江西省九江市中级人民法院行 政 判 决 书(2020)赣04行终21号上诉人（原审被告）庐山市自然资源局，机构地址：九江市庐山市沿山新区，统一社会信用代码11360427MB04401020。法定代表人陈维林，系该局局长。委托诉讼代理人林云，系该局党组成员。委托诉讼代理人万克，江西康润（庐山）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）曹小琴，女，1964年5月25日生，汉族，住江西省九江市星子县。被上诉人（原审原告）宋强，男，1990年10月17日生，汉族，住江西省九江市星子县。被上诉人（原审原告）宋从坚，男，1988年5月28日生，汉族，住江西省九江市星子县。三被上诉人共同委托诉讼代理人高永盛，江西曈昽律师事务所律师。三被上诉人共同委托诉讼代理人胡国庆，江西惟民律师事务所律师。原审第三人宋军生，男，1964年5月18日生，汉族，住江西省九江市星子县。上诉人庐山市自然资源局与被上诉人曹小琴、宋强、宋从坚、原审第三人宋军生房屋行政登记一案,不服江西省永修县人民法院（2019）赣0425行初120号行政判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。原审查明，原告曹小琴与第三人宋军生原系夫妻关系，原告宋强、宋从坚系二人的婚生子。涉案房屋由原告曹小琴及第三人宋军生于婚姻存续期间共同出资建成，相关房屋建设许可证的申请人均为宋军生。2008年12月15日，原告曹小琴与第三人宋军生在民政局协议离婚，对涉案房屋作如下约定：“房产、房屋每人各得一半，其中一人使用一楼铺面，按现在价格付租金每月三百，如有变更再议，房屋以后归子女所有，男女双方都无权出售。”双方离婚后，原告一直在该房居住至今。2012年第三人宋军生取得涉案房屋的土地使用证，同年第三人宋军生单方向星子县房产局申请房屋产权的初始登记，2012年12月19日星子县房产局为其办理了星房权证横塘字第××号房屋初始登记，将坐落于横塘集镇的建筑面积540.30平方米的四层楼房登记在第三人宋军生一人名下。登记前，星子县房产局未派员前往实地查看。另查明，宋军生以涉案房屋为抵押在中国邮政储蓄股份有限公司星子县支行办理了贷款，并办理了抵押登记手续。2016年10月13日，江西省庐山市人民法院作出（2016）赣0427民初1176号民事判决书，判决宋军生归还中国邮政储蓄股份有限公司星子县支行借款本金344085.33元及利息；如宋军生未按期还款，中国邮政储蓄股份有限公司星子县支行有权就宋军生的抵押房产折价或申请拍卖，变卖。该判决生效后，中国邮政储蓄股份有限公司星子县支行于2016年11月16日向江西省庐山市人民法院申请强制执行，法院对涉案房屋进行了查封。原告曹小琴提出执行异议，江西省庐山市人民法院于2019年4月16日作出裁定，驳回曹小琴的异议请求。原审认为，本案争议焦点有四：一是本案是否超过起诉期限；二是本案原告宋强、宋从坚与本案是否有法律上的利害关系；三是被告主体是否适格；四是被告的登记行为是否合法。关于起诉期限问题。本案被告无充分证据证实原告在2018年8月10日之前就已经知道房产证的具体内容，即使有证据证实，原告的诉请亦未超过一年的起诉期限。关于原告宋强、宋从坚的诉讼主体资格问题。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。上述法条规定的“有利害关系的公民、法人或者其他组织”，不能扩大理解为所有直接或者间接受行政行为影响的公民、法人或者其他组织；所谓“利害关系”仍应限于法律上的利害关系，不宜包括反射性利益受到影响的公民、法人或者其他组织。同时，行政诉讼乃公法上之诉讼，上述法律上的利害关系，一般也仅指公法上的利害关系；除特殊情形或法律另有规定，一般不包括私法上的利害关系。本案的初始登记行为，虽有可能影响原告宋强、宋从坚的受赠利益，但此种利害关系并非公法上的利害关系，也就不宜承认原告宋强、宋从坚在行政诉讼中的原告主体资格。原告宋强、宋从坚基于赠与合同而可能产生的民事权益，与行政行为不具有法律上的利害关系，故不是本案的适格原告。关于被告是否适格问题。《行政诉讼法》第二十六条规定，行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。根据机构改革职权调整，被告庐山市自然资源局负责不动产确权登记工作，其承继了原星子县房产管理局的相关职能，故被告具有主体资格。关于被告的房产初始登记行为是否合法问题。根据《房屋登记办法》第十九条的规定：“办理下列房屋登记，房屋登记机构应当实地查看：（一）房屋所有权初始登记”。被告无充分证据证实其单位在履行登记职责过程中，曾派员到诉争房产实地查看过。现场查看的目的是核实房屋的自然状况与土地、规划、房屋登记簿、测绘报告等相关材料是否一致，登记的客体状况不能仅仅依赖测绘机构的测绘，作为登记机构，对申请初始登记的房屋自然状况应当具有核实的义务。被告于庭审后补充证据以证实其履行了实地查看的义务，该证据系被告作出行政行为时未收集的证据，其无法到达被告的证明目的，故被告为宋军生颁发房产证的行为违法。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定，被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，受让人受让不动产时是善意的，受让人取得该不动产的所有权；当事人善意取得其他物权的，与善意取得的所有权具有同样的法律后果。抵押权系设立在所有权之外的受法律保护的其他物权之一。抵押权因被担保债权的成立而成立，亦因被担保债权的消灭而消灭。认定善意取得的核心要件是第三人属于善意、有偿取得抵押权。本案中，宋军生与中国邮政储蓄股份有限公司星子县支行之间的担保债权经庐山市人民法院生效的民事判决确认，该判决确认了宋军生将涉案房屋抵押贷款行为的效力，并认定中国邮政储蓄股份有限公司星子县支行对涉案房产依法享有抵押权，中国邮政储蓄股份有限公司星子县支行的善意取得构成对房屋登记机构撤销抵押登记的法定阻却事由，故本院依法确认被告颁发涉案房产证的行为违法，对原告诉请撤销涉案房产证的诉请本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条、第四十九条、第七十四条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款的规定，判决：一、确认被告庐山市自然资源局于2012年12月19日为第三人宋军生颁发星房权证横塘字第××号房产证的行为违法；二、驳回原告宋强、宋从坚的起诉。上诉人庐山市自然资源局上诉称：一、原审法院在事实认定及法律适用上均有不当之处。认定本案未超过诉讼时效，明显与事实不符。其查明的事实中已经明确：涉案房产证发放之日即作出具体行政行为之日为2012年12月20日，至被上诉人向人民法院提起诉讼的时间已有六年零七个月。曹小琴不是该房产证的相对人，其最起码从2018年8月10日就已知道她所说的房产证上没有她的名字，本案行政诉讼没有时效中断一说，故其于2019年7月29日才起诉超过了诉讼时效。原审法院认为其未超过一年的起诉期限属于法律适用错误。该条起诉期限的规定针对的对象是具体行政行为的相对人，曹小琴并非相对人，并不适用该条规定。二、本案中上诉人作出的行政行为完全合法。办理房产证的所有材料中均没有被上诉人曹小琴的相关记载。土地出让合同的受让方是宋军生，土地相关税费也是宋军生缴纳，土地使用权又是初始登记，案涉房屋建设许可证上的权利人仅为宋军生一人，其申请办理的土地证、房产证的所有材料中均没有任何关于被上诉人曹小琴为共有人的记载。第三人宋军生单方提出申请也没有违反法律规定。其在合法建造房屋的基础上提出办证申请完全合规。上诉人已经履行了核实义务，其向第三人宋军生颁发房产证完全符合法律规定。上诉人已经向法院提交了证据证明对案涉房屋进行了现场测绘，履行了实地查看的义务，在进行了一定的审查基础上，才向宋军生颁发了房产证，完全合法。综上，请求二审法院依法撤销永修县人民法院作出的（2019）赣0425行初120号行政判决并确认上诉人行政行为合法，本案诉讼费用由被上诉人负担。被上诉人曹小琴、宋强、宋从坚答辩称：我们认为一审认定事实清楚，法律适用正确。一、1.被上诉人起诉并未超过法定期限，上诉人没有证据证明被上诉人是在2017年11月16日之前就已经知道涉案的行政行为，第三人涉及的民事诉讼，被上诉人并没有作为案件当事人参与，其并不知晓查封、拍卖等相关事实。2.被上诉人作为涉案行政行为利害关系人，上诉人作出行政行为时，未告知被上诉人起诉期限，应该适用一年的起诉期限。二、上诉人根据房屋登记信息询问笔录中，房屋是否为共有房屋询问中关于勾选是与否的解释是错误的，在该笔录中有8项内容需要勾选是与否，其中7项第三人都有勾选，唯独共有房屋这一栏没有勾选。三、上诉人没有履行实地查看义务，程序违法，一审法定提交证据期间，上诉人未向法院提交实地核查的证据，庭后提交的补充证据不是在作出行政行为时搜集的证据，不能证明其行政行为合法性，且提交的补充证据也不能达到其进行了实地查看的目的。原审第三人宋军生未陈述。当事人向原审法院提交的证据均随卷移送本院，经本院核查，对原审判决定案证据的效力予以确认。本院查明的案件事实与原审法院查明的事实基本一致。本院认为，本案二审争议焦点在于上诉人作出的涉案房屋初始登记的行政行为是否合法。案涉房屋登记行为发生于2012年12月19日，故应当适用当时有效的《房屋登记办法》。《房屋登记办法》第三十条规定：“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：……（七）其他必要材料。”在本案情形下，房屋是否存在共有或其他关于房屋权属的约定、协议，即属于该款第七项规定的应当提交并交由登记机关审查的“其他材料”。被上诉人曹小琴与原审第三人宋军生已于2008年12月15日离婚，并对涉案房屋作了如下约定：“房产、房屋每人各得一半，其中一人使用一楼铺面，按现在价格付租金每月三百，如有变更再议，房屋以后归子女所有，男女双方都无权出售。”而本案中第三人宋军生申请案涉房屋初始登记时，在房屋登记信息材料中“是否是共有房屋”选项下并未勾选“是”或“否”，既然登记信息材料中写明了询问申请人“是否是共有房屋”，即意味着上诉人有义务对房屋共有的事实状况进行审查。被上诉人曹小琴与第三人宋军生明确约定了房屋权属，这一事实属于对房屋权属及共有状况的确定具有重大影响的事实，上诉人应当依法查明后再进行房屋登记。而上诉人在为第三人宋军生办理房屋初始登记时，并未审查双方的婚姻关系以及是否存在涉案房屋分割的相关约定或协议，亦未查明房屋的实际权属及共有状况，即简单地以符合登记条件为由为宋军生办理了房屋初始登记，违反了法定的审查条件。综上，上诉人的上诉理由依法均不能成立，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人庐山市自然资源局负担。本判决为终审判决。审判长  刘波审判员  张伟审判员  商宏二〇二〇年六月十二日法官助理熊书杰书记员刁佳敏