江西省赣州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣07民终847号 上诉人（原审原告暨反诉被告）：廖龙兴，男，1985年1月5日生，汉族，住江西省兴国县。 委托诉讼代理人：卢敬飞，江西国兴律师事务所律师。 上诉人（原审被告暨反诉原告）：赵锦阳，男，1979年6月24日生，汉族，住湖南省邵东县。 委托诉讼代理人：黄勇，江西国兴律师事务所律师。 上诉人廖龙兴与上诉人赵锦阳房屋租赁合同纠纷一案，因双方均不服江西省兴国县人民法院（2019）赣0732民初3640号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人廖龙兴上诉请求：1.撤销一审判决第一项，并依法改判赵锦阳向廖龙兴支付租金112000元和利息（从2019年10月10日起按同期同类人民银行贷款利率计算至付清时止）；2.本案一、二审的诉讼费由赵锦阳承担。事实和理由：一审适用法律错误，导致其第一项判决错误。1.本案中，2017年8月4日廖龙兴与兴国县房地产管理局签订的《兴国县棚户区改造房屋征收补偿协议书》（以下简称“《协议书》”），并不是物权法规定的人民政府的征收决定。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条第一款规定“房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告”，实际上是征收补偿决定，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条第三款规定，被征收人对人民政府的征收决定不服可以提起行政复议或者行政诉讼。本案《协议书》系双方经平等自愿协商就房屋拆迁等事宜签订的合同，不属于人民政府的征收决定，系平等主体之间签订的合同，不能提起行政复议或者行政诉讼，履行协议中发生的纠纷属于民事诉讼。一审错误将该《协议书》理解为政府的征收决定，错误适用物权法第二十八条规定和合同法第七条规定。2.在征收部门未支付被征收房屋补偿款之前，被征收房屋的所有权仍属于被征收人所有。本案《协议书》存在履行过程，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条第一款规定“实施房屋征收应当先补偿、后搬迁”，在征收部门未支付补偿款之前，房屋所有权仍归被征收人所有，在2019年7月18日之前廖龙兴对征收房屋具有所有权，否则违反公平公正原则。3.廖龙兴的一审诉求应得到支持。赵锦阳于2019年5月才腾出店铺，自2018年1月1日起未支付房租，廖龙兴要求赵锦阳支付租金完全有事实依据，也符合合同法第六十条第一款规定。 针对廖龙兴的上诉请求，赵锦阳答辩称：廖龙兴的上诉理由不符合法律规定，将使用权和物权混淆，原审驳回其诉讼请求是合法的。 上诉人赵锦阳上诉请求：1.撤销一审判决第二项，判决廖龙兴应向赵锦阳支付停产停业的损失30081.6元、返还租金42000元，押金10000元，合计82081.6元；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：根据物权法第二十八条规定，兴国县政府的拆迁文件是2017年5月27日，故店铺自2017年5月28日起发生所有权转移，廖龙兴不再是该店铺的所有权人，对该店铺不再享有占有、使用、收益、处分的权利，廖龙兴无权要求赵锦阳支付2017年6月以后的租金，2017年6月至12月的租金42000元应予返还。通过本案《协议书》可以看出，廖龙兴获得停产停业补偿损失30081.6元，该补偿是补给实际承租人的损失，不应由廖龙兴获得，应予返还。根据双方合同第一条收取租房押金10000元，该押金应予返还。 针对赵锦阳的上诉请求，廖龙兴答辩称：赵锦阳的上诉请求没有事实和法律依据，请依法驳回其上诉请求。1.因赵锦阳原因导致《征收补偿协议书》未按协议约定时间履行，相关部门未将房屋征收补偿款支付给廖龙兴之前，诉争店铺仍属答辩人所有。本案中各种补偿奖励本应在2017年8月29日前支付，因赵锦阳迟延腾房导致相关部门于2019年7月18日才支付相关补偿费用，给廖龙兴造成巨大损失，故赵锦阳腾房前诉争店铺仍属廖龙兴所有。2.赵锦阳一直营业至2019年5月，并未在2017年8月19日前搬迁，其无权取得该停产停业补助。3.赵锦阳没有提供证据证明已支付租房押金10000元。 廖龙兴向一审法院起诉请求：1.判决被告赵锦阳支付租金112000元和利息（从起诉之日起按同期同类人民银行贷款利率计算至付清时止）；2.本案诉讼费用由被告赵锦阳承担。 赵锦阳向一审法院反诉请求：1.判令廖龙兴向赵锦阳返还2017年6月之后至12月的房租42000元；2.判令廖龙兴向赵锦阳返还获得停产停业的损失30081.6元；3.判令廖龙兴向赵锦阳返还租房押金10000元。 一审法院认定事实：2015年5月1日，原、被告签订《越峰佳苑旺铺租赁合同》合同约定：原告将越峰佳苑3号店面出租给被告。一、原告租给被告的3号店面租金：每月柒仟元（￥：7000），租店税费由被告承担，租店的保证金壹万元整（另有收据），当月租金必须在本月1号交清；二、……；三、……；四、合同有效期一年，合同到期时，在同等条件下被告有优先承租权，如被告不能履行合同，拖欠本店租一个月以上视被告违约，原告有权终止合同，租赁保证金不予退还。租赁合同签订后，原告应被告的要求将合同租赁期限改为三年。合同履行中，被告向原告支付租金至2017年12月。2017年5月27日，兴国县人民政府发布《关于东街、西街片区棚户区改造项目房屋征收决定公告》，公告载明：签约期限自2017年6月1日起至2017年8月29日止；被征收人应当在签约期限内与县房管局签订《兴国县棚户区改造房屋征收补偿协议书》，在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁交房；被征收人在签约期限内拒不签订协议的，按照征收补偿方案依法作出《兴国县人民政府房屋征收补偿决定书》。原告越峰佳苑3号租赁店面在房屋征收范围内。2017年8月4日，兴国县房地产管理局、兴国县潋江镇人民政府与原告签订《兴国县棚户区改造房屋征收补偿协议书》，协议约定：原告被征收的房屋位于：兴国县潋江镇越峰佳苑3号店面和A单元202号。补偿、补助、奖励及支付：停产停业补助6个月，补助金额30081.6元，补偿、补助、奖励费合计2265698元，按实际搬迁交房时间计算凭搬迁交房验收单由征收实施单位10天内向原告一次性支付。搬迁期限，原告应在本协议签订之日起15日，即2017年8月5日至2017年8月19日完成搬迁交房，如被征收房屋存在租赁、抵押的，由原告自行处理，兴国县房地产管理局不对被征收房屋承租人、抵押权人作任何补偿。本协议自兴国县房地产管理局、原告、兴国县潋江镇人民政府签字并盖章之日起生效。该协议各方均已签字盖章。2018年4月，被告租赁店面水表被兴国县拆迁办拆除。2019年5月，被告腾出租赁店面。2019年7月18日，原告收到房屋征收补偿款2265698元。2019年9月11日，兴国县东街、西街片区棚户区改造项目指挥部向原告发放《棚改证》。尔后，原告以被告未腾房导致拆迁款未到位，构成违约，遂诉至法院。被告以原告未支付其停产停业补助30081.6元要求其腾房没有法律依据为由而提起反诉。 一审法院认为，关于原告与兴国房地产管理局、兴国县潋江镇人民政府签订《兴国县棚户区改造房屋征收补偿协议书》后，原告是否还可以向被告收取被征收租赁店面房屋租金和被告已交的房屋租金是否应返还问题。《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或人民政府的征收决定等生效时发生效力。”兴国县房地产管理局代表兴国县人民政府与原告签订《兴国县棚户区改造房屋征收补偿协议书》，该协议的生效时间为2017年8月4日。自2017年8月4日起原告出租给被告的越峰佳苑3号店面的物权就已变更为兴国县人民政府。原告对该店面不在享有占有、使用、收益、处分的权利，该店面的收益权归兴国县人民政府。原告自2017年8月4日起无权收取被告房屋租金，已收取被告的房屋租金也属兴国县人民政府所有。故对原告要求被告支付2018年元月至2019年4月租金112000元的诉讼请求和被告要求原告返还已收取的房屋租金的反诉请求，依法予以驳回。关于原告与兴国县房地产管理局、兴国县潋江镇人民政府签订《兴国县棚户区改造房屋征收补偿协议书》后，原告是否应退还被告押金和给付被告停产停业补助问题。对房屋征收范围和搬迁期限，兴国县人民政府已发布公告，这是众所周知的事实。原、被告对租赁房屋越峰佳苑3号店面在政府征收范围应该知晓。原告与兴国县房地产管理局、兴国县潋江镇人民政府签订《兴国县棚户区改造房屋征收补偿协议书》对原、被告均具有法律约束力，被告未在该房屋征收补偿协议规定时间2017年8月19日前搬迁租赁店面，属违约，是造成原告不能如期得到房屋征收补偿款的主要原因，被告要求原告给付停产停业补助，不予支持。被告要求原告退还租房押金，因其未提供原告收取被告押金的证据，对被告该主张，予以驳回。棚户区改造是党中央、国务院的决策部署，是重大的民生工程，关系到社会公共利益，原、被告均应积极响应，对所征收房屋应按时搬迁腾房。判决：一、驳回原告廖龙兴的诉讼请求；二、驳回被告赵锦阳的反诉请求。案件受理费1270元，原告廖龙兴已预缴，由原告廖龙兴承担；反诉费925元，被告赵锦阳已预缴，由被告赵锦阳承担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 上诉人廖龙兴向本院提交《接处警登记表》两份，拟证明2018年1月与2019年1月廖龙兴报警要求赵锦阳腾房。赵锦阳经质证认为：对该证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，赵锦阳是承租人，其没有拿到停业停产补助，所以没有搬走，由于兴国县政府下达征收决定导致停水停电无法正常经营。 上诉人赵锦阳向本院提交照片三张，拟证明周围的房屋都已拆除，赵锦阳由于没有拿到停业停产补助没有搬走，通过接别人的电使用，之后无可奈何才搬走。廖龙兴经质证认为：对三性均有异议，该三张照片不能达到其证明目的，停水停电只是短时间，且赵锦阳搬离店面未将钥匙交给廖龙兴，且未通知廖龙兴。 本院经审查认为：1.接处警登记表系由公安部门出具，来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信；2.因该三张照片无法确定具体拍摄时间，无法充分证实赵锦阳的证明目的，故本院不予采信。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，争议焦点为：1.关于赵锦阳是否还需向廖龙兴支付租金和利息的问题；2.关于廖龙兴是否应向赵锦阳返还租金42000元和押金10000元并支付停产停业损失30081.6元的问题。 关于赵锦阳是否还需向廖龙兴支付租金和利息的问题。首先，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条规定“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或人民政府的征收决定等生效时发生效力”，但行政机关征收土地及房屋等不动产的行为并非是单一独立的具体行为，是由人民政府的批复、征收决定、征收公告、征收补偿决定等系列行政行为组成，只有在征收行为实施终了，征收行为产生确定力时，被征收人才丧失对征收标的物的所有权。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条规定“实施房屋征收应当先补偿、后搬迁；作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁”，应在征收补偿工作完成之后，征收行为产生确定力，被征收人才丧失对征收标的物的所有权。其次，本案中，廖龙兴与相关部门于2017年8月4日签订《兴国县棚户区改造房屋征收补偿协议书》，案涉店面水表于2018年4月被相关部门拆除，赵锦阳于2019年5月腾出租赁店面，廖龙兴于2019年7月18日收到房屋征收补偿款2265698元，故廖龙兴在收到征收补偿款之前仍享有案涉店铺的占有、使用、收益的权利。因廖龙兴签订征收补偿协议后，赵锦阳自2017年8月4日至2019年4月对案涉店面继续实际租赁经营，故赵锦阳应向廖龙兴支付上述实际租赁经营期间的租金。但是，在租金实际给付标准及数额的认定上，应充分考虑上述期间行政机关的征收决定及实施拆迁安置和周围环境变化对租赁合同履行所产生的实际影响，合理确定上述期间的租金给付数额。本案中，赵锦阳按合同约定的租金标准提前支付了至2017年12月底的租金，也就是自廖龙兴于2017年8月4日签订征收补偿协议后，赵锦阳支付的租金为34097元（7000元÷31天×27天+7000元×4个月）。结合本案查明的事实和实际情况，综合考虑自2017年8月4日至2019年4月因行政机关的征收决定及实施拆迁安置和周围环境变化对租赁合同履行所产生的实际影响，本院酌定将自签订征收补偿协议后赵锦阳支付的租金34097元作为其在2017年8月4日至2019年4月应支付的租金数额。因此，赵锦阳不需再向廖龙兴支付租金。廖龙兴要求支付利息缺乏依据，本院不予支持。原审认定签订征收补偿协议后廖龙兴不再享有案涉店面的占有、使用和收益的权利，属于理解和适用法律错误，应予纠正，但裁判结果并无不当，本院予以维持。 关于廖龙兴是否应向赵锦阳返还租金42000元和押金10000元并支付停产停业损失30081.6元的问题。首先，关于赵锦阳要求廖龙兴返还租金42000元的主张。如前所述，廖龙兴在收到征收补偿款之前仍享有案涉店铺的占有、使用、收益的权利，而赵锦阳自2017年8月4日至2019年4月对案涉店面继续实际租赁经营，故赵锦阳主张廖龙兴应向其返还租金42000元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。其次，关于赵锦阳要求廖龙兴返还押金10000元并支付停产停业损失30081.6元的主张。因赵锦阳于一、二审期间均未提交其已缴纳押金的充分证据，故本院对该主张不予支持。本案中，廖龙兴与赵锦阳签订的《租赁合同》中第二条约定“如果店面要拆除，须要自用3号店面须提前两个月告知乙方（赵锦阳）”，亦未作出关于政府征收时停业停产损失如何分配的相关约定，故一审未支持赵锦阳要求廖龙兴支付停产停业损失30081.6元的主张并无不当，本院予以维持。 综上所述，针对上诉人廖龙兴与上诉人赵锦阳的上诉请求，本院均不予支持。一审审判程序合法，认定事实清楚，虽然理解与适用法律存在部分错误，但裁判结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4537元（廖龙兴预交2685元，赵锦阳预交1852元），由上诉人廖龙兴负担2685元，由上诉人赵锦阳负担1852元。 本判决为终审判决。 审 判 长  雷勉励 审 判 员  傅 忠 审 判 员  王阿婷 二〇二〇年六月五日 代理书记员  钟 琳 代理书记员  雷 娜