宁夏回族自治区永宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁0121民初1006号 原告：郝某，住址宁夏回族自治区银川市。 被告：银川博冠房地产开发有限公司。 法定代表人：全某。 委托诉讼代理人：鄢某，女，该公司法务部员工。 原告郝某与被告银川博冠房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郝某、被告银川博冠房地产开发有限公司的委托诉讼代理人鄢某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郝某向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告交纳的契税4607.47元、抵押登记费80、产权登记费80元、代办服务费200元;2、判令被告向原告支付逾期办理不动产权证书违约金38509元(自2018年8月27日计算至2020年4月15日，共计597日,按照总房款每日万分之二计算,主张至实际办理产权证明之日);3、判令被告支付原告逾期接入城市供电网络正式供电违约金55280元(自2017年8月27日计算至2020年1月1日，共计857日,按照总房款每日万分之二计算);4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由:2016年3月27日,原告与被告签订《永宁县商品房买卖合同》,合同约定原告购买被告开发的的位××县房屋,房屋总价为322523元,交房日期为2017年7月30日前。合同第十条约定被告应于房屋交付时该房屋供电纳入城市供电网络正式供电;第二十条约定,因出卖人原因,买受人未能在该商品房交付后365日内办理取得该商品房的房屋产权证书，买受人不解除合同的,出卖人按照全部房价款日万分之二向买受人支付违约金。合同签订后,被告于2017年8月27日交房时,强制要求原告交纳契税4607.47元、抵押登记费80元、产权登记费80元、代办费200元。截止2020年1月,房屋供电才接入城市供电网络正式供电。被告至今未按照合同约定的期限为原告办理房屋产权证书。原告多次要求被告办理房屋产权证书并退还收取的各项费用无果。由于原告是按揭贷款交纳的部分购房款，房屋的不动产权证书只能由被告办理，原告自己无法办理，只能自行向税务部门交纳了契税4607.47元。原告认为,被告的行为已经构成严重违约,应承担违约责任,请求法院依法判决。 被告银川博冠房地产开发有限公司辩称，1.对原告主张的契税、抵押登记费、产权登记费被告认可。因被告在给原告办理产权证书之前和办理产权证书时要提供相应服务，代办服务费不予退还。关于办理不动产权证书，根据原被告双方签订的补充协议第六条第五款约定，若因甲方责任造成买受人不能如期办理房屋产权证书，双方同意甲方按照乙方已付房款的1%向乙方支付违约金，该合同继续履行，所以，被告应当按照原告已付购房款的1%承担违约金；2.关于原告主张的逾期供电违约金，被告不予认可。2020年1月22日，原告所居住的A3区已经由临时供电变为正式供电，且A3区房屋在交房后因临时供电问题，被告已向原告及A3区735户业主进行了物业费补偿，物业费赔偿期间为2017年8月1日至2018年1月31日，且因为临时供电问题，A3区所有电费均由被告的工作人员以借款形式每月向供电部门缴纳电费，三沙源A3区2019年电费总额为1532204元，该区因临时供电问题无法区分每户实际用电量，故电费均由被告承担，自2017年7月30日交房起至2020年1月22日变更为正式供电后才停止缴费。原告要求被告承担未达到交付使用条件的违约金，根据原被告双方签订的合同第十一条第二款约定，出卖人不出示正式文件或证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收该房屋。但原告在2017年8月27日收房当日并未拒绝接收该房屋，现在又因被告不办理不动产权证书向法院起诉，原告的行为已默认被告交付的房屋已达到交付条件，被告不应承担供电未达到交付条件的违约金，请求法院依法判决。 原告围绕其诉讼请求提交了以下证据：一、《商品房买卖合同（预售）》及补充协议、补充协议（房屋面积确认书）、个人购房担保借款合同、购房发票各一份，证明2016年3月27日，原被告签订该合同及补充协议，约定原告购买被告开发建设的涉案房屋，房屋总价款322523元，原告缴纳了101950元首付款，贷款支付22万元，2017年8月27日被告给原告交付房屋时，因房屋面积增加，原告又给被告交付573元房屋面积差价款的事实；二、个人契税完税证明一份、收据二张，证明原告向被告缴纳产权代办服务费200元、契税4607.47元、维修基金4950元、抵押登记费80元、产权登记费80元，原告于2020年4月3日向税务部门交纳了房屋契税4607.47元；三、个人医学影像诊断及X光片各一份，证明被告未能提供居民正式用电，导致原告生活受到严重影响，致使房屋交付后冬季频繁出现停电现象，居民住户停电，在不发生火灾地震等实质性影响灾害时，应急照明系统及电梯系统应正常工作，但是实际并未正常工作，存在重大安全隐患，不符合合同第四章第十条约定，属于违约行为，应当承担相应责任。 被告提交了A3、A4、A5、A12区业主物业费赠送范围及金额统计表一份、三沙源A3区2019年用电电费统计一份，证明A3区房屋在交房后因临时供电问题，被告已向原告及A3区735户业主补偿了2017年8月1日至2018年1月31日期间的物业费，且因为临时供电问题，A3区所有电费均由被告工作人员以借款形式每月向供电部门缴纳，A3区2019年电费总额为1532204元，该区因临时供电问题无法区分每户实际用电量，故均由被告承担，自2017年7月30日交房起至2020年1月22日变更为正式用电后才停止缴费的事实。 经本院组织当事人进行质证，被告对原告提交的证据一的三性没有异议，对证明目的有异议，认为原被告双方签订的补充协议第十三条约定，该合同与补充协议不一致或有抵触之处，均以补充协议为准，补充协议第六条第五款约定，若因甲方责任造成买受人不能如期办理房屋产权证书，双方同意甲方按照乙方已付房款的1%向乙方支付违约金，被告应该按照1%承担违约责任，不应按照合同约定的每日万分之二承担违约责任；被告对原告提交的证据二没有异议；被告对原告提交的证据三的真实性、合法性予以认可，对关联性及证明目的不予认可，认为该组证据系原告自身韧带重建术影像诊断报告，与被告临时供电问题没有关联性，原告在2017年8月27日收房至今，并未按照合同第十一条第二款约定拒绝接收房屋，原告此种行为已默认被告交付的房屋达到了交付条件。并且，原告自2017年收房至今因临水和临时供电问题一直未缴纳过水费及电费，该部分费用均由被告承担。原告对被告提交的证据没有异议，但认为物业费减免原因是因为合同约定交房时间为2017年7月30日，实际交房时间为2017年8月27日，交房已违约，该项物业费减免为交房违约的赔偿内容，与临时供电问题无关。 经本院审查认为，原告提交的证据一和证据二，来源合法，内容真实，与本案具有关联性，本院予以确认。原告提交的证据三，因与本案没有关联性，本院不予确认。被告提交的证据，原告对其真实性、合法性、关联性没有异议，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年3月27日,原告与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》及其附件补充协议,合同约定的主要内容为：原告购买被告开发的的位××县房屋,房屋建筑面积123.54平方米，房屋总价为321950元,付款方式为原告在签订本合同前已经支付定金2万元，定金于签订合同时抵作房价款，在2016年3月27日前支付首期房价款101950元，剩余房款22万元由原告向贷款机构申请贷款支付；出卖人应当在2017年7月30日前向买受人交付该商品房；第十条约定：“交付时供水、排水配套设备齐全，并与城市公共供水、排水管网连接，使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准，达到使用条件；供电交付时纳入城市供电网络正式供电，达到使用条件；在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照本合同第十二条约定承担逾期交付责任；”商品房交付时应当符合合同第九条和第十条约定的交付使用条件；该商品房达到合同第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前30日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书书面送达买受人，买受人未收到交付的通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付地点；交付房屋时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理；办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件；查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人的原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照补充协议处理；出卖人逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同的通知送达之日起15日内退还买受人已付全部购房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照X%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之贰的违约金；出卖人应当自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人；双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；合同第二十条第（二）项约定“因出卖人的原因，造成买受人不能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同的通知送达之日起15日内退还买受人已付全部购房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照X%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应该完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之贰的违约金。”合同第二十八条约定：“对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议约定的主要内容为：第二条第2款约定，甲（出卖人）、乙（买受人）双方一致同意,该商品房实际交付日期的界定为:其一,乙方签署《商品房交接单》之日为房屋实际交付之日。其二,乙方未在约定时间办理交房手续的,以甲方书面通知到达时间为交房时间。其三,乙方不予配合房屋查验,或拒绝在《商品房交接单》上签字的,以甲方书面通知到达时间为交房时间。甲方通知乙方办理该商品房交付手续的书面通知中所载的交付手续办理起始日至截止日期间为办理宽限期，在宽限期内,乙方应支付的物业管理费由甲方代为支付,宽限期结束后次日起,该商品房的物业管理费由乙方承担。乙方超过宽限期15日仍未办理该商品房的交付手续的,则每逾期一日,乙方应当按照该商品房房价款万分之三的标准向甲方缴纳违约金；第二条第3款约定，乙方须于办理该商品房交付手续时严格按照合同约定付清该商品房的全部房价款以及政府部门规定的全部费用(含乙方委托甲方代交的税费、配图费、工本费、办证手续费、登记费、物业专项维修资金等,其中，税费、配图费、工本费、办证手续费适用于采取银行个人住房贷款的买受人)。如乙方未付清上述价款及费用的,乙方均不能办理该商品房的交付手续,甲方不因此承担任何逾期交房的违约责任；第二条第4款约定，乙方须于办理该商品房交付手续时按照该合同第十三条的约定与甲方据实结算该商品房的面积差价款。负有支付面积差价款义务的一方须于办理该商品房交付手续时向对方支付该面积差价款,否则每逾期一日,违约方应按照该商品房房价款的万分之三的标准向对方缴纳违约金；第二条第5款约定，乙方须于签订该合同时与甲方依法选聘的物业管理公司共同签署该商品房《业主临时公约》承诺书,并于办理该商品房交付手续时按照该公约的规定交纳有关的物业管理相关费用；第六条第1款约定，乙方选择以银行个人住房贷款或公积金贷款方式支付房价款的,则乙方同意在签署该合同的同时向甲方出具委托代为办理该商品房产权证及抵押登记的《授权委托书》,并预留相关证件的复印件。甲、乙双方确认,办理该商品房产权证及抵押登记所需支付的委托代办服务费200元由乙方于办理该商品房交付手续时支付给甲方。在办理房屋产权证过程中收取的税金及费用均由乙方依法承担,且该税费应当于乙方办理该商品房交付手续时预先向甲方缴纳,由甲方统一代缴至有关政府部门。乙方拒不如期交纳代办服务费及相关税费的,甲方有权拒绝交付该商品房,并按该合同第十二条中“由于买受人原因,未能按期办理交接手续的”情形处理；第六条第2款约定，乙方承诺,在该商品房交付之日,按政府相关规定向甲方缴纳由甲方代收代缴的专项维修资金。若乙方未能按期缴纳该笔维修资金,则甲方有权拒绝交付该商品房,并按本补充协议第二条约定的“由于买受人原因,未能按期办理交接手续的”情形处理；第六条第3款约定，在乙方完全履行本条第1、2款约定并办理完成该商品房面积差异结算手续的前提下,甲方承诺为乙方代为办理完成转移登记、抵押登记手续；第六条第4款约定，未选择以银行个人住房贷款或公积金贷款方式支付房价款的,乙方有权自愿选择是否委托甲方代为办理该商品房的产权证,但专项维修资金必须于办理该商品房交付手续时交纳。如乙方自愿委托甲方代为办理该商品房的产权证,但未能在办理该商品房交付手续时将委托代办服务费及相关税费交纳给甲方的,则甲方有权选择直接解除此前乙方出具的《授权委托书》,不再代乙方办理转移登记手续,相关责任由乙方自行承担。第六条第5款约定，在本条所述乙方各项义务全部得到适当履行的前提下,若因甲方责任造成买受人不能如期办理房屋权属证书的，双方同意由甲方按照乙方已付房价款的1%向乙方支付违约金,该合同继续履行；第六条第6款约定，甲方承诺在房屋使用权交付后的365个工作日内为乙方办理《土地使用权证》。《商品房买卖合同（预售）》及补充协议签订后，原告按照合同约定于2016年3月27日前缴纳了购房首付款101950元，于2016年5月19日与中国农业银行股份有限公司永宁县支行签订《个人购房担保借款合同》，以涉案房屋作抵押贷款22万元交付给被告。后原告与被告签订《补充协议（房屋面积确认书）》，原告按照房屋实际面积123.54平方米给被告缴纳了房屋面积差价款573元，房屋实际价款为322523元。被告于2017年7月27日给原告出具了322523元的购房款发票。同时，原告按照合同和补充协议的约定，于2017年8月27日给被告缴纳了房屋产权及抵押登记委托代办服务费200元、契税4607.47元、物业专项维修资金4950元、抵押登记费80元、不动产登记费80元。2017年8月27日被告将涉案房屋交付给原告占有使用。被告在向原告交付涉案房屋时，涉案房屋及A3区住房使用的是临时用水和临时用电。为此，被告承担了应当由原告及A3区业主交纳的2017年8月1日至2018年1月31日期间的物业费，并承担了应当由原告及A3区业主交纳的自房屋交付之日起至2020年1月22日止的电费等相关费用，涉案房屋及A3区住房的用电从2020年1月22日起接入城市供电网络正式供电。后因被告没有按照合同和补充协议约定给原告办理涉案房屋的不动产权证书，由于原告是抵押贷款交纳的部分购房款，房屋的不动产权证书只能由被告协助原告办理，原告自己无法办理，原告于2020年4月3日向税务部门缴纳了涉案房屋的契税4607.47元。涉案房屋的不动产权证书被告至今没有给原告办理。后原告要求被告返还其交纳的相关费用,办理不动产权证书，并要求被告承担违约金，双方为此发生纠纷，原告向本院起诉。 本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同（预售）》符合法律规定，是有效合同，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。原告按照合同约定将购房款给被告全部交清，并且按照补充协议的约定将办理涉案房屋不动产权证书的契税、产权及抵押登记委托代办服务费、物业专项维修资金、不动产登记费、抵押登记费等税费全部交付给被告。被告虽然于2017年8月27日给原告交付了涉案房屋，但是，被告没有按照合同及补充协议的约定为原告办理涉案房屋的不动产权证书，致使原告再次给税务部门交纳了办理不动产权证书的契税4607.47元。被告的行为已经构成违约，应当依法承担违约的民事责任。原告要求被告返还其交纳的契税4607.47元、抵押登记费80元、不动产登记费80元的诉讼请求，被告没有异议，本院予以支持。原告要求被告返还产权及抵押登记委托代办服务费200元的诉讼请求，因涉案房屋的不动产权证书仍然需要由被告按照合同和补充协议的约定为原告办理，原告应当按照补充协议的约定给被告交纳该项费用。所以，原告的该项诉讼请求，不符合本案的事实，本院不予支持。原告要求被告支付逾期办理不动产权证书的违约金38509元(以总房款322523元为基数，按照每日万分之二计算，自2018年8月27日算至2020年4月15日，计算597天，要求计算至实际办理产权证书之日)的诉讼请求，因涉案房屋是2017年8月27日交付，按照商品房买卖合同第二十条第二款约定，被告为原告办理不动产权证书的期限应当从2017年8月28日起计算365日止，从该期限届满的次日起开始计算被告应当承担的违约金，即从2018年8月29日开始计算被告逾期办理不动产权证书的违约金，截止到2020年4月15日，计算595天。原告要求计算违约金的开始日期不符合商品房买卖合同约定，本院不予支持；原告要求按照购房总价款每日万分之二的标准计算违约金至实际办理产权证书之日，符合本案事实和法律规定，本院予以支持。被告应当承担的逾期办证违约金应当为38380.24元（322523元×每日万分之二×595天），2020年4月16日以后的违约金按照购房总价款每日万分之二计算至被告实际给原告办理房屋不动产权证书之日止。原告多要求被告承担的违约金，本院不予支持。原告要求被告承担逾期接入城市供电网络正式供电违约金55280元的诉讼请求，因被告在给原告交付涉案房屋时，涉案小区的用电虽然使用的是临时供电，没有接入城市供电网络，但是，并不影响原告对房屋的占有居住使用，同时，被告承担了原告在使用临时供电期间的电费以及部分物业费，并且涉案小区的临时供电已经于2020年1月22日正式并网供电。所以，原告的该项诉讼请求，不符合本案的事实和法律规定，本院不予支持；被告提出逾期办理房产证书的违约金应当按照补充协议约定的房屋总价款的1%计算的主张，因被告的主张不符合《商品房买卖合同（预售）》第二十条第（二）项的约定，同时，《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议属于被告提供的格式合同，《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第六条第5款约定的内容含有不合理的减轻《商品房买卖合同（预售）》中约定应当由被告承担的责任，不合理的加重原告的责任，排除原告主要权利的内容，不符合《商品房买卖合同（预售）》第二十八条的约定和法律规定，所以，对被告的上述主张，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十一条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和第三款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项规定，判决如下： 一、被告银川博冠房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告郝某交纳的契税4607.47元、抵押登记费80元、不动产登记费80元，以上费用共计4767.47元； 二、被告银川博冠房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告郝某支付违约金38380.24元，2020年4月16日以后的违约金按照购房总价款每日万分之二计算至被告银川博冠房地产开发有限公司给原告郝某实际办理房屋不动产权证书之日止； 三、驳回原告郝某的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2269元，减半收取计1135元，由原告郝某负担695元，由被告银川博冠房地产开发有限公司负担440元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审判员  安金虎 二〇二〇年六月四日 书记员  张静文 附：本判决所适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。