广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终1816号上诉人（原审被告）：惠州市中海宏洋地产有限公司，住所：广东省惠州市江北文明一路中信城市*************。法定代表人：张贵清。委托诉讼代理人：史松宁、陈文聪，广东达伦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：罗晓华，男，汉族，1973年06月12日出生，居民身份证：441************952，地址：广东省惠州市惠城区*************。被上诉人（原审原告）：黄惠金，女，汉族，1972年12月08日出生，居民身份证：441************627，地址：广东省惠州市惠城区*************。共同委托诉讼代理人：郑立伟，广东江畔律师事务所律师。上诉人惠州市中海宏洋地产有限公司与被上诉人罗晓华、黄惠金因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初XX号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人惠州市中海宏洋地产有限公司的上诉请求：一、请求依法改判（2019）粤1302民初XX号《民事判决书》的第一项判项，判决逾期办证违约金起算起止日期为自2016年11月28日起至2017年2月20日止，违约金金额为5697.96元。二、维持（2019）粤1302民初XX号《民事判决书》的第二项判项；三、判令两被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由:一审判决书中认定“…权属登记资料应为办理涉案房屋的登记资料，而非涉案楼盘首次登记申请材料…”（判决书第9页），属于认定事实错误，从合同约定、办证流程及权利义务角度而言，权属登记资料系指首次登记申请材料。首先，从权利义务角度而言。涉案的房屋为预售房，根据国家相关政策，新建商品房在开发商未取得首次登记（大确权）的情况下进行预售买卖。基于预售房买卖，开发商首要义务即取得预售房完整的所有权，使其作为出卖方依法有权处分房屋，并且后续才可以协助买受人进行转移登记。房屋交易完成后，权属的转移登记（小确权或房产证）则属于买受人的权利，开发商在此环节仅承担附随的协助义务。对于转移登记，除特别约定之外，买受人如何行使权利，情况不尽相同，无法精确量化。同时，涉案的《广东省商品房买卖合同》（编号:GF-XXXX-XXXX），系广东省住建厅于2000年发布“粤建房字［2000］XXX号”文件后正式使用，全省通用并强制使用。在普遍适用的示范合同中，仅可能对合同当事人的义务进一步约定；而对权利的行使，根据“私法自治”原则，如何行使转移登记的权利应属于买受人的自由，对此，在示范合同中不能、也不应该进行约束，否则涉嫌侵权。一审法院认定涉案合同第十五条约定系指向办理转移登记的事宜，则明显有违权利义务的法理。其次，从涉案合同的具体约定而言。涉案合同第十五条约定:“出卖人应当在商品房交付使用后540日，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的…。该条文表述清晰明确，不存在歧义及多重解释的可能，出卖人的合同义务系在约定时间内，申请办理涉案房屋的首次登记（大确权），第二句话也对出卖人申请办理首次登记及买受人办理转移登记进行了区分。根据惠州市中级人民法院（2019）粤13民终XXXX-XXXX号等判例对此有明确的认定。同时，涉案买卖合同补充协议第十条的约定，对买卖合同正文第十五条进行了补充说明，条款约定:“540日是指出卖人将办理权属登记需有出卖人提供过的资料报产权登记机关备案的时间…买受人如需要办理产权证必须向产权登记机关申报，填报相关资料并缴纳相关办证税、费，出卖人提供必要的协助…”，由此不难看出，双方亦在补充协议中明确约定了正文第十五条约定系答辩人申请办理首次登记，而并非指买受人办理转移登记。一审法院未具体审查合同条文的意思表示，认定合同第十五条及补充协议第十条的约定为办理转移登记，属于认定事实不清。最后，从涉案合同签订时的产权登记部门登记管理制度而言。涉案合同签订时，不动产登记制度尚未实施。根据此前的产权登记制度，产权登记机关办妥首次登记（大确权）的证明文件为《商品房权属登记证明书》，该证明书恰恰证实了，从现实中的办证角度而言，合同约定系指向首次登记。同时，办理转移登记（小确权或房产证）不存在备案的程序，而办理首次登记才有备案的程序。根据上诉人一审提交的证据《惠州市数字房产网上预售系统截图》可以清楚看到，出卖人办理首次登记时，需要经过有关产权登记部门网上的备案工作，而后续的转移登记并不存在“备案”这一说法，也没有“备案”这一程序。一审法院未从实际情况出发，认定权属登记资料应为办理涉案房屋的登记资料，由此将造成在实际中涉案合同无法履行的情形。综上，上诉人认为惠州市惠城区人民法院作出的（2019）粤1302民初XX号《民事判决书》认定事实错误。为了维护当事人的合法权益，确保当事人的合法权益得以实现，彰显司法的公正权威，望贵院在查清事实的基础上，判如所请。被上诉人罗晓华、黄惠金答辩请求：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。第一，从办理涉案房屋的产权登记所需的材料来看，是上诉人的原因导致答辩人不能再规定时间内取得涉案房屋的房地产权属证书。第二，上诉人承担逾期办证的违约责任的基础是上诉人的原因导致答辩人不能在规定的时间内取得涉案房屋的房地产权属证书，上诉人在《上诉状》所称的办理整栋楼的权属证书（大确权）的时间与本案的争讼没有任何关系。第三，答辩人何时能取得涉案房屋的房地产权属证书取决于上诉人是何时向产权登记机关提交涉案房屋的权属备案登记资料。第四，从订立合同的目的角度，违约金计算至上诉人向产权登记机关提交涉案房屋的权属备案登记资料之日并无不当。罗晓华、黄惠金一审诉讼请求：1、判令被告向原告支付迟延办理房地产权属证书违约金41852.84元（678328元×0.1‰×617天，2016年5月31日至2018年2月7日）。2、判令本案受理费用由被告承担。原审法院认定事实，原告（买受人）与惠州丰通房地产有限公司（出卖人）于2013年3月28日签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发的位于惠州数码工业园北区中信凯旋城花园（四期）C8栋2单元20层03号房的房屋，建筑面积116.69平方米。购房总价：678328元。交付期限：出卖人应当在2014年12月08日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将由建设、监理、施工、勘查、设计五个单位完成工程竣工验收报告的商品房交付买受人使用。买受人未按书面通知的时间办理收楼手续的，视为书面通知之日起计的第十一天（如买受人未收到书面收楼通知的，则自出卖人在公开报纸媒体发布本项目入伙公告之日起计的第十一天），即视为出卖人已按期交付房屋且买受人对该商品房验收合格。出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件四补充协议第十条执行。补充协议第十条约定：540日是指出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的时间（产权登记期限，商品房实际交付时间早于合同约定的，以合同约定的时间为准起算办理产权登记的期限；商品房实际交付的时间晚于合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限）。如因出卖人的责任，导致出卖人没有在该商品房在交付之日起720日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案的，每逾期一日，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金；逾期超过一年的，买受人有权解除合同。合同签订后，原告付清了全部购房款。原告于2014年12月6日收楼。产权登记机关于2018年1月9日受理了被告提交的涉案房屋权属登记资料，涉案房屋于2018年2月7日办理了不动产登记证书。关于产权登记期限，原告认为涉案房屋实际交付之日早于合同约定时间的按实际交付时间起算，交付时间晚于合同约定的时间的按合同约定时间起算，被告认为应按补充协议第十条的约定为准。另查，原告提交的国家企业信用信息公示系统显示2017年6月28日，惠州丰通房地产有限公司变更为惠州市中海宏洋地产有限公司。原审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告支付了购房款，被告亦将房屋交付给原告使用，被告应依约在房屋交付之日起720日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，双方合同约定产权登记期限，商品房实际交付时间早于合同约定的，以合同约定的时间为准起算办理产权登记的期限；商品房实际交付的时间晚于合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限，合同约定涉案房屋于2014年12月8日交付，即被告应当在2016年11月28日前向产权登记机关办理权属备案登记手续，但被告直至2018年1月9日才向产权登记机关提交涉案房屋权属备案登记材料，被告的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。原告要求被告支付违约金的计算截止日期为办理好房屋产权证书之日，被告辩称计算违约金的截止时间应为产权登记机关受理被告提交的涉案楼盘首次登记申请之日，根据合同约定被告应在商品房交付之日起720内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，权属登记资料应为办理涉案房屋的登记资料，而非涉案楼盘首次登记申请材料。因此，双方的意见本院均不采纳，计算违约金的截止时间应为产权登记机关受理被告提交的涉案房屋权属登记资料之日，即2018年1月9日。原告诉请要求被告应按日向原告支付已付房价款万分之一的逾期违约金，未超出合同及法律保护的范围，可以支持，因此，被告应向原告支付2016年11月28日起至2018年1月9日止的逾期办理房屋产权备案登记违约金27675.78元（678328元×0.1‰/日×408日）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告惠州市中海宏洋地产有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告罗晓华、黄惠金支付逾期办理房屋产权备案登记违约金27675.78元。二、驳回原告罗晓华、黄惠金的其他诉讼请求。案件受理费846元（原告已预交）、管辖权异议受理费100元（被告已预交），被告由被告惠州市中海宏洋地产有限公司负担。当事人应在本判决发生法律效力之日起七日内就其所负担的受理费直接向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。本案二审期间，当事人均没有提交新证据。一审认定事实基本属实，本院予以确认。本院经审理认为，本案系房屋买卖合同纠纷案件。对于双方没有争议的事实，本院予以确认。本案争议焦点为：逾期办证违约金的计算截止时间问题。关于争议焦点，上诉人认为逾期办证的截止时间应为2017年2月20日，合同约定的“办理权属登记”需提供的资料为办理“首次登记申请材料”，而非本案房屋的权属登记材料。对此，本院认为，依据双方签订的《商品房买卖合同》，被上诉人购买房屋，在支付对应价款后，取得涉案房屋所有权为被上诉人基本的权利，不动产登记为取得房地产权属的要件，上诉人作为涉案房产开发单位，具有协助被上人办理涉案房产不动产登记的义务，从被上诉人签订合同的目的理解，合同约定的上诉人需提供的“办理权属登记”需提供的资料为办理涉案房产的不动产登记所需资料，而非上诉人所称办理“涉案楼盘首次登记申请材料”。因上诉人在2018年1月9日向产权登记机关提交涉案房屋权属备案登记材料，因此，一审认定逾期办证违约金的计算截止日期为2018年1月9日并无不当，本院予以维持。综上，上诉人惠州市中海宏洋地产有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用492元，由上诉人惠州市中海宏洋地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二〇年五月十一日法官助理  林 琳书 记 员  黄 慧