河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫02民终1441号上诉人（原审原告）：河南荟邦置业有限公司。住所地：开封市金明区万圣路1号。统一社会信用代码：914102007991812512。法定代表人：王灜。委托诉讼代理人：王志华，上海锦天城（郑州）律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：姜亚萍（实习），上海锦天城（郑州）律师事务所律师，一般授权。上诉人（原审被告）：李敏，女，汉族，1975年4月3日出生，住河南省开封市经济技术开发区。委托诉讼代理人：姚健勇，河南地依律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：程喆，河南地依律师事务所律师，特别授权。上诉人河南荟邦置业有限公司因与上诉人李敏合同纠纷一案，不服河南省开封市金明区人民法院（2019）豫0211民初3983号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月22日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。河南荟邦置业有限公司上诉请求：1、请求二审法院依法撤销开封市金明区人民法院作出的（2019）豫0211民初3983号民事判决第二项，判决李敏向河南荟邦置业有限公司支付违约金2408500元（按千分之一的标准，暂计算至2019年9月30日止）；2、本案一、二审诉讼费均由李敏承担。事实与理由：1、李敏未按双方约定的付款期限向河南荟邦置业有限公司支付车位款，应按照合同约定向河南荟邦置业有限公司支付违约金，一审判决对河南荟邦置业有限公司主张的违约金不予支持错误。双方签订的《伟业香堤湾地下车位团购协议》第五条中明确约定了违约条款。合同签订后河南荟邦置业有限公司按照合同约定将219个车位全部交付给李敏，但李敏从第二批付款开始均存在延期付款情形，至今仍欠付车位款150万元。河南荟邦置业有限公司要求李敏支付自2015年12月25日至2019年9月30日期间分阶段计算的违约金符合法律规定及合同约定，一审判决不予支持错误。2、一审法院认定事实及适用法律错误。河南荟邦置业有限公司一审中提交的证据证明已向李敏实际交付涉案车位，并办理了相应的《车位使用证》。同时一审法院也查明李敏在涉案合同涉及的停车位上安装了地锁，李敏已实际控制涉案车位。一审判决认定“该承诺书即使为物业公司对原告所做承诺，但原告将其交于被告，即可视为对被告作出了相应承诺，故可以认定该份承诺书即为双方合同约定的附件四”错误。该《承诺书》不是河南荟邦置业有限公司交于李敏的，该份证据来源不明，故也不能将其内容视为河南荟邦置业有限公司对李敏作出了相应的承诺，更不能推断出系《伟业香堤湾地下车位团购协议》附件四的承诺内容。3、一审判决认定“现小区物业公司并未限制未购买或租用车位的车辆进入小区”缺乏证据证明。本案的证据中并无指向该事实的相关证据。李敏答辩称：1、双方涉案的车位系人防工程，作为开发商没有权利销售，收益必须报请人防办公室批请，不存在李敏违约的问题。2、车位实际上没有按双方签订的协议履行管理地上车位的行为，地上随便就让进，李敏的车位无法再销售，真正违约的是河南荟邦置业有限公司，其上诉理由不能成立。3、双方签订的是团购协议，实际上是恶意串通，违反国家规定，损害了其他业主第三人利益，应该是无效的。4、剩下150万的车位实际没有交付。李敏上诉请求：请二审法院撤销开封市金明区人民法院（2019）豫0211民初3983号民事判决，依法认定当事人双方签订的《地下车位团购协议》无效，将本案改判驳回河南荟邦置业有限公司的诉讼请求或者将本案发回重审。事实与理由：一审法院认定事实不清且适用法律错误致使一审判决明显有失公正。本案所涉及的开封伟业香堤湾《地下车位团购协议》中的地下建筑物系地下人防建设工程，这是双方当事人认可的也是本案无可争议的事实。根据《中华人民共和国人民防空法》规定，人民防空是国家防空的组成部分，其目的是保障战时人员及物资的隐蔽。在人口密集的生活区域是必须要建设人防工程的，作为房地产开发企业主体的河南荟邦置业有限公司在开发建设开封伟业香堤湾小区也是必须要建设地下人防工程的，这是国家强制性规定，所以其工程虽有河南荟邦置业有限公司建设，但是并不拥有该地下人防建筑物的所有权，所有权应属于国家所有，系国家国防资产。故本案所涉及的地下车位所在区域系人防用于防空的地下室，是不得进行买卖的，双方签订的《地下车位团购协议》属于无效合同，一审法院认定河南荟邦置业有限公司对地下人防工程享有收益权并确认为有效合同与《中华人民共和国人民防空法》规定显然相悖。河南荟邦置业有限公司答辩称：1、根据人防法第五条2009年的规定，人防工程平常由投资者使用管理，收益权归投资者。2、根据团购协议河南荟邦置业有限公司和李敏签订的对地下车位使用协议，约定的非常清楚，河南荟邦置业有限公司仅仅出售的是使用权，而不是所有权，河南荟邦置业有限公司作为投资者享有收益权。3、李敏对外销售时与购买者约定的地下车位使用权协议出售的也是使用权，并不是所有权。4、李敏一审没有反诉，上诉实际是抗辩，不应得到二审法院的支持。河南荟邦置业有限公司向一审法院起诉请求：1、请求依法判令李敏向河南荟邦置业有限公司支付车位款150万元，并支付违约金2408500元（按日千分之一的标准，暂计算至2019年9月27日止，计算标准详见《违约金计算明细》）：2、请求依法判令李敏向河南荟邦置业有限公司支付车位管理费287900元（暂计算至2019年9月27日）；3、诉讼费由李敏承担。一审法院认定事实：2015年12月8日，双方签订《伟业香堤湾地下车位团购协议》一份，该协议约定李敏向河南荟邦置业有限公司团购其建设的位于开封市伟业××小区××地下××、××、××区××219个停车位（清单为附件一），总价款为16425000元，付款方式为签订协议时支付定金200万元、2015年12月24日前支付1145万元、2016年8月24日前支付297.5万元。手续交接为：第二批付款完毕，河南荟邦置业有限公司与李敏的单个客户签订《伟业香堤湾地下车位使用协议》（附件二）及开具车位款收据；第二批付款完毕，河南荟邦置业有限公司向李敏提供《车位使用证》（附件三）；第二批付款完毕，河南荟邦置业有限公司提供河南荟邦置业有限公司、日康物业公司开封分公司共同盖章的《配合车辆管理承诺书》（附件四）。违约责任约定为如河南荟邦置业有限公司逾期提供相关手续、资料或文件按照已付款项的日千分之一支付违约金、如李敏未按照约定时间支付款项，按照应付款项的日千分之一支付违约金。其他具体细则按照《伟业香堤湾地下车位使用协议》执行。上述协议签订当日河南荟邦置业有限公司向李敏提供了上述合同约定的附件一。2015年12月2日李敏向河南荟邦置业有限公司支付了定金200万元、2015年12月25日向河南荟邦置业有限公司支付款项1000万元、2016年4月5日向河南荟邦置业有限公司支付款项130万元、2017年9月13日向河南荟邦置业有限公司支付款项147.5万元；现下余款项150万元未支付给河南荟邦置业有限公司。2015年12月25日河南荟邦置业有限公司和李敏或李敏认可的其他人员就上述合同中的各个车位签订了《地下车位使用协议》，该协议第八条载明“乙方所购买车位只拥有和所购买小区商品房同等年限的使用权，无产权；此地下车位为本小区的人防工程，平时为乙方提供存放车辆的场所，如遇战争或者临战状态下，政府需调用本人防工程时，乙方应无条件配合，且不得因此追究甲方任何责任”。上述合同履行过程中河南荟邦置业有限公司认为李敏未按照双方约定履行付款义务，应支付下余款项并支付违约金；李敏认为河南荟邦置业有限公司并未向其交付车位及协议约定的附件三即《车位使用证》且并未按照附件四承诺书的约定履行义务；对此河南荟邦置业有限公司不予认可，认为附件三已经在签订协议后交付了李敏，对此无证据提供。李敏庭审中提交了加盖河南荟邦置业有限公司及“河南日康物业服务有限公司开封分公司”印章的承诺书，李敏认为该承诺书即是河南荟邦置业有限公司按照合同约定向李敏提供的附件四，上述承诺书载明物业公司配合小区主干道车辆停放管理……地上295个车位一对一出租完后，剩余没有租用地上车位及没有购买地下停车位的车辆一律不得进入小区……物业公司积极配合车位的销售工作……。对此河南荟邦置业有限公司不予认可，认为是物业公司向河南荟邦置业有限公司出具的承诺书，不为附件四，并向一审法院提供一份承诺书，该份承诺书中无物业公司印章。另查明，李敏将涉案合同涉及的停车位安装有地锁，现小区物业公司并未限制未购买或租用车位的车辆进入小区。一审法院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”，本案的争议焦点为双方签订的涉案合同是否有效？涉案的地下停车位为人民防空工程，根据相关法律规定，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有，作为涉案工程的开发商、投资者，河南荟邦置业有限公司对人防工程的地下空间享有收益权，其与李敏签订的《伟业香堤湾地下车位团购协议》、《伟业香堤湾地下车位使用协议》系当事人真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应为有效合同，李敏辩称上述合同无效的理由，一审法院不予采纳。双方签订合同后即应按照合同履行各自的义务，现李敏下余款项150万元未支付给河南荟邦置业有限公司，河南荟邦置业有限公司要求李敏支付的诉求，具有事实根据及法律依据，一审法院予以支持。李敏认为河南荟邦置业有限公司亦未按照合同约定履行给付相应资料的义务，河南荟邦置业有限公司对此虽不予认可，但并未提供给证据证明其已经向李敏提供了合同约定的附件三即《车位使用证》，另李敏向一审法院提供了加盖有河南荟邦置业有限公司及物业公司公章的承诺书一份，河南荟邦置业有限公司虽不认可上述承诺书为合同约定的附件四，但提供的证据不足以反驳李敏提供证据的证明力，该承诺书即使为物业公司对河南荟邦置业有限公司所做承诺，但河南荟邦置业有限公司将其交于李敏，即可视为对李敏作出了相应承诺，故可以认定该份承诺书即为双方合同约定的附件四，该承诺书中承诺没有购买或者租用停车位的车辆不准进入小区，但小区管理现状并未如此，河南荟邦置业有限公司亦未提供证据证明其已经进了相应的协助义务，故可以认定河南荟邦置业有限公司在合同履行过程中亦存在违约，双方的违约行为可以相互抵消，故河南荟邦置业有限公司要求李敏支付违约金的诉求，一审法院不予支持。河南荟邦置业有限公司诉求的车位管理费用，该费用应由相应的物业管理公司收取，与双方的涉案合同无关，河南荟邦置业有限公司的该项诉求，一审法院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、李敏于判决生效后五日内向河南荟邦置业有限公司支付下余停车位款项1500000元；二、驳回河南荟邦置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40371元，由李敏负担14431元、河南荟邦置业有限公司负担25940元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据质证。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案争议的地下停车位为人民防空工程，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有，作为涉案工程的开发商、投资者，河南荟邦置业有限公司对人防工程的地下空间享有收益权，且河南荟邦置业有限公司与李敏签订的《地下车位使用协议》第八条载明“乙方所购买车位只拥有和所购买小区商品房同等年限的使用权，无产权；此地下车位为本小区的人防工程，平时为乙方提供存放车辆的场所，如遇战争或者临战状态下，政府需调用本人防工程时，乙方应无条件配合，且不得因此追究甲方任何责任”，可以看出李敏所购买的仅为使用权，故该协议并不违法法律规定，应为有效，《伟业香堤湾地下车位团购协议》与上述协议为一个整体，也为有效协议，双方均应当按照协议的约定履行各自的义务，故李敏的上诉请求，本院不予支持，李敏应当支付河南荟邦置业有限公司剩余车位款项1500000元。承诺书加盖有河南荟邦置业有限公司及物业公司公章，应当视为河南荟邦置业有限公司对李敏的承诺，该承诺书中承诺没有购买或者租用停车位的车辆不准进入小区，根据一审法院查明事实，河南荟邦置业有限公司并未按照承诺书约定履行，也存在违约行为，故，李敏未按其与河南荟邦置业有限公司所签订的协议书约定按时支付剩余尾款，存在违约；河南荟邦置业有限公司未按照承诺书约定配合李敏销售本案争议团购车位，也存在违约行为，双方违约行为互相抵消，故对于河南荟邦置业有限公司的上诉请求，本院亦不予支持。综上所述，河南荟邦置业有限公司、李敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费40499元，由河南荟邦置业有限公司负担26068元，李敏负担14431元。本判决为终审判决。审判长  郭宝霞审判员  路 璐审判员  杨雯蒨二〇二〇年六月十七日书记员  李锦锋