北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终1307号上诉人（原审被告）：北京城建弘城物业管理有限责任公司朝阳分公司，营业场所北京市朝阳区柳芳南里甲5号1号楼1至5层1-1一层1256。负责人：王修玲，经理。委托诉讼代理人：王书军，男，1970年7月30日出生，北京城建弘城物业管理有限责任公司朝阳分公司员工，住北京市海淀区。被上诉人（原审原告）：北京万航博通科技有限公司，住所地北京市丰台区西四环南路46号国润商务大厦A座24层2805。法定代表人：胡锁柱，总经理。委托诉讼代理人：包钢，北京市君祥律师事务所律师。原审被告：北京城建弘城物业管理有限责任公司，住所地北京市西城区马甸南村4号楼二层（德胜园区）。法定代表人：李伟，董事长。诉讼代表人：北京城建弘城物业管理有限责任公司清算组。负责人：赵文娜，女，1971年6月18日出生，北京城建弘城物业管理有限责任公司清算组负责人，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：张洪军，男，1962年3月11日出生，北京城建弘城物业管理有限责任公司清算组成员，住北京市海淀区。上诉人北京城建弘城物业管理有限责任公司朝阳分公司（以下简称城建朝阳分公司）因与被上诉人北京万航博通科技有限公司（以下简称万航公司）、原审被告北京城建弘城物业管理有限责任公司（以下简称城建公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初22082号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。城建朝阳分公司未到庭应诉，其提交上诉状载明的上诉请求：1.撤销北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初22082号民事判决书，依法改判为驳回万航公司的全部诉讼请求；2.本案诉讼费由万航公司承担。事实和理由：一、城建朝阳分公司与万航公司在合同中有明确约定：本合同在履行过程中发生争议或意外情况，双方应协商解决，协商不成可起诉。在争议解决前，双方应继续严格履行合同，任何一方不得擅自终止合同的履行。城建朝阳分公司在不知情的情况下被强行清离小区属意外情况，双方应协商解决，且城建公司清算组亦按法定程序公开登报清算债权债务，且清算组办公室就设在该小区内，万航公司并未与城建朝阳分公司或清算组协商，同时反而将应支付给城建朝阳分公司的电费交与案外公司，一审法院并未调查核实即认定本案对电费不宜处理，明显对城建朝阳分公司不公，且万航公司至今一直在使用该涉案场地，故一审法院在事实认定上不清晰不准确，适用法律条款不当，故城建朝阳分公司不服一审法院判决。综上所述，城建朝阳分公司与万航公司存在争议事实，一审法院事实认定不清，依据法律条款不当，故请二审法院依法撤销北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初22082号民事判决书，依法改判为驳回万航公司的全部诉讼请求或重审，并判令万航公司负担诉讼费。万航公司辩称：同意一审判决，不同意城建朝阳分公司的上诉请求。城建公司述称：同意一审判决，不同意城建朝阳分公司的上诉请求。万航公司向一审法院起诉请求：1.判令解除万航公司和城建朝阳分公司签订的《通信基站站址租赁合同》；2.判令城建公司和城建朝阳分公司共同返还租赁费117500元。一审法院认定事实：城建朝阳分公司作为甲方、万航公司作为乙方签订《通信基站站址租赁合同》，约定甲方向乙方提供位于利泽西园×号楼的8平方米空间用作乙方建设无人值守的基站，并提供楼顶平台供乙方自行安装室外天线设备。乙方可根据基站需要安装框架或支架，甲方提供院内相应的地上或地下通信管道和楼内管道以便乙方布放电源线。鉴于移动电话运营的长期性，基站用地宜采用长期租用方式，经协商，甲乙双方一致同意租用年限为十年，自2015年6月1日使用至2025年6月1日，甲方将上述基站用地及供电，地线等附属设施一并于起租日交付乙方使用。甲方保证在租赁物交付乙方使用时，合法拥有该房屋的产权或支配权，不存在影响乙方租赁使用的权属问题和纠纷，甲方保证乙方可不受干扰的按照约定用途使用租赁物，否则给乙方造成的经济损失由甲方负责赔偿。租赁期内租金按合同约定执行，甲方不得向乙方收取除基站租金和电费以外的其他任何费用，甲方按合同收取乙方费用时，应向乙方及时提供符合国家税务规定的相应正规发票。乙方应及时向甲方支付租金，基站租金为15000元／年（该租金为本次基站租赁所需全部费用，包括但不限于物业费、楼顶平台安装天线占地费、施工配合费、电源提供费、电缆或光缆引入路由费，基站运行期间维护配合费等，不包含乙方自用电费）十年租金共计壹拾伍万元整。租金以网银或支票形式由乙方向甲方支付。双方按照1.6元／度的电费标准，一年一次结算电费（电表乙方自行安装），电费在每年6月1日前以网银或支票方式结算付清。租赁期内，如因甲方原因需对乙方所设基站进行迁移或终止合同，甲方应当乙方退还所余租金。本合同履行过程中如发生争议或意外情况，双方应协商解决，协商不成可起诉，在争议解决前，双方应继续严格履行合同，任何一方不得擅自终止合同的履行。2015年5月28日和6月15日，万航公司分两笔将十年的租金15万元通过支票形式支付给城建朝阳分公司。2017年7月16日，城建公司清算组作为甲方，北京朝阳利泽西园1区业主委员会（以下简称利泽西园业委会）作为乙方，中法伟业物业管理有限公司（以下简称中法公司）作为丙方签订《利泽西园1区物业交接备忘录》，约定，2017年7月16日甲乙丙三方就利泽西园1区房屋主体、设备设施、场地、绿化、物业用房等整体进行移交，甲乙丙三方经友好协商并达成如下协议，甲方向乙方、丙方整体移交利泽西园1区物业。凡以甲方名誉签订专项服务外包合同、各类广告合同、经营性合同、协议书等自本物业移交之日起自行终止。庭审中，城建朝阳分公司表示开始为利泽西园小区提供物业服务的是城建公司，在其成立后，实际提供物业服务的是城建朝阳分公司，并表示2017年7月16日城建公司和利泽西区业委会在未通知其的情况下签订备忘录，并将其清除出该小区，导致其无法为涉诉小区继续提供物业服务，亦无法向万航公司继续提供涉诉租赁场地。经询，万航公司表示其自2017年8月1日开始无法再使用涉案场地。庭审中，城建朝阳分公司表示不同意解除合同，也不同意返还租金，并表示按照合同约定，涉案场地的电费应当由万航公司负担，自签订合同后万航公司并未向其支付过电费，即使应当返还租金，也应当扣除万航公司应当交纳的电费，并表示国网北京市电力公司已经起诉了城建公司，要求其支付电费，且法院已经做出了由城建公司支付电费的判决。庭审中，万航公司表示其已经向新入住该小区的物业公司中法公司交纳了2015年6月1日至2017年8月1日期间的电费，并表示该期间产生的电费金额为22848元，城建公司和城建朝阳分公司对于上述期间产生的电费数额予以认可，但是城建朝阳分公司表示上述电费交给了案外公司，其并未收到，故要求在本案中将电费予以扣除。经询，城建公司不同意抵扣，表示电费应当另案解决。庭审中，城建朝阳分公司表示万航公司对于电费未按照合同约定时间支付，构成违约，应当支付滞纳金，并主张即使应当返还租金，也应当扣除滞纳金18000元。万航公司对此不予认可，表示并非恶意拖欠电费，城建朝阳分公司被要求离开利泽西园小区后，就无法联系上该公司的人员，无法交纳电费。经询，城建公司表示万航公司不需要支付滞纳金，即使退还租金也不用扣除滞纳金。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。万航公司和城建朝阳分公司签订的《通信基站站址租赁合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效，一审法院予以确认。双方均应当按照合同的约定履行各自的义务。万航公司按照合同约定交纳了2015年6月1日至2025年6月1日共计10年的基站租赁费用15万元，城建朝阳分公司虽然在开始时提供了租赁场地，但是自2017年7月16日起其不再继续为涉诉小区提供物业服务，亦无法继续向万航公司提供涉案场地供其租赁使用，万航公司的合同目的无法实现，其有权解除合同，故万航公司要求解除《通信基站站址租赁合同》的诉讼请求于法有据，一审法院予以支持。按照法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，《通信基站站址租赁合同》已经解除，万航公司亦表示自2017年8月1日起无法再使用涉案场地，城建朝阳分公司在无法提供涉案场地的情况下，应当退还2017年8月1日至2025年6月1日期间的场地租赁费，万航公司要求退还租赁费117500元的诉讼请求，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于城建朝阳分公司要求从返还的租赁费中抵扣电费的抗辩意见，虽然城建朝阳分公司表示未收到万航公司使用租赁场地期间的电费，但城建公司表示电费应当另行解决，城建朝阳分公司系城建公司的分支机构，在二者就电费是否应当抵扣未达成一致意见的情况下，本案对电费不宜处理，各方可另行解决。关于城建朝阳分公司要求从返还的租赁费中抵扣滞纳金18000元的抗辩意见，城建朝阳分公司表示其被强制要求从利泽西园小区撤场，万航公司并非恶意欠付电费，且双方合同中对此并未约定滞纳金，故城建朝阳分公司要求抵扣滞纳金的抗辩意见，一审法院不予采纳。关于万航公司要求城建公司和城建朝阳分公司共同返还租赁费的主张，城建朝阳分公司系城建公司的分支机构，按照规定，分公司的民事责任由法人承担，城建公司虽主张城建朝阳分公司系非法设立，但未提供证据加以证明，城建公司应当对城建朝阳分公司的行为承担民事责任，故万航公司要求二者共同返还租赁费，不违反法律规定，一审法院予以支持。综上，一审法院判决：一、解除北京万航博通科技有限公司与北京城建弘城物业管理有限责任公司朝阳分公司签订的《通信基站站址租赁合同》；二、北京城建弘城物业管理有限责任公司、北京城建弘城物业管理有限责任公司朝阳分公司于判决生效之日起七日内共同返还北京万航博通科技有限公司租赁费117500元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院一致，本院予以确认。另，本案在二审审理期间，城建朝阳分公司经本院传票合法传唤无正当理由未到庭应诉。本院认为，本案二审的争议焦点为，一审法院对于涉案《通信基站站址租赁合同》解除及合同解除后租赁费、电费、滞纳金等的处理是否正确。本案中，万航公司与城建朝阳分公司签订的《通信基站站址租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，双方均应依约全面履行各自义务。万航公司依约交纳了10年的基站租赁费用，城建朝阳分公司虽向万航公司提供了租赁场地，但其自2017年7月16日起不再继续为涉诉小区提供物业服务，故亦无法依约继续向万航公司出租涉案场地，导致涉案合同目的无法实现，一审法院依据万航公司请求判令解除涉案《通信基站站址租赁合同》正确，本院予以确认。《通信基站站址租赁合同》解除后，城建朝阳分公司应当退还万航公司未使用涉案场地期间的租赁费用。一审法院根据万航公司对于租赁场地实际使用时间所确定的应退还租赁费的金额并无不当之处，本院应予维持。需要说明的是城建朝阳分公司虽主张万航公司至今仍在使用涉案场地，但对此未提供确实、充分的证据予以证实，且万航公司亦予以否认，故本院不予采信。城建朝阳分公司主张应从返还的租赁费中抵扣万航公司拖欠的电费，而城建公司表示拖欠的电费问题应当另行解决，鉴于城建朝阳分公司系城建公司的分支机构，在二者就电费是否应在返还的租赁费中予以抵扣未形成一致意见的情况下，一审法院对城建朝阳分公司的该项主张未予处理并无不妥。此外，城建朝阳分公司主张抵扣迟延交纳电费的滞纳金亦缺乏法律依据，一审法院未予支持正确，本院均予以维持。综上所述，城建朝阳分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2650元，由北京城建弘城物业管理有限责任公司朝阳分公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王 黎审 判 员  何灵灵审 判 员  江 惠二〇二〇年六月三十日法官助理  赵 纳法官助理  李 君书 记 员  高 明