新疆维吾尔自治区哈密市伊州区人民法院民 事 判 决 书（2020）新2201民初1819号 原告：惠永强，男，1972年5月17日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区哈密市。委托诉讼代理人：凌春，新疆伟民律师事务所律师。被告：热合木吐拉·瓦哈甫，男，1968年9月6日出生，维吾尔族，住新疆维吾尔自治区哈密市。委托诉讼代理人：热拜古力·阿不列孜，新疆吾提库尔律师事务所律师。委托诉讼代理人：吾甫尔·牙生，新疆吾提库尔律师事务所律师。原告惠永强与被告热合木吐拉·瓦哈甫房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告惠永强的委托诉讼代理人凌春，被告热合木吐拉·瓦哈甫及其委托诉讼代理人热拜古力·阿不列孜、吾甫尔·牙生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告惠永强向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告房屋租赁费用30596.8元及利息；2.由被告承担违约金5000元。事实和理由：2015年4月8日，原、被告签订门面房租赁合同，约定被告租用原告的位于哈密市××路面房，租期五年，租金每年73000元，违约金5000元。因被告不能按期支付租金，2017年9月14日，双方终止租赁合同。因被告欠付租金24000元，同时欠付原告垫付的两年采暖费3968.8元、滞纳金150元、物业费2478元，现原告诉至法院。被告热合木吐拉·瓦哈甫辩称，1.对双方签订房屋出租合同的事实认可，但原告要求被告支付租赁费用30596.8元及违约金5000元缺乏依据。双方于2017年9月14日签订房屋租赁合同终止协议书，明确说明双方之间签订的房屋租赁合同2017年9月14日终止，未缴纳房租24000元，尚未履行的合同内容终止履行。因为协议解除本身就是为了解决纠纷，可以视为原告已经抛弃了请求损害赔偿的权利。2.原告于2017年8月15日以被告未缴纳房租为由，强行把正在营业的商铺封锁，并把被告价值60000多元的财物占为己有，原告的占有行为与支付租金问题有关联性，所以应当将原告的请求与占有被告财物的行为事宜处理后，我方根据案件情况计算相关费用。3.原告违约在先，私自封锁房屋，被告不承担违约责任。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交2015年4月双方签订的门面房租赁合同一份，证明双方签订了5年的租赁合同，约定租金每年73000元，租金两年内不变，第三年开始可以协商调整，如果违约承担违约金5000元。被告对该份合同的真实性认可，但认为该合同因后期双方签订的终止协议而失去法律效力。因被告对门面房租赁合同的真实性不持异议，本院对该份合同的真实性予以采信。2.原告提交2017年9月14日的《房屋租赁合同》终止协议书一份，证明由于被告2017年4月1日至2017年9月1日未缴纳租金24000元，双方协商终止房屋租赁合同，但并不是说欠付的24000元房租原告不主张。被告对该份终止协议书的真实性认可，对欠付24000元也认可，但认为终止协议是原告要求写的，没有结算物业费和暖气费，说明原告放弃了这些费用。因被告对该份终止协议的真实性不持异议，本院对真实性予以采信。3.原告提交国网能源哈密煤电有限公司收款收据三份，证明原告补交租期内两年的采暖费共计3968.8元及滞纳金150元。被告对采暖费及滞纳金收据的真实性认可，认为双方签订了终止协议书，原告当时对此部分费用没有提出要求，所以对此部分费用不认可。因被告对三收据的真实性认可，本院对收据的真实性予以采信。4.原告提交物业费收据一张，证明原告支付物业费2478元，被告不认可，因原告提交的该份收据系原件，本院对真实性予以采信。5.被告申请证人马凤仙出庭做证，经接受原、被告双方的质询，原告对该证人证言认可，认为原告并不知情被告把房屋转租给其他人了，且恰好说明被告不是辩称所品的所有权人。被告亦认可该证人证言，但对证人陈述的转让的事情不认可。根据当事人的陈述及本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月，原告（甲方）惠永强与被告（乙方）热合木吐拉·瓦哈甫签订《门面房租赁合同》一份，约定：甲方出租给乙方的房屋位于哈密市××路面，租赁期限为自2015年4月8日起至2020年4月8日止，租期为5年。乙方每年支付租金73000元（柒万叁仟元整），乙方按年交付租金，签订合同后乙方支付第一年租金，之后租金在每年到期前5日交付。乙方经营店铺的一切费用（包括投资成本、水电费、店铺装修及一切债务等）概由乙方负责。如违反本合同内容，应当承担违约金5000元，如造成对方损失的，应当承担相应的赔偿责任。合同签订后，原告如约向被告交付了涉案门面房。2017年9月14日，原告（甲方）、被告（乙方）双方签订《房屋租赁合同》终止协议书一份，载明：“甲、乙双方于2015年4月8日签署的哈密市××路面《房屋租赁合同》，由于乙方自2017年4月1日至2017年9月1日未缴纳房租欠24000元人民币，故甲方要求终止原《房屋租赁合同》，经双方协商一致，达成以下条款：一、原合同租赁期计2015年4月8日至2020年4月8日。二、从2017年9月14日起，尚未履行的合同内容，终止执行……”原告的委托代理人滕智翔及被告热合木吐拉·瓦哈甫在终止协议书上签字捺印。现原告以被告欠付租赁费、采暖费、物业费为由，引起本案诉讼。另查，2017年9月29日，原告交纳涉案门面房2016年剩余垃圾费514元、2017年垃圾费1250元、2017年全年物业费714元，合计2478元。2017年9月30日，原告交纳涉案门面房2015年暖气费1984.4元、2016年度暖气费1984.4元及滞纳金150元。本院认为，原告与被告签订的《门面房租赁合同》及《房屋租赁合同》终止协议书，系双方当事人真实意思表示，未违反法律规定，属合法有效，双方当事人应严格按照合同约定履行各自的义务。原告按约向被告交付租赁门面房，被告亦应及时履行合同义务缴纳租赁期间租赁费、物业费、暖气费等应由被告承担的费用。被告抗辩认为双方已签订《房屋租赁合同》终止协议书，该协议书可以视为原告放弃了采暖费、物业费等费用的请求权，被告仅欠付原告租金24000元。根据《房屋租赁合同》终止协议的内容，仅能证实终止房屋租赁合同的原因系因被告欠付原告2017年4月1日至2017年9月1日的租金24000元，原告并没有做出放弃主张被告实际租用涉案门面房期间采暖费、物业费等费用的意思表示。终止协议书中载明的“从2017年9月14日起，尚未履行的合同内容，终止执行”内容仅能说明双方自2017年9月14日起解除租赁合同关系，对于剩余租期内的义务双方不再履行，并不能做原告放弃主张被告实际租用期间采暖费、物业费等费用的解释，故对于被告的抗辩意见本院不予采纳。根据原告提交的暖气费、物业费及滞纳金票据及双方庭审中的陈述，原告要求被告支付租赁费24000元、采暖费3968.8元、物业费2478元及滞纳金150元，合计30596.8元，符合法律规定，本院予以支持。被告未按时支付租金实属违约，除应支付租赁费外，亦应承担相应的违约损失，现原告主张被告支付利息及违约金5000元，属于重复计算，对于其关于利息的主张本院不予支持。关于违约金5000元未超出合同约定且不违反法律规定，本院予以支持。被告抗辩认为原告强行封锁商铺造成了被告财产损失，如其有证据可另案主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告热合木吐拉·瓦哈甫于本判决生效之日起五日内支付原告惠永强租赁费24000元、采暖费3968.8元、物业费2478元、滞纳金150元，合计30596.8元；二、被告热合木吐拉·瓦哈甫于本判决生效之日起五日内支付原告惠永强违约金5000元；三、驳回原告惠永强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费690元，由被告热合木吐拉·瓦哈甫负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区哈密市中级人民法院。审  判  长   地里拜·吾斯曼人民 陪 审员   赵     丽人民 陪 审员   黄  丽  萍二 〇 二 〇 年 六 月 十 六 日（法 官 助 理   韩  光  兰书  记  员   杨  琳  婕