北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终6357号上诉人（原审原告、反诉被告）：远大东方玻璃幕墙（北京）有限公司，住所地北京市顺义区。法定代表人：李良更，职务总经理。委托诉讼代理人：邹秀丽，北京市两高律师事务所律师。委托诉讼代理人：李宏宇，北京市两高律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：昝晓俊，男，1976年10月7日出生，河北省三河市燕郊开发区。委托诉讼代理人：苟波，北京天初律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒙永胜，北京天初律师事务所实习律师。上诉人远大东方玻璃幕墙（北京）有限公司（以下简称远大公司）因与被上诉人昝晓俊房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初25078号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。远大公司上诉请求：依法撤销一审判决，改判支持远大公司的全部诉讼请求或将本案发回重审；一、二审诉讼费由远大公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、一审判决事实认定错误。双方在签订《租赁协议》及《补充协议》时，已经明确约定“租赁用途为玻璃加工，以远大公司名义申请报装变压器，若未申请成功，主合同终止，远大公司自合同签订之日起以实际天数交付昝晓俊租金”说明安装成功变压器，是双方合同履行的前提条件，如果未安装成功，按实际天数支付房租，若安装成功，合同才能继续履行。昝晓俊在双方合同签订时，对远大公司需要投入成本安装变压器的事实早已经进行了确认。在此基础上，昝晓俊收取了高额的租金，远大公司因昝晓俊的缔约过失责任来主张安装变压器的费用合情合理。2、涉案厂房自2017年12月20日被查封后，远大公司就因无法继续经营使用而搬离了涉案厂房，远大公司为何要支付该变压器2018年3月至2019年11月的占有使用费？即使需要支付该费用，该变压器占地仅20平米，按照年租金100万元，场地面积8000平米来折算，100万元/8000平米*20平米=2500元。该变压器房一年的占有使用费仅为2500元，这与昝晓俊给远大公司造成的安装变压器损失费用悬殊巨大，双方损失无法互相抵消。3、涉案厂房在没有规划许可手续的前提下，被认定为“违法用地”，后又因厂房材质不合格，被北务镇政府安全科查封，导致远大公司无法继续使用涉案厂房，昝晓俊应对远大公司造成的变压器损失承担全部赔偿责任。二、一审判决适用法律错误。本案应以合同无效的过错责任，作为认定双方过错责任划分的理由，昝晓俊应承担全部或主要的缔约过失责任。三、一审判决存在程序违法。一审法院调取了北务镇政府安全科关于厂房材质不合格的查封材料，但未对实施查封的办案人员制作谈话笔录。昝晓俊辩称，同意一审判决，不同意远大公司的上诉意见。远大公司向一审法院起诉请求：1．请求判令昝晓俊赔偿我方安装变压器损失1144000元；2．昝晓俊承担本案案件受理费。昝晓俊向一审法院提起反诉请求：1．请求判令远大公司立即将涉诉变压器拆除；2．请求判令远大公司依法支付昝晓俊2018年3月28日至2019年11月30日期间的占地费用20万元；3．反诉费用由远大公司承担。一审法院认定事实：李良更系远大公司法定代表人。2016年9月18日，昝晓俊（甲方、出租方）与李良更（乙方、承租方）签订《租赁协议》，约定昝晓俊将坐落于顺义区北务镇马庄村南，厂房面积4789.5平方米，办公室430平方米，场院约8000平方米，宿舍335平方米出租给远大公司使用，租赁用途为玻璃加工。上述合同签订之后，远大公司遂开始使用该租赁厂房及场地，并进行了相关配套设施建设。2018年，双方因协议履行问题发生纠纷，后双方诉至法院要求处理。2019年7月，就该案件，法院做出（2018）京0113民初10094号民事判决书。后北京市第三中级人民法院对上诉做出（2019）京03民终13074号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。现双方就场院内尚存的变压器问题产生纠纷，诉至法院要求处理。法院在案件审理过程中再次进行了现场勘验。审理中，就本诉，远大公司称：查封是因为昝晓俊厂房泡沫材料不符合规定，昝晓俊对协议无效有过错。双方在租赁合同附加协议中约定，如果变压器申请成功合同会继续履行。原来场院内是有2台变压器，这2台变压器无法满足我方用电量的要求，我方为了科技研发和生产才重新建造变压器房并安装了涉诉变压器。变压器机房第一次建成但未通过验收，故又重新建造了一次。2016年9月购买的变压器，安装完成是在2016年11月15日，变压器房及线杆、线都包含在114.4万元中的，涉诉变压器现在也就值几万元钱。我方向厂家，就是孙华锋的公司北京金瑞捷通电力安装工程有限公司支付了114.4万元购买、安装变压器。对方对合同无法履行具有过错，故根据合同法第14、58条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的第5、9条规定，对方应该赔偿我方114.4万元。为此远大公司提交银行转账回单复印件、《北京市建设工程施工合同解除协议》复印件、通话录音、笔录、《厂房解封设备搬家申请》等以证明。对此，昝晓俊称：对变压器安装时间基本认可。对转账回单真实性认可，但不认可该款项均用于购买变压器，因为远大公司并未提交购买变压器的合同或是其他相关材料。李良更转给孙华锋的款项中一笔20万元的款项并未写明是变压器款项，我方不认可该笔款项是购买的变压器的价款。且我方也不认可李良更转给孙华锋的款项所购买的变压器就是涉诉的变压器，因为远大公司并未提交证据证明此点。故该证据的证明目的不认可。对其余证据的证明目的不予认可。另外，涉诉变压器对于我方来说没有任何用处，涉诉的变压器是用来生产的，但我方并无此作业。从现有的证据及现场勘验看出，涉诉的变压器是完好的，远大公司可以自行拆除再使用，现在是远大公司自主地放弃了拆除，而要求赔偿全部金额，我方是不同意的。远大公司一直在强调不能在涉诉厂房继续生产是因为我方厂房不合格，但实际上厂房被查封与远大公司搬走都无直接关系。镇里可依职权对有危险的材料进行更换，但镇里并未下发此文件。且依合同导致远大公司无法再生产，远大公司可要求我方更换不合格的材料，这样成本是最低的。为何远大公司要舍弃这个简易的方法而搬走，是因为远大公司的生产行为是不符合北京市的生产要求的，且远大公司的营业执照上也并未有生产这一项。虽然双方的合同中有玻璃生产一项，但这不能代替工商行政部门的登记。即便远大公司有损失也应由其自行承担。就反诉，昝晓俊称：反诉的第一项诉讼请求是要求拆除机房内的变压器及其厂院内的电线。因为对方也要求拆除，且这对我方并没有什么用处，又是高危的东西，我方无法拆除。再有合同无效，应将涉诉厂房恢复到合同之前的情况。反诉第二项诉讼请求的依据是，涉诉的场地一年的租金是100万，高压设备对我方产生了很大的影响，我方估算的损失20万元。远大公司对此不予同意。上述事实，有双方当事人陈述、勘验笔录、照片、（2018）京0113民初10094号民事判决书、（2019）京03民终13074号民事判决书、《租赁协议》、《限期拆除决定书》和庭审笔录在案佐证。一审法院认为，关于昝晓俊所称远大公司主体资格问题，已然在上案中有明确的结论，在此不再赘述，故对昝晓俊所称主体资格异议法院不予支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。双方签订的租赁协议已在上案中明确为无效合同，故双方应负各自返还义务。远大公司所主张损失中实际上包含两部分即变压器机房建造费用和购买、安装变压器费用。法院注意到，关于机房建设在上案中已有涉及，但未解决远大公司因前次不合格又产生最后一次重建的问题。而显然重建后的机房相对于原来机房是一次提升，并产生价值差异。对购买、安装变压器费用问题，远大公司确实有支出，但其所提交的证据不足以证明其所主张的支出数额，且该变压器之所以安装是因为远大公司的特殊行业经营需要，并非如新建房屋、安装中央空调这样有益于租赁房屋或厂房的行为，要求昝晓俊全部承担损失显然不尽合理。昝晓俊反诉要求远大公司拆除变压器及附属管线，符合法律规定，法院予以支持。但对昝晓俊要求远大公司支付占有使用费，该计算标准和时间值得商榷，因为远大公司此后实际并不能经营，也无法实际使用，故法院认为远大公司应当适度支付占有使用费，对昝晓俊所主张的金额予以酌减。综上所述，双方均存在过错导致合同无效，应分别承担责任。根据变压器安装过程及合同履行情况，法院认为远大公司应承担主要责任，昝晓俊应承担次要责任，因为变压器机房建造和变压器购买、安装、使用都由远大公司发起、控制并受益。故法院将昝晓俊和远大公司根据过错程度分别承担的责任和上述损失相结合，认为双方的损失互相抵消。故对双方要求支付费用的请求，法院均不予支持。同时，考虑目前新冠肺炎疫情防控可能给拆除工作带来的实际困难，法院适当放宽拆除变压器的期限。远大公司在拆除时亦需按照北京市疫情防控有关规定做好防护工作。同时，昝晓俊应对拆除工作尽到配合协助的义务。据此，一审判决如下：一、远大东方玻璃幕墙（北京）有限公司在判决生效之日起二个月内自行将涉诉变压器及附属管线拆除清退出涉诉厂区；二、驳回远大东方玻璃幕墙（北京）有限公司全部诉讼请求；三、驳回昝晓俊其他诉讼请求。本院二审期间，远大公司提交以下证据：变压器出让《协议书》及转账凭证，证明涉案变压器拆除后使用价值严重减损，给远大公司造成了实际损失，现在出售价格仅为43000元，与远大公司安装变压器的114万的费用相差甚远。昝晓俊发表质证意见称：对变卖协议和转账记录真实性和证明目的不认可，我方没有参与变压器变卖，远大公司与他人如何商议我方不知道，所以对真实性不认可。变压器是远大公司的财产，远大公司如何处理，售卖多少钱与我方无关，仅凭转账记录，不能证明远大公司的损失，即使有差价，也是远大公司自愿的。本院认为，双方签订的租赁协议已在另案中认定为无效合同，故双方应负各自返还义务。远大公司主张损失中包含变压器机房重建费用和购买、安装变压器费用，并在二审中提交变压器出让《协议书》及转账凭证，以进一步证明涉案变压器拆除后使用价值严重减损，给远大公司造成了实际损失。本院经审查，变压器房建设费用在前诉中已经处理，远大公司主张该损失属于重复计算，本院不予支持。因该变压器购买及安装是因远大公司的特殊行业经营需要，出租人后续出租房屋或厂房无法利用，要求昝晓俊全部承担损失显然不尽合理。昝晓俊要求远大公司支付占有使用费，因为远大公司此后实际并不能经营，也无法实际使用，故一审法院认为远大公司应当适度支付占有使用费，对昝晓俊所主张的金额予以酌减。双方均存在过错导致合同无效，应分别承担责任。一审法院根据变压器安装过程及合同履行情况，认为远大公司应承担主要责任，昝晓俊应承担次要责任，并根据过错程度分别承担的责任，将双方损失相抵消，驳回双方要求支付费用的请求，并无不妥。综上所述，远大公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。但因远大公司在一审判决之后已自行将变压器及附属管线拆除，故本院对一审判决予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初25078号民事判决第二项；二、撤销北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初25078号民事判决第一、三项；三、驳回远大东方玻璃幕墙（北京）有限公司的诉讼请求；四、驳回昝晓俊的反诉请求。二审案件受理费15096元，由远大东方玻璃幕墙（北京）有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 杨淑敏审 判 员 付 辉审 判 员 楚 静二〇二〇年六月二十九日法官助理 王玮玮书 记 员 李星月