江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏10民终1421号上诉人（原审原告）：孙长宏，男，1964年3月21日出生，汉族，住扬州市江都区。上诉人（原审原告）：吴平，女，1964年3月23日出生，汉族，住扬州市江都区。委托诉讼代理人：孙长宏，系吴平丈夫。被上诉人（原审被告）：扬州市江都区信泰置业有限公司，住所地扬州市江都区仙女镇龙川南路106号。法定代表人：杨林，该公司董事长。委托诉讼代理人：李江，江苏石立律师事务所律师。委托诉讼代理人：仇春勇，江苏石立律师事务所律师。上诉人孙长宏、吴平因与被上诉人扬州市江都区信泰置业有限公司（以下简称信泰公司）商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省扬州市江都区人民法院（2019）苏1012民初6329号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月21日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。孙长宏、吴平上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判孙长宏、吴平与信泰公司车位买卖合同车位价款由120000元变更为69000元，信泰公司退还孙长宏、吴平车位价款51000元；2.一、二审诉讼费用由信泰公司承担。事实与理由：1.信泰公司承认系其置业顾问负责向购房人推销车位事宜，但不认可周正扬系其置业顾问，一审对周正扬的身份不予认定，系属错误。2.信泰公司在向业主销售车位时宣传其仅有277个车位，但购房户有467户等，与实际情况不符，“因车位销售状况不佳，后开展降价促销活动”是虚假陈述，不应被采信。3.一审判决认为双方签订的案涉合同是真实意思表示，应认定合法有效，属适用法律错误。信泰公司宣称车位价格不会因时间、位置的变化而改变，车位不能满足业主的需求等，而实际上其有625个车位可供销售，其隐瞒真实情况，欺骗业主，致业主作出了错误的意思表示。4.双方所签订的合同是格式合同，免除信泰公司责任、加重业主责任、排除业主主要权利的条款，如补充协议第3条、6条等应为无效。综上，信泰公司销售车位过程中的欺诈行为，使业主作出错误意思表示订立车位买卖合同，根据合同法第五十四条规定，二审法院应予变更，将车位价款变更为69000元或撤销。信泰公司辩称，1.车位价格变动在商品房买卖合同补充协议中都有明确的约定，商品房的市场价格受国家政策市场环境等客观因素的影响，出卖人对商品房的市场价格不做任何承诺，出卖人有权对后期或者尚未出售的商品房价格进行调整，这些调整都不视为欺诈或者毁约，买受人不得以此为要求出卖人进行任何赔偿或者补偿。因此，信泰公司对于车位进行促销并不存在欺诈或者违约。2.信泰公司在销售车位时，针对高层、别墅购买车位的需求进行了市场调研，同时根据车位的位置，综合制订了销售方案，确定向高层开通的车位是277个。事实也证明，高层业主对购买车位的欲望不是很强烈，至今仍有多个车位没有出售，而针对别墅销售的车位全部已经出售完毕，所以说信泰公司并不存在制造供不应求状态的情况，当然也不存在欺诈和违约的行为。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求法院依法驳回上诉人的上诉请求。孙长宏、吴平向一审法院起诉请求:要求将车位价款变更为69000元，信泰公司向孙长宏、吴平退还51000元。一审法院认定事实：孙长宏与吴平系夫妻关系。信泰公司开发了位于扬州市江都区龙川大桥南侧中海金玺园的楼盘，信泰公司发出中海金玺线上选车位流程指引，告知客户开通在线选车位活动，选车位公测环节，具体公测时间以中海金玺公众号推送时间为准；在线开盘环节，以中海金玺公众号推送开盘时间及置业顾问通知时间为准。2018年7月11日，孙长宏、吴平与信泰公司签订《商品房买卖合同》，购买中海金玺园楼盘的0456号车位，车位金额为120000元。合同补充协议第三条商品房基本情况第一项约定：“双方确认，买卖双方的权利义务均以双方签署的该合同及其附件的约定及政府最终批准的法律文件为准。出卖人在签署该合同及其附件之前或之后，通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告，宣传资料（或楼盘模型、景观、样板房、售楼书或其他文字载体）中的所有图片、资料数据、说明以及工作人员的口头讲述等仅为要约邀请，双方同意均不将此作为合同条款依据”；合同补充协议第六条计价方式与价款第三段约定：“该商品房的市场价格受国家政策、市场环境等客观因素的影响，出卖人对该商品房的市场价格不做任何承诺，出卖人有权对后期或尚未售出的商品房价格进行调整，这些调整不视为任何欺诈或违约，买受人不得以此要求出卖人进行任何补偿或赔偿等”。孙长宏、吴平付清车位价款不足一个月，发现信泰公司以69000元的价格出售车位。信泰公司方陈述因车位销售状况不佳，2018年8月中海地产以成立6周年的周年庆名义针对剩余位置不太好的车位开展促销活动，促销价在70000元至120000元之间。出售部分车位后，因业主反对停止了该活动。2018年10月3日，扬州市江都区住房保障和房产管理局对第场春作出书面答复，答复称：“经查，中海金玺园已经办理预售许可住宅467套7.15万平方米，商业41套0.47平方米，地下车位625个2.5万平方米。目前已经备案销售住宅467套7.15万平方米，商业9套0.04万平方米，地下车位589个2.36万平方米”。一审法院认为，本案的争议焦点是孙长宏、吴平与信泰公司双方就案涉车位签订的《商品房买卖合同》及补充协议是否符合《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的可变更或撤销情形，即信泰公司是否以欺诈手段使孙长宏、吴平在违背真实意思表的情况下订立案涉合同。本案中，孙长宏、吴平认为信泰公司虚假陈述车位数量，隐瞒事实，故意营造车位供不应求的状态致使孙长宏、吴平购买车位，但在双方订立的买卖合同及补充协议中均未载明车位具体数量，信泰公司亦未通过其他方式发布过虚假宣传。孙长宏、吴平提供的微信截图首先无法核实聊天人员的具体信息，退一步讲，即使确为信泰公司的工作人员，该聊天记录亦不能纳入要约范围，对双方并无法律约束力。孙长宏、吴平与信泰公司双方就案涉车位签订的《商品房买卖合同》及补充协议均系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，信泰公司不存在“强买强卖”或者其他侵权情形。后续的车位促销活动系信泰公司根据市场环境调节车位价值，符合房地产运作的自然规律，房产及车位价值的“有涨有降”均属于正常的市场行为，故信泰公司的行为对孙长宏、吴平不构成欺诈。综上，孙长宏、吴平要求变更合同退还差价无法律依据，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第六十条之规定，判决：驳回孙长宏、吴平的诉讼请求。一审案件受理费1175元，由孙长宏、吴平负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。孙长宏、吴平提交了以下证据：1.中海金玺地下车位宣传示意图一份；2.信泰公司置业顾问周正扬与姜启英微信聊天记录截图；3.《扬州市江都区物价局商品住宅价格备案回复表》一份；4.第场春于2018年5月29日付款存根两份。上述证据用以证明信泰公司宣传向高层业主可销售的车位仅为277个，且所有车位的销售价格为130000元不变，但是可供销售的车位实际为627个，因此信泰公司虚假宣传构成欺诈，造成上诉人作出了错误的意思表示签订案涉车位买卖合同。经质证，信泰公司认为：1.关于证据1和证据3，真实性无异议，系信泰公司确定的销售方案。2.关于证据2，对真实性不予认可，周正扬已离职，其个人行为与信泰公司无关。聊天对象也非上诉人，与本案无关联性。3.关于证据4，对真实性无异议，第场春按照流程指引购买车位，系自愿行为。综上，信泰公司不存在欺诈行为。本院经审理查明：一审法院认定的基本事实无出入，本院予以确认。本案二审的争议焦点是孙长宏、吴平主张变更案涉商品房买卖合同约定的车位价款或撤销合同，有无事实和法律依据？本院认为，本案是一起因车位销售引起的商品房买卖合同纠纷，双方就案涉车位签订了《商品房买卖合同》及补充协议，其中合同标的物、价款、位置等条款具体明确，应系双方真实意思表示，合法有效。孙长宏、吴平主张依据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款之规定，变更案涉商品房买卖合同约定的车位价款或撤销合同的上诉理由不能成立。1.当事人订立合同，采取要约、承诺方式。信泰公司在销售车位过程中，虽对车位数量、价格等内容做了不实宣传，对激发业主产生即时购买车位的意愿有一定程度的影响，但按照相关规定，商业广告在原则上是一种要约邀请，而非要约，不应当视为合同内容。且双方在合同补充协议中约定，“双方同意均不将此作为合同条款依据”、“该商品房的市场价格受国家政策、市场环境等客观因素的影响，出卖人对该商品房的市场价格不做任何承诺”。2.孙长宏、吴平作为业主，对自己从事民事活动的商业风险应有理性的认识。首先，车位属于价值较大的基本生活资料，购房者在该买前理应对相关的价格、位置、环境等方面因素进行综合考虑后才会作出购买与否的意思表示。信泰公司在本案中的宣传行为并非直接影响孙长宏、吴平决定是否购买的关键性因素，更非唯一性因素。其次，案涉合同中对孙长宏、吴平所购车位的位置、结构、质量和价格等内容明确，尤其是价格条款，是合同中的核心条款，通常依靠市场本身来调节。即便该部分内容是由信泰公司单方事先拟定，最终仍是经过协商确认达成的合意，是意思自治的结果。3.对孙长宏、吴平主张依据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款之规定，变更车位价款或撤销合同，因合同法上述条款中关于受欺诈行为效力之规定已为《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条所覆盖，故当事人不得再主张合同变更。而案涉合同亦不符合《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条所规定的可撤销合同的构成要件，故对孙长宏、吴平关于撤销合同的上诉主张亦不予支持。综上所述，孙长宏、吴平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律基本正确，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1175元，由上诉人孙长宏、吴平负担。（已交）本判决为终审判决。审 判 长  沈 红审 判 员  陈明霞审 判 员  陈少君二〇二〇年六月二十九日法官助理  唐宏杰书 记 员  付心童