贵州省铜仁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔06民终1135号上诉人（原审原告）：谭友帮，男，1969年6月8日出生，苗族，户籍地贵州省印江土家族苗族自治县，现住贵州省印江土家族苗族自治县。上诉人（原审原告）：周敏，女，1973年3月20日出生，汉族，户籍地贵州省印江土家族苗族自治县，现住贵州省印江土家族苗族自治县。二上诉人的共同委托诉讼代理人：石少会，贵州北斗星律师事务所律师。二上诉人的共同委托诉讼代理人：吴万玲，贵州北斗星律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆创豪土地整治房屋开发有限公司，住所地重庆市沙坪坝区小正街303号附8号。法定代表人：文良庆，该公司董事长。被上诉人（原审被告）：重庆创豪土地整治房屋开发有限公司印江分公司，住所地贵州省印江土家族苗族自治县龙津街道办事处中心街。负责人：徐荣清，该公司总经理。二被上诉人的共同委托诉讼代理人：杨秀江，贵州司廉律师事务所律师。上诉人谭友帮、周敏因与被上诉人重庆创豪土地整治房屋开发有限公司（以下简称创豪公司）、重庆创豪土地整治房屋开发有限公司印江分公司（以下简称创豪公司印江分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省印江土家族苗族人民法院（2020）黔0625民初192号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月18日立案后，依法组成合议庭，于2020年6月10日公开开庭进行了审理。上诉人谭友帮、周敏的共同委托诉讼代理人石少会，被上诉人创豪公司、创豪公司印江分公司的共同委托诉讼代理人杨秀江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谭友帮、周敏上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.一审判决对被上诉人违约事实认定错误，被上诉人不仅至今未交付办理商品房转移登记的有关文书，而且至今仍未取得案涉房屋的初始登记。2.一审判决被上诉人一次性向上诉人支付5,000元违约金，实质上改变了当事双方关于违约金计算方式的约定，超出法律规定的调整违约金的合法范围，免除了被上诉人继续承担逾期办证的违约责任；一审判决以案涉房屋已办理抵押，上诉人不能对房屋行使实体权利而认定约定的违约金过高，系认定事实不清，适用法律错误；按照有关司法解释的规定，逾期办证违约金参照银行计收逾期贷款利息的标准计算，双方合同约定的违约金为已付购房款每日万分之一的标准，不构成违约金约定过高，不属于调整范围；违约金约定过高的举证责任应在主张调整的当事人一方，一审判决举证责任分配错误，适用法律错误。3.本案中，创豪公司印江分公司作为创豪公司的分公司，创豪公司应当承担连带责任，一审判决以合同相对性原则为由，免除创豪公司的连带责任属适用法律错误。创豪公司、创豪公司印江分公司辩称,一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。谭友帮、周敏向一审法院起诉请求：1.判令创豪公司、创豪公司印江分公司向谭友帮、周敏支付自2017年8月31日起至创豪公司、创豪公司印江分公司实际交付商品房转移登记文书之日止的违约金（以购房款415900元为基数，按每日万分之一的标准计算至2019年10月12日的违约金为32107.48元）；2.诉讼费用由创豪公司、创豪公司印江分公司负担。一审法院认定事实：2013年11月21日，谭友帮、周敏与创豪公司印江分公司签订《商品房买卖合同》，由谭友帮、周敏购买创豪公司印江分公司位于印江自治县团（中心大厦）22层4号房屋，房屋总价款415900元。该《商品房买卖合同》第二十二条第三款约定“（一）出卖人承诺于2017年8月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起30日内，出卖人交付商品房转移登记的有关文书，按已付房价款的万分之壹承担违约责任；2.约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）或（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知书之日起7日内退还买受人已付款，并按照银行同期贷款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付购房款万分之壹的违约金。（四）买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。（五）本章约定的时间为法定工作时间，本章条款涉及到政府职能部门工作而延误时间的，出卖人不承担任何责任。”。谭友帮、周敏于合同签订当日向创豪公司印江分公司支付购房首付款255900元，余款160000元，谭友帮、周敏以向中国工商银行股份有限公司印江支行办理个人购置住房贷款的方式于2014年7月11日支付给了创豪公司印江分公司。创豪公司印江分公司于2012年8月28日接印江自治县规划设计管理办公室通知按该办公室规划设计条件进行建筑设计，该设计规划图显示消防通道为12.01ｍ。2015年3月11日，涉案建设工程经相关部门竣工验收合格。2015年9月，因消防验收标准变化，该涉案工程因消防车道回车场不足18ｍ×18ｍ，不符合消防规范，验收不合格，致该房屋建筑因资料不齐至今未能办理房屋转移登记。截止目前，创豪公司印江分公司已将办理房屋转移登记的相关资料提交给房屋产权登记部门。另查明，创豪公司印江分公司系创豪公司的分公司，创豪公司印江分公司有独立的营业执照。一审法院认为，谭友帮、周敏与创豪公司印江分公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按《商品房买卖合同》的约定履行自己的权利义务。《商品房买卖合同》签订后，谭友帮、周敏按合同约定交付了购房款，创豪公司印江分公司向谭友帮、周敏交付了涉案商品房。但由于消防验收标准在涉案建设工程规划设计通过之后发生了变化，致使涉案工程消防设计不符合该规范，导致创豪公司印江分公司在合同约定的时间内客观上不能完成房屋转移登记，该违约行为的责任不完全在创豪公司印江分公司，且截止目前，创豪公司印江分公司已将办理房屋转移登记的相关资料提交给房屋产权登记部门，在积极履行其合同义务。根据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十八条第一款和《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，创豪公司印江分公司未在《商品房买卖合同》约定时间为谭友帮、周敏办理房屋产权转移登记，其行为已违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定和谭友帮、周敏与创豪公司印江分公司在《商品房买卖合同》第二十二条第三款第一、二项的约定，创豪公司印江分公司应当承担违约责任。虽然创豪公司印江分公司不是直接办理房屋转移登记的机关，但创豪公司印江分公司应当按合同约定及时将应由其提供的资料报送房屋转移登记机关备案。对于创豪公司印江分公司在庭审中提出违约金约定过高，要求予以调整的请求。一审法院认为，在民事交往中应考量各方当事人之间以及当事人与社会之间的利益平衡。当违约案件数量众多、可能赔偿的违约金总额巨大时，不宜简单地、单独地确定个案的违约金数额，而应结合违约责任的大小、造成损失的大小、开发商在系列案件中可能赔偿的违约金总额、可能引发的社会问题等因素进行综合考虑，使开发商承担的违约金总额与其迟延办证责任相当，并避免开发商因承担巨额赔偿导致破产后产生一系列不稳定的社会因素，增加防范化解社会风险的难度。根据《中华人民共和国合同法》第五条和《最高人民法院〈关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释〉（二）》第二十九条的规定，本案的房屋已按合同约定时间交付，谭友帮、周敏并未因其房屋因逾期办证而影响居住，且谭友帮、周敏所购房屋已在银行办理抵押，即使谭友帮、周敏取得房屋转移登记文书后，房屋转移登记文书也是抵押在银行，谭友帮、周敏并不能真正对房屋转移登记文书行使实体权利，应当认定谭友帮、周敏与创豪公司印江分公司约定的违约金过高，故对创豪公司印江分公司提出调整违约金的请求予以支持。对于违约金的赔偿数额问题，根据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十六条的规定，人民法院应当以实际损失为基础进行判断，谭友帮、周敏没有提供因创豪公司印江分公司未按合同约定时间向谭友帮、周敏交付房屋转移登记文书致其所受损失的证据，综合考虑多方因素，予以支持5000元适当。根据《中华人民共和国民法总则》第七十四条及《最高人民法院〈关于适用中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十二条第（五）项的规定，创豪公司印江分公司是依法设立并取得营业执照的法人分支机构，由创豪公司印江分公司承担的民事责任可以先以该分公司管理的财产承担，不足以承担的，由创豪公司承担补充责任，故创豪公司应当在创豪公司印江分公司无力支付范围内承担补充支付责任。一审法院据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院〈关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释〉（二）》第二十九条，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十六条、第十八条规定，判决：一、重庆创豪土地整治房屋开发有限公司印江分公司于判决生效之日起10日内赔偿谭友帮、周敏逾期办理交付房屋转移登记的违约金5000元；重庆创豪土地整治房屋开发有限公司在重庆创豪土地整治房屋开发有限公司印江分公司无力支付范围内承担补充支付责任；二、驳回谭友帮、周敏的其他诉讼请求。案件受理费602元，已减半收取计301元，由重庆创豪土地整治房屋开发有限公司印江分公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，谭友帮、周敏上诉主张“一审判决将案涉违约金调整为5,000元错误，创豪公司应当承担连带责任”。关于一审判决对违约金的调整是否得当的问题。依照法律规定，当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。一审法院根据公平原则和诚实信用原则衡量，以实际损失为基础，综合考量案涉合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，判决将违约金调整为5,000元并无不当，二审予以维持。关于谭友帮、周敏上诉称“一审判决被上诉人一次性向上诉人支付5,000元违约金，改变了当事双方关于违约金计算方式的约定，超出法律规定的调整违约金的范围，免除了被上诉人继续承担逾期办证违约责任”的问题。本院认为，本案违约责任的认定，应当以违约事实持续的期间为基础，即计算到本案判决发生法律效力之日止。此后，创豪公司印江分公司如仍未履行合同义务，谭友帮、周敏可另行主张权利。故此，谭友帮、周敏的该上述理由亦不能成立。关于创豪公司应否承担连带责任的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第七十四条“法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担”的规定，法人的分支机构以自己的名义从事民事活动，可以先以该分支机构管理的财产承担，不足部分由法人承担。本案中一审判决创豪公司承担相应的补充责任并无不当，谭友帮、周敏关于创豪公司应承担连带责任的上诉理由无法律依据，不予支持。综上所述，谭友帮、周敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费602元，由上诉人谭友帮、周敏负担。本判决为终审判决。审判长  唐正洪审判员  向 前审判员  熊亚飞二〇二〇年六月十日法官助理方芊书记员张祝红