山东省平度市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0283民初7401号原告：吴亮亭，男，1969年1月16日生，汉族，住平度市。委托诉讼代理人：张希合，山东光之域律师事务所律师。被告：青岛裕龙润邦置业有限公司（以下简称裕龙润邦公司），住所地：平度市杭州南路199号。统一社会信用代码：913202835577183789。法定代表人：毛方国，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：范围，山东乾恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩冰，山东乾恒律师事务所律师。第三人：青岛鑫海荣春商贸有限公司（以下简称鑫海荣春公司），住所地：青岛市市北区安达路37号2号楼1单元201户。法定代表人：曲文，总经理。委托诉讼代理人：周玺帅，山东瀚生律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙秀萍，山东瀚生律师事务所律师。原告吴亮亭与被告裕龙润邦公司、第三人鑫海荣春公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告吴亮亭及其委托诉讼代理人张希合、被告裕龙润邦公司的委托诉讼代理人范围、第三人鑫海荣春公司的委托诉讼代理人周玺帅、孙秀萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴亮亭向本院提出诉讼请求：1、判令被告及第三人继续履行合同；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年10月26日原告通过第三人鑫海荣春公司购买被告裕龙润邦公司4-2-1901户房屋一套，房屋总价款521928元。原告于当日交纳定金2万元，2017年1月24日交纳首付房款5万元，被告分别于交款当日为原告出具收据。后原告多次找被告及第三人要求办理房屋过户手续并交付房屋，被告及第三人至今未予办理，故提起诉讼。被告裕龙润邦公司辩称：1、我公司没有与原告签订过书面房屋买卖合同，不知原告要求我公司履行什么合同。2、原告向我公司交纳房款仅锁定了房源，我公司没有与原告就房屋价格协商一致，双方就房屋价格协商一致后可以签订书面买卖合同并办理相应手续。第三人鑫海荣春公司述称：本案是房屋买卖合同纠纷，第三人不是合同相对方，既不是买方，也不是卖方，更无法继续履行交付房屋，因此，原告的诉讼请求与第三人无关，请求依法驳回。经审理查明，2013年9月6日，被告裕龙润邦公司办理了其开发的包括裕龙润邦住宅小区4号楼2单元1901号楼房在内的商品房预售许可证。2015年11月27日，案外人青岛南村旅游度假开发有限公司（甲方）、青岛东雍经济发展有限公司（乙方）与被告裕龙润邦公司（丙方）、第三人鑫海荣春公司（丁方）签订协议书，内容为：鉴于：1、乙方为甲方“青岛南村国际文化旅游度假区一期”项目（亦称裕龙青岛假日）产权式酒店外装石材工程的总承包方，甲乙双方于2013年8月1日签订“青岛南村国际文化旅游度假区一期精装修工程施工合同”（以下简称承包合同）；丁方为该工程的专业分包单位，乙丁双方于2015年11月18日签订“裕龙青岛假日产权酒店外装修工程合同”（以下简称分包合同）。基于甲乙双方、乙丁双方各自签订的合同，甲方对乙方负有付款义务，乙方对丁方负有付款义务。2、乙方同意甲方以丙方开发的平度裕龙润邦住宅小区项目的商品房共54套（以下简称该房屋），价款合计人民币37098372元抵顶承包合同项下的工程款人民币37098372元；丁方亦同意乙方以该房屋抵顶分包合同项下的工程款人民币37098372元。3、该房屋的价格、分布、面积明细详见附表。基于上述事实，甲乙丙丁四方在平等自愿、协商一致的基础上达成本协议，由四方共同信守。一、款项抵扣及相关事项。1、甲方以该房屋（总价款人民币37098372元）抵顶甲乙双方承包合同约定支付的工程进度款；乙方以该房屋（总价款人民币37098372元）抵顶乙丁双方承包合同约定支付的工程进度款。2、本协议签订后，即视为甲方已向乙方支付了工程款人民币37098372元；亦视同乙方已向丁方支付了工程款人民币37098372元。3、手续办理。为保证各方权益，丁方施工后的产值必须由乙方签署结算单、割算单予以确认。丁方的施工产值必须达到指定房源中单套或多套房价总额，并且符合施工合同要求，方可办理房屋的网签手续，届时，丙方协助办理该房屋单套或多套房屋的的网签手续；若丁方产值达不到抵顶的单套或多套房屋总价款的部分，丁方补交房款差价后，丙方亦可以协助办理该房屋单套或多套房屋的网签手续。一次抵顶多套房屋的，可根据丁方产值达到分套房款时，分次办理网签手续。该房屋由丁方或丁方指定的买受人与丙方签订商品房买卖合同，双方办理购房手续，丙方负责给丁方开具全额购房款收据，丁方为乙方开具抵顶房屋总金额的工程款发票和收据，乙方为甲方开具抵顶房屋总金额的工程款发票和收据。丁方根据丙方指定时间办理网签手续，同时向甲方支付房屋手续办理费用（100平米以下房屋每套2000元、100平米以上每套2500元），该费用在每套房屋销售时由丁方以现金形式支付（具体网签时间丙方通报乙方知悉）。若丁方指定的买受人办理网签手续时支付的购房款低于该房屋总价款时，丁方应补交差价；在购房手续完成后，丙方应积极配合将购房款支付给丁方。4、丙方及买受人履行《商品房预售合同》所需负担的税费，由双方按照国家规定各自负担。5、该房屋暂测面积与房产测绘部门最终测绘的面积发生差异时，丙丁双方按照本协议鉴于条款中房屋明细中的成交单价做“多退少补”处理。有关“多退少补”的具体约定适用商品房买卖合同的内容。6、关于丙方顶账房源的交房日期：2、4、5、6号楼为2016年12月30日，11号楼为2017年6月30日。二、乙方确认。乙方和丁方对目标商品房的现状、本协议内容等均充分了解，自愿签订本协议及目标商品房的《商品房买卖合同》。三、特别约定。甲乙双方之间的债权债务关系由双方另行处理，与丁方无关。上述协议书所涉裕龙润邦小区房屋共计55套。协议书履行过程中，甲、乙、丙、丁四方对所涉房屋进行了变更，原协议55套房退回36套，变更为19套，价款人民币12331336.5元，变更后房屋信息中有4号楼2单元1901号房屋。2016年5月4日，第三人鑫海荣春公司与案外人平度房友乐家房屋中介所签订出售委托协议，委托该中介所出售上述顶房协议中的房屋。2016年10月26日，原告通过平度房友乐家房屋中介所介绍购买上述协议中约定的裕龙润邦住宅小区4号楼2单元1901号楼房，当日，被告收取原告涉案房屋定金2万元，2017年1月24日，被告收取原告涉案房屋的首付款5万元、公共维修基金2197元，被告分别给原告出具了收款收据，三份收款收据均盖有被告财务专用章。原告提供了平度房友乐家房屋中介所工作人员董某拍摄的原告与被告工作人员签字的裕龙润邦商品房认购书会签单照片打印件，并申请证人董某、杜某出庭作证。董某证实：我原来在平度房友乐家房屋中介所干业务员，裕龙润邦公司与鑫海荣春公司之间有顶房协议，鑫海荣春公司给我们中介所出具了销售委托书并提供了房屋资料，我们负责销售，我所出售的顶账房有一部分签会签单后已办理网签，有3套只签会签单但未办理网签，吴亮亭的房屋就是我介绍购买的，因手续未办完，我也没收取佣金，当时吴亮亭与裕龙润邦销售人员张莉就房屋单价、付款方式等协商好后，张莉拿过一张空白会签单，她在会签单上写明客户名称、价格、楼盘等，吴亮亭、张莉在会签单上签字，后来张莉拿着会签单去找领导签字，之后又带着我们去财务交的钱，会签单没有给我们，当时我们也没有拍照片，因为我也购买了一套顶账房，情况与原告类似，后来我们去找裕龙润邦公司办理网签，他们不给办，我们就上访，上访之前我到裕龙润邦公司拍了会签单的照片，我起诉裕龙润邦公司的案子一审判决继续履行合同，裕龙润邦公司上诉之后又撤回，现一审判决已生效。杜某证实：我是平度房友乐家房屋中介所的负责人，2016年5月份，鑫海荣春公司的法定代表人曲文找我，让我给他公司销售顶账房，我同意后双方签订了售房委托协议，鑫海荣春公司提供了顶账房信息，董某是我单位的工作人员，吴亮亭购买的顶账房就是董某的业务，通过我单位卖出的顶账房有的已经办理网签，有的已经起诉，我也购买了一套顶账房，裕龙润邦公司也没有给我办理网签，我也起诉了，还没出判决，会签单上的价格就是顶账房的价格，我们的工作流程是：我们找到客户后，鑫海荣春公司给我们出具证明，我们拿着证明找裕龙润邦公司签字认可后，我们带着客户到裕龙润邦公司签会签单并交首付，全部交完钱后有些当即可以办理网签，有些需要等等才能办理网签。被告对董某、杜某的证言均不认可。2017年1月24日原告与被告工作人员签字的裕龙润邦商品房认购书会签单内容如下：房屋买受人吴亮亭，联系人张培欣（吴亮亭之妻），两人的身份证号码、通讯地址、邮编、联系电话，销售房号4号楼2单元1901号房，建筑面积129.19㎡，成交单价4040元/㎡，合同总房款521928元，付款时间及金额：2016年10月26日，金额2万元，备注为定金；2017年1月24日，金额5万元，备注为部分首付；2017年1月24日，金额2197元，备注为维修基金。付款方式按揭贷款，贷款银行农业银行，贷款金额未填写，折扣：鑫海荣春、毛坯。吴亮亭在买受人处签字，被告的置业顾问张莉、销售后台王贵贤、案场经理彭某、营销总监幺谦在认购书会签单上审核签字。会签单中缺被告财务审核人员签字，未加盖被告印章。会签单底部备注：与会签单同时提供《裕龙润邦认购书》及认购人身份证明复印件一份。关于认购书问题，原告称双方签订了认购书，认购书原件在被告处。被告不予认可，称双方没有签订过认购书，并申请证人幺谦、彭某出庭作证。证人幺谦证实：我是裕龙润邦公司的工作人员，我应该没有签过原告所购房屋的会签单，如果我在会签单上签了字，应该同时有认购协议书，正常程序是先有会签单或者认购书之后再交款，会签单不交给业主，我们自己存档，对于鑫海荣春公司的顶账房，我们需要先核对施工产值，然后签会签单、认购书，再交钱，产值没有确定，不确定单价。证人彭某证实：原告提供的会签单上的签字不像是我签的，会签单签字后应该有认购协议，对于顶账房，我们是在确定施工产值之后再签会签单。原告与第三人对幺谦、彭某的证言有异议，认为两证人是被告的部门领导，与被告有利害关系，证人陈述的交款过程与事实不符，证人幺谦陈述先有会签单或认购书再交钱，后在被告律师发问时又变更说法，称先确定产值再签会签单，其陈述前后矛盾，不应采信。此后，原告找被告办理涉案楼房的网签及贷款手续，被告拒绝办理。本院在审理（2018）鲁0283民初8476号禚川诉裕龙润邦公司商品房预售合同纠纷一案中，禚川于2019年5月4日、5月8日分别收到平度市供电公司发送的其成功交费100元、10元的短信息，因禚川从未交过争议房屋的电费，其律师亦即本案原告吴亮亭的律师张希合向本院申请调查令后从平度市供电局调取了2019年5月14日裕龙润邦公司盖章后提交给供电公司的以业主未提供身份证复印件为由要求将包括禚川、吴亮亭在内的裕龙润邦小区4号楼、9号楼部分业主的电表立户名称变更为裕龙润邦公司公共用户的书面申请，该申请中登记的原告楼号为“4号楼2单元1901”。本案审理过程中，原告提供了2019年5月3日其收到平度市供电公司发送的其成功交费100元的短信息截图打印件，因未提供原始载体，被告不认可。本案在审理过程中，被告裕龙润邦公司申请对原告提交的会签单照片打印件中幺谦、彭某的签字的真实性进行鉴定，并称被告处没有会签单原件，原告与第三人均不同意鉴定，本院以原告提供的会签单照片不具备鉴定条件为由未予准许。2018年，第三人鑫海荣春公司起诉裕龙集团公司、裕龙润邦公司、青岛东雍经济发展有限公司要求支付装饰装修工程款及违约金，本院作出（2018）鲁0283民初4987号民事判决书，判令青岛东雍经济发展有限公司付给鑫海荣春公司工程款989682元，驳回了鑫海荣春公司的其他诉讼请求。青岛东雍经济发展有限公司不服一审判决上诉，二审期间双方于2019年10月25日达成调解，青岛东雍经济发展有限公司于调解协议生效之日起15日内付给鑫海荣春公司工程款、质保金、一审案件受理费共计1237381元。上述事实，有原告提供的收款收据、顶房协议书、出售委托协议书、商品房认购书会签单照片打印件、供电公司短信息打印件、原告律师到供电公司调取的被告提供给供电公司的书面申请、证人董某、杜某的证言，被告裕龙润邦公司提供的商品房预售许可证、证人幺谦、彭某的证言、鑫海荣春公司诉裕龙集团公司、裕龙润邦公司、青岛东雍经济发展有限公司装饰装修合同纠纷案件的一审民事判决书、二审民事调解书、鑫海荣春公司与青岛东雍经济发展有限公司的外装工程结算确认单及本院的庭审笔录、质证笔录在案佐证，业经庭审质证，足以认定。本院认为，原告虽然不能提供涉案楼房商品房认购书会签单的原件，该会签单上也没有加盖被告印章，但原告提供的被告收取其首付款的收款收据、证人董某、杜某的证言、原告律师调取的被告提交给供电公司的申请，被告提供的幺谦的证言，与原告提供的会签单照片打印件能够互相印证，形成完整的证据链条，证实上述认购书会签单真实存在且原件存放于被告处，故对该证据，本院予以认定。被告工作人员在认购书会签单上的签字均系代表被告的履行职务行为。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。原告提供的认购书会签单具备了当事人姓名、商品房的基本状况、销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间等商品房买卖合同的主要内容，并且被告已经收受原告涉案楼房的首付款，在原告律师从平度市供电公司调取的被告提交给供电公司的书面申请中，被告也确认了原告为涉案楼房业主的事实。根据上述司法解释的规定，该认购书会签单应当认定为商品房买卖合同。该商品房买卖合同系原、被告双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自义务，原告要求被告继续履行合同，符合法律规定，本院予以支持。被告的答辩意见不成立，本院不予采纳。第三人鑫海荣春公司不是涉案商品房的产权人，未与原告签订商品房买卖合同，也未收取原告房款，其与原告不存在商品房买卖合同关系，原告要求鑫海荣春公司继续履行合同，于法无据，本院不予支持。原告提供的供电公司发送的短信息打印件，因未提供原始载体，本院不予认定。被告提供的鑫海荣春公司索要工程款的一、二审法律文书、工程款结算单，与本案无关联性，本院不作认定。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告青岛裕龙润邦置业有限公司于判决生效之日起继续履行与原告吴亮亭于2017年1月24日签订的商品房买卖合同即《裕龙润邦商品房认购书会签单》。二、驳回原告吴亮亭对第三人青岛鑫海荣春商贸有限公司的诉讼请求。案件受理费9019元，由被告青岛裕龙润邦置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长 刘 虹审判员 徐丛堂审判员 李培亮二〇二〇年六月二十八日书记员 陈肖肖