山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终1580号上诉人（原审原告）：苏金波，女，1973年1月20日出生，汉族，住烟台经济技术开发区。委托诉讼代理人：金仁琦，山东明朗律师事务所律师。委托诉讼代理人：初宁，山东明朗律师事务所律师。上诉人（原审原告）：秦志超，男，1970年4月2日出生，汉族，住烟台经济技术开发区。委托诉讼代理人：金仁琦，山东明朗律师事务所律师。委托诉讼代理人：初宁，山东明朗律师事务所律师。上诉人（原审被告）：牟高辉，男，1986年9月14日出生，汉族，住烟台市栖霞市。委托诉讼代理人：杨永志，山东盛信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李新建，女，1986年11月15日出生，汉族，住烟台市福山区。原审第三人：烟台市乾丰房地产经纪有限公司，住所地烟台经济技术开发区奇章新城103网点。法定代表人：霍水琼，执行董事兼总经理。上诉人苏金波、秦志超因与上诉人牟高辉、被上诉人李新建、原审第三人烟台市乾丰房地产经纪有限公司（以下简称乾丰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省烟台经济技术开发区人民法院（2019）鲁0691民初2195号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。苏金波、秦志超上诉请求：1、维持一审判决第一、二、三项，撤销一审判决第四、五项；2、判决牟高辉、李新建向苏金波、秦志超支付违约金281400元；3、改判牟高辉、李新建依法承担将涉案房屋过户至苏金波名下所产生的交易税费（具体金额以实际缴纳为准）；4、二审诉讼费由牟高辉、李新建负担。事实和理由：1、一审判决第四项超出苏金波、秦志超诉请的范围。苏金波、秦志超并未在一审中提出向牟高辉、李新建返还定金200000元的诉讼请求，牟高辉、李新建也未在一审中提出反诉，一审法院直接对此作出判决，超出一审诉讼请求范围。同时在牟高辉、李新建严重违约导致涉案房屋买卖合同被解除的情况下，牟高辉、李新建还应该承担将房屋转移登记至苏金波、秦志超名下所产生的各项税费。一审法院在要求苏金波、秦志超另案主张各项税费的情况下，径行判决苏金波、秦志超返还该200000元，有失公允。2、苏金波、秦志超要求支付违约金事实清楚，证据充分，牟高辉构成违约，应当承担支付违约金的不利后果。3、一审法院对苏金波、秦志超要求牟高辉、李新建承担转移登记涉案房屋所产生的税费应一并判决，但一审判决税费由苏金波、秦志超另案主张无事实和法律依据。4、上诉费应由牟高辉承担。牟高辉辩称，苏金波、秦志超的上诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳回，造成双方买卖无法交易的原因是由于乾丰公司造成的，与牟高辉无关，不应由牟高辉承担相应的法律责任。李新建辩称，同意牟高辉的答辩意见。乾丰公司未作答辩。牟高辉上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回苏金波、秦志超的诉讼请求或将本案发回重审；二、一、二审诉讼费、担保费、律师费由苏金波、秦志超承担。事实和理由：一审认定三方当事人在合同履行中认可了由乾丰公司代为收取房款的行为，对此牟高辉表示认同。一审判决认为本案争点为牟高辉将538000元首付款转账至陈光胜个人账户，能否认定其履行了付款义务，对此，牟高辉也表示认同。但牟高辉认为牟高辉将538000元转账至乾丰公司店长陈光胜个人账户，应当认定为履行了付款义务。理由如下：一、一审判决认定三方签订的居间合同第六条合法有效，于法无据，居间合同为格式合同，其第六条内容违反了《人民币银行结算账户管理办法》第65条和《合同违法行为监督处理办法》第9条的规定，应属无效条款。二、一审判决认为根据《中华人民共和国合同法》第172条之规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。经查无相关法律依据，一审判决法律依据错误。三、牟高辉有理由认为陈光胜的收款行为构成表见代理于法有据，代理行为有效，其行为后果应当由第三人承担。四、一审判决主文第三项事实不清，于法无据。一审判决仅支持苏金波、秦志超部分诉讼请求，苏金波、秦志超关于根据居间合同第七条的规定，律师费、担保费、诉讼费用的主张不应支持。五、一审判决认定三方签订的房屋买卖居间合同第六条的约定有效缺乏法律依据，该格式条款无效。苏金波、秦志超辩称，一、一审法院对合同效力的认定正确，牟高辉的主张无法律依据。二、三方在居间合同中对乾丰公司唯一指定收款账户有明确约定，故陈光胜的收款行为构不成表见代理，一审法院认定事实清楚，于法有据。三、涉案房屋买卖合同中，对处理纠纷所产生的担保费、律师费等由败诉方承担做了明确约定。苏金波、秦志超主张的费用、金额均有相应证据支持，一审判决于法有据。请求二审驳回上诉，维持一审判决第一、三项判项。李新建辩称，同意牟高辉上诉请求。乾丰公司未作答辩。苏金波、秦志超向一审法院起诉请求：1.解除苏金波、秦志超与牟高辉、李新建于2019年4月1日签订的《房屋买卖合同》;2.牟高辉、李新建向苏金波、秦志超支付违约金281400元(938000元×30%);3.牟高辉协助苏金波、秦志超将鲁(2019)烟台市开不动产权第××号房屋所有权转移登记至苏金波、秦志超名下，所产生的交易税费（具体金额以实际缴纳为准）由牟高辉、李新建承担;4.苏金波、秦志超为本案诉讼支付的财产保全担保费1876元、律师费23360元由牟高辉、李新建承担；5.本案诉讼费、保全费由牟高辉、李新建承担。一审法院认定事实:2019年3月31日，苏金波、秦志超与牟高辉、李新建在乾丰公司居间下达成涉案房屋买卖意向，牟高辉、李新建通过乾丰公司向苏金波、秦志超支付定金10000元，当天乾丰公司通过由王思令账户（账号62×××36）向苏金波、秦志超转账方式支付给了苏金波、秦志超。4月1日，苏金波、秦志超（甲方）与牟高辉、李新建（乙方）签订房屋买卖合同，合同第三条规定，该房屋成交价格为938000元。第四条规定，付款方式，一、定金支付方式：2019年3月31日乙方已向甲方支付定金10000元作为购房担保，签订本合同当日，乙方追加支付甲方定金190000元，加上之前已付定金10000元，甲方共收取定金200000元，在办理完房屋产权过户前，若甲方毁约，需双倍返还乙方定金，若乙方毁约，无权要求甲方返还定金。二、除定金之外的剩余房款738000元，甲乙双方约定采取以下方式付款：乙方于2019年6月15日前支付538000元，余下房款按揭贷款。乙方应于签订本合同之日起十五个工作日内向贷款机构提交贷款申请的相关资料，并配合贷款机构进行贷款调查、审查和审批等手续，甲方应协助乙方办理贷款手续。贷款部分的房款应于贷款机构放款当日直接支付给甲方。如贷款机构实际审批贷款额不足以支付房款余额或贷款未获批准的，乙方可及时更换贷款机构或提高首付比例尝试重新申请，尝试未果的，乙方应于乾丰地产书面告知后三十日内补足剩余房款。待甲方收齐全款，甲乙双方交接房屋，甲方保证房屋无任何欠款及其他纠纷、户口迁出，具备交接条件并承担相应责任。第五条规定，一、甲乙双方共同约定于2019年6月25日之前办理过户手续，甲乙双方应积极配合，共同携带房屋过户所需全部材料向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记过户手续。若因其中一方个人原因造成交易不能顺利进行或延时，另一方有权向其追究违约责任。二、办理产权交易过户手续所发生的相关税费，全部由乙方承担。第六条规定，甲方应于收到全款腾出该房屋交付给乙方占有、使用，并移交该房屋房门钥匙作为房屋转移占有的标志。第七条第一款规定，除贷款机构的原因外，乙方未按本合同约定期限付款的，每逾期一日，乙方应按逾期未付款的万分之五向甲方加付违约金，逾期超过十五个工作日的，甲方有权解除合同，甲方解除合同的，应书面通知乙方，乙方应按该房屋成交总价的30%向甲方支付违约金，并承担此次交易中双方的全部交易税费，甲方应自解约通知送达之日起三个工作日内退还乙方除违约金和应付税费之外的已付款。第六款规定，甲方或乙方不履行本合同其它约定或违背诚信原则，导致本合同目的不能实现的，另一方有权解除合同，本合同被解除的，违约方应按该房屋成交总价的30%向守约方支付违约金，并承担交易中所产生的全部税费。第九款规定，该房屋交易过程中若因甲乙双方自行交接出现的纠纷与乾丰地产无关，乾丰地产可协助处理纠纷。甲乙双方自行办理该房屋除定金和首付款的钱款交接，由此发生的纠纷与乾丰地产无关。第九条第二款规定，双方约定由乾丰地产代收款项的，自乾丰地产收到款项之日即视为乙方已按合同约定向甲方支付。第六款规定，本合同产生的一切争议双方应协商解决，协商不成的可向烟台经济技术开发区人民法院提起诉讼，因此产生的包括但不限于诉讼费、律师费、担保费、保全费、差旅费等一切费用均由败诉方承担。第七款规定，为办理贷款或产权过户手续，甲乙双方另行签订的房屋转让合同与本合同不一致的，以本合同为准。第八款规定，本合同自双方签字或盖章之日起生效，一式三份，甲乙双方各执一份，乾丰地产执一份。同时，苏金波、秦志超（甲方）、牟高辉、李新建（乙方）和乾丰公司（丙方）签订房屋买卖居间合同（以下简称居间合同），合同第一条规定，甲乙双方经丙方撮合介绍，现就乙方购买甲方位于烟台经济技术开发区房屋一事已达成一致意见，并委托丙方提供以下服务：充当甲乙双方订约介绍人和撮合人，促成甲乙双方就房屋买卖事项签订房屋买卖合同，并为甲乙双方提供相关法律咨询，根据甲乙双方协商内容代为拟定合同文本并协助、指导订立合同，协助办理或代办交房、过户及贷款等手续，为甲乙双方履行房屋买卖合同创造便利。第二条规定，居间服务费按甲乙双方商定的房屋成交总价的2%收取，共计18760元，由乙方承担，应于签订房屋买卖合同当日一次性付清。第三条第3款规定，丙方有权根据甲方或乙方授权代收房款或各种材料、物品。第四条规定，1.丙方不对甲乙任何一方的违约行为提供保证或担保，因其各自的违约行为所产生的违约责任由各自承担，丙方不承担连带责任；2.非因丙方原因导致本合同或《房屋买卖合同》不能履行的，居间服务费不予退还；3.丙方已明确提醒甲乙双方本次交易应承担的权利和义务并告知其风险，甲乙双方均明确知晓，甲乙双方达成共识并自愿承担其风险；4.在任何情况下，丙方承担的最高赔偿金额以丙方根据本合同已实际收取的居间费的两倍为限。第五条第1款规定，甲乙双方任何一方违约导致房屋买卖合同无法履行或解除的，居间服务费由违约方承担，守约方已经支付给丙方的，有权要求违约方赔偿。第六条规定，乾丰地产提示：“1.乾丰地产唯一指定收款账户：王思令62×××36开户行：建设银行烟台开发区华山路分理处（若转入其他账户账号造成的财产损失，乾丰地产概不负责）。2.若相关款项已付至除上述账户外的其他账户的，请立刻与本公司法人代表联系，以保障您的资金安全，联系电话：139××××9105。”关于房屋买卖合同约定的190000元定金的支付情况：牟高辉、李新建于4月1日向苏金波、秦志超转账50000元，于4月2日根据乾丰公司的指示将165450元转账到王思令账户（账号62×××36），其中140000元为定金，乾丰公司收款后于当日将该140000元支付给了苏金波、秦志超。2019年5月6日，陈光胜到牟高辉的工作单位找到牟高辉，要求牟高辉将538000元房款划入其个人在招商银行开立的账户，牟高辉遂将538000元划入陈光胜个人的招商银行账户，陈光胜向牟高辉出具了盖有其私刻的乾丰公司财务专用章并有其签名的收据，该收据内容为：“现乾丰地产已收到买受方牟高辉购买位于烟台市开发区款计人民币伍拾叁万捌仟元整（￥538000）。”陈光胜收款后告知苏金波、秦志超，牟高辉、李新建已将538000元交付给了乾丰公司，并要求苏金波、秦志超配合办理房屋过户手续。6月4日上午，陈光胜召集苏金波、秦志超、牟高辉、李新建一同到烟台经济技术开发区房产管理部门办理了房产过户手续，将涉案房屋过户至牟高辉、李新建名下，产权证书载明不动产权证号为鲁(2019)烟台市开不动产权第××号，产权人为牟高辉。6月7日，陈光胜因涉嫌职务侵占罪被公安机关刑事拘留，于7月12日以涉嫌诈骗罪被逮捕。此后，苏金波、秦志超与牟高辉、李新建和乾丰公司协商未果，苏金波、秦志超诉至一审法院。另查明，陈光胜自2018年9、10月份左右开始在乾丰公司处工作，2019年1月31日，其因在从事居间工作中占有客户购房款，涉嫌职务侵占，被公安机关取保候审。此后其仍在乾丰公司处工作，涉案房屋买卖合同签订和履行过程中，其任乾丰公司奇章店的代理店长。一审法院对陈光胜进行了调查，陈光胜称：苏金波、秦志超与牟高辉、李新建房屋买卖前期看房、谈价格业务是乾丰公司业务员周鹏、张鑫鹏联系的，合同是我组织双方签订的，当时我在乾丰公司任奇章店的店长，周鹏、张鑫鹏是该店业务员。2019年5月5日，我和牟高辉电话联系，让他和他老婆一起去市里的建设银行做贷款审批，审批需要客户准备首付款的证明，证明有两种形式，一种是去银行做资金监管，一种是款放在中介公司做有购房能力的证明，当时选择第二种形式，通过我公司来办这笔首付款，5月6日，我和牟高辉夫妇一起去建设银行做完贷款审批、签字以后，牟高辉夫妇直接回到位于福山区的牟高辉工作单位，当天中午我联系牟高辉来我公司转款，因他没时间来，我去其工作单位找他，我和他在其单位厂区见面后，我把我的银行卡给他了，出于对我的信任，他也没产生置疑，直接通过网银将538000元转到我招商银行账户，我给他开了一张收据。收据所盖印章是我找刻假章的刻的。我收款后，告诉房主苏金波说牟高辉贷款已审批通过、剩余首付款也转到乾丰公司账户，这样双方协调办理房屋过户手续的时间，在过户当天，我见到苏金波，告诉他说因过完户房产证不能马上出来，需要客户拿到房产证后才能把这笔首付款给他转过去，苏金波说没问题。办理过户时，乾丰公司负责办理房屋过户的王文雅也到场。作为店长，公司给我的授权是负责店的日常管理、洽谈并签订合同、代收客户的订金和房款。乾丰公司印制的合同都有买方将房款打入王思令账户的特别提示，但我们为了操作方便，都会要求客户将款打入我们账户。我目前无还款能力。苏金波、秦志超为本案诉讼委托山东明朗律师事务所律师代为诉讼，支付律师费23360元，该所指派律师金仁琦、实习律师杨军成出庭；在本案审理过程中，苏金波、秦志超申请对牟高辉、李新建财产保全，查封涉案房产，苏金波、秦志超为提供财产保全担保支付担保费1876元。一审法院认为，苏金波、秦志超与牟高辉、李新建签订的房屋买卖合同以及苏金波、秦志超与牟高辉、李新建和乾丰公司签订的居间合同，均系各方的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方应当按合同约定履行各自的义务。根据房屋买卖合同约定，牟高辉、李新建应于2019年6月15日以前向苏金波、秦志超支付首付款538000元。本案焦点为牟高辉、李新建将538000元首付款转账至陈光胜个人账户，能否认定为其履行了付款义务。一审法院认为，苏金波、秦志超和牟高辉、李新建在涉案房屋买卖合同和居间合同中均未作出授权乾丰公司代苏金波、秦志超收取房款的约定，但从乾丰公司于2019年3月31日代为收取牟高辉、李新建支付的10000元定金、4月2日代为收取的140000元定金情况看，苏金波、秦志超与牟高辉、李新建及乾丰公司在合同履行认可了由乾丰公司代为收取房款并转付苏金波、秦志超，但根据居间合同“1.乾丰地产唯一指定收款帐户：王思令62×××36开户行：建设银行烟台开发区华山路分理处（若转入其他账户账号造成的财产损失，乾丰地产概不负责）。2.若相关款项已付至除上述账户外的其他账户的，请立刻与本公司法人代表联系，以保障您的资金安全”之约定内容，结合2019年4月2日牟高辉、李新建支付的140000元定金亦系转账至前述账户的事实，可以认定，苏金波、秦志超与牟高辉、李新建及乾丰公司已经对乾丰公司代收房款的方式作了明确约定，即牟高辉、李新建须将房款转账至上述约定的账户，牟高辉将538000元首付款转账至乾丰公司业务员陈光胜个人账户，不能认定为其履行了付款义务；根据《中华人民共和国合同法》第一百七十二条之规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。据此，相对人有理由相信行为人有代理权系构成表见代理的前提条件。本案中，尽管陈光胜系乾丰公司奇章店的店长，但乾丰公司并未授予陈光胜代为收取客户房款的权利，反而通过书面约定的方式排除了陈光胜个人以乾丰公司的身份代收牟高辉、李新建房款的权限，牟高辉、李新建对此理应知悉，故牟高辉、李新建以陈光胜系乾丰公司店长、且陈光胜收取客户房款系常态为由主张陈光胜的该收款行为构成表见代理，于法无据，不予采信。综上，牟高辉、李新建将购房首付款支付给陈光胜，不足以认定其向苏金波、秦志超履行了付款义务。根据房屋买卖合同的约定，牟高辉、李新建未按合同约定的期限付款超过15个工作日，苏金波、秦志超有权解除合同，并有权要求牟高辉、李新建按房屋成交价的30%支付违约金。牟高辉、李新建未按合同约定履行向苏金波、秦志超支付首付款的义务，苏金波、秦志超要求解除合同，符合合同约定，予以支持。违约金具有对违约方的违约行为惩罚的性质，本案中，从合同约定内容看，牟高辉、李新建按房屋成交价格30%承担违约金的条件应为牟高辉、李新建存在恶意违约的情形，牟高辉、李新建将首付款转账支付至陈光胜账户，尽管不符合合同约定，但其本意是为了履行买卖合同并无违约意图，故苏金波、秦志超要求牟高辉、李新建承担房屋成交价格30%的违约金计281400元，不符合签订合同时双方的本意，不予支持。涉案房屋买卖合同对处理双方纠纷所产生的担保费、律师费等由败诉方承担作了明确约定，苏金波、秦志超要求牟高辉、李新建承担其为本案诉讼支付的担保费1876元、律师费23360元，符合合同约定，予以支持。综上，苏金波、秦志超要求解除合同，并赔偿其为本案诉讼产生的担保费1876元、律师费23360元，于法有据，一审法院予以支持。牟高辉、李新建应配合苏金波、秦志超将涉案房屋变更登记到苏金波、秦志超名下，变更登记产生的税费苏金波、秦志超可另案主张。对苏金波、秦志超的其他诉讼请求，一审法院不予支持。苏金波、秦志超已收取的定金200000元，应予返还。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2019年12月2日判决：一、解除苏金波、秦志超与牟高辉、李新建签订的房屋买卖合同；二、牟高辉自判决生效之日起十日内协助苏金波、秦志超将烟台经济技术开发区房屋[不动产权证号为：鲁(2019)烟台市开不动产权第××号]过户至苏金波、秦志超名下；三、牟高辉、李新建赔偿苏金波、秦志超担保费1876元、律师费23360元；四、苏金波、秦志超向牟高辉、李新建返还定金200000元；五、驳回苏金波、秦志超的其他诉讼请求。以上三、四项兑除，苏金波、秦志超应向牟高辉、李新建支付174764元，于判决生效之日起十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取2861元、保全费5000元，由牟高辉、李新建负担。本院二审期间，当事人未提交证据。对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，经乾丰公司居间介绍，苏金波、秦志超与牟高辉、李新建双方签订涉案房屋买卖合同并由该三方当事人同时签订居间合同的事实清楚。涉案房屋买卖合同系苏金波、秦志超与牟高辉、李新建的真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。房屋买卖合同订立后，苏金波、秦志超作为出卖人已按约定将涉案房屋的所有权变更登记至牟高辉名下，但除200000元购房定金外，苏金波、秦志超至今未收到合同约定的牟高辉、李新建应于2019年6月15日前支付的首付购房款538000元，牟高辉、李新建亦未按合同约定办理剩余200000元购房款的银行按揭贷款手续，致使涉案房屋买卖合同未能完全履行完毕。在合同履行过程中，牟高辉、李新建虽在约定期限内按乾丰公司工作人员的要求将首付购房款538000元支付至乾丰公司工作人员指定的银行账户，但牟高辉、李新建直接向乾丰公司支付购房款并非房屋买卖合同约定的付款方式，付款账户亦非居间合同约定的乾丰公司在受任何一方当事人授权代收房款情形下指定的唯一收款账户，且牟高辉、李新建亦未按居间合同的约定履行关于其在向非合同指定账户付款时的告知义务。因此，牟高辉、李新建所为首付购房款的支付行为明显不符合合同约定，导致苏金波、秦志超未能取得出卖涉案房屋的价款，无法实现其订立房屋买卖合同的目的，故苏金波、秦志超请求解除涉案房屋买卖合同，并由牟高辉协助办理将涉案房屋所有权转移至苏金波、秦志超名下的变更登记手续，于法有据，应予支持。鉴于将房屋所有权转移至苏金波、秦志超名下的变更登记手续目前尚未办理，所需费用尚未实际发生，其具体数额及具体支付情况均不明确，故一审判决对苏金波、秦志超关于牟高辉、李新建承担办理房屋所有权变更登记所需税费的诉讼请求不予审理，符合法律规定，本院予以确认。涉案房屋买卖合同不能得以履行的原因在于牟高辉、李新建采取的付款方式不当，致其失去履约能力所致，双方当事人均不存在拒绝履行或迟延履行合同义务的情形。因此，一审判决根据本案实际情况对苏金波、秦志超关于牟高辉、李新建支付违约金的诉讼请求不予支持，判令苏金波、秦志超向牟高辉、李新建返还已付购房定金，并根据房屋买卖合同的约定酌定苏金波、秦志超因本案诉讼产生的律师费、保全申请费及担保费、一审案件受理费全部由牟高辉、李新建负担，并无不当，本院均予以确认。涉案房屋买卖合同与涉案居间合同系两份各自独立的合同，所涉法律关系亦不相同，本案系苏金波、秦志超与牟高辉、李新建之间因履行房屋买卖合同产生的纠纷，且双方在一审中均未对作为居间人的乾丰公司提出诉讼请求，故涉案居间合同的效力及乾丰公司在履行居间合同中的责任问题均非本案的审理范围，本院依法不予审理。综上所述，苏金波、秦志超与牟高辉的上诉请求均不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10022元，由苏金波、秦志超负担4300元，牟高辉负担5722元。本判决为终审判决。审判长  王守远审判员  李 安审判员  杨 霞二〇二〇年六月十九日书记员  刘晓腾