宁夏回族自治区固原市中级人民法院民事判决书（2020）宁04民终460号上诉人(原审原告)：田进成，男，1981年3月5日出生，回族，中专文化，住宁夏海原县老城区。上诉人(原审原告)：李芙蓉，女，1984年2月8日出生，回族，初中文化，住宁夏海原县老城区。以上二上诉人的委托诉讼代理人：李杰，宁夏黄河志律师事务所律师。代理权限：特别授权。被上诉人(原审被告)：虎学文，男，1972年11月1日出生，回族，高中文化，住宁夏海原县海城镇城关村。上诉人田进成、李芙蓉因与被上诉人虎学文房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区固原市原州区人民法院(2020)宁0402民初681号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月20日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人田进成、李芙蓉及其委托诉讼代理人李杰、被上诉人虎学文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。田进成、李芙蓉上诉请求：1.撤销宁夏回族自治区固原市原州区人民法院(2020)宁0402民初681号民事判决，改判解除双方签订的《房屋买卖协议》，并由被上诉人承担房屋使用费及经济损失各50000元，返还涉诉房屋；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、原审判决认定错误。1.原判“协议达成后，原、被告均以协议约定履行了双方应该履行的义务，即原告依约履行向被告交付房屋的义务，被告依约履行向原告支付部分首付款义务”表述错误，事实是被上诉人只履行了楼房总价款270029元中的转让费和房款共计4万元，二上诉人按约履行了全部协议义务。2.二上诉人在协议签订后2016年8月15日已履行完协议义务，并将涉诉楼房交付被上诉人，而不是原审法院认为的因故未履行协议义务。3.被上诉人并未装修，也未入住数年，而是被上诉人为出租只安装了室内门和卫生间设施及地面瓷砖。并于2017年3月出租给案外人租住至今。4．涉诉楼房总价款为270029元，二上诉人支付230000余元，而被上诉人实际支付约40000元楼房款和转让费，且被上诉人自2017年4月至今将涉诉楼房租与他人，给二上诉人造成较大损失。5.原审认定二上诉人另行主张剩余房款不当。6.被上诉人的违约行为给上诉人造成损失，其行为已构成根本违约，而原审认为不能解除合同的认定不当。二、原审部分事实错误。涉诉楼房总价款270029元，而不是转让总价125000元。涉诉楼房产生专项维修基金6397元、房产契税4047．80元等各项费用，是二上诉人交纳，并非被上诉人交纳。被上诉人未进行装修、居住。综上请支持二上诉人诉请。虎学文辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，二上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。关于剩余购房款，被上诉人同意向上诉人支付。田进成、李芙蓉向一审法院起诉请求:1.解除双方之间就涉案房屋签订的《房屋买卖协议》，并由虎学文支付房屋使用费50000元及田进成、李芙蓉和担保人征信受损，无法生活出行和经济往来赔付损失费50000元；2.虎学文返还其占用的固原市华府御景天城11-3-502室房屋；3.本案诉讼费由虎学文负担。一审法院查明，2011年11月15日，田进成购买宁夏华福房地产开发有限公司开发建设的位于原州区高平路华福御景天成11号楼3单元502室住宅一套，并于2012年1月18日通过向中国建设银行固原分行贷款189000元支付除首付款外的购房款。2014年1月5日，田进成、李芙蓉与虎学文签订一份《协议》，约定田进成、李芙蓉将其共有的位于原州区高平路华福御景天成11号楼3单元502室住宅房屋转让给虎学文，转让总价款为125000元，被告已支付30000元，余额为95000元，转让房屋在中国建设银行固原分行的贷款自2014年1月18日开始由虎学文偿还。协议签订后，田进成于同日向虎学文出具一份收取房款30000元的收据，虎学文于2014年1月18日开始替田进成向中国建设银行固原分行清偿涉案房屋的贷款，并于2016年1月18日以田进成的名义交纳了涉案房屋的专项维修基金6397元、房产契税4047.80元、装修垃圾清运费150元、装修工本费10元、物业费758元、公共电费150元，并取得涉案房屋的钥匙，予以装修且实际入住。2016年8月28日，虎学文以田进成的名义交纳涉案房屋2015年10月30日至2016年10月30日的物业费608元、公共电费150元，在其清偿贷款期间于2015年7月、9月、11月、2017年8月、12月、2018年2月、4月、6月、8月、10月逾期26次，致使该行多次要求田进成、李芙蓉清偿应由虎学文偿还的贷款。2018年11月23日，田进成、李芙蓉一次性向中国建设银行固原分行清偿了虎学文已逾期的贷款10000元及涉案房屋的剩余贷款124530.70元、罚息12.55元、利息93.15元，共计134636.40元，并依法取得了涉案房屋的房屋所有权证。另查明，田进成、李芙蓉已将2014年1月5日之前涉案房屋的贷款全部予以清偿，且因清偿了2018年3月28日之前虎学文逾期3个月的按揭贷款持有中国建设银行固原分行出具的金额为5546元的个人贷款还款凭证。一审法院认为，本案田进成、李芙蓉与虎学文签订的《协议》，是在双方当事人充分协商的基础上达成的一致意见，系双方当事人的真实意思表示，且该协议不违反法律、行政法规的强制性规定合法有效，应受法律保护。协议达成后，双方均以协议约定履行了双方应该履行的义务，即田进成、李芙蓉依约履行向虎学文交付房屋的义务，虎学文依约履行向田进成、李芙蓉支付部分首付款义务。后双方因故均未再履行合同义务。对于田进成、李芙蓉主张要求解除《协议》的请求，因涉案房屋交付虎学文后，其已装修入住数年，且数年来涉案房屋价格变动较大，如果解除《协议》会给当事人造成较大损失，故田进成、李芙蓉可以选择主张要求虎学文向其支付剩余购房款，其主张要求解除《协议》的诉请欠妥，因此，田进成、李芙蓉主张要求解除涉案房屋买卖协议的请求及要求虎学文赔偿损失的请求不能成立，其主张不予支持。庭审中，虎学文的抗辩理由成立，其抗辩意见予以采纳。综上所述，田进成、李芙蓉的诉请不能成立，其诉讼主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十四条、第一百三十条规定，判决：驳回田进成、李芙蓉的诉讼请求。案件受理费1050元，减半收取计525元（已预交），由田进成、李芙蓉负担。二审中，田进成、李芙蓉提供证据一《固原市原州区新区派出所接处警登记表》及《海原县城关派出所接处警登记表》各1份；证明二上诉人向被上诉人主张协议权利，并多次通知解除协议的事实；证据二房屋租赁合同一份，证明涉诉楼房被上诉人没有实际居住而出租给他人的事实。虎学文质证意见为证据一不能证明上诉人主张协商解除合同。证据二不能达到其证明目的。本院认为，田进成、李芙蓉提供的上述证据均不能达到其所要证明的目的，对其证明效力不予认定。二审查明：2011年11月15日，田进成、李芙蓉购买位于固原市原州区高平路华福御景天成11号楼3单元502室住宅一套，房屋总价为270029元，并于2012年1月18日向中国建设银行固原分行按揭贷款189000元。2014年1月5日，田进成、李芙蓉与虎学文签订《协议》，约定田进成、李芙蓉将其购买的前述房屋转让给虎学文，由虎学文支付房屋转让款125000元，并由虎学文清偿自2014年1月18日起银行按揭贷款余额（田进成、李芙蓉已清偿此前的贷款本息）。协议签订当日，双方即交付房屋，虎学文支付田进成30000元转让款。2014年1月18日起虎学文开始向中国建设银行固原分行清偿涉案房屋贷款余额。后虎学文缴纳与涉案房屋相关的专项维修基金、房产契税及装修垃圾清运费、装修工本费、物业费、公共电费等费用。虎学文在清偿银行贷款期间因逾期数次，该行多次要求田进成、李芙蓉清偿贷款。2018年11月23日，田进成、李芙蓉一次性向中国建设银行固原分行清偿了贷款余额本息及罚息。另查明，涉案房屋产权于2016年6月6日办理在田进成名下。同时查明,虎学文缴纳涉案房屋专项维修基金、房产契税及其他费用，以及田进成、李芙蓉向中国建设银行固原分行清偿贷款余额及罚息的具体数额，已在原一审（2019）宁0402民初922号生效民事判决中具体确认，本案不再重复赘述。本院认为，田进成、李芙蓉与虎学文签订的房屋买卖协议，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按协议约定履行己方义务。协议签订后，田进成、李芙蓉当即向虎学文交付房屋，虎学文应依约向田进成、李芙蓉支付房款，但虎学文未按约如期履清房款义务。田进成、李芙蓉在还清房屋按揭贷款后现主张解除其与虎学文之间的房屋买卖协议、返还房屋及赔偿损失，故本案争议焦点是田进成、李芙蓉前述请求有无事实及法律依据，能否成立的问题。结合双方当事人的陈述及本案证据，涉案房屋交付虎学文后，其已支付部分房款及缴纳维修基金等相关费用，并已使用多年，加之不动产市场价格经年变动较大，解除协议必给当事人造成较大损失，为维护稳定交易秩序，故对田进成、李芙蓉的前述请求，本院不予支持。一审判决驳回田进成、李芙蓉的请求并无不当，二审予以确认。因虎学文未及时履行协议对田进成、李芙蓉造成的损失，田进成、李芙蓉可另行选择主张要求虎学文支付剩余房款。一审对此应予释明而未释明，程序有瑕疵但不影响案件处理结果。综上所述，田进成、李芙蓉的上诉请求不能成立，应予驳回;一审程序虽有瑕疵，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人田进成、李芙蓉负担。本判决为终审判决。审判长 刘万德审判员 刘克雄审判员 李凤玲 二○二○年六月十五日书记员 周亮亮