河北省承德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀08民终1208号 上诉人（原审原告）：王洋，男，1975年7月10日出生，汉族，北京市海淀区人，住北京市朝阳区。 委托诉讼代理人：李永军，北京市鑫诺律师事务所执业律师。 上诉人（原审第三人）：中国建设银行股份有限公司滦平支行，住所地，河北省滦平县滦平镇北大街115号。 负责人：宋永德，行长。 委托诉讼代理人：寇丽莎，河北骥腾律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：李凤义，系该行副行长，住河北省承德市滦平县。 被上诉人（原审被告）：承德大地创见房地产开发有限公司，住所地：河北省滦平县巴克什营镇金山岭商住广场西门店26号。 法定代表人：苏为学，执行董事。 委托诉讼代理人：黄奕卿，系该公司员工，住浙江省玉环市。 被上诉人（原审被告）：承德市华耀房地产开发有限公司，住所地，河北省滦平县巴克什营镇巴克什营村。 法定代表人：苏为学，总经理。 委托诉讼代理人：任梦，河北国正律师事务所律师。 上诉人王洋、中国建设银行股份有限公司滦平支行（以下简称建行滦平支行）因与被上诉人承德大地创见房地产开发有限公司（以下简称大地创见公司）、承德市华耀房地产开发有限公司（以下简称承德华耀公司）商品房预售、金融借款合同纠纷一案，不服河北省滦平县人民法院（2018）冀0824民初5025号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王洋上诉请求：1、请求依法撤销(2018)冀0824民初5025号民事判决书的第七项，依法改判支持上诉人一审的诉讼请求第三项、第四项、第九项，即：第三项请求依法判令被上诉人赔偿上诉人已经支付给第三人的按揭贷款本金及利息5908.83元、第四项请求依法判令被上诉人支付上诉人违约金218000元、请求依法判令被上诉人承德市华耀房地产开发有限公司对被上诉人承德大地创见房地产开发有限公司的债务承担连带赔偿责任；2、本案二审诉讼费用由二被上诉人承担。事实和理由：一、一审人民法院关于上诉人已经向第三人偿还的按揭贷款本金及利息的数额，事实认定错误。上诉人自2017年6月19日开始偿还第三人银行按揭贷款本金及利息，每月本息为5908.83元，偿还至2018年11月12日，合计为18个月，共计106358.94元；二、一审人民法院不支持上诉人违约金诉求的事实认定错误。上诉人支付给被上诉人大地创见公司的房款是全部房款，并不存在拖欠被上诉人大地公司房款行为，被上诉人大地公司应当支付上诉人全部房款10%的违约金；三、一审法院关于被上诉人承德华耀公司不承担责任的事实，认定错误。被上诉人华耀公司是被上诉人大地公司的唯一股东，大地公司属一人公司,被上诉人承德华耀公司与被上诉人大地创见公司的人员、办公地点、法定代表人等均一致，明显财产混同。应当承担连带赔偿责任。 中国建设银行股份有限公司滦平支行上诉请求：1、依法撤销(2018)冀0824民初5025号，民事判决书的第六项、第八项判决；2、依法改判，判令三被上诉人连带返还上诉人案涉金融借款合同项下的剩余贷款本金953421.67元及利息，同时判令上诉人王洋将售房人返还的已付购房款及利息、售房人支付的赔偿损失款项优先用于清偿上项债务；3、本案一审、二审诉讼费用由三被上诉人承担。事实和理由：一、案涉《个人住房《商业用房》借款合同》（简称案涉金融借款合同）解除后，借款人返还该合同项下剩余购房贷款本息系其法定义务。审理商品房买卖合同纠纷的解释》第二十五条第二款虽增加了出卖人作为返还购房贷款本息的主体，但并未突破合同相对性原理，并未免除借款人返还购房贷款本息的法定义务。案涉商品房担保贷款合同并非因为上诉人的违约行为而被解除，合同解除后，上诉人作为案涉商品房担保贷款合同的贷款人和担保权人，有权要求借款人和出卖人返还购房贷款本金及利息，该项合法权益理应受到法律保护。二、金融借款合同被解除后借款人应立即返还剩余购房贷款本息，商品房买卖合同被解除后借款人应将售房人返还的已付购房款及利息、售房人支付的赔偿损失款项优先用于清偿剩余购房贷款本息，均属于一审原告必须履行的合同义务。三、一审被告依法、依约均对一审原告返还剩余购房贷款本息负有连带保证责任，应与一审原告连带返还案涉金融借款合同项下的剩余借款本息。案涉《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》约定“本合同的效力独立于主合同，主合同不成立、不生效、无效或部分无效、被撤销、被解除并不影响本合同的效力。”案涉金融借款合同被解除并不影响案涉《最高额保证合同》的效力，上诉人有权要求一审被告承担连带保证责任。四、本案依法应与(2019)冀08民初10号一案合并审理。 承德大地创见房地产开发有限公司对二上诉人共同答辩称，坚持一审庭审意见。不同意上诉人王洋、建行滦平支行上诉意见。1、上诉人同时主张违约金和利息损失不符合“补偿性为主，惩罚性为辅”原则，加重了我方责任。一审法院判定由我司直接向银行偿还剩余按揭贷款，已经免除了上诉人的大部分债务，是基于公平原则充分考虑了上诉人利益。2、华耀公司无须承担违约责任。认为客观实际情况是华耀公司已经完成实缴义务，上诉人提出“一人公司、人格混同”的观点属于二审提出的新观点，不在审理范围。我方补充提交财务报表为证，且由于本案属于系列案件之一，一审法院也已经通过调查（我司财务账册均在滦平县公安局封存）认定华耀公司与创见公司不存在人格混同的情形，故华耀公司无须承担连带责任。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 承德市华耀房地产开发有限公司对二上诉人共同答辩称，华耀不是涉案合同主体，根据合同相关性原则，华耀不承担相关责任，创见公司作为独立法人依法对其作出的民事行为承担相应民事责任，创见作为本案主体，应由其自行承担；未提供证据证明创见公司将购房款用户华耀公司开发建设，也未能证明华耀与创见公司的办公地点及人员等一致，不能证明财产混同结论，华耀公司已经提交该年度财务报表证明华耀公司财务独立核算，华耀与创见公司财产相互独立，要求华耀公司承担连带给付责任没有事实及法律依据，其他意见同一审意见。华耀与大地不存在财产混同。请求驳回上诉、维持原判。 王洋向一审法院起诉请求：1、请求依法判令解除原告与被告大地创见公司签订的《商品房买卖合同》，并办理网签撤销手续；2、请求依法判令被告大地创见公司返还原告购房款1180000.00元，并赔偿原告自2016年12月21日起至实际返还首付款之日止的利息损失；3、请求依法判令被告大地创见公司赔偿原告已经偿还第三人的按揭贷款本金及利息；4、请求依法判令被告大地创见公司支付原告违约金218000.00元；5、请求依法判令被告大地创见公司赔偿原告房屋差价损失（以评估为准）；6、请求依法判令解除原告与第三人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；7、请求依法判令被告大地创见公司向第三人建行滦平支行偿还剩余按揭贷款本金及利息；8、请求判令被告华耀公司与被告大地创见公司的债务承担连带赔偿责任。9、本案全部诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：原告王洋与被告大地创见公司于2017年1月3日签订了合同编号为00020551《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定被告大地创见公司将滦平县巴克什营旅游文化产业园起步区三组团142号商品房销售给原告王洋，房屋总价款为2180000.00元，大地创见公司应在2018年8月31日前向原告交付符合合同约定的商品房，同时约定了双方的权利义务，根据合同“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“逾期超过90日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。”合同签订后，原告向被告大地创见公司支付购房款1180000.00元。2017年4月19日原告王洋与第三人建行滦平支行签订按揭贷款合同，向第三人建行滦平支行贷款1000000.00元用于购买案涉商品房。2017年5月31日，第三人将全部贷款一次性划入被告大地创见公司指定账户，被告大地创见公司于2017年7月18日为原告出具购房款发票三张，金额为2180000.00元。被告大地创见公司未在合同约定的期限履行合同义务，交付原告已经竣工验收合格的房屋。2018年11月原告购买的商品房被拆除。另查明，截止2019年4月10日，原告王洋账户已偿还第三人建行滦平支行贷款本息合计129994.26元，其中包括被告大地创见公司于2018年12月27日、2019年1月28日、2019年2月3日、2019年3月7日、2019年4月23日，我司代原告支付按揭贷款合计29544.15元，原告本人偿还100450.11元，尚欠贷款本金953421.67元及利息。 一审法院认为，原、被告于2017年1月3日签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系合同双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的规定，合同成立并且生效，当事人均应依约履行。原告已按约定交付购房款，全部履行了合同义务，有权要求被告在合同约定期限内交付所购房屋。因被告交付房屋过程中未向原告提供建设工程竣工验收报告，该交付行为不符合法律规定，对被告关于房屋已交付，风险已转移，原告因房屋被拆除所造成的经济损失应由原告自己负担的辩解意见不予采信。现已过交房期限，被告未能按约定的期限交房，且案涉商品房已拆除，导致合同目的无法实现，原告依合同约定有权要求解除原、被告于2017年1月3日签订的《商品房买卖合同》，故对原告要求解除原告与被告大地创见公司签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求本院予以支持，对被告辩解合同不应解除、应继续履行的辩解意见本院不予采纳。《商品房买卖合同》解除后，原告与第三人签订的按揭贷款合同目的亦无法实现。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，因商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。为此，对原告要求解除其与第三人签订的按揭贷款合同的诉讼请求本院予以支持。因该个人房屋抵押借款合同的贷款已由被告大地创见公司收取，大地创见公司为该笔贷款的实际占有人、使用人，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款本金及利息分别返还担保权人和买受人。故大地创见公司应向原告及第三人承担退还购房款、购房贷款本金及偿还利息的责任。被告大地创见公司关于案涉房屋延迟交付系因政府行为所导致的，属不可抗力，被告应予免责的辩解意见，因不符合法律规定，本院不予采纳，二被告及第三人提出本案应中止审理，因本案系合同纠纷案件，原、被告系合同双方当事人，均为权利义务主体，原告主张要求解除房屋买卖合同，并要求被告承担违约责任，现合同标的物已灭失，合同目的已无法实现，二被告及第三人提出的中止审理的理由不能成立，对此抗辩主张不予支持。因被告大地创见公司违约行为导致商品房买卖合同解除，被告大地创见公司对此应承担相应的民事赔偿责任，即原告已付购房款的利息损失应当由被告大地创见公司予以赔偿，并返还原告已偿还的按揭贷款本息。故原告要求被告大地创见公司赔偿其购房首付款的利息损失的诉讼请求，符合法律规定，利息应按照中国人民银行同期同类贷款利率自原告支付首付款之日起计算至判决生效之日止。由于商品房买卖合同解除是因被告的违约行为所致，按照合同的约定被告大地创见公司应按原告累计已付款的10%支付违约金，原告主张违约金按购房款总额（包括贷款支付部分）为基数计算，不符合合同的约定，其该项主张本院不予支持。违约金计算应以原告直接向被告大地创见公司支付的购房款即购房首付款为基数，因原告购房首付款的利息损失高于违约金数额，故应由被告大地创见公司赔偿原告因合同解除所造成的实际损失，即购房首付款的利息损失，对原告要求被告大地创见公司支付违约金的诉讼请求本院不再支持。原告起诉要求被告大地创见公司赔偿房屋差价损失无事实及法律依据，其该项诉讼请求本院不予支持。对于第三人请求原告王洋偿还借款合同项下剩余贷款本息的诉讼请求，虽然在借款合同解除前原告王洋为还款义务人，解除前的欠款本息应由王洋负责清偿，基于上述司法解释的规定，由于合同解除，被告大地创见公司应将王洋已支付的贷款本息返还王洋，同理，王洋未偿还的贷款本息应由被告大地创见公司直接向建行滦平支行偿还，这有利于减少不必要的重复诉讼、节省诉讼资源、减轻当事人诉累，故对第三人要求原告王洋偿还借款合同项下剩余贷款本息的诉讼请求本院不予支持。第三人关于判令被告大地创见公司对原告偿还按揭借款合同项下剩余贷款本金及利息承担连带清偿责任的诉讼请求因已另行提起诉讼，应另案处理。原告起诉要求被告承德华耀公司对被告大地创见公司的债务承担连带责任，因被告承德华耀公司对被告大地创见公司的认缴出资为50000000.00元，认缴出资期限为2024年，现未到出资期限，故对原告的主张应由被告承德华耀公司对被告大地创见公司的债务承担连带责任的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，据此，一审法院判决：一、解除原告王洋与被告承德大地创见房地产开发有限公司于2017年1月3日签订的合同编号为00020551的《商品房买卖合同》(包括补充协议）并由被告大地创见房地产开发有限公司协助原告办理撤销网签备案手续；二、被告承德大地创见房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王洋支付的购房首付款1180000.00元；三、被告承德大地创见房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告王洋支付的购房首付款1180000.00元的利息损失（利息损失自2016年11月16日按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至判决生效之日止）；四、被告承德大地创见房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王洋已偿还第三人中国建设银行股份有限公司滦平支行按揭贷款本息合计100450.11元；五、解除原告王洋与第三人中国建设银行股份有限公司滦平支行于2017年4月19日签订的合同号编为130687508-2012-20171946203的《个人住房（商业用房）借款合同》；六、被告承德大地创见房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还第三人中国建设银行股份有限公司滦平支行合同编号为130687508-2012-20171946203的《个人住房（商业用房）借款合同》项下的剩余贷款本金并支付贷款利息（利息按上述《个人住房（商业用房）借款合同》约定的标准计算）；七、驳回原告王洋的其他诉讼请求；八、驳回第三人中国建设银行股份有限公司滦平支行的诉讼请求。如未按本判决确定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审期间，当事人没有提交新证据，二审查明事实与一审认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，关于王洋的上诉请求，案涉《个人住房（商业用房）借款合同》被解除后，王洋已不再偿还该合同项下的贷款，且一审法院判令承德大地创见房地产开发有限公司返还其已经偿还的按揭贷款本息，亦即其实际支付的仍然是全部购房首付款，王洋请求承德大地创见房地产开发有限公司按购房款总额支付违约金，没有事实依据，本院不予支持。一审法院认为应以王洋直接支付的购房首付款为基数计算违约金，因购房首付款的利息损失高于违约金数额，故应由承德大地创见房地产开发有限公司赔偿王洋因合同解除所造成的实际损失，即购房首付款的利息损失，适用法律并无不当。本案现有证据不能证明承德大地创见房地产开发有限公司与承德市华耀房地产开发有限公司存在财产混同且无法区分，故，王洋主张承德市华耀房地产开发有限公司应与承德大地创见房地产开发有限公司承担连带赔偿责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。 关于中国建设银行股份有限公司滦平支行的上诉请求，案涉《商品房买卖合同》（包括补充协议）解除后，《个人住房（商业用房）借款合同》的目的已无法实现，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，购房人有权诉请解除该《个人住房（商业用房）借款合同》。本案中，上述两份合同的解除系承德大地创见房地产开发有限公司违约所致，购房人承担的赔偿责任最终亦应由承德大地创见房地产开发有限公司承担。案涉《个人住房（商业用房）借款合同》第十九条第四款约定“贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款人的贷款本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。若借款人未能履行归还义务，贷款人保留提起诉讼的权利”，故，一审法院为减少不必要的重复诉讼、节省诉讼资源、减轻当事人诉累，在将案涉《商品房买卖合同》（包括补充协议）和《个人住房（商业用房）借款合同》合并审理时，判令由贷款的实际收取人即承德大地创见房地产开发有限公司直接将购房贷款返还上诉人，并直接向上诉人承担购房人应当承担的各项责任，既符合合同各方当事人“或委托售房人直接将上述款项归还贷款人”的约定，亦不违反《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款的规定是“担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理”，并非“应当”合并审理，一审法院未将本案与（2019）冀08民初10号民事案件合并审理，与法不悖。 综上所述，王洋、中国建设银行股份有限公司滦平支行的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费17,900.0元。由王洋负担4600.00元，由中国建设银行股份有限公司滦平支行负担13300.00元。 本判决为终审判决。 审判员  应春明 审判员  裴赤博 审判员  高伶丽 二〇二〇年六月二十八日 法官助理顾成龙 书记员闫硕 -12- -13-