辽宁省沈阳市于洪区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0114民初375号 原告：李志信，男，1992年10月26日出生，蒙古族，现住沈阳市于洪区。 原告：谢晓宇，女，1987年6月6日出生，汉族，现住沈阳市于洪区。 二原告共同委托诉讼代理人：金实弘，系上海汉盛（沈阳）律师事务所律师。 被告：程镜霖，女，1989年4月23日出生，汉族，现住沈阳市于洪区。 被告：马腾，男，1988年12月26日出生，汉族，现住沈阳市于洪区。 二被告共同委托诉讼代理人：蒙琪、常远，系辽宁英泰律师事务所律师。 被告：沈阳吉祥亿家不动产经纪有限公司，住所地沈阳市于洪区。 法定代表人：全占胜，系该公司经理。 委托诉讼代理人：孙立超，男，1993年11月8日出生，汉族，系该公司员工，住黑龙江北安市。 原告李志信、谢晓宇诉被告程镜霖、马腾、被告沈阳吉祥亿家不动产经纪有限公司（以下简称：“吉祥亿家公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李志信及二原告共同委托诉讼代理人金实弘、被告马腾及二被告共同委托诉讼代理人蒙琪、被告吉祥亿家公司委托诉讼代理人孙立超到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求确认二原告与二被告之间的房屋买卖合同解除有效；2.要求二被告程镜霖、马腾共同给付房屋买卖违约金1135000元的百分之二十合计227000元；返还购房定金25000元；赔付居间费用13000元；以上三项共计265000元；3.要求被告吉祥亿家公司对上述二被告给付款项承担连带责任；4.诉讼费由被告程镜霖、马腾负担。 事实和理由：二原告及二被告均为夫妻关系。2019年10月7日，二原告和二被告在被告吉祥亿家公司的居间服务下签订房屋买卖合同。二被告将其所有的位于沈阳市于洪区XX，建筑面积95.55平方米房屋出卖给二原告，房屋总价款1135000元。按照合同约定，签合同当日，原告交付被告定金25000元，支付被告吉祥亿家公司居间费用13000元，被告将房屋所有权证和契证一并交付被告吉祥亿家公司保管。合同签订后，二原告积极履行合同义务，而二被告分别于2019年10月15日16时许、10月16日12时40分许、10月17日9时许，通过微信群内聊天、打电话方式向原告明确表示，因其个人原因，欲将房屋全款出售给他人，不再卖给原告。并且二被告于10月16日21时许到被告吉祥亿家公司处将自己的房屋所有权证和契证取走。对于被告毁约意见，原告态度诚恳，三次要求继续履行合同，并提出方案，但对方还是拒绝接受。因对方已明确表示不履行卖房义务，属于根本违约，原告已通知对方解除双方房屋买卖合同。被告吉祥亿家公司在买卖合同双方的居间服务中，未尽其责，对合同解除负有责任。双方在房屋买卖合同中明确约定了违约条款。现二原告起诉，望人民法院依法审理，支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。 被告程镜霖、马腾辩称，二被告不同意二原告的诉讼请求，二原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求贵院依法驳回二原告的诉讼请求。二被告与二原告之间的沈阳市存量房屋买卖合同实际的解除时间和原告起诉的解除时间并不一致，且解除的原因是由于二原告拒不按照合同履行义务并严重违约，并非二被告拒绝出卖房屋，二原告应当承担不利后果。二被告与二原告于2019年10月7日签订的沈阳市存量房屋买卖合同。上述合同第八条第二款约定，买受人在签署本合同后7日内备齐过户及贷款相关文件交予居间方，但在实际履行中，二原告未按照约定交付符合贷款要求的材料。上述合同第十一条第二款约定，买受人李志信承诺夫妻二人征信良好，但在银行实际审核时，二原告征信存在问题，无法办理贷款。上述合同第八条第三款约定，出卖人与买受人双方承诺，在签署本合同后10日内开始办理贷款审核等相关手续。但在2019年10月17日，二原告拒绝到银行办理贷款手续，并擅自更改合同约定的面签时间，致使合同无法履行。因此被答辩人应该承担不利后果。 被告吉祥亿家公司辩称，签合同之后，房主方就是被告方三次甚至以上表示我不想卖这个房子了。而且在此期间前后两次去我们中介索要房证和契证，因我方作为居间方保管房证和契证。但被告方报警，想强行把房证拿走。我方与原告说房主方想把房证和契证拿走，原告表示不可以不认同。报警之后，警察说你必须把房证和契证还给房主。我当时跟警察说如果他把这个房子一房二卖了，这个责任谁来承担。警察说那你们就走法律程序，并要求必须要把房证和契证交还于房。然后我给原告录了视频，也向原告说了这事，然后房证被取走了。原告也明确表示，被告既然不卖了，就要走法律程序。过了大概五天到六天，房主委托我的同事给我打电话，说能不能约一下原告，房子继续卖原告。之后原告说没法进行了，现在已经起诉了走法律程序，因为被告的违约已经属实了。之后被告又给我打电话说希望与原告见面调解。当时房主的意见是赔付点钱，但具体在我们合同还没有终止的情况下房子有没有卖我不清楚。房证确实拿走了，被告说我想卖一个全款，客户已经联系完了。房主说的征信流水我们在微信群里边已经讨论了。我房已经把银行对李志新和谢晓宇可以贷款的条件发布在群里了。把所有的负债全部对清，征信是没问题可以贷款的。这点我们在群里已经沟通的很顺畅了，包括我们银行信贷员有沟通，贷款应该是不成太大问题的。我想表达的就是这些。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年10月7日，原告李志信、谢晓宇（乙方）通过被告吉祥亿家公司从被告程镜霖、马腾（甲方）处购买房屋一套，二原告与二被告签订了《沈阳市存量房屋买卖合同》。合同约定，房屋位于沈阳市于洪区XX（以下简称：“案涉房屋”），建筑面积95.55平方米，房屋规划用途为住宅，成交价为1135000元，定金25000元。二原告使用商业贷款方式购买。合同第六条违约责任约定：“（二）出卖人若出现下列情形之一的，出卖人构成根本违约，……（3）拒绝将该房屋出售给买受人或者擅自提高房屋交易价格的；……（七）买卖双方协商一致选择以下违约罚则（二选一）：……买卖双方支付总房价款的20%作为违约赔偿金；居间方收取的买卖双方的所有费用不予退还，由违约方直接赔付守约方。合同第八条权属转移登记约定：“（一）出卖人在签署本合同当日需将房屋所有权证原件放于居间方处，并在3日内备齐交易相关文件交予居间方。（二）买受人在签署本合同7日内，备齐过户及贷款相关文件交予居间方。（三）出卖人与买受人双方承诺，在签署本合同后10日内开始办理贷款审核、查档、申报税费、……等相关手续。”合同签订当日，二原告向二被告支付定金25000元，并由二被告出具收据。之后，从2019年10月15日起二被告通过微信向二原告及被告吉祥亿家公司多次表示不同意继续出售案涉房屋。并于2019年10月16日二被告从被告吉祥亿家公司处将房屋所有权证及契税证取走。现二被告已将案涉房屋转让案外人，并办理完毕产权转移登记。 本院认为，原告李志信、谢晓宇与被告程镜霖、马腾、被告吉祥亿家公司签订的《沈阳市存量房屋买卖合同》系各方当事人真实意思的表示，其内容不违反法律和有关行政法规的强制性规定，该合同应为有效，各方当事人应依照约定全面履行合同中的权利和义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。”本案中，二被告在交易过程中明确表示不再出售案涉房屋，并将在被告吉祥亿家公司处保管的房屋所有权证及契税证取回。现二被告已将案涉房屋转卖他人，并办理完毕产权转移登记。二被告构成根本违约，现已无法实现合同目的，二原告要求解除合同符合事实及法律依据，本院予以支持。合同解除后，二被告应向二原告返还已支付的定金25000元。 关于违约金问题，合同约定的违约金明显高于原告实际损失，本院予以调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”，参照上述规定，二被告赔偿二原告违约金25000元为宜。 关于二原告要求二被告赔付居间费用的诉讼请求，因居间费用并未由原告支付，本院不予支持。 关于二原告要求被告吉祥亿家公司承担连带责任的诉讼请求，因无事实及法律依据，本院不予支持。 关于二被告提出二原告未按照合同约定办理贷款的抗辩，因合同中并未约定二原告办理贷款审核通过、完成贷款手续相关义务的时间限定，属于双方约定不明，故该抗辩理由，本院不予支持。 关于二被告提出二原告征信存在问题，无法办理贷款的意见，因二被告并未提交证据予以证明，本院不予采信。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百三十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告李志信、谢晓宇与被告程镜霖、马腾于2019年10月7日签订的《沈阳市存量房屋买卖合同》； 二、被告程镜霖、马腾于本判决生效之日起十日内返还原告李志信、谢晓宇定金25000元； 三、被告程镜霖、马腾于本判决生效之日起十日内支付原告李志信、谢晓宇违约金25000元； 四、驳回原告李志信、谢晓宇的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5275元，由原告李志信、谢晓宇负担4125元，由被告程镜霖、马腾负担1150元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审 判 长  李 响 人民陪审员  宋霖琳 人民陪审员  林 楠 二〇二〇年六月二十二日 书 记 员  王晓琳