山东省东营市河口区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0503民初983号 原告：东营市河口区住房和城乡建设局，住所地东营市河口区黄河路166号，统一社会信用代码11370503MB2863029A。 法定代表人：孙卫祥，局长。 委托诉讼代理人：于广涛，山东东曦律师事务所律师。 被告：田风霞，女，1967年1月4日出生，汉族，现住东营市河口区。 东营市河口区住房和城乡建设局（以下简称河口区住建局）与被告田风霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告河口区住建局的委托诉讼代理人于广涛，被告田风霞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 河口区住建局向本院提出诉讼请求：1.判决田风霞支付自2018年1月1日至2019年12月31日的房屋租金4032元，以及自2018年1月1日起至实际付款之日止的违约金403.2元；2.判决解除双方之间的《河口区公共租赁住房租赁合同》，要求田风霞搬离河明小区公共租赁住房1幢1单元501室；3.诉讼费由田风霞承担。事实和理由：2018年11月14日，河口区住建局与田风霞签订《河口区公共租赁住房租赁合同》，租赁期限为四年。现田风霞一直拖欠房屋租金，且保障资格复审时不再符合保障条件。按合同约定，田风霞不按期支付租金，且不符合保障条件，河口区住建局要求解除合同，田风霞应立即腾空房屋，并支付欠交的租金。为此，诉至法院。 田风霞辩称，河口区住建局诉称的欠付租金数额不正确，其向田风霞送达的交款通知记载的欠款数额为1440元。同意支付违约金，但须了解违约金的计算方式。田风霞名下的一套房产是其妹妹的，只是登记在田风霞名下，故不同意解除租赁合同。 河口区住建局围绕其诉讼请求向法庭提供如下证据：1.东营市河口区住房保障体系建设工作领导小组出具的证明一份；2.河口区公共住房租赁合同一份；3.不动产登记查询证明一份；4.河口区人民政府办公室关于做好2018年度河口区住房保障工作的通知复印件一份、河口区人民政府办公室关于做好2019年度河口区城镇住房保障工作的通知复印件一份。田风霞经质证对证据1、2、4无异议；对证据3的真实性无异议，但主张该房产是田风霞的妹妹购买，仅是登记在田风霞名下。本院认为，田风霞就其名下的房产为其妹妹所有未能举证证实，本院不予采信。综上，本院对证据1至4的证明效力均予以认定。 田风霞围绕其抗辩主张向法庭提供《公共租赁住房租金交存通知单》1张。河口区住建局经质证对真实性无异议，但主张其送达该通知时对田风霞的低保资格已被取消尚不知情。本院认为，上述河口区住建局的主张与田风霞在庭审中的陈述意见相印证，本院对该证据的证明效力不予采信。 本院经审理认定案件事实如下：田风霞自2011年起租住位于河口区廉租房，自2014年起欠付租金，后于2018年补齐了2014年至2017年的租金，并于2018年11月14日作为乙方与东营市河口区住房保障体系建设工作领导小组（甲方）补签《河口区公共租赁住房租赁合同》，约定：乙方租住位于河口区廉租房，房屋建筑面积50平方米，租赁期限为48个月，自2014年1月1日至2017年12月31日；租金标准：该住房租金按照河口区人民政府办公室关于印发《2017年度河口区住房保障工作实施意见的通知》执行，其中保障内面积40平方米，月租金48元，保障外面积10平方米，月租金12元，年租金总额720元；租赁期内，乙方如因政府规定或家庭收入、人口等情况发生变化而致使租金标准发生变动的，本条款按新确定租金标准执行；租赁期间，乙方无正当理由累计6个月以上未交纳租金的，甲方有权解除租赁合同，收回房屋；乙方逾期支付租金，每逾期一个月（不足一个月按一个月计算），乙方须按欠租金额的10%支付违约金（月租金额×10%×逾期月数）。该合同签订后，田风霞继续使用该租赁房屋至今。庭审中双方均称租金应一年一交，田风霞对2018年1月1日以后的租金至今未交纳，双方亦未签订书面租赁合同。2019年7月17日，东营市河口区住房保障体系建设工作领导小组向田风霞送达《公共租赁住房租金交存通知单》，通知田风霞于2019年7月22日至25日前交纳2018年1月1日至2019年12月31日的租金1440元。庭审中，河口区住建局称该租金数额是按田风霞享有低保资格的标准计算得出。 河口区人民政府办公室关于做好2018年度河口区住房保障工作的通知规定：2018年度保障面积标准为家庭成员1人的保障面积为25平方米；租金征收标准:最低收入家庭承租公共租赁住房，执行月租金标准1.2元/平方米；低收入家庭承租公共租赁住房，保障面积内部分执行月租金标准1.2元/平方米，保障面积外部分执行月租金标准6元/平方米；中等偏下收入家庭承公共租赁住房，执行月租金标准6元/平方米。河口区人民政府办公室关于做好2019年度河口区城镇住房保障工作的通知规定：2019年度保障面积标准为家庭成员1人的保障面积为30平方米；租金征收标准:最低生活保障家庭（经民政部门认定）承租公共租赁住房，执行月租金标准1.2元/平方米；低收入家庭（以低于统计部门公布上一年度城镇居民人均可支配收入的80%为标准）承租公共租赁住房，保障面积内部分执行月租金标准1.2元/平方米，保障面积外部分执行月租金标准6元/平方米；中等偏下收入家庭（以低于统计部门公布上一年度城镇居民人均可支配收入为标准）承租公共租赁住房，执行月租金标准6元/平方米。庭审中田风霞认可其家庭成员为1人，其申报廉租房时享有的低保资格于2017年8月以后被取消。 另查明，东营市河口区住房保障体系建设工作领导小组系河口区人民政府设立的临时机构，其签署的《河口区廉租房租赁合同》涉及的房产均归河口区住建局管理，收取房租等管理职能均由河口区住建局负责实施。 再查明，不动产登记信息显示田风霞名下有一套位于河口区的住房，面积66.52平方米，为田风霞单独所有。 本院认为，田风霞与东营市河口区住房保障体系建设工作领导小组签订的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。按照东营市河口区住房保障体系建设工作领导小组出具的证明，河口区住建局系涉案房屋的管理单位，故其有权行使及履行出租方的权利和义务。本案双方争议的焦点问题是：1.田风霞欠付的租金数额为多少元；2.河口区住建局要求解除租赁合同关系，能否成立；3.河口区住建局诉请的违约金，应否支持。 首先，关于欠付租金数额。双方签订的书面租赁合同期满后，未再续签书面租赁合同，田风霞继续使用租赁房屋，出租方未提出异议，则原合同继续有效，但租赁期限为不定期。田风霞对自2018年1月1日起的租金至今未交纳，该期间的租金数额应按照合同约定及区政府对保障标准的调整方案进行计算，即该期间因田风霞的低保资格已被取消，其保障标准不应再按最低收入家庭执行，河口区住建局主张按低收入家庭标准保障内面积月租金1.2元/平方米，保障外面积月租金6月/平方米计算，本院予以支持。其中2018年度保障内面积为25平方米，该年度租金数额应为2160元［（25平方米×1.2元+25平方米×6元）×12个月］；2019年度保障内面积为30平方米，该年度租金数额应为1872元［（30平方米×1.2元+20平方米×6元）×12个月］，上述合计4032元。庭审中，田风霞虽以出租方未主动询问其低保资格是否取消为由主张租金仍按最低收入家庭标准计算，但租赁合同明确约定“租赁期内，乙方如因政府规定或家庭收入、人口等情况发生变化的而致使租金标准发生变动的，本条款按新确定租金标准执行”，故田风霞的该项抗辩理由不成立。综上，本院对河口区住建局要求田风霞支付2018年1月1日至2019年12月31日期间租金4032元的诉请，予以支持。 关于租赁合同应否解除的问题。按照合同约定，“乙方无正当理由累计6个月以上未交纳租金的，甲方有权解除租赁合同，收回房屋。”田风霞累计欠付租金2年以上，出租方有权解除租赁合同。并且，田风霞名下有一套建筑面积66.52平方米的住房，按照区政府文件规定的住房保障条件，其不再享有保障资格。因此，本院对河口区住建局要求解除租赁合同，田风霞搬离涉案租赁房屋的诉请，予以支持。 关于应否支付违约金的问题。田风霞拖欠自2018年1月1日起的租金未付，按照双方签订的租赁合同约定，其应向出租方支付逾期付款违约金。合同约定的“每逾期一个月，乙方须按欠租金额的10%支付违约金”过高，现河口区住建局主动调整为主张以2160元为基数，自2019年1月1日起至2019年8月20日止按同期同类中国人民银行贷款利率计算；以2160元为基数，自2019年8月21日起至2019年12月31日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以4032元为基数，自2020年1月1日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，仅主张403.2元，符合法律规定，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条规定，判决如下： 一、被告田风霞于本判决生效后五日内向原告东营市河口区住房和城乡建设局支付自2018年1月1日起至2019年12月31日止的租金4032元，并支付违约金（计算方式：以2160元为基数，自2019年1月1日起至2019年8月20日止按同期同类中国人民银行贷款利率计算；以2160元为基数，自2019年8月21日起至2019年12月31日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以4032元为基数，自2020年1月1日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。以403.2元为限）； 二、解除原告东营市河口区住房和城乡建设局与被告田风霞之间的房屋租赁合同关系； 三、被告田风霞于本判决生效后十五日内搬离其租住的位于河口区住房。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告田风霞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。 审判员  徐秀红 二〇二〇年六月三十日                                                  法官助理任飞飞                                                  书记员    孟丽