甘肃省兰州市西固区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0104民初1399号原告：叶红华，女，1975年10月24日出生，汉族，住兰州市西固区。委托诉讼代理人：苗国飞，甘肃诺典律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑会琴，甘肃诺典律师事务所律师。被告：兰州民城房地产开发有限责任公司，住所地兰州市七里河区小西湖西津东路421号。法定代表人：尚峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：王生辉，甘肃东方人律师事务所律师。委托诉讼代理人：周晓阳，甘肃东方人律师事务所律师。原告叶红华与被告兰州民城房地产开发有限责任公司（以下简称民城公司）房屋买卖合同纠纷一案,本院于2020年6月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告叶红华的委托诉讼代理人郑会琴与被告民城公司的委托诉讼代理人周晓阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。叶红华向本院提出诉讼请求：1.判令民城公司支付违约金425.23元；2.判令民城公司向房屋产权登记机关报备办理产权证所需资料，协助叶红华办理房屋权属登记，逾期则按已付房款的日万分之一计付迟延履行金；3.本案诉讼费由民城公司负担。事实和理由：叶红华与民城公司于2010年4月19日签订商品房买卖合同，约定民城公司将位于兰州市西固区房屋出售给叶红华。合同签订后，叶红华依约支付了房款。民城公司擅自变更规划条件、违法建设，土地行政主管部门要求其补缴土地出让金，但是民城公司拒缴，导致叶红华至今未能取得房屋权属证书。民城公司的行为构成严重违约。为维护合法权益，叶红华诉至人民法院。民城公司辩称，叶红华的诉请应予驳回。一、涉案房地产的开发过程。2006年,兰州瑞达旅行服务股份有限公司（以下简称瑞达公司）取得原西固宾馆土地使用权。2006年11月15日，民城公司与瑞达公司签订《合作开发协议书》，约定瑞达公司以原西固宾馆6344.8㎡的土地使用权作为出资，民城公司以土地以外的全部建设资金投资作为出资，共同开发建设该宗土地。《关于建设追加华都天韵商场和酒店式公寓项目规模予以备案的通知》上明确该项目规模为5万平方米，该文件已抄送市建委、规划局、土地局、房管局等部门。2007年10月15日，瑞达公司与民城公司签订（2007）兰房地转字第031号《兰州市城镇国有土地使用权转让合同书》，兰州市房地产管理局、土地局批准该宗土地使用权由瑞达公司转让给民城公司，规划用途为商业服务业，建筑容积率为2.0，总建筑面积为12689.6㎡。2008年7月17日，民城公司取得华都天韵项目国有土地使用证。2009年2月20日，民城公司取得建设工程规划许可证，载明建筑面积为37313.08㎡，容积率为5.07。2009年3月3日，民城公司取得建设用地规划许可证，其附件《规划条件通知书》上载明容积率≤5.07。2009年4月10日，由张津梁市长主持召开的兰州市土地管理领导小组会议（第四次）的会议纪要上载明，民城公司开发建设的华都天韵项目为2008年12月17日后审批，属于先签订土地出让合同后审批方案的建设项目，“现上报市政府审定”，“总建筑面积：39800平方米”，“容积率调整备注：经核，该项目用地属于转让用地，转让合同容积率为2.0，2009年2月12日业务会审研究，该项目已核发《建设工程许可证》，按原审定方案容积率5.07，提出规划条件核发《建设用地规划许可证》”。2009年4月13日，民城公司取得建设工程施工许可证，证载建筑规模为37313.08㎡。2009年9月30日，民城公司取得商品房预售许可证，涉案项目开始销售，并于2011年3月销售完毕，销售收入6800万元，民初公司向瑞达公司返还10280.72㎡房屋，并支付913.5万元职工安置费。2011年5月18日，甘肃省发展和改革委员会公布《甘肃省国土资源厅关于兰州市国有土地基准地价的批复》及附件《兰州市土地级别界限范围》、《兰州市基准地价》，载明华都天韵项目用地为Ⅳ级地，基准地价商业为2650元／㎡，住宅为1479元／㎡。2012年3月，华都天韵项目竣工验收时，兰州市规划局出具会签单，民城公司增建1918㎡。兰州市国土局收到该会签单后拒绝签字。2012年9月24日，兰州市国土局下发兰国土资地［2012］282号《关于同意变更兰州民城房地产开发有限责任公司用地土地使用条件的通知》，以该宗地建筑容积率调整为5.2为由，要求民城公司缴纳土地出让金48320538元。华都天韵项目建成完工并取得竣工验收会签单后，按照程序，由兰州市规划局转入兰州市国土资源局办理会签手续，土地管理部门核算补缴土地出让金，办理产权手续。但是，兰州市土地管理局核算补缴土地出让金的办法与标准不公开、不透明，核算结果不一，补缴数额前后相差几千万元，民城公司无法也无力缴纳，导致业主未能取得产权证。民城公司多次请求行政主管部门解决历史遗留问题，维护业主的合法权益。二、涉案房屋未办理产权登记是因兰州市相关政府部门的过错造成。民城公司至今未按照政府部门的要求补缴土地出让金的原因在于希望政府部门能依法、依规、公正、合理地收取土地出让金。在对华都天韵项目宗地评估的过程中，兰州市土地资源局认可的评估基准日、容积率提高基数及宗地级别不合理。调整容积率的机关是兰州市规划局，兰州市国土资源局无权设定、调整容积率。评估基准日应以“批准调整时”为准，以民城公司与瑞达公司签订土地使用权转让合同之日即2007年10月15日及民城公司取得《建设用地规划许可证》之日即2009年3月3日作为评估基准日，对容积率由2.0调整到5.07及因增建1918㎡致容积率调整至5.2，应分段计算。根据相关法律法规，行政主管部门应在扣减相关费用后再核算缴纳的土地出让金。本案土地系合作开发的生地，应严格依法、依规处理历史遗留问题。三、叶红华主张办理房屋产权证的诉请属于行政诉讼。不动产权证的办理是产权登记主管部门的职责，属于行政机关的具体行政行为，叶红华的诉请应在行政诉讼中处理，不应在民事案件中解决。依照法律规定，产权证应当由购房人申请办理。在民城公司开发建设的华都天韵项目五证齐全的情形下，购房人怠于履行自己的职责，未能取得产权证，对此，民城公司无过错。四、叶红华主张逾期办证违约金属于债之请求，应受诉讼时效的规制。合同约定：“出卖人在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。”双方约定的违约金为固定数额，属于典型的一时性债权。民城公司于2011年4月30日交付房屋，此后180日，即至2012年1月8日，叶红华应当知晓其权利受到了侵害，诉讼时效应自2012年1月8日起算计二年，至2014年1月7日。叶红华提起本诉时，诉讼时效早已届满，且本案无诉讼时效中止、中断的情形。叶红华因诉讼时效的届满而丧失胜诉权。五、叶红华怠于行使权利的不利后果不应由民城公司承担，其要求民城公司承担迟延履行金无事实与法律依据。产权人办理产权证既是权利也是义务，而开发商只是基于委托代理关系，协助办理产权证，法律未课与开发商办理产权证的义务。产权证由县级以上地方人民政府主管部门颁发，民城公司不是颁发产权证的主体，无义务也无权限为叶红华办理产权证。叶红华应依法申请办理产权证，民城公司仅负提交办证所需资料之协助义务。叶红华未委托民城公司代为办理产权登记，民城公司无权申请办证登记，亦不负此义务。迟延履行规定在《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，迟延履行金的计算标准在《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五百零七条，以上两条法律规定均应在民事案件的执行程序中针对被执行人适用。现民城公司只是民事诉讼案件的被告，而非被执行人，不应适用法律关于迟延履行的规定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。叶红华提交的商品房买卖合同、购房发票、入住缴费表、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建设用地规划许可证、商品房预售许可证、土地使用权证、兰州市中级人民法院民事判决书，与民城公司提交的《兰州市房屋历史遗留问题产权登记发证受理凭证（回执）》、《房屋面积实测绘成果报告书》、兰政办发〔2019〕37号文件，以上是当事人对真实性无异议的证据，可以作为定案依据。本院对以上证据予以采信。通过对当事人提交的证据进行审查认定，并结合庭审调查，本院查明如下案件事实：2010年4月19日，叶红华与民城公司签订商品房买卖合同，以425225元的总价款购买了民城公司开发建设的位于兰州市西固区的房屋。合同第十五条约定，民城公司应当在房屋交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由民城公司提供的资料报产权登记机关备案，如因民城公司的责任导致买受人不能如期取得产权证的，民城公司按已付房款的0.1%支付违约金。叶红华依约付清购房款，民城公司向叶红华交付房屋。其后，民城公司未能在约定期限内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，叶红华至今未能取得房屋权属证书。2019年12月16日，民城公司委托兰州房地产测绘中心对华都天韵项目进行了测绘，取得《房屋面积实测绘成果报告书》。2020年6月9日，民城公司按照《兰州市人民政府办公室关于印发解决房屋产权登记发证历史遗留问题实施意见的通知》的要求，向兰州市解决房屋产权登记发证历史遗留问题指挥部办公室提出申请，请求解决华都天润项目产权证登记发证的历史遗留问题。本院认为，叶红华要求民城公司履行协助办证义务并承担违约责任，民城公司以其无违约行为抗辩，并提出时效抗辩，故本案的争议焦点是：1.民城公司是否构成违约，是否应当承担违约责任；2.叶红华主张逾期协助办证违约金是否超过诉讼时效。首先，关于民城公司的合同义务与违约责任的问题。叶红华与民城公司签订的商品房买卖合同依法成立并生效，对当事人具有拘束力，当事人应依约履行合同义务。合同约定，民城公司于房屋交付使用后180个工作日内，向产权登记机关报备需由其提供的产权登记资料。现民城公司履行该合同义务的期限早已届满，叶红华有权向民城公司主张履行请求权。本院对叶红华提出的要求民城公司向产权登记机关报备需由其提交的办理涉案房屋权属登记所需资料、协助叶红华办理房屋权属登记的诉请予以支持。民城公司在约定期限届满近十年后仍未履行该协助义务，肇致叶红华至今未能取得房屋权属证书，其行为构成违约，应当承担违约责任。按照合同第十五条的约定，民城公司应向叶红华支付逾期协助办证违约金425.23元（425225元×0.1%）。另，本院从本案实际出发，基于公平之考量，为督促义务人履行义务，保障权利人的权利，限定民城公司三十日内向房屋产权登记机关提交办证所需资料，逾期则以买受人已付房款总额为基数，按日万分之一计付迟延履行金，但最高不超过房款总额的30%。民城公司抗辩认为政府行为导致其未能协助办理房屋权属登记，其并无违约行为。本院对此抗辩意见不予采纳。据民城公司在答辩意见中所述，在项目建设过程中，规划条件发生变更，民城公司需要补缴土地出让金，但其至今未补缴，导致房屋不能依约办理权属证书。可见，民城公司变更规划条件，又未履行行政主管部门课与的补缴土地出让金的义务，进而未能向产权登记机关报备办证资料，其行为构成违约。民城公司未举证证明有法律规定的或者合同约定的免责事由，应当向叶红华承担违约责任。民城公司抗辩认为申请办理房屋权属证书是买受人的义务。本院对此抗辩意见不予采纳。房地产开发企业开发建设商品房并将房屋出售给买受人，应将办理权属登记所需材料报权属登记机关备案，办理产权初始登记后再协助买受人办理权属登记手续。民城公司当庭自认涉案房屋所在项目尚未完成产权初始登记。买受人凭一己之力不能完成房屋的权属登记，不能取得权属证书。民城公司以此抗辩，实属强人所不能。民城公司抗辩认为叶红华提出办理房屋权属证书的诉请属于行政诉讼审理的对象。本院对此抗辩意见不予采纳。叶红华提出的诉请是要求民城公司履行报备办证资料的协议义务。双方在合同中明确约定了民城公司的此项义务。叶红华向民城公司提出的此项请求是平等主体之间的权利义务内容，属于民事案件的审理对象。其次，关于叶红华主张民城公司支付逾期协助办证违约金的诉请是否超出诉讼时效的问题。民城公司向叶红华交付房屋后，未在约定期限内将办理房屋产权登记所需资料报产权登记机关备案，构成违约。直至2019年6月，民城公司才向兰州市房地产交易中心申请对房屋面积进行测绘，但仍未报备其他办证资料。可见，民城公司的违约行为持续至今，故叶红华诉至本院时，未超过诉讼时效。本院对民城公司提出的时效抗辩不予采纳。另外，民城公司抗辩认为其现已报备了资料，履行了合同约定的协助办证义务。本院对此抗辩意见不予采纳。民城公司未向不动产登记主管部门报备办证资料，其提交的证据显示，其向兰州市解决房屋产权登记发证历史遗留问题指挥部办公室提出了解决涉案房屋上历史遗留问题的申请。但是，该指挥部办公室不是不动产登记主管部门，民城公司向该指挥部办公室提交申请不是履行合同义务的行为。最后，本案是因民城公司违约而酿成，民城公司应当承担本案的案件受理费。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第五百零七条规定，判决如下：一、被告兰州民城房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内向原告叶红华支付逾期协助办理房屋权属证书的违约金425.23元；二、被告兰州民城房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内，向不动产登记主管部门报备办理兰州市西固区房屋权属登记所需资料，协助原告叶红华办理房屋权属登记，逾期则按42.52元／日向原告叶红华支付迟延履行金，迟延履行金最高不超过127567.50元。如未按本判决指定的日期履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取的案件受理费50元，由被告兰州民城房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  张倩倩二〇二〇年六月二十八日书记员  保 娜