福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0203民初4942号 原告（反诉被告）：刘启奎，男，1975年1月19日出生，汉族，住黑龙江省穆棱市。 被告（反诉原告）：田润凤，女，1990年7月22日出生，土家族，住四川省仁寿县。 原告（反诉被告）刘启奎与被告（反诉原告）田润凤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月24日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月3日公开开庭进行了审理。原告刘启奎、被告田润凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘启奎向本院提出诉讼请求：1.田润凤返还2020年2月20日至4月20日期间的租金13000元、押金13000元；2.田润凤支付违约金13000元、赔偿一个月房屋6500元；3.田润凤退还转让费42000元；4.田润凤补偿刘启奎装修损失12000元。事实和理由：2019年2月20日，田润凤与刘启奎签订一份《房屋租赁合同》，约定刘启奎向田润凤承租厦门市思明区局口横巷一号房屋，合同期限为五年，转让费42000元，每月租金6500元、押金13000元。合同签订后，刘启奎依约支付了款项。签约时，田润凤隐瞒讼争房屋系公房不得用于商业用途的事实。之后又未能提供其承诺的二楼房屋，且讼争房屋排水也有问题，刘启奎因此重新做了一套排水系统。2020年1月20日，公房管理部门下达整改通知，此时刘启奎才知道该房屋不能用于商用，田润凤称其会处理。2月20日，田润凤明知该房屋无法经营，继续向刘启奎收取两个月租金。此时因受疫情影响，经营已经处于停滞状态。之后双方未能就相关纠纷达成一致意见，遂提起本案诉讼。 田润凤辩称，讼争房屋系案外人许秀英承租的公房，其向许秀英承租该房屋后曾装修并进行经营。刘启奎是认可装修情况才支付42000元转让费，该转让费是将房屋装修及设备（冰箱、空调、油烟机、热水器）出卖给刘启奎的对价。签订合同前已经告知刘启奎讼争房屋系公房。讼争房屋目前仍由刘启奎经营使用，其2020年4月20日开始未再支付租金。 田润凤向本院提出反诉请求：1.解除田润凤与刘启奎于2019年2月11日签订的《房屋租赁合同》；2.刘启奎立即腾空厦门市思明区局口街横巷一号的店铺并交付给田润凤；3.刘启奎向田润凤支付拖欠的租金（暂计至2020年5月20日为6500元），并支付滞纳金（从2020年4月20日起按拖欠租金总额2%计算至实际支付之日止），先行从押金中扣除；4.刘启奎支付未腾空店铺期间的占有费用（按每月6500元计算至实际腾空之日止），并先行从押金中扣除；5.刘启奎支付违约赔偿金6500元。事实和理由：2019年2月11日，双方签订《房屋租赁合同》，约定刘启奎向田润凤承租厦门市思明区局口横巷一号房屋，合同期限为五年，每月租金6500元，租金每两个月缴交一次，缴交时间为20号前，合同第六条约定“租赁期间乙方如有拖欠租金，则每天按租金拖欠部分的2%加收滞纳金，迟付租金达半个月以上的，甲方有权自行提前解除合同，收回房屋，并有权追回所欠付租金及滞纳金”。合同签订后，刘启奎使用讼争房屋用于经营，但自2020年4月20日起拖欠租金13000元，因此提起反诉。 刘启奎对田润凤反诉辩称，承租前田润凤曾告知讼争房屋系公房，但未告知不能作为商用。公房管理部门已经多次要求刘启奎不能将房屋用于商用，现在仅能做外卖，不能做堂食。其未交纳2020年4月20日起的房租是因为田润凤无法履行合同，讼争房屋不能用于商用，因此刘启奎有权拒付租金，现同意解除讼争合同。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年2月11日，田润凤（出租方、甲方）与刘启奎（承租方、乙方）签订一份《房屋租赁合同书》，约定甲方将思明区局口横巷一号房屋出租给乙方，租赁用途为商用，租赁期限从2019年2月20日起至2024年2月19日止，每月租金6500元，乙方每2个月向甲方缴纳13000元，每次付款应提前5天付清房租。店铺的基础装修和设备总作价42000元。合同第四条约定合同签订之日，乙方向甲方交付13000元作为押金，到合同期满，且乙方交清租赁期限应交的一切费用后，甲方应将押金无息退还乙方。合同第六条约定租赁期间乙方如有拖欠租金，则每天按租金拖欠部分的2%加收滞纳金，迟付租金达半个月以上的，甲方有权自行提前解除合同，收回房屋，并有权追回所欠租金及滞纳金。合同第七条约定租赁期间，双方均不得借故解除合同，当事人一方如有正当理由要求解除合同时，须提前壹个月通知对方，经对方同意后解除合同，由提出解除合同的一方支付壹个月的租金作为违约赔偿金。合同第八条约定乙方不得利用该房屋之便进行非法活动，如有发现，甲方有权提前终止合同，乙方所缴纳的押金则作为赔偿甲方的违约金，乙方要承担因非法活动而产生的一切民事、经济、法律责任，甲方概不负责。甲方保证有权出租该房屋，如因产权引起纠纷，甲方必须承担有关法律责任，并赔偿乙方因此而造成的经济损失。 2019年2月12日，刘启奎与田润凤签订一份《收据》，载明田润凤收到刘启奎支付的讼争房屋押金13000元、租金13000元及转让费42000元。刘启奎接收讼争房屋后，用于经营厦门市思明区鲜味奎发面馆至今，讼争房屋2020年4月19日前的租金已依约支付。 另查明，2020年1月20日，厦门市旧城保护开发有限公司向案外人许秀英发出一份《通知》，载明其承租的局口横巷1号1-2层公房存在改变房屋用途作为经营的问题，违反了其与厦门市房屋事务中心签订的《厦门市直管住宅房屋租赁合同》中第四条：“乙方承租上述房屋的用途为住宅，租赁期限内，乙方不得将上述房屋用于其他用途，否则甲方有权解除合同”的规定，现通知其于10天内对该情况进行整改，逾期未整改，该司将通过法律途径。 本院认为，讼争合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方应依约履行。根据在案证据，讼争房屋系公有住宅，不得用于商业经营，因此讼争房屋不符合讼争合同约定的用途。田润凤并未举证证明其在出租时已经明确告知刘启奎讼争房屋不得用于商业用途，其作为出租方应对此承担违约责任。 厦门市旧城保护开发有限公司于2020年1月20日即通知整改，且刘启奎有权因疫情原因主张减免相应租金，故其未支付2020年4月20日起的租金并不构成违约。田润凤以刘启奎逾期支付租金为由要求解除讼争合同及要求支付逾期付款滞纳金，均于法无据。鉴于刘启奎于本案庭审时表示同意解除讼争合同，讼争合同可视为双方合意解除，合同解除之日为2020年6月3日。 如前所述，因田润凤存在违约情形以致讼争合同无法继续履行，田润凤要求刘启奎支付赔偿金缺乏依据；而刘启奎要求田润凤赔偿一个月房租6500元符合讼争合同第七条约定，本院予以支持。刘启奎要求赔偿13000元违约金并无合同依据，本院不予支持。根据讼争合同约定，刘启奎所支付的转让费42000元系作为讼争房屋基础装修和设备的对价，刘启奎已实际使用讼争房屋及相关设备，综合考虑其实际承租时间及合同约定的租赁期限，酌情支持退还30000元。刘启奎要求赔偿装修损失12000元，现并无证据证明存在该损失，因此对该部分诉求，本院不予支持。 讼争合同已经解除，刘启奎应将讼争房屋退还给田润凤。刘启奎至今仍未腾退讼争房屋，应支付相应的租金及占用费。考虑疫情以及讼争房屋无法作为商业用途等原因，可减免2020年2月20日至4月20日期间的租金，酌定该期间租金为4000元。抵扣该租金后，刘启奎已支付款项中剩余的9000元可用于抵扣此后的租金及占用费。2020年4月21日起至实际腾房之日止的租金及占用费，因讼争房屋无法作为商业用途使用，酌情按4000元/月的标准计算。此外，因刘启奎尚未将讼争房屋腾空交还给田润凤，其要求退还押金，本院不予支持。田润凤要求将该押金用于抵扣租金及占用费，为减少双方讼累，该项主张可予以照准。前述抵扣费用，双方可在刘启奎实际腾房之日进行结算，多还少补。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、田润凤于本判决生效之日起十日内支付刘启奎赔偿金6500元； 二、田润凤于本判决生效之日起十日内退还刘启奎转让费30000元； 三、田润凤与刘启奎于2019年2月11日签订的《房屋租赁合同书》于2020年6月3日解除； 四、刘启奎于本判决生效之日起十日内将厦门市思明区局口横巷一号房屋交还给田润凤； 五、刘启奎于本判决生效之日起十日内向田润凤支付厦门市思明区局口横巷一号房屋的租金及占用费（按4000元/月的标准，自2020年4月20日起计算至该房屋实际交付之日止），刘启奎已支付的9000元租金、13000元押金可从中予以抵扣； 六、驳回刘启奎的其他诉讼请求； 七、驳回田润凤的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1144元，由原告刘启奎负担572元，被告田润凤负担572元；反诉受理费2259元，由反诉原告田润凤负担2000元，反诉被告刘启奎负担259元；款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行，逾期未履行的，应向本院主动报告财产情况，并不得有隐匿、转移财产或高消费行为。本条款即为执行通知，本案进入执行后，人民法院不再另行发出执行通知。违反本条规定的，人民法院可以依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  王 瑛 二〇二〇年六月五日 代书记员  周月娜 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。