河南省三门峡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫12民终426号上诉人（原审原告）：张立霞，女，1970年5月16日生，汉族，住河南省三门峡市渑池县。上诉人（原审原告）：范志辉，男，1994年4月25日生，汉族，住河南省三门峡市渑池县。上诉人（原审原告）：范梦茹，女2007年6月18日生，汉族，住河南省三门峡市渑池县。法定代理人：张立霞，女，1970年5月16日生，汉族，住河南省三门峡市渑池县。三上诉人共同委托诉讼代理人：吕曙辉，河南锐达律师事务所律师。上诉人（原审被告）：曹全保，男，1970年2月14日生，汉族，住河南省三门峡市渑池县。委托诉讼代理人：赵立涛，河南仰韶律师事务所律师。上诉人张立霞、范志辉、范梦茹与上诉人曹全保房屋买卖合同纠纷一案，双方均不服河南省渑池县人民法院（2019）豫1221民初3016号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月21日立案后，依法组成合议庭，对案件进行了审理。本案现已审理终结。张立霞、范志辉、范梦茹上诉请求：1、请求撤销一审判决改判曹全保向张立霞、范志辉、范梦茹返还购房款13万元（在一审判决返还购房款10万元的基础上增加数额为3万元）2、本案诉讼费用由曹全保承担。事实及理由：张立霞、范志辉、范梦茹在一审提交了证据证明曹全保共收到房款13万元，双方买卖合同无效，曹全保应当将13万元返还给张立霞、范志辉、范梦茹，一审判决返还10万元，没有事实依据。请求依法改判。曹全保答辩称：1、张立霞、范志辉、范梦茹主张增加3万元购房款，没有任何事实和法律依据。2、张立霞、范志辉、范梦茹上诉称曹全保一直占有涉案房屋，没有交付，与事实不符。本案房屋的占有交付情况，实为范长征将房屋建成后，曹全保发现质量纠纷，范长征即托人与曹全保协商购买房屋事宜。也就是说，房屋建成后，范长征没有将房屋交付给曹全保，故在判决合同无效时，应当对曹全保不能居住涉案房屋的损失进行计算折抵。3、导致合同无效的起因，为范长征建设的房屋存在质量问题，且在明知其并非涉案房屋所在集体经济组织成员的情况下，仍然与上诉人达成房屋买卖协议，对无效合同的形成也存在过错。另外，范长征在生前对自己签订的合同是处于认可状态，只是在其去世后，其家属违背其意愿，提起诉讼。导致合同无效的责任，不能全部归责于曹全保。4、张立霞、范志辉、范梦茹违背诚实信用原则起诉曹全保，引发曹全保在调取房屋存在质量问题的证据时，从涉案房屋上摔下，导致曹全保10根肋骨骨折，因此造成的损失，也应当由张立霞、范志辉、范梦茹承担相应责任。请求驳回张立霞、范志辉、范梦茹的上诉请求。曹全保上诉请求：依法撤销一审判决第二项，改判曹全保承担5万元。二、改判曹全保只承担5万元标的额相应的诉讼费用。事实和理由：1、依据合同法第58条及最高人民法院九民纪要精神，本案应当根据诚实信用原则，在当事人之间合理分配合同无效后的责任，不能使不诚信的当事人因合同无效而获益。首先，曹全保与范长征之间，本身的法律关系是范长征承建曹全保的房屋，但因为承建后的房屋质量存在严重问题无法交付曹全保，双方协商达成赔偿性质的房屋买卖协议，故达成无效房屋买卖协议的起因过错在于范长征，而非曹全保。2、范长征在明知其不是涉案房屋所在地集体经济组织成员的情况下与曹全保达成房屋买卖协议，后又以违法购买房屋为由主张合同无效，违反诚信原则，应对合同无效承担同等责任。3、最后，若仅对房屋买卖协议的无效进行单独评价审查，机械确认合同无效，返还全部价款，对合同签订的成因不予以审查，势必会使不诚信的人，得到不应得到的利益。张立霞、范志辉、范梦茹答辩称：1、一审已经查明，曹全保已将本案买卖标的确权在曹全保自己名下。2、曹全保多年来占用该处房屋，也从未交付。3、范长征在2009年3月29日签订协议后共支付曹全保13万元，在买卖合同无效的情况下，受到损失的只是答辩人，按照法律规定，曹全保应当赔偿答辩人损失。曹全保要求答辩人赔偿5万元没有任何法律和事实依据。答辩人在一审放弃要求曹全保赔偿损失是对自身权利的处分，没有不当之处，答辩人之所以放弃更是考虑到双方今后能够和谐相处，也希望曹全保能够体会答辩人的良苦用心。曹全保的上诉理由不能成立，请求依法驳回其上诉理由。张立霞、范志辉、范梦茹一审诉讼请求：1．请求判令曹全保与范长征于2009年3月29日签订的房屋买卖协议无效；2．判令曹全保向张立霞、范志辉、范梦茹退还购房款130000元；3．本案诉讼费用由曹全保承担。一审法院认定事实：2009年3月29日，曹全保作为甲方，范长征作为乙方，签订一份协议，曹全保将其位于渑池县××村镇××村的房屋一座作价160,000元，卖与范长征。双方约定，协议签字生效时，范长征付款10,000元，房屋归范长征所有；剩余房款分两次付清：第一次在2009年4月底前付70,000元，曹全保需将房产证及相关手续交给范长征；否则，范长征有权拒付第一次的70,000元；若双方均能履约，2009年6月底前付20,000元；余款应在2019年12月底付清；否则加罚20,000元违约金。双方补充约定，在双方共同遵守和履行的情况下，范长征必须将房款在2009年12月底付给曹全保。如若不付，此房归曹全保所有。协议上除曹全保和范长征签名外，还有两名见证人签名。范长征于协议签订当天付给曹全保10,000元；至2009年5月5日，范长征又付给曹全保70,000元；7月4日，曹全保给范长征出具100,000元收条一张，注明截止2009年6月30日前手续全清，除此条外无任何手续。之后，案涉房屋确权登记在曹全保名下。房屋一直未交付范长征，由曹全保使用。一审法院另查明，范长征因病于2018年7月22日去世。张立霞系范长征妻子，范志辉系范长征儿子，范梦茹系范长征女儿。曹全保户籍在渑池县××村镇××村；范长征户籍在渑池县××村镇××村。一审法院认为：无效的合同自始无效。范长征和曹全保所签房屋买卖协议处分的是曹全保位于张××××村的房屋，该房屋建在张村集体所有的土地上，曹全保对该房屋的宅基地只享有使用权，不享有转让权。购买人范长征是张村镇漏泉村的村民，与曹全保不在同一村民集体经济组织，依法不能取得该房屋及宅基地的使用权。因此，该房屋买卖协议违反了土地管理法的强制性规定，因违法而无效。双方因协议取得的财产应予返还。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，判决：一、被告曹全保与范长征签订的房屋买卖协议无效；二、被告曹全保于本判决生效后十日内返还原告张立霞、范志辉、范梦茹购房款100,000元。案件受理费2,900元，减半收取1,450元，由被告曹全保负担。二审诉讼中，曹全保提交下列证据：证据一、渑池县张村镇村民委员会证明，拟证明涉案房屋由范长征承建，建成后存在质量问题，至今无人居住。证据二、证人证言两份，拟证明涉案房屋由范长征承建，建成后存在质量问题，经中间人协调，才与范长征达成房屋买卖合同。涉案房屋至今无法居住。3、房屋现状照片，证明房屋曹全保至今无居住使用。张立霞、范志辉、范梦茹质证认为，对于证据一，房屋是范长征所建没有异议，对于证明房屋无人居住有异议，该证据不符合单位出具证明的形式，不应采信。对于证据二，两位证人均未出庭作证，证言真实性无法查清，不应采信。对于证据三，照片比较模糊与本案没有关联性，不应采信。对于上述证据，本院结合一审双方提交证据，综合予以认证。二审庭审中，法庭询问曹全保收到范长征房款的数额是多少？曹全保陈述：欠我三万元，收到多少不清楚。法庭询问一审诉讼中张立霞一方提交了范志辉和曹全保及曹全保妻子的录音证据，通话录音是否属实？曹全保陈述，录音是对方欠我3万元房款，给了13万元欠3万。二审经审理查明的其他事实与一审查明事实一致。本院认为，一、关于张立霞、范志辉、范梦茹一方支付给曹全保的房款是10万元还是13万元的问题。一审诉讼中，张立霞、范志辉、范梦茹提交了录音证据，证明交给曹全保的房款是13万元。二审庭审中经询问曹全保，曹全保承认收到张立霞、范志辉、范梦茹一方13万元。根据张立霞、范志辉、范梦茹提交的证据及双方庭审陈述，张立霞、范志辉、范梦茹一方交付给曹全保的房款应为13万元，一审认定事实错误应当予以纠正。二、关于曹全保应当返还张立霞、范志辉、范梦茹房款数额问题。首先，对于曹全保主张范长征所建房屋质量问题，该主张与原告起诉的房屋买卖并非同一法律关系，一审法庭向曹全保进行释明，如坚持该主张曹全保应当提起反诉并交纳诉讼费，曹全保并未提起反诉，故房屋质量问题并非本案审理范围，双方如有争议，可另行处理。曹全保关于举证过程中身体受到损伤亦不属于本案审理范围，曹全保要求在房款中扣减的5万元费用的上诉请求不能成立。其次，双方对本案涉案合同违反国家法律强制性规定而无效的事实均无异议，曹全保根据无效协议收取的13万元失去合同依据，应当返还。第三，张立霞、范志辉、范梦茹仅起诉主张返还已交付的13万房款本金，对因此造成的损失如利息损失并未主张，曹全保要求分担合同无效造成的损失，但对于涉案合同对其造成的损失没有举证证明，其上诉请求没有事实依据，不能成立。综上所述，一审判决认定事实有误，依法应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省渑池县人民法院（2019）豫1221民初3016号民事判决第一项；二、变更河南省渑池县人民法院（2019）豫1221民初3016号民事判决第二项为：曹全保于本判决生效后十日内返还张立霞、范志辉、范梦茹购房款130000元。一审案件受理费2,900元，减半收取1,450元，由曹全保负担。二审案件受理费双方当事人预交1600元，由曹全保承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判长  范敏英审判员  张攀峰审判员  李 琦二〇二〇年六月二十九日法官助理周珊书记员徐钊