湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终12828号上诉人（原审被告、反诉原告）：高铭泽，男，1988年4月1日出生，汉族，居民身份证住址武汉市硚口区。委托诉讼代理人：高学兰，高铭泽之母，1959年1月24日出生，汉族，居民身份证住址湖北省钟祥市。委托诉讼代理人：杨明武，武汉市武昌区振兴法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘晓华，男，1966年9月2日出生，汉族，居民身份证住址武汉市汉阳区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈媛，女，1971年1月17日出生，汉族，居民身份证住址武汉市汉阳区。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：张红斌，湖北大和律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：武汉吉家房地产经纪服务有限公司，住所地武汉市武昌区中北路118号复地东湖国际三期3幢1层1号。法定代表人：金莉，该公司经理。委托诉讼代理人：夏小芳，该公司员工。上诉人高铭泽因与被上诉人刘晓华、陈媛、武汉吉家房地产经纪服务有限公司（以下简称吉家房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案。不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2019）鄂0106民初11847号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。高铭泽的上诉请求：一、撤销一审民事判决，并改判刘晓华、陈媛双倍返还高铭泽定金10万元或发回重审。二、本案的全部诉讼费用由刘晓华、陈媛、吉家房地产公司承担。事实与理由：原审法院认定事实不清，适用法律上认识过程错误，应依法改判。一、2019年3月8日，高铭泽与刘晓华、陈媛、吉家房地产公司三方签订《武汉市存量房屋居间合同》，但刘晓华、陈媛、吉家房地产公司没有提供涉案房屋信息资料给高铭泽，并隐瞒没有办理房屋不动产证，存在大量瑕疵，刘晓华、陈媛、吉家房地产公司出卖前没有履行告知义务，刘晓华、陈媛、吉家房地产公司合谋恶意串通隐瞒事实真相，并以缩小房屋公摊面积，扩大三房变四房的虚假陈述，误导高铭泽在合同上签字交付定金的行为，构成欺诈行为，为此，在2019年4月4日，高铭泽向刘晓华、陈媛、吉家房地产公司发出终止履行合同的《回复函》、《告知函》，并要求刘晓华、陈媛、吉家房地产公司终止合同的履行、双倍返还定金；这是高铭泽对刘晓华、陈媛、吉家房地产公司有意欺诈消费者行为的及时回应，高铭泽没有过错，针对该事实及证据，原审法院没有慎重审查，导致认定事实错误。二、高铭泽通过短信截图、录音证据证明，刘晓华、陈媛、吉家房地产公司在双方签订《武汉市存量房屋居间合同》及交付定金前，作出虚假陈述，误导骗取高铭泽签订合同交付定金行为，事后才知道房屋公摊面积不是十几平方米，到物业公司查询时，才知道三房不能扩展为四房，这明显的欺诈行为，高铭泽作为房屋买卖合同的消费者，在消费者遭遇利益受害时，向刘晓华、陈媛、吉家房地产公司发出了《回复函》《告知函》，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》和《中华人民共和国合同法》的规定，应撤销该买卖合同，返还高铭泽的定金，但原审法院没有从两个法律审查本案，是对法律适用上的认识发生错误。三、吉家房地产公司提供的是格式合同，没有向高铭泽对合同主要条款进行解释，为成就合同成立收取中介佣金，骗取高铭泽签订合同，交付定金，所收居间费用，应依法退还，并应赔偿高铭泽的损失。综上，恳请二审法院查明事实，依法改判，并支持高铭泽的诉求。刘晓华、陈媛共同答辩称：一审认定事实清楚，三方签订合同是真实意思表示，并将房屋情况进行告知，且高铭泽去房屋实地看过，刘晓华、陈媛不存在隐瞒误导，高铭泽未按约支付30万定金，经吉家房地产公司催告也不履行，高铭泽违约，一审处理并无不当。高铭泽理由不应采纳，应维持原判。吉家房地产公司辩称：一审法院认定事实部分错误，吉家房地产公司积极履行合同义务没有违约行为，一审认定前后矛盾，吉家房地产公司不存在隐瞒任何行为，将房屋情况详细进行了告知，并进行了实地看房，吉家房地产公司也没有进行过任何承诺，吉家房地产公司也告知过员工的承诺不代表公司行为。刘晓华、陈媛向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除刘晓华、陈媛与高铭泽、吉家房地产公司签订的编号为0022816《武汉市存量房居间（买卖）合同》，并判令没收高铭泽交付定金5万元；2、判令高铭泽赔偿违约金3万元；3、本案案件受理费由高铭泽负担。庭审中，刘晓华、陈媛撤回第2项诉讼请求。高铭泽提起反诉，反诉请求为：1、撤销刘晓华、陈媛与高铭泽、吉家房地产公司三方签订的编号为0022816《武汉市存量房居间（买卖〕合同》；2、判令刘晓华、陈媛共同返还高铭泽定金5万元，另支付5万元给高铭泽，吉家房地产公司承担连带返还责任；3、本案案件反诉受理费由刘晓华、陈媛、吉家房地产公司负担。一审法院认定事实：位于武汉市武昌区中南路街百瑞景中央生活区一期5栋2单元7层3室房屋登记在陈媛、刘晓华名下，不动产权证号鄂（2019）武汉市武昌不动产权第0010244号，建筑面积115.10平方米，登记日期2019年4月1日。刘晓华、陈媛系夫妻关系。高铭泽因购房需要，经吉家房地产公司居间，准备购买诉争房屋。2019年3月7日，客户情况确认表载明：“对房屋的情况确认，建成年代2010年，房屋房号5-2-703，有瑕疵，但可接受，面积115.10，户型及装修情况确认，高铭泽在该表上签名”。2019年3月8日，陈媛、刘晓华（甲方）与高铭泽（乙方）、吉家房地产公司（丙方）签订《存量房居间（买卖）合同》，约定将诉争房屋出租给乙方，建筑面积115.10平方米（以房产部门的测绘登记为准），合同编号为昌080529081，交易成交价347万元。合同签订当日，乙方支付定金30万元给甲方，甲方交1万元给丙方作为物业交接保证金，在甲乙双方物业交接完毕后三日内，由丙方打入甲方指定账户或以现金形式支付。乙方首付款76万元，于过户当日，在见到已是乙方名下的房产证收件单后当日内，由乙方打入甲方指定账户。尾款247万，乙方委托丙方办理商业贷款形式支付。甲、乙、丙三方在此确认，在房屋交易过程中，丙方向甲、乙双方提供信息咨询及居间服务，促成本合同依法签订。本合同签订之日，甲方按宗须向丙方支付信息咨询服务费（即佣金，未含贷款服务费等其他费用，下同）0元，乙方按宗须向丙方支付信息咨询服务费62460元。如因甲、乙方原因未能完成交易手续的，由违约方承担全部佣金损失的100%；甲、乙双方自行协商解除合同的，由双方平均负担佣金损失的100%。丙方已郑重提示甲、乙方：丙方不认可未盖有丙方财务专用章的收款凭证；丙方不认可员工个人所作的（书面及口头）承诺。上述行为不视为丙方行为。当日，刘晓华向高铭泽转账5万元，各方均确认该款项系定金。2019年3月23日，刘晓华向高铭泽发送短信，载明：“高先生，您好，我是您购买的百瑞景一期的房子的业主！昨天是合同约定定金30万的交付日，我们没收到，不知道您这边是什么情况，如果您忘记了，麻烦及时交付，以免造成违约给您带来不必要的损失！谢谢”。高铭泽回复：“刘先生，您好！中介杭陈伟经理在我方购房过程中没有如实告知我方真实信息，且在工作流程中存在严重错误，这些问题我方从上周三开始与杭陈伟经理沟通，截至目前，杭陈伟（吉家房地产公司员工）经理除了狡辩外尚未给我方一个满意答复！因此，我方已向杭陈伟经理提出目前不能付款，谢谢”！高铭泽认为在购房过程中，杭陈伟存在欺骗、诱导问题，具体表现为：“1.签署合同前中介描述公摊只有10%几，套内面积有100多平，实际公摊超过20%，套内面积80多平方米。2.中介描述房屋可进行改造，进门右手边可扩展出去形成一个房间，让该房屋由三房变成四房，物业否定该说法。3.中介在签署合同前未按照正常流程让我方对该房屋进行资质查验”。对于第1、3项争议事实，吉家房地产公司、刘晓华、陈媛均确认签合同当日提供过购房合同和发票，且高铭泽现场看过房屋，签署了房屋确认单，应对房屋的房型等具体情况有过实际勘察，吉家房地产公司不存在欺骗行为。对于第2项争议事实，吉家房地产公司员工杭陈伟于2018年12月26日微信向高铭泽母亲表示过目前是三房，可以做四房。因高铭泽未付定金，各方于2019年3月31日进行谈话，中介方否认承诺过房屋可以扩建，但表示诉争房屋的楼上楼下是扩建的。高铭泽表示如果房屋可以解决扩建问题，其可以继续履行合约，如果不能解决，要求解约。陈媛、高铭泽方要求解除合同。2019年4月2日，刘晓华、陈媛向高铭泽快递催告函，载明：“合同约定在2019年3月22日内将定金30万元支付给我方，现你方只支付了定金5万元，剩余定金的支付时间已经超过合同约定时间，你方已经违约，经吉家房地产公司及我方多次协商催促，你方仍不愿按合同约定履行。现通知你方，请你方务必自收到本函之日起3日内立即按合同约定支付剩余25万元定金义务，并积极配合办理后期的贷款手续”。该快递已于当日签收。2019年4月29日，刘晓华、陈媛的受托律师快递上述类似催款内容的律师函。5月23日，刘晓华、陈媛分别向高铭泽、吉家房地产公司快递解除合同通知书，要求解除合同，高铭泽于当日签收，吉家房地产公司于次日签收。一审法院认为：本案所涉房屋买卖合同因吉家房地产公司在提供中介服务时存在不实陈述，高铭泽认为该行为系欺诈行为，要求撤销合同，本案的争议焦点为合同的效力、违约责任认定和承担。合同欺诈的构成要件之一系欺诈人故意告知虚假事实，其中的故意包括欺诈人主观上希望或者放任对方因欺诈陷入错误认识，并且希望或放任对方因错误认识作出不真实的意思表示，本案房屋买卖合同中吉家房地产公司员工在提供中介服务时对房屋的将来可能的构造布局做出了不正确的陈述，其目的是促进成交，但鉴于涉案房屋的楼上楼下有业主进行了四房改造，且高铭泽已现场查看过房屋，清楚房屋的原始布局，购房人有能力予以识别，吉家房地产公司员工的陈述，不符合合同欺诈的要件，高铭泽不享有撤销权。本案《存量房居间（买卖）合同》系各方当事人真实的意思表示，未违反法律、行政法规的规定，应按照合同约定履行。《存量房居间（买卖）合同》中存在房屋买卖合同关系及中介服务合同关系。高铭泽在房屋买卖合同关系中逾期支付定金，存在违约行为。涉案合同虽明确约定吉家房地产公司不认可其员工所做的承诺，但该合同系格式合同，虽然有重点标记，吉家房地产公司应举证其对该条款进行了解释、说明，其未能提供相应证据，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条的规定，应认定该条款无效，吉家房地产公司员工的行为视为其职务行为，吉家房地产公司在提供中介服务中存在过错，系违约方。刘晓华、陈媛可根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，作为非违约方要求解除合同，房屋买卖合同关系自2019年5月23日高铭泽收到该解除通知之日解除。中介服务关系自2019年5月24日吉家房地产公司收到该解除通知之日解除。对于定金罚则的适用，本案的违约方系高铭泽，没有证据证明刘晓华、陈媛在购房过程中存在虚假陈述等违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，对刘晓华、陈媛要求没收5万元定金的主张予以支持，对于高铭泽的要求刘晓华、陈媛双倍返还的反诉请求不予支持。本案中刘晓华、陈媛不构成违约，确认其无须返一赔一，故在此前提下，对于高铭泽要求吉家房地产公司承担连带责任的主张，不予支持。吉家房地产公司因其陈述，是否应向高铭泽承担赔偿责任，合同约定的佣金是否可以减免，双方可另案处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第九十四条第（四）项、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、确认刘晓华、陈媛与高铭泽、武汉吉家房地产经纪服务有限公司之间的《存量房居间（买卖）合同》已解除。二、刘晓华、陈媛不予返还高铭泽支付的定金5万元。三、驳回高铭泽的全部反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费1,800元，减半收取计900元，反诉案件受理费1,150元，全部由高铭泽承担。本院二审期间，高铭泽向本院提交如下新证据：证据一、涉案房屋的不动产权登记信息查询单，拟证明签合同之前刘晓华、陈媛没有介绍房屋情况。证据二、客户情况确认表，拟证明高铭泽是在空白上面签字的，内容是后来填的。证据三、申通快递武汉洪达巷公司的情况说明，拟证明快递单号3708049193584高铭泽没有签收。经质证，刘晓华、陈媛意见为：对证据一、真实性、关联性、客观性无异议，对证明目的有异议，证据的形成时间很早，不属于新证据，一审提交了房产证原件。对证据二、真实性、关联性、客观性均有异议，刘晓华、陈媛没有这个表，是高铭泽的猜测。对证据三、跟高铭泽陈述的事实相矛盾，该快递无论签收，高铭泽诉状也明确了刘晓华、陈媛要解除合同，对方应该已知晓刘晓华、陈媛要解除合同。吉家房地产公司意见为：对证据一的真实性和客观性无异议，对关联性和证据目的有异议，该证据一审之前就存在，不属于新证据，当时签合同的时候上面都填写了房屋的基本信息。对证据二、真实性、关联性、客观性无异议，对证明目的有异议，该表是高铭泽自己签的，不能达到证明目的。对证据三，吉家房地产公司不知情，不予质证。对高铭泽提供的证据因不属新证据，且不能达到证明目的，本院不予采信。刘晓华、陈媛、吉家房地产公司均没有向本院提交新证据，本院对一审法院审理查明事实中除对“约定将诉争房屋出租给乙方”更正为“约定将诉争房屋出售给乙方”外，其他事实予以确认。本院认为，2019年3月8日，陈媛、刘晓华与高铭泽、吉家房地产公司签订的《存量房居间（买卖）合同》系各方真实意思表示，未违反法律、行政法规禁止性规定，为有效合同。各方当事人均应按合同约定全面实际履行合同义务。合同签订后，因高铭泽未依合同约定的时间、金额支付购房款项，经合同相对方多次催告，仍未履行，致合同各方发生纠纷，合同解除，高铭泽的行为构成根本违约，应承担违约责任。对高铭泽上诉所称刘晓华、陈媛、吉家房地产公司有合谋恶意串通隐瞒事实真相，误导骗取高铭泽签订合同交付定金行为，但除提供吉家房地产公司员工杭陈伟于2018年12月26日微信向高铭泽母亲表示过目前是三房，可以做四房外，未提供其他相关证据予以证实，不能达到证明刘晓华、陈媛有恶意串通，骗取高铭泽签订合同交付定金的行为，高铭泽的上诉理由缺乏事实和法律依据不能成立，其要求改判刘晓华、陈媛双倍返还高铭泽定金10万元的上诉请求本院不予支持。对高铭泽上诉认为本案《存量房居间（买卖）合同》，不符合《中华人民共和国消费者权益保护法》和《中华人民共和国合同法》的规定，应撤销该合同的理由，高铭泽未明确《存量房居间（买卖）合同》哪项条款不符合《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定，属于《中华人民共和国合同法》中规定的应予撤销的事由，其该部分上诉理由亦缺乏事实和法律依据，不能成立。其要求将本案发回重审的上诉请求，本院亦不予支持。对高铭泽上诉提出吉家房地产公司提供的是格式合同，为成就合同成立收取中介佣金，所收居间费用，应依法退还，应赔偿高铭泽的损失的问题，因高铭泽一审反诉请求中对此未提出过明确的诉讼请求，其该主张不属本案审理范围，本案不予审理。综上，高铭泽的上诉理由缺乏事实和法律依据不能成立，其上诉请求本院予以驳回。一审判决认定事实基本属实，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1,800元，由高铭泽负担。本判决为终审判决。审判长  陈继红审判员  李 文审判员  叶 欣二〇二〇年六月十九日书记员  张 欣