山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁10民终1628号上诉人（原审被告）：吕殿伟，男，1982年10月24日出生，汉族，住烟台市莱阳市。委托诉讼代理人：刘家琛，山东康桥（威海）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：威海汇峰房地产开发有限公司，住所地威海火炬高技术产业开发区后峰西村委综合楼。法定代表人：邹进珠，总经理。委托诉讼代理人：周玉敏，山东业诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘迎初，威海高新怡园法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：盖永胜，男，1975年1月22日出生，汉族，住莱阳市。委托诉讼代理人：陈干，山东海明达律师事务所律师。原审第三人：吕易霖，女，1971年7月29日出生，汉族，住威海市环翠区。委托诉讼代理人：于刚波，北京市盈科（威海）律师事务所律师。原审第三人：王羿，男，1970年4月24日出生，汉族，住威海市环翠区。委托诉讼代理人：孙小平（系王羿之妻），住威海市环翠区。原审第三人：于长松，男，1965年3月18日出生，汉族，住威海火炬高技术产业开发区。原审第三人：威海润发置业有限公司，住所地威海火炬高技术产业开发区火炬路-213-2号创新创业基地A座1807。法定代表人：张峰，经理。于长松、威海润发置业有限公司之共同委托诉讼代理人：刘玳源，山东环周（威海）律师事务所律师。上诉人吕殿伟、威海汇峰房地产开发有限公司（以下简称汇峰房地产）因与被上诉人盖永胜及原审第三人吕易霖、王羿、于长松、威海润发置业有限公司（以下简称润发置业）确认合同无效纠纷一案，不服山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院（2019）鲁1091民初1658号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吕殿伟上诉请求：1.依法改判驳回盖永胜诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由盖永胜负担。事实和理由：一、原审事实认定错误。1.盖永胜并非合法占有、使用涉案房产，与涉案房产无利害关系。根据盖永胜自认的事实，其系经王羿介绍并受其委托实施的装修施工。吕易霖提交的《橱柜衣柜定制合同》明确体现盖永胜系与王羿控制的威海广厦装饰设计工程有限公司（以下简称广厦公司）签订的合同，与涉案房屋所在小区开发者汇峰房地产、润发置业间均不存在合同关系。在涉案小区建设过程中，润发置业将其开发的楼盘室内装修工程发包给广厦公司实施，广厦公司又将该装修工程部分发包给盖永胜。广厦公司并非涉案小区的开发方，无权对涉案房屋进行处分。盖永胜未提交任何形式的合同等证据证明其权利来源，未提供证据证明其所实施的工程已完成结算，其所提供的已开具发票金额(2万余元)也显著低于房屋价值，在该种情况下，取得涉案房屋不符合客观逻辑。结合庭审内容(盖永胜提供的多份证据均是从王羿处取得)，盖永胜系与王羿恶意串通，王羿利用职务便利取得涉案房屋钥匙后，交付给盖永胜用于抵顶广厦公司的债务。盖永胜作为长期从事装修工程的专业人员，应当明知只有开发商才有权抵顶涉案房屋，且其取得房屋钥匙后，一直未向润发置业、汇峰房地产主张权利，即办理网签登记或不动产权属登记，违反常理。再结合其未主动提交前述《橱柜衣柜定制合同》且对其矢口否认的事实，可以推断出盖永胜对王羿、广厦公司无权处分涉案房屋是明知的。盖永胜对涉案房屋系无权占有，仅具有基于与广厦公司合同关系的债权请求权，而无物权请求权，而无权占有是一种事实状态而非权利，盖永胜对涉案房屋无合法权利。2.吕殿伟与润发置业间不存在恶意串通。盛安建筑接受开发商委托进行外墙保温工程，并在工程结算完毕后获得涉案房屋以抵顶工程款。涉案房屋即为盛安建筑施工的楼宇，吕殿伟作为该公司的生产经理，日常工作中常驻工地现场，在施工过程中对涉案房屋的内部构造及小区环境已非常熟悉。考虑到自己名下无房产且即将生二胎，因此在公司领导提出有顶账房出售且价格低于市场价时，基于对公司的信任及自身的生活需求，第一时间提出购买涉案房屋，并在盛安建筑的配合下，前往汇峰房地产处办理相关手续，进行网签登记及不动产权属登记并缴纳了各项费用。后盛安建筑催促吕殿伟尽快办理抵押贷款，吕殿伟前往涉案房屋实地查看，涉案房屋仅有开发商提供的初始简装，并无人居住。且吕殿伟并非润发置业内部人员，在本诉形成之前不认识润发置业工作人员，可见购买涉案房屋系吕殿伟真实意思表示，符合购买抵顶房屋的一般流程，并无主观恶意，与润发置业不存在恶意串通。二、盖永胜非适格主体，原审判决适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，原告对涉案房产实际享有权利是其提起该诉的必要前提。但原审判决仅据其实际占有涉案房屋，即认定盖永胜系合格主体，明显系适用法律错误。首先，《中华人民共和国物权法》第九条明确规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。现涉案房屋依法登记在吕殿伟名下，吕殿伟系合法权利人，盖永胜对房屋不享有物权。其次，虽然盖永胜占有涉案房屋，但其提供的证据既不能证明其实际使用涉案房屋，也不能证明其权利来源，没有证据证明其请求权基础，盖永胜只有在提交其与开发商签订的结算文件、抵顶协议等证据后才能达到其主张内容的证明标准，不应仅以占有的事实便推断其享有权利。盖永胜辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确。吕殿伟所述均为虚构，盖永胜系与项目部成立橱柜供应合同关系，项目部会计马泽彬系于长松外甥，其发送的财务报表表明，2016年就已确认涉案房屋抵顶给盖永胜，且王羿在三合伙人纠纷发生期间，为防止于长松恶意制造事端，分别向汇峰房地产的姜总和邹会计发出短信，提醒他们不要将涉案房屋一房二卖。涉案房屋已由盖永胜合法取得并居住至今。于长松、润发置业述称，同意吕殿伟的上诉主张。盖永胜需要证实吕殿伟和第三人存在恶意串通。但本案中，盛安建筑是外墙保温的施工方，涉案项目至今拖欠盛安建筑工程款，其抵顶涉案房产视为清偿工程款，不存在恶意串通。盛安建筑作为施工方，取得房产后为将其变现出售给吕殿伟，二者不存在恶意串通，吕殿伟系善意第三人。吕宜霖述称，同意吕殿伟、于长松的意见。盖永胜与项目部之间没有合同，双方不存在合同关系。一审中，吕宜霖提交两份合同的复印件，可以证实盖永胜系与广厦公司之间存在合同关系，盖永胜对装修工程的工程量和价款说法模糊，其未与项目部就工程量和质量进行验收和结算，不符合常理。盖永胜与王羿之间恶意串通，损害其他合伙人的利益。吕殿伟系合法取得涉案房屋的物权。王羿述称，同意一审判决。涉案项目系三人合伙，筹集资金时即约定了出资份额和股份占比，本案纠纷产生的背景是三人利益分配不均，三人产生纠纷后，于长松即开始陷害王羿，编造假证据和假合同，本案一房二卖属于恶意串通。汇峰房地产述称，吕殿伟称盛安建筑系受开发商委托进行施工不属实，实际上盛安建筑系接受润发置业委托施工，汇峰房地产与盛安建筑不存在施工合同关系。对吕殿伟其他观点无异议。汇峰房地产上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：一、王羿无权处分涉案房产，润发置业与盖永胜不存在合同关系，盖永胜不能取得合法占有、使用涉案房产的权利。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。根据上述法律规定，无权处分合同在成立后的效力状态为效力待定，未经权利人追认或者无权处分人嗣后未取得处分权的，合同应当转为未生效。而在合同未生效的状态下，受让人取得不动产的条件必须满足以下三点：1.受让人主观上是善意；2.转让价格合理；3.转让的不动产已经依法登记，否则受让人不能依据善意取得制度取得不动产。本案中，首先，涉案项目是汇峰房地产与润发置业合作开发的房地产项目，立项在汇峰房地产名下，故对涉案房产享有处分权的只有汇峰房地产和润发置业。润发置业系依法设立的有限责任公司，并非合伙企业，其独立的法人主体地位不因内部是否存在合伙关系等而改变，合伙人不能代替润发置业行使相关权利义务。且根据《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，处分共有不动产，应经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。即使润发置业内部存在于长松、吕易霖、王羿合伙关系，就润发置业对外权利的行使而言，在未获得其他合伙人的授权、同意的情况下，单一的合伙人也无权代表其他合伙人行使处分不动产的权利。故王羿对涉案房产无处分权，其对外就涉案房产实施的处分行为对润发置业不发生效力。其次，盖永胜在受让涉案房产时并非善意。盖永胜诉状中称涉案项目系由汇峰房地产和润发置业合作开发，也就是说其一开始便明知该事实，盖永胜作为完全民事行为能力人，即使存在以房抵款，也应当清楚所谓的抵顶合同相对人应当为汇峰房地产或润发置业。但盖永胜与二公司之间不存在合同关系。（2019）鲁1091民初1659号民事案件卷宗材料显示，王羿2019年5月31日公证的相关事项内容，与盖永胜发生联系的系王羿个人，发生所谓抵顶关系的也系王羿，盖永胜庭审中亦自认系王羿与其商定抵顶事宜，未涉及润发置业或者汇峰房地产。盖永胜在明知涉案项目系汇峰房地产与润发置业合作开发的情况下，却与王羿个人发生所谓的抵顶关系，明显与常理不符，且汇峰房地产或润发置业从未对该抵顶进行确认，未与盖永胜签订相关网签备案合同、办理相关过户登记手续，盖永胜无理由相信王羿个人有权处分属于公司的房产。且盖永胜所提供的证据均无法证实其已经实际占有涉案房产。其三，盖永胜与润发置业之间不存在橱柜衣柜定制合同关系。一审中，润发置业陈述曾将部分装修工程发包给广厦公司，但其从未与盖永胜发生过橱柜衣柜定制合同关系。而根据吕易霖提供《协议书》、《轩鼎橱柜衣柜定制合同》，可以证实与盖永胜发生合同关系的是广厦公司。根据合同相对性原则，对盖永胜与广厦公司之间的债务，盖永胜无权要求润发置业负担。而且广厦公司的法定代表人及实际控制人系王羿，王羿亦没有权利将润发置业的资产用于抵顶其所控制公司的债务。原审没有严格审查盖永胜、广厦公司、王羿等之间的法律关系，相关证据显示，盖永胜与王羿之间存在恶意串通的嫌疑，原审判决对相关事实没有查清。故，王羿对涉案房产无处分权，盖永胜不具备善意取得的构成要件，不能取得合法占有使用涉案房产的权利。二、汇峰房地产与吕殿伟《商品房买卖合同（现售）》合法有效，非虚假意思表示，不存在恶意串通。原审判决一方面认为，汇峰房地产与吕殿伟签订的《商品房买卖合同（现售）》真实的法律关系是润发置业与盛安建筑房屋抵顶继而出售给吕殿伟的法律关系，另一方面却认定，该合同系形式上的用于办理房产过户手续的合同，逻辑错误。抵顶继而出售的法律关系实际上形成了买卖合同关系，该买卖合同的对价即是用于抵顶的相关价款，不存在虚假。汇峰房地产依据与润发置业间的《合作协议书》以及润发置业发送的《工作联系函》，依约与吕殿伟签订涉案房屋买卖合同并办理产权手续，完全系履行合作开发合同义务的正当行为，不存在导致合同无效的法定情形。且王羿无权处分涉案房产，润发置业对盖永胜主张的抵顶关系亦不认可，润发置业将涉案房产抵顶债务并出售给吕殿伟合理合法，不存在恶意串通。此外，按照法律规定，房屋买卖合同属于要式合同，盖永胜与汇峰房地产、润发置业或项目部之间，无任何书面的房屋买卖合同或抵顶协议。因此，盖永胜与汇峰房地产、润发置业或项目部之间，不存在房屋买卖合同关系，其无权提起确认合同无效的诉讼。盖永胜、于长松、润发置业、吕宜霖的述辩意见与针对吕殿伟上诉的述辩意见相同。王奕述称，同针对吕殿伟上诉的述辩意见。此外，即使盖永胜未与项目部签订书面合同，二者之间亦存在合同关系。吕殿伟述称，盛安建筑承包了涉案房屋所在小区的外墙保温工程，涉案工程已完成结算，后涉案房屋被抵顶与盛安建筑，其再将房屋出售给吕殿伟，盛安建筑和吕殿伟均不存在恶意串通的主观故意。盖永胜向一审法院起诉请求：确认吕殿伟和汇峰房地产签订的商品房买卖合同无效。一审法院认定事实：2011年4月28日，汇峰房地产（甲方）与润发置业（乙方）签订《合作协议书》，约定双方合作开发汇峰山海郡住宅小区A1-7#楼（详见后峰西居住小区详细规划）；甲方以提供土地及承担工程施工前期所发生的全部费用作为条件，与乙方进行合作；乙方负责该项目水平投影地上地下建筑物的建设，以货币资金出资受让甲方的部分楼盘，单价1950元/平方米，与甲方进行合作，乙方购得高层住宅楼座，住宅约6.4万平方米，具体楼号为A1、A2、A3、A4、A5、A6、A7，不包括地下车库4000平方米；乙方向甲方支付每平方米1950元的楼座款，共计约12480万元……乙方享有本合同收益权，包括项目的收益、处分、使用、销售等权利；在乙方出售房产过程中，根据乙方的需要，为乙方或配合乙方办理相关手续、证件等。2019年3月24日，润发置业向汇峰房地产出具《工作联系函》，要求汇峰房地产为吕殿伟办理汇峰山海郡72号1603室房屋产权手续，并保证该套房屋没有任何争议与纠纷，如出现任何问题，与汇峰房地产无关，润发置业愿意承担一切责任与后果。同年4月25日，吕殿伟与汇峰房地产签订《商品房买卖合同（现售）》，约定吕殿伟购买位于山海郡-72号-1603房产一套（以下简称涉案房产），房产价款为587822元，买受人应当在2019年4月25日前支付全部价款，出卖人应当在2019年12月30日前向买受人交付该商品房。后涉案房产办理房产登记至吕殿伟名下【不动产登记证书号码为鲁（2019）威海市不动产权第0017951号】。另查明，润发置业原法定代表人为滕和显，股东为润发投资集团有限公司、吕建芬；2018年9月5日，润发置业股东会决议通过，润发投资集团有限公司将其所持有本公司2900万元股权转让给张峰，其他股东放弃优先受让权；股东吕建芬将其所持有公司100万元股权转让给于舒惠，其他股东放弃优先受让权，股权转让后，公司股东为张峰、于舒惠。2018年9月20日，润发置业工商登记法定代表人张峰，股东变更为于舒惠、张峰。于长松、吕易霖起诉王羿、孙小平合伙协议纠纷一案，经过一审、二审及重审、重审二审，最终由威海市中级人民法院作出的（2019）鲁10民终1634号民事判决，认定：于长松、吕易霖与王羿虽未签订书面的合伙协议书，但三方均认可共同出资、合伙开发汇峰山海郡房地产项目，各方形成了事实上的合伙关系，三合伙人约定了各自的出资金额和比例，但合伙人间并没有就合伙资金如何管理使用形成一致的书面意见。关于双方争议的事实和证据，一审法院分析认定如下:一、关于盖永胜如何占有使用涉案房产1.盖永胜述称：2015年春，王羿代表幸福里项目部找盖永胜为该项目制作橱柜、鞋帽柜，其共计完成80余套房产的橱柜和更多的鞋帽柜，年底前完工。后因盖永胜与对方（王羿、于长松等）关于结算价格是否应扣除电梯使用费4.8万元产生争执，直到2017年春天，最终商定结算价格扣除该电梯使用费，应为66万余元，但双方并无书面承揽合同及书面结算凭证。因该工程款超过了涉案房产价款607852元，故双方协商将涉案房产抵顶给盖永胜，其交纳了装修押金、水电费、物业费等（马泽彬收取），涉案房产并于2017年8月8日交付。双方亦无书面抵顶协议。盖永胜为此提交：房屋交接单（物业签字显示为“徐世增”）、供电收据、水电物业收据、垃圾清运和装修押金单据、交纳电费短信截图、历史电费明细、原告代理人与王羿微信聊天记录。经质证，汇峰房地产、吕殿伟、润发置业、于长松、吕易霖提出异议称，房屋交接单、水电物业收据、垃圾清运和装修押金单据无印章及开发商工作人员签字、真实性不予认可，电力公司收取电费时不会核实实际缴费人是否是房主，微信聊天记录与本案无关。经原告申请，一审法院调取（2019）鲁1091民初1659号案件（原告李庆贺与被告于淑荣、赵寄洪、于海洋、汇峰房地产、第三人润发置业、于长松、吕易霖、王羿确认合同效力纠纷）卷宗材料，在该案审理过程中，李庆贺提交的两份公证书，公证书显示：2019年5月31日，王羿至威海市威海卫公证处就其邮箱及手机相关内容进行保全，公证书载明：2016年6月15日，马泽彬向王羿发送了名称为20160612房产信息的邮件一份，该信息表格中的第52栏户名：装修橱柜顶、房号1603、面积为90.98；2018年6月19日早上11:46分，王羿向微信名为“邹会计”的用户发送信息：“还有72号楼1603，另外还有做大理石的两户，估计这两天会去你那儿，这些房是顶账到的早已交房，千万别一房两买”，邹会计回复：“好的，王总，收到了。以后办手续的话，我会留心的。”2018年10月26日早上8:30分，微信名为“汇润泽峰”的用户向王羿微信发送了联系函照片一份，其中内容为润发置业公司向汇峰房地产公司致函：我司与贵司合作开发的汇峰.山海郡A68-A73号楼，如下房产已经抵顶给了施工单位，现根据施工单位的指令与要求，请贵司配合如下客户签订房产销售合同：A72-1501户主姓名：罗明抵顶价格510000元A72-1603户主姓名杨波抵顶价格660000元……上述房产请在10日内为客户办结，出现任何问题均与贵司无关，因此产生的法律责任全部由我司承担。王羿在微信中回复：“姜总好，这四户房都是几年前抵顶给人家的，并且都已入住了几年，这是一房两卖，肯定会出问题。万不能办手续。”汇润泽峰回复：“我得有理由不办呢，润发来手续了，你让我怎么拒绝呢”；王羿回复手写房产信息照片一份，其中写明：A72-1501罗明李庆贺（大理石）A72-1603杨波盖永胜（橱柜）……盖永胜：139××××2989……;汇润泽峰回复：“你所发的我没理由当证据，不给润发办理”；王羿回复：“幸福里项目实际是三人合伙，这个法院认可，现在合伙人明确知道这几户房的实际情况是一房两卖，会出问题”。在该案中，经质证，汇峰房地产、于长松、润发置业对公证书的真实性没有异议，但是公证书中明确载明王羿于2019年5月31日因与合伙人之间有纠纷而公证相关事项，故该公证是针对另案的诉讼，与本案无关，且王羿和汇峰房地产在今年18户的名单中，也没有盖永胜的名字，且王羿的行为系职务行为而非个人行为。并补充意见称，润发置业已书面通知从2018年4月12日起润发置业解除王羿相关职务，故其行为不能代表润发置业，公证书所涉微信交流均是私人交流，而非职务行为，不足以证实汇峰房地产认可涉案房产已经转让给盖永胜，相反姜总明确回复如果润发置业提供书面手续，汇峰房地产必须履行合同义务协助办理。在（2019）鲁1091民初1659号民事案件诉讼过程中，王羿述称，于淑荣、赵寄洪、于海洋是给幸福里项目部干工程的，但是正如汇峰房地产所称，其并没跟汇峰房地产签任何合同，也不存在汇峰房地产欠他们的房款，欠钱也是幸福里项目部所欠。李庆贺于2014年11月份就开始为项目部供应大理石，幸福里项目部于2015年6月份抵顶给李庆贺涉案房产。汇峰山海郡幸福里项目是由于长松、王羿、吕易霖三人合伙开发，润发置业仅是名义上的合同关系。在合作的几年中，王羿一直与汇峰房地产联系，处理各种事情，项目与汇峰房地产之间的经济往来全部走合伙人的个人账目，跟润发置业没有实质性的关系，只是一个名义上的关系。三合伙人发生纠纷起诉至环翠区法院后的判决书里已认定该事实。合伙人与李庆贺的房产是合法抵顶，李庆贺所干的活现在就在幸福里。李庆贺已经在涉案房产居住了四年，项目部跟汇峰房地产的房产确认买卖，都是以项目部名义出售。直到2018年3月份，于长松、吕易霖和王羿在环翠区法院有纠纷，于长松看到合伙人纠纷没有胜算的情况下，就三十万买入润发置业，并登记在其妻子张峰和女儿于舒惠名下，是为了便于加害王羿，因为他们知道他们只有用润发置业的名义跟汇峰房地产打交道，汇峰房地产才可能认可。但汇峰房地产其实是知道这个项目是三个人合伙的，否则那么大的资金量不可能都通过个人（王羿、于长松及其他人）的卡，从来不通过润发置业。李庆贺的房产没有办理房产证是因为2018年1月份，幸福里项目部综合验收完成，2018年春节过后开始办理房产证，此时也是三合伙人开始发生纠纷的时候。李庆贺是王羿介绍供的大理石，这个项目开始装修工程是由王羿负责的，所以很多供货合同和施工合同都是王羿签字，代表项目部签字，但到了18年6月份，为了推进项目进度，又找了于海洋、恒信装饰、姜卫东等三个队伍，原来的材料供应商都继续履行合同。三合伙人在2018年发生纠纷后，汇峰房地产也通过王羿知道，涉案房产已抵顶给相关材料商，王羿要求汇峰房地产万不能再次抵顶或二卖给别人。但于长松通过欺骗的手段，以润发置业的名义承诺给汇峰房地产涉案房产没有任何纠纷，也没有人住，骗取汇峰房地产给其办理了涉案房产的手续。李庆贺这样的材料供应商属于弱势群体，不可能无理由占有使用涉案房屋。该案诉讼过程中，润发置业、于长松认可马泽彬系润发置业的会计。吕易霖提交橱柜衣柜定制合同复印件、协议书复印件各1份，拟证实：涉案橱柜工程系盖永胜与广厦装饰签订合同，并签订抵顶协议，与吕易霖等人无关。该定制合同主要内容为，广厦装饰与威海高技术产业开发区轩鼎橱柜衣柜店（以下简称轩鼎橱柜）就后峰西幸福里部分楼房整体橱柜、衣柜制作达成协议，并约定以房屋作价607822元抵顶工程款，仅加盖轩鼎橱柜印章。协议书主要内容是以涉案房屋抵顶工程款，仅乙方签字处显示“盖永胜”。吕易霖称该部分证据是在项目部找到的复印件。经质证，盖永胜对该部分证据真实性不予认可，否认签过该合同、协议，称记不清了。二、关于吕殿伟如何取得涉案房产，吕殿伟述称，其系盛安建筑员工，2019年4月，公司领导称在幸福里有套房屋90多平方米，内部员工优惠，报价75万元，问吕殿伟是否购买，吕殿伟表示同意。盛安建筑为幸福里项目进行外墙施工等，吕殿伟之前去过该小区，知道涉案房屋的结构、户型、装修情况（简装、复合地板、墙面刮大白、卫生间、厨房贴砖、吊顶），其也相信公司领导。后吕殿伟和盛安建筑签订协议，由公司联系开发商办理相关手续。2019年5月9日办理了房产证，6月份吕殿伟和公司领导索要钥匙看房子，因为牵涉抵押贷款，公司说钥匙丢了、要换锁，大概6月初吕殿伟和公司的人一起去换锁，刚换完不久，盖永胜就来了。换锁时该房屋厨房有简易桌子、卧室有简易床、客厅有书柜，好像还有旧铺盖、电饭锅。为此，吕殿伟提交如下证据：1.汇峰房地产与盛安建筑外墙保温及饰面装饰工程施工合同复印件；2.盛安建筑与吕殿伟房屋转让协议；3.不动产权证书；4.润发置业与盛安建筑顶房协议书复印件；5.外墙保温工程审查定案书；6.银行交易记录。经质证，汇峰房地产对证据1真实性无异议，但提出异议称，该合同仅是汇峰房地产按照润发置业要求与盛安建筑签订的本案合同，并非实际履行合同；对证据2真实性不清楚，但认为对涉案房产只有润发置业和汇峰房地产有权处分，盛安建筑无权处分，汇峰房地产仅认可按照润发置业要求办理房产买卖及过户手续；对证据3真实性无异议，该证据是汇峰房地产按润发置业要求，且润发置业承诺涉案房产不存在产权争议情况下为吕殿伟办理了产权证书；对证据4真实性不清楚；对证据5、6真实性不清楚。润发置业、于长松、吕易霖对吕殿伟提交证据无异议。盖永胜对证据1提出异议称系复印件，故对真实性不认可，且认为汇峰房地产也不认可该合同实际履行；对证据2真实性不认可，并认为盛安建筑无权处分涉案房产；对证据3真实性无异议，但认为吕殿伟是通过非法手段取得产权证；对证据4真实性无法确认，即使属实也是润发置业违法处置已经抵顶给盖永胜的房屋；对证据5真实性不认可，并认为盛安建筑与合伙人间结算并没有经过三合伙人一致确认；对证据6真实性无异议，但提出异议称，吕殿伟2020年1月1日支付盛安建筑35万元，而本案受理日期是2019年7月12日，吕殿伟和汇峰房地产签订合同时间是2019年4月25日，该合同约定付款时间应当在2019年4月25日前支付全款，说明合同是后签，付款在前，从付款时间、支付对象看均可以推断吕殿伟是为了掩盖涉案房屋已经在2017年8月交付盖永胜的情况，故意制造在案件受理后交付房款的伪证，根据售房合同约定，吕殿伟应直接向汇峰房地产支付房款，而非盛安建筑。吕殿伟对此补充说明称，盛安建筑将涉案房产出售给吕殿伟，以房证抵押贷款40万元给盛安建筑，余款35万元年底前支付。盛安建筑配合吕殿伟在汇峰房地产办理相关手续。一审法院认为，本案系确认合同效力纠纷，争议的焦点为：一、盖永胜是否合法占有使用涉案房产；二、吕殿伟与汇峰房地产签订的房产买卖合同是否有效。关于第一个争议焦点，根据汇峰房地产与润发置业的合作开发协议及汇峰房地产的自认，涉案房产的销售由润发置业负责，而（2019）鲁10民终1634号民事判决认定涉案楼盘实际上由于长松、王羿、吕易霖合伙开发，即三合伙人系涉案房产的实际出售人，山海郡幸福里项目部的实际负责人为三合伙人，盖永胜为涉案楼盘进行橱柜、衣柜施工，主要联系人为王羿，而根据盖永胜提交的证据显示其在2017年已经实际接收、入住涉案房屋，结合吕殿伟陈述，至2019年6月双方因换锁产生纠纷时，盖永胜已实际占有房屋近2年时间。对盖永胜而言，承揽合同已基本履行，获得了相应的对价，合同目的基本实现。无论王羿是否代表三合伙人，盖永胜均有理由相信王羿有权将涉案房屋处分给自己。盖永胜与涉案房产有利害关系，系合格主体。关于第二个争议焦点，吕殿伟与汇峰房地产签订的房产买卖合同并非真实的房产买卖的意思表示，根据吕殿伟、汇峰房地产及于长松、润发置业的陈述及举证，可以认定汇峰房地产仅仅与吕殿伟签订了形式上的用于办理房产过户手续的合同，并未进行实际的房产买卖，该虚假房产买卖合同掩盖下的真实法律行为系润发置业与盛安建筑间房屋抵顶继而出售给吕殿伟的法律关系。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”。故吕殿伟与汇峰房地产签订的房产买卖合同的法律效力，应当以之后吕殿伟购买润发置业抵顶给盛安建筑房产相关协议的效力来确定。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项规定：“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。”根据公证书中润发置业会计马泽彬向王羿发送的邮件及相关微信内容可以看出，润发置业知晓涉案房产已经抵顶给承揽橱柜项目施工人，在此情况下将涉案房屋再次抵顶、出售给他人，损害了他人合法权益。而吕殿伟作为房屋买受人，在签订合同时，应当尽到到现场查看等善意注意义务，其所主张供料时看过户型、装修情况、相信领导的情况下即签订合同、办理产权证，而后再索要钥匙看房、换锁，上述种种情形均与常理不符，均无法证实吕殿伟在取得涉案房产时是善意的。综上，润发置业与吕殿伟间系恶意串通，损害了盖永胜的合法权益，吕殿伟与汇峰房地产据此达成的房产买卖合同亦应当认定为无效。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：威海汇峰房地产开发有限公司与吕殿伟于2019年4月25日签订的《商品房买卖合同（现售）》（合同编号：201920000921）无效。案件受理费100元，财产保全费3559元，由吕殿伟负担。二审中，当事人没有提交新证据。经查，于长松和吕宜霖在上诉期间提起上诉，但其二人系无独立请求权的第三人，一审并未判令其承担民事责任，无权提起上诉。故二人不具备上诉资格，本院将其二人列为原审第三人。对于一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条的规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。本案中，相关当事人的陈述和盖永胜提交的房屋交接单、供电收据、水电物业收据、垃圾清运、装修押金单据等证据，能够形成完整的证据链，足以证实：盖永胜为涉案工程项目部制作橱柜、鞋帽柜，王羿作为工程合资、合作开发方暨三名合伙人的代表，同意将涉案房屋抵顶给盖永胜，盖永胜对涉案房屋实际占有、使用数年。因此，盖永胜对该房屋享有合法的债权和物权期待权。吕殿伟等主张，盖永胜系与广厦公司存在合同关系，即使该主张属实，亦不影响王羿用涉案房屋抵顶盖永胜款项的效力，对于王羿实施的该行为，利害相关当事人如有异议可以另行主张权利。盖永胜取得对涉案房屋的上述合法权利后，由于涉案工程三合伙人之间产生纠纷，于长松否认王羿之前抵顶行为，遂通过润发置业向汇峰房地产指示，将涉案房屋二次抵顶给盛安建筑，盛安建筑再将房屋卖与其员工。而通过润发置业向汇峰房地产出具的承诺书等证据可以看出，汇峰房地产在签订商品房买卖合同之前，即已经知道关于涉案房屋存有争议，且该房屋已为他人占有，不能认定其具有善意；吕殿伟作为买房人，在购房之前未上门查看房屋现状，签订合同后亦未按约定的时间节点支付房款，与常理不符，亦难认定其具有善意。因此，一审认关于买卖双方之间有恶意串通，损害了盖永胜的合法利益，故双方之间所签商品房买卖合同应当为无效的认定并无不当，本院予以维持。综上所述，吕殿伟、汇峰房地产的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人吕殿伟、汇峰房地产各负担100元。本判决为终审判决。审判长 乔 卉审判员 杨秀萍审判员 张燕妮二〇二〇年六月三十日法官助理宋杨书记员刘莎莎