广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1972民初182号原告：东莞市挺丰实业有限公司。住所地：广东省东莞市大岭山镇南区***亚美工业区一期，统一社会信用代码为914***********649B。法定代表人：吴湘琴，系该公司总经理。委托诉讼代理人：孙福俊，广东泰旭律师事务所律师。被告：雷显荣，女，1978年4月12日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区前进二路桃源居17区**2C，公民身份号码为413************04X。原告东莞市挺丰实业有限公司（以下简称挺丰公司）诉被告雷显荣房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告挺丰公司的委托诉讼代理人孙福俊，被告雷显荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告挺丰公司向本院提出诉讼请求：1.确认案涉的《房屋租赁合同》（合同总金额1929010元）无效；2.被告腾空并搬出案涉厂房，被告从2020年1月份开始按《房屋租赁合同》约定的租金标准（即2018年4月1日至2020年2月9日期间的租金标准为23800元/月，2020年2月10日至2022年2月9日期间的租金标准为33400元/月，2022年2月10日至2024年2月9日期间的租金标准为36740元/月），向原告支付房屋占有使用费，直至被告腾空并搬出案涉厂房之日止；3.被告向原告支付2019年7月至2019年10月期间共4个月的房屋使用费95200元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年4月4日，原、被告双方签订了一份《房屋租赁合同》，根据该合同约定，原告将位于东莞市**镇桥头第三工业区挺丰科技园厂房Ｂ栋二楼Ｂ区出租给被告做工业厂房使用，租期为六年，自2018年4月1日起至2024年2月9日止，其中，2018年4月1日至2020年2月9日期间的租金标准为23800元/月，2020年2月10日至2022年2月9日期间的租金标准为33400元/月，2022年2月10日至2024年2月9日期间的租金标准为36740元/月，租赁期间，水电费由被告承担。截至起诉之日，被告尚拖欠原告2019年7月至2019年10月期间共4个月的房屋使用费95200元，被告的行为严重违反了双方签订的《房屋租赁合同》，已构成违约，并给原告造成一定的经济损失，原告多次催收无果，无奈之下，只得依法起诉，以维护自身的合法权益。被告雷显荣辩称：被告确认没有缴纳2019年7月至10月的租金。因为被告经营的东莞市元富五金有限公司于2019年6月29日凌晨在案涉租赁厂房被盗，损失113561元，所以在没有解决纠纷之前，被告不同意支付该期间的租金。被告每月都缴纳保安费，原告负有保安的义务，小偷将货物从二楼搬下来搬了40多分钟，保安都没有发现，相关的赔偿责任应由原告承担。被告认为原告应承担的损失价值90000元左右，所以被告不同意支付2019年7至10月的租金。本院经审查认定事实如下：2018年4月4日，挺丰公司（甲方）与雷显荣（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方向乙方出租位于东莞市**镇桥头第三工业区挺丰科技园B栋二楼B区作为工业厂房；期限从2018年4月1日至2024年2月9日；2018年4月1日至2020年2月9日期间的租金标准是23800元/月；2020年2月10日至2022年2月9日期间的租金标准为33400元/月，2022年2月10日至2024年2月9日期间的租金标准为36740元/月；乙方每月缴纳生活垃圾清理费600元/月、电梯费400元/月、保安费1000元/月；签订合同之时，乙方同时支付47600元作为保证金，23800元作为第一个月租金；各项费用须在每月5日之前交清。合同下方加盖挺丰公司的公章，有雷显荣签名捺印。原告主张，案涉租赁物没有办理建设工程规划许可证，是无效合同。被告没有缴纳2019年7月至10月份的租金共计95200元，2019年11月份开始又重新缴纳租金，原告主张合同无效，要求被告搬离租赁物，计付拖欠的租金至实际搬离之日止。原告并在2019年9月25日向被告发送一份律师函催收2019年7月至9月份的租金。被告雷显荣承认没有缴纳2019年7月至10月的租金，因为被告租赁厂房用于经营东莞市元富五金有限公司（以下简称元富公司）。2019年6月29日早上7时35分，元富公司的员工雷得玉上班时，发现玻璃大门锁被剪断，门被打开，通过查看监控录像发现当天凌晨3时28分，先有两个戴口罩的人，拿着手电筒在车间走了一圈，后又叫来一个人，共三个人偷走元富公司共计113561.6元的货物。被告认为，原告收取每月1000元的保安费，应尽保安义务，因保安人员失职，导致被告及元富公司的损失应由原告赔偿。因此，被告拒绝向原告缴纳2019年7月至2019年10月的租金，共计95200元，被告认为与其损失的货物数额相当。从2019年11月起，被告又恢复向原告交租。为证明上述主张，被告向本院提供视频光盘、被告单方制作的被盗物品清单及价值表、东莞市公安局出具的立案告知书、东莞市*****分局仙桥派出所出具的受案回执佐证，被告主张其因原告导致其损失，其不同意向原告缴纳2019年7月至10月份的租金。庭审中，被告确认至今仍然使用案涉厂房用于生产。庭审中，原告挺丰公司承认案涉《房屋租赁合同》是无效合同。另，本院在审理原告挺丰公司诉被告雷显荣房屋租赁合同纠纷一案中，挺丰公司于2020年1月3日向本院提出财产保全的申请，要求本院立即冻结雷显荣95200元的银行存款或者查封、扣押其相应价值的其他财产，并已由挺丰公司的法定代表人吴湘琴（公民身份号码为422************020）向本院出具了担保书，提供了28560元的现金担保。本院裁定予以准许，并实施了保全措施。以上事实，有原告提供的《房屋租赁合同》，被告提供的视频光盘、被盗物品清单及价值表、立案告知书、受案回执以及一审庭审笔录附卷为证。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：一、案涉《房屋租赁合同》是否有效；二、原告要求被告支付房屋占有使用费有无依据，数额应如何认定。对此，本院分析如下：焦点一、关于《房屋租赁合同》的效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，现原告作为出租人在一审辩论终结前未能提供有效的建设工程规划许可证或其他产权证明，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项的规定，本院认定《房屋租赁合同》应属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，案涉合同无效，合同的当事人应将各自因案涉合同所取得的财产返还给对方。对照本案，原告要求被告腾空搬出并返还案涉厂房，符合法律规定，本院予以支持。焦点二、至于原告诉求的占有使用费，被告已经实际占有案涉租赁厂房的占有使用费，该厂房至今一直处于雷显荣的实际控制中，被告因案涉合同已经实际享受了案涉租赁物的占有使用权益，而该“占有使用权益”是有价值的，但却是无法直接返还的。因此，被告只能向原告返还占有使用的对价即占有使用费。被告在2019年7月至10月实际使用案涉租赁物，应参照《房屋租赁合同》的约定23800元/月的标准计付占有使用费，合计95200元，并从2020年1月份起，参照《房屋租赁合同》有关租金的约定计付至被告实际搬离之日止。关于被告雷显荣主张其工厂在2019年6月29日被盗而拒付2019年7月至10月的占有使用费的问题。被告要求用2019年7月至10月的占有使用费抵消被告被盗财物的损失，实际上是要求原告赔偿损失，被告应对此提出诉讼请求，本案中其并未提出反诉，本院对被告的主张在本案中不予处理。被告应另行起诉要求赔偿损失。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及第三款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告东莞市挺丰实业有限公司与被告雷显荣在2018年4月4日签订的《房屋租赁合同》是无效合同；二、限被告雷显荣于本判决生效之日起五日内向原告东莞市挺丰实业有限公司支付2019年7月至2019年10月份的厂房占有使用费95200元；三、限被告雷显荣于本判决生效之日起三十日内搬离《房屋租赁合同》涉及的厂房；四、限被告雷显荣于本判决生效之日起五日内向原告东莞市挺丰实业有限公司支付占有使用费，支付期限自2020年1月5日起算至被告雷显荣实际搬离《房屋租赁合同》涉及的厂房之日止；占有使用费的计算标准为：从2020年1月5日至2020年2月9日期间按照23800元/月计算；2020年2月10日至2022年2月9日期间按照33400元/月计算；2022年2月10日至2024年2月9日期间按照36740元/月计算；五、驳回原告东莞市挺丰实业有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11497元，保全费972元，合计12469元，原告已预交，由被告雷显荣承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  方淑敏二〇二〇年六月十日书记员  陈月婷强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。