广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初5777号原告：深圳市诺德物业管理有限公司番禺分公司，住所地广州市番禺区南村镇自在城市花园自在豪庭3座。法定代表人：姜大伟，职务：总经理。委托诉讼代理人：别亮，广东华誉品智律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾燕婷，广东华誉品智律师事务所律师。被告：谢祥勇，男，1976年9月25日出生，汉族，住四川省西充县。被告：王洪梅，女，1979年2月6日出生，汉族，住四川省南部县。委托诉讼代理人：谢祥勇，系王洪梅的丈夫，本案被告之一。原告深圳市诺德物业管理有限公司番禺分公司（以下简称诺德公司）诉被告谢祥勇物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。诉讼中，本院根据原告的申请，依法追加了王洪梅作为本案共同被告参加诉讼。原告诺德公司的委托诉讼代理人曾燕婷、被告谢祥勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诺德公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告向原告支付2014年9月1日至2020年2月29日期间的物业管理费用人民币（币种下同）9123.84元及滞纳金（以每月欠缴的物业管理费为本金，从2014年9月26日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际付清之日止）；2.被告向原告支付2014年9月1日至2020年2月29日公摊电费1101.57元及滞纳金（以每月欠缴的公摊电费为本金，从2014年10月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际付清日止）；3.被告向原告支付2014年9月1日至2020年2月29日期间原告代其垫付的水费、污水处理费共计1660元及滞纳金（以每月欠缴水费、污水处理费为本金，从2014年10月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际付清之日止）；4.被告承担本案的诉讼费。诉讼中，原告将诉讼请求变更为：1.两被告向原告支付2014年9月1日至2020年4月30日期间的物业管理费用9400.32元及滞纳金（以每月欠缴的物业管理费为本金，从2014年9月26日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际付清之日止）；2.两被告向原告支付2014年9月1日至2020年4月30日公摊电费1132.45元及滞纳金（以每月欠缴的公摊电费为本金，从2014年10月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际付清日止）；3.两被告向原告支付2014年9月1日至2020年4月30日期间原告代其垫付的水费、污水处理费共计1713.28元及滞纳金（以每月欠缴水费、污水处理费为本金，从2014年10月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际付清之日止）；4.两被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原告自2008年4月9日起为两被告所在的位于广州市番禺区南村镇自在城市花园小区提供物业服务至今，但两被告并没有依照约定向原告支付包括物业管理费在内的相关费用。原告多次催告，两被告仍拒绝履行缴费的义务。为维护原告的合法权益，遂向法院提起诉讼，望判如所请。两被告答辩称：一、原告要求我方支付的物业管理费中有一部分已过诉讼时效，且没有合理依据。在原告起诉前，我方并没有收到任何缴费通知，因此2014年9月1日至2017年4月20日的物业管理费已过诉讼时效。二、根据《物业服务合同》约定，原告只能按照物业管理费的10%收取酬金，物业服务费扣除小区必要支出和原告酬金后，剩余部分全部归业主所有。原告没有提供必要支出的凭证，也没有算清楚物业管理费中有多少是归业主所有，就贸然要求业主按照每月1.8元/平方米向其支付，没有合理依据，严重侵害我方的合法权益。因此原告只能基于其实际提供的物业管理服务，在诉讼时效未到期的时间内（即2017年4月21日至2020年4月20日）按照物业管理费的10%主张酬金，按照每月0.18元/平方米计收。三、原告要求我方支付其为我垫付的公摊电费、水费、污水处理费，其中部分诉讼请求已过诉讼时效，且没有合理依据。原告起诉前，我方未收到原告的缴费通知，原告也没有证据证明其进行过催收，因此2014年9月1日至2017年4月20日的代垫费用已过诉讼时效。且原告并没有提供其为我方代垫的相关证据来证明原告已经支付上述代垫费用，没有法律依据。另外，根据物业管理合同中第四章第九条的约定了原告50%的收益应归业主所有，但是至今未收到原告向业主支付的收益。综上，望法院驳回原告全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院综合分析原、被告提供的证据与庭审陈述，认定以下事实：涉案物业位于广州市番禺区南村镇自在城市花园X，权属人为被告谢祥勇、王洪梅，用途为住宅，建筑面积为X平方米。2014年6月15日，涉案物业所在自在城市花园小区业主委员会（甲方）与深圳市诺德物业管理有限公司（乙方）签订《自在城市花园物业管理服务合同》，约定甲方选聘乙方对自在城市花园商住小区提供物业管理服务，合同期限自2014年3月3日起至2017年3月2日止。物业管理费收费采用包干制方式，住宅物业管理费1.8元/月/平方米，公共用电由全体业主按实际建筑面积摊分，物业管理费按月计收，业主应于当月25日前缴纳，逾期缴纳的，每逾期一日，应交纳欠费总额千分之一作为滞纳金。乙方每月按物业服务支出10%的比例从收取的物业服务资金中提取酬金，物业服务支出应全部用于本合同约定或甲方同意的支出。物业服务支出年度结算后（每年2月28日）结余部分均由全体业主享有。物业范围内共用部分、共用设施的收益归全体业主所有，但甲方同意乙方提取除实际成本后利润的50%作为小区物业管理开支，其他50%在每次收款后15个工作日内移交给甲方（例如广告、场地出租收入等）。合同到期后甲方没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，乙方继续服务的，视为合同自动延续。上述合同还对其它事项进行了相关约定。合同签订后，深圳市诺德物业管理有限公司委托深圳市诺德物业管理有限公司番禺分公司对涉案小区进行物业管理，并在相关部门进行了备案登记。诉讼中，原被告双方均确认上一任业主委员会到期后，现涉案小区尚未成立业主委员会。涉案物业合同到期后，未有进行续签，但原告诺德公司仍对涉案小区进行物业管理至今，并提供了涉案小区所在居委会出具的证明予以证实。原告陈述案涉房屋的物业管理费实际计付基准为建筑面积76.80平方米。按前述物业管理服务合同约定，被告谢祥勇、王洪梅每月应缴纳的案涉房屋的物业服务费为138.24元（76.80平方米×1.8元/平方米），原告主张两被告拖欠2014年9月1日至2020年4月30日期间的物业管理费、公摊电费以及代垫水费、污水费。按照交易习惯，当月的物业管理费和上月的公摊电费、水费、污水费一起缴纳，故原告确认两被告拖欠的是2014年9月至2020年4月期间的物业管理费和2014年8月至2020年3月期间实际产生的公摊电费以及代垫水费、污水费。原告诺德公司提供了2014年9月至2020年4月缴纳公摊电费、水费和污水费的缴费发票以及相应月份的公共用电公摊明细表等证明其代两被告垫付上述费用。两被告抗辩称原告主张的上述费用其中2014年9月1日至2017年4月20日的部分已经超过诉讼时效，其在起诉前也无收到原告任何催收通知，且认为原告的经营收益足以支付涉案小区的管理费用，无须再向业主收取，并对于原告主张公摊电费、水费和污水费的金额提出异议。原告提交了其向两被告催收费用的律师函及挂号信、催收短信、2018年11月2日上门张贴催交通知照片打印件拟证明其曾向两被告主张权利，但两被告均表示未有收到上述催收信件、短信及照片。本院认为：原告作为具有物业管理资质的企业与自在城市花园业主委员会签订的《自在城市花园物业管理服务合同》合法有效，谢祥勇、王洪梅作为自在城市花园的业主应受其约束。该合同约定的期限于2017年3月2日届满，原告按原合同继续为涉案小区提供物业管理服务至今，现无证据证明有业主大会作出选聘或续聘决定，原告自愿继续提供服务，参照《广东省物业管理条例》第五十条第四款的规定，物业服务合同应自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。鉴于原告已为涉案小区提供物业管理服务，谢祥勇、王洪梅作为业主已享受该服务故应参照原合同的约定向原告交纳对应的物业管理费。关于两被告主张的诉讼时效问题。根据《自在城市花园物业管理服务合同》约定业主每月25日支付当月的物业管理费，现诺德公司主张谢祥勇、王洪梅拖欠2014年9月1日至2020年4月30日期间的物业管理费、公摊电费、水费和污水费。两被告抗辩诺德公司上述关于2017年4月20日之前的主张均已超过诉讼时效。因诺德公司提交的催款律师函并未提交相应的妥投证明予以佐证，催款短信未能证明两被告确实收到，两被告亦不予确认，且经本院审判系统实名查号两被告联通、电信均没有实名绑定的手机号码，原告向本院起诉时起诉状上留有的也是被告谢祥勇尾号为8882的手机号码，并非短信中的手机号码，故本院对于原告催交的短信不予确认。原告提供的其曾于2018年11月2日到涉案房屋上门张贴催缴通知单的照片拟证明催款事实，但原告并未提供该照片的原件供法院核对，两被告也表示从未看到过催款通知，本院对于该催款照片亦不予采纳，原告诺德公司对此应承担举证不利的后果，故本院采纳两被告主张就原告部分诉请超过诉讼时效的抗辩。原告于2020年4月21日向本院提起本案诉讼，故2017年4月21日前的物业管理费、公摊电费、水费和污水费已超过诉讼时效，两被告无需向诺德公司支付。因此，两被告应向诺德公司支付自2017年4月21日至2020年4月30日止（共计36个月零10天）的物业管理费5022.72元（138.24元/月×36个月+138.24元/月÷30天×10天），诺德公司主张超出该部分的诉请，依据不足，本院不予支持。关于原告诉请的物业管理费滞纳金，涉案物业服务合同约定两被告应每月25日前缴纳当月的物业管理费，逾期交纳物业管理费的从逾期之日起每日按欠费总额的千分之一计付滞纳金，双方约定的滞纳金即逾期支付违约金，现原告自愿调低违约金标准，本院予以准许。两被告逾期支付上述费用，故还应向原告支付违约金，违约金的计算方式为以每月物业管理费138.24元为本金，其中2017年4月的违约金以46.08元为本金，分别从拖欠当月的26日起，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际付清之日止，2019年8月19日之后的违约金以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算，违约金的总额以每月欠费本金为限。关于原告诉请两被告支付的公摊电费，涉案物业服务合同约定公共用电由全体业主按实际建筑面积摊分，原告提供了相应证据证明其所主张的公摊电费所对应的支出范围及计算方式，且已代为缴纳，两被告对于原告所主张的金额提出异议，但未提供充分证据予以反驳，且两被告于2014年9月以前也按照原告的计算方式和标准缴纳了相应月份的公摊电费，其抗辩意见本院不予采纳。现原告主张的计算至2020年4月30日的公摊电费其实是计至2020年3月实际产生的公摊电费，故扣除超过诉讼时效的部分费用，经核算，两被告还应向原告支付2017年4月21日至2020年3月31日实际产生的公摊电费为598.36元。关于原告诉请两被告支付的水费、污水费，虽然两被告对于诺德公司主张的拖欠水费、污水费金额不予确认，但两被告也在庭审中自认并未向自来水公司交纳过涉案时段的水费、污水费，而诺德公司提交了其垫付水费和污水处理费的票据，并提交了其自制的拖欠水费、污水费通知单，两被告没有提供证据推翻诺德公司的举证，故本院采纳诺德公司的举证。现原告主张的计算至2020年4月30日的水费、污水费其实是计至2020年3月实际产生的公摊电费，扣除超过诉讼时效的水费、污水费，认定两被告应向诺德公司支付2017年4月21日至2020年3月31日实际产生的水费、污水费为907.42元。关于原告诉请的公摊电费和水费、污水费的滞纳金，双方并未就该部分费用的滞纳金进行明确约定，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第三十五条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告谢祥勇、王洪梅于本判决发生法律效力之日起五日内向深圳市诺德物业管理有限公司番禺分公司支付2017年4月21日至2020年4月30日期间的物业管理费5022.72元及违约金（违约金以每月应交纳物业管理费138.24元为本金，其中2017年4月的违约金以46.08元为本金，分别从拖欠当月的26日起，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准，2019年8月19日之后以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算至实际付清之日止，每月应交纳费用的违约金分期计算，每月物业管理费的违约金总额以当月本金为限）；二、被告谢祥勇、王洪梅于本判决发生法律效力之日起五日内向深圳市诺德物业管理有限公司番禺分公司支付2017年4月21日至2020年3月31日期间的公摊电费598.36元；三、被告谢祥勇、王洪梅于本判决发生法律效力之日起五日内向深圳市诺德物业管理有限公司番禺分公司支付2017年4月21日至2020年3月31期间的水费、污水费907.42元元；四、驳回原告深圳市诺德物业管理有限公司番禺分公司的其余诉讼请求。如义务人未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费49元，由原告深圳市诺德物业管理有限公司番禺分公司负担23元，由被告谢祥勇、王洪梅负担26元。本判决为终审判决。审判员  麦绮云二〇二〇年六月十八日书记员  李紫鑫