河南省三门峡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫12民终2273号上诉人（原审被告）：三门峡中海房地产开发有限公司，住所地河南省三门峡市湖滨区会兴街道上村658号。法定代表人：范宝堂，系该公司董事长。委托诉讼代理人：张如冰，河南甘棠律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：河南三味奇食品有限责任公司，住所地河南省三门峡市湖滨产业聚集区3号。法定代表人：何志行，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：孙忠泽，河南宇萃律师事务所律师。上诉人三门峡中海房地产开发有限公司（以下简称中海公司）因与被上诉人河南三味奇食品有限责任公司（以下简称三味奇公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服三门峡市湖滨区人民法院（2019）豫1202民初2994号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月11日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人中海公司上诉请求：1、依法撤销三门峡市湖滨区人民法院（2019）豫1202民初2994号民事判决，请二审法院改判减少违约金。事实和理由：1、一审法院适用法律错误，涉案房屋已经交付，被上诉人已实际入住，并没有实际损失，也没有提供证据证实其实际损失，上诉人依法理应不承担违约金，但上诉人考虑到公平原则，依据相关法律请求二审法院酌情减少违约金。2、尚未办证责任不在中海公司，而是土地、房管部门的原因，不是中海公司不履行合同，而是政府部门不予支持，中海公司无能为力，属于不可抗因素，中海公司在履行合同中并没有过错。上诉人未按期将登记备案材料交付产权登记机关备案，系施工方新浦建设集团有限公司造成，非上诉人自身原因导致。被上诉人三味奇公司辩称：一审判决适用法律准确，判决正确，应当驳回中海公司上诉，维持一审判决。本案双方签订的合同中违约金的约定符合法律规定，不能办证的原因在于上诉人，与政府无关，被上诉人支付巨款购买上诉人的房屋，长期不能办理房产证，依据合同约定，违约金应支付至办证前一日。三味奇公司一审诉讼请求：1、中海公司将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，为三味奇公司办理房产证；2、中海公司支付逾期办理房产证的违约金直至房产证办出前一日，按已付总房款491.3万元的每日万分之一暂自2016年8月6日起计算至2019年8月6日，共计1095天，537974元。3.中海公司承担本案诉讼费及其他费用。一审法院认定事实：中海公司（出卖人）与三味奇公司（买受人）签订“商品房买卖合同”，载明：“买受人购买的商品房为三门峡市湖滨区和平路二街坊大中海商业文化广场C楼1层25号房，建筑面积共172.52平方米，单价为每平方米25000元，总金额4313000元。买受人付1622840元，余款2690160元分别在2012年9月付1000000元及2012年10月31日付1690160元。出卖人应当在商品房交付使用后365工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一违约金。本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，依法向人民法院起诉”。三味奇公司和中海公司均加盖公章确认。后三味奇公司累计缴纳购房款3922840元（于2011年8月18日缴纳100000元，于2011年10月26日缴纳900000元，于2012年1月14日缴纳500000元，于2012年1月19日缴纳58240元，于2012年9月20日缴纳64600元，于2012年9月28日缴纳1000000元，于2012年11月6日缴纳800000元，于2012年12月5日缴纳500000元）。2014年7月30日，双方又达成“备忘录”，载明：1、乙方三味奇公司同意对C—1—25号整体商铺二层按照1:1比例进行退让。退让位置以双方共同签字确认的设计图纸为准。2、乙方三味奇公司已购的C—1—25号商铺面积为172.52平米，总房款为4313000元，已付3922840元，剩余390160元未付。3、乙方自愿购买甲方对该商铺调整后多出的商铺面积，该多出的面积计算方法是调整后的总面积减去双方签订的《商品房买卖合同》约定的面积之差，现该多出面积暂定为38.9平方米。甲方同意给予乙方对上述多出面积的优惠购买价格，该商铺原单位为25000元/平方米，总房款为972500元，优惠后的单价为15424.17元/平方米，总房款为600000元，但甲方要求乙方一次性付清该多出面积的商铺购房款。4、上述第三条约定的乙方拟购的多出商铺面积为暂定面积，实际面积以签订《商品房买卖合同》时住建局的测量面积为准，该部分购房款按《商品房买卖合同》约定面积多退少补。5、双方在备忘录上签字盖章后，乙方应在七日内付清上述第2、3条约定的商铺购房款，即C—1—25号房剩余购房款390160元，38.9平方米购房款600000元，两项合计990160元。双方均加盖公章确认。后三味奇公司于2013年6月4日缴纳70000元，于2014年6月4日缴纳69888元（该费用系货款抵商铺款），于2015年3月9日缴纳房款850272元，以上三笔合计990160元。中海公司均出具收据。2015年3月12日，三味奇公司缴纳装修押金5000元，中海公司向其出具收据一份。同日，中海公司向三味奇公司交付涉案房屋。2019年4月25日，中海公司申请首次登记，三门峡市不动产登记管理中心于2019年4月25日出具“不予受理告知书”，载明：2019年4月25日，你单位申请的三门峡市湖滨区六峰路与和平路交叉口东南角大中海商业文化广场项目首次登记，提交材料清单如下：1、不动产登记申请表；2、申请人身份证明；3、不动产权属证书或者土地权属来源材料；4、建设工程符合规划的材料。经核查，上述申请因申请登记材料不齐全，按照《不动产登记暂行条例》第十七条的规定，决定不予受理。具体情况如下：申请材料不全暂不具备首次登记条件，请补全与其相关材料1、房屋已竣工的材料；2、房地产调查或者测绘报告；3、建筑物区分所有的，确认建筑区划内属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房等材料。审理中，三味奇公司提交（2019）豫12民终1219号民事判决书一份，欲证明该小区逾期办证违约金未超过诉讼时效，以及未能办证的第一个原因是被告没有“房屋已经竣工的材料”，即中海公司房屋至今没有通过竣工验收。一审法院认为：三味奇公司与中海公司签订的“商品房买卖合同”和备忘录均系双方真实意思的表示，且未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按约履行。三味奇公司已经完成了交付购房款4913000元的义务，中海公司负有协助三味奇公司办理房屋所有权登记手续的义务。三味奇公司主张中海公司将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，为三味奇公司办理房产证，有事实和法律依据，予以支持。关于逾期办证违约金，双方在合同中约定，出卖人于交房后365工作日内将办理权属登记资料报产权登记机关备案，而中海公司未按约定在2016年8月24日前履行上述义务，应当承担违约责任，违约金计算方式为按照总房款4913000元的每日万分之一自2016年8月24日起计算。中海公司辩称未按期办理产权登记手续，系政府原因和施工方原因，而非自身原因造成，因三门峡市不动产登记管理中心出具的“不予受理告知书”，载明要求补全的相关材料为均系中海公司能够提交的材料，没有证据证明是政府原因，迟迟未受理的原因无法归责于不是其自身原因，故中海公司的辩解理由，缺乏事实依据，不予采信。综上所述，三味奇公司的主张有事实和法律依据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条之规定，判决：一、三门峡中海房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内履行“持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案”的义务。二、三门峡中海房地产开发有限公司支付河南三味奇食品有限责任公司逾期向产权登记机关报备案资料的违约金，按总房款4913000元的日万分之一自2016年8月24日计算至本判决第一项中确定的履行之日止，限于本判决发生法律效力之日起三十日内履行完毕。案件受理费9180元，减半收取计4590元，由三门峡中海房地产开发有限公司负担。二审经审理查明的事实与一审查明事实一致。本院认为:本案双方商品房买卖合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后365工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一违约金。上述约定系双方当事人真实意思表示，双方均应依约履行。2019年4月25日，中海公司申请首次登记，三门峡市不动产登记管理中心出具的“不予受理告知书”，载明因申请登记材料不齐全，按照《不动产登记暂行条例》第十七条的规定，决定不予受理。具体情况如下：申请材料不全暂不具备首次登记条件，请补全与其相关材料1、房屋已竣工的材料；2、房地产调查或者测绘报告；3、建筑物区分所有的，确认建筑区划内属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房等材料。上述“不予受理告知书”明确证明因中海公司原因导致涉案房屋不能在产权登记机关备案，中海公司关于关于非其自身原因导致涉案房屋不能登记备案的上诉理由没有事实依据，不能成立。中海公司上诉要求减少违约金数额，但未提交违约金过高的相关事实和法律依据，对该部分上诉理由，本院不予支持。综上所述，上诉人中海公司的上诉请求缺乏事实依据，不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9180元，由上诉人三门峡中海房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张攀峰审判员  李 琦审判员  李 剑二〇二〇年六月二十九日法官助理周珊书记员徐钊