河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终2015号上诉人(原审被告）：河南省腾达农副产品质量检测有限公司。住所地：新乡市平原新区祝楼乡新庄村。法定代表人：陶维权，总经理。委托诉讼代理人：许恒芳、张亚东，河南正安律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：候士荣，女，1969年10月15日出生，汉族，住封丘县。被上诉人（原审原告）：衡伟，男，1991年3月23日出生，汉族，住封丘县。被上诉人（原审原告）：赵公玺，男，1989年6月19日出生，汉族，住封丘县。被上诉人（原审原告）：姚春光，女，1975年3月20日出生，汉族，住封丘县。以上四被上诉人之委托诉讼代理人：岳建国，河南舜信律师事务所律师。上诉人河南省腾达农副产品质量检测有限公司（以下简称腾达公司）与被上诉人候士荣、衡伟、赵公玺、姚春光房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省原阳县人民法院（以下简称原审法院）（2019）豫0725民初4007号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，腾达公司委托诉讼代理人许恒芳、张亚东，候士荣，候士荣、衡伟、赵公玺、姚春光委托诉讼代理人岳建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。腾达公司上诉请求：1、候士荣主体不适格。在2013年10月30日签订入园合同时，候士荣系青青公司的法定代表人，候士荣作为法定代表人签字的行为属于公司行为，入园合同的主体是青青公司，另衡伟等人称以候士荣的名义与腾达公司签订入园合同但未提供相应的委托书等证明其陈述的真实性；2、原审认定涉案入园合同属于商品房买卖合同并认定合同无效错误；3、候士荣等向一审法院起诉时诉讼请求不明确，原审予以审理并做出判决程序违法；4、原审判决腾达公司承担利息错误。候士荣、衡伟、赵公玺、姚春光辩称：1、涉案合同是以候士荣个人名义签订的，不存在候士荣以其公司名义签订合同的问题；2、从本案合同实质内容来看，属于商品房开发买卖行为，原审对此适用法律正确，另候士荣等原审诉请是明确的；3、2018年11月15日协议中明确了双方之间对利息事项的约定，是双方真实意思表示，原审判决腾达公司承担利息并无不当。综上，腾达公司的上诉主张不能成立。原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回腾达公司的上诉，维持原审判决。候士荣、衡伟、赵公玺、姚春光原审诉讼请求：请求解除双方签订的入园合同，腾达公司返还房款2000000元并支付利息，利息按照同期银行贷款利率的二倍支付，暂按1000元计算。2、本案诉讼费由腾达公司承担。庭审中候士荣、衡伟、赵公玺、姚春光将第一项诉讼请求变更为：请求解除合同或确认双方签订的合同无效，腾达公司返还房款2000000元并支付利息，利息按照中国人民银行同期贷款利率的6.55%的两倍自2013年10月30日起计算至清偿之日。原审查明：2013年10月30日，候士荣与腾达公司签订《入园合同》，腾达公司将其拟开发的位于新乡市平原示范区（时称原阳县平原新区）长江大道、祁连街东路中部云生态科技园第77栋楼出售给侯士荣。合同约定：1、房屋层高3.3米，建筑层数地上5层，地下1层，地上建筑面积2121.16平方米，地下室建筑面积524.12平方米。2、房屋单价4000元/平方米，总价款8484640元。3、付款方式为分期付款，于2013年10月30日付3500000元，2013年11月10日之前付500000元，房屋封顶之日付3636176元，交房之日付848464元。4、交付房屋逾期超过60日的，购买方有权解除合同；出售方应自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付购房款，并按已付购房款的3%支付违约金。衡伟通过POS机刷卡等方式支付1000000元，腾达公司于2013年10月30日为衡伟出具收据；赵公玺通过POS机刷卡等方式支付500000元，腾达公司于2013年10月30日为赵公玺出具收据；姚春光支付500000元，腾达公司于2013年11月8日为姚春光出具收据。以上共计2000000元。此时，案涉房屋尚未建设，其他工程在进行中。2018年11月15日，候士荣与腾达公司就案涉房屋的建设和解除事宜签订《协议书》。确认案涉房屋总价款为8484640元，侯士荣已按约定支付2000000元。并约定：1、腾达公司承诺2019年8月31日前开工建设（具有开工手续），侯士荣按原入园协议约定继续要房。2、2019年8月31日前，如不能按时开工（含开工手续），腾达公司承诺于2019年9月15日前向甲方返还前期已付房款2000000元，并于2019年9月15前按照同期银行贷款利率的2倍向侯士荣支付利息，利息自侯士荣交款时间计算至腾达公司还款完毕止。3、腾达公司如未按约定足额退款，侯士荣有权就剩余价款向原阳县人民法院起诉。该《协议书》签订后，案涉房屋工程未复工，已付购房款也未返还。现案涉房屋所在工地一片荒芜，案涉房屋不知所踪。另查明，腾达公司的经营范围为农副产品科研和质量检测、农副产品技术咨询、销售（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。截止到侯士荣、衡伟、赵公玺、姚春光起诉时，腾达公司不具备商品房开发资质，未取得房地产开发经营的相关许可，也未取得商品房开发管理部门的预售许可证明。原审认为：商品房预售实行预售许可制度。出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案腾达公司不具备商品房开发资格，拟建房屋不具备预售条件，在未取得商品房开发管理部门颁发的预售许可证明的前提下，预售其开发的房屋，与侯士荣签订《入园合同》，实为商品房买卖合同，应当认定为无效。根据合同法第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因双方签订的《入园合同》无效，腾达公司应返还侯士荣等已支付的首期购房款2000000元。侯士荣与腾达公司签订的《协议书》约定，案涉房屋如2019年8月31日前不能开工建设，腾达公司应按同期银行贷款利率的2倍向侯士荣支付利息，利息自付款时间计算至返还完毕止。根据合同法第五十七条规定，合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。虽然双方签订的《入园合同》无效，但双方就解决合同争议所签订《协议书》有关争议解决的条款仍然有效，双方当事人应按该约定履行义务，承担违约责任。由此，腾达公司应按约定支付侯士荣以2000000元为基数、自付款之日计算至本息清偿之日的占用利息，其中2019年8月20日（不包括本数）前的利率按中国人民银行发布的同期、同类贷款基准利率两倍计算，2019年8月20日（包括本数）之后的利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）两倍计算。具体为：1、腾达公司应支付候士荣、衡伟、赵公玺、姚春光以1500000元为基数、自2013年10月30日计算至2019年8月19日按两倍于中国人民银行发布的同期同类银行贷款基准利率计算的利息及自2019年8月20日按两倍于全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算至本息清偿之日的利息；2、腾达公司应支付候士荣、衡伟、赵公玺、姚春光以500000元为基数、自2013年11月8日计算至2019年8月19日按两倍于中国人民银行发布的同期同类银行贷款基准利率计算的利息及自2019年8月20日按两倍于全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算至本息清偿之日的利息。侯士荣、衡伟、赵公玺、姚春光起诉称其四人以侯士荣的名义与腾达公司签订《入园合同》、《协议书》，并称共支付腾达公司2000000元；候士荣、衡伟、赵公玺、姚春光未就该2000000元是否有侯士荣的份额、侯士荣的份额为多少予以陈述，且也未就各自出资应得份额提出分配请求，本案不再就候士荣、衡伟、赵公玺、姚春光各自所得份额进行裁判。此后如何分配，可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十七条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产开发经营管理条例》第二十七条，《中华人民共和国商品房销售管理办法》第三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，原审判决：一、确认侯士荣与腾达限公司签订的《入园合同》无效；二、腾达公司于判决生效之日起十五日内返还侯士荣、衡伟、赵公玺、姚春光购房款2000000元；三、腾达公司于判决生效之日起十五日内支付侯士荣、衡伟、赵公玺、姚春光以1500000元为基数、自2013年10月30日至2019年8月19日按两倍于中国人民银行发布的同期同类银行贷款基准利率计算的利息及自2019年8月20日至本息清偿之日按两倍于全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算的利息；四、腾达公司于判决生效之日起十五日内支付侯士荣、衡伟、赵公玺、姚春光以500000元为基数、自2013年11月8日计算至2019年8月19日按两倍于中国人民银行发布的同期同类银行贷款基准利率计算的利息及自2019年8月20日至本息清偿之日按两倍于全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算的利息；五、驳回侯士荣、衡伟、赵公玺、姚春光的其他诉讼请求。以上第二、三、四项，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费23952元，由腾达公司负担。二审诉讼中腾达公司提供的证据有：1、河南省企业投资项目备案确认书；2、开工通知；3、建筑红线图；4、污水处理说明和选址说明；5、河南省发展和改革委员会、新乡平原新区管委会、新乡平原新区规划委员会文件。证明腾达公司取得的土地是科研用地，所建设的项目为科研项目，腾达公司为科研的目的进行建设，且经过政府部门的批准，本案涉及的入园合同不属于商品房买卖合同。候士荣、衡伟、赵公玺、姚春光认为腾达公司所提交的证据系复印件，不符合证据的三性特征，另如确系科研用地，腾达公司的行为实际是变相的房屋买卖开发，所建房屋也无法定部门颁发许可。本院认证意见，腾达公司所提供的证据不属于新证据，也不能据此当然证明涉案合同的性质，不予采纳。本院经审理查明的事实与原审相同。本院认为：关于候士荣、衡伟、赵公玺、姚春光是否具有本案原告主体资格的问题。涉案入园审批表中虽载明企业名称为青青公司，但涉案入园合同中并未注明，也未加盖青青公司印章，结合衡伟等支付涉案价款以及腾达公司向衡伟等出具相应房款收据的情况来看，腾达公司对涉案合同的相对方是明知的，现双方由此所产生的纠纷，候士荣、衡伟、赵公玺、姚春光是本案适格原告。关于涉案入园合同性质及效力的问题。涉案合同虽明为入园合同，但合同约定的是房屋面积、单价、付款方式、面积差异处理、交付期限、违约责任等，实质是双方对购买涉案房屋达成的合意，且一审诉讼中腾达公司对候士荣等主张的购买情况也无异议，涉案合同的性质应属房屋买卖合同。另腾达公司非房地产开发企业，且腾达公司也未提供证据证明其取得涉案房屋规划许可证、预售许可证、土地证等相应证件，原审认定涉案合同属于无效合同并无不当。关于腾达公司主张的利息问题。涉案入园合同无效，但不影响双方为解决争议所签订的协议中有关争议解决条款的效力，候士荣等据此要求腾达公司承担相应违约责任，应予以支持，至于腾达公司主张的诉讼请求不明确问题，没有充分的根据，不予采纳。综上，腾达公司的上诉主张不能成立。原审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费34320元，由河南省腾达农副产品质量检测有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  周云贺审判员  程俊林审判员  郭中伟二〇二〇年六月八日书记员  刘 冬