北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终4657号上诉人（原审被告、反诉原告）：熊棉成，男，1970年1月23日出生。上诉人（原审被告、反诉原告）：朱小东，男，1986年2月16日出生。二上诉人之共同委托诉讼代理人：刘亚新，北京市京师律师事务所律师。二上诉人之共同委托诉讼代理人：张也弛，北京市京师律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：吕长林，男，1969年5月8日出生。委托诉讼代理人：纪宝义，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：张印富，北京市盈科律师事务所律师。上诉人熊棉成、朱小东因与被上诉人吕长林房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初53326号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月3日立案后，适用独任制，公开开庭进行了审理。上诉人熊棉成、朱小东的委托诉讼代理人刘亚新，被上诉人吕长林的委托诉讼代理人纪宝义、张印富到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。熊棉成、朱小东上诉请求：1．撤销一审判决，改判支持熊棉成、朱小东的一审反诉请求或者发回重审；2．一、二审诉讼费由吕长林承担。主要事实和理由：1．一审法院判决熊棉成、朱小东退还吕长林押金1676600元缺乏事实依据。吕长林未按合同约定足额支付押金，双方对此存在争议，熊棉成提出用已付押金折抵吕长林欠付租金的主张，一审法院对此未予采纳；2．吕长林在合同履行过程中多次拖欠房屋租金，在扣除全部房屋押金后，仍有拖欠。针对合同中约定“如遇政府拆迁，甲方可免去一个月房屋租金”，熊棉成已经通过案外人王燕玲退还给吕长林。故在吕长林仍欠付租金的情况下，一审法院判决熊棉成、朱小东返还房屋租金1126700元属于认定事实错误；3．双方在合同中明确约定，吕长林如对房屋进行建筑结构改造需经过熊棉成、朱小东书面同意。合同签订后，吕长林未经熊棉成、朱小东同意擅自装修，该部分损失应当由吕长林自行承担；4．熊棉成接到拆除通知后，要求吕长林退还房屋并对租金进行结算，但吕长林仍持续占有、使用房屋，并向租户收取租金，拆迁通知是2019年3月下发，吕长林2019年5月才全部搬离，故吕长林应当支付2019年4月及5月的房屋占有使用费及滞纳金。吕长林辩称，同意一审法院判决，请求二审法院予以维持。熊棉成、朱小东在一审诉讼中承认吕长林未欠付租金，其上诉意见与一审陈述相互矛盾。吕长林向一审法院提出诉讼请求：1．依法确认吕长林与熊棉成、朱小东签订的《房屋租赁合同》及《补充合同》为无效合同；2．判令熊棉成、朱小东退还吕长林房屋押金3450000元；3．判令熊棉成、朱小东退还吕长林四个月租金2506800元；4．判令熊棉成、朱小东支付吕长林房屋装修费、消防监控费5551000元；5．本案诉讼费由熊棉成、朱小东承担。熊棉成、朱小东向一审法院提出反诉请求：1．判令吕长林向熊棉成、朱小东支付2019年4月、5月房屋租金1253400元（按中国人民银行同期贷款利率计算，分别支付自2019年4月28日至房租清偿之日止的房租占用利息，自2019年5月28日至房屋清偿之日止的房租占用利息）；2．判令吕长林向熊棉成、朱小东赔付房屋及房屋内设备损失4603040元；3．判令吕长林支付熊棉成、朱小东2019年3月前租金3293555元；4．本案诉讼费由吕长林承担。一审法院经审理查明：2012年7月1日，熊棉成、朱小东作为甲方（出租方），吕长林作为乙方（承租方），双方签订《房屋租赁合同》（以下简称案涉合同），约定甲方将位于北京市朝阳区方家村铁道用地房屋（以下简称案涉房屋）出租给乙方，上述房屋由甲方自主建设，没有产权证，房间共计三栋450间，没有计入的房间免租金；租期自2012年8月1日至2031年12月31日止；自2012年8月1日至2015年7月31日期间单间1100元／每月，套间1500元／每月。自2015年8月1日至2016年7月31日期间单间1200元／每月，套间1600元／每月。自2016年8月1日至2017年7月31日期间，单间1300元每月，套间1700元／每月。自2017年8月1日至2018年7月31日期间，单间1400元／每月，套间1800元／每月。2018年8月1日至2031年12月31日止单间1400元／每月，套间1800元／每月。2012年7月1日交付房屋，免一个月租金，交付时应将房屋清扫干净；付款方式为月付，押金3450000元；房屋内部及外部的一切设施自合同生效交由乙方负责，包括：空调、油烟机、电热水器、床、衣柜、电脑桌等内部配套设施和锅炉一套设施，水井一套设施；合同期间内，如遇政府拆迁，甲方及时通知乙方，甲方可免去两个月房屋租金（自合同签订之日起三年内）；甲方可免去一个月房屋租金（自合同签订之日起满三年的），并退回押金，双方解除合同，乙方无条件退出，甲方不再给予乙方任何补偿；每月二十八日支付租金，超过支付租金日15天未交租金（每日按百分之五支付滞纳金），超过支付租金日20日甲方可以单方解除合同，押金不退，所有损失均由乙方自行承担。2015年7月1日，熊棉成、朱小东作为甲方（出租方），吕长林作为乙方（承租方），双方签订《补充合同》，约定，2015年8月1日至2018年7月31日期间，单间239套按每月1200元，套间80套按每月1600元标准执行，其余套间120套按原价即每月1500元执行，每月租金594800元；2018年8月1日至合同期满，单间239套按每月1300元，套间80套按每月1700元标准执行，其余120套套间不做调整，仍按1500元执行，每月租金626700元；合同到期提前6个月如乙方不在续租，甲方和乙方把各住户的费用和手续结清，甲方退还乙方押金，乙方退出经营交由甲方经营，合同到期甲方让乙方两个月租金和6个月差价（甲方、乙方和租户租金合同的实际差价）。2012年10月21日，熊棉成向吕长林出具收押金证明，自2012年6月至10月，转账方式收到吕长林交付租赁合同押金共计3450000元。2014年9月1日，熊棉成与吕长林共同出具证明，阳光家园北区合同押金六个月已更改为四个月2251600元。2019年5月8日，案外人王燕玲与吕长林签署收条，记载有：王艳玲代熊棉成、朱小东收北区押金575000元，收款人吕长林，交款人王燕玲，见证人李金生。同日，王燕玲通过银行转账方式向吕长林转账575000元。2019年5月31日，吕长林委托北京中评正信资产评估有限公司对案涉房屋装修资产价值进行了评估，2019年6月24日，北京中评正信资产评估有限公司出具评估报告，经评估，截止至评估基准日，吕长林申报的案涉房屋装饰装修资产的市场价值评估值为5551000元。吕长林主张，2019年3月27日，拆迁单位朝阳区半壁店村通知其要拆除案涉房屋，同日有保安至案涉房屋对每户进行入户通知，要求住户搬离案涉房屋。4月5日后，租户陆续要求退还房屋租金，所以从4月份起未再收取租户房屋租金。熊棉成、朱小东表示案涉房屋在3月份的时候被要求清退，截止庭审之日案涉房屋已无人居住，吕长林在未与熊棉成、朱小东协商的情况下，即自行清退案涉房屋，并将案涉房屋内家具、空调、油烟机、锅炉等变卖，熊棉成、朱小东就此向公安机关报案，公安机关未予立案。吕长林不认可拆除案涉房屋内属于熊棉成、朱小东的设施设备，并称其拆除的系承租案涉房屋后自行安装的设备。熊棉成、朱小东主张案涉房屋内的暖气片、门、实木家具、蹲便器系房屋内原有设备，均被吕长林拆除变卖。吕长林称案涉房屋内原有的暖气片、门、实木家具、蹲便器均已年久无法使用，其承租案涉房屋后，在征得熊棉成、朱小东口头同意后，将上述设备均进行了换新。一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。吕长林与熊棉成、朱小东签订案涉合同，吕长林承租案涉房屋，虽然案涉房屋系违章建筑，但是吕长林与熊棉成、朱小东均明知案涉房屋系无任何合法手续的违章建筑仍然签订案涉合同，并履行数年之久，现要求确认案涉合同无效，无事实依据，一审法院不予支持。根据查明的事实，吕长林与熊棉成、朱小东就案涉房屋押金具体数额分别于2012年10月21日签订书面收据记载押金为3450000元、2014年9月1日签订书面说明变更押金为2251600元，吕长林虽不认可案涉房屋押金曾发生过变更，但是其对第二份书面说明上其个人签字并不否认，故一审法院认可熊棉成、朱小东主张的案涉房屋押金由3450000元变更为2251600元的主张。另外，熊棉成、朱小东主张，2019年5月8日案外人王燕玲已经代替其向吕长林退还房屋押金575000元。吕长林虽称王燕玲退还的系其与王燕玲之间其他生意往来的款项，并非案涉房屋的押金，但是其与王燕玲签署的书面收条，并明确将该款项记载为案涉房屋押金，故一审法院认定该笔款项为王燕玲代替熊棉成、朱小东向吕长林退还的房屋押金。现案涉房屋因朝阳区相关部门依法拆除，案涉合同无法继续履行，且根据案涉合同约定熊棉成、朱小东应当退还房屋押金，故在扣除已经退还部分的押金后，熊棉成、朱小东还应当退还吕长林案涉房屋押金1676600元。吕长林与熊棉成、朱小东约定，合同期内，如遇政府拆迁，自合同签订之日起满三年的，熊棉成、朱小东免除吕长林一个月的房屋租金，故熊棉成、朱小东应当退还吕长林一个月的房屋租金626700元。吕长林称，根据合同约定，合同到期后，熊棉成、朱小东让吕长林两个月的租金和6个月差价，但是根据双方签订的案涉合同约定，合同到期日为2031年12月31日，故吕长林在提起该主张时，案涉合同并未到期终止，而是因政府拆迁终止，故吕长林无法完全适用该约定，向熊棉成、朱小东主张退还三个月的房屋租金，但是双方的该约定，系在合同到期终止时，熊棉成、朱小东对吕长林履行合同所做的补偿，该补偿具有一贯性，故对于吕长林已经履行合同部分也应当折价予以补偿较为合理，故一审法院根据合同已经履行期间酌定熊棉成、朱小东向吕长林再行退还房屋租金500000元。吕长林主张的要求熊棉成、朱小东补偿房屋装饰装修费用，吕长林自行就其对案涉房屋装饰装修残值进行了鉴定，鉴定结果为案涉房屋装饰装修资产的市场价值评估值为5551000元。虽然案涉合同未就合同未到期终止情况下，房屋装修残值补偿进行约定，但是根据查明事实，吕长林在承租案涉房屋后，即对案涉房屋进行了大量装饰装修，熊棉成、朱小东并未表示过反对，故视为熊棉成、朱小东同意吕长林对案涉房屋进行装饰装修，在合同未到期案涉房屋即被拆除的情况下，熊棉成、朱小东应当向吕长林就案涉房屋装饰装修残值予以补偿。吕长林在承租案涉房屋时，即已知晓案涉房屋系违章建筑，面临被拆除的风险极高，在此情况下，其仍然承租并进行装修，故其对此损失亦负有责任。另外，案涉房屋被拆除前，吕长林自述对其自行安装的部分设备予以拆除变卖，其实际损失已经得到部分止损，故在计算装修残值补偿时应当予以扣除。综合上述因素，一审法院酌定熊棉成、朱小东应当向吕长林补偿案涉房屋装饰装修残值2100000元。熊棉成、朱小东要求吕长林支付2019年3月份之前的房屋租金差额3293555元的诉讼请求，根据吕长林提供的银行流水记录，熊棉成、朱小东与吕长林就案涉房屋租金的支付时间和支付方式并不统一，在合同履行的数年期间，双方就房屋租金是否足额履行并无争议，现熊棉成、朱小东再行提出吕长林拖欠房屋租金，并无明确完整的账目往来凭证予以佐证，故一审法院不予支持。熊棉成、朱小东要求吕长林支付2019年4月份和5月份的房屋租金和利息的诉讼请求，因案涉房屋在2019年3月份即被通知拆迁，案涉合同已事实上无法继续履行，熊棉成、朱小东再行向吕长林主张案涉房屋租金无事实依据，一审法院不予支持。熊棉成、朱小东要求吕长林赔偿设备损失的主张，根据双方庭审陈述，吕长林在承租案涉房屋后即对案涉房屋进行部分装饰装修，对于案涉房屋内的部分老旧设备进行了更换，熊棉成、朱小东也知晓此情况，所以对于吕长林自行更换的设备，应当属于吕长林个人所有。对于熊棉成、朱小东主张的其他设备，因其未提交证据证明被吕长林拆卸变卖，故一审法院不予支持。据此，一审法院于2019年12月17日判决：一、熊棉成、朱小东于判决生效之日起七日内共同向吕长林返还房屋押金一百六十七万六千六百元；二、熊棉成、朱小东于判决生效之日起七日内共同向吕长林返还房屋租金一百一十二万六千七百元；三、熊棉成、朱小东于判决生效之日起七日内共同向吕长林支付房屋装饰装修残值损失二百一十万元；四、驳回吕长林的其他诉讼请求；五、驳回熊棉成、朱小东的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为一、双方签订的《房屋租赁合同》效力以及过错认定问题；二、吕长林是否欠付房屋占有使用费。关于争议焦点一。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，双方均确认涉案房屋未取得建设规划审批手续，根据上述规定，双方签订的《房屋租赁合同》应认定为无效合同。关于合同无效的过错认定。出租人应当提供符合法律规定及合同约定的租赁物，保障租赁物处于正常可使用状态。承租人在签订租赁合同时对承租的厂房是否准许用于租赁亦应尽到必要的审查。本案中，涉案租赁房屋由熊棉成、朱小东自主建设，在未取得建筑工程许可证的情况下进行出租，违反了出租人的法定义务，故熊棉成、朱小东对合同无效的过错负有责任。吕长林作为承租人，明知涉案房屋没有产权证，仍然与出租人签订合同并进行装修，疏于对自己权利的保护，对合同无效亦存在一定的过错。合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的损失。根据已查明事实，吕长林承租房屋后，对房屋进行了装饰装修，熊棉成、朱小东并未举证证明曾经提出异议，故应视为同意吕长林的装修行为。现房屋已被拆除，导致吕长林产生装修损失，该部分损失应当由双方予以分担。一审法院虽然对合同效力认定有误，但对吕长林的损失承担进行了分责，最终酌定熊棉成、朱小东应当赔偿吕长林的装修残值数额并无不当，故本院对一审法院对于合同效力的认定予以纠正，但对判决结果予以维持。关于吕长林单方委托鉴定的问题。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条规定，对于一方当事人就专门性问题自行委托有关机构或者人员出具的意见，另一方当事人有证据或者理由足以反驳并申请鉴定的，人民法院应予准许。本案中，吕长林并未举证证明曾经通知过熊棉成与朱小东参与鉴定过程，属于单方委托鉴定的情形，熊棉成与朱小东对鉴定意见不予认可。经本院审查，吕长林委托的鉴定机构具有相关鉴定资质，熊棉成与朱小东未提交充分证据对鉴定报告予以反驳，且涉案房屋已经拆除，其申请重新鉴定已不具备现实可能性，在此情况下，一审法院对鉴定报告予以采信并无不当。关于争议焦点二。因租赁合同无效，按照司法解释的规定，租金应表述为占有使用费，对此本院予以纠正。根据吕长林提交的银行流水记录显示，吕长林每月支付房屋占有使用费的时间及方式并不一致，在合同履行期间，熊棉成、朱小东对吕长林的支付行为以及房屋占有使用费是否足额支付并未提出异议，且其亦无法明确2015年至2017年欠付房屋占有使用费的具体月份，故一审法院对熊棉成、朱小东主张吕长林欠付2018年12月底之前的房屋占有使用费不予支持正确。对于2019年4月及5月的房屋占有使用费，因涉案房屋在2019年3月已被通知拆迁，吕长林无法继续占有使用租赁房屋，一审法院对该部分房屋占有使用费不予支持亦无不当。鉴于以上论述，吕长林并未欠付熊棉成、朱小东房屋占有使用费，一审法院依据合同约定、拆迁的事实以及双方履行情况等因素酌定熊棉成、朱小东退还吕长林押金1676600元以及房屋占有使用费1126700元正确，本院予以维持。综上所述，熊棉成、朱小东的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实虽有瑕疵，但裁判结果正确，本院纠正后予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费62060元，由熊棉成、朱小东负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  沈 放二〇二〇年六月三十日法官助理  向 玗法官助理  张思齐书 记 员  陈 玥