贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔02民终820号上诉人（原审原告、反诉被告）：贵州味吾穹金玉满堂饮食发展有限公司，住所地：六盘水市钟山区钟山中路51号沃尔玛超市5楼，统一社会信用代码：91520201078499606U。法定代表人：赵东，系该公司经理。委托诉讼代理人：刘晨，系贵州景沛律师事务所律师，执业证号：15202201510998449。委托诉讼代理人：李定飞，系贵州景沛律师事务所实习律师，证号：23081905220368。被上诉人（原审被告、反诉原告）：六盘水新干线商贸有限公司，住所地：六盘水市钟山区钟山中路51号。统一社会信用代码：915202005650104096。法定代表人：刘俊烈，系该公司经理。委托诉讼代理人：张佳，系贵州胜创律师事务所律师，执业证号：15202201411552927。委托诉讼代理人：黄静，系贵州胜创律师事务所律师，执业证号：15202200211727453。原审第三人：六盘水康众房地产开发有限公司，住所地六盘水市钟山区交通北路城中变电站办公室，统一社会信用代码：915202907753128273。法定代表人：向阳，系该公司经理。委托诉讼代理人：魏丽琴，女，1977年2月28日出生，汉族，现住贵州省六盘水市钟山区，系该公司总经理。原审第三人：张植莉，女，1981年11月8日出生，汉族，住贵州省平坝县。上诉人贵州味吾穹金玉满堂饮食发展有限公司（以下简称金玉满堂公司）因与被上诉人六盘水新干线商贸有限公司（以下简称新干线公司）及原审第三人六盘水康众房地产开发有限公司（以下简称康众公司）、张植莉房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市钟山区人民法院（2019）黔0201民初3828号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。金玉满堂公司上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定基本事实不清。一、与原审第三人康众公司就案涉房屋形成租赁合同关系的主体应为原审第三人张植莉而非被上诉人。一审法院认定，2011年9月16日原审第三人张植莉与原审第三人康众公司签订《房屋租赁合同》时，张植莉是代表被上诉人与康众公司签订合同及案涉房屋是用于被上诉人的经营使用的事实认定错误。首先，经全国企业信用查询系统查询，张植莉担任法定代表人的企业还有新干线公司，担任股东的企业还有贵州旺多多商贸有限责任公司、六盘水佳韵劳务有限公司，根据《中华人民共和国民法总则》和《中华人民共和国公司法》的相关规定，不能仅因为原审第三人张植莉是被上诉人曾经的法定代表人就认为是代表被上诉人，并且被上诉人并非一人公司，也不存在公司人格混同的情况。其次，2011年9月16日《房屋租赁合同》中并没有案涉房屋是作为被上诉人的经营场地的相关约定。张植莉个人向康众公司租赁房屋是事实，其投资成立被上诉人，在注册时将案涉房屋作为公司住所地是张植莉的个人行为，故与康众公司形成租赁合同关系的主体为张植莉，应由张植莉享有和承受该《房屋租赁合同》的权利与义务。二、2015年12月15日康众公司、张植莉、金玉满堂公司签订的《房屋租赁合同补充协议》合法有效。一审法院认定2015年12月15日的《房屋租赁合同补充协议》是对被上诉人承租物权的处分属于无权处分，损害了被上诉人的利益，应属无效；原审第三人康众公司对被上诉人将房屋转租给上诉人的行为不持异议，上述事实一审法院认定错误。首先，该协议是在三方平等、合法、自愿的基础上签订，未违反任何禁止性规范，应属有效合同。康众公司与张植莉个人存在合法的租赁合同关系，张植莉是在行使其个人的权利，并没有涉及和处分被上诉人的权利。其次，2015年10月10日张植莉与刘俊烈的合作申请，同样是张植莉和刘俊烈的个人行为，与被上诉人无关，该合作申请仅是张植莉承租案涉房屋的经营变化，并未涉及《房屋租赁合同》的相关权利义务以及主体的变更，故与2015年12月15日的《房屋租赁合同补充协议》并不矛盾，且被上诉人从未与康众公司签订过任何协议，被上诉人对案涉房屋不享有权利。再者，康众公司与张植莉签订的《房屋租赁合同》明确约定，张植莉无转租权，事实上张植莉也并未将案涉房屋转租，是被上诉人无权处置，出租案涉房屋，损害了张植莉的权利，而康众公司与上诉人签订补充协议，上诉人在案涉房屋中经营，以及向康众公司支付租金都是上诉人的权利与义务。新干线公司辩称，一、就案涉房屋形成租赁关系的合同主体是康众公司与新干线公司。张植莉作为新干线公司的法定代表人，其履行的是职务行为，并非个人行为，且张植莉在一审中也陈述承租案涉房屋是用于新干线公司经营使用。金玉满堂公司承租案涉房屋系与新干线公司签订的租赁合同，而不是与张植莉个人签订的合同，在新干线公司的法定代表人以及股权发生变更以后，新干线公司也及时将该事实告知了康众公司，并取得了康众公司的同意，足以说明案涉房屋的承租和转租的主体均是新干线公司。二、上诉人、康众公司、张植莉于2015年签订的《房屋租赁合同补充协议》无效，该协议不应作为上诉人诉请确认2011年10月31日签订的《租赁合同》解除的依据。三、如果按照金玉满堂诉请要求返还租金的这一主张，则金玉满堂公司就存在着从2015年至今无偿使用案涉房屋的情况，这不能成立。因为金玉满堂公司没有无偿使用案涉房屋的权利，就案涉房屋租金的收取而言，在张植莉担任法定代表人期间，系金玉满堂公司将全部租金交付给张植莉，张植莉将公司应得的部分预留以后，其余部分又交付给了康众公司，刘俊烈担任法定代表人期间，租金就按照两部分支付，一部分是新干线公司应收部分的租金直接向刘俊烈支付，康众公司收取的部分直接转到康众公司的账上，故金玉满堂公司主张返还新干线公司应收部分的租金不能成立，其使用了案涉房屋就应当支付租金。四、上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》合法有效，双方均应当按照合同全面履行合同义务，上诉人应继续履行《租赁合同》的约定向被上诉人交付自2019年1月1日起至2019年9月30日期间拖欠的租金385921.92元。康众公司述称，一、案涉房屋前期是与张植莉个人签订的《房屋租赁合同》，张植莉给康众公司提交申请说明其租赁的场地是用来经营金玉满堂公司，后由于张植莉长期拖欠租金，经张植莉同意双方签订了合同补充协议，也就是将原合同的一切权利转由张植莉的金玉满堂公司承接。至于本案涉及的康众公司签字同意刘俊烈对该项目的管理情况，是因前期康众公司太阳城商业广场项目的物业管理是由张植莉负责，后期由于其个人原因，该项目由刘俊烈代为管理，在康众公司看来，刘俊烈是张植莉委托对该项目管理的项目管理人。另，康众公司并不知道与新干线公司有过合作关系，本案康众公司虽未提起上诉，但并不代表康众公司对一审判决予以认可。二、本案判决结果若对康众公司资产和利益造成损害，康众公司将提请董事会依法追究并保障康众公司的合法权利。二审期间，张植莉未向本院提交书面陈述意见。金玉满堂公司向一审法院起诉请求：1.确认原告与被告2011年10月31日签订的《租赁合同》于2015年12月15日已经解除；2.判令被告返还原告租金1335491.17元；3.本案诉讼费用由被告承担。新干线公司向一审法院提出反诉请求：1.判令本诉原告立即向本诉被告支付2019年1月1日起至2019年9月30日的房屋租金385921.92元及违约金20000元，并按照人民银行同期贷款年利率4.6%支付至起诉之日的资金占用费13314.3元，起诉之日的资金占用费仍按年利率4.6%计付直至所拖欠的租金全部支付完毕为止；2.反诉诉讼费由本诉原告承担。一审法院认定事实：第三人康众公司系位于六盘水市钟山区房屋的所有人，其房屋产权证号为六盘水市房权证钟山区字第××号，建筑面积33001.5平方米。被告新干线公司成立于2010年11月22日，最初的法定代表人为第三人张植莉，住所地为六盘水市钟山区钟山中路51号。2011年9月16日张植莉代表新干线公司与康众公司签订《房屋租赁合同》约定：康众公司将上述房屋中的太阳商业广场五层建筑面积为2940平方米出租给张植莉作为新干线公司的经营场地；场地面积2331平方米，每平方米每月租金25元，中厅面积609平方米，每平方米每月租金13元；租赁期间自2012年1月1日至2021年12月31日，共计10年；张植莉在合同签订前支付合同保证金50000元给康众公司；张植莉单独使用自己的营业执照等，但不能经营与沃尔玛超市同类的商品；未经康众公司同意不能将主营场地转租；同时合同还对其他权利及义务进行了约定。2011年10月31日原告金玉满堂公司的法定代表人赵东为该公司的设立与新干线公司签订《租赁合同》约定：新干线公司将位于六盘水市钟山区部分区域出租给赵东搞餐饮；租赁物面积3000平方米，内厅面积2391平方米，每平方米每月租金37元，中厅面积609平方米，每平方米每月租金30元；租赁期限自2012年1月1日至2021年12月31日，共计10年，2011年11月1日至2011年12月31日为免租期；合同保证金为20000元，于合同签订之前原告向被告交纳，用以保证合同的履行，合同期满后，原告如不续约，其将租赁物交付给被告验收并结清各种款项的30个工作日内，被告不计利息全额退还原告，但原告违约而提前终止合同或连续30天不能交清应交款项的，不予退付；原告如欠付各项费用达合同保证金金额的50%，被告有权无条件解除合同，并要求原告支付相当于合同保证金金额的违约金；同时合同还对其他权利及义务等进行了约定。2011年10月31日之后原告便开始在该合同约定出租的房屋中开始经营，2014年8月19日原告经工商部门办理了工商登记。2015年10月10日张植莉向康众公司提出申请载明：本人与贵公司签订的沃尔玛太阳商业广场四楼、五楼租赁合同因诸多客观原因，一直处于困难经营的局面，本人难以维持经营，现特寻求刘俊烈为合作伙伴，共同经营四楼（金玉满堂），五楼（新摇篮）租赁项目，并由刘俊烈全权负责相关租赁事务及款项的收取。当日刘俊烈向康众公司提出申请载明：本人受张植莉邀请与之合作经营贵公司开发的沃尔玛太阳商业广场四楼、五楼租赁物。现双方就合作已达成一致共识，本人特向贵公司申请，恳请批准我与张植莉的合作，即日起该租赁物项目与贵公司发生的所有对接事宜由刘俊烈全权负责。次日康众公司的领导在该二份申请中签署意见同意并加盖印章。2015年10月21日刘俊烈与张植莉签订《协议》约定：刘俊烈出资1500000元购买张植莉在新干线公司的股权，公司100%的股权由刘俊烈持有，刘俊烈接手新干线公司后，从股东变更备案之日起，所有经营活动由刘俊烈负责，新的债权债务由刘俊烈承担，接手前的债权债务由原股东张植莉负责等等。2015年10月30日新干线公司的法定代表人由张植莉经工商登记变更为刘俊烈。2015年12月14日刘俊烈与张植莉签订《六盘水新干线商贸有限公司股权转让涉及的原法人对外签订的租赁合同补充协议》约定：张植莉与康众公司签订的太阳商业广场四楼、五楼、联通大厦苹果酒店及其独立大厅的租赁合同及张植莉与天龙公司就天龙小区物业管理及停车收费的承包合同等几项合同均为股权变更内容，这几份合同约定的租赁事项均由刘俊烈与合同对方履行租赁合同约定的相关条款。2015年12月18日新干线公司与金玉满堂公司因新干线公司的法定代表人由张植莉变更登记为刘俊烈而签订《租金支付方式的补充协议》约定：2016年1月1日起的所有租金由新干线公司法定代表人刘俊烈收取，金玉满堂公司按原合同规定的时间支付，并直接支付至刘俊烈账户；租金支付方式及金额如下：从2015年12月15日开始支付2016年1月1日起的每期租金总额分两部分打入刘俊烈和康众公司指定的账户，即金玉满堂公司每次应付给新干线公司的租金均按扣除其代新干线公司支付给康众公司的租金后的余额，并直接打入新干线公司指定的刘俊烈账户等等。2015年12月15日以康众公司为甲方、张植莉为乙方、金玉满堂公司为丙方签订《房屋租赁合同补充协议》约定：甲、乙双方原签订的《租赁合同》所约定的乙方权利及义务由丙方全权承担，原约定的所有条款及各方权利义务不做任何改动；乙方交付的《租赁合同》履约保证金自行变更为丙方履约保证金；签订本协议所涉及乙方、丙方的权利义务由双方自行解除。该协议签订之后原告按照其于2015年12月18日与被告所签订的《租金支付方式的补充协议》约定已将2016年1月1日至2018年12月30日的租金分别支付给了给康众公司及被告，其中被告收取的租金为1335491.17元，按照该补充协议约定原告尚欠自2019年1月1日至2019年9月30日期间的租金为385921.92元未支付给被告，金玉满堂公司认为，其与张植莉、康众公司于2015年12月15日签订《房屋租赁合同补充协议》后，租赁关系的双方变成了金玉满堂公司与康众公司，新干线公司与金玉满堂公司2011年10月31日签订的《租赁合同》于2015年12月15日已经解除，新干线公司不再享有该房屋的出租权，其收取金玉满堂公司支付的2016年1月1日至2018年12月30日期间的租赁费1335491.17元系不当得利，应当予以返还。新干线公司则认为，张植莉与康众公司和本诉原告于2015年12月15日签订的《房屋租赁合同补充协议》系在其不知情的情形下签订，损害了新干线公司的利益，因而提出反诉，要求金玉满堂公司支付2019年1月1日至2019年9月30日期间的租金为385921.92元等。一审法院认为，原告金玉满堂公司及被告新干线公司主张返还租金和支付租金的案涉房屋虽然系第三人张植莉于2011年9月16日与第三人康众公司签订的《房屋租赁合同》约定由张植莉所承租的，但此时张植莉系被告的法定代表人，且该房屋实际也是作为被告的经营所用，故张植莉与康众公司签订该合同的行为代表被告。2011年10月31日原告金玉满堂公司的法定代表人赵东与被告签订的《租赁合同》虽然未加盖康众公司印章和未经该公司法定代表人签字认可同意被告转租案涉房屋，但康众公司对原告在案涉房屋中经营至今未提出异议，也未要求与被告解除合同，且2016年1月1日至2018年12月30日的租金系原告直接支付给康众公司，由此可见康众公司对被告将房屋转租给原告的行为不持异议。2015年10月30日新干线公司的法定代表人已由张植莉经工商登记变更为刘俊烈，且张植莉不再是新干线公司的股东，此后张植莉对新干线公司的相关权利的处分在未经授权的情况下其无权作出，2015年12月15日以康众公司为甲方、张植莉为乙方、金玉满堂公司为丙方签订的《房屋租赁合同补充协议》系对被告承租物权的处分，损害了被告的利益，应属无效，故对原告的诉讼请求不予支持，对被告反诉要求原告支付租金的诉讼请求予以支持。对被告主张的违约金及资金占用费，虽然原告未按约定支付租金给被告，但原告与被告约定原告支付违约金的前提是合同解除，而被告并未要求解除合同及原、被告签订的相关合同中并未约定计付资金占用费的标准，故对被告主张的违约金及资金占用费不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、驳回原告贵州味吾穹金玉满堂饮食发展有限公司的诉讼请求；二、原告贵州味吾穹金玉满堂饮食发展有限公司应于判决生效之日起十日内支付给被告六盘水新干线商贸有限公司自2019年1月1日至2019年9月30日期间的房屋租金385921.92元；三、驳回被告六盘水新干线商贸有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费8410元（原告已预交），由原告贵州味吾穹金玉满堂饮食发展有限公司负担；反诉案件受理费3794元、反诉申请财产保全费2616元（被告已预交），由被告六盘水新干线商贸有限公司负担312元，原告贵州味吾穹金玉满堂饮食发展有限公司负担6098元（由原告连同上列第二项款项一并返还给被告6098元）。二审中，上诉人提交其与原审第三人康众公司于2020年3月26日签订的解除协议，拟证明本案上诉人与康众公司经协商一致同意解除2011年9月16日的《房屋租赁合同》以及2015年12月15日的《房屋租赁合同补充协议》。被上诉人新干线公司质证意见为，对于该份协议的真实性、合法性和关联性均有异议。首先，2011年9月16日的《房屋租赁合同》签订主体系张植莉与康众公司，案涉房屋的承租主体在2015年10月11日已经由张植莉变更为刘俊烈，因此即使要解除该合同，解除合同的主体只能是刘俊烈。上诉人无权就该租赁合同作出解除或履行的处分。其次，上诉人主张解除该合同的原因来源于2015年12月15日的补充协议，但该补充协议无论是否有效，该协议的签订主体系康众公司、张植莉以及金玉满堂公司。假定要解除该协议，也应当是康众公司、张植莉、上诉人三方共同进行解除。再次，在2015年10月10日，张植莉与刘俊烈分别给康众公司出具的申请中，明确表示由刘俊烈全权负责金玉满堂公司、新摇篮租赁项目相关租赁事务以及款项的收取，与康众公司发生的所有对接事宜由刘俊烈全权负责，康众公司对该申请的内容明确表示同意，因此，是否解除案涉租赁合同应当由刘俊烈以及康众公司来签订，上诉人无权签订。最后，假定该解除行为成立，而该解除的时间是在2020年3月26日，则上诉人仍应当支付协议解除之前的租金给新干线公司。康众公司质证意见为，对证据的三性无异议。康众公司签订的租赁合同解除协议合法、有效。原租赁合同中提及未经康众公司同意，一方不得将租赁场地对外转租，否则甲方有权无条件解除合同。本案纠纷发生后，康众公司才知晓张植莉在康众公司不知情的情况下将案涉场地转租给金玉满堂公司，后又转租给新干线公司，故康众公司有权对原租赁合同予以解除。其次，张植莉在提及刘俊烈代为管理时，仅是作为项目管理的工作人员。本院对上诉人提交的证据分析认定如下：2011年9月16日的《房屋租赁合同》的签订主体为张植莉、康众公司，2015年12月15日的补充协议签订主体为张植莉、康众公司及金玉满堂公司，上诉人与康众公司在张植莉未参加的情况下协商解除上述《房屋租赁合同》和《房屋租赁合同补充协议》，而该解除行为未得到张植莉的追认，故上诉人提交的证据不能达到其证明目的，本院不予采信。本院二审审理查明的事实与一审认定的事实基本一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：1.上诉人金玉满堂公司与被上诉人新干线公司于2011年10月31日签订的《租赁合同》是否已经解除；2.上诉人要求被上诉人新干线公司返还租金以及被上诉人新干线公司要求上诉人支付2019年1月1日至2019年9月30日的租金主张应否予以支持。关于争议焦点一。经审理查明，2011年9月16日的《房屋租赁合同》的相对方虽是张植莉和康众公司，但该合同约定场地是用于新干线公司的经营场所，且在签订该《房屋租赁合同》时张植莉是新干线公司的法定代表人，结合2011年10月31日，张植莉以新干线公司法定代表人的身份与上诉人签订租赁合同及在变更新干线公司的法定代表人为刘俊烈前，张植莉向康众公司提交由刘俊烈负责以后的相关租赁事务及款项收取的事实，应当认定张植莉与康众公司签订合同的行为代表了新干线公司。从康众公司与上诉人及张植莉于2015年12月15日签订的补充协议看，三方约定由上诉人承继新干线公司在2011年9月16日签订的房屋租赁合同中的权利义务，但其在此后又与新干线公司签订关于租金支付方式的补充协议，将租金分成两部分分别支付给康众公司和新干线公司至2018年12月，故上诉人称其与新干线公司于2011年10月31日签订的《租赁合同》已经解除的理由不能成立，对该主张本院不予支持。关于争议焦点二。新干线公司与上诉人签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力。如前所述，双方的合同并未解除，故上诉人要求新干线公司返还租金的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。经查明，上诉人未支付被上诉人2019年1月1日至2019年9月30日的房屋租金385921.92元，故一审判决上诉人支付被上诉人新干线公司房屋租金385921.92元并无不当，本院予以确认。综上所述，上诉人金玉满堂公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13296元，由上诉人贵州味吾穹金玉满堂饮食发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  岑加祥审判员  高良萍审判员  张德权二〇二〇年六月十日法官助理孙婷婷书记员毛菡