山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终1973号 上诉人（原审被告）：泰安泰山大汶口旅游置业有限公司，住所地山东省泰安大汶口石膏工业园。 法定代表人：李华增，该公司董事长。 委托诉讼代理人：丁洪波，男,该公司工作人员。 被上诉人（原审原告）：刘军，男，1967年9月8日出生，汉族，户籍地山东省泰安市岱岳区,现住山东省泰安市岱岳区。 委托诉讼代理人：赵传顺，山东慧哲律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李士国，山东慧哲律师事务所律师。 上诉人泰安泰山大汶口旅游置业有限公司因与被上诉人刘军房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省泰安市岱岳区人民法院（2020）鲁0911民初236号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月29日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人泰安泰山大汶口旅游置业有限公司的委托诉讼代理人丁洪波、被上诉人刘军的委托诉讼代理人赵传顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 泰安泰山大汶口旅游置业有限公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，驳回被上诉人的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实错误。上诉人的房产基于《御驾新苑团购房实施方案》购得，属于团购房无异，一审查明事实也对此予以确认。但涉案房产虽然具有商品房使用性质，不能以其使用性质推导出上诉人在原来的团购房方案义务之外，增加权证登记的义务。一审判决适用法律不当。一审判决一方面认定涉案房产基于团购房实施方案购得，属于团购房，应当按照团购房实施方案，确定双方间权利、义务及违约责任等，另一方面却适用最高法院关于商品房买卖合同规定中关于商品房买卖中不动产权证办证及违约金计算的规定，确定违约并计算违约金，显属不当。综上，鉴于一审判决的上述错误，请求予以纠正。 刘军辩称，团购房是上诉人为销售房屋所推出的优惠政策，上诉人所主张的御驾新苑团购房实施方案系其单方制作，被上诉人并未签字，对被上诉人不具有法律约束力。双方签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，该合同中约定的逾期办证违约金条款对上诉人具有法律约束力。因此一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 刘军向一审法院起诉请求:1.依法判令被告支付原告违约金30670.6元；2.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：原告刘军与被告泰安泰山大汶口旅游置业有限公司签订《商品房预售合同》，合同约定原告购买被告开发的御驾新苑小区18号楼2单元3002室及配套房18-2--2-26号，商品房价款427562元，配套房价款8100元，共计435662元，已全部付清。合同约定的商品房交付时间为2015年12月31日前,涉案房屋实际交付使用的时间是2015年10月20日。2018年11月26日涉案房屋所在楼栋不动产转移登记办理完毕。2019年1月14日原告取得涉案房屋不动产权证书。合同第二十条约定：出卖人应当在商品房交付使用后12个月内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记；如因出卖人的责任未能在本款约定期限内办理该商品房的所有权转移登记的，买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记期限届满之次日起至实际办理所有权转移登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金；如因买受人的责任造成买受人未能办理房屋所有权转移登记的，由买受人承担责任。以上事实，有《商品房预售合同》、当事人陈述、购房发票、房屋验房记录表、钥匙收到条、涉案房屋不动产权证书等证据加以证实。 一审法院认为，原被告签订的《商品房预售合同》属当事人双方真实意思表示，形式要件完备,不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应严格履行。被告关于本案涉案房产属团购房不属于法院受案范围的辩解意见及被告关于双方签订的《商品房预售合同》仅作为办理产权证使用,不能作为确定双方权利义务关系依据的辩解意见不予采纳。合同签订后,原告已按约履行合同义务,被告未按约定及时办理该商品房的所有权转移登记,属违约行为,应承担违约责任。涉案房屋于2015年10月20日交付原告使用,根据合同约定，被告应在2016年10月20日前保证原告办理涉案房屋所有权转移登记，故被告承担违约责任的期间应为2016年10月21日起，至该商品房所在楼栋的所有权转移登记实际办理之日即2018年11月26日止,共计767天，被告关于违约金计算期间自2017年1月1日起的辩解本院不予采纳。原告要求被告承担违约金的期间为2016年12月21日至2018年11月26日，共计704天，本院予以支持。违约金按日计算属于继续性债权，每日形成的违约金应单独计算，故本案中违约金的计算以实际商品房房款427562元按每日万分之一计算,427562×0.0001×704=30100元,被告关于违约金计算基数不应包括储藏室的辩解意见予以采纳。对于被告辩称因地质条件特殊、国家消防规范变更，属不可抗力。一审法院认为，被告辩称的不可抗力只与交房时间有关，与合同约定的房屋交付后限定的产权转移登记无关，该辩解意见不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款之规定，判决：一、被告泰安泰山大汶口旅游置业有限公司向原告刘军支付延期办证违约金30100元；上述款项限本判决生效之日起十日内付清。二、驳回原告刘军其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费552元，减半收取计276元，由泰安泰山大汶口旅游置业有限公司负担。 本院二审中，当事人没有提交新证据。本院依法调取了涉案房产所属地块的国有土地使用权证、建筑工程施工许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证，并组织当事人进行了质证，当事人对上述证据的真实性均无异议，可以证实上诉人以自己的名义办理取得了涉案房产的开发和销售等手续。经二审审理查明的其他事实和证据与原审一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：一是涉案房产是否属于商品房；二是一审判决认定的上诉人应当履行协助办理产权转移登记的义务，并应承担逾期办理违约金是否正确。 关于焦点一，上诉人泰安泰山大汶口旅游置业有限公司主张，涉案房产系基于《御驾新苑团购房实施方案》的单位内部职工建房，不属于普通商品房，不能依据商品房买卖合同的规定确定双方的权利义务关系，本案依法也不属于人民法院的主管范围。本案所涉《御驾新苑团购房实施方案》系上诉人单方制作，被上诉人对此不予认可。上诉人先后以自己的名义办理取得了涉案房产的国有土地使用权证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证等开发、销售商品房的相关手续。从当事人之间主要权利义务的履行事实看，当事人之间的法律关系符合商品房买卖法律关系的特点。涉案房产即使以团购方式购买，并存在相关优惠政策，也是双方平等自愿协商的结果，不能以此为据改变涉案房屋的商品房性质，因此，上诉人的该项主张无事实和法律依据，本院不予支持。 关于焦点二，上诉人主张本案应依据《御驾新苑团购房实施方案》确定双方权利义务及违约责任，其不应承担权证登记的义务。如前所述，双方属于商品房买卖法律关系，涉案《商品房预售合同》系上诉人与被上诉人作为平等民事主体所签订的，是当事人真实意思表示，内容合法有效。该合同第二十条就产权登记的期限及违约责任进行了约定，一审法院依据该合同约定，适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第二项规定，判决上诉人承担违约责任并无不当。因此，对于上诉人的该项主张，本院亦不予支持。 综上，泰安泰山大汶口旅游置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费552元，由上诉人泰安泰山大汶口旅游置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  朱云三 审判员  王 华 审判员  唐 娜 二〇二〇年六月三十日 法官助理宋杰 书记员李丹丹