甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书(2020)甘0102民初1285号原告：中国人民解放军甘肃省军区兰州第二离职干部休养所（以下简称二干所），住所地兰州市城关区排洪南路1000号八一阳光家园。负责人：高锦锋，该所所长。委托诉讼代理人：郭龙，甘肃同人行律师事务所律师。被告：窦岩斌，男，1970年6月26日出生，汉族，住兰州市七里河区。委托诉讼代理人：章澜，甘肃优加律师事务所律师。委托诉讼代理人：王华，甘肃优加律师事务所律师。被告：兰州金顺兴商贸有限公司（以下简称金顺兴公司），住所地兰州市城关区排洪南路1000号3号楼1–2层。法定代表人：窦岩斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：章澜，甘肃优加律师事务所律师。委托诉讼代理人：王华，甘肃优加律师事务所律师。被告：兰州紫韵轩餐饮管理有限公司（以下简称紫韵轩公司），住所地兰州市西固区西固中路669号西固人家122幢1、2层。法定代表人：窦岩，该公司总经理。委托诉讼代理人：章澜，甘肃优加律师事务所律师。委托诉讼代理人：王华，甘肃优加律师事务所律师。原告二干所与被告窦岩斌、金顺兴公司、紫韵轩公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郭龙和三被告的共同委托诉讼代理人章澜、王华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告二干所向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付提前使用出租房屋的占有使用费229700元；2、判令被告向原告返还出租房屋水电改造费用192046元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年7月，原告委托甘肃中政招投标有限公司将位于兰州市城关区共3970平方米的房屋予以招标出租，被告紫韵轩公司中标。2014年8月31日，原告向被告紫韵轩公司发出中标通知，随后移交了房屋。2014年12月11日，经协商原告就上述房屋分别与案外人南霞、被告金顺兴公司及被告紫韵轩公司签订租赁合同，约定上述负一层、一层及二层房屋分别由南霞、金顺兴公司及紫韵轩公司承租。2017年下半年，中央军委审计部门审计发现，被告窦岩斌在就上述房屋与原告签订租赁合同之前已将上述一层及二层部分房屋转租给他人，获取租金收益229700元。同时，上述出租房屋根据招标文件及租赁合同约定进行改造、装修或者增扩固定设施等费用由承租方自负，但原告却违规向被告窦岩斌支付上述出租房屋的水电改造费192046元，为此，中央军委审计部门要求原告予以收缴，但经原告多次催要，三被告均拒绝缴纳。为避免军队资产流失，特提起本案诉讼，望判如所请。被告窦岩斌、金顺兴公司、紫韵轩公司共同辩称，首先，原告主张逾期收缴的费用发生在2014年12月至2015年2月，原告对此是明知的，而原告于2019年10月18日才提起本案诉讼，显然已超过诉讼时效，且不存在中止、中断的情形，故应当依法驳回其诉讼请求。其次、双方签订的房屋租赁合同约定2015年1月15日前为装修免租期，同时约定租金的起算时间为2015年1月15日，而原告要求被告支付提前使用房屋产生的占有使用费229700元发生在合同约定的装修免租期，其诉求缺乏合同和事实依据。第三、虽然租赁合同约定对承租房屋进行改造、装修或者增扩固定设施等费用由承租方自负，但对出租房屋提供必要的水、电设施是出租人应承担的义务，期间，双方协商一致约定由被告窦岩斌筹资对涉案承租房屋进行水、电改造并由原告支付给被告窦岩斌改造费用192046元，现原告要求予以返还亦缺乏合同和事实依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。根据当事人的陈述及本院对当事人提供的证据的审查，本院对本案诉争事实认定如下：2014年7月，原告二干所（原甘肃省军区焦家湾干休所）委托甘肃中政招投标有限公司就其所有的位于兰州市城关区予以招标出租，其中负一层建筑面积1130平方米，一层、二层建筑面积共1980平方米及拓展加盖的钢结构门面建筑面积864平方米，招标文件要求中标人应在房屋移交之日起90日内完成装修，期间，招标人提供水、电接口，中标人按其使用量设立独立的水表、电表。期间，被告紫韵轩公司参与投标并中标，原告于2014年8月31日向被告紫韵轩公司发出中标通知并随后移交了房屋。被告紫韵轩公司的实际控制人被告窦岩斌遂对上述房屋进行装修。原告与被告窦岩斌就上述房屋钢结构和水暖改造装修工程于2014年10月达成协议，约定由被告窦岩斌筹资施工，因此产生的工程款192046元由原告承担。2014年9月29日被告窦岩斌与案外人郭银萍签订房屋租赁合同，约定被告窦岩斌将上述一层建筑面积216平方米的房屋转租给郭银萍用于经营干洗店，月租金15120元，租赁期限自2014年12月1日起至2017年11月30日止。2014年12月1日被告窦岩斌与案外人马忠云签订房屋租赁合同，约定被告窦岩斌将上述二层建筑面积1250平方米的房屋转租给马忠云用于经营宾馆，月租金50000元，租赁期限自2014年12月1日起至2022年11月30日止，同时，被告窦岩斌还与案外人兰州惠仁堂药业连锁有限责任公司签订房屋租赁合同，约定被告窦岩斌将上述一层建筑面积155平方米的房屋转租给该公司用于经营药店，月租金12400元，租赁期限自2014年12月1日起至2017年11月30日止。2014年12月11日，经协商，原告就上述房屋分别与被告紫韵轩公司的实际控制人被告窦岩斌的配偶案外人南霞、被告紫韵轩公司的实际控制人被告窦岩斌担任法定代表人的被告金顺兴公司及被告紫韵轩公司签订租赁合同，约定上述负一层、一层及二层房屋分别由案外人南霞、被告金顺兴公司及被告紫韵轩公司承租用于商业经营，租赁期限均自2015年1月15日起，同时约定，租赁期内承租方在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得出租方书面同意，费用自理，权属归出租方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给出租方。合同签订后，各承租人遂自2015年1月15日起向原告缴纳房屋租金，原告亦于2014年12月和2015年2月分两次向被告窦岩斌支付了上述房屋水、电改造工程款192046元。合同约定的租赁期限届满后，原告依据中央军委相关文件精神，就上述房屋再未与案外人南霞续签租赁合同并收回了房屋，同时亦再未与被告金顺兴公司及被告紫韵轩公司就上述房屋续签租赁合同，并于2018年3月提起诉讼经人民法院执行收回了房屋，清结了房屋租金。2017年下半年，中央军委审计部门审计时认为，被告窦岩斌在就上述房屋与原告签订上述出租合同之前已将上述一层及二层部分房屋转租给他人获取租金收益229700元，同时，根据招标文件及租赁合同约定进行改造、装修或者增扩固定设施等费用应由承租方自负，但原告却违规向被告窦岩斌支付上述出租房屋水电改造费192046元，直接造成了部队资产流失，为此中央军委审计部门要求原告予以收缴。原告于2017年12月8日向中国人民解放军甘肃省军区后勤部上缴了违规支付给被告窦岩斌的上述房屋水电改造费192000元。本院认为，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算，法律另有规定的，依照其规定，但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。在诉讼时效期间的最后六个月内，因下列障碍，不能行使请求权的，诉讼时效中止：（一）不可抗力；（二）无民事行为能力人或者限制民事行为能力人没有法定代理人，或者法定代理人死亡、丧失民事行为能力、丧失代理权；（三）继承开始后未确定继承人或者遗产管理人；（四）权利人被义务人或者其他人控制；（五）其他导致权利人不能行使请求权的障碍。自中止时效的原因消除之日起满六个月，诉讼时效期间届满。有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩；诉讼时效期间届满后，义务人同意履行的，不得以诉讼时效期间届满为由抗辩。民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。具备下列条件的民事法律行为有效：(一)行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。基于重大误解实施的民事法律行为,行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权；…。本案中，原告二干所就涉案房屋经公开招标出租由被告紫韵轩公司中标后于2014年8月31日交由该公司进行前期装修，期间，原告与被告窦岩斌协商一致约定由原告支付给被告窦岩斌涉案房屋水、电改造工程款192046元，同时，约定的装修期90日届满后原告并未于2014年12月1日及时与该公司签订房屋租赁合同。期间，该公司实际控制人被告窦岩斌将涉案部分房屋转租给案外人使用收益，直至2014年12月11日原告才就上述房屋与被告紫韵轩公司及其关联人南霞及被告金顺兴公司签订租赁合同，并约定自2015年1月15日起缴纳房屋租金，合同同时约定租赁期内承租方在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得出租方书面同意，费用自理。现上述合同约定的租赁期限已经届满，原告亦已收回了房屋，清结了房屋租金，原告提起本案诉讼要求被告窦岩斌、金顺兴公司、紫韵轩公司支付提前转租使用部分房屋产生的占有使用费229700元、返还原告已支付的涉案出租房屋水电改造费用192046元，经本院审查，原告提起的本案诉讼已超过法定诉讼时效，且不存在中止、中断之情形，被告以诉讼时效届满为由提出不履行义务的抗辩具有法律依据。同时，本院认为，虽然根据合同约定租赁期内承租人就承租房屋进行改造、装修的费用自理，但涉案房屋属新建房屋，在双方签订租赁合同约定的租赁期起算前的装修期间原告与被告窦岩斌协商一致约定由原告支付给被告窦岩斌涉案房屋水、电改造工程款192046元，该行为系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，与双方签订租赁合同约定的租赁期内改造、装修费用由承租人自理并不冲突。期间，原告在约定的装修期届满后不及时与被告紫韵轩公司签订租赁合同，造成被告窦岩斌实际将涉案房屋转租使用收益的事实，在随后签订的租赁合同又约定自装修期满45天后即2015年1月15日起缴纳房屋租金并实际履行，根据本案实际情况及双方交易习惯应视为原告以默示的方式作出了对该涉案房屋计45天的实际使用费予以放弃的意思表示。综上，原告就其诉求所依据的民事法律关系实施的支付给被告窦岩斌涉案房屋水、电改造工程款192046元及对涉案部分房屋产生的计45天使用费予以放弃的民事法律行为不存在无效之情形，原告亦未在法定期间行使撤销权，该民事法律行为有效，原告的诉求缺乏事实依据。据此，根据《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条、第一百四十三条、第一百四十七条、第一百五十二条、第一百八十八条、第一百九十二条、第一百九十四条、第一百九十五条之规定，判决如下：驳回原告中国人民解放军甘肃省军区兰州第二离职干部休养所的诉讼请求。案件受理费7626元，由原告中国人民解放军甘肃省军区兰州第二离职干部休养所承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  毛世祥人民陪审员  刘惠媛人民陪审员  杨尚荣二〇二〇年六月二十九日书 记 员  陈丽萍