河北省承德市双桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0802民初1116号 原告：王新，男，1991年5月12日出生，汉族，住承德市承德县。 委托诉讼代理人：杨昌勇，河北天铮律师事务所律师。 被告：承德鸿图房地产开发有限公司，住所地：河北省承德市高新区铂悦山B-09地块1号楼底商129，统一社会信用代码：911308057761962663。 法定代表人：张宝春，职务：经理。 委托诉讼代理人：王小鹏，男，1980年10月29日出生，汉族，住河北省承德市双桥区。 被告：承德佳家房地产经纪有限公司，住所地：承德市双桥区顺诚大厦1102号（仅限办公使用），统一社会信用代码：911308025519667027。 法定代表人：杜海涛，职务：经理。 委托诉讼代理人：张佳延，河北联耀律师事务所律师。 原告王新与被告承德鸿图房地产开发有限公司、承德佳家房地产经纪有限公司合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后依法适用简易程序，于2020年5月27公开开庭进行了审理。原告王新委托诉讼代理人杨昌勇、被告承德鸿图房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王小鹏、被告承德佳家房地产经纪有限公司委托诉讼代理人张佳延到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王新向本院提出诉讼请求：1、依法判决二被告返还原告40000.00元并按照同期银行贷款利率支付利息至还款之日止。2、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2019年3月10日，原告与被告承德鸿图房地产开发有限公司签订了认购协议，约定原告认购被告开发的铂悦山A-05地块的2幢14层13A12房屋一套，房屋建筑面积为45.7平方米，房屋总价款为392425元，原告向被告支付了定金2万元。2019年3月12日，原告在被告承德鸿图房地产开发有限公司售楼处进行刷卡支付购房款，共计刷卡支付222425.00元，加上定金原告总计支付给被告242425.00元，剩余款项通过银行按揭形式支付。2019年3月13日，原告与被告正式签订了商品房买卖合同。2019年3月21日，中国银行向被告承德鸿图房地产开发有限公司一次性支付了原告的按揭贷款19万元。2019年7月26日，被告承德鸿图房地产开发有限公司向原告出具了不动产发票，发票金额为391222.00元。直到此时，原告才发现实际购房款为391222.00元，但原告总计支付了购房款432425.00元，多支付了41203.00元，其中1203.00元被告承德鸿图房地产开发有限公司返还给了原告。原告通过核对银行流水和消费小票发现，多支付的40000.00元收款方为被告承德佳家房地产经纪有限公司。原告与被告承德佳家房地产经纪有限公司之间不存在任何关系，其收取原告40000.00元构成不当得利，被告承德鸿图房地产开发有限公司的工作人员存在过错，应承担连带责任。综上所述，为维护当事人的合法权益，特诉至贵院，请求判如诉请。 原告王新向本院提交以下证据：1、《商品房买卖合同》一份，用以证明原告与被告承德鸿图房地产开发有限公司之间存在商品房买卖合同关系，根据合同约定房屋价款为392425.00元，其中首付款202425.00元，银行按揭贷款190000.00元。2、不动产发票一张，用以证明被告承德鸿图房地产开发有限公司向原告出具的不动产发票为391222.00元，比购房合同中约定金额少1203.00元。3、POS机消费凭证，用以证明原告通过被告承德鸿图房地产开发有限公司售楼处的POS机分三次刷卡支付购房款242425.00元，其中202425元支付至被告承德鸿图房地产开发有限公司公司账户，40000.00元支付至被告承德佳家房地产经纪有限公司。4、中国工商银行流水明细及手机银行明细6页，证明目的同3号证据。5、中国银行个人贷款放款回单，用以证明原告的银行按揭贷款190000.00元已由中国银行实际支付至被告承德鸿图房地产开发有限公司账户。 被告承德鸿图房地产开发有限公司辩称，一、答辩人不是本案的适格主体。本案案由为不当得利纠纷，答辩人在本案中未作为受益人取得财产利益，并未接收到原告房款以外的给付，所以应驳回原告对答辩人的起诉。二、原告所付承德佳家房地产经纪有限公司费用为双方直接交易，答辩人并未参与，答辩人在此过程中不存在过错。三、原告与答辩人之间协议约定房款金额明确，不存在多向答辩人支付40000.00元的可能。原告在明知40000.00元支付给承德佳家房地产经纪有限公司的情况下进行支付，说明原告对向承德佳家房地产经纪有限公司付款是知情并同意的，与答辩人无关。原告所购案涉房屋原价为472425.00元，向承德佳家房地产经纪有限公司支付40000.00元服务费后，优惠后房款为392425.00元。综上，请驳回原告的诉讼请求。 被告承德鸿图房地产开发有限公司向本院提交以下证据：1、认购协议一份，用以证明原告王新与被告承德鸿图房地产开发有限公司于2019年3月10日签订认购协议一份，证明当时房屋总价款是优惠过的总款，2、认购协议一份，用以证明原告王新与被告承德鸿图房地产开发有限公司于2019年3月12日签订认购协议一份，证明是经承德佳家房地产经纪有限公司介绍过的，才会有优惠。原告对支付40000.00元的事实是知情的，可以证明承德佳家房地产经纪有限公司是提供中介服务的。 被告承德佳家房地产经纪有限公司辩称，一、答辩人不存在不当得利行为，本案案由应为合同纠纷，并非不当得利纠纷。1、答辩人与被告承德泓图房地产开发有限公司签订《营销拓客合作合同》，合同约定答辩人为被告承德鸿图房地产开发有限公司开发的铂悦山地产项目提供渠道服务，为其输送房屋买受方，并约定由被告承德鸿图房地产开发有限公司销售人员负责向答辩人所带客户收取购房款事项、签署购房相关协议文件。合同签订后，答辩人按合同约定向被告承德鸿图房地产开发有限公司输送客户，由被告承德鸿图房地产开发有限公司根据客户成交确认单向答辩人支付相应款项。据此，答辩人所收取的费用并非没有合法根据的不当得利，而是被告承德鸿图房地产开发有限公司根据合同约定支付的相应款项，系被告承德鸿图房地产开发有限公司履行合同义务的行为。被告承德鸿图房地产开发有限公司在履行与答辩人之间合同义务的情况下，损害第三人利益，应由被告承德鸿图房地产开发有限公司承担，与答辩人无关。2、被答辩人所付购房款均在被告承德鸿图房地产开发有限公司售楼处刷卡支付，在整个过程中均系由被告承德鸿图房地产开发有限公司工作人员进行刷卡操作，答辩人并未参与，且最终被答辩人与被告承德鸿图房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》。被告承德鸿图房地产开发有限公司未按约定履行与被答辩人之间《商品房买卖合同》，构成违约，根据合同的相对性原则，应由被告承德鸿图房地产开发有限公司承担违约责任。据此，本案中答辩人所收款项系被告承德鸿图房地产开发有限公司依双方之间合同约定支付的款项，并非不当得利所得。现被告承德鸿图房地产开发有限公司因未按其与被答辩人之间合同约定履行义务，应属合同纠纷，同时根据合同的相对性原则，应由被告承德鸿图房地产开发有限公司予以返还其多收取的款项。二、答辩人实际所收款项为10500.00元。答辩人收到该笔40000.00元款项后，向其下属的二级经销商承德德聚仁合房地产经纪有限公司法定代表人铁建文返佣金29500.00元，据此，答辩人实际收款并非40000.00元。同时如本案案由为确定为不当得利，则本案遗漏被告。综上，结合被答辩人诉状内容可以确定，被答辩人购买被告承德鸿图房地产开发有限公司房屋，在被告承德鸿图房地产开发有限公司售楼处交纳购房款系被告承德鸿图房地产开发有限公司工作人员进行刷卡操作，付款时间同一，答辩人并未参与，被告承德鸿图房地产开发有限公司直接付款给答辩人的行为系其履行与答辩人之间的合同义务。至于被告承德鸿图房地产开发有限公司未按约定履行与被答辩人之间《商品房买卖合同》，已构成违约，应由被告承德鸿图房地产开发有限公司承担返还义务。据此，恳请贵院依法驳回被答辩人对答辩人的诉讼请求。 被告承德佳家房地产经纪有限公司向本院提交以下证据：1、《营销拓客合作合同（渠道）》两份，用以证明被告承德鸿图房地产开发有限公司与被告承德佳家房地产经纪有限公司签订《营销拓客合作合同（渠道）》两份，合同第四条、第六条约定由被告承德佳家房地产经纪有限公司为被告承德鸿图房地产开发有限公司开发的铂悦山地产项目输送房屋买受方，由被告承德鸿图房地产开发有限公司销售人员向客户收取购房款项、签署购房相关协议文件。2、客户成交确认单一份，用以证明本案原告系被告承德佳家房地产经纪有限公司向被告承德鸿图房地产开发有限公司输送的客户，且被告承德鸿图房地产开发有限公司亦根据双方签订的《营销拓客合作合同（渠道）》约定对客户即本案原告确认后，在《客户成交确认单》中签字确认。3、转账凭证，用以证明承德佳家房地产经纪有限公司收取被告承德鸿图房地产开发有限公司转来40000.00元款项，向二级经销商承德德聚仁合房地产经纪有限公司法定代表人铁建文返还佣金29500.00元，被告承德佳家房地产经纪有限公司实际收到10500.00元。 经庭审质证，被告承德鸿图房地产开发有限公司、被告承德佳家房地产经纪有限公司对原告王新提交的1、2、3、4、5号证据真实性无异议，本院予以确认。原告王新、被告承德佳家房地产经纪有限公司对被告承德鸿图房地产开发有限公司提交的1、2号证据真实性无异议，但原告王新提出该证据达不到被告证明目的，对被告承德鸿图房地产开发有限公司提交的1、2号证据，本院予以确认。原告王新对被告承德佳家房地产经纪有限公司提交的1、2、3号证据不认可，提出1、2、3号与原告无关。被告承德鸿图房地产开发有限公司对被告承德佳家房地产经纪有限公司提交的1号证据真实性无异议，该证据系二被告签订的《营销拓客合作合同（渠道）》，本院予以确认。被告承德鸿图房地产开发有限公司对被告承德佳家房地产经纪有限公司提交的2号证据虽有异议，但未以证据反驳，且《客户成交确认单》中有被告承德鸿图房地产开发有限公司相关主管人员签字确认，被告承德鸿图房地产开发有限公司对该证据中签字确认的相关主管人员未提出异议或提出证据反驳，故被告承德鸿图房地产开发有限公司异议不成立，对被告承德佳家房地产经纪有限公司提交的2号证据，本院予以确认。被告承德鸿图房地产开发有限公司对被告承德佳家房地产经纪有限公司提交的3号证据真实性未提出异议，认为与其无关，本院认为，被告承德佳家房地产经纪有限公司提交的3号证据中明确记载该款项系返还原告王新涉及的有关佣金，与本案有关联，故被告承德鸿图房地产开发有限公司异议不成立，对被告承德佳家房地产经纪有限公司提交的3号证据，本院予以确认。 经审理查明以下事实：2019年3月10日被告承德鸿图房地产开发有限公司作为出卖人（甲方）与原告王新作为买受人（乙方）先后签订《认购协议》两份。随后，2019年3月13日，原告王新与被告承德鸿图房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》一份，购买了承德铂悦山项目2幢0单元14层13A12号商品房（办公），建筑面积共45.7平方米，其中套内建筑面积33.79平方米，分摊共有建筑面积11.91平方米。按照建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米8586.98元，总价款为人民币392425.00元。该《商品房买卖合同》签订前，于2019年3月12日9时13分被告承德鸿图房地产开发有限公司工作人员将原告王新银行卡内的40000.00元转入被告承德佳家房地产经纪有限公司账户内，而后2019年3月12日9时19分被告承德鸿图房地产开发有限公司工作人员将原告王新银行卡内的182425.00元同时转入被告承德鸿图房地产开发有限公司公司账户内。之后于2019年3月21日原告王新向中国银行股份有限公司承德市双滦支行办理按揭贷款190000.00元后通过中国银行股份有限公司承德市双滦支行直接转入被告承德鸿图房地产开发有限公司账户。2019年3月10日通过银行转账收取原告王新定金20000.00元，被告承德鸿图房地产开发有限公司实际收取购房款392425.00元。2019年7月26日被告承德鸿图房地产开发有限公司向原告王新开具河北增值税普通发票一张，票据载明：不动产，公寓，45.56平方米，单价8178.0592834元，价税合计，391222.00元。发票开具后被告承德鸿图房地产开发有限公司向原告王新返还1203.00元。对于汇入被告承德佳家房地产经纪有限公司账户内的40000.00元，原告王新提出其与被告承德佳家房地产经纪有限公司之间不存在任何关系，其收取的40000.00元构成不当得利，被告承德鸿图房地产开发有限公司公司的工作人员将该40000.00元汇入被告承德佳家房地产经纪有限公司账户内，存在过错，被告承德鸿图房地产开发有限公司应与被告承德佳家房地产经纪有限公司对多支付的40000.00元承担连带返还责任。 另查明，2019年3月1日被告承德鸿图房地产开发有限公司作为委托方（甲方）与被告承德佳家房地产经纪有限公司作为受托方（乙方）签订《营销拓客合作合同（渠道）》两份，其中《营销拓客合作合同（渠道）》第四条4.1约定：乙方负责整合销售渠道，为甲方输送房屋买受方。4.2约定：经甲方销售负责人考核合格后的乙方销售人员可自行与乙方有效客户范畴内的房屋意向买受方进行谈判，并带至甲方销售地点，由甲方销售人员向客户收取购房款项、签署购房相关协议文件。第六条6.4.3约定：由甲方销售人员负责乙方所带客户签署的相关购房协议、收取购房款项。2019年3月1日双方签订的《营销拓客合作合同（渠道）》补充约定，其中《营销拓客合作合同（渠道）》补充约定第八条4项约定：双方确认：乙方应向客户提供符合本协议约定的全额合法票据，并与客户签订居间服务类文件以确认收取该电商费为合法合理行为，否则出现纠纷，由乙方承担全部赔偿责任。若客户与甲方解除《商品房买卖合同》或《认购协议书》的，乙方应在客户要求乙方退款之日起30日内向客户全额退还其交纳的电商费。若乙方未在上述期限内退还客户电商费，甲方因此承担责任的，甲方有权向乙方追偿。 2019年3月12日被告承德鸿图房地产开发有限公司与被告承德佳家房地产经纪有限公司签署了《客户成交确认单》一份，《客户成交确认单》载明成交客户即本案原告王新，被告承德鸿图房地产开发有限公司工作人员销售经理黄风雷在《客户成交确认单》中签字确认。证明该客户原告王新系被告承德佳家房地产经纪有限公司为被告承德鸿图房地产开发有限公司拓展输送的买房客户。被告承德佳家房地产经纪有限公司已收到被告承德鸿图房地产开发有限公司转来40000.00元款项，并于2019年4月1日向二级营销商承德德聚仁合房地产经纪有限公司法定代表人铁建文通过银行转款支付佣金29500.00元，被告承德佳家房地产经纪有限公司实际收到10500.00元。 本院认为，被告承德佳家房地产经纪有限公司与被告承德鸿图房地产开发有限公司签订《营销拓客合作合同（渠道）》，约定由被告承德佳家房地产经纪有限公司为被告承德鸿图房地产开发有限公司拓展输送买房客户，从而促成被告承德鸿图房地产开发有限公司与房屋买受方签订《商品房买卖合同》并履行后，由被告承德鸿图房地产开发有限公司向被告承德佳家房地产经纪有限公司支付相应费用。该《营销拓客合作合同（渠道）》并不违反法律规定，本院应予确认。被告承德鸿图房地产开发有限公司工作人员签字确认的《客户成交确认单》能够证明原告王新系被告承德佳家房地产经纪有限公司为被告承德鸿图房地产开发有限公司拓展输送的买房客户，根据被告承德佳家房地产经纪有限公司与被告承德鸿图房地产开发有限公司签订《营销拓客合作合同（渠道）》，被告承德鸿图房地产开发有限公司将收取原告王新的购房款在内的款项后向被告承德佳家房地产经纪有限公司支付了相应费用，对此被告承德佳家房地产经纪有限公司收取该费用并无违法和不当行为，故对原告王新要求被告承德佳家房地产经纪有限公司返还依被告承德佳家房地产经纪有限公司与被告承德鸿图房地产开发有限公司签订的《营销拓客合作合同（渠道）》所收取的相应费用，理由不能成立，本院不予支持。对于原告王新与被告鸿图房地产公司签订的《商品房买卖合同》，系双方平等自愿基础上签订的，且不违返法律、行政法规的强制规定，应为有效。故原被告双方应严格按照合同约定履行义务，现原告王新已按照合同约定向被告公司交纳了购房款。被告承德鸿图房地产开发有限公司的工作人员在收取原告的购房款时，未经原告本人同意擅自将其银行账户内超出合同约定购房款金额的40000.00元转出至被告承德佳家房地产经纪有限公司公司账户，严重侵害了原告的财产权益，亦与原被告合同约定内容相违背。该行为发生在被告公司的售楼处，与被告扣划原告应交购房款为同一时间，且系同一工作人员所为。因此，原告有理由相信被告公司财务人员从本人银行卡内划走的是特定金额的购房款，并相信该行为系被告公司收取购房款行为。作为被告开发公司的财务人员除了应该具备一定的财务专业知识外，对于从原告账户内应该扣划多少购房款也一定是事前明知的，在按《商品房买卖合同》约定足额收取了原告的购房款到被告账户后，又擅自将原告银行卡内的40000.00元转往被告承德佳家房地产经纪有限公司账户。对此，被告鸿图房地产公司对从原告银行账户内超额扣划的款项负有不可推卸地向原告返还的义务。故对原告王新请求判令被告鸿图房地产公司返还其超额扣划款40000.00元的诉讼请求，本院予以支持。对于被告承德鸿图房地产开发有限公司主张按双方签订的《营销拓客合作合同（渠道）》约定，被告承德佳家房地产经纪有限公司应向客户原告提供符合本协议约定的全额合法票据，并与客户签订居间服务类文件以确认收取电商费为合法合理行为，否则出现纠纷，由被告承德佳家房地产经纪有限公司承担全部赔偿责任。被告承德佳家房地产经纪有限公司对此不予认可，提出被告承德佳家房地产经纪有限公司按合同约定向被告承德鸿图房地产开发有限公司输送客户，由被告承德鸿图房地产开发有限公司根据客户成交确认单向被告承德佳家房地产经纪有限公司支付相应款项。据此，被告承德佳家房地产经纪有限公司所收取的费用并非没有合法根据的不当得利，而是被告承德鸿图房地产开发有限公司根据合同约定支付的相应款项，系被告承德鸿图房地产开发有限公司履行合同义务的行为。本院认为，因被告承德佳家房地产经纪有限公司与被告承德鸿图房地产开发有限公司签订《营销拓客合作合同（渠道）》目的是由被告承德佳家房地产经纪有限公司按合同约定向被告承德鸿图房地产开发有限公司输送客户，促成原被告双方签订《商品房买卖合同》并履行，现被告承德佳家房地产经纪有限公司已按《营销拓客合作合同（渠道）》约定履行了合同约定的义务，被告承德鸿图房地产开发有限公司实现了合同目的，故被告承德鸿图房地产开发有限公司应按约定支付相应费用且已实际支付相应费用，并无不当。因原告王新不认可与被告承德佳家房地产经纪有限公司存在居间服务合同关系，现原告王新与被告承德佳家房地产经纪有限公司因未签订任何有关书面居间服务类合同及文件，无法确定原告王新与被告承德佳家房地产经纪有限公司存在居间服务合同关系，故被告承德佳家房地产经纪有限公司是否向客户原告提供全额合法票据，是否与客户签订居间服务类文件并不影响二被告签订的《营销拓客合作合同（渠道）》履行，且通过被告承德佳家房地产经纪有限公司履行《营销拓客合作合同（渠道）》后，促成被告承德鸿图房地产开发有限公司实现了合同目的签订了《商品房买卖合同》并履行，至今双方未解除《商品房买卖合同》，导致原告要求返还40000.00元的直接原因为被告承德鸿图房地产开发有限公司未按实际收取原告款项据实出具商品房销售发票，故被告承德鸿图房地产开发有限公司要求被告承德佳家房地产经纪有限公司承担返还义务，理由不能成立。对被告承德鸿图房地产开发有限公司的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第一百零七条之规定，判决如下： 被告承德鸿图房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告王新返还超额扣划款人民币40000.00元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取435.00元，由被告承德鸿图房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。 审判员 付 军 二〇二〇年六月五日 书记员 高瑞松 附页： 本判决书依据的法律条文： 《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。