江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏08民终812号上诉人(原审原告、反诉被告）：江苏汇丰房产实业有限公司，住所地江苏省淮安市淮海东路18号汇丰广场1号楼22层。法定代表人：严邦刚，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：方晓峰，江苏山师行律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶晶，江苏山师行律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：青岛北方国贸集团股份有限公司，住所地山东省青岛市李沧区向阳路50号。法定代表人：王敏，该公司董事长。委托诉讼代理人：蒯正星，江苏淮海潮律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜姗姗，江苏淮海潮律师事务所律师。上诉人江苏汇丰房产实业有限公司（以下简称汇丰公司）因与被上诉人青岛北方国贸集团股份有限公司（以下简称国贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2019）苏0812民初4367号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。汇丰公司上诉请求：撤销一审法院判决，发回重审或者依法改判支持一审原告的诉讼请求，驳回一审被告的反诉请求；一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实与理由：一、一审法院认定“诉争租赁合同中约定汇丰公司应当提供不少于750个停车位，应理解为国贸公司可自主使用汇丰公司提供的上述停车位。”，该认定有违常理且对汇丰公司极为不公平。1、根据《各类建筑物配建停车场车位指标表》的规定，国贸公司租赁的建筑物总面积为14866.11平方米，则被上诉人对停车场的需求约为90个，如提供750个车位供其独占使用，极为浪费资源，在市中心的综合商业楼宇也根本不可能实现。本案双方签订的《房屋租赁合同》是被上诉人对现场长达两个月的充分勘察和了解后，由被上诉人拟定的，合同约定也仅仅描述为“在该区域提供”，而非明确约定“提供750个车位供承租方独占使用”。2、从一般综合超市的停车位使用需求和合同目的来看，汇丰公司将七百多个停车位免费供国贸公司使用的形式不可能是独占使用。按照现在对外出租停车位的市场价为标准（750个*2880元/个=216万元）。汇丰公司每年可以获取收益约为200万元，而汇丰公司收取的国贸公司年租金仅为488万元，将该条款理解为独占使用停车位显然不合理。3、国贸公司在淮安开设的另外两家大卖场的停车位数量分别为68个和130个，均足够相关受众使用，而国贸公司要求我方提供不少于750个停车位，该要求已经远远超出正常合理的需求，不符合常理。二、一审法院认定汇丰公司未按约定提供750个停车位，该行为会对国贸公司拟经营超市的客流量、利润等产生较大影响，因此致使合同目的难以实现。该等认定违背商业规律，严重侵害了上诉人的合法权益。1、汇丰公司的本身的房屋租赁对象将增加国贸公司拟经营超市的客流量，错峰使用下，汇丰公司所建设的停车位在临近区域内已经属于数量较多，完全可以满足使用。2、汇丰公司提供的停车位数量多少并非影响国贸公司经营超市客流量、利润的绝对因素，甚至可以认为在市中心区域，停车位的多少根本不是客流量和利润的影响因素，也不会导致合同目的难以实现。3、国贸公司应当提供证据证明停车位对经营造成明确的经济损失。三、被上诉人违背商业诚信，经两个月的勘察了解签订合同之后，在交付过程中提出琐碎问题，恶意单方解除合同。国贸公司不诚信的违约给汇丰公司造成了巨大的损失，涉案租赁物未能及时对外招租，应当赔偿因此给汇丰公司造成的损失。四、一审法院判决按照年利率6%标准支付逾期付款违约金没有事实及法律依据。首先，合同中并未对退还保证金逾期付款违约金作出任何约定；其次，双方就合同解除引发重大争议，应否退还保证金需等待法院裁决，并非恶意拖欠。再次，即使法院认定是拖欠，至多支持其利息损失，而不应当参照民间借贷司法解释中规定的资金占用利息的标准计算。被上诉人国贸公司辩称，1、上诉人作为涉案房屋的所有权人，对合同中涉及到的有关房屋结构、质量、面积、功能及附属设施等，均有如实向我方告知的义务。750个车位是双方协商一致的结果，而且双方在合同中专门约定了在合同履行前的交接。2019年2月15日的房屋交接流程，可以排除上诉人所说的被上诉人在签合同时是经过了几个月勘察的观点。交接时，被上诉人也是根据合同约定进行比对时，才发现上诉人提供的房屋一楼的经营面积严重缩水、三楼漏水、四楼噪音等诸多问题，特别是停车位严重不足，根本无法满足我方开设大型超市的硬件要求，所以本案涉案房屋租赁合同虽然签订，但因不符合履行条件，被上诉人才依法致函解除合同。上诉人在与被上诉人签订合同的时候，隐瞒了一楼面积，涉案房屋的停车位已被其他业主常年租赁的事实，有违诚实信用原则。2、合同签订至今，二期车库未交付使用。另外，二期车库对应的地面是二期店铺和住宅，二期车库本身都满足不了自身需求。原告汇丰公司向一审法院提出诉讼请求：1、确认被告单方解除《房屋及设备租赁合同》无效；2、解除双方签订的《房屋及设备租赁合同》，并判令被告赔偿原告损失244万元；3、被告承担本案诉讼费。反诉原告国贸公司向一审法院提出反诉请求：1、判令反诉人与被反诉人签订的《房屋及设备租赁合同》自2019年2月26日起解除；2、被反诉人返还租赁保证金50万元并支付利息（从2019年3月10日起按照年利率6%标准支付至实际还清之日止）；3、被反诉人承担本案诉讼费。一审法院认定事实如下：2019年1月3日，汇丰公司与国贸公司签订一份《房屋及设备租赁合同》（甲方、出租方：汇丰公司，乙方、承租方：国贸公司），约定：“…第一条：出租房屋、场地及设备：1、租赁物：甲方自愿出租其所有的坐落于淮安市.11平方米的建筑物，并含相关设备设施给乙方使用和管理，用于商业经营，开业时字号为：利群时代超市，具体位置详见本合同协议附件一（建筑物红线图及租赁范围示意图）；2、房地产权证见附件二…6、广场和停车场：租赁区域的室外广场的硬化和绿化工作由甲方负责投资和建设，由乙方用于促销等经营活动和顾客购物停车，由乙方自行进行物业管理。甲方不向乙方收取任何费用，并保证任何第三方不向乙方收取任何费用。甲方在此区域提供不少于750个停车位（附件三：见广场停车场停车位示意图）。针对顾客停车收费，双方达成如下：（1）当日购物发票累计金额满人民币38元以及以上，甲方免收2小时停车费；（2）当日购物发票累计金额不满人民币38元或停车超过2小时，甲方按物业停车收费标准收取停车费用，乙方有权在停车场设置超时导向标识；如因甲方违约导致顾客不满，乙方有权从应缴租金中扣除相关费用…第二条：租赁期限：1、租赁期限：租赁期限为20年，自2019年5月1日起，至2039年4月30日止；2、甲方应在2019年2月15日前将建筑物移交乙方进行装修，自交付之日至2019年4月30日为装修免租期，计租日为2019年5月1日；第三条：租赁保证金：1、本协议签订后10个工作日内，乙方应向甲方缴纳租赁保证金50万元；当乙方出现下列情形时，甲方可扣除相应金额的租赁保证金：（1）乙方未按合同约定及时缴纳租金；（2）乙方出现本合同第九条约定的情形的；除上述之外的任何情形，甲方均不得扣除租赁保证金；2、甲方在收到租赁保证金当日开具等额收据，租赁期满甲方应在10日内无息返还至乙方;第四条：租金及支付：1、租金额：在租赁期内上述建筑物租金如下（免租不足14866.11平方米，租金按实际面积相应递减），在合同正常执行状态下，二十年租赁期内，上述租金共计约10516.7万元，具体如下：第一至第五合同年度，每年租金为488万元；第六至第十合同年度，每年租金为512.4万元；第十一至第十五合同年度，每年租金为538.02万元；第十六至第二十合同年度，每年租金为564.921万元；上述租金为综合租金，乙方无需再向甲方或其他第三方支付任何其他费用；2、租金交纳方式：先支付租金后使用房屋，租金每半年支付一次，乙方应于每半年度租期到期前10日内（即10月20日前、4月20日前）支付下半年度租金，首期租金支付日为2019年5月1日。甲方应在乙方缴纳租金前15日内向乙方出具合法有效的房屋租赁发票，乙方在收到甲方开具的上述发票后七个工作日内向甲方支付租金…第五条：租赁物交接：1、建筑物的交接：甲方应于2019年2月15日前，将符合消防条件及符合建筑标准的建筑物及时交付乙方并办理交接手续签订书面交接协议书（见附件四），甲方将该建筑物及附属设施、设备停车场等全部一次性交付乙方验收，甲方应保证该建筑物及设备合格并能正常运转，并确保乙方有足够条件（如自来水、排水、供电、通讯等）进行完善配套、管理使用。如甲方不能按照交付日交付建筑物的，每延误一天，甲方应赔偿乙方年租金5‰的损失。超过30日仍未办理交接手续，此时乙方可选择：（1）接受赔偿并在乙方要求的时间内交付，租期相应顺延；（2）终止合同，并要求甲方赔偿租赁期间全部租金50%的违约金…第八条：双方责任：…9、租赁期间，甲方需确保停车场管理部门按照本合同约定的条件满足乙方顾客停车，否则，每出现一笔不按本合同约定满足顾客停车的行为，甲方承担500元违约责任，累计计算，从下期租金中扣除…”2019年1月14日，国贸公司向汇丰公司支付保证金50万元。2019年2月15日，国贸公司向汇丰公司发出一份关于诉争房屋存在车位不足、面积不符等问题的汇总说明；2019年2月16日，汇丰公司向国贸公司发出一份反馈意见，对国贸公司反映的情况作了回复。2019年2月26日，国贸公司向汇丰公司发出一份《关于解除租赁合同的函》，载明：“…在贵我双方2月15日交接过程中，我司发现租赁建筑物存在如下问题：1、关于停车位：合同第一条第六款约定：贵司应提供不少于750个停车位，然经我司现场清点，贵司实际提供的车位数量不符合合同约定，车位数量严重不足导致无法满足我司需求；2、关于消防图纸：根据合同第一条第七款约定：贵司应向我司提供全套项目手续、工程图纸、验收资料等相关资料；而实际情况是贵司并未提供消防验收图纸，导致我司无法获知建筑物的消防报验情况，且存在消防报验与实际施工不符的可能性，无法满足经营需要；3、关于租赁面积：根据合同第一条第三款约定：贵司出租的建筑物总面积为14866.11平方米。经贵我双方现场实际测量的面积为14078平方米，比约定面积较少788.11平方米，一楼租赁面积的减少，对收益影响巨大，导致我司无法使用租赁区域；4、关于三楼：贵司现有的三楼区域东侧楼板漏水严重，导致我司无法正常使用。同时经我司现场查看，三楼并未安装空调风管，贵司未提供完整的配套设施，且因楼上租赁业户经营餐饮，导致噪声污染严重。鉴于上述情况，贵司建筑物现有条件与合同约定不相符合，致使我司无法接收、使用该建筑物，我司特致函贵司：1、贵我双方合同自函告之日起自然解除；2、因贵司上述行为存在违约致使我司租赁目的不能实现，请贵司于2019年3月10日前返还我司支付的定金50万元。”该函于2019年2月28日邮寄至汇丰公司。2019年3月5日，汇丰公司向国贸公司出具一份回函，载明：“…现针对贵司提出的建筑物存在问题进行如下说明：1、关于停车位：合同第一条第六款约定我司提供不少于750个停车位。我司提供的总平面规划图可以证实，总停车位有783个，且该物业位于市中心位置，停车位错峰使用完全可以满足贵司的经营需求，我司按约履行了合同义务。2、关于消防图纸：合同第一条第七款约定我司向贵司提供现有的全套项目手续、工程图纸、验收资料等相关资料、证件及设备、设施明细。我司现有的关于消防验收合格的证明是淮安市公安消防支队出具的《建设工程消防验收意见书》，该材料充分的证明我司出租的建筑物消防验收合格，至于消防验收图纸，是因为淮安市公安消防支队未向我司出具，我司并不拥有，故我司无法提供。我司已严格按照合同约定提供现有的全部材料。3、关于租赁面积：合同第一条第三款约定出租建筑物红线内建筑总面积14866.11平方米，最终以实测面积为准。合同第四条第一款约定面积不足14866.11平方米，租金按实际面积相应递减。建筑物总面积是从规划图中累加得知，并不是我司故意夸大建筑面积，同时为了保护贵司利益，如果建筑面积与实测面积不符的情况将对租金作出相应调整。至少贵司认为少了788.11平方米（占租赁合同原约定总面积的5%），对贵司的收益影响巨大，理由极其牵强，完全不影响合同目的的实现，该事由显然不能成为贵司解除合同的法定或约定事由。4、关于三楼：我司三楼漏水问题已与贵司沟通过，我司已承诺限期修复，在我司仍未开展维修工作之前即认为该事项直接影响合同根本目的的实现，以此为解除合同的借口，系缺乏诚信履约精神的行为；噪声问题，贵司开设的超市对噪音的容忍度较高，且超市人流本身产生的声音想必远远大于四楼餐馆在经营时产生的声音，以此作为解除理由是极其牵强的。综上所述，贵司提出的四点理由均不赋予贵司行使约定解除权，贵司提出的四点理由也均不能导致合同目的（开设利群时代超市）根本无法实现，贵司不享有法定解除权。贵司在我司没有违约行为，而是积极配合履行合同义务的同时发出解除租赁合同的函件有违商业诚信，且贵司的解除行为无效，我司要求继续履行合同。若贵司坚持违法解除合同，则构成根本违约，应赔偿我司全部损失。”2019年3月9日，国贸公司再次向汇丰公司发函，载明：“贵司2019年3月5日《回函》，我司已收悉。现回复如下：一、关于消防验收图纸。消防报验图纸的审核是开发公司进行项目建设前期审图工作的重要程序，消防图纸也是重要项目建设资料。若贵司相关施工与消防报验图纸相符并符合消防法的规定，不存在消防部门会不予出具的情况。二、关于停车位：贵司来函中所称：总平面规划图可以证实，总停车位有783个；上述数量仅仅是规划图的规划车辆数量，而实际数量仅仅有200个常用停车位，且均已被占用。且我司要求的车辆数量是全体24小时均由我司实际可用数量，而非贵司函件中所称的停车位错峰。故现有车位数量远远无法满足我司正常需求。其他事宜我司均已在2019年2月26日致贵司的函件中已告知，不再赘述。因贵司物业不符合交付条件，租赁关系自然解除。”另查，2014年3月10日，淮安市公安消防大队出具一份《建设工程消防验收意见书》，载明：“汇丰公司：我支队对你单位申报的嘉和国际广场工程…工程地址为淮安市淮海东路18号；总建筑面积78500平方米，地上28层，地下2层…经审查资料及现场检查测试，意见如下：一、综合评定该工程消防验收合格；二、对建筑消防设施应当定期维修保养，保证完好有效；三、该工程如扩建、改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更），应依法向我支队申请建设工程消防设计审核和验收。”一审法院就本案有争议的主要证据和事实如下：关于诉争停车位的数量问题。2019年11月25日，法庭主持对诉争停车场进行了勘验，汇丰公司与国贸公司认可的停车位情况如下：1、一期：地面车位13个、负一层车位107个、负二层车位151个（为机械车位，上层为44个车位），合计271个；2、二期：地面车位30个、负一层车位121个、负二层车位297个，合计448个；所有车位合计719个。勘验时发现，地面车位及一期负一层、负二层车位大部分已停有车辆；二期负一层、负二层车位尚未投入使用。汇丰公司陈述，诉争楼盘四层以上均已出售，已出售写字楼和住宅业主车辆也停放在诉争车位中。一审法院认为，汇丰公司与国贸公司签订《房屋及设备租赁合同》，约定国贸公司从汇丰公司处租赁汇丰广场部分房屋，双方之间形成合法有效的租赁合同关系。2019年2月26日，国贸公司向汇丰公司发出《关于解除租赁合同的函》，汇丰公司后回函认为合同不应解除；一审法院认为，判断国贸公司是否有权解除合同，应考虑汇丰公司有无违约行为及诉争合同目的能否实现。国贸公司主张汇丰公司存在的违约行为包括：1、汇丰公司提供的停车位少于约定的750个，2、汇丰公司未提供消防图纸，3、诉争房屋实际面积比约定面积少了788.11平方米，4、诉争房屋存在漏水、噪声等问题；一审法院认为，诉争房屋于2014年已通过消防验收，汇丰公司将房屋出租于国贸公司时，房屋并不存在不能解决的消防问题，汇丰公司是否提供了消防图纸，不是诉争租赁合同目的能否实现的决定性因素；国贸公司主张诉争房屋存在面积缩减、漏水、噪声等问题，但上述问题可通过双方继续协商、采取补救措施等方式解决，并不会导致合同目的不能实现；本案租赁合同目的能否实现的焦点在于停车位问题。诉争租赁合同中约定汇丰公司应当提供不少于750个停车位，应理解为国贸公司可自主使用汇丰公司提供的上述停车位。租赁合同中约定国贸公司租用房屋用于开办大型超市，而停车位数量对于大型超市的经营客流量会产生较大影响；现场勘验的情况显示，43个地面车位几乎均已被占用，一期两层地下共258个停车位也已大部分被占用，二期两层地下停车位尚未投入使用；汇丰公司亦表示，汇丰广场四层以上房屋业主亦将车辆停入诉争停车位；综合分析上述情形，可以认定在双方约定的房屋交付之日，国贸公司可以实际使用的停车位数量远低于约定的750个。汇丰公司未按约定提供停车位，已构成违约，且其违约行为会对国贸公司拟经营超市的客流量、利润等产生较大影响，致使国贸公司签订合同的目的难以实现；故国贸公司于2019年2月26日发函解除合同，于法有据，一审法院对此予以确认；但汇丰公司于2019年2月28日收到该函件，解除合同通知应自送达汇丰公司之日起生效。双方合同解除之后，汇丰公司应当及时退还国贸公司支付的50万元保证金；国贸公司通知汇丰公司于2019年3月10日前退还保证金，其主张的付款期限合理；汇丰公司并未及时退款，已构成违约；国贸公司主张汇丰公司自2019年3月10日开始按年利率6%标准支付逾期付款违约金，于法有据，一审法院予以支持。汇丰公司主张确认国贸公司于2019年2月26日发出解除合同函无效，主张在本案诉讼中解除诉争租赁合同，并主张国贸公司赔偿损失244万元，均于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、确认反诉原告青岛北方国贸集团股份有限公司与反诉被告江苏汇丰房产实业有限公司签订的《房屋及设备租赁合同》已于2019年2月28日解除；二、反诉被告江苏汇丰房产实业有限公司于本判决生效后三日内返还反诉原告青岛北方国贸集团股份有限公司保证金50万元，并自2019年3月10日开始以50万元为基数、按年利率6%标准支付逾期付款违约金直至全部款项清偿为止；三、驳回原告江苏汇丰房产实业有限公司的诉讼请求；四、驳回反诉原告青岛北方国贸集团股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费26320元，反诉案件受理费4400元，合计30720元，由江苏汇丰房产实业有限公司负担。二审期间，本院经现场勘验，汇丰公司一期负一层、负二层车位大部分已经停有车辆，而且大部分车位上已经挂有固定车牌，即已经由汇丰公司出租给固定车主。本院经查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，汇丰公司与国贸公司签订的《房屋及设备租赁合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规，应是合法有效的合同，双方均应该按照合同约定履行。首先，双方在合同的第一条租赁建筑物基本要求中对汇丰公司提供的停车位数量进行了明确的约定，并且对顾客停车收费双方也达成了一致意见。通过分析该条款，可以认定双方的约定主要包含以下内容：1、汇丰公司在双方交接的时候要提供不少于750个停车位供国贸公司使用；2、分析双方对停车位使用收费的约定，说明该750个停车位国贸公司顾客应该可以随时使用，汇丰公司根据使用情况进行收费。而经过一、二审现场勘验，汇丰地面停车位及一期负一层、负二层车位大部分已停有车辆，且大部分停车位已经固定了车牌号码，即该部分车位已经被汇丰公司出租给他人。那该部分停车位汇丰公司无法保证由国贸公司随时使用。另外，二期车位还未投入使用。因此汇丰公司实际能够提供的停车位与合同约定的750个车位，差距甚大。汇丰公司据此不再接受交接，符合双方约定。其次，汇丰公司主张合同约定其只是提供750个车位，并未约定车位由国贸公司独占使用，此问题属于汇丰公司理解错误，因为国贸公司从未主张该750个车位由其独占使用；而且按照约定，汇丰公司对国贸公司使用停车位是进行按时收费的，故汇丰公司主张其提供车位太多，并认为与市场租金价格相差很大，该主张明显与双方约定不符。再次，汇丰公司主张合同签订前，国贸公司对汇丰公司的停车位已经勘察与了解，本院认为，汇丰公司是案涉房屋的所有权人，现停车位的实际情况明显与约定不符，汇丰公司应当如实告知停车位的具体情况，但是现在汇丰公司并未提供证据证明其将停车位的真实情况已告知国贸公司。综合上述理由，因为在交接过程中，国贸公司认为汇丰公司提供的停车位不符合约定，未能接受租赁物并提出解除合同，现汇丰公司也同意解除合同，故一审法院确认双方签订的《房屋及设备租赁合同》已于2019年2月28日解除，符合双方意思表示，本院予以确认，对于国贸公司交纳的保证金，汇丰公司理应予以返还，现汇丰公司未能及时返还，国贸公司主张按照年利率6%标准支付逾期付款违约金，符合法律规定。因为合同解除系因为汇丰公司交接不符合双方的约定，故对汇丰公司主张的损失，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持；汇丰公司诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26320元，由江苏汇丰房产实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈加雷审判员  孙 洁审判员  黄春丽二〇二〇年六月三十日书记员  徐 海