江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0102民初3196号原告：南京市良城美景家园住宅小区业主委员会，住所地在南京市秦淮区秦虹南路168号。负责人：朱伟，该委员会主任。委托诉讼代理人：袁巍，江苏宁创律师事务所律师。被告：南京佐齐物业管理有限公司，住所地在南京市玄武区黄埔大厦20层B1、B2座。法定代表人：吴晶莹，该公司总经理。委托诉讼代理人：袁同林，男，该公司总经理。委托诉讼代理人：王馨，江苏致邦律师事务所律师。原告南京市良城美景家园住宅小区业主委员会（以下简称良城美景业委会）与被告南京佐齐物业管理有限公司（以下简称佐齐物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后曾作出民事裁定书，驳回原告良城美景业委会的起诉；原告良城美景业委会不服该裁定，上诉于南京市中级人民法院，该院作出民事裁定书，撤销原裁定，指令本院审理。本院在继续审理期间，分别于2019年5月31日、2019年12月25日公开开庭进行了审理，原告良城美景业委会的委托诉讼代理人袁巍、被告佐齐物业公司的委托诉讼代理人王馨均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告良城美景业委会向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告小区广告收入及停车费等公共收益2001037.5元。事实和理由：2013年11月1日，原、被告签订《物业管理服务合同》，约定被告为案涉小区提供物业服务，合同期限自2013年11月1日至2016年12月31日止，后被告于2016年6月提前撤场，双方合同终止。被告提供物业服务31个月，在经营期间共收取小区所有公共收益总计2858625元，包括停车费2475350元、广告收入349125元及8000元、消防宣传栏5600元、灭蚊箱安装1500元、场地使用费19050元等，但被告直到双方合同终止也没有按照法律规定和合同约定将公共收益支付给原告，故诉至法院要求被告将公共收益部分按照3:7的分配比例返还原告2001037.5元。被告佐齐物业公司辩称，根据双方合同约定，被告可以利用小区公共部分包括广告、车辆等所获收益用以弥补经营亏损，但被告在经营期间亏损额为2867790.69元，已无额外收益支付给原告，故请求法院驳回原告的诉讼请求。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并认定事实如下：2013年11月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《物业管理服务合同》，约定：由乙方提供物业管理服务，期限自2013年11月1日至2016年12月31日；因小区物业费收费标准较低，乙方利用小区公共部分获得的收益（包括广告、车位等收益）用于弥补乙方的经营亏损，并另行商定小区公共收益分成事宜；小区车位收费标准分别为路面车位150元/月、地下车库专有车位80元/月（已购车位）、地下车库共有车位200元/辆/月、临时停车一小时以上12小时以内5元/次；乙方每年向全体业主和物业使用人公布管理费用收支账目；合同终止时，乙方必须向甲方移交物业管理的全部档案资料及物业管理服务用房等内容。在合同附件中，被告提供的物业管理费用测算表中记载地下公共车位76个、地下产权车位319个、地面车位160个。2016年2月25日，被告向原告发出《关于同意终止物业服务合同的函》，表明已收悉原告《关于终止物业服务合同的函》，介于被告在小区经营亏损，同意于2016年6月30日撤出。同年6月，被告从良城美景家园小区撤离。此后，双方就被告在经营期间收取公共收益的处理产生争议，致纠纷产生。双方主要争议事实为：一、关于小区停车位的数量原告主张在被告经营期间小区共有886个车位，其中地下公共车位76个、地下产权车位319个、地面车位431个及增设临停车位60个。原告提供证据有：1.南京江鸿物业发展有限责任公司（现为小区物业管理公司）出具的情况说明及2019年6月17日的小区车位管理系统数据截屏。情况说明的主要内容为：公司在进驻该小区时，业委会未提供停车数据，原始数据中没有2016年下半年的资料，现提供2019年6月车辆管理信息以供参考，其中地库产权车位319辆、地下公共车位76辆、地下临时车位约60辆、地面停车位383辆，合计约838辆。2.被告的物业管理处盖章的停车明细清单，该清单中记载不同车牌的汽车在不同年度时间段登记使用情况，证明小区的停车位数量826个。经质证，被告对证据1的真实性予以认可，但对证据的关联性不认可，认为小区现有的停车位数量并不能证明是被告经营期间的停车位数量，被告在经营期间地下公共车位76个（有3个未使用）、地下产权车位319个、地面车位160个；对证据2不予认可，否认其加盖印章，并认为原告根据明细清单中的车辆数量按完整服务年度及收费标准来计算停车位，缺乏依据。对上述证据，本院认为，双方对小区地下公共车位76个、地下产权车位319个没有异议，主要争议是原告主张地面车位431个及临时停车位60个，被告认为地面车位为160个。对此，原告应负有举证责任。依据证据规则，原告提供的证据1仅能证明当前小区的车位数量，不能直接推断该车位数量在双方签订合同时既已存在；对证据2，被告否认在停车明细清单加盖印章，但未提供反驳证据，故应认定该证据的真实性，原告据此以清单中出现不同车牌的车辆数作为小区停车位数，因清单中反映在不同时间段的车辆登记使用情况，属于动态变化的数据，不能准确反映小区的实际停车位数量。故原告主张小区有886个停车位，证据不足，本院不予采纳。二、被告在履行合同期间收取的公共收益金额。原告主张被告在2013年12月至2016年6月期间，收取停车费、场地使用费、广告费等，为此提供证据有：1.原告制作的良城美景公共收益情况汇总（2013年12月-2016年6月），其中：停车费2475350元（按826辆减去地库车辆395*月份31*150+地库76*200*31）、场地使用费19050元、金海洋广告8000元、电梯广告349125元、消防宣传栏5600元、灭蚊箱安装1500元。原告后将计算停车费的月份由31个月变更为32个月，停车费的金额为2555200元。2.被告盖章确认的多种经营收入统计表，该表载明被告收取场地费用为19050元。3.被告与南京金海洋窗之景广告有限公司在2014年签订的《合作协议》复印件，载明被告依约收取广告费8000元。4.被告与宁波驰众广告有限公司在2013年签订的《合作合同书》及2015年的补充协议，载明期限自2013年11月1日至2016年12月31日，2015年10月31日前每年电梯广告费94500元,2015年11月1日后每年电梯广告费12600元，总计电梯广告费349125元。5.被告与江苏消宣广告传媒有限公司签订的《“消防宣传栏社区”社区安装协议书》，载明在小区安装消防宣传栏两台后，被告按每年1400元/台标准，收取两年的费用5600元。6.被告与南京文翔广告传媒有限公司签订的《灭蚊灯箱社区安装协议书》，载明被告依约收取管理费1500元。经质证，被告对原告自行制作的证据1不认可；对证据2、5、6均无异议；对证据3，因该证据为复印件，被告不予认可；对证据4的真实性无异议，对原告主张的金额有异议，被告在2016年6月30日撤场后，向广告公司退还2016年5月1日至2016年12月的广告费用84000元。对上述证据，本院根据证据规则，对证据2、4-6予以确认，对证据1、3不予认定，并认定被告收取的广告费、场地费总计375275元。原告主张的停车费，因双方存在停车位数量争议，原告未提供证据证明其主张的停车位数量为886个，故原告以此主张的停车费金额，本院不予确认。被告抗辩其在经营期间存在亏损。被告提供证据有：1.被告制作的合同期限内的收支明细表，载明被告应收取的物业服务费用、停车服务费、小区业主未交纳费用及支出费用明细，其中支出费用包括人员工资3640000元、电梯维修保养费326666.66元、福利费用197600元、节假日加班费用111960元、工程材料及保洁用品费用506179元，反映被告存在亏损；2.宁波驰众广告有限公司出具的收据，载明该公司收到被告最后一期广告费84000元。3.被告的工资发放汇总表，载明被告在2013年11月至2016年6月期间累计发放工资3640000元，工资均由员工亲笔签名领取。4.被告制作的小区部分业主欠付物业费用明细表，证明小区有561户拖欠物业费，总计925712元。5.照片复印件，反映在2015年1月17日、2016年1月12日，被告分别于小区张贴公示了2013年11月1日至2014年12月31日、2015年1月1日至2015年12月31日的收支明细。6.南京市秦淮区人民法院民事判决书一份及委托代理合同，载明被告已向小区的部分业主主张支付拖欠的物业费。经质证，原告对证据1真实性不予认可，认为系被告单方制作，同时对被告经营期间的收入与支出不申请审计；对证据2不予认可，认为被告未提供付款凭证，如果有则予以认可；对证据3的真实性不予认可，认为系被告单方制作；对证据4、6的证明目的不予认可，认为被告以小区业主欠缴物业费为由不向原告支付收益，显属不当；对证据5，被告未提供原件，对该证据的真实性不予认可。对上述证据，本院根据规则，在证据1中，被告将小区业主拖欠的物业费计入亏损，由于被告并未放弃该债权，并已通过诉讼主张权利，故不应认定被告已实际损失，该证据虽由被告单方提供，原告有异议但未提供反证，且也未申请对被告的收支进行审计，故本院对原告的异议不予采纳。对2、3、4、6的真实性予以确认；对证据5的真实性不予确认。审理中，双方均认可未签订关于小区公共收益分成的协议。被告主张已依约在撤场后将相关物业资料移交给原告，原告予以否认，对此，被告未提供相应证据。本院认为，原、被告签订的《物业管理服务合同》系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护，双方均应按照合同约定履行义务。本案纠纷系双方对小区公共收益分配使用矛盾而引发。依照法律规定，小区公共收益是全体业主共有的，收益应按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定、物业服务合同约定使用。根据相关规定，如在物业服务合同中对公共收益分成没有约定的，物业公司与业委会应按3：7的比例进行分配。在本案中，双方未按合同约定对小区公共收益分成进行商定，故原告就该收益分成比例主张按法定比例标准计算，于法有据，本院应予支持。但双方在合同中也约定被告可以将该收益用于弥补其经营亏损，该约定不违反法律规定，对双方均有约束力，双方应按约履行，故原告主张被告按法定比例返还公共收益部分，应限于在公共收益弥补被告经营亏损后的剩余部分。原告主张被告在经营期间收取的公共收益包括停车（公共部分）服务费、场地使用费和广告费用，对此双方主要争议是停车位数量，原告主张在被告经营期间小区的停车位数量为886个，并以此基础计算被告收取公共停车位部分的停车服务费用，而双方在合同附件中有关测算费用表中记载的停车位数量为555个，包括公共停车位236个，依照证据规则，原告对增加的停车位应提供证据证明，但在本案中原告未能提供充足的证据证明。被告抗辩其在履行合同期间经营亏损，被告依约将收取的公共收益弥补其经营亏损，已无盈余进行分配，被告为此提供相应证据，已初步完成举证义务，对此，原告为证明其主张应提供反驳证据，原告在庭审中虽表示异议，但未提供反驳证据，也未申请对被告的收支费用进行审计。综上，根据证据规则，原告应承担举证不能的不利后果，故原告的诉讼请求，证据不足，本院不予支持；原告待有新证据后，可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《江苏省物业管理条例》第六十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告南京市良城美景家园住宅小区业主委员会的诉讼请求。案件受理费22808元，由原告南京市良城美景家园住宅小区业主委员会负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  时 超人民陪审员  袁宇红人民陪审员  周琪宝二〇二〇年六月二十八日法官 助理  王 典书 记 员  鲁天琳