湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终2567号上诉人（原审被告）：谭俊，男，1980年2月22日出生，汉族，湖南省长沙市天心区。委托诉讼代理人:任达，湖南任达律师事务所律师。委托诉讼代理人:李政兰，女，1954年11月1日出生，汉族，湖南省长沙市天心区。被上诉人（原审原告）：陈柏林，男，1965年1月8日出生，汉族，湖南省株洲县。委托诉讼代理人:胥任远，长沙市鑫海法律服务所法律工作者。原审第三人：陈俊雄，男，1961年9月15日出生，汉族，湖南省长沙市雨花区。上诉人谭俊因与被上诉人陈柏林及原审第三人陈俊雄返还原物纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2019）湘0105民初6190号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人谭俊上诉请求：1、判令撤销一审判决第一项；2、改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；3、判令由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一审法院以陈俊雄办理涉案房屋转移登记的合法性已经行政诉讼生效判决确认为由认定陈俊雄与邹江办理登记时不存在恶意属于认定事实错误，因此作出错误判决。一、陈俊雄办理涉案房屋转移登记的合法性已经行政诉讼生效判决确认的事实与陈俊雄在办理涉案房屋转移登记过程中是否存在恶意完全没有关联性，完全是不相干的两码事。行政诉讼审理的范围是行政机关作出的行政行为是否具有合法性，只要行政行为本身是合法的，行政诉讼中行政机关就会胜诉。在行政诉讼中法院不可能审查陈俊雄在办理涉案房屋转移登记过程中是否存在恶意，何况是否具有恶意属于当事人主观故意的范畴，房产登记部门也无法审查。正如长沙市芙蓉区人民法院行政判决｛（2007）类行初字第36号）｝认定的“被告作为房屋权属登记的法定机关，承担的是对申请人提交的材料作形式审查的义务。”在本案中，房产局甚至连该房屋在过户前是否属于夫妻共同财产以及7万元的交易金额是否符合市场价值等问题都未能审查，它还怎么可能审查陈俊雄在转移登记过程中是否恶意善意？二、本案中的有关证据完全可以证明陈俊雄在办理该房屋的转移登记过程中存在明显的恶意。1、陈俊雄明明是意图购买房屋，但在与邹江看房前配合邹江假冒维修房屋漏水工人查看房屋的行为证明了陈俊雄如看房满意后意图隐瞒房屋转移登记的事实，存在恶意。在本案两次一审判决及邹江在刑事案件的讯问笔录里都认定了陈俊雄在与邹江看房前配合邹江假冒维修水管人员查看房屋的事实。陈俊雄既然意图购买房屋是一个大额交易，按常理来说，一定会仔细了解该房屋的一切状况，不必要假冒维修水管人员隐瞒住户查看房屋反倒应该查问住户与房屋的关系。但是陈俊雄却这么做了，只能证明他可能担心房屋里住的人知道他要买房提出反对，而意图隐瞒住户达到顺利办理房屋转移登记的目的。这一点恰恰证明了陈俊雄在办理该房屋的转移登记过程中存在明显的恶意。陈俊雄在公安机关做询问笔录时公安间：“你当时是否向已住在那套房子的问明：这套住房邻江早已卖给他人？”陈俊雄答：“没有，我当时只到银行和房产公司查实，这套住房没有问题，我才购买的。”很显然，在这一问一答中可以看出，公安的思维逻辑是正常的，你既然要花费大额资金购买房层肯定要问清楚房屋与住户的关系，但陈俊雄没有这么做，唯一的解释就是他意图向住户隐瞒购房的想法，隐瞒办理房屋转移登记手续。2、邹江在公安机关所做的讯问笔录称邹江与陈俊雄在看房后，明确跟陈俊雄说明该房屋已经卖给了别人只是没过户，在这种情况陈俊雄仍然坚持购买房屋并马上办理过户手续证明了陈俊雄办理房屋转移登记存在明显恶意。我们从本案证据邹江的讯问笔录可以看到，邹江到案后分别于2011年9月29日、2011年9月30日、2012年2月21日做了三次讯问笔录。其中第一次与第三次笔录详细地承认了：在邹江与陈俊雄看房后，邹江发现陈俊雄已看中房屋便向他讲清房屋已经以十五万的价格卖给了别人，只是没有过户，如果陈俊雄要买的话，价格还要更高一点可以马上办理过户，在这种情况下，陈俊雄仍然愿意加贰万元并且让邹江马上配合办理过户手续。第二次笔录由于与第一次笔录的间隔时间很短，所以笔录内容比较简单，但是邹江在该份笔录称“收了陈俊雄的16万元购房款”该内容与另两次笔录内容是相互映证的。因此，邹江在公安机关所做的讯问笔录完全地证明了陈俊雄在明知该房屋涉及一房两卖的情况下仍然愿意购买并且办理转移登记明显存在恶意。而且我们从这一点就可以看出陈俊雄为什么愿意配合邹江假冒维修水管人员查看房屋，是因为陈俊雄从一开始就具有恶意。3、从陈俊雄加急办理房屋产权证这一事实可以证明陈俊雄办理转移登记具有明显恶意。本案所有的判决书都认定了一个事实，那就是陈俊雄于2006年10月17日对该房屋交易立契，2006年10月18日房产部门向陈俊雄颁发了房屋所有权证。虽然房产局认为“立契后15个工作日到柜台领证”的提示信息并不是法律、法规的强制性规定，但不可否认的是该领证时间的规定是办理一般房屋过户手续的常态。第一天立契第二天领证虽然不违法，但是完全可以证明陈俊雄系按照加急办理的流程办理过户手续，加急办理是需要多交加急费用的。很显然，陈俊雄担心夜长多梦害怕上诉人发现其办理房屋过户手续而进行阻止，由此可以证明陈俊雄办理转移登记具有明显恶意。以上三点已经形成证据链充分地证明了陈俊雄在看中房屋后，发现房屋有住户并且邹江告知别人已经购买的情况下，恶意抢先并加急办理房屋转移登记的事实。三、陈俊雄于2006年起诉源惠湘财产权属纠纷在未得到法院裁决的情况下于2009年5月10日出售给其亲弟弟被上诉人的行为既证明了陈俊雄故意规避法律的风险，又证明了被上诉人配合陈俊雄意图非法获取上诉人合法财产的目的。从长沙市开福区人民法院民事裁定书（2016）开民一初字第2033-1号）可以看出，陈俊雄从206年开始起诉谭惠湘财产权属纠纷一案。在该案未得法院有效裁决的情况下，陈俊雄于2009年5月10日出售给其亲弟弟陈柏林。在陈俊雄与被上诉人于办理完过户手续之后，陈俊雄于2009年11月20日向开福区人民法院提出撤诉申请，同日开福区人民法院作出裁定准许陈俊雄撤诉。以上事实与过程充分地证明了陈俊雄在法院未对房屋权属作出裁决的情况下，意图规避法律的风险并转嫁至被上诉人。而被上诉人作为亲弟弟应当明知该房屋存在的纠纷，仍然与陈俊雄办理房屋过户手续，意图换个马甲来达到非法获取上诉人合法财产的目的。被上诉人此种行为当然不能得到法律支持。综上所述，一审法院认为房屋转移登记合法就可以证明陈俊雄办理房屋转移登记不存在恶意是完全错误的理解，照此理解也就不存在恶意转移登记这一说了。房屋转移登记合法是指买卖的双方只要提供了规定的材料，由房屋权属登记部门作形式审查后没问题转移登记就是合法的。而恶意转移登记是指买卖的双方在办理转移登记之前已经明知或者应当知道该房屋可能存在一房两卖的情形下不管不顾抢先转移登记的行为。而本案中，陈俊雄办理转移登记就属于这种行为，陈俊雄或者被上诉人请求合同履行的权利不能优先于先签订合同并已实际占有房屋的上诉人。特请求二审法院依法查明全案事实，公正判决以维护法律的尊严以及上诉人的合法权利。被上诉人陈柏林辩称，１、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决，依法驳回上诉人的上诉请求。２、被上诉人的诉请是原物返还，被上诉人取得涉案房屋是合法的，并没有违法的行为，被上诉人已付清房款、依法办理了房屋产权证，按照物权法的规定已经合法取得涉案房屋的所有权。３、本案涉及的行政诉讼一、二审与本案无关，但是需要说明，上诉人在与长沙市管局行政诉讼的阶段中，一审二审的判决也宣告上诉人在行政诉讼已经驳回了其诉求，综上被上诉人获得涉案房屋是合法、是善意取得的，请求二审法院查明本案事实，对本案作出依法公正判决。原审第三人陈俊雄述称，一审判决合理合法，请求维持一审判决。被上诉人陈柏林向一审法院起诉请求：1、判令谭俊限期腾空长沙市开福区房屋；2、判令谭俊赔偿陈柏林房屋租金损失人民币101000元（从谭俊于2009年5月19日起按同地段租金标准1000元每月计算至2017年10月19日止，后期租金损失按上述标准计算至实际腾空房屋时止）；3、本案诉讼费用由谭俊承担。一审法院认定事实：长沙市开福区东风路144号105栋602房原系邹江所有。谭俊经人介绍，于2006年6月2日与邹江签订了一份《购房协议书》，约定以15万元总价购买邹江名下的上述房屋，并约定邹江在6月份之内办好银行还贷手续。协议签订后，谭俊分三次向邹江支付了13万元购房款，并于签订协议当月搬入该房屋居住。因该房屋存在银行按揭贷款抵押手续未解除，双方没有办理房屋过户，谭俊也未向邹江支付余款2万元。2006年10月11日，陈俊雄通过长沙新环境房地产经纪有限公司提供居间服务，与邹江签订了一份《房屋买卖协议》，约定以14万元价格购买邹江名下的上述房屋。看房时邹江对陈俊雄谎称房屋里面住的是他姨妈，为不让他家里知道他卖房，要求陈俊雄别说是看房，说是维修水管，而对谭俊母子谎称看房人员是维修水管人员。协议签订后，陈俊雄向邹江支付了购房款14万元。2006年10月12日，邹江与陈俊雄向原长沙市房屋产权管理局提交了房屋过户申请，原长沙市房屋产权管理局于2006年10月17日对房屋交易立契，于2006年10月18日向陈俊雄核发了长房权证开福字第××号房屋所有权证，其用于办证的《房地产买卖合同》约定购房价款为7万元。2006年10月18日，陈俊雄与中介公司去接收房屋时与入住的谭俊家人发生纠纷，谭俊和陈俊雄此时才知道邹江将房屋分别卖给自己对方的事实，谭俊随即去长沙市公安局开福分局报案。2006年11月10日，长沙市公安局开福分局对邹江涉嫌诈骗一案立案侦查，2011年9月27日邹江被抓获。2012年12月4日，该院对邹江涉嫌合同诈骗罪一案作出（2012）开刑初字第537号刑事判决，判决邹江犯合同诈骗罪，判处有期徒刑四年四个月。该量刑系依据诈骗金额13万元和相关量刑细则确定。因邹江患有鼻咽癌决定暂予监外执行。2007年7月10日，谭俊因不服原长沙市房屋产权管理局就涉案房屋对陈俊雄的房屋登记行为，向长沙市芙蓉区人民法院提起了行政诉讼，要求撤销该房屋登记行为。长沙市芙蓉区人民法院于2007年12月25日作出（2007）芙行初字第36号行政判决书，判决驳回谭俊的诉讼请求。谭俊不服，向长沙市中级人民法院提起上诉，长沙市中级人民法院于2013年10月10日作出（2008）长中行终字第0028号行政判决书，判决驳回上诉，维持原判。陈柏林与陈俊雄系兄弟。2009年5月10日，陈柏林与陈俊雄签订了《房地产买卖合同》，约定由陈俊雄将已登记在名下的涉案房屋以总价162000元出卖给陈柏林，同年5月19日，陈柏林取得涉案房屋所有权证。庭审中，陈柏林称，其买房是为了解决到长沙居住和落户，知道该房屋存在纠纷，但陈俊雄说通过法律手段能解决后，且咨询房地局可自由买卖。一审法院认为，涉案房屋虽然已登记在陈柏林名下，但陈柏林在与陈俊雄签订房屋买卖合同并办理转移登记前，陈俊雄与谭俊就存在“一房两卖”纠纷，且陈柏林对此知情，故确定陈柏林能否依据其与陈俊雄之间的房屋买卖事实主张物权保护，应当首先确定陈俊雄与谭俊在“一房两卖”谁有权请求合同履行取得涉案房屋的问题，也就是确定陈俊雄是否有权取得和处置涉案房屋的问题。对此，该院评析如下：其一、根据最高人民法院第八次全国法院民商事审判工作会议纪要确立的一房数卖合同履行的处理原则，除买受人恶意办理登记外，已经办理房屋所有权登记的买受人请求合同履行的权利一般优先于其他买受人。本案中，陈俊雄尽管签订房屋买卖合同在后、且未实际占有房屋，但由于在看房时受邹江欺骗，不知道房屋内居住人员为谭俊家人，应当认定陈俊雄在购房时不知道邹江将房屋出售的事实，购房时不具有恶意。同时，陈俊雄办理涉案房屋转移登记的合法性已经行政诉讼生效判决确认，谭俊主张陈俊雄办理涉案房屋转移登记存在恶意没有事实依据。其二、谭俊在知道邹江将房屋又出售给陈俊雄且办理过户登记后，其作为受害人已向公安部门报案，邹江与其签订《购房协议书》的行为已经该院（2012）开刑初字第537号生效刑事判决确认为合同诈骗的犯罪行为，该《购房协议书》已不具有合法的前提。综上，鉴于陈俊雄已办理涉案房屋的转移登记，且办理转移登记不存在恶意，应当确认陈俊雄有权请求合同履行并取得涉案房屋。由于陈俊雄有权处置涉案房屋，故陈柏林与陈俊雄签订的《房地产买卖合同》不违反法律的规定，应认定为合法有效，涉案房屋登记至陈柏林名下后，陈柏林有权主张物权保护，陈柏林要求谭俊腾退房屋，该院予以支持。谭俊虽然签订合同在前且实际占有房屋，但由于未办理涉案房屋过户登记，其房屋转让依法不产生物权变动的效力，谭俊之所以未办理过户登记，是因为邹江没有按《购房协议书》的约定将银行按揭贷款抵押手续解除并办理过户，存在合同诈骗的犯罪故意所致，其合法权益应通过其他法律途径解决。由于谭俊系因“一房两卖”受害而占有房屋，主观上不存在恶意侵权。陈柏林请求赔偿租金损失，该院不予支持。综上所述，该院依据《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决：一、谭俊在本判决生效之日起15日内向陈柏林腾空并交付位于长沙市开福区房屋；二、驳回陈柏林的其他诉讼请求。本案受理费6715元，公告费560元，合计7275元，由陈柏林承担7195元，谭俊承担80元。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，原审第三人陈俊雄从邹江处购买涉案房屋，虽该房屋买卖合同签订时间在邹江与上诉人谭俊之间签订房屋买卖合同之后，陈俊雄也未实际占有房屋，但涉案房屋所有权已登记至陈俊雄名下，且无证据证明陈俊雄当时知道邹江已将涉案房屋出卖的事实，陈俊雄不具有明显恶意，以及涉案房屋所有权登记至陈俊雄名下已被生效行政判决确认为合法，根据最高人民法院第八次全国法院民商事审判工作会议纪要确立的一房数卖合同履行的处理原则，一般应优先保护办理了所有权登记的买受人的权利，故本案中应优先保护陈俊雄及其转让给陈柏林的相关权利。上诉人谭俊与邹江签订的《购买协议书》，因邹江被追究合同诈骗罪的刑事责任，该协议书失去合法基础，谭俊占有房屋的基础也不再存在，故目前的房屋所有权人陈柏林有权要求谭俊腾退房屋,一审判决谭俊向陈柏林腾空并交付涉案房屋，并无不妥。邹江在公安机关对其讯问的笔录中陈述其告知陈俊雄涉案房屋已经以15万元价格出卖他人，只是没有过户，如果陈俊雄要购买，价格更高一点可以马上过户，但陈俊雄不认可邹江向其告知了涉案房屋已经出卖他人的事实，且无其他证据予以佐证，故谭俊提出陈俊雄明知涉案房屋已经卖给他人，只是没有过户，仍坚称购买并马上办理过户手续，陈俊雄具有明显恶意的上诉意见，因证据不足，本院不予支持。陈俊雄加急办理涉案房屋产权证及其将涉案房屋出卖给陈柏林的事实不能直接得出陈俊雄具有恶意。综上所述，上诉人谭俊的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费80元，由上诉人谭俊负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  曾庆军审判员  赵佳玮二〇二〇年六月二十八日书记员  侯 也附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。