辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终3568号上诉人（原审被告）：沈阳市中小企业融资担保有限责任公司，住所地沈阳市和平区文萃路26号。法定代表人：齐拥军，该公司总经理。委托诉讼代理人：张利，辽宁蓝田律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李晓君，男，1962年10月17日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：高志国，沈阳市皇姑区明廉法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：聂绍臣，男，1951年4月19日出生，满族，辽宁省合同法研究会工作人员，住辽宁省兴城市。被上诉人（原审被告）：沈阳晓军广告中心，住所地沈阳市沈河区热闹路66号。投资人：赵晓军，该中心经理。委托诉讼代理人：赵刚，男，1975年3月28日出生，汉族，该中心工作人员，住沈阳市皇姑区。被上诉人（原审被告）：沈阳旭城佳欣消防设备有限公司，住所地沈阳市皇姑区明廉路4号415室。法定代表人：韩东。上诉人沈阳市中小企业融资担保有限责任公司（以下简称“融资担保公司”）因与被上诉人李晓君、原审被告沈阳旭城佳欣消防设备有限公司（以下简称“消防设备公司”）、沈阳晓军广告中心（以下简称“广告中心”）案外人执行异议之诉一案，不服沈阳市和平区人民法院（2017）辽0102民初10350号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月26日作出（2018）辽01民终3840号民事裁定，将本案发回原审法院重审。重审后，融资担保公司不服该院（2018）辽0102民初7733号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。融资担保公司上诉请求：1.撤销一审判决，恢复对沈阳市沈河区房产的执行；2.被上诉人承担全部诉讼费。事实与理由：一、原审法院判决认定事实错误。原审法院认定上诉人享有的是普通债权，而被上诉人李晓君实际占有案涉房屋，具备准物权性质，该权利优先于上诉人享有的普通债权，是完全不顾事实错误的违法的认定。2016年1月18日，沈阳市和平区人民法院作出（2015）沈和民初字第02274号民事判决确认上诉人对位于沈阳市沈河区北经街40号，建筑面积702.73平方米的房产享有优先受偿权。上诉人取得上述房产的抵押权是经沈阳市和平区人民法院依法确认的，是合法有据的。现原审法院不顾该判决确认的事实，否定上诉人对上述房产的抵押权，属于严重的认定事实错误。原审法院认定，被上诉人李晓君与被上诉人广告中心签订的《房屋买卖合同》合法有效，也是完全不顾事实的错误的违法的认定。《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。涉案的沈阳市沈河区8-2-5,建筑面积为25平方米的房产事实上没有办理分户，并取得分户后独立的不动产登记，因此，《房屋买卖合同》约定的不动产因未取得相应不动产登记而无效。二、原审法院适用法律错误。当事人、案外人认为已经生效的（2015）沈和民三初字第02274号民事判决有错误，可以通过审判监督程序、申诉的方式请求改正。在未经过法定程序对（2015）沈和民三初字第02274号民事判决作出不同结果之前，原审法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，在执行异议之诉中否定上诉人的抵押权不仅是事实错误，也是适用法律错误、程序错误，也是公然违法。如前所述，被上诉人李晓君与被上诉人广告中心签订的《房屋买卖合同》因违反法律规定而无效，不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，且《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。李晓君辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。广告中心述称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。消防设备公司未提供答辩意见。李晓君向一审法院起诉请求：1.判令停止对执行标的物沈阳市沈河区房产的执行；2.解除对标的物的查封；3.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实:1.被告广告中心系位于沈阳市沈河区，建筑面积702.73平方米的房屋所有权人（房屋用途为办公），证号：沈房权证市沈河字第××号。2007年11月9日，原告李晓君与被告广告中心签订《认购预定书》一份，约定认购房间号二层B-D、3-5轴，单价6,000元/平方米，付款方式为一次性付款，买方签订认购预定书时即缴付定金壹万元整。当日原告向被告广告中心交付定金一万元，被告广告中心出具收款收据注明定金。2007年11月20日被告广告中心与原告李晓君签订房屋买卖合同，约定卖方（广告中心）将坐落于沈阳市沈河区八单元二层5号的房屋出售给买方（李晓君），房屋用途为办公，买卖双方申报房屋成交总价款为15万元整，合同签订后买方付给卖方部分购房款7万元整。合同第八条买卖双方约定的其他事项为：建筑面积最终以房产局测绘为准，购房单价为6000元/平方米。被告广告中心向原告李晓君出具7万元的收款收据，并注明购房预付款。涉诉房屋交付使用后，由原告占有使用至今。2.2009年1月19日，被告广告中心向原告出具承诺书一份，载明“为了保证购房人的合法权益，我公司郑重向您承诺：出售给您的座落于沈阳市沈河区房屋，我公司保证于2009年5月1日前，赎回该房屋在典当行的典当，6月1日前办理完房屋产权过户手续（办证发生的手续费由购房人承担）。若逾期未能办理房屋产权过户手续，我公司同意您退回房屋，并按您已交购房款的双倍返还。此承诺于办理完房屋产权过户手续之日失效。”3.2015年10月19日，本案被告融资担保公司以追偿权纠纷将本案被告消防设备公司、广告中心诉至原审法院。2016年4月18日，原审法院作出（2015）沈和民三初字第02274号民事判决，判决主文为：“一、被告沈阳旭城佳欣消防设备有限公司于本判决生效后十日内偿还原告沈阳市中小企业融资担保有限责任公司垫付款人民币9,663,404.07元、逾期担保费727,654.33元、违约金1,212,757.21元及代偿利息1,212,757.21元（逾期担保费、违约金及代偿金利息截止日期为2015年10月15日）；二、若被告沈阳旭城佳欣消防设备有限公司逾期给付原告沈阳市中小企业融资担保有限责任公司上述款项，则原告沈阳市中小企业融资担保有限责任公司可依法对被告沈阳晓军广告中心提供的位于沈阳市沈河区，建筑面积702.73平方米的房产在债权数额6,394,000元范围内行使抵押权优先受偿。”该判决认定的事实中包括2014年3月24日，融资担保公司（甲方）与广告中心（乙方）、消防设备公司（丙方）签订《抵押担保合同》，经甲方同意，乙方向甲方提供抵押担保，抵押物为被告广告中心所有坐落于沈阳市沈河区，建筑面积702.73平方的房屋。2014年3月25日，融资担保公司对上述房屋办理了抵押权登记。4.上述判决生效后，融资担保公司申请执行。2016年9月27日，原审法院作出（2016）辽0102执字第3137号执行裁定，查封被告广告中心所有的位于沈阳市沈河区，建筑面积702.73平方的房屋（包括原告从被告广告中心购买的建筑面积25平方米的部分），原告提出执行异议。2017年7月31日，原审法院作出（2017）辽0102执异170号执行裁定，驳回案外人李晓君的异议，故原告向原审法院提起案外人执行异议之诉。2017年12月19日，原审法院作出（2017）辽0102民初10350号民事判决，驳回原告的诉讼请求。原告对该判决结果不服，向沈阳市中级人民法院提起上诉，2018年4月26日，沈阳市中级人民法院作出（2018）辽01民终3844号民事裁定，撤销沈阳市和平区人民法院（2017）辽0102民初10350号民事判决，发回沈阳市和平区人民法院重审。5、诉讼中，原告提供由沈阳市沈河区地名办公室于2007年11月20日出具的地名编号审批表复印件一份，载明位于沈阳市沈河区，批准门牌号为沈河区北二经街54、54甲、54甲1号，八纬路56、58、60、62、64号等。区地名办公室意见为根据《房屋所有权证》沈房权证沈河字第××号，同意使用地名为沈河区北二经街54、54甲、54甲1号，八纬路56、58、60、62、64号，北二经街40号7-2-1至7-2-5、8-2-1至8-2-6（门市位置与2层分层分户情况详见附图）。一审法院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告沈阳旭成佳欣消防设备有限公司经原审法院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃了质证的权利。原审法院根据到庭当事人提供的证据对相关案件事实予以认定。案外人执行异议之诉的主要目的系通过诉讼排除对特定执行标的的强制执行。本案的争议焦点为：原告李晓君对涉案房屋是否享有所有权或其他足以阻止执行的实体权利，原告的权利是否能够排除对涉案房屋的强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”买受人基于正当的不动产买卖关系，在已经支付全部价款（或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行）、实际占有且未办理过户登记没有过错的情况下，其虽未取得标的物之所有权，但该买受人仍享有排除普通金钱债权强制执行的权利。上述规定是基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则。故人民法院在适用上述规定时，应当严格审查买受人与被执行人之间不动产买卖协议是否合法有效，以及该条所规定的付款、实际占有和非因买受人自身原因未办理过户登记等要件是否具备。本案中，原告与被告广告中心签订了《房屋买卖合同》，该合同中对双方当事人的姓名或名称、商品房的基本情况如房号、总价款或单价等合同主要条款均进行了约定，故该《房屋买卖合同》合法有效，同时广告中心作为出卖人已收到约定购房款并交付房屋。而案涉房屋未办理过户登记，并非由原告原因所致，本案诉讼中，被告融资担保公司未能提供证据证明原告对此存在过错，亦未能证明其在订立抵押担保合同过程中对案涉房屋使用状态已尽必要的审慎义务，故原告对此无过错。综上，根据现有在案证据，应当认定被告融资担保公司享有的是普通债权，而原告实际占有案涉房屋，具备准物权性质，该权利优先于被告融资担保公司享有的普通债权，故原告就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。关于原告要求对案涉房屋确认所有权的诉讼请求，原告未提供案涉房屋具备办证条件的证据，故本案对此不予审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、原告李晓君的异议成立，停止对位于沈阳市沈河区房屋的执行；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费3,300元，由被告消防设备公司、广告中心共同负担。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点为李晓君是否享有足以排除执行的民事权益。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中李晓君作为案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，李晓君与广告中心在法院查封前已签订《房屋买卖合同》，李晓君按合同约定支付了大部分购房款，且同意将剩余房款交付执行，并已实际占有使用了案涉房屋，对于未能办理房屋所有权证系因广告中心当时不具备办理房屋更名过户的条件，且广告中心已为李晓君出具了承诺书，非李晓君原因导致未能办理更名过户。李晓君作为案外人就案涉标的享有足以排除强制执行的民事权益。关于融资担保公司提出李晓君与广告中心签订的《房屋买卖合同》无效，不能对抗执行的问题，《房屋买卖合同》系李晓君与广告中心的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。案涉房屋虽登记在广告中心所有的整体产权证中，但沈阳市沈河区地名办公室已就广告中心整体产权证中房屋进行了地名编号审批，即广告中心整体产权登记名下的房屋可以进行分户审批，李晓君与广告中心签订的《房屋买卖合同》不属于违反国家强制性规定的无效情形，融资担保公司该主张无法律依据，本院无法予以支持。此外，按上述司法解释规定，被上诉人李晓君应尽快将尚欠广告中心的剩余房款交付执行法院。综上所述，融资担保公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由上诉人沈阳市中小企业融资担保有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  孙悦审判员  金鑫审判员  单立二〇二〇年六月二十九日法官助理唐屾书记员石胜男本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。