四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川14民初79号 原告（反诉被告）：张德成，男，1969年7月29日出生，汉族，住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人：张永祥，四川永祥律师事务所律师。 原告（反诉被告）：熊富华，男，1973年11月13日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 委托诉讼代理人：周振兴，四川典扬律师事务所律师。 被告（反诉原告）：眉山市彭山区自然资源和规划局，住所地四川省眉山市彭山区彭溪镇寂照街61号。 法定代表人：潘淼。 委托诉讼代理人：刘科，四川达宽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周怡，四川达宽律师事务所律师。 第三人：眉山保悦世茂置业有限公司，住所地四川省眉山市彭山区通江路12号1层。 法定代表人：周忠立。 委托诉讼代理人：廖华，泰和泰律师事务所律师。 关于原告（反诉被告）张德成、熊富华与被告（反诉原告）眉山市彭山区自然资源和规划局（以下简称彭山自然资源局）、第三人眉山保悦世茂置业有限公司（以下简称保悦公司）合同纠纷一案，本院于2019年10月18日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案诉讼中，被告彭山自然资源局于2019年12月27日提出反诉，本院予以准许。本案于2020年5月27日进行了公开开庭审理。原告张德成的委托诉讼代理人张永祥，原告熊富华及委托诉讼代理人周振兴，被告彭山自然资源局的委托诉讼代理人刘科，第三人保悦公司的委托诉讼代理人廖华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 张德成、熊富华向本院提起诉讼请求：1.判令被告彭山自然资源局立即将位于眉山市彭山区为ＰＰ××14-32的该宗土地（32.28亩）交付原告张德成、熊富华，并将该宗土地的国有建用地使用权登记至第三人保悦公司名下（诉讼中，原告熊富华放弃了“将该宗土地的国有建用地使用权登记至第三人保悦公司名下”的诉讼请求，仅向彭山自然资源局主张交付净地）；2.彭山自然资源局承担自2014年12月5日起至实际交付出让土地之日止的损失500万元（暂计算至2019年9月30日）。事实和理由：2014年7月3日，被告彭山自然资源局委托彭山县公共资源交易中心（以下简称彭山交易中心）发布《国有建设用地使用权拍卖出让公告》（以下简称《拍卖公告》），对位于眉山市彭山区亩土地（编号：ＰＰ××14-32号）进行公开拍卖。《国有建设用地使用权拍卖出让须知》（以下简称《拍卖须知》）载明：竞买人竞得土地后，拟成立新公司进行开发建设的，彭山自然资源局同意直接与新公司签订《国有建设用地使用权出让合同》（以下简称《出让合同》）。2014年7月21日，原告张德成、熊富华支付竞买保证金1259万元时，在《竞买申请书》上声明：若竞得该宗地，以竞得人新设立的公司予以开发建设。2014年7月23日，二原告竞得案涉宗地。后原、被告双方签订《出让合同》，约定：宗地使用权出让价款为4520万元；彭山自然资源局在2014年12月5日前按照“净地”标准交付案涉宗地；如未按时交付土地，应当按照已支付的出让价款按日1‰支付违约金。上述合同签订后，二原告成立保悦公司拟对案涉土地进行开发建设，并足额交纳了土地出让金4520万元、税费182.86万元及交易服务费80.8万元。现被告彭山自然资源局仍未将土地交付给二原告，也未将案涉土地使用权登记至第三人名下。被告行为已经构成违约，给二原告造成重大损失，应担承担违约损失赔偿责任。 彭山自然资源局辩称，1.案涉宗地系经依法拍卖出让，双方签订的《出让合同》合法有效。《拍卖须知》是合同的附件，其第三条第六款、第七款以及第九条第三款均表明，应由竞买人与四川凤鸣纺织印染有限责任公司（以下简称凤鸣纺织公司）协商解决搬迁费，地上建筑物、构筑物、附着物的拆除、使用的安全和费用也由竞买人全权负责。张德成、熊富华竞买案涉宗地时，表明遵守拍卖文件的要求，故张德成、熊富华是清楚本案实行的是现场、现状交付。由此才有双方于2015年1月29日签订《国有建设用地交地确认书》，确认彭山自然资源局已将宗地21518㎡及地上建筑物、构筑物、附着物一并交与竞买人张德成、熊富华，彭山自然资源局并无逾期交地违约行为。张德成、熊富华在接收土地后，未能与凤鸣纺织公司就搬迁费协商一致的法律后果应由其自行承担，与彭山自然资源局无关。2.案涉宗地尚不具备办理建设用地使用权证的条件。张德成、熊富华在合同履行过程中存在逾期付款违约行为，应当承担违约责任。在张德成、熊富华未支付逾期付款违约金前，彭山自然资源局有权拒绝办证。对于将案涉国有建设用地使用权登记在第三人保悦公司名下，需要先由彭山自然资源局与张德成、熊富华以及第三人保悦公司签订《补充协议》。现张德成、熊富华不仅违约金尚未支付，《补充协议》也未达成。并且二原告内部就将该宗土地的国有建用地使用权登记至第三人保悦公司名下现已存在分歧。综上，彭山自然资源局已经履行土地交付义务，不存在违约行为；案涉建设用地使用权的办证条件不成就，请求驳回张德成、熊富华全部诉讼请求。 保悦公司述称，在《拍卖须知》上就明确载明竞买人需要开发土地时成立新公司，并且由彭山自然资源局将相关使用权证照办在新公司名下。第三人保悦公司系张德成、熊富华在竞买案涉土地后成立的新公司，张德成、熊富华向第三人保悦公司出具了承诺，承诺将案涉土地使用权证照办在保悦公司名下。现该承诺提交给法院，也提交给了彭山自然资源局。彭山自然资源局应当按照竞买人张德成、熊富华的通知将证照办在保悦公司名下。 彭山自然资源局提出反诉请求：1.判令张德成、熊富华立即支付第二期出让价款的利息639831.11元（按支付第一期出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率计算）；2.判令张德成、熊富华立即支付迟延支付出让价款违约金38571586.3元（按照应付未付金额的日1‰计算）。事实和理由：2014年9月3日，反诉被告张德成、熊富华与反诉原告签订《出让合同》，根据该合同第十条约定，国有建设用地使用权出让价款分两期支付：第一期出让价款2260万元在2014年10月3日前支付，第二期出让价款2260万元在2015年4月3日前支付。张德成、熊富华在支付第二期出让价款时，按照第一期出让价款之日中国人民银行贷款利率向彭山自然资源局支付利息。并且约定受让人张德成、熊富华不按时支付出让价款的，自滞纳之日起，每日按照迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金。合同签订后，张德成、熊富华除将竞买保证金中1178.20万元转为第一期出让金外，之后经反诉原告多次催收，直至2018年4月3日才将第一期剩余出让价款1081.80万元和第二期出让价款2260万元付清。反诉被告张德成、熊富华迟延付款，构成严重违约，应按照约定承担违约金。 张德成、熊富华辩称，彭山自然资源局反诉请求不成立，请求驳回彭山自然资源局的全部反诉请求。双方《出让合同》约定彭山自然资源局应在2014年12月5日前将“净地”交付给张德成、熊富华。而张德成、熊富华第二期土地款的支付义务在“净地”交付之后。因彭山自然资源局未能按约交付“净地”，甚至没有拆除建筑物、构筑物的迹象，故其违约在先，张德成、熊富华在此情况下享有先履行抗辩权，不应承担迟延支付土地款的违约责任。 经审理查明，2014年6月30日，彭山县国土资源局（机构改革后更名为彭山区自然资源和规划局）向彭山交易中心出具《委托书》，委托彭山交易中心公开拍卖ＰＰ××14-32号地国有建设用地使用权。2014年7月3日，彭山交易中心向社会发布《拍卖公告》及《拍卖须知》。《拍卖须知》载明：ＰＰ××14-32号宗地属于回购凤鸣纺织公司的工业用地，根据《国有土地使用权回购协议》约定，土地出让后凤鸣纺织公司在收到全部回购款的8个月内，完成企业生产设备搬迁，搬迁费用由土地竞得人与凤鸣纺织公司协商解决……合同签订后，竞买人必须30日内缴清土地总价50%，余款在6个月内全部缴清。该宗地实行现场、现状交付土地……申请人竞得土地后，拟成立新公司进行开发建设的，应在申请书中明确新公司的出资构成、成立时间等内容。彭山县国土资源局可以根据拍卖结果与竞得人签订《出让合同》，在竞得人按约定办理完新公司注册登记手续后，再与新公司签订《国有建设用地使用权出让合同变更协议》。彭山县国土资源局同意直接与新公司签订《出让合同》…… 2014年7月20日，熊富华与张德成签订《联合竞买土地协议书》，约定熊富华、张德成二人联合竞买ＰＰ××14-32号宗地建设用地使用权。同年7月22日，张德成、熊富华向彭山交易中心提交《竞买申请书（拍卖）》，载明：经认真阅读编号为ＰＰ××14-32号地块的拍卖出让文件，我方完全接受并愿意遵守彭山交易中心拍卖出让文件中的规定和要求，对所有文件均无异议。并正式申请参加2014年7月23日的拍卖活动……如竞得该宗地，张德成、熊富华二人成立新公司（或挂靠），以新公司名义开发建设。为此，张德成、熊富华向彭山交易中心交纳竞买保证金1259万元。 2014年7月23日，张德成、熊富华以4520万元竞得案涉ＰＰ××14-32号宗地建设用地使用权，并与彭山交易中心签订《拍卖成交确认书》。为此，张德成、熊富华向彭山交易中心交纳拍卖服务费80.8万元。 2014年9月3日，彭山县国土资源局（出让方）与张德成、熊富华（受让方）签订《出让合同》，约定：彭山县国土资源局以4520万元总价将ＰＰ××14-32号宗地（面积21518㎡）建设用地使用权出让给张德成、熊富华；彭山县国土资源局同意在2014年12月5日前将宗地交付给受让人，并且所交付宗地应达到的现状土地条件为净地；出让款分两期支付，第一期在2014年10月3日前支付2260万元，第二期2260万元在2015年4月3日之前支付；受让人未能按照约定支付出让款价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金；出让人未按时提供出让土地而致使受让人合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按照受让人已经支付出让价款的1‰向受让人支付违约金，土地使用年限自实际交付土地之日起算。 2014年12月26日，眉山市国土资源局彭山区分局（因撤县建区，由彭山县国土资源局更名）向张德成、熊富华发出催缴土地价款通知，限期缴纳第一期欠款1081.8万元。 2015年1月9日，眉山市国土资源局彭山区分局与熊富华签订《国有建设用地交地确认书》，载明：经双方确认，眉山市国土资源局彭山区分局向熊富华交付ＰＰ××14-32号宗地，面积为21518㎡，其地上建筑物、附着物一并交付。出让宗地具备开发利用的条件，熊富华对宗地的权属四至范围、面积和土地出让现状没有异议，同意接受。 2015年4月21日，眉山市国土资源局彭山区分局向张德成、熊富华发出催缴土地价款通知，限期缴纳第一期出让价款的欠款1081.8万元以及第二期出让价款2260万元。并且此后眉山市国土资源局彭山区分局就出让价款欠款进行了十余次催收。 2018年4月3日，张德成、熊富华（保悦公司）向眉山市国土资源局彭山区分局缴纳了土地使用权出让价款3341.8万元。 另查明，1.2014年5月13日，眉山市彭山区土地储备中心（以下简称彭山地储中心）与凤鸣纺织公司签订《国有土地使用权回购协议》，约定：由彭山地储中心以2424万元（80万元/亩）总价款回购当时凤鸣纺织公司所属位于彭山区（原彭山县）凤鸣南路的国有土地使用权，土地面积30.3亩，包括凤鸣纺织公司围墙内全部土地及土地上的建筑物、构筑物、附着物……彭山地储中心重新出让土地后，凤鸣纺织公司收到全部回购款的8个月内完成企业生产设备搬迁，搬迁费用由土地竟得者与凤鸣纺织公司协商解决。后彭山地储中心于2014年10月10日向凤鸣纺织公司全额支付了2424万元回购款，眉山市国土资源局彭山区分局另于2014年10月15日依法对案涉宗地产权登记进行了注销登记。因凤鸣纺织公司收到土地回购款后，经彭山地储中心多次催告后一直未搬迁并交付宗地及地上资产。彭山地储中心于2016年10月12日以凤鸣纺织公司为被告诉至眉山市彭山区人民法院，请求判令凤鸣纺织公司立即搬迁回购土地上的生产设备并交付案涉已回购宗地及地上资产，凤鸣纺织公司则以未收到搬迁费作为抗辩理由拒绝搬迁。眉山市彭山区人民法院于2016年12月26日作出（2016）川1403民初1761号民事判决，判令凤鸣纺织公司于判决书生效后3个月完成搬迁，并向彭山地储中心交付宗地及地上建筑物、构筑物、附着物。凤鸣纺织公司不服该判决上诉至本院。本院于2017年6月5日作出（2017）川14民终400号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。凤鸣纺织公司不服该一、二审判决，向四川省高人民法院申请再审，后被裁定驳回再审申请。 2.案外人万平与熊富华、四川恒基园林绿化工程有限公司民间借贷纠纷一案，雅安市雨城区人民法院基于原告万平的保全申请，于2017年3月17日作出（2017）川1802民初31号民事裁定书，对熊富华所享有的四川省眉山市国土资源局彭山区分局出让的宗地编号为ＰＰ××14-32号国有建设用地使用权予以了查封。 3.眉山市彭山区人民法院在申请执行人石进清、赵秀君与被执行人张德成、刘辉建设工程合同纠纷一案中，于2018年4月25日作出（2018）川1403执425号民事裁定书，查封了张德成购买的ＰＰ××14-32号宗地国有建设用地使用权。 4.2018年11月11日，眉山市彭山区人民法院发出执行公告，责令尚在凤鸣纺织公司厂区内占地经营的公司和个人立即停止经营，搬离厂区。截止本案庭审终结前，（2016）川1403民初1761号民事判决尚未能全面、有效执行。 5.2019年1月15日，凤鸣纺织公司以张德成、熊富华，以及彭山自然资源局为被告诉至眉山市彭山区人民法院，主张确认彭山自然资源局与张德成、熊富华签订的《出让合同》无效。眉山市彭山区人民法院于2019年10月14日作出（2019）川1403民初193号之一裁定书，以凤鸣纺织公司不是适格原告为由裁定驳回起诉。凤鸣纺织公司不服该裁定上诉至本院，本院于2019年12月17日作出（2019）川14民终1356号民事裁定书，认为凤鸣纺织公司所诉应当进行实体审理，从而裁定撤销原审裁定，指令眉山市彭山区人民法院进行审理。现该案件尚在眉山市彭山区人民法院审理过程中。 本院认为，本案争议焦点为：1.张德成、熊富华交付案涉宗地的诉请能否成立；2.本案是否具备将证照办在保悦公司名下的条件；3.各方违约行为及违约责任如何认定的问题。 关于第一个问题。 本案诉讼中，张德成、熊富华诉请判令彭山自然资源局以“净地”为标准交付案涉ＰＰ××14-32号宗地，而彭山自然资源局抗辩认为已经于2015年1月29日即以现场、现状方式进行了交付。对此本院认为，从本案审理查明的事实来看，彭山地储中心因凤鸣纺织公司未能搬迁并交付所回购案涉宗地，于2016年10月通过诉讼方式请求判令凤鸣纺织公司搬迁并交付案涉宗地。该事实表明，在2015年1月29日时，土地尚处在凤鸣纺织公司的实际控制下，彭山自然资源局并未占有案涉宗地。因此，彭山自然资源局虽然与熊富华于2015年1月29日签订《国有建设用地交地确认书》，形式完成了土地交付，但实际上并未完成土地交付。现因（2016）川1403民初1761号民事判决尚未完全、有效执行，彭山地储中心或彭山自然资源局也未能实际占有案涉宗地。现张德成、熊富华关于彭山自然资源局履行“净地”交付的诉请，存在事实上不能履行的障碍，故张德成、熊富华关于“净地”交付的诉讼请求应予驳回。在（2016）川1403民初1761号民事判决得到全面执行后，如彭山自然资源局仍不主动履行交付土地义务，则张德成、熊富华可另行主张。 关于第二个问题。 张德成在本案诉讼中请求将案涉宗地证照办在第三人保悦公司名下而熊富华不同意该项主张，彭山自然资源局又抗辩认为尚不具备将证照办在保悦公司名下的条件。对此本院认为，首先从合同约定来看，需要张德成、熊富华共同同意或者申请，再由彭山自然资源局与第三人保悦公司签订变更协议。现张德成、熊富华就办证事宜已经存在分歧，并且变更协议也未能签订，所以办证条件不成就。其次，张德成、熊富华因为涉及诉讼，二人基于与彭山自然资源局签订《出让合同》项下的取得的国有建设用地使用权已经被眉山市彭山区人民法院和雅安市雨城区人民法院所查封。在张德成、熊富华《出让合同》项下权利被查封的情况下，张德成所诉将证照办在保悦公司名下的主张也不能成立。 关于第三个问题。 张德成、熊富华以彭山自然资源局迟延交付且至今未能交付为由主张违约损失500万元，而彭山自然资源局以张德成、熊富华迟延支付出让款为由主张合同约定方式计算的违约金38571586.3元以及分期付款的利息639831.11元。首先，关于彭山自然资源局的违约行为问题。如第一个焦点所述，彭山自然资源局在签订回购协议时尚未实际占有、控制案涉宗地的情况下与张德成、熊富华签订《出让合同》，由此导致迟延交付甚至至今尚未交付土地的事实，按约确实存在违约行为。并且因为彭山自然资源局在拍卖前未做好前期工作，导致凤鸣纺织公司对《出让合同》效力提出异议并致诉讼产生。而另一方面，对于案涉宗地的出让，彭山自然资源局在《拍卖须知》中确实表明现状、现场交付，并且应由竞买人与凤鸣纺织公司协商搬迁费用，对此张德成、熊富华是明知且认可，而张德成、熊富华未能与凤鸣纺织公司就搬迁费协商一致也是事实，且熊富华还与彭山自然资源局签订了《国有建设用地交地确认书》。其次，关于张德成、熊富华的违约行为问题。张德成、熊富华确实存在未按照《出让合同》约定的时间节点支付出让款，也构成违约。综上，彭山自然资源局与张德成、熊富华在合同履行过程中均存在违约行为，综合本案相关因素，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”之规定，本院确定双方互不承担违约责任，故对于张德成、熊富华所诉请违约损失500万元不予支持，对彭山自然资源局所反诉主张违约金38571586.3元以及分期付款的利息639831.11元亦不予支持。 综上，原告张德成、熊富华诉讼请求不成立，应予驳回；反诉原告彭山自然资源局的反诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百二十条之规定，判决如下： 一、驳回原告张德成、熊富华的诉讼请求； 二、驳回反诉原告眉山市彭山区自然资源和规划局的反诉请求。 本案案件受理费292800元，由张德成、熊富华负担；反诉案件受理费118928.5元，由眉山市彭山区自然资源和规划局负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审判长 唐 部 审判员 梁 丹 审判员 罗 洁 二〇二〇年六月十五日 书记员 刘慧彬