重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初6305号 原告：秦朗，男，1977年12月11日出生，汉族，住上海市黄浦区。 被告：吴华，女，1974年4月24日出生，汉族，住重庆市渝北区。 委托诉讼代理人：吴莹，男，1975年11月3日出生，汉族，系吴华的弟弟。 原告秦朗与被告吴华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月26日受理后，依法由审判员雷元亮独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告秦朗，被告吴华的委托诉讼代理人吴莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告秦朗向本院提出诉讼请求：1、判令被告从2019年10月1日违约起至2020年4月7日被告履行合同义务止，共计违约190日，按照违约每日房价款65万元的万分之五即325元每天的违约金标准计算，共计向原告支付违约金61750元；2、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2019年5月28日原被告签订了《重庆市房屋买卖合同》，约定原告购买被告的个人住房，建筑面积为49.02平方米，房屋总价款为65万元。原告在签订合同时支付给被告定金伍万元，在产权过户完成递件时支付给被告首付款20万元，签订合同当日申请40万元商业贷款支付给被告作为尾款。该房屋已附着户籍，被告承诺于2019年10月1日之前迁出。被告未按约定期限迁出户籍的，应当自承诺迁出之次日起至实际迁出之日止，按日向原告支付已付房价款万分之五的违约金。原告按照约定向被告支付了购房款，于2019年6月17日取得了该房屋产权证。但被告至今以各种理由未迁出户口，被告的行为严重损害了原告的合法权益，原告遂起诉至本院。 被告吴华辩称：1、在新冠疫情发生后，出行受限，客观上无法办理户口迁移手续，原告将此期间作为计算违约金的期间显失公平；2、被告一个人带子女时间少，难以抽出大量时间办理户口迁移，被告不存在恶意；被告暂时未将户口从案涉房屋迁走，原告仍可凭房屋产权证或购房合同自行去派出所落户，且原告并没有小孩要在案涉房屋所在地就学，故被告未给原告造成任何损失；3、根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，违约金的承担应以弥补原告的损失为原则，被告不应向原告支付未将户口迁移的违约金；即使被告应当向原告支付违约金，被告仅迟延半年将户口从案涉房屋上迁走，原告要求被告承担房屋总价值的日万分之五的违约责任，该违约金明显过高；在原告举证证明其损失情况下，应当以实际损失为基础，兼顾被告曾经在约定期限内办理过迁户且现已将户口从案涉房屋上迁走的事实、当事人的过错程度、原告的预期利益、新冠疫情导致的出行困难等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，以不超过造成损失的百分之三十来确定被告应当承担的违约金金额。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。对原告举示的《重庆市房屋买卖合同》、房地产权证、个人网上银行交易明细查询打印件、收条、原告和被告的微信聊天记录截图8页，对被告举示的中国邮政储蓄银行明细查询1页，因双方当事人对上述证据的真实性无异议，本院予以采纳。对被告订票截图两页，原告虽对其真实性不认可，但并未举示相反的证据，本院结合其他证据予以采信。对原、被告双方举示的其他证据，或真实性无法核实，或与本案查明的事实无关联性，本院不予采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年5月28日，以吴华为出卖人（甲方）、秦朗为购买人（乙方），双方签订《重庆市房屋买卖合同》，约定吴华将房屋出售给秦朗，房屋成交总金额为650000元。合同第五条中载明：该房屋已附着户籍，甲方承诺于2019年10月1日之前迁出。甲方若未按约定期限迁出户籍的，应当自承诺迁出之次日起至实际迁出之日止，按日向乙方支付已付房价款万分之5的违约金。另该合同约定，吴华在收齐房款5日内将房屋交付给乙方。 2019年6月13日，吴华出具收条一张，该收条载明：收到秦朗买房首付款贰拾伍万元正。（XX号房的购房款） 2019年6月17日，案涉房屋过户登记至秦朗和朱颖杰名下。 2019年8月15日，吴华收到秦朗支付的案涉房屋购房尾款400000元。 原告秦朗举示的其与被告吴华的微信聊天记录截图有以下内容：2019年8月29日，秦朗询问吴华什么时候去办户口迁移手续，吴华回复“户口我抽空回来办”。2019年9月3日，秦朗在微信中催促吴华尽快办户口迁移手续。2019年10月16日，吴华：秦老师，昨天去石马河派出所上户口，没想到还要离婚协议，没有办成，只要再找机会了，我咨询了你目前可以落户到XXXX，XXXX属于天宫殿派出所。2019年11月6日，秦朗询问吴华是否迁移户口，吴华回复“还没有，请不到假”。2019年11月30日，秦朗询问吴华是否迁移户口，吴华回复“春节前后抽时间办”。2020年3月24日，秦朗询问吴华是否迁移户口，吴华回复:“我们还在云南”。秦朗：吴老师，我给你应该是留足了时间的，也是出于对你的信任，签合同时按你的要求没有留保证金。但是我们房屋交易合同里约定了延迟迁户19年10月1日后每天是房屋总金额万分之五的违约金，你愿意支付么？吴华：去年十月左右为迁户专程请假回来过一次，因没有离婚协议当天没办成，娃娃一人。 庭审中，被告吴华举示订票截图两页，拟证明被告2020年1月23日至2020年4月5日一直在云南省，受新冠疫情影响，客观上无法返还重庆办理户口迁移手续。 关于案涉房屋上的户籍是否迁出，被告吴华陈述，其已于2020年4月7日将户口迁出；原告秦朗陈述，派出所告诉我被告户口已经迁出了，但具体是什么时间迁出，派出所没有告诉我。 本院认为，原告秦朗与被告吴华于2019年5月28日签订的《重庆市房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按合同约定履行义务。 《重庆市房屋买卖合同》第五条中明确约定“该房屋已附着户籍，甲方承诺于2019年10月1日之前迁出。甲方若未按约定期限迁出户籍的，应当自承诺迁出之次日起至实际迁出之日止，按日向乙方支付已付房价款万分之5的违约金”，即吴华应于2019年10月1日之前将案涉房屋已附户籍迁出。现吴华实际于2020年4月7日将案涉房屋户口迁出，违反双方合同约定，构成违约，依法应承担违约责任，根据上述合同约定，吴华应承担2019年10月1日至2020年4月7日期间逾期迁出户口的违约金。被告吴华辩称，合同关于逾期迁出户口的违约金明显过高，请求法院以实际损失为基础酌情予以调整。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案中，首先，在《重庆市房屋买卖合同》中，卖方吴华的主要合同义务为交付房屋并转移房屋的所有权，迁出房屋上的户口应属于附属义务。根据查明的事实，吴华已按合同约定履行了交付房屋并转移房屋的所有权的义务，即已履行房屋买卖合同的主要义务，其违反附属义务给对方当事人造成的损失显然不同于违反主合同义务所造成的损失。故若合同中关于逾期迁出户口的违约金的约定过分高于吴华逾期迁出户口给原告所造成的损失，被告吴华可依据上述法律规定申请减少违约金。其次，被告吴华主张合同约定的违约金过分高于损失，其负有证明违约金过高的举证责任，但衡量违约金是否过高的最重要的标准是违约造成的损失，原告秦朗对吴华逾期迁出户口给其造成的损失更了解，故原告秦朗对合同关于逾期迁出户口的违约金约定是否合理，是否过分高于违约给其造成的损失，亦应提供相应的证据证明。现原、被告双方均未就违约造成损失举示相应的证据，从常理看，卖方逾期迁出户口一般不影响买方将入口迁入，也不会给买方造成较大的损失，而原告秦朗主张要求被告吴华按合同约定标准向其支付2019年10月1日至2020年4月7日期间逾期迁出户口的违约金61750元，已达房屋总成交额的9.5%（61750元÷650000元），显示属于合同约定的违约金标准过高的情形。最后，从吴华举示的机票订单可以看出，2020年1月底至3月期间，受新冠疫情影响，全国各地均对公民的出行进行了管制，被告吴华客观上无法及时履行合同约定的迁出户口的义务。在新冠疫情缓解后吴华于2020年4月7日将户口从案涉房屋上迁出，表明其在违约后积极采取措施履行合同义务。基于以上原因，被告吴华辩称合同关于逾期迁出户口的违约金明显过高，请求法院以实际损失为基础酌情予以调整的意见，本院予以采纳。综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，对于原告秦朗要求被告吴华支付违约金20000元（约占总房款比例3.1%），本院酌情予以支持，对该项请求超出部分，本院不予支持。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告吴华在本判决生效后五日内向原告秦朗支付逾期迁出户口的违约金20000元； 二、驳回原告秦朗的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费1220元，已减半收取610元，由被告吴华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员  雷元亮 二〇二〇年六月二十四日 书记员  陈 源