河北省平乡县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0532民初290号 原告侯太山，男，1963年1月2日出生，汉族，自由职业，大学文化，住邢台市桥东区。 委托诉讼代理人靳书峰，河北正扬时代律师事务所律师。 被告李廷云，男，1961年2月22日出生，汉族，农民，初中文化，住平乡县。 委托诉讼代理人梁瑞斌，河北滏阳律师事务所律师。 第三人河北恒邦机械制造有限公司，住所地南和县城西。 法定代表人袁江海，该公司经理。 委托诉讼代理人**喨。 原告侯太山与被告李廷云、第三人河北恒邦机械制造有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月23日公开开庭进行了审理。原告侯太山及其委托诉讼代理人靳书峰、被告李廷云委托诉讼代理人梁瑞斌、第三人河北恒邦机械制造有限公司委托诉讼代理人**喨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 侯太山向本院提出诉讼请求：1、判决立即停止对原告购买的位于邢台市南和县，不动产权证号为南国用（2014）第02××71号的土地使用权强制执行，并解除对上述价值443万元财产的查封；2、确认原告侯太山及第三人河北恒邦机械制造有限公司于2017年12月1日签订《土地转让协议》合法有效；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告认为，河北省平乡县2020年3月10日作出的（2020）冀0532执异2号《执行裁定书》，缺乏事实和法律依据，主要理由如下：2017年12月1日，原告与第三人河北恒邦机械制造有限公司签订《土地转让协议》，约定第三人将其所有的位于邢台市南和县，总面积为12667平方米，不动产权证号为南国用（2014）第02××71号的土地使用权转让给原告。转让价款为人民币443万元，同时约定第三人应在原告付清土地转让款后六个月内为原告办理该地过户手续。2017年12月12日双方又签订补充协议对付款方式进行了变更约定。协议签订后，原告按约定分四次支付土地转让款443万元，2018年4月，原告向第三人付清全部土地款后。第三人将上述土地交付原告，土地交付后，2018年4月原告到南和县国土局办理过户手续，但由于“批甲占乙”的原因致使该土地一直未过户到原告名下。2018年5月18日原告以该土地使用权入股河北麦麦隆食品有限公司并正式使用。2019年12月28日，原告至南和县国土资源局询问该土地调整进展时，得知2019年12月13日平乡县人民法院以（2019）冀0532执字87号之四裁定书查封了该土地。 为此，原告依法向平乡县人民法院提出书面执行异议，要求解除对属于原告所有的土地使用权查封，2020年3月10日平乡县人民法院作出的（2020）冀0532执异2号《执行裁定书》，裁定驳回原告的异议，并明确告知可在15日内向贵院另案提起诉讼。 原告认为，原告与第三人签订的《土地转让协议》是双方真实意思的表示，该协议不违反国家有关法律法规的强制性规定，合法有效。同时，原告购买涉案土地后，已依合同支付全部价款并占有标的物至今，虽然没有办理过户手续，但依据《物权法》第15条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力”。原告取得涉案财产后，未登记只是物权未设立，但并不影响合同的效力，因此该《土地转让协议》依法有效。 同时，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。原告支付全部价款并实际占有该土地，属善意取得，对于未办理过户登记手续，原告没有任何过错，故人民法院查封、扣押冻结该财产错误。综上所述，原告对上述财产享有合法权利，并且足以排除被告对该财产的执行。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、一百一十九条的规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院查明案件，作出公正判决。 被告李廷云辩称，一、原告侯太山的诉讼请求不能成立。1、原告侯太山未能证明付款对象是履行买地的付款义务，原告侯太山未出示卖主河北恒邦机械制造有限公司的收款收据，不能排除原告侯太山与白建强、**喨另有交易的可能。2、原告侯太山至今未实际占有使用涉案土地，位于邢台市南和县，不动产权证号为南国用（2014）第02××71号的土地使用权，至今未变更使用者，有权合法使用该土地的是河北恒邦机械制造有限公司，原告侯太山以不具有使用权的土地入股河北麦麦隆食品有限公司是对其他股东的欺骗行为，属于非法行为，根本不构成合法占有。3、本案涉案土地面积达12667平方米，原告侯太山与河北恒邦机械制造有限公司的交易属于大宗商品交易，原告对该土地能否过户在交易前理应作出尽职调查，原告对不能过户的诉称理由，具有重大过错。二、应依法驳回原告侯太山的诉讼请求。原告侯太山未能向河北恒邦机械制造有限公司支付购地款，也没有实际合法占有使用涉案土地，对不能过户具有重大过错，依据最高人民法院的规定，应依法驳回原告侯太山的诉讼请求。 第三人河北恒邦机械制造有限公司陈述称，1、原告所述应在原告付清土地转让款后6个月内，为原告办理该土地过户手续，实为原告自己负责该土地过户手续。2、2014年10月30日我们已将该土地使用权抵押至邢台银行，而我们公司为李廷云担保是在2015年9月12日并没有以该土地使用权作为担保，另外原告取得土地的方式是从银行解除抵押所得，所以我们公司认为与原告的土地权使用转让协议是合法的。 原告侯太山围绕诉讼请求向本院提供如下证据：1、侯太山身份证；证明目的：证实原告的主体资格适格。2、河北省平乡县人民法院2020年3月10日作出的（2020）冀0532执异2号《执行裁定书》；证明目的：证实原告提起本案的依据。3、河北恒邦机械制造有限公司企业登记信息；证明目的：证实第三人的主体资格适格。4、国有土地使用证；证明目的：证实第三人原是本案查封土地的合法使用权人有权转让土地使用权。5、土地转让合同；证明目的：证实在人民法院查封之前第三人与原告已签订合法有效的书面转让合同，将土地使用权转让给原告。6、补充协议；证明目的：第三人及原告就土地转让款的支付方式进行了补充约定。7、农业银行个人账户明细（3张）；证明目的：证实原告已按约定支付全部土地转让款。8、收条（3张）；证明目的：证实第三人已收到土地转让款。9、原告参加招商会签约仪式照片（4张）；证明目的：证实本案的查封土地是为了招商引资所使用。10、河北省平乡县人民法院2019年12月13日作出的（2019）冀0532执87号之四执行裁定书；证明目的：证实法院查封前已签订土地转让合同。11、南和县政府有关领导在金沙河面业接待广州萃取公司有关人员并现场办理营业执照；证明目的：证实本案的查封土地是为了招商引资所使用。12、河北麦麦隆食品有限公司章程、营业执照、纳税凭证；证明目的：证实在人民法院查封之前原告已合法占有使用该不动产。13、2014年10月30日河北恒邦机械制造有限公司个人借款担保合同；证明目的：证实原告在与第三人签订土地转让协议前已尽到审慎义务，土地至今没有过户原告无过错。14、南和县民政局证明；证明目的：证实第三人土地座落位置与河北麦麦隆食品有限公司住所地系同一位置。15、关于广州萃取公司引进情况的说明；证明目的：证实原告取得土地以后多次就转让土地过户问题找相关部门协调。 被告李廷云对以上证据的质证意见为：对证1、证2、证3、证10没有异议；对证4的真实性没有异议；对证5的合法性有异议，该证在原告购买之前按照正常交易习惯首先对该土地证能否过户和转让进行咨询，原因是该土地属于大宗土地，在原告签订协议以后去问土地管理部门，因批甲占乙不能过户，这是原告未尽审慎注意义务所致。这份转让合同的标的物不具有正常的可以过户的功能，因此这份合同不具有合法性；对证6，其真实性不发表意见，因被告无法确认该合同的真实性；对证7，户名为马某的个人账户明细与本案没有关联性，侯太山银行个人明细仅有原告付出的记载，没有第三人收款的信息，该账户明细与本案没有关联性，马某的第二份个人银行明细同前份质证意见；对证8，陈某的收款条一笔是23万，一笔是10万元，都与本案没有关联性，与原告要证明的目的更无关联性，收款条由白建强、**喨书写的收款20万元，23万元，400万元，因收款人是公民个人并非是原告购买土地的对方第三人，这些收款与原告和第三人的交易没有法律上的必然联系，不能作为本案定案依据；对证9，不能说明与本案有法律上的因果关系；对证11，与本案没有关联性；对证12，原告以本案涉案土地入股麦麦隆公司是违法行为，股东入股必须以自己具有所有权、使用权的财产入股，因为在签订章程的那一天，该土地的使用权人是第三人，原告根本没有权利以他人的财产入股，这种入股行为是对其他股东的欺诈行为，章程签订当时的名称为邢台麦麦隆食品有限公司，河北麦麦隆食品有限公司名称是2018年8月9日开始使用。章程写到原告出资为实缴出资375万元，是虚假的，因为至今本案涉案土地使用权人是第三人，根本没有过户到麦麦隆食品有限公司。麦麦隆的纳税信息与本案审理的案情没有关联性；对证13，与本案没有关联性；对证14,民政局不是土地管理机关；对证15，与本案没有关联性；通过以上质证意见，可以认定原告所列举的证据不能证明原告向第三人支付了全部价款，不能证明原告合法占有和使用该涉案土地，原告在签订土地转让协议前未尽审查义务，也未尽调查尽职义务，对于本案涉案土地无法过户，原告具有重大过错。 第三人河北恒邦机械制造有限公司对以上证据的质证意见为：对证据1、2、3、4、6、7、8、9、10、11、12、14、15没有异议，我方观点与证5第四条第二款相一致，由原告负责过户手续；对证5的真实性没有异议；对证13，该证据也说明当时我们公司所转让该宗土地使用权在银行抵押，没有为2015年9月12日的借款合同进行担保，我方与原告的土地使用权转让合同是合法的。 本院依原告申请，向南和县自然资源和规划局调取证据，该局向本院回函一份。 原告针对该回函质证认为，该证据证明本案的土地是第三人是从河北同德机械制造有限公司转让所得，说明该宗土地是可以转让的。南和县说该证没有办理农用地转征手续不符合本案事实，从我方提交的土地证可以证实该宗土地是工业用地，如果按照该局所说没有办理转征的话，该土地应为农业用地，属于村集体所有。执行法院不能因为第三人所欠的债务而查封他人的财产，假如该理由成立的话，恰恰证明查封该宗土地是错误的。该证明证实原告受让土地后要求办理过户，暂时不能办理过户原告没有过错，如果是因为农用地没有转征手续而不能过户的话，责任不在原告。因为原告土地证显示的出让土地是工业用地而且办理的是国有土地使用权证。 被告针对该回函质证认为，对该证据，原告应当在签订土地转让协议前，进行咨询。该证据证明原告是在签订协议之后咨询的，所以原告应该对不能过户的过错承担民事责任，至于该函中涉及的行政关系与本案无关，不应涉及该函所涉及的行政相对人。 第三人针对该回函质证认为，对该证据没有异议，与我公司没有关系。 原告方向本院申请证人陈某、马某出庭作证，陈某的证言为：原告买该涉案土地是我介绍的，**喨在2016年底借我50万元，还了我7万元，之后还不了。**喨说有块土地可以转让出去，他说他是实际控制人，然后我介绍了我认识的原告侯太山给第三人。之后这事促成，我有我的想法，从中把**喨欠我的钱要回来。马某的证言为：证明两笔款是从我的卡转出去的。2018年3月20日转给陈某10万元,2018年4月20日转给陈某102500元。 原告对证人陈某、马某证言的质证意见为：从两个证人的证言可以证实原告按照约定将土地转让款支付给证人陈某，土地转让协议签订之前原告和第三人去土地管理部门和同德公司了解土地情况，并拿到了土地证复印件，已经尽到了土地审慎义务。 被告李廷云对证人陈某、马某证言的质证意见为：证人的证言与原告和第三人公司的交易没有关联性，第三人公司卖给原告土地，原告付款，第三人公司至今没有一张收条，交易双方是第三人公司与原告。陈某的证言与法院出示的书证相矛盾，应以法院的书证为准。 第三人河北恒邦机械制造有限公司对证人陈某、马某证言的质证意见为：没有意见。 被告及第三人未向本院提交证据。 经审理查明，2017年12月1日，原告与第三人河北恒邦机械制造有限公司签订土地转让合同，合同内容为：转让方（甲方）：河北恒邦机械制造有限公司，法定代表人：白建强，身份证号：1322281978××××××××，企业负责人：**喨，身份证号：1305211979××××××××，受让方（乙方）：侯太山，身份证号：1305021963××××××××，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国合同法》和国家有关规定，双方本着平等、自愿、有偿的原则，通过友好协商，订立本合同。第一条、转让土地：甲方将位于邢台市南和县的地块国有土地使用权（宗地编号02××71），总面积为：12667平方米的土地使用权转让给乙方，用途详见土地证。第二条、转让价格：本合同项下宗地的土地使用权（包括地面上的建筑）转让价款为人民币：443万元，大写人民币肆佰肆拾叁万元整。第三条、转让金支付方式：本合同生效后，乙方按如下方式中约定直接支付转让款：第一笔：2017年12月13日前将河北恒邦机械制造有限公司为借款人以抵押本合同约定的土地使用权从邢台商业银行取得的300万元直接归还邢台商业银行，以解除土地抵押。第二笔：2018年1月18日前支付甲方土地转让款100万元。第三笔：2018年3月20日前支付甲方土地转让款20万元。第四笔：2018年4月20日前支付甲方土地转让款23万元。第四条、过户手续办理及移交：1、乙方按本合同第三条约定的时间及方式支付转让金后，甲方向乙方交付土地。2、乙方付清土地转让金后6个月内，乙方负责办理该土地块过户手续，甲方配合。3、过户费用乙方承担。第五条：违约责任：甲乙双方在合同生效后应本着诚信的原则严格履行合同义务，如一方当事人违约，应向守约一方支付违约金。违约金数额为合同总价款10%。第六条、争议解决方式，本协议未尽事宜，由甲乙双方协商解决，协商不成，可向有管辖权的人民法院提起诉讼。第七条、其他约定，1、由于不可抗力导致协议不能履行，双方均不承担违约责任，双方应共同协商变更或解除本协议。2、本合同一式两份，甲方壹份、乙方壹份，自双方签字或盖章后生效。2017年12月12日双方又签订补充协议，协议内容为：甲方：河北恒邦机械制造有限公司，法定代表人：白建强，身份证号：1322281978××××××××，企业负责人：**喨，身份证号：1305211979××××××××，乙方：侯太山，身份证号：1305021963××××××××，甲乙双方就土地转让合同中第三条转让金支付方式，经协商达成如下协议：第一笔转让款叁佰万元整，由侯太山农行县支行豫让桥分理处转账给程瑞捷农行威县支行，账号：62×××77；第二笔转让款壹佰万元整，由侯太山农行县支行豫让桥分理处转账给**喨农行冶金支行，账号：62×××13；第三笔转让款贰拾万元整，由侯太山农行县支行豫让桥分理处转账给陈某农行邢东支行，账号：62×××79，偿还**喨借款；第四笔转让款贰拾叁万元整，由侯太山农行县支行豫让桥分理处转账给陈某工行团结路支行，账号：62×××68，偿还**喨借款。后原告按补充协议约定将四期土地转让款443万元履行完毕，白建强、**喨共同签字给原告侯太山出具收款条。2018春，原告侯太山计划利用该处土地进行食品加工，向河北省南和县自然资源和规划局咨询该宗土地过户事宜时被告知，该宗土地因不符合土地利用规划等原因，暂时不能办理土地使用权转移登记。2018年5月19日原告以该土地使用权入股河北麦麦隆食品有限公司，以土地使用权认缴出资额为375万元。公司注册住所地为河北省邢台市南和县南侧，与河北恒邦机械制造有限公司土地证标明的坐落地址“宋璟大街北侧桥西村西”系同一地址。 另查明，河北恒邦机械制造有限公司名下南国用（2014）第02××71号国有土地使用证系经南和县自然资源和规划局批准，从河北同德机械制造有限公司处转让而来。 另查明，李廷云与**亮（喨）、乔亚楠、河北恒邦机械制造有限公司等民间借贷纠纷一案，本院于2018年9月5日作出（2018）冀0532民初565号民事判决书，判决**（亮）喨、乔亚楠自本判决生效之日起偿还李廷云借款本金660万元及利息（按年利率24%计算，自2016年1月25日至履行完毕止），河北恒邦机械制造有限公司等承担连带偿还责任。判决生效后，因李廷云申请，本院于2019年2月18日立案执行，案号为（2019）冀0532执87号。执行过程中，2019年12月13日平乡县人民法院作出（2019）冀0532执87号之四执行裁定，将上述涉案土地予以查封。原告侯太山向本院提出执行异议申请，申请解除对该宗土地使用权的查封。2020年3月10日本院作出（2020）冀0532执异2号执行裁定书，裁定驳回侯太山的执行异议申请。 上述审理事实有原、被告的陈述，原告提交的（2020）冀0532执异2号执行裁定书、河北恒邦机械制造有限公司企业登记信息、国有土地使用证、土地转让合同、补充协议、银行个人账户明细、收款条、公司章程、本院调取的南和县自然资源和规划局回函等经当庭质证的证据及证人证言在卷佐证。 本院认为，原告侯太山与第三人河北恒邦机械制造有限公司签订的土地转让协议及补充协议，系双方真实意思表示，且已实际履行，协议有效，本院予以确认。 最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 本案中，原告侯太山提交的证据，能够形成证据链条证明以下事实：一、原告侯太山与第三人河北恒邦机械制造有限公司签订的土地转让合同及补充协议在本院对该宗土地采取查封措施之前；二、原告已于本院查封该土地之前将该土地使用权入股河北麦麦隆食品有限公司并将公司住所地设在该宗土地所在地址；三、原告已于本院查封该宗土地之前按约定履行全部付款义务；四、该宗土地未能办理过户登记非因原告自身原因。被告李廷云辩称收款人是公民个人并非是原告购买土地的对方第三人，这些收款与原告和第三人的交易没有法律上的必然联系。本院认为，虽然原告转款至个人账户而非第三人公司，但其是依照与第三人的约定打款到第三人指定账户，且被告没有证据证明原告与指定账户有其他交易关系，因此对被告该辩称，本院不予认定。被告辩称的原告侯太山以不具有使用权的土地入股河北麦麦隆食品有限公司是对其他股东的欺骗行为，属于非法行为，根本不构成合法占有。本院认为，该辩称理由不能否定原告已经占有、支配、使用该宗土地的事实，因此本院对该辩称不予认定。被告辩称的原告侯太山与河北恒邦机械制造有限公司的交易属于大宗商品交易，原告对该土地能否过户在交易前理应作出尽职调查，原告对不能过户具有重大过错。本院认为，原告与第三人签订的土地转让合同中显示该土地当时在邢台商业银行抵押，且该土地是从河北同德机械制造有限公司转让、过户而取得，按常人一般认知，难以预见该宗土地存在不能办理过户登记的后果。原告未在合同签订前向有关机关咨询该土地能否过户不属于未尽审慎义务，该宗土地现暂时不能办理过户登记不属于原告自身原因。 综上，原告请求判决解除对位于邢台市南和县，不动产权证号为南国用（2014）第02××71号的土地的查封；确认原告与第三人河北恒邦机械制造有限公司于2017年12月1日签订《土地转让协议》合法有效。对原告上述诉讼请求，本院依法应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，判决如下： 一、原告侯太山与第三人河北恒邦机械制造有限公司于2017年12月1日签订的《土地转让协议》合法有效。 二、解除依据（2019）冀0532执87号之四执行裁定对位于邢台市南和县，不动产权证号为南国用（2014）第02××71号的土地的查封，停止对该宗土地的执行。 案件受理费42240元，由被告李廷云负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。 本院（2020）冀0532执异2号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  柴会锋 人民陪审员  王山平 人民陪审员  许秀云 二〇二〇年六月二十八日 书 记 员  王 宇