山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终5517号上诉人（原审被告）：济南源浩置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：崔节论，董事长。委托诉讼代理人：荣艳晶，女，该公司工作人员。被上诉人（原审原告）：刘经，女，1979年9月7日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审原告）：薛辛伟，男，1980年11月21日出生，汉族，住济南市。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：田喜玲，山东舜天律师事务所律师。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：刘彪，山东舜天律师事务所律师。上诉人济南源浩置业有限公司（以下简称源浩置业公司）因与被上诉人刘经、薛辛伟商品房预售合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2018）鲁0105民初1252号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。源浩置业公司上诉请求：1.撤销一审民事判决，并依法改判；2.判令被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：一、一审法院判定上诉人应当赔偿逾期办理车位产权登记的损失，无任何事实和法律依据，属判决错误。一审法院无视被上诉人已办理完毕初始登记且未到约定办证期限的事实，在被上诉人未提供任何证据证明其实际损失且并无任何损失的情况下，错误适用法律，仍判定上诉人承担逾期办理车位产权登记损失，属判决错误。上诉人于2018年3月19日向被上诉人寄送《济南恒大滨河左岸车位交楼通知书》，明确告知2018年3月20日交付车位。实际情况是，上诉人交付车位之后，于2018年3月29日已向房屋登记机关递交办理初始登记的相关资料，登记机关已于当日进行受理。上诉人并不存在怠于申请或者故意拖延的行为，相反是在交付后的几日内，便申请将提供的资料报产权登记机关备案，至此上诉人已经完成应承担的法定义务。一审阶段，上诉人提交证据证实曾多次以电话、书面通知等方式通知被上诉人签订车位买卖合同，并告知其签订车位买卖合同是办理产权登记的前提条件。在此情况下，被上诉人仍迟迟不进行网签，据此不能办理产权登记的不利后果应由被上诉人承担。如若被上诉人一直以各种无端理由拒绝签订网签合同，那按照一审法院的逻辑，便可以无合同约定为由，按照同期贷款利率的1.3倍计算违约金。上诉人有充分理由相信一审法院的判决严重助长不诚信行为，违背公平原则，给上诉人带来了巨大的损失，且严重扰乱商品房市场秩序。根据涉案项目已网签的车位买卖合同第十五条的约定，“出卖人应当在商品房交付使用后540个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，可知涉案车位并未到办理产权登记的期限。上诉人的办证义务尚未到期，被上诉人主张逾期办证违约金的条件尚未成就，不应得到支持。一审法院判定上诉人承担逾期办理车位产权登记的损失，有悖于事实，无合同依据，且不利于商品房交易市场的稳定。同时，根据举证规则，被上诉人应当对其主张的损失承担举证责任，但被上诉人并未提交任何证据证实其损失，应当承担对其不利的后果。实际上，被上诉人并不存在任何实际损失。上诉人并无逾期办证的违约行为，被上诉人未能提交有效证据证明其损失，一审法院参照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍的标准计算违约赔偿数额明显过高，有违公平原则，判决错误，应予改判。二、一审法院对《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条理解并适用错误，错误引用鉴定结果，导致判决错误。最高院买卖合同司法解释这一条适用的前提是“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额可以参照确定的标准”。而在本案中，商品房买卖合同第九条明确约定了出卖人逾期交房的违约金的计算方法。而且，上诉人也按商品房买卖合同第九条承担了违约责任，支付了逾期交房违约金，且被上诉人在签字领取违约金时，再次对第九条内容进行确定并签字。不论本案商品房买卖合同的签订双方对该条款是否存在争议，但该条款存在的事实，毋庸置疑的表明双方关于逾期交房的违约金计算方式进行了明确约定。因此，最高院房屋买卖合同司法解释第十七条不适用于本案，而一审法院错误适用本条规定，无视合同中关于违约金的约定，错误依据评估结果进行判决，导致判决错误，应予改判。三、因对《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及最高院房屋买卖合同司法解释理解错误，一审法院完全忽视被上诉人实际损失的举证证明责任，错误参照评估结果，实质上是代替了被上诉人的举证证明义务，违反民诉法及相关司法解释规定的举证原则规定，导致判决错误。四、一审法院忽视双方已就逾期交房违约金达成协议并实际履行的客观事实，被上诉人在确认并领取违约金后却再次将上诉人诉至法院，违反诚信原则，浪费司法资源。综上所述，一审法院适用法律错误，认定事实不清，请求二审法院判如所请，依法维护上诉人的合法权益。刘经、薛辛伟辩称,原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。刘经、薛辛伟向一审法院起诉请求：1.判令源浩置业公司赔偿逾期交房违约金14022元（自2017年1月17日起至2017年9月19日止，按照日57元计算）；2.判令源浩置业公司赔偿逾期交付车位违约金2616元（自2017年1月17日起至2018年3月28日止，按照日6元计算）；3.判令源浩置业公司赔偿逾期办理车位违约金2942.63元（自2018年6月27日至2018年11月26日）；4.判令源浩置业公司赔偿逾期办理车位违约金（自2018年11月27日起至本判决生效之日止）；5.案件受理费由源浩置业公司承担。一审法院认定事实：2013年11月20日，原、被告签订《济南市商品房买卖合同》两份，由刘经、薛辛伟购买源浩置业公司开发的位于济南市天桥区北大时代朗润园小区17号楼2单元****室住宅一套，涉案房产房建筑面积135.76平方米，价款869814元。涉案合同第八条约定：“交付期限出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家及地方人民政府的有关规定将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：…2.该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》…”合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：…2.A.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除和合同。买受人解除合同的…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。B双方自行约定：（1）因出卖人逾期交房向买受人支付的违约金最高限额为已交付房款的2%。（2）如买受人逾期付款或逾期办理贷款手续，则出卖人商品房交付期限依次顺延。因此逾期交房的时间从本合同约定的交房之日顺延至累加买受人逾期付款或逾期办理贷款手续的期限开始计算。本条违约金约定单独适用，不累加计算。”合同附件五补充协议中约定，采用邮递、挂号、特快专递的在寄出2日后视为收讫。合同签订后，刘经、薛辛伟依约交纳了购房款。涉案房产所在小区于2017年8月31日取得了《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》，同日，源浩置业公司向刘经、薛辛伟邮寄了交楼通知书，刘经、薛辛伟于2017年9月2日收到了该通知。2017年9月19日，双方办理了涉案房产的交付手续。刘经、薛辛伟同时于2013年11月20日缴纳了9万元车位款，但双方未签订任何书面车位买卖或使用协议书。源浩置业公司于2018年3月17日发出车位交付通知书，通知于2018年3月20日交付车位。2018年3月28日，源浩置业向刘经、薛辛伟交付了车位，双方补签了《车位认购书》，但未签订正式买卖合同，也未对产权登记事宜作出约定。源浩置业公司至法庭辩论终结时，尚未取得车位的产权初始登记。另查明，源浩置业公司已经向刘经、薛辛伟支付逾期交房违约金19196元。刘经、薛辛伟在《北大时代朗润园项目延期交楼违约金领取确认表》中签字，该表中特别提示“本人已签署《商品房买卖合同》，知晓其中关于‘第九条出卖人逾期交房违约责任’的相关约定并遵照履行”，并将合同第九条的具体约定内容予以出示。再查明，一审法院审理的（2018）鲁0105民初1236号贾滨诉源浩置业公司商品房预售合同纠纷一案中，根据贾滨申请，一审法院委托烟台天平价格评估事务所有限公司对贾滨购买的同小区2号楼1单元****室住宅及-***地下室各一套（建筑面积分别为135.7平方米、18.29平方米）以及相应的车位在“逾期交付房屋、地下室、车位期间（2016年7月1日至2017年9月30日）与北大时代朗润园小区同地段、同类型的房屋、地下室、车位日租金价格”进行评估，该机构于2018年5月29日出具价格评估报告，价格鉴定意见：“1、逾期交付房屋、地下室、车位期间（2016年7月1日至2017年9月30日）与北大时代朗润园小区同地段、同类型的房屋日租金价格为：57元；2、逾期交付房屋、地下室、车位期间（2016年7月1日至2017年9月30日）与北大时代朗润园小区同地段、同类型的车位日租金价格为：6元；3、逾期交付房屋、地下室、车位期间（2016年7月1日至2017年9月30日）与北大时代朗润园小区同地段、同类型的地下室日租金价格为：2元。”为减少当事人讼累以及节约司法鉴定成本，一审法院参照该鉴定意见，确定涉案房产日租金价格水平为79元（57元×135.76平方米/135.7平方米，取整数），涉案车位日租金水平为6元。一审法院认为，原、被告签订的《济南市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，权利义务明确，未违反相关法律法规的禁止性规定，应认定合法有效。涉案合同第八条约定出卖人应当在2016年6月30日前，将取得《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房及地下室交付买受人使用，逾期则为违约，应当按照约定向买受人支付违约金。源浩置业公司于2017年8月31日取得涉案房产取得《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》并于同日向刘经、薛辛伟发出交了交房通知书。双方虽未签订合同约定车位的交付时间，但车位作为涉案房产及地下室的附属设施，交付时间无特别约定的情形下，应与涉案房产及地下室一并交付。同时，源浩置业公司前期支付的违约金中也已经包含了车位部分的违约金，也足以证实车位交付时间亦为2016年6月30日。依据商品房买卖合同的有关约定，采用邮递、挂号、特快专递的在寄出2日后视为收讫，源浩置业公司在2017年8月31日交寄了收房通知书，根据约定在2017年9月2日视为收讫，即至源浩置业公司至该日履行完毕其有关交房义务，业主在无正当理由情况下未接收房屋产生的责任由业主自行承担。综上，源浩置业公司的逾期交房时间应为2016年7月1日至2017年9月2日，共计逾期428天。涉案合同第九条约定逾期交房违约金标准为已交付房款日万分之一累计计算，累计不超过2%。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。源浩置业公司逾期交房长达428天，涉案合同约定的最高违约金为已付房价款总额的2%。依据烟台天平价格评估事务所有限公司出具的价格评估报告，刘经、薛辛伟在逾期交房时间2016年7月1日至2017年9月2日期间的住宅租金损失为24396元（428天×57元/天），在2016年7月1日至2018年3月20日逾期交付车位期间车位租金损失为3762元（627天×6元/天），租金损失合计28158元；源浩置业公司已经支付的19196元违约金，过分低于该损失，应予调整，源浩置业公司仍需支付8962元违约金。关于《北大时代朗润园项目延期交楼违约金领取确认表》的特别提示，双方并未明确约定由刘经、薛辛伟放弃要求源浩置业公司赔偿相关损失，不产生业主认可违约金最高数额及放弃其他损失赔偿的法律效果，对源浩置业公司的抗辩意见，一审法院不予采纳。关于《北大时代朗润园项目延期交楼违约金领取确认表》的特别提示，双方并未明确约定由刘经、薛辛伟放弃要求源浩置业公司赔偿相关损失，不产生业主认可违约金最高数额及放弃其他损失赔偿的法律效果。关于车位产权登记问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原、被告双方未就车位权属登记事宜作出约定，原、被告双方就涉案车位签订了《车位认购书》，刘经、薛辛伟支付了价款，源浩置业公司实际交付了车位，双方已经实际履行了车位买卖的主要合同义务，车位买卖合同已经成立并生效。参照上述司法解释规定，源浩置业公司应于涉案车位交付之日起90日内取得车位产权初始登记，具备向业主转移所有权的条件。源浩置业公司至法庭辩论终结之日止（即2019年6月17日）尚未取得车位产权初始登记，已经构成违约，依据上述司法解释规定，可按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。中国人民银行发布的《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》[银发（2003）251号]规定，“逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％”。综上，一审法院酌定由源浩置业赔偿逾期办理车位产权登记的损失，以9万元为基数，自2018年6月27日至法庭辩论终结之日即2019年6月17日止，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算。刘经、薛辛伟主张支付至本判决生效之日止，该时间尚难以确定，亦无法确定源浩置业公司可于何时取得车位的产权初始登记，刘经、薛辛伟可待该部分请求具体明确后另行起诉。判决：一、被告济南源浩置业有限公司于本判决生效之日起10日内向原告刘经、薛辛伟赔偿逾期交房（含车位）损失8962元；二、被告济南源浩置业有限公司于本判决生效之日起10日内向原告刘经、薛辛伟赔偿逾期办理车位产权登记的损失，以9万元为基数，自2018年6月27日至2019年6月17日止，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算；三、驳回原告刘经、薛辛伟的其他诉讼请求。案件受理费416元，由原告刘经、薛辛伟负担200元，被告济南源浩置业有限公司负担216元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。源浩置业公司提交证据一、不动产登记申请表一份，欲证明上诉人已于2018年3月29日向登记机关提交办理初始登记的资料，报产权机关备案。证据二、房屋权属信息原件一份，欲证明涉案车位已办理完毕初始登记，具备办理转移登记的条件；证据三、电话录音一份，签订商品房买卖合同通知书一份，山东顺丰速运有限公司回执明细一份，欲证明上诉人已多次通过电话和书面通知等多种方式通知被上诉人办理涉案车位的网签合同，被上诉人迟迟不签订车位买卖合同，责任在于被上诉人。通知书中已明确告知被上诉人签署合同是办理产权登记的前提条件，但被上诉人拒不配合签署合同导致产权登记迟迟不能办理，上诉人不应承担违约责任；证据四、涉案项目已网签合同一份，证明涉案项目车位于2018年3月20日交付，办理产权登记的期限为交付之后540个工作日，目前尚未到办证期限，上诉人并不存在逾期办证行为，被上诉人在没有事实和法律依据的前提下主张逾期办证违约金，严重扰乱商品房市场秩序。刘经、薛辛伟对证据一真实性无异议，对于证明目的不予认可，被上诉人认为购买涉案车位时，上诉人与被上诉人就应签订买卖合同，但只签订了认购协议，上诉人存在过错，没有合同约定应根据商品房买卖合同司法解释第18条第二款规定上诉人的协助办理车位转移登记的截止时间，而不是其提交初始登记的申请之日。对证据二的真实性无异议，上诉人于2019年8月29日取得了涉案房屋所在楼栋的初始登记，此时才具备办理涉案车位的转移登记条件，其应当履行通知的义务，通知被上诉人办理车位的小证。对证据三录音的真实性不予认可，对通知书、顺丰快递单的真实性无异议，对证明内容有异议，上诉人于2019年8月29日才取得初始登记，其在该时间之前通知被上诉人办理网签合同，并不能实现被上诉人主张的办理车位房产证的目的。对证据四的真实性不予认可，该证据与本案无关联性，双方之间不存在书面的车位买卖合同，据被上诉人了解，车位买卖合同的条款都是由上诉人统一的制作好通知被上诉人签字，并不是双方协商一致的结果，相关合同第十五条约定的540个工作日内办理房产证是上诉人单方添加的。本院查明：源浩置业公司于2019年8月5日电话通知刘经、薛辛伟签订车位网签合同；于2019年8月20日向刘经、薛辛伟发出签订商品房买卖合同通知书，通知刘经、薛辛伟签订网签合同，2019年8月23日签收；刘经、薛辛伟未与源浩置业公司签订涉案车位的买卖合同；涉案车位取得初始登记的时间是2019年8月29日。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，刘经、薛辛伟、源浩置业公司签订的《济南市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效。关于车位逾期办证违约金问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本条司法解释确定了因出卖人一方原因导致买受人未能办理房屋权属证书，出卖人应承担违约责任的期限及如何承担违约责任，适用本条的前提是因出卖人原因未能办理房屋权属证书。本案中，刘经、薛辛伟和源浩置业公司双方仅签订了涉案车位的认购书，但该认购书未对办理权属登记及违约责任作出约定。源浩置业公司通知刘经、薛辛伟签订涉案车位的买卖合同，但刘经、薛辛伟未与源浩置业公司签订，未办理车位权属证书并非因源浩置业公司的过错导致，且源浩置业公司已取得涉案车位的初始登记，刘经、薛辛伟主张逾期办理车位房产证违约金没有事实依据，本院不予支持。一审判决适用法律错误，本院予以纠正。关于逾期交房违约金问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本案中，源浩置业公司对于房屋实际逾期交付428天，对于私家车位逾期交付627天。根据烟台天平价格评估事务所有限公司出具的价格评估报告可知，源浩置业公司逾期交房造成的损失为24396元（428天×57元/天），逾期交付车位造成的损失为3762元（627天×6元/天），源浩置业公司已经支付的19196元，低于该损失，故根据上述法律规定，一审法院对逾期交房违约金予以调整，判令源浩置业公司仍需支付刘经、薛辛伟损失8962元，并无不当，应予维持。《北大时代朗润园项目延期交楼违约金领取确认表》中双方并未明确刘经、薛辛伟放弃要求源浩置业公司赔偿相关损失，不产生业主认可违约金最高数额及放弃其他损失赔偿的法律效果，源浩置业公司主张依据确认表免除其违约责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，源浩置业公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持济南市天桥区人民法院（2018）鲁0105民初1252号民事判决第一项；二、撤销济南市天桥区人民法院（2018）鲁0105民初1252号民事判决第二项、第三项；三、驳回被上诉人刘经、薛辛伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费416元，由上诉人济南源浩置业有限公司负担152元，被上诉人刘经、薛辛伟负担264元；二审案件受理费416元，由上诉人济南源浩置业有限公司负担152元，被上诉人刘经、薛辛伟负担264元。本判决为终审判决。审判长 李 静审判员 焦玉兴审判员 闵 雯二〇二〇年六月十五日书记员 薛嘉丽