安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖02民终1704号上诉人（原审被告）：张朝辉，男，汉族，住安徽省芜湖市芜湖县。上诉人（原审被告）：程云娇，女，汉族，住安徽省芜湖市芜湖县。委托诉讼代理人：张朝辉，系程云娇丈夫。被上诉人（原审原告）：芜湖百悦置业有限公司，住所地安徽省芜湖市芜湖县湾沚镇，统一社会信用代码91340221796417580G。法定代表人：夏英英，该公司董事长。委托诉讼代理人：伍云召，安徽新弋达律师事务所律师。上诉人张朝辉、程云娇因与被上诉人芜湖百悦置业有限公司（以下简称百悦公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省芜湖县人民法院（2020）皖0221民初189号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张朝辉、程云娇上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回百悦公司的一审诉讼请求或将本案发回重审；2．本案一、二审诉讼费由百悦公司负担。事实和理由：第一，案涉《特别提示》的第六条及《补充协议》第八条系格式条款，百悦公司未履行提示说明义务，该格式条款对张朝辉、程云娇无法律约束力，不构成双方之间商品房买卖合同的内容。第二，我国《合同法》确立的是赔偿性违约金的基本原则，本案中，张朝辉、程云娇一次性付清购房首付款，在贷款银行发放购房贷款后，依贷款合同约定定期向银行偿还贷款，无任何拖欠行为，且在贷款发放后，百悦公司的担保义务已经完成。张朝辉、程云娇因经济困难迟延办证的行为，并没有给百悦公司造成实际损失，且百悦公司在一审中亦未提交任何有关损失的证据。第三，一审法院存在“同案不同判”的严重情形。一审法院在（2019）皖0221民初3045号案件审理中，按总购房款5%的标准判令迟延办证的房屋买受人向百悦公司支付违约金，目前该案业已生效。百悦公司辩称，第一，对于案涉的违约金条款，百悦公司已经尽到了提示、说明义务。除了在补充协议的第八条予以明确规定以外，百悦公司还特意让张朝辉、程云娇签了一份特别约定。此外，特别约定的“特别”二字，也同样起到了提示的作用，对“特别约定”的字体做了一个加大加粗的醒目处理，也是为了起提示作用。第二，直接损失仅是司法实践中影响违约金的一个因素，且并非决定因素，没有任何强制性的法律规定违约金必须要以直接损失为依据。合同中约定违约金的目的就是为了鼓励平等主体在民商事活动中遵守诚实原则，一审依据违约金条款作出判决是正确的。张朝辉、程云娇拖延办证的行为不但违反了合同的约定，同时也对百悦公司的经营造成了极大的潜在风险。第三，关于同案不同判的问题，每个案件的裁判结果都包含了法院在综合案件具体情况基础上的自由裁量。第四，案涉合同中规定的违约金计算标准是日万分之1.5，也就是月万分之45，相当于民间借贷的利息，这个利息跟银行的贷款利率基本一样。张朝辉、程云娇要承担的违约金数额之所以这么高，是因为他们拖延办证的时间太长。百悦公司向一审法院起诉请求：1．判令张朝辉、程云娇支付逾期办证违约金64697.85元（自2017年6月21日至2019年12月31日，共893天，以房屋总价为基数，按日万分之一点五计至实际办证之日止）；2．本案诉讼费由张朝辉、程云娇承担。一审法院认定事实：2016年9月25日，双方当事人签订《商品房买卖合同》，约定张朝辉、程云娇以483000元购买百悦公司开发的百悦城10幢1801室住宅用房，其中首付款250000元，余款233000元由百悦公司提供阶段性担保向银行贷款支付。同时，《补充协议》和《特别约定》约定出卖人取得该房屋《商品房屋初始登记证》并通知买受人后15日内，买受人须按出卖人通知要求将相关手续办理完毕并根据国家政策规定交纳契税、物业专项维修资金等相关登记费用。如买受人采用银行贷款方式支付房款，并由出卖人提供借款担保的，逾期办理《房地产权证》及《房地产他项权证》等相关手续，买受人按日向出卖人支付总房款万分之1.5的违约金，办理《房地产权证》、《房地产他项权证》等相关手续的日期以出卖人书面或电话、短信通知日期为准”。百悦公司交付房屋后，张朝辉、程云娇办理了按揭贷款，并按月归还贷款。百悦公司按合同约定于2017年6月5日通知张朝辉、程云娇办理《房地产权证》及《房地产他项权证》等相关手续，但其未办理。依据双方合同约定及违约事实，违约金应自2017年6月6日开始计算，截止2019年12月31日，合同总价款483000元，违约金是（893天×483000元×万分之一点五=64697.85元）。此后的违约金计算至《房地产权证》及《房地产他项权证》办理之日即2020年1月6日，是434.7元。一审法院认为，双方当事人订立的商品房买卖合同是双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律强制性规定，应受法律保护。张朝辉、程云娇交纳首付款办理银行按揭贷款后，百悦公司已交付案涉房屋，张朝辉、程云娇未按百悦公司通知办理房地产权证、他项权证，显已违约，在百悦公司提起诉讼后，张朝辉、程云娇办理了上述权证，但其违约的事实客观存在，百悦公司诉请张朝辉、程云娇按日支付总房款万分之1.5的违约金，于法有据，应予支持。张朝辉、程云娇辩称，案涉的特别约定没有在正式合同中予以体现，其对于签署的补充协议也是不知情的；双方约定了如是买受人原因逾期办理房产证要承担违约责任，却没有约定出卖人承担违约责任，是不公平的格式条款，不应当具有约束双方当事人的效力；张朝辉、程云娇已经办理了相关的产权证，我国合同法规定违约金应当是带有惩罚性的条款，适用的前提是对百悦公司造成了损失，以损失为基础张朝辉、程云娇承担违约责任，但是张朝辉、程云娇认为百悦公司并没有损失，即便有损失，张朝辉、程云娇也不知情，且该约定违约金的标准明显过高。针对张朝辉、程云娇的上述辩解意见，特别约定、补充协议作为合同的组成部分，经双方当事人协商签字确认，不是单方利用不平等地位签订的，不具有格式条款的构成要件，也不存在排他适用的情形；案涉合同双方约定的违约金是双方当事人真实意思表示且没有超出法律规定之上限，应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决：张朝辉、程云娇于判决生效后三十日内给付百悦公司办理房屋产权证及他项权证的违约金65132.55元。案件受理费709元，由张朝辉、程云娇负担。二审期间，双方当事人均未向法院提交新证据。经审理和查阅原审卷宗，本院查明事实如下：2016年9月25日，张朝辉、程云娇与百悦公司签订《商品房买卖合同（预售）》，购买百悦城10幢1801室住宅用房，合同约定房屋总价款483000元，付款方式为首付款250000元，余款233000元向银行部门机构（贷款机构）申请贷款支付。该合同第八章第二十条房屋登记部分约定：“（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，由出卖人一次性支付给买受人全部房价款万分之0.15的违约金。（三）因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记，也不按时归还按揭贷款导致出卖人承担担保责任的，买受人应承担出卖人的所有损失（含利息、诉讼费和律师费等）。”合同第十章第二十八条规定：“对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”《补充协议》中关于房屋办理登记部分均约定：“出卖人取得该房屋《商品房屋初始登记证》并通知买受人后15日内，买受人须按出卖人通知要求将相关手续办理完毕并根据国家政策规定交纳契税、物业专项维修资金等相关登记费用。如买受人采用银行贷款方式支付房款，并由出卖人提供借款担保的，逾期办理《房地产权证》及《房地产他项权证》等相关手续，买受人按日向出卖人支付总房款万分之1.5的违约金，办理《房地产权证》、《房地产他项权证》等相关手续的日期以出卖人短信或电话通知日期为准”。“本合同90日内办理产权证书是指买受人向出卖人提出书面申请后90个工作日内，出卖人协助买受人向产权登记管理机关提供相应资料，具体程序按法律以及房管部门规定办理。出卖人在规定期限内未提供前述相应资料的，造成办证迟延或者不能办证的，买受人按照本同的约定向出卖人承担违约责任”。当日，双方又签订《特别约定》，《特别约定》第6条约定：“出卖人取得该房屋《商品房屋初始登记证》并通知买受人后15日内，买受人须按出卖人通知要求将相关手续办理完毕并根据国家政策规定交纳契税、物业专项维修资金等相关登记费用。如买受人采用银行贷款方式支付房款，并由出卖人提供借款担保的，逾期办理《房地产权证》及《房地产他项权证》等相关手续，买受人按日向出卖人支付总房款万分之1.5的违约金，办理《房地产权证》、《房地产他项权证》等相关手续的日期以出卖人书面或电话、短信通知日期为准”。本院认为，本案中，百悦公司提供的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》《特别约定》均是格式条款合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。百悦公司提供的《补充协议》和《特别约定》中关于房屋登记部分均约定买受人逾期办理《房地产权证》及《房地产他项权证》等相关手续，需按日向出卖人支付总房款万分之1.5的违约金，而对因出卖人原因不能办理或逾期办理的，对出卖人应承担何种违约责任，却未作约定。在《商品房买卖合同（预售）》第八章第二十条房屋登记部分约定因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，由出卖人一次性支付给买受人全部房价款万分之0.15的违约金。很显然，在房屋登记方面的违约责任，双方承担的违约责任严重不对等，属于不合理减轻出卖人责任，加重买受人责任的情形。且《商品房买卖合同（预售）》第十章第二十八条规定，补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。因此，《补充协议》和《特别约定》中关于买受人逾期办理《房地产权证》及《房地产他项权证》等相关手续的违约责任条款无效，百悦公司以该条款约定主张张朝辉、程云娇承担逾期办证违约金，本院不予支持。双方仍应以《商品房买卖合同（预售）》约定的内容为准。根据《商品房买卖合同（预售）》第八章第二十条约定，因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记，也不按时归还按揭贷款导致出卖人承担担保责任的，买受人应承担出卖人的所有损失（含利息、诉讼费和律师费等）。本案中，张朝辉、程云娇逾期办理《房地产权证》及《房地产他项权证》等相关手续，但其按时归还按揭贷款，未导致百悦公司承担担保责任，百悦公司也未举证证明其因张朝辉、程云娇的逾期办证产生相应损失。故对百悦公司诉讼请求应予驳回。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、撤销安徽省芜湖县人民法院（2020）皖0221民初189号民事判决；二、驳回芜湖百悦置业有限公司一审中的诉讼请求。一审案件受理费709元，由被上诉人芜湖百悦置业有限公司负担，二审案件受理费1428元，由上诉人张朝辉、程云娇负担。本判决为终审判决。审判长  严阵审判员  肖珍审判员  陈勇二〇二〇年六月二十八日法官助理丁梦宁书记员王凤婷附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。