陕西省西安市中级人民法院民事判决书 (2020)陕01民终6651号 上诉人（原审被告、反诉原告)：龙山菊，女，1959年XX月XX日出生，汉族，住西安市碑林区。 被上诉人（原审原告）：徐伟，男，1984年10月8日出生，汉族，住湖北省荆州市沙市区，现住西安市莲湖区大观2206。 委托诉讼代理人：陈玉，陕西云德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈岭，陕西云德律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告)：陈婷婷，女，1985年11月15日，汉族，住湖北省荆州市沙市区，现住西安市莲湖区大观2206。 委托诉讼代理人：陈玉，陕西云德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈岭，陕西云德律师事务所律师。原审第三人：西安康太房屋中介有限公司，住所地：西安市莲湖区桃园南路 67号1幢1101号。 法定代表人：刘芝萍，该公司总经理。委托诉讼代理人：毛虎亮，男，1991年7月2日出生，汉族，该公司门店店长，住西安市周至县。 原审第三人：西安置诚资产管理有限公司，住所地：西安市莲湖区西大街 116 号 206 室。 法定代表人：谢桦，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵丽歆，新城区长乐西路法律服务所法律工作者。上诉人徐伟、陈婷婷，上诉人龙山菊因与第三人西安康太房屋中介有限公司（以下简称康太公司）、西安市置诚资产管理有限公司（以下简称置诚公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院(2019)陕0104民初5796号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。徐伟、陈婷婷上诉请求：1.撤销一审判决第五项，改判龙山菊向其支付房屋溢价损失420000元。2.撤销一审判决第九项，改判龙山菊向其支付定金差额139000元。3.二审诉讼费由龙山菊承担。事实和理由：其按照合同约定支付了定金139000元，该定金由康太公司保管，康太公司出具了收取定金收款收据，现因龙山菊违约导致合同目的不能实现，龙山菊依法应双倍返还定金，现一审法院已判令康太公司返还所代收的定金139000元，龙山菊还应返还139000元的定金差额；涉案合同约定的房屋售价为1388000元，现该房屋实际价值随市场变化上升至2000000元，龙山菊除赔偿其定金差额外还应赔偿房屋溢价损失420000元。龙山菊辩称，陈婷婷在2018年3月9日签订合同时没有向其缴纳任何定金，且签订合同当日，涉案房屋的共有人没有放弃继续，涉案《房屋买卖三方合同》没有生效，陈婷婷、徐伟要求撤销合同本就是单方违约行为；徐伟、陈婷婷所诉房屋溢价损失，没有事实依据。龙山菊同时提出上诉请求：1.撤销一审判决第五项，改判其不承担房屋溢价损失；2.撤销一审判决第六项，并依法改判；3.撤销一审判决第十一项，改判徐伟、陈婷婷向其支付违约金；4、一、二审诉讼费用由徐伟、陈婷婷承担。事实和理由：其没有收取房屋定金，徐伟、陈婷婷将139000元的房屋定金支付给康太公司，没有打入资金监管账户，若收取定金造成损失，应由康太公司承担，一审法院判令其支付溢价损失没有法律和合同依据；本次判决与前案虽然基于同一事实，但两次的诉讼目标完全不同，一审法院未能查清徐伟、陈婷婷实际花费律师费情况，判令其承担35000元律师费错误；其没有违反合同约定，其之所以向银行递交申请系纠正违法违规行为，其在重审时表示要求按合同约定支付延迟付款金后继续履行合同，徐伟、陈婷婷不配合其撤销网签、资金监管，阻碍了其办理涉案房屋的继承，继而诉请解除合同，向其索要巨额溢价损失、律师费，违约事实明显，应向其承担违约金。徐伟、陈婷婷不同意龙山菊的上诉请求，坚持其上诉意见。康太公司、置诚公司均辩称，一审判决正确，表示徐伟、陈婷婷及龙山菊提出的上诉其公司无关，不发表意见。徐伟、陈婷婷向一审法院起诉请求：1.解除其与龙山菊及康太公司2018年3月9日签订的《房屋买卖三方合同》；2.龙山菊向其双倍返还定金278,000元；3.龙山菊退还其垫付的房屋土地出让金46639.55元，并支付利息损失3064.61元（本金46639.55元，自2018年4月11日起计算，按中国人民银行同期贷款利率，暂计算至2019年8月22日，并自动顺延至龙山菊履行完毕之日）；4.龙山菊退还其垫付的地下室土地出让金2382.6元，并支付利息损失150.90元（本金2382.6元，自2018年4月29日起计算，按中国人民银行同期贷款利率，暂计算至2019年8月22日，并自动顺延至龙山菊履行完毕之日）；5.判令龙山菊配合其解除协议号为JG180407172的《二手房交易结算资金监管协议》（以下简称“7172监管协议”），将首付款550,000元退还其，并支付利息损失33019.10元（本金550,000元，自2018年5月24日起计算，按中国人民银行同期贷款利率，暂计算至2019年8月22日，并自动计算至实际全部退还之日）；6.判令龙山菊配合其解除协议号为JG180407133的《二手房交易结算资金监管协议》（以下简称“7133监管协议”），将房款（地下室）8000元退还其，并支付利息损失480.28元（本金8000元，自2018年5月24日起计算，按中国人民银行同期贷款利率，暂计算至2019年8月22日，并自动计算至实际全部退还之日）；7.判令龙山菊向其支付房屋差价损失420,000元（解除合同之日房屋市场价与双方约定的房屋价款之间的差价）；8.判令龙山菊支付其已付康太公司的居间报酬41640元；9.判令龙山菊向其支付律师费35000元；10.诉讼费由龙山菊承担。2019年10月30日徐伟、陈婷婷增加诉讼请求：11.解除其与龙山菊签订的合同备案号C18022281《西安市存量房买卖合同（自行交易版）》（以下简称“2281买卖合同”）；12.解除其与龙山菊签订的合同备案号C18022317《西安市存量房买卖合同（自行交易版）》（以下简称“2317买卖合同”）；13.判令置诚公司配合其解除7172监管协议，协助其撤销资金监管手续；14、判令置诚公司配合其解除7133监管协议，协助其撤销资金监管手续。龙山菊向一审法院反诉请求：1.判令陈婷婷支付其自2019年4月16日起到房屋交付过户之日止的违约金，按830,000元的1‰，为每日830元；2.判令陈婷婷支付其自2018年5月23日至今的房租损失49000元； 3.判令陈婷婷配合撤销网签合同，按有效的三方合同约定承担违约责任，诚信履行有效合同；4.判令陈婷婷要求解除监管资金是违约行为，应按照有效三方合同约定扣除139,000元违约金，剩余款项同意退给陈婷婷。一审法院认定事实：徐伟、陈婷婷为夫妻关系；龙山菊之夫杨宏伟于2016年3月30日去世，双方育有一子杨龙，王淑珍为杨宏伟之母；现徐伟、陈婷婷在资金监管账户内存有资金两笔，分别为550,000元、8000元，合计558,000元。一、关于合同的订立与履行。徐伟、陈婷婷提交证据⑴、康太公司向该院提交证据③、三方合同，证明2018年3月9日，龙山菊作为甲方与乙方陈婷婷、丙方康太公司签订的合同依法成立，合法有效，对三方具有约束力，各方应当按照合同约定全面履行义务；提交证据⑷、收款收据及转账记录，证明2018年3月21日，徐伟、陈婷婷根据合同约定，向龙山菊支付定金139,000元(含前期斡旋金42000元)，由康太公司代为保管，龙山菊应当双倍返还定金278,000元；提交证据⑸、非税收入收款收据、准予取得经济适用房完全产权通知单(各两份），证明2018年4月10日，徐伟、陈婷婷代龙山菊支付涉案房屋土地出让金46639.55元；4月28日，徐伟、陈婷婷代龙山菊支付涉案地下室房屋土地出让金2382.6元，龙山菊应当退还徐伟、陈婷婷垫付的房屋、地下室土地出让金，并按银行同期贷款利率支付利息；提交证据⑹、2281买卖合同、2317买卖合同，证明约定房屋成交价1,380,000元，以贷款方式付款，首付款550,000元，余款830,000元申请贷款支付；约定房屋（地下室）成交价为8000元，全额付款；提交证据⑺、7172监管协议、7133监管协议；证据⑻、西安市存量房交易结算资金监管入账凭证、银联商务刷卡小票，证明对于按揭贷款的房屋，徐伟、陈婷婷应于协议签订之日起30日内将购房首付款存入专用协议；对于一次性付款的房屋（地下室），徐伟、陈婷婷应于协议签订之日起30日内将购房款存入专用账户，2018年5月23日徐伟、陈婷婷已按约定将房屋首付款及地下室全款存入专用账户。龙山菊质证认可证据⑴的真实性，不认可证明目的，因为合同签订后，龙山菊已经出具共有人放弃的公证文书，履行了义务，没有过户是因为对方没有付款。合同第三条约定付款方式没有贷款方式，而且该房屋也不具备贷款条件，龙山菊只是纠正了违规行为。违规贷款不能成就时应当再想办法履行合同，徐伟、陈婷婷没有付款才是违约方。现在龙山菊同意履行合同，不同意履行合同的是徐伟、陈婷婷。龙山菊质证对证据⑷、⑸、⑹、⑺、⑻的真实性无异议，不认可证明目的，认为中介只有代收定金的权利，没有代管的权利，本人没有同意收取定金，票据也没经手。支付土地出让金违规，应该先继承再交。且因为继承手续没有办完，所签协议都是无效协议。康太公司表示认可证据⑴、⑷、⑸、⑹、⑺、⑻的真实性及证明目的。康太公司向一审法院提交证据①、房屋委托销售合同；证据②、斡旋协议；证据④、杨宏伟的法定继承人杨龙、王淑珍放弃继承公证书、声明书；证据⑤、补充协议（保证书）；证据⑥、收条等，补充证明交易经过，并说明龙山菊签订出售委托时，提供了杨宏伟的身份证明及结婚照，并没有销户。徐伟、陈婷婷对上述证据真实性等均予认可；龙山菊质证认可证据的真实性，不认可证明目的。置诚公司对上述证据表示不发表意见。一审法院认可徐伟、陈婷婷所提交证据⑴、⑷、⑸、⑹、⑺、⑻及康太公司所提交证据①、②、④、⑤、⑥的真实性及证明目的，确认2017年12月，龙山菊委托康太公司销售其名下位于本市莲湖区XX园XX路XX幢XX单元XX室住宅一套(产权证号：107XXXXXXX-7-13-10102)，面积139.41㎡，带地下室14.44㎡（产权证号：107XXXXXXX-7-13-1F126），并签署承诺书，承诺已征得房屋产权共有人同意出售。2018年3月1日，徐伟、陈婷婷签署斡旋协议，支付斡旋金42000元，2018年3月9日龙山菊在斡旋协议上签字，斡旋金转化为定金。同日，徐伟、陈婷婷(乙方）、龙山菊（甲方）与康太公司（丙方）签订三方合同，约定房屋成交价格共计1,388,000元，其中包含定金139,000元，含地下室转让价8000元，合同还就涉案房屋的基本状况、权属情况、付款方式、相关承诺、税费支付、违约责任等均作了明确约定；因杨宏伟已于2016年3月去世，2018年3月14日、3月23日，作为龙山菊名下房屋共有人杨宏伟的法定继承人王淑珍、杨龙分别出具放弃继承声明书，表示放弃对涉案房屋继承权，并办理了公证手续；之后徐伟、陈婷婷交付定金139,000元(含前期斡旋金42000元），康太公司代管。2018年4月10日、28日，徐伟、陈婷婷与龙山菊、康太公司到西安市XX房XX中心办理经济适用房完全产权手续，徐伟、陈婷婷代龙山菊支付房屋土地出让金46639.55元及地下室土地出让金2382.6元；2018年4月28日龙山菊与徐伟、陈婷婷就涉案房屋及地下室分别签订了2281买卖合同、2317买卖合同及7172监管协议、7133监管协议；同日，徐伟、XX城XX房贷款；2018年5月23日徐伟、陈婷婷将购房首付款550,000元、地下室房款8000元存入资金专用账户。二、关于违约责任。徐伟、陈婷婷向该院提交证据⑵、申请书，请求撤销公证书申请、证明书、龙山菊致银行的申请书(亦为康太公司提交证据⑦)，证明根据龙山菊在原一审中提供的证据及陈述，对卖房一事因家庭有部分纠纷，要求银行暂停给陈婷婷放款；证据⑶、微信聊天记录及通话录音，证明龙山菊单方面要求增加合同价款，擅自改变合同主要内容；证据⑾、原一审（2018）陕0104民初4943号正卷190页庭审笔录，证明龙山菊当庭陈述“坚持不予出售的意见，要求解除合同，每平方米增加1500元-2000元我愿意卖给原告，否则解除合同我向原告支付违约金”。上述证据显示导致三方合同无法继续履行、合同目的无法实现的根本原因是龙山菊违约，龙山菊应承担违约责任及律师费。龙山菊质证认可证据⑵真实性，认为请求撤销公证书申请与证明书都是案外人所为，与本案无关。而龙山菊致银行的申请书，正好说明龙山菊纠正违法行为，徐伟、陈婷婷在没有履行付款义务前提下，所有请求均站不住脚。对证据⑶表示记不清是不是本人所讲，与本案无关，调解一直都在进行，付款义务是徐伟、陈婷婷的。认可证据⑾真实性，不认可证明目的，龙山菊一直要求调解，愿意出售，但徐伟、陈婷婷坚持诉讼，所以律师费需自己承担。康太公司表示认可证据⑵、⑶、⑾的真实性及证明目的。2019年8月2日，陈婷婷、徐伟向法院申请调查令，要求到西安银行股份有限公司新城支行调取陈婷婷、徐伟与龙山菊就涉案房屋买卖过程中徐伟、陈婷婷递交的贷款审批资料。2019年8月5日，接受调查单位提供了以下证明材料：买方个人申请表、审批表三份；卖方承诺书一份；徐伟、陈婷婷以此作为证据⑿向该院提交，以证明徐伟、陈婷婷向西安银行申请个人购房贷款，经过银行审查同意放贷，不存在不能贷款的情况。龙山菊质证认可真实性，认为承诺书上有杨宏伟签字，当时杨宏伟已经去世，本次贷款违反法律规定，贷款没有成功时，徐伟、陈婷婷应立即筹钱继续履行合同。康太公司质证认可证据⑿的真实性及证明目的。置诚公司对上述证据均表示不发表意见。为抗辩徐伟、陈婷婷的诉讼请求，主张反诉请求，龙山菊向该院提交证据㈠、不动产登记簿；㈡、聊天记录；㈢、房屋租赁契约；㈣、房屋所有权证；㈤、革命军人病故证明书；证据㈥、办理房产继承手续的资料，包括西安市不动产登记簿、身份证明、亲属关系证明、干部档案及证明、准予取得经济适用住房完全产权通知单(存根)、革命军人病故证明书、户口注销证明等，证明涉案房屋属于经济适用房，尚未完成继承手续，杨宏伟去世后没有办理过户手续，房屋不具备贷款条件，龙山菊无义务帮徐伟、陈婷婷办理贷款，徐伟、陈婷婷延迟付款应按合同约定支付违约金，而且微信聊天记录显示还在找徐伟要求继续履行合同。徐伟、陈婷婷质证认可证据㈠-㈥的真实性，不认可证明目的，证据㈠登记的所有权人是龙山菊，买受人有理由相信龙山菊对房屋有处分权；证据㈡提供的聊天不齐全，之前聊天龙山菊要求我们撤诉，我们说要协商，之后就没了回音，如果撤销网签就相当解除合同，龙山菊在未提供相应担保时无法解除合同；证据㈢房屋没有交付，实际还由龙山菊支配使用，使用不当的损失应由其个人承担；证据㈣虽然登记时是经济适用房，但2018年已经交纳土地出让金，房屋可以交易；证据㈤、㈥恰恰说明如果房屋出售有瑕疵，所有权不明，龙山菊不能出售，是龙山菊违反合同约定，应当承担违约责任；康太公司质证认可上述证据的真实性，不认可证明目的，提出证据㈠所有权人是龙山菊，买受人有理由相信龙山菊对房屋有处分权，而且龙山菊签订出售委托时，提供了杨宏伟的身份证明及结婚照，并没有销户。证据㈢房屋钥匙一直在龙山菊手里，她可以支配；证据㈣经济适用房交完土地收益差价款后就可以办理手续，网签已经都做了，仅剩银行发放贷款。其余证据与康太公司无关，不予质证。置诚公司对上述证据的真实性及证明目的均不发表意见。一审法院认可徐伟、陈婷婷提交证据⑵、⑶、⑾、⑿、康太公司提交证据⑦及龙山菊提交证据㈠-㈥的真实性，认可徐伟、陈婷婷、康太公司提交证据的证明目的，确认在涉案房屋买卖过程中，徐伟、陈婷婷已经依据合同要求逐一履行了合同义务，龙山菊在2018年5月之前，也能够积极履行合同义务，并取得了其他权利人放弃继承的公证文书。但自2018年5月开始，龙山菊因为房价上涨，单方面提出增加出售价款，在没有得到徐伟、陈婷婷认可的前提下，2018年5月22日，龙山菊以家庭有部分纠纷为借口，向徐伟、陈婷婷申请贷款的西安银行股份有限公司新城支行递交申请书，请求暂停为徐伟、陈婷婷发放贷款，致使贷款申请未能获批，加之龙山菊在原审期间曾当庭明确表示要求增加出售价款，否则支付违约金也要解除合同，最终导致涉案房屋买卖未能成就。龙山菊违约责任明显。龙山菊质证提出徐伟、陈婷婷没有履行付款义务，自己属于纠正违法行为，举证提出涉案房屋属于经济适用房，尚未完成继承手续，房屋不具备贷款条件，徐伟、陈婷婷延迟付款应当按合同约定支付违约金等，均无事实依据及法律依据，不予认定。三、其他。徐伟、陈婷婷提交证据⑼、龙山菊之前提交的照片两张，证明涉案房屋已经涨价，请求法院酌情支持徐伟、陈婷婷的溢价损失420,000元。龙山菊质证确认照片由其提交，房价变动比较大不能证明什么。徐伟、陈婷婷提交证据⑽、律师委托代理合同及收据8页，证明因为龙山菊违约，徐伟、陈婷婷不得已提起诉讼，龙山菊应支付律师费损失共计35000元。龙山菊质证不认可真实性，认为合同及收据伪造的概率大，30000元只有收据，加之徐伟、陈婷婷是根本违约方，双方都有损失，应当自己承担律师费。康太公司质证认可证据⑼、⑽的真实性及证明目的。置诚公司对上述证据的真实性及证明目的均不发表意见。一审法院认可证据⑼、⑽的真实性，但具体到涉案房屋溢价损失以及相关律师费用，应严格按照合同约定及法律规定执行，对此各方均应实事求是，正确对待。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。龙山菊与徐伟、陈婷婷为涉案房屋买卖，先后签订斡旋合同、三方合同、买卖合同、监管协议等多份文本合同，上述合同均系当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行合同义务。三方合同订立后，徐伟、陈婷婷已经如约支付了相应款项，龙山菊也按照规定取得了房屋共有人放弃继承的公证文书，只是正在办理银行贷款时，龙山菊提出涨价请求，并寻找借口申请西安银行暂停为徐伟、陈婷婷放贷，最终导致贷款申请未获批准，合同履行出现障碍，合同目的无法实现。综合本案相关证据，并结合龙山菊在本案原审庭审时所作出的明确表态，确认龙山菊的违约事实清楚，证据充分，龙山菊已构成违约。对于龙山菊所提涉案房屋产权不完备，不具备过户条件、不具备贷款条件、继承尚未办理完结以及因为徐伟、陈婷婷未能履行完全付款义务导致合同不能履行等诸条意见，均难以契合证据的证明力，依法不予认定。现徐伟、陈婷婷诉至法院，要求解除2018年3月9日徐伟、陈婷婷与龙山菊及康太公司签订的三方合同；解除2018年4月28日徐伟、陈婷婷与龙山菊签订的2281买卖合同及2317买卖合同；判令龙山菊、置诚公司配合徐伟、陈婷婷解除7172监管协议和7133监管协议，协助徐伟、陈婷婷撤销资金监管手续，将首付款550,000元、房款8000元退还徐伟、陈婷婷，理由正当，依法予以许可，唯利息请求缺少合同依据，依法不予支持。龙山菊抗辩要求陈婷婷继续履行三方合同，同时反诉请求判令陈婷婷配合撤销网签合同，按有效的三方合同约定承担违约责任，诚信履行有效合同；判令陈婷婷要求解除监管资金是违约行为，按照有效三方合同约定扣除139,000元违约金等，理由不足，缺少证据支持，依法不予认可。合同解除后，徐伟、陈婷婷请求龙山菊退还垫付的房屋土地出让金46639.55元及退还垫付的地下室土地出让金2382.6元，符合法律规定，依法予以许可，因徐伟、陈婷婷系自愿替代龙山菊垫付土地出让金，合同对此并未约定，故徐伟、陈婷婷提出支付利息的请求不予认可。对徐伟、陈婷婷请求龙山菊双倍返还定金278,000元一节，考虑定金按合同系交由康太公司代管，龙山菊本人并未实际收到该款，因此双倍返还的义务亦不存在，康太公司应承担退还定金义务。至于康太公司在拟定的格式化三方合同中，自行认定“丙方负责为甲乙双方提供居间服务并促成买卖交易，本合同的签订即视为丙方已促成买卖交易且居间服务已经完成……”的条款与房屋买卖交易完成需要以房屋实际过户为基准的国家法律、法规相悖，因此康太公司在未完成居间服务的前提下，收取居间服务佣金不当，应如数退还徐伟、陈婷婷居间报酬41640元。徐伟、陈婷婷要求龙山菊支付居间报酬及利息，与实际履行事实不符，依法不予准许。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。按照三方合同所约定的违约责任，“守约方主张解除合同的按已付房款总额的5%支付违约金”，故徐伟、陈婷婷请求龙山菊支付房屋差价损失应以三方合同约定来计算所需赔偿损失数额，现徐伟、陈婷婷已实际支付购房款697,000元(550000+8000+139000)，龙山菊应依约赔偿损失34850元。徐伟、陈婷婷因诉讼而支付的律师费35000元，应由违约方龙山菊承担，该院支持徐伟、陈婷婷的此项诉讼请求。至于龙山菊反诉请求判令陈婷婷支付自2019年4月16日起到房屋交付过户之日止的违约金（按830,000元的1‰为每日830元）以及支付自2018年5月23日至今的房租损失49000元，因合同履行目的不能实现是因为其自身违约行为造成，且涉案房屋并未交付给陈婷婷，故对反诉请求依法不予认可。一审法院遂依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定判决：一、解除原告徐伟、陈婷婷与被告龙山菊及第三人西安康太房屋中介有限公司订立的《房屋买卖三方合同》；二、解除原告徐伟、陈婷婷与龙山菊签订的两份《西安市存量房买卖合同(自行交易版)》（合同备案号C18022281、C18022317）；三、解除原告徐伟、陈婷婷与被告龙山菊及第三人西安置诚资产管理有限公司签订的两份《二手房交易结算资金监管协议》(协议号为JG180407172、JG180407133)，第三人西安置诚资产管理有限公司在本判决生效后十日内，自监管账户内分别退还原告徐伟、陈婷婷首付款550,000元、房款（地下室）8000元，合计558,000元；四、本判决生效后十日内，被告龙山菊退还原告徐伟、陈婷婷垫付的房屋土地出让金46639.55元、地下室土地出让金2382.6元，合计49022.15元；五、本判决生效后十日内，被告龙山菊赔偿原告徐伟、陈婷婷因违约造成的房屋溢价损失34850元；六、本判决生效后十日内，被告龙山菊赔偿原告徐伟、陈婷婷律师费35000元；七、本判决生效后十日内，第三人西安康太房屋中介有限公司返还原告徐伟、陈婷婷定金139,000元；八、本判决生效后十日内，第三人西安康太房屋中介有限公司返还收取原告徐伟、陈婷婷居间报酬41640元；九、驳回原告徐伟、陈婷婷要求龙山菊双倍返还定金之诉讼请求；十、驳回原告徐伟、陈婷婷其余之诉讼请求；十一、驳回反诉原告龙山菊要求反诉被告陈婷婷支付违约金、房租损失、配合撤销网签合同，按有效合同约定承担违约责任，诚信履行合同以及确认判令陈婷婷要求解除监管资金是违约行为，应按照有效合同约定扣除违约金等所有反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息(加倍支付的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间)。诉讼费17562元，徐伟、陈婷婷已预交；反诉费2645元，龙山菊已预交，均由龙山菊承担。龙山菊在执行本判决书第四、五、六项内容时一并支付给徐伟、陈婷婷17562元。本院二审期间，当事人均未提交新的证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审查明事实属实。经询，涉案当事人对一审判决的第一、第二、第三、第四、第七、第八项并无异议。本院认为，涉案《房屋买卖三方合同》合法有效，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。龙山菊与陈婷婷就涉案房屋及地下室签订了《房屋买卖三方合同》后，徐伟、陈婷婷已如约支付了定金、涉案房屋及地下室土地出让金等前期费用，双方也分别签订了两份《西安市存量房买卖合同》和两份《二手房交易结算资金监管协议》，涉案双方当事人本应继续诚信履约，以达成房屋买卖交易之合同目的。然，龙山菊在徐伟、陈婷婷已将首付款、地下室房款共计558000元打入资金监管账户，正在办理银行按揭贷款期间，先是提出涨价请求，后又寻找借口申请银行暂停为徐伟、陈婷婷放贷，终使徐伟、陈婷婷的贷款申请未获批准，致涉案合同的履行出现现实障碍。一审法院综合当事人述称意见及举证证据等情况，并结合涉案合同性质、约定内容及履行实际等因素，认定龙山菊的行为已构成违约，应当承担相应违约责任，裁量符合民事诉讼中的举证责任分配原则和对证据的审核认定规定，并无不当。龙山菊上诉意见中提及的涉案房屋产权不完备、不具备过户条件、不具备贷款条件、继承尚未办理完结以及因为徐伟、陈婷婷未能履行完全付款义务导致合同不能履行等理由不能成立，本院对其基于其未违约，徐伟、陈婷婷构成违约等事实提出的上诉请求不予支持。关于定金差额、房屋溢价损失和律师费问题。律师费属于损失范畴，定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。本案中，龙山菊要求加价、阻碍银行按揭贷款发放的行为虽是导致涉案纠纷发生、房屋买卖交易没有完成的直接起因和主要原因，但陈婷婷、徐伟在诉讼中明确表示其只能通过按揭方式支付剩余购房款，不愿意一次性支付剩余购房款，也是造成涉案合同的合同目的最终无法实现的重要因素之一。一审法院判令康太公司向徐伟、陈婷婷返还定金139000元，并判令龙山菊依照合同约定赔偿徐伟、陈婷婷因违约造成的房屋溢价损失34850元及律师费35000元，既考虑了龙山菊没有直接占有定金、康太公司代为收取并代为保管定金的实际，合同违约金条款的相关约定，以及徐伟、陈婷婷就实际损失举证证据等诸多情况，也兼顾了合同履行的实际、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，判处有度，酌定适宜，亦无不妥。徐伟、陈婷婷就定金差额及房屋溢价损失问题提出的上诉意见，事实及法律依据不足，本院亦不予采纳。至于一审法院判决解除《房屋买卖三方合同》、两份《西安市存量房买卖合同（自行交易版）》、两份《二手房交易结算资金监管协议》，以及对合同解除后的其他问题作出的判处内容，双方当事人均未提起上诉，视为服从一审判决，本院对一审判决第一项、第二项、第三项、第四项、第七项、第八项予以确认。综上所述，徐伟、陈婷婷、龙山菊的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11286元（徐伟、陈婷婷已预交9042元，龙山菊已预交2244元），由徐伟、陈婷婷负担9042元，龙山菊负担2244元。本判决为终审判决。  审判长      何  强    审判员      肖晓通    审判员      张  楠 二〇二〇年六月三十日（院印）书 记 员 周  伟