山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终3103号上诉人（原审被告、反诉原告）：山西鼎晨房地产开发集团有限公司，住所地太原市小店区康宁西街438号。法定代表人：吴贵宝，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王佳佳，山西嘉玉律师事务所律师。委托诉讼代理人：张玉林，男，1955年8月2日出生，系该公司副总经理，住太原市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：贾保红，男，1986年6月9日出生，汉族，住太原市。委托诉讼代理人：高丕泽，山西文英律师事务所律师。上诉人山西鼎晨房地产开发集团有限公司因与被上诉人贾保红房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2020）晋0105民初621号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人山西鼎晨房地产开发集团有限公司的委托诉讼代理人张玉林、王佳佳，被上诉人贾保红及委托诉讼代理人高丕泽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人山西鼎晨房地产开发集团有限公司上诉请求：撤销太原市小店区人民法院(2020)晋0105民初621号民事判决书,并依法改判。事实和理由：一、一审判决认定上诉人存在逾期交房行为构成违约的事实有误。被上诉人逾期交付房款,违约在先,上诉人有权行使先履行抗辩权,不存在逾期交房的行为。2014年7月18日,上诉人与被上诉人签订了《商品房买卖合同》,合同约定:买受人在签订合同时缴纳首付款213000元,剩余470000元办理按揭贷款;出卖人应于2015年10月1日前将验收合格且符合约定的商品房交付买受人使用。根据合同附件四补充协议约定,被上诉人应当于合同签署之日起五日内,提供合同备案所需全部资料及贷款所需全部资料和费用,否则视为买受人逾期付款。被上诉人未办理银行按揭贷款,直至2016年9月5日才向上诉人缴纳了剩余房款470000元,按照双方签订的合同约定及交易习惯，被上诉人交付房款义务在前,上诉人交付房屋在后,因此,被上诉人在未办理按揭贷款后,应当及时向上诉人缴纳剩余房款,至迟也应当在《商品房买卖合同》第八条约定的2015年10月1日前付清,被上诉人迟延交付房款构成违约行为,应当根据《商品房买卖合同》第七条的约定承担违约责任。同时,根据《合同法》第67条先履行抗辩权的规定,当事人互负债务,有先后履行顺序的,先履行一方未履行之前,后履行一方有权拒绝其履行请求,先履行一方履行债务不符合约定的,后履行一方有权拒绝其相应的履行请求,因此，在被上诉人没有交齐全部房款时,上诉人有权拒绝交付房屋。二、一审判决适用法律错误。被上诉人一审中的诉讼请求已超过诉讼时效,被上诉人提供的视频资料证据不符合《最高人民法院关于修改的决定》的规定,不能作为诉讼时效中断的事由。1.被上诉人提交的视频资料在一审庭审中并没有使用原始载体播放,而是经过编辑在其他载体上形成,众所周知,使用手机录制视频会显示具体的年月日,但被上诉人提供的视频资料仅在播放前显示了年份和月份,明显是进行了编辑处理,根据《最高人民法院关于修改的决定》第十五条规定,当事人以视听资料作为证据的,应当提供存储该视听资料的原始载体。被上诉人无法提供原始载体,该份证据不能作为认定案件事实的依据。2.从视频内容看，被上诉人提供的三份视频资料中没有出现上诉人及相关负责人，被上诉人也没有其他证据能够证明向上诉人主张权利，一审判决仅依据三份视频资料就判定诉讼时效中断缺乏事实依据。3.根据《民法总则》规定，本案应当适用两年诉讼时效的规定,即被上诉人应当于2017年10月1日前向上诉人主张权利,但被上诉人直到2019年5月6日才提起诉讼,即使适用三年诉讼时效的规定,被上诉人至迟也应当在2018年10月1日前提起诉讼,其诉讼请求也超过了诉讼时效,理应驳回其诉讼请求。综上,被上诉人逾期付款违约在前,上诉人有权行使先履行抗辩权,不存在逾期交房行为,请求查明事实,支持上诉人的上诉请求。被上诉人贾保红辩称，一、一审判决认定事实清楚,证据充分。1.涉案《商品房买卖合同》系双方真实意思表示,内容不违反法律法规的强制性规定,属有效合同。双方均应当按约履行各自的义务。贾保红已经支付了全部房款,但上诉人未按约交付房屋构成违约,应当承担违约责任。2.贾保红收房之时交清余款,双方达成合意,将按揭贷款支付余款的方式变更为一次性支付余款后,上诉人还出具相应收据的行为予以认可,表明双方就一次性支付余款的方式达成一致。故不存在违反附件四补充协议的情形。且未办理贷款不是贾保红的原因,付款方式的变更也不能导致贾保红存在违约行为。二、贾保红提供的视频资料可以作为诉讼时效中断的事由,一审中答辩人的诉讼请求未超过诉讼时效。1.最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条规定:一方当事人提出的有其他证据佐证并以合法手段取得的、无疑点的视听资料或者与视听资料核对无误的复制件,对方当事人提出异议但没有足以反驳的相反证据的,人民法院应当确认其证明力。本案中,贾保红提供的视听资料是其亲自录像,合法取得。此外,贾保红还提供了证人证言予以佐证,证实证人与贾保红作为同事和业主在2018年5月之前共同向上诉人主张过逾期交房违约金。2.贾保红所提供的视听资料中没有出现上诉人及相关负责人是必然的,因为贾保红及证人在向开发商登记注册地主张权利时,该登记地的门都不开,是个无人办公的注册地。请求驳回上诉，维持原判。原审法院审理查明，2014年7月18日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：201XXXXXXXX），合同约定，原告购买被告开发建设的位于太原市小店区人民南路37号鼎晨浦东雅典三期15幢2单元2001号房屋一套，建筑面积118.16平方米，房屋单价为每平方米5780.3元，总价款683000元，签订合同时首付款213000元，剩余房款470000元按揭贷款；买受人逾期付款在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；买受人逾期付款超过60日后，如双方同意继续履行合同，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；出卖人应于2015年10月1日前将验收合格且符合合同约定的商品房交付买受人使用，如逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应按已交房款日万分之一的标准向买受人支付自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；买受人应于签署本合同之日起五日内，提供合同备案所需全部资料及贷款所需全部资料和费用，签妥贷款所需全部资料，否则视为逾期付款，承担违约责任；由于买受人的原因，导致银行未批准买受人的贷款申请，则买受人应于收到出卖人通知之日起十日内一次性向出卖人付清全部房款，否则至十一日起视为买受人逾期付款，承担相应的违约责任等。原告于2013年2月2日、2013年3月4日向被告支付首付款共计213000元，剩余房款470000元在2016年9月5日支付被告。2016年9月5日，被告将涉案房屋交付给原告使用。以上事实，双方均予认可。庭审中，本诉原告提供视听资料，拟证明原告于2017年4月、2017年10月、2018年1月到物业、被告登记注册地向被告主张逾期交房违约金，均无法联系到被告，其在不间断主张权利，本案诉讼时效中断。本诉被告认为该证据不是原始载体播放，双方签订的房屋买卖合同载明了双方当事人的联系方式，原告可以通过电话找到被告，该证据不能证明原告主张的诉讼时效中断。本诉原告还提供了证人证言，拟证明证人与本案原告作为同事和业主在2018年5月之前共同向被告主张过逾期交房违约金。该证人后诉至本院，本院于2018年5月作出（2018）晋0105民初1930号民事判决。本诉被告认为该证人证言与本诉原告存在利害关系，不应采信，判决书与本案无关。反诉原告依据双方签订的房屋买卖合同，认为由于反诉被告的原因导致未办理按揭贷款，依据交易习惯应当付款在前交房在后，反诉被告在2016年9月5日才交纳了全部房款，存在逾期付款的行为，违约金应从2014年8月4日起开始计算763天。反诉被告认为，反诉原告逾期交房无任何通知给反诉被告，并非因为反诉被告的原因导致逾期交房。原审法院认为，涉案《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，双方均应当按约履行各自义务。关于本案本诉，原告已支付了全部房款，但被告未按约交付房屋构成违约，应当承担违约责任。原告主张的逾期交房违约金理由正当，本院予以支持。据合同约定的日万分之一计的违约金计算标准，自被告逾期之日2015年10月2日至实际收房之日2016年9月5日（共计339天）产生违约金23153.7元。关于被告提到的诉讼时效的抗辩，鉴于原告提供了视听资料、证人证言，本院认为，原告在被告未按期交房时向物业、被告登记注册场所主张权利符合社会一般观念中公民处理该类纠纷的做法，对于该证据，本院予以采信。本案原告的主张，并未超过诉讼时效。被告的有关抗辩意见，不予采信。关于本案反诉，双方约定的支付方式为首付加按揭贷款，还约定如果是买受人原因导致银行未批准买受人的贷款申请，则买受人应于收到出卖人通知之日起十日内一次性向出卖人付清全部房款。反诉原告并未提供证据证明是因反诉被告的原因导致未能办理银行贷款，也未证明其依约通知反诉被告限期内付清全部房款，而是于2016年9月5日接受反诉被告支付剩余房款470000元。以上，可视为双方对付款方式的一致变更。现反诉原告以由于反诉被告的原因导致未能办理银行贷款，反诉被告直至2016年9月5日才付清房款，构成违约，应支付逾期付款违约金的诉讼请求，证据不足，理由不充分，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、第四十四条第一款、第七十七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：1、被告（反诉原告）山西鼎晨房地产开发集团有限公司于本判决生效后十五日内支付原告（反诉被告）贾保红违约金23153.7元。2、驳回原告（反诉被告）贾保红的其他诉讼请求。3、驳回被告（反诉原告）山西鼎晨房地产开发集团有限公司的诉讼请求。二审法院审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。本院认为，上诉人山西鼎晨房地产开发集团有限公司与被上诉人贾保红签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方均应当按约履行各自义务。《商品房买卖合同》约定的支付方式为首付213000元加按揭贷款470000元。如果是买受人原因导致银行未批准其贷款申请，则买受人应于收到出卖人通知之日起十日内一次性向出卖人付清全部房款。在无法办理按揭贷款的情况下，上诉人山西鼎晨房地产开发集团有限公司并无证据证明其依约通知贾保红限期内付清全部房款，因此，贾保红在支付首付款213000元的情况下，山西鼎晨房地产开发集团有限公司未于2015年10月1日交付房屋构成违约，应承担相应的违约责任。山西鼎晨房地产开发集团有限公司于2016年9月5日接受贾保红的剩余房款470000元并交付房屋，因此，山西鼎晨房地产开发集团有限公司承担470000元自2015年10月2日至2016年9月4日的违约金不当。所以，山西鼎晨房地产开发集团有限公司应承担的违约金为7178.1元（213000元×337天×日万分之一）。贾保红提供的视频资料及在山西鼎晨房地产开发集团有限公司未按期交房时向物业、登记注册场所主张权利符合社会一般观念中公民处理该类纠纷的做法，对于该证据，本院予以采信。上诉人山西鼎晨房地产开发集团有限公司认为贾保红提供的视频资料作为证据不合法及贾保红主张的诉讼请求超过诉讼时效，证据不足，本院不予采信。原审判决在处理违约金的事宜上不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、第四十四条第一款、第七十七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款、第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、第二项的规定判决如下：一、维持太原市小店区人民法院（2020）晋0105民初621号民事判决第二项、第三项即第二项为：驳回原告（反诉被告）贾保红的其他诉讼请求；第三项为：驳回被告（反诉原告）山西鼎晨房地产开发集团有限公司的诉讼请求。二、变更太原市小店区人民法院（2020）晋0105民初621号民事判决第一项为上诉人山西鼎晨房地产开发集团有限公司于本判决生效后十五日内支付被上诉人贾保红违约金7178.1元。一审案件诉讼费190元，一审案件反诉费349元及二审案件诉讼费1078元合计1617元由山西鼎晨房地产开发集团有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 赵耀功审判员 段雪丽审判员 任 峥 二O二O年六月十五日书记员 吴 慧