广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初38934号原告均祥塑胶五金电子制品（深圳）有限公司，住所地深圳市宝安区沙井镇兴达公司工业区第3幢，统一社会信用代码91440300736281140D。法定代表人吴华。委托诉讼代理人涂江丽，北京德恒（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人闫晓敏，北京德恒（深圳）律师事务所实习律师。被告深圳市宝安沙井农业发展有限公司，住所地深圳市宝安区新桥街道企安路4号企业大厦B2楼，统一社会信用代码914403001924859296。法定代表人曾睿。委托诉讼代理人冉华才，广东深宝律师事务所律师。委托诉讼代理人**，广东深宝律师事务所实习律师。上列原告诉被告房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人涂江丽和闫晓敏、被告委托诉讼代理人冉华才和**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告履行合同义务，配合原告将深圳市宝安区沙井金源工业园第2栋厂房及第2栋宿舍（转让价为10695000元）产权（深房地字第××号、深房地字第××号）转移登记至原告名下；二、被告承担本案的诉讼费、保全费等费用。具体事实与理由：本案物业系深圳市宝安区沙井金源工业园第2栋厂房及第2栋宿舍，原为被告出地、张南平与曾水达出资开发。2006年3月22日，被告与张南平、曾水达对金源工业园物业权益进行了分割，张南平分得厂房1#-4#四栋以及宿舍1#-4#四栋和商铺权益。2006年9月20日，原告与张南平、被告签订了《合同转让协议》，协议约定三方一致同意将张南平在金源工业园第2栋厂房和第2栋宿舍的全部权益转让给原告，原告成为该物业的所有者、使用者和经营者，张南平和被告应积极协助原告实现对该物业的权益，包括将所有原来以张南平作为权益人的许可、批注、授权、约定文件变更给原告。如果法律或政策允许，张南平和被告承诺在本协议签订后，积极协助原告办理好房地产证书。同日，原告与张南平、深圳市张氏侨南实业有限公司签订《厂房转让协议》，协议约定本协议签订后原告支付转让价款人民币10695000元，成为本案物业的所有者、使用者和经营者，张南平、深圳市张氏侨南实业有限公司及被告应积极协助乙方实现对金源工业园第2栋厂房和第2栋宿舍的权益，包括将所有原来以张南平作为权益人的许可、批注、授权、约定文件变更给原告，深圳市张氏侨南实业有限公司为本协议的履行提供担保。前述两份协议签订后，原告按照协议约定支付了受让房产的相应价款，原告自2006年11月开始实际占有、使用该物业，但被告并未履行协议约定将房产转移登记至原告名下。原告于2008年向法院提起诉讼，诉请法院判令被告、张南平、深圳市张氏侨南实业有限公司继续履行《合同转让协议》《厂房转让协议》办理过户登记的义务，经法院审理查明，涉案房屋转让的物业已由被告于2003年3月申报历史遗留生产经营性违法建筑，暂时办理不了过户登记，于是各方达成协议，同意涉案房产维持原告占有使用之现状，待历史遗留问题事项解决完毕后，再办理过户到原告名下的手续，深圳市中级人民法院于2008年3月28出具（2008）深中法民五初字第43号《民事调解书》。同日，张南平出具《同意书》，同意被告向原告总经理王雅麟出具全部手续，委托其全权办理金源工业园第2栋厂房和第2栋宿舍的违建处理和产权证书事宜，并同意上述事宜办妥后，将该两栋建筑物产权过户给原告；原告、被告、深圳张氏侨南实业有限公司达成《调解书》，鉴于金源工业园第2栋厂房和第2栋宿舍正处于历史遗留违章建筑处理程序期间，原告、被告、深圳张氏侨南实业有限公司一致同意对该标的物业维持目前使用现状，待历史遗留问题事项解决完毕后，各方另行协商处理合同产生的关系；原告与张南平、深圳张氏侨南实业有限公司签订《补充协议书》，原告与张南平配合被告向原告总经理王雅麟出具房产转让手续，书面同意被告对王雅麟的委托，同时，原告与张南平双方债权债务关系结清，深圳市张氏侨南实业有限公司继续为《厂房转让协议》及本补充协议提供担保至协议履行完毕；原告与张南平签订《付款协议》，原告在法院调解书生效后支付剩余5347500元房产转让款并另追加支付50万元。至此，原告支付了房产的全部价款，原告的合同义务已经履行完毕。2008年7月16日，被告对其房产进行了面积测绘。2009年2、3月，原告收到被告转送达的《宝安区历史遗留生产经营性违法建筑处理税费缴费通知单》和两份《处理历史遗留违法建筑行政处罚决定书》等系列政府文件，被告要求原告作为该物业的实际权利人按照缴费通知和处罚决定书去补交地价款、缴纳罚款和相关税费。2009年3月9日，原告去有关部门查询，被告知先以被告名义缴费后再办理过户登记手续，后原告就以被告名义向历史遗留违法建筑罚款及地价款专户转账缴付了相应的行政罚款、地价款、税费等所有费用共计807424元。2009年6月25日，深圳市国土资源和房产管理局向被告发放了《房地产证》（深房地字第××号、深房地字第××号），登记被告为宗地号Ａ325-××6、宗地号Ａ325-××7土地、建筑物及其附着物的权利人，上述土地均位于宝安区××街道黄埔社区洪田金源工业园，土地用途均为工业用地，使用年限均为50年，从1999年3月5日至2049年3月4日止。虽然被告一直都承认原告是该物业的所有权人，也配合原告对该物业行使占有、使用、收益权，但对原告若干次办理过户登记手续的主张均没有实质行动。如2010年1月25日，原告需使用房产进行银行抵押贷款，被告向其上级单位沙井投资管理公司发出《关于均祥厂申请物业抵押贷款的请示》，该《请示》写明房产为原告物业，只是房产权属证书办理至其名下，同意协助原告以该房产为抵押向银行申请贷款1000万元左右，请上级单位沙井投资管理公司审批，原告在被告配合下用该房产办理了银行贷款。被告还向原告出具证明，确认位于深圳市××××街道黄埔社区，洪田金源工业园厂房1栋宿舍1栋（宗地号Ａ325-××6、宗地号Ａ325-××7）实际为原告出所有的物业，但由于属历史问题，该物业房产证挂名在被告名下。综上所述，原告支付了宝安区沙井金源工业园第2栋厂房及第2栋宿舍所有合同对价，还补交了地价款和政府罚款及税费，该物业已完成房产初始登记，被告已取得《房地产证》，具备房产转移登记的条件，被告应根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条规定，《深圳经济特区房地产登记条例》第三十六条、第三十七条规定、《合同转让协议》《厂房转让协议》的约定履行合同义务，将深圳市宝安区沙井金源工业园第2栋厂房及第2栋宿舍的实际权利人转移登记至原告名下。原告已若干次请求被告履行合同义务，但截止到起诉之日被告仍未履行合同义务，严重侵犯了原告的合法权益。被告答辩称，一、答辩人是真正的房地产所有权人，答辩人从未放弃产权，也从未确定被答辩人是所有权人。二、答辩人与张南平、曾水达签订的《土地开发合同书》依法属无效合同，不发生土地使用权转移的效果。三、张南平与被答辩人签订的《合同转让协议》、《厂房转让协议》依法属无效协议，不能产生房地产转让的效果。四、涉案房地产证书登记的权利人为答辩人，答辩人为涉案房产的实际权利人。综上所述，涉案房地产已经依法确权并已登记在答辩人名下，且涉案房地产不符合应转让给被答辩人的条件。被答辩人声称是房地产的所有权人并要求办理变更登记既没有事实依据，也没有法律依据，请人民法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织了证据交换和举证质证。根据当事人的举证意见及庭审陈述情况，本院认定事实如下：涉案不动产为：（一）深圳市××××街道黄埔社区洪田金源工业园宿舍1栋、门卫室2栋，宗地号Ａ325-××7，房产证号深房地字第××号，土地用途为工业用地，土地性质为商品房，权利人登记为深圳市宝安沙井发展有限公司。（二）深圳市××××街道黄埔社区洪田金源工业园厂房1栋、设备房2栋、配电房3栋、门卫室4栋、仓库5栋，宗地号Ａ325-××6，房产证号深房地字第××号，土地用途为工业用地，土地性质为商品房，权利人登记为深圳市宝安沙井发展有限公司。上述建筑物由深圳市宝安沙井发展有限公司于2009年6月办理房地产初始登记，由相关行政职能部门根据《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》核发房地产证，截至2020年5月，暂无有效的抵押、预告、异议、地役权登记。2005年11月22日，被告深圳市宝安沙井发展有限公司为甲方，曾水达和张南平为乙方，签订《土地开发合同书》，相关约定内容包括：（一）甲方将沙井洪田工业区约43539.37平方米土地交给乙方开发，乙方取得上述土地的开发权，需一次性补偿开发费13061811元，分两期支付予甲方。（二）乙方付清开发费后，即取得土地开发权，其建设用途由乙方依照国家规定进行开发，一切开发建设费用均由乙方自行承担。（三）在土地及地上建筑物取得合法产权手续之前，由甲方负责对该土地及地上建筑物进行管理，管理过程中产生的一切费用、经济责任和法律责任均由乙方承担。（四）期限44年，自2005年11月22日至2050年2月29日止，期满后按国家有关规定进行处理。（五）甲方在土地开发中产生的责任和权利，止于乙方付清全部开发费之日，即此前甲方在开发过程中所发生的一切责任、权利、权益由甲方承担和享有；乙方付清全部开发费之日起，乙方承担开发使用土地的一切责任，并享有权利和权益，并享有期限内的开发权及地上建筑物的所有权。（六）期限内因国家征收征用或不可抗力等原因导致合同无法履行的，双方互不负责，国家如有赔偿，归乙方所有。庭审中，被告陈述曾水达、张南平已付清合同约定的开发费13061811元。该土地于2006年以前落成多处建筑物，其时未办理房地产证。2006年9月20日，张南平为甲方（出让方），原告为乙方（受让方），被告为丙方（见证方），签订《合同转让协议》，相关内容包括：（一）确认位于深圳市××××街道洪田村丙方所属金源工业园物业厂房、宿舍，系丙方出地、张南平与曾水达出资开发，张南平与曾水达享有所有权，进行经营和收益。2006年3月22日，丙方与张南平、曾水达对工业园物业进行分割，张南平分得厂房1#—4#四栋以及宿舍1#—4#四栋和商铺权益。现甲乙丙三方一致同意甲方将该工业园第2栋厂房和第2栋宿舍的全部权益转让给乙方。（二）本协议签订后，乙方成为本合同项下物业的所有者、使用者、经营者，甲方根据2005年11月22日《土地开发合同书》享有的所有权利义务归于乙方，甲方放弃该物业的全部权益，甲方和丙方应协助乙方实现该物业的权益。（三）如果法律或政策允许，甲方和丙方承诺在本协议签订后，协助乙方办理房地产权证书。同日，张南平为甲方（出让方），原告为乙方（受让方），深圳市张氏侨南实业有限公司为丙方（担保方），签订《厂房转让协议》，约定甲方将工业园第2栋厂房和第2栋宿舍的全部权益作价10695000元转让予乙方。当日，原告向张南平指定账户转账支付5347500元，张南平向原告出具相应的收条。此后，张南平将涉案建筑物交付原告，原告占有、使用涉案建筑物至今。后因均祥塑胶五金电子制品（深圳）有限公司诉张南平、深圳市宝安沙井农业发展有限公司、深圳市张氏侨南实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，深圳市中级人民法院于2008年3月28日作出（2008）深中法民五初字第43号《民事调解书》：经审理查明，位于深圳市××××街道办洪田村金源工业园第2栋厂房及第2栋宿舍的涉案房屋，已由深圳市宝安沙井农业发展有限公司向宝安区沙井镇处理历史遗留违法私房及生产经营性违法建筑办公室进行了历史遗留生产经营性违法建筑的申报，现申报尚未有处理结果。涉案房屋现由均祥塑胶五金电子制品（深圳）有限公司在使用。本案在审理过程中，双方当事人自愿达成如下协议：鉴于金源工业园第二栋厂房和第二栋宿舍正处于历史遗留违章建筑处理程序期间，各方一致同意对该标的物业维持目前的使用现状，待历史遗留问题事项解决完毕后，各方另行协商处理本案合同产生的关系。2008年3月21日，深圳市张氏侨南实业有限公司、张南平向深圳市宝安沙井农业发展有限公司送达《同意书》：同意深圳市宝安沙井农业发展有限公司向王雅麟出具全部手续，委托王雅麟全权办理金源工业园第2栋厂房和第2栋宿舍的违建处理和产权证书事宜，并同意上述事宜办妥后，将该两栋建筑物产权过户给均祥塑胶五金电子制品（深圳）有限公司。深圳市宝安沙井农业发展有限公司当日签收该份《同意书》。2008年3月28日，深圳市张氏侨南实业有限公司、张南平、均祥塑胶五金电子制品（深圳）有限公司签订一份《补充协议书》，第二款约定：深圳市宝安沙井农业发展有限公司和张南平向王雅麟出具各项手续同时，均祥塑胶五金电子制品（深圳）有限公司与张南平结清双方的债权债务。同日，三方签订《付款协议》：均祥塑胶五金电子制品（深圳）有限公司支付张南平剩余5347500元，并另追加支付50万元。据原告提供的《委托书》、《收款收据》，原告于2008年3月、4月分多笔向张南平指定的收款人支付款项合计582万元。2008年4月11日，张南平授权收款人及深圳市张氏侨南实业有限公司向原告出具收款收据，收款322万元，备注房屋买卖所有款项已结清。2009年，深圳市宝安区城市管理行政执法局就涉案建筑物向深圳市宝安沙井农业发展有限公司发出多份《处理历史遗留违法建筑行政处罚决定书》，决定就涉案建筑物对深圳市宝安沙井农业发展有限公司罚款。原告据相关的《处理历史遗留违法建筑行政处罚决定书》以深圳市宝安沙井农业发展有限公司名义缴纳罚款，并持有相应的罚款收据原件。2009年6月，深圳市宝安沙井农业发展有限公司办理了涉案建筑物的房地产证，合计两本。2010年1月，深圳市宝安沙井农业发展有限公司向上级管理部门出具《关于均祥厂申请物业抵押贷款的请示》，确认于2005年将洪田工业区43539平方米的土地以有偿方式交由他人开发（一次付款五十年使用期），均祥塑胶五金电子制品（深圳）有限公司通过合同受让金源工业园第2栋厂房和第2栋宿舍全部权益，目前上述厂房及宿舍产权证书办理至深圳市宝安沙井农业发展有限公司名下，现因均祥塑胶五金电子制品（深圳）有限公司申请抵押贷款，深圳市宝安沙井农业发展有限公司拟同意协助其以上述房产向银行抵押贷款。庭审中，原告出示一份由深圳市宝安沙井农业发展有限公司出具的《证明》：位于深圳市××××街道黄埔社区洪田金源工业园厂房1栋、宿舍1栋，实际是均祥塑胶五金电子制品（深圳）有限公司出资兴建的物业，但由于属历史遗留问题，该物业房产证挂名在深圳市宝安沙井农业发展有限公司名下。深圳市宝安沙井农业发展有限公司在该证明上签章，但落款处无承办人签名，无落款时间。另查明，深圳市张氏侨南实业有限公司于2016年8月17日注销。本院认为，涉案《土地开发合同书》、《合同转让协议》、《厂房转让协议》系签约各方的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，主要义务已履行完毕多年，本院认可上述合同的法律效力。根据《土地开发合同书》约定，自合同价款支付完毕之日起被告不再享有地上建筑物的权益，由出资方享有期限内的开发权及地上建筑物的所有权，签约双方应当遵照此约定确定权利归属。经权利人协商同意合同权利义务转让后，原告通过履行合同、支付对价的方式占有、使用涉案房产，其根据《土地开发合同书》享有受让涉案房产所有权的权利，相关义务方应当配合原告行使权利。根据《合同转让协议》约定，如果法律或政策允许，张南平和被告承诺在本协议签订后，协助原告办理房地产权证书。现涉案房产由被告办理了权属登记，本院确定被告为相关义务方，应当履行约定的办证义务，将涉案房产过户予原告。现条件成就，本院支持原告的过户诉求，但据公平原则，过户所产生的所有税费应由原告承担为妥。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决如下：被告深圳市宝安沙井农业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内将位于深圳市宝安区沙井街道黄埔社区洪田金源工业园的宿舍1栋、门卫室2栋（房产证号深房地字第××号）、深圳市宝安区沙井街道黄埔社区洪田金源工业园厂房1栋、设备房2栋、配电房3栋、门卫室4栋、仓库5栋（房产证号深房地字第××号）转移登记至原告均祥塑胶五金电子制品（深圳）有限公司名下；转移登记的相关所有税费由原告承担。本案受理费85970元，保全费用5000元，原告自愿负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长 柯    德人民陪审员 孙  惠  敏人民陪审员 席  惠  玲二〇二〇年六月三十日书 记 员 潘嘉琦（兼）书 记 员 李  玉  婷附案件相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。