西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院 西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书                           (2019)陕0103民初14133号 原告：陕西吉祥如意物业服务有限公司。法定代表人：王某某，总经理。委托诉讼代理人：张小丽，北京中盈（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：高琨，北京中盈（西安）律师事务所律师。被告：王某甲（曾用名王某乙），女，1990年5月26日出生，汉族。委托诉讼代理人：田晨，陕西仁和万国律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴路，陕西仁和万国律师事务所实习律师。被告：邓某，女，1987年7月10日出生，汉族。委托诉讼代理人：岳某某（系邓某之夫），男。原告陕西吉祥如意物业服务有限公司与被告王某甲、邓某物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陕西吉祥如意物业服务有限公司委托诉讼代理人张小丽、高琨、被告王某甲的委托诉讼代理人田晨、被告邓某的委托诉讼代理人岳某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陕西吉祥如意物业服务有限公司向本院提出诉讼请求： 1、判令被告王某甲向原告支付物业服务费86733.6元，并赔偿利息损失9103.03元，共计95836.63元；2、判令被告邓某对被告王某甲应交纳的物业服务费承担连带责任；3、诉讼费由二被告承担。事实理由：原告为西安市碑林区香港XX花园的物业管理服务企业，依约为香港XX花园业主提供物业管理服务。2016年9月29日，被告邓某作为出租方与被告王某甲签订《房屋租赁协议》，约定将邓某所有的香港XX花园4／6号楼2层商铺出租给王某甲使用，由王某甲支付使用期间的水费、电费、物业管理费等。原告依约向被告王某甲提供了物业管理服务，但王某甲未按《房屋租赁协议》约定履行交纳物业管理服务费的义务，截止2019年7月5日被告王某甲拖欠物业管理服务费已达86733.6元。原告多次催要，该被告拒不交纳，给原告造成经济损失。被告邓某作为出租方应对欠付物业服务费承担连带责任。被告王某甲辩称，原告的主张缺乏事实和法律依据。被告王某甲与原告之间并没有签订《物业服务合同》，根据合同的相对性，应由业主向物业公司交纳物业管理费，而王某甲并非涉案房屋的业主；王某甲与被告邓某确实存在过房屋租赁关系，计租日是2017年2月1日，该租赁合同已于2017年12月24日经西安市中级人民法院判决予以解除。自此，合同效力终止，租期内的物业管理费不应当由王某甲承担。出租人在向王某甲提供具有使用价值、合格的租赁物，王某甲才承担物业费。结合生效判决已认定，租赁期内被告邓某提供的商铺，没有经过消防验收，根据我国《消防法》的规定，该商铺不具备使用的必备条件。因此，王某甲对于租金以及物业费均具有履行抗辩权。生效判决书已经认定被告邓某对租赁合同的履行具有过错，应由邓某承担全部物业费。被告邓某辩称，邓某与王某甲签订的《房屋租赁协议》租期自2016年10月1日起到2022年10月1日，计租日期是2017年2月1日，租赁合同约定租赁期内水电费、物业费等费用都由王某甲交纳。根据西安市中级人民法院生效判决认定，邓某与王某甲都具有过错，邓某占60%责任，王某甲占40%责任，应按各自责任比例大小承担物业费，请求依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提交的证据：1、XX花园前期物业管理服务协议；2、《房屋租赁协议》；3、西安市中级人民法院（2019）陕01民终6941号民事判决书；4、催缴物业费通知单5张。对二被告提交的证据：1、西安市中级人民法院（2019）陕01民终6941号民事判决书；2、《房屋租赁协议》。以上证据能够作为查明和认定案件事实的依据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：被告邓某系西安市碑林区香港XX花园4／6号楼2层商铺的所有权人。2016年8月24日原告与被告邓某签订《XX花园前期物业服务协议》，约定：原告为西安市碑林区香港XX花园的物业管理服务企业，依约为香港XX花园业主提供物业管理服务。非住宅（商铺）收费标准每平方米每月7.5元；电梯费为一至三层每平方米每月0.3元；生活垃圾费每月每户6元。违约责任：业主不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，物业公司有权要求补交并从逾期之日起按每天3‰交纳滞纳金。2016年9月29日，被告邓某与被告王某甲签订《房屋租赁协议》，约定邓某将香港XX花园4／6号楼2层商铺（面积722.78平方米）出租给王某甲使用，租赁期限：2016年10月1日至2022年10月1日，计租日期：2017年2月1日。协议第五条约定：承租区域内设施的使用王某甲向邓某或第三物业管理者支付水、电费、物业管理费、房产、土地使用税及其他产生的直接费用。2018年，王某甲以房屋租赁合同纠纷为由将邓某及其丈夫岳某某诉至本院。本院审理后作出(2018)陕0103民初1351号民事判决：一、王某甲与邓某、岳某某于2016年9月29日签订的《房屋租赁协议》有效，于2017年12月24日解除；二、王某甲于本判决生效后三十日内支付邓某、岳某某截止2017年12月23日的房屋租金59275元；三、王某甲于本判决生效后三十日内赔偿邓某、岳某某损坏位于西安市碑林区香港XX花园4／6号楼2层商铺的地暖设施、管道、地砖和楼梯及二层承重地面的修复费用284319元；四、邓某、岳某某于本判决生效后三十日内支付王某甲装修位于西安市碑林区香港XX花园4／6号楼2层商铺的损失238380元；五、驳回王某甲要求邓某、岳某某返还支付的租金260200元之诉讼请求；六、驳回邓某、岳某某要求王某甲支付违约金10万元之反诉请求。宣判后，王某甲、邓某及岳某某均不服一审判决，提起上诉。西安市中级人民法院审理后，认为：2017年12月24日，邓某、岳某某将涉案商铺上锁并在商铺上张贴出租广告，故一审判决认定王某甲与邓某、岳某某签订的《房屋租赁协议》于2017年12月24日解除，并无不当。2016年9月30日，邓某、岳某某将涉案商铺交付王某甲，双方在《房屋租赁协议》内约定4个月的装修期，故王某甲应支付邓某、岳某某2017年2月1日至2017年12月23日前的租金。双方在签订《房屋租赁协议》时均知晓涉案商铺未通过消防验收。但仍执意签订合同，且未在协议内载明消防验收的合理时间，双方对合同的解除均应承担相应的违约责任。根据王某甲的陈述内容及一审时提交的证据，王某甲在装修完毕至涉案场地被锁门期间一直实际控制并使用涉案场地。故一审判决对王某甲主张邓某、岳某某返还已支付6个月的租金不予支持，并无不当。至于2017年8月1日至2017年12月23日的租金，一审判决酌定王某甲减半支付邓某、岳某某该期间的租金，虽系自由裁量的范畴，但因邓某、岳某某主观过错大于王某甲，故王某甲应承担40%的租金，即82108元，扣除王某甲已经支付的押金43360元，王某甲仍需支付邓某、岳某某截止2017年12月23日的租金38748元。双方在签订合同时均存在过错，未尽到审慎的合同义务。一审判决据此酌定由王某甲与邓某、岳某某分别承担王某甲装修损失的70%、30%，分别承担修复费用的70%、30%，虽在自由裁量范围之内，但综合双方违约责任的大小，结合全案案情，该责任承担比例不足以弥补承租人王某甲的实际损失，根据二审新查明的事实，酌定由王某甲与邓某、岳某某分别承担王某甲装修损失的40%、60%，分别承担修复费用的40%、60%。即由邓某、岳某某承担王某甲装修损失476760元，由王某甲承担邓某、岳某某修复费用162468元。遂于2019年6月18日作出（2019）陕01民终6941号民事判决。判决：一、维持西安市碑林区人民法院(2018)陕0103民初1351号民事判决第一项、第五项、第六项；二、变更西安市碑林区人民法院(2018)陕0103民初1351号民事判决第二项为：王某甲于本判决生效后三十日内支付邓某、岳某某截止2017年12月23日的房屋租金38748元；三、变更西安市碑林区人民法院(2018)陕0103民初1351号民事判决第三项为：王某甲于本判决生效后三十日内赔偿邓某、岳某某损坏位于西安市碑林区香港XX花园4／6号楼2层商铺的地暖设施、管道、地砖和楼梯及二层承重地面的修复费用162468元；四、变更西安市碑林区人民法院(2018)陕0103民初1351号民事判决第四项为：邓某、岳某某于本判决生效后三十日内支付王某甲装修位于西安市碑林区香港XX花园4／6号楼2层商铺的损失476760元；五、驳回邓某、岳某某返的其他反诉请求。另查明，涉案的西安市碑林区香港XX花园4／6号楼2层商铺拖欠自2016年10月1日至2017年12月23日期间的物业管理服务费86733.6元未交纳。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。被告邓某系涉案的西安市碑林区香港XX花园4／6号楼2层商铺的所有权人，其与原告签订《XX花园前期物业服务协议》，约定由原告提供物业管理服务，邓某按合同约定交纳物业服务费。该合同系双方真实意思表示，内容符合法律规定，依法认定有效。此后，邓某与王某甲、岳某某订《房屋租赁协议》，邓某将香港XX花园4／6号楼2层商铺出租给王某甲使用，约定王某甲向邓某或第三物业管理者支付水、电费、物业管理费。合同确定房屋承租期间的物业管理费由被告王某甲承担。《房屋租赁协议》在履行过程中，王某甲与邓某、岳某某产生纠纷，并诉至法院。经西安市中级人民法院二审后，认定双方在签订《房屋租赁协议》时均知晓涉案商铺未通过消防验收，但仍执意签订合同，且未在协议内载明消防验收的合理时间，双方对合同的解除均应承担相应的违约责任。但因邓某、岳某某主观过错大于王某甲，酌定由王某甲承担40%责任，邓某、岳某某承担60%责任。经审理认定涉案房屋拖欠自2016年10月1日至2017年12月23日期间的物业管理服务费86733.6元。应参照西安市中级人民法院的生效判决确定的责任比例，由王某甲承担40%，为34693.44元，邓某承担60%，为52040.16元。被告拖欠物业服务费侵害原告的合法权益，原告要求赔偿利息损失9103.03元的请求，于法有据，依法予以支持。根据《物业管理条例》第四十一条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。因此，邓某对王某甲应交纳的物业服务费，承担连带责任，邓某承担连带责任后，有权向王某甲追偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一零七条、《物业管理条例》第四十一条之规定，判决如下：一、被告王某甲于本判决生效后十日内支付原告陕西吉祥如意物业服务有限公司物业服务费34693.44元，及利息3641.2元；二、被告邓某于本判决生效后十日内支付原告陕西吉祥如意物业服务有限公司物业服务费52040.16元，及利息5461.82元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2196元，被告王某甲负担878元；被告邓某负担1318元。（案件受理费原告已预交，二被告在本判决生效后十日内给付原告）     如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 (此页无正文)      审  判  长   马 利 群人民陪审员   唐 金 琳人民陪审员   闫    玲      二О二О年六月十六日 书  记  员    许   璟    1