湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂06民终1553号上诉人（原审被告）：张金亮，男，1964年2月8日出生，汉族，住襄阳市襄州区。委托诉讼代理人：范浩然，湖北策诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：常蕾，湖北策诚律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：陈伯建，男，1979年6月20日出生，汉族，住老河口市。委托诉讼代理人：陈开运，老河口市张集镇法律服务所法律工作者。上诉人张金亮因与被上诉人陈伯建房屋租赁合同纠纷一案，不服老河口市人民法院(2019)鄂0682民初1420号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月28日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。张金亮上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求，或将本案发回重审；本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1.陈伯建提交的2018年5月的租赁合同不能证明案涉房屋在此前一直处于空置状态，更不能以此来认定张金亮的损失。租金的标准定为多少是陈伯建对自己权利的处分，其没有参与陈伯建的出租行为，不可能对陈伯建与案外人的合同负责。其搬离时，已经交纳的租金尚未到期，已为陈伯建预留了寻找下一任承租人的时间。合同法规定，一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。2.张金亮已于2017年6月1日搬离案涉房屋，不再承租，房屋处于陈伯建的控制之下，租赁合同是双务合同，张金亮若没有使用租赁房屋就无需支付租金。3.陈伯建的诉讼请求中并没有要求解除合同，一审法院判决解除，违反了“不告不理”的原则，也超出了当事人的诉讼请求。同时，一审判决其支付2017年6月至2018年5月租金损失超出了陈伯建的诉讼请求。4.法院在判决张金亮应承担的责任时应当考虑，双方合同中并未约定违约金的计算方式与依据、案涉房屋是“旺铺”、没有造成实际损失等方面。且应当将其装修价值20150元进行抵销。陈伯建辩称，服从原判。陈伯建向一审法院起诉请求：1.判令张金亮支付房屋一年租金110000元，并赔偿其三年房租损失105000元，电线、开关损失3800元及违约金40000元；2.判令诉讼费由张金亮承担。一审法院认定事实：双方经协商，于2016年6月29日签订了一份租房协议，陈伯建将其坐落在湖北省老河口市张集镇三官殿路11号门面房（房屋所有权人登记为陈伯建妻子郝佩）租赁给张金亮。双方约定，房屋面积为300平方米，租期五年，年租金110000元。租金每年一交，前三年租金不变，以后租期的租金按市场行情再定。租期从2016年6月10日至2021年6月10日止。张金亮在租赁期间，对房屋及设施安全管理负责；水、电等费用由张金亮承担；租赁期间因张金亮导致租赁房屋内部设施损坏（包括门、窗、玻璃、水电、地板、吊顶）等维护费由张金亮全部承担。张金亮租赁该房屋后，为了经营需要，装修了门面房的背柜、正挂、侧挂及收银台等非附和物。张金亮装修上述附属设施时，告知了陈伯建并得到陈伯建同意。张金亮承租房屋后，截至2016年10月1日，张金亮支付了1年的租金110000元。2017年6月1日，张金亮在未与陈伯建协商解除租赁合同且陈伯建不知情的情况下，将出租房屋内的物品搬走后离开。陈伯建在2017年6月2日发现出租房屋情况异常，曾向老河口市公安局张集派出所称商场内物品被盗。张金亮离开时，其承租房屋时装修添置的背柜、正挂、侧挂及收银台等没有拆除。因张金亮离开后本案涉案的房屋一直闲置，2018年4月20日，陈伯建之妻郝佩与李爱荣、尹桂芝签订了一份房屋租赁合同，将本案涉案房屋出租给李爱荣、尹桂芝，租赁期限三年，自2018年5月20日至2021年5月20日，每年租金75000元。2019年5月，陈伯建以张金亮不履行租赁合同已构成违约，给陈伯建造成损失为由诉至法院，要求解除合同，判令张金亮支付一年租金110000元、赔偿三年房租损失105000元、电线、开关损失3800元及违约金40000元。经法院多次调解，双方未能达成一致意见。一审法院认为，关于本案合同效力问题。依法成立的合同受法律保护。陈伯建与张金亮签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应当按照合同约定履行自己的义务。关于本案合同是否事实解除问题。张金亮提出，双方租赁合同于2017年6月1日事实解除。而依据法律规定，合同解除分为当事人协商一致和具备法定解除情形二种情况。本案中，张金亮在其不再使用承租房屋时，并未与陈伯建协商并签订解除合同的协议，不具备双方协议解除合同的情形；按照法律规定，出现法定情形时，主张解除合同的，应当通知对方。庭审中，张金亮没有有效证据证实在其本人违约并不履行合同义务后，向陈伯建提出过解除合同的主张并通知了陈伯建。因此，张金亮提出的本案合同于2017年6月1日事实解除，没有事实和法律依据。陈伯建请求解除双方的租赁合同，因张金亮在租赁合同期限届满前，通过自己的行为明确表示了其不再租赁房屋及交纳租赁费，符合法律规定的当事人可以解除合同的情形。因此，陈伯建请求解除双方的租赁合同，依法予以支持。陈伯建请求判令张金亮支付一年租金110000元，并赔偿陈伯建三年房租损失105000元，电线、开关损失3800元及违约金40000元。按照法律规定，当事人一方不履行合同或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行或赔偿损失等违约责任。张金亮单方不再使用承租房屋并拒付租金的行为，是其违约行为的表现，违背了民事行为应遵循的诚实信用的基本准则，应当承担赔偿损失的责任。2016年6月10日至2019年6月10日三年期间，租金双方约定为每年110000元。张金亮2017年6月1日起不再使用涉案房屋，至2018年5月20日陈伯建将涉案房屋另租他人，期间的租赁费用损失系张金亮违约造成的，张金亮应按照合同约定依法承担，即2017年6月至2018年5月的租金（110000元/年÷12月×11月）100833元。2018年5月20日后，陈伯建将本案房屋以年租金75000元的标准出租给他人，至2019年6月10日止，陈伯建所收取的租赁费与张金亮依合同约定应承担的租赁费所产生的差额部分，计（110000元/年-75000元/年）35000元，也系张金亮违约行为给陈伯建造成的损失，张金亮应当依法承担。按照双方租赁合同约定，前三年房屋租金不变，以后租期的租金按市场行情再定。故2019年6月10日以后，双方对房屋租金并未确定。而张金亮自2017年6月1日便未实际使用该房屋，陈伯建已于2018年5月20日将涉案房屋另行出租并收取了租金，所确定收取的租金数额，是根据市场行情议定的，因此，2019年6月10日以后陈伯建没有租金损失产生。故陈伯建请求张金亮支付2019年6月10日以后的租金损失的诉讼请求，没有事实和法律依据，依法不予支持。故张金亮依法应承担的陈伯建的租金损失为135833元。陈伯建请求判令张金亮赔偿开关损失3800元，庭审中没有充分、有效证据证实该主张成立，故该诉讼请求，依法不予支持。陈伯建请求判令张金亮支付违约金，双方签订合同时并未约定违约金，故该诉讼请求没有事实依据，依法不予支持。张金亮在庭审中提出请求人民法院在判决时对装修费用予以核减及保留在案件审理结束后取走相关装修物的权利。因张金亮装饰、装修的背柜、正挂、侧挂及收银台等系非附和物，装修时得到了陈伯建的同意，上述物件，应由张金亮自行拆除。因张金亮明确表示保留在案件审理结束后取走相关装修物的权利，故对张金亮装饰、装修的背柜、正挂、侧挂及收银台等非附和物，本案依法不予处理。张金亮可依法另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、解除陈伯建与张金亮签订的房屋租赁合同。二、张金亮于本判决生效后三日内一次性支付陈伯建房屋租金及租金损失135833元。三、驳回陈伯建的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5182元，减半收取2591元，由陈伯建1150元，张金亮负担1441元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。原审判决认定属实，本院予以确认。本院认为，陈伯建与张金亮签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思的表示，且不违反法律法规的强制性规定，系有效合同。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同约定的“租金一年一交”、“租期五年”。张金亮交纳一年的租金后便不再交纳租金，其行为已构成违约。本案争议的焦点：(一)张金亮违约，应当承担何种责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第一百一十三条第一款规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的应当赔偿。给对方造成损失的，损失赔偿应当相当于违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。故陈伯建有权要求张金亮按照合同约定继续履行支付租金的义务。陈伯建之妻郝佩与案外人签订了一份房屋租赁合同，将本案涉案房屋出租给案外人，此行为即属为防止损失的扩大而采取的措施。该合同租赁期限自2018年5月20日起，每年租金75000元，低于与张金亮合同租金的部分，即为张金亮违约所造成的损失，对此，张金亮依法应当赔偿。张金亮提出，其于2017年6月1日搬离案涉房屋，不再承租，房屋处于陈伯建的控制之下，其没有使用租赁房屋就无需支付租金，该上诉主张与法律规定不符，本院不予支持。张金亮上诉提出，案涉房屋在2018年5月20日前并非一直处于空置状态，但未能提交充分的证据予以证明。(二)一审判决是否超出当事人的诉讼请求。张金亮虽于2017年6月1日搬离，但合同约定的租赁期为五年，双方当事人并未就合同解除事宜达成一致，在张金亮违约后，陈伯建亦未行使合同解除权，一审诉讼中，经法院询问，陈伯建要求解除该合同，故一审判决解除合同并未超出原告的诉讼请求。一审判决对于陈伯建的部分诉讼请求予以支持，且支持的各项金额均未超出陈伯建请求的数额。故张金亮关于一审判决超出当事人的诉讼请求的主张不能成立。综上所述，张金亮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5182元，由上诉人张金亮负担。本判决为终审判决。审判长  焦静平审判员  黄 鹂审判员  何小玲二〇二〇年六月十七日书记员  严琦童