上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终5679号上诉人（原审被告）：黄月琴，女，1944年3月3日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：许蓉，系黄月琴女儿。委托诉讼代理人：王家岚，上海国年律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：许志强，男，1960年10月29日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：彭亚斌，上海韩明志律师事务所律师。上诉人黄月琴因与被上诉人许志强房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初77136号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人黄月琴上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或者改判驳回许志强一审诉讼请求。事实和理由：一、一审程序违反法定程序。涉案房屋是许某2的祖传老屋，属于许某2婚前个人财产。许某2死亡后遗产尚未分割，许某2的继承人有包括黄月琴在内的六个人。黄月琴签字的便条只代表其个人意思，不能代表全体继承人的真实意思。一审法院未追加许某2的其他继承人作为本案第三人的情况下认定案涉房屋买卖合同有效，程序不当。二、一审判决适用法律错误。1.涉案房屋系许某2的祖传老屋，1992年政府部门只是对涉案房屋和土地进行重新登记，并未改变涉案房屋属于许某2婚前个人财产的属性。2.涉案房屋转让合同只有一份，一直由黄月琴持有，其他继承人并不知晓，黄月琴也从未向其他继承人展示过。许志强知道其他继承人的存在但并未将该协议内容告知其他继承人，其他继承人毫不知情。一审法院对其他继承人对黄月琴签订的房屋转让合同未提出异议、房屋买卖合同有效认定错误。据此，黄月琴作为法定继承人之外的第三人在未征得法定继承人同意的前提下，擅自处分法定继承人应当分得的遗产，转让行为无效。被上诉人许志强辩称，黄月琴的上诉理由不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，故请求二审驳回上诉，维持原判。一、本案系合同纠纷，根据合同的相对性原则，本案无需追加其他人参加诉讼。一审中许某2的其他继承人也没有申请追加为本案当事人。二、涉案房屋和土地是黄月琴和许某2的共有财产。许某2的其他继承人对涉案房屋漠不关心。一审中许志强提供的居委会出具的证明可以证明当地居民都知道是许志强购买了涉案房屋，不存在其他权利人不知情的情况。许志强向一审法院起诉请求：要求确认其与黄月琴关于上海市XX镇XX街XX号房屋转让协议合法有效。一审法院经审理查明：1992年3月26日的沪国用（横沔）字第XXXXXX号国有土地使用证记载：土地使用者许某2，土地坐落XX乡XX镇XX街，地号XX镇XX街（XX），用地面积49平米，其中建筑占地平房1间33平米。1979年，黄月琴与袁某3自愿XX，双方所生一子一女（袁某1、袁某2）由黄月琴抚养；袁某3每月贴子女生活费……1980年黄月琴与许某2登记结婚。2000年3月14日，许某2报死亡。许志强提供一份手写协议以证明黄月琴将系争房屋作价2,000元出售给许志强。协议内容为“XX镇XX街XX号，我有一间房40平方，转让给侄子许志强，价格2,000元。黄月琴，2001年9月10日”。黄月琴对协议真实性无异议，确认落款处系其签名，但辩称协议内容非黄月琴所写，黄月琴文化程度较低，且黄月琴无权处分系争房屋，故该协议不具有法律效力；另外，上世纪70年代，许某2即将系争房屋无偿给其胞弟，即许志强父亲居住使用，故许志强使用房屋至今。对此，许志强主张，1983年，许某2及其兄弟欲以2,000元的价格出售系争房屋，许志强得知此情况后，要求以同等价位购买，得到了许某2及其兄弟同意，后许志强将房款支付给了黄月琴，故自1984年起，许志强就将户口迁入系争房屋并实际入住至今，黄月琴方等从未提出异议。另外，协议系黄月琴之子许某1所书写。一审审理中，双方一致确认，许志强向黄月琴支付了房款2,000元。2018年11月1日，上海市浦东新区XX镇XX居委会出具证明：兹由XX镇XX街XX号许某2私房在2001年转让给许志强，由许志强居住。一审法院认为，许志强、黄月琴之间关于房屋买卖的协议系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效，双方均应恪守。黄月琴抗辩，系争房屋系许某2个人所有，黄月琴无权处分系争房屋。一审法院认为，许某2与黄月琴于1980年登记结婚，系争国有土地于1992年登记土地使用者为许某2，显然系争房屋的土地使用权系黄月琴与许某2婚姻关系存续期间所取得，且许某2已于2000年死亡，黄月琴作为许某2的继承人之一于2001年即将房屋予以处分，收取了许志强的房款，许志强也实际居住使用房屋至今，在如此长的时间内无其他继承人提出异议，故对于黄月琴的该抗辩，一审法院不予采纳。黄月琴又抗辩，协议不符合买卖合同的形式要件和法律要件，双方之间不存在房屋买卖合同。一审法院认为，许志强、黄月琴之间系亲戚关系，手写的协议确实简易，黄月琴也自述文化程度低，但却不影响双方真实意思的表述，而且双方签约后已实际履行完毕，故黄月琴主张双方不存在房屋买卖合同关系，一审法院难以采信。据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：许志强与黄月琴就坐落于上海市浦东新区XX镇XX街XX号房屋买卖签订的协议有效。一审案件受理费50元，减半收取计25元，由黄月琴承担。二审中，双方当事人二审均未提供新的证据材料。一审查明的事实，有相关证据予以佐证，本院对一审查明的事实予以确认。本案的争议焦点在于：一、一审程序是否违反法定程序？二、案涉房屋买卖合同的效力如何认定？关于第一个争议焦点。本院认为，本案系房屋买卖合同效力确认之诉，案涉房屋买卖合同的签约主体是黄月琴和许志强，虽然该合同效力的认定对许某2的其他继承人会产生影响，但本案的基本事实清楚，不存在不追加许某2的其他继承人作为案件第三人而导致案件事实无法查清的情形；况且，对案涉房屋买卖合同效力之认定主要依据相关法律之规定进行处理，本案不存在不追加其他继承人作为案件当事人就影响案件实体处理的情形。一审法院未追加许某2的其他继承人作为第三人参加诉讼，程序并无不当。关于第二个争议焦点。许某2和黄月琴于案涉土地使用证登记之前已经结婚，故案涉房屋土地使用权系许某2和黄月琴夫妻关系存续期间取得，在许某2死亡后黄月琴也是继承人之一。黄月琴作为许某2的配偶于2001年将涉案房屋转让给许志强，许志强支付了房屋转让价款并实际居住于此。涉案房屋转让至今已经有近20年的时间，并无证据表明其他继承人对此提出过异议。许志强一审提供的涉案房屋所在地居委会出具的证明显示涉案房屋于2001年转让给许志强，由许志强实际占有居住，从另一个角度也表明涉案房屋转让给许志强为当地其他民众所知，许某2的其他继承人在如此漫长的时间内不知情亦不符合常理。案涉房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且已经实际履行。许志强要求确认案涉房屋买卖合同有效的主张具有事实和法律依据，应予支持。黄月琴认为案涉房屋转让合同无效的抗辩于法无据，本院不予采纳。综上所述，上诉人黄月琴的上诉理由均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人黄月琴负担。本判决为终审判决。审判长  任明艳审判员  沙茹萍审判员  刘 江二〇二〇年六月三十日书记员  盛 利附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。