江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣01民终3547号 上诉人（原审被告）：肖芳，女，1962年8月25日出生，汉族，住江西省南昌市东湖区。 委托诉讼代理人：刘国强，江西联创律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李茂斌，江西联创律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：熊志明，男，1964年11月27日出生，汉族，住江西省南昌市东湖区。 委托诉讼代理人：吴跃明，江西华邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵永帅，江西华邦律师事务所律师。 上诉人肖芳因与被上诉人熊志明房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省南昌经济技术开发区人民法院（2019）赣0192民初1506号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月16日立案后，依法组成合议庭，因双方均未提出新的证据，通过阅卷、询问当事人等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 肖芳上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判驳回熊志明一审诉讼请求；2.本案诉讼费用全部由熊志明承担。其主要上诉理由为：1.肖芳与熊志明之间的《转让协议》已经解除，对肖芳不再具有约束力。熊志明在未经肖芳授权同意的情况下，向肖芳的单位（xx业720厂）报名参与单位集资建房。熊志明报名后，利用肖芳常年不在岗，不了解单位集资政策，经同事陈某说情，于2005年3月与肖芳签订《转让协议》。协议签订后，肖芳了解到熊志明隐瞒了事实，且协议约定的转让费明显过低，即通知熊志明《转让协议》作废，作废时即已产生合同解除的法律效力，熊志明无权再要求肖芳履行《转让协议》中约定的交付房屋和产权过户等义务。2.《转让协议》内容违法无效，肖芳的单位（xx业xxx厂）集资公告中明确集资对象为在册职工，并严禁以本人名义为他人申报集资房，可见肖芳参与单位集资建房的权利，是基于单位职工特定的身份产生的，具有人身专属性，不能进行转让。单位集资房系按国家经济适用房的相关规定进行建设的，作为经济适用房也是基于特定身份条件才能取得，依经济适用房的相关规定，集资房亦不允许转让，故该《转让协议》违反单位的集资政策和相关法律规定，违背公序良俗原则，依法应认定无效。3.肖芳取得了诉争房屋的《不动产权证》，且为获得诉争房屋使用了肖芳工龄等权益，肖芳对该房屋依法享有权利。根据《物权法》的规定，诉争房屋的所有权人为肖芳，而非熊志明。4.一审法院认定的部分事实错误，肖芳解除《转让协议》后，熊志明利用不正当关系冒充肖芳亲属至单位交纳购房款，办理收房手续，其行为未得到肖芳的授权同意。2018年10月，熊志明冒充肖芳亲属以帮肖芳装修为由装修房屋，肖芳发现后多次交涉，并发生劝租户退租换锁争执，肖芳并未同意熊志明占用使用诉争房屋。 熊志明答辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。1.熊志明与肖芳于2005年3月21日就案涉房屋签订的《转让协议》是双方的真实意思表示，其实质是肖芳将其在本单位的购房资格转让给熊志明，且有肖芳同事陈某的签字见证，不存在《合同法》第五十二条所规定的合同无效的情形，依法成立并生效。协议签订后，熊志明已依约向肖芳支付转让款5000元，并实际缴纳了全部购房款共计60160元。2018年11月份，肖芳已取得案涉房屋的产权证，应依据《转让协议》第3条的约定将案涉房屋过户至熊志明名下，但事实上，基于房价大涨的现状，肖芳公然违背诚实信用原则，拒绝履行《转让协议》第3条中约定的义务，即拒不将案涉房屋过户至熊志明名下，属于严重违约行为，侵害了熊志明的合法权益。2.依法成立的合同受法律保护，对当事人具有约束力，在无法定事由和事先约定解除条件的前提下，未经当事人协商一致同意，任何一方均不得擅自解除合同，在本案中，无《合同法》第九十四条之情形，《转让协议》中也未约定合同解除的条件，肖芳单方面主张解除合同的行为属于严重违约，并不能达到合同解除的法律效果，即《转让协议》依然有效，肖芳仍应当依据协议的约定，履行将案涉房屋过户至熊志明名下的义务。 熊志明向一审法院起诉请求：1.判令肖芳将位于长堎镇xx路xxx号xx栋x单元xxx室﹝房产证号:赣(2018)新建区不动产权第00xxxxx号﹞房屋所有权过户登记至熊志明名下；2.本案诉讼费由肖芳承担。 一审法院认定事实：2005年3月,经案外人陈某（原中xxxx厂职工,系肖芳同事）介绍，熊志明（作为乙方）与肖芳（作为甲方）签订《转让协议》，约定：甲方愿将xxx厂2005年有产权证的房改新建职工集资经济适用房壹套面积118平方转让给乙方；根据xx总公司xxx厂2004年11月4日发出的集资方案规定，乙方按期、按批陆续付清甲方单位所需全部购房款项；甲方负责协助乙方办理该房产权所需一切手续，费用均由乙方承担；乙方支付5000元作为甲方转让集资房。《转让协议》签订后，熊志明给付肖芳指标转让费5000元，并以肖芳的名义按规定交清了全部购房款60160元。之后，熊志明在介绍人陈某的陪同下以肖芳的名义在xxxxx厂选定了讼争房屋。不久之后，熊志明在xxxxx厂办理了讼争房屋的收房手续，并装修入住。 2018年10月16日，肖芳取得了讼争房屋不动产权证﹝赣（2018）新建区不动产权第××号﹞，该证载明：权利人：肖芳；共有情况：单独所有；坐落：长堎镇xx路xxx号xx栋x单元xxx室；面积：房屋建筑面积106.06平方米。该证附记记载：全产权房改房。肖芳缴纳了办理不动产权证所需费用。现该地域划归南昌经济技术开发区。 肖芳陈述，《转让协议》签订不久，其得知xxxxx厂集资房指标转让费在25000元至35000元之间，认为熊志明存在欺诈，遂要求介绍人陈某向熊志明表达终止、作废《转让协议》的意思表示。证人陈某向庭上作证中表示，认可大概在2011年左右（表示时间久远不能肯定准确的时间），肖芳向其提出过指标转让费过低，不想转让讼争房屋；2015年，其向熊志明提出过指标转让费过低，要求其向肖芳增加指标转让费几万元，但熊志明没有补钱；因此，熊志明、肖芳双方没有谈成，遂引发诉讼。 一审庭审中，熊志明同意再适当补偿肖芳差价几万元。但肖芳不同意，坚持要求收回讼争房屋。因此，调解不成。 一审法院认为，肖芳基于xxxxx厂职工的特定身份，有权购买本单位的集资房。熊志明与肖芳于2005年3月签订的《转让协议》约定购房指标转让实质是购买房屋资格的转让，是一种权利的转让。对于基于特定身份取得的购房资格是否能够进行转让，我国现行法律、行政法规未作强制性规定。由于熊志明与肖芳签订的《转让协议》系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，该《转让协议》为有效合同，双方当事人均应当按合同履行义务。熊志明已按约支付了指标转让款和购房款，并已实际装修入住，肖芳应按约协助熊志明办理转移登记手续，熊志明要求肖芳限期将讼争房屋转移登记至熊志明名下，一审法院予以支持。但转移登记费用应由熊志明自行承担。肖芳辩称双方的《转让协议》违反法规规定，为无效协议，于法无据，一审法院不予支持。另外，肖芳辩称双方签订《转让协议》时，熊志明事先存在欺诈、胁迫的主张，只有本人的陈述，而不能提供其他证据，加之对方不认可，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条的规定，一审法院不予支持。肖芳未向一审法院提出要求补偿差价、给付办证费反诉请求，一审法院不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：肖芳在本判决生效后三十日内协助熊志明将坐落南昌经济技术开发区（原新建区长堎镇）xx路xxx号xx栋x单元xxx室房屋﹝赣（2018）新建区不动产权第××号﹞转移登记至熊志明名下，转移登记的费用由熊志明负担。案件受理费10800元，减半收取5400元，由熊志明负担。 本院二审期间，肖芳补充提交如下证据：证据1.《转让协议》（由陈某持有），欲证明转让协议第四条的手写修改是经三方一致认可，而非熊志明诉称的为肖芳单方面修改；证据2.《关于新三区二期职工经济适用住房集资公告》（盖有南昌市新建区房地产档案室材料专用章），欲证明熊志明不是xxx厂职工，故不符合参加本次集资的资格，xxx厂也明确不允许职工将集资购房资格进行转让，否则收回住房，只有未参加房改的职工参与本次集资由xxx厂负责统一办理房屋产权证；证据3.《新建县职工购买公有住房审批表》，欲证明案涉房屋的实际售价为58333元，工龄折扣系数为0.802；证据4.黄xx证人证言，欲证明协议签订前，肖芳与熊志明达成口头一致意见，转让协议是熊志明事前打印好的，但其打印好的内容与双方口头约定内容不一致，进而引发双方争执，其后肖芳在熊志明的认可下才对转让协议第四条进行修正，因熊志明拒不支付协议约定的5000转让费，肖芳当即表示转让协议作废，购房指标不卖了，证人证言与肖芳在一审中的陈述一致，且证人在争议发生当日在场，其证言可以作为本案查明事实的依据；证据5.葛某证人证言,欲证明集资公告和审批表均是其单位制作的，也证实了本次集资购房指标不允许转让的事实，同时也证实了熊志明对案涉房屋单方面装修的时间是2018年，并非熊志明一审中述说的拿到钥匙后不久。也证实了任何私下转让购房指标的行为，都不会得到xxx厂的认可，葛某作为xxx厂的原职工及xxx厂管理委员会的现职工，其证人证言客观真实，可以作为认定本案事实的证据。 询问后，肖芳向本院补充提交证据6.新建县人民政府办公室《关于调整公有住房出售政策有关问题的通知》，欲证明年工龄折扣率由0.92%调整为0.6%，市场价由550元/㎡，市场价由550元/㎡调整为617元/㎡。熊志明向本院补充提交2020年6月4日不动产登记信息查询结果，欲证明熊志明名下目前无住宅，符合南昌市商品住宅买卖的限购政策。 熊志明对肖芳提交的证据质证如下：对证据1的真实性、合法性、关联性均无异议，证明目的有异议，转让协议中人为修改的部分为肖芳修改的，即该协议的内容肖芳是认可的，是肖芳真实意思表示；对证据2真实性、合法性无异议，对关联性和证明目的有异议，该证据为xxx厂的住房集资公告，并非具有法律效力的文件，并不能妨碍产权证的过户及变更，该证据与本案无关；对证据3的真实性、合法性无异议，对其关联性及证明目的有异议，肖芳已将该购房资格转让给熊志明，其不再享有购房资格，熊志明为取得案涉房屋，实际价款为60160元，该款中包含房屋售价58333元、房屋维修基金、房产证工本费、装修清运费等。该费用均由熊志明实际缴纳。对证据4黄xx的证言真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，证人黄xx为肖芳的同事，且由肖芳申请出庭，无法核实其证言的真实性，黄xx也没有任何证据证实其当时在场，但通过其证言可知签署转让协议是肖芳的真实意思表示，并非肖芳所述熊志明对其进行欺骗，且其证言也证明了肖芳是在签署协议后出现了反悔的意思表示，但为了达成协议熊志明同意肖芳对协议进行修改，因此协议中更改的部分为肖芳亲自手写更改，事实上也是按照更改后的协议履行，即熊志明按照协议的约定向肖芳支付协议转让款5000元，一审及录音中肖芳对此予以认可。对证据5葛某的证人证言真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可，证人葛某亦为肖芳的同事，与本案有利害关系，且其内容所述单位禁止转让的规定并不妨碍肖芳与熊志明签订转让协议的效力，事实上xxx厂将指标进行转让的情形是较为普遍的，葛某所述的交房时间和一审中熊志明所述的领钥匙的时间是一致的，熊志明在领取钥匙后就对案涉房屋进行了简单装修并入住，2018年时为改善居住环境，再次对案涉房屋进行装修，因此不能据此认为熊志明是在2018年才首次对案涉房屋进行装修。对证据6的真实性、合法性、关联性均有异议，与本案无关，本案熊志明与肖芳的房屋买卖是自由协商的交易价格，与公房出售的相关政策无关。 肖芳对熊志明提交的补充证据质证如下：对该证据的真实性、合法性、关联性有异议，该证据查询时间是2020年6月4日，查询结果备注已经写明上述查询结果仅为查询时段系统显示结果，并不表明在查询时间前熊志明在南昌市区拥有其他的商铺住宅房，且该查询结果与熊志明在庭审中自认有其他住宅不符，显然被熊志明在二审询问笔录后将其名下持有的其他商品住宅进行了变更登记，转移到他人名下。据了解，熊志明在一审诉讼期间持有xx一号x栋x单元xxxx室，东湖区xx路xx号xx栋x单元xxx室。 对肖芳提交的证据，本院认定如下：因熊志明对证据1的真实性、合法性予不持异议，本院予以确认，且熊志明对该证据的修改部分不持异议，本院予以采信；对证据2的真实性、合法性予以确认，至于能否达到其证明目的，在本院认为部分予以阐述；对证据3予以采信；对证据4、5因没有其他有效证据予以佐证，本院不予采信；对证据6因肖芳未提交原件，且熊志明对其三性均持异议，本院不予采信。 对熊志明提交的2020年6月4日不动产登记信息查询结果本院予以采信。 本院二审查明，根据南昌市不动产登记信息查询结果，截止2020年6月4日，熊志明名下不动产登记信息内容为：熊志明与熊斯特共同共有坐落于西湖区，不动产面积84.27㎡，用途为商业、金融、信息，使用期限40年，不动产权证号为西字第xxxxxx号。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，关于5000元转让费的支付问题，在一审庭审笔录法庭调查阶段，肖芳发表质证意见时陈述“其中支付的5000元只是集资房转让指标的费用，没有包括房产过户的费用”；在证人陈某接受询问时，肖芳问其“证人，当时原告（熊志明）给的5000元是否包含了过户手续费？”；在肖芳2019年9月6日向一审法院提交的《陈述词》中最后一页其陈述“原告（熊志明）明知当时集资房指标的转让价是2.5-3.5万元，却以远远低于的5000元付给被告（肖芳），对被告显然有失公平。”根据肖芳在一审中的陈述，可以得出其与熊志明虽然就5000元的性质是指标转让费还是过户办证费用有过分歧，但最终协商确定为指标转让费并已由熊志明向其支付的结论。 关于《转让协议》的效力问题，因双方约定购房指标转让实质上是购买房屋资格的转让，肖芳将案涉房屋购房指标转让给熊志明时尚未取得所有权，是一种期待利益。现肖芳主张该转让协议因违反单位集资政策而应属无效，但单位集资政策并非法律、行政法规的强制性规定，且肖芳亦未提供充足证据证明双方签订协议时熊志明采取了欺诈、胁迫的手段，故肖芳主张协议无效的理由不成立，一审认定《转让协议》有效并无不当。 至于肖芳主张该转让协议已经解除，但《转让协议》中并未约定合同解除情形，且肖芳未举证证明存在法定解除的情形，其亦未提供证据证明双方已经达成解除协议的合意，现熊志明已履行了主要合同义务，仅凭肖芳单方的主张，该协议并未解除，双方仍应按照协议的约定履行各自的义务，故对其该项主张本院不予支持。 综上所述，肖芳的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10800元（肖芳已预交），由上诉人肖芳负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 俞志翀 审 判 员 邓 晖 审 判 员 钟 情 二〇二〇年六月十八日 法官助理 应思奇 书 记 员 熊 浩