河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终6078号上诉人（原审原告）：李强，男，1983年11月13日出生，满族，住河北省承德市滦平县。委托诉讼代理人：张华欣，浙江京衡（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张福可，河南千业律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南中林置业有限公司，住所郑州市二七区棉纺东路66号院17号楼3单元4层31号。法定代表人：曾江，该公司执行董事。委托诉讼代理人：史明正，河南天基律师事务所律师。原审第三人：上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行，营业场所郑州市金水区金水路299号。负责人：董琢理，该行行长。委托诉讼代理人：刘美丽，女，系该行工作人员。上诉人李强因与被上诉人河南中林置业有限公司（以下简称中林置业公司）、原审第三人上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行（以下简称浦发银行郑州分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2019）豫0103民初19423号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月21日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。李强上诉请求：1.依法撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判支持李强的一审诉讼请求;2.本案诉讼费用由中林置业公司承担。事实和理由：一审法院事实认定错误、法律适用错误，李强要求解除商品房买卖合同及赔偿相应损失的一审诉讼请求有充分的事实及法律依据，应当予以支持。中林置业公司关于其已按照商品房买卖合同约定交付房屋及逾期交房系政府环保管控导致的答辩理由均无任何依据。具体理由如下：一、本案一审中，第一次开庭时间为2020年1月7日上午9时。中林置业公司经人民法院依法传唤，拒不到庭，一审法院依法缺席审理了本案。中林置业公司在规定的举证期限内未提供任何证据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，中林置业公司所提交的证据均不能作为认定本案事实的依据。二、中林置业公司所辩称的逾期交房系政府环保管控禁止施工造成的，并非事实。首先，中林置业公司所提交的政府环保管控文件均是复印件，且政府也从未实施封土令，并且经李强了解政府因环保管控并非是一刀切的所有项目停止施工。而是实施精细化的管理，针对不同类型的工地、不同施工阶段，明确了详细的管理要求，在建项目在符合扬尘管控的要求下，是可以施工的。其次，郑州市早在2017年就实施环保治理措施，双方在2018年10月9日签订《商品房买卖合同》时，中林置业公司作为专业的房地产开发企业应当预料到政府环保管控可能会造成工期延长。故逾期交房的过错完全在中林置业公司，相应的违约责任也应由中林置业公司承担。三、中林置业公司称已在2019年12月28日交房，并非事实。涉案的建设工程项目至今不具备《商品房买卖合同》约定的交付条件，并且建设项目施工远未结束，现场建筑垃圾遍地，绿化、道路硬化、消防设施等项目配套设施仍未施工完毕，处于停工状态。根据《商品房买卖合同》第八条之约定，中林置业公司应当在2019年6月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备第5种条件（5、该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施按照本合同第十四条约定内容已完成；前期物业已经落实。）并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。在一审第二次庭审中，中林置业公司承认该项目至今未取得竣工备案表。四、在中林置业公司未按照《商品房买卖合同》第八条之约定交房，已构成根本违约。李强于2019年10月7日通过邮政EMS快递向中林置业公司邮寄了解除《商品房买卖合同》通知书，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，并要求退还首付款及承担违约责任。中林置业公司于2019年10月10日签收。故根据《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定，双方签订的《商品房买卖合同》应于2019年10月10日解除。一审法院未查明本案事实，错误的认定案件事实，未能认定本案《商品房买卖合同》已合法解除的客观事实，依法应予纠正。五、郑州市中级人民法院作出的郑州恒龙置业有限公司逾期交房系列案件生效判决（案号（2020）豫01民终1855号、（2020）豫01民终2600号等）与本案案件情况基本一致。该生效的判决的结果为依法解除了双方签订的《商品房买卖合同》，并判决开发商承担了相应的违约责任。根据《最高人民法院关于建立法律适用分歧解决机制的实施办法》之规定，统一裁判尺度和司法标准，做到同案同判，切实维护李强的合法权益。综上所述，本案一审判决认定事实错误，法律适用错误。李强要求解除与中林置业公司签订的《商品房买卖合同》并要求中林置业公司承担违约责任的诉请合法有据，依法应予支持。中林置业公司辩称，一、一审认定中林置业公司逾期交房构成违约且未认定交房期限予以顺延，并据此判令中林置业公司承担违约金与客观事实不符且严重违反双方合同约定，依法应当认定交房期限根据双方约定内容予以顺延。1、双方签订的《商品房买卖合同》第八条明确约定：“遇下列原因，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、其他非出卖人的原因造成该房屋不能交付使用的；3、由于相关政策、法律、法规、规章的强制性规定等原因影响交房的交房日期相应顺延或根据实际情况另行确定。”上述合同签订后，中林置业公司积极履行合同义务，但郑州市、区政府因环保、重大活动等问题先后数十次下达管控及停工文件，直接造成该项目截止到2019年12月31日累计停工271天（截止到2019年6月30日累计停工221天）的后果。上述停工的事实及天数系中林置业公司在订立合同时不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，且中林置业公司在出现上述情况不能按期交房时也及时向李强发放了逾期交房的通知。上述停工的事实同时符合不可抗力及系因政策强制性规定的原因影响交房的情形，根据合同第八条约定，交房期限应当顺延；根据顺延后的交房期限计算，截止到2019年12月30日中林置业公司交房时并未超过顺延后的交房期限，不构成违约；一审判决认定中林置业公司违约且认定交房期限不得顺延并判令支付逾期交房违约金违反双方约定，依法应当予以纠正。2、关于因环保管控而停工的事实属于证据规定中无需举证的众所周知的事实，尽管如此中林置业公司仍提交了相关部门的管控文件予以证明，已尽到举证责任，因环保管控造成停工的事实依法应当予以认定。3、一审判决认定的中林置业公司在签订合同时应当将停工管控因素考虑在内进而认定中林置业公司违约且交房期限不应顺延与事实不符。中林置业公司2018年10月份与李强在订立合同时已经考虑到了近年来因环保问题停工管控等因素，也正是考虑到上述因素双方一致约定涉及交房事宜若遭遇不可抗力或由于政策、法律、法规、规章的强制性规定等原因影响交房的交房日期相应顺延；与此同时，自18年以来环保部门是否采取环保管控措施由之前的相对固定的定期停工转换为根据每天或每周的空气质量监测结果决定是否采取停工或管控措施。即签订合同后至交房前的空气质量好坏直接决定是否停工以及停工的天数；是否停工及停工天数直接影响交房期限，无法预见什么时候停工以及如果停工的话具体的停工天数，因此无法将管控因素造成的停工体现在交房期限上。也正是基于上述原因，双方考虑到环保管控因素只能一致同意如因政策原因影响交房的交房日期相应顺延。这种情况下，一审法院以所谓应考虑停工管控为由认定违约且不认定合同约定的交房期限顺延缺乏法律依据且违反双方合同约定。退一步讲，即使认定中林置业公司存在违约，也应当考虑上述环保管控造成的停工事实至少酌定总停工天数的50%顺延交房期限，而不应当一天顺延期限都不认定。二、即使认定中林置业公司违约应支付违约金，中林置业公司协调郑州兆岸商业管理有限公司作为李强的受托管理人已通过减少免租期限、变相提前计算租金的方式向其补偿了损失，在认定违约金额的情况下，应当考虑上述李强已获得上述补偿情形对违约金进行调整，一审未考虑上述情形，造成中林置业公司及兆岸公司双重支付对价，李强双重受偿的后果，损害了中林置业公司的利益，应当予以纠正。本案中，李强购买的房产系商铺，其与郑州兆岸商业管理有限公司签订《委托经营管理合同》约定商铺委托兆岸公司经营并由兆岸公司向李强支付租金。停工及交房期限顺延的情况发生后，中林置业公司协调兆岸公司向李强计算免租期及支付租金的期限由原来的顺延六个月变更为仅顺延三个月，已一定程度上弥补了李强的损失。但一审判决认定违约金时未考虑上述情形，认定事实错误应当予以纠正。综上，李强的上诉请求缺乏事实依据及证据支持且不符合双方合同约定内容，依法应当驳回其诉讼请求，维护中林置业公司的合法权益。浦发银行郑州分行述称，房屋买卖合同与个人购房担保借款合同是不同的法律关系。浦发银行郑州分行已经按照李强、中林置业公司及浦发银行郑州分行三方合同约定发放了贷款，并不存在违约行为。根据三方合同的约定在按揭贷款未结清前，李强、中林置业公司均有义务向浦发银行郑州分行偿还借款，因此浦发银行郑州分行在贷款结清前不同意配合办理相关解押手续。李强向一审法院起诉请求：1．判令解除李强与中林置业公司于2018年10月9日签订的商品房买卖合同；2．判令解除李强、中林置业公司与浦发银行郑州分行于2019年4月15日签订的个人购房担保借款合同；3．判令中林置业公司向李强返还购房首付款260000元、产权登记费550元、维修基金1284元，及赔偿李强支付的购房首付款的利息损失（自2018年11月26日起至实际偿还之日止，以本金260000元为基数，按同期银行贷款年利率5%计算，暂计至起诉之日为12038.36元）；4．判令中林置业公司向李强返还截止2019年10月30日李强已向浦发银行郑州分行偿还的贷款本息26753.09元，并返还自2019年10月31日起至判决生效之日止李强向浦发银行郑州分行偿还的贷款本息（具体数额以本判决生效当月出具的还款明细为准）；5．判令中林置业公司赔偿李强违约金3770元、抵押费550元、公证费200元、代办费1500元；6．判令中林置业公司向浦发银行郑州分行返还至本判决生效之日起的尚余贷款本息；7．本案诉讼费用由中林置业公司承担。一审法院认定事实：2018年6月17日，李强与中林置业公司签订一份商品房认购协议，约定李强认购中林置业公司开发建设的中林嘉苑项目下C幢2043室商品房。2018年7月5日，李强与郑州市兆岸商业管理有限公司签订一份星光汇商铺委托经营管理合同，约定李强委托郑州市兆岸商业管理有限公司经营管理李强认购的上述房屋，授权郑州市兆岸商业管理有限公司代表李强向开发商办理该商铺的收楼手续等。2018年10月9日，李强与中林置业公司签订一份商品房买卖合同，约定李强购买中林置业公司开发的位于郑州市二七区嵩山北路东、建设东路北C座2层2043号房屋一套等。合同签订当日，李强交付中林置业公司购房首付款、维修基金、产权登记费等。2019年4月15日，李强与浦发银行郑州分行签订一份个人购房担保借款合同。2019年6月12日，中林置业公司向李强邮寄一份延期交房通知。2019年10月7日，李强向中林置业公司邮寄一份解除商品房买卖合同通知书。2019年11月5日，中林置业公司再次向李强邮寄一份延期交房通知书。2019年12月28日，中林置业公司与郑州市兆岸商业管理有限公司签订一份交房交接书。后李强诉至该院。一审法院认为：李强与中林置业公司签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，不违反有关法律规定，为有效合同。商品房买卖合同约定2019年6月30日前交付房屋，但2019年12月28日，中林置业公司与郑州市兆岸商业管理有限公司签订交房交接书，同时，考虑郑州市因环保因素、大气管控要求建筑施工企业停工的实际情况，对于李强要求解除合同并返还购房款等的请求，该院不予支持，但酌定中林置业公司支付逾期交房违约金2340元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，判决：一、被告河南中林置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告李强逾期交房违约金2340元；二、驳回原告李强的其他诉讼请求。案件受理费5900元，减半收取计2950元，由原告李强承担2925元，由被告河南中林置业有限公司承担25元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，中林置业公司提交二份证据。第一份证据为高压供用电合同（复印件）一份。第二份证据为照片（无原件）两张。中林置业公司拟以以上两份证据证明案涉房产在交房前已经符合用电用水的标准，具备使用的条件，李强的合同目的已经实现，无权要求解除买卖合同。针对中林置业公司提交的证据，李强经质证认为，对两份证据的真实性有异议，合同及照片均系复印件。两份证据与本案无关联性，并且不能证明涉案房产符合交房条件。根据双方签订的商品房买卖合同第八条的约定，交房条件应当是取得建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表。至今中林置业公司就该项目未取得竣工验收备案表，不符合交房条件。针对中林置业公司提交的证据，浦发银行郑州分行经质证认为，该两份证据与浦发银行郑州分行无关，浦发银行郑州分行不发表质证意见。针对中林置业公司提交的证据，本院经审查认为，由于中林置业公司提交的证据均系复印件，且李强对该证据的真实性不予认可，因此，本院对该证据的真实性不予认定。本院经审理查明，案涉《星光汇商铺委托经营管理合同》约定，李强委托兆岸公司经营管理李强认购的上述房屋，该涉案商铺总房款为641975元，李强同意兆岸公司在委托管理经营首期三年无偿使用涉案商铺。作为对价，兆岸公司承诺从开发商处以优惠后总房款520000元购买到商铺。因中林置业公司原因逾期交楼导致李强不能在2019年6月30日前将该商铺移交给兆岸公司的，交付时间及委托经营期限顺延，李强无需向兆岸公司承担违约责任。李强授权兆岸公司办理该商铺的收楼手续。本院查明的其他事实与一审查明相同。本院认为，李强、中林置业公司签订的《商品房认购协议》及《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，合法有效。合同约定，中林置业公司应于2019年6月30日前，将具备该商品房取得房地产开发项目交付使用备案证明文件及符合合同约定的商品房交付给李强，中林置业公司未按约定交付涉案房屋，已构成逾期交房。虽然在合同签订后确实存在环保、大气管控及其他政府行为导致的停工，但双方签订《商品房认购协议》时郑州市每年因环保、大气管控等原因建筑施工需停工已常态化，中林置业公司作为房地产开发的专业公司，对此情况应当可以预见，所以，不能因此免除中林置业公司逾期交房的违约责任。但由于具体停工天数是中林置业公司不能预见和确定的，因此，应当减轻中林置业公司的违约责任，一审酌定中林置业公司支付李强相应逾期交房违约金2340元并无不当。根据《星光汇商铺委托经营管理合同》，李强在签订《商品房买卖合同》时已经因案涉房屋的委托经营获得了房屋价款的优惠。同时，中林置业公司又愿意继续履行合同，李强的根本利益并未受到损害。故李强要求解除《商品房买卖合同》的理由不充分，原审对李强该诉请不予支持并无不当。由于李强一审时要求的违约金是解除合同的违约金，不是履行合同的逾期交房违约金，所以，原审对解除合同的请求不予支持，相应的解除合同的违约金亦不应支持，原审判决驳回了李强的诉讼请求，原审程序合法。综上，李强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5900元，由李强负担。本判决为终审判决。审判员  黄智勇二〇二〇年六月十九日书记员  王云霞