广西壮族自治区柳城县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0222民初686号 原告：柳城县房地产管理所，住所广西柳城县大埔镇白阳中路，统一社会信用代码124502224986576236。 法定代表人：方哲。 委托诉讼代理人：周庆，广西柳晟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱牧原，广西柳晟律师事务所律师。 被告：林华，男，1963年8月14日出生，汉族，住广西柳城县。 委托诉讼代理人：邓卫东（与林华系表兄弟关系），男，1968年8月9日出生，柳城县人力资源和社会保障局干部，住广西柳州市柳北区。 原告柳城县房地产管理所（以下简称“房管所”）与被告林华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告房管所的委托诉讼代理人周庆、朱牧原，被告林华及其委托诉讼代理人邓卫东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 房管所向本院提出诉讼请求：1.林华立即支付房管所租金761942元；2.林华立即赔偿房管所财产损失423000元；2.本案诉讼费由林华承担。 事实和理由：2013年1月12日，房管所与林华签订了《柳城县国有房屋资产租赁合同》，合同约定房管所将大埔镇双狮楼一楼东面四间、门楼东面一半出租给林华，租期共三年，自2013年1月12日起至2016年1月12日止，租金每月45000元。该租赁合同到期后，房管所多次要求林华续签合同或搬离房屋，林华拒绝搬离也没有继续履行合同支付租金，侵占房管所的房屋长达18个月，至2017年7月搬离。该期间房管所无法使用该房屋也无法将房屋出租给他人，财产权受损害，依法应获得赔偿。 林华辩称，1.房管所的诉请已经超过诉讼时效。房管所诉请的租金最早产生于2013年1月，最晚产生于2017年6月。依据《民法总则》和《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》相关规定，房管所于2020年4月15日起诉答辩人主张权利，意味着2017年4月14日之前的债务都已经超过诉讼时效，已经丧失胜诉权。本案也不存在诉讼时效中断及重新计算的事实。2.合同期内答辩人按照24000元/月缴纳租金，合同到期后双方没有续签合同，答辩人仍按照24000元/月缴纳租金，房管所接收租金，双方已经形成按24000元/月履行合同的事实。3.合同到期后答辩人虽继续使用房管所房屋，但该期间房管所一直收取答辩人的租金，答辩人在不承租以后已经将房屋钥匙交还房管所，双方已解除合同，房管所诉称的侵占与损失没有证据证实。4.2001年起，答辩人就租用房管所位于大埔（原双狮饭店一楼）四间门面从事家电销售经营。2013年，柳州银行在参与投标过程中，将底价24000元提高到45000元，答辩人为免倒闭只得签订合同。事后答辩人感觉被欺骗，在信访之后就按招标底价24000元缴纳，房管所也默认了答辩人以24000元缴纳。2017年6月底，答辩人归还门面给房管所。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。房管所提供的证据有：1.《柳城县国有房屋资产租赁合同》；2.2017年6月28日《通知》；3.2018年6月28日、2019年6月28日《通知》各一份；4.林华房屋租金缴纳表；5.银行流水记录；6.林华铺面招投标情况材料；7.记账联、柳州市地方税务局通用机打发票存根联、广西增值税普通发票。林华提供的证据有：1.2009年6月30日《门面租赁合同》、2010年9月26日《楼层租赁合同》、2001年3月30日《租赁契约》、2003年3月19日《房屋租赁合同书》；2.合同期内租金发票、中标以前缴费凭证、信访投诉材料。 本院经审理认定事实如下：2012年10月之前，房管所与林华存在多年的租赁合同关系。2012年12月，房管所委托柳城县中天城建投资有限责任公司通过招标（暗标）方式对双狮楼一楼东面4间、二楼东面一半重新招租、投标。2013年1月，林华中标后与房管所签订《柳城县国有房屋资产租赁合同》。该合同约定，房管所将位于大埔半出租给林华；租期3年，自2013年1月12日起至2016年1月12日止；用途为作经营场所；每月租金45000元，按月缴纳，每月10日前存缴至房管所财务科提供的银行账号；押金45000元，不计利息，不抵扣租金和其他费用，租期内无违约，合同期满日全额返还。该合同履行期间，2013年3月、8月、9月、11月与2014年1月、2月、4月、9月，无林华支付租金记录。林华支付租金的月份有：2013年1月14日付押金34600元，2013年2月13日付房租33058元，2013年4月8日、5月17日、6月19日每月支付租金45000元，自2013年7月20日起每月支付租金24000元，付至2016年1月租赁合同到期。合同到期后，双方没有续签合同，自2016年2月起，林华每月支付给房管所租金24000元，付至2017年6月29日止。 2020年4月15日，房管所向本院提起诉讼，要求林华立即支付租金761942元、赔偿财产损失423000元并承担本案诉讼费。房管所提供的证据三份《通知》均未经林华签收。林华于2020年4月16日签收了本案的起诉状副本。双方于庭审中确认，2013年1月14日付押金34600元已抵扣了租金，2017年6月22、29日缴纳的两笔租金，其中有一笔系补缴2017年1月的租金。 本院认为，本案的争议焦点是：1.本案诉讼时效是否经过；2.房管所是否存在财产损失。 关于本案诉讼时效是否经过的问题。《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起施行。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。第一百八十九条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》自2018年7月23日起施行。该解释第二条规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。第三条规定，民法总则施行前，民法通则规定的诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。首先，房管所要求林华支付租金系定期清偿的债权，各期债务履行期限届满后均为独立债务，不属于《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条规定的“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算”的情形。本案诉讼时效应自每期债务履行期限届满时开始起算。其次，房管所提供的三份《通知》均未经林华签收，不能证明上述通知已送交林华，故不能发生诉讼时效中断的法律效力。根据上述林华支付租金的时间、本案受理时间并结合法律规定，房管所对林华2017年4月15日前的租金债权均已超过诉讼时效，丧失胜诉权。2017年1月，林华未付租金，但2017年6月转账2笔24000元。根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十二条的规定，诉讼时效期间届满后，义务人同意履行的，不得以诉讼时效期间届满为由抗辩；已自愿履行的，不得请求返还。林华自认2017年6月转账的2笔租金其中一笔为补缴2017年1月份租金，该自认行为产生1月份租金的诉讼时效期间自义务人放弃诉讼时效抗辩权之日起重新起算的法律后果。故本案中未超过诉讼时效期间的租金请求权为2017年1月、5月、6月。 关于房管所是否存在财产损失的问题。首先，合同是双方当事人通过要约、承诺的方式，经协商一致达成的。合同的变更是指合同成立后，当事人在原合同的基础上对合同的内容进行修改或者补充。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条、第七十八条规定，当事人协商一致，可以变更合同；当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。合同成立后，当事人应当按照合同的约定履行合同。任何一方未经对方同意，都不得改变合同的内容。一方当事人未经对方当事人同意任意改变合同的内容，变更后的内容不仅对另一方没有约束力，而且这种擅自改变合同的做法也是一种违约行为，当事人应当承担违约责任。其次，林华中标后与房管所签订《柳城县国有房屋资产租赁合同》，在该合同履行过程中，林华对租金支付标准提出过异议，认为租金显著过高。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条“一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”与第一百五十二条“当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。当事人自民事法律行为发生之日五年内没有行使撤销权的，撤销权消灭”的规定，林华自合同履行后发现租金显著过高，之后其没有依法行使撤销权，通过信访寻求救济后即单方降低租金标准。林华未经房管所的同意，在合同成立、生效、履行的过程中任意改变合同的内容，变更后的内容对房管所没有约束力，林华擅自改变合同的做法构成违约，应当承担违约责任。综上，《柳城县国有房屋资产租赁合同》并未经法定程序撤销或者经当事人协商一致进行变更，系合法有效的合同，对双方产生拘束力。房管所与林华原租赁期间届满双方未续签合同，林华继续使用租赁物至2017年6月，房管所接收了林华按24000元/月缴纳的租金并开具发票，故原租赁合同继续有效。因林华单方降低租金支付标准并未取得房管所的同意，其履行行为不符合合同约定，构成违约，房管所诉称的财产损失实际就是要求林华承担继续履行的违约责任，即要求林华补缴2017年1月、5月、6月租金差额共计63000元[（45000-24000）×3个月=63000元]。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条规定，判决如下： 一、被告林华应于判决生效之日起十日内向原告柳城县房地产管理所赔偿63000元； 二、驳回原告柳城县房地产管理所的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15464元，减半收取7732元，由原告柳城县房地产管理所负担7321元，被告林华负担411元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 员  张 敏 二〇二〇年六月十六日 法官助理  汪云翊 书 记 员  严有枝