大连市中山区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0202民初1490号原告:大连新世界广场国际有限公司，住所地大连市中山区友好路101号（曼哈顿大厦2座1105室）。法定代表人：饶辉明，系该公司副总经理。委托诉讼代理人：江丛峰，系辽宁瑾华律师事务所律师。被告:朱旭，男，1970年11月27日出生，汉族，住大连市甘井子区。委托诉讼代理人：荆友霖，系北京大成（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：耿泽旭，系北京大成（大连）律师事务所实习律师。原告大连新世界广场国际有限公司诉被告朱旭房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大连新世界广场国际有限公司的委托诉讼代理人江丛峰，被告朱旭的委托诉讼代理人荆友霖到庭参加了诉讼，本院审理，现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付2018年6月至2018年9月房屋租金62489.24元及违约金22885元（违约金最终支付金额计算至上述费用全部付清之日止），共计85374.24元；2、判令被告承担诉讼费用。事实与理由：原、被告于2012年5月15日签订《租赁协议书》，原告将位于大连市中山区.30平方米房屋租赁给被告使用。租赁期限自2012年6月1日起至2018年7月31日止。第一个月的租金被告应于该月开始前10日内支付；以后每月的租金被告应于每月开始前20日内支付。第十条2规定，被告未按时如数向原告支付租金及其他应付的任何费用，每逾期一日，按逾期未付金额的0.5%向原告支付违约金。2012年9月27日,原被告双方签订《补充协议》，将租赁期限由2012年6月1日起至2018年7月31日止变更为2013年3月1日起至2019年4月30日止，租赁期限共六年二个月。2015年8月27日，双方签订《补充协议（二）》，约定2015年9月1日至2017年2月28日，租金为11455.64元；2017年3月1日至2019年2月28日，租金为15622.31元/月；2019年3月1日至2019年4月30日，租金为15605.64月/月。现被告欠交2018年6月至2018年9月的租金共计62489.24元及违约金22885元，共计85374.24元，已严重侵害原告的合法权益，故诉至贵院，望判如诉请。被告辩称：一、被告拒交租金系履行抗辩权。首先，案涉房屋于2018年1月、2月发生水淹事故，案涉房屋无法使用，使房屋租赁合同的目的不能实现；其次，在被告支付租金后，原告的违约行为致使被告有权向原告索赔损害赔偿，即，因原告的违约行为而使被告遭受损害，原被告双方之间的原合同债权债务转化为损害赔偿债权债务关系，因此，原告违约后的损害赔偿之债优先于被告支付租金之债；最后，在原告未履行损害赔偿之债的情况下，被告享有先履行抗辩权。二、2018年1月11日、2月7日，由于原告水管、消防管道爆裂，导致被告租赁房屋内装饰、装修等设备两次被淹，涉及千余平方米，空调、电路系统损坏，至今未予修复。三、被告不交付租金存在合理、合法的理由，故不应该承担违约金，即使承担违约金，原告主张的违约金标准日0.5%过高，应予调整为同期贷款利率。经审理查明，2012年5月7日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《租赁协议书》，约定：甲方同意将位于大连市中山区.30平方米租赁给被告使用；房屋及设施的租赁期限及使用期限自2012年6月1日起至2018年7月31日止，共六年二个月；2017年6月1日至2018年5月31日期间租金为35万元人民币，2018年6月1日至2018年7月31日租金为5.83万元人民币，第一个月租金乙方应于该月开始前10日内支付，以后每月的租金，乙方应于每月开始前20内支付。本合同签订后，乙方支付给甲方50000元租赁押金作为本协议的租赁押金，该押金在乙方违反本协议而导致甲方依法解除本协议后，作为违约金支付予甲方；乙方未按时如数向甲方支付租金及其他应付的任何费用，每逾期一日，按逾期未付金额的0.5%向甲方支付违约金，逾期超过30日，甲方有权解除本协议，并有权就未支付租金及费用向乙方追偿。同年9月27日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）就案涉房屋签订《补充协议》约定：因场地交付迟延，经甲乙双方协商一致，租赁期限及使用期限由2012年6月1日起至2018年7月31日止变更为2013年3月1日起至2019年4月30日止，租赁期限共六年二个月；2018年3月1日至2019年2月28日期间租金为35万元人民币；甲方同意乙方将其承租的曼哈顿大厦七层2167.3平方米场地中的685平方米转租第三方开设咖啡厅，乙方转租的场地仅限于开设咖啡厅及相关业务使用。2015年8月27日，原告（甲方）与被告（乙方）就案涉房屋签订《补充协议》（二），约定：2017年3月1日至2019年2月28日租金为人民币15622.31元/月。2018年1月2月间，案涉房屋二次发生跑水事故，案涉房屋物业，即大连侨乐物业服务有限公司于2018年10月9日出具的《会所漏水事故情况说明》载明“2018年1月11日晚8时，南塔F8设备层内暖风机管线受冻爆裂引发跑水，积水穿过7F会所咖啡吧天花流至地面，造成部分天花及地面地毯浸水受损，侨乐物业公司于事发当晚即组织人员进入会所区域清理积水，清理工作于当晚11时结束······2018年2月7日下午4时，会所后厨方区域库房内消防喷淋头受冻爆裂引发跑水，导致会所后厨房区域及走廊、餐厅部分地毯淹水，侨乐物业公司刘礼阳经理于事发后当时即先后打电话通知承租方代表孙涛先生和朱旭先生，并组织人员清理积水，积水清理工作于事发2小时后结束”。查，2018年本案原告以本案被告为被告向本院提起诉讼，请求判令：1、被告立即向原告支付房屋租金109356.17元（自2017年11月至2018年5月）及违约金61395.17元（违约金最终支付金额计算至上述费用全部付清之日止），总计170751.84元；2、被告承担诉讼费用。该案经大连市中级人民法院二审，并于2020年5月19日做出（2020）辽02民终1848号《民事判决书》，载明“关于一审认定2018年1月11日至2018年5月期间为案涉房屋的合理修复期间是否合理的问题，本院认为······一审判决将2018年1月11日至2018年5月酌定为案涉房屋的合理修复时间并基于此免除该期间的租金支付义务并不不当，本院对此裁判结果予以维持。”2019本案原告以本案被告为被告向本院提起诉讼，请求判令：1、被告将大连市中山区天津街200号大连曼哈顿大厦七层（2167.3平方米）腾退给原告；2、被告将大连市中山区天津街200号大连曼哈顿大厦七层（2167.3平方米）恢复原状；3、被告立即支付2018年10月至2019年4月30日止租金109322.83元及违约金137756元等。后该案经大连市中级人民法院二审，并于2020年5月19日做出（2020）辽02民终2476号《民事判决书》，载明“在新世纪公司起诉朱旭要求支付2017年11月至2018年5月期间欠付租金的（2020）辽02民终1848号另案中，本院已认定2018年1月11日至2018年5月期间为案涉房屋发生漏水事件后的合理修复期间，并基于此免除了朱旭该期间的租金支付义务，该部分租金的免除，实质是对案涉租赁房屋发生漏水事故后对朱旭无法正常使用房屋的补偿······故对新世界公司要求朱旭支付2018年10月至2019年4月30日期间租金的诉请，本院依法予以支持。”又查，2018年11月25日大连中宏资产评估有限公司出具的2018年度中宏评字[2018]026号《大连市中级人民法院委估资产评估报告》载明“委估资产在评估基准日现况下：按照评估价值确定其价值，最终确定价值为人民币壹万玖仟捌佰玖拾壹元”。2019年5月，大连光华工程造价咨询事务所有限公司出具的光华所发鉴字[2019]017号《司法鉴定意见书》载明“东一房间，天棚局部有水渍，需铲除大白······”。本院所确认的上述事实，有原告提供的房屋租赁协议书、补充协议、附件1及补充协议二、大连侨乐物业服务有限公司出具会所漏水事故情况说明、大连市中级法院（2020）辽02民终1848号民事判决书、（2020）辽02民终2476号民事判决书，被告提供的大连市中院委托的鉴定机构进行鉴定的两份鉴定报告：2018年度中宏评字【2018】026号《评估报告》、2019年5月光华所发鉴字【2019】017号《司法鉴定意见书》以及原、被告的当庭陈述等证据在案为凭，这些材料已经本院审查，应予采信。本院认为，本案的争议焦点为：一、被告是否应当向原告支付2018年6月至2018年9月的租金；二、原告主张的违约金是否过高。第一关于被告是否应当向原告支付2018年6月至2018年9月的租金的问题，本院认为，在新世界起诉朱旭要求支付2017年11月至2018年5月期间欠付租金的（2020）辽02民终1848号以及新世界起诉朱旭要求支付2018年10月至2019年4月30日期间欠付租金的（2020）辽0202民终2476号另案中，已认定2018年1月11日至2018年5月期间为案涉房屋发生漏水事件后的合理修复期间，并基于此免除了朱旭该期间的租金支付义务，该部分租金的免除，实质是对案涉租赁房屋发生漏水事件后对朱旭无法正常使用案涉房屋的补偿。在该合理期间内，原被告双方均应积极对房屋进行修复，以保证该房屋能够正常使用，避免损失的进一步扩大。但从漏水事件发生至今，原告未对案涉房屋进行修复，被告作为承租人既未进行修复又未提出解除租赁合同的请求，而是继续占有该房屋却拒绝支付租金，导致原告的损失进一步扩大，对此被告应就扩大损失部分承担相应的责任。故对原告诉请被告支付2018年6月至2018年9月房屋租金62489.24元一节，本院予以支持。对于被告辩称原告应承担的损害赔偿之债先于被告支付租金之债，被告享有先履行抗辩权一节，鉴于损害赔偿与房屋租赁系不同的法律关系，且不存在先后履行顺序，不符合先履行抗辩权的适用条件，故该抗辩意见本院不予采纳。第二关于原告主张的违约金是否过高的问题，本院认为，违约金应以弥补损失为原则。在原告已就租赁和同解除后的占有使用费一节在另案中获得法院支持，且本案中被告明确表示，若法院认为其应承担逾期支付租金的违约金，则申请对违约金予以调低。根据原告的实际损失及双方当事人的过错程度等因素，本院酌情将违约金标准调整为中国人民银行同期同类贷款利率（2019年8月19日前）和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价（2019年8月20日后）。具体支付方式为以15622.31元为基数，自2018年5月11日至本判决确定的给付之日止；以15622.31元为基数，自2018年6月11日至本判决确定的给付之日止；以15622.31元为基数，自2018年7月11日至本判决确定的给付之日止；以15622.31元为基数，自2018年8月11日至本判决确定的给付之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：被告朱旭向原告大连新世界广场国际有限公司支付2018年6月至2018年9月的租金人民币62489.24元；被告朱旭向原告大连新世界广场国际有限公司支付违约金（以15622.31元为基数，自2018年5月11日至本判决确定的给付之日止；以15622.31元为基数，自2018年6月11日至本判决确定的给付之日止；以15622.31元为基数，自2018年7月11日至本判决确定的给付之日止；以15622.31元为基数，自2018年8月11日至本判决确定的给付之日止，计付标准为2019年8月19日前，按中国人民银行同期同类贷款利率，2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价计付）；上述一、二项被告朱旭应支付原告大连新世界广场国际有限公司之款项，于本判决发生法律效力之日起十日内付清；如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费1150元，由被告朱旭负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  牛小琦人民陪审员  王 晶人民陪审员  高 杰二〇二〇年六月二十三日书 记 员  周晨辰