陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终2935号上诉人（原审被告）：吴宝峰，男，汉族，1965年1月20日出生，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：周年福，陕西观厚律师事务所律师。委托诉讼代理人：王伟，陕西观厚律师事务所律师。上诉人（原审被告）：王雅琴，女，汉族，1968年6月10日出生，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：周年福，陕西观厚律师事务所律师。委托诉讼代理人：王伟，陕西观厚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈文红，男，汉族，1971年9月27日出生，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：高峰，北京市惠诚（西安）律师事务所律师。原审第三人：陕西崇盛居房产中介有限公司，住所地：陕西省西安市雁塔区朱雀大街南段56号E座6幢10101室。法定代表人：王俊，该公司总经理。委托诉讼代理人：王博，男，1993年9月1日出生，汉族，该公司法务，住陕西省澄城县。上诉人吴宝峰、王雅琴因与被上诉人陈文红及原审第三人陕西崇盛居房产中介有限公司（以下简称陕西崇盛居公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初12177号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。吴宝峰、王雅琴共同上诉请求：请求撤销一审判决第一、二项，驳回陈文红的诉讼请求。事实与理由：1.关于案涉房屋的交易，其二人已配合完成资金监管账号的设立，并未违反合同约定。三方签订的《房屋买卖居间合同》约定陈文红应于2019年2月17日之间将首付款存入资金监管账户，但陈文红未履行该约定，构成根本违约。2.案涉房屋并不存在抵押的情形，案涉房屋曾经设立的抵押，已于2015年1月18日办理了注销手续，并不存在导致合同无法履行的情形。陈文红答辩称，一审中上诉人明确表示已经与被上诉人办理了资金监管手续，上诉状又表示系被上诉人不配合。房屋抵押是上诉人明确向第三人告知，由第三人告知我方。一审答辩明确陈述。签订合同后，陈文红积极履行合同义务，也得到了银行审批通过等，后上诉人以房屋上涨为由拒绝办理资金监管手续，导致陈文红及贷款银行无法将房款存入资金监管账户。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。陕西崇盛居公司陈述意见称，吴宝峰、王雅琴负有在先履行义务，且已经构成根本违约。请求驳回上诉，维持原判。陈文红向一审法院起诉请求：1.吴宝峰、王雅琴向其退还定金100000元，并支付违约金130000元，赔偿居间费损失26000元。一审法院经审理查明：2018年12月29日，陈文红（乙方）与吴宝峰、王雅琴（甲方）及陕西崇盛居公司（丙方）签订《崇盛居房产房屋买卖居间合同》，约定：“1、甲方所出售的房屋位于西安市雁塔区，建筑面积151.33平方米，房屋用途为住宅；2、房屋设定了抵押；3、房屋成交价格为1300000元，签订合同当日乙方向甲方支付定金100000元，支付方式为：直接支付给出卖人，出卖人应于60个自然日内将该笔定金存入交易双方在西安市房管局开设的资金监管账户；乙方申请抵押贷款，贷款金额为590000元，贷款年限15年，本合同签订之日起50个自然日内，乙方须将首付款（含定金）710000元，存入交易双方在西安市房管局开设的资金监管专用账户；乙方按揭贷款部分由银行支付于甲方，具体额度、贷款年限，按有关规定以银行最终审核为准，首付房款多退少补，甲、乙双方协商一致按照下列方式处理：如贷款额度高于拟贷款金额，甲方应于资金监管账户划转房款当日将多余的房款退还给乙方，每逾期一日，甲方按照应退房款的3%作为违约金支付给乙方。甲方应于签订本协议之日起10个自然日内配合评估公司对房屋进行评估，甲方应在评估报告出具后10个自然日内配合乙方共同前往贷款机构办理面签手续；4、本次交易所产生的税费全部由乙方承担，房屋本次交易前的大修基金、契税已交；5、办理产权转移手续的时间为乙方贷款银行审批通过七个自然日开始办理产权转移手续，房屋交付时间为产权转移后15个自然日内；6、甲、乙双方签订本合同时，丙方的居间行为完成。乙方应按房屋成交价的3%（即26000元）向丙方支付居间服务佣金；7、①甲、乙双方未按合同约定时间节点履行时，构成逾期违约，守约方有权收取逾期违约金。逾期在三十个自然日内，违约方应向守约方（每逾期一日）按合同约定房屋成交价的万分之五支付逾期违约金，并于逾期之日起七个自然日内向守约方支付，合同继续履行；②甲、乙双方未按合同履行或因甲乙双方任何一方原因未成交，逾期超过三十个自然日的，构成根本违约，守约方有权解除合同并追究违约方的违约责任。甲方拒绝将该房屋出售给乙方或提高房屋交易价格的视为违约，甲方应按照房屋成交价的10%向乙方支付违约金，且甲方应退还所收乙方全部已付款（包含定金），同时甲方应向丙方支付合同约定的房屋确认成交价款3%的违约金。”同日，陈文红向吴宝峰支付定金100000元。吴宝峰向陈文红出具《定金收条》，载明：“本人吴宝峰系雅园大厦小区18A室的所有权人，现收到购买方陈文红交来用于购买本人位于西安市雁塔区房屋的购房定金100000元。”2019年1月4日，陈文红（乙方）、吴宝峰（甲方）与陕西崇盛居公司（丙方）签订《西安市存量房买卖合同（经纪机构版）》，约定：“1、甲方所出售的房屋位于西安市雁塔区，建筑面积151.33平方米，房屋用途为住宅；2、甲方保证已如实陈述该房屋权属状况和其他具体状况，保证该房屋不受他人合法追索，该房屋的相关权益随房屋一并转让；3、该房屋的成交价格为1050000元；4、买方应将首付款460000元存入资金监管账户。余款590000元贷款支付；5、甲、乙双方应自行办理存量房网签及交易资金监管相关事宜并及时向房屋权属登记机构申请办理该房屋所有权转移登记手续。”同日，双方向西安市住房保障和房屋管理局申请办理二手房交易结算资金监管。另查，双方未签订资金监管协议。2019年1月8日，陈文红向中国建设银行兴庆路支行申请住房按揭贷款，住房按揭贷款于2019年1月25日审批通过。一审庭审中，吴宝峰、王雅琴以陈文红未按约定将购房款存入资金监管账户，本案所涉合同已由陕西崇盛居公司业务员在被告所持合同上签字作废为由，不同意陈文红的诉讼请求，并提交合同、微信记录、通话记录予以证明。陕西崇盛居公司表示系因吴宝峰、王雅琴明确表示拒绝履行涉案合同，且已将房屋抵押，导致涉案合同无法继续履行。一审法院认为，陈文红与吴宝峰、王雅琴及陕西崇盛居公司所签订的《崇盛居房产房屋买卖居间合同》系当事人真实意思表示，合法有效，且当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。合同签订后，陈文红依约支付了购房定金，且双方也签订了网签合同。嗣后，吴宝峰、王雅琴以陈文红未按约定将购房款存入资金监管账户、本案所涉合同已由陕西崇盛居公司业务员在被告所持合同上签字作废为由，未履行合同义务。但其并未配合陈文红办理资金监管手续，亦未设立资金监管账户，且双方之间的买卖合同，陕西崇盛居公司无权解除，陈文红也未曾同意解除，陈文红与吴宝峰、王雅琴及陕西崇盛居公司亦未签订解约协议。因吴宝峰、王雅琴未与陈文红签订资金监管协议，故陈文红无法按照合同约定和西安市住房保障和房屋管理局的规定，将购房款存入资金监管账户，故吴宝峰、王雅琴的行为明显对陈文红构成违约。现合同已无法继续履行，故对于陈文红要求退还定金100000元的诉讼请求，依法予以支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约的情况向对方支付一定数额的违约金。合同约定，房屋成交价格为1300000元，吴宝峰、王雅琴拒绝将该房屋出售给陈文红或提高房屋交易价格的视为违约，吴宝峰、王雅琴应按照房屋成交价的10%向陈文红支付违约金，故陈文红要求支付违约金130000元的诉讼请求，符合合同约定，且不违反法律规定，依法予以支持。关于陈文红要求居间费损失一节，因未向法庭提交居间费票据，依法不予支持。综上所述，兹依据《中华人民共和国民法总则》第三条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告吴宝峰、王雅琴应于本判决书生效后十日内向原告陈文红返还定金100000元；二、被告吴宝峰、王雅琴应于本判决书生效后十日内向原告陈文红支付违约金130000元；三、驳回原告陈文红其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5140元，由吴宝峰、王雅琴承担。因陈文红已预交，吴宝峰、王雅琴应于本判决生效之日起十日内将其应承担的费用直接支付给陈文红。二审中，吴宝峰、王雅琴提供《二手房交易结算资金监管申请表》一份，证明陕西崇盛居公司为掩盖陈文红违约支付首付款延迟提交该表。陕西崇盛居公司称不认可证明目的，陈文红称对其真实性及证明目的均不认可。陈文红提交西安丰泽居餐饮管理有限公司提供的《说明》一份，证明该公司于2019年2月12日已为其准备好500000万元，吴宝峰、王雅琴对该证据不予认可，本院结合其他证据对该证据不予采信。经审理查明，一审查明事实属实。本院认为，陈文红与吴宝峰、王雅琴及陕西崇盛居公司2018年12月29日签订《崇盛居房产房屋买卖居间合同》。该合同系当事人真实意思表示，合法有效。该合同中约定了合同签订之日起50个自然日内，乙方（陈文红）须将首付款（含定金）710000元，存入交易双方在西安市房管局开设的资金监管专用账户。双方随后签订了网签合同，但并未对支付首付款的期限另行变更约定，故陈文红应当于2019年2月18日前支付首付款。根据双方当事人提供的证据显示，陈文红在2019年2月18日前并不具备履行支付首付款的能力，双方当事人随后就合同继续履行的事宜进行沟通协商，但并未达成一致意见，陕西崇盛居公司业务员曾在吴宝峰、王雅琴所持合同上签字作废，可以佐证双方曾就解除《崇盛居房产房屋买卖居间合同》进行过协商。直至2019年3月31日，吴宝峰、王雅琴明确表示不再继续履行原合同。根据上述双方履约及随后的协商过程，可以认定，双方就案涉房屋未能交易成功的原因，在于双方就合同的继续履行未能达成一致意见。陈文红主张是因吴宝峰、王雅琴不配合办理资金监管账户所致，证据不足，没有事实依据，对其该主张不予采纳。故陈文红请求吴宝峰、王雅琴支付130000元违约金于法无据，不予支持。关于100000元定金问题，因吴宝峰、王雅琴在陈文红未能按时支付首付款后，亦继续与陈文红及陕西崇盛居公司协商相关事宜，表明其认可关于首付款支付时间问题双方可另行商议。现因双方未能协商一致导致合同未能继续履行，故吴宝峰、王雅琴应当将陈文红支付的100000元定金予以返还，本院对吴宝峰、王雅琴上诉称因陈文红违约不应返还的理由，不予采纳。综上所述，吴宝峰、王雅琴的上诉请求部分可以成立，一审判决应予变更。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项规定，判决如下：一、维持西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初12177号民事判决第一项。二、撤销西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初12177号民事判决第二项、第三项。三、驳回陈文红其余诉讼请求。一审案件受理费5140元，由陈文红负担3000元，由吴宝峰、王雅琴负担2140元；二审案件受理费4750元，由陈文红承担2750元。由吴宝峰、王雅琴负担2000元。本判决为终审判决。审判长 何 强审判员 张 楠审判员 张 伟二〇二〇年六月十五日书记员 周美丽