浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙07民终396号 上诉人（原审被告）：叶芹英，男，1964年1月17日出生，汉族，住浙江省义乌市。 委托诉讼代理人：叶建斌，浙江拓思律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：浙江神力针织品有限公司，住所地：浙江省义乌市义南工业区塔山路100号。 法定代表人：龚贤书。 诉讼代表人：楼青松，浙江神力针织品有限公司管理人。 委托诉讼代理人：李娟、张姗姗，浙江神力针织品有限公司管理人工作人员。 上诉人叶芹英因与被上诉人浙江神力针织品有限公司（以下简称神力公司）对外追收债权纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2019）浙0782民初5631号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 叶芹英的上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回神力公司的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，其认定事实的主要证据不足。1、一审判决未查明涉案房屋的使用面积，致其对涉案房屋使用面积的认定错误。涉案房屋位于义乌市，共8间厂房，每间厂房宽8米，长24米，涉案房屋实际建筑面积为1536平方米。神力公司与叶芹英于2017年6月20日签订《租房协议》时谎称建筑面积为1600平方米，虚增建筑面积64平方米，多收租金8064元。对此，叶芹英保留向其主张返还的权利。涉案房屋的使用面积为1536平方米，但一审法院将涉案房屋的使用面积认定为1600平方米是错误的。2、一审判决认定叶芹英搬离400平方米厂房的时间节点为2018年11月1日是错误的。叶芹英于2018年9月9日发出短信时，己将400平方米厂房腾空并己搬离，发短信的目的是要求破产管理人到现场查看确认。2018年9月1日出具的承诺书可以证明叶芹英于2018年9月1日已经搬离400平方米厂房。承诺书中列明的三个月的押金为90000元就是按使用面积1200平方米计算的，具体计算方式为：1200平方米＊25元／平方米／月＊3月＝90000元。因此，搬离400平方米厂房的时间节点应确定为2018年9月1日，而非2018年11月1日。3、一审判决认定占有使用费标准的证据不足。一审判决认定占有使用费的标准为：2018年的租金单价为21元／平方米／月，2019年的租金单价为22元／平方米／月。一审判决作出该认定的主要证据为义乌市众正价格评估有限公司作出的评估报告。但该评估报告是对位于义乌市5号楼作出的评估报告，并未对位于义乌市3号楼进行评估，不宜按5号楼的评估报告作为3号楼租金单价的依据。神力公司进入破产程序后，即沦为严重失信的Ｄ类企业，厂房承租人的风险很大，在当地主流网络媒体中广为传播，饱受市场诟病，一审判决认定的占有使用费标准严重偏高。在没有租金单价依据的情况下，应按叶芹英与神力公司于2017年6月20日签订《租房协议》中约定的单价为依据，即涉案房屋的租金单价应确定为10.5元／平方米／月。二、一审判决适用法律错误。2017年6月20日签订的《租房协议》于2018年7月10日届满后，叶芹英继续占有使用涉案房屋，神力公司未提出异议，根据《合同法》第236条规定，原租赁合同继续有效，仍应按原租赁合同确定双方的权利义务，应按原租赁合同约定的租金单价计算原租赁合同届满后叶芹英占有使用涉案房屋的占有使用费，即按10.5元／平方米／月计算租金单价。一审判决未适用《合同法》第236条规定准确确定涉案房屋的租金单价，属适用法律错误。综上所述，关于2018年7月11日起到2019年3月13日止的占有使用费的计算方式为：占有使用费＝使用面积＊租金单价＊占有使用时间。2018年7月11日到2018年8月31日间（1.67个月）的使用面积为1536平方米，租金单价为10.5元／平方米／月，该期间的占有使用费为26933.76元；2018年9月1日到2019年3月13日间（6.43个月）的使用面积为1136平方米，租金单价为10.5元／平方米／月，该期间的占有使用费为76697.04元。2018年7月11日起到2019年3月13日止的占有使用费为103630.8元，扣除叶芹英已经支付的占有使用费150000元及电费1468.8元后，神力公司倒欠叶芹英47838元，对此，叶芹英保留向其主张返还的权利。 神力公司辩称：一审判决认定事实清楚、证据确实充分、适用法律正确，具体理由如下：一、叶芹英占有使用神力公司厂房的总面积为1600平方米是正确的。双方于2017年6月20日签订的第二份“租房协议”中对于房屋面积1600平方米已有明确约定，该协议系双方自愿签订，且叶芹英一审中对于该份证据材料并无异议；并且在2018年9月1日，叶芹英向神力公司自愿出具的“承诺书”中对于其租赁厂房的面积为1600平方米进行了再次确认。因此，叶芹英对于当时其租赁厂房的面积是1600平方米是认可的，神力公司以1600平方米计算叶芹英的占有使用费并无不当。二、叶芹英腾出400平方米厂房的时间为2018年11月1日，神力公司在计算占有使用费时已将该时间节点之后的占有使用费以1200平方米为基数进行计算。叶芹英一审中提供的证据“信息记录”已明确表明，其于2018年11月腾空400平方米，因此神力公司以2018年11月1日为时间节点，之后是以1200平方米计算其占有使用费系正确的。三、叶芹英自愿出具的“承诺书”中承诺，其在租赁协议到期后应以25元/平方米/月的标准支付占用使用费。神力公司在起诉时参照了5号楼厂房评估价格以更低的2018年度21元/平方米/月、2019年22元/平方米/月的标准，是出于为叶芹英考虑降低了月租金标准。因此，一审法院并非是直接采用了神力公司5号楼厂房评估价格标准计算费用，而是以神力公司的价格让步为基础进行计算，该计算方式合法合理。叶芹英在自愿出具承诺书的情况下，仍坚持认为在租赁协议到期后应当以原合同约定的标准支付占用使用费，更是无法律依据。综上所述，请求依法驳回叶芹英的上诉请求。 神力公司向一审法院起诉请求：依法判令叶芹英支付自2018年7月11日起至2019年3月13日止的占有使用费87491.2元并赔偿利息损失（自起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行完毕之日止）。 一审法院认定事实：2014年8月22日，中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司（以下简称信达公司）受让中国农业银行义乌分行对神力公司的债权（债权本金9000万元及相应利息）。2016年5月16日，信达公司函告浙江求是园律师事务所，载明：关于我公司从农业银行义乌分行收购的神力公司债权维护期间，同意由贵所或贵所指定的第三方协助我司管控神力公司位于义乌市义南工业区塔山路100号的抵押厂房及附属土地。管控期间，要按照贵司的承诺函履行相关职责；管控行为要合法、适当；不得违反相关法律法规规定、不得侵害社会公共利益或者有悖于社会公序良俗；在妥当管控我司抵押厂房外，协调好债务人对抵押物的处分权与执行法院的执行权，不得给我司带来声誉或者其他损害。同日，浙江求是园律师事务所函告神力公司，载明：关于信达公司从农业银行义乌分行收购的神力公司债权，我所接受信达公司委托，由我所指派第三方（龚辉兵、陈式梓）协助信达公司管控神力公司位于义乌市义南工业区塔山路100号的抵押厂房及附属土地。管控范围包括派专人24小时监管厂房以及掌控抵押厂房因租赁产生的租金。其后，陈式梓所在的义乌市天睿资产管理有限公司接管神力公司的大部分厂房，由陈式梓负责管理，另外还安排了门卫、会计（夏秀秀）、水电工（金京彬）等工作人员。2016年7月11日，叶芹英与神力公司签订《租房协议》，约定神力公司将坐落在义乌市佛堂塔山路100号3号楼1楼的厂房1400平方米出租给被告叶芹英，年租金176400元，租期从2016年7月11日起至2017年7月10日止。合同约定的租期届满后，双方续签了一份租赁合同，租用范围为3号楼1楼厂房1600平方米，租赁期限自2017年7月11日至2018年7月10日，年租金201600元。租赁合同到期后，叶芹英继续使用厂房，并于2018年11月1日腾空了其中400平方米。2018年4月16日，一审法院受理神力公司破产清算一案，同日指定浙江红太阳律师事务所为神力公司管理人。2018年9月1日，叶芹英向管理人出具承诺书，载明：神力公司管理人已经通知搬离的期限，本人的租赁合同已经到期且未交纳逾期搬离而占用期间的厂房租金，故承诺在本承诺书签署后三日内付清之前所欠占有使用费，对于之后的占有使用费，每月先交后用，每月20日之前将下月占有使用费交至管理人账户；占用面积1600平方米，占有使用费40000元/月。2018年9月3日、10月9日，叶芹英分别支付占有使用费100000元、50000元。另叶芹英向神力公司支付电费1468.8元，但神力公司未缴纳给相关部门。经神力公司申请，一审法院委托义乌市众正价格评估有限公司对坐落于义乌市佛堂镇塔山路100号5号楼的租金单价进行评估。经评估，2018年1月31日至2018年12月31日，神力公司5号楼一楼的租金单价为21元/平方米/月。2019年1月1日至2019年1月30日，神力公司5号楼一楼的租金单价为22元/平方米/月（2019年1月份租金价格有效期为一年）。 一审法院认为，根据法律规定，人民法院受理破产申请后，债务人的财产持有人应当向管理人交付财产。管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，视为解除合同。叶芹英签署《承诺书》，认可管理人不再同意续签租赁合同，故涉案的原租赁合同已解除。神力公司要求按照较承诺书更低的标准（2018年的租金单价为21元/平方米/月，2019年的租金单价为22元/平方米/月）计算厂房占有使用费，予以支持。叶芹英认为其自7月份始实际租用面积为1200平方米，但其向法庭提供的与神力公司管理人的短信中明确自11月开始搬离400平方米，而且，其于2018年9月1日出具的承诺书中使用面积亦为1600平方米，故其辩解不符合事实，不予采信，该院依照神力公司所述自2018年11月1日始按照1200平方米使用面积计算租金。2018年7月11日起至2019年3月13日止的占有使用费为237832元，扣除叶芹英已支付的150000元，及神力公司管理人未为叶芹英代缴的电费1468.8元，尚欠占有使用费为86363.2元。根据《承诺书》约定，占有使用费每月先交后用，承租户应在每月20日之前将下月占有使用费交至管理人账户。现神力公司主张从起诉之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率赔偿利息损失，予以支持，但应分阶段分别计算。综上，神力公司的诉讼请求合理部分予以支持。依照《中华人民共和国企业破产法》第十七条、第十八条规定，判决：一、叶芹英于判决生效后十五日内支付神力公司占有使用费86363.2元并赔偿利息损失（自2019年3月11日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付至2019年8月19日止，之后利息按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计付至本判决履行完毕之日止）；二、驳回神力公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2000元，由叶芹英负担。 二审中，神力公司未提供证据。叶芹英向本院提供证据如下：证据1、情况说明一份，证明涉案房屋的使用面积为1536平方米。证据2、佛堂镇人民政府的风险告示一份（打印件），证明神力公司进入破产程序，已沦为D类企业，属于淘汰关联类企业，叶芹英承租涉案房屋有重大风险。 神力公司质证意见如下：证据1的三性均有异议。该份证据系案外人浙江重申环保科技有限公司单方制作，且叶芹英租用案外人的厂房面积，与叶芹英租用神力公司厂房的面积并无关联，无法证明叶芹英租用神力公司厂房面积。证据2的三性均有异议。该份证据不是原件，而且在2018年9月1日，叶芹英出具了承诺书，其中对于案涉厂房存在的风险问题已经有明确认知，对于合同到期后的占有使用费也是认可的。 本院认证意见：证据1系案外人出具，不符合证据的有效形式，且叶芹英向神力公司租赁面积在双方签订的租赁合同及叶芹英出具的承诺书中均已明确为1600平方米，该情况说明记载的情况与叶芹英本人确认的面积不符，对其证明力不予确认。证据2为打印件，叶芹英未举证证明因神力公司沦为D类企业，其实际已遭受承租风险，故对其证明目的不予确认。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，针对双方诉辩主张，本案二审争议焦点有三，分别评析如下： 一、叶芹英向神力公司租赁厂房面积是否应确认为1600平方米。2017年6月20日叶芹英与神力公司签订的《租房协议》，明确载明叶芹英租赁使用的厂房为3号厂房壹楼面积1600平方米，2018年9月1日，叶芹英向管理人出具的承诺书中记载占用面积为“3号楼一楼1600㎡×25元”，即叶芹英对承租面积为1600平方米的事实是明知且确认的，故一审以叶芹英的确认认定租赁面积并无不妥。 二、400平方米厂房的搬离时间认定问题。2018年10月9日，叶芹英发送短信明确“隔壁400平方11月要搬走收到请回复”，即400平方米在10月份即已确定将在11月份搬移，现叶芹英主张400平方米搬离的时间在2018年9月1日，与其短信内容不符，亦与其当日签署的承诺书中记载占用面积为1600平方米相矛盾，故一审根据管理人的确认，及叶芹英短信内容，认定400平方米搬离时间为2018年11月1日，合法有据。 三、占有使用费计算标准问题。叶芹英与神力公司于2017年6月20日签订的《租房协议》约定的租期为2017年7月11日至2018年7月10日，后神力公司破产清算一案于2018年4月16日由一审法院受理，叶芹英与神力公司未签订续租协议。2018年9月1日，叶芹英向神力公司管理人出具承诺书，载明租期到期日为2018年7月10日，至2018年9月10日欠缴占有使用费80000元（1600平方米×25元，40000元/月）。现对于房屋占有使用费的计算标准，一审法院参照另案中一审法院委托义乌市众正价格评估有限公司对案涉厂房在同一时段的租金鉴定评估价格，对本案中叶芹英使用的3号楼一楼占有使用费参照同一厂区内楼层结构等基本一致的5号楼一楼的租金鉴定评估价格进行计算，低于叶芹英承诺的价格，并无不妥。叶芹英主张原租赁合同继续有效，仍应按照2017年6月20日《租房协议》约定的租金标准计算，与其签署的承诺书内容不符，亦缺乏相应证据予以证明，本院不予采信。 综上分析，叶芹英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2000元，由上诉人叶芹英负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 周俊梅 审 判 员 应 倩 审 判 员 金佳卉 二〇二〇年六月三十日 代书记员 张青青