广东省阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1702民初3539号原告：阳江市华丽物业服务有限公司。住所：阳江市江城区莲花路东怡小区**。确认的送达地址：阳江市江城区***********广东源满律师事务所。统一社会信用代码：91441********4373G。法定代表人：陈开扬，公司经理。委托诉讼代理人：冯志妥，广东源满律师事务所律师。委托诉讼代理人：许超超，广东源满律师事务所实习律师。被告：冯文体，男，1975年5月27日生，汉族，住（确认的送达地址）阳江市江城区********************。公民身份号码：441************219。原告阳江市华丽物业服务有限公司（以下简称华丽物业公司）诉被告冯文体物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华丽物业公司的委托诉讼代理人冯志妥，被告冯文体均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告华丽物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付物业管理费542.1元、公摊费32.5元、维护费60.45元、小车停车费840元，合计1475.05元。2、依法判令被告向原告支付逾期缴费滞纳金（每月按应缴费用的2%，从2017年6月1日起计算至付清之日止）。3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告是阳江市江城区***********3********的业主，该房屋面积115.81平方米。被告与***苑小区的开发公司阳江市南方房地产开发有限公司（以下简称“南方房地产公司”）签订了《南方雅苑业主临时公约》和《南方雅苑前期物业管理协议》。南方房地产公司为管理小区在2005年8月3日注册成立了阳江市南方物业管理有限公司（以下简称“南方物业公司”），南方物业公司一直管理***苑小区。期间，在阳江市住建局物业管理所及发展改革局的指导下，分别于2016年9月24日晚和2016年12月3日晚，在小区召开业主大会，初步决定从2017年1月1日起将原来物业费0.6元/㎡上调20%，即调整为0.72元/㎡，还在小区进行公告并由大部分业主签名确认。经相关单位组织协调后，自2017年6月1日起，南方物业公司将该小区的物业服务工作统一委托原告管理，并同意在2017年6月前产生的应缴费用未支付的，由原告负责追缴和收取。后经原告负责人与***苑业主委员会负责人调解，原告确认于2017年12月17日撤离***苑小区，不再负责小区物业服务，同时，***苑业主委员会承诺协助原告收取相关费用。原告负责***苑小区物管服务后，从2017年6月1日至2017年12月17日止，被告拖欠物业管理费542.1元、维护费60.45元、公摊费32.5元、小车停车费840元，合计1475.05元。原告已多次上门催收并在小区内部张贴相关公示进行告知，但直至原告起诉时止，被告仍未按约定支付上述款项，***苑业主委员会亦没有履行协助收费的承诺。综上，被告拒不缴纳相关物业管理费用的行为严重损害了原告的合法权益，原告现依法提起诉讼，希判如所请。被告冯文体辩称，原告与被告之间并不存在合法有效的物业服务合同关系，故被告和原告没有任何的法律关系，其法律主体并不适格，原告无权提出本案的诉讼。一、原告仅凭签订的物业管理服务合同委托书就成为新的物业管理公司是不合法的。在《南方雅苑业主临时公约》中，南方房地产公司只是委托了南方物业公司作为南方雅苑前期的物业管理公司，但并没有允许南方物业公司在单方面违约后可以自行授权其它物业公司对南方雅苑小区进行管理。南方物业公司在没有告知业主的情况下私自放弃管理，并和原告偷偷签订《物业管理服务合同》，根据《物业管理条例》原告仅凭委托书就直接成为南方雅苑小区新的物业管理公司是不合法的。原告和业主没有任何法律关系的主体，它没有任何权利起诉业主欠费，更加无权主张收取被告和所有业主的物业管理费。二、原告提供的《物业管理服务合同》对被告不具备法律关系。理由如下：1、根据原告提供的物业管理服务合同（附原告合同复印件），南方房地产公司委托原告对南方雅苑小区物业进行前期物业管理服务，此合同文件中的甲方（委托方）是南方房地产公司,法人代表是林良托，合同签订日期是2017年5月27日，并且没有加盖公章。这和被告所在的南方雅苑小区的建设单位南方房地产公司虽然名称一致，但明显不是同一间公司（附购房合同法人签名栏复印件一份）。因为被告购房合同中的建设单位在工商行政管理局备案名称是南方房地产公司，法人代表是李洁文。经核查，该公司在2007年10月19日就已经有效注销。原告以在2017年和林良托私下签订的委托合同来对被告提起诉讼明显不合法。而且《南方雅苑前期物业管理协议》是被告与南方房地产公司签订的，该公司已在2007年10月19日注销了，该主体已不存在，因此《南方雅苑前期物业管理协议》已没有法律效力，该协议应自动解除。三、2018年1月9日南方物业公司为原告提供的补充证明没理没据，是不合法的。1、南方雅苑小区的业主并没有同意原告对南方雅苑小区进行管理。2、南方房地产公司是南方雅苑小区的建设单位，它的法人代表是李洁文，而南方物业公司是南方雅苑小区的前期物业管理公司，它的法人代表是李进荣，所以南方房地产公司不能说实际上是南方物业公司。因此原告不能以南方物业公司的补充证明和物业管理费调整公示、通知及物业管理费调升业主确认签名表（升价表被告不知情也没签名）为依据对包括被告在内的所有南方雅苑小区业主提出诉讼。这份证明从时间上看也是不合乎常理的，原告不能为了向业主起诉追讨物业费而串通南方物业公司在业主不同意的情况下私自补签证明，被告没有和原告签订《物业管理服务合同》，所以这份证明也是无效的。四、南方雅苑小区在南方物业公司私自放弃管理后，2017年6月至10月小区属于无物业管理状态，被告只知道该段时间小区来了一班如黑社会一样的人，常常和业主打架，小区业主被搞得人心惶惶的，鉴于此情况，小区业主不得已组织成立业委会，在相关部门的协助下，于2017年9月15日小区业主委员会成立，并且得到有关部门审批，南方雅苑小区由业委会自治自管，从2017年11月开始收取物业费等相关费用，被告2017年11月和12月的物业费已交给业委会，有收款收据为证。五、如上所述，若南方物业公司确实私自委托原告从事小区物业服务，已经严重侵犯了被告和广大业主的合法权益，该行为已经涉及侵犯全体业主的知情权和自主选择物业服务企业的权利，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款的规定，即符合下列情况之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同以及《中华人民共和国物权法》第七十六条等相关规定，被告等广大业主并不同意也不承认原告的物业服务合同关系，原告与被告并无合法有效的物业服务合同关系，既无收费许可亦无服务资质，并非物业服务合同的相对人，是无权以自己的名义提起诉讼的，原告不是合格的诉讼主体，被告无需向其支付物业服务费用、公摊费用、车辆管理费及滞纳金等费用，请求法院判决原告撤销诉讼并承担本案一切所有费用。被告保留进一步通过法律程序追究其非法侵占业主物业管理场所、物业用房及对业主造成损害困扰的法律责任及赔偿。本院经审理认定事实如下，阳江市华丽商务服务有限公司于2012年2月23日经阳江市工商行政管理局江城分局核准成立，经营范围为商务服务、会展服务、礼仪服务、票务代理服务、代订酒店服务、代办旅游包车服务、房地产中介、房屋租赁等。2018年9月4日，阳江市华丽商务服务有限公司变更为阳江市华丽物业服务有限公司，经营范围变更为物业服务、物业管理、商务服务、会展服务、礼仪服务、票务代理服务、代订酒店服务、代办旅游包车服务、房地产中介服务、房屋租赁等。南方房地产公司是位于阳江市江城区********方雅苑小区的房地产开发公司，原告向南方房地产公司购买该小区3号楼B座505房，上述房屋建筑面积为115.81平方米。南方房地产公司、南方物业公司与业主签订的《南方雅苑前期物业管理协议》约定：按照国家物业管理政策标准收取管理费及相关费用，住宅和商铺暂收0.5元/㎡/月（以购房总面积计算），以后收费标准根据物价局收费标准而调整，每月15日前到物业管理公司财会处缴交各项费用，业主逾期缴交应缴费用，从逾期之日起，按应缴费用每天加收千分之五的滞纳金。南方物业公司原是南方雅苑小区的物业服务企业，2006年5月至2016年，该公司向南方雅苑小区业主收取0.6元/㎡/月的物业管理费,分摊电费5元/月、小车停车费120元/月，摩托车停车费30元/月。2016年11月，该公司拟上调物业管理费，并向南方雅苑全部业主征求意见。2016年12月3日，该公司作出《物业管理费调整告示》，告知南方雅苑业主将从2017年1月1日起将物业管理费由0.6元/㎡/月上调20%即0.72元/㎡/月，另代收代管0.08元/㎡为小区公共设备维护专用款。但对于南方物业公司的上述调价方案，原告未能提供调价方案已经该小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的充分证据。2017年5月27日，南方房地产公司（委托方、甲方）与阳江市华丽商务服务有限公司（被委托方、乙方）签订《物业管理服务合同》，约定：甲方将南方雅苑小区物业委托乙方进行前期物业管理服务，业主的物业管理服务费按建筑面积每月每平方米0.72元由业主交纳，另代收代管公共维护资金0.08元/㎡，服务范围及责任参照业主购房临时公约，合同期限为5年，自2017年6月1日起至期限届满或业主委员会确定物业服务企业日止。该合同的甲方只有林良托的签名，没有南方房地产公司的盖章。经查明，南方房地产公司的法定代表人为李洁文，该公司于2007年10月19日在阳江市工商行政管理局已办理注销。该《物业管理服务合同》应为无效合同。后原告于2017年6月1日起进驻南方雅苑小区进行物业管理，在其管理期间，其亦收取了部分业主的物业管理费等费用。2018年1月9日，南方物业公司向原告出具证明一份，证明内容为：阳江市南方物业管理有限公司在2017年6月前管理南方雅苑小区的物业工作，后来阳江市华丽商务服务有限公司经业主同意接受南方房地产公司（实际上是阳江市南方物业管理有限公司）委托管理南方雅苑小区的物业管理工作，阳江市华丽商务服务有限公司约自2017年6月起至2017年12月17日开始实际管理南方雅苑小区，阳江市南方物业管理有限公司同意南方雅苑小区业主拖欠的2017年6月前的物业管理费及停车费等费用由阳江市华丽商务服务有限公司追缴和代收。综合《物业管理服务合同》以及南方物业公司向原告出具的证明的内容，结合本案查明的事实，本院认定原告自2017年6月起至2017年12月17日实际对南方雅苑小区提供物业管理服务。庭审中，原告对计收被告的小车停车管理费提交了由其自行制作的业主停放车辆表，主张被告所有的车牌号为粤Q*****号小车自2017年6月至2017年12月17日停放在小区内。被告辩称从原告入场接管物业后，自2017年6月至2017年10月均没有缴纳相关物管费用，也没有停放小车在小区内，但2017年11月至12月17期间的小车就停放在小区内，没有固定的停放地点，并向南方雅苑小区业委会缴纳了2017年11月、12月的物业管理费（每月70元）、公摊费（每月5元）及小车停车费（每月120元），并提供加盖有南方雅苑小区业委会盖章的收款收据复印件予以证实，然而业委会并未将该费用转交给原告。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。南方雅苑小区原来的物业服务企业是南方物业公司，该公司委托原告从2017年6月开始对南方雅苑小区进行物业管理后，其退出南方雅苑小区的物业管理工作。虽然原告据以对南方雅苑小区进行物业管理的于2017年5月27日与林良托签订的《物业管理服务合同》无效，但原告进场时南方物业公司与业主的《南方雅苑前期物业管理协议》并未实际解除，南方物业公司出具的《证明》亦认可原告代收费用。基于原告于2017年6月1日起已实际进驻南方雅苑小区，为该小区业主提供一定的物业服务的实际情况考虑，原告实际管理南方雅苑小区期间的物业管理费等费用可由原告收取。自2006年5月至2016年12月南方雅苑小区的业主一直按每月每平方米0.6元支付物业管理费，被告也应按以往的标准向原告支付物业管理费。原告请求按0.72元/㎡/月计算物业管理费，本院不予支持。被告主张不应支付物业管理费给原告的理据不足，本院不予采纳。因被告尚欠2017年6月1日至2017年12月17日共6.5个月的物业管理费未付。被告的房屋建筑面积是115.81平方米，按每月每平方米0.6元的标准计算物业管理费为451.66元（115.81平方米×0.6元/月/平方米×6.5个月）。小区公共设备在日常正常使用过程中必然产生公摊费，原告请求按5元/月计收公摊费合理，本院予以支持。故2017年6月1日至2017年12月17日的公摊费为32.5元（5元/月×6.5个月）。对于原告主张的维护费，原告未能提供证据证明其已就该项费用的收取与业主之间达成协议，且被告对此予以否认，故对原告主张的维护费，证据不足，本院不予支持。对于原告主张的小车停车管理费，原告未能举证证明被告的小车在其管理和服务范围内，应承担举证不能的不利后果，但被告自认名下的小车在2017年11月至2017年12月17日期间停放在小区，因此被告应支付2017年11月至2017年12月的小车停车费240元（120元/月×2个月）给原告，但对原告主张被告支付2017年6月至2017年10月期间的小车停车管理费，证据不足，本院不予支持。对于原告主张被告支付逾期滞纳金，因存在原告依据与林良托签订的《物业管理服务合同》对小区进行管理，遭到被告等业主的反对的事实，以及双方对收费标准亦存在争议的问题，被告未按时支付物业管理费等费用并非恶意，因此，对原告该项请求，本院不予支持。对于被告主张其已将2017年11月、12月两个月的物业管理费、公摊费、小车停车费缴纳给南方雅苑小区业主委员会，但其提供的收款收据为复印件，且从原告2017年6月1日入场管理至2017年12月17日退出物业管理期间的相关物业管理费用均应缴纳给原告华丽物业公司，原告亦否认委托南方雅苑小区业委会代为收取费用，也未收到业委会转交的上述费用，故被告仍应缴纳2017年11月至2017年12月17日期间产生的物业管理费、公摊费、小车停车费给原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、限被告冯文体在本判决生效之日起十日内支付2017年6月1日至2017年12月17日的物业管理费451.66元、公摊费32.5元，合共484.16元给原告阳江市华丽物业服务有限公司；二、限被告冯文体在本判决生效之日起十日内支付小车停车管理费240元给原告阳江市华丽物业服务有限公司；三、驳回原告阳江市华丽物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元（原告已预交），由原告阳江市华丽物业服务有限公司负担18元，被告冯文体负担7元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审 判 员 张耀丹二〇二〇年六月十日法官助理 陈蕴东书 记 员 陈泳渝附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。