上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终4905号上诉人（原审被告）：张小松，女，1966年7月18日生，汉族，住广东省汕头市金平区。委托诉讼代理人：陈楚裕，上海元竹律师事务所律师。委托诉讼代理人：李松蔚，上海元竹律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海三湘物业服务有限公司，住所地上海市杨浦区逸仙路519号5楼。法定代表人：张涛，董事长。委托诉讼代理人：徐卓尔，上海海朋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海城光置业有限公司，住所地上海市松江区广富林路1599弄110号102室。法定代表人：王魁星，总经理。委托诉讼代理人：陈勇，男，该公司员工。上诉人张小松因与被上诉人上海三湘物业服务有限公司（以下简称三湘公司）、上海城光置业有限公司（以下简称城光公司）物业服务合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2020）沪0117民初35号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张小松上诉请求：撤销原判第一项，改判驳回三湘公司一审诉讼请求。事实与理由：1.张小松不是上海市松江区XX路XX弄XX号房屋（以下简称涉案房屋）使用人，张小松不应支付物业费。2.张小松代上海XX有限公司（以下简称XX公司）与城光公司签订的租赁合同中，没有约定张小松或XX公司直接将物业费支付给三湘公司。3.根据合同相对性原则，三湘公司应向城光公司主张物业费，三湘公司没有向城光公司主张过物业费，城光公司也没有向张小松主张过物业费，故三湘公司的诉请已经超过3年诉讼时效，不能得到支持。三湘公司辩称，不同意张小松的上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。事实与理由：城光公司与张小松签订的租赁合同中约定由张小松承担物业管理费，根据《物业管理条例》，如果业主与承租人约定了由承租人交纳物业费，从其约定，业主负连带交纳责任。三湘公司通过发函、诉讼等方式多次向张小松主张物业费，故没有超过诉讼时效。城光公司辩称，不同意张小松的上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。事实与理由：租赁合同中明确约定物业费由张小松支付，张小松应将物业费支付给三湘公司。三湘公司向一审法院起诉请求判令：1、张小松支付2012年12月1日起至2014年3月20日止的物业服务费12,408元、共用能耗费12,784元、自用部分空调能耗费16,168元，合计41,360元；2、张小松支付2014年3月的电费82.41元；3、张小松支付2012年9月至2014年3月的水费1,770.60元；4、城光公司对张小松的上述债务负连带清偿责任。一审审理中，三湘公司放弃第2、3项诉讼请求。一审法院认定事实如下：2012年8月23日，城光公司（出租方、甲方）与张小松（承租方、乙方）签订房屋租赁合同一份，约定：建筑面积120平方米；乙方向甲方承诺租赁该房屋以直营方式引入品牌“XX”，开设酸奶冰激凌，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、有线电视、物业管理、停车费等费用由乙方承担。其他有关费用，均由乙方承担；乙方可以与物业公司另行签署物业服务协议，明确权利义务；在此情况下乙方与物业公司之间的纠纷由乙方自行解决，与甲方无涉。合同另对其他事宜作出约定。2013年8月1日，三湘公司与城光公司签订前期物业服务合同一份，约定：由三湘公司为XX城——XX广场（XX路XX弄）实行前期物业管理服务；1号楼商铺的物业服务费收费标准为6.60元每月每平方米、共用能耗费收费标准为6.80元每月每平方米、自用部分空调能耗费收费标准为8.60元每月每平方米。合同另对其他事宜作出约定。2014年3月20日，城光公司（甲方）与张小松（乙方）签订终止协议一份，约定：甲乙双方于2012年8月23日签订的租赁合同终止；乙方承诺于2014年3月20日返还房屋，搬清该房屋内部全部设施设备，并结清水、电、通信、物业管理费等应由乙方支付的费用，并办妥该处物业的工商注销事宜。合同另对其他事宜作出约定。一审法院另查明，2014年7月13日，三湘公司以挂号信的方式向张小松催缴物业服务费。2015年10月20日，三湘公司以挂号信的方式向张小松催缴物业服务费。2018年4月9日，三湘公司以诉讼的方式向张小松主张物业服务合同纠纷，后因故撤诉。2019年11月20日，三湘公司以诉讼的方式向张小松主张物业服务合同纠纷，后因故撤诉。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。城光公司与张小松签订的房屋租赁合同、三湘公司与城光公司签订的前期物业服务合同、城光公司与张小松签订的终止协议，体现了合同双方的真实意思表示，内容亦不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效。现三湘公司依合同约定提供了物业服务，张小松与城光公司亦应按约支付相关费用，故对三湘公司的诉讼请求，予以支持。至于张小松的辩称意见，一审法院认为，张小松作为承租人、物业使用人，在签署房屋租赁合同及终止协议时，已明确表示承担使用该房屋期间发生的水、电、煤气、通讯、有线电视、物业管理、停车费等费用，应当按照约定全面履行自己的义务，对于张小松的辩称意见，不予采信。城光公司未到庭参加诉讼，且未发表答辩意见，视为放弃其答辩权利，对此产生的法律后果，应由其自行承担。一审法院审理后，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，于二○二○年三月三十一日作出判决：一、张小松于判决生效之日起十日内支付上海三湘物业服务有限公司自2012年12月1日起至2014年3月20日止的物业服务费12,408元、共用能耗费12,784元、自用部分空调能耗费16,168元，合计41,360元；二、上海城光置业有限公司对张小松的上述债务承担连带清偿责任。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费880元，减半收取440元，由张小松、上海城光置业有限公司负担。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业可以请求业主承担连带责任。城光公司与张小松签订房屋租赁合同约定，租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、有线电视、物业管理、停车费等费用由张小松承担，该合同真实有效，三湘公司有权向张小松主张相关权利，张小松提出其不是涉案房屋使用人，与房屋租赁合同约定不符，本院不予采纳。关于张小松提出三湘公司的诉讼请求已过诉讼时效的问题，2017年10月1日起开始施行的《中华人民共和国民法总则》(以下简称《民法总则》)将普通诉讼时效期间变更为三年，三湘公司在2015年10月20日向张小松催缴过物业服务费，其诉讼请求在《民法总则》施行前诉讼时效期间未届满，本案应适用三年诉讼时效的规定，故三湘公司的诉讼请求未过诉讼时效。综上，张小松的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费880元，由张小松负担。本判决为终审判决。审判长 李 兴审判员 许 军审判员 陈蓓蓉二〇二〇年六月三十日书记员 章逸琦附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……