湛江市麻章区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0811民初491号原告：杨志威，男，1985年10月9日出生，汉族，住广东省湛江市霞山区*******，公民身份号码为440************119。委托诉讼代理人：王名冉，广东宏东律师事务所律师，代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：林广利，广东宏东律师事务所律师，代理权限：一般代理。被告：湛江麻章广弘物业有限公司，住所地：湛江市麻章区*****，统一社会信用代码：914************570。法定代表人：阮某1。委托诉讼代理人：陈柳伊，广东行诚律师事务所律师，代理权限：一般代理。第三人：湛江市凯信商业管理有限公司，住所地：湛江市麻章区*******。法定代表人：阮某1。原告杨志威与被告湛江麻章广弘物业有限公司及第三人湛江市凯信商业管理有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王名冉、林广利和被告的委托诉讼代理人陈柳伊到庭参加诉讼，第三人无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行合同；2.确认涉案《商品房预售合同》附件十一补充协议第六条第2款中关于“本合同第二十条中，因出卖人原因出卖人无法在双方实际交接之日起365天内取得房地产权证权属证书的，买受人同意给予出卖人180日的宽限期继续完成申领权属证书，并同意在该宽限期内不追究出卖人逾期办证的违约责任。”及第六条第6款的格式条款无效；3.被告从2017年12月31日起向原告支付逾期交付房屋违约金至实际交付之日止（暂计2020年3月18日止，合计142922.92元）和从2018年12月31日起向原告支付逾期办理房屋所有权证违约金至实际取得产权证之日止（暂计2020年3月18日止，合计26119.99元），两项共暂计169042.91元；4.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2017年3月10日签订商品房买卖合同,购买被告所开发的位于湛江市麻章区**************商铺,购房款为589616元。合同签订后，原告依约支付了首期房款299616元和申请银行按揭贷款290000元，原告已付清了购房款。根据合同约定，被告应于2017年12月31日前交付商品房给原告，在交付房屋之日起365日内办理产权登记，但被告至今尚未向原告交付商品房，亦未能办理商品房的产权登记。按照合同约定，被告应当按总房款的每日万分之三计付逾期交付房屋的违约金和按总房款的每日0.01%计付逾期办理产权登记的违约金给原告。另，《商品房预售合同》附件十一补充协议第六条第2款中关于“本合同第二十条中，因出卖人原因出卖人无法在双方实际交接之日起365天内取得房地产权证权属证书的，买受人同意给予出卖人180日的宽限期继续完成申领权属证书，并同意在该宽限期内不追究出卖人逾期办证的违约责任。”的内容及第六条第6款的格式条款的约定属于免除被告违约责任的格式条款，该条款字样、颜色、大小等与其他条款一致，不足以引起原告的注意，且被告未尽告知义务，属于无效条款。综上，请求法院支持原告的诉讼请求。被告辩称，一、对原告的第一项诉请没有异议，其一直积极履行合同；二、原告的第二项诉请没有依据。该条款均适用于双方，一方违约均应向对方承担违约责任，不是仅仅减轻被告的责任，且该条款对原告的利益不产生实质影响，与原告的诉请没有关联；三、对于原告的第三项诉讼请求，其与第三人于2017年1月22日签订了一份《广弘商业广场商铺委托经营管理协议》，约定由其将涉案商铺委托第三人招商、经营、管理，委托期限自2017年12月25日起至2020年12月24日止，委托期间的全部收益已经在商铺价款中一次性折减支付，由第三人与其办理商铺交付接收事宜，商品房买卖合同的有关交付等权利由第三人承接，故原告实际享有商铺在2017年12月25日起至2020年12月24日期间的经营收益。现原告回避委托经营管理和已实际享有商铺经营收益的事实，单纯依据商品房买卖合同的个别条款主张违约金，显然没有事实和法律依据。综上，请求法院驳回原告的诉请。本院经审理认定事实如下：2017年3月10日，原告与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：Y2017004988），约定原告购买被告位于湛江市麻章区**************商铺，总房款为589616元。合同第九条对商品房的交付条件进行了约定，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十一条对商品房的交付时间和手续进行了约定，出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付商品房,交付商品房时，出卖人应当出示满足合同第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。合同第十二条对被告逾期交房的违约责任进行了约定，按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]：（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照4.75%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。合同第二十条约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意“按附件11第6条的约定处理”。“按附件11第6条的约定处理”的条款内容采用下横线提示。合同附件十一第6.2款约定，“本合同第二十条中，因出卖人原因出卖人无法在双方实际交接之日起365天内取得房地产权证权属证书的，买受人同意给予出卖人180日的宽限期继续完成申领权属证书，并同意在该宽限期内不追究出卖人逾期办证的违约责任。若出卖人无正当理由在宽展期届满后仍不能为买受人办妥产权登记的，则自宽展期届满之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.01%的标准向买受人支付违约金。”该条第6.6款约定，“出卖人及买受人双方同意，对于迟延交付、权属转移登记迟延的违约责任在任何情况下均不得同时适用，买受人只能选择其中一项适用不累加。”合同签订后，原告依约支付了全部房款给被告，被告在庭审中亦予以确认。对于涉案商铺的竣工验收和交付情况。被告未能提交竣工验收备案表，不能举证证实涉案商铺已竣工验收合格；原告主张被告至今尚未通知其收房，而被告主张原告与第三人签订了《广弘商业广场商铺委托经营管理协议》，第三人承接原告签订的商品房合同的相关权利，该协议约定了经营管理期间，原告已实际享有收益，故其已于2017年12月25日向第三人交付了商铺。本院认为，本案属商品房预售合同纠纷。关于原告主张继续履行合同的问题。原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。原告已履行了全部的合同义务，但被告尚未能履行完毕涉案商铺产权登记转移手续的义务，故原告主张继续履行合同，本院予以支持。关于《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第6.2款关于“本合同第二十条中，因出卖人原因出卖人无法在双方实际交接之日起365天内取得房地产权证权属证书的，买受人同意给予出卖人180日的宽限期继续完成申领权属证书，并同意在该宽限期内不追究出卖人逾期办证的违约责任。”的内容及第6.6款“出卖人及买受人双方同意，对于迟延交付、权属转移登记迟延的违约责任在任何情况下均不得同时适用，买受人只能选择其中一项适用不累加。”的约定是否无效的问题。涉案合同系被告提供的格式条款合同，虽上述内容没有采用下横线或其他特别提示的方式，但“按附件11第6条的约定处理”的条款内容在《商品房买卖合同（预售）》中第二十条第二项第2点已采用下横线提示，足以引起原告注意，故应当确认被告对此已尽提示义务。因此，原告主张确认上述条款无效，理由不成立，本院予以驳回。关于原告主张逾期交房违约金的认定问题。虽原告与第三人于2017年1月22日签订了一份《广弘商业广场商铺委托经营管理协议》，约定由其将涉案商铺委托第三人招商、经营、管理，委托期限自2017年12月25日起至2020年12月24日止，但该协议仅能证实原告与第三人存在委托合同的法律关系，不能证实被告实际于2017年12月25日向原告或第三人履行了交付商铺的事实，故被告主张于2017年12月25日已履行交付义务的抗辩理由不成立，本院不予以采信。被告未能依约于2017年12月31日前将符合约定的商铺交付给原告，显然构成违约，被告理应承担违约责任。由于被告具体交付商铺的时间现无法确定，故逾期交房的违约金暂计到原告提起本案诉讼之日，其后的违约，原告可另案诉讼。自2018年1月1日起计至2020年4月8日止的逾期交房期间为829日。因此，被告应支付原告的违约金为146637.5元（589616元×万分之三×829日）。关于原告主张逾期办证的违约金问题。《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第6.2款约定被告应于实际交付商铺之日起365日内履行涉案商品房产权登记提交资料的义务，且该期限届满期后，原告同意给予被告宽限时间180日，不予追究该宽限期内被告逾期办证的违约责任。现商铺尚未交付，故原告主张被告支付逾期办证违约金没有事实依据，本院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：原告杨志威与被告湛江麻章广弘物业有限公司于2017年3月10日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：Y2017004988）继续履行。二、限被告湛江麻章广弘物业有限公司于本判决发生法律效力后十日内支付逾期交房违约金146637.5元给原告杨志威。三、驳回原告杨志威的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1840.43元，由原告负担243.94元，被告负担1596.49元。原告已预交受理费1840.43元，本院不作退付，被告负担的1596.49元由被告在上述履行期限内迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湛江市中级人民法院。审判员  谢法算二〇二〇年六月十二日书记员  邓海梅附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。