湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终6074号上诉人（原审被告）：胡宇婷，女，1995年3月1日出生，汉族，住湖南省长沙县。委托诉讼代理人：王湘龙，系胡宇婷丈夫。被上诉人（原审原告）：上海永升物业管理有限公司长沙分公司，住所地湖南省长沙市雨花区圭塘街道劳动东路222号旭辉国际广场R3栋架空层。负责人：黄涛，总经理。上诉人胡宇婷因与被上诉人上海永升物业管理有限公司长沙分公司（以下简称永升物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙县人民法院（2020）湘0121民初337号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月28日立案受理后，依法组成合议庭，通过阅卷和询问当事人，进行了不开庭审理。胡宇婷委托诉讼代理人王湘龙到庭参加诉讼，永升物业公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡宇婷上诉请求：一、请求撤销长沙县人民法院作出的（2020）湘0121民初337号民事判决书，并依法改判或发回重审。二、判令本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误。被上诉人与恒基兆佳（湖南）房地产发展有限公司的签订的《前期物业服务合同》不符合法定程序，不应认定为有效。二、上诉人与被上诉人之间不仅不存在书面物业服务合同，更不存在“事实物业服务关系”，因此上诉人无需向被上诉人支付物业服务费。三、退一步讲，即便上诉人需要支付物业费，但因上诉人与被上诉人不存在事实物业服务关系，也没有书面物业服务合同，因此上诉人与恒基兆佳公司签订《房屋买卖合同》中约定物业费虽为1.65元/平米/月的标准，但是被上诉人提供的服务远远不能达到该标准，不应当以该标准计算物业费。永升物业公司未作答辩。永升物业公司向一审法院起诉请求：1、胡宇婷支付拖欠物业费共计9045.3元；2、胡宇婷支付拖欠费用违约金共计547.85元（违约金截止到2019年9月30日）；3、胡宇婷承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：一、当事人无争议的事实。1、胡宇婷系长沙县星沙街道开元东路77-79号恒基凯旋门（住宅小区）1期11栋1501房业主，房屋建筑面积166.18平方米。2016年7月23日，胡宇婷在《商品房交楼书》上签名并确认收房。2、永升物业公司向本院提交其于2016年与恒基兆佳（湖南）房地产发展有限公司（以下简称恒基公司）签订了《恒基?凯旋门前期物业管理服务合同》（以下简称《前期物业合同》），约定：永升物业公司为恒基凯旋门小区提供物业管理服务，永升物业公司按建筑面积向业主收取物业服务费，一、二期住宅为1.65元/月/平方米；物业服务费用按月交纳，业主应在每月第壹日至第柒日履行交纳义务，逾期交纳的，违约金按照应缴费用每日万分之一收取；本合同自2016年10月20日起至业主大会与物业管理企业签订的物业服务合同生效时终止。物业合同还对双方其他权利义务进行了相应约定。3、恒基凯旋门小区一、二期的物业公司在2017年1月1日之前为恒宝物业公司，2017年1月1日起，该物业公司退出恒基凯旋门小区，由永升物业公司正式接管恒基凯旋门小区，为该小区提供物业服务至今，永升物业公司从2017年1月1日开始向小区内业主收取物业管理服务费。4、胡宇婷从2017年9月1日起2019年9月30日止未向永升物业公司交纳物业费，永升物业公司向胡宇婷催收未果。5、恒基凯旋门小区一、二期业主委员于2019年7月成立，胡宇婷在购房时与前物业公司即恒宝物业公司所约定的物业服务费标准亦为1.65元/㎡/月。二、当事人有争议的事实：1、永升物业公司向胡宇婷收取物业费是否合理合法。永升物业公司认为，与恒基公司签订《前期物业合同》，并为恒基凯旋门小区提供了物业服务，有权向小区内业主收取物业服务费用。胡宇婷认为，永升物业公司与其没有合同关系，签订物业服务合同的系恒宝物业公司；永升物业公司与恒基公司签订的《前期物业合同》未经法定程序，不符合法律规定，应认定无效。2、物业服务收费标准如何认定。永升物业公司认为按其与恒基公司签订的《前期物业合同》约定的收费标准收费，合理合法。胡宇婷认为，永升物业公司的物业服务不到位，存在很大的问题。一审法院认为，胡宇婷未与永升物业公司签订书面物业服务合同，但永升物业公司与建设单位即恒基公司签订了《前期物业合同》，合同效力及于全体业主；永升物业公司自2017年1月1日起实际为恒基凯旋门小区提供物业服务，胡宇婷为恒基凯旋门小区业主，双方形成事实上的物业服务合同关系，无论胡宇婷对《前期物业合同》的签订是否知情，永升物业公司有权依据事实物业服务合同关系向胡宇婷收取物业服务管理费。物业服务具有连续性、长期性的特点，胡宇婷提供的小区卫生情况、疫情期间出现的问题等照片、视频仅能反映物业服务有瑕疵，且部分问题并非胡宇婷欠费期间发生，不足以证明胡宇婷欠交物业费期间，永升物业公司的物业服务质量不符合合同约定及相关法律法规规定的质量标准，构成严重违约。即使胡宇婷不认可永升物业公司提交的《前期服务合同》，亦可参照胡宇婷与前物业公司约定的收费标准，认定胡宇婷应按1.65元/㎡/月的标准向物业公司交纳物业服务费。永升物业公司作为恒基凯旋门的物业服务企业，依约为该小区提供物业服务，有权向小区内的业主收取物业服务费。胡宇婷作为小区业主，尚欠物业服务费6854.9元（166.18㎡×25个月×1.65元/㎡/月），构成违约，理应及时履行交付物业服务费义务。二、关于违约金的问题。胡宇婷拒交物业服务费的行为虽不妥当，但非恶意拖欠，原因是多方面的，胡宇婷以拒交物业费的方式表达诉求情有可原，故对于永升物业公司要求胡宇婷承担违约金的诉讼请求，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、限胡宇婷在本判决生效后十日内支付永升物业公司物业服务费6854.9元；二、驳回永升物业公司的其他诉讼请求。本案受理费50元，减半收取25元，由永升物业公司负担7元，由胡宇婷负担18元。本院二审期间,当事人没有提交新证据。一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，国务院《物业管理条例》第二十一条、第二十二条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，永升物业公司与建设单位签订前期物业服务合同，符合法律规定。该合同对业主胡宇婷有约束力。在未能证明存在侵害其合法权益及永升物业公司不履行或不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的情况下，胡宇婷应该按照合同条款按时交纳物业费。综上所述，胡宇婷上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人胡宇婷负担。本判决为终审判决。审判长 左 武审判员 蔡 晓审判员 闵俊伟二〇二〇年六月二十四日书记员 廖亚娇附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。