文书内容广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初6848、6849号6848号案件原告（反诉被告）：李小希，女，1984年6月28日出生，汉族，住址广东省深圳市龙岗区，6849号案件原告（反诉被告）：曾建泉，男，1979年9月8日出生，汉族，住址江西省吉安市安福县，共同委托代理人：刘银红，广东文品律师事务所律师。共同委托代理人：何星宇，广东文品律师事务所律师。被告（反诉原告）：乔毅恒，男，1970年5月6日出生，汉族，住址广东省深圳市南山区，委托代理人：冯贤滨，广东卓建律师事务所律师。委托代理人：穆银丽，广东卓建律师事务所律师。原告李小希、曾建泉诉被告乔毅恒房屋租赁合同纠纷两案，本院于2020年3月18日受理后，被告乔毅恒提起反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告李小希、曾建泉及委托代理人刘银红、何星宇、被告委托代理人冯贤滨、穆银丽到庭参加诉讼，现已审理终结。原告诉求，1.判令解除原被告签订的《二手房买卖合同》及其他补充协议；2.判令被告返还原告已支付的房屋定金；3.判令被告支付违约金；4.判令被告承担本案诉讼费用。（具体详见附表）被告答辩意见如下：1.本案所涉的交易是因为案外人朱国海在2019年12月26日表明拟不再担任交易见证人，而且原告也没有取得银行就按揭贷款的申请事宜出具的承诺函，因此补充协议当中约定，被告需要办理赎楼委托公证的前提已经不复存在，因此并不是被告拖延办理赎楼公证，不构成被告的违约。在2019年12月19日，双方签署的买卖合同第14条备注条款中就已经明确“今买卖双方协商同意，买方（也就是原告）帮卖方赎楼”可以明确案涉交易涉及到两个交易内容，第一是原告要承担为被告赎楼的合同义务，第二是被告将与案外人朱国海作为代理人办理委托公证手续，其后双方又于12月25日签署了一份补充协议，补充协议当中明确写明了两种赎楼方案，第一种为由原告申请银行按揭贷款，如果申请成功，那么被告将办理委托赎楼公证给朱国海，第二种是如果原告无法取得按揭贷款申请的审批通过，那么原告就应当自行通过经营贷款的方式去履行12月19号所签署合同当中约定的赎楼义务，而在12月26日的时候，案外人朱国海曾经陪同两原告去银行办理按揭贷款的申请，但没有获得通过，而且朱国海也在12月26日当晚，在微信群当中明确表明其不想再担任案涉交易的见证人。因此，原告实际上已经无法按照补充合同的约定去办理赎楼的委托公证手续。2.原告另外寻找担保公司要求被告办理委托公证的行为，实际上违反了本案所涉合同的约定，是企图将赎楼的风险完全转嫁给被告，有悖于诚实信用的基本原则和最基本的商业道德。因为如被告之前所述，如原告无法办理按揭贷款的申请，那么被告就不再承担赎楼委托公证的义务。退一步来讲，即便被告要办理赎楼委托公证，那么委托人代理人的对象也应当是朱国海，但朱国海在12月26日就已经明确表示要退出案涉交易，不担任见证人，因此原告另行寻找担保公司，要求被告配合的主张没有任何合同依据，也不符合双方的合同约定，应当属于原告自身的违约行为。3.在此情形下，原告并不享有解除案涉合同的权利，原告提出的解除案涉合同的主张不能够发生解除效果，双方仍应当继续履行案涉合同，而且自始至终，被告从没要求要终止履行案涉合同，而是一直要求原告尽快按照经营贷款的方案完成赎楼工作，以推进案涉交易。从现在原告当庭补充的两份证据来看，原告已经另行向第三人购买了其他房产，这说明很有可能是原告在签署案涉合同及支付了交易定金之后不想与被告交易，而故意制造被告违约的形表，想企图终止案涉合同，因此原告不享有合同解除权，应继续与被告履行案涉合同。第四，原告至今没有按照案涉合同的约定完成赎楼义务，也没有支付剩余的购房价款，实质上已经构成了对案涉合同的违约，应当承担包括支付逾期付款违约金等内容在内的违约责任，对此被告也在反诉中提出了相应的请求。综上，本案实际上是原告出尔反尔，故意违约产生了纠纷，不存在被告违约的情形，恳请法院驳回原告的全部诉讼请求。被告反诉请求：1.判令原告曾建泉向被告支付2020年1月16日起的贷款利息，按照770元/天的标准暂计算至2020年4月30日的金额为81620元，后续连续计算至原告完成涉案《二手房买卖合同》约定之赎楼义务之日止；2.判令原告向被告支付违约金（以涉案合同约定之交易价格为基数，按照每日万分之五的标准，自2020年1月3日起暂计至2020年4月30日，后续连续计算至原告付清全部购房款之日止）（具体详见附表）。两原告的答辩意见如下：被告的反诉没有事实依据，更没有证据支持。被告答辩所述的事实与理由，与双方交易的实际履行情况根本不相符。涉案合同签订后，原告是在积极履行合同，及时支付了购房定金，而且之后通过中间人一再要求被告支付2万元的交房保证金，并及时去办理赎楼的委托公证手续，但是因被告故意违约，既不支付交楼的2万元保证金，也不与被告自己所找的中间人和担保公司的朱国海去办理公证手续，导致涉案交易无法正常顺利履行下去。对于本案交易模式，无论是正常的按揭贷款方式，还是经营贷的方式，其前提和前置程序都是需要被告首先与担保公司办理委托公证手续之后才能往下走交易的程序和流程。涉案的补充协议约定的很清楚，即使是经营贷的模式，也是用涉案交易的房产作为抵押物，向银行申请经营贷。在被告不去履行委托公证前置手续的情况下，后续没法继续进行下去的。本案所签订的二手房买卖合同及补充协议均明确了卖方需在2019年12月27日前做好委托公证给担保公司赎楼，所以结合本案的证据，可以证明是被告违约导致交易无法正常进行。而本案原告买房是刚需，是有实际履行能力和诚意的。在原、被告所找的担保公司朱国海被迫退出的情况下，原告又积极找了第三方担保公司来做赎楼手续，但是被告依然不予配合。对于赎楼，原告承认是由原告这一边帮助被告赎楼，赎楼可以是现金赎楼，也可以是担保公司赎楼，原告明确的说明赎楼的担保费用由原告来承担，但只需用被告去办理赎楼的公证手续，对于卖方而言是没有任何风险的。而在交易过程中，买方的风险是最大的，因为房子没过户之前产权依然属于被告所有。因此原告认为被告的反诉完全是罔顾事实，是没有证据支持的。经审理查明，2019年12月19日，两原告（买方）分别与被告（卖方）签订《二手房买卖合同》，约定原告购买被告所有的位于深圳市龙岗区城市立方花园B区1栋B座25E、25F房屋（产权证号：深房地字第××、60××08号），总价780万元，买方应向卖方支付定金共计50万元；经双方协商，买方自愿支付营业税、城市建设维护税、教育费附加、卖方印花税、个人所得税、土地增值税、卖方房地产交易服务费、土地使用费、买方印花税、契税、产权登记费、买方房地产交易服务费、房地产贴花、因提前还贷卖方按揭银行征收的罚息、违约金及相关费用、产权查档费、公证费、评估费、律师费、抵押登记费、赎楼担保费和短期利息；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数，按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并要求买方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数，按日万分之五支付违约金，并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并要求卖方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。合同最后备注，经买卖双方协商同意买方帮卖方赎楼，卖方收齐全款后，将该房产交付于买方，卖方于2019年12月25日前将办委托公证书于朱国海办理赎楼过户等相关手续。原告曾建泉与被告的合同另外约定：买方如在2020年1月15日前无法凑齐赎楼款帮卖方赎楼，买方将承担卖方每个月利息28000元，直至赎出红本房产证。当日，原告李小希向被告银行账户转账支付200000元定金。之后被告联系中间人朱国海，委托朱国海代为办理过户事宜。原告（买方）、被告（卖方）与朱国海（见证人）签订了《城市立方花园B区1栋B座25E、25F合同补充协议》。协议约定：1.因为卖方欠款，银行年底做账不给办理提前还款业务，影响买方帮卖方赎楼的时间，经营贷时间顺延10天。2.1月2号上午还款，1月8号上午取证、下午办理25E的过户，1月14号取买方新房产证，如因卖方征信等问题导致该房产无法办理正常过户手续，由卖方承担担保公司相应的费用；如买方赎楼或担保公司赎楼，由出资方保管赎出来的房产证原件、身份证原件、银行卡原件、u盾密码等相关证件。3.城市立方花园一栋B座25E、25F户过户给买方后，买方再拿去银行做抵押贷款，待银行审批贷款成功放款后两日内将该剩余房款280万元支付给卖方（该房产总价780万元整，赎楼款450万，定金50万），2020年3月31日至2020年4月10日内，买方需在这日期规定之前，将剩余房款280万元整支付给卖方。4.25E过户完成后，取证当天因买方怀孕生产导致无法去民政局办理离婚登记，买卖双方同意将25F监管在银行的资金解封出来到账后当日由买方将此资金转账至担保公司保管的卖方银行卡上，此房产实际产权已属于买方，但买方办理完离婚手续后再办理过户给买方的手续。……6.买方如选择办理正常按揭房贷手续，需要在2020年1月15号之前将赎楼款打入卖方供楼账户上，卖方将收到此房产的定金50万和卖方欠银行的罚息金额，全部转入卖方还款账户，如因为买卖双方耽误导致还款时间推后几天所产生的卖方的正常供楼的利息由耽误的一方承担。7.买方交完剩余的30万定金后，卖方需交2万元交房保证金至见证人处，卖方需在2019年12月27日做委托公证给到担保公司赎楼。8.如因卖方原因导致该房产无法正常过户，卖方需支付买方按实际监管天数计算买方的首付款450万的月利息，按0.49实际占用天数为准支付给买方。9.该房产25E、25F共成交价为780万元整，买方实际支付20万元定金，剩余30万元定金将于2019年12月26日上午12点前转账给卖方，否则买方承担相应责任。此协议经买卖双方协商一致约定，最后审批结果以银行审批结果为准。2019年12月25日，被告在广东省坪山公证处办理公证，确认将龙岗区城市立方花园B区1栋B座25F房产出售给原告曾建泉，委托朱国海在代理期限内可以独自以被告名义办理如下事宜：1.到深圳市不动产登记中心办理上述房产过户给曾建泉的过户登记手续、办理退件、撤销过户的相关手续，代为签署二手房买卖合同公证相关文件，领取房产证、不动产权证书……；2.到税务部门打印《个人所得税完税证明》，到税务部门申请办理减免税（费）手续和领取免税证明文书，并在相关文件上签字……；3.代为办理上述房产管理处、水电、煤气、天然气、电话、网络、有线电视的开户、过户和销户的一些相关手续。2019年12月26日，曾建泉向被告转账300000元定金。当日朱国海多次催促被告办理赎楼委托公证，被告一直推脱，并要求取消12月25日办理的委托公证。12月26日晚22时57分，朱国海通过微信告知原、被告，其只是代办，目前不愿意再为双方代为办理过户手续，有问题让双方自己协商处理，如果还要让其办后面的手续，就自己沟通好，也可以找其他人办理。12月31日，原告另行找到赎楼担保公司并告知被告配合办理赎楼手续，被告拒绝。2020年1月3日朱国海将公证书邮寄回被告。同日，原告向被告发送短信，提出被告不配合办理赎楼担保手续，存在违约，向被告提出解除合同，并要求被告退还定金和承担违约责任。2月18日，被告向原告曾建泉发送短信，提出原告违约，要求原告按照合同约定承担被告的贷款利息。双方提交多份微信聊天记录。中间人朱国海与被告的微信聊天记录显示：2019年12月26日，朱多次催被告办理委托公证，告知被告最新公证需要带的资料，当日晚上21时47分许，被告家属代为回复“乔总血压升高需要静养，昨天的公证需要取消，如何办理”，“另外我代他办理，需要什么公证”，朱告知“昨天的公证取消的话我把所有的公证书邮寄给你们就可以，另外要办理委托公证给我们担保公司的话需要乔哥带上最新委托公证需带的资料”，被告家属代问“不是走经营贷，为何要公证”，朱表示不明白，12月30日朱再次催问被告是否去办理委托公证，被告要求朱将之前做的公证和合同一并寄给被告。原告曾建泉与朱国海的聊天记录显示：2019年12月26日，曾“乔总，晚上好！你明天上午去还是不去做委托公证啊？如果你不去履行的话导致担保赎楼公司无法在15号之前去赎楼，同时导致的一切后果由你卖方负责”，朱将当日与被告的聊天截图发给原告，12月27日，曾问“卖方乔先生那边今天有没有跟你去签你们公司的那个赎楼委托公证啊？还有就是那2万块钱约定好的交楼保证金转给你了没有？收到请回复”，朱回复“他没有转交楼保证金过来，也没有去做赎楼委托公证”，12月28日早上，朱“你直接联系业主，看他要怎么处理吧，或者找律师发函给业主吧”。12月30日，原告曾建泉“小朱上午好，你这边还是催促一下乔毅恒先生赶紧去办理一下和你们公司的赎楼担保委托公证，不然后期的工作没法进行，造成一切后果大家都承担不起”。朱回复“曾先生，我催过他，他这边的话不跟我办理我也没办法，这个事情是你们双方没有协商……你们双方有一方不来找我办理这个事情，我所有的事情导致我这边没办法进展下去……这个的话你们双方成交的，然后你去催他，我是个中间人，我也没办法催他……”。原告曾建泉与被告的微信聊天记录显示，12月30日，曾问“乔毅恒先生你好，听我们的中介朱国海说12月27日你没有办理给担保公司赎楼的委托公证手续，27号你要做委托公证给担保公司赎楼是在补充协议上写好的，如果你不去办会导致后续交易的障碍和时间延期，也就是说15号赎楼担保公司没办法赎楼，这样后续的一些工作无法进展，那么后果和费用全部由你卖方负责，因此我催促你在12月31日之前办理给担保公司赎楼的委托公证手续，以便交易继续进行。被告回复“见证人都被气跑了乔生都病倒了，实在不应该啊”。曾“我们一直都是履行合同的，没有把见证人气跑，乔生生病，你们是想延迟合同呢还是怎么考虑呢”。12月31日，曾表示“我们这边已经找好了赎楼担保公司，赎楼担保协议我这边也已经签好了，需要你过来配合签一下字并办理赎楼的有关手续，等会儿我会把你的电话还有微信推给赎楼担保公司的工作人员，他们应该今天就会联系你”，并将地址和赎楼责任书发送给被告。1月3日，曾“因你故意不办理赎楼担保手续，不按时履行合同义务，导致我们之间的合同无法继续履行，致使我无法实现合同目的，现我依据合同约定和法律规定通知你解除合同，要求你退还定金并承担违约责任”。被告回复“你先搞清楚，15号之前你要拿赎楼款给我们赎楼，我们不管你用什么方式来借款，但房产产权属于我们，我们有权选择担保公司控制风险，你们在不征得我们同意的前提下，擅自更换担保公司，我们是不认可的，在合同到期前我们一定会履行合同，而且见证人小朱在12月26日已经声明不管我们的事了，我们怎么可能再去他公司办理公证手续呢？”“是你签合同时承诺一次性付款赎楼，我才签字的，你现在不兑现承诺，才导致合同履行出现了争议和延时，一切原因都是你先造成的”。曾回复“第一，我们的中介人朱国海所在的中诚致信担保公司是你自己亲自找来的赎楼担保公司，但是你们没有按约定及时办理赎楼担保手续，12月26号和27日朱国海都联系催促你办理赎楼手续，但是你反复无常、拒不配合，后期他也有跟你联系，是你说这边不用他管这事的；第二，因你未按期办理给担保公司赎楼的委托公证手续，我多次催促你，你仍然置之不理，为了推进合同履行，才迫使我于2019年12月30日另行找担保公司办理赎楼手续，但是你和太太依然不配合；第三，由哪家担保公司赎楼在本质上并没有区别，都是帮助你赎楼，并且赎楼费用都是由我承担，对你的风险并没有影响，因为你违约不履行义务，你我之间的合同无法正常继续履行，我已经通知你解除合同，请你在两日内退还定金并承担违约责任”。上述事实有当事人的当庭陈述、二手房买卖合同及补充协议、银行转账记录、收据、微信聊天记录、短信截图、公证书等证据为证，足以认定。本院认为，两原告与被告签订的《二手房买卖合同》及补充协议是双方的真实意思表示，符合平等自愿原则，不违反法律的强制性规定，本院予以确认，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同及补充协议约定的赎楼方式是由原告为被告赎楼，即原告负责赎楼的所有费用，但被告应于2019年12月27日前做委托赎楼公证给担保公司。根据双方提交的微信聊天记录及当庭陈述，被告找来的中间人多次催促被告办理赎楼公证，但被告一直推脱，之后又要求中间人将之前的办理过户手续的公证书邮寄回去，在中间人不愿继续为原、被告代办相关手续后，被告在规定的时间内既不另行寻找担保公司办理委托公证，也不愿到原告预约的担保公司办理手续，逾期超过五日，属于违约，原告据此解除合同，符合合同的约定，故本院认定原、被告签订的《二手房买卖合同》及《补充协议书》于2020年1月3日解除。被告违约，原告主张被告退还定金，本院予以支持。双方的交易仅进行到担保赎楼环节，原告主张被告支付合同价款20%的违约金，过高，本院根据交易进行的程度、原告的损失，酌情调整违约金为合同价款的10%，即被告应向原告赔偿违约金共计78万元，原告主张超出部分，本院不予支持。被告主张原告支付贷款利息及违约金没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条的规定，判决如下：一、确认原告李小希、曾建泉与被告乔毅恒签订的《二手房买卖合同》及《补充协议书》于2020年1月3日解除；二、被告乔毅恒向原告返还定金（详见附表）；三、被告乔毅恒向原告支付违约金（详见附表）；四、驳回原告李小希、曾建泉的其他诉讼请求；五、驳回被告乔毅恒的全部反诉请求。上述付款义务人应于本判决生效之日起五日内履行，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费共计14030元（原告已预交），具体分担详见附表，由被告承担部分，被告应于本判决生效之日起五日迳付原告（详见附表）；反诉费共计2696.46元（被告已预交），由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  王晓蓉二〇二〇年六月七日书记员  杨雅倩附表：            案号              原告              合同约定内容                  房号              房产证号              面积              转让价格（万）              定金      （万元）              赎楼利息（元/月）                  6848              李小希              25E              6000631408              61.89              360              20                                 6849              曾建泉              25F              6000631407              70.99              420              30              28000                                     案号              原告                             本诉请求                    反诉请求                  定金      （万元）              违约金      （万元）              诉讼费（元）              贷款利息（770元/天）              违约金每日万分之五              反诉费（元）                  6848              李小希              20              72              6500                             214200              1128.25                  6849              曾建泉              30              84              7530              81620              249900              1568.2                                     案号              原告              判决结果                  返还定金（万元）              支付违约金（万元）              原告承担诉讼费（元）              被告承担诉讼费（元）              被告承担反诉费（元）                  6848              李小希              20              36              2543              3957              1128.25                  6849              曾建泉              30              42              2774              4756              1568.2