山东省潍坊市坊子区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0704民初1112号 原告：孙洪卫，男,1963年8月10日出生，汉族，住潍坊市坊子区。 委托诉讼代理人：董金涛，山东海瑞达律师事务所律师。 被告：潍坊华隆置业有限公司，住所地潍坊市奎文区文化路88号406室。 法定代表人：**，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张娜，山东诚公律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘新宇，山东诚公律师事务所实习律师。 原告孙洪卫与被告潍坊华隆置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙洪卫的委托诉讼代理人董金涛、被告潍坊华隆置业有限公司的委托诉讼代理人张娜、刘新宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙洪卫向本院提出诉讼请求：1.潍坊华隆置业有限公司支付孙洪卫延期交房违约金21024元、延期办证违约金20696元（延期办证违约金计算至2019年12月31日，其后办证违约金计算至房产证办理之日止）；2.诉讼费用由潍坊华隆置业有限公司承担。事实和理由：2015年1月29日，孙洪卫与潍坊华隆置业有限公司签订《商品房预售合同》，约定孙洪卫购买潍坊华隆置业有限公司开发的位于潍坊市坊子区××小镇小区××楼××单元××室房屋一处，房屋价款432650.61元，合同约定潍坊华隆置业有限公司应于2015年11月30日前向孙洪卫交付约定的合格房屋，并于交房后360日内为孙洪卫办理房产证，合同签订后，潍坊华隆置业有限公司在2018年3月15日才向孙洪卫交付房屋，且至今一直未为孙洪卫办理房产证。 潍坊华隆置业有限公司辩称，1.原告主张延期交房违约金已过诉讼时效；2.2019年12月25日，在泰晤士小镇5号楼不动产权证办理成功后，潍坊华隆置业有限公司已经通过短信通知孙洪卫及时申办其所购房屋不动产权证，因孙洪卫自身原因未办理产权登记，故逾期办证违约金至多应计算至2019年12月25日，其后孙洪卫仍未办证的，系孙洪卫自身原因所致，潍坊华隆置业有限公司不应承担违约责任；3.孙洪卫主张的违约金过高，应予调低。 本院经审理认定事实如下：孙洪卫与潍坊华隆置业有限公司于2015年1月29签订《商品房预售合同》一份，合同约定：孙洪卫购买潍坊华隆置业有限公司开发的位于潍坊市坊子区××、××以西××小镇小区××楼××单元××室房屋一套。合同第八条关于交付期限的约定，出卖人应当在2015年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。……合同第十四条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房款退还买受人，并按已付房价款的0.1%赔偿买受人损失。 合同签订后，孙洪卫依约向潍坊华隆置业有限公司支付房款432650.61元。2018年3月15日，潍坊华隆置业有限公司向孙洪卫交付房屋。2019年12月25日，潍坊华隆置业有限公司办理泰晤士小镇5号楼的不动产权证书。 另查明，孙洪卫于2020年2月19日向法院提交诉讼材料主张权利。 原告孙洪卫主张同意按照潍坊华隆置业有限公司提供的《潍坊市奎文区人民法院委托评估潍坊市坊子区崇文街以北、龙山路以西泰晤士小镇13号楼2单元2-201号住宅在2015年11月30日至2017年4月5日期间租金价值项目资产评估报告声明》的评估标准计算违约金，并放弃对房屋租金的评估。 本院认为，孙洪卫与潍坊华隆置业有限公司签订的商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，应予保护。双方均应严格按照合同约定履行各自的义务。合同约定交房日期为2015年11月30日，实际交房日期为2018年3月15日，晚于合同约定，构成违约，但孙洪卫迟至2020年2月19日才向法院提起诉讼主张权利，故在此之前三年即2017年2月19日之前的逾期交房违约金请求权已过诉讼时效，自2017年2月20日至2018年3月15日的违约金应予支持，违约天数为389天。双方在合同中并没有约定违约金数额或损失赔偿计算方法，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定，……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。孙洪卫同意参照《潍坊市奎文区人民法院委托评估潍坊市坊子区崇文街以北、龙山路以西泰晤士小镇13号楼2单元2-201号住宅在2015年11月30日至2017年4月5日期间租金价值项目资产评估报告声明》的评估标准计算违约金，潍坊市子区崇文街以北、龙山路以西泰晤士小镇13号楼2单元2-201号住宅（房屋建筑面积为121.95平方米）在2015年11月30日至2017年4月5日期间的租金价值为17620元，则每平方米日租金为17620元÷493天÷121.95平方米=0.29元。双方签订的商品房预售合同中房屋面积86.93平方米，则潍坊华隆置业有限公司支付孙洪卫的逾期交房违约金金额为0.29×389×86.93=9806.57元，超出部分本院不予支持。 合同第十四条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用365日内，即应于2019年3月15日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。潍坊华隆置业有限公司未在上述期限内将资料报产权机关备案，构成违约。孙洪卫主张按照年利率6%计算逾期办证违约金，潍坊华隆置业有限公司不予认可，主张应当按照同业拆借利率即3.65%计算。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷使用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”及第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定办理房屋所有权登记期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，对于逾期办理房产证导致买受人的实际损失数额问题，双方当事人均未提供充分证据予以证明，难以确定。孙洪卫主张以交付房款432650.61元为基数，按照年利率6%计算违约金不违反法律的规定，本院依法予以支持。违约金自2019年3月16日起计算至2019年12月25日，违约天数为285天。故自2019年3月16日至2019年12月25日被告潍坊华隆置业有限公司应支付给孙洪卫的逾期办证违约金金为20269.38元（432650.61×6%÷365×285)。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条规定，判决如下： 一、被告潍坊华隆置业有限公司支付原告孙洪卫逾期交房违约金9806.57元，于本判决生效后十日内付清； 二、被告潍坊华隆置业有限公司支付原告孙洪卫逾期办理房屋不动产权证书违约金20269.38元，于本判决生效后十日内付清 三、驳回原告孙洪卫的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费842元，减半收取422元，由被告潍坊华隆置业有限公司负担276元，由原告孙洪卫负担146元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 员 吕敏敏 二〇二〇年六月二日 法官助理 刘晓萌 书 记 员 赵萌萌