山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终6210号上诉人（原审原告、反诉被告）：盛立军，女，1967年3月28日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：范作民，山东众英律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯本庆，山东众英律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：王丽霞，女，1963年9月19日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：郝芳芳，山东祥天律师事务所律师。委托诉讼代理人：李厚霖，山东祥天律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：牛毅，男，汉族，1963年7月10日出生，住济南市。委托诉讼代理人：郝芳芳，山东祥天律师事务所律师。委托诉讼代理人：李厚霖，山东祥天律师事务所律师。原审第三人：山东链家房地产经纪有限公司，住所地济南市。法定代表人：高春慧，总经理。委托诉讼代理人：李彩金，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：张敏，女，该公司工作人员。上诉人盛立军因与被上诉人王丽霞、牛毅、原审第三人山东链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2020）鲁0103民初1041号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月5日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。盛立军上诉请求：1.撤销一审判决第一项，并依法改判王丽霞、牛毅依照双方《房屋买卖业务签约文件合订本》（合同编号：10000XXXXXXX）中《存量房屋买卖合同》关于房屋的交付约定，办理济南市市中区某房屋的交付手续，并交付房屋钥匙或发回重审；2.请求依法撤销一审判决第三项，并依法改判支付盛立军逾期履行合同义务违约金1260000元和律师代理费55700元或发回重审；3.一、二审诉讼费由王丽霞、牛毅负担。事实和理由：一、一审判决“被告王丽霞协助原告盛立军办理涉案房屋的交付手续”没有事实根据及法律依据，二审法院应予改判或发回重审。（一）《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物，并转移标的物所有权的义务。在本案中，王丽霞作为涉案房屋的出卖人，其应当按照合同约定将涉案房屋交付盛立军，这是王丽霞的一项基本义务，是其应尽的义务，不是协助义务。如果，王丽霞是协助义务，那么请问谁办理涉案房屋的验收、交付手续。（二）《存量房屋买卖合同》第五条房屋的交付明确约定，出卖人（即王丽霞）应当按照下列约定时间（或条件）将该房屋交付给买受人（即盛立军）。因此，履行涉案房屋的交付手续是王丽霞作为出卖人的基本义务，双方在合同中明确约定了“房屋交付使用”不仅是移转房屋所有权，而且同时还要转移占有房屋。在此约定下，就应当按照约定来确定双方的权利义务内容。出卖人不仅应当在合同约定的期限内将房屋的所有权移转登记给买受人，而且还应当将房屋在验收合格后交付给买受人，否则就应承担违约责任。一审判决完全置双方约定而不顾，判决王丽霞协助盛立军办理涉案房屋的交付手续，既没有事实根据，也无法律依据，二审法院应予纠正。二、一审判决认定事实不清，应依法予以改判或发回重审。（一）一审判决认为对交付问题，王丽霞不存在违约，但对房屋未能按期交付，双方均存在一定责任，与事实不符，属认定事实不清。盛立军认为王丽霞未全面履行和拒绝履行合同义务，构成根本违约。1.王丽霞未能按照合同约定履行涉案房屋验收、交付义务，属于严重的违约行为，这是其违约行为之一。《存量房屋买卖合同》第五条约定双方应在2019年11月2日将涉案房屋交付给盛立军，但王丽霞提出2019年11月5日之前，因个人原因无法办理涉案房产的交付，希望能在2019年11月5日办理交付，盛立军予以同意并约定在2019年11月5日办理涉案房产的交付手续。但是2019年11月5日王丽霞却没有按照约定办理涉案房屋交付手续，而是直接将涉案房屋的钥匙留在了链家公司的店面交予非该房合同经纪人，并没有通知经纪人和盛立军，没有与盛立军当面办理验收、交付手续，这属于王丽霞的违约行为。而盛立军在11月5日当天中午接到第三方电话即赶到涉案房屋，才得知王丽霞上述行为。在链家公司和钥匙持有人柏洋的引领下准备做交付前看房。发现涉案房屋已被破坏的面目全非，室内门、窗、卫生间设施等全部被拆除、清空，盛立军在足额支付了630万元的购房款后，在约定的交房时间内有权不通知王丽霞进行验房，这属于盛立军在履行合同过程中的正当权益，根本不存在任何过错，也不应当承担任何责任。2.王丽霞将涉案房屋整体结构严重破坏，室内的门、窗、墙面、负灯、厨房、卫生间设施等均予以全部拆除、清空，造成房屋整体结构被破坏，无法达到房屋验收、交付条件，这不仅是其违约行为之二，更是一种恶意的严重破坏行为。王丽霞将涉案房屋的门窗等整体结构予以破坏，既不符合双方对房屋交付时保持原状的约定，也不符合一般存量房屋交易的习惯。在庭审中，链家公司陈述，按照经纪人的表示是当时的房屋固定装修保持原样的，按照合同约定和一般正常房屋的交易习惯像不可移动的门、窗，应当算是房屋的固定装修，像冰箱、电视是不属于的。因此，王丽霞将涉案房屋破坏，导致多次催促下其不敢直接交付房屋，涉案房屋无法按时交付，其最终原因是王丽霞造成，这是导致其违约的根本原因。尤其是在一审中，盛立军提交了2019年11月5日在涉案房屋验收时所拍摄的视频光盘并当庭播放，证实了盛立军在2019年11月5日到达涉案房屋内对涉案房屋进行交房前看房，同时也证实王丽霞将涉案房屋的门、窗、卫生间、厨房、墙面、负灯等全部拆除的事实，进而证实王丽霞交付涉案房屋不符合约定，构成根本违约。如此严重的破坏行为，致使涉案房屋的整体结构遭到破坏，而一审判决对此视频在判决书中只字未提，避而不谈，认定王丽霞不构成违约，属于认定事实不清。3.因涉案房屋被破坏，无法达到交付条件。在经纪人张波、盛立军多次要求王丽霞就涉案房屋进行验收、交付，王丽霞均置之不理，致使在长达六个多月的时间里王丽霞拒不交付涉案房屋，这是其违约行为之三。2019年11月7日，经纪人张波多次通知王丽霞办理涉案房屋交付手续；盛立军也先后通过短信、函件通知王丽霞、牛毅办理涉案房屋的交付手续。但王丽霞自知理亏，直到一审开庭前也未办理涉案房屋的交房手续。在长达六个多月的时间里，王丽霞、牛毅对涉案房屋的破坏、交付均未有任何意思表示，以自己的行为表明拒绝履行合同义务，显然王丽霞的拒绝行为已构成违约，且该违约行为也符合《存量房屋买卖合同》第八条第（二）款第3项约定的根本违约情形。4.一审判决依据链家公司的陈述认定未能完成交付是由于双方均未到场，才导致的延期交付问题，不存在违约，属于认定事实错误。结合全案证据，均是链家公司的员工张波也即涉案房屋的经纪人通过电话、短信、微信等方式要求王丽霞在指定的时间和地点按约定办理涉案房屋的交付手续，盛立军也通过电话、短信要求王丽霞（牛毅）办理房屋交付手续。从没有任何证据证明张波要求盛立军限时办理交付手续，这是因为盛立军一直在等待王丽霞和链家公司确定履行交房义务的时间和地点，但链家公司从未通知盛立军交房时间和地点。王丽霞自始至终均未明确答复，也就导致了涉案房屋迟迟未能交付，这也是王丽霞构成根本违约的原因。一审法院仅依据链家公司的陈述没有结合全案证据，就认定盛立军未到指定地点办理涉案房屋交付手续，属于认定事实错误。同时，盛立军也在一审庭审时多次强调，盛立军要求经纪人张波给王丽霞通知、给牛毅发送短信以及邮寄催告函等方式均是要求王丽霞及时履行合同义务的催告，但是王丽霞均未有任何回复，以自己的行为表明拒绝履行合同义务，显然王丽霞的拒绝行为已构成违约。一审法院仅依据链家公司的陈述就认定双方均未到场，不存在违约，属于认定事实不清。（二）一审判决认定“2019年11月5日，王丽霞当天寻找到其经纪人，并将钥匙交付，虽然没有在当天配合盛立军完成其他物业手续，但交付钥匙属于履行交付义务的行为”属于认定事实错误。1.本案庭审查明，经纪人张波不止一次通过微信告知王丽霞，将钥匙交到链家店面，仅仅是代为保管，只有买卖双方当面交割，在物业交割单上签字才算最终的物业交割完结；同时，柏洋无论在“收到条”，还是“说明”的内容中，仅能证明收到钥匙，暂时由维护人保管，并没有认可收到王丽霞交付的钥匙视为房屋交付；另外，根据链家公司当庭陈述，按照一般房屋物业交割流程，是应当买卖双方到场对房屋内的各种设施以及水表、电表等数字进行核实确认。正常的房屋交易流程，成交的店面是按照客户（即盛立军）联系的门店签署存量房屋买卖合同及追加合同。因此，综合以上庭审查明的事实，王丽霞将钥匙留在不是成交的店面，并交付给柏洋暂时保管的行为，不是履行交付涉案房屋义务的行为。一审法院据此认为属于履行交付义务，与事实不符，属认定事实错误。2.结合本案查明的事实，链家公司阳光一百店的员工柏洋，仅仅是王丽霞涉案房屋的维护人，既不是涉案房屋的经纪人，更不是王丽霞的代理人，其无权代表王丽霞与盛立军办理房屋验收、交接。同时，《存量房屋买卖合同》第五条房屋的交付约定出卖人和买受人共同对房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接《家具家电及附属设施清单》中所列物品，买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字。根据该约定，涉案房屋的验收、交付是王丽霞本人的义务，王丽霞将涉案房屋的钥匙交给柏洋，并留在链家公司其他店面的行为，并不是履行涉案房屋的验收、交付义务。因此，王丽霞将涉案房屋钥匙留在他人处，而不去涉案房屋进行当面交接，不是履行交付义务的行为，一审法院认定事实错误。（三）一审判决背离合同双方就根本违约情形的明确约定，主观认为“即使合同交付履行期限过长，仍不属于根本违约”是错误的，属认定事实错误。1.《存量房屋买卖合同》第八条第（二）款约定“出卖人若出现下列情形之一的，出卖人构成根本违约，且买受人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：第3项逾期履行本合同约定的义务超过三十日的；出卖人出现上述根本违约情形之一的，出卖人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向买受人支付违约金”，该约定系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规效力性强制性规定，应当得到履行和遵守。在双方就根本违约情形有明确约定的情况下，一审判决却背离该约定，就双方明确约定的“根本违约”情形另行解释为合同达到目的不能实现的程度，合同无法得到继续履行，显然背离了双方的真实意思表示，属认定事实错误。2.正如一审判决认为不动产的交付一般是指办理房屋所有权转移登记，但本案双方签订的房屋买卖合同对交付处以特殊定义一样，本案就“根本违约”也处以了特殊的定义、明确的定义。在王丽霞已经迟延履行合同义务长达六个多月的情形下，应属于根本违约，盛立军的请求符合合同约定，应予支持。三、一审判决违反法定程序，应依法发回重审。（一）一审判决认定“庭审中，牛毅出具书面说明，特别强调该房屋虽为婚内取得，但系‘王丽霞个人财产’且涉案合同虽然打印牛毅姓名，但却无牛毅签名，故本案根据前述证据，推定王丽霞确为该房屋的单独所有权人”，该认定违反法定程序。1.一审判决中认定，在庭审中，牛毅出具书面说明，与事实不符。在庭审过程中，牛毅及牛毅的代理人并未出具书面说明。2.牛毅出具的书面说明，从证据种类上属于当事人陈述、也属于书证，但无论属于哪一种证据，都应当必须查证属实，应当在法庭上出示，并由当事人互相质证，未经质证的证据，不能作为认定案件事实的依据。在本案中，该书面说明既未在法庭上出示，也未经过盛立军的质证，因此，该证据不能作为认定事实的依据，但是一审判决却予以认定和采信，违反了法定程序。（二）一审判决未依照法定程序全面、客观的审核证据，违反法定程序，从而致使认定事实错误。王丽霞提交“证明”一份，出具人系“三箭如意苑物业”，落款日期为2019年11月18日。盛立军在一审庭审时当庭表示对该证据有异议，认为该证据不能证明盛立军已在物业登记备案，并明确表示王丽霞还应当提交盛立军在物业备案的材料而不仅仅是物业部门出具的证明，但王丽霞并未提交备案的材料，因此该证据不能作为有效证据予以采信，但一审判决仍然予以认定，致使认定事实错误。事实上，涉案房屋的物业仍登记在王丽霞名下，王丽霞未办理涉案房屋交付手续，也未办理物业交割手续，盛立军不可能在涉案房屋办理物业备案，因此，王丽霞在一审中提交的物业备案证明是虚假的。四、一审法院就诉讼费用的负担分配是错误的，应予纠正。本诉案件的受理费是按照房屋的价值（630万元）及主张的违约金金额126万元和律师代理费金额55700元的标准计算出来的，一审判决既然支持了盛立军要求王丽霞交付房屋的诉求，那么因该诉求而产生的诉讼费应由王丽霞负担，盛立军应仅负担未能支持的部分，但是一审判决却并未如此分配，仍由盛立军负担了大部分，显然一审判决的分配是错误的。综上，盛立军认为，就涉案房屋买卖而言，盛立军在足额按约定支付了购房款后，涉案房屋的交付义务就已转移至王丽霞，按约定交付房屋就是王丽霞最基本的义务，违反了该义务，王丽霞就已构成违约。结合本案，王丽霞在足额收取购房款，长达六个多月拒绝履行交付义务，足以构成合同约定的根本违约情形，应当承担违约责任。王丽霞、牛毅辩称,一审判决认定事实清楚，适用法律正确，盛立军的上诉请求及理由不成立，应依法驳回盛立军的上诉，维持原判。具体理由如下：一、一审法院判决王丽霞、牛毅依照双方一审中《房屋买卖业务签约文件合订本》中《存量房屋买卖合同》中关于交付房屋的约定，协助盛立军办理涉案房屋的交付手续，并向盛立军交付房屋钥匙的判决内容完全正确，不存在任何不妥，盛立军的此项上诉请求不成立。（一）盛立军对《中华人民共和国合同法》第一百三十五条的引用不完整，故意回避对其不利的规定。该条规定：出卖人应当履行向买受人交付标的物或交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。王丽霞、牛毅已经将涉案房屋产权配合盛立军过户至盛立军名下，并且按照双方约定的时间2019年11月5日到场交付房屋，因盛立军、链家公司迟迟未到，王丽霞、牛毅也没有接到任何改期办理交割手续的通知，迫于无奈将涉案房屋钥匙放置在链家公司处，由其工作人员柏洋出具《收到条》，并告知链家公司如盛立军前来办理交接手续，提前通知王丽霞、牛毅。根据第一百三十五条规定，交付标的物或者交付提取标的物的单证，是选择关系。在房屋买卖合同中，交付房屋钥匙象征买受人已获取、控制房屋。一审判决，王丽霞、牛毅交付涉案房屋钥匙亦属于履行交付义务的行为，完全符合《中华人民共和国合同法》第一百三十五条的规定。盛立军通过链家公司获取涉案房屋钥匙且两次进入房屋。盛立军在获取钥匙进入房屋时，已经接受房屋交付。无论从王丽霞、牛毅交付钥匙还是从盛立军在未通知王丽霞、牛毅的情况下，两次进入涉案房屋，接受房屋，并且实际行使其所有权人的权利，变更了物业的新业主登记，均可确定，王丽霞、牛毅履行房屋交付行为，盛立军完全控制涉案房屋，王丽霞、牛毅不存在不履行交付的问题。恰恰因盛立军在控制房屋后又单方违约，应自行承担不利后果。一审法院考虑涉案房产能实际顺利办理交付，避免盛立军再次违约拒收房屋，办理房屋交付手续需要双方当事人一起办理，产权已过户至盛立军名下，以盛立军办理手续为主，王丽霞、牛毅协助义务，更具有合法性、合理性，一审明确判决王丽霞、牛毅协助办理交付手续，并交付房屋钥匙，完全正确，不但不违反法律更具有合理性。二、合同第五条约定交付房屋给买受人，王丽霞、牛毅已经尽到房屋交付义务。对交付后，买受人盛立军对涉案房屋享有完全控制权，其是否实际使用房屋，不是王丽霞、牛毅所能掌控的，且合同也没有“房屋交付使用”字样。因此，其主张的该上诉理由缺乏事实根据，不能成立。三、一审判决认为交付问题，王丽霞、牛毅不存在违约，完全正确，不存在事实不清的情况。对于房屋未能按期交付，盛立军是存在责任的。1.盛立军未在约定的时间到场办理房屋交付，存在明显违约；2.盛立军在未通知王丽霞、牛毅的情况下使用王丽霞、牛毅留有的房屋钥匙两次进入房屋，其完全获得、控制房屋后，并在物业公司变更新业主登记，再次单方违约拒收房屋钥匙，让链家公司将房屋钥匙通知王丽霞取回。一审法院判决王丽霞、牛毅在房屋交付上没有违约，盛立军自身存在责任完全正确，不利后果应自行承担。四、盛立军主张王丽霞、牛毅将涉案房屋整体结构严重破坏，不符合客观事实，且无证据证实，王丽霞、牛毅不予认可。王丽霞、牛毅向盛立军交付的房屋，完全符合合同的约定。一审中，盛立军提交的视频光盘存在剪切的情况，不具有完整性，不能反映全面客观事实情况。盛立军的诉请系房屋交付问题，并未对房屋质量问题提出具体诉讼请求，一审判决对房屋是否存在质量问题未处理完全正确，盛立军也没有有效证据证明王丽霞、牛毅交付的房屋存在质量问题，王丽霞、牛毅交付的房屋完全按照合同约定，不存在不符合交付条件，盛立军以此主张王丽霞、牛毅的违约行为不能成立。一审中，盛立军提交法庭的微信、短信、函件均系其单方意愿，我方没有参与，对其内容更无从知晓，我方不予认可，无法实现其主张的证明目的。五、涉案房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，合同合法有效，双方当事人签字确认的《房屋交付清单》作为合同的组成部分，双方当事人应优先按照该约定履行合同，只有在合同没有约定或约定不明确定的情况下，才可考虑法律规定及交易习惯，因此，王丽霞、牛毅完全按合同约定清单履行交付，完全正确，不存在任何不妥。合同附件一《家具家电及附属设施清单》明确了交付房屋不包括门、窗、整体橱柜、地板，王丽霞、牛毅进行拆除门、窗等，并不违反合同约定，不属于违约行为。王丽霞、牛毅对为了保持房屋的整洁，对地板并未拆除。王丽霞、牛毅依照约定，为盛立军留下进门右手边的衣柜和两个衣帽间的架子，负灯，书房的衣柜及5个空调，不存在拆除负灯的情况。盛立军主张的上诉理由与事实不符。王丽霞、牛毅按照约定2019年11月5日到场办理房屋交付，却迟迟未等到盛立军，盛立军主张王丽霞、牛毅不敢直接交付房屋无事实根据，涉案房屋未按期交付系盛立军违约所致，最终责任人为盛立军。六、一审判决认定“2019年11月5日，王丽霞当天寻找到其经纪人，并将钥匙交付，虽然没有在当天配合盛立军完成其他物业手续，但交付钥匙亦属于履行交付义务的行为”完全正确，盛立军以此主张一审判决认定事实错误，无事实法律依据，不能支持。（一）庭审中，盛立军提供的张波的微信记录，发生双方约定房屋交付时间2019年11月5日之后，且为其事后单方理解，与合同约定、交易习惯均不符，我方也不予认可，不能实现其主张的上诉目的。（二）盛立军在上诉中明确柏洋系链家公司的员工，王丽霞房屋的维护人，其代表链家公司收取王丽霞、牛毅交付的房屋钥匙，并且盛立军也是通过柏洋获取王丽霞、牛毅放置在链家公司处的房屋钥匙。至于链家公司内部的人事工作管理非王丽霞、牛毅所应掌握，王丽霞、牛毅将房屋钥匙交至链家公司处，并且有员工接受出具收到条及说明，即可证明王丽霞、牛毅完全按约定交付房屋。一审对此认定完全正确。七、一审判决在双方约定2019年11月5日之后，链家公司陈述未能完成交付是由于双方均未到场，才拖延至今，不存在违约，事实认定正确。因前期的行为，导致双方发生新的争执，拖延时间，一审判决对此不认定违约完全正确，且双方均对新的争执未能达成一致意见，更不存在无履行及违约问题。八、一审判决程序合法，盛立军主张违反法定程序，缺乏事实根据和法律依据，其上诉理由不成立。一审法院根据房产证登记信息确定涉案房产系王丽霞单独所有且牛毅表示其非房屋所有权人，亦并非合同出卖人，盛立军与王丽霞、牛毅签订房屋买卖合同中也没有牛毅的落款签字，其提交法庭的微信记录中，牛毅明确回复其与涉案房屋没有任何关系，非产权人，联系王丽霞，一审判决若办理交付手续需要牛毅予以配合，应提供必要协助，完全正确。九、一审案件受理费应由盛立军全部承担，纠纷系其违约行为所致，为此诉讼发生的费用应自行承担。王丽霞、牛毅出于对盛立军的宽容，不计较，一审判决王丽霞负担6953元诉讼费没有上诉。综上所述，盛立军的全部上诉请求及理由不能成立，请求依法查清事实，维持原判，驳回盛立军的上诉。链家公司述称,2019年8月11日链家公司促成双方签署房屋买卖合同，合同签署后双方就交付房屋手续产生纠纷，诉至法院，链家公司将尽力配合法院进行调查，并根据法院生效判决协助双方办理房屋手续。盛立军向一审法院起诉请求：1、请求判令两被告将坐落在济南市市中区某的房屋交付（交钥匙、办理物业交割）给原告；2、请求判令两被告向原告支付逾期履行合同义务违约金1260000元；3、请求判令链家公司履行对坐落在济南市市中区某房屋的交付手续协助义务，具体是按照经纪服务合同第二条第十二项，协助办理房屋物业交割；4、请求判令两被告承担原告因本案而支付的律师代理费55700元；5、本案的诉讼费、保全费、保全保险费等费用均由两被告承担。王丽霞、牛毅向一审法院提起反诉请求：1、请求判令被反诉人向反诉人支付逾期履行合同义务违约金1260000元；2、请求判令被反诉人承担反诉人因本案支出的律师代理费55700元；3、本案诉讼费、保全费、保全责任险等所有涉诉费用由被反诉人承担。一审法院认定事实：2019年8月11日，王丽霞作为出卖人（合同上载明牛毅为共有权人），与盛立军作为买受人共同签署《存量房买卖合同》，载明内容如下“出卖人所售房屋坐落为济南市市中区某，该房屋为楼房，该房屋所在楼栋建筑总层数为19层，其中地上18层，地下1层，该房屋所在楼层为16层，产权证明文件所载建筑面积共313.78平方米。共同出卖的附属房屋约20平方米使用权地下室。该房屋规划设计用途为住宅。该房屋所权证证号为济房权证中字第19XXXX号，共有权证证号为济房权证中字第19XXXX号，该房屋性质为商品房。出卖人与买受人通过山东链家房地产经纪有限公司【备案证明编号：济经纪XXXX居间介绍成交。出卖人和买受人，经协商一致，同意本合同项下房产、装饰装修及附属设施的成交总价格为人民币6300000元，该价格不因市场价格的波动或面积的变化而变动。买受人于2019年8月11日向出卖人支付定金人民币100000元，壹拾万元整（不高于成交总价格的20%），定金支付方式为自行支付。买受人应当按照下列约定时间（或条件）将第一笔房款2000000元；买受人应当按照下列约定时间（或条件）将第二笔购房款人民币4200000元以自行支付的方式向出卖人支付。第五条，房屋的交付。（一）出卖人应当按照下列约定时间（或条件）将该房屋交付给买受人：经甲乙双方协商一致，2019年11月2日（请约定具体时间或条件）将该房屋交付给买受人。（二）该房屋交付时，应当履行下列第1、2、3项手续：1、出卖人与买受人共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接《家具家电及附属设施清单》中所列物品；2、买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字。该合同买卖双方在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张赔偿损失的，违约方除按约定承担违约责任外，还必须承担守约方追溯违约方责任所花费的诉讼费、保全费、保全保险费、执行费、律师代理费及交通费。出卖人与买受人双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。出卖人出现下列情形之一的，出卖人构成根本违约，且买受人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……3.逾期履行本合同约定的义务超过三十日的。出卖人出现上述根本违约情形之一的，出卖人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向买受人支付违约金。买受人出现下列情形之一的，买受人构成根本违约，且出卖人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……5.逾期履行本合同约定的义务超过三十日的。买受人出现上述根本违约情形之一的，买受人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向出卖人支付违约金。同日，王丽霞、牛毅作为出卖人（仅有王丽霞签字），盛立军作为买受人，山东链家房地产经纪有限公司作为居间人，共同达成《经纪服务合同》，居间代理费94500元，该合同居间方经纪执业人员签字为张波、任伟堂。”前述合同无牛毅本人签字。盛立军已向王丽霞支付购房款项630万元，涉案房产已过户至盛立军名下。2019年11月3日，张波出具欠条一张，载明：由于链家公司在买卖济南市某过程中存在重大失误，链家公司自愿将买家盛立军应付中介费降为人民币3万元整。前期买方盛立军已付中介费3万元至链家账户。2019年10月28日，在买卖双方网签过户时，盛立军替链家向卖方王丽霞垫付欠款6万元整。链家承诺一周内向盛立军返还垫付款6万元整。收到返还款后，张波于2019.09.09写给王丽霞的欠条自动作废。2019年9月8日，张波、任伟堂出具补充说明，载明“由于链家公司在买卖济南市建设路85号三箭如意苑1-1602过程中存在重大失误（链家在签署买卖业务签约文件合订本时明明知道卖家王丽霞房产有抵押及其它情况，而故意和卖家一并向买家隐瞒）。虽然经过沟通卖家仍未解除房产抵押，且不配合执行合同。由于本次房产交易为链锁交易，是在链家和卖家充分承诺和保证13-1-1602无房产交易纠纷之后继续签署了15-1-301的买卖业务合同。因此，由于13-1-1602房产交易失败导致的15-1-301的买卖合同失效由链家承担相应的责任。2019年9月9日，张波出具欠条一张，载明“因买卖合同编号10000XXXXXXX，房屋地址市中区某交易房屋经纪人操作失误造成业主损失。现承诺，如房屋合同能顺利履行且能正常办理房屋产权转移则产权转移当天赔偿出卖人6万元整。如无法产权转移则此欠条无效。2019年11月7日，张波向王丽霞发送短信“王丽霞女士，您好！咱们和客户约定好的5号进行咱三箭如意苑某某号房屋的物业交割！现在您已经逾期，现在再通知您过来一下，最晚于今天下午六点之前，否则8号我们将发催告函给您，到时候就会走法律程序！您把钥匙交到链家店面我们只能代为保管，只有您买卖双方过来当面交割，在物业交割单上签字才算最终的物业交割完结！还希望您遵循合同规定尽快过来进行物业交割，否则后期造成违约责任您将自行负责！”2019年11月11日，盛立军向手机号为+86185****8989的手机号发送短信（盛立军标注姓名为“牛毅”），载明内容“牛毅所长，希望大家都遵照合同，理智解决问题。我已委托链家多次催促王丽霞办理房产交割，一直拖延。因此本着互相尊重的原则才与你联系。”该手机号回复短信“有关此房屋的所有交易情况和事情，请联系王丽霞，电话:13605316688”盛立军回复“你是共有人，责无旁贷”牛毅“此房屋签约合同，我本人没有签字，交易流程和细节也没有参与，请联系签字人王丽霞”。盛立军提供的落款为2019年12月16日的《关于要求立即办理房屋交付手续的函》，载明：王丽霞、牛毅：2019年8月11日你们二人作为共同出卖人与我本人签订《存量房屋买卖合同》。买卖合同约定你们将坐落于济南市市中区某室房屋包括附属房屋约20平方米使用权地下室出售给我本人，房产、装饰装修及附属设施的成交总价格为人民币630万元。合同签订后我依照合同约定将630万元购房款已全部支付给你们，且上述房屋也已办理完毕房屋权属转移登记手续。但截止发函前你们二人仍未将上述房屋交付给我，未按照合同约定履行房屋交付手续。同时，你们二人也未按照合同约定将附属房屋20平方米使用权的地下室交付给我。根据《存量房屋买卖合同》约定你们二人已构成根本违约。为此，请你们二人收到本函后二日内通过居间方山东链家房地产经纪有限公司或直接与我本人办理上述房屋交付手续，逾期仍未交付的，一切后果由你们二人承担。”该件由侯本庆（原告代理人）邮出，分别至济南市市中区某某号和济南市市中区某某号，收件人分别是牛毅和王丽霞，投递结果均为收件人拒收。盛立军委托山东众英律师事务所代理本案，支出代理费55700元。根据张波与王丽霞微信聊天记录，载明“王丽霞女士，您好！咱们和客户约定好的5号进行咱三箭如意苑某某号房屋的物业交割！现在您已经逾期，现在再通知您过来一下，最晚于今天下午六点之前，否则8号我们将再发催告函给您，到时候就会走法律程序！您把钥匙交到链家店面我们只能代为保管，只有您买卖双方过来当面交割，在物业交割单上签字才算最终的物业交割完结！还希望您遵循合同规定尽快过来进行物业交割，否则造成违约责任您将自己负责。”王丽霞回复“张波：你作为店长你说话负法律责任的，11月5号上午我和柏洋在阳光100链家店面一直等到中午，你张波和任伟堂一直没有一个联系我和柏洋的，是我让柏洋主动联系的你张波和任伟堂，而后说买家没有时间，我才把钥匙放在你们链家柏洋店里面，买家第一次看房后，不接受钥匙，既然不接受钥匙，为什么第二天再次回到本房屋当中，请给我一个明确的答复。”张波“不是看了房子就是交割，交割是需要买卖双方当事人在场！我听柏洋说您是给他打电话把钥匙放到他那里就走了而不是在店面等了一上午！买家第一次去看房子是真的本着收钥匙，查看水电费的情况，是自己去的！第二次买家去是带着家里人过去再详细去看了房子的情况！王丽霞“11月5日买家已经进入该房屋里面，不接受钥匙，为什么11月6日又再一次的进入该房内，既然这样我们走法律程序吧。”2019年11月5日，柏洋出具“收到条”，载明：今收到业主王丽霞三箭如意苑13号楼1单元1602房屋钥匙两把。2019年11月7日，柏洋出具“说明”，载明：双方约定2019年11月5日上午进行房屋交割手续，原业主王丽霞一直等待办理交接事宜，也未接到经纪人任伟堂电话通知，所以暂时把钥匙留在链家由维护人保管。后因客户盛立军和经纪人任伟堂在2019年11月5日和11月6日两次进入该房屋内（地址：济南市某某某室），同时两次进入该房屋之前均未通知原业主王丽霞，现客户盛立军不接受该房屋钥匙，特此说明。被告提交“证明”一份，出具人系“三箭如意苑物业”，落款日期为2019年11月18日，载明“山东省济南市某某某室原业主已将该房屋售出。新业主：盛立军已领取该房屋的房产证，并于2019年11月13日，已在物业登记备案特此说明。因此有关此房屋的水、电、燃气、煤气，原业主王丽霞需要到有关水、电、燃气、煤气单位办理该房屋销户手续。”2020年4月15日，王丽霞、牛毅共同出具说明一份，载明“民事案号（2020）鲁0103民初1041号，房屋买卖合同纠纷案，因被告牛毅在本案诉讼中没有参与任何交易细节、交易流程，在本案合同中无任何签字等行为。该涉案房屋是婚内王丽霞个人单独所有财产，因此该涉案房屋不属于婚内共有财产，牛毅不承担任何法律责任。”鲁（2019）济南市不动产第022某某某某号不动产登记证书登记于王丽霞个人名下，系单独所有。王丽霞、牛毅共同委托上海市协力（济南）律师事务所代理本案，支出代理费用15000元。庭审结束后，当事人向一审法院提交解除委托代理合同的手续，故该项诉讼请求一审法院不再审理。庭审过程中，一审法院向第三人明确提问，要求第三人明确回答，第三人明确回答内容记述如下“按照一般房屋物业交割流程，是应当买卖双方到场对房屋内的各种设施以及水表、电表等数字进行核实确认”。2019年11月5日以后“多次要求过（原、被告在固定期限办理交割手续），具体是第三人要求原、被告双方协商解决对室内设施产生的争议，并及时办理物业交割。到了我们约定给双方办理交割的那一天，双方未能办理交割的是因为原告因为门的问题需要被告安回来，但被告不同意按照原告的要求将门安回去，所以说双方无法办理物业交割手续。”2019年11月5日约定的地点“没有具体体现交房地点……当天约定的时间是2019年11月5日，具体的时间是被告再打电话，根据经纪人的表述，被告直接去了柏洋所在的门店，柏洋联系签约的经纪人和原告，被告等了一会，就决定不再等了，就把钥匙放在柏洋的门店”。就具体签约门店“正常的房屋交易流程，成交的店面是按照客户（原告）联系的门店来签署存量房屋买卖合同及追加合同，本次交易客户为张波所在门店。被告是将该房屋委托给山东链家房地产经纪有限公司，但具体维护人是柏洋。”（此处被告答复其签约门店“在世纪家园的店，因为柏洋是被告方涉案房屋的经纪人，柏洋没有取得经纪人执业证书，故不能在合同中签名，但与被告就涉案房屋提供经纪服务的链家的员工是柏洋）。一审法院明确询问“2019年11月5日之后，你又多次通知双方对涉案房屋进行交付，那么多次通知，确定好时间之后，是哪一方没有到达房屋交付所在地？”第三人明确回答“多次通知，双方都没有到。”一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，盛立军提出本诉后，王丽霞、牛毅提出反诉，故一审法院就本诉、反诉分别论述。首先处理本诉。就合同效力问题，系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规效力性强制性规定，合同成立并生效，应当得到履行。但就合同双方当事人，盛立军主张牛毅为本案出卖人（共有权人）之一，但被告提交的不动产权证书载明该房屋系王丽霞单独所有，庭审中，牛毅出具书面说明，特别强调该房屋虽为婚内取得，但系“王丽霞个人财产”，且涉案合同虽然打印牛毅姓名，但却无牛毅签名，故本案根据前述证据，推定王丽霞确为该房屋的单独所有权人，对该房产具备完全处分权，牛毅未签名不影响合同效力，亦无权对该房产或买卖合同提出权利主张。不过，考虑到该房屋确系王丽霞、牛毅婚内取得财产，故涉案房屋买卖合同的履行，如果相关手续必须由牛毅配合办理，牛毅应当予以配合。就盛立军要求涉案房产交付的诉讼请求，根据《中华人民共和国物权法》相关规定，不动产的交付一般是指办理房屋所有权转移登记，但本案双方签订的房屋买卖合同对交付处以特殊定义，且原告以合同要求王丽霞对涉案房屋交付，根据庭审调查情况，该房屋尚未实际交付，且实际交付确需王丽霞交付钥匙及配合办理一系列物业等手续，故盛立军该项诉讼请求，可以予以支持。就盛立军要求支付逾期履行合同违约金的诉讼请求，所依据的请求权条款系认为王丽霞构成根本违约，但根本违约作为一项法律术语，应当是指合同达到目的不能实现的程度，合同无法得到继续履行，本案合同仍然能够得到继续履行，即使合同交付履行期限过长，仍不属于根本违约，故盛立军的请求权不能成立。此外，支付违约金的前提，系存在违约行为，就房屋一直未能妥善交付的原因，原、被告各执一词，并分别提供各种聊天记录、函件等等，但作为争议纠纷的双方，前述证据从效力而言均不足以支持双方的主张，此时作为居间方本案第三人链家公司的述称具备较高效力。2019年11月5日，王丽霞当天寻找到其经纪人，并将钥匙交付，虽然没有在当天配合盛立军完成其他物业手续，但交付钥匙亦属于履行交付义务的行为，盛立军于当天在第三人陪同下进入房屋后，明确表示不接受钥匙，应当视为双方于当日就交付问题产生新的纠纷，不宜认定双方存在违约。2019年11月5日以后，在一审法院明确询问下，第三人明确说明双方之所以未能完成交付是由于对合同交付的履行出现新的争议，其要求双方到达指定地点完成交付，双方均未到场，故对延期交付问题，不存在违约，但对房屋未能按期交付，双方均存在一定责任。盛立军要求王丽霞支付违约金的诉讼请求，不予支持。就盛立军要求第三人协助配合办理交付手续义务的诉讼请求，审理认为，盛立军与王丽霞形成房屋买卖合同，二人分别与第三人成立居间合同法律关系。在居间合同下，如果涉案房屋的交付需要第三人予以提供必要协助，第三人应当予以协助，虽然该居间合同关系与本案房屋买卖合同法律关系不是同一法律关系，但考虑到二者相关性及履行合同必要性，对盛立军的该项诉讼请求，一审法院予以支持。就原告支出律师费负担问题，鉴于一审法院认定合同交付履行不存在违约，该律师费由盛立军自行负担。诉讼保全保险费处理与律师费相同。关于王丽霞、牛毅提出的反诉。王丽霞、牛毅要求盛立军支付违约金，审理认为，涉案房屋的购买款项盛立军已完全支付，所有权登记已移转至盛立军名下，房屋未能交付，所有损失系盛立军的损失而不是王丽霞的损失，其要求盛立军承担违约金，诉讼主张不能成立，诉讼请求不予支持。牛毅已于本案中明确自己并非房屋所有权人，亦并非合同出卖人，故不具备向盛立军主张支付违约金的诉权。王丽霞、牛毅要求盛立军支付律师费55700元的诉讼请求，王丽霞、牛毅与其代理人庭审后电话通知一审法院双方解除委托代理关系，但截止一审法院做出判决时，双方仍未提交解除委托代理关系的相关材料，故双方仍存在委托代理关系。由于一审法院未认定本案存在违约行为，诉讼主张不能成立，诉讼请求不予支持。本案仅处理合同交付是否因延期产生违约问题，对于其他纠纷，双方可以另案处理。就案件受理费问题，就本诉，盛立军诉讼请求被驳回的部分，自行负担。盛立军诉讼请求得以支持部分，一审法院认为不存在违约方，但双方产生新的争议，并必须通过法院诉讼解决，故由双方公平负担；就反诉，反诉原告王丽霞、牛毅诉讼请求完全不予支持，故反诉案件受理费用完全由反诉原告共同负担。就申请费，在无违约方情况下，双方当事人各自负担。综上所述，对盛立军的诉讼请求，一审法院部分支持；对王丽霞、牛毅的反诉请求，不予支持。判决：一、被告王丽霞于本判决生效之日起十日内，依照双方《房屋买卖业务签约文件合订本》（合同编号：10000XXXXXXX）中《存量房屋买卖合同》关于交付房屋的约定，协助原告盛立军办理济南市市中区某房屋的交付手续，并向原告盛立军交付房屋钥匙；（如果办理涉案房屋交付手续需要被告牛毅予以配合，则被告牛毅应当提供必要协助）；二、第三人山东链家房地产经纪有限公司在与双方达成的《经纪服务合同》范围内，协助盛立军、王丽霞办理涉案房屋的交付手续；三、驳回原告盛立军的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告王丽霞、牛毅的反诉请求。本诉案件受理费44454元，减半收取22227元，由原告盛立军负担15274元；被告王丽霞负担6953元；本诉申请费5000元，由原告盛立军负担；反诉案件受理费8321元，由反诉原告王丽霞、牛毅共同负担；反诉申请费5000元，由反诉原告王丽霞、牛毅共同负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。盛立军在二审中提交以下证据：证据1、张波、任伟堂于2020年4月28日出具的情况说明，拟证明在2019年11月5日前出卖人王丽霞通知经纪人，交房当日打电话告知居间方，再去房屋进行房屋交接，而实际情况是2019年11月5日王丽霞在没有通知居间方和买方的前提下，擅自将钥匙放在非该房屋交易店面。此后居间方多次敦促王丽霞进行房屋实地交接，王丽霞拒不执行，居间方因未得到出卖人王丽霞的交房回复，所以从未通知买方盛立军到场办理交割手续。因此，一审法院认定“其要求双方到达指定地点完成交付，双方均未到场，故对延期交付问题，不存在违约，但对房屋未能按期交付，双方均存在一定责任。”属认定事实错误。证据2、山东三箭物业管理有限公司如意苑物管部出具的说明，拟证明如意苑物管部2020年4月28日查询证实涉案房屋的物业备案仍登记在王丽霞名下，盛立军未在物业办理此房屋登记备案。从而也证明王丽霞在一审中提交的证明盛立军已在物业登记备案的证据与事实严重不符，系虚假的，一审法院对王丽霞提交的物业登记备案证据予以认定，属认定事实错误。事实上，涉案房屋至今未办理验收，更未办理物业交割，盛立军根本不可能在物业办理登记备案。证据3、济房权证中字第19XXXX号《房屋所有权证》、申请，拟证明在2019年8月11日签订《存量房屋买卖合同》时，涉案房屋系王丽霞和牛毅共同共有，2019年10月18日王丽霞提交申请将涉案房屋共同共有变更为王丽霞单独所有。由此也证明一审法院认定事实不清，一审法院推定涉案房屋为王丽霞单独所有与事实不符。同时，王丽霞变更所有权这一行为与《存量房屋买卖合同》约定王丽霞和牛毅作为共同出卖人且签订合同时房屋系共有状态不符，这也导致王丽霞在不能按时交房的情况下，盛立军要求牛毅交房，而牛毅将所有责任推脱给王丽霞，认为涉案房屋买卖与其本人无关。致使涉案房屋至今无人为盛立军办理涉案房屋的交付手续，严重侵害了盛立军的合法权益。证据4、济南市存量房屋买卖合同和房屋权属状况信息，拟证明盛立军是将自有的坐落在市中区某某出售后购买涉案房屋，与涉案房屋系同一小区，系连锁交易。盛立军购买涉案房屋是为了改善居住环境，因涉案房屋面积大、装修相对较好，简单打扫一下就可以尽快入住，因此，盛立军将自有房屋出售后就可以入住购买的涉案房屋。盛立军为了尽快入住，在整个交易流程过程中均是严格按照合同约定进行，甚至为了能尽快办理网签手续，自愿先行垫付6万元给王丽霞。由于在交付房屋时，王丽霞将涉案房屋的附属设施，装饰装修等严重破坏，不仅不能尽快入住，在一审开庭前长达六个多月里既没有任何说明和解释，也拒不交房。致使盛立军购买涉案房屋长时间内无法入住，只能在外借住他人房屋。盛立军为证明证据一情况说明也申请情况说明的出具人任伟堂、张波出庭。盛立军在二审中申请证人任伟堂、张波出庭作证，任伟堂陈述2019年4月份盛立军意向买房，王丽霞有卖房意向，双方开始协商房屋价格，一开始650万元，不包括吸顶灯，室内厕所洗手盆，大约过了2个月，2019年8月11日最后以630万元达成一致意见，签订合同时盛立军也要把她自己的房子卖了，是交给张波处理的盛立军卖房事宜。后来王丽霞认为我服务不行，就不让我继续跟进本案房屋的买卖事宜，从签约到走手续，走手续时一直在跟王丽霞要房产证，签约当天盛立军支付了10万元定金，过户当天盛立军给王丽霞银行转账支付了全部房款，当天房屋已经过户，过户时原合同约定11月2日交房，过户时因王丽霞说11月2日交不了房，说11月5日交房，上诉人也同意，王丽霞搬出来后通知柏洋，让柏洋通知我，11月5日10点左右，我给王丽霞打电话，王丽霞说走了，因为等了我们半天，后来我跟王丽霞打电话，王丽霞说钥匙给柏洋了，我就跟柏洋打了电话，这时我跟盛立军打电话，盛立军说先看一眼房子，然后我就跟柏洋打电话，柏洋开的门，柏洋跟我不是同一店面，盛立军进去后看到现状，第一跟我们说的不一样，王丽霞也没有到现场做物业交割，到了下午，张波给王丽霞联系交房事宜，中间张波微信联系过王丽霞。我在2019年11月30日提出离职，公司总部2019年12月26日通知我离职。张波陈述，2019年8月1日签订买卖合同，签订合同后，后期因为房屋有抵押问题，跟王丽霞沟通解押问题由链家公司处理解押，过户我没有在，后期盛立军说房屋现状被破坏，我去看过房屋跟之前差距很大，合同约定房屋附属设施包含在总价款中，当时合同中关于门窗的问题没有打勾，门窗是口头约定是留下的，到房屋实地处理。盛立军对二位证人证言质证称，通过两位证人当庭陈述，可以证明2019年11月5日王丽霞、牛毅对虽然将涉案房屋钥匙交到链家公司另一店面柏洋处，但这不属于合同约定的房屋交付行为，王丽霞、牛毅对没有履行房屋交付的合同交付义务。王丽霞、牛毅对以上证据及证人证言质证称，根据证人证言可以证明柏洋系链家公司员工参与涉案房屋的交易，并且完全可以代表链家公司行使权利，约定2019年11月5日办理房屋交付是在之前约定好的，王丽霞到链家公司处等待盛立军办理交接，后迫于无奈将钥匙交由链家公司处，已经完成房屋的交付。证据1、对证据1与证人证言有出入不予认可，不符合证据形式要件。证据2、山东三箭物业管理有限公司如意苑物管部出具的说明，一审时我们提交了物业公司的证明，确定了新业主为盛立军，于2019年11月13日到物业办理备案。对于盛立军提交的网上打印的打印件，是属于物业公司自己的工作管理问题，不是王丽霞所能控制的，只是显示在电脑上没有更改，不能否定盛立军实际向物业办理物业变更登记的事实。证据3、济房权证中字第19XXXX号《房屋所有权证》、申请，可以看出涉案房屋之前虽然是王丽霞和牛毅夫妻共有，但在办理过户前确实是王丽霞个人所有，现在房屋已经办理在盛立军名下，该证据不能证明盛立军主张的证明目的。涉案房屋实际的买卖交付都是王丽霞一人与中介公司签订的，牛毅自始至终都没有参与，所以牛毅与涉案房屋没有任何关系，盛立军起诉牛毅没有事实和法律根据，存在主体错误。证据4、济南市存量房屋买卖合同和房屋权属状况信息。存量房买卖合同只是显示房产信息，对真实性没有异议，但对关联性有异议，房产信息与本案没有任何关系，从该两份证据无法体现盛立军的证明目的，也无法体现6万元的问题，涉案房屋交易价格就是630万元，6万元是中介给王丽霞在此房屋交易中造成的重大损失的赔偿款，也给我们出具过欠条，后盛立军自愿代链家公司张波转付给我的，而不是房款。链家公司对以上证据及证人证言质证称，对证据1因与证人当庭陈述有不符，所以对证据真实性不予认可，以证人当庭陈述为准。对证据2、3、4的真实性、合法性、关联性均予以认可。王丽霞、牛毅在二审中提交以下证据：证据1、济南市存量房屋买卖合同一份及录像光盘两份，拟证明涉案房屋在房管局备案的房屋成交价为400万元，与双方实际履行的合同630万元相差230万元，证明盛立军存在偷逃税款的行为，及王丽霞主动向链家公司经纪人张波提出办理房屋交割手续的事宜。证据2、任伟堂与盛立军的微信聊天记录一份，拟证明房屋买卖的交易过程。证据3、任伟堂和王丽霞的微信聊天记录一份，拟证明房屋买卖的交易过程，本案涉案房屋原是王丽霞和牛毅的共有财产，有链家公司微信通知王丽霞变更为单独所有。证据4、链家公司经纪人张波和王丽霞微信聊天记录一份，拟证明房屋买卖的交易过程，以及王丽霞多次催促张波就涉案房屋交割的事宜。证据5、王丽霞和盛立军的短信记录和告知函及EMS的邮寄单及邮寄费发票，拟证明本案一审结案后王丽霞主动找盛立军要求办理房屋交付事宜。证据6、欠条2张、电子回单一份，拟证明6万元是赔偿款，而非购房款。盛立军对以上证据质证称，对证据1真实性没有异议，但对证明目的有异议，与本案也没有关联性。证据2、3、4都不是原件与本案没有关系，通过王丽霞与张波的微信往来足以证实张波在2019年11月7日通知王丽霞到涉案房屋办理房屋交接手续，但王丽霞并未具体明确是否要办理房屋交接手续，而仅仅是强调把钥匙交给了链家公司，并没有实际办理涉案房屋的交付手续。证据5在一审判决送达后，上诉期尚未届满之前，王丽霞发送的函件，我们认为在二审中不足以成为其答辩的证据，因为最终结果应当以最终生效的法院文书为准。证据6、欠条与电子回单在一审中已经提交也已经质证，也与本案诉争事实没有关系。链家公司对以上证据质证称，对证据1真实性、合法性予以认可，关联性不予认可，与本案无关。链家公司作为居间方协助双方签署了存量房房屋买卖合同与济南市存量房屋买卖合同，两份合同均系双方真实意思表示，且是在双方达成一致后亲自签署的，链家公司是无权干涉的。对证据2、3的真实性、合法性予以认可，关于房屋交付的信息关联性予以认可。对证据4的真实性、合法性、关联性均予以认可。对证据5的真实性、合法性认可，该证据是一审判决后发送的，与本案无关。对证据6的真实性、合法性、关联性予以认可。以上事实由盛立军、王丽霞、牛毅在二审中提交的证据、任伟堂、张波证人证言及二审调查笔录等在案为凭。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：一、盛立军主张王丽霞、牛毅交付涉案房屋的请求应否予以支持；二、涉案房屋买卖过程中谁存在违约的问题，盛立军主张的违约金应否予以支持；三、盛立军主张的律师费应否予以支持。关于焦点一，盛立军主张王丽霞、牛毅交付涉案房屋的请求应否予以支持的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案中，盛立军与王丽霞签订的《存量房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定严格履行。盛立军在签订合同后，已交付涉案房屋的全部房款，王丽霞亦应办理房屋所有权转移登记并交付涉案房屋。现王丽霞已协助盛立军办理完成所有权转移登记，亦应将涉案房屋的钥匙交付及物业交割等手续办理完成，因涉案房屋为王丽霞与牛毅婚内取得的共同财产，虽然牛毅出具说明该房产为王丽霞的个人财产，但在办理交付时如需牛毅协助，其亦应配合，故一审法院判决王丽霞依照双方《房屋买卖业务签约文件合订本》（合同编号：10000XXXXXXX）中《存量房屋买卖合同》关于交付房屋的约定，协助盛立军办理涉案房屋的交付手续，并向盛立军交付房屋钥匙，并无不当。关于焦点二，涉案房屋买卖过程中谁存在违约的问题，盛立军主张的违约金应否予以支持的问题。《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”本案中，盛立军交付涉案房款后，王丽霞已协助其办理不动产转移登记，盛立军已取得涉案房屋的所有权，同时王丽霞亦按约定的时间将涉案房屋的钥匙通过链家公司交付盛立军，盛立军查看房屋后，拒绝接受，并要求双方到达指定地点完成交付，王丽霞未予以配合，至此双方对于房屋未能完成交割，均存在一定责任，但均不构成根本违约，故盛立军要求王丽霞支付违约金的诉求并无事实及法律依据，一审法院不予支持，亦无不当。关于焦点三，盛立军主张的律师费应否予以支持的问题。因盛立军与王丽霞在履行涉案合同过程中，均不存在根本违约的问题，故双方因诉讼产生的律师费用应自行负担，盛立军主张由王丽霞负担，无事实及法律依据，一审法院不予支持，并无不当。本院另经审查，一审案件受理费及申请费用，一审法院已按照《诉讼费用交纳办法》及双方的责任问题进行了合理分担，本院对此予以确认。综上所述，盛立军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费44454元，由上诉人盛立军负担。本判决为终审判决。审 判 员 闫振华二〇二〇年六月三十日法官助理 王金鹏书 记 员 杨 娟