湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘04民终1293号上诉人（原审原告、反诉被告）：罗旭湘，女被上诉人（原审被告、反诉原告）：衡阳市珠晖城市建设开发公司，住所地湖南省衡阳市珠晖区临江路44号。法定代表人：陆健飞，该公司总经理。委托诉讼代理人：佘珍君，湖南云天（衡阳）律师事务所律师。上诉人罗旭湘因与被上诉人衡阳市珠晖城市建设开发公司（以下简称城建公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市珠晖区人民法院（2019）湘0405民初6375号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。罗旭湘上诉请求：1．撤销原审判决第一、三项，并在查清事实后依法改判；2．追加判决城建公司向其支付逾期办理房地产权属证书违约金4667元。3．追加判决城建公司因逾期交房导致车位不能正常使用造成的损失1653元；4．本案一、二审案件受理费由城建公司负担。事实和理由：一、罗旭湘收到城建公司收房通知的时间是2019年7月3日而非同年1月25日，罗旭湘于2019年10月19日办理收房手续，城建公司逾期交房时间长达945天，原审认定逾期交房天数错误，核减逾期交房29天不当。二、城建公司逾期交房违约金不应当调低，其应当按照合同约定支付违约金。三、城建公司负有向罗旭湘交付购房全款的不动产统一销售发票的义务，原审适用法律错误。城建公司辩称，一审根据租金标准计算逾期交房违约金并核减29天逾期时间符合公平原则，合理合法。城建公司在一审判决后已开具案涉购房发票，随时可向罗旭湘交付。双方在合同中明确约定了逾期收房应支付保管费，一审根据合同判决支付房屋保管费有事实和法律依据。罗旭湘向一审法院起诉请求：1．判决城建公司向罗旭湘支付逾期交房违约金44015元（从2017年1月1日计算至2019年7月3日止，以缴纳的房款为基数，按每日万分之一计算）；2．判决城建公司向罗旭湘交付购房全款的不动产统一销售发票；3．判决城建公司给出办理房屋不动产权证的具体日期；4．判决城建公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2009年8月27日，衡阳市珠晖区人民政府向衡阳市规划局出具“关于在白渔潭园艺场征地建设区机关家属楼的函”，珠晖区拟参照石鼓、蒸湘的运作模式，由房地产开发公司负责建设商住房，区机关工作人员通过自行购买获得住房，区财政不补贴一分钱，恳请市规划局同意珠晖区在白渔潭园艺场内征用土地144亩用于机关家属楼建设。2010年5月6日，珠晖区委办公室和珠晖区政府办公室联合发布珠办通【2010】20号通知，通知要求各单位职工于2010年5月19日前支付首期购房款5万元，只限团购对象范围内的人员购房，不得转让、赠送、出售购房指标。胡冬莲取得团购房指标。2015年3月6日，罗旭湘的丈夫匡拥军与胡冬莲签订转让协议，约定胡冬莲将自己购买的幸福园8栋1401号房产转让给匡拥军。2015年12月29日，罗旭湘与城建公司签订《商品房买卖合同》，约定：1．罗旭湘购买城建公司开发的位于衡阳市1401室，建筑面积为166.7平方米，单价为2800元/平方米，房款总金额466760元，罗旭湘支付购房首付款280760元，剩余房款186000元申请银行贷款；2．城建公司应当在2016年12月31日前将符合合同约定的商品房交付罗旭湘使用，如因不可抗力，城建公司在发生之日起30日内告知罗旭湘；3．城建公司未按照本合同规定的期限将房屋交付罗旭湘使用的，按下列方式处理：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，城建公司按日向罗旭湘支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，罗旭湘有权解除合同，城建公司应当自罗旭湘解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款；罗旭湘要求继续履行合同的，城建公司按日向罗旭湘支付已交房价款万分之一的违约金；4．商品房达到交付使用条件后，城建公司应当书面通知罗旭湘办理交付手续；5．由于罗旭湘原因，未能按期交付的，罗旭湘应在城建公司通知规定的商品房交付时间内办理房屋交接手续，由于罗旭湘原因，未能按期办理交接的，罗旭湘应向城建公司支付每逾期一日50元的房屋保管费。逾期超过15日，罗旭湘仍未办理房屋交接手续的，即视为城建公司已将本合同项下物业交付了罗旭湘，物业管理等相关费用自城建公司通知房屋交付之日起计算；6．双方均同意办理房地产产权手续采取委托代办的方式办理，城建公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由城建公司提供的资料报产权登记机关备案，如因城建公司的责任，罗旭湘不能在规定期限内取得房地产权属证书的，罗旭湘不退房，城建公司按已付房款的1%向罗旭湘支付违约金；7．面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款，面积误差比绝对值超出3%时，罗旭湘有权退房。2018年7月25日，城建公司在珠晖区人民政府网站上发布“关于幸福园业主办理交房手续的通知”，通知的内容为：幸福园项目已竣工验收，于2018年6月1日开始进行交付，各位业主在幸福园小区购买的房屋，现可以办理交房相关手续，由于项目规模大，楼栋多，避免交房出现误差，决定采用分期分批形式进行交房，从7月26日开始交付13栋、15栋，其他楼栋根据工作安排依次交付，请您在接到我公司工作人员电话或短信通知后，按照有关流程，依法依规办理交房手续。2019年1月25日和2019年7月3日，城建公司分别通过邮寄收房通知书给罗旭湘，但罗旭湘至今未收房。另查明，2018年8月至9月，幸福园项目的建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位均签字盖章表示幸福园项目的13栋楼分别验收合格。幸福园项目建设的过程中，出现了以下停工的事实：1.2015年3月24日，珠晖区安全生产监督管理局给城建公司出具强制措施决定书，因幸福园项目民工死亡，要求幸福园项目立即停止建设，待作出调查结论后再予以复工。2015年4月21日，珠晖区安全生产监督管理局查阅相关资料，证实民工死亡属于因病死亡，不属于安全生产事故，同意城建公司复工。2015年4月21日，珠晖区安全生产监督管理局查阅相关资料，证实民工死亡属于因病死亡，不属于安全生产事故，同意城建公司复工。2.2014年10月9日和2015年6月25日、2016年3月17日，衡阳市建设工程安全监督站分别给城建公司出具停工整顿通知书，原因均是该监督站工作人员在监督检查时，发现幸福园项目存在严重施工隐患。3.2015年4月20日，衡阳市环境保护局珠晖分局给城建公司出具责令停工整治的通知，原因是幸福园项目施工场地内有部分土方未覆盖，影响周边大气质量。4.2017年4月，城建公司给衡阳市珠晖区住房和城乡建设局出具停工报告，为迎接中央环保督察组进入湖南督察，所有原材料供应商企业都在进行整治改造，暂停混凝土等材料的供应，因此城建公司决定停工自查自纠。城建公司开发建设的幸福园项目，该院目前受理的包括罗旭湘在内的同类型情况基本一致的案件有多件。在该院受理的钟文蒙起诉城建公司的房屋买卖合同纠纷一案中，城建公司申请对幸福园小区的房屋市场售价及市场月租金进行鉴定。该院依法委托湖南明诚房地产土地资产评估有限责任公司对位于衡阳市幸福园小区2016年1月期间的房屋市场价格、楼层差价和2017年1月至2018年7月毛坯房市场租金进行鉴定，2019年10月12日，湖南明诚房地产土地资产评估有限责任公司出具湘明评字（2019）第10120702号、湘明评字（2019）第10120701号评估报告，评估幸福园小区市场均价为3630元/平方米，楼层差价为10元/平方米；幸福园小区2017年1月建筑面积144平方米以下的毛坯房市场月租金为2.8元/平方米，建筑面积144平方米以上的毛坯房市场月租金为2.5元/平方米。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。城建公司辩称，双方签订的房屋买卖合同无效。虽然珠晖区委办公室和珠晖区政府办公室联合发布珠办通【2010】20号通知只限珠晖区职工团购，不得转让、赠送、出售购房指标，但随后有很多职工将自己的团购指标进行转让，城建公司亦同意与受让团购房指标的罗旭湘签订《商品房买卖合同》，以上行为，并不违反法律和行政法规的规定，故罗旭湘与城建公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，该院予以确认。罗旭湘已按合同约定支付了房款，城建公司应按照合同约定于2016年12月31日前交付房屋。关于逾期交房的截止时间，城建公司辩称其于2018年7月25日在珠晖区人民政府网站上发布的“关于幸福园业主办理交房手续的通知”即应认定为向业主发出收房通知。该院认为，双方在房屋买卖合同中明确约定城建公司需以书面方式通知罗旭湘收房，故城建公司在网站上发的通知并不是有效的收房通知书。本案中，城建公司无证据证明其曾经以书面方式向罗旭湘通知收房，故对城建公司的此抗辩理由不予采纳。城建公司于2019年1月25日向罗旭湘邮寄了收房通知书，但罗旭湘至今未收房，罗旭湘辩称其于2019年10月17日已办理了交房手续，未提交证据证明。故城建公司的逾期交房的日期应计算至2019年1月25日，逾期交房计755天。关于逾期交房的原因，城建公司辩称，延期交房系不可抗力的原因导致。该院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。城建公司因施工隐患或土方未覆盖等原因停工的，系其施工过程中的自身原因造成，并非属于不可抗力等因素，不能成为合同违约的抗辩事由。关于2017年4月的停工，虽然停工期间正好是中央环保督察期间，但系城建公司自主决定停工自查自纠，且该事由发生在合同约定交房时间之后，系因城建公司自身的原因造成的，其风险应由城建公司自行承担，城建公司要求在延期交房的期限内扣除停工时间的意见该院不予采纳。关于2015年3月24日至2015年4月21日（共计29天）的停工，系因民工死亡需要调查造成，且事后查明民工系因病死亡，故该停工是城建公司公司无法控制及避免的客观情况，可以作为延期的理由。故城建公司的逾期交房的时间计为726天（755天-29天）。关于逾期交房违约金，城建公司辩称合同中约定的违约金过高，应予以调整。该院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。而逾期交房造成的损失，实际上就是不能居住、使用该房屋造成的损失，该损失可以参照同地段同标准住房的租金损失来确定。根据湘明评字（2019）第10120701号评估报告，幸福园小区2017年1月至2018年7月建筑面积144平方米以上的毛坯房市场月租金为2.5元/平方米。合同中约定的违约金远远高于罗旭湘的损失，故该院依法将违约金调整至罗旭湘的房屋租赁实际损失。罗旭湘所购住房建筑面积为166.7平方米，故城建公司因逾期交房应支付罗旭湘的违约金计为9947.19元（166.7平方米×2.5元/平方米/月×12月/年÷365天/年×726天）。关于罗旭湘诉请的购房发票，该院认为，根据《中华人民共和国税收征收管理法》《中华人民共和国发票管理办法》的规定，税务机关是发票的主管机关，未按规定开具发票的行为应由税务机关依照税收法律法规处理，且城建公司是否符合开具购房发票的条件，该院无法得知，亦应当由税务机关决定和处理，故罗旭湘的该项诉请不属于人民法院的处理范围。关于罗旭湘诉请要求城建公司给出办理房屋不动产权证的具体日期，没有诉的利益，不能成为一个可判决的诉请。罗旭湘诉请的发票和要求给出办证的具体时间实际是为了办理房屋产权证，对此，罗旭湘可直接要求城建公司赔偿因未提供发票导致房屋产权证无法办理而给其造成的损失。关于城建公司反诉的房屋保管费，该院认为，双方对于房屋保管费的约定是双方的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方在合同中约定，由于罗旭湘原因，未能按期办理交接的，罗旭湘应向城建公司支付每逾期一日五十元的房屋保管费，逾期超过15日，罗旭湘仍未办理房屋交接手续的，即视为城建公司已将本合同项下的房屋交付了罗旭湘。根据以上合同条款可见，如买房人逾期收房，最多应支付15天的房屋保管费。罗旭湘于2019年1月25日收到城建公司的收房通知，虽然在通知书中城建公司公司没有明确办理交房手续的期限，但罗旭湘应在合理期限内接收房屋，关于接收房屋的合理期限，该院酌定为15天，超过15天未收房即视为逾期收房，但罗旭湘至今未收房，故罗旭湘应向城建公司支付15天的房屋保管费750元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、城建公司在本判决生效之日起六十日内支付罗旭湘逾期交房违约金9947.19元；二、罗旭湘在本判决生效之日起六十日内支付城建公司房屋保管费750元；三、驳回罗旭湘的其他诉讼请求；四、驳回城建公司的其他诉讼请求。如果未在判决指定的期限内履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费900元，由城建公司负担203元，罗旭湘负担697元。反诉案件受理费25元，由城建公司负担23元，罗旭湘负担2元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审查查明，城建公司在一审判决后开具了案涉购房发票，可随时向罗旭湘交付。城建公司在二审期间自愿放弃一审判决确认其有权收取的房屋保管费750元及自愿将一审判决中已核减的29天计入逾期交房期间。原审认定其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，二审争议焦点：1.案涉逾期交房的期间及逾期违约金的数额应如何认定；2.城建公司在本案中有无开具购房发票的义务；3．罗旭湘诉请城建公司支付逾期交房导致车位不能正常使用所带来的损失及逾期办证违约金有无依据；4．本案诉讼费用应如何负担。分述如下：关于逾期交房期间及逾期违约金数额的问题。案涉房屋已于2018年8月至9月期间通过了建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位的五方验收合格。城建公司分别于2019年1月25日和7月3日通过邮寄收房通知书方式通知了罗旭湘接收案涉房屋。一审法院认定城建公司逾期交房的日期应计算至2019年1月25日，逾期交房计755天，于法有据，本院予以支持。城建公司在二审期间愿意将一审判决中已核减的29天计入逾期交房期间，属于对其权利的合法处分，应予准许。至于逾期交房违约金的数额。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。该司法解释第十七条第三款规定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本案中，城建公司以违约金过高为由请求减少，因双方均不能证明逾期交房所造成直接损失的具体金额，一审参照同地段同标准毛坯房市场租金标准予以调整，有事实和法律依据。据此，本案逾期交房违约金应为10344.53元（166.7平方米×2.5元/平方米/月×12月/年÷365天/年×755天）。关于购房发票的问题。城建公司在一审判决后开具了案涉购房发票，且已承诺罗旭湘可随时领取，故罗旭湘的该项诉请无须再作裁判。关于罗旭湘诉请城建公司支付逾期交房导致车位不能正常使用所带来的损失以及逾期办证违约金有无依据的问题。罗旭湘在一审诉讼请求中未提出此项内容，故该诉请超出一审起诉请求，依据民事诉讼法的相关规定，不属于本案二审的审查范围，本院不予处理。罗旭湘可就此项请求另循法律途径解决。关于诉讼费用的问题。本案纠纷系因城建公司逾期交房等行为引起，故对罗旭湘提出本案诉讼费用应由城建公司全部负担的主张，本院予以采纳。综上，一审认定事实基本清楚，因城建公司在二审期间对其案涉权益进行了合法处分，应当对一审判决结果予以相应变更。本案二审改判不属原审裁判错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省衡阳市珠晖区人民法院（2019）湘0405民初6375号民事判决第二项、第三项、第四项；二、变更湖南省衡阳市珠晖区人民法院（2019）湘0405民初6375号民事判决第一项为：衡阳市珠晖城市建设开发公司于本判决生效之日起六十日内支付罗旭湘逾期交房违约金10344.53元；三、驳回罗旭湘的其他诉讼请求；四、驳回衡阳市珠晖城市建设开发公司的反诉请求。如果未在判决指定的期限内履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费900元，反诉案件受理费25元；二审案件受理费900元，均由衡阳市珠晖城市建设开发公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 宏审 判 员  刘丽娅审 判 员  张 健二〇二〇年六月二十八日法官助理  许建中书 记 员  刘婉君