福建省南靖县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0627民初1195号 原告：漳州市通发房地产开发有限公司，住所地福建省南靖县山城镇杉行街169号。统一社会信用代码：9135062705584198400。 法定代表人：刘向荣，总经理。 委托诉讼代理人：黄光荣，福建兴南律师事务所律师。 被告：肖两全，男，1984年10月18日出生，汉族，居民，住福建省南靖县。 被告：张小兰，女，1985年3月10日出生，汉族，居民，住福建省南靖县。 原告漳州市通发房地产开发有限公司（以下简称通发公司）与被告肖两全、张小兰商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告通发公司的委托诉讼代理人黄光荣、被告肖两全、张小兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 通发公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方于2018年5月4日签订的《商品房买卖合同》及附件补充协议；2.判令肖两全、张小兰支付违约金73722.2元并履行协助通发公司解除南靖县房屋备案登记义务；3.本案诉讼费由肖两全、张小兰承担。事实与理由：2018年5月4日，通发公司与肖两全、张小兰签订《商品房买卖合同》，约定肖两全、张小兰购买通发公司开发的南靖县房屋，价款737222元。合同约定：买受人应当于2018年5月8日前支付首付款227222元，余款510000元向贷款机构申请贷款支付；如合同签订后，金融机构未批准买受人的贷款申请，买受人应当在合同签订后30日内自行筹集资金一次性付清全额房款，否则视为买受人逾期付款；逾期超过60日的，出卖人有权解除合同；因买受人原因导致合同解除或买受人提出解除合同且取得出卖人同意的，买受人还应当在前述时间内按总房款10%向出卖人支付违约金，造成出卖人损失的买受人还应赔偿出卖人全部损失。合同订立后，肖两全、张小兰支付首付款，后因个人征信原因申请贷款未获金融机构批准也未能依约在合同签订后一次性付清全额房款。经通发公司催讨，肖两全、张小兰出具《承诺书》，承诺于2020年1月6日全部付清房款，否则按合同相关条款支付违约金，同时解除合同。承诺期限届满，肖两全、张小兰未支付相应房款，已构成违约，应承担违约责任，通发公司有权解除合同，为此特提起诉讼，请依法判决。 肖两全辩称，1.根据银发【2003】121号《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，主体结构未封顶，银行不能发放贷款，故本案应是通发公司违约在先，致使肖两全、张小兰前期无法办理按揭；2.合同约定违约金过高；3.因通发公司前期存在违约，原、被告双方有同等的违约责任，不同意解除合同。 张小兰辩称，同意肖两全的答辩意见。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2018年5月4日，通发公司与肖两全、张小兰签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，约定肖两全、张小兰购买通发公司开发的座落于南靖县房屋，建筑面积125.08平方米，总价款737222元。《商品房买卖合同（预售）》第七条第（二）项约定：“买受人采取下列3种方式付款：3.贷款方式付款：买受人应当于2018年5月8日前支付首付款227222元，余款510000元向贷款机构申请贷款支付”；附件四第二条第（三）约定：“如合同签订后，金融机构未批准买受人的贷款申请，买受人应当在合同签订后30日内自行筹集资金一次性付清全额房款，否则视为买受人逾期付款”；附件十一补充协议第六条关于《商品房买卖合同（预售）》第八条买受人逾期付款的违约责任的约定第1.（2）约定：“逾期超过60日的，出卖人有权解除合同”；附件十一补充协议第十四条第三项约定：“因买受人原因导致合同解除或买受人提出解除合同且取得出卖人同意的，买受人还应当在前述时间内按总房款的10%向出卖人支付违约金，造成出卖人损失的买受人还应赔偿出卖人全部损失”。《商品房买卖合同（预售）》签订后，肖两全、张小兰依约于2018年5月8日支付首付款227222元，后因其个人征信原因申请贷款未获金融机构批准，也未能依据合同约定在合同签订后30日内自行筹集资金一次性付清全额房款。2019年12月6日，肖两全出具《承诺书》由通发公司收执，《承诺书》载明“致漳州市通发房地产开发有限公司：本人：肖两全；身份证：3506271984××××××××于2018.5购买南靖县山城镇五福花园2幢2204号，合同号：350627010001032018002613；房屋金额：737222元，首付227222元。由于个人原因无法办理按揭贷款。本人承诺剩余房款伍拾壹万元整于2020年1月6日前全部付清，否则按照合同相关条款支付违约金，同时并解除买卖合同，特此承诺。承诺人：肖两全；时间：2019年12月6日”，该《承诺书》中有肖两全签名及捺印。至今肖两全、张小兰仍未依约支付相应房款，通发公司于2020年5月8日向本院起诉。 以上事实有通发公司提供的《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同网上备案申请书（证明书）》、邮政特快专递单及跟踪单、《承诺函》等证据在案佐证，本院予以确认。 本院认为，通发公司与肖两全、张小兰签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议主体适格，为双方真实意思表示，且内容不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，双方应当按照合同约定履行各自义务。肖两全、张小兰因个人征信原因申请贷款未获金融机构批准，又未能按约定在合同签订后30日内自行筹集资金一次性付清全额房款。经原、被告双方协商，签订《承诺函》，二被告仍无法按《承诺函》约定支付剩余房款，已构成违约。根据《商品房买卖合同（预售）》第八条约定，通发公司有权解除合同，故通发公司请求解除原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》,具有事实与法律依据,本院予以支持。肖两全、张小兰主张通发公司违约在先，应适当减轻其违约责任。本院认为，《关于进一步加强房地产信贷义务管理的通知》第四条规定“商业银行只能对购买主体结构已封顶的主张的个人发放个人住房贷款”，根据规定，主体结构是否封顶是银行发放贷款的条件，但并不影响贷款申请手续的办理，二被告的该项主张本院不予支持。关于违约金数额问题，肖两全、张小兰认为违约金过高，根据《商品房买卖合同》附件十一补充协议第十四条第3项约定“因买受人原因导致合同解除或买受人提出解除合同且取得出卖人同意的，买受人还应当在前述时间内按总房款10%向出卖人支付违约金，造成出卖人损失的买受人还应赔偿出卖人全部损失”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况……当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，综合肖两全、张小兰应付未付的价款数额，其行为过错及其他违约情节及通发公司预期利益等因素，通发公司主张肖两全、张小兰支付违约金73722.2元并无不当，该项请求本院予以支持。《商品买卖合同(预售)》解除之后，肖两全、张小兰应协助通发公司解除讼争房屋备案登记，同时通发公司应返还肖两全、张小兰支付首付购房款227222元及利息（2018年5月8日起至2019年8月19日止按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算利息；2019年8月20日起至款项偿还之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、一百一十四、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，判决如下： 一、漳州市通发房地产开发有限公司与肖两全、张小兰于2018年5月4日订立的《商品买卖合同(预售)》及其附件和补充协议于本判决生效后解除； 二、肖两全、张小兰应于本判决生效之日起十日内协助漳州市通发房地产开发有限公司解除座落于南靖县房屋备案登记； 三、肖两全、张小兰应于本判决生效之日起十日内向漳州市通发房地产开发有限公司支付的违约金73722.2元； 四、漳州市通发房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还肖两全、张小兰购房首付款及利息（2018年5月8日起至2019年8月19日止按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算利息；2019年8月20日起至款项偿还之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费11172元，减半收取5586元，由肖两全、张小兰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  吴雪云 二〇二〇年六月二十四日 法官助理沈泽鸿 书记员黄漳莉 附：执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。