福建省大田县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0425民初1061号 原告：中国工商银行股份有限公司大田支行，住所地福建省大田县均溪镇凤山西路36号，统一社会信用代码：913504258558644291。 负责人：曾钦略，该行行长。 委托诉讼代理人：范言树，男，1970年7月18日出生，汉族，该行职员,住福建省大田县。 被告：田贵淦，男，1987年3月3日出生，汉族，住福建省大田县。 被告：福建鸿图房地产开发有限公司大田分公司，住所地福建省大田县均溪镇福田大道102号，统一社会信用代码：91350425786930997X。 负责人:韦卫，该分公司经理。 原告中国工商银行股份有限公司大田支行(以下简称大田工行)与被告田贵淦、福建鸿图房地产开发有限公司大田分公司（以下简称鸿图大田分公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用简易程序，于同年6月15日公开开庭进行了审理。原告大田工行的委托诉讼代理人范言树到庭参加诉讼，被告田贵淦、鸿图大田分公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 大田工行向本院提出诉讼请求：1.田贵淦立即偿还借款252383.43元、利息4202.62元（该利息计算至2020年4月21日），合计256586.05元，并支付从2020年4月22日起至还清借款之日止按合同约定利率计算的利息；2.田贵淦至大田县不动产登记中心办理位于大田县的正式抵押登记，将抵押权人设定为大田工行，鸿图大田分公司应督促田贵淦并配合其办理抵押登记。若田贵淦未能履行上述第一项还款义务，则大田工行有权对田贵淦提供的大田县享有优先受偿权；3.鸿图大田分公司对田贵淦未偿还的借款本息承担连带还款责任；4.本案受理费由田贵淦、鸿图大田分公司承担。事实和理由：2011年4月19日，大田工行与田贵淦签订编号Ａ：［闽］字［三明］行［大田］支行［2010］年［058］号《个人购房借款／担保合同》，合同约定借款金额350000元，借款期限240个月，由田贵淦所购置的位于大田县提供抵押担保，并依法办理了抵押权预告登记手续。同时由鸿图大田分公司为该笔借款提供阶段性连带责任保证。同年10月8日，大田工行依约向田贵淦发放贷款350000元，到期日为2031年10月8日。后田贵淦未能按期归还借款本息，截至2020年4月21日，田贵淦尚欠借款252383.43元、利息4202.62元，合计256586.05元。根据该《个人购房借款／担保合同》的规定，田贵淦的行为已构成违约，大田工行有权宣布本合同项下未偿还的借款立即到期，并要求田贵淦立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。此后，大田工行多次催讨未果，故具状起诉。 田贵淦、鸿图大田分公司均未作答辩。 大田工行围绕诉讼请求依法提交了《个人购房借款/担保合同》、大田县房屋预告登记证明、《借款凭证》、《个人贷款正常发放凭证》、自营历史明细列表、大田县不动产登记中心证明、催促办理正式抵押登记函各一份。田贵淦、鸿图大田分公司均未予质证。对大田工行提交的上述证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据大田工行的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年4月19日，大田工行（贷款人）与田贵淦（借款人、抵押人）、鸿图大田分公司（保证人）签订一份编号为Ａ:［闽］字［三明］行［大田］支行［2010］年［058］号的《个人购房借款／担保合同》,该合同约定:根据借款人的申请,贷款人同意发放个人购置住房贷款,金额为350000元,本合同项下贷款用于购买家庭第一套住房，坐落于大田县,建筑面积118.293平方米;贷款期限为240个月,实际放款日与到期日以借款凭证为准;贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率,下浮15%，据此确定的执行利率为7.05%，贷款期限在一年以上的,自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始,按该次调整后的基准利率及上述约定的利率浮动比例确定并执行新的利率;借款人授权贷款人将贷款一次性划入户名为鸿图大田分公司的银行帐户,账号为14×××56,开户行为大田工行;还款方式为按月等额本息还款法;借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款,贷款人有权按罚息利率按日计收利息,对不能按时支付的利息,按罚息利率计收复利,罚息利率按本合同约定的利率基础上加收50%确定;借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还借款本息,贷款人有权宣布贷款立即到期,要求借款人立即清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用;抵押人自愿向贷款人提供位于大田县锦绣福田4幢1601号的房产作抵押担保,抵押担保范围包括本合同项下全部借款、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用;抵押物为尚未取得产权的房屋的，应在本合同签订之日起30天或贷款人另行要求的合理时间内办妥登记备案或预抵押登记手续。抵押人获得房屋所有权证后，应在30天或贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续，在贷款人取得房屋他项权利证书之前，抵押人的房屋所有权证书原件应交由贷款人保管。如抵押人未在上述时间内办妥正式抵押登记手续，并由此给贷款人造成损失的，应向贷款人予以足额赔偿；保证人自愿提供阶段性连带责任保证,对本合同项下全部借款、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任,但约定的正式抵押登记手续已办理完毕,且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书时,保证人对之后到期的借款人的债务免除保证责任;保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年,贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的,保证期间为贷款提前到期之日起两年等。同日,大田工行、田贵淦至大田县房地产管理所办理预购商品房抵押权预告登记手续。同年10月8日,大田工行依约将贷款350000元发放至田贵淦指定的账户,田贵淦在《借款凭证》上签字确认。借款后,田贵淦未按约还款,截至2020年4月21日,田贵淦已连续4期未按时足额偿还借款本息，尚欠借款252383.43元、利息4202.62元,合计256586.05元。 另查明,案涉房屋已具备办理登记至购房人名下以及抵押登记等物权登记条件,但购房人田贵淦怠于办理以致抵押登记未完成。鸿图大田分公司为福建鸿图房地产开发有限公司的分支机构。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十七条第一款规定：“企业法人的分支机构未经法人书面授权提供保证的，保证合同无效。因此给债权人造成损失的，应当根据担保法第五条第二款的规定处理”。在本案中，鸿图大田分公司作为福建鸿图房地产开发有限公司的分支机构，未经法人书面授权提供的保证无效。故大田工行与田贵淦、鸿图大田分公司签订的《个人购房借款/担保合同》，除涉及鸿图大田分公司提供担保的内容无效外，其余内容均系大田工行与田贵淦的真实意思表示,且未违反法律、行政法规强制性规定,合法有效,双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。大田工行依约履行了发放贷款的义务,田贵淦未按合同约定偿还借款本息，其行为已构成违约，大田工行有权宣布本合同项下的借款立即到期，并要求田贵淦偿还全部借款本息。故大田工行要求田贵淦偿还借款252383.43元、利息4202.62元，合计256586.05元，并支付从2020年4月22日起至借款还清之日止利息（按合同约定的利率计算）的诉讼请求，其理由成立，予以支持。鉴于案涉房屋已具备办理登记至购房人名下及抵押登记条件,但购房人田贵淦怠于办理以致抵押登记未完成,田贵淦负有协助办理抵押登记的义务。因此，本院确定田贵淦应在三十日内协助办理案涉房产的抵押登记。依据《中华人民共和国物权法》第五条规定:“物权的种类和内容,由法律规定。”该法第二十条又规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。”依此规定,抵押权预告登记仅是一种登记制度,而非创设一种新的物权,该预告登记的效力在于使抵押合同上的债权具有对抗第三人的物权效力,但并不能取代抵押权登记。预告登记是对将来发生不动产物权变动的目的请求权登记,主要是促使以设立房屋抵押权为内容的请求权得以实现,并非直接导致抵押权的设立,不应直接产生优先受偿的效力。因此，在房屋抵押预告登记未转换为房屋抵押登记之前,大田工行未取得涉案房屋的抵押权,其主张房屋优先权的依据不足,不予支持。在本案中，债权人大田工行对鸿图大田分公司的保证资格未尽审查义务，保证人鸿图大田分公司对未经法人书面授权不得提供保证也是明知的，故大田工行、鸿图大田分公司对《个人购房借款/担保合同》中涉及鸿图大田分公司提供担保的内容无效，双方均有过错，应根据其过错各自承担相应的民事责任。故鸿图大田分公司应对大田工行的损失承担民事责任，且承担民事责任的部分不应超过田贵淦不能清偿部分的二分之一。田贵淦、鸿图大田分公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其主动放弃诉讼权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第五条、第二十条、《中华人民共和国担保法》第五条第二款、第十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第七条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、田贵淦应于本判决生效之日起十日内偿还给中国工商银行股份有限公司大田支行借款252383.43元、利息4202.62元,合计256586.05元，并支付从2020年4月22日起至还清借款之日止的利息（按双方签订《个人购房借款/担保合同》约定的利率计算）； 二、田贵淦应于本判决生效之日起三十日内协助中国工商银行股份有限公司大田支行办理大田县的抵押登记; 三、福建鸿图房地产开发有限公司大田分公司在上述第一项债务中田贵淦不能清偿部分的二分之一范围内承担赔偿责任； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 四、驳回中国工商银行股份有限公司大田支行的其他诉讼请求。 案件受理费5149元，减半收取计2574.50元，由田贵淦、福建鸿图房地产开发有限公司大田分公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  李春雷 二〇二〇年六月十八日 书记员  詹小红 附本案适用的相关法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第五条物权的种类和内容，由法律规定。 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 《中华人民共和国担保法》 第五条担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。担保合同另有约定的，按照约定。 担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。 第十条企业法人的分支机构、职能部门不得为保证人。 企业法人的分支机构有法人书面授权的，可以在授权范围内提供保证。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》 第七条主合同有效而担保合同无效，债权人无过错的，担保人与债务人对主合同债权人的经济损失，承担连带赔偿责任；债权人、担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的二分之一。 第十七条企业法人的分支机构未经法人书面授权提供保证的，保证合同无效。因此给债权人造成损失的，应当根据担保法第五条第二款的规定处理。 企业法人的分支机构经法人书面授权提供保证的，如果法人的书面授权范围不明，法人的分支机构应当对保证合同约定的全部债务承担保证责任。 企业法人的分支机构经营管理的财产不足以承担保证责任的，由企业法人承担民事责任。 企业法人的分支机构提供的保证无效后应当承担赔偿责任的，由分支机构经营管理的财产承担。企业法人有过错的，按照担保法第二十九条的规定处理。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。