宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院民事判决书（2020）宁0502民初760号原告:宁夏中博房地产开发有限公司。统一社会信用代码91640501MA760E6M1F。法定代表人：吴晓琴。委托诉讼代理人：崔小平，大专文化，住宁夏回族自治区中卫市。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：李慧，宁夏辅德（中卫）律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：刘波，浙江省温州市人，个体工商户，现住宁夏回族自治区中卫市。委托诉讼代理人：陆学明，宁夏君元律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：孙海兵，宁夏中宁县人，个体工商户，住宁夏回族自治区中卫市中宁县。原告宁夏中博房地产开发有限公司（以下简称中博公司）与被告刘波、孙海兵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案受理后，依法适用简易程序于2020年5月28日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人崔小平、李慧，被告刘波、孙海兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼请求：1.依法判决解除原告与被告刘波于2015年10月16日签订的《中博·中浩建材城商铺租赁合同》（以下简称《商铺租赁合同》），责令被告立即向原告交还中博·中浩建材城4号楼三层31#、32#商铺（面积387.13㎡)；2.依法判令二被告立即向原告支付租金、物业费合计81550元（计算至2019年7月31日），2019年7月31日之后租金、物业费计算至商铺实际返还之日；3.依法判令二被告向原告支付逾期支付租金的违约金8155元(81550元×10%)，以上二、三项合计89705元；4.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告以商铺已经收回为由，将第一项诉请中责令被告立即向原告交还中博·中浩建材城4号楼三层31#、32#商铺（面积387.13㎡)予以撤回。事实与理由：2015年10月16日，原告与被告刘波签订《商铺租赁合同》，双方约定：被告承租原告的中博·中浩建材城4号楼三层31#、32#商铺，面积为387.13㎡，租期共5年，自2015年10月16日至2021年6月30日(含免租期）。租金按建筑面积计算，第一年租金23元/㎡.月，第二年起租金每年每平米递增5元，免租期自2015年10月16日至2016年6月30日止，物业费为6元/㎡.月；被告支付经营保证金10000元，于合同签订时缴纳第一年租金，以后每年提前三个月缴纳下一年租金；如被告拖欠租金或物业费期限超过合同约定时间15日，视为被告违约，原告有权单方终止合同，被告按照拖欠租金的10%向原告支付违约金；因被告违约中途退场导致原告提前解除合同，被告不享受先期的任何优惠政策，原告并有权没收被告交纳的保证金等事项。合同签订后，原告按照约定向被告刘波交付了商铺，被告刘波装修后经营王朝木门专卖。2018年10月28日，被告刘波与被告孙海兵签订《店面授权转让合同》（以下简称《店面转让合同》）一份，约定被告刘波将其经营的王朝木门专卖店及品牌经营权转让给被告孙海兵进行经营，在经营期间产生的商铺租金由被告孙海兵负担。被告孙海兵受让店面后向原告支付了部分租金及物业费。截止2019年7月31日，二被告下欠原告租金81550元。经原告多次催要，二被告以各种理由推拖至今未予支付。综上，原、被告之间的租赁合同法律关系合法、有效，应受法律保护；被告拖欠租金及物业费迟迟不予支付的行为已构成严重违约，侵犯原告合法权益。被告刘波辩称：一、原告与被告刘波于2015年10月16日签订《商铺租赁合同》属实；后被告刘波于2018年10月28日与孙海兵签订了《店面转让合同》约定将店铺整体转让给了孙海兵，转让时是经原告知情且同意的，该合同第二条明确约定店铺租金和物业费按原告与刘波之前签订的租赁合同履行，由孙海兵按月向原告支付；而且事实上，原告也确实收到了被告孙海兵支付的部分租赁费及物业费，该收款行为是对刘波将店铺转让给孙海兵的进一步认可。二、基于以上事实，原告与刘波自2018年10月28日之后不再有租赁合同关系，且刘波也付清了2018年10月28日之前的租金及物业费。自2018年10月28日之后，原告与孙海兵之间形成了租赁合同关系，因此，根据合同的相对性原则，转让之后的租赁费应该由孙海兵向原告支付，是否产生违约金，均与刘波无关，原告的第二、三项要求刘波承担责任的诉求无事实和法律依据。三、原告于2019年11月22日已经将涉案店铺收回又重新租赁给了案外人陆某2，因此，原告实际上也早已解除了与孙海兵之间的租赁合同，其第一项诉讼请求无任何法律意义。综上，请依法驳回原告要求刘波承担责任的诉讼请求。被告孙海兵辩称：孙海兵与原告之间没有任何的经济交集，孙海兵跟宋莉是合伙人，所有的事情都是宋莉联系的，孙海兵只是负责投资。对原告的商铺是孙海兵跟宋莉合伙租赁的，当时也告知了刘波，整个谈判都是跟刘波的哥哥刘雷商谈的，合同是孙海兵跟刘波签订的，资金是宋莉拿孙海兵的银行卡支付的。与原告之间的租金以及物业费支付是宋莉清楚，孙海兵不清楚。最早的转让合同虽然是孙海兵与刘波签订的，但是为了办理营业执照又补充提供了一份刘波与宋莉签订的转让合同。店铺的经营是二人联合经营，是宋莉一直在支付租金以及物业费，支付了多少、欠付多少孙海兵不知道。后因刘波在我们经营期间私下发布转让广告，于2019年8月1日给建材城的经理提交撤出经营权的告知书，所以现在店铺我们没有经营，已被收回。对于原告的诉讼，因孙海兵和刘波之间关于店铺经营主体、违约责任、权利义务在等待法院尚未判决，主体无法确认，对原告诉请无法答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对双方当事人无异议的原告提交的证据《商铺租赁合同》、收款收据、领款凭据各1份和被告刘波提交证据《商铺租赁合同》1份、收款收据2份、银行卡消费单1份、微信聊天记录截屏件1份及私营企业基本信息注册查询单、准予注销登记通知书各1份的证明效力予以确认并在卷佐证。对有异议的证据及事实，本院依法认证如下：原告提交的证据商铺租金及物业费台账1份其来源系原告单方记载的书证，其内容证明被告刘波对租赁的商铺房屋向原告交付租赁费的时间及欠付租赁费数额的事实，因与被告刘波提交的商铺租金及物业费台账内容部分相互矛盾，对其证明效力结合其他证据分析认定。对原告主张证明被告孙海兵在2018年10月28日之后截至2019年7月31日期间共欠付原告租金81550元的事实，本院综合原被告陈述及其他证据予以认定。被告刘波提交的证据商铺租金及物业费台账1份来源系原告记载的书证，其内容证明被告刘波对租赁的商铺房屋向原告交付租赁费的时间及刘波已经向原告付清了2018年10月28日之前的租金、物业费数额，不欠付租赁费的事实，因与原告提交的收款收据、领款凭据证明内容相互印证，原告虽然提出异议意见，并无反驳证据否定，对其证明效力予以确认；《商铺租赁合同》1份系原告与他人签订的合同，能够证明原告将涉案店铺租赁给陆某2，双方约定交付租赁物的时间及支付租赁费标准等其他权利义务的事实，与本案有关联性，其证明效力予以确认；《王朝木门》公司系统内订单记录5页系书证、《店面转让合同》1份、收款收据3份、中卫王朝木门店内财物交接清单4页、交接物品照片10张系二被告之间签字的书证，能够证明被告孙海兵与宋莉合伙受让被告刘波租赁原告的店铺进行交接、取得经营商铺资格，与原告实际形成新的租赁合同关系以及二被告约定转让期间、对原告租赁费的支付方式的事实，其证据间有关联性并与原被告陈述及原告证据能够相互印证，对其证明效力予以确认。被告孙海兵提交的证据中博建材城职工食堂就餐微信群及与刘军立的微信聊天记录系电子数据资料，但其内容不能证明被告刘波未向孙海兵转让店铺的事实，被告亦无其他证据印证，且原告及被告刘波提出异议，对其证明效力不予确认。经审理查明：2015年10月16日，原告（甲方）与被告刘波（乙方）签订《商铺租赁合同》一份，双方约定：乙方承租甲方公司的中博·中浩建材城4号楼3层31#、32#商铺，面积为387.13㎡；租期为5年，自2015年10月16日至2021年6月30日（含免租期）；租金按建筑面积计算，第一年租金23元/㎡/月，第二年起租金每年每平米递增5元，免租期自2015年10月16日至2016年6月30日止；物业费为6元/㎡/月，自2016年7月1日起计收物业费；支付时间、方式为租金每年一交，签合同时交纳第一年租金，以后每年提前三个月缴纳下一年租金；乙方必须按照约定时间向甲方交纳租金，如乙方无故拖欠租金期限超过合同约定时间30日，甲方有权解除合同，并依法追究乙方违约责任；签订合同时乙方须向甲方交纳10000元保证金，合同期满或终止，在乙方在交清租金、水电费、物业费和违约金等费用，搬出租赁房屋的设施完好后，甲方可无息退还乙方的该保证金；违约金及违约责任为乙方拖欠租金15天以上视为乙方违约，按照拖欠租金的10%向甲方支付违约金；因乙方经营等原因中途退场（房）者，导致原告提前解除合同，乙方不享受先期的任何优惠政策，补交免收的租金及相应费用，甲方并有权没收乙方交纳的保证金；如因履行合同发生争议，任何一方均可向物业所在地法院起诉；合同还约定了双方的权利、义务等其他事项。合同签订后，原告按照约定向被告刘波交付商铺房屋，被告刘波向原告支付保证金10000元，装修后注册以中卫市王朝木门店字号经营商铺。被告刘波在经营期间先后支付了2016年、2017年及截止2018年10月28日期间的租金、物业费。后被告刘波在经营期间将店铺转让被告孙海兵经营并告知原告，原告于2018年10月9日向刘波做退回保证金10000元手续，抵作刘波所欠原告2018年10月28日之前的租金及物业费。被告孙海兵于2018年10月28日对转让的该店铺交接后与他人宋莉合伙经营，仅在2018年11月23日、2019年3月31日期间支付部分款项，但未交纳和支付其余的租金、物业费，截止2019年7月31日合计拖欠81550元未支付。后原告向二被告催要无果。为此，原告诉至本院。另查明，被告孙海兵（转让甲方）与被告刘波（受让乙方）于2018年10月28日签订涉案店铺的《店面转让合同》约定：经沟通涉案店铺的所有权人（丙方）即出租人同意甲乙双方之间的转让行为，原甲方与乙方之间所签订门店租赁合同义务转由乙方履行，乙方与丙方不再签订租赁合同；本合同生效和门店交接完毕后，甲方仍拥有店铺的续租权和退租权；本合同的租赁期间为一年，即自2018年10月27日起至2019年10月28日止；甲方以310000元包含店内所有样品及家具以及品牌代理权转让给乙方；双方还约定了转让费支付方式及其权利义务等其他事项。被告刘波于2018年11月9日向工商管理部门注销其经营的王朝木门企业商户登记。后因被告孙海兵与他人合伙经营中未缴纳租金，经被告刘波于2019年8月1日告知及声明，原告将涉案店铺收回，并于2019年11月22日与案外人陆某2签订《商铺租赁合同》将该店铺重新租赁给了陆某2。本院认为：依法成立的合同，应受到法律保护。出租人原告中博公司与承租人被告刘波签订的《商铺租赁合同》属实，履行中被告刘波将店铺转让给被告孙海平经营，并告知原告知情，后因被告孙海兵与他人合伙经营中未缴纳租金，经被告刘波告知及声明，原告将涉案店铺收回于2019年11月22日与陆某2签订《商铺租赁合同》将店铺重新租赁给了案外人陆某2，依据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十三条第一款的规定，双方事实上协商一致已经解除了租赁合同，本院依法予以确认。故对原告要求解除原告与被告刘波于2015年10月16日签订的《商铺租赁合同》的诉讼请求，本院依法予以支持。依据《合同法》第九十七条规定，合同解除后，被告除向原告交还租赁物商铺外，还存在被告欠付原告租赁费及物业费的其他损失，原告有权要求被告赔偿损失。因被告孙海平与刘波自2018年10月28日签订《店面转让合同》之后，按照合同约定代为履行原告与被告刘波租赁合同中支付租赁费、物业费义务，被告刘波告知原告并也付清了2018年10月28日之前的租金及物业费，原告将被告刘波交纳的保证金也做了退付抵顶手续，则原告与被告刘波的商铺租赁合同的权利义务终止，被告刘波不再对之后的租赁费、物业费承担清偿民事责任。由于自2018年10月28日之后，原告与孙海兵之间形成了商铺租赁合同关系，现原告经结算被告除支付部分款项外，尚欠原告租赁费、物业费合计81550元未付，有租赁合同、收款收据等证据证明，被告孙海平应承担清偿欠付的租赁费、物业费及违约责任。对原告要求二被告立即向原告支付租金、物业费合计81550元（计算至2019年7月31日），2019年7月31日之后租金、物业费计算至商铺实际返还之日的诉讼请求，经核：被告孙海平对欠付租金、物业费合计81550元应予清偿的请求因符合合同约定和法律规定，本院予以支持；对其余部分请求因2019年7月31日之后经原告催促被告将租赁物收回并重新出租他人，原告再要求租金、物业费计付没有依据，本院依法不予支持。对原告要求二被告向原告支付逾期支付租金的违约金8155元(81550元×10%)的诉讼请求，经核：被告虽然逾期未付租金，考虑欠付租金的时间、数量等违约责任程度可以由被告孙海平按照6%承担违约金4893元，对该部分请求因符合合同约定和法律规定，本院予以支持；但对被告刘波承担违约责任和其余部分违约金的请求，因依据不足，本院不予支持。对被告刘波辩称原告要求刘波支付所欠租金、物业费承担违约金没有依据的意见，其理由成立，本院予以采纳。对被告刘波辩称原告要求解除与刘波签订的《商铺租赁合同》没有依据的意见，经核双方签订的合同约定租赁期限至2021年6月30日，且被告刘波将该商铺转让给被告孙海平约定对租赁费、物业费的履行是按照双方的租赁合同标准履行，虽然转让后原告将租赁物收回并重新出租他人，但对该合同原告可以提起解除请求，故该意见本院依法不予采纳。对被告孙海平辩称该店铺的经营是二人联合经营，是宋莉一直在支付租金以及物业费，支付了多少、欠付多少孙海兵不知道，对原告诉讼无法答辩的意见，经核被告刘波将涉案店铺与被告孙海平签订合同约定转让给孙海平经营，被告孙海平按照合同约定向原告承担清偿租金、物业费等民事责任并无不可，实际经营中被告孙海平与他人合伙经营属于另一法律关系，且合伙人宋莉的下落情况双方不明确，原告亦不主张追加该合伙人承担责任，故该意见本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告宁夏中博房地产开发有限公司与被告刘波于2015年10月16日签订的《中博·中浩建材城商铺租赁合同》；二、被告孙海平于本判决生效后十日内向原告宁夏中博房地产开发有限公司支付租赁费、物业费81550元；三、被告孙海平于本判决生效后十日内向原告宁夏中博房地产开发有限公司支付违约金4893元；四、驳回原告宁夏中博房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取计1021元，由原告宁夏中博房地产开发有限公司负担50元，被告刘波负担50元、被告孙海平负担921元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。审判员 宋建喜 二〇二〇年六月十日书记员 徐玉梅本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。第二百五十三条被执行人未按判决、判决和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、判决和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。