广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤5381民初781号原告：梁桂新，男，1988年10月19日出生，汉族，住罗定市************************，身份证号码：445************717。委托诉讼代理人：邓金嫦，广东骏道律师事务所律师。被告：罗定市瑞祥房地产开发有限公司，住所地：罗定市************，统一社会信用代码：914**********221XU。法定代表人：王华飞，总经理。委托诉讼代理人：梁海章，广东定盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭洁凤，广东定盛律师事务所实习律师。原告梁桂新与被告罗定市瑞祥房地产开发有限公司（以下简称瑞祥公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月25日立案后，依法适用小额诉讼程序；在审理过程中，原、被告双方争议较大，本院决定适用简易程序的其他规定审理。本院于2020年5月8日和2020年5月21日两次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邓金嫦，被告瑞祥公司的委托诉讼代理人梁海章、郭洁凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期办证违约金1656.37元（以房款总额331274元为基数×0.5%）；2.判令被告退还原告房款合计14102.88元，其中包含因建筑面积（即分摊面积）减少而应退回的房款11706.28元、因套内面积减少而应退回的房款2396.60元；3.判令支付退还办证费用3000元；4.本案诉讼费由被告承担。原告诉称的事实和理由：2014年5月19日，原告向被告购买了位于罗定市************************，同日签订了《商品房买卖合同》。合同第三条约定建筑面积为98.01平方米，其中套内建筑面积78.79平方米，分摊建筑面积19.22平方米；第五条约定商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，产权登记面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意按以下原则处理:…….,差异值为±6%以上（不含本数至）±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后的720日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，原告未能如约履行。因产权登记建筑面积（分摊面积）、套内面积与合同约定建筑面积（分摊面积）、套内面积均不相符，原告多次与被告协商退补房款事宜，未果。为减少原告的损失，不得以只能向法院诉求请保护其合法权益不受侵害。鉴于上述的事实与理由，希望法院依法判决原告所请，维护公平正义。被告瑞祥公司辩称：一、被告已于2018年1月9日将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，被告没有违约，不需要支付违约金。二、涉案面积差异百分比为0.723%，被告同意按《商品房买卖合同》第五条第2点的约定向原告退回房款2396.58元。三、原告交来的代收款10909元，扣除各项费用后，应退费用为2309.89元。被告明确告知原告退款时间，且大部分业主已领取办证余款，并非被告不愿意退还该笔款项。本院经审理认定事实如下：被告瑞祥公司是位于罗定市***************商住小区的房地产开发商。2014年5月19日，被告瑞祥公司作为出卖人与原告梁桂新作为买受人，双方签订了《商品房买卖合同》（以下简称合同）。合同第三条约定买受人所购买商品房的基本情况：买受人购买的商品房为预售商品房，为****商住小区A栋1单元501房，用途为住宅，层高为3米。合同约定建筑面积共98.01平方米，其中，套内建筑面积78.79平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积19.22平方米。合同第四条约定计价方式与价款：该商品房属预售，按【套】出售，按【套内】建筑面积计算，单价为每平方米4204.52元，总金额为331274元。合同第五条约定面积确认及面积差异处理：本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1.差异值为±0.6%以内(含本数)的，买卖双方不作任何补偿；2.差异值为±0.6%以上(不含本数)至±3%以内(含本数)的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3.差异值超过±3%以上(不含本数)的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。面积差异百分比=（产权登记面积-合同约定计价面积）/合同约定计价面积×100%。合同第十五条约定关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：1.……；2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。3.买受人委托出卖人代办房产证的，买受人须付清全部购房款及相关费用，并在约定时间内把办理房产证所需的资料交付给出卖人，否则由买受人自己办理。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了购房款331274元。涉案商品房于2016年4月7日予以竣工验收备案，取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2016年2月13日，原告办理了收楼手续。经本院去函罗定市自然资源局查询案涉商品房办理房屋转移登记的时间，不动产登记局窗口收件依据（回执）显示收件日期为2018年12月13日。2018年12月24日，罗定市国土资源局出具了瑞祥花园A栋1单元501房的不动产权证书，权利人为原告梁桂新。据不动产权证书记载，涉案房屋建筑面积95.42平方米，专有建筑面积（套内建筑面积）为78.22平方米，分摊建筑面积为17.20平方米。另查明：被告在庭审中确认已收取原告办证费用3000元。原告同意扣减办证过程中的预告登记费80元、查档费20元、权属证图幅费20元、权属证工本费80元、不动产权证图幅费30元、不动产证工本费90元，共320元，依此请求被告退还办证费2680元。被告则认为，办证过程中，已代原告支出查档证明费20元、预购商品房预告登记费160元、不动产登记证明（预告登记）80元、不动产权证书登记费80元、抵押权登记费（备他项权费）80元、测绘费148.89元、罗翔宗地图费40元、资料费100元，合计708.89元，应退金额为2291.11元。以上事实，有原告提供的身份证、档案登记资料、商品房买卖合同、发票、收据，被告提供的营业执照、不动产权证书、竣工验收备案表、公告以及本院的庭审笔录等证据予以证实。本院认为：本案是商品房销售合同纠纷。原、被告于2014年5月19日签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，是有效合同，对当事人具有法律效力，双方均应依约履行自己的义务。关于逾期办证违约金问题。本案原告于2016年2月13日收楼，根据双方的合同约定，被告须在商品房交付使用后的720日内（即2016年2月13日至2018年2月2日期间）将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；扣除房产登记机关暂停收件的7天（2017年7月21日至2017年7月28日），被告须在2018年2月9日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，否则，若买受人不退房，出卖人需按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。被告至2018年12月13日才将案涉房屋办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关办理所有权转移登记，将涉案商品房所有权转移登记至原告名下，导致原告未能在规定的期限内取得涉案商品房的权属证书，被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，向原告支付逾期办证违约金1656.37元（331274元×0.5%）。关于面积差异问题。（一）套内建筑面积部分，被告瑞祥公司同意按《商品房买卖合同》约定向原告退还套内建筑面积差异部分房款2396.58元，本院予以确认。（二）分摊建筑面积部分，《商品房买卖合同》约定的分摊建筑面积为19.22平方米，不动产权证书上所载的分摊建筑面积为17.20平方米，即产权登记的分摊建筑面积与合同约定的分摊建筑面积相差-2.02平方米，差异值为-10.51%。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”的规定，被告应向原告退回分摊建筑面积差异部分的购房款，其中分摊建筑面积的单价按“总房价÷合同约定建筑面积”计算，单价为3380元/平方米（331274元÷98.01平方米）。因此被告应向原告退回分摊建筑面积差异款11706.28元{3380元/平方米×（19.22平方米×3%）+3380元/平方米×[2.02平方米-（19.22平方米×3%）]×2}。被告共应退还面积差异房款14102.86元（2396.58元+11706.28元）。关于原告请求被告退还办证费用的问题。原告自愿向被告瑞祥公司交付3000元的办证费用,而被告瑞祥公司亦收取了原告交付的办证费用3000元,双方形成了委托办证关系。至于被告瑞祥公司应退还多少办证费用给原告的问题,涉案商品房的权属证书已办理完毕,扣除办证过程中产生的应由原告承担的费用后,剩余部分，应由被告退还给原告。根据国家发展改革委财政部《关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》（发改价格规[2016]2559号）的规定，并综合被告瑞祥公司提供的证据，被告瑞祥公司代业主缴交的缴款单位(人)为业主的住房登记费160元、不动产登记费及证书工本费90元，共250元,应由业主负担。至于缴款单位(人)为被告瑞祥公司的测绘费、宗地图制图费、复印费,应由被告瑞祥公司负担。对于缴款单位(人)为银行的住房登记费80元，应由银行负担。综上所述,被告瑞祥公司提供的证据仅能证实其在办证过程中代业主支出费用250元，故原告要求被告退还办证费2680元，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，判决如下：限被告罗定市瑞祥房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告梁桂新支付逾期办证违约金1656.37元。限被告罗定市瑞祥房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告梁桂新退回购房款14102.86元。限被告罗定市瑞祥房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告梁桂新退回办证费用2680元。驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费134元（原告已预交74元），由被告罗定市瑞祥房地产开发有限公司负担132元，原告负担2元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  欧惠庆二〇二〇年六月十九日书记员  辛 婕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。