广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1802民初2918号原告：罗勇坚，男，1975年4月22日出生，汉族，住广东省清远市清城区东城长埔管理区象牙村64号，公民身份号码：441************914。被告：清远市广盈房地产开发有限公司，住所地清远市清城区****锦江豪苑商住小区A2座203号。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：赵文娟，广东沧江律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁维雄，广东沧江律师事务所律师。原告罗勇坚与被告清远市广盈房地产开发有限公司（以下简称房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗勇坚、被告房地产公司的委托诉讼代理人赵文娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗勇坚向本院提出诉讼请求：1、判令被告清远市广盈房地产开发有限公司向原告罗勇坚支付迟延交楼的违约金【该违约金从2016年1月1日起以总购房款663936元（每个单位购房款331968元）为基数，按日万分之三计算至判决确定之日】，现暂计至2020年3月31日为158016.76元;2、请求法院判决由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2015年1月8日，原、被告签订了商品房买卖合同（编号为201**********758和201**********761）,约定被告将位于清远市清城区******************和26层04号共两个单位出售给原告，每个单位总房款为331968元，两个单位合计663936元。商品房买卖合同第八条对于交付期限的规定是出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。《商品房买卖合同》第九条对于出卖人逾期交房的违约责任规定如下除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理1、按逾期时间，分别处理不作累加（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。2、以下空白。上述商品房买卖合同签订后，原告已经依约支付了全部购房款，并交纳了办理产权证的税金和相关费用，但被告至今未办理房屋的建设工程竣工验收备案并交付原告使用。原告认为，双方签订的商品房买卖合同合法有效，双方应严格遵守。被告至今未办理房产的建设工程竣工验收备案并交付原告使用，其行为已经构成违约，导致原告收取房产从而失去利用涉案房屋所有权派生的其他权利和收益，使原告遭受巨大损失，且由于被告的违约行为处于继续状态，该损失必将不断扩大。为此，根据中华人民共和国民事诉讼法第一百一十九条、第百二十条的规定，原告特向法院提起诉讼，以维护自身合法权益，请法院依法判决。被告房地产公司辩称，请人民法院查清事实，依法驳回原告的全部诉讼请求，以保护其的合法权益。1、原告以案涉商品房至今未办理竣工验收手续并交付原告使用为由要求答辩人支付逾期交楼违约金没有事实依据；2、原告主张的违约金过高且全部诉讼请求已经超过法律规定的诉讼时效，依法应予以驳回；3、原告因个人原因故意拒绝收楼，其所称因未收楼而遭受巨大损失并非事实，其违约金诉求依法不应获得支持。本院经审理查明：2015年1月8日，以被告房地产公司为出卖人，以原告罗勇坚为买受人，双方签订了两份《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，被告向原告购买位于清远市清城区******************和26层04号共两套房屋出售给原告，每套房款为331968元，合计663936元。合同第八条对于交付期限的规定是出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。第九条约定继续履行条件下的逾期交房违约金为日万分之三。第十一条约定，由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按在下方式处理：出卖人按买受人提供的通讯地址通知买受人办理交付手续，自通知之日20日内（买受人交清房款才具备收楼条件）未能前来办理交楼手续，视为买受人已办理收楼，因此产生的一切费用（与商品房有关的包括但不限于物业费等）和风险，责任由买受人承担。所以买受人所提供的联系地址错误导致通知无法送达时或买受人拒收通知时，视为出卖人已经通知，责任由买受人自己承担。合同中约定的原告地址为清远市清城区东城长埔管理区象牙村64号，联系电话为189****1188。补充协议第2条约定，合同与附件不一致的，以附件为准。补充协议第5条约定，买受人保证所提供的通信地址、电话必须准确，并能通邮。若有任何变更买受人应以挂号邮件方式通知出卖人。如因没及时通知出卖人造成邮件投递错误或延误，由此产生的一切责任由买受人承担。第6条约定，买卖双方同意《广东省商品房买卖合同》第十一条增加补充条款为：（1）出卖人只要向买受人所提供的通信地址以挂号邮件或特快专递方式邮递，则自寄出十日内即视为送达，无论对方是否收讫。…（4）买受人须在《收楼通知书》送达或公告之日起20日内到出卖人指定的地点办理收楼手续，逾期不来者，从出卖人发出《收楼通知书》之日起视为买受人已收楼，买受人从即日起按规定缴纳物业费等。之后，原告按约定缴交了全部房款。2016年12月2日，涉案房屋办理了竣工验收备案登记。2016年12月22日，被告通过邮政特快专递向原告发出两份《收楼通知书》，寄件人为被告，收件人为原告，收件地址和电话均为原告合同中记载的地址和电话。《收楼通知书》建议在2016年12月31日收楼。原告在庭审中陈述该电话一直由其使用，但没有收到该专递，涉案房屋现未装修，亦未入住。上述事实，有身份证、企业机读资料、商品房买卖合同及附件、发票、邮政快递单、收楼通知书、竣工验收备案表及庭审笔录，足以认定。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议是当事人的真实意思表示，合法有效，各方当事人均应恪守及履行合同义务。被告未按约定期限交付房屋，属于违约。关于是否收楼问题。被告在房屋竣工验收备案后的2016年12月22日向原告寄出收楼函，寄送地址为合同所记载的原告地址，虽然原告未签收该邮件，但根据该合同的第十一条和补充协议第5条、第6条之约定，应视为该催收楼函已送达。原告最迟应在2017年1月21日收楼手续，逾期则视为已收楼。因原告在2017年1月21日已视为收楼，故被告的逾期交楼时间为2016年1月1日到视为收楼期间。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”因原告无证据证明在2020年3月18日向本院起诉前有向被告主张过权利，故相关的诉讼时效在2020年1月21日前已超过三年，原告丧失了相应的胜诉权，故本院对原告要求被告支付逾期交楼违约金不予支持，对被告认为超过诉讼时效的抗辩予以采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告罗勇坚的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1730元，由原告罗勇坚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  蒋茂杰二〇二〇年六月十八日书记员  何美君附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。