河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终3179号 上诉人（原审被告）：河北金灿房地产开发有限公司，住所地深泽县桥头乡乘马村滨港小镇小区1号楼1-1-102室。 法定代表人：李红宾，该公司经理。 委托诉讼代理人：刘成亮，河北信联律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张贵锁，男，1979年5月8日出生，汉族，住石家庄市行唐县。 委托诉讼代理人：钱春潮，河北时代经典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李凯，河北时代经典律师事务所实习律师。 原审被告：河北鹿峰房地产开发有限公司，住所地石家庄市裕华区建华大街与槐中路交叉口万达B区9号楼1-2801室。 法定代表人：魏春立，该公司经理。 委托诉讼代理人：张世雄，河北冀华律师事务所律师。 上诉人河北金灿房地产开发有限公司（以下简称金灿公司）因与被上诉人张贵锁、原审被告河北鹿峰房地产开发有限公司（以下简称鹿峰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省深泽县人民法院（2019）冀0128民初1540号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。河北金灿房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘成亮、张贵锁的委托诉讼代理人钱春潮、李凯、河北鹿峰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张世雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 河北金灿房地产开发有限公司上诉请求：一、依法撤销深泽县人民法院（2019）冀0128民初1540号民事判决，依法改判；二、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定被上诉人与河北鹿峰房地产开发有限公司（以下简称鹿峰公司）之间签订的《滨港花园认购合同》（以下简称《认购合同》）有效是错误的，理由如下：被上诉人与鹿峰公司签订《认购合同》不是双方真实意思表示，事实是当时鹿峰公司想向黄亚旺借款，黄亚旺为保证债权安全，要求鹿峰公司以签订《认购合同》的方式为借款提供担保。鹿峰公司遂与黄亚旺指定的张贵锁签订了《认购合同》。之后张贵锁从未用自己的银行账户向鹿峰公司转款，在双方签订认购合同后，鹿峰公司又多次向黄亚旺账户转款也印证以上事实。如果双方真的是房屋买卖关系，怎么会发生鹿峰公司向被上诉人转款的情况。在一审庭审中张贵锁并没有对此作出合理解释。因此，本案是一起典型的名为房屋买卖实为民间借贷的案件。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条的规定，人民法院应当认定《认购合同》无效并裁定驳回起诉。另外，在签订《认购合同》时，鹿峰公司并没有取得商品房销售（预售）许可证，且至今鹿峰公司仍没有取得任何项目开发手续。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，因鹿峰公司一直没有取得商品房预售证明双方签订的《认购合同》是无效的，而一审法院竟然以鹿峰公司引用《最高人民法院关于审理房商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条为由，推断鹿峰公司认可与被上诉人形成了商品房预售合同法律关系，这显然是一种不负责任的推论，有明显的法律逻辑错误。在鹿峰公司答辩时已经明确主张与被上诉人形成的是民间借贷法律关系，不是商品房买卖关系，在之后引用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条也是在想说明，即使不是借贷关系，双方签订的《认购合同》也是无效的。一审法院曲解鹿峰公司意见，无理推断明显错误。二、上诉人不应当对张贵锁承担任何责任，一审认定上诉人应当协助张贵锁办理商品房预售登记备案是错误的。张贵锁是与鹿峰公司签订的《认购合同》，与上诉人没有签订任何合同，根据合同相对性原则，张贵锁与上诉人没有任何法律关系。上诉人也就没有义务协助张贵锁办理商品房预售登记备案。上诉人确实与鹿峰公司签订过《协议书》，但之后上诉人于鹿峰公司于2017年11月29日签订了《转让合同》，重新约定了项目转让事宜，《转让合同》因晚于《协议书》，因此上诉人与鹿峰公司之间的约定应当以《转让合同》为准。《转让合同》约定将滨港小镇项目全部转让给了上诉人，为此上诉人支付了2300万元的转让款，现滨港小镇项目所有开发手续，包括《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》均登记在上诉人名下，归上诉人所有。上诉人支付了相应对价取得项目所有权，对上诉人来说属于善意取得。另外，根据《转让合同》约定，上诉人对滨港小镇小区有全部的销售权，鹿峰公司没有销售权，鹿峰公司之前签订的销售合同由乙方自行解决和处理，上诉人对此次转让没有任何过错。因此，根据《转让合同》的约定，本案中上诉人有权对鹿峰公司与张贵锁签订的《认购合同》不认可，《认购合同》不能约束上诉人。为收购该项目上诉人支付了鹿峰公司2300万元的转让款，已经取得项目全部所有权，在上诉人没有任何过错的情况下，再让上诉人承担鹿峰公司对外债务，对上诉人显然是不公平的。而一审法院以鹿峰公司与张贵锁签订《认购合同》后又将项目转让给上诉人为由，认定上诉人应当协助张贵锁办理预售登记备案，没有任何法律逻辑，也没有任何法律依据，是明显错误的。一审法院的上述理由显然是认为鹿峰公司签订《认购合同》后又转让项目存在过错，一审法院并没有认定上诉人存在过错，但一审法院在认定鹿峰公司存在过错的同时，却让上诉人承担不属于自己的责任，这对上诉人明显不公。上诉人没有义务协助张贵锁办理预售登记备案。张贵锁与鹿峰公司之间的纠纷应当由其双方解决，与上诉人无关。三、一审法院判决上诉人与鹿峰公司共同向张贵锁承担违约责任于法无据。张贵锁与鹿峰公司签订的《认购合同》是无效的，约定的违约条款也是无效的，且张贵锁签订合同时也知道鹿峰公司没有任何开发手续，张贵锁在签订合同时也存在过错，因此鹿峰公司不应当向张贵锁承担违约责任，那么上诉人更不应该向张贵锁承担责任。另外，违约条款是在《认购合同》中约定的，上诉人并不是认购合同的当事人，因此违约条款不能约束上诉人，而一审法院要求上诉人承担违约责任，同样没有合同依据，也没有法律依据是错误的。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，应当依法予以撤销，改判维护上诉人的合法权益. 张贵锁答辩称，一审事实清楚，适用法律正确，依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。首先，我方与黄亚旺系两个独立的民事行为主体，答辩人出资购买该商品房纯属自己单独的意思表示，与上诉人所主张的我方购买该商品房系为黄亚旺提供担保事宜无关。其次，对方的主张只是想逃避责任而已，如果仅仅因为签合同时对方没有取得预售证张合同无效，那么在鹿峰房地产开发有限公司开发期间，其余购房者签订的全部购房合同全属无效。建房之前购房款交给了鹿峰公司，建好后的房子取得预售许可证的却是上诉人金灿公司。因房价上涨原因，鹿峰公司将该项目转给金灿公司，而不履行以前签订的购房协议，这是对包括答辩人在内的广大购房者权利的严重侵害。 河北鹿峰房地产开发有限公司答辩称，1、六份认购合同非双方真实意思表示，理由同上诉人的上诉意见。2、张贵锁及麻雪松、樊丽刚所取现金不能证明交给我公司，我公司并未收取上述款项。3、从三人取现过程可知，既然为借款买房，三人共分15个月16次横跨三年，且无借款合同，及其不符合常理明显是在作伪证。另，取现总金额与房款总金额不相符，买房一般为大额支出，一般为转账而非交现金。4、黄亚旺买房时间为2014年11月，单价3000元，不含地下室，而张贵锁2016年11月买房，单价2000元，含地下室，明显低于市场价，进一步证明，所有权转让是手段，担保是目的的真实意思表示。 张贵锁向一审法院起诉请求：1、判令确认原告与被告鹿峰公司签订的房屋《滨港花园认购合同》6份合法有效；2、判令二被告为原告办理滨港小镇6号楼1单元102、201、402、501、602、701房产的不动产登记手续，并交付给原告上述不动产（总价款1,486,761元）；3、判令被告支付违约金129,348元（按日万分之一计算至起诉日，起诉后至交付房屋时的违约金一并判决）；4、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：中国农业银行股份有限公司石家庄分行中国农业银行个人账户明细显示，2014年1月27日，原告现支4万元；2014年2月17日，原告现支45,000元；2014年3月20日，原告现支2万元；2014年6月7日，原告现支87,000元；2014年7月25日，原告现支3万元；2014年10月11日，原告现支7万元；2015年8月3日，原告现支55,000元；2015年9月25日，原告现支10万元；2016年1月25日，原告现支3万元；以上原告现支共计477,000元。 中国农业银行个人业务凭证显示，2015年11月2日，麻雪松银行卡现金取款15万元；2015年11月6日，麻雪松银行卡现金取款165,000元；2016年1月20日，麻雪松银行卡现金取款30万元。2019年12月6日，麻雪松出具《情况说明》，载明我与原告系朋友关系，我出于对原告的信任，原告找我借钱买深泽的房屋，我分三次共取款61万元（2015年11月2日15万元，2015年11月6日16.5万元，2016年1月20日30万元），把零头5,000元扣除后，总共61万元交给了原告。 中国农业银行股份有限公司石家庄分行中国农业银行个人账户明细显示，2014年3月18日，樊丽钢现支15万元；2015年12月19日，樊丽钢现支106,010元；2015年12月20日，樊丽钢现支145,000元；2014年12月31日，樊丽钢现支49,000元。2019年12月6日，樊丽钢出具《情况说明》，载明我与原告系朋友关系，我出于对原告的信任，原告找我借钱买深泽的房屋，我分四次共取款44.4万元（2014年3月18日15万元，2014年12月31日4.9万元，2015年12月19日10万元，2015年12月20日14.5万元），加上部分现金，凑成整数后共计45万元，交给了原告。 2016年11月1日，原告作为乙方与被告鹿峰公司作为甲方签订《滨港花园认购合同》，约定甲乙双方本着平等、自愿、互惠互通的原则，经充分协商，就乙方购买甲方开发滨港花园就住宅事宜达成一致意见如下：第一条乙方所购房屋的基本情况：房屋坐落于河北省石家庄市深泽县，房号为地上6-1-102面积129.12平方米单价2110元房款272443元，地下储间面积9.63平方米单价950元房款91489元，总房款为281592元。第二条付款方式：乙方选择一次性付款于2016年11月1日付清。第三条交房日期：甲方于2017年5月1日前将房屋交付乙方。第五条甲方逾期交房的违约责任：甲方如未按本合同约定将房屋交付乙方使用，按下列方式处理：自本合同第三条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行。同日，《收据》显示，交款单位为原告，金额为281592元，收款事由为房款，该《收据》加盖了“河北鹿峰房地产开发有限公司财务专用章”。 2016年11月1日，原告作为乙方与被告鹿峰公司作为甲方签订《滨港花园认购合同》，约定甲乙双方本着平等、自愿、互惠互通的原则，经充分协商，就乙方购买甲方开发滨港花园就住宅事宜达成一致意见如下：第一条乙方所购房屋的基本情况：房屋坐落于河北省石家庄市深泽县，房号为地上6-1-201面积94.49平方米单价2130元房款201264元，地下储间面积16.29平方米单价950元房款15476元，总房款为216740元。第二条付款方式：乙方选择一次性付款于2016年11月1日付清。第三条交房日期：甲方于2017年5月1日前将房屋交付乙方。第五条甲方逾期交房的违约责任：甲方如未按本合同约定将房屋交付乙方使用，按下列方式处理：自本合同第三条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行。同日，《收据》显示，交款单位为原告，金额为216740元，收款事由为购房款，该《收据》加盖了“河北鹿峰房地产开发有限公司财务专用章”。 2016年11月1日，原告作为乙方与被告鹿峰公司作为甲方签订《滨港花园认购合同》，约定甲乙双方本着平等、自愿、互惠互通的原则，经充分协商，就乙方购买甲方开发滨港花园就住宅事宜达成一致意见如下：第一条乙方所购房屋的基本情况：房屋坐落于河北省石家庄市深泽县，房号为地上6-1-402面积129.12平方米单价2130元房款275026元，地下储间（-1）6-1-402面积12.58平方米单价950元房款11951元，总房款为286977元。第二条付款方式：乙方选择一次性付款于2016年11月1日付清。第三条交房日期：甲方于2017年5月1日前将房屋交付乙方。第五条甲方逾期交房的违约责任：甲方如未按本合同约定将房屋交付乙方使用，按下列方式处理：自本合同第三条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行。同日，《收据》显示，交款单位为原告，金额为286977元，收款事由为购房款，该《收据》加盖了“河北鹿峰房地产开发有限公司财务专用章”。 2016年11月1日，原告作为乙方与被告鹿峰公司作为甲方签订《滨港花园认购合同》，约定甲乙双方本着平等、自愿、互惠互通的原则，经充分协商，就乙方购买甲方开发滨港花园就住宅事宜达成一致意见如下：第一条乙方所购房屋的基本情况：房屋坐落于河北省石家庄市深泽县，房号为地上6-1-501面积94.49平方米单价2110元房款199374元，地下储间面积14.62平方米单价950元房款13889元，总房款为213263元。第二条付款方式：乙方选择一次性付款于2016年11月1日付清。第三条交房日期：甲方于2017年5月1日前将房屋交付乙方。第五条甲方逾期交房的违约责任：甲方如未按本合同约定将房屋交付乙方使用，按下列方式处理：自本合同第三条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行。同日，《收据》显示，交款单位为原告，金额为213263元，收款事由为购房款，该《收据》加盖了“河北鹿峰房地产开发有限公司财务专用章”。 2016年11月1日，原告作为乙方与被告鹿峰公司作为甲方签订《滨港花园认购合同》，约定甲乙双方本着平等、自愿、互惠互通的原则，经充分协商，就乙方购买甲方开发滨港花园就住宅事宜达成一致意见如下：第一条乙方所购房屋的基本情况：房屋坐落于河北省石家庄市深泽县，房号为地上6-1-602面积129.12平方米单价2080元房款268570元，地下储间（-1）6-1-602面积20.39平方米单价950元房款19371元，总房款为287941元。第二条付款方式：乙方选择一次性付款于2016年11月1日付清。第三条交房日期：甲方于2017年5月1日前将房屋交付乙方。第五条甲方逾期交房的违约责任：甲方如未按本合同约定将房屋交付乙方使用，按下列方式处理：自本合同第三条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行。同日，《收据》显示，交款单位为原告，金额为287941元，收款事由为购房款，该《收据》加盖了“河北鹿峰房地产开发有限公司财务专用章”。 2016年11月1日，原告作为乙方与被告鹿峰公司作为甲方签订《滨港花园认购合同》，约定甲乙双方本着平等、自愿、互惠互通的原则，经充分协商，就乙方购买甲方开发滨港花园就住宅事宜达成一致意见如下：第一条乙方所购房屋的基本情况：房屋坐落于河北省石家庄市深泽县，房号为地上6-1-701面积94.49平方米单价1980元房款187090元，地下储间面积13.85平方米单价950元房款13158元，总房款为200248元。第二条付款方式：乙方选择一次性付款于2016年11月1日付清。第三条交房日期：甲方于2017年5月1日前将房屋交付乙方。第五条甲方逾期交房的违约责任：甲方如未按本合同约定将房屋交付乙方使用，按下列方式处理：自本合同第三条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行。同日，《收据》显示，交款单位为原告，金额为200248元，收款事由为购房款，该《收据》加盖了“河北鹿峰房地产开发有限公司财务专用章”。上述原告交纳购房款共计1486761元。 庭审中，二被告称上述款项是黄亚旺通过原告账户转付被告鹿峰公司的借款，对取现的款项的关联性有异议，不能证明所取现金交给了被告鹿峰公司。被告鹿峰公司对上述《滨港花园认购合同》6份的真实性无异议，但认为黄亚旺与被告鹿峰公司之间存在民间借贷关系，原告转付被告鹿峰公司法定代表人魏春立的款项系代黄亚旺转付被告鹿峰公司的借款，上述《滨港花园认购合同》6份系被告鹿峰公司向黄亚旺借款的担保，并提交了银行交易流水，称2015年2月14日至2015年12月10日期间魏春立分8次向黄亚旺转款共计490,300元系被告鹿峰公司偿还黄亚旺的借款本金。 2017年10月20日，被告鹿峰公司作为乙方与被告金灿公司作为甲方签订《协议书》，约定鉴于甲方取得了位于深××小镇小区的土地使用权，而乙方在该土地项目上进行了先期开发建设，并出售了部分房屋，如甲方在该土地上进行了开发建设必然涉及到乙方和其他业主的利益，为了维护各方利益，经双方协商，订立如下协议：一、甲方收购乙方在建工程，并办理相关规划、建设、销售手续，滨港小镇小区项目后续开发事宜由甲方经营，乙方撤出。二、由甲方对外出售房屋，以乙方与业主的购房合同为标准，重新与业主签订《商品房买卖合同》；1、乙方向甲方提供已售出真实有效的《购房合同》，并提供原始的银行转账记录及收据，如无法提供甲方不予认可；2、乙方用《购房合同》进行抵押借款的，乙方如实向甲方提供所抵押的房间及借款金额；3、业主已交付乙方全部购房款的，甲方不得再以任何理由加价收取相关费用，不得损坏业主的利益。 另查明，冀（2018）深泽县不动产权第0000276号证书显示，权利人为被告金灿公司，坐落于深泽县二干渠南侧，大桥头村东侧，不动产单元号130128203215GB00002W00000000，权利类型为国有建设用地使用权，用途为批发零售用地、城镇住宅用地，土地使用面积为15614平方米。2019年8月5日，编号为深行审预售2019003的《石家庄市商品房预售许可证》，显示开发企业为被告金灿公司，项目名称为滨港小镇，项目地址为深泽县乘马村村西，预售范围为1#--8#住宅楼＊＊＊＊＊＊。 一审法院认为，原告与被告鹿峰公司签订《滨港花园认购合同》的事实均无异议，该协议应属原告与被告鹿峰公司的真实意思表示。庭审中，被告鹿峰公司主张上述《滨港花园认购合同》无效的依据为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，此即表明其认可与原告形成了商品房预售合同法律关系，由此上述《滨港花园认购合同》有效，对此，本院予以确认。被告鹿峰公司在明知其未取得商品房预售许可的情况下向原告销售房屋并收取了原告全部购房款后，又与被告金灿公司签订《协议书》，将案涉滨港小镇的土地使用权及地上附着建筑物转让给被告金灿公司，后被告金灿公司取得了案涉滨港小镇的建设用地使用权和预售许可证，由此，被告金灿公司应依据《滨港花园认购合同》协助原告办理商品房预售许可登记备案。原告称现案涉滨港小镇项目已经竣工，但未提交项目竣工验收的相关证据，待案涉滨港小镇项目竣工验收合格后，被告金灿公司应协助原告办理房屋登记手续并将案涉房屋交付给原告。现（本案审理）阶段不具备交付条件，原告交付房屋办理登记的请求不予支持，待条件具备时原告可另行主张权利。被告鹿峰公司称黄亚旺与其存在民间借贷关系，上述《滨港花园认购合同》6份系被告鹿峰公司借款的担保，在2015年2月至12月被告鹿峰公司的法定代表人魏春立分8次向黄亚旺转款系偿还黄亚旺的借款本金，被告鹿峰公司未提交相关证据证实上述《滨港花园认购合同》系原告的上述借款的担保，且被告鹿峰公司未提交证据证实原告转付被告鹿峰公司的款项系代黄亚旺转付被告鹿峰公司的借款，故对被告鹿峰公司的上述抗辩主张，本院不予采信。上述《滨港花园认购合同》中约定了被告鹿峰公司逾期交付房屋的违约金，该约定符合相关法律的规定，由于二被告均未在约定的期限内向原告交付房屋，由于案涉房屋未竣工，被告鹿峰公司和金灿公司应自逾期交付房屋之次日起共同支付原告违约金至起诉之日止，剩余违约金，待被告金灿公司交付房屋后，原告可另行主张权利。2017年11月29日《转让合同》的内容均为被告鹿峰公司与被告金灿公司就双方的借款等事宜进行的约定，与原告无关，故对二被告称应以该《转让合同》为准，被告金灿公司称其与原告无关、不承担任何责任的抗辩主张，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，一审判决：一、原告张贵锁与被告河北鹿峰房地产开发有限公司于2016年11月1日签订的《滨港花园认购合同》6份有效；二、被告河北鹿峰房地产开发有限公司、被告河北金灿房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告逾期交付房屋的违约金124,887.93元（违约金以1,486,761元为基数，自2017年5月2日起按照日利率万分之一计算至2019年8月29日止）；三、驳回原告张贵锁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19,345元，保全费5,000元；由二被告负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，被上诉人张贵锁与原审被告鹿峰公司签订的六份《滨港花园认购合同》有合同双方签字、盖章，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且鹿峰公司向张贵锁出具的收据上明确写明收款事由为购房款，能够认定六份《滨港花园认购合同》是双方的真实意思表示，为有效合同。上诉人金灿公司主张六份认购合同系鹿峰公司向案外人黄亚旺借款提供的担保，张贵锁不予认可，且鹿峰公司提供的证据不足以证实本案的认购合同系其向黄亚旺借款的担保，故对上诉人上述主张不予支持。依法成立的合同对当事人具有法律约束力。鹿峰公司与上诉人签订《协议书》，约定上诉人收购鹿峰公司在建工程，并办理相关规划、建设、销售手续，滨港小镇小区项目后续开发事宜由上诉人经营，鹿峰公司撤出，由上诉人对外出售房屋，以鹿峰公司与业主的购房合同为标准，重新与业主签订《商品房买卖合同》。根据鹿峰公司与上诉人签订的《协议书》可知，上诉人承接了鹿峰公司与业主签订的《滨港花园认购合同》中的权利义务，上诉人作为案涉房地产项目的承接方，应依据鹿峰公司与张贵锁签订的《滨港花园认购合同》协助张贵锁办理商品房预售许可登记备案。依据认购合同中关于违约金的约定条款，上诉人应当就逾期交房行为承担违约责任。综上所述，河北金灿房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费19345元，由上诉人河北金灿房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  高瑞江 审判员  李秀云 审判员  寻 亚 二〇二〇年六月十八日 书记员  张佳丽 ——