上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初14616号原告：上海蔬香门递农业发展有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：徐乔法，执行董事。委托诉讼代理人：朱耀华，上海市四方律师事务所律师。被告：上海市闵行区华漕镇许浦村民委员会，住所地上海市闵行区。法定代表人：秦伟忠，主任。被告：上海华亭实业有限公司，住所到上海市闵行区。法定代表人：杨新红，总经理。上述两列被告的共同委托诉讼代理人：侯晓恬，上海市福隆律师事务所律师。原告上海蔬香门递农业发展有限公司(以下简称蔬香公司)与被告上海市闵行区华漕镇许浦村民委员会(以下简称许浦村委会)、上海华亭实业有限公司(以下简称华亭公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案受理，并依法组成合议庭于2020年6月12日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人朱耀华以及两被告的共同委托诉讼代理人侯晓恬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔬香公司向本院提出诉讼请求：1、两被告支某给原告替代支某的补(赔)偿款人民币(币种下同)38,591,992.63元；2、两被告赔偿原告可得利益损失3,281,045.80元；3、两被告支某原告关联案件诉讼费504,591.18元、本案律师费100,000元；4、两被告支某原告房屋改造、房屋整修费用215,3000元；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告华亭公司于2016年3月18日签订了《房屋使用协议书》，约定租赁使用期限为2015年7月1日起至2025年6月30日止，租赁物地址为上海市闵行区北翟路XXX弄XXX号等内容。原告承租了被告的租赁物后，招商引进了案外人上海虹许投资管理有限公司(以下简称虹许公司)、三家宾馆、不同经营项目的大小商户将近100家左右，并将承租房屋进行了改造、整修、添置了相应的设施、设备。然仅承租经营了约一年半左右，于2016年12月，该地块遇绥宁路延伸段工程项目动迁，并且由华漕镇动迁办公室向该地块房屋的出租人即被告许浦村委会发送了动拆迁的书面告知书。为了抓紧推进绥宁路延伸段建设工程进度，于2017年7月21日先行将该地块上20,546.80平方米房屋，按动迁之前的拆违予以拆除。房屋拆除后，虹许公司和三家宾馆先后通过司法途径起诉至闵行区人民法院。三家宾馆都已经撤诉，妥善进行协商后，签订了补偿(贴)协议,已经处理完毕。另外100家左右小商户亦已处理完毕。虹许公司起诉一案,闵行法院经审理于2019年6月24日作出(2018)沪0112民初3578号《民事判决书》。为此，原告已经承担支某给了100家左右商户动迁之前拆违各项补贴(偿)款和拆违工作费用3,800余万元，并且原告与被告许浦村委会予以了确认。关于原告租赁权损失，原告承租后对涉案房屋进行了大量的改造、装修投入，并且由于涉案房屋被提前拆除，合同所约定的期限本应截至2030年6月终止，但实际合同的解除日期为2016年11月30日，涉案租赁合同仅仅履行了较短的租赁期限，直接导致了原告产生了实际损失以及可得利益损失(转租依法取得的租金差额)。所以原告利益损失的主张是有相应的事实依据可以佐证的。关于原告主张的相应合理的诉讼费、律师费等支出，是原告与被告华亭公司订立的《房屋使用协议书》中有约定的。关于房屋改造、整修费用是由原告与被告许浦村民委员会相互确认后应支某给原告的，但至今尚未支某。关于两被告共同承担责任的问题，被告许浦村委会是涉案租赁物的被动迁拆除的直接责任方；被告华亭公司与原告是《房屋使用协议书》的合同相对方。故原告要求两被告共同承担责任，是有事实依据和法律根据的。综上，原告为维护自身的合法权益，诉至法院，提起前述诉请。被告许浦村委会与华亭公司共同辩称，1、关于原告要求两被告共同承担给付责任的意见，两被告认为华亭公司仅是租赁合同的相对方，只是形式主体，土地和房屋的权利均归属于许浦村委会，动迁的主体也是许浦村委会，华亭公司不参与整个动迁过程，故认为应当由许浦村委会负担。若法院认为根据合同相对性华亭公司应承担给付责任，许浦村委会也同意与华亭公司共同对本案原告承担给付责任。2、除原告主张的关联案件的诉讼费504,591.18元不同意负担外，其余费用被告均同意支某。关联案件的诉讼费发生于原告与次承租人之间，被告不应负担。本院经审理认定事实如下：由上海市闵行区规划土地管理局所颁发的权属证号为沪集建(闵华95)字第000002号的集体土地建设用地使用证所载,本案所涉土地性质属于集体土地，土地使用者为被告许浦村委会。2010年之前，由案外人上海南洋电缆有限公司在上述集体土地上投资建造涉案房屋，建筑物面积约23,000平方米，由于历史原因，当时仅办理建设工程规划许可证，并未办理房地产权证等相关手续。2010年年底，案外人上海南洋电缆有限公司投资建造的房屋，因涉及轨道交通13号线停车场工程而被动迁，虽然上述房屋未办理房屋产权证，但该次动迁对该部分建筑物仍参照有证建筑予以评估补偿，总计的动迁补偿金额为94,590,000元。经上海市重大工程建设办公室协调，其中涉及到上海市闵行区北翟路XXX弄XXX号西厂区的房屋(约16,000平方米)无需拆除，并无偿给予被告许浦村委会。在被告许浦村委会无偿接受上海市闵行区北翟路XXX弄XXX号的房屋(约16,000平方米)后，被告许浦村委会于2014年年初向上海市闵行区华漕镇人民政府(以下简称华漕镇政府)申请将该房屋进行改建及简装修，申请将该房屋的使用性质从厂房变更为商业性质，同时针对上述建筑物进行改建(改变使用性质、内装修)。华漕镇政府核准了被告许浦村委会的上述建筑改建的申请。改建期间被告许浦村委会将原有房屋拆除约3,700平方米，改建为两栋房屋，其中A栋面积为7,200平方米，B栋面积为9,800平方米，合计为17,000平方米的无证房屋。2014年7月28日，被告许浦村委会向闵行区工商局出具证明一份，内容如下：华漕镇许浦村XXX弄XXX号，土地证号：沪集建(闵华95)字第000002号。该地块共有三层楼厂房一幢，编号为A幢，建筑面积3,400平方米；四层楼厂房一幢，编号为B幢，建筑面积6,600平方米。该地块上房屋不属于违法用地，不是拆迁及动迁范围，现该地块使用权由许浦村委会所有，委托给虹许公司统一安排对外出租。2014年11月3日，由许浦村委会作为甲方、蔬香公司作为乙方签订《补充协议》一份，协议载明：1、原甲方与乙方签订的此房屋租赁合同为：10年(2014年11月28日至2025年11月27日)，甲方确保乙方合同到期后，在原有2025年的基础递增价格条件下，乙方享有五年继续承租权(2025年11月28日至2030年11月27日)，不受村委换届影响；2、甲方确保乙方在此房屋正常的商业经营及乙方在办理酒店管理公司的证照提供相关的证件及手续；3、补充协议与主合同具有同等法律效力。2015年1月31日,虹许公司(乙方、承租方)与蔬香公司(甲方、出租方)签订租赁合同书一份，合同书约定甲方出租给乙方的房屋坐落在本市闵行区北翟路XXX弄XXX号，该房屋出租实地测量建筑面积为17,400平方米，租赁期限自2015年7月1日起至2030年6月30日等内容。2016年3月18日，华亭公司(甲方，权利人)与蔬香公司(乙方，使用方)签订《房屋使用协议书》，约定甲方出租给乙方的房屋坐落在本市闵行区北翟路XXX弄XXX号，乙方清楚知道甲方所有的房屋为无法定权属证书的房屋，并自愿要求使用该房屋，且承诺将诚信履行本协议，不得以该房屋无产权证为由拒绝履行协议义务。甲方房屋面积为16,100平方米，租赁期限自2015年7月1日起至2025年6月30日止。在使用期内如遇国家规划、政府征收征用等行政决定的，双方应无条件服从，乙方应按开发要求如期迁出。双方按国家和地方法律、法规、动迁政策享有属于各自所有的动迁利益。后涉案租赁物由于绥宁路延伸段工程需要被列入动迁范围。2017年7月21日，涉案租赁物被拆除。就虹许公司及其余小租户的动迁补偿事宜，原告已向虹许公司及其余小租户支某了补偿款。2020年1月12日，就原告蔬香公司已就涉案租赁物向案外人支某的补偿款及蔬香公司于租赁前期支某的改造费用等，原告蔬香公司与被告许浦村委会签订《租赁关系及转租情况以及补贴(偿)统计表(虹许广场)》，该统计表记载，前期房屋改造支出费用，应由蔬香公司与许浦村按工程单等相关凭证另行结算，涉及金额为2,153,000元，涉及蔬香公司动拆迁前后拆违所支出的各项费用为38,441,992.63元。另查明，本院于2018年1月22日受理了虹许公司与蔬香公司、华漕镇政府、许浦村委会房屋租赁合同纠纷一案【案号为(2018)沪0112民初3578号】。虹许公司提出的本诉诉请为：要求蔬香公司、华漕镇政府、许浦村委会共同赔偿其建筑物、装饰装修、设备设施等损失、租金收益等损失、停工停业、搬迁及人员遣散费用等损失。该案经审理于2019年6月24日作出判决，判令由蔬香公司向虹许公司赔偿装饰装修残值损失7,465,846.63元、可得利益损失1,437,370元等内容，本诉案件受理费224,467.18元，鉴定费280,124元，评估费150,000元，合计654,591.18元，由虹许公司负担150,000元，由蔬香公司负担504,591.18元。再查明，2019年12月28日，蔬香公司(甲方)与案外人上海拉福供应链管理有限公司(乙方)签订《搬离补偿协议》，约定甲乙双方于2015年2月9日签订《租赁合同书》约定乙方承租闵行区北翟路XXX弄XXX号B栋D-2房屋，建筑面积145平方米。租赁期乙方已向甲方交纳押金1万元。乙方所承租的租赁物因绥宁路拓宽提前动迁和环境综合整治原因应予以拆除，乙方现自愿配合、自愿解除租赁关系搬离租赁房屋。甲方同意给予乙方补偿费14万元作为乙方搬离租赁房屋的动迁清退补偿费。补偿款中不包括押金1万元，以上动迁款、押金共计15万元。经原、被告庭审陈述，该15万元未包含在2020年1月12日双方签署的统计表中。复查明，蔬香公司为本案诉讼聘请律师支某律师费100,000元。以上事实，由原告提供的《租赁关系及转租情况以及补贴(偿)统计表(虹许广场)》、《房屋使用协议书》、(2018)沪0112民初3578号民事判决书、《建设工程委托监理合同》、付款凭证、工程联系单、本案律师费发票等证据以及原、被告的当庭陈述所证实，本院对上述双方无异议的证据予以确认并在卷佐证。本院认为，涉案租赁合同的签约主体系原告蔬香公司与被告华亭公司。作为出租人的被告华亭公司负有按照约定将租赁物交付承租人并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途的合同义务，现由于被告华亭公司的违约行为导致原告蔬香公司无法按照租赁合同约定的租赁期限使用房屋，原告蔬香公司要求被告华亭公司就其损失承担责任，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。至于被告许浦村委会，虽非合同主体，但鉴于许浦村委会自愿与华亭公司共同向原告蔬香公司承担赔偿责任，此系许浦村委会自行处分诉讼权利的行为，本院予以准许。现就原告蔬香公司主张的各项诉请，其中除关联案件诉讼费以外的诉请，两被告均同意支某，且有事实依据，故本院予以支持，金额共计44,126,038.43元。至于关联案件诉讼费，无合同依据及法律根据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十六条之规定，判决如下：一、被告上海市闵行区华漕镇许浦村民委员会、上海华亭实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海蔬香门递农业发展有限公司支某44,126,038.43元；二、驳回原告上海蔬香门递农业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支某迟延履行期间的债务利息。案件受理费265,953.15元，由原告上海蔬香门递农业发展有限公司负担3,522.96元，由被告上海市闵行区华漕镇许浦村民委员会、上海华亭实业有限公司负担262,430.19元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  韩伟清审 判 员  张 莉人民陪审员  孙碧芸二〇二〇年六月二十三日书 记 员  王伊妮附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。