福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽06民终1208号 上诉人（原审被告）：裴金花，女，1985年3月7日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：卢朱丽，福建兴南律师事务所律师。 被上诉人（原审原告)：福建省立得物业有限公司漳州分公司，住所地福建省漳州市芗城区惠民路9号格林兰庭13A幢二楼，统一社会信用代码913506025895762392。 负责人：杨明仙，总经理。 委托诉讼代理人：黄康添，福建中仑律师事务所律师。 上诉人裴金花因与被上诉人福建省立得物业有限公司漳州分公司（以下简称立得物业）物业服务合同纠纷一案，不服福建省漳州市芗城区人民法院（2019）闽0602民初9694号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 裴金花上诉请求：1、撤销一审判决，改判裴金花向立得物业支付物业管理费2416.3元（一审判决的物业费3451.89元×70%);2、判令立得物业承担本案一、二审的诉讼费用。事实与理由：一、一审仅认定对立得物业有利的事实，对于立得物业未尽到案涉《前期物业管理服务协议》规定的义务及裴金花在一审中所陈述的事实和提供的证据却基本不提，对裴金花不公平。具体表现如下:第一，2017年立得物业在小区路面挖掘停车位，没有及时处理，形成多个巨坑，因未及时修复，至今坑内长满杂草，给小区的业主造成了安全隐患。第二，2017年至2019年立得物业向一审法院起诉前，整个小区垃圾肆意，立得物业未及时清理和打扫。第三，2018年至2019年上半年期间，小区的消防通道长期被电动车堵塞，消防管道长期被用于浇花，且用完后任凭风吹雨打，立得物业均没有管理和维护。第四，小区东门及南门岗亭至今放任外来人员进出小区，保安经常在上班时间趴桌睡觉，造成裴金花及家人的电动车用品及电池多次被盗，其他业主的电动车、电动车用品、电池也经常被盗。第五，小区公共草坪绿化管理不善，草坪多年没有养护，有些草坪已成为空地。立得物业未经业主同意，将幼儿园旁公共绿化擅自改为停车场。第六，立得物业放任流浪狗、流浪猫进入小区。2016年8月25日，裴金花的小孩在2幢楼下广场和其他小朋友一起玩耍时，突然一只流浪狗窜出来，扑向裴金花的小孩，咬伤裴金花小孩的手，第二天裴金花向立得物业反映此情况，当时物业还一直推脱责任，不予理睬。以上事实，裴金花在一审中均有提供相关的证据予以证实，但一审却在未查明上述事实的情况下，即作出裴金花需向立得物业支付全额物业费的判决，对裴金花不公平。二、一审认为物业服务中，在卫生、绿化、安保、公共秩序等方面出现滞后服务是局部性、时间较短，与客观事实不符。小区卫生、绿化、安保、公共秩序的物业服务不到位是长期性和全体性，业主有向立得物业建议，请求漳州电视台曝光，也有向公安机关报警，但小区的物业服务并没有很大改善，业主只能以不缴纳物业费来进行反抗。综上所述，请求二审依法查明事实，维护裴金花的合法权益。 立得物业答辩称，一审判决正确，裴金花的上诉请求不能成立。一审已针对裴金花的抗辩，根据事实并结合法律规定进行了详细的阐述及认定。作为业主的裴金花和物业服务单位的立得物业，双方之间应当互相理解、互相体谅，共同维护小区的公共卫生和环境，共同打造一个属于双方的大家庭。立得物业也在不断的努力和完善物业服务和质量。在部分业主迟迟拖延缴交物业费的情况下，立得物业并没有因为资金上的困难而降低服务质量和标准。根据双方签订的物业管理服务协议，业主也应当在每季度前先行交纳物业费。在案涉小区存在部分业主不按规定地点投放垃圾，不按规定地点停放车辆的情况下，立得物业均尽心尽力地给予提醒，发现问题及时处理，接到问题马上解决。立得物业可以做到的是定时巡视，定时定期打扫和维护，但在工作开展中，难免出现间歇的盲点和短暂的局部瑕疵，对此立得物业并不否认。裴金花原审的各项抗辩及本案上的事实与理由，均不能成为拒缴物业费的理由和条件。 立得物业向一审法院起诉请求：1、判令裴金花支付自2017年7月1日起至2019年8月31日止的物业服务费3452.8元及自2017年7月1日起至付清款项之日止按日万分之五的标准计付的违约金（暂计至2019年8月31日为760.4元）；2、判令裴金花支付自2016年10月1日起至2019年6月30日止的公摊电费546.6元、公摊水费48.2元；3、本案诉讼费用由裴金花承担。 一审法院认定事实：立得物业系漳州市芗城区正得·格林兰庭的物业服务公司，裴金花系漳州市芗城区正得·格林兰庭11幢802号房屋的业主，该房屋所在的单元为带电梯的高层住宅，建筑面积为88.51平方米。2014年7月5日，立得物业、裴金花签订《正得·格林兰庭前期物业管理服务协议》，该物业管理服务协议约定（摘要）：物业服务费用为高层住宅1.5元/月/平方米；业主或物业使用人逾期交纳物业服务费用的，从逾期之日起，业主按日万分之五向物业支付违约金；业主收房满一年后，每季度缴交一次物业管理服务费，缴费时间为季度首月的10日前，业主或物业使用人自愿预缴的除外；物业共用部位、共用设施设备运行费用（如：电梯、水泵、消防、公用车库、公共照明灯运行能耗费用），按实际发生的费用由全体业主共同分摊；物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等有关费用应当由最终用户承担：业主自用的由业主承担；公共使用的由业主按实分摊等，双方还对物业管理服务的内容、物业服务应达到的质量标准及双方的权利义务进行了约定。2014年7月5日，裴金花在《正得·格林兰庭B区11栋住宅接房验收表》签名；同日，裴金花在《装修施工承诺书》上签名。2016年12月30日，立得物业公司名称由福建省立得物业管理有限公司漳州分公司变更为福建省立得物业有限公司漳州分公司。在立得物业服务期间，裴金花自2017年7月1日起未向立得物业缴纳物业管理费，自2016年10月1日起未向立得物业缴纳水电公摊费用，裴金花有收到立得物业送达的书面催缴物业费通知单。 一审法院认为，双方签订《正得·格林兰庭前期物业管理服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应按协议的约定履行各自的义务。裴金花提出立得物业物业管理服务不到位，并提供相关照片予以佐证；立得物业主张其有尽到物业管理职责，也提供其日常工作情况予以证明；物业服务过程中，在卫生、绿化、安保、公共秩序等方面难免会出现局部性、较短时间的服务不到位的情况，该瑕疵系局部性、较短时间内的滞后服务，业主可通过建议或者投诉的方式，促进物业服务企业加以改进，物业在听取业主意见后应及时采取补救整改措施，但裴金花以立得物业服务不到位、存在瑕疵为由拒交物业费，于法无据，不予支持。裴金花提供的录音录像等资料，系其他业主与物业之间的其他纠纷，与本案无关，裴金花以此为由拒交物业费，不予采纳。裴金花提出立得物业未公布公共收益等方面内容，立得物业主张其有对公共收益等内容进行公示，并提供公示照片佐证，故裴金花以此为由拒交物业服务费，于法无据，不予支持。裴金花的上述抗辩主张，缺乏事实和法律依据，不予采纳。根据《前期物业服务协议》约定业主每季度缴交一次物业管理服务费，缴费时间为季度首月的10日前，裴金花应向立得物业支付2017年7月1日至2019年8月31日止的物业服务费3451.89元（88.51平方米×1.5元/月/平方米×26个月）、2016年10月1日起至2019年6月30日止的公摊电费546.6元、公摊水费48.2元，有立得物业提供的物业费标准及公摊水电费发票、汇总表等证据佐证，合法有据，予以支持。立得物业在提供物业服务的同时要加强与业主的沟通与交流，严格依照合同的约定和相关法律、法规规定及行业标准执业，做好服务、沟通解释及相关公示工作，立得物业在提供物业服务上存有瑕疵，故立得物业主张裴金花应按照日万分之五的标准计付违约金，不予支持。对于物业服务过程中遇到的问题，业主应及时向物业服务企业反映，对于业主所反映的有关物业服务不到位的情况，物业服务企业亦应充分重视、积极沟通，有则改之，无则加勉，只有业主与物业服务企业之间形成良好沟通和互动配合，才能共同营造和谐的小区氛围。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、裴金花应于判决发生法律效力之日起七日内向立得物业支付2017年7月1日起至2019年8月31日止的物业服务费3451.89元、2016年10月1日起至2019年6月30日止的公摊电费546.6元、公摊水费48.2元；二、驳回立得物业的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由裴金花负担。 案经本院审理，对一审查明的事实，裴金花、立得物业均无异议，本院予以确认。 二审中，裴金花对一审认定其自2016年10月1日起至2019年6月30日止，未向立得物业缴纳公摊水费48.2元、公摊电费546.6元的数额无异议，但其认为一审遗漏查明物业管理服务存在不到位的事实。 立得物业未向本院提交新证据。裴金花向本院提交门诊病历、漳州市人民医院人用狂犬疫苗接种告知书各一份，经审查，上述证据均不属于二审新证据，一审中裴金花已提交上述证据，一审法院已组织双方进行质证。 本案的争议焦点是：裴金花应向立得物业支付的物业管理费数额如何认定。对此，本院分析认定如下： 本院认为，一审认定裴金花未向立得物业缴纳自2017年7月1日起至2019年8月31日止的物业服务费3451.89元，裴金花对物业服务费3451.89元无异议，但提出因立得物业的物业管理服务不到位，违反双方签订的物业服务合同的约定，立得物业不应按照物业服务合同的约定收取物业费。关于裴金花提出的物业管理服务不到位的问题，一审中裴金花提交的照片等证据虽可以证明立得物业的物业服务存在一定程度上的物业服务不到位的情况，但其不能以立得物业的物业服务质量不合格拒交物业费。物业服务具有动态性、长期性，本案裴金花提供的证据无法证明立得物业的管理服务长期存在质量问题。立得物业一审提交的照片等证据亦可以证明其在小区共用设备设施日常维护、卫生保洁、绿化养护、车辆秩序管理等方面进行了管理服务。本案裴金花自2017年7月1日起至2019年8月31日未止缴纳物业费，拖欠物业费长达26个月，按照双方签订的物业服务合同的约定，裴金花本应向立得物业缴纳违约金，一审不予支持立得物业主张的违约金，已经考虑到立得物业存在物业管理服务质量问题，兼顾平衡双方的合同利益。故一审判决裴金花应缴纳物业服务费3451.89元并无不当，裴金花上诉主张只应缴纳2416.3元，缺乏依据，不予采纳。 综上所述，本院认为，裴金花的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人裴金花负担。 本判决为终审判决。 审判长  邹跃光 审判员  郭兰君 审判员  王梓聪 二〇二〇年六月二十九日 法官助理张阿娇 书记员洪东玲 附：申请执行提示条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。