福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0103民初1060号 原告：福建中成物业服务有限公司，住所地福州市台江区六一中路瀛东交叉路口红星商住综合楼3#楼03室。统一社会信用代码91350103685085499E。 法定代表人：王则平。 委托诉讼代理人：魏思格，福建理争律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：周全，福建理争律师事务所执业律师。 被告：潘梅华，男，1967年7月11日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 委托诉讼代理人：张舒婷（潘梅华之儿媳妇），住福建省福州市台江区。 原告福建中成物业服务有限公司（以下简称“中成物业公司”）与被告潘梅华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月30日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告中成物业公司的委托诉讼代理人周全与被告潘梅华的委托诉讼代理人张舒婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中成物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付2017年1月1日至2019年9月30日拖欠的物业服务管理费4996.2及水电公摊费等合计1818.9元。事实与理由：原告于2014年1月1日入住被告所拥有的福州市台江区排尾路229号联邦广场6#403号房产提供物业服务在管至今。原告依约为被告所拥有的福州市台江区排位路229号联邦广场6#403号房产提供了完善的物业管理服务。原告先后派人多次上门催收，被告仍然拒绝缴纳。截止2019年9月30日，被告共欠缴物业服务费及水电公摊费共计6815.1元。被告拒绝缴纳物业服务费的行为严重违反合同约定，损害原告利益，侵害了小区其他已缴费居民的正当合法权利。为维护原告的合法权利，特向贵院提起诉讼，请求判若所请。 潘梅华辩称，一、中成物业公司不具有诉讼主体资格，其与小区业主之间并未形成物业服务合同关系。福州瀛宏物业管理有限公司（简称“瀛宏物业公司”）系联邦广场二期小区的前期物业公司。因受到辖区业主的强烈抵制、投诉，瀛宏物业公司被福州市房管局撤销物业管理资质，并指令台江区瀛洲街道负责强制瀛宏物业公司于2010年推出本小区，但直至2013年12月，瀛宏物业公司的股东继续强占联邦广场小区，以私人名义强行收取费用。联邦广场二期业主按照正规法律程序申请召开业主大会并成立业主委员会，欲通过这种手段制约或更换物业公司。2010年至今，共计四次申请召开业主大会，结果均被滨江社区、瀛洲街道办以各种理由阻止，以失败告终。正是因为官商之间的利益输送，王则平等商人通过暗箱操作，利用不同主体相互切换把持联邦广场的物业，其中包括自然人主体、“联邦物业处”、“中成物业主体”以及瀛宏物业在内的四个主体。从客观事实角度分析，原告在2016年至2019年过程中实际并非以中成物业作为经营主体，业主缴纳的小车停车费、电动车停车费以及物业服务费系以现金、相关人员转账，中成物业公司从未向缴款人开具过正轨的增值税发票，即便是有业主要求的情况下，也未开具。中成物业公司未与小区保安签订劳动合同，并通过个人账户转账发放工资，因此小区物业的实际经营主体是个人而非公司。从法律角度分析，只有《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定的方式才视为物业服务企业与业主之间成立物业服务合同关系，才对业主具有约束力。而中成物业是通过暗箱操作的违法手段成立名义上的经营主体。《福州市物业管理若干规定》第二十条明确成立物业服务合同关系的方式，而中成物业公司与业主之间没有书面合同，更不可能在区房管局及市房管局备案。综上，从事实与法律角度看，被答辩人与业主之间不存在物业服务合同关系。二、被答辩人主张按照1元/平方米物业服务费没有事实以及法律依据，物业提供的物业服务与福州四级服务标准有天壤之别，福州规定的四级物业标准中的义务，中成物业公司基本没有履行。因中成物业公司提供的服务标准，远不及福州市规定的实际标准，绝大部分业主拒交物业费。退一步而言，原告若要按照1元/平方米作为标准收取，则应当明确相应的服务内容。根据《物业管理条例》第三十四条第二款及《福建省物业管理条例》第四十七条以及《福州市物业管理若干规定》第二十二条第三项规定，原告至始至终都未公示或告知小区业主其服务的内容及标准等内容。原告与业主从未协商过服务的内容及标准，而这种协商的表现形式则是小区业主投票表决，达到法定的面积、人数双过半的情况下，则双方成立合同。且不说中成物业公司未按照该强制性“双过半”的标准入驻小区，就连服务的内容、标准都没有告知，只有权利而没有义务显然不能认定合同成立。中成物业公司的诉讼请求部分已超过诉讼时效。《民事起诉状》及《证据清单》标注的时间均为2020年3月25日。既然中成物业公司是在2020年3月25日诉至法院，2017年3月25日之前的部分，显然已经超过法定的三年诉讼时效，不应予以支持。中成物业公司未以书面形式向业主催交物业费直接提起诉讼的，未经过催交的法定前置程序，法院应驳回起诉。其从不知道自己欠缴物业费，期间中成物业公司没有以口头或书面的方式向其催交，也从未与其进行过沟通、协商。恶意利用司法手段，浪费司法资源。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条明确以书面形式催交作为业主承担欠交物业费的责任前提，中成物业公司应当在告知业主欠缴的物业费后才能予以起诉。中成物业公司主张的公摊费缺乏事实及法律依据。根据《福州市物业管理若干规定》第三十三条以及《福建省物业管理条例》第四十九条规定精神，小区内电动车以及小车停车场由联邦广场一、二期业主以周边上班人员停放，停车场的收入全部被中成物业公司作为利润收取，该部分的水电费全部计入公摊显然违反法律规定。综上，中成物业公司的诉讼请求缺乏事实和法律依据，恳请依法驳回中成物业公司的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 坐落于台江区房屋所有权登记于潘梅华名下，产权面积151.37平方米。2013年11月15日，福州中成物业服务有限公司向福州市台江区瀛洲街道住宅小区物业管理站提交一份《报告》，内容为：“鉴于2013年11月，福州市台江区排尾路229号‘联邦广场’、福州市台江区排尾路271号‘鳌峰花园7座’小区原物业服务公司（福州市玉祥物业管理有限公司）终止小区物业服务管理。为维护‘联邦广场’、‘鳌峰花园7座’物业服务正常运营，保障社区公共秩序稳定，经福州市台江滨江社区委员会及业主代表选聘，同意从2014年1月1日起，由福州中成物业服务有限公司进驻‘联邦广场’、‘鳌峰花园7座’提供物业管理服务，物业管理月收费标准不变（住宅1元／平方米，商业楼1.8元／平方米，公摊费用0.39元／平方米），待业主委员会成立后，由业主委员会另行选聘物业公司，恳请贵站予以准许！”2013年11月18日，台江区瀛洲街道住宅小区物业管理站在该《报告》上批示：“经核实，为了小区安定稳定，同意社区意见，由你公司暂时代管，待该小区成立业主委员会后由业主自行选聘，并告示业主。”2014年1月1日起，中成物业公司进驻“联邦广场”小区，为福州市台江区瀛洲街道排尾路229号“联邦广场”小区二期5座和6座提供物业服务至今。2014年11月17日，“福州中成物业服务有限公司”更名为“福建中成物业服务有限公司”。 2019年10月8日，福州市台江区瀛洲街道滨江社区居民委员会出具证明一份，内容为“兹有滨江社区辖区“联邦广场5-6座”、“鳌峰花园7座”两小区，现由福建中成物业服务有限公司管理服务。现中成物业公司向本院提出上述诉请。 诉讼中，中成物业公司提供福州市中级人民法院（2016）闽01民终4603号业已生效的《民事判决书》，证明本院及福州市中级人民法院均判决确认中成物业公司自2014年1月1日起进驻联邦广场小区为小区提供了物业服务，物业收费标准合理。 中成物业公司提供国网福建省电力有限公司福州供电公司出具的《历月电费明细》，主张已为业主代垫了“联邦广场”小区6#楼电梯1－6、5#楼梯灯1-2、5#－6#地下室和6#楼一层有线电视及地下室生活水泵房自2017年1月1日起至2019年9月30日止共计33个月的公用电费合计367088.07元，小区住宅建筑面积为23092㎡，小区业主应承担的公摊费为0.48元/㎡/月（367088.07元÷33个月÷23092㎡）。现中成物业公司主张以0.36元/㎡/月要求潘梅华缴纳应承担的公摊水电费，以1元/㎡/月缴纳物业服务费。 另，案涉小区尚未成立业主委员会。 本院认为，中成物业公司提供的证据以及同小区类案生效判决足以证实自2014年1月1日起，中成物业公司经福州市台江滨江社区委员会及业主代表选聘，为“联邦广场”小区提供了物业服务，潘梅华作为“联邦广场”小区的业主之一，接受了中成物业公司提供的物业服务，双方之间形成了事实上的物业服务关系。在中成物业公司履行了物业服务后，潘梅华作为物业服务的实际受益人理应及时向中成物业公司交纳物业服务费和公摊费。潘梅华关于中成物业公司未与其签订物业服务合同属于非法入驻的辩解于法无据，本院不予采信。 关于潘梅华提出诉讼时效问题，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”诉讼中，潘梅华陈述中成物业公司于2017年年底曾上门催讨，双方经协商未能达成一致意见。据此，可以视为中成物业公司于2017年年底向潘梅华主张过权利，中成物业公司诉请潘梅华支付2017年1月1日至2019年9月30日期间的物业服务费和公摊费的主张未超过诉讼时效，依法受法律保护。潘梅华关于诉讼时效的抗辩于法无据，本院不予采信。 关于潘梅华提出中成物业公司未经书面形式向其催交物业费直接提起诉讼，法院应驳回起诉的辩解，本院认为，物业服务企业要求业主支付物业服务费的权利是基于物业服务合同或事实物业服务合同关系的契约请求权，业主在享受了物业服务企业提供的物业服务的同时应当交纳物业服务费，物业服务企业在业主未缴物业服务费的情况下有权诉至法院要求业主缴纳相关费用，书面催缴程序仅涉及物业服务企业追索物业服务费的诉讼时效问题。庭审中，潘梅华提供了中成物业公司向其他业主催缴物业费的《欠费通知》，侧面可以印证中成物业公司有对物业服务费进行催收，故对于潘梅华该辩解，本院不予采信。 关于物业服务费和公摊费金额。诉讼中，潘梅华提出中成物业公司提供的物业服务未达标准，其按照1元/平方米的标准收取物业服务费无事实及法律依据。本院认为物业服务具有公共性，该公共性表现为物业公司的服务不仅针对某一业主，更是针对全体业主，因物业服务产生分歧时，双方应充分协商沟通，以维护小区的整体环境和全体业主利益，潘梅华以此拒绝缴纳物业服务费不利于该目的的实现。中成物业公司根据向福州市台江区瀛洲街道住宅小区物业管理站出具的《报告》，以建筑面积1元/㎡/月收取“联邦广场”小区物业服务费合理，故潘梅华应支付自2017年1月1日起至2019年9月30日止（33个月）的物业服务费合计4995元（1元/㎡/月×33个月×151.37㎡取整数）。结合中成物业公司提供的历月电费明细的时间（2014年1月至2019年9月）、用电地址、费用状态可以反映小区公共使用的电费处于正常缴纳无欠费状态，而且案涉《报告》内容中提出以0.39元/㎡/月收取“联邦广场”小区公摊费。综合中成物业公司自愿按23092㎡计算小区建筑面积，计算出公摊电费0.48元/平方米已高于案涉《报告》内容中提出以0.39元/㎡/月收取“联邦广场”小区公摊电费的标准，因此中成物业公司提出按0.36元/㎡/月计算公摊费，本院予以照准。经核算，潘梅华应向中成物业公司支付自2017年1月1日起至2019年9月30日止共计33个月的电公摊费1798元（0.36元/㎡/月×33个月×151.37㎡取整数）。综上，潘梅华应向中成物业公司支付自2017年1月1日起至2019年9月30日止的物业服务费和电公摊费合计6793元（4995元+1798元）。中成物业公司诉请超过本院上述确定的部分，本院不予支持。 另，需要说明的是，物业公司与小区业主之间存在相互依存的关系。物业公司在服务过程中应充分听取业主的意见和建议，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，不断提升物业服务水平和质量，以充分获取所在小区业主的理解和配合。同时，业主也应对物业公司给予一定谅解，尽可能地看到其在物业管理中的努力和付出，应当认识到及时缴纳物业费是保障物业管理正常运转的前提条件。小区业主在发现物业公司服务过程中出现瑕疵时，应当主动向物业公司反映，并提出合理化建议，亦可通过合法途径主张权利，但不应以此为由拒绝缴纳物业服务费。否则，将造成拒绝缴纳物业费和降低服务质量的恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已缴纳物业费的业主的合法权益。唯有通过双方的共同努力，方能营造更加和谐的小区环境。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《物业管理条例》第六条第一款、第七条第（五）项以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条的规定，判决如下： 一、潘梅华应于本判决生效之日起十日内向福建中成物业服务有限公司支付2017年1月1日起至2019年9月30日止的物业服务费4995元以及电公摊费1798元，合计6793元； 二、驳回福建中成物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由潘梅华负担。 本判决为终审判决。 审判员  张芙蓉 二〇二〇年六月五日 法官助理江含慧 书记员林小梅 一、附本案适用的相关法律条款： 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 《物业管理条例》 第六条第一款房屋的所有权人为业主。 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。