江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣08民终1280号上诉人（原审原告）：唐业林，男，1989年10月20日出生，汉族，住江西省吉安市永新县。委托诉讼代理人：王冬冬，江西华邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：衷源园，江西华邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江西金鼎房地产开发有限公司。住所地：江西省吉安市永新县禾川镇禾河北路（金鼎财富广场-附楼）。统一社会信用代码：913608307670016159。法定代表人：郭桂云，董事长。委托诉讼代理人：刘小云，江西奋翼律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘臣，江西奋翼律师事务所律师。上诉人唐业林因与被上诉人永新县金鼎房地产开发有限公司（以下简称金鼎公司）商品房销售合同纠纷一案，不服永新县人民法院（2020）赣0830民初191号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人唐业林的委托诉讼代理人王冬冬、衷源园，被上诉人金鼎公司的委托诉讼代理人刘小云、刘臣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。唐业林上诉请求：1.依法撤销原判，改判支持龙亮、谭海霞的一审第一项、第二项诉讼请求；2.一、二审诉讼费由金鼎公司负担。事实和理由：一、金鼎公司出具的《承诺书》系其单方允诺行为，依法可以产生设立、变更、终止法律关系的后果。《承诺书》合法有效，金鼎公司必须严格兑现。由于金鼎公司迟迟未按其承诺的期限为业主办理不动产权属登记手续，唐业林为维护自己的正当权益，迫不得已才诉请金鼎公司按照其承诺履行办证义务和承担逾期办证的法律责任，恰恰证明这是唐业林要求金鼎公司兑现承诺的具体体现。在一审法院审理的天骄御湾业主与金鼎公司商品房销售合同纠纷系列案件中，金鼎公司已经明确认可并同意其向天骄御湾1、2、3号楼业主出具的《承诺书》确为单方允诺，不属于双方之间的另行约定，不是商品房销售合同的组成部分。一审将《承诺书》认定成案涉《商品房买卖合同》的组成部分与事实不符。二、一审认定案涉购房价的1%为逾期办证实际损失，事实不清，证据不足，且适用法律错误，依法应予纠正。《承诺书》中的“违约金”不是法律意义上的合同违约金，而是金鼎公司对全体业主的单方允诺之债，故双方当事人之间不存在违约金过高应予调整的问题。金鼎公司不是合同主体，也无权提出调整违约金。一审认定唐业林须举证证明逾期办证造成的实际损失，没有事实和法律依据。一审以案涉小区部分业主私下和解或调解的结果作为裁判依据，侵害了唐业林等其他业主的合法权益。此外，一审法院存在同案不同判的情形，且本案的裁判结果与上级人民法院的裁判精神相悖。请求二审支持唐业林的全部上诉请求。金鼎公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审依法维持原判。一、单方允诺是允诺人向不特定的社会公众发出，而案涉《承诺书》系金鼎公司基于案涉《商品房买卖合同》所作出的，并非唐业林主张的单方允诺，且金鼎公司是在众多业主在拉横幅上访的情况下才出具的，并非金鼎公司的真实意思表示。二、关于违约金调整的问题，一审已充分论证了违约金过高。唐业林向一审法院起诉请求：1.判令金鼎公司立即按房屋总价款的1%即4361元的标准赔偿唐业林损失；2.判令金鼎公司立即向唐业林支付逾期办证违约金34892元（以购房总价款436145元为基数，按金鼎公司承诺的每日万分之五的标准，自2019年1月21日起暂计算至2019年6月30日止，实际计算至办理完毕房产证之日止）；3.判令金鼎公司立即将办理权属登记须由其提供的资料报产权登记机构备案，为唐业林办理产权证；4.本案诉讼费用全部由金鼎公司负担。一审法院认定事实：2016年2月2日，唐业林与金鼎公司签订一份《商品房买卖合同》（以下简称合同），双方约定：唐业林向金鼎公司购买金鼎公司开发的江西省永新县禾川镇金鼎财富广场（天骄御湾）3幢1-301号商品房，建筑面积140.42平方米，总房价436145元。该合同第八条对交付期限约定：出卖人应在2016年4月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。同时，合同第十五条对关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理:1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3.经双方协商，买受人全权委托出卖人办理房屋预告登记及按揭抵押登记手续，涉及的相关法律文书买受人同意由出卖人代办签署。双方在附件四合同补充协议的产权登记的有关约定中又对产权登记期限重新约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，唐业林已依约支付全部购房款合计436145元（支付首付款236145元，公积金贷款20万元）。金鼎公司于2016年9月1日将案涉房屋交付给唐业林使用，交付使用后金鼎公司未按合同约定的期限将案涉房屋办理权属登记所需由其提供的资料报产权登记机关备案，导致唐业林至今无法办理权属登记证书，由此双方产生纠纷。唐业林等业主多次拉横幅上访，金鼎公司法定代表人郭桂云于2018年11月9日在永新县信访局向唐业林出具一份《承诺书》，承诺书载明：“在2019年1月20日之前办理不动产证书，如未在该期限内办理不动产证书，金鼎公司自愿承担如下责任：一、按合同条款，在商品房交付使用后180日内，逾期办理产权证，向所有买受人赔偿总房价1%的损失。二、如未能按承诺书约定的时间期限办理，除按上面第一条赔偿以外，另向所有买受人按总房价0.05%的日赔付标准支付逾期违约金。”唐业林接受《承诺书》后，金鼎公司至今仍未履行上述义务。另查明，1.2019年1月17日，中共永新县委办公室永办字【2019】6号文件县委办公室、县政府办公室关于印发《永新县机构改革实施方案》的通知，永新县开始机构改革。2.一审法院依法向永新县不动产登记中心就案涉房屋所在楼盘是否具备办证条件等进行调查取证，永新县不动产中心复函称：“……2.对永新县“金鼎财富广场”1幢、2幢、3幢楼正在进行行政处罚，行政处罚后进行竣工规划核实并出具建设工程竣工规划核实意见单。”3.案涉楼盘逾期未办证业主约为300余户，其中100余户与金鼎公司达成诉讼外和解；2020年以来，彭良群等84户业主与金鼎公司经过一审法院达成司法确认，确认永新县法律矛盾联合化解中心主持调解达成的调解协议有效，调解协议主要内容为：金鼎公司承诺最晚2021年2月底前办理房屋产权证，并从合同约定办证之日起至2021年2月底期间延期办证赔偿3500元给相关业主；如果2021年2月底之前还未办理房屋产权证，则从2021年3月1日起，每超过一年则赔偿3500元给相关业主，双方之前签订的关于延期办证的相关协议与本协议不一致的地方，以本协议为准。4.经一审法院与永新县自然资源局、不动产登记中心协调，已确定案涉楼盘1幢自2020年5月1日起可以办理不动产权证，剩余2幢、3幢楼盘可在2020年5月16日之前具备办证条件。一审法院与永新县自然资源局已经分别以公告的方式通知相关业主可以在金鼎公司的协助下办理不动产权证，且已有部分业主办理了相关证件。5.另在上述楼盘可以办证后，向一审法院起诉的77户业主中，其中**开、黄春红等人以金鼎公司先行赔偿逾期办证违约金5000元调解结案，同时另有陈美华因前期与开发商签订了赔偿逾期办证违约金3500元的协议，向一审法院申请了撤诉。一审法院认为，结合双方当事人的诉辩意见及本案确认的证据。本案的争议焦点为：1.承诺书效力如何以及性质如何认定；2.金鼎公司是否构成违约；3.案涉违约金是否过高以及逾期办证损失如何确定；4.案涉违约金如何确定？对于争议焦点1，《承诺书》效力如何以及性质如何认定。（1）《承诺书》的真实性及其性质。一审法院认为，《承诺书》具有真实性，对该证据的真实性予以确认；另根据唐业林提起诉讼所依据的事实和理由，唐业林也是基于《承诺书》内容提起诉讼，表明接受《承诺书》的内容，且该《承诺书》系金鼎公司基于唐业林等业主的上访需求而做出的意思承诺，故该《承诺书》虽从形式上看系金鼎公司单方做出但应视为双方对金鼎公司违约后相关事宜的另行约定，视为双方案涉商品房买卖合同的组成部分，并视为对原有合同的约定变更。（2）《承诺书》的法律效力。在《承诺书》具有真实性的前提下，金鼎公司主张鉴于唐业林等业主拉横幅违法上访，金鼎公司迫于政府维稳压力而做出该承诺，该《承诺书》非金鼎公司真实意思表示从而不具有法律效力的辩称意见不能成立，理由是：1.金鼎公司提供的证据尚不足以证明其主张成立；2.政府维稳系正当、合法的行为，该行为不能成为金鼎公司辩称的依据；3.即便金鼎公司主张的系迫于压力做出非其真实意思表示成立，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：……（二）……一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”和第五十五条“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；……”。金鼎公司并未举证证明其在知晓撤销事由之日起一年内其向人民法院或仲裁机构行使撤销权，故《承诺书》具有法律效力。（3）《承诺书》的内容确定①《承诺书》载明：“按合同条款，在商品房交付使用后180日内，逾期办理产权证”，该条款视为双方对商品房交付后办证期限的最终确认，故一审法院认定案涉房屋办证期限为商品房交付使用后180日内，除归结于唐业林原因外，逾期则应认定为金鼎公司违约，根据本案事实，一审法院确定金鼎公司存在逾期办证违约行为。②《承诺书》载明：“……我公司承诺在2019年1月20日之前办理，如未办理，我公司愿意承担如下责任：一、按合同条款，在商品房交付使用后180日内，逾期办理产权证，向所有买受人赔偿总房价1%的损失。二、如未能按承诺书约定的时间期限办理，除按上面第一条赔偿以外，另向所有买受人按总房价0.05%的日赔付标准支付逾期违约金”。唐业林在其诉状中载明：“1.请求法院判令被告立即按房屋总价款的1%即4361元的标准赔偿原告损失；2.请求法院判令被告立即向原告支付逾期办证违约金34892元（以原告购房总价款436145元为基数，按被告承诺的每日万分之五的标准，自2019年1月21日起暂计算至2019年6月30日止，实际计算至办理完毕房产证之日止）……”。结合上述双方当事人的意思表示内容，根据承诺书系双方案涉《商品房买卖合同》的组成部分，并视为对原有合同的约定变更的性质，一审法院确定，《承诺书》上述内容均系双方对逾期办证违约金的约定。对于争议焦点2，一审法院已在争议焦点1中作阐述，认定金鼎公司存在逾期办证违约行为。对于争议焦点3，金鼎公司在本案中提出案涉违约金约定过高，请求予以调整。对于案涉违约金，本判决在争议焦点1已作出认定，案涉约定违约金为：“总房价1%的损失”系金鼎公司自违约之日起至2019年1月20日期间违约金的约定，“总房价0.05%的日赔付标准”系自2019年1月21日起至金鼎公司履行完办证义务之日止的违约金赔付标准。违约金的性质系补偿为主、以惩罚为辅的双重性质。最高人民法院研究室编著的《最高人民法院关于合同法司法解释(二)理解与适用》载明：“当约定的违约金低于造成的损失的情况下，违约金属于赔偿性质；当违约金高于造成损失的情况下，违约金兼有赔偿与惩罚的双重功能，违约金与损失相等部分，违约金应解释为赔偿性质，超过损失的部分，违约金被作为惩罚性质，当然有适用该条的余地。”从上述权威观点可以明白，违约金是否过高，其衡量标准系损失：违约金与损失相等部分，违约金应解释为赔偿性质，超过损失的部分，违约金被作为惩罚性质。同时，当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。综上所述，案涉违约金是否过高以及是否需要调整，应以损失作为衡量的标准。案涉合同违约行为系逾期办证，对于逾期办证造成的损失如何确定，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，一审法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。对逾期办证的实际损失双方当事人都没有提供证据证明，但案涉合同第十五条约定，“因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失”可以看出双方当事人实际上已经对逾期办证的损失作出了约定，即房价款的1%为逾期办证的损失。同时，案涉楼盘逾期未办证业主约为300余户，其中100余户与金鼎公司达成诉讼外和解；2020年以来，彭良群等84户业主与金鼎公司经过一审法院达成司法确认，均确认金鼎公司赔偿相关业主逾期办证3500元。案涉商品房可以办证后，向一审法院提起诉讼的77件系列案中，其中**开、黄春红等人先后在一审法院的主持下达成调解协议：由金鼎公司支付逾期办证违约金5000元结案。金鼎公司提出违约金过高应予以调整，从上述合同、整个金鼎财富广场（天骄御湾）涉及逾期未办证业主总数和三分之一许业主与金鼎公司达成的和解协议或调解协议内容看，金鼎公司赔偿相关业主3500元的意见虽系和解意见或调解意见，但从相关业主系具有独立民事行为能力人员，并从民事主体独立处分权益的客观性出发，其作出判断意见具有代表性，且相关业主人数众多，具有一定代表性、参考性。再考虑和解因素，现案涉房屋已具备办证条件，另考虑系列案中有相关案件以金鼎公司赔偿5000元逾期办证违约金，一审法院酌定以案涉购房价的1%作为逾期办证实际损失，这也符合实际损失的客观估量和预期。根据上述，一审法院认定金鼎公司辩解意见成立，同时根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，调整过高违约金应不超过损失的30%，一审法院调整案涉违约金为购房款×1%×1.3倍即5669.89元。鉴于案涉房屋已经具备办理不动产权证条件，且一审法院与永新县自然资源局已于2020年5月15日公告通知唐业林等业主自2020年5月16日起可以在金鼎公司协助下前往不动产权登记中心办理不动产权证，故唐业林关于金鼎公司履行办证提交资料备案义务的诉请一审法院不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经一审法院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告江西金鼎房地产开发有限公司在本判决生效之日起七日内支付原告唐业林逾期办证损失5669.89元；二、驳回原告唐业林其他诉讼请求。案件受理费782元，由被告江西金鼎房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：唐业林提交如下证据：1.天骄御湾业主段爱红、李美凤与金鼎公司商品房销售合同纠纷一案的开庭笔录，拟证明金鼎公司认可其出具的《承诺书》在法律性质上属于单方允诺法律行为，这意味着双方当事人均认可《承诺书》不是购房合同的组成部分。2.一审法院依照职权在永新县公安局调取的信访视频资料及其图片，拟证明前往信访部门进行信访维权的业主系金鼎公司开发的天骄学府业主，而非案涉小区业主。进一步证明金鼎公司自愿出具《承诺书》，内容系其真实意愿表示，金鼎公司在履行办证义务过程中存在严重的反复违约情形。金鼎公司质证后对上述证据的真实性、合法性予以认可，对其关联性有异议，认为是否构成单方允诺应以法律规定为判断标准。一审认定《承诺书》为合同组成部分正确。一审已查明了案涉小区业主拉横幅上访的事实。本院对上述证据的真实性、合法性予以确认，对其关联性，将在理由部分综合阐述。根据对上述证据的分析认定，结合当事人在一、二审中的陈述，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：金鼎公司应支付的逾期办证违约金应如何认定？唐业林诉请金鼎公司向其支付自逾期办证之日起至2019年1月20日的逾期办证违约金4361元，说明唐业林认可截至2019年1月20日的逾期办证违约金应按案涉《商品房买卖合同》第十五条约定予以认定，本院予以照准。对于2019年1月21日之后的逾期办证违约金，唐业林主张应按《承诺书》第二条的内容认定，即以总房价为基数，按日万分之五的标准计算至案涉商品房符合办证条件之日止。金鼎公司则主张其系因业主上访，迫于压力出具该《承诺书》，所承诺内容并非其真实意思表示，且承诺的违约金过高。本院认为，金鼎公司为平息业主因逾期办证引发的矛盾，承诺于2019年1月20日前为业主办理不动产权证，如逾期则按总房价0.05%的日赔付标准支付违约金。唐业林依据该承诺内容，诉请金鼎公司按该标准支付2019年1月21日之后的逾期办证违约金，说明唐业林对金鼎公司的承诺予以接受。据此，本院认定双方对2019年1月21日之后的逾期办证违约金计算标准重新进行了约定。对于承诺内容是否金鼎公司的真实意思表示，一审已作了详尽的分析认定，本院予以确认，不再赘述。对于金鼎公司关于该违约金计算标准过高，应予调低的抗辩，应结合合同履行情况、违约方的过错程度、违约时间的长短、合同的预期利益、双向义务是否对等、社会经济发展等综合因素判定应否支持。案涉《商品房买卖合同》第九条约定，出卖人逾期交房的，按日向买受人支付已交房价款万分之一的逾期交房违约金。一般而言，业主因逾期办证遭受的损失较逾期交房小。案涉小区位处经济欠发达的永新县，案涉商品房的用途为住宅，不具有商用性质，预期利益相对较小，故本院认定金鼎公司承诺的2019年1月21日之后的逾期办证违约金计算标准过高，应予相应调低。结合司法实践，本院将逾期办证违约金标准调整为以总房价为基数，按日万分之零点五计算。案涉商品房至2020年5月16日起已经具备办理不动产权证条件，永新县自然资源局及一审法院已经分别以公告的方式通知相关业主可以在金鼎公司的协助下办理不动产权证，故逾期办证违约金应计算至2020年5月16日止。自2019年1月21日至该日，逾期时间为481天，逾期办证违约金为10489元（436145×0.5÷10000×481），加上2019年1月20日前的4361元，本院认定金鼎公司应向唐业林支付逾期办证违约金14850元。综上所述，唐业林的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销永新县人民法院（2020）赣0830民初191号民事判决第二项；二、变更永新县人民法院（2020）赣0830民初191号民事判决第一项为：被上诉人江西金鼎房地产开发有限公司于收到本判决书之日起七日内支付上诉人唐业林逾期办证违约金14850元；三、驳回上诉人唐业林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费782元，二审案件受理费640元合计1422元，由上诉人唐业林负担1255元，被上诉人江西金鼎房地产开发有限公司负担167元。本判决为终审判决。审判长 陈 麒审判员 李伟杰审判员 胡文君二〇二〇年六月二十八日书记员 万敏妍