广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终3444号上诉人（一审被告）：东莞市同创钢材有限公司，住所地为广东省东莞市***********，统一社会信用代码为914********5040298。法定代表人：叶银文，总经理。委托诉讼代理人：刘智，广东秦仪律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：东莞市立诚实业投资有限公司，住所地为广东省东莞市东城区**********，统一社会信用代码为914***********103Y。法定代表人：谢楚平，总经理。委托诉讼代理人：翟国涛，北京德恒（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈靖雯，北京德恒（东莞）律师事务所律师。一审被告：东莞市恒大钢材有限公司，住所地为广东省东莞市*****************，统一社会信用代码为914************947。法定代表人：叶逢兴，总经理。上诉人东莞市同创钢材有限公司（以下简称同创公司）因与被上诉人东莞市立诚实业投资有限公司（以下简称立诚公司）、一审被告东莞市恒大钢材有限公司（以下简称恒大公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初15476号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。立诚公司向一审法院起诉，请求：1.立诚公司与同创公司于2012年1月16日签订的《土地使用权租赁合同》中超过二十年的部分（即2032年1月1日至2040年12月31日）及《土地使用权租赁合同补充协议》（以下简称补充协议）无效；2.本案诉讼费由同创公司、恒大公司承担。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、立诚公司与同创公司于2012年1月16日签订的《土地使用权租赁合同》和《土地使用权租赁合同补充协议》中超出2012年1月1日至2031年12月31日二十年期限的部分无效；二、驳回立诚公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审减半收取受理费31955元，立诚公司负担15977.5元，同创公司负担15977.5元。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初15476号民事判决书。同创公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决，驳回立诚公司全部诉讼请求；2.本案诉讼费由立诚公司承担。事实与理由：一、本案应该从法律强制性规定以及民法诚实信用原则共同去考量。同创公司与立诚公司2012年1月16日签署的《土地使用权租赁合同》是双方经过长时间磋商共同确认的。案涉土地当时是空地闲置状态，一方面考虑到同创公司投资建厂的投资回报周期以及立诚公司未来的土地升值空间。故双方在合同中约定租赁期限为28年，租金每隔5年增长一次。由于目前土地价值的增长远超立诚公司预期，立诚公司多次要求增加租金，双方协商未果，立诚公司则提起诉讼。从《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定来看，租赁期限确实违反了法律强制性规定。在签署合同之时，双方有委托广东格雷兄弟律师事务所律师进行见证，该律师也充分释明本合同存在的风险，同时建议双方签署一份附生效期限的合同即《土地使用权租赁合同补充协议》，落款日期为2032年1月16日。该补充协议在2032年1月16日生效，案涉土地的租期从生效之日延续至2040年12月31日。该补充协议是双方真实意思表示，没有违反法律的禁止性规定，属于合法有效的协议。从诚实信用原则来分析，双方签署《土地使用权租赁合同》是双方协商一致的结果，立诚公司由于土地价值增长，单方面要求加租未果故提起诉讼，违反诚实信用原则。即便合同无效，立诚公司也应当承担相应的法律责任。二、立诚公司一审诉讼请求属于确认合同无效的请求权，实质为实体法上的形成权，其除斥期间已过，该权利消灭。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条关于“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭”的规定，本案双方于2012年1月16日签署了《土地使用权租赁合同》，而且该合同是经过律师见证的合同，在签署之时，见证律师已经就该合同存在的法律风险作出明确的提示，立诚公司在当时就已经知道合同可能存在部分无效的风险，截至起诉之日，除斥期间已经届满，权利理应消灭。三、《土地使用权租赁合同》有效租赁为2013年1月1日起至2032年12月31日。《土地使用权租赁合同》第三条租赁期限明确记载租期起止时间为2013年1月1日起至2040年12月31日止。即便该合同的租赁期限超过了法律规定的二十年，其开始日期是双方协议一致的意思表示，从该日期起算20年，有效租期为2013年1月1日起至2032年12月31日止。四、案涉合同可以参考《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》的规定确定年限。根据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第十三条规定，集体建设用地使用权出租的最高年限可参照同类国有土地使用权出让的最高年限，案涉土地是立诚公司从东莞市********民委员会转让而来，该土地之前为集体建设用地，同创公司认为可参照同类国有土地使用权出让的最高年限50年的规定。立诚公司答辩称：同创公司坚持《土地使用权租赁合同补充协议》属于合法有效的协议，且认为即便《土地使用权租赁合同》无效，立诚公司也应当承担相应的责任，于法无据，应依法不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定，立诚公司与同创公司于2012年1月16日签订的《土地使用权租赁合同》中超过二十年的部分（即2032年1月1日至2040年12月31日）为无效约定，而《土地使用权租赁合同补充协议》补充约定的租期在上述部分覆盖期间。再者《土地使用权租赁合同补充协议》落款日期为2032年1月16日属于在原合同未届满前签订的行为，与上述法律规定相悖。因此同创公司主张《土地使用权租赁合同补充协议》属于合法有效的协议，应不予支持。《土地使用权租赁合同》中的内容是部分有效部分无效，立诚公司对于有效部分积极履行相关的义务，并未违背民法的诚实信用原则。同创公司主张立诚公司违背民法的诚实信用原则，应当承担相应的法律责任，应依法不予采信。二、本案一审系立诚公司请求确认《土地使用权租赁合同》部分内容无效之诉，属于确认之诉，不适用除斥期间的限制。本案一审系确认之诉，是法院确认双方当事人之间是否存在一定的民事法律关系的诉讼，既不涉及给付内容也不具有可执行性，亦非解除权。再者根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”因此不适用除斥期间的限制，故同创公司主张立诚公司一审的请求权已过除斥期间，权利消失，没有事实和法律依据。三、《土地使用权租赁合同》的有效租期为2012年1月1日起至2031年12月31日。首先，《土地使用权租赁合同》第八条约定“免租建筑装修期为一年，即从2012年1月1日起至2012年12月31日止”，从该条款可以看出租赁期限从2012年1月1日起算，只是第一年立诚公司给予同创公司优惠免租金，但实际双方已签订租赁合同且租赁物已交付，双方已成立租赁合同关系，租赁期也应该按此计算。再者，考察双方的合同本意，根据补充协议记载的签约时间为2032年1月16日，往回推算20年的起点正好是2012年1月16日，可以以此推定在签订租赁合同时双方均认为租赁期限的起算点是2012年1月，到2032年1月刚好20年，到期无效。最后，同创公司在一审庭审中主张，租赁合同在20年租赁期内有效，超出部分无效，而补充协议的生效时间是租赁合同20年到期即2032年1月16日生效。虽同创公司主张的背后逻辑清晰，同创公司也是认为租赁合同自2032年1月16日起无效（即租赁期间应以2012年1月起算）。四、案涉合同不可参考《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》的规定年限。同创公司主张案涉合同可以参照《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第十三条第二款没有事实和法律依据，上述办法解决的是集体建设用地使用权问题，与本案不属于同一法律关系，不适用于本案纠纷的处理。二审期间，双方均未向本院提交新证据。本院经审理，确认一审判决已查明的事实。补充查明：二审法庭调查中，同创公司表明其认可一审关于《土地使用权租赁合同》超过二十年期限的部分无效的认定，确认其2012年1月1日接收案涉土地，但同创公司认为有效的二十年应为2013年1月1日至2032年12月31日。同创公司认为《土地使用权租赁合同补充协议》是附生效条件的协议，目前尚未生效。立诚公司认为同创公司从2012年1月1日起使用案涉土地并签订租赁合同，双方已经存在租赁关系，故二十年期限应为2012年1月1日起至2031年12月31日；《土地使用权租赁合同补充协议》因违反《中华人民共和国合同法》第二百一十四条强制性规定而无效。本院认为，本案为租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，二审法院应当对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案的争议焦点为：同创公司的上诉意见是否成立。一、关于除斥期间。同创公司根据《中华人民共和国合同法》第九十五条主张立诚公司在本案中的主张过了除斥期间。但《中华人民共和国合同法》第九十五条是对有效合同解除权行使期限的规定，本案立诚公司请求对合同效力审查，不适用该规定。对同创公司该项意见，本院不予采纳。二、关于《土地使用权租赁合同》。双方对一审认定该合同超过二十年期限的部分无效无异议，但对有效的二十年的起算时间有分歧。同创公司于2012年1月1日接收案涉土地，结合合同关于免租期从2012年1月1日至2012年12月31日的约定，一审认定上述合同租赁期间在2012年1月1日至2031年12月31日的部分有效，超过上述期间的租赁合同无效，理据充分，本院予以维持。三、关于《土地使用权租赁合同补充协议》。虽然补充协议落款时间为2032年1月16日，但双方确认该补充协议与《土地使用权租赁合同》同一天签订，补充协议约定租赁期间与《土地使用权租赁合同》期间衔接，明显是为规避《中华人民共和国合同法》第二百一十四条关于租赁期限不得超过二十年的规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项的规定，该补充协议无效。一审对补充协议效力认定恰当，本院予以维持。综上所述，同创公司的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费63910元，由东莞市同创钢材有限公司负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  杜志强审判员  雷德强审判员  杨洁萍二〇二〇年六月十九日书记员  张明明赵雪然