山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终4554号上诉人（原审被告）：张继中，男，1974年9月4日出生，汉族，住济南市。上诉人（原审被告）：李乔，女，1975年10月1日出生，汉族，住浙江省东阳市。两上诉人共同委托诉讼代理人：宋海涛，济南历城精诚至法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：杨旭，男，1983年8月17日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：陈峰，山东昌平律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵民航，山东昌平律师事务所实习律师。上诉人张继中、李乔因与被上诉人杨旭房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2019）鲁0102民初1545号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张继中、李乔上诉请求：1.依法撤销济南市历下区人民法院作出的（2019）鲁0102民初1545号民事判决书第三项，改判张继中、李乔不支付违约金70万元；2.本案二审诉讼费用由杨旭承担。事实与理由：一、一审法院认定违约事实错误。合同约定违约金的是指涉案房屋产权证书的办理，而本案杨旭在总价款738万元房款未足额支付的情况下（仅支付200万元），违约行为明显，不能办理涉案房屋产权证书，无法触发办证违约条款，一审法院据此认定张继中、李乔违约证据不足。《合同法》第66条规定当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。第107条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据双方签订的合同可以看出，合同约定的“全额支付购房款才能办理过户”是一种张继中、李乔与杨旭同步的状态，双方应当同时履行。并且房屋过户是双方责任，并非张继中、李乔单方义务。杨旭未履行剩余538万元的付款义务（尚欠总房款的72%），杨旭在自身没有履行自己义务的前提下要求张继中、李乔先履行，违反了公平原则。根据双方合同约定及百姓买卖房屋的交易规则，日常惯例，在一方仅仅支付28%房款，另一方不可能将房屋直接办理过户，一审直接判决支付违约金显然错误。二、一审法院违约金法律适用错误。房屋买卖合同张继中、李乔承担的高额违约金达已经付款额的35%，一审法院不应支持。约定违约金是为了督促合同双方履行义务、惩罚违约行为，在综合考虑张继中、李乔已经按照合同约定履行了出卖人的义务，杨旭自身并没有任何实际损失，其也未能举证证明其实际损失的具体内容及金额的情況下，诉求明显过高。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》中规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁決。杨旭仅仅支付房款200万元（占总房款的28%），一审法院判决以按照总房款为基数让张继中、李乔承担35%违约金是错误的，可以看出一审法院未根据公平原则和诚实信用原则，综合房价款、合同履行情况、违约的过错程度以及预期利益等综合因素，错误的认定违约行为及违约金，在没有证据证明直接损失的情况下，认定过高的违约金，有违公平原则。综上，请求二审法院依法撤销一审判决书中三项判决或查清事实后依法改判，支持张继中、李乔的请求。杨旭辩称，涉案房屋在2017年历下法院（2017）鲁0102民初6241号案件中已经被查封，张继中、李乔欺瞒我方在房屋存在查封并面临与开发商解除买卖关系的风险下转移风险，对我方进行出卖，其明知存在查封进行出售行为本身违反法律规定。违约条款是否能触发的条件并不是以合同履行步骤为前提，张继中、李乔与开发商双方之间的买卖合同关系已经通过司法程序解除，已经丧失了对本案涉案房屋的处置权，这导致了合同根本不能履行，我方的合同目的不能实现，张继中、李乔构成根本违约。杨旭向一审法院起诉请求：1.依法判令解除杨旭与张继中、李乔签订的《房屋买卖协议》；2.依法判令张继中、李乔返还杨旭已付购房款200万元；3.判令张继中、李乔赔偿杨旭违约金70万元；4.本案诉讼费、保全费等由张继中、李乔负担。一审法院认定事实：2018年1月20日，李乔、张继中（系夫妻关系）与杨旭签订《房屋买卖协议》一份，约定杨旭购买李乔与案外人山东金羚置业有限公司签订的商品房买卖合同约定的坐落于济南市历下区301室及地下室，房屋总价款为738元。杨旭向李乔、张继中支付定金20万元，合同签订后10天内支付购房款100万，2018年2月16日前支付购房款80万元，2018年9月30日前支付李乔、张继中所欠按揭银行剩余贷款，剩余房款待涉案房屋过户到杨旭名下后一次付清。李乔、张继中承诺2018年12月30日前将涉案房屋过户给杨旭，房屋产权证书办理到杨旭名下。如李乔、张继中违反承诺，杨旭给予7天的宽限期，宽限期过后……逾期三个月，杨旭有权解除合同，李乔、张继中全额退还杨旭所实际支付的购房款，杨旭代替李乔、张继中偿还的每月本息的总和的金额，并以该金额为基数，按照35%的比例偿还杨旭的损失。合同签订后，杨旭按照约定向李乔、张继中支付房屋定金20元及购房款180万元，共计200万元。根据一审法院作出（2017）鲁0102民初6261号已生效的民事判决书，判决解除案外人山东金羚置业有限公司与李乔签订的商品房买卖合同，李乔于判决生效之日起十日内返还案外人山东金羚置业有限公司301号房屋及储藏室。因涉案房屋无法办理过户手续，双方形成纠纷，杨旭于2019年2月15日诉至一审法院。一审法院认为，李乔、张继中与杨旭签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按照约定行使权利、履行义务。杨旭按照合同约定支付定金及购房款共计200万元。但因李乔、张继中原因导致涉案房屋返还给案外人山东金羚置业有限公司且涉案房屋存在查封，无法办理过户，双方合同目的已不能实现，故对杨旭要求解除双方签订的《房屋买卖协议》的诉讼请求，予以支持，双方《房屋买卖协议》于杨旭提出起诉之日即2019年2月15日解除。因双方房屋买卖合同解除，李乔、张继中应返还杨旭房款200万元，对杨旭该项诉讼请求，一审法院予以支持。杨旭要求李乔、张继中承担按已付购房款200万元为基数，按照35%的比例标准计算的违约金，计70万元，该违约金标准系双方房屋买卖协议对于李乔、张继中逾期办理房屋过户登记手续的约定，一审法院予以支持。一审法院判决：一、杨旭与张继中、李乔签订的《房屋买卖协议》于2019年2月15日解除；二、张继中、李乔于判决生效之日起十日内向杨旭返还已购房款200万元；三、张继中、李乔于判决生效之日起十日内向杨旭支付违约金70万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28400元、保全费5000元，由张继中、李乔负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为张继中、李乔应否向杨旭承担违约责任及违约金数额的确定。李乔、张继中与杨旭签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按照约定行使权利、履行义务。因李乔、张继中原因导致涉案房屋返还给案外人山东金羚置业有限公司且涉案房屋存在查封，无法办理过户，双方合同目的已不能实现，故一审法院对杨旭要求解除双方签订的《房屋买卖协议》的诉讼请求，予以支持，并根据合同约定，判决李乔、张继中承担按已付购房款200万元为基数，按照35%的比例标准计算的违约金，计70万元，并无不当。李乔、张继中主张一审法院对违约事实的认定错误，未能提供有效证据证实，本院不予支持。关于李乔、张继中上诉主张违约金过高问题，本院认为，一方面，李乔、张继中认为违约金过高，但未能提供有效证据予以证实其主张；另一方面，李乔、张继中一审期间亦未就违约金过高问题提出抗辩。故此，李乔、张继中该主张，本院不予采信。综上所述，上诉人李乔、张继中的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10800元，由上诉人李乔、张继中负担。本判决为终审判决。审判长  栾钧霞审判员  高希亮审判员  尹 腾二〇二〇年六月一日书记员  刘 琳