吉林省吉林市昌邑区人民法院   民事判决书   （2020）吉0202民初871号   原告：吉林筑石服务集团股份有限公司。   法定代表人：吴悦春，董事长   委托代理人：徐宏昆。   委托代理人：倪永金，吉林丰满区邦尼法律服务所法律工作者。   被告：叶平，男，1972年6月12日生，汉族，个体工商户，住吉林市。   原告吉林筑石服务集团股份有限公司与被告叶平物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吉林筑石服务集团股份有限公司的委托代理人徐宏坤、倪永金、被告叶平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   吉林筑石服务集团股份有限公司请求法院：一、依法判令被告支付原告自2014年1月1日至2018年12月31日物业服务费9872.4元；二、依法判令被告支付逾期支付物业服务费的违约金(以被告拖欠的物业服务费为基数）至实际支付之日，暂计2961.72元；以上两项共计:12834.12元；三、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2011年12月21日吉林省筑石房地产开发有限公司与原告签订了《前期物业服务合同》约定，原告为筑石·居易提供前期物业管理服务。2011年12月21日被告入住了筑石XXX房屋，并签订了《前期物业服务合同承诺书》。原告依约为被告提供了物业管理服务，被告未按时交纳物业费。为维护原告合法权益，特诉至贵院，请求人民法院依法支持原告诉讼请求。   叶平辩称：根据《吉林市物业管理条例》，简称《条例》第五十六条，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。1、筑石物业法人吴悦春在销售格林印象小区住房时，在江城晚报公开宣传格林印象小区物业费约0.8元/平方米/月（晚报2010年9月28日版）可是在2011年入住时把物业费提高到1.4元/平方米/月（不含电梯费）并以不给钥匙的手段让你签约，交物业费。业主只好签约交了物业费1.4元/平方米/月才能入住。真是公开的欺诈。2、物业自称是国家二级资质，而物业费的收交却是国家一级资质。这种收费遵循合理的原则吗？3、在一个小区内物业服务的水平是一样的，但物业费是不一样的，前期的收0.8元，而我们收的是1.4元（不含电梯费）这公平吗？以上三条做法都符合五十六条规定吗？根据《条例》第三十二条物业服务企业应当履行下列义务：每半年公布一次物业服务费用的收支情况明细。我们从入住以来，物业服务企业从没有公布过账目。业主多次要求公布收支情况明细，但至今没有公布。难道我们就应当交这个不明不白的物业费吗！物业《条例》难道对他们就不适用吗？根据《条例》第六十一条物业管理区域内的下列共用场所、共用设施、设备属于全体业主共同所有，不得擅自处分：（一）物业服务用房。（二）按规划配建得非机动车库。（三）绿地、道路（含停车位）、场地、水景、文体设施等。（四）地面架空层，共用走廊。（五）公共场所和其他依法归全体业主所有的设施设备。按此《条例》物业服务企业出租本小区的会馆、车位（150多个）及电梯内，院内得广告费，等收入应当归业主所有。这个收入应该拿来抵扣一部分物业收费。可是我们的物业费年年都是1.4元没有减少。请问那部分得收入到哪去了。难道《条例》得规定是空文吗？是法制社会应当存在的恶习吗？根据《条例》第六十三条物业使用禁止下列行为：（一）改变原建筑设计损坏房屋承重结构。（二）违法搭建建筑物、构筑物。我小区有的在主墙上开门，楼顶上建筑玻璃住房，地面上违建房屋开饭店等，这些违章建筑都告之物业服务企业，但至今依旧。《条例》第六十三条怎么实施！业主的居住安全怎么保证，物业服务企业不能治理是否从中取利？   本院经审理认定事实如下：2006年12月1日，甲方吉林省筑石房地产开发有限公司与乙方吉林市筑石物业服务有限责任公司签订《前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对筑石·居易小区提供前期物业管理服务事宜，物业服务费用按业主拥有物业的建筑面积交纳，其中高层住宅物业费为1.9元/月/平方米；物业服务费按年缴纳，业主或物业使用人应在每年1月31日前履行缴纳义务；业主未能按时足额交纳物业服务费用的，应按标的额日3‰标准向乙方支付违约金。合同期限自2006年12月1日至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订物业服务合同生效时终止等。   叶平系筑石·居易小区48栋3-701室(房屋面积86.60平方米）业主。2011年12月21日甲方吉林省筑石房地产开发有限公司与乙方叶平签署《前期物业服务协议》，约定住宅物业服务费按建筑面积每月1.4元/平方米、电梯费每月0.5元/平方米；以现金形式按年缴纳，每年的最后一年月为下一年物业费缴交时间。还约定：“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳物业服务费及其它相关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起，乙方应当每日按欠费总额的3‰向甲方支付违约金。”吉林市筑石物业服务有限责任公司曾于2013年至2017年每年12月初在小区公示栏张贴《温馨提示》，提醒向业主及时缴纳下一年度物业费。并于2014年至2018年每年12月1日向701室业主发出催缴费通知。但叶平欠付2014年1月1日至2018年12月31日期间物业服务费合计9872.40元，一直未予缴纳。   另查，吉林市筑石物业服务有限责任公司诉前更名为吉林筑石服务集团股份有限公司。   认定上述事实的证据有：《前期物业服务合同》、《前期物业服务协议》、《温馨提示》、催费通知书。本院予以确认并在卷佐证。   本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。因筑石·居易小区一直未成立业主委员会，未选聘其他物业服务企业，故建设单位吉林省筑石房地产开发有限公司与吉林市筑石物业服务有限责任公司签订《前期物业服务合同》，符合法律规定，且真实有效，对全体业主具有约束力，物业服务企业与业主均应按合同约定行使权利、履行义务。本案中，原告对被告提供的证据真实性或关联性提出异议，本院认为，被告提供的证据不能充分有效地证明原告存在违约的事实，亦不能构成拒付物业服务费的事由。故应认定原告已经履行了合同约定的物业服务义务。依据《物业管理条例》第七条第五项的规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。”同时，第四十一条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。物业服务合同是一种综合性服务合同，其服务对象为小区全体业主，物业费的收取状况，不仅关系到物业公司的自身生存，也关系到全体业主的利益能否得到有效维护，即使物业服务公司在某一方面的工作存在瑕疵，业主也应通过合法途径行使权利，而非通过拒付物业费的方式扩大矛盾。若小区业主普遍采用该方式，不仅会使正常的物业服务难以为继，也会使整个小区的物业服务陷入恶性循环，最终损害的是全体业主的利益，而且对已经全额缴纳物业费的业主而言也不公平。故被告作为业主，应当依照物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用。被告长期拖欠物业费，已构成违约，原告要求继续履行合同义务并承担违约责任，应当予以支持。   按《前期物业服务合同》约定，高层住宅（有电梯）物业费为1.9元/月/平方米，与原、被告间签订的《前期物业服务协议》中约定收费标准吻合。自2014年1月1日至2018年12月31日五年，被告应交纳物业费为9872.40元（86.60平方米×1.9元/平方米×12月×5年）。关于违约金，原告庭审中明确按欠费额的30%一次性收取，虽已低于按合同约定逾期缴费日3‰收取违约金的标准，但仍显偏高，可酌情调整为按欠费额的20%计收，即1974.48元（9872.40×20%元），且符合法律规定，应予支持。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：   一、叶平于本判决生效之日立即给付吉林筑石服务集团股份有限公司物业费9872.40元及违约金1974.48元，合计11846.88元；   二、驳回吉林筑石服务集团股份有限公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费60元，由吉林筑石服务集团股份有限公司负担5元，叶平负担55元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。   审判员 刘忠军     二○二〇年六月十五日   书记员 丛 琳