云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终5149号上诉人（原审被告）：云南浙商投资开发有限公司。住所地：云南省昆明市呈贡区实力心城售楼部。法定代表人：洪月琴，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：朱原熠，云南云子宇靖律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：周彦良，男，1982年6月25日出生，汉族，住云南省昆明市呈贡区。委托诉讼代理人：高启勇、赵波，云南衡炜律师事务所律师，特别授权代理。上诉人云南浙商投资开发有限公司（以下简称“浙商公司”）因与被上诉人周彦良商品房销售合同纠纷一案，不服昆明市呈贡区人民法院（2018）云0114民初5386号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月4日立案后，依法组成合议庭进行审理，上诉人浙商公司委托的诉讼代理人朱原熠、被上诉人周彦良委托的诉讼代理人高启勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人浙商公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。其主要的事实及理由为：一、本案中，并非因上诉人原因导致房屋产权证不能办理。上诉人已经举证证明，东盟森林小区建设项目因规划强制要求的垃圾中转站建设受部分业主阻挠不能实施等原因，致项目一直不能满足规划验收条件，故不能协助业主办理房屋产权证。二、合同约定的交付条件是经“建设单位（上诉人）组织验收合格”，涉案工程现尚未经竣工验收备案登记，不具备交付条件。综上，一审法院判决由上诉人承担每天10元的逾期办证违约金错误，故请求二审法院支持其上诉请求。被上诉人周彦良答辩表示，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉。被上诉人周彦良在一审中起诉主张：1、请求法院判令被告立即协助原告办理房屋权属证书（当庭变更为向不动产登记机关递交办理不动产权证的相关资料）；2、请求法院判令被告支付原告自2015年12月5日起至原告实际取得权属证书之日止的逾期办理权属证书的违约金（按合同总价款乘以万分之0.5每天计算），暂计至2018年7月5日为人民币29453元。一审法院认定事实：被告浙商公司（甲方）与原告（乙方）于2015年9月23日签订了《商品房购销合同》及其补充协议，约定乙方向甲方购买房屋，价款为633404元。合同第七条关于交付期限的约定为：甲方应于2014年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。补充协议第九条关于产权登记的约定为：乙方应在办理商品房交接手续时，将办理权属登记需由乙方提供的全部资料、税费和手续报送甲方，甲方在项目整体竣工验收后150个工作日内，将乙方办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关。如甲方逾期递交资料的，逾期期间甲方按日向乙方支付总价款的万分之零点五的违约金，合同继续履行。原告已付清全部购房款，并于2015年12月5日向被告支付了产权登记费、产证代办费、契税等费用，并办理了接房手续。被告浙商公司至今尚未将原告办理产权证所需的资料递交产权登记机关。一审法院认为：原、被告双方在《商品房购销合同》补充协议中约定甲方（被告）协助乙方（原告）办理房屋产权登记手续，在项目整体竣工验收后150个工作日内，协助乙方将办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关。原告向被告支付了房款，交纳了相关办证费用，已履行了合同义务，而被告并未按约履行合同义务，已构成违约。因垃圾中转站建设系项目规划建设中存在的建设项目，被告理应在向业主交房前将其建设并投入使用，这是甲方作为建设方的义务；至于被告答辩中提到的业主私搭乱建影响项目验收备案的，系建设方及物业方对小区管理不到位造成的，亦不能成为免除被告合同义务的理由。关于违约金的标准，原、被告虽约定了按照每日总价款的万分之零点五支付违约金，但一审法院考虑到东盟森林小区涉及逾期办证的房屋的整体情况，认为上述约定过高，并酌情调整为每天10元；因双方合同约定了在项目整体竣工验收后150个工作日内，协助乙方将办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关，且原告是已经付清全部购房款并于2015年12月5日缴清产权登记费、产证代办费、契税等费用，办理了接房手续，一审法院认为结合双方合同约定应当自2015年12月5日后150个工作日次日为逾期办证违约的起算期限，即2016年7月13日；截止期限亦应按照合同约定为将办理房屋不动产权证所需的全部资料递交产权登记机关止。针对原告主张的被告将向不动产登记机关递交办理不动产权证的相关资料的诉讼请求，因本案涉案的项目未经过竣工验收备案，不具备办证条件，原告要求被告向不动产登记机关递交办理不动产权证的相关资料属事实上履行不能，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、由被告云南浙商投资开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告周彦良支付自2016年7月13日起至被告将办理房屋不动产权证所需全部资料递交产权登记机关之日止按每日10元计算的逾期办证违约金；二、驳回原告周彦良的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计268元，由被告负担。二审中，双方当事人未提交新证据。双方当事人对于一审法院所确认事实均无异议，本院对于双方当事人无异议的事实依法予以确认。上诉人提出补充认为，有部分业主存在在涉案小区中私搭乱建，阻止上诉人建盖垃圾中转站的行为，本案涉及的小区建设项目没有经过综合验收。经本院审查，因上诉人未能提交相应合法有效的证据证实该主张，故对于上诉人提出的该主张不予确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：上诉人是否存在被上诉人所主张的逾期办证的违约行为，如果应当承担该违约责任，其应当承担的违约金的标准是什么？本院认为：《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，涉案的房屋未能办理房屋产权证的原因是因为该涉案建设项目未建盖规划中的垃圾中转站等配套公建设施，造成未能通过规划验收，致使未能办理建设项目的综合验收备案。根据中华人民共和国建设部国家标准《住宅建筑规范》“4．2公共服务设施4．2．1配套公共服务设施（配套公建）应包括：教育、医疗卫生、文化、体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理等9类设施。4．2．2配套公建的项目与规模，必须与居住人口规模相对应，并应与住宅同步规划、同步建设、同期交付。”的规定，上诉人交付涉案房屋时并未建盖好相应的配套公共服务卫生设施，从而造成该建设项目没有通过规划验收，不能办理综合竣工验收备案，致使到现在相关房屋都不能办理产权登记手续，该责任应当由上诉人承担，上诉人在本案中存在违约行为，应当承担逾期办证的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”综合本案查明的事实，涉案的房屋已交付被上诉人居住使用多年，其购买房屋的主要合同目的已经实现。虽然上诉人逾期办证的违约行为的确给被上诉人造成相应的损失，但双方当事人在涉案的《商品房购销合同》中约定的逾期办证违约金过高，上诉人已经明确提出申请调整该违约金，故本院酌情对于上诉人应当承担的逾期办证违约金做相应调整为每天5元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项，《诉讼费用交纳办法》第二十九条、第三十条之规定，判决如下：一、撤销昆明市呈贡区人民法院（2018）云0114民初5386号民事判决；二、由上诉人云南浙商投资开发有限公司在本判决生效之日起十日内向被上诉人周彦良支付自2016年7月13日起至上诉人云南浙商投资开发有限公司向产权登记机关递交办理房屋不动产权证所需的全部资料之日止按照每日5元的标准计算的逾期办证违约金；三、驳回上诉人云南浙商投资开发有限公司的其他上诉请求；四、驳回被上诉人周彦良的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取计268元，二审案件受理费536元，由上诉人云南浙商投资开发有限公司负担794元，由被上诉人周彦良负担10元。本判决为终审判决。审判长 朱 欢审判员 刘昕光审判员 杨 艳二〇二〇年六月十五日法官助理仝倩华书记员刘雯