黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑06民终1083号上诉人（原审原告）：孙士德,男,汉族。委托诉讼代理人：王凤玲，黑龙江旭佳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：大庆华清房地产开发有限公司，住所地黑龙江省大庆市肇州县肇州镇民主街龙盛小区商服楼临街房北数第3门。法定代表人：王峰，该公司经理。被上诉人（原审被告）：大庆金都物业管理有限公司，住所地黑龙江省大庆市肇州县南城华府小区北侧1-2层。法定代表人：林志刚，该公司经理。被上诉人（原审被告）：大庆龙兴房地产开发有限公司，住所地黑龙江省大庆市肇州县肇州镇和平街新世纪商城院内。法定代表人：王云文，该公司经理。委托诉讼代理人：张彦海，男，汉族，该公司职工。被上诉人（原审被告）：林志刚，男，汉族。被上诉人（原审被告）：历晓平，女，汉族。上诉人孙士德因与被上诉人大庆华清房地产开发有限公司（以下简称华清公司）、被上诉人大庆金都物业管理有限公司（以下简称金都物业）、被上诉人大庆龙兴房地产开发有限公司（以下简称龙兴公司）、被上诉人林志刚、被上诉人历晓平商品房预售合同纠纷一案，不服黑龙江省肇州县人民法院（2019）黑0621民初1597号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人孙士德及其委托诉讼代理人王凤玲、被上诉人华清公司法定代表人王峰、被上诉人龙兴公司委托诉讼代理人张彦海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙士德上诉请求：1.对黑龙江省肇州县人民法院（2019）黑0621民初1597号民事判决进行改判；2.继续判令解除孙士德与华清公司签订的《协议书》（二审中，孙士德庭审中明确上诉状中为笔误，请求确认案涉协议书无效）；3.依法改判华清公司返还购房款4万元，并自2017年11月3日起按中国人民银行同期贷款利率标准计算利息至实际给付之日；继续判令林志刚对上述款项承担连带责任；4.依法改判历晓平返还2万元，并自2017年6月19日起按中国人民银行同期贷款利率标准计算利息至实际给付之日，并承担连带责任；5.依法改判龙兴公司在6万元范围内承担连带责任。6.一、二审受理费用由各被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院认定案件主要事实认定错误，历晓平返还房款和承担连带责任有法律依据。孙士德将2万元钱交付给历晓平，历晓平出具的内容为今收孙士德人民币贰万元为房款的收条，收款日期为2017年6月19日。2017年11月3日，华清房公司给孙士德出具的收取孙士德4万元人民币的收据一枚，证明华清公司的收款日期为2017年11月3日。孙士德根本没有向金都物业账户汇款，而是向历晓平交的房款，向华清公司交款日期也不是11月9日，而是11月3日。历晓平也没有提供已经把钱转给华清公司的证据，一审法院仅凭林志刚的言辞证据就确定了把钱转给了华清公司，历晓平已经构成了不当得利，按照法律规定，历晓平应当返还此笔购房款，并支付相应的利息。2.一审法院没有让还龙兴公司承担连带责任，属于判决错误。因为从一审法院调取的肇州县公安局起诉意见中称经龙兴名邸小区施工总工确认，华清公司施工量约40万元，因此龙兴公司应当在40万元范围内承担连带责任。3.一审法院对孙士德的请求即判令赵玉双、王峰、韩文财、林志刚在其未实缴出资范围内对其公司不能偿还债务承担清偿责任的诉讼请求没有进行审理，这属于程序违法，请求对本案依法改判。华清公司的自然人股东有王峰和赵玉双，虽然林志刚是实际控制人，但王峰和赵玉双应当在没有缴纳出资的范围内承担责任，而一审法院在没有审理的情况下就驳回了这一诉讼请求，属于程序违法，按照民事诉讼法第二百条的规定进行再审。本案遗漏了必要诉讼参与人太平洋保险公司肇州支公司（以下简称太平洋肇州支公司），太平洋肇州支公司是太平洋小区的合伙开发建设者，孙士德请求追加其承担连带责任符合法律的相关规定。孙士德提供的《太平洋小区预购协议》已经标注了预购方(团购代表)，整个购房过程中，太平洋肇州支公司是组织者，孙士德有相关证据足以证明太平洋肇州支公司以给职工建小区的名义组织进行团购，在太平洋肇州支公司组织和推动下，以建设太平洋小区的名义组织职工购买楼房，职工才有之后的购房行为，实际上是太平洋肇州支公司与华清公司一起共同开发建设太平洋小区，共同骗取了职工的信任，才使华清公司取得了信赖利益，所有的购房者才把购房款交给金都物业和华清公司或者是历晓平。虽然太平洋肇州支公司不是合同的相对方，但在职工购房的过程中起到了领导和组织作用，担任了太平洋小区开发建设者的角色，从而最终导致职工签订合同和造成了不必要的损失。并且一审法院对太平洋肇州支公司参与组织售楼行为进行了认定，一审法院对这些法律事实的认定，进一步说明太平洋肇州支公司在此次购房的过程中起到组织和推动作用，小区的名称明确标注的是太平洋小区，购房者是太平洋肇州支公司的员工，虽然《太平洋小区预购协议》中没有太平洋肇州支公司字样，但实质上太平洋肇州支公司就是太平洋小区的合伙开发建设者。一审法院驳回孙士德对历晓平的诉讼主张错误；历晓平作为太平洋肇州支公司外勤经理，也是公司的高管，同其他几位高管包括现任太平洋肇州支公司负责人石玉峰在内，在太平洋肇州支公司多次开会向员工宣传本单位同开发商合作，盖单位职工福利房，本单位员工可享受职工福利房价格即房款总计为9万元，所购买的房屋是80-90平方米，并号召员工动用自己的人脉及微信朋友圈对此进行广泛宣传，很多社会人士想要购买这么便宜的房子只能加入太平洋肇州支公司成为公司员工才有资格购买此房，为此很多人加入了保险公司，成为员工后也购买了该楼房，太平洋肇州支公司先后组织员工在保险公司的办公场所宣传，并在保险公司的场所签订了房屋预购协议，涉诉楼房的两次选址均命名为太平洋小区，孙士德就是基于保险公司从负责人到公司高管的这种承诺、组织或者宣传才购买了所谓的职工内部房。原审对于华清公司与龙兴公司签订的案涉工程转让协议的事实认定，属于认定事实错误，此事实直接关涉到龙兴公司是否应对孙士德购房款承担返还义务，属于案件的主要事实；依照最高院关于商品房买卖司法解释第三条的规定，太平洋肇州支公司所做的广告、宣传等行为应当属于要约邀请，尽管没有写进合同，但是不能排除其应当承担的法律责任。华清公司辩称，王峰是华清公司的法定代表人，但并不是华清公司的实际控制人，我在华清公司的期间一直是林志刚和历晓平在主持公司的一切事务，当王峰离开华清公司之后，现在华清公司的实际控制人是王雪枫，王峰在职和离开之前曾几次要求变更法人身份，有录音和证据、王雪枫出具的证明，对于孙士德的上诉请求，和王峰个人没有关系，公司的具体事项跟王峰没有关系，我没有决定权。龙兴公司辩称，一、一审诉讼中孙士德要求龙兴公司承担的是共同返还责任，而在二审诉讼请求中变更为在6万元范围内承担连带责任，超出了原审审理范围，故二审法院对该项请求不应进行审理。本案中不存在连带责任承担的法定事由及约定事由，所以孙士德自行创设的连带责任方式无法得到法律的保护。二、与孙士德签订预购协议的是华清公司而不是龙兴公司，根据合同相对性，孙士德只能向华清公司主张权利。三、孙士德的购房款交给了华清公司，龙兴公司没有收到任何款项，华清公司也未将款项转给龙兴公司，龙兴公司也不是受益人。故龙兴公司不存在返还购房款的事实基础。四、根据一审判决认定的事实，孙士德与华清公司签订协议时，龙兴公司尚未与华清公司签订合作协议，此前的行为龙兴公司均不知情，而在2017年11月1日，因华清公司资金问题，双方又解除了该协议。次日，华清公司仍在收取孙士德的购房款，所以这些行为均是华清公司的行为，与龙兴公司无关。更与曾经的“合作”无任何关联。再退一步讲，即使龙兴公司是“合作”一方，且仍在履行中，在本案中仍不应承担责任，理由仍然是基于合同相对性，而这种内部关系不足以让龙兴公司承担合同责任，即孙士德不能要求与其没有合同关系的第三人承担违约责任。林志刚、历晓平未予答辩。孙士德向一审法院起诉请求：1.判令孙士德与华清公司签订的《太平洋小区预购协议》无效；2.判令华清公司返还购房款4万元；3.判令历晓平返还购房款2万元；4.判令华清公司以4万元为基数按中国人民银行同期贷款利率自2017年11月1日至实际给付之日止支付利息损失；5.判令历晓平以2万元为基数按中国人民银行同期贷款利率自2017年6月21日至实际给付之日止支付利息损失；6.判令华清公司支付孙士德已付购房款一倍的赔偿金；7.判令林志刚、历晓平、龙兴公司与华清公司共同承担返还已付购房款及赔偿责任；8.判令林志刚在华清公司未实缴出资范围内对华清公司不能偿还债务承担清偿责任；9.判令各被告共同承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2017年6月23日，孙士德与华清公司签订《太平洋小区预购协议》，协议约定孙士德购买华清公司开发的位于肇州镇东环路以东、××以北，两室一厅一卫，建筑面积80平方米至90平方米商品房一套，总价款9万元；付款方式为首付款2万元，在团购方楼房地基平口之日到主体建设二层完毕交4万元，主体封顶交齐9万元。同时约定自收到首付款后24个月完工。合同签订后，孙士德于2017年6月28日，向林志刚指定的金都物业账户支付2万元首付款，2017年11月9日向华清公司支付第二期购房款4万元，华清公司出具4万元收据。案涉小区楼房建至二层即停工，华清公司未能在约定的时间内交付房屋。孙士德及其他购房人多次找华清公司要求退款，但华清公司一直推托未能返还购房款。另查，2017年3月6日，林志刚通过转让的方式以60万的价格获得华清公司的实际控制权，并为华清公司的实际控制人吴晓强出具欠款金额为55万元的欠条。2017年8月6日，华清公司与龙兴公司签订开发合作协议，因华清公司资金未到位导致此协议未能继续履行。华清公司开发的小区楼房建至二层即停工，孙士德及其他购房人多次找华清公司要求退款未果后，20余人到肇州县公安局报案，后经公安机关侦查查明，林志刚行为尚不构成犯罪。一审法院认为，依法成立的合同，当事人应当按照约定，全面履行自己的义务。在本案中，孙士德与华清公司签订《太平洋小区预购协议》时，因华清公司并非太平洋小区的开发企业，未取得商品房预售许可证销售房屋，而且在孙士德起诉前也未取得商品房预售许可证，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，其与孙士德之间的商品房预售合同应认定无效，故对孙士德要求确认其与华清公司签订的《太平洋小区预购协议》无效的诉讼请求，予以支持。因华清公司无商品房预售许可证明导致合同无效，故孙士德要求华清公司返还购房款6万元的诉讼请求，予以支持。孙士德与华清公司签订的《太平洋小区预购协议》无效，华清公司应承担完全过错责任，故对孙士德要求华清公司以6万元为基数，自2017年11月9日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息至实际给付之日止经济损失的诉讼请求，予以支持。对孙士德要求华清公司支付购房款一倍的赔偿金的诉讼请求，因其无事实和法律依据，故不予支持。对孙士德要求金都物业、龙兴公司与华清公司共同承担返还购房款及赔偿损失的诉讼请求，因金都物业、龙兴公司并非商品方预售合同的相对方，金都物业只是代华清公司收取孙士德购房款2万元，但已支付给华清公司，故不予支持。华清公司由原股东转让给现股东，是林志刚通过签订转让协议的方式获得的，林志刚不是该公司股东，但林志刚凭借其妻子历晓平（太平洋保险公司外勤经理）的关系，多次对孙士德等公司员工宣传以9万元的价格可以在龙兴名邸小区购买80平方米至90平方米的楼房，孙士德与华清公司签订《太平洋小区预购协议》后，将2万元首付款存至林志刚指定的金都物业账户，4万元第二期购房款交给华清公司。包括孙士德在内的20多名太平洋员工交付的购房款由林志刚监管，应认定林志刚是华清公司的实际控制人。上述款项全部由林志刚签字支出，其行为不仅损害了华清公司的利益，也损害了孙士德等公司债权人的合法利益，故林志刚应对华清公司返还孙士德购房款及赔偿损失承担连带责任。对孙士德要求林志刚在华清公司未实缴出资范围内对华清公司不能偿还的债务承担清偿责任的诉讼请求，因林志刚并非华清公司股东，故不予支持。对于孙士德要求历晓平对其损失承担赔偿责任，因历晓平并非房屋买卖合同的相对方，且无事实和法律依据，故不予准许。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国公司法》第二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、华清公司于判决生效后立即返还孙士德购房款人民币6万元，并自2017年11月9日起按中国人民银行同期贷款利率标准计算利息至实际给付之日。二、林志刚对上述款项承担连带给付责任。三、驳回孙士德的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案受理费人民币1,442.50元，由华清公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。孙士德为证明其主张，向本院提供证据如下：证据一、微信朋友圈截图及手机照片共计44页，光盘一张（一部分微信朋友圈的视频、一部分手机录制的视频，拍摄的时间以纸质证据为准)。欲证明：1.历晓平作为太平洋肇州支公司职工购买内部福利房的组织者和推动者，与林志刚系夫妻关系，应当对案涉房款负有共同返还的义务；二、太平洋肇州支公司的负责人石玉峰及公司高管历晓平、林志刚组织宣传并在太平洋肇州支公司的工作场所拉横幅、开动员会，多次讲话号召员工购买该福利房，并称案涉房屋属于保险公司与开发商共同合作开发的，大家放心购买，因此太平洋肇州支公司应当成为本案的当然被告，应追加其参加诉讼；三、在公司领导及高层的动员下，广大员工也因此在微信群及朋友圈等各种传媒中宣传此事，事实上当时也确实有大量的员工加入，目的是为了购买廉价的员工内部房。华清公司质证称，根据其中的一段视频，能够反映华清公司是王雪枫与林志刚控制的，与王峰没有关系，王峰作为名义上的法定代表人，此案与其无关，王峰本人不予质证。龙兴公司质证称，该证据说的是孙士德与太平洋肇州支公司之间的事情，与龙兴公司无关，龙兴公司不予质证。证据二、祖可心证人证言。欲证明:首付款2万元是打给历晓平的，历晓平与林志刚对于涉诉房屋系共同经营，应当成为当然被告。华清公司质证称，与华清公司无关，不予质证。龙兴公司质证称，与龙兴公司无关，不予质证。证据三、韩文东证人证言。欲证明：孙士德购买涉诉房屋的条件是由太平洋肇州支公司来设定的，不是太平洋肇州支公司的正式员工是没有这个资格的，孙士德对保险公司产生了信赖，才购买了房屋，因此保险公司应当成为本案当然被告。华清公司质证称，与华清公司无关，不予质证。龙兴公司质证称，与龙兴公司无关，不予质证。本院认为，对于证据一，部分视频中能反映孙士德等人与林志刚、王雪枫商议返还购房款的实际情况，对该部分事实予以认定，对其他待证的问题，本院将结合其他证据综合予以认定。对于证据二、证据三，本院将结合一审中肇州县公安局的调查笔录及其他证据综合予以认定。华清公司为证明其主张，向本院提供证据如下：两份由王雪枫出具的华清公司实际持有人的证明（提供原件）。欲证明：自2017年11月23日之后华清公司的实际持有人和受益人是王雪枫；还有和林志刚的谈话录音，欲证明林志刚当时是华清公司的实际持有人；当时在肇州县行政大厅办理过户的手续，欲证明当时要变更法人，但是没有成功。孙士德质证称，对该组证据的真实性不予认可，因为该组证据都没有体现出证据的出处，承诺证明和声明都没有形成日期，公司章程也体现不出王雪枫的签字日期；对该组证据所要证明的问题不予认可，因为对于公司的实际控制人是否是林志刚均不影响王峰作为法定代表人应当要承担的法律责任，且公司的实际股东以及公司章程在工商登记机关应当有登记备案，不应当是在一审庭审和二审庭审中以证明的证据形式体现，从孙士德所举示的视频中王雪枫和林志刚的谈话以及林志刚在一审庭审中的表述，孙士德认为该事情发生后，王雪枫和王峰及龙兴公司均在规避责任。王峰也没能举出证据证实其与林志刚的真实法律关系，所以请求法庭对该组证据不予采信。龙兴公司质证称，与龙兴公司没有关系，不予质证。本院认为，该组证据与本案《太平洋小区预购协议》中所涉及的权利义务关系并无关联性，不予采信。龙兴公司为证明其主张，向本院提供证据如下：解除合作开发协议声明复印件一份(经与原件核对无异)。欲证明：太平洋肇州支公司于2017年6月份收了职工的钱，但是那个时候龙兴公司与华清公司还没有合作关系，龙兴公司是从2017年8月6日与华清公司签订的合同，华清公司是在2017年11月2日、3日收取的太平洋肇州支公司职工的第二笔钱，但是当时龙兴公司与华清公司已经解除合作了，所以这个案子与龙兴公司没有关系。孙士德质证称，对该组证据的真实性的予以认可，但是对证据证明的事实有异议，一、庭审中龙兴公司称是因为林志刚没有给龙兴公司1900万元，所以双方才解除了合同，而该份声明中所体现的数字是1700万元，有差额200万元，恰恰是太平洋肇州支公司职工们前期房款。二、该份证据不能证明龙兴公司所要证明的问题。龙兴公司与林志刚合作应当有合同，解除也应当有书面的解除合同，而不应由龙兴公司单方面出具解除说明，因此该份证据无法证明其欲证明的问题。三、该份证据中的签字人是王正宏。与华清公司的实际控制人王雪枫系同一人，这是龙兴公司和华清公司在庭审中自认的事实，也就是说，华清公司与龙兴公司实际是关联公司。华清公司质证称，因为王峰不是实际控制人，对实际情况不了解，不发表意见。本院认为，该组证据与本案《太平洋小区预购协议》中所涉及的权利义务关系并无关联性，不予采信。林志刚、历晓平对以上证据均未发表质证意见。二审查明的事实与一审一致。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：1.历晓平是否应当承担返还案涉2万元、给付利息、承担连带责任等法律责任；2.龙兴公司是否应承担连带责任；3.是否应当追加太平洋肇州支公司、王峰、赵玉双、韩文财等人参加诉讼。关于历晓平是否应当承担返还案涉2万元、给付利息、承担连带责任等法律责任。本案中，根据肇州县公安局对林志刚涉嫌非法吸收公众存款罪的调查情况，及二审中孙士德提交的案涉相关业主与林志刚、华清公司实际控制人王雪枫之间协商返还购房的视频可以认定，案涉2万元先由历晓平交由金都物业，再由金都物业转交给华清公司用于房屋建设的事实。因此，一审认定事实正确，历晓平并不是案涉《太平洋小区预购协议》的当事人，孙士德提出历晓平应承担返还案涉2万元、给付利息、承担连带责任等主张，无事实依据，本院不予支持。关于龙兴公司是否应承担连带责任。本案中，案涉《太平洋小区预购协议》的签订主体为华清公司与孙士德，该协议书中并没有龙兴公司法定代表人的签字或其公司印鉴，且龙兴公司仅参与案涉房屋的部分建设，并没有参与收受孙士德购房款等房屋销售行为。因此，龙兴公司并不是案涉《太平洋小区预购协议》相对人，孙士德提出的该项上诉主张与事实不符，于法无据，本院不予支持。关于是否应当追加太平洋肇州支公司、王峰、赵玉双、韩文财等人参加诉讼的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”第三百二十三条第一款规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”。本案中，孙士德在上诉中并未对太平洋肇州支公司、王峰、赵玉双、韩文财等人提出具体的诉讼请求，且太平洋肇州支公司、王峰、赵玉双、韩文财等人均未与孙士德签订与案涉房屋买卖有关的书面合同，并非案涉《太平洋小区预购协议》相对人。同时孙士德未提供证据证明王峰、赵玉双、韩文财等人存在出资不实的情况，其提供照片、视频等证据仅能证明在太平洋肇州支公司内举行过与案涉房屋销售有关的宣传活动，不能证明太平洋肇州支公司委托他人以公司的名义参与了案涉房屋的开发建设与实际销售，孙士德应当承担举证不能的不利后果。另，孙士德在一审首次提交起诉状时，已将赵玉双、王峰、韩文财列为被告，在庭审中又变更诉讼请求，撤回了对赵玉双、王峰、韩文财的起诉，且在一审判决前并未又提出追加赵玉双、王峰、韩文财参加诉讼的书面申请，故一审法院不存在程序违法问题。因此，对孙士德二审中提出的追加太平洋肇州支公司、王峰、赵玉双、韩文财等人参加诉讼的主张及相应请求，本院均不予支持。综上所述，上诉人孙士德的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由上诉人孙士德负担。本判决为终审判决。审判长  周铁峰审判员  杨社娟审判员  赵 博二〇二〇年六月二十八日法官助理邢智超书记员王晓萍