贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初3101号 原告：莫吉华，男，1984年9月24日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：赵雄（特别授权代理），系贵州本芳律师事务所律师。 被告：梅吉英，女，1968年4月22日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 被告：兰阳庆，男，1969年10月1日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 第三人：毕节市工业能源投资建设有限公司，住所贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路愉景华庭D栋A座五楼,统一社会信用代码：91520500775316588C。 法定代表人：吴参化，系该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：吴胜杰（特别授权代理）、高丽（实习律师），均系贵州黔信（毕节）律师事务所律师。 原告莫吉华与被告梅吉英、兰阳庆，第三人毕节市工业能源投资建设有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月20日登记立案后，依法适用简易程序公开开庭审理，原告及其委托诉讼代理人赵雄，被告梅吉英、兰阳庆，第三人的委托诉讼代理人吴胜杰、高丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告梅吉英、兰阳庆立即将六合商城安置小区9#商住楼九单元六楼601号房交付给原告莫吉华（当庭撤回该诉求）；2、判决被告梅吉英、兰阳庆立即协助原告莫吉华办理六合商城安置小区9#商住楼九单元六楼601号房不动产权证书的变更登记手续（当庭撤回该诉求）；3、判决被告梅吉英、兰阳庆立即赔偿原告2015年4月16日至2019年8月23日的逾期交房损失99738；4、本案的案件受理费由被告梅吉英、兰阳庆承担。事实与理由:二被告系夫妻关系。第三人原系以拆迁安置为主营业务的国有公司。2010年6月23日,被告梅吉英与毕节地区洪欣城市建设有限公司(第三人前身)、案外人毕节地区政建房屋拆迁有限责任公司签订《房屋拆迁补偿安置合同》,该合同主要约定第三人及毕节地区政建房屋拆迁有限责任公司对被告梅吉英的总建筑面积为198.87平方米的房屋进行拆迁,第三人同意将六合商城安置小区9#商住栋九单元四楼、六楼403#、601#、602#房,南安置区8#栋19号铺面安置给被告梅吉英。2011年4月16日,原告与二被告签订了《房屋买卖合同》。《房屋买卖合同》序言部分约定:“甲方自愿将毕节地区洪欣城市建设有有限公司安置的房屋在(六合商城安置小区9#栋九单元六楼601#)建筑面积90.70平方米,属梅吉英名下产权出卖给乙方。”第一条约定:“甲乙双方共同确定房屋按2000元每平方米计算,具体的平方面积按以后的房产证上的为准。”第三条约定:”甲方有责任无条件积极配合协助乙方办理此房屋产权过户,因此次合同而涉及的相关所有费用都由乙方负责。”第四条约定:“付款方式:乙方签此合同时付给甲方玖万圆整(90000.00元)定金,甲方将此房子交给乙方时,乙方再付给甲方柒万圆整(70000.00元),剩余的余款在甲方到房产局签字变更户名给乙方时一次性付清。”第八条约定:“甲方负责四年内交付房屋给乙方,四年满后,如甲方没有将房屋交给乙方,甲方在政府所得的房屋过度费应付予乙方,以签字时间为准。”第九条约定:“本合同一式叁份,甲、乙双方签字即日生效。注:甲方产权属夫妻共同所要,需甲方夫妻签字生效。”签订合同当日,原告向二被告支付购房定金9万元。二被告于同日向原告出具收条,载明:“今收到莫吉华的购房定金玖万圆整(90000.00元)。收款人:兰阳庆,梅吉英。2011.4.16。”《房屋买卖合同)第八条约定的交房日期届满后,二被告无法按照约定交付涉案房屋。另说明,第三人原名毕节地区洪欣城市建设有限公司,后更名为毕节市洪欣城市建设有公司,2017年10月19日更名为毕节市工业能源投资建设有限公司。原告认为:根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行,采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定,二被告作为违约方应当承担继续履行合同约定的义务并赔偿原告的损失。所以,二被告首先应向原告交付涉案房屋并协助原告办理涉案房屋的变更登记,其次赔偿原告的损失。关于损失的具体计算方法,《房屋买卖合同》第八条已经作出了明确约定。鉴于《房屋买卖合同》真实有效,双方均应按前述第八条的约定履行。即二被告应向原告赔偿的损失为2015年4月16日之后二被告在第三人处领取的房屋过渡费。综上,二被告违约事实客观存在,原告为维护自身权益,诉至人民法院,请求人民法院判如所诉为谢。 事实和理由补充：2020年6月12日,第三人向原告提供了房屋拆迁补偿项目明细表及被告梅吉英在第三人处领取过渡费的个人明细。房屋拆迁补偿项目明细表显示涉案房屋的面积为90.7平方米。过渡费个人明细显示2014年12月23日至2015年6月23日期间被告梅吉英领取的过渡费为35796.60元。2015年6月23日至2019年8月23日期间被告梅吉英领取的过渡费为298305元。原告认为，一、因涉案房屋现尚不具备回迁条件,第三人未将涉案房屋交付被告梅吉英且被告梅吉英没有取得房屋的不动产权证书,故原告撤回第一项、第二项诉讼请求,待条件具备时原告再主张权利。二、关于2015年4月16日至2019年8月23日的逾期交房损失。《房屋拆迁安置补偿合同》第八条约定:“甲方负责四年内交付房屋给乙方,四年满后,如甲方没有将房屋交给乙方,甲方在政府所得的房屋过度费应付予乙方,以签字时间为准。”据此,甲方的逾期交房损失应当按照被告在第三人处领取的过渡费标准严格计算。第三人向被告梅吉英发放过渡费是按照原拆迁房屋建筑面积整体发放,然而第三人安置给被告梅吉英的房屋为住房三套、门市一套,无法直观地区分涉案房屋对应的过渡费具体金额。所以原告只能按照涉案房屋面积与四套安置房屋总面积的比例计算涉案房屋对应过渡费的具体金额。根据房屋拆迁补偿项目明细表的内容,涉案房屋的面积为90.7平方米,三套住宅的面积为255.1平方米,门市的面积为32.08平方米。由此计算安置房屋的总面积为287.08平方米。涉案房屋的面积占总面积的比例约为32%。2015年6月23日至2019年8月23日的过渡费为298305元,乘以32%为95458元。关于2015年4月16日至2015年6月23日的过渡费，被告梅吉英2014年12月23日至2015年6月23日的过渡费35796.6元,折算到每日为196.68元,2015年4月16日至2015年6月23日的时间为68天,过渡费为13374.24元,乘以32%为4280元,因此,涉案房屋2015年4月16日至2019年8月23日的过渡费合计为99738元(过渡费具体计算方式详见原告提交的《涉案房屋过渡费计算表》)。此即为2015年4月16日至2019年8月23日的逾期交房损失。三、因为被告梅吉英领取的过渡费截止2019年8月23日,故2019年8月23日之后的逾期交房损失待被告梅吉英领取后续过渡费之后具备条件时原告再行主张。综上所述,因持有的证据发生变化,原告特向人民法院申请变更诉讼请求,请准许为谢。 被告梅吉英、兰阳庆辩称：1、涉案房屋拆的时候，是洪欣公司给了优惠，不是说原告买了多少就得多少过渡费，合同上也没有注明买多少就得多少的过渡费；2、卖房子给原告我认可，是洪欣公司没有交房子给我，所以我才不能交房给原告，如果我得了房子没有给原告，那我该承担什么责任就应该承担什么责任；3、涉案房屋不能办理不动产权证，是集体土地使用证，没有国有土地使用证，签订合同的时候就告知了原告，我只承诺在房子回迁的时候通知原告，如果原告要办证，并且可以办证的时候，我愿意协助。原告要主张过渡费也行，但是要把我的原平方面积198平方米除掉，再除掉另外的两套房子，除去优惠部分，该算多少算多少。 第三人毕节市工业能源投资建设有限公司述称：一、第三人与原告莫吉华之间不存在任何法律关系。第三人与被告梅吉英于2010年6月23日签订《房屋拆迁补偿安置合同》,第三人按照拆迁政策和相关法律法规对被告进行了拆迁补偿,并按约支付过渡费。原告不是第三人公司拆迁项目的被拆迁人,第三人后续房屋的回迁安置及相关费用的结算,只针对被告梅吉英,与原告无关。原告莫吉华与被告梅吉英、兰阳庆之间签订的《房屋买卖合同》,属于个人私下行为,第三人毫不知情。且本案案由为房屋买卖合同纠纷,根据合同相对性原则,该合同只能约束签订合同的双方当事人,第三人与原告之间不存在任何的基础法律关系。二、原告自身未尽到合理的审查义务,应承担相应的责任。根据原被告双方签订的《房屋买卖合同》,序言部分也明确约定:“甲方自愿将毕节地区洪欣城市建设有限公司安置的房屋在(六合商城安置小区9#栋九单元六楼601#)建筑面积90.70平方米,属梅吉英名下产权出卖给乙方。”原告明知双方买卖的房屋系回迁安置房,在订立合同时对房屋没有产权证的事实也是知道的。原告自身未尽到合理的审查义务,应承担协议的责任。三、第三人不承担任何责任。承前所述,第三人在安置房屋回迁之前,按照合同的约定向被告梅吉英支付了相关费用,且正积极准备安置房屋回迁的相关工作。第三人与原告之间不存在任何法律关系,故第三人不承担任何责任。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下: 2010年6月23日,被告梅吉英作为被拆迁人（乙方）与原毕节地区洪欣城市建设有限公司作为拆迁人（甲方）签订《房屋拆迁补偿安置合同》,约定洪欣城市建设有限公司对梅吉英的总建筑面积为198.87平方米的房屋进行拆迁,洪欣城市建设有限公司同意将六合商城安置小区9#商住栋九单元四楼、六楼403#（73.7平方米）、601#（90.7平方米）、602#（90.7平方米）安置住宅三套，按乙方原有住宅面积与甲方安置房实行产权调换，乙方按420元每平方米补差，超面积部分由乙方按580元每平方米补差，甲方安置南安置区8#栋19号铺面（32.08平方米）安置给乙方。安置的住房及商铺总面积为287.18平方米。过渡期18个月。 2011年4月16日,原告作为乙方与被告梅吉英、兰阳庆作为甲方签订《房屋买卖合同》约定:“甲方自愿将毕节地区洪欣城市建设有有限公司安置的房屋在(六合商城安置小区9#栋九单元601#)建筑面积90.70平方米,属梅吉英名下产权出卖给乙方。一、甲乙双方共同确定房屋按2000元每平方米计算,具体的平方面积按以后的房产证上的为准。四、付款方式:乙方签此合同时付给甲方玖万圆整(90000.00元)定金,甲方将此房子交给乙方时,乙方再付给甲方柒万圆整(70000.00元),剩余的余款在甲方到房产局签字变更户名给乙方时一次性付清。八、甲方负责四年内交付房屋给乙方,四年满后,如甲方没有将房屋交给乙方,甲方在政府所得的房屋过度费应付予乙方,以签字时间为准。注:甲方产权属夫妻共同所有,需甲方夫妻签字生效。”签订合同当日,原告向二被告支付购房定金9万元，二被告向原告出具收条。约定的交房期限届满后，被告未交付房屋，也未履行其他义务，原告诉至本院。 另查明,原毕节地区洪欣城市建设有限公司于2017年10月19日更名为毕节市工业能源投资建设有限公司，作为本案第三人参加诉讼。 再查明，2014年12月23日至2015年6月23日期间被告梅吉英在第三人处领取过渡费35796.60元。2015年6月23日至2019年8月23日期间被告梅吉英领取的过渡费为298305元。2004年3月6日，被告梅吉英与兰阳庆登记离婚。 本院认为，涉案的六合商城安置小区9#栋九单元六楼601#房屋是被告房屋经过被拆迁后由第三人安置所得，虽然房屋还未交付，但被告对其享有处分权，故原被告之间关于购买该房屋的买卖合同合法有效，合同约定被告应于四年内交付房屋给原告,四年满后,如被告未能交付房屋,那么其所得的房屋过渡费应支付给原告。该约定实际是双方关于被告逾期交付房屋的违约金。合同签订于2011年4月16日，若被告未能在四年内即2015年4月16日前交付房屋，那么自2015年4月17日起被告领取涉案房屋的相应过渡费应作为逾期交房违约金支付乙方。 本案争议的焦点在于，被告支付给原告的过渡费应如何计算?合同虽然约定了被告应向原告支付过渡费，但是过渡费按何种标准计算支付未明确约定。被告原被拆迁房屋面积198.87平方米，拟安置房屋总面积为287.18平方米，该部分安置房屋面积中，包含原告向被告购买的房屋面积90.7平方米，原告房屋占比90.7÷287.18=31.58%，第三人是按被告房屋原面积198.87平方米向被告支付过渡费，2015年4月17日以后被告获得过渡费包含：2015年4月17日至2015年6月23日67天金额为35796.60元÷182天×67天≈13178元；2015年6月23日至2019年8月23日为298305元。合计13178元+298305元=311483元。因此前述过渡费中有部分应作为被告迟延交付房屋而应向原告支付的违约金，该部分金额应按原告所购房屋占总房屋面积的比例计算较为公平，故被告应向原告支付过渡费311483元×31.58%≈98366元。 关于被告辩称支付原告的过渡费应除去原房屋面积以及另外两套房屋面积的问题。因为被告被拆迁房屋与包括出售给原告房屋在内的安置房屋之间是经过公平的价值实行产权置换变更房屋，而第三人支付被告的过渡费实质是对被告迟延获得安置房的公平补偿，而原告所购房屋项下的过渡费也包含在被告获得的过渡费中，被告既然承诺逾期交房应支付原告相应的过渡费，那么其获得的过渡费中应按面积比例相应扣除原告所购房屋的过渡费并支付原告。因此被告的抗辩没有事实依据，本院不予采纳。此外，从《房屋买卖合同》约定的“甲方（被告）在政府所得的房屋过渡费应付予乙方”看出，承担向原告支付过渡费的主体应是领取过渡费的被告，未领取过渡费的被告不用承担本案债务，二被告已于2004年3月6日登记离婚（虽然合同载明二被告系夫妻，但是身份关系不适用自认，不应以合同为准，应以法定婚姻登记资料为准），且领取过渡费的主体是被告梅吉英，故被告兰阳庆不应承担本案责任。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下: 被告梅吉英于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告莫吉华因购买六合商城安置小区9栋九单元601房应获得的2015年4月17日至2019年8月23日的过渡费（逾期交房损失）98366元； 二、驳回原告莫吉华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1147元，由被告梅吉英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  陈庆坤 二〇二〇年六月十七日 书记员  周 猷