浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙01民终3961号 上诉人（原审原告、反诉被告）龚保军，男，1974年11月21日出生，汉族，住安徽省霍邱县。 委托诉讼代理人赵剑，北京盈科（金华）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）杭州润穗餐饮管理有限公司，住所地浙江省杭州市滨江区月明路890号2楼，统一社会信用代码913301085966431295。 法定代表人钱雪英。 委托代理人丁道宁，该公司员工，特别授权。 上诉人龚保军因与被上诉人杭州润穗餐饮管理有限公司（以下简称润穗餐饮公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市滨江区人民法院（2019）浙0108民初6054号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员王亮适用普通程序独任审理，于2020年6月18日公开开庭进行了审理。上诉人龚保军及委托诉讼代理人赵剑，被上诉人润穗餐饮公司的委托代理人丁道宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，2018年11月6日，龚保军（乙方）与润穗餐饮公司（甲方）订立《协议》，约定甲方向乙方提供面积为43平方米的区域，合同期限为2018年11月19日至2020年11月18日；乙方每年支付给甲方租金47085元（3元/天/米），乙方每月交物业费3.5元/月/平方米，乙方自行承担承包区域内使用的水电费，水费3.6元/吨，电费1.15元/度；乙方支付押金20000元；乙方应交款项应在甲方规定时间内打入指定账户，逾期一日，应向甲方支付所欠款项的千分之三违约金，第一次交款时间2018年11月19日前，第二次在2019年11月19日前，第一年是半年一交，第二年整年付，第二年在第一年的基础上房租递增3%；乙方销售以水果干货为主，甲方向乙方提供必要的行政许可证明，并承担因此产生的相关费用，以便乙方能良好地履行本协议以及有效附件约定的义务。协议签订后，龚保军交付了押金20000元和半年的租金24000元，自2019年3月19日起未交纳过物业费。龚保军自2019年6月起关闭案涉门店至今。龚保军于2019年8月诉至安徽省霍邱县人民法院，请求判令：1、解除双方签订的《金润水果区责任承包协议》（以下简称《协议》）；2、润穗餐饮公司退还押金20000元；3、润穗餐饮公司赔偿龚保军损失合计126920.55元（房租24000元、开票税额144.55元、风幕柜13560元、装修费用55000元、快手服务定金1000元、员工6个月工资损失33216元）；4、本案诉讼费由润穗餐饮公司承担。后安徽省霍邱县人民法院将本案移送原审法院。原审法院审理过程中，润穗餐饮公司提起反诉，请求判令：1、龚保军支付租金23085元以及违约金（按日千分之三自2019年5月20日计算至实际付清之日止）；2、龚保军支付租金48497.55元以及违约金（按日千分之三自2019年11月19日计算至实际付清之日止）；3、龚保军支付拖欠的物业管理费1806元。4、本案诉讼费由龚保军承担。 原审法院认为，虽然案涉协议名为责任承包协议，但根据双方实际履行来看，润穗餐饮公司仅向龚保军提供经营场所，龚保军向润穗餐饮公司支付租金、物业费、水电费等，且龚保军的经营与润穗餐饮公司无涉。因此，双方之间实际就是房屋租赁关系。关于龚保军主张解除案涉协议，润穗餐饮公司对解除亦无异议，原审法院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。龚保军承租的区域内部与食堂不相通，且店面唯一的大门是临街的，是一个完全独立于食堂的区域，与合同约定的服务场所在金润餐厅水果区域并不相符。根据《协议》约定，润穗餐饮公司提供必要的行政许可证明，以便龚保军能良好的履行本协议。因此，润穗餐饮公司具有配合龚保军办理经营所需证照的义务。现润穗餐饮公司未能提供证据证明其已经履行了该义务，应承担举证不利的后果。由于润穗餐饮公司的违约行为导致龚保军的合同目的无法实现，龚保军有权要求润穗餐饮公司赔偿损失。关于龚保军主张的房租、开票税额、快手服务定金、员工工资损失，依据不足，原审法院不予支持。关于装修损失、风幕柜损失，原审法院酌情确定为49000元。关于润穗餐饮公司主张龚保军支付租金及物业费，虽然龚保军自2019年6月关闭了案涉门店，但在诉前并未明确向润穗餐饮公司提出过解除案涉协议，亦未与润穗餐饮公司办理过交还手续，故龚保军应承担该期间的租金及物业费。润穗餐饮公司要求龚保军按合同约定支付自2019年5月19日起至案涉协议解除之日的租金及截至拖欠的物业费1806元，原审法院予以支持。龚保军支付的押金20000元，应予以抵扣。关于润穗餐饮公司主张的违约金，依据不足，原审法院不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、龚保军与杭州润穗餐饮管理有限公司2018年11月6日订立的《金润水果区责任承包协议》于判决生效之日解除；二、杭州润穗餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内赔偿龚保军损失49000元。三、龚保军于判决生效之日起十日内支付杭州润穗餐饮管理有限公司租金（自2019年5月20日起按129元/天的标准支付至2019年11月18日；自2019年11月19日起按132.87元/天的标准支付至案涉协议解除之日止）及物业费1806元，须扣除龚保军已付的押金20000元。四、驳回龚保军的其他诉讼请求。五、驳回杭州润穗餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1619元，龚保军负担869元，杭州润穗餐饮管理有限公司负担750元，由。反诉案件受理费818元，由杭州润穗餐饮管理有限公司负担280元，龚保军负担538元。 宣判后，龚保军不服，向本院提起上诉称：一审认定事实不清，超过当事人意思自治范畴，被上诉人的反诉请求不应得到支持，应依法改判。一、案涉协议应于庭审之日解除，非判决生效之日。本案双方签订的承包协议实际为房屋租赁协议，上诉人主张解除协议，且被上诉人一审也对解除协议无异议，同意自庭审之日解除，即协议应于2019年12月5日解除。一审认定协议自判决生效之日解除超出意思自治范畴。二、因被上诉人违约导致上诉人的损失，应全额赔偿。上诉人为金润果园开业对临街店面进行装修，购买经营水果店所必需的风幕柜等设备，投入了大量人力、物力、财力，为经营作前期准备，一审也认定因被上诉人未能及时提供行政许可证明文件的根本违约行为导致了上诉人合同目的不能实现，被上诉人应对上诉人损失进行赔偿。上诉人为金润果园开业投入房租24000元、支付开票税额144.55元、风幕柜13560元、装修费55000元、快手服务定金1000元、员工6个月的工资损失33216元，合计126920.55元，应由被上诉人全额承担，一审仅支持49000元不当。三、因被上诉人原因导致不能营业，被上诉人要求支付房租的反诉请求不能成立。自开业以来，被上诉人一直未能提供上诉人营业所必要的行政许可证明文件，导致其为应付工商部门检查而不定期关门，后又因被上诉人的根本违约行为导致合同目的不能实现，致使上诉人经营的金润果园于2019年6月关门。上诉人于2019年8月9日根据约定管辖向安徽省六安市霍邱县人民法院提起诉讼，要求解除协议，后因专署管辖移送至原审法院，到判决时已近七个月，上诉人在此期间一直找被上诉人协商腾空房屋归还事宜，被上诉人一直不予搭理，起诉前双方也曾到派出所要求老娘舅调解未果，导致判决时仍未办理解除交接事宜。并非上诉人不愿交还房屋，是因为被上诉人认为租赁市场不景气无法转租而故意不愿接收，故因被上诉人原因导致店铺未及时交接，自6月份金润果园关门以来的租金应由被上诉人自行负担。一审判决上诉人支付至合同解除之日的租金不当。四、本诉请求应全部支持。综上，上诉人龚保军请求二审法院撤销原判，依法改判支持其全部诉讼请求，驳回润穗餐饮公司的全部反诉请求，一、二审诉讼费由被上诉人润穗餐饮公司负担。 被上诉人润穗餐饮公司答辩称：一审认定事实正确，被上诉人同意解除是有条件的，即要求上诉人腾空房屋并交还，上诉人实际上也可以经营。 上诉人龚保军在二审期间未向本院提交新证据。 被上诉人润穗餐饮公司在二审期间向本院提交以下证据材料：拍摄于一审审理期间的照片一张，拟证明上诉人可以经营。 对被上诉人润穗餐饮公司二审提交的证据材料，上诉人龚保军对真实性有异议，认为照片出处不详，对关联性也有异议，上诉人的招牌是金润果园，非金润水果，照片中的店铺非上诉人的店铺，不能证明上诉人的金润果园可以上网络平台。本院认为，龚保军的质证意见成立，本院对该证据不予确认。 本院经审理查明的事实与原审经审理查明的事实一致。另，2020年6月18日的二审庭审中，双方一致同意交接案涉商铺的钥匙并当庭完成钥匙交接，龚保军明确表示已经搬走风幕柜并放弃案涉房屋内剩余物品权利。 本院认为，本案双方签订的协议虽名为责任承包协议，实系房屋租赁协议，未违反法律法规禁止性规定，双方均应依约履行。根据协议约定，润穗餐饮公司应提供必要的行政许可证明以便龚保军能销售水果干货，润穗餐饮公司未有效举证其已经履行该义务，由此导致龚保军的合同目的无法实现，龚保军要求解除合同于法有据。因润穗餐饮公司一审庭审中明确表示同意解除，故应以2019年12月5日作为协议解除之日，龚保军的该上诉理由成立。虽然系润穗餐饮公司原因导致合同解除，但龚保军在起诉前未明确向其行使解除权，也未办理房屋交接手续，故合同解除前的租金龚保军应当支付。对于合同解除后的房屋占有使用费问题，腾退房屋交还房屋系承租人龚保军的义务，双方二审中均确认一审庭审后案涉房屋仍由龚保军占有并堆放物品，龚保军主张其已经搬走风幕柜并交还钥匙但润穗餐饮公司拒收，但二审中龚保军确认其二审代理人前去交付钥匙时二审代理人明确告知润穗餐饮公司自己因委托手续到期故仅出于人道主义帮助上诉人将钥匙带给润穗餐饮公司，故润穗餐饮公司在此情况下以无法确认钥匙交付的真实意图为由拒收钥匙并无不当，该交付行为不能作为龚保军完成腾房交付义务的依据。本案二审庭审中，双方已经就钥匙交付达成一致并完成交接，龚保军也明确表示放弃案涉房屋内的剩余物品权利，故占有使用费应自2019年12月6日至2020年6月18日参照租金标准计付。对于一审判决的物业费1806元，上诉人确认系从2019年3月19日计算至2019年11月18日，仍在房屋由龚保军占有使用的合同履行期间内，故该费用应由龚保军负担。上述龚保军应负担的租金、占有使用费、物业费应扣除其已支付的押金20000元。对于龚保军因润穗餐饮公司违约导致合同解除所主张的各项损失，房租、开票税额、快手服务定金、员工工资，依据不足，风幕柜损失、装修损失，一审基于使用情况酌定49000元并无不当。综上，龚保军的上诉请求合理部分本院予以支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持浙江省杭州市滨江区人民法院（2019）浙0108民初6054号民事判决第二、四项； 二、变更浙江省杭州市滨江区人民法院（2019）浙0108民初6054号民事判决第一项为：龚保军与杭州润穗餐饮管理有限公司于2018年11月6日订立的《金润水果区责任承包协议》于2019年12月5日解除； 三、变更浙江省杭州市滨江区人民法院（2019）浙0108民初6054号民事判决第三项为：龚保军于本判决生效之日起十日内支付杭州润穗餐饮管理有限公司租金及占有使用费共计51009元及物业费1806元，须扣除龚保军已付的押金20000元； 四、撤销浙江省杭州市滨江区人民法院（2019）浙0108民初6054号民事判决第五项； 五、驳回杭州润穗餐饮管理有限公司的其他反诉请求。 一审本诉案件受理费1619元，由龚保军负担869元、杭州润穗餐饮管理有限公司负担750元；反诉案件受理费818元，由杭州润穗餐饮管理有限公司负担452元，由龚保军负担366元。二审案件受理费2879元，由龚保军负担1740元并于本判决生效之日起十五日内来本院办理退费，由杭州润穗餐饮管理有限公司负担1139元并于本判决生效之日起十日内向本院交纳相应诉讼费。 本判决为终审判决。 审判员 王 亮 二〇二〇年六月三十日 书记员 万丹丹