广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终7083号上诉人（原审被告）：陈建志（CHEN,CHIEN-CHIH），男，1955年4月28日出生，台湾地区居民，住台湾地区花莲县********邻北昌五街17巷2号。上诉人（原审被告）：江门市勤益通用机械有限公司，住所地广东省江门市蓬江区************，统一社会信用代码914************224。法定代表人：曹金娟，总经理。上述两上诉人共同的委托诉讼代理人：杨治平，广东洋三律师事务所律师。上述两上诉人共同的委托诉讼代理人：朱靖艳，广东洋三律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中山辰泰发动机有限公司，住所地广东省中山市东升镇工业开发区，统一社会信用代码914***********650N。法定代表人：赖志川，总经理。委托诉讼代理人：曾晓明，福建仁胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：柯爱玲，福建仁胜律师事务所律师。上诉人陈建志（CHEN,CHIEN-CHIH）、江门市勤益通用机械有限公司（以下简称勤益公司）因与被上诉人中山辰泰发动机有限公司（以下简称辰泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初5167号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈建志、勤益公司上诉请求：撤销一审判决，改判：1.辰泰公司与勤益公司签订的第201711号租赁合同于2019年2月25日尚未解除，租赁合同继续有效；2.陈建志、勤益公司无需将涉案的厂房办公楼以及机器设备返还给辰泰公司；3.陈建志、勤益公司无需向辰泰公司支付2019年6月25日至同年7月24日的占用费112013.4元、违约金及此后占用涉案租赁物的占用费及违约金；4.陈建志、勤益公司无需向辰泰公司支付2018年9月25日至2019年2月24日租金的违约金、2019年2月25日至同年5月24日占用费的违约金；5.驳回辰泰公司的全部诉讼请求。二审庭审中，陈建志、勤益公司撤回要求驳回辰泰公司诉讼请求的上诉请求。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足。本案并非单一的租赁法律关系，根据双方签订的《租赁合同补充协议》《补充协议二》的内容可知，本案实际为辰泰公司转让公司经营权给勤益公司。一审法院遗漏查明本案重要事实，导致错误判决。本案双方均负有相互履行合同的义务，并非辰泰公司简单地交付厂房及设备就代表完全履行合同义务。根据《租赁合同补充协议》《补充协议二》的内容可知辰泰公司是将其经营权转让，包括公司的固定资产、机器设备、劳动关系、债权债务等内容。合同签订后，勤益公司一直依约履行义务，因辰泰公司未披露其与第三人存在债权债务并被法院查封部分机器设备的情形，勤益公司暂停支付租金并与辰泰公司协商，辰泰公司被法院查封机器设备，导致双方的合同履行出现瑕疵，辰泰公司违约在先，陈建志、勤益公司有权暂付租金，陈建志、勤益公司不存在过错，也不属于违约行为。因此本案不存在解除租赁关系的情形，且勤益公司也结清了辰泰公司截至2019年6月的租金，双方应继续履行合同；二、陈建志履行的是职务行为，其不是本案租赁合同的当事人，不应承担任何责任。陈建志是勤益公司的经理，负责处理公司的经营管理日常工作，陈建志为公司生产经营与第三人洽谈并以公司授权代表与辰泰公司签订合同的行为属于职务行为。从《补充协议二》当中的乙方“陈建志（江门市勤益通用机械有限公司）”可以得知，陈建志是代表勤益公司签订相关合同。最高人民法院《关片贯彻执行若干同题的意见》42条规定：“法人或者其他组织的工作人员因职务行为或者授权行为发生的诉讼，该法人或其他组织为当事人。”《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款规定：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”《中华人民共和国民法通则》第四十三条规定：“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。”故陈建志在委托权限范围内以勤益公司名义实施的行为，应由勤益公司承担一切责任。被上诉人辰泰公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，合法有据，应予维持。一、陈建志、勤益公司与其签订的201711号租赁合同合法有效，双方建立了租赁合同法律关系，事实清楚。一审中陈建志、勤益公司也对租赁事实予以确认，租赁合同约定其将厂房租赁给陈建志、勤益公司的同时，还将机器设备租赁给陈建志、勤益公司使用，租赁合同到期后归还给其。补充协议的约定，是为了便于租赁合同的顺利履行，所做处理事项的安排。并且双方在这些方面并没有争议，其主张的是租金，陈建志、勤益公司所称未查明的事实与本案审理的焦点没有任何关联。因此，一审法院查明租赁事实清楚，没有遗漏；二、其不存在任何违约行为。合同签订后，其已将租赁物完整的交付给陈建志、勤益公司使用，但陈建志、勤益公司未经其同意，擅自转租己构成违约。陈建志、勤益公司所述的其被法院查封机器设备影响租赁合同的履行，没有事实依据；三、陈建志、勤益公司均为本案租赁合同的承租方，应共同承担支付租金的法律责任。陈建志与勤益公司不存在劳动关系，陈建志在本案中并非职务行为。初期，陈建志以个人名义与其洽谈租赁事宜，因陈建志为台湾人士，为了保障顺利收取租金，陈建志安排勤益公司作为共同承租人，因此，陈建志、勤益公司共同与其签订租赁合同，租赁期间大部分租金也是由陈建志支付给其。因此，陈建志上诉称是在履行职务行为不是本案当事人的理由根本不能成立。辰泰公司向一审法院起诉请求：1.判令解除其与陈建志、勤益公司签订的编号为201711号的租赁合同，陈建志、勤益公司返还承租的厂房、办公楼以及附件二所列的机器设备；2.判令陈建志、勤益公司向其支付2018年9月25日起至实际返还房屋之日止的租金、占用费，暂计至2019年4月24日为690349.3元；3.判令陈建志、勤益公司向其支付2018年9月6日起暂计至2019年3月5日的违约金140912.86元，并以实际拖欠的租金、占用费为基数按每日0.2%从2019年3月17日起计至实际付清之日止。案件审理过程中，辰泰公司将其诉讼请求变更为：1.判令确认其与陈建志、勤益公司签订的编号为201711号的租赁合同于2019年2月25日解除，陈建志、勤益公司返还承租的厂房、办公楼以及附件二所列的机器设备或赔偿等额的赔偿金；2.判令陈建志、勤益公司向其支付2019年6月25日起暂计至2019年7月24日的占用费112013.4元，占用费按照每月112013.4元计至实际返还之日止；3.2018年9月25日至2019年5月24日租金的违约金统一计算到2019年4月23日，计算的基数为112013.4元，违约金计算标准以及拖欠的其他占用费的违约金计算方法不变。一审法院认定事实：位于中山市东升镇东升社区*民委员会“荣兴围”的房地产属于辰泰公司所有。2018年1月4日，辰泰公司与陈建志、勤益公司签订编号为201711号租赁合同，约定：辰泰公司将位于中山市东升镇东升社区*民委员会“荣兴围”范围内的厂房、办公楼、机器设备（不含模具，具体以附件清单为准，包含2018年2月中山辰泰盘点表3份、2018年2月中山辰泰压铸车间盘点表1份、2018年2月中山辰泰机加车间盘点表1份）出租给陈建志、勤益公司，租期为2018年5月25日至2024年5月24日止，每月租金112013.4元，每月租金于当月5日前支付完毕；陈建志、勤益公司不得将涉案租赁物全部租给第三方，否则辰泰公司可以解除合同，经辰泰公司书面同意，陈建志、勤益公司可以在自身使用租赁厂房外，将小部分分租，并自担风险；陈建志、勤益公司逾期交纳租金、水电费或其他费用超过15日，辰泰公司有权解除合同，并每日按拖欠金额的0.2%向陈建志、勤益公司主张违约金，未经辰泰公司书面同意擅自对租赁物分租或转租的，辰泰公司有权解除合同，若辰泰公司要求解除合同，则应向陈建志、勤益公司送达书面的合同解除函；合同解除后，陈建志、勤益公司应于60日内将租赁物交还，并承担实际使用期限内的租金、滞纳金及相关费用，若陈建志、勤益公司未按规定时间交还租赁物，则按租金的3倍支付占用费至交还之日止；合同还约定了双方的其他权利义务。辰泰公司在甲方处盖章、签名确认，陈建志、勤益公司在乙方处签名、盖章确认。合同签订后，陈建志、勤益公司从2018年9月25日起未按时交纳租金，在辰泰公司起诉后，陈建志、勤益公司交清2018年9月25日至2019年6月24日的租金；陈建志、勤益公司未经辰泰公司书面同意将涉案厂房交给第三方使用。陈建志、勤益公司于2019年2月25日收到辰泰公司的解除租赁合同通知书。庭审中，辰泰公司、陈建志、勤益公司选择大陆法律作为解决本案纠纷的准据法。一审法院认为，本案为涉台房屋租赁合同纠纷，应比照涉外案件处理。庭审中，辰泰公司、陈建志、勤益公司自愿选择大陆法律作为解决本案纠纷的准据法，未违反级别管辖和专属管辖的规定，予以认定，采用大陆法律作为本案的准据法。租赁合同由双方自愿签订，反映了双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定履行权利义务。合同签订后，辰泰公司将租赁物及机器设备交付给陈建志、勤益公司，已履行合同义务，但陈建志、勤益公司未按时交纳租金并擅自将租赁物交给第三方使用，已构成违约，辰泰公司有权单方解除合同，辰泰公司于2019年2月25日将解除合同通知书送达给陈建志、勤益公司，故认定本案201711号租赁合同于2019年2月25日解除，陈建志、勤益公司应将涉案厂房以及机器设备返还给辰泰公司。合同解除后，陈建志、勤益公司未将涉案租赁物交还辰泰公司，陈建志、勤益公司应按照原租金标准向辰泰公司支付占用费，双方确认陈建志、勤益公司已付清2019年6月24日前的租金和占用费，予以认定。陈建志、勤益公司没有证据证实已支付2019年6月25日至2019年7月24日的占用费，故陈建志、勤益公司应向辰泰公司支付该期间的占用费112013.4元，实际支付至陈建志、勤益公司交还租赁物及机器设备之日止。关于违约金，虽然双方约定按照每日0.2%计算违约金，但该标准过高，且未按时交纳租金给辰泰公司造成的经济损失主要是占用资金的损失，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算违约金可以弥补辰泰公司的经济损失，故本案的违约金应按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。合同约定，陈建志、勤益公司应于每月5日前支付当月租金，故违约金应从每月6日起计算，辰泰公司要求2018年9月25日至2019年2月24日的租金、2019年2月25日至同年5月24日的占用费的违约金统一计算到2019年4月23日，是其对自己权利的处分，予以认定，2019年6月25日之后的占用费的违约金则从逾期之日即当月6日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计至清偿之日止。辰泰公司自愿放弃2019年5月25日至同年6月24日的占用费的违约金，是其对自身权利的处分，予以认定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三条之规定，判决：一、辰泰公司与陈建志、勤益公司签订的第201711号租赁合同于2019年2月25日即行解除；二、陈建志、勤益公司于一审判决生效之日起七日内将涉案的厂房、办公楼以及机器设备（详见附件）返还辰泰公司；三、陈建志、勤益公司于一审判决发生法律效力之日立即向辰泰公司支付2019年6月25日至同年7月24日的占用费112013.4元及违约金（按照中国人民银行同期同类贷款利率从2019年6月6日起计至付清之日止），若陈建志、勤益公司此后继续占用涉案租赁物，则陈建志、勤益公司应按照每月112013.4元的标准向辰泰公司支付占用费至实际交还租赁物之日止，若逾期支付，还应承担违约金（以拖欠的当月占用费数额为基数从违约之日即当月6日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计至付清之日止，如：2019年7月25日至同年8月24日期间占用费的违约金从2019年7月6日起计算）；四、陈建志、勤益公司于一审判决发生法律效力之日立即向辰泰公司支付2018年9月25日至2019年2月24日的租金的违约金、2019年2月25日至同年5月24日的占用费的违约金（均以拖欠的当月租金或占用费数额为基数从违约之日即当月6日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计至2019年4月23日）；五、驳回辰泰公司的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12112元，财产保全费4676元，合计16788元，由陈建志、勤益公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审庭审中，陈建志、勤益公司提交租赁合同补充协议、补充协议（Ⅱ）、任命书复印件，拟证明辰泰公司与勤益公司之间并非单一的租赁关系，双方还存在转让经营权的事实。辰泰公司质证认为，如果陈建志、勤益公司提供原件给法院核实，其对上述证据的真实性没有异议，但上述证据不属于新证据，即使作为证据使用，上述证据与本案也没有关联性，不能作为本案认定事实的依据。理由如下：1.租赁合同补充协议、补充协议（Ⅱ）的内容中关于员工的安置与过渡、债权债务的处置，都是为租赁合同顺利履行所做的工作安排，且双方对补充协议的履行没有争议，也没有提出诉求，不属于本案的审理范围；2.任命书是为了完成员工安置顺利租赁进行的临时性委托，一审中陈建志、勤益公司认可承租方是两个主体并无提出异议，陈建志每月从个人账户中支付租金给其，都证明陈建志是承租人之一，而不是受勤益公司的指示履行职务行为。一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为涉台房屋租赁合同纠纷，一审法院适用大陆法律作为本案的准据法进行裁决正确，本院予以维持。本案的争议焦点为涉案的租赁合同是否应予解除以及陈建志是否为涉案租赁合同的承租人等问题。首先，关于涉案租赁合同是否应予解除的问题。本案中，因陈建志、勤益公司未按时交纳租金且擅自转租已构成违约，所以，辰泰公司起诉要求解除其与陈建志、勤益公司签订的涉案租赁合同合法有据，一审法院对此予以支持是正确的，本院予以维持。至于双方是否因签订租赁合同补充协议、补充协议（Ⅱ）而存在其他法律关系影响涉案租赁合同的履行，因陈建志、勤益公司在一审时并未对此提出反诉，故本院在本案中不予审查。其次，关于陈建志是否为涉案租赁合同承租人的问题。本案中，虽然勤益公司上诉称陈建志是其经理，但勤益公司并未对此提供证据证明，且陈建志、勤益公司在一审时对陈建志是涉案租赁合同的承租人并无异议，辰泰公司收取的大部分租金也是由陈建志个人交纳，所以，一审法院认定陈建志是涉案租赁合同的承租人并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人陈建志、勤益公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12112元（上诉人陈建志、江门市勤益通用机械有限公司已预交），由上诉人陈建志、江门市勤益通用机械有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨雪燕审判员  胡怡静审判员  张 荣二〇二〇年五月二十九日书记员  吴淑贞