江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏08民终242号上诉人（原审被告）：周占新，男，1975年8月3日出生，汉族，住淮安经济技术开发区。上诉人(原审被告）：淮安经济技术开发区正大浴府，住所地淮安经济技术开发区。经营者：万素枚，女，1949年7月26日出生,汉族，住淮安经济技术开发区。两上诉人共同委托诉讼代理人：周建珍（系周占新姐姐），女，1972年12月20日出生，汉族，住淮安市清江浦区淮海南路华城小区G座106室。两上诉人共同委托诉讼代理人：杨利国，江苏天立言信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：淮安城置有限公司，住所地淮安经济技术开发区高教园区天津路88号。法定代表人：李永威，该公司董事长。委托诉讼代理人：上官丙权，江苏万谋律师事务所律师。原审被告：万素枚，女，1949年7月26日出生,汉族，住淮安经济技术开发区。原审第三人：高成飞，男，1981年11月17日出生，汉族，住淮安市清江浦区。上诉人周占新、淮安经济技术开发区正大浴府（以下简称正大浴府）因与被上诉人淮安城置有限公司（以下简称城置公司）、原审被告万素枚、原审第三人高成飞房屋租赁合同纠纷一案，不服淮安经济技术开发区人民法院（2018）苏0891民初5048号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法组成合议庭于2020年4月20日公开开庭审理了本案。上诉人周占新、正大浴府及其委托诉讼代理人周建珍、杨利国，被上诉人城置公司的委托诉讼代理人上官丙权，原审第三人高成飞到庭参加了诉讼。原审被告万素枚未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。上诉人周占新、正大浴府上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人城置公司一审的诉讼请求。事实和理由：一、2018年8月31日高成飞在收到上诉人支付的费用后立即与被上诉人签订解除商铺租赁协议，系恶意串通损害上诉人的利益，且被上诉人承诺高成飞租赁合同解除后高成飞不承担任何责任，属欺骗行为，该解除协议不发生任何法律效力；二、一审判决认定2017年10月31日至2020年10月30日该段时间内高成飞与周占新就涉案商铺的房屋转租合同有效，却又判决两上诉人腾退涉案商铺，并向被上诉人支付房屋占用费，且对上诉人装修损失不予理涉明显错误；三、一审判决被上诉人正大浴府承担责任错误，涉案商铺是上诉人周占新承租，只应由周占新承担责任。综上，请求二审依法审查并改判。被上诉人城置公司辩称，一审判决对于涉案事实及法律适用问题均进行了充分的论述，且判决书附有相关的法律适用条款。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审被告万素枚未答辩。原审第三人高成飞辩称，对上诉人的上诉事实不清楚，合同于2018年8月31号就已经解除。城置公司向一审法院提起诉讼，请求：1、判令第一被告立即腾退商铺，并向原告支付商铺占用费308554.58元（以1207.65平方米为基数，按照租金市场价0.7元/日/平方米为标准，暂从2018年9月1日计算至2019年9月2曰，最终计算至实际迁出之日)；2、判令第二被告承担连带责任；3、判令第三被告对第二被告承担的连带责任承担无限责任；4、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：坐落于淮安经济技术开发区房屋系原告单独所有。2017年8月18日，被告周占新（乙方）与高成飞（甲方）签订租房协议，约定甲方将位于城置公园龙湾门面房（7号楼-10、11、12、13、15、16、17、18）总面积1421平方租于乙方，租金第一年半年一付，第二年起一年一付，每年租金28.1万（每平方米0.55元/天）。租赁期为10年，自2017年11月1日至2027年10月31日。2017年11月1日至2020年10月31日房租为28.1万每年，从2020年11月1日起按开发商实际上调价格部分增加房租。合同另就其他事项进行了约定。合同实际履行中，第三人未向被告交付7-10室第一层。2017年8月30日，基普公司（甲方）、高成飞（乙方）与城置公司（丙方）签订商铺租赁合同，约定丙方委托甲方全权处理商铺租赁事宜，甲方向乙方出租淮安开发区天津路88号7#-10、11、12、13、15、16、17、18建筑面积为1394.8平方米的房屋，合同1.3条约定甲方委托物业管理人负责物业管理服务事宜。合同2.1条约定：乙方向甲方承诺，承租房屋仅作为乙方建筑、装饰材料（用途）使用，2.2条约定乙方保证在租赁期内事先未征得甲方同意，并按规定报经有关部门核准，乙方不得擅自改变租赁商铺的上述使用用途。2.3条约定乙方应自行申请并获得经营本合同2.1条所述经营所需的一切政府许可或批准证书，不得在租赁商铺内从事与本合同2.1条所述营业之外的其他用途，不得将商铺用于其他目的。合同租期3年，自2017年10月31日至2020年10月30日，其中2017年9月1日至2017年10月30日为装修免租期。每6个月租金为114548元。合同6.1条约定房屋交付时间为2017年9月1日。合同7.1条约定，乙方承租商铺，除合同另有约定或甲方书面同意外，其用途仅限于合同2.1条规定的用途，乙方不得将商铺全部或部分转租给任何第三方，如需转租必须经甲方同意。合同第8.4条关于装修约定，乙方租赁商铺内外装修方案应事先送甲方审核并得到甲方书面认可后方可实施，乙方装修时应遵守装修管理规定，物业管理人作为甲方的代理人负责监督装修工作，乙方装修工作应在甲方限定的时间内完成，乙方在装修完毕后应经甲方或物业管理人进行验收，验收合格后方可营业。上述合同签订后，被告周占新以被告万素枚（周占新之母）名义设立正大浴府，正大浴府系个体工商户，万素枚系登记经营者，周占新系实际经营者。2017年9月28日，正大浴府经工商注册登记，经营场所登记为淮安经济技术开发区城置公园龙湾门面房7-10号，产权属性为租赁使用权。2017年10月，正大浴府开业并举行开业仪式，其在案涉房屋门头位置设置标识显目的包含有“正大浴府”字样的大型门面招牌。2018年5月29日，高成飞就案涉房屋租赁事宜将周占新诉至一审法院，要求判令周占新支付拖欠的2017年11月1日至2018年5月1日的租金140500元，法院于2018年7月10日开庭审理，周占新当庭向一审法院提交银行交易明细证明足额付清租金，高成飞当庭申请撤回诉讼。2018年8月31日，高成飞向周占新出具收条，载明收到2017年11月1日至2018年8月31日期间的租金201919.08元。2018年8月31日，城置公司、高成飞签订协议书，协议约定双方解除商铺租赁合同，协议载明案涉房屋存在次承租人，高成飞与次承租人之间的租赁合同自然解除，解除之后，城置公司与次承租人协商新签租赁合同，协议第四条载明，鉴于针对城置公园7幢10室第一层商铺与次承租人存在争议，双方同意另行协商处理。2018年10月8日，原告向三被告发出律师函，主张高成飞系擅自转租房租，城置公司与高成飞合同已经解除，城置公司多次协商，被告既不腾退房屋，也未与城置公司签订新的租赁合同，要求被告腾退房屋并赔偿商铺占用费。2018年10月16日，被告回函，主张原告对于被告的转租经营是知情并同意的，对于城置公司主张的多次协商并不知情，请求城置公司书面告知协商内容及事项，被告将积极友好配合。2018年11月27日，原告再次发函，告知被告已经以非法侵占为由起诉，并主张将在2018年12月10日之后，对案涉房屋进行停电、停水。后被告向原告发出律师函载明，周占新是合法占有经营，其投入大量的资金对所租赁的房屋进行了装修，停水停电无法律依据。2018年12月21日，被告向原告发函，请求作为次承租人申请继续履行承租人高成飞的原有合同，并按照原有约定事项交齐房租，请提供账户信息。庭审中，被告提供其与城置公司员工吴凌语的微信聊天记录，时间为2018年9月至10月期间，吴凌语于9月14日聊天记录内容为：昨天和总部那边沟通的结果是签三年没问题，截止2020年，即高成飞当时租铺时间按0.55元/平方/日，多签的2021年按0.7元/平方/日，2022年之后有优先续租权利。被告表示价格有点高，并要求面谈。10月14日，被告发送聊天记录内容为：吴总，8月30日你们协议解约，通知我们一起去，你们让我们和你签0.55元每平，6年合同，不是按照高成飞的0.45元每平，你们当时是石总要回上海，你让我们下周签，怎么会突然改变呢？吴总，我们对此不能理解。原告质证表示，原告公司没有叫吴凌语的，只有叫吴凌宇的，即使该微信记录是真实的，也不能证明被告观点，通过微信可以看出，“吴凌语”主发的微信信息只有六条，向被告反应的签订租赁合同的内容为“签三年没问题，多签的2021年按0.7元每平米计算，2022年之后有优先续租权利。”该内容可以反映出原告在与高成飞解除租赁合同之后向被告给出的租赁合同的价格和期限是明确的，并不像被告所述的一变再变。一审法院认为：本案争议焦点为，一、关于被告主体资格及责任承担问题；二、关于案涉合同效力问题；三、关于被告应否立即腾退房屋并支付占用费问题。一、关于被告主体资格及责任承担。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条规定，在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人。经审查，正大浴府的登记经营者为万素枚、实际经营者为周占新，故本案适格被告应为周占新、正大浴府，相关责任应由周占新、正大浴府共同承担。二、关于案涉合同效力问题。原告城置公司作为产权方，其委托基普公司与高成飞签订房屋租赁合同，该合同不违反法律规定，系有效合同。关于高成飞与周占新所签的转租合同效力，应分为两个部分分别予以认定，即：（一）、转租期限未超过承租人剩余租赁期限的，即2017年10月31日至2020年10月30日该段期间的合同效力；（二）、转租期限超过承租人剩余租赁期限的，即2020年10月31日至2027年10月31日该段期间的合同效力。关于上述第（一）点所涉合同效力，应为有效合同。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。经审查全案证据并结合日常生活经验，应确认原告应对转租知情且六个月内未提出异议，理由为：1、2017年9月28日，正大浴府经工商注册登记，经营者为万素枚，经营场所登记为淮安经济技术开发区城置公园龙湾门面房7-10号，产权属性为租赁使用权。工商登记具有公示性质，其登记信息明确案涉房屋系出租用于浴室经营，登记经营人为万素枚；2、原租赁合同载明租赁用途仅限于建筑、装饰材料（用途）使用，且装修方案必须经得出租人的审核同意，出租人同时委托物业管理人监督装修，装修完毕后应经出租方或物业管理人进行验收，验收合格后方可营业。根据上述约定，出租方基普公司、委托方城置公司或物业管理人理应即时发现并掌握案涉房屋装修并变更用途为经营浴室；3、2017年10月，正大浴府开业并举行开业仪式，其在案涉房屋门头位置设置标识显目的包含有“正大浴府”字样的大型门面招牌。原告作为房屋出租人基普公司的委托方，其住所地亦在案涉房屋所在城置公园龙湾项目，其理应即时发现案涉房屋系用于经营浴室，且其亦应发现正大浴府的登记经营人及实际经营人均非高成飞。关于上述第（二）点所涉合同效力，应为无效合同。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人和承租人另有约定的除外。经审查，转租合同所涉该段期限系超过承租人剩余租赁期限，且出租人城置公司与承租人高成飞无相关另行约定，故该段期间的转租无效。三、关于被告应否立即腾退房屋并支付占用费问题。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。转租是以承租人租赁权的存在为基础，当承租人与出租人的租赁关系归于消灭时，承租人的转租关系也归于消灭，次承租人继续主张租赁权利就没有了依据，出租人与承租人之间的租赁合同解除的，出租人作为所有权人，可以直接基于物权法向次承租人主张返还租赁物，次承租人返还租赁物而丧失占有的，可以基于转租事实向承租人主张相应的责任。本案中，承租人高成飞与出租人城置公司于2018年8月31日协商解除了租赁合同，高成飞作为承租人与出租人的租赁关系即告消灭，进而其与次承租人周占新的转租关系亦归消灭，根据上述法律规定，周占新及正大浴府应依法返还案涉承租房屋并承担逾期腾房占有使用费。关于占用使用费计算标准，原告主张按0.7元/日/平方米标准计收，未就此提供证据，不予支持，基于转租合同的租金标准明显高于租赁合同的租金标准，参照转租合同的租金标准计算占有使用费具备合理性及可操作性，故确定按原转租合同标准即0.55元/日/平方米标准计算占有使用费。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条第一款、第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条之规定，判决：一、判令被告周占新、淮安经济技术开发区正大浴府于本判决生效之日起四十五日内腾退位于淮安市经济开发区房屋（不包括7幢10室第一层）；二、被告周占新、淮安经济技术开发区正大浴府本判决生效之日起十日内支付原告房屋占用费243099.95元（按0.55元/日/平方米、1207.65平方米标准计算，自2018年9月1日算至2019年9月2日，之后按上述标准算至实际迁出之日）；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费5928元，保全费2070元，合计7998元，由被告正大浴府、周占新负担6301元，由原告负担1697元。二审中，双方当事人均未向本院提供任何新证据。二审经审理确认一审已查明的事实。二审另查明，上诉人周占新、正大浴府以高成飞、城置公司解除涉案租赁合同给其造成损失为由向一审法院提起诉讼，要求高成飞、城置公司承担相应责任。一审法院于2019年4月3日立案审理，并作出（2020）苏0891民448号民事裁定。上诉人周占新、正大浴府不服该裁定，向本院提起上诉，本院立案后，现正在审理中。本案争议的焦点是：城置公司与高成飞协商解除租赁合同的行为是否有效；正大浴府是否应向城置公司承担返还涉案房屋并支付实际占用费的责任。本院认为：当事人一方迟延履行合同主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。本案中，高成飞未按照其与城置公司所签租赁合同的约定按期足额向城置公司支付租赁费用，城置公司经催告未果后有权解除双方之间的租赁合同。上诉人主张该解除行为存在城置公司与高成飞之间恶意串通损害其利益的情形，应认定无效。经审查，高成飞存在未按期足额支付租赁费的事实，对城置公司与高成飞双方协商解除租赁合同相关事宜上诉人是知晓的，在城置公司与高成飞协商解除租赁合同后上诉人与城置公司就重新签订新的租赁合同也进行了商谈。不存在城置公司与高成飞之间恶意串通损害上诉人利益的情形，该解除协议应认定有效。在承租人与出租人解除租赁合同的情况下，转租合同也归于消灭，作为次承租人的上诉人再主张次承租人权利已没有依据，上诉人周占新、正大浴府作为次承租人和涉案门面房的实际占用人理应将租赁物予以返还，并承担实际占用期间的占用费用，至于上诉人主张因城置公司与高成飞协商解除租赁合同给其造成的损失，上诉人已另案主张，本案不予理涉。一审判决说理详细，论证充分，本院不再赘述，亦予以确认。综上所述，上诉人周占新、正大浴府的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费5928元，由上诉人周占新、淮安经济技术开发区正大浴府负担。本判决为终审判决。审判长  许玉虎审判员  孙 艳审判员  丁 然二〇二〇年六月十六日书记员  费婉燕