湖南省高级人民法院民 事 裁 定 书（2020）湘民终951号上诉人（原审第三人）：李小正，女，1963年5月23日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：朱大江，男，1984年10月14日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区，系李小正的儿子。上诉人（原审第三人）：莫铁生，男，1950年5月9日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：黄志新，湖南湘南律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张勇，男，1970年9月12日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：唐晓文，湖南弘一（永州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：永州市吉发房地产开发有限公司，住所地湖南省永州市冷水滩区零陵中路145号。法定代表人：何华吉，该公司董事长。诉讼代表人：永州市吉发房地产开发有限公司破产管理人。委托诉讼代理人：黎洪波，永州市吉发房地产开发有限公司破产管理人管理工作人员。上诉人李小正、莫铁生因与被上诉人张勇、永州市吉发房地产开发有限公司（以下简称吉发公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省永州市中级人民法院2019年9月30日（2019）湘11民初332号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，于2020年5月22日公开开庭审理了本案，上诉人李小正的委托诉讼代理人朱大江，上诉人莫铁生的委托诉讼代理人黄志新，被上诉人张勇的委托诉讼代理人唐晓文，被上诉人永州市吉发房地产开发有限公司的委托诉讼代理人黎洪波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李小正上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判涉案房屋给李小正并办理不动产权证。事实和理由：张勇支付给吉发公司的款项，是按照双方约定扣除利息后所支付，张勇与吉发公司之间是借款关系。涉案商品房楼盘系王贤孝、朱长庚等股东与吉发公司合作开发，涉案商品房是分配给朱长庚的部分，朱长庚安装进户门。莫铁生的购房款是借款加利息，属于民间借贷行为。莫铁生辩称，同意李小正的上诉意见。其上诉称：撤销一审判决，改判驳回张勇的诉讼请求。事实和理由：1、一审判决认定事实错误。涉案房屋系张勇强占，并非吉发公司交付。2、一审判决适用法律错误。张勇向吉发公司支付20.4万元，源于双方约定借款24万元，张勇在支付该款时直接从中扣除了3.6万元的利息。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求，当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。本案已经查明张勇与吉发公司签订的商品房买卖合同是作为民间借贷的担保，一审法院应向张勇释明变更诉讼请求，张勇不变更诉讼请求，人民法院应判决驳回张勇的诉讼请求。张勇辩称，李小正、莫铁生不是实际购房人，是建设涉案房屋的合伙人和实际施工人。张勇对涉案房屋居住至今，根据最高人民法院民商事会议纪要精神，涉案房屋应归张勇享有。李小正辩称，同意莫铁生的上诉意见。吉发公司破产管理人针对李小正、莫铁生的上诉辩称，2018年9月22日，破产管理人接管吉发公司，发现吉发公司缺失很多资料。2020年4月，吉发公司法定代表人何发吉去世，破产管理人在何发吉生前了解到张勇是借款，商品房买卖合同作为担保，以后有钱要赎回来，双方没有以房抵债的意思。涉案房屋不是破产财产，请求由法院依法判决。原判认定事实：吉发公司与王贤孝、朱长庚合作开发楼盘盛世华府。2013年4月26日，三方签订《盛世华府合作开发房源分配补充协议》，约定三方利润及工程款以房源进行分配，本案涉案房产盛世华府第B栋2单元28层2-28H号房和30层2-30H号房归朱长庚支配。朱长庚作为盛世华府承建商同时也作为合伙人参与了盛世华府楼盘的开发。2014年10月10日，吉发公司与朱长庚的妻子李小正签订商品房买卖合同，约定盛世华府第B栋2单元28层2-28H号房卖与第三人李小正。因朱长庚投入盛世华府楼盘开发的资金中有第三人莫铁生的资金入股，朱长庚与莫铁生于2015年7月22日签订了《退还股份协议书》，朱长庚将其分得的盛世华府第B栋2单元30层2-30H号房分给莫铁生。吉发公司向张勇借款，2015年3月10日，双方以签订《永州市商品房买卖合同》的形式，约定吉发公司以其开发的银竹家园项目中的B栋盛世华府2单元28层2-28H和B栋2单元30层2-30H两套住房作为借款担保。张勇当日转账204,000元至吉发公司指定的周艳娥银行账户，吉发公司向其出具两张120,000元的购房款收据，注明收到张勇交来的B栋盛世华2-28H和2-30H两套房屋的购房款。张勇当日书面承诺，若吉发公司在2015年6月10日前退还购房款，张勇无条件配合吉发公司到房产局解除购房合同相关手续；若到期吉发公司未全额退还房款，2-28H号住房归张勇所有。因无法归还借款，吉发公司将2-28H和2-30H两套房屋交付给张勇占有，张勇对房屋进行了装修，交纳了物业费、水电开户费等，但吉发公司一直未为张勇办理房屋产权证。2018年7月30日，永州市中级人民法院作出（2018）湘11破5号民事裁定，受理张贻掌对吉发公司的破产清算申请，张勇在破产管理人清查资产及债权申报期间，提起本案诉讼。2019年6月3日，张勇起诉请求：确认吉发公司开发的银竹家园项目中盛世华府B栋2-28H和2-30H两套房屋归张勇所有，并办理该两套住宅不动产权证书。原审法院认为，虽然张勇与吉发公司签订房屋买卖合同，最初的意思表示是为借款担保，但后吉发公司无法偿还借款，自愿以涉案房屋抵偿借款债务，张勇表示同意，则双方形成新的合意，即以房抵债意思表示，不违反法律规定，是合法、有效的，双方应按约定履行义务。此后，吉发公司向张勇交付了涉案房屋，张勇取得房屋钥匙并装修房屋，对涉案房屋进行管控。因为房屋办理产权过户登记是吉发公司以房抵债应承担的重要义务，因此，张勇关于请求吉发公司为其办理不动产证的诉讼请求应予支持。李小正主张其为涉案房屋的权利人，吉发公司的行为系非法出卖他人的房产，经查，虽然第李小正的丈夫朱长庚与吉发公司签订《盛世华府合作开发房源分配补充协议》及李小正与吉发公司签订房屋买卖合同的时间，早于张勇与吉发公司协议以房抵债的时间，但涉案房屋并未过户登记，不产生物权效力。根据最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》中的规定，在涉案房产未办理过户的情况下，优先考虑房屋占有情况。涉案房屋由张勇占有，李小正并未实际占有房屋，故涉案房屋应当确认给张勇。因此，李小正主张其为涉案房屋的权利人，应不予支持，李小正与吉发公司产生的纠纷，可另行主张权利。同理，莫铁生未占有盛世华府第B栋2-30H号房屋，莫铁生以其与朱长庚在张勇之前签订了《退还股份协议书》并主张其系该房屋权利人的理由，不能成立。因本案张勇诉讼请求中既有确权，又有请求履行合同行为，根据物权法的相关规定，履行完办证行为即产生物权效力，故不再就物权确权进行处理。据此，张勇的请求办证的诉讼请求成立，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、由吉发公司在判决生效之日起3个月内为张勇办理吉发公司开发的盛世华府楼盘第B栋2单元28层2-28H号房屋和第B栋2单元30层2-30H房屋的不动产权证；二、驳回张勇的其他诉讼请求。一审案件受理费4900元，由吉发公司负担。二审中，双方当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对该证据的认证意见，本院结合其他证据综合认定。根据双方当事人在诉讼中提交的证据，本院经审理查明：2015年3月10日，张勇通过周艳娥在中国建设银行的账户汇款20.4万元，吉发公司在收据上注明系张勇转账支付购买前述房屋的购房款。中华人民共和国湖南省永州市冷水滩公证处《公证书》相关资料显示：《盛世华府朱长庚应分配的未销售房屋分配表》中，涉案2-28H号和2-30H号面积各68.32平方米，每平方米单价3486.5元。吉发公司法定代表人何华吉在该文件上签名并加盖吉发公司印章确认。二审中，莫铁生提交张勇向吉发公司出具的承诺书原件一份，该内容为：张勇出资12万元购买涉案2-28H号房屋，如吉发公司在2015年6月10日前退还购房款，张勇无条件配合吉发公司到房产局办理解除购房合同相关手续，若到期吉发公司未全额退还购房款，该房屋归张勇所有。吉发公司委托代理人表示该原件与吉发公司保留的复印件一致，从承诺中可看出张勇借款期限是三个月，吉发公司并未将房屋抵偿给张勇。本院经审理查明，原审法院认定的事实清楚，本院依法予以确认。本院认为，张勇虽与吉发公司签订了《商品房买卖合同》，向吉发公司支付了20.4万元，吉发公司开具了收款收据，张勇占有了涉案房屋，但张勇出借20.4万元给吉发公司，与吉发公司签订《商品房买卖合同》支付购房款，均发生在同一天并是同一笔款项。本院庭审中，张勇的代理律师对于一审判决认定《商品房买卖合同》约定的两套房屋作为借款担保的事实，明确表示无异议。二审中，张勇未提供证据证明借款债务到期后，双方达成以房抵债的合意，即将借款关系转变为商品房买卖关系，将借款本息转为已付购房款，并就尾款支付、违约责任等权利义务作出约定。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条关于“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，……”的规定，涉案借款到期后，债务人吉发公司不能还款，双方当事人未就借款清偿达成以物抵债的协议，张勇在本案中请求履行买卖合同，因于法无据，不予支持。一审判决吉发公司为张勇办理涉案房屋不动产权证错误，本院予以纠正。李小正上诉请求将涉案房屋判令给其并办理不动产权证，因李小正在本案中未予反诉，本院依法不予审理。综上，李小正、莫铁生上诉请求部分成立，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，裁定如下：一、撤销湖南省永州市中级人民法院（2019）湘11民初332号民事判决；二、驳回张勇的起诉。一审案件受理费4900元退还张勇，上诉人李小正、莫铁生预交的二审案件受理4900元均予以退还。本裁定为终审裁定。审判长  邹德辉审判员  李金霞审判员  刘 杨二〇二〇年六月十日书记员  杨 涛