浙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙民终193号上诉人（原审被告）：黄伟，男，1990年2月3日出生，汉族，住浙江省温州市瓯海区。委托诉讼代理人：郑峰，浙江航英律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海二十冶建设有限公司，住所地上海市宝山区牡丹江路1325号403室A座。法定代表人：段荣宗，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王志勇，上海融力天闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：乔斐达，上海融力天闻律师事务所律师。原审被告：五洲国际（乐清）电工电气城有限公司，住所地浙江省乐清市柳市镇沿江大道500号。法定代表人：赵凤林，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：怀少冬，系该公司员工。上诉人黄伟因与被上诉人上海二十冶建设有限公司（以下简称上海二十冶公司）及原审被告五洲国际（乐清）电工电气城有限公司（以下简称乐清五洲公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服浙江省温州市中级人民法院（2019）浙03民初450号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年2月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人黄伟的委托诉讼代理人郑峰、被上诉人上海二十冶公司的委托诉讼代理人王志勇、原审被告乐清五洲公司的委托诉讼代理人怀少冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄伟上诉请求：一、判令撤销浙江省温州市中级人民法院（2019）浙03民初450号民事判决，改判驳回上海二十冶公司一审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由上海二十冶公司承担。事实和理由：2018年2月8日，黄伟与乐清五洲公司签订《商品房买卖合同》，购买五洲电工电气城D区15幢126室商铺，并支付购房款916388元，同日还与乐清五洲公司签订《商铺委托经营管理协议》《房屋交接书（商铺）》，确认接收乐清五洲公司交付的案涉商铺并交由乐清市五洲国际商业管理有限公司（以下简称五洲商管公司）进行托管。后案涉商铺因乐清五洲公司与上海二十冶公司之间的建设工程施工合同纠纷一案被查封，导致黄伟无法正常办理产权登记。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，本案中，黄伟在案涉商铺被查封之前已与乐清五洲公司签订合法有效的书面买卖合同，支付了全部价款，并已合法占有该商铺，只是非因买受人自身过错导致未能完成过户登记手续，上诉请求应予支持。上海二十冶公司辩称，黄伟一审没有提供证据也没有出庭，现在二审提交的证据形成于一审前，不是新的证据。请求驳回上诉，维持原判。乐清五洲公司述称，本案在法院查封之前签订合同，支付款项并交付房产，同意黄伟的上诉请求和理由。上海二十冶公司向一审法院提出诉讼请求：准许执行乐清五洲公司名下坐落于乐清市的房地产［权证号：浙（2018）乐清市不动产权第0024402号］。一审法院认定事实如下：2018年7月13日，乐清五洲公司在乐清市国土资源局就涉案商铺办理不动产权分割登记凭证，涉案的坐落于乐清市登记在乐清五洲公司名下，权证号为浙（2018）乐清市不动产权第0024402号。在该院审理原告上海二十冶公司与被告乐清五洲公司建设工程施工合同纠纷一案过程中，上海二十冶公司于2018年7月23日向该院提出财产保全申请，要求对乐清五洲公司的财产在109854047.5元范围内予以查封，该院于同日作出（2018）浙03民初1106号民事裁定，并于7月26日查封了乐清五洲公司名下坐落于乐清市洲电工电器城Ｄ区的127套房地产，其中包括涉案商铺。黄伟于2019年3月12日对涉案商铺提出书面执行异议，该院于2019年4月28日作出（2019）浙03执异79号执行裁定，中止对涉案商铺的执行。上海二十冶公司不服，遂提起申请执行人执行异议之诉。一审法院认为，本案的审查重点为黄伟对涉案商铺是否享有足以排除执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，黄伟未到庭应诉，亦未提供书面答辩、质证意见，应视为其放弃质证、辩论的权利，由于黄伟不能举证证明其符合上述规定条件，应承担举证不能的法律后果。综上所述，上海二十冶公司的诉讼请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一项规定，判决：准许执行被告五洲国际（乐清）电工电气城有限公司名下坐落于乐清市的房地产［权证号：浙（2018）乐清市不动产权第0024402号］。案件受理费12967元，由被告黄伟、五洲国际（乐清）电工电气城有限公司共同负担。二审期间，黄伟向本院提交以下新的证据材料：1.《商品房买卖合同》一份，拟证明其与乐清五洲公司于2018年2月8日已签订合法有效的书面买卖合同；2.交易流水查询及转账记录、证明一组，拟证明其已支付案涉商铺的购房款916667元；3.不动产权分割登记凭证一份，拟证明案涉商铺具备不动产登记的条件时间是2018年7月13日；4.《商铺委托经营管理协议》《房屋交接书（商铺）》各一份，拟证明其于2018年2月8日确认将案涉商铺交由第三方五洲商管公司进行托管。上海二十冶公司质证认为，上述证据材料均非二审新的证据，对证据材料1商品房买卖合同签订时间的真实性有异议；证据材料2反映黄伟没有在合同约定的时间内支付房价款，2019年2月21日才支付维修基金和房屋价差款，即使案涉商铺2018年未被查封，黄伟也不可能办理产权登记手续，因此案涉商铺没办理产权登记的原因在于黄伟未缴纳维修基金和房屋补差款。对证据材料3不动产权分割登记凭证的真实性、合法性无异议，但与本案没有关联性；对证据材料4的真实性有异议，没缴纳费用不能交接房屋，房屋交接书虚假。乐清五洲公司质证认为，对乐清五洲公司盖章的证据材料真实性均予认可，没有异议。本院认证如下：对黄伟提交的证据材料的真实性，乐清五洲公司均无异议，上海二十冶公司对其中证据材料2、3的真实性无异议，对证据材料1、4的真实性虽提出异议，但因其就此未能提供反驳证据，故对上述证据的真实性均予以确认。黄伟一审时怠于提交证据，虽有过错，但因上述证据与案件基本事实有关，本院二审予以采纳。证据1可以证明黄伟与乐清五洲公司于2018年2月8日签订《商品房买卖合同》购买案涉商铺；证据2可以证明黄伟通过中国银行于2018年2月8日向乐清五洲公司支付916388元，于2019年2月21日经案外人徐杨帆转手向乐清五洲公司支付3567元；证据3可以证明案涉商铺于2018年7月13日办理不动产权分割登记凭证，登记在乐清五洲公司名下，权证号为浙（2018）乐清市不动产权第0024402号，相关事实一审已予认定；证据4可以证明黄伟于2018年2月8日确认接收案涉商铺，并于同日与五洲商管公司签订《商铺委托经营管理协议》，将该商铺通过《房屋交接书（商铺）》转交五洲商管公司经营管理。二审对一审查明的事实予以确认。根据当事人陈述及黄伟提交的二审新的证据，另查明，2017年12月20日，五洲公司柳白新城D地块基建项目竣工验收，乐清市住房和城乡规划建设局于2017年12月28日接收竣工验收备案文件，同意备案。2018年2月8日，黄伟与乐清五洲公司签订《商品房买卖合同》，约定购买该公司开发的坐落于乐清市，建筑面积65.74平方米，单价为每平方13939.58元，总金额916388元。同日，黄伟通过中国银行向乐清五洲公司转账支付916388元，并与五洲商管公司签订《商铺委托经营管理协议》，第六条约定：“委托经营期内，甲方（黄伟）将该商铺委托乙方（五洲商管公司）进行经营管理，考虑市场初期的稳定与繁荣，为扩展招商，培育市场，并考虑甲方的长期利益，甲方放弃委托经营期限内前三年向乙方（五洲商管公司）收取任何形式的经营收益，直至第四年起（2020年12月30日起至2027年12月29日止），如商铺已实际出租，并取得租金收入的，租金由乙方代为收取，在扣除提留10%作为乙方的商业管理费后，租金由乙方按季度支付给甲方。”乐清五洲公司、五洲商管公司与黄伟签订的《房屋交接书（商铺）》载明，案涉商铺已达到购房合同约定的使用交付条件，黄伟同意接收；根据黄伟与五洲商管公司签订的《商铺委托经营管理协议》，将案涉商铺通过本交接书转交五洲商管公司经营管理并交承租户进场装修。乐清五洲公司留存的《房屋交接书（商铺）》的落款时间为2018年2月8日。2019年2月21日，黄伟向案外人徐杨帆支付3567元，乐清五洲公司向黄伟开具金额为916667元的增值税普通发票。本院认为，根据各方的诉辩意见，本案的争议焦点是黄伟对案涉商铺是否享有阻却法院强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。因此，黄伟作为案外人，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，主张其对案涉商铺享有可以阻却法院强制执行的民事权益，应当举证证明其主张的权利符合上述司法解释规定的四个条件，进而足以排除法院对该房产的强制执行。一、当事人是否在法院查封前已经签订合法有效的书面买卖合同黄伟二审提交了落款日期（打印）为2017年2月8日的《商品房买卖合同》，结合当日其已支付《商品房买卖合同》约定的全部购房款的事实，其主张付清房款当日签订了《商品房买卖合同》，符合房屋买受人通常在签约当时或之后再依约支付购房款的通常交易习惯。上海二十冶公司上诉主张该《商品房买卖合同》落款日期为倒签，但未提供证据予以证明，不予采信。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定，当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。此外，网签制度是房地产管理部门因市场管理需要而规定的公示程序，主要目的是规范交易行为，提高交易透明度，加强监督管理，防止“一房多卖”，网签合同具有登记备案作用，但是否网签并不影响双方前期面签合同的真实性以及效力。因此，上海二十冶公司以案涉《商品房买卖合同》未备案网签为由对该合同的真实性提出异议并主张合同无效，于法无据，不能成立。根据当事人的举证情况，可以认定黄伟与乐清五洲公司在案涉商铺被一审法院查封前已于2018年2月8日签订书面《商品房买卖合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。二、黄伟是否已支付案涉商铺全部转让价款2018年2月8日，黄伟与乐清五洲公司签订的《商品房买卖合同》约定，黄伟购买案涉商辅的总金额为916388元。同日，黄伟即通过中国银行向乐清五洲公司转账支付916388元。2019年2月21日，黄伟通过中国银行经案外人徐杨帆转手向乐清五洲公司支付3567元，乐清五洲公司向黄伟开具金额为916667元的增值税普通发票。黄伟解释其支付的3567元由279元房屋差价与3288元维修基金组成，乐清五洲公司对此予以确认，上海二十冶公司对此虽有异议但不能提供相反证据予以证明，故本院对黄伟的解释予以采信。据此，可以认定黄伟已经支付案涉商铺的全部转让价款。三、黄伟是否在人民法院查封之前已合法占有案涉房产首先，根据当事人庭审确认，案涉商铺所在工程于2017年12月20日已完成竣工验收，并于2017年12月28日办理竣工验收备案手续。结合黄伟与乐清五洲公司于2018年2月8日签订的《商品房买卖合同》约定案涉商铺交付时间为2017年12月30日的事实，在对方当事人不能提供相反证据的情况下，可以认定案涉商铺在2017年12月底实际已具备交付条件。其次，落款日期均为2018年2月8日的《商铺委托经营管理协议》和《房屋交接书（商铺）》反映，黄伟不仅同意接收当时已达到购房合同约定使用交付条件的案涉商铺，还根据《商铺委托经营管理协议》，将该商铺通过《房屋交接书（商铺）》转交五洲商管公司经营管理，同时为了扩展招商，培育市场，以及考虑其自身的长期利益，放弃自2017年12月30日起至2027年12月29日止共计10年委托经营期限内前三年的经营收益。上述《商铺委托经营管理协议》《房屋交接书（商铺）》系各方在自愿、平等、互利的基础上签订，符合各方利益，亦不违反法律、法规的强制性规定。乐清五洲公司留存的《房屋交接书（商铺）》载明的落款时间为2018年2月8日，说明乐清五洲公司亦认可2018年2月8日交付案涉商铺的事实。因此，可以根据乐清五洲公司的确认认定案涉商铺的交付时间，本院对上海二十冶公司就《房屋交接书（商铺）》落款时间提出的鉴定申请，不予准许。再则，虽然案涉《商品房买卖合同》补充协议约定买受人付清房款、委托出卖人缴纳的契税、维修基金、物业管理费等费用的情况下才能办理收房手续，而黄伟亦承认其在案涉商铺交付时尚未缴纳维修基金等费用，但是上述约定系乐清五洲公司和黄伟之间的约定，在乐清五洲公司对此未提出异议并自愿办理交付手续的情况下，不足以否定交付的合法性。最后，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的“合法占有”应以买受人实际控制房屋为标准，买受人是否实际入住或使用不是对房屋合法占有的必要条件。本案中，乐清五洲公司以向五洲商管公司交付案涉商铺的方式向黄伟交付案涉商铺，黄伟将案涉商铺委托五洲商管公司经营管理并放弃前三年经营收益系对自身财产和权利的处分，据此可以认定其系以委托他方经营的方式实现对案涉商铺的实际控制，构成《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的“合法占有”。综上，本院认为黄伟主张在人民法院查封案涉房屋之前已合法占有案涉房屋具有高度可能性，可予确认。四、案涉房产是否非因黄伟自身原因未办理过户登记本案中，虽然黄伟与乐清五洲公司系于2018年2月8日签订《商品房买卖合同》，但案涉商铺于2018年7月13日才取得《不动产权分割登记凭证》，符合依法办理产权过户登记的条件，同月26日被人民法院查封后即无法办理产权过户登记手续。考虑到五洲公司存在分批统一办理房屋产权手续的实际情况，案涉商铺自符合办理产权过户登记条件至被查封仅十余天，故本案黄伟未能办理房产过户登记尚不足以认定系其怠于行使登记权利所致。黄伟系于2019年2月21日乐清五洲公司向其开具增值税普通发票当日缴纳房屋补差款和维修基金属实，但乐清五洲公司并未就此主张其构成违约，故上海二十冶公司认为案涉商铺未办理产权登记的原因在于黄伟未缴纳维修基金和房屋补差款，缺乏依据。因此，案涉商铺未办理过户登记，应认定并非黄伟自身原因。综上所述，根据当事人陈述以及黄伟二审提交的新的证据，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，黄伟对案涉商铺享有的民事权益足以排除法院根据上海二十冶公司申请采取的执行行为。黄伟的上诉理由，于法有据，应予支持。原判认定事实部分不清，实体处理不当，予以纠正。鉴于黄伟一审怠于参与诉讼提交证据的过失，一审案件受理费由其负担。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销浙江省温州市中级人民法院（2019）浙03民初450号民事判决；二、驳回上海二十冶建设有限公司的诉讼请求。一审案件受理费12967元，由黄伟负担；二审案件受理费12967元，由上海二十冶建设有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  侯黎明审判员  谢静华审判员  赵恩勰二〇二〇年六月十六日书记员  程丽嫣·10·