贵阳铁路运输法院 民 事 判 决 书 （2020）黔8601民初120号 原告：郑睿，男，1974年12月16日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。 委托诉讼代理人：张纯婷，贵州北斗星律师事务所律师。 委托诉讼代理人：封小现，贵州北斗星律师事务所律师。 被告：中天城投集团贵阳房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区渔安安井温泉旅游城未来方舟A组团（接待中心）。 法定代表人：李凯，总经理。 委托诉讼代理人：朱雄，男，1991年10月3日出生，汉族，住贵州省安顺市西秀区,公司员工。 委托诉讼代理人：胡菲琪，女，1990年3月11日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区，公司员工。 原告郑睿与被告中天城投集团贵阳房地产开发有限公司（以下简称中天城投集团贵阳房开公司）合同纠纷一案，本院于2019年7月10日受理后，以本案不属于本院指定管辖的受案范围为由，于2019年8月9日作出（2019）黔8601民初643号民事裁定，移送贵阳市云岩区人民法院处理。2019年10月8日，贵阳市云岩区人民法院以郑睿主张合同性质系基于房屋租赁合同关系而提起诉讼，报请贵阳市中级人民法院指定管辖。贵阳市中级人民法院经审查后于2019年10月29日作出（2019）黔01民辖229号民事裁定，本案由本院审理。本院于2020年1月15日立案，依法适用简易程序，因本案与本院受理的（2020）黔8601民初115、116、117、118、119、121、122号基于同一事实发生的纠纷，本院于2020年3月31日将八案合并公开开庭进行了审理。原告郑睿的委托诉讼理人张纯婷、封小现，被告中天城投集团贵阳房开公司的委托诉讼代理人胡菲琪到庭参加诉讼。诉讼中，因双方自愿庭外和解，扣除审限60日，因疫情影响本案扣除审限45日,合计扣除审限105日。本案现已审理终结。 原告郑睿向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2017年3月23日签订的《停车位有偿使用合同》（编号：CW23915）部分无效，即使用期限为2037年6月2日至2051年3月25日期间的部分无效；2.被告向原告返还车位使用费46151.58元，并以46151.58元为基数，按照人民银行同期贷款利率（年利率4.75%）的标准向原告支付车位使用费占用期间的利息损失，从2017年6月1日暂计算至起诉日2019年6月6日为4475.74元，实际计算至被告返还全部款项之日止；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告因在被告开发的中天未来方舟项目处购买F2组团1栋11层14号房屋，为方便房屋使用，2017年3月23日原被告双方签订《停车位有偿使用合同》（编号：CW23915），约定原告购买“中天未来方舟项目”F2组团负2层284号车位，车位使用期限为与该车所属楼栋的土地同等年限，价款为113000元。原告签署该合同后按照约定向被告一次性支付车位租赁费用，被告也按照约定向原告交付了上述车位。但原告承租的车位所属楼栋的土地使用年限为2011年3月25日至2051年3月25日。根据《中华人民共和国合同法》有关规定，租赁合同的有效期限仅为20年，超出20年的部分无效，为维护原告权益，诉至法院。 被告中天城投集团贵阳房开公司辩称：1.原、被告签订的涉案合同是双方协商一致后签订，并未违反法律法规的规定，且双方合同义务已经履行完毕；双方签订的涉案合同实质为停车位使用权的概括性转让，并非租赁关系；2.在租赁合同关系中承租人仅享有对标的物的占有及使用，但在涉案合同中第四条、第九条有相关约定，原告在付清款项后涉案车位除了不能办理产权外，享有占有、使用、收益及处分的权利；3.涉案车位的市场租赁价格400元/月，若根据原告的诉请来计算，涉案车位每月的租赁使用费为明显低于市场租赁价格，也不符合双方在签订涉案合同时真实意思表示。综上，涉案合同并非租赁合同，故请求法院依法驳回原告的诉请。 经审理查明，2016年7月1日，贵阳市城乡规划局向中天城投集团贵阳房开公司颁发《建设规划许可证》（筑规建字2014-0173号），建设项目名称为渔安安井温泉旅游城未来方舟F2组团，建设规模101386.34㎡（计入容积率面积为68344.22㎡），其中建筑栋数3栋，配建地下停车位664个。 2017年3月23日，被告中天城投集团贵阳房开公司（甲方）与原告郑睿（乙方）签订《停车位有偿使用合同》，约定：乙方为甲方所开发的中天未来方舟项目F2组团1栋11层14号房屋业主，为方便乙方在该项目停放车辆，甲方有偿提供该项目F2组团负2层284号车位给乙方使用，车位使用期限与该车位所属楼栋的土地使用年限相同，车位使用费总额为113000元。乙方在签订协议后支付定金10000元，余款由乙方在本协议签订后七日内向建设银行提供信用卡消费类分期付款相关资料，并在建设银行审核通过后七日内将余款支付给甲方。合同第四条约定：在乙方未付清银行信用借款前，未取得甲方书面同意，乙方不得向第三方转让该车位。否则，该转让行为无效且甲方及相应物管公司有权采取限制使用等方式对使用进行限制并追究乙方违约责任。合同第七条约定：在符合本协议及相关规定前提下，乙方如需将该车位使用权转让或出租给第三方，应当将转让或出租范围限定于本小区范围内的其他业主。第九条约定：乙方认可其仅享有该车位使用权，而不享有该车位产权及土地使用权，且甲方无办理该停车位的产权登记或租赁登记备案等相关手续的义务，并保证不因此向甲方提出任何补偿、赔偿要求或其他主张；第十条约定：乙方未取得甲方同意，擅自改变该车位用途或将车位以转让、出租、抵押等方式提供给第三方使用，甲方有权解除本合同收回该车位，并有权要求乙方支付该车位使用费总额10%的违约金，乙方所交的款项在扣除违约金、相应的车位使用费后无息返还。 合同签订后，原告于2017年3月23日按约支付10000元定金后，于2017年6月1日支付剩余103000元。被告已按约向原告交付停车位。 庭审中，本院依法向原告释明诉争的法律关系不属于房屋租赁合同关系，询问原告是否变更诉讼请求，如不变更，将承担相应的法律后果，原告坚持不变更诉讼请求。 上述事实，有原、被告的当庭陈述笔录、《停车位有偿使用合同》、建设工程规划许可证、收款收据、身份信息、工商登记信息等证据在卷佐证，并经庭审质证，予以采信。 本院认为，本案争议焦点：原、被告签订的《停车位有偿使用合同》的性质。 双方之间签订的《停车位有偿使用合同》系转让车位使用权的无名合同。 1.根据《中华人民共和国合同法》第一百二十四条之规定,在不违反合同法总则相关规定的前提下,当事人有权签订合同法分则所规定合同类型之外的合同。本案即属于此种情形。案涉《停车位有偿使用合同》实际上不能归类于合同法分则所列明的十五种有名合同中的任何一种,该合同是双方当事人根据案涉车位的特性及各自需求自愿达成真实意思表示的无名合同。 2.案涉合同约定转让的是车位使用权。原告在诉状中认可车位所属楼栋的土地使用权期限自2011年3月25日至2051年3月25日。本案被告将案涉车位在该期限内的使用权一次性转让给原告，并明确在第七条约定原告如需将该车位使用权转让或出租给第三方，应当将转让或出租范围限定于本小区范围内的其他业主，即双方真实意思表示系转让案涉车位的使用权归属，而非原告在使用车位后到期返还。关于合同第十条约定尽管对受让人的收益和处分权都进行了限制，但结合第七条的约定和被告庭审的答辩意见，该限制基于优先考虑小区业主而作出的约定，并未违反相关法律规定。 3.根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条之规定,租赁合同系指出租人不改变物归属,只向承租人有偿让渡一定期限的使用权能等权益,期限届满则承租人须返还该物。租赁合同从其性质、特征而言,是一种转移财产使用权、收益权的合同，但并不能反过来认定使用权转让合同就等同于租赁合同。从案涉合同约定内容可以直接看出，原告依约取得了案涉车位的使用权,不需要到期向被告返还车位，该合同与租赁合同存在本质区别。因此,原告主张案涉合同系房屋租赁合同，超出20年部分无效并无法律依据。 4.原、被告签订的《停车位有偿使用合同》系双方当事人真实的意思表示，合同第九条约定“乙方（指郑睿）认可其仅享有该车位使用权，而不享有该车位产权及土地使用权，且甲方（指中天城投集团贵阳房开公司）无办理该停车位的产权登记或租赁登记备案等相关手续的义务，并保证不因此向甲方提出任何补偿、赔偿要求或其他主张”，应视为原告对此车位产权和土地使用权事项明确知晓。虽然合同法中没有针对使用权转让合同的专门规定,但对于私权利而言,法无禁止即自由,现行的法律、法规并未规定地下车位使用权不能转让。原、被告的约定并未违反我国法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。 综上所述，鉴于案涉《停车位有偿使用合同》约定标的物系车位，且约定转让的是车位使用权,而非房屋租赁权,故根据当事人诉请立案时确定案由为房屋租赁合同纠纷有失妥当,且庭审中亦依法向原告进行释明，原告主张确认合同约定超出20年部分无效，返还超出20年部分的租金及利息损失的诉讼请求不能成立,应予驳回。 经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告郑睿的诉讼请求。 案件受理费1066元，减半收取计533元，由原告郑睿负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审判员  杨芳 二〇二〇年六月二十三日 法官助理徐洁 书记员梁文文