北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0102民初11539号原告：边建桥，男，1990年6月13日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：傅崇瑞，北京市博昌律师事务所律师。被告：祝薇薇，女，1943年8月29日出生，汉族，国家工商总局退休职工，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：夏建平，女，1961年11月1日出生，汉族，北京企业法律顾问协会注册会员，住北京市西城区。原告边建桥与被告祝薇薇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告边建桥及其委托诉讼代理人傅崇瑞，被告祝薇薇及其委托诉讼代理人夏建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。边建桥向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原告与被告于2017年2月16日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2、请求法院判令被告双倍返还原告定金1340000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告曾于2016年4月27日签订过房屋买卖合同，约定被告将位于北京市西城区xxx的房屋卖给原告，当时约定贷款支付，后因贷款无法办理，就改为全款支付，双方遂于2017年2月16日重新签订了《北京市存量房屋买卖合同》，之前的合同就不再履行了，并把原告向被告支付过的六十七万元房款转化为定金，被告于同日给原告出具定金收据一张。原告一直催促被告办理过户登记手续，但被告拒绝履行过户义务构成违约，并且被告隐瞒涉案房屋已抵押的事实，现涉案房屋亦处于被查封状态，原告签订涉案合同的目的已无法达到，被告构成根本违约。合同没有约定履行前后顺序，剩余房款的支付需通过资金监管的形式，在作资金监管前需要办理网签，但被告拒绝提供房产证去办理网签手续，原告自己以及委托中介催促被告办理网签手续，但被告拒绝办理，之后联系不上被告，因没有办理网签所以没能办理资金监管。2017年夏天我提出要提前装修房屋，被告同意了，在我装修完房屋后，被告更换了涉案房屋的门锁。原告一直催促被告办理过户登记手续，但被告一直拒绝履行过户的义务，被告的行为已经违约，被告隐瞒涉案房屋已抵押的事实，现涉案房屋亦处于被查封状态，原告签订涉案合同的目的已无法达到，被告构成根本违约。涉案买卖合同第十条第一项、第二项约定了违约金，合同法规定违约金与定金罚则可以选择适用，现原告选择定金罚则，被告向原告双倍返还定金。祝薇薇辩称，同意解除原被告双方于2017年2月16日签订的房屋买卖合同，不同意退还原告六十七万元，也不同意赔偿原告定金六十七万元。理由如下：第一，被告出卖房屋的目的是取得购房款后交由同小区的杜xx进行理财，但双方于2016年4月27日签订房屋买卖合同后，原告仅支付了六十七万元购房款后就不再支付，而是不断让被告配合其重新签订房屋买卖合同。双方先后共签订过三次房屋买卖合同和一次补充协议，每次原告都称签完合同就给房款，双方最后一次签订合同是在2017年2月16日。虽然被告配合原告多次重新签订合同，但原告始终不付房款，经被告委托杜xx多次向原告催款，原告均以各种理由不付房款，构成根本违约，原告无权收回定金。上述六十七万元中有五十万元是原告口头答应给我的赔偿金，赔偿我的理财损失。第二，2017年8月，被告口头通知原告解除合同，表明房子不卖了，原告没有提出异议，双方合同解除。本院经审理认定事实如下：坐落于北京市西城区xxx号房屋（以下简称涉案房屋）登记在祝薇薇名下。2016年4月27日，祝薇薇（甲方，出卖人）、边建桥（乙方，买受人）与北京世联房地产经纪有限公司（丙方，居间方）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定出卖人所售房屋为涉案房屋，建筑面积38．2平方米，房屋成交价格为1180000元，房屋装饰装修作价2640000元，买受人于签订合同时支付定金100000元，剩余款项全款支付，于签订本合同后90日内采取下列1、3种方式付款：1、通过银行设立资金托管专用账户进行冻结，于过户完毕买受人取得新房产证1个工作日内双方前往银行办理解冻手续；3、通过建委的存量房交易结算资金专用存款账户划转，买卖双方签订《存量房交易结算资金划转协议》。出卖人应在过户当日将该房屋交付给买受人；双方同意自本合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日，边建桥通过银行转账向祝薇薇支付十万元。2016年12月14日，边建桥通过微信转账向祝薇薇支付一万元。2016年12月18日，祝薇薇（甲方，出卖方）与边建桥（乙方，买受方）《房屋买卖合同》，该合同约定：甲方将涉案房屋以3820000元的价格出售给乙方，乙方应当于合同签订之日起150日内一次性将购房款支付至甲方指定银行账号，甲方应自收到乙方支付的购房款之日起10日内，应协助乙方办理房屋过户或转让手续并向乙方交付房屋及相关文件。该合同尾页空白处，载有手写内容为：甲乙双方买卖合同以2016年12月18日的合同为最终合同，之前合同由于未过户，所以甲乙双方都同意无效，合同继续按本合同约定执行。同年12月22日，边建桥通过微信转账向祝薇薇支付一万元。2017年1月21日，边建桥通过银行转账向祝薇薇支付五万元，2017年2月15日、2月16日，边建桥先后通过徐建慧向祝薇薇银行转账共计五十万元。2017年2月16日，祝薇薇（出卖人）与边建桥（买受人）再次签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称涉案房屋买卖合同），约定：出卖人所售房屋为涉案房屋，建筑面积38．2平方米，房屋成交价格为1180000元，房屋装饰装修作价2640000元，买受人于签订合同时支付定金670000元，剩余款项全款支付，于签订本合同后90日内采取下列1、3种方式付款：1、通过银行设立资金托管专用账户进行冻结，于过户完毕买受人取得新房产证1个工作日内双方前往银行办理解冻手续；3、通过建委的存量房交易结算资金专用存款账户划转，买卖双方签订《存量房交易结算资金划转协议》。出卖人应在过户当日将该房屋交付给买受人；双方同意自本合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日，祝薇薇出具《定金收据》一张，显示：本人祝薇薇今收到边建桥交来购房定金陆拾柒万整。另查，一、庭审中，边建桥主张其为办理房屋网签向祝薇薇索要房产证，祝薇薇拒绝交付，此外祝薇薇隐瞒涉案房屋被抵押和查封的事实，构成违约。边建桥向本院提交了《催告书》两份，祝薇薇表示从未见过催告书。边建桥另申请经纪人罗某出庭作证。罗某陈述：2016年4月27日边建桥和祝薇薇签订的房屋买卖合同，因双方都没有时间，未能在约定的90天履行完毕，所以双方在其居间服务下，于2017年2月16日再次签订了房屋买卖合同，当天祝薇薇出具了定金收据。这份合同履行过程中，做了购房资格核验也通过了，但因祝薇薇不提供房产证无法上传到网上做房源核验，所以没有完成网签。2017年5月，其两次随边建桥去祝薇薇家要房产证，祝薇薇都拒绝提供。边建桥和祝薇薇均认可罗某证言的真实性，但祝薇薇表示拒绝提供房产证是担心边建桥用涉案房屋做抵押。祝薇薇申请刘x出庭作证。刘x陈述：其是祝薇薇单位的领导，也是祝薇薇的近邻，祝薇薇曾向其述说卖房却被买方拿房做了抵押，无法交易。2017年夏天的一天，其去祝薇薇家串门，遇到有人到家跟祝薇薇要房本办理抵押，并称抵押后才能付房款。祝薇薇说他们骗人，不卖了。祝薇薇认可刘x证言的真实性，边建桥对刘x的证言不予认可，并表示其到祝薇薇索要房本是为了办理房屋过户，并非是办理抵押。祝薇薇还向本院提交了2016年6月1日边建桥代表北京华晟鼎源文化创意有限公司与其签订的《个人出借咨询与服务协议》、2016年12月15日边建桥代表三河市世航房产经纪有限公司与其签订的《个人出借服务协议》及涉案房屋的抵押权登记信息，证明边建桥用涉案房屋抵押借款，所借款项由边建桥使用。其中两份出借协议均是祝薇薇作为出借人通过服务公司对外出借资金200万元。抵押权登记信息显示，祝薇薇向李艳借款两百一十万元并于2016年6月24日办理了房屋抵押登记，该登记于同年7月1日因贷款还清注销；祝薇薇向薛x借款两百万元并于2016年7月7日办理了房屋抵押登记，该登记于2017年6月8日因贷款还清注销；祝薇薇向王俊容借款三百万元并于2018年7月2日办理了房屋抵押登记；2019年4月29日，涉案房屋被北京市公安局海淀分局查封，查封期限为两年。边建桥认可上述证据的真实性，并表示实际是徐建慧向薛x借款，用祝薇薇房屋做抵押，并借用边建桥的北京华晟鼎源文化创意有限公司签订资金出借协议，祝薇薇从中获得好处费，为了不影响涉案房屋买卖合同的履行，徐建慧还清了借款，抵押登记注销。二、庭审中，祝薇薇主张边建桥未支付购房款，构成违约，导致双方合同无法履行。祝薇薇向本院提交了杜xx与边建桥的微信聊天记录，证明杜xx代表其向边建桥催要房款，边建桥从未表示过拒付房款是因祝薇薇未配合办理房屋核验。上述聊天记录显示，2017年1月9日至7月8日，杜xx不断向边建桥催要购房款，并表示购房款用于理财，迟延给付房款已经造成很大损失。边建桥的回复内容多为钱未到位，并承诺尽快付款，其中3月29日边建桥回复正在审查资质。边建桥认可该微信聊天记录的真实性，但认为于本案无关，表示杜xx称是祝薇薇的理财队长，向边建桥催要房款。三、庭审中，双方均认可房屋买卖交易系经陈莉介绍，陈莉于2017年夏天将其持有的涉案房屋钥匙交付给边建桥，边建桥装修后入住。祝薇薇发现后更换了房屋门锁，现房屋空置中。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，边建桥与祝薇薇就涉案房屋先后三次签订房屋买卖合同，结合合同内容及双方当事人陈述，应视为双方对相关合同内容的变更，双方权利义务应以最后一次订立的合同即2017年2月16日签订的《北京市存量房屋买卖合同》为准。该合同约定，边建桥应于合同签订后90日内支付购房款，双方应于合同签订后90日内共同申请办理房屋权属转移登记手续。现边建桥主张祝薇薇拒绝配合办理房屋核验、办理网签等手续，构成违约，但边建桥提交的证据不足以证明其向祝薇薇提出过相关请求，祝薇薇无合理理由予以拒绝的情形。证人罗某的证言虽能证实其随边建桥向祝薇薇催要过房产证，但祝薇薇并无将房产证交付给边建桥的义务，且祝薇薇表示边建桥催要房产证的目的是办理房屋抵押并非办理房屋核验，结合在合同履行过程中边建桥知晓并配合案外人对涉案房屋设立抵押的情况，边建桥以上述主张为由认为祝薇薇构成违约，依据不够充分，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条规定，当事人互负债务、没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。从查明的事实看，案外人代祝薇薇自2017年1月9日至7月8日不断要求边建桥支付购房款，边建桥多以拖延、含混的态度，反复承诺付款后并未实际支付。边建桥经多次催告后，仍未在合同约定的付款期限届满前支付购房款，构成违约，祝薇薇有权拒绝配合其办理过户并行使合同解除权。但祝薇薇并未依法行使合同解除权，而是在合同履行过程中于2018年7月2日对涉案房屋设立了抵押，此后涉案房屋又于2019年4月29日被法院查封，祝薇薇亦构成违约。现涉案房屋买卖合同已无法履行，边建桥要求解除涉案合同，祝薇薇亦同意解除，本院对此不持异议。涉案房屋买卖合同解除后，祝薇薇应返还边建桥已经支付的定金六十七万元，祝薇薇以其未违约为由拒绝返还及边建桥同意将其中五十万元作为逾期付款赔偿金的抗辩意见，均缺乏依据，本院不予采纳。鉴于双方在合同履行中均存在违约行为，边建桥要求祝薇薇双倍返还定金，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十四条、第六十六条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告边建桥与被告祝薇薇于二〇一七年二月十六日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；二、于本判决生效之日起七日内，祝薇薇返还边建桥定金670000元；三、驳回边建桥的其他诉讼请求。案件受理费18680元，由边建桥负担9340元（已交纳），由祝薇薇负担9340元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 田晓昕审 判 员 徐澜涛审 判 员 高 磊二〇二〇年六月三日法官助理 王志伟书 记 员 郭莹莹书 记 员 马丽娜