山东省青岛市黄岛区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0211民初6962号 原告:青岛金湾置业有限公司，住所地青岛市黄岛区。 法定代表人：邓超，职务董事长。 委托诉讼代理人：张晓光，男，1986年11月26日出生，汉族，住青岛市市南区。系该公司员工。 被告：吴超，男，1981年4月29日出生，汉族，住山东省济南市长清区。 原告青岛金湾置业有限公司（以下简称金湾置业公司）与被告吴超商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告青岛金湾置业有限公司的委托诉讼代理人张晓光、被告吴超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 金湾置业公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《青岛恒大金沙滩产权式酒店认购书》（认购书编号：0010550）；2.判令被告所付款项48423.1元作为违约金不予退还；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2018年10月31日，原被告签订《青岛恒大金沙滩产权式酒店认购书》（认购书编号：0010xxx），被告认购青岛恒大金沙滩项目x地块2幢xxx号房屋，房屋总价值968462元。按认购书约定，被告应于签订本认购书时支付定金20000元，于2018年10月16日前支付首期房款28423元（不含定金），于2019年4月7日前付清242116元，于2019年10月7日前付清290539元，于2020年4月7日前付清193692元，于2020年10月7日前付清193692元。截至目前，被告只缴纳了139646元房款。根据认购书第五条约定，被告必须在约定的付款方式和期限内支付首期款和签署《商品房买卖合同》，否则视为被告放弃购买该房屋，所付款项不予退还，原告无须通知被告，可另行处理该房屋。被告一直占有原告房源，但却未按认购书约定履行后续义务，导致原告房屋出售后，资金一直无法正常回笼、损失严重，据此提起诉讼，请求判如所请。 吴超辩称，愿协商解决，违约金过高，希望调低点。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1.2018年10月31日，原告（甲方出卖人）与被告（乙方买受人）签订了编号为0010xxx的青岛恒大金沙滩产权式酒店认购书，约定：乙方自愿向甲方认购青岛恒大金沙滩项目x地块2幢xxx号房屋，单价为18335.14元，总金额为968462元。一、乙方同意签署本认购书时，支付20000元作为定金（定金在签订商品房买卖合同后转入房款）；二、乙方选择下列第3种方式付款……（3）分期付款：乙方须于2018年10月16日前支付首期房款28423元（不含定金），并签署商品房买卖合同，于2019年4月7日前付清242116元，于2019年10月7日前付清290539元，于2020年4月7日前付清193692，于2020年10月7日前付清193692元。如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的1?向甲方支付违约金……五、乙方必须按双方约定付款方式和期限到青岛恒大金沙滩售楼处支付首期款及签署商品房买卖合同，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。六、如乙方履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任……。 2.认购书签订后，被告于2018年10月31日向原告交款139646元，原告给被告开具了青岛增值税普通发票，收费名称为：房地产预收款。 3.2019年7月10日，原告通过顺丰速运向被告发出《催款函》称：吴超……你应于2019年4月7日支付房款150893元……你已逾期，请于2019年7月17日前支付房款150893元及相应违约金，否则我公司将起诉至法院，并要求你承担违约金及诉讼费。被告承认收到了该《催款函》。 4.2019年10月13日，原告通过顺丰速运向被告发出《催款函》称：吴超……你应于2019年10月7日前支付房款290539元……你已逾期，请于2019年10月20日前支付房款290539元及相应违约金，否则我公司将起诉至法院，并要求你承担违约金及诉讼费。被告承认收到了该《催款函》。 5.2019年3月30日，原告通过顺丰速运向被告发出《认购书解除函》称：吴超……你与我公司签订的合同约定……经我司发函催签合同及催款后，你至今未履行认购书约定义务。我公司现正式通知你：自即日起，我司与你签订的《青岛恒大金沙滩产权式酒店认购书》解除，并依约从你已交房款扣除相应违约金，如依据认购书约定有剩余款项需退回，请您到项目售楼处办理退款手续。被告承认收到了该《认购书解除函》。 本院认为，原、被告签订的编号为0010xxx的青岛恒大金沙滩产权式酒店认购书系原被告的真实意思表示，不违背国家法律法规的强制性规定，且已实际履行，合法有效，对原被告具有法律约束力，双方均应遵循诚实信用的原则，履行义务，行使权利。现原告请求解除合同，被告亦无异议，应视为双方对合同的解除达成了合意，故原被告签订的青岛恒大金沙滩产权式酒店认购书，应予解除。被告无正当理由未按约定的时间付款，在原告催告后仍不付款，故造成合同解除的过错在被告。 本案的焦点问题是被告的违约责任如何确定。原、被告签订《认购书》约定如被告未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金。《中华人民共和国民法总则》第六条规定,“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。”涉案认购书系青岛金湾置业有限公司欲反复使用而预先制定之格式合同。青岛金湾置业有限公司作为该合同的提供者,应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务。青岛金湾置业有限公司作为该格式合同的提供者,在认购书第五条、第六条对当事人违约责任分别约定,“乙方必须按双方约定付款方式和期限到青岛恒大金沙滩售楼处支付首期款及签署商品房买卖合同，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。如乙方履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任。”由此可见,认购书中关于各自违约时应承担的违约责任并不对等,买受人违约时应承担违约责任的条款属于加重买受人责任的条款。《中华人民共和国合同法》第四十条规定,“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。”因此,合同中关于逾期付款违约责任条款属无效条款。本院经审理查明造成原、被告签订的《认购书》解除的过错在被告，故被告应承担违约责任。本院结合被告违约的事实，酌定被告向原告支付违约金20000元，即被告支付给元原告的定金20000元，被告不予返还。原告的第二项诉讼请求系要求“判令被告所付款项127142元作为违约金不予退还”，故被告应支付给原告的违约金20000元可从其已付房款中予以抵扣，在抵扣完毕后，原告应将收取被告的剩余房款退还给被告，但因被告未提出反诉，故对原告应退还给被告的剩余房款，本院不作判项。 综上，《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条、第九十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告青岛金湾置业有限公司与被告吴超于2018年10月31日签订的编号为0010xxx的《青岛恒大金沙滩产权式酒店认购书》； 二、被告吴超所付房款139646元中的20000元抵作给付原告青岛金湾置业有限公司的违约金； 三、驳回原告青岛金湾置业有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1011元，减半收取505.5元，由原告青岛金湾置业有限公司负担296.5元，由被告吴超负担209元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判员  郝李丽 二〇二〇年六月四日 书记员  李晓春