大连市沙河口区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0204民初844号原告：大连熟食品交易中心有限公司，住所地大连市沙河口区西南路568号，统一社会信用代码：91210200711329603T。法定代表人：金凌旭，执行董事。委托诉讼代理人：王艳霞，辽宁壹品律师事务所律师。委托诉讼代理人：李林泽，辽宁壹品律师事务所律师。被告：莫君德，男，汉族，1955年11月22日出生，户籍地浙江省温岭市，现住大连甘井子区。原告大连熟食品交易中心有限公司与被告莫君德租赁合同纠纷一案，曾于2019年6月13日立案，本院于2019年10月11日作出（2019）辽0204民初5309号民事裁定书，裁定：驳回原告大连熟食品交易中心有限公司的起诉。原告上诉后，大连市中级人民法院于2019年11月25日作出（2019）辽02民终9216号民事裁定书，裁定：一、撤销大连市沙河口区人民法院（2019）辽0204民初5309号民事裁定；二、本案指令大连市沙河口区人民法院审理。指令继续审理后，本院于2020年1月19日立案，依法组成合议庭，公开开庭审理，原告大连熟食品交易中心有限公司的委托诉讼代理人李林泽、被告莫君德均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令立即解除原、被告双方于2016年11月12日签订的《摊位（柜台）租赁合同》；2、请求判令被告自合同解除之日起立即腾退所租案涉商铺;3、请求判令被告支付2018年租金170000元及违约金51000元（拒付租金的违约金按欠付金额每日1%计算，暂主张30%）；4、请求判令被告支付2019年租金220000元及违约金66000元（拒付租金的违约金按欠付金额每日1%计算，暂主张30%）；5、请求判令被告支付2020年5月11日前的租金78993元（商铺租金每日603元，支付至商铺清退返还之日止）及违约金23697.9元（拒付租金的违约金按欠付金额每日1%计算，暂主张30%）；6、请求判令因被告违约应向原告支付的解除合同的违约金44000元（因被告违约解除合同的违约金为合同期内应交租金总额的20%）。事实与理由：被告自2010年起，承租原告位于大连市沙河口区西南路568号的大连熟食品交易中心门头区域17A号商铺（期间变更过商铺编号）用于经营超市，租赁合同一年一签。2016年11月12日双方签订《摊位（柜台）租赁合同》（编号：552），约定租赁期限自2016年1月1日至2016年12月31日止，租金为每年23万元，应于合同签订之日一次性付清，如逾期支付，每日按应付租金的1%支付违约金，如被告迟延支付租金超过15日，原告有权解除合同，有权要求被告按合同8.1条支付逾期付款违约金，还可以要求被告支付合同期内应支付租金总额20%的违约金。合同期满后双方未再续签书面租赁合同，但双方仍按原合同继续履行。2017年至2020年，原告根据整体经济状况，将案涉商铺租金降价为22万元/年。2017年被告以经营不善为由，分别于2017年1月3日、5月17日、5月19日、6月22日、7月10日迟延支付租金，合计支付20万元。出于照顾被告，原告口头同意被告2017年的商铺租金仅支付20万元即可。2018年，被告在支付了5万元租金后，虽经原告多次追缴但仍未足额支付。2019年至今的租金被告已迟延支付超过15日。根据合同法及相关规定，双方订立的租赁合同到期后，虽未续签租赁合同，但仍在继续履行合同的，为不定期租赁合同。根据被告的违约情形，原告有权要求解除双方的租赁合同，并要求被告支付租金及违约金。另外，原告减少案涉商铺每年租金1万元，系原告自愿减轻被告人合同义务的行为并不违反法律规定，属合法有效。综上所述，被告欠付租金，且拒不腾退商铺的行为，已严重损害了原告的合法权益。因此，为了维护自身合法权益，原告特向贵院提起诉讼，望依法裁断。被告辩称，不同意原告的其他诉讼请求。原告起诉状事实理由不属实，本案涉及合同诈骗，2009年12月8月至2018年4月18日摊位我每年的租金付清，2017年12月至2018年4月我7、8次找原告法人，请把18号摊位的一部分的租金收了，原告法人就不收取摊位租金，2018年4月我去找原告负责人王魁，王魁把我儿子叫到办公室，我儿子答应王魁下个星期把一部分租金付清，下个星期到了原告法人下法律文书强行把我两个儿子赶走，两个儿子把钥匙交给我经营，我知道有问题不去经营，工商的所长把通知贴在我的门上，我对工商所长说没有签字按印没有效果。2006年12月13日至2020年乐哈哈超市的注册地就在18号，执照都是长期的。2015年原告法人开始不给我合同，开始合同诈骗（详见我提交的书面材料）。不同意解除租赁合同，我要继续经营。本案涉及合同诈骗，应当先刑后民。经审理查明，自2010年起，被告承租原告位于大连市沙河口区西南路568号的大连熟食品交易中心门头区域商铺。2016年11月12日，原告（甲方出租方）与被告（乙方承租方），签订《摊位（柜台）租赁合同》，约定：乙方承租甲方位于大连市沙河口区西南路568号大连熟食品交易中心门头层区域17号A商铺，商铺是指甲方出租给乙方的摊位、租赁场地或门头房。乙方承租的商铺仅限于经营超市商品，承租人不得任意将所租商铺作为其他用途，如将商铺作为它用，甲方有权责令其立即停业整改，并追究其违约责任。租赁期限自2016年1月1日至2016年12月31日止。乙方应在本合同解除或终止之日的次日将所承租商铺及其设施恢复到商铺交接时的原貌或在甲方书面认可的情况下，保持完好无损的状态退还甲方。摊位租赁费23万元每年。违约责任方面，合同8.2条约定，在租赁期限内，乙方逾期交付摊位费、履约保证金、水、电等费用的，每逾期一天，应按应付费用的1%支付违约金，同时甲方有权采取停止物业服务措施，直至乙方交付欠费和违约金。因甲方停止物业服务措施直至乙方交付欠费和违约金，因甲方停止物业服务而给乙方造成的损失由乙方自行承担，如逾期交纳以上费用累计达15天以上，按本合同8.2条执行。合同8.2条约定，在租赁期内乙方有下列行为之一的，甲方除按照本合同8.1条追究乙方违约责任外，并有权解除或终止本合同，合同终止、解除后，乙方还应向甲方支付违约金，违约金为乙方在合同期限内应交纳的摊位费总额的20%。合同解除或终止时，乙方已交纳的租金、物业费、履约保证金及其他款项甲方不予返，未缴纳的租金以及其他款项仍需缴纳。合同解除后，因乙方的行为而给甲方或第三人造成损失的，乙方应负责赔偿。合同签订后，案涉17A商铺由被告经营超市使用。双方在签订上述租赁合同后并未签订书面的租赁合同。经庭审中询问，原、被告双方均应认可2017年案涉商铺年租金为20万元，2018年、2019年、2020年案涉商铺年租金均为22万元，其他约定按原租赁合同执行。被告于2017年1月3日向原告交纳租金10万元，于2017年5月17日向原告交纳租金3万元，于2017年5月19日向原告交纳租金2万元，于2017年6月22日向原告交纳租金4万元，于2017年7月10日向原告交纳租金1万元。2016年、2017年租金被告已交纳完毕。2018年1月1日被告向原告交纳租金5万元，至本次庭审时未再交纳租金。2018年7月，原告工作人员到被告承租的商铺向被告催缴租金。另查，2017年3月3日，原告名称由大连熟食品交易中心变更为大连熟食品交易中心有限公司。庭审后，经原告书面确认租赁给被告的商铺为17A，与18号摊位不属于同一位置，18号商铺为案外人承租。又查，2018年1月26日，被告到大连市公安局沙河口分局经济犯罪侦大队报称被原告合同诈骗案，大连市公安局沙河口分局经济犯罪侦查大队已受理，案号为大公（经）受案（2018）617号，并出受案回执。2018年2月2日，大连市公安局沙河口分局向被告作出不予立案通知书，内容为：莫君德，你于2018年1月26日提出控告的大连熟食品交易中心和刘旭波涉嫌合同诈骗，我局经审查认为没有犯罪事实。根据《中华人民共和国刑事诉讼法》第一百一十条之规定，决定不予立案。原告大连熟食品交易中心有限公司与被告莫君德租赁合同纠纷一案，曾于2019年6月13日立案，我院于2019年10月11日作出（2019）辽0204民初5309号民事裁定书，认为本案涉嫌经济犯罪，裁定：驳回原告大连熟食品交易中心有限公司的起诉。原告上诉后，大连市中级人民法院于2019年11月25日作出（2019）辽02民终9216号民事裁定书，裁定：一、撤销大连市沙河口区人民法院（2019）辽0204民初5309号民事裁定；二、本案指令大连市沙河口区人民法院审理。上述事实，有原告提供的起诉状、房屋查询信息表、工商档案、《摊位（柜台）租赁合同》、专用收款收据、视频、（2019）辽02民终9216号民事裁定书，被告提供的不予立案通知书及当事人当庭陈述笔录在案为凭，且经当庭质证和本院的审查，应予采信。本院认为，本案焦点系案涉商铺租赁是否涉及刑事案件，是否需要先刑后民。大连市公安局沙河口分局经济犯罪侦查大队根据被告报案，对原告是否涉及合同诈骗进行了受理，侦查后于2018年2月2日，大连市公安局沙河口分局向被告作出不予立案通知书，明确告知：被告控告的大连熟食品交易中心和刘旭波涉嫌合同诈骗，经审查认为没有犯罪事实。同时，大连市中级人民法院作出的（2019）辽0204民初5309号民事裁定业已生效，该民事裁定书记载：“刑事案件根本不存在，一审法院以本案需要先进行刑事处理，然后再对民事部分进行审理的观点错误”，指令我院继续审理，故本案应当作为民事案件继续处理。原告与被告签订的《摊位（柜台）租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。该合同到期后，被告仍在继续占有使用案涉商铺并交纳租金，根据法律规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，原、被告双方形成不定期租赁关系。关于原告主张解除原、被告双方于2016年11月12日签订的《摊位（柜台）租赁合同》及被告自合同解除之日起立即腾退所租案涉商铺一节，不定期租赁合同出租人可以随时解除不定期租赁合同，但是应当在给予承租人合理搬出房屋的期限，结合本案被告拖欠租金的情况，对于原告主张解除《摊位（柜台）租赁合同》的请求，本院予以支持，租赁合同解除后的三十日期限，被告应当腾退所租赁的商铺。关于原告主张被告支付2018年剩余租金170000元、2019年租金220000元、2020年1月1日至商铺实际腾退之日止按每日603元（220000元÷365天）计算的租金，经庭审询问，原、被告双方对2018年至今的房屋租金标准及未付款项金额并无异议，被告占有案涉商铺至今，故对原告的上述请求本院予以支持。关于原告主张的2018年逾期付款违约金51000元、2019年逾期付款违约金66000元及2020年逾期付款违约金23697.9元，双方系不定期租赁合同，原《摊位（柜台）租赁合同》中并未明确约定租金给付时间，根据法律规定“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”，故逾期付款起算时间可参照每届满一年租期的次日予以计算，且合同约定的违约金按欠付金额的每日1%标准过高，本院予以调整为参照中国人民银行同期贷款利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日。2020年租金尚未产生逾期付款违约金，本院不予支持。关于原告主张的解除合同的违约金44000元，双方系不定期租赁合同关系，双方均有权解除合同，原告主张被告支付解除合同违约金，于法无据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告大连熟食品交易中心有限公司与被告莫君德于2016年11月12日签订的《摊位（柜台）租赁合同》；二、被告莫君德于判决生效之日起三十日内向原告大连熟食品交易中心有限公司腾退大连市沙河口区西南路568号大连熟食品交易中心门头层区域17号A商铺;三、被告莫君德于判决生效之日起十日内支付原告大连熟食品交易中心有限公司2018年租金170000元及逾期付款违约金自2019年1月1日起至8月19日按中国人民银行同期贷款利率计算，从2019年8月20日至款项付清之日止按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；四、被告莫君德于判决生效之日起十日内支付原告大连熟食品交易中心有限公司2019年租金220000元及逾期付款违约金自2020年1月1日至款项付清之日止按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；五、被告莫君德于判决生效之日起十日内支付原告大连熟食品交易中心有限公司2020年1月1日至商铺实际腾退之日止按每日603元计算的租金；六、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费11931元（原告已预交），由原告负担1931元，由被告负担10000元，给付时间同上。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  付雯楠人民陪审员  赵东升人民陪审员  宋军向二〇二〇年六月十日书 记 员  蒋子淇附：相关法律规定《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。