山东省东营市河口区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0503民初975号 原告：东营市河口区住房和城乡建设局，住所地东营市河口区黄河路166号，统一社会信用代码11370503MB2863029A。 法定代表人：孙卫祥，局长。 委托诉讼代理人：于广涛，山东东曦律师事务所律师。 被告：杨洪伟，男，1965年7月15日出生，汉族，现住东营市河口区。 东营市河口区住房和城乡建设局（以下简称河口区住建局）与被告杨洪伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告河口区住建局的委托诉讼代理人于广涛，被告杨洪伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 河口区住建局向本院提出诉讼请求：1.判决杨洪伟支付自2015年1月1日至2019年12月31日的租金17827元，并支付违约金1782.7元；2.判决解除双方之间的《河口区廉租房租赁合同》，杨洪伟搬离其租住的位于河口区廉租住房；3.诉讼费由杨洪伟负担。事实和理由：2014年4月8日，杨洪伟与河口区住建局签订《河口区廉租住房租赁合同》，租赁期限为一年零一个半月，自2013年11月16日至2014年12月31日。杨洪伟已经缴纳租金3752元，剩余租金拖欠至今。 杨洪伟辩称，河口区住建局所诉属实，但其因生活困难无力交纳租金。 河口区住建局围绕其诉讼请求向法庭提供东营市河口区住房保障体系建设工作领导小组出具的证明一份、河口区公共住房租赁合同一份、房产证复印件一份、河口区人民政府办公室关于印发2015年度河口区住房保障工作实施方案的通知复印件一份、河口区人民政府办公室关于做好2019年度河口区城镇住房保障工作的通知复印件一份，杨洪伟经质证无异议，本院对证明效力均予以认定。 本院经审理认定案件事实如下：2012年11月16日，东营市河口区住房保障体系建设工作领导小组（甲方）与杨洪伟（乙方）签订《河口区廉租住房租赁合同》，约定：乙方租住位于河口区，房屋建筑面积70.32平方米；租赁期限为1年，自2012年11月16日至2013年11月15日；租金标准：“该住房租金按照有关文件规定，其中保障面积内部分30平方米，月租金为36元，保障面积外部分40.32㎡，月租金121元，年租金总额为1884元。租赁期内，乙方如因政府规定或家庭收入、人口等情况发生变化的而致使租金标准发生变动的，本条款按新确定租金标准执行。租金支付方式：“由乙方在领取住房钥匙时将本合同约定年租金总额一次性支付给甲方。”租赁期间，乙方无正当理由累计6个月以上未交纳租金的，甲方有权解除租赁合同，收回房屋；乙方逾期支付租金，每逾期一个月（不足一个月按一个月计算），乙方须按欠租金额的10%支付违约金（月租金额×10%×逾期月数）。当日，双方签订《关于河滨小区24套廉租住房租金情况说明》，内容为：廉租住房改造过程中，因个别原因未能及时将房屋交付个人使用，造成24户低收入家庭未能及时享受到廉租住房保障。结合文件规定，针对享受实物配租廉租住房的低收入家庭，住房保障面积的部分将按照文件规定标准每平方米1.2元收取，超出保障面积的部分应按照每平方米6元收取，因考虑未及时将房屋交付使用而造成低收入家庭住房问题，经区东营市河口区住房保障体系建设工作领导小组办公室研究决定，将超出保障面积的部分按照每平方米3元标准征收，房屋租金征收期限为2012年11月16日至2013年11月15日。上述合同签订后，河口区住建局将租赁房屋交付杨洪伟居住使用至今，期间杨洪伟交纳了2012年11月16日至2013年11月15日的租金1884元、2013年11月16日至2014年12月31日的租金3752元，对2015年1月1日起的租金未予交纳。双方在2013年11月15日租赁合同期满后，未续签书面租赁合同。 2015年6月29日，河口区人民政府办公室发布关于印发2015年度河口区住房保障工作实施方案的通知，规定2015年度保障面积标准为家庭成员1人的保障面积为25平方米。庭审中，河口区住建局称河口区人民政府办公室发布的2016年度、2017年度、2018年度的保障方案，相比2015年度的保障方案，对于保障面积及租金标准均未作调整。2019年9月10日河口区人民政府办公室发布关于做好2019年度河口区城镇住房保障工作的通知，规定：2019年度保障面积标准为家庭成员1人的保障面积为30平方米；租金征收标准:最低生活保障家庭（经民政部门认定）承租公共租赁住房，执行月租金标准1.2元/平方米；低收入家庭（以低于统计部门公布上一年度城镇居民人均可支配收入的80%为标准）承租公共租赁住房，保障面积内部分窒息感月租金标准1.2元/平方米，保障面积外部分执行月租金标准6元/平方米；中等偏下收入家庭（以低于统计部门公布上一年度城镇居民人均可支配收入为标准）承公共租赁住房，执行月租金标准6元/平方米。杨洪伟的家庭成员1人。另，东营市河口区住房保障体系建设工作领导小组系河口区人民政府设立的临时机构，其签署的《河口区廉租房租赁合同》涉及的房产均归河口区住建局管理，收取房租等管理职能均由河口区住建局负责实施。 本院认为，杨洪伟与东营市河口区住房保障体系建设工作领导小组签订的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。按照东营市河口区住房保障体系建设工作领导小组出具的证明，河口区住建局系涉案房屋的管理单位，其有权行使出租方的权利义务。双方签订的书面租赁合同期满后，未续签书面租赁合同，杨洪伟继续使用租赁房屋，出租方未提出异议，则原合同继续有效，但租赁期限为不定期。杨洪伟对自2015年1月1日起的租金未交纳，该期间的租金应按照合同约定及区政府对保障标准的调整方案进行计算，即2015年度至2018年度的保障内面积均为25平方米，按每平方米1.2元计算，保障外面积按每平方米6元计算，每年租金数额为3623元。2019年度保障内面积均为30平方米，按每平方米1.2元计算，保障外面积按每平方米6元计算，全年租金数额为3335元。上述合计17827元。综上，本院对河口区住建局要求杨洪伟支付2015年1月1日至2019年12月31日期间租金17827元的诉请，予以支持。关于杨洪伟称其因生活困难无力交纳租金的抗辩，本院认为，若租赁期间杨洪伟的家庭生活确实遇到困难，符合租金减免情形的，其应按照相关规定向有关部门提出申请，并由有关部门进行审查认定，但其在庭审中未能提供任何相关部门的认定材料印证，本院不予采信。 按照双方合同约定，“乙方无正当理由累计6个月以上未交纳租金的，甲方有权解除租赁合同，收回房屋。”杨洪伟拖欠自2015年1月1日的租金未付，出租方有权解除租赁合同。因此，本院对河口区住建局要求解除租赁合同，杨洪伟搬离涉案租赁房屋的诉请，予以支持。 杨洪伟拖欠租金的行为，构成违约，其应按照合同约定向出租方支付逾期付款违约金，现河口区住建局要求杨洪伟支付自2016年1月1日起至实际给付之日止的违约金，本院予以支持。关于违约金的计算方式，合同约定的“每逾期一个月，乙方须按欠租金额的10%支付违约金”过高，现河口区住建局主动调整为：每年欠付的租金数额，自次年一月一日起计算违约金，其中2019年8月20日前按同期中国人民银行贷款利率计算，2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，仅主张1782.7元，符合法律规定，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条规定，判决如下： 一、被告杨洪伟于本判决生效后五日内向原告东营市河口区住房和城乡建设局支付自2015年1月1日起至2019年12月31日止的租金17827元，并支付违约金（计算方式：以3623元为基数，自2016年1月1日起至2016年12月31日止按同期同类中国人民银行贷款利率计算；以7246元为基数，自2017年1月1日起至2017年12月31日止按同期同类中国人民银行贷款利率计算；以10869元为基数，自2018年1月1日起至2018年12月31日止按同期同类中国人民银行贷款利率计算；以14492元为基数，自2019年1月1日起至2019年8月20日止按同期同类中国人民银行贷款利率计算；以14492元为基数，自2019年8月21日起至2019年12月31日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以17827元为基数，自2020年1月1日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。以1782.7元为限）； 二、解除原告东营市河口区住房和城乡建设局与被告杨洪伟之间的房屋租赁合同关系； 三、被告杨洪伟于本判决生效后一个月内搬离其租住的位于河口区住房。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费290元，减半收取计145元，由被告杨洪伟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。 审判员  徐秀红 二〇二〇年六月三十日                                                  法官助理  任飞飞                                                  书记员  孟丽