内蒙古自治区包头市中级人民法院   民事判决书   （2020）内02民终1580号   上诉人（原审原告、执行案外人）：包头市热力（集团）有限责任公司，住所地包头市昆都仑区乌兰道4号。   法定代表人：刘志强，总经理。   委托诉讼代理人：鲁鑫亮，该公司员工。   委托诉讼代理人：**，内蒙古天祺律师事务所律师。   被上诉人（原审被告、申请执行人）：马秀英，女，1964年1月31日出生，住包头市。   委托诉讼代理人：董一然，内蒙古孚本律师事务所律师。   原审第三人（被执行人）：包头市汇金房地产开发有限责任公司，住所地包头市昆都仑区馨合佳园6栋后物业楼。   法定代表人：刘有奇，现于呼和浩特第一监狱服刑。   上诉人包头市热力（集团）有限责任公司因与被上诉人王子龙、原审被告包头市汇金房地产开发有限责任公司（以下简称汇金公司）案外人执行异议之诉一案，不服内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2019）内0203民初35号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。   包头市热力（集团）有限责任公司上诉请求：1.请求撤销内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院(2019)内0203民初35号民事判决书;2.请求改判支持包头市热力（集团）有限责任公司一审全部诉讼请求。3.本案诉讼费用由马秀英承担。事实与理由：1.一审判决对“在法院将涉案房屋查封之前包头市热力（集团）有限责任公司对未办理过户登记手续存在过错”认定错误。首先,包头市热力（集团）有限责任公司与汇金公司于2006年7月11日签订的《顶帐协议》第二条约定:“乙方(汇金公司)在2006年10月30日前必须办理完以上抵顶建筑物的产权过户手续,过户所发生的有关费用由乙方承担”。办理房屋过户手续及缴纳过户费是汇金公司的义务，汇金公司怠于履行合同义务,在房屋能办理权属登记时未及时办理系汇金公司的过错。其次,在包头市热力（集团）有限责任公司与汇金公司签订协议的过程中,包头市热力（集团）有限责任公司多次向汇金公司提出过户要求,汇金公司于2006年6月16日向包头市热力（集团）有限责任公司出具《承诺》,表示“因目前产权证还没有办完正规手续,待产权证办完后,我公司即将房本交给供热总公司。”此后,包头市热力（集团）有限责任公司数次联系汇金公司办事人员吴万军要求办理房屋过户,但其一直解释房屋手续不全,无法办理。2009年,吴万军离开汇金公司,并将汇金公司法定代表人李风友的电话告诉包头市热力（集团）有限责任公司,经联系李风有，得到答复让等待，直到2012年通过电话已联系不到李风有。2014年,吴万军代表包头市恒基房地产开发有限责任公司到包头市热力（集团）有限责任公司处办理供热入网手续,因吴万军与汇金公司李风有是亲属关系,故包头市热力（集团）有限责任公司询问吴万军汇金小区顶帐房屋办理产权事宜,吴万军答应可以帮着联系汇金公司负责人。吴万军联系后告诉包头市热力（集团）有限责任公司,房屋过户可以帮忙办,但费用需由包头市热力（集团）有限责任公司承担。因费用承担和原《顶帐协议》约定不一致,包头市热力（集团）有限责任公司没有立刻答复,当包头市热力（集团）有限责任公司经会议讨论决定同意支付费用办理产权证时,吴万军告知包头市热力（集团）有限责任公司联系不到公司负责人了。此后包头市热力（集团）有限责任公司又通过各途径联系汇金公司,均无结果,最终了解到汇金公司早已不实际经营,办理房屋过户一事无法进行。2.一审判决认定“包头市热力（集团）有限责任公司对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益”错误。包头市热力（集团）有限责任公司在人民法院查封涉案房屋之前已与汇金公司就房屋顶帐事宜达成合意,双方签订了合法有效的《顶帐协议》，以汇金公司欠付热力总公司的费用顶替房款。汇金公司自2005-2006年为汇金小区向包头市热力（集团）有限责任公司申请供热入网,面积共计88997.09平方米,其应向包头市热力（集团）有限责任公司交纳的入网费共计3426387.97元。汇金公司以案涉房屋的房款抵顶了供热入网费,且房屋抵顶单价符合当时房屋市场价值。包头市热力（集团）有限责任公司在人民法院查封案涉房屋之前已合法占有该房屋。   汇金公司答辩称，1.案涉房屋登记的所有权人为汇金公司。《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”故物权转让、变更的唯一要件就是登记，即使支付全部价款、实际占有，但未过户的，异议人对不动产仍无法享有物权，只享有对相对人的债权，不动产仍为相对人的财产，相对人因债务发生纠纷时，法院对该不动产可予查封。包头市热力（集团）有限责任公司认为提交《顶账协议》可以证明其取得了涉案房屋的物权，是错误理解了债权和物权的性质。本案中马秀英对汇金公司的债权与热力总公司对汇金公司债权在属性上是一样的，都不具有物权的排他性质，是应当适用诉讼时效及查封顺序的一般债权。2006年6月13日，包头市热力（集团）有限责任公司对汇金公司发出的《通知》中明确表示：“现通知汇金公司在2006年月30日前办理完房屋产权过户手续并交于我公司，如到期你方手续仍未办理完毕，原顶账协议自动废止并在2006年10月15日将停止供热”。此外，双方于2004年6月22日签订的《顶账协议》第三条中明确约定：“双方债务以汇金公司办理完房屋产权证并交热力总公司为结束”。可见，包头市热力（集团）有限责任公司的债权自始至终没有消灭并转化为登记的物权，而是一直在保留债权追索的效力，该效力根本无法对抗法院查封汇金公司的房屋用于执行汇金公司的债务。2.汇金公司在2014年6月13日就已经将全部涉案房屋办理了房屋产权登记手续，包头市热力（集团）有限责任公司既不对此提出异议，也不对无法一一对应的房屋登记房号作出补充协议和异议，在其取得该项债权之日起算三年内没有以任何方式进行维权，也未起诉汇金公司办理产权登记变更，包头市热力（集团）有限责任公司一直怠于保护自己的权利，其应当承担法律的不利后果并。2.法院的查封行为符合法律规定，包头市热力（集团）有限责任公司自身存在重大过错，异议申请不应被支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，涉案房屋早在马秀英申请法院进行查封之前，早就可以办理备案确权。但是包头市热力（集团）有限责任公司一直怠于行使自己的权利，其自称多次找汇金公司要求过户，但其至开庭都无法说清具体房屋登记信息对应《顶账协议》中的哪套房屋，也没有任何客观证据可以证明其自身不具有过错。3.案涉房屋是商业用房，其存在的价值就是给权利人带来收益，不是其申请执行异议可以成功的理由。4.经马秀英了解，2017年11月15日，天津市第一中级人民法院已经对于涉案房屋进行了轮候查封，涉案房屋如果解除查封马上会被其他债权人进行强制执行。   汇金公司未陈述意见。   包头市热力（集团）有限责任公司向一审法院起诉请求：1.判决不得执行位于包头市××区、3-D106号、3-D108号、3-D109号、3-D110号、4-D130号、13-D144号、13-D145号、13-D148号、13-D149号、13-D150号房屋；2.依法解除对于包头市昆都仑区钢铁大街38号街坊汇金小区3-D105号、3-D106号、3-D108号、3-D109号、3-D110号、4-D130号、13-D144号、13-D145号、13-D148号、13-D149号、13-D150号房屋的查封；3.确认位于包头市××区、3-D106号、3-D108号、3-D109号、3-D110号、4-D130号、13-D144号、13-D145号、13-D148号、13-D149号、13-D150号房屋归原告所有；4.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告包头市热力（集团）有限责任公司申撤回了对固阳县万嘉小额贷款股份有限公司的起诉。   汇金公司未陈述意见。   一审法院认定事实：包头市昆都仑区钢铁大街38号街坊汇金小区3-D105号、3-D106号、3-D108号、3-D109号、3-D110号、4-D130号、13-D144号、13-D145号、13-D148号、13-D149号、13-D150号房屋于2014年6月13日登记至第三人名下。被告马秀英起诉第三人汇金公司和固阳县万嘉小额贷款股份有限公司民间借贷纠纷一案，该院于2017年9月11日作出（2017）内0203民初4571号民事调解，确认第三人汇金公司和固阳县万嘉小额贷款股份有限公司欠被告马秀英借款本金及利息共608万元，于2017年9月28日前全部付清。该院于2017年9月15日将本案所涉房屋查封。被告申请强制执行后，原告提出异议，请求终止对该房屋进行执行。该院做出（2018）内0203执异161号执行裁定，驳回了原告的异议申请。   原告为证明其主张，向法庭提交其公司于2004年7月13日、2004年8月4日及2006年7月12日对第三人开发的包头市××区进行的新增供热面积认定表；2004年6月22日、2005年11月11日及2006年7月11日，原告与第三人签订的三份《顶账协议》，其中2006年7月11日的《顶账协议》约定，原2005年11月11日双方所签的《顶账协议》作废，并写明第三人汇金公司就其开发的昆区钢铁大街38号街坊住宅应交增容费3426387.97元，抵顶车辆后尚欠原告增容费3350387.97元，且第三人同意用其自有的昆区汇金小区二区二号底商3、8、5、6、9、10号、一区六号楼底商5、6、10、4、7、9号、一区七号楼底商12、14、17、19、22、24、15、16、20、21、25、26号共计24套房屋予以抵顶，双方债务以第三人办理完房屋产权证并交与原告为结束。第三人认可上述证据的真实性和证明目的，并称签订《顶账协议》后，已将上述24套房屋交付原告占有使用。被告马秀英对上述证据的证明目的均不认可。   一审法院认为，本案的争议焦点是：原告包头市热力（集团）有限责任公司对位于包头市××区、3-D106号、3-D108号、3-D109号、3-D110号、4-D130号、13-D144号、13-D145号、13-D148号、13-D149号、13-D150号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。原告请求不得对上述房屋进行执行，其应就对该房屋享有所有权或者其他足以排除强制执行的民事权益所依据的事实承担举证责任。第三人汇金公司作为被执行人，其虽然对原告的权利主张认可，但不能因此免除原告的举证责任。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记后发生效力，未经登记不发生效力。本案所涉房屋已于2014年6月13日登记于第三人汇金公司名下，登记具有公示公信效力。本院于2017年9月15日将该房屋查封，期间有三年多的时间，原告与第三人一直未办理过户手续，故在法院将涉案房屋查封之前原告对未办理过户登记手续存在过错。而被告马秀英在其申请强制执行涉案标的过程中并无过错，应保护其合法权益。因此，原告的对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，故对原告要求停止执行涉案房屋并确认归其所有的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求解除对涉案房屋查封的诉讼请求，因不属于执行异议之诉的审理范围，本案不作处理。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，判决：驳回原告包头市热力（集团）有限责任公司的诉讼请求。案件受理费20010元(原告已预交)，由原告包头市热力（集团）有限责任公司负担。   本院二审期间，包头市热力（集团）有限责任公司围绕上诉请求依法提交了内蒙古自治区固阳县人民法院（2018）内0222刑初100号刑事判决书，本院组织双方当事人对该证据进行了举证和质证，双方的举证目的及质证意见均已记录在案。因本案系包头市热力（集团）有限责任公司在马秀英与汇金公司民间借贷纠纷一案生效调解书的执行中，对执行标的（案涉房屋）提起的执行异议之诉，故包头市热力（集团）有限责任公司所提供的证据与本案不具有直接关联性，故本院不予认定。   本案的争议焦点为：包头市热力（集团）有限责任公司对位于包头市××区、3-D106号、3-D108号、3-D109号、3-D110号、4-D130号、13-D144号、13-D145号、13-D148号、13-D149号、13-D150号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。   本院认为，包头市热力（集团）有限责任公司提供了汇金公司的新增供热面积认定表及其与汇金公司签订的三份《顶账协议》用以证明其通过“以房抵债”的方式取得了案涉房屋。而“以房抵债”作为履行原来金钱之债的方法，债权人包头市热力（集团）有限责任公司享有的本质仍然是金钱之债，不应优先于本案中马秀英依据生效调解书申请执行的金钱之债。另外，案涉房屋系商业用房，并非用于居住，故现有证据不足以证明包头市热力（集团）有限责任公司对案涉房屋享有阻却强制执行的民事权益。   综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费20010元，由上诉人包头市热力（集团）有限责任公司负担。   本判决为终审判决。   审判长 李玺   审判员 杨娜   审判员 贺斌     二〇二〇年六月十七日   书记员 杨洋   附：本判决书依据的法律规定   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。