山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终4670号 上诉人（原审被告）：葛春苗，女，1969年10月18日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。 被上诉人（原审原告）：范海强，男，1980年1月23日出生，汉族，住浙江省临海市。 上诉人葛春苗因与被上诉人范海强房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初14782号民事判决书，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人葛春苗向本院提出上诉，请求：1.撤销山东省青岛市黄岛区人民法院作出的(2019)鲁0211民初14782号民事判决书，改判驳回被上诉人范海强的诉讼请求；2.一审、二审的诉讼费用全部由范海强承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，一审判决所依据的双方当事人于2018年1月1日签订的合同，不同于双方在2017年10月份已经签订并且也实际履行的合同，一审法院根据双方重新签订的合同判决葛春苗承担责任显失公平。事实与理由：一、双方于2018年1月1日所签订的《房屋租赁合同》合同第三条“租金的交纳期限”约定的是“租金每年提前一个月交纳，租金为88000元”，与范海强于2017年10月份就支付葛春苗租金明显不符，范海强一审诉称“合同签订后葛春苗未按约定交付房屋”系范海强故意掩盖葛春苗于2017年10月份就已经交付案涉房屋给其使用的事实，以上诉人无法提供交付房屋的证据使自己达到非法逃避交纳租金义务的不正当目的。二、范海强于2017年10月份缴纳租金后，从未向葛春苗提出过要求交付房屋或者解除合同的要求，未尽到催告通知等义务，不仅与常理相悖，也不符合法理及正常的租赁合同关系的特征。事实上范海强于2017年10月份占有房屋后，因生意问题疏于使用房屋，至2018年6月，葛春苗追要下一阶段租金时，范海强称不再承租，才将房屋钥匙交回。葛春苗收回钥匙后也已对房屋另行进行了出租，范海强对上述事项皆为明知。如葛春苗未交付房屋，范海强完全可以通过催告通知等方式要求葛春苗履行交付义务，但范海强并未通知催告，却诉称“时至本案诉讼时葛春苗也一直未按约定交付房屋”，进一步说明了范海强违背诚信，恶意逃避交纳租金义务的事实。三、葛春苗在一审庭审中要求证人作证，一审法院以证人与本案存在利害关系，不予采信证人证言，这种简单排除的方法无助于还原案件的客观事实。证人虽然作为上诉人的亲戚，但其清楚了解涉案房屋及双方当事人出租、装修及钥匙交接情况。在范海强诉称2018年1月1日签订租赁合同未接收房屋，但却在2017年10月份交付房租、提出装修要求等事实存在重大出入的情况下，证人可以通过提供与被上诉人的转账凭证、借款借条、装修要求等资料，说明范海强交付租金款项的来源及房屋使用情况，与庭审中范海强提交的转账记录证据具有高度的吻合性，客观上补正了原有庭审证据的不足，还原了范海强于2017年10月份就占有使用房屋的客观事实，具备证据的合法性、客观性、关联性的特征，一审法院不应不予以采信。综上，一审法院查明事实不清，使遵守诚信的葛春苗承担了退还租金的义务，而范海强反而逃避了应有的责任，请求二审法院查清事实，依法改判。 被上诉人范海强答辩称，请求法院驳回上诉，维持原判。上诉人葛春苗未按双方租赁合同约定完成交付，被上诉人范海强无法接收涉案房屋。且租赁合同中明确约定的是2018年1月1日将出租房屋交付承租方使用。租赁房屋未达到交付条件，租赁合同未实际履行。 范海强向一审法院提出诉讼请求，1、依法判决解除租赁合同；2、葛春苗返还租金4.4万元以及自支付之日起至判决生效之日止的利息（按同期银行贷款利率计算）；3、葛春苗承担案件的诉讼费用。事实和理由：双方当事人于2018年1月1日签订房屋租赁合同，约定由范海强承租葛春苗位于青岛市黄岛区东岳西路187号三楼房屋，面积为1100平方米，租赁期限共10年，出租方于2018年1月1日起将房屋交付给承租方使用，至2028年12月30日收回，并约定了其他事宜。双方签订合同后，范海强向葛春苗支付了4.4万元的房租，但是葛春苗却迟迟未按照约定向范海强交付承租的房屋。时至案件诉讼时，葛春苗也一直未按照约定交付房屋。 葛春苗一审中答辩称，一、范海强所述并非事实，涉案房屋葛春苗已经交付给范海强，范海强已对房屋进行了占有使用，葛春苗不负有返还范海强租金的义务。1、葛春苗2017年10月已经交付了房屋给范海强，范海强亦已经对租赁房屋进行了使用管理，并先后交付了0.5万元定金和3.9万元租金，并非范海强所称的“双方合同签订后，范海强向葛春苗支付了4.4万元的房租”。2、范海强占有房屋后，直至2018年6月才将房屋钥匙还给葛春苗，期间葛春苗对范海强如何使用房屋或闲置等事项并未过问，范海强也没有提出任何关于房屋退租的问题或法定事实，范海强退还租金的主张不能成立。3、范海强提供的合同系双方后期重新补签的，不能反映房屋租赁真实状况。双方当事人2017年10月房屋交付时签订过房屋租赁合同，约定了租金缴纳等事项，后葛春苗应范海强的要求重新签订了合同，但葛春苗已经在重新签订合同前交付了房屋，范海强也用交付定金及租金的方式履行了原合同，范海强依据双方重新签订的合同主张房屋未交付与事实不符。二、因范海强已对房屋进行了占有使用，葛春苗不需要返还租金，故范海强主张利息无事实与法律依据。三、葛春苗同意解除租赁合同。综上，范海强所述缺乏事实与法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。 一审法院认定事实如下：坐落于青岛市黄岛区通用厂房有六层，于2013年11月21日取得了建设工程规划许可证（建字第ZS3702232013021号），登记的建设单位为青岛宽阔汽车配件有限公司（以下简称宽阔公司），建设规模为6000平方米。宽阔公司的法定代表人为牛某，葛春苗系牛某的弟媳。2017年10月16日，范海强以手机转账的方式向葛春苗给付定金0.5万元。11月26日，范海强以手机转账的方式向葛春苗给付租金3.9万元。上述款项合计4.4万元。葛春苗作为出租方、范海强作为承租方，经协商一致签订房屋租赁合同，落款日期为2018年1月1日，约定：出租方将三楼租赁给承租方使用，建筑面积为1100平方米：租赁期限共10年，出租方从2018年1月1日起将出租房屋交付承租方使用，至2028年12月30日收回；租金每年提前一个月交纳，为8.8万元，每年分二个季度交，每三年递增6%；修缮房屋是出租人的义务。租赁双方还对其他事项进行了约定。宽阔公司对葛春苗将三楼房屋对外出租的行为予以认可。 一审法院认为：案件系房屋租赁合同纠纷。案涉租赁房屋与其他房屋共同取得了建设工程规划许可证，故双方当事人签订的房屋租赁合同合法有效，对当事人具有法律约束力，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。租赁双方对合同解除无异议，法院予以确认。案件争议的焦点问题为：葛春苗是否履行了向范海强交付案涉租赁房屋的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。“谁主张谁举证”原则系民事诉讼的基本原则之一。范海强作为承租人向葛春苗给付了定金0.5万元、租金3.9万元，葛春苗作为出租人应当举证证明其已经履行了向范海强交付案涉租赁房屋的义务。诉讼过程中，葛春苗申请牛某出庭作证，但葛春苗系证人的弟媳，并且担任建设工程规划许可证登记建设单位宽阔公司的法定代表人，与本案存在直接利害关系，故对其证言，法院依法不予采信。葛春苗未按照约定将租赁物交付范海强，现范海强诉求返还已付4.4万元，于法有据，法院予以支持。除此之外，葛春苗还应当分段计算，向范海强支付相应利息。利息分为两部分：第一部分以0.5万元为基数，自2017年10月16日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至判决生效之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；第二部分以3.9万元为基数，自2017年11月26日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至判决生效之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决：一、依法解除范海强与葛春苗签订的房屋租赁合同；二、葛春苗于判决生效之日起十日内返还范海强4.4万元，并且支付相应利息。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费900元，由葛春苗负担。 二审期间，上诉人葛春苗提交银行流水原件一份，以证明：2017年9月16日葛春苗与范海强签订第一份合同，2017年10月16日范海强交付定金5000元，上诉人把钥匙交给范海强。2018年1月1日双方签订第二份合同。两份合同均系范海强起草打印的。2017年11月份，范海强电话要求平整地面，上诉人就委托二哥牛某找人平整地面，让他垫付费用。2017年11月23日，平整完地面，葛春苗让范海强验收。2017年11月26日，范海强分两次转账39000元给葛春苗。被上诉人范海强质证称，对真实性均予以认可，被上诉人确实向上诉人转账过该三笔款项，但被上诉人不认可上诉人所提交证据的证明事项，对证明内容，被上诉人不予确认。认为上诉人表述内容与一审证人牛某一审中陈述相互矛盾。 二审期间，葛春苗申请参与涉案房屋地面平整的牛某、乔某、尹某到庭作证，证人证明2017年11月份按照被上诉人范海强要求对涉案房屋地面进行平整。被上诉人范海强将涉案房屋钥匙交给施工人员，施工结束后交还被上诉人范海强。被上诉人范海强对三位证人证言不予认可，认为牛某系案件利害关系人，其本人陈述不客观，不真实，且其陈述与一审中的陈述不相符，其本次庭审中称牛乐耕拿回被上诉人交还的涉案房屋钥匙。证人乔某、尹某表述入场时间不一致，乔某表述被上诉人11月20日交给钥匙入场做地面硬化，尹某表述为11月18日入场平整地面。证人乔某、尹某证言中表示其多次为本案证人牛某施工，有多次经济往来，乔某、尹某证言的客观性真实性存疑。 证人牛某提交2017年12月25日其与范海强签署的《租房要求》复印件一份，内容为“租房要求①货梯设施安装②室内地面抹平③东入户门框堵④货梯口垃圾清理⑤室内装修用户自理⑥收到钥匙一把⑦物业费按0.5元收取”。范海强质证称，租房要求系对出租房屋的要求，第⑥、⑦项系牛某后添加上的，并表示“上诉人的租赁标的物并不符合交付条件，难以完成交付，被上诉人接收后货梯设施根本不能用，垃圾成堆未处理，东门封堵，地面不平整，整个楼层消防也不完善……” 被上诉人范海强提交与137××××2208短信交流截屏打印件两张，范海强发信息“钱我从11月份把半年的租金给你了，你到现在没按我的要求没完成，你的房子我没法使用，你的房子我不租了你把这钱要退还给我”。经查，137××××2208系葛春苗在二审送达地址确认书中所确认的联系电话。 本院二审期间对范海强本人进行了询问，范海强自认在2017年10月曾收到牛某交付的涉案房屋临时钥匙一把，但因葛春苗、牛某迟迟未将涉案房屋修整为其想要的交付标准，范海强在2018年2、3月间将钥匙通过门框缝隙扔回涉案房屋。 本院二审期间查明的其他事实与一审法院一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，综合双方诉辩主张，本案争议的焦点问题是涉案房屋是否已经交付以及出租人是否应当返还房屋租赁费。对此，本院认为，双方当事人签署的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示,未违反法律、行政法规的强制性规定,双方均应依约履行。本案履行过程中，因范海强主张其支付了部分租金而葛春苗未按照合同约定交付涉案房屋，双方发生纠纷。二审期间，上诉人葛春苗提供证人证言，初步证明其已按照合同约定交付涉案房屋，被上诉人范海强亦自认曾收到牛某交付的涉案房屋钥匙一把，但因葛春苗、牛某迟迟未将涉案房屋修整为其想要的交付标准，范海强在2018年2、3月间将钥匙通过门框缝隙扔回涉案房屋。牛某作为涉案房屋的实际建设单位青岛宽阔汽车配件有限公司的法定代表人、葛春苗的亲属，向范海强交付涉案房屋钥匙，应视为完成涉案房屋交付。根据相关证据也能够确认出租人葛春苗按范海强要求对涉案房屋进行了装修，且范海强在前期交付定金的情况下，又支付了房屋租赁费，现范海强主张葛春苗交付的涉案房屋不适租，缺乏证据。且其该主张与其一审时主张的房屋未交付自相矛盾，本院不予支持。按照《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，范海强应当承担举证不能的不利后果。综上，上诉人葛春苗主张已交付涉案房屋的上诉理由成立，被上诉人应当支付占有该房屋期间的租赁费。在葛春苗未充分举证证明范海强使用涉案房屋时间的情况下，本院按范海强自认，认定范海强适用涉案房屋至2019年3月，范海强应当支付葛春苗自2019年1月1日至2019年3月31日的房租，按照涉案房租租赁合同计算，范海强应支付葛春苗2.2万元房屋租赁费。各方均认可，范海强已支付4.4万元，即葛春苗应退还范海强2.2万元房屋租赁费。因范海强对房屋进行了使用，故对其多付租金的利息以向一审法院起诉时即2019年8月8日开始支持为宜。利息以2.2万元为本金，自2019年8月8日至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，自2019年8月20日其至实际给付之日止，按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 综上所述，葛春苗的上诉请求部分成立，予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持山东省青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初14782号民事判决第一项“依法解除范海强与葛春苗签订的房屋租赁合同”； 二、变更山东省青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初14782号民事判决第二项为“葛春苗于判决生效之日起十日内返还范海强2.2万元及相应利息（利息以2.2万元为本金，自2019年8月8日至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，自2019年8月20日其至实际给付之日止，按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）”。 三、驳回范海强的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件一、二审受理费合计1800元，由葛春苗负担900元，由范海强负担900。 本判决为终审判决。 审判长  王晓琼 审判员  王颖颖 审判员  于 梦 二〇二〇年六月二十九日 法官助理 张鹏飞 书记员祁康