文书内容云阳县人民法院执 行 裁 定 书(2020)渝0235执异27号案外人：谭银见，男，1989年1月9日出生，汉族，住重庆市云阳县。委托诉讼代理人：蔡德慧，重庆四正律师事务所律师。申请人：中银消费金融有限公司。委托诉讼代理人：黄路瑶，四川迪扬（重庆）律师事务所律师。被申请人：黎佳友，男，1966年11月29日出生，汉族，住重庆市云阳县。本院在执行申请人中银消费金融有限公司（以下简称中银公司）与被申请人黎佳友借款合同纠纷诉前财产保全一案过程中，案外人谭银见于2020年6月15日对位于重庆市云阳县双江街道创业大道x号x幢x号房屋一套的诉前财产保全查封提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人谭银见称，经云阳县美家房产经纪有限公司房产买卖经纪，经纪公司向谭银见介绍涉案房屋只有云阳农商行的按揭贷款没有不清，没有其他抵押和查封，并承诺负责过户相关事宜。2019年10月10日，黎佳友、刘淑平（甲方）与谭银见（乙方）、云阳县美家房产经纪有限公司（丙方）签订《二手房买卖及经纪合同》，合同约定：标的物为云阳县双江街道北城天骄x号x幢x号房屋，建筑面积138.05平方米。涉案房屋价款105万元，此价格包括屋内现有入墙固定装修、附属设施及水电气。付款方式，第一期30万元（本合同签订前乙方已向甲方支付购房定金）；第二期，乙方在2019年10月10日交房当日，向甲方支付22万元；第三期，乙方在2019年12月30日之前双方银行面签当日向甲方支付二期款40万元，该款乙方支付给甲方当日，甲乙双方按约定配合办理银行公积金贷款；第四期，尾款40万元由住房公积金贷款中心银行账户划账到卖方指定账户上，具体放贷时间以银行具体放贷时间为准。案外人与被申请人黎佳友签订书面买卖合同，并于同日进行了房屋交付，谭银见进场装修合法占有至今。案外人谭银见已经按合同约定支付房款64万元和中介费2万元。由于被申请人黎佳友未还清原银行按揭贷款，未解除房产抵押，未能将房屋过户到案外人名下。案外人于2020年5月6日向云阳县人民法院提起诉讼，并申请对房屋进行了诉讼保全。案外人愿意将剩余房屋价款41万元按照人民法院的要求交付执行。根据《最高人民法院的规定》第二十八条的规定，请求人民法院停止对涉案房屋财产保全查封的执行，并解除查封。申请人中银公司称，申请人申请查封的房屋为黎佳友所有，且已在农商行云阳支行办理抵押，案外人明知有抵押而购买，未办理过户登记其自身有过错，不属于合法占有涉案房屋。案外人也没有付清全部房款，而民事调解书中双方协商将剩余价款根据银行的放款进度由银行直接划款到黎佳友指定账户，不属于按照人民法院的要求交付执行。因此，根据《最高人民法院的规定》第二十八条的规定，案外人的异议请求不能满足排除执行的条件，法院应驳回其异议请求。被申请人黎佳友未参加听证。本院查明，申请人中银公司与被申请人黎佳友借款合同纠纷诉前财产保全一案，本院于2020年5月26日作出（2020）渝0235执保230号执行裁定书，裁定：查封被申请人黎佳友名下位于重庆市云阳县双江街道创业大道x号x幢x号的房屋。查封期限为三年，查封期间由所有人保管使用，不得转让、抵押查封财产和设定其他权利负担。案外人谭银见于2020年6月15日向本院提出书面执行异议，要求停止对涉案房屋查封的执行，并解除查封。另查明，经云阳县美家房产经纪有限公司房产买卖经纪，黎佳友、刘淑平（甲方）与谭银见（乙方）、云阳县美家房产经纪有限公司（丙方）于2019年10月10日签订《二手房买卖及经纪合同》，合同约定：标的物为云阳县双江街道北城天骄x号x幢x号房屋，建筑面积138.05平方米。房屋价款105万元，此价格包括屋内现有入墙固定装修、附属设施及水电气。付款方式，第一期30万元（本合同签订前乙方已向甲方支付购房定金）；第二期，乙方在2019年10月10日交房当日，向甲方支付22万元；第三期，乙方在2019年12月30日之前双方银行面签当日向甲方支付二期款40万元，该款乙方支付给甲方当日，甲乙双方按约定配合办理银行公积金贷款；第四期，尾款40万元由住房公积金贷款中心银行账户划账到卖方指定账户上，具体放贷时间以银行具体放贷时间为准。乙方需办理银行按揭，乙方委托丙方向合作银行申请按揭贷款。卖方负责办理过户，提供银行按揭所需资料，以及一类银行卡一张，按银行规定签署所需法律文书交乙方保管。甲乙双方约定，此房虽未及时过户，但双方以此次交易为准，无论价格随市场行情涨跌，双方都不能违约，卖方不能再次销售他人。甲乙双方此次交易所产生的交易过户所有税费都由乙方支付37000元，交给经纪方支付，此费用含购买该房的中介费、买卖房屋的全部税费、按揭贷款评估费、手续费等。交房，甲乙双方约定的交房日为收到乙方25万元，并许可买方装修及使用甲方将该物业现有的水、电、气同意无偿过户给乙方。由于该房还没有过户，双方约定卖方同意交房，买方已接房装修，如果买方无法贷款，买方承诺在2020年1月30日前付清全款。甲方保证对该物业享有完整产权，有关该物业在本次转让之前已产生的产权纠纷、债务、税费、租赁清还、抵押等事宜，甲方应在按揭银行面签前结清。甲方在收到乙方第三期付款三天内将房屋及水电气过户登记至乙方名下，丙方负责过户及按揭贷款相关事宜，乙方在银行面签当日付丙方2万元，余款1.7万元在房屋过户登记完毕后付给丙方。《二手房买卖及经纪合同》签订之日，谭银见向黎佳友、刘淑平支付第二期房款22万元，黎佳友、刘淑平将房屋交付给谭银见，谭银见接房后已对该房屋进行装修入住。谭银见于2019年11月18日支付房款10万元，于2020年1月2日支付房款10万元。2020年1月19日，黎佳友、刘淑平（甲方）与谭银见（乙方）、云阳县美家房产经纪有限公司（丙方）签订《买卖合同补充协议》，协议主要内容：根据原合同，乙方在2019年12月30日之前向甲方支付第三期款40万元，乙方于2019年12月30日之前通知甲方前来办理付款及房产证解押、过户等事宜，在甲方前来办理付款及房产证解押、过户等事宜时，乙方向甲方支付了第三期款20万元，因双方就第三期剩余尾款20万元付款及房产证解押、过户等事宜产生不同意见，现乙方已在2020年1月30日之前向建行申请公积金贷款，贷款已审批通过。双方协商签订补充协议：乙方2020年1月19日支付甲方第三期购房款尾款19万元，剩余尾款1万元在过户当日支付，甲方收到乙方第三期尾款19万元后，甲方于2020年2月15日前将房产证解押、过户给乙方，卖方必须在约定日期内无条件无偿配合办理过户及还清银行贷款。案外人已按约定向黎佳友、刘淑平支付房款64万元。因黎佳友、刘淑平未按约定履行相关义务，案外人于2020年5月6日向本院提起诉讼，本院于2020年5月6日受理原告谭银见与被告黎佳友、刘淑平、云阳县美家房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案。诉讼中，谭银见向本院提出财产保全申请，本院于2020年5月6日作出（2020）渝0235执保182号执行裁定书，裁定：查封登记在黎佳友、刘淑平名下位于云阳县双江街道北城天骄x号x幢x号的房屋，保全价值70万元。本院于2020年6月16日作出（2020）渝0235民初2716号民事调解书，调解：一、被告黎佳友、刘淑平在2020年7月31日前将位于云阳县双江街道北城天骄x号x幢x号房屋的不动产权过户到原告谭银见名下，原告应配合；若因二被告的原因逾期没有过户到原告名下，则赔偿原告违约金20万元（若原告损失大于20万元，则赔偿实际损失）。二、原告所欠被告黎佳友、刘淑平房款41万元在该房屋过户到原告名下后，根据银行的放款进度，由银行直接划款到二被告指定账户。三、被告黎佳友、刘淑平一次性支付原告诉讼费、保全申请费、律师代理费、接房之前的物业费共1.8万元。四、案件受理费4480元，减半收取2240元，保全申请费5000元，均由原告负担。案外人谭银见愿意将剩余房款41万元按照人民法院的要求交付执行。上述事实，有案外人、申请人的陈述，案外人提供的云阳县不动产登记中心档案查询结果（产权证明）、《二手房产买卖及经纪合同》、《买卖合同补充协议》、收条、银行转账回单、重庆市商品房买卖合同、城投北城天骄专用收据、业主物品领用表、房屋钥匙照片、前期物业管理服务协议、区域防火责任书、业主手册、住宅室内装饰装修管理协议、业主装修承诺书、装修许可证、欧派橱柜衣柜云阳商场收款收据、室内装修照片、供用水合同、房屋审核通过短信（住房公积金）、民事起诉状、调解书、裁定书等证据在案佐证，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点为案外人对涉案房屋是否享有足以排除诉前财产保全查封强制执行的权益？在本院查封涉案房屋前，案外人谭银见与被申请人黎佳友及其妻刘淑平、云阳县美家房产经纪有限公司签订了《二手房买卖及经纪合同》。案外人谭银见提供的证据能够证明该合同系双方的真实意思表示，合法有效；且能够证明案外人谭银见已从从2019年11月起合法占有该涉案房屋至今。现案外人谭银见已按约定支付房屋价款64万元，并且愿意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。涉案房屋未办理过户的原因系被申请人未能按合同约定及时偿还涉案房屋原银行按揭贷款办理房屋过户，而非因买受人谭银见自身原因。根据《最高人民法院的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，本院认为案外人谭银见对涉案房屋享有足以排除财产保全查封强制执行的权益。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款（二）项、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十四条、《最高人民法院的规定》第二十八条的规定，裁定如下：中止对位于重庆市云阳县双江街道创业大道x号x幢x号房屋一套诉前财产保全查封的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  罗发明审判员  梁迎春审判员  姜 皓二〇二〇年六月二十四日书记员  曾 欢