宁夏回族自治区贺兰县人民法院   民事判决书   （2020）宁0122民初1173号   原告（反诉被告）：许某，陕西省西安市人，现住宁夏回族自治区银川市。   委托诉讼代理人：庞某，宁夏银杜律师事务所律师。   被告（反诉原告）：朱某，宁夏回族自治区青铜峡市人，现住宁夏回族自治区银川市。   委托诉讼代理人：张某，宁夏京川律师事务所律师。   原告许某与被告朱某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月26日立案，被告于2020年3月31日向本院提交反诉申请，本院经审查后依法准予。后本院依法适用简易程序于2020年4月29日公开开庭进行了合并审理，本院现已审理终结。   原告请求判令：1.被告继续履行编号YC-2010-03房屋租赁合同；2.被告因不可抗力减免二个月的房租4166元(25000÷12个月)×2，并赔偿原告至起诉之日为止各项损失共计15000元，并按每月7500元赔偿直到正常开门营业为止；3.本案诉讼费由被告全部承担。   被告朱某答辩要点:1.被答辩人违反《房屋租赁合同》的约定，答辩人有权解除该份租赁合同。被答辩人于2019年1月1日与原房东马某签订了《房屋租赁合同》，合同约定房屋租期为5年，房屋租金为每年25000元，每年租金需提前一个月支付。2019年7月12日，被答辩人自愿放弃优先购买权，答辩人与原房东签订《房屋买卖合同》，答辩人与被答辩人同意继续履行该《房屋租赁合同》。按照《房屋租赁合同》的约定，被答辩人应于2020年1月15日前向答辩人支付该房屋租金，但被答辩人一直未向答辩人支付房屋租金。2020年3月17日，经答辩人多次向被答辩人催要房租无果后，答辩人依据双方签订的《房屋租赁合同》第九条约定单方解除该份合同，并于当日向被答辩人发出《租赁合同解除通知函》，《房屋租赁合同》中明确约定解除合同的条件，答辩人作为守约方有权单方解除该合同。2.因被答辩人的违约行为导致合同解除，被答辩人要求答辩人赔偿其各项经济损失无事实与法律依据。综上所述，被答辩人单方违反《房屋租赁合同》的约定，答辩人作为守约方有权单方解除该合同，被答辩人要求答辩人赔偿其各项经济损失无事实与法律依据。   朱某反诉请求：1.依法确认双方签订的《房屋租赁合同》已经解除；2.依法判令被反诉人搬离房屋，恢复原状，向反诉人交付房屋；3.依法判令被反诉人支付反诉人占有房屋期间的租金3125元（暂算自2020年2月15日至2020年3月31日，共计45天，25000元÷360天×45天=3125元），并按照年租金25000元计算至被反诉人实际返还房屋之日止；4.依法判令被反诉人支付反诉人违约金共计7500元（25000元×30％=7500元）；以上暂算共计10625元；5.反诉诉讼费用由被反诉人承担。   许某反诉答辩要点:请求依法驳回反诉人的诉讼请求，就反诉人第一项诉请没有达到法定解除和约定解除的情形，请求依法驳回其请求。该合同约定租赁期限为5年，自2019年2月15日至2024年2月15日，合同第九条约定乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，即不支付或者不按照约定支付租金达3个月，该3个月从1月15日至4月15日为准，在2020年2月13日反诉人第一次与被反诉人打电话发微信开始交涉房屋租金的问题，因反诉人系后期涉案房屋的购买者，在2月13日之前被反诉人并不知道新房主是谁，也不知道新房住的联系方式、微信等，使得被反诉人无法在2020年1月15日开始交纳租金。关于反诉人第二项诉请没有事实和法律依据，请求驳回。第三项被反诉人自愿按原租赁合同履行，待法院判决后被反诉人自愿履行整年房租的义务。对四项诉讼请求，请求依法驳回，被反诉人没有违约的行为。   查明的事实   根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：   一、各方当事人无争议的事实   2019年1月1日，原告许某（以下简称乙方）与证人马某（以下简称甲方）签订了房屋租赁合同一份，约定甲方将坐落于××县房出租给乙方用于商服。合同第三条约定租赁期限自2019年2月15日至2024年2月15日止，共计五年60个月。第四条租金甲、乙双方约定，该房屋租金标准为?25000元/年（大写：贰万伍仟元整），租金支付时间为每年提前1个月，租金支付方式为①转账②现金。第九条约定，1、经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。2、甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：（1）未按约定时间交付该房屋达30日的；（2）交付的房屋不符合合同约定严重影响乙方使用的；（3）交付的房屋危及乙方安全或者健康的……3、乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：（1）擅自将该房屋转租、转借给第三人的；（2）擅自改变该房屋用途的；（3）擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；（4）不支付或者不按照约定支付租金达3个月的；（5）欠缴各项费用达5000元；（6）利用该房屋从事违法活动的……。第十一条约定，合同签订时，乙方向甲方支付房屋租赁保证金，金额为3000元。签订合同后，原告通过银行转账方式向证人马某支付第一年房租25000元，房屋租赁保证金3000元，房屋转让费60000元。   2019年7月11日，证人马某的丈夫杨庆与被告朱某签订银川市存量房买卖合同，将涉案的××县房出售给了被告朱某，涉案房屋现在的房屋所有权人系被告朱某。出售房屋时，证人马某将该房屋已出租给原告许某并将租期5年的事实告知了被告朱某，且将第一年剩余的房租及房屋租赁保证金交付给了被告朱某。但证人马某未向原告告知被告朱某的联系方式。   2020年2月13日至2020年3月3日期间原告在海南省××县居住，后原告返回银川市金凤区，因在新型冠状病毒疫情期间被银川市金凤区卫生健康局进行了医学隔离观察，隔离期间为2020年3月4日至2020年3月18日。   2020年2月13日开始，被告朱某及其妻子丁欣通过打电话、发短信方式与原告取得联系。2020年2月29日被告朱某将涉案房屋的房门焊死。2020年3月23日10时许，被告朱某因原告许某将涉案房屋的房门撬开向贺兰县公安局城关派出所报案。许某称将涉案房屋的房门撬开后，又自行焊死。   另，2020年3月17日，被告朱某向原告许某发出租赁合同解除通知函。后原告起诉，请求判如所请。   二、各方当事人有争议的事实   原告认为应当继续履行编号YC-2010-03房屋租赁合同，被告方认为原告未按约定时间支付房屋租金，被告向原告发出解除通知函后该房屋租赁合同已经解除。   判决的理由与结果   本院认为，原告与案外人即涉案房产的原产权人马某签订编号YC-2010-03房屋租赁合同,租赁期限从2019年2月15日至2024年2月15日止，该租赁合同内容也不违反法律、法规的强行性规定,应当认定该涉案的房屋租赁合同合法有效。被告朱某受让租赁房产,应当依法按照买卖不破租赁的原则,在合同有效期限内同意原告继续租赁使用涉案房产。被告方认为原告未按照租赁合同约定的期限支付第二年房租其可以行使单方解除权且其已向原告发出解除通知函，该合同已经解除，但编号YC-2010-03租赁合同中第九条约定，原告不支付或者不按照约定支付租金达3个月的，被告可以单方解除合同，根据双方提交的房屋租赁合同及被告提交的租赁合同解除通知函可以知道支付房屋租金的期间为每年1月15日前，即按照房屋租赁合同约定支付租金的宽限期限至每年4月15日前，2020年2月13日双方就支付房屋租金取得联系，通过双方短信记录可知虽在沟通过程中双方有意见分歧，原告亦明确表示按照房屋租赁合同约定向被告支付租金，但被告未向原告告知其本人的银行卡号或者其他电子支付方式，且双方沟通期间原告身处外地回宁后又被隔离，原告履行支付租金义务存在现实障碍，且直至起诉前仍在支付房屋租金的宽限期限内，被告主张原告违约其可行使单方解除权不符合双方的约定亦不符合法定解除的条件，被告朱某向原告发出解除通知函后，原告即向本院起诉，故被告朱某主张合同已经解除无事实和法律依据，被告的各项反诉主张，本院不予支持。   房屋租赁合同中，承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人则是为了收取租金，现原告表示可以按照合同约定支付房屋租金，继续履行房屋租赁合同不影响合同目的实现，原、被告双方应当继续履行房屋租赁合同，对原告的该项主张，本院予以支持。   关于原告主张因不可抗力减免二个月的房租及要求被告赔偿损失的请求，因原告承租涉案房屋系用于经营，因疫情影响原告近两个月未经营，疫情系不可抗力，根据公平原则，原告主张的减免两个月的房屋租金，原、被告各承担一半，但考虑到被告将涉案房屋房门焊死、后向原告发出解除通知函，而原告仍坚持继续履行合同并向本院起诉，且时至今日原告仍然无法使用涉案房屋、收益，故对原告主张被告减免两个月房租4166元（25000元/年÷12个月×2个月）的诉请予以支持，对于原告主张被告赔偿损失的请求，原告未向法庭提交证据证实原告的该项主张，故原告应当承担举证不能的法律后果，对其该项主张不予支持。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：   一、判决原告许某与被告朱某继续履行编号YC-2010-03房屋租赁合同；   二、本诉被告朱某减免原告许某两个月的房租4166元；   三、驳回本诉原告许某的其他诉讼请求；   四、驳回反诉原告朱某所有反诉请求。   如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本诉案件受理费140元（已减半收取），由本诉被告朱某负担50元，由本诉原告许某负担90元。反诉案件受理费66元，由反诉原告朱某负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。   审判员 祁 玮     二〇二〇年六月十九日   （法官助理 金 路   书记员 张海丽   附本案相关法律条文：   《中华人民共和国合同法》   第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。   第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。   第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。   第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。   第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关时效中止、中断的规定。   前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。