甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）甘01民初239号原告（案外人）：陕西海景国际酒店有限公司，住所地西安市碑林区兴庆北路219号。法定代表人：苏苒，该公司董事长。委托诉讼代理人：庞怀孝，陕西伟龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘强，该公司员工。被告（申请执行人）：甘肃秦邦投资发展集团有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区静宁路100号24楼2406室。法定代表人：刘欧士，该公司总经理。委托诉讼代理人：姜涛，甘肃正天合律师事务所律师。委托诉讼代理人：焦建明，甘肃正天合律师事务所律师。第三人：刘满红，男，1960年3月28日出生，汉族，住西安市新城区建国巷3号。委托诉讼代理人：刘忠杰，陕西稼轩律师事务所律师。原告陕西海景国际酒店有限公司诉被告甘肃秦邦投资发展集团有限公司、第三人刘满红案外人执行异议之诉一案，本院于2019年4月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陕西海景国际酒店有限公司（以下简称陕西海景公司）的委托诉讼代理人刘强、庞怀孝，被告甘肃秦邦投资发展集团有限公司（以下简称甘肃秦邦公司）的委托诉讼代理人姜涛、焦建明，第三人刘满红的委托诉讼代理人刘忠杰到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告陕西海景公司向本院提出诉讼请求：1、判令不得执行西安市新城区兴庆北路219号20101号房产；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2019年1月，兰州市中级人民法院在执行甘肃省高级人民法院作出的关于甘肃秦邦投资发展集团有限公司与刘满红、王飞等借款合同纠纷一案在（2018）甘民终286号民事判决书时，裁定对西安市新城区兴庆北路219号20101号房产采取了执行措施。原告提出了执行异议，你院以（2019）甘01执异80号《执行裁定书》驳回了执行异议。事实上，案涉房产虽登记在本案第三人刘满红名下，但确为原告出资购买、所有、所用。刘满红未实际出资，未实际占有使用，甚至从未见过该房屋实体，因为所谓“20101号房”仅是销售时的一个销售单元，在设计图上，就是酒店大堂的一个区域，从未作为一个房屋独立存在。2005年10月，该幢建筑开发商陕西海汇实业有限公司（下称海汇公司）在项目建设阶段，将二单元一层原设计的酒店大堂分割成20101、20102等销售单元，通过自付首付、以关联人名义申请按揭贷款偿付房款的方式取得销售回款。刘满红购房就是这种情形，虽在形式上签订了商品房买卖合同并申请按揭贷款，但其未支付首付款、未实际取得贷款、未实际还贷款，未持有过任何权利凭证，首付款由海汇公司自行开具票据并自行持有，对银行的月供由海汇公司以现金存入海汇公司专门开立并持有使用的刘满红个人存折供扣划，并在扣划后进行财务报销。刘满红为此向海汇公司出具了《承诺书》，声明该房屋归海汇公司所有，一切债权、债务归海汇公司。2006年7月，海汇公司与原告签订《商品房买卖合同》，将兴庆北路219号房产2单元大部分（含案涉20101销售单元）及1单元少部分房屋销售给原告开设酒店。对于“20101销售单元”已用他人名义办证的特殊情形，合同也作了专项规定，事后，该房名义购房人刘满红也与原告签订《按揭房转让协议》，认可案涉房产的前述买卖，并承诺配合办理过户手续。由于原告与海汇公司签订买卖合同时整幢建筑已建成，故在原告依约支付购首期房款后，海汇公司即将房产整体向原告交付。经原告整体改造装修投入酒店业运营。2008年3月，相关各方签订《结算备忘录》时，再次明确20101房的房产证应办至原告名下。此后，由于海汇公司资金紧张，用新贷款偿还了刘满红的个人按揭贷款，再以房产抵押借新还旧，循环借款至今，该房产所设定的他项权利及相应的还款义务始终未能解除，故迟迟未办理过户手续，但该房产一直与二单元一层的其他区域一起构成酒店大堂，作为酒店不可分割的功能区域由原告经营使用。本案第三人刘满红对该房产从未主张过任何权利，也从未履行过任何业主义务。本案房产权属本不存在争议。在兰州市中级人民法院对案涉房产采取执行措施后，原告已通过另案确权。原告认为，刘满红虽为西安市兴庆北路219号20101房产的名义房主，但购买当初就是海汇公司用其个人名义取得按揭贷款，后原告与海汇公司签订了包含案涉房产在内的买卖合同，支付了对价，实际占用使用该房产近13年，且未过户的责任不在于原告，与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定的四种情形丝丝入扣，依法完全能够排除执行。反之，如果以该房屋抵偿刘满红的个人债务，等于变相支持个人非法侵吞公司资产，于理不公，于法不正！为此，原告现提出执行异议之诉，请贵院迅即审处、判如所请！被告甘肃秦邦公司辩称，一、具有关联关系的海景公司、海汇公司与刘满红为骗取银行贷款而签订的一系列合同无效，海景公司的异议理由不符合相关规定，且不能排除本案执行，人民法院应依法驳回海景公司的无理诉求。海汇公司持有陕西海汇机电科技有限公司（以下简称机电公司）60%的股份，机电公司持有海景公司10%的股份，海汇公司、机电公司、海景公司具有关联关系。海景公司诉称海汇公司于2005年10月将涉案房产出售给刘满红并办理过户手续，海汇公司的真实目的是通过自付首付、以关联人名义申请按揭贷款偿付房款的方式取得销售回款，海汇公司又于2006年7月将涉案房产出售给海景公司，海景公司为证明上述事实向法庭提交了《商品房买卖合同》等证据。最高人民法院印发的《关于为维护国家金融安全和经济全面协调可持续发展提供司法保障和法律服务的若干意见》及《关于当前民事审判工作中的若干具体问题》明确指出“一房多卖、重复抵押、虚假按揭等违背诚实信用的现象大量存在”、“各级人民法院要注意审查按揭贷款合同的真实性，依法制裁开发商以虚假按揭贷款合同套取银行资金等违法行为”，《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（三）以合法形式掩盖非法目的”,本案中海景公司、海汇公司与刘满红为骗取银行按揭贷款签订的一系列合同包括：海汇公司与刘满红签订的《商品房买卖合同》、刘满红向海汇公司出具的《承诺书》、海汇公司与海景公司签订的《商品房买卖合同》、刘满红与海景公司签订的《按揭房转让协议》，很明显，海景公司、海汇公司与刘满红签订的上述一系列合同的真实目的是通过虚假按揭骗取银行贷款，其行为危害了国家房地产交易秩序，损害了社会公共利益，依据《合同法》第五十二条规定，海景公司、海汇公司与刘满红为骗取银行按揭贷款签订的一系列合同应属无效。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，海景公司的异议理由不符合相关规定且不能排除本案执行，人民法院应依法驳回海景公司的无理诉求。另外，依据《中华人民共和国刑法》第一百七十五条之一规定：“以欺骗手段取得银行或者其他金融机构贷款、票据承兑、信用证、保函等，给银行或者其他金融机构造成重大损失或者有其他严重情节的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；给银行或者其他金融机构造成特别重大损失或者有其他特别严重情节的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。单位犯前款罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照前款的规定处罚”，海汇公司为取得销售回款，借用刘满红资质，并操纵刘满红个人银行账户实施的虚假按揭行为，严重破坏金融管理秩序，涉嫌构成骗取贷款罪，应承担刑事责任，对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员应以贷款诈骗罪定罪处罚。海景公司作为海汇公司的关联公司，参与涉案房屋后续转让相关事宜，与海汇公司涉嫌共同犯罪，应承担相应刑事责任。依据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十条规定：“人民法院在审理经济纠纷案件中，发现与本案有牵连，但与本案不是同一法律关系的经济犯罪嫌疑线索、材料，应将犯罪嫌疑线索、材料移送有关公安机关或检察机关查处，经济纠纷案件继续审理”，人民法院应将海汇公司、海景公司的经济犯罪嫌疑线索、材料移送有关公安机关或检察机关查处，本案继续审理。二、海汇公司、海景公司、刘满红在涉案房产抵押期间签订转让协议未通知抵押权人并征得抵押权人同意，其转让行为无效，海景公司的异议理由不符合相关规定且不能排除本案执行，人民法院应依法驳回海景公司的无理诉求。《担保法》第四十九条规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”，《物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”，海汇公司、海景公司、刘满红在涉案房产抵押期间签订转让协议未通知抵押权人并征得抵押权人同意，反而多次轮回抵押，也说明海汇公司、海景公司、刘满红本身存在过错，其转让行为无效。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，海景公司的异议理由不符合相关规定且不能排除本案执行，人民法院应依法驳回海景公司的无理诉求。三、经西安市房屋管理局房屋登记簿及涉案房屋所有权证记载，刘满红为涉案房屋所有权人，该房屋所有权登记具有对外公示效力，人民法院应依法对涉案房屋继续执行。《物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付”，第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，《民事诉讼法》第二百四十七条规定：“财产被查封、扣押后，执行员应当责令被执行人在指定期间履行法律文书确定的义务。被执行人逾期不履行的，人民法院应当拍卖被查封、扣押的财产”，本案件中，刘满红经西安市房屋管理局登记为涉案房屋所有权人，并发放房屋所有权证书，根据上述规定，不动产物权需经登记始发生物权效力，物权登记具有对外公示效力，刘满红享有涉案房屋合法物权，人民法院应对涉案房屋继续执行。四、人民法院对涉案房屋执行完毕后，海汇公司、海景公司可以通过其他合法救济途径寻求法律救济，不应随意突破物权法定的基本原则。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”，人民法院对涉案房屋执行完毕后，海汇公司、海景公司可以依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定寻求法律救济，不应随意突破物权法定的基本原则。而海汇公司、海景公司、刘满红三者相互串通，故意规避相关法律规定的意图非常明显，人民法院应依法驳回海景公司的无理诉求。综上所述，海汇公司、海景公司、刘满红本身存在过错，案涉情形不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，海景公司提交的证据不足以证明其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，请人民法院依法驳回海景公司的全部诉讼请求。第三人刘满红称，对原告的诉请内容无异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的事实，本院认定如下：2005年10月12日刘满红与陕西海汇实业有限公司签订编号为海景售字第036号的《商品房买卖合同》，合同约定:刘满红购买陕西海汇实业有限公司开发建设的位于陕西省西安市新城区兴庆北路219号1幢2单元1层020101号房产，15800元/M，总价4069606元，建筑面积257.57M,（存疑，向原告要相应证据）并于2007年9月17日在西安市房屋管理局办理登记，房屋所有权证号为西安市房权证新城区字11501080221I-7-1-1-20101-0。2005年12月12日向西安市商业银行未来支行进行了抵押贷款，设定了它项权证，约定抵押期限至2015年12月12日。2005年10月5日刘满红给陕西海汇实业有限公司出具《承诺书》，称以个人名义为陕西海汇实业有限公司购买的涉案房产，首期付款和月供由陕西海汇实业有限公司支付，该房归陕西海汇实业有限公司所有，一切债权、债务归该公司。2006年7月21日，陕西海汇实业有限公司与异议人陕西海景国际酒店有限公司签订《商品房买卖合同》，陕西海汇实业有限公司将包括第2单元20101号销售单元在内的房产出售给异议人陕西海景国际酒店有限公司。2006年10月刘满红与异议人陕西海景国际酒店有限公司签订《按揭房转让协议》，刘满红将涉案房产转让给陕西海景国际酒店有限公司;同日，陕西海汇实业有限公司与异议人签订《补充协议》。2008年3月7日，异议人与陕西海汇机电科技有限公司、陕西海汇实业有限公司签订《结算备忘录》，三方对陕西海汇机电科技有限公司、陕西海汇实业有限公司投资陕西海景国际酒店有限公司事宜的已付款进行了结算。2008年3月，相关各方签订《结算备忘录》时，再次明确20101房的房产证应办至陕西海景国际酒店有限公司名下。关于甘肃秦邦投资发展集团有限公司与刘满红、王飞、陕西秦邦消防科技有限公司、赵涛涛及陕西省乾县涛涛工贸有限公司借款合同纠纷一案甘肃省高级人民法院于2018年6月19日作出(2018)甘民终286号民事判决书，该判决书生效后，刘满红、王飞、陕西秦邦消防科技有限公司、赵涛涛未履行该生效法律文书确定的义务，申请执行人向本院申请强制执行。2017年10月25日本院作出(2017)甘01执保575号协助执行通知书，查封了刘满红名下位于陕西省西安市新城区兴庆北路219号1幢1层20101号房产（房屋所有权证号为1150108022II-7-1-1-20101-0）。本案在诉讼过程中，陕西海景国际酒店有限公司作为原告，在西安市碑林区人民法院起诉陕西海汇实业有限公司、刘满红，要求确认案涉房产归原告所有，判令二被告配合办理过户手续，在诉讼过程中，陕西海汇实业有限公司、刘满红对陕西海汇实业有限公司陈述的案件事实、诉讼请求没有提出任何异议的情形下，西安市碑林区人民法院作出（2019）陕0103民初4230号民事判决书，判决确认案涉房产归原告所有。本院认定的以上事实，有陕西海景国际酒店有限公司提交的房屋所有权证、承诺书、《商品房买卖合同》、陕西省西安市碑林区人民法院作出的（2019）陕0103民初4230号民事判决书及其生效证明书、本院作出的(2019)甘01执异80号执行裁定书，以及各方当事人在本案中的陈述等证据证实，上述证据经当事人开庭质证，可以作为认定事实的根据。本院认为，本案争议焦点是案外人陕西海景国际酒店有限公司对案涉房产是否享有阻却法院执行的权利。一、刘满红与陕西海景国际酒店有限公司之间、陕西海景国际酒店有限公司与陕西海汇实业有限公司之间均不存在真实的房屋买卖合同关系。《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”、第一百三十二条第一款规定“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分”。在本案中陕西海景国际酒店有限公司在诉讼中陈述，案涉房屋建筑开发商陕西海汇实业有限公司在项目建设阶段，将二单元一层原设计的酒店大堂分割成20101、20102等销售单元，通过自付首付、以关联人名义申请按揭贷款偿付房款的方式取得销售回款，事实上刘满红未实际出资，未实际占有使用，刘满红虽在形式上签订了商品房买卖合同并申请按揭贷款，但其未支付首付款、未实际取得贷款、未实际还贷款，未持有过任何权利凭证。后刘满红将涉案房产转让给陕西海景国际酒店有限公司，陕西海景国际酒店有限公司在诉讼中陈述说明，该公司自己也认可其与刘满红的房屋买卖合同只是建筑开发商违规操作的产物。就双方转让行为而言，所谓的房屋买卖合同双方当事人，双方既无买卖合同标的物的合意，买房一方没有向卖方支付房屋价款，双方之间也没有房屋的实际交付，故刘满红与陕西海景国际酒店有限公司之间不存在真实的房屋买卖合同关系。陕西海汇实业有限公司是将案涉房产作为对陕西海景国际酒店有限公司资产进行投资，双方是投资关系，也不存在真实的房屋买卖合同关系。二、海景公司与海汇公司、刘满红在涉案房产抵押期间，签订房屋转让协议时未通知抵押权人并征得抵押权人同意，其转让行为无效。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”，海汇公司、海景公司、刘满红在涉案房产抵押期间签订转让协议未通知抵押权人并征得抵押权人同意，房屋转让协议无效。三、本案在诉讼过程中，西安市碑林区人民法院就原告陕西海景国际酒店有限公司与被告陕西海汇实业有限公司、刘满红房屋买卖合同纠纷一案，作出的（2019）陕0103民初4230号民事判决书，不能证明陕西海景国际酒店有限公司就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。该生效民事判决虽然确认案涉房产归陕西海景国际酒店有限公司所有，但该判决确权时间不是本院对案涉房屋查封之前作出的，而是本案在诉讼过程中，陕西海景国际酒店有限公司依据其与被告陕西海汇实业有限公司、刘满红之间买卖行为而提出。该判决书载明，该案各方当事人之间就陕西海景国际酒店有限公司诉讼请求与其所依据的事实与理由并无实质争议，因而该判决不发生阻却执行的效力，陕西海景国际酒店有限公司依据该民事判决不能排除人民法院的强制执行。综上,陕西海景国际酒店有限公司主张该公司与刘满红、陕西海汇实业有限公司存在房屋买卖合同关系，但经本院查明的事实是陕西海景国际酒店有限公司与刘满红、陕西海汇实业有限公司之间均没有真实的房屋买卖合同关系，刘满红仍然是案涉房屋的合法所有权人，原告陕西海景国际酒店有限公司未能举证证明就执行标的该公司享有足以排除强制执行的民事权益，故该公司的诉讼请求不成立，对刘满红名下位于西安市新城区兴庆北路219号20101号的房屋应继续进行执行。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回案外人陕西海景国际酒店有限公司的诉讼请求。案件受理费39357元，由原告陕西海景国际酒店有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省高级人民法院。审判长  李志勇审判员  张惠东审判员  邢定君二〇二〇年六月十五日书记员  张文娟