安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖02民终1242号上诉人（原审原告、反诉被告）:陈昌满。委托诉讼代理人：**。上诉人（原审被告、反诉原告）：万年仓。上诉人（原审被告、反诉原告）：吴艳芳。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：方娴，北京盈科（芜湖）律师事务所律师。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：秦尤佳，北京盈科（芜湖）律师事务所律师。原审第三人:赵加英。上诉人陈昌满因与上诉人万年仓、吴艳芳及原审第三人赵加英房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省无为县人民法院（2019）皖0225民初5486号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月27日立案受理后，依法组成合议庭，因当事人各方均未提交新证据，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。陈昌满上诉请求：依法撤销安徽省无为县人民法院(2019)皖0225民初5486号民事判决，改判解除当事人双方于2015年11月11日签订的《房屋买卖中介合同》；万年仓、吴艳芳应给付陈昌满自2015年12月1日至今的房屋占用房租(以每年18000元计算);一、二审诉讼费用由万年仓、吴艳芳承担。事实及理由:无为县人民法院(2019)皖0225民初5486号民事判决明显不尊重事实,判决错误。(一)根据涉案《房屋买卖中介合同》的约定，万年仓、吴艳芳不构成善意购买。1、万年仓、吴艳芳自签订本合同之日就无真实意思表示。涉案合同于2015年11月11日签订，11月26日房屋产权过户给万年仓、吴艳芳，但万年仓、吴艳芳既未按合同约定于过户之日给付26万元，也未在过户结束后给付剩余的房款。本案已经过多次庭审，万年仓、吴艳芳均拒绝给付剩余房款及利息。2、涉案房屋系陈昌满与赵加英夫妻关系存续期间所得，虽登记在陈昌满个人名下，但仍属于夫妻共同财产。根据物权法善意取得的规定，万年仓、吴艳芳自合同签订至本案诉讼前，只支付了21.29万元购房款而未支付全部对价，其购房行为不构成善意取得。3、万年仓、吴艳芳与陈昌满两家住宅和门面房确为近邻，万年仓、吴艳芳不可能不知道陈昌满与其妻子的情况。（二）案涉《房屋买卖中介合同》应视为履行不能而应解除。涉案房屋买卖因未取得其他共有人的同意，构成法律上的履行不能，万年仓、吴艳芳的购房行为也不构成善意取得，人民法院应对陈昌满要求解除合同的主张予以支持。（三）本案万年仓、吴艳芳明显违约，至今仍以各种借口拒绝支付剩余购房款，根据合同约定，其应承担售房总款66.8万元的4.5%的违约金和中介费10688元。万年仓、吴艳芳共同辩称：陈昌满的上诉请求无事实根据和法律依据，请求全部驳回。首先，陈昌满主***仓与其认识，并没有任何事实根据。结合本案几次庭审的相关材料，以及2015年的11月份无为县第一时间栏目相关记者对本案进行的采访，还有陈昌满在刑事案件中的供述等，可以看出陈昌满与万年仓在交易案涉房屋之前并不认识。万年仓、吴艳芳作为善意相对人，在本案中并没有任何的过错。陈昌满对案涉房屋虽无完全处分权，但并不影响案涉合同的效力，且案涉合同已经履行完毕，万年仓、吴艳芳已取得案涉房屋的物权即所有权。其次，万年仓未支付全部购房款，系因为陈昌满违约在先。案涉房屋一直处于讼争状态，万年仓基于不安抗辩权，未支付剩余购房款，具有法定的正当阻却事由。再次，根据案涉合同的约定，剩余购房款应在银行贷款发放后支付给陈昌满，但该条件一直未予成就，没能成就的原因是陈昌满隐瞒赵加英签订案涉房屋买卖合同，导致银行贷款无法发放。最后，在案件审理过程中，万年仓、吴艳芳一直表示可以履行支付剩余购房款的义务，但是其支付的对象系合同的相对方，即陈昌满和赵加英。万年仓现在已知陈昌满不能代表赵加英，所以万年仓、吴艳芳不能把所有的购房款全部支付给陈昌满。如果陈昌满能得到赵加英同意，代为收取剩余购房款，万年仓、吴艳芳可以按照约定支付剩余购房款。万年仓、吴艳芳共同上诉请求：1、依法撤销安徽省无为县人民法院(2019)皖0225民初5486号民事判决书第二项,改判支持万年仓、吴艳芳的全部反诉请求。2、依法判令陈昌满承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实与理由：（一）陈昌满违约事实清楚,理应承担合同第十二条约定的违约金。首先,2015年11月11日,当事人双方签订的案涉《房屋买卖中介合同》系当事人的真实意思表示,合法有效。该合同第十二条约定“在本合同履行过程中如遇违约,按照合同法违约方应赔偿守约方总房价4.5%的违约金,并承担由此造成的一切经济损失……”其次,合同签订后,万年仓、吴艳芳按约给付首付款,并办理了房屋过户登记手续,合法取得案涉房产的所有权。后在银行按揭贷款审核通过后,赵加英发现陈昌满的违法事实而向无为县不动产登记局提出异议,导致案涉银行贷款被冻结，一直未实际发放。最后,陈昌满在涉案房屋交易中存在伪造相关证件、并找他人冒充赵加英的犯罪行为，构成刑事犯罪并承担了相应的刑事责任。该违法行为不仅违反诚实信用原则,亦属于违反合同约定的严重违约行为,其理应承担涉案合同第十二条约定的违约责任。（二）陈昌满的违法违约行为，导致万年仓、吴艳芳就案涉房屋多次参加行政及民事诉讼,截止2019年10月20日,万年仓、吴艳芳为此支付的实现债权费用(律师费、交通费、诉讼费等)73000元，该部分费用属于实际损失,应由陈昌满承担。一审判决认定因案涉房屋涨价继而未支持万年仓、吴艳芳的反诉请求无事实及法律依据。陈昌满辩称：1、本案中，是万年仓、吴艳芳构成违约。房屋买卖合同约定，合同签订时给付3万元，房屋交易日给付23万元，合计26万元。现房屋已经过户到万年仓、吴艳芳名下，陈昌满至今才收到21.5万元。剩余的房款450000元，已将近五年时间了，陈昌满都没有收到，万年仓、吴艳芳的行为明显构成违约。同时，依据涉案房屋买卖合同第九条的约定，万年仓、吴艳芳也不得以贷款没有发放为由，作为其不支付剩余购房款的理由。2、万年仓、吴艳芳就涉案房屋不构成善意取得。万年仓、吴艳芳与陈昌满是邻居关系，对陈昌满家庭复杂的情况，应该是很熟悉的。万年仓、吴艳芳没有以合理价格支付，所以说不是善意取得。陈昌满为了追讨涉案房款，和万年仓、吴艳芳之间打了六场官司，万年仓、吴艳芳仍然以各种理由拒绝给付房款，所以房屋买卖合同应予以解除。赵加英就上述两方上诉请求及事实与理由，未作出任何陈述意见。陈昌满向一审法院本诉请求：1.依法解除当事人双方于2015年11月11日签订的关于无为县无城镇鞍子巷师范段B-202室《房屋买卖中介合同》；2.判令万年仓、吴艳芳给付陈昌满自2015年12月1日至今的房屋占用房租（以每年18000元计算）；3.诉讼费用等由万年仓、吴艳芳承担。万年仓、吴艳芳向一审法院反诉请求：1.判令陈昌满向万年仓、吴艳芳立即支付违约金30060元；2.判令陈昌满向万年仓、吴艳芳立即给付实现债权的费用73000元（截止2019年10月22日），后期产生的其他费用另行主张；3.判令陈昌满承担本案本、反诉的全部诉讼费用。一审法院认定事实：陈昌满与第三人赵加英系夫妻关系。2015年11月11日，陈昌满为偿还个人债务，未经其妻子即本案第三人赵加英的同意，与万年仓、吴艳芳签订《房屋买卖合同》，同时在合同上伪造赵加英的签名。双方约定将登记在陈昌满个人名下的位于无为县无城镇鞍子巷师范段B-202室的房屋出售给万年仓、吴艳芳，同时双方还对付款方式、违约责任及相关过户事宜等都作了相应的约定。2015年11月27日，陈昌满伪造赵加英身份证、结婚证且让其他女性冒充赵加英与万年仓、吴艳芳到无为县房屋登记部门办理房屋过户登记手续。2016年1月13日，第三人赵加英以无为县住房和城乡建设局为被告向无为县人民法院提起行政诉讼，该案经过一审、二审及发回重审阶段，最终以驳回赵加英的起诉结案【（2017）皖0225行初45号】。2016年4月19日，陈昌满因伪造身份证件罪，被无为县人民法院判处有期徒刑六个月，宣告缓刑一年【（2016）皖0225刑初129号】。一审法院另查明，万年仓、吴艳芳在与陈昌满就案涉房屋办理过户登记手续后不久即入住，并一直居住至今。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、案涉房屋买卖合同效力如何？二、万年仓、吴艳芳是否构成善意取得？陈昌满是否享有案涉房屋的解除权？三、陈昌满是否应该给付违约金及承担相应的实现债权费用？针对焦点一，一审法院认为，案涉房屋虽登记在陈昌满个人名下，但案涉房屋系陈昌满、赵加英夫妻关系存续期间所得，属夫妻共同财产。陈昌满在未取得其妻即本案第三人赵加英同意的情况下，将案涉房屋出卖给万年仓、吴艳芳，属无权处分。但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，陈昌满与万年仓、吴艳芳签订《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，签订的合同应属合法有效。针对焦点二，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，陈昌满在赵加英不知情的情况下，携带房屋所有权证书及伪造的赵加英的身份证和结婚证及另一名自称是赵加英的女性到无为县房屋登记部门办理过户手续。对以赵加英名义到场的女性，陈昌满称是其与万年仓一起找来的，但其没有向本院提供证据证明。且从另一个角度讲，即便该女性不是陈昌满找来的，但陈昌满当时未予拆穿，说明陈昌满许可该女子以妻子赵加英的身份出现，允许该女性以赵加英名义参与办理过户事宜，作为不认识赵加英本人的办证人员，基于赵加英的丈夫身份及相关证件原件，有理由相信此女性就是赵加英，有理由相信卖房系陈昌满、赵加英夫妻二人的共同意思表示。综上可知，万年仓、吴艳芳的购房行为符合善意取得的构成要件，万年仓、吴艳芳已善意取得涉案房屋的所有权。故陈昌满在本案中主张解除与万年仓、吴艳芳之间的房屋买卖协议，理由不当，不应得到支持，其诉请应予驳回。针对焦点三，关于万年仓、吴艳芳要求支付违约金的诉请，违约金的性质以补偿为主，惩罚为辅。本案中，陈昌满虽伪造证件，但其已经按照合同约定将案涉房屋过户到万年仓、吴艳芳名下，已经履行了合同的主要义务，且案涉房屋自办理过户手续后不久一直由万年仓、吴艳芳居住至今，另在一审法院对陈昌满要求解除合同不予支持的前提下，万年仓、吴艳芳已因客观上房价上涨获取了相应的利益，不存在其他损失，根据公平合理原则，对于万年仓、吴艳芳主张的违约金，一审法院不予支持。对于万年仓、吴艳芳主张的实现债权的费用即律师费和交通费共计73000元，没有合同和法律依据，亦不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，一审法院判决：一、驳回陈昌满的诉讼请求；二、驳回万年仓、吴艳芳的反诉诉讼请求。本诉案件受理费8200元，反诉受理费1180元，合计9380元，由陈昌满负担8200元，万年仓、吴艳芳负担1180元。二审查明，2015年11月11日，万年仓与陈昌满在无为县恒信房地产经纪有限公司处签订的是《房屋买卖中介合同》，而非一审所认定的《房屋买卖合同》,除此之外,本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明，万年仓、吴艳芳已支付的涉案房屋购房款为215000元,而非陈昌满所主张的208000元。2016年1月11日,赵加英以无为县不动产登记局为被告、以万年仓、吴艳芳为第三人向无为县人民法院提起行政诉讼,要求确认无为县不动产登记局将涉案房屋产权证转移登记给万年仓、吴艳芳的行为违法。无为县人民法院于2016年12月22日作出（2016）皖0225行初6号行政判决书，判决支持了赵加英的诉讼请求。无为县不动产登记局不服该判决提起上诉。2017年4月24日，芜湖市中级人民法院作出（2017）皖02行终42号行政裁定书，以涉案房屋是否为夫妻共同共有、涉案房屋买卖合同是否有效、以及第三人是否为善意取得等事实需要通过民事程序确认为由，裁定撤销一审行政判决，将该案发回重审。2017年11月27日，无为县人民法院作出（2017）皖0225行初45号行政裁定，以涉案房屋产权、陈昌满与第三人房屋买卖合同效力及第三人是否善意取得均属民事争议有待解决，赵加英的起诉不属于行政案件的受案范围为由，裁定驳回了赵加英的起诉。本案原二审中，万年仓、吴艳芳于2019年5月21日向二审法院提交一份申请，申请将涉案房屋剩余购房款453000元汇入法院指定账户用于提存，以继续履行涉案房屋买卖合同。另在二审中，陈昌满请求法院对本案进行调解，要求万年仓、吴艳芳支付尚欠的购房款并承担相应的逾期付款利息。万年仓、吴艳芳也同意向陈昌满、赵加英支付尚欠的购房款，但同时要求陈昌满、赵加英涤除涉案房屋的权利限制。现因当事人赵加英不到庭参加诉讼，也未委托代理人参与诉讼，本院对上述事项进行调解存在法律障碍，故对陈昌满的调解请求不予支持。本院认为，综合当事人诉辩主张，本案争议的焦点主要为：1、万年仓、吴艳芳就涉案房屋是否构成善意取得。2、陈昌满在涉案房屋买卖合同履行中是否存在违约行为并因此承担相应的违约责任。对此，分析如下：（一）关于万年仓、吴艳芳就涉案房屋是否构成善意取得的认定。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分人将不动产转让给受让人，受让人取得该不动产的所有权，必须符合以下条件：受让人受让该不动产时是善意的；以合理的价格转让；转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十五条规定，真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证责任证明。1、本案中，万年仓、吴艳芳原来所租住的房屋虽与涉案房屋相距不远，但涉案房屋过去原系陈昌满母亲居住，赵加英并不实际居住该房屋，故不能确定万年仓、吴艳芳认识赵加英；陈昌满在原一、二审中申请出庭的两位证人虽陈述他们认识赵加英，但均未肯定万年仓、吴艳芳也认识赵加英；陈昌满在原一、二审庭审中陈述假冒赵加英的妇女系其与万年仓一起找的，但万年仓对此予以了否认，现陈昌满未能举证证明其所陈述的事实，且该陈述也与其在安徽省无为县人民法院（2016）皖0225刑初315号刑事案件中的供述（2015年12月7日陈昌满的讯问笔录）相矛盾，据此，不能认定万年仓、吴艳芳对涉案房屋产权交易中的假冒行为知情或有重大过失，万年仓、吴艳芳受让该不动产时为善意。2、本案《房屋买卖中介合同》约定涉案房屋的交易价为668000元。诉讼中，当事人双方对该转让价格的合理性均未提出异议，故对其合理性予以认定。万年仓、吴艳芳现已向陈昌满支付购房款215000元，其未按合同约定支付购房款的原因系因赵加英申请异议登记所致，不能完全归责于万年仓、吴艳芳，且万年仓、吴艳芳在原二审以及本次审理中也有明确的继续履行的意思表示，故陈昌满因此要求解除涉案《房屋买卖中介合同》的理由不能成立。3、涉案房屋产权已于2015年11月27日转移登记于万年仓、吴艳芳名下，赵加英随后虽申请了异议登记，且提起了行政诉讼，但该起诉被人民法院裁定驳回，上述产权转移登记已发生法律效力。一审判决关于万年仓、吴艳芳受让涉案房屋属于善意取得的认定于法有据，本院予以支持，陈昌满要求解除涉案《房屋买卖中介合同》的上诉主张不能成立。（二）关于陈昌满履约行为及责任承担的认定。如所查明的事实，《房屋买卖中介合同》于2015年11月11日签订，同月27日，涉案房屋产权即被变更登记于万年仓、吴艳芳名下且进行了交付，万年仓、吴艳芳也居住涉案房屋至今。据此，陈昌满已完成了涉案合同所约定的主要义务，其行为并未违反合同约定。同时，因房价上涨，万年仓、吴艳芳还因陈昌满的履约行为，客观上获取了相应的收益。一审法院以民事活动应遵循的公平原则，不予支持万年仓、吴艳芳的违约金诉讼主张并无不当，万年仓、吴艳芳的该节上诉主张不能成立。对于万年仓、吴艳芳主张的实现债权的费用的上诉主张，没有合同和法律依据，本院对此不予支持。综上，本案当事人的上诉主张均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10560元，由陈昌满负担8200元，万年仓、吴艳芳负担2360元。本判决为终审判决。审判长  朱训明审判员  钱 晨审判员  杨东清二〇二〇年六月十九日书记员  季学婷附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。