北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终4889号上诉人（原审原告）：薄成书，女，1955年1月4日出生，满族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：张新苗，北京大成律师事务所律师。上诉人（原审被告）：徐德安，男，1974年9月15日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：于卫东，北京奥北律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京国勤厚德投资有限公司，住所地北京市海淀区黑山扈路红山口8号C座208。法定代表人：徐宁，董事长。委托诉讼代理人：于卫东，北京奥北律师事务所律师。上诉人薄成书、徐德安因与被上诉人北京国勤厚德投资有限公司（以下简称国勤厚德公司）返还原物纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初79945号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。薄成书上诉请求：撤销判决第一项，并依法改判为：徐德安、国勤厚德公司于判决生效之日起七日内向薄成书赔偿北京市朝阳区涉案房屋占有使用费920833．33元（按每月85,000元计算，自2018年11月13日计算至2019年10月8日止,计算公式：85000×（10+25/30）。事实和理由：徐德安及国勤厚德公司于2018年11月13日至2019年10月8日期间非法占有使用涉案房屋，原判决仅认定非法占有期间为2019年4月15日至2019年6月30日且仅判决徐德安承担责任遗漏了国勤厚德公司，原判决认定事实不清。结合各方陈述、三次报警记录、涉案房屋物业管理单位调查笔录、证人张某、潘某的证人证言等证据，可确定徐德安及国勤厚德公司于2018年11月13日至2019年10月8日期间非法占有使用涉案房屋。薄成书虽然于2019年4月15日取得房屋所有权证，但是其自2015年6月26日即合法取得并控制涉案房屋，自2015年6月26日至取得房屋所有权证前，涉案房屋虽然登记在开发商名下，但薄成书为实际所有权人，故徐德安及国勤厚德公司应当承担实际侵占期间内的房屋占有使用费。徐德安、国勤厚德公司针对薄成书的上诉辩称，一、本案是开发商一房二卖所致，开发商员工以及其他涉案人员已经被采取刑事强制措施，本案应根据先刑后民的原则中止审理。二、一审法院判令徐德安支付占用费不合理，本案中徐德安也是受害方，导致双方产生纠纷的原因在于开发商，如果薄成书有相应损失应向开发商主张。三、薄成书提交的房屋买卖合同并非建委备案合同，支付的房款也不是薄成书直接支付，并且薄成书在刑事案件侦查期间办的房本，薄成书并非合法取得涉案房屋的所有权。四、薄成书的证据不足以证明徐德安在2019年4月15日至2019年6月30日期间占有该房产。实际上，在2018年11月份双方报警后薄成书已经更换门锁，当时民警的要求是案件涉及刑事纠纷，应保持现状，同时薄成书在2019年4月15日取得产权证书后，也并没有相应的报警记录证明徐德安占有该房屋。一审判令徐德安支付2019年4月15日至2019年6月30日期间的占用费不合理。综上，请求法院驳回薄成书的全部诉讼请求。徐德安上诉请求：1．撤销一审判决，依法驳回薄成书的全部诉讼请求；2．本案一审、二审诉讼费由薄成书承担。事实和理由同其上述答辩意见。薄成书针对徐德安的上诉辩称：不同意徐德安的全部诉讼请求，薄成书是涉案房屋合法所有权人，徐德安占用房屋没有法律依据，薄成书是通过开发商订立买卖合同并支付购房款购得的房屋，2019年4月15日取得所有权证。薄成书是通过合法取得获得房屋，徐德安主张一房二卖情况不存在。徐德安没有提供与开发商的合同和支付凭证，其与其他案外人的争议与本案无关，徐德安占有房屋没有事实和法律依据。徐德安实际占有房屋的期间2018年11月13日至2019年10月8日，这期间有薄成书的指定人员张某报警记录以及其他报警记录，还有薄成书提交的视频以及中介机构潘某的证人证言，还有张某的证言等证据。上述证据可以证明徐德安实际占有房屋的情况，而且占有时间是2018年11月13日至2019年10月8日，不是一审判决的期间。国勤厚德公司针对徐德安的上诉述称：同意徐德安的上诉请求。薄成书向一审法院起诉请求：一、判令徐德安、国勤厚德公司向薄成书返还位于北京市朝阳区的涉案房屋；二、判令徐德安、国勤厚德公司向薄成书赔偿非法占用房屋期间的房屋占用使用费68万元（按每月85000元计算，从2018年11月13日暂计算至2019年8月12日，并计算至实际返还返还房屋之日止）。一审法院认定事实：2014年12月17日，薄成书与山水文园公司签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定山水文园公司将涉案房屋出卖至薄成书，房屋建筑面积452．02平方米，房屋价款23189902元。山水文园公司应当在2014年12月31日前向买受人交付该房屋。薄成书还与山水文园公司签订《北京市商品房现房买卖合同》之补充协议以及《车位租赁协议》，就涉案房屋面积计算、违约金承担等内容以及车位租赁事宜进行约定。2015年6月26日，薄成书与山水文园公司对涉案房屋进行交接，薄成书携《弘燕山水文园（五期）入住手续会签单》办理入住手续，山水文园公司向薄成书交付户门钥匙4把。2019年4月15日，薄成书取得涉案房屋的《房屋所有权证》。为证明已向山水文园公司交付全部购房款，薄成书提交《北京增值税普通发票》三张，票面金额共计23189902元。薄成书还提交票据、付款凭证若干，徐德安、国勤厚德公司对该证据真实性、证明目的不认可。为证明同等位置、同等面积房屋租金情况，薄成书提交麦田房产的北京市房屋租赁合同，徐德安、国勤厚德公司对该证据真实性、关联性不予认可。为证明2019年7月9日，徐德安、国勤厚德公司的人员依旧在涉案房屋，薄成书提交视频录像。徐德安、国勤厚德公司对该视频录像不予认可，称视频中人员徐德安并不认识，该视频也无法体现是在涉案房屋内拍摄。一审庭审中，双方对徐德安、国勤厚德公司占有房屋的事实有较大争议。薄成书主张2018年11月13日，其委托的中介机构告知涉案房屋里有人居住，到了现场发现徐德安及一名白姓保安在现场，薄成书分别于2018年11月13日、11月18日、11月19日报警。薄成书主张徐德安、国勤厚德公司对其构成共同侵权。2018年9月12日，国勤厚德公司（买方）、徐德安（担保方）与案外人陈某（卖方）签订《房屋购买协议》，陈某将涉案房屋出卖给国勤厚德公司，房屋总价款10000000元，购房定金500000元。经询，徐德安是国勤厚德公司的股东，国勤厚德公司主张购买房屋后没有办理入住，没有书面交接，只拿到了门禁和密码。买房时只看到了一个示意图，知悉该房屋有抵押，陈某称只要其付款，就去解除抵押。双方未进行网签，在准备办理房本时候，开发商称合同上面积有误，需要重新签订合同，后陈某不再和其签订合同。国勤厚德公司共向陈某交付了50万定金。陈某因为涉刑被抓，由西城区二龙路派出所办理刑事案件。经薄成书申请，证人张某出庭作证。张某出庭作证内容如下：我与薄成书是公司同事，她是我的领导，是董事长。2018年我们委托中介公司对涉案房屋进行出租，最初我们带中介的人来过涉案房屋，当时是没有人的。2018年11月13日上午我接到中介的电话，说我们房子被换了锁，薄成书指派我去看一下，虽然房子是薄成书个人的，但因为购买涉案房屋过程是我打理的，所以我下午去了一趟，发现徐德安在房间里面住着，里面有徐德安的家具，还有床。我们就报警了，是南磨房的张警官出警，把管家和负责人叫到现场，证明这个房子是我们的，后来回到派出所，何警官也告知双方，这个房子属于我们，让徐德安将房子腾出给我们。2018年11月18日，我们再次去到现场，和徐德安协商无果，后来徐德安报警，警察把徐德安带到派出所，颜警官录的口供。18日之后就把徐德安的人请出来了，请了开锁公司把锁换回去了。2018年11月19日再去现场，发现徐德安的人又进去了，后来报警，是刘警官出警的，证实了徐德安是撬开推拉门进去的，又将其带到了警察局。到了警察局是孙警官进行协调的，协调也没有结果。2019年7月12日我们再次去这个现场，仍然是徐德安方姓白的保安在这，我们也录了像，证明也是徐德安的人在这住。2019年10月9日，我们再次去到现场，发现徐德安已经搬离了。后来10月14日给徐德安打电话，证实他确实已经搬走了。前后我至少见过徐德安两次，2019年7月12日我们还去过，白姓保安还在里面，他曾向警察陈述他是徐德安公司的人。徐德安、国勤厚德公司对该证人证言不予认可。其认为，第一、考虑到薄成书和证人关系，证人证言可信度不高。第二、从目前证据来看，没有其他证据对证人证言予以佐证。三、涉案房屋产权取得是2019年4月份，而报警时间是2018年，在2018年度原告本身不是合法的产权人身份。根据报警记录记载，双方属于房产纠纷，该房产当时谁是产权人并不确定。经薄成书申请，证人潘某出庭作证。潘某出庭作证内容如下：涉案房屋是薄成书的，2018年春节之后，张某找到我，口头委托我出租房屋。租金当时约定一个月7万。之前带我去看过房子，里面没有人，是空房。2018年11月，我带客户看房子，发现锁换了，就打电话给张某，他便过来了。徐德安安排他们公司的保安占据了涉案房屋。徐德安、国勤厚德公司对该证人证言不认可，认为中介提供证明和徐德安提供信息不符，且证人和薄成书之间存在委托的经济关系。经徐德安、国勤厚德公司申请，一审法院向北京市朝阳区不动产登记事务中心调取了不动产登记簿。登记信息记载2014年1月27日初始登记，房屋所有权人为某公司。2019年4月15日国地房所有权转移登记，房屋所有权人薄成书。薄成书对该证据真实性认可。徐德安、国勤厚德公司称该证据和之前去公安局调取的登记记录不一致。经薄成书申请，一审法院向朝阳区南磨房派出所调取了2018年11月13日、11月18日、11月19日的出警记录。11月13日案情摘要记载张先生在涉案房屋报警，称两男一女进我家把我门锁换了。11月18日案情摘要记载徐先生在涉案房屋报警，称有人强行撬锁，我是业主，因房屋买卖纠纷。11月19日案情摘要记载张某称有人进入家中，之前也报过警。徐德安、国勤厚德公司对该证据真实性认可。经薄成书申请，一审法院向涉案房屋物业管理单位调查了本案房屋自2018年11月13日至今的占用情况。被谈话人为小区物业管家苏某。苏某称涉案房屋业主是薄成书，2015年6月26日向其交付房屋，由薄成书代理人张某代收。苏某称2019年7月由其接手了涉案小区9号楼，交接时王某说之前有个叫徐德安和他派的人住在涉案房屋，之前报过警，原管家和双方一起去过派出所。经苏某现场与王某电话沟通，王某称2018年11月知道有一位老先生在涉案房屋居住，不是薄成书的人，是徐德安的父母还是工作人员不清楚。经与苏某核实，其接手9号楼后，有一次房屋漏水，他便进入涉案房屋，发现有一老先生住在涉案房屋内。薄成书对该证据真实性、证明目的均予以认可。徐德安、国勤厚德公司对该证据真实性认可，证明目的不认可。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。薄成书与山水文园公司订立的《北京市商品房现房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应认定合法有效。但房屋买卖中，若未办理过户登记，物权变动未发生。2019年4月15日薄成书与山水文园公司就涉案房屋办理了过户登记，故薄成书于2019年4月15日取得了北京市朝阳区涉案房屋的所有权。本案中，薄成书与徐德安、国勤厚德公司均认可涉案房屋现已由薄成书即所有权人占有使用，故关于薄成书要求徐德安、国勤厚德公司返还涉案房屋的诉讼请求，已没有事实基础，故该院不予支持。本案中，徐德安、国勤厚德公司与案外人陈某签订《房屋购买协议》时未严谨查明出卖人是否对房屋享有处分权且在房屋设有抵押情况下仍签订合同，之后亦因涉案房屋权属问题与薄成书产生纠纷，故对自己是否对涉案房屋有权占有未尽到合理注意义务。2019年4月15日薄成书取得涉案房屋之后徐德安、国勤厚德公司继续占用涉案房屋属无权占有。依据当事人陈述、证人证言、双方提交的证据以及法院调取的证据，可以认定2019年7月前涉案房屋仍由徐德安、国勤厚德公司占有使用。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物，故薄成书要求徐德安、国勤厚德公司支付2019年4月15日至2019年6月30日期间的占用使用费，该院予以支持，占用使用费金额该院结合房屋面积、同区域同类房屋租金、当事人过错等因素予以酌定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、三十七条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、徐德安于判决生效之日起七日内向薄成书赔偿北京市朝阳区xxx房屋占有使用费二十一万元；二、驳回薄成书的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，结合当事人诉辩意见，本案二审争议焦点为：徐德安、国勤厚德公司是否应当向薄成书支付涉案房屋占有使用费，如应支付，则相应的支付期间、金额的认定问题。针对争议焦点，徐德安上诉主张薄成书并非合法产权人，徐德安并未实际占有涉案房产，故不同意向薄成书支付占有使用费。对此，薄成书提供了与山水文园公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》、《北京增值税普通发票》证明其存在真实的购房事实。结合一审法院调取不动产登记簿记载内容，显示2014年1月27日初始登记，房屋所有权人为山水文园公司，2019年4月15日国地房所有权转移登记，房屋所有权人薄成书。综合以上事实情况，可以认定薄成书于2019年4月15日已取得涉案房屋的所有权。徐德安虽然对薄成书取得涉案房屋产权登记手续的合法性提出异议，但未能提供有效证据予以推翻，故对其该项上诉意见，本院不予采信。同时，徐德安、国勤厚德公司关于本案应当中止审理的意见，亦缺乏依据及必要性，本院不予采纳。其次，徐德安、国勤厚德公司与案外人陈某签订《房屋购买协议》时未严谨查明出卖人是否对房屋享有处分权且在房屋设有抵押情况下仍签订合同，之后亦因涉案房屋权属问题与薄成书产生纠纷，结合徐德安、国勤厚德公司陈述的其购买涉案房屋的过程等相关事实情况，一审判决认为徐德安、国勤厚德公司对于自己是否对涉案房屋有权占有未尽到合理注意义务，并无不妥。2019年4月15日薄成书取得涉案房屋产权登记之后徐德安、国勤厚德公司继续占用涉案房屋应属无权占有。一审判决依据当事人陈述、证人证言、双方提交的证据以及法院调取的证据，认定2019年7月前涉案房屋仍由徐德安、国勤厚德公司占有使用，具备事实依据。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物，故薄成书要求徐德安、国勤厚德公司支付2019年4月15日至2019年6月30日期间的占用使用费，具备合理依据，应予支持。徐德安在上诉中表示并非其本人居住使用涉案房屋故不同意支付房屋占有使用费的理由，缺乏依据，且未提供充分证据予以反驳，故本院不予支持。针对房屋使用费支付期间，考虑到2019年4月15日之前，薄成书尚未取得不动产权属登记，双方处于房屋权属纠纷阶段；对于2019年7月之后涉案房屋的占有使用情况，薄成书提供了视频作为直接证据，但徐德安、国勤厚德公司对该视频录像不予认可，且徐德安本人亦未在视频中。故一审未支持薄成书主张的上述期间房屋占有使用费，并无不妥。同时，薄成书上诉主张的房屋占有使用费期间超出其一审诉讼请求，故就其超出部分，本院亦不予处理。针对涉案房屋占有使用费金额，一审结合房屋面积、同区域同类房屋租金、当事人过错等因素予以酌定的金额，认定并无不当，应予维持。但一审判决遗漏国勤厚德公司作为与徐德安共同赔偿责任主体，应予以纠正。综上所述，薄成书的上诉请求部分成立，本院就其成立的部分予以支持，就其不成立的内容，予以驳回。一审判决认定金额正确，遗漏责任承担主体，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初79945号民事判决；二、徐德安、北京国勤厚德投资有限公司于本判决生效之日起七日内向薄成书赔偿北京市朝阳区xxx房屋占有使用费二十一万元；三、驳回薄成书的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10600元，由薄成书负担6150元（已交纳），由徐德安、北京国勤厚德投资有限公司负担4450元（于本判决生效之日起七日内支付薄成书）；二审案件受理费10600元，由薄成书负担6150元（已交纳），由徐德安、北京国勤厚德投资有限公司负担4450元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  田 璐审 判 员  刘 茵审 判 员  张丽新二〇二〇年六月三十日法官助理  张 禾书 记 员  崔浩然