贵州省赤水市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0381民初379号原告：陈荣瀚，男，1985年3月6日出生，汉族，住赤水市。委托诉讼代理人：唐春雨，四川凯瀚律师事务所律师。被告：遵义市新鹏房地产开发有限公司，住所地赤水市。法定代表人：任中堂，总经理。第三人：陶方超，男，1984年3月17日出生，汉族，住赤水市。委托诉讼代理人：蒋俊端，贵州良方律师事务所律师。原告陈荣瀚与被告遵义市新鹏房地产开发有限公司（以下简称新鹏房开公司）、第三人陶方超商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年2月24日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈荣瀚的委托诉讼代理人唐春雨、被告新鹏房开公司的法定代表人任中堂、第三人陶方超及其委托诉讼代理人蒋俊端、第三人陶方超申请的证人肖某等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈荣瀚向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《滨江1号房屋认购书》有效，由被告将滨江1号18-6号房屋交付原告并办理产权过户登记；2、确认被告与第三人签订的滨江1号18-6号房屋买卖合同无效；3、案件受理费由被告负担。事实和理由：原、被告于2014年2月15日签订《滨江1号房屋认购书》，约定原告购买被告开发建设的赤水市河滨西路滨江1号18-6号房屋。原告按协议约定支付了全部购房款。因被告当时未取得商品房预售的相关许可，被告承诺在取得许可后与原告签定商品房备案合同。2014年10月，当原告得知该项目的其他购房人都在签定商品房备案合同后，即向被告提出签定商品房备案合同要求，但被告以种种理由拖延，后原告去房屋主管部门了解，才得知原告所购房屋被告又于2015年2月与第三人陶方超签订商品房备案合同，原告随即找被告询问原因，被告答复由其负责找第三人解除双方签订的商品房备案合同，但被告一拖再拖，至今未与第三人解除合同，也未向原告交付房屋。原告与被告签订的《滨江1号房屋认购书》具备商品房买卖合同的主要条款，在被告已取得《商品房预售许可证》的情况下，应视为商品房买卖合同，且合法有效。原告签订合同在先，且已付清房款，被告应履行交房和办理产权登记义务。被告与第三人签订的商品房买卖合同实为借款抵押，第三人并未支付购房款，应属无效合同。原告陈荣瀚向本院提供的证据有：1、滨江1号房屋认购书；2、购房款收据；3、建设银行转账凭据、收据、滨江1号31-2号房屋登记备案表；4、公安局机关的询问肖某笔录、八方木置业公司的财务记账凭证；5、物业公司出具的情况说明；6、建设银行转账凭证2张。被告新鹏房开公司辩称，原告诉称的事实属实，对其诉请我公司认可，无异议答辩。被告新鹏房开公司未向本院提供证据。第三人陶方超述称，一、原、被告签订的《滨江1号房屋认购书》仅是预约合同，不是商品房买卖合同，在未签订本约合同的前提下，原告无权依照认购书要求被告办理房屋过户登记；二、被告与我签订的是正常的商品房买卖合同，并办理了备案登记，合法有效，原告请求判决确认合同无效没有法律依据；三、即使原、被告签订的《滨江1号房屋认购书》也属于商品房买卖合同，也不能仅以合同的成立时间先后确定房屋归属，而应按房屋是否交付和实际占有确定归属。涉案房屋未办理变更登记，第三人占有房屋至今，该占有具有物权公示效力，占有在先的购买者享有顺位优势；四、原、被告签订《滨江1号房屋认购书》，实为双方民间借贷合同的担保，二者之间的基础法律关系是民间借贷法律关系，不是商品房买卖合同关系。涉案商品房属于第三人，原告的诉讼请求依法不应支持。第三人陶方超向本院提供的证据有：1、企业信息公示下载件；2、商品房买卖合同2份；3、农村信用社流水清单、工行流水清单；4、房门及室内照片、房门钥匙1把；5、赤水市人民法院（2016）黔0381民初2625号民事判决书、遵义市中级人民法院（2017）黔03民终2647号民事判决书；6、申请证人肖某出庭作证。本院依法调取的证据有：本院（2018）黔0381刑初199号刑事判决书。本院经审理认定事实如下：赤水市滨江1号商住楼项目系被告新鹏房开公司建设，任中堂、赵广权是被告新鹏房开公司股东，赵鲤是赵广权之子，参与新鹏房开公司在滨江1号项目中的管理工作。赵鲤、任中堂另是遵义市八方木置业有限公司股东，赵鲤是该公司法定代表人和实际控制人。2014年2月16日，原告陈荣瀚通过建设银行向被告新鹏房开公司法定代表人任中堂个人账户转款100万元。同月19日，任中堂向新鹏房开公司账户转款97万元。2014年2月18日，新鹏房开公司（甲方）与陈荣瀚（乙方）签订《滨江1号房屋认购书》，主要内容为：一、项目基本情况滨江1号项目位于赤水市河滨西路，用途为混合住宅，…。二、认购房屋乙方决定认购甲方开发建设的滨江1号18-6号房屋，建筑面积约95.03㎡，…。三、认购金乙方在本认购书签订之日起，一次性向甲方支付认购金31.3599万元，该认购金在甲、乙双方签订《商品房买卖合同》时自动转为首期房款。四、房款结算及支付方式双方签订《商品房买卖合同》时，乙方自愿选择一次性付款31.3599万元的结算方式。五、买受人逾期付款的违约责任…。六、交付期限出卖人应当在×年×月×日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1、2、3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人：1、该商品房取得建筑工程竣工验收备案表；2、该商品房取得面积实测报告书；3、该商品房经分期验收合格。七、出卖人逾期交房的违约责任…。八、甲方权利与义务…。九、乙方权利与义务…。十、其它…。认购书签订当日，被告新鹏房开公司向原告陈荣瀚出具收据一份，载明收到陈荣瀚1-18-6房款31.3599万元，收据中加盖有公司财务专用章。同日，被告新鹏房开公司与原告陈荣瀚另外还签订了《滨江1号房屋认购书》一份，约定原告认购被告滨江1号30-6号房屋，建筑面积约95.03㎡，认购金32.12万元，并于当日向原告出具收据一份，载明收到陈荣瀚1-30-6房款32.12万元。另原告陈荣瀚还与被告新鹏房开公司于2019年9月21日再次签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告滨江1号31-2号房屋，建筑面积88.63㎡，总价款29.9569万元，该《商品房买卖合同》于2019年9月25日在主管行政机关办理备案登记。2015年2月17日，被告新鹏房开公司（出卖人）与第三人陶方超（买受人）签订《商品房买卖合同》（编号2015001196），主要内容：买受人购买出卖人开发建设的滨江1号1幢18层18-6号商品房为预售商品房，建筑面积95.03㎡，总价款25万元，买受人应在2015年2月17日前一次性支付全部房价款，出卖人应在2015年5月30日前向买受人交付该商品房。该《商品房买卖合同》已在主管行政机关办理商品房预售合同备案登记。同日，被告新鹏房开公司与第三人陶方超还签订编号为2015001197号的《商品房买卖合同》，约定陶方超向新鹏房开公司购买滨江1号1幢30层30-6号房屋，建筑面积95.03㎡，总价款25万元。另查明，被告新鹏房开公司于2014年已取得滨江1号项目商品房预售许可证明，现该项目商品房已具备交付和办理转移登记的条件。原告陈荣瀚的委托诉讼代理人在庭审中陈述：原告陈荣瀚于2014年2月16日通过建设银行向任中堂账户转款100万，用于支付认购被告新鹏房开公司滨江1号18-6号、30-6号、31-2号三套房屋的房款共计93万余元后，剩余6万余元任中堂和新鹏房开公司已返还原告。第三人陶方超在庭审中陈述：其向新鹏房开公司购买滨江1号18-6号、30-6号两套房屋，共计价款50万元，抵扣赵鲤经手的滨江1号项目围墙工程应付肖某工程款5万元，另委托肖某于2015年2月17日向赵鲤账户转款45万元，两套房屋的购房款50万元已付清。在签订《商品房买卖合同》并办理备案登记后不久，即接到滨江1号售房部工作人员曾远清的接收房屋通知，并领取了涉案18-6号房屋钥匙7把和30-6号房屋钥匙1把，已实际接收了涉案18-6号房屋。被告新鹏房开公司在庭审中认可原告陈荣瀚委托诉讼代理人陈述的前述事实，但否认陶方超陈述的前述事实，并称滨江1号项目中公司所欠肖某的围墙工程款5万元已实际支付，肖某向赵鲤账户转款45万元不是用于支付陶方超购房款，而是肖某与赵鲤之间的其他经济往来，新鹏房开公司从未通知过陶方超接收钥匙和房屋，售房部也没有曾远清这个工作人员，陶方超是通过其他途径获取的涉案18-6号房屋钥匙。再查明，本院于2018年12月27日作出的已发生法律效力的（2018）黔0381刑初199号刑事判决书认定：被告遵义市八方木置业有限公司犯非法吸收公众存款罪，被告人赵鲤犯非法吸收公众存款罪、挪用资金罪，并对被告遵义市八方木置业有限公司判处罚金，对被告人赵鲤判处有期徒刑，另判决责令被告遵义市八方木置业有限公司和被告人赵鲤退赔借款返还被害人。在该刑事判决书的退赔借款被害人名单中，有被害人肖某，所涉借款本金为50万元，已付利息25万元，扣除本息后返还金额为25万元。该案侦查期间，肖某于2018年12月27日在公安机关的询问中陈述：我于2015年1月19日（应为2015年2月17日），也就是春节前一天（即2015年2月17日），借了50万元给遵义市八方木置业有限公司，赵鲤给我说按月利率10%支付利息，我一共得了三个月的利息15万元。第三人陶方超获取涉案滨江1号18-6号房屋钥匙后，至今未对房屋进行装修和使用。庭审中，本院向原告和第三人释明，均可以变更诉讼请求，即有权变更为要求解除与被告签订的合同，由被告返还已付购房款及利息，并承担赔偿责任，但原告和第三人均表示不再变更诉讼请求。本院认为：本案的争议焦点：1、被告与原告签订的《滨江1号房屋认购书》及被告与第三人签订的《商品房买卖合同》的效力；2、对于权利保护的顺位；3、被告是否应将滨江1号18-6号房屋交付原告并办理产权过户登记。关于争议焦点一。滨江1号商住楼项目是被告开发建设，物权属被告享有，有权依法对项目房屋进行处分。原、被告于2014年2月18日签订《滨江1号房屋认购书》，是原告向被告购买滨江1号18-6号房屋相关事宜达成的意向，在性质上属预约合同，签订该认购书时虽然被告未取得商品房预售许可证明，但在本案诉讼前被告已取得，且该房屋认购书中载有当事人名称、项目及商品房的基本情况、价款及支付方式和时间、违约责任、权利与义务等内容，被告也认可原告全额支付了购房款，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”、第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，原、被告签订的《滨江1号房屋认购书》应当认定为商品房买卖合同，且是双方真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，属有效合同。被告与第三人签订《商品房买卖合同》，约定第三人向被告购买滨江1号18-6号房屋，是双方的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，也属有效合同。原告要求确认该合同无效的理由不成立，不予采信。关于争议焦点二。被告就滨江1号18-6号房屋先后与原告和第三人签订买卖合同，属于典型的“一房二卖”。对于一房二卖的房屋在合同均有效的情况下，按照物权法理论及现行司法审判规则，应当以是否变更登记、是否合法占有房屋及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护的顺位。本案中，原告和第三人作为买受人对涉案18-6号房屋均未办理产权过户登记，处于平等债权人的地位；在是否合法占有房屋问题上，被告未向原告交付房屋，原告也未占有房屋，第三人已获得房屋钥匙，但被告否认向其交付房屋，并称第三人是通过其他途径取得的房屋钥匙。在合同履行的购房款交纳上，原告于2014年2月16日向被告的法定代表人任中堂个人账户转款100万元后，被告于合同签订当日即2014年2月18日向原告出具了加盖公司财务专用章的收据，载明收到原告18-6号房款31.3599万元，结合原、被告均陈述转款100万元除支付涉案房款31.3599万元外，还支付了认购和购买的滨江1号另外30-6号、31-2号两套房屋，共计价款93万余元，剩余6万余元已返还的事实，可以认定原告已按约定向被告全额支付了涉案18-6号房屋房款31.3599万元。第三人自述委托肖某于2015年2月17日向被告滨江1号项目管理人员赵鲤转款45万元，抵扣被告欠付肖某工程款5万元，共计50万元，已全额支付了购买被告包括涉案房屋在内的滨江1号二套房屋的购房款，并提供了肖某转款的银行流水证明及申请证人肖某出庭证实，但在本院已生效的（2018）黔0381刑初199号刑事判决书中，已经认定肖某与赵鲤之间于2015年2月17日发生的50万元款项往来是遵义市八方木置业有限公司和赵鲤向肖某的借款，且该借款属非法吸收公众存款，借款后已支付利息25万元，并已判决责令遵义市八方木置业有限公司和赵鲤退赔借款返还肖某剩余25万元，被告也否认第三人支付购房款的事实，应当认定第三人未支付涉案18-6号房屋购房款。从常理来看，商品房交付应以支付购房款为前提和基础，在第三人未支付被告购房款的情况下，不能以第三人已获取涉案18-6号房屋钥匙而认定被告已向第三人交付房屋并合法占有。综合前述，应当认定原告权利保护的顺位优于第三人。第三人述称原、被告签订的房屋认购书实为民间借贷合同的担保，因未提供证据证明，不予采信。关于争议焦点三。滨江1号房屋已具备交付和办理转移登记的条件，现原告要求被告交付涉案18-6号房屋并办理产权过户登记有理，应予支持。由于原、被告签订房屋认购书时房屋尚未建成，双方也未约定房屋权属证书的办理时间，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：…；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日内；…”之规定，被告应自房屋交付原告之日起90日内为原告办理产权过户登记。第三人述称不应支持原告的诉请，涉案商品房权属应归第三人的理由不充分，不予采信。被告向原告交付房屋后，将导致被告与第三人签订的商品房买卖合同丧失履行条件，第三人可以向被告主张解除合同并承担违约责任，但第三人在本案中经释明后拒绝变更请求，可另案诉讼或通过其他方式向被告主张权利。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百三十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十八条第一款第二项之规定，判决如下：一、被告遵义市新鹏房地产开发有限公司与原告陈荣瀚于2014年2月18日签订的《滨江1号房屋认购书》属有效合同；二、被告遵义市新鹏房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十五日内将赤水市河滨西路滨江1号1幢18层18-6号房屋交付原告陈荣瀚；三、被告遵义市新鹏房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后105日内为原告陈荣瀚办理前述房屋的权属证书；四、被告遵义市新鹏房地产开发有限公司与第三人陶方超于2015年2月17日签订的《商品房买卖合同》属有效合同；五、驳回原告陈荣瀚的其余诉讼请求；六、驳回第三人陶方超的其余诉讼请求。已减半收取的案件受理费30.00元，由被告遵义市新鹏房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审判员  李维兴二〇二〇年六月八日书记员  宋贵林