广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初7813号原告：广州市某物业服务有限公司，住所地：广州市白云区。法定代表人：聂某，职务：总经理。委托诉讼代理人：杨某，系广东骏道律师事务所律师。委托诉讼代理人：李某，系广东骏道律师事务所律师。被告：张某，女，1959年5月10日出生，汉族，住广州市天河区,原告广州市某物业服务有限公司（以下简称“某物业公司”）与被告张某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案受理后，依照《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第五条依法适用小额程序，公开开庭进行了审理。原告某物业公司的委托诉讼代理人杨雯茵到庭参加诉讼。被告张某经本院合法传唤，无到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告某物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付原告2017年12月18日至2020年3月31日的物业服务费17522.09元及逾期付款违约金（每期的逾期付款违约金从每期应交物业服务费之日的次月首日开始计算，以每期实际拖欠的物业服务费为基数，每日按千分之一的比例计至被告还清全部欠款之日止，暂计至起诉之日为7059.34元）；2.判令被告立即支付给原告2018年3月至2020年3月的各项公共用电公摊费人民币1239.09元；3.判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：被告购买了番禺区洛浦街沙溪大道381号珊瑚湾畔韵涛径4栋501房。原告与涉案房屋所在的小区业主委员会签订了《珊瑚湾畔物业服务合同》，该合同约定由原告为该涉案房屋所在的小区提供物业服务。开发商依照《商品房买卖合同》约定履行交付义务，被告办理了房屋收楼手续，原告也依约提供了物业服务，但自2017年12月至今，被告无正当理由一致拖欠物业服务费及水电公摊费用等，原告多次书面催缴无果。原告认为，被告不履行合同约定，是一种违约行为。被告享受原告提供的物业服务，却不履行交纳物业服务费的义务，侵犯了原告及其他按时足额缴纳物业服务费的业主的合法权益。根据《物业管理条例》、《合同法》等法律法规的规定，被告应当按合同约定向原告支付拖欠的费用及违约金。为维护原告的权利，特提起本案诉讼。被告张某没有到庭，没有答辩。原告某物业公司围绕诉讼请求依法提交了证据：1.原告制作的《物业费欠费明细表》，证明被告拖欠的物业费的区间及金额及违约金明细；2.《广州市不动产登记查册表》及《业主资料登记表》，证明被告是涉案物业的业主及物业费缴纳的主体；3.《物业服务合同》，证明原告是被告名下的涉案物业小区的物业管理服务者，并在合同约定了小区的物业费标准、缴纳时间、违约金标准、公摊水电费标准等条款；4.《律师函》、快递单、妥投证明，证明原告曾多次通过各种方式向被告催收物业费用；5.发票，证明被告拖欠原告公摊水电费的事实。被告张某经本院合法传唤无正当理由拒不应诉，视为其放弃对原告提供证据及陈述的事实进行质证和抗辩的权利，在无相反证据的情况下，本院对原告提供的上述证据予以确认并在卷佐证。本院综合分析原告提供的证据和庭审的陈述，认定以下事实：某物业公司是具有从事物业管理资质的企业法人。广州市番禺区洛浦街沙溪大道珊瑚湾畔韵涛径4栋501号的房屋登记在被告张某名下（取得房产证时间为2008年），该房屋为住宅，建筑面积227.96平方米。2017年12月5日，珊瑚湾畔第一届业主委员会（甲方）与某物业公司（乙方）签订《珊瑚湾畔物业服务合同》，该合同约定：甲方委托乙方对珊瑚湾畔提供物业服务事宜；本合同有效期为三年，自2017年12月5日至2020年12月5日止，若乙方正式进驻项目的时间晚于2017年12月5日，则本合同自乙方正式进驻之日起生效，合同到期时同事具备以下两个条件，本合同继续履行：A.乙方同意继续履行根本合同；B.甲方未能选聘新的物业服务企业。本物业管理区域物业服务收费实行酬金制，在业主共有物业经营收益按以下第二十三条约定分配的基础上，业主应按其拥有物业的建筑面积，按以下标准预先交纳物业服务资金：小高层住宅2.8元/月.平方米（含税）；高层住宅2.8元/月.平方米（含税）；别墅3.5元/月.平方米（含税）；别墅花园0.5元/月.平方米（含税）；商业用房5元/月.平方米（含税）。物业服务资金应当从开发商通知的收房期限届满之日起计收，业主办理入住手续时预付一个季度的物业服务资金，此后物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应于每月15日前向乙方交纳下期的物业服务资金，在次月1日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的千分之一向乙方支付违约金。对逾期缴费的业主，乙方每月向欠费的业主发放物业费催费通知书，欠费业主应按物业费催费通知书（不仅限于第一次催缴）的缴费时间交纳物业费。物业费催缴通知书一经送达即视为业主签收同意，该通知书作为本合同的一部分，为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同样的法律效力。物业共用部分及共用设施设备水电公摊费用全体业主根据《附件八：公共水电费分摊办法》进行分摊。预收的物业服务资金由物业服务支出和乙方的酬金构成。业主应按规定向供水、供电、供暖、燃气、信息、环卫等专业单位缴纳水、电、供暖、燃气、信息、环卫等有关费用，乙方接受业主的委托代为缴纳水、电、供暖、燃气、信息、环卫等费用的，业主须与乙方另行签订代缴协议并支付相当于2个月费用的预付款。合同签订后，原告于2017年12月18日进驻并实际接管了珊瑚湾畔小区的物业管理工作。2019年6月18日，广东合拓律师事务所吴小庆律师受原告某物业公司的委托向被告张某发出《律师函》，内容为：阁下名下产权房屋（珊瑚湾畔小区韵涛径04栋501房），自2017年12月至2019年6月已欠缴某物业公司物业服务费、公共水电分摊费等本金共计人民币13487.51元。请阁下务必在2019年前缴清上述款项。否则，某物业公司将按有关法律法规的规定及物业服务合同的约定，依法向人民法院提起诉讼。原告通过快递方式寄出，但未妥投。原告某物业公司已经交纳了案涉物业小区自2017年12月18日至2020年3月31日的电费，并在诉讼中提供相应的电费发票予以证明。庭审中，原告陈述：“：实际的公摊时间为2017年12月18日至2020年3月31日，但由于原告在2018年3月前未进行公摊电费的银行账户划扣的账户变更，因此2017年12月至2018年2月的费用统计至2018年3月，因此，我方公摊水电费的起止时间是2018年3月至2020年3月”。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”原告某物业公司与珊瑚湾畔第一届业主委员会签订的《珊瑚湾畔物业服务合同》是各方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，亦无其他合同无效的情形，应认定合法有效。根据《珊瑚湾畔物业服务合同》约定业主应按其拥有物业的建筑面积，按以下标准交纳物业服务资金：高层住宅2.8元/月.平方米（含税）。原告某物业公司根据物业服务合同的约定为珊瑚湾畔小区提供了物业管理服务，被告张某作为珊瑚湾畔小区物业的业主，应受《珊瑚湾畔物业服务合同》的约束，履行向原告交纳物业服务费的义务，其拖欠物业服务费的行为已构成违约，理应承担支付尚欠物业服务费及逾期付款违约金的违约责任。物业服务费应从张某欠缴之日即2017年12月18日开始计收，被告每月应缴纳物业服务费为638.29元（2.8元/平方米×227.96平方米），张某尚未支付2017年12月18日至2020年3月31日期间的物业服务费，现某物业公司请求张某支付上述期间的物业服务费，合法有据，本院予以支持，本院认定原告应支付物业服务费17522.09元[638.29元÷31天×（31天-17天）+638.29元/月×27个月]。关于原告某物业公司主张的违约金问题。张某不按时支付物业服务费，显属违约，但某物业公司主张按每日千分之一的标准计算违约金明显偏高，某物业公司亦未能举证证明因张某逾期交纳物业服务费导致其实际损失，故本院依法将违约金标准调整为按中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款基准利率的标准以及自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行完毕之日止。对某物业公司主张的超出部分，本院不予支持。2017年12月物业服务费违约金以288.26元[638.29元÷31天×（31天-17天）]元为本金，其余各期物业服务费违约金以638.29元为本金分期计算，且以不超过当月物业服务费本金为限，自应交物业服务费之日的次月1日起计付至张某付清全部欠款之日止。关于原告某物业公司诉请的用电公摊费。某物业公司在诉讼中提交了电费发票证明其已代为缴纳了包括案涉房屋等物业在内的公摊电费，本院对原告垫付电费的事实予以确认。对于垫付的住宅公共用电公摊费数额，原告提供了供电统计表载明被告欠付电费的具体情况，该统计表虽属于原告单方制作，但结合原告关于按照被告每月实际使用情况计算公共用电公摊费数额的陈述，合乎常理，本院对原告代被告垫付的数额予以确认，确认张某应向某物业公司支付2018年3月至2020年3月的公共用电公摊费1239.09元。被告张某经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告张某应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州市某物业服务有限公司支付2017年12月18日至2020年3月31日的物业服务费17522.09元及其违约金（2017年12月物业服务费违约金以288.26元为本金，其余各期物业服务费违约金以638.29元为本金，按中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款基准利率的标准以及自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准，分别自应交物业服务费之日的次月1日起计付至张某付清全部欠款之日止，每期物业服务费的违约金分期计算,且每期违约金总额应以不超过该期所欠物业服务费为限）；二、被告张某应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州市某物业服务有限公司支付2018年3月至2020年3月的公共用电公摊费1239.09元；三、驳回原告广州市某物业服务有限公司的其余诉讼请求。如义务人未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费445元，由被告张某负担。本判决为终审判决。审判员  崔淑冰二〇二〇年六月二十二日书记员  张 荣