浙江省丽水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙11民终425号 上诉人（原审原告）：徐念龙，男，1958年5月10日出生，汉族，住松阳县。 被上诉人（原审被告）：王根旺，男，1952年5月14日出生，汉族，住松阳县。 上诉人徐念龙因与被上诉人王根旺房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省松阳县人民法院（2020）浙1124民初295号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人徐念龙上诉请求：1.撤销一审判决；2.诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、在法庭辩论中，上诉人提出要求被上诉人出示给付最后一笔房款收条时，被上诉人律师辩解称，上诉人的房款收条有的有，有的没有，含糊其辞，不敢说真话。根据法律关于侵权诉讼案件举证责任的规定，被上诉人应当予以举证。二、被上诉人律师为被上诉人掩盖事实真相，土地使用证面积测量是1995年，而发证是1998年，被上诉人在房款未付清前，应该无条件地拿给上诉人，不该将属于上诉人的土地证占为己有。且上诉人不配合被上诉人过户，不是事实。2002年左右（具体时间记不清）房款付清后，上诉人催被上诉人过户。2019年11月30日，桐村知青返乡在桐村会议室开座谈会时，上诉人又遇见被上诉人，并催被上诉人过户，并表示如果遇到问题，上诉人帮助他协调，当时村代办员刘菊英在场。上诉人对被上诉人说阳历元旦前不过户，上诉人就要到法院起诉，依据房屋买卖协议收回产权。其实，被上诉人这么久不过户，是打着自己的如意算盘，按照现行农村建房一户一宅的政策，倘若过户，上诉人的房屋要拆除后方可审批建房，被上诉人之所以不过户，是想既保留房屋，又可获得建房地基。按协议第五条约定，上诉人是协助方，被上诉人是主动方。时隔这么多年，被上诉人从未提及过户一事，并不是上诉人不配合协助。假如被上诉人已过户，办理了不动产证，上诉人无话可说，也不必提出上诉。三、在2020年3月25日一审庭审过程中，审判员问原告、被告是否愿意调解，双方都愿意调解，但一审法院并未组织调解即作出判决，程序不合法。四、一审法院认为，本案诉讼时效已过。但根据《民法通则》第137条规定，“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。”本案诉讼时效，应从被上诉人付清房款之日起算，只要被上诉人出示上诉人最后一笔房款收条是什么时间，就不存在着诉讼时效过期或不过期的纷争。 被上诉人王根旺辩称，一、被上诉人与上诉人之间于1997年10月18日签订的《房屋买卖协议》，符合法律规定，是双方的真实意思表示，合法有效。本案的法律关系很明确，属于房屋买卖合同纠纷，并非侵权纠纷，应根据民事诉讼“谁主张，谁举证”的证据规则来分配举证责任，不存在法定的需要举证责任倒置的情形。二、关于支付购房款收条的问题。被上诉人确实因资金困难，未在协议约定的农历1998年12月底前付清购房款，直到2003年前后，被上诉人才付清了全部的购房款，同时还支付过相应迟延付款的利息。但是，在被上诉人迟延付款时，上诉人从未提出过任何异议，接受了被上诉人迟延支付的房款，并向被上诉人出具了收条。对于上诉人在起诉状中以及在一审庭审中自认的最后一笔房款的付款时间，被上诉人也是认可的，但是由于时间过久，被上诉人保管不善，相关收条已经遗失，无法向法院提供。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第8条“诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证。但涉及身份关系的案件除外”的规定，本案双方都认可2002年12月份为最后一笔购房款的支付时间，故是否需要提供收条作为证据，并不重要，法院可依法直接对双方都认可的事实作出认定。三、关于土地使用证的问题。证件原件具体是什么时候给被上诉人的，被上诉人确实已经记不清了，只记得在协议签订、被上诉人支付了大部分的购房款后，就给了被上诉人，不存在被上诉人骗取土地证的行为。如果说是被上诉人骗取的，那从协议签订到2002年12月底中间那么长时间，上诉人完全可以向被上诉人要回去，但是上诉人从没有过该主张。并且，买房后房产证原件交给购房人，也是符合我们的民事交易习惯的，被上诉人不存在任何骗取的行为，也不需要骗取。四、关于房屋过户的问题。在全部购房款付清之前，上诉人没有同意去办理过户手续，等到2002年12月底款项付清后双方由于什么原因没有前去办理过户手续也记不清了，但是被上诉人也不懂法，认为钱付清了，自己也在购买的房屋内生活居住了这么多年，房产证也在自己手上，所以不过户也没什么关系。并且，上诉人在这20多年内也未向被上诉人提出过过户的要求，直到2019年村里房屋拆迁安置政策的出现。本案中，实际上也不是被上诉人不愿意过户，相反被上诉人也很想把房屋过户到自己名下，自己拆除房屋后也可以获得一块宅基地。在上诉人起诉后，被上诉人也到房管部门询问过，说是需要房屋买卖双方共同到房管部门去申请过户才符合办理过户手续的条件，只有被上诉人一人前去是不行的。在一审庭审中被上诉人也明确表示愿意去申请办理过户手续，只是需要上诉人协助。但是上诉人不知道出于什么原因，只一味地要求被上诉人自己一个人去办理过户，他自己是不会一起去的，上诉人的做法很显然就是在为难被上诉人。本案并非是被上诉人不配合办理过户手续，而恰好是相反。五、根据《买卖房屋协议》第四条约定，本案的诉讼时效起算点为农历1998年12月底，在被上诉人存在违约行为的情况下，上诉人至迟应当在2000年12月底前要求解除合同，返还房屋。但是上诉人在被上诉人迟延付款后，不仅没有主张解除合同，还于2002年农历12月底接受了被上诉人支付的最后一笔购房款，很明显上诉人是以实际行动表示愿意继续履行该协议的，双方已经以实际的行为对原协议作了变更。现上诉人提出返还房屋的诉请很显然是超过了法律规定的诉讼时效的，也已经超过了法律规定的最长20年的保护期，应予驳回诉请。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应依法予以维持，请求驳回上诉人的上诉请求。 上诉人徐念龙向一审法院起诉请求：1.被告返还原告被侵占的斋坛乡原桐村的房屋；2.被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定，1997年10月18日，原告与被告签订了一份《买卖房屋协议》，原告将座落在桐村村泉塘的一幢房屋作价2288元卖给被告，房款分期支付，被告按协议约定房款于农历98年12月底前付清。而后，原告将房屋交给被告居住使用。2002年12月，在时任村干部叶辉的陪同下，被告将最后一笔房款送给原告。另，庭审中，被告王根旺一再表示愿意配合原告办理过户登记手续。 一审法院认为，原、被告双方签订的《买卖房屋协议》合法有效，双方均应依约履行。本案中，被告王根旺在1998年12月底前未付清房款，根据上述协议，原告徐念龙有权解除合同、收回房产并没收被告已付款项作为违约金，但在被告于2002年左右向原告支付最后一笔房款时，原告予以接受，当时也并未提出异议，至本次诉讼前，也未要求被告返还案涉房产，故双方在实际履行过程中以各自行为改变了之前的书面约定，在原告接受最后一笔房款时其已经丧失了要求被告返还房产的权利。退一步讲，即便被告存在违约行为，本案诉讼时效已过。综上，原告主张被告返还案涉房产于法无据，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条第一款、第六十条、第七十七条第一款，判决：驳回原告徐念龙的全部诉讼请求。案件受理费370元，减半收取185元，由原告徐念龙负担。 二审中，双方当事人没有提交证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，双方当事人签订的《买卖房屋协议》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按约履行。协议签订后，上诉人已经依约将房屋交付给被上诉人管业使用，被上诉人亦已经支付房款，虽然被上诉人存在逾期支付的行为，但上诉人已经接受房款，可见上诉人已经放弃追究被上诉人逾期付款的违约责任，故上诉人主张被上诉人侵占其房屋，缺乏事实依据。另外，虽然案涉房屋至今未办理转移登记手续，但这不足以成为上诉人解除合同的合理事由，一审法院对上诉人要求返还案涉房屋的诉请不予支持，有相应的事实和法律依据。上诉人主张一审法院未组织调解即作出判决，审理程序不合法，经审查，一审法院已经征询过双方当事人的调解意向，但调解无果，一审法院在调解不成的情况下作出判决，审理程序并无不当。综上，上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费370元，由上诉人徐念龙负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 毛向东 审 判 员 苏伟清 审 判 员 王晓璐 二〇二〇年六月三十日 代书记员 王 芳