四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终3260号 上诉人（原审被告）：四川铠汇资产管理有限公司。住所地：成都市武侯区桐梓林北路2号3栋15层5号。 法定代表人：丁元彬，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：彭野，成都市锦江区锦城法律服务所基层法律服务工作者。 被上诉人（原审原告）：成都鑫华农业有限公司。住所地：成都市成华区青龙场致强环街238号7栋。 法定代表人：曾维斌，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：秦永芝，四川善嘉律师事务所律师。 上诉人四川铠汇资产管理有限公司（以下简称“铠汇公司”）因与被上诉人成都鑫华农业有限公司（以下简称“鑫华公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2019）川0108民初8013号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 铠汇公司上诉请求：一、请求依法撤销(2019)川0108民初8013号民事判决第四项判决内容，改判铠汇公司不支付鑫华公司滞纳金；二、请求二审法院对一审诉讼费用承担比例改判；三、二审上诉费由鑫华公司承担。以上金额合计90011.5元。事实和理由：一审法院查明事实不清适用法律错误。1.鑫华公司违约在先，未将中标标的物完全交付给铠汇公司，而是将其中部分黄金铺面约380平方米出租给案外人开设医疗机构，而招标文件本来是把一、二楼出租价格拉通算的，因此铠汇公司经营亏损，不能及时缴纳房租。2.铠汇公司从未与鑫华公司就房屋面积缩小达成一致，铠汇公司因在招标时交纳了投标保证金10万元，若放弃投标物即保证金10万元不退，故铠汇公司是被迫签订房屋租赁协议。因鑫华公司违约在先导致铠汇公司出租收益降低，不能及时支付租金的责任应由鑫华公司承担，故铠汇公司不应支付滞纳金。3.一审对案件受理费的分摊不当，不应由铠汇公司全部承担。 鑫华公司辩称，一审认定事实清楚适用法律正确，请求维持。1.双方签订的《租赁合同》是合法有效的，双方对租赁面积的变更实际上是达成了一致意见的，就应该按照合同的约定来履行义务。因为铠汇公司无故拖欠租金，导致违约应当承担违约责任，应当按照合同的约定支付滞纳金；2.双方2017年8月确定中标的情况，2017年9月7日铠汇公司向鑫华公司发送函件载明“因为双方对合同的相关事宜没有达成协议，所以要求签订合同的时间延后”，一审庭审过程中铠汇公司也承认，关于2017年9月7日发送的这份函件“双方因合同相关事宜没有达成一致”就是指的是合同面积的事宜；3.双方的租赁合同和补充协议签订的时间是2017年11月6日，铠汇公司缴纳保证金的时间是2017年11月3日，而关于面积的协商早在2017年9月就双方就已经开始。 鑫华公司向一审法院起诉请求：1.确认鑫华公司与铠汇公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2019年7月10日解除；2.铠汇公司向鑫华公司支付至合同解除之日拖欠的租金955420元，并支付滞纳金2415929.2元（暂计至2019年7月15日，自2019年7月16日起的滞纳金以955420元为基数，按照每日1%的标准支付至实际付清日止）；3.鑫华公司不予退还铠汇公司缴纳的100000元保证金；4.铠汇公司腾退租赁房屋，并自2019年7月14日起按照第一年的租金标准（每日2852元）按日支付占有使用费至实际腾退房屋之日止。 一审法院认定事实：2017年8月11日，鑫华公司发布《成都鑫华农业有限公司一里塘新型社区（一期）商业用房出租方案》（以下简称《出租方案》），将位于成都市成华区商业用房底层商铺27间与农贸市场在成都市公共资源交易服务中心公开挂牌整体出租。该《出租方案》附件1“标的参考价”中载明：位于斧头山支巷10号（1-2层）的一里塘新型社区底层配套商业Ｃ区农贸市场的出租面积为2634.54平方米，评估价为12元／㎡／月。后铠汇公司竞价投标并中标前述农贸市场出租项目。 2017年9月7日，铠汇公司向鑫华公司送交了《关于“一里塘新型社区农贸市场”合同签订及履约的相关事宜》（以下简称《合同签订及履约事宜》），载明：铠汇公司参与竞价投标的“一里塘新型社区农贸市场”项目，已通过鑫华公司通知及网上公示由铠汇公司中标，目前双方因合同相关事宜有待协商，可能会导致公示要求的时间内不能如期签订合同，如双方因合同相关事宜未如期达成协议，铠汇公司要求合同签订的时间往后顺延。铠汇公司确认，前述相关事宜具体是指租赁面积减少及租金金额的问题。 2017年11月6日，铠汇公司（承租方、乙方）与鑫华公司（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》及《补充协议》（以下简称《补充协议》），约定租赁房屋坐落于一里塘社区斧头山支巷10号，建筑面积为2139平方米，租赁用途仅作为农贸市场及其他商业用途，租赁期自2018年2月6日起至2022年8月5日止；房屋租金第一年、第二年为1026720元，第三年为1057521.6元，第四年为1089349.92元，第五年为560974.14元（六个月），按半年支付租金，铠汇公司应提前10天支付下一周期租金，首期租金在合同签订之日起10日内支付；合同签订时，鑫华公司一次性收取铠汇公司租赁保证金100000元，租赁保证的范围包括但不限于铠汇公司按时支付租金、物业管理费等其他应付款项、逾期交还房屋等，租赁期限内，如铠汇公司未能按时足额支付租金、物业服务费、违约金等，鑫华公司有权从租赁保证金中先行抵扣铠汇公司的应付而未付款型、违约金和损失赔偿金等（该抵扣不影响鑫华公司的任何其他权利或救济方式）；铠汇公司如逾期支付租金，逾期30日内，鑫华公司有权按应收租金金额每日0.5%的标准加收铠汇公司滞纳金，逾期30日后，鑫华公司有权终止合同，收回房屋（铠汇公司对房屋进行的装修等不得拆卸，归鑫华公司所有），且按应收租金金额每日1%的金额加收铠汇公司滞纳金，直至铠汇公司付清全部租金及滞纳金为止；因铠汇公司违约行为导致鑫华公司解除租赁合同的，铠汇公司应当在租赁合同解除之日起3日内搬离并腾交租赁房屋。《补充协议》第七条“通知与送达”中约定了铠汇公司的有效送达电子邮箱为445×××＠ｑｑ.ｃｏｍ，并同时确认该送达地址适用于双方非诉时各类通知、协议文件以及就合同发生纠纷时相关文件和法律文书的送达。同日，双方签署了《资产交接确认函》，鑫华公司将案涉租赁物交付给铠汇公司，并约定2017年11月6日起至2018年2月5日止为租赁装修免租期，该期间免收租金。 后铠汇公司分别于2017年11月3日、2017年11月14日向鑫华公司转账100000元、513360元，共计613360元。双方确认该613360元系铠汇公司支付的租赁保证金100000元及2018年2月6日至2018年8月5日期间的租金513360元。后铠汇公司未再向鑫华公司支付租金。 2019年7月10日，鑫华公司委托四川善嘉律师事务所向《补充协议》中约定的铠汇公司的电子邮箱送达地址发送了《律师函》，就铠汇公司逾期支付租金的行为，提出解除双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，要求铠汇公司于合同解除之日三日内将承租房屋及附属设施设备交还鑫华公司，并支付欠缴的租金及滞纳金。铠汇公司对鑫华公司主张的2018年8月6日至2019年7月10日期间的租金金额955420元予以认可，并确认案涉房屋仍由其再继续使用。鑫华公司同意租赁保证金在铠汇公司欠付的租金中进行抵扣。 一审审理中，铠汇公司主张其实际租赁的房屋面积为2139平方米，与鑫华公司招标中的《出租方案》载明的房屋面积不符，鑫华公司违反了《中华人民共和国招标投标法》的规定，已构成违约。鑫华公司确认因按照相关部门要求，将其中380平方米用作卫生服务站，故导致原招标面积与实际承租面积不一致。但鑫华公司主张双方已就租赁面积的变更进行协商并达成一致意见后才签订了正式的《房屋租赁合同》。 一审法院认为，铠汇公司与鑫华公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》中虽然约定的房屋租赁面积与鑫华公司招标中的《出租方案》载明的面积不符，但该租赁面积上的差异并不属于《中华人民共和国招标投标法》中第四十六条中规定的“背离合同实质性内容”，且依据铠汇公司在中标后向鑫华公司送交的《合同签订及履约事宜》，双方已就租赁面积变更进行了协商，并签订《房屋租赁合同》及《补充协议》对最终的租赁面积进行了约定，该《房屋租赁合同》及《补充协议》应系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，依法应受法律保护。铠汇公司辩称鑫华公司违背前述法律规定，已构成违约，缺乏事实及法律依据，一审法院依法不予采信。该《房屋租赁合同》及《补充协议》约定了租金缴纳的期限及逾期缴纳租金的违约责任，因铠汇公司在缴纳了2018年2月6日至2018年8月5日期间的租金后，未再缴纳租金，逾期已远远超过30天，依据《房屋租赁合同》及《补充协议》的约定，鑫华公司有权解除合同。鑫华公司在合同约定的解除条件成就后，向铠汇公司约定的送达地址邮寄了《律师函》，明确表示解除双方之间的《房屋租赁合同》及《补充协议》，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，《房屋租赁合同》及《补充协议》自解除通知送达之日即2019年7月10日解除，对鑫华公司该项主张一审法院依法予以支持。鑫华公司在确认《房屋租赁合同》及《补充协议》解除后，有权一并主张解除后的相应法律后果即腾退房屋、支付租金及占用费等，铠汇公司关于鑫华公司应当就其给付之诉另行主张的答辩意见，于法无据，一审法院依法不予采信。就鑫华公司主张要求铠汇公司腾退租赁房屋，因双方已经在《房屋租赁合同》及《补充协议》中约定铠汇公司应当在租赁合同解除之日起3日内搬离并腾交租赁房屋，鑫华公司该项主张符合双方约定，一审法院依法予以支持。铠汇公司逾期腾退房屋，应承担相应的占有使用费。现鑫华公司主张占有使用费参照双方约定的第一年的租金标准，一审法院依法予以支持。铠汇公司基于逾期缴纳租金的违约行为，依据双方在《房屋租赁合同》及《补充协议》的约定，鑫华公司除有权解除合同并要求铠汇公司支付欠付的租金外，还有权要求铠汇公司支付滞纳金。就欠付的租金金额，因铠汇公司对该955420元予以认可，且鑫华公司同意租赁保证金抵扣欠付租金，故一审法院确认铠汇公司还应支付鑫华公司租金855420元。鑫华公司主张按照双方约定的欠付租金每日1%的标准计算滞纳金，因该标准过高，且鑫华公司未举证证明其存在其他损失，同时铠汇公司也当庭请求法院予以调整，故一审法院将标准酌情调整为年利率6%。就鑫华公司主张不予退还铠汇公司租赁保证金，因其当庭已确认抵扣保证金，故一审法院对此依法不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认鑫华公司与铠汇公司于2017年11月6日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2019年7月10日解除；二、铠汇公司于判决生效之日起三十日内将位于成都市成华区斧头山支巷10号的一里塘新型社区底层配套商业C区农贸市场（建筑面积为2139平方米）腾退给鑫华公司；三、铠汇公司于判决生效之日起十五日内向鑫华公司支付租金855420元；四、铠汇公司于判决生效之日起十五日内按照年利率6%的标准向鑫华公司支付至前述租金付清之日止的滞纳金（其中，以513360元为基数，自2018年7月27日开始起算；以442060元为基数，自2019年1月27日开始起算）；五、铠汇公司于判决生效之日起十五日内以1026720元/年的标准向鑫华公司支付自2019年7月14日起至实际腾退之日止的占有使用费；六、驳回鑫华公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费34571元，减半收取计17285.5元，由铠汇公司承担。 本院二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。 本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。 本院认为，本案二审的争议焦点是铠汇公司是否应当向鑫华公司支付逾期缴纳租金的滞纳金。铠汇公司主张鑫华公司交付的标的物面积为2139平方米，与招标出租方案中载明的2634.54平方米不符。因鑫华公司违约在先，故铠汇公司不应支付逾期缴纳租金的滞纳金。本院认为，从2017年9月7日铠汇公司向鑫华公司送交《合同签订及履约事宜》的行为看，在铠汇公司中标后，双方就租赁面积减少事宜进行了沟通与协商，并于2017年11月6日签订了《房屋租赁合同》及《补充协议》，属于双方就租赁面积协商一致后，对双方权利义务的变更。而该变更不属于《中华人民共和国招标投标法》第四十六条所规定的“背离合同实质性内容”，因此，《房屋租赁合同》及《补充协议》不违反法律法规的强制性规定。至于铠汇公司主张其不愿损失已经缴纳的10万元投标保证金而被迫签订合同，该行为应当理解为铠汇公司在对自身商业利益进行衡量后选择签订租赁合同，而非《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款所述的“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同”。综上，鑫华公司与铠汇公司于2017年11月6日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，鑫华公司按照双方合同约定交付了租赁标的物，而铠汇公司在支付了保证金10万元及2018年2月6日至2018年8月5日间的租金513360元后，未再缴纳租金，存在欠付租金的行为，其行为已构成违约，应当承担违约责任。铠汇公司关于鑫华公司违约在先的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院依据铠汇公司的请求以及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“.....约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，将滞纳金的标准从双方合同约定按照日1%调减为按照年利率6%并无不妥，本院予以维持。铠汇公司主张其不应支付滞纳金的上诉请求没有事实和法律依据，本院予以驳回。另，诉讼费用的分摊应当按照胜败诉的具体情况由当事人各自分摊，鑫华公司提起一审诉讼请求的金额为3471349.2元，一审判决仅部分支持了鑫华公司诉讼请求，故应当对双方的诉讼费用进行分摊。 综上所述，铠汇公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费17285.5元，由四川铠汇资产管理有限公司负担6313元，由成都鑫华农业有限公司负担10972.5元。二审案件受理费2050元，由四川铠汇资产管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 袁晟翔 审 判 员 廖 方 审 判 员 赵 韬 二〇二〇年六月二十三日 法官助理 黄 迪 书 记 员 符 莎