新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新4002民初650号 原告(反诉被告)：新疆恒翔房地产开发有限公司，住所地伊犁哈萨克自治州伊宁市经济合作区建材路1号中国西部国际建材城D2号楼4楼。 法定代表人:李文军，系公司董事长。 委托诉讼代理人:郑楠楠，女，1992年6月23日出生，汉族，住伊犁哈萨克自治州。 委托诉讼代理人:叶荔，新疆同济律师事务所律师。 被告(反诉原告)：伊犁恒达机电设备有限责任公司，住所地伊犁哈萨克自治州伊宁市解放路以北二热源以西3-41-75。 法定代表人:曾桂香，系公司总经理。 委托诉讼代理人:邓海峰，新疆长信合律师事务所律师。 委托诉讼代理人:张晓康，新疆长信合律师事务所律师。 第三人：伊犁汇商物业服务有限公司，住所地伊犁哈萨克自治州伊宁市边境经济合作区建材路1号中国西部国际建材城D8号楼3楼。 法定代表人：李志兴，系公司董事长。 委托诉讼代理人：王雪花，女，1975年1月17日出生，汉族，住伊犁哈萨克自治州。 原告(反诉被告)新疆恒翔房地产开发有限公司与被告(反诉原告)伊犁恒达机电设备有限责任公司、第三人伊犁汇商物业服务有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)新疆恒翔房地产开发有限公司委托诉讼代理人郑楠楠、叶荔、被告(反诉原告)伊犁恒达机电设备有限责任公司委托诉讼代理人张晓康、邓海峰、第三人伊犁汇商物业服务有限公司委托诉讼代理人王雪花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告(反诉被告)新疆恒翔房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于签订的《××协议》；2、被告向原告支付自2017年5月17日至2019年5月16日止期间未付清的租金797,820元；3、被告支付2019年5月17日至2020年5月16日租金523,910元；4、被告支付2020年5月17日至2022年5月16日因出租减少的租金损失314,346元；5、被告按照月利率以未付租金为基数，按照月3%的标准支付自2017年5月17日起至实际给付之日止的违约金；6、被告承担律师代理费28,000元；7、被告将装修的物品清理干净并恢复原状；8、本案的涉诉费由被告承担。事实和理由：原、被告签订了《××协议》，由被告承租××房屋。租赁期限为2017年5月17日至2022年5月16日，年租金为523,910元，但被告至今仅支付了250,000元租金，尚欠2017年5月17日至2019年5月16日租金797,820元。 被告(反诉原告)伊犁恒达机电设备有限责任公司辩称并反诉称，1、原、被告之间签订的《××协议》已于2018年12月协商解除；2、原告租金计算数额有误，根据的双方合同约定，被告在装修期内免租，装修期为3个月。因此，租金计算的起始时间不应当是2017年5月17日，而应当为2017年8月17日。其次，根据合同约定，前两年的租赁期免除一年的房租，也即对前两个租赁期的租赁费做了特别约定，每年应当为523640/2=261,820元。被告自2017年8月17日计算租金至2018年12月21日，16个月零4天，共计产生租金应为351,996元，现被告已支付250,000元，仅剩余101,996元；3、原、被告之间在解除合同时并未对装修价值补偿达成合意。现原告已将该租赁房屋再次出租，并且使用了被告的装修。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，原告应当就其利用被告的装修价值予以补偿，以该补偿数额冲抵租金。4、原告第五项诉讼请求违约金不应当得到支持，双方协商解除了合同，属于双方合意，未对违约金进行约定，不应当按照原合同的违约条款计算或支付违约金。其次，违约金的支付应当是以实际损失为基础，原告在未对被告进行装修价值补偿的前提下，出租该房屋，已经获得了额外收益，并无实际损失。再次，被告虽有10万元租赁费未支付，但双方尚未对装修价值的冲抵数额进行结算。然而被告于2017年5-8月装修，投入五十余万，整体装修只使用了一年，现原告客观上已利用该装修价值，其享受的价值数额远大于租金数额，若仍判决违约金，明显有违公平原则。5、律师费用原告本应当自行承担，本案属于双方协商解除合同，不属于被告单方解除，因此不应当按照原合同的违约条款解除合同，其次在原告明知道合同约定前两个租赁期内，应按照半价计算租赁费的前提下，仍然按照全额计算租赁费，并作为律师费收取的计算标的，扩大部分应由原告承担；关于原告的第三和第四项诉讼请求可看出原告事实上认可被告已经退租，因此不存在再解除合同；6、请求追加伊犁汇商物业服务有限公司为本案第三人。被告（反诉原告）提出反诉提出请求判令：1、反诉被告对反诉原告装修的涉案房屋装修价值进行补偿（具体金额以鉴定为准）；2、本案涉诉费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2017年签订《××协议》，约定反诉原告租赁反诉被告位于××的房屋，属毛坯房；租赁期限为2017年5月17日至2022年5月16日，共5年。2017年5月17日，反诉原告收到租赁房屋后即对房屋进行装修，投入各项装修费用共计555,475.18元。2018年8月，因反诉原告经营不善，无法维持正常经营，遂反诉原告与反诉被告协商退租事宜。反诉被告同意退租，并于2018年12月21日收回租赁房屋。但双方对装修价值补偿至今仍未达成合意。现反诉被告已将该租赁房屋再次出租，并使用了反诉原告的装修。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，反诉被告应就其利用反诉原告的装修价值予以补偿。反诉原告向人民法院申请对反诉原告的涉案租赁房屋装修残值进行评估。 第三人伊犁汇商物业服务有限公司述称，被告未交钥匙、装修保证金，还欠付物业费。 原告（反诉被告）新疆恒翔房地产开发有限公司针对被告（反诉原告）的反诉请求辩称，驳回反诉请求，不认可双方达成过收回租赁房屋事项，对于装修，我方不予补偿，理由是反诉原告先违约搬离承租的房屋，我方在履行合同当中没有约定关于其所承租的装修部分免予赔偿的法律依据，同时双方也并未就解除租赁合同达成一致，被告自行搬离租赁房屋的行为长达几年，应当视为对装修物的遗弃，我方也未同意装修，如果反诉原告将装修物有遗留应当予以清理干净，并且遗留装修物置原告处，属于继续占有原告房屋，应当支付租金直到清理完毕为止，不同意反诉原告所说的各项装修费用，也不同意之后的评估，因反诉原告没有证据表明装修了上述价值的物品并且事后被告已搬离了装修物。 原告（反诉被告）提供证据:证据一、租赁合同，证实原告将××的房屋出租给被告，租期为2017年5月17日至2022年5月16日共计5年，租金是500元每平方米，合同第六条注明租赁期间乙方无权提前退租，合同第八条、第四条乙方如果需装修需要向甲方申报方案，甲方同意乙方的装修方案后，由物业公司收取装修保证金，装修前需得到有关部门批准方可施工，第八条的第三款乙方未按合同交纳租金，租金水电费、物业费及其他费用逾期将承担按金额每月3%的违约金以及因此支付的诉讼费用、保全费用及律师费，这也是证实我方所有诉讼请求的依据。证据二、诉讼代理人收费发票，证实律师代理费28,000元。 被告质证认为：通过该合同第四条第一款第二段明确载明甲方免除乙方第一个、第二个租赁周期各半年的租金共计一年的租金，该合同第八条第四款约定，装修期为3个月，装修期甲方不计算租金，该合同第八条第五款约定，乙方在合同期满或解除后，5日内将租赁商铺清洁完好状况下（自然折旧除外）交还甲方也即原告在合同约定中并未要求合同解除后被告需要拆除装修，根据该合同的第7条第9款约定，甲方还应给乙方提供××的房间一间。 被告提交证据：本诉证据一、通话录音，证实2018年12月21日被告已将涉案房屋退还给了原告，第三人已将该租赁房屋的大门加锁并禁止被告进入，并明确说明房内物品是属于他们的也即其事实上决定使用该装修，尤其在第三段录音中，在询问原告公司员工时，原告公司明知被告退租的事实，录音中的当事人为被告公司员工宋爽及现出庭的第三人代理人王雪花；证据二、照片，证实2018年12月21日，被告已将涉案的房屋退还给原告，第三人已将该租赁房屋大门加锁，并禁止被告进入；证据三、收条，证实第三人于2018年10月21日便已收到被告退还的租赁房屋的钥匙（合同中第7条、第9款所述的单独的房间），也即原告和第三人退租的事实；反诉证据一、××协议，证实反诉原告与反诉被告之间租赁关系；反诉证据二、1、付款通知单、银行电子回单、发票、建设工程设计合同、收据，证实反诉原告支付租赁房屋的装修设计费用72,000元。反诉证据三、明细单、付款通知单、银行电子回单、发票、奇瑞汽车4S店标牌产品加工承揽合同、销售清单，证实反诉原告支付租赁房屋的装修材料费用200,655.18元。反诉证据四、装修合同、伊犁恒达奇瑞D级店装修合同、付款通知单、银行电子回单、发票、收据，证实反诉原告支付租赁房屋的装修施工费用282,820元。反诉证据五、照片，证实2020年6月2日去涉案的租赁房屋进行查看，该房屋已被第三人承租后使用，并使用着反诉原告的装修；证人宋爽当庭证言，证实合同已经解除。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，对双方提供的证据真实性均予以认定。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告新疆恒翔房地产开发有限公司将××的房屋出租给被告伊犁恒达机电设备有限责任公司，租期为2017年5月17日至2022年5月16日共计5年，租金是500元/年/平方米，合同第四条第一款第二段明确载明甲方免除乙方第一个、第二个租赁周期各半年的租金，即共计免除一年的租金，该合同第八条第四款约定，装修期为3个月，装修期甲方不计算租金，该合同第八条第五款约定，乙方在合同期满或解除后，5日内将租赁商铺清洁完好状况下（自然折旧除外）交还甲方，根据该合同的第7条第9款约定，甲方还应给乙方提供××的房间一间。合同第六条注明租赁期间乙方无权提前退租，合同第八条、第四条乙方如果装修需要向甲方申报方案，甲方同意乙方的装修方案后，由物业公司收取装修保证金，装修前需得到有关部门批准方可施工，第八条第三款乙方未按合同交纳租金，水电费、物业费及其他费用逾期将承担按金额每月3%的违约金以及因此支付的诉讼费用、保全费用及律师费，原告花费律师代理费28,000元。至2017年5月17日被告仅支付了250,000元租金。2018年12月21日，被告另行租赁房屋。2020年4月1日，原告以350元/年/平方米的价格将该房屋租赁给伊犁金华诚信商贸有限公司。 本院认为，原、被告签订的租赁合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。本案争议焦点为一、合同是否已经解除；二、被告是否违约；三、被告反诉能否成立。对于合同是否已解除，因证人宋爽系被告公司工作人员，据第三人证实其行为仅为单方行为，双方对解除合同未达成合意，并未导致合同解除。其证言为孤证又是单方行为，证明效力因与被告有利害关系，对其证言里涉及装修的内容不予采信，被告抗辩租赁合同已经解除不能成立。现被告以其行为明示不再履行合同，原告也另行签订租赁合同，该合同已经没有继续履行的必要，应予解除。被告违约未按照合同约定在装修前向原告申报方案，在原告同意被告的装修方案后，并由第三人物业公司收取装修保证金，装修前需得到有关部门批准方可施工，第三人物业公司在庭审时明确表示未收到被告的装修保证金，故表明原告未同意被告装修，被告也未提供相关证据，故装修费用由被告负担，原告要求恢复原状或赔偿损失，本院予以支持；被告要求抵销租金没有事实和法律依据，其理由不予采纳。被告未能按照合同约定的履行期限使用租赁房屋，是被告自身违约行为造成的，原告作为守约方，没有义务对被告的损失负责。故被告违约而导致租赁合同解除，要求原告赔偿剩余租赁期内装修残值，不予支持；被告在与原告未解除合同情况下未交租金另行承租亦构成了违约，作为违约方无解除权。合同对违约金明确约定，应当按照合同约定的违约条款计算违约金。被告抗辩不支付违约金的理由不能成立；原告对被告已经形成附合的装修物要求被告将装修的物品清理干净并恢复原状，明确表明对被告的装修不接受利用，被告应该予以拆除。被告要求对装修残值进行评估，折价给原告与租金抵销没有事实和法律依据，其理由不予采纳。现被告要求原告补偿剩余租赁期内装修残值损失，提出对残值进行鉴定的申请不予准许，被告的反诉不能成立。原告应当对赔偿损失和恢复原状选择性主张，也不能同时主张违约金和恢复原状或赔偿损失。双方约定的违约金过高，在此对原告要求赔偿损失予以支持。双方约定在装修期内免租金，装修期为3个月。因此，租金计算的起始时间为2017年8月17日。前两年的租赁期免除一年的房租，年租金应为523,640元÷2=261,820元。被告应该再支付9个月租金为392,730元（523,640元÷12×9个月），合计654,550元。损失以差价计算为204,000元（680平方米×2年×150元）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十九条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第九条、第十一条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告新疆恒翔房地产开发有限公司与被告(反诉原告)伊犁恒达机电设备有限责任公司签订的《××协议》； 二、被告伊犁恒达机电设备有限责任公司向原告新疆恒翔房地产开发有限公司支付自2017年8月17日至2020年5月16日止租金654,550元； 三、被告伊犁恒达机电设备有限责任公司支付原告新疆恒翔房地产开发有限公司损失204,000元； 四、被告伊犁恒达机电设备有限责任公司支付原告新疆恒翔房地产开发有限公司律师代理费28,000元； 五、驳回原告(反诉被告)新疆恒翔房地产开发有限公司的其他诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）伊犁恒达机电设备有限责任公司的反诉请求。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费19,776.68元，减半收取计9,888.34元，由原告新疆恒翔房地产开发有限公司负担3,555.59元,被告伊犁恒达机电设备有限责任公司负担6,332.75元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。 审  判  员    李祥民 二〇二〇年六月二十九日 书  记  员    刘荣荣