甘肃省兰州市西固区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0104民初558号原告：王嘉庚，男，1964年1月27日出生，汉族，住兰州市西固区。委托诉讼代理人：罗亚利，陕西宽明律师事务所律师。被告：兰州沃特物业管理有限公司，住所地：甘肃省兰州市西固区庄浪西路295号。法定代表人：邵小兵，该公司经理。委托诉讼代理人：崇新风，该公司管理员。原告王嘉庚与被告兰州沃特物业管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王嘉庚及其委托诉讼代理人罗亚利，被告兰州沃特物业管理有限公司委托诉讼代理人崇新风到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王嘉庚向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告继续履行与原告签订的马艾力牛肉面店《店铺商铺租赁合同》；2.判决被告在合同履行中与任何第三方签订的马艾力牛肉面店《店铺商铺租赁合同》无效；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2008年租用兰州沃特物业管理有限公司位于西固区门面房开办“马艾力牛肉面”店铺，并与被告签订房屋租赁合同，在十几年的合同履行过程中原告每年按月向被告单位交纳店铺租赁费及其他费用，从未拖欠和违约，认真按合同约定履行义务，从未拖欠被告任何租赁费和物业管理费，对原告在经营过程中任何自主经营方式被告给予认可，从来未提出过任何异议。2017年3月15日被告与原告在原合同履行基础之上，重新签订由原告一直经营的西固区福利西路58号楼南一层11号铺面就“马艾力牛肉面店”签订《店铺商铺租赁合同》，合同规定期限一年（2017年1月1日-2017年12月31日，到期后续签下一年合同）。“马艾力牛肉面店”该店面积130.5平方米，每平方米每月56元，全年租金87696元，合同履行中原告在2018年8月将房租费、物业费全部交至2018年12月底。2019年1月1日，被告突然违反合同约定，在未提前通知原告的情况下，要求房租涨价，房租由每月每平方米56元提高到80元，年度租金采取交一押一的方式变更合同内容。被告在未与原告充分协商的情况下，于2019年1月1日对“马艾力牛肉面店”强行断水断电，并强迫原告就此承租店面与第三人签订《合作议向书》，强迫终止原、被告之间签订的房屋租赁合同，并在原告同意接受被告提出的涨价条件之下，拒绝续签下年合同，事后原告发现被告与他人在2019年3月1日签订了《店铺商铺租赁合同》。原告认为被告的行为侵犯了原告的合法权益，为维护自身合法权益，诉至法院。在案件审理过程中，原告提交变更诉讼请求申请书，变更诉讼请求如下：1.请求判令原告对兰州市西固区福利西路58号楼南一层11号铺面“马艾力牛肉面店”享有优先承租权；2.请求判令被告与原告继续签订西固区福利西路58号楼南一层11号铺面“马艾力牛肉面店”的《店铺商铺租赁合同》；3.请求判令被告在合同履行中与任何第三方签订的西固区福利西路58号楼南一层11号铺面“马艾力牛肉面店”的《店铺商铺租赁合同》无效；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由补充如下：原、被告签订的《店铺商铺租赁合同》第七条第十五款约定了原告享有优先续租权，但被告在门面房继续出租的情况下，原告多次要求与被告在同等条件下续签租赁合同，被告还是将房屋出租给了第三人，并且在原、被告合同履行期限内协助现在承租的第三人办理了营业执照，被告的行为构成违约，侵犯了原告的合法权益，给原告造成了巨大的经济损失。被告兰州沃特物业管理有限公司辩称，1.事实是王嘉庚自动放弃所承租商铺2019年的续租权，与被告自动终止租赁合同。首先，本案所涉房屋系被告产权，原告系被告商铺承租户，长期欠缴租赁费，严重影响被告的正常经营运作。2018年1月，由于原告欠缴租赁费及物业管理费合计234231元，被告予以2018年商铺租赁合同不签订的处置。2018年经调查，原告名下承租的铺面长期高额转租，违反了商铺不能转租的约定，被告有权收回出租房屋。2018年12月初，被告对所属的商铺进行2019年商铺租赁合同的签订工作。虽然原告没有2018年的租赁合同，但被告充分尊重原告对其所租商铺的权益，多次与原告商谈，认真整改其转租问题，待整改符合要求后签订承租合同，原告亦表示同意认可。后问题一直没有解决，由被告出面召集原告及第三方会议协商此事，会议记录三方确认签字。会议记录中明确记载：由于王嘉庚合同未签订，现要求一个月内，即截止2019年2月13日，王嘉庚与马艾力牛肉面店、苏穆烤肉店经营者之间如不能达成双方协商一致的合作意向书，王嘉庚自愿放弃2019年商铺续租权，被告有权对外招商。2019年2月14日，王嘉庚并未向被告提供合作意向书，视为自动放弃其商铺2019年的续租权。另被告之所以与原告终止租赁合同关系，还因为原告存在严重违约行为如下：长期拖欠租金；私自转让店面收取转让金；赚取高额转租差价等行为。2.被告不存在违反合同约定涨价的行为。3.对于停水停电的情况，是在原告授意情形下进行的，2019年1月2日三方会议后即应原告要求恢复供电。4.根据马艾力牛肉面店提交的相关材料可以证明原告对承租店铺的投资已于2012年以376000元的转让金一次性买断，不存在侵吞原告所谓财产的情况。综上所述，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于原告提交的证据，本院综合认定如下：结合被告提交的证据二即2019年1月2日会议记录中明确载明：对于至2019年2月13日，王嘉庚与马艾力牛肉面店，王嘉庚与苏穆烤肉经营者之间如不能达成双方协商一致的合作意向书，王嘉庚自动放弃2019年商铺续租权，甲方将有权对外招商。对以上内容王嘉庚确认并签字如下：谈话人：王嘉庚。庭审过程中，法庭明确询问原告王嘉庚该份会议记录中的签名是否是其本人签名，王嘉庚明确陈述没见过该份会议记录，签名也不是其本人签字并同时要求对会议记录中的签字进行笔迹鉴定。本案的争议的焦点即是原告王嘉庚是否有续租权，该份会议记录就是确定王嘉庚是否有优先续租权的关键证据，故对于王嘉庚的笔迹鉴定申请予以准许。后根据王嘉庚的鉴定申请，我院委托甘肃政法大学司法鉴定中心进行笔迹鉴定，该鉴定中心于2020年5月14日出具司法鉴定意见书，鉴定意见为：送检的规格为148mm*210mm的笔记本中时间为2019.1.2的《会议记录》落款谈话人处“王嘉庚”署名，是王嘉庚书写。鉴定意见书送达后，原、被告双方均未提出任何异议。原告王嘉庚作为完全民事行为能力人，在不违背法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗的情况下，意思表示真实，其确认会议记录内容的民事法律行为有效。那么在2019年2月13日，王嘉庚与马艾力牛肉面店，苏穆烤肉经营者之间如不能达成双方协商一致的合作意向书，王嘉庚自动放弃2019年商铺续租权，甲方将有权对外招商。截止2019年2月13日，原告王嘉庚并未达成一致的合作意向书，其自动放弃续租权，甲方有权对外招商。在王嘉庚自动放弃续租权的情况下，王嘉庚即没有承租房屋的优先续租权，被告对外招商出租与原告无关，其诉讼主张是无法支持的。综上所述，对于原告提交证据的证明效力，本院不予认定。对于被告兰州沃特物业管理有限公司提交的证据，本院综合认定如下：根据甘肃政法大学司法鉴定中心于2020年5月14日出具司法鉴定意见书，鉴定意见为：送检的规格为148mm*210mm的笔记本中时间为2019.1.2的《会议记录》落款谈话人处“王嘉庚”署名，是王嘉庚书写。鉴定意见书送达后，原、被告双方均未提出任何异议。原告王嘉庚作为完全民事行为能力人，在不违背法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗的情况下，意思表示真实，其确认会议记录内容的民事法律行为有效。那么在2019年2月13日，王嘉庚与马艾力牛肉面店，苏穆烤肉经营者之间如不能达成双方协商一致的合作意向书，王嘉庚自动放弃2019年商铺续租权，甲方将有权对外招商。截止2019年2月13日，原告王嘉庚并未达成一致的合作意向书，其自动放弃续租权，甲方有权对外招商。在王嘉庚自动放弃续租权的情况下，王嘉庚即没有承租房屋的优先续租权，被告对外招商出租与原告无关。故综上所述，本院认定被告提交的证据二可以证明原告王嘉庚已经自动放弃续租权，被告对外招商出租与原告无关。被告提交的其他证据的证明效力，本院不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告王嘉庚系被告兰州沃特物业管理有限公司曾经的承租户，于2019年1月2日，被告兰州沃特物业管理有限公司组织各方参加的会议中，王嘉庚签字确认“对于至2019年2月13日，王嘉庚与马艾力牛肉面店，王嘉庚与苏穆烤肉经营者之间如不能达成双方协商一致的合作意向书，王嘉庚自动放弃2019年商铺续租权，甲方将有权对外招商”，截止2019年2月13日，原告王嘉庚并未达成一致的合作意向书，其自动放弃续租权，甲方有权对外招商。原告认为其对承租房屋享有优先续租权，被告不予认可，引起诉争。本院认为，结合被告提交的证据二即2019年1月2日会议记录中明确载明：对于至2019年2月13日，王嘉庚与马艾力牛肉面店，王嘉庚与苏穆烤肉经营者之间如不能达成双方协商一致的合作意向书，王嘉庚自动放弃2019年商铺续租权，甲方将有权对外招商。对以上内容王嘉庚确认并签字如下：谈话人：王嘉庚。庭审过程中，法庭明确询问原告王嘉庚该份会议记录中的签名是否是其本人签名，王嘉庚明确陈述没见过该份会议记录，签名也不是其本人签字并同时要求对会议记录中的签字进行笔迹鉴定。本案的争议的焦点即是原告王嘉庚是否有续租权，该份会议记录就是确定王嘉庚是否有优先续租权的关键证据，故对于王嘉庚的笔迹鉴定申请予以准许。后根据王嘉庚的鉴定申请，我院委托甘肃政法大学司法鉴定中心进行笔迹鉴定，该鉴定中心于2020年5月14日出具司法鉴定意见书，鉴定意见为：送检的规格为148mm*210mm的笔记本中时间为2019.1.2的《会议记录》落款谈话人处“王嘉庚”署名，是王嘉庚书写。鉴定意见书送达后，原、被告双方均未提出任何异议。原告王嘉庚作为完全民事行为能力人，在不违背法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗的情况下，意思表示真实，其确认会议记录内容的民事法律行为有效。那么在2019年2月13日，王嘉庚与马艾力牛肉面店，苏穆烤肉经营者之间如不能达成双方协商一致的合作意向书，王嘉庚自动放弃2019年商铺续租权，甲方将有权对外招商。截止2019年2月13日，原告王嘉庚并未达成一致的合作意向书，其自动放弃续租权，甲方有权对外招商。在王嘉庚自动放弃续租权的情况下，王嘉庚即没有承租房屋的优先续租权，被告对外招商出租与原告无关，其诉讼主张是无法支持的。故对于原告的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条、第一百三十六条、第一百四十三条的规定，判决如下：驳回原告王嘉庚的诉讼请求。减半收取的案件受理费25元，由原告王嘉庚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  杨静二〇二〇年六月三十日书记员  宗晨附：《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。第一百三十六条民事法律行为自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。行为人非依法律规定或者未经对方同意，不得擅自变更或者解除民事法律行为。第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。