河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终209号上诉人（原审被告、反诉原告）：张绪柏，男，1947年12月15日生，汉族，住河南省洛阳市西工区。委托诉讼代理人：张翔（张绪柏之子），男，1977年3月20日生，汉族，住河南省洛阳市西工区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：龙门石窟世界文化遗产园区龙门石窟街道办事处西草店社区居民委员会，住所地河南省洛阳市洛龙区龙门石窟世界文化遗产园区龙门石窟办事处西草店社区。法定代表人：刘西钦，该居民委员会主任。委托诉讼代理人：高振洋，河南申慎律师事务所律师。上诉人张绪柏与被上诉人龙门石窟世界文化遗产园区龙门石窟街道办事处西草店社区居民委员会（以下简称西草店居委会）租赁合同纠纷一案，洛阳市洛龙区人民法院于2016年12月6日对本诉立案受理后，审理过程中，张绪柏于法庭辩论终结前的2016年12月27日提出反诉，且就该反诉，张绪柏曾于2016年5月9日向洛阳市洛龙区人民法院提起诉讼，请求：1.确认张绪柏与西草店居委会签订的《河滩地租赁（有偿使用）协议书》解除无效；2.要求西草店居委会继续履行双方所签订的《河滩地租赁（有偿使用）协议书》；3.判令西草店居委会赔偿损失10万元。后于2016年12月9日向洛阳市洛龙区人民法院提出撤诉申请，2016年12月9日洛阳市洛龙区人民法院以（2016）豫0311民初1902号民事裁定书裁定：“准许原告张绪柏撤回起诉。”2017年2月9日，洛阳市洛龙区人民法院依法适用普通程序对双方本诉和反诉进行了公开开庭合并审理，并于2017年9月19日作出（2016）豫0311民初5376号民事判决书。张绪柏不服向本院提出上诉。本院于2017年12月13日作出（2017）豫03民终6716号民事判决书。张绪柏不服，向河南省高级人民法院申请再审。河南省高级人民法院于2018年8月22日作出（2018）豫民申755号民事裁定，指令本院再审。2019年2月18日，经本院审判委员会讨论决定，撤销本院（2017）豫03民终6716号民事判决与洛阳市洛龙区人民法院（2016）豫0311民初5376号民事判决，将案件发回洛阳市洛龙区人民法院重审。洛阳市洛龙区人民法院另行组成合议庭，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，于2019年11月18日作出（2019）豫0311民初1926号民事判决，张绪柏不服该判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张绪柏及其委托诉讼代理人张翔，被上诉人西草店居委会法定代表人刘西钦及其委托诉讼代理人高振洋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张绪柏上诉请求：1.依法变更一审判决第一项为“确认西草店居委会与张绪柏1999年1月1日签订的《河滩地租赁（有偿使用）协议书》合法有效，合同期限自1999年1月1日起至2048年12月31日，其中有偿使用期限自1999年1月1日起至2028年12月31日”；2.撤销一审判决第二项、第三项；3.撤销一审判决第五项并改判支持张绪柏的一审反诉诉讼请求；4.由西草店居委会承担一、二审全部诉讼费用。事实与理由：1.《河滩地租赁（有偿使用）协议书》名为租赁，实为承包。协议所约定的期限亦合法有效，受法律保护。依约定，土地类别为河滩地；用途为，张绪柏用于开发水产品养殖为主的综合利用、多种经营，符合农业用途。有偿使用期限为30年，从1999年元月1日开始到2028年12月31日，30年期满后再合作经营20年。租金为1999年度到2003年度每年10000元，2004年度到2008年度每年15000元，2009年度到2028年度每年20000元。若张绪柏逾期不交租金，计付银行加倍利息，逾期两年不交租金，本协议自行终止。因法律规定的农村荒滩地用途只能是农业用途，不能搞非农业开发建设，因此，协议中约定的由本村优先投标承建租用区域内的建筑，属于违法无效条款。我国实行的是农村土地承包经营制度，而不是农村土地租赁制度。根据规定，只有在承包人将承包地流转于第三人时，才会发生转包或者租赁法律关系，故本案案由应属土地承包经营权纠纷。西草店居委会于2002年2月1日为张绪柏出具的收条上写明的款项就是河滩鱼塘地承包款。根据规定，协议约定的河滩地有偿使用承包期限为30年，合法有效。2.张绪柏没有拖欠承包金。虽然张绪柏遗失了2000年的承包金收据，但一审中，西草店居委会己经自认：1999年和2000年的租金已经清缴。因此，张绪柏不欠西草店居委会2000年度承包金10000元。虽然从收据上看，2001年少交2000元，2003年少交4000元，原因实为：2001年政府修建草店大桥，张绪柏鱼塘被政府征收，导致西草店居委会发包面积减少。而且修建大桥，造成张绪柏在桥北侧的鱼塘被填平，无法使用，造成损失。西草店居委会同意相应地减少承包金，少交了承包金符合法律精神，符合常理。张绪柏并不欠西草店居委会1999年到2003年的承包金。2001年修建草店大桥，政府补偿鱼塘损失77400元，西草店居委会支付了张绪柏补偿款的50%，即38700元。2005年西草店居委会以资金紧张为由，将下余38700元截留使用，但答应逐年从承包金中抵扣。因此，从2005年到2010年，西草店居委会共少收张绪柏35000元。到2011年经与村支书王战龙和当时村委会的律师李占周共同协商确定，之前无论谁欠谁，双方账务扯平，以后不再抵扣。从2011年度开始，每年按2万元正常交付承包金。收据上的金额为双方协商的金额，如果欠交，必然注明。另外，西草店居委会在解除合同通知书的解除理由中，根本不存在拖欠其租金的情形。一审认定张绪柏欠缴租金（实为承包金）58000元，与事实不符。3.张绪柏在承包的河滩地进行渔业养殖，是按照协议约定进行的有效利用。一审无确凿证据却判决张绪柏未有效开发利用土地，并称张绪柏未进行固定资产投资，违反了协议约定。从协议条文中完全看不出，张绪柏有必须履行固定资产投资的义务。一审判决无基础引用情势变更司法政策作为解除协议的依据，西草店居委会在协议有效期内毁约并将张绪柏承包的河滩地违法发包给他人的行为，作为解除协议的理由，把西草店居委会会事后的违法违约行为作为先前有效协议应当解除的依据，背反法治。有关规定亦明确指出西草店居委会的解除《河滩地租赁（有偿使用）协议书》通知不生效。4.河南省高级人民法院的裁定书明确指出解除通知不生效，但一审法院未予采用。5.按照一审判决，张绪柏需交出105亩土地，而这105亩河滩地己经于2001年被政府征收了十几亩。原审亦查明该土地己经被西草店居委会重新发包给他人并被他人占有，事实上交付不能。西草店居委会辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，对方的上诉没有理由，希望维持原判。西草店居委会向一审法院提出诉讼请求：1.请求依法判令张绪柏停止使用河滩地，腾出并将租赁土地返还西草店居委会；2.请求判令解除西草店居委会、张绪柏之间村内公路旁砖院70亩土地的租赁关系，判令张绪柏腾空并返还土地；3.依法判令张绪柏支付拖欠的土地租金786351.14元，支付合同解除后土地占用费105万元，赔偿西草店居委会损失50万元；4.本案的诉讼费等费用由张绪柏承担。张绪柏向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令西草店居委会2016年3月30日（解除合同通知书）无效；2.请求依法确认张绪柏与西草店居委会（原伊川县彭婆镇西草店村）双方于1999年1月1日签订的《河滩地（有偿使用协议书）》合法有效。3.依法判令西草店居委会将张绪柏承包区域恢复原状，并将其违约侵权的期间顺延至合同期满后。4.判令西草店居委会承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：确认龙门石窟世界文化遗产园区龙门石窟街道办事处西草店社区居民委员会（原名伊川县彭婆镇西草店村村民委员会）于1999年元月1日同张绪柏签订《河滩地租赁（有偿使用）协议书》，约定：“甲方：伊川县彭婆镇西草店村。乙方：张绪柏。为充分利用滩地资源，发展经济，双方经友好协商，将位于西草店村伊河堤内滩地约105亩租赁给乙方用于开发水产养殖为主综合利用多种经营。并就该地块租赁达成如下协议：一、租赁滩地位于村西伊河堤东总面积约壹佰零伍亩，按壹佰亩收租金。具体方位边界见附件平面图，平面图与本协议是不可分割的一部分，具有同等法律效力。二、乙方在本协议以前使用的滩地和前两年转租别人的滩地，甲方为促进乙方快速发展，给予优惠，计收租金3000元，98年底前结算完毕。三、有偿使用期为30年，即从1999年元月1日起至2028年12月底止。到期后乙方投资的固定资产40%无偿赠给甲方（乙方原经营的成品半成品另议价）双方按四比六股份继续合作经营20年，20年期满全部固定资产交甲方所有，在合作经营期内甲方不计租金。四、租金的计付办法是：1、第一阶段从协议生效之日起1-5年的租金每年按100元/亩在每年的第一个月付给甲方。2、第二阶段5-10年每年按150元/亩付租金。3、第三阶段从第11年至第30年每亩年初按200元/亩付当年租金。乙方逾期不交租金计付银行加倍的利息。逾期两年不交租金本协议自行终止，乙方的固定资产投资归甲方所有。五、乙方在租用区域内的建筑，本村有能力承建的项目甲方有优先投标及承接权，根据乙方经营发展的需要，如需增加占地另协商补充协议。六、甲方在乙方租赁期内，保证公路至出租滩地同村属道路的畅通和供电（另收电费）如因甲方人为的原因造成停电和交通堵塞，甲方承担由此造成的经济损失。七、在租赁期内乙方所投资的项目可以自由的与他人合作、合股经营或产权转让，但乙方与其他人的协议必须交甲方备案。本协议受让人可延续使用，甲方保证不干预承租人的合法经营。八、本协议一式六份，甲、乙双方和公证处各执两份。甲方：伊川县彭婆镇西草店村，代表：王战龙，伊川县彭婆镇西草店村村民委员会加盖公章。乙方：张绪柏。”合同签订后，双方依约履行。西草店居委会将河滩地交付给张绪柏使用，张绪柏依约已交河滩地租金210000元（含2001年、2003年两张无公章票，计14000元），欠交河滩地租金58000元。从2016年开始张绪柏至今未向本诉原告交纳河滩地租金。因张绪柏所租该河滩地未按合同约定开发使用，未及时清交租金，张绪柏于2016年3月30日向张绪柏送达了《解除合同通知书》，该《解除合同通知书》载明：“张绪柏先生：您与我们洛阳市龙门镇西草店村（原伊川县彭婆镇西草店村）存在土地租赁合同关系，承租了我村伊河堤内滩地约105亩，用途为开发水产养殖为主综合利用多种经营，合同期限为30年，自1999年元月1日到2028年12月31日，现合同仍在履行期限内。我村新一届村委会成立后，多次到该地块勘察了解，发现如下问题：该地块原为我村较好的土地，但现在没有搞任何经营活动，土地大部分裸露，黄沙石子遍地；地块内只见到一个沙坑，未见水产养殖迹象；没有投资建设任何固定资产；现场甚至没有发现任何管理人员。另外，村民反映近几年此水坑发生过两次路人落水死亡的重大事故。综合以上因素，我村委会认为，您的种种行为已严重违反了合同的约定和有关法律法规的规定：其一、严重违反租赁合同关于土地使用用途的规定；其二、严重危害公共利益和严重违反社会公俗良序，闲置土地造成巨大资源浪费，影响群众预期利益，还造成了生态环境破坏；其三、由于未能有效管理，已经发生过生命安全事故，且依然存在着巨大安全隐患，直接威胁到村民群众的生命安全。据此，我村委会经过讨论，现决定：根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十六条之规定，解除西草店村与您签定的《河滩地租赁（有偿使用）协议书》。请您在接到通知后10日内将所租赁土地内的个人物品清理完毕，将土地交还我村。逾期则视为放弃所有物品的所有权并同意我村任意处置。特此通知。西草店居委会。”2016年3月30日本诉被告收到该《解除合同通知书》后，辩称当天提出书面答复，但表明没有文字证据。西草店居委会在第一次庭审时提供的照片显示，涉案土地未被有效开发利用。西草店居委会在第一次庭审时提交有2005年原告出租给其他承租方土地使用补偿费为800元的多份证据材料。2016年9月28日本诉原告所在村集体三百余户村民在要求收回涉案土地的材料上签名。2016年10月8日，西草店居委会发布土地承包公告，主要内容为涉案土地因原承包人拖欠租金，经村两委研究决定收回，由本村村民优先承包。现在涉案土地已被其他人占有使用。另查明，1992年12月1日，西草店居委会位于本村公路东的60亩由河南省国际信托投资公司洛阳公司征用，后该公司于1998年11月30日经政府批准对该地块西南角斜角面积及围墙外原留壹米护坡增加到壹点伍米护坡，计面积6.7亩地进行征用。现征用原告土地共计66.7亩。属划拨用地，依据伊川县人民政府伊政土【2008】4号土地管理文件：“县国土资源局：……一、同意收回原河南省国际信托投资公司洛阳公司位于伊川县××西××44469㎡国有土地使用权，出让给改制后组建的洛阳千禧生物科技有限公司，土地用途为工业用地，土地使用年限为50年。二、同意洛阳千禧生物科技有限公司按该宗地总地价的40%缴纳土地出让金，土地出让金全额上缴县财政。三、你局要严格按照国土资源管理法律、法规与洛阳千禧生物科技有限公司签订土地出让合同，在其足额缴纳土地出让金及其有关税费后，办理土地变更登记。伊川县人民政府。二00八年四月十四日。”依照该文件处理后，该土地出让给洛阳千禧生物科技有限公司。该公司于2008年6月26日向伊川县土地有偿使用收入专户交土地出让金100万元，于2008年7月24日向该户交土地出让金2696000元，计3696000元。因区划调整，原伊川县彭婆镇西草店村村民委员会已变更为龙门石窟世界文化遗产园区龙门石窟街道办事处西草店社区居民委员会。一审法院认为：本案纠纷产生的原因是随着区划调整及经济发展引起涉案土地增值，从而引发双方利益矛盾。针对涉案105亩滩地，双方的争议焦点为涉案土地有偿使用协议书是否合法有效及本诉原告解除合同是否合法有效。从1999年1月1日签订的河滩地租赁有偿使用协议书条款内容可以看出，双方的合同关系应为租赁关系。1999年3月15日通过、自1999年10月1日起施行的《中华人民共和国合同法》第二百一十一四条规定，租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。本案涉案土地租赁期限应当自1999年1月1日起至2018年12月31日止，超过部分依法无效。1986年6月25日通过、1998年8月29日修订、1999年1月1日起施行的《中华人民共和国土地管理法》第十五条第二款规定，农民集体所有的土地，由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意，并报乡镇人民政府批准。2002年8月29日通过、2018年12月29日修订、自2003年3月1日起施行的《中华人民共和国农村土地承包法》第五十二条第一款规定发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意并报乡镇人民政府批准。本案涉案双方均没有提交涉案土地已经集体经济组织成员的村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表同意的证据材料，但依据《中华人民共和国合同法》第五十条规定，法人或者其他组织的法定代表人、负责人，超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。本案协议上加盖有原伊川县彭婆镇西草店村村民委员会公章，并且由时任负责人签字，故双方协议应为有效。依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。随着区划调整及经济发展，涉案土地周边同时期相似地块租金的增加，以及张绪柏并未完全按照协议约定进行有效开发利用，客观上造成了土地资源的浪费，并且没有按照合同约定进行固定资产投资，合同租金也远远低于周边地租的租金，继续履行合同对本诉原告显失不公，本诉原告也难以实现合同目的。西草店居委会依照法定程序解除合同并要求支付欠缴的租金，并无不当，一审法院予以支持，经核算，张绪柏于合同解除前共欠缴租金58000元，应支付给本诉原告。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人按照本法第九十四条规定主张解除合同的应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。故本案张绪柏2016年3月30日收到该《解除合同通知书》时即产生解除效力。西草店居委会要求张绪柏腾空该宗土地的诉求予以支持，张绪柏要求确认解除协议违法的答辩和反诉主张不符合法律规定，一审法院不予采纳和支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后尚未履行的终止履行。张绪柏反诉要求继续履行合同的诉求，一审法院不予支持。更何况在合同解除后，本诉原告已经对涉案土地进行了重新招标，而且涉案土地又被第三人占用，即便按照张绪柏意见应当适用土地承包法，但依据2005年3月29日通过、2005年9月1日起实行的《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十九条规定，本集体经济组织成员在承包费、承包期限等主要内容相同的条件下主张优先承包权的，应予支持。但在发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人，已经法律规定的民主议定程序通过，并由乡镇人民政府批准后主张优先承包权的不予支持。本案涉案土地已经重新招标，张绪柏使用的土地也没有经过法律规定的民主议定程序，也没有经过乡镇人民政府批准，更何况也没有在涉案村委会重新招标时参加投标，故张绪柏认为涉案村委会存在侵权，合同应当继续履行及赔偿损失的反诉请求没有事实和法律依据，一审法院不予支持。西草店居委会要求张绪柏多支付的河滩地的租金，支付合同解除后的土地占用费及赔偿损失，因租赁关系解除，张绪柏已不实际占用而又由第三人占用，且西草店居委会无证据证明损失，一审法院不予支持。张绪柏在租赁原告河滩地期间，除可搬走的物品外，其余不动产因在反诉时未予主张，可另行主张权利。关于西草店居委会要求解除与张绪柏在村内公路旁砖院70亩土地的租赁关系，查明该块土地的实际面积系66.7亩，系政府划拨土地。根据国务院办公厅转发国资委（国办发[2005]60号《关于进一步规范国有企业改制工作实施意见》的通知）和（豫经贸企改[2003]372号《关于深化国有企业产权制度改革的意见》），经企业改制，由河南省国际信托投资公司洛阳公司申请伊川县人民政府以伊政土（2008）4号土地管理文件批准，将该土地出让给改制后组建的洛阳千禧生物科技有限公司，该土地的用途为工业用地，土地使用年限50年。现该土地系洛阳千禧生物科技有限公司占用的政府划拨的国有土地，不是张绪柏租赁，双方之间没有直接的租赁关系，西草店居委会现要求与张绪柏解除对该宗土地的租赁关系，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第二百一十四条、第二百二十七条之规定，经合议庭评议，判决如下：一、确认西草店居委会与张绪柏1999年1月1日签订的105亩土地使用协议书合法有效，合同期限自1999年1月1日起至2018年12月31日满20年止；二、确认西草店居委会2016年3月30日解除与张绪柏1999年1月1日签订的105亩土地使用协议书合法有效，张绪柏应于判决生效后三十日内将租赁西草店居委会的105亩河滩地腾出，并交付使用;三、张绪柏应于本判决生效后十日内支付西草店居委会租金58000元；四、驳回西草店居委会的其他诉讼请求；五、驳回张绪柏的其他反诉请求。如未按本判决确定的期限履行上述付款义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费25691元，西草店居委会承担8564元，张绪柏承担17127元；反诉受理费100元，由被告张绪柏承担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议的主要问题为西草店居委会与张绪柏于1999年1月1日签订的《河滩地租赁（有偿使用）协议书》的性质是否有效，该合同是否应当解除。关于《河滩地租赁（有偿使用）协议书》的性质问题，一方面张绪柏不是西草店居委会集体组织成员，另一方面该合同约定的内容符合《中华人民共和国合同法》第二百一十三条规定的租赁物名称、数量、用途、租赁期限、租金及支付方式等，因此，一审法院认定该合同为租赁合同正确，本院予以确认。张绪柏关于涉案合同为土地承包合同的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于合同效力问题，一审法院综合全案情况，认定为有效合同，但超过20年部分无效正确，本院予以确认。关于《河滩地租赁（有偿使用）协议书》是否应当解除问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。根据查明的事实，双方合同签订后，截止到2016年3月30日，张绪柏欠付租金58000元，张绪柏没有按照合同约定进行固定资产投资，未完全按照协议约定对土地进行有效开发利用，致使西草店居委会的合同目的不能实现，故西草店居委会向张绪柏发出《解除合同通知书》，张绪柏收到该通知后虽然在起诉时提出异议，认为不应解除合同，但是西草店居委会提出解除合同的理由符合上述法律规定，因此，张绪柏的异议不能成立，一审法院判决认定《解除合同通知书》送达后即产生法律效力，解除合同正确，本院予以维持，张绪柏关于西草店居委会《解除合同通知书》不生效的上诉理由不能成立，本院不予支持。双方均认可涉案的105亩土地由西草店居委会另行交付第三人使用，因此，张绪柏不需要再履行一审判决第二项。综上所述，张绪柏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院审理程序并无不当，判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费250元，由张绪柏负担。本判决为终审判决。审判长  王春峰审判员  姬秋萍审判员  范振洋二〇二〇年六月十五日书记员  李圆圆