贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终1419号上诉人（原审被告、反诉原告）蔡世友，男，1975年10月30日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。上诉人（原审被告、反诉原告）章之琼，女，1978年8月7日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。二上诉人共同委托诉讼代理人李治平，贵州威克律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）贵州融塑建材科技有限公司，住所地贵州省毕节市纳雍县王家寨镇居仁社区，统一社会信用代码915200000657553838。法定代表人翁武昌，该公司总经理。委托诉讼代理人陈进，该公司法务部主任。上诉人蔡世友、章之琼因与被上诉人贵州融塑建材科技有限公司(下称融塑公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省纳雍县人民法院（2019）黔0525民初2174号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人蔡世友、章之琼及委托诉讼代理人李治平，被上诉人融塑公司委托诉讼代理人陈进参加二审质询。本案现已审理终结。上诉人蔡世友、章之琼上诉请求：1.撤销一审民事判决，判决驳回被上诉人的诉请并支持上诉人的反诉请求，或将本案发回重审；2.被上诉人承担一、二审诉讼费、反诉费。事实及理由：一、涉案租赁物未取得规划许可证、施工许可证，属于违法修建，一审判决认定该租赁物“并非二被告所称违法建筑”于法相悖。二、涉案租赁物已属违法修建，其施工设计图等未经审批，不具有安全性保障，并事实垮塌实证其质量不合格，一审判决以上诉人已使用至今未提出质量异议为由和未举证证明租赁物有质量缺陷为由认定该租赁物安全合格，违反民诉法谁主张谁举证的原则和《建筑工程质量管理条例》之强制性规定。三、一审判决认定涉案租赁物于2018年5月1日垮塌系不可抗力所致违法错误。垮塌的原因是房屋质量问题。四、一审判决认定上诉人与被上诉人之间的租赁关系有效适用法律错误。案涉房屋未取得建设工程规划许可证，属于违法建筑。一审判决认定上诉人与被上诉人之间关于该租赁物所发生的租赁关系认定为有效，违背《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条规定。五、一审判决被上诉人依据无效租赁关系已收取上诉人的租金196000.00元不予返还违背合同法之规定。按照合同法第58条之规定，上诉人与被上诉人租赁关系无效，所收取的租金196000.00元应当返还。六、一审判决被上诉人不予赔偿上诉人在使用涉案租赁物时遭受的商品损失违法侵权。由于房屋质量不合格，房屋于2018年5月1日在风雨中垮塌，导致大量雨水直泻在储存商品上造成上诉人的损失，被上诉人对此应承担完全的过错赔偿责任。本案不存在被上诉人可以减少或免除责任的事实和理由。1.从租赁用途和目的看，被上诉人提供的作为仓库使用的建筑，应满足大量商品难以短时间移动、价值巨大等特点的能够应对大自然和人类自身带来破坏的安全性和坚固性。被上诉人的出租的“仓库”因为是违法建筑，显然不具备这个基本特点。2.被上诉人提供的“仓库”于2018年5月1日在风雨中垮塌，不属于不可抗力的损害。3.即使2018年5月在出租物所在地点发生不可抗力，但被上诉人提供的“仓库”违法修建、无通过安全性审查的设计文件作修建依据，不具备相应安全性、坚固性、稳定性，无疑也加大了损害发生和扩大了损失，被上诉人有过错，上诉人无过错，根据归责原理，应由过错方承担责任，不可能构成完全免责。七、一审判决被上诉人仍就不合格的租赁物向上诉人收取租金于法无据。1.本案租赁物属于违法建筑，安全性不能保证，存在质量缺陷，存在安全隐患，不具有使用价值。因此，被上诉人无权就该存在安全隐患的建筑物收取使用费。2.自2018年5月以后，上诉人因为大量商品遭受损害而等待处理，出租物基本用于存放受损商品，这是被上诉人违法建筑造成损失的延续，上诉人并没有在该使用中受益，并已经受损。一审判决被上诉人依据该已经致人损害的违法建筑收取使用费于法无据。八、一审违反法律规定为被上诉人包揽收集证据，对上诉人的合法勘验、鉴定请求不支持侵犯上诉人的合法诉权。1、本案中，被上诉人仅提供了与本案事实和诉请无关的一个土地出让合同、几份收据复议件，其他证据材料均是法院调取，这些证据除气象记录外均不属于民诉法第64条规定及民诉法司法解释第94条、第96条规定法院依职权或主动取证的范围，所谓不可抗力依赖“附近发生自然灾害”的调查均是法院在开庭过后调取，显然法院违法为被上诉人取证，包揽了被上诉人的诉讼主张和举证，严重违背并损害了法律公平、公正原则。2、一审法院对上诉人合法的勘验和鉴定要求不予采纳，致使本案部份关键证据缺失，严重损害上诉人合法诉权和实体权益。综上所述：被上诉人的诉请没有事实依据、违反法律规定，应依法被被驳回。上诉人的反诉请求有充分的事实依据和法律依据，应该得到法律的支持。但一审法院违背证据规则、违背法律规定，认定事实错误，适用法律错误，其判决结果与事实、法律相悖，严重损害了上诉人的合法权益。请求撤销原判，支持上诉人的上诉请求。被上诉人融塑公司答辩称：一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律得当，判决客观公正。一、2016年8月10日双方签订案涉租赁合同，约定将案涉仓库租赁给上诉人使用，合同约定租赁物的功能、面积、租金及不支付租金应承担的后果。合同签订后，被上诉人依照合同约定将厂房交付上诉人并且上诉人已使用厂房，故上诉人成厂房不能正常使用错误。二、一审法院依法至纳雍县气象局调取期限记录。事件非人为控制，故上诉人应当承担风险。三、57万余元的货物损失没有证据支撑，另外，仓库内的货物只是外包装受损，并不影响二次销售。货物搁置至今是上诉人故意明显扩大损失。四、合同中“若承租方未购买保险则相应后果由承租方承担”的约定是双方的真实意思表示。五、上诉人主张案涉房屋是违章建筑无事实依据。我方今天提交案涉房屋的权属凭证也能证明案涉房屋是合法建筑。六、合同合法有效，即便合同无效，根据房屋租赁合同司法解释的相关规定，上诉人也应当支付租金。综上，上诉人的上诉请求及理由无事实支撑，请求驳回上诉。原审原告融塑公司起诉请求：1.判决解除原、被告签订的《仓库租赁合同》；2.判决二被告立即返向融塑公司租赁的房屋；3.判决二被告按合同约定支付租金至实际返还租赁房屋之日止；4.判决二被告按所欠租金的10%计算支付迟延交纳租金的滞纳金至实际履行完毕之日止；5.本案的案件受理费由二被告承担。事实与理由：2016年8月10日，我公司与蔡世友签订《仓库租赁合同》，约定我公司将位于纳雍县居仁办事处居仁社区的闲置厂房出租给蔡世友作为仓库使用，面积为864平方米，租金为10元/1平方米/1月，如果逾期不支付租金，应承担支付滞纳金义务，滞纳金按所欠租金的10%计算。合同签订后，我公司依约将厂房交付给被告使用，被告共计向我公司支付了租金193000.00元及押金3000.00元，截止2019年5月30日，被告尚欠我公司租金为94880.00元。经我公司员工上门催要租金时才发现，蔡世友所租赁的仓库实际使用人为其妻子章之琼。综上，二被告拒绝支付租金的行为已经严重损害了我公司的合法权益。我公司因此具文起诉，望判如所请。原审被告蔡世友、章之琼反诉请求：1.判决确认反诉原、被告之间的房屋租赁合同无效；2.判决反诉被告返还反诉原告已支付的租金及押金196000.00元，并按银行同期存款利率计算支付利息；3.判决反诉被告赔偿反诉原告因租赁房屋受损造成的经济损失575011.50元；4.本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2016年8月，融塑公司将位于纳雍县经济开发区的厂房部分出租给我方当作为仓库存放立白、超威等日化用品，我方支付了租金193000.00元及押金3000.00元。因融塑公司提供的租赁物不具备正常使用功能，不能承受风雨侵袭。2018年5月1日，案涉房屋的屋顶因被风吹大面积垮塌，致使我方存放的商品被雨水浸泡，我们虽然采取了一系列的自救措施，但还是造成了528761.50元的经济损失。加之，据了解，案涉房屋系违法建筑，不具备作为仓库使用的安全标准，所以，应当认定该租赁合同无效。原告应当返还我方已经支付的租金及押金196000.00元，并按银行同期存款利率支付利息。同时要求融塑公司赔偿我方因提供的租赁物不符合安全标准导致商品受损的损失575011.50元。一审认定事实：融塑公司是纳雍县人民政府通过招商引资方式引进的企业，2014年9月26日与纳雍县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定将部分国有土地出让给融塑公司作为工业用地，该土地坐落于纳雍县居仁办事处居仁社区，面积为3.2880公顷，土地出让价款为7235200.00元，期限为50年。土地交付后，融塑公司委托相关企业进行设计、施工并建成钢结构房屋，该房屋位于纳雍县经济开发区行政办公大楼右侧。2016年8月，融塑公司与蔡世友达成协议，将该房屋中的864㎡出租给蔡世友作仓库使用，融塑公司主张约定租金为每月10元/㎡，并按10%的涨幅逐年递增，蔡世友、章之琼则主张约定第一年租金为100000.00元，第二年为93000.00元，第三年在第二年的基础上减少10000.00元。协议达成后，蔡世友、章之琼于2016年8月15日交纳租金20000.00元（注明为预收租金）和押金3000.00元；2016年8月31日交纳租金10000.00元（注明为2016年8月1日至2017年7月31日的房租）；2016年9月6日交纳租金70000.00元（注明为2016年8月1日至2017年7月31日的房租）；2017年8月27日交纳租金30000.00元（注明为2017年至2018年房租）；2017年9月8日交纳租金63000.00元（注明为2017年至2018年房租），共交纳了租金193000.00元、押金3000.00元。2018年5月1日下午，由于出现大风天气（最大风力达到21.3m/s），将涉案房屋的屋顶部分掀开，雨直接淋入租赁房屋内，导致包括蔡世友、章之琼在内的多家承租户存放的物品被雨水浸泡。由于蔡世友、章之琼未继续交纳租金，原告以其恶意拖欠租金为由诉至一审法院，请求解除双方订立的租赁合同并要求蔡世友、章之琼支付拖欠的租金。诉讼中蔡世友、章之琼提出反诉，请求确认租赁合同无效，返还已付租金及押金196000.00元并按同期银行存款利率支付利息，赔偿经济损失575011.50元。另查明：2018年5月1日纳雍县天气情况如下：夜间轻雾、雾、阵雨，白天轻雾、阵雨、大风，累计降雨38.9毫米，日照7.5小时，极大风速21.3m/s，极大风出现时间16时54分；在案涉房屋遭受风雨侵袭当日，位于案涉房屋附近的贵州金蝉大山生物科技有限公司的厂房受损严重，部分屋顶被大风掀翻，纳雍县市政公司的办公用房整体被大风连根拔起，贵州唯特高新能源有限公司部分厂房屋顶被大风掀翻，附近的电线杆被大风刮断，现纳雍县行政办公大楼窗户的有机玻璃被大风刮落在地；租赁房屋受损后，融塑公司于当月将受损部分修复，蔡世友、章之琼一直使用至今。一审认为：融塑公司与蔡世友在平等协商的基础上，对租赁物充分了解后达成的房屋租赁协议，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，也未损害国家及第三人的利益，应为有效合同。经审理查明，案涉房屋系融塑公司合法取得土地后、交由具备相应资质的福建省机电建筑设计研究院设计、福建兴创建设集团有限公司承建、重庆建新建设工程监理咨询有限公司监理建设而成，并非二被告所称的违法建筑。因此，对蔡世友、章之琼主张租赁物系违法建筑，请求确认租赁合同无效并返还已付租金的主张，不予采纳。关于融塑公司请求解除“房屋租赁合同”的诉讼请求，因融塑公司提交的《房屋租赁合同》系复印件，无法核实其真伪，加之蔡世友、章之琼不予认可且主张双方未签订书面租赁合同，融塑公司又不能提供其他证据予以佐证，所以，应当认定双方的房屋租赁合同系采用口头方式订立。由于双方达成对案涉房屋的租赁协议后，蔡世友、章之琼对租赁物已经持续使用三年之久，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”。因此，本案的租赁方式应认定为不定期租赁。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，不定期租赁的合同，当事人可以随时要求解除。故对融塑公司请求解除“房屋租赁合同”的诉讼请求，予以支持。关于融塑公司请求蔡世友、章之琼支付拖欠房屋租金应否支持的问题。经庭审查明，双方均认可蔡世友、章之琼已经支付租金193000.00元及押金3000.00元，但对租金计算方式各执一词。根据“谁主张、谁举证”的举证责任归责原则，融塑公司对案涉房屋的起租时间及租金的计收方式负有举证责任，庭审中，融塑公司未举证证明其诉讼主张，应当承担举证不能的不利后果。根据融塑公司在租金收据上的备注情况，可以认定起租时间为2016年8月1日，2016年8月1日至2017年7月31日对应的租金为100000.00元，2017年8月1日至2018年7月31日对应的租金为93000.00元；2018年5月1日，案涉房屋因遭受大风袭击导致屋顶垮塌，由于融塑公司无证据证明租赁物修复的时间,结合证人证言，采信蔡世友、章之琼主张于2018年5月28日修复的陈述。虽然该起事故是因自然灾害引起,但因房屋修复前在一定程度上影响蔡世友、章之琼对租赁物的有效利用，为公平起见，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条规定,应当扣除房屋修复期间的租金，通过计算为93000.00元÷365天×28天=7134.24元。自2018年8月1日至今，蔡世友、章之琼一直使用案涉房屋，依法应当交纳租金，对于租金的计收方式，因融塑公司未举证证明，采信蔡世友、章之琼的主张，认定自2018年8月1日至2019年7月31日的租金为83000.00元，用保证金3000.00元和房屋修复期间应该扣减的租金7134.24元折抵后，截止到2019年7月31日，蔡世友、章之琼应交纳的租金为83000.00元-3000.00元-7134.24元=72865.76元。对于2019年8月1日之后的租金，以83000.00元/1年计算至蔡世友、章之琼将案涉房屋归还融塑公司之日止较为合理。关于蔡世友、章之琼请求融塑公司赔偿损失575011.50元及返还已付租金应否支持的问题。首先，根据审理查明的事实，2018年5月1日，案涉房屋所在区域16时54分风速达到21.3m/s，结合蔡世友、章之琼提交贵州纳雍经济开发区党政办公室于2019年9月30日出具的“关于贵州融塑建材科技有限公司自建厂房2018年5月1日受灾的说明”可知，2018年5月1日，案涉房屋受到暴风袭击，厂房屋顶被大风大面积揭开的事实。经一审法院依职权调查的证据显示，案涉房屋受损当天，位于其附近区域的贵州金蝉大山生物科技有限公司的厂房受灾严重，部分屋顶被大风揭开，纳雍县市政公司的办公用房整体被大风连根拔起，贵州唯特高新能源有限公司的部分厂房屋顶被大风揭开，电线杆被大风刮断，纳雍县行政办公大楼窗户的有机玻璃被大风刮落在地。这些证据充分证明，案涉房屋受损当天，纳雍县范围内尤其是涉案租赁物附近被极大风袭击，导致部分房屋受损的自然灾害。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定，案涉房屋受到暴风袭击显然是融塑公司不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，应当认定该起事故的发生为不可抗力。其次，诉讼中，蔡世友、章之琼未举证证明其遭受的损失是融塑公司的原因造成，根据举证责任的分配原则，蔡世友、章之琼主张该起事故不属于自然灾害的证据不足，应当承担举证不能的不利后果；第三，蔡世友、章之琼主张案涉房屋不具备正常使用功能，不能承受风雨侵袭，于2018年5月1日发生垮塌，导致其遭受严重损失，应当赔偿其各项经济损失。经查，蔡世友、章之琼自2016年8月1日起开始租赁并使用案涉房屋以来，未就案涉房屋不具备正常使用功能和不能承受风雨侵袭的事实向融塑公司主张过权利，反而持续使用至今，故该抗辩主张与客观事实不符，不予支持。综上，对蔡世友、章之琼请求融塑公司赔偿因租赁房屋受损的经济损失575011.50元的反诉请求，予以驳回。基于上述原因，由于蔡世友、章之琼的赔偿请求因无事实和法律依据不予支持，所以对蔡世友、章之琼提出的现场勘验和对损失进行司法鉴定的申请，予以驳回。一审依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十一条、第二百三十二条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)贵州融塑建材科技有限公司与被告（反诉原告）蔡世友、章之琼的房屋租赁合同；二、被告（反诉原告）蔡世友、章之琼于本判决生效之日起30日内支付原告（反诉被告）贵州融塑建材科技有限公司房屋租金72865.76元，并从2019年8月15日起按83000.00元/1年计算支付租金至实际将案涉房屋返还原告（反诉被告）贵州融塑建材科技有限公司之日止；三、被告（反诉原告）蔡世友、章之琼于本判决生效之日起30日内将案涉房屋腾空后返还给原告（反诉被告）贵州融塑建材科技有限公司；四、驳回原告（反诉被告）贵州融塑建材科技有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）蔡世友、章之琼的反诉请求。本诉案件受理费2388.00元，适用简易程序审理减半收取1194.00元，由原告贵州融塑建材科技有限公司负担380.00元，由被告蔡世友、章之琼负担814.00元。反诉案件受理费11510.00元，适用简易程序审理减半收取5755.00元，由反诉原告蔡世友、章之琼负担。二审中，被上诉人融塑公司向本院提交如下证据：纳雍县发展和改革局《关于纳雍县塑胶管材管件生产建设项目备案通知》（纳发改备案【2014】85号）及纳雍县城乡规划委员会《关于的审查意见》，用以证明案涉项目存在的合法性。经质证，上诉人蔡世友对该组证据没有意见，但认为不是建设工程规划许可证。经审查，该组证据结合融塑公司一审中提交的纳雍县国土资源局与融塑公司签订的《国有建设用地使用权出让合同》、纳雍县人民政府向融塑公司颁发的《国有土地使用权证》，可以证实案涉房屋虽未取得建设工程规划许可证，但已向纳雍县主管部门备案及批准建设。证据真实、来源合法，与本案租赁物具有关联性，本院予以采信经二审审理查明，一审认定事实属实，本院予以确认。本案二审争议焦点为：1.案涉租赁合同的效力认定；2.上诉人蔡世友、章之琼请求返还租金、押金及利息的理由是否成立；3.上诉人蔡世友、章之琼主张的经济损失如何认定。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”因此，涉案房屋租赁合同是否有效，取决于案涉租赁房屋是否属于违法建筑。最高人民法院上述司法解释规定针对的是未经规划许可或未按规划许可建设的房屋，而本案租赁房屋已取得房地产权证书，且被上诉人融塑公司已提供主管部门的批复意见，不属于未经规划许可建设的房屋，且并未被任何行政机关认定为违法建筑，上诉人蔡世友、章之琼主张案涉租赁房屋为违法建筑，无事实依据。其主张涉案租赁合同无效，缺乏事实和法律依据，一审法院认定本案房屋租赁合同有效，并无不当，本院予以维持。融塑公司已按合同约定将房屋交付给蔡世友、章之琼实际使用，蔡世友、章之琼应当如约向融塑公司支付租金。上诉人蔡世友、章之琼基于租赁合同无效而请求返还租金、押金及利息的理由不能成立，本院不予支持。上诉人蔡世友、章之琼主张的经济损失的发生，系融塑公司提供的租赁房屋不具备正常使用功能，未能承受风雨侵袭以致其财产受损。但是，融塑公司在一审中已提供了案涉租赁房屋验收合格单，证明租赁物工程质量符合国家规范及相关技术标准要求。同时，2018年5月1日租赁房屋受损当天，租赁物附近区域的贵州金蝉大山生物科技有限公司的厂房部分屋顶被大风揭开，纳雍县市政公司的办公用房整体被大风连根拔起，贵州唯特高新能源有限公司的部分厂房屋顶被大风掀开，电线杆被大风刮断，纳雍县行政办公大楼窗户的有机玻璃被大风刮落在地。前述事实及气象资料显示，案涉租赁房屋同区域房屋在2018年5月1日也遭受受到暴风雨的袭击原因系暴风雨灾害所致，而非融塑公司提供的租赁物“不具备正常使用功能”，不能归责于融塑公司，一审未予支持蔡世友、章之琼的该项反诉请求，亦无不当。综上所述，上诉人蔡世友、章之琼的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，判决得当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13898.00元，由上诉人蔡世友、章之琼承担。本判决为终审判决。审判长  李可审判员  张晶审判员  唐琳二〇二〇年六月十一日书记员  曹晶