福建省顺昌县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0721民初1号 原告：曾永宗，男，1965年10月27日出生，汉族，工人，住福建省顺昌县。 原告：曾筱华，女，1957年2月12日出生，汉族，退休职工，住福建省顺昌县。 原告：曾胜宗，男，1959年1月9日出生，汉族，退休职工，住福建省顺昌县。 以上三原告共同委托诉讼代理人：王伟勤，福建大中律师事务所律师。 以上三原告共同委托诉讼代理人：黄林山，福建大中律师事务所律师。 被告：黄水荣，男，1963年9月19日出生，汉族，福建省顺昌金桥学校执行董事，住福建省。 被告：福建省顺昌锦熙房地产开发有限公司，住所地顺昌县双溪中山西路南北二街5号楼。 法定代表人：曾书修，执行董事兼总经理。 原告曾永宗、曾筱华、曾胜宗与被告黄水荣、福建省顺昌锦熙房地产开发有限公司（以下简称锦熙房地产公司）执行异议之诉一案。本院于2020年1月2立案后，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告曾永宗、曾筱华、曾胜宗及其诉代理人王伟勤、被告黄水荣到庭参加诉讼，被告锦熙房地产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 曾永宗、曾筱华、曾胜宗向本院提出诉讼请求：停止执行（拍卖、变卖）坐落于顺昌县店面。事实与理由：2010年4月20日，曾永宗、曾筱华、曾胜宗与锦熙房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定锦熙房地产公司将坐落于顺昌县店面以721776元的价格出售给曾永宗、曾筱华、曾胜宗。合同签订后，曾永宗、曾筱华、曾胜宗依约向锦熙房地产公司支付了全部购房款及维修基金，锦熙房地产开发有限公司于2010年10月30日将上述房产实际交付给买受人使用至今。曾永宗、曾筱华、曾胜宗与锦熙房地产公司签订合同的时间、付款的时间及占有使用的时间均早于黄水荣与锦熙房地产公司签订《借款抵押合同》的时间，锦熙房地产开发有限公司在买受人全额购房款的情况下，未按照合同约定将涉案房产办理过户登记已构成违约。未办理产权过户登记的原因和责任在于锦熙房地产公司，并非原告自身原因导致案涉房产未办理产权过户登记。 黄水荣辩称，1.对顺昌县中山西路66号锦熙花园1幢1层106店面采取强制措施是合法行为，曾永宗、曾筱华、曾胜宗不是涉案房屋的所有权人，不具有提起案外人执行异议的主体资格；2.本案超过诉讼时效且违反了一事不再理原则。 锦熙房地产公司未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 曾永宗、曾筱华、曾胜宗向本院提交如下证据：《商品房买卖合同》、《销售不动产统一发票》、《电费明细单及自来水公司收费数据清单》、《借款抵押合同》、《股东会决议》、《顺昌县房地产管理所房屋抵押权登记申请书》、《房屋抵押登记审批表》、（2014）顺民初字第1317号民事判决书，拟证实，2010年4月20日，曾永宗、曾筱华、曾胜宗与锦熙房地产公司签订《商品房买卖合同》，购买锦熙房地产公司开发的顺昌县熙景花园1幢1单元106号店面一间(总价款为721776元)，并分期付款完毕。锦熙房地产公司向曾永宗、曾筱华、曾胜宗交付了房产，并实际使用。2010年11月22日，黄水荣与锦熙房地产公司签订了一份《借款抵押合同》，该合同系延期合同，在之前的借款中未约定涉案房产抵押。涉案房产办理的在建工程抵押登记申请时间为2010年11月25日，该登记的行政行为属违法行为。 黄水荣对上述证据的真实性、合法性无异议，但提出涉案房产未办理过户登记的过错在买受方。 本院对上述证据的真实性、合法性予以采信，可证实2010年4月20日，曾永宗、曾筱华、曾胜宗与锦熙房地产公司签订《商品房买卖合同》，购买锦熙房地产公司开发的顺昌县熙景花园1幢1单元106号店面一间(总价款为721776元)，并分期付款完毕。锦熙房地产公司向曾永宗、曾筱华、曾胜宗交付了房产，买受人亦实际使用至今，但双方未办理过户登记。2010年11月22日，黄水荣与锦熙房地产公司签订了一份《借款抵押合同》，该合同系延期合同。涉案房产办理的在建工程抵押登记申请时间为2010年11月25日。 黄水荣向本院提交如下证据：（2014）顺民初字第1118号民事判决书、（2018）闽0721民初1515号民事判决书、（2014）顺民初字第1317号民事判决书、（2019）闽0721执异裁定书、741号（2019）闽0721执异13号裁定书、（2017）闽0702行初135号裁定书、（2018）闽07行终52号裁定书、（2019）行申69号行政裁定、顺房建字顺昌2010053抵押权证，拟证实其对锦熙房地产公司享有债权，并就该债权办理了抵押权登记，有权对抵押物进行折价或者拍卖、变卖。法院已驳回曾永宗、曾筱华、曾胜宗请求办理诉争店面过户手续的诉讼请求。曾永宗、曾筱华、曾胜宗提起的行政诉讼，均被驳回。 曾永宗、曾筱华、曾胜宗对上述证据的真实性无异议，认为黄水荣与锦熙房地产公司违反诚实信用原则，将出售的房产办理在建工程抵押不符合法律规定；法院驳回曾永宗、曾筱华、曾胜宗请求办理诉争店面过户手续的诉讼请求，系产权登记条件未成就；对于行政诉讼，其系不服的。行政诉讼只对程序进行处理，未就实体进行处理。 本院对上述证据的真实性、合法性予以采信，可证实黄水荣对锦熙房地产公司享有债权，并就该债权办理了在建工程抵押登记。 锦熙房地产公司提供证据。 本院经审理认定事实如下： 2009年9月18日，锦熙房地产公司因开发房地产资金周转需要向黄水荣借款750000元，并签订《借款抵押合同》一份，合同约定借款期限4个月，锦熙房地产公司同意以其坐落于顺昌县店面为该笔借款提供抵押担保。合同签订后，锦熙房地产公司于2009年9月30日出具《收条》确认收到黄水荣借款750000元。但双方未就抵押房产在房管部门办理抵押登记手续。借款到期后，黄水荣与锦熙房地产公司于2010年11月8日签订了一份《补充合同》，协议约定借款期限延展期至2011年10月30日。2010年11月22日，黄水荣与锦熙房地产公司将之前750000元借款重新签订了《借款抵押合同》，该合同与之前双方在《借款抵押合同》及《补充合同》约定的基本内容相同，并约定了本抵押合同担保的范围为合同中约定的主债权及利息，违约金以及实现抵押权的费用。2010年11月25日，黄水荣与锦熙房地产公司在顺昌县房地产管理所办理了在建工程抵押登记。抵押权证号为顺房建字顺昌2010053；抵押物为锦熙房地产公司坐落于顺昌县店面；债权数额为750000元；担保范围为本合同项下借款本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、以及为诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。 2010年4月20日，曾永宗、曾筱华、曾胜宗与锦熙房地产公司签订《商品房买卖合同》，购买锦熙房地产公司开发的顺昌县熙景花园1幢1单元106号店面一间，总价款为721776元。合同签订后，双方未办理商品房预告登记。曾永宗、曾筱华、曾胜宗按合同约定分期付款于2010年8月17日完毕。2010年10月30日，锦熙房地产公司按合同约定按期交付店面给曾永宗、曾筱华、曾胜宗，但双方未办理过户登记手续。 2014年9月22日，本院以案外人已对锦熙房地产公司提供的坐落于顺昌县中山西路66号熙景花园1幢1层104、106店面的抵押登记提出异议并发生争议，目前案件尚在审理中，对涉案店面黄水荣主张其享有抵押担保物权暂不予认定，待案外人对前述店面抵押登记的争议审结后，黄水荣可就前述店面另案向锦熙房地产公司主张权利为由驳回黄水荣要求依法拍卖其坐落于顺昌县中山西路66号（熙景花园）1幢1层106房产的诉讼请求，并作出（2014）顺民初字第1118号判决：一、锦熙房地产公司应于本判决生效之日起3日内一次性偿还黄水荣借款本金1000000元及利息500000元（利息暂计至2014年7月31日止），从2014年8月1日起的借款利息仍按月利率2%计付至还清借款之日止。二、锦熙房地产公司如不履行本判决第一项确定的还款义务，黄水荣有权依照法律规定将锦熙房地产公司抵押的财产（坐落于顺昌县店面）折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿其750000元借款本息。该已发生法律效力。 2014年9月23日，本院以曾永宗、曾筱华、曾胜宗向锦熙房地产公司支付了全部购房款后，锦熙房地产公司未按《商品房买卖合同》第十四条关于产权登记的约定，向当地房屋权属机构办理房屋所有权初始预登记，又将诉争房产与黄水荣设定抵押，办理了抵押登记，抵押权人取得了他项权证，且该抵押权未被解除，也未被认定为无效，锦熙房地产公司与第三人设定的诉争房产抵押仍具有法律效力，曾永宗、曾筱华、曾胜宗诉求锦熙房地产公司立即为其办理房屋权属登记证书条件尚不成就，事实上不能履行为由，作出(2014）顺民初字第1317号判决，驳回曾永宗、曾筱华、曾胜宗要求办理产权变更登记的诉求。该判决已发生法律效力。 2017年10月27日，曾永宗、曾筱华、曾胜宗不服顺昌县规划建设和旅游局为黄水荣办理顺昌县店面在建工程抵押登记的行政登记，向南平市延平区人民法院提出行政诉讼。南平市延平区人民法院认为曾永宗、曾筱华、曾胜宗与顺昌县规划建设和旅游局未形成行政法律关系，其不是利害关系人，曾永宗、曾筱华、曾胜宗提起诉讼的主体不适格，驳回曾永宗、曾筱华、曾胜宗的起诉。曾永宗、曾筱华、曾胜宗不服上述裁定，向南中市中级人民法院提起上诉。南平市中级人民法院作出裁定：驳回上诉，维持原裁定。曾永宗、曾筱华、曾胜宗向福建省高级人民法院再审，再审申请被驳回。 2018年11月30日，本院作出（2018）闽0721民初1515号民事判决，黄水荣有权以福建省顺昌锦熙房地产开发有限公司名下的坐落于顺昌县店面的抵押房屋折价或者以拍卖、变卖所得的价款在（2014）顺民初字第1118号民事判决确定的借款本金750000元及利息范围内优先受偿。黄水荣在上述判决发生法律效力后，向本院申请执行，本院作出（2019）闽0721执741号之一裁定，拍卖、变卖登记在锦熙房地产公司名下坐落于顺昌县店面。 曾永宗、曾筱华、曾胜宗向本院请求依法撤销(2019)闽0721执741号之一民事裁定书，停止执行并解除涉案房产的查封措施，本院于2019年12月27日作出(2019)闽0721执13号裁定，驳回曾永宗、曾筱华、曾胜宗的异议请求。 本院认为，本案的争议焦点是曾永宗、曾筱华、曾胜宗作为诉争房的买受人及实际使用人，是否享有足以排除强制执行的民事权益。锦熙房地产公司与黄水荣签订《借款抵押合同》后，于2010年11月25日办理了顺昌县店面的在建工程抵押登记。锦熙房地产公司未履行到期债务，黄水荣实现抵押权的条件已经成就，其有权以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。曾永宗、曾筱华、曾胜宗于2010年4月20日购买了涉案店面，但未办理预售商品房预告登记，也未办理房屋过户登记，虽全额支付了购房款，但其对预售商品房的权利不得对抗在建工程抵押权人黄水荣的抵押权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案诉争的顺昌县系店面，非住宅。故，曾永宗、曾筱华、曾胜宗作为诉争房的买受人及实际使用人，不享有足以排除强制执行的民事权益。锦熙房地产公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。 综上，曾永宗、曾筱华、曾胜宗的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百零四条、第三百零五条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回曾永宗、曾筱华、曾胜宗的全部诉讼请求。 案件受理费100元，由曾永宗、曾筱华、曾胜宗负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审 判 长  李帮亮 审 判 员  余舟欢 人民陪审员  吴树榕 二〇二〇年六月二十八日 法官助理余世强 书记员张雪花 本案依据的主要法律条文 一、《中华人民共和国物权法》 第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。” 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 三、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第三百零四条根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。 第三百零五条案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件： （一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回； （二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关； （三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。 人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。 第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。 第三百一十条人民法院审理执行异议之诉案件，适用普通程序。 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。