上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初34792号原告：赵新花，女，1972年4月28日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：李中立，上海汉盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈静，上海汉盛律师事务所律师。被告：阳光城物业服务有限公司上海分公司，住所地上海市杨浦区。负责人：王军，总经理。委托诉讼代理人：高丽，上海鼎城律师事务所律师。委托诉讼代理人：冉军超，上海鼎城律师事务所律师。被告：上海迅腾博房地产开发有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：江河，董事长。委托诉讼代理人：叶明锴，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯兢，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。原告赵新花诉被告阳光城物业服务有限公司上海分公司(下称阳光城物业公司)、被告上海迅腾博房地产开发有限公司(下称迅腾博房产公司)财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年4月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵新花及其委托诉讼代理人李中立、被告阳光城物业公司的委托诉讼代理人高丽、被告迅腾博房产公司的委托诉讼代理人叶明锴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵新花向本院提出诉讼请求：1、两被告共同赔偿原告因房屋漏水产生的直接经济损失暂定人民币5万元(待评估后确定具体数额)；2、两被告共同赔偿房屋租金损失暂计21,200元(以每月5,300元计算至房屋重新装修完工之日止)；3、两被告共同赔偿原告误工费2,000元；4、诉讼费费由被告负担。事实及理由：原告系上海市浦东新区妙川路800弄阳光城82号204室房屋的业主，被告阳光城物业公司系该小区的物业服务公司，被告迅腾博房产公司系建设单位。2015年6月22日原告购买了涉案房屋，2016年11月4日交房。2018年4月1日原告以5,300元/月的价格与租客订立为期两年的的租赁合同。2018年11月30日上午，原告接到阳光城物业公司通知，声称房屋漏水。经其到场维修并确认，发现是一楼墙体外的厨房下水管道堵塞导致污水反流，从原告厨房面盆涌出，将房屋严重浸泡。经实地查看，发现地上、电器里面都是水，墙壁脱落严重，家具损坏，装修完全报废。同幢103室、104室和203室也有不同程度的受损。经多次进行调解，因漏水原因不明，损失无法计算，各方均不愿意承担相应的责任，故原告诉至法院。审理中，原告变更诉讼请求为：1、两被告共同赔偿原告因房屋漏水产生的直接经济损失35,795元；2、两被告共同赔偿原告租金损失95,400元(以5,300元/月为标准，自2018年12月1日起计算至2020年5月31日止)；3、两被告共同赔偿原告误工费2,000元；4、鉴定费12,000元、2,500元及案件受理费由被告承担。被告阳光城物业公司辩称：我公司已经履行对物业管理区域内的排水系统、排水泵等设施的定期维护、检查保养义务，发生本案污水反流的事件后，我公司也及时采取保洁清扫、对堵塞的排水管立即疏通的物业服务措施，故我公司没有过错。关于原告索赔的租金，涉案房屋曾被公安以违法经营日出租房为由查封，不存在租金损失，故不认可原告全部诉请。被告迅腾博房产公司辩称：涉案房屋所在楼栋整体设计规范且经验收合格，不存在主体结构不合格问题，另外，涉案房屋的排污管道已过质保期，故原告诉请与本被告无关，不予认可原告诉请。本院经审理认定事实如下：被告阳光城物业公司原名为阳光城物业服务(福建)有限公司上海分公司，于2019年11月20日变更为现名称。上海市浦东新区川沙新镇妙川路800弄住宅小区原名为博景苑，现名为阳光城愉景湾，迅腾博房产公司为开发商，阳光城物业公司为物业管理公司，原告系该小区82号204室房屋的业主，该房屋为全装修住房，原告于2016年11月4日收取房屋。迅腾博房产公司出具给原告的《上海市新建住宅质量保证书》中明确：在正常使用条件下，排水管道的质量保修期限为2年。两被告在《前期物业服务合同》中约定，阳光城物业公司为该小区提供物业共用设施设备的日常运行、维修、养护和管理、污水管道疏通等物业管理服务事项，确保所有公用污水渠、排水渠、水道及水管无淤塞情况。审理中，原告陈述曾于2018年5月1日起将上述房屋以5,300元/月的价格出租，经营民宿日租房，因经营手续不完备于同年10月30日被上海市公安局浦东分局查封，后于同年11月20日解封。2018年11月30日上午，原告楼下104室住户发现屋顶渗水，遂向阳光城物业公司报修。阳光城物业公司接报后即与原告联系，进入原告屋内察看发现，原告屋内已大量积水，该处204室至2004室厨房下水总管在靠近地面转弯处堵塞，导致原告楼上住户排放的污水，经原告厨房下水管道反流至原告厨房水斗溢出。因原告房内无人居住，积水渗至104室方被发现。阳光城物业公司即时破拆堵塞处的总管，疏通了管道，并组织人员打扫原告屋内积水。本案审理中，经原告申请，本院对原告房屋装修损失、修复费用委托上海源正科技有限责任公司、上海东方投资监理有限公司进行鉴定。两公司分别向本院出具鉴定意见书，其中明确修复造价为35,795元。原、被告对上述鉴定意见无异议。上述两次鉴定收费合计14,500元，已由原告向鉴定机构预交。另查明，原告楼下104室业主和峰曾向本院起诉，要求本案原告及两被告赔偿因上述渗水造成的损失。2019年10月24日，本院出具(2019)沪0115民初1214号民事调解书，其中明确：经本院主持调解，当事人自愿达成协议，阳光城物业公司补偿和峰装修损失费33,003.06元、租金损失62,400元、误工费4,596.94元，合计10万元，鉴定费4,000元、案件受理费1,150元由阳光城物业公司负担。本院认为，阳光城物业公司作为阳光城愉景湾住宅小区的物业管理公司，应当履行物业管理义务，对于排污管道应切实做好日常养护，确保管道畅通、无淤塞。本案所涉的下水总管，在2018年11月30日前的一段时间，在室外近地面处通向污水井节段发生淤塞，原告楼上住户排放的污水反流至原告房屋内，致使原告受损。审理中，阳光城物业公司提交了2018年间排水系统季度检查疏通记录，该记录反映阳光城物业公司每隔3个月左右对排水系统作检查维护，离本案污水反流事故最近的一次维护记录是2018年9月26日，检查情况记载为“有沉积物，排水不畅，已疏通，排水畅通”。此后约2个月，即发生本案污水反流事故。该情况说明，阳光城物业公司对排水系统，尤其是厨房污水管道，按每一季度维护一次的周期维护，时间间隔过长，存在安全隐患。事故后最近一次维护记录是2018年12月2日，检查情况记载为“无沉积物，排水正常”，可见只要勤加检查维护，排水畅通是可以做到的。对于本案所涉的污水反流事故，阳光城物业公司存在过错，应对原告的损失予以赔偿。经鉴定评估，原告屋内装饰修复费用为35,795元，当事人对此无异议，本院可予确认，应由阳光城物业公司予以赔偿。原告房屋于2018年5月起确曾以每月5,300元的金额出租，但2018年10月间被公安机关查封，房屋出租已终止。此外，原告此前曾起诉索赔，但因其未按期交纳受理费被本院裁定按撤诉处理，本案审理中又因鉴定评估、新冠肺炎防控等因素，造成赔偿事宜处理期间的拖延。因此，原告现以每月5,300元索赔自2018年12月1日起至2020年5月31日止的租金损失95,400元，依据并不充分，索赔金额并不合理。本院综合案件情况，参考阳光城物业公司对104室的补偿金额，酌定阳光城物业公司应赔偿原告租金损失为62,205元。原告诉请误工费2,000元，尚属合理，本院予以支持，由阳光城物业公司予以赔偿。原告还要求迅腾博房产公司承担共同赔偿责任，迅腾博房产公司提出了异议，认为涉案房屋设计规范且经验收合格，排污管道已过质量保修期。迅腾博房产公司的抗辩意见具有事实依据，原告认为迅腾博房产公司与阳光城物业公司对管道管理约定不明、迅腾博房产公司未告知阳光城物业公司管道疏通的方式、管道设计存在瑕疵，并无相关的事实依据。故本院对原告的该项诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十五条第一款第(六)项的规定，判决如下：一、被告阳光城物业服务有限公司上海分公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告赵新花修复费用35,795元；二、被告阳光城物业服务有限公司上海分公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告赵新花租金损失62,205元；三、被告阳光城物业服务有限公司上海分公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告赵新花误工费2,000元；四、驳回原告赵新花的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,580元，减半收取计790元，由被告阳光城物业服务有限公司上海分公司负担，应于本判决生效后七日内向本院交纳。鉴定费14,500元，由被告阳光城物业服务有限公司上海分公司承担，应于本判决生效后七日内支付原告赵新花。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  胡庆文二〇二〇年六月十日书记员  邬学成附：相关法律条文《中华人民共和国侵权责任法》第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。第十五条承担侵权责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）赔偿损失；（七）赔礼道歉；（八）消除影响、恢复名誉。以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。