甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0102民初923号原告（反诉被告）：黄维维，男，1981年10月1日出生，汉族，兰州市市政工程服务中心员工，住兰州市城关区。委托诉讼代理人：李平，北京大成（兰州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈海全，北京大成（兰州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈海，男，1975年10月6日出生，汉族，中铁二十一局电话电务工程公司职工，住兰州市城关区。原告黄维维与被告陈海房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月3日立案后，被告陈海以原告违约为由提出反诉，本院依法适用简易程序公开开庭进行了合并审理。原告黄维维及其委托诉讼代理人李平、陈海全，被告陈海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄维维向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告交付位于兰州市城关区房屋；2、判令被告返还原告超付的购房款70000元；3、判令被告向原告支付自2019年12月14日起至实际交付房屋之日止按照2500元／月标准计算的违约金；4、判令被告承担原告聘请律师的代理费60000元。5、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年9月24日，原、被告及案外人甘肃广居房地产经纪有限公司（以下简称广居公司）签订《房屋买卖（居间）合同》，约定原告以88万元的价格购买被告位于兰州市城关区房屋。购房款支付方式为合同签订当日支付定金5万元，2019年11月30日支付首付款38万元（含定金）并办理产权转移登记手续，余款通过银行办理按揭贷款支付；被告应当在收到全部购房款后全面交付涉案房屋，任何一方违约应支付合同成交价格20%的惩罚性违约金，并承担守约方为追究违约方责任产生的律师费、诉讼费等费用。合同签订后，原告于签约当日支付定金5万元。被告因资金紧张，要求原告提前并超额支付首付款，待银行按揭贷款到账后再返还超付款。应被告要求，原告于2019年10月18日支付首付款35万元，2019年11月11日又支付首付款10万元。2019年11月15日，原告取得了涉案房屋的不动产权属证书。2019年12月13日，银行按揭贷款50万元存入被告账户，次日，被告仅返还原告5万元，剩余超付款项不予退还。原告多次催要超付的房款并要求被告交付房屋，被告予以拒绝，原告遂诉至本院。被告陈海辩称并反诉称，其不同意原告的诉讼请求。首先，双方签订合同后，因被告家中有事，双方曾口头协商房屋于2020年2月底交付原告，但是次日被告就收到了原告的律师函。其次，原告虽然多支付了7万元购房款，但是原告未按合同约定时间将购房的尾款支付给被告，尾款迟延支付20余天，已构成违约，原告多付的款项不应当予以退还。而被告在合同履行过程中并未违约，不应当承担相应律师费。最后，原告主张的律师费过高，被告也没有理由承担原告的代理费。相反，原告逾期支付房屋尾款的行为构成违约，给被告造成了相应的损失，根据合同约定，原告应当承担购房款20%的违约金。故被告提出反诉请求，要求判令原告向其支付违约金176000元。原告针对被告的反诉辩称，其不存在违约行为，被告称原告尾款支付时间超过约定时间，但是原、被告及居间方签订的《房屋买卖（居间）合同》约定尾款放款时间以银行最终批准为主，因此原告并未违约，被告的反诉请求于法无据，应当驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证；对当事人有异议的证据，本院依据证据的真实性、合法性及关联性并结合本案的具体情况进行了认证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年9月24日，原告黄维维（乙方、买方）与被告陈海（甲方、卖方）及广居公司（丙方、居间方）签订《房屋买卖（居间）合同》一份，被告将其位于兰州市城关区的房屋出售给了原告。三方约定：房屋结构：框架，房屋用途：住宅，房产证建筑面积：61.00平方米；房屋成交价格为88万元；乙方于本合同签订当日需向甲方支付购房定金人民币5万元整，甲方需将产权证原件及有关过户资料原件或复印件交给丙方保管，丙方出具收件收据；甲乙双方协商一致选择首付加银行（公积金）按揭方式付款：乙方应于2019年11月30日交付人民币38万元整（含定金）首付款于丙方指定账户；乙方委托丙方向银行申请个人二手房商业按揭贷款预计50万元整支付剩余房款，贷款金额具体以银行批复为准，由乙方的贷款机构或第三方直接放款至甲方指定账户的方式支付，买卖双方须积极配合，并于2019年9月30日前备齐本次贷款所需相关真实证件并现场办理相关手续，若以上事宜出现延误，均由延误方承担违约责任；签订本合同时，甲乙双方均同意在购房款中预留人民币2万元整作为交房保证金，由甲乙双方共同指定的丙方作为第三方进行监管，并且甲乙双方约定于收到全款后将房屋交接给乙方；若甲、乙任何一方未在约定期限内履行本合同约定事项和义务，则对方可以解除合同，并追究违约方责任，如甲乙双方任何一方违约，则守约方根据履约进程有权选择定金罚则主张权利或要求违约方支付等于该房屋本合同成交价格20%的惩罚性违约金（以实际损失为基础）；在履行本合同过程中，若发生争议应协商签订书面补充协议，任何口头承诺均视为无效，协商不成，甲、乙、丙三方同意向不动产所在地人民法院提起诉讼，守约方为追究违约方产生的律师费、诉讼费等由违约方承担。合同还约定了其他事宜。合同签订当日，原告向被告转账支付购房定金50000元，被告给原告出具了定金收条。2019年10月18日，原告向被告转账支付房屋首付款35万元，被告给原告出具收到购房首付款33万元的收条一份及2万元的欠条一份。2019年10月24日，原告在广居公司的协助下，与中国建设银行股份有限公司甘肃省分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，向中国建设银行股份有限公司甘肃省分行申请借款50万元用于支付剩余购房款。2019年11月11日，原告再次通过转账形式向被告支付购房款10万元，被告陈海于2019年11月13日出具说明一份，载明：“黄维维于2019年11月11日向陈海建设银行手机转账两次，人民币共计壹拾万元整。陈海本人钱款到账后还是以手机转账向黄维维招商银行转账人民币壹拾万元整。转账完成后，黄维维归还本字据。”2019年11月15日，原告取得了涉案房屋的不动产权属证书。2019年12月13日，中国建设银行股份有限公司甘肃省分行向原告发放贷款50万元并依据借款合同约定直接将该款项打入房屋出卖人陈海的账户。2019年12月14日，被告陈海向原告退还了多收的房款5万元，剩余多收的房款未予退还。原告多次要求被告交付房屋并退还剩余多收的房款未果，2020年1月8日，原告就交付房屋、退款事宜的诉讼与北京大成（兰州）律师事务所签订《北京大成（兰州）律师事务所民事诉讼（仲裁）案件委托代理协议》。2020年1月15日，原告以转账方式向北京大成（兰州）律师事务所支付律师代理费4万元。同日，北京大成（兰州）律师事务所就交付房屋、退还多收房款事宜向被告发出《律师函》，被告收到该函后，仍未履行交房及退款义务，原告遂诉至本院。2020年3月17日，北京大成（兰州）律师事务所给原告开具了6万元法律咨询＊代理费发票。另查明，在原、被告及居间方广居公司签订《房屋买卖（居间）合同》后，被告曾提出于2019年11月10日前收到房屋尾款的要求。2019年10月12日，被告陈海与居间方工作人员裴立立签订《补充协议》一份，约定：买卖双方于2019年9月24日签订了编号为0000693的《房屋买卖（居间）合同》，经过双方协商，现签订补充协议，对合同相关内容作如下补充：因编号0000693的《房屋买卖（居间）合同》，本人邦房裴立立承诺在2019年11月10日前办理过户一切相关手续及贷款银行放款事宜。但该协议中并无原告黄维维的签字。又查明，在本案诉讼过程中，经本院协调，原、被告双方于2020年4月9日办理了案涉房屋的交接手续，被告将案涉房屋交付原告。本院认为，依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力。本案原、被告及居间方签订的《房屋买卖（居间）合同》是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，当事人应当按照合同约定履行各自的义务。原告作为房屋买受人应当按时履行向被告支付购房定金、房屋首付款及房屋尾款的义务，而被告作为出卖人，亦应当按约交付房屋并配合原告办理房屋产权过户手续。根据本院查明的事实，原告已经按约于合同签订当日向被告支付了定金5万元，并于2019年11月30日前支付了房屋首付款共计50万元（含定金5万元），加上按揭贷款手续办理完毕后，中国建设银行股份有限公司甘肃省分行于2019年12月13日打入被告账户的房屋尾款50万元，被告实际收到房款100万元，已经超过了合同约定的房屋总价款。对于原告超付的部分房款，属于被告的不当得利，原告有权要求被告返还。故被告在退还原告5万元房款后，还应当将剩余7万元超付的房款返还原告，本院对原告要求被告退还多付的房款7万元的诉讼请求予以支持。关于被告辩称原告逾期支付房屋尾款构成违约，故超付的7万元不予退还的主张，虽然被告提供的《补充协议》能够说明被告有2019年11月10日前收到房屋尾款的要求，但原告并未在该补充协议中签字，该协议对原告不发生法律效力。而《房屋买卖（居间）合同》并未约定房屋尾款的支付时间，因此被告辩称原告逾期支付购房尾款的主张不能成立，本院对此不予采纳。关于原告要求被告交付案涉房屋的诉讼请求。因本案审理过程中，经本院协调被告已将房屋交付原告，故原告的该项诉讼请求再无判处的必要，本院对此不再予以支持。关于原告要求被告按2500元/月支付2019年12月14日至房屋交付之日止违约金的主张。根据《房屋买卖（居间）合同》约定，被告应在收到房屋全款后将房屋交付原告；如甲乙双方任何一方违约，则守约方根据履约进程有权选择定金罚则主张权利或要求违约方支付等于该房屋本合同成交价格20%的惩罚性违约金（以实际损失为基础）。被告于2019年12月13日收到全额房款，就应当按约及时将房屋交付原告，但其直至2020年4月9日将房屋交付原告，其行为已经构成违约，应当根据合同约定承担相应的违约责任。至于被告辩称其与原告口头协商将交房时间延至2020年2月底的主张，因其无相关证据证明该主张，故本院对被告的该项辩称不予采纳。原告因被告迟延交付房屋而无法对涉案房屋行使占有、使用、收益之权，其参照同地段相似房屋的租金为基础主张违约金符合合同中“以实际损失为基础主张违约金”的约定，故原告要求被告按2500元/月的标准支付2019年12月14日至房屋交付之日2020年4月9日违约金的主张本院予以支持。关于原告主张的律师代理费6万元，虽然双方的合同约定守约方为追究违约方产生的律师费、诉讼费等由违约方承担，但原告提供的转账凭证仅能证明其支付了4万元的律师代理费。且根据甘肃省律师服务收费指导意见的相关规定，律师事务所与委托人协商律师服务收费时，应考虑委托法律事务需要的工作时间、事务办理的难易程度、需要的律师人数、所在地经济发展状况和委托人的承受能力、律师可能承担的风险和责任、案件标的额大小等因素确定。本案原、被告双方权利义务清楚，法律关系明确，标的额亦不大，因此原告主张的律师代理费6万元明显过高，有故意加大违约方责任之嫌，故本院根据案件的难易程度、标的额的大小等因素，酌定被告承担原告的律师代理费2万元。关于被告要求原告支付违约金176000元的反诉请求。因被告未在本院规定的期限内缴纳反诉案件受理费，视为其自动撤回该反诉请求，故本院对被告的该反诉请求不予处理，被告可另案主张相应的权利。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告陈海于本判决生效后十日内向原告黄维维返还多收的房款7万元；二、被告陈海于本判决生效后十日内向原告黄维维支付逾期交付房屋的违约金（按每月2500元的标准，自2019年12月14日计算至2020年4月9日）；三、被告陈海于本判决生效后十日内向原告黄维维支付律师代理费2万元；四、驳回原告黄维维的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1450元，由原告黄维维承担447元，被告陈海承担1003元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员 祝 静二〇二〇年六月十八日书记员 张燕冰