陕西省渭南市中级人民法院民事判决书 (2020)陕05民终574号上诉人（原审原告、反诉被告）：吴梅玲，（曾用名吴梅岭），女，汉族，生于1956年12月16日，高中文化，现住韩城市，村民，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX。上诉人（原审原告、反诉被告）：苏林虎，男，汉族，生于1955年3月29日，高中文化，现住韩城市，村民，系第一原告之丈夫，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX。二原告共同委托诉讼代理人：宁继芳，陕西省韩城市新城法律服务所法律工作者。被上诉人：（原审被告、反诉原告）：唐荣勇，男，汉族，生于1964年10月6日，初中文化，籍贯：重庆市荣昌县，现住韩城市，居民，身份证号码：510XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：张军良，陕西行天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：翟毅宁，陕西行天律师事务所律师。上诉人吴梅玲、苏林虎因与被上诉人唐荣勇合同纠纷一案，不服韩城市人民法院(2018)陕0581民初27号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人吴梅玲、苏林虎及代理人宁继芳、被上诉人唐荣勇及代理人张军良、翟毅宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴梅玲、苏林虎上诉请求：：1、请渭南市中级人民法院依法撤销韩城市人民法院（2018）陕0581民初27号民事判决，现提起上诉。事实与理由：一审法院判决由上诉人付给被上诉人唐荣勇新建房屋款61023.32元，其认定事实错误，判决显失公平，其判决是对违法行为的纵容。上诉人与被上诉人2005.2.15日签订的房屋买卖合同书属于无效合同，该合同签订时不仅侵犯了上诉人的合法权益，也侵犯了薛曲一组集体经济组织的权益，严重的违反了法律强制性规定。XX村XX组的村民，不顾及该房屋的土地属性，仍购买上诉人的房屋。并在未取得建房审批许可的情况下，在上诉人宅基地上违法增建房屋，其增建的房屋系违法建筑物，本应拆除。依据韩城市人民政府关于城市区域规划里农村村民建房的行政许可文件规定，限建区村民新增建房必须有报批文书，若无此程序，所建的建筑物系违法建筑，对于被上诉人增建的建筑物若经合法审批，批准建造。基于公平原则，对被上诉人就翻建或扩建房屋进行折价补偿；若新增房屋未经合法审批手续而建造，被上诉人擅自建造房屋的行为对上诉人宅基地使用权的侵害，应当根据各自的过错负担相应的损害赔偿责任；若被上诉人未经合法审批手续而建造，但未经有关行政主管部门确认为违法建筑的，该部分不属于民事案件的受案范围，民事案件对此不予处理，而一审法院对此未作审查，判决由上诉人赔偿被上诉人违法增建房屋款明显不当。二、一审判令上诉人赔偿被上诉人经济损失193942.48元，其没有事实根据，也没有法律依据。三、上诉人的损失被上诉人应当承担赔偿责任，上诉人与被上诉人签订农村房屋买卖合同书，双方均应知道法律及国家政策对农村房屋交易的限制性规定，双方对于合同无效均有过错，合同无效给上诉人造成直接损失主要是被上诉人居住使用期间的占有使用费用，参照同类房屋出租的租赁费，自2005.2.5日计算至2018.2月，按照每年1.6万元的标准由被上诉人支付上诉人房屋租赁费用。综上，一审法院认定事实不清，适用法律不当，其判决缺乏充分的证据支持，判决内容显失公平公正，请二审法院查明事实撤销一审判决内容第三、第四、第五条，查明事实依法改判或发回重审。唐荣勇答辩称，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判；一、上诉人主张被上诉人在购买的宅基地上增建房屋系违法建筑，没有依据。对于违法建筑的认定属于国家有关行政机关的职权范围。被上诉人之所以在购买的宅基地上增建房屋是基于买卖关系，基于买卖关系的诚信，被上诉人出钱出物进行建设并予以装修，在建设过程中及居住过程中，没有人提出异议，且在建筑房屋过程中，承建部门没有审批的部门，不需要审批，因此在上诉人起诉后，由鉴定中心作出的房屋价款是客观存在的，如果房屋及买卖合同无效返还给上诉人的情况下，根据公平原则，上诉人就应当承担我方花费的六万多元的新建房屋价款，符合民诉法的规定，因此上诉人的第一个上诉理由不成立；二、上诉人的房屋位于韩城市金城办城区，该地区的房屋价格在2150-3500元之间，而且该鉴定中心是由双方委托渭南中院对外委托作出的鉴定，是客观真实的，因此，陕西铭建价格评估有限公司作出的评估报告合法有效。三、本案中一审法院基于诚实信用原则认定上诉人应当承担主要责任，合法合理。四、一审中认定涉案房屋价值比十几年前有所提升，并且参照同地段拆迁标准，合法合理合情。五、上诉人主张的房屋占用费损失，因其没有在一审中提出，二审不应当审查。16201813另被上诉人全家从重庆农村迁入韩城，被上诉人购买上诉人房屋是作为生产生活的居所，2016.2017年期间，韩城当时准备修西二环，因该地可能拆迁补偿，上诉才人向韩城法院起诉的。上诉人所说的房屋价款是其本村盖房的价款，而不是买卖的价款，根据合同无效不能让违反诚实信用的人得利的法律精神，一审法院判决符合法律规定的。吴梅玲、苏林虎向一审法院起诉请求：1、请求法院依法确认2005年2月15日原告苏林虎与被告唐荣勇签订的合同书无效，判令被告立即返还原告的房屋。2、本案诉讼费由被告承担。反诉原告（被告唐荣勇）提出如下反诉请求：1.确认唐荣勇与苏林虎签订房屋买卖合同有效。2.若本案合同被确认无效，苏林虎、吴梅玲依法应当返还实际收取房款10万元，唐荣勇新建房屋的价值人民币61023.32元，装修费25191.10元，并赔偿反诉原告损失人民币245600元，合计431814.42元。3.诉讼费由二被告承担。一审法院认定事实：本案涉诉的宅院坐落于韩城市XX街XX道XX村XX组，1993年4月韩城市人民政府颁发集体土地建设用地使用证《韩某某（93）00259号》，土地使用者为苏林虎。2005年2月15日苏林虎作为出卖人（甲方）、唐荣勇作为买方（乙方）就上述宅院签订合同书，内容为：一、甲方将位于薛曲一组村子东头自有房屋一院卖给乙方。房屋分别为北房和西房，建筑面积160平方米，土地面积308平方米。土地使用证：韩某某（93）字第00259号，随房屋一并移交乙方。二、甲、乙双方商定房屋价格为人民币壹拾万元整。三、乙方以后若要转卖本合同第一条所述房产。甲方有权原价买回。只有在甲方书面表示弃权后，乙方才可将该房转卖他人。期间如果乙方新增建筑面积，则甲方原价买回时新增部分按建房时成本价由甲方另行付给。合同签订后，唐荣勇将房款100000元交清，原告苏林虎将该房院及土地使用证一并交付被告唐荣勇。被告即对房屋墙面、下水、室内进行了装修，之后入住至今。2010年被告唐荣勇建造了砖混结构东房一座。审理中，原告申请就被告使用期间被告装修、加盖的东房造价费用进行鉴定，陕西运华资产有限责任公司于2018年6月29日作出陕运华评报字（2018）第1051号资产评估意见，主要内容为：涉案房屋市场价值为43850元。被告以该资产评估意见不公正、不客观、依据明显不足等理由申请重新鉴定，陕西铭建价格评估有限责任公司于2019年3月28日作出陕铭评字（2019）44号评估意见书，评估结果为：新建部分价值61023.32元，装修部分价值25191.10元，合计86214元。另查明，二原告系夫妻关系。被告唐荣勇在购买该房屋后即将全家户口从重庆市迁至韩城市XX城XX居XX社区。以上案件事实，有原、被告签订的《合同书》、评估意见书等证据及庭审记录在卷，可以认定。一审法院认为，本案涉诉的宅院，土地使用权登记在原告苏林虎名下，苏林虎系韩城市XX街XX道XX村XX组集体经济组织成员，对该宅基地享有合法的使用权。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者有特定的身份关系，非本集体经济组织成员无权或者变相取得。被告唐荣勇不是XX街XX道XX村XX组集体经济组织成员，故无权购买涉诉集体土地上的宅院及房屋，双方于2005年2月15日签订的合同书违反了有关规定，应属无效合同。被告唐荣勇辩称该协议有效，其理由不符合相关法律规定，故不予采纳。原告苏林虎主张自己签订的协议处分了所有权属于夫妻共有的财产，构成无权处分的观点，因其未提交相关证据加以证明，且结合双方的房屋买卖交易行为已完成多年的实际情况，对原告苏林虎的该意见不予采纳。关于合同无效后返还和损失问题，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的应当折价补偿。有过错的一方赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告唐荣勇以100000元购买涉案宅院房屋，基于合同无效，被告应向原告返还涉案宅院房屋，原告苏林虎应向被告返还全部购房款。又因原告苏林虎明知被告非属本集体经济组织成员，不具有购买资格，而与之签订合同，现又以此为由要求确认合同无效，基于诚实信用的基本原则，其应承担合同无效的主要责任。被告对涉案宅院房屋进行了加盖和装修，且已经评估机构对新增建筑物和装修部分进行了评估，同时依据市场发展规律，可认定涉案宅院房屋价值有一定提升，故二原告应对被告因合同无效造成的经济损失给予赔偿，赔偿数额本院根据双方过错程度参照评估意见予以确定。被告反诉主张合同有效且要求原告赔偿其损失245600元的诉请，与法不符且未提供相应证据，本院依法不予支持。为了保护当事人的合法权益，维护社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条第一款第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：一、确认原告苏林虎与被告唐荣勇于2005年2月15日签订出售位于韩城市XX城XX村XX组土地使用权登记在苏林虎名下的房院的《合同书》无效。二、原告苏林虎于本判决生效之日其十日内退还被告唐荣勇购房款100000元。三、原告苏林虎、吴梅玲于本判决生效之日起十日内付给被告唐荣勇新建房屋款61023.32元。四、原告苏林虎、吴梅玲于本判决生效之日起十日内赔偿被告唐荣勇经济损失（参照拆迁价70%为房屋升值）193942.48元。五、自原告苏林虎、吴梅玲实际按照本判决主文二、三、四项全部履行完毕之日起三十日内，被告唐荣勇将位于韩城市XX城XX村XX组土地使用权登记在苏林虎名下的房院及其韩某某（93）字第00259号集体土地建设使用证一并返还给原告苏林虎、吴梅玲。六、驳回被告唐荣勇的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2400元，反诉费3889元，鉴定费9000元，合计15289元，由原告苏林虎、吴梅玲负担10889元，被告唐荣勇负担4400元。本院二审查明的案件事实与原判认定事实一致。本院认为，本案双方对于涉案买卖合同的效力及退房退款均无异议，而生的争议之处在于上诉人应否承担被上诉人的新建房屋款61023.32元，以及原判确定的赔偿款193942.48元是否适当。根据已查明的案件事实，被上诉人购买案涉房屋后，基于生产生活需要，新修建房屋40余平方，根据鉴定机构的鉴定意见，该部分房屋的价值为61023.32元，基于合同无效的返还原则，上诉人应当予以承担，其上诉所称该部分房屋因无行政审批系违建且承担责任之意见能不成立，本院不予采纳。一审判决判令上诉人向被上诉人赔偿19万余元，系基于合同无效的过错责任中，上诉人承担主要的责任，根据当地当年的拆迁补偿价，认定上诉人向被上诉人赔偿房屋增值部分的70％，该处理符合公平原则，并无不当之处。综上所述，吴梅玲、苏林虎的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5124元，由上诉人吴梅玲、苏林虎负担。本判决为终审判决。  审判长      马开运    审判员      杨军    审判员      雷晓宁 二〇二〇年六月二十日（院印）书 记 员 闵珍珍