广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤02民终446号上诉人（原审原告）：邵耀源，男，1980年1月5日出生，瑶族，住广东省始兴县******************。委托诉讼代理人：陈策宇，广东百浩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：始兴县杰鹏房地产开发有限公司。住所地：广东省始兴县******************（办公场所）。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：杨豪，广东众同信律师事务所律师。上诉人邵耀源因与被上诉人始兴县杰鹏房地产开发有限公司（以下简称杰鹏公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省始兴县人民法院（2019）粤0222民初1264号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人邵耀源的委托诉讼代理人陈策宇、被上诉人始兴县杰鹏房地产开发有限公司的委托诉讼代理人杨豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人邵耀源上诉请求：一、撤销一审判决，改判杰鹏公司双倍返还邵耀源定金200万元；二、本案一、二审诉讼费及保全费由杰鹏公司承担。事实与理由：1.本案邵耀源主张杰鹏公司的原因导致商铺买卖合同未能签订具有充分的事实依据。其一、邵耀源购买杰鹏公司所开发的梧桐香岸38个商铺，其目的是将上述商铺连在一起用作幼儿园办学使用，这一点在杰鹏公司所制作的瑞蕊幼儿园商铺明细表上可以体现。其二、杰鹏公司开发的梧桐香岸第1、2、3栋商铺截止邵耀源一审起诉时止，仍未通过验收，未取得销售许可证。在本案一审开庭时，杰鹏公司仍未提供其销售许可证，杰鹏公司当然无法与邵耀源签订正式的商品房买卖合同。其三、杰鹏公司取得销售许可证的第9栋商铺中的123号商铺，在邵耀源认购前己出售给他人，杰鹏公司在一审中也认可。仅就这一事实，杰鹏公司就不能再与邵耀源签订商品房买卖合同，更无法满足邵耀源全部商铺围起来使用的要求。由此可见，杰鹏公司在收取邵耀源的定金后无法在约定的时间内与邵耀源签订正式的商品房买卖合同是杰鹏公司的原因导致。2.杰鹏公司一审中提出的未能签订正式合同的原因有违常理常识。首先，邵耀源签订认购书前，已就认购价与杰鹏公司作了充分的洽谈，这从商铺明细表中的销售价格与原单价比较就可以看出来，在认购书及商铺明细表中，双方已就认购价格作了明确的约定，并且邵耀源也按照认购书的约定交付了定金，因此，杰鹏公司所称邵耀源在签订认购书及交付定金后又再提出要求优惠的说法完全不符合常理。退一步说，邵耀源在交付定金后，即便想要求进一步优惠，在杰鹏公司不同意的情况下，邵耀源也只能是接受认购书上确定的价格，而绝对不敢承担不去签约的风险，否则，杰鹏公司完全可以据此没收邵耀源所交的100万定金，由此可见，杰鹏公司所称邵耀源不同意按认购价格签订的合同的情况不可能存在。杰鹏公司作为开发商，在收取购房定金后，如果他在可以购买方签订正式的购房合同的情况下，有义务也必定会通知购买方在规定的时间内去签订正式的商品房买卖合同，而杰鹏公司从未向邵耀源发过任何签订合同的通知，相反都是邵耀源在追问杰鹏公司签订合同及交楼的事情，因此，未能签订购房合同显然是杰鹏公司尚未取得销售许可证等原因造成。3.本案纠纷责任明确，不属于不可归责于双方当事人的事由的情形。本案邵耀源为扩大幼儿园办学规模，想购买杰鹏公司商铺作为办学之用，在经过充分考察洽谈后与杰鹏公司签订了认购书并交付了定金，由此可见，邵耀源求购心切，如果杰鹏公司能正式签约交楼，邵耀源断无弃买之理，杰鹏公司也绝不会因邵耀源要价而让步。导致未能正式签约的原因只能是一个，那就是杰鹏公司按期未取得销售许可证及部分商铺己出售从而无法与邵耀源正式签约。综上，邵耀源认为本案在邵耀源向杰鹏公司交付定金后，完全是杰鹏公司一方的原因，导致无法签订正式的商品房买卖合同，杰鹏公司应当双倍返还邵耀源定金，一审法院将本案视为不可归责于当事人双方的事由导致未能订立商品房买卖合同并依据司法解释中相关内容进行判决无论是认定事实还是适用法律均是错误的，请二审法院依法予以纠正。被上诉人杰鹏公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持一审判决。一审法院经审理查明：2018年3月22日邵耀源与杰鹏公司签订《认购书》，该认购书约定：1、邵耀源向杰鹏公司认购始兴县*******************、2栋148-155、3栋138-147、9栋119-131号商铺；2、上述商铺由邵耀源在3月23日前支付定金100万元；3、在未签署《商品房买卖合同》前，不论何种原因出售方出售该物业时，出售方只需退还所收定金及已付楼款本金给认购方，并按照当期中国人民银行规定的活期存款利率标准计算利息赔偿给认购方。在退还所收定金和已收楼款本金及赔偿附加利息后，本认购书自动作废，双方权利义务即时终结。邵耀源、杰鹏公司在签订认购书后，邵耀源在2018年3月22日向杰鹏公司支付100万元定金。此后，邵耀源、杰鹏公司双方就买卖商品房未能达成一致协议，没有签订《商品房买卖合同》，2019年1月3日，邵耀源向杰鹏公司书面申请退房退款，请求退还100万元定金，申请书格式由杰鹏公司销售代表提供。邵耀源提出申请后，杰鹏公司一直未将该笔定金予以返还。庭审中，邵耀源、杰鹏公司就未能签订《商品房买卖合同》，邵耀源主张是杰鹏公司的原因导致，杰鹏公司主张是因为邵耀源提出优惠要求未能达成一致意见导致，双方的上述主张均未提供证据予以证明。邵耀源向一审法院起诉请求：一、判令杰鹏公司双倍返还邵耀源定金200万元；二、本案诉讼费由杰鹏公司负担。一审法院审理后认为，认购书作为出卖人与买受人约定为将来订立商品房买卖合同的预约合同，即认购书与商品房买卖合同是预约与本约的关系。该认购书不违反法律法规的规定，是合法有效的合同，是双方的真实意思表示，对双方具有约束力。本案争议的焦点是杰鹏公司是否应当双倍返还邵耀源支付的定金200万元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”据此规定，邵耀源与杰鹏公司均主张是由于对方的原因导致未能签订商品房买卖合同，但是双方均未举证证明各自的主张，应视为不可归责于当事人双方的事由导致未能订立商品房买卖合同的情形，因此杰鹏公司应当返还邵耀源定金100万元。对邵耀源合理部分的请求，该院依法予以支持。一审法院经审理后于2019年12月4日作出判决：一、杰始兴县杰鹏房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内返还邵耀源购房定金100万元；二、驳回邵耀源的其他诉讼请求。案件受理费22800元，财产保全费5000元，合计27800元，由邵耀源负担16300元，始兴县杰鹏房地产开发有限公司负担11500元，始兴县杰鹏房地产开发有限公司应当负担的部分，由始兴县杰鹏房地产开发有限公司在判决生效之日起七日内缴纳至该院诉讼费专用账户。邵耀源预交的11500元，凭缴费单据，该院予以退回。本院二审查明的事实与一审查明的一致，本院予以确认。另查明，邵耀源与杰鹏公司签订的《认购书》中未约定签订《商品房买卖合同》的日期。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第一款：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，结合各方当事人的上诉、答辩意见，本案争议焦点是杰鹏公司应否双倍返还邵耀源支付的定金200万元。本案中，双方签订的《认购书》未违反法律法规的强制性规定，合法有效。邵耀源、杰鹏公司在签订《认购书》后，邵耀源向杰鹏公司支付100万元定金，但是后来双方就买卖商品房未能达成一致协议，未签订《商品房买卖合同》。邵耀源认为是杰鹏公司的原因所致，杰鹏公司则认为是因为邵耀源提出优惠要求未能达成一致意见所致，但是，双方均未提供证据证明各自主张。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”的规定，本案应视为不可归责于当事人双方的事由导致未能订立商品房买卖合同的情形，因此，一审判决杰鹏公司返还邵耀源定金100万元并无不当。上诉人邵耀源上诉时称由于杰鹏公司已将其中一商铺出售给他人，从而导致不能签订商品房买卖合同。经查，双方签订的《认购书》中约定“在未签署《商品房买卖合同》前，不论何种原因出售方出售该物业时，出售方只需退还所收定金及已付楼款本金给认购方，并按照当期中国人民银行规定的活期存款利率标准计算利息赔偿给认购方。在退还所收定金和已收楼款本金及赔偿附加利息后，本认购书自动作废，双方权利义务即时终结。”因此，杰鹏公司在未签署《商品房买卖合同》前出售该物业时，出售方只需退还所收定金及已付楼款本金给认购方，杰鹏公司并未违反《认购书》的约定，邵耀源该上诉理由理据不足，不予采纳。综上所述，邵耀源的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22800元由邵耀源负担。本判决为终审判决。审判长  张立新审判员  庄少山审判员  李飞洲二〇二〇年六月四日书记员  陈敖明