广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书粤02民终615号上诉人（原审被告）：李元英，女，1976年9月4日出生，汉族，住广东省韶关市武江区长城世家20栋104。委托诉讼代理人：卓友陆，广东金韶律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：温新财，男，1983年4月8日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区********。委托诉讼代理人：陈智斌，广东宜方律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎小平，广东宜方律师事务所律师。原审被告：陈新福，女，1968年11月4日出生，汉族，住广东省韶关市武江区东岗岭21栋嘉和楼E座302房。原审被告：蔡昌帮，男，1968年4月17日出生，汉族，住广东省韶关市武江区新建路10号东区******。上诉人李元英因与被上诉人温新财，原审被告陈新福、蔡昌帮合同纠纷一案，不服广东省韶关市武江区人民法院（2019）粤0203民初1723号民事判决,向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。李元英上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回温新财的全部诉讼请求；2.本案诉讼费用由温新财负担。事实及理由：一审判决认定事实不清。首先，在原一审程序中，一审法院依职权向中国工商银行股份有限公司西河支行（以下简称工行西河支行）了解涉案房产的贷款审批情况，该行员工出具复函称：涉案房产因资料不齐及抵押物不符合该行按揭政策，故未受理按揭贷款申请。上述回复没有加盖出具单位印章，也没有任何有效法律文书证明员工的身份，因而不具备证明的效力，即便要将该复函作为证据使用，出具人也应当出庭接受质证。其次，一审判决没有查明温新财主张解除涉案合同以及未能办理涉案房产按揭贷款手续的真实原因。一审判决认为温新财是在知悉涉案房产楼龄超过20年后才主张解除合同。但是从温新财的起诉中可知，其主张的理由是银行无法办理按揭贷款。在按揭贷款事项中，蔡昌帮将温新财的资料提交给工行西河支行审核后，该行并没有通知蔡昌帮涉案房产楼龄超期无法办理贷款，而是温新财主动撤回了申请。蔡昌帮也提供了同期申请“楼龄超期”按揭手续获得工行西河支行审核通过的证据，这也可以证实涉案房产不能办理按揭手续的真实原因并不是楼龄超期。最后，李元英对涉案房产无法完成交易不存在过错，一审判决认定其存在过失没有依据。李元英已经将涉案房产的房产证交付给了中介，并陪同温新财进行了多次的现场查验等，履行了自己的合同义务。温新财作为买受人，其从未要求核实楼龄信息，即便温新财对楼龄有错误的认识，也是其单方过失。因此，一审判决解除涉案合同，并要求李元英返还定金没有事实及法律依据。一审法院在发回重审后也并没有查明本案的事实。综上，请求二审法院在查明事实的基础上对本案进行改判，依法支持李元英的上诉请求。温新财辩称，对于一审判决李元英返还定金两万元的结果予以认可，但对一审判决的理由不予认可。涉案的房屋是因楼龄过长无法办理银行按揭，合同无法继续履行，依法解除并无不当。在办理按揭手续过程中，双方已经确定办理按揭的银行为工行西河支行，蔡昌帮提供可以办理按揭的房屋楼龄为17年，这并不足以证明涉案房屋可以在其他银行办理按揭。李元英作为涉案房屋的所有者，其应当知悉房屋的楼龄状况。因此，李元英的上诉理由并不成立，请求二审法院依法驳回其上诉，维护温新财的合法权益。原审被告蔡昌帮述称，认可一审法院判决。温新财向一审法院起诉请求：一、判决解除温新财与李元英、蔡昌帮签订的《房地产买卖预约（居间）合同》及《购房诚意金》；二、李元英双倍返还定金40000元；三、陈新福、蔡昌帮双倍返还定金9000元，退还温新财预缴的调查费、评估费、测绘费共5000元；四、诉讼费由李元英、蔡昌帮、陈新福负担。一审法院认定事实：蔡昌帮通过案外人谢炜得知温新财欲购买二手房。经双方联系洽谈后在2018年4月25日由蔡昌帮（甲方）与温新财（乙方）签订一份《购房诚意金》协议，协议约定由乙方委托甲方办理韶关市武江区************的购买事宜，并达成如下内容：1.乙方向甲方缴纳购房诚意金人民币5000元；2.甲方自收到诚意金从(2018年4月25日至2018年5月10日)止，为乙方购买该房屋总价控制在450000元；3.如果甲方成功为乙方谈到该房价，则诚意金转为定金，如果谈到该房价，乙方不购买此房，则诚意金变违约金不能退回；4.如果甲方不能为乙方谈到该房价，则诚意金全额退还给乙方；5.中介费是总房款的2%，由乙方支付给甲方；6.过户、按揭以及所有费用由乙方支付……。该协议甲方落款处还加盖有武江区执信房产服务部的印章。温新财在实地看房及查验了涉案房屋的产权资料后在次日作为买方（乙方）与李元英（卖方、甲方）及武江区执信房产服务部（经纪方）共同签订一份《房地产买卖预约（居间）合同》，其中约定：甲方拟将位于韶关市武江区*******阳光大厦13C房出售给乙方，房屋成交总金额为450000元，在签订合同当日由乙方支付甲方20000元作为定金，定金有效期至2018年8月30日。经纪方负责协助甲、乙双方办理该房屋的产权过户手续，三方约定在定金有效期限内办理该房屋的过户手续。实际过户时间以银行审批贷款通过和权籍调查通过的时间为依据。付款方式为银行按揭，在签订合同的30个工作日内，甲、乙双方必须到银行申请按揭贷款，申请贷款金额为250000元，由银行直接支付给甲方。首期房款200000元于过户当天付清（含定金）。如银行批准贷款金额少于乙方申请贷款金额，或因乙方信誉原因导致不能贷款，乙方须在过户当天以现金方式补齐该物业余款。第六条经纪方的权利和义务第3款约定：“经纪方作为居间人，为买卖双方提供了订立合同的机会并促成合同签订，即按照法律规定完成了居间义务并有权按约收取居间服务。即使合同的变更、终止等不影响居间费用的收取，基于经营范围所限：经纪方不对交易时间、报税价格、税费等作任何的承诺及担保。乙方须向经纪方支付4500元作为房地产咨询、买卖协助服务费。签订该合同当天支付50%款项，剩余50%过户当天支付完毕。若乙方要求经纪方联系办理银行按揭，乙方须在签订合同当天另外支付按揭服务费1%给经纪方。第七条违约责任及其他约定第1条约定：“本合同经甲、乙双方签名即生效，甲、乙双方签订合同后，如甲方有（但不限于）不按期交楼，不按期过户，转售他人，权属不清被禁出售等违约情况，视甲方违约，甲方应在违约之日将定金退还乙方，另赔偿乙方所付定金的一倍的违约金40000元。如乙方有（但不限于）中途不买、不按期付款、不按期过户等违约情况，视为乙方违约，则乙方所交定金不予退回。该房屋交易期间产生的一切费用均由违约方支付。签订合同后中途违约产生违约金，甲、乙双方的任何一方需从所得定金或赔付款中支付50%给中介方作为劳务费。……”在该合同落款处由温新财的丈夫陈小军代为签字确认，经纪方处则有蔡昌帮及案外人谢炜签字并加盖武江区执信房产服务部公章。蔡昌帮表示其与谢炜为合作关系。温新财则陈述并不认识谢炜，合同签订整个过程均由蔡昌帮提供服务，也不向谢炜主张权利。签订该合同当天，温新财向李元英支付了20000元定金。庭审中，温新财与蔡昌帮均确认由蔡昌帮收取了温新财共计9500元的费用，其中5000元为预收的房屋权籍调查费、评估费及测绘费。但对于另外4500元的性质双方产生分歧，李元英等认为是中介服务费，温新财则认为当中的2000元是定金、2500元是中介服务费。蔡昌帮同意退还上述房屋权籍调查费、评估费及测绘费5000元给温新财，剩余款项则不同意返还。此后，温新财及蔡昌帮着手办理案涉房屋的银行按揭贷款申请事宜，李元英也将案涉房屋产权证交予蔡昌帮。房产证上记载的权属人为李元英，购买时间为2007年4月，但竣工日期一栏为空白。温新财陈述银行认为案涉房屋楼龄已经超过20年，不符合贷款发放条件因而拒绝放贷。温新财主张此时才得知房屋原为1995年的房屋并非中介所述2003年的房产，而李元英等人在此过程中存在故意隐瞒房屋真实楼龄，导致合同目的不能实现，且其无法申请贷款遂要求解除合同。李元英、蔡昌帮均不同意解除合同。李元英认为自身亦不清楚楼龄情况，不存在故意隐瞒楼龄的问题并在合同签订后已将案涉房屋清空、交清了相关费用以备向温新财交付房屋。蔡昌帮则认为是温新财嫌弃涉案房屋楼龄太久，自行将申贷资料拿回，案涉房屋仍具备申请贷款的资格并为此提交了其作为中介方于2018年6月7日促成案外人交易的房屋买卖合同、房地产权证、个人住房（商业用房）借款合同予以证实较之案涉房屋楼龄更长的房产也成功办理了按揭贷款，故案涉交易存在继续履行的可能性。双方就上述问题未能达成一致意见，温新财遂诉至一审法院要求解决。关于案涉房屋的楼龄，蔡昌帮称其作为房屋中介，案涉房源及相关信息是从其他房屋中介处获得，是其中介员工李春娣从其他房屋中介获知案涉房屋竣工于2003年并告知温新财。另查明：武江区执信房产服务部为个体工商户，原经营者为陈新福，该服务部已于2013年3月5日注销了工商登记。蔡昌帮确认该服务部由其实际经营，公章也一直由其控制和使用。陈新福自注销工商登记之后再未参与经营。温新财也自认从未见过陈新福，提供居间服务的为蔡昌帮，但因案涉合同中仍加盖有服务部的公章，遂要求陈新福承担共同清偿责任。本案在原一审审理期间，一审法院向工行西河支行就涉案房屋的贷款审批情况进行了解，该行的工作人员回复没有受理个人住房按揭贷款资料的原因为：1.客户所提供的按揭资料不齐全；2.拟按揭抵押物不符合该行按揭政策要求（房龄超过20年）。温新财及李元英、蔡昌帮均确认，除该家银行外，双方并未向其他银行了解并申办按揭贷款。一审法院认为，根据三方签订的《房地产买卖预约（居间）合同》约定的内容，一审法院认为该案包含两个法律关系，一是买方与卖方房屋买卖合同关系；二是买卖双方与居间方之间居间合同关系，故本案应为合同纠纷。涉案《购房诚意金》协议及《房地产买卖预约（居间）合同》中虽然加盖有武江区执信房产服务部的公章及存在案外人谢炜的签名，但该服务部在签订合同之前早已注销，同时基于谢炜与蔡昌帮的关系，庭审中温新财表示案涉房屋系由蔡昌帮负责居间服务，对案外人谢炜不主张权利，故一审法院认定上述两份合同的签订主体实质应为温新财与李元英、蔡昌帮。案涉协议内容是各方当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。根据查明的事实及各方在诉讼中所陈述的意见，案涉房屋买卖协议之所以未能顺利履行是因为买卖双方在涉案房屋楼龄及银行按揭环节上产生争议，且无法协商达成一致意见。对于房屋楼龄问题。由于案涉房产证并未记载房屋的建造时间，温新财未能从房产证获知房屋真实楼龄，经查该房屋实际竣工时间为1995年，与房屋中介在微信中所提及的2003年相距较大。李元英称其不清楚房屋真实楼龄。对于房屋买卖合同而言，买卖双方的主要合同目的在于房屋与合理对价的交换，故作为合同标的的房屋应就坐落、楼层、户型、面积等关键交易信息明确约定，以期满足双方交易之目的，避免合同履行的不确定性。本案中，案涉合同明确约定温新财付款方式为按揭付款。由于银行业主管部门并未对各商业银行的按揭贷款风险防控制度作出统一规定，各商业银行均根据外部市场环境及自身业务发展的需要，自行完善与自身承受能力和风险管理能力相适应的按揭贷款管理制度，是故各商业银行对二手房贷款的楼龄审查条件规定不一。房屋楼龄是商业银行进行风险管控的重点审查项目，对案涉合同履行情况影响甚巨，而房屋的实际楼龄从房屋外观上并不能有效地予以直观判断，但却直接影响房屋的市场交易价值、实际使用年限、日常维护成本等，因此显属缔约过程中应该明确披露的内容之一。本案审理情况反映，温新财、李元英作为普通的市场交易主体，均未认识到楼龄对二手房买卖合同的重要性，在合同履行过程中发现因楼龄较长降低了房屋的交换价值及使用价值，同时显著增加了温新财的履行成本，双方本应就此协商解决。因温新财明确表示不再履行合同，李元英、蔡昌帮要求继续履行合同的诉求已客观不能，一审法院确认案涉《购房诚意金》《房地产买卖预约（居间）合同》应予解除。基于诚信原则及公平原则，考虑双方对陷入合同僵局均有过失且过失相当，李元英应将温新财所交定金20000元予以退还。关于温新财要求陈新福、蔡昌帮双倍返还定金4000元、退还中介服务费2500元及调查费、评估费、测绘费5000元的诉请。首先，对于相关办证费用5000元，蔡昌帮同意退还，不违反法律规定，一审法院直接予以确认。至于另外收取的4500元的性质，双方产生争议。庭审时蔡昌帮表示“25日收了5000元诚意金后转为办证费用，4500元中介服务费是在买卖合同签订后收取。”温新财回答：“属实。”但之后温新财又表示：“25日给了2000元，26日给了7500元。”并为此当庭变更了第三项诉讼请求。一审法院对此认为，根据双方签订的《购房诚意金》合同，约定的诚意金为5000元并无另行约定定金的数额，而在温新财收执的《收据》中4500元已明确注明为中介服务费，温新财对此未提出异议，即使该4500元包含了温新财所称的定金，不排除双方在此时就收取的款项性质达成了新的合意，且温新财在庭审中对此的陈述前后表述不一致，即便按照《房地产买卖预约（居间）合同》的约定，先行收取50%的中介费与温新财所主张的2500元亦不一致。故现有证据无法支撑其主张的定金为2000元、中介服务费为2500元，一审法院确认上述4500元均为居间服务费。蔡昌帮虽促成温新财与李元英签订了房屋买卖合同，但其在提供居间服务时，未向出卖方核实清楚直接影响房屋交易及履行的楼龄信息，而由其中介员工李春娣将从其他房屋中介获知的案涉房屋竣工于2003年的错误信息并告知温新财，导致温新财基于错误的信息而签订了《房地产买卖预约（居间）合同》，最终导致合同无法按预期顺利履行，蔡昌帮作为中介未尽到居间人应有的注意义务，导致本案纠纷的产生，不能视为其已完成了居间义务，故其应退还中介服务费4500元给温新财。至于陈新福的责任问题，陈新福并非涉案两份协议的签订主体，温新财亦未提供证据证明武江区执信房产服务部注销后，陈新福仍以该服务部的名义经营或由陈新福提供了本次居间服务，故温新财要求陈新福于本案承担共同还款责任，无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、解除温新财与蔡昌帮于2018年4月25日签订的《购房诚意金》合同；二、解除温新财与李元英、蔡昌帮于2018年4月26日签订的《房地产买卖预约（居间）合同》；三、李元英应于判决发生法律效力之日起十日内退还韶关市武江区*******阳光大厦13C房的购房定金20000元给温新财；四、蔡昌帮应于判决发生法律效力之日起十日内退还韶关市武江区*******阳光大厦13C房的中介服务费4500元及房屋查档费、评估费、测绘费5000元，合计9500元给温新财；五、驳回温新财的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1087.5元，由温新财负担737.5元，李元英负担300元，蔡昌帮负担50元。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据.本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案系合同纠纷。在对三方签订的《房地产买卖预约（居间）合同》性质的认定上，正如一审法院所述，包含房屋买卖关系和居间合同关系，该合同合法有效，本院认定为有效合同。现各方争执的焦点在于合同是否应当解除。在《房地产买卖预约（居间）合同》中三方对价款的支付作了约定，其中房款共计450000元,包括向银行申请250000元的按揭贷款。房屋的楼龄直接影响了房屋的价值，各阶段各商业银行对根据国家政策和房地产市场环境等，对办理银行按揭的要求均有所不同。在本案中，各方虽没有约定去哪一个银行办理贷款按揭手续，但在履行过程中，武江区执信房产服务部接受温新财委托到工行西河支行办理个人住房按揭贷款手续。对于工行西河支行未能发放贷款的问题，一审法院去函给工行西河支行进行调查。工行西河支行工作人员复函称，原因包括：1.客户所提供的按揭资料不齐全；2.拟按揭抵押物不符合该行按揭政策要求（房龄超过20年）。上诉人李元英对工行西河支行工作人员出具的复函提出异议，但这并不影响该复函效力的认定。在一、二审期间，上诉人李元英等也未提出证据证实，在其他商业银行等金融机构可以就涉案房屋办理住房按揭贷款手续的证明材料。《房地产买卖预约（居间）合同》的履行已构成事实上不能，对该合同应予解除。上诉人李元英对此提出的异议，本院不予采信。上诉人李元英应将其已收取的20000元定金予以退回。综上所述，李元英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1087.5元，由上诉人李元英负担。本判决为终审判决。审 判 长 焦晓巍审 判 员 神玉嫦审 判 员 赖洁华二〇二〇年六月十五日法官助理 肖卫青书 记 员 陈嘉雯