内蒙古鄂尔多斯市康巴什区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内0603民初605号 原告：内蒙古亿祥健康科技有限公司，统一社会信用代码×××。 法定代表人：王某。 委托诉讼代理人：符某，内蒙古蒙南律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨某，内蒙古蒙南律师事务所实习律师。 被告：鄂某，统一社会信用代码×××。 经营者：李瑞，公民身份号码×××，男，汉族，1982年7月26日出生，住所内蒙古自治区鄂尔多斯市康巴什区金信翰林苑26号楼2单元704室。 委托诉讼代理人：李某，该个体工商户经理。 原告内蒙古亿祥健康科技有限公司与被告鄂某租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月10日公开开庭进行了审理。原告内蒙古亿祥健康科技有限公司的委托诉讼代理人符某、杨某，被告鄂某的经营者李瑞及委托诉讼代理人李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告内蒙古亿祥健康科技有限公司向本院提出诉讼请求：一、请求判令解除原被告之间的房屋租赁合同；二、请求判令被告返还原告房屋租赁费64175元，经营保证金10000元；共计74175元；三、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告于2018年6月21日签订场地租赁合同一份，双方约定原告租赁被告在康巴什经营的领鲜超市内的场地一块，租期为2018年9月1日-2021年8月31日，原告依约向被告交纳3年租金110000元，经营保证金10000元。后被告的超市因经营不善于2019年12月初关闭后不再经营，导致原告的场地后期一直无法正常使用。原告多次要求与被告解除租赁合同并退还剩余的租赁费，被告推脱不给，无奈诉至法院，请求依法判决。 被告鄂某辩称，不同意原告的全部诉讼请求，理由：1.合同是签订的，但原告在两年内（2018年9月1日至今）一直未入场，原告在被告处租赁的场地内无经营物品；2.被告在过年期间（农历腊月26日）关闭，因疫情原因，被告后续一直未营业。 当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供第一组证据，《领先空间生活超市租赁合同》、收据2支（复印件），证明原被告于2018年6月21日签订租赁合同，双方具有租赁关系，约定租期从2018年9月1日至2021年8月31日。合同签订后，原告向被告支付三年租金110000元及保证金10000元。被告质证对租赁合同的真实性认可，对于收据真实性认可，但收据上原告自行备注了三年租金的字样，实际是三年管理费。本院认为，被告虽质证收据上部分内容存在原告修改，修改部分并不影响该收据的真实意思，本院对原告提供的第一组证据的真实性、合法性、关联性予以确认并采纳。原告提供第二组证据，照片打印件2支、通话录音光盘1支，证明2019年11月底被告超市已经关停，通话录音证实超市已关闭半年之久，被告违约，符合法定解除条件。被告质证对第二组证据的真实性认可，对证明目的不予认可，照片中的场景为原告租赁场地，2019年12月16日，被告超市一直在营业，有销售记录可以作证据。2020年4月25日在疫情期间，因不可抗力无法营业，被告超市准备2020年6月20日复工复产。2019年3月，李瑞不参与实际运营管理，超市管理人员通知李瑞及其他商户复工时间。本院对于原告提供证据的真实性、合法性、关联性予以确认，但本院认为照片内容无法证实该超市于2019年11月底关停。通话录音内容含糊，也无法证明被告超市违约，故对原告的证明目的不予采纳。原告提供证人鲁某出庭作证，证明2019年11月底被告超市因经营不善关停的事实。被告质证对证人证言的真实性不认可，证人陈述被告公司于2019年6月关停不属实，被告公司有销售记录证明，从2018年8月开业后，被告只有在2019年过年关门，其他时段未关门。本院认为证人并未实际看到被告关门，对于关门时间记忆模糊，且证人与原告方系合作关系，证人的证言可信度较低，故本院对证人证言不予采纳。被告庭后向本院提供照片5支（2020年6月10日拍摄）、超市小票复印件3支、收银台对账单复印件2支、收据复印件一支，证明原告超市一支在销售，没有关停。超市货物齐全。原告质证对被告提供证据的真实性均不认可，证明问题也不认可。本院认为被告提供证据均为复印件，对证据的真实性不予采纳，但本院在庭后去超市现场核对，确认超市内部确实存在货品，截至开庭之日未恢复营业。 本院经审理认定事实如下：2018年6月21日，原被告签订租赁合同，由原告租赁被告经营场所收银区2号位置，经营项目为医药销售，租赁期间从2018年9月1日至2021年8月31日。同日，原告公司的法人王某向被告支付10000元经营保证金、110000元管理费（实际为三年租金），被告向原告出具了收据。该超市在开庭之日2020年6月10日未营业。最晚2019年11月，原告已将自有物品从超市搬离，原告租赁的该场地并未经营过，未出售过药品。 本院认为，本案的争议焦点为原被告签订的《领先空间生活超市租赁合同》是否应当解除。本案中，原被告签订的租赁合同，是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，对双方当事人均有约束力，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。原告根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，因一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，认为被告停业构成违约要求解除双方的租赁合同。本院认为，原被告签订合同的目的是原告租赁使用被告经营场所的位置，被告已向原告交付了该场地，原告曾在该场地放置货架，后期原告自行搬离，被告并未违反合同的主要义务。原告主张被告超市因经营不善于2019年12月停止营业，但原告并未提供足够充分证据证明被告公司经营不善导致停业，也未能证明被告公司的停业时间，后因新冠肺炎疫情原因，被告公司在一段时间确实未营业，而在被告公司停业之前，原告已将自己的货架搬离，新冠肺炎疫情对被告公司的后续一段时间经营活动造成了影响，尚不足以导致其与原告之间的租赁合同“直接”或“根本”不能履行，故被告的停业并不导致合同不能实现目的。原告并未证明被告违约，原告以自己搬离租赁场地的行为明确表明其不再履行租赁合同，原告的该行为不具有单方解除合同的效力，但考虑到承租人不愿继续履行合同，该义务性质也不宜强制执行，租赁合同目的已无法实现，继续履行租赁合同会对承租人显失公平、可能造成不应有的损失，承租人请求解除房屋租赁合同，本院予以支持。本院根据案件具体情况以承租人搬离、出租人支配铺位、当事人起诉或开庭之日等时间合理确定合同解除的具体时间，确认双方的合同于本院开庭之日2020年6月10日解除。本院认为，原告已搬离该铺位，被告完全可以另行出租，本院对于原告要求返还解除合同后租金的诉讼请求予以支持。对于原告要求退还10000元经营保证金的诉讼请求，本院认为该保证金的交纳即为要求原告正常经营场地，促进超市发展的保证金，而实际情况为原告在长达两年中并未经营铺面，原告未履行经营活动违反了保证金的约定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，故本院对原告要求返还保证金的诉讼请求不予支持。另，租赁合同系继续性履行合同，被告作为守约方，认为自己存在损失等情况，可另案主张。 综上所述，本院对原告的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百一十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条之规定，判决如下： 一、确认原被告于2018年6月21日签订的租赁合同于2020年6月10日解除； 二、被告于本判决生效之日3日内退还原告租赁费44916.7元（14个月21天的租赁费，110000元÷36个月×14个月+110000元÷36个月÷30天×21天）； 三、驳回原告的其他诉讼请求。 案件受理费827元，由原告内蒙古亿祥健康科技有限公司负担366元，由被告鄂某负担461元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院。 审判员  赵倩玉 二〇二〇年六月十五日 书记员  冯妮妮 书记员  屈佳瑜 法条链接： 《中华人民共和国合同法》 第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 第二百一十七条承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》 第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》 三、依法妥善审理合同纠纷案件。受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件，除当事人另有约定外，在适用法律时，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小，按照以下规则处理： （一）疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。当事人对于合同不能履行或者损失扩大有可归责事由的，应当依法承担相应责任。因疫情或者疫情防控措施不能履行合同义务，当事人主张其尽到及时通知义务的，应当承担相应举证责任。 （二）疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。合同依法变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持。因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。