湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘10民终893号上诉人（原审被告、反诉原告）：吴邑万，男，1971年2月10日出生，汉族，住湖南省桂阳县。委托诉讼代理人：袁良财，男，住湖南省桂阳县，由湖南省桂阳县太和镇溪口村村民委员会推荐。被上诉人（原审原告、反诉被告）：郴州市华宇房地产开发有限责任公司，住所地湖南省郴州市。法定代表人：陈荣华，该公司董事长。上诉人吴邑万因与被上诉人郴州市华宇房地产开发有限责任公司（以下简称华宇公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省桂阳县人民法院（2019）湘1021民初1488号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知各方当事人到庭接受询问调查后，不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。吴邑万上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费由华宇公司负担。事实和理由：1.吴邑万与华宇公司于2017年1月22日签订《商品房买卖合同》，约定华宇公司将桂阳县xx号房屋，以总价款303,225元出售给吴邑万。吴邑万在2017年11月30日前分三期付清全款。其中于2017年1月22日签订当天，吴邑万与共有人谢某萍付首付款163,225元，余款140,000元以吴邑万向华宇公司借款的方式支付购房款，由吴邑万向华宇公司出具借据一张。合同签订后，华宇公司没有按照双方约定的“交房时间2018年12月30日前”通知交房，期间，吴邑万曾多次与华宇公司协商交房及还款事宜，均未果。2019年初，华宇公司在未征得吴邑万同意的情况下，擅自将案涉房屋卖给欧某保。本案双方于2017年10月19日到房产管理部门进行了网签并办理了产权预告登记，吴邑万已经取得对案涉房屋的准物权，双方已经形成合法的房屋买卖合同法律关系，任何一方不得随意撤销或解除。2.《借据》与《商品房买卖合同》是两个相互独立的法律关系、华宇公司延迟交房和一房两卖不正当促成解除条件成就。3.一审没有对房屋共有购买人这一事实予以认定，也未追加共有人谢某萍为当事人，剥夺了谢某萍的诉权，属于程序错误。另，因本案法律关系争议较大，当事人人数较多，一审适用简易程序审理本案不当。华宇公司辩称，请求二审法院维持一审判决。华宇公司向一审法院起诉请求：1.请求依法解除双方于2017年1月22日签订的《商品房买卖合同》；2.判决吴邑万协助华宇公司办理桂阳县xx号房产预告登记的注销手续；3.本案诉讼费由吴邑万承担。吴邑万向一审法院反诉请求：判令华宇公司全面履行合同，将诉争房屋交付给吴邑万。一审法院认定事实：吴邑万与华宇公司于2017年1月22日签订《商品房买卖合同》，约定华宇公司将桂阳县xx号房出售给吴邑万，2017年11月30日前分三期付清全部房款，即2017年1月22日前支付首期购房款163,225元，2017年6月30日前支付80,000元，2017年11月30日前支付60,000元，如吴邑万未按约定时间付款，逾期超过60天后，华宇公司有权解除合同。合同签订后，吴邑万于2017年1月22日向华宇公司支付了首期购房款163,225元。同日，吴邑万向华宇公司出具《借据》一张，吴邑万向华宇公司借款140,000元，吴邑万承诺2017年6月30日前付款80,000元、2017年11月30日前付款60,000元。吴邑万同时承诺：如到期未归还借款，开发商（即华宇公司）有权直接解除与本人的房屋买卖合同，并不须通知本人直接可将该房产出售给第三方、不办理交房及办证手续。因吴邑万至今未支付剩余140,000元购房款，华宇公司诉讼至一审法院，请求判决支持华宇公司的诉讼请求。一审法院认为，本案的焦点有两个，一是吴邑万是否违约的问题，二是华宇公司解除权是否消灭的问题。关于焦点一，吴邑万是否违约的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当全面履行自己的义务”，第九十三条规定；“当事人可以约定解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定：“买受人未按照约定时间付款的，逾期超过60日，出卖人有权解除合同”，且吴邑万在出具给华宇公司的《借据》中承诺：“如到期未归还借款，开发商（即原告华宇公司）有权直接解除与本人的房屋买卖合同，并不须通知本人直接可将该房产出售给第三方、不办理交房及办证手续”，现吴邑万未依照《商品买卖合同》以及《借据》约定的时间履行支付购房款义务，已构成违约。关于焦点二，华宇公司解释权是否消灭的问题。本案吴邑万以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。”为由，认为华宇公司解除权已经消灭，本案华宇公司依据《商品房买卖合同》与《借据》行使约定解除权而非法定解除权，本案不适用该法条。本案双方没有约定解释权行使的期限，吴邑万也没证据证明对华宇公司进行了催告，故华宇公司解除权尚未消灭。综上，华宇公司的请求于法有据，予以支持，吴邑万的反诉理由不成立，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十五条规定，判决：“一、解除原告郴州市华宇房地产开发有限责任公司与被告吴邑万于2017年1月22日签订的《商品房买卖合同》；二、被告吴邑万于判决生效后10日内协助原告郴州市华宇房地产开发有限责任公司办理桂阳县xx号房产预告登记的注销手续；三、驳回被告吴邑万反诉的诉讼请求。案件本诉案件受理费280元，反诉诉讼费80元，共计360元，由被告吴邑万负担。”二审中，吴邑万提交了三份证据：1.合同签订审批确认表，拟证明案外人谢某萍为案涉房屋的共有人，一审遗漏诉讼主体；2.短信记录截屏，拟证明吴邑万完成了交房催告义务，华宇公司应依约交房；3.报案登记表，拟证明吴邑万就华宇公司一房二卖报案提出异议。华宇公司质证认为：第1份证据，吴邑万签合同签订审批确认表时，并没有称谢某萍是共有人，且谢某萍与吴邑万是什么关系也不清楚；第2份证据，短信截图只是一部分，有断章取义的情形；第3份证据，报警记录是真实的。本院认为上述证据与本案合同是否解除的诉争焦点无关，本院不予采信。本院二审查明事实与一审查明的一致。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。二审争议焦点为一审判决解除双方于2017年1月22日签订的《商品房买卖合同》是否恰当。2017年1月22日吴邑万出具《借据》承诺：“如到期未归还借款，开发商有权直接解除与本人的房屋买卖合同，并不须通知本人直接可将该房产出售给第三方、不办理交房及办证手续，在所借金额的款项全部补请（清）后，郴州市华宇房地产开发有限责任公司开具不动产发票后。此借据自动失效。”根据该承诺的文字意思，可以认定该借条系双方对2017年1月22日签订的《商品房买卖合同》的付款方式和解除合同方式的约定。根据该约定，吴邑万到期不归还借款，华宇公司可以解除《商品房买卖合同》，并出售给第三方。该《借据》意思表示真实，不违反法律规定，约定的权利义务，双方应予履行。吴邑万上诉主张《借据》系与《商品房买卖合同》是两个相互独立的法律关系、华宇公司延迟交房和一房两卖不正当促成解除条件成就的理由，与双方在《借据》中达成的合意不相符，本院不予采信。另，因本案《商品房买卖合同》签订双方为华宇公司和吴邑万，案外人谢某萍并非本案合同当事人，谢某萍是否为案涉房屋的共同购买人系吴邑万与谢某萍的另案法律关系，谢某萍并非本案必要共同诉讼当事人，本案不存在遗漏当事人的情形。综上所述，吴邑万的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。合同解除后，吴邑万可对已付的房款请求返还。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人吴邑万负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审 判 长 戴陈峰审 判 员 李气春审 判 员 孟晋忠二〇二〇年六月一日法官助理 袁浩飞书 记 员 张 丹附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。