河南省宜阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0327民初723号原告（反诉被告）：锁银江，男，汉族，1972年6月30日出生，住河南省宜阳县。委托诉讼代理人：乔冠辉,河南金晖律师事务所律师,代理权限为：特别授权。即代为承认、放弃或变更诉讼请求，进行和解，提出反诉或上诉等权利。委托诉讼代理人：姚晖，河南金晖律师事务所律师，代理权限为：一般代理。被告（反诉原告）：宜阳县香鹿山镇夏街村村民委员会住所地：宜阳县香鹿山镇夏街村统一社会信用代码：544103270855675829法定代表人：扈小平，男，汉族，1975年10月30日出生，住河南省宜阳县。系该村村委会主任委托诉讼代理人：张丹丹，河南中治律师事务所律师，代理权限为：特别授权。即代为承认、放弃或变更诉讼请求，进行和解，提出反诉或上诉等权利。第三人（反诉被告）：张超利，男，汉族，1978年9月18日出生，住河南省宜阳县。原告（反诉被告）锁银江诉被告（反诉原告）宜阳县香鹿山镇夏街村村民委员会（简称夏街村委）、第三人（反诉被告）张超利土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）锁银江及其委托诉讼代理人乔冠辉、姚晖，被告（反诉原告）宜阳县香鹿山镇夏街村村民委员会法定代表人扈小平及其委托诉讼代理人张丹丹、第三人（反诉被告）张超利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）锁银江向本院提出诉讼请求：1.依法确认张超利和原告于2016年5月18日签订的《转让协议》合法有效；2.依法确认夏街村委与张超利于2019年4月15日签订的《土地租赁协议》无效。3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年12月15日，被告夏街村委和第三人张超利签订了《集体土地租赁协议》，协议约定：被告将集体所有的土地东至快乐宝贝幼儿园道路，南至张都劲厂房院北墙，西至张水超房屋东墙，北至S318线公路以南，土地面积为0.89亩租赁给张超利使用，租赁期限为50年，从2015年12月8日至2065年12月7日；年租金为1000元，由乙方（张超利）于每年12月8日交给甲方（夏街村委）。第五条第四款约定：在租赁期内，甲方不得随意收回土地使用权。2016年5月18日，张超利和原告达成《转让协议》，张超利将2015年12月15日和宜阳县香鹿山镇夏街村委签订的《集体土地租赁协议》合同项下的权利及义务全部转让给了原告，见证方为夏街村委，村委同意转让并加盖了村委公章。转让协议生效后，原告按照协议的约定，向村委缴纳了租赁费并使用了该块土地。2019年12月8日，原告按照协议的约定向夏街村委缴纳2019年租赁费时，村委拒收，并告知原告，村委于2019年4月15日和张超利又重新签订了土地租赁协议，将原告租赁的土地出租给了张超利。被告和第三人张超利都明知《集体土地租赁协议》的权利和义务已经全部转让给了原告，并且已经履行了三年，在原合同没有解除的情况下，被告又和第三人签订了租赁协议，明显不当。为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼。被告（反诉原告）宜阳县香鹿山镇夏街村村民委员会向本院提出反诉请求：1.依法确认反诉被告锁银江与张超利于2016年5月18日签订的《转让协议》无效；2.依法判令反诉被告将实际占有的属于原告的0.89亩土地恢复原状后归还给反诉原告；3.本案的诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2015年12月15日，反诉原告与反诉被告张超利签订《集体土地租赁协议》一份，约定反诉原告将集体所有的位于香鹿山镇夏街村S318线以南，东至快乐宝贝幼儿园道路，南至张都劲厂房院北墙，西至张水超房屋东墙，北至S318线公路以南的一块土地使用权出租给张超利，约定年租金为壹仟元整，每年12月8日缴纳给村委会；2016年5月18日，反诉被告锁银江与张超利签订《转让协议》一份，约定张超利将其与反诉原告2015年12月15日签订的《集体土地租赁协议》合同项下的内容与义务转让给反诉被告锁银江，按其合同约定，锁银江必须与甲方宜阳县香鹿山镇夏街村村民委员会搞好关系，保证按照时间节点足额交纳租赁费和其他义务。上述《转让协议》未在夏街村村委会进行备案，反诉被告锁银江也未向反诉原告缴纳过任何地租，历届村委会档案中均未能找到村委会同意将该地块租给反诉被告锁银江的村民会议记录或村代表会议记录。反诉原告认为，反诉被告张超利转租的土地属于反诉原告村集体所有，张超利仅仅是该地块的使用人、承租人，无权与他人就该地块再次转让；反诉被告锁银江不是夏街村村民，其租用该地块未经夏街村村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，也未报香鹿山镇人民政府批准，其无权承租原告村集体所有的土地；反诉被告锁银江与反诉被告张超利签订的《转让协议》严重损害了村集体及夏街村民的合法权益；且该块土地系农用地，未被规划为建设用地，现反诉被告在未办理农用地专用审批手续、建筑规划许可的情况下，在该土地上建房，违反了国家法律、行政法规的强制性规定，应为无效合同。反诉被告应当将该土地恢复原状后归还给反诉原告。被告（反诉原告）宜阳县香鹿山镇夏街村村民委员会辩称，一、原告锁银江与本案第三人2016年5月18日签订的《转让协议》是无效合同。1.涉案土地的所有权属于答辩人，第三人张超利无权进行转租。《中华人民共和国土地管理法》第九条规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。涉案土地原属于耕地，属于答辩人所有，未被规划成宅基地，没有分配给村集体成员，该块土地于1988年租赁给本村村民张超利的亲属，后由张超利与答辩人签订租赁协议，土地租赁费用一直由张超利向答辩人支付，但土地所有权依法属于答辩人，张超利作为土地的承租人、使用人无权对该土地进行转租。2.本案原告锁银江不是答辩人村集体成员，依法不能承包、经营本村土地。原告锁银江是香鹿山镇锁营村村民，不是答辩人村集体成员，根据法律规定，土地承包经营方案、以借贷、租赁或其他方式处分村集体财产等事项，必须经村民会议讨论决定方可办理；农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准；本案中租赁协议实为承包协议，根据法律规定，发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。由本集体经济组织以外的单位或个人承包的，应对承包方的资信情况和经营能力进行审查后，再签订承包合同。本案中涉及的2016年5月18日《转让协议》虽加盖有答辩人的印章，但盖印章并非正常渠道所盖，答辩人处没有该份转让协议。且锁银江租赁答辩人土地未经村民会议讨论决定，未走民主议定程序，也未报香鹿山镇人民政府批准，对此情况，锁银江是明确知情的。该印章据答辩人了解，是原告锁银江私下找楚海站加盖。3.锁银江未经农用地转建设用地的审批，没有办理建筑规划许可证、建筑许可证、施工许可证，私下改变土地性质，违反法律禁止性规定，其《转让协议》应为无效协议。二、原告锁银江通过与第三人签订《转让协议》的方式，未经答辩人及国土资源局、规划局的许可在该土地上建设房屋，其根本目的是通过貌似合法的租赁手段，达到永久占用答辩人集体所有土地的非法目的，故《转让协议》应为无效合同。三、锁银江未缴纳土地租赁费，《转让协议》并未发生法律效力。涉案土地租赁费2015、2016年有拖欠情形，答辩人曾向张超利发出催缴地租通知书，之后听说是张超利、锁银江合作建房，村委会多次阻拦，最终因是张超利与答辩人签订有租赁合同而不了了之。四、原告提供的2019年4月15日《土地租赁协议》上未加盖答辩人印章，合同不成立，答辩人都不知道原告在哪儿弄来的合同。综上所述，为维护答辩人的合法权益，要求驳回原告的诉讼请求。第三人（反诉被告）张超利辩称：一、答辩人与锁银江2016年5月18日签订的《转让协议》是无效合同。因答辩人转让的土地不属于答辩人所有，是夏街村委会集体所有的土地，答辩人无权进行转租，且锁银江并非夏街村人，无权承包、租赁夏街村的土地。二、2019年4月15日《土地租赁协议》没有加盖夏街村委会的印章，故合同不成立。综上，要求驳回原告的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本案涉案土地归被告宜阳县香鹿山镇夏街村委所有，位置在夏街村东至快乐宝贝幼儿园道路，南至张都劲厂房院北墙，西至张水超房屋东墙，北至S318线公路以南，土地面积为0.89亩，香鹿山镇土地规划为建设用地。2001年批拨给第三人张超利的哥哥张富利办冷饮厂。张富利在此土地上建了两层398.75平方米厂房。宜阳县人民政府给其办理了《集体土地使用证》和《房权证》，土地使用期限至2010年3月23日。2008年，张富利因交通事故死亡，其亲属于2008年8月5日经公证将该房产等权益赠与给张富利妻子**。同日，**又赠与给张超利。2015年12月15日，被告夏街村委和第三人张超利又就该宗土地签订了《集体土地租赁协议》，租赁给张超利使用，租赁期限为50年，从2015年12月8日至2065年12月7日；年租金为1000元，由乙方（张超利）于每年12月8日交给甲方（夏街村委）。2015年12月23日，锁银江、张超利、张朝军三人签订《合作协议书》，合作开发该宗土地，将原房产拆除，改建为五层楼房（实际建了六层），张超利以涉案土地作价10万元入股。房屋建成后，三人解散合伙关系，2016年5月13日，锁银江和张朝军签订《出资转让协议书》，锁银江给付张朝军出资款213029元和利润款50000元，张朝军将其股份转让给锁银江。2016年5月18日，张超利和原告锁银江签订《转让协议》两份，锁银江给付张超利出资款110527元和利润款30000元，张超利将合伙股份和2015年12月15日和宜阳县香鹿山镇夏街村委签订的《集体土地租赁协议》合同项下的权利及义务全部转让给了原告锁银江，夏街村委主任楚海站在转让租赁土地的协议上的见证方签字同意并加盖了村委公章。2016年11月3日，夏街村委给锁银江下发通知书，承认张超利将租赁土地转让给锁银江的行为，要求锁银江严格按照村委和张超利的合同履行，除按时缴纳租赁费外，并应积极配合村委工作，配合夏街村的建设发展，否则，村委有权解除合同，收回锁银江租用的土地等。该通知有村委的公章和村委主任楚海站和村委成员户四俊、张三林、李红善、户四云的签名。12月10日，锁银江按村委要求缴纳了2016年至2018年的租金3000元。2018年9月27日，宜阳县对农村不动产确权登记时，夏街村现任村委主任扈小平在对锁银江的本宗地界址签章表的邻宗地指界人栏内涉及相邻村委的部分签名并加盖村委公章。2019年12月8日，原告按照协议的约定向夏街村委缴纳2019年租赁费时，村委拒收，并告知原告，村委于2019年4月15日和张超利又重新签订了土地租赁协议，将原告租赁的土地出租给了张超利。为此，双方发生纠纷，原告诉入法院。另查明，2019年4月15日，夏街村委与第三人张超利签订了《土地租赁协议》一份，又将该宗土地出租给了张超利，租赁期限四年，租金每年每亩1200元。村委主任扈小平签字并加盖了村委公章。本院认为，城乡规划确定为工业、商业等经营性用途的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与。工业用地的使用年限为50年。本案涉案土地是按香鹿山镇城乡规划确定为工业、商业等经营性用途的建设用地，夏街村委作为土地所有权人，于2001年将该宗土地出租以工业用地给张富利办冷饮厂，并经宜阳县人民政府批准，颁发土地使用证和房权证，是合法的租赁行为。张富利死亡后，**取得该冷饮厂的所有权和土地所有权。**又赠与给张超利，均属合法的赠与行为，依法应予保护。张超利在张富利的租赁到期后，又与夏街村委于2015年12月15日签订了50年的租赁协议，该租赁合同是对原租赁土地的续期，不违反法律规定，为有效合同。张超利用该土地使用权和土地上的建筑物出资，与原告锁银江和张朝军合作开发，后又转让给锁银江，不违反法律规定。夏街村委同意并通知锁银江按合同履行，并一次收取锁银江三年租金，是对张超利转让租赁土地使用权的确认。故认定2015年12月15日被告夏街村委和第三人张超利2015年12月15日就该宗土地签订的《集体土地租赁协议》和第三人张超利和原告锁银江2016年5月18日签订的《转让协议》为有效协议。被告夏街村委和第三人张超利明知有这两个协议，在这两个协议未解除的前提下，又与张超利在2019年4月15日就该宗土地签订新的《土地租赁协议》，属恶意串通，损害原告锁银江的利益，应为无效合同。被告夏街村委辩称，锁银江不是夏街村人，无权取得该土地使用权，且张超利和锁银江转让协议未经村民会议三分之二以上成员或者三分之二村民代表的同意，是无效协议。该理由不能成立。因张富利和张超利租赁在前，在张富利和张超利合法取得土地使用权后，其可以转让、互换、出资、赠与，无需村民会议三分之二以上成员或者三分之二村民代表的同意。被告夏街村委辩称，其与张超利2019年4月15日签订的《土地租赁协议》，未加盖村委公章，与事实不符，不予认定。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：一、确认原告锁银江与第三人张超利于2016年5月18日签订的《转让协议》合法有效。二、确认被告宜阳县香鹿山镇夏街村村民委员会与第三人张超利2019年4月15日签订的《土地租赁协议》无效。三、驳回反诉原告宜阳县香鹿山镇夏街村村民委员会的反诉请求。本案受理费减半收取50元、反诉费50元，共计100元，由被告宜阳县香鹿山镇夏街村村民委员会承担。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  王文超二〇二〇年六月五日书记员  李圆圆