上海市第一中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）沪01执异68号异议人（申请执行人）：国通信托有限责任公司（原名方正东亚信托有限责任公司），住所地武汉市江汉区新华街296号汉江国际1栋1单元32-38层。法定代表人：冯鹏熙。委托诉讼代理人：钱前、闵熹，上海虹桥正瀚律师事务所律师。第三人：上海全甚置业有限公司，住所地上海市奉贤区海湾旅游区奉炮公路448号5幢174室。法定代表人：缪山。委托诉讼代理人：吴庆卫、张瑜，上海市大明律师事务所律师。被执行人：上海富天健粮油贸易有限公司，住所地上海市奉贤区海湾旅游区人民塘西路29号33幢104。法定代表人：缪希住。被执行人：缪希住，男，汉族，1966年7月25日出生，住福建省福州市仓山区。被执行人：陈敏，女，汉族，1970年10月16日出生，住江苏省南通市崇川区。被执行人：上海升阳物业管理有限公司，住所地上海浦东新区金桥路1399号512室。法定代表人:杨小威。被执行人：福建省天安房地产有限公司，住所地福建省宁德市东桥区东湖路五里亭“天安世家”七层。法定代表人：缪希富。本院在执行申请执行人国通信托有限责任公司（原方正东亚信托有限责任公司，以下称国通信托）与被执行人上海富天健粮油贸易有限公司、缪希住、陈敏、上海升阳物业管理有限公司和福建省天安房地产有限公司等借款合同纠纷一案过程中，申请执行人国通信托向本院提出书面异议，请求对被执行人缪希住名下位于上海市浦东新区XX路XX号1B、1C、2B、2C、2E、2F、3B、3C、3D、3E、4B、4C、4D室的房地产（以下称系争房产）不负担租赁进行重新评估执行。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。国通信托提出执行异议的主要事实和理由是：国通信托与被执行人缪希住于2014年5月23日就系争房产签订了公证抵押合同，缪希住在抵押合同中承诺没有通过不正当签署长期租赁合同等方式妨碍抵押权的实现。后分别于2014年的6月6日、6月27日、6月19日、5月27日完成了系争房产的抵押权核准登记。第三人上海全甚置业有限公司（以下称全甚公司）在案件执行过程中，主张其对系争房产享有租赁权。但是，被执行人缪希住与全甚公司签订的租期为二十年的租赁合同时间均晚于抵押合同签订时间，且全甚公司未能提供抵押权设立前占有使用系争房产及支付租金的凭证。从全甚公司提供的租赁合同以及租赁备案登记材料看，存在部分房产重复出租和虚假出租的情况，缪希住与全甚公司之间签订租金标准极低的虚假租赁合同，妨害其抵押权的实现。在本案执行过程中，执行法院按照全甚公司提供的书面租赁合同，对系争房产负担全甚公司的长期租约进行了评估，造成评估价格明显低于市场价格，严重影响国通信托的抵押权的实现。故请求对系争房产不负担租赁进行拍卖执行。全甚公司答辩称：不同意国通信托的异议请求。主要理由是其与被执行人缪希住之间于2014年5、6月间就系争房产分别签订了四份合法有效的租期为二十年的房屋租赁合同，签订租赁合同时即交接了房屋，虽然签订时间晚于抵押合同签订时间，但是部分房屋的租赁备案登记时间早于抵押权登记时间。后全甚公司将系争房产进行了转租，由于租赁合同约定了三年的免租期，全甚公司才按照被执行人缪希住2017年5月20日出具的委托支付函，将系争房屋2017年5月后收取的租金支付给缪某（缪希住的女儿）。故请求驳回国通信托的异议请求，裁定确认全甚公司对系争房产享有租赁权。全甚公司提供了租赁合同、租赁备案、转租合同、房屋交接单、委托支付函等证据材料。被执行人缪希住经本院通知，无正当理由未到庭。经审查，国通信托（原方正东亚信托有限责任公司，2017年5月24日变更名称为国通信托）与被执行人上海富天健粮油贸易有限公司因融资事宜，签订了信托贷款合同，缪希住作为抵押人与国通信托就系争房产于2014年5月23日签订了《抵押合同》并在湖北省武汉市长江公证处进行了公证并赋予强制执行效力。XX路XX号1B、1C房产于2014年6月6日完成抵押权登记，XX路XX号2B、2C、2E、2F房产于2014年6月27日完成抵押权登记，XX路XX号3B、3C、3D、3E房产于2014年6月19日完成抵押权登记，XX路XX号4B、4C、4D房产于2014年5月27日完成抵押权登记。因上海富天健粮油贸易有限公司违反贷款合同约定，未按时偿还本金及利息，国通信托向湖北省武汉市长江公证处申请执行证书，2016年7月27日，湖北省武汉市长江公证处作出（2016）鄂长江内证字第8913号执行证书。国通信托持上述执行证书向本院申请执行，本院以（2016）沪01执1010号立案执行。执行过程中，本院于2016年12月12日作出执行裁定，冻结扣划被执行人银行存款213380374.82元及利息等，前款不足部分，查封、扣押、拍卖、变卖被执行人相应价值的财产。后本院于2016年12月27日查封缪希住名下的系争房产。执行过程中，因全甚公司向本院提供了租赁合同及租赁备案材料，本院依法委托上海信衡房地产估价有限公司对系争房产进行评估。2017年4月13日，评估公司作出沪信衡估报字（2017）第F00171号房地产估价报告，评估报告显示，本估价结果是房地产出租人权益价值，在估价测算中已出租部分在租赁期间按合同租金确定租金收入等。根据相关资料，估价对象租赁情况如下：XX路XX号1B、1C房产承租方为全甚公司，租赁期限2014年5月28日至2034年5月27日，租金1.2元/平方米/天；XX路XX号2B、2C、2E、2F房产承租方为全甚公司，租赁期限2014年6月24日至2034年6月23日，租金1.2元/平方米/天；XX路XX号3B、3C、3D、3E房产承租方为全甚公司，租赁期限2014年8月23日至2034年8月22日，租金1.2元/平方米/天；XX路XX号4B、4C、4D房产承租方为全甚公司，租赁期限2014年6月6日至2034年6月5日，租金1.2元/平方米/天。上述评估报告还显示XX路XX号1E房产承租方为兴业银行，租期2012年8月20日至2017年8月20日，1-5年租金分别为11.37,44.37,11.94,12.54,13.17元/平方米/天。在本案审查过程中，全甚公司提供了系争房产的租赁备案登记，XX路XX号1B、1C房产租赁期限2014年5月28日至2034年5月27日，登记日期2014年6月5日；XX路XX号2B、2C、2E、2F房产租赁期限2014年6月24日至2034年6月23日，登记日期2014年7月2日；XX路XX号3B、3C、3D、3E房产租赁期限2014年8月23日至2034年8月22日，登记日期为2014年6月16日；XX路XX号4B、4C、4D房产租赁期限2014年6月6日至2034年6月5日，登记日期为2014年6月30日。另查明，国通信托与缪希住就系争房产签订的抵押合同中约定：“6.8抵押人承诺：在本合同签署之前已通过书面形式向抵押权人全面披露抵押物的租赁情况（包括但不限于关于抵押物的所有租赁合同），且没有通过恶意减低抵押物的租赁费、延长租赁期间或不正当签署长期租赁合同等方式妨碍本合同项下抵押权的实现；在抵押期间抵押人亦不会通过降低抵押物的租赁费、延长租赁期间或签署长期租赁合同等方式妨碍本合同项下抵押权的实现”。以上事实，有相关的抵押合同、公证书、执行证书、执行裁定书、评估报告、不动产登记薄等为证。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条之规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。根据本案查证的事实，申请执行人国通信托与被执行人缪希住签订抵押合同的时间均早于全甚公司与缪希住签订的租赁合同。国通信托公司认为缪希住在签订抵押合同不久即与全甚公司签订所谓租赁协议有损害抵押权人的恶意，有事实依据。且全甚公司未提供其在系争房产抵押权设立前已经实际履行租赁合同的相关证据。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款的规定，拍卖财产上述原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。故国通信托请求对系争房产不负担全甚公司的租赁进行重新评估执行的异议请求，本院予以支持。全甚公司对系争房产负担租赁进行评估拍卖的请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：一、申请执行人国通信托有限责任公司的异议请求成立；二、对被执行人缪希住名下位于上海市浦东新区XX路XX号1B、1C、2B、2C、2E、2F、3B、3C、3D、3E、4B、4C、4D室的房地产不负担租赁执行。当事人对本裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向执行法院提起诉讼。审 判 长 阮国平审 判 员 陈懿欣审 判 员 吉顺祥二〇二〇年六月八日法官助理 马姗姗书 记 员 龚诗怡附：相关法律条文附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。