广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初3172号原告（反诉被告）：佛山市禅之旅国际旅行社有限公司。住所地广东省佛山市禅城区佛山大道北169号首层、二层。统一社会信用代码91440604746265865F。法定代表人：陈松晖。委托诉讼代理人：张韶，广东卓领律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶家祺，广东卓领律师事务所律师。被告（反诉原告）：佛山市绍成企业管理有限公司。住所地广东省佛山市禅城区人民路107号三楼。统一社会信用代码9144060476734989X7。法定代表人：梁玉贞。委托诉讼代理人：龚秀庆，广东天地正律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨洁，广东天地正律师事务所实习律师。原告佛山市禅之旅国际旅行社有限公司与被告佛山市绍成企业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序审理。诉讼中，被告提起反诉，本院经审查予以准许，并与本诉合并公开开庭进行了审理。两次开庭时，原、被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认2019年8月15日起原告与被告所签订的《租赁及管理合同》处于解除状态；2.被告向原告退还租赁保证金90000元；3.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告变更第一项诉讼请求为：原告与被告所签订的《租赁及管理合同》于2019年8月15日起解除。事实和理由：原告与被告于2018年7月14日签订《租赁及管理合同》。合同约定，原告向被告租用位于佛山市禅城区人民路103、105、107号侨苑新村北幢西座首层部分总计面积84平方米的商铺作为旅行社营业部使用，租赁期限为三年，自2018年7月15日至2021年7月14日止。合同签订之日，原告已经按照合同约定向被告支付了租赁保证金90000元。合同签订后，原告发现涉案商铺租金比同地段商铺高出接近八倍，为缓解经营压力，原告在相距涉案商铺不足100米的相同地段另行租用一临街商铺作为旅行社营业部使用，同时自2019年3月份开始，原告多次与负责涉案商铺出租事务的被告工作人员任小姐沟通，向其表达解除合同、退还涉案商铺的意愿。被告最开始时同意原告解除合同并退还商铺，但其后却反口表示不得解除合同、应继续履行合同且拒绝接收涉案商铺，导致出现空置期间租金及管理费损失和相关费用的滞纳金损失。原告在2019年5月1日前已将涉案商铺搬空清理完毕并多次催促被告接收商铺，且原告在2019年5月28日短信通知被告工作人员任小姐敦促其尽快完成商铺接收、剩余费用结算工作，但直至原告起诉之日止，被告仍一直拒绝收回涉案商铺。原告认为，涉案合同属于双务合同，原告作为合同一方当事人已经向被告明确表示终止并不再履行合同的情况下，合同客观上已不具备再继续履行的前提条件。另根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项规定，在此情况下当事人可以解除合同，而涉案合同也并未约定一方提前解除合同另一方可要求对方继续履行。由此可见，自原告向被告明确表示不履行主要债务且以实际行为拒绝履行合同之日起，涉案合同已处于解除状态，被告再要求原告继续履行合同缺乏必要依据，被告也因合同解除而应向原告退还租赁保证金。故此，原告提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。另，起诉后原告曾到被告登记住所地将租赁铺位的钥匙退还给被告，但被告登记住所地无工作人员上班，故原告请求当庭退还商铺钥匙给被告。被告辩称：2018年7月14日，原告与被告签订《租赁及管理合同》。合同约定：原告租赁被告所有的佛山市禅城区人民路103、105、107号侨苑新村北幢西座首层部分物业，租期为2018年7月15日至2021年7月14日；租赁保证金为90000元；租金及管理费为31000元/月，于每月10日前交纳，逾期交纳的，原告应按欠费日5‰的标准支付滞纳金；逾期超过30天的，被告有权终止合同、收回涉案商铺、不退回保证金；任何一方违约的，违约方除应支付三个月租金的违约金外，还应补偿对方损失。2019年4月起，原告拖欠被告水电费、租金等。次月，其另行租赁其他商铺并搬离，要求解除租赁合同。被告不同意，与原告多次协商无果。2019年7月，被告提起诉讼，案号为（2019）粤0604民初20021号（以下简称20021号案），要求本案原告继续履行租赁合同并支付租金、水电费共9.4万余元及违约金。2019年8月25日，佛山市禅城区人民法院判决支持本案被告的诉讼请求。本案原告不服，提起上诉，案号为（2019）粤06民终13395号（以下简称13395号案）。2019年11月18日，佛山市中级人民法院二审判决驳回上诉，维持原判。次日，该判决生效。2020年1月6日，原告提起本案诉讼，要求确认租赁合同自2019年8月15日起解除、被告退还其租赁保证金90000元。原告重复起诉无理，依法应驳回其起诉。《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条规定：“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外。”福建省天湖游乐有限公司与佛山市三水荷花世界有限公司租赁合同纠纷再审案【案号：（2019）粤民申9137号】，广东省高级人民法院审理认为，对比本案与（2018）粤06民终9413号案，天湖公司在前案中作为反诉原告以荷花公司为反诉被告提起反诉，故两案当事人相同；天湖公司在两案中均是基于其与荷花公司之间因《项目合作合同》产生的法律关系而诉请赔偿，故两案诉讼标的相同；天湖公司在前案中请求荷花公司赔偿因围闭施工造成的经营损失和产品损失，其本案中又诉请荷花公司在前案判决赔偿50万元后，再赔偿因同一期间围闭施工造成的投资损失，其诉讼请求实质上否定前案判决结果。故天湖公司的起诉构成重复起诉，一审裁定不予受理天湖公司的起诉、二审裁定予以维持，处理正确。天湖公司申请再审提出本案不构成重复起诉的理由不能成立，不予支持。因本案与13395号案当事人相同、诉讼标的均是租赁合同法律关系、本案的诉讼请求实质上是否定13395号案继续履行的判决结果。根据上述规定，原告提起本案诉讼构成重复起诉，依法应裁定驳回其起诉。综上，请求法院依法查明事实并作出裁决，维护被告的合法权益。另，涉案合同合法有效，已有生效判决判定继续履行，在被告无违约情况下，原告无权单方解除合同。从实体审理上也应依法驳回。涉案合同依法应继续履行，原告请求退还商铺钥匙无依据，被告亦不予接受，且其所称至住所地退还钥匙也无证据予以证明。被告向本院提出反诉请求：1.解除双方2018年7月14日签订的《租赁及管理合同》；2.原告向被告腾退位于佛山市禅城区人民路103、105、107号侨苑新村北幢西座首层商铺；3.原告向被告支付自2019年8月15日起至实际腾退涉案商铺之日止的租金及管理费、占用费（按每月31000元计算，暂计至2020年3月25日为228366.67元）及自2019年8月10日起至实际清偿之日止的滞纳金（按年利率24%计算，暂计至2020年3月25日的滞纳金为19687.8元）；4.原告向被告支付自2019年5月起至实际腾退涉案商铺之日止的水电费（暂计至2020年3月25日为200元）；5.原告向被告支付违约金93000元；6.原告向被告赔偿损失93000元；7.确认原告支付的租赁保证金90000元归被告所有；8.本案诉讼费由原告承担。事实和理由：第一，双方签订《租赁及管理合同》。佛山市禅城区人民路103、105、107号侨苑新村北幢西座首层、建筑面积为84平方米的物业为被告所有。2018年7月14日，原告与被告签订《租赁及管理合同》，合同约定：被告出租涉案商铺给原告使用，租期3年，从2018年7月15日至2021年7月14日；原告应向被告缴交租赁保证金90000元；水电费等费用在每月月末结算并当月付清；租金及管理费为31000元/月，于每月10日前交纳，逾期交纳的，按欠缴费用日5‰的标准支付滞纳金；逾期超过30天仍未缴交的，被告有权终止合同、收回涉案商铺、不退回租赁保证金；任何一方违约的，违约方除应支付3个月租金的违约金外，还应补偿对方损失；合同终止时，原告应将涉案商铺完整交还给被告。第二，原告违约，被告诉请继续履行合同获生效判决支持。上述合同签订后，被告依约交付涉案商铺给原告使用。但自2019年4月起，原告拖欠水电费，并自次月起拒不交纳租金及管理费。被告多次催缴无果。2019年7月，被告提起诉讼，要求本案原告继续履行租赁合同并支付租金、管理费、水电费及违约金。经佛山市禅城区人民法院一审、佛山市中级人民法院二审判决，双方合同继续履行，原告应支付2019年5月15日至2019年8月14日的租金及管理费93000元及违约金、2019年4月的水电费1133.9元及违约金等。该判决已生效。第三，原告再次严重违约，恶意提起本案诉讼。上述判决生效后，经被告多次催收，原告至今未支付涉案商铺2019年8月15日起至今的租金及管理费、水电费，再次严重违约。其不仅违约不履行义务，反而于2020年2月17日恶意提起本案诉讼，要求自2019年8月15日起解除租赁合同、退还90000元租赁保证金。第四，依法依约，被告有权解除租赁合同，并要求原告承担违约责任。1、被告依法依约有权解除租赁合同、没收90000元租赁保证金，并要求原告立即腾退涉案商铺。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”合同第五条约定：“有下列情形之一，甲方有权选择提前终止本合同，不退回保证金并要求乙方赔偿其遭受的一切损失：……3.乙方不按时支付租金及管理费和拖欠电话费、水电费等费用超过1个月的……”根据上述法律规定及合同约定，被告有权解除租赁合同，没收原告已付的90000元租赁保证金，并要求其立即腾退涉案商铺。2、原告依约应支付租金及管理费、占用费及滞纳金。合同第六条第1项约定：“乙方必须每月的10号前按期向甲方缴纳租金及管理费，如乙方不能如期缴纳租金及管理费，除应缴所欠租金及管理费，还必须向甲方支付因未准时按本合同缴交租金及管理费予甲方滞纳金，以赔偿甲方未如期收到租金及管理费的损失（每逾期一日，甲方按逾期租金及管理费的千分之五加收滞纳金）……”根据上述约定，原告依约应向被告支付2019年8月15日起至实际腾退涉案商铺之日止的租金及管理费、占用费及自2019年8月10日起至实际清偿之日止的滞纳金。3、原告依约应支付水电费。合同第四条第14项约定：“乙方必须按照甲方出具的清单承担实际发生电话费、水电费等费用。费用在每月月末结算一次并当月付清。”根据上述约定，原告依约应向被告支付2019年5月起至实际腾退涉案商铺之日止的水电费。4、原告依约应支付违约金93000元并赔偿损失。合同第六条第3项约定：“除人力不可抗力的因素外（自然灾害）双方不可中途违约，否则由违约方承担一切责任，除支付对方相当于三个月租金的违约金外，还要补偿对方一切损失。”根据上述约定，租赁合同解除后，原告应依约支付相当于三个月租金的违约金93000元。此外，合同解除后，涉案商铺无法及时出租，由此产生的至少3个月的空置期的租金损失93000元，依法也应由原告赔偿。为维护自身合法权益，被告依法提起反诉，请求法院判如所请。针对反诉，原告答辩称：第一，原告同意于2019年5月1日起解除合同。原告早已于2019年3月向被告提出解除涉案合同的意思表示，且当时被告的项目负责人任小姐已经口头同意解除合同，原告愿意自2019年5月1日起与被告解除涉案《租赁及管理合同》。第二，原告早已腾退涉案租赁物，被告在怠于交接涉案租赁物的情况下反而要求原告腾退租赁物的做法完全没有依据。在20021号案中，被告在2019年5月1日后自行拍摄的涉案租赁物现场图片可见，原告已经将所有的办公用品全部清空搬出了涉案租赁物，其内仅有几个装饰灯笼和纸质对联等废弃品以及不可拆除的固定装饰物。由此可见，自2019年5月1日起，原告已经实际腾空清退了涉案租赁物，被告现再反诉要求原告腾退租赁物的诉请没有任何的事实依据。第三，原告无需再向被告支付其所主张的租金以及管理费、占用费和滞纳金。原告认为，原告已于2019年5月1日起实际搬离了涉案租赁物并不再使用。而且根据原告在20021号案以及本案中已经提交的相关证据证明，原告早在2019年5月1日前便一直敦促被告尽快办理涉案租赁物的交接手续，甚至在13395号案开庭时，原告明确表示愿意当庭向被告交付租赁物钥匙办理交接手续，但被告一直拒绝办理租赁物交接，还要求原告继续履行合同。因此，即便在2019年8月15日后实际产生了租金、管理费、占用费、滞纳金，上述所产生的相关费用也是由于被告拒绝办理交接手续、恶意拒绝回收租赁物所致的，上述相关费用即便存在也应当由被告自行承担。第四，原告早已搬离租赁物，被告所主张水电费没有任何事实依据。原告在2019年5月1日前已经实际搬离涉案租赁物，涉案租赁物也一直未被使用，此从被告于20021号案所提供租赁物照片也可证实。在租赁物根本未再被使用的情况下，根本不可能产生所谓的水电费，而且原告也未就其所主张的所谓200元水电费提供相关计费标准、水电费读数等任何计算依据予以证明，缺乏必要的事实依据。同时，即便产生相关水电费，该费用也是由于被告一直怠于回收租赁物所导致的，即便存在相关费用的损失也应当由被告自行承担。第五，原告无需向被告支付违约金。原告认为，原告并未拖欠支付被告租金及管理费和水电费。从上所述可见，原告已于2019年3月便向被告提出了解除涉案合同的意思表示，当时被告项目负责人任小姐也表示同意原告于2019年5月前清空租赁物退租，对于2019年5月1日开始的租金，本不应该再由原告继续支付。而至于2019年4月的水电费，并非原告不愿意支付，从20021号案及本案中原告所提交的相关证据可见，原告一直催促被告尽快支付相关费用，但被告一直怠于交接相关租赁物并拒绝与原告核算相关水电费用。因此原告并未违反涉案租赁合同的相关约定，原告要求按照涉案租赁合同第六条第3项规定要求支付违约金的反诉请求，缺乏必要的事实依据。第六，被告所谓损失缺乏依据，即便存在也应当由被告自行承担。被告所谓的“涉案商铺无法即时出租，由此产生至少3个月的空置期的租金损失9.3万元”的说法完全没有事实依据。早于2019年3月，原告便向被告表示解除涉案合同，而若非原告提起本案诉讼，被告无论是在20021号案一审、二审还是本案反诉之前均一直拒绝解除合同并尽快回收租赁物，其所谓的无法即时出租所导致的空置期损失完全可以通过尽快回收涉案商铺调整租金水平予以减少或消除，被告故意拖延不回收租赁物，恶意扩大损失，违反诚实信用原则。对于因被告恶意拖延不回收租赁物所导致的扩大损失，应当由被告自行承担。其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，违约金具有补偿损失之属性，同时涉案合同当中并未有约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，在此情况之下，被告同时要求原告向其支付违约金以及赔偿损失的做法缺乏必要的法律、合同、事实依据。第七，被告没收保证金的诉请没有依据。从上所述可见，在原告早已向被告提出在2019年5月1日解除合同而且原告已经将2019年5月前发生的租金及管理费支付完毕、被告一直怠于办理交接导致2019年4月涉案商铺水电费一直无法核算的情况下，原告并不存在违反涉案合同第五条规定之行为，被告要求适用涉案合同第五条规定没收保证金的做法没有事实依据。同时，原告交付予被告的保证金实际为原告向被告就合同履行所提供的担保物，具有《中华人民共和国担保法》中所规定的质押物的性质，用于债权人首先受偿填补相应损失。故此即便原告违反合同约定，该保证金也应先用于填补被告的相应损失或原告应付的违约责任。被告在要求原告支付违约金、赔偿损失的情况下同时要求没收保证金的做法缺乏法律依据。综上，原告请求法院采纳上述答辩意见，驳回被告所提出的除第一项反诉请求以外的其他全部反诉请求，依法作出判决，维护原告的合法权益。原告在诉讼中举证：1.原告营业执照、被告企业信用信息公示报告，证明原、被告主体资格。2.通话记录清单、短信记录，证明原告于2019年3月与被告协商解除租赁合同，被告就解除租赁合同表示同意，双方于2019年4月至5月份就水电费结算、退铺事宜进行了协商沟通，而且最迟于2019年5月28日，原告已经向被告明确表达了不再租赁涉案商铺并要求尽快交还的意思表示。接收短信的号码即证据3《律师函》下方被告的联系方式。原告甚至是在未收到被告《律师函》的情况下就向被告发送短信。3.《律师函》，证明被告一方联系人为任小姐，联系电话为被告委托律师所发出律师函上所记载的联系人电话，原告通过拨打该联系电话以及向该联系电话发送短信与被告就解除合同、交还涉案商铺等事宜进行沟通，表达了解除合同的意思表示。4.《租赁合同》、佛山市世纪东方物业经营管理有限公司收据、《工程合同书》，证明原告鉴于被告商铺租金太高，已另行租赁商铺，2019年5月开始已没有再实际使用涉案商铺的客观实际需要，实际上也并未占用商铺。5.涉案商铺现场情况照片，证明自2019年5月起，原告并未再实际占用涉案商铺，对于被告怠于回收涉案商铺所造成的损失应由其自行承担。6.被告出具的收据，证明原告已向被告支付租赁保证金90000元。7.（2019）粤0604民初20021号开庭笔录，证明该笔录的第7页，该案被告就84号商铺进行举证时明确要求将涉案商铺退还给本案被告的事实，且当时商铺已是空置状态。8.《租赁及管理合同》，证明双方签订租赁合同的具体情况，原告请求解除该合同。被告在诉讼中举证：1.被告的营业执照。证明被告主体资格。2.民事起诉状、（2019）粤0604民初20021号民事判决书、（2019）粤06民终13395号民事判决书及生效证明，证明原告重复起诉无理，应依法驳回其起诉。3.原、被告企业公示信用信息，证明原、被告主体资格。4.《租赁及管理合同》、民事起诉状、（2019）粤0604民初20021号民事判决书、（2019）粤06民终13395号民事判决书，证明原告拖欠租金及管理费等违约，被告起诉继续履约等生效判决支持。5.催款函及邮寄单、投递记录、欠费明细表，证明原告拒不履行生效判决，再次严重违约；被告依法依约有权解除《租赁及管理合同》，收回商铺并主张其违约责任。6.《委托书》、禅城酒店代支水电费明细表、发票，证明原告拖欠被告水电费1411.4元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人质证认为真实性无异议且与本案基本事实具有关联性的证据，本案予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：原告提交的证据2中的通话记录清单，无法核实通话双方人员的身份、通话的内容等，本院不予采信；证据4，该组证据与本案无关，本院不予采信。被告提交的证据5中的催款函、邮寄单及投递记录，被告能够提供原件核对，本院确认其真实性；欠费明细表，由被告单方制作，原告是否存在欠费、欠费情况如何，于本院认为部分具体论述；证据6，原告对该组证据提出异议，但未能提供足以反驳的证据，故本院确认其真实性。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2018年7月14日，原告（乙方、承租方）与被告（甲方、出租方）签订《租赁及管理合同》，甲方同意将位于佛山市禅城区人民路103、105、107号侨苑新村北幢西座首层部分总计面积84平方米的物业租给乙方作旅行社营业部使用，乙方对租赁的物业已作充分了解，双方签订合同，主要约定：一、租赁期限：西座首层部分总计面积84平方米的物业租给乙方作旅行社营业部使用，租赁期限为三年，从2018年7月15日至2021年7月14日止。二、租金及管理费的付款方式1、租赁合同签订之日，乙方应当向甲方缴交租赁保证金为90000元和当月租金及管理费31000元。如果甲、乙双方在合同期限届满前6个月内经协商同意续租的，双方另签合同；如果双方不同意续租，乙方应于租赁期满后七天内交清所欠的一切费用及甲方在验收房屋确定没有被乙方人为结构损坏后，七天内乙方凭保证金单据向甲方无息取回保证金。如因乙方违约导致合同终止的，保证金不予退回。2、甲方提供本合同之租赁物业，西座首层部分总计面积84平方米，每平方米每月租金及管理费为369.05元。2015年7月15日至2018年7月14日每月租金及管理费为31000元。3、乙方必须按每月度缴纳租金给甲方，缴纳租金的日期为每月10号前缴交。恰逢法定休假日，乙方可在法定休假日结束后的第一天向甲方缴纳租金及管理费。……四、租赁期内，乙方保证并承担下列责任：……8、乙方在租赁期间出现与经营有关的税费、水费、电费、空调冷气费、电话费、网络费及与经营有关的所有费用，一概由乙方负责缴纳，出现的经济纠纷与甲方无关。14、乙方必须按照甲方出具的清单承担实际发生电话费、水费、电费、空调冷气费、电视费、网络费、设施设备维护费、卫生清洁费等费用。费用在每月月末结算一次并当月付清。五、有下列情形之一，甲方有权选择提前终止本合同，不退回保证金并要求乙方赔偿其遭受一切实际损失：……3、乙方不按时支付租金及管理费和拖欠电话费、水费、电费、电视费、网络费、空调冷气费、卫生清洁费、设施设备维护费等费用超过一个月的。甲方依据上述情形提前终止合同时，应书面通知乙方。乙方应及时迁离并交回房产，租金照实结算；甲方亦可选择不予终止合同，但甲方仍有权要求乙方赔偿其遭受的实际损失。六、违约责任：1、乙方必须每月的10号前按期向甲方缴纳租金及管理费，如乙方不能如期缴纳租金及管理费，除应缴所欠租金及管理费外，还必须向甲方支付因未准时按本合同缴交租金及管理费予甲方的滞纳金，以赔偿甲方未如期收到租金及管理费的损失（每逾期一日，甲方按逾期租金及管理费的千分之五加收滞纳金）。如乙方逾期30天仍不缴交，甲方有权终止租金合同，收回租赁场所，并向乙方收取滞纳金，乙方不能拆走房屋内装修。乙方所缴的保证金作违约金赔偿给甲方。3、除人力不可抗拒的因素外（自然灾害）双方不可中途违约，否则由违约方承担一切责任，除支付对方相当于三个月租金的违约金外，还要补偿对方一切损失。七、本合同如提前终止，解除或租赁届满时，乙方保持经营时的原貌交回房屋（甲方要求拆除的除外），乙方不得故意损害或拆除建筑物件本身之结构体，且不得拆除乙方装修的固定的墙饰、天花、地面的水、电、设施（甲方要求拆除的除外），并将楼房清理干净，完好归还甲方。乙方在双方约定的终止日期未取回之物品，视为乙方放弃遗留物之所有权，悉归甲方所有，任其处理。该合同如执行过程中，若一方认为需提前中止，必须提前六个月向对方提出书面申请，经对方书面同意后，可全部解约或部分解约。2019年5月28日，原告向被告工作人员任小姐发送短信，内容：“任小姐，我是禅之旅卢小姐。关于你们个铺还有什么手续要办吗？我们五一回来搬清通知你交接了，未见你联系，你看有没有空是要到店铺我跟你交接，还是你找我们营业部经理阿翠都可以，后面余下最后的水费那些我们交现金顺便有什么手续一起办还是怎样？”次日，任小姐回复短信：“根据《租赁及管理合同》第七条第三款约定，贵司未经绍成公司书面同意，不得解约。且贵司无法定或约定解除事由。因此，贵司无权解约，应继续严格履约。”2019年5月28日，被告委托广东天地正律师事务所向原告发出《律师函》，要求原告于2019年6月4日前缴纳拖欠的2019年4月水电费、2019年5月的租金及管理费。2019年8月1日，本院立案受理了原告佛山市绍成企业管理有限公司诉被告佛山市禅之旅国际旅行社有限公司房屋租赁合同纠纷一案【案号：（2019）粤0604民初20021号】，该案原告诉请要求被告继续履行双方于2018年7月14日签订的《租赁及管理合同》，并支付2019年5月水电费、2019年5月15日租金及管理费，以及支付违约金等。本院依法作出民事判决书，该判决书载明：“……被告佛山市禅之旅国际旅行社有限公司辩称：……被告在之前已经与任小姐就商铺相关退租及交还达成一致情况下，原告仍要求被告继续履行合同，并支付所谓拖欠的租金和管理费，水电费没有事实及法律依据，请求法院驳回。……本院经审理认定如下事实：原告是位于佛山市禅城区人民路103、105、107号侨苑新村北幢西座首层的所有权人且已经取得相应的不动产产权证件（房地产权证号为粤房地证字第C6814252号）。……上述合同签订后，原告依约交付租赁物给被告使用。被告亦支付了截止2019年5月14日的租金和管理费。……本院认为，……至本案判决时止，原、被告双方既未协商一致解除合同，亦未有生效判决确认涉案租赁合同已解除或终止，在该《租赁及管理合同》合法有效且仍处于履行期间的情况下，双方均应全面善意地继续履行合同。被告继续履行合同系涉案租赁合同约定的义务，并无由本案判决其继续履行的必要，故本院对原告的该项诉请不予支持。……判决如下：一、被告佛山市禅之旅国际旅行社有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市绍成企业管理有限公司支付自2019年5月15日至2019年8月14日的租金和管理费93000元及违约金（违约金的计算方式：……之后以未付租金和管理费为基数，按照年利率24%标准计算至租金和管理费实际清偿之日止）；二、被告佛山市禅之旅国际旅行社有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市绍成企业管理有限公司支付2019年4月份的水电费1133.90元及其违约金……”。该案被告提起上诉，佛山市中级人民法院依法作出（2019）粤06民终13395号民事判决书。该判决书载明：“……二审诉讼中，禅之旅公司陈述已经在2019年5月7日搬离清空商铺，商铺内不再有遗留物品，其多次通知绍成公司交接商铺，绍成公司不配合。本院当庭询问双方当事人是否同意当场交接钥匙、移交商铺，禅之旅公司同意，绍成公司明确表示不同意移交，认为租赁合同应继续履行。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。禅之旅公司上诉要求确认《租赁及管理合同》于2019年5月1日解除。经审查，禅之旅公司一审起诉时并未明确提出该解除合同的主张，其在二审提出属于一项新的请求，本院对此进行调解，绍成公司不同意调解，……本院对禅之旅公司的该项上诉主张不作审查及处理。……判决如下：驳回上诉，维持原判。……”2020年4月26日，本院组织原、被告双方到涉案租赁商铺处进行查看，商铺内物品有不可移动的长桌及柜子，原告确认商铺内没有需搬走的物品，被告同意现场接收该商铺及钥匙。现场请物业人员抄水表、电表，双方确认水表读数显示217、电表读数显示90054。据原告提交的佛山市禅城酒店银座有限公司作出的代支禅之旅水电费的表格，其中载明2019年5月1日至2020年4月26日电费为558.4元，本月表数90054；2009年7月15日至2020年4月26日水费为853元，本月表数217。另查明，原告的起诉状及证据副本于2020年2月26日送达被告。诉讼中，原、被告均确认：原告已向被告支付租赁保证金90000元。原告陈述：20021号案判决的款项原告已全额支付，未再支付其他款项。原告于2019年3月20日致电被告工作人员，要求解除合同，双方口头达成一致，原告于2019年5月1日搬离涉案商铺。现商铺关门，无人经营，多次通知被告接收钥匙和商铺，被告不予配合。在前案二审庭审中，原告表示同意当庭交还钥匙，现也再次要求退还钥匙给被告。被告陈述：被告从未与原告达成解除合同的合意。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《租赁及管理合同》系双方的真实意思表示，合同内容合法有效，受法律保护，双方当事人均应按合同约定履行。关于原告起诉是否构成重复起诉的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条规定：“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外。”被告抗辩主张本案与13395号案当事人相同、诉讼标的相同，以及本案原告的诉讼请求实质上是否定13395号案的判决结果，故原告的起诉构成重复起诉，应依法驳回其起诉。本案与前案的当事人、诉讼标的相同，但原告在前案一审诉讼中，未提起解除合同的诉请，在二审期间提出，但双方未达成调解，原告可另行起诉主张。且，本案中原告主张的合同解除时点晚于前案判决所确定的租金支付时间，两者不存在重复的部分。因此，本案原告的起诉并未构成重复起诉，被告的抗辩缺乏理据，本院不予支持。关于合同解除的问题。原告自述于2019年5月1日前搬离涉案商铺，并短信通知被告工作人员办理交接、结算工作。被告于答辩状中亦陈述2019年5月原告另行租赁其他商铺并搬离，要求解除租赁合同，但被告不同意，双方协商无果。据此，双方对原告于2019年5月搬离涉案商铺的事实不持异议。原告于合同期未届满前退租，在被告无过错且不同意其提前退租的情形下，原告自行搬离并停止缴纳相应租金等费用，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。原告作为违约方不享有单方解除合同的权利，但根据双方的陈述及采信的证据，在原告搬离涉案商铺之前，原告不存在恶意违约的情形。原告确已于2019年5月实际搬离，商铺已空置一年时间。如要求原告继续履行涉案租赁合同，会形成合同僵局，无法充分发挥商铺的价值，造成资源的浪费。同时，诉讼中经本院释明，被告反诉主张解除涉案租赁合同。故原告主张解除合同的请求，本院予以支持。至于合同解除的时点，原告主张合同于2019年5月1日已事实解除，但该时点仅为原告主张搬离商铺的时间，此时双方均未提出解除合同的主张且未对解除合同的后果等事项达成合意，合同并未解除。被告则主张以反诉状送达原告之日为解除时点。如前所述，本院对原告解除合同的主张予以支持，参照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，原告起诉状送达被告之日即2020年2月26日为本案合同解除的时点。关于腾退商铺的问题。诉讼中，本院已组织原、被告双方到涉案商铺现场进行交接，被告确认接收商铺及钥匙，对此双方已履行完毕，故本院对被告的该项诉请不予处理。关于租金、管理费及滞纳金。根据合同约定，原告负有依约向被告支付租金及管理费的义务。在已生效的20021号案判决中，原告需向被告支付至2019年8月14日的租金及管理费。本案中，原告确认已向被告支付前案租金及管理费，此后的费用未支付。基于合同解除，原告应向被告支付租金及管理费至合同解除之日止。故，原告应向被告支付自2019年8月15日起至2020年2月26日的租金及管理费198827.59元（31000元/月×6个月+31000元/月÷29×12天）。至于滞纳金，因原告未按时向被告支付上述期间的租金及管理费，被告主张按照年利率24%的标准计收滞纳金，该标准并未超出合同关于滞纳金的计算标准，也未超出法律规定的标准，无不合理，本院予以支持。故，滞纳金应以原告每期欠缴租金及管理费为本金，从每个欠费月的11日起按照年利率24%的标准计算至实际清偿之日止。关于占用费及滞纳金。被告主张原告支付自合同解除后至原告实际腾退涉案商铺之日止的占用费及滞纳金。据前所述，原告早于合同解除之日前搬离涉案商铺，其在20021号案、13395号案及本案中均陈述该事实，也在庭审中要求交还商铺钥匙，但被告均拒绝接收，至本案组织双方交接时才正式接收商铺及钥匙。故，在原告搬离时已通知被告，并多次要求办理交接，未再实际占用和使用该商铺，被告主张原告支付上述期间的占用费及滞纳金缺乏事实依据，本院不予支持。关于水电费。根据合同约定，原告负有支付水电费的合同义务。在前案中，原告应向被告支付2019年4月份水电费。本案中，被告主张原告支付自2019年5月起至实际腾退商铺之日止的水电费，并提交水电费发票、读数表。对此，原告主张在上述期间前已搬离该商铺，并未产生上述费用，即使存在损耗的费用，也因被告拒绝接收商铺所导致，应由被告自行承担。诉讼中，本院组织双方到涉案商铺现场查看，并请物业人员当场抄水表、电表，相应的读数经双方当事人确认。原告持有商铺钥匙，水表、电表均设于商铺内，在被告未接收商铺及钥匙前，此期间产生的水电费应由原告承担。原告对被告提交的关于水电费证据持有异议，但未能提供足以反驳的证据，故本院确认被告的主张，原告应向被告支付水电费1411.4元。关于租赁保证金的问题。《租赁及管理合同》第二条关于“如因乙方违约导致合同终止的，保证金不予退回”的约定，因原告提前退租，构成违约，导致合同解除，故原告向被告支付的租赁保证金应归被告所有。关于违约金及损失。《租赁及管理合同》第六条第3项约定：“除人力不可抗拒的因素外（自然灾害）双方不可中途违约，否则由违约方承担一切责任，除支付对方相当于三个月租金的违约金外，还要补偿对方一切损失。”据此，被告主张原告支付相当于三个月租金的违约金93000元及赔偿三个月空置期的租金损失93000元。原告作为承租人，在无证据证明与被告协商一致的前提下，就自行于合同租赁期未届满前搬离商铺，不再缴纳租金等其他费用，对提前退租的行为所产生的违约后果应由原告承担。根据上述合同约定，原告应向被告支付相当于三个月租金的违约金93000元。至于损失，本院对被告主张的没收租赁保证金及主张原告支付违约金的诉请予以支持，该两项已足以弥补被告的损失，被告未有证据证明其产生的其他损失，故本院对被告主张原告赔偿损失的诉请不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告佛山市禅之旅国际旅行社有限公司与被告佛山市绍成企业管理有限公司于2018年7月14日签订的《租赁及管理合同》于2020年2月26日解除；二、驳回原告佛山市禅之旅国际旅行社有限公司的其他诉讼请求；三、原告佛山市禅之旅国际旅行社有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向被告佛山市绍成企业管理有限公司支付2019年8月15日至2020年2月26日的租金及管理费198827.59元及滞纳金（以每期欠缴租金及管理费为本金，从每个欠费月11日起按照年利率24%的标准计算至实际清偿之日止）；四、原告佛山市禅之旅国际旅行社有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向被告佛山市绍成企业管理有限公司支付水电费1411.4元；五、确认《租赁及管理合同》项下的租赁保证金90000元归被告佛山市绍成企业管理有限公司所有；六、原告佛山市禅之旅国际旅行社有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向被告佛山市绍成企业管理有限公司支付违约金93000元；七、驳回被告佛山市绍成企业管理有限公司的其他反诉请求。如原告佛山市禅之旅国际旅行社有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取1025元，由原告负担；反诉费4521.5元，由原告佛山市禅之旅国际旅行社有限公司负担3617元，被告佛山市绍成企业管理有限公司负担904.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。（本页无正文）审判员  郑泽霞二〇二〇年六月八日书记员  林 琳附引用法律法规：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。