江苏省南京市浦口区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0111民初1300号 原告：南京时光记忆文化创意有限公司，住所地在南京市紫金（浦口）科技创业特别社区台中路88号科技创新总部大厦B栋1605室。 法定代表人：严尚寅，董事长。 委托诉讼代理人：王超，江苏石城律师事务所律师。 被告：南京市浦口区人民政府江浦街道办事处，住所地在南京市浦口区珠泉西路5号。 法定代表人：刘建武，主任。 委托诉讼代理人：陈心竹，江苏袍泽律师事务所律师。 原告南京时光记忆文化创意有限公司（以下简称时光记忆公司）与被告南京市浦口区人民政府江浦街道办事处（以下简称江浦街道）租赁合同纠纷一案,本院于2020年3月11日立案受理后,依法适用简易程序于2020年4月14日公开开庭进行了审理。原告时光记忆公司的法定代表人严尚寅、委托诉讼代理人王超，被告江浦街道的委托诉讼代理人陈心竹到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告时光记忆公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告20000元保证金；2、判令被告承担违约金77400元；3、判令被告承担电子屏改造费用损失243333元；4、判令被告赔偿原告可得利益损失287340元。事实及理由如下：2013年4月14日，原告与被告签订江浦街道电子屏租赁合同，合同期限至2023年届满，2019年12月19日，被告向原告发出通知，告知被告因存在安全隐患为由即将拆除合同中东门桥电子屏。原告接到被告的通知后，就是否存在安全隐患以及赔偿方案与被告进行多次协调，但协商未果。案涉广告牌存在安全隐患并非原告所致，若广告牌存在安全隐患，可以通过维修改造的方式排除风险，被告在合同履行期内拆除广告牌，不履行合同主要义务，损害了原告的合法权益，故诉至法院，望判如所请。 原告为支持其诉请成立，向本院提供以下证据： 证据一、电子显示屏租赁合同及关于拆除东门桥旁立柱式LED户外广告设施的通知，证明原被告之间存在户外广告租赁合同关系以及因被告原因导致合同无法继续履行。 证据二、报价单、收据、证明及银行流水，证明被告解除合同的行为给原告造成了243333元的损失，广告牌的使用寿命是十年，原告拿到这块广告牌6年零5个月的时候，接到被告的拆除通知，广告牌剩余3年零7个月的使用价值的损失应由被告承担。 证据三、原告就案涉电子屏租赁合同所签订的广告合同，自2013年至2018年产生680000元的营业收入，据此计算出剩下3年7个月的营业损失为287340元，证明因为被告解除租赁合同，给原告造成营业损失287340元。 被告江浦街道辩称，一、根据租赁合同约定，原告在使用案涉显示屏过程中所产生的电费由原告自行承担，2018年4月至2019年12月期间共计25996.03元的电费由被告代付，该金额超过了原告的保证金数额，保证金应用于抵扣相关费用，无需退还；二、2019年12月浦口区城管局向被告发出户外广告设施整改通知，称位于文德路东门桥旁被告设置的单立柱式户外广告设施，办理的行政许可已经过期，并且该形式的广告设施存在重大安全隐患，要求被告立即自行拆除，故被告提前解除与原告的租赁合同，被告也意图采取补救措施，但由于单立柱式的广告屏属于老式广告牌，不符合现在的行政许可要求，被告不继续使用广告牌属于情势变更，并非故意违约。 被告江浦街道就其辩称向本院提交以下证据： 证据一、广告设施整改通知及拆除通知，证明被告是为了配合城管局的整改要求，也因旧式的单立柱式显示屏存在安全隐患，不符合继续办理行政许可的要求，才与原告提前解除了租赁合同，被告在收到整改通知后及时通知了原告，并请原告在合理期限内安排好相关事宜，尽量降低损失。 证据二、发票，证明2018年4月至2019年12月期间，被告共计为原告代缴电费25996.03元。 被告江浦街道对原告时光记忆公司提供证据的质证意见： 对证据一的真实性无异议，被告及时通知了原告拆除事宜并向原告说明了拆除的原因，降低了原告的损失；对证据二中原告在2013年至2014年期间请南京腾思特自动化系统有限公司为其改造案涉广告牌的事实真实性予以认可，但对改造价格存疑，该改造费用在双方2013年首次签订的合同时已经商讨过了，2013年的合同上明确载明当时租赁的4块广告牌均是需要承租方重新改造才能使用的，因双方是长期的合作关系，改造的费用是原告作为承租方的成本，原告无权要求被告承担改造费用，对南京市连天红装饰工程有限公司为原告改造广告牌的事实予以认可，但对改造价格不予认可；对证据三的关联性不予认可，原告仅能主张合理的实际损失，且被告解除合同的行为尚未定性，原告要求营业损失的诉求没有事实及法律依据。 原告时光记忆公司对被告江浦街道提供证据的质证意见： 对拆除通知的真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可，对整改通知的真实性、合法性不予认可，原告未收到整改通知，即使城管局通知整改，也不属于合同的免责事由，被告的拆除行为和解除合同的行为客观上给原告造成了巨大的损失；对电费发票不予认可，但如果查明电费确实是被告代为缴纳的，可以在保证金中抵扣。 因被告举证的关于限期对江浦街道东门桥旁立柱式LED户外广告设施整改的通知未加盖南京市浦口区城市管理局公章，为核实该整改通知的真实性，本院于2020年4月22日至南京市浦口区城市管理局调查，经核实，确认该整改通知系南京市浦口区城市管理局出具，双方当事人对此均无异议。 本院认证意见如下：原告提供的证据一系原件且被告对该证据的真实性无异议，本院对证据一予以认定；原告提供的证据二系孤证，且案外人出具的收据、证明与银行流水之间不能形成完整的证据链，该证据仅能证明案外人曾为原告进行过电子屏幕改造以及原告与案外人之间存在交易往来，无法证明案涉电子显示屏的使用年限以及被告未履行的合同期限所对应的改造价值，本院对证据二的关联性不予认定；证据三均系原件，能证明原告就案涉三处电子显示屏能够产生的收入，该营业收入可以作为原告在未能按约履行的合同期限内损失营业额的计算依据，本院对原告提供的证据三予以认定。被告提供的证据一与原告提供的证据一中的拆除通知能相互印证，证明被告因浦口区城市管理局要求其限期拆除文德路东门桥旁的电子显示屏而停止履行其与原告之间的租赁合同，该通知虽未加盖公章，但其内容与本院至南京市浦口区城市管理局调查的内容相符，本院对被告提供的证据一真实性予以认定；证据二虽系复印件，但部分发票载明的内容能够确认系被告代为缴纳的电子屏产生的电费，被告提供的发票均系缴纳电费的发票，具有高度盖然性，本院对被告提供的证据二予以认定。 经审理查明，原告时光记忆公司与被告江浦街道签订江浦街道电子显示屏租赁合同，约定被告将所属的江浦街道辖区内三块户外电子显示屏（东门桥、市民广场、象山路）租赁给原告保养、维修、改建及发布商业广告，租赁期限自2018年5月1日起至2023年4月30日，原告可使用电子屏独家进行广告招租宣传并发布承租人签署的商家广告，租赁合同期限内，原告负责电子屏的保养、维修、改修，电子屏的维修及更换由原告负责，费用由其自行承担，电子屏产生的电费由原告承担，合同期满后，确保电子显示屏正常使用。为保证合同期满后三块电子显示屏能正常运转，原告在合同期限内一次性向被告交纳了20000元保证金，合同期满后，原告将经过被告验收且能够正常运行的电子屏交付给被告，被告全额返还该20000元保证金。如遇改建、扩建或政府规划，被告有权解除合同，若原被告双方中任何一方无故单方终止履行合同，需承担合同总金额的30%的违约金，同时赔偿对方因此受到的其他损失。 2019年12月6日，南京市浦口区城市管理局在线向被告送达关于限期对江浦街道东门桥旁立柱式LED户外广告设施整改的通知，称被告在江浦街道文德路东门桥旁设置的单立柱式LED户外广告设施于2013年5月在南京市浦口区城市管理局办理了该显示屏的行政许可证，有效期为1年，此后未办理延续行政许可且未出具安全监测报告，存在重大安全隐患，根据南京市户外广告设置管理办法第三十七条规定，应予以自行拆除，要求被告在收到此通知后3日内将整改图片反馈至城管局。 2019年12月19日，被告向原告发出关于拆除东门桥旁立柱式LED户外广告设施的通知，告知原告其租赁的位于东门桥旁立柱式LED户外广告设施因存在安全隐患，根据前述整改通知要求，将于2019年12月26日拆除，请原告在一周内安排好相关事宜，自行将损失降至最低。 在原告租赁电子屏期间，被告代原告缴纳了25996.03元电费。 案涉电子显示屏在租赁期间平均每年营业收入约为80000余元。 上述事实，由经本院确认的证据以及当事人的陈述为证。 本院认为，一、被告未依法办理案涉东门桥旁立柱式LED户外广告设施延续行政许可且未出具安全监测报告，导致南京市浦口区城市管理局要求其限期自行拆除，系其在履行案涉租赁合同过程中的单方违约行为，被告抗辩其不继续履行案涉租赁合同系情势变更导致无事实依据，本院对被告的该项抗辩意见不予采纳；二、当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，被告在案涉租赁合同期限内，不继续履行出租义务，给原告造成了损失，应当承担相应的违约责任，鉴于被告未对违约金数额提出抗辩，根据违约金的惩罚性原则，本院对原告主张的违约金不作调整。当事人一方不履行合同义务给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。该损失包括直接损失和预期利益损失。原告主张的改造广告屏费用系其从事商业活动的经营成本，双方明确约定该费用由原告承担，且该费用的投入系其与案外人签订广告合同的基础条件，并非其直接损失。原告举证证明其租赁电子显示屏的营业收入，被告未能继续履行的合同期间对应的损失系原告可以直接预见的损失，也即剩余3年7个月的租赁期限能产生的营业利润系其预期利益损失，原告提供的证据证明其每年的营业收入约为80000余元，但预期利益的损失应当在营业额的基础上扣除租赁费用、维护成本、电费等，扣除每年的租赁费51600元及必要的维护成本、电费，本院根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定不能履行的租赁期间（3年7个月）的预期利益损失为100000元，对超出部分的损失不予支持。三、被告举证证明其为原告垫付了25996.03元电费，本院已确认，被告主张与保证金进行抵销，原告亦无异议，对超出保证金部分的电费被告未予抗辩，本院不作处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下： 一、被告南京市浦口区人民政府江浦街道办事处于本判决生效之日起五日内支付原告南京时光记忆文化创意有限公司违约金77400元； 二、被告南京市浦口区人民政府江浦街道办事处于本判决生效之日起五日内支付原告南京时光记忆文化创意有限公司损失100000元； 三、驳回原告南京时光记忆文化创意有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费4198元（已减半收取），由被告南京市浦口区人民政府江浦街道办事处负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费8396元。江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：43×××18。 本判决生效后，当事人必须履行，一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十六条、第二百三十九的规定向本院申请执行。申请执行的期间为两年，从判决规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 员 俞昌盛 二〇二〇年六月二十六日 法官助理 宋 环 书 记 员 徐 乔