安徽省滁州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖11民终1492号上诉人(原审原告):张久梅,女,汉族,1974年09月02日出生,住江苏省南京市白下区。委托诉讼代理人：袁先刚，安徽会峰律师事务所律师。上诉人(原审被告):滁州长城祥生置业有限公司,住所地安徽省滁州市南谯区腰铺镇街道二郎路22号,统一社会信用代码91341103093160176T。法定代表人:叶国伟,该公司执行董事。委托诉讼代理人：张伟，该公司员工。上诉人张久梅、滁州长城祥生置业有限公司（以下简称祥生置业公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省滁州市南谯区人民法院（2019）皖1103民初1924号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张久梅上诉请求：1、撤销原判第一项,改判祥生置业公司支付其损失50154元或发回重审；2、改判祥生置业公司自2019年1月1日起以总房款1370001元为基数,按日万分之一利率向张久梅支付迟延交房违约金至实际收房日止,暂计算至2020年1月17日为52197.04元；3、祥生置业公司承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一审法院认定事实、适用法律错误。1、一审法院没有查清迟延交房的案件事实。案涉房屋迟延交付的原因不仅有祥生置业公司违约安装太阳能、层高不符合同约定的事实,还有案涉房屋一直严重渗漏水,祥生置业公司派人多次维修,至今未能根本解决,导致张久梅至今无法收房。张久梅与祥生置业公司在《滁州市商品房预售合同》第十二条约定，祥生置业公司应自2019年01月01日起以总房款为基数,按日万分之一利率向张久梅支付迟延交房违约金至实际收房之日止；2、一审法院就层高不足,酌定按总房款2%赔偿不合法。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定,本案祥生置业公司应按此解释规定向张久梅赔偿,即按实际购房款1367838元×3%=41035元,超出3%部分为1367838元×［(3.00-2.90)/3-3%］×2-9119元,合计50154。祥生置业公司辩称，张久梅的诉讼请求没有事实和法律依据。其公司不存在逾期交房等其他违约行为，不应当承担相应的违约金。祥生置业公司上诉请求：撤销原判,依法改判驳回张久梅全部诉讼请求，张久梅承担本案全部诉讼费用。事实和理由：1、原审法院酌定以总房款的2%计算张久梅的损失缺乏依据。其公司已经提交经滁州市城乡规划委员会审核的6、7、8层的横切面设计图及纵切面设计图,证明设计层高即为2.9米;同时预售合同第一条第二款约定建筑物地上层数为7层,8层并非主体结构。在模板仅能填写一处层高的情况下,应以房屋主要部分第7层层高3米填写,应认定8层层高未约定；2、依据《滁州市城市规划管理技术规定(2010)》的规定,多层建筑为高度大于10米小于或等于24米的建筑。同时,依据前述规范,平屋面建筑高度的计算方式为,挑檐屋面自室外地面算至檐口顶,加上檐口挑出宽度;有女儿墙的屋面自室外地面算至女儿墙顶。故8层层高小于3米是建筑规范的明确要求；3、诉争房屋所在的楼栋顶层价格较次顶层高出150元/平方,而本小区其他高层建筑也同样是顶层价格较次顶层高出150元/平方。在7层一半面积并非顶层的情况下,全部按照顶层价差计算,证明其公司已经考虑了8层层高为2.9米的实际情况,作出了价格折让；4、一审庭审中双方均认可7层层高为3米,8层层高为2.9米,同时其公司向原审法院提交了滁州市土地房地产勘测规划院出具的《房屋测绘技术报告书》,证明1幢3单元702室7层面积为132.05平方米,8层面积为57.66平方米,8层面积约总面积的三分之一。一审法院即便认为其公司存在过错,也应仅以8层面积乘以房屋单价作为酌定损失的基数；5、一审判决适用法律错误。在预售合同并未约定8层层高的情况下,应当依无约定从法定之法理,以规划部门确定的2.9米作为8层的层高。张久梅辩称，一审法院认定案涉房屋8层建筑层高2.9米，不符合合同约定，以房屋总价为基数计算赔偿额正确。1、涉案《滁州市商品房预售合同》是祥生置业公司统一提供的格式合同，其中补充条款第九条（二）款明确约定每层层高大于或等于3米，并非仅约定7层层高为3米，8层层高未约定。涉案房屋的7、8层作为整套房屋出售给张久梅，每平方米销售价格相同，不应当同价不同质；2、涉案房屋为8层住宅建筑，不属于多层建筑。《滁州市城市规划管理技术规定（2010）》文件中只对建筑高度作警醒规定，并未规定案涉房屋8层建筑层高必须小于3米；3、双方没有约定7层价格有折让，即使有折让，也未约定是弥补8层层高不足问题；4、张久梅购买的涉案房屋7、8层构成一户整套房屋，不能拆分7、8层面积各为多少。张久梅购买的整套房屋中任何一部分严重不符合合同约定，将影响房屋的整体使用功能，且该层高问题无法修理、更换，必然使房屋整体价值降低，故应当以房屋总价为基数计算赔偿额。张久梅向一审法院起诉请求：1、祥生置业公司拆除屋顶所有太阳能,并恢复原状;2、祥生置业公司因交付房屋层高不符合合同约定，返还购房款86611元;3、祥生置业公司自2019年1月1日起以总房款1370001元为基数，按日万分之一利率向张久梅支付迟延交房违约金至张久梅实际收房之日止，暂计算至2019年2月28日为7946.01元；4、祥生置业公司承担本案律师代理费5000元；5、祥生置业公司承担本案诉讼费、诉讼保全费及诉讼保全保险费。一审查明事实：2017年4月6日，张久梅与祥生置业公司签订《滁州市商品房预售合同》，张久梅购买祥生置业公司位于南谯区阳明南路1611号《祥生.壹号院》1幢3单元702室,合同约定总房价为1370001元，房屋建筑层高为3米。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人均应严格按照双方签订的《滁州市商品房预售合同》履行各自的义务。张久梅诉请的第一项诉讼请求要求祥生置业公司拆除屋顶所有太阳能热水器，并恢复原状，其并未举证屋顶安装太阳能给其造成实质性影响，故不予支持。第二项诉讼请求，关于层高损失，张久梅主张7层层高不足，但撤回相关评估申请，故视为放弃相关权利。关于8层层高，双方在商品房预售合同中并未明确约定，合同第二条约定的该房屋建筑层高为3米，根据格式合同条款有不同理解的，应该从有利于接受格式合同一方去解释，故支持张久梅主张的8层层高为3米，现双方均认可8层层高为2.9米。因层高是业主空间权益的主要体现，层高降低对房屋的使用功能造成了一定的影响，因双方就层高不足的违约责任并未明确约定，张久梅也并未举证其实际损失，根据公平合理及诚实信用原则，酌定层高损失为总购房款的2%，即27400元。关于逾期交房违约金，张久梅主张的屋顶安装太阳能、层高不够并不实际影响其接收房屋，故不予支持。张久梅主张的律师费并无相关依据，故不予支持。张久梅在庭审中所述的屋顶漏水问题，可另案解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、滁州长城祥生置业有限公司于本判决生效后十日内支付张久梅损失27400元；二、驳回张久梅的其他诉讼请求。案件受理费2487元，由张久梅负担2002元，由滁州长城祥生置业有限公司负担485元。本院二审期间，祥生置业公司提供房屋分层平面图一份，证明该建筑跃层的实际建筑面积是57.66平方米。张久梅质证认为，该证据系复印件，真实性不认可，与本案没有关联性。对该证据本院将结合本案事实及其他证据予以综合认定。对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，综合双方举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点是：1、祥生置业公司是否应当向张久梅支付逾期交房违约金；2、祥生置业公司是否存在房屋层高不符合合同约定的情形。若存在，违约损失应当如何确定。关于争议焦点一。张久梅与祥生置业公司签订的《滁州市商品房预售合同》，系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，应为有效合同，双方均应依据合同约定履行各自的义务。涉案《滁州市商品房预售合同》第十条约定，该房屋交付必须符合经验收合格的条件。故双方约定房屋经竣工验收合格便具备交付条件。而涉案房屋已经于2018年12月26日竣工验收，符合交付条件，张久梅应当及时接收房屋。逾期收房应由其自行承担相应的损失。张久梅称祥生置业公司违约安装太阳能、交付的房屋层高不符合同约定以及涉案房屋存在严重渗漏水情形，导致逾期交房的上诉理由，其中，祥生置业公司安装太阳能、层高不符合合同约定并非房屋质量问题，而张久梅所举证据又无法证明涉案房屋存在严重渗漏水，进而影响房屋正常使用的质量问题，应承担举证不能的法律后果，故上述上诉理由不能成立，本院对张久梅要求祥生置业公司承担逾期交房违约金的上诉请求不予支持。关于争议焦点二。涉案《滁州市商品房预售合同》第二条约定涉案房屋建筑层高为3米。而该房屋为7、8层复式，房屋的总面积为7层和8层房屋面积的总和，故8层亦为整套房屋的一部分，应认定双方约定8层房屋的建筑层高亦为3米。祥生置业公司称双方对8层层高无约定的上诉理由不能成立，本院不予支持。祥生置业公司称8层层高小于3米是《滁州市城市规划管理技术规定(2010)》的明确要求，并且已经作出价格折让的上诉理由，祥生置业公司与张久梅在合同中约定涉案房屋实际层高为3米，该约定并未违反法律强制性规定，应为有效，祥生置业公司应依据该合同约定履行义务。对于价格折让问题，双方并未达成就8层层高小于3米而做出价格折让的一致协议，故本院对上述上诉理由均不予支持。本案一审中，双方均认可涉案房屋8层层高为2.9米，故祥生置业公司交付的房屋层高不符合合同约定，损害张久梅的合法权益，应当承担相应的违约责任。对于违约损失如何确定的问题。双方在合同中并未明确约定如何计算层高违约的违约损失，而法律亦无明确规定，结合房屋的总价款、祥生置业公司在履行合同中的违约情形以及对张久梅造成的违约损失，一审酌定该违约损失的金额为27400元并无不当，本院依法予以维持。祥生置业公司提供8层房屋分层平面图以证明8层面积，并主张按8层面积计算违约损失的上诉理由，无合同和法律依据，本院对该证据不予采纳，对该上诉理由不予支持。综上，张久梅、祥生置业公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2159元，由上诉人张久梅负担1674元,滁州长城祥生置业有限公司负担485元。本判决为终审判决。审判长 王 沁审判员 王献梅审判员 刘先勇二〇二〇年六月十二日法官助理张倩书记员李晓月附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；