湖北省宣恩县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2825民初408号原告：宣恩县金源物业管理有限责任公司,住所地湖北省宣恩县珠山镇民族路25号。统一社会信用代码91422825050011541W。法定代表人：刘俊杰，该公司经理。委托诉讼代理人：肖道华，宣恩县方圆法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。被告：张超，男，汉族,1981年11月20日出生，户籍所在地湖北省宣恩县，现住湖北省宣恩县。被告：李春苗，女，汉族，1987年2月7日出生，户籍所在地湖北省宣恩县，现住湖北省宣恩县。原告宣恩县金源物业管理有限责任公司与被告张超、李春苗物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告宣恩县金源物业管理有限责任公司的委托诉讼代理人肖道华到庭参加诉讼，被告张超、李春苗经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宣恩县金源物业管理有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即给原告支付物业管理费2767元（物业管理服务费2656元、二次供水增压费38元、电梯维保费73元），支付滞纳金359.22元，共计3126.22元；2、由被告承担本案诉讼费。事实与理由：2014年4月11日，原告与宣恩县金源房地产开发有限责任公司签订了《金源国际前期物业管理服务协议》，合同约定：由原告向小区提供物业管理服务，合同期限至业主大会成立后，业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时止，原告提供物业服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，受益人按房屋建筑面积0.9元/㎡/月计收物业管理服务费，七层以上按实际用水量0.40元/m3计收二次供水增压费，按月收取，缴费时间为每年度2月29日交清当年物业管理费。逾期的，从逾期之日起按每年应交管理费的万分之五交纳滞纳金，被告系物业业主，房屋建筑面积122.98平方米，按约定应交纳2018年6月1日至2020年5月31日的物业管理服务费合计2767元（其中二次供水增压费38元，维保费73元）；逾期滞纳金359.22元。经原告多次催收，被告拒绝交纳。被告张超、李春苗未提出答辩。本院经审理认定事实如下：2013年9月18日，被告与宣恩县金源房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，合同约定宣恩县金源房地产开发有限责任公司将其开发建设的金源国际小区第3幢2单元13层1306号建筑面积为122.5平方米房屋出卖给被告。在该《商品房买卖合同》的附件中，双方约定：在业主委员会未正式招聘物业管理企业之前，由宣恩县金源物业管理有限责任公司负责金源国际小区的物业管理服务。物业综合服务费住宅房屋按建筑面积0.9元/㎡/月计收物业管理服务费；七层以上住户按实际用水量0.40元/m3计收二次供水增压费，按月收取；电梯维保期满后，每年度的定期检修费用由二楼以上用户据实分摊；缴费时间为每年2月29日前交清当年物业管理服务费，业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之五交纳滞纳金。2014年4月11日，原告与宣恩县金源房地产开发有限责任公司签订了《金源国际前期物业管理服务协议》。协议约定由原告向小区提供物业管理服务，合同期限为自合同签订之时起至金源国际小区业主大会成立后，业主委员会与其另行选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时止；原告提供物业服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人。协议签订后，原告遂为金源国际小区提供物业服务，于每年5月收取当年6月1日至次年5月31日的物业管理服务费、二次供水增压费、电梯维保费等费用。被告张超、李春苗按其房屋建筑面积交纳物业管理服务费、二次供水增压费及电梯维保费，其中电梯维保费为每年73元。2016年，金源国际业主委员会成立，但尚未选聘物业管理企业并与之签订物业服务合同。2019年5月29日，宣恩县金源物业管理有限责任公司通知所有业主在2019年6月30日之前交清物业费用。被告张超、李春苗未有交纳2018年6月1日至2020年5月31日的物业管理服务费、二次供水增压费、电梯维保费等费用及滞纳金。为此，宣恩县金源物业管理有限责任公司于2020年3月23日诉至本院。上述事实有原告的工商营业执照、被告与宣恩县金源房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》、原告与宣恩县金源房地产开发有限责任公司签订的《金源国际前期物业管理服务协议》、2019年5月29日的《通知》、《电梯保养合同》、电梯维保分摊方式及电梯保养费发票在卷佐证。本院认为，宣恩县金源房地产开发有限责任公司作为金源国际小区的开发建设单位，选聘原告为金源国际小区提供前期物业管理服务，并与被告签订了《商品房买卖合同》，在《商品房买卖合同》的附件中，宣恩县金源房地产开发有限责任公司与被告约定在小区业主委员会未成立或业主委员会未正式招聘物业管理企业之前，由宣恩县金源物业管理有限责任公司负责金源国际小区的物业管理服务。因为原告与宣恩县金源房地产开发有限责任公司签订的《金源国际前期物业管理服务协议》及被告与宣恩县金源房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》中的附件内容均系当事人的真实意思表示，内容亦未违反法律、法规的强制性规定，故本院认为上述协议和合同均为有效。《物业管理条例》第二十一条规定:“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定:“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”根据上述规定，本院认为《金源国际前期物业管理服务协议》及宣恩县金源房地产开发有限责任公司与被告签订的《商品房买卖合同》及其附件对被告具有约束力。原告为被告提供物业服务后，被告应当按照其与宣恩县金源房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》附件中的约定交纳物业管理服务费、二次供水增压费及电梯维保费。故被告张超、李春苗应当支付物业管理服务费2646元（0.9元/m2×122.5m2×24个月）、电梯维保费73元（0.59元/m2/年×122.5㎡=73元），对原告主张的物业管理服务费超过的部分不予支持；关于原告主张被告支付二次供水增压费38元的诉讼请求，因原告未提交充分的证据证实被告的实际用水量，应承担举证不能的责任，故本院不予支持。关于滞纳金，合同中已明确约定每年度2月29日前交清当年物业管理服务费，在合同履行过程中，原告宣恩县金源物业管理有限责任公司于每年5月收取当年6月1日至次年5月31日的物业管理服务费、二次供水增压费、电梯维保费等费用，被告张超、李春苗等业主已按此时间履行，应当视为双方对履行期限的变更，符合合同意思自治原则，未违反法律规定。因被告张超、李春苗经原告宣恩县金源物业管理有限责任公司书面催交仍未交纳物业管理服务费、二次供水增压费、电梯维保费，被告张超、李春苗应当按照合同约定支付逾期滞纳金。但逾期违约金应当分段据实计算至起诉之日。2018年6月1日至2020年3月23日的逾期滞纳金应为657.18元（1396元×0.0005×661天＋1323元×0.0005×296天），但原告只主张滞纳金359.22元，未主张的部分应视为其自愿放弃，属于行使处分权的行为，本院尊重其意思自治。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第四十四条、第四十六条、第六十条、第七十七条、《物业管理条例》第二十五条、四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张超、李春苗支付原告宣恩县金源物业管理有限责任公司物业管理服务费2646元、电梯维保费73元、逾期滞纳金359.22元，合计3078.22元（限本判决生效之日起30日内履行完毕）；二、驳回原告宣恩县金源物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告张超、李春苗承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：中国农业很行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案件诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后7日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  廖恩平二〇二〇年六月十日书记员  黄 婷