宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院民事判决书（2020）宁0202民初802号原告:张庭武，住宁夏银川市。被告:中铁信托有限责任公司。法定代表人:马永红，系该公司董事长。被告:宁夏江峰房地产开发有限公司。法定代表人:张航孝，系该公司董事长。委托诉讼代理人：马红艳。原告张庭武与被告中铁信托有限责任公司、宁夏江峰房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张庭武、被告宁夏江峰房地产开发有限公司委托诉讼代理人马红艳到庭参加诉讼，被告中铁信托有限责任公司经合法送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。张庭武向本院提出诉讼请求：1.依法判决，被告中铁信托有限责任公司与宁夏江峰地产开发有限公司，变更在宁夏石嘴山市房产交易管理中心登记的备案中，涉及到原告的房产，星海时代花苑19号楼416、418号铺的合同备案，变更到原告名下；2.判决江峰公司无条件配合原告办理房产证。3.请求依法判决本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年3月14日，原告与被告江峰房地产开发有限公司签订《房屋拆迁补偿安置协议书》一份，约定拆除原告268.48㎡的房屋，并将新建的××苑商业房2、3号两个总面积271.65㎡的商铺作为安置换房。2013年9月30日，原告与被告江峰公司又签订了《房屋拆迁补偿安置协议书》，将拆迁安置补偿房的房号确定为“星海时代花苑19号楼416、418号商铺”。原告于2013年11月1日交纳房屋维修基金1721元后接受了该安置房屋，江峰公司将涉案房屋依约交付原告进行装修使用至今。2015年底，原告要求被告江峰公司办理房屋所有权登记时发现，根据成都市中级人民法院作出的（2016）川01民初120号民事判决和（2016）川01民初121号民事判决，包含原告房屋在内的星海时代花苑小区其他房屋进行查封，拟评估后拍卖原告享有房屋所有权的星海时代花苑19号楼416、418号商铺。原告向简阳市人民法院提起执行异议申请，简阳市人民法院经审理查明后作出（2019）川0180执异12号执行裁定书，裁定解除了对星海时代花苑19号楼416、418号房屋的查封。原告认为，被告江峰公司已于2011年3月14日将涉案房屋拆迁安置给了原告，此时房屋所有权已发生转移，原告对涉案房屋享有所有权。根据最高人民法院（2017）最高法民申3248号的判例以及《中华人民共和国物权法》的相关规定，因双方系以签订《商品房买卖合同》的目的为借款提供担保，也即名为商品房买卖实为担保，双方并不存在真实的商品房买卖意思表示。被告中铁公司与被告江峰公司之间的商品房买卖合同备案中涉及属于原告在星海时代花苑19号楼416。418号商铺，伤害原告的合法权益。故原告诉至法院，请求判如所请。中铁信托有限责任公司未到庭参加诉讼，向法庭提交书面答辩状辩称，一、本案的受理违反我国“一事不再理”的司法原则。张庭武诉中铁信托、江峰公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，张庭武已提起两次诉讼，贵院以(2019)宁0202民初3286号、4006号《民事裁定书》分别裁定准予撤诉、驳回原告张庭武的起诉。二、原告申请变更案涉房屋的合同备案信息缺乏法律依据。现在中铁信托的备案合同并不存在合同被宣告无效、被撤销或被解除的情况，那么合同的备案信息就没有被变更的法律依据。三、中铁信托与江峰公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，合同备案应受法律保护。江峰公司将案涉房屋以商品房买卖形式备案到中铁信托名下，实质是一种让与担保。四、本案原告张庭武对案涉房屋不享有所有权，签订案涉房屋的拆迁安置合同自身有过错。本案原告张庭武与江峰公司在2013年9月30日签订《房屋拆迁安置补充协议书》，确定案涉房屋“星海时代花苑”19号楼416、418号两个商铺系拆迁安置调换房屋时，该案涉房屋已备案到中铁信托名下，原告张庭武仍与江峰公司就已备案在中铁信托名下的房屋签订拆迁安置补充合同，这是原告自己没有尽到审慎注意义务。综上所述，请求贵院驳回原告张庭武的诉讼请求。宁夏江峰房地产开发有限公司辩称，中铁公司解押后我公司配合原告做备案，涉案房屋的房产证暂时办不了，因为没有在不动产中心办理初始登记。本院经审理认定事实如下：2011年3月14日，原告与被告宁夏江峰房地产开发有限公司签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，约定被告采取产权调换方式给原告提供位于××苑、3号房屋，坐轴为2-5轴1-2层，协议对奖励、停产停业损失、货物搬运费、单项设施费等也作出了约定。2013年9月30日，原告与被告宁夏江峰房地产开发有限公司签订房屋拆迁安置补充协议书一份，约定原告房屋确权面积为268.48平方米，选择位于星海时代花苑19号楼416、418号商业房屋做为产权调换置换房屋，房屋建筑面积为275.12平方米，并对找补价款等进行了约定。协议签订后，被告宁夏江峰房地产开发有限公司于2013年9月将上述安置房交付原告。但此后至今，被告宁夏江峰房地产开发有限公司并未协助原告办理上述安置房的不动产权登记证书，原告为此诉至法院，请求判如所请。另查明，成都市中级人民法院在审理（2016）川01民初120号、121号中铁信托有限责任公司与宁夏国晟贸易有限公司、宁夏江峰房地产开发有限公司、宁夏江峰房地产开发有限公司、张航孝借款合同纠纷两案中，根据中铁信托公司的财产保全申请，于2015年12月10日作出（2015）成执保字第264-1号和（2015）成执保字第264-3号执行裁定书，查封了江峰房地产公司位于石嘴山市××区套房屋，判决生效后，成都市中级人民法院将涉案生效法律文书指定简阳市人民法院执行。执行中，张庭武对查封行为提出异议，成都市中级人民法院指定简阳市人民法院审查，简阳市人民法院于2019年1月30日作出（2019）川0180执异12号民事裁定书，解除对位于宁夏石嘴山市××区、418号两个商铺的查封。又查明，大武口区世纪大道星海时代花苑19幢416、418号房屋备案在中铁信托有限责任公司名下。上述事实，有原告、被告宁夏江峰房地产开发有限公司的陈述及原告提交的证据房屋买卖合同一份、证明一份、房屋拆迁补偿安置协议书一份、房屋拆迁安置补充协议书一份、四川省简阳市人民法院执行裁定书一份在卷予以佐证，本院予以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，合同双方均应秉持诚信、恪守承诺，全面履行各自的义务。本案中，原告与被告宁夏江峰房地产开发有限公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》、《房屋拆迁安置补充协议书》系双方真实意思表示，内容合法、有效，双方应严格履行。协助原告办理协议中约定的安置房的不动产权登记手续系被告宁夏江峰房地产开发有限公司的合同义务。虽然涉案安置房屋备案在中铁信托有限责任公司名下，但原告与被告宁夏江峰房地产开发有限公司之间系拆迁安置补偿法律关系，双方约定按产权调换方式进行补偿，涉案协议书中对安置房的位置、楼号、面积均予确定，由此，在双方签订涉案协议书时，即已明确确定涉案房屋将来属于被拆迁人即原告。从《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”及《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”的规定可知，安置房优于买卖合同，支付大部分购房款的买卖合同优于工程款优先权，工程款优先权优于抵押权。综上，原告取得安置房的权利优先于抵押权，必然优于让与担保，故原告要求被告宁夏江峰房地产开发有限公司协助办理涉案房屋的不动产权证书的主张有事实基础，于法有据，本院予以支持。原告要求被告办理房屋不动产权证书的诉讼请求，已得到支持，其诉讼目的已实现，对原告要求变更备案的诉讼请求，本院不予支持。被告中铁信托有限责任公司抗辩本案违反一事不再理，因原告要求办理产权证书的诉讼请求，并未经生效法律文书处理，对被告抗辩不予采信。被告中铁信托有限责任公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其对原告所举证据质证权及抗辩权的放弃，对此应承担相应的法律后果。综上所述，为了维护民事主体的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告宁夏江峰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内协助原告张庭武办理位于××区、418号房屋的不动产权证书；二、驳回原告张庭武的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费100元，减半收取50元，由宁夏江峰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。审判员 刘书雅 二○二○年六月二十八日书记员 吴俊梅附：本案相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。本院特别提醒：当事人上诉的，应当于递交上诉状之日起至上诉期届满后七日内，向石嘴山市中级人民法院交纳上诉案件受理费，逾期则视为放弃上诉。