上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初1599号原告：宋艳玲，女，1968年7月7日出生，汉族，户籍地黑龙江省牡丹江市。委托诉讼代理人：詹智玲，上海瑞泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜雪，上海瑞泽律师事务所律师。被告：上海颢明文化发展有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：施宏亮，执行董事。委托诉讼代理人：肖志威，北京大成(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈女义，北京大成(上海)律师事务所律师。原告宋艳玲与被告上海颢明文化发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月2日、2020年6月16日两次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人詹智玲、姜雪与被告委托诉讼代理人沈女义到庭参加诉讼。审理中，经当事人一致同意，并报本院院长批准，本案延长适用简易程序审理期限三个月。本案现已审理终结。原告宋艳玲向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还租赁保证金233,898元，支付逾期利息(以233,898元为基数，自2020年1月5日起算至实际付款之日，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算)；2、判令被告返还首期租金210,000元，支付逾期利息(以210,000元为基数，自2018年10月30日至2019年8月19日期间的利息按照同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日至实际付款之日止的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算)；3、判令被告返还装修押金10,000元，并支付逾期利息(以10,000元为基数，自2019年3月25日至2019年8月19日的利息按照同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日至实际付款之日止的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算)；4、判令被告赔偿装修损失259,500元；5、判令被告支付律师费8,000元。事实与理由：2018年10月，原、被告签订《上海市房屋租赁合同》，就上海市静安区秣陵路XXX号XXX-XXX楼的“More项目”114-115室房屋(以下简称“涉案房屋”)租赁事宜达成一致约定。合同签订后，原告按约支付租赁保证金233,898元、首期租金210,000元、装修押金10,000元，并装修了涉案房屋。2019年5月15日，原、被告签订《补充协议》并约定，租金起算时间为商场一楼入驻率达到70%之日。2019年11月30日，案外人上海名品商厦有限公司发来通知，要求原告立即归还涉案房屋。2019年12月1日，涉案房屋被断水断电。案外人上海名品商厦有限公司拒绝与原告按照原、被告的合同内容重新签订租赁合同，原告无法继续使用涉案房屋而搬离，至此原、被告租赁合同事实上解除。原告认为，被告行为已经构成违约，给原告造成财产损失，应当承当相应的法律责任。经交涉未果，原告遂起诉至法院并提出诉讼请求如上。被告上海颢明文化发展有限公司(以下简称“颢明文化公司”)辩称：1、原告未按约向被告交还房屋并办理企业登记信息注销或变更手续，不符合退还租赁保证金的条件；2、案外人上海名品商厦有限公司于2019年6月5日强行收回房屋，被告离场而无权继续出租，原、被告之间的租赁合同事实上解除；3、原告装修损失并非被告造成，且案外人上海名品商厦有限公司亦愿意按照原、被告之间的租赁合同另行签订租赁合同，原告不同意签订合同导致原本可以避免的装修损失发生，对于装修残值不提出审价鉴定申请；4、按照合同约定，律师费用应当由败诉方承担，结合本案案情、原告主张的律师费金额过高，请求法院予以调整。因此，除同意退还装修押金10,000元以外，被告不同意原告其他诉请。本院经审理认定事实如下：2018年10月29日，颢明文化公司(甲方、出租方)与宋艳玲(乙方、承租方)签订《上海市房屋租赁合同》并约定：乙方承租涉案房屋(建筑面积177.03平方米)用于经营水饺类餐饮项目，租期4年，自2018年11月1日至2022年10月31日，其中免租装修期61天，自2018年11月1日至2018年12月31日；第一年及第二年月租金70,000元，第三年及第四年月租金75,385元，付款方式为付三押三，保证金在乙方交还房屋并办妥证照变更或注销手续后无息返还。合同同时约定，如因履行合同发生争议导致诉讼，败诉方应承当律师费等诉讼相关费用。合同还对租赁其他事项作了约定。合同签订后，宋艳玲支付租金210,000元、租赁保证金233,898元、装修押金10,000元，并装修、使用涉案房屋。2019年5月15日，颢明文化公司(甲方)与宋艳玲(乙方)签订《补充协议》并约定，因甲方工程改造结束时间延期，致使乙方在装修完毕后不能如期开业，将免租装修期改为181天(自2018年11月1日至2019年4月30日)，乙方租金起算时间调整为商场一楼入驻率达到70%之日。乙方已支付的首期租金210,000元用于冲抵租期调整后的首期租金。补充协议还对相关事项作了约定。后宋艳玲以遭到案外人驱离涉案房屋为由起诉至法院，并提出诉请如上。另查，宋艳玲于2019年3月办出以涉案房屋地址作为经营场所的营业执照，于2019年12月注销涉案房屋内相关企业登记信息。上述事实，有当事人陈述及双方无争议的在案证据为证，并经庭审质证属实，本院依法予以确认。审理中，颢明文化公司确认相关入驻率未曾达到70%。本院认为，出租人应当在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。宋艳玲称被驱离涉案房屋并提交了相应证据，颢明文化公司未予否认并承认其已在先丧失继续出租权利；颢明文化公司未能举证证明其已尽到保持涉案房屋在租赁期间可供正常使用之合同义务，已经构成违约；根据法律相关规定，违约是否由第三人造成，不影响颢明文化公司向宋艳玲承担违约责任。双方均确认合同已经解除，宋艳玲已经办妥相关企业登记信息的注销手续，合同约定的退还租赁保证金的条件已然成就，颢明文化公司应当返还租赁保证金；按照双方约定，租金尚未起算，颢明文化公司预收的租金应予返还；颢明文化公司同意返还装修押金，与法无悖；本院依法对宋艳玲上述相关诉请一并予以支持。宋艳玲提出的逾期利息相关诉请，法律依据不足，本院不予支持。基于颢明文化公司违约，宋艳玲有权要求赔偿剩余租赁期内的装修残值损失；宋艳玲提交了装修损失的相关证据，而颢明文化公司未能提出反驳证据亦不提出审价申请，考虑装修实际情况及剩余租期，本院依法酌定在160,000元金额内支持宋艳玲该项诉请。宋艳玲关于律师费的诉请，具有合同依据，金额未明显超出合理范围，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十一条、第二百一十六条，《最高人民法院》第十一条第(一)项之规定，判决如下：一、被告上海颢明文化发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告宋艳玲返还租赁保证金233,898元；二、被告上海颢明文化发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告宋艳玲返还租金210,000元；三、被告上海颢明文化发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告宋艳玲返还装修押金10,000元；四、被告上海颢明文化发展有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告宋艳玲装修损失160,000元；五、被告上海颢明文化发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告宋艳玲支付律师费8,000元；六、对原告宋艳玲其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,894元，减半收取计5,947元，由原告宋艳玲负担1,500元，由被告上海颢明文化发展有限公司负担4,447元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  钟献明二〇二〇年六月二十八日书记员  梅益婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。二、《最高人民法院》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；……