河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀04民终1741号 上诉人（原审被告）：河北鼎嘉琪房地产开发有限公司，住所地河北省邯郸市复兴区。 法定代表人：王炳焱，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：崔进军，王济岩，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：梁风超，男，汉族，住河北省邯郸市邯山区。 委托诉讼代理人：靳海林，河北维民权律师事务所律师。 原审第三人：梁恩山，男，汉族，住邯郸市丛台区。 上诉人河北鼎嘉琪房地产开发有限公司（以下简称鼎嘉琪公司）因与被上诉人梁风超、原审第三人梁恩山债权转让合同纠纷一案，不服河北省邯郸市复兴区人民法院（2019）冀0404民初1139号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。 鼎嘉琪房公司上诉请求：1、一审判决对第三人梁恩山是否购买房屋的事实没有调查核实，仅凭《委托售房协议》认定被上诉人购买了房屋并委托上诉人售卖，属事实认定不清，请求贵院依法裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；2、本案的所有诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人和第三人虽然签订了《委托售房协议》表面上是房屋买卖，但房屋买卖的基本特征均未能证明：既无认购协议和房屋买卖合同，也无缴款证明，第三人一次性买六套房屋，在退房时又全部退回，退房的理由是所签房号与实际不符。以上事实均不符合一个正常的房屋买卖过程。实际情况是第三人只是名义上的债权人，实际与上诉人产生法律关系的是案外人郭亮（第三人是郭亮的岳父）。上诉人在一审过程中提交了案外人郭亮与鼎嘉琪公司之间因民间借贷关系产生的账目往来，被上诉人通过郭亮向上诉人借款并收取借款本息，且郭亮本人来法院认可该事实并称当时鼎嘉琪公司同意选出11套房作为470万本金的利息(18个月利息约296万，按照月息3.5%计算）,网签备案给了两位老人，即梁恩山和贾均平。但实际情况是郭亮（转款人包括贾为平、梁风霞和郭亮）总共借给上诉人845万元，而在2015年2月10日前，上诉人已经通过现金转账的方式偿还借款本金7191366元，利息正常支付，即在被上诉人所称鼎嘉琪公司同意选出11套房作为利息给梁恩山和贾均平的2015年2月10日，根本就只剩下本金不到126万，怎么可能计算出18个月的利息296万。被上诉人和案外人郭亮所称均违反事实常理。双方虽然签订了《委托售房协议》但并未实际履行，最终是上诉人通过现金转账的方式还本付息并最终通过抵顶恒大绿洲四套房子已经还清所有借款，郭亮出具了收据和承诺函。一审法院对此事实不予调查核实，仅凭被上诉人提供的《委托售房协议》就认定双方存在委托售房的关系明显事实审查不清。 梁风超答辩称，鼎嘉琪公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。另补充，案涉房屋委托售房协议对2013年8月8日后应付利息的抵债行为，不存在多付利息。 梁恩山未答辩。 梁风超向一审法院起诉请求：一、被告给付原告售房款2467530元，并按年息6%支付自被告收到售房款之日至给付原告之日的利息；二、本案诉讼费及其他费用由被告承担。 一审法院认定事实：根据原告的委托诉讼代理人申请，本院向其出具《调查令》，原告从邯郸市房产交易管理中心调取以下资料：《撤销商品房合同备案信息申请》复印件、《解除商品房买卖合同协议》复印件、梁恩山身份证复印件、《授权委托书》复印件、《北海庄园撤销备案信息的附表》复印件各一份、《邯郸市商品房买卖合同备案注销申请表》复印件六份。其中，《解除商品房买卖合同协议》载明：签订时间2016年6月15日，鼎嘉琪公司作为甲方、出卖人，梁恩山作为乙方、买受人；乙方所购的6套商品房位于丛台区，双方于2015年2月10日签订了商品房买卖合同（房号、合同号详见附表）。现甲方因所签房号及相关信息与实际不符的原因，特申请解除商品房买卖合同，经甲乙双方协商，达成如下协议：甲乙双方同意解除共同签署的6套房屋的《商品房买卖合同》（具体房号详见附表），该合同一式两份自签订本协议之日起作废；甲乙双方确保该5套商品房无产权纠纷和债权债务纠纷。鼎嘉琪公司和梁恩山共同向邯郸市房产交易中心提交的《撤销商品房合同备案信息申请》载明：梁恩山于2015年2月10日购买我公司北海庄园6套房屋。现甲方因所签房号及相关信息与实际不符的原因，申请将该房屋退回，我公司对梁恩山退房原因进行了核实且情况属实。经我公司研究，同意梁恩山将房屋退回并解除商品房买卖合同，现合同双方当事人共同申请撤销该6套房屋的备案信息（房号、合同号详见附表），由此产生的一切后果，由我公司与买受人承担全部责任；我公司郑重承诺：撤销本套商品房合同备案信息后，该房源由我公司进行公开销售。2019年8月5日，邯郸市住房保障和房产管理局向本院出具《邯郸市住房保障和房产管理局主城区采购新建商品住房作为保障性住房项目关于“北海庄园”小区具体情况的复函》一份，内容为：按照《邯郸市人民政府关于主城区采购新建商品住房作为保障性住房的实施意见》要求，邯郸市住房保障和房产管理局组织、邯郸市保障性住房建设投资有限公司（以下简称房投公司）负责具体工作实施的“主城区采购新建商品住房作为保障性住房招标项目”（第二批）于2015年12月31日由市政府采购中心组织开标，河北鼎嘉琪房地产开发有限公司“北海庄园”项目中标125套房源，其中涉及诉讼的房源Ｂ栋Ｂ2603、Ｂ2703、Ｂ2803、Ｂ2903、Ｂ3003、Ｂ3103计6套房源在中标范围之内，合同总价2467530元，于2017年1月8日已支付2307141元。另邯郸市住房保障和房产管理局出具《鼎佳琪北海庄园小区6套诉讼房源明细表》一份，载明涉案的六套房屋房款合计2467530元，已付被告2307141元。被告至今未将其收到的上述售房款支付原告。2019年4月30日，原告与第三人签订《债权转让协议》一份，约定第三人将其对被告的全部债权转让给原告，原告同意接受该债权。原告称第三人已将《债权转让通知书》邮寄给被告。庭审中，被告称未收到该通知书。以上事实，有《委托售房协议》、《撤销商品房合同备案信息申请》复印件、《解除商品房买卖合同协议》复印件、《邯郸市住房保障和房产管理局主城区采购新建商品住房作为保障性住房项目关于“北海庄园”小区具体情况的复函》、《鼎佳琪北海庄园小区6套诉讼房源明细表》、《债权转让协议》各一份,《邯郸市商品房买卖合同备案注销申请表》复印件六份及当事人陈述在卷佐证。 一审法院认为，原、被告之间签订的《委托售房协议》及原告与第三人签订的《债权转让协议》，均系当事人真实意思表示，内容合法，为有效合同，应受法律保护。 根据《委托售房协议》的约定，被告负责将所退房产以公租房名义卖给邯郸市住房保障和房产管理局，所卖房款应及时转给原告。邯郸市住房保障和房产管理局出具的《邯郸市住房保障和房产管理局主城区采购新建商品住房作为保障性住房项目关于“北海庄园”小区具体情况的复函》能够证实涉案六套房产的总房款为2,467,530元，且该局已于2017年1月8日支付被告2,307,141元。被告至今未按《委托售房协议》约定将其收到的上述售房款支付原告，已构成违约，应承担违约责任。被告应支付原告梁风超售房款2,307,141元及利息（以未付款为基数，自2017年1月9日起至实际付清之日止，按相应时段中国人民银行同期贷款利率及中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率为标准计算）。对原告主张的邯郸市住房保障和房产管理局未支付给被告的款项，无事实及合同依据，本院不予支持。 被告辩称，本案表面上是房屋买卖，但原告未提交被告将涉案房产出售给原告及房屋买卖基本特征方面的证据。因《委托售房协议》足以说明原告所诉事实，对被告该辩解，本院不予采信。被告辩称，本案事实是郭亮与鼎嘉琪公司之间存在债权债务关系，而梁恩山、贾均平是郭亮的利益关联人，郭亮通过梁恩山、贾均平与鼎嘉琪公司签订的《委托售房协议》，该协议是对郭亮自己的债权做相应的抵押，鼎嘉琪公司在还清郭亮的借款后，郭亮应当将作为抵押的房产撤销网签备案，并不再主张权利。为此被告提交了郭亮、梁风霞出具的收条、《还款协议书》各一份，承诺函二份，《邯郸恒大绿洲商品房认购书》复印件四份，因上述证据不足以证实被告上述证明目的，且与本案无关联性，对被告该辩解，本院不予采信。 原告与第三人签订的《债权转让协议》，约定第三人将其对被告的全部债权转让给原告，原告同意接受该债权。原告称第三人已将《债权转让通知书》邮寄给被告。庭审中，被告称未收到该通知书。虽《中华人民共和国合同法》第八十条规定债权转让未经通知债务人，对债务人不发生法律效力，但并未限定通知的形式，相关诉讼材料送达给各担保人足以达到债权转让通知的法律效果。被告称该债权转让对其不产生法律效力，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十九条、第八十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，判决：一、被告河北鼎嘉琪房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告梁风超购房款2,307,141元及利息（以2,307,141元为基数，自2017年1月9日起至实际付清之日止，按相应时段中国人民银行同期贷款利率及中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率为标准计算）；二、驳回原告梁风超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29412元，减半收取计14706元，由原告梁风超负担834元，被告河北鼎嘉琪房地产开发有限公司负担13872元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 本案双方当事人在二审期间经自行协商，与案外人郭亮一同查询了案涉房屋的网签备案档案信息，后共同到庭叙述查询情况时提出：认可办理网签时档案中有双方签订的合同。但鼎嘉琪公司提出档案中仅有合同，缺少其他相关手续，同时提出他们经询问公司相关人员后质疑合同的真假。 本院二审查明事实与一审一致。 本案双方当事人均认可2011年底鼎嘉琪公司与贾均平和郭亮之间发生民间借贷，约定月息三分五，依据该约定支付了全部利息及部分本金至2013年8月8日，此后未再以现金方式支付过利息。截至2013年8月8日欠本金为470万元。 本院认为，本案被上诉人梁风超依据其与上诉人鼎嘉琪公司签订的《委托售房协议》提起本案诉讼，一审判决对梁凤超基本诉求进行了支持。上诉人鼎嘉琪公司上诉提出其虽然对其与被上诉人撤销案涉房屋的网签备案行为及签订的《委托售房协议》的真实性予以认可，但上述行为是基于案外人对涉案房屋擅自网签后，不得已所为，双方不存在真实的委托售房协议法律关系，真实情况是鼎嘉琪公司与案外人郭亮之间存在民间借贷的法律关系，且后续与案外人所订立的协议已经能够证明双方之间债权债务关系已履行完毕。上诉人的上诉理由能否支持是本案二审审理焦点。 被上诉人梁风超提出案涉协议是双方及案外人就2013年后应付利息部分以房抵债方式履行形成的，并提交了双方订立的协议。上诉人认可该协议的真实性，但提出是不得已而为，本院认为，上诉人鼎嘉琪公司是从事房地产开发的公司，对其加盖公章订立协议的行为应有充分认识，即使在确实存在违背其真实意思所订立合同情形时，也应当依照法律规定通过正当途径对盖章行为进行纠正，从合同订立至今，上诉人没有对合同效力提出过具有法律后果的纠正行为，因此本院对其对抗辩其系不得已而为进而否定与被上诉人之间存在法律关系的理由无法支持。关于上诉人鼎嘉琪公司提出其后续与郭亮之间的民间借贷存在的高息不应保护以及其已与郭亮另行订立协议，且能够证明包含本案利息均已履行完毕，本案协议已不具有履行性的问题，本院认为，郭亮并非本案当事人，上诉人没有提交就案涉协议明确不再履行内容的证据，上诉人提出的债权债务关系履行完毕的说法没有证据证明，故一审法院依据双方订立的协议判决履行的条款无不当。 综上所述，河北鼎嘉琪房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费26540.2元，由上诉人河北鼎嘉琪房地产开发有限公司承担。 本判决为终审判决。 审 判 长  张 颖 审 判 员  潘新丽 审 判 员  梁兴元 二〇二〇年六月二十八日 法官助理  赵 鹏 书 记 员  刘雨洁 ——