兰州新区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘0191民初498号 原告（反诉被告）：康逢晋，男。 委托诉讼代理人：王林，甘肃丰广律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨艳，甘肃丰志律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：兰州新区精业房地产开发有限公司。 法定代表人：郝勇，该公司董事长。 委托诉讼代理人：姚志能，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：王维纲，甘肃和乾律师事务所律师。 原告康逢晋与被告兰州新区精业房地产开发有限公司（以下简称“精业公司”）房屋买卖合同纠纷一案及被告精业公司反诉原告康逢晋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告康逢晋及其委托诉讼代理人王林、杨艳、被告精业公司委托诉讼代理人姚志能、王维纲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 康逢晋向本院提出诉讼请求：1.判决精业公司继续履行双方签订的《颐和广场认购书》；2.判决精业公司继续履行《酒店客户返租合同签约承诺书》；3.判决精业公司向其支付违反《酒店客户返租合同签约承诺书》产生的违约金14670元；4.判决精业公司向其支付为解决纠纷支出的费用（交通费、食宿费、律师费）共计17000元；5.判决精业公司承担本案的诉讼费用。庭审中康逢晋增加诉讼请求如下：判决精业公司向其支付为解决纠纷支出的误工费3200元。事实和理由：2019年4月3日，康逢晋与精业公司签订《颐和广场认购书》，约定康逢晋购买位于兰州新区（建筑面积55.29ｍ2），购房定金为212076元，已交付的定金在签署商品房买卖合同后计入购房款中；康逢晋在交付购房定金并签订协议书后180日内（即2019年10月3日前）交付总房款的50%即200000元整，全部交清后签订《商品房买卖合同》。精业公司同时承诺：康逢晋购买房屋用于酒店经营，购买房屋后，购买人和酒店就酒店利润二八分成。截止2019年4月3日，康逢晋共计支付房款232076元，精业公司并出具《兰州新区精业房地产开发有限公司收据》，载明收到康逢晋交付的房款和酒店式公寓认筹金共计232076元。2019年6月至7月，康逢晋数次前往精业公司协商签署《商品房买卖合同》及《返租合同》等事宜。2019年7月15日，康逢晋与精业公司签订《酒店客户返租合同签约承诺书》，约定了返租合同的签约时间、明确条款、问题解决以及违约责任。该承诺书中载明：“凡是购买酒店的客户，郑重承诺在购买酒店后的60个工作日内进行返租合同的签订。如果超过60个工作日签订返租合同，每天按照总房款的万分之二进行赔付，直至签订返租合同”，双方还补充了以下内容：“如签约时间超过10月3日，客户有权不交纳剩余房款并不承担任何违约责任”。后康逢晋多次前往精业公司销售部门询问进展情况无果。2020年1月8日，康逢晋及其他受害人一同前往精业公司再次协商购房签约事宜，最终双方矛盾激化，公安机关出警后才得以处理。综上，精业公司违反《颐和广场认购书》《酒店客户返租合同签约承诺书》的约定，应当承担违约责任，同时依法继续履行。且精业公司违反诚信原则，否定“认购协议”和“承诺书”属于当然过错，造成康逢晋交通费、食宿费、委托律师诉讼支出费用等直接经济损失，应当承担赔偿责任。现康逢晋为维护自身合法权益，向人民法院提起诉讼，望判如所请。 精业公司辩称，1.不同意继续履行《颐和广场认购书》。根据该认购书约定，康逢晋应于2019年10月3日之前交清购房总价款412076元，否则房源挞定，另行出售，定金不退。后康逢晋共计付款212076元，至2019年10月3日未支付剩余50%的购房款，精业公司多次催告无果；2.精业公司完全如约履行了《颐和广场认购书》约定的义务，无违约行为；3.精业公司从未与康逢晋签署过《酒店客户返租合同签约承诺书》，故没有义务履行该承诺书，不能承担由此产生的违约责任；4.康逢晋要求精业公司支付解决相关事宜所支出的费用没有事实和法律依据，精业公司不予认可；5.本案诉讼费由康逢晋承担。 精业公司向本院提出反诉请求：1.判令解除精业公司与康逢晋签订的《颐和广场认购书》（0001416号）；2.判令康逢晋支付违约金40000元；3.本案诉讼费由康逢晋承担。事实和理由：2019年4月3日，精业公司与康逢晋签订0001416号《颐和广场认购书》，约定康逢晋以7453元/m2的价格认购精业公司开发的颐和广场酒店6层627号房屋，面积为55.29m2，购房总价款为412076元。认购协议签订后康逢晋向精业公司支付购房定金212076元，2019年10月3日之前交付剩余50%的购房款200000元，购房款全部交清后签订《商品房买卖合同》。康逢晋于2019年10月3日之前交清购房款，否则房源挞定，另行出售，定金不退。后康逢晋交纳定金和购房款共计212076元，剩余50%购房款至今未付。精业公司认为，康逢晋的行为已经严重违反了双方签订的《颐和广场认购书》，基于其违约行为，现精业公司依法提起反诉，望判如所请。 康逢晋辩称，请求驳回精业公司的反诉请求，该公司称康逢晋不交纳剩余房款不是案件事实，精业公司与康逢晋不签订《返租合同》是房款暂时未交的原因之一。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对康逢晋与精业公司均提交的《颐和广场认购书》，康逢晋提交的收据（两份）、《颐和广场酒店“内部团购”申请书》，精业公司提交的合同签约通知单，因双方当事人对真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 对康逢晋提交的有异议的证据，本院认定如下：1.《酒店客户返租合同签约承诺书》，证明双方约定在60个工作日内签订返租合同，但精业公司未履行承诺书内容。精业公司对该证据的真实性、合法性及证明目的均不认可，认为返租合同并非由该公司签订，签订返租合同系分销商承诺内容，该承诺书中的印章并不对外。本院认为，康逢晋作为涉案房屋的买受人，对精业公司印章管理情况无从知晓，该公司的印章管理制度并不能对抗善意第三人，故对该证据的真实性本院予以确认；2.承诺书，证明精业公司书面承诺与康逢晋签订《商品房买卖合同》《返租合同》，并承担康逢晋因解决纠纷而支出的交通费，实际并未履行。精业公司对该证据的真实性、合法性及证明目的均有异议，认为该承诺书系个人书写，承诺签订返租合同的主体不明确，与之前的证据相互矛盾。本院认为，该承诺书未经精业公司签章确认，仅有“周维武”的签字署名，就“周维武”与精业公司之间的关系康逢晋并未举证，故对该证据的证明力不予认定；3.交通费票据、住宿费收据、餐饮费收据、甘肃丰广律师事务案件委托代理合同及发票，证明康逢晋为解决纠纷共计支出费用17000元，精业公司质证后对该组证据的真实性、合法性及证明目的均有异议。认为康逢晋主张的上述费用不能证明因本案支出，亦无约定和法定依据由精业公司承担。本院认为，精业公司的质证意见成立，对该组证据的证明力不予认定；4.证人袁某、苏某的证言，证明销售领导承诺给客户签返租合同。精业公司质证认为证人并非该公司员工，系分销商员工，也已经离职，故对证人证言的证明力均有异议。本院认为，证人均称曾为“兰州凯盛置业有限公司”员工，与精业公司之间的关系并不明确，且因无其他证据佐证，无法形成完整的证据链条，故对证明力不予认定。 本院经审理认定事实如下：2019年3月23日，康逢晋向精业公司交纳酒店式公寓认筹金20000元。2019年4月3日，康逢晋（乙方）与精业公司（甲方）签订《颐和广场认购书》，约定乙方认购颐和广场6层627号房产户型为酒店，建筑面积为55.29m2；总房价款暂定为412076元；乙方自愿在签订本协议后向甲方交付购房定金212076元，已交付的定金，在签署商品房买卖合同后计入乙方购房款中；乙方在交付购房定金并签订本协议书后180日内（即2019年10月3日前）向甲方交付（总房款50%）200000元，全部交清后并签订《商品房买卖合同》；自双方签订认购协议起30日后，乙方不按甲方要求履行合同约定，甲方有权单方面解除本协议，所造成的损失由乙方承担；房款于2019年10月3日之前交清，否则房源挞定，另行出售，定金不退，且不退不换不更名。如因客户自身原因退房，扣除总房款20%的违约金。当天，康逢晋再向精业公司交纳房款212076元，共计交款232076元。2019年7月15日，精业公司向康逢晋出具《酒店客户返租合同签约承诺书》一份，载明：“因房地产开发公司是专门从事房地产开发和经营的企业，不具备商业运营权限，所以为了让每位客户的投资都得到保障，由专业运营公司进行返租合同的签订。签约时间：凡是购买酒店的客户，我们郑重承诺在购买酒店后的60个工作日内进行返租合同的签订……违约责任：超过60个工作日签约，每天按照总房款的万分之二进行赔付，直至签订返租合同。如签约时间超过10月3日，客户有权不交纳剩余房款，并不承担任何违约责任”。后康逢晋与精业公司就签订《商品房买卖合同》以及《返租合同》事宜数次交涉未果，遂酿成纠纷。2020年3月3日，康逢晋诉至本院处理。2020年3月20日，精业公司向本院提起反诉。 另查明，精业公司于2018年8月17日取得《兰州新区商品房预售许可证》（兰新房商预字﹝2018﹞第024号）。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，康逢晋与精业公司签订的《颐和广场认购书》，不违反国家法律法规的强制性规定，系双方自愿达成，内容真实有效，应予以确认，该认购书的性质为预约合同，双方均应遵照履行。对于康逢晋提供的《酒店客户返租合同签约承诺书》，虽系精业公司作出的单方承诺，但康逢晋对该承诺书的内容予以认可，故该承诺书实质系康逢晋与精业公司之间的协议，是双方的真实意思表示，应视为《颐和广场认购书》的补充内容。就本案几个问题分析如下： 第一、关于《颐和广场认购书》是否应予解除即精业公司的反诉请求是否成立的问题。本案中，精业公司以康逢晋未按约于2019年10月3日之前交清房款为由，请求解除《颐和广场认购书》。但庭审查明，精业公司在出具的《酒店客户返租合同签约承诺书》中明确载明，如签约时间超过10月3日，客户有权不交纳剩余房款，并不承担任何违约责任。综上，精业公司既已作出为酒店客户进行返租合同签约的承诺，应积极履行承诺内容。现康逢晋并未与专业运营公司签订返租合同，即精业公司未履行承诺，明显存在违约。庭审中经询双方当事人，精业公司未就《返租合同》的签订提出明确意见，康逢晋因签订《返租合同》逾期，不愿交纳剩余尾款，故双方已然不能实现签订《商品房买卖合同》的目的，根据《合同法》第九十四条：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同”规定，案涉《颐和广场认购书》应依法予以解除，解除时间为反诉状副本送达康逢晋之日即2020年3月23日。故精业公司的反诉请求成立，予以支持，康逢晋本诉要求精业公司继续履行《颐和广场认购书》的请求不能成立，不予支持。案涉认购书解除后，精业公司应当向康逢晋退还已经收取的认筹金及房款共计232076元。对于精业公司主张的违约金40000元，结合涉案承诺书约定的内容，本案中精业公司的过错明显，双方未能签订《商品房买卖合同》的违约责任在于精业公司，故对精业公司主张的违约金不予支持。 第二、关于本诉《酒店客户返租合同签约承诺书》是否应当继续履行以及康逢晋主张的违约金问题。《商品房销售管理办法》第十一条规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”，且涉案承诺书约定：“由专业运营公司进行返租合同的签订”，故精业公司并非签订《返租合同》的相对方。但涉案承诺书中未明确履行签订义务的运营公司，运营公司也未签章确认，可见该承诺书的相关约定不明确。故由精业公司履行《酒店客户返租合同签约承诺书》无实际意义，无法约束签订《返租合同》的实际相对方，康逢晋的该项诉请无诉的利益，本院不予支持。对于康逢晋主张的违约金问题，本案中精业公司无法履行承诺，应当承担违约责任。根据案涉承诺书每天按照总房款的万分之二进行赔付的约定，违约金应自2019年10月4日计算至2020年3月3日共计151天较为适宜，经核算确定为12444.7元（412076元×2?×151天）。 第三、关于本诉康逢晋主张的交通费、食宿费、律师费17000元以及误工费3200元的问题。交通费、食宿费、误工费非直接损失，律师费在涉案认购书中并无约定，故上述费用因于法无据均不予支持。 综上所述，康逢晋的诉讼请求部分成立，依法予以支持。精业公司的反诉请求部分成立，依法予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条规定，判决如下： 一、自2020年3月23日起，解除康逢晋与兰州新区精业房地产开发有限公司于2019年4月3日签订的《颐和广场认购书》（NO.0001416）； 二、兰州新区精业房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内返还康逢晋认筹金及房款共计232076元，并承担违约金12444.7元（2019年10月4日至2020年3月3日），以上共计244520.7元； 三、驳回康逢晋的其他诉讼请求； 四、驳回兰州新区精业房地产开发有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 已减半收取的案件受理费396元，由康逢晋负担。反诉费400元，由兰州新区精业房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。 审 判 员  刘 锋 二〇二〇年六月十日 法官助理  康玉佳 书 记 员  杜 悦