黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑06民终578号上诉人（原审原告）：黄树权，男，1974年9月8日出生，汉族，无职业，住黑龙江省肇源县。被上诉人（原审被告）：肇源县宇龙房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省肇源县肇源镇新自来水家属楼物业办公室三楼。法定代表人：何京龙，该公司经理。被上诉人（原审被告）：杜兴海，男，1970年4月12日出生，汉族，无职业，住黑龙江省肇源县。委托诉讼代理人：魏红亮，黑龙江智赢律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：王立强，男，1969年5月18日出生，汉族，无职业，住黑龙江省肇源县。委托诉讼代理人：马海军，肇源县为民法律服务所法律工作者。被上诉人（原审第三人）：刘兆彬，男，1979年3月4日出生，汉族，无职业，住黑龙江省肇源县。上诉人黄树权因与被上诉人肇源县宇龙房地产开发有限责任公司（以下简称宇龙公司）、杜兴海、王立强、刘兆彬房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服黑龙江省肇源县人民法院（2019）黑0622民初4030号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人黄树权、被上诉人宇龙公司法定代表人何京龙、被上诉人杜兴海委托诉讼代理人魏红亮、被上诉人王立强委托诉讼代理人马海军、被上诉人刘兆斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄树权上诉请求：一、依法撤销黑龙江省肇源县人民法院（2019)黑0622民初4030号民事判决，改判支持黄树权的一审诉讼请求，或将此案发回肇源县人民法院重审；二、由宇龙公司、杜兴海、王立强、刘兆彬承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：第一，黄树权与宇龙公司于2019年8月20日达成的回迁安置协议依法成立，该行为合法有效。本案中，黄树权与宇龙公司于2013年8月30日签订的金瑞花园棚户区房屋置换协议书中的商服楼由于回迁争议而未能落实，双方于2019年8月20日就黄树权的回迁安置房问题重新达成协议，将本案中争议的房屋给予黄树权用以进行安置。黄树权认为该协议是双方真实意思表示，合法、有效。该房系肇源县人民政府棚户区改造办公室要求开发方即宇龙公司预留的用于回迁户保障安置用房，黄树权举证的“房源分布图”可以充分证明这一点。在该“房源分布图”中，有肇源县人民政府棚改办的公章及肇源县人民政府任命的金瑞花园棚户区改造办公室负责人李晓春的签字，该证据足以认定本案争议的房屋是有特定用途的，而不能用于买卖及抵账等。本案中的争议房屋所属的开发项目系政府棚户区改造工程，具体的开发方与政府是有合同的，是民生工程，而非普通的商业开发，开发方不能无视政府及回迁户的根本利益。原审判决认定黄树权与宇龙公司达成的新的协议无效，是完全错误的。第二，以本案中争议房屋抵顶拖欠第三人工程款的行为不成立、无效。该房系特定用途用房，只能解决回迁安置而不能买卖、抵顶欠款。王立强、刘兆彬“认购书”中没有加盖宇龙公司的公章或该公司的合同专用章，而是加盖了该公司金瑞花园项目部印章，而且该印章也已被宇龙公司宣告无效，项目部不能代表该公司对外进行民事行为，必须以该公司名义方为合法有效。该“认购书”中也没有实际出资人杜兴海的签字，其中的杜兴海的名章，杜兴海本人不予认可，该名章系伪造的、无效的。王立强、刘兆彬占有该房屋，但并未办理所有权登记，并未取得房屋所有权证照，不符合“善意第三人利益保护”的条件。综上，黄树权不服一审判决，提起上诉。宇龙公司辩称，包括案涉房屋在内的16套房屋是政府给回迁户预留的保障房，都是杜兴海的项目部下面一个叫周继明申报的，他到棚改办开会后申报的，大概在2014年的时候杜兴海领周继明到我公司，杜兴海是借用我公司资质开发的金瑞花园棚户区改造项目，实际开发人是杜兴海，当时给农民工和拆迁户分房的时候，具体事宜我公司没有参与，他们也没有向我公司申报如何分配，所以说我公司不清楚房源是如何分配的。杜兴海辩称，拆迁保障房一事属实，在一审的时候我们已经说明了当时的情况，是因为工作人员的疏忽将拆迁户保障房顶抵了工程款，本次诉讼过后我方会采取措施解决。王立强辩称，一、王立强所获得的金瑞花园11号楼1单元1702室房屋是早在2015年12月1日前购买案外人朱振良抵顶工程款所得的房屋，缴纳了全部购房款，并与宇龙公司及实际开发人杜兴海补签了房屋认购书，出资装修后即实际占有使用至今。当时并不存在该房为回迁补偿房屋的问题，王立强对所购房屋为回迁预留房源一事并不知情，属于善意取得。二、黄树权主张金瑞花园11号楼1单元1702室所有权的依据是2019年8月13日宇龙公司和杜兴海与黄树权所达成的合意，但此时王立强已对该房屋合法占有使用了3年多时间。三、宇龙公司与杜兴海在明知金瑞花园11号楼1单元1702室房屋已合法售出的情况下，再将该房屋另做处分，侵犯了王立强的合法权益，其行为是非法的。综上所述，一审判决事实认定清楚，适用法律正确，应依法驳回上诉，维持原判。刘兆斌辩称，我对一审判决认可，案涉房屋抵账给我后，我没有出售，而是自己直接使用了，其他的答辩意见与王立强相同。黄树权向一审法院起诉请求：一、确认黄树权与宇龙公司、杜兴海签订的金瑞花园小区拆迁置换合同有效，并由宇龙公司、杜兴海协助黄树权办理金瑞花园小区11-1-1701室、11-1-1702室（该二处房屋价值22万元）不动产登记证，办理费用由宇龙公司负担；二、本案诉讼费用由宇龙公司、杜兴海承担。王立强向一审法院起诉请求：一、确认王立强与宇龙公司、杜兴海签订的《金瑞花园房屋认购书》有效；二、宇龙公司协助王立强办理肇源县金瑞花园小区11-1-1702室房屋不动产登记手续；三、本案诉讼费由黄树权承担。刘兆彬向一审法院起诉请求：一、确认黄树权与宇龙公司、杜兴海于2019年8月13日达成的调剂给黄树权二套住宅楼作为回迁房中涉及金瑞花园11-1-1701室的部分内容无效；二、确认刘兆彬与宇龙公司、杜兴海签订的《金瑞花园房屋认购书》有效；三、确认肇源县肇源镇金瑞花园小区11-1-1701室房屋归刘兆彬所有（房屋价值343,380元）；四、宇龙公司协助刘兆彬办理肇源县金瑞花园小区11-1-1701室房屋不动产登记手续；五、本案诉讼费由黄树权、宇龙公司、杜兴海承担。一审法院认定事实：2013年10月08日，宇龙公司与杜兴海签订房地产开发挂靠合同，项目名称为肇源县金瑞花园小区，挂靠时间为从该项目的挂靠合同签订之日起到该项目的开发完成办理全部相关手续。杜兴海与（案外人）李季系合伙关系。2013年8月10日黄树权与宇龙公司签订金瑞家园棚户区房屋置换协议书，宇龙公司以其开发的楼房置换给黄树权住宅楼2套，总面积140平方米；商服楼1套，面积112平方米，商服楼位于原平房位置。之后因回迁安置事宜发生争议，经一、二审审理，大庆市中级人民法院作出（2019）黑06民终521号民事判决书，分别确认金瑞花园小区B2号楼第16门商服归案外人陈雪梅、王策所有。至此，按照合同约定应给付给黄树权的商服楼未能回迁到位。2019年8月13日，经宇龙公司、金瑞花园小区实际开发人杜兴海与肇源县工作组共同确认用预留房源重新为黄树权进行回迁安置。将回迁商服重新置换成两套住宅，为案涉A11号楼1单元1701室，面积88.30平方米及A11号楼1单元1702室，面积64.65平方米，三方均在金瑞花园回迁户房源确认备案登记表中签字、加盖公章。2019年8月20日，黄树权及宇龙公司向肇源县房地产管理处申请机打合同。2019年8月30日，肇源县房地产管理处将包括案涉房屋在内的7处房屋信息进行公示，告知小区居民在公示期内及时到肇源县房产处做异议记录，并依法诉讼。另查明，王立强于2015年12月1日与宇龙公司签订《金瑞花园房屋认购书》，约定王立强以237,912元的价格购买金瑞花园小区A11号楼1单元1702室，面积64.65㎡平方米，该房屋系金瑞花园小区开发商抵顶工程承包人杜文忠的工程款交付给杜文忠的，案外人朱振良又在杜文忠处承包部分工程，后杜文忠用该房屋抵顶其欠朱振良的工程款。王立强从朱振良手购买，但与宇龙公司签订合同，加盖金瑞花园项目部章。王立强交付房款后即接收房屋，并对房屋进行了装修，交纳了相关水、电费用及物业费、取暖费，实际入住使用至今。2015年11月11日，刘兆彬与宇龙公司签订《金瑞花园房屋认购书》，约定以343,380元购买金瑞花园小区A11号楼1单元1701室，面积93.31平方米（但预留房源确认面积为88.30平方米），并加盖金瑞花园项目部章和杜兴海名章，注明工程抵账杜文忠。该房系刘兆彬承包杜文忠工程的抵账房，刘兆彬于2016年5月20日交纳电费，2018年交纳取暖费。庭审中，杜兴海对杜文忠拨楼明细证明单无异议。一审法院认为，本案争议的焦点为黄树权与宇龙公司、杜兴海于2019年8月就未回迁到位商服达成的用住宅抵顶的合意是否为回迁安置补偿合同关系，王立强、刘兆斌对案涉房屋占有使用是否合法及该新达成的合意是否能够排除王立强、刘兆斌对案涉房屋的占有、使用。关于黄树权与宇龙公司、杜兴海于2019年8月就未回迁到位商服达成的用住宅抵顶的合意是否为回迁安置补偿合同关系的问题。一审法院认为，黄树权与宇龙公司于2013年8月10日签订的金瑞花园棚户区房屋置换协议书中关于商服楼的回迁未能到位，后于2019年8月13日就未能回迁到位的商服楼达成新的回迁安置合意，该合意达成后在肇源县房地产管理处进行回迁户房源确认备案登记，并于2019年8月20日向肇源县房地产管理处申请回迁户网签机打合同。该回迁合意虽不是原始回迁合同，但其是基于原回迁安置协议未能实现房屋所有权置换的目的而达成的新合意，该新合意指定的房源应无争议，且不能损害第三人利益。现该新合意发生在第三人占有使用之后，损害了第三人利益，应无效。关于第三人对案涉房屋占有使用是否合法的问题。本院认为，王立强、刘兆彬虽是通过转卖的方式取得的案涉房屋，但就该房屋已经开具了加盖为宇龙公司金瑞花园项目部专用章及实际开发人杜兴海名章的金瑞花园房屋认购书，杜兴海与宇龙公司系挂靠关系，系金瑞花园小区的实际投资人。杜兴海作为挂靠方使用宇龙公司金瑞花园项目部的名义开具认购书的行为构成表见代理行为，其签订的认购书对宇龙公司具有约束力。第三人与宇龙公司、杜兴海就案涉房屋签订的协议虽为房屋认购书，但该认购书内容包含《商品房销售管理办法》第十六条所规定的主要内容，内容不违反法律、行政法规的强制性、禁止性、效力性规定,不存在效力瑕疵,且第三人系基于工程款顶账获得的案涉房屋，并付清全部房款，故该认购书应认定为合法有效的商品房买卖合同。王立强、刘兆彬购买该房屋后实际占有使用该房屋至今，其在买卖房屋过程中不存在过错，属于善意取得，其占有使用具有合法理由，对房屋应当享有权利。其买卖合同合法有效。关于黄树权与宇龙公司、杜兴海新达成的合意是否能够排除第三人对案涉房屋的占有、使用的问题。本案中，宇龙公司及实际开发人杜兴海与黄树权达成的新的回迁合意理应不侵害他人的利益，即达成新的回迁合意中涉及的回迁房源应为空白、无其他债权债务关系存在的无瑕疵房源。而本案所涉房屋在黄树权与宇龙公司、杜兴海达成新的回迁合意之前就已被第三人合法占有使用，故新的回迁合意不能对抗善意第三人就该房屋所享有的权利。综上所述，黄树权要求确认其与宇龙公司、杜兴海签订的金瑞花园小区拆迁合同有效，金瑞花园小区11-1-1701室、1702室回迁到位，该房屋归黄树权所有，宇龙公司、杜兴海协助办理不动产权登记证，所需费用由宇龙房地产公司承担的诉讼请求，一审法院依法不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十条、第四十四条、第四十九条、第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、驳回黄树权的诉讼请求；二、王立强、刘兆彬与宇龙公司分别签订的《金瑞花园房屋认购书》合法有效；三、宇龙公司协助王立强办理金瑞花园小区11-1-1702室、协助刘兆彬办理金瑞花园小区11-1-1701室楼房不动产权登记手续。案件受理费4600元（缓交），由黄树权负担，第三人案件受理费5525元，由宇龙公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。黄树权提交如下证据：证据一，调查笔录复印件一份（经与原件核对无异议)，欲证明在县政府监管下，县棚改办工作组组长李晓春代表肇源县政府对金瑞花园小区严格监管，怕回迁户没有房源或者被遗漏，特此向开发企业预留20套住宅，以便给回迁户补漏，并且上报给房产处锁定，到现在为止这些房源在房产大厅的状态依然是回迁户的房源。证据二，“补充条款”复印件一份（经与原件核对无异议)，欲证明宇龙公司、实际开发人杜兴海、棚改办工作组组长李晓春因黄树权的商服楼由于（2019）黑06民终521号判决导致没有回迁到位，特此用政府预留的回迁保障房其中的3套重新回迁给黄树权。证据三，(2019）黑0622民初4032号民事判决书及裁判文书生效证明书复印件各一份(均与原件核对无异议)，欲证明宇龙公司、实际开发人杜兴海、棚改办工作组组长李晓春因黄树权的商服楼没有回迁到位，用政府预留的回迁保障房3套重新回迁给黄树权，其中6号楼3单元1703室被案外人纪予鹏申请法院查封，黄树权起诉案外人纪予鹏，现已解封，此判决已经生效，由此能看出回迁保障房就是保障回迁户的合法权益的。证据四，金瑞花园棚户区改造项目回迁户变更房源审批表复印件一份（经与原件核对无异议)，欲证明由于大庆市中级人民法院（2019）黑06民终521号判决把原定的回迁房屋判给他人导致黄树权的房屋无法落实，宇龙公司和县工作组组长李晓春特此向肇源县住建局递交此变更房源审批表，更变房源为A6-3-1703室、A11-1-1701室、A11-1-1702室。证据五，(2019)黑0622民初4193号民事判决书、裁判文书生效证明书、不动产权第0001090号产权证复印件各一份，欲证明因两个商服楼由于中院判决没有回迁到位，将回迁户预留房源中的5号楼1单元1501室重新回迁给闫兴加，此判决已经生效，此房屋已办理完产权证书，由此可看出肇源县政府保障了回迁户的合法权益。证据六，宇龙公司公告复印件一份，欲证明金瑞花园小区售楼处开出的房源宇龙公司未给予授权，宇龙公司不承认该售楼处开出的房源，并且通过肇源广播电视台公告七天。对方的认购书也不是宇龙公司开出的，所以也没有法律效力。证据七，情况说明复印件一份，欲证明回迁户预留保障房其中A5-1-1501室经肇源县住房和城乡建设局确认之后送到县税务局进行依法登记。证据八，关于金瑞花园回迁预留房源撤销申请的情况说明复印件一份（与原件核对无异议)，欲证明回迁户预留保障房11-2-1701室、8-1-1504室被错误开出，肇源县住房和城乡建设局将这两套房源依法撤销，由此可见任何单位或者个人不允许私自将房源开出，即使非法将回迁户预留保障房其中的任何一套无论什么理由、什么原因开出的，肇源县住房和城乡建设局都会依法追回此房源。证据九，《中共黑龙江省委办公厅、黑龙江省人民政府办公厅关于进一步做好回迁安置和不动产权证办理工作的意见》复印件一份，欲证明第二页下数第5行记载“棚改项目回迁安置。2014年、2015年实施但尚未回迁的棚改项目必须在2018年彻底解决”，此意见证实黑龙江省人民政府关于棚改项目必须解决回迁户尚未回迁的问题。宇龙公司质证称，对上述证据无异议。杜兴海质证称，对上述证据无异议。王立强质证称，对上述证据的真实性无异议，对所要证明的问题有异议，所有的证据均不能推翻一审所认定的事实。刘兆斌质证称，对上述证据的真实性无异议，对所要证明的问题有异议，所有的证据均不能推翻一审所认定的事实。本院认为，因其他当事人对该组证据的真实性均无异议，因此对其真实性均予以确认。证据一能够证实20套房屋被预留作为回迁房屋的房源。证据二中加盖宇龙公司公章，能够证实因原回迁商服未能回迁到位，宇龙公司与黄树权于2019年8月13日重新就回迁安置房屋达成新的协议，宇龙公司将A6-3-1703室、A11-1-1701室、A11-1-1702室分配给黄树权。证据三能够证实金瑞花园小区A6号楼3单元1703室基于案外人纪予鹏的申请被肇源县人民法院查封，黄树权对此提起案外人执行异议之诉，肇源县人民法院作出（2019）黑0622民初4032号民事判决书，判决不得执行金瑞花园小区A6号楼3单元1703室。证据四能够证实宇龙公司、原金瑞花园棚户区改造指导组组组长李晓春将黄树权应得的回迁房源变更为A6-3-1703室、A11-1-1701室、A11-1-1702室，其中A6-3-1703室系因本院（2019）黑06民终521号判决把原定的回迁房判决给他人导致该回迁房无法落实而予以变更。证据五与本案无关，不予采信。证据六载明宇龙公司在2016年3月10日发出通知称对金瑞花园售楼处开出的房源不予认可，但该通知的时间晚于王立强、刘兆斌取得案涉争议房屋的时间，因此该份证据无法证实黄树权欲证明的问题，本院对此不予采信。证据七、证据八、证据九均与本案争议事实无关，因此不予采信。刘兆斌提交如下证据：申请证人杜某出庭作证，欲证明刘兆彬与王立强的房子是开发商抵账给杜某的房子，抵账给杜某等人的时候，房子没有争议，在此期间，房产局要杜某等人拿着开发商给我们出具的认购书或者买房合同或者收据什么的去房产局登记、备案，但是那个时候房产局也没有说这些房子是回迁预留房，但是在去年开发商杜兴海又将案涉房屋给了回迁户黄树权，当时开发商杜兴海把房子给杜某抵账之前，就已经把回迁户的房子分完了，当时开发商杜兴海说先把回迁户的房子分完，剩余的房子再给杜某等人分。黄树权质证称，关于回迁预留保障房，在2015年7月29日经过县住建局邢局长主持召开会议，县棚改办工作组组长李晓春参加，会议研究确定此房源为回迁保障房，并且该次会议有开发企业工作人员周继明出席并在李晓春的会议纪要上签字，所以证人所说的2015年年底将此房源开出属于违规操作。宇龙公司质证称，宇龙公司从来没有给任何人授权委托成立金瑞花园项目部，也没有委托过任何人对外销售金瑞花园小区的房屋，也没有刻制过金瑞花园项目部的印章，所以宇龙公司不承认金瑞花园项目部开出的房源，不承担任何责任。杜兴海质证称，售楼处实际上是施工办公室，不存在售楼处，也没有悬挂售楼处字样的牌匾，证人的工程款确实是以房屋抵账的形式拨付的，证人下面的具体施工人员都有谁，我方不清楚。王立强质证称，对证人证言予以认可，证人的证言和一审认定的事实是一致的。刘兆斌质证称，对证人证言予以认可，售楼处开盘的时候是封的路、搭的台子，请艺人魏三演出，是大张旗鼓开盘的，但是售楼处具体通过谁没通过谁，我不清楚。本院认为，证人证言能够证实证人陈述的内容，因此对证人证言予以采信。本院二审另查明，2013年8月30日，黄树权与宇龙公司、杜兴海签订案涉《房屋置换新建楼房合同书》一份，该份《房屋置换新建楼房合同书》甲方处盖有宇龙公司公章，甲方“法人代表”处盖有“项目经理杜兴海”名章，另有案外人王会臣在甲方处签字。其他查明的事实与一审一致。本院认为，本案中黄树权于2013年8月30日与宇龙公司、杜兴海签订的案涉《房屋置换新建楼房合同书》，系由黄树权作为被拆迁人以产权调换方式与宇龙公司、杜兴海达成的拆迁安置补偿协议，该协议不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。后因原定的房屋没有置换成功，由黄树权与宇龙公司、杜兴海重新达成协议，将案涉金瑞花园小区A11号楼1单元1701室、A11号楼1单元1702室及A6号楼3单元1703室置换给黄树权，黄树权与宇龙公司、杜兴海重新达成的协议系各方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。就案涉肇源县金瑞花园小区A11号楼1单元1701室，刘兆斌因案外人杜某（曾用名杜文忠，下同）欠付其工程款，故由杜某将从开发商处抵顶得到的房屋又抵顶给刘兆斌，刘兆斌于2015年11月11日与宇龙公司签订的《金瑞花园房屋认购书》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，亦属有效合同。就案涉肇源县金瑞花园小区A11号楼1单元1702室，王立强于2015年12月1日与宇龙公司签订《金瑞花园房屋认购书》，该协议系双方真实意思表示，内容合法，王立强已实际支付了该合同项下的购房款，且合同已开始履行，亦为有效合同。在案涉肇源县金瑞花园小区A11号楼1单元1701室、A11号楼1单元1702室均存在两份有效的房屋买卖合同的情况下，对黄树权的上诉请求能否支持的问题，本院评判如下：黄树权与宇龙公司、杜兴海签订《房屋置换新建楼房合同书》后，由于该协议中关于商服楼的回迁未能置换到位，双方于2019年重新达成协议，由宇龙公司将案涉A11号楼1单元1701室、A11号楼1单元1702室置换给黄树权。虽然黄树权称就A11号楼1单元1701室、A11号楼1单元1702室新达成的协议已经提交给肇源县房产处，但黄树权针对该两处争议房屋并未在房产管理部门办理产权变更登记，不能产生物权变动的法律效力，故黄树权基于其与宇龙公司、杜兴海签订的《房屋置换新建楼房合同书》及与宇龙公司及杜兴海新达成的置换协议享有的只是债权请求权，没有对抗第三人的效力，因此对黄树权要求确认其与宇龙公司、杜兴海签订的案涉《房屋置换新建楼房合同书》有效的主张，本院予以支持，对黄树权要求宇龙公司及杜兴海协助办理A11号楼1单元1701室、A11号楼1单元1702室不动产登记证的诉讼请求，不予支持。王立强就A11号楼1单元1702室与宇龙公司签订《金瑞花园房屋认购书》并已实际使用多年，因此其要求确认案涉《金瑞花园房屋认购书》有效及宇龙公司协助办理房屋不动产登记手续的诉讼请求，具有事实及法律依据，一审予以支持并无不当。刘兆斌就A11号楼1单元1701室与宇龙公司签订《金瑞花园房屋认购书》并已实际使用多年，因此其要求确认案涉《金瑞花园房屋认购书》有效及宇龙公司协助办理房屋不动产登记手续的诉讼请求，具有事实及法律依据，一审予以支持并无不当。但对于刘兆斌要求的确认黄树权与宇龙公司、杜兴海于2019年8月13日达成的调剂给黄树权二套住宅楼作为回迁房中涉及案涉A11号楼1单元1701室的部分内容无效的主张，没有事实及法律依据，本院不予支持。一审法院认定2019年8月13日黄树权与宇龙公司达成的回迁安置合意属于无效，属于认定错误，同时未在一审判项中就刘兆斌该项诉讼请求是否予以支持予以论述，本院对此予以纠正。关于刘兆斌要求确认A11号楼1单元1701室归其所有的主张是否成立的问题。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，除法律另有规定以外，不动产物权的转让以产权登记为要件。就案涉A11号楼1单元1701室，刘兆斌尚未办理房屋所有权变更登记，相关法律、行政法规、司法解释并未规定此种情形下买受人可直接取得房屋所有权，故对刘兆斌该项诉讼请求，本院不予支持。关于黄树权上诉所称的案涉争议房屋只能解决回迁安置不能用于买卖及抵顶欠款的理由是否成立的问题。本院认为，黄树权于2013年8月10日与宇龙公司签订的案涉《房屋置换新建楼房合同书》中并未将案涉两处争议房屋予以明确，2019年黄树权与宇龙公司、杜兴华新达成的置换协议又迟于刘兆斌及王立强分别与宇龙公司签订《金瑞花园房屋认购书》的时间，因此黄树权该项上诉理由无事实及法律依据，本院不予采纳。关于黄树权上诉所称的案涉《金瑞花园房屋认购书》没有加盖宇龙公司公章或合同专用章、其中加盖的“宇龙公司金瑞花园项目部”的公章不能代表宇龙公司的理由是否成立的问题。本院认为，就涉案金瑞花园小区，杜兴海挂靠宇龙公司进行施工，杜兴海作为挂靠方使用宇龙公司的印鉴在《金瑞花园房屋认购书》予以盖章，刘兆斌与王立强作为善意第三人有理由相信杜兴海具有代理权。因此黄树权该项上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，黄树权的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律部分错误，裁判结果部分错误，本院对此予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：一、维持黑龙江省肇源县人民法院（2019)黑0622民初4030号民事判决第二项、第三项，即“王立强、刘兆彬与肇源县宇龙房地产开发有限责任公司分别签订的《金瑞花园房屋认购书》合法有效；肇源县宇龙房地产开发有限责任公司协助王立强办理金瑞花园小区11-1-1702室、协助刘兆彬办理金瑞花园小区11-1-1701室楼房不动产权登记手续”；二、撤销黑龙江省肇源县人民法院（2019)黑0622民初4030号民事判决第一项；三、黄树权与肇源县宇龙房地产开发有限责任公司、杜兴海签订的《房屋置换新建楼房合同书》有效；四、驳回黄树权其他诉讼请求；五、驳回刘兆斌其他诉讼请求。一审案件受理费4600元、刘兆斌预交的一审案件受理费3225元、王立强预交的一审案件受理费2300元，二审案件受理费4600元，均由被上诉人肇源县宇龙房地产开发有限责任公司、杜兴海负担。本判决为终审判决。审判长  周铁峰审判员  杨社娟审判员  赵 博二〇二〇年六月二十九日此件与原本核对无异法官助理邢智超书记员王晓萍附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。