北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终2093号上诉人（原审原告）：北京华贸奥苑房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区建国路89号院1号楼105室。法定代表人：王洪轮，执行董事。委托诉讼代理人：张磊，男，北京华贸奥苑房地产开发有限公司员工。委托诉讼代理人：李慧君，女，北京华贸奥苑房地产开发有限公司员工。被上诉人（原审被告）：徐中卫，男，1982年8月20日出生。委托诉讼代理人：张华利，北京市万腾律师事务所律师。上诉人北京华贸奥苑房地产开发有限公司（以下简称华贸公司）因与被上诉人徐中卫房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初71691号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法由审判员郑吉喆独任审判，公开开庭进行了审理，上诉人华贸公司的委托诉讼代理人张磊、李慧君，被上诉人徐中卫的委托诉讼代理人张华利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华贸公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或者依法改判支持华贸公司诉讼请求，并由徐中卫承担诉讼费。本案中一审认定合同解除的时间认定错误，华贸公司不认可与徐中卫在解除合同上达成了一致，租赁合同无法正常履行是由徐中卫的根本违约行为导致，徐中卫应依法承担赔偿损失等的违约责任。一审法院以诉争房屋的控制并非徐中卫可掌握等为由不予支持华贸公司的控制期损失，属于事实认定错误，且不符合法律规定。徐中卫辩称：同意一审判决，请求维持一审判决。华贸公司向一审法院起诉请求：1.确认华贸公司与徐中卫签订的房屋租赁合同于2019年8月20日解除。2.判令徐中卫支付违约金133278.78元。3.判令徐中卫赔偿损失216115.03元。一审法院认定事实：双方无争议的事实如下：双方就徐中卫向华贸公司承租诉争房屋签订诉争合同，双方均认可该合同系由徐中卫于2019年1月31日签字之后，由华贸公司拿回签字盖章。该合同约定租期为2019年3月16日至2023年3月31日，华贸公司应在2019年3月16日将诉争房屋交付给徐中卫，租金以固定租金或分成租金的较高者为准，其中固定租金2019年3月16日至2019年6月15日期间为每月12813.33元，2019年6月16日至2020年3月15日期间为每月25626.65元，后续逐年增加，保证金为人民币133278.78元，徐中卫需于诉争合同签署之日起7日内或2019年3月16日交付日之前（以先达到日为准）向华贸公司支付保证金133278.78元和2019年3月16日至2019年6月15日期间的租金及管理费等59339.28元。另，合同约定：“25.2甲（即华贸公司）乙（即徐中卫）双方同意，有本款下列情形之一的，守约方可单方解除本合同。在此情况下，甲方违反合同的，应向乙方双倍返还保证金。乙方违反合同的，甲方有权没收乙方支付的保证金；违约方给对方造成损失的，而返还或没收的租赁保证金不足抵付一方损失的，违约方还应赔偿造成的损失与租赁保证金的差额部分。双方再次明确，甲方按照本条规定解除本合同后向乙方收取合同解除违约金并不妨碍甲方向乙方收取乙方在承租期间因迟延履行租金、租赁保证金、公用事业费用等现金给付义务产生的迟延给付违约金。25.2.1甲方交付的该房屋不符合本合同约定的，致使不能实现租赁目的的；或甲方交付的房屋存在缺陷，危及人身安全的，且经甲方在合理时间内整改后，该等缺陷仍不能消除的；……25.2.5乙方逾期未支付租金（分成租金）、物业管理费、商业管理费、租赁保证金、法律法规政策等变化引起的新增费用或相关费用超过十四（14）日的或乙方累计三次拖欠租金、物业管理费、商业管理费或其他费用的；……”合同落款处双方均未填写日期。实际履行过程中，徐中卫未向华贸公司支付任何款项，华贸公司亦未向徐中卫交付房屋。2019年3月8日，徐中卫通过微信向华贸公司招商部员工祁某发送消息：“祁总：早上好，非常抱歉，他们都感觉风险很大，不敢开，真是对不起。”祁某回复一个“OK”的手势及“兄弟你可是把我害惨了”。徐中卫回复“是的我知道，我也很自责，真是对不起你”。双方存在争议的事实如下：一、就诉争合同签订时间，华贸公司主张其于2019年1月31日加盖公章，华贸公司未就此提交证据，徐中卫主张华贸公司系于2019年2月13日签订合同签字盖章，就此提交徐中卫与祁某的聊天记录，徐中卫于2019年2月13日询问祁某是否盖完章，祁某回答盖完了，华贸公司认可该证据真实性。二、徐中卫主张因诉争房屋一直存在漏水的情况，故其一直在与华贸公司协商漏水相关问题，故未交纳保证金，后漏水问题无法解决，双方协商一致解除合同，华贸公司对此不予认可，其主张诉争房屋于2018年9月23日时确实存在漏水问题，但其已经进行修缮，双方于2019年签订了诉争合同，后续双方并未就解除合同达成一致。徐中卫就其主张提交与祁某的聊天记录、漏水照片以及其与祁某视频聊天的录像予以证明，华贸公司认可聊天记录和视频聊天录像的真实性，不认可证明目的，其主张双方并未达成解除合同的一致意见，华贸公司不认可漏水照片的真实性，其主张无法判定拍摄的是诉争房屋漏水。华贸公司就其主张提交装修合同、前一手租赁合同，证明在2018年已经就诉争房屋漏水情况进行了专业维修，徐中卫主张无法核实该证据的真实性。三、华贸公司主张其一直在向徐中卫催要款项，徐中卫不予认可。华贸公司就其主张提交其员工祁某与徐中卫的微信聊天记录以及《租金付款通知单》、《商业管理费付款通知单》，并主张该两份通知单系祁某通过微信发送给徐中卫，徐中卫认可聊天记录真实性，但其主张华贸公司仅在2019年2月13日催要过一次款项，后续未再催款，且其未收到《租金付款通知单》、《商业管理费付款通知单》。华贸公司未就微信向徐中卫发送上述通知单进行举证。经华贸公司申请，其员工祁某到庭作证称，诉争房屋在2018年存在漏水的情况，徐中卫对此知情，华贸公司于2018年11月对漏水处做了修缮，今年不再漏水。另，在徐中卫2019年3月8日告知其“不做了”了之后，其向领导汇报了相关情况，后续其未再与徐中卫进行沟通。一审经询，华贸公司对其主张诉争合同于2019年8月20日解除的依据表述为其于2019年8月20日将诉争房屋出租，根据合同约定，其享有单方解除权，无需向徐中卫书面告知；徐中卫对其主张诉争合同于2019年3月8日解除的依据表述为，因华贸公司提供的房屋不符合合同约定，其享有单方解除权，其于2019年3月8日告知华贸公司解除合同，华贸公司表示同意，双方达成一致意见。一审法院认为：华贸公司与徐中卫签订的诉争合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约诚信履行。本案中，徐中卫于2019年3月8日明确向华贸公司告知其不再继续租赁诉争房屋，徐中卫主张其依据合同第25.2.1条，享有单方解除权，但就本案中徐中卫提交的证据来看，不能证明其主张的漏水情况已经导致合同目的无法实现或危及人身安全，故其该主张没有事实依据，一审法院不予采纳。对于徐中卫主张其与华贸公司就解除合同达成一致意见，根据双方陈述可知，祁某系华贸公司负责与徐中卫接洽租赁事宜的员工，就徐中卫与祁某的聊天记录来看，在徐中卫于2019年3月8日表示不再租赁后，祁某予以回复，可以认定徐中卫明确表示不再继续履行合同的意思表示已经告知华贸公司，后续华贸公司未于合同约定的2019年3月16日向徐中卫交付房屋，亦未提交证据证明其曾于2019年3月8日之后向徐中卫催要过款项，系以实际行动表明其同意解除合同，故可以认定双方于2019年3月16日达成了解除合同的一致意见，故诉争合同解除的时间应为2019年3月16日。对于华贸公司要求徐中卫支付违约金133278.78元的诉讼请求，双方约定徐中卫应当于合同签订之日起七日内或房屋交付之日前支付相应款项，以先达到之日为准，就合同签订时间无论系华贸公司主张的2019年1月31日亦或是徐中卫所主张的2019年2月13日，之后七日均早于2019年3月16日，故应以合同签订之日起7日内支付视为付款时间，但截止至徐中卫2019年3月8日明确表示不再继续履行合同，徐中卫未支付任何款项，其已经逾期付款超过14日，应承担违约责任。虽双方于2019年3月16日协商一致解除合同，但华贸公司并未表示其免除徐中卫的违约责任，故华贸公司要求徐中卫支付违约金的诉讼请求一审法院予以支持。就违约金金额，华贸公司称根据合同第25.2条的约定根据保证金金额确定，徐中卫主张该金额过高，申请法院予以酌减，就华贸公司主张的其存在空置期损失情况，房屋并未实际交付，诉争房屋的空置期间非徐中卫可掌控，且徐中卫已经于2019年3月8日明确表示不再继续履行，华贸公司应采取适当措施避免其损失扩大，一审法院酌定徐中卫应支付违约金金额为4万元。就华贸公司要求徐中卫赔偿损失216115.03元的诉讼请求，一审法院已经根据华贸公司损失情况判处违约金，该违约金系对于华贸公司因徐中卫违约行为而产生的损失的补偿，故华贸公司另行要求徐中卫赔偿损失没有依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、确认北京华贸奥苑房地产开发有限公司与徐中卫签订的《北京华贸天地商铺租赁合同》于2019年3月16日解除。二、徐中卫于判决生效之日起7日内向北京华贸奥苑房地产开发有限公司支付违约金4万元。三、驳回北京华贸奥苑房地产开发有限公司其他诉讼请求。徐中卫如果未按照判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方均未提供新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，徐中卫和华贸公司达成了租赁合同，但租赁的房屋并未实际交付给徐中卫，就从徐中卫与华贸公司员工祁某的聊天记录来看，在徐中卫于2019年3月8日表示不再租赁后，祁某予以回复，可以认定徐中卫明确表示不再继续履行合同的意思表示已经告知华贸公司，考虑到涉案房屋曾存在漏水等情形及对徐中卫经商可能存在的实际影响等因素，结合华贸公司未于合同约定的2019年3月16日向徐中卫交付房屋，亦未提交证据证明其曾于2019年3月8日之后的合理期间内向徐中卫主张权利，本院认为一审法院认定的合同解除日期符合公平原则和实际情况，华贸公司上诉主张以其房屋再次出租的日期2019年8月20日作为其和徐中卫解除合同的日期缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。华贸公司对违约金数额和经济损失提起上诉，本院综合考虑华贸公司的合理损失及本案中徐中卫从未占有过诉争房屋，及租赁物房屋的客观情况，结合华贸公司知晓徐中卫不履行合同的时间，考虑当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院认为一审判决的4万元违约金并无明显不当，可予维持。华贸公司主张赔偿损失的诉讼请求缺乏事实依据且举证不足，一审法院不予支持并无不当。综上所述，华贸公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决结果并无不当，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6550元，由北京华贸奥苑房地产开发有限公司承担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 郑吉喆二〇二〇年六月二十八日法官助理 武 菁书 记 员 马梦蕾