甘肃省兰州市西固区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0104民初420号原告：郭瑞，男，1986年9月1日出生，汉族，住兰州市城关区。委托诉讼代理人：姚健，甘肃达而成律师事务所律师。委托诉讼代理人：王建新，甘肃达而成律师事务所实习律师。原告：邓淑兰，女，1957年3月30日出生，汉族，无业，住兰州市城关区。委托诉讼代理人：姚健，甘肃达而成律师事务所律师。委托诉讼代理人：王建新，甘肃达而成律师事务所实习律师。被告：胡静坤，男，1988年11月28日出生，汉族，住兰州市安宁区。原告郭瑞、邓淑兰与被告胡静坤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用简易程序经公开开庭审理，于2019年9月17日作出（2019）甘0104民初2350号民事判决书。原告郭瑞、邓淑兰不服提起上诉。甘肃省兰州市中级人民法院于2019年11月12日作出（2019）甘01民终3968号民事裁定书，以原判决认定事实不清，证据不足为由，裁定撤销原判，发回重审。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告郭瑞及两原告的共同委托诉讼代理人姚健、被告胡静坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭瑞、邓淑兰提出诉讼请求：1.判令被告偿还原告剩余欠款280000元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年4月26日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告拥有出租权的位于兰州市西固区重邦康城的房屋，合同对租赁期限、房屋用途及租金支付方式等均进行了约定。合同履行过程中，因被告无力支付租金而违约，经原、被告协商，双方于2019年4月17日签订了《房屋租赁合同解除协议》，约定被告需向原告支付拖欠租金及因欠付租金而产生的违约金共计696459元。后因被告无法履行该协议确定的义务，双方又于2019年4月28日签订了《补充协议》，约定将被告承租期间对租赁房屋内外所添加的固定资产清点折价，以折抵被告欠付款项，经双方清点、折价后，被告仍欠付原告280000元。经原告催要未果，故诉至法院，请求判如所请。被告胡静坤辩称，1、原告并无资金租赁商铺，而是利用招商部经理的职权欺骗我从他手里租用房屋，邓淑兰自始至终被告从未见过，故租赁合同无效。2、郭瑞与案外人宋涛一直意向参与或者收购被告开办的教育机构，但协商未果。郭瑞与宋涛还曾以封锁商铺大门为要挟，强行停止被告的经营，经被告多次协商，郭瑞和宋涛提出条件，要求被告经营的教育机构中的五家合作商家及老师与郭瑞、宋涛重新签订租房合同、重新交纳房租，并表示会给被告预留一定面积场地，且会向被告支付装修补贴480000元。被告签订《房屋租赁合同解除协议》及《补充协议》，系配合该二人“做戏”给合作商家与老师看，解除合同应属无效。3、因为房屋确实为被告使用，所以按照重邦康城招商部当年正常出租价格重新核算实际房租金额。4、《房屋租赁合同》对违约金进行双重约定，标准过高。5、严格按照我和宋涛在政府部门承诺书履行，5月20日之后的学院退费与我无关。故要求法院公正裁判。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，被告对原告提供的《房屋租赁合同》、转租同意书、双方签订的《房屋租赁合同解除协议》及《补充协议》、固定资产盘点表的真实性没有异议，但认为解除协议及补充协议自己是在被欺骗的情况下签字的。原告对被告给其支付的保证金及已付房租数额没有异议，但对被告提供的微信聊天记录所要证明的问题有异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：被告提交其与郭瑞、宋涛的微信聊天记录截图打印件，以证明郭瑞从2018年底就意向参与被告的经营或收购被告经营的教育机构，并承诺会向被告支付装修补贴480000元，而与宋涛的记录可以证明双方协商解除合同的事宜，及由被告出面与被告经营的教育机构合作商家、老师等进行协商重新签订租赁合同等事宜，且被告向宋涛转账48000元的事实。原告对与被告的聊天记录表示记不清了。但经本院审查认为，该聊天记录是原告与被告及案外人商谈合作事宜的过程，并不能完全证明被告的主张；而被告与宋涛的聊天记录与本案无关，故对被告提交的该证据，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告邓淑兰与郭瑞系母子关系。2018年4月26日，郭瑞、邓淑兰经甘肃重邦置业有限责任公司同意，将其承租的重邦康城商铺转租给胡静坤，双方签订了《房屋租赁合同》。合同约定：甲方（本案原告）将位于兰州市西固区重邦康城，房屋编号为Ｂ-001、建筑面积为2800㎡的房屋出租给乙方（本案被告）开办教育培训机构使用；租赁期限为5年，自2018年4月28日起至2023年4月27日止；双方对租期内租金数额分段进行了约定，其中2018年4月27日至2019年4月27日房租每月单价41元／㎡，月租金114800元，年租金1377600元。并约定在合同签订当日，被告需向原告交纳保证金344400元；还约定1.乙方逾期支付租金的，应当继续履行支付租金的义务。除此之外，每逾期一日，应按房屋月租金的5%的标准向甲方支付违约金；2.甲方违反约定解除本合同的，应向乙方退还租赁押金及剩余房租。乙方违反约定解除本合同的，除无权要求甲方退还剩余租金外并扣除房屋租赁保证金；3.乙方违反本合同中的其他约定，应向甲方支付违约金人民币344400元。因此给甲方造成损失的，还应当赔偿甲方的损失。双方还约定了其他条款。合同签订后，被告向原告如数支付344400元的保证金，并在承租房内开展教育培训活动。2019年4月原告与被告及案外人商谈合作事宜未果，同年4月17日原告与被告签订了《房屋租赁合同解除协议》，约定双方一致同意解除租赁合同，并达成协议条款：“承租方无条件向出租方支付欠付的租金（自2018年12月28日至2019年4月17日）409459元，及逾期支付租金产生的违约金631400元，以上共计1040859元。扣除租赁合同签订时，乙方向甲方支付的押金344000元，乙方需支付甲方共计696459元”等其他条款。2019年4月28日，原、被告经对胡静坤固定资产盘点后，又签订了《补充协议》，约定：乙方胡静坤固定资产为416459元，乙方以物抵债，固定资产从总欠款696459元扣除，剩余欠款为280000元。现原告认为被告未能及时履行前述协议约定，故诉至法院。庭审中，原告增加诉讼请求，请求依法确认原、被告签订的房屋租赁合同解除。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告邓淑兰、郭瑞与被告胡静坤在自愿基础上签订的《房屋租赁合同》，原告征得了房屋产权人甘肃重邦置业有限责任公司在不改变经营范围前提下同意转租的意见，故该租赁合同合法有效。被告胡静坤提出郭瑞利用招商部经理的职权，私自假造相关收据和合同，欺骗与其租用房屋，认为租赁合同无效，该主张没有事实和法律依据，本院不予支持。承租人应该按照约定的期限和数额支付租金。本案被告自2018年12月28日起拖欠原告租金，双方在租赁合同无法继续履行的情况下，一致同意解除租赁合同，并共同签订了《房屋租赁合同解除协议》。被告认可已欠出租方三个月零二十天房屋租金409459元；经双方盘点后签订《补充协议》，双方认可胡静坤固定资产为416459元。被告提出解除合同并非其真实意愿，是在郭瑞等威逼利诱下签订，主张解除合同应属无效的问题。本院经审查认为，被告拖欠原告三个多月的租金属实，在此期间双方商谈过合作事宜，但胡静坤在解除协议及补偿协议上签字后，事实上也再没有占有使用房屋，故租赁合同应视为已经解除。被告应支付拖欠原告的房租金，并且按照约定以其固定资产抵顶；关于原告计算被告逾期支付租金产生的违约金631400元，并且体现在《房屋租赁合同解除协议》中，被告一方面认为受到了欺骗；另一方面认为合同约定违约金过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案原告解除与被告的租赁合同后，原告继续经营教育培训，且其与被告约定的租金数额远远高于其与房屋产权人签订租赁合同的租金数额，解除合同并没有给原告造成损失，故对违约金应予适当调整。酌情按照月租金的5%承担三个月零二十天的违约金（114800×5%÷30天×110天）=21047元。至于原告是否应向被告退回已交纳的保证金，以及其在庭审后提出应给其装修费等主张，因被告在法定期限内既没有提出反诉，也没有提供证据和明确提出书面评估申请，故本院在本案中依法不予处理，其可另行主张。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条第二百二十四条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、确认原告郭瑞、邓淑兰与被告胡静坤双方签订的《房屋租赁合同》于2019年4月17日已经解除；二、被告胡静坤支付原告郭瑞、邓淑兰拖欠的房屋租金409459元，折抵被告胡静坤固定资产价款416459元后，郭瑞、邓淑兰退还胡静坤7000元。三、被告胡静坤支付原告郭瑞、邓淑兰拖欠房屋租金的违约金21047元。上述款项于本判决生效后十日内支付。四、驳回原告郭瑞、邓淑兰的其他诉讼请求。案件受理费5500元，由原告郭瑞、邓淑兰负担5000元，被告胡静坤负担500元。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  柴宗奉审 判 员  武耀辉人民陪审员  张喜鹏二〇二〇年六月三十日书记员王丽丽