上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初24974号原告：奚忠铭，男，1964年2月17日出生，汉族，住上海市普陀区。原告：王洁明，女，1965年5月6日出生，汉族，住上海市宝山区。上列两原告的共同委托诉讼代理人：周琴，上海宝申理律师事务所律师。被告：上海方灿文化传播有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：刘运柱，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：万明，北京市浩天信和律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：徐瑶，北京市浩天信和律师事务所上海分所律师。被告：上海盛至隆商业经营管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：徐辉，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：李静，女。原告奚忠铭、王洁明与被告上海方灿文化传播有限公司(以下简称方灿公司)、上海盛至隆商业经营管理有限公司(以下简称盛至隆公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告奚忠铭及两原告的共同委托诉讼代理人周琴、被告方灿公司的法定代表人刘运柱及其委托诉讼代理人徐瑶、盛至隆公司的委托诉讼代理人李静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。奚忠铭、王洁明共同向本院提出诉讼请求：1.判令解除两原告与两被告签订的《房屋租赁及管理合同》；2.判令被告方灿公司支付违约金人民币21,444元;3.判令被告方灿公司立即搬离位于上海市浦东新区高科东路777弄“阳光城MODO项目”1号289室房屋(以下简称系争房屋)，并将上述房屋恢复原状后返还给两原告;4.判令被告方灿公司支付两原告自2020年1月1日起至实际返还房屋之日止的占有使用费(按照每月7,726元的标准计算，即月租金6,931元与月物业费795元之和)；5.判令被告方灿公司赔偿两原告律师费损失2,500元;6.诉讼费用由两被告承担。审理中，两原告表示为避免损失扩大，同意于庭审之日(即2020年6月8日)自行收回系争房屋，故撤回第3项诉讼请求，第4项诉请中的占用使用费计算至2020年6月8日止。事实和理由：2017年12月22日，两原告与两被告签订《房屋租赁及管理合同》，约定两原告将系争房屋出租给被告方灿公司，被告盛至隆公司系管理方，租赁期限自2018年1月1日起至2022年12月31日止，合同另对租金、违约责任等作出约定。合同履行期间，被告方灿公司于2019年12月提出提前解除合同，给两原告造成损失。两原告为了维护自己的合法权益，故诉至法院。方灿公司辩称,两原告及两被告已于2019年12月7日就退租事宜达成协议，即于2019年12月31日解除合同，扣除保证金后，按现状交还系争房屋。达成协议后，其已履行返还房屋的义务，产生纠纷系因被告盛至隆公司未将租赁保证金转给两原告。因已达成协议扣除保证金作为违约金，故其不同意支付违约金；因已达成协议按现状返还房屋，其已于2020年1月1日交还系争房屋钥匙，故不同意承担占有使用费；两原告主张的律师费缺乏合同及法律依据，故不同意支付。盛至隆公司辩称，系争房屋的产权人是两原告，其作为两原告的管理方代为收取及保管涉案合同的保证金。如提前退租，被告方灿公司需提供三方解除协议及押金收据，财务才能按照流程退还保证金。但三方未签订解除协议，被告方灿公司未提供押金收据，致使其未能退还两原告保证金。本案纠纷由法院依法处理。本院经审理认定事实如下：2017年12月22日，两原告作为出租方(合同甲方)与作为管理方的被告盛至隆公司(合同乙方)、作为承租方的被告方灿公司(合同丙方)签订《房屋租赁及管理合同》，约定甲方为系争房屋的业主，乙方经甲方授权依法享有系争房屋的招租及物业管理权，丙方承租系争房屋；租赁面积为53.01平方米；租赁期限自2018年1月1日起至2022年12月31日止，其中自2018年1月1日起至同年1月31日止为装修期，自2018年2月1日起至同年3月31日止为经营免租期；2018年4月1日至2019年12月31日期间的月租金为6,353元，2020年1月1日至同年12月31日期间的月租金为6,931元；租赁保证金为15,091元，由甲方不可撤销地授权乙方代为收取、持有、保管；物业管理费为每月795元，丙方应于每月的20日前随租金向乙方或该项目的物业管理公司支付。该合同第5.9条约定：“……丙方装修结束后应通知乙方，经乙方对该房屋的验收合格且通过政府部门各项验收后的三十个工作日内，乙方应将装修押金在扣除因丙方装修该房屋给甲、乙方造成的损失(如有)后一次性无息退还丙方。……”第8.1条约定：“除甲方同意丙方续租外，丙方应当于本合同租赁期满，或本合同解除、撤销或确认无效后的30日内，将该房屋连同其所有的附属物、设备、设施等按本合同附件三约定或届时甲方书面认可的状态，清扫干净后返还甲方，同时将通向该项目及该房屋各部分的钥匙(如有)交还乙方。……”第8.2条约定：“若丙方未按约定的时间将房屋返还予甲方，则丙方应赔偿甲、乙方因此而遭受的一切损失，包括但不限于甲、乙方因延迟向新租户交付该房屋而需承担的违约金、中介费、律师费等，及该房屋占用使用费(房屋占用使用费，每日按本合同约定的同期日租金的两倍计算)。……”第16.1条约定：“非本合同约定情形，未事先征得甲、乙方的同意，丙方不得擅自解除或提前终止本合同，否则应向甲、乙方赔偿相当于一倍的租赁保证金或违约行为发生时月租金和月物业管理费总和的三倍(以两者较高者为准)的违约金，该违约金不足以弥补实际损失的，丙方应予以补足。”该合同附件三为现有装修、附属设施及设备状况及返还标准，约定：“房屋返还标准：恢复原状或甲乙双方认可的状态下。”合同还约定了其他事宜。合同签订后，被告方灿公司使用系争房屋，向两原告支付租金至2019年12月31日止，向被告盛至隆公司支付物业管理费至2019年12月31日止，并支付租赁保证金15,091元(代两原告收取)、招商服务费6,353元、水电费押金2,000元、装修押金5,000元。被告方灿公司另承租系争房屋相邻的288室房屋，出租方为案外人孙某、徐某，租赁合同另签。2019年11月，被告方灿公司提出提前终止租赁合同。2019年12月7日，原告奚忠铭、两被告及相邻289室房屋出租方共同商谈退租事宜，并就商谈内容制作了《上海唐镇阳光天地商户约谈记录表》，该约谈记录表中“商户反馈问题”一栏记载：1.沟通退租，现在无法经营，希望扣除保证金后退租；2.周边没有经营商户(右侧)，氛围较差。“业主”一栏记载：1.按照合同执行，不接受该方案；2.289：扣除保证金、房屋恢复原状；288：与289业主诉求一致；3.288：12月31日前必须撤场，后续证照配合注销；289：装修(下家商户不接受装修)不承担拆除代价；4.提前作好撤场公示。“商管回复建议”一栏记载：1.希望商户与业主双方沟通一致，明确退租方案。最终方案：保证金扣除，房屋现状交还(以整洁、干净、可用的状态)。该约谈记录表底部由原告奚忠铭、案外人孙某签字，并盖有被告盛至隆公司印章。2019年12月22日，被告方灿公司向两原告及被告盛至隆公司发送《退租通知书》，表示：“自2019年11月19日我司提出退租以来，2019年12月7日阳光天地招商部代表、营运部代表、288室业主、289室业主与我司一起开会讨论，协商结果为：没收我司押金，然后两位业主同意现状交付，租期至2019年12月31日到期。但现在贵方设置重重关卡，在未有任何保障基础上以我司交出租金押金收据为由，不正常办理退租手续。无论如何，我公司特告知：租赁至2019年12月31日到期，我司于12月31日前撤走物资，12月31日前会去工商局办理营业执照注销(具体速度根据工商局流程)。请各位于12月31日下去5点到阳光天地1号楼288、289室办理钥匙交接，不到场者，本公司将锁好大门，视为交付。”次日，两原告收到上述《退租通知书》。2019年12月底，被告方灿公司搬离系争房屋，两原告未至现场办理交接。2020年1月1日，被告方灿公司将系争房屋钥匙邮寄给两原告，两原告于次日收到。现两原告认为双方未对退租事宜达成一致，被告方灿公司的退房手续不符合合同约定，故两原告于2020年2月诉至本院，要求判如所请。审理中，对于《上海唐镇阳光天地商户约谈记录表》，两原告认为，仅系协商过程，未达成一致，签字系对业主意见的确认，两原告保留诉求；被告方灿公司认为，最终方案系三方达成一致的意见，仅约定扣除保证金，房屋现状返还，没签字系因未要求其签；被告盛至隆公司认为，仅系协商过程记录，最终方案系其书写，仅为建议。两原告提供：1.原告奚忠铭与两被告于2019年12月25日的微信聊天记录，证明三方未就退租事宜协商一致，未签订退租解除协议，未交接系争房屋，故不同意被告方灿公司提前退租的事实。经庭审质证，被告方灿公司认可上述证据的真实性，但对证明目的不予认可。被告盛至隆公司认可上述证据的真实性。2.《聘请律师合同》及发票，证明支出律师费用2,500元。经庭审质证，被告方灿公司认可上述证据的真实性，但不同意由其承担。被告盛至隆公司认可上述证据的真实性。被告方灿公司提供：原告奚忠铭、另案业主孙某与被告盛至隆工作人员于2019年12月底的微信群聊天记录，证明两原告曾与两被告就解除合同事宜协商一致，但被告盛至隆公司设置障碍导致两原告未收到租赁保证金。其中，原告奚忠铭陈述“那么上次三方和谈，白谈咯，我们认为问租方要回收据不尽合理，他确实向你方付过押金，这个事实存在。只是这笔押金性质现在变为违约金，根据合同约定支付给业主，这是三方都同意的，你们可以发通知给租户阐明押金性质变化，然后业主拿到违约金开具收据给你们，很清楚的。上次三方和谈大家商谈得很愉快，没有谈及收据问题，你们突然讲到收据，人为设置难题，对解决问题不利。”经庭审质证，两原告认可上述证据的真实性，但表示租赁保证金转为违约金，只是违约金的一部分。被告盛至隆公司认可上述证据的真实性。以上事实，由两原告递交的《房屋租赁及管理合同》《退租通知书》、微信聊天记录，被告方灿公司递交的快递单、微信聊天记录，被告盛至隆公司递交的《上海唐镇阳光天地商户约谈记录表》等证据，以及本院庭审笔录予以佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，两原告及两被告签订的《房屋租赁及管理合同》系各方的真实意思表示，也没有违反法律、法规的强制性规定，依法成立并生效，原、被告均应恪守。该合同涉及两原告与被告方灿公司间的房屋租赁关系，以及两原告与被告盛至隆公司间的委托管理关系，租赁合同关系的相对方系出租方即两原告与承租方即被告方灿公司。涉案合同履行期间，被告方灿公司提出提前退租，为此签订合同的三方于2019年12月7日协商解除事宜。从记载协商内容的《上海唐镇阳光天地商户约谈记录表》中反映，最终方案为保证金扣除，房屋现状交还(以整洁、干净、可用的状态)，底部由两原告签名，方灿公司虽未盖章，但其认可该协商方案。虽两原告及被告盛至隆公司表示约谈记录表仅记录协商过程，但结合原告奚忠铭在微信群内聊天内容，其认可协商内容，争议的系租赁保证金收据的交还问题。故本院认定两原告及被告方灿公司已就涉案合同解除及解除后果处理达成了一致意见，即租赁合同于2019年12月31日解除、被告方灿公司已付租赁保证金扣除(抵作违约金)、房屋按现状交还。被告方灿公司按照协商确认的方案即2019年12月31日前搬离房屋，并通知两原告前来办理交接，而后者未至。其无需再向原告支付2020年1月1日以后的房屋占用费。被告盛至隆公司系两原告的受托方，其代两原告收取了租赁合同的租赁保证金，被告方灿公司同意以租赁保证金折抵违约金，本院予以认可。两原告可自行与其受托方交接涉案租赁保证金。两原告再行以被告方灿公司违约为由，诉至法院请求解除涉案合同，支付违约金、房屋占有使用费等各项诉请，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。审理中，两被告同意将被告方灿公司支付给被告盛至隆公司的水电费押金2,000元、装修押金5,000元在本案中一并处理。被告方灿公司要求被告盛至隆公司退还水电费押金，被告盛至隆公司同意扣除应付水电费用724.94元后予以退还，被告方灿公司对应付水电费用金额予以认可，故本院予以照准。被告方灿公司要求被告盛至隆公司退还装修费押金，具有合同依据，两原告及被告盛至隆公司亦未提出装修对系争房屋造成损失，故本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、六十条的规定，判决如下：一、驳回原告奚忠铭、王洁明的诉讼请求；二、被告上海盛至隆商业经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告上海方灿文化传播有限公司水电费押金1,275.06元；三、被告上海盛至隆商业经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告上海方灿文化传播有限公司装修押金5,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费398元，减半收取计199元，由原告奚忠铭、王洁明共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 顾 慧二〇二〇年六月二十三日书记员 蒯晓晓附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。