北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终435号上诉人（原审原告）：长城物业集团股份有限公司，住所地深圳市龙岗区坂田街道环城南路5号坂田国际中心C2栋9楼、10楼。法定代表人：陈耀忠，董事长。委托诉讼代理人：张乐乐，北京晴海律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陆静芝，女，1970年5月16日出生，汉族，现住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张坤，北京市华泰律师事务所律师。上诉人长城物业集团股份有限公司（以下简称长城物业公司）因与被上诉人陆静芝物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初55835号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法对本案进行了审理。本案现已审理终结。长城物业公司上诉请求：1．撤销一审判决，发回重审或依法改判陆静芝支付2013年11月1日至2017年12月31日期间的物业费35542．5元，以及该期间的垃圾清运费、处理费275元，对于滞纳金不再主张；2．本案诉讼费由陆静芝承担。事实和理由：一审法院认定物业费单价与事实不符，xxx小区自入住至今物业费单价为3．5元/月/平米，陆静芝也曾按照此标准支付物业费，同时，一审判决没有支持长城物业公司垃圾清运费、处理费的收取，故为维护自身合法权益，提出上诉。陆静芝辩称，一、一审法院认定事实不清。长城物业公司主张的2013年11月1日至2017年10月31日前的物业费，因超过诉讼时效，不应得到法律支持。陆静芝不缴物业费的原因是，长城物业公司没有完全履行物业服务合同的有关约定，在陆静芝一楼设置垃圾场，影响了陆静芝的居住质量，陆静芝在车库的轿车多次被扎，曾多次找长城物业公司解决上述问题，至今未予解决，且长城物业公司至今未主张过物业费。二、一审法院认定事实证据不足。根据“谁主张谁举证”原则，长城物业公司应承担诉讼时效、完全履行服务合同和增加物业费经业主大会或业主同意的有关证明，否则应承担不利后果。三、一审法院程序违法。一审法院缺席判决，陆静芝并未收到一审开庭通知书和一审判决，导致陆静芝的诉讼权利丧失。长城物业公司的上诉理由无任何事实和法律依据，应依法改判或发回重审。长城物业公司向一审法院起诉请求：1．判令陆静芝向长城物业公司支付2013年11月1日至2017年12月31日的物业费35542．5元；2．判令陆静芝向长城物业公司支付2013年11月1日至2017年12月31日的垃圾清运费、处理费275元；3．判令陆静芝向长城物业公司支付滞纳金6000元。一审法院认定事实：2009年5月14日，长城物业公司名称由深圳市长城物业管理股份有限公司变更为长城物业集团股份有限公司。长城物业公司系涉案房屋所在小区的物业服务企业，陆静芝系涉案房屋的房屋所有权人，房屋建筑面积为203．1元。2006年12月3日，长城物业公司作为乙方与案外人某投资发展有限公司签订《xxx前期物业服务合同》，约定由长城物业公司为涉案房屋所在小区提供物业服务，住宅物业费标准为每月每平方米3．2元。关于滞纳金，长城物业公司称其未按照合同的相关条款予以计算，系自行估算。2015年12月15日，长城物业公司第二分公司作为甲方与案外人北京博运恒通货运有限公司作为乙方签订《xxx垃圾清运协议》，约定生活垃圾及绿化垃圾清运费用总279720元。长城物业公司就其诉讼请求，提供了《xxx前期物业服务合同》、《xxx垃圾清运协议》等予以佐证。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。同时，民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则。本案中，陆静芝系涉案房屋产权人，长城物业公司为涉案房屋所在小区提供了物业服务，双方之间存在物业服务合同关系。长城物业公司向陆静芝提供了物业服务，陆静芝应按照合同约定支付长城物业公司物业费，但物业费标准应按照合同约定的3．2元每月每平方米予以计算，涉案房屋面积应以实际建筑面积203．1平方米为准，故该院按照查明的物业费标准及涉案房屋建筑面积支持长城物业公司主张陆静芝支付物业费的诉讼请求。关于垃圾清运费、处理费，长城物业公司作为涉案小区的物业服务企业，垃圾的清运与处理系《xxx前期物业服务合同》中约定的服务内容之一，且长城物业公司提交的《xxx垃圾清运协议》不足以证明双方就垃圾清运费和处理费的收取达成合意，故长城物业公司主张陆静芝支付垃圾清运费、处理费的诉讼请求该院不予支持。关于滞纳金，长城物业公司虽未按照合同约定主张违约金，但其主张的金额仍过高，且长城物业公司提供的证据不足以证明陆静芝系恶意欠缴，故该院对该诉讼请求不予支持。陆静芝经该院依法传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，不影响该院对本案的审理，该院可依据查明的事实缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条之规定、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、陆静芝于判决生效后七日内支付长城物业公司二〇一三年十一月一日至二〇一七年十二月三十一日期间的物业费32496元。二、驳回长城物业公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，长城物业公司向本院提交如下新证据：《xxx物业服务合同补充协议》（以下简称《补充协议》）原件、周某签署的《入住通知书》、两张《收据》日期分别为2013年1月1日、2011年10月26日，据此证明涉案小区物业费标准为3．5元每月每平米。陆静芝对《补充协议》真实性、关联性及证明目的均不认可；对《入住通知书》的关联性和证明目的不认可；对2013年1月1日《收据》真实性认可，证明目的不认可。对2011年10月26日《收据》真实性不认可。二审中，陆静芝向本院提交了垃圾站相关照片及视频，证明长城物业公司在陆静芝一楼下面建了一个垃圾站，给陆静芝生活造成很大影响，因此拒绝缴纳物业费。长城物业公司对陆静芝提交的证据真实性、证明目的均不认可，不能确定是涉案小区的物业服务，且不属于物业公司负责清运的生活垃圾。本院经审查认为，针对《补充协议》、《入住通知书》，长城物业公司提交了原件，陆静芝虽不认可上述两份证据的真实性，但对《补充协议》中的签章并不申请鉴定，并且结合一审房产登记信息及陆静芝当庭陈述，陆静芝居住房屋原产权人确为周某，故在陆静芝亦未能提供相反证据推翻上述两份证据的情况下，本院对《补充协议》、《入住通知书》的真实性予以确认。针对2013年1月1日《收据》，陆静芝认可真实性，故本院对该份证据真实性予以确认。针对2011年10月26日《收据》，因陆静芝表示其并未缴纳2011年至2012年期间物业费，且交款人亦非陆静芝，故本院对该证据与本案的关联性不予确认。针对陆静芝提交的照片、视频及所反映的物业服务瑕疵相关证明目的，本院将结合全案事实情况在本院认为部分予以综合评述。本院补充查明以下事实：长城物业公司作为乙方与案外人某投资发展有限公司（甲方）签订的《补充协议》第一条约定：为了满足甲方对本项目的服务品质要求，乙方对物业费进行重新测算。根据2006年12月16日的《关于xxx物业管理费用调整的函》中的相关内容，经重新测算，双方最终确定本项目的住宅物业费调整为3．50元/月/平方米。协议落款处有长城物业公司及某投资发展有限公司签章。庭审中，长城物业公司表示该协议签署时间为2007年左右。某投资发展有限公司致周某的《入住通知书》后附须缴纳的入住费用清单：4．物业管理费（预收自2009年11月1日至2010年10月31日，标准3．5元/平方米/月）；生活垃圾清运费30元/户/年；生活垃圾处理费3元/户/月：8596．2元。落款处有周某签字。2013年1月1日《收据》显示，冯德春缴纳2012年11月1日至2013年10月31日物业费、代收垃圾清运费、代收垃圾处理费合计8596．2元。庭审中，陆静芝表示冯德春系其配偶，认可曾交纳2013年物业费，但对于该物业费是按照3．5元标准缴纳的情况，陆静芝表示并不知道该标准。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，结合当事人诉辩意见，本案二审争议焦点为：长城物业公司主张的诉争期间物业费标准、生活垃圾清运费、生活垃圾处理费是否应予支持。首先，陆静芝系涉案房屋产权人，长城物业公司为涉案房屋所在小区提供了物业服务，双方之间存在物业服务合同关系。长城物业公司向陆静芝提供了物业服务，陆静芝应按照合同约定支付长城物业公司物业费。其次，陆静芝在二审中提出物业服务存在质量问题，且长城物业公司主张的物业费超过诉讼时效，并据此拒绝支付相关物业费。本院认为，一审判决作出后，陆静芝并未在上诉期内提出上诉，其关于拒绝缴纳物业费的相关意见，不属于二审审查处理的范围。但作为答辩意见，本院分别回应如下：其一，物业服务合同在合同订立时就具有确定性、整体性和连续性，物业公司所提供的物业服务在合同订立时确定的期间内持续、不间断地履行。物业服务合同虽然约定物业费分期交纳，但交纳物业费的义务属于同一合同项下的同一性质的定期给付之债，各期债务有一定独立性，但这种独立性并不足以否定物业服务合同的整体性和连续性。因此，陆静芝在诉讼中关于长城物业公司主张的物业费超过诉讼时效的意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。其二，对于陆静芝提出的物业服务瑕疵问题，长城物业公司应当予以改进。但同时陆静芝提交证据并不足以证明长城物业公司在履行合同中存在重大违约行为，导致业主丧失了根本上的合同利益；且物业服务系一项整体性、综合性、持续性的服务，物业服务瑕疵亦不宜根据某一段时间的服务质量问题或者单个、局部问题来认定，而应考虑小区的整体服务情况、持续状态和小区全体业主的利益予以确认。因此，陆静芝拒绝交纳物业费缺乏依据。再次，针对长城物业公司上诉主张的物业费标准问题，根据二审查明情况，长城物业公司提供了《补充协议》《入住通知书》及《收据》证明涉案小区物业费标准已调整为3．5元/月/平米，并已将相关物业费、垃圾清运费、垃圾处理费的收取标准告知业主。结合陆静芝曾按照上述标准缴纳过2013年的物业费及垃圾清运费、垃圾处理费，且并无证据显示其对此提出过异议等相关事实情况，本院认为，长城物业公司主张的物业费标准及垃圾清运费、处理费，事实清楚，证据充分，应予支持。一审判决对上述内容认定有误，应予改判。同时，长城物业公司二审中不再向陆静芝主张滞纳金，本院对此不持异议。此外，经审查，陆静芝经一审法院依法传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，一审法院缺席判决，并无不妥。本院认为，一审开庭及送达程序并不存在违反法律规定损害陆静芝诉讼权利的情形，故对于陆静芝提出的一审程序违法相关意见，缺乏事实依据，本院不予采纳。综上所述，长城物业公司的上诉请求成立，本院予以支持；一审法院判决认定的物业费金额有误，且未支持垃圾清运费、处理费，应予纠正，本院对此予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初55835号民事判决；二、陆静芝于本判决生效后七日内支付长城物业集团股份有限公司二〇一三年十一月一日至二〇一七年十二月三十一日期间的物业费、垃圾清运费、垃圾处理费共计35817．5元；三、驳回长城物业集团股份有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费423元，由长城物业集团股份有限公司负担61元（已交纳）；由陆静芝负担362元（长城物业集团股份有限公司已预交，陆静芝于本判决生效后七日内给付长城物业集团股份有限公司）。二审案件受理费50元，由长城物业集团股份有限公司负担（已交纳）。审 判 员  田 璐二〇二〇年六月三十日法官助理  张 禾书 记 员  崔浩然