上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终2402号上诉人（原审原告）：王荣增，男，1973年4月3日生，汉族，住浙江省松阳县。上诉人（原审原告）：王伟江，男，1984年5月3日生，汉族，住浙江省松阳县。上列两上诉人之共同委托诉讼代理人：于元良，上海市金石律师事务所律师。上列两上诉人之共同委托诉讼代理人：杨文歆，上海市金石律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：倪福兴，男，1963年1月4日生，汉族，住上海市奉贤区。被上诉人（原审被告）：上海捷灵厨房设备制造有限公司，住所地上海市奉贤区头桥镇朝阳村。法定代表人：倪福兴，总经理。上诉人王荣增、王伟江因与被上诉人倪福兴、上海捷灵厨房设备制造有限公司（以下简称捷灵公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2019）沪0120民初10408号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王荣增、王伟江上诉请求：撤销原审判决第三项，改判倪福兴、捷灵公司赔偿王荣增、王伟江人民币（币种下同）182万元（包括装修及无法使用物品、设备的损失）或将本案发回重审。事实与理由：一审判决认定事实及适用法律均存在错误。王荣增、王伟江对坐落于上海市奉贤区XX镇XX公路XX号的涉案房屋的第二、三层进行了装修，倪福兴、捷灵公司应当赔偿王荣增、王伟江的装修损失。涉案房屋结构出现明显变化，从案外人经营时的33间改造装修变为41间，且王荣增、王伟江已从案外人处受让了原房屋的所有装修、装饰、设备等所有物品，即涉案房屋的装修等一切附属设施为王荣增、王伟江所有。涉案房屋的四层被王荣增、王伟江进行装修、使用，倪福兴、捷灵公司也应当赔偿相应装修损失。被上诉人倪福兴、捷灵公司共同辩称，不同意王荣增、王伟江的上诉请求。涉案房屋的第一、二、三层房屋都是其装修的，王荣增、王伟江仅改动了底楼大厅，王荣增、王伟江主张装修了第二、三层，但并未提供相应的充分证据。王荣增、王伟江向一审法院起诉请求：1、判令确认王荣增、王伟江与倪福兴、捷灵公司签订的《租赁合同》无效；2、判令倪福兴、捷灵公司返还王荣增、王伟江租金人民币38,587.5元；3、判令倪福兴、捷灵公司向王荣增、王伟江赔偿经济损失2,600,000元（装修损失1,236,022元，其余为无法经营导致的动产损失）。一审法院认定事实：2014年8月25日，王荣增、王伟江（承租方、乙方）与倪福兴（出租方、甲方）签订租赁合同一份，约定：倪福兴将涉案房屋（建筑面积约1,500平方米）出租给王荣增、王伟江作为宾馆使用；租期10年，自2014年8月25日起至2024年8月24日止；年租金200,000元，先付后用；租金从第二年开始递增，每年以前一年租金为基础递增5%。后，捷灵公司在租赁合同落款处甲方一侧加盖公章。王荣增、王伟江承租房屋后，支付租金至2018年8月24日止。2017年5月27日，上海市奉贤区奉城镇人民政府《强制拆除违法建筑决定书》向倪福兴留置送达，同时张贴《强制拆除违法建筑通告》。2018年6月22日，奉城镇人民政府城府《奉贤区奉城镇人民政府关于对东新市村上海B有限公司采取断电措施的函》{[2018]64号}载明：国网上海市电力公司奉贤供电公司：根据中央环保督察组关于环保违法项目整治的要求和“五违”综合整治的部署，东新市村正在开展相关整治活动，奉城镇东新市村XX公路XX号上海B有限公司（业主倪福兴）擅自搭建违章建筑物情况，严重影响周边生态环境，我镇正在组织力量进行整治。为保障整治工作有序推进，恳请贵公司派人参与整治工作，并在2018年6月25日对以上企业采取断电措施。2019年1月28日，王荣增、王伟江将涉案房屋钥匙一串通过快递邮寄倪福兴，2019年2月1日，倪福兴拒收。一审另查明，倪福兴于2018年9月3日出具的收条载明收到6月-7月3日电费，收条上沿标注的电费计算方式，其最终用电数为107,700。一审还查明，本案租赁关系前，涉案房屋的承租人租赁房屋同样用于经营宾馆。一审又查明，涉案房屋无建设工程规划许可证。在本案诉前调解阶段，经王荣增、王伟江申请，一审法院委托了上海联合工程监理造价咨询有限公司进行了装修鉴定，结论为：工程造价2,213,772元，残值1,236,022元（无争议项：一层大厅131,975元，争议项：一层沙县小吃38,272元，二层、三层1,048,663元，四层17,112元）。一审庭审中，王荣增、王伟江与倪福兴、捷灵公司双方均对鉴定残值确认为现值。一审诉讼过程中，一审法院于2019年5月22日赴现场进行勘察，双方于当日进行房屋交接，王荣增、王伟江确认所有动产均已搬离，所剩现场的动产均予放弃（包括吸顶式空调一台）。同日，王荣增、王伟江于现场拍摄了电表，用电数也为107,700。一审法院向奉贤环保部门进行了解，其陈述企业向环保部门申办环评，应先委托第三人对项目制作《建设项目环境影响报告表》，再交由环保部门审批，王荣增、王伟江所经营的“浙申旅馆”未并向奉贤环保部门申办环评。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。本案涉案房屋既无产权证，又无建设工程规划许可证，故本案涉案租赁合同无效。关于出租主体问题，租赁合同先由倪福兴与王荣增、王伟江签订，嗣后由捷灵公司在合同落款处出租人一侧加盖公司，属增加捷灵公司为共同出租人，故一审法院认定租赁合同出租人为倪福兴、捷灵公司，倪福兴、捷灵公司应共同承担合同责任。倪福兴、捷灵公司作为出租方，未能提供合法有效的租赁房屋，承担70%的主要过错责任；王荣增、王伟江作为承租方，未对承租房屋审慎审查，承担30%的次要过错责任。围绕王荣增、王伟江的诉讼请求，1、返还租金问题。根据王荣增、王伟江提供的奉城政府城府[2018]64号函、收条和电表照片，足以证明涉案房屋于2018年7月3日被强制停电，原因是涉案房屋被政府认定违章建筑。王荣增、王伟江承租倪福兴、捷灵公司房屋作宾馆用途，停电已导致王荣增、王伟江无法经营，无法使用租赁房屋，因此，倪福兴、捷灵公司应退还王荣增、王伟江自2018年7月3日至8月24日止的租金。至于王荣增、王伟江诉请的金额38,587.50元，计算有误，一审法院以32,984元予以支持。2、装修赔偿问题。根据相关司法解释规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。现双方对一层大厅部分系王荣增、王伟江装修无争议，但对一层沙县小吃部分、二层三层、四层部分装修均存在争议，均认为是自己装修。（1）二层三层装修问题。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，由于租赁合同未对出租时房屋的状况进行确定，而王荣增、王伟江承租前涉案房屋也用于经营宾馆，涉案房屋交付王荣增、王伟江时亦有可能存在为经营宾馆所作的装修，故王荣增、王伟江应对现有装修是其所为和从前承租人处受让的事实承担举证证明责任。对此，王荣增、王伟江提供了证人证言，意欲证明证人对房屋进行了装修，证人陈述其对涉案房屋进行了装修，但装修委托人与付款人均非王荣增、王伟江，有悖常理，也未能提供诸如装修合同、付款凭证等加以辅证，故一审法院难以采纳该证人证言。此外，王荣增、王伟江还提供了《建设项目环境影响报告表》、《特种行业许可证》，以证明前承租人经营时客房共33间，而现有客房共41间，可推导出房屋结构有所变化，王荣增、王伟江对房屋进行过装修。一审法院认为，第一、两份证据反映时间均为2009年9月，并不能直接证明房屋交付王荣增、王伟江时2014年的状况；第二、《建设项目环境影响报告表》仅是委托第三人所制作报告，未经环境管理部门审批；第三、两份证据上虽然均记载客房共33间，但《建设项目环境影响报告表》上所对应的装修图纸却反映面积是930平方米，与本案涉案租赁房屋面积相差甚大，也无法证明涉案房屋交付王荣增、王伟江时的状况，故该两份证据难以证明王荣增、王伟江的观点。反之，倪福兴、捷灵公司为此提供反证即前承租方人员的证人证言，证人确认法院现场勘察所拍摄的现场即为其退租时现状。鉴于举证证明责任在王荣增、王伟江方，王荣增、王伟江没有充分证据证明其对二、三层房屋进行了装修的事实，一审法院难以采信其主张的该事实。至于王荣增、王伟江还主张其受让了前任承租人对房屋的装修，倪福兴、捷灵公司对王荣增、王伟江提供的证据《旅馆转让协议》真实性提出异议，王荣增、王伟江同样应承担举证证明责任，证明该证据的真实性。相反，倪福兴、捷灵公司为反驳其真实性向法院提供了证人证言，否认《旅馆转让协议》是证人所签，否认了该证据的真实性，故法院对该证据不予采纳，对王荣增、王伟江主张的该事实不予采信。（2）一层沙县小吃的装修问题。倪福兴、捷灵公司确认该部分由王荣增、王伟江转租他人经营沙县小吃，但认为转租前其已装修。对此，一审法院在现场勘察时发现该部分与一楼大厅已然隔断，且隔断与两面的装修浑然一体，从生活常识判断系隔断后再行装修，故一审法院对倪福兴、捷灵公司所述不予认可，认定系承租后装修。（3）四层装修问题。本案租赁面积并不及于四层，王荣增、王伟江擅自占用，即使装修系王荣增、王伟江所为，亦无法证明经倪福兴、捷灵公司同意，故对该部分法院难以支持。综上，一审法院认定王荣增、王伟江对涉案房屋进行的装修现值为：一层大厅131,975元，一层沙县小吃38,272元，合计170,247元。倪福兴、捷灵公司应就合同无效的主要过错责任，承担70%装修现值损失即119,172.90元。对于王荣增、王伟江主张的其他动产损失，留存于现场的部分王荣增、王伟江均表示放弃，其他大部分动产王荣增、王伟江亦均搬离，故一审法院对王荣增、王伟江的该部分请求不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院》第二条、第九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、王荣增、王伟江与倪福兴、上海捷灵厨房设备制造有限公司之间签订的《租赁合同》无效；二、倪福兴、上海捷灵厨房设备制造有限公司于判决生效之日起十日内共同返还王荣增、王伟江房屋占有使用费32,984元；三、倪福兴、上海捷灵厨房设备制造有限公司于判决生效之日起十日内共同赔偿王荣增、王伟江装修损失119,172.90元；四、驳回王荣增、王伟江的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费27,908元，鉴定费45,000元，合计诉讼费用72,908元，由王荣增、王伟江负担68,534元，由倪福兴、上海捷灵厨房设备制造有限公司负担4,374元。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。二审审理过程中，王荣增、王伟江提供了以下证据材料：1.银行明细对账单复印件若干、银行对私新线流水交易查询复印件若干、银行交易流水明细清单复印件若干、支付宝账单复印件详情若干及《产品购销合同书》复印件一份，以证明98万元的转让酒店协议的真实性，转让费中包含了装修费。2009年原承租人进行了装修，2014年王荣增、王伟江受让涉案房屋之后又进行了装修，对涉案房屋的第一、二、三层都进行了装修，房间数由33间改造成41间。2.涉案房屋原承租人陈某与倪福兴、捷灵公司签订的关于涉案房屋的租赁合同复印件一份、装修图纸若干份、《洗涤协议书》复印件一份、卫生检验检测报告复印件一份，以证明陈某承租涉案房屋后进行了装修，王荣增、王伟江受让涉案房屋后也进行了装修，房间变为41间。倪福兴、捷灵公司对此的质证意见为：虽上述材料的复印件均与原件一致，但不认可王荣增、王伟江欲证明的内容。倪福兴、捷灵公司称其此前总共装修了涉案房屋50多间，现变成41间，系因王荣增、王伟江占用原来的5间安装了电梯。王荣增、王伟江提供的相关书面材料中对于涉案房屋间数的记载系因公安机关规定超过一定数量的房间，相关许可是不予批准的，为取得批准，故申报为29间房屋。本院认为，王荣增、王伟江提供的上述证据材料在对方不认可其证明内容的情况下，仅凭相关材料中对于涉案房屋间数记载的不同等内容而得出陈某及王荣增、王伟江均先后对涉案房屋进行了装修的结论，依据尚显不足；且一审判决针对一审中王荣增、王伟江提供的有关涉案房屋中房间数变化的证据是否足以印证装修的事实也有相应分析，本院认同一审难以采信的结论。此外，倪福兴、捷灵公司承租涉案房屋前的承租人一审中也曾到庭就是否装修过作证，其证言与王荣增、王伟江的主张相悖，故本院对王荣增、王伟江二审中提供的证据材料欲待证的事实难以认定。本院认为，涉案房屋既无产权证，又无建设工程规划许可证，故一审判决认定王荣增、王伟江与倪福兴、捷灵公司就涉案房屋签订的租赁合同无效，于法有据，本院予以确认。一审确定作为出租人的倪福兴、捷灵公司因未能提供合法有效的租赁房屋导致合同无效应承担70%的责任，王荣增、王伟江承担30%的责任，也无不当之处。一审根据王荣增、王伟江的诉请，判决倪福兴、捷灵公司返还王荣增、王伟江房屋占有使用费32,984元，双方就此也未提出异议，故本院亦予以确认。现当事人争议的主要焦点为王荣增、王伟江诉请的经济损失赔偿诉请如何确定，主要涉及涉案房屋的装修赔偿问题。一审法院根据在案事实，对于一层大厅部分、一层沙县小吃部分为王荣增、王伟江承租后进行装修作出认定，王荣增、王伟江与倪福兴、捷灵公司也未就一审的上述认定提出异议，故本院对此予以确认。对于二层三层装修问题，王荣增、王伟江本案中已提供的证人证言及与涉案房屋房间数有关的书面材料等材料存在的问题一审判决对此已有较详尽的阐述，本院认同一审的阐述，在此不再赘述。综合一审中王荣增、王伟江的举证情况、倪福兴、捷灵公司反驳王荣增、王伟江装修的举证情况，一审判决最终将有关原承租人进行了装修，2014年王荣增、王伟江受让涉案房屋之后又进行了装修的主张之举证不能的不利后果确定由王荣增、王伟江一方承担，并无不当之处；二审审理中，王荣增、王伟江提供的相关证据仍不足以佐证其有关对涉案房屋二、三层进行装修的观点，故本院难以认定涉案房屋二、三层的装修系王荣增、王伟江所为，亦难以判断其承租涉案房屋之前的承租人对涉案房屋进行了装修的事实存在。至于四层装修问题，本院亦认同一审判决不予支持王荣增、王伟江要求赔偿的理由。综上，一审根据王荣增、王伟江的举证，确定涉案房屋的一层大厅及一层沙县小吃系王荣增、王伟江装修，并根据当事人就合同无效的过错责任，确定倪福兴、捷灵公司赔偿王荣增、王伟江装修损失119,172.9元，并无不当。上诉人王荣增、王伟江上诉要求倪福兴、捷灵公司赔偿其182万元的经济损失，缺乏充分的事实根据，本院难以支持。一审判决并无不当之处，一审判决应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费人民币21,180元，由上诉人王荣增、王伟江负担。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 翟从海审判员 蒋辉霞二〇二〇年六月二十八日书记员 周 益附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……