陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)陕01民终4259号上诉人(原审原告)：王利珍，女，1978年12月23日出生，汉族，无业，住西安市雁塔区。上诉人(原审原告)：石智华，男，1976年6月14日出生，汉族，金花制药股份有限公司职员，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：王利珍，女，简况同上，系石智华配偶。被上诉人(原审被告)：西安惠泽房地产开发有限公司，住所地：西安市雁塔区西斜七路东段2号1幢10601室。法定代表人：韩文东，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈猛，男，1991年4月12日出生，汉族，该公司法务，住西安市未央区。委托诉讼代理人：周静，女，1963年4月9日出生，汉族，该公司法务，住西安市碑林区。上诉人王利珍、石智华因与被上诉人西安惠泽房地产开发有限公司(以下简称：惠泽公司)商品房预售合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初19830号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员朱筱滢独任审理。本案现已审理终结。王利珍、石智华上诉请求：1、请求撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判支持上诉人一审诉讼请求。2、请求判令本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原审法院以《商品房买卖合同》附件十二补充协议认定被上诉人代办房屋权属登记书的时间为上诉人交清全部手续后两年内，属于认定事实错误。原审法院认定上诉人并未交齐所有的办证资料，并据此认定房屋权属登记的迟延责任在上诉人，属于事实认定错误。被上诉人应于2016年4月29日交房后两年内，即2018年4月29日之前，为上诉人办理完毕房屋权属登记，房屋权属登记逾期责任是被上诉人怠于行使所致。被上诉人应当按照每天上诉人已付款万分之一的标准赔偿上诉人自2018年4月29日至实际取得房屋所有权证期间的损失。被上诉人认可违约给上诉人造成损失，只是认为合同约定的违约金过分高于实际损失，要求法院应予适当减少。惠泽公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依据合同约定，办理房地产权证书应当由买卖双方共同完成。惠泽公司在房屋交付时，向上诉人送达《交房通知书》，明确告知办理房屋交接手续时应当提交的资料，但上诉人没有按照通知提供。2018年11月26日，惠泽公司向上诉人送达《关于提交办理权属登记资料的告知函》，要求上诉人提交身份证复印件，因上诉人未全部提交办理房地产权证的资料，无法取得涉案房屋的房地产权证书的过错在于上诉人，惠泽公司没有违约。请求驳回上诉人的全部诉讼请求。王利珍、石智华向一审法院起诉请求：1、惠泽公司在判决生效之日起30日内将需由其提供的资料报产权登记机关备案，并协助王利珍、石智华办理涉案房屋的权属登记证书；2、惠泽公司向王利珍、石智华支付自逾期之日起至实际取得房地产权属证书之日的违约金，暂计算至2018年12月9日为28303元并支付自2018年12月10日至王利珍、石智华实际取得房屋权属证书为准；3、本案诉讼费由惠泽公司承担。一审法院认定事实：2015年12月25日，王利珍、石智华(买受人)与惠泽公司（出卖人）签订了合同登记号为Y15154766的《商品房买卖合同》，约定王利珍、石智华购买惠泽公司开发的位于西安市雁塔区团结南路以西、科技路以北中建·国熙台2幢1单元2层10203号房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积138.46平方米，总价款为1241264元。合同第七条付款方式及期限，买受人应当于2015年12月19日前支付首期房价款311264元，余款930000元向银行申请贷款支付。第十一条交付时间和手续，出卖人应当在2016年5月8日前向买受人交付该商品房。买受人应该按出卖人书面通知的规定办理房屋交付手续并履行领受房屋的义务。买受人在办理商品房的交接手续前，应当付清全部应付房价款，面积差价款、办理完毕面积差价款结算手续、提交、（选择委托出卖人代办产权手续的）签署委托出卖人代办房屋产权证、国土证其他项权利登记的各项手续、资料。第二十条房屋登记的约定，（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）出卖人按照每天买受人已付款万分之一的标准赔偿买受人自合同约定时间至实际取得房屋所有权证书期间的损失。因法律、法规、政策、命令和/或政府主管部门原因、不可抗力等原因，造成出卖人不能如期接受、递交买受人所报送的资料并按本合同及本补充协议约定时间办理产权登记相关手续的，出卖人不承担责任。《商品房买卖合同》附件十二补充协议第七条，买受人委托出卖人代办产权的，出卖人承诺自买受人交清全部税费、专项维修资金等相关费用及提供全部手续后两年内办理完毕房地产权属证书。因买受人自身原因不提交办理房屋登记所需的缴纳税收、专项维修资金凭证、授权委托书等资料的，出卖人不承担逾期的违约责任。合同第二十五条，关于送达的约定，出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递或其他合理寄送方式送达对方。合同签订后，王利珍、石智华按照合同约定支付了全部购房款，惠泽公司向王利珍、石智华出具不动产统一发票，发票金额为1241353.09元。2016年4月11日，王利珍、石智华缴纳了契税及房屋维修基金。3月8日，王利珍、石智华向惠泽公司支付代办房屋所有权登记费80元。2016年4月29日，王利珍、石智华实际接收了涉案房屋。另查明，2017年8月21日，惠泽公司申请涉案楼盘初始登记，2017年10月17日已经完成了涉案楼盘分户登记，王利珍、石智华所购房屋产权证号为陕（2017）西安市不动产权第1377097号。再查明，惠泽公司向王利珍、石智华通知交房时，均向王利珍、石智华送达了交房通知书，通知书中载明了购买人涉案房屋的办理流程，也详细说明了买受人办理房屋办理产权登记所需要的相关资料，并且说明办理收房手续时需要业主填写《西安市房屋所有权转移登记申请表》，并提交购房人的身份证复印件。庭审中，惠泽公司称因王利珍、石智华一直未提供身份证复印件，其于2018年11月29日按照合同约定的送达地址及王利珍、石智华购房地址向王利珍、石智华邮寄了告知函，告知王利珍、石智华尽快提供办理房屋所有权登记的相关资料。并向法庭提交邮寄快递单及邮件的签收情况记录。王利珍、石智华对此不予认可，称收房时已经向惠泽公司提交了办理转移登记的所有资料。一审法院认为，王利珍、石智华与惠泽公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，系合法有效的合同。双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。《商品房买卖合同》第二十条约定有两项，第一项明确了双方共同申请办理转移登记，第二项确定了王利珍、石智华未能在约定时间内取得房地产权属登记证书的违约责任。这里的房地产权属证书应当如何理解，办理房屋的权属登记证书首先应当由出卖人进行初始登记，这个是出卖人的合同义务，不需要买受人配合。在完成初始登记后，再由买受人和出卖人共同申请转移登记，也即买受人获得房屋的所有权登记。该条第一项已经明确了双方共同申请办理转移登记，那么第二项的“房地产权属证书”应当是涉案房屋的不动产登记，而并非惠泽公司辩称的初始登记。合同附件中约定了委托出卖人代办产权证书的，买受人应当交清全部税费、专项维修资金等相关费用及提供全部手续，并且将取得房屋权属登记证书的时间变更为交清全部资料的两年内。王利珍、石智华向惠泽公司缴纳了办理房屋权属证书登记费，视为其委托惠泽公司代为办理房屋权属登记证书。本案中，王利珍、石智华实际收房为2016年4月29日，按照合同约定，其在收房后向出卖人提供相关办证资料后两年内即2018年4月29日前取得房屋不动产登记证书。那么，本案争议的焦点为王利珍、石智华未能在合同约定的期间取得房屋权属登记证书是否系惠泽公司的原因。惠泽公司向王利珍、石智华通知交房时送达的《交房通知书》中已经明确了办理房屋交接手续时所要提交的资料，同时也说明了提交这些资料的目的及作用。由于办理不动产登记需要买受人与出卖人共同配合，虽然本案中王利珍、石智华委托惠泽公司代为办理房屋不动产登记证书，但办理房屋不动产登记是行政机关的行政行为，惠泽公司的义务是将办理权属登记需要由买受人提供的资料告知买受人，由买受人将这些资料提供给出卖人，再由出卖人将双方共同提交办证的资料提交房屋管理部门。惠泽公司在收房通知书中已经明确说明了办理产权登记需要的资料，履行了其通知义务，且在2018年11月29日书面通知王利珍、石智华尽快补充提供资料，王利珍、石智华均未能履行。王利珍、石智华当庭陈述其收房时已经提供了所有的办证资料，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条规定，当事人对自己的主张，只有当事人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。王利珍、石智华就此仅有其陈述，并未提供其他证据证明。而惠泽公司在交房时以及此后均多次通知王利珍、石智华提供办证资料，故对于王利珍、石智华的该陈述，不予采信。惠泽公司已经履行了其应当履行的义务。未取得房地产权属证书非惠泽公司原因所致。故对王利珍、石智华主张违约金的诉讼请求，不予支持。惠泽公司已经通知王利珍、石智华提交办理涉案房屋转移登记资料，王利珍、石智华未履行相应义务导致未取得房屋所有权登记证书，因此在惠泽公司已经履行其义务的情况下，王利珍、石智华要求惠泽公司协助办理不动产权属证书之诉请，不予支持。应当说明，王利珍、石智华应尽快补充提供办理涉案房屋登记相关资料，由惠泽公司配合王利珍、石智华再次办理涉案房屋的转移登记。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条之规定，判决如下：驳回原告王利珍、石智华的诉讼请求。本案案件受理费508元，减半后254元由原告王利珍、石智华自行负担。本院二审期间，王利珍、石智华提交光盘一张，拟证明在收房的时候，向物业部门提交了身份证复印件；并提交照片一张，拟证明在物业部进行的录像。惠泽公司对该组证据的真实性及证明目的均不予认可，称该组证据不属于新证据，一审中上诉人完全可以调取该证据，合同约定上诉人应当向出卖人提供身份证等资料，即使如上诉人所述，但王利珍、石智华也应是向惠泽公司提交，其提交给物业部门也是不符合约定的。惠泽公司提交国熙台一期产权资料登记表和《不动产权属证书》，拟证明办理涉案房屋的权属登记，应当由买卖双方共同配合办理，一直无法取得涉案房屋不动产权证是因上诉人的原因造成的，被上诉人不存在违约。王利珍、石智华对证据的真实性认可，对证明目的不认可，认为这是一审法院要求补充证据之后才提交的。对于王利珍、石智华二审中提交的证据不属于新证据，且其提交的对象系物业部门，非惠泽公司，故本院对于王利珍、石智华二审中提交的证据的证明目的不予认定。对于惠泽公司提交的产权资料登记表及不动产权属证书真实性予以认定，证明目的予以认定。本院经审理查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，王利珍、石智华与惠泽公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效。双方当事人应当按照合同约定履行各自权利义务。由于办理不动产登记是行政机关的行政行为，且需要买受人与出卖人共同配合。惠泽公司的义务是将办理权属登记需要由王利珍、石智华提供的资料告知王利珍、石智华，将双方共同提交办证的资料提交房屋管理部门。在惠泽公司向王利珍、石智华通知交房时送达的《交房通知书》中，明确办理房屋交接手续时王利珍、石智华所要提交的资料，同时也说明了提交这些资料的目的及作用。惠泽公司在收房通知书中已经履行了通知义务，而王利珍、石智华未能履行其相应的提交资料的义务。王利珍、石智华在二审中提交的证据，因本院对于证明目的不予认定，故其提交的证据尚不足以证明其履行了相应的提交资料的义务。综上所述，王利珍、石智华的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费508元，由王利珍、石智华负担。本判决为终审判决。审判员  朱筱滢二〇二〇年六月十六日书记员  胡雨欣