安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖01民终2004号上诉人（原审原告）：姚明，男，1987年11月20日出生，汉族，住所地安徽省合肥市瑶海区。委托诉讼代理人：凌代坤，上海市金石律师事务所律师。委托诉讼代理人：许德昊，上海市金石律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：合肥瑶海万达广场投资有限公司，住安徽省合肥市瑶海区临泉路与和县路交口瑶海万达广场4号写字楼2601。法定代表人：于修阳，董事长。委托诉讼代理人：张寅，安徽华人（北京）律师事务所律师。上诉人姚明与因与被上诉人合肥瑶海万达广场投资有限公司（以下简称瑶海万达公司）商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2019）皖0102民初4584号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年3月5日立案受理后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理。姚明的上诉请求为：1、撤销一审判决。2、改判支持姚明的一审全部诉讼请求或发回重审。3、本案诉讼费用由瑶海万达公司承担。事实和理由：1、姚明与瑶海万达公司于2016年7月26日签订备案单号：1607016257的《商品房买卖合同》后，同日支付了首付款1608273元，之后于2016年8月17日在中国光大银行股份有限公司合肥分行处办理按揭贷款1607000元，付清了全部购房款。姚明在办理按揭贷款后，需为涉案房屋每个月偿还约17352.71元的贷款，承受着巨大经济压力。对于将涉案房屋对外出租这一事实，张旭作为租客并不是姚明找到其出租房屋的，而是瑶海万达公司主动找到其将涉案房屋进行出租。姚明在2016年8月15日，与张旭在场外进行了租赁合同的签订，双方都没有进场实地进行房屋验收工作。并且，在《商品房买卖合同》第八条中明确约定：“出卖人应当在2016-11-20前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……”，依据当时有效的2011年1月8日国务院发布的《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条之规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。”，姚明在2016年11月20日之前，从未收到过瑶海万达公司提供的住宅质量保证书和住宅使用说明书，这说明瑶海万达公司没有依约履行完全的交房义务，且该举证责任也在于瑶海万达公司。姚明对该房屋的占有仅为间接占有，且现在该房屋已无租客租赁，姚明也未取得该房屋的不动产权证书，因此，姚明认为其根本没有对该房屋进行事实上的占有，目前该房屋的所有权仍归属瑶海万达公司，且瑶海万达公司也未于2016年11月20日前履行完全交付的义务，瑶海万达公司存在严重的交房问题，未按合同约定时间依法依约交付涉案房屋，其行为已经构成了根本违约。2、瑶海万达公司并未履行完全交付的义务，本案《商品房买卖合同》所附房屋分层图标明的房屋结构为通铺，无承重墙，但涉案房屋内却因有承重墙不能打通，构成重大违约。根据《商品房销售管理办法》第十九条规定：“按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。按套(单元)计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。”本案的涉案房屋性质为预售商品房，已在《商品房买卖合同》中明确注明，因此，该房屋应当严格按照《商品房买卖合同》所附的房屋平面图进行建造，但该房屋实际上增加了平面图上所没有标明的承重墙，是瑶海万达公司擅自改动的房屋套型设计，此承重墙也为隐蔽工程。正因为该承重墙为隐蔽工程，姚明自己是无法发现的，故没有发现该承重墙的存在。直到2019年4月份，姚明对涉案房屋准备进行装修时，准备打通墙壁时，才发现该墙壁为承重墙这一事实，而这一事实在姚明与瑶海万达公司所签的《商品房买卖合同》附件的平面设计图中根本没有标明。对此，应认定瑶海万达公司在履行该合同时构成了重大违约。除此之外，一审法院认定“合同附件一关于房屋平面图也有特别约定，即‘房屋平面图仅为该房屋产权范围部分的平层结构示意，该示意仅为参考，具体设备设施及所处位置均以房屋交付时现状为准’…”，《商品房买卖合同》附件一中的该条款为格式条款，该条款是作为合同提供方瑶海万达公司免除其严格按照平面图进行建造、交房义务的条款，应属无效。同时，该条款所述是指具体设备设施及所处位置以房屋交付时为准，从文义解释来看，承重墙应当是房屋内部结构，而不属于设备设施的范畴，一审法院对此事实的认定也是对该条款的误读。瑶海万达公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。案涉房屋在合同约定交付时间前通过竣工验收，具备交付条件。瑶海万达公司并没有任何违约行为，上诉人主张解除合同没有事实和法律依据。瑶海万达公司于2016年8月15日将案涉房屋实际交付给上诉人，且上诉人在收房后将案涉房屋多次对外出租并收取租金。期间并无就案涉房屋内的结构和墙体提出任何异议，同时双方合同中没有约定案涉房屋内没有承重墙。一审的审理过程中承办法官到现场查看，至一审判决时案涉房屋一直处于出租并经营餐饮状态，诉争墙体并未对案涉房屋的使用功能有任何影响。因此上诉人的上诉理由不能成立。姚明向一审法院提出的诉讼请求为：1、解除姚明与瑶海万达公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20140867800834HF20160114)；2、瑶海万达公司立即向姚明返还已支付的全部房款3215273元、抵押登记费550元；3、瑶海万达公司向姚明承担违约金及利息412358元（以3215273元为基数，按同期银行贷款利率，自2016年7月26日起算,暂计算至2019年3月25日，将继续按银行同期贷款利率计算至款清之日）；4、本案诉讼费用由瑶海万达公司承担。一审法院查明：2016年7月26日，出卖人瑶海万达公司和买受人姚明签订了一份《商品房买卖合同》，约定：第一条、出卖人以出让方式取得违约瑶海区临泉路与和县路交叉口西北，编号为Y29057的地块的土地使用权……第三条、买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第4幢写字楼、2幢商铺、7-3幢步行街2层商214室，该商品房的用途为商用，属钢筋混凝土结构，层高为不低于4.2米（含），建筑层数地上27层，地下2层，建筑面积共147.87平方米，其中，套内建筑面积98.49平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积49.38平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。该商品房的产权登记面积以有资质的测绘单位最终实际测量的面积数据为准，附件《房屋平面图》仅为示意，具体以该商品房实际交付现状为准。第四条、计价方式与价款。出卖人与买受人约定按建筑面积计算，单价为人民币每平方米21743.92元，总金额3215273元整。第五条、面积确认及面积差异处理……第六条、付款方式及期限。买受人按按揭付款的方式付款，首付款人民币1608273元，应在2016年7月26日交付给出卖人，剩余房款人民币1607000元，办理按揭贷款……第八条、交付期限。出卖人应当在2016年11月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得建设规划许可证正本并符合合同约定的商品房交付买受人使用。第九条、出卖人逾期交房的违约责任（未明确约定）。第十一条、交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能如期交房的，双方同意按以下方式处理：双方按照补充协议的相关约定执行……附件一、房屋平面图。买受人确认：1、该房屋平面图中未标明烟道位置，具体以该房屋实际交付时现状为准；2、该房屋平面图中未标注上下水位置，具体以该房屋实际交付现状为准；3、该房屋平面图未标明电容量，该房屋电容量以出卖人实际交付时现状为准，买受人如需增加电容量，须自行办理并承担费用；4、买卖双方确认，出卖人根据设计需要，在房屋内或房屋外可能有消防喷淋管、管道井、排水明管、雨水管、燃气管、电缆桥架、较大转化柱及转换梁、消火栓、及其他必需的公共设施设备等，上述设施设备及管道等所设置的位置均以该房屋实际交付时的位置为准。买受人对此无任何异议；5……附件四、合同补充协议。出卖人（甲方）与买受人（乙方）于2016年7月27日就乙方购买的瑶海万达广场小区7-3-商214号房屋订立了《商品房买卖合同》经双方友好协商，现就甲乙双方就本合同未尽事宜，订立本补充协议，以兹共同遵守。在签订本合同及补充协议之前，甲方已经重点提醒乙方购买该房屋存在投资风险，乙方在充分考虑投资风险后自愿购买该房屋，并签订本合同及补充协议……关于房屋交付的补充约定。1、该房屋的具体交付时间以甲方发放《入伙通知书》载明的交房时间为准，乙方对此无异议；2、房屋交付时，乙方应签署房屋交接单并履行领受房屋的义务，否则按因乙方原因造成该房屋未能按期交付办理，甲方就此不承担延期交房责任；3、甲方发出《入伙通知书》的形式可以是电话、传真、信函，乙方应在甲方《入伙通知书》载明的交房时间到房屋所在地或甲方另行通知的地点办理房屋交付手续，包括签署房屋交接单、支付应付未付房款和该房屋所有各类费用（包括物业服务费、公共维修基金/专项维修基金、契税、印花税、手续费、工本费等）；4、乙方逾期办理交房手续，或因乙方原因造成该房屋未能按期交付的，视为甲方在《入伙通知书》载明的交房时间已经将该房屋交付给乙方。自交付之日起，甲方除根据本合同规定依法承担保修责任外……截至合同签订之日，姚明向瑶海万达公司支付了购房首付款1608273元和550元的抵押登记费。2016年7月27日，双方签署了《合肥市商品房网上认购备案确认单》，确认房屋出售单价21743.92元/平方米，总购房价3215273元，抵押金额为1607000元。2016年8月17日，姚明和中国光大银行股份有限公司合肥分行签订《个人贷款合同》，通过按揭贷款向原告支付了剩余购房款1607000元。2016年8月15日，姚明和案外人张旭签订《房屋租赁合同》，将案涉房屋出租给张旭使用，租赁期限为2016年11月1日至2019年10月31日。2017年3月17日，姚明和张旭签订《解除合同协议书》，约定解除双方签订的《房屋租赁合同》。同日，姚明向瑶海万达公司出具情况说明，载明：“本人姚明现有瑶海万达金街7-3-214铺面，现已与房客解约，后期如有房屋合同等解约问题，由本人承担解决，恳请租赁部协助招商”。2017年6月18日，姚明与案外人张凤霞签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为2017年6月18日至2021年7月31日。2018年5月7日，姚明和张凤霞签订《解除租赁合同协议书》，约定解除双方签订的《房屋租赁合同》。2019年3月3日，姚明和案外人康某签订《房屋租赁合同》，租赁期限为2019年3月3日至2022年4月2日。原告自认其直接从上述三个租户处累计收取租金152950元，累计缴纳管理费8850元。一审法院认为：姚明与瑶海万达公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应为有效，双方均应依约履行。本案的主要争议焦点问题是瑶海万达公司是否存在向姚明延期交房以及所交付房屋与是否与合同约定不符等违约事实，姚明是否有权主张解除涉案合同。结合当事人双方提交的证据、当庭陈述及现场勘验情况等，一审法院认定如下：一、关于瑶海万达公司是否存在逾期交房的问题。根据双方合同第八条的约定，瑶海万达公司应于2016年11月20日将符合交付条件的房屋交付给姚明。姚明主张案涉房屋至2016年11月20日前，不具备交付条件，瑶海万达公司迟迟不将房屋交付姚明使用，构成根本违约。但根据瑶海万达公司提交的证据来看，姚明早在2016年8月15日就已将案涉房屋对外出租，先后分别与三名承租人签订了《房屋租赁合同》，所有房屋租金均是由承租人直接支付至姚明个人账户，无论上述合同是由瑶海万达公司招商还是姚明自行招租而签订，租赁合同均是姚明本人签订且房租收益亦是姚明本人获取，可见，当事人双方虽然没有办理书面的房屋交接手续，但姚明以对外出租的方式对涉案房屋实现了事实上的占有，故瑶海万达公司关于其于2016年8月15日即已向姚明实际交付房屋的主张，一审法院予以采纳，姚明以瑶海万达公司未按合同约定时间交付案涉房屋构成根本违约为由，请求解除双方签订的房屋买卖合同，无事实及法律依据，一审法院不予支持。二、瑶海万达公司交付的房屋是否与合同约定不符。姚明主张《商品房买卖合同》所附房屋分层图标明的房屋结构为通铺，无承重墙（柱），但涉案房屋内却因有承重墙（柱）不能打通，该房屋不能作为商铺使用，故瑶海万达公司构成违约。首先，纵览双方签订的《商品房买卖合同》、附件以及补充协议，均无关于房屋结构不得有承重墙（柱）的约定，且从房屋分层图中也不能得出该房屋内部结构为通铺的结论。其中合同附件一关于房屋平面图也有特别约定，即“房屋平面图仅为该房屋产权范围部分的平层结构示意，该示意仅为参考，具体设备设施及所处位置均以房屋交付时现状为准”，姚明所称的承重墙在瑶海万达公司向其交付房屋时就已存在，但其在接收房屋并已获取房屋租金收益达三年之久时才主张交付的房屋与合同约定不符，一审法院难以采纳。另外，根据一审法院对案涉房屋现场查看的情况来看，至本案判决之日，涉案房屋由案外人承租经营餐饮，处于正常营业状态，诉争的墙面并未影响房屋作为商铺的基本使用用途。综上，姚明以瑶海万达公司擅自变更房屋结构规划、交付的房屋不符合合同约定致其合同目的不能实现等理由请求解除双方签订的《商品房买卖合同》，亦无事实及法律依据，一审法院不予支持。三、姚明基于合同解除而主张的要求瑶海万达公司返还其已支付的全部购房款、抵押登记费以及支付违约金及利息等请求，一审法院均不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回姚明的全部诉讼请求。案件受理费35830元，由姚明负担。本院对原判所认定而为双方当事人无异议的事实予以确认。本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。姚明提供的证据：证据一、案涉房屋照片，证明案涉房屋层高没有达到合同约定的4.6米，故姚明请求解除合同；证据二、测量面积、平面图，证明姚明请专业人士经测量后，发现套内面积为96.52平方米，实用面积为86.75平方米，与合同约定严重不符；证据三、2020年4月5日《商品房租赁解除协议书》、2020年4月19日《商品房租赁合同》、2020年4月21日《商铺租赁解除协议书》，证明2020年4月5日，姚明与原承租人唐振华，因案涉房屋巨大的承重墙体导致使用起来十分不便，大件东西无法搬进去，冰柜无法进去，严重影响商铺使用解除原租赁合同。在姚明于2020年4月21日与姚明因巨大承重墙体，不能打通，和一个房间层高太低导致承租人使用和存放东西诸多不便，严重影响商铺使用的原因解除租赁合同。进而证明瑶海万达公司隐瞒巨大承重墙的事实，对姚明造成巨大的损失。证据四、五，合肥市房产局的官网首页截图、姚明向房产局的申请报告，证明谈宏发作为当时房屋交易中心的副主任同意姚明退房。证据六、支付宝的转账凭证三张，证明姚明将案涉房屋在2020年4月租给租户汪某，因为承重墙和层高问题，遭到退房。证据七、瑶海万达公司的微信公众号的宣传网页，证明瑶海万公司在卖房时宣传就是先租后建，由瑶海万公司进行包租，并非是瑶海万公司所述的是姚明租出去的。证据八、姚明和康某的聊天记录、现场测量图和照片，证明康某在4月15日发现层高不符合合同约定，实际只有2.6米，并非合同约定的4.2米。同时现场照片证明后半部分与前半部分层高不一致。证据九、安徽公共频道的报道的视频，证明案涉房屋的层高及承重墙的问题。瑶海万达公司质证认为证据一、三性和证明目的均有异议，案涉房屋的层高是主管部门验收合格，并且姚明收房时没有提出任何异议。证据二、三性和证明目的均有异议，案涉房屋在竣工验收时有房产部门的现场测绘，应该以其为准。证据三、三性和证明目的均有异议，是上诉人何案外人所签的协议，并没有被上诉人的认可，所载明的内容可以由上诉人与案外人进行单独约定和表述，不能对我方产生效力。并且也不能证明案涉房屋因为承重墙的问题不能使殚解除合同没有事实和法律依据。瑶海万达公司提交的证据：竣工验收备案表，建设工程规划许可证，证明案涉房屋在合同约定交付之日前已经竣工验收，具备交付条件。姚明质证认为真实性没有异议，关联性有异议，案涉房屋个体的竣工验收与整体验收有区别，只是质量验收，但是结构、层高、面积是否符合合同约定，需要单独进行验收。二审审理期间，姚明申请证人康某、汪某出庭作证，均证明装修时发现案涉房屋有承重墙，使用时因为有承重墙无法将门扩大，导致冰箱等大件物品搬不到后堂，所以退租。瑶海万达公司质证认为康某证言恰恰证明案涉房屋是可以正常经营使用，其自己使用房屋做餐饮经营时间一年以上，并不能够证明即使案涉房屋存在承重墙问题必然导致其使用功能缺失。汪某证言的三性都有异议，其陈述4月17日发现案涉房屋出租，4月18日联系到场看房，4月19日签合同，在签合同后装修发现案涉房屋存在承重墙问题并且在4月21日双方就解除租赁合同，整个交易环节中不符合常理。任何承租户承租房屋时应当进入房屋内进行查看，同时应当了解该房屋是否能够与其准备经营的业态相匹配。本院认为，本案中，姚明最早于2016年8月15日分别与三名承租人签订了《房屋租赁合同》并将案涉房屋对外出租，房屋租金均是由承租人直接支付至姚明个人账户，当事人双方虽然没有办理书面的房屋交接手续，但姚明以对外出租的方式对案涉房屋实现了事实上的占有，应认定瑶海万达公司于2016年8月15日已向姚明实际交付房屋。双方签订的《商品房买卖合同》、附件以及补充协议，均无关于房屋结构不得有承重墙（柱）的约定，合同附件一中关于房屋平面图也有特别约定，即“房屋平面图仅为该房屋产权范围部分的平层结构示意，该示意仅为参考，具体设备设施及所处位置均以房屋交付时现状为准”，承重墙在瑶海万达公司向姚明交付房屋时就已存在，一审法院对案涉房屋现场也已进行了查看，且案涉房屋一直由案外人承租经营餐饮，姚明在二审审理期间申请证人出庭作证所陈述的证言并不能证明讼争的墙面对房屋作为商铺的基本使用用途已产生影响。上诉人的上诉请求不能成立，依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费35830元，由上诉人姚明负担。本判决为终审判决。审判长 张 怡审判员 董江宁审判员 余海兰二〇二〇年六月十五日书记员 孟 成附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。