四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终20720号 上诉人（原审被告）：成都金丰瑞房地产开发有限公司，住所地：四川省成都市武侯区万虹路88号。 法定代表人：**平，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：孙牧雪，女，系公司员工。 被上诉人（原审原告）：王左，男，1984年12月3日出生，汉族，住四川省中江县。 委托诉讼代理人：阳川，北京盈科（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：成静，女，1985年12月4日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：阳川，北京盈科（成都）律师事务所律师。 上诉人成都金丰瑞房地产开发有限公司（以下简称金丰瑞公司）因与被上诉人王左、成静合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初6918号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 金丰瑞公司上诉请求：1.撤销原审判决，请求继续履行认购书；2.一二审诉讼费用由王左、成静承担。事实和理由：一、原审判决事实认定错误。双方无法签订合同的原因是王左、成静单方原因所致，而非双方未能达成一致。首先，王左、成静实际因个人资金能力有限，在签订认购书后反悔，为了能退回定金，在订立《商品房买卖合同》时，对双方未约定的事项故意提出一些苛刻条件。双方于2019年3月10日签订认购书，而根据金丰瑞公司置业顾问与王左、成静之间于2019年3月12日的微信聊天记录可以得知，王左、成静因为自身工作原因，预期收入将变化、生二胎、父母不愿意支持资金等原因不愿意继续购买房屋。结合王左、成静2019年3月12日22点27分聊天记录的时间点可知，王左、成静很清楚时间节点，其真实意图是不想买房子了。其次，当双方对某一条款有不同意见时应本着公平、诚信原则进行磋商。根据房地产开发销售的特点，商品房买卖合同的内容较多、权利义务较多，为了保护买受人的权益，金丰瑞公司根据《成都市商品房销售现场信息披露管理办法》对《商品房买卖合同》进行了公示，且公示的内容经过了房管局的审查，并无明显不公平的内容。再次，关于“双方争议”的内容，也明显表明认购人是在进行恶意磋商。关于交付时间，王左、成静一直声称交付时间应该改为90日，但根据常识就知道，预售的期房不可能在90日内就修好并进行交付，这明显属于恶意磋商。所谓逾期交房违约金的责任约定过低，金丰瑞公司提供的合同约定的内容为万分之二/日，而王左、成静逾期办理银行贷款的违约责任也为万分之二/日，不存在王左、成静所称的不对等的事实。关于办理贷款的时间，90日的办理贷款期限已相当宽裕。一般来说，银行按揭放贷的时间为15-30日，90日足以办完按揭房贷，况且，王左签订认购书的时候，银行工作人员就在其身边并向其保证能够按时办理贷款，王左在一审庭审时并未否认。况且开发商并没有保证买受人一定能够获得贷款的义务，能否最终获得贷款，取决于银行的信贷政策和买受人自身的征信，这是开发商所不能掌控的。因此，原审判决认定因双方未能达成一致导致商品房预售合同未能签订属于事实认定错误。根据双方沟通的时间顺序来看，真实情况是王左自己不想买房而进行的所谓恶意磋商。二、原审判决法律适用错误。原审判决认定合同的第六条第二款为格式条款，进而认定该格式条款无效没有依据。首先，定金因单方面不履行约定债务的，无权要求返还定金，这是《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国合同法》第一百一十五条等法律明确规定的。认购书第六条第二款也约定认购人须得在三日内前往售楼部签订合同，否则定金不予退还。既然认购书约定了认购人所交款项为定金，出卖人也无必要再三向认购人强调定金的性质。定金的性质是法定的，而非约定的，作为市场交易主体，应该知晓。这并未加重认购人的义务，排除认购人的权利，也没有显失公平的内容，认定该格式条款无效没有法律依据。其次，王左、成静明知定金的性质。根据金丰瑞公司置业顾问与王左2019年3月12日22点27分的聊天记录可知，王左明知定金的性质。其提到希望能够帮助其退回定金，并提出能够将退回的一部分定金分予置业顾问。这充分说明王左内心知道定金如无意外退不了的情况。况且，其用的是“定金”字样，而非“诚意金”等词语，充分说明其知道这是定金。再次，原审判决认定，认购书第六条第二款加重了王左、成静的责任，且限制了认购人的相关权利，却并未明确说明加重了何种责任、限制了哪些权利。签订认购书、交付定金之后认购人前往售楼部签订商品房买卖合同是一般的行业惯例和生活常识，也是买受人的义务，认购人未能履行其主要义务，完全符合《中华人民共和国担保法》规定的“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”这一情形。且认购人前往售楼部签订商品房合同是认购书的主要条款，如果不约定这一内容，该如何约定？预约合同的存在就是为了订立本约合同，若预约合同不约定订立本约的事宜，那预约合同就不复存在了。综上，前往售楼部签约是认购书的主要内容，认购人未能前往售楼部签订合同且认购人所进行的磋商是恶意磋商，那么就足以认购人单方面违约，而非不可归责于双方当事人的事由。三、若照原审法院判决的结果，商业交易的诚信原则将不存在。若每个人都以条款达不成一致为理由要求退定金，那么人人随时都可以退款、退房。恶意磋商将会给诚实守信的一方带来不可挽回的损失，丧失交易机会。长此以往，商业交易的诚信原则将不复存在，人人都可以不履行合同，预约合同的意义将荡然无存。 王左、成静辩称，一、双方无法签订合同的原因是金丰瑞公司单方原因所致，并非双方未能达成一致。双方于2019年3月10日签订认购书，同日，金丰瑞公司置业顾问与王左、成静就《商品房买卖合同》的签订时间进行沟通，该置业顾问未明确签订《商品房买卖合同》的时间。这从几个时间节点可以证实：2019年3月12日，王左、成静告知金丰瑞公司工作人员，其希望退还认购书交付的定金；2019年4月1日，王左、成静向金丰瑞公司发出《退还认购房屋定金的告知书》；2019年4月9日，金丰瑞公司向王左、成静发出《催签函》要求王左、成静在2019年4月15日前签订房屋买卖合同，否则按违约处理、不退还定金；2019年4月18日，金丰瑞公司再次发出《定金没收告知函》告知没收定金。在一审庭审中，双方确认：未能签订商品房预售合同的原因在于双方对房屋交付时间、逾期交付开发商应当承担的违约责任未能达成一致，而非王左、成静单方原因所致。金丰瑞公司提到《成都市商品房销售现场信息披露管理办法》及《商品房买卖合同》进行了公示，且公示的内容经过了房管局的审查。《商品房买卖合同》虽经管理部门的审核，并不意味这份合同是合同双方意思的真实表示，相关内容仍需合同双方进一步明确，故金丰瑞公司拒绝对该合同的相关内容进行补充明确，确实有失公平。二、认购书为金丰瑞公司的格式条款合同，其中第六条第（二）款未有明显的特别标识，该格式条款应认定为无效。综上，请求二审法院依法驳回金丰瑞公司的上诉请求，维持一审法院的判决。 王左、成静向一审法院起诉请求：1.判令解除《金科博翠府项目商品房认购书》；2.判令金丰瑞公司返还王左、成静支付的购房定金150000元及支付资金占用期间的利息（按银行同期贷款利息2倍计算）。 一审法院认定事实：2019年3月10日，王左、成静（认购人）欲购买金丰瑞公司（出卖人）所开发的“金科博翠府”项目的商品住宅房，双方签订《金科博翠府项目商品房认购书》，约定：第一条王左、成静认购的商品房位于武侯区，建筑面积共约179.53ｍ²，套内建筑面积约151.38ｍ²。第四条王左、成静向金丰瑞公司支付定金150000元；双方签订《商品房买卖合同》后，认购定金抵作商品房价款。第六条第（二）款本《认购书》生效之日起三日内，王左、成静应到金丰瑞公司售楼处货签约中心与金丰瑞公司签订《商品房买卖合同》。王左、成静未按约定时间到金丰瑞公司售楼处签订《商品房买卖合同》或者因王左、成静其他原因未与金丰瑞公司按约定时间就该认购房屋签署《商品房买卖合同》的，金丰瑞公司有权自行处理该房屋，无需另行通知王左、成静，因出售该认购房屋获得的一切收益全部归金丰瑞公司所有，与王左、成静无关，且王左、成静所交定金不予退还。同日，王左、成静向金丰瑞公司交付定金150000元，金丰瑞公司出具收据。 2019年3月12日，王左微信告知金丰瑞公司的工作人员，其希望退还《认购书》交付的定金。2019年4月1日，王左、成静向金丰瑞公司发出《退还认购房屋定金的告知书》，要求退还150000元定金。2019年4月9日，金丰瑞公司向王左、成静发出《催签函》要求两人在2019年4月15日前签订房屋买卖合同否则按违约处理、不退还定金。2019年4月18日，金丰瑞公司再次发出《定金没收告知函》告知没收定金的事情。 一审庭审中双方确认，未能签订商品房预售合同的原因在于双方对房屋交付时间、逾期交付开发商应当承担的违约责任未能达成一致。 一审法院认为，王左、成静与金丰瑞房地产公司无法签订预售合同的原因系双方未能协商一致，并非单方原因所导致。因双方签订《认购书》的目的在于将来订立预售合同，现双方就争议问题仍无法协商一致，显然无法订立预售合同，故《认购书》应予解除。 关于是否应当退还定金，一审法院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。王左、成静与金丰瑞公司签订的《认购书》为金丰瑞公司提供的格式条款合同，该合同中的第六条第（二）款未有明确的特别标识，金丰瑞公司现有证据亦不能证明其就该条款已向王左、成静做过明确的解释，该条款加重了王左、成静的责任，且限制了认购人的相关权利，故该条款应属无效。双方签订《认购书》后，经协商未能就商品房买卖达成一致并签订商品房预售合同，《认购书》解除，金丰瑞公司应退还王左、成静房屋认购定金。对王左、成静要求返还定金的诉讼请求，一审法院予以支持。关于资金占用期间的利息的请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条之规定，判决：一、解除王左、成静与成都金丰瑞房地产开发有限公司签订的《金科博翠府项目商品房认购书》；二、成都金丰瑞房地产开发有限公司于一审判决生效之日起十日内向王左、成静返还定金150000元；三、驳回王左、成静的其他诉讼请求。如果成都金丰瑞房地产开发有限公司未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费3300元，由成都金丰瑞房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。一审中，王左、成静未对金丰瑞公司举证的拟证明王左、成静是因自身原因不愿意签订购房合同的王左与金丰瑞公司置业顾问的微信聊天记录进行质证。二审中，王左、成静质证认为该证据是真实的，但只能说明是未能签订《商品房买卖合同》的原因之一，并非是主要原因。 本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 根据各方诉辩观点，本案的争议焦点为：案涉认购书是否应解除、金丰瑞公司是否应当返还定金、案涉认购书第六条第（二）款是否有效。本院评判如下： 关于案涉认购书是否应解除。本院认为，金丰瑞公司与王左、成静签订案涉认购书的目的在于将来订立商品房预售合同，虽然王左于2019年3月12日微信告知金丰瑞公司工作人员希望退还已交付定金，但金丰瑞公司与王左、成静在一审庭审中均确认未能签订商品房预售合同的原因在于双方对房屋交付时间、逾期交付开发商应当承担的违约责任未能达成一致，故一审法院认定因双方就争议问题无法达成一致导致商品房预售合同未订立并无不当，因此认定案涉认购书应予解除并无不当，本院予以维持。 关于金丰瑞公司是否应当返还定金。本院认为，商品房预售合同未订立的原因系双方就争议问题无法达成一致，因不可归责于单方原因导致案涉认购书解除，金丰瑞公司应当向王左、成静返还定金150000元。一审法院认定并无不当，本院予以支持。 关于案涉认购书第六条第（二）款是否有效。一审法院认为案涉认购书为金丰瑞公司提供的格式条款合同，其中第六条第（二）款加重了王左、成静的责任，限制了认购人的相关权利，未有明确的特别标识，且金丰瑞公司不能证明已向王左、成静做过明确的解释，故该第六条第（二）款应属无效。本院认为，签订案涉认购书的目的在于将来订立商品房预售合同，该第六条第（二）款“本《认购书》生效之日起三日内，王左、成静应到金丰瑞公司售楼处货签约中心与金丰瑞公司签订《商品房买卖合同》。王左、成静未按约定时间到金丰瑞公司售楼处签订《商品房买卖合同》或者因王左、成静其他原因未与金丰瑞公司按约定时间就该认购房屋签署《商品房买卖合同》的，金丰瑞公司有权自行处理该房屋，无需另行通知王左、成静，因出售该认购房屋获得的一切收益全部归金丰瑞公司所有，与王左、成静无关，且王左、成静所交定金不予退还”的约定内容系对商品房预售合同订立时间的相关约定，虽未特别标识，但并未加重王左、成静责任的责任，且根据一审庭审笔录，双方曾就商品房预售合同订立时间进行过沟通协商，故该第六条第（二）款不符合合同法中关于格式合同条款无效的规定，一审法院对该第六条第（二）款的认定不当，本院予以纠正。但前已论述，商品房预售合同未订立的原因系双方就争议问题无法达成一致，因不可归责于单方原因导致案涉认购书解除，故一审法院对该第六条第（二）款的认定不当并不影响判决结果。 综上所述，金丰瑞公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3300元，由成都金丰瑞房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 白福群 审 判 员 冯 璐 审 判 员 龚 耘 二〇二〇年六月二十三日 法官助理 胡晓红 书 记 员 杨珍梅