湖南省永州市冷水滩区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1103民初1962号 原告：永州东鑫物业管理有限公司，住所地湖南省永州市冷水滩区河东翠竹路与湘江东路交汇处湘江花园3栋1602。 法定代表人：唐亚东，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：熊晓平，男，1985年8月20日出生，汉族，住湖南省双牌县，系该公司员工，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：李玲，女，1989年2月19日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区，系该公司员工，代理权限为一般授权。 被告：冯晓明，男，1974年6月2日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。 原告永州东鑫物业管理有限公司（以下简称东鑫物业）与被告冯晓明物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东鑫物业的委托诉讼代理人熊晓平、被告冯晓明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告东鑫物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业管理费2889元；2.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2015年3月1日与永州永升房地产开发有限公司签订了一份《前期物业服务合同》，由原告为整个小区提供物业服务。物业费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳。被告从2018年6月1日至2020年4月30日共计16个月拖欠物业管理费2889元。原告多次催缴未果，特诉至法院，请求判如所求。 被告冯晓明辩称，1.原告所称《前期物业服务合同》，系原告与永州永升房地产开发有限公司在2015年3月1日签订的。答辩人自2013年12月成为领御西城业主以来，并未与原告就物业服务事宜，以个人名义或委托他人签订过任何正式的物业服务合同；2.答辩人在原告按《前期物业服务合同》提供应有物业服务的情况下，均按时向原告交纳了物业服务费。但自2016年来，原告以业主入住率不高，经营困难为由，不顾已入住且正常交纳物业费业主的合法权益，擅自违反《前期物业管理服务合同》，随意降低物业服务标准和质量，导致小区卫生环境脏乱差、安保措施形同虚设、电梯运行维护不到位、公区位置设施的维修不到位等问题日益突出，对业主提出的问题置之不理，甚至发生了业主财物被盗和电梯事故致人死亡等恶性事件。在答辩人及小区其他业主多次与原告、开发商、新闻媒体等多方反映交涉，原告仍长期不按合同约定提供应有的物业服务的情况下，答辩人不得不自2018年6月起拒绝履行交纳物业费的义务。答辩人愿将前期未交的物业费交由小区业委会或第三方管理，根据原告前期实际的物业服务情况，进行结算和支付。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求；判令被告承担本案诉讼费用，并赔偿答辩人参与诉讼产生的损失共1万元。 经审理查明，被告冯晓明系领御西城X栋X单元XXX号房高层住宅的业主，房屋建筑面积为125.63平方米。2015年3月1日原告作为乙方与甲方永州永升房地产开发有限公司签订了一份《前期物业服务合同》，合同的主要内容为：1.原告为领御西城小区提供物业管理服务，本合同期限为自2015年3月1日起至2019年2月29日止，……合同期限届满，本物业尚未成立业主大会、产生业主委员会，但乙方通知甲方，同意继续履行本合同的，本合同继续履行至业主委员会与其选定的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止；2.物业管理费收费标准为多层住宅按建筑面积0.7元/平方米/月收取，高层住宅按建筑面积1.0元/平方米/月收取；3.业主应于交房之日起交纳物业服务费用，物业服务费用按半年交纳一次，业主或物业使用人应在每半年第一个月上旬履行交纳义务。此外，该合同还约定了双方的其他权利义务。合同签订后，被告冯晓明自2018年6月1日至2020年4月30日止未交房屋物业服务费。经原告多次催收未果，遂酿成本纠纷。 另查明，2017年12月领御西城小区发生电梯坠井事故，同月6日原告向永州市房产局物管办、工业园区管委会递交《关于退出领御西城小区物业管理的申请报告》，以小区入住率低，开发商不积极配合，业主意见大，并将矛盾直接指向物业管理，拒绝交物业费，公司一直处于亏损状态，且前几天发生坠井意外事故，导致公司无法维持正常物业管理工作为由，决定于2017年12月12日退出领御西城小区的物业管理。后原告并未退出，继续为被告小区提供物业服务。2019年就物业服务的问题，小区业主向微永州平台进行反映，同年11月13日该平台以《冷水滩一小区“脏乱差”成常态物业称业主长期不交物业费所致》为标题，进行了报道。 上述事实有当事人提供的《前期物业服务合同》、《电梯维修保养合同》、《关于领御西城小区若干问题的告知函》、秩序员交接班记录表、保洁工作签到表、电梯定期检验报告、半月维护保养情况记录、电梯机房巡查记录表、水泵房巡查表、工程联系单、温馨提示、通知、电费明细单、《关于退出领御西城小区物业管理的申请报告》、物业管理费催缴通知单、领御西城交房缴费单、欠费明细表、微平台新闻截图等证据在卷予以佐证，结合原、被告的庭审陈述，足以认定。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，故开发建设方永州永升房地产开发有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》合法有效。2019年合同期限届满后，小区仍由原告方继续提供物业服务，原合同效力不变。被告是否与原告签订物业服务合同，不影响该《前期物业服务合同》的效力，双方应当依照该合同的约定享受权利，履行义务。 同时，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第八条之规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的，业主可请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，业主大会也可依照法定程序作出解聘物业服务企业的决定，故被告如认为原告服务不到位，可要求原告继续履行、采取补救措施，或赔偿损失；也可及时解聘原告，但不能以物业服务不到位为由拒绝缴纳物业服务费。如小区业主认为物业服务企业服务不到位，却在接受服务的同时，既不解聘物业服务企业，又拒绝缴纳物业服务费，则势必造成物业服务企业一方无营运资金，无法提供优质物业服务，而业主一方又难以满意的恶性循环。 被告在答辩状中认可从2018年6月起未再缴纳物业管理费，故被告自2018年6月1日至2020年4月30日期间共下欠原告物业管理费2889元（1元/平方米/月×125.63平方米×23个月），基于前述法律规定，该物业管理费被告应当向原告缴纳。故本案并非原告恶意提起的诉讼，被告提出本案诉讼造成其损失10000元应予赔偿，并由原告承担诉讼费的观点，于法无据，本院均依法不予采信。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 被告冯晓明在本判决生效后十日内支付原告永州东鑫物业管理有限公司自2018年6月1日至2020年4月30日期间的物业管理费2889元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告冯晓明负担。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审 判 员  王枫 二〇二〇年六月二十八日 法官助理李恒平 代理书记员  李雯