贵州省盘州市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0222民初3358号原告：瞿特，男，1972年2月28日生，汉族。委托诉讼代理人（特别授权）：何德忠，系贵州忠章律师事务所律师，执业证号：15202199910537680。委托诉讼代理人（特别授权）：倪磊，系贵州忠章律师事务所律师，执业证号：15202202010183916。被告：徐硕，男，1962年4月1日生，汉族。被告：朱英，女，1973年11月3日生，汉族。共同委托诉讼代理人：杨辉，系盘州市红果街道法律服务所法律服务工作者，执业证号：32409051100080。共同委托诉讼代理人：袁玉平，系盘州市红果街道法律服务所法律服务工作者，执业证号：32409171100099。第三人：孔德波，男，1980年2月18日生，汉族。原告瞿特与被告徐硕、朱英租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后，依法适用简易程序，诉讼过程中，被告徐硕、朱英申请追加孔德波作为第三人参加诉讼，本院予以准许，于2020年6月19日公开开庭进行了审理。原告瞿特及其委托诉讼代理人何德忠、倪磊，被告徐硕、朱英共同委托诉讼代理人杨辉，第三人孔德波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告瞿特向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除原被告于2017年6月1日订立的口头房屋租赁协议；2.请求判令二被告支付原告2018年6月1日至2020年5月21日期间的房屋租金200200元；3.本案全部诉讼费由被告承担。事实与理由：二被告因经营需要，通过原告朋友王世泽介绍，向原告租赁房屋使用，双方经协商达成口头租赁协议，约定原告将享有所有权的位于盘州市亦资街道龙城南湖御景第二栋-1层2-负1-1号房屋出租给二被告使用，租金为100100元/年，先付租金后使用房屋，租赁期从2017年6月1日起计算。双方达成口头租赁协议后，原告将租赁房屋交付给二被告用于中草药经营场所，二被告通过王世泽等介绍人将2017年租金100100支付给原告。依照约定，二被告应于2018年6月1日前支付第二年租金100100元，2019年6月1日支付第三年租金100100元，但约定的租金支付期限届满后，二被告未按约定支付原告租金，经原告多次追索，至今未支付。由于二被告长期拖欠租金，导致原告租赁合同目的不能实现，原告有权解除双方达成的口头租赁协议，收回租赁房屋，请求依法裁判。其代理人提出原告出租的房屋属于原告所有，原告主张解除原被告双方达成的口头协议符合法律规定，二被告应向原告支付租金，请求判决支持原告诉讼请求的代理意见。被告徐硕、朱英辩称，原告未就主张的房产取得所有权，二被告所承租的房产系第三人孔德波将钥匙交给二被告使用；二被告已分三次将租金300000元支付给第三人孔德波，当时约定的租金是每年100000元，租房时间是2017年8月3日起；原告从未向二被告进行过案涉房屋的权利主张，二被告也未委托王世泽承租房屋或付款。其代理人提出原告不能证明享有案涉房屋所有权，提交的证据不能证明原告对房屋享有排他性的用益物权；涉案房屋系二被告向第三人孔德波承租，并按每年100000元的租金标准向第三人支付租金300000元；二被告与王世泽之间存在其他经济往来，未委托王世泽承租房屋及委托支付租金；原告及证人有关租金的陈述不符合常规和情理，对细节的表述相互矛盾，请求依法裁判的代理意见。第三人孔德波述称，被告所说由我将钥匙交给徐硕不是事实，是原告瞿特租给二被告；第一年的租金是被告朱英转给王世泽，由王世泽转给原告的；朱英转给我300000元是入股资金，不是租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提供的《商品房买卖合同》、购房款收据、证明、出租房屋照片以及证人证言，符合证据“三性”规定，结合本案其他证据综合予以认定；2、二被告提供的房屋备案情况说明、银行交易清单，不符合证据“三性”规定，不予认定。本院经审理认定事实如下：2015年4月30日，原告瞿特与案外人六盘水市盘县龙成房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买了贵州省盘州市亦资街道“龙城南湖御景”第二幢-1层2-负1-1号房屋。被告徐硕、朱英因经营需要，通过他人介绍，向原告瞿特租赁该房屋使用。双方经协商达成口头租赁协议，约定原告瞿特将位于盘州市亦资街道“龙城南湖御景”第二栋-1层2-负1-1号房屋出租给被告徐硕、朱英使用，租金为100100元/年，租赁期从2017年6月1日起计算，未约定租赁期限。双方达成协议后，原告瞿特将租赁房屋交付给二被告用于中草药经营，二被告向原告瞿特支付了第一年的租金100100元。后二被告未支付后续租金，原告瞿特诉至本院。本院认为，本案的争议焦点是：1、原告瞿特在本案中是否享有诉权；2、原告瞿特主张的口头租赁合同是否成立和生效；3、若合同成立，合同的相对人是谁；4、原告瞿特的诉讼请求能否得到支持。关于第一个争议焦点问题，原告瞿特提供了房屋买卖合同等相关证据，证实涉案的“龙城南湖御景”第二幢-1层2-负1-1号房屋属自己购买，现该房屋产生纠纷，与原告瞿特具有直接利害关系，故原告瞿特享有诉权，可在本案中主张相关权利。二被告及其代理人提出原告瞿特未享有该房屋所有权及其他用益物权，房屋系向第三人孔德波租赁，证据不足，不予采纳。关于第二个争议焦点问题，《中华人民共和国合同法》第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式”，本案中，原告瞿特与被告徐硕、朱英通过口头形式，约定租用涉案房屋，不违反相关法律的强制性规定，合法有效，双方应严格遵守。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”，原被告约定租赁房屋，租赁期限超过6个月，但未订立书面合同，应视为不定期租赁。关于第三个争议焦点问题，经查，涉案房屋属于原告瞿特购买，原告应为合法的出租人，二被告作为承租人，承租房屋用于经营，且在本案中，二被告也承认租赁房屋的事实，故合同的相对方应为原告瞿特与被告徐硕、朱英，二被告及其代理人提出二被告系向第三人孔德波租赁房屋，与庭审查明不符，不予采纳。关于第四个焦点问题，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”、第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”，本案中，原被告双方未订立书面合同，租赁期限不明确，且双方事后也未就租赁期限达成补充协议，现二被告未按约定支付租金，原告瞿特有权依法解除合同。另，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付”，现二被告至今仍在使用该房屋，但除支付第一年租金外，未支付后续租金，二被告应按约定年租金数额进行支付，原告瞿特仅要求二被告支付2018年6月1日至2020年5月21日期间的房屋租金，系对自身权利的处分，予以支持，但其主张的该期间租金200200元，经查，原被告双方约定年租金为100100元，故该期间（2018年6月1日至2020年5月21日）的租金应为197457.53元[100100元+（100100元-100100元/年÷365天×10天），超过部分不予支持。二被告及其代理人提出涉案房屋系二被告向第三人孔德波承租，已按每年100000元的租金标准向第三人支付租金300000元，如前所述，本案房屋的出租人是原告瞿特，而原告瞿特除认可收到第一年的租金外，对后续租金的支付不予认可，第三人孔德波认可收到二被告300000元，但称系其他经济往来，故对该辩解和代理意见不予采纳，二被告可就该款项另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告瞿特与被告徐硕、朱英口头订立的“龙城南湖御景”第二栋-1层2-负1-1号房屋租赁协议；二、被告徐硕、朱英于本判决发生法律效力后十日内支付原告瞿特2018年6月1日至2020年5月21日期间的房屋租金197457.53元；三、驳回原告瞿特的其他诉讼请求。案件受理费2152元，由原告瞿特负担29元，被告徐硕、朱英负担2123元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。审判员  周其忠二〇二〇年六月二十八日书记员  秦 娜