安徽省滁州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖11民终1376号上诉人(原审被告、反诉原告）:滁州茂业投资发展有限公司,住所地安徽省滁州市长江商贸城A区1号楼第三层,统一社会信用代码91341100750952676U。法定代表人：林贞雄，该公司董事长。被上诉人（原审原告，反诉被告）：庞非，男，1992年9月20日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区。委托诉讼代理人：陶善军，安徽苏滁律师事务所律师。上诉人滁州茂业投资发展有限公司（以下简称茂业公司）因与被上诉人庞非商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省滁州市南谯区人民法院（2020）皖1103民初17号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。茂业公司上诉请求：撤销原判,依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求或发回重审。事实和理由：1、一审法院判决茂业公司承担逾期办证的违约金，属认定事实不清，适用法律错误。根据涉案合同第十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，商品房买卖合同约定了办理房屋所有权登记期限的，超过约定期限未办理的，茂业公司应当承担违约责任。本案中茂业公司2018年12月24日取得了商品房的初始登记，随后茂业公司的销售人员电话通知购房者，未果，遂根据补充条款第三款的约定于2019年1月14日在《滁州日报》刊登了相关公告，中间只有20日，未超过涉案合同约定的45日，茂业公司不存在逾期办证的违约事实，不应承担违约责任。2、本案购房者没有实际损失，故茂业公司不应支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第十三条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，违约金的确定应当以实际损失为基础，事实上，被上诉人没有损失，故不应判决茂业公司承担违约金。庞非辩称，双方当事人签订的《滁州市商品房预售合同》第十四条是有关本案所涉商品房的初始登记和权属变更登记的约定，而该条款并未对茂业公司办理初始登记的起始时间作出明确的约定，根据行政法规即国务院《城市房地产开发经营管理条例》的规定，茂业公司应当自交付房屋之日起90日内协助被上诉人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件，而本案中，上诉人于2018年2月5日才去初始登记，导致被上诉人不能及时办理房屋权属证书，更无法实现合同目的，一审适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。庞非向一审法院提出诉讼请求：1、茂业公司支付逾期交房违约金25713元和逾期办证违约金45070元；2、由茂业公司承担本案全部诉讼费用。茂业公司向一审法院提出反诉请求：1、反诉被告支付延迟付款违约金27630元；2、反诉被告承担诉讼费。一审法院查明事实：原、被告双方于2017年8月16日签订《滁州市商品房预售合同》,约定茂业公司将其位于丰乐大道1899号《长江商贸城》17幢商业单元16室房屋出售给庞非。合同约定：1、总价款1299046元；2、房屋交付时间为2017年12月31日前，房屋交付需符合条件为该商品房验收合格；3、若茂业公司未按期交付房屋，应按已交付的房价款日万分之三支付违约金，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。4、庞非分期付款，贷款方式为商业贷款。2017年8月16日支付659046元，2017年9月30日支付64万元。5、合同补充条款第五条约定，在房屋交付前，庞非必须向甲方足额支付合同约定的房屋总价款（含按揭款），茂业公司方可向庞非交付房屋。该房屋发票金额1298688元。另查明，2018年2月1日，庞非支付15万元，2018年2月27日，尾款49万元才汇至茂业公司账户。案涉房屋竣工验收时间为2018年1月18日。2018年3月6日，庞非实际收房。茂业公司于2018年12月24日取得初始登记证后，根据合同补充条款第三款约定于2019年1月14日在滁州日报刊登公告，通知购房者三个工作日内办理房产证手续。一审法院认为，1、原、被告签订的《滁州市商品房预售合同》，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。2、合同签订后，在庞非付清全部购房款时，房屋已符合交付条件，故对庞非诉请迟延交房违约金不予支持。3、双方签订的《滁州市商品房预售合同》并未对茂业公司办理初始登记的起始时间作出明确的约定，根据行政法规即国务院《城市房地产开发经营管理条例》的规定，茂业公司应当自交付房屋之日起90日内协助庞非办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件，原被告办理涉案房屋交付手续后，茂业公司直至2018年12月24日才取得初始登记证，致庞非不能及时办理房屋所有权证，不能完全实现合同目的，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的由于出卖人的原因导致买受人未能取得房屋权属证书的情形，故茂业公司应承担逾期办证的违约责任。对庞非主张的逾期办证违约金支持以总房款按照年利率5.655%(中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准），自2018年6月4日起计算至2019年1月17日（2019年1月14日在滁州日报刊登公告，通知购房者三个工作日办理相关手续之日止）的金额，故对庞非诉请45070元予以支持。4、在庞非所持有的合同中2018年2月1日茂业公司标注的“乙方于2018年2月1日支付房款人民币壹拾伍万元整（￥150000）余款人民币肆拾玖万元整按揭支付（￥490000）”是否是关于付款期限变更的问题，茂业公司提供了庞非贷款银行出具的情况说明，庞非对该证明真实性无异议，结合该证明所载，对茂业公司述此标注产生的原因是在庞非贷款支付64万元未果的情况下自行到茂业公司支付15万元，余款49万元贷款，该标注的目的是基于庞非的贷款需要而对已付房款予以说明的主张予以采信，对庞非主张系双方合意的付款期限变更不予支持。庞非未能在合同约定的时间内付清房款，应依约承担逾期付款违约责任。对茂业公司诉请庞非支付逾期付款违约金15万元×124日×0.03%+49万元×150日×0.03%=27630元予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告（反诉原告）滁州茂业投资发展有限公司于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）庞非逾期办证违约金45070元；二、原告（反诉被告）庞非于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）滁州茂业投资发展有限公司逾期付款违约金27630元；三、驳回原告（反诉被告）庞非的其他诉讼请求。案件受理费1570元，减半收取785元，由原告（反诉被告）庞非负担185元，由被告（反诉原告）滁州茂业投资发展有限公司负担600元。反诉费245元，由原告（反诉被告）庞非负担。二审期间，双方均未提供新的证据。本院对一审查明的事实，予以确认。本院认为，双方当事人签订的《滁州市商品房预售合同》第十四条是有关本案所涉商品房的初始登记和权属变更登记的约定，而该条款并未对茂业公司办理初始登记的起始时间作出明确的约定，根据行政法规即国务院《城市房地产开发经营管理条例》的规定，茂业公司应当自交付房屋之日起90日内协助庞非办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件，茂业公司与庞非办理涉案房屋交付手续后，直至2018年12月24日才取得初始登记证，致庞非不能及时办理房屋所有权证，不能完全实现合同目的，原审认定茂业公司构成违约，并判决其支付逾期办证违约金并无不当，本院依法予以维持。综上，茂业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费927元，由上诉人滁州茂业投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 沁审判员 王献梅审判员 刘先勇二〇二〇年六月十九日书记员 李晓月附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；