广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤12民终961号上诉人（原审被告、原审反诉原告）：林玉冰，女，1964年2月17日出生，汉族，住广东省四会市东城区*************。委托诉讼代理人：吴宝良（系林玉冰丈夫），男，1967年8月10日出生，汉族，住广东省四会市东城区*************。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：林玉桃，女，1970年9月15日出生，汉族，住广东省四会市东城区***********。委托诉讼代理人：黄亮，广东君亮律师事务所律师。原审被告：林玉霞，女，1967年1月10日出生，汉族，住广东省四会市城中区**************。原审第三人：胡永强，男，1954年10月16日出生，汉族，住广东省肇庆市大旺综合经济开发区兴隆作业区白沙队17号。上诉人林玉冰因与被上诉人林玉桃及原审被告林玉霞、原审第三人胡永强共有物分割纠纷一案，不服广东省四会市人民法院（2019）粤1284民初3626号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。林玉冰上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判四会市东城区*************屋归林玉冰所有，由林玉冰按当前市场价值（不含土地使用权价值）的50%以货币方式补偿给林玉桃；二、判决林玉桃停止对四会市东城区*************屋的损害，恢复原状并腾退给林玉桃；三、由林玉桃承担本案全部诉讼费。事实与理由：涉案房屋占有土地使用权是由林玉霞个人独自出资购买，不属于共同出资购买，一审判决认定是4人共同出资购买没有事实依据，亦无相关证据予证实，在林玉霞将土地使用权及属于其所有的房屋份额赠与给林玉冰，在分割涉案房屋时应将土地使用权的价值予以扣除或者对林玉冰适当多分；二、涉案房屋应采用折价或拍卖、变卖取得的价款竞价方式进行分割，一审判决对涉案房屋进行物理分割属于适用法律错误，违背了《中华人民共和国物权法》关于共有房屋分割和份额转让的规定。根据涉案房屋的户型结构、形状以及它具有一定商业使用等因素且在双方意见不一的情况下，不能对房屋进行物理分割。目前房屋破损情况比较严重，二楼是四个面积大小不一的房间和一厅的结构，如果一分为二，需要重新拆除砖墙，今后还需要进行维护、修缮和改建等，或者出租或者转让，都会存在双方不能协商一致的情况，造成不能维护、修缮和改建等，也会因实物分割而减损其整体商业价值。因此，基于双方已经丧失对房屋共有基础，应采取折价或者拍卖、变卖取得价款的方式予以分割。综上所述，请求二审查明事实，依法作出公正、合理的判决。法庭调查期间，林玉冰陈述确认林玉霞陈对涉案房屋享有1/4份额，当时签订《赠与合同》仅为了办理变更登记手续，并不是将林玉霞享有的份额赠与给林玉冰，林玉冰同意二审直接确认林玉霞享有的份额。林玉桃答辩称，林玉冰提代的收据左上角注明“已入帐”，而地皮款63500元也记录在原五金店账本上，相互印证是4人共同出资购买土地。《房屋合资建造证明》明确涉案房产为4人合资兴建，实际产权应为4人共有；一审主审法官与双方一并到现场进行实地勘察，并征询林玉冰实物分割时，其没有作任何回应。一审判决详细论证实物分割的理由，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。原审被告林玉霞陈述称，涉案房屋原登记在林玉霞名下，由于林玉霞患病需做手术，林玉霞担心有生命危险不能趟过这一关，担心房屋登记在林玉霞名下产生纠纷，林玉冰等姐妹无法分到房屋，就将房屋转户登记在林玉冰名下，当时为了过户登记与林玉冰签订《赠与合同》，并非是将林玉霞所占有的份额赠与给林玉冰。一审庭审林玉霞没有参加庭审，委托代理人根据《赠与合同》说林玉霞将份额赠与给林玉冰存在错误，且委托代理人也未将一审判决书交给林玉霞，现林玉霞要求二审予以纠正，判决林玉霞对涉案房屋享有1/4份额，并请求竞价分割涉案房屋。林玉桃向一审法院起诉请求：一、确认林玉桃对位于四会市东城区*************屋享有按份共有权，其中林玉桃享有50%份额，林玉霞享有25%份额，林玉冰享有25%的份额；二、因房屋分割产生的费用和重新确权的费用由林玉冰承担；三、本案诉讼费用由林玉冰、林玉霞承担。林玉冰向一审法院反诉请求：一、判决四会市*************屋归林玉冰，由林玉冰按该房屋当前市场价（不含土地价格）的50%以货币方式补偿给林玉桃；二、判令林玉桃停止对四会市*************屋的损害，恢复原状并腾退给被告林玉冰；三、由林玉桃承担本案全部诉讼费用。一审法院认定的事实：林玉桃与林玉霞、林玉冰及胡永强的妻子林玉云是亲姐妹关系。林玉桃的父亲曾经营一家农机店。在1994年，林玉桃、林玉霞、林玉冰及胡永强四人共同出资向其父亲购买了原由其经营的农机店。1996年，林玉霞以63500元购买了位于四会市东城区************的土地使用权。林玉冰、林玉霞称该土地使用权是林玉霞单独出资63500元购买所得，林玉桃及胡永强则称该土地使用权是林玉桃、胡永强及林玉霞、林玉冰四人以共同合伙经营的五金店收入出资63500元购得。1997年林玉桃与林玉霞、林玉冰及胡永强共同出资在上述土地上建造了涉案房屋。涉案房屋建好后，林玉桃与林玉霞、林玉冰及胡永强就把原农机店搬至涉案房屋处继续共同经营，直到2014年3月结业。林玉桃与林玉霞、林玉冰及胡永强于2012为涉案房屋办理了国有土地使用证及房地产权证，土地使用权人及房地产权属人均登记为林玉霞。2013年4月10日，林玉桃与林玉霞、林玉冰及胡永强共同签订《房屋合资建造证明》，其约定：位于四会市东城区*************屋一间，总建造面积为222.75平方米，建筑结构为二层半，底层为商铺，名为农机合成配件店，二层为房间，包括楼梯房；兴建时间为一九九七年六月，是由胡永强、林玉冰、林玉霞、林玉桃四人合股投资兴建而成，当时由四位合股人委托林玉霞为房产证权利人，但实际房产权属四位合股者有份；为确保四位合股人的同等待遇和利益，在任何情况下，其中一方不得私自变更、改建、抵押或者当中一位合股人购买都必须得到每一位合股人的同意方可生效，如变卖所得的财产应四位合股人各得一份；各方还约定了其他事宜。2013年3月29日，林玉冰、林玉霞签订《赠与合同》，其约定：林玉霞自愿将座落于四会市*************地产全部无偿、无条件赠给被告林玉冰个人所有；林玉冰愿意接受林玉霞所赠与的上述房地产；双方还约定了其他事宜。2013年3月29日，林玉冰、林玉霞向广东省四会市公证处申请对双方签订的《赠与合同》公证。2013年4月3日，广东省四会市公证处出具（2013）粤肇四会第000595号《公证书》，确认该赠与行为自公证之日起生效。2013年5月13日，涉案房屋的房地产权属人和土地使用权人均变更为林玉冰[国有土地使用证为四国用（2013）第004635号，房地产权证为粤房地权证四字第0100029365]。林玉桃及胡永强称其对林玉霞、林玉冰私自将案涉房屋权属人变更为林玉冰一事是在收到林玉冰的反诉材料时才知道。2019年7月1日，胡永强及林玉云出具证明确认将其占有的涉案房屋份额全部赠与给林玉桃。胡永强在庭审中对该赠与行为予以确认。后林玉桃向林玉霞、林玉冰提议分割案涉房屋并予以确权，但林玉霞、林玉冰不同意通过实物分割方式分割房屋，各方因此引起纠纷，林玉桃遂诉至一审法院。2019年12月12日，一审法院对涉案房屋如何分割问题向林玉桃及林玉冰作出询问并制作了询问笔录。林玉桃坚持实物分割涉案房屋，林玉桃确认其要房屋的前面部分（靠近新江大道）或者后面部分都可以，如果法院判决房屋的前面部分归林玉桃所有，林玉桃愿意承担砌楼梯及砌隔墙的费用。林玉霞、林玉冰坚持通过货币方式、竞价方式分割涉案房屋，不同意实物分割方式。一审法院认为：双方讼争的座落于四会市*************屋，虽权属人登记为林玉霞，但从房屋土地使用权的取得到房屋的建造均由胡永强、林玉冰、林玉霞、林玉桃四人合股经营的农机店出资，建好后出资各方还立下《房屋合资建造证明》，证明该房屋的原始权属为胡永强、林玉冰、林玉霞、林玉桃共同等额按份共有。林玉冰、林玉霞称该土地使用权是被告林玉霞单独出资63500元购买所得的理据不足，应不予采信。后林玉霞自愿将座落于四会市*************地产全部无偿、无条件赠给林玉冰个人所有；胡永强及林玉云出具证明确认将其占有的涉案房屋份额全部赠与给林玉桃。两赠予人将各自共有的份额分别赠予林玉桃和林玉冰的行为没有损害第三人的利益，且在本案审理过程中也予以确认，上述赠予行为有效，故现该房屋的权属应为林玉桃和林玉冰共同等额按份共有。林玉冰在明知房屋与他人共有的情况下擅自到不动产登记部门变更产权人为林玉冰的登记行为无效。至于房屋是实物分割还是货币分割的问题。根据《中华人民共和国物权法》第九十九条：“共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。”、第一百条：“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。”的规定，本案讼争的标的物为长方形建筑物，可以进行实物分割。根据该房屋的实际情况，房屋第一层为长方形，南北长15米，东西宽5米，第二层在第一层的基础上从南西北外飘1.5米到2米，但仍然是一个长方形。梯房建在南边靠东源街一侧。综合考虑房屋实际情况及林玉桃和林玉冰双方意见，一审法院认为，房屋第一、二层从房屋地面南北长15米的中界处进行分割（参照附图）；靠近新江大道南一侧的房屋归林玉桃所有，靠近东源街一侧的房屋归林玉冰所有，梯房归林玉冰所有；涉案房屋的分割工程由林玉桃实施，因此产生的费用由其自行负担；房屋分割后，林玉桃及林玉冰办理分证的费用各自自行承担。至于林玉冰要求林玉桃停止对涉案房屋损害，恢复原状并腾退的主张，因林玉冰并未提供证据予以证实林玉桃存在损害并占有房屋的事实，故对林玉冰据此，一审法院作出判决：一、确认林玉桃、林玉冰对座落于四会市*************屋各享有50%的份额，其中房屋第一、二层从房屋地面南北长15米的中界处进行分割（如附图）；靠近新江大道南一侧的房屋（包括一层、二层）归林玉桃所有，靠近东源街一侧的房屋（包括一层、二层）归林玉冰所有，梯房归林玉冰所有；涉案房屋的分割工程由林玉桃实施，因此产生的费用由林玉桃自行负担；二、房屋分割后，林玉桃及林玉冰办理分证的费用各自自行承担；三、驳回林玉桃的其他诉讼请求；四、驳回林玉冰的其他诉讼请求。本院二审期间，各方当事人均没有提交新证据。本院二审根据林玉霞、林玉冰当庭的陈述确认如下事实：林玉霞、林玉冰为将涉案房屋变更登记在林玉冰名下而签订《赠与合同》，双方签订的《赠与合同》的本意并非是将林玉霞所有的份额赠与给林玉冰。二审期间，林玉霞、林玉冰当庭确认林玉霞对座落于四会市*************屋仍享有1/4的份额。本院查明其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案系共有物分割纠纷，一审判决定性准确，本院应予维持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，综合本案查明的事实及林玉冰的上诉意见，本案二审的争议焦点是：涉案房屋占用的土地使用权是否属于林玉霞、林玉冰、林玉桃共同共有；二、一审判决对涉案房屋进行实物分割是否理据充分；三、林玉冰诉请林玉桃停止损害涉案房屋的理据是否充分；四、林玉霞主张的份额应否在二审一并处理。对各方当事人没有提出上诉的一审其余判项，本院不作审查。具体分析如下：一、对于涉案房屋占用的土地使用权是否属共同共有的问题。经查，林玉冰在一审提供的收据反映1996年10月8日购买“新江大道南78号”地皮款63500元“已入帐”，而林玉桃提供的现金出纳帐记载反映1996年10月8日以“购新江镇铺地皮款”列支63500元。上述证据相互印证，足以证实购买地皮款63500元在双方共同经营的五金店账目中列支，故应认定涉案房屋所占用的土地使用权为林玉霞、林玉冰、林玉桃共同共有，林玉冰主张该土地使用权为林玉霞个人所有缺乏依据，本院不予支持。二、对于涉案房屋实物分割的问题。《中华人民共和国物权法》第一百条规定：“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。”根据上述规定，对共有物分割以实物分割为原则，变价分割为补充。除非共有的不动产不能分割或者分割减损其价值外，应采取对共有人有利之实物分割方式。本案讼争的标的物为长方形建筑物，可以进行实物分割。故一审判决采用实物分割的方式符合法律规定，本院予以维持。三、对于林玉冰诉请林玉桃停止损害涉案房屋的问题。一、二审期间，林玉冰均未能提供证据林玉桃损害涉案房屋，林玉冰主张林玉桃损害涉案房屋的理由不成立，故本院对林玉冰该主张不予支持。四、对于林玉霞在涉案房屋所占份额的处理问题。二审期间，林玉霞主张其所有的份额并未赠与给林玉冰，林玉冰对林玉霞的陈述亦当庭予以确认，且均同意对涉案房屋竞价分割，故本院确认林玉霞与林玉冰对涉案房屋各自享有25%的份额，且对林玉霞、林玉冰二人共享有的50%份额不作实物分割，由林玉霞、林玉冰自行协商分割方式。综上所述，林玉冰的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。鉴于二审期间出现证据，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省四会市人民法院（2019）粤1284民初3626号民事判决第二项、第三项、第四项；二、变更广东省四会市人民法院（2019）粤1284民初3626号民事判决第一项为：确认林玉桃对座落于四会市*************屋享有50%的份额，林玉霞、林玉冰对座落于四会市*************屋各享有25%的份额，即林玉霞、林玉冰共享有50%的份额。其中房屋第一、二层从房屋地面南北长15米的中界处进行分割（如附图）；靠近新江大道南一侧的房屋（包括一层、二层）归林玉桃所有，靠近东源街一侧的房屋（包括一层、二层）归林玉霞、林玉冰所有（各占25%份额），梯房归林玉霞、林玉冰所有；涉案房屋的分割工程由林玉桃实施，因此产生的费用由林玉桃自行负担。一审案件受理费11800元，由林玉桃负担5900元，由林玉霞、林玉冰负担5900元；二审案件受理费11800元，由林玉霞、林玉冰负担。本判决为终审判决。审 判 长 苏振伟审 判 员 李小冬审 判 员 李升文二〇二〇年六月十九日法官助理 吕翠华书 记 员 梁 燕