广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初4135号原告：黄伟平，男，汉族，1955年9月19日出生，住广东省东莞市*****************，公民身份号码为442************877。委托诉讼代理人：梁志乐，广东弘名律师事务所律师。委托诉讼代理人：麦建伟，广东弘名律师事务所律师。被告：邵行汉，男，汉族，1978年10月28日出生，住江西省九江市修水县************，公民身份号码为360************676。原告黄伟平诉被告邵行汉租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2020年4月14日及2020年5月22日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人麦建伟到庭参加了两次庭审。原告黄伟平、被告邵行汉到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。原告黄伟平向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告厂房租金198000元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年5月3日，原告与被告签订了《厂房租赁合同》，约定原告将位于东莞市樟木头镇樟木头围宝山工业区东深路厂房出租给被告使用，面积为4400平方米，每月租金为66000元，租期为2018年5月3日至2028年5月3日。原告按合同约定将厂房交付给被告使用。在租赁期间，被告拖欠2018年9月至11月租金，原告多次向被告催讨租金，被告均以各种理由拖延。被告的行为已构成违约，严重损害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，特提起本案诉讼。被告邵行汉辩称，案涉厂房转租不出去，2018年9月就跟原告说不想租了，因有部分厂房转租给案外人张勇宽，当时就说那部分就当原告出租的。经审理查明，2018年5月3日，原告与被告签订了《厂房租赁合同》，约定：原告将位于东莞市樟木头镇樟木头围宝山工业区东深路4400平方米的厂房（含宿舍2、3、4层）出租给被告，用于工业或商业用途；租期由2018年5月3日至2028年5月3日止，每月租金为66000元，承租后第五年起月租金增加10%，即72600元；该厂房的水电费、有线电视费及卫生费由被告承担；承租人须交按金132000元整以保障合同的实施。签订合同后，原告将案涉租赁物交予被告使用。原告主张与被告口头约定了一个月免租期，租金从2018年6月开始计算。被告则主张双方约定了一个半月的免租期。双方确认，签订合同后，被告向原告交付了一个月租金。另，原告主张被告仅交付了押金66000元；被告则主张其交付了押金132000元，其中的66000元系替原告支付了中介费，中介方也出具了收据，交给了原告。第二次庭审中，原告确认被告替原告支付了中介费66000元，也向本院提交了该中介费收据。中介费收据载明：“今收到黄伟平二、三楼厂房中介费66000元……经手人邵行江”。原告主张被告承租后，将部分租赁物转租给案外人张勇宽，并提交了一份显示签订方为被告与张勇宽的《厂房宿舍租赁合同》复印件为凭。该租赁合同约定被告将位于东莞市********钢构三楼电楼右侧二格出租给张勇宽使用，总价格为12000元；租赁期限自2018年6月22日至2021年6月21日止。上述租赁合同的签订时间显示为2018年6月22日。被告对上述租赁合同的真实性予以确认，并主张于2018年*月才将该合同约定的部分租赁物交付给张勇宽使用。2018年9月，被告向原告口头提出解除案涉租赁合同，原告要求被告出具不再承租的证明，但被告没有出具。2018年10月，被告向原告提出不再缴纳租金，原告要求被告支付2018年9月租金且要求被告先将次承租人赶走。庭审中，被告确认没有与张勇宽解除租赁合同，也没有要求张勇宽搬离案涉租赁物。原告主张次承租人一直使用该部分厂房，直到2018年12月底才停产，但机器设备还放置在厂房内，直至2019年7、8月份才将设备搬走，而办公用品直至2020年4月才被清走。对此，被告称不清楚次承租人何时搬走，并称于三个工作日内书面回复法院。但被告一直没有对该问题进行书面回复。对于租金支付情况。原告主张被告除了签订合同后支付了2018年6月份租金外还支付了2018年7、8月份租金，剩余租金没有支付。被告则主张除了签订合同后支付的一个月租金外，还另支付了三个月租金，并称可以提供银行流水予以证明。但于本院限定的期限内，被告没有提交相关银行流水。第二次庭审中，原告明确本案诉请的厂房租金198000元，系案涉租赁物2018年9月、10月及11月的租金。关于案涉租赁物的情况。原告主张其系案涉租赁物的权属人，并提交了东莞市樟木头镇圩镇社区*民委员会出具的证明及集体土地建设用地使用证为凭。证明载明：兹证明樟木头围居民黄伟平在1998年5月15日向樟木头镇圩镇樟木头村经济合作社购买石井（土名）地皮约2000平方米，于1990年办理集体土地建设用地使用证，土地使用者系樟木头围宝石厂……现门牌号为东深路288号，地块建筑权属为黄伟平所有。集体土地建设用地使用证【东府集建总字第0224468号、字(1989)第1900190910921号】载明的土地使用者为樟木头围宝石厂，地址为樟木头镇圩镇，自有使用权面积为2000平方米。庭审中，双方确认案涉租赁物没有取得产权证及建设工程规划许可证。经本院释明后，原告主张变更诉讼请求中的租金为占有使用费。以上事实，有《厂房租赁合同》、《厂房宿舍租赁合同》、收据、证明、集体土地建设用地使用证、发票、东莞农村商业银行对账单、微信支付交易明细证明、搬清证明、建设工程竣工验收消防备案受理凭证、建设工程消防设计备案受理凭证及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，双方确认案涉租赁物没有办理产权证及建设工程规划许可证，因此案涉《厂房租赁合同》无效。根据原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点是，被告是否应向原告支付案涉租赁物2018年9月至11月的占有使用费。关于本案焦点。本院作如下分析：第一，被告主张案涉租赁物双方约定的免租期为一个半月，但被告没有提交证据予以证明，本院不予采信。双方对被告签订案涉合同后已支付一个月租金没有异议，本院确认被告已支付2018年6月3日至7月2日期间的占有使用费。被告主张其后另行支付了三个月租金，但没有提交证据予以证明，应由被告承担举证不能的责任。原告主张被告已另外支付了二个月租金，属于对被告有利的自认，本院予以确认。即被告已支付案涉租赁物2018年7月3日至9月2日期间的占有使用费。第二，《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条第二款规定，主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。本案中，被告虽然于2018年9月及10月向原告提出解除案涉租赁合同，但双方对案涉租赁合同是否终止没有达成一致意见。且被告确认已经将部分租赁物转租给案外人使用，也确认没有与案外人解除转租合同及没有要求案外人搬离案涉租赁物。故不能认定被告于2018年9月或10月结束对案涉租赁物的占有。被告没有提交证据证明何时将案涉租赁物交接给原告，应当对此承担举证不能的责任。原告主张案涉租赁物被使用至2018年12月底，亦即表明案涉租赁物于2018年12月底开始处于原告的控制之下，在被告没有举证予以反驳的情况下，本院酌情认定原告于2018年12月20日从被告处收回案涉租赁物。因此，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，原告要求被告支付案涉租赁物2018年9月3日至2018年12月2日期间的占有使用费，合法有据，本院予以支持。第三，对于押金，原告在庭审中确认被告替其支付了中介费66000元，即原告确认其系该部分中介费的支付义务人。且根据原告提交的收据显示，中介费的收取人并非被告。因此，原告主张一个月押金已作为中介费退还给被告，缺乏依据，本院不予采信。本院认定被告已向原告支付了132000元押金。因案涉租赁合同无效，原告应向被告退还上述押金。故扣除上述押金后，被告应向原告支付占有使用费66000元（66000元/月×3个月-132000元），超出部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告邵行汉于本判决发生法律效力之日起五日内向原告黄伟平支付占有使用费66000元；二、驳回原告黄伟平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2130元（原告已预交，已减半），由原告黄伟平负担1420元，由被告邵行汉负担710元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审判员  谢嘉禾二〇二〇年六月二十三日书记员  蔡嘉宜书记员  毛耀新附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。