青海省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）青民终127号 上诉人（一审被告，被执行人）：李建华，青海省海东市村民，住青海省海东市。 委托诉讼代理人：许正明，北京市盈科（西宁）律师事务所律师。 被上诉人（一审原告，申请执行人）：刘海义，海东海驿小额贷款有限公司法定代表人，住青海省海东市。 委托诉讼代理人：李晓丽，青海德坤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李建文，青海德坤律师事务所律师。 原审被告（被执行人）：西宁九海房地产开发有限公司。住所：青海省西宁市城北区小桥大街22号。 法定代表人：王九生，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王龙，男，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：鲁国铭，男，该公司法务。 上诉人李建华因与被上诉人刘海义、原审被告西宁九海房地产开发有限公司（以下简称九海公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服青海省海东市中级人民法院（2019）青02民初69号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭，于2020年5月29日公开开庭进行了审理。上诉人李建华及其委托诉讼代理人许正明，被上诉人刘海义及其委托诉讼代理人李晓丽，原审被告九海公司委托诉讼代理人王龙、鲁国铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李建华的上诉请求：1.改判驳回刘海义的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由刘海义负担。事实与理由：1.原判决认定事实不清，证据不足。《拆迁补偿协议书》第二条明确约定拆迁补偿和产权调换的方式，九海公司按被拆迁面积1︰1.25的比例提供建还房屋。同时，根据征地拆迁丈量的结果，在该协议第三条中写明李建华被拆迁房屋面积603.25平方米，九海公司同意安置李建华住宅面积394.24平方米，商铺面积359.83平方米，一审法院以协议书中未确定安置补偿方式，不能证明双方系产权调换补偿安置的事实认定不清；2.原判决对李建华提交的证据认证不当。李建华提交的《拆迁补偿协议书》、分房凭单、现金支付凭单、收据等证据能够证明2013年3月九海公司为了开发房地产，通过政府征收了位于乐都区碾伯镇东关村李建华家的宅基地和房屋，双方签订了《拆迁补偿协议书》，九海公司用产权调换的方式进行安置，调换了住宅和商铺，李建华为此交纳了其他有关费用。据此，上述证据与本案具有关联性，原审判决关于上述证据与本案没有关联性的认定是错误的，属于对证据认证不当3.原审判决严重违反法定程序。本案中，九海公司属于必须到庭的当事人，一审法院以对九海公司传票传唤无正当理由拒不到庭为由缺席审判和判决违反了民事诉讼法及其相关规定；4.李建华对案涉商铺享有的权利优先于刘海义和九海公司签订的房屋买卖合同中的权利。依据《拆迁补偿协议书》以产权调换的方式为李建华安置住宅房和商铺的约定，九海公司出具分房凭据，并向李建华交付了景都乐苑住宅楼6号楼2单元2164号房、1号楼2单元2074号房、7号楼2单元2151号房和1号楼105、205商铺，及李建华一家实际居住和使用的事实，李建华对安置的住宅和案涉商铺享有拆迁利益，且关系到全家人基本的生存权利，故李建华对案涉商铺享有足以排除强制执行的民事权益；5.原审判决认定刘海义对案涉景都乐苑1号楼105、205商铺享有担保物权是错误的。本案中，刘海义和九海公司仅签订了《商品房买卖（预售）合同》和备案登记，但并未取得担保物权，不享有担保的优先权。 刘海义答辩称，1.对李建华主张系拆迁户的事实不持异议，但其提交的《拆迁补偿协议书》并未约定商铺的位置、用途、特定的房号，不能仅凭分房凭据即认定商铺事实的存在，也不符合相关法律规定；2.一审法院查封前案涉商铺并未实际交付，此节事实在一审法院执行异议听证会中李建华自认商铺于2017年年底交付，而2017年8月14日一审法院对案涉商铺已实施查封；3.九海公司与刘海义签订的担保合同是合法有效的，请求驳回上诉，维持原判。 九海公司辩称，李建华的上诉理由成立，其对案涉商铺享有足以排除强制执行的民事权益，请求依法支持李建华的上诉请求。 刘海义向一审法院提出的诉讼请求：准许执行九海公司名下位于海东市乐都区东门巷景都乐苑1号楼105、205号商铺。 一审法院认定事实：2017年8月14日，刘海义向一审法院申请诉前财产保全，并作出（2017）青02财保02号民事裁定书，裁定：查封九海公司名下以《商品房买卖合同（预售）》方式为刘海义提供担保的乐都区东门巷景都乐苑1号楼102、103、104、105、106、107、204、205号商铺；2号楼104号商铺；住宅楼5号楼1114、1094、1034号和6号楼2164、2054号住宅，并续封至今。刘海义起诉九海公司民间借贷纠纷一案，一审法院于2018年1月3日作出（2017）青02民初49号民事判决书，判决：一、九海公司偿还刘海义借款本金16130000元；二、九海公司给付刘海义16130000元利息3675000元；三、九海公司对上述借款自2017年8月21日起至支付期间的利息按年利率的24%计息。九海公司不服上诉后，本院于2018年4月25日作出（2018）青民终70号民事调解书，双方达成调解协议：一、九海公司偿还刘海义借款本金及利息23031000元，其中1500万元于2018年9月30日前支付，余款8031000元于2018年12月30日前一次性付清；二、如上述任何一笔款项未按期足额支付，则双方当事人按一审判决执行；三、九海公司偿还刘海义借款每达到100万元以上，刘海义协助解封相应价值的房产。因九海公司未履行民事调解书确定的义务，刘海义于2018年11月5日向一审法院申请强制执行财产保全被查封的上述房产，该院在执行过程中，案外人李建华于2019年10月10日对执行标的提出执行异议，该院于2019年10月31日作出（2019）青02执异9号执行裁定书，裁定：中止对被执行人九海公司名下位于乐都区东门巷景都乐苑1号楼105、205号商铺的执行。申请执行人刘海义遂提起执行异议之诉。 另查明，李建华与九海公司于2013年3月5日签订了《拆迁补偿协议书》，但双方在协议书第二条中未确定安置补偿方式。刘海义与九海公司于2015年5月20日就案涉景都乐苑1号楼105号、205号商铺签订了两份《商品房买卖合同（预售）》，并在海东市乐都区房地产管理局办理了商品房买卖合同备案登记。案涉景都乐苑1号楼105号、205号商铺现由李建华实际占有使用。 针对是否准许执行九海公司名下的案涉景都乐苑1号楼105、205号商铺的事实，一审法院认为，首先，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，本案中李建华作为案外人，应对执行标的案涉景都乐苑1号楼105、205号商铺是否享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”的规定，本案应当主要审查李建华是否系案涉景都乐苑1号楼105、205号商铺合法、真实的权利人。本案李建华在庭审中虽提供了2013年其与九海公司签订的《拆迁补偿协议书》，但双方在该协议书第二条中并未约定房屋搬迁补偿安置方式，据此第二条选择补偿安置方式为空白未填写，则可以认定李建华2013年签订该协议书时并未选定补偿安置方式，其以此协议书主张与九海公司系以房换房的产权调换补偿安置方式的事实理由不能成立。其举证的分房凭据从证据形式上及所载明的内容均不能反映其与九海公司达成了以房换房补偿安置方式的合意及九海公司向其分配了案涉景都乐苑1号楼105、205号商铺的意思表示，其以此证据主张对案涉景都乐苑1号楼105、205号商铺享有合法权利的证据不足，其应自行承担举证不能的不利后果。故李建华提供的现有证据无法证实其对案涉景都乐苑1号楼105、205号商铺享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。其次，九海公司在审理的（2017）青02民初49号民间借贷纠纷一案中，认可其与刘海义签订的《商品房买卖合同》系其为借款提供的担保，并已在海东市乐都区房地产管理局办理了备案登记，可以认定刘海义对案涉景都乐苑1号楼105、205号商铺享有担保物权，而且经刘海义申请诉前财产保全，本院于2017年8月14日已经裁定查封了九海公司名下以《商品房买卖合同（预售）》方式为刘海义提供担保的案涉景都乐苑1号楼105、205号商铺。现该案经刘海义申请已进入强制执行程序，根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十七条的规定，进入执行程序后，保全措施自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施。故应准许执行九海公司名下位于海东市乐都区东门巷景都乐苑1号楼105、205号商铺。综上，刘海义的诉讼请求成立，应予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第一项、第三百一十四条第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十七条规定，遂判决：准许执行西宁九海房地产开发有限公司名下位于青海省海东市乐都区东门巷景都乐苑1号楼105、205号商铺。案件受理费47856元，由李建华负担。 本院依法确认一审法院认定的案件事实。 本院二审期间，李建华围绕上诉请求依法提交以下证据： 1.《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设项目选址意见书》，证明李建华一家在九海公司开发建设的景都乐苑处有宅基地和房屋，李建华属于拆迁户。 2.乐都县碾伯镇东关村委会、乐都县国土资源局出具的《证明》，证明李建华在碾伯镇东关村鲁大复线南侧拥有宅基地和住房。 3.青海骏腾物业管理有限公司出具的物业费、电费等收据，证明李建华已实际占有景都乐苑1号楼105、205号商铺。 4.《铺面租赁合同》，证明李建华已将景都乐苑1号楼105、205号商铺租赁给第三人的事实。 5.照片，证明李建华已占有、使用景都乐苑房屋及商铺，并取得收益。 6.《2011-2014年度景都乐苑住宅小区项目鲁大复线拆迁户明细一览表》，证明李建华作为景都乐苑拆迁安置户，九海公司通过产权置换的方式进行安置，有住宅和商铺，并支付铺面的经济补偿费和住宅的过渡费。 本院组织当事人进行了证据交换和质证，并根据双方当事人的上诉请求及答辩意见，在征求当事人意见的基础上，从以下三方面分析本案争议焦点。 一、关于案涉商铺是否系九海公司明确拆迁补偿安置给李建华的问题 本院认为，第一、李建华是否系拆迁安置户。二审中，李建华向本院提交的《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设项目选址意见书》及乐都县碾伯镇东关村委会、乐都县国土资源局出具的《证明》，可以证明李建华在乐都区碾伯镇东关村鲁大复线南侧拥有宅基地和住房，属于乐都区碾伯镇东关村村民。另，根据案涉《拆迁补偿协议书》第一条“李建华需搬迁房屋、附属物情况，经九海公司、李建华双方核对，对李建华房屋、附属物情况确认如下：（一）房屋坐落乐都县东关村；（二）房屋产权属李建华；（三）房屋用途：住宅、商铺；（四）房屋的总楼层数二层”、第二条“房屋搬迁补偿安置方式：（3）拆迁补偿和产权交换相结合的补偿方式：被拆迁面积确定后，九海公司按1︰1.25的比例向李建华建还房屋，剩余未按产权交换的被拆迁面积部分，按以下方式和标准补偿：第二、如果李建华在领取建还房屋钥匙时再领取拆迁补偿费的，不分房屋结构，补偿标准为每平方米2500元执行”、第三条“经现场测量，九海公司同意安置李建华住宅面积394.24平方米，商铺面积359.83平方米”的约定，可以证实李建华系案涉商铺的拆迁安置户，同时证明九海公司认可以产权调换的方式向李建华安置相应的住宅及商铺。 第二、案涉安置房屋位置、房号是否明确。诉讼中，李建华提交的《分房凭证》中显示：“李建华1号楼2单元2074室，141.24㎡；7号楼2单元2151室，138.96㎡。商铺1号楼105铺、205铺”，该凭证中有宋洁签字，并加盖由“西宁九海房地产开发有限公司收费专用章”的印鉴。此证据证实了九海公司向李建华补偿安置了住宅及商铺，同时有具体的房号。对此，刘海义认为无分房的具体时间，故不予认可。而从一审法院2019年10月28日《听证会笔录》上载明，当刘海义对《分房凭证》提出异议时，九海公司行政主管孙延霞称“住宅部分是我公司的工作人员宋洁写的，铺面部分是我公司经理王静写的，后面的签字是我公司人员加上去的。对上面的协议认可，无异议”，该陈述与二审中出庭作证的宋洁的陈述“分房凭证中住宅的房号是我写的，商铺的不是我写的”相一致。因此，结合九海公司已按照《分房凭证》上注明的住宅、商铺号将房屋实际交付李建华的事实，应认定案涉诉争商铺系九海公司补偿安置给李建华的。 二、关于诉争商铺是否在查封前交付给李建华的问题 本院认为，本案诉争商铺于2017年8月14日被一审法院查封，各方当事人对目前诉争商铺已实际由李建华占有、使用的事实不持异议，只是双方当事人对交付时间产生争议，李建华主张诉争商铺系于查封前交付，应予排除执行；而刘海义则主张诉争商铺系于查封后交付，不能排除执行。对于诉争商铺实际交付的时间，从案涉《拆迁补偿协议书》第四条约定“李建华选择自行过渡，过渡费按有证面积每平方米每月4元的标准支付，一直支付到甲方交付房屋为止”；及李建华提交的2013年4月21日《现金支出凭单》中记载：“李建华商铺赔偿伍万元，拆迁过渡费（315.39×4×12﹦15138.72元）”；提交的2014年4月21日至2015年4月21日《现金支出凭单》中记载：“李建华（315.39㎡×4元×12个月﹦15138.72元，商铺经济赔偿50000元）”；提交的2015年4月21日至2016年4月21日《现金支出凭单》中记载：“支付给拆迁户李建华一年商铺经济赔偿款45139元”；提交的2016年4月21日至2017年4月21日《现金支出凭单》中记载：“支付给拆迁户李建华一年商铺经济赔偿款50000元”证据看，可以证实九海公司自2013年4月21日至2017年4月21日向李建华支付了五年的商铺拆迁过渡费，而自2017年4月之后九海公司未向李建华支付过渡费，以此可以印证2017年8月一审法院查封商铺之前，九海公司已将商铺交付给李建华的事实。故，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房买卖解释）第七条：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换方式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”的规定，被拆迁人对拆迁安置房屋的权利应优先于普通债权，李建华与九海公司签订合法有效的拆迁补偿协议，约定了安置用房的位置、用途，该房屋已经特定化，基于拆迁安置房屋特殊性质及特殊法律地位，法院对异议人所提异议是否成立进行审查时，不应过苛，其审查标准应低于执行异议规定第二十八条的规定，李建华以其所有的房屋以产权置换补偿的形式取得了案涉商铺，李建华是否在查封前实际占有房屋不影响其享有排除执行的权利，且本案中对于诉争商铺是否在查封前交付的问题上，如前所述，李建华提交的证据已形成证据链条，应确认诉争商铺于人民法院查封前已交付李建华的事实。 三、关于李建华是否享有排除强制执行的民事权益 本院认为，首先，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，本案中，第一，九海公司与李建华于2013年3月5日签订《拆迁补偿协议书》，即约定以产权置换方式对李建华予以补偿安置，2017年对商铺进行分配，明确案涉商铺补偿安置给李建华，且在人民法院查封之前已交付李建华；第二、从李建华提交的《铺面租赁协议》《物业水电费》及照片等证据，足以证明案涉商铺已实际交付李建华占有、使用，刘海义虽对交付时间有异议，但结合本案证据及证人证言可以认定案涉商铺已于人民法院查封前交付李建华占有使用；第三、案涉房屋系李建华以产权置换方式取得，且其已按照约定履行了原房屋产权交付手续，应视为已经履行了全部价款支付义务；第四、案涉商铺在人民法院查封前尚未开始办理过户登记手续，之后出现人民法院查封的事实，商铺未能办理产权过户登记手续的原因不能归责于李建华，且综合现有在案证据，未发现李建华与九海公司之间就案涉商铺签订的《拆迁补偿协议书》《分房凭单》等民事行为存在规避执行或逃避债务、侵害第三人权益的情形，故应确认李建华对案涉商铺享有足以排除强制执行的民事权益。其次，按照商品房买卖解释第七条第一款的规定，也应保护李建华对案涉商铺的物权期待权。根据查明的事实，李建华以所有权调换形式签订《拆迁补偿协议书》取得案涉商铺属于拆迁安置的性质，九海公司将案涉商铺另行担保处置，亦不能损及李建华作为被拆迁人对补偿安置房屋享有的物权期待权，李建华应优先取得安置房屋。一审法院以刘海义对案涉商铺享有担保物权并已申请诉前财产保全，现该案已进入强制执行程序为由判令准许执行案涉商铺，属适用法律错误，予以纠正。 本案中，九海公司在已将案涉商铺补偿安置给李建华的情况下，又与刘海义签订《商品房预售合同》，将案涉商铺作为其为借款提供的担保，对本案的发生具有明显过错，浪费本已紧张的司法资源，亦应承担相应的法律责任，故结合本案实际情况由其承担部分诉讼费用，以示惩戒。 综上所述，李建华的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销青海省海东市中级人民法院（2019）青02民初69号民事判决； 二、驳回刘海义的诉讼请求。 二审案件受理费47856元，由刘海义负担9571.2元，由西宁九海房地产开发有限公司负担38284.8元；一审案件受理费47856元，由刘海义负担9571.2元，由西宁九海房地产开发有限公司负担38284.8元。 本判决为终审判决。 审 判 长 赵  霞 审 判 员 索 晓 春 审 判 员 刘 尚 英 二〇二〇年六月二十八日 法官助理 祁选姐措 书 记 员 马 乾 熙 1