四川省蓬溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0921民初1331号 原告：四川蓬溪农村商业银行股份有限公司。住所：四川省蓬溪县赤城镇迎宾大道67号。统一社会信用代码：91510921008501686P。 法定代表人：许虎，董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：何顺航，男，1990年6月8日出生，汉族，该公司风险合规部管理干部，住四川省遂宁市船山区。 委托诉讼代理人（特别授权）：谢金桃，女，1990年1月22日出生，汉族，该公司高坪支行行长，住四川省遂宁市船山区。 被告：四川德财房地产开发投资有限公司。住所：遂宁市开发区蜀秀西街23号。统一社会信用代码：91510900565660460N。 法定代表人：王德财，执行董事。 被告：王德财，男，1969年10月20日出生，汉族，户籍登记地四川省遂宁市安居区，现住四川省遂宁市河东新区。 二被告共同委托诉讼代理人（特别授权）：代玉斌，四川观今律师事务所律师。执业证号：15101200910080563。 二被告共同委托诉讼代理人（特别授权）：王雍，男，1990年8月23日出生，汉族，四川德财房地产开发投资有限公司员工，住四川省遂宁市安居区。 原告四川蓬溪农村商业银行股份有限公司（以下简称蓬溪农商行）与被告四川德财房地产开发投资有限公司（以下简称德财房产公司）、王德财金融借款合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月29日公开开庭进行了审理。原告蓬溪农商行的特别授权委托诉讼代理人何顺航、被告王德财暨被告德财房产公司法定代表人及二被告的共同特别授权委托诉讼代理人代玉斌到庭参加诉讼，原告蓬溪农商行法定代表人许虎及其特别授权委托诉讼代理人谢金桃、德财房产公司及王德财共同特别授权委托诉讼代理人王雍经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蓬溪农商行向本院提出诉讼请求：1.德财房产公司、王德财共同偿还蓬溪农商行借款970万元及结欠利息，蓬溪农商行对德财房产公司提供的抵押物享有优先受偿权；2.被告承担本案受理费。事实和理由：2016年6月30日，王德财在他行处借款970万元，期限3年，月利率6.72917‰，德财房产公司提供位于×商业房作抵押，建筑面积3233.15平方米，并在相关部门办理了抵押登记。德财房产公司承诺对王德财在他行处的借款本金970万元及结欠利息承担共同偿还责任。王德财未按期偿还他行借款本息。 德财房产公司、王德财共同辩称：1.实际借款和用款主体系德财房产公司。2.案涉抵押建筑面积中已还房部分为550.18平方米。且经（2018）川0921民初1826号生效民事判决书确认，×商位买卖协议合法有效，依据相关商位买卖协议，案涉抵押建筑面积中已销售部分为2080平方米。而2016年6月23日，为确保张建与原告签订的个人借款合同的履行，德财房产公司与原告签订抵押合同载明“以实际已销售和还房后剩余实际面积作抵押”，由此可知，原告明知德财房产公司对案涉抵押建筑面积3233.15平方米中的已销售和还房部分不具有处分权，而无权处分的合同效力需经权利人追认，故德财房产公司及王德财不构成表见代理，原告也不具有善意取得条件。因签订案涉相关合同当时，尚无法办理分户，故案涉抵押建筑面积实际应为602.97平方米（3233.15平方米-2080平方米-550.18平方米）。2.具体借款系原告相关工作人员操作，两被告不清楚相关他项权证办理登记情况，原告也未提供证据证明案涉他项权证登记日期在借款即2016年6月30日以后，故案涉他项权证为此前贷款的抵押登记，970万元借款本息中并未办理抵押登记，无法对抗第三人。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：对被告德财房产公司提交的抵押合同、蜀城国际商位买卖协议、关于解除蓬溪县×一楼商铺抵押的申请、四川省蓬溪县地方税务局第二税务所房地产开发工程项目结算书，因两被告无其他证据佐证合同所涉案外人与本案有利害关系，也未提供证据证明原告蓬溪农商行同意案涉抵押建筑面积扣减已出售和已还房部分，故本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年5月30日，被告王德财向蓬溪县农村信用合作联社高坪分社提交个人借款申请书，申请借款1 000万元，借款期限3年，借款用途归还借款。被告德财房产公司在借款担保人处盖章。同日，德财房产公司向蓬溪县农村信用合作联社高坪分社出具保证人承诺书，承诺自愿对高坪信个借（2016）第13号个人借款合同借款提供抵押担保，凡因借款人不能按期偿还借款本息时，自愿承担所有责任并有义务共同归还该笔借款本息及贷款行（社）因发放和追收贷款本息而发生的一切费用。并提交股东决议载明：按照公司章程，经公司股东决定为王德财向蓬溪县农村信用联社高坪分社申请借款1 000万元提供担保，并自愿将位于蓬溪县×一楼，建筑面积3233.15平方米，国有土地使用权面积575.76平方米的房地产为此笔贷款提供抵押，同时承诺公司自愿为此笔借款提供担保，凡因借款人不能按照合同约定履行合同义务，公司愿意承担连带责任，并按合同的相关条款，有义务共同偿还此笔借款本息及你社因发放和追收贷款本息而发生的一切费用。 2016年6月23日，王德财作为甲方与蓬溪县农村信用合作联社高坪分社作为乙方签订高坪信个借（2016）第13号个人借款合同，约定：乙方向甲方提供的非循环使用借款额度为人民币1 000万；借款用途：归还借款；借款额度支用有效期：2016年6月23日起至2019年6月22日；实际借款期限、实际提款日、借款金额以本合同项下的借款借据所记载的期限、日期和金额为准；贷款利率为月利率6.72917‰，贷款逾期的罚息利率为贷款利率上浮50%。同日，德财房产公司、王德财作为甲方与蓬溪县农村信用合作联社高坪分社作为乙方签订高坪信2016年抵字第13号抵押合同，约定：为确保王德财与乙方签订的编号为高坪信个借（2016）第13号个人借款合同的履行，保障乙方债权的实现，甲方愿意为债务人与乙方依主合同形成的债务提供抵押担保；抵押财产：×商业房【房屋面积3233.15；土地面积575.76】；担保范围：主合同项下本金人民币1 000万元及利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项（包括但不限于有关手续费、电讯费、杂费等）、乙方实现债权与担保权利而发生的费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费等）；抵押合同与主合同一致：2016年6月23日起至2019年6月22日。同月30日，蓬溪县农村信用合作联社高坪分社向王德财发放借款970万元。 另查明，2018年4月23日，中国银行业监督管理委员会四川监管局作出川银监复【2018】89号《中国银监会四川监管局关于同意四川蓬溪农村商业银行股份有限公司开业的批复》，批复同意蓬溪农商行开业，从开业之日起，蓬溪县农村信用合作联社自行终止，其债权债务由蓬溪农商行承继。 2019年6月24日，蓬溪县人民法院作出（2018）川0921民初1826号民事判决书，认定如下事实：×（二期）1-7（建筑面积3233.15平方米）于2013年10月18日登记于德财房产公司、王德财名下；于2016年6月29日抵押给蓬溪县农村信用合作联社高坪分社，登记抵押期限2016年6月23日至2019年6月22日，债务人分别为张建、王德财，抵押担保金额分别为850万元、1 000万元，并于同日被蓬溪县公安局查封，查封期限2016年6月29日至2017年6月28日。 本院认为，2018年4月23日，经有关部门批准，蓬溪县农村信用合作联社债权债务由蓬溪农商行承继，故原告就本案债务有权主张权利。案涉个人借款合同、抵押合同、承诺书系各方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告王德财未按合同约定履行还本付息义务，应当承担继续履行或赔偿损失等违约责任，故对原告要求王德财偿还借款本金970万元及结欠利息的诉讼请求，本院予以支持。德财房产公司、王德财自愿以其位于×商业房作为案涉借款的抵押担保，德财房产公司自愿为案涉借款提供连带责任担保，故原告请求对二被告提供的抵押财产优先受偿及要求德财房产公司对借款本金及结欠利息承担连带清偿责任的诉讼请求，本院予以支持。二被告辩称案涉抵押登记系旧贷抵押登记，且原告知晓案涉抵押建筑面积部分已出售和已还房，同意案涉抵押建筑面积扣减已出售和已还房部分，故原告就案涉抵押建筑面积已出售和已还房部分不享有优先受偿权，因无充分的证据予以佐证，本院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告王德财于本判决生效之日起十日内偿还原告四川蓬溪农村商业银行股份有限公司借款本金970万元及结欠利息，被告四川德财房地产开发投资有限公司承担连带清偿责任； 二、原告四川蓬溪农村商业银行股份有限公司对被告四川德财房地产开发投资有限公司、王德财名下位于蓬溪县×商业房折价或者拍卖、变卖该财产的价款享有优先受偿权。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费39850元，由被告王德财负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 审判员 蒋 佳 二〇二〇年六月三十日 书记员 刘小杰