江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终270号 上诉人（原审被告、反诉原告）：王小勇，男，汉族，1969年7月15日生，住江西省南昌市东湖区。 委托诉讼代理人：吴小毛，江西联创律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱华明，江西联创律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：南昌市绳金塔旅游发展有限公司，住所地：江西省南昌市西湖区。 法定代表人：罗志刚，系该公司经理。 委托诉讼代理人：雷庚秀，江西华兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋国庆，江西华兴律师事务所律师。 原审第三人：南昌市西湖区绳金塔住房保障和房产管理所，住所地：江西省南昌市西湖区。 法定代表人：游国华，该单位所长。 委托诉讼代理人：黄诗琴，江西朗秋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：乐武辉，江西朗秋律师事务所实习律师。 原审第三人：张智娆，女，汉族，1969年12月13日生，住江西省南昌市东湖区。 上诉人王小勇因与被上诉人南昌市绳金塔旅游发展有限公司（以下简称绳金塔旅游公司）、原审第三人南昌市西湖区绳金塔住房保障和房产管理所（以下简称绳金塔房管所）、原审第三人张智娆房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌市西湖区人民法院（2019）赣0103民初956号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王小勇及委托的诉讼代理人吴小毛、朱华明，被上诉人绳金塔旅游公司委托的诉讼代理人雷庚秀、蒋国庆，原审第三人绳金塔房管所委托的诉讼代理人黄诗琴、乐武辉，原审第三人张智娆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王小勇上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法发回重审，或依法改判支持王小勇的一审全部反诉请求；2.本案一、二审诉讼费由绳金塔旅游公司承担。事实与理由：1.一审法院认定双方之间的案涉租赁合同合法有效，与事实不符，属于认定事实错误，适用法律错误，该合同属无效合同。绳金塔房管提交的《建设工程规划许可证》等相关证据之间自相矛盾，相互冲突，与案涉房屋无关，与本案不具有关联性，且该《建设工程规划许可证》附图与案涉房屋建造结构、现状、时间等完全不同；2.案涉房屋未取得建设工程规划许可证，或未按建设工程规划许可证的规定建设，至今无法取得房屋所有权证，导致王小勇不能办理消防等合法经营手续，造成王小勇始终处于违法经营的状态，合同目的不能实现；3.一审认定“对绳金塔旅游公司诉王小勇支付2017年11月起至2018年11月14日期间的租金544637.04元”与事实不符，认定事实错误，王小勇已经支付了2017年11月租金42954.6元；4.一审认定“王小勇在租赁期间，将房屋转租给张智娆经营”与事实不符，认定事实不清，王小勇与张智娆系内部承包合同关系，并非转租关系；5.一审程序违法，在绳金塔旅游公司依法追加绳金塔房管所为本案的被告，法庭调查时改为第三人，依法应当通知王小勇，一审法院未及时通知王小勇，未延长王小勇举证期限，造成在法庭调查时才获知追加了绳金塔房管所为第三人，以及绳金塔房管所提交了证据，导致王小勇不能全面、充分的对绳金塔房管所提交的证据发表质证意见，未能充分保障王小勇的诉讼权利。因此，请求二审法院依法判如所请。 绳金塔旅游公司辩称，1.一审判决认定的事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审维持原判，驳回王小勇的上诉请求；2.针对上诉状涉及到《建设工程规划许可证》的编号，我方提供的是1996年，与对方提供的年份不同；3.《建设工程规划许可证》中的房屋面积、结构等跟出租的房屋有差别，该房屋几经修复、改变等情况，在出租时还经过装修，出租的房屋是否是《建设工程规划许可证》规划的房屋，该房屋有据可查，不能因为细节的差异否定涉案房屋是《建设工程规划许可证》的房屋；4.王小勇提到不能实现合同目的，本案已经存在有效的合法许可证，不存在合同无效的事由；5.针对11月的租金一审已查明清楚；6.王小勇在租赁期间将房屋转租给了张智饶是事实，不可否认王小勇在租赁期间自己经营还转租给别人。 绳金塔房管所辩称，1.一审中我方为无独立请求权的第三人，依法不应当为被上诉人，不是适格的被上诉主体，王小勇诉请超出一审范围，应当另行起诉；2.案涉房屋性质属于拆迁安置房，具备相应的合法手续。 张智娆辩称，当时是承包期间租赁王小勇的店，在10月美食节期间，管委会来店里催租，绳金塔旅游公司说没收到租金，管委会和张智娆商量能否和绳金塔旅游公司签合同，张智娆考虑到案涉房屋的复杂性，2019年2月就主动退出来了。 绳金塔旅游公司向一审法院起诉请求：1.判令王小勇支付所欠租金544637.04元（算至2018年11月）；2.判令王小勇依法承担违约金163391.11元；3.本案诉讼费由王小勇承担。 王小勇向一审法院提出反诉请求：1.请求依法认定王小勇与绳金塔旅游公司于2014年12月12日签订的租赁承包合同书无效；2.依法判令绳金塔旅游公司赔偿王小勇装修、投资等经济损失暂定5万元；3.本案本诉和反诉的诉讼费用全部由绳金塔旅游公司承担。 一审法院经审理查明：案涉租赁房屋绳金塔街273号属绳金塔房管所名下公房，因绳金塔房管所原名下直管公房经拆迁安置而建。2014年5月25日，绳金塔旅游公司与绳金塔房管所签订公房店面租赁合同，约定由绳金塔旅游公司对绳金塔街273号行使租赁管理权。2014年12月12日，王小勇与绳金塔旅游公司签订租赁承包合同书，约定：王小勇承租绳金塔旅游公司坐落于南昌市西湖区店铺，建筑面积816.82平方米，经营餐饮（重庆渝味之道）；双方约定租期8年，从2015年2月15日起算，每月租金42954.6元；履行租赁合同的前三年，每年免交租金4个月，总免租金12个月，从第四年开始，全额交租金，每年租金递增10%计取；乙方逾期缴纳租金、物管等相关费用，按应缴金额日5%支付违约金，若拖欠租金满7日甲方有权解除合同并追究乙方违约责任。2018年5月1日，王小勇将其租赁店面转租给张智娆经营，约定每月租金42954.6元，租赁期限自2018年5月1日至2020年4月30日止。王小勇从2017年11月起至2018年11月14日期间，共计欠缴租金计544637.04元。张智娆庭审中陈述，因王小勇欠缴绳金塔旅游公司租金，绳金塔旅游公司要求张智娆与其签订合同，后张智娆于2019年2月退出经营。2018年10月，王小勇联合其余九家商户向绳金塔商业街区管委会提交《关于恳请租金减免和暂不递增的请求》，陈述受大经济环境和街区经营环境多重不利因素的影响，商户生意清淡、经营困难导致拖欠租金，故请求绳金塔商业街区管委会减免所欠租金的60%、租金递增暂不执行、给予新的政策扶持。王小勇拖欠租金后，绳金塔旅游公司多次进行催缴，根据绳金塔旅游公司提交的证据显示，绳金塔旅游公司最后一次于2018年12月12日向王小勇发出催缴通知，要求王小勇于2018年12月14日交清所欠截止至2018年11月14日的租金544637.04元，逾期则采取停电等强制措施。后绳金塔旅游公司于2019年1月22日诉至一审法院，提出如上诉请。 一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。绳金塔旅游公司与王小勇签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。绳金塔旅游公司及绳金塔房管所提交的房屋拆迁安置协议、市规地（92）第32号建设工程规划许可证、洪土用许字（1992）第31号建设用地许可证等证据能证明案涉租赁房屋系经过政府部门的规划许可，对王小勇辩称案涉租赁房屋未取得规划许可证，属违章建筑，租赁合同无效的意见，不予采纳。且王小勇在租赁期间，将房屋转租给张智娆经营并已收取租金，王小勇依约应向绳金塔旅游公司交纳合同约定的租金，对绳金塔旅游公司诉请王小勇支付2017年11月起至2018年11月14日期间的租金544637.04元，依法予以支持。租赁合同约定，承租方逾期缴纳租金、物业费等费用的，按应缴租金额每日5%计算违约金，但该约定的违约金远远超出法律许可的范围，不予支持。结合本案查明的事实，王小勇欠付租金系因存在经营困难等客观原因，王小勇曾向绳金塔旅游公司就租金问题进行过沟通，且绳金塔旅游公司在多次的催缴通知单上均未要求王小勇承担违约金，故对绳金塔旅游公司起诉之日前的违约金请求不予支持，对绳金塔旅游公司诉请王小勇支付起诉之日起（2019年1月22日）的违约金，予以支持。依据合同法解释关于当事人约定的违约金不得超过损失的30%的规定，本案中绳金塔旅游公司的损失应是资金占用利息损失，故酌定王小勇向绳金塔旅游公司支付自2019年1月22日起至租金付清之日止的违约金（以租金544637.04元为基数，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算）。绳金塔旅游公司主张王小勇支付按所欠租金的30%计算的违约金163391.11元，无法律依据，不予支持。王小勇反诉租赁合同无效，绳金塔旅游公司应赔偿其装修、投资损失，无事实及法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、王小勇于本判决生效之日起十日内向绳金塔旅游公司支付2017年11月起至2018年11月14日期间的租金544637.04元及自2019年1月22日起的违约金（以租金544637.04元为基数，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算至付清租金之日止）；二、驳回绳金塔旅游公司的其他诉讼请求；三、驳回王小勇的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由绳金塔旅游公司预交的案件受理费10880元，由绳金塔旅游公司承担2511元，由王小勇承担8369元；王小勇预交的反诉案件受理费11847元，由王小勇承担。 本院二审中，王小勇提交了一组证据《建设工程规划许可证》，欲证明：1.规范的《建设工程规划许可证》其编号应为“市规建”，而非“市规地”，绳金塔房管所提交的“市规地”《建设工程规划许可证》并非是“建设工程”规划许可证；2.绳金塔旅游公司从“南昌市西湖区国有土地上房屋征收与补偿办事处”调取的《建设工程规划许可证》等相关证据的来源不合法；3.王小勇在南昌市城建档案馆未能调取到案涉房屋的《建设工程规划许可证》等相关材料；4.“市规建”《建设工程规划许可证》“遵守事项二”明确规定“凡未取得本证或不按本证规定进行建设，均属违法建设”。 绳金塔旅游公司质证后认为：王小勇提交的“市规建”是1996年的，该份证据不能否定我方1992年的“市规地”，与涉案房屋无关。 绳金塔房管所质证后认为：真实性、合法性由法院查明，不能达到其证明目的，王小勇提供的规划许可证为1996年的，我方提供的是1992年的，编号系由发证单位编制，因为时间的差异存在过变更，可从江西省案例生效判决中可以检索到其他案例中有提交过1992年市规地编号的规划许可证，如果王小勇对该份证件存在质疑，应当向相关发证单位征求意见，而不是拿1996年的其他规划许可证来否定案涉房屋的规划许可证征求来源的合法性。 张智娆未质证。 经庭审举证、质证，本院认定如下：王小勇提交的上述证据不足以证明案涉房屋是违章建筑，从绳金塔旅游公司及绳金塔房管所在一审中提交的证据可以证明案涉租赁房屋系经过政府部门的规划许可，故该证据不能证明其主张。 二审中，1.王小勇对一审判决书第六页第一、二行有异议，一审时绳金塔房管所出具了三份证据，其逻辑关系是该房屋是拆迁而来，是取得《建设工程规划许可证》，其面积、结构与案涉房屋不一致，本院查明案涉房屋由于历史变迁，政府因需要统一规划作了用途调整，并进行了整体配套改建，亦有房屋拆迁安置协议、市规地（92）第32号建设工程规划许可证、洪土用许字（1992）第31号建设用地许可证等证据予以佐证，故王小勇的上述异议不能成立；2.王小勇对第七页的第二、三行有异议，11月份房租我方已经交付了，本院查明王小勇已支付11月份房租，该异议成立；3.王小勇对第六页的最后一行有异议，我方并非转租而是内部承包，经营主体未变更，财产所有权没有转移，对外享有权利和义务的主体未变更，本院查明王小勇确已将案涉房屋交由张智娆经营，并向其收取租金，张智娆自负盈亏，本院对该异议不予认可。 二审中，绳金塔旅游公司与王小勇均认可，王小勇从2015年1月4日至2017年11月29日，共计向绳金塔旅游公司支付租金911523.9元。 二审庭审中，王小勇表示未向绳金塔房管所主张任何权利，其本意是将绳金塔房管所列为原审第三人，上诉状中列为被上诉人系笔误，希望法庭准许其更正。本院予以准许，将绳金塔房管所列为本案原审第三人。 本院对一审法院查明的其他事实予以确认。 本院认为，1.关于案涉租赁合同效力问题，王小勇与绳金塔旅游公司签订的《租赁承包合同书》，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。王小勇主张案涉房屋系违章建筑，案涉租赁合同应属无效，根据绳金塔旅游公司及绳金塔房管所提交的房屋拆迁安置协议、市规地（92）第32号建设工程规划许可证、洪土用许字（1992）第31号建设用地许可证等证据可以证明案涉租赁房屋系经过政府部门的规划许可，虽案涉房屋现状与前述证明材料存在部分不一致的情况，但不能就此认定案涉房屋系违章建筑，故一审法院认定案涉租赁合同合法有效，并无不妥，本院予以维持。2.关于王小勇应付租金问题，绳金塔旅游公司主张王小勇欠付2017年11月起至2018年11月14日期间的租金544637.04元。根据已查明事实，王小勇从2015年1月4日至2017年11月29日，共计向绳金塔旅游公司支付租金911523.9元。根据案涉租赁合同约定，王小勇应付租金从2015年2月15日至2018年11月14日应为1456160.94元。王小勇主张2016年8月期间，因案涉房屋漏水，绳金塔旅游公司自愿每月减免租金6000元（减免两个月）共计减免租金12000元应在租金内扣减，绳金塔旅游公司对于该款项虽未认可，但从王小勇的支付租金流水可以看出，2016年8月期间向绳金塔旅游公司有两笔转账，金额均为36954.6元（42954.6元-6000元），后续支付租金均是按42954.6元转账，绳金塔旅游公司对上述付款亦没有异议，故对于王小勇要求在租金中扣减12000元的主张，本院予以支持。关于违约金，一审法院认定违约金应自2019年1月22日按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算至付清租金之日止，王小勇对此虽未上诉，但由于自2019年8月20日之后应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利率，本院据此予以调整。综上，王小勇应向绳金塔旅游公司支付2017年12月起至2018年11月14日期间的租金532637.04元（1456160.94元-911523.9元-12000元）及违约金（以租金532637.04元为基数，自2019年1月22日起按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算至2019年8月20日，自2019年8月20日之后应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算至付清租金之日止）。3.关于王小勇主张一审程序违法，认为在绳金塔旅游公司依法追加绳金塔房管所为本案被告时，一审法院未通知王小勇且绳金塔房管所提交了证据，一审法院未给予王小勇举证期限，导致王小勇不能全面、充分的对绳金塔房管所提交的证据发表质证意见，从而未能充分保障王小勇的诉讼权利，本院认为，一审法院虽曾追加绳金塔房管所为被告，但庭审时一审法院已将绳金塔房管所变更为第三人，王小勇对此并未提出异议且一审法院庭审前已经组织王小勇对绳金塔房管所提交的证据材料进行了质证，王小勇发表了质证意见。庭审结束后，王小勇未提交新的证据材料亦未要求一审法院再次开庭，故王小勇主张一审程序违法致使其未充分发表质证意见的上诉请求，与事实不符，于法无据，本院不予支持。 综上所述，王小勇的部分上诉请求成立，应予支持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、维持江西省南昌市西湖区人民法院（2019）赣0103民初956号民事判决第三项； 二、撤销江西省南昌市西湖区人民法院（2019）赣0103民初956号民事判决第二项； 三、变更江西省南昌市西湖区人民法院（2019）赣0103民初956号民事判决第一项为：王小勇于本判决生效之日起十日内向南昌市绳金塔旅游发展有限公司支付2017年12月起至2018年11月14日期间的租金532637.04元及违约金（以租金532637.04元为基数，自2019年1月22日起按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算至2019年8月20日，自2019年8月20日之后应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算至付清租金之日止）； 四、驳回南昌市绳金塔旅游发展有限公司的其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费按一审判决执行。二审案件受理费9246元（王小勇已预交9246元），由王小勇负担9000元；由绳金塔旅游公司负担246元。 本判决为终审判决。 审 判 长  钟 情 审 判 员  郑 馨 审 判 员  周中瑞 二〇二〇年六月五日 法官助理  罗 苏 书 记 员  谢佳敏