广东省阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1702民初3517号原告：阳江市华丽物业服务有限公司。地址：阳江市江城区莲花路东怡小区**。确认的送达地址：阳江市江城区***********广东源满律师事务所。统一社会信用代码：91441********4373G。法定代表人：陈开扬，公司经理。委托诉讼代理人：冯立翊，广东源满律师事务所律师。委托诉讼代理人:余若云，广东源满律师事务所实习律师。被告：梁耀德，男，1993年5月8日生，汉族，住阳江市江城区***********3********。公民身份号码:441************759。被告：杨嘉欣，女，1995年9月9日生，汉族，住阳江市江城区********************。公民身份号码:441************321。原告阳江市华丽物业服务有限公司（以下简称华丽物业公司）诉被告梁耀德、杨嘉欣物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华丽物业公司的委托诉讼代理人冯立翊、余若云到庭参加诉讼;被告梁耀德、杨嘉欣经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华丽物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付物业管理费286元、公摊费20元、维护费31.6元，合计337.6元。2、依法判令被告向原告支付逾期缴费滞纳金（每月按应缴费用的2%，从2017年8月1日起计算至付清之日止）。3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告是阳江市江城区***********3********的业主，该房屋面积99.29平方米。被告与***苑小区的开发公司阳江市南方房地产开发有限公司（以下简称“南方房地产公司”）签订了《南方雅苑业主临时公约》和《南方雅苑前期物业管理协议》。南方房地产公司为管理小区在2005年8月3日注册成立了阳江市南方物业管理有限公司（以下简称“南方物业公司”），南方物业公司一直管理***苑小区。期间，在阳江市住建局物业管理所及发展改革局的指导下，分别于2016年9月24日晚和2016年12月3日晚，在小区召开业主大会，初步决定从2017年1月1日起将原来物业费0.6元/㎡上调20%，即调整为0.72元/㎡，还在小区进行公告并由大部分业主签名确认。经相关单位组织协调后，自2017年6月1日起，南方物业公司将该小区的物业服务工作统一委托原告管理，并同意在2017年6月前产生的应缴费用未支付的，由原告负责追缴和收取。后经原告负责人与***苑业主委员会负责人调解，原告确认于2017年12月17日撤离***苑小区，不再负责小区物业服务，同时，***苑业主委员会承诺协助原告收取相关费用。原告负责***苑小区物管服务后，从2017年8月1日至2017年12月17日止，被告拖欠物业管理费286元、维护费31.6元、公摊费20元，合计337.6元。原告已多次上门催收并在小区内部张贴相关公示进行告知，但直至原告起诉时止，被告仍未按约定支付上述款项，***苑业主委员会亦没有履行协助收费的承诺。综上，被告拒不缴纳相关物业管理费用的行为严重损害了原告的合法权益，原告现依法提起诉讼，希判如所请。被告梁耀德、杨嘉欣没有答辩，在法定举证期限内亦没有向本院提交证据。本院经审理认定事实如下，阳江市华丽商务服务有限公司于2012年2月23日经阳江市工商行政管理局江城分局核准成立，经营范围为商务服务、会展服务、礼仪服务、票务代理服务、代订酒店服务、代办旅游包车服务、房地产中介、房屋租赁等。2018年9月4日，阳江市华丽商务服务有限公司变更为阳江市华丽物业服务有限公司，经营范围变更为物业服务、物业管理、商务服务、会展服务、礼仪服务、票务代理服务、代订酒店服务、代办旅游包车服务、房地产中介服务、房屋租赁等。南方房地产公司是位于阳江市江城区********方雅苑小区的房地产开发公司，被告购买了该小区3号楼A座502房，上述房屋建筑面积为99.29平方米。南方房地产公司、南方物业公司与业主签订的《南方雅苑前期物业管理协议》约定：按照国家物业管理政策标准收取管理费及相关费用，住宅和商铺暂收0.5元/㎡/月（以购房总面积计算），以后收费标准根据物价局收费标准而调整，每月15日前到物业管理公司财会处缴交各项费用，业主逾期缴交应缴费用，从逾期之日起，按应缴费用每天加收千分之五的滞纳金。南方物业公司原是南方雅苑小区的物业服务企业，2006年5月至2016年，该公司向南方雅苑小区业主收取0.6元/㎡/月的物业管理费、分摊电费5元/月、小车停车费120元/月、摩托车停车费30元/月。2016年11月，该公司拟上调物业管理费，并向南方雅苑全部业主征求意见。2016年12月3日，该公司作出《物业管理费调整告示》，告知南方雅苑业主将从2017年1月1日起将物业管理费由0.6元/㎡/月上调20%即0.72元/㎡/月，另代收代管0.08元/㎡为小区公共设备维护专用款。但对于南方物业公司的上述调价方案，原告未能提供调价方案已经该小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的充分证据。2017年5月27日，南方房地产公司（委托方、甲方）与阳江市华丽商务服务有限公司（被委托方、乙方）签订《物业管理服务合同》，约定：甲方将南方雅苑小区物业委托乙方进行前期物业管理服务，业主的物业管理服务费按建筑面积每月每平方米0.72元由业主交纳，另代收代管公共维护资金0.08元/㎡，服务范围及责任参照业主购房临时公约，合同期限为5年，自2017年6月1日起至期限届满或业主委员会确定物业服务企业日止。该合同的甲方只有林良托的签名，没有南方房地产公司的盖章。经查明，南方房地产公司的法定代表人为李洁文，该公司于2007年10月19日在阳江市工商行政管理局已办理注销。该《物业管理服务合同》应为无效合同。后原告于2017年6月1日起进驻南方雅苑小区进行物业管理，在其管理期间，其亦收取了部分业主的物业管理费等费用。2018年1月9日，南方物业公司向原告出具证明一份，证明内容为：阳江市南方物业管理有限公司在2017年6月前管理南方雅苑小区的物业工作，后来阳江市华丽商务服务有限公司经业主同意接受南方房地产公司（实际上是阳江市南方物业管理有限公司）委托管理南方雅苑小区的物业管理工作，阳江市华丽商务服务有限公司约自2017年6月起至2017年12月17日开始实际管理南方雅苑小区，阳江市南方物业管理有限公司同意南方雅苑小区业主拖欠的2017年6月前的物业管理费及停车费等费用由阳江市华丽商务服务有限公司追缴和代收。综合《物业管理服务合同》以及南方物业公司向原告出具的证明的内容，结合本案查明的事实，本院认定原告自2017年6月起至2017年12月17日实际对南方雅苑小区提供物业管理服务。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。南方雅苑小区原来的物业服务企业是南方物业公司，该公司委托原告从2017年6月开始对南方雅苑小区进行物业管理后，其退出南方雅苑小区的物业管理工作。虽然原告据以对南方雅苑小区进行物业管理的于2017年5月27日与林良托签订的《物业管理服务合同》无效，但原告进场时南方物业公司与业主的《南方雅苑前期物业管理协议》并未实际解除，南方物业公司出具的《证明》亦认可原告代收费用。基于原告于2017年6月1日起已实际进驻南方雅苑小区，为该小区业主提供一定的物业服务的实际情况考虑，原告实际管理南方雅苑小区期间的物业管理费等费用可由原告收取。自2006年5月至2016年12月南方雅苑小区的业主一直按每月每平方米0.6元支付物业管理费，被告也应按以往的标准向原告支付物业管理费。原告请求按0.72元/㎡/月计算物业管理费，本院不予支持。因被告尚欠2017年8月1日至2017年12月17日共4个月的物业管理费未付。被告的房屋建筑面积是99.29平方米，按每月每平方米0.6元的标准计算物业管理费为238.3元（99.29平方米×0.6元/月/平方米×4个月）。小区公共设备在日常正常使用过程中必然产生公摊费，原告请求按5元/月计收公摊费合理，本院予以支持。故2017年8月1日至2017年12月17日的公摊费为20元（5元/月×4个月）。对于原告主张的维护费，原告未能提供证据证明其已就该项费用的收取与业主之间达成协议，故对原告主张的维护费，缺乏依据，本院不予支持。对于原告主张被告支付逾期滞纳金，因存在原告依据与林良托签订的《物业管理服务合同》对小区进行管理，遭到被告等业主的反对的事实，以及双方对收费标准亦存在争议的问题，被告未按时支付物业管理费等费用并非恶意，因此，对原告该项请求，本院不予支持。被告梁耀德、杨嘉欣经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、限被告梁耀德、杨嘉欣在本判决生效之日起十日内支付2017年8月1日至2017年12月17日的物业管理费238.3元和公摊费20元，合共258.3元给原告阳江市华丽物业服务有限公司；二、驳回原告阳江市华丽物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元（原告已预交），由原告阳江市华丽物业服务有限公司负担13元，被告梁耀德、杨嘉欣负担12元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审 判 员 张耀丹二〇二〇年六月九日法官助理 陈蕴东书 记 员 陈泳渝附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条【缺席判决】被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。