山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终4637号上诉人（原审被告）：山东康桥置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：黄巍，总经理。委托诉讼代理人：李娜，山东德衡（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孟静静，女，汉族，住济南市。上诉人山东康桥置业有限公司（以下简称康桥公司）因与被上诉人孟静静房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市长清区人民法院（2020）鲁0113民初206号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月27日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。康桥公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，判令驳回被上诉人诉讼请求；2.本案一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决对超过诉讼时效期间的逾期交房违约金予以支持没有事实和法律依据。被上诉人诉求逾期办证的违约金部分已经超过诉讼时效，不应得到支持。上诉人与被上诉人在合同中约定以每日或每月为单位累计计算违约金，该种性质的违约金是以日为单位连续产生的独立债务，各日的违约金应分别起算、适用诉讼时效。该类型的违约金数额会随违约行为持续而不断增长，该种违约金给付，性质上属于继续性债权，即其内容和范围受时间因素影响，随时间推移不断发生变化，因此，违约金应以每个个别债权分别起算、适用诉讼时效。此种继续性债权诉讼时效亦系三年；自起诉之日往前推超过三年的部分，因买受人没有及时起诉或者主张，应认定已超过诉讼时效。2015年12月，最高人民法院公布了《第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》，该会议纪要第18条第1款内容为“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间”。该条款明确了逾期办证违约金诉讼时效起算一般原则，即当事人有约定的，从其约定；无约定的，以法律规定的办证期限届满之次日作为起算点。具体到本案中，逾期交房违约金诉讼时效的计算也应当遵循该项规定的一般原则，即诉讼时效期间的起点就是按照合同约定的交房日期的次日开始计算。依据双方签订《济南市商品房买卖合同》约定，上诉人应在2016年6月30日前将房屋交付被上诉人，在2016年6月30日后，被上诉人就知道或应当知道其合法权益收到侵害，从上诉人的违约行为开始发生，到被上诉人提起一审诉讼时从未向上诉人主张逾期交房的违约金，因此被上诉人主张的逾期交房违约金2017年1月13日之前的部分已经超过诉讼时效,且被上诉人在一审时没有提交证据证实其诉求存在诉讼时效中断情形，因此被上诉人与2020年1月14日提起诉讼要求上诉人支付逾期交房违约金，被上诉人的2017年1月13日前的部分主张权利已超过诉讼时效期间，不应得到支持。二、被上诉人在履行双方《商品房买卖合同》过程中也存在逾期付款的违约行为【一审庭审上诉人已经提交被上诉人逾期付款的证据】，根据双方合同约定，被上诉人主张逾期交房违约金赔偿的权利已经消灭。1、被上诉人未按合同约定在签订买卖合同之日起20日内付清全部购房款，构成违约。根据双方签订的商品房买卖合同及补充协议约定，“无论何种原因，如贷款申请未能获得银行（或住房公积金管理中心）批准，或未能获得银行（或住房公积金管理中心）批准或足额贷款，买受人应在签订买卖合同之日起20日内付清全部购房款，否则视为买受人逾期付款……买受人自逾期之日起至全部房款付清之日止，按日向出卖人支付总房款万分之二的违约金及由于买受人违约导致出卖人产生的相关费用。”上诉人与被上诉人2015年10月12日签订商品房买卖合同，由上诉人一审庭审时提供的齐鲁银行活期转账回单可以证明被上诉人支付按揭房款的时间为2016年1月29日，共计逾期88天，根据合同约定，被上诉人逾期付款构成违约，应向上诉人支付违约金2571085*0.02%*88=45251.10元。2、被上诉人在一审庭审过程中并未提交证据证明其在支付购房款行为上不存在违约行为。上诉人与被上诉人双方签订的商品房买卖合同及补充协议明确约定“买受人应在支付全部首付款后7日内向银行或住房公积金管理中心提交申请个人住房贷款所需的全部资料，并配合银行或住房公积金管理中心签署借款合同和相关资料、交纳相关费用，办理全部贷款手续。否则视为买受人逾期付款，买受人自逾期之日起至全部房款付清之日止，按日向出卖人支付总房款万分之二的违约金及由于买受人违约导致出卖人产生的相关费用。”被上诉人并未按照合同约定履行相关义务。3、依据双方签订的《济南市商品房买卖合同》附件五：依据补充协议第四条第6项约定，“买受人出现逾期付款或视为逾期付款情形的，出卖人可据实予以延期交房，且不承担任何延期交房的违约责任。由此可以证明，被上诉人的逾期支付剩余房款行为已经丧失了向上诉人索要违约金的权利。综上，上诉人无须在向被上诉人承担逾期交房的违约责任，即使承担逾期交房违约金也应扣除被上诉人逾期付款违约金，上诉人基于合同约定有权行使抵消权。三、即使应支付逾期交房违约金，上诉人有权行使抵销权且在一审抗辩中已经明确表明行使抵销权。上诉人逾期交付房屋违约金的支付应扣除上述被上诉人应向上诉人支付的逾期付款违约金，一审法院认为只能提起反诉处理，处于适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第九十九条规定“当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。”根据上述法律规定，只要符合法定抵销的构成要件，当事人可以随时行使法定抵销权。一审抗辩中，上诉人明确提出在45251.10元中行使抵销权，一审法院认为必须提起反诉的形式，属于适用法律错误。根据最高人民法院于2019年11月08日发布的最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》的通知第43条显示：“抵销权既可以通知的方式行使，也可以提出抗辩或者提起反诉的方式行使。抵销的意思表示自到达对方时生效，抵销一经生效，其效力溯及自抵销条件成就之时，双方互负的债务在同等数额内消灭。双方互负的债务数额，是截至抵销条件成就之时各自负有的包括主债务、利息、违约金、赔偿金等在内的全部债务数额。行使抵销权一方享有的债权不足以抵销全部债务数额，当事人对抵销顺序又没有特别约定的，应当根据实现债权的费用、利息、主债务的顺序进行抵销。”因此，上诉人有权在抗辩中行使抵销权。四、依据最高院同案同判的裁判思想，与本案性质相同的案件，在济南中级人民法院、长清法院均支持了对于诉讼期限抗辩的主张，而原审判决在该事实认定上确实有悖公平原则。为了证明对于诉讼时效抗辩的事实依据，庭审时上诉人向原审法院提交了济南市长清区人民法院（2019）鲁0113民初3211号判决书、济南市中级人民法院作出的（2019）鲁01民终3723号等民事判决书用来佐证上诉人对于诉讼时效抗辩主张的合理性，而原审法院违背最高院同案同判的裁判思想，原审判决违背客观事实，有悖公平原则。综上，上诉人无须承担任何延期交房的违约责任，应驳回被上诉人的诉讼请求。即使需要承担逾期交付违约责任，亦应抵销被上诉人应向上诉人支付的违约金，且2016年6月30至2017年1月13日的违约金权利主张已经超过诉讼时效，不应被支持。故请二审法院在查清事实的基础上，依法改判或撤销一审判决，维护上诉人合法权益。孟静静辩称,一、上诉人提出的一审判决中“孟静静诉求逾期交房的违约金部分已经超出诉讼时效，不应得到支持”，没有法律依据。1.延期交房的违约金是根据违约行为持续发生而累加计算，相对于购房人而言，主张自约定交房日到实际交房日的违约金，是一个整体合同权利，而不是按照违约天数具体分割为若干分别计算诉讼时效的独立权利，购房者可以在该项权利没有得到实现时提出主张。并且本案双方签订的合同中，只约定了违约金的计算方式，并没有约定违约金的支付期限。对于没有支付期限的债务，债权人任何时候都可以主张权利，只有当债务人明确表示不履行时，才能认定债权人“知道或者应当知道权利受到侵害”，诉讼时效才可以依法计算。在本案中，自双方约定的交房时间算起一直到现在，孟静静多次询问、催促上诉人交房，上诉人均以各种理由拖延，从未明确告知孟静静其拒绝履行交房义务。且直至目前，上诉人仍然没有交房，也就是说孟静静的权益时至今日仍然在继续被侵害，故孟静静的权利主张时效应当自上诉人交房之日（即答辩人的权益被停止侵害之日）起计算，根本不存在上诉人提出的诉讼时效超期之说。2.如果按照上诉人提出的自孟静静提起诉讼主张权利之日往前倒推三年之说，在房屋至目前为止还没有交付且仍然不确定交房时间的情况下，难道需要孟静静每隔一段时间为了诉讼时效的问题就得分段提出一起诉讼请求？这显然既不符合社会公众在日常生活中所遵循的公序良俗，也浪费了诉讼资源，造成诉累。3.关于诉讼时效问题，因为是双方争议的焦点问题，孟静静作为普通百姓，也有以下几点认识专门向法庭和法官陈述：首先，目前开发商延期交房的诉讼时效问题，的确未见最高法院有统计明确的司法解释，各地法院也没有一致的判决意见和会议纪要等指导，实践中将裁判权交给了各级法院。但我们老百姓认为，在当前建筑市场不规范的情况下，更应该发挥司法审判确立市场经济诚信价值取向的应有功能，保护依法依约交付购房款的购房者一方利益，严惩取得购房款而逾期不能交房的开放商失信行为。这是司法审判在服务保障社会主义核心价值观中，以“法治”精神维护“诚信”社会价值准则的应有之义。在本案例中，就是开发商收取了老百姓辛辛苦苦攒了若干年的存款并背上一笔庞大的银行房贷后，却因各种理由迟迟多年不能交房，造成处于弱势群体的购房者虽然依约付款却迟迟不能取得合格房屋。我们作为老百姓，既然去买房，肯定是想改善居住条件，尽早享受到好的居住环境，而不是为了获得更多的逾期交房违约金而故意怠于向开发商主张权利。对于法律知识掌握较少的弱势群体，碰上这样的事情和一家财大气粗的开发商打官司，实在是一个普通老百姓最不愿意的事情。我也非常关注和疑问：在司法审判理念上，在出现“权利被侵害时”这一起算点及“按日逾期违约视为整体还是分段计算”问题理解歧义时，究竟应该站在保护弱势依约履行的购房者一方，还是财大气粗的违约开发商一边？其次，关于诉讼时效问题，立法本意是督促权利人及时行使诉讼权利，惩戒明显怠于行使权利者，而不应成为保护当事人违约一方的法律武器。《最高人民法院关于诉讼时效的司法解释》第六条规定，“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。”逾期交房违约金的支付，双方并未约定履行期限，应从“债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算”。由此可见，诉讼时效的起算点应从购房者主张之日开始计算，并能引发诉讼时效的中断，而计算期限，是把违约行为视为整体还是分段计算，应按照有利于守合同诚信一方的含义进行理解。在本案中，守信的一方到底是开发商，还是购房者，相信法官的慧眼定能明辨。再次，诉讼时效是一个程序性权利，应尽量较少因程序性裁决伤害市场主体实体权利。在诉讼时效把握上，最高人民法院一直强调要从宽把握，最大限度保护当事人合法权益，避免社会矛盾的激化。如果按照上诉人的诉求，分段计算诉讼时效，刻意要求法律知识掌握较少的购房者严格按照两年或三年时效连续起诉开发商，孟静静不禁要产生疑问，诉讼时效的确立价值是否被曲解？具体法院保护取向是否存在偏袒？保护守约者的诚信行为、惩处违约者的失信行为、确立市场经济正常秩序是民法的价值所在，诉讼时效也应遵循这一原则从宽掌握。碍于某个企业利益严苛诉讼时效，只是保护了个别企业利益，但损害的却是社会整体市场秩序，毁损的是司法机关的公信力。综上，孟静静认为，法律是为保护守法之人，而不是保护违法之人；而对于合同的理解，也是有利于守合同守诚信一方的含义进行理解。关于诉讼时效，是一个程序性权利，应当尽量减少因程序性裁决而伤害了守法守信之人。本案的一审判决符合客观事实，符合公平公正的原则。二、上诉人提出“孟静静在履行双方《商品房买卖合同》过程中也存在逾期违约行为”一说，孟静静也有异议并予以反驳：1.就上诉人提出的“孟静静未按合同约定在签订买卖合同之日起20日内付清全部购房款，构成违约”一说不成立。根据双方签订的商品房卖卖合同约定及补充协议约定，双方约定的付款方式为银行抵押担保贷款方式。按此约定，孟静静支付完全部首付款后，依照上诉人通知的时间和要求及时提交所有银行贷款按揭手续并完成需要配合的所有行为，且选择的贷款银行也是由上诉人圈定的合作银行（齐鲁银行）。在办理过程中，上诉人代孟静静提交的贷款申请银行通过并放款后，是由银行系统自动在孟静静账户上直接将剩余房款打给上诉人，孟静静并不存在任何违约拖延行为。在这一过程中，如果上诉人认为孟静静未按照合同约定履行相关义务造成违约，上诉人可以依照合同约定向答辩人提出相应的违约诉求。而事实情况是，上诉人并未向孟静静提出任何诉求或有所相关告知，且上诉人正常收取了孟静静房屋全款，合同继续履行。直到孟静静向上诉人提出房屋逾期交付违约诉讼赔偿，上诉人才反诉孟静静违约，实质上这是上诉人的狡辩，孟静静根本不存在上诉人提出的所谓“违约行为”。而且退一步讲，即使认为孟静静需要支付违约金，如上诉人所说，“孟静静支付按揭房款的时间为2016年1月29日，共逾期88天造成违约”，也应当就此事另案处理，而不是和此案混为一谈，并案而论。另外，孟静静亦认为上诉人主张的逾期付款权力也已超诉讼时限。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为三年，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。那么，上诉人提出的所谓孟静静逾期付房屋全款造成违约的诉讼请求也应当自2015年11月2日（也就是上诉人所谓的答辩人须付清全部购房款最后约定期限的次日）起，至2018年11月2日期间向法院提起。而在此期间，上诉人未曾主张过权利，且不存在导致诉讼时效中止、中断的理由，故上诉人主张的这部分权利到今日也已超过法定的诉讼时效期间，不应受到法律保护。2.上诉人以合同中表述的“无论何种原因，如贷款申请未能获得银行（或住房公积金管理中心）批准或足额贷款，买受人应在签订买卖合同之日起20日内付清全部购房款，否则视为买受人逾期付款，买受人自逾期之日起至全部房款付清之日止，按日向出卖人支付总房款万分之二的违约金及由于买受人违约导致出卖人产生的相关费用”为依据，向孟静静主张违约金赔偿，根本就是在进行断章取义的误导。以上文字的描述，是在双方合同附件五：合同补充协议的第二条第二款里出现，关于这一段的整体描述都是围绕双方约定办理房屋抵押贷款事宜方面遇到问题时这一大前提下展开，结合合同上下文理解，合同原义应为假设孟静静没有获得银行（或公积金管理中心）贷款审批条件下双方的付款约定，故以上上诉人所引用的描述属于断章取义，根本不适用于此案。本案事实情况是孟静静获得了银行贷款且及时支付给上诉人，且银行放款时间并不受孟静静控制。而且从始至终，孟静静均按照合同约定履行，上诉人从未告知孟静静有任何逾期违约行为。综上，上诉人提出的孟静静逾期付款违约责任不成立，故也不存在上诉人所谓的“行驶抵消权”一说。综上，一审认定事实清楚,适用法律正确,请求二审依法维持原判。孟静静向一审法院起诉请求：1.判令康桥公司支付延期交房违约金330899元，并要求康桥公司在2020年1月31日前交房；2.本案诉讼费用及其他费用由康桥公司承担。一审法院认定事实：孟静静于2015年10月购买康桥公司开发的位于济南市长清区康桥圣菲二期房屋一套，楼号X、房号X，建筑面积308.82㎡，房屋总价款2571085元。双方合同约定交房日期为2016年6月30日前。双方在补充协议第二条第二款约定：“买受人于2015年10月12日前向出卖人支付定金人民币壹拾万元整（?100000）。2、买受人应于2015年10月12日前向出卖人支付首付房款即人民币玖拾壹万壹仟零捌拾伍元整（?911085）（定金自动转入首付款）。若买受人未按时缴纳应付款项，则出卖人有权解除合同，并由乙方承担总房款20%的违约金。若买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，买受人自逾期之日起至应付款项付清之日止，按日向出卖人支付总房款万分之二的违约金及由于买受人违约导致出卖人产生的相关费用。买受人承诺在签订《济南市商品房买卖合同时》，已经充分了解到个人房屋抵押贷款的办理条件、程序及需交纳的全部费用，并承诺自己的偿还能力、信用情况等都符合贷款银行按剩余房款金额全额发放贷款的条件，提交的相关文件、资料能够符合贷款银行的要求。买受人应在支付全部首付款后7日内向银行或住房公积金管理中心提交申请个人住房贷款所需的全部资料（贷款资料以贷款银行或住房公积金管理中心提出的要求为准，出卖人提供的贷款资料列表仅供参考之用），并配合银行或住房公积金管理中心签署借款合同和相关资料、交纳相关费用，办理全部贷款手续。否则视为买受人逾期付款，逾期7日内，买受人自逾期之日起至办理完毕全部贷款手续之日止，按日向出卖人支付总房款万分之一的位于今；逾期超过7日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应按总房款的10%向出卖人支付违约金。买受人原因继续履行合同，经出卖人同意，合同继续履行，买受人自逾期之日起至全部房款付清之日止，按日向出卖人支付总房款万分之二的违约金及由于买受人违约导致出卖人产生的相关费用”。补充协议第四条第6款第二项约定：“逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应向出卖人提出书面申请，并写出出卖人办理银行提前还贷及《济南市商品房买卖合同》注销手续，出卖人在办理完毕银行还贷及《济南市商品房买卖合同》注销手续之日起30日内，退还买受人全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金”。合同签订后，2015年7月27日，孟静静支付首付款，后孟静静选定康桥公司指定的若干家银行中的齐鲁银行为贷款银行，并向齐鲁银行递交所有所需贷款资料，2016年2月3日，孟静静在收到银行贷款后支付了按揭款项，至此，孟静静全部房款支付完毕。在合同约定的房屋交付期限即2016年6月30日到期后，孟静静多次催要，康桥公司以各种理由拒绝交房。孟静静认为，康桥公司迟延交付的行为已经违反了合同约定，应当承担相应的违约责任。现孟静静诉至法院，提出如上诉讼请求。一审法院认为，孟静静与康桥公司签订的《商品房买卖合同》均系双方当事人真实意思的表示，主体适格，内容合法，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。关于本案的焦点问题，一审法院认为有以下几点：一、康桥公司主张原告逾期支付剩余房款亦属于违约，对此一审法院认为，康桥公司主张原告逾期付款违约属于另一法律关系，且康桥公司未提出反诉，故对此一审法院不予支持，康桥公司可以另行主张权利。二、康桥公司主张孟静静诉讼请求超出诉讼时效问题，一审法院认为，首先，本案违约金系基于康桥公司未按约定履行交房义务的违约行为而产生的。按照双方签订的《商品房买卖合同》中的约定，康桥公司如违反约定的期限延迟交房，应按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金违约金。从该约定内容分析，延迟交房的违约金是根据违约行为持续发生的状况而累加计算的，即相对于购房方来讲，主张自合同约定的逾期交房之日至实际交房之日的违约金，是双方当事人在合同中所确定的一个整体的合同权利，而不是按照违约的天数具体分割为若干分别计算诉讼时效的独立的权利，买受方可以在该项整体权利没能实现时提出主张。如果将本案违约金请求权分割为若干独立的请求权，并以分别起算的诉讼时效予以限制，这必将改变双方当事人在合同中约定的违约金本意，违背当事人意思自治的基本原则。其次，本案中双方当事人在合同中仅约定了违约金的计算方法，并未约定违约金的支付期限。对于没有支付期限的债务，债权人任何时候都可以主张，只有当债务人明确表示不履行时，才能认定债权人“知道或者应当知道权利受到侵害”，诉讼时效才可以依法起算。再次，就本案的实际情况而言，要求买受方在房屋交付之前单独可就违约金债权提起诉讼或申请仲裁，均不符合社会公众在日常生活中所遵循的公序良俗。总之，康桥公司主张没有现行法律、司法解释明文规定的支持，一审法院不予采纳。三、关于孟静静要求康桥公司于2020年1月30前交付房屋的诉讼请求，一审法院认为通过孟静静、康桥公司提交的证据和陈述，无法确定涉案房屋实际交付时间，且由康桥公司按照合同约定支付孟静静逾期交房违约金已经足以补偿孟静静因康桥公司延期交房而造成的损失，故对于孟静静要求康桥公司于2020年1月30日前交付房屋的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，孟静静作为涉案房产的买受方已经按照合同约定足额支付了购房款，合同约定交房时间为2016年6月30日前，康桥公司未按约定交付房产的行为损害了孟静静的合法权益，构成了违约。故应由康桥公司自2016年7月1日起至起诉之日止，以总房款2571085元为基数按日万分之一支付违约金的诉讼请求，一审法院予以支持。对于孟静静要求康桥公司于2020年1月30日前交付房屋的诉讼请求，一审法院不予支持。判决：一、限被告山东康桥置业有限公司于判决生效后十日内，以购房款2571085元为基数，按照日利率万分之一，自2016年7月1日至起诉之日止向孟静静支付违约金；二、驳回孟静静的其他诉讼请求。案件受理费6264元，减半收取3132元，由山东康桥置业有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：1.康桥公司主张的抵销权有无事实和法律依据；2.诉讼时效问题。关于第一个焦点问题。《中华人民共和国合同法》第九十九条规定：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。”依照上述规定，主张抵销权，必须符合三个条件：一是双方当事人互负明确的债务；二是双方互负债务均届清偿期；三是双方互负的债务种类相同。本案中，康桥公司主张抵销的债务为孟静静逾期付款违约金，但在涉案合同履行过程中，孟静静是否逾期付款，是否应承担逾期付款违约责任等均不确定，不符合抵销需满足的双方互为明确债务的条件，康桥公司主张抵销的上诉理由不能成立，不予支持。关于第二个焦点问题。孟静静要求康桥公司支付逾期交房违约金的请求权系债权请求权，适用诉讼时效的相关规定。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。双方所签补充协议第四条第6款约定，逾期交房超过90日，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。该条款约定的违约金系按日计付，对这一违约金的给付请求权为继续性债权，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，即从知道或者应当知道权利受到侵害之日起，均应为三年。自2016年7月1日（合同约定的交付期限的次日）起，康桥公司即应支付逾期交房违约金，孟静静于2019年12月10日向法院提起诉讼，未举证证明存在导致诉讼时效中止、中断的事由，故应该从孟静静提起诉讼主张权利之日（2019年12月10日）倒推三年，该三年内的违约金应予支持，即康桥公司应以购房款2571085元为基数，自2016年12月10日起至2019年12月9日止，按照日利率万分之一为计算标准向孟静静支付迟延交房违约金。综上所述，康桥公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销济南市长清区人民法院（2020）鲁0113民初206号民事判决；二、上诉人山东康桥置业有限公司于本判决生效后十日内向孟静静支付违约金（以购房款2571085元为基数，自2016年12月10日至2019年12月9日止，按照日利率万分之一计算）；三、驳回被上诉人孟静静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3132元，由上诉人山东康桥置业有限公司负担2662元，被上诉人孟静静负担470元；二审案件受理费6264元，由上诉人山东康桥置业有限公司负担5324元，被上诉人孟静静负担940元。本判决为终审判决。审判员  焦玉兴二〇二〇年六月十二日书记员  朱俞颖