山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民初4091号原告：李东生，男，1977年7月19日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：袁书朋，山东圣宏律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢温海，山东圣宏律师事务所律师。被告：山东年年红置业有限公司，住所地济南市。诉讼代表人：山东年年红置业有限公司管理人。负责人：谢业军，管理人负责人。委托诉讼代理人：韩强，山东鲁泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：翟庆涛，山东鲁泰律师事务所律师。原告李东生与被告山东年年红置业有限公司（以下简称年年红公司）取回权纠纷一案，本院于2019年11月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李东升委托诉讼代理人袁书朋、卢温海，被告年年红公司委托诉讼代理人韩强、翟庆涛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。李东生向本院提出诉讼请求：1.确认位于雪野湖（国际）山水园D2-2-1楼房地基基础、地上建筑物不属于年年红公司的破产财产；2.判令年年红公司协助李东生取回上述不动产，并协助李东生办理相应证件。事实和理由:2014年10月12日，李东生向年年红公司购买地基一处，双方签订《购买楼房地基自建合同》，约定李东生以120万购买土地使用权，出资自建购房。同日，李东生付款90万。年年红公司交付了图纸和定位线图，李东生组织工人进场施工，干到一层时，由于年年红公司与其他人的纠纷，导致工程窝工最终停工。2017年2月27日，经双方协商达成《补充协议》，地基款变更为100万，李东生放弃前期损失，3个月内年年红公司协调对外关系恢复施工，并约定违约金50万。李东生一次性补齐尾款。双方合同合法有效。李东生已经履行完毕合同义务，并实际投入施工到一层，形成的不动产物权属于李东生，不属于年年红公司破产财产，年年红公司应协助李东生取回该不动产和办理相应证件。年年红公司辩称，1.关于李东生诉求的D-2-2-1地基，李东生与年年红公司在2014年10月12日签订《购买楼房地基自建合同》，李东生并没有履行合同价款支付义务，根据李东生提供的证据，只有一份2017年1月27日书写的借条一份，价款为100000元，该借条并没有加盖年年红公司公章，也没有经办人签字。年年红公司管理人曾于2019年7月11日要求李东生补充提供购房款的交易凭证及与购房相关的其他证据，李东生没有提供该笔款项的支付凭证，因此李东生履行合同价款情况无法核实，李东生无法证实其完全履行合同义务，其享有的权利就应当受到限制。2.李东生诉求的D-2-2-1地基系不动产，根据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。涉案不动产没有登记，仍属于年年红公司破产财产。3.李东生与年年红公司签订的合同日期是2014年10月12日，而在2013年1月31日年年红公司就已将涉案土地抵押给荣达租赁有限公司（以下简称荣达公司）。荣达公司于2013年2月5日在原莱芜市国土资源局做了抵押登记，涉案土地的权利受限。4.涉案的不动产没有竣工验收，目前属于在建状态，不动产工程只是一个框架，年年红公司已进入破产程序，客观上没有能力办理竣工验收手续，该工程也无法续建，其配套工程亦无法完成，更无力支付办理相关证件、契税等费用，合同事实上已不能履行。综上，李东生诉求的D-2-2-1地基系年年红公司破产财产，李东生诉求办理过户产权证事宜因年年红公司已进入破产程序在事实上已不能履行，请求驳回李东生的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年3月4日，年年红公司注册成立，注册资本3000万元，经营范围包括：房地产开发、销售；钢材、铁精粉等批发零售；土石方工程施工。2014年10月12日，年年红公司与李东生签订《购买楼房地基自建合同》，李东生购买的地基位于雪野湖（国际）山水园项目东侧D户型D-2-2-1三户楼房。购买楼房地基总价120万元，签订合同时付款80万元，主体完工付款18万元，竣工时付清剩余的22万元。购买楼房地基总价包括土地出让金、土地款、配套费、园区绿化、园区绿化、河道治理等所有费用，建设税费、购房税、维修基金、建设开发综合税费由李东生负担。购买土地使用权限为40年。建房方式约定：李东生支付地基款后，具备开工条件，经年年红公司同意，李东生可以委托具备施工资质的单位进行施工建设，也可以全权委托年年红公司施工建设。楼房销售约定：李东生在住房建设完成后，不是自行使用，李东生同意进行销售，年年红公司优先按4000元每平方进行购买。双方责任约定：年年红公司在李东生第一次付款3日后，向李东生提供2套楼房施工图纸。年年红公司负责开工前一切证件手续的办理并承担其费用。年年红公司负责保证水通、路通、电通、煤气通等开通入户及一切费用。年年红公司三年内提供办理土地证、房产证的一切手续及证件，李东生承担办理费用。李东生施工建设12个月内楼房必须竣工验收，否则按每天合同总价的0.01%向年年红公司支付违约金。上述协议签订后，李东生于2014年10月13日向年年红公司法定代表人魏娟账户转账90万元。《购买楼房地基自建合同》签订后，地基已交付李东生，李东生进行了初步施工，现已施工至第一层，至今未竣工。2017年2月27日，年年红公司与李东生签订《补充协议》，约定地基总价变更为100万元，李东生已经缴纳完毕，其中，2014年10月12日支付90万元，2017年1月27日借款10万元转为地基款。协议约定：年年红公司在3个月内协调好各方关系，让李东生顺利施工，李东生放弃前期误工造成的损失，李东生完工后，年年红公司必须处理相应的房产手续。如年年红公司不能在3月内协调好关系让李东生恢复施工，则承担违约金50万元。2018年12月4日，原莱芜市中级人民法院裁定受理年年红破产清算案，山东鲁泰律师事务所担任年年红公司管理人。2019年5月24日，李东生向年年红公司管理人主张取回权。2019年9月3日，年年红公司管理人向李东生出具答复函，审核意见为：李东生要求取回的财产为破产财产；李东生的请求在事实上无法履行，合同目的无法实现。另查明：案涉地基未单独办理土地使用证，所属的宗地土地权属证号：莱芜市国用2010第0692号、第0693号，土地使用权人为年年红公司，地类（用途）：住宿餐饮，使用权类型：出让，终止日期：2050年2月25日。2013年2月5日，莱芜市国用2010第0692号土地办理了抵押登记，抵押权人为荣达公司，抵押金额为1450万元，尚未解除抵押登记。2011年7月29日，莱芜市国用2010第0693号土地办理了抵押登记，抵押权人为中国建设银行股份有限公司莱芜分行，抵押金额为1200万元，尚未解除抵押登记。案涉土地所属的宗地还办理了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证。建设用地规划许可证载明用地单位：年年红公司。建设工程施工许可证载明建设单位：年年红公司，施工单位：莱芜锦程建安有限公司。本院认为，一、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十五条、第二十七条、第三十条对房地产开发、设计、施工、交付使用以及从事房地产开发的主体进行了规定。其中，第二十五条规定房地产开发必须实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。第二十七条规定房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工验收合格后方可交付使用。第三十条规定从事房地产开发的主体,应当是符合法定条件并依法在工商行政主管部门登记的房地产开发企业。上述条文使用了“必须”或“应当”的表述，应属于强制性规定，本案中，年年红公司取得宗地使用权后，分割出卖宗地之中的部分地基于无建设资质的自然人李东生自建房屋，明显违反了上述房地产开发、施工、交付使用以及房地产开发主体的规定，在此情形下，如何认定《购买楼房地基自建合同》的效力是本案审查的首要问题。二、《中华人民共和国民法总则》（以下简称《民法总则》）第一百五十三条第一款规定：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（以下简称《合同法司法解释（二）》）第十四条规定：合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。关于如何认定强制性规定为“效力性强制性规定”，本院认为，人民法院在审理合同纠纷案件时，要依据《民法总则》第一百五十三条第一款和合同法司法解释（二）第十四条的规定慎重判断“强制性规定”的性质，特别是要在考量强制性规定所保护的法益类型、违法行为的法律后果以及交易安全保护等因素的基础上认定其性质。下列强制性规定，应当认定为“效力性强制性规定”：强制性规定涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的。根据上述规定结合本案案情，对《购买楼房地基自建合同》的效力作如下分析：第一，年年红公司是符合法定条件的房地产开发企业，自然人李东生不是在国有土地上从事房地产开发建设的合法主体，年年红公司取得土地使用权后未开工建设即分割楼房地基出卖于自然人李东生，合同主体资格违法。第二，年年红公司在取得国有出让土地使用权后办理了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，相关证照载明建设单位为年年红公司，施工单位为莱芜锦程建安有限公司。按照正常的房地产开发流程，年年红公司应按照法律规定及上述证照的要求组织开工建设，在房地产开发项目竣工、经验收合格后方可交付使用，但年年红取得相关证照后，以与李东生签订《购买楼房地基自建合同》的形式将案涉地基出卖于李东生，其实质为出卖国有土地使用权交由自然人自行开发施工，合同内容违法。第三，结合上述主体违法、内容违法的认定，综合考量，《购买楼房地基自建合同》侵害的法益为我国土地市场秩序、土地宏观政策，合同侵害的法益明显超过合同自由的法益。《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款规定任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。《中华人民共和国城市房地产管理法》亦未授权房地产开发企业在取得国有土地使用权后可以分割宗地使用权出卖于自然人自建房屋。如允许房地产开发企业自由分割宗地使用权出卖于自然人自建，则违背了在国有土地上依法开发房地产的立法目的，严重侵害国家在国有土地上的利益，侵害土地市场秩序。综上，《购买楼房地基自建合同》因违反《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》的效力性强制性规定，应认定为无效合同。李东生以无效合同为依据主张取回权于法无据，不应支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十五条、第二十七条、第三十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，判决如下：驳回原告李东生的诉讼请求。案件受理费13800元，由原告李东生负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审 判 长  刘培森审 判 员  李平公人民陪审员  姚美兰二〇二〇年六月十九日法官 助理  葛保玉书 记 员  高艳玲