重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0109民初535号原告：重庆市北碚区博物馆，住所地重庆市北碚区南京路6号，统一社会信用代码12500109588930101K。法定代表人：莫骄，馆长。委托诉讼代理人：何亚，国浩律师（重庆）事务所律师。被告：重庆立谷文化传播有限公司，住所地重庆市北碚区天生新村63号附32号，统一社会信用代码91500109MA5UDUT51P。法定代表人：谷荣针，该公司董事长。原告重庆市北碚区博物馆（以下简称：北碚博物馆）与被告重庆立谷文化传播有限公司（以下简称：立谷公司）房屋租赁合同纠纷一案，重庆市第一中级人民法院作出（2019）渝01民终9008号民事裁定书，以程序违法为由发回重审。本院立案受理后，依法适用普通程序并另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告北碚博物馆的委托诉讼代理人何亚，被告立谷公司的法定代表人谷荣针到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告北碚博物馆提出如下诉讼请求：1、判决双方签订的《文化休闲苑合作协议书》于2019年4月11日解除；2、判决被告支付原告从2018年7月16日至2019年4月30日期间的租金和房屋占用费（按照每月8000元计算），并支付2019年5月1日至2020年1月24日期间的房屋占用费（按照每月8640元计算）。事实及理由：2018年4月12日，原、被告签订《文化休闲苑合作协议书》，约定原告将北碚区××号除文物本体之外的配套用房出租给被告使用，合作时间为2017年5月1日至2020年4月30日，协议还就费用结算、违约责任等进行了约定。协议签订后，被告尚欠2018年7月16日至今的租金。2019年3月29日被告要求解除协议，2019年4月11日，原告向被告回函同意解除协议，并要求被告交还房屋、结清水电费用以及欠付的租金。经原被告多次协商未果，现起诉法院，望判如所请。被告立谷公司辩称：对双方签订的《文化休闲苑合作协议书》于2019年4月11日解除无异议。同意支付2018年12月6日至2019年1月2日的租金。其他期间租金不予认可，理由如下：1、2018年7月，原告单方向被告发出解除合同的通知，并向法院提起诉讼，被告因此于2018年7月至2018年12月5日期间一直处于停业状态。2、2019年1月2日，原告强行收回钥匙，并在租赁场所养猫，导致被告无法继续经营。综上，要求驳回原告的相关诉讼请求。经审理查明，2018年4月12日，原告北碚博物馆（甲方）与被告立谷公司（乙方）签订《文化休闲苑合作协议书》，约定：一、合作项目名称：“多鼠斋”文化休闲。以××旧居人文底蕴为依托，打造文化交流、公众教育、阅读体验、休闲服务为一体的以公共文化服务为主题的休闲旅游聚集地。二、合作方式：甲方将位于北碚区××号出租给乙方使用，租赁期限从2017年5月1日起至2020年4月30日止。二、甲方提供现有的闲置资源及空置房（除××纪念馆、管理员值班室、甲方用于培训教育使用的房间外）；甲方负责提供园区内授权经营所用房屋、设施设备等清单，属于文物的需另附清单、图片并标注级别和批文。三、从签订协议之日起一年内（即2017年5月1日至2018年4月30日止），为乙方试营业期间，甲方免收乙方任何费用；从2018年5月1日至2019年4月30日，甲方按照每月8000元收取乙方场地使用费用于甲方开展公众教育活动或纪念馆日常维护；从2019年5月1日至2020年4月30日，每月费用为8640元。四、项目合作的任何一方若违反本协议规定，或单方擅自终止本协议，应承担违约责任。五、甲方或者乙方如要提前终止本协议，应当提前30日书面通知并电话通知对方，双方应在结清所有费用并承担相应责任后终止本协议……协议签订后，2018年8月7日,原告以被告拖欠租金为由起诉至本院。本院于2018年9月20日作出（2018）渝0109民初8020号生效民事判决书，确定被告在原告发出催款函的合理期限内缴纳了租金，其行为不构成根本违约，驳回了原告请求解除合同、退还房屋的诉讼请求，判决由被告立谷公司支付原告北碚博物馆2018年7月1日至2018年7月15日的房租4000元。2018年11月1日，原告向被告发出《关于催缴“多鼠斋文化休闲苑”场地使用费的函》，载明要求被告支付2018年7至10月（四个月）的场地使用费32000元。2018年11月29日，被告向原告发出《关于××旧居8、9、10月租金缴纳问题情况说明及暂定开业时间通知》，载明因原告起诉被告，导致其无法正常营业，开业时间暂定为2018年12月6日。2019年1月2日，原告收回被告租赁房屋中“书吧”的钥匙。同日，被告自行打印“收条”一张，载明：“经北碚区博物馆研究决定于今日（2019年1月2日星期三）起收回原立谷文化传播有限公司经营的场地，现收回书吧钥匙，不再提供给立谷文化传播有限公司使用”，原告保安陈正荣在收条上签字。2019年3月26日，原告再次向被告发出《关于催缴“多鼠斋文化休闲苑”场地使用费的函》，载明要求被告支付2018年7月至2019年4月的场地使用费64000元。2019年3月27日，被告自行打印“证明”一份，载明“由于北碚区博物馆于2019年1月2日收回属于重庆立谷文化传播有限公司经营的书吧钥匙，导致重庆立谷文化传播有限公司无法正常经营多鼠斋文化苑，公司于2019年1月3日被迫停业”，原告保安王文富在证明人处签字。2019年3月29日，被告向原告发出《关于老舍旧居暂停营业一事的函》，载明原告将其诉讼至法院并强行收回钥匙，导致其2019年1月5日再次停业，要求解除合同并赔偿损失。2019年4月11日，原告向被告复函，载明同意解除合同，要求退还场地并支付2018年7月至2019年4月的场地费64000元及物管、水电气费。原被告在庭审中均认可，被告的租赁场所包含两间包房、一间厨房、一间书吧、一个露台、一间库房、三个小吃窗口门面及五个室外凉亭。“书吧”系原被告共同使用，原告收回“书吧”钥匙后，其余租赁物仍由被告占有。2020年4月25日，被告腾空涉案房屋。另，被告在庭审中认可，从2018年7月16日起就未缴纳租金。以上事实，有《文化休闲苑合作协议书》、（2018）渝0109民初8020号民事判决书、《重庆市北碚区博物馆关于催缴“多鼠斋文化休闲苑”场地使用费的函》、《关于××旧居暂停营业一事的函》、证人证言等证据及原被告的当庭陈述等证据为证，足以认定。本院认为，原告北碚博物馆与被告立谷公司签订的《文化休闲苑合作协议书》系双方真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，合同合法有效。当事人应当按照约定履行自己的义务。关于合同解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协议一致，可以解除合同。本案中，双方当事人对合同于2019年4月11日解除均无异议，本院予以确认。本案当事人争执的焦点为：原告于2018年8月以拖欠租金为由起诉被告的行为以及原告于2019年1月2日收回部分租赁物钥匙的行为是否分别构成违约，被告是否应当按照合同的约定支付租金及房屋占用使用费？本院评析如下：一、被告提出因原告于2018年8月向法院提起诉讼，导致其在2018年7月15日至2018年12月5日期间无法正常经营，故该期间的租金不应当支付的辩解意见。本院认为，根据（2018）渝0109民初8020号生效民事判决书，原告请求解除合同的诉求并未得到支持，双方应继续履行合同。原告于2018年11月1日向被告发出催收函，在该函件中，原告仅要求被告支付租金，被告未举示证据证明在该期间原告有阻碍其正常经营的行为，故对该辩解意见不予采纳。二、被告提出原告于2019年1月2日强行收回钥匙，导致其无法正常经营，故从2019年1月3日起就不应当支付租金的辩解意见。本院认为，首先，经查，被告举示的“收条”、“证明”均系其自行打印，证人陈正荣当庭陈述，在“收条”上签字只是证明其受原告指示收回“书吧”钥匙，证人王文富当庭陈述，在“证明”上签字仅证明“书吧”钥匙存放于保安处。陈正荣、王文富系原告保安，均未受原告委托作出解除合同、收回全部租赁物的意思表示。其次，原告收回“书吧”后，被告仍占有除“书吧”以外的其他租赁物，且被告也无证据证明原告有阻碍其经营的行为。故原告收回部分租赁物钥匙的行为不构成根本违约，被告仍应支付租金。但根据双方签订的合同，“书吧”系被告租赁场所的一部分，合同解除前，原告单方收回“书吧”钥匙系违约行为，应当承担相应的违约责任。本院根据双方合同的履行情况、过错程度等，从2019年1月3日起，酌情将被告每月应当支付的租金减少20%。合同解除后，被告继续占用房屋直到2020年4月25才腾空，被告无证据证明在此期间有交还钥匙、通知原告接收房屋等行为，故原告要求被告支付房屋占用费至2020年1月24日的诉讼请求符合法律规定，应当予以支持，房屋占用费的标准参照调整后的租金标准。即2019年1月3日至2019年4月30日期间计算为8000元/月×80%=6400元，2019年5月1日至2020年1月24日期间计算为8640元/月×80%=6912元。对被告的该辩解意见部分予以采纳。关于被告提出的原告在租赁场所饲养动物致其无法正常经营的辩解意见，本院认为，被告无证据证明动物系原告所有，且直接导致其无法经营，对该辩解意见不予采纳。关于租金的计算。2018年7月16日至2019年1月2日期间的租金,按照双方合同约定,计算为8000元/月×5月+[8000元/月÷30天×17天]=44533元（取整）。2019年1月3日至2019年4月11日期间的租金计算为6400元/月×2月+[6400元/月÷30天×38天]=20906元。关于房屋占有使用费的计算。2019年4月12日至2019年4月30日期间的房屋占用费,计算为6400元/月÷30天×19天=4053元。2019年5月1日至2020年1月24日期间的房屋占用费计算为【6912/月×8月+[6912元/月÷30天×24天]=60825（取整）。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告重庆市北碚区博物馆与被告重庆立谷文化传播有限公司于2018年4月12日签订的《文化休闲苑合作协议书》于2019年4月11日解除。二、被告重庆立谷文化传播有限公司于本判决生效后十五日内支付原告重庆市北碚区博物馆2018年7月16日至2019年4月11日期间的房屋租金65439元。三、被告重庆立谷文化传播有限公司于本判决生效后十五日内支付原告重庆市北碚区博物馆2019年4月12日至2020年1月24日期间的房屋占有使用费64878元。四、驳回原告重庆市北碚区博物馆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2906.3元，由被告重庆立谷文化传播有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  陈薇薇人民陪审员  赖政灵人民陪审员  宋红莉二〇二〇年六月十九日书 记 员  李 思