青海省海北藏族自治州中级人民法院   民事判决书   （2020）青22民终37号   上诉人（原审原告、反诉被告）:王某1，青海省西宁市人，住西宁市。公民身份号码：×××   委托诉讼代理人：马某，青海安祺律师事务所律师。   上诉人（原审被告、反诉原告）:柯某，青海省门源回族自治县人，住青海省门源回族自治县。公民身份号码：×××   委托诉讼代理人：王某2，青海凡圣律师事务所律师。   上诉人王某1与上诉人柯某房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服青海省门源回族自治县人民法院（2018）青2221民初469号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月30日立案后，依法组成合议庭，于2020年5月11日公开开庭进行了审理。上诉人王某1及其委托诉讼代理人马某、上诉人柯某及其委托诉讼代理人王某2到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   王某1上诉请求：1.依法判决撤销原审判决第一项、第三项、第五项（除暖气接口费外）、第六项；2.依法查清本案事实、正确认定事实、正确适用法律，并依法改判本案租赁合同合法有效、确认本案租赁合同已经解除；3.依法正确适用法律，改判被上诉人柯某向上诉人王某1支付房屋租金609908.696元，并自2018年8月16日起每日支付房屋租金438.36元至腾退房屋之日止；4.依法改判被上诉人柯某腾退交付承租房屋前，结清承租房屋期间所产生的水、电、暖、物业等费用；5.依法改判驳回被上诉人（原审反诉原告）柯某的反诉请求及鉴定费负担。   柯某上诉请求：依法撤销门源回族自治县人民法院作出的（2018）青2221民初469号民事判决，在查明事实、正确适用法律的基础上依法改判，支持上诉人的一审全部反诉请求，驳回一审被上诉人的全部诉讼请求。   双方当事人均未提交书面答辩意见。   王某1向一审法院起诉请求：1.依法判令被告柯某向原告支付房屋占有使用费即2014年4月1日至2015年3月31日房屋占有使用费70000元、2015年4月至2018年8月15日房屋占用使用费539908.69元（共3年4个月零15日），两项合计609908.69元，并自2018年8月16日起每日支付房屋占有使用费438.35元至腾退房屋之日止；2.依法判令被告向原告支付为其垫付缴纳的税款2367.14元；3.依法判令被告结清因占有使用承租房屋产生的水、电、暖、物业费等费用后腾退承租房屋给原告；4.依法判令被告负担本案诉讼费用。事实和理由：2013年3月31日，原、被告签订《门源县向阳路商铺房屋租赁合同》，将原告享有合法权益坐落于××门）东头南段的一、二、三层商铺（建筑面积约675㎡）整体出租给被告运营网吧等营业之用。合同约定年租金为160000元，于每年3月下旬支付本年度租金，逾期按日租金的5%支付违约金等内容。被告承租商铺的第一年按合同约定支付了160000元租金，但第二年仅支付了90000元租金，其余租金未支付。且由于被告从合同第二年严重违约，不但使原告的合法权益严重受损，而且使合同无法继续履行，唯解除合同、腾退承租房屋方可使原告避免更严重的损失。另外，被告承租原告房屋期间，因经营网吧等应缴纳2013年、2014年度营业税、城建税款2367.14元，但被告不予主动申报和缴纳，故原告替被告垫付了上述款项。   柯某向一审法院提出如下反诉请求：1.确认双方签订的《门源县向阳路商铺租赁合同》无效；2.判令反诉被告返还250000元租金；3.判令反诉被告赔偿反诉原告装修款394947元；4.判令反诉被告赔偿反诉原告设备投资款251042元；5.判令反诉被告赔偿反诉原告经营损失款178750元；6.判令反诉被告支付反诉原告鉴定费20000元；7.判令反诉被告支付暖气接口费12600元；8.判令反诉被告承担反诉诉讼费。事实和理由：双方于2013年3月31日签订《门源县向阳路商铺房屋租赁合同》，合同签订后陆续支付反诉被告共计250000元租金。签订合同时此商铺并未竣工验收，水电暖没有安装到位，均系反诉原告支付一定费用后才安装完成。反诉原告投入290000元将商铺装修成网吧、KTV，其后又投入456000元购置设备，反诉原告将其正在营业的昉星网吧搬过来向工商登记部门办理KTV登记及网吧经营地址变更时，才知该商铺必须先行办理消防验收合格才给予工商登记。反诉原告在办理铺面消防验收手续时，消防机构又告知铺面所在的整体并未经过消防验收，该铺面也就办不了消防验收合格手续，反诉原告投入的巨额资金欲经营KTV、网吧就无法办理工商营业执照，致反诉原告无法营业。   原审法院认定事实：2013年3月31日王某1与柯某签订《门源县向阳路商铺房屋租赁合同》，王某1将位于××门东头一、二、三层商铺出租给柯某经营，双方约定商铺承租期十年左右，租金为每年160000元，后每两年根据市场需求递增20000元左右。若柯某逾期缴纳房租，每逾期一天按日租金金额的5%向王某1支付违约金。柯某已向王某1履行了租金250000元。   另查明，涉案房屋位于××门、9号综合楼，该涉案房屋所属的整栋楼体被门源县消防大队抽中确定为消防验收项目之一，该栋楼至今未通过消防验收，因未能办理相关营业手续，涉案房屋自2015年2月起处于停业状态。   针对租赁合同的效力问题。一审法院认为，本案中涉案房屋所属的整栋楼体在施工前建设单位已在网上进行了消防备案，备案后该工程被门源县消防大队确定为抽中对象，即该工程在施工前建设单位应持相关材料到门源县消防大队进行实地备案，经备案后方可施工。竣工后消防机构便会进行消防验收，但本案中涉诉房屋所属的整栋楼体未进行上述流程，在被确定为消防抽中对象的情况下，建设单位未到消防机构备案便先行施工至竣工。原告提供的第4项证据仅证明其在2019年1月30日进行了消防备案，但不能证明该房屋已进行了消防验收。至今该案涉房屋所属的整栋楼体未进行消防验收，亦导致被告柯某在承租该房并欲经营网吧、KTV等场所时无法申请消防安全检查，也无法办理相关营业手续，导致无法经营。故根据《消防法》第十三条“……依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用”及《消防法》第十五条第一款“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查”的规定，双方当事人签订的房屋租赁合同违反了法律强制性规定，双方签订的《门源县向阳路商铺房屋租赁合同》为无效合同。   针对王某1主张柯某支付房屋占用费、房屋占有使用费及税款的问题。一审法院认为，证人李某1、李某2的证言无法证明柯某已将涉案房屋实际交付给王某1，也无其它证据相印证，因此对该证言不予采信。根据《合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……”的规定，因租赁合同无效，故未支付的租金亦应不再支付。且在此期间被告柯某虽未营业，但一直占有使用房屋。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”、第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”的规定，证人刘某、李某1的证言无法证明被告在停业后将交付房屋的意思表示告知、传达给原告，即不能证明交房的意思表示到达原告。应认定被告迄今未向原告交付房屋。但本案中考虑到被告在被停业后与原告多次协商停业办理消防手续的问题，原告明确知道该房屋已停业，无法再继续营业，怠于收回房屋，对此造成涉案房屋迟迟无法交付原告应承担相应的责任。关于王某1为柯某垫付的税款。柯某承租该房后虽未办理相关营业手续，但其是实际经营人，税金应由其缴纳，王某1代缴，柯某构成不当得利，对原告的该项主张应当支持。关于水、电、暖、物业费用，因王某1未替被告实际垫付上述费用，不是该费用的债权人，其主张于法无据，不予支持。   针对柯某要求王某1返还250000元租金、赔偿394947元装修款、赔偿251042元设备款及赔偿178750元经营损失款，支付接口费12600元、鉴定费20000元的反诉请求。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，柯某既然已占有并使用了涉案房屋，并已将占有使用房屋期间的租金交付给了王某1，现又以合同无效为由要求返还，于法无据，故对其诉求不予支持。对柯某要求王某1赔偿394947.64元装修款的问题，柯某提供了购物收据、《建筑装饰工程施工合同》、《网吧装修合同》及《工程施工核算》等证据，并申请对房屋装修残值进行了司法鉴定，证明其具有装修价值，各证据间形成完整的证据链，相互印证，应予认定。对王某1称装修房子的时间早于订立合同的时间，故对柯某主张的损失不予认定的抗辩意见不予采纳；关于柯某要求王某1赔偿251042元设备款，柯某因购置的电脑、音响、休闲沙发等设备系未形成附合的装饰装修物，其所有权仍属承租人，即设备可由柯某自行取回，故对其诉求不予支持；对柯某要求王某1赔偿178750元经营损失款，该诉求系在合同履行期间内产生的可期待之利益损失，应基于租赁合同有效，现该合同无效，柯某的该诉求已丧失法律基础，对此不予支持；柯某主张的暖气接口费，因房屋实际所有人、受益人为王某1，且出租人王某1为承租人柯某提供供暖基础条件的义务，现该费用由柯某先行支出，王某1应予返还，故对柯某的该主张予以支持。   综上，一审法院认为，王某1与柯某之间的房屋租赁合同虽系双方当事人真实意思表示，但该涉案房屋所属的整栋楼体系保障性安居工程，属大型人员密集场所，是否经过消防验收关系社会公共利益。因此本案涉案房屋应被认定为必须经公安机关消防机构验收的房屋，但至本案法庭辩论终结前，该涉案房屋所属的整栋楼体仍未进行消防验收，在此情况下王某1将涉案房屋出租给被告经营网吧，柯某显然违反了《消防法》第十三条的规定。柯某在订立合同时，未尽审慎审查义务，致其不能办理相关消防手续。双方当事人对签订的无效房屋租赁合同应承担缔约过失责任。柯某虽占有房屋但因无法办理相关营业手续而未能继续营业，也未提供确已向王某1交付房屋的证据。在此期间柯某实际占有该房屋，应承担房屋占有使用费。导致本案涉案房屋未交付，王某1也存在一定责任，故对房屋占有使用费可适当支付。王某1为柯某垫付的税款，王某1提供了《中华人民共和国税收缴款书（税务收现专用）》票据予以证明，柯某应承担缴纳税款的义务，故对王某1的诉求予以支持。以合同无效为由要求返还租金250000元的请求，于法无据，故对其诉求不予支持。对柯某要求王某1赔偿394947元装修款，其数额及事实有青海思创房地产评估有限公司司法评估意见证实，故对柯某的诉求予以支持。因本案中对于无效合同的签订，双方均有过错，过错责任均等。王某1向柯某主张2014年4月1日至2015年3月31日房屋占有使用费，该部分作如下处理：2014年4月1日至2015年1月31日部分，参照合同约定的租金计算其主张的房屋占有使用费，确定为133333元，扣除已给付的90000元，应再支付43333元。2015年2月1日起，柯某未经营但实际占有使用，该占有使用费确定为每年50000元，即每日137元。关于柯某主张的房屋装修款，双方在合同中并无约定是否经出租人王某1同意装修，亦无装修物残值归属的约定。根据双方订立的合同的本意，柯某承租网吧，其必然要装饰装修房屋，因此可以推定王某1认可该装饰装修款，同意柯某装修房屋。因此，对该装修款残值及鉴定费用应根据缔约过失责任均等分担，即王某1给付柯某装修款197474元，鉴定费10000元。柯某购置的电脑、音响、休闲沙发等设备归柯某自己所有，王某1不承担赔偿责任。柯某主张的178750元经营损失于法无据，其诉求亦不予支持。对柯某主张的暖气接口费12600元虽双方在合同中没有约定，但为承租人提供暖气条件系出租人之义务，该费用应由王某1支出，对柯某的该主张，予以支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国消防法》第十三条、第十五条第一款，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第八条第（三）项、第九条、第十八条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、原告王某1与被告柯某于2013年3月31日签订的《门源县向阳路商铺房屋租赁合同》无效；二、被告柯某自本判决发生法律效力之日起五日内将位于××门东头一、二、三层商铺交付给原告王某1；三、被告柯某支付原告王某12014年4月1日至2015年1月31日的房屋占有使用费43333元，并自2015年2月1日起支付原告王某1房屋占有使用费每日137元，至实际交付房屋日止；四、被告柯某自判决生效之日起十五日内返还原告王某1为其垫付的2367.14元税款；五、反诉被告王某1支付反诉原告柯某装修款197473.82元及鉴定费10000元、暖气接口费12600元，合计220073.82元。于本判决发生法律效力之日起十五日内付清；六、驳回原告王某1的其他诉讼请求；七、驳回反诉原告柯某的其他反诉请求。   二审查明的事实与一审查明的事实一致，应予确认。   二审中，上诉人柯某向法庭提交了其与王某1的通话录音三份。欲证明因王某1以种种理由拖延致使房屋不能及时交还，因此造成的损失应由王某1承担。   上诉人王某1质证认为，其在通话时明确表示腾退房屋必须在法院作出判决以后在法院的主持下才能进行，因此一直没有收房不存在主观过错。   本院认为，该通话录音显示，该时间段双方已诉至法院，因此该录音并不能证明王某1怠于行使收回房屋义务，且合同中已明确约定因合同的履行发生争议时通过诉讼程序予以解决。故对柯某的上述请求不予支持。   根据双方当事人的诉辩主张，总结本案争议焦点并分析认定如下：   一、关于租赁合同的效力问题   本院认为，案涉房屋所属的门源县浩门镇向阳路民俗街（东路）8、9号综合楼在施工前已进行了网上消防备案并被门源县消防大队确定为抽查对象，该工程的建设单位应在开始施工前到消防大队进行实地的消防设计备案，未备案不能进行施工。但是该建设单位在未备案的情况下进行施工，并且完工后并未经消防验收即投入使用。《消防法》规定必须经过消防机构验收的房屋，未经验收或验收不合格的，应当认定租赁合同无效，因此双方签订的《门源县向阳路商铺房屋租赁合同》无效。王某1将明知没有取得主体工程消防验收合格的房屋进行出租，导致合同无效，故应承担过错责任。柯某在订立合同时，未尽审慎审查义务，致其不能办理经营所需相关消防手续，亦应承担过错责任。一审法院对此认定准确，过错责任比例分配适当，应予维持。   二、关于王某1主张的房屋占用费、税款、水电暖、物业等费用问题   因租赁合同无效，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，王某1房屋占用费的主张于法有据，应予支持，一审法院对此认定准确，判决适当，应予支持；柯某虽未办理相关营业手续，但其为实际经营人，税金应由其缴纳，故王某1主张柯某支付为其替交的税款的请求成立，应予支持；关于水电暖、物业等费用，因王某1并未实际垫付，故无权请求，一审法院对此认定准确，应予维持。   三、关于柯某请求王某1返还租金、赔偿装修款、设备款、经营损失、接口费、鉴定费的问题   本院认为，因租赁合同无效，柯某请求返还租金于法无据；对于装修款部分有房屋残值的司法鉴定，应予认定，一审法院根据合同无效后双方当事人的过错程度判决双方承担装修费并无不当；对于设备款的问题，基于设备并非形成装修装饰的附属物，且合同对此无明确约定，因此，该项请求不能成立；至于经营损失费是基于租赁合同有效前提下的可期待利益，因合同无效，该诉求于法无据，应予驳回；关于暖气接口费问题，因为房屋属王某1所有，因此该部分费用应由其本人负担；至于鉴定费部分，因合同无效，一审法院判令平均负担，并无不当。故一审法院对反诉请求部分的认定准确，判决适当，应予维持。   综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，判决适当，应予维持；上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费24688.76元，由上诉人王某1负担9922.76元、上诉人柯某负担14766元。   本判决为终审判决。   审判长 陈国林   审判员 董措毛   审判员 张康宁     二〇二〇年六月一日   书记员 孔繁春