文书内容重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝04民初2830号原告：崔真正，男，1962年12月20日出生，汉族，住湖北省恩施市。被告：中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司，住所地重庆市江北区海尔路178号美全22世纪写字楼A1座，统一社会信用代码915000009029441744。负责人：苗文选，该公司副总经理。委托代理人：闵雪，北京市中银（重庆）律师事务所律师。委托代理人：龙耀，北京市中银（重庆）律师事务所律师。被告：重庆盛景生态旅游开发股份有限公司，住所地重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路，统一社会信用代码915002406786542000。法定代表人：**安，该公司董事长。诉讼代表人：重庆盛景生态旅游开发股份有限公司管理人（重庆丽达律师事务所）。委托代理人：刘阳，重庆丽达律师事务所律师。委托代理人：蒋雪玮，重庆丽达律师事务所律师。原告崔真正因与被告中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司（以下简称华融重庆分公司）、重庆盛景生态旅游开发股份有限公司（以下简称盛景公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年12月2日立案后，依法由审判员张泽端担任审判长，与审判员王勐视、审判员谢长江组成合议庭；后因工作变动原因变更为审判员王勐视担任审判长，与审判员谢长江、人民陪审员倪飞组成合议庭，于2020年3月17日依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告崔真正，被告华融重庆分公司的委托诉讼代理人闵雪，被告盛景公司的委托诉讼代理人刘阳通过网络开庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告崔真正向本院提出诉讼请求：1.依法确认石柱黄水镇迎宾北路77号X幢X单元负X楼X号房屋属于原告所有；2.不得执行柱黄水镇迎宾北路77号X幢X单元负X楼X号房屋；3.本案诉讼费由二被告负担。事实和理由：2016年8月18日，崔真正与盛景公司签订《重庆市商品房买卖合同》，购买了石柱黄水镇迎宾北路77号X幢X单元负X楼X号房屋，建筑面积为46.49平方米，并已缴纳了全部购房款。2017年重庆市第四中级人民法院作出（2017）渝04执57号执行裁定书，对该房屋进行了轮候查封，现已进入评估拍卖程序。原告知晓上述情况后，于2019年7月及时向重庆市第四中级人民法院提起执行异议，被驳回。原告认为，自己以合法方式取得涉案房屋所有权，被告华融重庆分公司不能对涉案房屋主张优先受偿。一是案涉房屋并未设置对华融重庆分公司抵押担保，原告、华融重庆分公司与盛景公司之间的债权均系一般债权，华融重庆分公司主张优先受偿权没有法律依据；二是申请保全和查封的民事法律行为仅仅是执行强制措施，目的是限制被查封标的物的物权变动，没有创设物权的功效，更不产生物权变动的法律后果。三是原告取得物权是善意取得，没有恶意串通行为，盛景公司对外是否存在债务，购房时原告无义务去审查，原告取得房屋支付了合理对价，并实际占有和使用了该房屋，本身无任何过错，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”华融重庆分公司辩称，1.原告系以案涉房屋抵债，与普通消费者购房有根本性的区别，系以消灭金钱债权为目的，无法取得物权期待权，无法优先于抵押权；2.华融重庆分公司对案涉房屋享有抵押权，原告在未办理过户之前，仅享有债权；3.即使本案依照执行异议和复议规定28、29条进行审查，原告也不满足排除执行的条件。因原告合同签订时间在华融重庆分公司的抵押权设立之后，且案涉小区因未能办理过户登记，从2014年开始引发了大规模的信访，2016年8月原告仍签订商品房合同，对未能办理过户登记具有过错；案涉小区于2015年6月8日被渝中区法院首轮查封并在2018年5月22日续封，查封效力并未中断，原告签订合同系在查封之后。盛景公司辩称，对案涉房屋抵押给华融重庆分公司并且在之后抵款给原告这个事实无异议，但是哪一方的权利优先由法院依法判决。本案审理中，原告崔真正为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：1.重庆市商品房买卖合同、黄水明月绿洲室内装修工程合同复印件各1份。拟证明崔真正在华融重庆分公司一案之查封前已经购买了案涉房屋，房屋买卖合同签订时间为2016年8月18日；2.房款、装修款、契税大修费交易手续费转移登记证件收据复印件计3份。拟证明崔真正于2016年8月18日支付了房屋款及费用计261744元；3.佳程物业、卓海物业服务费收据2份、电表入户费收据1份计复印件3份。拟证明崔真正从2016年8月18日起已经入住并合法占有案涉房屋；4.明月绿洲小区沥青摊铺验收单1份、明月绿洲小区沥青摊铺结算单1份、建筑业统一发票1份、税收完税证明2份、支付结算承诺书1份，计复印件6份。拟证明崔真正在铺装盛景公司开发的明月绿洲沥青路工程中，结算工程款未付余额261744元的事实；5.（2018）渝04执异69号执行裁定书复印件1份。拟证明崔真正向重庆市第四中级人民法院提出案涉房屋之执行异议被驳回异议请求的事实。华融重庆分公司质证认为，1.商品房买卖合同，装修工程合同，收据三张，房款收据、装修款收据，契税收据，电表付费收据一张，物管费收据两张，对该组证据的形式上的真实性认可，但形成时间系在华融重庆分公司抵押及人民法院查封之后，不能达到原告的证明目的。2.债权的证据：验收单，沥青路面摊铺合同，结算单，发票一张，完税证明两张，承诺书一份。对该组证据除了承诺书以外真实性、合法性认可，但不认可与支付房款的关联性。对于承诺书没有盛景公司的盖章，真实性不予以认可；3.执行裁定书，三性予以认可；以上质证意见发表的前提是，原件与复印件需核对一致。盛景公司质证认为，对证据的真实性、合法性均予以认可。本院经审查认为，以上证据不能达到原告崔真正的证明目的，本院均不予采信。被告华融重庆分公司为反驳原告崔真正的诉讼请求，向本院提交了以下证据：1.（2019）渝民终18号民事判决1份，拟证明华融重庆分公司对案涉房屋第三幢享有抵押权，抵押登记时间2015年3月12日。2.《关于印发重庆市商品房预售许可审批操作规程（修订）的通知》复印件，拟证明从2012年7月1日起不再对商品房预售期限进行变更审批、取得大证后变为现房销售、预售许可证自动失效的事实。3.《黄水明月绿洲项目办证登记情况》《国土局回函》（石规资函〔2019〕61号）复印件各1份，拟证明案涉房屋已办证、有条件知悉房屋权利限制的事实。4.渝中区法民保字第00305号民事裁定书、协助执行通知书、送达回证复印件各1份，拟证明案涉小区由重庆市渝中区人民法院于2015年6月8日首轮查封的事实。5.（2016）渝0103执2630号之五执行裁定书、协助执行通知书原件各1份，拟证明案涉小区由重庆市渝中区人民法院法院于2018年5月22日续封、查封效力未中断的事实。崔真正质证认为，证据是公司之间的事情，我不知道，我知道的就是2018年的查封裁定，其他的没有意见。盛景公司质证认为，对真实性、合法性都予以认可。本院经审查认为，以上证据，形式合法，内容真实，与本案存在关联，本院均予以采信。盛景公司未向本院提交证据。对本院（2019）渝04执异69号执行裁定认定的事实，原被告均无异议。根据当事人的陈述和确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月8日，崔真正与盛景公司签订《石柱黄水镇明月绿洲小区内沥青路面摊铺合同》，约定由崔真正负责对明月绿洲小区进行沥青路面铺装，路面单价为每平方米96元，铺装面积以双方实际验收面积为准。2014年12月2日，双方签订了《明月绿洲小区沥青摊铺验收单》载明，明月绿洲小区沥青摊铺工程于2014年10月13日开工，于2014年11月8日竣工，经检查验收合格。同日，双方就该沥青摊铺工程进行了工程价款结算，确定工程总价款为531744元。崔真正陈述，依据工程进度，截止2016年8月14日，盛景公司共向其支付工程款270000元，尚欠261744元，由盛景公司以其名下商品房予以抵偿。2016年8月18日，崔真正与盛景公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同约定崔真正购买石柱县黄水镇迎宾北路77号第X幢X单元负X楼X号房屋，建筑面积为46.49平方米，总价款为209476元。同日，盛景公司出具收据载明，盛景公司共收到崔真正案涉商品房房款209476元、装修款41841元，契税、转移登记费、印花税及交易手续费等共10427元，总计261744元，收款方式载明：抵款。2016年8月18日重庆卓海物业服务有限公司出具收据二张，载明收到崔真正物管费（2016年8月18日至2017年8月17日）753.10元，电表入户费收据600元；2019年7月6日佳程物业出具收据一张，载明收到崔真正物管费（2019年1月1日至2019年12月31日）669元。2015年6月8日，重庆市渝中区人民法院以（2015）中区法民保字第00305号民事裁定，首轮查封了本案讼争房屋，并于2018年5月22日以（2016）渝0103执2630号之五执行裁定续查封。本院于2017年7月12日作出(2017)渝04执57号执行裁定书、于2017年7月14日送达石柱国土房管局轮候查封包含本案讼争房屋在内的多套房产。本院执行的华融重庆分公司与盛景公司借款合同纠纷一案，原申请执行人为重庆银行股份有限公司建新北路支行（以下简称重庆银行建新支行），在该案执行中，重庆银行建新支行将其债权转让给华融重庆分公司。经华融重庆分公司申请，本院作出(2017)渝04执57号之一执行裁定，将该案申请执行人变更为华融重庆分公司。经华融重庆分公司申请，本院于2017年12月7日发布公告，拟对案涉房屋进行评估、拍卖。华融重庆分公司对案涉房屋第三幢享有抵押权，抵押登记时间2015年3月12日。经本院去函，重庆市渝中区人民法院将首轮查封处置权移交本院。2019年8月30日，重庆市石柱土家族自治县人民法院作出（2019）渝0240破申2号民事裁定书，受理盛景公司破产清算申请；2019年11月13日，重庆市石柱土家族自治县人民法院作出（2019）渝0240破申4号决定书，指定重庆丽达律师事务所担任管理人。崔真正向本院提出执行异议，要求本院解除查封，本院于2019年9月12日作出（2019）渝04执异69号执行裁定书，驳回崔真正的异议请求。本院认为，本案系案外人崔真正不服执行异议裁定，起诉要求排除对其购买房屋的执行而产生的案外人执行异议之诉。本案争议的焦点为：原告崔真正是否就石柱黄水镇迎宾北路77号X幢X单元负X楼X号房屋享有足以排除强制执行的民事权益。现评述如下：首先，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该条明确了无过错不动产买受人的物权期待权属于可以排除执行的情形。而本案中，崔真正虽在重庆市第四中级人民法院轮候查封案涉房屋之前已经与盛景公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，但该签约时间在抵押登记时间之后，也在重庆市渝中区人民法院首轮查封之后，华融重庆分公司对涉案房屋依法享有担保物的优先受偿权。本案案涉房屋在崔真正购买之前，已经抵押登记给重庆银行建新支行，后该债权转让与华融重庆分公司。崔真正既未举示证据证明其购买房屋时重庆银行建新支行或债权受让人华融重庆分公司同意盛景公司出售案涉房屋，又未举示证据证明其购买房屋时对案涉房屋是否存在抵押登记履行了合理注意义务，崔真正对案涉房屋未能办理过户登记存在过错。崔真正的购买涉案房屋的行为，依法不能排除对该房屋的执行。由此，崔真正主张排除对案涉房屋强制执行的诉讼请求不能成立，本院不予支持。其次，《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”依据以上规定可知，不动产需经登记才发生权利转移，崔真正举示的证据可以证明其已经购房并已实际占有使用案涉房屋,但是，在抵押权人未同意抵押人出售抵押房屋的情况下，崔真正买受存在抵押权的房屋，对房屋不能办理过户登记存在明显过错，买卖行为虽然受到法律保护，但并不能取得涉案房屋的所有权，崔真正依法应当承担不能办理过户登记手续的不利后果。再次，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”第二十八条规定：“对已被人民法院查封、扣押、冻结的财产，其他人民法院可以进行轮候查封、扣押、冻结。查封、扣押、冻结解除的，登记在先的轮候查封、扣押、冻结即自动生效。”因此，崔真正与盛景公司在首轮法院查封之后，就涉案房屋所设定的权利负担，不得对抗申请执行人。因首轮查封的重庆市渝中区人民法院已将处置权移交本院，本院取得涉案房屋的处置权，即崔真正就涉案房屋设定的权利负担，不得对抗本院的处置权。又因盛景公司已经破产受理，依法由破产受理法院即重庆市石柱土家族自治县人民法院行使处置权，崔真正就该房产设定的权利负担依法不得对抗破产处置法院的处置。综上，原告崔真正的诉讼理由不能成立，对其诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第一百九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条、第二十八条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项规定，判决如下：驳回原告崔真正的诉讼请求。案件受理费4442.14元，由原告崔真正负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。审 判 长  王勐视审 判 员  谢长江人民陪审员  倪 飞二〇二〇年六月十九日法官 助理  王秀丽书 记 员  董天嘉