福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0111民初1299号 原告：叶贤秋，男，1955年3月15日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：李俊林，福建均融（福州）律师事务所律师。 被告：余新双，男，1983年11月14日出生，汉族，住福建省屏南县。 委托诉讼代理人：郑雅琴，福建大佳律师事务所律师。 第三人：林可福，男，1965年7月21日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 原告叶贤秋与被告余新双、第三人林可福房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告叶贤秋的委托诉讼代理人李俊林及被告余新双的委托诉讼代理人郑雅琴、第三人林可福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 叶贤秋向本院提出诉讼请求：1、解除林可福与余新双签订的三远佳园9＃楼2302室《房地产租赁经纪合同》;2、余新双立即支付叶贤秋违约金7.5万元。 事实与理由：2015年12月18日，林可福与余新双签订三远佳园9＃楼2302室《房地产租赁经纪合同》，双方约定该房屋出租给余新双作为居住使用，租期自2016年1月19日起至2022年1月18日止；余新双如对该房屋进行装修应征得林可福同意，如原装修和设施损坏，应修复或照价赔偿；余新双若转让他人使用应征得林可福同意；余新双违约需赔偿林可福违约金10万元整，违约金按每年15％递减。后，余新双在未征得林可福同意的情况下，擅自改变该房屋结构，将该房屋分隔成多间出租。2020年1月7日，陈秀芳诉石德章等侵权责任纠纷一案开庭时，余新双提供其与余自卫签订的《房屋使用权转让合同》，叶贤秋及林可福才知道余新双在2017年8月11日未征得林可福同意的情况下擅自将该房屋转租给余自卫，余自卫又将该房屋出租给黄文捷、周赖福、余五块等三人。2019年12月25日，叶贤秋向该房屋原产权人林可福购买该房屋，并依法取得该房屋的产权证。2020年2月29日，叶贤秋委托福建均融（福州）律师事务所李俊林律师向余新双及黄文捷、周赖福、余五块出具《律师函》，通知余新双解除《房地产租赁经纪合同》。2020年3月9日，黄文捷、周赖福、余五块等三人搬离该房屋。余新双尚欠2019年10月至2020年3月物业管理费988.80元。余新双未经林可福同意，擅自改变房屋结构，将该房屋分隔成多间及对该房屋使用权私下转让的行为构成违约，根据合同约定，叶贤秋有权解除合同，余新双应承担违约责任并支付违约金。 余新双辩称，一、本案叶贤秋既已买受房屋，受让案涉房屋出租的权利义务。若该条件成就，租赁关系应为叶贤秋与余新双之间。原告起诉要求解除林可福与余新双的房屋租赁合同，存在主体错误。且既然叶贤秋诉请要求法院判令解除合同，应以法院判决解除合同之日为合同解除之日。二、余新双并非适格的被告。2017年8月11日，余新双与余自卫签订《房屋使用权转让合同》，将位于福州市晋安区房屋的权利、义务一并转让给余自卫，且转让后的租金交付等处理事宜均由余自卫自行交付给林可福。关于房屋承租的事宜应由余自卫承受，余新双并非适格的被告。三、余新双并不存在违约情形。（一）余新双就房屋的转租系经过双方约定且经过林可福同意的。1、余新双与林可福共签订二份房屋租赁合同。从情理亦可得知，承租人一方是不可能同时居住二套房屋，上述房屋应作转租之用。叶贤秋及林可福现称不知道房屋被转租，与事实不符。2、《房地产经纪租赁合同》“注4”部分约定：在租赁期间，乙方有权转让。合同手写部分在合同签订时往往是对双方特殊约定的补充。可知，在签订合同时，余新双已实际告知林可福需要将房屋转租的需求。3、2017年8月11日，余新双与余自卫签订《房屋使用权转让合同》后，房屋租金等均由余自卫自行转给林可福。可知，林可福对于房屋转租的情形应是明知且同意。（二）余新双对房屋的修缮也是经过林可福同意。余新双从林可福处承租的房屋原系开发商交付的毛胚房。承租房屋后需要对房屋进行装修。《房地产经纪租赁合同》第十六条第二款约定：甲方（林可福）给乙方一个月装修时间：2015年12月18日至2016年1月19日。可知，林可福对房屋有进行装修系明知，且经过合同约定。按房屋租赁的惯例，装修期满，出租方均会查看房屋现状。案涉房屋在本案中的装修时间为2016年1月，至今已4年有余。原告及林可福主张不知林可福的改装情形，与事实不符。四、本案叶贤秋及林可福系合同的实际违约方。本案林可福存在违反合同约定，未经过余新双告知余新双同意私自出售房屋的情形，违反了合同约定，已经构成违约。本案原告叶贤秋以及林可福，在合同解除条件未成就且合同未解除的情况下，在房屋尚有人居住的情况下，以拆卸房屋大门的形式强迫租客搬离，违反了合同约定。根据《房地产租赁经纪合同》第十六条第一款，叶贤秋与林可福的行为构成违约，应当承担违约责任。五、叶贤秋诉请主张的违约金过高。《房地产租赁经纪合同》对违约金的约定为第十六条第三款：乙方（余新双）违约，甲方收取押金作为违约金。即对违约金的约定明确。且林可福实际亦未返还押金，即使余新双构成违约，应视为违约责任履行完毕。此外，《房地产租赁经纪合同》（注5）：乙方（余新双）违约，同样需要赔偿甲方违约金拾万元。系违约责任的约定重叠，约定过高，不应当适用。且即使适用，根据合同约定，违约金按每年15%递减。本案合同签订于2015年12月18日，至今已有5年。违约金应为100000-100000×0.15×5＝25000元。 林可福陈述：一、余新双向其承租了晋安区远洋路三远佳园7号楼2103与9号楼2302两套房，租房时余新双表示是自己及亲戚居住。看房时其已与余新双特别说明房子结构不能改变，尤其是卫生间不能变，在余新双同意的情况下，双方才签订《房地产租赁经纪合同》。合同签订后余新双一直有支付租金。后来余新双表示人不在福州，由他表弟管理房屋，但并未告知转租一事，此后的房租亦有按时支付。后因为2018年7号楼2103号房屋发生煤气罐爆炸，在该侵权案件开庭时其才知道余新双把两套房子都转让给余自卫，在此之前都不知情。二、房屋自装修到爆炸案发生期间，其都没上门看过，即便上门，也因房门关着无法查看。后因爆炸案发生，在其要求下，余新双才让其进屋看房，房子已被他改造成三套房间，并配有独立卫生间。 叶贤秋围绕诉讼请求提交《房地产租赁经纪合同》、《房屋使用权转让合同》、不动产权证书、律师函、授权委托书、物业费发票，余新双围绕诉讼请求提交《房地产租赁经纪合同》、《房屋使用权转让合同》、拆迁安置相关材料、（2019）闽0111民初4930号民事答辩状、远东村委员会证明、回函、邮件送达情况，本院组织当事人进行证据交换及质证，对当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和本院查明的事实，本院认定如下： 2015年12月18日，林可福（甲方）与余新双（乙方）就坐落于福州市晋安区签订《房地产租赁经纪合同》，合同约定，由乙方租用甲方房产，用于居住，租期自2016年1月19日至2022年1月18日，租金2200元／月，每月19日前支付至指定账户；甲方收取乙方4400元押金，待合同期满或终止时，无息返还；租赁期内，甲方出售或抵押房产，应提前一个月告知乙方，在同等条件下，乙方有优先购买权，乙方如对房产进行装修应征得甲方同意，转让他人使用应征得甲方同意。合同第十六点注明，甲方在租赁期内如提前收回，甲方应赔偿乙方违约金10万元，违约金按每年15%递减，甲方给乙方一个月装修时间，乙方违约，甲方收取押金作为违约金。合同签订第二日，经双方协商，又在合同空白处添加备注，其中第三点、第四点约定，乙方违约同样需赔偿甲方违约金10万元，违约金按每年15%递减、在租赁期间乙方有权转让，但需通过甲方同意。 2017年8月11日，余新双与案外人余自卫签订《房屋使用权转让合同》，合同约定余新双将位于晋安区处反诬使用权转让给余自卫，转让时间为2017年8月11日至2024年1月31日，转让金额5万元。 2019年12月，叶贤秋向林可福购买三远佳园9#2302单元，并于2019年12月27日办理了不动产产权登记。2020年2月29日，叶贤秋委托福建均融（福州）律师事务所律师向居住在该房屋中的余新双、黄文捷、周赖福、余五块等四人发送律师函，告知因余新双未经叶贤秋及林可福同意擅自改变房屋结构，隔成多间及转租，已构成违约，叶贤秋有权按照合同约定依法解除租赁关系，要求黄文捷、周赖福、余五块于2020年3月7日前办理搬离房屋。余新双收到律师函后，于2020年3月4日复函福建均融（福州）律师事务所及李俊林律师，认为律师函不具有解除租赁合同的效力，因为：1.叶贤秋非合同主体，不能解除合同，且出售行为发生在租赁合同履行期限内，根据合同约定，其享有优先购买权；2.根据“买卖不破租赁”原则，即便房产出售，承租人仍享受承租权利；3.装修系经林可福同意，不存在违约情形；4.根据合同约定，出租房提前终止合同，应承担违约责任。 另，案涉房屋的房租已交至2020年2月。租户黄文捷、周赖福、余五块也已搬离房屋。 本院认为，林可福和余新双签订的《房地产租赁经纪合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，视为合法有效。双方应按合同约定履行各自权利义务。余新双于2017年8月11日与余自卫签订《房屋使用权转让合同》，将房屋使用权转让给余自卫，并收取转让金额50000元，余新双与余自卫的行为系转租行为。根据《房地产租赁经纪合同》约定，转租应经过林可福同意。现余新双未能举证证明其转租行为经林可福同意，已构成违约。叶贤秋于2019年12月27日购买该房屋，是房屋所有权人，根据“买卖不破租赁”原则，叶贤秋承继林可福与余新双签订《房地产租赁经纪合同》项下的权利义务。现因余新双违约在先，叶贤秋要求解除《房地产租赁经纪合同》符合规定。合同约定，余新双违约，应赔偿林可福违约金10万元。房屋出租后，承租人均有支付租金，但因提前解除合同，对此后叶贤秋造成一定损失，双方约定的约定金过高，本院依法调整为2.5万元。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十四条规定，判决如下： 一、解除被告余新双与第三人林可福于2015年12月18日签订的《房地产租赁经纪合同》； 二、被告余新双应于本判决生效之日起三日内支付原告叶贤秋违约金2.5万元； 三、驳回原告叶贤秋的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2768元，减半收取1884元，由被告余新双负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员 何 磊 二〇二〇年六月二十八日 书记员 林梦娜 附本案适用的主要法律条文及执行提示： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务 第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。