广东省韶关市武江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0203民初741号原告：韶关市卓阳物业服务有限公司，住所：韶关市武江区******明日星城商住小区A1幢一层物业管理用房。法定代表人：黄慧铭，该公司总经理。委托诉讼代理人：仇海涛，女，该公司客服主管。被告：朱志凤，女，1975年6月6日出生，汉族，住所：韶关市武江区******明日星城商住小区D2幢1803房。原告韶关市卓阳物业服务有限公司与被告朱志凤物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告韶关市卓阳物业服务有限公司的委托诉讼代理人仇海涛、被告朱志凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本案相关情况一、原告与被告签订《前期物业服务协议》的时间：2016年5月8日；二、物业公司服务的小区位置和名称：韶关市武江区******明日星城；三、物业服务合同约定的物业服务费标准：按住宅建筑面积1.68元/㎡/月计算（不含公共能源及损耗分摊，公共水电、电梯电费按实际产生进行分摊）；四、物业服务合同约定的物业服务费缴纳日期：当月物业服务费、共用水电分摊费用，业主或物业使用人应在每月10日前履行交纳义务，公共分摊费用的计算以物业的建筑面积、分摊系数、计算公式等综合计算；五、物业服务合同约定的拖欠物业服务费违约金标准：从逾期之日起按每日应交费用的千分之三的标准支付违约金；六、被告房产位置：韶关市武江区******明日星城商住小区D2幢1803房；七、被告房产用途：住宅；八、被告房产建筑面积：89.91㎡；九、被告每月应缴纳物业服务数额：151.05元；十、被告拖欠物业服务费及公摊水电费期间：原告主张被告拖欠物业服务费的期间为2019年1月至2020年3月，拖欠公摊水电费的期间为2018年10月至2019年12月；十一、被告拖欠物业服务费数额：原告主张被告拖欠的物业服务费数额为2265.74元，公摊水电费的数额为262.17元；十二、需要说明的其他事项：被告答辩称，（一）答辩人今年的收入低所以延迟缴费；（二）原告没有按照物业合同约定提供物业服务内容，违约在先，主要体现在：1.没有履行安全保卫义务，其保安上班睡觉导致小区的东西经常不见，我家的摩托车就是放在地下车库被盗了；2.也没有履行房屋建筑共用部位的日常养护和管理。答辩人住楼顶，从2018年6月17日开始报修渗水到现在已近两年，至今未能维修解决渗水问题，给答辩人及家人的生活带来了无尽烦恼；（三）原告请求的违约金过高，请求不予支持；（四）答辩人依据《中华人民共和国合同法》第六十六条主张先履行抗辩权，在原告纠正错误履约行为前，有权拒绝支付物业服务费用；（五）本人收入不高，丈夫是残疾人，希望法院酌情考虑，减少物业费及免交违约金。另查明，被告朱志凤及案外人谭昌坪曾于2019年1月13日以原告提供物业服务质量差导致其摩托车被盗造成财产损失为由向本院提起诉讼，要求本案原告赔偿财产损失6413元，本院于2019年2月14日作出（2019）粤0203民初178号判决，驳回了其全部诉讼请求，该判决已生效。十三、原告的诉讼请求：1、判令被告交纳物业服务（管理）费2265.74元、公摊水电费262.17元，共计2527.91元；物业服务费违约金1316.85元（每日千分之三从欠费的次月1日起计算至2020年3月10日），合计3844.76元；2、本案诉讼费用由被告承担。裁决结果本院认为，原、被告双方签订的《前期物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。被告系韶关市武江区******明日星城商住小区D2幢1803房的业主，原告为被告的物业提供了物业服务，享有依法依约收取相关服务费用的权利，被告作为业主，享受了原告提供的物业管理服务后，负有按约定支付物业服务费用的义务。对于被告的答辩意见本院评判如下：一、被告以摩托车被盗、房屋渗漏未修复为由作为拒交物业服务费的答辩意见，物业服务企业是对整体区域的各个方面提供物业服务，包括共用设施的维护和管理、公共秩序的管理、公共环境卫生等，即物业服务企业提供的服务具有公共性和整体性，业主不按时缴纳物业服务费会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主也极为不公。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，若原告不履行或者不完全履行合同的物业管理服务义务，被告可依照法律规定另案起诉维护自身权利或通过业主大会解聘物业服务企业，而非拒缴物业服务费，该方式将影响物业管理工作的正常运行，长此以往会损害全体业主的整体利益，不利于创造良好的小区居住环境。二、关于被告根据《中华人民共和国合同法》第六十六条：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求”的规定主张先履行抗辩权的问题，该条款是《中华人民共和国合同法》对同时履行抗辩权的规定，而同时履行抗辩权是指双务合同中应当同时履行的一方当事人有证据证明另一方当事人在同时履行的时间不能履行或不能适当履行，到履行期时其享有不履行或者部分履行的权利。本案中，原告一直持续地在为被告提供物业服务，被告没有证据证明原告不能履行或不能适当履行合同，本院对该主张不予支持。三、对于被告称今年的收入不高，其丈夫是残疾人的答辩意见，亦不是其拒绝交纳物业服务费的法定事由，本院不予支持。综上所述，原告主张被告支付2019年1月至2020年3月的物业服务费2265.74元、2018年10月至2019年12月的公摊水电费262.17元的诉讼请求有事实与法律依据，本院依法予以支持。关于违约金的问题。依照原、被告签订的《前期物业服务协议》，双方约定了对物业服务费的交纳时间及违约金的计算方法，现原告要求被告支付违约金的诉讼请求于法有据，本院予以支持。但约定的违约金过高，远远超过所造成的损失，被告对此亦提出异议，本院酌情调整违约金计算方式为：以实欠物业服务费为基数，自欠费的次月1日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至2020年3月10日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。原告作为服务企业，应努力提高自身服务质量，加大公共区域的维护力度，加强小区内的安保及巡查，对业主提出的合理意见应予重视并积极配合加以改进，促进小区环境改善，赢得更多业主对物业服务的理解与支持，减少不必要的诉累。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十六条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，国务院《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告朱志凤应于本判决生效之日起十日内支付2018年10月至2019年12月的公摊水电费262.17元，2019年1月至2020年3月的物业服务费2265.74元及违约金（违约金的计算方式：以实欠物业服务费为基数，自欠费的次月1日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至2020年3月10止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给原告韶关市卓阳物业服务有限公司；二、驳回原告韶关市卓阳物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，已减半收取计25元，由被告朱志凤负担。本判决为终审判决。审判员  周慧结二〇二〇年六月三十日书记员  袁吉盛