上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终6002号上诉人（原审被告）：徐永贵，男，1952年9月6日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：朱玲龄，上海汉盛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王忠庆，男，1965年3月4日生，汉族，住上海市浦东新区。被上诉人（原审原告）：孟凤芳，女，1965年9月4日生，汉族，住上海市浦东新区。上列两被上诉人之共同委托诉讼代理人：陈洁，上海市临港律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：唐雄伟，男，1971年11月23日生，汉族，住上海市浦东新区。上诉人徐永贵因与被上诉人王忠庆、孟凤芳、唐雄伟农村房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初34072号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐永贵上诉请求：撤销原审判决第二项，改判驳回王忠庆、孟凤芳对徐永贵的诉讼请求，应由唐雄伟承担返还人民币（下同）35万元的义务，本案的一、二审诉讼费由王忠庆、孟凤芳承担。事实与理由：徐永贵与王忠庆、孟凤芳之间没有法律关系，徐永贵与唐雄伟之间有土地转租合同关系，故徐永贵不应承担返还35万元的责任，应由唐雄伟承担责任。被上诉人王忠庆、孟凤芳共同辩称，不同意徐永贵的上诉请求，要求维持原判。被上诉人唐雄伟辩称，不同意徐永贵的上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。王忠庆、孟凤芳向一审法院起诉请求：1、依法确认其与唐雄伟之间签订的《购买XX新村地皮协议》（以下至判决主文前简称“协议”）无效；2、判令唐雄伟退还其房屋及地皮款1,120,000元，并支付其违约金400,000元；3、判令唐雄伟赔偿其装修材料费595,295.40元、装修人工费365,500元；4、本案诉讼费由唐雄伟承担。一审审理中，王忠庆、孟凤芳对诉讼请求2、3予以进一步明确，要求徐永贵返还35万元，其余损失由唐雄伟承担。一审法院认定事实：王忠庆、孟凤芳经他人介绍与唐雄伟认识。2012年12月24日，唐雄伟作为甲方与作为乙方的王忠庆签订协议，该协议内容为：经甲乙双方协商，将惠南镇XX村委会南10米西80米占地面约250平方米，出售给乙方王忠庆，房屋及地皮购价共1,120,000元，大写：壹佰壹拾贰万元整。付款和交易时间约定：1、进场乙方给予甲方人民币200,000元，大写：贰拾万元整。任何一方违约应双倍赔偿对方。2、房屋造至一层付甲方人民币200,000元，大写：贰拾万元整。3、房屋造至二层付甲方人民币200,000元，大写：贰拾万元整。4、房屋封顶、围墙造好应付甲方人民币＿元，大写：整。5、建房过程中，所有不顺利的事情由甲方出面解决。本协议由双方签字后生效。甲方：唐雄伟，乙方：王忠庆。协议签订后，唐雄伟就建房所需地皮事宜与徐永贵协商，经徐永贵同意，唐雄伟遂带领施工人员，在徐永贵的承包地上，建造了两幢四层的楼房，唐雄伟在建房的过程中，建筑材料由唐雄伟购买，材料发票由唐雄伟交予王忠庆，王忠庆陆续给付唐雄伟钱款计1,200,000元，其中，唐雄伟陆续给付徐永贵计350,000元，作为使用徐永贵承包地的费用。2013年11月，两幢四层的楼房建造完成。王忠庆遂安排他人进行房屋装修。在装修过程中，因国土资源部土地卫片执法检查中发现的图斑系唐雄伟建造的房屋，2014年4月25日，惠南镇政府遂牵头相关部门，对唐雄伟建造的涉案房屋予以拆除。后孟凤芳向浦东城管惠南中队、上海绿化市容服务热线、浦东新区规划和土地管理局监督检查大队、浦东新区人民政府等部门进行信访投诉。2015年，唐雄伟在惠南镇有关部门提供的承诺书上签名，内容主要为：本人2013年12月建造的4幢房屋，均无合法批准文件，属于违章建筑，已被卫星图斑拍摄到，现经有关部门告知，必须限期拆除，我已认识到错误，同意拆除，因无力自行拆除，同意由拆违部门代为拆除，所产生的后果由本人承担，但唐雄伟在承诺书上签署的日期，因相关部门的要求而写成2014年4月。王忠庆、孟凤芳认为其房屋被拆除，系唐雄伟通知相关部门实施的，唐雄伟承诺一切法律后果由其承担，故提起诉讼。一审法院认为，我国土地管理法第二条规定，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地；该法第三十七条规定，禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等；该法第七十八条规定，农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定，禁止城镇居民在农村购置宅基地。王忠庆与唐雄伟签订协议后，唐雄伟擅自在徐永贵的承包地上建造房屋，违反了上述土地管理法的强制性规定。合同法规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同，应属无效，故王忠庆与唐雄伟签订的协议无效。现王忠庆、孟凤芳提出要求确认王忠庆与唐雄伟签订的协议无效的请求，于法有据，一审法院予以支持。应当指出，城镇居民不得购买农村宅基地为法律所明确规定，更何况购买承包地建造房屋。根据王忠庆与唐雄伟签订的协议载明的内容、双方的陈述以及建房地皮由唐雄伟帮助购买等情况，应认定王忠庆与唐雄伟签订的协议属于农村房屋买卖合同而不是农村建房施工合同，至于协议中约定的钱款分期支付，并不影响农村房屋买卖合同的成立。一审法院认为，王忠庆与唐雄伟签订协议时，双方均明知未经批准在农村宅基地或承包地建造房屋违反了法律、法规的规定，所建造的房屋为违章建筑，但双方依然实施了建房的行为，对此，王忠庆、孟凤芳与唐雄伟均有过错。基于合同无效，唐雄伟应返还王忠庆购房款。徐永贵虽非协议的相对方，但其也应明知将承包地交与他人建房系违法行为。现王忠庆、孟凤芳提出徐永贵返还收取的地皮款35万元的请求，为减少诉累，一审法院认为王忠庆、孟凤芳的该请求应予支持，徐永贵应返还地皮款35万元。考虑协议双方的过错程度、涉案房屋已被拆除以及王忠庆、孟凤芳庭审中陈述的涉案房屋造价在40余万元、唐雄伟陈述的涉案房屋造价50万元不到等情况，一审法院酌定唐雄伟返还王忠庆、孟凤芳除购买地皮35万元之外实际收到的钱款85万元的60%，即51万元，其余建房的损失由王忠庆、孟凤芳自行承担。基于合同无效，协议中约定的违约金条款自然也无效，王忠庆、孟凤芳提出要求唐雄伟支付违约金的请求，没有法律依据，一审法院不予支持。本案中，唐雄伟将建造好的房屋交予王忠庆、孟凤芳后，王忠庆、孟凤芳又请他人进行了装修，但王忠庆、孟凤芳所提交的证据不能充分证明其包括人工费在内的装修实际损失，故王忠庆、孟凤芳要求唐雄伟赔偿其房屋被政府部门拆除产生的装修费、人工费损失，依据不足，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第三十六条第二款、第七十八条第一款的规定，判决如下：一、唐雄伟于判决生效之日起十日内返还王忠庆、孟凤芳51万元；二、徐永贵于判决生效之日起十日内返还王忠庆、孟凤芳35万元；三、驳回王忠庆、孟凤芳的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费26,646元，由王忠庆、孟凤芳共同负担17,409元，唐雄伟负担5,478元，徐永贵负担3,759元。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。二审审理过程中，徐永贵提供了《承包土地登记表》复印件一份，证明徐永贵承包土地的情况，该土地就是徐永贵出租给唐雄伟的土地；另提供了土地的卫星图复印件一份，证明在土地上建造了4幢房屋，其中2幢已经被拆除了，被拆除的其中1幢就是徐永贵土地上建造的。支付的35万元是2.2亩土地的租赁费用的部分（总价为60万元），并非仅属于涉案房屋所占用的土地的费用。王忠庆、孟凤芳质证认为，不认可徐永贵的主张，唐雄伟与徐永贵之间就承包土地的关系系买卖，而非租赁。唐雄伟质证认为，其支付给徐永贵的35万元款项系2.2亩土地的费用。本院认为，王忠庆、孟凤芳、唐雄伟均对徐永贵所提供的上述材料的证明内容不予认可，在并无其他证据佐证的情况下，仅凭承包土地登记表的记载及土地的卫星图，难以得出唐雄伟支付给徐永贵的35万元款项系租赁2.2亩土地部分费用的结论。本院认为，本案二审的争议焦点为一审法院根据王忠庆、孟凤芳的请求，在王忠庆、孟凤芳与徐永贵之间没有直接的法律关系情况下，判决徐永贵将其从唐雄伟收取的35万元款项返还给王忠庆、孟凤芳是否妥当。本院认为，徐永贵收取35万元款项的费用后提供承包土地供唐雄伟建造房屋并将建成的房屋出售给王忠庆、孟凤芳，徐永贵以及唐雄伟的行为均违反了我国有关土地管理方面的法律、行政法规的规定，故徐永贵有偿提供土地给唐雄伟造房，以及唐雄伟出售房屋给王忠庆、孟凤芳的行为均应认定为无效，徐永贵与唐雄伟，以及唐雄伟与王忠庆、孟凤芳之间因法律关系的无效而所涉的款项均应予以返还。一审审理中，王忠庆、孟凤芳基于合同无效起诉要求唐雄伟退还其房屋及地皮款1,120,000元，并支付其违约金400,000元，以及要求唐雄伟赔偿其装修材料费595,295.40元、装修人工费365,500元。上述诉请中，要求唐雄伟退还其房屋及地皮款1,120,000元，符合法律规定及合同相对性原则；要求支付违约金400,000元，则于法相悖；要求唐雄伟赔偿其装修材料费595,295.40元、装修人工费365,500元则存在举证不充分的问题。一审审理过程中，基于徐永贵已收取唐雄伟支付的35万元款项的事实，王忠庆、孟凤芳对诉讼请求予以进一步明确，要求徐永贵返还35万元，其余损失由唐雄伟承担。一审法院考虑到徐永贵明知将承包地交予他人建房系违法行为据此收取的35万元款项依法应返还给唐雄伟的情况，为减少层层返还的诉累，在唐雄伟、徐永贵均参与本案诉讼且王忠庆、孟凤芳已对徐永贵提出返还35万元款项诉请的情况下，对王忠庆、孟凤芳要求徐永贵返还35万元的款项请求予以支持，并无不当之处；一审根据本案实际情况酌定唐雄伟返还王忠庆、孟凤芳除购买地皮35万元之外实际收到的钱款85万元的60%，即51万元，其余建房的损失由王忠庆、孟凤芳自行承担，亦无不当之处；一审基于王忠庆、孟凤芳的举证不充分的事实对其要求唐雄伟赔偿装修费、人工费损失的请求，不予支持，以及对于王忠庆、孟凤芳提出的违约金的请求不予支持，亦于法有据，本院予以确认。上诉人徐永贵的上诉请求，缺乏充分的依据，本院难以支持。一审判决并无不当，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币6,550元，由上诉人徐永贵负担。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 翟从海审判员 蒋辉霞二〇二〇年六月二十九日书记员 周 益附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……