新疆维吾尔自治区乌苏市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新4202民初622号 原告：吉曼，男，1971年7月6日出生，蒙古族，无固定职业，住乌鲁木齐市。联系电话：181XXXXXXXX。 被告：红军，男，1971年3月20日出生，蒙古族，牧民，住乌苏市。联系电话：199XXXXXXXX 被告：图雅，女，1971年10月11日出生，蒙古族，牧民，住乌苏市。联系电话：199XXXXXXXX 原告吉曼与被告红军、图雅确认合同无效纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吉曼，被告红军、图雅均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 吉曼向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告签订的《房屋及土地转让协议》无效；2、依法判令被告立即返还所收取的房屋和土地款项170000元及利息77571元（170000元×5.85‰×78个月，自2013年10月8日至2020年2月8日），合计：247571元。事实与理由：原告系乌鲁木齐市居民，2013年10月8日经人介绍，原告与被告就购买被告位于乌苏市××镇砖混结构三间房屋及院落（含院内羊圈等）并附带20亩耕地达成协议。协议签订后，原告依照协议约定将价款170000元全部支付给了被告。之后，由于国家相关法律法规和政策不允城镇居民到农村购置房屋（宅基地）和土地，因此原告迟迟未能将房屋（宅基地）及土地过户登记到自己名下，不能成为自己的合法财产。原告认为，根据我国《土地管理法》和国务院国办发（2007）71号文件的相关规定，原、被告签订的《房屋及土地转让协议》违反了国家相关法律法规和政策的禁止性规定，是一种无效的民事行为，且自双方签订协议至今，原告一直未到该房屋居住和使用，被告却一直在该房屋院落中圈养自己的羊群，20亩土地也一直由被告耕种收益。为维护原告的合法权益，故诉至法院。 红军、图雅辩称，是原告主动找被告购买涉案房屋和土地的，双方的房屋及土地买卖已经成交，并已经交付完毕。涉案房屋已出售给原告6、7年了，没有人住没有人打理，涉案房屋已破旧不堪，土地也撂荒几年，原告非要返还，应将房屋和土地回复原样。我们在出售涉案房屋半年之后就买了新房搬出来了，且对新房已办理了宅基地登记，现在农村只许一户一宅基地，多余的不予确权登记。涉案20亩土地每年承包费150元/亩，2019年起承包费增长到每年200元/亩，出售土地后20亩地承包费一直由我们在缴纳，要求原告返还。 原告为其诉讼请求向法院提供以下证据：1、房屋转让协议书、房屋及土地转让协议书、收条各人一份，证实：2013年10月8日原告与二被告达成的转让协议，转让价格170000元，2014年4月1日交付20亩耕地，2014年6月20日交付房屋，签订协议当日原告支付被告170000元转让款的事实。 二被告质证认为：对转让协议书和收条的真实性认可，转让协议书和收条上均是二被告本人签名并捺印。 本院认证认为：对上述证据的真实性予以确认。 被告就其辩解意见未向法庭提交证据。 根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月8日，原告吉曼与被告红军、图亚签订了《房屋转让协议书》和《房屋及土地转让协议》，该两份协议内容一致，协议约定：将位于乌苏市××村砖混结构房屋3大间及院落包括棚圈，附带20亩土地作价170000元，卖给原告吉曼。具体内容为：“甲方：红军、图亚。乙方：吉曼。经甲乙双方充分协商，自愿达成如下协议：1、甲方将自己所有的位于赛力克提牧场马号村041号砖混结构房屋3大间房屋及院落（含院内羊圈及其他设施）带20亩土地转让给乙方，转让费170000元；2、付款方式：签订协议当日乙方将17万元一次性支付给甲方；3、房屋及土地及交付时间：2014年4月1日甲方将20亩耕地交付乙方，于2014年6月20日甲方将上述房屋交付给乙方；4、本协议自协议签字后立即生效，如有一方违约，则向对方支付五万元违约金；5、本协议一式两份，甲乙双方各持一份。”该协议签订后，2013年10月8日，吉曼按约向红军通过银行转账方式支付房屋转让款170000元，红军、图亚亦按约将涉案房屋及土地交付给吉曼。购买房屋后，吉曼未在涉案房屋居住，也未种植20亩土地。 另查明：1、原告吉曼系非农业家庭户口。被告红军、图亚系农业家庭户口，系乌苏市西大沟镇赛力克提牧场牧民。诉争房屋未办理房产证及土地使用证。 2、被告辩称“涉案20亩土地每年承包费150元/亩，2019年起承包费增长到每年200元/亩，出售土地后20亩地承包费一直由我们在缴纳，要求原告返还”，原告对此不予认可，被告亦未提交证据加以证实。 3、诉讼中，经原告吉曼申请，本院做出（2020）新4202民初622-1号民事裁定书，对被告红军、图亚名下新疆乌苏农商银行股份有限公司、中国农业银行股份有限公司乌苏市支行、中国工商银行股份有限公司乌苏支行、中国建设银行股份有限公司乌苏市支行、中国银行股份有限公司乌苏市支行账户中存款170000元予以冻结，原告为此支出保全费1370元。 双方争议焦点：1、双方签订的《房屋转让协议书》、《房屋及土地转让协议》是否有效？2、原告主张返还转让款170000元及利息损失77571元能否支持？ 本院认为：关于争议焦点1，由于房屋是建筑在土地上，为土地的附着物，具有不可分离性，转让房屋同时也转让了宅基地使用权，本案诉争房屋使用土地性质为农村宅基地，根据《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有，该法第十一条规定农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。因此宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得使用权。农村宅基地也不得向城镇居民出售。本案诉争房屋买卖协议是原告吉曼与被告红军、图亚签订的，原告吉曼系城镇居民非农业家庭户口，故原告不具有受让该农村宅基地的主体资格。虽然该房屋买卖协议系双方当事人的真实意思表示，但违反了法律、行政法规的强制性规定，属无效合同。因此原告主张该协议无效于法有据，本院予以支持。 关于争议焦点2，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。该《房屋转让协议书》、《房屋及土地转让协议书》签订后，原告已向被告支付了转让价款，故原告要求被告返还转让款17万元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。本案中，合同双方均有过错，应各自承担相应的法律责任，故原告要求被告承担77571元利息的诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。 对被告抗辩涉案20亩土地承包费自出售至今一直由其缴纳，要求原告返还，因被告未提供相应证据，且原告不予认可，故本院不予采信。 依照《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款、第十一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告吉曼与被告红军、图亚于2013年10月8日签订的《房屋转让协议书》、《房屋及土地转让协议书》无效。 二、原告吉曼返还被告红军、图亚位于乌苏市××镇房屋及20亩土地，被告红军、图亚于本判决生效后十日内返还原告吉曼转让款170000元。 三、驳回原告吉曼的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5014元，减半收取2507元，投递费139元，合计2646元，由被告红军、图亚负担1826元，由原告吉曼负担820元，保全费1370元由原告负担，（原告已预交4016元）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区塔城地区中级人民法院。 审判员  金花 二〇二〇年六月十七日 书记员  盖勒