上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初20968号原告(反诉被告)：王倩，女，1994年8月4日出生，汉族，住湖南省冷水江市。委托诉讼代理人：唐顺刚，上海嘉隆律师事务所律师。被告(反诉原告)：姚则爱，男，1973年12月3日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告(反诉被告)王倩与被告(反诉原告)姚则爱房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用简易程序。审理中，被告姚则爱提起反诉，本院依法受理后合并审理，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)王倩及其委托诉讼代理人唐顺刚，被告(反诉原告)姚则爱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)王倩向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令原、被告双方签订的《租赁合同》于2019年12月22日解除;2.请求依法判令被告返还保证金8,000元;3.请求依法判令被告赔偿原告装修费用损失13,950元;4.请求依法判令被告支付违约金16,000元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告出于经营需要与被告签订《租赁合同》,约定被告将上海市浦东新区浦东南路1288弄东南新村XXX号XXX楼靠居民楼梯侧一间(以下简称：系争房屋)出租给被告作经营使用,租赁期间自2019年9月23日起至2021年9月22日止,同时约定被告需负责为原告办理个体工商户营业执照。合同签订后,原告按照合同约定向被告支付三个月租金24,000元及押金8,000元。原告通知被告后对房屋进行了必要装修,以待营业执照办下后投入正常生产经营,但自2019年9月23日双方签订合同后,被告一直未能办理营业执照,由此双方产生争议。因原告租房是用于经营,未办理营业执照将无法正常营业,现被告一直未办理营业执照的行为已经严重违约,致使原告合同目的不能实现,并造成原告除租金、装修损失、撤场费用外,还错过许多商业机会。2019年12月22日,因被告根本违约并造成原告重大损失的情况下,原告腾空房屋并通过电话和短信通知被告,但被告一直拒绝配合办理房屋交接手续。现原告起诉来院，要求判如所请。被告(反诉原告)姚则爱辩称,不同意原告全部诉请，同意解除合同，但合同解除日期并非2019年12月22日，当时原告确实以短信通知被告，但未与被告协商，未征得被告的同意。系争房屋有一间较大的洗漱间，故可以居住，签约时原告提出想要居住在系争房屋内，被告虽知道商业用房不能两用，但也未表示反对。双方签订合同后，被告就开始准备办理营业执照所需的材料，并在一个月内办齐了材料，也进行了网上登记，在被告安排原告当场办理营业执照时，原告因违规居住在系争房屋内，被大房东责令要求整改，之后原告以需要另外住房为由，要求租金每月减少2,000元，起初被告也表示同意，但要求原告将系争房屋后面的天井返还给被告，为方便原告使用，天井内的卫生间仍同意由原告使用，原告起先没有表态，但之后原告提出不返还天井，要求减少每月租金2,000元，故被告没有同意，之后被告又与原告协商，在不返还天井的情况下，只愿意每月减少1,000元租金，当时原告不同意并提出天井不退，租金每月减少1,500元，因为原告态度不善，所以被告没有接受，双方最后一次碰面，原告提出天井不退，每月租金减少2,000元。2019年12月22日原告遂提出要求解除合同。故被告认为，解除合同与办理营业执照无关，而被告也配合了原告办理营业执照。针对被告姚则爱的辩称，原告表示：承租系争房屋后，原告夫妻即居住在天井的洗漱间内，后应大房东要求而搬离，被告起初提出可以为原告提供用于居住的房屋，但要求原告承担每月一半的租金1,200元，并按合同约定金额支付系争房屋租金，原告无法接受后，被告表示可由原告自行找房并减少每月2,000元租金，之后又变化为要求原告返还天井才能减少租金，因原告不同意退还天井，2019年12月10日双方最后协商，被告愿意每月减租1,500元，但原告综合核算，不再承租系争房屋。被告(反诉原告)姚则爱提出反诉请求：1.依法判令反诉被告赔偿反诉原告直接经济损失48,000元，并支付解约违约金16,000元(其中8,000元为没收原告已付的押金8,000元)；2.本案诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：原告违约造成被告房屋自2019年12月22日起的空置期损失，按每月8,000元计算，共计六个月，同时按照合同约定，根据平等原则，原告违约还应承担相当于2倍押金的违约金。原告(反诉被告)王倩针对反诉辩称，不同意被告的全部反诉请求，理由如下：被告未按约办理营业执照，且签订合同时被告承诺可以居住的，在原告装修前房屋内生活设施，包括厨房、卫生间都是有的，所以被告的行为是根本违约，造成原告无法在系争房屋内生活和经营，原告被迫解除租赁合同，原告系有权解约，被告的空置期损失与原告无关，钥匙无法返还是因为被告自己拒收造成。本院经审理认定事实如下：2019年9月17日，原告(乙方)、被告(甲方)签订《租赁合同》约定，甲方将系争房屋出租乙方，建筑面积约为60平方米；租赁期限自2019年9月23日至2021年9月22日止；每月租金8,000元，先付后用；租赁保证金8,000元；租赁期间，乙方可使用该房屋的使用范围；甲方不得无故单方中止合同，甲方如有违约须向乙方赔偿两倍租赁保证金；甲方负责为乙方办理个体工商营业执照；乙方必须做到安全生产，守法经营；未尽事宜，双方协商解决。合同签订后，原告按约向被告支付了租赁保证金及三个月租金，并对房屋进行了简易装修，主要包括：粉刷墙面、安装玻璃门及水电、修缮了天井漏水处、拓宽房门、铺设房门口地板砖、搭建隔墙、封闭隔壁房屋的门窗、安装热水器及橱柜等，就原告支出的该部分装修费用11,950元，被告均予认可。2019年10月25日，原告及其丈夫与被告沟通，沟通中被告确认签约时确实告知原告可以居住在系争房屋内，但现在原告被查到了，原告遂表示是被告弄错了，实际系争房屋不可以住人，对此，被告表示明后两天原告搬出去，被告给原告两千元，亏就亏了，好不好，原告丈夫表示同意。之后，被告又要求原告在返还系争房屋天井的情况下方能减少每月租金2,000元。同年12月10日，双方再次协商，原告询问每个月租金是否还是按被告最初说的少2,000元？被告表示“还要少2,000元？原告做不下来，被告也不能勉强原告”，并反问原告“当时说的1,500元呢”，原告表示“我不答应、没法说，那就不做了”。2019年12月22日，被告向原告发送短信催收下一季度的租金，原告回复：因被告事先答应的约定和协议都没有兑现，与被告多次协商无果，造成原告很大损失，原告只能无奈退租，原告已于2019年12月22日将房屋腾空退还，对于被告造成的原告损失，原告依法保留追究的权利。2019年12月23日，原告试图通过被告房东的工作人员陈经理向被告返还系争房屋钥匙。次日，原告发送被告短信告知：因陈经理今日又退还了钥匙，刚刚至被告位于浦电路XXX号美发店退还钥匙被告不在，遂将钥匙留在店里，因店员表示被告不同意原告还钥匙，原告将钥匙带回，请被告随时领取。另查明，系争房屋内的天井系与门面房相互连通的居室，系争房屋内还设有厨房，原告承租后，拆除了厨房内的灶台等设施。再查明，系争房屋系被告自案外人上海良友(集团)有限公司处承租，双方签订的《房屋租赁合同》所附的补充条款中明确约定，被告租赁该房屋作为广告图文店，租赁期间，该房屋不得住人，所附的《安全管理协议》明确约定未经政府有关部门审核同意，禁止被告在承租的厂房、场所等房屋内居住人员，严禁出现生产经营、仓库、居住“三合一”现象。审理中，原告向被告支付了系争房屋2020年1月电费账单费用207.90元。以上事实，有原告提供并经庭审质证的《租赁合同》，收款收据，装修费用单及收款收据、转账记录、玻璃店收据及转账记录，原、被告短信记录，原、被告之间录音、原告与陈经理之间录音、房屋照片，被告提供并经庭审质证的与上海良友(集团)有限公司签订的《房屋租赁合同》及附件，当事人当庭陈述在案佐证。本院认为，原告与被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。被告作为出租人提供的租赁房屋应符合双方约定的标准，现审理已查明被告系在明知上海良友(集团)有限公司禁止在系争房屋内居住的情况下，仍同意原告在屋内经营的同时进行居住，其行为明显有违诚实信用原则。也正因此，双方在原告被清退后对租金标准产生了争议，之后双方虽一度成功协商由被告每月减免租金2,000元，但因被告反悔并要求原告退还天井，造成双方对租金金额协商不成，原告解除合同。本院认为，合同乃双方相互信任的产物，而被告的失信行为，致使双方丧失了合同继续履行的信任基础，同时在租赁物用途发生变化后，合同双方就租金标准难以达成一致，讼争房屋租赁合同难以继续履行，原告解除合同，于法有据，本院应予支持，故合同于2019年12月22日原告通知被告的当日解除。因解除合同的过错在于被告，被告应当退还原告已付租赁保证金并承担相应的违约责任。合同约定的违约金金额为16,000元，该金额已足以覆盖原告所主张的全部装修损失及搬迁费用，至于原告所主张的租金损失、商业机会错失等其它损失，因合同解除前原告系对系争房屋正常占有使用，相关的租金已经使用完毕，不存在损失之说，至于商业机会错失，乃原告自身经营选址的结果，与被告亦无关联，故原告实际损失并未超过合同约定的违约金金额，被告无需再另行赔偿原告的装修损失。就被告的全部反诉请求，因无合法依据，本院难以支持，而原告搬离后被告因自身原因拖延收取房屋钥匙所产生的扩大损失，则应由被告自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、原告王倩与被告姚则爱2019年9月17日签订的《租赁合同》于2019年12月22日解除；二、被告姚则爱于本判决生效之日起十日内返还原告王倩租赁保证金8,000元；三、被告姚则爱于本判决生效之日起十日内支付原告王倩违约金16,000元；四、驳回原告王倩的其余诉讼请求；五、驳回反诉原告姚则爱的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费748元，减半收取计374元，由原告王倩负担100元，被告姚则爱负担274元；反诉受理费700元，由被告姚则爱负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  沈晨玲二〇二〇年六月二十三日书记员  王佳杰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。