河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀04民终1585号 上诉人（原审原告，反诉被告）：邯郸县光大房地产开发有限公司，住所地邯郸市雪驰路58号。 法定代表人：张怀其，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘慧杰，河北浩博律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周银虎，河北浩博律师事务所律师。 被上诉人（原审被告，反诉原告）：步兵良，男，1958年3月27日出生，汉族，住邯郸市复兴区。 被上诉人（原审被告，反诉原告）：步辉辉，男，1983年3月13日出生，汉族，住邯郸市复兴区。 被上诉人（原审被告，反诉原告）：孔丫丫，女，1987年9月20日出生，汉族，住邯郸市复兴区。 以上三被上诉人委托诉讼代理人：杨春强，河北天汉律师事务所律师。 上诉人邯郸县光大房地产开发有限公司（以下简称光大房地产公司）因与被上诉人步兵良、步辉辉、孔丫丫房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省邯郸市复兴区人民法院（2019）冀0404民初326号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 邯郸县光大房地产开发有限公司上诉请求：请求二审法院撤销一审法院判决，对复兴区人民法院（2019）冀0404民初326号民事判决书发回重审或依法改判。事实和理由：一、一审判决认定基本事实不清，望二审法院发回重审或依法改判。（一）本案即符合约定解除合同，也符合法定解除合同。1.双方签订合同约定解除合同的条款，被上诉人拒不支付剩余房款，上诉人有权解除。上诉人在2014年让全部业主交纳尾款办理入住，销售人员多次通知被上诉人交付剩余房款28万元和交付维修基金等13项入住费用后办理入住手续，被上诉人仅交付3万多元维修基金，却在2014年后的四、五年时间内故意不交付剩余房款28万元。尤其是2016年全国房价再次涨，其他业主都将房款全部交清，唯独被上诉人经上诉人多次催告不交纳剩余购房款，被上诉人对房价上涨及上诉人多次催告是明知的，被上诉人也过来公司称家里钱放出去吃利息到现在还收不回来，确实无力交纳剩余购房款。被上诉人过来几次后再也不接上诉人电话，上诉人在多次通知被上诉人无效情况下，于2017年9月20日在邯郸日报第三版向被告发出通知，“要求被告必须自登报之日起5日内到原告处交付房款办理入住手续，逾期按照合同约定解除《认购书》”。被上诉人拒不支付剩余房款，上诉人有权依据合同约定解除《认购书》。2、被上诉人拒不支付剩余房款，也符合法定解除条件。最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”及《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……”上诉人在2014年让全部业主交纳尾款办理入住，销售人员多次通知被上诉人交付剩余房款28万元和交付维修基金等13项入住费用后办理入住手续，并于2017年9月20日在邯郸日报第三版向被告发出通知，被上诉人经上诉人催告后在四、五年时间内也没有支付剩余房款，违反了法定解除条件，应当予以解除。（二）上诉人向一审法院起诉，也属于“通知”被上诉人交纳房款及解除合同的一种形式，被上诉人在接到起诉状三个月内没履行交付剩余购房款义务上诉人有权解除合同。即使一审法院认为上诉人在省级以上报刊上刊登“向被上诉人催要剩余购房款的通知”不能为适当履行通知义务。但上诉人以诉讼方式提出解除合同，系通过法院以向被上诉人送达法律文书特别是起诉状通知被上诉人解除合同方式，该载有解除请求意思表示的起诉状送达被上诉人时，因起诉状带有解除权行使通知性质，所以，符合《合同法》第96条所规定“合同自通知到达对方时解除”。而被上诉人也自收到起诉状三个月内没有支付剩余的28万元购房款，违反最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，故，上诉人依该条款也有权解除《认购书》。二、一审法院超诉讼请求判决，应发回重审。被上诉人在一审提出反诉，诉讼请求只是要求，第一确认合同有效，第二让上诉人履行商品房买卖合同包括办理网签、提供发票协助办理产权证书，没有提出确认支付购房款单价金额及总金额的诉讼请求，一审法院在上诉人与被上诉人均没有提出该诉讼请求情况下，擅自做出确认双方支付购房款单价金额及总金额的第二项判决，显然错误。综上，一审法院认定基本事实不清，顾恳请二审法院依法改判或发回重审，以保证本案得到公正处理。 步辉辉答辩称，邯郸县光大房地产开发有限公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 孔丫丫答辩称，邯郸县光大房地产开发有限公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 步兵良答辩称，邯郸县光大房地产开发有限公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 邯郸县光大房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1、判决解除原告与被告于2013年4月29日签订的佳地花园2号楼3单元2层3号住宅认购书；被告已交纳房款予以退还，不计利息；2、本案的诉讼费由被告承担。 步辉辉、孔丫丫、步兵良向一审法院反诉请求：1、请依法确认反诉原告和反诉被告于2013年4月29日签订的《认购书》为合法有效的商品房买卖合同；2、请依法判令反诉被告依法继续全面履行该商品房买卖合同：与反诉原告网签备案正式商品房买卖合同，向反诉原告提供不动产销售专用发票和住宅专项维修资金专用票据，向反诉原告依法办理案涉房产的转移登记取得不动产权证书等相关合同义务；3、本案全部诉讼费及反诉费由反诉被告承担。 一审法院认定事实：原告（反诉被告）光大房地产公司作为甲方与被告（反诉原告）步兵良、步辉辉、孔丫丫作为乙方于2013年4月29人签订《认购书》一份，双方约定“一，乙方向甲方认购佳地花园2号楼3单元2层3号住宅一套建筑面积110.19平方米（购房款按实际面积计算，多退少补，最终以政府有关部门审定的面积计算）。二、分期付款每平方米单价5300元，应交房款584007元，认购交房款150000元，未交房款434007元。以上价格不含双气。三、甲方通知乙方办理房屋交付手续时，七日内乙方应办理全部房屋买卖手续，否则按乙方放弃购买本套商品房的权利甲方有权出售该套商品房”。该认购书签订后，被告（反诉原告）步兵良、步辉辉、孔丫丫分别于2013年4月29日、2013年7月18日、2014年11月4日向原告（反诉被告）光大房地产公司银行转账150000元、150000元、2632元。被告（反诉原告）步兵良、步辉辉、孔丫丫共向原告（反诉被告）光大房地产公司支付购房款302632元。原告（反诉被告）光大房地产公司分别为被告（反诉原告）步兵良、步辉辉、孔丫丫出具了购房款收据。被告（反诉原告）步兵良、步辉辉、孔丫丫于2014年11月4日通过银行转账的方式向祥悦公司交纳涉案房产的装修押金2000元、维修基金11853元、点火费25元，装修垃圾清运费381.8元，二层以上装修期间电梯服务费500元，物业服务费6544.8元、电梯使用费1963.58元、庭院照明费500元、太阳能6500元，自来水远程抄表系统530元，热计量表1500元，有限安装费780元，楼宇对进系统300元，合计33378.1元。祥悦公司分别为被告（反诉原告）步兵良、步辉辉、孔丫丫出具了相关收据。原告（反诉被告）光大房地产公司与2017年9月20日在邯郸日报刊登公告，要求被告（反诉原告）步兵良、步辉辉、孔丫丫须自登报之日起15日内到原告（反诉被告）光大房地产公司交付涉案房产的剩余房款办理入住手续，逾期按照合同约定解除合同。另查明，原告（反诉被告）光大房地产公司已取得涉案房产所涉及的国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。涉案房产现已具备入住条件，具备办理初始登记条件。邯郸市祥悦物业服务公司系原告（反诉被告）光大房地产公司为涉案房产委托的前期物业管理公司。原告（反诉被告）光大房地产公司作为甲方与被告（反诉原告）步兵良、步辉辉、孔丫丫作为乙方因案涉房产的采光问题于2014年6月1日在邯郸市自然资源和规划局签订《协议》一份，约定“…甲方考虑到此房屋南侧围墙外是邯郸县安监局三层办公楼，给乙方所购房屋的采光带来影响甲方在原房价基础上给予乙方每平方米300元的优惠…”2018年11月7日，案涉房产由物业用房变更为住宅。本案在审理过程中，原告（反诉被告）光大房地产公司于2019年3月7日通过银行转账的方式向孔丫丫银行账户转账336010元。原告（反诉被告）光大房地产公司将被告（反诉原告）步兵良、步辉辉、孔丫丫交纳的案涉房产购房款及其他费用退回。以上事实有双方当事人的举证材料及当庭陈述在卷为证。一审法院认为，本案争议焦点为：一、案涉《认购书》的主体及性质。2013年4月29日原被告双方签订的《认购书》虽然仅有步兵良签字，但步辉辉、孔丫丫当庭认可涉案房产系其三人共同购买，故本院认定本案案涉房产买卖合同的主体为原告（反诉被告）光大房地产公司与被告（反诉原告）步兵良、步辉辉、孔丫丫。案涉房产在本案起诉前已取得商品房预售许可证明，该《认购书》具备商品房买卖合同的主要内容，并且原告（反诉被告）光大房地产公司已经按照约定收受购房款，双方的约定不违反法律规定，双方意思表示真实，故本院认定《认购书》为商品房买卖合同，合法有效。二、双方当事人案涉商品房买卖合同的履行情况，是否存在违约、原告诉求解除合同是否符合法律规定、被告反诉继续履行合同是否符合法律规定。原告（反诉被告）光大房地产公司诉称被告（反诉原告）步兵良、步辉辉、孔丫丫在签订《认购书》后故意不交清全部房款，在原告（反诉被告）光大房地产公司电话通知及登报公告后仍不履行交纳房款的义务，符合法定解除合同的条件，请求解除合同并退还已交纳房款。本院认为，原告（反诉被告）光大房地产公司诉称多次电话通知其交纳房款，而采取报纸公告的方式通知，因未提交已多次电话通知的相应证据及其他直接通知的证据，且被告（反诉原告）步兵良、步辉辉、孔丫丫在案件审理过程中表示可以一次性交纳剩余购房款。故不能认定原告（反诉被告）光大房地产公司已适当履行通知义务，对原告（反诉被告）光大房地产公司诉求解除合同的请求，本院不予支持。根据审理查明的事实，被告（反诉原告）步兵良、步辉辉、孔丫丫在履行《认购书》的过程中不存在违约行为，对被告（反诉原告）步兵良、步辉辉、孔丫丫反诉诉求原告（反诉被告）光大房地产公司继续全面履行该商品房买卖合同：与反诉原告网签备案正式商品房买卖合同，向反诉原告提供不动产销售专用发票和住宅专项维修资金专用票据，向反诉原告依法办理案涉房产交付手续，协助反诉原告依法办理案涉房产的不动产转移登记取得不动产权证书的合同义务的请求，本院予以支持。原告（反诉被告）光大房地产公司在本案审理过程中，已将被告（反诉原告）步兵良、步辉辉、孔丫丫交纳的涉案房产购房款及其他费用退回，被告（反诉原告）步兵良、步辉辉、孔丫丫当庭表示同意一次性将涉案房产购房款及其他费用给付原告（反诉被告)光大房地产公司，故本院认为被告（反诉原告）步兵良、步辉辉、孔丫丫应按照双方的约定单价每平方米5000元向原告（反诉被告）光大房地产公司支付购房款及其他费用。三、案涉房产是否符合初始登记条件，是否符合双方约定的交付条件。根据庭审查明的事实及双方当事人的陈述，涉案房产已符合初始登记条件，符合按双方买卖约定交付条件。判决：一、原告（反诉被告）邯郸县光大房地产开发有限公司与（反诉原告）步兵良、步辉辉、孔丫丫于2013年4月29日签订的《认购书》为合法有效的商品房买卖合同。二、（反诉原告）步兵良、步辉辉、孔丫丫于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）邯郸县光大房地产开发有限公司支付购房款550950元及其他费用（按照双方的约定单价每平方米5000元计算，实际面积，以政府有关部门审定的面积为准）。三、原告（反诉被告）邯郸县光大房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内与被告（反诉原告）步兵良、步辉辉、孔丫丫签订备案商品房买卖合同，向被告（反诉原告）步兵良、步辉辉、孔丫丫提供不动产销售专用发票和住宅专项维修资金专用票据，向被告（反诉原告）步兵良、步辉辉、孔丫丫办理案涉房产交房手续，协助被告（反诉原告）步兵良、步辉辉、孔丫丫办理案涉房产的不动产产权转移登记手续。四、驳回原告（反诉被告）邯郸县光大房地产开发有限公司的诉讼请求。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 经审理查明，二审查明事实与一审基本一致。 本院认为，关于上诉人与被上诉人2013年4月29人签订《认购书》是否符合解除的条件的问题，上诉人光大房地产公司认为被上诉人步兵良、步辉辉、孔丫丫在签订《认购书》后故意不交清全部房款，上诉人电话通知及登报公告后仍不履行交纳房款的义务，符合法定解除合同的条件。本院认为，上诉人光大房地产公司其称电话通知被上诉人交纳房款，而后又采取报纸公告的方式通知，因未提交已多次电话通知的相应证据及其他直接通知的证据，被上诉人又不认可上诉人的交款通知，故不能认定上诉人光大房地产公司已适当履行通知义务，且在一审审理过程中被上诉人步兵良、步辉辉、孔丫丫表示可以一次性交纳剩余购房款，故对上诉人光大房地产公司诉求解除合同的请求，本院不予支持。关于上诉人上诉称一审判决超诉讼请求问题，本院认为，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》精神，一审法院尽可能一次性解决纠纷，并无不妥。原判决主文第三项表述虽有欠缺，但本院考虑到上诉人已取得涉案房产所涉及的土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。涉案房产现已具备入住条件，具备办理产权登记条件，一审判决第三项也是继续履行合同的一部分，故对该项判决主文不再变动。 综上所述，邯郸县光大房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人邯郸县光大房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 聂洪文 审 判 员 潘新丽 审 判 员 梁兴元 二〇二〇年六月十五日 法官助理 赵 鹏 书 记 员 蒿冠鹏 ——