广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂05民终1254号 上诉人(一审被告)：北海益膳品贸易有限公司，住所地广西北海市西南大道以北富皇花园38号。统一社会信用代码：91450500340348871F。 法定代表人：苏波，该公司经理。 上诉人(一审被告)：北海益膳品贸易有限公司体育路分公司，住所地广西北海市体育路1号嘉顺金城华府5幢1层0114号。统一社会信用代码：91450500MA5KCLGRXU。 法定代表人：苏波，该公司负责人。 委托诉讼代理人：周林东，合浦县康顺法律服务所法律工作者（受两上诉人的共同委托）。 被上诉人（一审原告）：陈英莲，女，1979年4月3日出生，汉族，住广西北海市海城区。 委托诉讼代理人：颜小路（系陈英莲的丈夫），1976年10月7日出生，汉族，住广西北海市海城区。 一审第三人：林慧宇，男，1988年7月15日出生，汉族，住广西北海市海城区。 上诉人北海益膳品贸易有限公司（以下简称益膳品公司）、北海益膳品贸易有限公司体育路分公司（以下简称益膳品分公司）与被上诉人陈英莲、一审第三人林慧宇租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2019）桂0502民初4466号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 益膳品公司、益膳品分公司上诉请求：撤销北海市海城区人民法院（2019)桂0502民初4466号民事判决,改判驳回被上诉人一审的诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、被上诉人不具有一审适格原告的诉讼主体资格。案涉合同关系为上诉人与第三人，被上诉人既非案涉合同的相对人，与上诉人无相对的民事合同法律关系，即使被上诉人与第三人之间的房屋买卖适用“买卖不破租赁”的原则，但不影响上诉人与第三人之间合同关系的存续和效力；被上诉人与第三人合同项下标的买卖在上诉人不知道、及知道后未变更合同主体的情形下，上诉人与第三人之间的合同关系、权利义务不当然变更转移为上诉人与被上诉人之间的合同关系和发生权利义务。因此被上诉人以非合同关系人的身份，在合同之外诉求解除案涉合同，确无合同解除请求权的主体的资格。二、上诉人与第三人的合同义务，已按双方约定的“以债抵租”形式履行完毕，第三人的合同权利（租金）已不存在。一审诉讼中上诉人已举证证明在双方的合同签订后的履行中，第三人立据向上诉人借贷120000元，双方约定了“以债抵租”的合同履行方式，即以上诉人120000元的债权冲抵第三人合同至期满所发生的租金，上诉人的债权与第三人至合同期满的全部租金恰好相抵，上诉人一审所举微信聊天记录，均足可认定上诉人主张的上述事实。上诉人在第三人的合同中的义务，第三人在民间借贷中的义务均已归于消灭，本案中已无租金事项。被上诉人因房屋买卖取得的房屋已无上诉人与第三人之间之前的租赁合同中遗下租金而为被上诉人作为房屋所有人因存续了租赁合同关系后而继受。三、上诉人按第三人的请求、指示和提供被上诉人帐户所代汇出的款项不能视作上诉人与被上诉人存在合同关系和履行合同应支付的租金。上诉人曾向被上诉人汇过款项，但在上诉人与第三人的合同关系期间，彼此之间的关系处于友好融洽的状态，在第三人需上诉人提供临时帮助的情形下，请求上诉人按其确定的金额、提供的帐户将款汇予被上诉人。当时，上诉人尚不知道被上诉人与第三人的房屋买卖的事实，所汇入被上诉人帐户的款项不能视为上诉人与被上诉人存在合同关系并向被上诉人履行的租金。四、一审违反法定程序偏护被上诉人。一审诉讼中须第三人应当到庭查明相关事实，但第三人未到庭参加诉讼。一审法院在开庭前一天通知因第三人下落不明而需公告送达，上诉人并预交公告费，第二天一审法院又告知已将传票送达了第三人，上诉人对一审法院是否传唤了第三人和第三人未到庭的原因存疑，一审法院在诉讼程序中存在瑕疵，造成一审判决认定事实错误，实体处理不当，损害了上诉人的权益，请求二审法院支持上诉人的诉求。 陈英莲答辩称，一、陈英莲已于2018年1月取得涉案房屋的不动产权证，享有房屋的所有权和收益权。根据“买卖不破租赁”原则，在上诉人拒不支付租金的情况下陈英莲履行催告义务，上诉人拒付租金的行为已构成违约，合同解除的条件成立。二、从2018年6月开始上诉人知道陈英莲成为涉案房屋的所有权人，并分别从2018年7月1日起分三次向陈英莲支付2018年7月至2019年3月的租金45000元。上诉人认为其与一审第三人林慧宇口头约定“以债抵租”与事实不符。三、一审提交的证据证实上诉人于2018年7月起分三次向陈英莲支付租金，其中2018年7月1日的上诉人与一审第三人的微信记录提到已将2018年5月至7月的租金转至陈英莲银行帐户。被上诉人陈英莲对上诉人主张其按第三人指示所汇的款项不能视为上诉人与被上诉人存在合同关系和履行合同支付的租金不认同。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。 一审第三人经本院合法传唤未到庭参加询问，亦未提交书面陈述意见。 陈英莲向一审法院起诉请求：一、解除原、被告之间的房屋租赁合同关系；二、二被告归还涉案商铺；三、二被告共同向原告支付2019年4月至2019年10月的租金35000元（2019年11月份至二被告归还涉案商铺的租金另计)。 一审法院认定事实：2016年4月29日，第三人林慧宇（出租方、甲方）与益膳品公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：甲方将位于体育路1号嘉顺金城华府5幢0114号房屋（使用面积41.48平方米）出租给乙方使用，租赁期限自2016年5月1日起至2021年4月30日止；本房屋月租金为伍仟元，按每月结算；每年度乙方须提前3天向甲方支付租金，乙方不得以任何借口拖欠，否则甲方有权停租并终止合同收回房屋；乙方租赁期间，水费、电费以及其它由乙方居住而产生的费用由乙方负担；租赁结朿时，乙方须交清欠款；租赁期满后，如乙方要求继续租赁，则须提前向甲方提出，甲方收到乙方要求后答复，如同意继续租赁，则续签租赁合同；租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前一个月通知对方,经双方协商后签订终止合同书；乙方在租赁期限时间不得私自转租转借；若一方强行终止合同，须向另一方支付一个月房租作为违约金等。 2017年12月27日，第三人林慧宇、肖宗广（甲方、出卖人）与陈英莲（乙方、买受人）签订一份《北海市二手房买卖合同》，主要约定：房屋所有权证号桂（2017）北海市不动产权第0020496号，房屋共有权证号桂（2017）北海市不动产权第0020497号，房屋坐落北海市嘉顺金城华府5幢0114号，建筑面积41.33平方米，套内建筑面积39.43平方米，分摊面积1.9平方米；甲乙双方经协商一致，同意上述房屋转让总价款为人民币计壹佰肆拾伍万元整（￥1450000元），买受人采取分期付款方式付款等。合同签订后，上述房屋的不动产权于2018年办理登记至陈英莲名下，不动产权证号为桂（2018）北海市不动产权第0006277号。 2018年6月27日，益膳品公司、益膳品分公司的法定代表人苏波在与第三人的微信对话中提及“你给那个女房东的电话给我，我打电话和他谈”。 2018年7月1日，益膳品公司、益膳品分公司的法定代表人苏波在与第三人的微信对话中称已将涉案房屋2018年5至7月的房租转到陈英莲名下的银行账户。 2018年9月24日，第三人再次通知二被告将房租转给陈英莲。 2019年3月21日，益膳品公司、益膳品分公司的法定代表人苏波在与第三人的微信对话中提及“这个是新房东的问题，不关你的事，他买铺面不了解清楚就买，这个风险他须承担，要么他走法律程序要我们交房租，要么他叫人打砸铺，随便他了”。 2019年3月23日，益膳品公司、益膳品分公司的法定代表人苏波与第三人林慧宇约定以后每个月5000元的的房租从林慧宇欠苏波的12万元里扣除。 2019年4月7日，陈英莲向益膳品公司发出《告知书》，内容为：“贵司承租的北海市嘉顺金城华府5幢0114商铺，该商铺已于2018年1月1日由原房屋所有人林慧宇和肖宗广转让给新房屋所有人陈英莲。根据法律规定的“买卖不破租赁原则”，您与原房屋所有人签订的商铺租赁合同继续有效，但原房屋所有人的权利义务将由新房屋所有人承继。自接到本通知之日起，贵司有关该商铺租赁合同的一切权利义务向新房屋所有人主张和履行，且该商铺的租金即日起交给新房屋所有人。” 2019年6月11日，陈英莲向益膳品公司发出《催告书》，内容为：“贵司承租的位于北海市嘉顺金城华府5幢0114号商铺，按照合同约定，贵司应当在每月的前三日支付租金。贵司2019年4至6月共计3个月的租金共计￥15000元（大写：人民币壹万伍仟元整）至今未付，属严重的违约行为。请贵司接到本催告书之日起30日内将所欠的租金付清，并请贵司今后切实按时支付租金。如未按照本催告书的要求支付租金，本人将解除租赁合同，并将追究贵司的违约责任！”。 另查明，益膳品分公司自2016年5月起使用涉案房屋至今。益膳品公司分别于2018年7月1日、2018年9月24日、2018年12月22日分三次向陈英莲转账共45000元（陈英莲主张该款是2018年7月至2019年3月期间的租金）。从2019年4月至今的租金，益膳品公司、益膳品分公司未支付给陈英莲，为此陈英莲诉至法院。 一审法院认为，涉案《房屋租赁合同》、《北海市二手房买卖合同》均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，对合同双方具有法律约束力，合同双方均应按照合同约定履行义务、享有权利。上述《北海市二手房买卖合同》签订后，陈英莲于2018年取得了涉案房屋的不动产权证，成为涉案房屋的所有权人。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条关于“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之规定，以及《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第一百一十九条第二款关于“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”之规定，陈英莲成为涉案房屋的所有权人后，涉案《房屋租赁合同》对陈英莲（新房主）和益膳品公司（承租人）继续有效，益膳品分公司作为益膳品公司的分支机构，自2016年5月起使用涉案房屋至今，故陈英莲要求益膳品公司按合同约定支付2019年4月至10月租金35000元的诉讼请求合法有据，一审法院予以支持。益膳品公司辩称已和第三人于2019年3月23日约定以租抵债，但陈英莲于2018年成为涉案房屋的所有权人后，第三人对涉案房屋已不享有权利，第三人无权在2019年3月23日就涉案房屋的租金与益膳品公司约定以租抵债。并且，根据益膳品公司、益膳品分公司的法定代表人苏波在与第三人的微信聊天内容显示：益膳品公司至迟于2019年3月21日知道陈英莲购买了涉案房屋，但其在2019年3月23日仍与第三人约定以后每月租金用于抵扣对第三人所欠债务。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条关于“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益……”之规定，该以租抵债协议无效，益膳品公司不能以此为由拒付租金。 关于益膳品分公司应否支付租金给陈英莲的问题，一审法院认为，虽然益膳品分公司实际使用了涉案房屋，但其不是涉案《房屋租赁合同》的签订方，根据合同相对性原则，陈英莲无权依据该合同向益膳品分公司主张租金。再者，根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款关于“分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”之规定，益膳品分公司不能独立承担民事责任，其应承担的民事责任应由益膳品公司承担。故陈英莲要求益膳品分公司支付租金的诉讼请求于法无据，一审法院不予支持。 关于陈英莲要求解除其与益膳品公司、益膳品分公司之间房屋租赁合同关系以及返还涉案房屋的问题，一审法院认为，虽然陈英莲、益膳品公司、益膳品分公司没有签订书面的《房屋租赁合同》，但陈英莲自涉案房屋产权变更之日起承接了第三人在涉案房屋租赁合同中的权利义务，且益膳品分公司一直使用涉案房屋至今，陈英莲与益膳品公司、益膳品分公司已形成事实上的房屋租赁合同关系。但益膳品公司从2019年4月份起没有依约支付租金给陈英莲，陈英莲2019年4月7日向其发出《告知书》，并于2019年6月11日向其发出《催告书》限其在30日内将租金付清。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条关于“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，陈英莲有权要求解除其与益膳品公司、益膳品分公司之间的房屋租赁合同关系。另根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，陈英莲作为涉案房屋的所有权人有权要求益膳品公司、益膳品分公司返还涉案房屋。即陈英莲要求解除其与益膳品公司、益膳品分公司之间的房屋租赁合同关系以及返还涉案房屋的诉讼请求合法有据，一审法院予以支持。 一审法院判决：一、解除原告陈英莲与被告北海益膳品贸易有限公司、被告北海益膳品贸易有限公司体育路分公司的房屋租赁合同关系；二、被告北海益膳品贸易有限公司应支付2019年4月至10月的租金35000元给原告陈英莲；三、被告北海益膳品贸易有限公司、被告北海益膳品贸易有限公司体育路分公司应返还坐落体育路1号嘉顺金城华府5幢0114号房屋给原告陈英莲；四、驳回原告陈英莲的其他诉讼请求。案件受理费674元，由被告北海益膳品贸易有限公司负担。 双方当事人在二审中均没有新证据提交。 二审查明，上诉人的法定代表人苏波与一审第三人林慧宇的微信聊天显示，2018年7月1日、2018年9月24日、2018年12月22日，上诉人应林慧宇的请求分三次支付租金到被上诉人陈英莲的银行账户。 二审查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条关于“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，本案涉案房屋的所有权虽然在租赁期内发生变更，但上诉人益膳品公司与一审第三人林慧宇签订的《房屋租赁合同》依然具有法律约束力，上诉人益膳品公司作为承租人，继续享有租赁合同规定的权利，亦应履行租赁合同规定的义务。同时，原出租人的权利义务则由租赁物的新所有权人即被上诉人承继。上诉人主张陈英莲不是本案适格的原告的上诉意见，没有法律依据，本院不予支持。 同理，林慧宇作为原出租人，在房屋转让后其已不享有租赁合同的权利义务，对房屋转让后的的租金无处分权，不能用此租金抵销其债务。上诉人的法定代表人苏波与林慧宇的微信记录显示，上诉人于2018年6月即已知晓林慧宇将涉案房屋转让给陈英莲。2018年7月1日、2018年9月24日、2018年12月22日，上诉人益膳品公司三次支付租金给被上诉人，亦是应林慧宇的请求支付租金给被上诉人，上诉人主张其在2019年3月23日之前不知道房屋转让事宜，租金已抵借款，与事实不符，本院不予支持。上诉人益膳品公司从2019年4月开始没有依约支付租金给被上诉人陈英莲，构成违约，应依法承担相应的法律责任。一审法院判决解除上诉人益膳品公司与陈英莲的房屋租赁关系并判决上诉人益膳品公司支付2019年4月至10月的租金、返还涉案房屋给陈英莲正确，本院予以维持。由于陈英莲一审起诉请求2019年11月以后的租金另计，一审判决对此项诉讼请求没有处理不当，虽然陈英莲没有提出上诉，但本着“尽可能一次性解决纠纷”原则，本院二审一并处理。陈英莲于2019年4月7日、6月11日分别向上诉人益膳品公司发出告知书和催告书要求上诉人益膳品公司支付租金，但没有正式通知上诉人益膳品公司解除合同。因陈英莲系诉至法院要求解除合同，故起诉状副本送达之日（2019年11月14日）为合同解除之日。因此，上诉人益膳品公司应支付从2019年4月至11月14日的租金37333元（5000×7＋5000/30×14＝37333）及之后的房屋使用费（房屋使用费参照租金5000元/月的标准从2019年11月15日起计至腾退房屋时止）给被上诉人陈英莲。 一审法院按照法律规定送达开庭传票等法律文书给一审第三人，送达程序合法。上诉人上诉主张一审送达程序瑕疵造成实体处理错误，与事实不符，本院不予采纳。 综上所述，上诉人益膳品公司、益膳品分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，唯2019年11月以后的租金、房屋使用费诉请遗漏处理、支付租金期限和腾退房屋的履行期限没有明确，本院依法改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 1、撤销广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2019）桂0502民初4466号民事判决； 2、确认被上诉人陈英莲与上诉人北海益膳品贸易有限公司的房屋租赁合同关系于2019年11月14日解除； 三、上诉人北海益膳品贸易有限公司应在本判决生效之日起十日内支付2019年4月至11月14日的租金37333元及房屋使用费（房屋使用费按5000元/月的标准从2019年11月15日起计至腾退房屋时止）给被上诉人陈英莲； 四、上诉人北海益膳品贸易有限公司、北海益膳品贸易有限公司体育路分公司应于本判决生效之日起三十日内返还坐落北海市嘉顺金城华府5幢0114号房屋给被上诉人陈英莲； 五、驳回被上诉人陈英莲的其他诉讼请求。 上述给付义务，义务人应在本判决确定的履行期限内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院申请强制执行。 一审、二审案件受理费各674元，共计1348元，由上诉人北海益膳品贸易有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 田少红 审 判 员 魏玉芳 审 判 员 赵海洲 二〇二〇年六月十八日 法官助理 谭雪冰 书 记 员 庄 娜