四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终762号 上诉人（原审原告）：庞雪莲，女，1984年1月23日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：刘麟，泰和泰律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：张明化，男，1979年6月12日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区。 上诉人（原审被告）：蒲玉萍，女，1991年5月16日出生，汉族，住成都市高新区。 原审第三人：成都中环互联房地产经纪有限公司，住所地：成都市武侯区领事馆路7号1栋1单元23层2301号。 法定代表人：寇治军，总经理。 原审第三人：汪勇，男，1987年9月11出生，汉族，住成都市锦江区。 上诉人庞雪莲因与被上诉人张明化、蒲玉萍及原审第三人成都中环互联房地产经纪有限公司（以下简称中环公司）、汪勇房屋买卖合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初11399号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 庞雪莲上诉请求：撤销一审判决第三、四项，改判为“张明化、蒲玉萍向庞雪莲支付资金占用利息，以150万元为基数，从2017年9月25日起计算至实际付清之日，以中国人民银行同期贷款利率（即年利率6%）为标准”，“确认庞雪莲对登记在张明化、蒲玉萍名下的位于‘成都市高新区房屋’在拍卖、变卖款中150万元范围内享有优先受偿权”。事实与理由：一、一审法院确认了张明化、蒲玉萍因违约导致庞雪莲合同目的不能实现，庞雪莲享有合同解除权，但未支持张明化、蒲玉萍违约行为应承担的违约责任，系法律适用错误。一审法院已经查明双方签订的房屋买卖合同因张明化、蒲玉萍违约导致无法履行，庞雪莲的合同目的不能实现，故合同依法予以解除。庞雪莲在履行案涉合同中没有违约行为，故张明化、蒲玉萍因其违约行为导致合同解除后，应承担相应的违约责任。考虑到双方签订合同时均有一定的过错，故庞雪莲未向张明化、蒲玉萍主张因解除合同导致案涉房屋两年增值部分的损失，根据合同法第97条、第107条规定，张明化、蒲玉萍应当支付庞雪莲在该两年期间内的资金占用利息。二、一审法院认为优先受偿权与本案房屋买卖合同并非同一法律关系，不在本案一并处理，系认定事实不清，法律适用错误。1.虽办理登记抵押是借用双方另行签订的《借款合同》，但根据《借款合同补充协议》约定可知案涉房屋办理抵押登记原因系保证案涉合同正常履行，而《借款合同》未实际履行，因此优先受偿权的问题应当在本案中一并处理。2.一审庭审中张明化、蒲玉萍自认庞雪莲对案涉房屋有优先受偿权。《借款合同补充协议》系《房屋买卖合同》的一个补充协议。 张明化、蒲玉萍辩称，对一审判决返还购房款无异议，但不应当支付资金占用利息。张明化、蒲玉萍将房屋出卖给了庞雪莲，庞雪莲明知自己户籍在上海，没有购房资格情况下购买案涉房屋，而不能进行过户，故合同无法履行的根本原因系庞雪莲没有购房资格，张明化、蒲玉萍至今也未能将案涉房屋过户至其名下。张明化、蒲玉萍收到案涉房款后，2017年9月将案涉房屋交付给了庞雪莲，并由其进行了装修、出租。张明化、蒲玉萍将案涉房屋交付时为节约时间，便为庞雪莲办理了委托协议，在张明化、蒲玉萍知情的情况下为保障合同的正常履行办理了第一次抵押，之后张明化、蒲玉萍发现庞雪莲又办理了第二次抵押300万元。后张明化、蒲玉萍审查合同发现，出具给庞雪莲的委托授权书中有办理相关抵押手续的授权。故张明化、蒲玉萍已经完成自身义务，庞雪莲因自身原因未取得购房资格，导致合同不能履行与张明化、蒲玉萍无关。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回上诉。 汪勇述称，汪勇是当时的具体经办人，张明化、蒲玉萍与庞雪莲之间的买卖合同是汪勇所在的中介公司促成的。第一次抵押是因为庞雪莲要帮助张明化、蒲玉萍偿还银行贷款，第二次抵押是因为庞雪莲未过户，中介公司为保护庞雪莲资金安全，做300万元的抵押。2019年5月庞雪莲与汪勇联系，说明案涉房屋被查封。后张明化一直未将解除查封手续办理下来。 中环公司未作答辩。 庞雪莲向一审法院起诉请求：1.判令解除庞雪莲、张明化、蒲玉萍和汪勇、中环公司签订的《成都市城市房屋存量房买卖居间合同》；2.张明化、蒲玉萍返还庞雪莲购房款150万元及资金占用利息（以150万元为基数，自2017年9月25日起按银行同期贷款利率即年利率6%计算至实际付清之日止）；3.确认庞雪莲对登记在张明化、蒲玉萍名下的位于成都市高新区房屋在价值150万元范围内享有优先受偿权。一审庭审中，庞雪莲明确第一项诉请为判令解除庞雪莲与张明化、蒲玉萍签订的房屋买卖合同关系。 一审法院认定事实：2017年9月8日，庞雪莲（买方）与张明化、蒲玉萍（卖方）在居间方中环公司以及信息咨询门店（学道街店，负责人汪勇）的居间服务下签订《成都市城市房屋存量房买卖居间合同》，约定：1.张明化、蒲玉萍将位于成都高新区房屋出售给庞雪莲；2.建筑面积85.29平方米；3.房价款（含装修和附属设施）150万元；4.如房屋系按揭房或抵押房，由庞雪莲在合同签订后自愿帮助张明化、蒲玉萍还清贷款，还贷前张明化、蒲玉萍应办理顺位抵押及全权委托公证（含买卖权）到中环公司或庞雪莲指定人员名下；5.张明化、蒲玉萍同意收到全部房款当日内通知庞雪莲办理房屋交接手续。合同尾部手写内容：①双方约定该房有二抵，产权抵押在二抵小贷公司，签订合同当日，庞雪莲直接支付张明化、蒲玉萍定金10万元，于2017年9月11日，庞雪莲出资45万元（不超过50万元）帮助张明化、蒲玉萍还清二抵，还清二抵第二日（2017年9月12日）取出产证，当日办理顺位抵押至庞雪莲名下，办理全权委托公证至庞雪莲名下，办理合同公证、公证费由庞雪莲承担，产权保管至中环公司；于2017年9月13日，庞雪莲出资65万元帮助张明化、蒲玉萍还清一抵，待张明化、蒲玉萍产权注销抵押完善当日，庞雪莲支付张明化、蒲玉萍剩余所有房款；②如张明化、蒲玉萍违约，张明化、蒲玉萍返还庞雪莲所交所有房款，另赔付庞雪莲成交总价的百分之二十，如庞雪莲违约，张明化、蒲玉萍返还庞雪莲所交所有房款，庞雪莲赔付张明化、蒲玉萍成交价百分之二十；③此次交易为庞雪莲取得张明化、蒲玉萍办理全权委托公证至庞雪莲名下顺位抵押至庞雪莲名下，庞雪莲取得公证书，张明化、蒲玉萍产权交易视为完成。 合同签订后至2017年9月25日，庞雪莲陆续向张明化、蒲玉萍的银行账户转款150万元，张明化、蒲玉萍对此予以认可，确认收取庞雪莲的房款150万元。 2017年9月25日，张明化、蒲玉萍（委托人）向庞雪莲（受托人）出具委托书并经四川省成都市律政公证处出具（2017）川律公证内民字第73156号公证书进行公证，就案涉房屋的有关事项委托如下：一、代为办理还清贷款/借款的相关事项；二、还款后，代为办理上述不动产的注销抵押登记和注销顺位抵押登记手续……；三、代为申请、办理上述不动产的抵押登记、顺位抵押登记手续、签署相关抵押合同等文件。同日，双方再次签订委托书，并经四川省成都市律政公证处出具（2017）川律公证内民字第73157号公证书进行公证，委托事项与上一份委托书存在相同部分，主要区别是增加几项：……三、代为办理上述房产的注销预购商品房预告登记的相关手续，并领取注销后的相关证明；四、代为办理换取新证的相关事宜；代为申请办理上述不动产的房屋所有权证和国有土地使用权证的二证合一手续、领取上述不动产的不动产权证书；五、代为出售上述不动产；……；十、代为协助买方办理上述不动产的过户手续，协助买方办理上述不动产的国有土地使用权过户手续，协助买方领取已过户的不动产权证书等一切相关手续。 上述两份公证授权委托书的委托期限均为：自本委托书签署之日起两年内有效。 2017年9月12日，庞雪莲与张明化、蒲玉萍签订《借款抵押合同》，达成协议：张明化、蒲玉萍向庞雪莲借款120万元，借款期限为2017年9月12日至2018年9月12日，张明化、蒲玉萍以位于高新区房屋作为抵押物为本次借款提供抵押担保，本次担保的主债权数额为1200000元。同时办理了抵押登记，取得川（2017）成都市不动产证明第0248789号不动产登记证明。对于此份合同，双方确认是为保障房屋买卖合同的履行而将房屋抵押至庞雪莲名下，双方之间并未真实发生借款关系，也不存在转账行为。 2017年9月27日，庞雪莲作为张明化、蒲玉萍的代理人与案外人骆梅英签订《借款抵押合同》，约定张明化、蒲玉萍向骆梅英借款300万元，借款期限为2017年9月27日至2020年9月27日，张明化、蒲玉萍以位于高新区房屋作为抵押物为本次借款提供抵押担保，本次担保的主债权数额为3000000元。同时办理了抵押登记，取得川（2017）成都市不动产证明第0253132号不动产登记证明。对于此份合同，庞雪莲陈述也是为了保证案涉房屋买卖合同的履行而签订的，将房屋抵押给庞雪莲的母亲骆梅英，双方并未真实发生借款关系。而张明化、蒲玉萍表示对此并不知情，是庞雪莲自行签订的。 2017年9月底至10月初，张明化、蒲玉萍向庞雪莲交付案涉房屋。2019年5月29日，案涉房屋被成都市武侯区人民法院司法查封，庞雪莲称上述查封致其与案外人签订的房屋买卖合同无法办理过户。 2019年7月25日，庞雪莲与张明化、蒲玉萍以及案外人骆梅英签订《借款合同补充协议》，就上述房屋买卖以及签订公证委托、办理抵押登记等事项进行确认，并明确：一、双方签订《借款合同》只是为了履行《房屋买卖合同》中约定的抵押事项，方便双方在房管局将标的房屋抵押至庞雪莲、骆梅英及庞雪莲、骆梅英指定人名下，担保房屋买卖合同的正常履行，借款事实并未发生；二、庞雪莲、骆梅英并未实际出借借款给张明化、蒲玉萍，张明化、蒲玉萍也无需还款；三、张明化、蒲玉萍将标的房屋抵押至庞雪莲、骆梅英及庞雪莲、骆梅英指定人名下，真实意思是为了担保双方签订的《房屋买卖合同》的履行，在张明化、蒲玉萍因他案牵扯到标的房屋或该房屋买卖合同无法实际履行达到庞雪莲合同目的时，庞雪莲对该标的房屋享有优先受偿权。 截至2019年11月22日法庭辩论终结之日，案涉房屋上仍存在成都市武侯区人民法院的司法查封。 一审法院认为，结合审理查明的情况，张明化、蒲玉萍认为其已经将案涉房屋的相关事宜全权委托并顺位抵押至庞雪莲，根据合同的约定，交易就已经完成，不存在解除合同的情况，因此一审法院认为，本案争议焦点为：1.合同是否已经因履行完毕而终止，是否还能解除；2.如果可以解除，庞雪莲的各项请求是否能得到支持。 关于第一个争议焦点。关于合同是否已经因履行完毕而终止。庞雪莲与张明化、蒲玉萍签订案涉合同的目的是交易房屋，即张明化、蒲玉萍取得房款，庞雪莲取得房屋所有权。至于双方约定采取公证委托的方式，由张明化、蒲玉萍委托庞雪莲全权办理相关事宜，也是为了完成过户实现合同目的的一种手段和方式。虽然张明化、蒲玉萍通过委托书将办理过户等手续的权限委托给了庞雪莲，但庞雪莲也只是作为其二人的代理人，办理过户等手续的义务方仍然是张明化、蒲玉萍，同时，委托书约定委托期限为两年，在两年委托期限内，委托人张明化、蒲玉萍应保障庞雪莲能够行使受托的权利。现张明化、蒲玉萍取得了全部房款，实现了其合同目的，但是对于庞雪莲一方，现因张明化自身的原因，致案涉房屋被司法查封，从而导致庞雪莲无法完成过户，其签订案涉房屋买卖合同的合同目的尚未实现。因此合同尚未履行完毕未终止，张明化、蒲玉萍仍有义务协助庞雪莲完成过户。因此对于张明化、蒲玉萍认为其已经按照合同约定进行了委托公证，交易就视为完成的抗辩不予认可。 综上，合同尚未履行完毕，现因张明化、蒲玉萍的原因导致房屋被查封，庞雪莲的合同目的无法实现，因此其可以依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项要求解除合同，故一审法院确认载有解除合同意思的起诉状副本送达张明化、蒲玉萍之日即2019年10月3日双方房屋买卖合同解除。 关于第二个争议焦点。 一、返还购房款150万元。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，合同解除后，张明化、蒲玉萍应将收取的房款返还给庞雪莲，对于此项请求一审法院予以支持。同时庞雪莲主张相应的损失赔偿，即资金占用利息，庞雪莲主张从2017年9月25日起计算，一审法院认为合同解除前，张明化、蒲玉萍对于房款的占有为合法占有，不存在应退房款而未退的情况，因此资金占用利息应从合同解除次日起计算，按照中国人民银行同期贷款利率。 二、庞雪莲的优先受偿权问题。庞雪莲依据与张明化、蒲玉萍签订的《借款合同补充协议》的约定，认为房屋买卖合同无法实际履行，其对案涉房屋便享有优先受偿权。对此，一审法院认为，优先受偿权基于登记，而登记的原因行为基于借款合同法律关系，而本案是房屋买卖合同关系，二者不属于同一法律关系，因此不应在本案中一并处理。故对于庞雪莲要求确认其对案涉房屋享有优先受偿权的诉请，一审法院不予处理。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、庞雪莲与张明化、蒲玉萍于2017年9月8日建立的关于成都高新区房屋的买卖合同关系于2019年10月3日解除；二、张明化、蒲玉萍于判决生效后十日内退还庞雪莲购房款150万元；三、张明化、蒲玉萍于判决生效后十日内向庞雪莲支付资金占用利息，以150万元为基数，从2019年10月4日起计算至实际付清之日止，以中国人民银行同期贷款利率为标准；四、驳回庞雪莲的其他诉讼请求。如不按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取9914元，由张明化、蒲玉萍承担。 二审中，各方均未向本院提交新的证据。本院二审审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据庞雪莲的上诉请求和张明华、蒲玉萍的抗辩意见，本案二审争议焦点为：双方当事人的案涉房屋买卖合同关系解除后，庞雪莲主张的资金占用利息损失和优先受偿的诉讼请求是否能够成立的问题。 关于庞雪莲主张的资金占用利息损失是否能够成立的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，庞雪莲主张赔偿资金占用利息损失应从2017年9月25日起算。本案中，从合同履行来看，庞雪莲从合同订立时明知由于限购政策影响案涉房屋不能直接过户到自己名下，案涉房屋未能及时过户到庞雪莲名下存在庞雪莲不具备购房资格这一因素。合同签订后，购房款是庞雪莲基于合同约定支付给张明化、蒲玉萍。张明化、蒲玉萍亦依合同约定的产权交易方式办理全权委托书及交付房屋，庞雪莲已经实际占有使用房屋，且通过庞雪莲持全权委托书于2017年9月27日签订《借款抵押合同》过程来看，庞雪莲早具备将案涉房屋随时过户到自己名下的行使权利的条件。故一审法院认定退还房款资金占用利息应从合同解除次日起计算，对该诉讼请求予以部分支持，并无不当，本院依法予以维持。 关于庞雪莲在本案中主张在借款抵押合同上设立抵押权的优先受偿权是否能够成立的问题。案涉房屋上的抵押权设立是基于2017年订立的《借款抵押合同》，而庞雪莲依据在抵押权设立后的一年多于2019年7月25日签订的《借款合同补充协议》的约定主张对案涉房屋享受优先受偿权。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第一款关于“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占用，将该财产抵押给主债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债务人有权就该财产优先受偿”之规定，可知抵押权以确保债务清偿的设立的物权，抵押权作为一种从权利是为担保主债权的实现而设立的，其效力状态应依附于主债权。根据物权法关于物权法定原则的规定，案涉抵押权是基于《借款抵押合同》产生，本案系房屋买卖合同关系，故一审法院认定该诉讼请求与本案并非同一法律关系，不予处理，并无不当，庞雪莲可以另行依据相应法律关系另行主张权利。 综上所述，庞雪莲的上诉请求不能成立，本院依法不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由庞雪莲负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  冯 璐 审 判 员  龚 耘 审 判 员  白福群 二〇二〇年六月十日 法官助理  刘 杨 书 记 员  何佳林