青海省西宁市城西区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）青0104民初317号 原告：青海汇通物业管理有限责任公司，统一社会信用代码：916301047105424020，住所地青海省西宁市城中区长江路53号。 法定代表人：刘新娟，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郑绍辉，青海军辉良剑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵辉，青海军辉良剑律师事务所律师。 被告：宫国玲，公民身份号码×××，女，汉族，1960年1月29日出生，住西宁市。 原告青海汇通物业管理有限责任公司（以下简称汇通物业公司）与被告宫国玲租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告汇通物业公司的委托诉讼代理人郑绍辉、被告宫国玲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告汇通物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告双方签订的《租赁经营协议》；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告双方于2004年3月12日签订《租赁经营协议》，将被告位于西宁市××区商铺租赁给原告，租赁期限共二十年，但当时被告所有的商铺是通过汇通国基房地产开发有限公司（以下简称汇通房地产公司）购买的，由于当时原告与汇通房地产公司存在关联性（汇通房地产公司是原告的股东），原告委托汇通房地产公司处理商铺租赁事宜，以其自己的名义将自有的商铺及受托管理经营的小业主的铺面共同租赁给北京华联超市股份有限公司（以下简称北京华联公司）做超市使用。2019年8月9日，汇通房地产公司接到最高人民法院作出的（2019）最高法民终497号判决书，判决书中认定汇通房地产公司与北京华联公司的租赁合同（该合同包括被告的商铺）已经于2017年6月21日解除，而且由于汇通房地产公司与中国信达资产管理有限公司青海分公司（以下简称信达资产公司）的诉讼，青海省西宁市中级人民法院作出的（2018）青01执106号之二的执行裁定书，汇通房地产公司名下的位于西宁市××区汇通广场商铺的所有权已经归信达资产公司，以上事由导致汇通房地产公司无法继续对本案被告所享有的商铺进行整体经营。此外，原告与汇通房地产公司在2016年4月通过股权转让的方式使得双方不再存有关联性。因为上述原因的出现，原告与汇通房地产公司已经于2019年8月15日解除了委托关系，鉴于原被告双方签订的《租赁经营协议》已无履行可能性，以及原告现已无权对汇通房地产公司所有的商铺进行管理，因此与被告所签订的合同目的无法实现。综上所述，为减少损失，依据《中华人民共和国合同法》等相关规定，请求人民法院判如所请。 被告宫国玲辩称，不同意解除《租赁经营协议》，该商铺是整体租赁给华联超市使用的，租赁期限是20年，租赁期限并未届满；其与原告于2005年签订的合同为10年期限，后又签订了一份业主承诺书，将租赁期限增加至20年；2014年之后原告再未付过租金。 原告汇通物业公司提交如下证据： 第一组：租赁经营协议书、业主承诺书，拟证明双方签订了租赁协议约定租期10年，且通过签订业主承诺书的约定被告同意续租10年，合计租赁期限为20年。 第二组：登记核准通知书、变更登记审核表、汇通物业公司文件、公司章程、股权转让协议，拟证明汇通房地产公司已经将持有的汇通物业公司的股权转让，汇通房地产公司和汇通物业公司之间不存在关联。 第三组：西宁市中级人民法院执行裁定书（2018）青01执106号之二，拟证明涉案的位于西宁市××区楼的商铺已经被人民法院依法执行，以抵偿信达资产公司等额债务，因此汇通房地产公司对此涉案商铺已经不再享有继续经营的可能。 第四组：汇通房地产公司《商请解除委托关系的函》、汇通物业公司《回函》，拟证明汇通物业公司和汇通房地产公司之间的委托关系已经解除。 第五组：青海省高级人民法院（2017）青民初72号民事判决书、最高人民法院（2019）最高法民终497号民事判决书，拟证明汇通房地产公司与北京华联公司之间的租赁合同已经依法解除。 第六组：协议书四份、交房接收单三份，拟证明类似于被告的商铺，已经协商解除并予以交付，不存在合同无法解除的情况。 被告宫国玲质证对上述证据的真实性均无异议；对于第一组证据的关联性、合法性均认可；对于第二组、第三组、第五组证据认为与其没有关联性；对于第四组证据认为虽然汇通房地产公司与北京华联公司的合同已经解除，但该损失不能由被告承担；对于第六组证据认为解除合同应该双方自愿，其现不愿意解除合同。 被告宫国玲提交证据：（2019）青0104民初3324号民事判决书，拟证明汇通公司至今未付租金，该判决书对合同的效力也进行了认定。汇通物业公司对该份证据的真实性、合法性无异议，但认为该判决审理期间北京华联公司与汇通房地产公司之间的租赁合同并未解除，故该证据与本案不具有关联性。 对原告汇通物业公司提交的证据，本院作如下认定：第一组证据被告质证无异议，本院予以确认；第二组、第四组、第六组证据本案缺乏直接关联性，本案中不作认定；第三组、第五组证据能够证明案涉商铺的产权及经营情况，与本案有关联性，本院对真实性、关联性均予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2004年3月12日，汇通物业公司与宫国玲签订《租赁经营协议》，约定：甲方宫国玲将其购买的位于西宁市××区汇通商业广场（43）号负一层B-0005号建筑面积28.94平方米的商铺租赁给乙方汇通物业公司，由乙方统一管理、统一招租、整体经营，乙方由转租权；在协议有效期限内，乙方有权自行确定和调整、变更该商铺的经营定位、经营范围及经营方式，乙方应进行合法经营管理；租赁期限10年，自2005年5月1日至2015年4月30日止，每月租金887.58元。2004年6月3日，双方协商将租赁期限延长至20年，宫国玲在《业主承诺书》上签字，同意汇通房地产公司将其承租的房屋整体转租给北京华联公司，承诺不影响北京华联公司对房屋的使用、不向该公司提出任何要求，且上述承诺在《房屋租赁合同》20年期内有效并不得撤销。涉案商铺为宫国玲从汇通房地产公司购买，以销售后返租的形式租赁，宫国玲将涉案商铺交付给汇通房地产公司和汇通物业公司，汇通房地产公司将商铺转租给北京华联公司经营。 另查明，2004年4月，汇通房产公司与华联超市公司签订《租赁合同》，由汇通房产公司将位于青海省西宁市××街出租人拥有产权和合法出租权的汇通商业广场项目地下一层、地上一层和地上二层的全部商业用房，总租赁面积约为12950平方米（其中地下部分4300平方米、地上部分8650平方米），出租给华联超市公司，租期20年；标的房屋中包括出租人销售后返租回的123户、总建筑面积4025平方米的房产，该部分房产自出租人统一与各业主签订为期20年的返租合同（现返租期为10年，由出租人再与各业主签订10年），各业主同意出租人将该返租房屋整体转租给承租人，并办理租赁许可证。在上述约12950平方米的商业用房中，汇通房产公司自有面积为3000平方米、城西区地税局80名业主面积为2911平方米、其他273名业主面积为7039平方米。该273名业主中签订二十年租赁经营期限的业主有185名，签订十年租赁经营期限的业主有88名。在20余名业主提起诉讼要求腾退房屋诉讼中，只有一名业主30余平方米的房屋需腾退。 再查明，信达资产公司因与汇通房地产公司及青海省建工（集团）有限公司股权转让合同纠纷，将汇通房地产公司及青海省建工（集团）有限公司诉至青海省高级人民法院，该案在审理过程中，经法院主持调解双方达成调解协议，省高级人民法院据此作出（2017）青民初100号《民事调解书》。该案在执行过程中，西宁市中级人民法院于2019年5月22日作出（2018）青01执106号之二《执行裁定书》，裁定将汇通房地产公司名下位于西宁市××区汇通广场商铺（建筑面积15249.7平方米）不动产，以第二次拍卖保留价279820000元交付申请执行人信达资产公司，以抵偿被执行人欠申请执行人的等额债务。 2017年8月15日，汇通房地产公司诉至青海省高级人民法院，要求判决解除该公司与北京华联公司的租赁合同，并要求腾退房屋、支付欠付租金及违约金，北京华联公司提起反诉要求确认合同已经解除并要求汇通房地产公司支付违约金、返还多支付的租金。该案经上诉最高人民法院作出（2019）最高法民终497号民事判决书，判决中认定双方合同已于2017年6月21日解除合同。 2020年1月14日，汇通物业公司以与汇通国基房地产开发有限责任公司解除委托关系，原、被告双方的委托经营协议无履行可能性，合同目的无法实现为由，诉至本院，要求解除与被告宫国玲的委托经营协议。 本院认为，原被告之间签订的《租赁经营协议》并非单一的租赁协议，该协议是依据宫国玲等业主铺面的特性由汇通物业公司整合租赁后整体出租经营的受托租赁经营协议，该协议在协议履行期内对双方均有约束力。首先，《租赁经营协议》对合同双方而言，宫国玲目的在于收取租金获得投资回报，汇通物业公司目的在于取得宫国玲的商铺使用权、对外经营获得利润。租赁物的所有权与经营权相分离。因此，汇通物业公司委托汇通房地产公司将包括案涉商铺在内的所有产权式商铺统一出租给北京华联公司，仅是汇通物业公司对案涉商铺的经营方式，并非案涉《租赁经营协议》的根本目的。汇通房地产公司与北京华联公司之间的租赁合同是否解除、汇通物业公司与汇通房地产公司之间的委托关系是否解除，均不会必然导致案涉《租赁经营协议》合同目的无法实现，故案涉《租赁经营协议》没有法定解除的情形。其次，案涉商铺系产权式商铺，性质上属于全体业主按份共有，各单元间没有进行物理空间分割，亦无永久性分割结构。商铺业主出于投资目的，将商铺通过开发商或第三方公司整体委托品牌经营商统一经营，商铺业主获得定期定额的投资回报，商铺的使用和经营具有整体和不可分割性。基于商铺的现状及统一经营的模式，该商铺不能等同于独立商铺。合同解除后，汇通物业公司无法实际向宫国玲返还租赁物，宫国玲亦无法独立经营使用商铺，势必影响商铺整体功能的发挥，进而损害多数其他业主的合法权益，造成社会资源的浪费。最后，关于汇通房地产公司向信达资产公司抵偿债务所涉的房产与案涉商铺之间有何关联，该抵债行为是否会导致案涉商铺无法继续进行经营，汇通物业公司未能提交证据予以证明，故对该公司称无法继续履行《租赁经营协议》的主张不予采纳。 综上所述，汇通物业公司要求解除合同的理由不能成立，其诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国物权法》第七十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告青海汇通物业管理有限责任公司的诉讼请求。 案件受理费50元，由原告青海汇通物业管理有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。 审 判 长  王大庆 审 判 员  强亚茹 人民陪审员  李祥萍 二〇二〇年六月二十三日 法官 助理  董致晶 书 记 员  武 霞 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 《中华人民共和国物权法》 第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。