北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初4760号原告（反诉被告）：李剑华，男，1988年2月23日出生，汉族，住吉林省九台市。委托诉讼代理人：吕博杰，北京市嘉安律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京爱家营企业管理有限公司，住所地北京市西城区天桥北里6-8号。法定代表人：刘洋，总经理。委托诉讼代理人：徐俊杰，男，该公司员工。原告（反诉被告）李剑华与被告（反诉原告）北京爱家营企业管理有限公司（以下简称爱家营公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。李剑华之委托诉讼代理人吕博杰，爱家营公司之委托诉讼代理人徐俊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）李剑华向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令双方于2019年10月9日签订的《房屋租赁合同》于2019年10月9日解除；2.请求法院判令爱家营公司退还2019年10月9日至2020年1月8日期间房屋租金33000元；3.请求法院判令爱家营公司退还房屋押金11000元；4.请求法院判令爱家营公司支付违约金11000元；5.爱家营公司承担本案诉讼费。事实和理由：李剑华与爱家营公司于2019年10月9日签订《房屋租赁合同》，约定爱家营公司将位于北京市东城区XXX6号楼1单元905号房屋（以下简称905号房屋）出租给李剑华，租赁期限自2019年10月9日起至2021年11月10日止，月租金11000元。合同签订后，李剑华依约履行了缴纳首期房租和押金义务，但爱家营公司并未按照约定向李剑华交付房屋。经李剑华多次要求爱家营公司交付房屋或退还相关费用，爱家营公司拒不予以解决，故李剑华诉至法院，请求判如所请。被告（反诉原告）爱家营公司辩称，双方订立房屋租赁合同后，爱家营公司依约向李剑华交付了房屋，故不同意李剑华的全部诉讼请求。被告（反诉原告）爱家营公司向本院提出反诉请求：1.请求法院确认双方签订的《房屋租赁合同》已于2020年4月2日解除；2.请求法院判令李剑华支付2020年1月9日至2020年4月2日期间的房屋租金31167元；3.请求法院判令李剑华支付违约金11000元；4.本案本诉及反诉诉讼费均由李剑华承担。事实和理由：双方于2019年10月9日签订《北京市房屋租赁合同》，约定爱家营公司将位于北京市东城区XXX6号楼1单元905号房屋出租给李剑华使用并收取租金。租赁期限为2019年10月9日至2021年11月10日，月租金为11000元，租金支付方式为季付，房屋押金为11000元。后爱家营公司依约向李剑华交付了房屋，根据合同约定，李剑华应于2020年1月9日前支付第二期房屋租金33000元，但爱家营公司多次向李剑华催交租金，李剑华始终拒绝支付。爱家营公司根据合同约定已于2020年4月2日强制李剑华腾退搬离该房屋。现提出反诉请求，请求法院判如所请。原告（反诉被告）李剑华针对被告（反诉原告）爱家营公司的反诉辩称，合同签订后，李剑华依约支付了租金和押金，但爱家营公司未交付房屋致使李剑华未实际占有使用该房屋，故李剑华没有向爱家营公司支付第二季度租金的义务，亦不同意支付违约金，不同意爱家营公司的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于双方没有争议的事实，本院予以确认。就各方争议的事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：2019年10月9日，爱家营公司（甲方）与李剑华（乙方）签订房屋租赁合同，约定爱家营公司将其管理的905号房屋出租给李剑华，租赁用途为居住，租赁期限自2019年10月09日至2021年11月10日；甲方应将房屋按约定条件交付给乙方并签署《房屋交割清单》；租金标准11000元，付款方式为季付，首期房租应于合同起租日之前全部付清，乙方应于每个支付周期届满前支付下一期租金；押金总额11000元；甲方延迟交付房屋达五日的，乙方有权单方解除合同，甲方应按月租金的100%向乙方支付违约金；乙方不按照约定支付租金达五日的，应承担违约责任，甲方有权单方解除合同，收回房屋，乙方应按月租金的100%向甲方支付违约金。同日，李剑华向爱家营公司支付了押金11000元及首期房租33000元。关于房屋交付情况，李剑华主张爱家营公司从未交付905号房屋，但未能提供相应证据加以证明。爱家营公司则主张于签订合同当日将905号房屋钥匙交付李剑华，但李剑华未写收条，现亦无法找到《房屋交割清单》。爱家营公司提供了2019年11月23日的报修记录，显示当日李剑华就905号房屋供暖问题进行报修，记录中显示“报修人：租客（李剑华），上门联系人：王金星”，证明房屋已实际交付，否则不应当出现报修事宜。李剑华认可曾就供暖问题进行报修，但主张当日爱家营公司员工常祺约李剑华上门交付房屋，因暖气不热故仅进行报修，当日亦未实际交付。经询，李剑华当庭认可其租赁905号房屋目的为本人自住，主张2019年10月9日至11月28日期间多次电话联系常祺要求交付房屋或退款，但未就该主张提供证据加以证明。庭审中，爱家营公司还提供了2020年1月10日的中通快递底单及签收记录，证明因2020年1月9日后李剑华不再支付租金，故向其发出催款通知。李剑华认可该证据的真实性，但不认可关联性及证明目的，主张该快递底单显示包裹信息为日用品，而非催款函。关于收回房屋情况，爱家营公司主张收房前电话联系过李剑华催缴房租，因其一直未交，故于2020年4月2日收回905号房屋，开锁及收回过程有视频记录，但因负责员工已离职故无法提供，收房后屋内只余生活垃圾及不用的生活用品，已由保洁处理。经本院询问，李剑华自认该房屋租赁用途为本人自住，但根据李剑华的庭审自述其直至2019年11月28日才上门接收房屋，并在报修暖气问题后仍未收房；双方认可均未直接向对方发出解除双方租赁合同的通知。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。爱家营公司与李剑华签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。虽双方未能提供《房屋交割清单》，但该合同签订日期即为租期起始日期，李剑华亦于同日交纳房屋押金及首期房租；合同约定爱家营公司迟延交付房屋五日李剑华即可单方解除该合同，经本院询问，李剑华自认该房屋租赁用途为本人自住，但根据李剑华的庭审自述其直至2019年11月28日才上门接收房屋，并在报修暖气问题后仍未收房，而是在第一季度租期到期后才直接以向本院起诉的方式要求解除该租赁合同，不符合为自住而租赁房屋的常理。李剑华未提供证据证明其曾在该合同第一季度租期内向爱家营公司提出交付房屋或退还租金等要求，故其关于905号房屋从未交付的主张，本院难以采信。李剑华以此为由要求解除该租赁合同，并要求爱家营公司退还第一季度租金、押金并支付违约金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。虽爱家营公司提供的证据不足以证明其于2020年1月10日向李剑华发出了租金催缴函，但根据双方签订的租赁合同约定，李剑华应于每个支付周期届满前支付下一期租金。2020年1月9日第一个支付周期届满前，李剑华未按合同约定支付第二期租金，且迟延支付已超过合同约定的五日，故爱家营公司有权单方解除合同并收回房屋。爱家营公司认可已于2020年4月2日收回905号房屋，故其要求确认双方之间的《房屋租赁合同》已于当日解除，于法有据，本院予以支持。2020年1月10日至2020年4月2日期间仍处于双方租赁合同履行期内，爱家营公司要求李剑华支付上述期间租金，本院亦予以支持。考虑到2020年第一季度受新冠疫情影响等客观原因，李剑华未能及时支付租金亦情有可原，故爱家营公司要求李剑华支付违约金的反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认李剑华与北京爱家营企业管理有限公司于二〇一九年十月九日签订的《房屋租赁合同》于二〇二〇年四月二日解除；二、自本判决生效之日起七日内，李剑华支付北京爱家营企业管理有限公司二〇二〇年一月九日至二〇二〇年四月二日期间的房屋租金31167元；三、驳回李剑华的全部诉讼请求；四、驳回北京爱家营企业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费588元，由李剑华负担（已交纳）。反诉案件受理费427元，由北京爱家营企业管理有限公司负担111元（已交纳）；由李剑华负担316元（自本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李燕二〇二〇年六月十九日法官助理 王玫书 记 员 赵颖