云南省安宁市人民法院民 事 判 决 书（2020）云0181民初466号原告：云南华楚投资开发有限公司。住所地：安宁市太平镇镇政府办公室第二层201号。法定代表人：裴猛，董事长。委托诉讼代理人：陶淑娟，云南八谦律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：刘仕胶，云南八谦律师事务所实习律师，代理权限为特别授权代理。被告：钟伟，男，汉族，1966年6月11日出生，安徽省合肥市人，现住云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人：范国雄，云南典传（贵阳）律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：文清龙，云南典传律师事务所实习律师，代理权限为特别授权代理。原告云南华楚投资开发有限公司与被告钟伟商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案后，依法适用简易程序，由审判员杨文雁独任审判，于2020年5月12日、5月20日两次公开开庭进行审理。原告云南华楚投资开发有限公司的委托诉讼代理人陶淑娟、刘仕胶，被告钟伟的委托诉讼代理人范国雄、文清龙到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告云南华楚投资开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付尚欠的购房款748754.9元及逾期违约金865052元（按拖欠房款24%/年计算，自房款拖欠之日起计算至被告实际支付完毕全部房款之日止，暂计算至2020年3月5日为865052元）以上共计1527358元。2、判令被告承担本案诉讼费用、律师费7500元。事实和理由：2015年4月21日，原告与被告签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，被告购买原告位于云南华楚汽配玻璃物流城A4幢第1-3层05号房，《商品房购销合同》及《合同补充协议》约定：1、被告以贷款方式付款。买受人首期支付购房总价款的50.47%，金额489067.77元，付款日期：2015年4月21日。其余价款480000元，向中国民生银行股份有限公司昆明分行贷款支付。2、被告应在本合同签订之日付清首付款，并保证在本合同签订后15日内银行将贷款全部拨付至原告指定银行账户。否则，被告应在15日期满后3日内一次性付清全部剩余房款。如被告逾期付清全部款项的，原告有权按照合同内逾期付款的相关约定要求被告承担相关责任。3、如被告逾期支付房款超过30日的，自合同规定的应付款期限之第二天起至被告实际全额支付应付款之日止，被告应按日向原告支付应付未付购房款总额千分之八的违约金。合同签订后，被告仅支付了220312.87元首付款，其余首付款268754.9元和尾款480000元经原告多次催收均未支付，现原告向法院提起诉讼。被告钟伟辩称：对原告所述的事实有异议，被告不同意原告的诉讼请求。原告与被告签订商品房购销合同后就拿走了所有的合同，没有交过给被告。第一，涉案合同的补充协议属于格式条款，违反了相关法律规定应属无效。被告已支付原告489067.77元首付款，已配合原告到银行办理了所有按揭手续。第二，被告在商品房购销合同中没有违约行为，不应当承担责任。原告的行为有违诚实信用原则，其诉求不应当得到保护。我不认可原告主张的被告欠付的购房款金额，被告不能办理贷款手续支付购房尾款是原告存在过错，被告也不应承担违约金。归纳原、被告的诉辩主张，原、被告双方争议的焦点是：1、双方签订的商品房购销合同及合同补充协议是否有效？2、被告欠付原告的购房款金额是多少？3、被告是否应该支付原告实现债权的费用及按年利率24%支付违约金？本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的《经营扶持确认书》不能证明本案待证事实，本院不予采信。原告提交的《欠条》《工作记录》经被告钟伟签字确认，且上述证据所载被告欠款金额与双方交易过程中形成的相关收据所载金额能相互印证。故本院对原告提交的《欠条》《工作记录》真实性予以采信。关于被告提交原告出具的支付购房款489067.77元的《收据》。该《收据》与被告同一天向原告出具的《欠条》及后续被告向原告出具的《工作记录》所载内容相矛盾。且原告可对该收据所载收款金额与被告实际付款金额不一致做出合理解释，另被告未提交其他证据对该《收据》所要证明事实予以佐证，故本院综合全案相关证据对被告抗辩主张其已支付原告购房首付款489067.77元的事实不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对本案事实认定如下：2011年1月8日，原、被告双方签订《华楚国际产业城（一期）招商租赁合同》。合同约定，原告（甲方）将其投资开发的位于昆明市太平新城9号华楚国际产业城（一期）A区4栋05号商铺招商出租给被告（乙方）。该商铺有3层，可使用面积共计约240㎡，商铺租赁用途为经营大车配件。租赁期限为6年，自2011年12月25日起至2017年12月24日止。该商铺按套计租前半年为免租期，在计租起始日起满三年后，余下2年的年租金在前3年基础上上浮5%。具体为：2012年6月25日至2015年6月24日期间，该商铺月租金为4801元，3年租金共计为172836元。2015年6月25日至2017年12月24日期间，该商铺租金为5041元，租金为151232元。乙方6年租期（含半年免租期）的租金为324068元。乙方应分两期付清6年租期的租金324068元。即乙方于签订本合同之日支付首期款项200000元，2011年4月30日前将余款124068元付清。乙方有权在该商铺具备政府所规定的产权销售条件时优先预购该商铺，双方同意将乙方支付的前述款项明确为履约款，并就该履约款用途约定如下：如该商铺具备销售条件且双方签署该商铺《购销合同》后，则乙方已交纳的履约款可全部转入购房价款，《招商租赁合同》随即终止执行。该商铺发生的所有水、电、气、电信、物管等费用由乙方自行承担。如该商铺具备产权销售条件时，乙方不愿购买该商铺，则乙方缴纳的履约款转为乙方应计付租金，《招商租赁合同》继续履行。合同对税费、转让、转租、续租和分租，合同终止及解除、争议解决方式均做出约定。2010年12月8日至2011年5月31日期间，被告共向原告支付324068元，2011年5月31日原告向被告出具了《收据》，确认收到被告预付的租金324068元。2015年4月21日，原、被告双方签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，《商品房购销合同》约定，被告（乙方）以969067.77元的价格购买原告（甲方）开发的云南华楚汽配玻璃物流城A4幢第1-3层05号房屋。付款方式为乙方首期支付购房总价款的50.47%即489067.77元，付款日期为2015年4月21日。其余价款480000元，向中国民生银行股份有限公司昆明分行贷款支付。乙方应于本合同签订之日付清由甲方代收代缴的配套费、契税、房屋专项维修基金及办证工本费（按当时国家政策标准）等应由乙方承担的费用。否则应按本合同第八条的约定承担违约付款的违约责任。具体约定详见补充协议。甲方应于2015年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。《合同补充协议》第5.2.1条约定：乙方选择银行担保贷款方式付款的，乙方在本合同第六条约定之日前付清首付款。剩余购房款向甲方认可的贷款银行申请担保贷款支付，乙方保证在付清首付款之日起3日内提交完毕银行担保贷款所有资料，签订《个人购房/车位借款及担保合同》，并保证在付清首付款之日起15日内银行将贷款款项全部拨付至甲方指定银行账户。第5.2.2条约定：乙方承诺签订本合同及补充协议前已向贷款银行确认担保贷款方式的可行性，并已具备担保贷款条件，无论何种原因导致乙方不能通过贷款银行放贷审查、不能与贷款银行签订商品房担保贷款合同或不能足额取得银行贷款并足额支付至甲方银行账户的，乙方应在补充协议第5.2.1条约定的期限届满后三日内向甲方一次性付清全部剩余购房款，否则甲方有权要求乙方按照本补充协议第6.1条约定承担逾期付款违约责任。第6.1条、第6.1.4条约定，若乙方未按约定期限付清购房款，逾期超过30日的，甲方未行使合同解除权，本合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至乙方实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付应付未付购房款总额千分之八的违约金。第20.4条约定：因签订履行本合同及补充协议过程中，发生乙方违约时，甲方追究乙方违约责任所产生的相关费用均由乙方承担，包括但不限于：诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、评估费、拍卖费等。同时，《合同补充协议》对商品房交付、相关费用承担、房屋设施及使用等事项均作出约定。2015年4月21日，被告通过现金及银行转账方式支付原告款项16000元。同日，被告向原告出具欠条，表示其购买云南华楚汽配玻璃物流城A4幢第1-3层05号房屋合同总价款为969067.77元，分两期付清全部房屋价款，首期付款金额684312.87元。应当在2015年5月20日前支付余款268754.90元，如未按期付清房款，将自愿按照《商品房购销合同》的约定承担相应责任。2015年4月21日，原告向被告出具6份收据，载明收到被告代收契税、维修基金、配套费、产权登记费、见证费、办证费，预收广告制作费、阳台制作费、物业管理费、垃圾处理费、市场开业保证金等费用共计119755.13元。2015年5月14日，涉诉商品房购销合同已登记备案。2019年7月25日，被告向原告签署《工作记录》，其内容载明：截止2019年7月25日止，被告欠原告首期购房款268754元，及按揭支付款480000元，合计748754元。2020年3月17日，原告诉至法院请求被告支付剩余购房款及违约金，并支付相应律师代理费7500元。另查明，本案《商品房购销合同》所涉云南华楚汽配玻璃物流城A4幢第1-3层05号房屋与《华楚国际产业城（一期）招商租赁合同》租赁商铺一致，原告已于2013年5月14日将云南华楚汽配玻璃物流城A4幢第1-3层05号商铺交付给被告使用。本院认为，关于本案第一个争议焦点，双方签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》是否有效？原、被告双方签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示。关于被告主张《合同补充协议》属于格式条款，以合法形式掩盖非法目的违反法律规定，应属无效。本院认为，法律并不禁止《商品房购销合同》的当事人以签订补充协议的方式对原有合同未尽事宜做出约定，《合同补充协议》中的相关条款虽为格式条款，其内容是对《商品房购销合同》中未约定事宜的具体补充，并不存在合同法第五十二条以合法形式掩盖非法目的情形，亦不存在合同法第五十三条规定的情形以及免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利。综上，被告的抗辩理由不成立。原、被告签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效。另原、被告签订的《华楚国际产业城（一期）招商租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效。该合同约定，在涉诉商铺具备销售条件且双方签署该商铺购销合同后，则被告已交纳的履约款可全部转入购房价款，招商租赁合同随即终止执行。因原、被告双方已于2015年4月21日签订《商品房购销合同》并完成合同登记备案手续，故自《商品房购销合同》签订之日原、被告双方成立商品房买卖合同关系。关于本案的第二个争议焦点，被告欠付原告的购房款金额是多少？根据双方签订的《华楚国际产业城（一期）招商租赁合同》的约定，被告预付的租金在签订商品房购销合同后转为购房款。被告共向原告支付各类款项共计340068元，其中包含代收契税、维修基金等费用共计119755.13元。其余款项220312.87元应为被告已支付给原告的购房首付款。在《商品房购销合同》中，原、被告双方约定的商品房价款为969067.77元，付款时间为被告应于2015年4月21日支付购房总价款的50.47%即489067.77元，其余价款480000元，向中国民生银行股份有限公司昆明分行贷款支付。如不能足额取得银行贷款并足额支付至原告账户，则被告应当在付清首付款15日之内一次性付清全部剩余购房款。现被告仅支付原告购房首付款220312.87元后，未依约向原告一次性付清购房剩余款项，已对原告构成违约，其应当承担继续履行合同的违约责任，本院对原告要求被告支付购房款748754.9元的诉讼请求予以支持。关于本案的第三个争议焦点，被告方是否应该支付原告实现债权的费用及按年利率24%承担相应的违约金？依法成立的合同对双方具有约束力，合同一方未按合同约定履行义务应当向守约方承担违约责任。被告至今仍未支付剩余合同价款已对原告构成违约，其应当承担由此给原告造成的经济损失。根据双方签订的《合同补充协议》第6.1条、第6.1.4条约定，若乙方未按约定期限付清购房款，逾期超过30日的，甲方未行使合同解除权，本合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至乙方实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付应付未付购房款总额千分之八的违约金。本院认为，违约金系因违约方违约给守约方造成的经济损失，其性质主要是具有补偿性，而非惩罚性，其目的是为了弥补守约方因违约方的违约行为给其造成的实际经济损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，原、被告双方约定的违约金计算标准过分高于被告的违约行为给原告造成的经济损失，本院认为应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况及预期利益，可按照中国人民银行的同期同类贷款利率及同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金。关于违约金起算时间，被告于2015年4月21日出具的《欠条》承诺于2015年5月20日前支付剩余首付款268754.9元，故该部分款项逾期付款违约金应自2015年5月21日起算。因购房款尾款480000元双方约定在付清首付款之日起15日内以银行贷款方式支付。在被告未获得银行贷款情况下按合同约定被告应自首期付款之日起18日之内一次性支付剩余购房款。故剩余购房款付款期限于2015年6月7日届满，该部分逾期付款违约金应自2015年6月8日开始计付。根据双方《合同补充协议》第20.4条约定：因签订履行本合同及补充协议过程中，发生乙方违约时，甲方追究乙方违约责任所产生的相关费用均由乙方承担，包括但不限于：诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、评估费、拍卖费等。本案系被告未按合同约定支付剩余购房款对原告构成违约而成诉，双方已在合同中对律师费的承担方式作出了约定，且原告主张的律师费未超出云南省律师协会关于律师费的收费标准，本院对原告的该项诉讼请求予以支持。据此，本院根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十三条、第一百五十九条、第一百六十一条之规定，判决如下：一、由被告钟伟于本判决生效之日起十日内支付原告云南华楚投资开发有限公司购房款748754.9元及逾期违约金（以本金268754.9元为基数，自2015年5月21日起至2019年8月19日止，按中国人民银行的同期同类贷款利率计算，2019年8月20日起至实际付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以本金480000元为基数，自2015年6月8日起至2019年8月19日止，按中国人民银行的同期同类贷款利率计算，2019年8月20日起至实际付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、由被告钟伟于判决生效后十日内支付原告云南华楚投资开发有限公司律师费7500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18614元，减半收取9307元，由被告钟伟承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判员  杨文雁二〇二〇年六月十一日书记员  唐丽慧