河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫09民终1074号上诉人(原审原告)：王瑞瑞，女，1988年2月10日出生，汉族，住所地河南省清丰县。委托诉讼代理人：陈大力，河南长庚（濮阳）律师事务所律师。上诉人(原审被告)：濮阳市福地房地产开发有限公司，住所地清丰县惠丰路与人民路交叉口南路东。法定代表人：张延淑，该公司经理。委托诉讼代理人：王建涛，河南导航律师事务所律师。上诉人王瑞瑞与上诉人濮阳市福地房地产开发有限公司租赁合同纠纷一案，不服河南省清丰县人民法院（2019）豫0922民初5043号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人(原审原告)王瑞瑞及其委托诉讼代理人陈大力，上诉人(原审被告)濮阳市福地房地产开发有限公司的法定代表人张延淑及其委托诉讼代理人王建涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王瑞瑞上诉请求：1、依法撤销清丰县人民法院（2019）豫0922民初5043号民事判决，改判解除双方之间的租赁合同关系，濮阳市福地房地产开发有限公司全额返还上诉人租金91,000元；2、被上诉人承担本案的一二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定本案为缔约过失责任纠纷事实不清、适用法律错误。王瑞瑞与濮阳市福地房地产开发有限公司协商承租该公司所有的明月水岸2-110号商铺，年租金91,000元，王瑞瑞依约向濮阳市福地房地产开发有限公司支付了一年期的租金，双方虽未签订书面的租赁合同，但对合同的标的及价款已经进行了确认，符合《合同法》相关规定。王瑞瑞已经履行了承租义务，濮阳市福地房地产开发有限公司至今未履行出租义务，王瑞瑞享有法定解除权，并且在合同解除后，濮阳市福地房地产开发有限公司应当返还租金；二、一审法院即使按照缔约过失责任进行审理，王瑞瑞也不应当承担相应的责任。一审法院已经查明，濮阳市福地房地产开发有限公司在收取租金后，至今未向王瑞瑞交付商铺，并且商铺已经另租他人，致使合同已无继续履行的可能性。一审法院以王瑞瑞在知情后未通过“诉讼方式”主张为由，认定王瑞瑞自2019年3月-2019年6月期间的损失为扩大损失不予支持错误。王瑞瑞在补齐租金后，濮阳市福地房地产开发有限公司承诺于2018年8月份交付商铺，但至今未交付，王瑞瑞多次要求交付，已经穷尽私力救济减少自己的损失，但濮阳市福地房地产开发有限公司对此一直未予答复，一审法院不应当以未通过“诉讼方式”救济认定此期间的损失为扩大损失。濮阳市福地房地产开发有限公司答辩意见同其上诉状。濮阳市福地房地产开发有限公司上诉请求：1、依法撤销河南省清丰县人民法院（2019）豫0922民初5043号民事判决，改判驳回王瑞瑞的诉讼请求；2、本案上诉费用由王瑞瑞承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。王瑞瑞承租濮阳市福地房地产开发有限公司商铺，王瑞瑞三次共交款91,000元，濮阳市福地房地产开发有限公司给王瑞瑞出具了91,000元的收据，公司告知王瑞瑞租赁期限自2018年7月13日起一年，随时可交钥匙装修房屋。濮阳市福地房地产开发有限公司电话通知王瑞瑞领钥匙未果，到2019年3月份，王瑞瑞到濮阳市福地房地产开发有限公司请求允许将涉案房屋进行转租，濮阳市福地房地产开发有限公司同意王瑞瑞在剩余租赁期限内转租，王瑞瑞没有转租出去，2019年7月12日租赁合同到期。王瑞瑞起诉解除租赁合同关系应当在合同履行期间内提出，租赁合同已经履行完毕，王瑞瑞起诉解除租赁合同关系既不符合逻辑，也不符合情理，更不符合法律。二、一审判决适用法律错误。根据合同法的规定，本案不具备解除合同的情形，因此王瑞瑞请求解除合同没有法律依据。本案涉案的房屋地理环境优越，人流量大，适应经商，一审法院判决返还王瑞瑞租金显失公正。综上所述，双方之间的租赁合同生效并已经实际履行完毕，应当依法驳回王瑞瑞的诉讼请求。王瑞瑞辩称，王瑞瑞与福地公司之间已经形成了事实上的租赁关系，双方约定由王瑞瑞承租商铺，并约定年租金91,000元，王瑞瑞经福地公司催促补齐了一年期的租金，并约定在商铺实际交付后签订正式的书面租赁合同，并开始计算租期，福地公司至今未向王瑞瑞交付商铺，并且于2019年6月出租给其他人，致使王瑞瑞不能实现合同目的，符合合同法第九十四条第四项的规定，濮阳市福地房地产开发有限公司全额返还王瑞瑞租金91，000元。王瑞瑞向一审法院起诉请求：1、解除王瑞瑞与濮阳市福地房地产开发有限公司之间的租赁合同关系；2、判令濮阳市福地房地产开发有限公司返还租金91，000元；3、被告濮阳市福地房地产开发有限公司负担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2018年5月，濮阳市福地房地产开发有限公司员工张雪静告知王瑞瑞说濮阳市福地房地产开发有限公司的商铺对外出租，该商铺位于清丰县惠风路和江渎路交叉处濮阳市福地房地产开发有限公司开发的“明月水岸”小区2号楼111号，面积245平方米，租赁价格为每年91，570元，租赁时间以交房时间为准，未明确租赁商铺的起止时间。5月29日，王瑞瑞向通过微信向濮阳市福地房地产开发有限公司员工张雪静交纳租房定金2万元，濮阳市福地房地产开发有限公司给王瑞瑞出具了收据。5月31日，濮阳市福地房地产开发有限公司员工张雪静微信通知王瑞瑞“明月水岸通知：交房时间于2018年8月31日”。7月12日，王瑞瑞向濮阳市福地房地产开发有限公司交纳租金4万元，7月13日，王瑞瑞向濮阳市福地房地产开发有限公司交纳租金3.1万元。2018年9月30日，濮阳市福地房地产开发有限公司员工张雪静自濮阳市福地房地产开发有限公司处离职时濮阳市福地房地产开发有限公司仍未向王瑞瑞交房。2019年3月，王瑞瑞去“明月水岸”小区时，发现有人正在对本案涉及的商铺进行装修，濮阳市福地房地产开发有限公司已经将本案涉及的商铺租赁给他人。6月27日，濮阳市福地房地产开发有限公司与案外人赵某签订《明月水岸商铺租赁合同》一份，约定自2019年6月27日起将本案涉及商铺租赁给赵某3年。2019年12月3日，王瑞瑞诉至本院。一审法院认为，本案的立案案由为租赁合同纠纷，经审查立案案由不当，依法变更本案案由为缔约过失责任纠纷。濮阳市福地房地产开发有限公司以其不具备交房条件的房屋和王瑞瑞达成了租赁意向，并于2018年7月13日向王瑞瑞收取了全部租金，濮阳市福地房地产开发有限公司应当及时和王瑞瑞签订书面租赁合同并将房屋交付给王瑞瑞，然而直至王瑞瑞起诉之日的2019年12月3日濮阳市福地房地产开发有限公司始终未和王瑞瑞签订书面租赁合同，未向原告交付房屋，濮阳市福地房地产开发有限公司的行为违反了《中华人民共和国合同法》规定的诚实信用原则，违反了先合同义务。濮阳市福地房地产开发有限公司称其多次通知王瑞瑞到其公司领取涉案商铺钥匙向王瑞瑞交房遭到其拒绝，但未提供王瑞瑞明确表示拒绝领取钥匙、拒绝签订租赁合同的证据，法院对其辩解理由不予采信，濮阳市福地房地产开发有限公司收取的王瑞瑞预付租金应适当返还。但是，王瑞瑞在2019年3月份已经发现濮阳市福地房地产开发有限公司将涉案商铺转租他人，王瑞瑞应当及时采取适当措施防止损失的扩大，而王瑞瑞直到2019年12月3日才寻求诉讼方式维权，致使房租损失进一步扩大，王瑞瑞不得就扩大的损失向濮阳市福地房地产开发有限公司主张权利。结合本案的情况，法院酌情确定自2019年3月份至6月份共计4个月的房租损失由王瑞瑞负担，濮阳市福地房地产开发有限公司退还王瑞瑞8个月的房租60，667元（91，000元÷12个月×8个月）。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定,原审判决如下：“一、被告濮阳市福地房地产开发有限公司返还原告王瑞瑞房租款60，667元；二、驳回原告王瑞瑞的其他诉讼请求。上述给付义务，限本判决生效后5日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2，075元，由被告濮阳市福地房地产开发有限公司负担1，390元，由原告王瑞瑞负担685元。”本院二审期间，双方当事人未提交新证据，本院查明的事实与原审查明的事实相一致。本院认为，王瑞瑞分三次缴纳租金91，000元，濮阳市福地房地产开发有限公司为王瑞瑞出具了收据，王瑞瑞与濮阳市福地房地产开发有限公司之间存在租赁合同关系，双方之间的租赁期限为一年。王瑞瑞已经按照约定向濮阳市福地房地产开发有限公司支付了租金，濮阳市福地房地产开发有限公司未向王瑞瑞交付商铺，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，王瑞瑞可以请求解除双方的租赁合同。故王瑞瑞关于解除双方之间的租赁合同的上诉请求理由成立，本院予以支持；关于王瑞瑞请求返还全部租金91，000元的上诉请求，濮阳市福地房地产开发有限公司未向王瑞瑞交付商铺，王瑞瑞签订租赁合同的目的无法实现，濮阳市福地房地产开发有限公司应返还王瑞瑞租金91，000元，故王瑞瑞的该上诉理由成立，本院予以支持。关于濮阳市福地房地产开发有限公司上诉称应驳回王瑞瑞的诉讼请求，王瑞瑞依照约定向濮阳市福地房地产开发有限公司缴纳一年租金，濮阳市福地房地产开发有限公司称多次通知王瑞瑞领取涉案商铺钥匙，但均未提交证据证明王瑞瑞拒绝领取钥匙和拒绝签订书面租赁合同，故其上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，王瑞瑞的上诉请求成立，予以支持。濮阳市福地房地产开发有限公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省清丰县人民法院（2019）豫0922民初5043号民事判决；二、解除王瑞瑞与濮阳市福地房地产开发有限公司之间的租赁合同；三、濮阳市福地房地产开发有限公司于本判决生效后十日内日返还王瑞瑞房屋租金91，000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2，075元，二审案件受理费2，633元，均由濮阳市福地房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  周培勋审判员  孔德军审判员  杨 浩二〇二〇年六月十日书记员  **涛