上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终97号上诉人（原审被告）：上海湛仲法律咨询有限责任公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区耀华路251号一幢一层。法定代表人：张艳清，执行董事。委托诉讼代理人：洪晔，男，公司员工。被上诉人（原审原告）：上海三林投资发展有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区耀华路251号一幢一层。法定代表人：周先浩，总经理。委托诉讼代理人：张雄，北京市君泽君（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郎柠倩，北京市君泽君（上海）律师事务所律师。上诉人上海湛仲法律咨询有限责任公司（以下简称湛仲公司）因与被上诉人上海三林投资发展有限公司（以下简称三林公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初51680号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人湛仲公司的上诉请求：依法撤销一审判决第二、三、四、五、六、七项，改判驳回被上诉人三林公司的诉讼请求。事实与理由：上诉人湛仲公司与被上诉人三林公司签订房屋租赁合同装修完毕后，因车位及空调等问题，与物业产生纠纷，未实际使用上海市浦东新区XX路XX号XX单元XX层XX室房屋（以下简称系争房屋），三林公司对此也予以认可，因三林公司未和物业及时沟通解决问题，导致湛仲公司无法正常使用租赁房屋，租赁合同目的不能实现，后湛仲公司与三林公司口头达成了退租协议。虽退租协议多次修改未完全达成，但三林公司于2019年3月24日将系争房屋封锁，不让湛仲公司进入、使用。三林公司未按合同约定向湛仲公司提供物业全天的使用，其违约在先，故湛仲公司不应承担3月24日后的任何费用。一审判决支持三林公司的诉请依据不足，请求二审法院依法予以改判。被上诉人三林公司辩称，不同意上诉人湛仲公司的上诉请求。上诉人逾期支付租金，严重违反合同约定，故被上诉人行使了单方解除权，上诉人签订合同时对房屋状况等均已充分了解，其应自行与物业公司协商解决物业纠纷，并不影响租赁合同的履行。上诉人至今未按照合同约定向被上诉人返还房屋，应支付相应的租金、占有使用费、违约金及律师费等费用。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。三林公司向一审法院提起诉讼，请求：1、湛仲公司返还坐落于上海市浦东新区XX路XX号XX单元XX层XX室房屋；2、湛仲公司支付自2018年10月15日起至租赁合同解除之日即2019年4月16日期间的租金人民币（币种下同）203,872元及逾期付款违约金（按每日0.1%的标准计算至湛仲公司付清之日止，分别以101,105元为基数，自2018年8月15日起计算；以101,105元为基数，自2018年9月30日起计算；以101,105元为基数，自2018年12月31日起计算；以101,105元为基数，自2019年3月31日起计算；以5,540元为基数，自2019年4月20日起计算）；3、湛仲公司支付自2018年8月15日起至2018年10月14日止免租期间的租金67,588元以及逾期付款违约金（以67,588元为基数，按每日0.1%的标准计算，自2019年4月23日起计算至湛仲公司付清之日止）；4、湛仲公司向三林公司支付解除合同违约金469,792元；5、湛仲公司支付自合同解除之日起至返还房屋之日止期间的房屋占有使用费（按每日6元/平米的标准计算）；6、湛仲公司支付自2018年8月15日暂计至2019年4月30日的能源费32,409元（实际应计算至房屋返还之日）；7、湛仲公司支付自2018年8月15日暂计至2019年4月14日的物业管理费29,916元（实际应计算至租赁房屋返还之日止）；8、湛仲公司因逾期支付履约保证金的违约金暂计22,916.53元（按每日0.5%的标准计算，以67,403.33元为基数，自2018年8月15日起计算至2018年8月22日，以16,850.33元为基数，自2018年8月23日起计算至2019年4月19日止）；9、湛仲公司支付律师费50,000元；10、本案诉讼费由湛仲公司承担。一审法院认定的事实：系争房屋坐落于上海市浦东新区XX路XX号，权利人为上海A有限公司，土地用途为商业用途/房屋用途，宗地面积15,285.20平米，建筑面积24,220.62平米。2018年8月15日，甲方上海三林投资发展有限公司与乙方张艳清签订《“XX路XX号”办公楼租赁合同》（以下简称租赁合同），约定乙方承租坐落于上海市浦东新区XX路XX号XX单元XX层XX室房屋，建筑面积277平米，租期自2018年8月15日起至2021年8月14日止，租金为每日每平方米建筑面积4元，年租金总计为404,420元。第四条租金、支付方式和期限约定，4.2如甲方同意在租赁期内给予乙方免租装修期的，由双方在补充条款中予以约定。免租装修期内乙方无须支付上述规定的租金，但必须支付本合同第五条、第六条所规定的物业管理费、能源费及其他费用。4.3若乙方客观上未能实际租满三年（包括但不限于乙方无法定或约定依据而提前解除本合同或因乙方违约而由甲方单方面提前解除本合同等情形，但由于甲方违约提前解除合同或者因甲方违约而由乙方提前解除本合同的情况除外）或未能遵守本合同条款的，乙方需自本合同终止之日起3日内向甲方补充支付免租期内所免去的所有租金。4.4该房屋以每3个月作为一个租金结算期，乙方应当先预付租金后使用。乙方应于该房屋交付日之前，向甲方预付该房屋3个月的首期租金；其后各期应付的每3个月租金，应由乙方于当期预付租金对应期间的首日提前10个工作日向甲方一次性提前付清。如因本合同无效、租赁期满或租赁合同发生提前终止时，预付租金的天数于实际租赁天数不符的，则该房屋的租金应根据上述规定的日租金标准按照实际租赁天数计算。第五条物业管理费、车位租费、单元能源费的支付方式和时间约定，5.2物业管理合同由乙方以及甲方指定的管理公司直接签署，并由乙方按照物业管理合同的约定直接向管理公司支付物业管理费用及单元能源费。5.5租赁期内，该单元内的能源费由管理公司制订统一收费标准，根据计量系统和乙方的实际使用来按月向乙方直接收取。第六条履约保证金和其他费用约定，6.1甲乙双方约定，乙方应于本合同签署后5天内向甲方支付本合同的履约保证金（具体金额见补充条款之约定），但该付款必须在房屋交付日之前完成，甲方收取履约保证金后应向乙方开具收款凭证。6.2如乙方违反本合同之规定，则甲方有权以履约保证金抵付乙方与本合同有关的应向甲方或其他与本合同履行相关的第三人支付的各类款项……第九条租赁房屋的返还约定，9.1除甲方同意乙方续租外，乙方应最迟于本合同租赁期满或发生提前终止之日17：00时之前向甲方按照本合同之约定要求交还该房屋。乙方如未经甲方书面同意或未与甲方书面达成关于续租或延期的书面协议而逾期不交还该房屋的，每逾期一日，乙方应按日租金的1.5倍向甲方支付该房屋占用期间的使用费，还应承担该房屋在占用期间内第五条及第六条所规定的一切其他费用。第十二条合同的变更和解除约定，12.3甲乙双方同意，如发生下列违约情形之一的，非违约方可随时提前通知违约方而解除本合同，且非违约方并不因单方面解除合同而承担任何责任。违反合同的一方，至少应向非违约方支付第12.4款规定的违约金，如前述违约金款项不足抵付非违约方最后损失的，还应赔偿相应的差额部分：……（五）乙方就租金、物业管理费或其他按本合同之约定应由乙方支付之款项（包括但不限于装修押金、车位租费、能源费、水费、电费、通讯费、非正常工作时间空调费等费用，及本合同附件二所列设施和设备的开通和/或使用的费用，及任何应付的违约金、损害赔偿金等）在本合同约定之应缴付日到期后15日内仍未全额支付的，或者未能全额支付上述款项的逾期天数累计超过30日的……12.4如本合同发生提前解除时（包括但不限于由一方擅自提前解除本合同或因一方发生违约而被另一方依合同约定单方面提前解除合同等），违约方至少应向非违约方按照剩余租赁期期间计算所得租金金额50%的标准支付违约金（但应最少支付不低于相当于三个月租金的违约金），剩余租赁期中不足一个月的部分以一个月计。第十四条乙方的违约责任约定，14.1租赁期内，乙方逾期支付租金或履约保证金（包括逾期补交履约保证金的），甲方有权要求乙方自该等租金应付之日起每逾期一天按照逾期支付部分金额的0.1%支付逾期支付违约金。14.2在租赁期内，乙方逾期支付装修押金、物业管理费、车位租费、能源费、水费、电费、通讯费、非正常工作时间空调费等费用或本合同附件二所列设施和设备的开通和/或使用的费用或任何应付的违约金、损害赔偿金的，甲方有权要求乙方自该等款项应付之日起每逾期一天按照逾期支付之款项的0.5%支付逾期付款违约金，直至应付款项及滞纳金全部付清为止。14.4如乙方未能按照本合同之约定履行义务，甲方在追究乙方责任时，对于甲方所发生的实际费用包括但不限于聘请律师的费用、聘请中介机构的费用、差旅费用、调查费用等因此而发生的全部费用均由乙方承担。附件四补充条款约定，（5）甲方给予乙方的免租装修期限为自2018年8月15日至2018年10月14日止。（6）房屋目前的物业管理费标准为按照租用建筑面积每平方米每月13.5元计算，即该房屋每月的物业管理费为18元（不含单元内的能源费）。（7）乙方应支付的履约保证金金额为该房屋2个月租金的同等金额，即67,403.33元。一审审理中，三林公司称，合同附件四第（6）条，18元/月/平米系能源费。2018年8月17日，三林公司与张艳清签订《单元交接流转单》，张艳清接收系争房屋的钥匙三把。2018年8月22日，案外人洪晔向三林公司支付50,553元。三林公司称，此系案外人代湛仲公司向三林公司支付的部分保证金。2018年10月24日，甲方上海三林投资发展有限公司、乙方张艳清、丙方上海湛仲法律咨询有限责任公司签订《关于概况转让事宜的三方协议》，约定原租赁合同的承租人由乙方变更为丙方，原租赁合同中乙方的任何一项权利及义务转由丙方全部承受，乙方在原租赁合同中已经行使的所有权利和已履行的所有义务均由丙方无条件认可并承受。在原租赁合同履行过程中，已经发生的租金、履约保证金及其他费用的结算，由乙方与丙方之间另行协商处理。在租赁合同发生终止时，甲方仅向丙方另行退还履约保证金（如有）、剩余租金（如有）等义务，无需向乙方履行租赁合同项下的任何义务。2019年2月26日，三林公司向湛仲公司发送《催款通知书》，要求湛仲公司在收到通知函后5日内支付欠付的履约保证金67,403.33元、2018年8月15日至2018年11月14日期间的租金33,701.66元，2018年11月15日至2019年2月14日期间的租金101,105元，2019年2月15日至2019年5月14日期间的租金101,105元及逾期支付租金的滞纳金。2019年3月14日，三林公司向湛仲公司发送《关于要求尽快支付拖欠费用并拟采取停电停水措施等事宜的通知函》，要求湛仲公司在收到通知5日内支付欠付租金302,215元及逾期付款违约金、物业管理费、电费等费用，如湛仲公司未付清，则三林公司将随时采取停电停水并停止提供物业服务的措施并保留追究湛仲公司法律责任的权利。2019年4月16日，三林公司通过全国邮政特快专递向湛仲公司发送《解除通知函》，主要内容为：湛仲公司承租系争房屋至今尚未支付过任何租金等费用，且经三林公司多次口头及书面催讨后仍拒绝支付，据此，三林公司决定根据合同第12.3条的约定，提前解除双方之间签订的租赁合同……次日，湛仲公司拒收。2019年4月18日，该《解除通知函》退回至三林公司。一审法院另查，2019年4月28日，上海B有限公司出具《关于上海湛仲法律咨询有限公司拖欠费用等事宜的情况说明》，载明，我司为上海市浦东新区XX路XX号办公楼提供物业管理服务的物业管理公司，系争房屋租赁给湛仲公司，现将该租客（指湛仲公司）的拖欠能源费及物业管理费等事宜说明如下：一、目前该租客尚有2018年8月15日暂计至2019年4月30日的能源费拖欠未付，即227平米X18元/月X6.5个月=32,409元（注：能源费18元/月/平米，每年4月和10月不收费，每年按10个月收费，暂计6.5个月，实际应计算至该租客返还租赁房屋之日止）。二、目前该租客尚有逾期支付的物业管理费暂计29,916元，即227平米X13.5元/月X8个月=29,916元（注：2018年8月15日暂计至2019年4月14日，实际应计算至该租客返还租赁房屋之日止）。对于该租客拖欠的上述物业管理费用，我公司同意由三林公司代为向该租客收取后再与我公司进行相应结算。2019年5月6日，上海A有限公司出具《关于上海湛仲法律咨询有限公司拖欠费用事宜的情况说明》，载明，我司为上海市浦东新区XX路XX号办公楼的所有权人，系争房屋已出租给上海三林投资发展有限公司，三林公司根据经营需要，将系争房屋租赁给上海湛仲法律咨询有限公司，由于湛仲公司在租赁期间拖欠能源费用且拒不缴付，现就相关事宜说明如下，目前湛仲公司尚有自2018年8月15日暂计至2019年4月30日的能源费拖欠未付，即227平米X18元/月X6.5个月=32,409元（注：能源费18元/月/平米，每年4月和10月不收费，每年按10个月收费，暂计6.5个月，实际应计算至湛仲公司返还租赁房屋之日止）。对于湛仲公司拖欠的上述能源费，我公司同意由三林公司代为向湛仲公司收取后再与我公司进行相应结算。一审法院又查，2019年4月30日，三林公司与北京市君泽君（上海）律师事务所签订律师专项聘用合同，因三林公司与上海湛仲法律咨询有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案达成如下协议：二、以固定律师费用分期支付的方式进行收费，在本合同签订之日起五日内，三林公司应向律所支付5万元律师费用。如本纠纷案件一审法院开庭前就与湛仲公司达成和解或由三林公司撤诉的，则律所不再收取后续律师费用，否则三林公司应另行于一审法院第一次开庭之日起5日内再支付5万元律师费用。2019年4月28日，三林公司支付律师费5万元。一审法院认为：三林公司与张艳清签订的《“XX路XX号”办公楼租赁合同》，双方及张艳清签订的《关于概况转让事宜的三方协议》系当事人真实意思表示，合法有效。支付租金是承租人的主要义务。本案中，湛仲公司逾期支付租金超过十五日，三林公司享有单方解除权，故租赁合同于解除通知到达湛仲公司之日（即2019年7月1日起诉状副本送达湛仲公司之日）起解除。鉴于双方之间的租赁关系已经解除，三林公司要求湛仲公司返还系争房屋，于法有据，一审法院予以支持。合同解除后，双方应结清各项费用，承租人还负有将租赁物返还出租人的义务，未及时返还的，还应承担合同解除后的房屋占用费。1、租金及房屋使用费：双方租赁合同于2019年7月1日解除，湛仲公司应按约支付截至该日止的租金及自合同解除后至实际返还房屋之日止的房屋使用费。由于三林公司主张的合同解除之日与一审法院认定的不一致，故对租金和使用费的计算时间和金额一审法院做相应调整；2、免租期租金：系争租赁合同因湛仲公司逾期支付租金而解除，故三林公司要求湛仲公司支付免租期租金，符合合同约定。但双方于2018年8月17日交接房屋，故起算日应为2018年8月17日；3、解约违约金：三林公司主张解约违约金，符合合同约定，但鉴于剩余租期租金50%的解约违约金过分高于三林公司的实际损失，故一审法院酌情调整解约违约金金额；4、逾期支付租金的滞纳金、免租期租金的滞纳金、逾期支付履约保证金的滞纳金：关于免租期租金的滞纳金，无合同依据，一审法院不予支持。另外，关于逾期支付租金的滞纳金及逾期支付履约保证金的滞纳金，因三林公司另行追究湛仲公司逾期支付租金导致合同解除的解约违约金，而根据双方合同约定，湛仲公司逾期不支付租金累计超过十五日，三林公司有权解除合同，故在上述合同解除条件满足之后逾期支付租金等费用的违约金与解约违约金并存，此显然加重了湛仲公司的负担，故对三林公司主张解除合同条件满足之前的逾期支付租金等的滞纳金，因有合同及法律依据，予以支持，对三林公司主张其余的逾期付款滞纳金，不予支持。相应的逾期支付租金、保证金的滞纳金的标准应按合同约定的标准计算，故三林公司要求按每日千分之五的标准支付逾期支付保证金的滞纳金，一审法院不予支持；5、能源费：合同约定，能源费根据计量系统和湛仲公司的实际使用来按月收取，且三林公司称湛仲公司未实际经营，故三林公司要求湛仲公司支付能源费，一审法院不予支持；6、物业管理费：虽然上海B有限公司出具情况说明由三林公司代为收取物业管理费，但根据三林公司一审庭审中的陈述，湛仲公司并未与物业公司签订物业管理合同，故三林公司要求湛仲公司支付物业管理费无合同依据，一审法院不予支持；7、律师费：三林公司根据合同约定主张律师费，一审法院酌情予以支持。鉴于租赁合同解除，一审法院就双方之间各项费用已处理完毕，故三林公司已收取的租赁保证金应予返还。湛仲公司经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为对自身权利的放弃，一审法院依法缺席判决。一审法院于2019年9月9日作出民事判决：一、上海湛仲法律咨询有限责任公司应于判决生效之日起十日内将上海市浦东新区XX路XX号XX单元XX层XX室房屋返还给上海三林投资发展有限公司；二、上海湛仲法律咨询有限责任公司应于判决生效之日起十日内支付上海三林投资发展有限公司自2018年8月17日起至2018年10月14日止的免租期租金65,372元；三、上海湛仲法律咨询有限责任公司应于判决生效之日起十日内支付上海三林投资发展有限公司自2018年10月15日起至2019年7月1日止的租金288,080元；四、上海湛仲法律咨询有限责任公司应于判决生效之日起十日内支付上海三林投资发展有限公司自2019年7月2日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费（标准为6元/日/平米）；五、上海湛仲法律咨询有限责任公司应于判决生效之日起十日内支付上海三林投资发展有限公司解约违约金18万元；六、上海湛仲法律咨询有限责任公司应于判决生效之日起十日内支付上海三林投资发展有限公司逾期支付租金的滞纳金1,529.04元、逾期支付保证金的滞纳金505.52元；七、上海湛仲法律咨询有限责任公司应于判决生效之日起十日内支付上海三林投资发展有限公司律师费3万元；八、上海三林投资发展有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海湛仲法律咨询有限责任公司租赁保证金50,553元；九、驳回上海三林投资发展有限公司其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币13,423.40元，减半收取计6,711.70元，由上海三林投资发展有限公司负担2,711.70元，上海湛仲法律咨询有限责任公司负担4,000元。二审期间，双方当事人均未提供新的证据。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《“XX路XX号”办公楼租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规等强制性规定，合法有效，双方当事人均应按约履行。本案的争议焦点在于上诉人拒绝支付被上诉人租金、房屋使用费、违约金、律师费等费用是否有相应的依据。关于被上诉人主张的租金、房屋占有使用费。上诉人湛仲公司提出因被上诉人三林公司原因导致其无法使用系争房屋，故其不应承担房屋租金、占有使用费。对此，本院认为，本案系上诉人湛仲公司未按合同约定支付被上诉人三林公司租金等所产生的纠纷。因湛仲公司未按照合同约定支付租金，三林公司根据合同约定行使单方解除权，符合合同约定。湛仲公司又称其与三林公司协商过退租问题，但其并未提供充分、确实、有效的证据证明最后双方达成了退租协议，亦未向法院提交过该份退租协议，故对其该项意见，本院不予采信。根据租赁合同第9.2条约定，双方应当以三林公司出具书面验收合格证明为湛仲公司返还房屋的依据，现双方仍未办理交接手续，湛仲公司亦未提交其已经返还系争房屋的钥匙等完成交接的证据，且湛仲公司未对一审判决第一项提出上诉，间接证明湛仲公司未完成返还房屋的义务，故其应支付相应的租金及房屋占有使用费。一审法院根据实际情况，认定湛仲公司应支付的租金及房屋占有使用费数额并无不当，本院依法予以维持。关于被上诉人主张的免租期租金、解约违约金、逾期支付租金、保证金的滞纳金及律师费。根据租赁合同4.3条约定，若因湛仲公司违约导致三林公司单方解除合同的，湛仲公司应补足免租期内的租金。同理，湛仲公司亦应根据合同约定向三林公司支付解约违约金及律师费。一审法院根据本案实际情况，酌定上述费用，并无不当，本院依法予以维持。三林公司主张的逾期支付保证金的滞纳金因合同约定不明确，本院难以支持。三林公司既主张逾期支付租金的滞纳金，又主张解约违约金，且该两项违约责任均针对同一违约行为，即未按合同约定支付租金的行为，鉴于一审法院已酌情支持三林公司解约违约金的诉请，对湛仲公司未按约支付租金的违约行为进行了处理，故本院不再支持逾期支付租金滞纳金的诉请。综上所述，上诉人上海湛仲法律咨询有限责任公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初51680号民事判决第一、二、三、四、五、七、八、九项；二、撤销上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初51680号民事判决第六项。负有金钱给付义务的当事人，如未按本判决及一审判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币13,423.40元，减半收取计6,711.70元，由上海三林投资发展有限公司负担2,761.70元，上海湛仲法律咨询有限责任公司负担3,950元。二审案件受理费人民币9,454元，由上诉人上海湛仲法律咨询有限责任公司负担9,404元，由被上诉人上海三林投资发展有限公司负担50元。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 蒋辉霞审判员 翟从海二〇二〇年六月二十九日书记员 林佳豪附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……