安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖01民终2183号 上诉人（原审原告）：喻琳楠，女，1993年1月14日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：李军，安徽原声律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李波远，安徽原声律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：合肥蓝光房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市高新区望江西路860号创新大厦412室。 法定代表人：沈妍香，总经理。 委托诉讼代理人：方筱玮，北京盈科（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：方孝子，北京盈科（合肥）律师事务所律师。 上诉人喻琳楠与合肥蓝光房地产开发有限公司（以下简称蓝光公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院(2019)皖0191民初6088号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 喻琳楠上诉请求：1.撤销原判,改判蓝光公司承担违约责任,支付喻琳楠逾期办理房地产权登记证书违约金19942.12元;2.判决蓝光公司赔偿喻琳楠因房屋质量问题无法入住造成的经济损失：房租损失12000元（自2018年12月21日起暂计至2019年6月20日，以后按2000元/月的标准计算至喻琳楠实际入住之日止），物业费损失4338.81元（以413.22元/月计算至实际入住之日即2019年11月9日）；3.本案一、二审费用由蓝光公司承担。 事实与理由：1.关于逾期办证。双方补充协议约定买受人商品房的产权证（个人小证）必须委托出卖人办理。蓝光公司一审举证证明的仅是其办理开发商大证的证据，未举证证明其及时积极履行了合同约定的产权转移登记办证(小证)义务,对喻琳楠未能在规定期限内取得案涉房屋权属证书存在明显迟延履行过错,应当承担违约责任。依据证据规则，蓝光公司应对其主张的没有涉案合同第十五条约定的“过错”负举证义务，且合同未约定开发商只要履行报送办理初始登记(大证)的材料就履行了合同义务。一审判决认定蓝光公司履行了合同约定的报送材料义务,未违反合同约定错误。蓝光公司一审期间提交的有关办证的证据,超过合同第十五条约定的期限。其中，初始登记资料(大证)报送超过合同约定的60日，且报送权籍调查资料的时间也不能作为其报送申请权属登记资料的时间。蓝光公司于2019年3月18日报送资料至合肥市不动产登记中心初始登记科,距交房的2018年12月21日有87天,超过合同约定的自房屋交付使用后60日的期限。喻琳楠至一审庭审时(2019年11月8日)仍未取得案涉房屋产权转移登记证书。距蓝光公司自称的2019年4月9日办好大证(初始登记)有210天。此外，合同第十五条约定蓝光公司在规定期限内为买受人办理产权证并取得产权证书的义务。这里的“规定期限”应当按《不动产登记操作规范(试行)》、自然资源部自然资发[2018]60号《关于全面推进不动产登记便民利民工作的通知》第一条第一项和皖国土资函[2018]1652号文件第一条的规定,办(小)证最长时限是15个工作日的规定理解,即大证办好后,在规定期限15日内喻琳楠就应当取得权属证。蓝光公司一审自述直至2019年8月才缴纳契税等办证费用，证明蓝光公司拖延办理产权转移登记(小证),致喻琳楠不能在规定期限内取得权属证书。2.关于不能入住的损失。喻琳楠购买的为拎包入住的精装房，涉案房屋存在质量问题，交付即维修，蓝光公司应当赔偿喻琳楠的全部损失。一审法院虽认定蓝光公司交付房屋存在一定瑕疵，确定给喻琳楠造成入住迟延的事实，但对认定影响入住的时间及酌定违约金数额有误，应予纠正。喻琳楠一审提交的2019年7月21日的“物业维修单”显示的问题仅是房屋质量问题的一部分，2019年7月20日涉案房屋还在拆木地板，2019年7月28日涉案房屋还存在较多质量问题，维修人员仍在现场维修，未整改完毕，一审认定涉案房屋2019年7月21日整改完毕错误。蓝光公司未提交其他质量问题均整改完毕并交付由喻琳楠签署的物业维修单，不能证明涉案房屋质量问题已全部整改完毕。涉案房屋由于维修导致喻琳楠无法正常使用房屋达11个月，依法蓝光公司应支付房屋租金损失，一审酌定6000元明显过低，应予以纠正。3.由于喻琳楠未能实际使用房屋，蓝光公司应赔偿喻琳楠需缴纳必然发生的物业费损失，该损失按照每月413.22元计算至喻琳楠实际入住之日即2019年11月9日，合计4338.81元。 蓝光公司辩称，蓝光公司已在合同约定时间内将办理权属登记需要提供的资料报产权登记机关备案,没有违约行为,不应承担违约责任。喻琳楠片面将产权登记、权属登记理解为分户登记，没有合同依据。根据自然资源部颁布的《不动产登记操作规范》,权籍调查是不动产登记的首要环节。权籍调查是蓝光公司履行合同义务的体现,不能将权属登记各个环节生生地分割。一审法院多次去不动产登记机构调查核实,确认了蓝光公司于2019年1月17日向不动产登记中心报送了权属登记的有关材料。《不动产登记操作规范》等对于办证时间的要求是对办证机关的时间要求，该期限对于蓝光公司没有约束，且贷款购房办理权属登记需进行提前预约。《商品房买卖合同》是住建部和工商总局联合制定的示范文本，现已将办证时间调整为180天。案涉项目涉及63幢，共2833户，按照办证机关要求，需分批报送办证资料，无法全部一次性提交办证，所以对于分户办理，是存在分批次性，可能有先后，但蓝光公司不存在故意拖延。另由于主管部门职能划分机构改革的原因，2019年5、6月份原合肥市高新区税务局相应业务合并至合肥市包河区税务局，期间无法报送房查资料，2019年7月份才开始恢复正常，蓝光公司已按照规定程序持续提交相应资料，关于产权证的出具受制于税务机关以及不动产登记等主管部门的办理效率，非蓝光公司可控。2.喻琳楠主张的房屋存在质量问题无事实依据。案涉房屋已经通过竣工验收无安全质量问题，装修等是未达到喻琳楠主观的外观标准，但蓝光公司实际已按照合同约定完成装修并不影响入住，蓝光公司也按喻琳楠的主观要求进行了维修，已经完全履行了合同义务。涉案房屋不影响入住，所以喻琳楠主张的租房损失没有依据。3.喻琳楠将主张的物业费损失增加至4338.81元不符合程序。案涉房屋交付后喻琳楠至今未缴纳物业费，其要求蓝光公司支付物业费损失无事实及法律依据。 蓝光公司上诉请求：撤销原判第一项，改判驳回喻琳楠的全部诉讼请求。事实和理由：1.喻琳楠没有证据证明其存在损失，其主张无法入住的损失无依据。涉案房屋已由有关各方验收合格，喻琳楠所主张的质量问题属于外观瑕疵，不影响入住。喻琳楠能够入住而不入住，应当自行承担相应责任。且喻琳楠也未提供租房合同、租金支付凭证等证据证明其客观上发生了损失。2.一审判决关于维修期间房租损失起始日认定错误，维修期间房屋损失应从约定的交房日后六十日即2019年5月8日开始计算。一审判决认定维修期间房屋损失从2018年12月21日计算，该日期为蓝光公司提前交付房屋之日，并非双方合同约定的交房时间。合同约定的交房时间为2019年3月9日，整改期限应从该时间起算。3.一审判决违反了双方当事人约定的补偿标准。双方合同约定整改超过六十日出卖人按买受人已付房款的日万分零点一给予补偿，该约定合法有效，在喻琳楠未举证证明其实际损失高于此约定标准的情况下，应适用该项约定。蓝光公司至多应按上述约定的补偿标准承担自2019年5月8日至2019年7月21日期间的整改违约金。 喻琳楠辩称，1.喻琳楠对一审判决认定的蓝光公司逾期整改的违约行为确实给喻琳楠造成入住迟延损失应承担违约责任没有异议。喻琳楠一审时已向法庭提交了充足的证据，证明涉案房屋在交付时存在严重的质量问题，交付即维修。涉案房屋虽已交付，但因质量问题须维修的事项多，涉及木地板拆除、厨房下水、卫生间下水不通等生活必需设施，涉案房屋维修期间喻琳楠确实无法正常使用房屋。根据日常生活经验法则，业主在新房未入住前有厨房、卫生间下水不通、木地板凹陷的情况下不会搬家入住。蓝光公司辩称“案涉房屋已经有关各方验收合格，喻琳楠所提到的质量问题，充其量属于外观瑕疵，不影响喻琳楠入住”没有事实依据，不能成立。蓝光公司未向法庭提交涉案房屋装修质量验收合格的证据，主张“已经有关各方验收合格”，既无事实依据，又与本案大量证据证明的涉案房屋存在严重的装修质量问题的事实相悖。从涉案房屋装修质量问题的项目和数量来看，《全装房验收意见表》中载明的有入户门等十三项质量问题，蓝光公司维修人员范祥虎向喻琳楠陈述的质量问题有厨房下水不通、主卫下水管道不通等问题，精装验房报告中记载的质量问题有31项，三组证据相互印证存在的质量问题。这些质量问题并非蓝光公司辩称的“外观瑕疵，不影响入住”。从维修的方式来看，2019年7月20日，涉案房屋还在拆木地板，也非简单的外观瑕疵问题。涉案房屋系精装房，交付后即需要维修，需拆地板、修墙面等，且厨房、主卫下水均不通，根据日常生活法则判断，该房屋在维修期间显然无法入住。2.由于蓝光公司违约，交付的房屋存在严重质量问题导致喻琳楠不能入住，从房屋交付之日（2018年12月21日）至收房之日（2019年11月9日），喻琳楠的损失客观存在的，不因喻琳楠举证能力有限而否定损失的客观存在。喻琳楠在二审中提交了涉案房屋收房后对外出租的房屋租赁合同，可以证实喻琳楠的租金损失达33600元（3200元/月×10.5个月），一审判决酌定6000元明显过低。蓝光公司以未提供证据证明客观上发生了损失为由请求驳回诉请缺乏事实与法律依据。3.《关于的其他约定》第9条应认定为无效条款。该合同是蓝光公司提供的格式合同，该条为格式条款，免除了作为格式条款提供方的蓝光公司的责任，排除业主方的主要权利，且未采取合理的方式提请喻琳楠注意，依法应认定为无效。该条款约定的是补偿标准，不是赔偿标准，该补偿标准明显低于蓝光公司违约给喻琳楠造成的损失，人民法院应当予以增加，以同地段同类房屋租金标准计算的损失数额。 喻琳楠向一审法院起诉请求：1.判令蓝光公司承担违约责任，支付逾期办理房地产权登记证书违约金19942.12元；2.判令蓝光公司承担违约责任，赔偿喻琳楠因房屋质量问题无法入住造成的经济损失：房租损失12000元（自2018年12月21日起暂计至2019年6月20日，以后按2000元/月的标准计算至实际入住之日止），物业费损失2479.32元；3.本案诉讼费用由蓝光公司承担。 一审法院认定事实：2016年6月2日，蓝光公司（出卖人）与喻琳楠（买受人）签订《商品房买卖合同》（含附件一、二、三、四），合同约定：买受人购买出卖人开发的位于安徽省合肥高新技术产业开发区房屋，总价款为1994212元；出卖人应在2019年3月9日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得《建设工程规划许可证（正本）》，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用；……关于产权登记，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金……。合同附件四《商品房买卖合同》补充协议第九项中约定：合同第八条约定的房屋交付期限届满日晚于实际交房日期，则以合同约定的交付期限届满日之次日为出卖人办理房屋产权转移登记的起始日期，同时买受人应按前款规定缴齐资料及费用，并办理完委托手续。关于《商品房买卖合同的其他约定》，第十条对合同第十六条（保修责任）的其他约定，出卖人按照国家和本省有关工程质量的规范和标准承担保修责任，买受人应在本合同约定的交付时间内办理完毕房屋交付手续，不得拒绝接房，买受人未在约定的时间内办理或者未在约定的时间内办理完毕房屋交付手续的，视为房屋已交付，房屋交付时，买受人认为交付的商品房需要整改的，应以书面方式向出卖人提出，出卖人自双方签订书面确认单之日起六十日内整改完毕并以书面或电话通知买受人，买受人应在七日内进行现场确认，逾期未确认视为整改完毕。若因出卖人原因，造成未在上述期限内整改完毕而影响买受人入住的，自第六十一日起，出卖人按买受人已付房款的日万分之零点一给予买受人补偿，直至整改完毕。合同中还约定了其他权利义务。 上述合同签订后，喻琳楠按约向蓝光公司支付了全部购房款1994212元并办理了相关手续。2018年12月21日，喻琳楠与蓝光公司办理验收交房手续，双方在《精装房验收意见表》中载明：副门开关太紧；主、次卧入口地砖损坏；客厅踢脚线有钉；生活阳台墙面不平、有损坏、水管上有污渍、阳台热水器水管贴墙；坐便器漏水而且下水缓慢、卫浴镜柜下损坏（内侧）；墙地砖小瓷砖不齐损坏、次卧南墙地砖有损坏、地板凹、北卧门板没对齐、窗台打胶；所有门柜与墙面空隙太大，地砖全部需要勾缝，所有木地板凹陷。喻琳楠要求蓝光公司对案涉房屋上述问题进行整改。2018年12月31日，蓝光公司开始对上述问题进行整改，并于2019年7月21日整改完毕。 一审庭审中，蓝光公司提交了办证证据复印件：2019年1月17日向合肥市不动产登记中心报送案涉商品房在内的办理房产证的权籍资料；2019年3月7日，合肥市不动产登记中心出具《权籍调查成果审核证明》；2019年3月18日，蓝光公司向不动产登记中心申报初始登记资料，并于2019年4月9日取得案涉商房屋所有权证书等。因喻琳楠提出异议，2019年10月24日，该院至合肥市不动产登记中心依法对上述证据进行了核实。 一审另查，案涉房屋交付后，喻琳楠至今未入住，尚未缴纳物业费。 一审法院认为，蓝光公司与喻琳楠于2016年6月2日签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违背法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自的权利义务。 关于逾期办证违约金，由于合同中约定“关于产权登记，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需有出卖人提供资料报产权登记机关备案”、“合同第八条约定的房屋交付期限届满日晚于实际交房日期，则以合同约定的交付期限届满日之次日为出卖人办理房屋产权转移登记的起始日期”，因此蓝光公司应于2019年3月10日前将办理权属登记需有出卖人提供资料报产权登记机关备案。经该院核实，蓝光公司已于2019年1月17日向合肥市不动产登记中心报送办理房屋产权转移登记的资料，于2019年3月7日通过审核，其又于2019年3月18日向该不动产登记中心申报初始登记资料，其履行了合同约定的报送资料义务，并未违反合同约定，喻琳楠要求蓝光公司承担逾期办证违约金，无事实与合同依据，依法不予支持。 关于维修期间房租损失，蓝光公司于2018年12月21日将案涉房屋交付给喻琳楠时确实存在一定瑕疵，双方对需整改问题进行确认后，蓝光公司进行了整改，根据合同约定“……房屋交付时，买受人认为交付的商品房需要整改的，应以书面方式向出卖人提出，出卖人自双方签订书面确认单之日起六十日内整改完毕并以书面或电话通知买受人……。若因出卖人原因，造成未在上述期限内整改完毕而影响买受人入住的，自第六十一日起，出卖人按买受人已付房款的买日万分之零点一给予买受人补偿……”的内容，蓝光公司应于2019年3月2日前整改完毕，但其于2019年7月21日才整改完毕，蓝光公司未在约定期限内完成整改的行为构成违约。由于涉案房屋系精装房，蓝光公司逾期整改的违约行为确实给喻琳楠造成入住迟延损失，其应承担违约责任。双方虽对逾期整改违约金的标准进行约定，喻琳楠提出该标准过低，综合本案案情，依法酌定为6000元。关于维修期间物业费损失，因案涉房屋交付后，喻琳楠至今尚未缴纳物业费，其要求蓝光公司支付物业费损失2479.32元并未实际产生，依法不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、合肥蓝光房地产开发有限公司于判决生效后十日赔偿喻琳楠无法入住涉案房屋造成的经济损失6000元；二、驳回喻琳楠的其他诉讼请求。案件受理费911元，由喻琳楠负担511元，合肥蓝光房地产开发有限公司承担400元。 二审中，喻琳楠向本院提交：1.官网下载的国家税务总局安徽省税务局契税申报表单，证明商品房销售发票是进行契税申报的必要材料，蓝光公司迟延开具发票导致案涉房屋产权转移登记办证迟延。2.官网打印的合肥市自然资源与规划局网站留言页面及合肥市人民政府12345市长热线留言页面，证明案涉小区不动产转移登记迟延是由于开发企业不作为造成，回复留言中明确表述非政府原因。3.法院调取的商品房销售发票，证明蓝光公司直至2019年7月9日才开具案涉房屋的商品房销售发票，对案涉房屋办证迟延具有重大过错。4.案涉房屋不动产登记证书，证明案涉房屋直至2019年11月14日才核发不动产登记证书，蓝光公司违约事实清楚。5.房屋租赁合同，证明喻琳楠于2019年11月9日收房后将案涉房屋出租给合肥来租吧公寓管理有限公司，租金标准为每月3200元，证明喻琳楠的租金损失。蓝光公司质证认为，证据1、3的真实性需核实，不认可证明目的，蓝光公司于2019年8月5日就进行了契税纳税申报。喻琳楠于2019年7月才将房查资料提交蓝光公司，蓝光公司拿到后即向包河区税务局报送了房查资料，蓝光公司已积极履行报送义务。证据2的真实性需核实，不认可证明目的。2019年5月自然资源和规划局发布的办公地点的公告也说明在开发企业提交办证资料的期间相关主管部门业务由于合并导致该期间无法报送相关资料。自然资源和规划局的回复可以证明开发企业已积极完成权属登记，当时权属登记的所有资料已经向相关办证机关报送，开发商是否履约不应由自然资源和规划局认定，该回复不具有合法性，不应采信。且该份回复是2020年作出，该时间节点喻琳楠已经取得房产证。证据4真实性无异议，证明目的不认可。依据双方签订的买卖合同第15条约定蓝光公司关于产权登记仅是资料报送义务而非办证义务，办证时间长短取决于办证机关的办事效率，蓝光公司已按照办证机关的要求积极履行了相应的报送义务。证据5的真实性需核实，不认可关联性及证明目的。喻琳楠是2018年12月收房，其所称副门开关太紧、地砖需勾缝等均不影响入住，其没有产生实际损失，双方在买卖合同中对装修整改的明确约定包括补偿标准。 蓝光公司向本院提交：1.合肥市自然资源和规划局关于不动产统一登记办公地点的公告、家庭住房情况查询申请表，证明由于税务主管部门职能划分的原因，2019年5、6月税务机关业务合并，期间无法报送房查资料，2019年7月开始恢复正常。2019年7月喻琳楠才将缺少资料补充完整，蓝光公司重新向税务计算提交房查资料，2019年7月18日税务机关对喻琳楠的家庭住房查询情况进行审核，其后合肥市不动产登记中心国土资源档案馆会对喻琳楠的家庭成员情况及住房套数出具查询结果。蓝光公司按照规定程序持续提交相应资料，关于房查结果的出具受制于税务机关以及房地产登记管理部门的办理效率，非蓝光公司可控。2.税收缴款书、银行回单，证明房查结果出具后，直至2019年8月5日，合肥市包河区税务局出具税收缴款书，2019年8月23日，蓝光公司缴纳房屋买卖契税。蓝光公司在房查结果出具后积极办理了案涉房屋的契税缴纳，不存在故意迟延情形。3.住宅专项维修资金专用收据、银行回单，证明2019年9月29日，蓝光公司按照合肥市不动产登记中心要求，缴纳房屋维修资金。2019年10月16日，合肥市物业专项维修资金管理中心为喻琳楠开具维修资金专用收据。4.非税收入专用收据、询问笔录、不动产登记审批表、合肥市不动产登记信息查询结果，证明蓝光公司向合肥市不动产登记中心缴纳不动产权证登记费，办理不动产权属登记证书；2019年10月16日，合肥市不动产登记中心为喻琳楠开具登记费专用收据，直至2019年10月31日不动产登记中心才让蓝光公司填写不动产登记审批表，于2019年11月14日初审完毕，进行登记，期间并非蓝光公司延误。5.记账凭证及附件，证明分批办理应办证机关要求，无法全部一次性提交办证，所以对于分户办理，存在分批次性，可能有先后，但不存在故意拖延。6.预售许可证，证明案涉项目涉及63幢，共2833户，一次性办证事实上亦不可能，按照办证机关要求，分批报送办证资料。喻琳楠质证认为，证据1中公告的真实性需核实，家庭住房情况查询表的真实性无异议，证明目的均有异议，公告中并未记载2019年5、6月不能报送房查资料。2018年12月21日，房屋交付当天喻琳楠按照蓝光公司要求，向蓝光公司提供了全部办证资料及缴纳了全部的办证费用。家庭住房情况查询表未反映喻琳楠缺失资料，该表没有注明申请日期，不能证明是房查部门等客观原因导致办证迟延。证据2的真实性、合法性及关联性无异议，证明目的有异议，达不到蓝光公司的证明目的，反而可以证明蓝光公司存在迟延办证的情况。通过家庭住房情况查询表可知，2019年7月18日通过房查，2019年8月5日才开具税收缴款书，2019年8月23日才将契税转至税务部门，中间均存在迟延办证的情况。证据3的收据及银行回单的真实性、合法性及关联性无异议，达不到蓝光公司的证明目的，反而可以证明蓝光公司存在迟延办证的情况。2019年8月5日取得税收缴款书后直至2019年9月29日才缴纳维修基金，蓝光公司存在迟延办证的情况；证据4中专用发票无法核实具体时间，笔录等真实性、合法性及关联性无异议，达不到蓝光公司的证明目的，反而可以证明蓝光公司存在迟延办证的情况。审批表的时间为2019年10月31日，证明蓝光公司缴纳维修基金、税款、房屋交付日期均存在迟延；证据5的真实性无异议，关联性及证明目的有异议，记账回单不能反映与案涉房屋的关系，不能体现办证机关要求蓝光公司分批办理的信息，即便需要分批办理，流程中也存在迟延办证的情况；证据6的真实性无异议，关联性及证明目的有异议，预售许可证与本案无关，达不到蓝光公司的证明目的，不能证明是办证机关要求分批报送。 蓝光公司及喻琳楠对对方所举证据的真实性均未提出异议，本院对双方所举证据的真实性予以确认，对证据效力将结合待证事实综合予以认定。 另对一审判决所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。 二审另查明,2019年7月9日，蓝光公司向喻琳楠开具案涉房屋购房发票。2019年7月18日，合肥市包河区税务局出具房查结果。2019年8月5日，合肥市包河区税务局根据房查结果向喻琳楠出具税收缴款书。2019年8月23日，蓝光公司缴纳案涉房屋买卖契税。2019年9月29日，蓝光公司缴纳物业专项维修资金。2019年10月16日，合肥市物业专项维修资金管理中心向喻琳楠出具缴费收据。2019年10月16日，合肥市不动产登记中心向喻琳楠向出具登记费、工本费收据。2019年10月31日，蓝光公司对喻琳楠进行询问；2019年11月14日，喻琳楠向合肥市不动产登记中心申请案涉房屋转移登记，该不动产登记中心于当日审批同意喻琳楠取得案涉房屋不动产转移登记证书，并为喻琳楠办理不动产转移登记。喻琳楠已经实际取得涉案房屋不动产权属证书。 本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还买受人，并按已付房价款的5%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。合同该项条款系双方关于产权登记的约定。根据《不动产登记暂行条例实施细则》的规定，不动产登记包括首次登记和转移登记。而双方上述条款所约定的权属登记并未明确是首次登记还是转移登记，双方对此亦持有异议。《中华人民共和国物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。而买受人购买商品房，经依法登记后取得不动产权证书是其必然要求。故该条款中所约定的“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，应解释为蓝光公司应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属转移登记需由其提供的资料报产权登记机关。 本案中，蓝光公司于2018年12月21日交付房屋，喻琳楠将办证所需资料及办证费用交付蓝光公司。2019年1月17日，蓝光公司向合肥市不动产登记中心提交不动产权籍调查材料，2019年3月7日，合肥市不动产登记中心权籍调查科出具《权籍调查成果审核证明》。2019年3月18日，蓝光公司向合肥市不动产登记中心报送初始登记材料，2019年4月9日，蓝光公司取得包括案涉房屋在内的所有权登记证明（大证）。2019年7月18日，合肥市包河区税务局出具喻琳楠家庭住房情况查询结果（房查结果）。2019年6月19日，蓝光公司向喻琳楠出具案涉房屋增值税发票。2019年8月5日，合肥市包河区税务局根据房查结果，向喻琳楠出具税收缴款书，随后蓝光公司于2019年8月23日缴纳案涉房屋契税。2019年9月29日，蓝光公司缴纳物业专项维修资金，合肥市物业专项维修资金管理中心于2019年10月16日向喻琳楠出具缴费收据。2019年10月16日，合肥市不动产登记中心向喻琳楠向出具登记费、工本费收据。2019年10月31日，蓝光公司对喻琳楠进行询问并制作询问笔录。2019年11月14日，喻琳楠填写不动产登记申请审批表，合肥市不动产登记中心于当日进行初审，审批同意喻琳楠案涉房屋不动产转移登记，并为喻琳楠办理不动产转移登记。 从上述办证流程及时间节点可知，蓝光公司在将房屋交付后，即按照规定程序，持续提交为喻琳楠办理转移登记需由开发商提交的材料，期间并未有故意延迟情形。虽然涉案房屋于2018年12月21日即交付至2019年11月14日才办理不动产权属转移登记，但并非是蓝光公司的原因，而是客观原因所致。故喻琳楠主张蓝光公司支付逾期办理房屋权属证书的违约金，依据不足，本院不予支持。 涉案房屋已由有关部门核发竣工验收备案表，喻琳楠于2018年12月21日收房时填写的《精装房验收意见表》中所反映的问题亦属于瑕疵，不属于房屋的建筑质量问题。依据双方所签《商品房买卖合同》的约定，蓝光公司应在约定的整改期间内修复完工，但蓝光公司直至2019年7月21日才整改完成，超过约定的60日整改期限，应承担违约责任。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，一审法院综合考虑合同的履行情况及当事人的过错程度等因素，兼顾公平原则，酌定蓝光公司赔偿喻琳楠无法入住涉案房屋造成的经济损失6000元，并无明显不当。喻琳楠上诉主张的物业费损失未实际发生，本院不予支持。 综上所述，喻琳楠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1822元，由喻琳楠负担。 本判决为终审判决。 审判长  张长海 审判员  方玮韡 审判员  马枫蔷 二〇二〇年六月十六日 法官助理吴丁蔷 书记员俞文静 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。