北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终5491号上诉人（原审原告）：汪志坚，男，1985年9月25日出生，汉族，户籍地福建省南安市。委托诉讼代理人：樊志勇，北京市中允律师事务所律师。委托诉讼代理人：翁嘉亮，北京市观澜律师事务所律师。上诉人（原审原告）：汪美庆，男，1981年10月4日出生，汉族，户籍地福建省南安市。委托诉讼代理人：樊志勇，北京市中允律师事务所律师。委托诉讼代理人：翁嘉亮，北京市观澜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京西联联合国际石材交易市场有限公司，住所地北京市通州区台湖镇北神树村。法定代表人：李万龙，总经理。委托诉讼代理人：王连娟，女，1973年6月27日出生，汉族，北京西联联合国际石材交易市场有限公司员工，住北京市通州区。委托诉讼代理人：赵志刚，北京公元博景泓律师事务所律师。上诉人汪志坚、汪美庆因与被上诉人北京西联联合国际石材交易市场有限公司(以下简称西联公司)租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2018）京0112民初25193号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。汪志坚、汪美庆上诉请求：撤销一审判决,将本案发回重审或改判支持汪志坚、汪美庆的全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由西联公司负担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。一审判决对涉案汪志坚、汪美庆自建的建筑物的补偿款项没有查清，对涉案汪志坚、汪美庆的房屋装修、附属物及其设备的补偿款项没有查清，导致汪志坚、汪美庆装修部分及添置的设备得不到补偿。二、一审法院对汪志坚、汪美庆的补偿款的判决金额明显不合理,明显低于台湖镇政府支付给西联公司涉案腾退场地和建筑物的补偿款项,不符合公平原则。请求二审法院在一审判决的补偿金额的基础上,酌情予以增加。西联公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，同意一审判决，不同意汪志坚、汪美庆的上诉请求，请求维持原判。一、汪志坚、汪美庆与西联公司之间的租赁协议期间届满后，西联公司签订腾退协议获取补偿与汪志坚、汪美庆无任何关系。2016年12月30日通州区台湖镇政府发出了限期撤出通知，对于西联公司与商户签订的租赁协议，租赁期限到期的，西联公司均按协议向其送达了到期不续签通知以及补偿通知。部分租赁协议到期后，商户和西联公司协商，请求给予一定的时间腾退，西联公司同意以每平方米150元的标准给予补偿，签署腾退协议。上述商户涉及的情况均与本案相同，不同之处在于其中一家商户的租赁期限是长期的，即便是长期的补偿款也只有90万元。一审法院在租赁协议到期后仍然酌情判处给付汪志坚、汪美庆补偿，汪志坚、汪美庆所述情况并不成立。二、一审法院认定涉案地上物的腾退给汪志坚、汪美庆造成损失缺乏相应依据。租赁协议届满时间为2016年5月7日，台湖镇政府发布腾退通知的时间为2016年12月30日，而真正腾退的时间为2017年2月17日，不会给汪志坚、汪美庆造成任何损失。2016年1月4日通州区政府发布了实施意见，只是对搬迁重点市场列入范围，对核实清退、如何清退均没有规定，实施意见只是对项目评估进行规定，2016年5月20日才开始入户调查。2016年6月1日，通州区政府发了腾退调查函，但都只是调查阶段，在租赁协议到期后，才正式发了腾退补偿方案。2017年2月17日签订腾退协议，实际腾退是在2017年4月之后。2016年3月11日台湖镇政府给石材生产加工单位发出停产通知书，此前政府给西联公司发出的包括停止销售通知在内的两个通知和本次腾退毫无关联，根据政府指导意见，本案汪志坚、汪美庆进行石材生产违法。租赁协议对用途的约定并不包括石材加工生产，汪志坚、汪美庆的经营范围仅限于销售、展示。西联公司作为交易方，也禁止石材生产、加工。汪志坚、汪美庆擅自加工生产属于违法行为，政府也多次约谈西联公司。一审法院认定的在租赁协议签署之前两个文件对商户有影响，和本案没有关系。对一审法院查明部分无异议，但对一审法院论述部分中关于协议到期时间、涉案租赁场地、地上物处理时间看，腾退给汪志坚、汪美庆造成了损失，是自由裁量权使用失当。根据西联公司实测面积，即便按照每平方米150元的补偿标准，一审法院对汪志坚、汪美庆的补偿款的认定也存在自由裁量权行使不当。西联公司与汪志坚、汪美庆签署的租赁协议明确约定租赁协议到期是否续签，对到期续签的程序有明确规定，商户均无异议，一审法院对西联公司主张的占地使用费的认定存在错误。汪志坚、汪美庆向一审法院起诉请求：要求西联公司支付房屋拆迁安置补偿费用及赔偿损失共计2805821元；诉讼费由西联公司承担。一审法院经审理查明：2007年11月19日，汪美珠（乙方）与西联公司（甲方）签订《租赁协议》，主要约定：乙方承租甲方经营的北京西联国际石材交易市场大户12号商用房（大户、特大户库房）及相关设施面积1035平方米，进行石材及相关产权经营、服务活动。租期自2007年4月8日至2008年4月7日，乙方按照年租金18万元向甲方交纳该商用房及相关配套设施（库房及货场）的租金。自2006年起租金每三年在上一年度租金的基础上递增一次，递增率为10%。《租赁协议》还约定了其他内容。汪志坚、汪美庆称汪美珠是汪志坚、汪美庆的妹妹，系代汪志坚、汪美庆签订的协议。2016年3月9日，汪志坚、汪美庆（乙方）与西联公司（甲方）签订《租赁协议》，主要约定：乙方承租甲方经营的北京西联国际石材交易市场大户12号商用房及相关设施面积1035平方米，进行石材及相关产权经营、服务活动。甲方同意乙方在其租赁的上述房屋及设施内从事石材及其相关产品展示、经营、服务活动。乙方应严格按照经甲方核准的经营范围从事经营活动，不得在其承租的房屋和场地内从事其他活动。租赁期限自2015年5月8日至2016年5月7日。乙方按年租金547774元向甲方交纳该商用房及相关配套设施的租金。乙方应在签订本协议的同时以支票或现金方式向甲方交纳本年度租金。此后，甲方以书面形式在下一年度开始45天前通知乙方交纳下一年度租金，乙方在接到通知后15天内向甲方全额交纳下一年度租金。甲方负责建设并提供市场的公用设施，如配电、供水、供暖、道路、保洁、照明、公共厕所等。在本协议期满之前，如乙方不再续租，应在本协议到期前两个月通知甲方，并应在协议到期日次日（库房到期后2日内）将其财产设备自行移走，向甲方移交其承租房产及其附属设施，并使之保持清洁整齐和状态完好。如乙方装修或添置不动产的，在不影响该商用房结构及安全性的情况下，乙方应在协议期满后一并将其添置的不动产移交甲方，不得故意损坏，并不得向甲方主张添置该不动产权的补偿权利。如乙方未能按规定日期交纳租金及其他各项费用，甲方有权通知乙方立即予以交付。如乙方逾期未能足额交付应付租金或费用，乙方应按延迟交纳的天数，每延迟一天，按该项租金或费用的1%向甲方支付违约滞纳金。如乙方逾期15日仍未付清租金或其他应付费用，甲方有权解除本协议，依约收回房屋。协议到期后，乙方过期占用甲方房屋、设施及场地，乙方应向甲方支付相当于平均日租金2倍的补偿金，从履约保证金中扣除。如乙方超过15日既不续签租赁协议又不支付补偿金，视为乙方自动放弃其财产权利，甲方享有留置权。如在本合同租赁期限内发生国家、政府拆迁或本合同项下土地使用权人北京市通州区台湖镇北神树村村民委员会因重新规划、环境整治等需要解除与甲方的土地租赁关系，拆迁方或北京市通州区台湖镇北神树村村民委员会对乙方未经批准私建的地上物给予补偿，则由甲方与拆迁方或北京市通州区台湖镇北神树村村民委员会共同委托有资质的评估机构对地上物进行评估，甲方将依据评估结果给予乙方相应补偿，除此补偿外，乙方不再享有其余的任何补偿。如拆迁方或北京市通州区台湖镇北神树村村民委员会对乙方未经批准私建的地上物不给予补偿，则甲方也不再向乙方支付乙方未经批准私建的地上物补偿，其他拆迁或腾退补偿也与乙方无关。合同期满后，如乙方希望续租，应提前二个月以书面形式向甲方提出申请，并与甲方续签协议。在同等条件下，乙方享有优先承租权。此外协议还约定了其他内容。协议签订后，双方开始履行。2016年1月4日，北京市通州区人民政府颁发了《关于加快推进全区商品交易市场调整提升工作的实施意见》，载明：西联石材市场不符合北京市行政副中心发展要求，予以清退。2016年2月17日，北京市通州区台湖镇人民政府（以下简称台湖镇政府）向西联公司发出《关于停止销售380伏动力电的通知》，主要内容为通知西联公司从即日起停止对生产性石材加工企业销售380伏动力电。2016年3月11日，台湖镇政府向各石材生产加工单位发出《停产通知书》，主要内容为通知凡在本镇范围内从事石材销售生产加工的经营主体，责令即日起停止生产，退出生产加工环节。2016年6月1日，台湖镇政府发布《关于通州区西联石材市场及周边石材企业腾退项目调查函》，载明：各委办局，由于目前我镇正在开展通州区西联石材交易市场及周边石材企业腾退项目的社会稳定风险评估工作，请贵单位在6月15日前，将《项目关联单位调查表》通过文件交换给台湖镇政府。2016年12月30日，台湖镇政府又向西联公司发出《关于限期退出的通知》，主要内容为：西联公司所属的石材行业经营被列入高污染落后淘汰产能目录范围之内，故通知西联公司所从事的石材行业经营活动于本通知下达之日起15个自然日内全部清理退出，并承诺不再通州区台湖镇所属辖区内从事相关经营活动。同日，西联公司向汪志坚、汪美庆送达《通知》，主要内容为：自本通知下达之日起，任何公司或个人不得再在我市场内从事石材及相关产品的经营活动，并在15个自然日内完成全部清理退出工作。2017年1月17日，台湖镇政府颁发《关于北京市通州区台湖镇西联石材交易市场片区腾退项目非住宅地上物腾退补偿实施方案》，其中载明被腾退人为本项目范围内经认定的集体土地非住宅地上物所有权人或租赁土地的使用人。有批建用地手续房屋的地上物腾退补偿总款=房屋及地上物重置成新价+机械设备迁移及补偿费+停产停业损失补助费+各项补助费+各项奖励费。2017年1月23日，北京星湖投资开发公司（甲方、腾退人，以下简称星湖公司）与西联公司签订《通州区台湖镇西联石材交易市场地上物腾退项目框架协议》，主要约定了腾退项目补偿金额估价4.5亿元等内容。2017年2月13日，台湖镇政府与星湖公司发布《台湖镇西联石材交易市场片区腾退公告（一期）》。2017年2月17日，星湖公司与西联公司签订《通州区台湖镇西联石材交易市场腾退项目非住宅腾退协议》，约定了腾退补偿补助费总额为449971788元等内容，至今有3000余万元尚未发放。一审法院另查，2017年1月19日，中华人民共和国北京市长安公证处出具（2017）京长安内经证字第1986号公证书，公证内容为：2017年1月11日下午，本公证员孙亮及公证员助理焦阳会同申请人北京华泰兄弟石材有限公司的法定代表人汪美庆来到位于北京市通州区十八里店“北京西联国际石材交易市场”内的“大户12号北京华泰石业”（现场标牌所示）经营区域内。在本公证员及公证员助理焦阳的现场监督下，申请人的法定代表人汪美庆使用本处照相机和摄像机对“大户12号北京华泰石业”经营区域内的相关现状进行了拍照和摄像，现场取得照片35张，视频文件5个。现场拍照所得照片及摄像所得文件经本处刻录保存至光盘内，刻录所得光盘一式三份，其中两张经本处封存后交申请人的法定代表人保存，一张本处留存，光盘内照片及视频文件反映情况与现场情况相符。一审法院再查，2017年，汪志坚、汪美庆以确认合同无效为由将西联公司诉至一审法院，要求确认双方于2016年3月9日签订的《租赁协议》无效。一审法院于2017年12月25日作出（2017）京0112民初4425号民事判决书，判决驳回汪志坚、汪美庆汪美庆、汪志坚的诉讼请求。2017年，西联公司以租赁合同纠纷为由将北京市通州区台湖镇北神树村村民委员会（以下简称北神树村委会）诉至一审法院，要求判决西联公司、北神树村委会于2002年3月31日签订的《联营合同》、于2002年7月30日签订的《联营合同补充规定（1）》于2017年1月1日解除，一审法院于2017年5月作出（2017）京0112民初8797号判决书，判决确认西联公司与北神树村委会签订的《联营合同》及《联营合同补充规定（1）》于2017年1月1日解除。北神树村委会对该判决不服，提起上诉。北京市第三中级人民法院于2017年6月21日作出（2017）京03民终7287号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。本案中，汪志坚、汪美庆申请调取涉诉租赁房屋的拆迁材料，一审法院前往相关部门进行了调取，根据所调取的腾退补偿明细、腾退估价结果通知单和测绘图，房屋建筑共5幢，建筑面积共计1196.34平方米，房屋重置成新价共计1122680元，装修及附属物补偿300811元，搬家补助费59817元，提前搬家奖励费505842元，建筑物停产停业补助费809347元，移机费2000元，材料迁移费5325元，补偿款共计2805822元。汪志坚、汪美庆称1幢号和4幢号是西联建设的，但汪志坚、汪美庆在4幢号内有增加排版区；2幢、3幢、5幢是汪志坚、汪美庆自自建的，西联公司称根据与评估机构核实，1幢和4幢确实是西联公司的，其他的建筑物是汪志坚、汪美庆自建的。汪志坚、汪美庆主张根据测绘总面积减去西联公司交付时的二层办公楼和车间共计630平方米，剩余的均是汪志坚、汪美庆自建的，要求按照该面积计算赔偿。西联公司辩称西联公司的宣传册面积是内部实际使用面积，而且是估算，拆迁测绘的是外面全部建筑的面积，故不同意汪志坚、汪美庆主张的计算方式。关于搬离时间，汪志坚、汪美庆称于2016年6份底搬离，搬离时候和市场管理人员打过招呼，没有书面交接材料。西联公司辩称因为没有交接，所以没有搬离时间的证据，但在2017年4月份拆迁公司已经入场，政府组织全部拆除行动，根据汪志坚、汪美庆提交的公证书显示至少在是2017年1月16日之前，涉案场地仍在汪志坚、汪美庆控制之下。一审庭审中，汪志坚、汪美庆为证明其在涉案场地增设钢结构厂房等建筑物和装修情况，向一审法院举证提交其于2005年与案外人签订的《钢结构工程承包合同》、室内装修协议书和工程款、装修款收据。西联公司对上述证据均不认可，称无法核实真实性。汪志坚、汪美庆称除了涉案场地内的室外上下水管、办公楼里的两个灯、厂房里三个灯、天车轨是西联公司的，其他都是汪志坚、汪美庆装修的，没有证据。西联公司表示根据汪志坚、汪美庆提供的招商材料，上面表明是居住设施是齐全的，根据调取的住宅房屋腾退估价单，上下水管、部分普通灯、电表、暖气片、电缆、天车轨都是西联公司的，没有证据。双方各执一词。一审法院认为：民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。本案中，汪志坚、汪美庆自2007年起开始在涉案场地经营，办理营业执照，并在涉案场地增设建筑物，根据汪志坚、汪美庆、西联公司签订的租赁协议，涉案场地的租期系自2015年5月8日至2016年5月7日止。2016年1月4日，北京市通州区人民政府颁发了《关于加快推进全区商品交易市场调整提升工作的实施意见》，载明：西联石材市场不符合北京市行政副中心发展要求，予以清退。2016年3月11日，台湖镇政府向各石材生产加工单位发出《停产通知书》，主要内容为通知凡在本镇范围内从事石材销售生产加工的经营主体，责令即日起停止生产，退出生产加工环节。2017年2月13日，台湖镇政府与星湖公司发布《台湖镇西联石材交易市场片区腾退公告（一期）》。虽然腾退公告是2017年2月13日发布，通州区政府已于2016年1月4日认定西联石材市场不符合北京市行政副中心发展要求，予以清退，台湖政府亦于2016年3月11日向各石材生产加工单位发出《停产通知书》，且2016年5月21日，拆迁公司进行了清登，故本案系因推进通州区商品交易市场调整提升工作引起的腾退。结合汪志坚、汪美庆、西联公司双方《租赁协议》到期时间以及涉案租赁场地及地上物被腾退时间看，涉案租赁场地及地上物被腾退的确给汪志坚、汪美庆造成了一定损失，故对于汪志坚、汪美庆的诉讼请求，一审法院结合《租赁协议》相关约定、腾退补偿情况、汪志坚、汪美庆实际经营情况以及汪志坚、汪美庆在租赁场地上增建地上物情况，酌情支持21万元。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、北京西联联合国际石材交易市场有限公司给付汪美庆、汪志坚补偿款210000元，于判决生效之日起十日内执行清；二、驳回汪美庆、汪志坚的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人未向本院提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”本案中，西联公司并未就一审判决的补偿款提出上诉，故本院仅围绕汪志坚、汪美庆的上诉请求进行审查。本案二审争议焦点为一审判决的补偿金额是否适当。本案系因拆迁引发的租赁合同纠纷，从证据上看，双方之间的租赁协议已经于2016年5月到期终止。而本案中拆迁的正式腾退公告及拆除时间均发生在2017年，结合双方在租赁协议中对合同到期后动产和不动产的相关约定，本院认为汪志坚、汪美庆上诉主张获得全部拆迁利益和赔偿损失缺乏合同依据，考虑到通州区政府已于2016年1月4日认定西联石材市场不符合北京市行政副中心发展要求予以清退，台湖镇政府亦于2016年3月11日向各石材生产加工单位发出《停产通知书》，上述事实均发生在合同租赁期内，汪志坚、汪美庆业已在此经营多年和建设的客观情况，涉案租赁场地及地上物被腾退的确给汪志坚、汪美庆造成了一定损失，以及本案系因推进通州区商品交易市场调整提升工作引起的腾退情况，应当对汪志坚、汪美庆进行适当补偿，一审法院结合《租赁协议》相关约定、腾退补偿情况、汪志坚、汪美庆实际经营情况以及汪志坚、汪美庆在租赁场地上增建地上物情况，酌情支持21万元并无明显不当，可予维持。汪志坚、汪美庆针对本案提出的上诉意见，依据不足，本院不予支持。综上所述，汪志坚、汪美庆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27566元，由汪志坚、汪美庆负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 郑吉喆审 判 员 张丽新审 判 员 孙承松二〇二〇年六月三十日法官助理 汤和云书 记 员 马梦蕾