广东省韶关市武江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0203民初760号原告：韶关市卓阳物业服务有限公司，住所：韶关市武江区******明日星城商住小区A1幢一层物业管理用房。法定代表人：黄慧铭，该公司总经理。委托诉讼代理人：仇海涛，女，该公司客服主管。被告：温海祥，男，1981年2月21日出生，汉族，住所：韶关市武江区******明日星城商住小区C幢2002房。委托诉讼代理人：王先娇（系被告温海祥妻子），住所：韶关市武江区******明日星城商住小区C幢2002房，。被告：王先娇，女，1986年2月5日出生，汉族，住所：韶关市武江区******明日星城商住小区C幢2002房。原告韶关市卓阳物业服务有限公司与被告温海祥、王先娇物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告韶关市卓阳物业服务有限公司的委托诉讼代理人仇海涛、被告王先娇（同时作为被告温海祥的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本案相关情况一、原告与两被告签订《前期物业服务协议》的时间：2017年3月19日；二、物业公司服务的小区位置和名称：韶关市武江区******明日星城；三、物业服务合同约定的物业服务费标准：按住宅建筑面积1.68元/㎡/月计算（不含公共能源及损耗分摊，公共水电、电梯电费按实际产生进行分摊）；四、物业服务合同约定的物业服务费缴纳日期：当月物业服务费、共用水电分摊费用，业主或物业使用人应在每月10日前履行交纳义务，公共分摊费用的计算以物业的建筑面积、分摊系数、计算公式等综合计算；五、物业服务合同约定的拖欠物业服务费违约金标准：从逾期之日起按每日应交费用的千分之三的标准支付违约金；六、两被告房产位置：韶关市武江区******明日星城商住小区C幢2002房；七、两被告房产用途：住宅；八、两被告房产建筑面积：133.57㎡；九、两被告每月应缴纳物业服务数额：224.40元；十、两被告拖欠物业服务费及公摊水电费期间：原告主张两被告拖欠物业服务费的期间为2019年1月至2020年3月，拖欠公摊水电费的期间为2018年10月至2019年12月；十一、两被告拖欠物业服务费数额：原告主张两被告拖欠的物业服务费数额为3365.96元，公摊水电费的数额为362.4元；十二、需要说明的其他事项：两被告共同答辩称，1.原告未按约定提供服务，主要体现在职员上岗睡觉、卫生无人打扫、老鼠洞随处可见、绿化干枯、地下室消防水管漏水多次反映无人处理、还存在违建和侵占业主公摊面积A2一楼用做保安食堂与宿舍、电梯走廊墙砖多次大块掉落存在安全隐患、占用业主公摊面积设卡收停车费占为己有、乱提停车费等行为，答辩人有权依据《中华人民共和国合同法》第六十六条推迟或拒绝履行交付物业费义务。2.原告主张违约金明显过高，毫无事实与法律依据。3.房屋、阳台渗水，物业并未彻底解决，同时物业仍然扣押着房屋装修押金3000元。恳请法院减免部分物业费。十三、原告的诉讼请求：1、判令被告交纳物业服务（管理）费3365.96元、公摊水电费362.4元，共计3728.36元；物业服务费违约金1956.23元（每日千分之三从欠费的次月1日起计算至2020年3月10日），合计5684.59元；2、本案诉讼费用由被告承担。裁决结果本院认为，原、被告双方签订的《前期物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。两被告系韶关市武江区******明日星城商住小区C幢2002房的业主，原告为两被告的物业提供了物业服务，享有依法依约收取相关服务费用的权利，两被告作为业主，享受了原告提供的物业管理服务后，负有按约定支付物业服务费用的义务。关于两被告认为原告没有按约定提供服务，其根据《中华人民共和国合同法》第六十六条：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求”的规定有权推迟或拒绝交付物业费的问题，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，若原告不履行或者不完全履行合同的物业管理服务义务，两被告可依照法律规定请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，甚至通过业主大会解聘物业服务企业，而非拒缴物业服务费，该方式将影响物业管理工作的正常运行，长此以往会损害全体业主的整体利益，不利于创造良好的小区居住环境，对于其他按时交纳费用的业主也极为不公。《中华人民共和国合同法》第六十六条是对同时履行抗辩权的规定，而同时履行抗辩权是指双务合同中应当同时履行的一方当事人有证据证明另一方当事人在同时履行的时间不能履行或不能适当履行，到履行期时其享有不履行或者部分履行的权利。本案中，原告一直持续地在为两被告提供物业服务，两被告没有证据证明原告不能履行或不能适当履行合同，本院对该主张不予支持。至于两被告称原告占用业主公摊面积设卡收停车费占为己有、乱提停车费、扣押其3000元装修押金的问题，因与本案非同一法律关系，若两被告认为原告存在侵犯其合法权益之行为，可另案主张。据此，原告主张两被告支付2019年1月至2020年3月的物业服务费3365.96元、2018年10月至2019年12月的公摊水电费362.4元的诉讼请求有事实与法律依据，本院依法予以支持。关于违约金的问题。依照原、被告签订的《前期物业服务协议》，双方约定了对物业服务费的交纳时间及违约金的计算方法，现原告要求两被告支付违约金的诉讼请求于法有据，本院予以支持。但约定的违约金过高，远远超过所造成的损失，两被告对此亦提出异议，本院酌情调整违约金计算方式为：以实欠物业服务费为基数，自欠费的次月1日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至2020年3月10日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。原告作为服务企业，应努力提高自身服务质量，加大公共区域的维护力度，加强小区内的安保及巡查，对业主提出的合理意见应予重视并积极配合加以改进，促进小区环境改善，赢得更多业主对物业服务的理解与支持，减少不必要的诉累。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十六条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，国务院《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告温海祥、王先娇应于本判决生效之日起十日内支付2018年10月至2019年12月的公摊水电费362.4元、2019年1月至2020年3月的物业服务费3365.96元及违约金（违约金的计算方式：以实欠物业服务费为基数，自欠费的次月1日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至2020年3月10日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给原告韶关市卓阳物业服务有限公司；二、驳回原告韶关市卓阳物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，已减半收取计25元，由被告温海祥、王先娇共同负担。本判决为终审判决。审判员  周慧结二〇二〇年六月三十日书记员  杜颖希