河北省张家口市下花园区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀0706民初445号 原告：屈龙海，男，1988年2月15日出生，汉族，住张家口市。 委托诉讼代理人：沈茹虹，北京昊庭律师事务所律师。 被告：张家口下花园区碧桂园房地产开发有限公司，住所地张家口市下花园区公路街2号。 法定代表人：李晓明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：田丽静。 委托诉讼代理人：王国凯。 被告：广东碧桂园物业服务股份有限公司张家口分公司，住所地张家口市下花园区高新东大街北侧。 负责人：陈宇辉，该分公司经理。 委托诉讼代理人：赵亮。 委托诉讼代理人：孙波。 被告：张家口市下花园区供热公司，住所地张家口下花园区新兴路2号。 法定代表人：马东飞，该公司经理。 委托诉讼代理人：李阳。 委托诉讼代理人：郭庆，河北宝庆律师事务所律师。 原告屈龙海与被告张家口下花园区碧桂园房地产开发有限公司（以下简称下花园碧桂园房开公司）、广东碧桂园物业服务股份有限公司张家口分公司（以下简称碧桂园物业张家口分公司）、张家口市下花园区供热公司（以下简称下花园区供热公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2018年11月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告屈龙海、被告下花园碧桂园房开公司、被告碧桂园物业张家口分公司、被告下花园区供热公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 屈龙海向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告赔偿因张家口市下花园碧桂园北京郡京御山水22-4房屋暖气漏水给原告造成家电、家具、钢琴、生活物品、衣物、清洗费用等损失15万元；2、请求依法判令被告赔偿因张家口市下花园碧桂园北京郡京御山水22-4房屋暖气漏水给原告造成的住宿费用9000元；3、请求依法判令被告对张家口市下花园碧桂园北京郡京御山水22-4房屋立即修缮，或承担全部修缮费用暂定50000元，并保修；4、请求依法判令被告承担本案诉讼费用及鉴定费用。 事实与理由：2016年6月27日翁富山、吴荣芳与下花园碧桂园房开公司签订了《商品房买合同及其附件》购买了位于张家口市房屋。2016年7月24日，翁富山、吴荣芳与碧桂园物业张家口分公司签订了《前期物业服务协议》和《临时管理规约》。2017年10月31日实际交付房屋，但一直闲置未进行使用。2018年6月8日原告与吴荣芳签订了《房屋租赁协议》，与家人租用张家口市下花园碧桂园北京郡京御山水22-4房屋，租赁期为2018年6月8日至2020年6月7日。由于原告需要长期居住在该房屋，购置了许多高档家具、家电和生活用品。2018年8月中旬正式入住。原告2018年11月1日早上与物业管家赵亮联系，表示从试供暖到2018年11月1日家中无温度，也不知什么情况、阀门在哪里，要求派相关人员查看原因。双方约好了维修时间。2018年11月1日10：47分物业打电话告诉原告说家中跑水。屈龙海到现场看到门口有热水泄露，进入屋内看到一楼石膏顶全部掉了下来，墙壁上都是污渍和水渍，大理石桌子、电视被砸碎了，屋内大量的生活物品被砸坏。一楼客厅、衣帽间、屋内家具，房屋设施、家居用品、字画、物品、钢琴、衣物都在水中浸泡。查看二楼时并没有水淹现象也没有发现漏水点。后来开发商、物业公司及相关人员到现场查看，对物品进行了清理。相关工作人员答复漏水原因为地暖排气阀不明原因缺失导致地暖水外泄。地暖试水期间排气阀阀门正常状态应为开启状态，以便排除地暖中多余气体。此供暖季为第二供暖季。第一供暖季地暖正常运转，无泄漏问题即可确认地暖放气阀第一供暖季期间是存在的。后续沟通中又告知原告漏水原因是由于热力供回水二楼卫生间管井内排气阀缺失，阀门处于开启状态造成漏水。对于被告此种规避责任的说法原告是不予认可的。涉案房屋2018年10月26日试水，暖气都是带压运行的，如果没有排气阀早就漏水了不会等到11月1日才漏水。11月1日首次加压漏水只能说是管道、阀门质量有问题或者是供暖公司加压有问题阀门不受压顶掉了，并不是被告阐述的不明原因缺失。热力供回水排气阀在二楼卫生间门后墙体管井内放置，事故发生时把墙体凿开才得以看见排气阀情况。本涉案房屋为精装修，业主及租户未对房屋进行装修，未对管道进行改造和变造。业主与物业公司签订物业服务协议，支付物业费并有钥匙托管和管家服务，物业公司应对业主负责，做好检查维修工作。漏水后一楼石膏顶全部掉了下来才通知原告，并不是第一时间发现漏水，第一时间采取补救措施，给原告造成了巨大经济损失。碧桂园物业张家口分公司应当对下花园碧桂园北京郡京御山水22-4房屋漏水给原告造成的损失承担赔偿责任。《张家口下花园区碧桂园房地产开发有限公司商品住宅质量保证书》记载的保修内容与保修期为：“供热、供冷系统保修期为2个采暖期或供冷期。”交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内。下花园碧桂园房开公司应当对张家口市下花园碧桂园北京郡京御山水22-4房屋漏水给原告造成的损失承担赔偿责任。下花园区供热公司为张家口市下花园碧桂园北京郡京御山水22-4房屋供暖单位。供暖加压期间由于采暖设施出现漏水情况，下花园区供热公司应当对张家口市下花园碧桂园北京郡京御山水22-4房屋漏水给原告造成的损失承担赔偿责任。原告与吴荣芳签订了《房屋租赁协议》占有使用房屋。在实际占有使用房屋期间购置及添附的财产受到损害，有权以自己的名义向被告主张权利。由于供暖加压期间涉案房屋漏水造成原告财产损失各被告应当承担赔偿责任。 屈龙海在诉讼中提交了如下证据材料：1.房屋买卖协议、房屋使用说明书、住宅质量保证书及房屋租赁协议书；2.屋内漏水现场照片、视频资料和及损坏物品的清单、发票、资产评估报告书；3.与物业公司管理公约、钥匙托管承诺书及与物业管理员微信聊天记录。 下花园碧桂园房开公司辩称，第一，原告主体资格问题，业主才是适格当事人，即22-4栋房屋购买者翁福山，吴荣芳。屈龙海是否与本财产损害有利害关系，我方持有异议。若被答辩人为承租方，依据商品房租赁管理办法，应提供房屋租赁登记备案证明，其也应该证明，受损财产归承租所有；第二，被告主体资格不适格。依据商品房租赁管理办法第九条规定，出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务，并确保房屋和室内设施安全，未及时修复损害的房屋影响承租人正常使用的，应当按照约定承担赔偿责任。由此可见，假设原告主体适格，适格的被告也应该是房屋的出租人，不是各被告；第三，假设本案损失存在，原告也应该提供证据证明财产损失的价格，即提供财产损失评估报告，然后再由各方根据过错来合理分担；第四，案涉商品房交付前已经监理单位、施工单位、建设单位完成三方地暖管道试压、检查验收，验收结果为合格，且地暖管道所用材料均符合国家相关标准，不存在原告所说的管道阀门的质量问题；第五，本案第二、第三被告在涉案房屋试水前试水，已于2018年10月26日通过各种渠道发布供暖通知，告知将于2018年10月28日至11月2日进行供热试水，且要求室内留人，案涉房屋漏水事故发生时，室内并无人，在第二被告及时通知业主后，才有人开门，避免损失的进一步扩大。 下花园碧桂园房开公司在诉讼中提交了以下证据材料：4.国家建筑材料质量检验报告，证明涉案房屋地暖材料抽样样品符合技术要求；5.涉案房屋强度严密性试验记录，实验结论为强度严密性试验合格；6.阀门的检测报告，检测结论为阀门进行压力实验，技术指标合格；7.铜分离器检测报告，检测结论是外观、气密性能、净液压强度试验符合标准要求；8.诸暨市产品质量检查合格证，产品名称是铜分集水器，结论为符合产品的质量规定。发证单位是诸暨市产品质量监督局。上述材料证明涉案房屋地暖系统所用材料及设备符合国家相关规定，不存在原告所说的质量不合格的问题。 碧桂园物业张家口分公司辩称，第一，本案涉及的地暖排气阀属于业主专有部分，理应由业主或者下花园碧桂园公司或供热部门负责维修维护。物业公司不应当承担因地暖排气阀漏水导致的财产损害赔偿责任。第二，物业公司与原告签订的前期物业服务协议中，关于房屋建筑共用部位的管理维修和管理服务及服务事项和范围进行了约定，水阀崩漏在室内，且原告已经收回物业保管的钥匙，事发时物业公司及时发现、及时通知、及时组织维修，所以，物业公司不负有任何责任。 碧桂园物业张家口分公司在诉讼中提交了如下证据材料：9.前期物业服务协议；证明物业服务范围，是不包含业主自用部位的及其他原因出现的供水、供电、供气、通信、有线电视及其他共用设施设备所致损害；10.供热公司试水通知、微信朋友圈的通知，证明物业及时通过多种形式将供热公司的试水信息传达到业主和住户；11.与原告的微信聊天记录，证明11月1日早晨原告与物业管家就家中暖气不热事宜达成一致约定，准备下午2点予以查看维修；12.与业主联系的通讯记录，证明物业得知家中漏水后，第一时间进行了电话通知；13.现场清理照片，证明在非我方原因的前提下，安排工作人员出于人道主义的帮扶清理。 下花园区供热公司辩称，一是用户室内供热设施供热单位没有参与，其设备用户自行监管维护，室内设备的损坏责任与供热公司无关；二是供热公司在事发期间供热正常、没有过错，试水时提前通知、试水和供热有正常运行的记录、试水期间无其他用户发生漏水事故，况且在该小区水平面最低的供热区域在水压更大的情况下也没有发生跑冒滴漏现象，可见原告主张的水阀崩漏与供热无关。供热公司不应承担赔偿责任。 下花园区供热公司在诉讼中提交了如下证据材料：14.张家口人民政府文件政办字（2010）72号文件，证明供热设施与维护，分户改造具体负责人相关规定，室内部分供热公司不负责；15.下花园区供热公司用户交费明细复印件，交费住户名称不是屈龙海；16.碧桂园供热平面图，水平面最低的供热区域在水压更大的情况下没有发生跑冒滴漏现象，案涉房屋发生的损害与供热公司无关。 本院经审理认定事实如下：2016年6月27日，翁富山、吴荣芳与下花园碧桂园房开公司签订了《商品房买合同及其附件》，购买了位于张家口市房屋。2016年7月24日，翁富山、吴荣芳与碧桂园物业张家口分公司签订了《前期物业服务协议》和《临时管理规约》。2017年10月31日，该房屋实际交付购买人，所交付房屋为套内二层精装修房屋，使用地暖方式集中采暖。2018年6月8日，原告与吴荣芳签订了《房屋租赁协议》与家人租用该京御山水22-4房屋，租赁期为2018年6月8日至2020年6月7日。原告在该房屋内购置了家具、家电和生活用品，并于2018年8月入住该房屋。 2018年冬季供暖季开始前，下花园区供热公司通知各小区于2018年10月19日-10月29日期间对北京郡京御山水小区供热管网进行试水，碧桂园物业张家口分公司于10月18日通过业主微信群通知了该小区各业主，要求试水期间家中留人并自行检查室内供热设施。原告在试水期间发现家中没有热温变化，于11月1日早上7：00多与物业管家赵亮联系，告知其家中无温度，并表示不知是什么原因，也不知道阀门在哪里，希望物业派相关人员查看原因。当时原告不在下花园，原告与物业管家赵亮约好在下午14：00原告回家后入室检查维修。同日10：47分物业公司员工发现原告居住的京御山水22-4房屋溢出热水，并及时打电话通知原告、房屋业主及下花园碧桂园房开公司，由于物业没有原告居住期间该房屋的钥匙，物业公司及时在室外管道井内关闭了供热管道阀门，并在屈龙海来到现场后与下花园碧桂园房开公司组织人员及时进行了清理，清理时发现漏水处位于地暖排气阀门处，后双方均未寻找并保留阀门，地暖排气阀门缺失原因不明。 地暖排气阀位于房屋二楼卫生间门后墙体隐蔽内，缺失阀门管内热水排出集中迅速，室内积水后很快流到一楼并溢出室外。室内大量积水和泄流使室内较多物品受到浸渍，同时一楼石膏顶全部掉了下来砸坏了大理石桌子、电视机等众多物品，财产损失经鉴定机构评估，价值为122440元。 发生漏水后，房屋装修部分已经由下花园碧桂园房开公司负担全部费用进行了修复，现已修复完毕，其纠纷已经由碧桂园房开公司与房屋业主间解决。修理期间因无法正常使用，原告暂居他处，下花园碧桂园房开公司支付其3400元住房费用。 试水及供热期间，京御山水22-4房屋同地段其他房屋及本小区水平面最低处房屋未出现管网同类现象。 本案在审理过程中，原告曾申请暂缓裁判进行调解，因调解无果，又申请致损原因鉴定，鉴定机构无法鉴定。之后申请了财产损失鉴定，2020年1月鉴定机构完成鉴定并送达本院，原告支付鉴定费用2000元。之后，因疫情原因不能开庭审理。 上述事实有当事人当庭陈述、当事人提交的书证、视听资料、电子数据、鉴定意见等证据予以证实，本院予以确认。 本院认为，原告与案涉房屋业主吴荣芳签订了《房屋租赁协议》合法占有使用房屋，在实际占有使用房屋期间购置及添附的财产受到损害，有权以自己的名义主张权利。 原告的损失系因地暖排气阀门缺失处漏水引发，由于该阀门属于室内设施，且物业公司、供热公司因对室内设施不具管理义务，因此，二被告对阀门缺失及其所致损失也没有过错，依法不应当承担赔偿责任；在原告屈龙海与被告下花园碧桂园房开公司间争议的排气阀门缺失最大的可能性是阀门质量问题或操作不当问题，现阀门已然缺失，虽原告申请鉴定，鉴定部门也无法确定该排气阀门是否有质量问题及漏水与阀门质量有因果关系；在使用操作和管理上，案涉房屋是在第二个供热期发生的漏水，第一供热季并未发生漏水，且在本供热期内的试水期间只是没有热度，也并未漏水，说明在漏水期间阀门客观上是存在的，由于原告在漏水前并不在家中，且与物业联系检修管道并查找阀门安装位置，难以说明其对阀门的缺失存在管理与操作上的过错。屈龙海与下花园碧桂园房开公司均无过错，依照《中华人民共和国侵权责任法》的相关规定，原告的损失依据实际情况由原告屈龙海与碧桂园房开公司负担，酌定双方各分担50%，即，由被告碧桂园房开公司补偿原告屈龙海直接财产损失54378.5元（122440元-13683元暂时住宿费=108757元×50%），暂时住宿损失13683元，双方各公担6841.5元，扣减之前原告已经收到3400元，实际应当再支付暂时住宿费3441.5元，二项合计57820元。本院对原告在该范围内的诉讼请求予以支持，超出部分不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国侵权责任法》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告张家口下花园区碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效后五日内补偿原告屈龙海各项损失人民币57820元。 二、本案鉴定费2000元由被告张家口下花园区碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效后五日内补偿给原告屈龙海。 三、驳回原告屈龙海的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计1740元，由被告下花园碧桂园房开公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。 审 判 员 刘建利 二〇二〇年六月二十八日 法官助理 贾建娜 书 记 员 王建锋 附相关法律条文 1.《中华人民共和国侵权责任法》 第二十四条受害人和行为人对损害的发生都没有过错的，可以根据实际情况，由双方分担损失。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 ——