上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初12394号原告：陆林云，男，1963年2月7日出生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：沈佳晨，上海市志君律师事务所律师。被告：杨文强，男，1977年10月6日出生，汉族，住上海市松江区。第三人：顾怀军，男，1973年5月17日出生，汉族，江苏省射阳县。原告陆林云与被告杨文强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案后，依法适用简易程序进行了审理。经原告陆林云申请，本院于2019年9月10日依法追加顾怀军为第三人。本案于2019年10月31日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院依法裁定转为适用普通程序审理。本案于2020年5月27日再次公开开庭进行了审理。原告陆林云的委托诉讼代理人沈佳晨、被告杨文强、第三人顾怀军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆林云向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行《动迁安置房转让协议》及《房屋产权转让合同》，并将上海市松江区茸惠路XXX弄XXX号XXX室涤除抵押后过户至原告名下；2、判令被告支付原告违约金1,000,000元。审理中，原告变更诉讼请求为：1、判令被告继续履行《动迁安置房转让协议》及《房屋产权转让合同》，并将上海市松江区茸惠路XXX弄XXX号XXX室涤除抵押后过户至原告名下；2、判令被告支付原告违约金150,000元；3、判令被告返还垫付款382,000元。事实和理由：2010年1月23日，原告向被告之父杨寿康购买系争房屋，并签订《动迁安置房转让协议》。因系争房屋为动迁安置房，且签订合同时并未办理产权证书，故《转让协议》约定：双方确认系争房屋总价为701,100元，原告于2010年1月23日一次性支付69万元，1万元作为办产证、过户时的押金，办理完过户手续后一次性付清。合同签订后，原告按约支付房款69万元。2010年2月，案外人杨寿康将系争房屋交付原告，原告一家入住至今。2010年9月17日，案外人杨寿康过世，系争房屋最终登记于杨寿康之子即原告名下。原告作为系争房屋现产权人，愿继续履行《动迁安置房转让协议》配合办理系争房屋过户手续。故2019年7月1日原、被告签订《房屋产权转让合同》，约定：被告于2019年7月11日前配合原告办理过户手续，否则应支付原告违约金100万元。现被告拒不配合办理过户手续，且经原告调查，已有案外人于系争房屋上办理抵押登记，原告无奈只得诉至贵院，望判如所请。被告杨文强辩称，被告同意过户，但因为第三人这里的借款没有还清，所以抵押没有办法涤除。被告会想办法尽快把抵押涤除，把房子过户给原告。原告主张的违约金过高，请求法院予以调整。对于原告要求返还的垫付款项没有异议。第三人顾怀军述称，涉案房屋是去年抵押给第三人的，抵押的时候第三人不知道房屋已经卖掉了。如果被告把欠款还清的话，第三人愿意配合涤除抵押。本院经审理认定事实如下：2007年12月16日，上海市松江区中山街道(甲方)与杨寿康(乙方)签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》，载明：乙方被拆迁房屋坐落于本市松江区中山街道花桥795号，建筑面积234.51平方米。配套商品房位于本市松江区中山街道茸惠路1100弄中山文化苑。2010年1月23日，杨寿康(出卖方、甲方)与原告(买受方、乙方)签订《动迁安置房转让协议》，约定：一、甲方愿意将坐落在上海市松江区中山苑29幢40号202室114平方米的动迁安置房以总价人民币柒拾万壹仟壹佰元(￥701,100)的价格转让给乙方。二、经甲乙双方商定上述房屋价格总额人民币陆拾玖万元整(人民币690,000)于2010年1月23日由乙方一次性付给甲方，剩余1万元作为办产证、过户等押款，余款拿钥匙时付清；甲方则将房屋相关材料交与乙方。三、办理房产证费用及房屋维修基金、有线电视初装费、煤气开户费等费用由乙方支付。四、甲方承诺在乙方签约交款购房后，接有关部门通知可以办理小产权证时，甲方将全力协助乙方办理小产权证事宜，不得以任何理由及附加条件拖延，小产权证办理完后产权证由乙方保管，甲方如有违约承担一切后果。五、到了小产权证过户约定时间甲乙双方不得以任何理由拖延办理过户手续，违约者将承担一切后果。2010年1月19日，原告向杨寿康支付定金1万元。2010年1月23日，原告向杨寿康转账支付购房款68万元。2010年2月，原告入住涉案房屋。2010年9月17日，杨寿康去世。2012年8月17日，涉案房屋取得大产证。2017年7月14日，涉案房屋的所有权登记为被告单独所有。2019年7月1日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《房屋产权转让合同》一份，约定：鉴于甲方之父杨寿康与原告于2010年1月23日签订了《动迁安置房转让协议》，约定杨寿康将其名下位于上海市松江区中山苑29幢40号202室房屋作价人民币701,100元转让给陆林云，并约定杨寿康将配合将房屋产权转让至陆林云名下，协议签订后，陆林云已如期将钱款支付给杨寿康，但因杨寿康于2010年9月17日去世，无法办理过户手续，现由甲方(现房屋产权人)配合乙方办理过户手续，特签订本合同，以资双方共同遵守：一、甲方应于2019年7月11日之前配合乙方办理房屋产权过户手续。二、如甲方未在上述日期内配合乙方办理房屋过户手续，则甲方应向乙方支付违约金100万元整。另查明，被告于2014年6月20日登记结婚。又查明，2018年10月24日，第三人(出借人、抵押权人、甲方)与被告(借款人、乙方，抵押人、丙方)签订《房地产抵押借款合同》一份，约定：乙方向甲方借款40万元，借款期限自2018年10月24日起至2019年4月23日，月利率1.5%。乙方自愿以其所有的位于松江区茸惠路XXX弄XXX号XXX室房产为甲方的借款提供抵押。2018年10月30日，第三人取得涉案房屋的抵押权登记证明。审理中，被告与第三人确认尚欠借款本金40万元未归还。原告自愿代被告偿还上述借款，并于2020年5月11日将40万元汇入本院账户。第三人于2020年5月27日将涉案房屋的抵押权注销。审理中，原、被告确认对原告垫付的40万元在扣除购房尾款和被告已付款后，余款38.2万元由被告返还原告。同时被告表示愿意支付原告违约金15万元。但双方对上述款项的付款期限无法达成一致意见。以上事实，有动迁安置房转让协议、房屋产权转让合同、定金收据、付款凭证、居委会证明、不动产权证、结婚证、房地产抵押借款合同、抵押权证明、房屋拆迁补偿安置协议、配套商品房供应单、不动产登记信息、不动产收件收据、不动产登记簿及当事人陈述等证据证实。本院认为：原、被告签订的房屋产权转让合同系当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性的效力性规定，故该合同合法有效，双方均应恪守。对于原告要求将涉案房屋过户至其名下的请求，被告不持异议，且涉案房屋已不存在过户障碍，故本院对原告的此项请求予以支持。对于原告主张的违约金，被告抗辩协议约定的违约金过高，之后原告自愿调整违约金为15万元，被告予以认可，故本院予以确认。对于原告要求被告返还垫付的38.2万元，因被告不持异议，故本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条规定，判决如下：一、被告杨文强于本判决生效之日起十日内协助原告陆林云将位于上海市松江区茸惠路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户登记至原告陆林云名下；二、被告杨文强于本判决生效之日起十日内支付原告陆林云违约金150,000元；三、被告杨文强于本判决生效之日起十日内返还原告陆林云垫付款382,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,120元，财产保全申请费4,020元，合计诉讼费13,140元，由被告杨文强负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  康晓莉审 判 员  吕荣珍人民陪审员  山 卿二〇二〇年六月十九日书 记 员  吴 澜附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。