北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0102民初20361号原告：北京中宇声牙科技有限公司，住所地北京市朝阳区阜通东大街1号院6号楼23层2单元222706。清算组负责人：王金华。委托诉讼代理人：臧瑶，北京浩硕律师事务所律师。委托诉讼代理人：李仟仟，北京浩硕律师事务所律师。被告：刘乃晶，男，1967年6月23日出生，汉族，北京振华投资有限公司执行董事，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：刘凯，北京市乾坤律师事务所律师。原告北京中宇声牙科技有限公司（以下简称中宇声牙公司）与被告刘乃晶房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中宇声牙公司的委托诉讼代理人臧瑶、李仟仟，被告刘乃晶的委托诉讼代理人刘凯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。中宇声牙公司向本院提出诉讼请求：1.判令原被告签订的《写字楼租赁合同》于2019年3月10日终止；2.判令被告返还原告房屋租赁押金156000元；3.判令被告返还原告2019年3月11日至3月31日的房屋租金35225.80元；4.判令被告返还原告2019年3月11日至3月31日车位租赁费338.70元；5.判令被告返还因阻拦搬迁给原告所造成的搬迁费损失1000元，以上共计192564.50元；6.诉讼费用被告承担。事实和理由：2018年9月20日，原、被告签订写字楼租赁合同，约定被告将北京市西城区裕民路X号XXX室写字楼出租给原告使用，月租金52000元，租金支付方式为押三付三，租期自2018年10月1日起至2020年9月30日，原告使用车位的，车位费随着房租按季度支付给被告。另约定若一方进入破产、清算、解散或者任何类似程序的，合同将终止。合同生效后，原告依约向被告支付了押金及至2019年3月31日的租金和车位费，后原告因生产经营发生重大困难，于2019年2月20日结束经营，并于次日召开股东大会，作出了解散公司的决议，进入清算程序。2019年2月22日原告在北京晚报刊登了注销公告，并以短信的方式告知被告，原告已经进入清算程序及终止租赁合同事宜，但未收到被告任何回复。2019年3月1日，原告向被告邮寄终止写字楼租赁合同通知书，告知被告租赁合同将于2019年3月10日终止，原告将腾退房屋，同时被告应返还原告房屋租赁押金、租金及车位租赁费，被告收到通知后，拒绝返还上述费用。2019年3月8日，原告找来搬家公司进行腾房，将全部属于原告的物品打包后，被告告知物业拒绝原告搬迁，交涉未果后，原告无奈只能将1000元支付给搬家公司，因此造成的所有损失，应由被告承担。2019年3月11日经过双方律师沟通，被告和物业沟通后，我方搬出诉争房屋。原告认为原告依约履行了自己的义务，现因客观原因导致合同终止，被告应当返还原告押金以及到期未使用房屋租赁费和车位租赁费，被告非法占有上述财产的行为侵犯了原告的合法权益。刘乃晶辩称，1.原告所启动的清算程序是其股东自行决定，属于原告自身的原因。即使因清算而导致主体灭失，进而使得双方的租赁合同因一方主体灭失而解除，并终止履行也不能免除原告的违约责任。2.原告的违约行为导致承租房屋至今仍处于空租状态给被告带来了事实上的损失。同时被告依据租赁合同已经向中介公司支付了36000元的中介费，该中介费是以承租两年为计算基础的，原告的违约行为导致了被告的中介费损失。被告依据合同的约定，扣除原告已支付的押金，并无不当，不应退回。原告在2019年3月11日搬空了所有的物品，但双方签署的房屋交割单的退房日期是2019年3月31日，3月11日至3月31日期间属于原告自行放弃使用房屋的期间，故不同意退还相应租金。3.原告在租赁期限内仅向被告支付了车位使用费2110元，尚欠车位使用费，故被告也不应再向其退还所谓的车位费用费。4.原告在双方没有沟通清楚的情况下，自行决定搬迁，由此所带来的1000元损失与被告无关。综上，请贵院在查明事实的基础上，驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：2018年9月20日，经北京联泰房地产经纪有限公司提供居间服务，刘乃晶（出租方、甲方）与中宇声牙公司（承租方、乙方）签署《写字楼租赁合同》（以下简称租赁合同），约定：甲方同意将北京市西城区裕民路X号XXX室写字楼（以下简称涉案房屋）在设备完好状态下出租给乙方使用。承租区域的建筑面积为257.13平方米，出租面积为257.13平方米，承租区域作为办公用途。免租期自2018年9月21日起至2018年9月30日止。乙方在免租期内免付租金。租赁期自2018年10月1日起租至2020年9月30日止，租期2年。每月租金为52000元，租金包括物业管理费、取暖费。租金支付方式为押三付三，每三个月支付一次。押金相当于3个月的租金即156000元；押金是乙方作为诚信履行本合同各条款之规定，向甲方交付的保证金。如乙方违反本合同的约定，甲方可按双方约定扣留全部或部分押金；如押金不足以弥补甲方损失，乙方应按约定另行赔付。其他费用：承租期内，此房屋所产生的相关费用均由乙方承担（电费、宽带费、空调费、停车费）；按物业管理机构提供的交费通知单按时交付，逾期支付产生的滞纳金由乙方自行支付。如乙方使用车位，车位费用应随房租按季度支付给甲方（1500元/个/季）。租赁合同第9.5.2条另约定，一方进入破产、清算、解散或任何类似程序，合同终止。合同签订后，中宇声牙公司先后通过银行转账方式向刘乃晶支付押金156000元，并按季度支付租金至2019年3月31日，另支付车位租赁费610元、1500元两笔。2019年2月21日，中宇声牙公司作出股东会决议，表决通过公司注销事宜，自2019年2月22日起按照法律规定对公司进行清算。2019年2月22日，中宇声牙公司在北京晚报刊登了注销公告，并以短信的方式告知刘乃晶其进行清算及房屋租赁解除事宜。2019年3月1日，中宇声牙公司向刘乃晶邮寄《终止通知书》，通知刘乃晶租赁合同于2019年3月10日终止，原告将腾退房屋，要求刘乃晶返还房屋租赁押金、租金及车位租赁费。2019年3月8日，中宇声牙公司雇搬家公司腾房未果。2019年3月11日，双方经沟通，中宇声牙公司搬出涉案房屋。本院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十条规定，“公司依法清算结束并办理注销登记前，有关公司的民事诉讼，应当以公司的名义进行。公司成立清算组的，由清算组负责人代表公司参加诉讼；尚未成立清算组的，由原法定代表人代表公司参加诉讼”。中宇声牙公司已成立清算组，因此以中宇声牙公司的名义进行民事诉讼，并由清算组负责人代表公司参加诉讼，符合上述规定。原告中宇声牙公司与被告刘乃晶签订的租赁合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效。双方当事人均应依约行使权利、履行义务。现中宇声牙公司以公司清算为由，主张终止租赁合同，双方的争议焦点在于合同终止的具体时间，相关费用如何结算，以及中宇声牙公司是否构成违约。关于合同终止的具体时间，中宇声牙公司主张以其发出通知所指定的时间2019年3月10日为准，刘乃晶主张以其同意终止合同的时间2019年3月31日为准。在双方未另行协商一致的情况下，应当按照合同约定条款所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义，以确定各方的权利和义务。租赁合同第9.5条约定，“合同终止9.5.1租赁期限届满。9.5.2一方进入破产、清算、解散或任何类似程序，合同终止。9.5.3一方履行本合同所需的全部资产或资产的重要部分被扣押、禁运或征用，如甲方发生上述问题则甲方归还乙方全部租赁抵押金，并承担乙方所遭受的损失”，根据该合同条款字面含义，合同终止时间为一方进入破产、清算、解散或任何类似程序。但进入清算程序作何理解，是否立即产生合同终止效力，双方约定并未明确，亦未另行协商一致。本院认为，中宇声牙公司基于其股东会决议进行清算，属于自行清算，并非破产清算或强制清算，其清算具有自主性，若据此认定中宇声牙公司可以单方随时终止合同，则该条款的约定实际对其产生不定期租赁的效果。双方租赁合同约定的期限为两年，中宇声牙公司仅租赁不足6个月即发生公司清算情形，而导致合同终止，客观上会对刘乃晶的预期利益产生不利影响。因此，若以中宇声牙公司股东会决议作出之日或公告登报之日作为本案合同终止时间，显然不符合刘乃晶签订该两年期租赁合同的目的。《中华人民共和国公司法》第一百八十五条规定，“清算组应当自成立之日起十日内通知债权人，并于六十日内在报纸上公告。债权人应当自接到通知书之日起三十日内，未接到通知书的自公告之日起四十五日内，向清算组申报其债权。债权人申报债权，应当说明债权的有关事项，并提供证明材料。清算组应当对债权进行登记。在申报债权期间，清算组不得对债权人进行清偿。”根据上述规定，清算组成立后负有对债权人进行通知的义务，并应给予债权人申报债权的合理期间。因此，基于诚信原则，并参照上述规定，中宇声牙公司在清算时应当对刘乃晶进行通知，并给予其合理期间进行交接及另行寻找承租人，以尽可能地减少房屋空置损失。结合上述分析，参考交易习惯，提前通知的合理期间通常为一个月，即自刘乃晶收到通知书之日起三十日止。2019年3月1日，中宇声牙公司向刘乃晶正式发出《终止通知书》，但指定的2019年3月10日合同终止期限较短，刘乃晶同意以2019年3月31日作为合同终止时间，该期限处于合理期间，本院予以认可。因此，本院确认双方签订的租赁合同于2019年3月31日终止。关于费用的结算问题，合同终止后，租金及相关费用应按照租赁期间计算至2019年3月31日，刘乃晶应退还中宇声牙公司租赁押金。因此，对于中宇声牙公司主张刘乃晶返还房屋租赁押金156000元的诉讼请求，本院予以支持。对于中宇声牙公司主张刘乃晶返还2019年3月11日至3月31日的房屋租金及车位租赁费的诉讼请求，本院不予支持。关于中宇声牙公司主张的搬家费用1000元，并非因刘乃晶违约所造成的损失，故本院不予支持。关于中宇声牙公司以清算为由终止租赁合同是否属于违约问题，本院认为，通常情况下，承租人因自身原因提前解除合同需要承担违约责任，但本案租赁合同既已约定了一方进入清算程序合同终止，则中宇声牙公司不属于违约。故对于刘乃晶的相关意见，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百四十二条第一款，《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十八条之规定，判决如下：一、确认原告北京中宇声牙科技有限公司与被告刘乃晶于2018年9月20日签订的《写字楼租赁合同》于2019年3月31日终止；二、本判决生效之日起十日内，被告刘乃晶退还原告北京中宇声牙科技有限公司房屋租赁押金156000元；三、驳回原告北京中宇声牙科技有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4151元，由原告北京中宇声牙科技有限公司负担788元（已交纳），由被告刘乃晶负担3363元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期届满后七日内，仍未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。审 判 员 满建伟二〇二〇年六月八日法官助理 肖彦青书 记 员 林 彤书 记 员 胡玉亚