云南省勐腊县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云2823民初356号 原告：徐光前，男，1965年2月8日出生，汉族，身份证登记住址重庆市潼南县，现住云南省勐腊县。 委托诉讼代理人：龙诗云，云南召缅律师事务所律师，特别授权代理。 被告：胡先寿，男，1952年2月7日出生，哈尼族，住云南省勐腊县。 委托诉讼代理人：胡忠跃（系被告胡先寿的儿子），男，1974年8月25日出生，哈尼族,住云南省勐腊县。 原告徐光前与被告胡先寿房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月11日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月26日公开开庭进行了审理。原告徐光前的委托诉讼代理人龙诗云、被告胡先寿的委托诉讼代理人胡忠跃到庭参加诉讼，本院依法审理。本案现已审理终结。 原告徐光前向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告返还房屋转让费71800元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年4月22日，原、被告签订了一份《房屋转让协议》，约定被告将其位于勐捧农场基建队大门斜对面的一间面积约180平方米的门市转让给原告，转让价为71800元。2018年5月25日，被告收到原告交付的转让款时，亲书收条一份交予原告。2019年4月25日，勐捧农场管理委员会向原告发放一份《拆除违章建筑通知书》，该通知认定被告转让给原告的房屋，未经国土、城建等部门批准，系擅自搭建违章建筑，责令原告限期拆除。原告依照该通知，己搬家，该房己被拆除。原告认为，被告将自己无土地使用权和房屋产权的违法建筑转让给原告，既违反了法律之规定，也损害了原告的合法权益，故原告诉至法院。 庭审过程中，原告徐光前增加一项诉讼请求为：解除原、被告双方签订的房屋转让协议。 被告胡先寿辩称，被告不同意解除房屋转让协议，原告已经使用了一年。被告认为原告明知该房屋没有产权证和土地证并主动购买房屋，同时承诺完全承担后果，应对协议无效的后果承担主要责任。被告在自家自留地上建房临时性房屋在农场属于普遍现象，当时农场没有支持但也没有阻止，房屋属于临时性建筑，不能办理产权证或土地证，随时可能被拆除。原告是长期在农场做生意的人，知道这类房屋的情况，但原告基于自己经营生意的目的主动向被告要求购买，并承诺：如果将来该房屋被农场（政府）征用拆除了，自己承担风险，同时如获赔偿也是自己享有（房屋转让协议第三条为证：“……如遇政府征用，所得赔偿款项属于乙方（原告），政府赔偿或不赔偿均与甲方（被告）无关”）。原告以较低的价格（398元/平方米）购买该房屋，主观上明知该房屋没有产权证和土地证，并自愿承担房屋被拆除的风险，故原告应承担主要责任。被告转让该房屋没有获得利益。被告建盖房屋的成本约380元-400元/平方米，并以总价71800元（约398元/平方米）转让给被告，系按建筑成本价转让的，被告未获利。原告的损失计算不符合实际。原告于2018年4月22日起使用该门市从事经营活动，至2019年5月10日后该门市才被拆除。期间，原告使用该门市做生意，因不用支付租金，所以在租金方面已经实际获得利益。按当时的租金计算，原告使用门市12.5个月，按2000元-2500元/月租金，原告获利25000元-31250元，所以原告实际损失约40550元-46800元。按合同法规定，合同无效造成的损失，按双方过错承担责任。原告明知该门市是临时性建筑，有被政府拆除的可能，因贪图利益（购买价格便宜和将来政府高额赔偿的企图）主动联系购买并多次承诺承担全部风险和损失，故原告对协议无效的后果具有主要过错，对造成的损失原告应承担主要责任。其他家也有同样的拆迁情况，他们的协商方式是购买方出一点房租给房东，双方各承担一半的责任，而且房子是被告女儿胡春建盖的，卖房子的钱已经偿还建盖房子的贷款了。 原告徐光前为证明其诉讼主张，向本院提交房屋转让协议1份、收条1份、拆除违章建筑通知书1份、照片1张，经质证，被告胡先寿对四组证据的真实性、合法性、关联性均无异议，本院对该四组证据予以确认并在卷佐证。 被告胡先寿为证明其答辩意见向本院提交以下证据：申请证人陈某出庭作证（陈某出庭陈述其与被告是隔壁邻居，当时陈某在其堂妹的建材店，离被告胡先寿家不远，原告询问陈某是否要卖房子，陈秀芳就找到被告称原告想买他家的房子，于是原、被告就协商卖房子的事，具体怎么协商的陈某并不清楚。陈某称涉案房屋及门面是胡春在用，用来开洗车店，陈某认为房子是胡春出钱建盖，是胡春的。土地是农场分给被告的地，被告系农场职工，该地原系菜地，没有土地使用权证。协议上的证明人处是陈某签字的。）欲证明原告主动提出向被告购买房屋，购买时原告知道该房屋没有产权证、土地证，原告在签协议时承诺如果政府征用拆除门市，由原告获得全部赔偿款，如果政府不给赔偿款也与被告无关，全部由原告承担一切后果。 经质证，原告认为证人证言开始称双方买卖房子，具体情况不清楚，又陈述这块地是农场分给被告使用的，证人认为房子是胡春在开洗车店就是胡春的，原告对这种观点不予认可，没有任何证据证实房子是胡春的，被告证据不足。 被告对陈某出庭作证所陈述的内容无异议。 本院认为，证人陈某出庭所述并结合庭审当事人陈述可证实争议的房屋无产权证书，对证人所陈述的其他内容系其主观认为的事实，无其他证据佐证，且其表示不清楚原、被告协商买卖房屋的具体情况，故对于证人证言本院部分予以采信。 本院经庭审认定事实如下：2018年4月22日，胡先寿作为甲方、徐光前作为乙方签订《房屋转让协议》，约定甲方将位于勐捧农场基建队大门斜对面的一间面积约180平方米的门市出售给乙方，转让价格为71800元，甲方于2018年4月22日将该门市交付乙方永久性使用。如遇政府征用，所得赔偿款项属于乙方所有。如该土地使用权与别人有任何纠纷的话，由甲方负责。以后政府赔不赔偿都与甲方无关。协议还约定了其他内容。胡先寿、徐光前分别在甲方、乙方处签字、捺印，陈某、廖柏军在证人处签字、捺印。2018年5月25日，胡先寿向徐光前出具一份收条，载明：“今收到徐光前购买基建队对面门市款：71800.00，大写柒万壹千捌佰元正。此据。”胡先寿在收款人处签字、捺印。2019年4月25日勐捧农场管理委员会向徐光前送达《拆除违章建筑通知书》，要求拆除违章建筑，目前该争议房屋已被拆除。 本院认为，本案系原告向被告购买房屋，因合同目的不能实现所引发的纠纷，属于房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点为：原、被告双方是否应当解除房屋转让协议？被告是否应当返还原告71800元转让费？本案中，原、被告签订的《房屋转让协议》虽系双方真实意思表示,但涉案房屋建设时未取得相关审批手续,房屋建成使用至出售给原告时,也未取得合法证书。现案涉房屋已由相关部门按照违章建筑予以拆除。因此,双方签订的《房屋转让协议》违反国家法律法规的强制性规定,属无效合同。无效的合同自始没有法律约束力，故原告主张解除原、被告双方签订的合同，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定,合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。因涉案《房屋转让协议》无效，被告作为房屋出让方应当依法向原告返还已取得的房屋转让款。同时，原告明知涉案房屋未取得相关证件仍予以购买，作为一般理性人其应当预见购买该类房屋可能存在的风险与不利后果，故原告对合同无效也应承担部分过错责任，即对于被告提出双方都有过错的抗辩意见，本院予以采纳。对被告抗辩该房屋系案外人胡某出资建盖，无证据证实，本院不予采纳。涉案房屋至被拆除时已交付给原告占有使用一年左右，故对于原告主张被告返还房屋转让款71800元的诉讼请求，本院根据原、被告各自的过错程度及本案的实际酌情予以支持被告返还原告50000元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，判决如下： 一、确认原告徐光前与被告胡先寿于2018年4月22日签订的《房屋转让协议》无效； 二、被告胡先寿于本判决生效之日起10日内返还原告徐光前房屋转让费50000元； 三、驳回原告徐光前的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1595元，因本案适用简易程序审理，减半收取798元，由原告徐光前负担242元，被告胡先寿负担556元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。 双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。 审判员  玉金罕 二〇二〇年六月九日 书记员  周 斌