苏州市吴中区人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏0506执异12号案外人：马兵，男，汉族，1981年9月19日生，住南通市港闸区。案外人：钱海燕，女，汉族，1981年10月28日生，住南通市港闸区。委托诉讼代理人：马兵，系钱海燕丈夫。申请执行人：苏州市吴中典当有限责任公司，统一社会信用代码：913205067149974983，住所地苏州市吴中西路6号。法定代表人：吴敏，董事长。委托诉讼代理人：郭浩，北京市百瑞（苏州）律师事务所律师。被执行人：陆发明，男，汉族，1981年12月15日生，住如皋市。被执行人：马灿芸，女，汉族，1982年2月14日生，住通州市。被执行人：江苏中业伟天装饰有限公司，统一社会信用代码：913206110815871649，住所地南通市港闸区永和路588号南通绿洲国际商务城C幢1620室。法定代表人：马灿芸，总经理。本院在执行苏州市吴中典当有限责任公司申请执行陆发明、马灿芸、江苏中业伟天装饰有限公司典当纠纷一案中，案外人马兵、钱海燕向本院提出书面异议。本院于2020年5月18日立案后，依法组成合议庭进行审查，并于2020年5月21日举行了公开听证，案外人马兵、申请执行人苏州市吴中典当有限责任公司委托诉讼代理人郭浩参加了听证。被执行人陆发明、马灿芸、江苏中业伟天装饰有限公司经依法通知、无正当理由未参加听证。现已审查终结。经审查查明，2019年2月21日，本院对苏州市吴中典当有限责任公司诉陆发明、马灿芸、江苏中业伟天装饰有限公司典当纠纷一案作出（2019）苏0506民初1236号民事调解：（一）双方一致确认陆发明、马灿芸结欠苏州市吴中典当有限责任公司当金1300000元及该款自2018年12月4日起按年利率20%计算至实际支付之日止的违约金、律师费18000元、本案案件受理费8552元。上述款项陆发明、马灿芸分四次于2019年5月31日前支付完毕。如陆发明、马灿芸任有一期未按期足额支付，则违约金的计算标准提高至年利率24%，苏州市吴中典当有限责任公司可就陆发明、马灿芸全部未付之款项（包括未届履行期部分）及按年利率24%计算的违约金，一并向法院申请强制执行；（二）江苏中业伟天装饰有限公司对陆发明、马灿芸的上述付款义务承担连带清偿责任；（三）如陆发明、马灿芸未能履行上述付款义务，则苏州市吴中典当有限责任公司有权就陆发明、马灿芸提供的抵押物即坐落于南通市××小镇××室房屋拍卖、变卖或折价所得款优先受偿；（四）苏州市吴中典当有限责任公司放弃其他诉讼请求。根据苏州市吴中典当有限责任公司的申请，本院于2019年4月16日立案强制执行，案号为（2019）苏0506执2002号。在本院执行过程中，本院于2019年5月7日作出（2019）苏0506执2002号执行裁定书：（一）冻结、扣划被执行人陆发明、马灿芸、江苏中业伟天装饰有限公司银行存款人民币1342218元；（二）不足之数，依法查封、冻结被执行人相应价值的财产。2019年9月9日本院委托南通市港闸区人民法院调取涉案房屋的不动产登记信息、查封及张贴将对涉案房屋进行评估拍卖的公告。2019年9月18日涉案房屋被查封。案外人马兵、钱海燕提出异议称：法院在2019年9月9日向涉案房屋处贴了吴中区人民法院公告，因陆发明、马灿芸、江苏中业伟天装饰有限公司未能向苏州市吴中典当有限责任公司履行还款责任，要求执行涉案房屋。其与陆发明、马灿芸于2017年10月16日签订了房屋买卖协议书，其向陆发明、马灿芸购买涉案房屋，并约定2019年7月30日之前办理过户登记。截至到2019年9月11日止，其已经支付了全额房款，并且对涉案房屋进行了装修。其已经实际居住在涉案房屋中，并且按月缴纳水电费。故其已经实际占有使用该涉案房屋，已全额支付了房屋对价，因此该涉案房屋实际上系其所有，人民法院应当终止对涉案房屋的执行。申请执行人苏州市吴中典当有限责任公司答辩称，（一）对于马兵、钱海燕与被执行人陆发明、马灿芸之间的买卖关系是否真实，苏州市吴中典当有限责任公司认为需要马兵、钱海燕亲自到庭进行对质；（二）苏州市吴中典当有限责任公司在2018年7月23日就涉案房屋办理了抵押登记，优先物权已经公示。马兵、钱海燕提供的证据，最早只能看到在2018年10月9日交纳了一笔水费和煤气费，尚不明确这笔费用的交纳主体。即使是由其本人交纳，也只能证明其在2018年10月9日这个时间占有了或者使用了涉案房屋，但一时间明显是发生在2018年7月23日之后的，这种之后基于占有或者使用所产生的权利不能排除在先设定的抵押权利；（三）即使马兵、钱海燕是真实购买房屋，但其行为存在重大过错，不享有排除申请执行人执行房屋的权利；（四）马兵、钱海燕对涉案房屋不享有请求权，马兵、钱海燕购买房屋时，约定的过户的条件之一就是5年内涤除抵押，也就是5年内，陆发明、马灿芸享有过户的抗辩权。马兵、钱海燕要求过户的权利尚不能正常行使，更不能以这种有瑕疵的权利，对抗申请执行人的抵押权。被执行人陆发明、马灿芸、江苏中业伟天装饰有限公司未做答辩。听证过程中，案外人马兵、钱海燕陈述：未能过户的原因系因房屋产权证未满两年，要缴纳的税费比较高。案外人马兵、钱海燕为证明上述主张提供如下证据：①2017年10月16日出卖人甲方陆发明、马灿芸与买受人乙方马兵、钱海燕签订《房产买卖协议书》，载明乙方购买甲方所有的坐落在南通市××区××小镇××室，面积132.19平方米的房产及74号车位。上述交易房产的价格合计人民币149.8万元整，付款方式为乙方在签订本协议后于2018年10月30日前付清149.8万，中途如有预付款的，以甲方的收条或银行打款记录为准，甲方于2017年10月20日将交易的房产交付给乙方，双方约定在2018年10月30日将房款全部结算完毕。此后甲方不再享有上述交易房产的产权，产权归乙方所有。另违约责任第五条载明甲方目前在上述交易的房产中存有抵押贷款，5年期，甲方保证在上述房产过户之前把贷款还清，如逾期不能还清致房产不能过户的，按违约责任第一条承担违约责任；②马兵中国农业银行股份有限公司交易明细一份，载明2017年10月17日马兵向马灿芸转账160000元、2017年12月8日转账300000元，共计向马灿芸转账460000元；③2017年12月30日马灿芸出具的收条一份，载明今收到马兵、钱海燕xx小镇x幢xx室购房款柒万捌仟元整（¥78000）；④马兵中国邮政储蓄银行股份有限公司交易明细一份，载明2017年10月17日马兵向马灿芸转账140000元、2017年11月12日转账200000元、2017年11月13日转账130000元、2018年1月30日转账100000元、2018年4月21日转账50000元、2018年4月23日转账20000元、2018年6月25日转账50000元，共计向马灿芸转账690000元；⑤2018年10月至2019年8月缴纳燃气费、水费、电费交易明细若干。另查明，2019年4月17日根据房地产权结果信息一览表显示涉案房屋于2017年7月24日设定最高额抵押，抵押人为陆发明、马灿芸，被担保主债权数额为86万元；于2018年7月23日设定一般抵押，抵押人为陆发明、马灿芸，被担保主债权数额为186万元；于2017年8月8日设定一般抵押，抵押人为陆发明、马灿芸、被担保主债权数额为40万元；于2018年1月5日设定一般抵押，抵押人为陆发明、马灿芸、被担保主债权数额为80万元；于2018年8月7日设定一般抵押，抵押人为陆发明、马灿芸、被担保主债权数额为80万元。根据2020年5月25日南通市不动产登记信息查询结果显示涉案房屋于2018年7月24日设定一般抵押，抵押权人为苏州市吴中典当有限责任公司；于2018年8月9日设定一般抵押，抵押权人为缪晓晖。再查明，本院2019年9月18日查封上述涉案房屋，为轮候查封，苏州工业园区人民法院于2019年6月11日查封涉案房屋，为首封法院。2019年11月4日苏州工业园区人民法院向本院发出（2019）苏0591执346号《函》载明：现将陆发明、马灿芸名下位于南通市××小镇××室房地产处置权及该房屋查封、续封、解封权交由本院，房屋变现后所得款项，扣除本院申请执行人的优先受偿权后，余款由本院进行分配。本院认为，案外人主张执行标的物实体权利的应当提供相应阻却标的物执行的依据。依据双方的买卖合同以及不动产抵押资料反映，在双方买卖之前，涉案房屋设有抵押，案外人马兵、钱海燕应当知道涉案房产存在过户不能之风险，基于税收政策的考量未过户，自身存在过错，且案外人并未全额付清房款。故案外人马兵、钱海燕的异议不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：驳回案外人马兵、钱海燕的执行异议。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  张峥嵘审判员  徐国聪审判员  姜春燕二〇二〇年六月一日书记员  金 茜