贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔02民终849号上诉人（原审原告）：谭秀华，女，1964年1月31日生，汉族，住贵州省水城县双水新区（六盘水清杰骨伤医院）。上诉人（原审原告）：肖洒，男，1996年10月11日生，汉族，住贵州省水城县双水新区（六盘水清杰骨伤医院）。二上诉人委托诉讼代理人：赵泽勇，系贵州济元律师事务所律师，执业证号：15202201310858168。代理权限：特别授权。二上诉人委托诉讼代理人：李露，系贵州济元律师事务所律师，执业证号：15202201711390544。代理权限：特别授权。上诉人（原审被告）：六盘水腾庆房地产开发有限公司，住所地：贵州省水城县双水新区（卡达凯斯-山水城内），统一社会信用代码：91520200722173931F。法定代表人：辜永龙，系该公司董事长。委托诉讼代理人：车波，系贵州贵达（六盘水）律师事务所律师，执业证号：15202201010278834。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：李浩，系贵州贵达（六盘水）律师事务所律师，执业证号：15202201410635905。代理权限：特别授权。上诉人谭秀华、肖洒因与上诉人六盘水腾庆房地产开发有限公司（以下简称“腾庆房开公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省水城县人民法院（2019）黔0221民初4532号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谭秀华、肖洒上诉请求：1、撤销贵州省水城县人民法院（2019）黔0221民初4532号民事判决的利息部分，改判腾庆房开公司向上诉人支付利息1087920元（利息按月息1%的标准，暂从2019年1月1日计算至2019年9月30日，2019年10月1日至购房意向款全部退还之日期间的利息仍按照月息1%的标准计算）；2、上诉费用由腾庆房开公司承担。事实和理由：虽然双方签订《购房意向》及《购房意向补充说明》时上诉人已经知道房屋被抵押，但上述合同系双方真实意思表示，且在《购房意向补充说明》第4条约定“如购买不成功，腾庆房开公司应于2018年12月31日前退回肖洒所支付的全部购房意向款12088000元，并向肖洒支付每月1分的利息”，这是腾庆房开公司充分考虑自身经济实力后作出的约定，不存在加重其负担的情形，腾庆房开公司应当依照约定支付利息，一审法院对利息的调整没有事实和法律依据。综上所述，请求支持上诉人的上诉请求。腾庆房开公司辩称，对方主张按照月利息1%的标准支付利息不应支持，因为双方签订合同时对方知晓部分房屋已抵押，计算利息加重我方负担。腾庆房开公司上诉请求：1、撤销贵州省水城县人民法院（2019）黔0221民初4532号民事判决，将本案发回重审或改判驳回谭秀华、肖洒的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由谭秀华、肖洒承担。事实和理由：1、一审认定事实不清，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《商品房销售管理办法》第十六条规定，《购房意向》及《购房意向补充说明》对房屋价款、房屋面积、付款方式及期限、违约责任等进行了明确约定，谭秀华、肖洒已经支付了12088000元且实际占有该房屋至今，故《购房意向》应认定为商品房买卖合同，而非预约合同。2、上诉人销售给谭秀华、肖洒的房屋证照齐全，二、三、四层均具有独立的产权证，不存在不能分割、不能办证的情形，一层房屋产权可以通过产权共有的方式解决，且谭秀华、肖洒签订协议时就知道案涉房屋被抵押的情况，其支付12088000元购房款后，上诉人已经解除房屋的部分抵押，本案不存在履行不能的情形。3、一审法院适用法律错误，谭秀华、肖洒已付购房款12088000元超过总房款的一半，根据《购房意向补充说明》第4条约定，谭秀华、肖洒不愿购买并提出退款的时间节点是2018年12月31日，但在2019年2月2日又指示案外人谭鹏支付700000元房款，可知房屋已购买成功，《购房意向》及《购房意向补充说明》成立并在履行中。2019年底，谭秀华、肖洒第二期房款未付，不具备《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条、第十五条规定法定解除的条件，在合同有效且尚在履行的情况下，根据特别规定优于一般规定的原则，解除合同不能依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》，只能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。同时，一审判决解除合同给上诉人造成数十万元租金损失，显失公平。综上所述，请求二审法院判如所请。谭秀华、肖洒辩称，1、关于《购房意向》及《购房意向补充说明》的性质。《购房意向》及《购房意向补充说明》就购买的面积、单价、付款期限等进行了约定，但该约定明显属于初步的意向性约定，没有就办理房产证时间、面积差异、违约责任等进行明确约定，不发生正式的商品房买卖合同的法律效力。2、关于解除合同。在签订《购房意向》及《购房意向补充说明》时，谭秀华、肖洒的确知道房屋已被抵押的事实，购买该房产的真实目的是帮助对方解决经济问题，也为了医院有一个长久的经营场所，截止本次庭审前，案涉房产标的物仍存在抵押，对方仍无法明确具体解押时间、办理产权时间，尤其是一楼根本无法分割销售使上诉人独立拥有产权，合同目的已不能实现，应当予以解除。3、关于案涉标的物的使用。目前，案涉房产仍由上诉人所经营的医院使用，但使用房产最初是基于租赁关系，后期又变为房屋意向购买关系，谭秀华、肖洒于2019年2月2日还在支付款项的原因是对方出现经济困难。4、关于本案协商事宜。从2019年3月至今，谭秀华、肖洒与对方多次磋商，磋商内容主要是正式商品房买卖合同签订、房屋解押、办证细节等，但均协商未果。综上，请求依法支持上诉人谭秀华、肖洒的上诉请求。谭秀华、肖洒向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告于2018年9月25日签订的《购房意向》及2018年9月26日签订的《购房意向补充说明》；2、判决被告返还原告购房意向款12088000元；3、判决被告向原告支付利息1087920元（利息按月利息1%的标准，暂从2019年1月1日计算至2019年9月30日，2019年10月1日至购房意向款全部退还之日期间的利息按照月利率1%的标准计算）；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年8月，原被告双方达成初步意向，被告将其开发建设的坐落于贵州省六盘水市水城县双水新区钟山东路与水城大道建辉处西南侧“卡达凯斯山水城”B幢1单元1层105号、B幢201号、202号、B幢301号、B幢1单元J层J-01、J-02号房屋出卖给原告，2018年9月25日原被告双方签订了《购房意向》（未明确写明名称），就购房单价、付款方式及时间等进行了明确约定。2018年9月25日，原被告双方签订了《购房意向补充说明》，《购房意向补充说明》第1条约定：2018年9月26日付购房意向款12088000元，清杰骨伤医院租房款归肖洒所有，米兰风情酒店三楼、四楼住房款归肖洒所有；第4条约定：如购买不成功，腾庆房开公司应于2018年12月31日之前退还肖洒所支付的全部购房意向款12088000元，并向肖洒支付每月1分的利息。从2018年8月至2018年9月26日，原告共计向被告支付了购房意向款12088000元。因被告转让的房屋被抵押、房屋无法分割销售和办证等原因双方仍未签订《商品房买卖合同》。一审法院认为，合同的各方当事人应当按照约定诚实履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”原被告双方签订《购房意向》、《购房意向补充说明》，说明双方当事人签订的是购房意向合同，即为预约合同，预约本质上是一种合意，是为了订立本约而订立的，一旦就预约达成合意，要对当事人产生拘束力，一方当事人未按预约合同的约定订立合同，构成违反预约的行为，应当承担损害赔偿等违约责任。本案中，因被告房屋被抵押，原告的合同权益可能得不到实现，经双方协商后未能再签订《商品房买卖合同》。原被告双方在《购房意向补充说明》第4条约定：“如购买不成功，腾庆房开公司应于2018年12月31日之前退还肖洒所支付的全部购房意向款12088000元，并向肖洒支付每月1分的利息。原告向被告支付了购房意向款12088000元。”故对原告主张解除《购房意向》、《购房意向补充说明》及由被告返还原告购房意向款12088000元的请求，予以支持。对原告主张按月利息1%的标准支付利息1087920元，因双方签订合同时，原告也知晓被告的部分房屋已抵押，利息1%的标准计算加重被告负担，故酌情从2019年1月1日至2019年8月20日内的利息以2019年同期银行贷款年利率4.35%予以支持，对2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，超过部分，不予支持。综上所述，解除腾庆房开公司与谭秀华、肖洒《购房意向》及《购房意向补充说明》；由腾庆房开公司返还谭秀华、肖洒购房意向款12088000元及利息（2019年1月1日至2019年8月20日内的利息以2019年同期银行贷款年利率4.35%计算，对2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第一百三十条、第一百三十一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，判决：由被告六盘水腾庆房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告谭秀华、肖洒购房意向款12088000元及利息（以12088000元为基数，2019年1月1日至2019年8月20日内的利息以2019年同期银行贷款年利率4.35%计算，对2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。案件受理费100856元，因适用简易程序，减半收取50428元，财产保全费5000元，由被告六盘水腾庆房地产开发有限公司承担。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：1、双方签订的《购房意向》及《购房意向补充说明》的合同性质应当如何认定，应否予以解除；2、谭秀华、肖洒主张解除合同并退还购房意向款12088000元及支付违约金的诉请应否支持。关于第一个争议焦点。根据双方签订的《购房意向》及《购房意向补充说明》的约定“如购买不成功，腾庆房开公司应于2018年12月31日之前退回肖洒所支付的全部购房意向款人民币壹仟贰佰零捌万捌仟元整（12088000元），并向肖洒支付每月1分的利息”，本案双方因未能就办理解除抵押、房屋产权变更登记等事项达成一致意见而未能签订《商品房买卖合同》导致本案纠纷产生，而办理房屋产权变更登记事项系商品房买卖合同的重要内容，双方在《购房意向》及《购房意向补充说明》中对此没有约定，因此，一审判决认定双方签订的《购房意向》及《购房意向补充说明》为购房意向合同，系预约合同性质，并无不当。上诉人主张上述协议系商品房买卖合同性质与事实不符，本院不予采信。关于第二个争议焦点。经审查，现双方就办理解除抵押、房屋产权变更登记等事项不能达成一致意见，已经不能签订商品房买卖合同，故对谭秀华、肖洒请求解除《购房意向》及《购房意向补充说明》的诉请，本院予以支持。《购房意向补充说明》中明确约定在购买不成功的情况下，腾庆房开公司应于2018年12月31日前退回购房意向款12088000元并按每月1分的标准支付利息，该约定系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力，一审认为该约定加重了腾庆房开公司的负担并进行调整于法无据，应予纠正。谭秀华、肖洒主张腾庆房开公司应退还12088000元及按每月1分的标准支付利息，符合合同约定，本院予以支持。2019年1月1日至2019年9月30日期间的利息为1087920元，2019年10月1日起的利息继续计算至全部购房意向款返还完毕。综上所述，上诉人谭秀华、肖洒的上诉请求成立，予以支持；上诉人腾庆房开公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销贵州省水城县人民法院（2019）黔0221民初4532号民事判决；二、解除上诉人谭秀华、肖洒与上诉人六盘水腾庆房地产开发有限公司签订的《购房意向》及《购房意向补充说明》；三、上诉人六盘水腾庆房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向上诉人谭秀华、肖洒返还购房意向款12088000元并支付利息1087920元（利息暂算至2019年9月30日，2019年10月1日后的利息，以尚未返还的购房意向款为基数，按照月利率1%，计算至购房意向款返还完毕之日止）。如义务人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50428元、财产保全费5000元（均为谭秀华、肖洒预交），二审案件受理费111603元（六盘水腾庆房地产开发有限公司预交100856元，谭秀华、肖洒预交10747元），共计167031元，由上诉人六盘水腾庆房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  岑加祥审判员  徐 芳审判员  蒙彩虹二〇二〇年六月十七日法官助理张欢予书记员熊艳