上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初5867号原告：上海华芮实业有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：郭玉帅，执行董事。委托诉讼代理人：徐晶，上海明迈律师事务所律师。委托诉讼代理人：任山山，上海明迈律师事务所实习律师。被告：陈增全，男，汉族，1975年5月20日出生，住福建省。原告上海华芮实业有限公司(以下简称华芮公司)与被告陈增全房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序，于同年5月27日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人徐晶、任山山到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤未到庭，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告华芮公司向本院提出诉讼请求：1、确认原被告之间的《租赁合同》于起诉之日解除；2、判令被告支付原告2020年1月1日起至起诉之日的租金；3、判令被告支付违约金2,676元，以两个月租金计算，被告支付原告场地清理费5,000元。审理过程中，原告将解除之日变更为被告收到诉讼材料之日,即2020年5月13日。事实和理由：原告系上海市松江区九新公路XXX号的厂房运营管理方。2015年5月，被告与原告签订《租赁合同》，约定被告自2015年5月1日至2023年4月30日止，承租松江区九新公路XXX号内的一楼厂房，做石膏线使用，总面积为20.2平方米，租金每六月一付，先付后用。按照约定，被告应于2019年12月22日前支付下一期租金，然被告因自身原因一直拖欠房租至今且私自搬离厂房。搬离后，房屋内充斥着垃圾杂物，根据约定已构成违约。现原告诉至法院，请求判如所请。被告陈增全书面辩称，其已于2019年12月31日搬离租赁厂房，故对于原告要求其支付2020年1月1日之后的租金缺乏法律、事实依据。此外，2020年年初新型冠状病毒肺炎疫情的爆发亦是原告无法出租被告归还厂房的重要因素。对于场地清理费，原告未提供相应的依据，应承担举证不能的责任，应予以驳回。被告愿意将支付的保证金1,105元和剩余的物业费100元在违约金中予以抵扣。经审理查明，上海市松江区新桥镇九新公路XXX号属案外人上海新艺钢具有限公司所有。2015年，原告华芮实业与案外人上海新艺钢具有限公司签订《厂房租赁合同》，约定由原告承租位于上海市松江区新桥镇九新公路XXX号的部分生产厂房，并同意原告在租赁期内将承租的部分厂房用于转租经营，租赁期限为2015年3月6日起至2023年2月28日止。2015年5月28日，原告华芮公司与被告陈增全签订《租赁合同》，约定将坐落于上海市松江区九新公路XXX号一楼厂房，面积20.2平方米(含建筑面积及20%公摊面积)出租给被告使用。租赁期限为2015年5月1日至2023年4月30日。合同另行约定，租金为六个月支付一次，租赁价格为每月租金1,105元，每年租金13,269元。被告应于厂房交付前付清首次租金即2015年7月1日至2015年12月31日止的租金给原告，被告须于租金到期前10日内一次性付清下一次的租金给原告。被告应向原告支付厂房租赁保证金，保证金为一个月的租金即1,105元。履行合同期满后，若被告不续租，则在被告付清有关部门的税费(如：水、电、工商税等)后，原告在10日之内一次性退还给被告，不计利息。租金的递增方式为每贰年一个10%的环比递增。被告须按本合同的约定缴纳资金、足额缴纳各种费用，(含不限于租金、水电费)每拖缴超过一天按日租金的5%滞纳金收取、超过10天的，原告有权采取停电停水、关闭门窗等措施，同时有权收回出租厂房、有权终止合同并对承租房厂房内物资进行清理，收取房租和滞纳金。合同同时约定，任何一方违约，应提前三个月通知对方，将以两个月房租作为违约金额赔偿给另一方，装修部分由国家相关权威部门进行评估并按年限折旧进行协商，此外双方将不做其他任何赔偿。有以下情形之一的，双方有权单方面解除合同：…(4)承租人不支付或不按时支付租金超过5天以上者；…双方在合同生效期内，不得提前终止合同，否则被视为违约处理，特殊情况下须提前终止合同时，必须提前三个月通知对方共同协商解决。合同还对其他事项进行了约定。上述合同签订后，原告按约交付房屋，被告按约支付保证金1,105元及至2019年12月31日止的租金。2019年7月5日，被告通过微信形式向原告的工作人员郭总表示“可能这半年做完做不下去啦。先和你打个招呼。真没生意呀。”2019年10月4日，被告又表示：“再次提前和你说一下，这几个月做完我可能就不交房租了。”2019年12月16日，原告的工作人员郭总通过微信向被告催讨2020年1月以后的房租时，被告回复：“郭总不是早就和您说了吗，我做不下去了，倒闭了”。后被告搬离租赁房屋。原告于2020年1月7日去查看时，发现被告已经搬离，后因与被告协商解决纠纷，房屋至今空置。庭审中，原告为证明其场地清理费的诉请提供照片一组。对于被告寄送的答辩状，原告认为其对被告搬离的时间不清楚，不认可以该时间作为合同的解除时间，也不认可疫情为抗辩理由。场地清理费根据原告补充提供的照片，希望法庭能够酌定。对于被告提出的物业费经核实，被告的物业费确系自2019年7月1日交至2020年6月30日，每年200元，同意在被告应支付给原告的费用中予以抵扣。关于租赁押金，不同意返还。因为合同中关于返还的前提是合同自然到期，现被告系单方违约退租，不同意返还保证金。经查询，被告系2020年5月13日收到本案相关诉讼材料。以上事实，由租赁合同、微信聊天记录、房地产权证、厂房租赁合同、照片及当事人的陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为，原、被告之间签订的《租赁合同》系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同，当事人均应恪守。按合同法的规定，合同的解除可分为协商解除、约定解除以及法定解除。协商解除是合同生效后，未履行完之前，当事人以解除合同为目的，经协商一致，订立一个解除原来合同的协议。若协商解除，则合同自协议成立并生效之日解除。约定解除是当事人在合同中约定，合同履行过程中出现某种情况，当事人一方或双方有解除合同的权利。法定解除是合同生效后，未履行完之前，当事人在法律规定的解除条件出现时，行使解除权而使合同关系消灭。若依约定或法定主张解除合同，则合同自享有解除权一方的解除通知到达对方时解除。现原被告之间未就签订的《租赁合同》的解除达成一致意见，且原告未就《租赁合同》的解除在庭前以书面形式通知被告，故现原告主张以本案诉讼材料送达被告之日为合同解除的时间，于法有据，本院予以确认。然对于原告主张要求被告支付自2020年1月起至合同解除之日止的房租的诉请，本院认为，结合本案实际情况，被告早在2017年7月就反复通知原告存在提前解约的可能，且在2019年12月以实际搬离的行为表示了解除合同的目的且被告搬离的行为在2020年1月7日也经原告确认。而本案系因被告违约而引起的租赁纠纷，故综合原、被告各自的过错责任，对房租的计算，本院认为至2020年1月31日为妥。对于原告要求被告支付违约金2,676元的诉请，符合合同约定，本院予以支持。对于原告要求房屋清理费的诉请，因原告现未有证据证明其实际支出的损失，且合同中对相关费用亦未有约定，故对原告该项诉请，本院不予支持。至于租赁保证金，虽原告提出要求没收，然根据《租赁合同》的约定，并未约定违约的情况下原告有没收租赁保证金的权利，现被告提出在本案中予以抵扣，本院予以确认。至于物业费，结合被告的物业费缴纳期限、缴纳金额，被告的搬离时间等情况，本院确认多缴纳的物业费为100元，现双方均同意该款于本案中予以抵扣，于法不悖，本院予以确认。被告陈增全经本院合法传唤拒不到庭应诉，视为放弃自己相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告上海华芮实业有限公司与被告陈增全于2015年5月28日签订的《租赁合同》于2020年5月13日解除；二、被告陈增全应于本判决生效之日起十日内支付原告上海华芮实业有限公司自2020年1月1日起至2020年1月31日止的租金133元(已抵扣租赁保证金1,105元及物业费100元)；三、被告陈增全应于本判决生效之日起十日内支付原告上海华芮实业有限公司违约金2,676元；四、驳回原告上海华芮实业有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费172元，减半收取86元，由被告陈增全负担(本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 王亚二〇二〇年六月二十二日法官助理 魏琳书 记 员 魏琳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。