河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终6383号上诉人(原审被告):郑州高新科技企业加速器开发有限公司，住所地郑州高新区冬青街55号。法定代表人：姚桂兰，该公司经理。委托诉讼代理人：王松，河南格思律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵素娟，女,汉族,1972年3月20日出生，住郑州市高新技术开发区。委托诉讼代理人：姚常青，河南银基律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶子铭，河南银基律师事务所律师。上诉人郑州高新科技企业加速器开发有限公司(以下简称加速器公司)因与被上诉人赵素娟房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初2005号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月28日立案后，依法独任进行了审理。本案现已审理终结。加速器公司上诉请求：1、请求依法撤销一审民事判决书第一、二项，并依法发回重审或改判；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院未考虑被上诉人赵素娟延期付款的违约行为，直接认定上诉人应自交房之日起365个工作日后承担违约责任，系事实认定不清。二、一审法院忽视履行合同时发生情势变更的客观情况，认定加速器公司承担违约责任，属事实认定不清，适用法律错误。众所周知，自2016年8月之后，郑州市因政府部门职能调整，原在房管局办理的不动产登记改为到不动产局进行不动产登记，相关不动产登记工作均受到了影响。而且，赵素娟购买的本案所涉房屋位于郑州高新企业加速器产业园，该产业园系加速器公司在工业用地上建设的科技园区。该园区不同于一般商品房住宅小区，园区内的房屋也不属于商品房，园区相关不动产登记工作的办理受政策的影响更大。在上述政府部门职能调整时，就整个高新区相关产业园不动产证登记办理也进行了部门调整，相应政策也有所变化。而原本根据郑州高新区管委会主任办公会议纪要《郑开会纪[2013]15号》文件第八项，加速器产业园房产转让是经过高新区管委会准许的，也可以办理相关产权证书。但在2018年高新区产业园恢复办理不动产登记时，又因为高新区管委会主任会议纪要《郑开会纪[2018]15号》第四项中，关于不动产登记涉及工业用地分割转让问题中遗漏了郑州高新企业加速器产业园。再次导致加速器产业园不动产权属证书办理遇到困难。而且根据高新区管委会政策要求，购买园区内的房屋办理产权证书前应当进行入园审批。而因高新区管委会政府部门职能调整，从2019年起，该入园审批由原来的河南省国家大学科技园产业基地负责改为由高新区梧桐园区运营中心负责。根据桐园区运营中心的政策要求，在郑州高新企业加速器产业园办理不动产权属证书的企业或个人，该企业本身或该个人的关联企业（比如个人是该企业的股东、法定代表人等）的工商登记和税务登记地址必须办至郑州高新企业加速器产业园内。三、本案不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，一审法院适用法律错误。四、一审法院判决逾期贷款利息的标准支付赵素娟的损失，属适用法律错误，造成合同双方权利义务严重失衡。首先，本案属于买卖合同纠纷。加速器公司作为出卖方，合同主要目的是获得合同约定中房屋出卖后的全部价款；赵素娟作为买受方，合同主要目的是获得合同中约定的房屋。而关于本案诉争的房屋，加速器公司已经交付给了赵素娟，其未获得本案所涉房屋的权属证书并不影响其对该房屋占有、使用、受益的权利，并未给赵素娟造成实际损失。而且在一审庭审中，赵素娟也确实并未提供任何证据证明其因未获得房屋权属证书而遭受到了损失。至于目前房屋被查封，赵素娟也可以行使其他相关救济权利（例如通过执行异议或执行异议诉）来阻却该查封。其次，双方签订的《房产转让协议》中也并未就若发生迟延办理房屋权属证书的情况而会产生违约责任以及违约金或违约金的计算方法进行任何约定。第三，一审法院的判决造成本案合同双方权利义务严重失衡，该计算方式对加速器公司极其不公平。五、赵素娟的诉请已经超过诉讼时效，依法不应支持。赵素娟辩称：一审事实认定清楚，证据确实充分，法律适用正确，上诉人上诉请求没有事实和法律依据，应当驳回上诉，维持原判。一、上诉人未按照合同约定期限为赵素娟办理房屋产权登记证书，已构成合同根本违约，应当承担违约责任。上诉人辩称未按期办证系拒绝履行合同后履行义务，没有依据。二、上诉人主张其违约行为由情势变更无事实和法律依据。一审中上诉人提供的两份文件仅是郑州高新管委会的办公会议纪要，仅是管委会制定的工作部署文件，不具有改变上诉人、被上诉人双方之间房产转让协议约定的法律效力。涉案房屋于2014年10月14日即交付给赵素娟，上诉人也应当于2016年3月28日前为赵素娟办理权属证书，这个期间没有任何政策影响，但上诉人也未进行权属登记办理。因此，上诉人该辩称意见不能成立。三、一审法院适用法律正确，应当予以维持。能够正常向社会销售并转移所有权的房屋都应视为商品房。最高院关于商品房买卖合同司法解释也并未限定商品房只包括民用住宅，工业厂房也应当包含在内。双方签订的房产转让协议应当属于商品房买卖合同纠纷司法解释的调整范围。上诉人主张一审适用法律错误，没有依据。四、上诉人违约应承担责任的标准。在协议没有约定的情况下，一审法院按照法律规定进行判决并无不当。上诉人未按期办理权属证书的行为构成违约，就应当承担相应的违约赔偿责任。五、本案起诉并未超过诉讼时效。上诉人逾期办理房屋权属证书的行为是一种违约状态持续存在且无法分割、分段认定的违约行为，即使要计算诉讼时效，也应当是侵权行为结束之日开始计算。赵素娟向一审法院起诉请求：1、判令被告为原告办理该房屋权属证书；2、判令被告自2016年3月1日起以725万元为基数，按年利率6%的标准赔偿原告损失至实际取得房屋权属证书之日止，截至起诉时已经产生159.5万元；3、本案诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：2013年10月29日，原告（受让人、乙方）与被告（转让企业、甲方）签订《郑州高新企业加速器产业园房产转让协议》一份，约定：被告以出让方式取得位于郑州市××开发区合欢街以北，冬青街以南，长椿路以东，碧桃路以西，编号为GX1-100-558、GX1-100-559的地块的土地使用权。见国有土地使用证号为《郑国用（2013）第0261号》、《郑国用（2013）第0262号》，建设用地规划许可证号为《郑高规地字第410100201200045》、《郑高规地字第410100201200046》。该地块土地整体面积为188271.25平方米，规划用途为工业，土地使用年限至2054年2月2日。原告购买标的物为郑州高新企业加速器产业园C8-5号楼，地上四层,建筑面积为889.27平方米。原、被告约定该厂房所有权预约转让价为7250000元，其他契税、政府规费项目由原、被告按国家规定各自承担。双方一致同意采取贷款的方式付款，原告签订本协议当日向被告支付购房款3630000元,被告通知原告的五个工作日内,原告与银行签订贷款合同,办理相关手续。被告应在2014年8月31日前，将标的物交付原告。房屋交付使用且原告按约定将全部房款支付被告后365个工作日内，被告配合原告将不动产证过户办理到原告名下（原告须配合缴纳各类产证办理费用），原告应积极配合被告办理相关手续。办理产权登记的相关税费及其他费用由双方依据法律规定及政府要求各自承担。争议发生后，双方应友好协商解决。无法协商解决的，争议一方可向标的物所在地人民法院提起诉讼解决。原告在合同乙方处签字捺印确认，被告在合同甲方处加盖公章确认。2014年12月14日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《补充协议》一份，约定：根据双方2013年10月29日签订的《郑州高新企业加速器产业园房产转让协议》第六条约定，被告拟于2014年8月31日交付标的物，鉴于原告申请的贷款在交房前未到位，双方达成补充约定。原告应及时向贷款银行提供贷款材料；无论因何原因，现有贷款银行未批准原告贷款申请的，被告协助原告尽快联系其他贷款银行；如果被告未能联系新的贷款银行或新的贷款银行任未同意原告贷款申请的，原告付款方式变更为全款现金支付。原告本次交房之日起应在半年内付清剩余房款；原告在半年内付清全部剩余房款的，被告同意不计期间的利息。逾期超过四个月未付清全部房款的视为乙方根本违约，甲方有权解除《房产转让协议》，原告应当将房产归还甲方。原告在协议乙方处签字捺印确认，被告在合同甲方处加盖公章确认。被告分别于2013年7月22日、2013年9月18日和2013年10月29日向原告出具收据三张，为原告向被告交纳的涉案房屋房款3630000元；被告分别于2018年6月15日和2018年6月21日向原告出具收据二张，为原告向被告交纳的涉案房屋剩余房款3620000元。原告提交的交房通知显示：本案涉案房屋已具备正式交房条件，2014年10月14日开始办理房屋交接手续。该通知书有被告加盖公章予以确认。原告提交的移交证明显示：本案涉案房屋已于2014年10月14日完成房屋交接手续，移交至河南京航物业服务有限公司办理其他手续。该证明有被告加盖公章予以确认。另查明：2016年8月19日，郑州市住房保障和房地产管理局发布《通告》：根据郑州市人民政府的统一安排部署，郑州市房屋登记业务自2016年8月20日正式纳入不动产统一登记，郑州市住房保障和房地产管理局自2016年8月20日起不再办理房屋所有权初始登记业务，转由郑州市不动产登记中心办理房屋产权首次登记。经查，本案涉案房屋所在地块现存在多轮查封。一审法院认为，原、被告签订《郑州高新企业加速器产业园房产转让协议》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，该院予以确认。合同双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告履行支付购房款义务，被告应按合同约定时间履行办理房屋权属证书等义务。关于原告请求被告为其办理涉案房屋权属证书，因该房屋目前存在多轮查封，其该请求暂时不具有履行的条件，该院酌定待具备过户条件后三十日内被告协助办理相应手续。原告请求被告支付迟延办理房屋权属证书期间的损失。双方签订的合同约定为“房屋交付使用后，甲方在365个工作日内将房屋权属证书办至乙方名下，并协助乙方取得房产证”，双方一致同意采取贷款的方式付款，且在无法贷款的情况下采取现金支付的方式付款，原告于2018年6月21日向被告支付完剩余全部购房款。涉案房屋实际交付时间为2014年10月14日，故被告应当于2016年3月28日前办理涉案房屋权属登记。被告至今未将涉案房屋的权属证明办理至原告名下，且因其单方债务原因导致该房屋被法院多次查封，现已无法办理过户手续，其该行为已构成违约。双方签订的转让协议并未对逾期办理房屋权属证书的违约金标准进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因本案房屋暂不具备办理过户登记条件，该院确定被告应以总房款7250000元为基数，自2016年3月28日起至实际办理房屋权属证书之日止按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。被告辩称“2016年8月之后政府部门职能调整，原在房管局办理初始登记改为到不动产首次登记，该政策影响本案涉案房屋权属证书的办理。”但本案涉案房屋应当于2016年3月28日前办理本案涉案房屋权属登记手续，该期间不受政府职能部门调整的影响，故对该辩称，该院不予采信。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告郑州高新科技企业加速器开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告赵素娟延期办理位于郑州市高新区郑州高新企业加速器产业园C8-5号楼房屋权属证书造成的损失（以7250000元为基数，自2016年3月28日起至实际办理房屋权属证书之日止按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；二、待办理产权证书条件成就后三十日内，被告郑州高新科技企业加速器开发有限公司协助原告赵素娟将位于郑州市高新区郑州高新企业加速器产业园C8-5号楼房产不动产证办理至原告赵素娟名下；三、驳回原告赵素娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取9578元，由被告郑州高新科技企业加速器开发有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，赵素娟、加速器公司之间签订的合同及赵素娟与加速器公司签订的补充协议，系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，赵素娟足额支付了购房款，加速器公司亦将房屋交付赵素娟使用。根据双方合同约定，房屋交付使用后，加速器公司应在365个工作日内将房屋权属证书办理至赵素娟名下，并协助赵素娟取得房产证，加速器公司未按双方合同约定的期限将案涉房屋权属证书办理至赵素娟名下，且因该房屋目前存在多轮查封，现无法办理过户，加速器公司的行为构成违约，应承担相应的违约责任。双方并未对逾期办理房屋权属证书的违约金标准进行约定，赵素娟主张逾期办理房屋权属证书的损失，但未提交充分证据证明其因逾期办理房屋权属证书所造成的损失的相关证据，一审判决以已付房款为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准赔偿损失不当。本院根据本案实际情况，参照双方关于逾期交房违约金的标准，即“延期交房，需按中国人民银行公布的同期活期利率支付逾期利息”的约定，酌定加速器公司以赵素娟交纳的购房款为基数，按照中国人民银行同期活期存款利率标准即年利率0.35%向赵素娟支付延期办理房屋权属证书的损失。按照合同约定，加速器公司应当在房屋交付后365个工作日即2016年3月28日前办理房屋权属证书。本案因赵素娟在该期间尚未付清房款，至2018年6月21日才付清，故应自2018年6月22日（即付清房款次日）起加速器公司向赵素娟支付该迟延办证损失。加速器公司应以赵素娟已付款7250000元为基数，按年利率0.35％的标准支付赵素娟自2018年6月22日至实际办理房屋权属之日止的损失。因该房屋目前存在多轮查封，办理房屋过户的条件尚不具备，赵素娟要求加速器公司为其办理该房屋权属证书的诉讼请求，不予支持，待条件具备后可另行主张。综上所述，加速器公司的部分上诉请求成立，予以支持。一审判决认定事实清楚，但处理有不当之处，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、变更河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初2005号民事判决第一项为，郑州高新科技企业加速器开发有限公司于本判决生效后十日内支付赵素娟延期办理位于郑州市高新区郑州高新企业加速器产业园C8-5号楼房屋权属证书造成的损失（以7250000元为基数，自2018年6月22日起至实际办理房屋权属证书之日止按照年利率0.35%计算）；二、撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初2005号民事判决第二、三项；三、驳回赵素娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取9578元，由郑州高新科技企业加速器开发有限公司负担2600元，赵素娟负担6978元。二审案件受理费19156元，由郑州高新科技企业加速器开发有限公司负担5200元，赵素娟负担13956元。本判决为终审判决。审判员  常爱萍二〇二〇年六月十九日书记员  娄杨杨