河南省新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0702民初41号原告：杜冰，女，汉族，1986年1月29日出生，住河南省卫辉市。委托诉讼代理人：王洁琼，河南中原法汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：王立鹏，河南中原法汇律师事务所律师。被告：新乡市银港置业有限公司，住所地新乡市新科·状元城小区物业服务用房二楼。法定代表人：王广银，任公司总经理。委托诉讼代理人：吴伟，河南宇华大众律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐宝帅（实习），河南宇华大众律师事务所律师。原告杜冰与被告新乡市银港置业有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案后，于2019年8月7日作出（2019）豫0702民初4188号民事裁定书，裁定驳回原告杜冰的起诉，杜冰不服提起上诉，新乡市中级人民法院于2019年10月11日作出（2019）豫07民终4453号民事裁定书，裁定撤销本院（2019）豫0702民初4188号民事裁定书，指令本院审理。本院于2020年1月3日重新立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杜冰及其委托诉讼代理人王洁琼、王立鹏，被告新乡市银港置业有限公司的委托诉讼代理人吴伟、徐宝帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杜冰诉称，1、依法确认原、被告之间签订的内部认购协议为商品房买卖合同；2、依法判令被告接收原告剩余房款260000元，并立即向原告交付新科·状元城项目的3号楼独单元24层西南户房屋，协助办理过户手续；3、依法判令被告向原告支付逾期交房违约金，违约金以总房款332314元为基数，按照中国银行同期同类贷款利率的标准从起诉之日计算至实际交房之日止；4、本案的诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2016年2月4日，原告与被告新乡市银港置业有限公司内部认购协议，协议约定，原告以3950元每平方米的内部认购价购买新科·状元城项目的3号楼独单元24层西南户，建筑面积为84.13平方米（最终以房管局核定面积为准），房屋总价款为332314元，且该价格为最终价格，双方均不得因房价的涨落而改变该价格。房款的支付方式为分期贷款，交房日期为2016年9月30日前。合同签订后，原告按照约定在2016年2月4日向被告支付了大约21.8%的首付款共计72314元，完全履行了合同义务。但是在案涉房屋办理过预售许可证之后，被告却没有按照合同的约定为原告办理按揭贷款手续，而且拒绝接受原告要求支付剩余房款的请求。被告的行为已经明显违约，导致原告一直无法入住案涉房屋。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判如所请。被告新乡市银港置业有限公司辩称，第一，原、被告签订的内部购房协议不属于商品房买卖合同。内部购房协议只是商品房买卖双方在签署预售合同或买卖合同前签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步约定并不是最终约定，该内部购房协议并不具备商品房买卖合同的主要内容，且买受人未按照约定支付购房款，认购协议中没有《商品房销售管理办法》第十六条规定的核心内容，即付款时间和交房时间，原告也没有按照约定在被告取得预售许可证后办理银行贷款手续或交纳剩余房款。第二，双方签订的内部购房协议属于无效合同。2016年2月4日，被告在没有取得预售许可证的情况下与原告签订内部购房协议，违反了法律的强制性规定，该内部购房协议应被认定无效，无效的合同自始没有法律约束力。第三，原告主张的第二项诉讼请求没有依据，应当予以驳回。根据双方认购协议第三条约定，具备办理银行按揭条件时，由买方负责办理按揭，如办理不成，原告必须将剩余房款全部交清才能取得房屋的钥匙和使用权，在被告取得预售许可证后，原告并未办理按揭手续，也没有向被告支付剩余房款，并不是被告不接收原告的房款，原告所述不属实；原告没有交清房款，被告不能交付房屋，故被告不存在交房后18个月办理房产证、协助办理过户手续的义务。第四，案涉房屋已经在工程价款优先权案件中被执行交付给工程价款优先权人，应当解除双方签订的内部购房协议或者驳回原告诉求。第五，原告请求被告支付逾期交房违约金没有事实及法律依据，应当予以驳回。内部购房协议第四条约定，若买方房款全部到达卖方账户，卖方不能按约定时间交房，自约定交房时间的次日起按银行同期贷款利息计息，原告并没有将全部房款支付给被告，被告不存在违约行为，应当驳回原告的诉讼请求。原告杜冰向本院提交的证据材料有：1、《内部认购协议》、房款收据、不动产登记中心网络截屏一张、（2019）豫0702民初4188号民事裁定书一份、（2019）豫0702民初6099号民事判决书一份。证明2016年2月4日，原告与被告签订《内部认购协议》，合同约定被告将其开发的新科·状元城小区的3号楼西单元24层西南户房屋出售给原告，房屋的建筑面积为84.13平方米，房价为每平方米3950元，总价款为332314元；另约定无论以后房价是涨是降，双方均不得以任何理由改变此价格，更不得以任何理由反悔；合同签订当天，原告按照合同约定向被告支付了首付款共计72314元，被告向其出具了收据；新科·状元城小区预售许可证的取得时间是2019年5月10日，原告与被告商品房买卖合同纠纷一案最初的起诉时间是2019年7月14日；已经生效的民事判决书认定案涉《内部购房协议》合法有效，对本案具有既判力。2、照片十一张、录音资料光盘及文字整理材料两份、录像光盘一张。证明2018年下半年，开发商开始预谋涨价，原告在与被告售楼部经理毛选峰沟通时，被要求每平方米补交457元，不然被告就以无证售房、合同不合法为由解除合同，让原告退房；被告取得预售许可证后，拒绝为原告办理银行按揭手续，故意不接收剩余房款，拒绝向原告交房，应当承担违约责任。3、（2019）豫0702民初4188号之一民事裁定书一份，保全费、保函票据各一份。证明原告已经申请将案涉房屋查封，支出保全费2182元、保函费498元应当由被告承担。4、（2019）豫0702执异143号执行裁定书、执行异议阶段愿意将剩余房款交付执行申请书各一份，录像光盘、房管局证明、房管局登记信息截屏、被告账户流水各一份。证明原告就被告与原玉生执行一案已经提出执行异议申请，且向法院表示愿意将剩余房款交付执行，但原玉生不同意；2019年5月份，案涉房屋被查封后，被告做广告称有55套房屋没有售出，7月22日查询房地产网站显示被告未售出房屋有183套，9月5日房管局出具证明，没有售出的房屋至少有10套；被告从2019年8月19日到2019年10月29日支付原玉生工程款722万余元，与判决书确认的1000万元的债务相比，所剩并不多，没有售出房屋抵债的紧迫性和必要性。5、房产备案信息查询单一份，证明被告与原玉生仅仅办理了备案，是骗取房管局的登记，应予以撤销。经庭审质证，被告新乡市银港置业有限公司对原告杜冰提交证据的质证意见为，对证据1内部认购协议的真实性无异议，没有销售管理办法规定的具体的交房时间和付款时间，该协议不是商品房买卖合同，其他质证意见同证据清单中内部认购协议的证明意见；对房款收据的真实性无异议，该收据证明原告仅支付了20%的房款，没有交纳全部或大部分房款，这也是原告为什么撤回执行异议，在执行异议中，根据法律规定，只有交纳全部或大部分房款才能阻止执行；原告提交证据的证明目的，被告均不予认可；对4188号裁定书的真实性无异议，不能证明原告的主张，根据双方协议的约定，办理贷款手续、交清全部房款是原告的义务，原告并未交纳全部房款，也未办理贷款手续；6099号判决书的争议焦点不是合同效力问题，该判决书的当事人并不是本案原告，没有对本案的内部协议进行认定，无法支撑本案原告的主张，该判决书第十页证明包含案涉房屋在内的十套房屋已经折抵2502240元工程款，原告提交该判决书说明原告认可该判决内容，据此原告无法主张诉求，应当驳回原告的诉讼请求。证据2的照片与本案没有任何关系，根据双方的约定，原告只有交纳全部房款才能取得案涉房屋的钥匙，所以原告无权入住小区，取得钥匙；对证据2的证明目的有异议，描述不属实，录音中被告的工作人员在向原告耐心讲解，因为政府的政策，需要部分调价，被告没有秘密约谈、私下恐吓，录音中不是原告一个人，还有其他业主，也没有人身损害的恐惧感，原告处于主动地位，引导说话；被告作为开发商，目的是取得房款，不存在被告拒绝房款一说，原告提交的证据不能证明被告拒绝接收房款；原告称原玉生占有部分股份不属实，被告股东只有王广银和徐凤利二人，谈话时被录音一方为达到顺利谈话的目的，往往会顺着对方的话说出不符合事实的话，股东身份应当以工商登记备案为准；其他录音录像声音不太清楚，与原告没有任何关系。对证据3的真实性无异议，不能证明原告的主张，保全费应由败诉方承担，不是被告。对证据4的证明目的有异议，对法律文书的真实性予以确认，143号裁定书恰恰证明原告在了解房屋由于工程价款优先权被执行的情况下撤回执行异议，充分表明原告认可、知道房屋已被以房抵债，原告提出今天的诉求是在浪费司法资源；对申请书不予认可，原告未将剩余房款交付法院；对录像光盘的证明目的有异议，案外人原玉生诉被告工程价款优先权的案件中，被告是被动的被执行人，法院基于原玉生的申请查封案涉房屋，此后判决书生效，原玉生申请强制执行，原玉生的申请被告无法阻挡，不能因为被告还有其他房屋就不能执行案涉房屋；对房管局证明的真实性不予认可，与本案无关；银行流水不能证明原告的主张，恰恰证明被告没有能力支付原玉生1000万元的工程价款，只能以房抵债。对证据5的真实性无异议，备案就是办理房屋过户的一个程序，该信息显示买卖是因为房管局的申请表格上有买卖、赠予、继承，没有以物抵债，以物抵债后相当于原玉生以工程款支付房款，肯定是一次性付款。被告新乡市银港置业有限公司向本院提交的本诉证据及反诉证据材料有：1、内部认购协议一份、收据一份、预售许可证一份。证明2016年2月4日原、被告签订内部认购协议时，被告尚未取得预售许可证，故为无效协议；认购协议第三条约定具备按揭条件时，由原告负责办理按揭贷款手续或交清剩余房款，2019年5月10日，被告取得预售许可证后原告并未办理贷款手续也没有交清剩余款项，原告违约，被告有权解除合同；认购协议第二条表明案涉房屋周边商品房价格在5000元/m2以上，双方却认定案涉商品房3950元/m2,说明被告与原告签订认购协议是为了融资进行项目开发建设，内部认购协议实质为融资协议，当合同目的无法实现时，应当予以解除；认购协议没有明确的付款时间和交房时间，不符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的规定，并且买受人未按照约定支付购房款，不应当认定为商品房买卖合同；收据证明原告仅交纳72314元即20%房款，并未交纳全部房款。2、（2019）豫0702民初1658号民事裁定书、（2019）豫0702民初1658号民事判决书、2019年8月19日执行和解协议、商品房买卖合同、新乡市不动产查询证明。证明被告与原玉生建设工程施工合同纠纷一案中，原玉生于2019年5月10日将案涉房屋查封。2019年5月21日，法院判决原玉生对新科·状元城1＃-4＃号楼工程折价或拍卖的价款在1000万元内享有建设工程优先受偿权。2019年8月19日被告与原玉生达成执行和解协议，约定将案涉房屋抵给原玉生作为工程款。2019年8月30日被告与原玉生签订《商品房买卖合同》并办理备案手续，由于案涉房屋根据生效判决已经备案给第三人，合同已无法继续履行，应驳回原告的诉讼请求且解除原、被告双方签订的“内部认购协议”。经庭审质证，原告杜冰对被告新乡市银港置业有限公司提交证据的质证意见为，对证据1的证明目的有异议，该协议书是合法有效的协议，详见原告对第一组证据的举证意见，原告未付房款是被告故意不接收。1658号民事判决书是错误的，详见第六页第二段，法院在判决中认定原玉生为实际施工人，而法律对实际施工人没有赋予优先受偿权，审理建设工程施工合同司法解释十七条规定，承包人享有优先受偿权，而不是实际施工人；1658号裁定书与执行和解协议，结合原告提交的证据，可以清楚得出原玉生与本案被告是恶意串通，通过诉讼来执行原告和其他人的房产达到涨价目的，进而要求其他业主提高价格。商品房买卖合同和不动产查询证明印证我方意见，双方属于恶意串通，根据物权法的规定，原玉生没有登记，案涉房产仍属于被告。被告提交的证据不能证明其证明目的，被告应按照合同交付房屋。被告提交的其与原玉生的民事判决书中，被告对原玉生的主张和证据均无异议，在适用法律明显错误的情况下，没有提出上诉，双方恶意串通的表现可见一斑，被告将已经售出的包括原告在内的十套房屋提供原玉生查封，就是双方串通的开始，从原告提交的广告视频及房管局的登记信息中可以看出，当时被告没有售出的房源还有很多，查封已经出售的房源并不利于原玉生的执行，其中必有隐情。双方恶意串通的还有在签订和解协议时，原玉生对房屋已经售出的情况是明知的，原告于8月7日提出执行异议申请，并向法院出具愿意将房款交付执行的申请，被告与原玉生均不同意，却将房屋按照涨价后的房款抵债并迅速办理备案。原告提供的房管局的查询证明9月5日被告未售出的房子至少还有十套，结合原告提交的被告其中一个银行账户的流水反映被告清偿原玉生债务的能力是绰绰有余的。原告本人名下没有住房，该房屋的执行对被告只是一般债权，相对被告而言，原告对房屋的物权期待权、生存保护权更值得保护。对当事人提交的证据，无异议的证据予以认证，有异议的证据予以综合认证。根据上述有效证据及当事人的当庭陈述，本院确认以下事实：2016年2月4日，原告杜冰与被告新乡市银港置业有限公司签订《内部认购协议》，卖方为新乡市银港置业有限公司，买方为杜冰，该协议第一条约定：买方所选商品房位于新科﹒状元城项目的3号楼独单元24层西南户，图纸标注建筑面积为84.13平方米（该面积为暂定面积，销售面积最终以房管部门核定的面积为准）。协议第二条约定：目前周边商品房价格都在4500-5000元/㎡以上，经双方协商，该商品房的内部认购协议为3950元/㎡，无论以后房价是涨是降，双方均不得以任何理由改变此价格，更不得以任何理由反悔。协议第三条约定：买方所选商品房的房款总额为84.13㎡×3950元=332314元，大写叄拾叁万贰仟叁佰壹拾肆元整（最终以房管部门确认的面积计算后多退少补）。此房款经双方协商以公积金贷款的方式支付给卖方，即本协议订立时，买方向卖方交纳该房屋的首付款即房屋总房款的20%柒万贰仟叁佰壹拾肆元整（￥72314元），余款贰拾陆万元整待卖方具备办理公积金贷款手续时，卖方向买方提供相关手续，由买方负责办理此款的公积金贷款手续，待该贷款金额全部到达卖方账户时，视为买方将房款交清。若因买方原因造成该贷款不能完成，则买方必须将剩余房款全部交清后才能取得该房屋的钥匙和使用权；若因卖方原因导致该贷款不能办理的，买方可以选择退房或补交剩余房款；若选择补交房款，卖方收到全部房款后须立即将钥匙交于买方。若选择退房时，卖方必须将买方所交房款全部无息退还给买方，本协议即自行失效。买卖双方均不承担其他任何损失和责任。协议第四条约定：卖方须在2016年9月30日前按照约定的交房标准将所选房屋建好，待买方的全部房款到达卖方的账户后（以卖方收据为准）将房屋钥匙交于买方。若买方房款全部到达卖方账户，卖方不能按约定交房，自约定交房时间的次日起按银行同期贷款利息计息；若买方没按本协议约定的时间交款，卖方有权不给买方交房，责任由买方承担。协议第六条约定：房产证在交房后18个月内，由卖方统一办理，买方提供相关证件，契税、工本费等相关费用由买方承担，维修基金60元/㎡在交房前交予卖方，由卖方统一到房管部门办理手续。协议第八条约定：本协议一式两份，买方签字，卖方盖章且买方第一次房款交给卖方后生效。同日，新乡市银港置业有限公司为杜冰出具72314元的收据一张，收款事由为3号楼独单元24层西南户（84.13㎡）。另查明，新乡市不动产与交易中心于2019年5月10日发放新建预（销）许字第20190176号商品房预（销）售许可证，该证售房单位为新乡市银港置业有限公司，项目名称为新科状元小区，项目坐落于荣校东路171号新科状元小区3号楼，设计用途为居住用房，层数为25层，平均售价为5708.89元，预（销）售范围为地面以上25层住宅用房。又查明，案外人原玉生与被告新乡市银港置业建设工程施工合同纠纷一案，本院于2019年5月21日作出（2019）豫0702民初1658号民事判决，判决新乡市银港置业有限公司于判决生效后十日内支付原玉生工程款1000万元；原玉生对新科?状元城1#-4#号楼工程折价或者拍卖的价款在1000万元内享有建设工程优先受偿权。判决作出后，因双方当事人均未上诉，已发生法律效力。之后，原玉生向本院申请强制执行，执行案号为（2019）豫0702执1942号。原玉生与新乡市银港置业有限公司于2019年8月19日达成执行和解协议，约定：1、本协议双方签字盖章生效后三日内，原玉生申请解除新乡市银港置业有限公司冻结的账户，新乡市银港置业有限公司随即支付原玉生工程款200万元；2、原玉生收到200万元工程款后，随即申请解除1号楼2单元2103、4号楼2单元2401的查封；3、新乡市银港置业有限公司将2号楼1单元11202房、3号楼12403房、3号楼12404房按照总价2502240元抵给原玉生，作为原玉生的工程款；4、本案1000万元的合同纠纷除去上述的4502240元后，剩余的5497760元，新乡市银港置业有限公司必须在上述一至三项履行完毕后1个月内支付给原玉生，新乡市银港置业有限公司不能在约定的时间内支付的，原玉生诉讼保全的房屋直接由法院拍卖后将拍卖所得价款支付给原玉生；5、诉讼费、执行费及律师费由新乡市银港置业有限公司承担；6、支付时原玉生须向新乡市银港置业有限公司开具正规的税务发票。达成执行和解协议后，因原玉生提出申请，本院于2019年8月21日作出（2019）豫0702执1942-1号执行裁定，解除对新乡市银港置业有限公司名下位于新乡市××与××交叉口的新乡市新科状元小区1#楼-2单元-2103、2#楼-1单元-11202、3#楼-12403、3#楼-12404、4#楼-2单元-2401房屋的查封。2019年9月3日，原玉生与新乡市银港置业有限公司就案涉房屋签订《商品房买卖合同（预售）》，并在新乡市房管局进行备案，合同编号为2019-0903028。2019年8月7日，杜冰对案涉房屋提出执行异议，又于2019年9月4日提回执行异议申请，本院于2019年9月4日作出（2019）豫0702执异143号执行裁定，准许案外人杜冰撤回执行异议申请。再查明，本案审理过程中，杜冰向本院申请对案涉房屋进行诉中财产保全，为此支出诉讼财产保全责任保险费498.47元，本院于2019年9月19日作出（2019）豫0702民初4188号之一民事裁定书，查封案涉房屋。本院认为，关于原告的第一项诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。根据该规定，银港公司与杜冰在签订《内部认购协议》时虽未取得商品房预售许可证明，但在2019年5月10日银港公司已取得案涉房产所在新科状元小区1号楼的《商品房预（销）售许可证》，该《内部认购协议》可以认定为有效合同。根据《商品房销售管理办法》第十六条的规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。该《内部购房协议》明确了商品房的基本状况、价款、付款方式等主要条款，可认定为商品房买卖合同。关于原告的第二项诉讼请求，在房屋买卖关系中，原告杜冰作为买方，有交纳房款的义务；被告新乡市银港置业有限公司作为卖方，有收取房款的权利。根据《中华人民共和国民法总则》第一百三十条之规定，民事主体按照自己的意愿依法行使民事权利，不受干涉。对新乡市银港置业有限公司收取房款的权利，本院不宜强制性干涉，故对原告要求接收剩余房款的诉讼请求，本院不予支持。另，根据双方签订《内部认购协议》第四条的约定，待买方的全部房款到达卖方的账户后（以卖方收据为准）将房屋钥匙交于买方，故在杜冰的全部房款到达新乡市银港置业有限公司的账户当日，新乡市银港置业有限公司应将房屋钥匙交于杜冰，并在交房后十八个月内协助杜冰办理房产证。关于原告的第三项诉讼请求，根据《内部购房协议》的约定，若买方房款全部到达卖方账户，卖方不能按约定交房，自约定交房时间的次日起按银行同期贷款利息计息。而本案中，原告杜冰的全部房款截至日前未全部达到新乡市银港置业有限公司的账户，故新乡市银港置业有限公司尚不存在交房的义务，也不存在按照约定自交房时间的次日起按银行同期贷款利息计息的违约金赔偿，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，对原告的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十条，《中华人民共和国合同法》第三条、第八条、第六十条之规定，判决如下：杜冰与新乡市银港置业有限公司于2016年2月4日签订的《内部购房协议》为有效的商品房买卖合同；新乡市银港置业有限公司于杜冰的全部房款到达新乡市银港置业有限公司的账户当日，将位于新科﹒状元城项目的3号楼独单元24层西南户的房屋交付于杜冰，并在交房后十八个月内协助杜冰办理房产证；驳回杜冰的其他诉讼请求；案件受理费6285元，由杜冰负担3142.5元，由新乡市银港置业有限公司负担3142.5元；保全费2182元，由杜冰负担1091元，由新乡市银港置业有限公司负担1091元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 长  张巧荣人民陪审员  丁长瑞人民陪审员  冯秀兰二〇二〇年六月二十四日书 记 员  丁素花