湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0103民初4147号原告:张乐群，女，1958年1月31日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区高正街35号。委托诉讼代理人：刘恋，湖南若华律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈美瑗，湖南若华律师事务所律师。被告:周志敏，男，1949年4月21日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。委托诉讼代理人：谭庆宪，湖南言顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭源，湖南言顺律师事务所律师。被告:长沙市天心区梵潮箱包店，住所地湖南省长沙市天心区高正街35号。经营者:王赛英。被告:王赛英，女，1983年11月6日出生，汉族，住湖南省天心区。原告张乐群诉被告周志敏、长沙市天心区梵潮箱包店、王赛英共有纠纷一案，本院于2020年4月23日立案受理后，依法由审判员谭小松适用简易程序独任审判，于2020年6月15日公开开庭进行了审理，原告张乐群及其委托诉讼代理人刘恋、陈美瑗，被告周志敏及其委托诉讼代理人谭庆宪、谭源，被告长沙市天心区梵潮箱包店的经营者及被告王赛英均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张乐群向本院提出诉讼请求：1、判令三被告共同向原告支付位于天心区高正街35号房屋按份共有份额的租金收益93500元（自2015年9月1日至2020年4月1日止按同类同地段同面积每月租金1700元的标准计算，共计55个月）;2、判令三被告向原告支付位于天心区高正街35号房屋按份共有份额的租金收益34000元（从2010年1月1日至2015年8月31日止按同类同地段同面积每月租金500元的标准计算，共计68个月）；3、判令被告周志敏将位于天心区高正街35号房屋的整套钥匙交付一套于原告。诉讼过程中，原告申请变更诉讼请求为：1、判令三被告共同向原告支付位于天心区高正街35号房屋按份共有份额的租金收益43800元（自2015年9月1日至2020年4月1日止按租赁合同约定租金标准计算）;2、判令被告周志敏向原告支付位于天心区按份共有份额的租金收益13600元（从2010年1月1日至2015年8月31日止按每月租金200元的标准计算，共计68个月）；3、判令被告周志敏将位于天心区大门钥匙交付一套给原告。被告周志敏辩称：1、依据原告张乐群与被告周志敏离婚时法院作出的（1997）天民初字第139号民事调解书，除出卖案涉房屋，被告周志敏没有分配房屋收益的义务；2、被告周志敏2016年8月以前没有出租案涉房屋,原告张乐群主张被告支付2010年1月1日至2016年8月31日的租金收益没有事实依据;3、案涉房屋面积有限，且被告周志敏日常生活需从案涉房屋借道通行，因此案涉房屋租金低廉，原告以高正街临近商铺的租金标准计算案涉房屋租金，并以此主张分配租金收益，没有事实和证据支持；4、被告周志敏出租房屋给被告王赛英经营箱包，租赁关系仅在二人内部成立，该法律关系与原告无关；5、原告提交的证据门面协议合同为被告王赛英单独书写，被告周志敏不知情，该份合同不具备真实性与合法性；6、原告仅能主张分配2017年至2020年的租金收益，2017年前租金收益的诉讼时效已经经过，不能得到法律支持；7、原告未曾多次向被告周志敏讨要租金。被告长沙市天心区梵潮箱包店与被告王赛英辩称：1、案涉房屋一直系由被告周志敏居住、使用、处分，被告周志敏没有将房屋共有人张乐群的存在告知过被告王赛英，被告王赛英对房屋共有情况不知情；2、原告称多次找三被告协商的陈述不是事实，被告王赛英仅在2019年见过原告一次；3、因疫情影响，被告王赛英于2020年2月29日与被告周志敏协商一致中止合同停止经营，并搬走，被告周志敏与被告王赛英之间权利义务已清，周志敏与原告张乐群之间的私人家庭纠纷与被告长沙市天心区梵潮箱包店及王赛英无关；4、原告提交的门面协议合同内容正确，租赁合同上签字的夏剑波为被告王赛英的丈夫，因办理营业执照需要，原告提交的合同系被告王赛英按照相同的合同内容以自己的名义重新填写。经审理查明：原告张乐群与被告周志敏曾系夫妻关系，双方于1997年5月5日经本院调解离婚，本院作出的（1997）天民初字第139号民事调解书确认的调解协议约定：“……；三、本市高正街三十五号私房一栋（合法面积七十三点七平方米）其中十五平方米房产权归张乐群所有；其余归周志敏所有。若双方共同出卖高正街三十五号房屋，周志敏无条件付给张乐群人民币六万元，其余款归周志敏所有；……”。后案涉房屋一直由被告周志敏在使用。2015年9月1日，周志敏与王赛英的丈夫夏剑波签订《门面协议合同》，双方约定夏剑波租用被告周志敏所有的位于长沙市天心区门面，租赁期为6年，自2015年9月1日至2021年8月31日止，租金按季度交纳，租期前两年每季度租金为一万元，第三年每季度租金为一万一千元，第四年到第六年每季度租金为一万五千元。租赁合同签订后，被告王赛英与其丈夫使用该房屋共同经营长沙市天心区梵潮箱包店（曾用名长沙市天心区熙客箱包店），并按约足额向周志敏支付租金至2020年2月28日。因疫情影响，王赛英停止经营长沙市天心区梵潮箱包店，并搬离案涉房屋。同时，因原告张乐群于2019年11月向周志敏、王赛英催讨租金，遭到拒绝，原告遂诉至本院。以上事实，有房屋所有权证、（1997）天民初字第139号民事调解书、个体工商户登记基本信息、《门面协议合同》，当事人陈述等予以证实，足以认定。本院认为，房屋共有关系是指两个及以上的民事主体对同一房屋房屋都享有所有权，由此形成的权利义务关系。房屋部分共有人擅自出租共有房屋的，其他共有人事后追认，应当认定为租赁关系有效。本案中，原告张乐群对被告周志敏将案涉房屋出租给被告王赛英用于经营长沙市天心区梵潮箱包店的事实并无异议，且其向被告周志敏、王赛英主张租金，视为其对周志敏出租行为的追认，故被告周志敏与王赛英的丈夫夏剑波之间签订的《门面协议合同》合法、有效。但是，原告作为案涉房屋的按份共有人，其对案涉房屋依法享有占有、使用、收益、处分的权利，被告周志敏收取被告王赛英支付的租金后，并未将相应的租金权益支付给原告张乐群，故原告张乐群要求被告周志敏向其支付2015年9月1日至2020年2月28日的租金，本院予以支持，经计算，被告王赛英于租赁期间向周志敏支付租金共计214000元（10000元*4个季度*2年+11000元*4个季度+15000元*6个季度），根据原告张乐群所占产权的比例，被告周志敏应当向原告张乐群支付租金43549元（214000元*20.35%），对于原告主张的过高部分，本院不予支持。同时，原告张乐群并未提交充分的证据证实案涉房屋自2010年1月1日至2015年8月31日期间存在租赁的事实，其主张该期间的租金收益，于法无据，本院不予支持。对于原告张乐群主张案涉房屋的钥匙，本院认为，原告张乐群系案涉房屋的按份共有人，其对案涉房屋依法享有占有、使用、收益、处分的权利，但因原告张乐群与被告周志敏离婚后，案涉房屋一直由被告周志敏及其亲属居住使用，原告张乐群另有其他居所，如双方共同居住在案涉房屋，势必会加深原告张乐群、被告周志敏之间的矛盾，不利于对案涉房屋的管理，故在不影响被告周志敏居住的情况下，原告张乐群有权与被告周志敏共同对案涉房屋进行管理、处分，被告周志敏应当向原告张乐群交付案涉房屋的一套一层大门钥匙。对于被告周志敏辩称，本案超过了诉讼时效，本院认为，因案涉房屋自2015年9月1日至2020年2月28日期间出租给被告王赛英使用，其租赁行为及相应的租金收益均具有持续性，故本案应当从租赁行为终止之日起计算诉讼时效，原告于2020年4月23日向本院提起诉讼，未超过诉讼时效，本院对于被告周志敏的该项辩称，不予采信。另外，原告张乐群主张被告长沙市天心区梵潮箱包店、王赛英承担租金的支付义务，本院认为，因原告张乐群、被告周志敏离婚后，案涉房屋一直系由被告周志敏在居住、使用，原告张乐群并未居住在案涉房屋中，被告王赛英有理由相信被告周志敏系案涉房屋的所有权人，并有权处分案涉房屋，故被告周志敏出租案涉房屋的行为，构成表见代理，加之原告张乐群并未提交充分的证据证实其在2015年9月1日起至2019年11月期间向被告王赛英出具产权证明并主张相应的租金，而遭到被告王赛英拒绝，现被告王赛英已经足额向被告周志敏支付了租赁期间的租金，原告张乐群再次要求被告王赛英支付租金，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第二百一十二条，《中华人民共和国物权法》第九十三条、第九十四条、第九十六条之规定，判决如下：一、限被告周志敏于本判决生效之日起十日内向原告张乐群支付租金收益43549元；二、限被告周志敏于本判决生效之日起十日内向原告张乐群交付位于长沙市天心区房屋（产权证号为：长房权证天心字第××号）的一套一层大门钥匙；三、驳回原告张乐群的其他诉讼请求。本案受理费1235元，减半收取618元，由原告张乐群负担100元，由被告周志敏负担518元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  谭小松二〇二〇年六月十五日法官助理任文静代理书记员  邓双莹附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国物权法》第九十三条不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。第九十四条按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。第九十六条共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。