甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终1044号上诉人（原审原告）：兰州安宁怡元物业管理有限责任公司，住所地兰州市安宁区。法定代表人：朱宗鹏，公司总经理。委托诉讼代理人：吴君，甘肃君谙律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：兰州农村商业银行股份有限公司前庄支行，住所地兰州市安宁区。负责人：李秀花，该支行行长。委托诉讼代理人：郝利永，甘肃法成律师事务所律师。委托诉讼代理人：张媛媛，甘肃法成律师事务所律师。上诉人兰州安宁怡元物业管理有限责任公司（以下简称兰州安宁怡元公司）与被上诉人兰州农村商业银行股份有限公司前庄支行（以下简称兰州农商银行前庄支行）房屋租赁合同纠纷一案，不服兰州市安宁区人民法院（以下简称一审法院）（2019）甘0105民初393号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉，本院于2020年3月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。兰州安宁怡元公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令被上诉人给付上诉人租金678372.30元及利息175245.60元，合计：853617.90元（利息计算至2018年6月30日）；3.本案一审、二审的全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：第一，关于一审法院认为“未向本院提交该涉案房屋是否取得建设工程规划许可证，兰州安宁怡元公司是否具有出租涉案房屋的权利”的问题。上诉人认为，法无禁止即自由，上诉人享有对涉案房屋的出租权。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第53条规定，房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房量出租绐承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。该条规定不属于法律关于城市房屋租赁的禁止性规定，它并没有规定租赁合同的出租人必须对合同标的物享有所有权，否则合同无效。租赁合同只是一个债权合同，它所设定的是一个债权而不是一个物权，不以发生物权变动效果为目的，不涉及所有权的变动，没有必要规定行为人必须有所有权或者有处分权。而且2011年2月1日施行的住房和城乡建设部《商品房租赁管理办法》第6条关于不得出租的情形的规定也删去了原建设部《城市房屋租赁管理办法》第6条有关未依法取得房屋所有权证的不得出租的办法规定。因此，上诉人在兰州市安宁区街道办事处的授权下，完全享有对涉案房屋出租的权利。然而，在一审审理过程中，被上诉人在没有提供任何不支付租金证据的情况下，仅凭《征地协议书》（复印件）来主张涉案房屋所有权未免过于牵强。第二，关于一审法院认为“更无法确定在双方未签到书面租赁合同的情况下是否具有真实的租赁关系”的问题。上诉人认为，双方虽然没有书面合同，但双方已经实际履行了租赁合同。根据民法有关规定，应当认定合同成立并生效，并且被上诉人于2008年6月27日通过转账方式支付租金52587元（详见一审证据清单证据一）。被上诉人主张该笔租赁费实际上是购房款，在没有其他证据予以佐证的情况下，该主张依法不成立。事实上，2008年7月1日，上诉人与被上诉人签订了《租赁合同》，上诉人将位于安宁，建筑面积为175.29平方米临街铺面出租给被上诉人，被上诉人自称要报请上级领导审阅《租赁合同》后，方可盖章，该合同至今没有交予上诉人。2008年6月27日，被上诉人通过转账的方式，将2008年7月1日至2009年6月30日的租金52587元通过转账方式支付给上诉人后，就再也没支付过租金。上诉人交付了房屋，被上诉人使用了房屋，并且支付了租金。因此，租赁合同虽然没有书面形式，但已经实际履行，合同成立并生效。依据《合同法》的相关规定，租赁合同为诺成、不要式合同。仅就出租人和承租人达成一致合同即成立。租赁合同缺乏书面形式，并不导致合同的无效，也不会对合同已经成立的事实产生任何否定作用，只是在当事人对租赁合同的期限发生争议时，将已经成立的合同视为不定期合同而已。由此可见，租赁合同的书面形式要求，对租赁合同的成立和效力并不起直接的影响。退一步讲，在诉讼过程中，人民法院要对合同效力进行主动审查，对《征地协议书》是什么审查意见未见表述。依据相关司法解释，对于确实存在租赁合同无效情形的，出租人请求承租人承担相应的房屋占有使用费的，人民法院应当参照租金的标准予以支持。故，一审法院在认定是否存在真实的租赁关系中，存在事实和法律上的错误。第三，关于一审法院认定对《征地协议书》“未能做出合理解释”的再次合理解释。上诉人在一审庭审过程中，对被上诉人提交的《征地协议书》当庭提出对该证据的合法性、客观性和关联性提出异议。一审法院认为“未能做出合理解释”过于牵强。1.被上诉人提交的《征地协议书》，其中涉及的土地属性系集体土地，被上诉人不是集体土地的所有人，更不是适格的征地主体，作为信用社根本无权征用集体土地，该协议因违反法律强制性规定，其效力当然、确定无效。该协议的真实性无法确认，来源不明。被上诉人以此作为依据来证明系涉案房屋所有权人，明显错误。2.在一审庭审过程中，被上诉人在回答法庭提问时，对自称享有所有权的房屋产权面积不清楚。通常情况下来讲，真正的产权人应当知道自己拥有房屋产权面积的大小，被上诉人自始至终没有提供过与涉案房屋有关的产权证书，仅仅以《征地协议书》来主张房屋产权，明显证据不足。3.被上诉人主张支付52587元租赁费是购房款的证据明显不足，该证据恰恰能够充分证明双方之间是存在事实上的租赁关系。2008年6月27日上诉人向被上诉人出具收据一张，该收据中载明：交款单位为安宁信用联社市场信用社前庄分社1＃2＃铺面，人民币52587元，收款事由为代办代收房租（2008年7月1日至2009年6月30日）。同年6月30日，吊场信用社以甘肃省农村信用社特种转账凭证向上诉人转款52587元，在转账原因一栏中载明：前庄分社租赁费。事实上，被上诉人以自己的行为已经认可了上诉人出租人的主体资格。第四，本案审理程序违法。一审法院于2019年2月18日立案后，依法适用普通程序进行审理，于2019年6月4日开庭，判决书收到时间为2019年12月23日。一审法院对该案件审理期限长达10个多月之久，于理不合。兰州农商银行前庄支行辩称：一、本案房屋权属不明，案涉房屋未取得相应的建设、规划许可，上诉人未能提交案涉房屋合法性证明，兰州市安宁区街道办事处授权“兰州安宁怡园物业有限公司”而非上诉人全权管理房屋的证明，不能证明上诉人收取房屋租金的行为具有合法性，更不能证明上诉人具有收取租金的资格，因此，上诉人不是本案适格主体。二、上诉人与被上诉人之间不存在租赁关系，被上诉人不应向上诉人支付租金且不应承担利息。上诉人与被上诉人之间未签订过任何租赁合同，亦未通过口头约定由被上诉人对案涉房屋进行租赁。上诉人无证据证明租赁关系成立。上诉人提交的收据及转账凭证，虽然显示为租赁费，但该费用并非因租赁关系而产生。被上诉人的房屋被拆迁后，在拆迁补偿未果的情况下，由兰州市安宁区街道办事处将被上诉人安置在案涉房屋处，被上诉人入住后需进行装修，该部分费用为装修时的水电杂费及物业管理费，并不是租赁费。自2008年6月被上诉人入住房屋使用至今，除支付上述装修的水电杂费及物业费外，再未支付过其他任何费用。上诉人从未向被上诉人要求交纳租赁费.被上诉人庭审中出具的催缴通知书的形成时间为2018年6月14日，时间间隔已经长达10年且系在其起诉立案之后所形成的，在上诉人起诉后再行出具所谓的催缴通知书无法证明租赁关系的成立。三、被上诉人系案涉房屋的合法使用人，不应向任何人交纳租赁费。被上诉人原隶属于兰州市安宁区吊场信用合作社，1985年为正常经营，兰州市安宁区吊场信用合作社与兰州市安宁区吊场乡政府签订了征地协议书，约定吊场乡政府提供共计0.717市亩土地给吊场信用合作社修建办公室及职工宿舍。其中前庄分社占用0.362市亩（原乡政府办公室旧址北端）。吊场信用合作社如约支付土地征用款后，修建办公用房经营至2006年。2005年根据市政府开发新城区、建设新城区的思路，在兰州市安宁区，前庄分社被列入拆迁对象。拆迁后由兰州市安宁区街道办事处对拆迁房屋进行安置，将前庄分社安置在案涉房屋内。被上诉人为合法的房屋使用权人，不存在自上诉人处租赁占有使用房屋的情形。兰州安宁怡元公司向一审法院起诉请求：1.要求兰州农商银行前庄支行向兰州怡元物业公司支付租金678372.30元以及利息175245.60元,合计853617.90；2.本案诉讼费由兰州农商银行前庄支行承担。一审法院认定事实：2008年6月27日，兰州安宁怡元物业公司向兰州农商银行前庄支行出具收据一张，该收据载明：交款单位为安宁信用联社市场信用社前庄分社1#2#铺面，人民币52587元，收款事由为代办代收房租（2008年7月1日至2009年6月30日）。同年6月30日，市场信用社以甘肃省农村信用社特种转账凭证向兰州安宁怡元物业公司转款52587元，在转账原因一栏中载明：前庄分社租赁费。2007年9月12日，经中国银行业监督管理委员会甘肃监管局批准兰州市安宁区市场农村信用合作社前庄分社更名为兰州市安宁区农村信用合作联社前庄信用分社。2015年11月18日，经批准更名为兰州农村商业股份有限公司前庄支行。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，应当提交证据予以证明。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，兰州市安宁区街道办事处经兰州安宁怡元公司向本院出具了《证明》二份，载明“怡元小区所有街道办事处所有，街道授权兰州安宁怡元物业有限责任公司全权管理。”而本案中的原告全称为“兰州安宁怡元物业管理有限责任公司”，且兰州市安宁区街道办事处或兰州安宁怡元公司也未向本院提交该涉案房屋是否取得建设工程规划许可证的相关证据，兰州安宁怡元公司是否具有出租案涉房屋的权利无法确定，更无法确定在双方未签订书面租赁合同的情况下是否具有真实的租赁关系。兰州农商银行前庄支行辩称，兰州农商银行前庄支行占有使用涉案房屋系兰州市安宁区吊场乡政府在拆迁兰州市安宁区支行的，兰州农商银行前庄支行与兰州安宁怡元物业公司没有租赁关系，并提交了1985年11月8日兰州市安宁区吊场信用社与兰州市安宁区吊场乡政府签订的《征地协议书》，对此，兰州怡元公司未能做出合理解释，也未提交证据证明自己的主张。兰州安宁怡元公司以权利人的名义主张收取案涉房屋的租金缺少事实和法律依据。综上所述，兰州安宁怡元物业公司的诉讼请求，本院不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回兰州安宁怡元物业管理有限责任公司的诉讼请求。案件受理费12336元，由兰州安宁怡元物业管理有限责任公司承担。二审中，兰州安宁怡元公司提交四份新证据，第一份证据，情况说明，据以证明兰州市安宁区街道办事处授权兰州安宁怡元物业管理有限公司全权管理银滩路街道怡元小区所有铺面；第二份证据，《574＃道路拆迁补偿安置协议》，据以证明2005年兰州市安宁区街道办事处对被拆迁人前庄信用社房屋建筑面积161.07平方米的房屋依法进行拆迁，被拆迁人对拆迁房屋选择纯货币补偿方式进行拆迁安置，被拆迁人房屋拆迁补偿总费用为115243元，该拆迁安置补偿协议已经向开发区拆迁管理部门进行了备案，该拆迁安置补偿协议乙方虽然没有签章，事实上双方已经履行了协议中约定的主要内容；第三份证据，拆迁补偿表、评估分户表及拆迁丈量房屋登记补偿表，据以证明2005年拆迁房屋土地性质为集体所有，评估补偿总价值105179元，2005年12月29日，房主王凯（该支行经理）签字确认了《拆迁丈量房屋登记补偿表》，被拆迁人为前庄信用社；第四份证据，建设用地规划许可证、兰州经济技术开发区管理委员会（经管委发{2003}81号）文件及建设项目选址意见书，以证明2008年12月22日涉案房屋土地准予办理征地划拨土地手续，建设项目依据兰州经济技术开发区管理委员会（经管委发{2003}81号）批复，涉案房屋用地性质为农村宽裕型小康住宅用地，未经批准，不得随意改变使用性质。兰州农商银行前庄支行对上述证据质证意见为：对第一份证据情况说明的真实性无法确定，对关联性有异议，即使授权上诉人管理，也无法证明收取租金的合理性；对第二份证据，真实性无法确认，对关联性有异议，拆迁安置补偿协议，没有乙方即银滩路前庄分社（被上诉人的前身）的签字确认，因此无法证明574＃道路已按货币进行补偿；对建设用地规划许可证，复印件无法确认真实性，而且建设规划许可证及相关批复不是在一审后形成的新证据，对关联性也有异议，即使有建设用地规划许可证，只能证明相应审批手续，本案中对房屋关系到底是不是租赁关系无法直接证明；对《拆迁丈量房屋登记补偿表》的真实性无法确定，该证据仅有兰州市安宁区街道办事处的印章且非证据原件，“房主签名王凯2005年12月29日”系当时该网点的员工王凯所签的字，签字系对拆迁丈量房屋的数据进行确认，而非对拆迁安置补偿的确认，同时对于《拆迁安置补偿协议》乙方并未签章，未能接受协议确定的资金安置方案，不能证明上诉人所主张的上诉人与被上诉人之间系租赁关系。本院对兰州农商银行前庄支行所举证据《574＃道路拆迁补偿安置协议》、《拆迁丈量房屋登记补偿表》以外其他证据的真实性、合法性和关联性予以确认。就二审争议事实认定如下：1.2005年12月29日，兰州经济技术开发区拆迁丈量房屋登记补偿表显示，前庄信用社作为被拆迁人在该表上签字，确定的被拆迁房屋面积为161.07平方米。2.兰州市安宁区街道办事处（甲方）与银滩路街道前庄村信用社（乙方、户主）未就被拆迁的161.07平方米的房屋形成货币补偿或房屋安置一致意见。3.2018年10月16日，兰州市安宁区街道办事处出具证明，内容为：“银滩路街道怡元小区所有街道办事处所有，街道授权兰州安宁怡元物业管理有限责任公司全权管理。”一审判决认定的其他事实清楚，予以确认。本院认为，综合诉辩双方意见，本案二审的争议焦点是兰州安宁怡元公司与兰州农商银行前庄支行是否存在租赁合同法律关系，兰州安宁怡元公司的诉讼请求有无事实和法律依据。房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。审查兰州安宁怡元公司提交证据，二审认为双方存在租赁合同法律关系。理由为：第一，兰州安宁怡元公司有兰州市安宁区街道办事处的授权，有权对管理的房屋进行出租；第二，2008年6月27日，兰州安宁怡元公司向兰州农商银行前庄支行出具收据一张，该收据载明：交款单位为安宁信用联社市场信用社前庄分社1＃2＃铺面，人民币52587元，收款事由为代办代收房租（2008年7月1日至2009年6月30日）。同年6月30日，兰州农商银行前庄支行以甘肃省农村信用社特种转账凭证向兰州安宁怡元物业公司转款52587元，在转账原因一栏中载明：前庄分社租赁费。兰州农商银行前庄支行和兰州安宁怡元公司以自己的行为表明双方形成不定期租赁合同；第三，兰州农商银行前庄支行与兰州市安宁区街道办事处未就被拆迁的161.07平方米的房屋形成货币补偿或房屋安置一致意见，双方可通过协商或诉讼解决，不影响本案房屋租赁法律关系的认定。作为承租方，兰州农商银行前庄支行有义务向兰州安宁怡元公司支付租金，兰州安宁怡元公司参照兰州农商银行前庄支行相邻地段的租金主张租金数额，有事实依据，应予支持。关于租金利息，由于兰州农商银行前庄支行与兰州市安宁区街道办事处未应拆迁安置形成一致意见，兰州农商银行前庄支行租赁涉案房屋事出有因，且兰州安宁怡元公司未能及时主张权利，故对于利息不予支持。兰州农商银行前庄支行认为其对涉案房屋系拆迁安置而来，双方未形成租赁合同法律关系的理由与事实不符，不予采信。综上所述，兰州安宁怡元公司的部分上诉请求有事实和法律依据，应予支持。一审判决对部分事实认定清楚，但对法律关系认定不当，应予变更。依照《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第四十四条第一款、第六十二条第二、四、五项、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十条规定，判决如下：一、撤销兰州市安宁区人民法院（2019）甘0105民初393号民事判决；二、兰州农村商业银行股份有限公司前庄支行于本判决生效后十五日内向兰州安宁怡元物业管理有限责任公司支付租金678372.30元（2018年6月30日以前）；三、驳回兰州安宁怡元物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12336元，二审案件受理费12336元，共计24672元，兰州农村商业银行股份有限公司前庄支行负担元19491元，兰州安宁怡元物业管理有限责任公司负担5181元。本判决为终审判决。审 判 长  石 林审 判 员  刘桂刚审 判 员  李淑琴二〇二〇年六月十五日法官助理  王彦茹书 记 员  王彦茹