四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终17306号 上诉人（原审原告、反诉被告）：李红，女，1981年9月12日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 委托诉讼代理人：李廷芬，四川天则律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：成都胜原商业管理有限公司。住所地：四川省成都市金牛区一环路北四段211号。 法定代表人：张小飞，董事长。 委托诉讼代理人：陈威翰，男，1988年5月15日出生，住四川省成都市金牛区。系公司员工。 委托诉讼代理人：胡婷，女，1989年11月19日出生，住重庆市永川区。系公司员工。 上诉人李红因与被上诉人成都胜原商业管理有限公司（以下简称胜原公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2019）川0106民初5295号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 李红上诉请求：1.依法发回重审或者查明事实后依法改判，判令解除合同，胜原公司赔偿李红营业损失15万元、房屋租赁转让损失39.8万元、租金损失8400元；2.依法改判驳回胜原公司在一审中提出的全部反诉请求。事实和理由：1.一审法院认定李红违约并承担违约责任错误。事实上是胜原公司违反诚实信用原则和合同约定。胜原公司作为公司法人，所有民事活动均是通过其法定代表人和工作人员进行和完成的，包括本案的第一审应诉和反诉均是由其工作人员胡婷和杨春亮进行的，但胜原公司却在一审庭审中对李红提交的其员工黄佳含的微信聊天记录不予认可，并声称不知黄佳含是否为其员工，且在证据质证环节，也仅认可加盖其公章的书面承诺，对其员工代表其公司的承诺不予认可，为胜原公司不诚信的表现。2.胜原公司在法庭上提交的《租赁房屋交付确认书》涉嫌虚假，李红请求求进行笔迹鉴定，以揭露虚假，查明真相。3.一审法院认定的租金起止时间有误。起算时间应为双方签署《租赁房屋交付确认书》之后，才符合客观事实和合同约定，截止时间应为胜原公司2018年6月8日对租赁商铺上锁之日。胜原公司强行上锁后，李红既无法开门经营，也无法将商铺退还给胜原公司。且自商铺上锁之日李红已丧失虽商铺及室内物品的控制权和使用权，事实上完全由胜原公司控制和占有。4.一审法院认定的违约金明显不当，本案纠纷系由胜原公司的过错引发，请求判令驳回其违约金诉讼请求。5.一审法院于2019年8月9日作出判决书，但于同月20日李红才收到。同时在原通知调解的当天才领取的开庭传票，之前李红一直未收到延迟开庭的传票，故法律文书送达程序及其他多方面存在程序严重违法，请求发回重审。 胜原公司辩称，微信沟通是一个聊天工具，且公司员工在微信聊天记录中没有相关的承诺，胜原公司不予认可。交付确认书在一审已发表意见，李红已进场且交付水电费，租金计算起止时间无误，根据合同约定起算时间是从交付开始。案涉商铺不是胜原公司上锁的，是业主上的锁。违约金应当维持一审判决，胜原公司当时提出了违约金的金额，但一审法院将违约金降低。根据案涉合同第5条第6款的约定，李红要求损失赔偿，胜原公司不予认可，根据合同第12条的约定，李红无权转租，胜原公司发解约函是根据合同第6条第3款的约定发送的解约函。根据合同第5条、6条第1款约定，拖欠租金累计达到两个月可解除合同。李红进场后一直欠付租金未缴纳。 李红向一审法院起诉请求：1.判令解除李红与胜原公司于2017年12月15日签订的《房屋租赁协议》；2.判令胜原公司赔偿李红营业损失费150000元、装修损失费223800元、器具损失费81200元、房屋租赁转让损失费398000元、误工费146000元、租金损失费8400元，共计1007400元；3.本案诉讼费由胜原公司承担。 胜原公司向一审法院反诉请求：1.请求确认胜原公司和李红签订的《房屋租赁协议》于2018年11月6日解除；2.判令李红支付2017年12月28日至2018年11月6日的租金40456.59元、综合管理费10182.48元；3.判令李红支付违约金83947.43元（按合同约定的标准，以欠付款项为基数按每日千分之五暂计至2019年6月6日，实际主张至实际付清之日）；4.本案诉讼费用由李红承担。 一审法院认定事实：2017年12月15日，胜原公司（甲方）与李红（乙方）签订《房屋租赁协议》（以下简称“协议”），约定的主要内容：1.甲方基于房屋业主委托，有权对租赁房屋代为出租和管理，乙方清楚知悉该委托内容及事实；2.乙方承租位于四川省成都市金牛区房屋，租赁场地的建筑面积共计66.12平方米；3.《协议》确定的各项费用起算日等起始时间均以交付确认书的签字时间为准，该房屋交付确认书作为本合同的附件五；4.租赁期限总计5年，即2017年9月29日至2022年9月28日；5.双方约定租赁费包含商业管理费，与租金同步支付，租赁费158元／㎡·月，其中包含商业管理费15元／㎡·月；租金递增按照143元／㎡·月为基数，为扶持乙方经营，双方对第一个租约年租金进行调整，即第一、二季度租金分别为198.3元，第三、四季度租金分别为28167.18元，第一个租约年租赁费共计56730.96元，第二个租约年（2018年9月29日至2019年9月28日）为每月每平方米150元；6.本合同为先支付租赁费，后使用租赁物，租赁费每季度（3个月）支付一次，乙方应在上一个季度期满的10日内，支付下一个季度（3个月）的租金；7.租赁保证金18910.32元，乙方应在本合同签订之日起五个工作日内向甲方一次性支付，因乙方违约导致甲方解除合同，该保证金不予退还；8.若遇具体经营问题，乙方需提前60日书面告知甲方，第三方业态须符合该房屋约定业态，则乙方经甲方同意有权将此场地转租或转让给第三方；9.乙方应该严格按本合同的约定支付租赁费用，每延期支付一天，乙方按应付款额的千分之五向甲方支付违约金，逾期或者在本合同有效期内累计逾期超过三个月，甲方有权解除本合同，甲方对乙方的装修和设施等费用也不予以补偿；10.如乙方未经甲方书面认可自行停业连续或累计达三十天以上的，甲方有权解除本合同，收回租赁场地；11.合同中双方预留的地址系双方送达各类通知、协议等文件以及发生纠纷时相关法律文书的送达地址，《协议》载明李红的通讯地址：成都市金牛区。 《协议》签订后，李红向胜原公司支付了保证金18910.32元，胜原公司向李红交付了上述约定的租赁房屋。李红未支付租金及商业管理费。 李红在胜原公司提供的《租赁房屋交付确认书》签字，确认收到的租赁房屋，编号为4-1005-1007，商户名称为“朗跃水饺”；该确认书载明日期为2017年12月28日。 2018年11月6日，胜原公司按《协议》约定通讯地址向李红邮寄《解除协议通知函》，该函于2018年11月7日被拒收退回。《解除协议通知函》载明：李红未经胜原公司书面认可自行停业连续或累计达三十天、逾期支付租金超过三个月，胜原公司根据约定解除《协议》，李红缴纳的租赁保证金不予退还。 一审法院认为，李红与胜原公司签订的《协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应遵循诚实信用原则全面履行合同。 李红已在《租赁房屋交付确认书》上签字确认，且该确认书已载明日期为2017年12月28日，能够认定该日期为起租日期；李红签署了该确认书，又以未收到确认书为由抗辩不清楚租金支付时间，有违诚实信用原则，一审法院不予采纳。 首先，关于李红提起的本诉请求。李红提出案涉租赁房屋存在打围施工，致其无法正常经营，无法对外转让，要求胜原公司赔偿相关损失。一审法院认为，李红未提交有效证据证明系胜原公司原因致使案涉租赁房屋无法正常经营的事实，同时，即便存在打围无法正常经营，李红并未在其诉称的施工时间后提出异议，且李红也未提交证据证明李红欲对外转租房屋已获得胜原公司同意，故李红主张因案涉租赁房屋外围施工，致其无法正常经营、对外转租的事实，一审法院不予采信，李红依此主张的相关赔偿请求，一审法院不予支持。另外，关于李红主张解除双方签订的《房屋租赁协议》的诉讼请求。根据合同约定内容，李红无权单方解除《房屋租赁协议》。由于胜原公司已提出确认双方签订的《房屋租赁协议》于2018年11月6日解除的反诉请求，但李红并未签收胜原公司发出的《解除协议通知函》，且该函已于次日退回。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，合同解除于通知到达时发生效力，故不能认定该通知函已于2018年11月6日到达李红并发生效力。鉴于双方诉求均提出解除合同的意愿，一审法院对于李红主张解除《房屋租赁协议》的诉讼请求，予以支持。 其次，关于胜原公司提出的反诉请求。依上所述，胜原公司请求确认《房屋租赁协议》于2018年11月6日解除的诉讼请求，不符合客观情况，一审法院不予支持。另外，李红接收租赁房屋后，应按合同约定支付租金及商业管理费。结合胜原公司主张租金及商业管理费至2018年11月6日的诉讼请求，李红应支付2017年12月28日至2018年11月6日的租金为：第一、二季度（2017年12月28日至2018年6月28日）的租金为198.3元×2个季度，计396.6元；2018年6月29日至2018年11月6日，计4个月零9天，按照第三、四季约定标准28167.18元，即月租金为9389.06元，计40372.94元，前述共计租金应为40769.54元;胜原公司超出此部分的租金，一审法院不予支持。李红应支付2017年12月28日至2018年11月6日的商业管理费为：2017年12月28日至2018年11月6日为10个月零9天，根据租赁房屋面积66.12㎡，按照合同约定的15元/㎡/月，计10,215.54元;胜原公司超出此部分的商业管理费主张，一审法院不予支持。 另，关于胜原公司主张的违约金问题。李红接收租赁房屋后，未按合同约定支付租金及商业管理费，已构成违约。胜原公司主张以应付款项为基数，按照合同约定的每日千分之五计算违约金，李红抗辩违约金主张过高。一审法院认为，结合合同履行情况，李红抗辩违约金过高的意见，一审法院予以采纳，一审法院酌定李红支付违约金以当期应付款为基数，按每日万分之八的标准进行计算；胜原公司超出此部分的违约金主张，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、胜原公司和李红于2017年12月15日签订的《房屋租赁协议》于本判决生效之日解除；二、驳回李红的其他诉讼请求；三、李红于判决生效之日起十日内向胜原公司支付租赁费40769.54元、商业管理费10215.54元，共计50985.08元；四、李红于判决生效之日起十日内向胜原公司支付违约金（以第1季度应付租金及商业管理费3173.7元为基数，从2017年12月28日起按每日万分之八计算至付清之日；以第2季度应付租金及商业管理费3173.7元为基数，从2018年3月28日起按每日万分之八计算至付清之日；以第3季度应付租金及商业管理费31,142.58元为基数，从2018年6月28日起按每日万分之八计算至付清之日；以余下应付租金及商业管理费13495.1元为基数，从2018年9月28日起按每日万分之八计算至付清之日）；五、驳回胜原公司的其他诉讼请求。一审本诉案件受理费13867元，减半收取计6933.5元，由李红承担；反诉案件受理费2992元，减半收取计1496元，由李红承担1000元，胜原公司承担496元。 本院二审期间，李红提交了光盘1张，主要内容为：2018年6月15日下午14时51分胜原公司员工胡婷在微信中表示说公司同意李红自行转租。胜原公司质证时认可该证据的真实性，但认为根据合同规定，所有商家转租须符合胜原公司的业态要求并且提出书面申请就可以进行转租，但李红只有转租意愿但没有提供资料。胡婷在微信聊天记录证据中的意思是如果李红要转租可以贴广告，但必须要符合公司章程，因此不能达到李红的证明目的。本院审查认为，根据李红起诉主张解除合同和赔偿损失的事实和理由，其认为胜原公司组织案涉商城的施工导致其无法经营和转租，从而导致合同目的实现，故提出上述诉讼请求。同时，李红在上诉时也未提出胜原公司不同意转租系其应承担违约责任的原因，故胜原公司是否同意转租不属于与本案争议焦点有关的事实，李红出示的上述证据与本案争议焦点不具有关联性，本院不予采信。 经二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。另查明，在2019年7月10日一审庭审中，李红出示黄佳含的微信记录，载明黄佳含表示返还给李红合同的时间是2018年2月上旬，拟证明截止2018年2月份自己才收到加盖胜原公司印章的合同。胜原公司质证认为不认识黄佳含，不清楚是否为其员工。李红出示“银海小商铺联盟”“银海中心通知公告群”“银海商家维权群”“银海中心行动执行群”，拟证明其他商家均在反映管理中存在的问题，胜原公司承诺的事情并未办到，胜原公司的虚假宣传欺骗了商家。胜原公司质证认为自己仅认可单位加盖公章的承诺，如工作人员个人作出的承诺不予认可。李红认可于2018年6月3日至当日处于停业闭店状态。 二审中，李红陈述，自己认可房屋交付确认书中交房的时间，但不认可自己的签字。一审中曾承认是自己的签名，但事后发现该字不是本人签的。关于是否由胜原公司将商铺上锁的事实，自己只有商铺被上锁的照片，该照片未显示拍摄的具体日期。 胜原公司在反诉状中表示，案涉房屋已于2018年11月22日由业主自行收回。 以上事实，李红在一审中出示的相关微信截图、一审庭审记录，李红在二审中的陈述等证据，予以证实。 本院认为，根据双方的上诉和答辩情况，本案的争议焦点一是李红提交的黄佳含及其他微信群中的微信聊天记录对胜原公司是否有约束力，二是案涉房屋交付确认书能否作为交付房屋的依据，如何认定李红应付租金的起止日期；三是一审判决李红承担逾期支付租金的违约金是否正确。现结合事实证据分析认定如下： 一、关于黄佳含及其他微信群中的微信聊天记录对胜原公司是否有约束力的问题。本院认为，第一，本案双方争议的焦点是案涉租赁合同履行的起止日期。李红一审中提交的黄佳含的微信聊天记录仅反映案涉书面合同盖章后返回给李红，但案涉合同履行日期应以案涉房屋实际交付之日为准，故李红提交的这一证据虽然胜原公司未认可黄佳含的员工身份，但因不涉及双方主要争议事实认定，故不具有关联性，一审判决未予采信并无不当。第二，李红提交的其他四个微信群中聊天记录主要为李红及其他商家对整个商场管理问题的反映和讨论，李红拟证明胜原公司原来的承诺与实际管理状况不符，构成了欺骗，但其拟证明的管理行为违背承诺因未举证证明相关员工曾作出哪些承诺，仅以承租商家的讨论尚不足以说明构成欺骗，一审判决未予采信也无不当。同时，在胜原公司未认可黄佳含身份的情况下，李红应进一步举证证明黄佳含系胜原公司员工的身份；对李红举示的四个微信群中的聊天记录，胜原公司一审并未否认该证据的真实性，而仅仅对提前其员工作出的个人承诺公司不予认可，在此情况下李红并未围绕胜原公司的员工在签约前曾作出过什么样的承诺举证加以证明，本院无法确认黄佳含是否为胜原公司员工和胜原公司的员工曾作出什么承诺的事实，故无法对胜原公司上述质证行为是否符合诚信参加诉讼的要求进行评价。因此，李红上诉认为胜原公司上述诉讼行为违反诚实信用原则和合同约定的上诉意见，本院不予采纳。 二、关于如何认定李红应付租金的起止日期。本院认为，第一，李红在一审中认可在案涉房屋交付确认书签名的真实性，并在二审中进一步认可其中载明的2017年12月28日为交付房屋的日期，应认定其已认可房屋已于2017年12月28日向李红交付的事实，故一审判决李红自该日起支付租金正确。据此，因胜原公司向李红交付房屋的日期根据该确认书载明的内容和李红的自认已可认定，李红在其中的签名的真实性对该争议事实并不重要，因此本案不需要对李红的签名进行司法鉴定，本院对李红要求签名鉴定的请求不予准许。第二，对于李红应付租金的截止日期，因李红出示的案涉商铺关闭后被额外上锁的照片未显示拍摄日期，胜原公司一审中虽对该照片的真实性不持异议，但认为是业主收回房屋后上的锁。在此情况下，案涉商铺被额外上锁的具体日期存疑，因李红举示的上述照片本身的内容未显示李红二审中陈述的于2018年6月8日上锁的具体信息，故李红认为案涉商铺于该日被人上锁的事实缺乏证据证明，其提出的应付租金应于该日截止的上诉意见不能成立。同时，案涉租赁合同约定，李红应先支付租金再使用房屋，如李红在合同有效期内支付租金累计逾期超过三个月，胜原公司有权解除本合同，故自2017年12月28日起李红应支付首期租金，但截止2018年11月16日其未支付过租金且达11个月之久，已达到合同解除的条件，故胜原公司享有有合同解除权。胜原公司根据合同约定送达地址向李红送达解除合同通知书，仅因李红拒收被退回应产生已送达的法律后果，即案涉合同应于2018年11月6日解除。因此，一审判决认为该通知书未送达、不产生解除合同的效力，同时根据李红的要求认定解除合同与上述合同约定和履行情况不符，本院予以纠正。鉴于合同的解除之日为2018年11月6日，胜原公司主张李红支付截止该日的租金和商业管理费用的诉讼请求成立，虽然一审法院认定胜原公司解除的通知到达约定地址不产生解除效力错误，但认定李红支付截止该日的租金符合合同实际履行情况，本院予以维持。 三、关于李红是否应承担逾期支付租金的违约金的问题。本院认为，如上所述，本案因李红迟延支付租金导致合同解除，一审判决其承担迟延支付的违约金符合合同约定。李红所提自身没有违约不应承担迟延支付违约金的上诉意见不能成立，本院不予采纳。 对于李红所提一审送达判决书迟延、直至调解之日才送达开庭传票的问题，因法律文书作出之日与实际送达之日的间隔法律并未明确规定具体时限，人民法院在通知调解无法开展工作后再送达开庭传票也不违反法律规定，故一审法院的送达程序并不违法，李红以上述行为严重违反法定程序要求发回重审的意见本院不予采纳。 综上所述，李红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定的事实清楚，但在胜原公司解除合同通知书按约定地址送达后被退回的情况下，认定不产生送达的法律后果并认定胜原公司解除合同的请求不成立，存在法律适用错误，因不影响判决结果，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按一审判决确定的方式执行；二审案件受理费13867元，由李红负担。 本判决为终审判决。 审判长  张引千 审判员  张卫敏 审判员  夏 伟 二〇二〇年六月二十八日 书记员  刘小春