浙江省湖州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙05民终73号 上诉人（原审原告）：金素英，女，1969年5月8日出生，汉族，住浙江省绍兴市越城区。 上诉人（原审原告）：王国标，男，1966年8月25日出生，汉族，住浙江省绍兴市越城区。 两上诉人的共同委托诉讼代理人：高海昌，绍兴市越城区明成法律服务所法律工作者。 上诉人（原审被告）：周国良，男，1962年1月8日出生，汉族，住浙江省安吉县。 上诉人金素英、王国标与上诉人周国良房屋租赁合同纠纷一案，均不服浙江省安吉县人民法院（2019）浙0523民初2503号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭，并于2020年4月8日公开开庭进行了审理，上诉人金素英、王国标的共同委托诉讼代理人高海昌，上诉人周国良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金素英、王国标上诉请求：1.撤销一审判决金素英、王国标赔偿1个月租金2300元；2.改判周国良支付搬离租赁房屋时的房屋清洁费200元；3.二审诉讼费用由周国良承担。事实和理由：1.一审判决存在遗漏。一审庭审中，金素英、王国标当庭提出要求周国良搬离租赁房时清理房屋的卫生，2019年8月30日，双方办理交接手续，但周国良在交还钥匙、腾退房屋时拒绝清理房屋内的垃圾。金素英、王国标因此支付了200元房屋清洁费，周国良对该200元费用酌情认可，一审判决对该金额也予以了认定，但在计算总金额时却遗漏了。2.一审判决金素英、王国标赔偿1个月租金缺乏证据，违反法定程序。涉案房屋一直属于金素英、王国标所有，并无权利瑕疵。2018年7月，安吉县人民法院执行部门对涉案房屋采取断水断电措施，但该措施没有法律依据。在停水停电期间，周国良一直居住在涉案房屋之内，且采取其他手段一直在用水用电，也没有证据证明该期间支出了额外费用。周国良在一审中也没有就此提出反诉，其应另行起诉。 周国良辩称，2019年7月22日其已经完成腾退和清理房屋工作，此后的闲置租金不应由周国良承担，金素英、王国标主张卫生清洁费于法无据。一审判决减免1个月租金太低，不足以弥补周国良的损失，请求二审法院酌情增加。 周国良上诉请求：1.撤销一审判决第二项，查明事实后改判；2.本案诉讼费用由金素英、王国标承担。事实和理由：1.涉案房屋被强制执行，自2018年6月起停水停电，严重影响了周国良的生活。在出租前，涉案房屋已被法院查封，但金素英、王国标并未告知周国良。涉案房屋被采取停水停电措施，导致2个月时间无法使用。出租人应当保证租赁房屋符合居住条件，停水停电无法满足人居要求，该时间段的租金应予扣除。涉案房屋至今未通水，金素英、王国标也曾向安吉县人民法院提起执行异议，故周国良提出扣除3个月的租金于法有据，应予支持。2.周国良在2019年7月22日已经腾退房屋，金素英、王国标因在外地无法接收房屋，导致房屋闲置损失应由金素英、王国标承担。2019年7月22日，周国良的一审委托诉讼代理人明确电话通知金素英，告知其涉案房屋已经腾空。涉案房屋已被法院查封，双方合同解除后，该房屋应当予以腾空、拍卖，因此周国良未予交房造成损失的计算基础不存在，此时处分权不属于金素英、王国标。 金素英、王国标辩称，涉案房屋产权属于金素英、王国标，2014年1月15日双方签订房屋租赁合同时，该房屋并未被查封。2018年7月涉案房屋被法院采取停水停电措施，初期金素英曾劝告周国良另找房屋租赁，已支付的租金可以多退少补，但周国良不愿意搬离，且周国良自己在一审中提交的证据显示，该期间其一直采取不当手段用水用电，所以周国良并无实际经济损失，周国良的减免租金的主张不能成立。2019年7月22日一审开庭时，周国良并没有将涉案房屋腾退，同年8月下旬，一审法院才致电金素英、王国标商议腾退验收事项，至2019年8月30日双方才交接了手续。周国良主张2019年7月22日已经腾空涉案房屋没有事实依据。 金素英、王国标向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的房屋租赁合同；2.周国良立即无条件腾空搬离其所租赁的安吉县房屋，并支付自2018年12月1日起至实际搬离日止的房屋租金（2018年12月1日至2019年6月25日起诉日止的租金为2300元／月÷30天×207天＝15870元），交清物业管理费，赔偿或修理被损坏的汽车库自动门；3.本案诉讼费由周国良承担。 一审法院认定事实：2014年1月15日金素英与周国良签订《租房合同》，约定周国良租赁金素英、王国标共同所有的位于安吉县房屋，租期为2014年2月1日至2030年6月1日止，租金为2300元／月，先付后租，每6个月结算一次，即半年一付13800元，另支付押金2000元，租赁期间的水费、电费、燃气费、物业费等由周国良承担。周国良承租后，按约支付租金及其他费用。后因王国标在一审法院尚有执行案件未履行完毕，一审法院2018年6月对涉案房屋采取断水断电措施，周国良认为生活产生一定影响，于2018年12月1日起未再支付租金，金素英、王国标则认为断水断电时间较短，且并非金素英、王国标原因造成，周国良应继续支付租金，双方协商未果，金素英于2019年3月18日向公安机关报案要求处理租金事宜，后未果。金素英、王国标向一审法院起诉要求解除合同，一审法院于2019年7月3日向周国良送达起诉状等材料，庭审中，周国良亦同意解除合同。庭审结束后，双方于2019年8月30日办理退房交接手续。 涉案房屋物业费标准为48元/月，周国良已支付至2018年12月31日，自2019年1月起的物业费未缴纳，欠缴电费37.85元，周国良搬离后金素英、王国标雇人打扫卫生支出200元，现金素英、王国标发现车库门亦有损坏，要求周国良赔偿损失600元。 一审法院认为，双方之间的《租房合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，对当事人均具有约束力。周国良在承租涉案房屋后，未按期支付租金及合同约定其他费用，已构成违约，应承担继续履行，赔偿损失等违约责任。现金素英、王国标主张解除双方签订的《租房合同》，周国良于2019年7月3日收悉本案诉讼材料，可以认定金素英、王国标解除合同之意思表示已达，周国良庭审中亦无异议，故双方于2014年1月15日签订的《租房合同》于2019年7月3日解除。合同权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力，且周国良还应按租金标准支付合同解除后的占有使用费，即周国良应支付2018年12月1日至2019年7月3日止租金及2019年7月4日至2019年8月30日止占有使用费合计20700元，物业费384元（48元/月*8个月），电费37.85元，另车库门损失酌定赔偿为500元。周国良提出涉案房屋因断水断电，对其生活产生影响，要求减免3个月租金，对此一审法院认为，金素英、王国标作为出租人应按约定交付可供正常使用的租赁物，现因金素英、王国标自身怠于履行法院执行案件造成涉案房屋断水断电，系履行合同义务不符合约定，应承担损失赔偿责任。考虑到断水断电对周国良生活造成不便，增加额外支出，酌定金素英、王国标赔偿1个月租金即2300元，同时合同解除后，金素英、王国标应退还周国良支付的押金2000元。上述各项相抵，周国良还应支付金素英、王国标17321.85元。综上，金素英、王国标诉请合理部分，予以支持，其余部分，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条之规定，判决：一、金素英、周国良签订的落款时间为2014年1月15日的《租房合同》于2019年7月3日解除；二、周国良支付金素英、王国标合计17321.85元，限于该判决生效之日起十日内履行；三、驳回金素英、王国标的其他诉讼请求。如未按该判决指定的期间履行上述付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费100元（已减半），由周国良负担，限于该判决生效之日起十日内缴纳。 本院二审期间，周国良向本院提交了证据材料录音资料一份及照片一组，拟证明2019年7月22日涉案房屋已经腾空并打扫干净的事实。经质证，金素英、王国标认为证据应当向法庭提交原件，复印件不应作为证据进行质证，对于录音资料，无法证明是2019年7月22日的通话录音，该通话实际上是2019年8月下旬，照片不能证明周国良已经搬离。经审查，本院认为，上述周国良提交的证据无法证明其主张的证明目的，故不予采信。 金素英、王国标未向本院提交新的证据。 本院经审理，对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为以下三点：一、周国良支付房屋占有使用费应当计算到哪一天；二、因涉案房屋断水断电，是否应减免租金，以及减免的金额如何确定；三、周国良是否应当向金素英、王国标支付房屋清洁费。 关于争议焦点一，周国良上诉主张至2019年7月22日其已经腾空涉案房屋，并已通知金素英、王国标接收，但其并未能够提交有力证据证实其该项主张，对2019年8月30日双方办理房屋交接手续的事实双方均无异议，故一审判决周国良支付房屋占有使用费至该日期并无不当。 关于争议焦点二，因金素英、王国标未履行法院生效判决，导致涉案房屋被法院执行部门采取停水停电的执行措施，该事实对承租人周国良的生活必然造成不便，金素英、王国标作为出租人应承担履行标的物瑕疵的责任，周国良要求减免部分租金的主张应予支持。又根据《最高人民法院关于在审判执行工作中切实规范自由裁量权行使保障法律统一适用的指导意见》第十二条规定：“下级人民法院依法正当行使自由裁量权作出的裁判结果，上级人民法院应当依法予以维持”。考虑到涉案房屋停水停电后不久，周国良即自行采取措施恢复了水电的使用，周国良的实际损失也难以确定，一审判决酌定减免1个月的租金在法定幅度内，不违反法律原则性规定，故本院依法予以维持。 关于争议焦点三，周国良在一审中已对金素英、王国标提出的该项主张“请法院酌情支持”，即表示认可，一审判决也对200元的房屋清洁费予以了认定，但在计算总金额时遗漏，故该费用应予支持。 综上所述，金素英、王国标的上诉请求合法有据部分本院予以支持，其他部分不予支持。周国良的上诉请求缺乏事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条，《最高人民法院关于在审判执行工作中切实规范自由裁量权行使保障法律统一适用的指导意见》第十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持浙江省安吉县人民法院（2019）浙0523民初2503号民事判决第一项、第三项； 二、撤销浙江省安吉县人民法院（2019）浙0523民初2503号民事判决第二项； 三、周国良支付金素英、王国标合计17521.85元，限于本判决生效之日起十日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费100元（已减半），由周国良负担；二审案件受理费50元，由周国良负担。 本判决为终审判决。 审判长  黄丽琴 审判员  徐 晶 审判员  沈筱婕 二〇二〇年六月十日 法官助理管福生 书记员谢敏飞