湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书(2020)湘0104民初3349号原告：刘某某，男，1965年5月12日出生，汉族，住湖南省邵东县。委托代理人：陈笑，湖南麓谷律师事务所律师。委托代理人：桂伟，湖南麓谷律师事务所律师。被告：聂某1，男，1953年2月22日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托代理人：周某某，女，1956年3月3日出生，汉族，住长沙市岳麓区，系被告聂某1妻子。被告：张某，男，1976年11月5日出生，汉族，住长沙市岳麓区。原告刘某某诉被告聂某1、被告张某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员徐琼独任公开开庭进行了审理，由书记员史莉担任本庭记录。原告刘某某的委托代理人陈笑，被告聂某1及其代理人周某某、被告张某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘某某向本院提出诉讼请求：1、判令二被告向原告刘某某退还房屋租金28767.12元及押金1000元；2、判令二被告向原告支付逾期退还租金及押金的利息（以29767.12元为基数，按年利率6%的标准，从2018年4月2日起计算至全部款项偿清之日止，暂计算至2019年12月31日为3126.77元）；3、判令二被告向原告支付装饰装修及其他设施补偿24000元；4、二被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告刘某某与聂某2于2002年签订《租房合同》，约定原告刘某某承租位于麓山南路16号私房整幢，付款方式为一年一次付款，一次付清，先交后住；原告另交财产保护押金1000元整，租期终结履行了合同事宜，被告方退财产押金款；合同期为二年，起止时间为2002年6月10日至2004年6月10日止。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付租金。2017年6月18日，原告向被告聂某1、被告张某共转账支付下一年度房屋租金150000元，该费用的租赁期间为2017年6月10日至2018年6月10日。2017年9月6日，长沙市岳麓区人民政府发布《关于确定麓山南路综合整治配套工程项目征收范围的公告》，征收范围为麓山南路二里半段及麓山路周边，征收对象为征收范围内国有土地上所有建筑物、构建物。原告租赁房屋为被征收对象。2018年4月1日，原告被强制搬离房屋，致使已支付2018年4月2日至2018年6月10日房屋租金但未能使用房屋，另押金1000元被告一直未退还给原告，上述款项虽经原告多次催讨，但被告仍拒不支付。被告的行为违反了合同约定及法律规定，给原告的生产生活造成了重大影响。因此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》等规定，特诉至法院，请求判如所请。被告聂某1辩称，原告的主张应以事实为依据。一、原、被告合作将近20年，双方应遵守诚信，2018年4月份原告拿拆迁补偿款走人但没有跟被告协商，2018年5月被告回国后才与拆迁指挥部交谈，原告直到现在才来起诉被告不合常理。二、原告拿了拆迁补偿款后既未打电话跟被告沟通，也未交还钥匙给被告，原告故意隐瞒事实导致被告在拆迁中遭受损失，因此，被告不应再给钱给原告。三、因原告未退房，故至涉案房屋拆迁前原告都在使用房屋，不存在退还租金。被告张某辩称，其与被告聂某1答辩意见一致。另原告主张按照6%的利率计算利息，该标准过高，不符合法律规定。经审理查明，2002年6月原告刘某某（乙方）与聂某2（甲方）签订《租房合同》，合同约定聂某2将位于麓山南路16号私房整幢出租给乙方经营，水、电设施齐全。合同期为二年有效，起止时间：二〇〇二年六月十日-二〇〇四年六月十日止。年租金为陆万元整，付款方式为一年一次付款，一次付清，先交后住。乙方另交财产保护押金壹仟元整，租期终结，履行了合同事宜，甲方退财产押金款。乙方经营需对房屋进行装修或改体，方案必须与甲方协商不得对房屋主体造成危害，费用乙方自理，方可进行装修，原则来装去丢。该合同签订后，原告支付了1000元押金。合同期满后，原告刘某某继续使用涉案房屋但未另行签订书面合同。2017年6月18日，原告刘某某分别向被告聂某1、被告张某支付租金90000元、60000元；经庭审确认该租金系涉案房屋2017年6月10日至2018年6月10日止的租金。2017年9月30日，长沙市岳麓区城市管理和行政执法局等部门联合发布《关于停止门店经营活动的紧急通告》，通告载明：长沙市岳麓区人民政府于2017年9月5日发布（2017）第033号、第034号、第035号征收土地方案公告决定对岳麓街道中南大学北校门至王家湾A1、A2、A3、A4、A5地块，桔子洲街道矿山路口B1、B3地块范围内的房屋予以征收，要求该范围内的房屋所有权人在2018年元月17日前与岳麓区征收部门签订征收补偿安置协议，并于2018年2月8日腾空房屋完成搬迁。2017年12月18日长沙市岳麓区人民政府发布【2017】岳征决告字第009号《长沙市岳麓区人民政府国有土地上房屋征收决定公告》，原告所租赁房屋属于征收范围内。2018年2月13日，原告刘某某从拆迁指挥部领取门店关停搬迁及腾空奖励费共计肆万陆仟零玖拾伍元整（￥46095元）。2020年4月27日，长沙市岳麓区市场监督管理局出具《证明》，载明“麓山南路16号明大眼镜店拆迁相关事宜，2018年4月1日，麓谷南路已设置围挡，经营户响应政府号召，腾空门店，明大眼镜店实际营业截止时间为2018年4月1日，因租赁该门店应退租赁户明大眼镜经营者刘某某门店未到期房租及押金等款项。”另查明，2020年3月10日，聂某2因病去世，被告张某系其唯一的子女。被告聂某1系聂某2的弟弟。涉案房屋有两本房屋产权证，其中一本房屋产权证的所有权人为聂某2，另一份房屋产权证的房屋所有权人为被告聂某1的儿子。上述两本房产证在涉案房屋拆迁后被拆迁指挥部收回。租赁期间涉案房屋的租金事宜由被告聂某1与被告张某共同收取。庭审中，原告主张其于2018年4月1日搬离涉案房屋，但并未通知两被告也并未交付涉案房屋钥匙。现双方因退还剩余租金、押金等事宜未能达成一致，诉至本院。以上事实有原、被告双方当事人的当庭陈述，经庭审质证的原告提交的《租房合同》、付款凭证、《关于确定麓山南路综合整治配套工程项目征收范围的公告》、《关于麓山南路综合整治配套工程项目征收补偿方案征求意见稿》、《麓山南路综合整治配套工程项目征收补偿方案征求意见稿信息回馈公告》、《国有土地上房屋征收决定》、催收短信截图、关于停止门店经营活动的紧急通告、门店关停搬迁及腾空奖励费领款凭据、证明等；被告张某提交的《死亡证明》以及庭审笔录予以证实，本院予以确认。本院认为，原告与聂某2签订的《租房合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效。双方均应按约履行。根据涉案合同约定租期两年，自2002年6月10日至2004年6月10日止。涉案合同期满后，原告继续占有使用涉案房屋，原告与聂某2未再另行签订书面合同，聂某2也未表示异议，故原告与聂某2自此形成不定期租赁关系。因聂某2于2020年3月10日去世，被告张某作为其唯一的子女，未在法定期间放弃继承权，故被告张某依法继承其债权、债务，原告有权向被告张某主张相应权利。被告聂某1作为聂某2的弟弟，其在涉案合同履行期间与聂某2共同收取了原告刘某某的部分租金，故原告亦有权向被告聂某1主张权利。本案的争议焦点如下：一、关于押金及租金的退还问题。原告认为其已于2018年4月1日搬离涉案房屋，因此要求退还剩余的租金及押金。根据涉案合同约定“乙方交财产保护押金壹仟元整，租期终结，履行了合同事宜，甲方退财产押金款”。原告刘某某已经支付2017年6月10日至2018年6月10日的租金150000元整。因涉案房屋已经被拆迁，合同目的已经无法实现。故被告继续占有原告支付的押金已无事实与法律依据，应予退还。关于租金的退还问题。原告虽自称于2018年4月1日搬离涉案房屋停止营业，但原告并未将其已经搬离的情况告知两被告，也未与两被告办理交接手续，直至涉案房屋拆迁之前仍享有占有使用权，原告未尽到合理的通知义务，存在一定过错。故本院酌情认定自2018年4月2日起至2018年6月10日止的租金28767.12元（150000元/年÷365天×70天）由被告退还一半给原告，即退还原告14383.56元。因此，本院对原告要求退还房屋租金28767.12元的主张部分予以支持。二、关于利息的计算问题。涉案合同自2018年4月2日起合同目的无法实现，被告自此占有押金及剩余租金于法无据。现被告逾期退还押金及剩余租金，确已构成违约，但涉案合同并未约定违约责任，原告主张以年利率6%的标准支付逾期退还租金及押金的利息，被告张某提出该计算标准过高。本院认为，原告因被告逾期退还租金及押金的损失系该期间的利息损失，故本院以应退租金及押金15383.56元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率为标准自2018年4月2日起计算至全部退还之日止。故本院对原告要求按6%的标准计算利息的主张部分予以支持。三、原告装饰装修及其他设施的损失确定问题。原告提交的所有证据均无法证明其为涉案房屋进行装饰装修产生的实际数额以及相应损失，故本院对原告的该项诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十八条、第一百一十七条，《中华人民共和国继承法》第二条、第十条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告聂某1、被告张某于本判决生效之日起十日内向向原告刘某某退还押金1000元、租金14383.56元；二、限被告聂某1、被告张某于本判决生效之日起十日内向原告刘某某支付利息（利息以15383.56元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2018年4月2日起计算至全部款项退还之日止）；三、驳回原告刘某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费611元（按简易程序收费），其中306元由被告聂某1、被告张某共同承担，305元由原告刘某某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起的十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  徐琼二〇二〇年六月二十九日法官助理周佳怡书记员史莉附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《中华人民共和国继承法》第二条继承从被继承人死亡时开始。第十条遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。本法所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。本法所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。