河北省井陉县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0121民初555号 原告：井陉县苍岩山镇红土岩村民委员会，住所地井陉县苍岩山镇红土岩村，统一社会信用代码：54130121056508217C。 法定代表人：樊千明，该村民委员会主任。 委托诉讼代理人：吴克剑，河北雄鹰律师事务所律师。 被告：石家庄凌众投资咨询有限公司，住所地河北省石家庄市裕华区建华南大街万达广场B2南区4号楼3单元3103，统一社会信用代码：9113010834776873X4。 法定代表人：梁晓伟，该公司经理。 委托诉讼代理人：王永亮，河北冀华律师事务所律师。 原告井陉县苍岩山镇红土岩村民委员会（以下简称红土岩村委会）与被告石家庄凌众投资咨询有限公司（以下简称凌众公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告井陉县苍岩山镇红土岩村民委员会及其委托诉讼代理人吴克剑、被告石家庄凌众投资咨询有限公司及其委托诉讼代理人王永亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 红土岩村委会向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付原告租金90000元；2、被告支付原告违约金10000元；3、被告承担诉讼费。事实和理由：2016年5月1日，原告与被告签订了租赁合同，将村委会办公室部分房屋出租给被告，租赁期限5年，自2016年5月1日起至2021年5月1日止，房屋年租金15000元，合同的其他权利义务详见合同约定。遂即双方又签订了补充协议，原告将果脯厂以年租金5000元租赁给被告，其他条款同原合同一致。合同签订后，原告将租赁物交付被告使用，被告只交纳了2016年度第一年的租金10000元，欠付当年度的10000元租金至今未付。经原告多次催要，被告一直找理由推诿。2017年、2018年、2019年、2020年四年的租金合计80000元，被告也未按约定支付租金。被告累计欠付租金90000元。按照合同约定，被告违约应按照合同总租金10%向原告支付违约金，即100000元的10%是10000元。为此，原告根据《合同法》相关规定及合同约定，具状诉至法院，请求依法裁判，支持原告的诉求。 凌众公司辩称，原告对于租金缴纳情况所述不实，在租赁合同签订时被告给付原告40000元。根据租赁合同约定，租赁用途为商务会议、绘画等，原告未经被告同意在房顶上安装太阳能板违反了上述约定。 本院经审理认定事实如下：2016年5月1日，原告红土岩村委会（甲方）与被告凌众公司（乙方）签订《租赁合同》，合同约定“第一条租赁范围1、甲方将村办公室部分房屋出租给乙方，甲方保留两间办公室（图书室和大会议厅）。大厅、卫生间、楼道及院落甲乙双方共同使用。2、乙方负责院落的日常管理，大门口里外的美化绿化及修缮，乙方在现在的基础上对室内进行装修。合同期满后，所有固定设施全部交归甲方……第二条租赁期限、用途1、该房屋租赁期共五年。自2016年5月1日起至2021年5月1日止。2、乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为商务会议、休闲娱乐、写生、度假、绘画、摄影使用，不能从事其他事项及违法活动……第三条租金及支付方式1、该房屋年租金为15000元（大写：壹万伍仟元整）。2、房屋租金支付方式如下：房屋租金应在合同签订时一次性付清15000元（大写：壹万伍仟元整）……第六条乙方违约责任1、租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的10%向甲方支付违约金。（1）乙方向甲方承诺：合同签订后6个月内进场施工，如不按期施工，按乙方违约；（2）未经甲方书面同意，将房屋转租、转借给他人使用的；（3）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋；（4）改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的；（5）乙方不配合或因其活动影响村两委正常工作的……第七条免责条件1、因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任……3、因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。4、不可抗力系指‘不能预见、不能避免并不能克服的客观情况’。第八条本合同未尽事宜，经甲、乙双方协商一致，可订立补充条款。补充条款及附件均为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力。”后原告红土岩村委会（甲方）、被告凌众公司（乙方）又签订《补充协议》一份，约定“经过甲乙双方协商一致，在原租赁合同的基础上，特作以下补充条款。一、甲方将村果脯厂出租给乙方，期限跟用途等条款同原合同一致。二、该果脯厂租金共计为5000元（大写伍仟元整），与其他租赁费用同时支付。三、本协议属原合同组成部分，与原合同具有同等法律效力。”被告凌众公司质证称对《租赁合同》及《补充协议》的真实性无异议，果脯厂的位置和办公楼在一起，在办公楼的西边院内；办公楼的租金是每年15000元，果脯厂的租金是五年5000元。原告称果脯厂位置和办公楼在一起，果脯厂的租金实际是每年5000元，写合同的时候有文字错误，现在没有证据证实。 上述合同及补充协议签订后，原告称被告向其缴纳了2016年房租10000元和原告装修及部分设施费用折价30000元，之后所欠房租至今未付。原告为证实其主张，向本院提交《现金收入通知单》一份，通知单载明“2016年6月2日，交款单位或交款人：梁晓伟，金额：40000元，说明：交办公楼装修费和租赁费（租赁费10000元，装修费30000元），会计：樊千明，出纳：高志会，经手人：梁晓伟”。被告凌众公司质证称对收款总额40000元无异议，但不认可收款事由，该40000元均为租金，当时原告说比较缺钱让其多交点，遂交了40000元，《现金收入通知单》上的“梁晓伟”签字非其本人所签，未见过该收费票据。原告红土岩村委会法定代表人樊千明称《现金收入通知单》上的签名包括被告法定代表人梁晓伟的签名都是其所签，未将该收费票据给付被告凌众公司，关于装修费是因为租赁房屋之前部分房屋是原告新装修的，还有部分新家具，所以要求被告承担部分装修费。 庭审中，被告凌众公司称由于2016年7月19日井陉县发洪水导致两年路不通，无法进入租赁房屋，2017年年底，被告曾找原告协商是否能减免房租，原告一直未给答复。另，2018年，原告在未通知被告的情况下，在被告所租赁的房屋上安装了太阳能发电板，导致房屋无法正常使用。原告对此称2016年7月19日发洪水是事实，但不是两年的路不通，经县政府及相关部门的抢险两个月恢复了道路通行。安装太阳能板的时间对，但不影响被告经营，而且租赁合同租赁的标的是村委会办公室的房屋及果脯厂，并不包括房屋的屋顶。被告凌众公司为证明安装太阳能板影响其使用房屋，向本院提交石家庄石青文化传播有限公司出具的书面《证明》一份及院落照片若干。《证明》内容为“我画室2017年曾带学生到1986艺术写生基地绘画写生并商定长期合作，每期学生100人员左右，每位学生写生费500元（7天）并每年带学生参加一次到两次实地绘画写生，2018年由于该基地院区内安装太阳能光伏发电设备并到处挂有小心有电提示，考虑学生人身安全及其它安全隐患，放弃与1986艺术写生基地的合作项目！”院落照片显示屋顶装有太阳能板并多处标有“有电危险”、“小心有电”、“当心灼伤”等提示牌。原告质证称对被告提交的《证明》不予认可，对照片的真实性没有异议，但与本案没有关联性。 2019年6月26日，原告红土岩村委会向被告发出《通知》，通知被告于2019年6月28日前交纳清拖欠的租金。被告质证称对《通知》的真实性无异议，但是该通知发出前原告已将被告租赁范围内的两间房屋租赁给第三方。原告对此称租给别人的是院落，两间房屋占用过，其只收过一次租金共计1000元。被告称原告收租金是在其发现原告将房屋租给别人前收的，经派出所协商后房屋租金由被告收取，租金每月1000元，原告未再收取过。 上述事实，有当事人陈述、《租赁合同》、《补充协议》、《现金收入通知单》、《证明》、房屋照片、《通知》等证据证实并经质证记录在卷。 本院认为，原告红土岩村委会与被告凌众公司签订的《租赁合同》及《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合同及协议效力本院均予以认定。合同签订后，双方应按约定履行各自的权利义务。原告依约将合同内约定的房屋交由被告使用，被告应按合同约定给付原告租赁费。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定“承租人应当按照约定的期间支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”。本案中，被告租赁原告房屋期限自2016年5月1日起至2021年5月1日止，房屋年租金15000元，果脯厂租金共计5000元，合同仅约定签订时被告一次性付清15000元，果脯厂租金与房屋租赁费同时支付，未对剩余租金的支付时间做出明确约定。截至本案审理时，2020年5月1日已届满，故被告应给付原告2020年5月1日前其所欠付的租金。因房屋租赁最后一年期限（即自2020年5月2日起至2021年5月1日止）尚未到期，原告主张要求被告支付该部分租金的诉讼请求，本院不予支持。 关于被告凌众公司欠付租赁费具体数额认定的问题。第一，原、被告双方均认可办公室租赁费为每年15000元，对果脯厂租赁费双方存在争议。《补充协议》第二条载明“该果脯厂租金共计为5000元”，被告称果脯厂5年租金共计为5000元原告称果脯厂实际租金为每年5000元，书写合同时存在笔误，现没有证据予以证实，故果脯厂租金本院依法按《补充协议》认定为共计5000元。果脯厂租期5年，则每年租赁费为1000元（5000元÷5年）。第二，原、被告双方均认可被告已给付原告40000元，被告称该40000元均系租赁费，原告称其中30000元为装修费，但《现金收入通知单》上被告法定代表人签字均为原告方人员所书写，且《租赁合同》及《补充协议》中未约定被告负担原告先前装修所花费的费用，原告未提供其他证据证实30000元为装修费，故被告交付原告的40000元，本院依法认定为租赁费用。第三，在合同履行期间内，井陉县在2016年7月19日发生特大洪涝灾害，红土岩村道路遭到毁坏，此系不可抗力。但《租赁合同》第七条约定“因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，北平望村委会、凌众公司双方互不承担责任”，故因洪涝灾害对被告造成的损失，原告不承担责任，被告仍需向原告交纳租赁费。第四，《租赁合同》明确约定被告租赁该房屋仅作为商务会议、休闲娱乐、写生、度假、绘画、摄影使用，原告于2018年未经被告同意在被告租赁房屋上安装太阳能发电板，确对被告使用房屋造成部分影响，故本院酌定自2018年5月1日起至2020年5月1日止，被告按原约定房屋租赁费的70%即年租金（15000元+1000元）×70%=11200元给付原告。第五，2019年，原告未经被告同意将院落租给他人使用且占用被告所租赁的房屋两间，原告收取租金1000元。对于原告已收取的他人租金1000元亦应从被告应交纳房屋租金中予以抵减。综上所述，租赁期自2016年5月1日起至2020年5月1日止产生的总的租赁费为（15000元+1000元）×4=64000元，被告已交付40000元；考虑原告的违约行为，2018年5月1日起至2020年5月1日止被告减免房屋租金的30%，即（15000元+1000元）×30%×2年=9600元，故被告仍剩余房屋租赁费64000元-40000元-9600元-1000元=13400元未付，该13400元被告应给付原告。 关于原告要求被告支付违约金10000元的问题。因《租赁合同》约定被告按合同总租金10%承担违约责任的情形未包括被告不支付租赁费，故原告按总租金的10%要求被告支付违约金10000元无法律依据，本院不予支持。鉴于截至2019年5月1日被告欠付原告租金（15000+1000）×2+[（15000+1000元）×70%-1000]-40000=2200元的事实，故被告应承担以2200元为本金，自2019年5月2日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算及自2019年8月20日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆解中心公布的利率计算的违约金。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条、第二百一十六条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、在本判决生效之日起十日内，被告石家庄凌众投资咨询有限公司给付原告井陉县苍岩山镇红土岩村民委员会截至2020年5月1日所欠付的租赁费人民币13400元及违约金（以人民币2200元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2019年5月2日起计算至2019年8月19日止和按全国银行间同业拆解中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际履行完毕之日止）； 二、驳回原告井陉县苍岩山镇红土岩村民委员会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2300元，减半收取计1150元，由原告井陉县苍岩山镇红土岩村民委员会负担996元，被告石家庄凌众投资咨询有限公司负担154元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 审判员  刘海强 二〇二〇年六月二十九日 书记员  陈翠平 ——