广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初4979号原告：罗群锋，男。被告：王斌，男。第三人：佛山市****地产代理有限公司，住所：广东省佛山市禅城区**********，统一社会信用代码：9144*****53662645F。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：雷婉君，女,第三人公司员工。原告罗群锋诉被告王斌、第三人佛山市****地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序审理。后因被告下落不明，需公告送达，本院依法裁定本案适用普通程序，并组成合议庭公开开庭进行了审理。原告、被告及第三人的委托诉讼代理人雷婉君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求法院判令：1、解除《佛山市存量房屋买卖合同》项下原、被告之间的房屋买卖合同关系；2、被告向原告退还定金30000元、首付款300000元及支付违约金212000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年6月9日，原、被告通过第三人签订《佛山市存量房屋买卖合同》，约定被告应于2019年6月30日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且被告最迟于原贷款机构通知还贷之日起50日内还清贷款，并办理解除抵押登记手续。根据合同补充约定，该房屋已设定抵押，抵押人为案外人东莞银行股份有限公司佛山支行，现经双方协商后，原告同意提前支付首付款300000元帮助被告赎楼，不足赎楼的部分金额由被告自行补足，原告出资赎楼的款项仅限于被告赎楼，不得作其他用途，否则视为被告违约，违约金为房屋转让价的20%。由于被告没有按照双方约定办理该房屋的解除抵押手续，也未依约将原告支付的首付款300000元用于赎楼，双方多次协商未果。现原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，恳请法院依法判决。被告辩称：一、被告同意解除原、被告之间的房屋买卖合同关系，同意返还定金30000元及首付款30万元，但被告现无力支付。二、原告主张的违约金过高。第三人辩称：第三人对原告的诉讼请求无异议。诉讼中，原告提交以下证据：1.原、被告身份证复印件。证明原、被告的诉讼主体资格。2.《房屋买卖业务签订文件合订本》（含《签约提示》、《交易资金托管提示函》、《交易方留存信息表》、《佛山市存量房屋买卖合同》）、《佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果》、《佛山市不动产（房/地/房地）登记信息查询结果》。证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系，被告未依约解除房屋抵押，构成违约。3.《收据》、《中国农业银行个人明细对账单》。证明原告已向被告支付定金30000元及首付款300000元。诉讼中，被告与第三人均未提交证据。本院组织当事人进行了证据交换、质证，因被告及第三人对原告所举证据均不持异议，且原告所举证据均与本案相关联，故本院对上述证据均予以采信并在卷佐证。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2019年6月9日，原告（购买方）、被告（出售方）与第三人（居间方）签订《佛山市存量房屋买卖合同》，合同主要内容如下：“第一条房屋基本情况（一）出售方所售房屋（以下简称该房屋）坐落为：佛山市禅城区*************。不动产权证所载建筑面积为92.88平方米。……第二条房屋权属情况（一）该房屋已取得不动产权证，证号为00xxxx；……（四）该房屋的抵押登记情况为该房屋已设定抵押，抵押权人为东莞银行股份有限公司佛山支行，抵押登记日期为2016年6月3日。出售方承诺抵押贷款的本息余额不超过450000元，且出售方应于2019年6月30日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且出售方最迟应于原贷款机构通知还贷之日起50日内还清贷款并办理完毕解除抵押登记手续。出售方赎楼的资金来源为出售方自筹。……第三条成交方式出售方与购买方通过佛山市****地产代理有限公司居间介绍成交。……第四条房屋成交价格该房屋按套转让，成交价款共计1060000元。该成交价格不含税费，因本次交易所产生的相关税费根据本合同之约定承担。……第五条付款方式购买方的付款方式为贷款支付：房屋转让价=定金+首付款+贷款+物业交割保证金+户口迁出保证金。（一）定金：双方约定定金为30000元（不得高于成交价的20%）。1.购买方应于与出售方签订房屋买卖合同当天将第一笔定金30000元以自行支付的方式支付给出售方。（二）首付款：1.购买方应在银行通知出售方还贷之日前，将第一笔首付款300000元以自行支付方式支付给出售方。（三）贷款：购买方以贷款方式购买的，贷款方式为组合贷款。购买方拟贷款金额为730000元。出售方与购买方应于2019年*月10日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续，出售方与购买方应提交贷款机构所需全部资料并按贷款机构要求签署所需法律文书。……第十条房屋产权及具体状况的承诺（一）出售方应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。……如因一方违反前述承诺，导致合同无法正常履行的，由违反承诺方按照房屋成交价的20%赔偿守约方的损失。本条款为独立条款，即使本合同及其他文件因一方违反前述承诺，依法被变更、撤销、解除、终止或认定无效的，本条约定依然有效，守约方仍可依据本条款追究违反承诺方的法律责任。……第十一条违约责任（一）出售方与购买方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。（二）出售方若出现下列情形之一的，出售方构成根本违约，购买方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并有权要求出售方双倍返还定金或要求出售方支付房屋转让价20%的违约金，同时要求出售方退还购买方已支付的其他款项：……2、该房屋被查封或限制转让，导致购买方无法取得该房屋所有权的；3、逾期履行本合同约定的义务超过十五日的；……（五）出售方与购买方在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张权利的，违约方须承担守约方所支出的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费等相关费用，并赔偿守约方支出的居间服务费。……第十三条其他事宜……（三）其他补充约定：1：该房屋已设定抵押，抵押权人为东莞银行股份有限公司佛山支行，现双方协商后购买方同意提前支付首付款300000元帮助出售方赎楼，不足赎楼的部分金额由出售方自行补足。购买方出资赎楼的款项仅限于出售方赎楼，不得作其他用途，否则视为出售方违约。如补充约定条款与其他条款约定不一致的，以补充约定为准。”2019年6月19日，被告出具《收据》，确认收取原告支付的定金30000元及首期款300000元，并声明首付款300000元仅限于出售方偿还银行贷款，不得作其他用途。另查明，依据佛山市自然资源局于2020年3月10日出具的《佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果》，涉案佛山市禅城区*************由被告单独所有，建筑面积92.88平方米，抵押情况为：①抵押类型：房地，登记日期：2016-06-16，抵押权人：东莞银行股份有限公司佛山分行，不动产登记证明号：粤（2016）佛禅不动产证明第000xxxx号，抵押方式：一般抵押，最高债权数额/被担保主债权数额：520000元，债务履行期限：2046-06-03，抵押面积或份额：92.88平方米；②抵押类型：房地，登记日期：2018-01-04，抵押权人：吕华松，不动产登记证明号：粤（2018）佛禅不动产证明第0000xxx号，抵押方式：一般抵押，最高债权数额/被担保主债权数额：300000元，债务履行期限：2018-12-27，抵押面积或份额：92.88平方米。查封等限制情况为：①限制类型：房屋，受理日期：2019-10-16，限制文号：（2019）粤0604执保2703号，限制机构：佛山市禅城区人民法院，限制日期：2019-10-16起，2022-10-15止，限制顺序序号：0，限制状态：查封；②限制类型：房屋，受理日期：2020-02-21，限制文号：（2020）粤0604执保353号，限制机构：佛山市禅城区人民法院，限制顺序序号：1，限制状态：轮候查封。诉讼中，原、被告及第三人一致确认：原告向被告支付定金及首付款后，被告未依约按期解除抵押，导致合同无法继续履行。被告另自认原告所付首付款已由被告挪作他用，并导致无法依约按期解除抵押。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告与第三人签订的《佛山市存量房屋买卖合同》，系各方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效，各方均应严格依约履行。关于原告主张解除涉案《佛山市存量房屋买卖合同》项下原、被告的房屋买卖合同关系的诉请。依据涉案《佛山市存量房屋买卖合同》的相关约定，被告应于2019年6月30日前向涉案房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，最迟应于原贷款机构通知还贷之日起50日内还清贷款并办理完毕解除抵押登记手续，同时被告仅可将原告所付首付款300000元用于赎楼，不得作其他用途，然据本院查明事实及当事人陈述意见，涉案房屋至2020年3月10日仍未解除抵押登记，被告亦自认已将原告所付首付款挪作他用，故被告的行为已构成违约，原告依法依约有权主张解除该双方之间的房屋买卖合同关系。因原告以起诉形式明确要求解除上述房屋买卖合同关系，则依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，应以本案起诉状送达被告之日视为原告解除房屋买卖合同关系的通知到达被告，故本院确认涉案《佛山市存量房屋买卖合同》项下原、被告的房屋买卖合同关系于2020年4月21日解除。合同解除后，被告依法依约应向原告返还原告已付定金30000元及首付款300000元。原告相关诉请有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告主张的违约金。如上分析所述，被告构成违约并致双方房屋买卖合同关系解除，其依法依约应承担相关违约责任。然结合合同履行程度，加之原告无有效证据证明其因被告违约行为产生重大损失，原告所主张之按合同总价20%计收违约金明显过高，被告亦持异议，故本院予以调整并酌定被告按合同总价15%向原告支付违约金合计159000元（1060000元×15%）。原告诉请违约金超出部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告罗群锋与被告王斌、第三人佛山市****地产代理有限公司于2019年6月9日签订的《佛山市存量房屋买卖合同》项下原告罗群锋与被告王斌就佛山市禅城区************房的房屋买卖合同关系于2020年4月21日解除；二、被告王斌于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告罗群锋返还定金30000元及首付款300000元；三、被告王斌于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告罗群锋支付违约金159000元；四、驳回原告罗群锋的其他诉讼请求。如被告王斌未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序，受理费收取9220元，财产保全费3270元，合计12490元，由原告罗群锋负担1221元，由被告王斌负担11269元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  杨玲玲人民陪审员  尹丽容人民陪审员  谭兆初二〇二〇年六月九日书 记 员  胡会婷附引用的法律法规：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。