广东省深圳市龙岗区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0307执异119号 案外人：张骑，男，汉族，1966年8月5日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区。 委托代理人：梁巧玲，广东鼎方律师事务所律师。 委托代理人：黄珊珊，广东鼎方律师事务所实习律师。 申请执行人：马丽，女，汉族，1963年4月4日出生，身份证住址深圳市罗湖区。 委托代理人:刘川，广东国欣律师事务所律师。 被执行人：深圳金海滩旅游度假俱乐部有限公司，住所地广东省深圳市龙岗区葵涌街道溪涌村大吻堂金海滩别墅A1a7，统一社会信用代码91440300618828694U。 法定代表人：黎洁。 关于申请执行人马丽与被执行人深圳金海滩旅游度假俱乐部有限公司（以下或简称金海滩公司）房地产买卖合同纠纷一案，本院作出的（2001）深龙法房初字第311号民事判决已经发生法律效力。因被执行人未履行生效法律文书所确定的义务，申请执行人向本院申请强制执行，本院依法受理，立案号为（2015）深龙法执字第2105号。在执行过程中，本院轮候查封被执行人金海滩公司名下位于深圳市龙岗区葵涌镇溪涌村金海滩旅游度假村J1栋xx房产（不动产证号6000xxx，以下或简称涉案房产）。案外人张骑以涉案房产属其所有为由向本院提出执行异议，请求法院依法解除该房产查封。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。 案外人张骑提出异议称：1998年8月18日，深圳市深视广告传播有限公司与金海滩公司签订编号为深（龙岗）房预买字第705592号的《深圳市房地产买卖合同》，约定向金海滩公司购买位于深圳市龙岗区葵涌村金海滩度假别墅J1幢xx号房屋，面积为103.7平方米,总价共计人民币（下同）1035000元。2001年8月8日，深圳市深视广告传播有限公司向金海滩公司出具《证明》，证明将其购买的上述房屋原价转让给案外人。2001年9月10日，案外人与金海滩公司签署《协议书》，金海滩公司确认同意深圳市深视广告传播有限公司与案外人之间关于J1幢xx号房屋的转让，废止深（龙岗）房预买字第705592号的《深圳市房地产买卖合同》，金海滩公司协助案外人办理J1幢xx号房屋的转让手续，并约定将J1幢103号房屋置换为J1幢xx号房屋，另行签订正式的购房合同。随后双方签订《深圳市房地产买卖合同》，约定案外人向金海滩公司购买位于深圳市龙岗区葵涌村金海滩度假别墅J1幢xx号房屋，并对面积、价款、房屋交付、违约责任等约定明确。后案外人全额付清房款，2005年12月21日，金海滩公司出具《付清房款证明书》。案外人自2001年开始长期居住在涉案房产，并按期缴纳水电费、管理费等相关费用。案外人发现涉案房产被法院查封，暂无法办理过户手续，为了对房屋确权，案外人将金海滩公司起诉至法院，要求金海滩公司配合将涉案房屋过户至案外人名下。经法院审理并主持调解，金海滩公司同意积极配合案外人办理涉案房屋的过户手续，并经龙岗区人民法院出具（2017）粤0307民初2831号《民事调解书》，该民事调解书现已发生法律效力。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本案中，案外人早已与金海滩公司签订了合法有效的《深圳市房地产买卖合同》，且全额支付购房款，并于2001年开始长期居住在涉案房屋，期间多次催促金海滩公司办理过户登记，直到案外人发现自己所有并居住将近20年的房屋被法院查封。综上所述，案外人认为，涉案房产所有权属于案外人，法院对涉案房屋的查封行为是错误的，损害了案外人的合法权益，案外人特提出异议，请求法院解除对涉案房屋的查封。 案外人提交如下证据材料（均为复印件）： 1.（2017）粤0307民初2831号民事调解书，拟证明涉案房产的产权人为案外人。 2.深圳市房地产买卖合同，显示：被执行人金海滩公司（甲方）将涉案房产出售给案外人张骑（乙方），约定涉案房产售价为1002761元；同时，合同第五条记载“甲方委托交通银行深圳福华办为预售款的代收机构和监管机构，深圳市城建开发集团监理公司为本项目工程监理机构，保证执行三方签订的预收款监管协议。乙方同意按附表一之办法将预购款汇入上述机构。预售款代收机构账户名称：交通银行深圳福华办，账号：27×××38”；合同第七条记载“甲方须于二〇〇一年十二月二十一日将本合同规定之验收合格的房地产交付给乙方使用”。该合同未标明签订日期。 3.付清房款证明书，记载：认购方张骑自愿认购座落于深圳市龙岗区葵涌路溪涌村金海滩度假别墅J1栋xx单元，建筑面积为100.47平方米的住宅壹套，总价款人民币1002761元整……，现已全部付清，特此证明。本证明书必须加盖公章，否则无效。出售方：深圳金海滩旅游度假俱乐部有限公司，日期：二〇〇五年十二月二十一日，并盖有被执行人金海滩公司字样公章。拟证明案外人已支付全部购房款。 4.收费通知书、收款收据、发票、关于金海滩旅游度假俱乐部成立业主委员会的通知，拟证明案外人长期在涉案房产居住并交纳水电、物业费用，已实际占有房屋。 5.（2019）粤03执异756号执行裁定书、不动产权资料电脑查询结果表、深圳市不动产登记中心不动产查封（备案）表，拟证明本院（2015）深龙法执字第2105号案件首位查封涉案房产。 被执行人金海滩公司对案外人张骑的前述主张予以确认，并表示涉案房产所在小区至2013年左右方具备办证条件，但未向本院提供相应的证据材料。 申请执行人马丽经本院依法送达，未向本院提交答辩。 经审查查明，申请执行人马丽与被执行人金海滩公司房地产买卖合同纠纷一案，本院作出（2001）深龙法房初字第311号民事判决，判令：一、金海滩公司应于判决生效后十日内向马丽支付延期办证违约金27145.8元（从1999年11月30日起计至2001年5月30日止，以面积100.54平方米按每月每平方米15元计付）。二、限金海滩公司于判决生效后60日内为马丽办理《房地产证》，逾期则按合同面积100.54平方米按每月每平方米15元计付违约金（从判决生效后第61日起计至市产权登记部门核发《房地产证》之日止）。因被执行人未履行生效法律文书所确定的义务，申请执行人向本院申请强制执行，本院依法受理，立案号为（2015）深龙法执字第2105号。 在执行过程中，本院轮候查封被执行人名下涉案房产，并于2017年1月9日作出执行裁定书，裁定终结本次执行程序。该案于2016年10月20日查询涉案房产查封及抵押情况显示，本院（2015）深龙法民三初字第1857号案件于2015年11月26日查封涉案房产，并另有本院（2015）深龙法立保字第301号及本案轮候查封；且涉案房产于2014年1月23日（2014年4月29日注销）、2014年5月4日办理抵押登记。 另查，根据案外人提交的深圳市不动产登记中心不动产查封（备案）表（查询时间：2020年3月3日）显示，涉案房产登记的权利人为被执行人金海滩公司，分户产权登记核准日期为2013年9月24日；涉案房产已由（2015）深龙法执字第2105号案件正式查封，查封期限为2018年11月26日至2021年11月25日止;本院（2015）深龙法立保字第301号、深圳市中级人民法院（2017）粤03执恢455号等4宗案件轮候查封。 再查，案外人张骑诉金海滩公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月20日作出（2017）粤0307民初2831号民事调解书，双方达成的调解协议第三项为“原、被告双方均同意待深圳市龙岗区葵涌镇金海滩旅游度假村J1栋xx号房产的过户条件成就时，双方共同向不动产权登记中心办理涉案房产的过户手续”。经案外人张骑申请强制执行，本院立案号为（2019）粤0307执3617号。因涉案房产为查封状态，该案已于2019年7月22日终结本次执行程序。 本院认为，本案的争议焦点为案外人的主张是否能够阻却执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，案外人主张此类异议的，应同时符合前述四款的情形方可排除强制执行。本案中，案外人张骑主张其于2001年向被执行人金海滩公司购买涉案房产并已支付全部购房款、入住涉案房屋，但并未向本院举证证明其购买后至涉案房屋2015年11月被查封的十多年间，涉案房产存在不能归责于案外人的原因而无法办理过户登记且其已积极行使相关权利。因此，在涉案房产存在多轮查封情况下，即使在法院查封前已就涉案房产签订书面买卖合同且合同合法有效、案外人确已支付全部款项并合法占有涉案房产情况下，案外人亦应承担怠于行使权利所带来的不利后果，不应据此对抗善意第三人。本院（2017）粤0307民初2831号案件审理期间，涉案房产已是查封状态；该民事调解书所确认的调解协议第三项在明确涉案房产过户条件尚不成就的同时，仅确认案外人张骑与被执行人金海滩公司协商一致在过户条件成就时共同向不动产登记中心办理过户手续的协议内容，并未确认涉案房产属案外人张骑所有。故，案外人以其为涉案房产所有权人为由请求解除查封的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百五十四条第一款第十一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 驳回案外人张骑的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。 审 判 长  邹东强 审 判 员  赵 丹 人民陪审员  李冬霞 二〇二〇年六月二十八日 书 记 员  钟志洋