四川省资阳市雁江区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）川2002执异51号 异议人（案外人）：刘跃琼，女，1970年10月1日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 委托诉讼代理人：陈有富，男，1956年2月25日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区，系刘跃琼的姐夫。 申请执行人：陈开德，男，1965年7月8日出生，汉族，住资中县。 委托诉讼代理人：郑伯富，四川旭兴（资阳）律师事务所律师。 被执行人：资阳市泰瑞发土地整理有限公司，住所地资阳市雁江区西门桥街九曲花园沿街门市3号，统一社会信用代码91512000791808777D。 法定代表人：段茂堂，董事长。 被执行人：杨开明，男，1972年12月21日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 二被执行人的委托诉讼代理人：文利，四川豁达律师事务所律师 本院于2020年3月30日受理陈开德申请恢复执行资阳市泰瑞发土地整理有限公司（以下简称“泰瑞发公司”）、杨开明合同一案，在执行过程中，案外人刘跃琼提出执行异议，本院于2020年5月21日受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2020年5月26日进行了听证，异议人刘跃琼的委托诉讼代理人陈有福，申请执行人陈开德及其诉讼代理人郑伯富，被执行人杨开明和被执行人泰瑞发公司、杨开明的委托诉讼代理人文利到庭参加听证，本案现已审查终结。 异议人刘跃琼称，异议人于2018年10月27日与泰瑞发公司签订《商品房买卖合同》。由异议人购买该公司开发的xxxxx房屋，合同价款581,815.00元。异议人于2018年7月24日交的定金15万元，2018年10月27日签订房屋购买合同时交了33万元和维修金4,344.50元，后经双方协商确定合同价款为58万元，并定于半年后付清，2019年3月18日，异议人支付了余款10万元，全部房款支付完毕。2018年10月份，异议人问过泰瑞发公司工作人员，异议人购买的案涉房屋是否办了网签，回答说已经办理网签了。申请执行人陈开德因与泰瑞发公司合同纠纷一案，向法院申请诉讼保全，法院查封了异议人购买的案涉房屋，查封时间为2018年11月16日。异议人认为，异议人购房在先，有合同、收据、付款凭证为据，且已经支付全部房款，异议人只购买了案涉房屋这一套房屋，其他没有房屋。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特提出执行异议，请求法院解除对异议人购买的案涉房屋的查封。 申请执行人陈开德称，异议人提出的事实和法律依据是欠缺的，异议人没有提供充分的证据证明案涉房屋是用于居住，且异议人名下没有其他用于居住的房屋，异议人陈述在农村乡下有住宅，城里面只有案涉房屋这一套，这也证明异议人在其他地方有房屋居住；对异议人提交的商品房买卖合同、收据、付款凭证等证据真实性无异议，但合同约定房款要全部转入资金监管账户，异议人提供的证据显示案涉房屋买卖合同是在法院查封之前签订的，但是房管局提供的案涉房屋信息显示，案涉房屋是可售状态，没有其他限制，所以房屋是可以查封的，对案涉房屋的查封是有事实法律和依据的，异议人与被执行人签订了合同，但没有按照房地产正常的交易流程办理网签，后果应自行承担。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，案涉房屋不具有交付的条件，异议人有无其他房屋要以房管局的登记为主，不限于在资阳。因此，请求驳回异议人的异议请求。 被执行人泰瑞发公司、杨开明称：异议人所述的情况属实，对异议人提交的证据均无异议，异议人购买的商品房是住宅，虽然名称叫“xxxx”，但系住宅性质，是70年产权的普通住宅，现在房屋主体已完工，但没有修建完毕。案涉房屋未网签，确实是因为泰瑞发公司员工工作疏忽，没有及时去办理网签手续。我们认为，异议人签订合同、支付房款在查封之前，虽然没有及时办理网签，但是我们公司和异议人签订的商品房买卖合同是合法有效的，所以，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，案涉房屋应当解封，以保护购房者的利益，请求法院依法裁决。 听证中，异议人刘跃琼提交了如下证据：刘跃琼身份证（复印件）、四川省商品房买卖合同（预售）（原件，泰瑞发公司与刘跃琼2018年10月27日签订）、四川省商品房买卖合同（预售）补充协议（原件，泰瑞发公司与刘跃琼2018年10月27日签订）、收据3张（原件，载明泰瑞发公司于2018年10月27日收到刘跃琼购xxxxxx房维修资金4,344.5元、房款48万元，于2019年3月18日收到刘跃琼购xxxxx房款10万元，均加盖泰瑞发公司财务专用章）、中国农业银行银行卡交易明细清单3张、中国农业银行山东省分行交易明细1张（打印件，其中1张交易明细清单和交易明细显示2018年10月27日用刘跃琼的银行卡向泰瑞发公司支付334,344元，另2张交易明细清单显示：2018年7月24日用陈有福的银行卡向泰瑞发公司支付15万元，2019年3月18日用陈有福的银行卡向泰瑞发公司支付10万元）。以证明异议人购买案涉房屋及支付价款的事实。 听证中，申请执行人陈开德提交了如下证据：2018年10月30日在房管局打印的泰瑞发公司开发的案涉房屋所在的小区楼盘表（彩印件）。以证明查封案涉房屋时，案涉房屋是处于可售状态。 听证中，被执行人泰瑞发公司、杨开明未提交证据。 根据异议人提交的书面异议和听证中当事人的陈述、提交的证据和执行案件相关情况，本院查明事实如下： 陈开德与泰瑞发公司、杨开明合同纠纷一案，本院于2019年2月18日作出（2018）川2002民初5765号民事判决书，判决：泰瑞发公司向陈开德支付欠款420万元。判决生效后，陈开德于2019年5月13日向本院申请执行，要求被执行人履行生效法律文书确定的义务，本院于同日立案受理，执行案号：（2019）川2002执1476号，案件于2019年11月12日终结执行。2020年3月30日案件恢复执行，执行案号：（2020）川2002执恢237号。在本案诉讼中，本院于2018年11月16日诉讼保全查封了被执行人泰瑞发公司名下位于资阳市雁江区房屋，在恢复执行中，拟对查封房屋进行评估、拍卖。后案外人刘跃琼对其中一套房屋主张权利提出执行异议，认为上述查封房屋中位于xxxxx房屋系其在法院查封前签订合同购买且支付了全部房款，遂请求法院解除对该房屋的的查封。 另查明，异议人刘跃琼于2018年10月27日与泰瑞发公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》、《四川省商品房买卖合同（预售）补充协议》，约定：刘跃琼购买泰瑞发公司开发建设的“金海公寓建设工程”商品房一套（预售），房屋位置：xxxxx，规划用途：住宅，建筑面积86.89平方米，总价款581,815元；付款方式：买受人在2019年3月6日前分2次付清房款，2018年10月27日前首期支付82％即48万元，2019年3月6日前支付18％即10万元；……。合同签订前，2018年7月24日，异议人的姐夫陈有福通过其银行卡向泰瑞发公司支付房款15万元，合同签订后，异议人刘跃琼于2018年10月27日用自己的银行卡向泰瑞发公司支付房款、维修资金共334,344.5元（其中：维修资金4,344.5元，房款33万元），2019年3月18日，用异议人的姐夫陈有福的银行卡向泰瑞发公司支付房款10万元，泰瑞发公司于2018年10月27日出具收据两张（分别载明收到刘跃琼购xxxxx房维修资金4,344.5元、房款48万元并加盖泰瑞发公司财务专用章）和于2019年3月18日出具收据一张（载明收到刘跃琼购金海名苑1（Z）1-16-2号房房款10万元并加盖泰瑞发公司财务专用章）交异议人执存。异议人因购买案涉房屋向泰瑞发公司支付款额共计584,344.5元，所购案涉房屋未在房屋管理部门进行备案登记，案涉房屋现尚未建成交付。 本院认为，本案在诉讼保全中查封的被执行人泰瑞发公司名下的案涉房屋，在查封期间，按照相关规定，案件进入执行阶段后，该保全查封自动转为执行中的查封，故本案中案外人就诉讼保全查封的房屋主张权利提出异议系执行异议。 本案中，异议人称案涉房屋系其在法院查封前签订合同购买且支付了全部房款，法院应解除对该房屋的查封。本案争议焦点为：异议人刘跃琼对案涉房屋的权益能否足以排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，按照该规定，只有同时满足上述三个条件才能排除执行。本案中，异议人提供了其与被执行人泰瑞发公司签订的商品房买卖合同、泰瑞发公司出具的收取房款的收据和异议人支付房款的银行卡交易明细清单等证据能相互印证，形成证据链，结合各方当事人的陈述、质证意见，能够证明异议人在本院查封前已签订合同购买案涉房屋并支付完相应价款的事实。但异议人未提供证据证明其“无其他用于居住的房屋”，故就异议人提供的现有证据不能满足上述规定的条件排除执行，异议人的异议不成立，其请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款、第十六条第二款、第二十四条、第二十五条第一款第（一）项、第二十九条的规定，裁定如下： 驳回异议人刘跃琼的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向四川省资阳市雁江区人民法院提起诉讼。 审 判 长  谭雪梅 审 判 员  张莹莹 人民陪审员  姚金元 二〇二〇年六月四日 书 记 员  梁雅茹