广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终8589号上诉人（原审原告，反诉被告）：深圳市米兰新娘婚纱摄影有限公司，住所地深圳市龙岗区龙城街道如意路277号海逸雅居会所二楼，统一社会信用代码914403006837834103。法定代表人：完晓梅。委托诉讼代理人：刘斌，万商天勤（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李珊，万商天勤（深圳）律师事务所律师。上诉人（原审被告，反诉原告）：深圳市葵涌官湖股份合作公司，住所地深圳市大鹏新区葵涌办事处官湖东路88号，统一社会信用代码91440300279391706A。法定代表人：王建雄。委托诉讼代理人：朱莉萍，广东百朋（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：何伟宏，广东百朋（东莞）律师事务所实习律师。上诉人深圳市米兰新娘婚纱摄影有限公司（以下简称米兰新娘公司）因与上诉人深圳市葵涌官湖股份合作公司（以下简称官湖公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初10557号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。米兰新娘公司向一审法院起诉请求：1、官湖公司赔偿直接损失8207883元、可得利益损失300万元，合计11207883元，支付以该款项为基数从2012年11月8日起至实际付清之日止按中国人民银行规定的同期贷款利率计算的利息；2、官湖公司赔偿因其违反独家经营条款而造成的米兰新娘公司损失140.4万元；3、官湖公司退还米兰新娘公司支付的租赁旧厂房的押金33633元；4、官湖公司赔偿米兰新娘公司因提前解除合同而造成的直接损失581830元、可得利益损失1298704元，合计1880534元，并支付以该款项为基数从2019年3月7日起至实际付清之日止按中国人民银行规定的同期贷款利率计算的利息；5、官湖公司支付场地搬迁费用17000元；6、官湖公司赔偿米兰新娘公司购买空调等设备支付的增值税36615.38元；7、本案受理费由官湖公司承担。官湖公司向一审法院提出反诉请求：1、解除双方签订的《合同书》；2、米兰新娘公司向官湖公司返还租赁厂房、海滩、原始山坡等场地；3、米兰新娘公司向官湖公司支付拍摄费用595619元；4、米兰新娘公司向官湖公司租金1311687元及以每笔逾期租金为基数从每笔款项逾期之日起至米兰新娘公司移交租赁场地之日止按每日万分之五的标准计算的违约金；5、本案反诉费用由米兰新娘公司承担。一审判决主文：1、解除米兰新娘公司与官湖公司于2012年11月8日签订的《合同书》；2、官湖公司于判决生效之日起十日内返还米兰新娘公司交纳的押金33633元；3、官湖公司于判决生效之日起十日内赔偿米兰新娘公司的损失1426730元；4、米兰新娘公司于判决生效之日起十日内向官湖公司支付租金782800元、拍摄费用588379元；5、驳回米兰新娘公司的其他本诉请求；6、驳回官湖公司的其他反诉请求。米兰新娘公司上诉请求：1、改判官湖公司单方解除合同后应赔偿由此给米兰新娘公司造成的直接损失212430元，可得利益1298704元；2、改判官湖公司因重大违约应赔偿上诉人的直接损失1404000元，可得利益120万元；3、撤销一审判决主文第四项中米兰新娘公司支付官湖公司782800元的判项；官湖公司答辩称：1、双方2012年11月8日签订《合同书》后，已经将合同约定的两栋厂房、相应的海滩、山坡等场地全部交付给米兰新娘公司。2、关于两栋厂房米兰新娘公司支付了两押一租33633元外，未向官湖公司支付任何租金。3、关于合同约定的海滩、山坡的拍摄费用，米兰新娘公司也仅仅支付到2015年4月，自2015年5月起米兰新娘公司拒不向官湖公司支付合同约定的拍摄费用，官湖公司一次又一次与米兰新娘公司协商都没有结果，迫于无奈于2018年4月先发函催收，没有结果后，才于2018年6月13日向米兰新娘公司发出《解除合同通知书》。米兰新娘公司从不支付租金，拒不支付拍摄费用的行为构成根本违约，即使有损失，其损失也应当由米兰新娘公司自行承担。4、关于米兰新娘公司声称的可得利益损失，其并没有任何有效的证据证明，且自合同签订后，至2019年3月7日，在一审法院组织下返还海滩、山坡的期间，米兰新娘公司一直在使用涉案场地进行婚纱摄影，即使合同签订后米兰新娘公司一直未向官湖公司支付过任何厂房租金，官湖公司本着友好解决纠纷的目的，免费提供位于湖滨路26号老村委三、四栋约400平方米的房屋供米兰新娘公司使用，且为米兰新娘公司新铺设了一个停车场，新建了一个木屋凉亭，无偿供深圳市米兰新娘婚纱摄影有限公司及其客户使用，并未影响其正常业务的开展，不存在米兰新娘公司自称的巨额损失。5、关于米兰新娘公司上诉状所称官湖公司违反独家经营的约定，更是没有任何证据证明，在合同约定的海滩、山坡自始只有深圳市米兰新娘婚纱摄影有限公司一家从事婚纱摄影。官湖公司上诉请求：1、撤销原审判决第二项，改判官湖公司无须向米兰新娘公司返还押金33633元;2、撤销原审判决第三项，改判官湖公司无须向米兰新娘公司支付赔偿金1426730元;3、改判米兰新娘公司向官湖公司支付厂房租金1311687元及逾期付款违约金（以每笔逾期租金为基数，从每笔款项逾期之日起到被上诉人移交租赁厂房之日止，按每日万分之五的标准计算）；4、本案一、二审诉讼费用全部由米兰新娘公司承担。米兰新娘公司答辩称：因官湖公司与旧改开发商之间就涉案租赁的厂房签署了旧改合同，导致租赁标的物存在瑕疵，进而导致旧改开发商阻扰其使用租赁厂房。官湖公司违反了合同约定构成违约。对于各项损失米兰新娘公司提供了大量证据，能够证明损失。由于米兰新娘公司无法正常使用租赁厂房因此其拒绝支付租金不构成任何违约行为。本院对一审查明的事实予以确认。双方在合同中就各自的权利义务作出如下约定：约定米兰新娘公司独家承租官湖公司位于深圳市××××村的天然海滨沙滩、旧有楼房、原始海边山坡等场地，具体包括官湖村口两栋4484.4平方米的旧厂房、钓鱼湾官湖角以东100米处至望××山下××石鼓××、××道左侧入口处的山坡场地，具体位置以双方签字或盖章确认的图纸为准；米兰新娘公司负责项目的融资、建设、宣传推广、招商等事宜，同时配合官湖公司旧改工程的顺利进行，确保官湖公司场地的拍摄收入、旅游业收入以及提升官湖公司社会品牌知名度；基地海滩的拍摄费用由米兰新娘公司统筹收费，每月按实际拍摄对数返还给官湖公司，双方设立统一的IC收费系统，任何在官湖公司场地的婚纱拍摄团体、机构、个人等必须统一由米兰新娘公司收取费用，米兰新娘公司统一制作和发放IC卡，每月负责提交IC系统收费报表，经双方核对无误，米兰新娘公司按合同约定价格统一返还给官湖公司，第一、二年，每对收费18元，第三、四、五年，每对收费20元，第六年起每对每年递增2元；官湖公司对停车场停泊的婚纱拍摄车辆，按深圳市市场监督管理局规定的收费标准收费，此项目停车费收入属于官湖公司独立收取范围；海滩、山坡等场地的租期十年，从2012年11月8日至2022年11月7日（如因国家政策导致沙滩、山坡等场地无法正常租赁，双方租赁关系自行终止，互不承担违约责任）；村口两栋楼房租赁期限十年，从2012年11月8日至2022年11月7日，合同期满双方另行商议租赁期限，但米兰新娘公司在同等条件下享有优先权，其中前五年为合同的硬性保证期，从第六年起，仅限于官湖村的旧改工程项目或政府征收需要该场地，官湖公司有权终止本合同，并不承担违约责任，米兰新娘公司将无条件接受终止且不要求赔偿，但官湖公司须提前三个月告知米兰新娘公司，如条件允许须协助米兰新娘公司在官湖公司场地内另行安排场地；第一栋楼房面积2242.2平方米，每月租金为11211元，自2013年5月8日起收取，第二栋楼房面积2242.2平方米，每月租金为11211元，自2013年11月8日收取（注：由于签约后受季节与春节因素影响，第一栋楼房租金支付期从签约后的第七个月开始支付，因基地发布后市场所需要的培育期以及所需的第二期工程规划期的影响，负责协调包括官湖公司所在地的东江纵队附属场地及海滩场地等，该地仅作临时使用）；米兰新娘公司一次性按两押一租的方式支付楼房押金33633元，租赁期届满，押金可作为最后的月租金抵扣；官湖公司每月为米兰新娘公司免费提供100对米兰新娘旗下婚纱拍摄客人入场，超出部分按合同约定的价格收取费用；米兰新娘公司每月10日前将上月应交的楼房租金、上月应支付的婚纱拍摄对数费全部汇入官湖公司指定账户；米兰新娘公司应合理使用租赁房屋及其附属设施，并不得利用租赁房屋从事违法行为，对于米兰新娘公司正常合理使用租赁房屋，官湖公司不得干扰或妨碍；米兰新娘公司负责出资打造本合同协商合作项目中第一栋厂房、第二栋厂房、海滩、山坡、东江纵队等场地的规划，有责任维护好官湖公司的所有场地，场地规划实施前米兰新娘公司须与官湖公司协商，经官湖公司书面同意后方可实施；米兰新娘公司有权利在官湖公司所拥有、管理的场地操作婚纱摄影、婚庆服务、摄影、结婚等服务行业的独家合作公司；官湖公司有责任履行海滩、山坡的合同约定（国家政策规划征收、旧改使用除外），双方合同期间的十年期官湖公司不能以搬迁、更改、修改、出售等任何理由要求米兰新娘公司作出合同变更、修改、作废等；官湖公司有责任履行村口两栋楼房约定，双方合同期间的五年内官湖公司不能以搬迁、更改、修改、出售等任何理由要求米兰新娘公司作出合同变更、修改、作废等，从合同期间的第六年开始，两栋楼房月租金每平方米每一年递增1元，第六年起（条件仅限国家政策、旧改使用），官湖公司有责任为米兰新娘公司在官湖公司所在地内提供约100-200平方米左右的办公场所，办公场所租金由双方另行商议；官湖公司须确保米兰新娘公司是唯一独家合作的合法收费方，任何在官湖公司场地的婚纱拍摄团体、机构、个人等必须统一由米兰新娘公司收取费用，官湖公司不可私自收取或出售合同约定场地的婚纱拍摄、婚庆服务、结婚等费用；租赁期间，如米兰新娘公司未按时支付租金，须提前与官湖公司说明原因，在官湖公司允许的情况下可调整当月支付租金日期，米兰新娘公司在未经官湖公司允许的条件下，每超出1天收取滞纳金3‰，如逾期三十日未付清应交的租金，官湖公司有权解除合同，收回房屋及海滩、山坡等场地，所收取押金不予返还并追究米兰新娘公司的违约责任；双方合作期间，官湖公司指定米兰新娘公司为官湖公司所拥有场地唯一能够操作婚纱摄影、婚庆服务、结婚等服务行业的独家合作方，合作期间官湖公司不可单方与第三方在婚纱摄影、婚庆服务、摄影、结婚等服务行业另行合作，否则米兰新娘公司有权追究官湖公司因解除（终止）合同所遭受的所有损害赔偿等违约责任；本合同约定之楼房租赁期间届满，在同等条件下，米兰新娘公司对该楼房有优先承租权，合同执行期间，如因不可抗力因素及国家政策、法律、法规原因禁止本合同经营方式致使官湖公司租赁房屋不能正常经营或暂停营业连续8天以上，米兰新娘公司无须向官湖公司支付该时期内的相关费用，免除双方在该期内的相关责任，不可抗力事件消除后合同各方应恢复对合同的履行，如因上述原因导致该房屋无法继续营业，本合同视为提前终止，终止合同后可按本合同第十四条执行。本院认为，就合同履行而言，一审法院结合双方合同约定以及官湖公司向相关政府部门出具的情况说明认定“官湖公司出租予米兰新娘公司的旧厂房存在权利瑕疵，官湖公司与旧城改造开发商之间的争议妨碍了米兰新娘公司对租赁厂房的使用”，该事实认定准确。就租赁物交付的合同义务履行上，官湖公司存在违约行为，在无法取得租赁物的情况下，米兰新娘公司未支付租金属于合法行使不安抗辩权。同时，一审法院判决米兰新娘公司向官湖公司支付拍摄费588379元，对此双方均未上诉，视为双方对于与拍摄费相关事实无异议。由此可以判定，米兰新娘公司在使用相关场地进行营利活动后，未按约向官湖公司支付费用，亦存在违约行为。虽然米兰新娘公司抗辩因官湖公司未能保障其独家经营权，因此拒绝支付拍摄费用。但是该抗辩理由本院不予采纳。理由有如下两点：第一，就独家经营权的范围，双方合同约定的使用范围为“具体包括官湖村口两栋4484.4平方米的旧厂房、钓鱼湾官湖角以东100米处至望××山下××石鼓××、××道左侧入口处的山坡场地，”，而就独家经营内容双方在合同中约定“双方合作期间，官湖公司指定米兰新娘公司为官湖公司所拥有场地唯一能够操作婚纱摄影、婚庆服务、结婚等服务行业的独家合作方，合作期间官湖公司不可单方与第三方在婚纱摄影、婚庆服务、摄影、结婚等服务行业另行合作，否则米兰新娘公司有权追究官湖公司因解除（终止）合同所遭受的所有损害赔偿等违约责任”。从上述约定可以看出对于米兰新娘公司可以行使独家经营权的范围，到底是仅包括合同约定的海滩，还是包括官湖公司辖区所管理的全部海滩双方产生争议。按照米兰新娘公司的理解，其就官湖公司辖区下的一个海滩签署了合作协议后，就排除官湖公司与他人使用所有海滩的权利，如此解释不符合常理，因为官湖公司没有理由在米兰新娘公司仅就其中一部分沙滩支付费用的情况下，就出让了其他沙滩获利的权利。从权利义务对等的角度看，在实际履行中，米兰新娘公司从未使用过合同约定之外的海滩，说明其对合同约定之外的沙滩没有相关权利，当然也就无权对其他海滩使用提出异议。第二，即使按照米兰新娘公司的理解，其在获得部分海滩使用权后，即取得了其他海滩的排他使用权。但是米兰新娘公司主张的他人侵犯独家经营权的证据均无法证明官湖公司知道他人利用海滩，以及官湖公司默许他人利用海滩进行婚纱拍摄，并由此从中获利。即使米兰新娘公司对于合同解释的理由成立，官湖公司承担违约责任的前提也是在其没有积极履行合同约定的维护义务，然而双方的合同中并未约定官湖公司应当就保证米兰新娘公司独家经营采取何种具体措施。综上，本院总结各方履行过程中违约行为为官湖公司未履行交付厂房义务，米兰新娘公司未履行交付拍摄费用的义务。根据合同内容可知，双方之间并非简单的租赁关系，结合合同约定，本院归纳双方的合同主要内容为，米兰新娘公司利用其在业界的经验以及影响力，使用官湖公司辖区的厂房以及自然景观，进行业务拓展，其中厂房以租赁的方式获得，每月向官湖公司支付租金。海滩以及山坡等自然景观按照拍摄数量双方按比例分成。米兰新娘公司使用范围内停车收益归官湖公司所有。从合同的履行内容看，厂房交付属于主要合同义务，因为从米兰新娘公司的角度说，其主要投入在于厂房的设计、装修，其后的业务开展也是以厂房装修后为依托。从官湖公司的角度说，厂房属于固定收益，按照约定每月收入租金为22422元，且从第六年开始租金逐年递增。而自然景观按照一审判决确认的时间为2015年5月至2018年6月，共计38个月，拍摄费收入为588379，每月收入为15484元。因此无论从米兰新娘公司的投入角度，还是官湖公司的收益角度，厂房的交付在合同履行中占有比自然景观更加重要的义务。况且从实际履行看，自双方于2012年11月8日签署合同之日起，米兰新娘公司就一直无法使用厂房，而官湖公司自2015年5月开始才未收到拍摄费用。综合上述分析，无论是从履行合同义务的重要程度，还是违约时间的持续，官湖公司均较米兰新娘公司严重，因此虽然双方在一审诉讼阶段合意解除合同，但是具体到解除合同的责任上，官湖公司应当负有更大责任，因为其违约导致合同最终解除。根据上述论述，本院就双方的上诉请求逐一判定如下：关于米兰新娘公司第一项上诉请求“请求改判官湖公司单方解除合同后应赔偿由此给米兰新娘公司造成的直接损失212430元，可得利益1298704元”。就直接损失212430元，米兰新娘公司陈述系由如下项目构成，提前解除涉案场地工作人员的劳动合同后需支付的补偿金等96400元；涉案场地的地上建筑物、附着物等残值损失99030元；涉案场地搬迁、清空费用17000元。米兰新娘公司在一审起诉时直接损失包括：1、招募工作人员的工资，2、基地设计费，3、基础工程施工费，4、实景装修工程费，5、中央空调安装费，6、广告费，7、3D平台投入费，8、加盟合同费用等。一审法院在判决时将上述八项费用归纳为四类，即1、旧厂房的投入费用；2、除旧厂房以外的筹建幸福岛婚纱拍摄基地的投入费用；3、2012年11月至2013年9月期间的员工工资；4、宣传门店所涉各项费用。米兰新娘公司上诉请求的各项费用未在一审起诉时提出，也未就上诉请求的各项目在一审增加诉讼请求。其在二审阶段提出，超出了一审起诉范围，对此本院不予处理，其可另循法律途径解决。对于米兰新娘公司主张的可得利益损失，如前文所述官湖公司的违约行为对于合同解除具有重大影响，合同解除后的米兰新娘公司基于合同约定的资源所获利益必然无法实现，官湖公司应当就该部分预期利益进行赔偿。米兰新娘公司关于可得利益损失的计算系依据其每天接待60对客户，但是该计算没有充分证据予以支持，本院不予采纳。就拍摄费根据合同约定，“米兰新娘公司按合同约定价格统一返还给官湖公司，第一、二年，每对收费18元，第三、四、五年，每对收费20元，第六年起每对每年递增2元”，同时结合一审法院认定的拍摄期间以及费用即2015年5月至2018年2月期间的拍摄费用结算金额合计541319元；2018年3月至6月的拍摄费用为47060元。由此推算，2015年5月至2018年2月期间共计34个月，属于合同约定的第三、四、五年，应当按照每对20元计算，则每天接待的客户为541319/34/30/20=27对。2018年3月至6月期间共计4个月，属于合同约定的第六年，按照每对22元计算，则每天接待的客户为47060/4/30/22=18对。综合上述结果，本院推定每天可以接待人数为（27×30×34+18×30×4）/38/30=26对。预期利益计算时间从合同解除之日起2019年4月计算至合同约定到期日2022年10月，共计43个月，按照米兰新娘公司主张每对70元，每月包括员工工资成本为30000元，米兰新娘公司的预期利益原则上应当为2019年4-12月为26×（70-24）×30×9=322920元，2020年全年为26×（70-26）×30×12=411840元，2021年全年为26×（70-28）×30×12=393120元，2020年1-10月为26×（70-28）×30×10=327600元，上述合计为1455480元。同时，按照米兰新娘公司主张扣除每月成本30000元，则最终扣除成本后米兰新娘的实际应得预期利益本院认定为165480元。关于米兰新娘公司第二项上诉请求“请求改判官湖公司因重大违约应赔偿上诉人的直接损失1404000元，可得利益120万元；”，该上诉请求本院在前文已经阐述不成立的理由，在此不予赘述。关于米兰新娘公司第三项上诉请求“请求撤销一审判决主文第四项中米兰新娘公司支付官湖公司782800元的判项”。本院认为，一审法院判定该项的事实依据为“涉案《合同书》约定租赁场地包括旧厂房、海滩、山坡等，虽然官湖公司未提供租赁厂房予米兰新娘公司使用，但米兰新娘公司实际使用了租赁范围内的海滩和山坡等，也利用该场地开展了婚纱摄影业务，并因此获益，同时为弥补米兰新娘公司损失，官湖公司也另行提供了老村委三、四楼约400平方米房屋、停车场、木屋等设施给米兰新娘公司免费使用，根据公平原则，米兰新娘公司理应支付相应的场地租金和拍摄费用。”，依据上述认定一审法院“酌情确定米兰新娘公司按照每月12000元的标准支付海滩、山坡租金，”。本院前文已经论述，双方之间非简单的交付租赁物，支付租金的关系，具体权利义务的确定应当按照双方合同约定。合同中约定海滩以及山坡等自然景观双方按照拍摄数量双方按比例分成，由此可以确认海滩以及山坡的使用费已经通过拍摄费用分成予以实现，一审法院在判决米兰新娘支付拍摄费的基础上，又判令支付海滩及山坡使用费属于重复计算了官湖公司的收益。至于官湖公司将老村委三、四楼免费供米兰新娘公司使用，其目的在于米兰新娘公司使用山坡海滩进行拍摄时有相应的配套设施，对山坡海滩使用而产生的拍摄费用，官湖公司也从中受益，因此不能以官湖公司免费将物业供米兰新娘公司使用，而要求米兰新娘公司支付费用。一审法院的上述认定不当，米兰新娘公司该上诉请求有事实依据，本院予以支持。对于官湖公司的上诉请求“1、撤销原审判决第二项，改判官湖公司无须向米兰新娘公司返还押金33633元;2、撤销原审判决第三项，改判官湖公司无须向米兰新娘公司支付赔偿金1426730元;3、改判米兰新娘公司向官湖公司支付厂房租金1311687元及逾期付款违约金（以每笔逾期租金为基数，从每笔款项逾期之日起到被上诉人移交租赁厂房之日止，按每日万分之五的标准计算）；”，本院在论述违约责任时已经认定，一审法院认定其违约认定事实清楚，适用法律正确。因此官湖公司上诉请求本院不予支持。综上，米兰新娘公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。官湖公司的上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广东省深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初10557号民事判决第一项、第二项、第三项；二、撤销广东省深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初10557号民事判决第五项、第六项；三、变更广东省深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初10557号民事判决第四项为“上诉人深圳市米兰新娘婚纱摄影有限公司于本判决生效之日起十日内向上诉人深圳市葵涌官湖股份合作公司支付拍摄费用588379元”；四、上诉人深圳市葵涌官湖股份合作公司于本判决生效之日起十日内赔偿上诉人深圳市米兰新娘婚纱摄影有限公司2019年4月至2022年10月预期利益损失165480元；五、驳回上诉人深圳市米兰新娘婚纱摄影有限公司的其他本诉请求；六、驳回上诉人深圳市葵涌官湖股份合作公司的其他反诉请求。如未按本判决指定期限履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的利息。一审案件受理费合计141313.46元，由深圳市米兰新娘婚纱摄影有限公司负担121774.06元，深圳市葵涌官湖股份合作公司负担19539.4元。二审案件受理费合计57272.88元，由深圳市米兰新娘婚纱摄影有限公司负担27876.67元，深圳市葵涌官湖股份合作公司负担29396.21元。本判决为终审判决。审判长  卢艳贝审判员  张 泽审判员  黄燕璇二〇二〇年六月十九日书记员  周超凡书记员  古 榕