河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终2586号上诉人（原审原告）：吴利君，女，1968年7月10日生，汉族，住河南省义马市。委托诉讼代理人：张芳新，男，义马市泰山摩克动力汽车养护中心推荐代理。被上诉人（原审被告）：陈军利，女，1972年3月3日生，汉族，住河南省伊川县。委托诉讼代理人：李楠，洛阳市洛龙区瑞合法律服务所法律工作者。上诉人吴利君因与被上诉人陈军利房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省洛阳市洛龙区人民法院（2019）豫0311民初777号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，组成合议庭进行了审理。上诉人吴利君及其委托诉讼代理人张芳新，被上诉人陈军利的委托诉讼代理人李楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴利君上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.判令陈军利支付2018年元月至10月租金25400元。并从2018年11月起每月按2540元支付商铺占用费,至交还商铺止；3.陈军利承担一、二审诉讼费用。事实与理由：原审法院查明事实错误,认定与事实不符。吴利君购买洛阳康都置业有限公司开发建设的洛阳市洛龙区牡丹大道1号中原康都城医药展示交易中心(西)2层5区70号商铺,面积46.18平方,2007年9月,吴利君与洛阳中原康城药业有限公司、洛阳康都置业有限公司三方签订了《中原康城委托经营管理补充协议书》，约定:吴利君将委托经营期限至2017年12月31日。三方协议签订后,康城药业经过装修改造,整体转让给了红星美凯龙公司(现为康城迈凯龙公司)。迈凯龙公司后将商铺出租于陈军利。原审法院对吴利君提交的证据不予理睬，认定陈军利和迈凯龙公司存在租赁关系。实际是吴利君作为商铺的所有权人，并没有和第三人签订商铺使用合同。也就是说迈凯龙公司并不具有涉案商铺的使用权，但原审法院却视事实于不顾，从而作出了错误地认定。吴利君在一审法院开庭时向法庭提交了陈军利己经签收的《告知商户通知书》，证明其已知并承认占用了吴利君的商铺，还向法庭提交了房屋产权证书及商铺坐标位置图。证明陈军利实际占用吴利君的商铺。并且当时涉案商铺仍系其陈军利使用中。原审法院查明事实错误，认定与事实不符，适用法律错误。从而作出极为错误的判决，严重损害吴利君的合法权益。陈军利辩称，原审认定事实清楚,适用法律正确,请求法院驳回上诉,维持原判。吴利君向一审法院起诉请求：1.责令陈军利支付2018年元月-10月份商铺占用费租金25400元及利息，从2018年11月份起按每月2540元的标准支付商铺占用费，直至交还商铺为止；2.陈军利承担一切费用。一审法院认定如下事实：2007年9份左右，吴利君作为甲方系委托人，与洛阳中原康城药业有限公司作为乙方系受托人，洛阳康都置业有限公司作为丙方系开发商签订《中原康城商铺委托经营管理补充协议书》一份，约定：三方在自愿平等协商一致的情况下，就甲方所有的位于中原康城医药展示交易中心（西）2层5区70号铺位（物业）的有关委托经营事宜，委托给洛阳中原康城药业有限公司实行统一管理，整体经营；第六条：委托经营期限自物业视为交付之日起到2017年12月31日止，回报金从2011年4月1日起开始计付；第七条：乙方承诺在该物业委托期限内，第一年至2017年12月31日止按照1531每月的标准给予甲方回报金，乙方按季度支付回报金，乙方按季度支付回报金，支付日期为每季度的第一天，乙方支付租金的方式为现金；甲方按本协议约定享有收取定额回报金的权利；乙方将委托的物业统一经营管理并获取定额回报金之外的收益，负责该物业的日常维护与养护相关费用免甲方承担责任；丙方应负连带责任，代乙方向甲方交纳应付回报金；如乙方不按上述约定，准时向甲方支付回报金则逾期一日，按应付未付回报金的万分之二向甲方付滞纳金，等等。2007年10月30日，洛阳康都置业有限公司成立全资子公司洛阳红星美凯龙世博家具广场有限公司，吴利君的商铺实际由洛阳红星美凯龙世博家具广场有限公司经营并收取租金。上述协议虽然吴利君与洛阳中原康城药业有限公司签订，但在实际履行过程中，吴利君的回报金一直由洛阳康都置业公司在银行设立的“批量代付业务租金集中过度户”统一支付。2015年9月18日，洛阳红星美凯龙世博家具广场有限公司变更为洛阳康城迈凯龙世博家居广场有限公司。2016年8月，洛阳市中级人民法院作出（2016）豫03民破3号民事裁定，裁定受理洛阳康都置业有限公司破产重整。双方协议约定期限于2017年12月31日到期，到期后吴利君未与他人签订合同。吴利君及其他产权人在购买时，该房产所在的整幢建筑经规划原先被建造成属于众多独立的空间产权式商铺的组合体，后来经双方协议，吴利君同意原洛阳红星美凯龙世博家具广场有限公司进行施工改造重新分割、布局，吴利君及其他产权人的商铺分隔墙大部分已拆除。吴利君及其他产权人的商铺所在的整幢建筑的现状已变成为由原属于吴利君及其他同层产权人的多个独立的空间与因拆除分隔墙新增的空间连通后共同组成统一空间且由诸个同层统一空间叠加组成整体商铺。2016年由洛阳康城迈凯龙世博家居广场有限公司作为甲方与陈军利作为乙方就甲方位于洛阳市牡丹大道1号洛阳康城迈凯龙世博家居广场有限公司内的B8036-1、8037、8063展厅计223.15平方米的展位（含公用过道、大楼立柱、大厅、卫生间等公共设施分摊面积）提供给乙方经营实木套房类商品品牌为东家阿喜事宜签订《合作协议》一份，约定：合作期限自2016年10月1日起至2017年9月30日止，费用自2016年10月1日起算，全年按360天计算，本合同期内乙方须向甲方缴纳摊位费共计133890元，付款方式为按季结算，先付后用，首期摊位使用费33472.5元，应于本合同生效之日起三日内付清，剩余摊位使用费参照付款方式在使用前一月付清；合作期内乙方需按每月每平方米50元向甲方交纳经营管理费133890元，付款方式为每季结算一次，先付后用等等。双方为自2018年1月之后的租金发生纠纷，吴利君状诉来院。一审法院认为，吴利君与洛阳中原康城药业有限公司签订的协议书，系双方真实意思表示，该协议不违反法律法规的强制性规定，应为有效协议。该协议在实际履行过程中，吴利君的商铺实际由洛阳红星美凯龙世博家具广场有限公司经营并收取租金，吴利君的回报金一直由洛阳康都置业公司在银行设立的“批量代付业务租金集中过度户”统一支付，现洛阳康都置业公司已进入破产重整。双方约定期限于2017年12月31日到期，2018年以后的租金因原协议中没有明确的约定，且本案双方不存在租赁合同关系，吴利君主张，证据不足，应不予支持。因吴利君购买的房产原属于独立产权式商铺，现吴利君及其他产权人的商铺所在的整幢建筑已变为由原属于吴利君及其他同层产权人的多个独立的空间与因拆除分隔墙新增的空间连通后共同组成统一空间且由诸个同层统一空间叠加组成整体商铺，在未办理重新进行实体分割界定规划相关手续前，无法界定其具体位置且与吴利君无租赁协议的实际承租商户无法一一对号入座。另外，虽然洛阳康城迈凯龙世博家居广场有限公司作为甲方与陈军利作为乙方就甲方位于洛阳市牡丹大道1号洛阳康城迈凯龙世博家居广场有限公司内的B8036-1、8037、8063展厅计223.15平方米的展位（含公用过道、大楼立柱、大厅、卫生间等公共设施分摊面积）提供给乙方经营实木套房类商品品牌为东家阿喜事宜签订《合作协议》，但陈军利的经营行为所占用的空间系在洛阳康城迈凯龙世博家居广场有限公司取得吴利君及其他产权人的商铺的使用权后，经水平方向前后左右连通共同组成统一空间且由诸个同层统一空间叠加组成整体商铺后，再次物理分割确定的展厅展位面积，且该面积内含有公用过道、大楼立柱、大厅、卫生间等公共设施分摊面积。该商场在实际运营过程中，作为实际经营户的陈军利所占用的空间已经非吴利君原属于独立产权式商铺的空间，且陈军利已向洛阳康城迈凯龙世博家居广场有限公司缴纳摊位费和经营管理费，吴利君收取回报金的权利，应由实际运营该整体商铺的洛阳康城迈凯龙世博家居广场有限公司履行相应的义务来保障。吴利君主张由与吴利君无租赁协议的实际经营商户承担租金义务，属于依据不足，对吴利君的该请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决驳回吴利君的诉讼请求。一审案件受理费435元，由吴利君负担。本院二审期间，双方当事人围绕上诉请求提交了相关证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。本院经审理查明的事实与一审认定一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求，应当提交证据予以证明，否则应当承担不利的法律后果。吴利君在与洛阳中原康城药业有限公司、洛阳康都置业有限公司三方签订的《中原康城委托经营管理补充协议书》到期后，未与陈军利签订租赁合同，双方并未建立租赁合同关系，其向陈军利主张租金及利息缺乏合同依据，本院不予支持。案涉商铺为产权式商铺，因吴利君享有的产权式商铺现状已变为由原属于吴利君及其他同层产权人的多个概念上的独立空间连通后共同组成统一空间且由诸个同层统一空间叠加组成整体商场，现该商场由洛阳康城迈凯龙世博家居广场有限公司正常经营管理，吴利君诉求恢复为独立商铺实属客观不能，亦不能损害其他业主的整体权益，故一审驳回其要求陈军利返还商铺、恢复原状的诉求，并无不当，本院予以维持。其可向实际运营该整体商铺的洛阳康城迈凯龙世博家居广场有限公司主张权利。综上所述，吴利君的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院审理程序并无不当，判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费435元，由吴利君负担。本判决为终审判决。审判长  王春峰审判员  姬秋萍审判员  李丹杰二〇二〇年六月二十日书记员  王静楠