上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初3817号原告：刘永彬，男，1981年10月12日出生，汉族，住江苏省无锡市。委托诉讼代理人：李海林，上海巨明律师事务所律师。被告：上海鸿临装饰材料有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：李西英，总经理。委托诉讼代理人：张兵，上海申如律师事务所律师。原告刘永彬与被告上海鸿临装饰材料有限公司(以下简称“鸿临公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月24日立案后，依法适用简易程序，分别于2020年5月8日、6月11日公开开庭进行了审理。原告刘永彬及其委托诉讼代理人李海林、被告鸿临公司的委托诉讼代理人张兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘永彬向本院提出诉讼请求：一、依法解除原、被告之间签订的《厂房租赁合同》，自2020年3月23日解除，要求被告将厂房返还给原告；二、被告支付原告房屋使用费(自2020年1月1日起至实际返还之日止，按照每月78,750元计算)；三、被告支付违约金225,000元；四、被告支付免租期内的租金37,500元；五、被告支付滞纳金30,000元。事实和理由：2017年12月11日,原告和被告签订了《厂房租赁合同》。合同约定原告将坐落于上海市松江区闵塔路XXX弄XXX号的厂房(以下简称“系争厂房”),面积2,100平方米出租给被告,租期5年,月租金为75,000元,前两年租金不变,第三年起租金每年上涨5%。被告的付款方式是付六押一,首次需要付款525,000元,每年的6月15日、12月15日前缴纳房租。另外,2017年12月15日至2018年1月1日为免租期。原告于2017年12月15日将系争厂房交付给被告使用,被告也按约履行了两年。根据合同约定2019年12月15日之前,被告应当支付2020年上半年的租金,但是被告以生意不好为由拖延不付。2020年3月5日,原告向被告寄出《律师函》和《催款函》,再次要求被告支付房屋租金,但是被告不予理睬。为了维护原告的合法权益,原告无奈诉至法院,恳请法院依法支持原告的全部诉讼请求。被告鸿临公司辩称：同意解除双方之间签订的《厂房租赁合同》，被告已经于2020年4月1日将系争厂房返还给原告。2019年11月，被告曾向原告提出要求减少租赁面积，双方达成口头一致意见，被告租赁之前厂房面积的一半，租金按照每年400,000元支付。由于疫情的原因，被告在春节过后没有及时返回上海，当时原告还是承认口头协议的，后来原告提出无法将剩余的厂房面积进行出租，就反悔了。2020年3月30日、4月1日被告已经告知原告要求返还系争厂房，但原告各种刁难。鉴于原告自身存在严重违约，故被告不承担诉请的第三、四、五项。对于原告的第二项诉请，被告确认有部分租金没有支付，同意支付自2020年1月1日起至2020年4月1日止的租金，按照年租金400,000元计算。本院经审理认定事实如下：2017年12月11日，原告刘永彬(甲方、出租方)与被告鸿临公司(乙方、承租方)签订《厂房租赁合同》，约定甲方将系争厂房，厂房面积2,100平方米出租给乙方，租赁期限自2018年1月1日至2023年1月1日止，租赁期限为5年。月租金为75,000元，年租金为900,000元，前两年租金不变，第三年起租金每年上涨5％，双方采取付六押一的方式，75,000元作为押金使用，每年6月15日、12月15日前缴纳房租，在房租到期前须提前一个月缴纳下期房租，每延迟一日须缴纳每日2,000元的滞纳金，如果延迟超过半个月未交房租视为乙方违约,甲方可解除协议并追究乙方违约责任。厂房自2017年12月15日交付给乙方使用，至2018年1月1日为免租期，如果乙方违约或者不履行合同则也需要正常缴纳免租期内的房租。厂房租赁期间,如甲乙双方提前退租或按照合同条款违约的,违约方须赔偿3个月租金作为补偿。合同第九条约定租赁期满后,该厂房归还时,应当符合正常使用状态。如果由于乙方使用而造成甲方厂房屋顶、地面、墙面、其他设施等损坏或者影响正常使用的乙方须承担维修费用,否则甲方有权在押金或者房租内扣除,不足部分须按实补足。乙方在租赁期满或合同提前终止时,应于租赁期满之日或提前终止之日将租赁物清扫干净,搬迁完毕,并将租赁物交还给甲方。如乙方在房租到期后仍不清理屋内物品甲方有权处理,期间所造成的清理费及厂房空置期租金等一切费用全部由乙方承担。此外，合同还对其他内容进行了约定。2020年3月30日，被告鸿临公司的工作人员孙运农(系法定代表人李西英的丈夫)通过微信联系原告：“仓库都搬完了，你去和我儿子办理一下手续吧，账算一下”。2020年4月1日下午，被告股东孙昕(系孙运农之子)短信联系原告告知：“房子已经全部搬空了，你验收一下”。原告回复：“房租水电等相关费用交清，物品全部清理完毕包括车辆，垃圾清理干净，损坏物品及设施维修好，注册的公司及通讯设备迁出租赁厂房，经双方协商同意后交房。以上条件经查看你方没有一项达到”。孙昕答复：“相关费用明天全部交清！你说的车辆是指什么，通讯设备已经迁出，注册公司跟你这个没关系！损坏的设施你跟现场负责人确定好，我们会清理干净的，但是我们进场时的垃圾是我们自己清运的，这个费用你要付给我们”。此后，双方未能办理正式房屋交接。2020年5月8日庭审中双方同意办理交接，原告提出约房东王某一起进行三方交接。此后，原、被告及王某就相关费用问题多次协商，但未能达成一致。原告认可2020年5月12日左右，原、被告及王某一起到厂房查看，王某提出厂房有一扇门脱落，尚有垃圾未清扫干净且厂房南侧窗户损坏，故原、被告未办理书面交接手续。被告认为房屋应当按照合同约定的标准进行交接，而不是苛求被告必须达到房东的验收标准，原告与房东之间对厂房维修责任的争议，不应当导致厂房空置，原告也应当采取积极措施减少损失。庭审中，原告认可被告曾提出要求减少租赁面积，但双方最终没有达成书面协议。另查明，2017年12月12日原告与案外人王某签订《租房合同》一份，约定原告向王某租赁系争厂房，租期6年。因系争厂房未取得房产证，也未取得建设工程规划许可，故原告变更第一项诉请请求为：确认双方之间签订的《厂房租赁合同》无效。被告认可《厂房租赁合同》无效。上述事实，有原告提供的《厂房租赁合同》、律师函及邮寄凭证、催款函及邮寄凭证、原告与孙运农的微信聊天记录，被告提供的电话录音及整理资料、被告公司股东孙昕收到的松江区消防救援支队的短信、孙昕与原告的短信记录、孙运农与原告的微信聊天记录、原告带客户来看厂房的照片、2020年5月12日拍摄的现场视频及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，系争厂房并未取得建设工程规划许可证，故原、被告之间于2017年12月11日签订的《厂房租赁合同》无效。合同确认无效后，原告请求参照合同约定的租金标准由被告支付房屋使用费，于法有据。对于计算房屋使用费的面积，被告虽然曾向原告提出减少租赁面积，但双方对于退租部分的具体位置、如何交接等均未达成一致意见，被告也未实际返还退租部分的厂房，故被告应当按照合同约定的厂房面积支付房屋使用费。根据查明的事实，被告虽然在2020年4月1日提出返还厂房，但厂房内还留有少量物品及垃圾，门窗有损坏，水电费用尚未结清，双方并未正式碰面进行交接。2020年5月8日庭审中，双方均同意办理厂房交接，此后被告将留置在厂房内的物品全部搬离，双方于2020年5月12日到现场进行了查验，原、被告也多次与王某就房屋使用费问题进行协商，但因三方对费用问题未能达成一致，导致原告与被告未办理交接手续。本院认为，原告有义务采取适当措施防止损失的扩大，现被告已经将厂房腾空并要求返还厂房，原告应当予以配合，故本院以2020年5月12日作为被告返还厂房的日期。对于损坏门窗、门卫室外墙的修复费用，原告主张为4万多元，被告认为不超过2万元，本院结合财产的损坏程度、原告的使用情况及本案实际情况，本院酌情确定修复费用为25,000元，在被告缴纳的押金中予以扣除，据此原告刘永彬应退还被告押金50,000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、原告刘永彬与被告上海鸿临装饰材料有限公司于2017年12月11日签订的《厂房租赁合同》无效；二、被告上海鸿临装饰材料有限公司支付原告刘永彬房屋占有使用费344,342.47元(945,000元/年÷365天×133天)；三、原告刘永彬退还被告上海鸿临装饰材料有限公司押金50,000元；上述第二、三项相互折抵后，由被告上海鸿临装饰材料有限公司支付原告刘永彬294,342.47元，于本判决生效之日起十日内支付；四、驳回原告刘永彬的其余诉讼请求。如果被告上海鸿临装饰材料有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,050元，减半收取4,025元，由原告刘永彬负担1,167元(已付)，由被告上海鸿临装饰材料有限公司负担2,858元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  凌莉二〇二〇年六月二十三日书记员  陈珺附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。