四川省资阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川20民终442号 上诉人（原审被告）：童建均，男，1963年5月11日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 上诉人（原审被告）：童泽均，男，1966年7月22日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 上诉人（原审被告）：童相文，男，1968年9月16日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 上诉人（原审被告）：童泽明，男，1971年6月14日出生，汉族，住四川省金堂县。 上诉人（原审被告）：童香春，女，1973年7月11日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 五上诉人共同委托诉讼代理人：丁相成，四川达捷律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘道江，男，1966年7月21日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 原审原告：张德英，女，1968年6月24日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 刘道江、张德英共同委托诉讼代理人：丁华君，资阳市雁江区祥符法律服务所法律工作者。 上诉人童建均、童泽均、童相文、童泽明、童香春与被上诉人刘道江、原审原告张德英房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省资阳市雁江区人民法院（2019）川2002民初4296号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月28日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人童建均、童泽均、童相文、童泽明、童香春的委托诉讼代理人丁相成、被上诉人刘道江、原审原告张德英的共同委托代理人丁华君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人童建均、童泽均、童相文、童泽明、童香春上诉请求:1.撤销四川省资阳市雁江区人民法院（2019）川2002民初4296号民事判决；2.发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求；3.本案一、二审案件受理费均由被上诉人承担。事实和理由：1.一审审理程序违法。本案争议金额大、案情复杂不明，且一方人数众多，本案一审从立案到宣判已远远超过三个月的审理期限，而一审法院对本案以简易程序审理，程序违法；被上诉人提供的收条系虚假证据，因童书栋出具的收条和购房协议是同一时间、同一地点。上诉人申请对童书栋的手印进行鉴定，但一审法院要求上诉人提交已死亡多年的童书栋的十个拇指印予以鉴定，属于刁难上诉人。2.原审法院认定事实违反法律规定。童书栋与被上诉人签订房屋买卖协议时未经他人同意。且安置的房屋只签了安置协议，依照《城市房地产管理法》第二条、第三十八条、第三十九条等相关法律规定，一审认定本案房屋买卖协议合法是错误的。案涉房屋系童书栋、童建均、童泽均等人共有，童书栋未经其他共有人同意，签订的协议无效。3.被上诉人未向童书栋交付163080元的购房款，被上诉人虚构收条的行为，涉嫌诈骗。2010年12月30日的购房协议上有童泽均的签字，而收条上没有童泽均的签字。被上诉人的付款明显违背交易习惯，本案购房协议与收条均是2010年12月30日及同一时间形成，被上诉人不可能在签订合同的当天全额支付合同款。按交易习惯，买房者要留出一定的购房款在办理完产权证时一次性付清。童书栋当时作为一个70多岁的老人，被上诉人没有证据证明向其支付了163080元的购房款。 被上诉人刘道江、原审原告张德英共同辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。 刘道江、张德英向一审法院起诉请求：1.请求判令被告立即将位于茶花园地块31栋3单元5层1#的房屋交付给原告（房屋价值：163,080元）；2.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：刘道江与张德英系夫妻关系。2010年12月30日刘道江与童书栋签订《购房协议》,载明：“卖房方：童书栋身份证5110263××××××××（以下简称甲方）购房方：刘道江51102619660721063Ｘ（以下简称乙方）甲乙双方经平等互利协商，就乙方购买甲方南骏轻卡项目茶花园地块二的安置房一事，达成如下协议：一、安置房的位置及面积：甲方安置房位于南骏轻卡项目茶花园地块31＃楼3单元位第5层1＃，面积90.6平方米。二、购房款：甲方出售的此安置房房价款163080元，（大写壹拾陆万叁仟零捌拾元）甲方……”。同日，刘道江将房款163080元给付童书栋，并出具《收条》一张，《收条》载明：“今收到刘道江购我的房款金额163080元，大写壹拾陆万叁仟零捌拾元正。证人：罗某（捺印）收款人：童书栋（捺印）2010.12.30”。童书栋于2017年10月19日死亡，其第一顺序法定继承人为子女童建均、童泽均、童相文、童泽明、童香春。 另查明：2010年11月24日，童书栋与资阳市雁兴建设开发投资有限公司签订《房屋拆迁补偿安置协议》，以产权调换的方式获得安置房三套。其中案涉“茶花园地块二31＃楼3单元位第5层1＃，面积90.6平方米”的房屋系童书栋的安置房。 一审法院认为，一、关于原告刘道江与童书栋签订《购房合同》效力问题。原告刘道江与童书栋签订《购房合同》是双方真实意思的表示，也不违反法律、行政法规的效力性强制性规定。根据《合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条的规定，只有违反效力性强制性规定的合同才无效。虽然被告依照《城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：(一)以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的……(六)未依法登记领取权属证书的……”和第三十九条“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；(二)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书”的规定，主张本案《购房合同》无效。但《城市房地产管理法》第三十八条和第三十九条属于管理性强制性规定。故本案中的《购房合同》不属于《合同法》第五十二条第五项规定的违反法律、行政法规的强制性规定的情形。根据原告提供的证据，一审法院认定《购房合同》中的“茶花园地块二”系笔误，不影响《购房合同》的效力。综上，一审法院认定《购房协议》合法有效；二、关于原告刘道江、张德英的主张是否应当支持问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。买受人支付全部价款后，出卖人应当履行向买受人交付标的物的义务。本案《购房合同》合法有效，应予履行。虽童书栋死亡，但其继承人应当依法清偿债务。故被告作为童书栋的继承人应当履行其与原告刘道江签订的《购房协议》的交付房屋的责任；原告张德英非《购房协议》的当事人，根据合同相对性原则，其主张，不予支持；三、关于被告抗辩《收条》上的捺印不是童书栋本人所捺印的主张是否采信问题。被告抗辩《收条》上的捺印不是童书栋本人所捺印，一审法院根据其申请组织对《收条》上的捺印是否为童书栋本人所捺印进行鉴定，但被告未提供鉴定所需检材的充分参照物且无相关证据支撑其主张。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，被告负有举证责任，但其未尽充分责任。被告的抗辩主张，不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百三十五条，《中华人民共和国继承法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、被告童建均、童泽均、童相文、童泽明、童香春于本判决生效之日起十日将坐落在资阳市雁江区的安置房交付给原告刘道江；二、驳回原告张德英的诉讼请求。案件受理费3562元，减半收取1781元，由被告童建均、童泽均、童相文、童泽明、童香春负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 二审认定的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，首先，关于一审的程序性问题。一审法院于2019年8月15日立案至2020年4月13日结案，已经超过了一审简易程序的审理期限，本案本应转入普通程序进行审理，但一审法院适用简易程序审理本案直至结案，程序存在瑕疵。但根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十五条的规定“下列情形，可以认定为民事诉讼法第一百七十条第一款第四项规定的严重违反法定程序：（一）审判组织的组成不合法的；（二）应当回避的审判人员未回避的；（三）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼的；（四）违法剥夺当事人辩论权利的。”本案不属于严重违反法定程序的情形，因此，本案无发回重审的必要。 其次，合同的效力问题。没有证据证明童书栋与刘道江签订《购房协议》时，上诉人为案涉房屋共有人，该协议未违反法律的强制性规定，系双方真实意思的表示，应为有效。而上诉人认为应适用《城市房地产管理法》第二条、第三十八条、第三十九条认定协议无效，上诉人认为应适用的法条不属于效力性强制性规定，对其主张本院不予支持。 最后，购房款是否已经支付。上诉人认为《收条》上的捺印不是童书栋本人所捺印，一审法院根据其申请组织对《收条》上的捺印是否为童书栋本人所捺印进行鉴定，但上诉人未提供鉴定所需检材。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，上诉人针对其主张应提供证据予以证明，否则应承担不利后果；同时，关于购房款已交付有被上诉人提交的收条、余栋良的证人证言、当事人的陈述等证据相互印证，予以证实。因此，上诉人关于购房款未交付的主张不能成立，本院不予采纳。 综上所述，上诉人童建均、童泽均、童相文、童泽明、童香春的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3562元，由上诉人童建均、童泽均、童相文、童泽明、童香春负担。 本判决为终审判决。 审判长 柯 劲 审判员 苏振宇 审判员 张 慧 二〇二〇年六月二十八日 书记员 官晓丹