云南省永仁县人民法院民 事 判 决 书（2020）云2327民初427号原告：肖甫楠，女，1966年12月26日生，汉族，大学文化，公务员，现住永仁县。被告：朱光涛，男，1994年1月22日生，汉族，高中文化，农民，原住址姚安县栋川镇启明村委会启明二组3号，现住永仁县。原告肖甫楠与被告朱光涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案后，于2020年6月2日依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告肖甫楠、被告朱光涛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告肖甫楠向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告朱光涛支付原告房屋租金2240元（计算方式见附页）。二、请求判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告朱光涛2016年12月3日和原告签订租房合同以来，开始能正常交房租，但自2017年12月3日起至2018年8月3日原告强行收回房屋止，一直以各种理由拒不按租房合同交纳房租，也不按租房合同交还所租房屋。期间，经原告多次催收（有手机微信、短信为证）无果，后来玩起了失踪。直至2020年5月19日下午约2:40左右原告在永仁县雄业酒店大门处发现被告本人，被告本人口头承诺2020年5月20日算清后交房租。2020年5月20日中午1点左右，原告到雄业酒店511室找被告要钱，查阅到被告以每月600元的价格租下雄业酒店511室租期1个月，被告已住11天。原告到其租房处找时，被告故意躲避不见、不接电话，仅回手机信息，且对其承诺在手机信息上矢口否认。被告朱光涛辩称：被告认为租房合同是一年一签，合同中未写明截止日期，未写明退房要求，租房时原告未出示房屋所有权证，未明确房屋是否是正常出租，被告与原告签订的合同是不生效的。被告认为支付房租诉讼时效是一年，超过一年原告无权向被告索要租金。房屋被告朱光涛自2018年1月份就未使用，2018年1月租房合同即终止，被告不同意支付原告主张的2240元租金。本院经审理认定事实如下：对当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对当事人有争议的事实和证据，本院认定如下：双方当事人争议的事实：原、被告履行房屋租赁合同的情况。针对争议的事实，原告肖甫楠提交的证据：1、原告的身份证复印件，欲证明原告身份的情况。2、租房合同复印件一份，欲证明原、被告签订租房协议，租房合同有效。3、结算单复印件一份，欲证明被告交房租及欠房租的情况。4、微信记录复印件，欲证明被告租原告房屋的情况、原告向被告索要房租的情况。经质证，被告朱光涛的质证意见：对证据1、2、4认可；对证据3有异议，认为合同期满后一年被告可自行离开，被告已经租满一年了；且租金数额不对，因合同未约定截止日期，被告随时都可退房，2016年12月3日至2018年1月17日被告租房属实、房租已交清，未交钥匙及欠房租2240元都不是事实，后面钥匙丢失了。本院认为，原告肖甫楠提交的证据1、2、4，证据来源合法，内容客观真实，证明了原告欲证事实，本院依法予以采信；原告肖甫楠提交的证据3，与本案查明事实相符的部分，本院依法予以采信。针对争议的事实，被告朱光涛提交的证据：1、收据复印件4份、微信转账记录复印件2份，欲证明被告向原告共计支付房租3120元。2、原告肖甫楠提交的结算清单一份，欲证明结算清单中第四条2017年12月3日止是租期截止的意思。经质证，原告肖甫楠的质证意见：对证据1认可；对证据2的真实性认可，对欲证事实不认可，认为截止只是为了计算租金方便，不是租赁合同终结时间。本院认为，被告朱光涛提交的证据1，证据来源合法，内容客观真实，证明了被告的欲证事实，本院依法予以采信；被告朱光涛提交的证据2，根据原、被告履行合同的情况，其中2017年12月3日仅能视为计算租金的截止日期，不能视为合同终止日期，故证据不能证明被告的欲证事实。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院依法认定本案法律事实如下：2016年12月3日，肖甫楠（出租方、简称甲方）与朱光涛（承租方、简称乙方）签订租房合同，合同约定：出租房屋地址：永仁县住房。租赁期限自2016年12月3日起。房屋租金每月240元（未满1个月的租金按天计算，每天10元）。另付押金300元，水电费按常住人口每人每月20元（未足一个月的水电费按天计算，每人每天1元）。房屋租赁终止，甲方检验无误后，将押金退还乙方，不计利息。房屋使用：1、在租赁期内，除乙方违约外甲方不得以任何理由收回房屋……。违约处理：以上合同，若有违约，由违约主支付合同总租金20%的违约金。2016年12月3日，被告朱光涛入住房屋，并支付押金300元。2017年2月11日，被告朱光涛支付305号房2016年12月3日至2017年2月的房租和水电费（2个月×260元）520元。2017年3月29日，被告朱光涛支付305号房2017年2月3日至4月3日2个月房租及水电费520元。2017年7月21日，被告朱光涛支付305号房2017年4月3日至8月3日4个月的房租和水电费1080元（4个月×270元／月）。2018年1月15日，被告朱光涛通过微信转账支付305号房2017年8月3日至2017年12月3日止4个月的房租及水电费1000元，欠租80元（租金270元／月×4个月＝1080元-1000元）。2018年3月13日，原告肖甫楠通过微信要求被告朱光涛支付房租，被告朱光涛于2018年3月14日答复“好的，近几天发给你”。2018年3月26日、3月27日、3月30日，原告肖甫楠通过微信要求被告朱光涛近期前来支付原告房租，被告朱光涛于2020年3月30日答复“好”。2018年4月2日，原告肖甫楠通过微信要求被告朱光涛近期前来支付原告房租，被告朱光涛于2020年4月3日答复“好的”。2018年4月9日、4月11日，原告肖甫楠通过微信要求被告朱光涛近期前来支付原告房租，且告知朱光涛“算到2018年5月3日止的房租费应该是1430元；到4月3日止的是1160元，故算至5月3日止”，被告朱光涛回复“你算一下多少钱，我在楚雄，明天回去”。2018年4月21日，原告肖甫楠通过微信告知被告朱光涛“即便要走也要前来退还钥匙和了结完才离开”，被告朱光涛答复“别担心好吗、说会去的、只是没有钱，这两天”。2018年5月2日、5月16日、5月17日、5月21日、5月24日，原告肖甫楠通过微信要求被告朱光涛近期前来支付原告房租，被告朱光涛均未回复。2018年5月27日，原告肖甫楠通过微信明确通知被告朱光涛“你的房间给是不用了？请把钥匙还回来给我、如果不再用房间了，请立即还给我钥匙！房间里面给是有你的东西？！因为签得有协议书，你没有归还给我钥匙之前我没得到你的允许是不会去用你住的房间的、你又不付房租又不归还我房间究竟是什么原因？”；被告朱光涛答复“用的”；原告肖甫楠通过微信要求被告朱光涛尽快支付原告房租；朱光涛答复“好”。2018年6月2日，原告肖甫楠通过微信要求被告朱光涛尽快支付原告房租，并告知朱光涛已欠房租费1680元，请尽快付给原告房租；2018年6月7日、6月8日、6月10日，原告肖甫楠通过微信询问被告朱光涛何时支付原告房租；被告朱光涛均未答复。2018年6月11日，原告肖甫楠通过微信询问被告朱光涛何时来支付原告房租，并数次通知被告朱光涛“如果不再用房间了请立即还给我钥匙”。2018年6月12日、6月14日、6月19日，原告肖甫楠通过微信要求被告朱光涛近期前来支付原告房租，被告朱光涛未予答复。2018年6月23日、6月24日，原告肖甫楠通过微信要求被告朱光涛至2018年6月3日已欠房租1700元，并要求其尽快支付原告房租，被告朱光涛未予答复。2018年6月26日，原告肖甫楠通过微信要求被告朱光涛尽快支付原告房租，被告朱光涛答复“明天给你送去”。2018年7月10日、7月12日、7月13日，原告肖甫楠通过微信要求被告朱光涛写欠条、等方便时付房租，然后还钥匙，将东西收走；被告朱光涛未答复。2018年7月30日、8月7日、8月29日，原告肖甫楠通过微信要求被告朱光涛尽快支付原告房租；被告朱光涛未答复。2018年12月20日、2019年1月7日、2019年1月10日、2019年1月16日，原告肖甫楠通过微信告知至2018年8月3日被告朱光涛欠房租费2240元，要求被告朱光涛尽快支付原告房租，并询问被告朱光涛房租何时来结；被告朱光涛均未答复。另查明，被告朱光涛支付了自2016年12月3日至2017年12月3日的租金共计3120元，自2017年12月3日以后的租金被告朱光涛均未支付。2018年8月3日，原告肖甫楠因被告朱光涛长期未付房租，经多次通知退房无果的情况下，将被告朱光涛所租的房屋开锁后将房屋收回。在案件审理过程中，被告朱光涛自认其自2017年12月3日至今未明确向原告肖甫楠提出腾退房屋，也未向原告交回房屋钥匙。双方当事人争议的焦点：1、原、被告间的租房合同是否合法、有效。2、原、被告间的租房合同于何时终止；被告朱光涛是否应当支付原告肖甫楠2017年12月3日至2018年8月3日的房租。针对争议的焦点1，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法律规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定。第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十三条规定，租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物的维修等条款。本案中，原、被告签订的租房合同是当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，也不属于法律规定的应办理批准、登记手续生效的情况，租房合同内容具备了法律规定的主要条款，且双方已实际履行，故原、被告之间的租房合同已依法成立并生效。被告朱光涛提出租房合同不生效的辩解，无事实及法律依据，本院依法不予采纳。针对争议的焦点2，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，原、被告签订的租房合同未明确约定租期届满日期，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租期不满一年的，应当在租赁期间届满前支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余时间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。因原、被告对租期届满日期未达成补充协议，且被告朱光涛支付租金无规律，故应认定原、被告之间的租房合同系不定期合同。因原、被告未在租房合同中约定合同权利义务终止的情形，根据《中华人民共和国合同法》九十一条规定，有下列情况之一的，合同权利义务终止：（二）合同解除。第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，被告朱光涛屡次不支付租金，原告肖甫楠多次催收，被告朱光涛仍未明确提出退租，且答复原告“用的”，被告朱光涛的行为已明确表明其要继续租房，在双方的租赁合同解除前，被告朱光涛有支付房租的义务。因被告朱光涛在原告肖甫楠多次催收的情况下仍未在合理期限内支付租金，并经原告多次催收后仍不支付租金，原告肖甫楠有权要求解除合同，故原告肖甫楠于2018年8月3日在多次催告被告朱光涛付房租、退房未果的情况下将所租房屋收回，应视为原告肖甫楠于2018年8月3日实施合同解除权，故本院依法认定原、被告签订的租房合同已于2018年8月3日因原告行使法定解除权而终止。因被告朱光涛的长期不支付租金导致租房合同不能继续履行，且其经原告多次催告未明确退房，也不归还原告房屋钥匙，应视为其一直租用该出租房屋，原告肖甫楠要求被告朱光涛支付自2017年12月3日起至2018年8月3日(租金270元/月，8个月)2160元及前面所欠租金80元，共计2240元的诉讼请求，有事实及法律依据，但根据原、被告签订的租房合同约定的“房屋租赁合同终止，押金应退还乙方”的约定，被告朱光涛所付的房屋押金应与所欠房租中扣减，故本院对原告肖甫楠的诉讼请求依法部分予以支持，即支持(2240元-押金300元)1940元。被告朱光涛提出租房合同一年一签，租房合同其至2018年1月17日因其未使用房屋而终止，不同意支付原告房租的辩解，因无证据证明，且租房合同的终止应以腾房、交钥匙为行为标志，故被告朱光涛的辩解无事实与法律依据，本院依法不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条规定，判决如下：由被告朱光涛于本判决生效后十五日内支付原告肖甫楠房屋租金1940元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，适用简易程序依法减半收取25元，由被告朱光涛负担（于本判决生效后十五日内缴纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省楚雄彝族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。审判员 高 丽二〇二〇年六月十九日书记员 罗灵美