江西省南昌市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）赣01执异80号 异议人（案外人）：杨卫星，男，汉族，1957年10月27日生，住江西省上饶市信州区。 异议人（案外人）：姬光华，男，汉族，1968年9月5日生，住江西省上饶市信州区。 申请执行人：南昌润盈贸易有限公司，住所地：江西省南昌市东湖区。 被执行人：曹双仔，男，汉族，1963年9月7日生，住江西省上饶市铅山县。 被执行人：曾雯，女，汉族，1976年1月23日生，住江西省上饶市铅山县。 被执行人：黄灿，男，汉族，1966年7月4日生，住江西省上饶市信州区。 被执行人：许淑萍，女，汉族，1974年3月17日生，住江西省上饶市信州区。 被执行人：铅山县鑫圣能源有限公司，住所地：江西省上饶市铅山县。 法定代表人：曹双仔。 被执行人：铅山县鑫圣房地产开发有限公司，住所地：江西省上饶市铅山县。 法定代表人：曹双仔。 被执行人：上饶市源利实业有限公司，住所地：江西省上饶市信州区。 法定代表人：曹双仔。 本院在执行申请执行人南昌润盈贸易有限公司（以下简称润盈贸易公司）与被执行人曹双仔、曾雯、黄灿、许淑萍、铅山县鑫圣能源有限公司、铅山县鑫圣房地产开发有限公司（以下简称鑫圣房地产公司）、上饶市源利实业有限公司民间借贷纠纷一案。案外人杨卫星、姬光华向本院提出书面异议，本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 杨卫星、姬光华异议称，2014年9月15日异议人杨卫星、姬光华与鑫圣房地产公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定杨卫星、姬光华购买鑫圣房地产公司开发的位于铅山县，面积12573.4平方米房产（以下简称争议房产），总价25146800元，并在铅山县房地产管理局办理了备案登记，异议人杨卫星、姬光华分几次将购房款2500万元支付给鑫圣房地产公司。但异议人刚从铅山县住建局开发股获知本院于2019年12月6日依据（2019）赣01执恢94号之一执行裁定书将以上房产查封。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，异议人在本院采取查封措施前即向被执行人鑫圣房地产公司购买了以上房产并付清了购房款。另，上饶市中级人民法院2016年12月8日也查封了异议人杨卫星、姬光华购买的以上房产，并于2018年10月8日依法作出了（2018）赣11执异24号裁定中止以上房产的执行。因此，请求本院立即解除查封，中止对该房产执行。 申请执行人南昌润盈贸易有限公司辩称：一、异议人与鑫圣房地产公司在查封前没有签订合法有效的书面合同，且出卖人明确否认将该房产出卖给异议人。1、曹双仔曾于2015年4月14日向南昌润盈贸易有限公司明确否认将鑫圣房地产公司2栋出卖给异议人。2、从成本角度看，鑫圣房地产公司也不可能将鑫圣大厦出卖给异议人。争议房产地块价格为5120万元，建设价款2260.4256万元，合计成本为7380.4256万元，而异议人购买争议房产的价格为2514.688万元。3、鑫圣房地产公司在此之后采取的积极招商等自救行为也印证并没有将鑫圣大厦出卖给异议人。4、异议人提交的商品房买卖合同是虚假合同，与铅山县住建局备案合同不一致，其转账行为只是出借款项。二、该建筑物至今没有完工，仍在鑫圣房地产公司管控中，处于“烂尾”状态，没有测绘没有竣工验收，异议人也没有占有该房产。三、在异议人举证的上饶中院执行案中，因申请执行人江西中泰建筑工程有限公司放弃答辩，上饶中院无法查明案件事实被迫中止处置该房产。本案中，异议人提交的商品房买卖合同不是鑫圣房地产公司的真实意思表示，异议人转账的款项只是出借款，且该合同与备案合同不一致，不能认定为合法有效的合同；同时，该房产没有完工，处于“烂尾”状态，异议人从来没有占有该房产。综上，异议人的请求没有事实依据，不符合法律规定，不能排除法院对该房产的强制执行，请求本院依法驳回异议人的请求。四、案外人杨卫星、姬光华与鑫圣房地产公司签订的《商品房买卖合同》是非法的、是无效的。在询问过程中，曹双仔明确表示鑫圣大厦主体封顶的建安成本为2700元/㎡，加上土地价格2850元/㎡，争议房产的折合总价款约为5500万元，但异议人与鑫圣房地产公司签订的《商品房买卖合同》约定的总价为2514.68万元，二者相差2985万元。本案中曹双仔对争议房产继续引进装修等行为，在后续发生工程款诉讼中，鑫圣房地产公司自行聘请律师以自己名义应诉和承担责任，而两案外人对此毫不知情。异议人提出尾款14.68万元的尾款冲抵了500万元借款的利息，但没有提供结算协议予以证明，也未说清楚具体冲抵利息的方式。曹双仔在询问中表示当时和异议人约定了有钱后可以买回争议房产，异议人也回答你要是有钱了也可以买回来。这可以说明异议人没有真实购买酒店并使用发展的意思表示。因此，双方签署的商品房买卖合同是“名为买卖，实为借贷”，该商品房买卖合同是非法无效的。五、异议人没有合法占有房产。1、询问过程中，异议人表示其委托曹双仔进行日常管理。2、异议人提交的证据证明2015年7月11日支付30万、14.5万元给曹双仔，该转款凭证中明确记载为借款、还款。而非异议人所说的安全防护的费用，即使是安全防护费用，也证明了异议人没有合法占有该房产。3、答辩人提交的证据证明，该房产一直空置中，处于“烂尾”状态，现场没有有人占有的迹象。 异议人杨卫星、姬光华为证明其主张，提交了如下证据：商品房预售许可证、商品房买卖合同、购房款收据及转账凭证、借据、（2018）赣11执异24号执行裁定书、承诺书、房屋交付使用协议书、借条及相关转账凭证、收条及相关转账凭证。 申请执行人南昌润盈贸易有限公司提交了如下证据：答辩人营业执照复印件、法定代表人身份证明；《成交确认书》、《国有建设用地使用权出让合同》、《国有建设用地使用权出让合同变更协议》、《建设工程施工合同》；鑫圣房地产公司制作《铅山县鑫圣大厦城市新综合体项目介绍》宣传手册、《铅山鑫圣房地产公司简介》、2019年4月4日江西铅山微讯公众号页面打印件、铅山县鑫圣国际大酒店有限公司《企业信息、企业变更信息》；铅山县住建局《商品房买卖合同》、鑫圣大厦2栋现场照片。 经审查查明，南昌市中级人民法院于2016年3月22日作出（2016）赣01民初44号民事调解书，本院于2019年9月18日恢复立案执行，并于2019年12月6日轮候查封了被执行人铅山鑫圣房地产开发有限公司所有的位于。江西省上饶市中级人民法院于2017年2月8日查封了上述房产，并于2018年10月8日作出（2018）赣11执异24号执行裁定书，裁定中止对被执行人江西铅山县鑫圣房地产开发有限公司开发的铅21套房产的执行。2020年2月7日，江西省上饶市中级人民法院对上述房产的查封到期后未续封。本院于2020年3月23日作出（2019）赣01执恢94号之一执行裁定书，裁定拍卖争议房产。 另查明，2014年9月15日，案外人杨卫星、姬光华与鑫圣房地产公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定杨卫星、姬光华购买铅山县鑫圣房地产开发有限公司开发的位于铅山县鑫圣大厦全栋，总价为人民币25146800元，并于2014年9月14日在铅山县房地产管理局办理了备案登记。截至2014年9月26日，异议人分多次将购房款2500万元支付给鑫圣房地产公司。2015年7月1日，异议人杨卫星、姬光华与鑫圣房地产公司签订了《房屋交付使用协议书》，协议杨卫星、姬光华同意以该幢房屋现状接收，鑫圣房地产公司要及时为异议人办好产权证。2015年7月11日，异议人向鑫圣房地产公司支付了争议房产的日常管理费用和安全防护工程款。2017年6月15日，鑫圣房地产公司向异议人杨卫星、姬光华出具了一份承诺书，确定案外人已付清购房款，房屋也实际交付使用，但因鑫圣大厦超规划面积未能验收致使至今无法办理产权证，其承诺尽快办理规划验收并于2018年12月31日前给异议人办理好产权证。 本院经审查认为，本案的争议焦点是异议人杨卫星、姬光华是否符合法定情形且其权利能够排除执行。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人杨卫星、姬光华与鑫圣公司于2014年9月15日签订了《商品房买卖合同》，并于2015年7月1日接收了争议房产且支付了购房款2500万元。江西省上饶市中级人民法院于2017年2月8日查封了争议房产，本院于2019年12月6日查封了争议房产。因此，案外人杨卫星、姬光华在法院查封前已经签订合法有效的书面买卖合同，且合法占有该不动产，并支付了全部价款。此外，争议房产至今无法办理产权证是由于鑫圣大厦超规划面积未能验收，并非案外人杨卫星、姬光华自身的原因。因此，本案案外人杨卫星、姬光华的异议请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定的情形。 综上所述，案外人杨卫星、姬光华异议理由成立，其请求本院立即解除查封争议房产，中止对该房产的只想能够，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下： 一、中止对被执行人铅山县鑫圣房地产开发有限公司开发的位于江西省上饶市铅山县共17套房屋的执行。 二、解除对被执行人铅山县鑫圣房地产开发有限公司开发的位于江西省上饶市铅山县共17套房屋的查封。 如对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 梁 珂 审判员 吴明军 审判员 王财斌 二〇二〇年六月十九日 书记员 曾双双