安徽省六安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖15民终996号 上诉人（原审原告、反诉被告）：六安大众房地产开发有限公司，住所地安徽省六安市经济技术开发区皖西大道，统一社会信用代码91341500781079638R。 法定代表人：李从明，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：江山，安徽皋德律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：六安市正信物业服务有限公司，住所地安徽省六安市皖西路156号锦绣花园1号楼，统一社会信用代码91341500MA2MUUNY04。 法定代表人：王磊，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：江传滨，系该公司员工。 委托诉讼代理人：万凤，安徽皋陶律师事务所律师。 上诉人六安大众房地产开发有限公司（以下简称大众公司）因与上诉人六安市正信物业服务有限公司（以下简称正信公司）合伙协议纠纷一案，不服安徽省六安市裕安区人民法院（2019）皖1503民初3550号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人大众公司上诉请求：1、请求撤销一审判决第二项，改判正信公司退出商贸城地下停车库并交还上诉人，返还占用期间的停车费收入暂计至2019年12月31日为70820元（自2019年3月1日起按每月7082元（35410/5个月）计算至交还至日止）；2、撤销一审判决第四项，改判大众公司不返还正信公司专项改造资金50000元；3、依法撤销一审判决第五项，改判被上诉人正信公司给付大众公司对账结算款7614元；4、本案一、二审案件受理费由被上诉人正信公司承担。事实和理由：1、一审认定双方于2019年2月28日解除合同，因正信公司至今未交付地下停车库，应返还自2019年3月1开始收取的停车费。根据财立达审字（2019）022审计报告，地下车库平均每月的停车费收入为7082元。2、因上诉人已经将款项用于合作期间的工资支付，一审认定“现该款尚有100000元未实际支出”错误。同时，该款作为正信公司取得50%经营管理及收益分成的对价，在其享有并实际收取物业费、停车费时，已实际归于上诉人所有不属于合伙积累的财产。因此，要求上诉人返还50000元无事实及法律依据。3、关于对账结果，确定双方各自的收入及支出数额，至于支出是否共同承担，由人民法院根据合同约定作出判决。其中的“广告及促销费”29563元，因该笔费用违反了合同约定的超出2000元，应经上诉人同意以及该笔费用超出双方合作的范围，故不应由上诉人承担。 正信公司辩称，1、答辩人不存在霸占地下车库的事实，是正信公司不予配合办理地下车库的物业变更登记；2、双方对账后确认大众公司应返还答辩人7167.5元；3、大众公司应返还专项改造资金200000元。 上诉人正信公司上诉请求：1、请求撤销一审判决第三项，改判被上诉人大众公司返还事实专项改造资金200000元；2、改判大众公司返还租金收益60000元；三、改判大众公司赔偿上诉人经济损失500000元；4、本案一、二审诉讼费用由大众公司承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，判决错误。1、双方签订《物业管理合作协议》后，大众公司违反协议将商贸城售楼部门口空地以每年120000元租赁给他人经营使用，未给予上诉人分成，构成违约，上诉人应享有该租金收益的一半即60000元。同时，大众公司干扰上诉人政策经营管理工作。2、上诉人在协议签订后，投入了200000元购置了相关的设备并指派专人进行管理。因大众公司的违约行为，致使合同继续履行，大众公司应返还该200000元以及赔偿上诉人经济损失500000元。 大众公司辩称，1、协议的解除是因为正信公司于2019年2月擅自离场导致；2、2018年8月8日形成的会议记录明确商贸城售楼部空地不属于正信公司收费范围；3、正信公司缴纳200000元后才享有案涉物业50%经营管理计收益分成的对价，其要求返还该200000元无事实及法律依据；4、正信公司主张的经济损失500000元无事实及法律依据。 大众公司向一审法院起诉请求：1、请求判令正信公司支付2018年8月1日前的物业收益51846.58元；2、判令正信公司返还大众公司代为垫付的2019年1、2月份水费51058.75元；3、判令正信公司补缴合作款100000元；4、本案诉讼费由正信公司负担。诉讼过程中，增加诉请：判令正信公司立即将商贸城地下停车库交还给大众公司，并返还2019年2月22日至返还之日收取的停车费，暂计至2019年7月22日为35000元。 正信公司向一审法院反诉请求：1、请求依法解除正信公司与大众公司签订的《物业管理合作协议》及补充协议，同时大众公司配合正信公司办理物业登记变更；2、判令大众公司赔偿正信公司经济损失500000元；3、判令大众公司返还专项改造资金200000元；4、判令大众公司支付合作期间应担费用146906.7元；5、判令大众公司返还物业收益78142.68元（当庭变更为89382元）；6、判令大众公司返还租金收益60000元；7、判令大众公司承担本诉、反诉诉讼费用。 一审法院认定事实：大众公司是位于六安市六安市义务三期全佳福商贸城的开发企业。2018年7月12日，大众公司与正信公司签订《物业管理合作协议》一份，约定：双方就上述物业范围内所有公寓、商铺、配套设施的物业管理进行合作；由正信公司聘用物业管理人员进行物业管理；合作期间正信公司需要完善商贸城内必备的设施设备（包括但不限于监控安装，水、电、气设备安装等）；正信公司需向大众公司交纳500000元用于物业项目改造专项资金（协议签订7日内交纳200000元、2018年12月31日前付清余款）；以上投入（人员聘用、设备安装及款项支付）作为正信公司拥有项目50%经营管理及收益分成的条件；物业管理所有相关经营活动所需费用由双方共同承担；大众公司享有物业管理范围内所有设施设备（包括正信公司于合作期内安装的设施设备）的所有权，正信公司仅负责物业经营等。2018年8月8日，双方签订《物业管理合作协议》之补充协议，约定：双方已于2018年8月1日完成物业交接；上述物业原有物业公司系大众公司旗下六安全佳福物业服务管理有限公司，补充协议签订后，变更为正信公司；物业合作时间为2018年8月1日至2020年8月1日；正信公司应于补充协议签订后向大众公司支付合作款200000元，大众公司收款后配合办理物业管理相关备案手续；2018年8月1日前的物业收益归大众公司，正信公司接管后应代为处理2018年8月1日前包括代收物业费、代为处理纠纷等的物业相关事项；2018年8月1日后的物业收益归双方按各50%共同所有，物业管理所涉及的支出双方共同承担，其中支出超过2000元时需提前通知大众公司并经大众公司同意方可支付。合作期间正信公司管理范围具体如下：1、商贸城内所有公寓、商铺物业管理及物业管理收费项目；……备注：商贸城售楼部门口空地暂不属于正信公司管理范围，仍有大众公司负责；除补充协议明确修改或调整的条款外，仍执行原协议；协议落款处增加约定“将第六项物业管理范围内备注内容修改为：商贸城售楼部门口空地属正信公司管理范围”等，协议落款处大众公司联系人李军、正信公司代表人江传滨签名，两公司予以签章。同日，大众公司李军收取正信公司200000元，收条注明此款为“项目改造费用专项资金”。此后，双方至六安市裕安区人民政府物业办将上述物业的物业管理人变更登记为正信公司。双方实际合作经营至2019年2月28日，双方共同确认此时间节点双方解除合同关系。合同解除后，正信公司除未退出商贸城地下停车库外已经实际退出其他物业管理。诉讼过程中，双方自行对账后，共同确认2018年8月1日前、2018年8月1日至2019年2月28日，共同收入比除共同开支后，大众公司应付正信公司7167.5元。正信公司自认2019年2月28日至11月26日，地下停车库停车费收入为27300元、支出人员工资34500元。另查明，2018年9月27日，大众公司退回正信公司100000元，交易附言称“预付江传斌前期投入费用”。 一审法院认为，大众公司与正信公司共同确认2019年2月28日双方已经解除合作协议及补充协议，终止合同关系，应予确认。合同解除后，大众公司应配合办理物业变更登记，正信公司应交还包括商贸城地下停车库在内的约定范围内的全部物业。大众公司与正信公司在诉讼过程中就大众公司诉讼请求第一、二项及正信公司诉讼请求第四、五项涉及的账目自行对账进行了确认，应予确认。大众公司辩称对账单中的餐费、招待费、广告费等应按合同约定进行承担，经查，对账单是双方真实意思表示，对账结算结果对双方具有约束力，大众公司无证据予以推翻，在对账结算后再提出异议，不予采纳。关于大众公司李军收取的正信公司200000元的款项性质及是否应当返还一节，综合双方合同中关于“以上投入（人员聘用、设备安装及款项支付）作为正信公司拥有项目50%经营管理及收益分成的条件”的约定、李军收款时备注的“项目改造费用专项资金”以及款项实际用于“预付江传斌前期投入费用”的事实看，该200000元应认定为正信公司合作投资款，是正信公司取得50%经营管理及收益分成的对价，自正信公司实际支出时起所有权发生改变并由合伙人共同管理专项用于项目改造，大众公司作为合伙人收取占有该款应属管理性质，而非所有性质，现该款尚有100000元未实际支出，应作为合伙积累的财产按双方约定比例进行分配，即各分得50000元，由大众公司支付给正信公司。正信公司主张经济损失500000元、租金收益60000元无充分证据证明，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十二条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、六安大众房地产开发有限公司与六安市正信物业服务有限公司签订的《物业管理合作协议》、《物业管理合作协议》之补充协议自2019年2月28日解除；二、六安市正信物业服务有限公司于本判决生效之日立即退出商贸城地下停车库并交还给六安大众房地产开发有限公司；三、六安大众房地产开发有限公司于本判决生效之日立即配合六安市正信物业服务有限公司到六安市裕安区人民政府办理物业变更登记；四、六安大众房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内返还六安市正信物业服务有限公司专项改造资金50000元；五、六安大众房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内给付六安市正信物业服务有限公司对账结算款7167.5元；六、驳回六安大众房地产开发有限公司其他本诉诉讼请求；七、驳回六安市正信物业服务有限公司其他反诉诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5020元（大众公司已经全部预交），由大众公司负担；反诉案件受理费13660元（正信公司已经预交6830元），由大众公司负担820元、由正信公司负担12840元。 二审中，各方当事人均未提供新的证据，针对一审证据的质证意见亦同一审。 二审查明事实与一审认定一致，本院予以确认。 本院认为，综合各方当事人的诉辩意见，归纳本案争议焦点为：一、本案双方之间是何种法律关系，诉争的200000元款项属于何种性质及应如何处理；二、正信公司是否应当返还大众公司主张的地下车库的停车费以及对账结算款7614元；三、正信公司主张的售楼部门口空地租赁费以及经济损失有无事实及法律依据。针对本案争议焦点一，从双方提交的证据及一审庭审查明的事实进行综合分析可以得出以下结论：一、双方于2018年8月8日签订的《物业管理合作协议》之补充协议约定，乙方（正信公司）应于本补充协议签订后向甲方（大众公司）支付物业合作款共计200000元（人民币大写：贰拾万元整），甲方收款后7日内配合乙方办理物业管理的相关备案手续，该条实际是对正信公司的应予出资款项做了约定。本案双方虽未明确约定大众公司应予出资的份额，结合协议的内容来看，里面约定了2018年8月1日之前的物业收益归大众公司所有，之后的收益由大众公司和正信公司双方共同所有。由此可知，大众公司实际以案涉商贸城的物业管理及收费的权限转移给正信公司的方式代替现金方式出资；二、《物业管理合作协议》之补充协议中对双方的权责进行了约定：1.乙方负责商贸城的物业管理运营，在管理中出现的各类纠纷、事故等，由乙方自行解决并承担责任。甲方因此被迫对外承担赔偿责任的，有权向乙方追偿；2.物业合作期间，甲方有权对乙方的经营管理进行监督，有权了解和知晓合作期间商贸城的物业管理、经营情况，有权提出合理性建议和意见。乙方应于每月将商贸城上一自然月的物业财务报表发送至甲方审阅，且甲方有权随时查阅与物业管理相关的全部账务。除此之外，正信公司在管理运营商贸城物业期间，所涉支出超出2000元时，需提前通知大众公司并经同意后方可对外支付。以上约定，实际上是对双方在合作期间的各自的职责进行了明晰。三、关于物业收益，双方在《物业管理合作协议》中约定，以上投入（人员聘用、设备安装及款项支付）作为乙方拥有该项目50%经营管理及收益分成的条件。以及《物业管理合作协议》之补充协议中也明确了物业收益归甲乙双方共同共有（甲方50%、乙方50%）。上述约定收益实际上是由大众公司和正信公司共同分享。四、双方合作期间，约定了在管理中出现的所有责任由正信公司承担主要责任，大众公司承担次要责任。上述事实，符合合伙共同出资、共同经营、共享收益、共担风险的法律特征。一审确定本案双方当事人之间形成合伙法律关系，并无不当。基于此，一审法院将正信公司缴纳的200000元视为合伙人投入的财产，亦无不当。2018年9月27日，大众公司退回正信公司100000元，从交易附言“预付江传斌前期投入使用”可以看出，该100000元系包含在正信公司前期缴纳的200000元中。下余100000元尚未实际支出，应归合伙人共同所有，在双方终止合作关系后，对合伙期间的财产在无书面协议约定如何分配及处置的情况下，双方按照均等比例予以分配。故一审判决大众公司返还正信公司50000元并无不当，应予维持。针对本案争议焦点二，一审确认双方之间于2019年2月28日解除合同，双方对此均无异议。在案涉合同解除之后，正信公司继续占有地下停车库无合同根据，收取的相关收益构成不当得利，应予返还。至于正信公司辩称为此支付了看管人员工资等费用，因其占有地下车库的行为本身系不合法，对此抗辩理由本院不予支持。关于返还的数额，因正信公司辩解其在后续占有期间并未收取停车费用，对其实际获取的利益无从知晓，本院参照财立达审字（2019）022审计报告关于地下车库累计收取的收益情况，按照每月7082元（35410元/5个月）计算停车费损失。关于大众公司主张的退还对账结算款7614元，因一审法院组织双方对账形成的对账单系双方真实的意思表示，对账的结果为两相比除，大众公司还应付给正信公司7167.5元，本院对此对账所确定的金额予以认可。对大众公司主张退还对账结算款7614元，因无事实及法律依据，本院不予支持。针对本案争议焦点三，因《物业管理合作协议》之补充协议中备注“商贸城售楼部门口空地暂不属于正信公司管理范围，仍由大众公司负责，后”已被划去，下面手写的并经双方经办办人员签字确认的“将第六项物业管理范围内备注内容修改为：商贸城售楼部门口空地属于乙方（正信公司）管理范围”，变更了原合同第六大项中第六小项的内容。由此，案涉商贸城售楼部门口空地部分属于正信公司管理范围。至于大众公司辩称协调会记录中，载明案涉售楼部门口的地块属于大众公司负责。依据协调会形成的书面材料与《物业管理合作协议》之补充协议形成的时间均为2018年8月8日，无法区分形成先后顺序。因该书面记录不具备正式性，而书面合同系双方当事人真实意思表示，故应以《物业管理合作协议》之补充协议里面记载的内容为准，该空地属于正信公司管理范围，大众公司对外出租所得的款项应由双方均等分担。因大众公司与案外人签订的合同期限为2018年7月30日至2019年7月30日，租金为120000元，正信公司与大众公司于2019年2月28日解除合同，故正信公司所得款项为35000元（120000元/12*7个月/2）。关于正信公司主张的经济补偿金500000元，因无事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，大众公司、正信公司的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下： 一、维持（2019）皖1503民初3550号民事判决第一项，即：“一、六安大众房地产开发有限公司与六安市正信物业服务有限公司签订的《物业管理合作协议》、《物业管理合作协议》之补充协议自2019年2月28日解除； 二、撤销（2019）皖1503民初3550号民事判决第二、三、四、五、六、七项，即：二、六安市正信物业服务有限公司于本判决生效之日立即退出商贸城地下停车库并交还给六安大众房地产开发有限公司；三、六安大众房地产开发有限公司于本判决生效之日立即配合六安市正信物业服务有限公司到六安市裕安区人民政府办理物业变更登记；四、六安大众房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内返还六安市正信物业服务有限公司专项改造资金50000元；五、六安大众房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内给付六安市正信物业服务有限公司对账结算款7167.5元；六、驳回六安大众房地产开发有限公司其他本诉诉讼请求；七、驳回六安市正信物业服务有限公司其他反诉诉讼请求； 三、六安大众房地产开发有限公司应于民事判决书送达之日起十五日内配合六安市正信物业服务有限公司办理物业变更登记； 四、六安大众房地产开发有限公司于民事判决书送达之日起十五日内返还六安市正信物业服务有限公司专项改造资金50000元、商贸城售楼部门口空地租金收益35000元、对账结算款7167.5元，以上款项合计92167.5元； 五、六安市正信物业服务有限公司应自2019年3月起按每月7082元标准返还六安大众房地产开发有限公司地下车库租金收益至实际返还地下车库之日止； 六、驳回六安大众房地产开发有限公司其它诉讼请求； 七、驳回六安市正信物业服务有限公司其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件本诉受理费5020元由六安大众房地产开发有限公司负担，反诉受理费13660元，由六安大众房地产开发有限公司负担820元，由六安市正信物业服务有限公司负担12840元;二审案件受理费13912元，由六安大众房地产开发有限公司负担4912元，由六安市正信物业服务有限公司负担9000元。 本判决为终审判决。 审判长  王世如 审判员  高 华 审判员  魏 晋 二〇二〇年六月十五日 法官助理耿广玉 书记员王超 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；