浙江省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙民终180号 上诉人（原审被告）：蒋胜超，男，1966年10月3日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。 委托诉讼代理人：张永谦，浙江光正大律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：上海二十冶建设有限公司，住所地上海市宝山区牡丹江路1325号403室A座。 法定代表人：段荣宗，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：王志勇，上海融力天闻律师事务所律师。 委托诉讼代理人：乔斐达，上海融力天闻律师事务所律师。 原审被告：五洲国际（乐清）电工电气城有限公司，住所地浙江省乐清市柳市镇沿江大道500号。 法定代表人：赵凤林，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：怀少冬，系该公司员工。 上诉人蒋胜超因与被上诉人上海二十冶建设有限公司（以下简称上海二十冶公司）及原审被告五洲国际（乐清）电工电气城有限公司（以下简称乐清五洲公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服浙江省温州市中级人民法院（2019）浙03民初238号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年2月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人蒋胜超的委托诉讼代理人张永谦、被上诉人上海二十冶公司的委托诉讼代理人王志勇、原审被告乐清五洲公司的委托诉讼代理人怀少冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蒋胜超上诉请求：一、判令撤销浙江省温州市中级人民法院（2019）浙03民初238号民事判决，改判驳回上海二十冶公司一审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由上海二十冶公司承担。事实和理由：原判认定事实错误，蒋胜超已于2018年1月3日合法占有案涉商铺。1.案涉商铺已具备交付条件。2017年12月19日，蒋胜超拟购买五洲电工电气城D区11幢113室、114室商铺，支付定金100000元。2017年12月底，五洲电工电气城通过竣工验收，自2017年12月28日起乐清五洲公司已通知购房户开始交付房屋。2018年1月3日，蒋胜超与乐清五洲公司签订《商品房买卖合同》购买案涉113室商铺，并支付全部购房款。因系现房交易，蒋胜超已在签订合同前查验接收了案涉商铺。2.《商铺委托经营管理协议》是合法占有的依据。2018年1月3日，蒋胜超与乐清五洲公司、乐清市五洲国际商业管理有限公司（以下简称五洲商管公司）签订《商铺委托经营管理协议》，约定“该商铺的委托经营自2017年12月30日起至2027年12月29日止”，证明蒋胜超已在法院查封前合法占有案涉商铺。3.蒋胜超持有的《房屋交接书（商铺）》虽没有落款时间，但乐清五洲公司存档的《房屋交接书（商铺）》落款时间为2018年1月3日，证明案涉商铺2018年1月3日已交付蒋胜超合法占有。4.蒋胜超在格式文本上签字符合交易习惯。9天时间里，蒋胜超先后购买五洲电工电器城D区11幢两套商铺，2017年12月25日购买的114室商铺，乐清五洲公司于2017年12月28日向其寄送《交房通知书》；2018年1月3日购买案涉113室商铺，因系现房交易，蒋胜超当日在乐清五洲公司提供的《商品房买卖合同》《商铺委托经营管理协议》《房屋交接书（商铺）》等格式文本上签字，完成合同签署及现房交付等过程，符合双方交易习惯。 上海二十冶公司辩称，原判认定蒋胜超未在法院查封前合法占有使用案涉商铺，没有错误。请求驳回上诉，维持原判。 乐清五洲公司述称，本案系在法院查封之前签订合同，支付款项并交付房产，同意蒋胜超的上诉请求和理由。 上海二十冶公司向一审法院起诉请求：准许执行乐清五洲公司名下坐落于乐清市的房地产［权证号：浙（2018）乐清市不动产权第0024147号］。 一审法院认定事实如下：2018年1月3日，蒋胜超与乐清五洲公司签订《商品房买卖合同》，约定购买该公司开发的坐落于乐清市，单价为每平方14298.08元，总金额938240元。2017年12月19日，蒋胜超通过中国农业银行向乐清五洲公司转账100000元，其中50000元为本案购房款；2018年1月3日，蒋胜超通过中国银行向乐清五洲公司转账888240元。乐清五洲公司于2018年1月3日开具一张金额为838240元的增值税普通发票。2018年7月13日，乐清五洲公司在乐清市国土资源局就案涉商铺办理不动产权分割登记凭证，案涉的坐落于乐清市登记在乐清五洲公司名下，权证号为浙（2018）乐清市不动产权第0024147号。 另查明，在该院审理原告上海二十冶公司与被告乐清五洲公司建设工程施工合同纠纷一案过程中，上海二十冶公司于2018年7月23日向该院提出财产保全申请，要求对乐清五洲公司的财产在109854047.5元范围内予以查封，该院于同日作出（2018）浙03民初1106号民事裁定，并于7月26日查封了乐清五洲公司名下坐落于乐清市洲电工电器城Ｄ区的127套房地产，其中包括案涉商铺。蒋胜超于2019年1月18日对案涉商铺提出书面执行异议，该院于2019年3月25日作出（2019）浙03执异23号执行裁定，中止对案涉商铺的执行。上海二十冶公司不服，遂提起申请执行人执行异议之诉。 一审法院认为，本案的争议焦点为蒋胜超对案涉商铺是否享有足以排除执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。虽然蒋胜超与乐清五洲公司于2018年1月3日签订了书面的《商品房买卖合同》，但其提供的证据不足以证明其在案涉商铺被查封前已经合法占有案涉商铺，故蒋胜超未能同时满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件，其对案涉商铺不享有足以排除执行的民事权益。综上所述，上海二十冶公司的诉讼请求于法有据，予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一项规定，判决：准许执行被告五洲国际（乐清）电工电气城有限公司名下坐落于乐清市的房地产［权证号：浙（2018）乐清市不动产权第0024147号］。案件受理费13182元，由被告蒋胜超、五洲国际（乐清）电工电气城有限公司共同负担。 二审期间，蒋胜超向本院提交以下新的证据材料：1.竣工验收备案表复印件一份，拟证明案涉商铺所在的乐清五洲公司柳白新城D地块基建项目于2017年12月28日竣工验收，案涉商铺已具备实际交付条件。2.《客户签约确认单》一份，拟证明2017年1月3日蒋胜超与乐清五洲公司签署了《客户签约确认单》，确认购买案涉商铺，实收938240元，该价格系双方约定签署《商铺委托经营管理协议》的价格，乐清五洲公司向其明示《商品房买卖合同》《商铺委托经营管理协议》等内容。3.五洲电工电器城D区11幢114号商铺的《交房通知书》一份，拟证明乐清五洲公司就该商铺于2017年12月28日向其寄送《交房通知书》，告知其于2017年12月30日前往五洲电工电器城招商销售中心办理相关交付手续。4.EMS寄件单及邮件查询单各一份，拟证明乐清五洲公司通过邮政特快专递向其寄送上述《交房通知书》，其于2018年1月1日收到。5.《商铺委托经营管理协议》一份，拟证明蒋胜超与乐清五洲公司、五洲商管公司于2018年1月3日就其购买的两套商铺签署《商铺委托经营管理协议》，约定自2017年12月30日起，将两套商铺委托乐清五洲商管公司委托经营。 上海二十冶公司质证认为，对证据材料1的真实性、合法性认可，但该证据只能证明案涉商铺具备交付的前提条件，并不能证明蒋胜超具备领受案涉商铺的条件；对证据材料2、3、4、5的真实性都无法确认，蒋胜超认为已经交付房款，应该提交合法有效的合同而不是签约确认单，证据材料3和4虽符合销售模式，但不能证明当事人已经履行交房义务，证据材料5的签订时间无法确认。 乐清五洲公司质证认为，对乐清五洲公司盖章的证据材料真实性均予认可，没有异议。 本院认证如下：上海二十冶公司、乐清五洲公司对蒋胜超提交的证据材料1的真实性无异议，故对该证据的真实性予以确认，可以证明案涉商铺所在项目的竣工验收时间。对证据材料2、3、4、5的真实性，乐清五洲公司均无异议，上海二十冶公司虽提出异议，但因其就此未能提供反驳证据，故对上述证据亦予以采信，证据2可以证明蒋胜超与乐清五洲公司于2018年1月3日签订《客户签约确认单》；证据3、4可以证明乐清五洲公司于2017年12月28日向蒋胜超寄送五洲电工电器城D区11幢114室商铺的《交房通知书》，告知其于2017年12月30日前往五洲电工电器城招商销售中心办理相关交付手续；证据5原审已提交，可以证明蒋胜超与五洲商管公司于2018年1月3日就其购买的五洲电工电器城D区11幢113室、114室两套商铺签订《商铺委托经营管理协议》。另，关于蒋胜超一审庭后提交的《房屋交接书（商铺）》，本院经委托浙江省乐清市人民法院与乐清五洲公司留存的原件核对，对该证据的真实性予以确认。 二审查明，一审判决认定乐清五洲公司于2018年1月3日开具一张金额为838240元的增值税普通发票，金额认定有误，应为938240元。对一审查明的其他事实，二审予以确认。 另查明，2017年12月20日，乐清五洲公司柳白新城D地块基建项目竣工验收，乐清市住房和城乡规划建设局于2017年12月28日接收竣工验收备案文件，同意备案。2017年12月28日，乐清五洲公司就蒋胜超购买的五洲电工电器城D区11幢114号商铺向其寄送《交房通知书》，告知其于2017年12月30日前往五洲电工电器城招商销售中心办理相关交付手续，如逾期未办理交付手续，视为出卖人已履行了交房义务。 2018年1月3日，蒋胜超与乐清五洲公司签订《（五洲中国电工电器城项目）客户签约确认单》，蒋胜超认购案涉商铺，建筑面积65.62平方米，原总价1269072元，优惠明细“原总价×0.82投资×0.92一次性×0.98按时签约”，优惠后总价938240元，双方同意以一次性付款方式支付房款。乐清五洲公司置业顾问、营销负责人、财务与蒋胜超分别签名确认。在该《（五洲中国电工电器城项目）客户签约确认单》末尾注明：开发商已向买方明示《商品房买卖合同》（含补充协议和附件）示范文本、《商铺委托经营管理协议》等协议；买受人已阅并仔细核对确认上述内容，确定所述各项可作为本人《商品房买卖合同》同等条件之确认内容，不再更改。同日，蒋胜超与乐清五洲公司签订《商品房买卖合同》，约定买受人蒋胜超于2018年1月3日前一次性付清全部房款，出卖人乐清五洲公司应当在2017年12月30日前，将符合条件的商品房交付蒋胜超使用。同日，蒋胜超与五洲商管公司签订《商铺委托经营管理协议》，约定自2017年12月30日起，蒋胜超将其购买的五洲电工电气城D区11幢113、114室两套商铺全权委托五洲商管公司进行出租和经营管理，其中第六条约定：委托经营期内，甲方（蒋胜超）将该商铺委托乙方（五洲商管公司）进行经营管理，考虑市场初期的稳定与繁荣，为扩展招商，培育市场，并考虑甲方的长期利益，甲方放弃委托经营期限内前三年向乙方（五洲商管公司）收取任何形式的经营收益，直至第四年起（2020年12月30日起至2027年12月29日止），如商铺已实际出租，并取得租金收入的，租金由乙方代为收取，在扣除提留10%作为乙方的商业管理费后，租金由乙方按季度支付给甲方。乐清五洲公司、五洲商管公司与蒋胜超签订的《房屋交接书（商铺）》载明，案涉商铺已达到购房合同约定的使用交付条件，蒋胜超同意接收；根据蒋胜超与五洲商管公司签订的《商铺委托经营管理协议》，将案涉商铺通过本交接书转交五洲商管公司经营管理并交承租户进场装修。乐清五洲公司留存的《房屋交接书（商铺）》的落款时间为2018年1月3日。 本院认为，根据各方的诉辩意见，本案二审的争议焦点是蒋胜超对案涉商铺是否享有阻却法院强制执行的民事权益。 根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。因此，蒋胜超作为案外人，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，主张其对案涉商铺享有可以阻却法院强制执行的民事权益，应当举证证明其主张的权利符合上述司法解释规定的四个条件，进而足以排除法院对该房产的强制执行。 一、当事人是否在人民法院查封前已经签订合法有效的书面买卖合同 蒋胜超原审中提交了落款日期（打印）为2018年1月3日的《商品房买卖合同》，结合当日其已支付的购房款与《商品房买卖合同》约定一致的事实，其主张付清房款当日签订了《商品房买卖合同》，符合房屋买受人通常在签约当时或之后再依约支付购房款的交易习惯。上海二十冶公司主张该《商品房买卖合同》落款日期为倒签，但未提供证据予以证明，难以采信。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定，当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。此外，网签制度是房地产管理部门因市场管理需要而规定的公示程序，主要目的是规范交易行为，提高交易透明度，加强监督管理，防止“一房多卖”，网签合同具有登记备案作用，但是否网签并不影响双方前期面签合同的真实性以及效力。因而，上海二十冶公司以案涉《商品房买卖合同》未备案网签为由对该合同的真实性提出异议并据此主张合同无效，于法无据，不能成立。根据当事人的举证情况，可以认定蒋胜超与乐清五洲公司在案涉商铺被一审法院查封前已于2018年1月3日签订书面《商品房买卖合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。 二、蒋胜超是否已支付案涉商铺全部转让价款 2018年1月3日，蒋胜超与乐清五洲公司签订的《商品房买卖合同》约定，蒋胜超购买案涉商铺的总金额为938240元。2017年12月19日，蒋胜超通过中国农业银行向乐清五洲公司转账100000元，其中50000元为本案购房定金；2018年1月3日，蒋胜超通过中国银行向乐清五洲公司转账888240元。乐清五洲公司于2018年1月3日开具一张金额为938240元的增值税普通发票。据此可以认定蒋胜超已经支付案涉商铺的全部转让价款。 三、蒋胜超是否在人民法院查封之前已合法占有案涉商铺 首先，根据蒋胜超提供的房屋建筑工程竣工验收备案表记载，案涉商铺所在工程于2017年12月20日已完成竣工验收，并于2017年12月28日办理竣工验收备案手续。结合另案2017年12月25日蒋胜超与乐清五洲公司签订的《商品房买卖合同》约定的交付时间以及2017年12月28日乐清五洲公司向蒋胜超寄送的《交房通知书》通知的交付时间均为2017年12月30日的事实，在合同相对方亦无异议的情况下，可以认定案涉商铺在2017年12月底实际已具备交付条件。 其次，根据蒋胜超提供的落款日期均为2018年1月3日的《商铺委托经营管理协议》和《房屋交接书（商铺）》反映，蒋胜超不仅同意接收当时已达到购房合同约定使用交付条件的案涉商铺，还根据《商铺委托经营管理协议》，将该商铺通过《房屋交接书（商铺）》转交五洲商管公司经营管理，同时为了扩展招商，培育市场，以及考虑自身的长期利益，放弃自2017年12月30日起至2027年12月29日止共计10年委托经营期限内前三年的经营收益。上述《商铺委托经营管理协议》《房屋交接书（商铺）》系各方在自愿、平等、互利的基础上签订，符合各方利益，亦不违反法律、法规的强制性规定。乐清五洲公司留存的《房屋交接书（商铺）》载明的落款时间为2018年1月3日，说明乐清五洲公司亦认可2018年1月3日交付案涉商铺的事实。因此，可以根据乐清五洲公司的确认认定案涉商铺的交付时间，本院对上海二十冶公司就《房屋交接书（商铺）》落款时间提出的鉴定申请，不予准许。 再则，虽然案涉《商品房买卖合同》补充协议约定买受人付清房款、委托出卖人缴纳的契税、维修基金、物业管理费等费用的情况下才能办理收房手续，而蒋胜超亦承认至2018年1月3日其尚未缴纳维修基金等费用，但是上述约定系乐清五洲公司和蒋胜超之间的约定，在乐清五洲公司对此未提出异议并自愿办理交付手续的情况下，不足以否定交付的合法性。 最后，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的“合法占有”应以买受人实际控制房屋为标准，买受人是否实际入住或使用不是对房屋合法占有的必要条件。本案中，乐清五洲公司以向五洲商管公司交付案涉商铺的方式向蒋胜超交付，蒋胜超将案涉商铺委托五洲商管公司经营管理并放弃前三年经营收益系其对自身财产和权利的处分，据此可以认定其系以委托他方经营的方式实现对案涉商铺的实际控制，构成《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的“合法占有”。 综上，本院认为蒋胜超主张在人民法院查封案涉商铺之前已合法占有案涉商铺具有高度可能性，可予确认。 四、案涉房产是否非蒋胜超自身原因未办理过户登记 本案中，虽然蒋胜超与乐清五洲公司系于2018年1月3日签订《商品房买卖合同》，但案涉商铺于2018年7月13日才取得《不动产权分割登记凭证》，符合依法办理产权过户登记的条件，同月26日被人民法院查封后即无法办理产权过户登记手续。考虑到乐清五洲公司存在分批统一办理房屋产权手续的实际情况，案涉商铺自符合办理产权过户登记条件至被查封仅十余天，故本案蒋胜超未能办理房产过户登记，尚不足以认定系其怠于行使登记权利所致，应认定案涉商铺未办理过户登记并非其自身原因。 综上所述，综合蒋胜超一、二审提交的证据，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，蒋胜超对案涉商铺享有的民事权益足以排除法院根据上海二十冶公司申请采取的执行行为。蒋胜超的上诉理由，于法有据，应予支持。原判认定事实部分不清，实体处理不当，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销浙江省温州市中级人民法院（2019）浙03民初238号民事判决； 二、驳回上海二十冶建设有限公司的诉讼请求。 一、二审案件受理费各13182元，均由上海二十冶建设有限公司负担。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审判长  侯黎明 审判员  谢静华 审判员  赵恩勰 二〇二〇年六月十六日 书记员  程丽嫣