广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤02民终507号上诉人(原审被告、反诉原告)：乳源瑶族自治县天地阳光房地产开发有限公司。住所地：广东省乳源瑶族自治县***********。法定代表人：林永春，该公司经理。委托诉讼代理人：刘国明，广东周和律师事务所律师。委托诉讼代理人：张孟琦，广东周和律师事务所实习律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：廖荣华，男，1987年12月1日出生，汉族，住广东省乐昌市***************。上诉人乳源瑶族自治县天地阳光房地产开发有限公司(以下简称天地阳光公司)因与被上诉人廖荣华房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省乳源瑶族自治县人民法院（2019）粤0232民初1210号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人天地阳光公司的委托诉讼代理人刘国明、被上诉人廖荣华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天地阳光公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回廖荣华的诉讼请求，支持天地阳光公司的一审反诉请求；2.本案案件受理费用由廖荣华负担。事实和理由：一审法院认定事实、证据不清，适用法律错误，判决结果显失公平，应依法改判或发回重审。一、因廖荣华先行违反合同义务，构成根本违约，故一审法院适用法律错误。因廖荣华拖欠数月租金，天地阳光公司于2018年9月18日向乳源瑶族自治县人民法院提起诉讼【案号：（2018)粤0232民初802号】，要求解除与廖荣华签订的涉案合同，并要求廖荣华支付所欠租金。经该院审理查明，廖荣华并未按照涉案合同的约定交纳租金，其行为已经构成违约，符合涉案合同中关于解除合同的约定，因此，该院判决解除天地阳光公司与廖荣华于2014年8月6日签订的《明珠花园商铺租赁合同》，并要求廖荣华按合同约定支付所拖欠天地阳光公司的租金268235元。天地阳光公司不服，向韶关市中级人民法院上诉【案号：（2019)粤02民终206号】，韶关市中级人民法院作出驳回上诉，维持原判的判决。因为廖荣华先行违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，涉案合同解除后，天地阳光公司可以要求廖荣华恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失，因此，廖荣华要求天地阳光公司退还押金无法律依据。二、一审法院对举证责任的分配有误，导致适用法律错误。一审法院认为因为廖荣华的根本违约行为，导致涉案合同无法继续履行，被法院依法解除。合同解除后，商铺归还给天地阳光公司，但是商铺内物品的所有权归属于廖荣华。一审法院认为，天地阳光公司已于2018年9月12日实际管控了商铺，完全可以及时行使清场权利避免造成损失。但按照生活常理，租赁合同已经被解除，自己所有的物品理应会及时清理，不可能等待出租人的通知才清理自己所有的物品。因此，一审法院认为应当由天地阳光公司承担已经通知廖荣华及时清理其所有物品的证明责任有误。综上所述，为维护天地阳光公司的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，应当予以撤销。廖荣华辩称，对一审判决无异议，二审法院应当驳回天地阳光公司的上诉，维持原判。廖荣华向一审法院起诉请求：1.判令天地阳光公司退还廖荣华租赁商铺时所交的押金共计72560元；2.判令天地阳光公司承担违约责任，向廖荣华赔偿双倍押金即145120元；3.天地阳光公司负担本案的全部诉讼费用。天地阳光公司向一审法院反诉请求：1.判令廖荣华向天地阳光公司支付2018年10月至2019年10月的占用费168000元；2.判令廖荣华负担本案的反诉费用。一审法院认定事实：案涉的明珠花园首层2-6号商铺属天地阳光公司所有。2014年8月6日廖荣华（乙方）与天地阳光公司（甲方）就明珠花园首层2-6号商铺的租赁事宜签订了一份《商铺租赁合同》；该合同第三条第4款约定：“在签署本合同时，乙方向甲方交纳三个月的租金作为押金，合同期满或终止，在乙方交清租金、水电费、违约金等相关费用并对有损失的部分进行赔偿后（如有），甲方在乙方撤场后三个月内无息退还乙方押金。”第七条约定：“1、若乙方拖欠租金30天以上，视为乙方违约，甲方有权终止本合同，并从押金中扣除租金，不再退还押金；2、若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，甲方将不退还乙方所缴交的所有押金；3、若乙方在租赁期内未尽到第六条所述乙方责任，甲方有权单方解除合约；4、如甲方无故违约，甲方将向乙方赔偿双倍押金。”合同签订后，廖荣华于同日交纳了72560元的押金给天地阳光公司，天地阳光公司出具了一张收款收据给廖荣华。2018年9月18日，天地阳光公司以廖荣华拖欠租金为由起诉至乳源瑶族自治县人民法院（以下简称乳源法院），请求判令解除合同并由廖荣华支付拖欠的租金395997.74元。2018年12月12日该院作出（2018）粤0232民初802号民事判决：一、解除天地阳光公司与廖荣华于2014年8月6日签订的《商铺租赁合同》；二、限廖荣华于判决生效之日起十五日内一次性支付租金268235元给天地阳光公司；三、驳回天地阳光公司的其他诉讼请求。天地阳光公司不服一审判决，于2019年1月23日上诉至广东省韶关市中级人民法院，广东省韶关市中级人民法院于2019年4月9日作出（2019）粤02民终206号民事判决：驳回上诉，维持原判。因廖荣华未履行该生效判决，天地阳光公司向乳源法院申请强制执行。该院于2019年5月5日立案执行[案号：（2019）粤0232执209号]，并于2019年10月9日执行完毕结案。2019年9月26日，廖荣华以天地阳光公司未退还其所交纳的押金为由诉至一审法院，提出前述诉讼请求。2019年10月22日，天地阳光公司向该院提起反诉，提出前述反诉请求。一审法院另查明，因廖荣华欠缴租金事宜，天地阳光公司于2018年9月12、13日收回了廖荣华租赁的明珠花园首层2-6号商铺，并将廖荣华所有的家具等物品留置在该商铺内，该商铺自2018年9月12日起由天地阳光公司管理。2019年11月1日，廖荣华将商铺内的家具全部搬离并将商铺恢复原状。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。关于廖荣华诉求的退还押金问题，廖荣华与天地阳光公司于2014年8月6日签订的《商铺租赁合同》已被法院于2019年4月9日判决解除，双方当事人的权利义务关系即告终止。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，履行终止；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”和第九十八条：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”的规定，案涉《商铺租赁合同》约定廖荣华拖欠租金30天以上的，天地阳光公司有权终止租赁合同，并从押金中扣除租金，不再退还押金，合同期满或终止，在廖荣华交清租金、水电费、违约金等相关费用并对有损失的部分进行赔偿后，天地阳光公司在廖荣华撤场后三个月内无息退还押金。结合本案实际情况，天地阳光公司没有将廖荣华交的押金折抵租金，而廖荣华已于2019年10月9日将生效判决确定的尚欠租金款项交付完毕，尔后在取得天地阳光公司同意后将留置在案涉商铺内的家具等物品搬离，并已于2019年11月1日将案涉商铺恢复原状，天地阳光公司应按合同约定将所收取的押金72560元无息退回给廖荣华，故该院对廖荣华主张天地阳光公司退回其押金72560元的诉请予以支持。天地阳光公司辩解押金应作为违约金不予退回，该院认为关于违约金及违约责任的问题，双方签订的《商铺租赁合同》已有相关明确约定，其中并没有押金折抵违约金的相关约定，天地阳光公司的该辩解理由没有事实和法律依据，该院不予采纳。关于廖荣华诉请天地阳光公司双倍赔偿押金即145120元的问题。案涉合同虽然约定如天地阳光公司违约则双倍赔偿押金，但案涉租赁合同解除系因廖荣华欠缴租金的违约行为造成的，而非天地阳光公司违约。故廖荣华要求天地阳光公司双倍赔偿押金无事实和法律依据，该院不予支持。关于天地阳光公司反诉要求廖荣华支付2018年10月至2019年10月的占用费问题，该院认为天地阳光公司在2018年9月12日收回案涉商铺后就已经实际上管控了该商铺，其完全可以及时行使清场的权利避免造成损失，但天地阳光公司并未向该院提交证据证实其有行使该项权利。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”的规定，天地阳光公司在收回案涉商铺后没有采取适当措施减少损失，其要求廖荣华支付2018年10月至2019年10月的占用费168000元的理由不充分，该院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2019年12月4日作出（2019）粤0232民初1210号民事判决：一、乳源瑶族自治县天地阳光房地产开发有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内退回押金72560元给廖荣华。二、驳回廖荣华的其他诉讼请求。三、驳回乳源瑶族自治县天地阳光房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费4566元，适用简易程序审理减半收取即2283元，由廖荣华负担1522元，乳源瑶族自治县天地阳光房地产开发有限公司负担761元；反诉受理费1830元，由乳源瑶族自治县天地阳光房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院二审庭询时，天地阳光公司称其曾与廖荣华协商搬离涉案商铺中廖荣华所有物品的事宜，并称其工作人员“周经理”有与廖荣华的通讯记录，但因更换手机的原因，未能保留相应证据，对此，廖荣华不予认可。因天地阳光公司未提交证据证实其曾要求廖荣华将涉案商铺中的物品搬离，故对于其上述陈述，本院不予采信。本院另查明，廖荣华（乙方）、天地阳光公司（甲方）签订的《商铺租赁合同》第六条第二款约定：“……2.乙方在租赁期间，必须以合理防范措施，保护租赁期内房屋的门窗和设备的完好无损。乙方不得擅自改变租赁房屋的结构及用途。由于乙方造成租赁房屋及其设备的毁损，应负责恢复原状。如乙方在租赁期满不恢复原状，甲方有权自行恢复原状，费用从乙方押金中扣除，超过押金部分甲方有权向乙方追偿……6.租赁期满或合同解除后，乙方逾期不搬迁，甲方有权从已经解除租赁关系的房屋中将乙方的物品搬出，不承担保管义务。甲方有权要求乙方赔偿因此而产生的费用，并有权诉之法律……”对于一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为,本案系房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”的规定，本院将围绕天地阳光公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。针对各方当事人在二审中的诉辩意见，本案争议焦点是：一、天地阳光公司应否向廖荣华退回押金72560元；二、天地阳光公司要求廖荣华支付场地占用费168000元能否成立。一、关于天地阳光公司应否向廖荣华退回押金72560元的问题。天地阳光公司依据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，主张其不应向廖荣华退回押金72560元。但从涉案合同的内容分析，双方约定押金不予退回的情形有两种：一是廖荣华不对涉案商铺恢复原状，而是由天地阳光公司自行恢复原状，相应费用从押金中扣除；二是合同终止后，可从押金中扣除廖荣华拖欠的租金。本案中，廖荣华已将涉案商铺恢复原状，亦已向天地阳光公司支付完毕拖欠的租金，天地阳光公司并未提交证据证实其因涉案合同的解除产生了其他损失。因此，天地阳光公司提出不应退回押金的主张缺乏事实依据，本院不予支持，一审法院判决天地阳光公司向廖荣华退回押金72560元并无不当，本院予以维持。二、关于天地阳光公司要求廖荣华支付场地占用费168000元能否成立的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”的规定及涉案合同第六条第二款第6项：“租赁期满或合同解除后，乙方逾期不搬迁，甲方有权从已经解除租赁关系的房屋中将乙方的物品搬出，不承担保管义务。甲方有权要求乙方赔偿因此而产生的费用，并有权诉之法律；”的约定，天地阳光公司在涉案合同解除前的2018年9月12日已实际管控了涉案商铺，但其并未采取适当措施防止损失扩大，亦未按照涉案合同的约定清空商铺，因此其要求廖荣华支付2018年10月至2019年10月期间的场地占用费168000元不能成立，一审法院予以驳回并无不当，本院予以维持。至于天地阳光公司主张一审法院举证责任分配有误的问题，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”的规定，天地阳光公司作为涉案商铺的实际管控人，应由其承担证明其已采取适当措施防止损失扩大的举证责任，因此，天地阳光公司的该项主张不能成立，本院不予采信。综上所述，天地阳光公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4566元，由乳源瑶族自治县天地阳光房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 邓小华审 判 员 李 罡审 判 员 黄颖红二〇二〇年六月八日法官助理 张 莹书 记 员 李 娟