北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终4517号上诉人（原审原告）：东方嘉业（北京）资产管理有限公司，住所地北京市朝阳区高碑店乡小郊亭村东北京鼎奇龙华膳园温泉饭店1102室。法定代表人：佟新，经理。委托诉讼代理人：程世雄，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：张卓娅，上海市锦天城律师事务所律师。上诉人（原审被告）：全商信用管理有限公司，住所地北京市朝阳区东三环中路甲10号1层102。法定代表人：李丹，执行董事兼经理。被上诉人（原审被告）：中铁互汇彩票销售有限公司，住所地北京市朝阳区永安东里甲3号院1号楼901-905。法定代表人：王建国。上诉人东方嘉业（北京）资产管理有限公司（以下简称嘉业公司）、上诉人全商信用管理有限公司（以下简称全商公司）因与被上诉人中铁互汇彩票销售有限公司（以下简称中铁公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初64720号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。嘉业公司上诉请求:改判一审判决第一项为:全商公司于本判决生效后七日内给付嘉业公司房屋占有使用费5173768元（其中含2017年11月1日至2018年8月31日期间的房屋占有使用费5273960元，以及装修期的房屋占有使用费2153318元)【已抵扣全商公司向嘉业公司支付的押金2253510元】。事实和理由:一审法院认定案涉租赁合同无效,就代表合同自始不发生效力,所以无论是合同约定的装修免租期还是租赁期,只要全商公司实际占有使用房屋的,均应当适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定,参照租赁合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。况且装修期免租金是出租人基于租赁合同全部履行而给予承租人的优惠,而本案租赁合同实际履行期间约仅占合同总租期的十分之一。一审法院不适用上述解释第五条，而是按照全商公司主张的每平方米每天1元计算减免装修期占有使用费，缺乏事实和法律依据，有失公允。虽然涉案租赁合同被认定无效,但嘉业公司向全商公司提供的房屋符合双方认可的房屋用途,全商公司也以案涉房屋登记注册办理了营业执照,案涉房屋不存在任何影响全商公司正常使用的情形,也未因租赁合同无效造成全商公司有任何损失。而嘉业公司却承受了全商公司长期欠租的利息损失、全商公司提前退租的房屋空置损失、清场费用损失。全商公司曾向嘉业公司出具的《关于补缴房屋资金的承诺函》载明因全商公司遇到困难,而欠付租金达半年之久。长期欠租、不能将案涉房屋承租到期的责任在全商公司,故装修免租期也应参照租赁合同约定的租金标准计算房屋占有使用费。因此,全商公司应当支付装修期的房屋占有使用费2153318元，其中9号楼的装修期为2017年12月1日至2018年1月31日，对应两个月占有使用费为54750元；4号楼A厅的装修期为2017年12月1日至2018年1月31日,对应两个月占有使用费为796612元;4号楼B厅的装修期为2016年12月1日至2017年1月31日、2017年12月1日至2018年1月31日(此处事实在一审判决书事实认定部分予以认定,但在本院认为之“关于装修期间的占有使用费”部分有所遗漏，对应四个月占有使用费为1301956元。另外，计算加上一审法院已认定的2017年11月1日至2018年8月31期间的房屋占有使用费5273960元，再抵扣全商公司已付押金2253510元。全商公司辩称，不同意嘉业公司的上诉请求，坚持全商公司的上诉意见。中铁公司未出庭，亦未发表答辩意见。全商公司上诉请求，撤销一审判决，发回重审或改判。事实和理由:1．一审判决应当追加土地、房屋(不管是合法还是非法的)产权所有人为本案的诉讼当事人。涉案房屋的所有人是北京市朝阳区高碑店村民委员会，北京市朝阳区高碑店村民委员会用非法建筑出租经营扰乱了市场,对本案的纠纷有不可推卸的责任，应当受到法律的制裁；2．因租赁的房屋和土地未经政府有关部门审核批准,认定为非法建筑，一审法院依据该事实判决租赁合同无效是正确的，但判决的结果没有依法按照无效合同处理。3．依据无效合同处理的原则,尤其是判决认定嘉业公司负有主要责任的情况下,仍然让全商公司给付嘉业公司全部租金是错误的。一审判决中虽然体现嘉业公司主张的违约金和利息未被法院支持，但是这并不能表明法院依据法律对嘉业公司进行了惩罚。嘉业公司收取了全部租金,就意味着嘉业公司利用非法的违章建筑进行经营,获取了经营利润。这部分利润就是违法所得，法院不应当支持。嘉业公司辩称，不同意全商公司的上诉请求，坚持嘉业公司的上诉意见。中铁公司未出庭，亦未发表答辩意见。嘉业公司向一审法院提出诉讼请求：1．要求全商公司支付2017年11月1日至2018年8月31日期间的租赁场地占有使用费5273960元；2．要求全商公司支付上述占有使用费的逾期利息，以5273960元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2017年10月23日计算至实际给付之日止；3．要求全商公司支付装修期间的租赁场地占有使用费2578999元；4．要求全商公司支付装修期间占有使用费的逾期利息，以2578999元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2018年6月20日计算至实际给付之日止；5．要求全商公司支付车位费17220元及利息（以17220元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2018年3月20日计算至实际给付之日止）；6．要求中铁公司对全商公司未履行房屋租金承担连带担保责任。一审法院认定案件事实：2013年5月28日，北京市朝阳区高碑店村民委员会出具《证明》，载明高碑店村民委员会下属北京市高聚实业公司与北京鼎奇龙华膳园温泉饭店有限责任公司，双方签订自2010年7月1日至2060年6月30日止的土地使用协议。2015年3月，北京鼎奇龙华膳园温泉饭店有限责任公司（甲方）与嘉业公司（乙方）签订《房屋、场地合作合同》，约定甲方将其所属鼎奇龙华膳园温泉饭店内部分房屋、场地及附属配套设施，建筑面积总计38600平方米租赁给乙方使用。租赁期限15年，自2015年9月1日至2030年8月31日。双方确认，乙方不得将租赁标的整体转租给同一个承租人，但在符合本合同第11．02款之规定的前提下，乙方可将租赁标的的全部或部分转租或分租给多个不同承租人。2018年2月8日，北京市朝阳区高碑店乡人民政府、北京市朝阳区高碑店乡高碑店村民委员会出具《证明》，载明北京鼎奇龙华膳园温泉饭店有限责任公司位于北京市朝阳区高碑店乡高碑店村民俗文化街1376号，产权归北京市朝阳区高碑店乡高碑店村民委员会所有，北京市高聚实业公司隶属于北京市朝阳区高碑店乡高碑店村民委员会。2016年12月，嘉业公司（出租方、甲方）与全商公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同协议》，约定根据2016年6月21日嘉业公司与北京大千智慧文化发展有限公司（下称大千公司）签订的北京市朝阳区高碑店华膳园国际文化传媒产业园4号楼A厅4365平米房屋租赁协议和北京市朝阳区高碑店华膳园国际文化传媒产业园9号300平米房屋租赁协议订立本协议，由乙方继续履行，合同条款不变。乙方从甲方处承租北京市朝阳区高碑店华膳园国际文化传媒产业园9号楼（下称9号楼），建筑面积300平方米，租赁期限10年，自2016年7月1日至2026年6月30日；2016年7月1日至2016年7月31日、2017年12月1日至2018年1月31日为装修期，装修期甲方给予乙方租金总价82125元的优惠；大千公司房屋租金履行至2017年1月31日，2017年2月1日至2026年6月30日由乙方履约租赁协议；2017年2月1日至2018年6月30日每月租金27375元，自第3年起每年租金在上一年的基础上逐年递增8%，其中2018年7月1日至2019年6月30日每月租金29565元；支付方式押三付三，首期租金82125元、押金82125元，乙方应在本合同签订后即日向甲方支付。乙方从甲方处承租北京市朝阳区高碑店华膳园国际文化传媒产业园4号楼A厅（下称4号楼A厅），建筑面积4365平方米，租赁期限10年，自2016年7月1日至2026年6月30日；2016年7月1日至2016年7月31日、2017年12月1日至2018年1月31日为装修期，装修期甲方给予乙方租金总价1194918元的优惠；大千公司房屋租金履行至2017年1月31日，2017年2月1日至2026年6月30日由乙方履约租赁协议；2017年2月1日至2018年6月30日每月租金398306元，之后每年租金在上一年的基础上逐年递增8%，其中2018年7月1日至2019年6月30日每月租金430171元；支付方式押三付三，首期租金1194918元、押金1194918元，乙方应在本合同签订后即日向甲方支付。乙方从甲方处承租北京市朝阳区高碑店华膳园国际文化传媒产业园4号楼B厅（下称4号楼B厅），建筑面积3567平方米，租赁期限9年7个月，自2016年12月1日至2026年6月30日；2016年12月1日至2017年1月31日、2017年12月1日至2018年1月31日为装修期，装修期甲方给予乙方租金总价1301956元的优惠；2016年12月1日至2018年11月30日每月租金325489元，之后每年租金在上一年的基础上逐年递增8%；支付方式押三付三，首期租金976467元、押金976467元，乙方应在本合同签订后即日向甲方支付。甲方于2016年12月1日前将符合本合同第一条约定的房屋以现状交付乙方，甲、乙双方签署交接单之日视为房屋交付完毕，大千公司之前租赁的4号楼A厅及9号楼在本协议签署后即视为已经向乙方交付完毕。除租金外，乙方因使用租赁房屋而发生的其他费用（包括但不限于电费、水费、燃气费、网络使用费以及政府规定的相关费用），均按实际发生额由乙方承担并按期向物业管理单位支付。甲方应及时向乙方提供包括乙方其他新办企业办理营业执照所需的甲方能够提供的相关材料，以及合法租赁此房屋的相关合法资质和手续，并提供配套免费车位10个以上。乙方在办理完毕各项施工许可，并按照规定标准向甲方交纳装修押金和装修施工综合管理费后，方可开始装修施工。乙方每逾期交纳费用一日，除应继续履行交纳义务外，还应按应支付总额的日千分之五的标准向甲方支付滞纳金。乙方拖欠租金或其它费用达十五天的，甲方有权解除合同，收回租赁房屋，乙方所交纳的租金及押金不予退还，如造成甲方其他损失还应另行赔偿，并追究乙方违约金责任，且乙方应于解除合同之日起五日内搬离租赁房屋，乙方逾期搬离、交还房屋的，应按照日租金两倍的标准向甲方支付继续占用房屋期间的使用费（日租金的具体数额以月租金数额除以三十天计算），直至乙方向甲方交还房屋之日止，房屋内所有物品和装修无偿归甲方所有，甲方有权对其进行处置。如逾期10天仍未交还租赁房屋，甲方无需征得乙方同意有权采取措施收回租赁房屋。因乙方原因造成合同解除的，乙方应当向甲方补交装修期内的优惠租金（租金按第一年月租金标准计）及其他费用。合同附件一租金支付时间表中记载2017年10月23日支付2017年11月1日至2018年3月31日期间9号楼的租金82125元、4号楼A厅的租金1194918元、4号楼B厅的租金976467元，2018年3月23日支付2018年4月1日至2018年6月30日期间9号楼的租金82125元、4号楼A厅的租金1194918元、4号楼B厅的租金976467元，2018年6月23日支付2018年7月1日至2018年9月30日期间9号楼的租金88695元、4号楼A厅的租金1290513元、4号楼B厅的租金976467元。合同签订后，全商公司向嘉业公司支付了2017年10月31日之前的全部租金及押金，后未再支付租金。嘉业公司称押金数额为2253510元，全商公司则称押金数额为2554086元。2017年7月25日、2018年4月26日嘉业公司向全商公司发送催缴通知。2018年5月21日，全商公司向嘉业公司出具《关于补缴房屋资金的承诺函》，载明因遇到困难，未能按合同支付房屋租金达半年之久，承诺于2018年5月25日向嘉业公司支付100万到150万房租，2018年5月31日前补齐所拖欠的房租，如果未按上述时间交纳房租，同意配合嘉业公司解除《房屋租赁合同》并向嘉业公司提供等值的文资产冲抵所欠房租。2018年6月15日，嘉业公司向全商公司发送律师函，告知全商公司双方《房屋租赁合同协议》立即解除，要求全商公司于2018年6月20日之前支付欠款并搬离、返还房屋，逾期嘉业公司将于2018年6月25日进入涉案房屋进行清场。2018年9月1日，全商公司从涉案房屋搬离并将房屋内办公用品和私人物品搬出，将房屋和钥匙交还嘉业公司。2017年3月23日，嘉业公司（甲方）与全商公司（乙方）签订《关于四号楼东北广场停车场事项》，约定华膳园4号楼东北广场前共计25个车位，其中11个为赠送使用，另外14个由乙方付费使用，费用为410元/个/月（含发票），从2017年4月1日开始计费。每三个月预先支付，费用共计17220元。此协议自2017年4月1日开始实施，乙方需在此协议生效前支付以上款项；此协议生效之日起，乙方不再使用华膳园园区内的停车位。2018年6月12日，中铁公司出具《担保函》，载明全商公司承诺于2018年6月30日前支付所欠房屋租金，中铁公司为全商公司提供以上承诺的资金担保，即若全商公司未能如期支付，中铁公司将于2018年7月31日前履行担保义务。经全商公司申请，一审法院向北京市规划和自然资源委员会调取上述房屋的规划手续。北京市规划和自然资源委员会回函称该范围内宗地的土地性质为集体土地，未查询到该房屋建设工程规划许可证审批记载。嘉业公司表示对涉案房屋未取得建设工程规划许可证一事知情，全商公司表示对此并不知情。经嘉业公司申请，一审法院向北京市公安局朝阳分局高碑店派出所调取了110接警单，其上显示2018年6月25日、2018年6月26日，有人报警称在高碑店小郊亭村1376号华膳园产业园内因房屋租赁产生纠纷。另，嘉业公司提交企业信用信息打印件，拟证明多家公司在北京市朝阳区高碑店乡鼎奇龙华膳园温泉饭店登记注册，故不存在全商公司所述涉案房屋无法办理营业执照的情形。全商公司提交住所证明，拟证明因嘉业公司无法提供房屋产权证明材料导致全商公司无法办理营业执照；提交照片打印件拟证明嘉业公司违约封门、锁门给全商公司造成了损失。经询，嘉业公司主张本案《房屋租赁合同协议》效力由法院依法裁判，但认为合同效力并不影响嘉业公司主张房屋占有使用费，而且因全商公司逾期未支付租金，故嘉业公司有权收回房屋。全商公司则称涉案房屋未取得建设规划许可证，故双方所签《房屋租赁合同协议》应属无效，房屋占有使用费应按照每平方米每天1元计算。另，全商公司称对涉案房屋地面、墙面、灯具等进行了改造，花费装修费用大概200余万元，但在本案中关于装修费用不提出反诉。嘉业公司则称全商公司并未对涉案房屋进行过装修。诉讼中，嘉业公司向一审法院提出诉讼财产保全申请，要求查封、扣押、冻结二被告名下价值4112772．39元的财产，并提供中国大地财产保险股份有限公司出具的保单保函作为担保。一审法院依法查封了全商公司名下中国建设银行×××账户。一审法院于2018年12月11日在《人民法院报》上公告向中铁公司送达了起诉状副本、开庭传票及证据，但在规定的期限内中铁公司未到庭应诉。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证；一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任。一审法院向北京市规划和自然资源委员会查明：涉案土地性质为集体土地，在集体土地上进行非农业建设，应当取得区县级人民政府核发的证书以确认建设用地使用权，并依法取得建设规划许可手续，但涉案房屋并未取得上述手续，故嘉业公司和全商公司签订的《房屋租赁合同协议》应为无效。因嘉业公司在明知无建设规划许可手续的情况下将涉案房屋出租给全商公司，故嘉业公司对于合同无效的后果应承担主要责任，全商公司承担次要责任。关于房屋占有使用费。虽然嘉业公司和全商公司签订的《房屋租赁合同协议》无效，但不影响嘉业公司要求全商公司支付房屋占有使用费。现双方均认可租金支付至2017年10月31日，而全商公司于2018年9月1日从涉案房屋搬离，故全商公司应向嘉业公司支付2017年11月1日至2018年8月31日期间的房屋占有使用费。关于房屋占有使用费的标准，嘉业公司主张按照《房屋租赁合同协议》约定的标准支付，有法律依据，一审法院不持异议，故嘉业公司要求全商公司支付房屋占有使用费5273960元的诉讼请求一审法院予以支持。关于上述占有使用费的逾期利息，无事实和法律依据，一审法院不予支持。关于装修期间的占有使用费。因双方曾约定2017年12月1日至2018年1月31日期间为免租期，考虑到本案租赁合同无效的主要责任在嘉业公司，故一审法院对装修期间的占有使用费按照全商公司所主张的每平方米每天1元计算共计493920元。关于嘉业公司主张的逾期利息，无事实和法律依据，一审法院不予支持。关于嘉业公司主张的车位费。双方签订的《关于四号楼东北广场停车场事项》中明确约定了车位数量及收费标准，全商公司未提交证据证明已支付该笔费用，故一审法院对嘉业公司该项诉讼请求予以支持。关于利息，无事实和法律依据，一审法院不予支持。全商公司向嘉业公司支付了押金，该押金可以在上述全商公司应给付的房屋占有使用费中予以抵扣。关于押金数额，《房屋租赁合同协议》中约定押金总数为2253510元，全商公司称已支付押金2554086元，但并未提交证据予以证明，故一审法院对全商公司的的陈述不予采信，认定全商公司已向嘉业公司支付押金2253510元。扣除已支付的押金，全商公司还应向嘉业公司支付房屋占有使用费3514370元。关于嘉业公司要求中铁公司承担连带担保责任的主张。中铁公司出具《担保函》，承诺全商公司未于2018年6月30日前支付所欠房屋租金的情况下，中铁公司将于2018年7月31日前履行担保义务，此为一般保证。故如果经法院强制执行，全商公司仍不能清偿所欠嘉业公司房屋占有使用费的情况下，应由中铁公司承担一般保证责任。中铁公司承担保证责任后，有权向全商公司追偿。中铁公司经一审法院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，一审法院依法缺席判决。判决：一、全商公司于判决生效后七日内给付嘉业公司房屋占有使用费三百五十一万四千三百七十元【已抵扣全商公司向嘉业公司支付的押金二百二十五万三千五百一十元】；二、全商公司于判决生效后七日内给付嘉业公司车位费一万七千二百二十元；三、如全商公司经强制执行仍不能履行判决第一项，对不足部分，由中铁公司承担清偿责任，中铁公司承担保证责任后，有权向全商公司追偿；四、驳回嘉业公司之其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新的证据。本院对一审法院认定的案件事实予以确认。本院认为，无效的合同自始没有法律约束力。合同无效被确认无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，涉案土地性质为集体土地，在集体土地上进行非农业建设，应当取得区县级人民政府核发的证书以确认建设用地使用权，并依法取得建设规划许可手续。涉案房屋并未取得上述手续，故嘉业公司和全商公司签订的《房屋租赁合同协议》应为无效。嘉业公司在明知无建设规划许可手续的情况下将涉案房屋出租给全商公司，对于合同无效的后果应承担主要责任，全商公司承担次要责任。一审法院根据合同无效的事实及各方对无效后果应承担的责任、实际履行情况，确认装修期间的占有使用费的计算标准及计算期间并无不当。嘉业公司上诉主张一审法院确认减免装修期占有使用费缺乏事实和法律依据，且有失公允，本院不予支持。嘉业公司上诉主张全商公司应当支付装修期的房屋占有使用费数额缺乏依据，本院不予支持。全商公司上诉提出法院应追加涉案土地、房屋的产权所有人为本案的诉讼当事人。本案系房屋租赁合同纠纷，追加土地、房屋产权人参加诉讼并无程序依据，也与租赁合同的实体法规定不符。全商公司上诉主张一审法院未依法按照无效合同处理本案，明显无依据。全商公司主张依据无效合同处理的原则,全商公司不应给付嘉业公司租金。因合同无效后，一审法院根据租赁土地实际占用情况判令全商公司支付相应使用费正确。全商公司该项上诉请求缺乏事实及法律依据。全商公司上诉提出应对嘉业公司进行处罚。因一审法院已经确认嘉业公司对合同无效后果承担主要责任，并依据责任比例确认相关费用的数额，全商公司的上诉请求同样缺乏依据。被上诉人中铁公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席判决。综上，嘉业公司、全商公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十四条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费54788元，由东方嘉业（北京）资产管理有限公司负担19735元（已交纳）；由全商信用管理有限公司负担35053元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 谷绍勇审 判 员 王 朔审 判 员 姜 君二〇二〇年六月三十日法官助理 王苗苗法官助理 何 平书 记 员 李 峥