河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终1294号 上诉人（原审被告）：石家庄市藁城区奥新燃气有限公司，住所地河北省石家庄市藁城区南孟镇韩家洼。 法定代表人：刘海峰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴晓臣，河北来仪律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘根法，男，1970年10月25日出生，汉族，住河北省石家庄市藁城区。 委托诉讼代理人：冯玉华，河北四明律师事务所律师。 上诉人石家庄市藁城区奥新燃气有限公司（以下简称奥新公司）因与被上诉人刘根法土地租赁合同纠纷一案，不服河北省石家庄市藁城区人民法院（2019）冀0109民初2682号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人奥新公司的委托诉讼代理人吴晓臣、被上诉人刘根法的委托诉讼代理人冯玉华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 奥新公司上诉请求：1、请求依法撤销一审判决，依法改判或发还重审。2、请求依法判决由被上诉人承担全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院适用简易程序审理，但是严重超过审理期限，程序严重违法。一审法院于2019年5月27日立案，2019年8月14日开庭审理，2019年11月11日作出判决，2019年11月20日送达上诉人，自立案至结案为5个月24天。期间，上诉人与被上诉人在审理期间也并未申请或同意一审法院继续适用一审的简易程序，一审法院延长审限并无法律依据，程序严重违法。二、一审法院认定上诉人以自己的行为表明不履行主要债务，属于认定事实错误。被上诉人主张解除合同之前并未通知上诉人解除合同，上诉人也并不存在恶意不履行合同的行为。（一）一审法院认定上诉人以自己的行为表明不履行主要债务，属于认定事实错误，被上诉人主张解除合同之前并未通知上诉人解除合同。一审法院判决认为“自2018始至2019年8月14日一审法院开庭审理，上诉人不主动给付原告租赁费”。但是在上诉人收到法院的起诉状之前，上诉人并不知晓租赁土地事宜的存在，不存在以自己行为表明不履行主要债务的事实，同时上诉人收到起诉状至开庭，无论是在一审答辩中还是在庭审当中，均明确表明自愿履行合同，在合理合法范围内支付被上诉人租金，所以不存在以自己的行为表明不履行主要债务的情况。被上诉人按照约定解除合同，根据《合同法》第96条规定，被上诉人在解除合同时应当通知上诉人，但是被上诉人并未通知上诉人，未履行法定义务。同时倘若被上诉人通知上诉人，上诉人也会及时支付租金。（二）上诉人并不存在恶意不履行合同的行为。1、上诉人现有股东系从原股东处受让上诉人公司，但是原股东并未告知租赁被上诉人土地事宜。上诉人的股东经历过数次变化，据上诉人了解，2016年5月13日上诉人由案外人刘云会转让给余汉林，案外人余汉林通过案外人艾木平、案外人贤云龙代持股份。2017年5月25日又转让给目前的股东。但是在转让给上诉人现股东之时，原股东从未告知租赁合同事宜，导致上诉人现股东对于该份合同无从知晓，从而造成上诉人履行合同不能，但是上诉人从未有不履行租赁合同的意思表示或行为。2、上诉人现股东在受让公司之时，收到过一份上诉人与藁城市南孟镇韩家洼村委会租赁土地合同复印件，根据该份合同显示，上诉人所占土地是由藁城市南孟镇韩家洼村委会所出租，并且租赁款项一次性付清。并且在《股权转让合同》当中原股东也明确公司土地系租赁韩家洼村委会，因此，上诉人有理由相信租赁土地上应不存在纠纷，造成现在情况的原因系因原股东的过错导致。三、案涉合同并没有达到解除的约定条件及程序，继续履行租赁合同，有利于被上诉人实现租赁合同目的。一审法院判决解除合同不利于实现合同的目的也违背公平原则，显失公平。（一）案涉合同并没有达到解除的约定条件及程序。案涉合同约定了租金的标准为小麦900斤和玉米900斤计算，小麦的价格为每年6月25日同期市场价格，玉米的价格按照11月15日同期价格执行，但是没有约定支付租金的具体时间。按照交易习惯来说，应当在租金数额确定下来之后才具备支付租金的基础，而本案当中租金数额只能在当年11月15日之后才能确定下来，同时合同当中又没有约定租金的具体支付时间，所以上诉人应在被上诉人首次针对租金主张权利之后，并且上诉人明确拒绝支付租金后才算未按时缴纳租金。另外，合同约定在超过三个月不支付租金之后方可解除合同，同时根据《合同法》93条第二款及《合同法》第96条之规定，被上诉人解除合同应当通知上诉人，但是本案中上诉人仅仅是在被起诉之后才知道租赁合同事宜，解除租赁合同的时限条件并不具备，不应解除租赁合同。（二）继续履行租赁合同有利于双方实现租赁合同目的。被上诉人作为出租人签署租赁合同的根本目的在于出租土地从而获得租金，被上诉人起诉后，上诉人已知晓该份合同，如果租赁合同属实，上诉人自愿按照租赁合同的约定，在符合法律规定的范围内履行合同义务。故，上诉人在本案当中租赁合同的出租土地从而获得租金的合同目的可以实现，不应当解除租赁合同，继续履行租赁合同有利于双方实现租赁合同目的，并且有利于维持合同的稳定性。（三）解除租赁合同将给上诉人造成无法弥补的损失，违背了公平原则，显失公平。上诉人现有股东受让公司支出了435万元，加上后期又投入总额将近500万元。并且，在本案当中上诉人现有股东并不知晓租赁合同存在，没有恶意违约，并且在上诉人自愿履行合同的情况下，只因被上诉人主张欠付2万余元的租金，一审法院不顾实际情况，判决解除合同，清除租赁土地上建筑物，给上诉人造成无法弥补的损失，无法体现法律的公平。相反，合同的继续履行，上诉人在合法范围内承担适当的违约责任，足以能够弥补给上诉人造成的损失，也体现了法律的公平正义。四、原审法院未查明土地权属，属于查明事实不清。本案为土地租赁合同纠纷，被上诉人有无案涉出租土地的权属或有无出租土地的权利是被上诉人起诉的基本依据也是关键事实，但是原审法院并未对上诉人的土地权属进行查明，查明事实不清。综上，请求院依法予以改判或发回重审。 刘根法辩称，一、一审法院认定事实清楚，1.上诉人以自己的行为表明不履行合同的主要债务，事实是非常明确的。上诉人称其在收到一审法院的起诉状之前，并不知晓租赁土地事宜的存在，不存在以自己的行为表明不履行主要债务的事实。其上诉所称根本不是事实，在2017年6月6日，奥新公司移交清单中，有明确的土地租赁合同协议记录，更明确的是交接记录第27项有明确的土地租赁亩数、租赁价格事项记录，有奥新燃气法定代表人刘海峰的接收人签字，该证据是一审开庭时上诉人提供的，现其表明不知道土地租赁情况，明显是谎话。被上诉人在上诉人欠缴租金后多次催要，在2019年4月12日，被上诉人还向上诉人的法定代表人刘海峰向其催要租金，并向其出具了租金催缴通知函。上诉人表明没有通知，根本就是谎言，无任何事实依据。上诉人公司自2018年11月份就停止了经营活动，公司已经搬空。截止到2019年8月14日一审法院开庭审理，上诉人仍没有缴纳租金，其停止经营活动，不缴纳租金当然是以自己的行为不履行合同的主要债务，一审法院的事实认定是正确的。2、上诉人不履行合同主要债务的行为是不诚信的恶意行为。奥新公司虽然历经数次变化，但2017年刘海峰作为法定代表人受让公司时，在公司移交清单中有明确的土地租赁事项，公司的法定代表人刘海峰作为接收人在奥新公司移交清单上签字，现上诉人声称从没有告知租赁合同事宜，从而造成其履行合同不能，明显是谎言。上诉人上诉状称，受让公司时，收到一份其与藁城区南孟镇韩家洼村委会租赁合同复印件，是奥新公司与藁城区南孟镇韩家洼村委会签订的，租赁款项一次性付清，但上诉人一审开庭时提供的是占地合同书，此合同明显与交接记录中载明的土地租赁协议是不一致的。奥新公司现在租赁的是被上诉人的土地，奥新公司交接时，交接的是土地租赁协议，该协议是2015年10月12日奥新公司与被上诉人签订的，并且交接第27项有明确的土地租赁内容，完全与其提供的占地合同书是不同的合同文书。二、本案土地租赁合同，一审法院判决解除符合法律规定，根本不存在任何显失公平的情况。1、被上诉人诉讼要求的是2018年的租金，在2018年11月15日当然能够确定支付租金的数额。而上诉人自2018年11月份就已经停止经营了。被上诉人对多次催要租金，并在2019年4月12日找其法定代表人刘海峰催要。上诉人不履行土地租赁合同的主要义务，违反法律及合同的主要规定，当然法院判决解除合同是正确的。上诉人已经停止经营，搬空公司，被上诉人根本不可能得到土地租金，当然不能实现合同目的，合同根本不可能履行。2、上诉人声称解除合同将给其造成无法弥补的损失，违背公平原则。上诉人于2018年11月份自行停止经营，其自行造成的任何损失与被上诉人没有任何关系，反而上诉人违反合同不按期交纳租金，给被上诉人造成了损失，其行为才是违法不公平正义的行为。三、被上诉人从北汪村租赁土地共计31亩，有土地租赁合同，其中包括上诉人租赁的6亩土地，被上诉人与北汪村委会签订的土地租赁合同，被上诉人有转租的权利，上诉人上诉提出一审法院没有查明土地权属，属于查明事实不清，根本就是无理狡辩。本案是土地租赁合同纠纷案件，上诉人自2015年10月12日就租用被上诉人的土地，没有因权属产生过任何纠纷。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。 刘根法向一审法院起诉请求：1、请求人民法院判决解除原、被告之间签订的土地租赁协议，并清空地上建筑设施；2、请求人民法院判决被告立即给付原告所欠租金23760元及滞纳金31104元（租金、滞纳金暂计算至2019年5月23日，剩余要求给付至被告清空地上建筑设施为止）；3、请求人民法院判令被告支付排水费6000元、排污、供水费7000元、电费8060元，共计21060元；4、诉讼费用由被告承担（以上共计75924元）。 一审法院认定事实：当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，予以确认并在卷佐证。对有证据和事实，认定如下：2015年10月12日，刘根法与奥新公司签订土地租赁协议，协议中载明“1、土地位置：南邻藁城区御景宾馆，西邻北汪村至正无公路的链接公路，东邻甲方其他租赁土地，北邻甲方其他租赁土地。2、租赁面积及租赁价格：东西宽46米、南北长86.8米，折合土地6亩，租赁价格每亩土地每年租金按照小麦900斤和玉米900斤标准计算，小麦价格按照每年6月25日同期市场价格，玉米价格按照11月15日同期价格执行，折合成现金支付给甲方。3、租赁期限及其他约定：自2015年8月15日至2035年6月1日，租赁期间土地性质发生变化，双方重新协商土地租赁价格，但不能超出同期同地其他类似土地性质的租赁价格。如遇政府征用本地块，地上物赔偿归乙方，土地部分归甲方所有。4、其他约定：如果乙方租赁费用未按时缴纳甲方有权收取滞纳金，每天按照租金的1%收取，超过三个月甲方有权单方面解除租赁合同，乙方在甲方提出解除合同30天内清空地上建筑设施。归甲方其他涉及合同内容未注明的双方协商解决。”奥新公司给付刘根法租金至2017年，奥新公司于2018年11月停止经营活动。 一审法院认为，原、被告于2015年10月12日签订的土地租赁合同，是双方真实意思表示。双方应全面履行合同，被告自2018年始未给付原告租赁费，属违约，应承担相应民事责任。原告要求解除与被告签订的土地租赁合同，让被告清空地上建筑设施，给付租赁费，合法有据，予以支持，但6亩土地租赁费给付2018年小麦和玉米每亩各900斤、2019年小麦每亩900斤较妥。原告要求被告给付排水费、排污、供水费、电费，因其是土地出租方，并非收取以上费用的主体，故该诉不予支持。被告辩称现有股东从原股东处受让公司时，原股东未告知租赁原告土地事宜，有理由相信租赁土地不存在纠纷，属被告内部交接事宜，不应对抗对原告承担违约责任。被告辩称原告未通知其解除合同，解除合同的时限尚不具备，但自2018年始至2019年8月14日本案庭审被告仍称现有股东不知租赁原告土地，不主动给付原告租赁费，属于以自己的行为表明不履行主要债务，故对该辩不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第三项之规定，判决如下：一、解除原告刘根法与被告石家庄市藁城区奥新燃气有限公司于2015年12月12日签订的土地租赁合同；二、被告石家庄市藁城区奥新燃气有限公司自判决生效后五日内给付原告刘根法6亩租赁土地2018年租金每亩小麦900斤、每亩玉米900斤、2019年上半年租金每亩小麦900斤；三、被告石家庄市藁城区奥新燃气有限公司自判决生效后三十日内清空租赁土地上的附着物；四、驳回原告刘根法其它诉讼请求。案件受理费1678元，减半收取889元，由原告刘根法负担384元，被告石家庄市藁城区奥新燃气有限公司负担505元。 本院二审期间，被上诉人刘根法提交一份证据为：2015年6月15日，刘根法与北汪村村委会签订的土地租赁合同，证明刘根法享有租赁的权利，并且享有对土地转租的权利，并严格按照合同执行。上诉人奥新公司的质证意见为：对于证据的真实性无法确认，该份证据对于所要证明其对案涉的6亩土地享有权利，不具有关联性。租赁面积是31亩，但是并没有明确包含案涉的6亩，同时从租金的缴纳方式来看，北汪村委会出租给被上诉人租金为每亩900斤小麦和900斤玉米，而被上诉人在一审当中所提供的与上诉人之间所签订的土地租赁协议，租金也是按照900斤小麦和900斤玉米进行结算，显然违背常理。被上诉人不可能从村委会租赁了土地同时又按照他所承租的价格没有差价的租赁给他人。并且根据该份协议所显示的这个地，如果乙方不再租赁，负责恢复该地块原貌达到耕种条件，说明该地属于是耕地，而耕地是不允许搞经营的，所以说该份协议不合法。该份证据形成的时间是2015年6月15日，也不属于是新证据的范畴。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：被上诉人提供的证据证明了其对涉案的土地享有转租的权利。 二审法院查明事实与一审法院查明事实基本一致。 本院认为，上诉人与被上诉人在2015年10月12日签订的土地租赁协议，是双方当事人真实意思表示，均应依照土地租赁协议的约定履行义务。上诉人自2018年始未给付被上诉人租赁费，应当承担相应民事责任。按照双方签订的土地租赁协议的其他约定为：“上诉人超过三个月不支付租赁费，被上诉人有权单方面解除租赁合同。”上诉人虽然在上诉状中，明确表示愿意交纳租赁费，但自一审法院庭审结束至今，也未向被上诉人交纳租赁费，也没有占用租赁场地从事经营活动。故一审法院解除双方签订的租赁合同，并无不当。关于被上诉人对案涉土地有无出租的权利，被上诉人在二审法院庭审中提供的证据能够证明其享有涉案土地的出租权，并且自上诉人租用涉案土地后，没有因权属产生过任何纠纷。故上诉人上诉土地权属不清的上诉理由，不予支持。一审法院超过审理期限裁判，程序存在瑕疵，但并未影响实体裁判结果的正确。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1678元，由上诉人石家庄市藁城区奥新燃气有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  宋广道 审判员  陈爱民 审判员  张 洁 二〇二〇年六月十五日 书记员  崔娇娇 ——