山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终5387号上诉人（原审被告）：济南东城帝华房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：李在明，执行董事。委托诉讼代理人：刘恩杰，山东元邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张胜永，男，1985年8月3日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审原告）：郭筱宇，女，1992年7月18日出生，汉族，住济南市。两被上诉人共同委托诉讼代理人：贾学忠，山东豪才律师事务所律师。上诉人济南东城帝华房地产开发有限公司（以下简称东城帝华公司）因与被上诉人张胜永、郭筱宇房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2020）鲁0112民初878号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日立案后，依法进行了审理，本案现已审理终结。东城帝华公司上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案诉讼费用由张胜永、郭筱宇承担。事实和理由：一、一审法院错误认定东城帝华公司应当在法定期限内向张胜永、郭筱宇交付房屋并协助其办理产权登记。东城帝华公司已经向张胜永、郭筱宇支付了25633元逾期交房违约金，根据所签订的合同第九条第二项规定，东城帝华公司支付的违约金已经超过其所交纳房款的2%，就享有解除合同的权利。合同解除，东城帝华公司无需再交付房屋，且张胜永、郭筱宇进行暴力维权、打砸毁损售楼处物品的案件尚在山东省高级人民法院再审审理过程中，案件结果与本案有直接利害关系。一审法院在没有立足客观事实的基础上判定东城帝华公司要在法定期限内交付房屋并协助其办理产权登记属于事实认定错误。二、一审法院要求东城帝华公司在法定期限内向张胜永、郭筱宇支付逾期交房违约金的判决属于法律适用错误。张胜永、郭筱宇曾纠集300余名业主对售楼中心进行暴力维权，致使售楼处物品损毁，汽车被砸，员工被伤，在社会上产生了极其恶劣的影响，为维护公司声誉，被迫签订《补充协议》，但是根据法律规定，该补充协议应当认定为无效协议。2017年至2019年政府多次发布停工文件共计26次，时间为154天，根据《中华人民共和国合同法》相关规定，应当认定为不可抗力，因不可抗力而不能履行合同的，可以免除责任，所以，在逾期违约金时间计算上应予扣减。一审法院要求东城帝华公司在法定期限内向张胜永、郭筱宇支付逾期交房违约金违反公平原则，属于法律适用错误。综上，请求二审法院在查明事实的基础上依法改判或发回重审。张胜永、郭筱宇辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。张胜永、郭筱宇向一审法院起诉请求：1.依法判令东城帝华公司向张胜永、郭筱宇交付济南市历城区唐冶新区帝华鸿府xxxxxxxx藏室并协助办理房屋产权手续；2.依法判令东城帝华公司支付张胜永、郭筱宇逾期交房违约金108415.90元（自2016年10月31日起，按总购房款的日万分之三标准暂计算至2019年12月12日止）；3.依法判令东城帝华公司自2019年12月13日起按总购房款的日万分之三标准继续支付张胜永、郭筱宇逾期交房违约金至东城帝华公司向张胜永、郭筱宇实际交付房屋之日止；4.本案诉讼费用由东城帝华公司承担。一审法院认定事实：张胜永、郭筱宇（买受人）于2015年5月12日与东城帝华公司（出卖人）签订了合同编号为销售（字）201514627500号的《济南市商品房买卖合同》一份，合同约定：买受人购买出卖人开发的位于济南市历城区唐冶新区土河以东、围子山路西侧、文苑路北侧的帝华鸿府（西区）3号楼2单元2002室的房屋；商品房预售许可证号为济建预许2015144号；出卖人应在2016年10月31日前将取得开发项目《分期综合验收备案证明》的商品房交付买受人使用；出卖人未按合同约定的期限交付房屋的，逾期超过90日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之0.1的违约金；因出卖人逾期交房向买受人支付的违约金最高限额为已付房款的2%，如违约金赔偿额累计达到已交付房款的2%，双方均有权解除合同。该《济南市商品房买卖合同》包括附件五，系合同的补充协议，该协议约定买受人承诺，如买受人就相关问题向出卖人提出异议的，买受人不得采取围堵、占据、冲击出卖人销售或办公场所，散布对出卖人商誉不利的言辞，或者追踪、追打、威胁、辱骂出卖人工作人员等手段，否则出卖人有权解除合同，同时买受人应承担合同总价款20%的违约金，如不足弥补甲方损失的还应补足。上述合同签订的同时，张胜永、郭筱宇与东城帝华公司又签订销售（字）201514627963号的《济南市商品房买卖合同》及补充协议一份，张胜永、郭筱宇自东城帝华公司购买3号楼2单元负二层2-215号的储藏室，建筑面积11.54㎡，单价2450元/㎡,储藏室总价款为28273元。该合同的条款及补充协议的内容与201514627500号《济南市商品房买卖合同》及补充协议的内容基本相同。该以上两个商品房买卖合同签订后，张胜永、郭筱宇向东城帝华支付全部购房款468117元。后因东城帝华公司未按合同约定向张胜永、郭筱宇交付房屋，经双方协商，于2016年11月4日签订《补充协议书》，该协议约定将原商品房买卖合同约定的交房时间2016年10月31日变更为2017年10月30日；自2016年10月31日起至迟不超过2017年10月30日为止以总房款468117元为基数，按日万分之一点五向买受人支付违约金；如交房时间再次延期，自2017年10月31日起至东城帝华公司发出的交房通知书上的交房日期为止，东城帝华公司以总房款468117元为基数，按日万分之三向买受人支付违约金。同时约定东城帝华公司与买受人张胜永、郭筱宇签订的《济南市商品房买卖合同》中关于违约金的约定作废，最终赔偿违约金计算方式及金额以本次双方签订的补充协议为准。《补充协议书》签订后，东城帝华公司依据补充协议书约定按总房款的日万分之一点五的标准向张胜永、郭筱宇支付了2017年11月1日之前的违约金25633元。2018年6月22日，东城帝华公司取得3号楼《分期竣工综合验收备案证明》，已具备合同约定的交房条件。因东城帝华公司未交付房屋及储藏室，亦未支付剩余违约金，双方协商未果，为此诉至法院。另查明，1.2018年12月20日，一审法院作出（2018）鲁0112刑初261号刑事附带民事判决，该判决公诉机关系山东省济南市历城区人民检察院，附带民事诉讼原告人系东城帝华公司、杨润丰、张丽娟、杨泽纯，九被告人系吴会明、安玉旺、陈旭、孙光磊、刘超、王乃俊、徐涛、王龙潭、张胜永。该判决认定张胜永等人煽动、组织、策划及积极参与打砸帝华鸿府售楼处，致使售楼处物品毁损，汽车被砸，三名执勤民警及多名东城帝华公司工作人员不同程度受伤，售楼处正常营业受到严重影响。张胜永犯聚众扰乱社会秩序罪，判处有期徒刑一年，缓刑一年（缓刑考验期从判决确定之日起计算）。张胜永等九被告人共同赔偿附带民事诉讼原告人东城帝华公司经济损失328907.7元（365453元*90%）、杨润丰医疗费7393.95元（8215.50元*90%）、张丽娟医疗费1420.90元、杨泽纯医疗费3216.50元。2.2018年5月24日，东城帝华公司作为另案原告对本案原告张胜永、郭筱宇向一审法院提起诉讼，请求依法解除双方签订的本案两份商品房买卖合同，并办理网签备案注销手续。该案经审理后，一审法院于2019年8月28日作出（2018）鲁0112民初4319号民事判决，认定东城帝华公司依据商品房买卖合同第九条第二项第一款第（1）项、附件五第十三条第三项的约定要求与张胜永、郭筱宇解除商品房买卖合同并办理撤销网签手续的诉讼请求，无事实及法律依据，故驳回了东城帝华公司的诉讼请求。一审法院认为，原告张胜永、郭筱宇与被告东城帝华公司签订的《济南市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。合同签订后，张胜永、郭筱宇依约履行了付款义务，但东城帝华公司未能在约定期限内交付房屋，其行为构成逾期交房违约。在此情况下，双方签订了《补充协议书》，该《补充协议书》系东城帝华公司在已经构成逾期交房违约的情况下与张胜永、郭筱宇经自愿协商后签订，双方在《补充协议书》中对交房期限及违约金所作的相应调整，系其对违约后果的预期判断，是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。东城帝华公司在《补充协议书》签订后，仍未在约定的最晚期限内履行交房义务，其行为构成违约，理应承担相应违约责任，故对张胜永、郭筱宇要求交付房屋及储藏室、协助办理房屋产权登记手续的诉讼请求，一审法院予以支持。对于东城帝华公司按照《补充协议书》的约定应承担的逾期交房违约金，在2017年11月1日之后的部分，东城帝华公司理应按约定继续支付至实际交付房屋之日止，故对张胜永、郭筱宇的该项诉讼请求一审法院予以支持；对张胜永、郭筱宇主张自2016年10月31日至2017年10月31间按总房款日万分之三计算逾期交房违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。东城帝华公司主张逾期交房系施工期间政府多次发布停工文件所致，系不可抗力应予扣除，但并未提供施工单位的施工日志或政府直接向东城帝华公司下达的停工通知予以证实，故一审法院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第七十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、限济南东城帝华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向张胜永、郭筱宇交付帝某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某藏室并协助张胜永、郭筱宇办理房屋产权登记；二、限济南东城帝华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付张胜永、郭筱宇逾期交房违约金（以468117元为基数，自2017年11月1日至实际交付涉案房屋之日止，按日万分之三标准计算）；如果未按本判决指定的期间履行给付赔偿义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息；三、驳回张胜永、郭筱宇的其他诉讼请求。案件受理费4783元，由济南东城帝华房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院对一审查明的事实予以确认。本院认为，张胜永、郭筱宇与东城帝华公司签订的《济南市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。合同签订后，张胜永、郭筱宇依约履行了付款义务，但东城帝华公司未能在约定期限内交付房屋，其行为已构成逾期交房违约。在此情况下，双方签订了《补充协议书》，该《补充协议书》系东城帝华公司在已经构成逾期交房违约的情况下与张胜永、郭筱宇经自愿协商后签订，双方在《补充协议书》中对交房期限及违约金所作的相应调整，系其对违约后果的预期判断，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。东城帝华公司在《补充协议书》签订后，仍未在约定的最晚期限内履行交房义务，其行为构成违约，应承担违约责任，张胜永、郭筱宇要求东城帝华公司交付房屋及储藏室、协助办理房屋产权登记手续具有事实和法律依据，一审法院予以支持并无不当。东城帝华公司应当按照《补充协议书》的约定承担逾期交房违约金，2017年11月1日之前的违约金，东城帝华公司已按照约定支付，2017年11月1日之后的部分，东城帝华公司亦应按照约定继续支付至实际交付房屋之日止，一审法院对此认定并无不当。东城帝华公司主张逾期交房系施工期间政府多次发布停工文件所致，系不可抗力应予扣除，但并未提供施工单位的施工日志或政府直接向其下达的停工通知予以证实，一审法院不予采信并无不当。综上所述，东城帝华公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9566元，由上诉人济南东城帝华房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  尹逊航二〇二〇年六月十五日书记员  张 慧