北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终4827号上诉人(原审被告)：高东生，男，1966年9月18日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：尚丽涛，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：张跃峰，北京市盈科律师事务所实习律师。被上诉人(原审原告)：任宪湖，男，1965年8月25日出生，住北京市通州区。委托诉讼代理人：张晓冲，河北正雄律师事务所律师。上诉人高东生因与被上诉人任宪湖房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初52054号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。高东生上诉请求：撤销一审判决第一、二项，改判驳回被上诉人的诉讼请求；诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一审法院在未查明涉案房屋改扩建出资基本事实的情况下，认定被上诉人是出资者，判决上诉人赔偿被上诉人一百五十万显失公平；上诉人并未实际收取全部拆迁补偿款，拆迁协议确定的补偿金额并非追中数额，涉案房屋的拆迁补偿款不包含装饰装修补偿，一审法院不应作为赔偿项目。另外涉案房屋翻建被有关部门查处产生18.8万元的协调费、向村委会补交租金七十余万元，翻建使用了原有材料。任宪湖辩称，同意一审判决，不同意上诉人的上诉意见。任宪湖向一审法院起诉请求：1.判令高东生支付任宪湖房屋拆迁补偿1873997元；2.高东生退还任宪湖租金6700元。一审法院认定事实：2016年3月1日，任宪湖与高东生签订《租赁合同》约定高东生将位于北京市朝阳区十八里店乡年庄村北一处2.11亩院落出租给任宪湖使用，租赁期限自2016年3月1日至2021年4月1日，前五年每年租金270000元，五年后递增10％。双方合同中约定由任宪湖将院落原有建筑拆除进行改建，改建后一层建筑1291.08平方米归高东生所有，任宪湖只有租赁权，二层建筑归任宪湖所有；合同到期后，二层建筑1291.08平方米的30％归甲方所有；在合同租赁期内如遇国家征地拆迁，二层建筑1291.08平方米拆迁赔偿款归任宪湖所有，如不够总建筑款高东生补齐；9年后，二层建筑1291.08平方米全部归高东生所有。高东生作为乙方与北京市朝阳区十八里店乡西直河村经济合作社作为甲方于2017年6月22日签订《拆除腾退补偿协议》（后附西A-75房屋平面示意图），约定甲、乙双方于2016年3月21日签订了《朝阳区农村集体资产租赁合同》，约定由甲方将十八里店乡西直河村约5.1亩土地出租给乙方；双方就乙方在原租赁场地内进行的房屋建筑物翻建和改扩建补偿收益达成一致，拆除房屋建筑6042.59平方米支付拆除补偿款6415751元，拆除棚房面积124.21平方米支付补偿款37618元；甲方支付乙方提前搬家奖励费906389元、工程配合奖励费1205250元；乙方应在2017年7月2日前将土地及房屋、附属物腾空，甲方给予乙方腾退补偿款款共计8565008元。经询，任宪湖主张西A-75房屋平面示意图中标示为10（2）、12（2）、13（2）和4、8、9、11合计1322.1平方米房屋由其建造，高东生应按照8565008元除以6042.59平方米计算得出的单价乘以1322.1平方米支付补偿款。高东生不认可西A-75房屋平面示意图中10（2）、12（2）、13（2）和4、8、9、11的区域全部属于任宪湖翻建，并主张拆迁补偿款中提前搬家奖励费和工程配合奖励费应归高东生所有，不应由原、高东生分享；高东生尚未收到全部补偿款。庭审中，任宪湖提交乔某出具的《证明》及乔某签字的收据九张，欲证明其出资雇佣乔某在涉案场地重新建造房屋。经询，任宪湖称涉案场地的建房款总计预估为1690000元，尚未进行最终结算，任宪湖手中持有乔某出具的涉案房屋及案外房屋的建设费用收据1500000元。高东生对于《证明》及收据的真实性、关联性、合法性均不认可，主张证人应到庭作证。庭审中，任宪湖提交臧文龙出具的《证明》及收据，欲证明其建造锅炉房、安装暖气管道的事实。高东生对于前述证据的真实性、关联性、合法性均不认可，主张从《证明》的内容看也表述为安装暖气和锅炉，未体现建造锅炉房，且安装暖气及锅炉的费用与拆迁补偿款没有直接关系。庭审中，任宪湖提交2017年5月31日高东生出具的金额为100000元的租金收据。高东生对于租金收据的真实性认可，并主张双方对于解除租赁合同达成一致将租金计算至2017年6月底，之后高东生于某一天早晨退还了剩余租金6500元，但未要求任宪湖出具收条。任宪湖认可租金计算到2017年6月底，但主张2017年7月1日至2017年7月9日的剩余租金高东生尚未退还。庭审中，任宪湖提交拆迁腾退现场照片若干，欲证明租赁房屋被拆迁时状况，以佐证任宪湖建造房屋的事实。高东生对于照片的真实性认可，对于证明目的不予认可。庭审中，高东生提交其与乔某于2015年10月21日签订的《协议》复印件，欲证明高东生与乔某签订建房协议，事实是由高东生出资建房。任宪湖主张《协议》只有复印件，故对于其真实性不认可；事实上高东生确实与乔某曾签订过建房合同，因为当时任宪湖还未与高东生签订租赁合同，在任宪湖进驻后，高东生要求任宪湖支付拆除及建房费用，任宪湖同意了，而且事实上也是由任宪湖支付的建房款。另询，任宪湖表示其改、扩建房屋无规划建设审批手续，其在承租房屋时未要求高东生出具房屋产权及规划审批资料，因为考虑高东生从村里承租涉案房屋后转租，可信度很大。高东生主张改建房屋没有得到规划审批许可，但是其交付任宪湖的租赁标的取得了规划审批许可，但未对此提交证据。一审法院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同，应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案土地上建设的房屋并未取得相关规划手续和产权证明，因此任宪湖与高东生签订的《租赁合同》应属无效。高东生虽辩称其交付任宪湖的房屋具有规划审批许可证书，但未提供证据予以佐证，故对于其抗辩意见，一审法院不予采信。任宪湖承租涉案房屋时未要求高东生出具涉案房屋的规划许可和建设许可，未对涉案房屋的资质审查尽到审慎义务，故其对于合同无效的后果亦应承担部分责任。高东生应在其责任范围内对任宪湖的损失承担相应的赔偿责任。高东生虽然主张其出资对于涉案房屋进行改、扩建，但其未提供施工合同原件亦未提供支付凭证，相反任宪湖持有支付凭证并提供书面证人证言、结合《租赁合同》的文本表示，一审法院认定改、扩建房屋系由任宪湖出资，高东生应对任宪湖的装饰装修现值和改、扩建费用进行赔偿，但鉴于房屋已经拆除，不具备鉴定条件，故对于赔偿款金额一审法院根据任宪湖出资进行改、扩建的面积并参考评估及补偿标准、双方责任比例予以酌定。关于任宪湖要求高东生返还租金的诉讼请求，高东生虽然主张已经退还任宪湖，但是任宪湖不予认可，高东生亦未提供证据佐证，故对于高东生的抗辩意见，一审法院不予采信，高东生应退还任宪湖剩余租金，任宪湖主张金额有误，一审法院予以调整。据此，一审法院判决如下：一、高东生于判决书生效之日起七日内给付任宪湖赔偿款一百五十万元；二、高东生于判决书生效之日起七日内退还任宪湖租金六千六百五十七元；三、驳回任宪湖其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，高东生提交如下证据:证据一、情况说明，证明经济合作社仅支付30%补偿款，剩余补偿款尚未支付。证据二、收据，证明涉案场地补缴租金768156.20元。证据三，朝阳法院诉讼服务告知书，证明乔某已经就涉案工程尾款起诉了高东生，与一审法院认定建房出资主体相矛盾。证据四、建房合同书，证明并非涉案房屋的合同，案外场地也有施工，任宪湖提交了虚假证据。此外，证人乔某出庭作证，证明：一、任宪湖一审提交的票据有误，不是涉案房屋的建房票据，是其他房屋建设的票据，二、我没收到那么多钱，按照合同高东生欠我建房款，三、涉案房屋是我建的。高东生认可证人证言。任宪湖发表质证意见称：证据一、不属新证据，真实性认可，但是否已发放与本案应支付多少拆迁款无关联。证据二、真实性认可，收据日期是2018年12月，不属新证据，上诉人与上家的租金与本案其应支付多少拆迁款无关联。证据三、四与本案无关联，真实性认可，我方是委托过乔某建房，但是是另一个地方的建房合同。对于乔某证言，任宪湖质证称，证言是事实。一审中提交了150万票据，有一部分是其他房屋的，但我们在一审如实陈述了，钱是任宪湖付的，拖欠的钱是案外房屋的，任宪湖会另外支付，双方另外协商。对于上述证据，本院将综合全案证据予以认定。一审认定的其他事实本院予以确认。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案土地上建设的房屋并未取得相关规划手续和产权证明，因此任宪湖与高东生签订的《租赁合同》应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。高东生交付任宪湖的房屋没有规划审批许可手续，高东生应在其责任范围内对任宪湖的损失承担相应的赔偿责任。任宪湖承租涉案房屋时未要求高东生出具涉案房屋的规划许可和建设许可，未对涉案房屋的资质审查尽到审慎义务，故其对于合同无效的后果亦应承担部分责任。一审法院关于双方过错责任认定并无不当。同时一审法院根据本案证据认定改、扩建房屋系由任宪湖出资，高东生应对任宪湖的装饰装修现值和改、扩建费用进行赔偿亦无不当。关于赔偿金额，一审法院根据任宪湖出资进行改、扩建的面积并参考评估及补偿标准、双方责任比例予以酌定并无不妥。高东生以尚未收到全部拆迁款项为由不同意支付补偿款，依据不足，本院不予采信。高东生称因建房额外支出了协调费及租金，请求由任宪湖予以分担，任宪湖不同意承担，因高东生的主张不属本案二审审理范围，故本案不予处理。综上所述，高东生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18300元，由高东生负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 杨淑敏审 判 员 付 辉审 判 员 楚 静二〇二〇年六月二十九日法官助理 王玮玮书 记 员 李星月