江西省上饶市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣11民终19号 上诉人（原审被告、反诉原告）：周茜，女，汉族，1987年8月29日生，江西省上饶市广丰区人，个体户，住江西省上饶市广丰区。 委托诉讼代理人：李剑平，江西洪胜律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：谢雪清，女，汉族，1978年9月15日生，江西省上饶市广丰区人，个体户，住江西省上饶市广丰区。 委托诉讼代理人:饶明煌，江西时空律师事务所律师。 原审第三人：周贻华，男，汉族，1958年9月25日生，江西省上饶市广丰区人，个体户，住江西省上饶市广丰区。 委托诉讼代理人：李剑平，江西洪胜律师事务所律师。 原审第三人：徐少华，女，汉族，1960年1月1日生，江西省上饶市广丰区人，个体户，住江西省上饶市广丰区。 委托诉讼代理人：李剑平，江西洪胜律师事务所律师。 上诉人周茜因与被上诉人谢雪清、原审第三人周贻华、徐少华房屋租赁合同纠纷一案,不服江西省上饶市广丰区人民法院（2019）赣1103民初4216号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人周茜上诉请求：1、撤销江西省上饶市广丰区人民法院（2019）赣1103民初4216号民事判决书，发回重审或依法改判驳回一审原告的全部诉讼请求并支持反诉原告的反诉请求；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院认定本案“延迟支付租金的责任不在原告”明显错误，据此做出的民事判决侵害了上诉人的合法权益；2、被上诉人因延迟支付租金严重违反合同约定，已构成根本违约，上诉人有权要求解除合同，并由被上诉人支付占用租赁物期间的租金计币16,882元。综上所述，原审法院认定事实错误，导致适用法律错误，由此做出的判决必然损害上诉人的合法权益，故请求二审法院查明事实，撤销原判，发回重审或对一审判决直接予以改判，支持上诉人的上诉请求。 被上诉人谢雪清辩称，1、原审判决认定事实清楚，本案上诉人违约，欲于合同履行期内解除合同，故意不按时接收租金，又以答辩人拒付租金为由，恶意促成《房屋租赁合同》第七条规定的解除条件；2、原审判决适用法律正确，判决结果公正，本案不构成根本违约，上诉人请求解除房屋租赁合同，不符合法律规定，原告也有3次主动支付租金的行为，原审判决支持答辩人的一审诉讼请求，符合《合同法》第94条的规定；3、上诉人本案中构成根本违约，《合同法》第107条：“当事人一方不履行合同义务，或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或赔偿损失等违约责任”，据此，原审判决上诉人继续履行房屋租赁合同，因上诉人违约被耽误的租期顺延有法律依据。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，证据采信恰当，审判程序合法，而上诉人属无理上诉，请求依法驳回上诉请求。 谢雪清向一审法院提出诉讼请求：1、判决被告及第三人继续履行原、被告于2017年4月5日签订的《房屋租赁合同》直至租期届满，租赁期间因被告违约造成原告无法经营的租期相应顺延。（每年租金158,000元，尚有三年未履行）；2、本案诉讼费用由被告承担。庭审中原告（反诉被告）谢雪清增加诉讼请求：要求被告支付员工工资损失23,935元及铁门损失修理费2,000元，保留对设备损坏请求赔偿的权利。 周茜向一审法院提出反诉请求：1、确定反诉人于2019年9月17日同被反诉人解除房屋租赁合同关系；2、判决被反诉人支付2019年8月9日至同年9月16日期间的租金16,882元；3、本诉、反诉费由被反诉人承担。 一审法院认定事实：广丰区时代广场圆角壹号的商铺系第三人周贻华、徐少华所有。被告（反诉原告）周茜系第三人周贻华、徐少华的女儿。2012年，原告因经营奶茶店，承租了被告位于广丰区时代广场圆角壹号的商铺，租期五年已经履行完毕。2017年4月5日，原告（反诉被告）谢雪清与被告（反诉原告）周茜再次签订了《房屋租赁合同》，约定原告继续承租该房屋，房屋租期亦为5年，即自2017年8月9日起至2022年8月9日止，年租金约定为158000元，承租期前三年租金不变，此后每年租金递增百分之五，每年8月9日前一次性付清当年租金。《房屋租赁合同》签订后，被告（反诉原告）周茜先后支付了两年租金316000元。2019年7月份，第三人周贻华的儿子周志超向原告打招呼要求提前解除合同，原告以合同未到期不同意，要求至少再使用一年。2019年8月8日，原告谢雪清的表妹俞丽琴（该奶茶店管理人）于10：08、10:29、11:09、11:13、11:19、11:31、12:04分别拨打第三人徐少华电话159××××6995，均未接通电话。当日下午，俞丽琴到第三人家中核实收款银行账号未果。原告谢雪清于12:01:40拨打第三人周贻华电话135××××0894，通话地点显示南昌市，通话时长45秒；于16:37:45再次拨打该电话，通话地点显示北京市，通话时长11分57秒。2019年8月30日俞丽琴将房租158000元打到第三人前一年度提供的第三人徐少华账号，第三人徐少华将租金退回。2019年9月7日，被告以原告未按约定时间支付租金为由将店铺关闭，原告无法经营。2019年9月9日、9月10日俞丽琴又二次将房租158000元打到同一账号，第三人徐少华均予以退回。2019年9月17日，被告（反诉原告）周茜、案外人周志等人超将该奶茶店的设备及材料搬离。原告为此报了警。原告谢雪清于2019年9月23日以银行转账方式支付叶琳等6名员工工资共23935元。 一审法院认为，公民、法人合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。被告（反诉原告）周茜得到第三人周贻华的授权与原告（反诉被告）谢雪清签订的《房屋租赁合同》，系双方真实的意思表示，合法有效，双方已实际履行。《房屋租赁合同》第五条第一款约定“该房屋每年租金为158,000元。承租期限三年租金不变，此后每年租金递增百分之五。每年8月9日前一次性付清当年租金。”《合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案的争议焦点是原告（反诉被告）谢雪清本年度租金支付行为是否延迟从而构成根本违约的问题。一审法院认为，一、本案属于第二轮租赁中第三个年度租期的租金支付纠纷。俞丽琴作为该奶茶店的实际管理人受原告谢雪清的委托按惯例于租金支付日即2019年8月8日主叫八次电话给第三人徐少华，第三人徐少华均未接电话，又到被告家中，这与原告需要核实被告的收款银行账号、便于支付租金的行为表示相符。二、同日，原告谢雪清因从南昌去北京出差，与周贻华有二次主叫通话：一次在南昌时长45秒；一次在北京时长达11分57秒，这与俞丽琴电话主叫徐少华未通后，告知原告谢雪清，原告谢雪清主动与周贻华协商租赁问题相连惯。三、原告谢雪清与周志超的通话录音及俞丽琴与周志超的微信聊天记录反映，被告提前了一个月要求解除合同，原告要求再租赁一年。四、被告（反诉原告）周茜及第三人没有要求原告在合理期限内支付租金，原告也有三次主动支付租金的行为。综上所述，被告（反诉原告）关于原告（反诉被告）延迟了22天才支付租金，按合同约定有权解除合同的主张，证据不足，一审法院不予以支持。原告关于按约向被告核实账号并准备支付租金，因被告故意不配合，延迟支付的责任不在原告的主张，有事实依据，证据充分，一审法院予以采纳。故原告要求继续履行《房屋租赁合同》的诉求，有合同依据，一审法院予以支持。因被告将店铺关闭，导致原告不能营业的期间，原告要求延长相应租期的诉求，有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于原告要求被告支付员工工资损失23,935元的诉求，因原告在法定时间内未交纳相应的诉讼费，一审法院视为撤回。关于原告要求被告支付铁门损失修理费2,000元的诉求，待实际发生后可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、的第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）谢雪清与被告（反诉原告）周茜应按2017年4月5日签订的《房屋租赁合同》继续履行；二、因被告周茜及第三人周贻华的原因导致原告未正常经营的期间予以顺延（自2019年9月7日起）；三、驳回原告谢雪清的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告周茜的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8,410元，减半收取4,205元，反诉案件受理费222元，减半收取111元，合计4,316元由被告（反诉原告）周茜负担。 二审法院认定事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，诚实信用原则是民商法的基本原则，贯穿于整个民商事交易的始终。人民法院在认定约定解除条件是否成就时，不能完全根据合同文本机械地确定合同是否解除。而应根据诚实信用原则，综合考量以下因素来确定：一是要考察违约方的过错程度，二是要考察违约行为形态，三是要考察违约行为的后果。本案上诉人周茜以被上诉人谢雪清延迟支付租金严重违反合同约定，已构成根本违约为由，要求解除双方的租赁合同。对此，本院分析认为，根据本案查明的事实：1、俞丽琴作为奶茶店的实际管理人受谢雪清的委托按惯例于租金支付日即2019年8月8日主叫八次电话给原审第三人徐少华，徐少华均未接电话，又到上诉人家中，这与被上诉人需要核实上诉人的收款银行账号、便于支付租金的行为表示相符。2、同日，谢雪清因从南昌去北京出差，与周贻华有二次主叫通话：一次在南昌时长45秒；一次在北京时长达11分57秒，这与俞丽琴电话主叫徐少华未通后，告知谢雪清，谢雪清主动与周贻华协商租赁问题相连惯。3、谢雪清与周志超的通话录音及俞丽琴与周志超的微信聊天记录反映，上诉人提前了一个月要求解除合同，被上诉人要求再租赁一年。4、周茜及第三人没有要求谢雪清在合理期限内支付租金，谢雪清有三次主动支付租金的行为。综合考量上述事实，本院认为，虽然被上诉人谢雪清延迟了20多天交付租金，合同约定的解除条件成就，但根据诚实信用原则，谢雪清的违约行为显著轻微，违约行为的后果亦不影响出租方合同目的实现，故上诉人要求解除《房屋租赁合同》的诉求，本院不予支持。同时，因上诉人方将店铺关闭，导致被上诉人不能营业的期间，被上诉人要求延长相应租期的诉求，有事实和法律依据，本院予以支持。 综上所述，上诉人周茜的上诉请求不成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费222元，由上诉人周茜承担。 本判决为终审判决。 审判长  聂晓红 审判员  付 强 审判员  徐志峰 二〇二〇年六月二日 书记员  曹 颖