江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏08民终1628号上诉人（原审原告）：涟水县新涟中花园业主委员会，住所地涟水县新涟中花园小区内。负责人：秦寿高，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：孙成富，涟水县新涟中花园小区业主。被上诉人（原审被告）：涟水县诚信物业服务有限公司，住所地涟水县涟城街道苏果超市四楼。法定代表人：张春，该公司总经理。委托诉讼代理人：金小飞，涟水县涟城法律服务所法律工作者。上诉人涟水县新涟中花园业主委员会（以下至判决主文前简称新涟中业委会）因与被上诉人涟水县诚信物业服务有限公司（以下至判决主文前简称诚信物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省涟水县人民法院（2019）苏0826民初7646号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。新涟中业委会上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求。事实与理由：1.1号楼的201、202室的物业用房被上诉人没有移交，应当向上诉人移交；2.被上诉人应当把水电用户名称变更为涟水兆丰物业管理有限公司（以下简称兆丰公司）；3.2012年9月20日至2019年8月8日的物业费收支账目应当移交。诚信物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。新涟中业委会向一审法院起诉请求：1.判令诚信物业公司移交涟水县新涟中花园1号楼201室、202室物业用房；2，将新涟中花园公用水、电用户名变更为兆丰公司；3.移交涟水县新涟中花园17号楼、18号楼、19号楼小高层8部电梯自2015年9月起至2019年8月8日止以及22号楼、23号楼、24号楼、25号楼14部电梯自2017年9月起至2019年8月8日止的维护保养记录；4.移交涟水县新涟中花园自2012年9月20日起至2019年8月8日止物业费的收支账目（应付台账、应收台账）。一审法院经审理确认以下事实，2011年4月8日，诚信物业公司与涟水兴达置业有限公司（以下简称兴达公司）签订《新涟中花园小区前期物业管理委托合同》，该合同约定：物业建筑面积140507.36平方米，其中地下8020.07平方米；委托管理限期自合同生效之日起至本物业管理区域业主委员会与其选聘的物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效之日止；委托管理事项为负责保修期满后的房屋共用部位、共用设施设备的维修、养护和管理，物业档案管理包括本项目立项及相关申报文件、物业工程图纸、竣工验收资料、产权资料、业主和物业使用人档案、维修档案等；本合同终止之日起7日内，向业主委员会移交兴达公司所提供的全部物业管理档案资料等；电梯在质保期后有专业队伍维修保养，安全运行和维修养护规章制度健全，运行养护有记录；兴达公司按有关规定提供建筑面积420平方米的物管及办公用房（产权归全体业主所有）；物业管理服务费标准为多层住宅房屋及车库按建筑面积每月每平方0.30元收取（不含生活垃圾处置费、公用水电费），高层、小高层住宅按建筑面积每月每平方米1.22元收取，营业用房按建筑面积每月每平方米1元收取（不含营业性垃圾处置费、公用水电费）；每年公共水费50元，电费50元，公共水电费由业主均摊。2015年3月8日，诚信物业公司与兴达公司再次签订物业服务委托合同，合同约定：物业建筑面积174174.97平方米，其中地下6258.3平方米；兴达公司按有关规定提供建筑面积520平方米的物管及办公用房（产权归全体业主所有）；物业管理服务费标准为多层住宅房屋及车库按建筑面积每月每平方0.36元收取（不含公用水电费），小高层、高层住宅按建筑面积每月每平方米1.22元收取（含公用水电费、电梯、水泵运行费），商业用房按建筑面积每月每平方米1元收取（不含公用水电费）；委托管理事项及公用水电费标准同之前合同约定。2019年4月24日，涟水县涟城街道物业管理办公室、涟水县住房与城乡建设局物业管理科对新涟中业委会予以备案，任期年限自2019年4月25日至2022年4月24日。2019年6月14日，新涟中业委会与兆丰公司签订《物业服务委托合同》，约定甲方将新涟中花园小区委托乙方实行物业管理，该小区占地面积80390.748平方米，建筑面积174174.97平方米，其中地下6258.3平方米，委托期限暂定五年，自2019年6月12日起至2024年6月12日止。2019年7月7日，军民居委会向诚信物业公司发出《告知函》，告知诚信物业公司选聘物业服务企业应由小区业主大会决定，请依法依规解决小区物业管理相关问题。2019年7月15日，军民居委会向诚信物业公司发出《通知》：“因目前新涟中花园业主委员会无法正确履行职责，经业主委员会代表及200余名业主代表联名建议业主委员会公章由军民社区暂时代为保管，后期经业主委员会形成的决意，业主委员全部签字后可到社区盖章”。2019年7月11日，新涟中业委会主任秦寿高与诚信物业公司签订“移交说明”，约定：2019年7月15日前移交物业用房、水电、电梯设备、资料；建立应付台账，应收台账（收支相抵台账交主管部门备案，应支。应付需如实，假账负法律责任。根据账目由移交单位与物业中标单位三日内支付对方应付款）。2019年8月28日，诚信物业公司以其服务的新涟中花园小区已于2019年8月8日依法退场为由，向涟水县涟城街道物业办公室、涟水县住房与城乡建设局物业管理科申请备案。2019年9月1日，诚信物业公司将新涟中花园物管用房（2号楼206室）、电梯房、消防通道、管道井、监控室、泵房、办公室钥匙等移交给军民居委会。军民居委会于2020年3月15日将新涟中花园小区业主资料移交给兆丰公司，于2020年3月16日将新涟中花园物管用房（2号楼206室）、电梯房、消防通道、管道井、监控室、泵房等钥匙移交给兆丰公司。2019年12月9日，军民居委会发布“关于成立新涟中花园小区业主委员会筹备组的公告”，主要内容为：“新涟中花园小区第一届业主委员会不能正常履职，导致小区脏乱差、无物业管理、电梯未年检和维保，存在很大的安全隐患，小区300多户业主联名要求罢免小区业主委员会，现已依规对其罢免，重新选举”。2019年12月19日，军民居委会发布公示：“为了解决新涟中花园小区长期无物业、垃圾积存、电梯运行等问题，现成立小区业主委员会成立筹备领导小组，小组成员为社区工作人员及小区业主组成。经过组织推荐和自荐，成员如下：……”。诚信物业公司于2019年8月8日退出新涟中花园后，因新涟中业委会未能正常开展工作，导致小区电梯未能及时维护保养。2019年12月27日，军民居委会与春雷公司签订《电/扶梯维护保养合同》，由春雷公司对新涟中花园的22部电梯进行维护保养，保养期限自2019年12月27日起至2020年12月26日止。军民居委会因此垫付了电梯检验费25575元、4500元，合计30075元。一审法院认为：业主委员会是业主大会的组织者和执行者，对与业主共有相关的事项和与物业共同管理相关的事项，其有权为全体业主的合法权益而主张权利。本案中，涟水县涟城街道军民社区居民委员会发出的公告显示，部分业主认为新涟中业委会不能正常履职，要求罢免新涟中业委会，且军民社区居民委员会已组织成立新涟中花园小区业主委员会筹备领导小组，但根据《物业管理条例》第十一条、第十二条规定，选举业主委员会或者更换业主委员会，应当由业主大会决定，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。因此，在新涟中花园业主大会决议更换业主委员会前，新涟中业委会有权在前期物业服务合同的权利义务终止后，请求诚信物业公司移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料等。诚信物业公司于2019年8月8日退出新涟中花园，并已通过军民居委会移交了新涟中花园的业主资料以及物管用房（2号楼206室）、电梯房、消防通道、管道井、监控室、泵房等钥匙。对于双方争议的涟水县新涟中花园1号楼201、202室，根据新涟中业委会陈述该房屋目前系兴达公司占用使用，虽然诚信物业公司确认该房屋为物业用房，但其也表示因新涟中花园尚未全部交付，故兴达公司并未向其交付使用，因此，新涟中业委会要求诚信物业公司向其移交涟水县新涟中花园1号楼201室、202室，证据不足，一审法院不予支持。诚信物业公司与兴达公司签订的前期物业服务合同权利义务已终止，但新涟中花园小区公用水、电的用户名依然为诚信物业公司。本案审理过程中，诚信物业公司同意协助新涟中业委会办理新涟中花园小区公用水、电的用户名变更手续。新涟中业委会要求将新涟中花园公共水电用户名变更为兆丰公司，虽然新涟中业委会与兆丰公司签订了《物业服务委托合同》，但新涟中业委会并未提供证据证明兆丰公司是业主大会选聘的物业服务企业，因此，为保证新涟中花园小区业主利益，新涟中业委会有权要求诚信物业公司协助将新涟中花园小区公用水、电的用户名变更至新涟中业委会名下或业主大会选聘的物业服务企业名下。诚信物业公司与兴达公司签订的前期物业服务合同约定，诚信物业公司的服务范围包括电梯的“运行养护有记录”，诚信物业公司有义务对新涟中花园小区电梯的维护保养做记录，并在合同终止后，向新涟中业委会移交。因此，新涟中业委会要求诚信物业公司移交电梯维护保养记录，一审法院予以支持。对于新涟中业委会要求诚信物业公司移交涟水县新涟中花园自2012年9月20日起至2019年8月8日止物业费的收支账目（应付台账、应收台账）的诉讼请求，因前期物业服务合同中并未约定，且该合同约定的物业服务收费并非酬金制收费方式，另外，双方签订的“移交说明”对此亦无明确约定，故新涟中业委会要求诚信物业公司移交新涟中花园物业费的收支账目，依据不足，一审法院不予支持。综上，一审法院判决：一、诚信物业公司于判决生效后三十日内协助新涟中业委会办理涟水县新涟中花园公用水、电用户名变更手续；二、诚信物业公司于判决生效后三十日内向新涟中业委会移交涟水县新涟中花园17号楼、18号楼、19号楼自2015年9月起至2019年8月8日止以及22号楼、23号楼、24号楼、25号楼自2017年9月起至2019年8月8日止的22部电梯维护保养记录；三、驳回新涟中业委会的其他诉讼请求。一审案件受理费80元，由新涟中业委会负担40元，诚信物业公司负担40元。二审中，被上诉人提供如下证据：1.涟水县人民政府涟城街道办事处2020年4月28日信访事项受理告知书一份，证明兆丰公司于2019年8月31日担任涉案小区物业公司不是事实。2.2019年12月4日涟城街道物业管理办公室向军民社区出具的一份交办函，证明在该交办函出具的时候涉案小区还没有选任物业公司。上诉人对证据1表示不清楚，兆丰公司在2019年8月31日已经进场，电费、保洁、保安等相关费用都是由兆丰公司支付。对证据2真实性予以认可。本院认证意见：被上诉人提供证据与本案无关联性，不作为本案定案依据使用。上诉人申请证人王某,4出庭作证，证人王某,4陈述兆丰公司的法定代表人是其妻子，兆丰公司从2019年8月31日开始担任涟水县新涟中花园小区的物业公司。前期物业的相关资料，包括物业用房资料、公共设施钥匙、业主相关资料、业主出租门面房合同20份等现在在其手中，2018、2019年物业费收支台账被上诉人也已经移交给其，1号楼201、202室物业用房现在由被上诉人出租给他人使用。兆丰公司收取物业费，如有盈余，合同没有约定退还业主。如果出现超支也不要求业主再贴。上诉人对证人证言真实性予以认可。被上诉人对证人证言质证意见为：证人与上诉人之间有直接利害关系，对其证言不予认可。本院经审理确认一审法院查明的事实。二审另查明，二审中，被上诉人表示1号楼201、202室物业用房从未交付给被上诉人，现在由开发商占有使用。上诉人表示现在确由他人占有使用，具体何人不清楚，但不是被上诉人人员。本院认为，首先，对于1号楼201、202室物业用房被上诉人应否移交。根据双方当事人陈述，可以确定该两处物业用房现并非由被上诉人占有使用，被上诉人并非该房产的占有使用者，故上诉人要求被上诉人移交，无事实依据，本院不予支持。其次，上诉人要求把水电用户名称变更为兆丰公司，但兆丰公司并非本案当事人，且用水用电权利属于全体业主，上诉人系代表全体业主行使权利，在涉案小区就物业服务企业选聘存在纠纷的情况下，一审已经判决被上诉人协助上诉人履行变更手续，并无不当。第三，对于被上诉人应否移交2012年9月20日至2019年8月8日的物业费收支账目。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款的规定，被上诉人作为原物业服务人，在物业服务合同终止后，应将物业服务所必需的相关资料交还给业主委员会。同时，根据《物业管理条例》第三十八条规定，物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。第二十九条规定，在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单位建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必须的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。可见物业费收支账目并非物业服务所必需的相关资料。本案中，被上诉人于2019年8月8日离场，根据证人陈述，被上诉人已经移交2018年、2019年的物业费收支账目，被上诉人已经履行了相关义务，上诉人要求移交之前年份物业费收支账目无法律依据。但之前年份的物业费收费标准、收费项目、履行情况，被上诉人有义务向业主公开，如被上诉人未予公开，上诉人对物业费持有异议的，可另案主张被上诉人予以公开。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人涟水县新涟中花园业主委员会负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 玲审 判 员  柏娟娟审 判 员  王 纯二〇二〇年六月三十日法官助理  缪 珵书 记 员  张 琦