苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0591民初8061号原告：岳国明，男，1978年11月1日出生，汉族，住。原告：周莹，女，1983年7月30日出生，汉族，住。共同委托诉讼代理人：蒋宁，江苏迈图律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：鲍敬，江苏迈图律师事务所实习律师。被告：水二山，男，1983年3月13日出生，汉族，住。委托诉讼代理人：南梅，女，1977年3月22日出生，汉族，住，系被告配偶。原告岳国明、周莹诉被告水二山房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院转为普通程序，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。诉讼中，本院根据原告的申请追加第三人苏州我爱我家房地产经纪有限公司。后，原告又申请撤回对第三人苏州我爱我家房地产经纪有限公司的起诉，本院依法口头裁定予以准许。原告岳国明、周莹的共同委托诉讼代理人蒋宁、被告水二山及其委托诉讼代理人南梅（第二次开庭）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告岳国明、周莹向本院提出诉讼请求：1、判令撤销原告与被告水二山签订的房屋买卖合同；2、判令被告水二山向原告支付违约金85.6万元；3、判令被告承担本案的诉讼费。诉讼中，原告将诉请变更为：1、判令被告向原告支付违约金68480元；2、判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2019年4月6日，原告与被告签订《房屋买卖合同》及《补充协议》，约定被告以428万元的价格向原告购买苏州工业园区顺驰凤凰花园31幢2502室的房屋一套。合同约定：买卖双方于2019年5月23日前共同办理网签和资金托管手续，买受方于当日前将首付款存入资金托管账户，并于其后2日内办理银行贷款事宜。合同并约定了逾期付款的违约责任。合同签订后，双方于2019年4月22日办理了网签和资金托管手续，网签价397万元。双方的合同约定被告应于2019年5月23日前办理网签和资金托管手续，并且被告应于当日将首付款存入资金托管账户。由于被告属于“拥有1套住房且相应购房贷款未结清”，按照苏州市政府2016年8月发布的《关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见》，其再次申请商业贷款时最低首付需达网签价的50%即198.5万元，但当日被告只存入30%即132万元，差额66.5万元拖延至2019年7月4日才汇入托管账户。其首付款付足的时间比合同约定时间迟了40天。所以原告主张因其首付逾期，应按房屋总价为基数，每天万分之四的违约金乘以40天计算违约金。被告水二山辩称，被告没有违约，原告的诉讼请求不成立。即使认定被告违约，违约金的基数不应当是428万元，而应是665200元。本院经审理认定事实如下：2019年4月6日，原告岳国明、周莹（出卖人）经中介苏州我爱我家房产经纪公司居间介绍与被告水二山（买受人）签订了《房屋买卖合同》（编号43490）及《补充协议》，约定：原告将坐落于苏州工业园区顺驰凤凰花园31幢2502室的房屋出售给被告，房屋面积为168.89平方米。房屋网签价为397万元，签合同当天被告支付原告房屋定金10万元,2019年4月9日前被告支付房屋定金40万元，办理资金托管当天原告退还给被告20万元办理资金托管；房屋交割当天被告将1万元尾款支付给原告；该房屋的实际总价为428万元。房款支付方式为贷款支付，双方约定于2019年5月23日前，共同申请办理资金托管手续，并由被告将首付款打入资金托管账户。被告应当于申请办理资金托管手续之日起2日内办理银行贷款事宜。若被告未能按合同约定支付相应房屋价款的，按逾期时间处理如下：逾期在15日之内，自约定的应付款期限届满之次日起，至实际缴入规定交易资金托管账户之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照本合同约定房屋价款（397万元）的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款；出卖人不同意解除合同的，自约定的应付款期限届满之次日起，至实际缴入规定交易资金托管账户之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。双方约定房屋交付日期为买受人付清房款之日起3日内。自买受人付清房款之日起15日内，买卖双方共同向房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记。如因一方责任，致使规定期限内未能完成房屋权属转移登记的，责任方应当按逾期时间承担违约责任；造成对方其它损失的，责任方另行依法承担赔偿责任。上述《房屋买卖合同》附件二“合同补充协议”第8条约定：买卖双方约定于2019年5月23日前将首付款(房款)打入资金托管账户，买卖双方如有逾期不办理手续的，逾期不超过15天，自本条约定的办理资金托管申请期限之第二天起，至实际办理资金托管申请之日止，每逾期一天，违约方按天向守约方支付本合同第三条约定房屋价款万分之四的违约金，合同继续履行。逾期超过15天后，守约方有权解除网签合同，并由违约方按本合同第三条约定房屋价款的20%向守约方支付违约金。第9条约定：如买受方需商业贷款的，中介方应协助买受方办理，买受方也应积极配合中介方向任一银行申请贷款，直至贷款申请到位。如由于买受方无法贷足277.9万元整，贷款不足部分由买受方在办理过户前现金补齐；如因银行政策原因导致无法贷款或无法贷足的，本合同解除，买卖双方互不追究违约责任，出卖方全额无息退还所有买受方已付房款，中介方全额无息退还买卖双方所有已付佣金。2019年4月22日，原告岳国明、周莹与被告水二山签订存量房交易资料托管协议。同日，被告向资金托管账户转账132万元。2019年7月4日，被告向资金托管账户转账66.5万元。2019年7月5日，原被告就案涉房屋办理了过户。另查明，2019年1月18日，被告水二山与案外人卞秀芳签订离婚协议书，约定双方自愿离婚，关于夫妻共同财产的处理明确双方婚后购买的房产归女方所有，男方须无条件协助女方再次出售或贷款还清后办理过户手续……被告水二山与中介范中海2019年4月10日至12日的微信聊天记录显示：中介要求被告提供离婚证、离婚协议以及小孩户口本。原告岳国明、周莹与被告水二山以及中介共同组成的名称为“凤凰城31幢2502（5）”的微信群在2019年6月1日的聊天记录显示：中介表示收到了被告的材料并会按首付三成去操作，被告需要配合放弃之前房屋的产权。2019年7月13日，被告水二山向原告岳国明、周莹邮寄函件，称中介曾承诺可以贷款70%的事情未能兑现，其将于2019年7月5日前将合同价款50%的差额部分存入资金托管账户。诉讼中，原被告双方均认可：约定的付款方式为签订合同的时候先付实际价款与网签价的差额30万元，然后约定在2019年5月23日前付首付款，剩余房款在过户前付掉；被告的付款情况为：2019年4月5日，被告转账支付原告2万元；2019年4月6日，被告转账支付原告8万元；2019年4月9日，被告转账支付原告40万元，2019年4月21日，原告又退还被告20万元；另，被告认可案涉房屋买卖合同签订时，其名下尚有一套住房。诉讼中，原告称，对于当时的购房政策，即如果买方名下有一套房的话再购房首付是50%，对此原告在签案涉房屋买卖合同的时候不清楚，在被告第一次还是第二次贷款被银行拒拒绝以后，那时候才大概了解。被告称，中介当时向其承诺过其这种情况可以做到首付30%，签合同的时候其不清楚其的情况只能首付50%，后来才知道的。以上事实，由房屋买卖合同、补充协议、微信转账账单、不动产产权证、房产证、工商银行缴款单、资金托管协议以及当事人庭审陈述等证据在卷佐证，本院予以认定。本院认为，原告岳国明、周莹与被告水二山签订的《房屋买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应系合法有效，双方均应按约履行。本案中，双方争议焦点为合同中约定的“首付款”为房价款的30%还是50%。本院认为，根据案涉房屋买卖合同附件二的第9条的约定内容来看，被告本预计贷款金额为277.9万元，为合同约定价款的70%，对此原、被告以及中介均是明知的。且结合庭审陈述，原、被告在签署案涉房屋买卖合同的时候并不清楚被告在当时的情况下按照苏州市的购房政策首付款应该是50%，此亦可印证原、被告签署合同约定的首付款是30%。在双方签署的房屋买卖合同中仅约定2019年5月23日前向资金托管账户支付“首付款”，对房屋贷款的时间并未作明确约定，而结合前述分析，双方约定的首付款即为房款30%，故原告主张被告未能在约定的时间按照50%的比例支付首付款构成违约的理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告岳国明、周莹的诉讼请求。案件受理费1512元，由原告岳国明、周莹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用缴纳办法》的有关规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  赵美容人民陪审员  计云倩人民陪审员  王贤英二〇二〇年六月三十日书 记 员  陈霞美拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。