河南省修武县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0821民初693号原告：马玉合，男，1962年8月18日生，汉族，住修武县。委托诉讼代理人：张涛，河南博苑律师事务所律师。委托诉讼代理人：倪文祯，河南博苑律师事务所律师。被告：修武县厚德置业有限公司，统一社会信用代码：91410821699980160Q，住所地：修武县幸福路78号。法定代表人：苏兆鹏，总经理。委托诉讼代理人：崔德晗，河南苍穹律师事务所律师。原告马玉合诉被告修武县厚德置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月29日立案受理，依法由审判员杨玉明适用简易程序公开开庭进行了审理。原告马玉合委托诉讼代理人张涛、倪文祯，被告修武县厚德置业有限公司委托诉讼代理人崔德晗到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法变更《商品房买卖合同》第五条第1（1）项为“以合同约定面积125.08平方米，并按照合同约定单价进行结算”；2、依法判决被告立即为原告办理房地产权属证书，并以原告已付款款为基数，按照银行活期存款利率为标准，支付原告利息至实际办理房地产权属证书之日止（暂算至2020年4月28日为164.06元）；3、依法判令被告退还原告能源费、有线初装费共计4914.06元；4、起诉费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2014年2月28日签订《商品房买卖合同》，购买被告位于幸福花园16号楼1单元6层16111号房，在签订合同的过程中，被告为了销售房屋，故意向原告隐瞒其已委托测绘公司对房屋面积进行实测的事实（实测面积136.73平方米），向原告提供事先单方面拟定好的格式合同，诱导原告签字，其行为为构成欺诈。《商品房买卖合同》第五条第1（1）项的约定违背了原告的真实意思表示，根据《合同法》第五十四条的规定，应依法予以变更。根据《商品房买卖合同》第十五条约定，被告应当在房屋交付使用365天内，为原告办理房地产权证书，但截至目前，被告仍未履行办理房地产权证书的义务，其行为构成违约。另外，被告违规收取原告有线初装费、能源费，侵犯了原告的合法权益，现原告依法提起诉讼。被代答辩称：一、原告的诉讼请求1已超过除斥期间诉讼请求第一项经过了一年除斥期间。根据《最高人民法院法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第七十三条第二款规定：“可变更或者可撤销的民事行为，自行为成立时起超过一年当事人请求变更或者撤销的，人民法院不予保护。”可变更行为除斥期间的起点是行为成立时起，反诉人与被反诉人之间房屋买卖合同签订生效之日是行为成立之时，除斥期间应从合同签订之日计算一年。反诉人于2020年请求变更，已丧失变更合同的权利，其诉请不应得到支持。撤销权的除斥期间，合同法第七十五条“撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭”。原告在知道撤销事由一年内没有行使撤销权，合同签订后五年内也没有行使撤销权，撤销权消灭。不论原告行使变更权、还是撤销权，均已超过法定期限，诉请1不能得到支持。二、原告的诉讼请求2超过诉讼时效。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，原告以被告在交房后365日内未办理房产证为由主张违约金，交房日365日为诉讼时效的起算点，2020年已超过诉讼时效，因此以原告的起诉逻辑，第二项违约金的主张超过诉讼时效。关于办理房产证，根据合同附件四第九条约定，原告有先支付购房款的义务，原告至今未付清购房款，被告有权不为其办理房产证。《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对解决房屋权属证书办理的争议有明确的规定，《解释》第十八条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”。也就是说在当事人有特殊约定时适用特殊约定。合同附件四第九条约定“在出卖人将产权证交付买受人之前，买受人应一次性付清因产权登记面积与合同约定面积差异而应补缴的房款”。房屋买卖合同第十二条第二款约定“因买受人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由买受人承担全部责任”。因原告未付清购房款，根据上述合同约定与法律规定，被告有权不为原告办理房产证，并且不支付利息。三、原告要求返还能源费、有线工料费的诉讼请求不属于商品房买卖合同纠纷，应另行起诉，而且诉讼请求超过诉讼时效。（一）在程序上，原告要求返还能源费、有线工料费的请求权基础是不当得利之债。原告认为上述费用已取消，那么被告收取上述费用属于不当得利。能源费、有线工料费不是商品房买卖的条款，原告向被告买房，以及委托被告办理能源、有线安装是两种行为，两种案件事实，两种法律关系，不能合并审理。原告应当以返还不当得利纠纷起诉。此外，原告要求被告返还不当得利超过诉讼时效，以原告的逻辑，既然能源费于2001年取消，被告在没有合法根据向原告交付费用时应当知道权利被侵害，诉讼时效从交付费用时起算，至2020年已超过诉讼时效。（二）案件事实上，被告不属于不当得利。根据《修武县城市基础设施配套费征收管理办法》（修政文[2012]68号）的相关规定，修武县的城市基础设施配套费征收标准为40元平方米，其用途主要为：城市主次干道给排水、路灯、公共交通、环境卫生和园林绿化等项目的建设和维护，不包括小区内部所有配套建设项目费用。被告向原告收费项目没有取消，不属于重复收费。目前幸福花园小区16号楼能源、有线已全部安装完毕。被告不符合不当得利的构成要件，原告享受相关服务，未受有不当损失，被告落实相关服务，未取得不当利益。原告要求被告退还能源费、有线费没有法律依据，不应支持。原代为支持其主张，向本院提交了如下证据，1.原、被告签订的商品房买卖合同一份。证明内容：（1）合同签订时间为2014年2月28日；（2）《商品房买卖合同》第五条第1项为应予变更的欺诈条款；（3）《商品房买卖合同》第十五条关于被告应为原告办理房产证的时间以及逾期办证违约条款。2.16号楼房屋房产测绘成果报告书一份。证明内容：被告委托河南众宇测绘有限公司在2011年12月9日就已经测绘出了案涉房屋的实测面积为136.73㎡的事实。3.修武县人民法院（2019）豫0821民初2080号庭审笔录（部分）复印件一份、16号楼业主王桂兰的《验房表》、《前期物业管理服务协议》、《房屋装饰装修管理协议》各一份。证明内容：（1）被告自认16号楼于2012年之前就已经竣工验收；（2）16号楼至少2012年之前就已交付使用，此时被告知道且应当知道案涉房屋实测面积为136.73㎡的事实。第一组证据证明目的：通过上述证据足以证明被告在签订《商品房买卖合同》之前就已经明知了房屋的实测面积为136.73㎡，但却为了销售房屋，故意隐瞒该事实，致使原告受到欺诈后误判了面积及房屋价值而选择购买了案涉房屋，其行为构成恶意欺诈，故《商品房买卖合同》第五条属于欺诈条款，按照法律规定原告有权要求变更。第二组：1.管理费收据、装修押金收据各一张。证明案涉房屋至少于2019年2月26日交付给原告，但其至今未为原告办理房屋过户登记，故按照《商品房买卖合同》第十五条约定，其应于2020年2月26日起向原告支付逾期办证违约金2.收据两张原告已经按照合同约定履行了付款义务。3.人民网焦作市委领导留言板截图、《修武县城乡规划管理局业务会议纪要》一份。证明因被告实际建筑面积远超规划面积造成小区整体容积率超标被行政部门处罚，导致被告迟迟不能为原告办理房产手续，即因被告的过错导致无法办理房产手续，其应当承担违约责任。第三组：能源费票据一张。证明被告违规收取原告能源费4510元，应当予以退还。被代质证认为：对商品房卖买合同真实性无异议，证据指向有异议，不能证明合同存在欺诈行为，反而可以证明原告和被告就存在面积差时的处理进行了明确的约定，被告不存在故意隐瞒面积差的情形，原告签字表明双方达成一致意见合同真实有效，对测绘成果报告书真实性无异议，对证据指向有异议，报告书显示委托人为被告，被告自行委托测量的面积不等于政府实测面积，房产测绘管理办法第六条第二款规定，房产管理中需要的房产测绘由房产行政主管部门委托房管测绘单位进行测绘，该证据不能证明被告自行委托的测绘面积就是政府实测面积，而且该报告是2013年出具的于测绘时间2011年存在不一致，可以证明竣工验收时测绘报告并未产生。对证据三真实性无异议，反而证明原告在验房时已对房屋构造面积等客观情况已知晓并居住至今，现要求变更合同超过法定期间，该证据不能证明原告的证据指向交房时被告并不知道政府实测面积，政府实测面积是于房产证颁发之日，也就是2018年6月22日知晓，上述证据不能证明被告故意隐瞒政府实测面积也不能证明被告早已知晓房屋的政府实测面积，不能证明被告欺诈。对第二组证据，证据一物业管理协议真实性无异议，证据指向有异议，不能证明原告的证据指向。对证据二真实性无异议，只能证明原告交付了已约定房产面积计算的契税，不能证明原告交付的面积差条款中的购房款。对证据三真实性有异议，属于电子证据不有显示链接，不能核对一致性，证据指向有异议，留言板第三项称16号楼曾给于停止验收的决定，但在2019豫0821民初2080号案件中原告已证明2012年就可以交房验收，因此该留言板的内容不能证明不能办理房产证的原因是被告所致，而且留言板第四项结合原告证据会议纪要可知是20号楼的问题，与11、16号楼无关，留言板第五项显示的是19号楼的问题，与11、16号楼无关，对于盖有被告公章的证据真实性无异议，对证据三真实性无异议，请法庭核实。被代为支持其主张，向本院提交了如下证据：第一组：1、原被告签订的《商品房买卖合同》一份。合同第五条约定面积差“以政府相关部门实测面积为准，实测面积超出合同约定面积的部分由买受人按照合同约定的价款结算，实测面积少于合同约定面积的部分由出卖人按照合同约定的价款予以退款”，第十二条，“因买受人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由买受人承担全部责任”。第十五条，“因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理……”。附件四第九条，“在出卖人将产权证交付买受人之前，买受人应一次性付清因产权登记面积与合同约定面积差异而应补缴的房款”。证明因被告原因，没有付清房款，原告有权不为被告办理房产证，被告的诉讼请求2没有事实与合同依据。2、案涉房屋房产证，证明1、案涉房屋实测建筑面积，按合同约定原被告之间应根据实测建筑面积结算。2、证明房产材料均经审查无误，房屋合法合规。3、修武县房管局预售登记备案部门出具的被告房屋备案表。证明原告及时对被告房屋进行了备案，原告符合合同第十五条的约定。同时证明房屋预售面积经过房管部门审核，房屋预售面积、价款合法合规。4、案涉房屋预售许可证。结合证据3证明原告预售面积经过房屋管理部门的审核，符合预售许可证的规定。第二组：5、政府在线中修武县房管中心的答复，省政府领导留言板中焦作市委的回复。证明根据《修武县城市基础设施配套费征收管理办法》（修政文【2012】68号）《修武县城区集中供热设施建设维护管理意见》（修政办【2018】63号）等规定，修武县自2012年至2018年，没有取消过能源费，费用一直由开发建设单位负责向用户统一收取，交纳供热企业。6、自来水配套设施工程款支付票据三张，自来水合同一份，电配套设施工程款转账记录一张，有线开通证明一张，有线收费公示表一张，燃气开通证明一张，燃气安装合同一份，燃气配套工程发票一张。以上证据证明被告已经预付能源、有线工程款，原告享受相关服务，被告不存在返还事由。原代质证认为：第一组第一号证据真实性无异议，证明目的有异议，按照合同附件4第九条约定如出现面积误差被告的办证义务在先原告的补缴义务在后，所以在原告没有为被告办理房产证之前无论合同是否变更均到不到补缴房款的条件，所以被告以此为由不为原告办理房产证是与合同约定相违背的，对第一组证据第二号真实性无异议，对其证明指向有异议，根据房产证权证书附图页可以看出对于房屋的实测面积房屋登记管理部门依据的仍是众宇公司出具的平面图已经实测面积，从而印证出原告提供第一组第二号证据的真实性以及证明目的，第一组第三号证据备案明细表不能记载涉案房屋的备案时间，对第四组证据真实性无异议，但该许可证证书上所记载的面积与本案被告实际施工面积大于许可证的面积，更加证明了不能办理房产证的过错在于被告。第五小组证据与本案不具有关联性，真实性无法核实，留言板是关于小区集中供热的相关答复与本案不具关联性。第六号证据自来水收据，真实性有异议，按照法律规定被告应当提供正规的税票或者转账支付凭证来印证其真实性，被告仅仅提供三张收据并没有任何单位印章。对其他证据按照法律规定以及发改委的相关规定缴纳相关费用就是做开发商的义务，被告据此来印证收取原告的费用的是合理的，是与法律规定相违背。经审理查明，2014年2月28日原被告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的位于修武县幸福路78号第16幢1单元6层16111号房，面积125.08平方米，单价2326.06元/平方米。合同第五条双方当事人自行约定，房屋面积以政府相关部门实测面积为准，实测面积超出合同约定面积的部分由买受人按照合同约定的价款结算，实测面积少于合同约定面积的部分，由出卖人按照合同约定价款予以退款，2018年6月22日修武县国土资源局下发豫（2018）修武县不动产权第0001457号不动产权证书，该房屋实际面积为136.73平方米。合同第十二条约定：出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，出卖人承担全部责任，因买受人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务的，由买受人承担全部责任，2014年3月13日原告向被告缴纳能源费，有线初装费共计4750元，双方对该房屋11.65平方米的面积差额款支付及能源费、有线初装费收取发生纠纷为本案事实。本院认为，原被告之间的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，具有法律约束力。关于房屋面积确认及面积差异处理及不动产权登记问题，双方当事人有约定，应当履行双方约定。原告称双方在签订商品房买卖合同时，被告存在欺诈行为，被告事先知晓商品房实际建筑面积与合同约定面积不符，本院认为本案是商品房买卖纠纷，本案的诉讼标的是涉案商品房，应按等价交易原则处理，原告应按不动产登记机关实测面积按合同价款支付原告购房款。关于能源费、有线初装费的收取有当地政府相关规定，被告收取上述费用有政策依据。原告在向被告补缴购房款后，被告按合同约定为原告办理房地产权属证书，否则构成违约，原告可主张权利。故依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百五十九条的规定，判决如下：驳回原告的诉讼请求。本案受理费100元，减半收取50元，由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  杨玉明二〇二〇年六月八日书记员  梁泽亚