广东省湛江市霞山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0803民初758号原告：赵志浩，男，1989年9月7日出生，汉族，住广东省廉江市**************，公民身份号码440************453。委托诉讼代理人：李森，广东汉基律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨辉，广东汉基律师事务所律师。被告：湛江永胜实业有限公司，住所地湛江市********。法定代表人：温某1，总经理。委托诉讼代理人：郑伟清，系该公司法务。被告：湛江开发区中居地产营销策划部，住所地湛江市*******荣基国际广场公寓1816号房。经营者：张公民，男，1987年8月14日出生，汉族，住湖北省鄂州市鄂城区************，公民身份号码420************035。委托诉讼代理人：尹年长，广东意合律师事务所律师。第三人：湛江市多隆义乌小商品批发城有限公司，住所地湛江市霞山区**************。法定代表人：温某1。原告赵志浩诉被告湛江永胜实业有限公司（以下简称“永胜公司”）、湛江开发区中居地产营销策划部（以下简称“中居策划部”）、第三人湛江市多隆义乌小商品批发城有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵志浩的委托诉讼代理人李森、被告永胜公司的委托诉讼代理人郑伟清、被告中居策划部的经营者张公民及其委托诉讼代理人尹年长到庭参加诉讼，第三人湛江市多隆义乌小商品批发城有限公司经本院合法传唤，无正当理由不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵志浩向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告永胜公司于2018年8月7日签订的《商铺买卖认购合同书》（合同编号：B4-356）；2.判令被告永胜公司向原告返还购房款130000元及支付利息（以130000元为基数，从起诉之日至债务清偿之日止按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算）；3.判令被告永胜公司向原告赔偿一倍购房款130000元；4.判令被告永胜公司、被告中居策划部、经营者张公民向原告退还团购费10000元；5.判令由上述被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2018年7月29日，原告向被告永胜公司认购其开发的湛江义乌小商品批发城B区4层356号铺位，当天通过信用卡支付了认购定金20000元，被告永胜公司当天向原告出具了《收据》。2018年8月7日，原告与被告永胜公司签订了《商铺买卖认购合同书》，当天再支付110000元的价款，加上之前支付的20000元认购定金转为价款，则被告永胜公司共收到原告的首期价款为130000元。原告当天还参与了被告永胜公司组织的“1万抵2万”团购活动，由被告中居策划部向原告收取了10000元团购费及开具收据。被告永胜公司在与原告签订《商品房买卖认购合同书》时并未告知原告合同项下的商铺在2017年7月20日已被抵押给广东南粤银行，且被相关法院先后查封。原告与被告永胜公司签订《商铺买卖认购合同书》时，虽约定另行签订房屋买卖合同，但该认购合同书已具备房屋买卖合同主要条款，应认定为房屋买卖有效合同。根据合同约定，原告依约支付了130000元以及与第三人签订《湛江义乌小商品批发城商铺委托经营管理协议》，被告永胜公司应于2018年12月31日前与原告签订《商品房买卖合同》，并协助原告办理银行按揭贷款。但被告永胜公司收取原告的商铺价款后，经原告多次催告仍拒绝履行合同义务，被告永胜公司已根本违约，致使不能实现合同目的。依照《合同法》第九十四条之规定，原告有权请求解除《商铺买卖认购合同书》。依照《合同法》第九十七条之规定，被告永胜公司应当返还商铺价款130000元及从起诉之日至债务清偿之日止按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计付利息给原告。被告隐瞒所售商铺被抵押的事实，与原告签订《商铺买卖认购合同书》。原告有权请求被告永胜公司承担不超过已付购房款一倍即130000元的赔偿。另外，因原告与被告永胜公司已无法继续签订《商品房买卖合同》，故被告中居策划部收取10000元团购费无合法依据，应予以退还。为维护原告合法权益，特向法院起诉。被告永胜公司辩称，一、原告的合同解除权已经消灭，原告不再享有解除涉案《商铺买卖认购合同书》的权利。原告与第三人签订《商铺委托经营协议》，约定从2018年12月31日起将涉案商铺的使用权、收益权、管理权交由第三人享有。从原告在《民事起诉状》中的叙述可知，原告也知道永胜公司应于2018年12月31日前交付商铺并与其签订《商品房买卖合同》、协助原告办理银行按揭贷款。原告于2018年12月31日就知道永胜公司迟延交付房屋且没有与其签订《商品房买卖合同》，其合同解除权于2019年12月31日消灭。就算原告于2019年12月31日发出催告，其合同解除权也于2020年3月31日消灭。然而原告没有任何曾催告的证据，且其具状日期为2020年4月1日，故原告的合同解除权已经消灭，是否解除《商铺买卖认购合同书》由法院依法裁判。二、永胜公司未曾“故意隐瞒”涉案商铺已经抵押给广东省南粤银行股份有限公司第一直属支行的事实。湛江市住房和城乡建设局颁发给永胜公司的《商品房预售许可证》（湛房预许第0120170097号）备注中已经明确涉案房产抵押给广东省南粤银行股份有限公司（在建工程最高额抵押），且该《商品房预售许可证》也一直悬挂在“湛江义乌销售中心”一楼大厅墙上。按照交易惯例，原告也应当知道其购买的不动产是“期房”。现实生活中存在开发商先将在建工程整体抵押给银行，取得预售许可证后对外销售房产，然后涂销抵押办理不动产过户手续的方式，该做法目前也为法律法规所允许。原告提交的团购费收据是模糊的打印件，且付款人的名字是“陈志浩”，原告支付给中居策划部的10000元团购费不应由永胜公司承担。综上所述，为维护永胜公司合法权益，恳请法院驳回原告的不合理诉讼请求。被告中居策划部辩称，一、中居策划部不是案涉商铺合同书的当事人，原告的第一、二、三项诉求与中居策划部无关，由法院依法裁判。二、原告的第四项诉讼请求没有事实和法律依据，团购费优惠活动是被告永胜公司举办的。湛江开发区中居地产营销策划有限公司（以下简称“中居公司”）依据其与永胜公司之间的销售代理合同的约定，委托中居公司的关联企业中居策划部收取原告的10000元团购费，该款项的收缴地点是永胜公司的销售现场。原告支付的10000元团购费实际是依据《商铺买卖认购合同书》支付的价款，被告中居策划部和中居公司均非该合同的当事人，不应当承担返还义务。原告也清楚这10000元是属于价款，且同类案件的判决均驳回了购铺人对中居策划部的诉求。请法院驳回原告对中居策划部的诉讼请求。第三人湛江市多隆义乌小商品批发城有限公司不到庭参加诉讼，亦不提交书面答辩意见及证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的《收据》复印件，虽收据上载明的“收款单位”为“陈志浩”，但被告中居公司对该证据的真实性予以确认；再结合原告提交的建设银行转账凭证（截图）及《收据》上明确载明的收款事由为湛江义乌国际商贸城B4-356铺位团购费，且该铺位为原告所订购，可认定“陈志浩”系“赵志浩”之笔误所致，本院对该《收据》的三性予以确认；2.被告中居策划部提交的《湛江义乌商贸城销售代理合同书》《湛江义乌商贸城销售方案》《委托书》《湛江义乌国际商贸城销售代理合同书（一）》《湛江义乌国际商贸城代理销售协议补充协议》，结合合同相对方永胜公司的陈述，本院对上述证据的真实性予以认定；3.被告中居策划部提交的（2019）粤0803民初2327号、（2019）粤0803民初2352号、（2019）粤0803民初2605号民事判决书，上述判决书由本院作出，本院对真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月29日，原告向被告永胜公司支付商铺定金20000元。2018年8月7日，原告与被告永胜公司签订《商铺买卖认购合同书》（合同编号b4-356），主要约定：“1.原告认购湛江义乌小商品批发城B区4层356号铺位，该铺位建筑面积为30.66平方米，套内面积为15.40平方米，总价为374175元；2.被告一次性给予原告24%的折扣优惠，该商铺实际合同总价为255000元；3.原告于2018年8月7日前付清首期购房款130000元，余款125000元通过银行按揭支付；4.原告须依上述付款方式按时如数支付上述房款，并签署《湛江义乌小商品批发城商铺委托经营协议》，同意将所购买之铺位从交付之日起的3年内，即2018年12月31日至2021年12月31日，将该铺位使用权、收益权、管理权交由湛江市多隆义乌小商品批发城有限公司享有。”同日，原告在商铺销售现场向被告永胜公司支付商铺价款10000元，向被告中居策划部支付团购费10000元，并与第三人签订《湛江义乌小商品批发城商铺委托经营协议》。翌日，原告向被告永胜公司支付商铺价款100000元。由于被告永胜公司一直未与原告签订买卖合同以及协助原告办理相关银行按揭贷款手续，原告遂于2020年4月9日诉至本院。2017年9月25日，被告永胜公司与案外人中居公司签订《湛江义乌商贸城销售代理合同书》，约定永胜公司委托中居公司担任“湛江义乌商贸城”项目的外场总包，中居公司在委托期内有权在湛江及湛江以外任何区域寻找并签订分销代理公司进行共同销售，被告永胜公司向案外人中居公司支付佣金。2018年8月7日，案外人中居公司出具委托书，上载有：“兹委托湛江开发区中居地产营销策划部在‘湛江义乌商贸城’（湛江义乌小商品批发城）项目中作为我司的销售代理，开展商铺销售，代收‘团购费’等与开展销售有关的所有业务活动，所有活动的后果均由授权人承担。特此授权。”坐落于湛江市霞山区********湛江义乌小商品批发城登记在被告永胜公司名下。2017年8月21日，被告永胜公司取得湛房预许第0120170097号《广东省湛江市商品房预售许可证》，载明项目名称为湛江义乌小商品批发城，预售房屋栋号及层数为1幢2幢4幢5幢商业裙楼，地上7层，备注为该项工程已办理在建工程最高额抵押，经抵押权人（广东南粤银行股份有限公司第一直属分行）同意办理预售许可，并在预售时同时注销该项目相应的在建工程最高额抵押登记。涉案商铺所在的湛江义乌小商品批发城仍在建设中，尚未竣工。本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。原告赵志浩与被告永胜公司签订的《商铺买卖认购合同书》，虽约定需另行签订房屋买卖合同，但该合同对标的商铺、面积、价款、交付时间均做了明确约定，具备了商品房买卖合同的主要内容，且被告永胜公司已依约收受商铺价款，因此该《商铺买卖认购合同书》应认定为商品房买卖合同。该合同是原告与被告永胜公司的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均需依约履行合同义务。关于《商铺买卖认购合同书》是否应当解除的问题。本案中，即便如被告永胜公司所抗辩的原告的合同解除权行使期限已届满，但鉴于湛江市义乌小商品批发城至今仍因尚未竣工验收而不具备交付的条件，原告作为守约方仍可依照法律规定解除合同。故原告请求解除《商铺买卖认购合同书》，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，《商铺买卖认购合同书》解除后，原告可要求被告永胜公司返还已付的商铺价款并支付利息。结合原告的主张以及中国人民银行贷款基准利率这一标准自2019年8月20日起已经取消的实际情况，被告永胜公司应当向原告返还购房款130000元（20000元+100000元+10000元）以及支付自合同解除之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。原告主张从起诉之日计付利息，依法无据，本院不予支持。关于原告赵志浩要求被告永胜公司赔偿一倍购房款的问题。被告永胜公司已取得商品房预售许可证，且预售许可证上载明了在建工程抵押的情况，被告永胜公司并未隐瞒已将湛江义乌小商品批发城整体抵押给银行的事实。现实生活中，存在开发商先将在建工程整体抵押给银行，取得预售许可证后对外销售房产，然后涂销抵押办理不动产过户手续的方式，这种做法目前为法律法规所准许。因此，原告赵志浩要求被告永胜公司承担已付购房款一倍的赔偿责任，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第二项的规定，本院不予支持。关于团购费的问题。原告为了购买涉案商铺，参与了被告永胜公司举办的团购优惠活动，并通过银行转账的方式支付了团购费10000元，被告中居策划部在涉案商铺的销售现场收取团购费，原告有理由相信收款人系受被告永胜公司的委托，其所缴纳的费用应属于购房款的一部分。现《商铺买卖认购合同书》被解除，应由被告永胜公司负责返还团购费。被告永胜公司与被告中居策划部应属委托关系，受托人履行委托事项中的权利义务应由委托人承担，原告要求被告中居策划部、经营者张公民返还团购费依法无据，本院不予支持。第三人湛江市多隆义乌小商品批发城有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、九十五条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第九条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、解除原告赵志浩与被告湛江永胜实业有限公司于2018年8月7日签订的《商铺买卖认购合同书》（合同编号B4-356）；二、限被告湛江永胜实业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告赵志浩返还购房款130000元及支付利息（自《商铺买卖认购合同书》被解除之日起至债务清偿之日止，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、限被告湛江永胜实业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告赵志浩返还团购费10000元；四、驳回原告赵志浩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5350元，由被告湛江永胜实业有限公司负担3100元，原告赵志浩负担2250元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  赵嘉裕人民陪审员  王仕霞人民陪审员  吴云霞二〇二〇年六月十日法官 助理  观 玉书 记 员  吴其霖附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法法规》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。