江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏09民终1528号上诉人（原审被告）：盐城市盐都区西环路家家好家具城，住所地江苏省盐城市。法定代表人：郝忠林，该公司经理。委托诉讼代理人：卞国民，江苏盐海中亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：张超沣，江苏盐海中亚律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：张宜加，男，1958年5月25日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：吴惠华（系张宜加妻子），住江苏省盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：耿友霞，盐城市亭湖区先锋法律服务所法律工作者。上诉人盐城市盐都区西环路家家好家具城（以下简称家家好家具城）因与被上诉人张宜加房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省盐城市盐都区人民法院（2019）苏0903民初3834号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。家家好家具城上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回张宜加一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由张宜加承担。事实和理由：1.案外人戴朗勇并非家家好家具城的工作人员，其无权对张宜加作出关于租金减半的承诺，戴朗勇在案涉租赁合同中添加的内容系其个人行为，对家家好家具城不具有法律效力；2.家家好家具城已经按照合同的约定履行了全部义务，A区中间也并没有摆放真皮、布艺沙发，因此张宜加仍应按照92128元/年的标准支付租金；3.张宜加与家家好家具城于2019年1月20日在盐城市公安局亭湖分局盐渎派出所进行调解，经调解，张宜加支付了欠付租金23600元，家家好家具城也将扣留的家具返还给张宜加，双方之间的债权债务已经终结，一审判决家家好家具城返还租金11452元明显有误；4.一审法院就戴朗勇身份进行调查的情况并未与家家好家具城进行质证，且家家好家具城在一审中提出反诉，虽与本诉并非同一法律关系，但与本案明显存在牵连，一审法院对反诉未予合并审理，程序违法。张宜加辩称，1.本案中戴朗勇系家家好家具城的市场管理人员，张宜加在一审中已提交相应证据予以证实，同时双方的证人在作证时也陈述戴朗勇系市场管理人员，该证据已经形成证据链，因此一审认定戴朗勇系职务行为证据充分；2.家家好家具城在履约期间违背约定，在A区摆放真皮、布艺沙发，构成违约，一审中张宜加已对此提交了相应证据；3.双方产生矛盾后在派出所处理时，张宜加交纳的23600元不是支付给家家好家具城的租金，而是为了处理矛盾预交的费用，该费用在一审法院判决后已由张宜加领回，不存在双方租赁合同的债权债务关系已经消灭，一审法院判决家家好家具城退还租金11452元符合客观实际和法律规定；4.家家好家具城一审中提出的反诉与本案并非同一事实，亦非同一法律关系，故未合并审理，但已经告知家家好家具城可另行起诉，符合法律规定；5.一审法院程序合法，一审法官虽然到张宜加处进行了调查，但最终认定戴朗勇身份是依据双方的证人证言以及张宜加提交的其他证据，确认戴朗勇签订协议系职务行为。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。张宜加向一审法院起诉请求：1.判令退还租金11452元，赔偿损失24672元，合计36124元；2.本案诉讼费由家家好家具城承担。一审法院查明的事实：2017年4月29日，家家好家具城（甲方）与张宜加（乙方）签订了一份租赁协议，双方约定：第一条、位置及用途：乙方租赁甲方位于盐都区西环路285号场地B区21号232.65㎡的场地含公用过道，立柱，公共设施等分摊面积，经营江南木坊类家具（若乙方更换品牌及品种，必须报经甲方书面同意）。第二条、租赁期限和租赁费用：1.租赁期限3年，自2017年4月22日起至2020年4月21日止。2.乙方承租商铺租金标准为33元/月/㎡，另乙方须交纳市场综合管理费（含宣传广告、公用水电、清洁卫生、市场管理，值班治安及市场维修等费用）。上述租金及费用合计每年为人民币92128元。3.支付方式一年结算一次，协议签订后3日内付清全款。4.租赁期满后，如乙方须继续租赁须在期满之日30日前与甲方协商一致并重新签订协议，同等条件下乙方有优先权。期满时双方未重新签订租赁协议的，乙方自行撤场。双方还对其他事项作了约定。甲、乙双方分别在协议落款处盖章、签字。案外人戴朗勇在该份协议落款处签字并注明：“市场A区中间禁止摆放布艺真皮沙发，如果市场没有进行管理规范，来年（2018年房租减半处理）”。一审中，对戴朗勇添加的内容，张宜加主张系签订租赁协议当场所写，且戴朗勇系当时家家好家具城的市场管理负责人，其行为代表家家好家具城。但家家好家具城对张宜加的该主张不予认可，其认为该添加内容系协议签订后，张宜加通过其他方式让戴朗勇所写，而且戴朗勇系江苏火电电力设备制造有限公司的销售人员，并非家家好家具城的市场管理人员。协议签订后，张宜加依约向家家好家具城交纳了2017年4月22日至2018年4月21日期间的租金92128元，2018年交纳租金46000元。庭审中，张宜加陈述2018年交纳一半租金的原因为从2017年开始，家家好家具城A区中间有经营户摆放布艺、真皮沙发，影响其B区门市生意，根据与家家好家具城的租赁协议的约定作出处理。家家好家具城主张其不存在任何违约情形，不同意2018年房租减半。嗣后，双方为租金发生纠纷，为此，原告诉至一审法院。一审另查明：2019年1月12日，家家好家具城书面通知张宜加在三日内搬清租赁场地上的物件，清理杂物并不得损坏固定物品，逾期将强制清理。2019年1月18日，家家好家具城再次书面通知张宜加称因其不足额交纳租金和费用，决定终止协议，并要求近期内搬清场地一切物品，逾期将强行收回场地。2019年1月20日，因家家好家具城强行将张宜加位于B区21号场地门市的货物搬迁，双方发生纠纷，张宜加向公安部门报警。后在公安部门的主持下，双方达成和解，由家家好家具城赔偿张宜加因货物搬迁造成的损失10000元，且已赔偿到位，并向张宜加返还已搬迁的物品，张宜加在公安部门预交23600元用于处理租金事宜。此后张宜加并未继续租赁经营。2019年5月25日，张宜加在拆除租赁物过程中，与家家好家具城再次发生纠纷，为此家家好家具城向公安部门报警，后被告知等待法院处理。一审法院认为，当事人应当全面履行各自合同义务。本案的争议焦点在于：一、张宜加与家家好家具城于2017年4月29日签订的租赁协议落款处由戴朗勇添加的内容是否对家家好家具城有法律约束力；二、家家好家具城是否存在违约情形。对此，一审法院作如下分析：一、关于双方签订的租赁协议中戴朗勇添加内容的效力问题。张宜加与、家家好家具城对除落款处由戴朗勇添加的内容外的租赁协议事项均无异议，故该部分内容对双方均有约束力。一审庭审中，张宜加主张由戴朗勇添加的内容系协议签订当场所写，且戴朗勇为时任家家好家具城市场管理负责人，能够代表家家好家具城。但家家好家具城予以否认，并提供了戴朗勇本人的情况说明，在该份情况说明中戴朗勇认可其协助市场管理负责人陈建龙催交租金，但家家好家具城并未授权其签订协议。对此，一审法院认为，张宜加提供的证人当庭陈述戴朗勇在2017年期间系家家好家具城市场管理负责人。家家好家具城提供的证人当庭陈述2017年期间戴朗勇是市场临时管理人员，平时协助家家好家具城收取租金，其与张宜加在租赁协议上签订了2018年租金减半的条款。本院为进一步核实戴朗勇身份，到家家好家具城处作调查，部分承租户反映戴朗勇前两年在家家好家具城处负责收取租金以及市场管理。结合原、家家好家具城双方的证人证言、张宜加提交的其他证据，可以认定在签订租赁协议时，戴朗勇系家家好家具城市场管理负责人，其与张宜加签订协议系职务行为，故其在租赁协议落款处添加的内容对原、家家好家具城双方具有法律约束力。二、关于家家好家具城是否存在租赁协议约定的违约情形。一审中，张宜加主张从2017年开始，市场A区中间场地摆放、出样真皮、布艺沙发，存在违约情形，但家家好家具城予以否认。对此，一审法院认为，张宜加提交的2017年2月5日、4月25日、5月5日江苏火电电力设备制造有限公司、家家好家具城向经营户发出的通知，从该几份通知的内容可以看出，家家好家具城曾要求市场承租户不得在A区中间场地摆放、出样真皮或布艺沙发，并对照情况予以整改到位。张宜加、家家好家具城提供的证人当庭陈述2017年以后，家家好家具城市场A区中间一直摆放真皮、布艺沙发。从现有证据表明，家家好家具城市场自2017年以来在A区中间摆放了真皮、布艺沙发，可以认定家家好家具城未按照租赁协议内容履行其义务，存在违约行为。三、关于张宜加主张要求家家好家具城退还租金及赔偿损失的请求。一审法院认为，家家好家具城已于2019年1月18日向张宜加发出了解除租赁协议的通知，且将租赁物品予以搬迁，张宜加已收到该通知，并且在2019年1月20日双方发生纠纷到公安部门处理后，张宜加并未继续租赁经营。因此，可以认定张宜加与家家好家具城已于2019年1月20日解除租赁合同关系。张宜加已交纳2018年租金46000元，根据计算2018年至2019年，张宜加承租期间的租金为34548元，故家家好家具城应当再退还张宜加租金11452元，一审法院对张宜加的该项主张依法予以支持。但对于张宜加主张家家好家具城赔偿损失的请求，一审法院认为，2019年1月20日，在公安部门处理双方纠纷过程中，已达成一致意见，家家好家具城已赔偿张宜加损失10000元，现张宜加再次要求家家好家具城赔偿损失，明显缺乏事实和法律依据，故一审法院对张宜加的该项主张依法不予支持。至于家家好家具城提起反诉，要求张宜加赔偿损失的请求，其可另行主张权利。综上，一审法院对张宜加要求家家好家具城退还租金11452元的请求，依法予以支持，对其他诉讼请求部分不予支持。据此,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审判决：一、家家好家具城于判决生效后十日内退还张宜加租金11452元；二、驳回张宜加的其他诉讼请求。案件受理费704元，由张宜加负担400元，家家好家具城负担304元。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，张宜加与家家好家具城签订的房屋租赁合同系双方真实的意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，系合法有效的合同。双方均应按约全面履行各自义务。关于戴朗勇于2017年4月29日在租赁协议尾部手写的内容是否对家家好家具城具有约束力。经查，张宜加与家家好家具城签订的案涉租赁协议系戴朗勇经办签订的；张宜加在一审中提交了证人证言对戴朗勇在家家好家具城管理、催交租金的情况予以证实；张宜加还提交了戴朗勇经手的家家好家具城与他人签订的租赁合同，其中有戴朗勇签字，以证明戴朗勇并非只对张宜加一户租赁事宜作出处理；再者，戴朗勇的名片上不仅有江苏火电电力设备制造有限公司名称，还印制有新都商贸城、家家好家具城名称，其名片上的职位为市场部总经理；案涉租赁协议签订期间，江苏火电电力设备制造有限公司与家家好家具城的法定代表人为同一人，江苏火电电力设备制造有限公司为案涉房屋的所有权人，而家家好家具城为经营者。综合以上情况，能够证实戴朗勇即使不是家家好家具城员工，在当时也确系家家好家具城的现场负责人，以及即使戴朗勇当时的职权范围不包括对案涉合同租金附条件减半的情况作出承诺，张宜加亦有理由相信戴朗勇有代理权，故戴朗勇在案涉租赁协议上书写的内容对张宜加和家家好家具城均具有法律约束力。关于张宜加应支付的第二年度租金数额如何确定。经查，戴朗勇在租赁合同中书写：“市场A区中间禁止摆放布艺真皮沙发，如果市场没有进行管理规范，来年（2018年房租减半处理）”。一审中，张宜加已经提交了照片、证人证言、家家好家具城的整改说明等证据，能够证明家家好家具城A区中间摆放了布艺真皮沙发，故张宜加按约有权要求第二年租金减半。因此一审法院认定张宜加应支付的2018年4月22日起至租赁合同解除期间的租金为为34548元，符合双方在合同中的约定。张宜加已经超付的部分，家家好家具城应予返还。家家好家具城提出张宜加仍应按照92128元/年的标准支付租金的上诉理由不能成立，本院不予采信。关于家家好家具城提出张宜加在派出所调解时已经支付欠付租金23600元，双方债权债务已经结清的上诉理由。经查，张宜加对23600元款项的性质并不认可为欠付租金，而是主张为处理矛盾，收回被扣押的租金而预交的费用，双方并未结算或形成协议。对此，家家好家具城既未能举证证明23600元为应支付的欠交租金，又未能举证证明其主张的债权债务结清的情况，故家家好家具城提出的该上诉理由不能成立，本院不予采信。关于家家好家具城提出一审法院对其提出的反诉未予处理程序违法的上诉理由。经查，家家好家具城提出的反诉诉请为要求张宜加赔偿搬离时造成的房屋损失，该请求所依据的事实与法律关系与本案并不相同，一审法院未予处理并无不妥，一审法院已明确家家好家具城可另案主张权利，不损害家家好家具城的利益。家家好家具城提出的该上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，家家好家具城的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费703元，由上诉人盐城市盐都区西环路家家好家具城负担。本判决为终审判决。审判长 陈 东审判员 张晨阳审判员 周 陇二〇二〇年六月三十日书记员 施凯钰