湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂01民终1026号上诉人（原审被告）：杨震，男，1976年8月11日出生，汉族，居民身份证住址武汉市江岸区。委托诉讼代理人：宋敦齐，湖北兼爱利世律师事务所律师。委托诉讼代理人：张雪玲，湖北兼爱利世律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：黄绍勇，男，1972年3月6日出生，汉族，住武汉市武昌区。委托诉讼代理人：邱维，湖北中和信律师事务所律师。上诉人杨震因与被上诉人黄绍勇房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2019）鄂0106民初1571号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日受理后，依法组成合议庭审理了本案，审理中本院依法延长审限，现已审理终结。上诉人杨震上诉请求：撤销原审判决，改判驳回黄绍勇的原审全部诉讼请求；黄绍勇承担本案全部一审、二审诉讼费用。事实与理由：1、杨震与黄绍勇签订的《房屋租赁合同》（以下简称合同2）是代理行为，杨震不是本案的适格主体，陈子伦才是本案的适格主体。合同2只是陈子伦为了成立宝美（武汉）医疗美容门诊有限公司（以下简称宝美医疗公司）办理工商登记所需，授权杨震与黄绍勇签订的一个“虚假”合同，目的是以宝美医疗公司申请医疗机构许可证，合同2相应的法律责任应由陈子伦承担。黄绍勇在一审中自认合同2签订的实际日期为2018年8月，但2018年9月26日，案涉K4-1-7、8、9号全部房屋的物业费仍由陈子伦100％持股的武汉伦夫美容服务有限公司（以下简称伦夫美容公司）支付，且2018年11月8日、2018年11月9日，黄绍勇仍向陈子伦催要房租。因此陈子伦才是涉案房屋的实际承租人、履行人，且黄绍勇对此是知情的。2、黄绍勇未实际向杨震交付案涉K4-1-4-7、8、9号房屋，杨震无须支付租赁期间相应的租金、物业费，更无从谈起负担2019年1月9日起至2019年8月4日止的房屋占用费、物业费。合同2不属于对黄绍勇与案外人陈子伦签订的《房屋租赁合同》（以下简称合同1）的变更，而是黄绍勇就案涉房屋签署了两份有效租赁合同。合同2与合同1中关于租赁物的名称、租赁期限、租金及支付期限、方式违约责任的约定均一致，合同2中没有对合同1的效力问题作出约定，陈子伦也没有与黄绍勇协商一致将合同主体由陈子伦变更为杨震。因此，合同1、合同2均为有效合同，合同1没有因合同2的签订终止。根据合同2的约定，黄绍勇应向杨震交付案涉K4-1-4-7、8、9号全部房屋，但实际情况是伦夫美容公司住所为案涉K4-1-4-8号房屋，且一直占据案涉全部房屋经营，杨震等人代陈子伦持股的宝美医疗公司住所为案涉K4-1-4-7、9号房屋。因伦夫美容公司一直占据案涉全部房屋，宝美医疗公司并未实际经营，且黄绍勇及宝美公司未对案涉房屋进行装修，也未购买任何物品放置于案涉房屋。因此即使合同2有效，黄绍勇也并没有向杨震交付符合合同2约定的房屋，杨震当然无需向黄绍勇支付租金，也不应承担2019年1月8日起至2019年8月4日止的房屋占用费。3、案涉K4-1-4-7、8、9号全部房屋一直由伦夫美容公司占据经营，黄绍勇并未向杨震交付符合合同2约定的房屋，杨震既不需要支付相应租金，也不应承担相应的物业费，且2018年3月8日起至2019年8月4日止的物业费已由陈子伦100％持股的伦夫美容公司支付。综上所述，请求二审人民法院依法查清事实，支持杨震的全部上诉请求。被上诉人黄绍勇答辩称，一审事实认定清楚，适用法律正确，程序合法，请求维持原审判决。黄绍勇一审诉讼请求：1、判决确认黄绍勇与杨震签订的《房屋租赁合同》于2019年1月8日终止，杨震将房屋腾退给黄绍勇；2、杨震向黄绍勇支付拖欠租金242550元（暂计至2019年1月8日，1月8日后比照租金按实际腾退时间计算）；3、判决杨震向黄绍勇支付违约金人民币41580元（按年租金人民币415800元的10%计算）；4、杨震支付未交纳的物业费及水电费人民币27824.8元；5、本案诉讼费、律师费由杨震承担。事实与理由：2018年3月8日黄绍勇、杨震签订《房屋租赁合同》，黄绍勇将其坐落在武汉中央文化区K4-1-4-7、8、9号房屋出租给杨震，约定租赁期限5年（从2018年3月8日至2023年3月7日止）。合同签订后，杨震于2018年3月8日支付了第一季度租金及保证金人民币138600元。2019年1月7日杨震以短信方式告知黄绍勇停止租约，并于次日擅自将租赁房屋内的装修破坏，准备拆走空调等相关设施，黄绍勇为避免损失扩大予以阻止。现黄绍勇以杨震违约为由请求判如所请。杨震一审辩称：杨震是经案外人陈子伦授权完成了涉案房屋的承租事宜，并非实际承租人；杨震以自己名义与黄绍勇签订租赁合同的时间为2018年12月5日，黄绍勇要求杨震交纳2018年3月8日至2018年10月8日免租期内的租金及占有使用费没有法律依据；2019年1月8日后涉案房屋因黄绍勇上锁而导致杨震不能腾退，此后的损失应由黄绍勇自行承担。一审中，黄绍勇围绕诉讼请求提交如下证据：1、黄绍勇身份证复印件及涉案房屋的购买合同、杨震身份证复印件，证明黄绍勇、杨震主体适格；2、房屋租赁合同，证明黄绍勇、杨震租赁关系依法成立；3、营业执照副本复印件，证明杨震租用涉案房屋为了经营；4、租金、保证金交付凭证及杨震的名片一张，证明杨震按照合同约定交纳了前三个月的租金；5、杨震解除合同的短信截屏，证明杨震提前解除合同，构成违约；6、杨震擅自拆除涉案房屋装修及物品的现场照片及涉案房屋所属物业公司证明，证明杨震提前解除合同，构成违约；7、物业费、预存水费及黄绍勇聘请律师的交费凭证，证明杨震应当支付的物业费、水费及应当承担黄绍勇因诉讼而支付的律师费；8、黄绍勇杨震短信截屏一组，证明黄绍勇催促杨震尽快腾退涉案房屋；9、腾退协议一份。证明2019年8月4日涉案房屋已经腾退。杨震围绕答辩意见提交如下证据：1、2018年3月8日签订的《房屋租赁合同》、武汉市商品房买卖合同、湖北增值税普通发票、台湾居民来往大陆通行证，证明涉案房屋租赁合同的签订人为陈子伦，签订时间2018年3月8日；2、武汉市光大永信商贸有限公司出具的《情况说明》、《消防安全服务协议》，证明涉案房屋租赁期内第一期的租金、保证金由陈子伦支付，房屋租赁合同实际由陈子伦履行；3、伦夫公司营业执照副本复印件、业务收费回单、湖北增值税普通发票、商标使用授权书、商家入驻申请书、武汉地区装修装饰工程施工合同、武汉市门面招牌规范设置备案表、陈子伦的支付宝及微信收费的二维码、武汉伦夫美容服务有限公司二维码、商户存根，证明陈子伦于2018年4月19日使用涉案房屋地址注册成立武汉伦夫美容服务有限公司，并在该地注册经营；4、2018年7月20日，武汉伦夫美容服务有限公司出具承诺书，内容为“本公司因发展需要，在登记注册成立前及经营过程中向杨震、武汉市光大永信商贸有限公司借款用于生产经营，为保证所借款项的顺利还款，本公司特承诺如下：本公司将全力支持杨震、武汉市光大永信商贸有限公司成立宝美（武汉）医疗美容门诊有限公司（暂定名称，具体公司名称以最终注册成功名称为准）并保证其正常经营，本公司将提供经营场所、知识产权授权。专业技能指导培训等必要便利条件，如因本公司原因造成杨震、武汉市光大永信商贸有限公司损失，由本公司全部承担”；5、2018年9月14日，武汉伦夫美容服务有限公司出具招牌商标授权书，内容为“本公司武汉伦夫美容服务有限公司拥有黛迷（DIAMIE）授权给予宝美（武汉）医疗美容门诊有限公司在武昌水果湖街中央文化区K4地块一期第K4-1-4栋1-2层7、9号（汉街壹号公馆店面1-4-7、9）使用权”。上述承诺书印有武汉伦夫美容服务有限公司印章、授权书印有武汉伦夫美容服务有限公司合同专用章；6、招牌商标授权书；7、陈亚伦（陈子伦）与杨震的短信截图，内容为“授权书，陈子伦今授权杨震同志跟武汉市武昌区水果湖武汉中央文化区K4-1-4幢7、8、9号与黄绍勇签订门面租赁合同。授权人：陈子伦。日期：2018年11月21日”，证据4、5、6、7证明杨震系受陈子伦委托与黄绍勇签订房屋租赁合同，相应法律责任应由陈子伦承担。杨震对黄绍勇提交的证据1证明目的有异议，认为该合同实际签订时间为2018年12月5日。证据4的证明目的有异议，主张租金并非杨震交纳，名片中所指杨震不能证明与本案中的杨震为同一人。证据5真实性无异议，主张杨震是代理人，没有解除合同的权利。证据6表示涉案房屋交付时是毛坯房，不存在扩大损失情形。证据7表示是因黄绍勇将房屋上锁导致房屋不能腾退，黄绍勇主张的物业费时间超出了租赁房屋使用的时间，且双方对律师费并无约定。证据8真实性无异议，表示2019年1月8日腾退时间到达后黄绍勇封门导致不能腾退。证据9真实性无异议，表示协议签订人陈丽芬是杨震妻子，杨震对房屋装修有投入。黄绍勇对杨震提交的证据表示最初是由陈子伦签订租赁合同，2018年8月杨震主动找到黄绍勇要求承接该合同，并于2018年9月以杨震名义办理了工商营业执照。由于杨震并未在举证期内提交证据，对证据2、3、4、5不发表质证意见。一审认定事实：2018年3月8日，黄绍勇与陈子伦（案外人）签订房屋租赁“合同1”，约定黄绍勇将其所有的坐落于武汉市武昌区水果湖街武汉中央文化区K4地块K4-1-4-7、8、9号的房屋出租给陈子伦使用，租赁期限从2018年3月8日起至2023年3月7日止，免租期7个月。年租金415800元，租金按季度在季度的第一个月10号之前支付，每期金额103950元，租赁期间，水、电、取暖、燃气、电话、物业以及其他产生的费用由陈子伦负担。合同1约定，租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前一个月书面通知对方。若承租人提前终止合同应补缴免租期内的租金，保证金不退。房屋租赁期间，任何一方违反合同规定，依据事实轻重，向对方缴纳年度租金的10%作为违约金。合同1签订当日，黄绍勇收到由武汉市光大永信商贸有限公司处汇付的138600元首期付款（含34650元保证金）。一审庭审中黄绍勇主张该款系武汉市光大永信商贸有限公司受杨震委托而付款，并提供印有杨震为光大永信公司执行董事内容的名片为据。杨震则提交2019年6月10日武汉市光大永信商贸有限公司出具的书面情况说明主张该款实由陈子伦支付，证明内容为：“2018年3月，陈子伦（台湾人，台湾居民来往大陆通行证证件号码：07174403）向我公司借款在大陆投资医疗美容行业。2018年3月8日，我公司将138600元款项按陈子伦要求汇入黄绍勇名下中国银行62×××39账号”。2018年4月19日，武汉伦夫美容服务有限公司成立，公司类型为有限责任公司，法定代表人陈子伦，公司住所地武汉市武昌区水果湖街武汉中央文化区K4地块K4-1-4幢-8号。2018年9月4日，宝美（武汉）医疗美容门诊部有限公司成立，公司类型有限责任公司，法定代表人杨震，公司住所地武汉市武昌区水果湖街武汉中央文化区K4地块K4-1-4-7、9号。嗣后，黄绍勇（甲方）与杨震（乙方）签订房屋租赁“合同2”（黄绍勇提交的租赁合同版本，时间倒签至2018年3月8日）。合同2与合同1中关于租赁物的名称、租赁期限、租金及支付期限、方式、违约责任的约定均一致，但合同承租人由陈子伦变更为杨震。对合同2的实签时间，黄绍勇陈述为2018年8月，杨震陈述为2018年12月。2019年1月2日，黄绍勇向杨震短信“杨总，该交房租啦！上次合同没有细看，合同就签了！本来是提前一个月交房租！”。2019年1月7日，杨震短信回复“明天停止租约，马上我带人在一周内清场”、“不好意思，我刚刚回国，合同主体是我，违约责任我承担，但是清场给我一周时间”、“违约金你没收，但是其他设备和装修物品处置在我，任何人无本店都不可动任何物品，我会和您亲自交接”、“希望你不要做其他决定，合同主体是我，违约了，就收房，剩下是我和你处理，合同该怎么办怎么办”。2019年1月10日，杨震方拟搬走涉案房屋内包括空调等设施在内的物品，被黄绍勇阻止。对此，黄绍勇解释：因来人没有说明身份，而杨震短信表示要亲自交接，并提交一份汉街壹号公馆物业服务中心出具的说明予以证明：“2019年1月10日，汉街壹号物业服务中心接到1-4-7号商铺业主黄绍勇电话，告知其租户杨震在违反租赁合同约定的情况下，擅自对租赁房屋进行装修破坏，并拆走空调等设施。业主黄绍勇现委托我方在力所能及的情况下协助留意其房屋内财产，如发现异常情况需第一时间通知业主黄绍勇”。此后，黄绍勇、杨震对房屋腾退事宜通过短信进行沟通未果，内容为“（黄）：破门！问题怎么解决！（杨）：我不知道，我在外地，我没有让任何人强行破门。我问问是谁。（黄）：希望事情不要复杂化！但是如果鲁莽行事，我也没有办法！只有走法律程序了！（杨）：问了，没有人破门。本来我们是在准备交房租的，就算晚了一天你收滞纳金也没事，但是你强行把门封了，现在我们无非（法）经营了，经济及名誉损失就大了”。2019年1月24日，黄绍勇提起本案诉讼。2019年5月15日，黄绍勇向杨震短信：“杨总您好，自2019.1.8号至今，您的物品一直放在我的房子里，营业执照也不办理注销，您这样做导致我的房屋一直无法出租，损失巨大。请你一定于本月20号之前当面和我交接办理物品处理事情！并对占有房屋的这段时间损失给予赔偿，逾期不来，我将对物品直接自行处理并向人民法院申请追加房屋占用费壹拾叁万捌仟陆佰元整！”。2019年8月4日，黄绍勇、杨震就诉争房屋自行协商并履行腾退协议，协议内容：1、杨震自2019年8月4号下午已经清退全部物品并将房屋腾退给黄绍勇；2、无法搬走的物品及设施杨震同意转让黄绍勇自行处置；3、关于房屋租金、房屋使用费、违约金、物业费、水电费、诉讼费用、律师费等问题，以法院判决为准。经查，涉案房屋每年的物业费为25740.96元，黄绍勇因本次诉讼支付律师费1万元。一审诉讼中，黄绍勇提出财产保全申请，一审于2019年3月12日作出（2019）鄂0106民初1571号民事裁定书，裁定“冻结被申请人杨震银行存款311954.8元或查封、扣押其他相应财产”。一审认为，本案争议的焦点：一、涉案房屋的承租人。黄绍勇主张涉案房屋的承租人为杨震。杨震则主张承租人、履行人是陈子伦，因陈子伦系台湾人，考虑将合同1承租主体转到杨震名下便于公司发展，于是受陈子伦委托，杨震与黄绍勇签订了合同2。一审认为：其一，从涉案房屋承租人变更起因分析，房屋租赁人由陈子伦变更为杨震的意思表示是由杨震和陈子伦提出，黄绍勇在确认杨震和陈子伦达成共识的基础上予以同意并配合办理了合同变更事宜。杨震和陈子伦之间有何种约定，不应对出租人黄绍勇产生影响，对黄绍勇而言，涉案房屋中承租人的权利义务自合同2签订后已经从2018年3月8日起概括转让给了杨震；其二，从涉案房屋的使用情况分析，2018年9月4日，宝美（武汉）医疗美容门诊部有限公司成立，法定代表人为杨震，公司住所地为涉案房屋所在的7、9号房。即杨震实际使用了部分涉案房屋；其三、从纠纷发生后杨震的处理态度分析，杨震曾多次向黄绍勇短信表示“不好意思，我刚刚回国，合同主体是我，违约责任我承担，但是清场给我一周时间”、“希望你不要做其他决定，合同主体是我，违约了，就收房，剩下是我和你处理，合同该怎么办怎么办”，从这些短信内容可以看出杨震在后期的租赁关系中一直是以租赁合同中的承租人身份与黄绍勇沟通交涉。《合同法》第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”。本案中，作为租赁方的黄绍勇在合同1约定的期限尚未届满时，经杨震方提出将合同的承租人由陈子伦变更为杨震，且是在确认陈子伦与杨震形成合意后签订了合同2，黄绍勇履行了承租方应尽注意义务，而杨震作为具有完全民事行为能力的自然人，应当明知其倒签合同的法律后果，应于合同2确定的租赁起始之日起，向黄绍勇承担支付房屋租金及占用费的义务。二、应支付的房屋租金及占用费金额。《合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同”。2019年1月7日，杨震向黄绍勇以短信做出的“明天停止租约，马上我带人在一周内清场”的意思表示具有租赁合同解除通知函的效力，黄绍勇在本案诉讼中也主张涉案房屋的《房屋租赁合同》于2019年1月8日终止，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除”规定，黄绍勇、杨震因租赁合同产生的权利关系于2019年1月8日解除。租赁合同对黄绍勇、杨震权利义务的规范始于2018年3月8日，2019年1月8日经杨震发出解除通知后解除，合同实际履行10个月，按照合同约定，由于杨震提前解除合同，不能享有7个月免租期，应向黄绍勇支付房租346500元，因前期已经支付138600元，尚需支付租金207900元。根据合同中“租赁期间的物业费用由杨震负担”的约定，杨震还需承担此期间的物业费21450.8元（25740.96元÷12个月×10个月）。杨震于2019年8月4日将房屋交还黄绍勇，2019年1月9日至2019年8月4日期间的房屋占有使用费参照租金标准，为238079元（36450元×6月+36450元÷31天×27天），物业费15015.56元（25740.96元÷12个月×7个月）。《合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”。本案中，杨震曾于2019年1月10日安排腾退房屋，被黄绍勇以杨震未亲自到场交接而阻止并将房屋上锁，2019年5月15日，黄绍勇短信督促杨震腾退房屋亦未果。双方对涉案房屋从2019年1月9日一直空置至8月4日均负有一定责任，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，对2019年1月8日至8月4日期间的房屋占用费及物业费，酌情考虑由黄绍勇和杨震共同负担。杨震于2019年1月10日着手安排房屋腾退事宜，虽然未能如期退场，但并非杨震方原因，杨震没有强占房屋的故意。鉴于合同已经对承租方提前解除合同需补交免租期租金作了约定，故对黄绍勇要求杨震按照合同约定以年度租金10%的标准向其支付违约金的诉请不予支持。黄绍勇要求杨震承担其支付的律师代理费1万元，因双方在合同中对此并无约定，不予支持。黄绍勇要求杨震腾退涉案房屋，因双方已经于庭审前自行安排腾退，本案中不再作出处理意见。黄绍勇主张的水电费因无证据证明具体金额，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第六条、第八十八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十五条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、黄绍勇与杨震签订的房屋租赁合同于2019年1月8日解除；二、杨震自本判决生效之日起十日内向黄绍勇支付2018年3月8日起至2019年1月8日止的房屋欠付租金207900元；三、杨震自本判决生效之日起十日内向黄绍勇支付2018年3月8日起至2019年1月8日止的房屋物业服务费21450.8元；四、杨震自本判决生效之日起十日内向黄绍勇支付2019年1月9日起至2019年8月4日止的房屋占用费95231.6元；五、杨震自本判决生效之日起十日内向黄绍勇支付2019年1月9日起至2019年8月4日止的物业费6006.22元；六、驳回黄绍勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5979元、财产保全费2079.77元，合计8058.77元，由杨震负担。（此黄绍勇已垫付，杨震应就此款连同上述款项一并支付黄绍勇）。二审中，杨震提交3张案涉房屋物业费缴纳发票复印件［1、2018年9月18日，武汉伦夫美容服务有限公司缴纳21772.80元，注明K4-1-4-7～92017年9月1日—2018年8月31日部分；2、2018年9月26日，武汉伦夫美容服务有限公司缴纳3968.16元，注明K4-1-4-7～9补2017年9月1日—2018年8月31日余款；3、2018年9月26日，武汉伦夫美容服务有限公司缴纳11031.84元，注明K4-1-4-7～92018年9月1日—2019年8月31日部分(此次已缴合计3.6个月)］，拟证实案涉房屋物业费已缴纳至2019年8月。黄绍勇质证后认为：对3张案涉房屋物业费缴纳发票的真实性无异议；涉及2017年9月1日—2018年8月31日的2张发票实际缴纳人是黄绍勇；涉及2018年9月1日—2019年8月31日的1张发票仅缴纳至2019年1月；3张发票不能达到杨震的证明目的。本院认为：上述3张发票载明的物业费缴纳人均为武汉伦夫美容服务有限公司，且仅缴纳了2018年9月1日—2019年8月31日期间中的3.6个月物业费，不能达到杨震的证明目的。本院审理查明：一审判决查明事实属实。本院另查明：一审庭审中，黄绍勇承认在与杨震签订房屋租赁合同时，查看了“陈子伦对杨震的授权”。本院认为：本案应围绕上诉人杨震的上诉请求及理由进行审理。杨震上诉主张案涉房屋的承租人、履行人是案外人陈子伦，杨震系受陈子伦的委托与黄绍勇签订了“合同2”。案涉房屋的承租人是双方争议的焦点。根据本案查明的事实，虽然黄绍勇承认在与杨震签订“合同2”时，查看了“陈子伦对杨震的授权”，但结合授权书的内容“陈子伦今授权杨震同志跟武汉市武昌区水果湖武汉中央文化区K4-1-4幢7、8、9号与黄绍勇签订门面租赁合同。授权人：陈子伦。日期：2018年11月21日”，不能证实杨震系代陈子伦签订案涉房屋租赁合同，且黄绍勇与杨震均对“合同2”系倒签不持异议。杨震作为具有完全民事行为能力的自然人，应当明知其倒签合同的法律后果，加之杨震在处理后期双方租赁事宜中一直以租赁合同的承租人身份与黄绍勇沟通交涉，一审判决认定“黄绍勇在确认杨震和陈子伦达成共识的基础上予以同意并配合办理了合同变更事宜，承租人由陈子伦变更为杨震”有事实和法律依据，据此判令杨震向黄绍勇承担支付房屋租金及占用费的义务正确，本院予以维持。杨震的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5979元，由杨震负担。本判决为终审判决。审判长  安林锋审判员  李 文审判员  丰 伟二〇二〇年六月二十八日法官助理杨雨竹书记员杨雨竹