安徽省淮北市相山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0603民初759号 原告：淮北市意顺物业服务有限公司，住所地安徽省淮北市相山人民路。 法定代表人：姚宝玲，该公司经理。 被告：杜文革，男，1968年3月15日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 原告淮北市意顺物业服务有限公司（以下简称意顺物业公司）与被告杜文革物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告意顺物业公司的法定代表人姚宝玲，被告杜文革到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 意顺物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令杜文革支付意顺物业公司物业服务费1927.632元、滞纳金8000元，合计9927.632元；2.本案诉讼费由杜文革承担。事实与理由：杜文革为巴黎印象小区19#105号业主，房屋面积为114.74平方米，每平方米物业费为0.35元/月，每月应缴纳物业费40.159元，每年计物业费为481.908元。意顺物业公司以多种形式向杜文革催收物业费，但杜文革拒绝履行付款义务，已拖欠意顺物业公司2015年11月11日至2019年11月11日的物业费1927.632元及滞纳金8000元。杜文革的行为已经违反了我国法律的相关规定，严重侵害了意顺物业公司的合法权益。因此，意顺物业公司特向法院提起诉讼，为了小区和谐和法律尊严，违约金减半。 杜文革辩称，根据相关规定，物业公司进驻小区必须有小区业主大会选聘有资质服务优良的服务企业，并由业主委员会代表业主大会签订物业服务合同。意顺物业公司进驻巴黎印象小区，广大业主毫不知情，既没召开业主大会，也没看到任何公示文本。在广大业主不知情违反个人意愿和侵权状态下产生的合同实为是无效合同。滞纳金收取无任何理由和依据，意顺物业公司诉状收取金额计算混乱，前后矛盾，有敲诈和巧取豪夺的成分。杜文革与意顺物业公司相互发生七次纠纷，正当合理要求未得到任何解决。由于意顺物业公司不作为，已构成首先放弃协约的事实，有何理由再要求别人履行所谓的物业合同。综上所述，请法院驳回意顺物业公司的无理诉求。 本院经审理认定事实如下：2015年11月11日，淮北市巴黎印象小区业主委员会作为甲方与乙方意顺物业公司对巴黎印象小区物业提供物业管理服务，并签订了《物业服务合同》。物业服务合同约定：物业服务位置坐落于人民路121号，占地11万平方米；委托管理事项：1.房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理；2.房屋建筑本体共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3.本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施的维修、养护和管理；4.本物业规划红线内德属配套服务设施和公共环境的维修、养护和管理及清洁卫生；5.配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作（但不含人身、财产保险保管责任）；6.物业及物业管理档案、资料；7.法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项；本合同期限为3年，自2015年11月11日至2018年11月11日止；物业管理费按业主要求0.35元/平方米/月，最终收费按物价部门核发收费标准执行；如因甲方原因，造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方相应补偿等内容。意顺物业公司进驻巴黎印象小区后开展了基本物业服务。该合同到期后，双方于2018年11月11日续签了《物业服务合同》至2021年11月10日，合同约定：意顺物业公司提供的物业管理服务包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理等。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅为每月每平方米0.35元；业主应于每季度初交纳物业服务费用，业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用，应按日1‰标准向乙方支付违约金等内容。 杜文革为淮北市巴黎印象小区19#105室业主，房屋面积为114.74平方米。杜文革每月应缴纳物业费40.159元，每年计物业费为481.908元。意顺物业公司接收该小区进行物业服务后至今，杜文革没有缴纳相应的物业费，其拖欠自2015年11月11日起至2019年11月11日期间共计48个月的物业费1927.632元（0.35元／平方米×114.74平方米×48个月）。意顺物业公司催收未果于2019年10月21日诉至本院，并同意与杜文革先行调解，后调解不成，致使本案纠纷发生。 以上事实，有意顺物业公司提供的物业缴费通知单、资质证书、《物业服务合同》及当事人陈述予以证明，本院经审查予以确认并在卷佐证。杜文革提供的业主证明材料、相山区业主委员会备案表、公告均系复印件，在本院释明的期限内未提供原件予以核实，故本院不予采信。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。本案中，淮北市巴黎印象小区业主委员会与意顺物业公司签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，合法有效，应予以确认。意顺物业公司依约为淮北市巴黎印象小区提供了物业管理服务，杜文革作为业主理应及时交纳物业服务费，杜文革长期未履行交纳物业服务费的义务，应承担相应的民事责任。意顺物业公司主张杜文革交纳拖欠的自2015年11月11日起至2019年11月11日期间共计48个月的物业费1476.552元，理由充分，本院予以支持。 关于滞纳金的问题。意顺物业公司要求杜文革支付滞纳金8000元，该该项属违约金，杜文革未及时支付物业服务费已构成违约，应承担相应的违约责任。合同约定滞纳金按每日1‰标准的收取，该约定的违约金过高，本院予以调整。考虑到物业服务的特殊性，本院酌定违约金自意顺物业公司向本院主张权利之日即2019年10月21日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至物业费偿清之日止。 杜文革辩称其与意顺物业公司发生纠纷，正当合理要求未得到任何适当解决，意顺物业公司不作为构成放弃协约的事实。因物业服务合同属于重复性、长期性合同，物业公司与业主之间是一种互为依附、相互促进的关系，交纳物业费是业主基本的义务，物业公司在履行了相关的物业服务后，业主应及时交纳物业费，才有助于物业公司更好地开展物业服务。物业公司在持续为整个小区提供物业服务时，即使存在没有完全按照物业服务合同履行的行为（即瑕疵履行行为），也属一般违约行为，而业主拒绝支付物业服务费属根本违约行为，业主不能以自己的根本违约行为对抗物业公司的瑕疵履行行为。如杜文革认为意顺物业公司存在不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务情形的，可以另行请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能据此拒绝支付物业服务费。故对杜文革的辩称，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第一款、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、杜文革于本判决生效后十五日内向淮北市意顺物业服务有限公司支付物业服务费1927.632元及违约金（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年10月21日计算至欠付物业费偿清之日止）； 二、驳回淮北市意顺物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由杜文革负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审判员  孟娇 二〇二〇年六月三日 法官助理仲安琪 书记员张艺馨 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百七十六条：民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 《中华人民共和国合同法》 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零九条：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《物业管理条例》 第七条：业主在物业管理活动中，履行下列义务： （五）按时交纳物业服务费用； 第四十二条第一款：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第三条第一款：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业服务费，物业服务企业请求业主支付物业服务费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款：当事人对自己的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。