广西壮族自治区桂林市象山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0304民初847号 原告：桂林富鑫物业服务有限公司，住所：广西桂林市高新技术开发区6号小区1栋6-1号，统一社会信用代码：91450305571813734H。 法定代表人：李仁斌，总经理。 被告：罗宁，女，1973年4月1日出生，瑶族，住湖南省永江县。 原告桂林富鑫物业服务有限公司（以下简称富鑫公司）与被告罗宁物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，本院依法适用简易程序，于2020年5月26日公开开庭进行了审理。原告富鑫公司的法定代表人李仁彬到庭参加诉讼，被告罗宁经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告富鑫公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付原告2017年1月1日至2017年12月31日12个月的物业费985.07元、2014年2月1日至2017年10月31日45个月共用水电费326.14元、滞纳金暂计算至2017年12月31日为594元，（滞纳金从2018年1月1日起按本金1311.21元，按每天千分之三实际计算至付款之日。）共1905.21元2.本案诉讼费由被告承担。在本案审理过程中，原告明确诉讼请求第一项的滞纳金系以每月尚欠物业服务费为基数，按每日千分之三标准，从欠费当月11日起计算至实际付款之日止。事实与理由：桂林市南溪花园小区业主委员会（以下简称南溪花园业委会）于2014年1月25日与原告签订《物业服务委托合同》、2017年1月1日签订《补充协议》、2017年12月20日签订《移交清单》。《物业服务委托合同》约定：物业费收费标准1.非电梯楼住宅房0.45元/平方米/月（建筑面积）；2.电梯楼住宅房0.95元/平方米/月（建筑面积）；3.住宅区办公、经营用房2元/平方米/月（建筑面积）；4.车位使用费⑴自有车位30元/月/个；⑵临时车位80元/月/个；业主应于每月10日前交纳当月费用，逾期不交费的，应自逾期之日起每日按欠费金额的千分之三交纳滞纳金。2014年1月28日至2017年12月31日，原告依约提供了物业服务。2014年2月至2017年10月，原告为南溪花园小区支出共用水费17060.47元、电费161745.3元，合计178805.77元。按照南溪花园业主资料（1-11栋），共有建筑面积为47373.84平方米，每平方米应分摊共用水电费3.77435669元。根据《中华人民共和国物业管理条例》第四十四条、第五十三条以及《中华人民共和国物权法》第八十条规定，原告有权要求被告返还共用水电费。被告系南溪花园9#楼2-9-1号房的业主，其房屋建筑面积为86.41平方米，每月应缴物业服务费82.0895元。现被告拖欠原告2017年1月1日至2017年12月31日的物业服务费，2014年2月1日至2017年10月31日的共用水电费。按合同约定，被告应当支付滞纳金。原告多次催收未果，故诉至法院，请求判如所请。 被告罗宁提交书面答辩意见称，一、原告不能按照合同约定提供物业服务，违约在先。有贵院（2015）象民初字第1709号判决书“本院在审理原告起诉南溪花园小区的其他业务物业服务合同纠纷案件中查明原告的服务质量存在一定的瑕疵”为证；二、被告主张先履行抗辩权，在原告纠正错误履约行为前，有权拒绝支付物业服务费用；因原告不能适当履行物业服务义务，给小区业主生活来带诸多不便，根据合同法有关于先履行抗辩权的规定，在原告正确履行物业服务义务之前，被告有权拒绝支付物业服务费用；三、被告拥有的南溪花园9#楼2-9-1号房，自2013年10月起，一直对外出租，物业服务费由承租人承担，且承租人也一直交纳了物业服务费用，被告也从未收到原告的欠费通知或告知书；被告的租户2013年-2016年都如期交了物业服务费，怎么会还有2014年2月1日至2016年12月31日共用水电费未交之说呢？原告一直拥有被告的电话，在原告自认为被告的房子2017年度的物业费未交费的情况，在长达三年之久都未告知被告，现租户已退房，因此而造成的损失理应由原告承担，综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月24日，原告（乙方）与南溪花园业委会（甲方）签订《物业服务委托合同》，约定（节录）：乙方为南溪花园小区业主提供物业服务；合同期限从2014年2月5日起至2016年12月31日止；物业管理服务费为非电梯住宅房0.45元/平方米/月，电梯楼住宅房0.95元/平方米/月，车位使用费为自有车位30元/月/个，临时车位80元/月/个；乙方按月收取各业主的物业服务费、停车位费，各业主必须于每月的10号前缴纳当月的费用；落实公共设备、设施、公共道路、公共场地、公共绿化、公共外墙及其他属于公共部分的维修养护费用，经费由小区专项维修基金支付（每次一百元以下小维修费由乙方出）；业主逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按欠交费的千分之三交纳滞纳金。2017年1月1日，南溪花园业委会与原告签订《补充协议》，约定原《物业服务委托合同》继续履行至南溪花园业委会提前六十日告知原告终止或解除合同时止。 查明，2017年12月20日，南溪花园业委会与原告签订《移交清单》，就原告撤出南溪花园小区和移交物业、设备、设施等事项进行约定（节录）：由于富鑫公司当初是提前几天进驻南溪花园小区，为此南溪花园业委会已经通知小区业主，富鑫公司收费到2017年12月31日止。 另查明，2014年2月至2017年10月期间，原告共为涉诉小区垫支公共水费17060.47元，电费161745.3元。根据桂林市房地产测绘中心对南溪花园小区所作的《测计房屋建筑结果报告书》测定，南溪花园小区建筑面积为48994.94平方米，其中9栋、10栋为电梯楼，建筑面积共23705.93元。因此，计算出该小区业主应交共用水电费应为3.6494742元/平方米。 再查明，被告罗宁系南溪花园9#楼2-9-1号房的业主，该房屋为电梯楼住宅房，建筑面积86.41平方米。被告自2014年2月1日起未交纳共用水电费、2017年1月1日起未交纳物业服务费。 被告罗宁在答辩期内向本院提交（2015）象民初字第1709号判决书，拟证明原告服务有瑕疵，被告有权行使先履行抗辩权。该份判决书查明2014年1月至2015年5月期间，原告富鑫公司对小区的管理存在一定瑕疵，欠费业主并未恶意拖欠相关物业费用，判决业主需向原告支付物业费，驳回了原告要求支付滞纳金的诉请。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与南溪花园业委会签订的《物业服务委托合同》、《补充协议》、《移交清单》系双方真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告作为小区业主，是该物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者，其应当依约履行合同义务。被告现主张先履行抗辩权，有权拒绝支付物业费用，且欠费长达3年之久原告也并未向其主张权利，现租户已退租，该项损失应由原告自行承担。先履行抗辩权，本质上是对先期违约的抗辩。先期违约是指一方当事人首先违约，是另一方不履行合同的原因。先履行抗辩权是对负有先履行义务一方违约的抗辩，亦即对先期违约的抗辩。被告向本院提交的（2015）象民初字第1709号判决书所载的欠费时间段与本案并不一致，并且该份判决并未减免所诉时段的物业费用，且被告自述长期将房屋出租给他人使用，又述因原告不能适当履行物业服务义务，给生活带来了诸多不便，其陈述前后矛盾，对其抗辩原告违约，被告行使先履行抗辩权的理由不成立，本院不予采信。根据我国法律规定，现行诉讼时效制度规定向人民法院请求保护民事权利的普通诉讼时效期间为三年，原告自2017年12月31日撤出涉案小区，至2020年4月15日向被告主张权利义务并未违反现行法律规定。被告主张涉案房屋承租户一直都有交纳物业服务费用，但并未就该主张向本院举证予以证明。综上，被告自2017年1月1日起未支付物业服务费，违反合同约定及法律规定。故被告应支付原告2017年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费985.07元（86.41平方米×0.95元/平方米/月×12个月）。 关于原告诉请2014年2月1日至2017年10月31日期间的共用水电费问题。《中华人民共和国物权法》第八十条规定：“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。”本案中，涉诉《物业服务委托合同》、《补充协议》对共用水电费如何分摊未作约定，则根据前述法律规定，各业主负担的共用水电费金额应按照其专有部分占建筑物总面积比例来确定。根据桂林市房地产测绘中心对南溪花园小区所作的《测计房屋建筑结果报告书》测定，南溪花园小区建筑面积为48994.94平方米，本院予以确认。该期间原告为涉诉小区垫支公共水电费共计178805.77元（17060.47元+161745.3元），由此计算出该小区业主应交共用水电费为3.6494742元/平方米（178805.77元÷48994.94平方米），则被告应支付该期间的共用水电费为315.35元（3.6494742元/平方米×86.41平方米）。原告主张超出315.35元的部分，无事实及法律依据，本院不予支持。 关于原告诉请逾期支付物业服务费的违约金问题。根据《物业服务委托合同》约定“各业主必须于每月的10号前缴纳当月的费用……业主欠交物业服务费的，应自逾期之日起每日按欠费的千分之三交纳滞纳金”。本院认为，双方约定的滞纳金性质属违约金，违约金系以“补偿性为主，惩罚性为辅”，现原告未能举证证明除了物业服务费的利息损失以外，其还存在其他损失，故本院酌情将该违约金标准调整为按年利率6%计付，自2017年1月1日起按每期应缴纳物业服务费即82.0895元（86.41平方米×0.95元/平方米/月）为基数计算至款项实际清偿之日止。 综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第八十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业服务收费管理办法》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 1、被告罗宁应于本判决生效之日起十日内支付原告桂林富鑫物业服务有限公司2017年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费985.07元，并应支付逾期付款违约金（违约金以82.0895元为基数，从2017年1月11日起计算；以82.0895元为基数，从2017年2月11日起计算；以82.0895元为基数，从2017年3月11日起计算；以82.0895元为基数，从2017年4月11日起计算；以82.0895元为基数，从2017年5月11日起计算；以82.0895元为基数，从2017年6月11日起计算；以82.0895元为基数，从2017年7月11日起计算；以82.0895元为基数，从2017年8月11日起计算；以82.0895元为基数，从2017年9月11日起计算；以82.0895元为基数，从2017年10月11日起计算；以82.0895元为基数，从2017年11月11日起计算；以82.0895元为基数，从2017年12月11日起计算；上述违约金均按年利率6%标准计付至款项实际清偿之日止）； 2、被告罗宁应于本判决生效之日起十日内支付原告桂林富鑫物业服务有限公司2014年2月1日至2017年10月31日期间共用水电费315.35元； 3、驳回原告桂林富鑫物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元（原告已预交），由被告罗宁负担。 本判决为终审判决。 审判员  石小娟 二〇二〇年六月十日 书记员  黄丽莎