云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终6207号上诉人（原审原告）：昆明财经管理专修学校，住所地：昆明市五华区教场东路128号。负责人：李崇玉，校长。委托诉讼代理人：袁翠，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：杨玫，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。上诉人（原审被告）：昆明雷动体育服务有限公司，住所地云南省昆明市五华区大塘社区居委会观音寺中坝路8号办公楼。法定代表人：王继昌，总经理。委托诉讼代理人：徐一力，男，1968年11月18日出生，汉族，住云南省昆明市盘龙区，该公司员工，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：王继昌，男，1968年11月6日出生，汉族，住云南省昆明市宜良县。原审第三人：云南鳄鱼装饰工程有限公司，住所地云南省昆明市官渡区塘双路2号自由港13楼A01号。法定代表人：冯卫锋。委托代理人：陈永高，男，1987年1月3日出生，汉族，住云南省昭通市巧家县，该公司项目经理，特别授权代理。上诉人昆明财经管理专修学校（以下简称：财经学校）、昆明雷动体育服务有限公司（以下简称：雷动体育）因与被上诉人王继昌，原审第三人云南鳄鱼装饰工程有限公司（以下简称：鳄鱼装饰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市五华区人民法院（2018）云0102民初70号民事判决，向一审法院提起上诉。本院于2019年8月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案经依法报请批准延长审理期限，现已审理终结。上诉人财经学校上诉请求：一、撤销一审判决，将本案发回重审或改判雷动公司与王继昌连带向财经学校返还款项2471631元（其中剩余租金1706667元、代付装修工程款764964元），并按年利率6%支付上款自起诉之日2018年1月2日至款项付清之日止给上诉人造成的资金损失。二、本案一审案件受理费、保全费、上诉费由被上诉人雷动公司和王继昌承担。其所依据的主要事实理由为：第一，一审对于租赁期间的起算及截止时间认定错误。首先，2016年7月1日仅系财经学校交纳定金的时间，一审以此时间认定为租期开始时间错误。其次，2016年7月1日至2016年9月14日期间，租赁物完全处理改造、装修期间，达不到使用条件，财经学校根本没有条件实际使用房屋。其次，2016年7月至9月期间为学校统一的暑假期间，财经学校并无使用适用物的必要，为避免成本开支必然会对租赁物的时间开始时间与实际相符。综上，本案的实际使用租赁物的时间应当是2016年9月14日至2017年2月1日。第二，食堂的装修义务在于提供租赁物的雷动公司一方，故装修工程费用应由雷动公司承担。财经学校在租赁场地时即表明租赁物的用途是作为学校办学场地使用，双方洽谈之初租赁场地是一个空荡的仓库，一审鉴定认定的租金标准参照的是结构性建筑的租金标准，也就是说双方是按照办学场地的标准确认的租金，而不是按照仓库的标准认定的租金。按照租赁交易习惯，出租人有义务提供符合承租人使用需求的租赁物。因此，本案中全部改造装修的费用均应由雷动公司承担。财经学校为监督工程质量、交付时间所垫付的款项、参与讨论及监督协议不应当认定为装修改造是财经学校的义务。第三，违法建筑物并非由双方共同承建，是属于雷动公司为赚取租金自行搭建，财经学校在其中的身份仅为实际使用人，虽然行政处罚的通知是发给财经学校，但并不是认定财经学校是违法建筑的建筑方，而是认定财经学校是违法建筑的使用方，是通知财经学校立即停止使用。本案中，提供符合使用需求的租赁物是出租方的义务，故所有搭建改造的费用以及相应的民事行政责任应由雷动公司承担。第四，王继昌对雷动公司出资不足，其对内应当完成时补缴出资义务，对外应当对公司债务在认缴相应范围内承担连带责任。故王继昌在本案中应当承担连带清偿责任。第五，一审法院以无法确定租赁物的租用期间及租金金额为由，作出无需承担资金占用损失的认定错误。且对将财经学校主张资金占用损失标准，变更为按照同期银行贷款利率标准支付资金损失，上述变更属于对原告提出诉讼未审理。根据民诉意见182条的规定，应当对该案在调解不成的情况下发回重审。综上，原审认定事实不清，判决内容有无请求依法撤销原判并改判。针对财经学校的上诉，雷动公司答辩表示，不认可财经学校的上诉主张。租期应当以财经学校交租时间和教育局要求搬离时间计算，财经学样以主张的以学生开学时间及放假时间来认定，无任何依据。财经学校在租赁场地时，对于租赁物的形态和性质是明知且认可的。雷动公司租给财经学校的场地是原状建筑，财经学校自己的安排、使用需要与雷动公司无关，其装修行为系自行行为，与雷动公司无关。雷动公司亦不服一审判决，亦提起上诉，请求：一、撤销一审判决第一项，对租赁单价另行评估；二、撤销一审判决第二项，改判决雷动公司支付财经学校10000元鉴定费。三、针对一审判决漏算的面积379.44平方米，给予重新计算。四、本案诉讼费、保全费由财经学校承担其主要事实及理由为：1、一审确认的评估租赁单价过低，与市场价格不符，请二审法院重新评估。2、在一审过程中，双方对于涉有诉评估费和鉴定费明确表示各自承担一半，而非是由财经学校先行垫付，财经学校只是代雷动公司垫付了一万元评估费并非垫付了33500元。四、一审审理过程中，漏算了双方均无争议且在评估公司面前双方共同指定的使用面积为379.44的租赁有效面积，请二审法院重新审查，将其重新计算。综上，一审认定事实及适用法律错误，请求二审法院在查明事实的基础上正确适用法律，支持雷动公司的上诉请求。针对雷动公司的上诉，财经学校答辩称：一、租赁单价的评估是法院委托的有资质的鉴定机构作出的鉴定结论，合法有效。且涉案租赁场已经被整体拆除，客观上不可能再评估。雷动公司也无证据证明评估结论有误。二、鉴定费用系因雷动公司违约行为而发生，应当由雷动公司承担。一审时发生的鉴定费共计47000元，其中33500元为财经学校垫付，应当由雷动公司支付给财经学校。三、雷动公司参与了测绘，对于鉴定报告中的测绘面积其是认可的。雷动公司提出的漏算面积，从鉴定报告的图纸来看，此部分水泥地平是租赁场与其他场地之间的间隔，不属于租赁场地，且委托鉴定的内容并不包含该水泥地坪，故该部分面积不应当计算在租赁面积中。综上，请求驳回雷动公司的上诉主张。针对财经学校，被上诉人王继昌答辩称：王继昌系雷动公司的法定代表人，其行为代表公司，财经学校要求王继昌承担责任无依据，不认可。财经学校对王继昌采取的保全措施错误，应当向王继昌赔偿损失。针对雷动公司的上诉，王继昌表示同意雷动公司的上诉主张。针对财经学校及雷动公司的上诉，原审第三人鳄鱼公司答辩表示，请求法院依法裁判。财经学校向一审法院诉讼请求：1.判令第一被告及第二被告连带向原告返还款项2471631元，其中剩余租金为1706667元，原告代为垫付的装修工程款为764964元，并按中国人民银行同期贷款利率的标准支付以上款项自起诉之日（2018年1月2日）至款项付清之日止给原告造成的资金损失；2、本案案件受理费、保全费由被告承担。一审法院认定以下案件事实：2016年7月2日，第二被告出具《收条》载明，今收到昆明财经管理学校租房定金79万元整。2016年7月7日，第二被告向原告出具《收条》载明，今收到昆明财经管理学校租房款100万元整。2016年7月13日，第二被告出具《收条》载明，今收到昆明财经管理学校租房定金20万元整。2016年8月20日，原告与第三人签订《昆明财经管理专修学校食堂建设装（饰、修）工程施工合同》，合同约定原告委托第三人对中坝路8号雷动体育大赛场进行建设装修工程，工期为从2016年8月22日至2016年9月30日，工程总价款为764964.29元，并约定了付款方式。合同签订后，第三人按约定进行了施工，原告依约向第三人支付了工程款。2016年9月8日，原告与第一、第二被告及案外人刘俊成作为甲方、第一被告作为丁方、与另外两方案外人在中坝路8号签订《四方协议》，约定由另外两方案外人对教室等建筑进行门窗、吊顶、土建和钢结构施工等，并约定了于2016年9月14日前完工，教室须在2016年9月11日前完成施工，由甲方在2016年9月15日前结清工程项目款项。2016年9月21日，昆明市五华区住房和城乡建设局作出昆五住建行停字（2016）第13号《责令暂时停止施工决定书》，决定对昆明雷动体育服务有限公司、云南省轻工业技工学校（北校区）承建的云南省轻工业技工学校（北校区）教学楼、宿舍工程项目给予暂时停止施工的行政处罚，停工期限为无限期，并要求对上述项目停止使用。2016年9月23日，昆明市五华区住房和城乡建设局作出昆五住建行停字（2016）第15号《责令暂时停止施工决定书》，决定对昆明雷动体育服务有限公司、云南省轻工业技工学校（北校区）承建的云南省轻工业技工学校（北校区）教学楼、宿舍工程项目给予暂时停止施工的行政处罚，停工期限为无限期停工、使用。2016年9月27日，五华区拆临拆违工作指挥部办公室向普吉街道办事处发送《关于内违法建设进行督办的通知》，对中坝路云南省轻工业技工学校（北校区）违法建设教学楼及学生宿舍进行督办。2016年9月29日，五华区人民政府普吉街道办事处向大塘社区、普吉城管监察中队发送《转发的通知》。2017年2月6日，昆明市五华区教育局向云南省轻工业技工学校发送《关于对云南省轻工业技工学校（北校区）违章建筑进行依法拆除的通知》，通知要求“务必于2月15日前完成学校违章建筑内所有设施设备及物品搬离工作”。2018年1月11日，云南省轻工业技工学校出具《证明》，证明称其2016年9月与昆明财经管理专修学校合作，在昆明市五华区设立办学点以分校形式办学，由昆明财经管理专修学校自主招生，自负盈亏。2018年5月18日，云南中正司法鉴定所出具的《云南中正［2018］房测司鉴字第79号司法鉴定意见书》，鉴定意见称昆明雷动体育服务有限公司此次鉴定涉及的建筑物总面积为13459.69㎡，其中建筑面积13080.25㎡（包括浴室面积47.42㎡、双方指定的食堂面积1345.15㎡），附属设施全部为水泥地坪共379.44㎡，原告向云南中正司法鉴定所支付测绘费13500元。2018年9月11日，云南乾盛司法鉴定中心出具《云南乾盛司法鉴定中心［2018］第1051450号司法鉴定意见书》，鉴定意见称，昆明市五华区中坝路8号内室内运动场、办公室、运动员公寓、员工宿舍场地租金单价为21.35元㎡／月，原告向云南乾盛司法鉴定中心支付评估鉴定费20000元。一审法院认为：第一被告认可与原告通过口头达成租赁合同，原告在诉状中主张其与第一被告的法定代表人王继昌确定租赁事宜，且第二被告认为其系代表第一被告与原告达成租赁合同，第一被告认可第二被告收的租金进入其公司账户，故一审法院认为原告与第一被告之间就房屋租赁达成了意思表示一致，原告与第一被告间存在合法有效的房屋租赁合同关系。本案的争议焦点主要有以下几点：一、实际产生的租金：本案中原被告双方对原告已经支付279万元的租金并无争议，原告要求被告返还剩余租金的诉请是否应当得到支持，需要明确以下内容：1.本案涉及的房屋租赁面积：原告主张承租面积13000㎡，第一被告主张出租面积为13800㎡，经鉴定本案所涉的建筑面积为13080.25㎡，故一审法院认为本案涉及的房屋租赁面积为13080.25㎡（包括食堂面积1345.15㎡、浴室面积47.42㎡）。原告主张食堂没有交付，食堂的面积不应计算在内，一审法院认为原告与第三人签订了关于食堂的装饰、装修合同，并已经装修完毕，故一审法院认为食堂已经交付，应当计算在租赁面积中。原告主张浴室系免费使用，一审法院认为原告无证据证明浴室系第一被告免费提供其使用，故一审法院对其主张不予支持。2.本案涉及的房屋租赁价格：原告主张租赁单价为20元㎡/月，第一被告主张租赁单价为30元㎡/月，原、被告双方对租赁单价均未能提交证据证明自己所持主张，经鉴定本案所涉建筑租赁单价为21.35元㎡/月，故一审法院认为本案所涉房屋租赁单价应以鉴定为准，即21.35元㎡/月。3.本案涉及的房屋租赁期限：原告主张租赁期为从2016年9月14日至2017年2月，第一被告主张租赁期为从2016年7月1日至2017年2月28日，一审法院认为原告主张被告返还多付的租金，其应当举证证明实际租赁的期限及已产生的租金，现原告未能举证，其应当承担相应的举证不利后果，现第一被告认可实际租赁期限为从2016年7月1日至2017年2月28日，故一审法院对第一被告主张的租赁期予以采纳。综上，一审法院认为原告实际承租面积为13080.25㎡，单价为21.35元㎡/月，租期为从2016年7月1日至2017年2月28日，故实际产生租金为13080.25㎡×21.35元㎡/月×8个月＝2234106.7元。现原告已经支付279万元，故第一被告应向原告返还剩余租金555893.3元；对于原告主张的资金占用损失的诉请，一审法院认为因原告与第一被告对承租面积及租赁单价并无书面约定且存在较大争议，并因此产生纠纷，无法确定租赁物的租用期间及租金金额，故原告要求第一被告承担资金占用损失的诉讼请求一审法院不予支持；二、第三人对食堂的装修费用应由谁来承担：原告认为食堂的装修应由被告承担，现原告委托第三人对食堂进行了装修，并支付了装修款，被告应当向原告支付装修款；第一被告认为场地是原状租赁，因原告要求改造，费用应由原告负担。一审法院认为原告与第三人签订合同对食堂进行装饰装修，且原告无证据证明第一被告负有对食堂进行装饰装修的义务，故原告要求第一被告承担装饰装修费用的诉请一审法院不予支持。三、鉴定费的承担：原告支付鉴定费及测绘费共计33500元，一审法院认为鉴定费及测绘费系原告为实现债权所产生的必要费用，结合本案事实及相关法律规定，一审法院认为应当由第一被告承担。四、第二被告对第一被告的上述债务是否应当承担连带责任，原告主张第一被告应当承担连带责任，第一、第二被告主张第一被告是场地租赁人，所收租金用于支付装修款和进入公司账户，一审法院认为原告提供的证据不足以证明第二被告对第一被告的上述债务承担连带责任，故不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决:一、被告昆明雷动体育服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告昆明财经管理专修学校返还剩余租金555893.3元；二、被告昆明雷动体育服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告昆明财经管理专修学校支付实现债权所产生的鉴定费、测绘费共计33500元；三、驳回原告昆明财经管理专修学校的其他诉讼请求。案件受理费26573元，由原告昆明财经管理专修学校负担20596.5元，由被告昆明雷动体育服务有限公司负担5976.5元，保全费5000元，由原告昆明财经管理专修学校负担1701元，被告昆明雷动体育服务有限公司负担3299元。二审中，雷动公司向本院提交了交纳测绘费的两份收据；财经学校则申请本院到昆明市五华区建筑物的《拆迁补偿协议》及领取补偿的金额及对应的补偿项目资料，本院组织双方就雷动公司提交的上述证据及法院调取的证据进行了质证，双方对上述证据的真实性均无异议，本院对真实性予以确认。对于证明效力，本院将结合本案争议问题进行评判。经审查，本院对一审法院审理确认的案件事实依法予以确认。综合诉辩主张，本案争议焦点为：一、雷动公司是否应当向财经学校返还租金？二、财经学校对食堂进行装修的费用应当由谁承担？三、鉴定费及测绘费应当如何分担。四、财经学校要求王继昌连带承担清偿责任的主张应否得到支持？本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第三条规定：出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，雷动公司在一审法庭辩论终结前并未能提交证据证实其租给财经学校的中坝路8号内建筑物、临时建筑物取得相应建设工程规划许可证或经过了关行政部门审批批准建设，其亦未能提交相应产权证书，根据上述法律规定，雷动公司与财经学校就上述场所达成的口头租赁合同无效。一审认定双方之间租赁合同合法有效错误，本院予以纠正。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案双方当事人在订约之时对租赁物是否具备合法建盖手续均未尽到合理审查义务，对于租赁物的对合同无效均有过错，应当各自承担相应责任。本院综合双方的过错大小，酌情确定由雷动公司承担60%责任，由财经学校承担40%责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中已查明，财经学校基于无效的租赁合同关系向雷动公司支付了租金279万元，在合同无效的情况下，根据法律规定雷动公司因该合同取得的财产，应当予以返还；而财经学校实际使用期间的占用费，可从雷动公司应返还的租金金额中予以扣减。对于财经学校使用期间，因双方对于租赁期间各执一词且均无有效证据证实，而雷动公司亦未能提交证据证实其向财经学校交付租赁物的时间，但从2016年8月20日财经学校与第三人签订装修合同的事实，表明财经学校已经使用租赁物，故本院确认此时为财经学校使用租赁物的起始时间，对于结束时间双方均认可财经学校已搬离，但对于具体撤离的时间均无证据证实，故本院根据限期搬离通知限定的最终搬离时间即2017年2月15日确定。综上本院确认财经学校实际占用期间自2016年8月20日至2017年2月15日，对于占用期间的占用费，本院参照一审委托鉴定确定的租赁面积及租金标准计算为1629036.14元。雷动公司应当向财经学校返还的租金金额为1160963.86元。对于财经学校主张的资金损失，本院认为，雷动公司未及时向财经学校退还租金，客观上给财经学校造成资金占用损失，本院酌情支持由雷动公司向财经学校承担自起诉之日起实际退清租金之日止的按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算的资金占用损失。上诉人主张的资金损失金额超过本院确认的部分，本院不予支持。针对争议焦点二，财经学校并无证据证实其与第三人签订装修合同对食堂进行了装修系受雷动公司的委托，亦无证据证实其与雷动公司约定对食堂的装修义务在于雷动公司，其自行对外委托对租赁物进行装修的所产生的费用，实际上是履行无效租赁合同所作投入，该部分投入在合同无效的情况下，该部分投入系为履行无效合同而产生的损失。因双方对于合同无效均有过错，该部分损失应当按照本院确定的责任比例分担。财经学校要求雷动公司全额承担该笔费用的主张，缺乏事实依据，不能成立，本院不予支持。本院确认该部分损失由雷动公司承担458978.58元。对于财经学校支出的鉴定费及测绘费33500元，应如何承担的问题，本院认为，双方当事人在缔结租赁合同关系过程中均未尽到严谨、审慎的注意义务，导致诉讼过程中需租赁合同基本内容即租赁单价和面积进行鉴定、测绘，双方对该两笔费用的产生均存在过错，应各自承担相应责任。本案诉讼过程中发生鉴定、测绘费共计47000元，财经学校支出了33500元，雷动公司支出了13500元，根据本院确定的过错比例，财经学校承担18800元，由雷动公司承担28200元，雷动公司应补给财经学校14700元。对于财经学校提出王继昌出资不实，应对公司债务承担连带责任的主张，因其未提交相应证据证实其主张成立，故本院对其该主张不予支持。综上所述，两上诉人提出的上诉主张中有事实及法律依据的部分，本院予以支持，其余部分不予支持。一审判决认定部分事实有误，导致判决结论部分错误，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销云南省昆明市五华区人民法院（2018）云0102民初70号民事判决；二、由上诉人昆明雷动体育服务有限公司于本判决生效之日起十日内向上诉人昆明财经管理专修学校返还剩余租金1629036.14元；三、由上诉人昆明雷动体育服务有限公司于本判决生效之日起十日内向上诉人昆明财经管理专修学校支付以1629036.14元为本金，自2018年1月2日起至实际还清上述本金之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算的资金占用损失。四、由上诉人昆明雷动体育服务有限公司于本判决生效之日起十日内向上诉人昆明财经管理专修学校支付装修损失458978.58元。五、驳回上诉人昆明财经管理专修学校的其他上诉请求及其他诉讼请求；六、驳回上诉人昆明雷动体育服务有限公司的其他上诉请求。一审案件受理费26573元，由昆明雷动体育服务有限公司负担21258元，由昆明财经管理专修学校负担5315元。诉讼保全费5000元，由昆明雷动体育服务有限公司负担4000元，由昆明财经管理专修学校负担1000元。二审案件受理费53140元，由昆明雷动体育服务有限公司负担42573元，由昆明财经管理专修学校负担10567元。本判决为终审判决。本判决送达后即具有法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向原审法院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判长 杨 艳审判员 刘昕光审判员 朱 欢二〇二〇年六月十九日法官助理仝倩华书记员陈俊宇