河北省沧州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）冀09执复93号 复议申请人（异议人、被执行人）：黄骅市天意红木家具厂，住所地河北省黄骅市贸易城东沧海东路609号。 投资人：龚长德，经理。 委托诉讼代理人：高晓飞，河北海岳律师事务所律师。 申请执行人：河北黄骅农村商业银行股份有限公司开发区支行，住所地河北省黄骅市开发区管委会对过。 负责人：张鹏飞，支行行长。 委托诉讼代理人：姬永春（单位职工），男，1972年6月30日出生，汉族，住河北省黄骅市。 竞买人：曹立平，女，1983年1月1日出生，回族，住河北省黄骅市大学城一期锦绣华城3-2-1102室。 委托诉讼代理人：张福岭，河北兴骅律师事务所律师。 复议申请人黄骅市天意红木家具厂不服河北省黄骅市人民法院（以下简称黄骅法院）（2020）冀0983执异6号执行裁定，向本院申请复议。本院于2020年5月15日立案后，依法组成合议庭进行审查，并于2020年5月27日举行了听证。本案现已审查终结。 黄骅法院查明：2018年9月30日黄骅法院作出（2018）冀0983民初3814号民事调解书：一、被告黄骅市天意红木家具厂于2018年12月20日之前还清欠原告河北黄骅农村商业银行股份有限公司开发区支行借款本金4300000元及利息（利息按照合同约定计算至本息付清之日）；二、被告龚长德及王爱敏对上述借款本息承担连带责任；三、黄骅市天意红木家具厂以黄房字第103405、106316-106318、109938-109940七套房产及黄国用（2013）第××号土地使用权作为抵押，黄骅市天意红木家具厂承担担保抵押责任，原告对上述抵押财产的处理享有优先受偿权；四、上述款项双方自行交接。因被告未按调解书履行义务，原告河北黄骅农村商业银行股份有限公司开发区支行向黄骅法院申请强制执行。黄骅法院于2019年4月23日立案执行，案号为（2019）冀0983执1926号。在执行过程中，拟对被执行人所有的黄骅市天意红木家具厂的房地产进行拍卖。2019年8月16日沧州市宝宇房地产评估有限公司出具房地产估价报告，案涉估价对象在价值时点的市场价格为人民币408.25万元。2019年10月19日黄骅法院作出（2019）冀0983执1926号之十五执行裁定书，裁定：拍卖被执行人黄骅市天意红木家具厂所有的位于黄骅市，房产证号为：黄房字第××号、10××16号、10××17号、10××18号、10××38号、10××39号、10××40号房产七套及位于黄骅市国有土地（土地证号：黄国用（2013）第××号）一处及地上建筑物、构筑物。2019年11月25日黄骅法院作出司法拍卖公告：一、标的物：位于河北省黄骅市房产及黄骅市涉案国有土地一处及地上建筑物、构筑物。（详见评估报告明细）。拍卖保留价：350万元，竞买保证金：50万元，每次加价幅度：1万元。2019年12月30日至2019年12月31日案涉标的物在人民法院诉讼资产网公开进行网拍，竞买人曹立平以510万元的价格拍得竞拍标的物，2019年12月31日出具成交确认书。2020年1月21日黄骅法院作出（2019）冀0983执1926号之十六执行裁定书，裁定：一、被执行人黄骅市天意红木家具厂所有的位于黄骅市，面积为3081平方米的国有土地使用权（土地证号为：黄国用（2013）第××号）及其范围内（面积为：1954.47平方米）房产（房产证号为：黄骅市房权证字第××号、10××16号、10××17号、10××18号、10××38号、10××39号、10××40号）、地上建筑物、构筑物所有权归买受人曹立平（公民身份号码：1309221983××××××××）所有；二、买受人曹立平可持本裁定到登记机构自行办理相关产权过户登记手续。黄骅法院另查明：异议人黄骅市天意红木家具厂以评估报告中未载入评估明细的异议人资产不得移交为由，向黄骅法院提出执行异议，具体未载入资产包括：一、沿着四面房屋加建的附属设施走廊（含36根柱子），以及走廊、南展厅上相对独立、可以拆卸的琉璃瓦、两条琉璃雕龙。二、北展厅内精装修的花费。三、附属大门四个、红木窗四个及绿化种植物。2020年3月12日沧州市宝宇房地产评估有限公司出具执行异议回复函：一、异议人提出的2015年沿着四面房屋加建的附属设施走廊（含36根柱子）未列入评估范围的问题。由于走廊的建筑面积不包含在展厅的登记面积内，故将走廊面积单独统计在了未登记房屋面积中。未登记房屋中的东展厅，建筑面积40.54㎡；西展厅，建筑面积33.48㎡，即为异议人提出的加建的走廊面积，这部分没有漏估。走廊南展厅上的琉璃瓦、琉璃雕龙，这属于建筑物的屋顶建筑材料和外装饰，包含在了房屋重置价格中，并且在计算建筑物重置价格时已充分考虑了和使用普通瓦片、没有进行类似外装饰的一般建筑物的重置价格差价，这部分也没有漏估。二、北展厅内精装修未纳入估价结果的问题，异议人并未列举出认为漏估的北展厅精装修包含的具体项目明细。不过一般在委托人没有对建筑物的评估范围作出特殊说明的情况下都会对建筑物的内外装饰部分，进行详细的记录、测量，原则上只要与建筑物连为一体无法移动的装饰装修都会计算在评估范围内，像可移动的家具、家电、装饰品这一类的物品，一般不在评估范围内，本次估价也遵循了这一惯例。三、异议人提出的漏估大门四个，建筑物的重置价格中包含了门窗工程部分的价值，无需单独列项单独计算，本次估价因为勘察时只能对建筑物外观、现状进行一般性勘测，对其内部质量无法进行实质性检测，只能以其建筑物质量符合设计要求和有关质量标准为假设前提进行估价。 黄骅法院认为，沧州市宝宇房地产评估有限公司出具的执行异议回复函中已对异议人所述的未载入评估报告明细的资产中沿着四面房屋加建的附属设施走廊（含36根柱子）、东展厅、西展厅、琉璃瓦、琉璃雕龙、北展厅内装修、大门四个等均明确回复没有漏估。黄骅法院执行案件财产评估移交表拟评估财产包括：黄骅市天意红木家具厂位于黄骅市房产（产权证号103405号、10××16号、10××17号、10××18号、10××38号、10××39号、10××40号、面积分别为355.74㎡、235.62㎡、56.35㎡、104.72㎡、598.45㎡、161㎡、40.18㎡）及国有土地（2013）第164号、面积3081㎡使用权、地上建筑物进行依法评估。司法评估拍卖公告确定的标的物：位于河北省黄骅市房产及黄骅市涉案国有土地一处及地上建筑物、构筑物。（详见评估报告明细）。异议人所提未载入评估报告明细的资产除种植物外，均已包含在评估报告中，也即为公告中明确的拍卖标的物。评估报告估价为408.25万元，而网拍成交价为510万元，也体现了竞买人认知的拍卖标的物的价值。拍卖公告中未载入的种植物，只占拍卖标的物的极小一部分，该部分并不影响整体拍卖标的物的移交。因此异议人黄骅市天意红木家具厂的异议理由不成立，所提异议请求黄骅法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条、第十六条第一款、第十七条第（一）项之规定，裁定如下：驳回异议人（被执行人）黄骅市天意红木家具厂的异议请求。 黄骅市天意红木家具厂向本院申请复议称：请求沧州市中级人民法院裁定撤销（2020）冀0983执异6号执行裁定书，依法支持复议人的复议请求。事实与理由：1.司法拍卖公告确定标的物与拟移交财产之间存在差异，原审裁定并未予以查明。司法拍卖公告确定标的物在《拍卖公告》及《竞买须知》中均已经明确，在评估报告中已经列明了拍卖物品明细。复议人所主张权利的物品均未列明在上述明细清单中，因此复议人认为复议人所主张的物品不应当一并移交给竞买人。2.原审法院发现漏评拒不纠正。原审裁定中其自认目前涉案家具厂内的植物并未包含在评估公告中，但是却以其价值较低为理由，进而不影响整体拍卖标的物的移交。原审法院的理由显然无任何事实与法律依据。上述树木共计74棵，包含部分名贵树种，市场价值超过15万元价值较大。如原审法院要一并移交为何不对其进行相应的补偿，其显然未充分考虑复议人的合法权益。3.一审法院未查明事实。复议人2015年沿着四面房屋加建的附属设施走廊（含36根柱子），经复议人实地测量，出具估价报告所计算的建筑面积中，均未将走廊的建筑面积计算在内。评估公司回复称已经计算在未登记房屋面积内，原审法院就予以轻率认定。但是经复议人再次实地测量可知，评估公司复函与事实严重不符。评估公司东西走廊宽度实际少测量各30公分，南侧走廊少测量50公分，计算走廊长度供少测量建筑面积超过20平方米，按照评估单价计算总价值超过了20万。另复议人所主张的红木大门评估公司称包含在建筑整体重置价中，显然没有事实依据。如确实包含在重置价格中，为何评估资产明细却列明一扇红木大门。实际家具厂共四扇大门，均属于红木材质，价值超过10万元。因此复议人认为原审法院仅以涉案评估公司的复函作为其认定事实的依据，对于异议申请显然未予以审慎查明。4.复议人认为移交应当严格依据评估明细表。评估报告第四条估价结果报告（四）估价对象：1.估价对象范围。4.建筑物基本状况，以及后附的评估结果表中，对拍卖标的物进行了详细描述，由此可知评估作出的基础是评估拍卖物明细。如坚持将未在上述明细中列明的财产移交必然会造成复议人合法财产的损害。综上，请求人民法院对复议人的服役事项依法审查并予以支持，以保护复议人合法权利。 河北黄骅农村商业银行股份有限公司开发区支行辩称，1.评估报告只是本次拍卖确定评估价值的一个参考依据，其评估的评估价值不是拍卖物的最终市场价值，经过法院的拍卖多轮竞价的价值是公平合理的，体现该拍卖物的市场价值。2.法院拍卖裁定明确拍卖物为七套房产及一处土地，并包括所有地上建筑物、构筑物，黄骅法院所做司法拍卖公告拍卖标的物仍然为七套房产、一处土地及地上建筑物、构筑物，复议人所认为的绿植、大门、走廊，其均包含在法院的裁定及公告的拍卖标的物范围内。既然上述拍卖标的物已经公开竞价，并成功成交，就应全部移交给买受人。 曹立平辩称，1.鉴于拍卖评估报告中没有包括若干院内的树木，代理人征求了买受人的意见，买受人认为院内的树木可以由异议人自己移走。2.复议申请人所提出的复议对象，除树木外的其他各项均包括在七套房产和地上建筑物、构筑物之中，纳入了评估范围。对此评估机构专门出具了复函予以说明，因此，应当驳回复议申请人的复议申请。 本院查明的事实与黄骅法院查明的事实基本一致。经查阅一审卷宗，案涉房地产估价报告中仅载有“大门”并无复议申请人所称“红木大门”。另，曹立平在本院听证时表示同意院内的树木可以由复议申请人自己移走。 本院认为，2020年3月12日，沧州市宝宇房地产评估有限公司在向黄骅法院出具的《执行异议回复函》中已对复议申请人提出的评估时未将其部分拍卖资产计入评估成本的问题进行了一一说明，该复函内容详尽具体且不违反法律规定，黄骅法院予以采纳，并无不妥，本院亦不持异议。另，案涉房地产估价报告中仅载有“大门”并无复议申请人所称“红木大门”，故复议申请人的该项主张与事实不符，本院不予采信。关于复议申请人主张家具厂内的植物未包含在评估报告中的问题，对此曹立平在本院听证时已表示同意复议申请人可将其所主张的植物自行移走，据此复议申请人已可以维护自己的合法权益。综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项规定，裁定如下： 驳回黄骅市天意红木家具厂的复议请求，维持河北省黄骅市人民法院（2020）冀0983执异6号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 常秀良 审 判 员 李 霞 审 判 员 付 毅 二〇二〇年六月二日 法官助理 尹 昊 书 记 员 李志敏