山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终5867号上诉人（原审被告）：济南市槐荫区吴家堡街道办事处刘家庄村民委员会，住所地济南市。法定代表人：刘治强，主任。委托诉讼代理人：刘树礼，男，1962年11月7日出生，汉族，该单位党支部书记，住济南市。委托诉讼代理人：贾怀志，山东尽善律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘如东，男，1968年11月12日出生，汉族，户籍地济南市，住济南市。委托诉讼代理人：魏喜，济南槐荫志荣法律服务所法律工作者。上诉人济南市槐荫区吴家铺街道办事处刘家庄村民委员会（以下简称刘家庄村委会）因与被上诉人刘如东土地租赁合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院作出的（2019）鲁0104民初5521号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日立案后，依法适用独任制进行了审理，本案现已审理终结。刘家庄村委会上诉请求：1.依法撤销济南市槐荫区人民法院于2019年12月13日作出的（2019）鲁0104民初5521号民事判决书第一项判决，并依法改判或发回重审。2.本案一、二审诉讼费由刘如东承担。事实与理由：一、一审法院仅认定涉案的《土地租赁合同》第四条约定属于无效约定，明显认定事实不清，涉案的《土地租赁合同》应属于整体无效协议。1.根据一审中刘家庄村委会所提交的来源自刘如东另案起诉的起诉状及相关证据，在2006年至2007年期间，对于相同的涉案土地，刘如东向刘家庄村委会反向主张的租赁费标准为每日150元，而本案涉案的《土地租赁合同》的租金标准每亩每天不足1.3元，刘家庄村委会与刘如东之间的就涉案土地的使用费明显不对等，且严重侵害刘家庄村委会的村集体利益。2.根据一审中刘家庄村委会提供的相关历年济南市区土地征收补偿标准，按照涉案《土地租赁合同》第四条约定，涉案合同在签订时就已经以明显低价将涉案土地未来的土地补偿款全部转移给了刘如东，明显是以合法形式掩盖非法目的。3.涉案协议在签订时，未经合法的民主议事程序且一次性签订100年的租期，明显严重侵犯了刘家庄村委会的村集体利益。综上所述，涉案的《土地租赁协议》应当属于整体无效的协议，而不仅仅是第四条约定无效。二、涉案的剩余土地租赁费不应退还。1.前已陈述，涉案的租金标准明显低于正常标准，且根据刘如东另案所主张的租金标准，刘如东单据中所载明的租金金额明显不足以支付2003年至2018年期间15年的租金。2.涉案租金中，其中两张单据中虽然经过刘家庄村委会自行确认，所加盖的公章是真实的，但上述两张单据，刘家庄村委会至今在账目中未查找到，依法不应当就该部分租金进行退还。三、如涉案《土地租赁合同》整体无效的情况下，刘家庄村委会保留向刘如东主张其他损失得权利。综上所述，济南市槐荫区人民法院于2019年12月13日作出的（2019）鲁0104民初5521号民事判决书第一项判决应当予以撤销并依法改判或发回重审。刘如东辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。刘如东向一审法院起诉请求：1.判令刘家庄村委会退还刘如东土地租赁费用80640元；2.判令刘家庄村委会支付刘如东土地补偿费783360元；3.诉讼费用由刘家庄村委会负担。一审法院认定事实：2003年5月20日，刘家庄村委会（甲方）与刘如东（乙方）签订《土地租赁合同》，约定：为加快发展繁荣地方经济的步伐，根据村委会99年8月作出的“对济齐路沿线部分地段采取一次性交费、长期使用的决定”的安排，制定租赁合同如下：一、乙方一次性交纳50年的租赁费，每亩单价2万元，使用期限50年，期满自动延期50年土地使用权，甲方不再收取后50年租赁费。双方应续签后50年租赁合同；如甲方不与乙方续签，本合同自动延期50年使用权，条款自动生效。二、乙方所租赁甲方土地面积共计5.76亩，一次性向甲方缴纳租赁费11.52万元，此租赁费必须在签订合同时乙方一次性向甲方付清。三、乙方租赁甲方土地，由甲方统一规划，乙方投资修建建筑物。四、如遇上级征用土地，超出甲方的管理权限，按照国家规定的现实政策由征用地部门或单位给乙方经济补偿；征用地部门或单位给甲方的土地补偿费归乙方所有。甲方不提取与其有关的任何费用，乙方也不能向甲方追加其他损失费。并约定：村委会换届，不影响此合同的有效执行。刘家庄村委会于2003年5月26日向刘如东出具8万元收据，于2007年10月16日出具1.44万元收据，2008年9月20日出具2.08万收据，共计11.52万元。2018年3月21日，刘如东作为乙方与济南市槐荫区吴家堡街道办事处刘家庄村民委员会（以下简称刘家庄村委会）、济南市槐荫区人民政府吴家堡街道办事处、济南市槐荫区住房保障和房产管理局作为甲方签订《房屋拆迁补偿协议书》，约定：一、甲方需拆除乙方所有的位于吴家堡办事处刘庄的非住宅房屋。1.甲方向乙方支付房屋补偿款总计2442795.56元。2.甲方向乙方支付搬迁费。补偿标准：按该建筑物补偿费总额的20%予以补偿，补偿费总计：488559.11元。3.甲方向乙方支付地上附属物补偿款总计95663.36元。4.以上补偿款合计3027018.03元。二、奖励。自正式动迁之日10日内签订协议的给予100元每平方米的奖励，奖励费278531元。刘如东已将涉案土地交付征收部门，并已经领取补偿款3027018.03元，土地被征收后，土地补偿费为每亩13.6万元，刘家庄村委会已经收取土地补偿费，其中包含涉案土地的土地补偿费。在审理过程中，刘家庄村委会提交济国土责停字（2009）113号文书复印件、《关于刘如东违法占地行为的处理情况》复印件，欲以此证明涉案土地的出租与刘如东的占地行为违反土地管理法第四条、第四十四条强制性法律规定，依法应当认定涉案土地租赁合同无效。刘如东提出异议，认为上述材料只是对其改变了租赁土地用途，违规建房的处罚决定，处罚决定是针对于违规建房的，且在信访答复意见一栏中没有答复内容。刘家庄村委会提交2019年10月25日刘家庄村民代表表决会议记录、2019年9月30日刘家庄党支部、村委会、监委会三委会会议纪要，欲以此证明涉案土地的土地补偿费根据法律规定及村民群众代表表决，土地补偿费用当归集体所有。刘如东提出异议，称决议内容侵犯了村民个人利益，应属无效决议。刘家庄村委会提交一审法院（2019）鲁0104民初2129、2134、2204号民事判决书复印件，内容显示：一审法院查明，刘家庄村委会占用谢春、谢传信、井德山的土地，未支付相应补偿；遂判决刘家庄村委会给付谢春、谢传信、井德山菜园地补偿款及利息。刘家庄村委会欲以此证明涉案无效的协议已经给刘家庄村委会造成实际损失，相同案件共计61件，未起诉案件为50件，涉及村民371人，刘家庄村委会补偿经济损失共计727102元，上述损失刘如东应当按照过错比例承担责任。刘如东提出异议，称上述证据与本案无关。刘家庄村委会提交鲁价费发（1999）314号《山东省物价局、财政厅关于调整征用土地年产值和地面附着物补偿标准的批复》打印件、鲁政办发（2004）51号《山东省人民政府办公厅关于调整征地年产值和补偿标准的通知》打印件、2005年统计数据打印件，并辩称根据相关规定，在2003年签订合同时土地补偿费标准为每亩7200元，2004年时涉案土地最低的补偿标准不低于每亩1.36万元，2005年济南市区征收补偿平均标准为57531元，刘如东与刘家庄村委会于2003年签订的合同时，土地补偿费的最低标准接近合同50年每亩2万元的租赁价格，欲以此证明合同约定的租赁费用明显过低，并且明显严重损害了刘家庄集体经济组织的利益，明显是以合法形式掩盖非法目的且存在恶意串通的情形。刘如东提出异议，认为刘家庄村委会所提交的证据都是关于土地征收补偿费的，与合同约定租赁费不是同一法律关系。刘家庄村委会提交（2019）鲁0104民初5824号民事起诉状复印件及传票复印件，起诉状内容为：诉讼请求：1.刘家庄村委会支付刘如东土地使用费2.25万元；2.诉讼费用由刘家庄村委会负担。事实与理由：刘如东系刘家庄村民。2009年11月30日，刘家庄村委会因新农村建设修公路、厕所改造，租用刘如东场地放置物料、搅拌混凝土。刘家庄村委会出具使用场地占用费的凭证，欠款2.25万元一直未付。刘家庄村委会认为该案件系刘如东向刘家庄村委会主张土地使用费22500元，根据5824号案件中刘如东庭前所提交的证据，刘如东主张2006年、2007年土地使用费标准每日150元，该土地即本案涉案土地，本案中涉案土地的租金标准每亩不足1.3元每日，而刘如东在另案中主张2006、2007年土地使用费价格为每日150元，综合两案的租赁费标准，可以看出有巨大的差额，明显是对集体利益的损害，证明了涉案租赁协议存在无效情形的事实。刘如东提出异议，称其所起诉的5824号案件是刘家庄村委会在新农村建设中占用刘如东所租赁的涉案土地进行施工，而向刘如东出具的相关单据，并不能证实刘如东与刘家庄村委会之间所签订的土地租赁协议无效。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。结合本案，刘如东与刘家庄村委会签订的《土地租赁合同》中约定租赁期限为50年，违反法律规定，超过20年的部分无效。在合同履行过程中，涉案土地被征收，刘如东已经签订房屋拆迁协议，并在领取拆迁补偿款后交付土地，双方合同已经终止履行。刘如东已经向刘家庄村委会支付50年租赁费11.52万元，刘如东实际使用15年，尚未使用期间的租赁费用，刘家庄村委会依法应当予以返还。经核算，刘家庄村委会应返还刘如东土地租赁费80640元。关于刘如东主张的土地补偿费。刘如东诉称《土地租赁合同》第四条约定：如遇上级征用土地，超出刘家庄村委会管理权限，按照国家规定的现实政策由征用地部门或单位给刘如东经济补偿；征用地部门或单位给刘家庄村委会的土地补偿费归刘如东所有。刘家庄村委会不提取与其有关的任何费用，刘如东也不能追加其它损失费，且根据拆迁补偿协议，每亩地按13.6万元予以补偿，刘如东使用土地为5.76亩，补偿款共计783360元。刘家庄村委会提出异议，认为《土地租赁合同》第四条的约定严重侵犯了刘家庄集体利益，且违反了相关规定，应属无效。经审查，《中华人民共和国土地管理法》第十条规定：农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十六条规定：土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有，依据上述规定，土地征收补偿费应归村集体经济组织所有。本案中，刘如东与刘家庄村委会于2003年签订《土地租赁合同》，合同第四条约定：如遇上级征用土地，超出甲方的管理权限，按照国家规定的现实政策由征用地部门或单位给乙方经济补偿；征用地部门或单位给甲方的土地补偿费归乙方所有，甲方不提取与其有关的任何费用，乙方也不能向甲方追加其他损失费，双方约定土地征收的补偿费归刘如东所有。《中华人民共和国村民委员会组织法》（1998年11月4日公布实施）第十九条规定：涉及村民利益的下列事项，村民委员会必须提请村民会议讨论决定，方可办理：（一）乡统筹的收缴方法，村提留的收缴及使用；（二）本村享受误工补贴的人数及补贴标准；（三）从村集体经济所得收益的使用；（四）村办学校、村建道路等村公益事业的经费筹集方案；（五）村集体经济项目的立项、承包方案及村公益事业的建设承包方案；（六）村民的承包经营方案；（七）宅基地的使用方案；（八）村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项；《中华人民共和国村民委员会组织法》（2018年12月29日公布实施）第二十四条规定：涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理:（一）本村享受误工补贴的人员及补贴标准；（二）从村集体经济所得收益的使用；（三）本村公益事业的兴办和筹资筹劳方案及建设承包方案;（四）土地承包经营方案;（五）村集体经济项目的立项、承包方案；（六）宅基地的使用方案；（七）征地补偿费的使用、分配方案；（八）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产；（九）村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项。村民会议可以授权村民代表会议讨论决定前款规定的事项。法律对讨论决定村集体经济组织财产和成员权益的事项另有规定的，依照其规定。依据上述规定，涉案土地补偿费的使用、分配属于涉及村民利益的事项，应由刘家庄村委会提请村民会议讨论决定，方可办理。双方当事人均未提供证据证实2003年签订《土地租赁合同》时已经提请村民会议讨论决定，且根据刘家庄村委会提交的2019年10月25日村民代表表决会议意见载明：刘庄村占地款应该归村集体经济组织所有，不该归个人所有。综上，刘如东要求刘家庄村委会将土地补偿费支付给其个人，依据不足，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第五十六条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、济南市槐荫区吴家堡街道办事处刘家庄村民委员会于判决生效之日起十日内返还刘如东土地租赁费80640元。二、驳回刘如东的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12440元，减半收取6220元，刘如东负担4000元，济南市槐荫区吴家堡街道办事处刘家庄村民委员会负担2220元。二审期间各方当事人均未提交新的证据。一审认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为,《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定及《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十六条规定，涉案土地租赁合同超过20年的部分无效，土地补偿费的分配因违反法律法规的强制性规定而无效，其他条款在不具备无效事由的情况下，应当认定为有效，故对于刘家庄村委会主张合同整体无效的请求，本院不予支持。关于刘家庄村委会应否退还刘如东土地租赁费的问题。租赁费的支付标准是双方合意的结果，对双方均具有约束力，刘如东已按照合同约定向刘家庄村委会支付50年的租金，刘家庄村委会向刘如东出具收据。现刘如东仅使用15年便因涉案土地被占用而终止合同，其主张刘家庄村委会应退还剩余35年的租金80640元，具有事实和法律依据。一审法院判决刘家庄村委会向刘如东返还土地租赁费80640元，并无不当。综上所述，济南市槐荫区吴家堡街道办事处刘家庄村民委员会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12440元，由济南市槐荫区吴家堡街道办事处刘家庄村民委员会负担。本判决为终审判决。审 判 员 赵玉兰二〇二〇年六月十二日法官助理 高 超书 记 员 吴颖颖