福建省漳州市芗城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0602民初1093号 原告：陈阿福，男，1970年1月11日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：高国川，福建闽仁律师事务所律师。 被告：朱玉莲，女，1964年7月28日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：黄志强，福建泾渭明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林思扬，福建泾渭明律师事务所律师。 被告：蒋天佑，男，1956年7月8日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 被告:郑秀莲，女，1955年10月8日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 第三人：邱燕娜，女，1968年11月22日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 原告陈阿福与被告朱玉莲、被告蒋天佑、被告郑秀莲、第三人邱燕娜案外人执行异议之诉一案。本院于2020年1月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈阿福及其委托诉讼代理人高国川，被告朱玉莲的委托诉讼代理人黄志强、林思扬，第三人邱燕娜到庭参加诉讼，被告蒋天佑、被告郑秀莲经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈阿福向本院提出诉讼请求：1.解除对址于漳州市芗城区产的查封措施；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年6月13日，原告与第三人邱燕娜签订一份《房地产买卖协议书》，约定邱燕娜将其向被告蒋天佑购买的址在漳州市芗城区产，以总价人民币33万元转让给原告。2015年6月26日，原告向第三人邱燕娜付清全部购房款，邱燕娜则将该房产及蒋天佑名下的漳房权证芗字第××号《房屋所有权证》交付原告执掌。因蒋天佑及其配偶郑秀莲在将房屋转让与邱燕娜时，有于2013年12月18日经公证委托邱燕娜全权办理房产相关事宜，故蒋天佑、郑秀莲及邱燕娜于2015年7月1日经公证声明撤销了上述委托事项，同时蒋天佑、郑秀莲另行公证委托陈阿珠全权办理上述房产交易相关手续。2018年12月20日，因朱玉莲与蒋天佑民间借贷纠纷一案申请诉前财产保全，芗城区人民法院作出（2018）闽0602财保61号民事裁定书，查封、冻结蒋天佑价值相当于640750元的财产，并查封其名下址于漳州市芗城区产。其后，该民间借贷纠纷案经一、二审作出生效判决，并由朱玉莲申请强制执行，芗城区人民法院作出（2019）0602执3918号执行裁定书，裁定查封、扣押被执行人应当履行义务部分的财产，限被执行人自财产被查封、扣押之日起三日内履行全部还款义务，逾期予以拍卖或变卖。原告知悉后对本案执行标的依法提出书面异议，芗城区人民法院作出的（2020）闽0602执异1号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。原告认为，在上述房产被查封前，被告蒋天佑、郑秀莲已将该房屋依法转让邱燕娜，并由邱燕娜再转让给原告，原告已经付清全部购房款并实际执掌多年，该房产非因原告自身原因，系因国家政策原因至今未能领取土地权属证书导致未能办理过户登记，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，被告蒋天佑、郑秀莲在本案讼争房屋上已不享有任何财产权利，该房产应属原告之合法财产，依法不应因蒋天佑与朱玉莲之债务纠纷而被采取查封、拍卖等执行措施。为此，特具状起诉，请求依法判决解除对址于漳州市芗城区产的查封措施，以维护原告的合法权益。 被告朱玉莲辩称，一、没有证据证明在人民法院查封漳州市芗城区（以下称涉诉房屋）之前，原告与案涉房屋所有权人蒋天佑签订合法有效的房屋买卖合同。根据原告提供的证据，涉诉房屋所有权证记载房屋所有权人为蒋天佑，根据《物权法》第十七规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证书。”因此，涉诉房屋属蒋天佑所有，原告没有证据证明在2018年12月20日芗城区人民法院查封涉诉房屋之前，其与蒋天佑签订合法有效的房屋买卖合同。原告所谓第三人邱燕娜与蒋天佑之间的房屋买卖合同及其与邱燕娜之间的房屋买卖合同，不真实；即使是真实的，根据《城市房地产管理法》第三十二条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”第三十八条规定“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九规定的条件的；（六）未依法登记领取权属证书的；”及第三十九条、第四十条规定，第三人邱燕娜与蒋天佑签订的《房地产买卖协议书》、原告与邱燕娜签订的《房地产买卖协议书》，均属于《合同法》52条第五款规定的无效合同。涉诉房屋未办理过户登记系原告自身原因所致。首先，无论原告主张蒋天佑将涉诉房屋转让给第三人邱燕娜、第三人又转让给原告是否属实，在其拿到《房屋所有权证》时，其应当明知该房屋的所有权人是蒋天佑，且蒋天佑并未领取相应的土地使用权证书，根据《城市房地产管理法》的规定，涉诉房屋未取得“房屋的所有权证及土地使用权证”，依法不能转让，因此，蒋天佑与第三人的房屋买卖合同依法无效，第三人不能办理涉诉房屋过户登记到自己名下，原告与第三人的房屋买卖合同同样依法无效，此乃原告自身过错所致。其次，根据《城市房地产管理法》第三十六条规定：房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记；第六十条规定：国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度；第六十一条第三款规定：房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。原告诉称涉诉房屋“系因国家政策原因至今未能领取土地权属证书导致未能办理过户登记”，说明原告明知由于政策原因蒋天佑至今未能领取土地权属证书，导致未能办理过户登记，也是其过错所致。三、没有证据证明原告已支付全部购房款给蒋天佑。从蒋天佑与第三人邱燕娜的公证委托书可见，蒋天佑委托第三人事项均为“代办”行为，并没有涉诉房屋的买卖行为，也没有第三人支付全部购房款的凭证，《房屋所有权证》也未变更登记为第三人所有，因此，第三人无权转让涉诉房屋；原告并没有证据证明其已支付全部购房款给蒋天佑，即使其支付购房款给第三人属实，也只能产生原告与第三人的债权关系，不能排除人民法院对涉诉房屋的执行。四、没有证据证明原告在人民法院查封之前已合法占有该房屋。依原告提交的《房屋所有权证》及《物权法》的规定，涉诉房屋归蒋天佑所有，原告没有证据证明蒋天佑将涉诉房屋交付原告执掌。即使原告占有该房屋，也不属于合法占有。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八规定，原告对漳州市芗城区屋不具有足以排除强制执行的民事权益，其诉求没有事实依据和法律依据，应当驳回其诉讼请求。 第三人邱燕娜辩称，其在中介处认识了蒋天佑，在中介处协商并且签订漳州市芗城区店面买卖合同，当时价格是29万元，现金给他2万元，剩余27万元其转账给蒋天佑，款项支付完毕后蒋天佑写了29万元的收据，合同在2013年11月18日签订的。后其与被告蒋天佑及被告郑秀莲一起到公证处办理公证，具体内容以公证书为主。蒋天佑就交付店面给其，由其执掌后，我就将店面出租给他人，每月租金大约1000元，一年半后，我有意向转让店面，通过案涉店面附近的中介，在2015年6月13日左右与原告签订店面转让，店面转让款为33万元，定金大约2万元左右用现金支付，剩余转让款通过银行转账支付，收到款项后我就把店面转给了原告。之后我与原告、陈阿珠及蒋天佑夫妇两人到公证处办理公证，撤销我与蒋天佑夫妇原先的公证，重新办理委托公证。 被告蒋天佑、被告郑秀莲未到庭参加诉讼也未提交书面答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对事实认定如下： 一、址于漳州市芗城区店面系蒋天佑于2003年7月向漳州华侨住宅经营公司购买，并办理了房屋所有权证。但因开发商未缴交土地出让金等原因，导致土地使用权证无法办理。 二、2013年11月18日，邱燕娜作为乙方与蒋天佑作为甲方签订了一份《房地产买卖协议》，约定邱燕娜向蒋天佑购买位于漳州市芗城区的房产；双方同意该房产的总成交价为人民币29万元；邱燕娜于2013年11月18日支付给蒋天佑人民币2万元作为购房定金（定金抵扣总房款）；蒋天佑向邱燕娜保证在2013年11月18日前将上述房产交付给邱燕娜使用。合同中补充条款约定：1.公证后邱燕娜一次性付款；2.邱燕娜同意蒋天佑之前租赁合同有效。邱燕娜依约于2013年11月18日当日支付定金现金20000元，并于2013年12月19日通过银行转账的方式向蒋天佑支付了购买讼争房产的剩余购房款270000元。蒋天佑于2013年12月19日收据《收条》一张给邱燕娜执掌，该《收条》载明：今收到广华新村5幢内街06号全部购房款人民币贰拾玖万元整（290000元整）。2013年12月18日，蒋天佑、郑秀莲（系蒋天佑配偶）与邱燕娜到漳州市公证处办理公证，将办理涉案房屋买卖、产权办理等权利委托邱燕娜。 三、2015年6月13日，邱燕娜将上述房产转卖给陈阿福，其作为甲方与陈阿福作为乙方签订了一份《房地产买卖协议》，双方约定：陈阿福向邱燕娜购买位于漳州市芗城区的讼争房产；双方同意该房产的总成交价为人民币33万元；陈阿福于2015年6月13日支付给邱燕娜人民币2万元作为购房定金（定金抵扣总房款）；剩余购房款31万元于2015年6月26日前办理公证时由陈阿福支付给邱燕娜；邱燕娜向陈阿福保证在收到总房款当日将上述房产交付给陈阿福使用。合同中补充条款约定：邱燕娜在收到陈阿福总购房款后，应该协同陈阿福去该房与该房的现有承租户重新签约新的租赁合约，租金由陈阿福收取（邱燕娜已收取的房租，未使用部分应全部退还给陈阿福）。 四、陈阿福依约于2015年6月13日当日支付定金现金20000元给邱燕娜，邱燕娜当日出具《收款收据》一张给陈阿福收执，该《收款收据》载明：兹收到陈阿福购买芗城区店面交来的购房定金20000元。陈阿福于2015年6月26日通过银行转账购房款305000元给邱燕娜，另5000元抵扣邱燕娜已向承租人收取的租金及押金。购房款支付完毕后，蒋天佑、郑秀莲至漳州市公证处撤销了邱燕娜的委托，并将委托给邱燕娜涉案房屋的权利重新委托给陈阿珠。 五、2018年12月20日，朱玉莲与蒋天佑民间借贷一案中，朱玉莲申请诉前财产保全。本院作出2018闽0602财保61号民事裁定书，查封了涉案房屋。2019年3月19日，本院作出（2019）闽0602民初477号民事判决书，判决蒋天佑于判决生效后十日内偿还朱玉莲借款55万元及利息，利息自2018年2月1日起至还清款项之日止按月利率1.5%计付等。蒋天佑不服提起上诉。2019年6月27日，漳州市中级人民法院作出（2019）闽06民终1606号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。因蒋天佑未履行生效判决，朱玉莲向本院申请强制执行。执行过程中，陈阿福向本院提出执行异议。2020年1月3日，本院作出（2020）闽0602执异1号执行裁定书，裁定驳回陈阿福的异议请求。 本案争议的焦点是：是否应当解除对址于漳州市芗城区产的查封措施。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前已给合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照约定支付部分价款，或者已按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案原告陈阿福执行异议能否成立，取决于其是否符合司法解释所规定的构成要件，对此，本院分析认定如下： 一、陈阿福与邱燕娜签订的房屋买卖合同合法有效。理由是：本案涉诉房产未办理土地使用权证，虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《房地产管理法》）第三十八条第一项、三十九条的规定，未取得土地使用权证及房屋所有权证的房屋不得转让。该条款系对不符合条件的土地使用权属变更登记问题上所作出的行政管理性质的规定，属于管理性强制性的规定，并不影响不动产转让合同的效力。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条的规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定，因此，邱燕娜与陈阿福订立的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反强制性法律规定，应当认定有效。朱玉莲关于房屋买卖合同违反强制性规定应认定无效的抗辩，与法不符，本院不予采纳。 二、陈阿福已在人民法院查封之前合法占有了涉诉房产，并已支付了全部的购房款。理由是：庭审中，陈阿福提供的2018年5月至2019年10月的《历月抄表明细》（电费）显示，涉诉房产的电费缴交已过户至邱燕娜的名下；陈阿福提交了2015年、2016年及2019年其与承租人陈少敏订立的租赁合同，三份合同约定由陈少敏向陈阿福租赁座落于漳州市芗城区广华新村6号内街店面、水电费由承租方支付等内容并提供了水电费缴交凭据；承租人陈少敏作为证人出庭作证：其向邱燕娜承租一年后，因该店面的转让，就和买受人陈阿福订立租赁合同用于开棋牌室，刚开始每月租金1100元，之后是1200元，水电和电费由其负责缴纳；对于上述证据，虽然朱玉莲均提出了异议，但未提供相反的证据予以反驳，故陈阿福提供的上述证据的证明力本院予确认。依上述书面证据及证人证言，结合陈阿福与邱燕娜订立的房屋合同中已约定对于涉诉房屋买卖之前与承租人的租赁合同及租金的处理等已查明的事实，可以认定：在本院查封涉诉房产前，陈阿福已占有将该不动产并予以出租收取租金，且向邱燕娜支付了全部的购房款。 三、涉诉房屋并非买受人陈阿福自身的原因导致未办理过户。理由是：参照《全国法院民事审判工作会议纪要》【法[2019]254号】第127条的规定，非因买受人自身原因“一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记，或向出卖人提出办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由，亦可认定符合该条件。”本案买受人陈阿福未办理过户手续，其原因是漳州市芗城区广华新村的开发商未缴交土地出让金致使该新村的业主均无法办理土地使用权证，导致买受人客观上无法办理不动产过户登记。该事实符合“未办理过户登记有合理的客观理由”，属于非因买受人自身的原因。 综上所述，本院认为：邱燕娜与蒋天佑以及邱燕娜与陈阿福订立的房屋买卖合同，均合法有效，本院予以确认。蒋天佑将涉诉房屋出售给了邱燕娜，邱燕娜受让后再次转让给陈阿福并交付给陈阿福占有收益，陈阿福为此向邱燕娜支付了全部的购房款。由于开发商的原因，导致涉诉房产的房屋所有权证仍登记为蒋天佑而无法办理过户登记。因此，涉诉房屋未能过户至买受人陈阿福名下，并非买受人陈阿福自身原因所致。故陈阿福对于涉诉房屋的权利足以排除法院的执行。现陈阿福要求停止对该房屋的强制执行，解除查封的诉讼请求，合法有据，应当予以支持。被告蒋天佑、被告郑秀莲经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 不得执行址在福建省漳州市芗城区的房屋，并解除对该房屋的查封、冻结。 本案受理费6250元，由被告朱玉莲负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。 本院（2020）闽0602执异1号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  谢文清 人民陪审员  陈 莉 人民陪审员  张雅嫔 二〇二〇年六月二十三日 书 记 员  陈 丹 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 最高人民法院 《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 最高人民法院 《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。 最高人民法院 《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。