河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终1714号上诉人（原审原告）：新乡名都置业有限公司,住所地：新乡市卫滨区文岩路299号恒大雅苑综合楼401室。法定代表人：贾飞，董事长。委托诉讼代理人：杜阳，该公司员工。被上诉人（原审被告）：刘英杰，女，1973年3月16日出生，汉族，住河南省。委托诉讼代理人：张在范，河南晋平律师事务所律师。上诉人新乡名都置业有限公司（以下简称名都公司）因与被上诉人刘英杰房屋买卖纠纷一案，不服河南省新乡市卫滨区人民法院（以下简称原审法院）（2019）豫0703民初2087号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2020年4月29日公开开庭审理了本案。上诉人新乡名都置业有限公司诉讼代理人杜阳、被上诉人刘英杰委托诉讼代理人张在范参加了诉讼，本案现已审理终结。名都公司上诉请求：1、撤销原审法院（2019）豫0703民初2087号民事判决书，依法改判支持上诉人的原审全部诉讼请求或发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。上诉人名都公司接受被上诉人逾期支付部分房款的行为，并不代表上诉人放弃合同约定的解除权。上诉人名都公司在被上诉人逾期付款的情况下依然接受该部分房款，是为了促使合同继续履行，上诉人名都公司虽然接受了被上诉人逾期支付的房款，但被上诉人并未完全履行合同，存在严重的违约行为，双方并没有协商一致以明示方式达成继续履行合同、上诉人名都公司放弃合同约定解除权的协议，在此情况下上诉人名都公司作为守约方仍然可以行使合同约定的解除权。被上诉人与案外人签订的委托代管服务合同，与本案商品房买卖合同并非同一法律关系，也不是本案商品房买卖合同的组成部分。虽然该代管合同的履行以本案房屋买卖合同的履行为前提，但不应为了保障该代管合同的继续履行而禁止本案商品房买卖合同的解除。二、一审判决适用法律错误，上诉人名都公司行使的是合同约定的解除权，并非法定解除权，且上诉人的解除权不存在消灭的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的文字表述，该条的适用仅针对《合同法》第九十四条规定，而《合同法》第九十四条为法定解除条款，故应当理解为司法解释第十五条不适用于当事人行使约定解除权的情形。根据上述法律及司法解释规定，应当认定在当事人依约行使解除权的情形下，非经相对人催告，解除权行使不受除斥期间的限制。即违约状态的持续，使对方依据合同获得的解除权得随时主张。三、本案诉讼费收取有误，原审法院存在提高收费标准给上诉人施加压力以完成其结案考核目的之不当行为。本案中上诉人诉请解除合同，目的在于消灭与被上诉人之间的房屋买卖合同关系，从诉的种类上看应属于变更之诉。而原审法院却将本案错误认定为给付之诉，以上级法院统一指示以此收费标准为由，要求上诉人补缴了近万元的案件受理费。综上，一审判决认定事实及适用法律错误，上诉人名都公司享有合同约定的解除权，且该解除权并未消灭；原审法院存在任意提高诉讼费收费标准的行为，应当予以纠正。被上诉人刘英杰辩称，一、一审判决适用法律正确。本案属于房屋买卖合同纠纷，一审完全应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定。该司法解释第十五条第二款规定的解除权行使期限及其后果既适用于约定解除权，又适用于法定解除权。该规定解除权的行使期限的起算点为“解除权发生之日”，即法定或者约定的解除条件成就，解除权人可以行使解除权之日。二、一审认定事实清楚。一审认定上诉人在解除权行使期限届满后继续接受被上诉人支付房款的行为系继续履行合同的意思表示完全正确。解除合同与继续履行的目的完全相反，在解除权行使期限届满的情况下，上诉人不在享有解除权，在此前提下，上诉人名都公司继续接受被上诉人交付房款的行为清楚表明了其继续履行合同的愿望。本案中上诉人是以行为的方式表达了继续履行合同的愿望。被上诉人与金碧物业有限公司签订的委托代管服务合同与案涉合同是否解除有密切的关系，房屋买卖合同的解除势必引起委托代管协议的解除，不利于交易秩序的稳定，并且会衍生出其他问题。原审法院在综合考虑上诉人已丧失合同解除权、并以其行为表明继续履行合同的愿望后，判决驳回上诉人的解除合同的诉请合法合情。上诉人诉称的诉讼费收取问题与本案无关，被上诉人不予答辩。名都公司一审诉讼请求。1、解除双方签订的编号为2014-0700242的《商品房买卖合同》；2、判令刘英杰配合办理撤销合同备案登记和房屋预告登记手续；3、刘英杰承担本案全部诉讼费用。原审查明：2014年6月，双方签订了编号为2014-0700242的《商品房买卖合同》，依据合同约定，刘英杰应于2014年6月30日前支付首期房款113345元，于2014年12月29日前支付房款75563元，于2015年6月29日前支付房款75563元，于2015年12月29日前支付房款75563元，于2016年6月29日前支付余款37783元。刘英杰于2014年6月27日向名都公司支付5万元房款，2014年6月30日向支付首付款113345元，该首付款包括了2014年6月27日支付的5万元，2014年12月9日刘英杰向名都公司支付75563元，2015年7月24日刘英杰向名都公司支付75563元，2018年9月30日刘英杰向名都公司支付75563元，2018年12月31日刘英杰向名都公司支付20000元。迄今为止，刘英杰仍有17783元房款未向名都公司支付。2015年7月1日，刘英杰与金碧物业有限公司新乡分公司签订了委托代管服务合同，刘英杰将案涉房屋委托给金碧物业有限公司新乡分公司进行招商及运营管理，代管期限自2015年7月1日至2020年6月30日止，该合同第五条第二项约定，若甲方（刘英杰）没有按照《商品房买卖合同》或《购买协议》约定的时间按期支付房款的，乙方（金碧物业有限公司新乡分公司）有权直接扣除迟延期间的应付租金作为对乙方的赔偿，金碧物业有限公司新乡分公司据此扣留了部分租金未支付给刘英杰。原审认为，名都公司并不享有合同解除权，理由如下：第一，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”双方签订的《商品房买卖合同》第七条约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。刘英杰逾期付款的行为发生在第四期和第五期，根据合同约定，刘英杰应当于2015年12月29日前支付房款75563元，于2016年6月29日前支付余款37783元，但刘英杰向名都公司支付第四期房款的时间发生在2018年9月30日，向名都公司支付第五期房款中20000元的时间发生在2018年12月31日，逾期付款时间均超过了180日，名都公司依约享有合同约定的解除权。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”刘英杰逾期支付第四期房款超过180天的时间为2016年6月29日，也就是截止到2016年6月29日，名都公司行使解除权的条件已经成就，可以行使解除权，但一直到2017年7月29日的一年期限内，名都公司并未行使解除权，故应当认定名都公司享有的解除权已经消灭。第二，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定了守约方可以解除合同的五种情形，但均以违约方构成根本违约，致使守约方订立合同的目的不能实现为前提条件。但在本案中，根据名都公司方自认的事实，合同约定的案涉房屋总价款为377817元，刘英杰迄今已经交付了360034元，只有17783元未付清，据此可以认为名都公司订立合同的目的已经基本实现，因此也不享有法定解除权。第三，在刘英杰未按《商品房买卖合同》之约定支付第四期房款超过180日，名都公司行使解除权的条件成就之后，其不但没有行使合同解除权，反而在2018年9月30日、2018年12月31日分两次接受了刘英杰交付的75563元、20000元房款，双方当事人事实上是以自己的行为表达了继续履行商品房买卖合同的愿望。第四，刘英杰于2015年7月1日与金碧物业有限公司新乡分公司签订委托代管服务合同的行为表明，刘英杰已经于2015年7月1日占有了案涉房屋，并将其委托给金碧物业有限公司新乡分公司进行招商及运营管理，目前该合同仍在履行中。如果判决解除商品房买卖合同，必然涉及代管合同能否继续履行问题，故在目前情况下，相较解除合同，维持合同效力更有利于维护市场交易秩序的稳定，避免社会资源的浪费，防止衍生其他问题。综上，在本案中名都公司并不享有解除商品房买卖合同的权利，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十五条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款之规定，原审判决：驳回名都公司的诉讼请求。案件受理费8577元由名都公司负担。二审中当事人围绕诉讼请求提供了证据，本院依法组织了质证。上诉人名都公司提供证据，第一组证据：律师函、还款提示函、邮寄回执。证明目的：因刘英杰逾期支付涉案房屋分期购房款，名都公司于2018年9月发送律师函、2018年12月发送提示函，催促其限期支付剩余房款。名都公司基于诚实信用的基本原则，已经尽全力促成合同继续履行，然而刘英杰却一再逾期支付购房款。第二组证据：河南法院诉讼服务网案件信息查询、新乡市卫滨区人民法院交纳诉讼费用通知书、诉讼费支付回单。最高人民法院（2017）最高法民终162号民事判决书，驻马店市中级人民法院（2019）豫17民再88号民事判决书，北京市第三中级人民法院（2019）京03民终13362号民事判决书。证明目的：名都公司行使合同约定的解除权，不受解除权一年除斥期间的限制。首先，刘英杰并未催促名都公司行使合同解除权；其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条关于解除权除斥期间的规定仅适用于法定解除的情形；最后，即使刘英杰主张名都公司享有的合同解除权有受除斥期间限制的观点成立，那么名都公司的解除权行使起点也应从名都公司给予刘英杰宽限的付款期限届满之后超过180天起算。第一组证据已证明名都公司通知刘英杰于2018年12月1日前支付完毕剩余房款。名都公司2019年向原审法院提起诉讼，该院要求网上立案，于2019年8月22日将名都公司的诉讼收案处理，2019年10月24日发出交纳诉讼费用通知书，名都公司2019年10月25日支付了案件受理费。名都公司在一年内行使了合同解除权，权利并未消灭。被上诉人刘英杰质证意见：对上诉人提供的证据不认可，真实性有异议，证明目的有异议，对上诉人提供的判决书不认同不予质证，被上诉人刘英杰后来支付房款是事实，不能证明收到提示函与本案有关联性。本院认证意见：对第一组证据真实性予以认证，对第二组证据河南法院诉讼服务网案件信息查询、原审法院交纳诉讼费用通知书、诉讼费支付回单真实性予以认证。最高人民法院（2017）最高法民终162号民事判决书等与本案不具有关联性，不予采纳。二审查明的事实与原审认定一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”双方签订的《商品房买卖合同》第七条约定：“买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第一种方式处理：1.按逾期时间，分别处理：（1）逾期在180日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过180日，出卖人有权解除合同”。该条同时规定，本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额，采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。本案中，双方约定采用分期付款方式付款，被上诉人未按约定于2015年12月29日前向上诉人支付第四期应付款75563元。依据《商品房买卖合同》第七条的约定，在逾期180日之后也就是自2016年6月29日起，上诉人即享有合同解除权。一审认定上诉人自2016年6月29日起可以行使解除权依据充分，本院予以确认。上诉人关于约定解除权的行使应以相对方催告为计算解除权行使期限的理由本院不予采信。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”该条规定了在法律没有规定或当事人没有约定解除权行使期限的情况下，商品房买卖合同解除权行使期限计算的两种方法及其后果。其一，对方当事人催告的，解除权行使期限为3个月。其二，当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使。逾期不行使的，即发生解除权消灭的后果。由于在本案中，不存在相对人催告的情形，故上诉人应从解除权发生之日起一年内行使解除权，且该期限在性质上为除斥期间，不因任何事由中止、中断或延长。由于在该期限内，上诉人未行使解除权，其已经从实体上丧失了该权利。上诉人关于最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释第十五条第二款之规定仅适用法定解除权，而不适用于约定解除权的理由不符合法律规定的本意，本院不予支持。本案中，在上诉人享有的解除权消灭后，被上诉人又于2018年9月30日向上诉人缴纳房款75563元，于2018年12月31日缴纳房款2万元，上诉人接受了被上诉人交付的上述房款，应视为其同意继续履行商品房买卖合同。当事人可以两种方式进行意思表示，一种是明示的方式，另一种是行为的方式。本案中，上诉人即是以行为方式表明了其继续履行合同的愿望，且我国法律并未规定当事人继续履行合同的意思必须以明示的方式作出，故一审认定上诉人在解除权消灭后接受被上诉人交付房款的行为表达了其继续履行合同的愿望与事实相符。上诉人关于双方没有协商一致以明示方式达成继续履行合同的协议，其仍然可以行使合同约定解除权的理由本院不成立。关于案涉房屋存在代管关系对合同解除的影响。双方签订《商品房买卖合同》后，被上诉人又与金碧物业有限公司新乡分公司签订委托代管合同，将房屋委托给金碧物业有限公司新乡分公司进行招商及运营管理，代管期限自2015年7月1日至2020年6月30日。上诉人上诉称一审不应为了保障该代管合同的继续履行而禁止商品房买卖合同的解除。本院认为，一审之所以禁止解除商品房买卖合同，并非单纯地为了保障代管合同的继续履行，主要是基于上诉人已超过解除权行使期限，已从实体上丧失解除权，且上诉人在解除权消灭之后，又接受被上诉人交付的房款，愿意继续履行商品房买卖合同。在此基础上，一审考虑到案涉房屋存在代管协议的事实，兼顾稳定市场交易秩序、避免浪费社会资源的需要，禁止解除合同并无不当。综上所述，上诉人名都公司的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6967元，由新乡名都置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  周云贺审判员  程俊林审判员  郭中伟二〇二〇年六月十二日书记员  李好杰