新疆维吾尔自治区吉木萨尔县人民法院民 事 判 决 书（2020）新2327民初262号 原告：朱建华，男，1964年7月19日出生，汉族，现住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州，个体业主。委托诉讼代理人：闫世存，系新疆北庭律师事务所律师。被告：新疆准东经济技术开发区管理委员会。住所地新疆吉木萨尔县五彩湾准东煤电煤化工产业带展示服务中心办公楼。法定代表人：任建品，系该管理委员会主任。委托诉讼代理人：罗建东，男，1975年2月13日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区吉木萨尔县，系新疆准东经济技术开发区管理委员会餐厅管理中心主任。委托诉讼代理人：张明，系新疆新蓝天律师事务所律师。原告朱建华与被告新疆准东经济技术开发区管理委员会（以下简称准东管委会）合同纠纷一案，本院于2020年3月4日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告朱建华及其委托诉讼代理人闫世存、被告准东管委会的委托诉讼代理人罗建东、张明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告朱建华向本院提出的诉讼请求：1．判令解除原、被告签订的《新疆准东开发区新城职工餐厅三楼承包经营协议》；2．判令被告赔偿原告装修损失费450,000元，超市加盟费40,000元，方桌、沙发购置费及运费31,900元，冰柜款3,800元及运费700元，预期利益损失800,000元，货架及运费63,500元，现场公证拍摄费1,400元；3．判令被告承担本案受理费、鉴定费、保全费等。事实和理由：2018年11月27日，原、被告签订《新疆准东开发区新城职工餐厅三楼承包经营协议》，原告按照合同约定进行了装修。2019年1月6日起正常经营，2019年10月17日，被告委托律师向本人发出律师函，称本人违反承包协议第十条规定。2019年11月1日，被告通知物业关闭楼门，原告无法经营，2019年11月13日，被告向原告送交《解除合同通知》，限期2日内搬离承包地点，并告知将采取物业封门处理或强制搬离。目前，双方之间的合同无法履行，现诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告准东管委会辩称，原告不履行双方协议约定的义务，导致合同目的不能实现，符合法定解除合同的条件，被告将三楼餐厅承包给原告经营，目的是经营西餐改变职工的饮食结构，原告未经营西餐，只开超市，被告多次督促原告，并向其发律师函，原告不予解决，被告通知原告解除合同的行为完全是原告违约造成的。其次，原告的装修方案经过几次修改不能达到被告满意，未经被告同意的装修，装修费应当由承租人承担，被告不予赔偿。对于已经形成的附合的装饰装修物，承租人要求赔偿，法院不应当支持，合同约定被告可根据需要折价取得该部分的所有权，但现在被告不需要附合的装饰装修物，原告应当拆除。原告主张的40,000元加盟费，与被告无关。另外，可移动的方桌、沙发、冰柜、货架物权属于原告，被告未占有，不予承担残值费用。关于原告主张的预期利益损失，系原告的违约行为造成，由原告方自行负担。被告将608.44平方米的餐厅免费租赁给原告，补助房租、暖气费、物业费合计267,379.9元，被告受到了损失，请求酌情考虑，请求依法驳回原告的诉讼请求。本案在审理过程中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对原告提供证据，本院认定如下：证据一，《新疆准东开发区新城职工餐厅三楼承包经营协议》、招商公告、准东管委会（2017）21号关于印发《新疆准东开发区招商引资优惠政策》的通知各一份。拟证实，原、被告双方之间存在合同关系，约定了双方的责任，原告看到被告的招商引资优惠政策与被告签订了协议。证据二，2019年10月17日《律师函》、2019年11月13日《解除合同通知》各一份。拟证实，被告通知原告解除双方的合同的事实，原告收到通知，第二天就搬离了，双方没有办理交接手续。经质证，被告对上述证据一、证据二的真实性不持异议，本院对上述证据真实性予以采信。证据三，《设备采购合同书》、农行转账凭证、微信聊天记录各一份。拟证实，原告与被告签订承包合同后，按照被告的要求定制了货架支出55,410元。运费7,900元，被告应当承担该损失63,500元。经质证，被告对上述证据真实性不予认可，认为原告自己购买的货架，用于原告经营的超市，未在三楼餐厅使用，货架属于原告，可以移动，原告应自行处理，被告不同意承担货架购置费和运费。证据四，《装修装饰协议书》一份、被告工商银行卡明细单一份、农村信用社转账单二份，微信转账记录三份。拟证实，原告装修三楼餐厅应付装修费340,000元，已通过工商银行卡转账付款250,000元，农村信用社转账付款30,000元，微信转账9,500元，尚欠50,500元未付。经质证，被告对以上证据三性不予认可，认为原告与他人达成的装修合同，被告未参与，原告未按被告的要求风格样式装修。证据五，西餐厅装修改造报价单、装修设计方案图、施工设计图。拟证实，装修工程报价及装修范围。经质证，被告对以上证据不予认可，属于原告和装修设计公司之间的法律关系，装修方案未经过被告的同意。证据六，票据一份。拟证实，原告装修设计支付设计费40,000元。经质证，被告对以上证据不予认可，认为原告支付费用未经过被告同意，收据不能证实双方之间发生交易。本院认证认为，原告对以上证据三、四、五、六的真实性不予认可，但原告装修三楼西餐厅属实，本院对以上证据真实性综合予以认定。证据七，商业项目合同书、加盟费收据、支付凭证、银行卡交易清单各一份。拟证实，原告按照被告的要求加盟了“佳和良品”支付了加盟费40,000元。经质证，被告对以上证据真实性予以认可，对关联性不予认可。认为原告加盟品牌，目的是扩大自己经营需要，与被告无关。本院对该证据真实性予以采信。证据八、《收款收据》一份、原告银行卡明细单二份。拟证实，原告购置餐厅用的房方桌、沙发、假花等支出费用31,900元。经质证，被告对该证据真实性、对关联性不认可。认为原告购买和设备为自己经营需要，以上物品可以移动，自行处理，与被告无关。证据九，送货单、运费单各一份。拟证实，原告经营餐厅，购买冰柜两台，自己使用了一台，支出的冰柜款3,800元及运费700元，被告应承担。经质证，被告对该证据真实性、对关联性不认可。认为原告购买和设备自己经营需要，以上物品可以移动，自行处理，与被告无关。证据十，2019年1月-5月的考核结算表共五份。拟证实，原告正常经营期间的收益907,734元，平均每月18,146元，原告经营期还有12个月，利润可以达到1,089,276元。经质证，原告对结算表的真实性予以认可，对关联性不认可。认为利润和收入应当按照纳税额进行计算，被告对职工有补助，不能证实原告的可预期的利益。证据十一，公证书一份、照片费用票据一份。原告为了固定三楼餐厅装修部分的证据，进行了现场公证，支出公证照片费1,400元。经质证，被告对公证书一份、照片费用票据真实性予以认可，但对关联性不予认可，原告装修餐厅未征得被告的同意，支出的费用与被告无关，公证照片费被告不予承担。证据十二，微信转账记录两份。拟证实，原告经营餐厅制作广告牌，支出广告牌费用1,600元，搬运费2,000元。经质证，被告对以上转账记录真实性、关联性不予认可，原告的经营行为与被告无关。证据十三，光盘视频资料一张。拟证实，原告经营超市摆放货架的范围。经质证，被告对光盘视频资料真实性认可。本院认证认为，被告对以上证据七、十一、十三的真实性予以认可，本院予以采信。被告对证据八、九、十、十二的真实性不予认可，被告未提供其他相反的证据加以反驳，本院对以上证据综合认定。证据十四，评估报告和评估费收据。拟证实，经过评估鉴定，原告装修部分的残值为170,409元，方桌、沙发、冰柜、假花的残值为22,810元，预期利润（间接损失）707,072元，货架残值为15,830元。原告因申请鉴定支出鉴定费27,000元。经质证，被告对评估鉴定报告及评估鉴定费发票的真实性予以认可，原告申请评估鉴定，作出的评估鉴定结论与被告没有关系，对预期利润的鉴定没有做充分的调查，管委会给职工发放的就餐卡是就餐费，职工用于购买超市物品消费，不能认为是原告的利润。原告经营过程中，员工就餐消费的目的没有达到。本院对鉴定评估报告和评估鉴定费收据的真实性予以采信。被告就其辩解向本院提供证人张海兵出庭作证，证人张海兵证言。主要内容为“我是被告单位的职工，原告和被告之间的合同时我起草的，根据合同约定，原告的装修方案应当由被告同意，但被告单位的领导一直未同意原告的装修方案，签订合同原本目的是被告需要开西餐厅，原告违约没有开西餐厅，开的是超市，被告方领导多次通知原告整改，原告未整改，西餐厅一直未开，领导要求解除合同”。经质证，原告对证人证言有异议，证人系被告的职工，对证言的证明力不予认可。被告认可证人的证言，被告不收取原告的房屋租金，目的是原告经营西餐厅，让职工休闲，原告的装修范围未经被告审核通过。本院对证人证言的真实性综合认定。根据庭审中原告提交的书面证据及原告的陈述，本院认定事实如下：2018年11月27日，原、被告协商签订《新疆准东开发区新城职工餐厅三楼承包经营协议》，约定被告将其职工餐厅三楼608.44平方米的场地承包给原告作为经营场所，承包期限为三年，即从2018年11月28日起至2021年11月28日止。协议约定被告承诺在承包期限内免去原告的房租、暖气费、物业费。该协议第十条约定“乙方（原告）可经营包括但不限于冷饮、热饮、糕点卤制品、西点以及各类小吃等，并可附带小超市。”第十二条约定“乙方应当自觉遵守国家法律法规、管委会有关商业经营的各项规章制度，服从管理。”第十六条约定“乙方和第三方之间签订的任何协议与甲方无关。”第十八条约定“乙方不得以甲方职工餐厅的名义对外进行担保或从事与经营范围无关的经营活动，不得作出任何有损甲方利益的行为。”违约责任方面，第二十条约定“双方应当全面履行本协议约定，任何一方违约的，均向守约方支付违约金，违约金额度以弥补守约方的损失为准。”第二十一条约定“一方违约的，守约方有权提前解除协议或终止本协议书的履行。”协议签订后，原告委托第三方对承包的职工餐厅三楼进行了设计，支出设计费40,000元，并与案外人王海东签订装修装饰合同，约定工程预算费用340,000元。原告经营期间，购买了经营所需的方桌、沙发、冰柜以及货柜等设备。另查明，被告的新城职工餐厅的一楼、二楼经营中餐。另查，被告在2018年11月8日在媒体上登发“职工餐厅三楼免租招商公告”，招商内容及要求第2条载明“经营范围为经营冷饮、热饮、糕点卤制品、西点以及各类小吃等，附带小超市。”原告装修完毕后于2019年1月6日起正常经营，经营过程中，被告为职工发放就餐卡，并进行餐费补助，允许职工凭借就餐卡在原告经营的三楼进行刷卡消费。原告经营过程中，因经营超市需要，加盟了“佳和良品连锁便利店”并使用该经营品牌经营。被告要求原告按照约定经营西餐厅，提高饮食结构，以满足被告职工的就餐需求，但原告经购置沙发，桌子，未经营西餐厅食品，所购置的经营西餐厅的冰柜等设备未进行使用。被告认为原告违反承包协议第十条规定，于2019年10月17日委托律师向原告发出律师函，要求原告收到该函件7日内与被告协商解决，原告找被告方的相关领导，因被告方相关领导更换，原、被告未达成一致意见。2019年11月13日，被告向原告送出《解除合同通知》，认为原告改变承包场所的用途，限期2日内搬离承包地点，并告知将采取物业封门处理或强制搬离。原告收到该通知后离开经营场地，双方实际解除了协议。原告于2019年11月13日申请新疆吉木萨尔县公证处对现场设施使用情况进行了公证，该公证处拍摄照片，出具（2019）新吉木萨尔证字第625号公证书。双方就解除合同之后的事项未达成一致意见，原告诉至本院，庭审中，双方对原告装修部分固定设施残值无法达成一致意见，原告申请对装修固定部分、已购物品的残值及预期利润进行评估。本院按照相关程序办理委托手续，经新疆华正价格评估有限公司现场调查，作出价格评估报告。结论为三楼超市和西餐厅装修部分的价值为170,409元；方桌、沙发、冰柜、假花的价值为22,810元；预期利润（间接损失）707,072元；补充鉴定货架价值为15,830元。原告因申请鉴定支出鉴定费27,000元。本案双方争议焦点，一、原、被告之间解除合同的违约责任如何确定？被告应否赔偿原告装修损失费450,000元，超市加盟费40,000元，方桌、沙发购置费及运费31,900元，冰柜3,800元及运费700元，货架及运费63,500元，现场公证拍摄费1,400元，预期利益损失800,000元？本院认为，本案原、被告签订的《新疆准东开发区新城职工餐厅三楼承包经营协议》不违反法律法规，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当严格履行约定义务。该协议形式上为租赁合同，从签订协议的目的、协议的内容、约定的权利义务、违约责任来看，协议具有承包经营合同性质。原告收到被告的《解除合同通知》后，停止经营三楼餐厅，实际双方已经解除了协议，原告诉请解除该协议，被告同意解除，故本院予以确认双方解除合同关系。关于双方解除合同违约责任的确定问题。根据被告发出职工餐厅三楼面向社会进行招商的公告及双方签订的《新疆准东开发区新城职工餐厅三楼承包经营协议》中约定双方的权利义务，甲方（被告）有权监督乙方（原告）的经营，并约定被告在三年承包期限内免去原告的房租、暖气费、物业费。被告按照该协议履行了三楼餐厅移交义务，未收取原告的房租、暖气费、物业费，原告也进行了装修，故被告的义务已经履行完毕。根据经营协议，原告承包的是职工餐厅，双方签订合同的目的在于改善被告职工就餐结构，且双方在协议第十条约定“乙方（原告）可经营包括但不限于冷饮、热饮、糕点卤制品、西点以及各类小吃等，并可附带小超市。”根据该协议内容，原告应当主要经营冷饮、热饮、糕点、卤制品、西点以及各类小吃。但原告在实际经营中，并未主要经营以上食品，而将超市作为主要经营范围，获取利益，未满足被告职工对西餐的要求，没有达到改善职工就餐结构的目的，故原告存在违约行为。被告基于上述原因，通知原告解除合同，符合通知解除合同的程序。原告认为其无法经营西餐厅的原因是被告未提供经营西餐厅的烟道，被告不同意其开通烟道。根据协议第二条关于“乙方对甲方的新城职工餐厅三楼现状已有充分了解，愿意承包经营，并保证合法经营”内容，可以认定，原告签订合同时对三楼的现状已有充分了解。且被告的一楼、二楼的中式餐厅正常经营，烟道使用正常，被告辩解烟道可以与二楼并用，原告未提供被告不同意其开通烟道的证据，故本院对原告主张因被告不允许开烟道，造成其无法经营西餐的意见证据不足，不予支持。原告主张其经营方式为自主经营、自负盈亏，有权经营西餐厅或者不经营西餐，被告不应当干涉其经营范围。对此意见，本院认为，履行合同应当遵守诚实信用原则，原告应当在经营范围许可的情况下进行自主经营、自负盈亏，不能违背签订合同的目的，不履行主要经营西餐厅业务而自由行使经营权，否则，被告无偿提供经营场所，改善职工就餐结构的目的无法实现，故本院对原告的意见不予支持。原告认为被告通过发送律师函的方式，通过物业阻止其经营，并通过行政手段干预原告经营，属于被告滥用权力，构成违约。对此，原告未提供被告通知解除合同之前，通过物业及行政手段干预其经营，并导致其无法经营而解除合同的相关证据，协议第六条约定“甲方有权监督乙方的经营过程”，原告未经营西餐厅，被告对原告进行监督属于双方的约定的内容，原告应当积极与被告协商，改善经营。故本院对原告该意见不予支持。关于合同解除后，原告要求被告赔偿损失如何确定问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，本案双方当事人签订协议后，原告因经营需要对三楼进行了装修，被告未表示反对，视为默认同意原告进行装修，双方签订的协议，约定合同解除后，乙方（原告）添置的设施归乙方所有，但原告已经装修的不可移动的部分，具有使用价值，原告无法获得该部分的所有权，客观上装修部分由被告控制使用，造成原告财产的实际损失，被告得到了装修部分财产，获得不当利益，双方失去了利益平衡，原告要求补偿损失，可以按照公平原则予以支持。原告进行装修三楼餐厅，虽然约定了装修费为340,000元，但经过价格评估机构评估，根据市场法、成本法测算及成新率确定实际残值为170,409元，对原告的该装修部分未过使用年限，可以使用，原告无法使用造成实际损失，被告应予以适当补偿。对于原告主张的方桌、沙发、冰柜、假花、货柜等可移动物品，双方在协议中约定，乙方添置的设备和设施归乙方所有，因本案中，以上方桌、沙发、冰柜、假花、货架属于可移动物品，按照协议应当归原告所有。原告要求被告赔偿以上财产残值并无合同约定和法律依据，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条关于“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期限内装饰装修残值的，不予支持，但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”的规定，本案原告要求被告赔偿以上方桌、沙发、冰柜、假花、货架属于可移动物品的残值的请求，被告不同意接受以上财产，故本院对原告的该项请求不予支持。原告可与被告另行协商处理。关于原告经营超市期间加盟“佳和良品连锁便利店”支出的加盟费负担问题。根据双方签订的《新疆准东开发区新城职工餐厅三楼承包经营协议》第十六条关于“乙方和第三方之间签订的任何协议与甲方无关。”的约定，原告加盟“佳和良品连锁便利店”系原告和第三方之间的合同关系，原、被告对加盟事宜未进行书面的约定，原告要求被告承担该费用，没有依据，本院对此请求不予支持。原告要求被告承担购买冰柜、货架支出的运费、装修设计费，无法律依据，本院不予支持。关于原告主张被告应承担可得预期利益损失800,000元应否支持问题。可得利益是假设合同能够正常履行的情况下，守约方可以获得的利益，是合同当事人在订立合同的同时能预见的未来的合理利益。可得利益损失是由于违约方的违约行为致使这种期待落空，并使无过错方遭受的财产损失。本案中，原告主张可得利益损失的前提条件是原告守约，本案原告存在违约行为，导致双方合同解除，其主张可得利益损失于法无据。原告认为其可得利益的损失可以通过缔约过失责任的方式进行主张，原告并未提供被告故意隐瞒事实造成缔约过失的证据，本院无法认定原告缔约过失。原告具有经营超市的经验，但其经营职工餐厅三楼西餐厅不善经营管理，导致被告通过开设西餐改善职工饮食结构的目的无法实现，原告未能开设西餐厅造成的商业风险应当自行承担，本院难以认定原告未经营西餐厅属于缔约过失，故对原告此意见，不予支持。关于原告主张的公证拍照费损失1,400元，属于原告的实际支出，应当由违约方承担赔偿责任，本案原告存在违约行为，该费用应当由原告自行承担。对于原告主张的鉴定费损失27,000元，双方发生争议，对案涉装修部分的残值无法达成一致意见，需要经有资质的中介机构进行评估，属于原告诉讼中的实际支出，原告主张对装修残值、方桌、沙发、冰柜、货架及预期可得利益进行鉴定，因原告的申请评估范围中仅仅装修部分的残值需要鉴定，其余部分因原告具有违约行为，未得到法律支持，对未获得支持请求部分的鉴定造成鉴定费损失应当自行承担，按照获得支持的装修费170,409元在鉴定结论总价值915,671元的占比，确定被告承担鉴定费损失5,025元。综上所述，本院对原告诉讼请求合理部分予以支持，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十七条、第一百零八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告朱建华与被告新疆准东经济技术开发区管理委员会于2018年11月27日签订的《新疆准东开发区新城职工餐厅三楼承包经营协议》；二、被告新疆准东经济技术开发区管理委员会于本判决生效之日起十日内支付原告朱建华装修价款170,409元；三、被告新疆准东经济技术开发区管理委员会于本判决生效之日起十日内支付原告朱建华鉴定评估费损失5,025元。四、驳回原告朱建华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17,269元，由被告新疆准东经济技术开发区管理委员会负担2,124元，由原告朱建华负担15,145元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院。审  判  长   李 军审  判  员   牛文武人民 陪 审员   罗海舟二 〇 二 〇 年 六 月 二 十 九 日书  记  员   石 倩