甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书(2019)甘0102民初12067号原告：骆文慧，女，1974年1月7日出生，汉族，住兰州市城关区。委托诉讼代理人：来海平，甘肃西成律师事务所律师。被告：兰州碧桂园房地产开发有限公司，住所地兰州市城关区青白石街道碱水沟村188号2号楼。法定代表人：渠晨曦，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐晨露，甘肃中天律师事务所律师。原告骆文慧与被告兰州碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案后，依法适用简易程序审理，公开开庭进行了审理。原告骆文慧及其委托诉讼代理人来海平和被告碧桂园公司的委托诉讼代理人徐晨露均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告骆文慧向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付因交付的房屋不符合交付条件的违约金1204415元（从2015年3月31日至2019年10月10日），并以购房款为基数按日万分之三为标准自2019年10月11日起向原告支付违约金直至交付的房屋符合交付条件止；2、判令被告向原告赔偿逾期办理产权登记的违约金17780元，并自2019年10月11日起按照每日20元的标准向原告支付违约金直至产权登记办理完毕止；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年12月12日，原、被告签订了编号为2013预24054、2013预23806的《商品房买卖合同》，主要约定原告购买被告开发的位于兰州市城关区（碧桂园兰州新城）商铺两套，面积共计198.33平方米，购房款总计2778933元;被告应当在2015年3月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定将经验收合格，并符合合同约定的商品房交付原告使用。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款。2015年3月30日，被告以原告如果延期收房就要承担违约金和滞纳金的方式，迫使原告接收了远远达不到合同约定交付标准的商铺，具体表现为：未按照约定将天然气接通入户房屋、未开通暖气、下水管道不通，且被告的物业公司于2019年3月8日张贴通知告知各业主商铺为危房。被告并未按照此前承诺的交通中心功能建设交通中心，目前交通中心的实际状况与其宣传、承诺完全相反，被告在宣传中详细承诺的交通中心的交通功能根本没有实现，构成虚假宣传，且至今也没有任何商业营运环境。由于关键设施的缺乏及商业条件不具备，直接导致原告的房屋无法使用和出租，且自原告收房之日起被告就一直在原告商铺前后进行围挡、施工，严重侵害了原告的相邻权。截止起诉之日，商铺前后均处于大型施工开挖状态。原告多次找被告协商，被告均以各种理由推诿、拒绝，不予处理。原告认为被告所交付的房屋无法使用，不能达到合同约定及法律规定的交付条件，其行为已严重违反法律规定及诚实信用的基本原则;同时被告自交付商铺起一直在原告商铺前后进行围挡、施工等行为亦严重侵害了原告的合法权益，为此，原告诉至本院，望判如所请。被告碧桂园公司辩称，1、原告要求被告承担迟延交房责任于合同无据，与事实不符。在原告签署了收楼通知书、填写了入住登记表后，被告即已完成了向原告交房的义务，原告不能以其自认为房屋未达到交付标准而向被告主张迟延交付损失。2、关于逾期办理产权登记的问题，原、被告双方约定出卖人应当在商品房交付使用后540个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告已于2019年5月14日将需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。3、关于施工维修问题，鉴于被告在原告商铺周边进行施工对原告实际造成的影响，原、被告达成协议，被告已向原告赔偿95588元，并约定原告不得再向被告主张任何赔偿、补偿或费用，违反协议约定，需向被告双倍支付赔偿金额。4、根据原告与广东碧桂园兰州公司签订的前期物业协议第二条第二款、第六款之规定，商品房移交后，对于道路进行运行、维护和管理系物业公司的职责，原告向被告主张权利明显不当。5、原告主张的损害赔偿数额没有依据，也不能证明被告作出何种行为致使产生了原告主张的损害结果。综上，被告并不存在违约行为亦未实施侵权行为，原告诉讼请求应予驳回。另，在本案中原告未就被告的外围维护行为向人民法院主张损失，因此人民法院应当依照不告不理原则对于被告的外围维护行为引发的纠纷不予处理。同时，原告主张的迟延交房及逾期办理产权登记系基于违约责任提出，其主张的主体为商品房的出售单位，即本案被告，被告实际上已完成了房屋的事实交付，而产权交付的要件被告也已履行完毕。原告所称的其他损失是基于被告外围维护行为所产生的，其性质是损害赔偿的侵权责任，原告不能在同一案件中既主张违约责任又主张侵权责任，而在原告诉讼请求中未主张侵权损害赔偿责任的情况下，人民法院不应对原告所称的其他损失进行审理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证;对当事人有异议的证据，本院结合证据的真实性、合法性、关联性进行了综合评议及认证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对本案诉争事实认定如下：2013年12月10日、2013年12月12日，原、被告分别签订了编号为2013预23806、2013预24054的《商品房买卖合同》及其附件、补充协议各一份，双方约定原告购买被告开发的位于兰州市城关区（碧桂园·兰州新城）第027幢1-2层133号房、1层132号房，该商品房的用途为营业，框架结构，层高为4.2米，建筑层数地上3层，地下0层；1-2层133号房建筑面积122.55平方米，其中套内建筑面积105.45平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积17.10平方米；1层132号房建筑面积75.78平方米，其中套内建筑面积65.21平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积10.57平方米；按建筑面积计算商品房价款，1-2层133号房单价为每平方米11974.70元、总金额1467499元，1层132号房单价为每平方米17305.81元、总金额1311434元；被告应当在2015年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合合同约定的商品房交付原告使用；逾期交付房屋不超过90日，自2015年3月31日起至实际交付之日止，被告应按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的10%支付违约金；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自2015年3月31日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付房价款万分之三的违约金。同时，双方关于装饰、设备标准的承诺及违约责任的约定为：被告交付商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的附件三的标准，达不到约定标准的，原告有权要求被告按照补充协议第三条约定处理。补充协议第三条内容为该商品房的交付标准按《商品房买卖合同》附件三的约定执行，被告设置的示范单位只作为买受人感受装修与家具摆设的整体效果之用，不作为该商品房的交付标准，除该商品房与《商品房买卖合同》附件三约定的交付标准不一致外，原告在该商品房交付时不得以对该商品房有异议为由拒绝收楼，原告以此为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由原告自行承担。合同附件三的内容为：（1）结构：框架结构，楼面及天面采用钢筋混凝土板；（2）水电：预留电力线至商铺，预留水管到商铺，每户安装独立水、电表；（3）电话：预留电话线路到商铺；（4）电视：预留电视线路到商铺；（5）宽频网络：预留宽频上网线路到商铺；（6）采暖：暖气片及管道安装到位。双方关于基础设施、公共配套建筑正常运行的约定内容为：供水设施、供电设施、供燃气设施、电信、有线电视设施、供暖设施在该商品房交付时达到使用条件。如果在规定日期未达到使用条件，上述约定的每一项每逾期一天，被告向原告支付20元的违约金，但出现本合同约定的“出卖人可据实予以延期”的情形除外；本条所约定的“水、电、电信、有线电视、供暖等设施达到使用条件”是指达到原告可向相应服务商申请办理该服务供应手续的条件，“供燃气设施达到使用条件”是指被告于侧墙处设置燃气接口，由原告自行接通至该商品房内，其中该小区的供暖设施由被告投资建设，并暂由被告或其指定第三方提供供暖服务。双方关于产权登记约定的主要内容为：被告应当在商品房交付使用后540个工作日内，将办理权属登记所需资料及收取的原告资料送交兰州房地产交易中心，并将代收原告的税费代缴给相关部门，如被告未在540个工作日内履行递交办理权属登记资料之义务，每逾期一天应向原告支付20元的违约金；被告仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得《房屋所有权证》的时间应由登记机关确定，与被告无关，被告对此不负任何责任。合同还约定了其他事宜。上述《商品房买卖合同》及其补充协议签订后，原告依约向被告支付了全部购房款。2015年3月31日，被告向原告办理交房手续，原告接收了案涉商铺。但被告给原告办理交房手续时，因其修建二期工程的样板房展厅，故将原告商铺所在区域周围进行围挡施工，同时，因案涉商铺南面地基塌陷，被告自2015年6月10日始进行维修施工并重新铺设下水管道，该施工持续至2017年11月20日，期间，2015年8月1日至2017年4月1日被告对原告商铺二层过道进行维修；2017年6月5日至11月26日，原告商铺一层南北通道上由被告堆放建材及杂物。另，在本案诉讼期间，案涉商铺后面的被告云顶项目还在开挖，管道开挖正在铺填。同时查明，被告向产权登记机关提交办理案涉商铺产权登记所需的资料后，登记机关因案涉商铺的宗地图不符合规定将被告提交的所有资料退回，原告至今未取得案涉商铺所有权证书。另查明，案涉商铺原告接收后均已出租。2019年4月16日，案涉商铺的承租人段佳辰、李军杰（乙方）分别与被告（甲方）签订《协议书》一份，就案涉商铺因交通中心商铺内部管沟施工影响经营一事，达成如下协议：一、甲方向乙方一次性支付赔偿47794元，作为维修期间（2019年3月1日—2019年9月1日）乙方全部损失的综合包干赔偿，如遇天气等非甲方原因影响导致的延期，在合理期限内乙方愿意给予理解，不再另行主张权利。二、协议生效后，乙方不得再向甲方或包括出租人在内的第三方主张任何赔偿、补偿或费用，也不得采取聚众闹事或在网络等平台发布有损甲方声誉的不当言论等行为。三、签署本协议后乙方保证对本协议所有相关内容予以严格保密，不向任何第三人披露也不得因过失而泄露；四、乙方如违反本协议之约定，应向甲方支付赔偿金额2倍的违约金；五、……六、本协议自甲乙双方签字（盖章）之日起生效。协议签订后，被告依约支付给案涉商铺的承租人段佳辰、李军杰各47794元，共计95588元。本院认为，本案争议焦点为：1、原告主张被告侵权的事实是否成立，被告是否是侵权行为的主体；2、原告主张的各项损失有无事实及法律依据。一、原告主张被告侵权的事实是否成立，被告是否是侵权行为的主体。本院认为，被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。本案中，原、被告签订《商品房买卖合同》及补充协议后，原告依约支付了购房款，被告将案涉商铺交付原告，并依双方约定配套修建属该项目公用设施的天然气管道并安装到案涉商铺侧墙外的约定位置，被告已完成了管网进院的修建义务，其将管道接至案涉商铺侧墙外的履行行为已符合合同约定。按燃气公司的流程，若要完成入户安装，则需由业主协助完成相关事项，即原告应申报其用气量并提交其营业执照，从而使燃气公司作出工程预算并进行安装施工，故案涉商铺天然气被告未安装入户的行为对原告不构成侵权。但由于被告在建设工程施工时，对案涉商铺周边道路回填土未夯实，导致商铺交付后出现地面塌陷的质量问题，被告维修施工持续两年；被告修建二期工程样板房展厅将案涉商铺附近的道路围挡施工以及被告在原告商铺一层堆放建材，维修二层楼道地面等行为虽未导致原告对案涉商铺不能使用，但被告的上述维修行为均在一定程度上影响了原告商铺周边的营商环境，直接影响原告对租金的预期及原告租金利益的实现。同时，原告的案涉商铺承租人与被告还于2019年4月16日分别签订《协议书》，被告就案涉商铺因交通中心商铺内部管沟施工影响经营一事一次性向原告支付赔偿款95588元，作为维修期间原告全部损失的综合包干赔偿。综上，被告的行为构成侵权，应承担相应的侵权责任。至于被告辩称商品房移交后对于道路进行运行、维护和管理系广东碧桂园物业服务有限公司兰州分公司的职责，原告向被告主张权利属于主张错误及原告不能证明被告作出何种行为致使原告产生损害结果、被告并未作出侵权行为的辩称理由，与事实不符，于法无据，本院对此不予采纳。二、原告主张的各项损失有无事实及法律依据。关于原告要求被告支付因交付房屋不符合交付条件的违约金1204415元(从2015年3月31日至2019年10月10日)，并以购房款为基数以日万分之三为标准自2019年10月11日起向原告支付违约金直至交付的房屋符合交付条件止的诉讼请求。虽然原告该诉讼请求主张的是违约金，但其在庭审中明确该诉讼请求是基于被告围挡、暖气没有供应等原因给其造成的侵权损失。依据上文所述，被告的行为对原告构成侵权，应当承担相应的责任。因被告已按《协议书》约定向原告支付了2019年3月1日至2019年9月1日维修期间原告的综合包干损失95588元，且该《协议书》约定如遇天气等非被告原因影响导致的延期，在合理期限内原告愿意给予理解，不再另行主张权利，故本院认为延期至2019年10月10日属于合理期限，对原告要求被告赔偿自2019年3月1日至2019年10月10日的侵权损失本院不予支持。同时，被告应向原告赔偿自2015年3月31日至2019年2月28日的损失，但原告以迟延交房违约金的计算方式主张该项损失无事实与法律依据。凡商事行为即存在商业风险，加之原告购买的商铺属被告开发建设的一期工程，考虑到开发项目所处的位置并未在兰州市商业地段，一期工程交付后的入住率等因素对原告对外出租商铺、租金定价的影响，再参考原、被告签订的上述协议书，被告向原告赔偿自2019年3月1日至2019年9月1日（共计6个月）维修期间原告的综合包干损失数额为95588元，本院酌定被告按此月赔偿标准的30%赔偿原告2015年3月31日至2019年2月28日（约47个月）的损失，即224,631.8元（95588÷6×30%×47≈224,631.8）。至于原告主张被告赔偿自2019年10月11日起至交付的房屋符合交付条件止的损失的主张。本院认为，损害事实是侵权责任构成中的客观后果要件，是产生侵权责任的基础，被告虽存在上述侵权行为，但因围挡施工影响程度不同，造成的损失不同，现难以判断原告自2019年10月11日起至案涉商铺周围完全解除围挡施工止的损失数额，为衡平双方当事人的利益，本院对原告的该主张现不予支持。关于原告要求被告赔偿逾期办理产权登记的违约金17780元（从2017年5月4日至2019年10月10日），并自2019年10月11日起按照每日20元的标准向原告支付违约金直至产权登记办理完毕止的诉讼请求。合同法第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告双方约定被告应当在商品房交付使用后540个工作日内，将办理权属登记所需资料及收取的原告资料送交兰州房地产交易中心，并将代收原告的税费代缴给相关部门，如被告未在540个工作日内履行递交办理权属登记之资料，每逾期一天应向原告支付20元的违约金；被告仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得《房屋所有权证》的时间应由登记机关确定，与被告无关，被告对此不负任何责任。被告于2015年3月31日向原告交付案涉商铺，按照上述约定被告应于2017年5月30日之前将办理权属登记所需资料及收取的原告资料送交兰州房地产交易中心，并将代收原告的税费代缴给相关部门，而被告向登记机关报送的办理案涉商铺所需的资料因其自身原因被登记机构退回，对原告构成违约，截止2019年10月10日已逾期863天，因原告购买了两套商铺，被告应向原告支付违约金34520元（20元×863天×2=34520元），故本院对原告要求被告赔偿2019年10月10日前的逾期办理产权登记的违约金17780元及自2019年10月11日起按照每日20元的标准向原告支付违约金直至产权登记办理完毕止的诉讼请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国侵权责任法》第三条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条之规定，判决如下：一、被告兰州碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告骆文慧赔偿房屋使用损失224,631.8元；二、被告兰州碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告骆文慧支付逾期提交办证资料的违约金17780元，并按照每日20元的标准向原告支付2019年10月11日至产权登记办理完毕止的违约金；三、驳回原告骆文慧的其他诉讼请求。在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取7900元，原告骆文慧负担6300元，被告兰州碧桂园房地产开发有限公司负担1600元(于判决生效后十日内向原告骆文慧付清)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  毛世祥二〇二〇年六月十八日书记员  陈丽萍