江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣01民终2752号 上诉人（原审原告）：江西亨通房地产开发有限公司，住所地江西省南昌市洪城大市场. 法定代表人：邓仰廷，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄勇，江西文澜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：文秀梅，江西文澜律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：龚桃花，女，1953年3月1日出生，汉族，住江西省南昌市经济技术开发区。 委托诉讼代理人：黄红星，南昌市西湖区法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：罗家英，南昌市西湖区法律服务所法律工作者。 上诉人江西亨通房地产开发有限公司（以下简称亨通公司）因与被上诉人龚桃花合同纠纷一案，不服江西省南昌市西湖区人民法院（2019）赣0103民初4419号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月24日立案后，依法组成合议庭，因双方均未提出新的证据，通过阅卷、询问当事人等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 亨通公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回一审法院与（2019）赣0103民初3754号案件合并审理；2.因一审法院对诉讼时效认定错误，而未做实体问题的审理，故请求撤销一审判决，发回重审；3.如二审法院认为无需发回重审，不支持亨通公司的1、2项诉请，则请求改判龚桃花向亨通公司支付租金、市场、物业管理费、保安、卫生费、至起诉之日的满纳金共计2321427元（其中租金、市场物业管理费、保安卫生费1381391元，至起诉之日的滞纳金940036元。之后滞纳金以1381391元为基数，按每日万分之五计算，至实际清偿之日止），及亨通公司不予返还龚桃花已支付定金10万元；4.一、二审诉讼费、保全费等费用全部由龚桃花承担。其主要上诉理由为：2014年12月30日，亨通公司与龚桃花签订《江西省xx市场店铺租赁管理合同》一份，亨通公司将自有的江西省xx市场店铺租赁给龚桃花经营灯饰产品批发，合同期限壹年（即从2015年4月18日至2016年4月17日），年度总金额7381391元。合同对租金等费交纳的方式及时间、违约责任等作了约定。合同签订后，龚桃花未按合同约定按时足额付款，至一审起诉时，龚桃花违约拖欠剩余租金等费用1381391元及滞纳金94072元，合计2322318元未交，但一审判决以亨通公司的起诉超过诉讼时效期间为由驳回了亨通公司的全部诉讼请求。一审判决查明的事实错误，适用法律错误：1.因龚桃花认为亨通公司在履行本案租赁合同期间多收了其租金及物业管理费向一审法院起诉了亨通公司，即（2019）赣0103民初3745号案，该案正在审理中。因该案与本案在事实方面存在重叠，为了便于查清事实，避免因同一事实、同一合同在事实认定及时效的认定上出现矛盾，应将本案发回重审，与该案合并审理。2.亨通公司与龚桃花签订的《江西省xx市场店铺租赁管理合同》中约定的合同金额包括租金、市场、物业管理费、保安、卫生费。虽然请求支付租金的诉讼时效是一年，但请求支付物业管理费、保安、卫生费的诉讼时效为两年。因合同金额是混同在一起的，故按照《民法通则》的规定本案整体诉讼时效为二年，即从合同届满日2016年4月17日起算，诉讼时效期限自2016年4月18日至2018年4月17日止。《中华人民共和国民法总则》实施的时间为2017年10月1日，按照最高人民法院相关司法解释的规定，民法总则施行之日，本案诉讼时效期间尚未满民法通则规定的两年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效规定的，人民法院应子支持。据此，本案的最终诉讼时效应截止到2019年4月17日，亨通公司的起诉并未超过诉讼时效期间。一审判决对涉案合同时效的定性错误，片面地适用了民法通则的规定，以诉讼时效问题驳回了亨通公司的全部诉请，致使亨通公司的实体权利未作审理，应当发回重审。3.2016年4月17日，租赁合同到期后，龚桃花拖欠房租、物业管理费等费用138万余元（不含利息），亨通公司不可能对如此大额的欠款不予催讨。龚桃花拖欠费租金、市场、物业管理费、保安、卫生费、滞纳金的事实清楚，证据充分，如二审法院认为无需发回重审，则应直接改判支持亨通公司的诉请。二审审理期间，亨通公司明确其上诉请求为：1.撤销一审判决，发回重审，或依法改判支持亨通公司全部诉讼请求（截止起诉之日共计2321427元，之后滞纳金以1381391元为基数，按每日万分之五计算至实际清偿之日）；2.一、二审诉讼费全部由龚桃花承担。 龚桃花答辩称：1.双方签订的租赁合同中约定清楚，市场物业管理费、保安费都是附属租金，衍生费用，亨通公司依据其他费用为由认定诉讼时效2年违反了相关法律，根据民法通则的规定，租赁合同租金支付期限的诉讼时效是1年，合同终止时间是2016年4月17日，超过了诉讼时效。2.亨通公司委托代理人即涉案合同签订人是邓仰松，合同签订后，龚桃花一直与邓仰松联系，根据原先合同约定，租赁有22%的优惠，据此整个合同只需支付600万元，双方约定收取了该600万元租金该合同便了结。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 亨通公司向一审法院起诉请求：1.判令亨通公司不予返还龚桃花已支付定金10万元；2.判令龚桃花支付租金、市场、物业管理费、保安、卫生费、滞纳金共计2321427元（其中租金、市场物业管理费、保安卫生费1381391元，至起诉之日止的滞纳金940036元，之后滞纳金以1381391元为基数，按每日万分之五计算至实际清偿之日止）；3.本案诉讼费、保全费等费用全部由龚桃花承担。 一审法院认定事实：2014年12月30日，亨通公司（甲方）与龚桃花（乙方）签订了《江西省xx市场店铺租赁管理合同》一份，合同约定：1、亨通公司将自有的江西省xx市场x栋14间、x栋9间、x栋18间、x栋22间、x栋26间、x栋24间、x栋28间、x栋28间、xx栋4间共173间房屋租赁给龚桃花从事经营灯饰产品批发，合同期限壹年（自2015年4月18日至2016年4月17日止）；2、龚桃花向亨通公司缴纳定金10万元，合同期满退还，租金及市场、物业管理费、保安、卫生费平均42667元/间/年，年度总金额为173间×42667元/间/年，总金额7381391元，交款日期：2014年12月31日缴纳300万元，2015年4月18日前缴纳300万元，2015年7月18日缴纳剩余房租1381391元；3、本合同之前签订的合同作废，龚桃花不得收取2016年4月17日之后上述店铺任何一间的租金，合同届满后，亨通公司收回该批店铺另租第三方，龚桃花不得有异议；4、若龚桃花未按期缴纳租金及物业管理费等费用，亨通公司有权没收定金并按日万分之五计算滞纳金，逾期缴纳超过半个月视为龚桃花违约，此外，就优惠政策、消防、保险、违约责任等其他事项进行了约定。合同签订后，龚桃花分别于2015年1月6日、2015年1月31日、2015年4月17日、2015年4月30日，每次转账150万元至邓仰松的账户，共计600万元。亨通公司确认收到上述600万元租金。亨通公司于2019年4月26日向一审法院起诉，要求没收龚桃花支付的10万元定金，并要求龚桃花按照合同约定支付剩余租金及滞纳金及诉讼费用。庭审中，亨通公司未向一审法院提交其向龚桃花追讨过租金的相关证据。 一审法院认为，亨通公司与龚桃花签订了《江西省xx市场店铺租赁管理合同》是双方真实的意思表示，内容不违反法律，合法有效，一审法院予以确认。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定，延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为一年。第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时计算。亨通公司、龚桃花签订合同就支付租金的时间进行了约定：“2014年12月31日缴纳300万元，2015年4月18日前缴纳300万元，2015年7月18日缴纳剩余房租1381391元”，本案的付款期限应截止到2015年7月18日，亨通公司行使权利的诉讼时效期限自2015年7月19日至2016年7月18日。即使，按照本案合同届满之日即2016年4月17日起算，亨通公司行使权利的诉讼时效期限自2016年4月18日至2017年4月17日止。本案事实的发生在《中华人民共和国民法总则》施行之前诉讼时效已经届满，亨通公司在付款期限届满后一年内未向法院起诉，也没有证据证明在此期间发生过诉讼时效中止、中断、延长的情况，现亨通公司向法院提起诉讼已经超过了一年的诉讼时效期间。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（一）项、第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回亨通公司的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26170元，一审法院减半收取13085元，诉讼保全费5000元，共计18085元，由亨通公司承担。 本院二审期间，双方当事人均未提供新证据。亨通公司补充提交了一份转款凭证，欲证明其于诉讼时效之前向一审法院提起了诉讼，并于2019年4月15日向一审法院汇款交纳诉讼费，早于一审法院2019年4月26日开具发票的时间；亨通公司还申请了两位证人张某、邓某出庭作证，欲证明亨通公司在合同期内包括合同期满后三年内向龚桃花催收过租金、物业管理等费用。龚桃花质证认为，就转款凭证而言，立案时间应以立案通知书的时间为准，而不是以交费时间为准；对两位证人的证言不予认可，其身份为亨通公司的员工，有利害关系，其证词不应被采信。 本院对上述证据认定如下：对亨通公司提交的转款凭证，真实性、合法性予以采信，但仅能证明亨通公司交纳一审诉讼费的时间为2019年4月15日的事实，至于是否是于诉讼时效期间届满前提起的诉讼，将在本院认为部分予以阐述；对两位证人证言，因两位证人与亨通公司存在利害关系，且其证人证言缺乏相关材料佐证，龚桃花亦不予认可，故对证人证言本院不予采信。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，亨通公司上诉主张其与龚桃花于2014年12月30日签订的《江西省xx市场店铺租赁管理合同》中约定的合同金额包括了租金、市场、物业管理费、保安、卫生费，应适用两年普通诉讼时效的规定，自合同届满之日即2016年4月17日起算，因《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日施行时本案诉讼时效期间尚未届满，本案诉讼时效届满期间应计算至2019年4月17日。对此，本院认为，亨通公司与龚桃花签订的案涉合同第三条明确约定交款日期为“2014年12月31日交纳人民币叁佰万元，2015年4月18日之前交纳叁佰万元，2015年7月18日交清壹佰叁拾捌万壹仟叁佰玖拾壹元”；合同第四条第3款约定“前二次交款足额并准时交纳，第三次交款的余额可延迟至合同到期日2016年4月17日结算，多退少补”，即双方对付款时间有明确约定。根据亨通公司一审提交的证据及其诉讼请求，其主张龚桃花前两次交款并未按时、足额，故案涉合同最后一笔款项应于2015年7月18日交清，即使按照民法总则规定的普通诉讼时效二年来计算，亨通公司行使权利的诉讼时效期限为自2015年7月19日起至2017年7月18日止，在《中华人民共和国民法总则》施行之前诉讼时效已经届满。同时，亨通公司也未提供充分的证据证明在此期间发生过诉讼时效中止、中断、延长的情况，故一审法院以亨通公司起诉超过诉讼时效期间为由驳回其诉讼请求，处理结果并无不当，本院予以维持。 综上所述，亨通公司的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费26170元，由江西亨通房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 汪西菲 审 判 员 俞志翀 审 判 员 王革生 二〇二〇年六月二十八日 法官助理 吁拉拉 书 记 员 应思奇