安徽省天长市人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1181民初731号原告：天长市百汇移门加工厂，住所地安徽省天长市仁和集镇芦龙社区天扬路，统一社会信用代码92341181MA2NG1CWX7。经营者：徐国林，男，1977年12月22日生，汉族，初中文化，住安徽省天长市。委托诉讼代理人：贾振海，江苏彦圣律师事务所律师。被告:安徽省天马泵阀集团有限公司,住所地安徽省天长市天长经济开发区天马路1号,统一社会信用代码913411817585110664（1-1）。法定代表人：王成华，该公司执行董事。被告：王承荣，男，1952年8月13日生，汉族，住安徽省天长市。上述两被告共同委托诉讼代理人：王学翥，安徽诚天律师事务所律师。上述两被告共同委托诉讼代理人：陆有昊，安徽诚天律师事务所律师。原告天长市百汇移门加工厂（以下简称百汇移门厂）与被告安徽省天马泵阀集团有限公司（以下简称天马公司）、王承荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告百汇移门厂的实际经营者徐国林及其委托诉讼代理人贾振海,被告天马公司、王承荣的共同委托诉讼代理人王学翥（第二次庭审未到庭）、陆有昊（第一次庭审未到庭）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。百汇移门厂向本院提出诉讼请求：1.请求判令两被告共同返还原告租金97260.27元，并按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准支付自起诉之日起至实际返还之日止的利息；2.判令两被告共同赔偿原告各项损失合计428775.08元；3.本案诉讼费用由两被告承担。庭审中，百汇移门厂将第1项诉讼请求租金变更为自2019年11月30日起至2020年5月22日止的租金118493.15元。事实和理由：2017年4月3日,原告与两被告签订安徽省天马集团房屋租赁协议书一份，该协议约定,两被告将位于天马路1号南厂区路西自南向北第二栋的厂房、原工人食堂东面二间租赁给原告使用,租赁期限五年,自2017年5月22日起至2022年5月22日止,年租金25.3万元,其中厂房年租金25万元,食堂年租金3000元。2019年5月20日,原告不再租用食堂，其向被告交纳了2019年5月22日至2020年5月21日的厂房租金25万元。2019年11月25日,案外人安徽盛鹏节能科技有限公司向原告发函，表示2019年6月26日天长市人民法院已将上述厂房裁定归其所有,并要求原告搬迁,原告方知两被告隐瞒案涉厂房已经抵押且已被强制执行的事实。现两被告拒不退还原告租金及赔偿原告损失,故向法院提起诉讼。天马公司、王承荣辩称：1.天马公司与百汇移门厂租赁关系存在，但双方租赁合同并不能因为案涉房地产被法院拍卖而终止，适用买卖不破租赁，原告应当与安徽盛鹏节能科技有限公司继续履行租赁协议；2.王承荣不是本案适格主体，王承荣不是租赁合同的当事人，案涉房地产所有权人也不是王承荣，原告交付租金获取的收据是天马公司出具的；3.原告要求被告返还租金和赔偿损失没有依据。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。百汇移门厂为支持其诉讼请求，向本院提交证据如下：1.安徽天马集团房屋租赁协议书一份，证明原、被告之间存在租赁合同关系，两被告在协议中未告知涉案房屋已被抵押且被法院查封拍卖等情况。2.收据一份，证明原告已缴纳房屋租金25万元。3.安徽盛鹏节能科技有限公司函件一份，证明案外人安徽盛鹏节能科技有限公司于2019年11月25向原告表明收取相应租金的权利。4.收条一份，证明王承荣于2019年1月30日收取了原告保洁费4000元。5.天长市人民法院（2019）皖1181执恢272号协助执行通知书一份，证明天长市人民法院责令原告于2019年11月30日前搬离案涉厂房。6.收据及付款凭证等41页，证明原告自2019年12月至2020年3月6日搬迁，损失合计81778元，其中含工人工资49978元，搬迁运费31800元。7.视频监控录像一份，证明原告搬迁现场情况及现场装饰物的损失情况，具体装饰物损失数额请求法院予以司法鉴定。8.原告自2019年6月至2019年10月的营收情况，证明原告平均每个月利润39387.54元，原告主张两个月的经营损失，计78775.08元。天马公司、王承荣对百汇移门厂提交的证据质证情况如下：证据1，三性无异议。证据2，真实性无异议,但收据是天马公司出具的，原告与天马公司之间存在租赁关系，王承荣仅是租赁合同一方的代表人，即天马公司的经办人。证据3，该函由安徽盛鹏节能科技有限公司出具给被告，天马公司是原告租赁合同的相对人，原告即使收到该函件，也应当与天马公司协商合同的续租或解除事宜，原告搬迁并没有与天马公司协商，即使造成损失也应由原告自己承担。证据4，真实性无异议，是王承荣书写，但是在收款人后面写的是“天马集团王承荣”，王承荣是代表天马公司收取了相应的保洁费用，不能证明王承荣是出租方之一。证据5，真实性无异议，原告收到该执行通知书应当及时与本案天马公司就租赁合同履行的相关事宜进行协商，但是原告并未与天马公司协商。对证据6，汇款流水真实性无异议，但是与流水相对应的凭证无法确认与原告搬迁有关，且这些收条是否是真实也无法确认，流水无法与收条进行对应，这些流水也有可能是原告与其经营相对方发生的费用。证据7，即使原告光盘的内容是原告搬迁的过程反映，但原告在搬迁前应当告知天马公司，原告向法庭陈述搬迁时间持续到2020年3月6日，故原告使用租赁房产的最后时间也是2020年3月6日，与其主张的租金返还金额不能对应。证据8，真实性不予认可，涉及企业某个时间段的经营利润需要经过专业的机构进行审核，原告方提交的明细账无法确定其两个月的经营利润，同时原告并未向法庭表明主张的是哪两个月的经营利润。同时原告自述的搬离期属于特殊时期，该搬离期包含2020年的春节和本次疫情期间，所以即使原告未搬离，在正常经营情况下也不能获取该时段的经营利润。天马公司、王承荣未向本院提交证据。本院对原告提交的证据认证如下：原告提交的证据1、2、3、4、5，被告无异议，本院对其真实性予以认可；原告提交的证据6、7、8，不能反映出其在搬迁过程中的具体损失。本院认定事实如下：2017年4月3日,百汇移门厂与天马公司签订安徽天马集团房屋租赁协议书一份，该协议约定,天马公司将位于天马路1号南厂区路西自南向北第二栋、原工人食堂东面二间厂房租赁给百汇移门厂使用,租赁期限自2017年5月22日起至2022年5月22日止,年租金25.3万元，其中厂房年租金25万元,食堂年租金3000元，王承荣在该协议书上署名。2019年5月20日,百汇移门厂向天马公司交纳了厂房租金25万元（2019年5月22日至2020年5月22日租金），食堂不再续租。2019年11月25日,案外人安徽盛鹏节能科技有限公司向百汇移门厂发函，要求百汇移门厂搬迁。百汇移门厂于2019年12月30日开始搬迁，于2020年3月6日搬迁结束。另查明，本院（2016）皖1181民初1671号民事判决书对涉案房产抵押事实予以确认，天马公司将涉案房屋在出租前进行了抵押，但未书面告知百汇移门厂涉案房屋已抵押的事实。本院于2019年11月21日向百汇移门厂送达了协助执行通知书，要求百汇移门厂在2019年11月30日前搬离涉案厂房。王承荣系天马公司股东之一，任公司监事。本院认为，百汇移门厂与天马公司签订的《房屋租赁协议书》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、法规禁止性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行相应义务。涉案房产在出租前进行了抵押，天马公司在签订合同时未告知涉案房屋已抵押，致使涉案房屋抵押权实现时百汇移门厂被迫搬迁，导致合同无法继续履行，涉案合同已当然终止，天马公司已构成违约。该合同终止后，已经预支的租赁费应当返还，虽然百汇移门厂搬离时间为2019年12月30日，但因涉案房产所有权此时已转移，原告主张自本院送达的协助执行通知书要求其搬离时间，即2019年11月30日为起点返还租金，不违反法律规定，故对百汇移门厂要求天马公司返还自2019年11月30日起至2020年5月22日止的租金118493.15元、并按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准支付自起诉之日起至实际返还之日止的利息的诉讼请求，本院予以支持。法律规定，抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任。对百汇移门厂要求天马公司赔偿各项损失的诉讼请求，因百汇移门厂提供的证据不足以证明其具体损失，但从现场勘查及百汇移门厂提供的视频资料来看，百汇移门厂租用厂房面积较大，搬迁费时费力，本院酌定天马公司赔偿百汇移门厂六个月的房屋租金损失125000元（25万元/12个月×6个月）。对百汇移门厂要求王承荣承担责任的诉讼请求，因涉案合同签订方为天马公司、百汇移门厂，王承荣仅系天马公司员工，其在合同落款处签字的行为系职务行为，又因合同具有相对性，仅在相对方发生法律效力，故对百汇移门厂该诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第二款规定，判决如下：一、被告安徽省天马泵阀集团有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告天长市百汇移门加工厂租金118493.15元及利息（以118493.15元为基数，自2020年3月16日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算至实际给付之日止）。二、被告安徽省天马泵阀集团有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告天长市百汇移门加工厂损失125000元。三、驳回原告天长市百汇移门加工厂其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9060元，由原告天长市百汇移门加工厂负担4866元，由被告安徽省天马泵阀集团有限公司负担4194元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 长  董茂军人民陪审员  张宗正人民陪审员  赵可泉二〇二〇年六月二日法官助理解明星书记员徐冬梅附适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。