吉林省长春市朝阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0104民初6780号 原告：长春市朝阳区双德乡光辉村民委员会，住所地长春市高新技术产业开发区繁荣路4979号。 法定代表人：史利群，主任。 委托诉讼代理人：吴永美，吉林翰昂律师事务所律师。 被告：长春北方饮业有限责任公司，住所地长春市朝阳区卫星路。 法定代表人：赵连科，总经理。 委托诉讼代理人：王亮，吉林华盟律师事务所律师。 原告长春市朝阳区双德乡光辉村民委员会（以下简称光辉村）与被告长春北方饮业有限责任公司（以下简称北方饮业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，于2020年4月9日作出（2019）吉0104民初224号民事判决书，北方饮业公司提出上诉。长春市中级人民法院于2019年9月5日作出（2019）吉01民初2286号民事裁定书，以案件事实不清为由将案件发回本院重审。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。光辉村法定代表人史利群、委托诉讼代理人吴永美，北方饮业公司委托诉讼代理人王亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 光辉村向本院提出诉讼请求：⒈北方饮业公司支付本金2,782,500.00元及逾期利息（自2005年12月23日起至实际给付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算）；⒉北方饮业公司立即偿还更名过户费用123,899.00元及利息（利息自2005年12月23日起至实际给付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算）；⒊诉讼费由北方饮业公司承担。案件审理中，经本院释明，光辉村变更诉讼请求：1、请求人民法院判令被告饮业公司立即向原告光辉村支付购房款2906399元及利息（以265万元为基数，自2005年12月23日起至2019年8月20日止按中国人民银行同期贷款利率计算利息，自2019年8月21日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息）；2、在原告收到被告支付的全部购房款及利息后，原告配合被告办理更名过户手续，办理更名过户的全部费用由被告承担。 事实和理由：光辉村与北方饮业公司于2005年12月23日签订协议书，说明光辉村借款给北方饮业公司本金2,782,500.00元，北方饮业公司将位于朝阳区幸福街88号的办公楼、车间厂房及使用土地抵押给光辉村，为防止北方饮业公司不依约清偿债务，协议签订后，北方饮业公司将房屋更名过户至光辉村名下。光辉村与北方饮业公司又于2008年12月5日签订一份补充协议，规定2009年6月30日前北方饮业公司向光辉村一次性付清借款2,906,399.00元（其中借款本金2,782,500.00元，办理产权证更名费123,899.00元），北方饮业公司还款后光辉村需将房产还给北方饮业公司。但北方饮业公司迟迟未向光辉村履行还款义务，故光辉村诉至法院。 北方饮业公司辩称，北方饮业公司于2005年12月23日向光辉村借款2,782,500.00元属实，因北方饮业公司经营不善一直未能偿还，北方饮业公司同意偿还借款本金。光辉村提供更名过户费用票据，北方饮业公司同意承担。但不同意支付借款及更名费用的利息。另外，北方饮业公司支付了两笔款项共计160,000.00元，应从借款本金中扣除。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2005年因北方饮业公司无法偿还银行到期债务，其名下位于长春市幸福街88号一宗土地及地上房产被长春市双阳区人民法院强制执行，依法拍卖。2005年12月23日，光辉村与北方饮业公司签订《协议书》一份，约定由光辉村参与竞拍北方饮业公司的办公楼；竞拍成功后，北方饮业公司不再使用该资产进行任何形式的抵押，并在一年内赎回该资产；光辉村竞拍成功后，以租赁方式租给北方饮业公司使用，租赁费为每月30,000.00元，逾期不交纳租赁费，光辉村按每月5%收取北方饮业公司的租金滞纳金；竞拍成功后，如北方饮业公司六个月内不能赎回该资产，光辉村将该资产更名过户，如后六个月内北方饮业公司赎回该资产，一并向光辉村支付更名过户的一切税费及光辉村参与竞拍所发生的费用；一年内北方饮业公司不能赎回该资产，光辉村有权依法自行处置。合同签订后，光辉村于2005年12月25日参与竞拍，并以2,650,000.00元价格拍得北方饮业公司被强制执行的三处房屋。2005年12月29日光辉村向吉林省友帮拍卖有限责任公司支付了拍卖价款2,650,000.00元及5%的拍卖佣金132,500.00元，共计2,782,500.00元。此后，光辉村与北方饮业公司分别于2007年4月6日、2007年12月27日、2008年3月11日签订补充协议，约定将房产更名手续延期，在此期间北方饮业公司仍按每月30,000.00元标准支付租赁费。因北方饮业公司未按约定期限赎回房产，光辉村办理了三处房产的所有权变更手续，并于2008年9月1日取得了三处房产的房屋所有权登记证书证书编号：1、长房权字第10500121号，丘号4-101/96-4—1，集体所有工业用房，建筑面积1056平方米；2、长房权字第10500122号，丘号4-101/96-4—2，集体所有工业用房，建筑面积1266.16平方米；3、长房权字第10500123号，丘号4-101/96-4—3，集体所有工业用房，建筑面积1137.74平方米。光辉村于2008年9月3日支付了房屋过户的各项税费合计108,899.00元。2008年12月5日，双方再次签订补充协议书，约定北方饮业公司继续租赁房产，至2009年6月30日北方饮业公司一次性向光辉村交齐自2006年2月1日起的租赁费1,230,000.00元及购房费用2,906,399.00元（包括竞拍费2,782,500.00元及更名费123,899.00元。此后，北方饮业公司曾于2009年7月24日、2010年1月15日共向光辉村支付了2009年7月至11月的租金150,000.00元及押金10,000.00元，并由光辉村出具了收据。2010年月15日，双方签订协议书，约定将协议延续至当年6月30日，饮业公司到期结清资金。北方饮业公司未按约定交付租金及购房费用。 2018年10月31日，光辉村召开村民代表会，决议“光辉村村民委员会于2005年12月以竞拍形式，拍得饮业公司所属幸福街88号办公车间厂房，当时是否约定一年内有饮业公司赎回该资产，光辉村于2008年9月将该资产更名到光辉村名下，现光辉村正在进行清产核资工作，决议：委托吉林翰昂律师事务所对饮业公司提起法律诉讼，诉讼内容是，要求饮业公司偿还所签光辉村竞拍款2,782,500.00元及利息。2020年5月28日，光辉村召开村民代表会，作出补充决议“在获得法院判决后，北方饮业公司归还全部本金利息后，光辉村配合北方饮业公司办理产权证的更名过户手续，需要的费用由北方饮业公司自行负责。” 诉讼中，经本院释明，光辉村将与北方饮业公司的法律关系由借款关系变更为房屋买卖关系，同时变更诉讼请求。鉴于双方当事人在支付购房款数额存在部分争议，经本院调解后，双方达成一致意见：被告饮业公司向光辉村应支付购房款包括：1、光辉村已经支付的拍卖款265万元及利息，利息自2005年12月23日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止，利息应扣除北方饮业公司已付的16万元；2、光辉村已付拍卖佣金132,500.00元；3、光辉村办理房屋所有权登记费用108,899.00元。关于付款期限，双方同意被告饮业公司在判决生效后30日内支付完毕购房款，光辉村于收到购房款后立即协助部分饮业公司办理案涉房屋的更名过户手续，更名过户费由饮业公司承担。双方当事人对上述事实无异议。 本院认为，一、关于双方当事人之间的法律关系性质问题。虽然光辉村按借款关系主张权利，认为北方饮业公司应偿还借款，案涉房屋实为北方饮业公司对借款的担保，北方饮业公司偿还借款后可赎回房屋。但综合本院认定的事实，光辉村取得案涉房屋系基于司法拍卖，并不是光辉村的转让，光辉村用自有资金交付拍卖款，向北方饮业公司并未交付借款，光辉村取得案涉房屋后先后多次与北方饮业公司协议，协议内容均为北方饮业公司可在一定期限内向光辉村返还因购房发生费用后，取回房屋所有权，约定中有光辉村有权自行处置该房产内容。可见，双方当事人之间的主要权利义务为，北方饮业公司负有向光辉村交相应付房款义务，之后享有取得案涉房屋的所有权权利，北方饮业公司未支付购房款前，光辉村始终保留其买受人资格，但饮业公司对房屋不享有任何实质性权利，双方之间形成的是房屋买卖合同关系，因无借贷及抵押担保的事实，借款抵押担保的关系不能成立。基于上述理由，本院向光辉村释明，可按房屋买卖合同关系主张权利，经本院释明后，双方当事人对此均无异议，故本案按房屋买卖合同关系处理。因光辉村就房屋处置问题召开村民代表会议并形成决议，故光辉村主张权利程序合法。 二、房屋买卖合同履行问题。双方当事人在本院调解下，对购房款的支付数额以及支付的期限、过户费用的承担均达成一致意见，本院予以尊重，并据此作出判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，判决如下： 一、被告长春北方饮业有限责任公司于本判决生效后三十日内支付原告长春市朝阳区双德乡光辉村民委员会购房款，购房款包括：1、拍卖款265万元及利息（利息自2005年12月23日起按中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR计算至实际给付之日，利息应扣除饮业公司已付的16万元）；2、拍卖佣金132,500.00元；3、房屋所有权登记费用108,899.00元。 二、原告长春市朝阳区双德乡光辉村民委员会收到购房款后，立即将其名下位于长春市幸福街88号的三处房产（1、长房权字第10500121号，丘号4-101/96-4—1，集体所有工业用房，建筑面积1056平方米；2、长房权字第10500122号，丘号4-101/96-4—2，集体所有工业用房，建筑面积1266.16平方米；3、长房权字第10500123号，丘号4-101/96-4—3，集体所有工业用房，建筑面积1137.74平方米）更名至被告长春北方饮业有限责任公司名下。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费30,052.00元，由被告长春北方饮业有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审 判 长  邢子健 人民陪审员  姜 雪 人民陪审员  邢晓冬 二〇二〇年六月二十三日 书 记 员  苑楚易