山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁02执异203号 案外人：宋某某，女，汉族，户籍所在地青岛市市北区，现住青岛市市南区。 委托代理人：王凯，男，汉族，住青岛市市南区，系案外人配偶。 申请执行人：李某，男，汉族，住青岛市市南区。 被执行人：刘某，男，汉族，住青岛市市北区。 被执行人：彭某，男，汉族，住青岛市市北区。 被执行人：张某某，男，汉族，住青岛市市南区。 本院在执行申请执行人李某与被执行人刘某、彭某、张某某民间借贷纠纷【执行案号（2017）鲁02执恢76号，原执行案号（2013）青执字第371号】一案过程中,案外人宋某某对本院于2020年1月19日作出的（2017）鲁02执恢76号腾迁青岛市市南区福州南路101号、101号乙两处房屋不服，向本院提出书面异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人宋某某称，请求法院依法不予腾迁青岛市市南区福州路101号网点房（以下简称“案涉房产”）。事实与理由：1.案外人已于2011年9月与第三人李欣签订了房屋租赁合同，当时第三人李欣已于2011年6月4日与刘某、彭某签订了关于案涉房产的买卖合同并支付了房款，而李某申请查封案涉房产的时间是2012年3月。因此案外人在法院查封案涉房产前就已经承租该房屋，该承租的权利是合法有效的。2.根据前述公告的内容可知李某获得该房屋所有权的时间是2020年1月，根据买卖不破租赁的原则，该房屋物权的变化不能妨碍案外人合法行使承租权。 为证明其主张，案外人向本院提交以下证据：《房屋买卖合同》复印件、房屋交接确认书复印件、房产证复印件、《房屋租赁合同》复印件各一份。 本院查明，李某与刘某、彭某、张某某、中建八局第四建设有限公司民间借贷纠纷一案，2012年8月31日，本院作出（2012）青民四初字第70号民事调解书，确认如下：一、被告刘某、彭某于2013年2月底之前偿还原告李某欠款人民币2400万元；被告刘某、彭某于2013年8月底之前再偿还原告李某欠款人民币2400万元，合计总还款额为人民币4800万元。二、本调解协议履行期间，若为偿还本案欠款被告以市场价格出售已经查封的房屋，原告应向法院申请解除拟出售房屋的查封以配合过户；仅抵押给原告或未设抵押的房产出售所得房款保证优先偿还原告；若出售的房产有其他抵押，则抵押权人优先受偿后剩余的房款偿还原告。三、上述还款被告应当全部支付到原告个人银行账户。四、若被告刘某、彭某于2013年8月底之前还清全部4800万元欠款，则原、被告之间的债权债务两清，互不相欠。五、若被告刘某、彭某于2013年2月底之前向原告李某偿还2400万元人民币，则原告必须申请解除除青岛市福州南路101号房产（建筑面积5763.86平方米，青房地权市字第××号）之外的本案查封的全部剩余房产。六、若被告刘某、彭某未全部按期偿还任何一期还款或在本调解书履行期间本案查封的房产被法院另案强制执行，则原告李某有权就本调解书所确认的4800万元剩余的全部债权申请法院执行。被告应当按4800万元剩余欠款总额为本金并按中国人民银行同期贷款利率的四倍向原告支付利息，自逾期之日至还清全部欠款之日止（如因本案查封的房产被法院另案强制执行而申请执行，则按申请执行之日起算）。七、被告张某某对上述还款承担连带清偿责任。八、本调解书履行期间，被告有权占有、使用并自行管理本案已查封的其名下的房产，在不侵犯原告合法权益的情形下，原告不得干涉。九、案件受理费315441元，减半收取157720.5元，保全费5000元，合计162720.5元由原告李某承担。 在一审诉讼过程中，2012年3月23日，本院作出（2012）青民四初字第70号民事裁定书，裁定冻结被告刘某、被告彭某、被告张某某、第三人中建八局第四建设有限公司银行存款人民币6000万元或查封其同等价值的财产，并于同日作出协助执行通知书，通知青岛市房地产交易中心查封包括涉案房产在内的中建八局第四建设有限公司名下位于青岛市福州南路101号，建筑面积5763.86平方米，青房地权市字第××号的房屋等系列被执行人的不动产，查封期限自2012年3月23日至2014年3月22日。本院对上述案涉房产采取了诉讼保全措施。 因被执行人未履行生效法律文书所确定的义务，申请执行人李某向本院申请强制执行，执行案号为（2013）青执字第371号。2014年3月18日，本院作出（2013）青执字第371-1号执行裁定书，裁定继续查封中建八局第四建设有限公司名下位于青岛市福州南路101号，建筑面积5763.86平方米，原房产证号为青房地权市字第××号，现为青房地权市字第2013156383、2013156627、2013156346、2013156577号的房产，并于同日作出协助执行通知书，通知青岛市房地产登记中心，继续查封上述房产，查封期限自2014年3月22日起至2015年3月22日止。2015年2月2日，本院作出（2013）青执字第371-4号执行裁定书，裁定解除对中建八局第四建设有限公司位于青岛市市南区福州南路101号201户，产权证号为青房地权市字第2013156346号，面积为1146.36平方米房产的查封，并于同日作出协助执行通知书，通知青岛市房地产登记中心解除对上述房产的查封。2015年3月24日，本院作出（2013）青执字第371号执行裁定书，裁定终结山东省青岛市中级人民法院作出的（2012）青民四初字第70号民事调解书的本次执行程序。之后，本院以（2017）鲁02执恢76号案号恢复对本案的执行。2019年4月19日，本院作出（2017）鲁02执恢76号之一执行裁定书，查明，原青岛市市南区福州南路101号房产（建筑面积5763.86平方米，房产证号：青房地权市字第××号）已经分成四套房产，其中一套已经另案处置，剩余三套分别为青岛市市南区福州南路101号（建筑面积3165.14平方米，房产证号：青房地权市字第××号）、青岛市福州南路101号乙（建筑面积870.14平方米，房产证号：青房地权市字第××号）、青岛市福州南路101号202户（建筑面积582.22平方米，房产证号：青房地权市字第××号）。裁定如下：一、解除对登记在中建八局第四建设有限公司名下位于青岛市市南区福州南路101号（建筑面积3165.14平方米，房产证号：青房地权市字第××号）、青岛市福州南路101号202户（建筑面积582.22平方米，房产证号：青房地权市字第××号）两处房产的查封。二、登记在中建八局第四建设有限公司名下位于青岛市市南区福州南路101号（建筑面积3165.14平方米，房产证号：青房地权市字第××号）、青岛市福州南路101号202户（建筑面积582.22平方米，房产证号：青房地权市字第××号）两处房产的所有权及相应的其他权利归申请执行人李某（身份证号：）所有，过户产生的所有税费依法承担。2019年10月20日，本院作出（2017）鲁02执恢76号之三执行裁定书，裁定如下：一、解除对登记在中建八局第四建设有限公司名下位于青岛市市南区福州南路101号乙（建筑面积870.14平方米，房产证号：青房地权市字第××号）房产一处的查封。二、登记在中建八局第四建设有限公司名下位于青岛市市南区福州南路101号乙（建筑面积870.14平方米，房产证号：青房地权市字第××号）房产一处的所有权及相应的其他权利归申请执行人李某（身份证号：）所有，过户产生的所有税费依法承担。2020年1月19日，本院作出（2017）鲁02执恢76号公告，责令青岛市市南区福州南路101号、青岛市福州南路101号乙的房产占有人在2020年2月10日前迁出上述房屋，到期不履行的，本院将依法强制执行。 另查明，第三人李欣向本院主张其购买了青岛市市南区福州路101号乙房屋，该异议经过执行异议和执行异议之诉驳回了李欣的诉讼请求。2011年9月9日，案外人宋某某和李欣签订《房屋租赁合同》，约定租赁青岛市市南区福州南路101号丙，租赁期共10年，从2011年9月9日至2021年9月8日，年租金560000元。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”案外人以不动产租赁权为由主张排除强制执行，必须具备两项要件：1.案外人与被执行人在人民法院对不动产予以查封之前，已签订真实有效的不动产租赁合同；2.案外人在人民法院对不动产予以查封之前，已对不动产持续占有、使用，即已交付租金并采取明显方式在不动产内生活、生产、经营、装修等，以产生对不特定第三人的公示效果。如不符合以上两项要件，则不能排除强制执行。本案，案外人所主张的租赁合同系与第三人李欣签订，李欣并非本案被执行人及执行标的的实体权利人，且李欣主张其对案涉房产享有所有权已经执行异议和执行异议之诉程序审查完毕，其诉求均被驳回。因此，不能认定案外人宋某某已在案涉房产被查封前已签订真实有效的不动产租赁合同。另案外人也未向本院提交证据证明其已在案涉房产被查封前已占有使用该案涉房产。综上，案外人的异议理由不能成立，其异议请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，裁定如下： 驳回案外人宋某某的异议请求。 案外人、当事人不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向青岛市中级人民法院提起诉讼。 审判长 马 捷 审判员 刁培峰 审判员 焦兴凯 二〇二〇年六月二十八日 法官助理 张辉 书记员刘聪慧