苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0591民初12449号原告：苏州工业园区科技发展有限公司，统一社会信用代码913205947206770601，住所地苏州工业园区星湖街328号。法定代表人：徐健。委托诉讼代理人：刘汉文，北京市炜衡（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘巨，北京市炜衡（苏州）律师事务所实习律师。被告：苏州第五季食品科技有限公司，统一社会信用代码913205073237708943，住所地苏州市相城区太平街道聚金路98号研发大楼6楼610室。法定代表人：胡良明。原告苏州工业园区科技发展有限公司（以下简称“园区科技发展公司”）诉被告苏州第五季食品科技有限公司（以下简称“第五季公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月25日立案受理后，依法适用简易程序，后转为适用普通程序独任审理，于2020年6月16日公开开庭进行了审理。原告园区科技发展公司的委托诉讼代理人刘汉文、刘巨，被告第五季公司的法定代表人胡良明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告园区科技发展公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认解除原被告双方签署的《房屋租赁合同》；2、判令被告腾退涉案房屋并办理完毕交接手续；3、请求法院依法判令被告支付拖欠租金234237.6元（暂计算至2019年10月，实际主张至租赁合同解除之日）及滞纳金24660.33元（暂计算至2019年10月，实际主张至实际支付之日）；4、请求法院依法判令被告支付拖欠物业费78729.86元（暂计算至2019年10月，实际主张至租赁合同解除之日）及滞纳金6384.27元（暂计算至2019年10月，实际主张至实际支付之日）；5、请求法院依法判令被告支付拖欠电费1247.31元以及滞纳金172.33元（暂计算至2019年10月，实际主张至实际支付之日）；6、请求法院依法判令被告支付拖欠供电服务费57.91元以及滞纳金6.46元（暂计算至2019年10月，实际主张至实际支付之日）；7、请求法院判令被告缴纳的保证金87839.1元归原告所有；8、请求法院依法判令被告向原告补足免租期租金及优惠租金186739.42元；9、本案诉讼费等费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年3月26日签订房屋租赁合同，约定被告承租原告位于苏州工业园区金鸡湖大道1355号国际科技园内A1605单元之办公研发用房，合同中对租赁期限、租金标准、租金支付及违约责任等做了约定。合同中另约定物业费由原告的全资子公司即苏州工业园区国际科技园产业管理有限公司代为收取。上述合同签订后，被告缴纳了87839.1元保证金，原告依约向被告交付了案涉房屋，被告于2018年4月9日实际入驻。后被告拖欠自2018年10月起的租金、2018年12月起的物业费、2018年12月至2019年3月的电费以及2019年1月的供电服务费。经原告多次催讨，被告仍未能支付。后原告于2019年4、5月份发现被告从案涉房屋中搬离，2019年10月底原告自行收回了案涉房屋，收回时房屋内留有杂物且未恢复原状。被告欠付租金、物业费等费用，且在租赁期内未通知原告即擅自搬离，且未与原告办理房屋交还手续，上述行为严重违反了合同约定，原告为维护自身合法权益诉至法院，请求支持原告诉请。被告第五季公司辩称：我方对于原告的诉请不予认可，原告主张的金额过高。我方在2018年12月份就已搬走，搬走时租金支付至2018年10月，物业费支付至2018年11月，电费和供电服务费付至何时不清楚。当时我司工作人员与物业人员沟通，约定以我方支付的87839.1元保证金来抵扣2018年11月份和12月份的租金、物业费。谈好之后我方就搬出了涉案房屋，并将装修拆除、将房屋恢复原状。原告对于我方在2018年12月时搬离案涉房屋是知晓的。本院经审理认定事实如下：2018年3月26日，原告园区科技发展公司（出租方，甲方）与被告第五季公司（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》（编号：Q4-2018（0143）X01），约定乙方承租甲方所有的位于苏州工业园区金鸡湖大道1355号国际科技园内A1605单元之办公研发用房，房屋建筑面积325.33平方米。合同第4.2条约定甲方授权苏州工业园区国际科技园产业管理有限公司（以下简称“产业公司”）履行本合同项下全部物业管理、二次装修管理、二次装修验收管理和消防管理等配套管理工作，并直接履行收取物业服务费、押金、代收代缴费用及其他相关费用之职责。合同第4.5条约定甲方承诺在本合同签署之日起10日内将房屋交付给乙方。合同第5.3条约定乙方承诺自行承担本合同项下房屋的水电费和由甲方代垫的依照约定应由乙方支付的其他诸费。合同第5.12条约定，在租赁合同期满或合同因约定、法定程序解除、终止的，乙方在承租房内的装修，甲方不承担任何补贴费用。乙方应自费拆除二次装修的相关部分，并将房屋恢复原状。合同第7.1条约定，租赁期为36个月，从2018年4月1日至2021年3月31日止。合同第8.1条约定，甲方制定的本合同约定出租房屋的月标准租金为90元/平方米，合同标准租金总额为29279.7元。合同第8.2条约定乙方按照以下具体明细向甲方支付租金：2018.4.1-2018.4.7租金为0元/平方米/月，合计0元/月，装修免租期；2018.4.8-2019.3.31租金为60元/平方米/月，合计19519.8元/月；2019.4.1-2020.3.31租金为62元/平方米/月，合计20170.46元/月；2020.4.1-2021.3.31租金为64元/平方米/月，合计20821.12元/月。合同第8.3条约定，乙方按照22元/平方米/月向甲方支付物业服务费，合同月物业服务费总额为7157.26元，乙方同意甲方授权该物业服务费由产业公司收取。合同第8.6条约定，乙方须于本合同生效后租赁期开始前向甲方支付首期租金和首期物业服务费。合同第8.7条约定，除首期租金和物业服务费外，乙方应于每月10日之前支付当月的租金和物业服务费。合同第8.9条约定，在收讫租金和物业服务费后15日内，甲方向乙方提供发票。合同第8.10条约定，除租金及物业服务费外，出租房屋发生的水电费及其他有偿服务费用由甲方或甲方授权的产业公司代缴，乙方在接到甲方或甲方授权的产业公司的收费通知时，应在次月10日前支付相应费用。合同第9.1条约定，乙方应在本合同签订之当日，向甲方支付相当于3个月标准租金总额的保证金，本合同项下保证金金额为人民币87839.1元。合同第9.3条约定，上述保证金用于保证乙方正确全面及时履行本合同，若乙方存在拖欠租金、物业服务费、其它费用以及违约金或损害赔偿费用等情形的，甲方可以先行抵扣，但该抵扣行为不免除乙方逾期履行义务的违约责任的承担。合同第12.1条约定，本合同终止或解除的，乙方应与甲方结清所有应付款项、将房屋恢复至交付时的原状且在搬离该房屋时书面通知甲方验收该房屋。甲方对房屋进行验收结束、收到房屋钥匙并签署房屋验收交接单之日视为乙方完成交还义务之日。合同第13.3条约定，若乙方拖欠租金、物业服务费及其他相关费用任何一项2个月以上，或空管该房屋2个月以上的，甲方经书面通知乙方即可提前解除本合同。合同第14.4条约定，乙方未能按合同约定的时间支付租金、物业服务费、各项保证金计其他应付款项的，每逾期一日，乙方应按应付款项总额的万分之五向甲方支付违约金，违约金计算至乙方付清全额款项之日为止。合同第14.6条约定，若因本合同13.3条约定的情形提前解除合同的，甲方有权没收乙方交纳的9.1条约定的保证金，乙方还应按合同剩余期限租金总额的20%支付违约金。合同第14.7条约定，租赁合同期满或因其他原因提前终止租赁合同后，乙方逾期交换房屋的，除应按照标准租金及物业服务费支付相关费用外，每逾期一天，还应向甲方支付房屋日租金5%的违约金。合同第14.8条约定，租赁合同期满或因其他原因提前终止租赁合同后，乙方逾期交房超过十个工作日不办理交接手续，或无人负责办理交接手续或不承担拖欠的租金及物业服务费等一切费用，即视为乙方完全放弃租赁房屋内存放或安装的所有物品的所有权，所有物品为乙方的抛弃物，乙方并同意由甲方随时自行进入乙方承租之房屋并自行处置上述所有物品而对此无任何异议。合同第14.9条约定，若乙方存在本合同13.2或13.3约定的情形而导致甲方提前解除合同的，乙方根据政策或者合同约定已经享有的租金免除及优惠部分应按合同约定的标准租金向甲方据实补足。合同第14.10条约定乙方交还房屋时未将房屋恢复原状或与其办理交接超过十天或无人办理交还房屋手续的，甲方有权没收乙方交纳的9.1条约定的保证金，给甲方造成损失的，还应赔偿甲方的损失。2018年12月14日，原告园区科技发展公司向被告第五季公司开具金额为483.6元的电费发票一份。2018年12月20日，苏州工业园区国际科技园产业管理有限公司向被告第五季公司发出企业欠费催费通知单一份，通知被告第五季公司欠缴2018年12月物业费/电费7640.86元，被告公司应于2018年12月24日上午12点前支付该费用。2018年12月24日，苏州工业园区国际科技园产业管理有限公司向被告第五季公司发出企业欠费停电通知单一份，通知被告第五季公司欠缴2018年12月物业费/电费7640.86元，且未在之前通知的2018年12月24日上午12点前缴纳，现再次通知被告公司于2018年12月27日上午12点前交清欠款及滞纳金，否则将停止供电。2019年1月3日，原告园区科技发展公司向被告第五季公司开具金额为482.6元的电费发票一份。2019年2月13日，原告园区科技发展公司向被告第五季公司开具金额为281.11元的电费发票一份，其中电费和供电服务费分别为223.2元和57.91元。审理中原告另提交了苏州工业园区国际科技园产业管理有限公司发给被告第五季公司的企业停电通知单一份，内容为通知被告第五季公司欠付2019年3月物业费、水电费7157.26元，因被告公司未在之前通知的2019年3月24日下午5点前支付上述费用，现通知被告公司在2019年3月29日下午5点前交清欠款，否则将停止供电。审理中原告园区科技发展公司提交了电表记录一份，其上载明2019年2月、2019年3月的被告第五季公司应付的电费金额均为0元。以上事实，有原告提交的房屋租赁合同、通知单、电表记录等证据，及原、被告庭审陈述予以证实，本院予以确认。本院认为，原告园区科技发展公司与被告第五季公司签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律规定，本院认定该租赁合同有效。原告将涉案房屋交付被告使用，被告应按约定支付租金，拖欠不付，构成违约，应承担相应违约责任。被告拖欠租金及物业管理费超过2个月，符合合同中约定的原告行使单方解除权的条件，原告据此要求解除双方之间的房屋租赁合同，系行使自身依约享有的权利，原告请求确认双方签订的房屋租赁合同解除，应予支持，本院确定双方之间的房屋租赁合同于本案起诉状副本送达被告之日即2019年11月11日解除。关于返还房屋。原告在审理过程中明确其已于2019年10月底收回案涉房屋，故其关于要求被告返还房屋的诉请本院不再支持。关于租金和物业费。被告辩称其于2018年12月搬离并将案涉房屋恢复原状后返还给原告，故其不应支付2019年起的租金和物业费，原告对此不予认可，并认为被告欠付租金后始终未主动将案涉房屋返还给原告，而是原告在2019年10月自行收回案涉房屋，本院认为，被告虽未能举证其于2018年12月即已搬离案涉房屋，但根据原告提供的电费记录表以及企业停电通知单可以看出被告在2019年2月前已经搬离，租赁合同中明确约定合同解除被告返还案涉房屋时应与原告办理交接手续，被告本应支付截至原告收回房屋的租金，但在被告违约搬离后，原告也应当采取适当措施防止损失的扩大，原告系案涉房屋的所有权人，且管理案涉房屋的苏州工业园区国际科技园产业管理有限公司系原告的关联公司，原告对于被告在2019年2月前已经搬离理应知晓，原告未及时采取措施避免损失进一步扩大，应对损失扩大部分承担责任，本院根据本案事实情况酌定被告应向原告支付截止2019年5月的租金和物业费，即被告应支付原告自2018年10月至2019年5月期间的租金157459.72元和自2018年12月至2019年5月期间的物业费42943.56元。关于电费和供电服务费，原告要求被告支付2018年12月至2019年2月期间的电费1189.4元和供电服务费57.91元，并提交了发票予以佐证，本院对原告的主张予以支持。综上，被告第五季公司应支付原告租金、物业费、电费和供电服务费合计201650.59元。关于补缴优惠期租金、支付滞纳金和没收保证金。原告要求被告补缴优惠期租金、支付滞纳金，以及没收被告缴纳的保证金，实际均系因被告逾期付款，原告要求被告赔偿解除合同的违约损失，本院综合考虑被告拖欠租金等费用、擅自搬离案涉房屋等违约情形，酌情确定被告应赔偿原告违约损失135337.28元。同时，因原告的违约损失本院已经综合考量，故被告已缴纳的保证金87839.1元不应再由原告没收，而应与被告欠付的租金、物业费、电费和供电服务费抵扣，经核算，抵扣后被告还应支付原告113811.49元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告苏州工业园区科技发展有限公司与被告苏州第五季食品科技有限公司之间关于苏州工业园区金鸡湖大道1355号国际科技园内A1605单元的《房屋租赁合同》（编号：Q4-2018（0143）X01）于2019年11月11日解除；二、被告苏州第五季食品科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州工业园区科技发展有限公司租金、物业费、电费、供电服务费合计113811.49元；三、被告苏州第五季食品科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告苏州工业园区科技发展有限公司赔偿违约损失135337.28元；四、驳回原告苏州工业园区科技发展有限公司其余诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10000元，由被告苏州第五季食品科技有限公司负担。该款项已由原告苏州工业园区科技发展有限公司预交，本院不再退还，被告苏州第五季食品科技有限公司于判决生效之日起十日内支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 员 刘佳政二〇二〇年六月二十二日法官助理 谢天一书 记 员 郭 朦