黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终10265号上诉人（原审被告）:高丹，女，1982年8月14日出生，汉族，无业，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：陈胜，男，1975年8月4日出生，汉族，哈尔滨市住房和城乡建设局科员，住哈尔滨市道里区。被上诉人(原审原告):金碧物业有限公司哈尔滨分公司，住所地哈尔滨市松北区规划32路以西、34路以南、规划路以东哈尔滨恒大绿洲一期综合楼。负责人：王冲，经理。委托诉讼代理人：赵一丹，女，该公司法务。委托诉讼代理人：魏和平，黑龙江朗信银龙律师事务所律师。上诉人高丹因与被上诉人金碧物业有限公司哈尔滨分公司（以下简称金碧物业公司）民间借贷纠纷一案，不服哈尔滨市松北区人民法院（2019）黑0109民初3686号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人高丹及其委托诉讼代理人陈胜、被上诉人金碧物业公司委托诉讼代理人赵一丹、魏和平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高丹上诉请求：撤销一审判决，确认借款协议无效，案件诉讼费由金碧物业公司承担。事实和理由：一、借款协议并不是正常意义上的民间借贷协议。高丹于2012年10月末认购了恒大名都一期5号楼2单元3302室房屋，缴纳了首付款4.5万元，之后与恒大集团签订了购房合同，并向建设银行办理了按揭贷款。本案涉及的借款协议是高丹在与恒大集团签订购房合同时按照恒大集团的要求签订，目的是规避国家关于商品房销售时购房人首付比例不得低于30%的规定，否则无法向金融机构贷款。恒大集团采取这种违反国家法律规定的做法目的是促进楼盘销售，而且恒大集团目前仍采取这种超低首付的方式进行促销。购房人实际支付的首付款远低于30%，恒大集团则利用集团物业管理单位与当事人之间签订虚假借款协议来规避政府监管和法律规定，名义上是物业管理单位借款给购房人，但实际上购房人并未真正得到借款，物业管理单位实际上也未向开发建设单位支付这笔借款，这完全是为了规避法律规定的一种违法操作模式，即使物业管理单位向建设单位划款，对于恒大集团来说也是左手里的钱放到右手而已，恒大集团与购房人之间根本就不存在真实的借款行为，因此恒大集团的这种以超低首付方式销售房屋的行为是不合法的。高丹与金碧物业公司签订的所谓借款协议只是恒大集团上述违法变相以超低首付销售房屋的环节之一，而且与高丹签订房屋买卖合同及本借款协议的人员均为恒大售楼处的同一伙人员，都是在恒大售楼处签订。恒大集团要求高丹购房时签订的借款协议明显是以合法形式掩盖非法目的，并且违反了国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知、国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知、国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知中关于首付比例不得低于30%的禁止性规定。根据合同法第五十二条规定，借款协议无效，谈不上违反借款协议支付违约金问题。二、高丹并没有违约恶意，无法定期还款是家庭发生重大变故导致，没有能力还款。在与恒大集团沟通解决问题时，他们的条件越来越高，在本次案件审理前，恒大集团让一次性凑齐55万元来解决此事，现在父母的房子已经都卖了，只差尾款没到位，但一审判决后，恒大集团表示要高丹无条件放弃该房屋，不再同意高丹购买该房。一审法院明知是房屋买卖纠纷，不是借贷纠纷，如此判决，明显是在帮助恒大集团抢房子。三、一审法院违反法定审判程序，没有调解程序，一审判决无效。一审判决后，明显增加了恒大集团的要价筹码，不再有协商的余地。一审法院不但违反民事调解规定第二条，没有依法主持调解，而且通过判决无形中封堵了通过协商调解解决问题的大门。金碧物业公司辩称：一、高丹因购房资金不足向金碧物业公司借款，双方签订借款协议，高丹本人在协议上签字按手印，协议签订后金碧物业公司将出借款项按高丹指示直接支付给房产开发公司，高丹按合同约定期限偿还了一期借款，以上事实足以认定双方签订的合同系高丹真实意思表示，且只要高丹按期偿还，借款即属无息借款，以上行为系民间借贷，高丹所称恒大集团给其的承诺与本案无关。高丹称并未得到借款，是因为在签订借款协议同时签订了付款委托书一份，委托金碧物业公司将款项直接支付给开发单位，关于借款支付，高丹在一审中予以认可，只是认为利息过高，与一审表述互相矛盾。高丹引用的国务院通知均不属于法律或行政法规，并非确认合同是否有效的依据，故借款合同有效。即使合同无效，高丹构成不当得利，也应返还。高丹未偿还借款的六年期间，金碧物业公司向其主张年利率24%的违约金不违反法律规定。二、高丹在与恒大伟业签订房屋买卖合同后，无力偿还银行借款，未能占有所购房产与金碧物业公司无关。家庭出现变故不是其不履行合同的法定理由。三、一审法院审理程序没有违反法律规定。金碧物业公司向一审法院提出诉讼请求：高丹偿还借款本金117,288元及违约金（以39,096元为基数，自2013年11月1日起至实际给付之日止；以39,096元为基数，自2014年11月1日起至实际给付之日止；以39,096元为基数，自2015年11月1日起至实际给付之日止，均按年利率24%计算）。一审法院认定事实：高丹承认金碧物业公司主张的事实，对金碧物业公司主张的事实予以确认。一审法院认为，金碧物业公司、高丹均具有完全民事行为能力，签订的借款协议系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。借款协议中明确约定高丹系为了购买哈尔滨恒大名都5号楼2单元3302号房而向金碧物业公司借款。根据金碧物业公司提供的收款票据、高丹出具的委托书，可以反映金碧物业公司已将案涉借款按照高丹的指示，支付给房地产开发商哈尔滨市恒大伟业房地产开发有限公司，据此，可以认定金碧物业公司与高丹的借贷关系成立。现高丹未按期向金碧物业公司还款，应承担相应违约责任。《中华人民共和国合同法》第二百零七条规定：“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。”《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条规定：“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。”在民间借贷中，无论以违约金、逾期利息或其他名目约定逾期还款的责任，其性质均为逾期还款违约金，其数额均应遵守上述国家对利率的限制性规定。本案中，借款协议虽约定的每逾期一天，高丹按每期未归还款项总额的千分之一支付违约金，该条约定的违约金性质为逾期付款违约金，其标准超过上述限制性规定，金碧物业公司自动下调标准至年利率24%，不违反法律规定，故对金碧物业公司要求高丹偿还借款本金及违约金的诉讼请求，予以支持。对高丹的抗辩意见，不予采纳。判决：一、高丹于判决生效之日起十日内给付金碧物业公司借款本金117,288元；二、高丹于判决生效之日起十日内给付金碧物业公司自2013年11月1日起至借款本金39,096元实际给付之日止，以借款本金39,096元未偿还的金额为基数，按照年利率24%计算的违约金；三、高丹于判决生效之日起十日内给付金碧物业公司自2014年11月1日起至借款本金39,096元实际给付之日止，以借款本金39,096元未偿还的金额为基数，按照年利率24%计算的违约金；四、高丹于判决生效之日起十日内给付金碧物业公司自2015年11月1日起至借款本金39,096元实际给付之日止，以借款本金39,096元未偿还的金额为基数，按照年利率24%计算的违约金。如果高丹未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2646元，减半收取计1323元，由高丹负担，高丹于判决生效之日起十日内将此款给付金碧物业公司。本院二审期间，金碧物业公司没有提交新证据。高丹围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。高丹提交的商品房买卖合同书、收款收据、个人购房借款担保合同及借款凭证、国务院通知、恒大名都售房宣传彩页等证据，不能否定高丹向金碧物业公司借款156,384元用于购买恒大名都房产、仅还39,096元、尚欠117,288元事实，亦不能证明其与金碧物业公司签订的借款合同无效,故本院对上述证据均不予采信。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2012年11月2日,高丹与金碧物业公司签订借款协议,约定:高丹认购恒大名都5号楼2单元3302号房,由于资金周转问题,向金碧物业公司借款156,384元,高丹须在2013年4月30日前、2013年10月30日前、2014年10月30日前、2015年10月30日前分别向金碧物业公司归还借款39,096元;高丹须按本协议约定的期限还款,每逾期还款一天,须按每期未还款总额的千分之一支付违约金。同日,高丹给金碧物业公司出具委托书，委托金碧物业公司将借款直接交付哈尔滨市恒大伟业房地产开发有限公司。同日,高丹出具了四份金额为39,096元的借据，均载明已收到借款，借款用途为仅限于购买恒大名都5号楼2单元3302号。2012年11月8日,金碧物业公司代高丹向哈尔滨市恒大伟业房地产开发有限公司交付房款156,384元,哈尔滨市恒大伟业房地产开发有限公司给金碧物业公司出具了金额为156,384元收据。借款协议签订后，高丹偿还一期借款39,096元，剩余117,288元至今未还。本院认为，高丹与金碧物业公司签订的借款协议系双方真实意思表示，且不违反法律法规的效力性强制性规定，该借款协议有效，双方均应按协议约定履行。合同签订后，金碧物业公司依约履行了出借义务并按照高丹的指示将款项直接支付给开发商，高丹未依约向金碧物业公司还款，属违约行为，应承担相应违约责任。因借款协议约定的逾期还款违约金标准超过法律规定，金碧物业公司主张按年利率24%给付逾期还款违约金，不违反法律规定，一审判决予以支持并无不当。关于高丹上诉提出其与金碧物业公司签订的借款合同无效问题。因国务院相关通知并非效力性强制性法律法规，且高丹与开发商之间的房屋买卖合同系另一法律关系。故对高丹该上诉主张，本院不予支持。关于高丹上诉提出其并无违约恶意问题。因高丹向金碧物业公司借款156,384元用于购买房产、剩余117,288元未按协议约定期限还款事实存在。故对高丹该上诉主张，本院不予支持。关于高丹上诉提出一审法院违反法定审判程序没有调解问题。因一审开庭笔录记载法庭审理进行了法庭调解,且二审过程中,本院亦主持双方进行了调解。故对高丹该上诉主张，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,645.75元，由上诉人高丹负担。本判决为终审判决。审判长  吴立辉审判员  贾 楠审判员  荆 丛二〇二〇年六月三十日书记员  王 雪