河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0104民初151号原告：徐保荣，女，1964年2月10日出生，汉族，住河南省固始县。委托诉讼代理人：孔振宇，郑州市管城区法宝法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：竹怀兵，男，1987年3月10日出生，汉族，住河南省固始县,系原告徐保荣之子。被告：王永奇，男，1956年1月3日出生，汉族，住郑州市管城回族区。被告：刘爱枝，女，1962年11月23日出生，汉族，住郑州市管城回族区。被告：田凤，女，1996年1月15日出生，汉族，住郑州市管城回族区。三被告共同委托诉讼代理人：**，男，1993年6月6日出生，汉族，住郑州市管城回族区。被告：**，男，1993年6月6日出生，汉族，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：蔡晓立，河南国银律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓南，河南国银律师事务所实习律师。原告徐保荣与被告王永奇、刘爱枝、**、田凤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人孔振宇、竹怀兵，被告王永奇、刘爱枝、田凤的委托诉讼代理人**，被告**的委托诉讼代理人蔡晓立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐保荣向本院提出诉讼请求：1.判令原被告之间签订的《房屋转让协议》合法有效,且要求被告继续履行合同向原告交付房屋；2.判令位于管城××区××安置区（××以北、××以东,南曹鸿苑7号楼2单元十二层1201号)一期面积127.83平方米的房屋归原告所有；3.判令被告向原告支付违约金303450元;4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告于2019年9月5日在河南致建律师事务所律师王某、宋某的见证下签订了《房屋转让协议》,该所出具了律师见证书。四被告将位于管城××区××安置区（××以北、××和××）××期面积127平方米的房屋出卖给原告,合同约定的总价款为596900元,被告出售的房屋的价格为每平方米4700元,原告在合同签订之日向被告支付了2万元的现金和转账21万元,剩余的款项在2019年10月24日向被告转账支付376900元,涉案房屋的款项已经支付完毕且多支付了1万元。现涉案房屋已经交房,被告王永奇选择的为南曹鸿苑7号楼2单元12层1201号房屋,但被告却拒绝按照合同约定向原告交付房屋,且被告明确不再将涉案房屋出卖给原告。根据合同约定因被告将房屋出卖给他人或者根本就没有房屋交付或其他客观原因不能如期向乙方交付房屋,视为被告违约,被告应承担相当于起诉时房屋市价的100%的违约金进行补偿,还明确约定被告不论任何原因不向原告交付房屋,除应当及时向原告交付房屋外,还应当向原告支付总购房款的50%的违约金。为维护自身合法权益，原告诉至法院。四被告共同辩称，原被告之间签订的房屋买卖协议约定不明，没有明确的小区楼号单元楼层；案涉房屋性质不符合上市交易条件；房屋转让协议列明的面积为127平方，与起诉面积不相符。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年9月5日，出卖人（甲方）王永奇、刘爱枝、**、田凤与买受人（乙方）徐保荣签订《房屋转让协议》一份，见证人为河南致建律师事务所王某、宋某律师，主要约定：1.2013年9月17日,甲方作为郑州市管城回族区南曹乡南曹村的村民,与郑州市管城回族区南曹乡重点工程指挥部、郑州市管城回族区南曹乡南曹村村民委员会签订了档案编号:南曹村2组-033号《管城回族区南曹乡G107辅道南延线征迁项目村民宅基地拆迁补偿安置协议书》一份,甲方家庭宅基地证号为9304200。甲方将共同共有的位于管城××区××安置区（××以北、××和××）的房屋,房屋面积127平方米转让给乙方,在乙方入住之前所产生的任何费用由甲方承担,乙方入住后所产生的费用由乙方承担；2.房屋大概位于管城××区××安置区（××以北、××和××）××期,小区、楼号、单元、楼层以交房时甲方在指挥部随机抽取的为准(届时甲方应当通知乙方现场选房)；3.甲方同意将上述房屋以成交价为每平米4700元人民币,总房款为596900元的价格转让给乙方。合同签订之日乙方支付甲方22万元,剩余房款在合同签订后两个月内支付完毕,两个月内不能支付完毕,乙方支付向甲方支付总房款的百分之二十违约金,若超过三个月未支付完毕,乙方已支付的房款不予退还；4.郑州市管城回族区南曹乡重点工程指挥部、郑州市管城回族区南曹乡南曹村村民委员会向甲方交付房屋后,甲方应当于三日内将房屋交付给乙方；5.甲方应保证乙方对房屋享有完全的所有权,不受甲方及其他人的任何约束与限制。事后若因甲方将房屋又出卖给他人或根本没有房屋交付或其他客观原因导致不能如期向乙方交付房屋的,视为甲方严重违约，届时甲方应当退还乙方向甲方已经支付的购房款,还应向乙方支付相当于当时房屋总价款100%的违约金作为经济补偿；6.在房屋具备过户条件时,甲方应当积极协助乙方办理过户手续,甲方协助不及时或拒不协助的,视为甲方违约,乙方有权甲方协助过户,甲方除应当无条件协助过户外,还应当向乙方支付过户时房屋价值20%的违约金作为补偿。甲方不论任何原因没有按约定将指挥部分配的住房交付给乙方的,应当承担违约责任,届时除应当及时向乙方交付房屋外,还应当向乙方支付总购房款50%的违约金。四被告在甲方处签字按印确认，原告在乙方处签字按印确认，见证人王某、宋某签字确认。河南致建律师事务所出具《律师见证书》一份，主要证明《房屋转让协议》内容是四被告在没有受到任何胁迫的情况下的真实意思表示，其签字是本人亲自所签，手印是本人亲自所按。2019年9月6日，原告先后向被告**支付案涉房款606900元。2019年10月24日，**出具收条一份，主要载明：今收到徐保荣依据《房屋转让协议》支付的剩余房款376900元整，另2019年9月5日收到徐保荣支付的首付款23万元整，共计收到徐保荣房款606900元，现本人确认已收到徐保荣支付的全部房款。庭审中，被告**称案涉房屋经其父母摇号确定为南曹鸿苑7号楼2单元12层1201号，该房屋已于2019年12月左右交房。原告提交《不动产登记资料查询结果证明》一份，显示土地使用权人为郑州兴和置业有限公司，土地坐落于富国××、××北，宗地面积为49032.75平方米，土地用途：城镇住宅用地，使用终止日期为2089年8月5日，交通服务场站用地，使用终止日期为2069年8月5日，权利性质为出让。本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案的《房屋转让协议》由各方当事人签字按印确认，系当事人的真实意思表示，合法有效。原告按照约定已向被告支付全部购房款，四被告未向原告交付房屋，构成违约，应承担相应违约责任。原告诉请判令原被告之间签订的《房屋转让协议》合法有效,且要求被告继续履行合同向原告交付房屋，事实清楚、证据充分，本院予以支持。原告诉请判令位于管城××区××安置区（××以北、××以东,南曹鸿苑7号楼2单元十二层1201号)一期面积127.83平方米的房屋归原告所有，本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力，目前案涉房屋尚不具备办理不动产权属证书的条件，故该诉请，本院不予支持。关于违约金，结合本案实际和四被告违约情况，本院酌定为100000元，原告主张过高部分，本院不予支持。被告辩称原被告之间签订的房屋买卖协议约定不明，没有明确的小区楼号单元楼层，本院认为，案涉房屋未经被告摇号选房无法确定具体房号符合客观实际，结合协议中约定的房屋位置、面积等内容，可认定协议中约定的房屋即为原告诉请的房屋，故该答辩意见，本院不予采纳。被告辩称案涉房屋性质不符合上市交易条件，本院认为，依据《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，“当事人之间订立的有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，故该答辩意见，本院亦不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告王永奇、刘爱枝、**、田凤于本判决生效之日起十日内向原告徐保荣交付位于郑州市管城回族区豫五路以北、端和路以东南曹鸿苑7号楼2单元12层1201号房产一套；二、被告王永奇、刘爱枝、**、田凤于本判决生效之日起十日内向原告徐保荣支付违约金100000元；三、驳回原告徐保荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13004元，由被告王永奇、刘爱枝、**、田凤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式十五份，上诉于郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  卢光耀人民陪审员  易国伟人民陪审员  任明中二〇二〇年六月十九日书 记 员  范东明