辽宁省大连市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）辽02执异314号案外人：邹校成，男，1975年4月3日生，汉族，住江西省高安市。委托诉讼代理人：梁照强，北京市盈科（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王金海，北京市盈科（大连）律师事务所律师。诉讼保全申请人：吉林银行股份有限公司大连分行，住所地辽宁省大连市中山区延安路9号20层A、B、C、D、E号2l层C号。负责人：武忠旭，该行行长。委托诉讼代理人：王颖龙，男，汉族，该行员工。委托诉讼代理人：赫景东，男，汉族，该行员工。诉讼保全被申请人：大连兆嘉房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连市沙河口区成仁街367号。法定代表人：刘明忱，该公司经理。在本院审理申请人吉林银行股份有限公司大连分行与被申请人大连金宏达电气有限公司、大连兆嘉房地产开发有限公司（以下简称兆嘉公司）、尚晓一、葛富波、曲洪国、赵淑琴、罗庆松、葛岩金融借款合同纠纷一案中，案外人邹校成对查封大连经济技术开发区黄海西路8-4号-1-12-3号房屋（以下简称案涉房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人邹校成称，请求中止执行（2019）辽02执保109号民事裁定，解除对案涉房屋的查封。事实及理由：2014年7月11日，案外人与兆嘉公司签订《商品房买卖合同》，购买案涉房屋，建筑面积37.48平方米，并一次性交纳购房款329824元，办理入住。案涉房屋归申请人所有。2019年8月17日，申请人吉林银行股份有限公司大连分行申请贵院查封被申请人兆嘉公司已经出售尚未为申请人办理产权登记的房产，故提出异议申请。吉林银行股份有限公司大连分行称，不同意案外人的请求及理由。兆嘉公司是保证人，我们查封的财产也是兆嘉公司的财产。同时，我行对案涉房屋有抵押权，享有优先受偿权。本院查明，申请人吉林银行股份有限公司大连分行与被申请人大连金宏达电气有限公司、兆嘉公司、尚晓一、葛富波、曲洪国、赵淑琴、罗庆松、葛岩金融借款合同纠纷一案，申请人吉林银行股份有限公司大连分行于2019年4月15日向本院申请财产保全，请求冻结被申请人大连金宏达电气有限公司、兆嘉公司、尚晓一、葛富波、曲洪国、赵淑琴、罗庆松、葛岩银行存款130234217.72元，或查封、扣押被申请人大连金宏达电气有限公司、兆嘉公司、尚晓一、葛富波、曲洪国、赵淑琴、罗庆松、葛岩其他等值财产。本院经审查于2019年5月14日作出（2019）辽02民初332号民事裁定，裁定：冻结被申请人大连金宏达电气有限公司、兆嘉公司、尚晓一、葛富波、曲洪国、赵淑琴、罗庆松、葛岩银行存款130234217.72元，或查封、扣押被申请人大连金宏达电气有限公司、兆嘉公司、尚晓一、葛富波、曲洪国、赵淑琴、罗庆松、葛岩其他等值财产。另查，本院于2019年5月16日向大连金普新区不动产登记中心下发（2019）辽02执保85号《协助执行通知书》，轮候查封兆嘉公司所有的位于大连××××路共计49处房产，期限三年。2019年6月17日，本院向大连金普新区不动产登记中心下发（2019）辽02执保109号《协助执行通知书》，查封兆嘉公司所有的位于大连经济技术开发区××路××—××套房屋（包括案涉房屋在内），查封期限三年，自2019年6月17日至2022年6月16日。再查，2014年7月11日，邹校成与兆嘉公司签订《商品房买卖合同》购买案涉房屋，房屋建筑面积37.48平方米，房屋价款329824元。兆嘉公司于同日向邹校成出具了足额缴纳上述房款的《销售不动产统一发票》。邹校成向法院提供了《大连市前期物业管理服务协议》及缴纳物业费、采暖费、电费等收据和大连市不动产登记中心出具的其名下在市内无房产登记资料的证明。又查，原告吉林银行股份有限公司大连分行诉被告兆嘉公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年10月8日作出（2019）辽02民初330号民事判决：一、被告兆嘉公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告吉林银行股份有限公司大连分行支付逾期罚息人民币53897621.59元；二、原告吉林银行股份有限公司大连分行有权对被告兆嘉公司位于大连经济技术开发区黄海西路的抵押在建工程（以大连金普新区不动产登记中心在建工程抵押权登记范围为准）的折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款在案涉债权范围内优先受偿；三、驳回原告吉林银行股份有限公司大连分行对被告兆嘉公司的其他诉讼请求。该判决书载明：2011年11月25日，兆嘉公司（抵押人）与吉林银行股份有限公司大连分行（抵押权人）签订一份吉林银行大连分行2011年最高额抵押字第DL1111021261号《最高额抵押合同》。该合同主要约定：兆嘉公司同意以其所有的位于大连经济技术开发区黄海西路8-1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、13、14、15、16、17栋在建工程，自愿向吉林银行大连分行提供最高额抵押。截至2019年8月27日，根据大连金普新区不动产登记中心在建工程抵押权登记显示，案涉《最高额抵押合同》项下的仍处于抵押状态的抵押物范围如下……（包括案涉房屋）。该判决认定：“关于抵押权的问题。根据《中华人民共和国担保法》第十八条、第四十六条、第五十三条、第六十二条之规定，《中华人民共和国物权法》第二百零三条之规定，原告作为抵押权人，对案涉抵押物已进行了抵押登记，虽抵押物状态发生了部分变化，但原告仍有权就仍处于抵押状态的抵押物折价或者拍卖、变卖所得的价款优先受偿。鉴于本案主债权的本金已偿还完毕，原告在本案中向被告所主张给付义务的债权金额未超过《最高额抵押合同》所担保的最高限额，故原告在本案中所主张的对抵押物的优先受偿权应予以支持，抵押物范围应以仍处于抵押状态的抵押登记内容为准。”本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条规定：“人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。人民法院裁定案外人异议成立后，申请保全人在法律规定的期间内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内对该被保全财产解除保全。”本案中，案外人邹校成系对法院保全裁定实施过程中的查封行为不服，基于实体权利对保全财产即案涉房屋提出书面异议，故本院应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定进行审查。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”从该规定来看，原则上申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权的，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但同时规定了例外情况，即“法律、司法解释另有规定的除外”，也即如法律、司法解释另有规定，申请执行人即使对执行标的享有优先受偿权，也不能对抗案外人的执行异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条即属第二十七条规定的例外情形；且第二十九条与第二十七条并不矛盾，应属第二十七条的但书适用情形。从价值衡量来看，房屋购买者的居住权与抵押权相比，居住权具有优先性。依据该规定第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，案外人邹校成在法院查封之前已与兆嘉公司签订了《商品房买卖合同》，并缴纳了全额购房款，且提供了其占有案涉房屋及市内名下无其他用于居住房屋的证据。故对案外人邹校成提出的排除执行的异议请求，本院应予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条之规定，裁定如下：中止对大连经济技术开发区黄海西路8-4栋-1-12-3号房屋的执行。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  李奎哲审判员  唐利群审判员  景梦婵二〇二〇年六月二十四日书记员  李玉萱