黑龙江省鸡西市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑03民终313号上诉人（一审被告）：李振亭，男，1971年3月2日出生，汉族，振亭蔬菜店经营者，住黑龙江省虎林市。上诉人（一审被告）：李淑荣，女，1963年2月2日出生，汉族，无职业，住黑龙江省虎林市。被上诉人（一审原告）：陈福全，男，1984年11月20日出生，汉族，农民，住黑龙江省虎林市。上诉人李振亭、李淑荣因与被上诉人陈福全房屋买卖合同纠纷一案，不服虎林市人民法院作出的（2019）黑0381民初2938号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月24日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行审理。本案现已审理终结。李振亭、李淑荣上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或者发回重审；2.一、二审的诉讼费用由陈福全承担。事实与理由：1.2010年5月25日，陈福全父亲陈世波与李振亭签订购房协议，约定陈世波以其平房置换李振亭开发建设的新农综合楼2单元401室。2011年李振亭将2单元401室交付给陈世波，但陈世波一直未将其平房交付给李振亭。2016年5月13日，陈福全与李振亭、李淑荣签订购楼协议。但是，陈福全未将平房及2单元401室交付给李振亭，李振亭依据协议履行不安抗辩权，拒绝陈福全无理请求合法。2.《中华人民共和国担保法》第40条规定：订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。该法第41条规定：当事人以本法第42条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起有效。该法第42条规定：（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门。李淑荣提供的抵押房屋并未办理相应的登记手续，抵押权未设立，不产生抵押权效力。抵押合同虽然成立，但未经登记，抵押合同并不生效。因此，判令李淑荣在其提供担保的房屋价值337300元范围内承担责任无任何法律依据。陈福全辩称，上诉人所述不实。陈福全已将新农综合楼2单元401室交付给李振亭、李淑荣。但是，李振亭、李淑荣违约拒绝接受平房，而且明确表示不同意履行购楼协议中约定的置换楼房或者赔偿25万元的内容，李振亭、李淑荣恶意毁约。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉，维持原判。陈福全向一审法院起诉请求：1.继续履行2016年5月13日双方签订的购楼协议；2.李振亭按协议约定赔偿陈福全250000元，并由李淑荣在抵押房屋价值范围内承担连带清偿责任。一审法院认定事实，2010年5月25日，陈世波与李振亭签订购房协议，约定，陈世波将桦树村自建房屋及院落【（房产证号012725字第××号，土地证号虎集建（93）字第050247号】卖给李振亭，协议如下：一、李振亭用自建楼房（桦树村）二单元401室或三单元402室抵给陈世波；二、陈世波负责李振亭楼房外墙粉刷及楼道粉刷，具体施工由虎林晨光涂料厂负责，陈世波协助李振亭办理过户手续；三、陈世波购楼的一切手续费用视同其他购楼者。协议签订后，李振亭于2011年将桦树村综合楼一号楼2单元401室交付陈世波。2014年陈世波去世。2016年5月13日，陈世波之子陈福全（乙方）与李振亭、李淑荣（二人为甲方）签订购楼协议，约定：甲方将拥有的虎林市阳光小区B栋一楼房（面积88.78平方米）卖给乙方：一、甲方的阳光小区楼房因未建成，不能开出乙方名头楼票，故以甲方李淑荣B栋A单元501室楼票为抵押，等开出楼票后，再另行确定楼室；二、乙方把在桦树村一砖瓦房（房主陈世波系乙方父亲，已故）过户给甲方，并将现住桦树村综合楼一楼室搬出给甲方；三、如甲方在楼房可以销售后不能开出楼票，就把抵押的楼房抵给乙方，如因抵押的楼房出现纠纷，不能正常抵给乙方，甲方赔偿乙方25万元或在即将开发的桦树村综合楼的楼盘中给予乙方89平方米以上的楼室；四、甲方应保证乙方在2017年12月31日前进户，如不能确保，甲方给乙方在虎林市内租房居住，时间为一年整，如再不能进户，甲方立即赔偿给乙方现金25万元；五、甲方如果阳光小区楼房未建成，不能开出乙方名头的楼票或甲方不能保证将开发的桦树村综合楼的楼盘中给予乙方89平方米以上的楼室，这两栋房都不行，甲方立即赔偿给乙方现金25万元。另查明，陈福全、李振亭均为虎林市虎林镇桦树村村民。2016年9月23日，诉争平房权利人变更为陈福全，不动产权证号为黑（2016）虎林市不动产权第0001114号，坐落虎林镇桦树村，房屋建筑面积88.5平方米。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，2016年5月23日原、被告签订的购楼协议，不违反相关法律法规强制性规定，应为有效，对双方当事人均具有约束力。原告要求继续履行2016年5月13日双方签订的购楼协议的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。需要说明的是，双方签订的系互易合同，未约定履行顺序，应当同时履行。通过双方当事人在庭审时的陈述及合同解释的相关法律规定，对双方签订的互易合同中的“不能开出乙方名头的楼票或甲方不能保证将开发的桦树村综合楼的楼盘中给予乙方89平方米以上的楼室，这两栋房都不行，甲方立即赔偿给乙方现金25万元”内容综合分析，应当得出双方约定赔偿250000元的真实意思，系附条件的给付房屋价款的约定，即在甲方不能交付合同约定的楼房的前提下，应当给付250000元房屋价款。现二被告明确表示互易合同约定的楼房不能交付，则原告请求被告给付250000元房屋价款的诉讼请求，有事实依据，法院予以支持。李淑荣以尚未取得物权的楼房购楼合同及购楼收据对原、被告签订的互易合同予以抵押担保，虽然抵押权未能设立，但抵押合同成立并有效，李淑荣应当在提供的楼房价值（337300元）范围内承担担保责任。原告要求李淑荣在楼房价值范围内承担担保责任的请求，符合法律规定，法院予以支持。被告李振亭辩称其系基于开发建设楼盘才与原告签订的平房换楼房的互易合同，现在已不搞开发建设，转行经营批发蔬菜业务，不同意继续履行合同。该抗辩理由不当，法院不予支持。被告李振亭辩称其系受到胁迫才签订的合同，原告提出超过协议约定过高要求才导致协议未履行的后果，请求法院驳回原告的起诉并解除该显失公平的购楼协议的抗辩主张，原告不予认可，李振亭既未向法庭提交相关证据，亦未提起反诉，法院不予认定。李振亭辩称诉争平房已成危房，不适合居住，无法与楼房对等交换，失去公平交易基础，互易合同不应履行。该辩解与李振亭庭审时关于双方当事人签订互易合同系为开发建设之目的，并非居住目的的自认不符，对其该项主张，法院不予支持。李振亭关于陈世波生前未交付诉争平房，亦未协助李振亭办理该平房转移登记手续，致使合同目的不能实现，现合同主体已变更为陈福全，故2010年5月25日李振亭与陈世波签订的购房协议无效的主张，无法律依据，法院不予认定。李振亭、李淑荣关于因原告违约，李淑荣抵押清偿责任免除的抗辩主张，无事实及法律依据，法院不予认定。李淑荣要求陈福全返还抵押用楼票（购楼合同与购楼收据）的主张，未依法提起反诉，法院不予处理。综上，原告要求被告给付房屋价款250000元的诉讼请求，有事实及法律依据，法院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十六条、第一百八十五条、第一百八十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第四十五条、第一百零七条、第一百二十五条、第一百五十九条、第一百六十一条、第一百七十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：1.被告李振亭于本判决生效后十日内给付原告陈福全房款250000元；2.被告李淑荣在其提供担保的房屋价值337300元范围内对上述应付房款承担连带清偿责任；3.原告陈福全于李振亭给付房款同时将其所有的位于桦树村平房一栋（不动产权证号为黑（2016）虎林市不动产权第0001114号）交付李振亭，并于房屋交付后30日内协助李振亭办理产权转移登记手续，产权转移登记产生的税费由陈福全、李振亭按相关法律规定各自承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。该法第八条规定：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。上诉人李振亭、李淑荣与被上诉人陈福全签订的购楼协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，该协议依法成立并具有法律约束力，当事人应当按照协议约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。本案的争议焦点是李振亭、李淑荣是否享有不安抗辩权；抵押合同是否生效；一审判决李淑荣在其提供担保的房屋价值范围内承担责任是否合法。1.李振亭、李淑荣是否享有不安抗辩权。《中华人民共和国合同法》第六十八条规定：应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：㈠经营状况严重恶化；㈡转移财产、抽逃资金，以逃避债务；㈢丧失商业信誉；㈣有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。根据2016年5月13日李振亭、李淑荣与陈福全签订的购楼协议的内容，双方当事人虽互负债务，但没有约定先后履行顺序，李振亭、李淑荣并不负有先履行债务的义务。因此，李振亭、李淑荣不享有不安抗辩权。2.抵押合同是否生效。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。该法第一百七十八条规定：担保法与本法的规定不一致的，适用本法。李淑荣提供的抵押房屋虽未办理抵押登记手续，但抵押合同自合同成立时业已生效。3.一审判决李淑荣在其提供担保的房屋价值范围内承担责任是否合法。本院认为，不动产抵押合同依法成立，但未办理抵押登记手续，债权人请求抵押人办理抵押登记手续的，人民法院依法予以支持。因抵押物灭失以及抵押物转让他人等原因不能办理抵押登记，债权人请求抵押人以抵押物的价值为限承担责任的，人民法院依法予以支持，但其范围不得超过抵押权有效设立时抵押人所应当承担的责任。经查，李淑荣在一审开庭时自认没有取得抵押房屋，该房屋已被开发商卖给别人，其不能向陈福全交付抵押房屋。因此，陈福全请求李淑荣以抵押物的价值为限承担责任，依法应予支持。一审判决李淑荣在其提供担保的房屋价值范围内承担责任合法。综上所述，李振亭、李淑荣的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5352元，由李振亭、李淑荣负担。本判决为终审判决。审判长  管霜梅审判员  于广江审判员  周德艳二〇二〇年六月三十日书记员  赵晓丽