上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终4614号上诉人（原审被告）：上海隽麟教育科技有限公司，住所地上海市松江区新松江路1800弄3号。法定代表人：王建平，总经理。委托诉讼代理人：鲍文艳，女，上海隽麟教育科技有限公司工作。委托诉讼代理人：柴燕露，女，上海隽麟教育科技有限公司工作。被上诉人（原审原告）：上海松江出口加工区企业服务有限公司，住所地上海市松江区松卫北路665号1008室。法定代表人：陆立红，执行董事。委托诉讼代理人：张文，上海君慈律师事务所律师。委托诉讼代理人：包莹，上海君慈律师事务所律师。上诉人上海隽麟教育科技有限公司（以下简称隽麟公司）因与被上诉人上海松江出口加工区企业服务有限公司（以下简称出口企服公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2019）沪0117民初17360号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月22日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。上诉人隽麟公司上诉请求：撤销一审判决第二、三、四项判决，改判驳回被上诉人的一审相应诉请。事实和理由：1.上诉人于2019年8月31日已经搬离了坐落于上海市松江区XX路XX号XX幢XX的房屋（以下简称系争房屋）。系争租赁合同起租时，被上诉人从未向上诉人交过任何房屋钥匙，房屋是通过断电以后电子门失去作用才使得上诉人进出系争房屋。因此在租赁合同结束时，也就不存在交还钥匙的条件，被上诉人完全可以通过断电自行及时完成房屋控制权的收回。上诉人在2019年8月12日的《申请书》中明确向被上诉人告知退租，也明确告知被上诉人于2019年8月31日搬离。2019年8月30日，上诉人想要进入系争房屋拿文件，而被上诉人的保安明确门已被锁，证明被上诉人早已知悉并实际收回了系争房屋并安装门锁。2.被上诉人经营多处房屋租赁业务，《房屋租赁合同书》是被上诉人为多次重复使用而预先拟定的，未与上诉人协商的格式条款，其中违约金的约定明显过高，排除了上诉人的权利。尽管租赁合同约定租赁用途为办公，但是由被上诉人填写的，系被上诉人填写错误。上诉人作为教育培训机构，自始至终均未改变租赁目的，被上诉人对此是明知的从未提出异议。上诉人在租赁合同签订前就告知被上诉人需要办理教学资质，也一直在申办资质，被上诉人承诺其土地在办理“工转商”手续，因此合同解除系因系争房屋土地性质不能满足合同目的，不应由上诉人承担违约责任。3.关于滞纳金。因上诉人支付租金困难，曾向被上诉人申请延后支付，被上诉人未提出要求滞纳金，双方实际上对租金支付达成了新的协议，不应按照合同约定计算滞纳金，即便计算，也应从保证金抵扣完毕后起算。被上诉人出口企服公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。1.上诉人并未明确向被上诉人交还系争房屋，一审认定应予以支持。上诉人申请提前退租并使用至2019年8月31日后，随即又表示有可能取得教育局审批而继续履行合同，此后上诉人未再告知被上诉人其审批的办理情况，亦再未要求被上诉人收回房屋。其次，上诉人并未于2019年8月31日实际搬离房屋，根据物业公司保安的记录，上诉人在2019年10月26日仍至系争房屋搬走办公家具等，直至一审庭审中上诉人当庭认可还有部分物品尚未搬离。上诉人未搬离的物品除少量装饰物外，还有桌椅和绿植，装修隔断也未拆除，上诉人仍应承担房屋租金至合同解除之日。2.房屋符合合同约定条件，上诉人拖延支付租金，应当承担违约责任。如果不满足使用要求，上诉人早就解除合同了，但上诉人承租房屋已四五年，上诉人拖延支付租金构成根本违约，应承担违约责任。出口企服公司向一审法院起诉请求：1.判令隽麟公司向出口企服公司支付租金人民币（以下币种相同）360,254元（2019年2月1日至2019年10月31）日；2.判令隽麟公司向出口企服公司支付迟延付款滞纳金30,916元（按日万分之六标准，以欠付租金为本金，自2019年2月1日计至2019年10月31日），并自2019年11月1日起以360,254元为本金，按日万分之六标准，向出口企服公司支付迟延付款的滞纳金至实际付款之日。一审审理中，出口企服公司变更其诉讼请求为：1.判令隽麟公司搬离房屋并恢复原状返还出口企服公司；2.判令隽麟公司向出口企服公司支付租金427,560元（2019年2月1日至2019年12月5日）；3.判令隽麟公司向出口企服公司支付迟延付款滞纳金39,895元（按日万分之六标准，以欠付租金为本金，自2019年2月1日计算至2019年12月5日，其中2019年2月1日至2019年4月30日计算基数为13,418元，2019年5月1日至2019年7月31日计算基数为186,836元，2019年8月1日至2019年10月31日计算基数为360,254元），并自2019年12月6日以427,560元为本金，按日万分之六标准，向出口企服公司支付迟延付款的滞纳金至实际付款之日；4.判令隽麟公司自2019年12月6日起按每日3,800元/天的标准向出口企服公司支付房屋使用费；5.判令隽麟公司向出口企服公司支付解除合同的违约金173，418元。其后，出口企服公司撤回了第1项诉请。一审法院认定事实：系争房屋所在大楼权利人为出口企服公司，房屋类型为厂房。2016年6月15日，出口企服公司（出租方、甲方）与隽麟公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定出口企服公司将系争房屋出租给隽麟公司，房屋面积为870平方米，租赁用途为办公，租赁期限自2016年5月1日起至2022年4月30日至，月租金为57,806元，实行先付后用，以六个月为租金的支付周期，在租赁期内，乙方应在每个支付周期首月首日之前的5个工作日前，向甲方指定银行账户缴纳下一支付周期的租金。如逾期支付，乙方应按应付款的每天千分之三的比例向甲方交纳滞纳金，合同签署当日，乙方向甲方支付租房保证金60,000元。合同第九条第3款约定，房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：……（7）拖欠房租累计1个月以上；……。合同第十条第4款约定，乙方租赁期满不再续租的、或租赁期间提前退租的或因其他原因提前解除本合同的，乙方应在租赁期终止日或提前解除日的次日返还房屋。未经甲方书面同意逾期返还的，每逾期一日乙方应按合同日租金的双倍向甲方支付逾期返还期间的房屋使用费……。合同第十二条约定，乙方违反本合同第九条约定的，视为乙方根本性违约，届时甲方有权单方面解除合同，同时要求乙方应当支付相当于三个月租金的违约金……。合同另对其他相关事项进行了约定。2017年6月27日，松江经济技术开发区管理委员会出具《证明》一份，载明系争房屋所在大楼原使用用途为厂房，现同意出口企服公司将该建筑作为商办使用，但土地性质不变。2017年8月28日，上海市松江区公安消防支队出具《建设工程消防验收意见书》一份，载明经其现场抽查，系争房屋所在大楼改建商办楼工程消防验收综合评定为合格。2018年5月8日，隽麟公司向出口企服公司提交《申请书》一份，申请将系争房屋租金支付方式变更为按季度支付。2018年5月9日，出口企服公司由陆某签字“租金同意按季度付，其他按物业公司相关规定缴纳”。2019年3月29日，隽麟公司向出口企服公司提交申请书，载明隽麟公司2018年11月1日至2019年4月30日共欠租金273,672元、物业费49,930.65元，在2019年4月20日之前付款200,000元，2019年4月30日之前全部付清。出口企服公司由陆某签字注明“逾期支付按年化8%承担利息”。2019年4月16日，隽麟公司向出口企服公司支付50,000元。2019年5月16日，隽麟公司向出口企服公司支付40,000元。2019年5月20日，隽麟公司向出口企服公司支付20,254元。2019年8月5日，隽麟公司向出口企服公司支付100,000元。2019年8月12日，隽麟公司制作申请书一份，载明隽麟公司办理学校资质过程中，因系争房屋为工改商，无法得到批复，故作出退租决定，并使用至2019年8月31日结束。隽麟公司称其将上述申请书递交给了物业公司。2019年8月19日，隽麟公司向出口企服公司提交情况说明一份，载明就申办教学资质还在努力，如教育局审批通过，会继续履行合同，同时也会针对付款方式有份计划并作调整，如教育局审批未通过，也会把已使用的租金结清，希望出口企服公司能保障隽麟公司正常运营。同日，隽麟公司向出口企服公司支付50,000元。2019年9月16日，出口企服公司向隽麟公司发出律师函，催促隽麟公司及时支付拖欠的2019年2月1日至2019年10月31日期间的租金360,254元。本案一审审理过程中，法院组织出口企服公司与隽麟公司于2019年12月5日来院就有关事实询问时，隽麟公司明确表示拒不履行合同。法院遂就合同解除向双方进行释明，鉴于此，出口企服公司申请变更相应诉请。当日，出口企服公司称，隽麟公司并未将系争房屋钥匙等返还，屋内尚有隽麟公司物品未搬离。隽麟公司则称，其将退租申请递交给物业公司，但因认为物业处有系争房屋钥匙，故未将系争房屋钥匙及门禁一并返还。为避免双方损失扩大，法院责令出口企服公司与隽麟公司尽快就系争房屋进行交接。一审庭审时，出口企服公司与隽麟公司双方一致确认，2019年4月30日前的租金隽麟公司尚有13,418元未支付，自2019年5月1日起隽麟公司再未支付过租金。隽麟公司已付保证金60,000元，双方均同意在隽麟公司未付租金中抵扣。出口企服公司表示，2019年7月底方才得知隽麟公司要开设教育机构，但从未承诺系争房屋能获得办学资质。隽麟公司则称，签订合同时，已知晓系争房屋为工改商，承租系争房屋后做教育培训，并不需要办理办学资质。直至2019年6、7月时，隽麟公司想在系争房屋内开设教育机构，才发现工改商导致不能获批相应资质，出口企服公司未承诺可办出相应资质。对于2019年3月29日申请书中出口企服公司所写“逾期支付按年化8%承担利息”是何意，隽麟公司称即为双方约定如逾期付款按年利率8%承担责任，出口企服公司则称，此为双方约定在合同基础上再增加年利率8%，现已自行调整为按每日万分之六主张逾期付款违约金。出口企服公司另提交照片一组显示，截至2019年12月24日，系争房屋内仍有隽麟公司少量装饰物品未搬离，隽麟公司当庭表示，放弃相应物品权利。鉴于此，法院遂要求出口企服公司于2020年1月15日前就系争房屋进行收回。2020年2月19日，出口企服公司向法院寄送书面材料确认系争房屋已于2020年1月17日收回。一审法院认为，出口企服公司与隽麟公司签订的《房屋租赁合同书》系当事人真实意思的表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。现出口企服公司与隽麟公司对于解除房屋租赁合同无异议，但对于导致合同解除的违约责任负担存在分歧。根据合同约定，隽麟公司拖欠房租累计1个月以上的，出口企服公司有权解除合同。隽麟公司对其拖欠租金早已超过一个月并无异议，但辩称因系争房屋工改商，导致无法获批办学资质，故合同解除的责任不应均由隽麟公司承担。然双方合同约定的租赁目的为办公，此后长达3年的时间里，隽麟公司均正常使用。直至2019年6、7月，隽麟公司在拖欠租金长达数月，并单方决定变更系争房屋用途为办学后，又因申办相应资质未果为由要求退租，故房屋租赁合同解除实系隽麟公司逾期支付租金并拒绝继续履行所致。关于合同解除时间，因出口企服公司未在本案诉讼前向隽麟公司发出过解除通知，而2019年12月5日法院组织谈话及释明时，出口企服公司与隽麟公司均对合同解除无异议，故法院依法确定该日期为合同解除之日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对于出口企服公司主张的租金，出口企服公司与隽麟公司间租赁合同虽已解除，但隽麟公司仍需支付出口企服公司相应租金及房屋占有使用费。现双方对于租金标准无异议，但隽麟公司仅同意将租金付至2019年8月31日。然根据法院查明的事实，隽麟公司此前并未向出口企服公司返还系争房屋钥匙等，直至本案诉讼中，仍尚有部分物品未搬离，故隽麟公司需支付出口企服公司截至2019年12月5日止的剩余租金，以及相应期间的房屋占有使用费。对于前述期间租金，出口企服公司现自愿按照427,560元主张，系其对自身权益的处分，法院予以准许。又因双方均同意隽麟公司已付保证金60,000元用以抵扣未付租金，故抵扣之后，隽麟公司尚需支付出口企服公司截至2019年12月5日的剩余租金367,560元。对于房屋占有使用费，现就标准双方存在争议，然本案中，出口企服公司系以起诉方式主张解除合同，在本案诉讼之前，出口企服公司并未主张解除合同，隽麟公司不存在合同解除后逾期搬离的违约行为，故难以依照十条第4款的约定确定隽麟公司在合同解除后应付的房屋占有使用费标准。法院依法确认隽麟公司仍需按照双方约定的租金标准支付房屋占有使用费，且出口企服公司在法院指定期间后方才收回系争房屋的行为，应视为自行扩大损失。鉴于此，隽麟公司需支付出口企服公司自2019年12月6日起至2020年1月15日止的房屋占有使用费共计77,919.32元。对于出口企服公司主张的迟延付款滞纳金，现出口企服公司主张按照未付租金的日万分之六计算，然双方在2019年3月29日申请书中亦确定由年利率8%之标准，出口企服公司称此为叠加适用显然有悖常理，故法院依法确定隽麟公司需按照年利率8%之标准，向出口企服公司支付迟延付款滞纳金，而合同解除后，若再继续计算滞纳金，显然与解约违约金弥补损失存在重复，故法院认定上述滞纳金的计算期间至2019年12月5日止，再结合双方约定的付款时间，具体计算方式及金额为：以13,418元为基数，按照年利率8%计算，自2019年2月1日起至2019年4月30日止，合计261.74元；以186,836元为基数，按照年利率8%计算，自2019年5月1日起至2019年7月31日止，合计3,767.43元；以360,254元为基数，按照年利率8%计算，自2019年8月1日起至2019年10月31日止，合计7,264.30元；以427,560元为基数，按照年利率8%计算，自2019年11月1日起至2019年12月5日止，合计3,279.91元。上述迟延付款滞纳金总计14,573.38元。对于出口企服公司主张的违约金，实系合同约定的解约违约金，且合同约定的标准亦无不当，故出口企服公司该项诉请于法有据，法院予以支持。一审法院审理后作出判决：一、上海隽麟教育科技有限公司于判决生效之日起十日内支付上海松江出口加工区企业服务有限公司截至2019年12月5日的剩余房屋租金367,560元（已抵扣上海隽麟教育科技有限公司的已付保证金60,000元）；二、上海隽麟教育科技有限公司于判决生效之日起十日内支付上海松江出口加工区企业服务有限公司自2019年12月6日起至2020年1月15日止的房屋占有使用费77,919.32元；三、上海隽麟教育科技有限公司于判决生效之日起十日内支付上海松江出口加工区企业服务有限公司迟延付款滞纳金14,573.38元；四、上海隽麟教育科技有限公司于判决生效之日起十日内支付上海松江出口加工区企业服务有限公司违约金173,418元。如果负有金钱给付义务的当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,209元，减半收取5,104.50元，由上海松江出口加工区企业服务有限公司负担37.50元（已付），由上海隽麟教育科技有限公司负担5,067元（于判决生效之日起七日内交付法院）。本院二审期间，上诉人向本院提交其与被上诉人相关人员微信聊天记录的截屏，证明其实际搬离时间。被上诉人不认可该聊天记录的真实性，被上诉人认为即使该聊天记录真实，也恰恰证明上诉人实际并未于2019年8月31日搬离，而只是提出于该日去系争房屋内拿文件。本院审核后认为，上诉人提交的证据形成于一审判决之前，不属于二审新证据，且该微信聊天记录不符合电子证据的提交形式，对其真实性无法确认，即使为真实，也无法证明上诉人关于实际搬离的事实，故本院对该证据效力不予认可。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。双方当事人现对解除合同没有异议，本案的争议是合同解除的责任及对合同解除后果的处理。根据已查明的事实，上诉人长期拖欠租金，自2019年5月1日起就再未支付租金，显已构成违约，被上诉人有权依据合同约定行使解除权，并要求上诉人承担违约责任。因被上诉人在本案诉讼前未向上诉人发出解约通知，一审以双方在审理过程中明确同意解除合同之日作为本案合同解除的时间，并以此为界限判令上诉人支付剩余租金及解约违约金，于法不悖，本院予以支持。上诉人抗辩称，被上诉人未能提供适租的房屋导致其无法办理教育办学资质，合同目的无法实现。但根据双方签订的租赁合同，双方约定的租赁用途为办公，双方也未在合同中约定被上诉人负有为上诉人办理教育机构办学资质的义务，上诉人作为承租人，理应在签订租赁合同时了解所租赁房屋的类型及土地性质，事实上，上诉人在承租系争房屋的数年间，也从未就此向被上诉人提出异议或主张解除合同，故其以此为由主张合同无法履行，不应承担违约责任，显然缺乏事实及法律依据，本院不予采信。关于租金及房屋占有使用费的计算，上诉人主张其在2019年8月31日已经实际搬离系争房屋，不应承担此日之后的租金及使用费。本院对此认为，本案系因上诉人违约而解除，上诉人并无单方合同解除的权利，故上诉人向物业公司提交的《申请书》并不发生合同解除的法律后果。一审判令上诉人支付租金至法院认定的合同解除之日，于法不悖，本院予以支持。合同解除后，上诉人作为承租人负有将系争房屋恢复原状并向被上诉人返还的义务。但根据在案证据，上诉人未能举证证明其在2019年8月31日已经将系争房屋予以腾空，或与被上诉人就房屋搬离办理了交接手续，而仍留有部分物品在系争房屋中，直至一审在审理期间进行释明并指定收回日期，上诉人才当庭表示放弃留存物品的权利，故一审以双方约定的租金标准计算，判令上诉人支付至法院指定收回之日的房屋占有使用费，并无不妥，本院同样予以支持。关于迟延付款滞纳金，一审按照双方在2019年3月29日申请书中所确定的逾期支付租金利息的标准，结合双方对付款时间的约定，计算至合同解除之日止的付款滞纳金，具有合理依据，本院予以支持。上诉人主张被上诉人曾承诺免除滞纳金，缺乏事实依据，本院不予采信。上诉人另主张应以保证金抵扣租金完毕后的时间开始计算滞纳金，同样缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，上海隽麟教育科技有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币10,209元，由上诉人上海隽麟教育科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨斯空审判员  郑卫青审判员  毛慧芬二〇二〇年六月二十八日书记员  翟宣任附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……