重庆市垫江县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝0231民初1498号 原告：重庆恒昌物业管理有限责任公司，住所地重庆市南川区东城河畔清风2幢3单元3-2，统一社会信用代码9150011967614416XP。 法定代表人：夏于书，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：熊常英，女，该公司职工。 委托诉讼代理人：王政龙，重庆贤正律师事务所律师。 被告：田继林，男，1978年1月27日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。 原告重庆恒昌物业管理有限责任公司与被告田继林物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告重庆恒昌物业管理有限责任公司的委托诉讼代理人熊常英、王政龙，被告田继林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告重庆恒昌物业管理有限责任公司向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付2015年8月至2020年3月物业管理费5351.80元（109.12㎡×0.83元/㎡×56个月+共耗费56个月×5元/月），违约金1284.40元（5351.80×8‰×30天），二次供水231元，共计6867.20元。事实及理由：原告是具有物业管理资质的物业管理企业。原告于2013年3月24日和2018年3月24日与垫江县西城雅豪业主委员会签订了《垫江西城雅豪物业服务合同》。合同约定：1.高层电梯住宅物业0.83元/㎡（建筑面积），多层住宅步行楼0.45元/㎡，商业物业1.50/㎡;2.二次供水电费1.30元/吨计收（八楼以上按户据实分摊）；3.公共区域水电费5元/户。合同签订后，原告进驻小区。业主、使用人应于每季度主动到物业服务中心交纳当月物业服务费，逾期未交纳按国家标准执行每天8‰收取滞纳金等。原告在此小区从事物业管理服务以来，恪守合同约定的义务，认真履行小区物业服务合同约定的管理职责，并得到大多数业主的认可，现大部分业主均能够依照合同的约定，按时足额交纳物业服务费，被告及少数业主不按合同约定履行交纳物管费的义务。原告多次催收无果，故诉至人民法院，请求判如所请。 被告田继林辩称，原告在小区管理中存在以下问题：一、消防存在严重安全隐患问题，由于原告管理不完善、不专业、不负责，损坏消防系统，消防喷淋后无水，消火栓无水，应急照明灯不亮，疏散指示不亮，消防报警系统瘫痪，消防排烟系统，消防正压送风系统瘫痪，防火门坏了不维修等，致业主生命及财产于不顾，严重不负责任，业主生命财产得不到保障。1.无消防员上岗证及上岗人员；2.无消防值班交接记录表；3.无消防维保记录表；4.无消防维保公司资质证明；5.整个小区楼层，没有看到一瓶灭火器；6.地下车库出口一侧，还挂了停车车牌，堵塞消防通道，收取公共场所费用。二、电线裸露，乱拉乱接，公共区域，开关坏了，电线头也裸露，无人管理，无人修复，小区小孩及大人存在严重人身安全及触电危险，人身安全得不到保障。三、生活二次供水，水泵由于管理不当，造成缺水，烧坏水泵，造成业主经济损失，生活二次供水收费等问题，水泵是业主买的，只能按实际产生的水量来计算，不应该加收多少钱一吨，应该公开用了多少，多少钱，多少户，每户多少钱，应透明化。四、收取的物业管理费偏高，原告管理不负责，不能收取如此高的物业费。五、车库收费高，环境脏乱，车库出口消防通道用于停车收费，堵塞消防通道。六、过道地砖坏了，无人修复，造成被告左膝盖摔伤，在家养了一个月。七、被告曾被困在电梯内，紧急按钮是坏的，按启动没有反应，手机在电梯里面无信号，被告被关在电梯里面2个多小时，后大声呼救才被解救出来。八、原告应电梯里面的广告费去向。九、原告多次为收取物业费多次断电、断水，威胁被告，严重影响被告的正常生活。十、被告未与原告签订物业服务合同。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 原告重庆恒昌物业管理有限责任公司围绕诉讼请求依法提交了以下主要证据：1.原告营业执照、法定代表人身份证明书及法定代表人身份证复印件，上述两组证据证明原告的基本情况及原告有物业管理资质；2.《垫江西城雅豪物业服务合同》，是原告与垫江县西城雅豪业主委员会签订的，合同约定了双方的权利和义务；4.物业服务合同备案证明，业主委员会的备案证明，证明合同的签订是合法有效且经有关机关备案；5.催缴物管费用的通知，证明原告向被告催收过费用。被告质证时发表以下质证意见：被告未与原告签订物业服务合同，对原告提交的证据均不清楚。被告为证明其诉讼主张举示了以下证据：照片47张，证明原告在物业服务合同中未尽到物业服务义务，同小区其他业主也有相似情况。原告质证时发表以下质证意见：第一组照片有西城雅豪大门这个能够确认属于小区范围，其他照片无法确认是否系西城雅豪小区，且无拍摄时间，无法确认真实性，被告举示的证明也不能达到其证明目的。 结合双方的陈述，并经本院庭审审查，原告举示的证据具有证据的真实性、合法性、与待证事实具有关联性，可以作为本案的证据使用。被告举示的证据不能足以证明原告未尽到物业管理服务责任，对其证明目的，本院不予采纳。 根据当事人的陈述和审查确认的证据，本院认定如下： 原告系具有资质的物业管理企业。被告田继林系西城雅豪小区8栋14-7号房屋所有权人，也系该小区实际入住的业主，房屋建筑面积为109.12㎡。2013年3月24日，原告（乙方）与西城雅豪业主委员会（甲方）签订《垫江西城雅豪物业服务合同》，双方约定：1.高层电梯住宅物业0.83元/㎡（按建筑面积）、多层住宅步行楼：0.45/㎡、商业物业1.5元/㎡；在合同期间内，双方约定服务两年后服务费统一上调0.1元/㎡，其后的服务期间再根据市场经济的变化，对本收费标准作相应的调整；2.公共能耗费用5元/户/月；3.二次供水电费1.3元/吨计收（从八楼起开始计收）；4.业主/使用人应于合同签订后，原告进驻小区之日起交纳物业服务费，业主/使用人应于每季度前主动到物业服务中心交纳完该季度的物业服务费；5.本合同期限为5年，自2013年3月24日起至2018年3月24日止；6.甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按期交纳物业服务费，应按每天8‰收取滞纳金。合同签订后，原告入驻西城雅豪小区提供物业服务。2018年3月24日，原告与西城雅豪业主委员会再次签订《垫江县西城雅豪物业服务合同》，合同约定：1.多层住宅物业0.45元/㎡/月、高层住宅物业：0.83/㎡/月、商业物业1.5元/㎡/月；2.二次供水电费1.15元/吨/月（从八楼起开始计收）；3.公共区域水电费5元/月/户；4.业主、使用人应于每月25日前主动到物业服务中心交纳当月物业服务费，逾期未交纳按国家标准执行每天3%收取违约金；5.本合同期自2018年3月29日起至2023年3月29日止。被告从2015年8月起至2020年3月止未交纳物业服务费，该期间共计欠原告物业服务费5351.80元[5071.80元（109.12㎡×0.83元/㎡×56个月）+公共区域水电费280元（56个月×5元/月）]。原告催收未果，遂起诉至本院。 本院认为，原告与西城雅豪业主委员会签订的物业服务合同是合同双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的规定，合法有效。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业公司签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。原告按合同约定为被告所在小区提供了物业管理服务，被告享受物业服务后，理应及时按照物业服务合同约定交纳物业服务费。关于庭审中双方的争议焦点，本院认为：首先，关于被告提出的拒交物业服务费理由，被告抗辩原告履行物业服务过程中存在违约行为，本院认为被告向本院提交的证据，确实能够证明原告在履行物业服务的职能中存在未到位的问题，原告在履行合同过程中存在一定违约行为；但一方面，上述问题的产生系由多方面原因导致，如小区开发建设背景、管理养护情况等，不能完全归结于物业服务企业或者简单等同于物业服务质量差；另一方面，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，被告认为原告未尽到服务义务，业主可要求其继续履行或采取补救措施，若因管理不善造成其财产损失，也可另行主张权利，以此为由拒交物业服务费没有法律依据，因此被告以原告存在违约行为拒绝交纳物业服务费的抗辩主张，本院不予支持。其次，在物业管理服务过程中，每个业主均有权依据自己的主观标准对物业管理服务进行评价，物业服务具有公共性，该公共性不仅表现为部分设施使用及服务内容不是针对某个业主，而且表现为服务费用的构成亦非由某个业主一人交纳，因此在衡量某个业主是否应当就某一项目交纳费用及是否应当减、免部分费用时，不能仅仅依据某个或某些业主的主观评价，更多的应当考虑全体业主的整体利益，以防止因保障少数人利益而损害大多数人利益现象的发生。同时物业服务系动态持续的过程，不应以某一特定时刻的服务状态来衡量整个物业服务的优劣。在诉讼过程中，承办法官也对原、被告进行了释法明理等普法工作，告知双方诉讼不是最终手段和目的，而是通过诉讼程序为双方阐释法律规定，明晰双方权利义务，共同推动小区物业管理服务水平向上提升，提高全体业主美好生活感受。具体到本案中的原告，物业服务企业应在长期的持续的物业管理服务过程中积极与广大业主加强沟通协调，强化员工职业技能和服务水平，将企业摆在广大业主的位置，想业主之所想，在服务广大业主和企业逐利之间找到平衡点。故对原告主张由被告支付物业服务费5351.80元的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金，本院考虑到原告提供的物业服务确实存在一定瑕疵，被告因此逾期交纳物业服务费的行为，具有一定的合理因素，故原告要求被告依照协议约定交纳违约金的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下： 一、被告田继林于本判决生效之日起五日内支付原告重庆恒昌物业管理有限责任公司2015年8月起至2020年3月期间的物业服务费5351.80元； 二、驳回原告重庆恒昌物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果被告未在本判决确定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取25元，由被告田继林负担（已由原告重庆恒昌物业管理有限责任公司预交）。 本判决为终审判决。 审判员  温晏志 二〇二〇年六月十九日 书记员  冉 亚