贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔27民终527号 上诉人（原审被告）：贵州大地永乐置业有限公司，住所地贵州省都匀市龙山大道1号贵候苑商务大酒店一楼，统一社会信用代码91522701322007053C。 法定代表人：程载，该公司监事。 委托诉讼代理人：陆连军，贵州贵正律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：潘华，女，1980年8月5日出生，汉族，贵州省都匀市人，住贵州省都匀市。 委托诉讼代理人：肖志银，贵州瀛黔律师事务所律师。 上诉人贵州大地永乐置业有限公司（以下简称大地公司）因与被上诉人潘华商品房预约合同纠纷一案，不服都匀市人民法院（2019）黔2701民初2192号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月20日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 上诉人大地公司上诉请求：1、撤销原判第二项、第三项，改判上诉人退还被上诉人款项5169188.64元或者将本案发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1、双方签订的《商品房买卖预约协议》属于预约合同，根据合同名称和协议第六条第一款“甲方承诺在2018年8月31日前注销该商品房抵押登记，并与乙方签订正式的《商品房买卖合同》”，可以明确双方仅是商品房买卖预约合同关系，而非买卖合同关系；2、适用法律方面，上诉人不应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定承担退一赔一的法律责任。预约合同当事人的义务是订立本约，一方当事人只能要求对方当事人订立本合同，而不能就预约的本合同内容请求对方当事人实际履行。本案双方当事人签订的是预约合同，并未建立正式的买卖合同关系，当上诉人未能按照预约合同的约定与被上诉人签订本约时，被上诉人仅能依据预约协议的约定要求上诉人承担相应的违约责任，而不是根据司法解释的规定承担退一赔一的责任；3、被上诉人提供的四张银行转账汇款电子回单显示其实际支付的款项为5169188.64元，不能将包租租金1824419.52元认定为被上诉人支付的购房款，预约协议因双方未能签订正式的买卖合同并未实际履行，上诉人并未将房屋交付被上诉人，被上诉人也并未实际将房屋出租给上诉人使用，因此将包租租金认定为已经支付的购房款没有事实和法律依据。 被上诉人潘华二审未作答辩。 原审原告潘华向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告双方于2017年4月18日签订的《商品房买卖预约协议》；2、判令被告立即退还原告已支付的购房款6993608.16元，并支付原告利息383871.37元（从2018年2月2日起按同期贷款利率暂算至2019年3月25日止），剩余利息按同期贷款利率计算至房款全部付清时止；3、判令被告赔偿原告6993608.16元；4、判令本案诉讼费、保全费、保全担保保险费由被告承担。 一审法院查明事实：被告大地公司取得坐落于都匀市总土地面积为26467平方米地块的建设用地使用权，并在该地块上开发建设商品房；2017年4月18日，被告大地公司为甲方与乙方原告潘华签订《商品房买卖预约协议》及《新都汇国际购物广场商铺委托经营管理合同》，主要约定原告向被告购买其开发建设的房屋，该房屋建筑面积各82.27平方米、总面积164.54平方米，按照建筑面积计算，每平方米单价为46200元，总价款7601748元，被告给原告优惠后，每平方米单价为42504元、总价款为6993608.16元，原告采取分期付款方式付款，首付1200000元于2018年3月31日前支付并作为原告交付的定金，并于2018年5月31日前支付全部房价款，被告承诺在2018年8月31日前注销该商品房抵押登记，并与原告签订正式的《商品房买卖合同》，如果原告违反协议约定不签署《商品房买卖合同》，其所交定金被告不予退还，如果被告到期不能注销商品房抵押登记，或者注销抵押登记后不与原告签署《商品房买卖合同》，视为被告违约，则应双倍返还原告定金，并五日内返还全部购房款，每逾期一天，被告向原告支付购房款总金额千分之三的违约金，被告应于协议签订之日起十日内向原告交付房屋，原告有权出租房屋，出租收益归原告，被告负责统一招商包租三年，被告一次性返还原告三年租金1824419.52元，包租期限自2017年5月17日至2020年5月16日，该租金收益已一次性抵扣总铺款，最终房款价为5169188.64元，合同还对其他事项进行约定，同时在协议中注明，被告已告知原告其欲购买的商品房已被被告抵押给银行并办理了抵押登记，现不能办理商品房买卖合同的备案及预登记，原告仍愿意购买；合同签订后，原告按约定于2018年2月2日向被告交纳了全部购房款5169188.64元；此前，被告已将都匀市民族路3号新都汇国际购物广场1栋-1层53号房屋出售给案外人曾文波、丁继仙，并于2016年12月8日办理了预告登记，2016年12月28日办理抵押预告登记，将都匀市民族路3号新都汇国际购物广场1栋-1层54号房屋出售给案外人罗恒英、徐国喜，并于2016年12月7日办理了预告登记，2016年12月28日办理抵押预告登记。 一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”，本案中，原、被告签订的《商品房买卖预约协议》及《新都汇国际购物广场商铺委托经营管理合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应为合法有效，合同对双方均具有约束力，应按照合同约定履行义务；由于被告将案涉房屋出售给原告时隐瞒了该房屋已出售给案外人并已办理房屋预告登记及抵押登记的事实，致使原告不能实现合同目的，故对原告解除合同并返还已付购房款的诉请，予以支持；关于原告已付购房款数额的认定，案涉房屋总建筑面积164.54平方米，每平方米单价为46200元，总价款7601748元，被告给原告优惠后，每平方米单价为42504元、总价款为6993608.16元，双方虽约定案涉房屋由被告负责统一招商包租三年，被告一次性返还原告三年租金1824419.52元，包租期限自2017年5月17日至2020年5月16日，该租金收益已一次性抵扣总铺款，最终房款价为5169188.64元，故应以6993608.16元认定原告已付购房款；关于原告主张的被告赔偿已付购房款一倍的赔偿请求，符合法律规定，予以支持；关于原告主张的已付购房款的利息损失，已按双方约定的房屋三年租金收益计算购房款，且已支持其已付购房款一倍的赔偿请求，故不再计算利息损失，对原告该项请求，不予支持；关于原告主张的本案诉讼费、诉讼保全费由被告承担请求，依照法律规定按胜败诉比例承担，保全担保保险费因不是诉讼所必须产生的费用，原告该主张没有法律依据，不予支持；被告经法院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、质证的权利，依法可缺席判决。综上，对原告请求解除与被告签订的《商品房买卖预约协议》、退还已支付购房款及赔偿一倍购房款损失的请求，予以支持，对原告请求支付已购房款利息并承担保全担保保险费的请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告潘华与被告贵州大地永乐置业有限公司于2017年4月18日签订的《商品房买卖预约协议》；二、被告贵州大地永乐置业有限公司于本判决生效之日起三十日内退还原告潘华购房款6993608.16元；三、被告贵州大地永乐置业有限公司于本判决生效之日起三十日内赔偿原告潘华经济损失6993608.16元；四、驳回原告潘华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费108026元、因适用简易程序审理减半收取54013元，诉讼财产保全费5000元，共计59013元，由原告潘华负担1653元，被告贵州大地永乐置业有限公司负担57360。 二审中，当事人未提交新证据。 经二审审理，查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，上诉人与被上诉人于2017年4月18日签订的《商品房买卖预约协议》明确约定了双方买卖房屋的位置、面积、价款、付款方式等，从预约中基本可以推导出本约的全部内容，且被上诉人已完全按照约定支付了购房款，故依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，应当认定双方之间订立了商品房买卖合同。根据双方签订的《商品房买卖预约协议》的约定，案涉房屋总价款为6993608.16元，被上诉人已经按照协议约定支付了购房款人民币5169188.64元，并承诺由上诉人包租三年（从2017年5月17日至2020年5月16日），租金收益1824419.52元抵扣总铺款，故一审以6993608.16元认定为被上诉人已付购房款并无不当。因上诉人出售房屋时对被上诉人隐瞒了房屋已经出售给案外人并已办理房屋预告登记及抵押登记的事实，故依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，对被上诉人要求返还已付购房款的诉请和赔偿已付购房款一倍的赔偿请求予以支持并无不当。 综上，上诉人的上诉理由不成立，对其上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费73526.2元，由上诉人贵州大地永乐置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 军 审判员 王 锦 审判员 李颖敏 二〇二〇年六月十五日 法官助理吴奕 书记员肖淑君