广东省连州市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1882民初535号原告：何雪军，男，汉族，1985年3月16日出生，地址：江西省新余市渝水区**********。被告：连州市宝盈置业发展有限公司。住所：广东省连州市***********（自编01号）商铺。法定代表人：童某1。委托代理人：童绍禧，系该公司员工。原告何雪军诉被告连州市宝盈置业发展有限公司(以下简称：连州市宝盈公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案受理后，依法由审判员欧学强适用简易程序于2020年5月25日公开开庭进行审理。原告何雪军到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告归还原告购商铺首付款289316元，印花税等费用18173元，并支付商铺升值金额10000元；2、返还给原告该铺于2017年5月至之后的返租租金10000元；3、取消原告用于该铺的商业贷款（如该商业贷款不存在则不成立）；4、判令被告承担所有诉讼费用。诉讼过程中，原告增加两项诉讼请求：1、解除原、被告签订的《连州市宝盈广场认购书》；2、要求被告按照定金罚则双倍返还定金，承担289316元的违约责任。事实与理由：被告于2017年4月9日，通过欺骗、误导，加虚假保证等手段误导原告，让原告购买其宝盈广场二楼商铺B52F。等原告把首付款付清之后又以各种理由推脱。虚称贷款没下来，不与原告签订返租协议和合同。之后在原告强烈要求下签订了返租合同与正式合同之后又以贷款还没到位，不把合同交与原告。并且按照购买协议，被告承诺该铺返租的租金也一直没有返还给原告。根据《中华人民共和国合同法》第206、207条等相关规定。被告应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。为此根据相关法律规定，特向贵院提起诉讼请求，请求法院依法判决，维护原告合法权益。被告连州市宝盈公司书面答辩称，第一，被答辩人要求支付商铺升值金额10000元没有合同依据及法律依据。本案中，被答辩人交付首付款后，答辩人多次催其办理商业贷款交付尾款，被答辩人一直未予理睬，以致未签订正式的商铺出让合同，其请求10000元商铺升值款没有法律依据，也没有合同约定。第二，被答辩人的要求返还2017年5月后的租金10000元并无法律依据及合同依据。宝盈公司并没有与被答辩人签订相关租赁合同，没有支付租金的法律义务。第三，被答辩人要求取消其商业贷款于法无据。答辩人曾多次催其办理商业贷款交付尾款，被答辩人未予理睬，宝盈公司并未受被答辩人委托为其办理商业贷款。而且，被答辩人作为贷款的主体，应当知晓自己是否办理商业贷款，答辩人对此并不知晓，也不是商业贷款合同的主体或上级机关，没有权利及权力为其取消商业贷款合同。综上所述，被答辩人的诉讼请求既违反合同约定，没有法律依据，请求贵院驳回被答辩人的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年4月9日，原告（乙方）与被告连州市宝盈公司（甲方）签订《连州市宝盈广场认购书》（NO：0001104），该认购书主要约定：原告认购被告开发的连州市宝盈广场二层52F商铺，建筑面积为20.87平方米，总价款为559316元。付款方式为银行按揭付款：定金150000元，首期款50%（含定金）289316元，余额50%270000元办理银行按揭。其他费用：契税16779元、维修基金523元、印花税280元、交易费41元、登记及工本费500元/套，合计18173元。乙方须于签订认购书七日内，即2017年4月24日携带认购书、定金票据等到甲方销售中心交纳首期款，并与甲方签订《商品房买卖合同》、《前期物业管理服务协议》、《业主临时公约》及有关文件。以银行按揭贷款的方式支付房款的，乙方应在签订《商品房买卖合同》后即时办理银行按揭贷款手续，并按银行要求提供齐全的资料并与银行签订按揭贷款合同；乙方确认在签订本认购书前已完全知悉按揭的办理手续及按揭银行所要求的全部资料，并承诺能够提供符合按揭银行所要求的贷款资料。如因乙方原因或乙方不符合银行要求造成其按揭贷款申请未获得银行批准或只获得部分批准的，未获批准的房价款乙方须于接到甲方或银行通知后七天内一个次性付清或双方均同意的其他付款方式支付，如乙方未能按上述条款执行，则甲方有权单方解除合同，合同的解除自甲方解除通知发出时生效，并且不退还定金给乙方。违约责任：1、甲方违反本约定致使合同解除，应双倍退还定金给乙方。2、乙方未按本认购书约定的时间交纳首期房款并与甲方签订《商品房买卖合同》等，甲方有权单方解除合同，并不予退还乙方已付的定金。被告出具两《收据》，分别载明收到何雪军交来连州宝盈广场定金150000元、139316元，备注：商铺二层B52F号。连州市*******查询结果证明显示：连州市宝盈公司名下的连州市宝盈广场二层B52F号商铺处于无抵押、已查封的状态，2019年4月19日被沅江市人民法院查封，2019年5月22日被连州市人民法院查封，2019年7月24日被佛山市三水区人民法院查封。庭审中，原告陈述：不太记得有没有缴纳印花税，缴纳印花税的票据我提供不了。已经签订了返租合同，但是被告没有把合同给我，没有收到过被告支付的租金。本院认为，关于原、被告签订的《连州市宝盈广场认购书》应否解除的问题。该认购书约定在签订认购书七日内原告交纳首期款、并与被告签订《商品房买卖合同》，原告按约定支付了首期款，但双方未签订《商品房买卖合同》。被告抗辩称多次催原告办理商业贷款交付尾款，原告未予理睬，以致未签订正式的商铺出让合同。《连州市宝盈广场认购书》约定在签订《商品房买卖合同》后办理银行贷款手续，故被告的该抗辩理由本院不予采纳，被告违约未与原告签订《商品房买卖合同》。且涉案商铺已被多家法院查封，致使不能实现合同目的，涉案商铺被查封是由于被告的其他债务纠纷所导致，故合同不能履行的责任由被告承担。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条关于合同解除情形的规定“（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，原告诉请解除原、被告签订的《连州市宝盈广场认购书》，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”涉案合同已被判决解除，被告因合同取得的商铺款应返还给原告，原告诉请被告返还已支付的商铺款289316元，于法有据，本院予以支持。关于按照定金罚则双倍返还定金289316元。两份《收据》载明原告支付商铺款定金共计289316元，根据《中华人民共和国担保法》第九十一条的规定“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”认购书约定商铺的总价款是559316元，289316元已超过总价款的20%，超出部分不应作为定金，本院认定定金为111863.2元。原告无提供证据证明其因合同解除造成的实际损失，故本院参照定金罚则按111863.2元的一倍计算被告应赔偿的金额，故被告应赔偿原告111863.2元。原告诉请的其他部分赔偿金额，本院不予支持。关于原告诉请被告支付印花税等费用18173元。虽然合同约定契税等费用共计18173元，但原告未提供收据等证据证明被告收取了该费用，原告也在庭审中陈述不太记得有没有缴纳印花税，故原告该诉请无事实与法律依据，本院不予支持。关于原告诉请被告支付商铺升值金额10000元。原告已要求被告按定金罚则赔偿，该赔偿具有弥补守约方损失和惩罚违约方的双重性质，原告诉请支付升值金额也属于弥补损失的性质，故原告的该诉请与按定金罚则赔偿的诉请重复，且原告未举证证明商铺升值导致其的实际损失，故原告该诉请本院不予支持。关于原告诉请支付该铺于2017年5月至之后的返租租金10000元。原告称已与被告签订返租合同，但未提供相关证据予以证明，被告答辩也未承认与原告签订了返租合同，故原告该诉请无事实与法律依据，本院不予支持。关于原告诉请取消用于该铺的商业贷款，原、被告均未提供证据证明原告已办理了银行贷款，且原告办理贷款的合同相对方是银行，本案被告不是合同相对方，本案是商品房预售合同纠纷不是贷款合同纠纷，故原告的该诉请本案不作处理。被告经本院合法传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼,本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告何雪军与被告连州市宝盈置业发展有限公司于2017年4月9日签订的《连州市宝盈广场认购书》（NO：0001104）；二、被告连州市宝盈置业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还商铺款289316元给原告何雪军；三、被告连州市宝盈置业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付赔偿111863.2元给原告何雪军；四、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费5084.02元，由被告连州市宝盈置业发展有限公司负担3758.84元，由原告何雪军负担1325.58元。原告何雪军已预交受理费5939.74元，原告何雪军多交的855.72元受理费，本院依法退回原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 员 欧学强二〇二〇年六月三十日法官助理 陆思廷书 记 员 成 彪附相关法律及其条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。