广东省湛江市坡头区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0804民初264号原告：李小青，男，1972年6月21日出生，汉族，住广东省湛江市赤坎区******，公民身份号码432************279。原告：刘艳红，女，1975年9月1日出生，汉族，住广东省湛江市赤坎区******富虹上游城商住小区11*楼601房，公民身份号码432************829。被告：湛江琼宇建设有限公司,住所地：广东省湛江市坡头区***。法定代表人：**明，总经理。委托诉讼代理人：黄松，该公司员工。原告李小青、刘艳红诉被告湛江琼宇建设有限公司（下简称“琼宇公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院2020年3月5日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李小青、刘艳红、被告琼宇公司的委托诉讼代理人黄松均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李小青、刘艳红向本院提出诉讼请求：1.判令被告修补2幢206房屋卧室的大坑；2.判令被告赔偿逾期交房违约金27.76万元；3.判决物业管理费自实际交付之日起计算；4.责令被告按照合同约定办理不动产权属证；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年3月15日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购入湛江市坡头区*****海港新城花园2区2幢206房一套，总价款50.72万元，合同第八条约定：2014年12月31日前，被告将经验收合格的房屋交付使用。2014年12月，原告前去验收房屋，发现有一间卧室有一个长约2米，宽约0.8米，深约1米的大坑，则口头告知物业，要求其修复以后再收楼。物业口头答应核实再补修，之后未有任何电话告知是否修复。直至2015年原告两次前去验收，仍是原样未修，并发现大门推拉门被台风打烂。之后从2016年至2019年，原告每年都上门要求物业公司修复，均未果。2019年11月，原告迫于无奈向湛江市12345市民热线反映，希望通过有关部门协调处理，市民热线回复：“该事项是刘女士投诉坡头区灯塔路30号海港新城2栋206房存在房屋质量问题的相关问题，经区住建局工作人员与海港新城项目建设单位、物业管理单位到现场核实，确实发现存在长180cm、宽75cm、深75cm的凹槽，已明确由物业管理单位先行进行填平处理。坡头区人民政府”。2019年12月10日，原告再次打电话给物业询问有关情况，物业答复还未修复，至起诉之日止仍未接到任何是否修复的电话。被告不但不修复房屋大坑，反而要求自2015年开始缴收物业管理费。因被告的缘故，房屋质量存在明显严重问题，造成原告一直无法正常收楼。根据商品房买卖合同规定，被告承担逾期交房违约责任，违约金按已付房款每日万分之三赔付，自2015年2月逾期至起诉之日共五年，合计27.76万元（已付房款507200×0.0003×365×5）.被告自2015年起烂尾，很多业主维权，售楼部人去楼空，办公室大门紧闭，根本找不到人，物业也多方推诿。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。被告琼宇公司答辩称，请求驳回原告的全部诉讼请求。原告没有及时接收房屋违反了《商品房买卖合同》的约定，由于原告至今没有办理入住，不具备双方在合同中约定的办理产权证号的条件。同时，房屋没有取得房地产权证并非由于被告的违约，且原告并没有造成任何损失，其诉求缺乏事实依据，请求法院予以驳回。原告故意拖延不办理接收房屋手续，违反了《商品房买卖合同》的约定，应当承担违约责任，自行承担延期交接所造成的经济损失及风险。一、根据《商品房买卖合同》第八条第一款第1项的约定：“该商品房经验收合同”，原告所购买的房屋具备合同约定的交付条件，被告根据有关规定，邀请施工单位、监理单位、勘察单元、设计单位进行工程竣工验收，并于2013年10月18日出具了《建筑工程竣工验收报告》，于2015年11月26日向坡头区建设局提交了《工程竣工验收备案资料》，即我司已完成办理《竣工验收备案表》的前期工作。被告没有及时取得《竣工验收备案表》是因为2015年11月20日黄康朝施工队以被告拖欠其工程款之名提起诉讼，查封了被告的房产。因政府规定凡是拖欠工程款和工人工资的，均不给予办理产权证相关手续，故被告一直无法办理《房地产权证》。原告至今没有接收房屋，根据《商品房买卖合同》第八条第二款第3项的规定，被告可以据实予以延期，即不再以合同约定的2014年5月31日作为交付的最后期限。事实上，原告至今未向被告提出书面交付要求，而是以种种理由拖延。二、根据《商品房买卖合同》第十一条的约定，原告不按照被告指定的期限办理收楼交接手续的，视为已经完成交接，并承担相应的风险。鉴于原告没有及时履行合同义务，理应承担相关风险。因原告拒接该房，根据《商品房买卖合同补充协议》第七条，买受人无正当理由拒绝交接验收，拒绝签署交接单的，被告也不需要承担任何责任。即使按照《广东省商品房买卖合同》约定，2014年5月31日前，原告不按指定期限办理收楼手续的，视作交楼手续已于指定期限满当日完成。原告一直不接收该房，为逃避责任，于2020年起诉被告时，才以房屋内有坑的问题不接收为由提起诉讼。依据合同，2014年5月31日该房屋已经自动交付，保管责任已经转移给原告，后来如果屋房真的有坑，因为原告不及时交接，责任应由原告承担，现已过四年以上，原告实际上也放弃了其所有权益。原告所购买的海港新城2区2栋206房，由于原告未办理入住，不符合双方约定的办理产权证的条件。三、根据《商品房买卖合同》第十五条关于办理产权登记的约定，被告应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记所需由被告提供的资料报登记机关备案。由于该房屋尚未交付使用，不具备约定的办理产权证的条件；因此原告所购买的房屋没有取得房地产权证，也并非由于被告的原因造成。根据双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第七条，《广东省商品房买卖合同》中“第十五条关于产权登记的约定”修改补充：出卖人在房屋交付使用后一年内协助买受人申请办理《申请房地产权证》，但不承担政府部位和买受人原因导致的延期责任。四、据此，被告无法如期提供《房地产权证》，被告并不需要为原告承担任何责任。黄康朝起诉被告拖欠工程款及工人工资，亦不是事实，根据法院(2015)湛坡法民初一字第419号判决，被告已经超额给付工程款，该判决已于2019年1月5日生效。即从2019年开始，被告才能到相关部门办理《房地产权证》。五、《商品房买卖合同》公平合理，充分照顾到了原告的利益，且合同履行的过程也充分体现了被告的诚实信用，没有给原告的利益造成损失。被告作为开发商，在房屋买卖中处于主导地位，但被告并没有利用自身的优势条件在制定合同条款时，制造权利义务的不对等，而是充分考虑到了买房人的利益，过分地保护了买房人的利益，反而将自身至于不利的境地。本案中，由被告出面担保，原告以合理价格购得房屋并及时入住，且入住四年后房价翻番，没有及时办证并没有给原告造成经济损失。综上所述，被告并没有违反合同约定，延期办证并非被告的原因，原告不主动、不办理房屋交接手续，根据责任承担及损失弥补原则，原告所提要求缺乏事实和法律依据，请求贵院予以驳回。原告李小青、刘艳红在举证期限内向本院提供的证据有：1.二原告的身份证复印件，证明二原告的身份情况；2、广东省商品房买卖合同；3.购房发票；4.契税缴纳书复印件，2-4证明原告向被告购房的事实；5.卧室大坑图片，证明没达到收房条件，原告不能收房；6.2017-2019年海港新城钥匙借用及归还登记表，证明原告前去验房，但没有达到收房条件；7.12345市民热线短信回复记录，证明因为被告不理会，原告通过12345找政府协商问题；8.2014年12月原告到海港新城验收房屋现场图片，证明原告前去验房，但没有达到收房条件，当时恰逢2014年11月至12月海港新城举办“松鼠乐园活动”，网上有新闻报道，也有钥匙借用及归还记录、大量现场图片为证。被告琼宇公司在举证期限内向本院提供的证据有：1.（2016）粤0804刑初字第98号民事判决书、（2015）湛坡法民一初字第419号民事判决书及生效通知书，证明被告已超额向施工方支付了工程款，由于黄康朝拖欠工人劳务费、工人上访闹事导致政府不予同意办理房地产权证，不是被告的过错；2.《建筑工程竣工验收报告》，证明房屋已验收合格可以使用；3.《湛江市坡头区建设局收件凭证》，证明被告即使向坡头建设局提交备案材料，但区建设局以拖欠工人工资为由不给予办理。经庭审质证，被告琼宇公司对原告李小青提供的证据1-4没有异议；关于证据5已修补完毕；对证据6不予确认；对证据7没有异议；对证据8的真实性、合法性没有异议，但对其关联性有异议。原告李小青、刘艳红对被告琼宇公司提供的证据1表示不清楚，且与其无关；对证据2没有异议；证据3只是针对整个项目的验收，不是对具体哪套房进行验收。经审核，本院对双方均无异议的证据予以确认。经审理查明，2014年3月15日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：201402344），购买位于湛江市坡头区***1*海港新城花园2区2幢206房，该房建筑面积为114.64㎡，购房总价为507200元。《商品房买卖合同》第六条约定，由原告在签订本合同时一次性付清房款。《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。”第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人（即被告）如未按本合同的期限将该商品房交付买受人（即原告）使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金。”第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。第十五条约定：出卖人（即被告）应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料送产权机关登记备案。如因出卖人的责任，买受人（即原告）不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、买受人不退房，自本合同第十五条规定的最后办理权属登记日的第二天起至实际办理之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行。《商品房买卖合同》签订后，原告交清购房款507200元，并依照计税金额507200元向湛江市坡头地方税务局缴纳契税7608元。2014年12月31日前被告琼宇公司通知原告办理收楼手续，但原告因房屋内室一处存在明显大坑，尚未达到交楼条件，原告遂拒绝收楼。直至本案开庭审理的2020年4月20日，被告仍未将涉案房屋交付给原告及将办理权属登记需由出卖人提供的资料送产权机关登记备案。庭审中，原、被告对涉案房屋卧室内的大坑现已修复填补均无异议。原告提出的第1项诉讼请求所依据的事由已解决。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件。本案中，原告与被告于2014年3月15日签订的《商品房买卖合同》明确约定出卖人（即被告）应于2014年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“商品房经验收合格”的商品房交付买受人（即原告）使用。被告琼宇公司没有按合同约定在2014年12月31日前将经验收合格的涉案商品房交付给原告，违反了《商品房买卖合同》中“依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备‘商品房经验收合格’的商品房交付给原告使用”的约定，被告琼宇公司的行为构成违约。依《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，及《商品房买卖合同》第九条“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人（即被告）如未按本合同的期限将该商品房交付买受人（即原告）使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金”的约定，被告琼宇公司应向原告支付逾期交房违约金。关于违约金的计算，依原告与被告在合同中的约定，被告逾期交房应自最后交付期限的第二天（即2015年1月1日）起至实际交房之日止每日按已付房款（507200元）的万分之3向原告计付逾期交房违约金，计至2020年3月4日（已逾期交房1886天）为286973.76元。但无论该违约金数额，或是原告请求的27.76万元，已高达甚至超出总购房款54.73%，明显高于原告的实际损失。综合各因素考虑，被告违约造成原告的违约金应以总购房款507200元的30%为限，即本院予以支持152160元。关于原告请求物业费自实际交付之日起计算的问题，因被告琼宇公司非收缴涉案房屋物业管理费的主体，即在这一法律关系中主体不适格，本院不予处理。关于原告请求被告按照合同约定办理不动产权属证问题。本院认为，因原、被告均未能提供证据证明涉案房屋已具备合同约定的交付及办理房屋权属证书条件，原告请求被告履行该项合同义务，显然属于履行不能。依《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、限被告湛江市琼宇建设有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告李小青、刘艳红支付逾期交房违约金152160元。二、驳回原告李小青、刘艳红的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2732元，由原告李小青、刘艳红负担1234.52元，由被告湛江市琼宇建设有限公司负担1497.48元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审判员  詹敏志二〇二〇年六月二日书记员  陈 艳附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。