四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终4576号 上诉人（原审被告、反诉原告）：成都宜华置业有限公司。住所地：四川省成都市成华区跳蹬河南路102号附4号4楼。 法定代表人：张俊，总经理。 委托诉讼代理人：徐慧，女，1989年10月20日出生，汉族，住四川省宜宾市南溪区，系公司员工。 委托诉讼代理人：刘言，女，1994年1月24日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区，系公司员工。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：张兴飞，男，1985年3月29日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 委托诉讼代理人：岳涛，四川仓颉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李晓京，四川仓颉律师事务所律师。 上诉人成都宜华置业有限公司（以下简称宜华公司）与被上诉人张兴飞商品房预售合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2019）川0108民初8226号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 宜华公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回张兴飞的第一、二、四项诉讼请求，本案一、二审诉讼费由张兴飞承担。 事实和理由：1.宜华公司已向张兴飞交付案涉房屋，一审法院认定宜华公司尚未完成交房义务，是错误的。根据宜华公司在二审中举示的新证据《单元验收反馈表》，能够证明宜华公司已同意张兴飞于2019年4月29日前往成华奥园广场对房屋进行查验，并安排总承包单位对房屋进行了整改。在整改过程中，张兴飞又分别于2019年5月6日、5月9日、8月28日前往奥园广场对案涉房屋提出了与之前相同的整改要求，宜华公司也一直安排总承包单位按照张兴飞提出的整改要求进行整改，案涉房屋于2019年11月23日整改完毕。尽管宜华公司在2018年10月向张兴飞发出《解除合同通知函》，但宜华公司并未要求张兴飞前来办理房屋的撤销备案登记等手续，也未将房屋另行出卖给第三人，房屋至今仍备案在张兴飞名下。基于此，张兴飞在合同约定的交房期限届满后按约定地点前往办理验房事宜并提出整改要求的行为，应视为双方均作出继续履行合同的意思表示，且就继续履行合同达成一致。2.一审认定补充协议约定的逾期交房违约金不足以弥补张兴飞的实际损失，属错误认定。根据一审判决确认的按总房款每日万分之一的标准计算，宜华公司应承担的逾期交房违约金数额为2749.40元，此数额与同期同地段的精装房租金标准相符，已足以弥补张兴飞因逾期交房所受的实际损失。一审中，张兴飞也未提交证据证明其实际损失。因此，一审法院认定约定的违约金不足以弥补张兴飞的损失，是认定事实错误。同时，双方在合同中并未对律师费的承担进行约定，律师费属于损失的一部分且非必要费用，张兴飞已主张了违约金，根据损失和违约金不能同时主张的法律规定，张兴飞主张的律师费不应支持。 张兴飞辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 张兴飞向一审法院起诉请求：1.判令宜华公司向张兴飞交付房屋，完成房屋交付手续；2.判令宜华公司支付从2019年1月1日起至实际交付之日止的违约金（按照房屋总价款的每日万分之一的标准）；3.判令宜华公司赔偿逾期交房期间的物业费用共计人民币1911.104元（暂算至2019年8月，共8个月）；4.判令宜华公司承担张兴飞因本案支付的律师代理费15000元、案件受理费等合理开支。 宜华公司向一审法院提出反诉请求：1.确认双方签订的《四川省商品房买卖合同》及其补充协议已解除；2.判令张兴飞在《四川省商品房买卖合同》及其补充协议解除之日起5日内与宜华公司办理完毕商品房的备案登记撤销、预告登记撤销、预抵押登记撤销手续。 一审法院认定事实：2016年9月26日，张兴飞（买受人）与宜华公司（出卖人）签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同附件及补充协议》，《四川省商品房买卖合同（预售）》约定的主要内容为：宜华公司以出让方式取得坐落于成都市成华区地块的建设用地使用权，该地块国土使用证号为成国用（2014）第××号，土地使用面积59094.96平方米；签订本合同时，宜华公司经批准在上述地块上建设的该商品房所在建筑区划的核准名称为宜华大东展中心。张兴飞购买的商品房所占用的土地规划用途为城镇混合住宅用地，土地使用权终止日期为2082年10月15日；该商品预售许可证11522号下第5幢1单元16层1606号，该商品房的预测建筑面积共91.88平方米，其中套内建筑面积75.44平方米，分摊的共有建筑面积16.44平方米。该商品房单价为每平方米11756.27元，总价款人民币886893元。签订本合同前，张兴飞已向宜华公司支付20000元，该款项于本合同签订时支付首付款时抵作商品房价款；张兴飞于2016年9月26日前支付首期房价款226893元，占全部房价款的25.58%；余款660000元向中国邮政储蓄银行股份有限公司双流支行申请贷款，期限30年。宜华公司在2018年12月30日前向张兴飞交付该商品房。《商品房买卖合同附件及补充协议》第十二条第5款约定：在房屋达到交付使用条件后，宜华公司可以通知张兴飞办理房屋交付手续，通知方式包括但不限于挂号信、特快专递、手机短信、报纸公告等形式。自宜华公司通知交房之日起，张兴飞逾期15日未办理交房手续，则视为宜华公司已于通知交房之日起第16日交付房屋，张兴飞已接收房屋，该商品房的毁损、灭失的风险责任自该交付日起转移至张兴飞，张兴飞需按照合同第二十九条约定交纳物业管理费及其他相关费用。第十三条约定：宜华公司逾期交付在60日以内的，自本合同及本补充协议约定的最终交付期限届满之第二日起至实际交付之日止，宜华公司应按日向张兴飞支付该商品房价款总金额万分之一的违约金；逾期超过60日的，张兴飞有权解除合同，宜华公司按该商品房价款总金额的3%向张兴飞支付违约金，张兴飞要求继续履行合同的，合同继续履行，宜华公司自本合同及补充协议约定的最终交付期限届满之第二日起至实际交付之日止，宜华公司应按日向张兴飞支付该商品房价款总金额万分之一的违约金。 同日，张兴飞（乙方）与案外人广州奥园物业服务有限公司成都分公司（甲方）签订《前期物业服务协议》，协议第四条物业服务费用约定：住宅按房屋建筑面积每月每平方米2.6元收取，商业用房按房屋建筑面积每月每平方米5.0元收取。办理入伙手续时一次性缴纳3个月物业服务费用，此后每3个月收取一次，张兴飞在每季度期限届满前15天缴纳。 2016年9月24日，张兴飞向宜华公司支付20000元，于同年9月26日向宜华公司支付206893元。 案涉项目房屋于2018年10月竣工验收合格。 2018年10月13日，宜华公司向张兴飞发出《解除合同通知函》，载明的主要内容为：根据买卖合同及补充协议，您已明确知晓本项目的相关规划、设计等方案情况并认可所购商品的装修水平、设备设施档次和装修标准。同时，我司亦在销售现场对相关文件及合同内容进行了充分、详细的公示及讲解。您所签署的买卖合同等文件均是您完全真实的意思表示。但您与有关人员以所谓本项目现状与规划设计方案不符等不实理由向我司提出大量不合理要求，严重否定您之前与我司签署的买卖合同等文件之明确约定内容，在我司多次予以详尽、耐心解释情形下，仍多次聚众到我司销售现场予以不理性之行为扰乱、妨碍我司正常经营秩序，已直接导致我司遭受严重经济及商誉损失。有鉴于此，我司认为，我司与您签署的买卖合同及补充协议是以双方对合同内容的一致认可为前提生效。鉴于您多次表达对合同内容的异议并拒绝履行合同相关约定的，我司认为您已以实际行为明示不愿意继续履行我司与您签署的买卖合同及补充协议，因此我司郑重函告如下：一、自本通知函发之日起，我司解除与您签订的买卖合同及补充协议。二、请您在本通知书发出之日起5日内前来本公司办理解除合同手续、撤销备案手续及退费事宜。三、因您的行为给我司正常的经营秩序和名誉造成的损害，我司保留追究有关法律责任的权利。 2018年11月15日，宜华公司就宜华大东展中心二期2#-8#楼提前交房发出登报公告，交房时间2018年11月24日至12月2日，交房地点成都市成华区槐树店北四路99号成华奥园广场二期。 一审法院认为，张兴飞与宜华公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同附件及补充协议》系当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应为合法有效。合同签订后，张兴飞按约履行了支付购房款的义务，宜华公司在合同约定的交房时间届满前向张兴飞发出解约通知，以张兴飞多次到宜华公司销售现场，质疑项目现状与规划设计方案不符，提出大量不合理要求，张兴飞的不理性行为严重干扰宜华公司正常经营秩序，给宜华公司造成损失，宜华公司以张兴飞多次表达对合同内容的异议并拒绝履行合同相关约定，认为张兴飞已以实际行为明示不愿意继续履行合同及补充协议为由，发函解除双方所签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同附件及补充协议》。从上述宜华公司描述的解约的理由来看，并不存在张兴飞违反合同约定的严重违约行为，宜华公司所称的张兴飞的前述行为均为张兴飞作为购房者对合同履行情况的一种维权行为方式，至于该行为是否正当、合法，是否干扰到宜华公司的正常经营活动和造成损失，宜华公司可依法另行处理。该维权行为并不当然导致张兴飞拒不履行合同的结果发生，宜华公司亦未举证证明张兴飞明确表示不履行合同。故宜华公司向张兴飞发出解约函解除合同的理由不符合合同约定和法律规定，张兴飞作为守约方，有权选择合同是否继续履行。故宜华公司向张兴飞发出的《解除合同通知函》不发生合同解除的法律后果。宜华公司请求确认双方签订的《四川省商品房买卖合同》及其补充协议已解除，请求撤销备案登记、预告登记、预抵押登记手续的反诉请求于法无据，本院依法不予支持。 综上所述，张兴飞在合同履行过程中不存在违约行为，案涉房屋已具备交付的条件，宜华公司未向张兴飞交付房屋，其行为构成违约，依法应承担违约责任。张兴飞请求宜华公司交付房屋并承担逾期交房违约金的诉讼请求，事实和法律依据充分，一审法院依法予以支持。因合同约定的逾期交房违约金尚不足以弥补给张兴飞造成的损失，故张兴飞请求宜华公司支付律师代理费15000元的诉讼请求一审法院依法予以支持。至于张兴飞主张的逾期交房的物业费损失，因张兴飞并未提交支付物业费的相关依据，故该项损失事实依据不足，一审法院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、宜华公司于判决发生法律效力之日起十五日内向张兴飞交付位于成都市成华区房屋；二、宜华公司于判决发生法律效力之日起十五日内向张兴飞支付违约金（违约金以886893元为基数，自2019年1月1日起至房屋实际交付之日止，按每日万分之一计付）；三、宜华公司于判决发生法律效力之日起十五日内向张兴飞支付律师代理费15000元；四、驳回张兴飞其他诉讼请求；五、驳回宜华公司反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费12668元，由宜华公司承担；反诉案件受理费50元，由宜华公司承担。 二审中，宜华公司提交以下新证据： 1.2019年4月29日的《单元验收反馈表》两张，拟证明：张兴飞在2019年4月29日前往案涉房屋所在地，对房屋进行了验收，提出了若干整改意见； 2.2019年4月25日、4月29日、5月6日、5月9日、8月28日的《交房问题整改销项暨整改日报表》共七张，拟证明：张兴飞提出的客厅阳台门槛开裂等诸项房屋质量问题，宜华公司已整改完毕； 3.2019年5月9日，宜华公司与案外人杨雪梅签订的《房屋租赁合同》； 4.2019年5月10日杨雪梅出具的《收据》； 5.贝壳租房网站的查询信息单两张； 证据3、4、5拟共同证明：即便宜华公司应承担逾期交房的违约责任，按照双方约定的标准计算的违约金数额已高于同期同地段房屋的租金，足以弥补张兴飞的损失，一审法院认定宜华公司还应承担张兴飞的律师费损失，是错误的； 6.2020年1月6日及5月27日，宜华公司先后向号码158××××8178的机主发送的短信息，拟证明：在双方于2019年完成交房后，物业公司于2020年1月6日首次通知张兴飞其所反映的21条房屋整改的问题均已整改完毕，邀请张兴飞前往验收房屋，并于5月27日再次发送同样内容的验房通知。 经质证，张兴飞认为，证据1的真实性无异议，证据2系复印件，即便属实，与证据1也仅能表明张兴飞对房屋质量问题提出了异议，并不足以证明宜华公司已经交房或者张兴飞拒绝收房；事实上，结合宜华公司发出的《解除合同通知函》可知，是宜华公司拒绝交房，而非张兴飞拒绝收房；证据3、4、5的真实性无法核实，即便属实，也与本案无关，宜华公司拒绝交房的恶意违约情节严重，张兴飞作为普通购房人为维护自身合法权益聘请专业律师所产生的费用，具有合理性和必要性，应属于张兴飞的必要损失范围；证据6中张兴飞对收到该两条短信息的事实无异议，但认为其不能辨别信息发送主体是谁，通知交房的主体应是开发商而非物业公司，此外，张兴飞对房屋进行验收，不能等同于宜华公司完成了交房义务。 经审查，宜华公司提交的证据1、3、4、6，原件由其持有，证据的真实性能够确认；证据2、5系复印件，真实性不能确认；本院认为，宜华公司提交的上述证据1-5，即便均属实，但张兴飞对案涉房屋进行验收并提出整改意见的事实，并不能当然证明宜华公司已向张兴飞完成房屋交付，故证据1、2不能达到宜华公司的证明目的，本院不予采信；关于证据3、4、5、6的关联性及证明力的认定，本院在其后结合争议焦点予以阐述。 双方未提交其他的证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。 二审中，张兴飞明确表示：其在本案中要求宜华公司承担逾期交房违约责任，并非是基于其在房屋验收时提出的质量问题认为宜华公司尚未完成整改、影响正常居住使用，而是基于宜华公司拒绝向张兴飞交付案涉房屋的行为主张权利。 宜华公司明确表示：在其向张兴飞发出案涉《解除合同通知函》时起至一审法庭辩论终结前，宜华公司认为案涉合同已经解除，基于“合同解除后，尚未履行的，不再履行”之规定，宜华公司无需向张兴飞交付案涉房屋。 本院另查明，2020年6月12日，张兴飞与宜华公司办理了案涉房屋的交接手续。 本院认为，本案二审的主要争议焦点有两个，现评判如下： 一、宜华公司是否已于2019年4月29日向张兴飞交付案涉房屋，进而张兴飞诉请要求宜华公司交房以及支付逾期交房违约金的主张应否支持。 宜华公司在双方约定的交房期限2018年12月30日前，于2018年10月13日向张兴飞发出《解除合同通知函》，在该通知函发出前，宜华公司并无任何证据证明已向张兴飞交付房屋，在该通知函发出后，根据宜华公司在二审中的陈述，其认为案涉商品房买卖合同及补充协议已因其发出解除通知的行为产生合同解除的法律后果，基于“合同解除后，尚未履行的，不再履行”的规定，宜华公司无需向张兴飞继续履行交房义务。在此情况下，虽然张兴飞在2019年4月29日曾前往案涉房屋进行查验并提出若干整改意见，亦在此后数次向宜华公司反映房屋质量问题及要求整改，但上述事实不能当然推定为宜华公司在作出解除合同的意思表示之后，又重新作出了继续履行合同的意思表示。故，宜华公司以其同意张兴飞进行验房并根据张兴飞提出的要求进行整改的事实为由，上诉认为案涉房屋应视为已于2019年4月29日向张兴飞进行交付的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。在宜华公司未能举示有效证据证明其已履行交房义务的情况下，一审法院判令宜华公司应向张兴飞交付房屋，并自约定交房期限届满次日起算逾期交房的违约金，并无不当。二审中，因张兴飞与宜华公司于2020年6月12日自行办理了交房手续，故宜华公司应承担的逾期交房违约金应计算至此时截止，即：自2019年1月1日起计算至2020年6月12日止，按购房总价款每日万分之一计算，数额为：46828元（886893元×万分之一/天×528天）。相应地，张兴飞诉请要求宜华公司履行交房义务的主张，基于宜华公司已履行该项义务的事实，本院不再予以支持。 二、宜华公司应否承担张兴飞为本案诉讼支出的律师代理费15000元。 根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，我国合同法上的违约金系以“补偿性为主、惩罚性为辅”，违约金的主要功能在于填补守约方损失。当违约金与损失数额不一致时，人民法院可以根据权利人的请求及举证情况，增加或减少违约金数额，从而与得到证明的损失数额相一致。因此，违约金的损失填补功能和替代履行作用决定了若违约金请求权与违约所造成的损害赔偿请求权指向的是同一损害，则应避免同时适用，否则将会出现债权人双重获益的结果。于本案中，张兴飞主张其为案涉诉讼支出的律师代理费，实质上属于其因宜华公司逾期交房违约行为所受的实际损失，因本院已对张兴飞就逾期交房事实主张的违约金予以支持，且违约金的数额与案涉房屋同期同地段的房屋租金数额基本一致，足以弥补张兴飞因逾期交房行为所受损失，在此情况下，张兴飞针对宜华公司的同一违约事实主张的损失赔偿，不应予以支持。一审法院对此认定不当，本院予以纠正。 本案中，宜华公司以张兴飞多次到销售现场，质疑项目现状与规划设计方案不符，提出大量不合理要求等不理性行为已严重干扰宜华公司正常经营秩序为由，向张兴飞发出《解除合同通知函》，此系宜华公司根据主观判断采取的维权行为，不论宜华公司是否享有解除权以及合同是否因此产生解除的法律后果，该行为本身尚不足以认定构成滥用诉权或拖延诉讼义务等明显不当情形。故，张兴飞以宜华公司存在滥用诉权、拖延承担诉讼义务等明显不当行为造成诉讼对方直接损失为由，要求宜华公司赔偿律师代理费的主张，亦缺乏事实依据，本院不予支持。 综上，宜华公司的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。因双方在二审诉讼过程中办理交房手续，本院基于该新事实对张兴飞关于交房的主张以及逾期交房违约金的数额予以改判，并综合合同实际履行情况及当事人的过错程度，确定本案的一、二审诉讼费均由宜华公司负担。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持成都市成华区人民法院（2019）川0108民初8226号民事判决第五项； 二、撤销成都市成华区人民法院（2019）川0108民初8226号民事判决第一、二、三、四项； 三、成都宜华置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向张兴飞支付违约金46828元； 四、驳回张兴飞的其他本诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费按原判确定的负担方式执行；二审案件受理费12668元，由上诉人成都宜华置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 龚 耘 审判员 白福群 审判员 冯 璐 二〇二〇年六月十九日 书记员 王朝阳