黑龙江省林甸县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黑0623民初180号 原告：黑龙江宏亿信房地产开发有限公司。住所地：黑龙江省大庆市林甸县林甸镇花园街南一道街路东。 统一社会信用代码：912306235606427731。 法定代表人：王双，系该公司经理。 委托诉讼代理人：林宝昌，系黑龙江灵泉律师事务所律师。 被告：王一贤，男，1988年11月5日出生，汉族，住林甸县。 被告：董凤仙，女，1989年3月11日出生，汉族，住林甸县。 委托诉讼代理人：王一贤（与被告董凤仙系夫妻关系），男，1988年11月5日出生，汉族，住林甸县。 原告黑龙江宏亿信房地产开发有限公司诉被告王一贤、董凤仙房屋买卖合同纠纷一案,本院于2020年1月9日立案受理后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告黑龙江宏亿信房地产开发有限公司委托诉讼代理人林宝昌及被告王一贤（被告董凤仙的委托诉讼代理人，与被告王一贤系夫妻关系）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黑龙江宏亿信房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.要求判令二被告给付尾欠买楼款人民币120000.00元，并承担约定的违约责任及同期银行贷款3倍的利息。2.要求被告承担本案诉讼费用。庭审过程中原告公司对第1项诉讼请求进行明确，称因为要求二被告承担约定的违约责任，也就是尾欠买楼款120000.00元的20%即24000.00元，同时要求被告承担同期银行贷款3倍的利息，超过法律规定的利息标准，因此现原告对该部分诉讼请求进行变更，只要求被告承担自2019年6月21日起至实际给付之日止以所欠120000.00元为基数，按年利率24%的标准给付利息，赔偿原告的损失。其中从2019年6月21日至2020年3月21日，共计9个月，以120000.00元为基数，年利率24%的标准计算利息为21600.00元。事实与理由：2019年5月份，二被告购买原告开发盛泉学府小区6号楼4单元302室，二被告交首付款48841.00元，下欠120000.00元，二被告给原告出具借120000.00元借据一张，约定二被告办出产权证后去银行办理抵押贷款，用于一次性偿还借原告的款项。二被告办理出产权证后，由于被告自身不符合抵押贷款条件，故贷款未能办成。二被告借款至今未还，按双方约定，如因个人征信原因导致不能贷款，被告承担一次性交清余欠房款，如不按时交清余欠房款，被告方承担20%的违约责任及承担同期银行贷款3倍的利息。故原告诉至法院，请求法院支持原告诉讼请求。另外，1、无论被告何时购买的房屋，是否有书面的合同约定，但是2019年5月21日原、被告双方签订的购房协议取替了原告有关办理房屋按揭贷款的约定，而重新约定为办理房照后被告方进行抵押贷款。2.按照双方2019年5月21日签订的协议约定，办理什么样类型的贷款不是原告的权利和义务，因为被告方用自己的房照进行抵押贷款，有关银行的选择、利息的高低，被告方有选择权和自主权，而原告方只有配合的义务。3.协议中并没有约定抵押贷款的类型和有关利率高低的约定。4.房照办出后，产权证现在原告处，办理产权证的时间是2019年5月29日，没有进行抵押贷款是由于被告董凤仙在结婚前有车贷和其他贷款，被告称结婚买车是2019年5月7日，故产权证在办理到二被告名下的情况下，银行无论何种贷款，是不能再进行抵押贷款的，故被告方没有贷款成功是由于自己征信的原因造成的，而非原告方的过错，故被告方应按协议的约定履行给付义务并承担逾期利息。 被告王一贤辩称：被告于2016年10月份在盛泉学府售楼处，也就是原告公司单独购买了位于林甸县盛泉××楼××单元××室房屋一处，原价235000.00元，已经给付原告即开发商首付款115000.00元，按合同约定剩余120000.00元购房款至今未给付，约定办理按揭贷款后给付。从2016年购房后至2019年5月份三年时间原告开发商未为被告办理一手房按揭贷款，仅于2019年6月份为被告方办理过一次装修贷款，该贷款没有办理成功，由于征信原因，没有通过，开发商再没有办理贷款。装修贷款和一手房商业按揭贷款利息相差2厘，开发商不办按揭贷款的情况下给被告方办理装修贷款，无论装修贷款是否办理下来，被告是不认可的，要求开发商给被告办理一手房商业按揭贷款。被告王一贤和董凤仙于2019年5月7日登记结婚，5月21日开发商通知办理房产证并与被告方签订协议，房产证已经办理完毕，办理产权证的时间是2019年5月29日，房产证上房屋所有权人为被告王一贤、董凤仙，该房产证现在原告公司处，现该房屋已由二被告居住。此外，尾欠原告的购房款120000.00元，是基于2016年买房时欠原告的120000.00元，在原告迟迟不能办理按揭贷款的情况下，原告才用这种方式让被告方一次性偿还120000.00元，原告所说的董凤仙不符合贷款的情况，被告王一贤和董凤仙是2019年5月7日登记结婚，同日购买汽车，车辆也是办理按揭贷款，征信没有任何不符，是原告故意以这种方式让被告方一次性还款120000.00元，原告不想给被告方办理按揭贷款才找的客观缘由。 被告董凤仙与被告王一贤答辩意见一致。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：登记为被告王一贤、董凤仙的不动产权证及被告方无异议的原告公司售楼处工作人员张忠新当庭陈述，本院进行认证，予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告提交：原、被告之间于2019年5月21日签订的购房协议一份及二被告出具的借据一张（均提交原件），欲证明1、二被告购买原告公司开发的楼房除首付款外，下欠原告房款120000.00元。2.协议中约定还款时间为2019年6月21日，被告到期未还，属于违约，故应从逾期时间开始承担年利率24%的利息。3.协议书中还约定了如因被告个人征信原因导致不能贷款，应由被告方承担违约责任。4.协议中约定用房照办理抵押贷款，以此取替了原来约定办理按揭贷款的约定。被告出具借据是因为要办理产权证，办理产权证时房产部门要求原告必须出具足额发票，在被告方尚未支付120000.00元尾欠房款的情况下，原告开具了全额发票，相当于原告借款给被告120000.00元购房款，也就是借据上的120000.00元与购房协议上的120000.00元是一笔钱。被告方对该组证据的真实性无异议，认可都是二被告签名、捺印，但是对证明问题有异议，认为二被告没有从原告处借款，是欠原告120000.00元购房款。本院认为，被告方对该组证据的真实性无异议，且认可确实欠原告方购房款120000.00元，原告方也对该组证据的产生过程进行了符合逻辑的解释说明，该组证据来源合法，客观真实，本院对该组证据依法予以确认。 本案在审理过程中，被告方未向法庭提交证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告方在原告黑龙江宏亿信房地产开发有限公司购买该公司开发的位于林甸县××东北街盛泉××楼××单元××室房屋一处，除给付原告部分购房款外，剩余购房款120000.00元至今未付。原、被告双方于2019年5月21日签订书面购房协议，约定了所购买房屋的坐落、面积、每平方米单价、剩余购房款120000.00元暂欠原告及约定待办理完不动产权证后去银行办理房照抵押贷款，用于偿还尚欠原告的购房款并一次性交清，期限至2019年6月21日，如逾期未偿还所欠购房款，原告有权收回此房屋等违约责任，原告在该份购房协议上加盖了黑龙江宏亿信房地产开发有限公司印章，二被告在该协议乙方处签名、捺印。此外，二被告又另行向原告方出具了金额为120000.00元、出具日期为2019年5月21日的借据一张，按原告方所述被告方出具借据是因为要办理产权证，办理产权证时房产部门要求原告公司必须出具足额发票，在被告方尚未支付120000.00元尾欠房款的情况下，原告开具了全额发票，相当于原告借款给被告120000.00元购房款，也就是借据上的120000.00元与购房协议上的120000.00元是一笔钱。现被告方已在案涉房屋居住，该房屋已办理不动产权证书，办理时间为2019年5月29日，权利人为二被告，该不动产权证书现在原告处保管。因被告方至今未给付原告剩余购房款120000.00元，现原告诉讼至法院，1.要求判令二被告给付尾欠买楼款人民币120000.00元，并承担违约责任及同期银行贷款3倍的利息。2.要求被告承担本案诉讼费用。庭审过程中原告公司对第1项诉讼请求违约金及利息部分进行明确，称因为要求二被告承担约定的违约责任，也就是尾欠买楼款120000.00元的20%即24000.00元，同时要求被告承担同期银行贷款3倍的利息，超过法律规定的利息标准，因此现原告对该部分诉讼请求进行变更，只要求被告承担自2019年6月21日起至实际给付之日止以所欠120000.00元为基数，按年利率24%的标准给付利息，赔偿原告的损失。其中从2019年6月21日至2020年3月21日，共计9个月，以120000.00元为基数，年利率24%的标准计算利息为21600.00元。 本院认为，被告王一贤、董凤仙夫妇与原告黑龙江宏亿信房地产开发有限公司签订的《购房协议》，是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该《购房协议》合法有效，对当事人双方具有约束力，双方均应依约全面履行各自的义务。原告公司已将被告方购买的该处房屋交与二被告，并协助被告方办理了不动产权属证书，二被告已入住该房屋，故二被告理应按照合同约定的时间2019年6月21日向原告履行给付剩余购房款120,000、00元的义务。被告方辩称因原告未为被告办理一手房按揭贷款，导致被告无法向原告公司给付剩余购房款120,000、00元，被告方要求原告为其办理按揭贷款。对此本院认为，原、被告双方所签《购房协议》约定“待办理完不动产证后去银行办理房照抵押贷款，用于偿还甲方（原告）的借款（剩余购房款）并一次性交清，时间为2019年6月21日”，“如因个人征信原因导致不能贷款，本人承担一次性交清余欠房款”。按此协议约定，案涉房屋的不动产权属登记证书已办理至被告方名下，被告方对该处房屋已享有相应的不动产权属，有权据此选择办理抵押贷款的金融机构，与其选择的银行等金融机构协议贷款类型、利率标准、贷款期限等合同条款，《购房协议》中并未就办理“房照抵押贷款”为原告设定任何义务。被告方虽称买卖该房屋发生于2016年10月份，且在2019年5月21日《购房协议》之前双方就买卖该处房屋存在有关办理按揭贷款的其它约定，但在本院审理该案过程中，原、被告未就2019年5月21日以前双方针对案涉房屋已发生买卖关系的事实确认一致，双方也均未向本院提交2019年5月21日《购房协议》之前有关约定的任何证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告方称存在2019年5月21日之前原、被告签订的“原合同”，并据此要求原告方为其办理按揭贷款，其就有义务向法庭举示该份“原合同”供本院审核，且如被告方所述属实，其手中也应存有该“原合同”，但直至本判决作出之时被告方并未向本院出示，故被告方应承担举证不能的法律后果。此外，即使原、被告在所签《购房协议》之前存在其它书面协议，按照原、被告2019年5月21日的《购房协议》也系对先前协议内容的变更和重新确认，本院按该《购房协议》确定双方的权利义务符合法律规定。因二被告未按《购房协议》约定的期限履行给付剩余购房款的义务，原告诉请二被告支付剩余购房款120000.00元的诉讼请求，合法有据，依法应予支持。 对原告主张的利息请求，原、被告之间的购房协议约定“如不按时交清余欠房款乙方承担20%的违约责任及承担同期银行贷款3倍的利息”，依此约定被告应按尾欠买楼款120000.00元的20%即24000.00元及同期银行贷款利率3倍的利息向原告承担违约责任并给付利息。原告自认该约定超过法律规定的利息标准，现只要求被告承担自2019年6月21日起至实际给付之日止以所欠120000.00元为基数，按年利率24%的标准给付利息，赔偿原告的损失。本院认为，被告没有依约付清购房款给原告，存在违约行为，必然造成占用原告该部分资金期间的可得利益损失，依照《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定，原告将要求被告同时承担约定的违约责任及同期银行贷款3倍利息的诉讼请求变更为要求被告承担自2019年6月21日起至实际给付之日止以所欠120000.00元为基数，按年利率24%的标准给付利息，系对双方《购房协议》中关于违约金部分的放弃，仅主张以给付利息的方式承担违约责任，但原告的该项主张不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，故本院按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算资金占用期间的利息损失较为适宜，起算日期应为2019年6月22日。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第六十一条、第六十二条、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百五十九条、第一百六十一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条、第七十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告王一贤、董凤仙于本判决发生法律效力之日起，向原告黑龙江宏亿信房地产开发有限公司支付所欠购房款120000.00元及逾期付款利息（以120000.00元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率，给付自2019年6月22日起至实际履行完毕之日止）。 二、驳回原告黑龙江宏亿信房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3132.00元减半收取1566.00元（原告起诉时已按减半收取），由被告王一贤、董凤仙负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。 审判员  冯石亮 二〇二〇年六月二十三日 书记员  刘美廷 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定： （一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。 （二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。 （三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。 （四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。 （五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。 （六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。 第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。 第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二十四条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。 买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。 买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。 买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。 第二十九条买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，人民法院应当根据当事人的主张，依据合同法第一百一十三条、第一百一十九条、本解释第三十条、第三十一条等规定进行认定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第六十五条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。 人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限。当事人在该期限内提供证据确有困难的，可以向人民法院申请延长期限，人民法院根据当事人的申请适当延长。当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由；拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。 第七十五条人民法院对当事人的陈述，应当结合本案的其他证据，审查确定能否作为认定事实的根据。 当事人拒绝陈述的，不影响人民法院根据证据认定案件事实。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外： （一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任； （二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。 第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。 对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。 自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。