广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤5381民初557号原告：罗定天恒贸易有限公司，住所地：罗定市********晟花园首层03卡商铺，统一社会信用代码：914********0527044。法定代表人：姚新林，经理。委托诉讼代理人：朱靖，广东恒晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈钊鹏，广东恒晟律师事务所实习律师。被告：杨园园，女，1989年10月26日出生，汉族，住罗定市*************,身份证号码：445************845。被告：廖来富，男，1982年11月3日出生，汉族，身份证住址罗定市*************，现住罗定市************************，身份证号码：441************751。委托诉讼代理人：郑建丰，广东恒宝律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈清华，广东恒宝律师事务所律师。第三人：姚永洪，男，1975年5月25日出生，汉族，住罗定市************，身份证号码：441************33X。原告罗定天恒贸易有限公司（以下简称天恒公司）与被告廖来富、杨园园，第三人姚永洪商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月2日立案后，依法适用简易程序，并于2020年5月26日和2020年6月11日两次公开开庭进行了审理。原告天恒公司的委托诉讼代理人朱靖、陈钊鹏两次开庭均到庭参加诉讼，被告廖来富的委托诉讼代理人陈清华两次开庭均到庭参加诉讼，被告廖来富的委托诉讼代理人郑建丰在第二次开庭时到庭参加诉讼，第三人姚永洪两次开庭均到庭参加诉讼；被告杨园园经传票传唤，两次开庭无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付购房款488945元；2.判令被告支付违约金（违约金以购房款488945元计从2015年2月27日起按每日万分之3计至付清购房款之日）；3.本案诉讼费用由被告负担。原告诉称的事实和理由：2015年2月26日，原告通过第三人与被告签订《商品房买卖合同》（注：合同上买受人非被告本人签名），合同约定：被告购买原告开发的位于罗定市***************************一套。房屋售价为538945元，付款方式为一次性付款，于2015年2月26日付清。被告应将商品房预售款直接存入该商品房项目预售款专用账户，凭银行出具的存款凭证，向原告换领交款收据。被告逾期付款的，自应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日向原告支付逾期应付款万分之3的违约金。合同签订当日，被告通过第三人支付了购房现金50000元，余下购房款488945元以充抵原告欠第三人工程款方式支付，被告没有向原告支付过该笔购房款。后原告按合同约定将房屋交付给了被告。第三人原是原告天恒公司股东之一并担任法定代表人。第三人同时是案外人罗定市永鸿土石方工程有限公司（以下简称永鸿公司）的股东之一并担任法定代表人。原告开发案涉楼盘时，由罗定市第六建筑工程公司（以下简称六建公司）承建，六建公司将地下室土石方挖运工程分包给第三人（永鸿公司）。由于原告未能付清工程款，原告以以房充抵工程款的方式销售部分房屋给第三人指定的买受人（包括本案被告），并以原告名义签订《商品房买卖合同》。原告在销售房屋的《收据》及账册中均有注明。被告购买案涉商品房时，被告与第三人约定，其部分购房款通过充抵原告欠第三人工程款的方式支付，然后转为向第三人的借款。后来，因被告未偿还款项给第三人，第三人向法院提起诉讼，但被告之一廖来富否认第三人通过充抵工程款方式代支购房款，法院因而判决未支持第三人的诉求。法院判决生效后，第三人于2020年2月19日向原告发出《关于撤销部分以工程款充抵购房款的通知》，撤销了第三人于2015年2月26日以工程款充抵购房款的方式代被告支付的购房款。因此，被告的购房款488945元变为尚未支付，被告应向原告支付未付的购房款488945元。原告认为，原、被告之间的商品房买卖关系合法有效。被告与第三人原约定应付购房款由第三人通过以工程款充抵购房款的方式代为支付，但由于被告对此不予认可且第三人撤销了代付，因此，被告应向原告支付未付的购房款488945元，并支付逾期付款违约金。现原告提起诉讼，请作出判决。被告廖来富辩称：1.《商品房买卖合同》约定2015年2月26日全额付清房款，原告在2020年2月26日提起本案诉讼已超过法定的诉讼时效。2.原告诉请的案涉房款已支付完毕，合同已履行完毕，不存在原告诉称的事实。无论是被告在签订合同当天现金支付房款或是第三人代为履行，被告已履行完毕案涉的合同约定的义务。《中华人民共和国合同法》第六十五条规定第三人代为支付的法律制度，第三人代为支付一旦完成无法撤销。它是一种形成权，其意思表示单方性，只需第三人单方表示其意愿代替债务人清偿债务即可产生法律效力。3.原告的陈述前后矛盾，错漏百出，被告有理由相信本案是被告杨园园与原告及原法定代表人姚永洪共同提起的虚假诉讼，对原告起诉状中陈述与（2017）粤5381民初815号案不一致的陈述不予认定，应依法予以驳回。4.被告廖来富无案涉的债务，涉案房产已于2015年2月26日现金支付，且原告已开具全额收据及全额发票，并协助被告办理了权利人为被告的不动产权证书。依据上述理由，请法庭驳回原告的全部诉讼请求。被告杨园园没有提交书面答辩意见和证据。第三人述称：第三人是原告天恒公司的原法定代表人，永鸿公司也是第三人的公司，由于永鸿公司帮原告天恒公司做工程，工程款可用来抵扣房款，并且当时第三人是法定代表人，所以第三人以朋友关系将案涉房屋卖给被告杨园园，是被告杨园园要求合同写上被告廖来富的名字的。两被告从来未支付过款项到原告天恒公司。本院经审理认定事实如下：原告天恒公司是东晟花园商住小区的房地产开发商，第三人姚永洪系原告天恒公司的原法定代表人，被告杨园园与廖来富原是夫妻关系，第三人姚永洪与被告杨园园母亲是朋友关系，通过被告杨园园的母亲与两被告相识。2015年2月26日，原告天恒公司的员工以被告杨园园、廖来富的名义与原告天恒公司签订了以原告为出卖人，两被告为买受人的《商品房买卖合同》（以下简称合同），购买原告东晟花园商住小区1座2梯1602房，总价款538945元。合同第六条（付款方式及期限）约定：买受人于2015年2月26日付清购房款的100%，买受人应按约定的付款方式，将商品房预售款直接存入该商品房项目预售款专用账户，开户银行为罗定市**信用合作联社。凭银行出具的存款凭证，向出卖人换领交款收据。合同第七条（买受人逾期付款的违约责任）约定：买受人如未按本合同的时间付款，按下列第1种方式处理。（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之3[该比率应不小于第（1）项中的比率]的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。合同还约定了其他事项。被告廖来富认可合同的所有条款，并称其有亲自签订过合同，其亲笔签名的那份合同现由被告杨园园保管存放，合同内容与原告举证的合同内容是一致的。2015年2月26日，原告天恒公司开具了两被告购买案涉商品房的收款收据，收款收据记载收款金额为538945元，备注“现金交5万元，488945元抵永洪工程款”。同日，原告天恒公司开具了两被告购买该套商品房的全额购房发票。根据原告提供的发票复印件，发票由他人代为签领，并非由两被告本人签领，现合同、收款收据和发票原件均由第三人持有。被告廖来富于2020年5月31日向本院提出申请，请求对收款收据备注部分内容是否与收据其他书写部分为相同笔迹，是否同一时间形成作鉴定。另查明：对于案涉房屋购房款的支付，被告廖来富认为其已支付完毕。第三人却述称，两被告应支付的购房款，被告杨园园只是通过第三人支付了其中的50000元给原告，剩余的488945元，是第三人与原告商定，用原告天恒公司拖欠永鸿公司的工程款予以抵扣。再查明：第三人曾于2017年4月11日向本院提起诉讼[（2017）粤5381民初815号]，请求被告杨园园归还其代为支付给原告的案涉购房款500000元，并主张由于案涉借款发生于两被告夫妻关系存续期间，应由两被告共同承担，本院审理查明发现第三人提供的证据不能证实其实际向被告交付了借款，判决驳回第三人的诉讼请求。（2017）粤5381民初815号民事判决书作出后，第三人提出上诉，云浮市中级人民法院于2019年10月9日作出（2017）粤53民终1312号民事判决书，驳回上诉，维持原判。2020年2月19日，第三人向原告发出《关于撤销部分以工程款充抵购房款的通知》，通知原告第三人撤销原来以工程款充抵购房款方式代杨园园、廖来富支付的488945元购房款。原告遂提起本案诉讼，请求两被告支付尚欠的购房款。以上事实，有原告提供的营业执照、法定代表人身份证、法定代表人身份证明、被告和第三人身份证、商品房买卖合同、收据、发票、民事判决书、关于撤销部分以工程款充抵购房款的通知，被告提供的证据清单、欠据、发票、离婚协议书、证明、收据、开庭笔录、民事上诉状、代理意见、询问调解笔录、民事判决书、民事起诉状、微信聊天记录、银行清单以及本院的开庭笔录等证据证实。本院认为：本案系商品房销售合同纠纷。《商品房买卖合同》的出卖人为天恒公司，买受人为被告廖来富和杨园园，虽然合同为他人代被告廖来富和杨园园签订，但事后已得到两被告的追认，故《商品房买卖合同》属原、被告双方的真实意思表示，其内容没有违反法律法规的禁止性规定，双方由此设立的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，本院予以确认。本案的争议焦点是：一、两被告是否已支付案涉商品房的购房款；二、原告主张两被告支付购房款是否超过法律规定的诉讼时效。对于两被告是否已支付案涉商品房的购房款问题。原告主张被告杨园园通过第三人向原告支付了购房款50000元，剩下的488945元至今未支付；而被告廖来富则认为其已以现金的方式全额支付案涉商品房的购房款。根据合同第六条约定的付款方式及期限，两被告应于2015年2月26日将全额购房款存入该商品房项目预售款专用账户，并凭银行出具的存款凭证，向出卖人换领交款收据。被告廖来富在诉讼过程中未能提供证据证实其依照合同约定的方式支付了购房款，亦未能提供收据或其他客观证据证实其已以现金的方式支付了购房款；相反，案涉房屋的收款收据和发票均由第三人持有，且发票亦非两被告到原告处所签领，因此，被告廖来富主张其已支付案涉房屋购房款的抗辩主张，理据不足，本院不予采纳。在第三人发出《关于撤销部分以工程款充抵购房款的通知》表明不再代两被告向原告履行债务后，两被告应向原告支付拖欠的购房款488945元。对于被告廖来富申请对收款收据备注的“现金交5万元，488945元抵姚永洪工程款”内容是否与收据其他书写部分为相同笔迹，是否同一时间形成作鉴定的申请，经审查，被告廖来富的申请不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百二十一条第一款的规定，本院不予准许。对于原告主张的购房款是否超过法律规定的诉讼时效问题。本院认为，原告的起诉没有超过诉讼时效。首先，双方签订《商品房买卖合同》后，原告与第三人原商定由第三人以工程款充抵购房款的方式替两被告付款，因此在第三人撤销代付前，两被告暂没有支付购房款给原告的义务。但由于其他原因，第三人已于2020年2月19日向原告发出《关于撤销部分以工程款充抵购房款的通知》，通知载明第三人撤销原来以工程款充抵购房款方式代杨园园、廖来富支付的488945元购房款，至此，两被告成为支付购房款的义务人，原告才可根据合同约定向两被告追讨购房款，故诉讼时效从此时起算，原告于2020年3月2日诉至本院，主张两被告支付购房款没有超过法定诉讼时效。据上理，逾期付款违约金应从2020年3月2日起算，被告请求两被告从2015年2月27日起支付逾期付款违约金，理据不足，本院调整为从2020年3月2日起算，超出部分，予以驳回。被告杨园园经传票传唤不到庭参加诉讼，视为其放弃质证和抗辩的权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十八条、第六十条、第六十五条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百二十一条第一款的规定，判决如下：由被告廖来富、杨园园于本判决发生法律效力之日起十日内向原告罗定天恒贸易有限公司付清购房款488945元；由被告廖来富、杨园园于本判决发生法律效力之日起十日内向原告罗定天恒贸易有限公司支付逾期付款违约金（违约金以488945元为本金，按每日0.3‰的标准从2020年3月2日起计至清偿之日止）。驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5684元（原告已预交），由被告廖来富、杨园园负担3672元，原告负担2012元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  欧惠庆二〇二〇年六月二十九日书记员  辛 婕附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十五条当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第一百二十一条当事人申请鉴定，可以在举证期限届满前提出。申请鉴定的事项与待证事实无关联，或者对证明待证事实无意义的，人民法院不予准许。人民法院准许当事人鉴定申请的,应当组织双方当事人协商确定具备相应资格的鉴定人。当事人协商不成的,由人民法院指定。符合依职权调查收集证据条件的，人民法院应当依职权委托鉴定，在询问当事人的意见后，指定具备相应资格的鉴定人。