青海省西宁市城东区人民法院民事判决书（2020）青0102民初1254号原告：中房集团西宁振业有限公司（统一社会信用代码：916301002266714216（1-1）），住所：西宁市城中区南山路16号。以下简称中房振业公司。法定代表人：苗晓震，该公司董事长。委托诉讼代理人：范宁，该公司销售经理。委托诉讼代理人：马俊德，海南昌宇律师事务所律师。被告：马玉芳，女，回族，1963年2月23日出生，现住西宁市。原告中房振业公司与被告马玉芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月7日受理后，依法适用简易程序，于2020年5月12日公开开庭进行了审理。原告中房振业公司的委托诉讼代理人马俊德、被告马玉芳均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告中房振业公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告之间的房屋租赁合同；二、判令被告立即腾退位于西宁市××区（建筑面积101.7平方米）的房屋；三、判令被告立即支付欠付的租金900元（暂计算至2020年3月31日），并承担违约金1080元；四、诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年12月23日签订了《房屋租赁合同》一份，约定原告向被告提供位于西宁市××区（建筑面积101.7㎡)的房屋一套由被告租住。根据合同约定，租赁期限为2017年1月1日至2019年12月31日，实行“先付款后使用”的租赁原则。同时约定，任一方违约则应向对方支付违约金，违约金为年租金的30%。合同签订后，原告依约向被告交付了租赁房屋，但被告仅支付了2019年前的租金。由于该书面合同租赁期限已于2019年12月31日届满，届满后原告未与被告继续签订书面合同，根据《合同法》规定，双方目前属不定期租赁合同关系。为维护双方利益，原告于2019年10月31日和12月31日分别向被告发出了通告，要求其在2020年2月15日前签订书面协议，逾期将不再签订租赁合同。但迟至起诉之日，未见被告前来签订合同，也未按“先付款后使用”的租赁原则向原告支付实际占用期间的租赁费，原告有权随时解除该租赁合同关系，并要求被告将租赁房屋腾退给原告。故诉至法院，望判如所请。被告马玉芳辩称：我们都是回迁住户，不是普通的公租房租赁户，当时属于以房换房，所以约定的租金标准为2元/平方米。从2014年签订租赁合同，一直到2019年，都是执行这个租金标准，被告接受该租金标准，并一直按期交纳租金。2019年底，原告欲按12元/平方米的标准上调租金，被告无法承受该租金标准，想按照协议约定向原告购买房屋，但双方对购买价格未达成一致意见，故未能交付2020年的租金。现被告的意见是，在双方达成购房协议之前，不同意解除租赁合同，对原告主张的租金，同意按照原租金标准支付，但被告没有按时交房租，不是故意违约，是因为疫情和双方对租金标准及购房事宜没有达成一致意见而耽误了，所以原告主张的违约金被告不能承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据，认定如下：原告中房振业公司提交的证据：证据一、《房屋租赁合同》（2016年12月23日签订），意在证明2019年12月租赁期满后，双方未再签订租赁合同，形成不定期租赁合同关系，合同对租金标准及交付方式有约定，原告本次起诉的租金截至2020年3月31日，是按照原来租赁合同的租金标准计算的。经质证，被告对其真实性及证明方向均不持异议。本院确认上述证据的证明效力。证据二、《关于“鸣翠柳公园世家”租赁房屋合同续签及相关事项的通告》，意在证明原告分别于2019年10月、12月分两次发出通告，提醒被告交付租金并签订租赁合同，告知被告不续签合同的后果，向有购买意愿的人告知了购买标准，并给予被告45天的准备时间，该通告在单元门口予以张贴，并向每户都进行了送达；证据三、《通知》（2019年12月31日张贴），并附《西宁晚报》，意在证明原告于2019年12月31日发出证据二中的通告；证据四、短视频、照片，意在证明原告于2019年12月31日对上述公告进行了张贴。经质证，被告对上述三组证据的真实性不持异议，认可收到了上述通告，对张贴时间也予以认可，但认为当时处于疫情期间，所以一直未与原告协商成功。本院对上述证据的真实性予以确认。证据五、西宁市中级人民法院（2018）青01民终256号民事判决书（本案原告与被告冶景峰租赁合同纠纷案），意在证明与本案相同情况的类案已出现过生效判决，人民法院对原告解除合同并要求腾退房屋的主张予以了支持。经质证，被告对其真实性不持异议，但认为前案被告冶景峰当时是无力交付房租，被告一直在按期交付租金，两案情况不完全相同。证据六、房屋所有权证（宁房权证城东区字第XXXX号）复印件一份、情况说明一份，意在证明案涉房屋所有权属于原告。经质证，被告对真实性及证明方向均不持异议，认可房屋所有权属于原告。本院确认上述证据的证明效力。证据七、房屋租赁合同一份，意在证明被告原先被拆迁的房屋也是属于租赁的房屋。经质证，被告对真实性及证明方向均不持异议。本院确认上述证据的证明效力。被告马玉芳提交的证据：证据一、《协议书》一份，意在证明被拆迁房屋以前属于公租房，原告并非无偿给被告进行安置的事实；经质证，原告对其真实性不持异议，但提出本案原、被告就是单纯的房屋租赁合同关系，不受以前公租房租赁关系的约束；本院对该份证据的真实性予以确认。证据二、《五一路拆迁安置补偿协议》（杨奴格牙与西宁市城市建设开发总公司签订）一份、收据四份、现金交款单一份，意在证明，被告原居住的房屋被西宁市城市建设开发总公司拆迁后，被该公司安置到公共租赁房内，被告向该公司缴纳了一部分集资款，原告所拆迁的房屋属于被告的集资房，不是单纯的公共租赁房，原告并不是无偿给被告进行的安置。因被告的上述拆迁安置补偿协议被原告在拆迁过程中收走，无法提供。经质证，原告对真实性不持异议，对证明方向不予认可，认为上述证据无法显示房屋具体位置以及交款事由，也无法证明产权属于被告，安置协议显示的房屋性质与现在房屋性质一致，均是租赁，无法证明被告拥有被拆迁房屋的部分产权。本院对上述证据的真实性予以确认。根据原、被告陈述及提交的证据，以下事实可以认定：经审理查明，被告原居住的房屋在1995年前后被西宁市城市建设开发总公司（以下简称城建开发总公司）拆迁后，该公司将被告安置到了该公司所属的滨河路综合楼，城建开发总公司与被告签订了《房屋租赁合同》。2014年，原告在拆迁该综合楼过程中，将被告安置到涉案房屋中，并与被告重新签订了《房屋租赁合同》。2019年12月31日，原告向被告等租赁户发出《关于“鸣翠柳·公园世家”租赁房屋合同续签及相关事项的通告》（以下简称《通告》），提出参照西宁市政府办公厅[2013]150号《关于同意西宁市公共租赁住房租金标准的批复》，自2020年1月1日起，租金按新标准建筑面积12元/平方米执行，并要求被告等各承租人自《通告》发出之日起45日内与原告签订租赁合同，逾期，原告将按不定期租赁关系对待，并随时主张解除租赁关系，被告不同意解除合同，并提出按成本价购买涉案房屋。双方遂争议成诉。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》已经到期，原、被告之间现已形成不定期房屋租赁合同，因原、被告未能在原告发出《通告》后重新签订租赁合同，原告要求解除合同并腾退房屋及支付租金的理由成立，本院予以支持；对原告主张的租金被告没有异议，应予支持；对原告主张的违约金，被告提出，因对原告调整租金的做法持有异议，加之受疫情影响未能按期向原告缴纳租金，并非故意违约，故不应承担原告主张的违约金，被告此项抗辩意见合理，本院予以采纳；被告提出按双方此前签订的协议价格购买涉案房屋的要求属于双方另行缔约的事项，在本案中无法一并处理；据此，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第六十条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、原告中房集团西宁振业有限公司与被告马玉芳的《房屋租赁合同》依法予以解除；二、被告马玉芳于本判决生效后三个月内向原告中房集团西宁振业有限公司腾退位于西宁市××区（建筑面积101.7平方米）的房屋；三、被告马玉芳于本判决生效后立即向原告中房集团西宁振业有限公司支付欠付的租金900元（租金计算期间为2020年1月1日至2020年3月31日）；四、驳回原告中房集团西宁振业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告马玉芳承担，随上述款项一并支付给原告。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 马晓宇 二〇二〇年六月二十三日书记员 徐 倩附法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第三条合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。