广东省湛江市麻章区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0811民初506号原告：江小勇，男，1977年6月15日出生，汉族，住广东省雷州市*************，公民身份号码：440************732。委托诉讼代理人：周莉莉，广东法博律师事务所律师。被告：湛江麻章广弘物业有限公司住所地：湛江市麻章区*****。法定代表人：阮方义，董事长。委托诉讼代理人：陈柳伊，广东行诚律师事务所律师。原告江小勇与被告湛江麻章广弘物业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案，依法适用普通程序。于2020年5月14日公开开庭进行审理。原告江小勇的委托诉讼代理人周莉莉、被告湛江麻章广弘物业有限公司的委托诉讼代理人陈柳伊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江小勇向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付从2018年7月1日起至2020年3月25日止的逾期交房违约金96229元给原告。2、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告于2017年6月21日签订一份《商品房买卖合同》，约定购买被告开发的位于湛江市麻章区***************，房屋总价款为506740元。合同签订后，原告已依约付清全部房款。根据《商品房买卖合同》第九条、第十一条、第十二条等的约定，被告应于2018年6月30日前将验收合格取得建设工程竣工备案证明文件的商品房交付给原告，否则每逾期一日，按总房款万分之三的标准向原告支付违约金。由于被告至今仍未能将验收合格的商品房交付给原告，截至2020年3月25日已逾期633天，按照上述规定，被告应支付违约金96229元给原告。为了维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院依法支持原告的诉请。被告湛江麻章广弘物业有限公司辩称，1、涉案房屋延时交房的原因不在于被告。被告作为广弘商业广场项目的开发商，于2015年8月24日与施工总承包方湛江市第四建筑工程有限公司签订《施工合同》，将项目发包给湛江市第四建筑工程有限公司承建，并约定项目必须在2017年7月20日之前竣工并验收备案。但签订合同后，湛江四建故意拖延、制造纠纷，导致项目建设严重超期。该项目实质上已符合交付条件，但由于湛江四建拒不配合移送竣工资料和所需文件，导致涉案房屋的验收备案工作至今无法完成。2、原告购买涉案房屋的时间正值湛江市房地产价格大幅上涨之前，根据房屋的增值情况，原告并没有损失。原告未能及时使用房屋导致其费用的损失，应参照相同路段同类房屋的租金标准进行认定。由于相同路段同类房屋的月租不足1000元，因此，原告未能及时使用房屋的损失应在1000元以下。3、目前涉案房屋已完成分户工程质量验收，并不影响原告对房屋的使用。且被告已陆续配合业主预领钥匙安排装修前期事宜，因此原告并无实质损失。4、原告已于2019年9月16日接收房屋并且已装修使用。根据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，请求法院对原告请求的违约金数额适当予以减少，免除或者减轻被告的违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理，本院认定事实如下：一、2017年6月21日，原告江小勇与被告湛江麻章广弘物业有限公司签订了一份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：Y2017017938），约定原告购买被告位于湛江市麻章区*********************，单价为7029．27元／㎡，总房款为506740元。合同第九条对商品房的交付条件明确约定：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，被告还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十一条对商品房的交付时间和手续明确约定：被告应当在2018年6月30日前向原告交付商品房，在交付商品房时，被告应当出示满足合同第九条约定的证明文件，不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足合同第九条约定的条件，原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由被告承担。合同第十二条对逾期交房约定如下：按照逾期时间,分别处理[(1)和(2)不作累加]；（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付全部房价款万分之三的违约金；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照4.75%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。二、合同签订后，原告按合同约定期限，分别向被告交付房款156740元和350000元，合计506740元；被告出具发票给原告。但被告未能在2018年6月30日前将符合合同约定的商品房交付原告使用。三、被告分别于2020年3月3日和2020年3月7日取得了涉案商品房的建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告；在庭审上，原、被告双方确认涉案商品房于2019年9月16日原告己自愿向被告接收。四、在庭审中，被告认为原告逾期收房没有造成损失，并主张原告请求的违约金数额明显过高，要求予以免除或减轻其违约责任。上述事实，有原、被告提交的有效证据及庭审笔录予以佐证，本院予以确认。本院认为，本案属商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法为有效合同，应受法律保护。双方均应依合同约定履行各自的义务。根据原、被告双方的诉辨，本案主要争议问题如下：一、关于合同约定的违约金是否过高，应否予以调整的问题。根据合同自由原则，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，原、被告双方在合同第十二条约定，如出卖人逾期交房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；该约定即为双方已约定了违约金的计算方法。但被告以约定违约金过分高于原告实际损失为由，要求法院予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，故违约金的性质以补偿为原则，兼具一定程度的惩罚性质。即当约定的违约金高于损失但又不属于“过分高于”损失时，当事人不能请求予以减少，此时高于损失部分的违约金，就具有惩罚性质。具体到本案，首先，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》使用的合同文本为国家有关主管部门制定的示范文本，双方约定按日万分之三计算逾期交房违约金并未突破有关法律法规及司法解释的规定；其次，从原告主张的违约金数额来看，自2018年7月1日至2020年3月25日期间的违约金96229元，相较于原告已交付购房款506740元，占比未超过百分之二十，并未显得过高；再次，被告主张按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布的同地段同类房屋租金标准确定违约金数额，但该规定是在买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额的计算方法时才能适用，而涉案合同已约定了违约金的计算方法，显然不适用该规定；而且被告也没有提供充足的证据证明双方约定违约金过分高于造成原告的损失。综上，涉案合同约定的违约金并未过分高于造成的损失，故被告主张合同约定的违约金过高，要求予以调整，由于证据缺乏充分，理由不成立，本院不予采纳。二、关于原告请求的违约金数额是否合理，应否支持的问题。根据本案查明事实，原告已依约支付了全部购房款给被告，但被告未能按合同约定于2018年6月30日前将验收合格的房屋交付给原告，依法已构成违约。被告对其违约事实也无异议，本院予以确认。故原告根据合同约定请求逾期交房违约金以已付房款的日万分之三计算，依法合理，本院予以支持。但由于原告于2019年9月16日已自愿向被告接收涉案房屋，故其请求被告支付2018年7月1日至2020年3月25日期间的违约金96229元依法不合理，应予更正。因此，本院认定被告应向原告支付2018年7月1日至2019年9月15日期间逾期交房的违约金67193．72元（506740元×万分之三×442日）。但原告请求违约金96229元，超出部分，本院不予支持。综上所述，原告的请求依法合理，证据充分，本院应予支持；被告的抗辩，由于证据不足，理由不成立，依法不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：被告湛江麻章广弘物业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2018年7月1日至2019年9月15日期间逾期交房的违约金67193．72元给原告江小勇。如果被告湛江麻章广弘物业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2205.73元，由原告负担725．91元；被告湛江麻章广弘物业有限公司负担1479．82元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湛江市中级人民法院。审 判 长  占伟强人民陪审员  戴小惠人民陪审员  邓 娟二〇二〇年六月十九日书 记 员  梁丽娜