四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终1932号 上诉人（原审原告）：金彦伶，女，1995年11月2日出生，汉族，住新疆喀什市。 被上诉人（原审被告）：四川省清凤现代房地产开发有限责任公司，住所地：四川省成都市金堂县赵镇十里大道二段12号2楼。 法定代表人：黄清平，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李颖祥，四川乐伯乐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马力，四川乐伯乐律师事务所律师。 上诉人金彦伶因与被上诉人四川省清凤现代房地产开发有限责任公司（以下简称清凤公司）商品房销售合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2019）川0112民初5555号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月6日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 金彦伶上诉请求：1.撤销原审判决第二项并依法改判或发回重审；2.本案全部诉讼费用由清凤公司承担。事实和理由：一、清凤公司提出违约金按每天万分之三明显过高的主张，却并未举出任何实际证据，一审法院调低为每天万分之一无法律依据和政策标准。二、一审法院引用《〈商品房买卖合同〉补充协议》第九条第三款的认定再次给清凤公司减轻2个月的违约责任，该条款属霸王条款，且金彦伶购买的是已竣工现房，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第三款以及《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条，应自合同签订90日完成办证手续，但合同约定150个工作日向房产管理部门提交办理商品房分户产权的相关资料办证的约定违反强制性法律规定，属无效约定。三、九十平米以上商品房应按1.5%收取契税，而清凤公司按3%收取契税18400元明显违规，一审法院未予认定。四、金彦伶采取一次付清方式购买已竣工现房，应当在2013年2月15日付清全款时交房，但实际于2017年1月16日交房，又拖至两年多未办证，造成金彦伶无法落户成都、房屋无法出租、融资、转卖等实际损失，应以清凤公司实际交房日追究其违约责任。综上，一审法院判决结果与法院认为自相矛盾，适用法律错误，请求维护金彦伶的合法权益。 清凤公司辩称，一、原审法院查明事实清楚，适用法律正确，应予以维持。二、一审判决之后，清凤公司于2019年12月17日已给金彦伶办理了涉案房屋的产权备案，可以办理分户产权，且金彦伶亦自行办理了涉案房屋的产权证书，故清凤公司支付违约金的期限应计算至涉案房屋备案之日终止，即2019年12月17日。 金彦伶向一审法院起诉请求：1.判令清凤公司履行合同立即为金彦伶办理房屋所有权证；2.判令清凤公司支付逾期办理房屋所有权证的违约金，自2017年5月1日至2019年8月13日起诉止863天166731.6元，并承担自起诉之日至清凤公司办理完房屋所有权证交付给金彦伶止每天按万分之三计算违约金。 一审法院认定事实：2013年2月15日，金彦伶与清凤公司签订了《商品房买卖合同》和《〈商品房买卖合同〉补充协议》，约定：金彦伶购买清凤公司开发建设的位于龙泉驿区现房，建筑面积为116.14平方米，房屋总价款为644000元，金彦伶在合同签订当日一次性付清房款；金彦伶同意委托清凤公司代交专项维修基金、契税、合同第二十二条约定的物业服务费用、按国家规定金彦伶应交纳的办理房屋产权权属证书的相关费用，并在接收该商品房的同时将上述税费交给清凤公司；如金彦伶未付清所购房屋的全部应付款项（含房款及其他相关应付款项），清凤公司有权拒绝向金彦伶交付房屋而无需承担违约责任；金彦伶所购商品房的分户产权证由金彦伶委托清凤公司代为办理，清凤公司在取得金彦伶提交办理商品房分户产权所需的资料后，按照协议约定150个工作日内向房管部门提交办理分户产权证的相关资料，并按政府有关规定缴纳税、费（此费用在金彦伶接收该房屋时由清凤公司指定的单位代收）；清凤公司未按协议约定时间提供商品房权属登记资料、办理大产权证和分户小产权证，每延期一天，按金彦伶已购房款总额的万分之三向金彦伶支付违约金（不作累加）；鉴于办理商品房权属登记和领取产权证均涉及政府相关部门，清凤公司在保证按期开始进行与此相关的各项工作前提下，不保证商品房分户产权证办理至金彦伶名下的最终完成时间，且无须因第三方责任造成的工作延误承担责任；权属登记仅指为办理商品房《房屋所有权证》所做的登记；清凤公司选聘的物业管理企业为成都市金优物业服务有限责任公司，金彦伶接房时应预交纳12个月的物业服务费。金彦伶在签订购房合同当日向清凤公司交纳了购房款644000元，清凤公司于2017年1月16日将房屋交付给了金彦伶。金彦伶在收房时向清凤公司交纳了契税、专项维修基金、书证费等委托代办产权款，还向小区物业服务企业交纳了2013年2月15日至2017年1月31日的物业服务费。金彦伶购买房屋所在的楼栋已于2013年7月11日取得房屋所有权证。 一审法院认为，金彦伶与清凤公司自愿签订的《商品房买卖合同》和《〈商品房买卖合同〉补充协议》是双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应按约全面履行义务。按照约定，金彦伶所购商品房的分户产权证由金彦伶委托清凤公司代为办理，清凤公司在取得金彦伶提交办理商品房分户产权所需的资料后，应当在150个工作日内向房管部门提交办理分户产权证的相关资料。双方还约定，金彦伶同意委托清凤公司代交专项维修基金、契税、合同第二十二条约定的物业服务费用、按国家规定金彦伶应交纳的办理房屋产权权属证书的相关费用，并在接收该商品房的同时将上述税费交给清凤公司。清凤公司既然接受了金彦伶的委托，有义务在交房时要求金彦伶提交办理商品房分户产权所需的资料，即使当时疏忽了未收取相关办证资料，也应及时通知金彦伶补交。清凤公司既无证据证明金彦伶拒不提交办证资料，又没有证据证明通知过金彦伶完善相关资料，应认定系因清凤公司的责任而未能在约定期限内向有关部门提交办理分户权属证书的资料，清凤公司已经构成违约，应当向金彦伶承担违约责任。金彦伶于2017年1月16日收房，清凤公司在150个工作日内即2017年8月21日之前应当将办理分户权属证书的资料提交有关部门，提交逾期后，清凤公司除了应继续代金彦伶办理分户权属证书，还应当向金彦伶支付违约金。虽然双方约定每日违约金按已付购房款总额的万分之三计算，但违约金以补偿性为主，当约定的违约金过分高于造成的损失时，人民法院可以违约造成的损失为基础对违约金适当调整。本案中，鉴于金彦伶未对逾期办证造成的损失作出说明和提交证据，其实际损失难以确定，一审法院综合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，酌定清凤公司支付金彦伶逾期办理分户房产证的违约金每日按已付购房款总额的万分之一计算。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、四川省清凤现代房地产开发有限责任公司于一审判决生效后十日内代金彦伶申请办理位于龙泉驿区房屋的分户权属证书；二、四川省清凤现代房地产开发有限责任公司于一审判决生效后十日内支付金彦伶逾期办理房屋分户权属证书的违约金，违约金以已付的购房款644000元为基数，每日违约金按该购房款万分之一的标准计算，从2017年8月22日起计算至四川省清凤现代房地产开发有限责任公司向不动产登记部门提交办理金彦伶分户权属证书的相关资料之日止；三、驳回金彦伶的其余诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3391元，减半收取计1695.5元，由四川省清凤现代房地产开发有限责任公司负担（此款已由金彦伶预交，四川省清凤现代房地产开发有限责任公司在履行上述给付义务时将此款一并付给金彦伶）。 本院二审期间，清凤公司围绕上诉请求依法向本院提交了新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。清凤公司提交的证据1：《商品房买卖合同摘要》，拟证明清凤公司于2019年12月17日就案涉房屋进行了备案，现可以办理产权证；证据2：退费收据，拟证明清凤公司于2020年1月17日将原收取的案涉房屋代办产权的相关费用21028.98元退给了金彦伶，由金彦伶自行办理产权证书。金彦伶质证认为，对备案时间无异议，但清凤公司直到2019年12月17日才备案，清凤公司有违约行为；对退费收据的真实性无异议，但相关费用还没有退。 本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院另查明，2020年1月14日，金彦伶、清凤公司共同向不动产登记部门提交办理分户权属证书的相关资料。2020年1月16日，金彦伶取得案涉房屋不动产权证。2020年4月底，清凤公司退金彦伶案涉房屋代办产权的相关费用21028.98元，金彦伶确认收到。 本院认为，根据双方诉辩观点，本案的争议焦点为一审法院调减清凤公司支付逾期办理分户产权证违约金标准是否适当。本院认为，根据《商品房买卖合同》《〈商品房买卖合同〉补充协议》的约定，案涉房屋的分户产权证由金彦伶委托清凤公司代为办理，清凤公司在取得金彦伶提交办理商品房分户产权所需的资料后，应当在150个工作日内向房管部门提交办理分户产权证的相关资料，未按约定时间提供商品房权属登记资料、办理分户小产权证的，应当承担违约责任，并按违约天数向金彦伶支付违约金。金彦伶于2017年1月16日向清凤公司交纳了契税、专项维修基金、书证费等委托代办产权款，清凤公司应当于150个工作日即2017年8月21日前向房管部门提交办理分户产权证的相关资料，实际于2020年1月14日提交，故清凤公司自2017年8月22日起已构成违约，应按违约天数即2017年8月22日至2020年1月14日共计876天向金彦伶支付违约金。关于违约金的标准，虽然案涉合同及其补充协议约定未按协议约定时间提供商品房权属登记资料、办理大产权证和分户小产权证，每延期一天，按金彦伶已购房款总额的万分之三向金彦伶支付违约金。但违约金以补偿性为主，当事人一方主张约定违约金过分高于造成的损失时，人民法院可以违约造成的损失为基础对违约金适当调整。清凤公司在审理中主张违约金过高并要求调减，而金彦伶未举证证明其因逾期办证所造成的实际损失，且金彦伶已于2020年1月16日取得案涉房屋不动产权证。故一审法院综合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，将逾期办理分户房产证的违约金酌定为以已付购房款总额为基数，按每日万分之一计算并无不当，本院予以维持。 综上所述，金彦伶的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但由于新的事实出现，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销成都市龙泉驿区人民法院（2019）川0112民初5555号民事判决； 二、四川省清凤现代房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内支付金彦伶逾期办理房屋分户权属证书的违约金共计56414.4元； 三、驳回金彦伶的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费按一审法院确定的方式执行。二审案件受理费3391元，由金彦伶负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 俊 审 判 员  白福群 审 判 员  冯 璐 二〇二〇年六月十日 法官助理  胡晓红 书 记 员  杨珍梅