河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0105民初33881号原告（反诉被告）郑州普林斯顿教育科技有限公司，住所地郑州市金水区中州大道民航路宏光百花里商业街12号楼3层25、27号，统一社会信用代码91410100074215944K。法定代表人王和先，总经理。委托代理人路未晞，河南国基律师事务所律师。委托代理人杨斐，河南国基律师事务所实习律师。被告（反诉原告）河南万顺商业运营管理有限公司，住所地郑州市金水区黑朱庄路107号12号楼7层704室，统一社会信用代码914101053268457917。法定代表人闵国强，总经理。委托代理人张迪，河南成务律师事务所律师。委托代理人朱晓龙，河南成务律师事务所实习律师。原告（反诉被告）郑州普林斯顿教育科技有限公司（以下简称普林斯顿公司）诉被告（反诉原告）河南万顺商业运营管理有限公司（以下简称万顺公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）普林斯顿公司委托代理人路未晞、被告（反诉原告）万顺公司委托代理人张迪、朱晓龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）普林斯顿公司向本院提出诉讼请求：一、被告退还原告2018年3月1日至2018年8月31日之前的租金64158元及履约保证金54138元；二、被告赔偿因其违约给原告造成的各项经济损失共计130万元；三、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年8月14日，原告与被告就租赁宏光.百花里商业街商铺事宜签订了一份《宏光.百花里商业街租赁意向协议书》。2017年11月10日，原告同被告又就该租赁事项签订了《宏光.百花里商业街商铺租赁合同》及《补充协议书》、《宏光.百花里商业、物业管理服务协议》，约定原告租赁位于郑州市××区××大道民航路××商业街物业写字楼3层商25、27号铺位来用于商业经营，经营范围为儿童早教、培训，经营品牌为维斯顿国际儿童早教中心，租赁期限共计5年，自2018年3月1日起至2023年2月28日止，合同签订后5个工作日内原告应向被告支付履约保证金等。合同签订后，原告便按照合同约定履行了合同义务，但被告却违反合同约定无法完成公共区域的装修等，导致原告租赁的铺位达不到相应的交付标准和开业条件，完全无法按租赁合同约定的时间和条件进行使用。因原告租赁商铺是用于儿童早教培训，被告的行为使原告一直无法正常开业，原告与客户签订的早教入学协议因所租赁铺位不具备使用条件而无法让儿童按时入学，导致客户纷纷与原告解除协议，并要求退还学费，给原告造成经济损失。2019年9月24日，被告给原告发出律师函，称在9月30日后解除双方签订的相关协议。解除协议后，被告还应偿还原告为租赁铺位投入的装修等费用的损失。现原告为保护自身的合法权益，诉至本院。被告（反诉原告）万顺公司辩称:一、被告已按照租赁合同约定向原告支付租赁房屋，且原告接受租赁房屋并未提出任何意见，应当视为被告交付的租赁房屋符合租赁合同约定的交付条件。二、被告已经将租赁房屋交付原告，原告也已经接收租赁房屋，并正常经营使用，原告应当按照租赁合同的约定向被告支付租金，原告无权要求被告退还原告已支付的租金。三、原告在被告进行公共区域装修期间，已经正式开业经营，被告对公共区域的装修并没有影响原告的开业经营。四、原告未按照租赁合同约定的期限支付租金，逾期超过30日且至今未支付，也未征得被告书面同意，原告已经严重违反租赁合同的约定，被告有权按照租赁合同的约定解除租赁合同。五、由于原告的违约行为导致租赁合同解除，被告有权按照租赁合同的约定不返还原告的履约保证金，原告无权要求被告退回履约保证金。六、由于原告的违约行为导致租赁合同解除，根据租赁合同的约定，租赁合同解除后原告应当将租赁房屋恢复原状交还被告，原告无权要求被告赔偿装修费用。七、原告停业经营是因原告自身原因导致的，与被告无关，因原告自己决定停业经营产生的损失应当由原告自己承担。被告（反诉原告）万顺公司向本院提出诉讼请求：一、请求确认反诉人和被反诉人于2017年11月10日签订的《宏光.百花里商业街商铺租赁合同》于2019年10月8日解除；二、被反诉人向反诉人支付自2019年3月1日起至2019年10月8日的租金180775.65元；三、判令被反诉人向反诉人支付因逾期缴纳租金产生的违约金，自2019年2月14日起，以65163元为基数，按照年利率24%的标准计算至实际支付之日止（暂计至2020年1月13日为14509.63元，2020年1月14日至实际支付之日的违约金继续以65163元为基数，按照年利率24%的标准计算）；四、判令被反诉人向反诉人支付因逾期缴纳租金产生的违约金，自2019年5月17日起，以65163元为基数，按照年利率24%的标准计算至实际支付之日止（暂计至2020年1月13日为10512.96元，2020年1月14日至实际支付之日的违约金继续以65163元为基数，按照年利率24%的标准计算）；五、判令被反诉人向反诉人支付因逾期缴纳租金产生的违约金，自2019年8月17日起，以50499.65元为基数，按照年利率24%的标准计算至实际支付之日止（暂计至2020年1月13日为5044.97元，2020年1月14日至实际支付之日的违约金继续以50449.65元为基数，按照年利率24%的标准计算）；六、判令被反诉人支付房屋占用费，按照合同约定的费用标准支付，自2019年10月9日起至实际搬离之日止（暂计至2020年1月13日为189814.24元，2020年1月14日至实际搬离之日的房屋占用费继续按照合同约定的费用标准支付）；七、判令被反诉人向反诉人支付合同解除违约金120304.75元；八、判令被反诉人将案涉租赁商铺恢复至交接时原状；九、被反诉人承担本案的全部反诉费用。事实与理由：2017年11月10日，万顺公司与普林斯顿公司签订《宏光.百花里商业街商铺租赁合同》，根据合同约定，普林斯顿公司应以三个月为一个租金支付周期，每个支付周期到期日前15日应支付下个周期租金，但普林斯顿公司一直未缴纳2019年3月1日之后的租金。2019年10月8日，万顺公司向其发送《解除合同通知书》。普林斯顿公司应支付拖欠的租金，其中2019年3月1日至2019年5月31日期间租金为65163元，2019年6月1日至2019年8月31日期间租金为65163元，2019年9月1日至2019年10月8日期间租金为50449.65元。根据合同约定，普林斯顿公司未按时支付租金，每逾期一日，应按欠缴金额的0.5%支付违约金，每个周期租金的支付时间为到期日前15日。故普林斯顿公司应支付违约金。普林斯顿公司收到合同解除通知后至今未搬离涉案房屋，故应按照合同约定的费用标准支付房屋占用费。根据合同约定，普林斯顿公司逾期支付租金超过30日且未书面说明理由并征得万顺公司书面同意，万顺公司有权单方解除合同，普林斯顿公司应支付当年度3个月租金即120304.75元作为违约金并赔偿其他损失。原告（反诉被告）普林斯顿公司针对反诉辩称：一、双方租赁合同及相关协议已经在2019年10月8日被告给原告发出两份解除通知书后解除，原告对该解除事实不持异议。二、原告没有义务向被告支付自2019年3月1日起至2019年10月8日的租金。首先，因被告原因导致原告无法按合同约定使用租赁房屋。其次，被告也自认存在外部装修延误的事实。三、原告没有义务向被告交付所谓的逾期缴纳租金产生的违约金。四、被告要求原告支付其房屋占用费的反诉请求于法无据。五、被告要求原告支付合同解除违约金的主张不能成立。六、被告要求原告将涉案租赁商铺恢复至交接时原状的反诉请求不能成立。经审理查明：2017年8月14日，普林斯顿公司与万顺公司签订《宏光.百花里商业街租赁意向协议书》，主要约定：普林斯顿公司意向租赁万顺公司宏光百花里写字楼3层25号、27号商铺，建筑面积501.27㎡。租赁期限2018年1月1日至2022年12月31日。装修期3个月，免租期6个月。租金标准：130元/㎡/月，每年递增6%，具体标准最终以租赁合同为准，正常营业期间保证水电、电梯正常可以使用（含试营业期间）。2017年11月10日，普林斯顿公司与万顺公司签订《宏光.百花里商业街商铺租赁合同》，主要约定：租赁物业指以万顺公司提供的图纸为准，建设而成的主体建筑物及相关配套设施，普林斯顿公司租赁万顺公司位于金水区××大道民航路××商业街写字楼××、××号铺位，建筑面积501.27㎡，用于儿童早教、培训，经营品牌为维斯顿国际儿童早教中心，租赁期限5年，2018年3月1日起到2023年2月28日止，租金：第一年（2018年3月1日至2019年2月28日）为58元/㎡，年租金348884元；第二年（2019年3月1日至2020年2月28日）为80元/㎡，年租金481219元；……免租期6个月，以3个月为一个支付周期，于每个支付周期到期日前15日支付下个周期的租金。具体费用标准：第一年第一季度32079元、第二季度32079元、第三季度43107元、第四季度43107元，年租金150372元；第二年第一季度65163元、第二季度65163元、第三季度120303元、第四季度120303元，年租金370932元；……第一期租金应于本合同签订后5个工作日内支付，租金期间为2018年3月1日起到2018年8月31日止，应交租金64158元。本合同签署后5个工作日内支付履约保证金29074元。装修期为180天，2017年12月1日至2018年2月28日。合同签订后，普林斯顿公司支付了2018年3月1日至2018年8月31日期间的房租64158元，另支付履约保证金54138元，共计118296元。普林斯顿公司于2018年3月1日对所租赁的上述商铺装修完毕，其称因商铺外围公共区域装修未完成，故一直未正常经营，未继续支付房屋租金。普林斯顿公司提供的商铺及周围公共区域视频显示，该商铺外围装修期间电梯被栏杆封闭，道路非正常通行状态。普林斯顿公司提供拍摄于2019年4月2日的商铺及周围公共区域视频显示，该商铺周围公共区域已装修完毕。万顺公司于2019年9月24日向普林斯顿公司出具《律师函》，主要载明：普林斯顿公司于2018年3月6日完成装修，万顺公司于2018年10月完成公共区域装修，普林斯顿公司承诺于2019年3月1日开业并开始计租，但未开业、未支付租金，故要求普林斯顿公司于2019年9月30日前开业、支付租金，否则解除租赁合同、回收商铺等。2019年10月8日，万顺公司向普林斯顿公司出具《合同解除通知书》，载明因普林斯顿公司未开业、未支付租金，违反合同约定，故通知普林斯顿公司解除商铺租赁合同。普林斯顿公司称其接到解除合同通知后，要求搬离房屋，但万顺公司拒不同意，后万顺公司在普林斯顿公司所租赁的房屋上锁，其至今未搬出。万顺公司认可其于2019年12月11日在普林斯顿公司所租赁房屋上了一把锁。普林斯顿公司提供2019年10月28日其与万顺公司工作人员胡晓飞的谈话录音，该录音内容显示，胡晓飞不允许普林斯顿公司搬走东西。万顺公司认可胡晓飞是其公司工作人员。另查明：2017年12月3日，普林斯顿公司与广州市华盛装饰工程有限公司签订《建筑装饰工程施工合同》一份，主要约定，由广州市华盛装饰工程有限公司承包普林斯顿公司位于本案承租商铺内的维斯顿国际幼儿教育精装修工程，承包方式为包设计、包工包料、包质量，预算报价13808290.9元，经双方协商，确认包干合同总价120万元。原告称实际支付装修费114万元，并提交了由广州市华盛装饰工程有限公司出具的收据三张，分别显示收到普林斯顿公司装修预付款60万元、工程款42万元、工程款12万元，总计114万元。本院认为：普林斯顿公司与万顺公司签订的租赁合同系双方真实意思的表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。双方约定的出租房屋系商铺，万顺公司作为出租方，应按照合同约定提供符合商铺经营需要的房屋配套设施，双方约定普林斯顿公司自2018年3月1日起租房屋，应视为万顺公司应于2018年3月1日提供符合商铺经营需要的房屋及配套设施，但万顺公司提供的商铺外围并未按时装修完毕，普林斯顿公司提供的视频显示，该商铺外围装修期间电梯被栏杆封闭，道路非正常通行状态，因普林斯顿公司承租商铺系用于儿童早教，商铺外围装修未完工，且电梯、道路均不能正常通行，显然导致其不能在商铺内正常开展幼儿早教经营，普林斯顿公司无法实现合同目的。故万顺公司未按约定时间提供正常的房屋配套设施违约。2019年9月24日，万顺公司向普林斯顿公司出具《律师函》，载明万顺公司于2018年10月完成公共区域装修，要求普林斯顿公司于2019年9月30日前开业、支付租金，否则解除租赁合同、回收商铺等，后又于2019年10月8日出具《合同解除通知书》，载明因普林斯顿公司未开业、未支付租金，违反合同约定，故通知普林斯顿公司解除商铺租赁合同。普林斯顿公司接到《合同解除通知书》后同意搬离，万顺公司主张确认双方合同于2019年10月8日解除，本院予以支持。上述《律师函》及《合同解除通知书》所载内容可以证明万顺公司于2018年10月完成公共区域装修，并要求普林斯顿公司开业、于2019年3月1日开始计租，但普林斯顿公司直至2019年10月份，一直未正常开业经营。根据上述《律师函》及《合同解除通知书》所载内容，结合普林斯顿公司提供的拍摄于2019年4月2日的视频，此时其商铺周围公共区域的装修已完成，故万顺公司诉请自2019年3月1日开始计租至2019年10月8日，本院予以支持。万顺公司主张普林斯顿公司支付2019年3月1日至2019年5月31日期间租金65163元、2019年6月1日至2019年8月31日期间租金65163元、2019年9月1日至2019年10月8日期间租金50449.65元，其主张不超出双方约定，本院予以支持，上述租金共计180775.65元。但普林斯顿公司已向万顺公司支付了2018年3月1日至2018年8月31日期间的房租64158元、履约保证金54138元，共计118296元，且普林斯顿公司在上述租期内并未正常使用房屋经营，故以该款抵偿后，普林斯顿公司欠付万顺公司租金62479.65元（180775.65元-118296元）。普林斯顿公司主张万顺公司退还其已支付的租金、履约保证金，本院不予支持。万顺公司另主张普林斯顿支付逾期支付租金的违约金，本院予以支持，但普林斯顿公司主张按照年利率24%计算违约金，其计算标准过高，本院酌定普林斯顿公司按照欠付租金总额的20%支付违约金12495.93元（62479.65元×20%）。万顺公司主张普林斯顿公司支付2019年10月9日之后的房屋占用费，根据普林斯顿公司提供的录音证据及万顺公司认可其于2019年12月11日在普林斯顿公司所租赁房屋上了一把锁，可以证明万顺公司不允许普林斯顿公司搬出，故本院对其主张2019年10月9日之后的房屋占用费的诉讼请求不予支持。万顺公司主张普林斯顿公司支付合同解除违约金，因本案租赁合同系因万顺公司未能按照合同约定按时装修完毕商铺外围公共区域，导致普林斯顿公司长期不能正常经营，客观上不能实现合同目的，在万顺公司发出《合同解除通知书》后，普林斯顿公司同意解除合同，双方解除合同的原因并不能完全归责于普林斯顿公司延付租金。万顺公司长期未能提供符合合同约定的商铺配套设施系造成合同解除的主要原因，故对于万顺公司主张普林斯顿公司支付合同解除违约金的诉讼请求，本院不予支持。普林斯顿公司主张万顺公司赔偿装修费损失96万元，根据普林斯顿公司提供的其与广州市华盛装饰工程有限公司签订的《建筑装饰工程施工合同》，该工程预算报价13808290.9元，经双方协商，确认包干合同总价120万元，原告称实际支付装修费114万元，并提供了由广州市华盛装饰工程有限公司出具的收款收据，本院对其所称的装修费总额114万元予以采信。普林斯顿公司与万顺公司签订的商铺租赁合同约定的租赁时间为5年，根据万顺公司出具的《律师函》，2018年10月，该商铺外围公共区域装修完毕，普林斯顿公司应当可以正常使用商铺经营，至2019年10月8日，普林斯顿公司已使用商铺1年，故该商铺装修折旧费应计算为22.8万元（114万元÷5年×1年），普林斯顿公司的装修费损失为91.2万元（114万元-22.8万元）。普林斯顿公司因合同解除不能使用其投入装修费的商铺造成损失，但其延付租金亦是造成合同解除的原因，根据万顺公司存在延期交付符合合同约定的商铺配套设施的违约行为系造成合同解除的主要原因，本院酌定其应当对普林斯顿公司的装修费损失承担70%的赔偿责任，即应当赔偿普林斯顿公司装修费损失63.84万元（91.2万元×70%）。普林斯顿公司诉请过高部分，本院不予支持。万顺公司主张普林斯顿公司将商铺恢复原状，本院不予支持。普林斯顿公司主张万顺公司赔偿学员退费经济损失，但其提交的证据不足以证明退费系因商铺外围公共区域装修导致，且部分学员的签约日期、教育起始时间早于本案租赁合同约定的租赁期间，部分学员的上课地点也并非本案租赁的商铺，其主张该项经营损失证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）郑州普林斯顿教育科技有限公司与被告（反诉原告）河南万顺商业运营管理有限公司于2017年11月10日签订的《宏光.百花里商业街商铺租赁合同》于2019年10月8日解除。二、被告（反诉原告）河南万顺商业运营管理有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告（反诉被告）郑州普林斯顿教育科技有限公司装修费损失63.84万元。三、原告（反诉被告）郑州普林斯顿教育科技有限公司于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）河南万顺商业运营管理有限公司租金62479.65元、违约金12495.93元，共计74975.58元。四、驳回原告（反诉被告）郑州普林斯顿教育科技有限公司的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）河南万顺商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17565元，由原告（反诉被告）郑州普林斯顿教育科技有限公司负担9659元，被告（反诉原告）河南万顺商业运营管理有限公司负担7906元；反诉案件受理费4505元，由原告（反诉被告）郑州普林斯顿教育科技有限公司负担1671元，被告（反诉原告）河南万顺商业运营管理有限公司负担2834元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  张 艳人民陪审员  方爱梅人民陪审员  王彦霞二〇二〇年六月二日书 记 员  宋小乐