浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙07民终281号 上诉人（原审被告）：王小兵，男，1973年2月7日出生，汉族，经商，住义乌市。 委托诉讼代理人：叶建斌，浙江拓思律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：浙江神力针织品有限公司，住所地：义乌市义南工业园区塔山路100号。 法定代表人：龚贤书。 诉讼代表人：楼青松，浙江神力针织品有限公司管理人负责人。 委托诉讼代理人：张姗姗，浙江神力针织品有限公司管理人工作人员。 委托诉讼代理人：俞晨，浙江神力针织品有限公司管理人工作人员。 上诉人王小兵因与被上诉人浙江神力针织品有限公司（以下简称神力公司）对外追收债权纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2019）浙0782民初5636号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王小兵的上诉请求：撤销原判，改判驳回神力公司的诉讼请求，诉讼费用由神力公司负担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1、一审对涉案房屋使用面积认定错误。案涉房屋原来编号为4号厂房，浙江重申环保科技有限公司（以下简称重申公司）接管后，重新编号排序后调整为六号厂房。2019年3月14日，王小兵与重申公司签订租房协议，在同一块区域继续租用，经重申公司实测后发现涉案房屋的使用面积为1050平方米，而2017年6月20日双方签订租房协议时，神力公司谎称建筑面积为1180平方米，因此一审法院认定使用面积为1180平方米是错误的。2、一审认定的占用使用费用标准证据不足。一审认定的主要依据的评估报告，但对4号楼未进行评估，不宜按原5号楼的评估报告作为认定租金单价的依据，在没有租金单价依据的情况下，应按双方签订的租房协议中约定的单位为依据，即10.5元每平方米每月。二、一审适用法律错误。虽然双方约定的租期届满，但王小兵继续使用房屋，神力公司未提异议的情况下，应按原租赁合同确定双方的权利义务，故依据占有的时间8.1个月，单价为10.5元每平方米，使用面积为1050平方米，则占有使用费为89302.5元，扣除已支付的118000元及电费25233元后，神力公司还倒欠53930.5元。对此，王小兵保留向神力公司主张返还的权利。 神力公司辩称：一、租房协议系双方自愿签订，协议中已明确面积，且对该协议王小兵也无异议。2018年9月1日，王小兵自愿出具的“承诺书”中对其租赁厂房面积为1180平方米再次进行了确认。二、王小兵出具的“承诺书”中明确在租赁协议到期后应以25元每平方米每月的标准支付占有使用费用，神力公司在起诉时已降低了标准，并且一审法院并非是直接采用神力公司5号楼厂房的评估价格，而是以神力公司价格让步为基础进行计算的。 神力公司向一审法院起诉请求：判令王小兵支付自2018年7月10日起至2019年3月13日止的占有使用费62008元并赔偿利息损失（自起诉之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算到实际履行完毕之日止）。 一审法院认定事实：2014年8月22日，信达公司受让中国农业银行义乌分行对神力公司的债权（债权本金9000万元及相应利息）。2016年5月16日，信达公司函告求是园律所，载明：关于我公司从农业银行义乌分行收购的神力公司债权维护期间，同意由贵所或贵所指定的第三方协助我司管控神力公司位于义乌市的抵押厂房及附属土地。管控期间，要按照贵司的承诺函履行相关职责；管控行为要合法、适当；不得违反相关法律法规规定、不得侵害社会公共利益或者有悖于社会公序良俗；在妥当管控我司抵押厂房外，协调好债务人对抵押物的处分权与执行法院的执行权，不得给我司带来声誉或者其他损害。同日，求是园律所函告神力公司，载明：关于信达公司从农业银行义乌分行收购的神力公司债权，我所接受信达公司委托，由我所指派第三方（龚辉兵、陈式梓）协助信达公司管控神力公司位于义乌市的抵押厂房及附属土地。管控范围包括派专人24小时监管厂房以及掌控抵押厂房因租赁产生的租金。其后，陈式梓所在的天睿公司接管神力公司的大部分厂房，由陈式梓负责管理，另外还安排了门卫、会计（夏秀秀）、水电工（金京彬）等工作人员。2017年1月20日，王小兵与神力公司签订《租房协议》，约定神力公司将坐落在义乌市佛堂塔山路100号的房屋出租给王小兵使用，年租金为148680元，租期从2017年7月10日起至2018年7月9日止，其中4号厂房一楼面积1180平方米按10.5元／平方米／月出租。合同签订后，王小兵使用涉案租赁房屋并向天睿公司的员工傅笔盛（62×××70）的银行账户交纳了租赁期间的租金148680元。2018年4月16日，依法受理神力公司破产清算一案，同日指定红太阳律所为神力公司管理人。2018年9月1日，王小兵向管理人出具承诺书，载明：神力公司管理人已经通知搬离的期限，本人的租赁合同已经到期且未交纳逾期搬离而占用期间的厂房租金，故承诺在本承诺书签署后三日内付清之前所欠占有使用费，对于之后的占有使用费，每月先交后用，每月20日之前将下月占有使用费交至管理人账户，占有使用费按照占用面积1180平方米每月29500元的标准计算。2018年9月5日，王小兵通过义乌市天宇印刷厂支付占有使用费88500元。2018年9月21日，王小兵通过义乌市天宇印刷厂支付水电费25233元。2018年9月25日，王小兵通过义乌市天宇印刷厂支付占有使用费29500元。依法经神力公司申请，委托义乌市众正价格评估有限公司对坐落于义乌市佛堂镇塔山路100号的5号楼的租金单价进行鉴定。经鉴定，2018年1月31日至2018年12月31日，神力公司5号楼一楼的租金单价为21元／平方米／月。2019年1月1日至2019年1月30日，神力公司5号楼一楼的租金单价为22元／平方米／月（2019年1月份租金价格有效期为一年）。 一审法院认为：关于2018年7月10日起至2019年3月13日止的占有使用费。根据法律规定，人民法院受理破产申请后，债务人的财产持有人应当向管理人交付财产。管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，视为解除合同。加之本案中王小兵签署《承诺书》认可管理人不再同意续签租赁合同，故涉案的原租赁合同已解除。神力公司要求按照较之承诺书更低的标准（2018年的租金单价为21元/平方米/月，2019年的租金单价为22元/平方米/月）计算厂房部分占有使用费，依法予以支持。故2018年7月1日起至2019年3月13日止的占有使用费为205241元，扣除王小兵已支付的占有使用费118000元及神力公司管理人未为王小兵代缴的电费25233元后为62008元，应由王小兵支付。根据《承诺书》约定，之后的占有使用费，每月先交后用，承租户应在每月20日之前将下月占有使用费交至管理人账户。现神力公司主张从起诉之日即2019年3月11日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率赔偿利息损失，依法予以支持，但应分阶段分别计算。王小兵提出的发票问题，属于行政管理的范畴，依法不予处理。综上，神力公司的诉讼请求合法合理，依法予以支持。依照《中华人民共和国企业破产法》第十七条、第十八条规定，判决：王小兵于判决生效后十五日内支付神力公司占有使用费62008元（从2019年3月11日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付至2019年8月19日止，之后利息按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计付至实际履行完毕之日止）。一审案件受理费5532元，由神力公司负担4316元，由王小兵负担1216元。 二审中，王小兵向本院提供租房协议一份、情况说明一份，证明：涉案房屋的使用面积为1050平方米。 神力公司对王小兵提供的上述证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为王小兵的承诺书中已对1180平方米的面积予以确认。本院认为该证据涉及案外人，真实性无法确认，故该证据无法证明其证明目的。 本院对原审判决认定的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：一、一审认定王小兵承租的涉案房屋面积为1180平方米是否正确。二、涉案的占有使用费是否应按原租房协议约定的标准计算。关于焦点一，王小兵主张其使用的房屋面积为1050平方米，但王小兵与神力公司签订的《租房协议》约定中约定面积为1180平方米，且2018年9月1日王小兵出具的承诺书中也明确占有面积为1180平方米，因此，王小兵以其与重申公司签订的租房协议以及重申公司出具的情况说明主张其使用面积为1050平方米的依据不足，本院不予支持。关于焦点二，王小兵与神力公司的协议约定租期至2018年7月9日，协议签订后，王小兵使用涉案租赁房屋并实际交纳至2018年7月9日止的租金，此后王小兵未与管理人签订续租协议，也未支付房屋占有使用费，且在《承诺书》中明确占有使用费的标准是每月29500元，因此，王小兵主张按原协议约定的标准计算租金的依据不足。现双方对房屋占有使用费的计算标准有争议。一审法院依据神力公司主张的标准，结合5号楼厂房的评估价，确定王小兵使用的4号楼厂房的租金单价合理有据。综上，王小兵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1350元，由上诉人王小兵负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  徐 晋 审 判 员  金 莹 审 判 员  张淑英 二〇二〇年六月二十九日 代书记员  周思明