四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终2776号 上诉人（原审被告）：成都好美麦田科技有限公司，住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区吉瑞三路99号1幢4单元1407号。 法定代表人：赵丹，执行董事。 委托诉讼代理人：周永涛，四川皓锦律师事务所。 委托诉讼代理人：胡静，四川皓锦律师事务所。 被上诉人（原审原告）：赵红，女，1972年6月8日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 被上诉人（原审原告）：吴媛媛，女，1981年1月4日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 被上诉人（原审原告）：骆宇，男，1979年6月19日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 被上诉人（原审原告）：尚晓群，男，1967年11月14日出生，汉族，住北京市朝阳区。 以上四被上诉人委托诉讼代理人：袁野，四川蓉城律师事务所律师。 原审被告：赵丹，男，1984年8月2日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 上诉人成都好美麦田科技有限公司（以下简称好美麦田公司）与被上诉人赵红、吴媛媛、骆宇、尚晓群、原审被告赵丹房屋租赁合同纠纷一案，不服四川自由贸易试验区人民法院（2019）川0193民初4247号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 好美麦田公司上诉请求：1.撤销四川自由贸易试验区人民法院（2019）川0193民初4247号民事判决第一项，改判好美麦田公司不承担违约金，改判以每月23000元/月的标准支付租金；2.撤销四川自由贸易试验区人民法院（2019）川0193民初4247号民事判决第二项，改判赵丹不承担连带责任；3.一、二审诉讼费由赵红、吴媛媛、骆宇、尚晓群承担。事实和理由：一、赵丹不是租赁合同的主体，一审法院将其列为被告主体不合法，请求驳回对赵丹的诉讼请求。二、赵红、吴媛媛、骆宇、尚晓群有严重的违约行为，好美麦田公司不应当承担违约金，租赁标的不足300平方米的面积，赵红、吴媛媛、骆宇、尚晓群实际占有和使用了100平方米的面积，严重影响好美麦田公司的使用，在签订租赁合同的时候已经约定三个月内搬离，但是实际到合同解除都没有搬离，其行为严重违约，租金应当依法调整，并改判好美麦田公司不承担违约金。 赵红、吴媛媛、骆宇、尚晓群辩称，1.关于违约金，根据案涉租赁合同第15条约定，双方并未对三个月搬离进行过约定，赵红、吴媛媛、骆宇、尚晓群提供的租赁物和搬离时间都符合合同约定，没有违约行为，相反好美麦田公司及赵丹拖欠租金、擅自搬离，其行为已违反案涉合同第12条第1、2款的约定，应当承担违约金；2.关于租金，好美麦田公司主张实际使用面积不足300平方米应当减少租金，但赵红、吴媛媛、骆宇、尚晓群实际提供的标的物接近550平方米，双方已实际履行，租金的缴纳标准案涉合同中明确为2017年10月1日至2017年12月31日28000元/月，2018年1月1日之后35000元/月，双方已对租金进行了约定，应当按照合同约定实际履行；3.好美麦田公司是一人有限公司，法定代表人赵丹作为其唯一股东，在一定情形下对公司所负债务承担连带责任符合法律规定，且赵丹在一审庭审中对于承担连带责任明确表示认可。 赵丹未发表答辩意见。 赵红、吴媛媛、骆宇、尚晓群向一审法院提出诉讼请求：1.判令好美麦田公司向赵红、吴媛媛、骆宇、尚晓群支付欠付房屋租金244580.65元；2.判令好美麦田公司向赵红、吴媛媛、骆宇、尚晓群支付违约金35000元；3.判令赵丹对上述债务承担连带清偿责任；4.本案的诉讼费用由好美麦田公司、赵丹承担。 一审法院经审理查明，2014年7月11日，骆宇、吴媛媛（买受人）与案外人成都泰然时代实业有限公司（出卖人）签订合同签约备案号为2××7的《商品房买卖合同》、合同签约备案号为2××9的《商品房买卖合同》，购得高新区房屋。同日，赵红、尚晓群与案外人成都泰然时代实业有限公司（出卖人）签订合同签约备案号为2××1的《商品房买卖合同》、合同签约备案号为2××7的《商品房买卖合同》，购得高新区房屋。 2017年9月10日，吴媛媛、骆宇、尚晓群作为委托人与赵红（受托人）签订《授权委托书》，该授权委托书载明，“上列委托人与受托人为成都高新区房号××5、××6、××7、××8号写字间的合法所有人。现因该四间写字楼拟出租给成都好美麦田科技有限公司，委托人特授权受托人代为签署相应的房屋租赁合同，同时委托人授权受托人以其银行账户收取相应的房屋租金。”经核实，委托书载明的房屋房号应为××5、××6、××7、××8号。 2017年9月15日，吴媛媛、骆宇、尚晓群、赵红（统称：甲方，出租方）与好美麦田公司（乙方，承租方）、案外人四川链家房地产经纪有限公司（丙方，经纪方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：甲方将其名下的成都市高新区的房屋出租给乙方使用，建筑面积为298.86平方米；用途为办公使用；租赁期限为2017年9月15日至2022年9月30日；该房屋每月租金为28000元/月，从第三年起，租金按每年6%逐年递增，即每年租金如下：2017年10月1日至2017年12月31日，月租金28000元；2018年1月1日至2018年12月31日，月租金35000元；2019年1月1日至2019年12月31日，月租金35000元；2020年1月1日至2020年12月31日，月租金35000元；2021年1月1日至2021年12月31日，月租金35000元；2022年1月1日至2022年12月31日，月租金35000元。乙方每3个月向甲方支付一次租金，在合同签订之日起2个工作日内付清，之后每次提前15日向甲方支付一次租金。租赁期内的水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、物业管理费、卫生费、宽带费等费用由甲方承担。甲方应在签订本合同当日向丙方支付佣金15000元；乙方应在签订本合同当日向丙方支付佣金15000元。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1）不按照约定支付租金达15日的；2）欠缴各项费用的金额相当于壹个月房屋租金的；……。乙方有第十一条第4款约定的情形之一的，应按1个月的租金向甲方支付违约金，并结清完未支付的租金及相关费用，同时甲方可要求乙方将房屋恢复原状并赔偿相应损失，甲方退还乙方押金。经甲乙双方协商一致，作如下约定：①由于前期甲方需要保留100平方米需要自用，甲方在搬走之前甲方不承担物业费和电费；②甲方搬走后乙方再补给甲方35000元人民币作为押金，即总押金70000元人民币；③甲方搬走之后，双方租金为35000元/月；④甲方搬走时间由甲乙双方自由灵活协商。三方在协议上签字确认。 好美麦田公司于2017年9月15日向赵红支付租赁保证金35000元，于2017年9月27日支付房屋租金40000元，于2017年12月1日支付租金29000元，于2018年1月9日支付租金40000元，于2018年2月28日支付租金45000元，于2018年3月28日支付租金20000元，于2018年5月28日支付租金50000元，于2018年9月8日支付租金30000元。上述支付金额共计289000元。一审庭审中，各方确认因好美麦田公司代吴媛媛、骆宇、尚晓群、赵红向案外人支付14000元中介费，吴媛媛、骆宇、尚晓群、赵红同意好美麦田公司在租金中予以抵扣相应金额。 一审庭审中，各方均一致确认案涉《房屋租赁合同（商业）》已于2019年1月21日解除。吴媛媛、骆宇、尚晓群、赵红未向好美麦田公司退还租赁保证金35000元。后，赵红与赵丹通过微信聊天软件公司对好美麦田公司尚欠租金事宜进行协商，根据双方的聊天记录，显示内容归纳为如下意思：赵红鉴于好美麦田公司实际经济情况，若好美麦田公司能马上支付欠付租金，原则同意将剩余租金降至151000元，各方对月租金标准为28000元予以确认。在吴媛媛、骆宇、尚晓群、赵红提起本案诉讼前，好美麦田公司、赵丹未依双方达成的付款约定向吴媛媛、骆宇、尚晓群、赵红支付剩余租金。 在好美麦田公司搬离承租房屋之前，吴媛媛、骆宇、尚晓群、赵红一直保留案涉租赁房屋的部分空间进行自用。 一审另查明，好美麦田公司于2017年5月17日成立，为自然人独资的有限责任公司，赵丹为法定代表人及公司唯一股东。 一审法院认为，吴媛媛、骆宇、尚晓群、赵红与好美麦田公司签订的《房屋租赁合同（商业）》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，对各方均具有约束力。本案争议焦点为：1.好美麦田公司、赵丹尚欠吴媛媛、骆宇、尚晓群、赵红租金金额；2.好美麦田公司、赵丹是否应当承担违约责任。现分别评判如下： 关于尚欠租金的金额。本案中，双方对每月租金标准系《房屋租赁合同（商业）》约定标准进行履行还是实际按照28000元每月履行存在争议。本案中，虽然《房屋租赁合同（商业）》第四条第一款对月租金标准进行了约定，但首先，表格载明的月租金金额与租金文字表述“该房屋每月租金为人民币28000元/月，从第三年起，租金按每年6%逐年递增”不一致，其次，《房屋租赁合同（商业）》第十五条“其他约定事项”中明确了在出租方需保留100㎡自用，在搬走之后，双方租金为35000元/月，在出租方即本案吴媛媛、骆宇、尚晓群、赵红一直未搬离租赁房屋的情况下并结合好美麦田公司租金实际支付情况，一审法院对租金标准为28000元/月予以认定。关于租金的约定，自好美麦田公司承租案涉房屋之日至搬离之日，共计应向吴媛媛、骆宇、尚晓群、赵红支付租金为28000元/月×15个月+28000元÷30天×21天-14000元=425600元。现好美麦田公司已支付租金共计254000元，故好美麦田公司尚欠吴媛媛、骆宇、尚晓群、赵红租金金额应为425600元-254000元=171600元。根据《房屋租赁合同（商业）》第十二条规定，若承租方存在违约情形的，出租方可向承租方主张违约金，出租方需退还承租方保证金，因保证金尚未退还，故将保证金35000元品迭后，好美麦田公司尚欠吴媛媛、骆宇、尚晓群、赵红房屋租金171600元-35000元=136600元。 关于违约金。因好美麦田公司在租赁期间逾期支付租金超过15天，应当按照《房屋租赁合同（商业）》约定承担违约责任，出租方吴媛媛、骆宇、尚晓群、赵红有权要求好美麦田公司以1个月租金标准向其支付违约金。在好美麦田公司已经结清完毕案涉租赁房屋的水电费、物业管理费及其他费用的情况下，好美麦田公司应向吴媛媛、骆宇、尚晓群、赵红支付违约金28000元。 因赵丹在庭审中明确其应当对好美麦田公司的上述债务承担支付义务，视为对吴媛媛、骆宇、尚晓群、赵红第三项诉讼请求的认可，故一审法院对赵丹承担对好美麦田公司的上述债务承担连带清偿责任予以支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、好美麦田公司于判决生效之日起十日内向赵红、吴媛媛、骆宇、尚晓群支付剩余租金136600元及违约金28000元；二、赵丹对好美麦田公司的上述债务承担连带清偿责任；三、驳回赵红、吴媛媛、骆宇、尚晓群的其他诉讼请求。若未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取2747元，由好美麦田公司、赵丹负担2000元，由吴媛媛、骆宇、尚晓群、赵红负担747元。 二审中，双方均未提交新的证据。 本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。 本院认为，本案二审的主要争议焦点为：一、案涉房屋租金的标准及好美麦田及赵丹是否应当承担违约责任；二、赵丹是否应当承担连带责任。现将争议焦点问题阐述如下： 一、案涉房屋租金的标准及好美麦田公司、赵丹是否应当承担违约责任。 关于案涉房屋租金的标准。好美麦田公司上诉主张赵红、吴媛媛、骆宇、尚晓群实际占有和使用了100平方米的面积，严重影响了好美麦田公司的实际运营，应酌情减少租金标准至23000元/月。对此，本院认为，案涉《房屋租赁合同》第十五条“其他约定事项”中“由于前期甲方需要保留100平方米需要自用”之约定已经明确在租赁期间内赵红、吴媛媛、骆宇、尚晓群自留100平方米使用，对此好美麦田公司应属明知，且在合同履行期间好美麦田公司也未对此提出异议，也未提交证据证明赵红、吴媛媛、骆宇、尚晓群自留100平方米严重影响其使用案涉房屋，故本院对于好美麦田公司酌情减少租金标准的主张不予支持。一审法院综合案涉合同约定、赵红、吴媛媛、骆宇、尚晓群一直未搬离租赁房屋的情况及好美麦田公司租金支付情况认定案涉房屋租金标准为28000元/月正确，本院予以维持。 关于好美麦田公司、赵丹是否应当承担违约责任。好美麦田公司上诉主张赵红、吴媛媛、骆宇、尚晓群严重违约，租赁标的物不足300平方米，赵红、吴媛媛、骆宇、尚晓群也未按照合同约定在三个月内搬离，因此好美麦田公司不应当承担违约责任。对此，本院认为，根据案涉《房屋租赁合同》第十五条“其他约定事项”中“甲方搬走时间由甲乙双方自由灵活协商”之约定，案涉合同并未约定赵红、吴媛媛、骆宇、尚晓群在三个月内搬离，在合同履行期间好美麦田公司也未对房屋的面积不符合约定标准提出异议，且未提交证据证明赵红、吴媛媛、骆宇、尚晓群交付的房屋不符合合同约定，故赵红、吴媛媛、骆宇、尚晓群并不存在违约行为；相反，根据案涉《房屋租赁合同》第十二条“乙方有第十一条第4款约定的情形之一的，应按1个月的租金向甲方支付违约金”的约定，好美麦田公司欠付租金超过15天的行为已构成案涉《房屋租赁合同》第十一条第4款约定的违约行为，一审法院认定好美麦田公司应当向赵红、吴媛媛、骆宇、尚晓群以一个月租金标准支付违约金并无不当，本院予以维持。 二、赵丹是否应当承担连带责任。 根据本案查明事实，好美麦田公司为自然人独资的有限责任公司，赵丹为法定代表人及公司唯一股东。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”之规定，赵丹未能提供证据证明好美麦田公司财产独立于赵丹个人财产，故赵丹应对好美麦田公司欠付租金及违约金承担连带责任。 综上，好美麦田公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费500元，由成都好美麦田科技有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  廖 方 审 判 员  赵 韬 审 判 员  袁晟翔 二〇二〇年六月十日 法官助理  蔡诗言 书 记 员  丁昱凡