上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终4891号上诉人（原审被告）：李永哲，男，1971年8月27日生，朝鲜族，户籍地黑龙江省五常市，现住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：凌代坤，上海市金石律师事务所律师。委托诉讼代理人：许德昊，上海市金石律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海市浦东新区万邦都市花园业主委员会，住所地上海市浦东新区龙阳路1880弄34号201室。负责人：徐影，主任。委托诉讼代理人：程文杰，上海源法律师事务所律师。委托诉讼代理人：张清，上海源法律师事务所律师。上诉人李永哲因与被上诉人上海市浦东新区万邦都市花园业主委员会（以下简称万邦业委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初70156号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭，于2020年5月27日公开开庭进行了审理。上诉人李永哲及其委托诉讼代理人凌代坤、许德昊，被上诉人万邦业委会之委托诉讼代理人程文杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人李永哲上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实与理由：一、虽然其应当支付2016年6月1日至2019年7月31日的租金，但是由于被上诉人违反协议约定，严重影响上诉人经营，租金应当相应减少。被上诉人在2013年3月29日的会议纪要中承诺给予小区车位作为上诉人顾客的停车场，但一直没有兑现，影响顾客的消费意愿，减少营业额。一楼商户的广告牌问题一直没有得到解决，也影响上诉人的咖啡馆经营。18号线轨道交通于2016年5月开始修建，占据了咖啡店门口的道路，极大影响了上诉人的经营。二、被上诉人现在的组成人员未经合法程序选举，主体资格存疑。被上诉人没有提供合格正规的收款账户。上诉人并非恶意不支付租金。咖啡店门口的草坪没有整修，影响顾客体验，由此造成的损失也应当予以扣减。被上诉人万邦业委会辩称：上诉人曾经付款给业主大会的账户，由于业委会成立后没有自己的账户，就要求上诉人付款给物业公司账户，这是合法合理的。被上诉人是同意协助上诉人处理广告牌的问题，但并不是绝对保证处理结果。被上诉人也没有承诺过将小区车位确定提供给上诉人。上诉人拒绝支付租金长达数年，已经严重违约。请求二审法院维持一审判决。万邦业委会向一审法院起诉请求：1、判令李永哲向万邦业委会支付自2016年6月1日至2019年7月31日欠付租金人民币（以下币种同）1,581,555.95元；2、判令李永哲向万邦业委会支付欠付租金的违约金7,837,286.59元。审理中，万邦业委会将第二项诉请调整为：判令李永哲支付万邦业委会欠付租金的违约金936,380.36元（按照日千分之一的标准，计算至2019年7月31日）。一审法院认定事实如下：2009年2月23日，经核准，上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室权利人登记为全体业主，建筑面积605.42平方米。2010年5月21日，万邦业委会（甲方）与李永哲（乙方）签订《房屋租赁合同》，其中约定甲方将上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室以及相应的附属设施（包括一楼独立门户所需空地无偿使用）一并出租给乙方使用，建筑面积为605平方米，租赁用途为经营咖啡餐饮、休闲娱乐，租期自2010年6月1日至2020年5月31日(其中2010年6月1日至2010年7月31日为装修免租期)；房屋租金为2.5元/平方米/日，乙方于免租期满前的2日内支付一个月租金46,000元，之后每一个月一付，先付后用，付款时间在每月期满前自动支付下月租金；租金递增方式：合同履行第三年递增5%，第四、五年递增6%，第六、七年递增7%，第八、九、十年递增8%，上述数次递增，均以2.5元/平方米/日为递增基数；乙方逾期交付租金的，每逾期一天须按未付租金的日千分之五向甲方交付违约金，经甲方催交后乙方还是不履行支付租金满一个月的，则以后每逾期一天须按未付租金的日百分之二向甲方支付违约金。合同第五条第4项约定，白杨路上一楼商铺的店招牌超出范围，遮挡乙方的房屋外墙玻璃窗部分，由甲方负责与对方交涉，直至诉讼。但结果取决于有关部门，只要甲方尽力了，乙方就不能以此作为甲方存在过错为借口违约或解除合同。白杨路一楼商铺的店招牌超出范围一直未解决的，则甲方不能递增，解决后，才作为按第四条第三项递增的时间表开始递增。2010年9月29日，李永哲与万邦业委会签订《租赁合同的补充协议》。2011年3月31日，万邦业委会（甲方）与李永哲（乙方）签订《房屋租赁合同补充协议》，其中约定租赁期限为2010年6月1日至2020年5月31日不变；鉴于在原合同的履行中，乙方已经发生装修等其他实际损失，甲方同意以免租作为对乙方补偿，免租期至2013年6月31日，包括装修及损失补偿全部内容；租金单价变更为：免租期满之日起2.1元/平方米/日，原合同的递增比例、递增年限不变。2016年8月8日，万邦业委会向XX房产万邦店及XX水果卖场发函，要求整改店名招牌。后XX水果卖场整改完毕，但XX房产万邦店至今未予整改。2017年5月16日，万邦业委会及上海市浦东新区万邦都市花园业主大会（以下简称万邦业主大会）张贴公告，其中载明根据表决结果，万邦业主大会作出如下决议……4、同意授权业委会聘请专职律师，处理33号201（原阿里郎）房租长期欠缴问题，律师费及可能产生的相关费用由公共收益支出。2019年4月8日，万邦业委会向李永哲寄送律师函，要求其支付租金及违约金。2019年4月13日，李永哲向万邦业委会复函，要求万邦业委会提供转账账户，并要求协商租金等问题。2019年4月28日，李永哲又向万邦业委会复函，表示李永哲不同意将租金支付给物业，要求万邦业委会提供业委会账户。2019年8月，万邦业委会诉至一审法院，要求判如所请。审理中，李永哲与万邦业委会确认李永哲按照2.1元/平方米/日的标准将租金支付至2016年5月31日止。一审法院认为，李永哲与万邦业委会签订的房屋租赁合同及补充协议均系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。李永哲作为承租人应按约支付租金，关于双方争议的租金标准，根据租赁合同第五条第4项约定，白杨路一楼商铺的店招牌超出范围一直未解决的，则出租方不能递增租金。经查，XX房产万邦店店招问题至今未予解决，故万邦业委会要求按照递增后的租金标准计算租金，缺乏依据，一审法院不予支持。根据双方约定的2.1元/平方米/日的标准，2016年6月1日至2019年7月31日租金应为1,468,698元。关于逾期支付租金的违约金，李永哲作为承租人应按万邦业委会要求将租金支付至万邦业委会指定账户，然李永哲自2016年6月起未支付租金，违反合同约定，应承担相应的违约责任。关于违约金计算标准，李永哲辩称该标准过高，要求法院予以调整。一审法院从制裁违约和利益平衡原则出发，结合案件实际情况，截至2019年7月31日逾期付款违约金酌情调整为25万元。一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，于二○一九年十二月十六日作出判决：一、李永哲于判决生效之日起十日内支付上海市浦东新区万邦都市花园业主委员会2016年6月1日至2019年7月31日租金1,468,698元；二、李永哲于判决生效之日起十日内支付上海市浦东新区万邦都市花园业主委员会违约金25万元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费26,943元，由上海市浦东新区万邦都市花园业主委员会负担6,675元，李永哲负担20,268元。二审中，上诉人补充提交了：1、书面证言，用于证明被上诉人非法成立；2、现场照片，用于证明18号线施工占据道路，门前土地未平整，影响客流量；3、会议纪要，用于证明被上诉人曾经承诺给予上诉人小区内的停车位。被上诉人发表质证意见称，对证人证言真实性、合法性、关联性均不予认可，其已经提交了业主委员会的备案材料。对照片真实性予以认可，但关联性不予认可，施工并非被上诉人行为。对会议纪要的真实性、关联性均不予认可，即使是真实的，也没有业委会的确认，不能证明其作出了提供车位的承诺。本院经审查认为：1、证人未出庭，书面证言不符证据要求，而且被上诉人已经提供了业委会备案材料；2、照片即使是真实的，也不能证明被上诉人存在违约行为，与本案缺乏关联性；3、会议纪要真实性无法确认，即使是真实的，也不能反映被上诉人作出了提供车位的确定承诺，与本案缺乏关联性，故对上述证据均不予采纳。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，双方签订的房屋租赁合同系真实意思表示，属合法有效，双方均应按约履行。一、关于上诉人是否存在拒付租金的合理抗辩理由的问题。上诉人自2016年6月开始未付租金。上诉人主张被上诉人未提供合格的收款账户，但上诉人曾经支付过租金，被上诉人也曾经明确可以将租金付到物业公司账户，该行为并不违反法律规定，是债权人所确认的债务履行方式，上诉人在积极履行义务的情况下，既可以将租金付到原收款账户，也可以付到被上诉人指定的新账户。至于一楼其他商户的招牌整改问题，根据合同约定，被上诉人负责交涉，但只要被上诉人尽力，上诉人就不能以此为由违约或解除合同。如果招牌问题不解决，则租金不递增。由于一楼招牌没有完全解决，一审法院在认定应付租金时没有适用递增条款，符合合同约定，是正确的。上诉人以招牌问题为由拒付全部租金，无合同约定，本院不予支持。18号线轨道交通的施工行为并没有损坏系争房屋，即使施工存在占据道路、影响客流量的情况，也并非被上诉人的行为所致，该经营风险并非是被上诉人的瑕疵担保责任范围，上诉人以此主张拒付租金，缺乏事实与法律依据。至于门口草坪整修及停车位提供的问题，合同中并未约定被上诉人负有上述约定，上诉人据此拒付租金，无事实与法律依据。因此，上诉人主张的拒付租金抗辩理由均不成立。至于被上诉人的主体资格问题，其已经提交了备案证明材料，上诉人主张被上诉人的组成程序违法，缺乏事实依据，本院不予采信。二、关于上诉人是否应当承担违约责任及违约金数额问题。根据合同约定，上诉人逾期支付租金，应以未付租金为基数，按照日千分之五的标准支付违约金。上诉人欠付的租金达1,468,698元，时间长达近四年，一审法院综合考虑当事人过错与实际损失，已经大幅度调低了违约金数额，符合公平合理的原则，并无不当。上诉人主张其无需支付违约金，违约金金额过高，均缺乏事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币20,268元，由上诉人李永哲负担。本判决为终审判决。审判长 李 兴审判员 许 军审判员 陈蓓蓉二〇二〇年六月三十日书记员 丁杏文附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……