李振忠经与第三人商议，约定由被告李振忠承包狮头村公路两旁所属土地经营种植、培育花木，承包土地的面积为128.5亩，当日经第三人村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民户代表签名并按捺指模，村民小组组长黄伟雄签名并盖章后，双方签订了《租赁土地合同书》，合同期限从2019年1月起至2028年12月31日止；租金：2019年至2023年每亩每年1200元，2024年至2028年每亩每年1400元，每年12月31日付清下半年租金；付款方式：乙方向村委指定的账户一次性付清当年的年租及押金，押金为第一年租金50%（即付一年租金，押半年租金）作为在合同期内乙方违约的保证金，在合同期满后，乙方缴清土地租金、水电费、土地的建筑设施附着物清理费用等，一切由乙方负责，本合同有效力性终止，甲方在合同生效后三个工作日内退还乙方押金。该合同的第五条：“乙方自主决定生产经营项目”。2019年2月19日原告股东范美希代表原告与被告李振忠签订《租赁土地合同书》，由原告承包上述土地。该土地面积为128.5亩，合同期限从2019年1月起至2028年12月31日止，租金为：2019年至2023年期间为1500元/亩，2024年至2028年期间租金为1700元/亩；并约定因原告深圳市前海艺博生态有限公司注册程序尚未完成，由股东范美希支付相关款项。《租赁土地合同书》第五条还约定“根据经营需要、甲方保证任何部门与个人不得干涉乙方，乙方有权在租赁土地范围内自行规范和改造土地、以及作必要的经营设施建设”。第六条约定“甲方责任：负责协调土地租赁，解决土地权属纠纷，按时将土地交付乙方使用”。合同第八条第4款约定“合同签订后，非因乙方原因导致场地不能正常交付或出租，乙方有权解除合同，并要求甲方赔偿乙方因该项目造成的全部损失”。合同签订当日，被告向原告开具两份收据，证明其收到原告向其支付的一年租金192750元及押金96375元。由原告股东范美希作为承租方代表，被告李振忠作为出租方在该《租赁土地合同书》上签名，第三人白花明星小组在该合同上加盖印章。当日，原告与覃婷英签订《工程施工劳务合同》，组织搭建生产南非要的大棚建设、灌溉排水、储水池下挖，运输道路建设等工程；同日原告聘请莫记平担任其技术顾问，并签订《技术顾问聘用合同》；2019年7月4月，原告聘请范美希为其技术顾问，2019年7月30日，原告聘请律师向一审法院提出诉讼，提出上述诉讼请求。一审法院认为，本案的争议焦点问题，1.关于原告对涉案承租土地的改造是否改变种植耕作层的问题；2.关于合同的效力问题。被告与第三人于2019年2月17日签订《租赁土地合同书》是经过第三人白花明星村小组村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民户代表签名并按捺指摸，村民小组组长黄伟雄签名并盖章后的，是被告与第三人的真实意思表示，不违反法律强制性规定；被告李振忠取得上述土地流转权后又于2019年2月19日转租给原告深圳前海公司，双方签订了《租赁土地合同书》，第三人作为原发包方亦在该合同上加盖公章表示认可，是双方的真实意思表示，不违反法律强制规定，合法有效，本院予以确认。关于原告对涉案承租土地的改造是否改变种植耕作层的问题。根据《租赁土地合同书》第五条“乙方自主决定经营项目”的规定,原告有权在承包的土地上种植农作物，有权平整地块，包括使用机械耕作，但必须标明原农户之间的土地界线，以便以合同履行完毕后恢复原状。现原告依据证据4录音光盘，证明村民阻挠原告施工，被告无法协调村民，导致原告无法生产，违反了《租赁土地合书》第五条的规定，构成违约，诉请解除合同。经查，光盘的内容系个别村民议论，不能代表全体村民，亦不能代表被告本人意见。原告用机械平整部分田坎，无证据证明改变土地种植耕作层，原告诉请解除合同的依据不充分，本院不予支持。关于合同的效力问题。原、被告于2019年2月19日签订的《租赁土地合同书》，是经原发包方第三人白花明星村小组同意转租的，根据《农村土地承包法》第三十二条“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转”。原、被告在平等自愿有偿的原则、且未改变土地性质仍作农业用途上所签订的合同是合法有效的。根据《合同法》第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”，原、被告双方订立了书面合同，土地使用权的流转又经原发包方的同意，符合《农村土地承包法》第三十七条的规定，双方当事人意思表示真实，应当继续履行该合同。原告的诉请理由不充分，证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、《农村土地承包经营权流转管理办法》第第四条、第六条、第十五条、《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条、第三十七条，《中华人民共和国土地管理法》第十条、第十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、原告深圳市前海艺博生态有限公司与被告李振忠于2019年2月19日签订的《租赁土地合同书》继续履行；二、驳回原告深圳市前海艺博生态有限公司其他诉讼请求。案件受理费13224元（原告已预交），由原告深圳市前海艺博生态有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据：上诉人提交了三张4月23日在现场拍摄的照片；被上诉人李振忠提交了其通过微信的方式向深圳市前海艺博生态有限公司提出要求其按照合同约定支付到期租金的信息记录。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定如下：一审认定事实清楚，予以确认。本院认为：本案是租赁合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合本案上诉人的上诉和被上诉人的答辩意见，本案二审争议的焦点问题是：本案合同是否应当解除。具体判析如下：参照《全国法院民事审判工作会议纪要》第47条【约定解除】之规定：“合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持，反之，则依法予以支持”。本案中，涉案《租赁土地合同书》对于租赁土地是否可以改变种植耕作层并没有明确的约定，虽然约定上诉人有权自主经营项目平整地块，但亦应当在合理必要限度范围内进行，村民请求保留农户之间的土地界线，以便合同履行完毕后恢复原状，属于合理的请求内容。此外，即便部分村民有阻挠上诉人施工，但是并未达到合同根本性违约的程度，合同的目的仍要实现，参照上述规定，当事人请求解除合同的，不予支持。因此，原审法院判决驳回上诉人请求解除合同，处理并无不妥，应当予以维持。二审中，上诉人深圳前海公司提交新证据拟证明被上诉人将涉案土地另行出租给案外人并以此为由主张解除合同。对此，本院认为，上诉人二审提交的证据仅为两份打印照片，真实性、关联性均存在问题，不足以证明被上诉人将涉案土地另行出租，应当承担举证不能的诉讼后果。再者，即便被上诉人将涉案土地另行出租，因涉案合同解除与否与上诉人所述的案外人有法律上的利害关系，依照《民事诉讼法》第五十六条之规定，也应当通知该案外人作为第三人参加诉讼。鉴于上诉人深圳前海公司二审主张请求解除合同依据的是新的事实，人民法院审理合同解除事由属于二审期间新增加的事实，同时也涉及案件事实的查明以及案外人的追加，为充分保障当事人的诉辩权利，若上诉人确有证据证明涉案土地另行出租给他人，导致租赁合同的目的无法实现的，可依据新的事实，另行诉讼解决。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用6433.18元，由上诉人深圳市前海艺博生态有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 冯积赋审 判 员 蓝惠兰审 判 员 黄宇乐二〇二〇年六月十二日法官助理 李苗苗书 记 员 曾晓英附：相关裁判依据：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；