广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终2735号上诉人（原审原告、反诉被告）：东莞市富佳市*经营管理有限公司。住所地：广东省东莞市虎门镇沙角社区******。法定代表人：谭凤鸣，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘波，广东尚宽律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：陈志斌，男，1971年9月25日出生，汉族，住湖南省东安县**********，公民身份号码为432************913。委托诉讼代理人：文波，广东宏尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄旭章，广东宏尚律师事务所律师。上诉人东莞市富佳市*经营管理有限公司（以下简称为富佳公司）与上诉人陈志斌租赁合同纠纷一案，双方均不服广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初10946号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人富佳公司上诉请求：1.撤销一审判决第四项，改判陈志斌按照1500元/月的标准支付从2017年11月20日起计至实际返还租赁物之日止的管理费（暂计至2020年1月20日为39000元）；2.一审、二审受理费由陈志斌承担。事实和理由：一、一审判决认定富佳公司未履行合同的管理义务，从而酌情降低管理费的计算标准，属于事实认定不清，证据不足。根据合同约定以及陈志斌对租赁物的使用情况，富佳公司在市场开业期间均有提供完善的市场管理服务，但富佳公司的管理范围限于租档口外围及公共区域，对于陈志斌档口内部以及二层的内部区域，富佳公司没有管理的义务，且该区域系陈志斌私人所属范围，富佳公司不便进行管理，从一审法院现场勘查情况看，档口外围区域及公共区域均整洁有序，对于陈志斌所属的私人区域，因陈志斌后期未能开业经营，导致货物变质、虫鼠肆虐，并非富佳公司的过错，不属于富佳公司的可控范围，不应以此认为富佳公司未履行全面管理的义务。另，即使一审法院根据陈志斌实际使用情况酌情降低管理费标准，也应结合其经营时间区分计算，其在富佳公司组织开业期间均进行了正常开业经营，应当按照约定的管理费标准全额支付管理费用。二、一审判决富佳公司需要承担本诉案件受理费9462元，反诉受理费3463元，不符合审判原则，责任比例分配不公。根据双方诉请及判决情况，一审法院分配案件受理费的承担有失偏颇，陈志斌应当承担更多的案件受理费，一审法院按照合同的过错比例开区分计算案件受理费没有法律依据，应当依法重新分配。针对富佳公司的上诉意见，陈志斌答辩称：一审法院对于富佳公司没有依照合同约定提供完善的物业管理服务，因此降低相关管理费标准，符合客观事实和法律规定，应当维持。上诉人陈志斌上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判陈志斌按1500元/月的标准从2017年11月20日起向富佳公司支付占有使用费至返还案涉仓库之日止；2.撤销一审判决第五项，改判富佳公司立即向陈志斌退还设施使用费441000元、保证金50000元及利息（以491000元为基数，自2017年3月29日起至2019年8月19日止的利息，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至全部款项返还之日止的利息，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算。）；3.由富佳公司承担本案诉讼费。事实和理由：一、富佳公司没有提供配套设施，陈志斌没有使用配套设施。一审法院认定陈志斌需要交纳设施使用费用没有事实和法律依据，且计算方法错误。首先，富佳公司没有证据证明存在其主张的配套设施，也没有证据证明其为陈志斌提供了配套设施服务，更没有证据证明陈志斌享用了所涉配套设施服务。从陈志斌举证的富佳公司负责人郑汉钟与租户陈永宁的微信聊天记录中可以得知，富佳公司早在2017年6月25日就已经解散了配套设施服务中的装卸队。没有配套设施服务，富佳公司没有理由收取陈志斌的设施使用费。其次，一审法院以富佳公司的交铺时间作为计算设施使用的起算点没有法律依据。富佳公司主张的设施使用费是为陈志斌提供配套设备服务的20年费用，应当以富佳公司开始向陈志斌提供配套设施服务的时间起算，不是以案涉仓库交付时间起算。最后，一审判决以富佳公司的起诉时间作为计算设施使用费的终止点是不符合客观事实的。富佳公司在关联案件中称“到第二次开业2017.9.20之前确实有许多商铺属于歇业状态”，并称“2017年6月13日是第一次营业，因为开业效果不理想就在2017年9月20日第2次营业，第2次营业后大部分商铺都有持续经营至2018年上半年”。为此，富佳市场最迟在2018年上半年之后已处于歇业状态，设施早就不具备使用条件。结合富佳公司在关联案件中提交的工资表可知，其早在2017年10月就有大量裁减工作人员，可以证实其在第二次试开业失败后就没有再提供配套设施服务。二、一审判决参照合同约定标准认定占有使用费是适用法律错误，因富佳公司存在根本违约且有额外收益，租户存在巨大损失，酌定为1500元/月才是合理的。首先，富佳公司在市场建设和仓库交付方面存在根本违约行为。富佳公司在没有通过规划条件核实及消防验收的情况下，就交付了工程质量不过关且不符合规划条件的仓库，违反了法律强制性和禁止性规定，属于根本违约。其次，富佳公司对案涉纠纷的发生负有严重过错责任。富佳市场的主要功能是批发而不是仓储，富佳公司对此负有服务和管理责任。根据其招商宣传，富佳公司负有持续提供配套设施、宣传广告、统筹管理的责任。富佳公司在两次试开业期间都未能采取有效措施和合理方式进行统筹经营管理，没有实现市场互通、扩大知名度等，甚至在歇业期间解散了装卸队和运输队，清退档口，并导致经营管理团队退场，其对案涉纠纷的发生难辞其咎。另外，富佳公司擅自转租，侵害了陈志斌的合法权益。案涉仓库并无仓储功能，载货半挂车需要停放，真正发挥卖货作用的是仓库前的空地。因此，富佳公司要保障租户能够随时自由使用仓库前空地，这也是租户缴纳租金的前提。但是，富佳公司在市场歇业期间将市场擅自出租给案外人开展停车场业务，直接占用了租户们的档口内外，自己实现了收益，却侵害了租户的权益。最后，租户为配合市场两次试业，损失巨大。为配合开业，租户需要从全国各地采购大量蔬菜，雇佣大型挂车运输到市场，雇佣装卸队、运输队进行装卸转运，并承租冷库用以储藏，每个租户因两次试开业没有成功而损失数十万元。综上，富佳公司根本违约，即收取转租停车费又收取占用使用费，故即使收取，也应将标准降低到1500元/月。陈志斌缴纳数十万元的目的在于经营获益，若富佳公司并无过错，其不会近两年都没有主张租金管理费，也不会近两年都没有向租房追讨未付清的设施使用费。三、陈志斌已于2020年4月10日向富佳公司归还案涉商铺，富佳公司也于同日接收，相关占有使用费和管理费应当计算至租户退还商铺之日止。针对陈志斌的上诉意见，富佳公司答辩称：1.陈志斌主张应当按照1500元计算占有使用费没有事实依据，陈志斌在占用过程中一直在经营或使用，富佳公司也已经提供了相应的市场配套设施。对于陈志斌的经营和使用，已经提供了相应的条件，根据房屋租赁合同的司法解释规定，因房屋租赁合同无效，可以参照双方租赁合同中关于租金的标准计付占有使用费。2.陈志斌要求富佳公司全额退还其缴纳的设施使用费并支付利息，没有事实及法律依据。双方在合同中明确约定，设施使用费的缴纳，而富佳公司已经依照合同约定提供了相关设施。陈志斌在占用商铺期间无论是使用还是经营，都会造成相关设施的损耗。原审法院将设施使用费的折旧期间起点认定为案涉商铺交付日期，富佳公司认为符合事实。而对于法院将富佳公司起诉之日作为设施使用费折旧的终止之日，富佳公司反而认为期限过短，应当计算至陈志斌实际返还商铺之日止。因此富佳公司认为陈志斌要求富佳公司全额退还已经缴纳的设施使用费没有事实依据。3.富佳公司确认陈志斌归还商铺时间为4月10日。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认富佳公司与陈志斌于2017年3月29日签订的《富佳农副产品仓储物流项目仓库租赁及管理合同》无效；二、限陈志斌于判决发生法律效力之日起十日内向富佳公司返还位于东莞市虎门镇沙角社区******的富佳农副产品仓储物流配送中心J07号仓库；三、限陈志斌于判决发生法律效力之日起十日内向富佳公司支付占有使用费（以3000元/月为标准，自2017年11月20日起计至实际返还之日止）；四、限陈志斌于判决发生法律效力之日起十日内向富佳公司支付管理费（以500元/月为标准，自2017年11月20日起计至实际返还之日止）；五、限富佳公司于判决发生法律效力之日起十日内向陈志斌退还设施使用费395506.85元、保证金5000元及利息（以445506.85元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2017年3月29日起计至2019年8月19日止；自2019年8月20日起，按同期全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计至全部款项返还之日止）；六、驳回富佳公司的其他诉讼请求；七、驳回陈志斌的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费10871元，由富佳公司负担9462元，由陈志斌负担1409元；一审反诉案件受理费5327元，由富佳公司负担3463元，由陈志斌负担1864元。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初10946号民事判决书。本院经审理对一审查明事实予以确认。另查明：陈志斌于2020年4月10日归还案涉商铺，富佳公司于同日接收。本院认为：本案为租赁合同纠纷。东莞市自然资源管理局的复函称“该项目基本按图施工，但也有部分位置未按图纸进行施工”，且富佳公司亦未在一审法院指定时间内向东莞市自然资源局提交规划条件核实的申请，一审判决认定富佳公司与陈志斌签订的《租赁及管理合同》无效并无不当。一审判决判令陈志斌应向富佳公司返还案涉租赁物，双方均未就此提出异议，本院对此亦予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院针对富佳公司、陈志斌上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，归纳本案二审争议焦点在于：一、陈志斌就占有使用费提出的异议能否成立；二、关于设施使用费的认定问题；三、富佳公司就管理费计算标准提出的异议能否成立。关于争议焦点一。案涉租赁合同无效后，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此，富佳公司及陈志斌应该各自返还依据案涉租赁合同而取得的财产和利益。原审法院查明，富佳公司与陈志斌已于2017年5月12日办理了案涉仓库交收确认手续，富佳公司与陈志斌在二审中明确对原审查明事实均无异议，可以据此确认陈志斌自此已实际占有使用了案涉仓库，属于陈志斌因案涉合同取得的利益，陈志斌理应支付期间的占有使用费用。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干解释》第五条第一款的规定，一审判决判令陈志斌参照合同约定标准支付占有使用费至实际返还之日于法有据。案涉租赁合同无效，陈志斌以富佳公司存在根本违约和存在过错要求降低占有使用费的缴纳标准依据不足，本院对此不予采纳。关于争议焦点二。案涉《租赁及管理合同》约定每间仓库收取的设施使用费不予退还，结合合同约定的租赁期限，可见陈志斌在签订案涉合同之时同意向富佳公司支付设施使用费作为其在二十年内享有相关设施使用权的对价。结合陈志斌已交付部分设施使用费以及一审法院现场勘查的情况，陈志斌以富佳公司没有提供配套设施作为抗辩理由依据不足，本院对此不予采纳。合同无效，富佳公司应返还基于合同而取得的设施使用费，一审判决认为仓库配套设施使用费应根据仓库的占有使用时间折算于理有据，本院对陈志斌就设施使用费提出的上诉主张均不予支持。关于争议焦点三。案涉《租赁及管理合同》约定每间仓库收取卫生、安保等物业管理费每月1500元，但一审法院的现场勘验情况反映富佳公司未能提供完全的管理服务，故不应参照合同约定的收费标准判令陈志斌向富佳公司支付管理费。结合东莞市物业管理服务费政府指导价，本院认为一审判决将管理费调整至每间每月500元并无不当；对富佳公司就此提出的上诉意见，本院不予采纳。另，富佳公司确认陈志斌于2020年4月10日归还案涉商铺，对于陈志斌主张占有使用费和管理费应计算至商铺归还的2020年4月10日，本院予以支持。综上所述，富佳公司、陈志斌的上诉请求没有事实及法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条以及前述援引法律的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2509.52元，由东莞市富佳市*经营管理有限公司负担450元，由陈志斌负担2059.52元。本判决为终审判决。审判长  郭婧儿审判员  何玉煦审判员  殷莉利二〇二〇年六月八日书记员  赵志鹏附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。