广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初299号原告（反诉被告）：广州和熙商业管理有限公司，住所地广州市番禺区石楼镇兴亚三路32号-46号（双号）A区101-117号、219-230号、234号、236号、238-240号；B区、C区143-164号、265号、267号、286号、287号、289号。法定代表人：周慧萍。委托诉讼代理人：吴恩远，广东环球经纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐伸，广东环球经纬律师事务所实习人员。被告（反诉原告）：广州画里画外艺术培训有限公司，住所地广州市番禺区石楼镇兴亚大道33号亚运城综合体育馆一层南71号房。法定代表人：何兴增，职务总经理。委托诉讼代理人：欧才祝，女，该公司员工。委托诉讼代理人：陈伟贤，广东弼信律师事务所律师。广州和熙商业管理有限公司（以下简称和熙公司）与广州画里画外艺术培训有限公司（以下简称画里画外公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。和熙公司的委托诉讼代理人吴恩远、徐伸，画里画外公司的委托诉讼代理人欧才祝、陈伟贤，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。和熙公司提出本诉诉讼请求：1.解除原、被告签订的《广州亚运城国际商业街商铺租赁合同书》；2.被告向原告支付其拖欠的租金、综合服务费及物业管理费合计34972元；3.判令被告向原告支付自2019年9月26日起至缴清租金、综合服务费及物业管理费之日的迟延履行违约金（暂计至2019年11月21日为14688元）；4.本案的诉讼费用由被告承担。诉讼中，和熙公司明确第2项诉讼请求为画里画外公司拖欠的2019年10月、11月的租金、综合服务费、物业管理费之和；第3项诉讼请求以每月欠费金额为本金，按每日1%的标准，从逾期之日（即上一个月的26日）起计算至清偿之日止。事实与理由：原告与被告于2018年12月25日签订了《广州亚运城国际商业街商铺租赁合同书》，约定被告向原告承租位于XX国际商业街区X号商铺，总使用面积为104.92平方米(含公摊面积)，租赁期限自2019年1月1日至2022年12月31日，约定被告应于每月21日至25日期间，向原告支付下月租金、物业管理费及综合服务费。如被告逾期支付上述费用，每逾期一日按应付未付金额的1%向原告支付违约金，逾期15日仍未支付的，原告有权解除合同并收回商铺。合同签订后，原告如约将商铺交付给被告使用，但被告并未按照合同约定向原告支付租金及综合服务费。截至2019年11月21日，被告共拖欠原告租金15388元，综合服务费15388元，物业管理费4196元,产生违约金共计14688元。原告曾多次催促被告支付所欠租金及相关费用，但被告一直未向原告支付。画里画外公司就本诉辩称，同意解除租赁合同，租金和物业管理费应从保证金中扣除，综合服务费不予认可。我方不存在延迟履行的违约金，同时愿意支付《对外推广协议》中共计14549元×104㎡（我方商铺面积）÷23122㎡（整个商业面积）=655.68元的综合服务费。租金我方只缴纳到2019年12月15日，物业管理费缴纳到2019年12月31日，综合服务费只缴纳原告推广平摊折算下来的部分，其余的原告需要退还。我方不存在违约，实际上是由于原告的各方面的服务不到位导致无法进行合作才解除合同，因此原告应退还履约保证金。画里画外公司提出反诉诉讼请求：1.同意解除《广州亚运城国际商业街商铺租赁合同书》；2.原告返还被告已缴纳的2019年4月至9月的综合服务费6个月×7694元/月=46164元；3.原告返还被告抵扣租金后的剩余履约保证金9443元；4.本案本诉与反诉的诉讼费由原告承担。事实与理由：2018年12月25日，被告与原告签订《广州亚运城国际商业街商铺租赁合同书》，约定被告租赁亚运城国际商业街X区X号商铺用于经营，租金7694元／月（7694元÷104.92㎡≈73元／㎡）、物业管理费2098元／月、综合服务费（包括但不限于相邻室外场地维护管理费、商业街的营销推广、形象宣传策划相关费用等）7694元／月等事项。被告于2018年12月27日向原告交付17486元履约保证金。随后，原告于2019年1月15日要求被告提前交纳垃圾清理费，并于1月21日交付被告开始进场装修。2019年3月7日，被告交纳第二笔履约保证金17486元，预交一个月租金7694元、综合服务费7694元、物业管理费2098元。被告支付租金、综合服务费、物业管理费至2019年9月30日。该商铺交付后，一到下雨天，就存在漏水问题，被告多次向原告反应交付商铺漏水，同时造成商铺入口大门上方坍塌、门框变形无法开门，LED显示屏进水受损等。2019年11月13日，原告才正式复函告知：“该物业是当时政府移交给发展商的旧物业，经工程改造后发现有些地方存在漏水问题……”原告交付的商铺的确存在漏水问题，从被告3月23日发现、通知原告，开始一直持续到8月初仍然有漏水问题。同时，原告收取高额的综合服务费没有合理依据。首先，原告收取的综合服务费，是用于“相邻室内外场地维护管理费、商业街的营销推广、形象宣传策划相关费用”。实际“相邻场内外场地维护管理费”已经在物业管理费中涵盖；而商业街的营销推广、形象宣传策划原告一直未提供相应的配套服务。其次，综合服务费为7694元／月，折算下来约73元／㎡／月；而A区商业面积8336㎡，B、C区商业面积14776㎡，一共23112㎡；按此标准计算一年的综合服务费高达20246112元，只见原告收款却未见办相关的服务事项。再次，从原告复函中了解，原告是用综合服务费来回填业主升级改造所花费的成本，实属不当得利。业主升级改造后的增值，已经在租金上体现。根据2018年广州市房屋租金参考价，兴亚三路首层商业房参考价28元/㎡（二层为首层的60%，即16.8元／㎡），参考2017年首层商业房租赁参考价24元。而本案商铺属于二层商业房，租赁费已经高达73元／㎡，远远高于参考价的16.8元／㎡。因此，原告收取的高额综合服务费没有合理依据，我方要求返还2019年4-9月份综合服务费共46164元。原告在处理店铺交付不合格（漏水）问题上，一直推诿责任，迟迟不解决问题，收取高额不合理的费用，被告无法再与原告进行租赁合作。被告于2019年12月4日清空搬离店铺，并于同年12月11日再次发函原告解除租赁合同和交付商铺。2019年10月、11月、12月租金和物业管理费将从履约保证金中扣除，租金暂计至12月15日为2.5个月×7694元/月=19235元，物业费计至12月31日为3个月×2098元/月=6294元，小计25529元。为了维护被告的合法权益，请法院确认双方解除《广州亚运城国际商业街商铺租赁合同书》，原告返还被告已交的虚高综合服务费46164元、退回剩余履约保证金9443元(34972元-25529元)。和熙公司就反诉辩称，关于被告所述物业漏水问题，在被告反映漏水情况后原告第一时间安排涉案物业的补漏，现在补漏工作已经完成，不存在物业无法使用的情况。至于被告所述的物业漏水是由于其后期的装修导致的，不属于原告物业的固有问题，而且其无举证物业漏水是由于原告物业的固有原因导致的。关于被告所述租金及综合服务费，当初双方签订租赁协议时原告已经和被告明确涉案物业是由政府提交的旧物业改造的，改造需要花费大量的人力物力，被告也表示予以同意租赁协议上关于费用的约定，不存在租金及综合服务费虚高的问题。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经开庭审理，查明事实如下：广州亚运西街商务有限公司是广州市番禺区石楼镇XX三路X号-X号（双号）27间商铺的所有权人。广州亚运西街商务有限公司于2020年4月21日出具《特别授权书》，委托和熙公司代为出租、管理上述商铺等。2018年12月19日，和熙公司（甲方、出租方）与画里画外公司的法定代表人何兴增（乙方、承租方）签订《租赁意向书》一份，约定租赁物业为X区二楼X号铺（以下简称涉讼商铺），租赁面积为139.91平方米，租金单价为110元/平方米，意向总租赁租金为15390元；最终租赁面积及相关租赁商务条件以正式租赁合同中详细约定为准；乙方须于签订本意向书三个工作日将上述总租赁租金的首月租金15390元作为定金支付至甲方收款账户；等等。同日，欧才祝向和熙公司支付15390元，和熙公司出具收据予以确认。2018年12月25日，和熙公司（甲方、出租方）与画里画外公司（乙方、承租方）签订《广州亚运城国际商业街商铺租赁合同书》一份，约定乙方向甲方承租涉讼商铺，商铺使用面积为104.92平方米，租赁期限从2019年1月1日起至2022年12月31日止，免租期为2个月。上述合同第三条对租金标准进行了约定，其中2019年1月1日至2019年12月31日的租金标准为7694元/月，每月21日至25日期间支付下月租金；上述合同第四条对物业管理费、综合服务费等标准进行了约定，其中物业管理费为2098元/月，2019年1月1日至2019年12月31日的综合服务费为7694元/月，每月21日至25日期间支付下月物业管理费和综合服务费。免租期内只收取物业管理费2098元/月。合同第四条第2项约定“综合服务费：包括但不限于相邻室外场地维护管理费、商业街的营销推广、形象宣传策划相关费用等……”第十四条第3项约定“如乙方逾期支付租金或物业管费、综合服务费的，每逾期一天按应付未付金额的1%支付违约金给甲方，逾期15天仍未支付的，甲方有权按照签署本条第2款约定解除合同并收回商铺。”第4项约定“因乙方违约行为而导致本合同解除或未经甲方同意擅自解除本合同的，乙方所交的履约保证金或相当于履约保证金总数额的租金、物业管理费及综合服务费等费用不予退回，乙方还应支付与履约保证金总额等额的违约金予甲方”。上述合同还约定了其他条款。庭审中，双方均确认自和熙公司交付商铺后，画里画外公司一直占有使用涉讼商铺至2019年12月11日；双方未就合同解除事宜达成一致，但均确认《广州亚运城国际商业街商铺租赁合同书》已于2019年12月14日因画里画外公司向和熙公司发出解除通知而解除；画里画外公司已向和熙公司支付了34972元保证金，2019年4-9月的租金及综合管理费，2019年1-9月的物业管理费。和熙公司为证明其已履行推广宣传义务，向本院提交了《拍摄制作协议》、《自媒体服务合同》、《活动类合同》、《公关活动合同》、照片等证据，画里画外公司质证认为其无法确切了解相关情况，并要求按面积均摊综合服务费。本院认为，和熙公司与画里画外公司签订的《广州亚运城国际商业街商铺租赁合同书》是双方当事人的真实意思表示，其内容无违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。画里画外公司已于2019年12月11日将涉讼商铺交还和熙公司，双方均确认该该租赁合同书已于2019年12月14日解除，本院对此予以采纳。画里画外公司以综合服务费与物业管理费存在重合，且和熙公司未能按照合同约定提供综合服务，其所交付的涉讼商铺存在渗漏问题等提出抗辩。但首先，画里画外公司在签订意向书及租赁合同时，均未对约定的租金、综合服务费及物业管理费服务内容及收费标准提出异议，现又以综合服务费与物业管理费存在重合为由提出抗辩，不符合诚信原则。其次，和熙公司已经提供了证据证实其按照合同约定提供了营销推广、形象宣传策划等综合服务，画里画外公司提出按其租赁的面积均摊和熙公司因推广宣传等的支出，缺乏合同及法律依据，亦与交易习惯不符，本院不予采纳。最后，现有证据无法查明涉讼商铺漏水问题是房屋质量问题还是后期装修质量问题，画里画外公司以此作为抗辩事由，事实和法律依据不足。因此，画里画外公司反诉请求返还2019年4-9月份的综合服务费，本院不予支持。画里画外公司至今未依约向和熙公司支付2019年10月、11月的租金、综合服务费及物业管理费，故对和熙公司起诉要求画里画外公司支付上述期间的租金15388元（7694元/月×2个月）、综合服务费15388元（7694元/月×2个月）及物业管理费4196元（2098元/月×2个月）的诉讼请求，本院予以支持。画里画外公司未按双方的合同约定支付上述费用，理应按照合同约定支付违约金，但双方合同约定的每日1%的违约金计算标准明显畸高，且和熙公司亦未能举证证实其损失情况，结合本案实际情况，本院酌定违约金标准按年利率6%计算，且违约金应自所欠各项费用月份的次月1日分别起算为宜。画里画外公司存在拖欠费用及未经和熙公司同意单方提出解除合同的情形，其已向和熙公司交纳的保证金依约应予没收，其主张以保证金抵扣上述欠款的诉请缺乏合同及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条的规定，判决如下：一、确认广州和熙商业管理有限公司与广州画里画外艺术培训有限公司签订的《广州亚运城国际商业街商铺租赁合同书》于2019年12月14日解除；二、广州画里画外艺术培训有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向广州和熙商业管理有限公司支付拖欠的2019年10月及11月份租金15388元、综合服务费15388元、物业管理费4196元及违约金（违约金以每月的租金、综合服务费、物业管理费之和17486元为本金，分别从所欠费用的次月1日起，按照年利率6%计算至实际付清之日止）；三、驳回广州和熙商业管理有限公司的其余本诉诉讼请求；四、驳回广州画里画外艺术培训有限公司的其余反诉诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费10962元、反诉受理费595元，均由广州画里画外艺术培训有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  黎美仪人民陪审员  张晓琳人民陪审员  王小敏二〇二〇年六月二十八日书 记 员  杜嘉华