云南省麻栗坡县人民法院民 事 判 决 书（2020）云2624民初514号原告：张钰。被告：麻栗坡九福房地产开发有限公司，住所麻栗坡县玉尔贝路（老林业局对面）。法定代表人：赵子华，董事长。委托诉讼代理人：朱武明，男，云南轩浩律师事务所执业律师，特别授权。原告张钰与被告麻栗坡九福房地产开发有限公司（简称九福公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张钰、被告九福公司的委托诉讼代理人朱武明到庭参加诉讼,本案现已审理终结。张钰向本院提出诉讼请求：判令麻栗坡九福房地产开发有限公司支付延期交房违约金82750.00元（2015年5月31日至起诉之日共计1655天×50.00元）。事实及理由：2015年1月21日，我与九福公司签订《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》，合同约定九福公司于2016年5月31日前将经建设单位组织验收合格并符合合同约定位于麻栗坡县房屋交付给我。如逾期交房，每天支付50.00元违约金。由于九福公司至今未将符合国家竣工验收标准并满足交付条件的房屋交付给我，为维护我的合法权益，特向人民法院提起诉讼。九福公司辩称，请依法判决驳回张钰的诉讼请求。理由：1、张钰未能履行合同向我公司足额支付房款，其未履行合同在先。2015年张钰向我公司购买澜山溪谷小区2栋1单元10层1004号房屋的面积是127.55㎡，房屋总价414286.00元，付款方式为首付款和银行贷款，首付款124286.00元，按揭贷款290000.00元。当时张钰交付了33447.00元，约定后期交付首付款90839.00元，至今未付。故其不具备主张逾期交房的条件，主张不能成立。2、双方所签署的合同明确约定，未能支付合同全部款项，对方有权进行抗辩，不承担逾期交房违约责任。双方所签署的“商品房购销合同补充协议”是张钰主张逾期交房违约责任的依据，该协议第九条明确约定，张钰未能交付全部购房款、税、金、费的，我公司不承担逾期交房违约责任。所以合意依据明确约定，应按照双方意思表示执行。3、我公司已经通知交房，但是张钰未能接房，合同约定的是“经建设方组织验收”的房屋交付，我公司作为建设方对张钰所购买的房屋早已经组织验收，所主张的条件已经不复存在，应驳回诉请。根据诉辩双方当事人的主张，本案争议的焦点：1、张钰是否足额支付房款、有无违约事实？2、九福公司是否存在逾期交房构成违约、张钰的诉请理由是否成立与支持？本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。当事人无异议的证据有：张钰提交的证据Ａ1.（1）《商品房购销合同》九福房销第2-1-1004号；（2）《商品房购销合同补充协议》，证明2015年1月23日双方签订了《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》，双方形成交易的事实，合同约定九福公司于2016年5月31日前将交付经建设单位组织验收合格并符合合同约定位于麻栗坡县房屋，如逾期交房，按照每天50.00元的标准支付逾期交房违约金的事实；证据Ａ2.购房发票，证明九福公司已经收到张钰的购房款290000.00元的事实；证据Ａ3.个人借款凭证，证明张钰以向九福公司购买的位于麻栗坡县房屋作为抵押，办理了抵押贷款，共计290000.00元的事实；证据Ａ4.银行贷款赔付明细，证明张钰向银行进行贷款的事实，并以按月等额的还款方式向中国工商银行还款，张钰履行贷款赔付的事实；证据Ａ5.中国工商银行股份有限公司麻栗坡支行《个人购房借款／担保合同》，证明张钰向中国工商银行股份有限公司办理购房贷款并形成担保的事实；证据Ａ6.（1）麻住建发【2018】85号文件；（2）文住建发【2018】181号；（3）云南省住房和城乡建设厅《关于进一步加强房地产开发项目交房环节监管的通知》，证明按照文件要求，交房的条件是九福公司出售的房屋要达到验收标准才交房；证据Ａ7.麻栗坡县住房和城乡建设局《关于核实九福地产澜山溪谷小区未竣工验收的复函》，证明截止2018年11月29日止九福房地产开发的澜山溪谷小区项目尚未竣工验收的事实；证据Ａ8.收据两张，证明张钰2014年6月1日支付了定金10000.00元和2014年6月17日支付定金20000.00元，双方形成交易的事实。本院对当事人有异议的证据认证如下：张钰提交的证据A9.2014年6月1日双方签订的《澜山溪谷房屋认购协议》，用以证明张钰向九福公司购房的楼层、房屋编号、房屋面积、单价、总价等内容。九福公司质证认为，对证据A9的三性及证明观点我方均不予认可，该协议是张钰向我公司进行咨询时出现的置业计划书，并不是双方所签署的商品房买卖合同，双方也未按照该协议全面履行，并且协议中约定的面积、单价、付款方式，都与商品房购销合同不一致，所具有的优惠条件也仅仅是甲方（九福公司）对购房者享有附条件的优惠方式，该时间我公司还不具备销售和签署商品房买卖协议，尚未获得应售许可，只是作为对该套房屋销售的计划，本案应与购房合同及补充协议为准。本院认为，该证据形成的形式要件内容合法，客观真实，与本案具有关联性，予以采信，证据证明的内容主要是双方当事人最初购销房屋时的真实意思表示，协议中房屋楼层、房屋编号、房屋面积、单价、总价等内容仅仅是双方购销合意的一个意向性、指导性的协议，但是并非双方最终达成的购销房屋协议。九福公司提交的证据即对方有异议的证据只有B1组两份证据：（1）《商品房购销合同》九福房销第2-1-1004号；（2）《商品房购销合同补充协议》，用以证明张钰购买的“澜山溪谷”小区2幢1单元1004号房屋，房屋面积是127.55平方米，房屋总价款为414286.00元，付款方式为首付款和银行贷款，首付款为124286.00元，张钰支付了33447.00元和银行按揭贷款290000.00元，尚有首付款90839.00元至今未支付，补充协议证明房屋款项未能交付完毕，九福公司不承担逾期交房违约责任；张钰质证认为，《商品房购销合同》和《商品房购销合同补充协议》是我们签订的是事实，但是九福公司所说的总价款不对，我在支付33447.00元定金后补足了首付款90839.00元，剩余房款290000.00元按照银行按揭的方式进行还贷。本院认为，该组证据与张钰提交的证据A1相一致，客观真实、来源内容形式合法，予以采信，证据证明双方签订合同、协议的事实，以及对各自权利义务的约定，但张钰质证称支付定金后补足了首付款90839.00元的意见和观点，缺乏相关证据加以证明，故对此观点不予采信。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定本案事实如下：2014年6月1日，张钰与九福公司签订《澜山溪谷房屋认购协议》，自愿认购九福公司开发的澜山溪谷2-1-1004号商品房，协议认购的参考建筑面积121.25㎡、建筑面积单价2808.00元，总金额340470.00元。并于2014年6月1日向九福公司预交定金10000.00元，2014年6月17日预交定金20000.00元，合计30000.00元。2015年1月23日，张钰与九福公司签订《商品房购销合同》。合同约定：所购房屋仍是2-1-1004号商品房（框架结构），按套计价该商品房总价414286.00元，房屋的参考建筑面积127.55㎡。同时，明确张钰已经实际支付首付购房款33447.00元，要求张钰在签订本合同之日补足剩余首付款（总房款的30%）90839.00元，该房屋需要支付的首付款为124286.00元（33447.00元+90839.00元），剩余房款290000.00元银行按揭支付。九福公司应于2016年5月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给张钰。同日，张钰与九福公司签订了《商品房购销合同补充协议》，对主合同作了补充约定：由张钰承担契税为房屋总价款的3%计12429.00元和公共维修金为房屋总价款的2%计8286.00元，均交由九福公司代收代缴。交房条件是张钰购买的房屋主体质量经九福公司相关部门验收合格，并完成《商品房购销合同》约定的价内装饰、设备标准；房屋交接义务的约定有：九福公司以书面通知的形式作为房屋交付的告知方式，按照《商品房购销合同》中载明的地址及姓名邮寄“交房通知书”之日起三日后，视为履行了告知交房的义务；张钰应于九福公司发出“交房通知书”之日起10日内办理完结交房手续。九福公司不承担逾期交房民事责任的特殊原因的约定有：①遭遇不可抗力，且九福公司在发生之日起30日内告知张钰的。②张钰未付清购房款或其他应付款项。③在施工过程中遇到政府或工程监工认定的重大技术难关，因恶劣天气、罢工、政府举行活动、封路、配合政府法规、政府部门的验收或与政府配套的批准与安装等导致的延误及其他非九福公司所能控制的因素。九福公司不承担逾期交房民事责任的一般原因的约定有：在张钰未全部付清购房款、税、金、费，九福公司有权拒绝交付房屋及办理产权证书，并且不承担逾期交付房屋及产权证书的民事责任。九福公司自身原因逾期交房承担违约责任的约定有：（1）、超过《商品房购销合同》约定的最后交房日期30日内交房的，无需承担违约责任，合同继续履行。（2）超过最后交房日期30日以上90日以内交房的，按日支付逾期交房期间每日50.00元的违约金，合同继续履行。（3）、超过最后交房日期超过90日未交房的，九福公司有权解除合同，同时退还已付房款并支付逾期期间的违约金，退还全部款项，合同自动解除，如继续履行合同，九福公司按每日50.00元支付逾期交房的违约金。2016年1月5日，张钰、周玲与中国工商银行股份有限公司麻栗坡支行签订《个人购房借款/担保合同》，贷款290000.00元支付九福公司，但张钰对于合同约定的“在签订本合同之日补足剩余首付款（总房款的30%）90839.00元”一直未付。2018年11月29日麻栗坡县住房和城乡建设局针对澜山溪谷小区业主《关于请求核实九福房地产澜山溪谷小区竣工验收情况的询征函》出具了《关于核实九福房地产澜山溪谷小区未竣工验收的复函》，告知小区业主该项目尚未竣工验收的事实。张钰以“九福公司不能在合同约定的期限内将竣工验收合格的房屋交付构成违约，应支付逾期交房违约金”为由，诉讼来院。本院认为，民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条“商品房买卖合同是指房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”的规定，本案中，九福公司作为出卖人将其开发的澜山溪谷××××号商品房出售给买受人张钰，九福公司有交付转移房屋所有权的义务，张钰有支付价款的义务，双方签订的《商品房购销合同》、《商品房购销合同补充协议》意思表示真实，合法有效，受法律保护。1、关于张钰是否足额支付房款，有无违约事实的问题。按照《商品房购销合同》第六条第3款第（1）、（2）项约定，张钰有两个时间段的义务：一是在签订本合同之日补足剩余首付款（总房款的30%）90839.00元（2014年6月已付33447.00元），二是在签订本合同之日办理终结贷款手续，一次性将剩余房款付清。本案中签订本合同的日期为2015年1月23日，张钰并没有履行补足剩余首付款义务，也没有在签订本合同之日办理终结贷款手续（办理贷款手续的时间2016年1月5日）。所以，张钰至今没有足额支付房款、没有按照合同约定时间办理房屋贷款交付，构成违约。2、关于九福公司是否存在逾期交房构成违约、张钰的诉请理由是否成立与支持的问题。按照《商品房购销合同》第七条“甲方（九福公司）应于2016年5月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的该商品房交付给乙方（张钰）”的约定，以及2018年11月29日麻栗坡县住房和城乡建设局《关于核实九福房地产澜山溪谷小区未竣工验收的复函》，九福公司的确没有按照合同约定的时间履行交房义务。但是，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，张钰作为买受人负有先履行支付房屋价款的义务，但其没有按照合同、协议的约定时间先履行支付房屋价款义务。因此，九福公司作为出卖人即后履行一方有权拒绝履行交房义务，按照《商品房购销合同补充协议》的第六条第3款第（2）项、第九条的约定，九福公司不承担逾期交房的民事责任，故张钰诉讼请求的理由不能成立，依法予以驳回。综上所述，为正确调整民事关系，保护民事主体的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回张钰的诉讼请求。案件受理费934.00元，由张钰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判员  张孝国二〇二〇年六月三十日书记员  陆柳佃