湖南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘民终603号上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：刘立冬，男，1975年10月12日出生，住湖南省华容县。委托诉讼代理人：唐学锋、李屹，湖南天地人律师事务所律师。上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：长沙瑞通酒店管理有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区朝阳街街道曙光路006号003栋。法定代表人：刘立冬，董事长。委托诉讼代理人：唐学锋、李屹，湖南天地人律师事务所律师。上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：广东凯旋世纪酒店管理有限公司，住所地广东省广州市越秀区明月一路9号24楼2422房。法定代表人：唐靖。委托诉讼代理人：罗玉双，湖南安必信律师事务所律师。被上诉人（原审本诉被告）：湖南瑞地投资置业有限责任公司凯瑞大酒店，住所地长沙市芙蓉区解放东路227号。诉讼代表人：季雪丹，湖南瑞地投资置业有限责任公司破产管理人湖南潇湘破产清算有限责任公司总经理。委托诉讼代理人：陈准，匡华青，破产管理人工作人员。被上诉人（原审本诉被告）：湖南瑞地投资置业有限责任公司，住所地长沙市天心区解放西路346号城市经典901室。诉讼代表人：季雪丹，湖南瑞地投资置业有限责任公司破产管理人湖南潇湘破产清算有限责任公司总经理。委托诉讼代理人：陈淮、匡华青，破产管理人工作人员。刘立冬、长沙瑞通酒店管理有限公司（简称瑞通公司）与广东凯旋世纪酒店管理有限公司（简称凯旋公司）、湖南瑞地投资置业有限责任公司凯瑞大酒店（简称凯瑞大酒店）、湖南瑞地投资置业有限责任公司（简称瑞地公司）租赁合同纠纷一案，湖南省长沙市中级人民法院作出（2017）湘01民初3149号民事判决，刘立冬、瑞通公司、凯旋公司提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了公开开庭审理。刘立冬、瑞通公司、凯旋公司、凯瑞大酒店、瑞地公司的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。瑞通公司、刘立冬上诉请求：撤销一审判决第二、三、四、五项,改判为三被上诉人共同赔偿上诉人损失19610270元。事实和理由：一、一审判决认定瑞地公司非合同相对方，不承担责任，属事实认定错误。1.瑞地公司应对其分公司凯瑞大酒店的合同债务负责。合同约定瑞地公司在酒店享有最低消费折扣,因瑞地公司原因需拆除或改造租赁房屋给上诉人造成损失的,由瑞地公司负责赔偿。瑞地公司应一同受到合同的约束。2.《承包经营合同》只约定凯旋公司对外出租仅需向瑞地公司备案,并未约定需经同意。凯瑞大酒店发出的《关于收回酒店经营权后相关事项的公告》，瑞地公司签署“同意凯旋公司意见”，足以证明其对本案租赁一事自始是知晓并同意的。3.瑞地公司将分公司的公章、证照等经营手续交给凯旋公司对外自主经营,瑞地公司即构成对凯旋公司对外出租房屋的无限授权。瑞地公司收取了承包金，证明瑞地公司享有了合同权利。瑞地公司停电、收回车位的行为构成了严重违约,生效判决认定瑞地公司采取停电只是在合同纠纷中对凯旋公司违约的对抗行为没有违约,并不能免除瑞地公司应对上诉人承担的赔偿责任。二、一审判决认定上诉人要求退还转让费100万元与合同约定不符。转让费不退还的前提条件是因上诉人单方原因导致合同提前终止或者中途转让的。显然,本案中合同提前解除系因被上诉人违约所致。三、一审判决认定上诉人不能提交预期利益损失的证据,酌情认定预期利益损失200万元,明显错误,且显失公平。本案预期利益损失应结合被上诉人接受酒店后可直接经营盈利、酒店市场波动、类似司法判例等因素,按合同约定的预期利益损失计算金额的20%来认定预期利益损失为800万元为宜。1.上诉人提交了酒店正常经营期间(2015.1-6月)的财务记账表,以证明酒店正常经营的利润。2.涉案合同约定因纠纷导致上诉人不能正常营业的，三被上诉人须按客房市场价乘房间总数的80%(270元/天×95间房×80%）对乙方进行补偿。可见在订立合同时对其违约导致预期利益损失的赔偿责任大小是能够充分预见的。3.一审判决将100万元转让费纳入到上诉人的预期利益损失范围,属于事实认定错误。四、活动类家具、软装配饰、电视、冰箱等项损失共计391万元应予赔偿。1.《关于长沙凯瑞大酒店资产交接情况补充说明》约定的是合同正常履行期满后，上诉人应将交接清单中的物品退还。而本案是因被上诉人违约导致合同提前解除,所以本案中酒店可移动物品的处理不适用该补充说明。2.上诉人提供了可移动物品的采购清单、合同、支付凭证等证据,并申请了价值鉴定,但一审法院未依法进行鉴定,也未酌情认定该部分损失,剥夺了上诉人的合法权益。3.一审中,上诉人诉请要求赔偿可移动物品的损失,并未诉请不交还可移动物品,凯旋公司反诉要求交还可移动物品,一审判决却认定上诉人在交还酒店后可不予交还可移动物品,也不获赔偿,这对上诉人明显不公,且超出当事人诉请。五、三被上诉人应共同赔偿装修损失共计620万元。一审判决对未纳入鉴定的隐蔽工程部分未作任何价值认定。上诉人在一审中提交了该部分工程的合同、采购清单、支付凭证、照片等证据,足以证明该部分工程造价的客观、真实性。一审认定酒店客房装修及安装工程造价的折旧摊销率明显过高。上诉人装修酒店的经营期为8年零5个月,但开业不到3个月的时间(即2015年3月)就因三被上诉人之间的纠纷导致经常性断水断电,至2017年9月5日全面停业才2年零8个月,而鉴定的折旧摊销率高达35%。按酒店装饰工程折旧的规律,应是随着时间往后推移，折旧率逐渐加大。凯旋公司答辩称，瑞通公司上诉理由不成立，应予驳回。瑞地公司答辩称，对本案不应承担责任。凯旋公司上诉请求:撤销一审判决,改判驳回刘立冬、瑞通公司的全部诉讼请求及支持其全部反诉请求。事实与理由：一、原审判决违背了合同相对性原则。租赁合同的主体是刘立冬与凯瑞大酒店，凯旋公司不是本案适格的主体。凯瑞大酒店作为瑞地公司的分公司,其全部的民事责任应由瑞地公司承担。二、原审混淆租赁合同关系和承包经营合同关系。经营承包合同关系属于内部合同,与本案的租户没有任何关系。三、原审认定基本事实错误。1.根据《承包经营合同》第五条第2款的约定,瑞地公司实际上是已同意凯旋公司将酒店分包、转包给第三方，而备案只是一个告知性义务,并不影响凯旋公司行使分包和转包的权利。2.瑞地公司一直监督和监控着凯瑞大酒店的运营,《关于收回酒店经营权后相关事项的公告》瑞地公司不但签署了同意的意见还加盖了公章。而且多年还一直在原告的酒店处多次发生消费,显然其对所有的租户签订合同均知情并同意。3.瑞地公司将凯瑞大酒店的经营权让渡给了凯旋公司,凯旋公司有权利用凯瑞大酒店的经营权与租户签订合同。租赁合同上凯瑞大酒店的公章是瑞地公司交给凯旋公司的,在承包经营期间,凯旋公司有权完全充分地对凯瑞大酒店进行经营,凯瑞大酒店与租户签订的租赁合同正是凯旋公司履行经营权的必然成果。第四，（2016)湘民终836号民事判决并没有认定凯旋公司未经瑞地公司同意及未予备案构成违约,而只是确定上诉人有“将凯瑞大酒店肢解成星程、麦吉连锁酒店,由三星级变成无星级经营”这一行为违约。该违约行为与本案的租赁合同无任何关系,酒店降不降级都不影响本案租赁合同的履行。四、原审法院对合同解除的时间和违约责任认定错误。第一，凯旋公司于2017年2月15日送达《解除合同通知书》,刘立冬在收到该通知后并没有依法提起异议诉讼,根据《合同法》第九十六条规定，租赁合同自该《解除合同通知书》到达刘立冬处时已解除。刘立冬继续交租而凯旋公司接纳的行为,根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，其继续缴纳的实际为占有使用费。第二，原审法院认定刘立冬不缴纳租金是对停电行为的对抗,不构成违约没有任何事实和法律依据。《租赁合同》明确约定“乙方必须按本合同约定按时交纳租赁费,逾期按应缴金额每日0.05%收取滞纳金。逾期15日不缴纳租赁费,甲方有权断水断电,迫使乙方停止经营;甲方并有权单方面解除合同,收回租赁场地及经营权”。按时交纳租金是《租赁合同》的基本合同义务。如果刘立冬认为瑞地公司的停电行为属于违约或者侵权,也可以向凯瑞大酒店提出解除合同或者损失赔偿诉讼。再次,凯瑞大酒店已经给了六个月的缓交期,双方就停电事宜有了一致的处理约定。停电行为是瑞地公司所作，只有两次不超过一天的停电,没有实际影响刘立冬的经营。刘立冬未按约定交纳租金的行为已构成根本违约,刘立冬的违约行为才是合同解除的理由。五、原审法院认定合同解除的责任承担毫无事实和法律依据。第一，《承包经营合同》的解除与《租赁合同》的解除无关。租赁合同早在2017年2月15日已解除,此时《承包经营合同》并未解除。《承包经营合同》是内部合同,解除改变的只是凯瑞大酒店的实际经营者，不影响凯瑞大酒店签订的《租赁合同》。凯旋公司已于2017年7月12日将凯瑞大酒店的经营权移交给了瑞地公司。本案的纠纷发生在移交后,与凯旋公司无关。第二，刘立冬的50万押金收取者是凯瑞大酒店,凯旋公司没有任何退还义务。且合同解除是由于刘立冬拒交租金的违约行为导致,根本合同约定,不予退还。第三，刘立冬违约导致合同解除,根据合同约定装修不予补偿。刘立冬未提供任何证据证明其装修得到了同意和批准,属于违法装修。且合同约定装修实行“来装去留”。第四，6538件固定资产及低值易耗品，合同有明确约定,应返还上诉人。第五，加盟费是经营的必须成本,早已通过其多年的经营回本,不存在损失问题，原审法院酌情认定15万元没有事实和法律依据。第六，关于停电损失和刘立冬应缴纳的租金。停电损失150多万均是其单方制作的,并没有任何第三人确认,也没有实际赔偿的证据,其证据并不具证明力,不应支持。且两次短暂的停电也不可能造成这么大的损失。刘立冬拖欠的租金1213750元是双方都确认了的事实。租金交纳是刘立冬的法定义务,损失赔偿责任是违约责任,不能用以冲抵。何况,本案租赁合同的解除也是由于刘立冬的违约行为造成,因此滞纳金也应支持。本案中,双方当事人没有任何人提出过抵销问题,从未就任何款项达成任何抵销的共识或一致。原审法院擅自主张用根本不存在的停电损失来冲抵刘立冬实欠的租金,是没有任何事实和法律依据的。第七，关于预期利益损失。根据合同法的规定,损失应以实际损失为准，对没有任何证据支持的所谓预期利益不应支持。瑞通公司、刘立冬答辩称，凯旋公司上诉理由不成立，应予驳回。瑞地公司答辩称其对本案不应承担责任。刘立冬、瑞通公司的讼请求：1.凯旋公司、凯瑞大酒店和瑞地公司共同赔偿直接损失12374061.43元、间接损失6451342.72元；2.凯旋公司、凯瑞大酒店和瑞地公司共同退还押金50万元、转让费100万元；3.解除案涉《客房租赁合同》。凯旋公司的反诉请求：1.确认刘立冬与凯瑞大酒店签订的《客房租赁合同》已解除；2.确认刘立冬、瑞通公司欠付凯瑞大酒店的2015年3月至2016年3月租金1213750元及滞纳金399906元（滞纳金自2016年6月23日暂计至2018年3月9日，后续部分按照所欠费用总额的日0.05%计算至全部付清之日止）属于凯旋公司所有，应由刘立冬、凯瑞大酒店、瑞地公司和凯瑞大酒店立即共同支付给凯旋公司；3.确认《长沙凯瑞大酒店资产及债权债务交接情况说明》的6538件固定资产及低值易耗品属于凯旋公司所有，应由刘立冬、凯瑞大酒店、瑞地公司和凯瑞大酒店共同全数归还给凯旋公司。一审查明：2006年12月18日，瑞地公司（甲方）与凯旋公司（乙方）签订《承包经营合同》，约定：甲方将长沙市芙蓉区解放东路227、269号长沙新纪元大酒店承包给乙方经营，包括大堂、客房、餐厅、咖啡厅、商务中心、桑拿、美容中心、写字楼、停车场、会议厅、东楼一楼铺面等。承包期限15年。乙方可将承包物分包给第三方承包使用，分包必须经营酒店项目，但应书面报甲方备案。乙方对酒店进行装修改造，需报甲方备案。任何一方未能履行合同条款，造成酒店无法经营，另一方有权依法提前解除本合同，造成的损失由责任方承担，等等。瑞地公司法定代表人杨炳坤向凯旋公司出具《承诺函》，承诺如因该物业产权纠纷导致不能履行合约，愿意赔偿并承担连带责任。2007年10月30日，瑞地公司与凯旋公司签订《补充协议》，将凯瑞大酒店的证照、公章于当日移交凯旋公司。2014年5月29日，凯旋公司所属的广东省广晟酒店集团有限公司聘任田正兴为凯瑞大酒店总经理。2014年6月16日，凯瑞大酒店(甲方)与刘立冬（乙方）签订《客房租赁合同》，将凯瑞大酒店北楼一楼大堂，北楼与东楼的4、5、6层客房，以及北楼7楼西侧会议室、公共卫生间，建筑面积（含分摊面积）共5000㎡承包给刘立冬经营。甲方应无偿提供租赁权有效证明、身份证明、授权委托书、营业执照、特种行业许可证、消防证、税务证等文件交由乙方使用。合同租赁期从2014年8月1日至2022年12月31日止，共七年零五个月。免租期从2014年8月1日至31日。租赁费为210万元/年，按月支付，175000元/月。2014年9月1日至11月30日3个月租赁费缓交，缓交的承包费525000元，分摊至20期内支付（每期26250元），每月交纳201250元。每月20日前交纳下月租赁费。甲方权利与义务：1.甲方于2014年8月1日将场地交付乙方。2.甲方保证水、电、煤气等正常供应，不得无故停水停电，由于甲方原因给乙方造成的一切损失均由甲方承担赔偿。甲方提供水电等发生故障，甲方应及时排除故障。甲方为乙方免费提供15个专用停车位。4.甲方免费提供西栋顶楼用于乙方安装中央空调、热水系统等主机，酒店一楼原有空调、热水系统交还甲方保管，乙方添置的中央空调、热水系统等主机费用由乙方承担，所有权归乙方所有……7.甲方应保证所租赁客房权属淸楚，无任何债务纠纷。若因债权债务纠纷导致乙方不能正常营业，甲方须每天按客房市场价乘房间总数的80%对乙方进行补偿。乙方的权利与义务：……2.在乙方经营期间，甲方和酒店产权业主在酒店消费享受最低折扣……4.承包期间乙方装修必须书面报请甲方同意，并经消防等有关部门审批同意后方可装修，乙方必须交存一套完整的装修设计图纸和数据在甲方备案；经甲方备案的装修方案，乙方进行装修时，甲方应提供必要便利条件，协助做好其它租户的配合工作……6.乙方为经营配套的新增设施设备归乙方所有，装修实行“来装去留”的原则，合约终止时，乙方不得拆除。租赁物业面积内乙方的设施及设备的维修由乙方自行承担。非乙方添加设施因使用不当造成的维修费用和损失由乙方承担，反之由甲方承担。客房交付及收回：1.甲方应保证租赁经营客房本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态。消防、电梯的年检合格后交给乙方使用，乙方经营期间的保养维护由乙方负责。2.验收时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出。3.乙方应于租赁期满后，将客房及附属设施设备交还甲方。4.乙方交还甲方客房应当保持客房及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响客房的正常使用。对未经同意留存的物品，甲方有权处置。保证金及分摊费：1.乙方向甲方支付风险保证金50万元人民币。在合同签订之日支付30万元，入场当天支付20万元。本合同履行完毕，双方结清一切往来费用，乙方将甲方原有设施、设备及客房交还甲方并解除合同后，甲方同退还保证金。2.乙方租赁期内租金不递增，甲方不收物业管理费，现有设施设备交由乙方使用，乙方2014年7月15日前支付向甲方支付转让费100万元。此款项为乙方承包合同标的的前置条件，不管乙方实际承包经营多长时间，中途是否转让，该转让费永不退还。违约责任：由于一方违反本合同的约定或违反国家有关法规造成本合同的解除和终止，即为根本违约。守约方有权向违约方要求赔偿其造成的经济损失。乙方必须按本合同约定按时交纳租赁费，逾期按应缴金额每日0.05%收取滞纳金。逾期15日不缴纳租赁费，甲方有权断水断电，迫使乙方停止经营，并有权单方面解除合同，收回租赁场地及经营权，保证金不予退还，乙方所做装修不予补偿，等等。合同签订后，刘立冬即对涉案房屋进行装修装饰并成立瑞通公司进行经营。2014年7月29日，凯瑞大酒店与刘立冬、瑞通公司签订了《关于长沙凯瑞大酒店资产交接情况补充说明》（下称《资产交接补充说明》），同意刘立冬、瑞通公司对该6538件固定资产及低值易耗品进行提升更换，待经营期结束后，需交还提升更换后的固定资产及低值易耗品给广晟酒店集团。2014年9月22日，瑞通公司与华住酒店管理有限公司签订《管理合同》《星程酒店品牌许可合同》，品牌许可加盟费为10万元，履约保证金10万元。9月26日，刘立冬向华住酒店管理有限公司汇款20.5万元。刘立冬于2014年6月17日、8月4向田兴正转账支付了押金30万元、20万元，7月22日向田兴正转账支付转让费100万元。2015年2月12日，凯瑞大酒店需对供水供电进行更新，通知刘立冬、瑞通公司预付100万租金，在2015年3月至8月应交租金中抵扣。2月21日，凯瑞大酒店出具《收款证明》：刘立冬2015年3月31日至8月31日租金在预交的100万中扣除，并出具了收款收据。刘立冬、瑞通公司以及凯旋公司均认可刘立冬、瑞通公司的租金已交纳至2017年7月底。但凯旋公司认为刘立冬、瑞通公司的租金交给了田兴正个人而非凯旋公司，且其申请缓交的5个月租金在缓交期限后一直未交纳，因此，刘立冬、瑞通公司尚欠5个月的租金。而刘立冬、瑞通公司则认为该5个月租金已与停电造成的损失相抵扣，其已不欠凯旋公司租金。2015年5月22日，田兴正因与凯旋公司《目标责任管理合同》发生纠纷，发布《致租户公开信》称自即日起各位租户的租金暂缓收取。2015年5月24日，凯瑞大酒店发布《关于收回酒店经营权后相关事项的公告》：凯旋公司已于2015年5月22日函告田兴正解除双方签订的《湖南长沙凯瑞大酒店目标责任管理合同》，并解聘田兴正凯瑞大酒店总经理职务。自2015年5月22日田兴正已无酒店经营权，请各租户勿再与其发生任何经济往来。在田兴正与凯旋公司、以及凯旋公司和瑞地公司发生纠纷过程中，瑞通公司因物业停电多次向凯瑞大酒店去函要求赔偿停电所致酒店经营损失。2015年6月24日，瑞地公司发布停电通知称：因与凯旋公司的纠纷未得到合理解决，决定对酒店停止供电并关闭供电设施。2015年12月21日，广东华之杰律师事务所受凯瑞大酒店委托，向刘立冬送达《告知函》：2015年3月至今凯瑞大酒店发生的多次停电，均为瑞地公司擅自采取停电行为所致。2015年10月10日，湖南正方律师事务所向凯旋公司发出律师函称，凯旋公司将凯瑞大酒店以肢解方式全部对外出租或发包，破坏了酒店和谐经营局面。要求凯旋公司立即整顿酒店经营秩序，一个月内将酒店经营权退还给瑞地公司。2015年10月13日，瑞地公司起诉凯旋公司、凯瑞大酒店，请求解除瑞地公司与凯旋公司《承包经营合同》，赔偿损失。凯旋公司提出反诉。湖南省高级人民法院于2017年5月5日对该案作出（2016）湘民终836号民事判决，判决解除瑞地公司与凯旋公司于2006年12月18日签订的《承包经营合同》及补充协议；凯旋公司在判决生效之日起十日内赔偿湖南瑞地投资置业有限责任公司品牌损失费5656400元；凯旋公司在判决生效之日起十日内将凯瑞大酒店移交给瑞地公司；驳回瑞地公司的其他诉讼请求和凯旋公司的其他反诉请求。2016年1月23日，凯瑞大酒店向瑞通公司出具《关于延缓缴纳租金函》：“针对贵司提供的2015年3月至12月经营期间受广晟酒店集团有限公司与业主杨炳坤的经济纠纷影响，导致多次被业主非正常强行停水断电，所造成的损失函件，我司采取暂按缓交租金的办法处理，待双方就停水断电所造成的损失达成共识后，采取多退少补的原则处理。缓交时间为六个月，请贵司在缓交期满后按时缴纳租金。”2017年2月15日，凯瑞大酒店向刘立冬送达了《解除合同通知书》，认为刘立冬在六个月的缓交期后，拖欠了2015年3月、8月、9月、10月、12月、2016年1月、3月的租金及停车管理费共计1281750元，已构成根本违约，从2017年2月20日起解除合同，并按照合同约定收取每日0.05%的违约金。2017年7月12日，凯旋公司向瑞地公司移交了营业执照等证件以及办公室的设备设施等。2017年8月21日，长沙市中级人民法院执行承包经营合同纠纷案的（2016）湘民终836号民事判决，发出执行公告，要求占有凯瑞大酒店的公民、法人3日内退出该酒店，该酒店由瑞地公司接收，逾期未退出的，将依法强制腾退。一审中，刘立冬、瑞通公司申请司法鉴定：1.刘立冬、瑞通公司的投资损失12374061.43元；2.刘立冬、瑞通公司的直接经济损失（预期收益）6451342.72元。后刘立冬、瑞通公司申请撤回对直接经济损失的审计鉴定。一审法院委托湖南联信房地产评估工程咨询有限公司进行鉴定，鉴定意见为：长沙星程酒店装饰装修及安装工程造价为6199420.79元，其中装饰装修工程造价为456118.49元，安装工程造价为1638302.30元，经折旧摊销后现值为4015472元。一审判决认为，凯瑞大酒店与刘立冬签订的《客房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。对本案争议的焦点评判如下：一、关于瑞地公司、凯旋公司、凯瑞大酒店的责任。一审法院认为，瑞地公司将凯瑞大酒店的经营权承包给凯旋公司后，将该酒店的证照、公章移交给了凯旋公司。凯旋公司则与田正兴签订目标责任管理合同，由田正兴对凯瑞大酒店进行经营管理，并可与分包户签订合同。田正兴以凯瑞大酒店名义与刘立冬签订了《客房租赁合同》，将凯瑞大酒店的部分场地转租给刘立冬经营，既未征得瑞地公司同意并向其书面备案，也未依《承包经营合同》约定以凯旋公司的名义与刘立冬签订《客房租赁合同》。而瑞地公司经由法院判决与凯旋公司解除《承包经营合同》的主要原因之一在于：凯旋公司擅自将凯瑞大酒店拆分成无星级的星程酒店和麦咭连锁酒店经营，使凯瑞大酒店成为无客房、无住客的空壳酒店，其行为违约。因此，刘立冬与凯旋公司承包经营的凯瑞大酒店签订的《客房租赁合同》的履行责任主体为凯旋公司，应当由凯旋公司承担全部的合同权利与义务。刘立冬没有证据证明瑞地公司参与了《客房租赁合同》的签订，且在签订该合同时凯瑞大酒店的经营权及公章已移交给凯旋公司，瑞地公司此时已无权对外出租，且凯旋公司违约以凯瑞大酒店的名义与刘立冬签订《客房租赁合同》并未征得瑞地公司同意。因此，刘立冬主张瑞地公司和凯瑞大酒店均为合同相对方的理由不能成立，不予支持。二、关于《客房租赁合同》的违约责任。一审法院认为，在《客房租赁合同》履行过程中，凯旋公司与瑞地公司因履行《承包经营合同》发生纠纷，导致瑞地公司持续拉闸断电，从而影响了刘立冬的经营。而（2016）湘民终836号民事判决确认瑞地公司在凯旋公司承包经营凯瑞大酒店过程中对酒店实施的停电行为系针对凯旋公司的违约行为而采取的对抗措施，不构成违约。因此，瑞地公司实施停电行为影响了刘立冬经营酒店，由此而产生的违约责任应由凯旋公司承担。瑞通公司在2015年3月至12月的租赁期间因断水停电给其造成损失为由要求赔偿，而凯瑞大酒店则答复按缓交租金的办法处理。因此，刘立冬未依约交纳部分租金亦是针对凯旋公司的违约行为而采取的对抗措施，不构成违约。凯旋公司主张刘立冬未按期交纳租金构成根本违约的理由不能成立，不予支持。三、关于《客房租赁合同》解除。刘立冬和凯旋公司均在诉讼请求中提出解除《客房租赁合同》，且（2016）湘民终836号民事判决已判决解除凯旋公司和瑞地公司签订的《承包经营合同》，导致《客房租赁合同》事实上已无继续履行的可能，因此，对刘立冬和凯旋公司要求解除《客房租赁合同》予以支持。凯旋公司主张为2017年2月15日送达《解除合同通知书》合同解除，但因凯旋公司在送达《解除合同通知书》后仍继续收取刘立冬交纳的房屋租金，且因刘立冬未交纳部分租金系对抗凯旋公司违约所采取的行为，因此，凯旋公司向刘立冬下达《解除合同通知书》不符合合同约定的解除条件，《客房租赁合同》自刘立冬、瑞通公司起诉之日即2017年9月5日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。凯旋公司因与瑞地公司的纠纷影响了刘立冬对瑞通酒店的经营，直至不能经营，违反了《客房租赁合同》的约定，应当承担违约责任，对由此造成的损失应予赔偿。合同解除后，凯旋公司应当退还刘立冬押金50万元，而刘立冬应当腾空并向凯旋公司返还其租赁的位于长沙市公共卫生间等场地。涉案客房装修装饰及安装工程折旧摊销后的现值4015472元应纳入刘立冬的损失范围，由凯旋公司予以赔偿。刘立冬主张未纳入鉴定范围的活动类家具、软装配饰、电视、冰箱等亦应由凯旋公司赔偿，而凯旋公司亦反诉主张刘立冬、瑞通公司返还《长沙凯瑞大酒店资产及债权债务交接情况说明》交还所确定的6538件固定资产及低值易耗品给凯旋公司，但根据双方签订的《关于长沙凯瑞大酒店资产交接情况补充说明》，刘立冬、瑞通公司对该6538件固定资产及低值易耗品进行提升更换，待经营期结束后，需交还提升更换后的固定资产及低值易耗品给广晟酒店集团。考虑到因凯旋公司违约导致合同约定的经营期未满即解除，刘立冬和瑞通公司进行提升更换后的固定资产及低值易耗品无需返还凯旋公司，刘立冬和瑞通公司要求凯旋公司对此予以赔偿亦不予支持。至于刘立冬和瑞通公司主张的酒店经营投入损失中的采购物品、易耗品损失等均为其正常经营所必须产生的费用，要求凯旋公司予以赔偿没有法律依据，应不予支持。而酒店经营投入损失中的华住酒店加盟费205000元，因经营期未满即解除合同，酌情认定由凯旋公司赔偿15万元。刘立冬要求凯旋公司赔偿停电损失1561779.20元，但仅提交了其索赔函件，结合凯瑞大酒店向瑞通公司出具《关于延缓缴纳租金函》以及本案的实际情况，本院酌定以凯瑞大酒店同意缓交的租金数额冲抵停电损失。刘立冬和瑞通公司要求凯旋公司退还转让费100万元，但《客房租赁合同》约定“转让费100万元为刘立冬承包合同标的的前置条件，不管实际承包经营多长时间，中途是否转让，该转让费永不退还”，因此，刘立冬和瑞通公司要求凯旋公司退还转让费100万元与合同约定不符，应不予支持。至于刘立冬和瑞通公司要求凯旋公司支付预期利益损失（即2017年9月至合同期满的停业损失），虽然《客房租赁合同》约定了“因债权债务纠纷导致不能正常经营，须每天按客房市场价乘房间总数的80%进行补偿”，但其不能提交相关证据确定其损失，且适用该条款会导致损失过高，考虑到刘立冬和瑞通公司的转让费损失，酌情确定该部分损失为200万元。综上，确定刘立冬、瑞通公司的损失为6165472元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十六条之规定，判决如下：一、确认刘立冬和凯瑞大酒店于2014年6月16日签订的《客房租赁合同》已于2017年9月5日解除；二、凯旋公司在本判决生效后10日内退还刘立冬、瑞通公司押金50万元；三、凯旋公司在本判决生效后10日内赔偿刘立冬、瑞通公司损失6165472元；四、刘立冬、瑞通公司在本判决生效后10日内腾空位于长沙市公共卫生间等场地并交还凯旋公司；五、驳回刘立冬、瑞通公司的其他诉讼请求；六、驳回凯旋公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费143427元，反诉受理费19323元，财产保全费5000元，鉴定费120000元，共计287750元，由凯旋公司负担247750元，刘立冬、瑞通公司负担40000元。二审中，各方当事人均未提交新证据。经审查，本院对一审认定的事实除当事人上诉提出异议的外予以确认。本院另查明，因2017年8月21日长沙市中级人民法院发布执行公告要求凯瑞大酒店内的经营户限期3日退场，刘立冬、瑞通公司于2017年9月1日停止了案涉客房经营，但案涉客房一直未退还给产权人瑞地公司或移交给执行法院，案涉客房至今仍由瑞通公司派人看管。长沙市中级人民法院于2019年11月15日裁定受理了湖南长沙平塘建设（集团）有限公司对瑞地公司的破产清算申请，并于同年11月28日指定湖南潇湘破产清算有限责任公司为瑞地公司破产管理人。本案二审争议的焦点是：一、瑞地公司、凯旋公司是否应当对案涉《客房租赁合同》承担民事责任，二、案涉《客房租赁合同》解除是谁违约所致，三、刘立冬、瑞通公司主张的损失如何确定，四、100万元转让费是否应予退还，五、凯旋公司主张的租金是否应予支持，六、6538件固定资产及低值易耗品是否应予返还。对双方上述争议，本院分析如下：一、瑞地公司、凯旋公司均应对《客房租赁合同》承担民事责任1.瑞地公司应对本案承担民事责任。本院认为，案涉《客房租赁合同》是凯瑞大酒店与刘立冬签订的，该合同是双方真实意思表示，内容没有违反法律法规强制性规定，系合法有效合同，双方应当严格依法履行合同。凯瑞大酒店是瑞地公司设立的无独立法人资格的分公司，根据《中华人民共和国民法总则》第七十四条规定“法人可以设立分支机构”“分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。”瑞地公司应对其设立的分公司凯瑞大酒店签订的案涉《客房租赁合同》承担民事责任。瑞地公司虽然与凯旋公司签订了《承包经营合同》，将凯瑞大酒店交由凯旋公司承包经营，使得凯瑞大酒店的所有权与经营权分离，这只是法人经营方式的内部改变，不具有对抗第三人的效力。在此经营方式下，企业仍然是以自己的名义对外开展经营活动，由此产生的民事责任仍然应当由该企业对外承担，企业承担后则可以依据双方承包经营合同的约定向承包经营者追偿。因此，瑞地公司以凯瑞大酒店已承包给凯旋公司经营为由，主张其不承担责任，没有法律依据。刘立冬、瑞通公司主张瑞地公司应当对案涉《客房租赁合同》承担民事责任，应予支持。2.凯旋公司也应对案涉《客房租赁合同》承担民事责任。凯旋公司主张其不是案涉《客房租赁合同》相对方，根据合同相对性原则，其不应承担责任。本院认为，凯旋公司虽然不是《客房租赁合同》上的出租人，但《客房租赁合同》是凯旋公司承包经营期间签订的，合同上出租方的法定代表人签名的“田兴正”是凯旋公司委派的承包经营负责人，田兴正也代表承包经营者凯旋公司收取了刘立冬交付的租金。《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条第三款规定：“连带责任，有法律规定或当事人约定。”而案涉《承包经营合同》第五条第9款“乙方经营酒店期间，保证经营行为合法并承担因经营而产生的一切责任和债务。”因此，凯旋公司应对其经营期间形成的债务与凯瑞大酒店共同承担连带责任。而且，在本案中，凯旋公司还反诉刘立冬和瑞通公司支付拖欠的租金。凯旋公司作为凯瑞大酒店的实际经营者，一方面享受了《客房租赁合同》的权利，另一方面又企图逃避《客房租赁合同》的义务，明显有违民事权利义务对等原则和诚实信用原则。对此，本院不予支持。二、案涉《客房租赁合同》解除系凯瑞大酒店的违约行为所致凯旋公司主张对于停电损失其已采取缓交租金6个月的措施予以弥补，瑞通公司在缓交期满后仍不交纳租金，构成根本违约，其有权解除合同，且瑞通公司、刘立冬对《解除合同通知书》未提出异议，依合同法第九十六条规定,合同自解除通知到达日即2017年1月25日解除。刘立冬、瑞通公司主张凯瑞大酒店停水停电违约，法院强制执行，致使案涉客房租赁合同无法继续履行，凯瑞大酒店、瑞地公司、凯旋公司构成违约。凯瑞大酒店、瑞地公司主张本案存在合同签订主体与实际履行主体不一致的情况，瑞地公司并非合同签订主体，凯瑞大酒店也非租赁合同签订方和履行方，租赁合同违背瑞地公司和凯瑞大酒店的意志，与瑞地公司无关。本院认为：1.凯旋公司未妥善处理与瑞地公司《承包经营合同》的纠纷，导致刘立冬、瑞通酒店经营的客房被停电，凯瑞大酒店作为出租人构成违约。水电是经营客房业务的必备条件，停水停电必然对经营客房业务造成严重影响。凯瑞大酒店签收了瑞通公司关于申报停电损失的联络函，且委托律师在2015年12月21日以《告知函》向刘立冬告知“2015年3月至今凯瑞大酒店发生的多次停电，均为瑞地公司擅自采取停电行为所致。”因此，在刘立冬、瑞通公司经营客房期间，瑞地公司因与凯旋公司就承包经营合同的履行发生纠纷，对刘立冬、瑞通公司经营的客房采取了多次停电措施，是不争的事实。凯旋公司上诉主张停电不影响瑞通公司经营的理由不成立。停电行为是瑞地公司实施的，瑞地公司作为凯瑞大酒店的产权方，承包经营合同的发包方，在明知凯瑞大酒店的经营方凯旋公司已将酒店的部分物业租赁给第三人经营的情况下，就两方的争议波及到合同外的第三人，相对于租赁物业的第三人来说，瑞地公司存在过错。即使如此，根据合同法第一百二十一条规定“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”，凯旋公司作为凯瑞大酒店的实际经营者，《客房租赁合同》的实际签订者，也应当对刘立冬、瑞通公司承担违约责任。更何况，已生效的（2016）湘民终836号民事判决确认《承包经营合同》解除系凯旋公司违约所致。2.刘立冬、瑞通公司未按期交纳租金不构成根本违约。合同法第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本院认为，依该条规定通知发生解除合同效果的，必须是合同当事人行使解除权完全符合合同法第九十三条第二款、第九十四条规定的合同解除的实质要件，否则会鼓励违约方恶意借由对方违约或合同解除条件已成就先行通知解除合同。就本案而言，凯瑞大酒店违约停水停电在先，虽然其给予6个月缓交租金的处理，但从停电停水时间和次数来看，停电停水所致损失与6个月的缓期交租，两者并不对等。联络函记载停水停电时间有20余天，凯瑞大酒店对此并没有提出证据予以否定。根据客房租赁合同的约定“若因债权债务纠纷导致乙方不能正常营业，甲方须每天按客房市场价乘房间总数的80%对乙方进行补偿”，刘立冬因停水停电依合同约定可以获得的损失赔偿，显然不是凯瑞大酒店缓交租金给予的利益可以相抵的。刘立冬、瑞通公司在经常被停水停电致客房经营严重受影响的情况下，发函要求凯瑞大酒店就停水停电损失进行协商，并主张与应付租金相抵销，并不违反合同约定。合同法第九十九条规定，当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销。刘立冬、瑞通公司发函要求凯瑞大酒店协商停电损失并与应付租金部分或全部抵销，也符合法律规定。凯瑞大酒店违约在先，且对由此违约造成的损失拒不协商，在此情形下，刘立冬、瑞通公司拒付租金，不构成根本性违约。凯旋公司以刘立冬、瑞通公司缓交期后未付租金为由解除合同，不符合合同法第九十四条规定的法定解除的实质要件，其发出的解除通知不具有法律效力。3.凯旋公司在《承包经营合同》被法院判决解除后，未与产权方瑞地公司妥善解决合同解除后凯瑞大酒店的租户经营等遗留问题，导致刘立冬、瑞通公司租赁的客房被法院强制执行，构成违约。（2016）湘民终836号民事判决已经确认凯旋公司“将凯瑞大酒店肢解成星程、麦吉连锁酒店,由三星级变成无星级经营”构成违约，从而判决解除瑞地公司与凯旋公司的《承包经营合同》及补充协议。合同法第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因此，凯旋公司在承包经营合同被判决解除后，有义务将其承包经营的凯瑞大酒店恢复到其承包经营前的状态，清除其在承包经营期间对凯瑞大酒店的经营权上设定的租赁等负担也属于“恢复原状”之法定义务的当然范围。基于该法定义务，作为凯瑞大酒店的承包人，凯旋公司要么与客房租赁户刘立冬、瑞通公司协商解除案涉《客房租赁合同》，要么与发包方协商由发包方同意接受该负担。但，凯旋公司在承包经营合同被判决解除后，仅向瑞地公司移交了营业执照等证件以及办公室的设备设施等，而对其承包经营期间签订的案涉客房租赁合同未依上述法律规定进行妥善处理，致使刘立冬、瑞通公司租赁经营的客房被法院强制执行，客房租赁合同无法继续履行，显然构成对案涉《客房租赁合同》的违约。4.如前所述，案涉《客房租赁合同》系以凯瑞大酒店的名义与刘立冬签订的，凯瑞大酒店作为合同相对方，对于《客房租赁合同》不能履行，显然应当承担相应的合同责任。凯旋公司作为凯瑞大酒店的实际经营者，瑞地公司作为凯瑞大酒店的产权方、发包人，均应对无法人资格的凯瑞大酒店的违约行为承担民事责任。同时，瑞地公司已经进入破产程序，瑞通公司要求瑞地公司直接承担清偿责任，构成个别清偿，依法不应支持。但瑞地公司在本案中应承担民事责任之债务应予确认。三、瑞通公司、刘立冬主张的损失赔偿范围瑞通公司、刘立冬主张的损失赔偿范围包含直接损失12374061.43元、间接损失6451342.72元。一审判决赔偿刘立冬、瑞通公司损失6165472元（装修装饰及安装工程损失4015472元，可得利益损失200万元，加盟费损失15万元）。刘立冬、瑞通酒公司上诉主张凯瑞大酒店、凯旋公司、瑞地公司应赔偿其活动类家具、软装配饰、电视、电冰箱等损失391万元，隐蔽工程损失620万元，可得利益损失800万元。凯旋公司上诉主张瑞通公司擅自装修，对装修装饰及安装损失不应赔偿，6538件固定资产及易耗品应予返还，加盟费不应赔偿，预期利益不应赔偿。1.装修装饰及安装损失。本院认为，凯旋公司主张瑞通公司擅自装修的理由不成立。案涉客房租赁合同约定“承包期间乙方装修必须书面报请甲方同意，并经消防等有关部门审批同意后方可装修。”虽然瑞通公司没有提供证据证明其装修已书面报请凯旋公司同意，但双方2014年7月29日签订的《资产交接补充说明》中“现凯瑞酒店经营者为提高酒店档次，需要对凯瑞酒店的固定资产及低值易耗品进行提升更换……现为了凯瑞酒店装修改造方案尽快启动，同意对凯瑞酒店经营者对该6538件固定资产及低值易耗品进行升级更换……”等内容，可以证明凯旋公司已经同意瑞通公司对凯瑞大酒店进行装修改造。瑞通公司进行装修改造的投资损失，鉴定机构国联信公司对可鉴定部分确定为4015472元，该部分应予采信。对于隐蔽工程，鉴定机构鉴定的意见是“隐蔽工程及现场踏勘时未见部分工程量无法核实”，显然，瑞通公司没有提供证据证实该部分工程量的具体数额，瑞通公司应当承担举证不能的法律后果。2.活动类家具、软装配饰、电视、电冰箱等损失391万元。原审判决“考虑到因凯旋公司违约导致合同约定的经营期未满即解除，刘立冬和瑞通公司进行提升更换后的固定资产及低值易耗品无需返还凯旋公司，刘立冬和瑞通公司要求凯旋公司对此予以赔偿亦不予支持。至于刘立冬和瑞通公司主张的酒店经营投入损失中的采购物品、易耗品损失等均为其正常经营所必须产生的费用，要求凯旋公司予以赔偿没有法律依据。”本院认为，2014年7月29日凯瑞大酒店与瑞通公司签订了《关于长沙凯瑞酒店资产交接补充说明》，明确凯瑞大酒店同意刘立冬、瑞通公司对租赁经营的客房内的原固定资产及低值易耗品6538件进行升级更换，经营期满后，承租人将更换后的6538件固定资产及易耗品交还给广晟集团即凯旋公司，刘立冬、瑞通公司主张赔偿的活动类家具、软装配饰、电视、电冰箱等物品即属于前述升级更换的6538件原固定资产及低值易耗品范畴。因刘立冬、瑞通公司主张了可得利益，而可得利益是指合同得到完全履行后可以获得的利益，在刘立冬、瑞通公司主张的可得利益得到合理支持的情况下，即意味着合同已经履行完毕，依租赁经营合同之性质，活动类家具、软装配饰、电视、电冰箱等固定资产及易耗品等物品就应当作为获取可得利益的必要成本消耗掉。因此，本院将在衡量瑞通公司的可得利益时考虑活动类家具、软装配饰、电视、电冰箱等物品成本的回收，而不单独对活动类家具、软装配饰、电视、电冰箱等物品损失予以赔偿。3.加盟费损失。瑞通公司是采取加盟的形式经营，加盟费属于合理必要的经营成本。一审未全额支持瑞通公司的可得利益，对加盟费205000元根据剩余经营年限确定15万元为瑞通公司的投资损失，没有明显不当。4.可得利益损失。瑞通公司主张依据合同约定（270元/天×95间房×80%）的20%来认定上诉人在剩余租期里（2017年9月5日至2022年12月31日,共计1942天)的预期利益损失800万元为宜。合同法第一百一十三条第一款规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本院认为，如前分析，凯瑞大酒店的承包经营方凯旋公司和产权方瑞地公司未能妥善处理好的承包经营合同纠纷，导致瑞通公司租赁的客房被停电，被法院强制腾退，案涉《客房租赁合同》不能继续履行，凯瑞大酒店作为案涉《客房租赁合同》的出租人，构成根本违约。根据上述合同法第一百一十三条第一款的规定，凯瑞大酒店及其产权方瑞地公司、承包经营方应当对由此给瑞通公司造成的全部损失包括可得利益承担赔偿责任。可得利益是指合同得到完全履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。案涉《客房租赁合同》约定：“若因债权债务纠纷导致乙方不能正常营业，甲方须每天按客房市场价乘房间总数的80%对乙方进行补偿。”由此可知，双方对合同不能正常履行造成的损失有合理预见和明确约定。当然，这里约定的“每天按客房市场价乘房间总数的80%对乙方进行补偿”显然是指承租人每天的营业额，而不是指利润。且瑞通公司已经主张赔偿装修改造等投资的直接损失并得到部分支持。因此，不能按合同约定的“每天按客房市场价乘房间总数的80%”全额计算本案承租人的可得利益。原审在对瑞通公司主张的投资成本损失未全部支持的情况下，对剩余5年租期仅酌情确定200万元可得利益损失，明显不能填补瑞通公司的全部损失。瑞通公司上诉主张按合同约定的按损失计算方式的20%计算可得利益损失，具有合理性。本院综合全案实际，酌定瑞通公司的可得利益损失为600万元。5.停电损失。瑞通公司主张的停电损失为1561779.2元。本院认为，瑞通公司在关于停电损失的联络函上所列举的损失系其单方统计，凯瑞大酒店并未认可，本院无从核实，对瑞通公司主张的停电损失1561779.2元应不予支持。根据凯瑞大酒店签收的联络函反映，瑞通公司经营的客房共经历停电25天。对此，凯瑞大酒店、凯旋公司没有提供反证予以推翻。根据合同约定“若因债权债务纠纷导致乙方不能正常营业，甲方须每天按客房市场价乘房间总数的80%对乙方进行补偿。”瑞通公司可以获得的停电损失为（270元/天×94间房×80%×25天=507600元。四、100万元转让费和50万元押金本院认为，案涉《客房租赁合同》第八部分明确约定：“乙方租赁期内租金不递增，甲方不收物业管理费，现有设备交由乙方使用，乙方一次性向甲方支付转让费100万元……此款项为乙方承包合同标的的前置条件，不管乙方实际承包经营多长时间，中途是否转让，该转让费永不退还。”现瑞通公司没有提供证据证明凯瑞大酒店递增了租金，收取了物业管理费，且其主张合同履行后的可得利益已部分支持，因此瑞通公司主张应退还100万元转让费，没有事实和法律依据。50万元押金不是定金，不论刘立冬、瑞通公司是否违约，合同权利义务终止后即应退还，凯旋公司主张押金不退还没有合同和法律依据。五、刘立冬、瑞通公司应支付凯旋公司租金根据瑞通公司向凯瑞大酒店发送的联络函和凯瑞大酒店向瑞通公司发送的《关于延缓缴纳租金函》可知，瑞通公司一直主张以停电损失抵销所应付租金，而凯瑞大酒店则是主张缓交租金6个月，“待双方就停电断水所造成损失达成共识后，采取多退少补的原则处理。”但双方对停电损失一直未能达成协议，即瑞通公司主张的停电断水损失一直未确定，一审也未查明确定停电断水损失的具体数额。根据合同法第九十九条规定，当事人主张抵销的债务应当是确定的、具体的，一审法院在未查明停电损失的具体数额的情形下，直接酌定以凯瑞大酒店同意缓交的租金数额冲抵停电损失不当，应予纠正。凯旋公司主张瑞通公司欠交2015年3月-2016年3月租金1213750元，但其自己提供的2015年2月21日的《收款证明》载明“刘立冬（星程酒店）2015年3月31日至8月31日在刘立冬（星程酒店）预交的100万元中扣除，视为正常缴纳租金，自2015年9月1日起，租金按合同约定正常缴纳。”因此，对于凯旋公司主张的2015年8月31日之前的欠交租金，应不予支持。对于2015年9月、10月、12月、2016年1月、3月的租金共1006250元，瑞通公司没有提供证据证明其已交纳，其应支付。六、案涉6538件固定资产及低值易耗品应予返还本院认为，瑞通公司主张的可得利益已得到支持，案涉《客房租赁合同》应当视为已经履行完毕，根据《客房租赁合同》第七部分第3条约定“乙方应于客房租赁期满后，将租赁客房及附属、设备交还给甲方”，和2014年7月29日凯瑞大酒店与瑞通公司签订的《关于长沙凯瑞酒店资产交接补充说明》“待经营期结束后，凯瑞酒店经营者需交还《关于长沙凯瑞酒店资产及债权债务交接情况说明》中所明确的6538件提升更换后的固定资产及低值易耗品给广晟集团”的约定，凯旋公司主张刘立冬、瑞通公司应当返还6538件提升更换后的固定资产及低值易耗品的理由成立，应予支持。综上所述，刘立冬、瑞通公司的上诉理由部分成立，凯旋公司的上诉理由也有部分成立，本院予以支持；原审判决认定事实和适用法律均有错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条第三款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百二十一条、第二百一十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市中级人民法院作出（2017）湘01民初3149号民事判决第一项、第二项、第四项；二、撤销湖南省长沙市中级人民法院作出（2017）湘01民初3149号民事判决第三项、第五项、第六项；三、广东凯旋世纪酒店管理有限公司赔偿刘立冬、长沙瑞通酒店管理有限公司损失10673072元（装修装饰及安装工程损失4015472元，加盟费损失15万元，停电损失507600元，可得利益损失600万元）；四、刘立冬、长沙瑞通酒店管理有限公司在本判决生效后10日内支付租金1006250元；五、湖南瑞地投资置业有限责任公司在本案中与广东凯旋世纪酒店管理有限公司向刘立冬、长沙瑞通酒店管理有限公司应承担共同清偿责任的债务为10166822元；六、刘立冬、长沙瑞通酒店管理有限公司在本判决生效后10日内向广东凯旋世纪酒店管理有限公司返还6538件提升更换后的固定资产及低值易耗品；七、驳回刘立冬、长沙瑞通酒店管理有限公司的其他诉讼请求；八、驳回广东凯旋世纪酒店管理有限公司的其他反诉请求。以上判项中广东凯旋世纪酒店管理有限公司应支付给刘立冬、长沙瑞通酒店管理有限公司的款项合计11173072元（损失赔偿款10673072元，押金50万元），与刘立冬、长沙瑞通酒店管理有限公司应支付的租金1006250元相抵后，广东凯旋世纪酒店管理有限公司还应支付刘立冬、长沙瑞通酒店管理有限公司10166822元，限本判决生效后10日内履行。如逾期未履行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费143427元，反诉案件受理费19323元，财产保全费5000元，鉴定费120000元，共计287750元，由广东凯旋世纪酒店管理有限公司负担237750元，湖南瑞地投资置业有限责任公司20000元，刘立冬、长沙瑞通酒店管理有限公司负担30000元。二审受理费179549.79元，由广东凯旋世纪酒店管理有限公司负担133600元，湖南瑞地投资置业有限责任公司10000元，刘立冬、长沙瑞通酒店管理有限公司负担35949.79元。本判决为终审判决。审判长  谭智崇审判员  唐雨松审判员  陈梦群二〇二〇年六月十五日法官助理梁昕昕书记员申书琴