江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏08民终1469号上诉人（原审被告）：淮安市明烨置业有限公司,住所地淮安经济技术开发区珠海路99-1号。法定代表人：蔡明华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：庄志刚，江苏开淮律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:张燕,女,1983年7月15日出生,汉族,住淮安市经济技术开发区。委托诉讼代理人：马俊芳，江苏淮宁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:祝昌仁,男,1973年5月5日出生,汉族,住淮安市经济技术开发区。委托诉讼代理人：张燕,女,1983年7月15日出生,汉族,住淮安市经济技术开发区。上诉人淮安市明烨置业有限公司（以下至判决主文前简称明烨公司）因与被上诉人张燕、祝昌仁商品房销售合同纠纷一案，不服淮安经济技术开发区人民法院（2019）苏0891民初1351号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。明烨公司上诉请求：1、撤销一审判决并依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求或依法发回重审；2、由被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：一、根据一审查明的事实，上诉人是在2018年4月30日书面通知被上诉人交付房屋的，而被上诉人是在2018年6月1日起诉至法院，要求解除涉案的商品房买卖合同。被上诉人是在房屋已经能够交付的情况下要求解除合同，相关损失应由被上诉人自己承担。二、依据上诉人与被上诉人之间的《商品房买卖合同》第9条第2款的约定，逾期超过90日后被上诉人解除合同的，上诉人按照被上诉人已付房款的1%向被上诉人支付违约金。在违约金有约定的情况下，应依法按照约定的违约金数额支付违约金。三、一审判决以上诉人通知交房之日即2018年4月30日为时间节点进行房差损失评估是错误的。2017年5月起，淮安市商品房销售实行限购，普通商品房实行一房一价。上诉人销售的房屋实行价格备案，从2017年6月22日起，上诉人备案的房屋销售价格最高不能超过7980元，上诉人在2018年4月前后仍然对外销售房屋，但最高价格没有超过备案价格。一审判决在上诉人有对外销售价格的情况下，有对比价格的情况下，同意按交付之日2018年4月30日为时间节点进行房差损失评估是错误的，该评估报告没有真实反映当时涉案房屋实际销售价格，且评估价格远远高于上诉人当时的实际销售价格。张燕、祝昌仁辩称：1、本案系因上诉人违约而引发的，被上诉人是合法行使解除权。本案所涉房屋在双方合同解除后的涨跌风险已转移给上诉人，但对于之前的溢价款仍是被上诉人的合法财产所带来的收益，作为无过错方的被上诉人的利益不应受损。2、根据（2018）苏0891民初第1894号民事判决书可以确认双方合同解除日在2018年9月10日左右，因为一审判决后还有上诉期。本案一审以2018年4月30日作为评估节点，酌定上诉人赔偿80%的房屋损失实质已经损害了无任何过错的被上诉人方利益，因为该房屋已被上诉人以远高于评估价格的实际价格对外出售。根据该结果，上诉人没有因违约而遭受利益损失，反而是获利的。虽然一审法院及上诉人都认为上诉人违约的时间并不是很长，但依法来说即使只违约一天，违约方也应承担违约责任。3、房屋买卖合同系格式合同，合同中约定的上诉人违约成本较低。如按照上诉人的观点其仅按照合同承担违约责任而无须赔偿溢价损失，则今后只要房价呈上涨状态，开发商就可以通过故意违约、迟延交付等方式迫使购买者主动解除合同从而受益。张燕、祝昌仁向一审法院提出诉讼请求：判令明烨公司赔偿房屋损失261600元，并承担该案的诉讼费及鉴定费。一审法院认定的事实：张燕、祝昌仁于2017年2月10日与明烨公司签订商品房买卖合同一份，合同约定张燕、祝昌仁购买明烨公司位于淮安经济开发区，建筑面积112.56平方米，总价718000元，交房时间为2017年12月31日，合同第九条约定，出卖人逾期交房超过90日的，买受人有权解除合同，出卖人应按已付款的1%支付违约金。合同签订后，张燕、祝昌仁缴纳首付款14.5万元,并通过银行按揭贷款形式付清余款。2018年4月25日，明烨公司向张燕、祝昌仁发出交房通知书，通知张燕、祝昌仁于2018年4月30日至2018年5月2日办理交房手续。另查，2018年6月1日，张燕、祝昌仁将明烨公司诉至一审法院，案号（2018）苏0891民初1894号。该案中，张燕、祝昌仁提出要求解除商品房买卖合同、赔偿房屋差价损失等诉讼请求，一审法院判决认定，明烨公司逾期交房超过90天，张燕、祝昌仁据此行使合同解除权符合法律规定，应予支持，对于张燕、祝昌仁主张的房屋差价损失，鉴于张燕、祝昌仁未就此举证，不予支持，张燕、祝昌仁可待搜集证据后另行主张权利。本案审理中，张燕、祝昌仁申请以明烨公司通知交房之日即2018年4月30日为时间节点，进行房差损失评估。经摇号，一审法院依法委托江苏金汇通房地产资产评估估价咨询有限公司进行相关司法鉴定，该公司出具估价结果为在价值时点2018年4月30日案涉房屋单价为8703元/平方米、总价为97.96万元。经质证，张燕、祝昌仁对于估价结果予以认可。明烨公司质证意见为：不认可鉴定报告，鉴定采用比较法的方式，但在报告中没有列明哪些比较实例以及基础怎样建立，第9条明确了方式，鉴定机构明确解释，程序不符合规定，依据不足；在评估日开发商执行的政府备案价，鉴定单位未考虑，张燕、祝昌仁解除合同后房屋退还开发商，开发商按照预售商品房进行销售，当时备案价在7000元每平方，结果与事实不符。对于张燕、祝昌仁的诉讼请求不予认可。一审审理中，明烨公司主张案涉房屋已经出售，一审法院要求其限期提供房屋出售证据，明烨公司未向一审法院提供。一审法院认为：张燕、祝昌仁与明烨公司签订的商品房销售合同系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。双方均应恪守履行。合同履行中，明烨公司逾期交房超过90天，张燕、祝昌仁遂以此提起诉讼要求解除合同，一审法院生效判决确认明烨公司违约并支持了张燕、祝昌仁的解除合同诉讼请求。关于张燕、祝昌仁主张明烨公司赔付房屋差价损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。据此规定，张燕、祝昌仁本次诉讼主张的差价损失属于预期利益范畴，故张燕、祝昌仁相关主张具备事实及法律依据。关于房差损失金额，张燕、祝昌仁申请司法鉴定并以评估报告书作为索赔依据，明烨公司表示异议，经审查，相关评估报告具备事实及法律依据，可作为本案处理参考。经综合考虑本案案情并结合明烨公司在逾期90日即张燕、祝昌仁单方解除权条件成就后30日通知张燕、祝昌仁可以收房的违约情节，一审法院酌定明烨公司赔偿80%的房差损失。经核算，金额为209280元。庭审中，明烨公司主张应按合同约定的已付房款的1%承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。经审查，明烨公司主张的合同约定违约金仅为7180元，明显不能弥补张燕、祝昌仁的损失，现张燕、祝昌仁请求房差损失，具备事实及法律依据。案件审理中，明烨公司另主张，案涉房屋已经具备交付条件，如张燕、祝昌仁接收房屋，则不存在任何损失，明烨公司即使存在违约但无过错，不应承担房差损失。一审法院认为，张燕、祝昌仁作为合同履行的守约方，其在享有单方解除权时，其选择解除合同或选择继续履行合同均系其权利而非义务，现其选择解除合同、退还房屋，客观上产生了房价上涨的预期利益损失，该损失依法应由明烨公司即违约方进行合理承担。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款之规定，判决：一、明烨公司于判决生效之日起十日内赔付张燕、祝昌仁209280元；二、驳回张燕、祝昌仁的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5224元，鉴定费10690元，合计15914元，由明烨公司负担12731元，由张燕、祝昌仁负担3183元。二审中，被上诉人张燕、祝昌仁未提交新证据。上诉人明烨公司在二审中举证如下：1、淮安市普通商品住房销售价格备案表2份，证明其公司的房屋最高限价不超过7980元；2、2018年2月1日的商品房买卖合同1份，证明其公司销售的房屋价格低于备案价格。祝昌仁的质证意见：涉案房屋所在的楼幢为花园洋房，一共五层，一层与五层价格最高，同时边户的价格更高，涉案房屋是边户。此外，上诉人提供的合同中的价格也远高于备案价。其也曾咨询过，该小区出售过的一楼及五楼房屋的价格都在90多万。张燕的质证意见：对证据1的真实性、合法性、关联性均不予认可，且该价格也只是备案价格。证据2与本案无关联性，且上诉人在一审中已承认涉案房屋已经出售，故应当提供涉案房屋对外销售的合同及相关证据。涉案房屋的实际出售价格远高于2018年4月30日的评估价，也高于备案价格的。其他意见同祝昌仁的意见。本院的认证意见：明烨公司所举的上述两组证据，虽可以证实英伦华府小区15号楼及16号楼的备案价格及15号楼的部分房屋成交价，但张燕、祝昌仁所购房屋位于17号楼，同时明烨公司在一审中已认可涉案房屋已出售，其公司应提交涉案房屋的实际成交价作为参考，故本院对明烨公司上述所举的证据在本案中不予采信。经二审审查，本院对一审查明的事实予以确认。本案二审的争议焦点为：张燕、祝昌仁所主张的房屋损失应如何认定。本院认为：上诉人虽称涉案商品房买卖合同已约定被上诉人按照合同约定解除合同后，上诉人只需按照已付房款的1%向被上诉人支付违约金，但根据相关法律规定，如果约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。本案中，两被上诉人的损失数额明显高于合同约定的违约金数额，故本院对上诉人的这一上诉主张不予支持。一审法院将上诉人通知交房的时间作为评估时点，对涉案房屋的价值进行评估并无不当。上诉人已认可涉案房屋已经出售，如果上诉人认为该评估价格过高，其理应提供相应的证据证明涉案房屋实际出售的价格低于评估价格，但上诉人并未提交，故上诉人应承担相应的不利后果。综上,明烨公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4440元，由淮安市明烨置业有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 翟春花审 判 员 许银朋审 判 员 宋慧林二〇二〇年六月三十日法官助理 潘华乐书 记 员 潘春节