河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀04民终1834号 上诉人（原审被告）：王海军，男，1970年9月30日出生，汉族，现住邯郸市峰峰矿区。 委托诉讼代理人：秦学博，河北紫微星律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：杨松芬，女，1967年7月25日出生，汉族，现住邯郸市峰峰矿区。 委托诉讼代理人：秦学博，河北紫微星律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张玉霞，女，1967年12月4日出生，汉族，现住邯郸市峰峰矿区。 委托诉讼代理人：赵智安，河北群星律师事务所律师。 上诉人王海军、杨松芬因与被上诉人张玉霞房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省邯郸市丛台区人民法院（2019）冀0403民初1857号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月22日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。上诉人王海军、杨松芬的委托诉讼代理人秦学博、被上诉人张玉霞及其委托诉讼代理人赵智安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王海军、杨松芬上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判驳回张玉霞此项诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由张玉霞承担。事实与理由：1、一审法院认定张玉霞已经履行合同约定的付款义务，属于认定事实错误。首先，根据双方签订的《房屋买卖合同书》约定，合同签订之日，王海军、杨松芬就将房屋交付给了张玉霞，并不存在先付款后交房的约定，房屋交付是在付房款之前，与张玉霞是否交清房款无关。其次，张玉英系张玉霞姐姐，由其账户转给王海军、杨松芬170,200元之后，张玉霞称余款229,800元随即转账，王海军、杨松芬才出具了40万元收条，但王海军、杨松芬始终未收到229,800元房款。第三，根据张玉霞提供的借条，2014年1月23日其向巩秋菊借款30万元，2014年1月24日向巩秋菊转款38万元，其称30万元是偿还巩秋菊借款，8万元是代王海军、杨松芬偿还的借款。1月23日借款30万元在第二天就偿还，违背正常的借贷常识和日常生活法则，同时，借条是张玉霞向巩秋菊出具的，应在巩秋菊手中，但现由张玉霞自己提交来证实借巩秋菊30万元，无巩秋菊的任何证据证实，无法对此事实认定。王海军、杨松芬与巩秋菊根本不相识，也无证据证实双方存在借贷或者欠款关系，更无王海军、杨松芬指示付款的证据。因此，张玉霞所称向巩秋菊转款38万元中有8万元是代王海军、杨松芬偿还的借款，无事实依据。第四，张玉霞向石印丽转账128,634元，不能证实是支付的房款。王海军、杨松芬与石印丽同样不相识，无证据证实双方之间存在128,634元的借贷关系，也无指示付款的证据，不能以张玉霞向他人转款推断出是向王海军、杨松芬支付房款的事实。第五，一审法院认定张玉霞向王海军、杨松芬交付现金2万元、代付租金1,800元，更无任何证据予以证实。2、双方签订合同后，王海军、杨松芬就将房屋交付给了张玉霞，但王海军、杨松芬实际收款为470,200元，并且一直对张玉霞进行催要剩余房款，其以资金紧张、他人借用等各种理由推脱未付。请求二审法院支持王海军、杨松芬的上诉请求。 张玉霞未提交书面答辩意见。 张玉霞向一审法院起诉请求：1．确认原告与被告于2014年1月23日签订的《房屋买卖合同书》合法有效；2．判令被告协助原告办理不动产转移登记手续，将房屋所有权变更到原告名下；3．判令被告向原告支付逾期办理房屋产权证书的违约金（以70万元为基数，按照中国人民银行逾期利息计算，自2018年4月27日起至房屋产权变更至原告名下之日止，暂计算至2019年4月26日违约金为：46,182元）；4．本案诉讼费用、保全费用由被告承担。 一审法院认定事实：2014年1月23日，王海军、杨松芬（甲方）与张玉霞（乙方）签订《房屋买卖合同书》一份，双方约定：第一条标的物。甲方自愿转让的房屋坐落于丛台区房屋，建筑面积共109.77平方米，其中套内面积89.26平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积20.51平方米。另有2-007号车库及附属储藏室一并转让。房屋内现有装修及物品全部随房屋转让并不再另外计价。第二条各方承诺及保证。甲方承诺并保证：拥有的合同书项下第一条约定标的物的所有权……乙方承诺并保证：将诚信履行本合同书的项下的合同义务。第三条价款。本合同书第二条项下标的物总价款750000元，……合同书履行过程中产生的税费由乙方承担。同时甲方承诺负担以上税费超过100000元部分，该部分由甲方根据乙方提供的税费发票进行确认支付。第四条交付与支付。1、本合同书签订时，甲方向乙方交付房屋所有权和全部门锁钥匙、智能卡、电费、自来水费等交费证件。2、本合同书签订之日，乙方向甲方支付首付房款300000元，剩余400000元在甲乙双方办理该合同公证完毕之日全额支付。余款50000元在房屋过户手续办理完毕之日支付。第六条协助义务。在乙方确定的时间，甲方应配合乙方办理房屋所有权证和土地使用证的过户手续至乙方名下……甲方不得因此要求乙方另行向甲方支付任何费用。在政策允许办理房产过户手续之后，三个月内，甲方双方应当到房管局办理过户手续，如果在上述三个月内，乙方拒绝办理过户手续，乙方应立即将余款五万元全部支付给甲方。在政策不允许办理房产过户手续的情况下，办理过户将无限延期至允许办理之日三个月内。第七条违约责任。1、因甲方违反本合同书第一条所有权瑕疵担保责任而导致乙方主动或被动参与诉讼（仲裁）等争议解决程序，甲方须承担乙方由此产生的全部损失并承担违约责任。如因甲方原因乙方未能得到合同项下约定的转让标的物，甲方除返还已付全部房款外，自愿承担乙方自支付房款之日至归还乙方之日止的利息，按月息2分计算。2、甲方如不能及时履行本合同书第六条协助义务，应继续履行该义务并承担违约责任。3、乙方不能依约承担本合同书第四条约定义务时，应承担违约责任，违约金按日千分之一计算。4、甲乙双方违反本合同书其他约定的，依法承担相应的违约责任，违约金按日千分之一计算等内容。 合同签订当日，王海军收到巩固转款300000元，王海军为张玉霞出具收款条，内容为：“今收到张玉霞房款叁拾万元整（300000元整）。王海军2014.元．23日”。2014年1月24日，张玉霞转款至石印丽账号128,634元，张玉英转款至王海军账号170,200元，张玉英转账至巩秋菊账号380000元。当日，王海军为张玉霞出具收款条，内容为：“今收到张玉霞房款肆拾万元整（400000元整）。王海军2014.元．24日”。张玉霞收到房屋钥匙，占用该房屋至今。 2014年1月28日，河北国尚律师事务所接受张玉霞、杨松芬和王海军的委托，指派本所律师李瑞宇、许艺伟对双方签订房屋买卖合同的过程和事实进行见证。见证结论：证明委托人张玉霞、杨松芬和王海军签订《房屋买卖合同书》时思维清晰，精神正常，无威胁、强迫或乘人之危的情形，自愿签订房屋买卖合同书。张玉霞、杨松芬和王海军本次签订房屋买卖合同书的行为真实、合法。 2018年1月26日，邯郸市丛台区柳林桥街道办事处柳林社区居民委员会、邯郸博地苑小区物业服务处出具新购商品房办房证通知卡，通知博地苑小区1楼1单元12西室，户主王海军，小区已完成不动产首次登记，具备个人办理房证条件，携带相关资料到市不动产登记中心办理个人房证。王海军未签收该通知。张玉霞要求王海军、杨松芬协助办理不动产转移登记手续未果，诉至法院。 一审另查明，2011年6月11日，王海军与邯郸市博地房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，王海军购买位于博地苑住宅小区1号楼1单元1201号房屋。王海军另外购买邯郸市。2011年6月25日，王海军与邯郸市博地房地产开发有限公司签订《合同补充协议》一份，双方约定：地下室、地下车库能否进行产权登记，如何登记按房产部门的规定执行。如能进行登记，地下室、地下车库约定按个出售；如不能进行登记，出卖人对不能登记不承担任何责任。在买受人未依照合同约定交清全部房款时，出卖人有权不交付房屋等内容。王海军已支付邯郸市博地房地产开发有限公司购房款。 一审法院认为，张玉霞与王海军、杨松芬签订的《房屋买卖合同书》是双方真实意思表示，应为有效，双方均应遵守履行。且张玉霞与王海军、杨松芬委托河北国尚律师事务所对《房屋买卖合同书》进行见证，故张玉霞诉请确认双方于2014年1月23日签订的《房屋买卖合同书》合法有效，予以支持。 张玉霞主张王海军、杨松芬协助办理不动产转移登记手续，王海军、杨松芬辩称收到转款170,200元后为张玉霞出具收条收房款400,000元，但仅收到170,200元，张玉霞未履行完毕付款义务，严重违约。张玉霞向法院提交2014年1月24日王海军出具的收到房款400,000元的收条以及当日张玉英向王海军转款170,200元的个人汇款委托书、张玉霞向石印丽转款128,634元的转账交易明细、张玉英向巩秋菊转款38万元的个人汇款委托书和张玉霞向巩秋菊借款30万元的借条，证明通过张玉英向王海军转款170,200元、向石印丽转款128,634元、向巩秋菊转款38万元（其中8万元是为王海军偿还的欠款，30万元是偿还个人借款30万元），支付王海军现金2万元、代付了房租1,800元，付完上述款项后，王海军出具了收条。王海军、杨松芬对张玉霞的说法不予认可。鉴于王海军、杨松芬认可张玉霞通过他人向其支付购房款，且王海军已为张玉霞出具收款了400,000元收条，并将诉争房屋交付给张玉霞，故视为张玉霞已履行合同约定付款义务，对王海军、杨松芬的抗辩理由不予采纳。因诉争房屋具备办证条件，故王海军、杨松芬应协助张玉霞办理该房屋的所有权转移登记手续。 张玉霞主张王海军、杨松芬支付逾期办理房屋产权证书的违约金，因张玉霞未提交证据证明告知王海军、杨松芬可以办理房证的时间，故对张玉霞的该项诉请，不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认张玉霞与王海军、杨松芬于2014年1月23日签订的《房屋买卖合同书》合法有效；二、王海军、杨松芬于本判决生效之日起三日内协助张玉霞办理位于博地苑住宅小区1号楼1单元1201号房屋所有权转移登记手续；三、驳回张玉霞其他诉讼请求。 一审案件受理费876元，减半收取438元，由王海军、杨松芬负担。 二审中，张玉霞的证人王某出庭作证称：2013年4月26日王海军、杨某夫妇找到我借款50万元，我通过银行转款482500元，给付现金了17500元，当时说的是月息3分，有借据，但借款合同上没有约定利息；后来王海军陆续偿还了部分本金和利息，还欠20多万元，剩下钱还不了了，想卖房子还账，委托我找买主，张玉霞听到消息找到我，三方在一起说了卖房的事，都同意房屋买卖，签订合同时张玉霞没有带钱，借了我母亲巩秋菊30万元，给了王海军预付款，房款大概是70多万元，和王海军说好部分卖房款直接转给我；第二天张玉霞姐姐张玉英给我母亲巩秋菊转款38万元，其中30万元是偿还张玉霞借我母亲的钱，另外8万元是替王海军还账，还有一笔是转给我表弟媳妇石印丽128634元，王海军的借款本息是提前算好的，王海军的借款全部还清后，借据当时就还给了王海军；如果王海军不认可这两笔转账是偿还借款，需要王海军提交另外转账还款的证据。 王海军、杨松芬对证人证言的质证意见：王某和张玉霞是朋友关系，与双方均有利害关系，证人仅记得与王海军有关系的转款情况，所述内容明显不是事实，不认可证人证言的客观性和真实性。上诉人可以在一周内提交另外向王某偿还借款的证据。张玉霞认可证人证言的真实性。 庭后，王海军、杨松芬未能提交另外向王某偿还借款的相关证据。 本院经审查后认为，王某的证言与房款的转账记录、相关借款的借据和转账凭证等证据能够相互印证，本院对证人证言的真实性予以认定。 二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，张玉霞与王海军、杨松芬签订的房屋买卖合同书是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行自己的义务。本案争议的焦点问题是王海军、杨松芬是否收到40万元房款。根据张玉霞提供的转账凭证、证人王某的证言、王海军出具的收据，能够证实部分房款是以替王海军偿还借款的方式支付。王海军上诉主张未全部收到收据所载明的40万元房款，但没有提交向张玉霞主张剩余房款的证据，也无另外偿还债权人借款的证据，其该项上诉理由证据不足，本院不予采信。张玉霞已按合同约定支付房款70万元，王海军、杨松芬应协助张玉霞办理案涉房屋的所有权转移登记手续。根据双方买卖合同的约定，张玉霞应在案涉房屋过户手续办理完毕之日支付王海军、杨松芬剩余房款50000元，一审法院未同时判决张玉霞支付剩余房款不当，本院予以补充判决。 综上所述，王海军、杨松芬的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、三项规定，判决如下： 一、维持河北省邯郸市丛台区人民法院（2019）冀0403民初1857号民事判决； 二、张玉霞在博地苑小区1号楼1单元1201号房屋所有权转移登记手续办理完毕之日支付王海军、杨松芬剩余房款50,000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 二审案件受理费875元，由上诉人王海军、杨松芬负担。 本判决为终审判决。 审判长  梁国华 审判员  李忠军 审判员  武运红 二〇二〇年六月十日 书记员  秦梦啟