重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初9980号 原告：冉丽娟，女，1989年9月16日出生，汉族，住重庆市渝北区。 委托诉讼代理人：刘琼，重庆市江北区复盛法律服务所法律工作者。 被告：徐兴滔，男，1993年3月10日出生，汉族，住重庆市涪陵区。 第三人：重庆鸿安易居房地产经纪有限公司，住所地重庆市渝北区星光大道201号附4号2-51号，社会统一信用代码91500000MA5UT18PXC。 法定代表人：冉斌。 委托诉讼代理人：刘宏兰，女，该公司员工。 原告冉丽娟与被告徐兴滔，第三人重庆鸿安易居房地产经纪有限公司（以下简称鸿安易居公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案受理。依法由审判员陈吉彦适用简易程序，于2020年5月28日公开开庭进行了审理。原告冉丽娟及其委托诉讼代理人刘琼，被告徐兴滔，第三人鸿安易居公司的委托诉讼代理人刘宏兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告冉丽娟向本院提出诉讼请求：1.判令被告将其名下位于重庆市渝北区×房屋过户登记至原告名下；2.判决被告支付原告逾期过户登记的违约金（以89.8万元为基数，从2020年1月31日起按每日千分之一计算至房屋过户登记给原告之日止）；3.诉讼费、保全费、法律服务费1万元由被告承担。事实和理由：原被告于2018年8月28日通过第三人中介，签订了《房屋买卖协议及居间合约》，主要约定被告将位于重庆市渝北区×商品房以89.8万元的价格出售给原告，被告在该合同中保证该套房屋无经济纠纷和其他抵押贷款债务。因被告出售的房屋为按揭房，抵押给浦发银行，原告在签订房屋买卖协议当日支付定金10万元，后陆续支付房款共计29.8万元。原告从2018年9月起按照被告先前按揭的银行以其名义每月还款2640元至2020年1月。被告还承诺在2020年1月30日办理解押手续，双方还约定在2020年3月30日前办理产权过户。被告将案涉房屋于2018年9月12日交付给原告入住至今。约定的办理过户登记手续时间现已届满，被告却公然违约拒不履行合同义务。原告为维护合法权益，故诉至法院，望判如所请。 被告徐兴滔辩称，我认为违约金过高，我将案涉房屋对外抵押是为了盘活资金，资金周转后再与原告履行房屋买卖合同，并非我恶意违约。 第三人鸿安易居公司述称，同意原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求举示了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据即冉丽娟举示的《房屋买卖协议及居间合约》、产权证复印件、借款合同、房屋档案查询信息、《补充合同》、交房书、业主收据、收条三张、冉斌的中国建设银行账户交易明细、冉丽娟的中国工商银行账户交易明细、（2019）渝0108民初15325号案件档案材料（含证据材料、保全材料、裁定书等）、本案的保全结果和期限告知书，本院对真实性予以确认。对当事人有异议的证据，本院认定如下：冉丽娟举示的物业费缴费收据加盖有物业公司加盖收费专用章，本院对真实性予以确认；冉丽娟举示的《法律服务代理合同》及微信转账记录有原件和手机原始记录印证，本院对真实性予以确认。 本院经审理认定事实如下：2018年8月28日，以徐兴滔为卖方，冉丽娟为买方，鸿安易居公司为经纪方，签订《房地产买卖及居间合约》，主要约定交易房屋位于重庆市渝北区×，该房屋属于商品房，处于抵押状态无查封，由卖方向抵押权人申请还款，买方愿意待卖方物业注销抵押后再办理过户手续；抵押注销处理方式为卖方自行筹集资金负责解押注销。该物业成交价为898000元，卖方付款方式为商业贷款，第一部分房款（定金款）100000元，签约当天买方需向卖方一次性交付上述定金，并转为购房款，卖方应在经纪方通知下配合进行产权查档；第二部分房款（首期款）198000元，买方同意在房管部门过户递件并出具受理单当天或2018年10月31日前支付给卖方；首期余款由买方在过户出证及抵押登记手续完成银行并领取他项权利证后，由买方贷款银行直接划给卖方。买卖双方于2020年2月30日之前在房管部门办理产权过户手续。卖方支付完第二部分房款后三日内交房给买方。手写补充约定：……③双方约定在2018年9月15日前做完公证后，买方支付首期款5万元，剩余首付款于2018年10月31日前支付给卖方；④自公证日其，卖方月供由买方支付，月供金额为2640元；⑤待第二部分房款划到卖方后，扣除已还本金支付给买方……。第七条第1款约定，签订本合约后，买卖双方或买卖双方各自的委托代理人的任何乙方违反本合同的约定（包括但不限于拒不或逾期办理解押……拒不或迟延办理或配合办理按揭贷款、过户手续等），按照下述约定处理：……（3）逾期超过七个工作日仍未履行的，但守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方每日按物业成交总价千分之一的违约金。第七条第6款约定：本合约任意一方违约导致他方追究违约方的违约责任而产生的费用（包括但不限于诉讼费、保全费、执行费、律师费、交通费、住宿费、税费等）均由违约方承担。 冉丽娟通过案外人冉斌于2018年8月28日向徐兴滔转账100000元，于2018年9月3日向徐兴滔转账20000元，于2018年9月12日向徐兴滔转账30000元；从其自有账户于2018年10月9日向徐兴滔转账20000元，于2018年10月25日向徐兴滔转账128000元。以上共计298000元。徐兴滔分别于2018年8月28日、2018年9月3日、2018年9月12日、2018年10月25日出具金额为100000元、20000元、30000元、128000元的收条（收据）。 2018年9月12日，徐兴滔出具《交房书》，载明“本人徐兴滔于2018.9.12交付×于买家冉丽娟……”。 2018年9月29日，上述三方签订《补充合同》，约定：1.卖方于2020年1月30日之前办理解押赎证手续，买卖双方于2020年3月30日之前办理产权过户；2.买卖双方任何一方导致本合同不能正常履行，则赔偿对方300000元；3.买方根据合同约定如期给卖方存入月供，不得给卖方造成逾期；4.从签合同之日起，卖方每隔两个月必须打一份产权调查公示给买方，不得逾期。 冉丽娟在2018年9月29日至2020年2月4日期间，分17笔向徐兴滔的银行账户转账，每笔2460元，用于支付案涉房屋的按揭月供款。 重庆新东原物业管理有限公司×物业服务中心出具的收据载明，×房屋2018年10月1日至2020年5月31日期间物管费均系冉丽娟缴纳。 另查明，2019年8月20日，以案外人文武为原告，徐兴滔为被告，在重庆市南岸区人民法院（2019）渝0108民初15325号民事调解书，其中原告诉称部分载明“被告于2018年9月29日向原告出具借条一张，该借条载明：借款人今借到文武人民币750000元……原被告双方于2018年9月29日签订《借款合同》，对以上借款作了相同约定，被告将重庆市渝北区×房屋进行了抵押登记，原告遂取得渝（2018）两江新区不动产证明第×号不动产登记证明……”，双方调解协议主要内容为徐兴滔向文武归还借款本金及利息，文武有权就位于重庆市渝北区×房屋拍卖或变卖价款优先受偿等。 2020年4月16日，冉丽娟与重庆市江北区复盛法律服务所签订了《法律事务委托合同》，委托该所指派法律工作者刘琼、刘洋东代理本案，代理费10000元。冉丽娟于同日向刘琼微信转账5000元，于2020年4月17日向刘琼银行转账15000元。庭审中，冉丽娟陈述银行转账的15000元中包含代理费5000元及本案案件受理费、保全费，其余代理费5000元为微信转账。 冉丽娟在本案中申请了对重庆市两江新区×房屋采取保全措施，本院出具的保全结果和期限告知书载明，该房屋有抵押且保全查封系轮候查封。 庭审中，徐兴滔陈述：因疫情原因，我资金没有周转过来，抵押的债务没有还清，所以一直没有解押。冉丽娟陈述：案涉房屋有抵押和在前查封，应由徐兴滔自行清偿债务，解除查封抵押后过户给我方，且我方签订合同并实际占有房屋在前，徐兴滔抵押在后。 本院认为，冉丽娟与徐兴滔自愿签订《房屋买卖协议及居间合约》及《补充合同》，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应按约履行各自义务。冉丽娟在签订合同后，已按约向徐兴滔付清了除约定贷款部分外的全部房款合计298000元，且从2018年10月1日起连续17个月将房屋按揭月供款每月2640元支付给徐兴滔，其履行行为符合合同约定。徐兴滔应按约在2020年1月30日前办理解押取证手续，于2020年3月30日前办理过户，但徐兴滔因自身另行借款和办理抵押等原因，导致案涉房屋至今仍未解押，且被司法查封，无法过户，徐兴滔的行为构成违约，但根据冉丽娟在本案中申请保全的结果可见，案涉房屋上仍有抵押登记及在前的司法查封。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，不得转让。据此，案涉房屋现无法办理过户登记手续。冉丽娟认为应由徐兴滔自行解押及解封后办理房屋过户手续，但该问题涉及徐兴滔向案外人清偿债务并办理解押、解封手续，无法在本案中判令强制履行。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事实上不能履行……”的规定，对冉丽娟要求徐兴滔协助将案涉房屋过户登记至其名下的诉讼请求，本院不予支持。 关于逾期过户登记的违约金。虽然案涉房屋现不能办理过户手续，但徐兴滔未按《补充合同》约定期限（2020年3月30日前）办理产权过户的违约事实客观存在，且逾期超过七个工作日，冉丽娟有权按照《房屋买卖协议及居间合约》第七条第1款第3项的约定要求其支付违约金。徐兴滔辩称违约金标准过高，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，结合本案情况，本院酌情将违约金计算标准调整为以房屋成交价898000元为基数，从逾期之日即2020年3月31日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。鉴于案涉房屋以后能否取得过户登记条件，冉丽娟是否再主张继续履行合同等问题目前无法确定，逾期办证违约金的计算时间应计算至本判决生效之日止。至于之后徐兴滔如何承担违约责任，再按当时具体情况确定。 关于法律服务费。冉丽娟举示的证据能够证明其因本案诉讼委托法律工作者代理案件，并支付法律服务费10000元。因本案系徐兴滔违约所致，冉丽娟要求其承担法律服务费10000元，符合《房屋买卖协议及居间合约》第七条第6款的约定，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下： 一、被告徐兴滔于本判决生效后五日内支付原告冉丽娟逾期过户的违约金（以898000元为基数，从2020年3月31日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本判决生效之日止）； 二、被告徐兴滔于本判决生效后五日内支付原告冉丽娟法律服务费10000元； 三、驳回原告冉丽娟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费1050元，减半收取525元，由原告冉丽娟负担350元，由被告徐兴滔负担175元；保全费2270元，由原告冉丽娟负担1513元，由被告徐兴滔负担757元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员  陈吉彦 二〇二〇年六月三十日 书记员  马 瑞