山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终6106号 上诉人(原审被告)：王信智（曾用名王斌），男，1962年11月19日生，汉族，住山东省青岛市市北区。 委托诉讼代理人：徐健，山东康辉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：司英杰，山东康辉律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：青建集团股份公司，住所地：山东省青岛市市北区堂邑路11号。 法定代表人：吴书义，董事。 委托诉讼代理人：郑铭，山东琴岛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈杰，男，1995年12月8日生，汉族，住山东省青岛市市北区，系青建集团股份公司员工。 上诉人王信智（曾用名王斌）与被上诉人青建集团股份公司（以下简称青建集团）租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市市南区人民法院（2019）鲁0202民初3441号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人王信智（曾用名王斌）向本院提出上诉请求：1、请求依法撤销原审民事判决第一至四项，依法查清事实后改判。2、请求判令一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其主要的事实与理由:一审判决认定事实错误，适用法律不当，依法应予改判。一审判决关于“被告作为承租人，负有支付租金义务，依诉争合同约定，被告应于2018年7月21日支付第期五年租金200万元，但被告至今未予支付”的事实认定存在错误。具体理由如下:上诉人已提交证据证明上诉人已缴纳202年3月23日至2031年3月22日租期内的全部剩余租金。在一审审理中，上诉人提交了与原房屋所有权人青岛凯悦置业集团有限公司（以下简称“凯悦集团”）间的《补充协议书》该补充协议书签订时间为2013年12月26日，此时凯悦集团系涉案房屋的所有权人，其有权就涉案房屋租赁及租金支付事宜与上诉人达成相应协议；该补充协议书系凯悦集团盖章确认，无相反证据证明该所盖印章并非凯越集团真实印章，即该补充协议书系上诉人与凯越集团的真实意思表示，一审判决以被上诉人不予认可、在房屋处置期间未提交并主张权利为由而否认该协议的客观性、真实性、关联性显然不当。上诉人提交的该协议书明确载明上诉人已缴纳剩余580万元房屋租金，即该证据已足以证明上诉人已按约完全履行缴纳房屋租金义务，不需再进行补强。现虽涉案房屋所有权人发生变动，但依据《合同法》第229条之规定，所有权变动不影响租赁合同的效力，上诉人已缴纳租金至2031年3月22日，依法上诉人可合法占有使用至此租赁期结束。因此被上诉人对上诉人提出的诉讼请求理应予以驳回。 被上诉人答辩认为，一审判决事实认定清楚，法律适用正确，请求维持一审判决。 青建集团向原审法院提出诉讼请求：1、确认双方之间的《租赁合同》、《补充协议》于2018年12月25日解除；2、判令王信智立即停止侵害、返还非法占用青建集团名下位于青岛市市南区户房产；3、判令王信智支付自2018年7月22日起至2018年12月25日期间租金166667元、滞纳金13000元，并支付自2018年12月26日至实际返回房屋之日止参照租金计算的房屋使用费及按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息（暂计算至2019年4月21日的房屋使用费为133333元，利息1885元）。以上共计314885元；4、本案诉讼费用由王信智承担。事实与理由：2012年3月20日及2013年7月，王信智与青岛凯悦置业集团有限公司（简称凯悦置业）签订《租赁合同》及《补充合同》，由王信智承租青岛市市南区燕儿岛路10号凯悦中心六层房屋，租期自2013年7月22日至2032年7月21日，租金每五年200万元，第二期租金支付时间为2018年7月21日。2017年12月，青建集团通过司法拍卖形式取得涉案房屋产权，承继凯悦置业作为出租人的权利义务，经青建集团多次催要，王信智拒付租金，故具状起诉，请求判如所请。 王信智在原审中辩称，1、其与青建集团之间未发生租赁关系，亦未签订租赁合同及补充协议，无解除之说；2、其未损害青建集团权益，王信智承租凯悦置业房屋，分两次交齐租金，租赁合法有效，依据买卖不破租赁原则，王信智有权继续合法使用涉案房屋，不存在非法占用问题；3、青建集团诉求第三项写明的是租金，既然主张租金就应当证明租赁关系存在，方能产生租金，王信智未租赁其房屋，无支付租金之说；4、青建集团诉状中未提及王信智已足额交付给凯悦置业租金问题，故请驳回青建集团诉请。 原审查明，涉案房屋位于青岛市市南区户房屋，原产权人系凯悦置业。2017年12月15日，青岛市中级人民法院作出（2013）青执字第150号之30执行裁定书，载明因青建集团与凯悦置业建设工程施工合同纠纷一案，于2017年12月11日通过淘宝网拍卖涉案房屋。2017年12月12日，青建集团以13713584元最高价竞得，裁定涉案房屋归青建集团所有。后青建集团办理涉案房屋产权转移登记手续。诉讼中，本案双方当事人确认均参与竞买。另查明，2012年3月20日，凯悦置业与王信智签订《租赁合同》，由王信智承租涉案房屋用于经营。主要内容为：1、租期自2012年3月23日至2031年3月22日，期限19年；2、王信智每五年交纳租金200万元，以后每五年应提前一个月支付下期租金，水电房屋押金5万元；3、如王信智不能按期交纳租金，每迟延一天支付万分之五滞纳金，逾期三十天仍未足额交纳，出租人可解除合同。后双方又签订补充协议，约定：1、凯悦置业已于2013年7月22日将涉案房屋交付王信智；2、租期自2013年7月22日至2032年7月21日；3、王信智第二期租金支付时间应为2018年7月21日。2012年3月23日，王信智向凯悦置业支付首期五年租金200万元。还查明，王信智确认涉案房屋由其占有使用。 青建集团在原审中提交于2018年11月15日作出的《律师函》，确认涉案房屋产权变更及租赁事实，要求王信智收函后10日内支付2018年7月22日至2023年7月21日期间租金200万元，否则将依法维权，并提交邮寄回执予以佐证；王信智在原审中不予认可，认为双方不存在租赁关系，该通知对其无效。原审法院认为，该证据印证青建集团追索租金事实，王信智虽持有异议，但未提交证据反驳，原审法院予以采纳。 青建集团在原审中提交于2018年12月25日作出的《解约通知书》，载明王信智经催告仍未交纳租金，通知：1、自通知送达之日或视为送达之日，《租赁合同》及《补充合同》即告解除；2、王信智应于收函后5日内腾空返还场地；3、支付5个月租金及同期贷款利息，并提交照片证明解除通知张贴于涉案房屋大门；王信智在原审中不予认可，认为双方不存在租赁关系，该通知对其无效。原审法院认为，该证据印证青建集团追索租金事实，王信智虽持有异议，但未提交证据反驳，原审法院予以采纳。 王信智在原审中提交《补充协议书》，证明已向凯悦置业交付全部租金，该协议载明：“甲方：青岛凯悦置业有限公司（出租方）法定代表人：王博乙方：王斌身份证号码（承租方）双方就2012年3月20日租赁合同中租金部分，达成补充协议如下：一、乙方已将祖传名家书画一帧於本补充协议签定日交付给甲方持有，抵付应付甲方全部租赁房屋期间的剩余580万元租金，书画价值人民币700万元。出于商业秘密及安全因素考虑，双方承诺保证不对外公开该画作的出处及作者。二、甲方承诺在持有画作后，妥善予以保管，如有损坏及时修缮，保证该画作的完整性，不得复制和对外公开展示。三、如将来乙方提出800万元价格回购，则甲方须无条件同意，并在收到回购金当日将画作完整交还给乙方。四、本协议签定日，即为画作交付日，已经交付即视为甲乙方之间所涉及的租金全部交清。五、如本画作损毁或未经乙方同意转让，则须另行甲方赔付乙方人民币500万元。六、本补充协议为原2012年3月20日租赁合同的必要部分，双方承诺共同遵守。甲方：（盖章）乙方：王斌2013年12月26日。”青建集团在原审中质证称：1、对真实性不予确认，签约双方主体是否确为凯悦置业及王信智存疑；2、对合法性不予认可，经青建集团调取青岛市中级人民法院笔录记载，王信智与凯悦置业法定代表人王博及家人存在比较密切关系，且从2012年起至今，在青建集团、王信智接触过程中，凯悦置业与王信智均未提及该协议。在涉案房产进行司法拍卖期间，王信智也并未作为承租人向法院提交，不排除该协议系王信智与凯悦置业为逃避支付租金义务补充作出；3、对证明事项不予认可，王信智想以该证据证明抵顶租金事实，但如此大额抵租行为，凯悦置业未出具入账、记账凭证，双方亦未对字画进行鉴定评估，不符合商业交往常理，且在补充协议第五条还约定凯悦置业不得损毁、转让，说明凯悦置业并未取得该份证据。原审法院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中，王信智仅提交该协议佐证待证事实，除此再未提交其他有效证据进行补强，青建集团亦不予认可，且涉案房屋系经司法拍卖，王信智未证明其在处置期间曾主张权利，故原审法院尚无法核实该证据客观性、真实性、关联性，对该证据不予采纳。 原审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，凯悦置业与王信智签订的《租赁合同》及《补充合同》系当事人真实意思表示，不违背法律行政法规的强制性规定，合法有效。《合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”青建集团通过司法拍卖方式取得涉案房屋产权，已成为诉争协议相对人。 《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第九十六条又规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”王信智作为承租人，负有支付租金义务，依诉争合同约定，王信智应于2018年7月21日支付第二期五年租金200万元，但至今未予支付，违反合同约定，青建集团行使解除权并无不当。从青建集团提交证据看，其于2018年12月25日即通知王信智，故诉争合同应于该日解除。《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”双方租赁关系既已解除，王信智应当返还租赁物。 《合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”青建集团关于款项诉求可分为：1、2018年7月22日至2018年12月25日期间租金166667元及滞纳金13000元；2、2018年12月26日至实际返回房屋之日止参照租金计算的房屋使用费及按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息（暂计算至2019年4月21日的房屋使用费为133333元，利息1885元）。首先，对第1项诉求，2018年7月22日至2018年12月25日期间约为5个月，王信智既于该期间内占有使用租赁物，应向青建集团支付租金166667元（40万元/年÷12个月×5个月）。青建集团要求王信智支付滞纳金13000元，原审法院认为《租赁合同》第七条约定如王信智不能按期交纳租金，则每延迟一天支付万分之五滞纳金。依双方约定，王信智应于2018年7月21日支付租金，因其未依约履行义务，故应支付2018年7月22日至2018年12月25日期间滞纳金13000元（166667元*0.5‰*156天）；对第2项诉求，因租赁关系已经解除，王信智负有返还租赁物义务，然王信智现仍占有使用涉案房屋，应向青建集团支付占有使用费，应按年租金40万元之标准，自2018年12月26日至实际返还之日止。截止2019年4月21日，王信智已经占有使用约为4个月，王信智应支付占有使用费133333元（40万元/年÷12个月×4个月）。青建集团还要求王信智支付该期间利息1885元，原审法院认为，因王信智尚未返还涉案房屋，时间上存在不确定性，本案对此暂不作处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、青建集团股份公司与王信智之间的《租赁合同》及《补充合同》于2018年12月25日解除；二、王信智于判决生效之日起三十日内向青建集团股份公司返还位于青岛市市南区户房屋；三、王信智于判决生效之日十日内向青建集团股份公司支付2018年7月22日至2018年12月25日期间租金166667元及滞纳金13000元；四、王信智于判决生效之日十日内向青建集团股份公司支付2018年12月26日起至实际返还涉案房屋之日止的占有使用费（以《租赁合同》约定的40万元/年为计算标准，截止2019年4月21日，应付133333元）；五、驳回青建集团股份公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6023元，由青建集团股份公司负担36元，王信智负担5987元。 本案二审期间，双方当事人均未提交新的证据材料。 本院二审期间查明的事实与原审法院一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案焦点问题系原审法院判决解除合同并支持被上诉人关于租金、滞纳金和占有使用费的诉讼请求是否正确。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原审认定涉案《租赁合同》及《补充合同》合法有效符合法律规定，本院依法予以确认。根据法律规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。各方对于被上诉人通过司法拍卖方式取得涉案房屋产权均没有异议。原审据此认定被上诉人青建集团成为诉争协议相对人于法有据，本院对此予以确认。上诉人关于被上诉人不具有主体资格的上诉不成立，该上诉请求，本院依法不予支持。 根据法律规定，一方迟延履行主要合同义务，经合理催告后，仍不履行的，另一方可以解除合同。上诉人作为承租人，负有支付租金义务，其应于2018年7月21日支付第二期五年租金200万元。上诉人在原审中提交显示落款日期为2013年12月26日的补充协议书，以此主张其与原产权人凯悦置业达成用祖传名家书画抵付全部租赁房屋期间的剩余租金580万元。该协议书既不符合证据的书面要件，亦未提交其他证据予以佐证，且涉案房屋经过司法拍卖程序，上诉人亦参与了竞买，但上诉人未提交证据证明其在上述程序中曾主张权利。故上诉人关于用名家书画抵付全部租赁期间剩余租金582万元的主张未达到高度盖然性的证明程度。原审法院对此不予采纳符合法律规定，本院予以确认。上诉人关于已支付租金的上诉理由不成立，该上诉请求，本院依法不予支持。上诉人未交纳租金，经被上诉人催告后仍未履行该义务。原审据此判决解除合同并判决上诉人腾让房屋有事实及法律依据。上诉人关于不应解除合同并疼瑞房屋的上诉理由不成立，该上诉请求，本院依法不予支持。 原审根据合同约定计算租金、滞纳金及房屋占有使用费亦符合法律规定。上诉人关于不应交纳租金、滞纳金及占有使用费的上诉理由亦不成立，该上诉请求，本院依法不予支持。 综上所述，上诉人的主张均不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6023元，由上诉人王信智（曾用名王斌）负担。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  于 梦 审判员  张晓华 二〇二〇年六月十九日 法官助理 刘思涵 书记员张燕