中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2020）最高法民终658号 上诉人（原审原告）：北京长富投资基金（有限合伙）。住所地：北京市丰台区丽泽路18号院1号楼501-09室。 执行事务合伙人：长城（天津）股权投资基金管理有限责任公司（委派李仁华为代表）。 委托诉讼代理人：徐明昌，黑龙江衡奥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：尹伊艨，黑龙江衡奥律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：初华，男，1962年11月4日出生，汉族，住黑龙江省鸡西市城子河区。 委托诉讼代理人：陈晓梅，女，住黑龙江省哈尔滨市阿城区，系哈尔滨市阿城区金城街道办事处民主社区居民委员会推荐。 被上诉人（原审被告）：黑龙江省中然房地产开发有限公司。住所地：黑龙江省哈尔滨市道外区南头道街59号。 法定代表人：黄伟哲，该公司董事长。 委托诉讼代理人：徐洪仁，该公司职员。 上诉人北京长富投资基金（有限合伙）（以下简称长富基金）因与被上诉人初华、黑龙江省中然房地产开发有限公司（以下简称中然公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服黑龙江省高级人民法院于2019年12月30日作出的（2019）黑民初67号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 长富基金上诉请求，撤销黑龙江省高级人民法院（2019）黑民初67号民事判决，改判继续执行哈尔滨市阿城区上京大道丽都国际小区G8号楼3单元1501室，一、二审诉讼费用由中然公司、初华负担。事实与理由：（一）中然公司出具的系大额资金房款收据，初华未证明资金来源及支付能力，一审法院仅通过收据认定交付房款错误；（二）中然公司出具的房款收据及其他水、电、物业、垃圾清运费等票据，均系多联式记账收据，在中然公司未提供底联进行核对的情况下，一审法院予以采信错误；（三）中然公司与初华、长富基金可能存在利益冲突，与案件处理结果有直接利害关系，中然公司出具的现金房款收据证明力较低，在无其他证据补强、形成可靠证据链条的情况下，一审法院将推翻全额支付房款的举证责任分配给长富基金显失公平，严重侵害了长富基金合法权益。此外，初华举示缴纳电费收据时间为2013年10月15日，数额300元，但一审法院调取的电费缴纳记录显示2014年7月18日开始缴纳电费，数额100元，没有任何用电使用记录。法院调取的用水记录显示空户，没有任何用水信息。因此初华提供的证据不能证明其实际占有使用案涉房屋。综上，一审法院认定事实缺乏足够证据证明，分配举证责任不公平，初华提交的证据不能证明其享有排除强制执行的民事权益。 初华辩称，初华签订书面合同购买和实际占有案涉房屋的时间，早于黑龙江省高级人民法院查封的时间。关于长富公司上诉主张的初华出示的电费交费时间，与一审法院查明的电费实际发生时间不一致的问题，因初华先将上述费用交给中然公司，再由中然公司进行交纳，故存在着时间差。关于空户的问题，经询问相关部门得到的答复是正常缴纳费用如果没有提供房屋所有权证就一直显示空户。关于案涉房屋占有使用问题，法律规定占有是指实际控制，即签订正式的商品房买卖合同，缴纳了购房款，取得了入户手续，并不是用水、电、热的使用情况来判断。综上，长富公司的上诉不能被支持，初华具有排除强制执行的民事权益，请求判决驳回上诉，维持原审判决。 中然公司未答辩。 长富基金向一审法院起诉请求：（一）许可对位于哈尔滨市阿城区上京大道丽都国际小区G8号楼3单元1501室的执行；（二）案件受理费由初华、中然公司负担。 一审法院认定事实：2013年8月28日，长富基金、兴业银行哈分行与中然公司签订《委托贷款借款合同》，约定长富基金委托兴业银行哈分行向中然公司发放贷款9000万元，该贷款由中然公司提供抵押担保。同日，兴业银行哈分行与中然公司签订《抵押合同》，约定中然公司以其丽都国际小区204套在建房屋和土地使用权为上述贷款提供担保。2013年9月5日，兴业银行哈分行与中然公司在哈尔滨市阿城区房地产事业管理局办理了在建房屋抵押登记。其后，长富基金因与中然公司金融借款合同纠纷诉至该院。2015年12月10日，该院根据长富基金的财产保全申请作出（2015）黑高商初字第38号民事裁定，查封包括案涉房屋在内的丽都国际小区182套房屋。2015年12月25日，该院作出（2015）黑高商初字第38号民事判决，判决中然公司偿还长富基金贷款本金8835万元及利息；如中然公司不能清偿，对其不能清偿部分，长富基金有权以中然公司提供的抵押房产、土地折价或拍卖、变卖的价款优先受偿。该判决生效后，中然公司未能履行给付义务，长富基金向该院申请执行。该院执行期间，初华以案外人身份提出执行异议。2019年5月13日，该院作出（2019）黑执异96号执行裁定，中止对案涉房屋的执行。长富基金对该执行裁定不服，提起本案诉讼。 同时查明：案外人初亭亭购买丽都国际小区G7号楼2单元1802室房屋，并于2012年9月14日向中然公司交付购房款36.63万元，中然公司为其出具房款票据。2015年5月25日，初华代初亭亭办理调换房屋手续，将上述房屋调换为案涉房屋，并将该房屋更名至初华名下。中然公司出具销售换房审批单，载明：“G7-2-1802室退房手续因初亭亭本人不能来，由父亲初华代办，在完成退房手续后补办G8-3-1501室房屋手续，并更名为初华。经黄总同意，初华将G7-2-1802室手续及钥匙交回，并将G8-3-1501室装修钥匙1把领走。”其后，中然公司与初华签订《丽都国际商品房认购书》，开具房款票据、入户通知单及燃气初装费、垃圾清运费等入户费用票据，但系按照初亭亭与中然公司签订认购书、交付购房款并交纳相关入户费用时间填写的时间。案涉房屋现由初华占有使用。案涉房屋电费交纳记录显示，2014年7月18日交纳100元，之后无续交记录；水费交纳记录显示的用户名空白，无交纳水费的记录；案涉房屋供热信息登记的用户名称为高丽娟，无变更信息。 再查明：中然公司于2012年7月19日取得丽都国际小区G8号楼的《商品房预售许可证》。因丽都国际小区尚未办理竣工验收手续，案涉房屋尚不能办理所有权登记及转移登记。 又查明：2013年9月2日，兴业银行哈分行向哈尔滨市阿城区房地产事业管理局出具了一份《抵押可售函》，内容为：“现我公司在阿城区办理在建工程抵押，抵押人中然公司，抵押权人哈尔滨兴业银行，在抵押期间，抵押房源可以销售”，另附抵押房源表。案涉房屋在该抵押房源表中。 一审法院认为，根据当事人的诉辩主张及一审庭审情况，本案主要存在两个争议焦点问题。 （一）本案应否适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十九条规定。《执行异议和复议规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”对比上述两条规定可以看出，第二十八条系对不动产买受人提出异议、对抗阻却其他金钱债权执行的一般性规定，体现的是对无过错不动产买受人物权期待权的保护。只要是不动产买受人，其所购不动产符合上述四要件，即可向法院申请阻却其他金钱债权申请执行人对该财产的执行。而第二十九条则是对买受人系商品房购买者，且所购房屋系其唯一住房情形的特殊规定，体现的是对唯一住房买受人生存权益的特别保护，即不动产买受人如果是商品房买受人，而且其所购房屋系其用于居住的唯一住房，只要具备查封前签订合同，并支付百分之五十以上房款两个条件就可以产生如二十八条所规定的阻却执行效果，而无需查究该买受人在查封前是否占有该房屋、是否全款支付及对未办理过户登记是否有过错。换言之，即使该买受人在查封前未占有、未全款支付，或者其对未办理过户登记有过错，亦不影响其就该房屋具有阻却执行的权利。因此，第二十九条可以理解为系对第二十八条的特别规定、补充性规定，其目的在于赋予购买唯一住房的不动产买受人相对于普通不动产买受人一种获得特殊保护的权利，而不是限制或剥夺该商品房买受人得依据第二十八条规定主张维护自身权益的权利。就本案而言，案外人初华作为商品房的买受人，可以根据其对自身权利状况的认知，包括对权益维护便捷等需要，自主选择适用《执行异议和复议规定》第二十八条或者第二十九条，以无过错不动产买受人或唯一住房买受人的身份提出执行异议，而不能因为其购买房地产开发企业名下的商品房，就要求其当然且仅能适用第二十九条的规定，从而剥夺其作为一般不动产买受人主张阻却执行的权利。长富基金提出的该诉讼主张属对上述司法解释规定的曲解，混淆了该两条规定的适用条件及逻辑关系，一审法院不予支持。最高人民法院在审理类似案件中，已明确《执行异议和复议规定》第二十八条规定系普适性条款，对所有类型的买受人、被执行人和不动产均可适用。故初华依据《执行异议和复议规定》第二十八条规定主张案涉权利并无不当。 （二）初华对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。初华在本案中自认其举示的《丽都国际商品房认购书》、房款票据、入户通知单及交纳入户费用的票据虽均存在时间倒签的情形，但真实的签订及出具时间应为2015年5月25日调换房屋后，亦早于案涉房屋查封时间2015年12月10日。鉴于该认购书的内容具备商品房买卖合同中关于房屋位置、面积、房屋价款、付款方式等主要条款，中然公司已将初亭亭交付的原房屋购房款调换为案涉房屋的购房款，应视为该公司已收取案涉房屋的全部购房款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，应当认定该认购书的性质为商品房买卖合同，且该合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定有效。案涉《丽都国际商品房认购书》虽然签订在抵押登记之后，但长富基金的贷款委托人兴业银行哈分行曾向房屋主管机关出具了含案涉房屋在内的《抵押可售函》，应视为中然公司取得了出售案涉房屋的权利。本案证据中最大的疑点在于初华举示的占有使用案涉房屋的证据为2013年10月15日交纳水、电、燃气、供热、电梯费等票据，该组票据的号码与一审法院审理其他2015年入户的系列案件票据号码接近，长富基金怀疑该组票据非2013年形成。庭审中，初华自认换房后仍以原时间书写认购书及票据，并举示购房人为初华女儿初亭亭的2012年原房款票据（复印件）及2015年5月的销售换房审批单（复印件）予以佐证，能够体现换房的过程，作为一般房屋买受人已尽到必要的注意义务，一审法院予以认可。由于初华与中然公司所签订的《丽都国际商品房认购书》系在一审法院查封案涉房产前订立，初华已按照约定向中然公司支付了全部购房款，又在案涉房屋查封前调换成案涉房屋并实际占有，未办理过户登记系因该房屋至今未办理竣工验收手续，非初华自身原因所致。长富基金虽然对案涉合同签订时间、房屋占有时间和是否全款支付表示怀疑，但尚未提供有力证据予以证伪。根据《执行异议和复议规定》第二十八条规定，应认定初华对案涉房屋享有的民事权益足以排除强制执行。至于长富基金主张其对案涉房屋享有的抵押权优先于初华对该房屋享有的民事权益问题，因该抵押房屋已经抵押权人于2013年9月2日出具《抵押可售函》同意可售，即抵押权人已不再享有就该抵押房屋优先或对抗其他善意购房人的权利，故一审法院对长富基金的该主张亦不予支持。 综上，长富基金的诉讼请求无法律依据。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《执行异议和复议规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条的规定，判决如下：驳回长富基金的诉讼请求。案件受理费6794.50元，由长富基金负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉，根据长富基金上诉请求和初华答辩情况，本案二审争议的焦点问题是：一审法院认定初华对案涉房屋享有排除强制执行的民事权益是否恰当。 《执行异议和复议规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案系长富基金作为另案的申请执行人，不服一审法院于2019年5月13日作出的中止对案涉房屋执行的（2019）黑执异96号裁定，向法院起诉要求恢复执行。一审中，初华提供了其与中然公司签订的《丽都国际商品房认购书》，该《丽都国际商品房认购书》具备房屋位置、面积、房屋价款、付款方式等商品房买卖合同主要条款，用于证明在2015年12月10日案涉房屋查封前已签订合法有效的书面买卖合同；提供了案涉房屋的燃气初装费、垃圾清运费等入户费用交费情况，用以证明初华在查封前合法占有案涉房屋；提供了中然公司开具的交款金额共计36.63万元房款票据及销售换房审批单，用于证明初华在查封前已经支付全部购房款。关于未办理过户登记的原因，系案涉房屋至今未办理竣工验收手续，非初华自身原因所致，长富基金对此亦无异议。综上，一审法院认定初华对案涉房屋享有排除强制执行的民事权益并无不当。 关于长富基金上诉提出的中然公司收据不能证明交付大额购房款、初华未证明资金来源及支付能力、中然公司出具的票据缺乏底联印证等主张，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，在初华已经提供证据证明对案涉房屋享有排除强制执行的民事权益的情况下，长富基金应当提供初华对案涉房屋不享有排除强制执行的民事权益反证，一审法院分配举证责任并无不当。因长富基金在本案一审及二审中均未提供证据，应当承担不利的后果。至于长富基金上诉主张的初华提供电费缴款收据与一审法院调取的电费缴纳记录时间和金额不一致，用水记录显示空户，没有任何用水信息的问题。长富基金并未否认初华提供的电费缴纳收据的真实性，并且用水记录显示空户的证明事项是初华是否实际使用过诉争房屋的水而不能证明初华未对诉争房屋实施占有。初华亦对长富基金的上述异议作出了合理性的陈述。《执行异议和复议规定》第二十八条第二项之规定，仅要求购房人在人民法院查封前已合法占有该不动产，并未要求实际使用，即购房人仅需证明其对案涉房屋已取得实际控制的状态即可。结合本案中双方当事人举证情况，可以认定初华已经占有案涉房屋。长富基金否认初华实际占有案涉房屋的依据不足，本院不予支持。 综上所述，长富基金的上诉请求不能成立，应予驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费6794.50元、二审案件受理费6794.50元，由北京长富投资基金（有限合伙）负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  宋春雨 审 判 员  丁俊峰 审 判 员  张 娜 二〇二〇年六月三十日                                                   法官助理  周瑞                                                   书 记 员  黄蕊