浙江省永嘉县人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0324民初2102号原告：查鹤林，男，1987年2月24日出生，汉族，住安徽省安庆市太湖县。原告：解品荣，女，1984年8月28日出生，汉族，住安徽省安庆市太湖县。委托诉讼代理人：查鹤林（与解品荣系夫妻关系），同原告查鹤林。被告：永嘉嘉悦置业有限公司。住所地：浙江省永嘉县瓯北街道双塔路1034号1楼101室。法定代表人：柳海滨。委托诉讼代理人：陈静、高云，浙江人民联合律师事务所律师。原告查鹤林、解品荣与被告永嘉嘉悦置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用普通程序并依法组成合议庭，于2020年6月16日公开开庭进行了审理。原告兼原告解品荣的委托诉讼代理人查鹤林、被告永嘉嘉悦置业有限公司的委托诉讼代理人陈静、高云均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告查鹤林、解品荣向本院提出诉讼请求：1.判令被告永嘉嘉悦置业有限公司按照购房合同交付房屋；2.判令被告从2019年12月9日起到交房日，每天赔偿总房价的万分之四违约金；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年8月21日，原告与被告永嘉嘉悦置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告嘉悦公司购买其开发建设的鸿瑞臻园7幢1802室商品房。该合同约定，被告应当于2019年12月9日前，将符合合同约定的房屋交付原告。2019年12月3日，原告收到嘉悦公司的客服电话，被告知房屋已达到交付条件并委托第三方公司温州百佳装饰工程有限公司进行二改，被告嘉悦公司通过邮政快递邮寄了《通知单》，原告因不知情，拒绝签快递并原路退回；事后通过了解才知道房产有涉案委托事项的存在。为行使消费者知情权，原告多方尝试与百佳公司接洽，但是均未有百佳公司人员与原告接洽，并发现百佳公司无经营地址，更无法行使知情权。经查，百佳公司已经瓯海工商列入异常名单，原告有理由确定被告没有到达交房条件。原告认为，被告对涉案商品房小区的会所装修、洗手间污水管、房屋屋面、墙面、公共观景花园、人车分流、边坡改造等，以达到交付条件，是被告应当履行之义务。原告为维护自身的合法权益，故提起诉讼。被告辩称：1.鸿瑞臻园项目达到《商品房买卖合同》约定的条件。涉案商品房在2019年11月21日进行竣工验收，同年12月2日办理竣工验收备案手续，已达到合同约定的交付条件。2.根据《改造委托书》，被告与温州百佳装饰工程有限公司已在合同约定的房屋交付期限内完成交接手续，不存在逾期交房。涉案商品房通过竣工验收后，被告已在温州日报上刊登具备交付条件的公告，以及通过书面发函通知原告等各种形式告知，后又于2019年12月6日与温州百佳装饰工程有限公司办理了房屋交接手续，不存在逾期交房，原告诉求没有事实依据。3.根据以上两点，原告要求被告支付逾期交房违约金没有事实依据。4.原告要求被告履行小区改造义务，并达到交付条件的说法不能成立。涉案商品房已达交付条件，且对商品房进行优化改造系原告委托温州百佳装饰有限公司进行，并非被告义务，与被告无关。综上，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院均予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提供温州百佳装饰工程有限公司企业信用信息公示报告。被告经质证，认为经营地点的变更不妨碍正常接收工程。本院经审查认为，该份报告不能证明原告的待证事实。2.原告提供永嘉嘉悦置业有限公司建设项目规划许可调整批前公示、永嘉嘉悦置业有限公司清水埠ZX-D1-06号地块建设项目调整公示、永嘉县清水埠ZX-D1-06号地块建设项目工程号T17-007-Z的施工定位总平面图。被告经质证，对上述证据的关联性均有异议。本院经审查认为，涉案商品房工程已经竣工验收，应以相关部门的验收文件为准。3.原告提供证明涉案商品房所在小区在2019年12月9日前无法达到交付条件的照片。被告经质证，对照片的真实性、关联性均有异议。本院经审查，对原告提供证据的真实性予以认定，但不能据此证明其待证事实。4.原告提供汇款单、微信聊天截图。被告经质证，认为真实性需要核实，且不能证明待证事实。本院经审查对证据的真实性予以认定，但原告将涉案商品房的燃气具备使用条件等同于燃气开户条件。5.原告提供鸿瑞臻园优化改造动工通知单。被告经质证，认为没有原件，对真实性有异议，即使真实，房屋业主有几百户，百佳装饰公司事先做好通知单，在办理房屋交接手续后发出，逻辑上并不矛盾。本院经审查，对证据的真实性予以认定。6.原告提供2020年4月21日百佳装饰关于优化完工的快递面单ems1190166022550。被告经质证，对关联性有异议，且该面单可能系邮政部门打印错误。本院经审查认为，仅凭地址信息并不能证明百佳公司系非正常运营公司。7.原告提供信访单。被告经质证，对关联性有异议。本院经审查认为，人车分流等不属本案审理范围。8.原告提供鸿瑞臻园结算通知书。被告经质证，认为已过举证期限，且不能证明待证事实。本院经审查认为，该通知书证明涉案商品房已经优化改造完工，业主本人可以在办理结算手续后接收房屋，而不是说到该日期才具备合同约定的交付条件。9.被告提供改造委托书。原告经质证，认为该委托超出百佳公司经营范围。本院经审查，对改造委托书的真实性予以认定，至于是否超出经营范围，系行政机关审查内容，且优化改造不属本案审理范围。10.被告提供房屋验收表。原告经质证，对验收表不认可，认为被告应提供签字人员资质。本院经审查，对该表的真实性予以认定。综合上述认定的证据，结合原、被告的庭审陈述，本院认定以下事实：被告是永嘉县瓯北街道清水埠社区编号为浙（2017）永嘉县不动产权第0005321号地块项目（即鸿瑞臻园楼盘）的开发商。2017年8月21日，原告查鹤林、解品荣与被告签订了一份《商品房买卖合同》，该合同约定：原告购买被告开发的鸿瑞臻园第7幢1802室商品房、建筑面积共89.69平方米，其中套内建筑面积64.93平方米，每平方米12357.84元，总房价1108375元，买受人采用按揭贷款支付房款。合同第九条约定：出卖人应当在2019年12月9日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件……第十条：……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金……；第十二条：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单……。同时，原告签署了一份改造委托书，约定：“一、本人自愿委托并同意温州百佳装饰工程有限公司代为与永嘉嘉悦置业有限公司办理该房屋交接手续并对房屋进行管理，该公司办理并完成的房屋交接手续视为本人完成办理。二、本人自愿委托并完全同意温州百佳装饰工程有限公司对该商品房洗手间及小区区域内的屋面、墙面、架空层、物业用房、地下室及公共景观花园等进行优化改造。三、本人同意温州百佳装饰工程有限公司优化改造完成截止日期为2020年6月9日，并在此截止日期前交付给本人。本委托书有效期为签订本委托书之日起至温州百佳装饰工程有限公司优化改造完并交付之日止。四、本委托书内容为本人真实意愿，本委托为不可撤销之委托。”签订合同后，原告已履行了支付房款义务。2019年9月11日，涉案楼盘工程经消防验收合格；2019年11月14日，涉案工程具备竣工规划确认条件；2019年12月2日，涉案工程办理竣工验收备案手续。同日，被告通知温州百佳装饰工程有限公司前来鸿瑞臻园办理房屋验收交接手续。2019年12月4日、12月5日、12月6日，被告连续在温州日报上刊登《鸿瑞臻园》具备交付条件的公告，说明为便于业主或委托单位前来查房验收，定于2019年12月6日至2019年12月7日限期给予查验，并开始办理不动产权证书工作，具体事宜请留意查收公司寄出的《鸿瑞臻园房屋交接通知书》。被告向原告发出的《房屋交接通知书》载明：“您所购买的鸿瑞臻园项目已经通过政府竣工验收，按照您签订的《委托书》相关内容的规定，我司将于2019年12月6日向温州百佳装饰工程有限公司交接您所购买的房屋，具体交接事宜由温州百佳装饰工程有限公司另行通知。”2019年12月6日，永嘉嘉悦置业有限公司（甲方）与温州百佳装饰工程有限公司（乙方）签署《交接书》，表明经乙方验收后，认为甲方的交付行为符合甲方和相关业主签订的《商品房买卖合同》中所规定的交付条件及标准，乙方同意接受。另查明，温州百佳装饰工程有限公司已于交接同时向涉案楼盘业主发出《鸿瑞臻园优化改造动工通知单》，表明已按照《改造委托书》的要求，代表业主向永嘉嘉悦置业有限公司办理了房屋交接手续，已完成施工图纸设计、施工单位招标等准备工作，并已进行优化改造工作。改造完毕后，将请业主前来办理查验手续，具体时间以《优化改造完工通知单》为准。本院认为，涉案《商品房买卖合同》系原、被告双方的真实意思表示，内容合法，系有效合同，原、被告双方应按合同约定履行义务。本案的主要争议焦点为涉案商品房是否符合交付条件。通过审理查明，涉案商品房已通过竣工验收并取得验收备案证明等相关部门出具的认可文件，水、电、燃气、道路也具备使用条件，已经符合原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第九条的约定，达到交付条件。被告按照合同约定期限，在2019年12月9日前将达到交付条件的商品房交由原告委托的温州百佳装饰工程有限公司接收，已经履行了合同约定的义务。原告称被告在2020年5月26日才结清燃气建设工程费，在此之前无法开户，即达不到商品房交付条件。本院认为，涉案合同约定的交付条件之一是水、电、气、道路等具备商品房正常使用的基本条件，而不是开户条件，开户首先需要业主本人接收优化改造好的房屋后，再持相关手续向燃气公司申请，并不是原告所说的交付条件即开户条件。综上，被告已经按约定期限交付了符合约定条件的房屋，原告再要求被告交房以及赔偿违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。至于原告提出的涉案商品房小区未建非机动车位、屋面、墙面、公共景观花园、人车分流、边坡改造等问题，非本案审查范围。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告查鹤林、解品荣的诉讼请求。本案受理费1285元，由原告查鹤林、解品荣负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。审 判 长  张新清人民陪审员  王金梁人民陪审员  徐同珍二〇二〇年六月二十四日书 记 员  黄跃跃??1??*MERGEFORMAT?9?永嘉县人民法院门户网站网址:××