山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终1026号 上诉人(原审原告):王慧琼，女，1981年7月28日出生，汉族，住湖南省衡山县。 委托诉讼代理人：张圣全，山东华爱律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙世强，山东华爱律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张雷，男，1973年3月19日出生，汉族，住山东省淄博市张店区。 委托诉讼代理人：尚素玉，上海锦天城（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：信银霜，上海锦天城（青岛）律师事务所律师。 上诉人王慧琼因与被上诉人张雷房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市市南区人民法院（2018）鲁0202民初5191号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王慧琼向本院提起上诉：一、改判张雷承担违约金人民币200万元；二、判令人民币395万元对应的诉讼费退还给王慧琼；三、判令一审、二审的诉讼费由张雷承担；四、或改判发回重审。事实与理由：一、张雷应承担违约金200万元。（一）2018年4月18日，张雷亲笔书写《购房协议》约定，违约方向守约方承担定金的两倍作为违约金，即人民币200万元。张雷违反协议约定，将涉案房屋出售给他人，严重侵犯王慧琼合法权益，应当按协议承担违约责任。（二）双方约定的违约金金额未超出王慧琼的损失。首先，2018年4月18日涉案房屋金额为人民币795万元，至2018年8月3日，张雷与陈文静至不动产交易中心办理涉案房屋的过户手续时，该房屋的价格约为人民币1100余万元。按照2018年8月3日涉案房屋的价格，双方约定的违约金金额未超过王慧琼的实际损失。（三）张雷的违约行为导致王慧琼的合同目的无法实现，王慧琼的损失构成为房屋差价款及已支付购房款的利息损失。张雷于2018年8月15日将购房款395万元返还给王慧琼的行为不影响房屋本身的价格差异。一审法院根据张雷返还购房款的行为对违约金金额进行调降，实际上是将利息损失与房屋差价款进行了混淆。张雷返还购房款的行为仅仅避免了扩大王慧琼支付的395万元资金的利息损失，无法避免王慧琼因合同目的无法实现导致的房屋价格差异的损失。因此，张雷应当按照约定的违约金金额向王慧琼承担违约责任。（四）一审法院判令张雷向王慧琼支付违约金100万元属于适用法律错误。第一，《合同法司法解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据体系解释的原理，从《合同法》第一百一十三条第一款和第一百一十四条第二款的规定来看，“造成损失”和“造成的损失”中的“损失”，不仅仅是指实际损失，还应当包括合同履行后可以获得的利益。本案中，一审法院仅考虑了实际损失，即张雷对王慧琼的资金占用情况，而根本没有考虑合同约定的合同履行后王慧琼可以获得的利益，明显违反了《合同法》第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款及《合同法司法解释（二）》第二十九条的规定，属于适用法律错误，应当予以改判。第二，根据从全国二手房交易网站查询得到的信息，与本案案涉房屋相同小区、相仿面积、相同户型、相仿楼层的房屋价格，市场价在990万元至1100万元之间，按照均值计算，涉案房屋的当下价格至少为1000万元。双方签订协议书时，约定的购房价格为790万元，违约金金额为200万元，结合当下的房屋市场售价，没有适用《合同法》第一百一十四条第二款调减违约金的余地，更没有适用《合同法司法解释（二）》第二十九条的前提。第三，若张雷遵守与王慧琼签订的《协议书》的约定，将涉案房屋出售给王慧琼，王慧琼至少可以获得200余万元的利益。《合同法》第一百一十四条第二款中规定的“损失”，不仅仅指实际损失，还包括合同履行后可以获得的利益。该结论，最高人民法院已经在（2018）最高法民终355号《民事判决书》中予以明确。因此，一审法院仅仅将损失确认为实际损失的观点是错误的。二、一审法院应当退还人民币395万元购房款所对应的诉讼费。一审诉讼进行期间，王慧琼已经撤回了要求张雷返还购房款人民币395万元的诉讼请求。综上所述，请求二审法院查明案件事实，依法对一审判决进行改判并支持王慧琼的上诉请求，以维护王慧琼的合法权益。 张雷辩称，王慧琼要求张雷承担200万元违约金，没有任何事实和法律依据，依法不应支持，主要理由如下：1、王慧琼与张雷于2018年4月18日签订了转让涉案房屋的协议书，约定除首付款外的剩余房款由王慧琼通过银行贷款的方式支付给张雷。但是协议签订后，王慧琼办理贷款的银行多次变更，截至2018年7月底贷款银行仍然未落实。在此期间，张雷积极帮助王慧琼寻找贷款银行，配合王慧琼办理贷款手续，张雷已经尽到了法定协助义务。王慧琼迟迟不能办理房屋贷款，导致张雷不能及时收到剩余房款，已经严重影响了张雷签订转让涉案房屋协议书目的实现。2、双方2018年4月18日签订的协议书对于款项支付期限、税费负担等关键条款没有约定，双方后经多次沟通都没有达成一致意见；且王慧琼要求降低网签价格以少交税，张雷不同意这样做，这也是双方未能签订补充协议的重要原因。转让协议无法履行并不是张雷单方造成的，而是由于王慧琼迟迟办理不了银行贷款导致。3、王慧琼与张雷签订的协议书约定的涉案房屋转让价格为795万元，而张雷与案外人签订的《青岛市存量房买卖合同》约定的转让价款为560万元，因此，王慧琼所称的涉案房屋的价格为1100余万元没有依据，王慧琼并未因此产生房屋差价的损失，张雷也未因此获益。4、张雷于2018年8月15日就将395万元房款全部退还给了王慧琼，已经尽到了合同法规定的防止损失扩大的义务，且利息和违约金均具有补偿性质，一审判决的100万元违约金足以弥补王慧琼的损失，王慧琼既主张违约金又主张利息损失，没有法律依据。5、尽管王慧琼与张雷签订的协议书没有约定剩余房款的支付时间，但是自双方签订协议书至2018年7月底，张雷已经给予王慧琼三个多月的时间准备付款事宜，这符合房产交易的习惯。王慧琼一直不能落实银行贷款事宜，因张雷的投资项目急需资金，为避免损失进一步扩大，才将涉案房屋另行出售。综上，王慧琼与张雷签订的协议书无法履行，系双方原因造成的；张雷已经采取必要的减损措施；一审判决的100万元违约金足以弥补王慧琼的损失，王慧琼在自身违约不能支付房款的情况下要求张雷承担200万元违约金，没有任何事实和法律依据，依法不应支持。因此，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持 王慧琼向一审法院提出诉讼请求：1、判令依法解除王慧琼、张雷于2018年4月18日签订的协议；2、判令张雷向王慧琼返还购房款395万元并向王慧琼支付中国人民银行同期贷款利息至实际履行之日；3、判令张雷向王慧琼支付违约金200万元；4、本案诉讼费、保全费由张雷承担。一审庭审中，王慧琼撤回要求张雷返还购房款395万元的诉讼请求。 一审法院认定事实： 1、2018年4月18日，王慧琼与张雷签订《协议书》，约定王慧琼以795万元价格购买张雷名下位于青岛市市南区户房屋。双方约定，定金100万元，王慧琼于该协议签订之日支付30万元，一个月内支付70万元，剩余首付款295万元于本协议签订之日起三个月内支付;剩余房款王慧琼走贷款流程，银行手续完成后支付张雷；双方违反本协议约定，支付定金两倍的违约金；未尽事宜双方再协商。 2、2018年4月18日、5月2日、7月17日，王慧琼通过其配偶黄彬银行账户向张雷分别支付30万元、70万元、295万元，共计395万元。2018年4月18日，张雷向王慧琼出具其收到房款定金30万元的收条。2018年7月23日，张雷向王慧琼出具其收到购房款395万元的收条。 3、2018年7月30日，张雷与案外人陈文静签订《青岛市存量房买卖合同》，将涉案房屋出售给陈文静。2018年8月3日张雷与陈文静至青岛市不动产登记中心办理上述房屋过户手续。2018年8月8日陈文静交纳了增值税、契税、印花税、城市维护建设税、地方教育附加税、个人所得税、教育费附加税等办理房屋过户应交纳的相关税费。 4、2018年8月15日，张雷将本案所涉购房款395万元退还至黄彬银行账户。 5、一审庭审中王慧琼提交微信聊天记录打印件一宗及微信记录中所附补充协议书一份，证明事项为：（1）王慧琼一直催促张雷至银行办理贷款，张雷借故始终未到场，王慧琼、张雷最终确定了补充协议书的内容。该补充协议书第二条规定王慧琼应于2018年9月30日前将剩余购房款395万元交于甲方，可见张雷认可的剩余款项付款期限是2018年9月30日。（2）张雷于2018年7月27日仍然在与王慧琼沟通网签事宜及付款金额及贷款的时间节点，王慧琼表示同意。对该证据，张雷质证称，证据形成时间是2018年7月22日至8月30日，此证据不是连贯的，该证据真实性存在瑕疵。假设证据真实，从证据中可以看出，开始双方商定的补充协议并没有约定2018年10月10日前将剩余房款支付给张雷，也没有约定网签合同金额为600万元。在我方将补充协议发给王慧琼时合同上记载的时间为9月30日前将剩余款项一次性支付给张雷，但在张雷提交的补充协议中记载的时间为10月10日前将剩余款项补齐给张雷，且网签合同价款为600万元，此聊天记录中记载我方对王慧琼修改后的补充协议提出了诸多的意见。在7月30日的聊天记录中记载网签与实际金额不符，到10月份我方不同意且已经等了王慧琼3个月，我们要求一周之内支付尾款交易继续。根据我方提交的聊天记录中，2018年7月30日黄彬对税款的承担提出异议，要求各交各税，但此约定双方之前是达成协议由王慧琼承担；另，黄彬明确表示不同意签订补充协议；2018年8月1日黄彬的聊天记录中记载要进行诉讼。因王慧琼爱人黄彬于2018年7月30日明确表示不签署补充协议，说明黄彬已不想将交易继续，我方无奈只能另行寻找买房人，因此系王慧琼明确表示不签订补充协议的情况下双方解除合同。 6、一审庭审中张雷提交微信聊天截屏打印件一宗，证明：（1）从签订合同后王慧琼贷款的银行多次更换，截止至2018年7月底张雷将房屋出售给陈文静时王慧琼贷款银行尚未落实。张雷在该期间帮助王慧琼寻找贷款银行，建议王慧琼找寻专业的中介机构进行办理，并多次催告王慧琼，张雷已经尽到了法律规定的催告义务，双方未能完成交易系王慧琼不予配合造成的，违约责任应由王慧琼承担。（2）2018年5月10日王慧琼通过微信向张雷发来补充协议，约定办理贷款的时间及相关事宜的处理，张雷对此补充协议修改后发回王慧琼，但王慧琼配偶明确表示这是王慧琼行为，他没签字，对此不认可不同意。对于该证据，王慧琼质证称复印件不质证。另外张雷所述不真实，真实情况是张雷一直以各种理由及借口拒不配合王慧琼到银行办理贷款，一直到2018年7月底王慧琼、张雷始终在沟通办理银行贷款事项。 7、张雷另提交其聊天记录中记载的向王慧琼发去的补充协议一份，证明该协议中记载的时间为9月30日，与王慧琼提交协议时间不一致。对此王慧琼质证称，复印件不予质证，从张雷及王慧琼提交的补充协议书中都可以看出双方共同认定的一个时间节点为2018年9月30日，该时间为银行发放贷款的最终期限，张雷虽然主张网签价格与实际价格不符，该行为欠妥，但张雷与案外人陈文静签订的网签协议价格为560万元，说明张雷同意以低于房屋实际成交价格报网签协议且王慧琼与张雷协商的网签价格600万元，还高于张雷与案外人陈文静签订的网签协议价格。关于补充协议不是双方必须签署，在某些事项没有达成一致的情况下即使未签补充协议也应当按照2018年4月18日双方签订的协议书履行合同义务，该协议书中明确记载剩余房款王慧琼办理银行贷款。 一审法院认为，该案的焦点问题为：一、协议书能否解除？二、涉案房屋买卖过程中何方违约？违约金如何处理？三、王慧琼主张支付涉案款项利息损失能否支持？ 对于争议焦点一，当事人协商一致，可以解除合同。涉案协议书王慧琼、张雷均同意解除，且涉案房屋已另售他人并交付，王慧琼主张购买涉案房屋的目的不能实现，合同已经没有继续履行的可能性，因此王慧琼主张解除该协议书于法有据，一审予以支持。 对于争议焦点二，法律规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。该协议书系王慧琼、张雷双方协商签订，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，双方应当遵照该协议书约定内容履行。在办理银行贷款过程中双方产生争议，应当协商另行签订补充协议或给王慧琼必要的准备时间要求其履行合同义务。现双方没有对合同解除或者变更达成合意，张雷既未给王慧琼必要的准备时间也未告知王慧琼的情况下于2018年7月30日另行与案外人签订房屋买卖合同，将房屋售于他人并交付违反了双方合同的约定，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。 对于违约金，根据法律规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。对于违约金的调整，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。该案双方协议中约定支付定金的两倍即200万元作为违约金，但鉴于：1、张雷及时将购房款395万元退还给王慧琼，避免了王慧琼损失的进一步扩大；2、双方所签订的《协议书》对合同履行的一些重要事项确实存在约定不明的问题，此系王慧琼、张雷双方原因所造成；3、王慧琼未提供证据证明其实际损失数额。考虑上述情节，根据公平原则，一审酌情对违约金予以调整，由张雷支付王慧琼100万元违约金为宜。 对于争议焦点三，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。基于张雷于2018年8月15日将全部购房款退还给王慧琼，较早采取措施防止损失进一步扩大的事实，王慧琼既主张违约金又主张购房款利息损失已经超出其实际损失范围。基于一审酌情支持王慧琼部分违约金诉讼请求，违约金和利息均具有补偿性质，不宜同时适用，对于王慧琼主张购房款相应利息损失之诉求，一审不予支持。 综上，一审法院判决：一、解除王慧琼与张雷于2018年4月18日签订的《协议书》；二、张雷于判决生效之日起10日内支付王慧琼违约金100万元；三、驳回王慧琼其他诉讼请求。一审案件受理费53450元，由王慧琼负担44450元，张雷负担9000元。保全费5000元，由张雷负担。 本院二审经审理查明，二审期间，1、王慧琼提交贝壳网、安居客网站价格信息一份，拟证明与涉案房屋相同小区、相仿面积、相仿楼层、相同户型房屋的当今市场价格为990万至1100万。张雷质证称，对该证据的真实性不认可，因为查询的时间与交易的时间已经过去一年半多的时间，且网站上的价格并不能代表真实的成交价格，这份证据对本案确定王慧琼所谓的损失没有参考价值。2、王慧琼、提交微信聊天记录一份，拟证明王慧琼于2018年7月30日携带现金与张雷到约定的银行见面，欲向张雷多交付95万元现金并要求张雷配合办理网签和贷款。张雷质证称，对该证据的真实性不予认可，即使该聊天记录为真实的，也不能证实双方已经约定好2018年7月30日到银行办理贷款的事宜。因为当时王慧琼在青岛，张雷在北京，如王慧琼真有诚意与张雷到银行办理贷款手续，应是提前约好时间。 二审查明的其他事实与一审一致。 本院认为，王慧琼与张雷于2018年4月18日签订的《协议书》是双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因双方对于贷款的时间、税费的承担未在协议书中约定明确，双方在合同履行过程中产生争议，后双方未能协商一致，张雷另行将房屋出卖于第三人，最终导致双方合同解除。对于合同解除的责任承担，本院认为，王慧琼与张雷在协议中未对贷款的时间、税费的承担做出明确约定，导致双方在履行合同过程中产生争议，王慧琼和张雷对此均负有相应的责任。双方产生争议后，张雷在双方合同未解除的情况下，另行与案外人签订房屋买卖合同，将房屋售于他人，张雷对此应当承担相应的责任。基于以上分析，本院认为，对于涉案合同的解除，张雷应当负有主要责任，王慧琼应当负有次要责任。一审判决考虑到双方合同签订、履行过程中的具体情节，根据公平原则，确认张雷支付王慧琼违约金100万元，并无不当，本院予以维持。 关于王慧琼主张应退其395万元部分的诉讼费问题，一审法院已作出(2018)鲁0202民初5191号民事裁定予以补正，本院不再处理。 综上，王慧琼的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费22800元，由上诉人王慧琼负担。 本判决为终审判决。 审判长 徐 明 审判员 王化宿 审判员 潘红燕 二〇二〇年六月十九日 法官助理 栾才玉 书记员王繁 书记员胡荣华