四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终758号 上诉人（原审被告、反诉原告）：罗子谋，男，1991年1月31日，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：钟菲菲，四川扩信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钟瑾，四川扩信律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：张卿丽，女，1982年10月24日出生，汉族，住高新区。 委托诉讼代理人：黄芸，四川恒成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：龚倩，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 原审第三人：陈绍惠，女，1959年4月21日出生，汉族，住四川省万源市。 上诉人罗子谋与被上诉人张卿丽、原审第三人陈绍惠房屋租赁合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初7155号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。 罗子谋上诉请求：一、改判原审第一项为“罗子谋向张卿丽返还转让费46240元”；二、改判原审第二项为“罗子谋向张卿丽返还租金22951元”；三、改判原审第三项为“张卿丽向罗子谋支付中央空调和新风系统使用费50000元”事实与理由：一、对无效合同的签署，张卿丽应负主要责任，一审法院认定合同无效的责任全部由罗子谋承担有失公允。在双方签订《房屋租赁转让合同》时，张卿丽要求罗子谋将其与陈绍惠之间的租赁合同作为附件，而在该租赁合同的第8.1条明确约定罗子谋转租应先取得陈绍惠的同意，同时张卿丽在仅2页的《房屋租赁转让合同》中，将不能转租专门作为违约责任的一项，并约定了高达40万元的违约金。从前述事实均可看出，张卿丽对是否能取得陈绍惠转租同意有高度的警惕，但张卿丽在知晓罗子谋未取得陈绍惠书面同意的情况下，仍签订《房屋租赁转让合同》，故张卿丽对无效合同的签署存在主要过错。陈绍惠解除与罗子谋间的租赁合同最主要原因是罗子谋迟延支付租金，而罗子谋迟延交付的原因是因为张卿丽迟延向罗子谋支付租金。而根据《中华人民共和国合同法》58条的规定，案涉合同无效后转让费的承担应按罗子谋与张卿丽各自的过错比例进行负担。二、一审法院认定2018年1月15日至2月28日为免租期属事实认定错误。签订《房屋租赁转让合同》前，罗子谋只是表示尽量争取免租期，但在《房屋租赁转让合同》中并没有约定免租期，虽然罗子谋对部分租金未催收，但根据《中华人民共和国民法总则》第142条的规定，沉默只有在法律规定、当事人约定或符合当事人间交易习惯时才可以视为意思表示，罗子谋未催收的行为不能作为其承诺给予免租期的意思表示。另外，因《房屋租赁转让合同》无效，故张卿丽应按照实际使用期限相罗子谋支付房屋使用费。而罗子谋于2019年1月7日才向陈绍惠移交案涉房屋，因此张卿丽应向罗子谋支付房屋占有使用费至2019年1月7日，而非一审法院认定的2018年12月28日。三、中央空调及新风系统使用费不应进行折旧。《房屋租赁转让合同》第五条及第六条约定的内涵是不同的，第五条系对双方债权债务关系的处理，第六条系对装修装饰的处理。因罗子谋对中央空调及新风系统无法拆除，拆除后也无价值，所以约定张卿丽使用该部分应当向罗子谋支付50000元。即使该费用针对的是装修物，也已经转化为了债权债务关系，一审法院直接将第五条中的处理原则等同于第六条处理原则，与双方当事人真实意思表示不符。即使将第五条认定为对装修物的处理，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款的规定，在原审中张卿丽针对罗子谋的反诉当庭表示接受众银行空调及新风系统的现状，致使抗辩要求拆除，而该部分装修物拆除后并无利用价值，已形成添附。张卿丽一直在使用该部分，也将长期使用，应当向罗子谋足额支付50000元。四、根据九民会议纪要第33条，因罗子谋健身房的苦心经营以及高质量的装修给案涉房屋塑造了良好的经营氛围，同时张卿丽在承租期间以远低于市场价的租金使用了案涉房屋将近1年的时间，张卿丽在一定程度上是获益的。而罗子谋在一审中不仅因为转租给张卿丽导致歇业产生了几十万的人工以及营业损失，同时损失了几十万的装修，在陈绍惠解除合同后健身器材也因无处存放而不得不以极低的价格变卖，该部分的损失我们在一审的时候也提供了相应的证据予以证明。请求二审法院在综合考量张卿丽与罗子谋之间的损失及收益情况就相应的费用在双方之间进行合理分担。 张卿丽答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。 陈绍惠未到庭参与诉讼，亦未提交书面陈述。 张卿丽向一审法院提出诉讼请求：1.罗子谋返还张卿丽房屋租赁转让费120000元；2.罗子谋承担张卿丽代付的装修款100000元；3.罗子谋退还张卿丽多支付的2018年12月29日至2019年3月14日的租金91875元；4.罗子谋赔偿因合同无效而给张卿丽造成的损失（该损失参照原合同约定的违约金400000元）。 罗子谋向一审法院提出反诉请求：张卿丽向罗子谋支付50000元。 一审经审理查明，2016年11月21日，罗子谋（承租方）与陈绍惠（出租方）签订《商铺租赁合同》，约定罗子谋租用陈绍惠所有的位于成都高新区房屋，建筑面积973.74平方米，用途为商业。合同还约定：1.租赁期限：5年，2017年3月15日至2022年3月14日；2.租金标准为68162元每月，租金自2018年3月15日开始递增，递增标准为5%；3.租金每6个月支付一次，签订合同之时支付首期租金，之后的租金罗子谋应每次提前15日支付；4.除双方另有约定以外，罗子谋需事先征得陈绍惠书面同意，方可在租赁期内将该房屋部分或全部转租给他人；5、罗子谋不支付租金达15日或擅自将房屋转租给第三人的，陈绍惠有权单方解除合同。 2016年11月21日，罗子谋（承租方）与陈绍惠（出租方）签订《商铺租赁合同》，约定罗子谋租用陈绍惠所有的位于成都高新区房屋，建筑面积973.74平方米，用途为商业。合同还约定：1.租赁期限：5年，2017年3月15日至2022年3月14日；2.租金标准为68162元每月，租金自2018年3月15日开始递增，递增标准为5%；3.租金每6个月支付一次，签订合同之时支付首期租金，之后的租金罗子谋应每次提前15日支付；4.除双方另有约定以外，罗子谋需事先征得陈绍惠书面同意，方可在租赁期内将该房屋部分或全部转租给他人；5、罗子谋不支付租金达15日或擅自将房屋转租给第三人的，陈绍惠有权单方解除合同。 2018年1月12日，罗子谋（转让方）与张卿丽（受让方）签订《房屋租赁转让合同》，约定罗子谋将其从陈绍惠处租赁的店铺转租给张卿丽，房屋位置：成都高新区，建筑面积500平方米，租赁期限自2018年1月15日至2022年3月14日，租金为70元／㎡，每年以5%递增，年租金为420000／年，租金每半年一交，上述租金应在罗子谋按其与房屋所有人约定的交付租金期限前2日，由张卿丽支付至罗子谋。合同还约定：1.罗子谋保证其与房屋所有人签订的《商铺租赁合同》是真实、合法、有效的，且罗子谋的转租行为得到了房屋所有权人的同意，并保证张卿丽同等享有罗子谋在原有房屋租赁合同中所享有的一切权利和义务；2.转让费合计12万元，张卿丽承担罗子谋拆除装修费用、材料费、人工费用。罗子谋中央空调及新风系统价值5万元，张卿丽以转化会员的方式跟罗子谋进行结算，以会员费及私教费的10%进行结算（具体结算方式张卿丽于2018年6月前完成结算，否则现金支付）；3.转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备、商品全部归张卿丽所有；4.若因罗子谋隐瞒原租赁合同不能转租的事实，而导致张卿丽无法再使用上述转租房屋，罗子谋需退还张卿丽房屋转让费12万元，并向张卿丽支付40万元的违约金；5.在张卿丽租赁期间，张卿丽有权转让租赁店铺，罗子谋给予配合并告知房东。罗子谋与陈绍惠签订的《商铺租赁合同》作为该份合同附件。 合同签订后，张卿丽于2018年1月13日通过微信向罗子谋转账16000元、20000元；于2018年1月27日通过微信转账36000元；2018年3月8日成都蜗牛村教育咨询有限公司受张卿丽委托通过工商银行向罗子谋转账支付188000元，备注为房租；于2018年3月8日张卿丽通过建设银行转账支付100000元，至此，张卿丽向罗子谋支付完毕转让费、半年租金以及物业费。 2018年9月4日，张卿丽通过中信银行向罗子谋转账195000元，同日罗子谋出具收据：今收到成都蜗牛村教育咨询有限公司房租费19.5万（2018.9.15-2019.3.5）；2018年9月10日张卿丽向罗子谋转账16500元。至此，张卿丽向罗子谋支付租金至2019年3月。 张卿丽称其承租房屋后，代罗子谋支付了罗子谋的健身房装修的费用，为此张卿丽提供了其于2018年2月15日向装修师傅王春云的微信转账8000元，于2018年4月22日、5月14日、11月2日分别向王春云转账50000元、10000元、50000元。合计118000元。 2018年9月16日，陈绍惠向罗子谋发出“关于《店铺租赁合同》的解除函”，内容大致为：……罗子谋先生，贵方承租房屋后，未能如约如期足额支付租金，常有拖延，本应于2018年8月31日前支付的2018年9月15日至2019年3月14日的租金429420元，至今未予支付，且近日我方发现在租赁房屋现场显示301号房屋为“肌肉沙滩健身馆”、302号房屋为“蜗牛村慢美术”，贵方存在转租部分或全部房屋的重大嫌疑，严重损害我方合法权益，我方特致函如下：解除贵我双方签订的《商铺租赁合同》，请贵方在2018年9月25日前返还租赁房屋给我方，我方保留向贵方追索欠付租金、欠缴费用、应付违约金等权利。 2018年10月25日，罗子谋与陈绍惠签订《商铺返还协议书》，约定：1.双方一致确定2016年11月21日签订的《商铺租赁合同》于2018年9月17日解除；2.罗子谋承诺于2018年12月28日前一次性返还商铺给陈绍惠，陈绍惠将罗子谋在2018年9月17日支付的2018年9月15日至2019年3月14日的租金43万元退还给罗子谋。 2019年1月7日，罗子谋将高新区万象南路231号附301-302号房屋返还给陈绍惠，双方签订“商铺移交单”。 2019年1月7日，陈绍惠（出租方）与成都蜗牛村教育咨询有限公司（承租方，简称蜗牛村教育）签订《房产租赁合同》，约定由蜗牛村教育租赁陈绍惠位于成都高新区，租赁期限自2019年1月8日至2023年1月7日，租金每月63544元，从第二年开始逐年递增5%，租金半年一付，陈绍惠应于2019年1月8日前将房屋按约定条件交付蜗牛村教育。2018年1月8日之前蜗牛村教育向陈绍惠支付一个月押金及三个月租金共计254176元，在2019年1月11日之前支付剩余三个月租金190632元。该份合同尾部没有成都蜗牛村教育咨询有限公司盖章，只有张卿丽在蜗牛村教育代理人处签字。 在一审审理过程中，因陈绍惠未到庭参加诉讼，为查明案件事实，一审法院向其发出咨询函，就房屋转租、其与罗子谋的合同解除以及与成都蜗牛村教育咨询有限公司签订租赁合同的问题进行询问，其于2019年8月5日回复一审法院，内容为：1.大概在2019年1月5日，因罗子谋未按照2018年10月25日与陈绍惠签订的《商铺返还协议书》中约定的时间返还商铺，其前往商铺，发现罗子谋将302号房转租给了张卿丽；2.关于2018年9月16日发出的关于《店铺租赁合同》的解除函，陈绍惠认可其真实性，系其本人发出；3.2019年1月7日，陈绍惠与成都蜗牛村教育咨询有限公司（代理人张卿丽）签订的《房产租赁合同》是真实的，系其本人签订。 另查明： 1.张卿丽为成都蜗牛村教育咨询有限公司的法定代表人，该公司原住所地为成都高新区民丰大道西段405号，2018年10月30日，公司修改章程，将住所地变更为成都高新区万象南路231号附302号3楼，即案涉房屋。为此，罗子谋向一审法院提交了其在市场监督管理局查询到的工商档案，显示成都蜗牛村教育咨询有限公司在修改公司住所地时向市场监督管理局提交的商铺租赁合同，该合同为成都蜗牛村教育咨询有限公司与陈绍惠于2018年2月1日签订，由法定代表人张卿丽签字。 2.张卿丽向一审法院提供2018年1月4日合同签订前张卿丽与罗子谋的微信聊天记录。具体如下： 张：我们这边租金房东会不会给我们一个免租期。 罗：应该悬，我周末去争取一下。 张：那这个对于我们来说太吓人了 张：8万一个月房租，我们就是16万，我这边最起码要空4个月，后面还要8万，这里就是24万，加上你的装修和空调这些，我快接近40万啦。 3.张卿丽向一审法院提供了2018年1月12日签订合同当天，张卿丽与罗子谋的微信聊天记录。具体如下： 张：我需要你把这个合同复印件作为我们的附件放在转让合同里面。 罗：这个没有问题。 张：转让合同需要房东知晓并签字哦，带上他的身份证和房产证。 罗：身份证房产证都有，签字可能要年后她回来。 张：可以哈，后面要允许我有转让权哦。 4.张卿丽向一审法院提供2018年3月1日张卿丽与罗子谋的微信聊天记录。具体如下： 罗：张姐你好，这两天需要把尾款、三月份和后半年的租金一起转给我了，谢谢！ 张：多少？ 罗：尾款48000，三月份半个月租金物业19500，后半年租金220500，总计288000。 张：好的，我准备一下啊。 以上事实，有《商铺租赁合同》、银行流水、转账记录、《房屋租赁转让合同》、微信聊天记录以及当事人陈述等证据在卷予以佐证。 一审法院认为，一审双方的争议焦点在于：1.罗子谋与张卿丽之间合同的效力问题；2.张卿丽的各项诉讼请求能否得到支持；3.罗子谋的反诉请求是否应支持。 一、罗子谋与张卿丽之间合同的效力问题 罗子谋对于案涉《房屋租赁转让合同》的效力提出抗辩，认为罗子谋未经陈绍惠同意转租案涉房屋，根据相关司法解释的规定，转租合同无效。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。一审中，罗子谋与陈绍惠所签订的《商铺租赁合同》明确约定，罗子谋需事先征得陈绍惠书面同意，方可在租赁期内将该房屋部分或全部转租给他人。而陈绍惠在向一审法院出具的回复中明确表示其在2019年1月才到案涉房屋查看，明确知晓房屋被转租，并且通过罗子谋与张卿丽的微信聊天记录显示，在二人签订合同之时，确实未取得陈绍惠的书面同意，因此在罗子谋既无证据证明其与张卿丽签订《房屋租赁转让合同》时已经取得了陈绍惠的同意，也无证据证明陈绍惠知道或应当知道罗子谋转租商铺的事实的情况下，罗子谋将承租陈绍惠的商铺转租给张卿丽，未经陈绍惠的同意或事后追认，损害了陈绍惠利益，该《房屋租赁转让合同》无效。 二、张卿丽的各项诉讼请求 一审法院分项认定如下： （一）转让费12万元 根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，张卿丽为取得承租权向罗子谋支付了转让费12万元，因合同无效罗子谋应当返还该款，但张卿丽支付转让费是为了取得商铺的使用权，其使用了该商铺一段时间，获取了相应收益，该期间的转让费不应再予返还，因此应将张卿丽实际使用租赁商铺时间分摊转让费较为合理。合同约定租期从2018年1月15日开始，一直到2022年3月14日，合计50个月，而根据罗子谋与陈绍惠签订的《商铺返还协议书》，罗子谋承诺于2018年12月28日前一次性返还商铺给陈绍惠，故在此之后，罗子谋便不再具有案涉房屋的合法占有使用权，故张卿丽实际合法使用租赁商铺的时间也应该截止到2018年12月28日，因此张卿丽实际合法使用租赁商铺时间为2018年1月15日至2018年12月28日，共计11个月14天。因此分摊的转让费为27520元，故罗子谋应向张卿丽返还转让费92480元。 （二）装修款10万元 张卿丽主张称其与罗子谋签订转租合同后，罗子谋对其经营的健身房进行了装修，张卿丽代为支付了装修费，因此诉请罗子谋向其支付。对此罗子谋不予认可，抗辩称健身房是罗子谋自行出资装修，即使张卿丽提出罗子谋与所谓的装修师傅王春云之间存在转款往来，也是罗子谋与王春云的单独的账务往来，与张卿丽无关。一审法院认为，首先，张卿丽对此部分费用没有提供任何其与罗子谋的书面或者口头约定，没有证据显示双方就罗子谋的健身房的装修费的支付问题进行了约定，其次，张卿丽提供的费用支出凭证均为转账给案外人王春云的记录，且时间跨度从2018年2月至11月，无法从转账中明确是与健身房装修相关的费用，综上，一审法院无法对张卿丽主张的装修费用进行确定，因此对其此项诉请不予支持。 （三）多收取的租金损失 庭审中，双方确认租金标准为：2018年3月15日之前为420000元/年，此后的租金为441000元/年。因罗子谋收取张卿丽的租金至2019年3月，但是在2018年12月28日，罗子谋便不再具有案涉房屋的合法占有使用权，即张卿丽自此便不能合法使用案涉房屋，因此罗子谋应将多收取的租金退还给张卿丽。 至于退还的租金金额，双方存在较大争议，主要为以下两个方面： 第一，关于免租期，张卿丽称其与罗子谋的转租合同是存在免租期的，时间为2018年1月15日至2月28日，其主要依据是双方的微信聊天记录中曾经提到了免租期以及2018年3月1日罗子谋向张卿丽催收租金时提到的三月份半个月租金，其认为此处的三月半个月租金是2018年3月1日至3月14日这半个月的租金，因此意味着在这之前的是免租期，并且在张卿丽之后向罗子谋支付的金额也能对应该说法。对此罗子谋不予认可，首先罗子谋并不认可合同存在免租期，反而由此可知三月份之前的租金张卿丽并未支付，因此张卿丽尚欠罗子谋2018年1月15日至2月28日这一个半月的租金，应该在罗子谋应退还给张卿丽的租金中予以扣除。对此一审法院主要从以下几个方面进行考量：1.通过微信聊天记录显示，张卿丽曾经向罗子谋发出过要求免租期的意思表示，罗子谋亦表示将努力争取；2.罗子谋在之后向张卿丽首次主张租金时是从3月份半个月租金开始的，也即是首次催收租金之时，详细列明了欠付的转让费和三月份半个月租金即2018年3月1日至3月14日的租金以及3月15日至9月14日的半年租金，而未主张2018年1月15日至2月28日的租金，其后整个合同履行过程中，亦从未提及此段时间的租金；3.在罗子谋对各项费用催收明确的情况下，罗子谋抗辩称其忘记催收此部分，明显不合常理；4.张卿丽其后的各项转账金额能够与罗子谋催收金额一致。因此根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”之规定，张卿丽提出的存在一个半月免租期的事实达到了高度盖然性，一审法院予以确认。因此对于罗子谋提出的予以抵扣的抗辩不予认可。 第二，张卿丽在2018年9月4日、9月10日共计向罗子谋支付租金211500元，根据双方认可的年租金标准计算半年租金为220500元，两者相差9000元。对此，张卿丽主张其已经以现金的形式代罗子谋支付给案外人王春云作为装修款，因此张卿丽认为其支付的211500元对应租金期间为2018年9月15日至2019年3月15日。而罗子谋对9000元现金租金的事实不予认可。一审法院认为，张卿丽的主要依据为其与罗子谋的微信聊天记录，但是聊天记录中并未就具体的金额以及代付抵租金的事实进行明确，因此张卿丽提供的证据不足以证明其主张的9000元为租金。 因此，罗子谋应向张卿丽退还的租金金额为： 1.根据张卿丽与罗子谋2018年3月1日的微信聊天记录，可知张卿丽在2018年3月支付的费用为转让费、三月份半个月租金、物业费以及后半年租金，即2018年3月支付的租金对应租赁期限至2018年9月14日；2.张卿丽在2018年9月4日、10日支付的211500元租金对应的期间为2018年9月15日至2019年3月，其中2018年9月15日至2018年12月28日共计3个月14天，按照441000元/年的租金标准计算的租金为127165.07元，故罗子谋应返还租金金额为84334.93元。 （四）损失 张卿丽主张称，罗子谋的违约导致陈绍惠提前解除了与罗子谋的合同，因陈绍惠要求返还商铺，张卿丽作为法人的成都蜗牛村教育咨询有限公司不得不与陈绍惠重新签订合同，租金存在较大增幅，从而导致经营成本的增长，故而张卿丽作为股东的获利就相应的减少，因此存在损失。一审法院认为，因合同无效而产生的赔偿损失的责任属于缔约过失责任，缔约过失行为所造成的损失为信赖利益的损失，即对方当事人因信赖合同有效而遭受的损失，信赖利益损失的赔偿范围包括缔约费用、履行费用等在内的直接损失，以及以丧失订约机会的损失为主的合理间接损失，而张卿丽主张的其作为成都蜗牛村教育咨询有限公司的股东的获利减少的损失不属于上述信赖利益损失的范围，因此对于张卿丽的此项诉请一审法院不予支持。 三、罗子谋的反诉请求是否能得到支持 双方《房屋租赁转让合同》约定：“罗子谋中央空调及新风系统价值5万元，张卿丽以转化会员的方式跟罗子谋进行结算，以会员费及私教费的10%进行结算（具体结算方式张卿丽于2018年6月前完成结算，否则现金支付）。”，双方在庭审中确认并未按照此约定进行结算，同时张卿丽也实际使用了中央空调和新风系统。现双方的转让合同无效，因合同而取得的财产应该相互返还，即张卿丽应向罗子谋返还中央空调和新风系统，那罗子谋要求折价返还5万元的诉请能否得到支持？对此，一审法院认定如下： 首先，因罗子谋与房东陈绍惠之间的租赁合同解除，罗子谋应该向陈绍惠返还房屋，从正常的履约过程来看，应该是罗子谋将案涉房屋从张卿丽处收回，然后再将案涉房屋整体返还给陈绍惠； 第二，罗子谋在2019年1月7日正式向房东陈绍惠返还房屋过程中，并未向张卿丽主张返还，而是直接通过签订《商铺移交清单》的方式直接将包括案涉房屋在内的两间房屋返还给了陈绍惠；因此罗子谋的返还行为视为是就两间房屋对陈绍惠的整体现状返还，视为其已经对两间房屋之内的财物作出了处置。故，罗子谋已无权再要求张卿丽进行返还。 第三，现在的实际占有使用中央空调和新风系统的主体是成都蜗牛村教育咨询有限公司，而不是张卿丽，成都蜗牛村教育咨询有限公司使用上述空调和新风系统是基于其与房东陈绍惠直接建立的租赁关系。 综合上述三点，对于罗子谋在2019年1月7日向房东陈绍惠返还租赁房屋后，向张卿丽主张返还中央空调和新风系统的主张不予支持。 第四，张卿丽确实使用了上述系统，罗子谋有权主张2019年1月7日之前，对于上述系统的折价费用，张卿丽实际使用中央空调和新风系统的时间为2018年1月15日至2019年1月7日，共计11个月24天，张卿丽应该对此进行折价支付。 第五，关于上述系统的价值，双方在签订合同时对该系统的估价5万元是双方真实意思表示，是双方合意的结果，一审法院予以认可，双方租赁期限为2018年1月15日至2022年3月14日合计50个月的租赁期，因此，对张卿丽实际使用期间进行折算后，确定张卿丽应支付中央空调和新风系统使用费为11800元。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款之规定，判决：一、罗子谋应于判决生效之日起十五日内向张卿丽返还转让费92480元；二、罗子谋应于本判决生效之日起十五日内向原告张卿丽返还租金84334.93元；三、张卿丽应于本判决生效之日起十五日内向罗子谋支付中央空调和新风系统使用费11800元；四、驳回张卿丽的其他诉讼请求；五、驳回罗子谋的其他反诉诉讼请求。一审本诉案件受理费减半收取5363元，由张卿丽负担3994元，罗子谋负担1369元；一审反诉案件受理费收取525元，由张卿丽承担124元，由罗子谋承担401元。 本院二审中，双方均无新证据提交。 本院二审另查明，《房屋租赁转让合同》第六条约定：转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备、商品全部归乙方,即张卿丽所有。其他的事实与一审查明的事实一致，一审法院予以确认。 本院认为，根据各方诉辩意见，本案二审的争议焦点在于：一、案涉合同效力问题；二、罗子谋向张卿丽返还租金的具体金额；三、转让费返还的具体金额；四、张卿丽向罗子谋支付中央空调及新风系统使用费的具体金额。现将争议焦点阐述如下： 一、案涉合同效力问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”、第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：......（五）违反法律法、行政法规的强制性规定”之规定，无法得出转租合同因承租人无转租权而无效这一结论；而根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”之规定，亦无法直接得出承租人无转租权导致其签订的转租合同无效这一结论，因此承租人无转租权是否直接导致转租合同无效，应结合合同法关于租赁合同的其他规定进行探究。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十七条“承租人应当按照约定方法使用租赁物”和第二百二十二条“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物损毁、灭失的，应当承担损害赔偿责任”之规定可以看出，承租人在实际占有使用租赁物时，负有妥善保管租赁物的义务，不可超出出租人可预见的方式使用租赁物，以免出现出租人不愿承受且不可回转的不利情形。因此若承租人在未获得出租人同意的情况下，其擅自转租的行为实际上损害了出租人对租赁物的控制，增加了出租人可能面临的风险，对此法律赋予了出租人一个救济的权利，即出租人在合理期限内可以此为由解除与承租人的合同，收回房屋；或主张转租合同无效来恢复承租人的实际占有，除却因承租人擅自转租而给自己增加的风险。综上，承租人无转租权不直接导致转租合同无效，应根据出租人如何行使权利加以认定。本案中，陈绍惠仅以罗子谋擅自转租和拖欠房租为由解除其与罗子谋的租赁合同，未对罗子谋与张卿丽的《房屋租赁转让合同》提出明确意见，因此一审法院认定《房屋租赁转让合同》无效不当，应予纠正，双方当事人应受合同拘束。 二、罗子谋向张卿丽返还租金的具体金额。首先关于2018年1月15日至2018年2月28日是否为免租期的问题。本院认为，在罗子谋主张张卿丽应付2018年1月15日至2018年2月28日租金、张卿丽以免租期为由进行抗辩的情形下，张卿丽对该时间段是否为免租期负有举证责任。虽然张卿丽与罗子谋在签订《房屋租赁转让合同》前提及过免租期，但罗子谋仅同意努力争取且双方在《房屋租赁转让合同》中未就免租期进行约定；同时在张卿丽无其他证据证明存在免租期这一事实的情况下，罗子谋作为出租人未及时向张卿丽主张租金的行为，不能直接作为罗子谋认可免租期存在的依据，张卿丽应承担举证不能的不利后果，故2018年1月15日至2018年2月28日非免租期，张卿丽应支付该时间段的租金。其次，张卿丽支付租金的截止点问题。因罗子谋应于2018年12月28日将房屋返还给陈绍惠，所以罗子谋对房屋的占有使用利益截止至2018年12月28日，其对该时间之后房屋产生的孳息无权收取，因此其无权向张卿丽主张该时间点之后的租金。故一审认定罗子谋返还租金84334.93元不当，应在扣除欠付的1.5个月租金后进行确认，即罗子谋应返还租金84334.93元-420000元÷12个月×1.5个月=31834.93元。 三、转让费返还的具体金额问题。罗子谋认为一审法院认定《房屋租赁转让合同》无效，张卿丽应负一半的责任，因此一审认定其返还的转让费92480元的一半，应由张卿丽负担，即罗子谋只需向张卿丽返还46240元。本院认为，如前所述，《房屋租赁转让合同》并非无效，该合同无法继续履行系因罗子谋与陈绍惠的租赁合同解除而导致罗子谋无继续占有房屋之合法依据所致，因此本院对罗子谋主张其仅向张卿丽返还转让费46240元之主张不予支持。 四、张卿丽向罗子谋支付中央空调及新风系统使用费的具体金额的问题。本院认为，根据《房屋租赁转让合同》第六条的约定，张卿丽在接受案涉房屋后，房屋内的全部设备归张卿丽所有，而根据《房屋租赁转让合同》第五条，张卿丽取得中央空调及新风系统的对价为50000元，在罗子谋已经将该设备交付给张卿丽的情况下，张卿丽应按合同约定及时支付相应对价，故一审法院认定张卿丽仅向罗子谋支付11800元使用费不当，应予改判张卿丽向罗子谋支付50000元。 综上所述，罗子谋的上诉请求部分成立，一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初7155号民事判决第一项“罗子谋应于本判决生效之日起十五日内向张卿丽返还转让费92480元。”、第四项“驳回张卿丽的其他诉讼请求。”； 二、撤销成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初7155号民事判决第五项； 三、变更成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初7155号民事判决第二项“罗子谋应于本判决生效之日起十五日内向张卿丽返还租金84334.93元”为“罗子谋应于本判决生效之日起十五日内向张卿丽返还租金31834.93元”、第三项“张卿丽应于本判决生效之日起十五日内向罗子谋支付中央空调和新风系统使用费11800元”为“张卿丽应于本判决生效之日起十五日内向罗子谋支付中央空调和新风系统费用50000元。”。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审本诉案件受理费减半5363元，由张卿丽负担4000元，罗子谋负担1363元；一审反诉案件受理费收取525元，由张卿丽承担。二审案件受理费3216元，由张卿丽负担2010元，由罗子谋负担1206元。 本判决为终审判决。 审判长 廖 方 审判员 张卫敏 审判员 赵 韬 二〇二〇年六月十九日 书记员 丁昱凡