贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初4003号 原告：薛飞亚，男，汉族，1982年1月22日出生，住贵州省毕节市七星关区。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路10号。统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：聂萍（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张尧（一般授权代理），贵州朗意律师事务所实习律师。 原告薛飞亚与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称：瑞丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告薛飞亚，被告瑞丰公司之委托诉讼代理人聂萍、张尧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告薛飞亚向本院提出诉讼请求：1、判决被告在60日内向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。2、判决被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金暂计50,000.00元(实际违约金以原告已付总房款304,480.00元为基数，按日万分之三的标准计算，从2017年6月1日至被告在涉案房屋具备办理转移登记条件后向房屋登记机关完成办证申请并通知原告之日止)。3、案件受理费由被告负担。庭审时，原告将第一项诉讼请求明确为：请求判决被告为原告办理涉案商品房的不动产权证书并交付给原告。 事实及理由：原告于2012年6月30日与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买了其开发的瑞丰新城7栋2单元14层1412号房屋一套。双方在合同中约定：“三、转移登记。(一)出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。……出卖人不能在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第(2)项处理(2)买受人不退房的出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约(四)双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：……2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。”据此，被告应于2017年5月31日前向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。但鉴于原告已委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，故在实际操作上应以被告在涉案房屋具备办证条件的情况下，向房屋登记机关对涉案房屋完成转移登记申请并通知原告的方式，作为其向原告履行交付办理商品房屋转移登记有关文书义务的形式。根据合同约定，原告已向被告支付完毕购房款、办证费、契税、维修金等。至此，原告已全面履行了合同义务，但被告至今未向原告履行交付办理商品房转移登记有关文书的义务，更未将产权证办理好后交付原告。被告的行为已然构成违约，应当承担违约责任。关于违约金的计算问题，原本根据诚实信用原则、商品房买卖合同属于被告拟定的格式合同，以及买卖合同关于违约金应以购房款为基数按每日0.1%的比例进行计算的约定等情况，被告应当向原告支付违约金的数额应以购房款为基数按每日0.1%的比例进行计算，但原告考虑到被告的发展能为地方经济社会的发展产生积极作用，故自愿对自己的权利作出部分退让，仅按日万分之三的比例进行计算，以适当减轻被告负担，愿其成为一个诚实守信的市场主体。 被告瑞丰公司答辩称：一、延迟办证应综合考虑国家政策变动系双方在订立合同之初不可预见的客观情况，不能归责于被告。二、违约金条款的设置以填平损失为原则，以存在损失为前提。原告购买房屋用于居住的合同目的已经实现，并不因逾期交付办理商品房转移登记有关文书影响住房用途，未产生实际损失，被告无支付义务。三、双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，参考省内各地对同类案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之零点二、安顺市系每户给予1000元至2000元的补偿，故本案逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金约定极高，应予大幅调减。四、原告诉请未被支持部分的案件受理费由其自行承担。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年6月30日，原告薛飞亚作为买受人，被告瑞丰公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市瑞丰新城第7幢2单元14层12号房，房屋建筑面积102.88平方米，商品房总价款304484.00元。转移登记：出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了购房款，被告出具的贵州增值税普通发票载明涉案房屋的价款为304483.65元。原告认为被告未按合同约定期限交付办理涉案商品房转移登记的有关文书，应承担违约责任，遂以前述诉请诉至本院。 庭审时，被告自认涉案商品房尚未取得所有权初始登记，不具备办理商品房转移登记的条件。原告当庭撤回第一项诉讼请求。 上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。 关于原告主张被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金的问题。原告按约定履行了交付房款的义务，被告应按约定履行交付办理商品房转移登记有关文书的义务。被告未按合同约定在2017年5月31日前将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，构成违约，应承担违约责任向原告支付违约金，违约金从约定日期之次日，即2017年6月1日起计算。对于计算违约金的截止时间，原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定由被告代为办理涉案房屋转移登记，此时被告确无向原告交付办理商品房转移登记有关文书的现实必要，由被告收集汇总办证所需文书后，径行提交不动产登记机关即可。故违约金的计算应截至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止。 关于计算违约金的标准问题。原告主张按日万分之三标准计算，被告认为过高，请求调整，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；”以及第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，原、被告均未提供因被告未按期交付办理商品房转移登记的有关文书给原告造成的损失相关依据，不能确定损失数额，故原告诉请的违约金可以按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息可以按照同期同类贷款利率上浮30%予以计算。因中国人民银行2019年8月20日授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，故2019年8月20日以后的违约金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。原告已付购房款为304,483.65元，原告主张以304,480.00元为基数，系对其权利的处分，本院予以准。综上，原告诉请的违约金计算方式为：以304,480.00元为基数，自2017年6月1日起至2019年8月19日止按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 原告在庭审中撤回第一项诉讼请求，是在法律规定的范围内对自己民事权利的处分，本院予以准许。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告薛飞亚逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以304,480.00元为基数，自2017年6月1日起至2019年8月19日止按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）； 二、驳回原告薛飞亚的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费525.00元（已减半收取），由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 陆 云 二〇二〇年六月二十八日 书记员 包清琳