江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终596号 上诉人（原审被告）：李细英，女，1972年10月25日出生，汉族，住江西省南昌市南昌县。 委托诉讼代理人：黄国宝，江西中矗律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：江西银湖物业管理有限公司，住所地江西省南昌市南昌县。 法定代表人：张美华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张欢，北京大成（南昌）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗云风，北京大成（南昌）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：江西省南昌市南昌县银三角管理委员会万湖村村民委员会，地址江西省南昌市南昌县银三角管理委员会万湖村，统一社会信用代码54360121B37182784P。 法定代表人：陈建平，该村委会主任。 委托诉讼代理人：郭丽卿，江西洪城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：娄子豪，江西洪城律师事务所律师。 上诉人李细英因与被上诉人江西银湖物业管理有限公司（以下简称银湖物业）、江西省南昌市南昌县银三角管理委员会万湖村村民委员会（以下简称万湖村委会）物业服务合同纠纷一案，不服江西省南昌县人民法院（2019）赣0121民初3803号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案后，依法组成合议庭，因双方均未提出新的证据，通过阅卷、询问当事人等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 李细英上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项和第二项；2.将一审判决第一项改为：万湖村委会于判决生效之日起十日内一次性支付银湖物业自2018年8月15日至2019年7月6日止的物业管理服务费计人民币170013元；3.将一审判决第二项改为：李细英于判决生效之日起十日内一次性支付银湖物业自2018年8月15日至2019年7月6日止的物业管理服务费计人民币3903元；4.本案一、二审诉讼费李细英不承担。其主要上诉理由为：1.一审法院在判决书中认定“2019年3月、4月，李细英已将xxxx小区6#104、105号商铺转租他人使用”属于事实认定错误。2.一审法院在判决书中认定“2018年8月8日南昌县公共资源交易中心向李细英、万湖村委会开具了产权转让交割单，视为万湖村委会向李细英履行了合同约定的商铺交付义务”也属于事实认定和适用法律错误。首先，取得租赁权不能证明李细英实际接收了该批商铺。其次，商铺交付时，双方应派代表到达现场检查是否具备合同约定及法律规定的情况，且应当结清前期的水电费等费用，并签署商铺交付确认书及有关财产转移交接单。第三，交付符合合同约定的商铺必须同时符合合同约定的交付标准（含正常的商业用电及用水）及相关法律规定，对于不符合上述交付条件的商铺，李细英有权拒绝接收。3.本案李细英实际应支付的物业服务费为3903元（装修期4个月，期间免物业费，截止至2019年7月6日的物业服务费）。4.李细英与万湖村委会之间存在租赁合同纠纷，一审在物业服务合同纠纷中一并处理了租赁合同纠纷，应属越权行为，李细英需支付多少物业管理费应待租赁合同纠纷解决后才能另行判决。 银湖物业答辩称：1.对于一审判决的物业管理服务费总金额无异议，至于由万湖村委会承担还是李细英承担，以法院判决为准。2.关于租赁合同纠纷，不影响租赁费的支付，与本案无关。3.无论金额具体由李细英、万湖村委会各承担多少，双方都有连带清偿责任。 万湖村委会答辩称：1.一审认定涉案房产交付时间为2018年8月8日并无不当，且租赁合同约定的装修从2018年6月7日至2018年10月6日止共四个月，足以证实万湖村委会早已交付了租赁房产。2.万湖村委会交付的商铺符合合同约定，一审对这一事实的认定合法有据。3.李细英以自己认为的房产使用时间作为其应交纳物业费的依据显属不当。4.李细英认为一审在物业服务合同纠纷中一并处理了租赁合同纠纷应属越权行为，并不准确，本案的判决书认定的事实及判决都足以证实审理的只是物业费由谁承担的问题，并不存在越权审理。 银湖物业向一审法院起诉请求：1.判决李细英、万湖村委会立即向银湖物业支付拖欠的物业服务费227,553.65元及其利息7,436元；2.李细英、万湖村委会承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2017年底万湖村委会经南昌县银三角管理委员会批复同意后，对南昌县陈田路万湖村安置房xxxx小区部分商铺租赁权由南昌县公共资源交易中心对外公开挂牌招租，因无人应价流拍。2018年4月25日，万湖村委会适当调整再次对外公开挂牌招租，招租方案包含标的、面积、租金及标的物的现状展示、物业费收费标准及承担主体等，李细英最终成为xxxx小区x#-103、104商铺、4#-101、102、103、104、105、106、107、108商铺、5#-103、104商铺、x#-104商铺、x#-105、106、107、108、109、110、111、112商铺、x#-101、102、103商铺（总建筑面积约6772.43平方米）的承租人，并于同年7月30日与万湖村委会经签订《租赁合同》一份，约定甲方（万湖村委会）将上述商铺（总建筑面积约6772.43平方米）以现状租给乙方（李细英），租赁期十年，自2018年10月7日起至2028年10月6日止，该商铺装修期为4个月，自2018年6月7日起至2018年10月6日止，装修期不计租金，不计算在租赁期内，同时约定李细英在租赁期限内，发生的水电费、卫生费等费用，由李细英自付。同日李细英向万湖村委会交付押金80,000元及前5年的租金3,458,400元。2018年8月8日南昌县公共资源交易中心对李细英、万湖村委会签订的合同予以鉴证并向万湖村委会、李细英双方开具产权转让交割单。2019年3月、4月，李细英已将xxxx小区6#-104、105号商铺转租他人使用，且在合同中约定物业费按每月3元/平方米由承租人交纳。 同时查明，通过万湖xxxx安置房小区的物业管理公开招标，银湖物业中标，2018年8月1日，银湖物业（乙方）与万湖村委会（甲方）签订《物业管理委托合同》一份，合同对委托管理事项、委托管理期限、双方权利与义务、物业管理服务质量、物业管理服务费等进行了明确约定，其中第二条约定万湖村委会将万湖阳光家园安置房小区（含店面面积总建筑面积65227.48平方米）物业管理委托银湖物业管理；第十七条约定委托管理期限3年整，自2018年8月1日至2021年7月31日止；第二十条约定银湖物业（乙方）须确保公共环境整洁、干净，确保房屋外观美观、整洁，确保24小时保安制度，确保绿化养护措施落实，无破坏、践踏及随意占用现象，业主和物业使用人对银湖物业的满意率达到90%及以上等；第二十一条约定店铺物业按建筑面积3元/平方米标准收取。 另查明，银湖物业系2018年8月15日经南昌县行政审批局登记成立的有限责任公司，经营范围包含物业管理、房屋修缮、停车场管理等，经营期限自2018年8月15日至长期。银湖物业于2019年7月通过委托律师向李细英、万湖村委会发函催收拖欠的物业服务费无果。 一审法院认为，本案争议焦点是：1、万湖村委会是否向李细英交付了符合合同约定的商铺；2、银湖物业提供的物业管理服务是否存在质量瑕疵，银湖物业诉请是否合理合法；3、本案涉案的物业费应由谁支付，万湖村委会、李细英之间存在何种付款责任。 1、万湖村委会是否向李细英交付了符合合同约定的商铺？ 2018年8月8日南昌县公共资源交易中心向万湖村委会、李细英开具了产权转让交割单，视为万湖村委会向李细英履行了合同约定的商铺交付义务。李细英系银三角管委会万湖村xx自然村40号附x号村民，其对涉案商铺的现状应该是知情的，且其于2017年12月25日在同一小区承租了总建筑面积557.68平方米的其他商铺，2019年3月、4月李细英还将涉案商铺中的部分商铺转租他人，故一审法院认为万湖村委会已向李细英交付了符合合同约定的商铺。 2、银湖物业提供的物业管理服务是否存在质量瑕疵，银湖物业诉请是否合理合法？ 万湖村委会提供的现场照片反映银湖物业提供的物业服务质量存在瑕疵，未达到《物业管理委托合同》约定的物业服务质量要求，故对银湖物业主张的物业服务费一审法院结合其服务质量适当予以调整。银湖物业系2018年8月15日登记成立，其物业费主张一审法院确认自2018年8月15日至2019年7月6日止。此后的物业服务费银湖物业未向一审法院申请增加诉讼请求，未依法缴纳诉讼费用，银湖物业可另行主张。 3、本案涉案的物业费应由谁支付，万湖村委会、李细英之间存在何种付款责任？ 南昌县公共资源交易中心对外公开招租方案已明确公示诉争商铺的物业费收费标准及承担主体，万湖村委会、李细英之间签订的《租赁合同》也明确约定在租赁期内物业费由李细英交付。根据合同约定及相关法律规定，本案涉案的商铺物业费在承租期内应由李细英支付，万湖村委会承担连带责任。但本案万湖村委会、李细英合同约定李细英有4个月的装修期限，该4个月的装修期限不计入租赁期，故2018年8月15日至2018年10月6日期间的物业服务费由万湖村委会向银湖物业支付。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十条、第四十一条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、万湖村委会于判决生效之日起十日内一次性支付银湖物业自2018年8月15日至2018年10月6日止的物业管理服务费计人民币27,632元；二、李细英于判决生效之日起十日内一次性支付银湖物业自2018年10月7日至2019年7月6日止的物业管理服务费计人民币146,284元；三、万湖村委会对上述第二项付款义务承担连带清偿责任，万湖村委会承担连带清偿责任后，有权向李细英追偿；四、驳回银湖物业的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4825元，减半收取2412.5元，由李细英承担1500元，万湖村委会承担203元，银湖物业承担709.5元。 二审中，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审认定的事实基本一致。 本院认为，根据李细英与万湖村委会签订的《租赁合同》及挂牌招租方案，物业费由承租人自行承担。另根据《物业管理条例》第四十一条第一款规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”李细英作为案涉商铺实际承租人，应当承担相应的物业管理费。李细英与万湖村委会在《租赁合同》中明确约定了商铺以现状出租，出租前案涉商铺的《挂牌招租方案》中亦注明“该批标的为毛坯状态，以现状转让，标的现状以实地展示为准”，而xxxx小区挂牌招租商铺系同一批次建造，房屋状态应属一致。李细英系万湖村沙窝自然村村民，亦曾自述其中标前曾去商铺看过房，其对房屋现状应已有明确认识，现其拒绝接收店铺系其个人意思表示，不能视为案涉店铺未交付。李细英陈述其为了避免损失扩大才预收部分商铺，但未能提供有效证据证明案涉商铺存在不符合合同及法律规定的交付条件，故对其该项主张，本院不予支持。至于装修期内物业费，一审已判决由万湖村委会承担，万湖村委会亦予以认可且并未上诉，一审处理并无不当，本院予以维持。关于李细英上诉称仅预接收部分商铺，且接收时间以其实际找到承租户开始起算，其仅应支付3903元物业管理费的主张，本院认为，挂牌招租方案及租赁合同已经约定由承租人承担物业费，承租人不能以房屋未转租为由免除其交纳物业费的义务，故对李细英的上述主张不予支持。李细英的其他上诉主张无事实及法律依据，本院亦不予支持。 综上所述，李细英的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3147元，由李细英负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 俞志翀 审 判 员 邓 晖 审 判 员 王革生 二〇二〇年六月十六日 法官助理 应思奇 书 记 员 熊 浩