广西壮族自治区桂林市七星区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0305民初999号 原告：桂林睿通商业管理有限公司，住所地桂林市七星区环城北二路58号彰泰·澳洲假日18栋1-10号商铺。 法定代表人：莫才军，总经理。 委托代理人：王丽娟，桂林睿通商业管理有限公司员工。 被告：尚红利，女，1966年3月23日生，汉族，住广西桂林市七星区。 被告：卫艳华，女，1987年9月26日生，汉族，住广西桂林市七星区。 原告桂林睿通商业管理有限公司与被告尚红利、卫艳华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案受理后，依法由审判员阳帆适用简易程序于2020年6月1日公开开庭审理了本案，书记员何淑萍担任法庭记录。原告桂林睿通商业管理有限公司的委托代理人王丽娟，被告尚红利、卫艳华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令确认原告与被告尚红利2017年7月31日签订的《商铺租赁合同》于2019年3月3日解除；2、判令被告尚红利向原告支付拖欠的租金7709.78元；3、判令被告尚红利向原告支付场地占用费106259.90元(从2019年3月1日暂计算至2020年3月31日:2019年3月1日至11月30日，以租金单价28.28元/㎡/月计算;2019年12月1日至2020年3月31日按33.82元/㎡/月计算，之后计算至实际腾空场地之日止)；4、判令被告尚红利向原告补齐首个租赁年度与第二个租赁年度的年租金差额23129.34元；5、判令被告尚红利向原告支付逾期付款违约金1780.96元(该项违约金以每期拖欠的租金为基数，按万分之五每日计算，从被告逾期之日暂计至2020年3月31日，之后违约金计至实际付清之日止)；6、判令被告尚红利向原告支付解除合同违约金23129.34元(该项违约金按第二个租赁年度租金总额的50％计算)；以上费用合计:162009.32元。7、判令被告卫艳华对被告尚红利上述二、三、四、五、六项债务承担连带责任。8、本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2017年7月31日，被告尚红利、被告卫艳华与原告签订《彰泰天街.商铺租赁合同》，约定二被告承租原告位于桂林市穿山东路XX号彰泰天街XXXX号商铺，用于经营餐饮，品牌为“啊咕咔咔”。双方还约定了租金等费用标准、缴纳期限、违约责任等条款。签订合同后，三方于2018年1月8日签订《补充协议》，约定被告卫艳华退出原租赁合同，变更承租人为被告尚红利，被告卫艳华为被告尚红利履行租赁合同承担连带责任，并延长了原租赁合同的装修期、承租人开业期、租赁期。合同及补充协议签订后，被告尚红利从2018年12月25日起拖欠原告租金，原告多次催款无果，已于2019年2月28日向被告尚红利邮寄解除合同通知(2019年3月3日已签收送达)，但被告尚红利截止起诉之日仍未将涉案商铺内其经营期间遗留的大量物品搬离，且拖欠原告租金7709.78元。被告尚红利的行为已构成根本性违约，给原告造成了严重的经济损失依法应当承担违约责任，按照合同约定被告尚红利应向原告支付逾期付款违约金1780.96元(暂计算至2020年3月31日)、被告违约原告行使合同解除权被告应支付的违约金23129.34元、补齐首个租赁年度与第二个租赁年度的年租金差额23129.34元，因被告尚红利占用原告商铺，还应支付场地占用费106259.90元(暂计算至2020年3月31日)。按补充协议约定，被告卫艳华应当对被告尚红利履行租赁合同产生的债务承担连带责任。原告认为，依法成立的合同受法律保护。原告与被告签订的合同及补充协议系三方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规等规定，对三方当事人均具有约束力。被告尚红利未按时、足额支付租金，已构成根本性违约，原告有权行使合同解除权，被告尚红利除应支付拖欠的租金外，还应承担违约责任，被告卫艳华应当承担连带支付责任。原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国合同法》相关规定特向人民法院提起诉讼，望人民法院能判如所请。 被告尚红利辩称，1、关于诉请第二项、第五项，被告已于2018年12月25日关业，2019年1月19日已交铺面及钥匙，故不应承担1月份的租金及逾期违约金；2、关于诉请第三项，应该驳回原告要求被告承担场地占用费的诉请，被告已于2018年12月25日关业，2019年1月19日已交铺面及钥匙，所以被告不应该承担该项费用；3、关于诉请第四项，因被告承租的商铺内原有的基础设施、设备等配套条件不具备餐饮招商的条件，以及后续运作、协调等问题，导致被告迟迟不能开业及正常经营，被告未能真正享受到租金减免的补偿，故不应承担该项费用；4、原告诉请的第六项，被告认为因原告的原因导致被告解除合同，不应支付该项违约金。综上，请求法院依法判决。 被告卫艳华辩称，同意被告尚红利的答辩意见。 综合全案证据及庭审，本院确认以下法律事实：2017年7月31日，原告（合同甲方）与二被告（合同乙方）签订《彰泰天街·商铺租赁合同》一份，约定被告承租原告经营管理的位于桂林市穿山东路XXX号“彰泰天街”XXXX号商铺，用于经营餐饮；租赁期限自2017年8月15日起至2022年8月14日止，如乙方实际租赁该商铺时间少于该期间，甲方有权要求乙方在退租时除合同约定违约金及相关赔偿外，还需向甲方补缴首个租赁年度与第二个租赁年度间的年租金差额；第一年的租金为30839.12元/年，分三期付清；第二年的租金为61678.24元/年，分八期付清，每期7709.78元，分别于2018年8月10日、10月10日、12月10日、2019年2月10日、4月10日、5月10日、6月10日、7月10日付清;第三、四年租金按每月33.82元/平方米的标准支付；第五年租金按每月39.90元/平方米的标准支付；从第三年起租金按月交纳，乙方在每月25日前向甲方交纳下个月租金；乙方应于合同签订之日起5日内向甲方交纳租赁保证金15419.56元，如乙方违反合同规定，甲方有权根据合同的有关约定全部扣收租赁保证金而无需归还给乙方；乙方应于合同签订之日起5日内向甲方交纳质量保证金5000元，如出现消费者投诉或其他需要由乙方承担的费用及法律责任，甲方有权没收质量保证金；乙方逾期支付租金或合同规定的其他任何应付款项超过30日的，甲方可书面通知乙方解除本合同；本合同解除或终止的，乙方应在解除或终止之日起3日内将该商铺交还给甲方。如逾期3日乙方仍未办理交还手续的，视为乙方已自动搬离，商铺内如有遗留物品的，视为乙方放弃。甲方可以不通知乙方自行决定并进入该商铺对商铺内的物品或装修进行清理、清洁工作而无需承担任何责任，因此而产生的所有损失和责任由乙方自行承担；非本合同规定的情况，乙方擅自提前解除本合同的，即构成乙方的严重违约，应向甲方承担解除合同是当年租金总额50%的违约金，且甲方有权扣没其已交的所有费用；出现本合同约定情形甲方行使解除本合同的权利的，甲方解除本合同前乙方已支付的本合同约定的所有费用均不予退还，乙方还应向甲方承担合同解除时当年租金总额50%的违约金；在合同期内，乙方逾期支付本合同所列的任何费用，每逾期一日，则应以逾期之款项的0.5‰为日罚金标准支付违约金。合同还确定了双方的联络地址，并约定双方根据本合同或与本合同相关的任何通知或联络应以书面形式按照确定的地址发出，如双方任何一方的通讯信息发生变化，应于确定的通讯信息发生变化的3日前书面通知对方，否则，对方根据确定的通讯信息发出的书面文件视为履行了本合同规定的通知义务并发生相应的法律效力；如用挂号信或快递邮寄，在寄出五日后视为收讫。合同签署后，二被告于2017年7月31日向原告交纳了履约保证金15419.56元、质量保证金5000元。被告依约将上述铺面交给二原告使用，被告亦依约向原告交纳租金。2018年1月8日，原告与二被告签订《〈商铺租赁合同〉补充协议》一份，约定将原合同的乙方“尚红利、卫艳华”变更为丙方“尚红利”，卫艳华对尚红利履行原合同承担连带责任担保，担保范围为丙方根据原合同应支付的一切费用及承担的责任，担保期限为原合同终止之日起两年；租赁期限变更为自2017年12月1日起至2022年11月30日止；租金变更为第一年的租金为23129元/年，分三期付清；第二年的租金为46258.68元/年，分六期付清，每期7709.78元，分别于2018年12月25日、2019年2月25日、4月25日、6月25日、8月25日、10月25日付清;第三、四年租金按每月33.82元/平方米的标准支付；第五年租金按每月39.90元/平方米的标准支付。协议签署后，被告尚红利继续承租上述铺面，租金交纳至2018年12月，其后，被告尚红利以原告提供的铺面未能保证其正常经营为由，向原告的工作人员提出退租要求，并于2019年1月19日将铺面钥匙交还给原告的工作人员，但其在铺面中的物品至今未搬离。2019年2月28日，原告以快递方式向被告尚红利发出了《关于解除贵我双方〈彰泰天街XXXX号商铺租赁合同〉通知函》，2019年3月3日，尚红利签收了上述函件，其后，双方就合同解除后的处理未能达成一致，原告故诉至本院，提出前述诉讼请求。 本院认为，本案的争议焦点：一、合同在何时解除；二、被告尚红利是否欠付租金及逾期违约金是否约定过高；三、被告尚红利是否应当承担违约责任；四、合同解除后扩大损失的认定及承担主体；五、被告卫艳华是否应当对被告尚红利的债务承担连带清偿责任。 关于争议焦点一，本院认为，原告与二被告签订的《彰泰天街·商铺租赁合同》、《〈商铺租赁合同〉补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告与二被告通过《〈商铺租赁合同〉补充协议》的约定，确认了被告尚红利为《彰泰天街·商铺租赁合同》、《〈商铺租赁合同〉补充协议》中约定铺面的单独承租人。在合同履行期间，被告尚红利于2019年1月向原告提出了解除合同的要求，并于2019年1月19日将铺面钥匙交还原告的工作人员，原告的工作人员接受了尚红利退还的钥匙，应当视为原告同意了被告尚红利的解除合同的要求，故本院确认原告与二被告签订的《彰泰天街·商铺租赁合同》、《〈商铺租赁合同〉补充协议》于2019年1月19日合意解除。 关于争议焦点二，本院认为，合同在2019年1月19日解除，被告尚红利应当交纳2019年1月1日至1月19日的租金2441元〔（7709.78元÷60天）×19天〕并支付逾期支付的违约金。但该违约金约定过高，本院酌情将该违约金调整为每日万分之二，故对原告要求被告支付租金7709.78元并按每日万分之五支付逾期支付违约金的诉讼请求，本院予以部分支持。 关于争议焦点三，本院认为，虽然合同系双方合意解除，但被告未能提供充分的证据证明原告存在根本性的违约行为，被告尚红利提前解除合同，属违约行为，原告有权要求被告尚红利承担违约责任，向原告支付违约金。但合同中约定不予退还的原告已交纳的押金、首个租赁年度与第二个租赁年度间的年租金差额、合同解除时当年租金的50%，均属于解除合同的违约金，考虑到原告解除合同的实际损失为合同解除后重新寻找承租人的空档期，该违约金的约定明显过高，本院酌情调整为当年的4个月租金标准，故被告应当支付的违约金为30839.12元（7709.78元/月×4个月），扣除被告已支付的押金20419.56元，被告实际应支付的违约金为10419.56元。故对原告要求被告尚红利支付补齐首个租赁年度与第二个租赁年度的年租金差额23129.34元、支付解除合同违约金23129.34元的诉讼请求，本院予以部分支持。 关于争议焦点四，本院认为，合同解除后，被告尚红利原经营时所使用的物品仍放置在铺面中，造成原告无法将铺面继续出租至今，该阶段的租金损失应当认定为扩大的损失。对该部分的损失，本院认为，被告尚红利没有将其存放在承租铺面中的物品搬离，是造成损失扩大的原因之一，应当承担其中相当于当年租金两个月标准的损失15419.56元（7709.78元/月×2个月）。原告怠于行使其合同权利，也未及时的通过诉讼或者仲裁的方式解决纠纷，是造成损失扩大的主要原因，应承担其余部分的损失。故对原告要求被告尚红利向原告支付场地占用费106259.90元的诉讼请求，本院予以部支持。 关于争议焦点五，本院认为，被告卫艳华在《〈商铺租赁合同〉补充协议》中承诺对尚红利履行原合同承担连带责任担保，故应对被告尚红利的上述债务承担连带清偿责任。故对原告要求被告卫艳华承担连带清偿责任的诉讼请求，本院予以支持。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十四条、第一百一十九条第一款，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告桂林睿通商业管理有限公司与被告尚红利、卫艳华于2017年7月31日日签订的《商铺租赁合同》、2018年1月8日签订的《〈商铺租赁合同〉补充协议》于2019年1月19日解除； 二、被告尚红利向原告桂林睿通商业管理有限公司支付租金2441元并支付逾期违约金（违约金计算以2441元为本金，从2019年1月19日起至付清时止，按每日万分之二的比例支付）； 三、被告尚红利向原告桂林睿通商业管理有限公司支付解除合同的违约金10419.56元； 四、被告尚红利向原告桂林睿通商业管理有限公司赔偿租金损失15419.56元； 五、被告卫艳华对被告尚红利在上述判决二、三、四项中确定的债务承担连带清偿责任； 六、驳回原告桂林睿通商业管理有限公司的其他诉讼请求。 本案案件受理费3540元，因适用简易程序减半收取1770元（原告已预付本院），由二被告共同负担311元，原告负担1459元。 上述应付款项，义务人应于本判决书生效后十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或被执行财产所在地法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费3540元『收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行』，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员 阳 帆 二〇二〇年六月十六日 书记员 何淑萍