四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终20947号 上诉人（一审本诉被告、反诉原告）：姚元军，男，汉族，1969年11月20日出生，住四川省资阳市雁江区。 被上诉人（一审本诉原告、反诉被告）：姚其玉，女，汉族，1948年4月3日出生，四川省住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：李文才，男，汉族，1943年4月27日出生，住四川省成都市武侯区，系姚其玉配偶。 上诉人姚元军因与被上诉人姚其玉房屋租赁合同纠纷一案，不服都江堰市人民法院（2019）川0181民初2710号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 姚元军上诉请求：一、依法撤销都江堰市人民法院（2019）川0181民初2710号民事判决中的第二、三、四、五项判决；二、请求依法改判支持姚元军的反诉请求。 事实和理由：一、一审法院认定事实错误、证据不足、定性不准确：1.一审法院判决书中“因房屋存在漏水问题，双方约定由姚其玉向姚元军支付维修费总额2500元，由姚元军负责找师傅维修”的事实认定错误。该费用只是口头约定的由姚元军负责维修楼顶面33平方面积的维修费，不是案涉房屋总的维修费。一审法院认定该事实的依据只有2180元的转账凭证和姚其玉的单方证言，无其他证据支持，证据不足；2.一审法院忽略双方关于窗子四周墙壁以及超越案涉房33平方楼顶面的需要解决邻居楼顶板缝浸水到涉案房屋的防水责任等方面的维修争议，认定双方已经达成全部的维修协议是错误的；3.一审法院关于“姚元军未向姚其玉支付2018年6月23日至7月23日房租400元”的事实认定错误，这部分房租已由双方当事人约定抵扣了400元的维修费；4.一审法院关于“合同解除的主要原因应归咎于姚元军不履行交租义务”的合同解除责任的认定错误。合同解除的主要原因是姚其玉持续违约，不履行维修义务，使姚元军达不到对案涉房屋使用的目的，姚元军与其多次交涉无果，为获得装修等直接损失赔偿，不得不根据合同条款主动提出解除合同；5.一审法院关于“本案中的《租赁合同》补充条款中明确载明案涉房屋存在漏水问题，姚元军仍签署该合同，应视为其对漏水问题已知晓”的认定系事实认定不清，同时还漏查了姚其玉在与姚元军订立合同时“故意隐瞒与订立合同有关的重要事实”的责任；6.一审法院遗漏了以下事实的认定：姚元军已交2018年5月23日-6月23日期间的房租400元，而这期间正好处于房屋维修期，影响了姚元军使用房屋。依据《中华人民共和国合同法》的规定，姚其玉应予减免并返还。此外，一审法院对姚元军为了止损，自行维修产生的超越约定的维修费不予认定，也是错误和不公平的，不符合《中华人民共和国合同法》有关维修的条款精神；二、一审法院适用法律不当。一审法院关于维修责任等方面的事实认定错误，同时又忽略了对姚其玉的履行维修义务的违约行为、姚其玉无理解约及其综合行为导致姚元军对房屋得不到正常使用等违约事实的认定，忽略了订立合同时姚其玉违反《中华人民共和国合同法》第四十二条的事实，把合同解除的主要责任错误地归咎于姚元军。 姚其玉辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求法院予以维持。姚元军与姚其玉签订的合同是由姚元军自己起草的，且合同中关于违约责任和转租的约定都对姚元军有利。此外，姚元军明知案涉房屋漏水仍进行了装修，姚其玉已经分多次支付给姚元军房屋漏水的维修费用2500元。后面房屋还漏水，是姚元军自己的原因造成的，姚元军以房屋漏水的原因拒付租金，姚其玉不应当承担任何的责任，且姚元军还应当支付拖延的租金。 姚其玉向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除诉争双方于2018年5月16日签订的《租房合同》，并责令姚元军限期搬离；2.判令姚元军支付2018年6月23日至7月22日房租以及2019年2月23日至2019年5月22日房租共计1600元，并判令房租计算至姚元军实际搬离之日止；3.判令姚元军按照中国人民银行同期贷款利息支付上述拖欠房租自拖欠之日至起诉之日的资金占用利息23.2元，并判令利息算至付清为止；4.判令姚元军退还房屋维修费2500元；5.判令姚元军承担本案诉讼费。在一审庭审中，姚其玉放弃了上述诉请中的第3、4项。 姚元军向一审法院提起反诉请求：1判令姚其玉违约，并向姚元军赔礼道歉和赔偿损失16000元；2.判令姚其玉返还姚元军已支付的2018年5月23日至6月23日期间房租400元和2018年6月23日至11月23日期间的房租2000元，以及依法减免从2019年2月23日至姚元军撤离诉争房屋之日（定于2019年11月23日前搬离）期间的房租3600元；3.判令姚其玉支付姚元军的诉争房屋维修费1565元；4.判令姚其玉承担本案诉讼费。在一审庭审中，姚元军明确其第1项诉请的16000元包括搬迁、装修、安装设备的直接损失12408元，以及搬迁将发生拆装费、运费、新点安装费约3592元，合计16000元，并增加“解除《租房合同》”的诉讼请求。 一审法院认定事实：一、合同签订情况。案涉房屋位于四川省都江堰市（即都江堰市），姚其玉系房屋所有权人。2018年5月16日，作为甲方的姚其玉与作为乙方的姚元军签署《租房合同》一份，约定（与本案有关的内容）：“一、甲方将案涉房屋整个门面附带二楼生活设施租赁给乙方使用。二、第一年每月租金400元，前三个月每月付一次，以后季度付一次。第二年以后房租5300元／年，提前一个月付。第四、五年随行就市。三、租期正式从二〇一八年五月二十三日起计，租期五年，期满后乙方优先承租。六、违约金和违约责任：若甲方提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，甲方要赔偿由此给乙方造成的各种损失。如乙方在甲方不违约前提下无故解约，则乙方投入的装修材料和不动设施归甲方。补充条款：1.乙方租赁后，甲方尽快建好屋顶防漏设施，该防漏设施以后有问题不能发挥作用，甲方应负责维修到屋顶不漏，费用由甲方自行负责。2.因甲方不履行补充条款或违约，乙方可单方终止协议或退租，而且有权要求甲方赔偿给乙方经营造成的损失。”在该合同尾部，姚其玉、姚元军分别在“甲方”、“乙方”处签字捺印。 二、合同履行情况。一审庭审中，诉争双方对以下事实予以确认：1.在签署上述合同后，因房屋存在漏水问题，双方约定，由姚其玉向姚元军支付维修费总额2500元，由姚元军负责找师傅维修；2.在2018年5月25日以及2018年5月26日，姚其玉先后分三次通过其持有的账号为“62×××11”中国建设银行账户，向账号为“6217×××6”、户名为“姚元军”的账户转账共计2180元；3.案涉房屋的防水问题还没有完全解决，但姚元军自认得到一定缓解，且诉争双方均同意解除《租房合同》4.姚元军未向姚其玉支付2018年6月23日至7月23日房租400元、2019年2月23日至2019年5月22日的房租1200元以及2019年5月23日至今的房租。 一审法院认为，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定.姚其玉与姚元军签订的《租房合同》是双方真实意思的表示，其内容未违反法律、行政法规等强制性规定，亦不存在合同无效的其他情形，故本院认为该合同依法成立并有效。现诉争双方均提出解除《租房合同》的诉请，证明双方就合同解除已达成合意，对此一审法院予以确认。 本案争议的焦点在于：一是因何方原因导致合同解除；二是合同解除后的腾退、付租、赔偿等后续法律后果应如何承担，三是诉争双方约定的案涉房屋维修费用未付金额由何方承担。 一、关于合同解除责任的问题。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”、第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”之规定，本案中诉争双方签订的《租房合同》约定的租期为五年，承租人姚元军未按约定缴纳房租，虽其提出此举是为了督促出租人姚其玉解决案涉房屋漏水问题的抗辩理由，但一审法院认为，首先，本案中《租房合同》补充条款中明确载明案涉房屋存在漏水问题，姚元军仍签署该合同，应视为其对漏水问题已知晓；其次，庭审中双方确认口头约定，姚其玉向姚元军支付维修费2500元，姚元军自行找师傅维修房屋以解决漏水问题，故双方就漏水问题已达成协议，姚元军在收取姚其玉支付的对价后应履行维修房屋并解决漏水问题的义务；再次，姚元军于庭审中自认其维修后漏水情况得到缓解，结合其所提供的案涉房屋现场照片，可以认定姚元军一直占有并使用案涉房屋的事实，其应依法承担支付租金的责任，故一审法院认为合同解除的主要原因应归咎于姚元军不履行交租义务，对姚元军的上述抗辩理由不予采纳。姚元军提出的要求判令姚其玉违约并向其赔礼道歉的诉请，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。 二、关于合同解除后腾退、付租、赔偿的问题。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定，合同解除后双方权利义务终止，承租人应当向出租人依法返还出租房屋，故一审法院认为姚其玉提出的要求姚元军腾退案涉房屋的诉请，于法有据，一审法院予以支持。考虑到姚元军对房屋实际使用情况及搬迁的必要时间，故一审法院酌情认定姚元军应在判决生效之日起15日内向姚其玉腾退案涉房屋。 依照《中华人民共和国合同》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”之规定，诉争双方在《租房合同》中明确约定了付租的时间，姚元军应当按时足额支付。鉴于庭审中双方确认姚元军尚欠付姚其玉2018年6月23日至7月23日房租400元、2019年2月23日至2019年5月22日的房租1200元，共计1600元，故一审法院认为姚元军应当向姚其玉支付其应付未付的租金1600元，对姚元军提出的要求姚其玉免除其租金的诉请不予支持。同时，因双方确认2019年5月22日后的租金亦未支付，故姚元军还应向姚其玉支付自2019年5月23日起至姚元军腾退房屋之日止的房租（按《租房合同》约定的每月400元计算）。 关于姚元军提出的要求姚其玉赔偿其装修、安装、搬迁等损失16000元的诉请。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”、第十一条第二项“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”之规定，对于案涉房屋形成的附合装饰装修物应由姚元军自行拆除，若存在已形成的附合装饰装修物的，因双方对此未进行约定，且本案系因承租人姚元军违约导致合同解除，故对姚元军提出赔偿损失的诉请无事实和法律依据，一审法院不予支持。 三、关于未付维修费的问题。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明”之规定，结合《租房合同》补充条款之约定，案涉房屋漏水的修缮责任应在出租方姚其玉，但在庭审中姚其玉、姚元军确认，双方口头约定姚其玉支付2500元维修费后由姚元军自行聘请专业人员维修房屋的事实，现仅有证据证明姚其玉通过银行转账的方式向姚元军支付了2180元，剩余的320元姚其玉未能向一审法院依法提交合法有效的证据证明其已经支付，故一审法院认为姚其玉应承担举证不能的后果，其应向姚元军支付维修费320元，对姚元军提出的要求姚其玉向其支付维修费1565元不予支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房层租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除姚其玉与姚元军于2018年5月16日签订的《租房合同》；二、姚元军于判决生效之日起十五日内向姚其玉腾退案涉房层；三、姚元军于判决生效之日起十日内向姚其玉支付欠付的租金1600元，并支付2019年5月23日至腾退之日的租金（计算方式：按每月400元标准）；四、姚其玉于判决生效之日起十日内姚元军支付欠付的维修费320元；五、驳回姚元军的其他诉讼请求。如果未按照判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费人民币150元，减半收取人民币75元，反诉案件受理费人民币390元，减半收取人民币195元，合计270元，由姚元军负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 姚元军提交了以下证据： 第一组证据：2018年6月6日的收款收据一张、2018年7月10日的购买材料票据一张、2018年6月5日安装设备收据、2018年7月6日装修人工费收据，该组证据拟证明姚元军在一审中主张的因搬迁、装修、安装设备产生的直接损失12408元。 第二组证据：2019年10月18日和2019年11月18日的搬运费收据和微信支付凭证210元、2020年1月15日关于拆烟道等设备的400元说明证明、2019年10月18日的收条及照片3张、2019年11月18日搬迁存放费的证明及2019年11月18日的收据、2019年11月18日搬迁存放费支付的凭证，该组证据拟证明姚元军在一审中主张的搬迁所发生的拆装费、运费、新点安装费共计3592元。 第三组证据：证人袁某书面的证人证言一份及证人刘某当庭的证人证言一份，拟证明2500元仅为部分的费用且解约的责任不在姚元军。 对姚元军提交的证据，姚其玉发表辩论意见称，对上诉第一、二组证据的真实性、合法性和关联性均不予认可。对第三组证据的真实性不予认可，该证人与姚元军为合作人，其证人证言的效力不应当得到支持。 对姚元军于二审中提交的上述第一组及第二组证据，涉及到对多名案外人签字及签章的真实性进行核实，且案外人均未到庭，本院无法核实其签章及签章的真实性，本院对其真实性、合法性、关联性均不予认定，不予采信。对第三组证据，该证人自称系姚元军的合伙人，且证言的内容缺乏其他足以采信的证据佐证，本院不予采信。 本院经审理查明的案件事实与采信的证据与一审一致，本院对此予以确认。 本院对案涉的争议焦点问题评判如下： 关于案涉房屋的腾退、租金及占有使用费的问题。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，故在案涉房屋依租赁而完成交付之后，姚其玉已完成了其主合同义务；作为承租人，姚元军应当按合同约定就其占有使用期间向姚其玉支付租金。鉴于姚元军并未按合同约定给付租金，故应就其合同解除前的租金为给付义务。对于合同解除之后，因姚元军未腾退返还案涉房屋，故对于其占有该房屋期间的占有使用费，亦应参照租金标准向出租人折价补偿。一审认定合同解除之后至腾退返还之前的该款项租金，给付的金额及计算方式正确，但对该款项的法律性质表述有误，本院予以指明，但不影响处理结果，故本院对该判项不再变更。关于姚元军对该租金及占有使用费的给付所提出的上诉，系认为出租人未履行适租义务并主张对维修费用予以抵扣。对此，本院认为，姚元军在收取姚其玉的维修费用并达成由承租人自行维修的约定后，其事后提出该主张缺乏依据，一审对此认定正确，本院予以确认。另，于合同解除后，姚元军应当返还案涉房屋，故对姚元军关于腾退的上诉请求，本院亦不予支持。 关于承租人的赔偿损失主张问题。对于姚元军提出的赔偿损失主张，亦系基于适租及维修而提出。鉴于姚元军提出的该损失赔偿主张系搬迁、装修、安装设备等，而本案中系姚元军逾期支付租金造成案涉合同解除，故其提出上述损失主张缺乏依据，一审不予支持正确，本院予以维持。另，姚元军提出的关于赔礼道歉、减免房租等其他上诉主张，均缺乏依据，本院不予支持。 综上所述，姚元军的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按一审判决确定的方式执行；二审案件受理费370元，由姚元军负担。 本判决为终审判决。 审判长  袁晟翔 审判员  廖 方 审判员  赵 韬 二〇二〇年六月二十三日 书记员  符 莎