湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘12民终579号上诉人（原审原告）：李忠，男，1981年9月9日出生，汉族，住湖南省怀化市鹤城区。被上诉人（原审被告）：怀化市金瑞达房地产开发有限公司，住所怀化市迎丰中路248号，统一社会信用代码91431200666335413B。法定代表人：李炯樟。委托诉讼代理人：唐松英，女，系该公司员工。委托诉讼代理人：杨修松，男，系该公司副总经理。上诉人李忠因与被上诉人怀化市金瑞达房地产开发有限公司（以下简称金瑞达公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2019）湘1202民初5880号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月30日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人李忠上诉请求：1、撤销一审判决第一、二项；2、改判支持上诉人的全部诉讼请求；3、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审中，被上诉人的委托诉讼代理人唐松英无合法的授权书出庭，应认定被上诉人一审未参加诉讼，应判决被上诉人败诉；二、一审判决对于逾期交房违约金的酌定标准不符合法律精神，也违背双方的合同约定；三、上诉人一审有证据证实本案诉讼时效存在中断的情形，一审判决认定上诉人举证不利错误。请求二审法院撤销原判，依法改判，支持上诉人的上诉请求。被上诉人金瑞达公司辩称：上诉人在明知案涉房屋尚未进行竣工验收的情况下，仍在物业公司交房处取走案涉房屋钥匙，并实际占有案涉房屋，应视为案涉房屋已经交付使用，答辩人应承担的逾期交房违约金的责任已经终止。上诉人认为答辩人应当承担逾期交房违约金的诉求缺乏事实和法律依据。请求二审法院依法公正处理。上诉人李忠向一审法院起诉请求：1、请求判令被告立即向原告出示泰平盛世第1幢31层3103-B号房屋竣工验收合格验收备案表、质量保证书；2、请求判令被告向原告支付从2015年1月1日起至起诉之日（2019年9月26日）止共1730日逾期交房违约金人民币161107元，并按照93.13元/日承担从起诉之日起至实际交付验收合格房屋之日止的违约金；3、本案全部诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2013年10月9日，原告李忠（买受人）与被告金瑞达公司（出卖人）签订《怀化市商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的泰平盛世第1幢31层3103-B号房，建筑面积123.27平方米，单价每平方米3777.3元，总购房款465628元，首付款145628元于合同签订日支付，余款320000元采用银行按揭方式支付。上述《怀化市商品房买卖合同》第十条约定：“出卖人应当在2014年12月31日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付给买受人使用，交付时该商品房必须竣工并经当地建筑工程质量监督管理机构验收合格……”。第十一条约定：“……由于出卖人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：……（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知达到之日起10天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之2的（该比率应不小于第（1）项中的比率）违约金”。第十八条约定：“经协商，买受人同意将所购房屋委托深圳盛建物业公司进行物业管理，房屋交付使用后，买受人应遵守物业管理公司制定的物业管理规定，并按时缴纳物业管理费用及水电等费用”。签订上述合同后，原告李忠付清了全部购房款。2017年11月27日，原告李忠取得案涉商品房钥匙，签署《业主交楼流转表》并与深圳市盛建物业管理有限公司签订《前期物业服务委托协议》。取得案涉商品房钥匙后，原告李忠对案涉商品房进行装修并入住。至开庭日，被告金瑞达公司所售的案涉商品房未取得工程质量验收合格，也未经消防验收合格。一审法院认为：原告与被告签订的《怀化市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行合同约定的义务。双方签订的《怀化市商品房买卖合同》约定，被告应在2014年12月31日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付给买受人使用，交付时该商品房必须竣工并经当地建筑工程质量监督管理机构验收合格，被告未按约定交房，至开庭日案涉商品房仍未经当地建筑工程质量监督管理机构验收合格，不符合合同约定的交房条件，原告有权拒绝收房，被告已构成逾期交房之根本违约，应承担逾期交房的违约责任，故原告主张被告逾期交房违约金的诉讼请求，予以支持。关于逾期交房违约金的诉讼时效、计算起止时间及计算标准的问题。被告交房时不符合合同约定时，原告有权拒绝收房，但因原告于2017年11月27日收房，视为对交房条件的变更和认可，故逾期交房违约金计算截止时间为2017年11月27日。逾期交房违约金的计算标准根据本地经济发展状况和本案情况，酌定为被告按原告已付购房款每日万分之一的标准计算。《怀化市商品房买卖合同》约定被告逾期交房违约金按日向原告支付，即该项违约金之债以日为计算单位，而权利人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，原告于2019年10月14日向法院提起诉讼，故原告要求被告支付逾期交房违约金诉讼请求中的2016年10月14日之前的逾期交房违约金因超过了三年的诉讼时效，不予保护，故被告每日应向原告支付逾期交房违约金46.56元（465628元×0.0001/天），自2016年10月14日起至2017年11月27日止的逾期交房违约金19089.6元（46.56元×410天），原告主张逾期交房违约金的金额以法院计算的为准，超过部分，不予支持。关于原告主张被告立即出示竣工验收合格验收备案表、质量保证书的诉讼请求。根据《城市房地产管理法》第二十六条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定，房地产开发企业向买受人交付的商品房的强制性条件必须是“经验收合格”的商品房，故被告有法定的义务，应及时对商品房办理验收合格，但因原告已收房，故该项诉讼请求，不予支持。原告主张本案诉讼时效存在中断的情形且被告系违法交房，但其提交的证据不足以证明其上述主张意见，应承担举证不利的后果，故对原告的上述主张意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告金瑞达公司限于本判决生效之日起十日内向原告李忠支付逾期交房违约金19089.6元；二、驳回原告李忠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3522元，减半收取计1761元，由被告金瑞达公司负担209元，原告李忠负担1552元。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院认为，双方所签订的《怀化市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格履行。根据该合同约定，因金瑞达公司原因导致交房逾期的，金瑞达公司应补偿买受人违约金，一审法院酌定本案按已付购房款每日万分之一的标准计算逾期交房违约金，符合本地经济发展状况和本案的实际情况，并无不当，本院予以支持。上诉人一审中提交的通话记录、微信聊天记录、照片等证据缺乏相关证据佐证，不足以证明本案诉讼时效存在中断的情形，一审判决对于其超过诉讼时效部分的逾期交房违约金请求不予支持具有事实和法律依据，本院予以支持。一审中，被上诉人与其委托诉讼代理人唐松英的委托手续虽然存在瑕疵，但被上诉人二审中仍委托唐松英作为其公司特别授权代理人出庭参加诉讼，可视为对唐松英一审中以其名义参加诉讼行为的追认，一审判决在程序上并无违法之处。故上诉人李忠的上诉理由依法均不能成立，本院均不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3522元，由上诉人李忠负担。本判决为终审判决。审判长 周 晓审判员 欧晓林审判员 彭湘平二〇二〇年六月十九日书记员 沈慧娟