天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0115民初2017号原告：刘文东，男，1957年7月1日出生，汉族，退休干部，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：任景林，天津宝信律师事务所律师。被告：杨明，女，1972年12月5日出生，汉族，居民，住天津市宝坻区。委托诉讼代理人：孙国文，天津正达律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭建红，天津正达律师事务所实习律师。被告：宋之林，男，1962年4月6日出生，汉族，个体工商户，住天津市宝坻区。第三人：天津市华正房地产经纪有限公司，住所地天津市宝坻区建设路（三中对面）。法定代表人：李阁，总经理。委托诉讼代理人：王行超，公司员工。原告刘文东与被告杨明、宋之林、第三人天津市华正房地产经纪有限公司（以下简称华正公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘文东及委托诉讼代理人任景林、被告杨明及委托诉讼代理人孙国文、郭建红、被告宋之林、第三人华正公司委托诉讼代理人王行超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘文东向本院提出诉讼请求：1.判令解除刘文东与杨明2019年12月14日签订的《房产交易合同》；2.判令杨明、宋之林双倍返还定金200000元；3.判令杨明、宋之林返还已付款900000元；4.判令杨明、宋之林以900000元为基数，按银行商品房贷款利率支付2019年12月16日起至付清之日止的利息；5.判令杨明、宋之林赔偿信息服务费26250元。事实和理由：2019年12月14日，刘文东以其子名义与杨明通过华正公司签订房屋买卖协议，约定刘文东购买产权人为杨明的北岸花园3-1-102房屋，房屋价款2100000元，签订协议之日支付定金100000元，2019年12月18日办理产权变更登记时将余款交付资金监管机构。合同签订当日，刘文东交付杨明定金100000元。2019年12月16日，经杨明要求又支付房款900000元。2020年12月20日，经杨明同意，将购房人变更为刘文东。在办理房屋产权过户手续时，杨明丈夫宋之林不予配合，致无法办理产权变更事宜，经多次沟通均不能办理。双方签订的合同合法有效，因宋之林不予配合不能完成物权变动，致不能实现合同目的，依法可予解除，故提起诉讼。杨明辩称，刘文东不是本案房产交易合同的当事人，不具有主体资格。宋之林不是合同当事人，根据合同的相对性，宋之林不是本案的被告。杨明与刘伯男于2019年12月14日签订的房产交易合同合法有效，杨明不同意解除合同，要求继续履行。刘文东主张的无法办理产权变更事宜导致合同不能履行不属实，即使没有宋之林的配合，也能完成产权变更事宜，应驳回刘文东的诉讼请求。宋之林辩称，其是涉案房屋的共有人，杨明卖房的事其不清楚，也未与其进行过沟通。其不同意卖房，同意解除合同，同意与杨明一起赔偿刘文东合理合法损失。华正公司述称，对刘文东的诉讼请求没有意见，配合法庭调查。本院经审理认定事实如下：刘文东系刘伯男之父。杨明与宋之林系夫妻关系，于2009年7月2日登记结婚。2014年购买宝坻区房屋，该房屋2015年6月25日确权登记在杨明名下。2019年12月14日，甲方（出售方）杨明、乙方（买受方）刘伯男（刘文东代签）、丙方（居间方）华正公司签订房产交易合同，约定：一、甲乙双方通过丙方居间介绍，自愿出售及购买天津市宝坻区房屋。二、甲乙双方确认该房屋成交价格为2100000元。1.乙方于2019年12月14日将100000元交付甲方作为定金，……如甲方未能履行本合同条款导致本合同终止、无法履行或解除，则甲方须双倍返还定金给乙方。2.除已支付的定金外，乙方购买该房屋的其他款项共计2000000元，乙方采取全款付款方式付款，甲乙双方须于2019年12月18日之前签订天津市存量房屋买卖协议，同时乙方将房款存入天津市房屋管理部门指定的资金监管机构办理代收代付手续，甲方须将已收取的定金同时存入该机构。3.乙方若为全款购房则应在2019年12月18日前，甲乙双方在丙方的陪同下到该房屋所在地房管局办理过户登记手续。三、相关费用约定：1.居间服务费，基于丙方已提供之居间服务，甲乙双方应当在签署本合同时，向丙方全额支付居间服务费52500元，甲乙双方应各向丙方支付26250元居间服务费。六、房屋产权及具体情况的承诺：2.……甲方承诺其配偶与其所售房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，……七、甲方保证对该房屋享有完整所有权或使用权，能完全支配及处分。八、违约责任：4.甲方承诺其所售房屋已得到该房屋共有人同意，如因此导致本合同无效，则构成根本性违约，……8.本合同签订后，如甲乙双方或甲、乙任何一方未能履行本合同，守约方有权直接向违约方或合同解除过错方追缴其居间服务费损失。九、合同免责：3.如本合同签订后，在合同履行期间，因政策调整导致乙方无购房资质的，则三方均不承担任何责任，甲乙丙三方可协商解除合同。2019年12月14日，甲乙（刘文东代签）双方签订补充协议，约定：乙方于2019年12月14日交于甲方定金壹拾万元整，甲乙双方自愿协商，双方于2019年12月18日当日再次交于甲方定金（或房款）玖拾万元整，甲乙双方自愿协商该房屋不走资金监管，剩余房款乙方于该房屋办理所有过户手续后当日交于甲方处。2019年12月14日，杨明收到刘伯男定金100000元，刘伯男支付华正公司信息服务费26250元。2019年12月16日，杨明收到刘伯男购房款900000元。同日，刘伯男、杨明及华正公司人员到房管部门办理涉案房屋过户手续，因刘伯男无购房资格，未能办理过户手续。2019年12月20日，甲（出售方杨明）、乙（原买受方刘伯男）、丙（居间方华正公司）、丁（新买受方刘文东）四方签订变更协议，约定：1.《房屋交易合同》的买受方由乙方变更为丁方，《房屋交易合同》项下的乙方的权利义务全部转移于丁方，丁方同意受让前述合同项下的全部权利义务。2.自签订本协议起由丁方继续履行《房屋交易合同》，并承担《房屋交易合同》中乙方应承担的全部权利以及义务。3.四方均认可上述事宜并互不追究因变更买受人的任何责任。同日，上述方再次来到房管部门，因无宋之林相关手续，涉案房屋未能办理过户。2020年春节前，因宋之林一直不同意卖房，缺少宋之林的证件，亦未能办理过户手续。本案立案前，杨明称已可以办理过户手续，华正公司向刘文东反馈该情况，因知道没有宋之林的证件，刘文东不再相信能够办理过户。庭后，刘伯男称，涉案定金、房款为其家庭共有财产，系刘文东向杨明支付。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。杨明与案外人刘伯男及刘文东、华正公司签订的房屋交易合同、补充协议、变更协议，系合同当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因涉案合同一方刘伯男不具备购房主体资格，经协商一致变更刘文东为房屋买受人，刘文东即取代刘伯男成为合同一方当事人，享有涉案合同权利，承担合同义务。杨明提出刘文东不是合同适格主体的抗辩意见，无事实及法律根据，本院不予采纳。刘文东、杨明均应按照合同约定全面履行自己的义务。刘文东要求解除合同，杨明虽不同意解除要求继续履行，庭审后却将涉案房屋另行出卖他人，并已办理过户手续，双方合同事实上已不能继续履行，杨明的行为致合同目的不能实现，构成违约，刘文东该项请求符合法律规定，本院予以支持。杨明继续履行的抗辩意见无事实及法律依据，本院不予采纳。刘文东要求杨明双倍返还定金，依据法律相关规定，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金，刘文东该项请求符合法律规定，本院予以支持。刘文东要求杨明返还已付房款，符合法律规定，本院予以支持。杨明不同意双倍返还定金及房款的抗辩意见无事实及法律依据，本院不予采纳。刘文东要求杨明支付已付房款利息、赔偿信息服务费，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。刘文东未提交双倍返还定金不足以弥补因杨明违约造成的损失的证据，对其该项请求本院不予支持。宋之林同意解除合同并与杨明共同赔偿刘文东合理合法损失，系依法处分民事权利，本院准予。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除杨明、刘伯男、天津市华正房地产经纪有限公司签订的房产交易合同，杨明、刘伯男签订的补充协议，杨明、刘伯男、天津市华正房地产经纪有限公司、刘文东签订的变更协议；二、杨明、宋之林于本判决发生法律效力后三日内共同双倍返还刘文东定金200000元；三、杨明、宋之林于本判决发生法律效力后三日内共同返还刘文东房款900000元；四、驳回刘文东其他诉讼请求。案件受理费14938元，减半收取计7469元，由杨明、宋之林共同负担，于本判决发生法律效力后三日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  杨志强二〇二〇年六月三十日书记员  张 宇附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。