天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0115民初486号原告：王超。委托诉讼代理人：邱莎莎，天津航标律师事务所律师。被告：张庆海。第三人：王海坡。原告王超与被告张庆海房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用简易程序。原告王超申请追加王海坡为本案第三人，经本院审查，依法追加王海坡为第三人参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告王超及其委托诉讼代理人邱莎莎、被告张庆海到庭参加诉讼，第三人王海坡经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。因新冠肺炎疫情原因，本案审限依相关规定予以扣除。本案现已审理终结。王超向本院提出诉讼请求：1.依法准予解除王超、张庆海于2017年7月18日签订的《房屋买卖合同》、2017年7月18日签订的《补充协议》、2017年10月22日签订的《补充协议》；2.依法判令张庆海双倍返还王超购房定金600000元（300000元定金×2倍）；3.依法判令张庆海返还王超支付的购房款144000元；4.依法判令王海坡返还王超支付的中介服务费5000元；5.案件受理费由张庆海、王海坡负担。事实和理由：2017年7月18日，经天津市置家荣盛房地产经纪有限公司（现已注销，以下简称荣盛公司）居间，王超与张庆海签订《房屋买卖合同》，合同约定：标的房屋为×××号，实际成交价格为1250000元整；王超于2017年7月18日交付张庆海购房定金300000元整；双方于2019年1月31日前到房管部门订立房屋买卖协议；剩余房款王超以办理贷款的方式交予张庆海，张庆海承诺于2019年1月18日之前将涉案房屋抵押贷款自行清理完毕并撤押。合同签订当日双方另订立补充协议，该协议约定：签订合同当日张庆海将此房屋钥匙交予王超；王超拿到钥匙后自行进行装修，若到该房屋满2年后过户时间因张庆海原因违约，由张庆海承担全部装修费用及部分房款人民币叁拾柒万元整赔付王超；张庆海拿到房本后，张庆海无条件配合王超办理该房屋公证手续；从签订本合同以后到房管部门订立买卖协议前，该房屋的月供本金由张庆海承担，月供产生的利息由王超承担，张庆海承诺自愿承担10000元利息。合同订立当天，荣盛公司为王超出具一份承诺书，承诺到双方过户前配合办理所有房屋办理中的手续。2017年10月22日，双方签订了两份补充协议，约定王超每月承担2000元月供（利息），在每月1号前通过转账的方式交给张庆海，张庆海在王超存首付前退还10000元整（2017年8月1日起至存首付前的自然月）；标的房屋实际成交价格为人民币1250000元，双方于2019年1月31日前到房管部门订立房屋买卖协议，张庆海于2019年1月31日前退还部分房款150000元作为王超的首付款。2017年7月18日，王超支付张庆海房屋定金300000元，支付荣盛公司居间服务费5000元。2017年7月19日，王超支付张庆海部分房款70000元。2017年10月22日，经张庆海要求王超再次向其支付部分购房款40000元。依据补充协议的约定，王超陆续向张庆海转账还贷款金额共计为34000元。虽然双方约定王超可以对涉案房屋进行装修使用，但张庆海的屡屡违约，王超无法信任张庆海，因此没有实际使用房屋。自双方合同签订后，张庆海一直违约，且至今没有办理撤押手续，张庆海的行为已经构成根本违约。现王超与张庆海的居间买卖未成功，荣盛公司应当返还居间服务费。因荣盛公司于2019年在工商部门办理了注销手续，王海坡为该公司的独资股东，依法应承继荣盛公司的权利与义务。现王超为维护自己的合法权益提起诉讼。张庆海辩称，不同意王超的诉讼请求，张庆海的意见是继续履行合同，将涉案房屋过户给王超。从双方签订房屋买卖合同之后，王超第一次支付370000元，第二次支付40000元，之后双方约定王超每月支付张庆海2000元用于偿还银行贷款利息，共计34000元。王海坡未作陈述。本院经审理认定事实如下：荣盛公司于2016年8月4日成立，该公司为自然人独资有限责任公司，王海坡系该公司唯一自然人股东，荣盛公司于2019年4月23日注销。2017年7月18日，售房人张庆海（以下简称甲方），购房人王超（以下简称乙方），居间方荣盛公司（以下简称丙方）订立《房屋买卖合同》（合同编号0000436）。该合同约定，第一条：房屋基本情况。1、甲方自愿将坐落在天津市宝坻区的房屋（以下简称“该房屋”）出售给乙方。乙方对该房屋已做了充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，愿意购买该房屋。2、该房屋的基本情况如下：房屋产别：私产，产权人：张庆海。第二条：成交价格。甲、乙双方协商后的实际成交价格为：人民币壹佰贰拾伍万元整（此价格包含该房屋及其附属设施），该房屋产权过户的相关费用由乙方承担。第三条：房屋信息服务费及支付。甲、乙、丙三方签订本合同时，甲方须向丙方交纳房屋信息服务费实际成交价1%；乙方须向丙方交纳房屋信息服务费本合同第二条确定的房屋实际成交价的1%，所有交易手续均在全部服务费交齐后办理。第四条：付款约定。1、乙方的付款约定：（1）乙方于2017年7月18日向甲方交付该房屋定金人民币叁拾万元整。（2）甲、乙双方于2019年1月31日前到房管部门订立房屋买卖协议。（3）乙方于2019年1月31日之前将该房屋首付款交于天津市正孚房地产经纪中心办理该房屋房款资金监管及过户手续。（4）剩余房款乙方以办理贷款方式交于甲方处。甲方承诺于2019年1月18日之前将该房屋抵押贷款自行清理完毕并撤押。乙方承诺于2017年7月19日前将该房屋部分房款人民币柒万元整交于甲方处（￥70000），甲方承诺于到房管部门订立房屋买卖协议当日退还乙方部分房款人民币壹拾万元整作为该房屋首付使用。乙方按约定办理该房屋手续时，甲方应积极配合乙方按天津市房管部门规定资金监管流程办理相关手续。第五条：相关事宜。3、甲方承诺于2017年7月30日之前腾空该房屋，并将该房屋钥匙交于乙方。甲方同时结清该房屋所发生的水、电、煤气、暖气、数字电视、物业管理费等相关费用，甲方自行办理户口迁移等事宜。合同还约定了其他事项。合同签订当日，张庆海（甲方）与王超（乙方）签订《补充协议》一份，载明：“甲、乙双方于2017年7月18日在置家地产签定的宝坻区房屋，甲、乙双方友好协商内容如下：1.签定合同当日甲方将此房屋钥匙交于乙方。2.乙方拿到钥匙后自行进行装修，若到该房屋满2年后过户时间因甲方原因违约，由甲方承担全部装修费用及部分房款人民币叁拾柒万元整赔付乙方。3.甲方拿到房本后，甲方无条件配合乙方办理该房屋公证手续。4.若合同约定过户日期后，如乙方因首付款暂时没凑齐不能办理手续，甲方承诺延迟5个月时间办理该房屋过户手续，若乙方还不能凑齐该房屋首付款，甲方有权终止合同并不承担一切违约责任该房屋定金及部分房款不予以退还。5.从签订本合同以后到房管部门订立买卖协议前，该房屋的月供本金由甲方承担，月供产生的利息由乙方承担，甲方承诺自愿承担10000元利息。”荣盛公司同时出具承诺书一份，载明“成交地址：宝坻区。丙方承诺到甲、乙双方过户前配合办理所有房屋办理中的手续。”当日，王超支付张庆海定金300000元。张庆海将涉案房屋的钥匙交给王超，后王超未装修、居住涉案房产，现为毛坯状态。2017年7月19日，王超支付张庆海部分房款70000元。2017年10月22日，王超（买方）和张庆海（卖方）签订《补充协议》2份，第一份《补充协议》载明“买卖双方友好协商，买方于每月承担的贰仟（2000）元月供（利息），在每月1号前通过转账方式交给卖方。卖方于买方存首付前退还壹万（10000）元整。（2017年8月1日起至存首付前的自然月）”。第二份《补充协议》载明“甲方：张庆海，乙方：王超。甲、乙双方于2017年7月18日在置家地产签定的宝坻区房屋，实际成交价格为人民币壹佰贰拾伍万元整，双方于2019年1月31日前到房管部门订立房屋买卖协议。现甲乙双方协商，甲方于2019年1月31日前退还部分房款人民币壹拾伍万元整作为乙方首付款，甲乙均认可，此协议与原合同具有同等法律效益，协议一式两份。”当日，王超支付张庆海部分房款40000元。2017年8月2日至2019年2月1日，王超通过微信转账的方式支付张庆海34000元。另查，本院自天津市规划和自然资源局（宝坻区）调取涉案房产的不动产登记簿查询证明，截至2020年6月9日，涉案房产有抵押权登记信息三条，第一条登记日期为：2017年2月13日；抵押权人为中国工商银行股份有限公司天津宝坻支行，抵押范围为93.16平方米；被担保债权数额590000元，债务履行期限2017年2月7日至2047年2月7日，该房屋贷款尚未清偿完毕，抵押权尚未注销。第二条登记日期为2018年2月26日，抵押权人为张宏源，抵押范围93.15平方米，被担保债权数额150000元；债务履行期限2018年2月22日至2018年8月22日。第三条登记日期为2018年4月11日，抵押权人为张宏源，抵押范围93.15平方米，被担保债权数额200000元；债务履行期限2018年4月8日至2018年10月7日。庭审中，王超提交收据复印件一份，主张居间方王海坡返还居间服务费5000元，该收据上无收款单位盖章，也无收款人签字，在本院指定的期间内，王超也未将收据原件提交本院。经询问，若合同解除，张庆海同意王超第三项诉讼请求，即返还购房款144000元。本院认为，张庆海、王超、荣盛公司经协商一致签订的《房屋买卖合同》，张庆海、王超经协商一致签订的3份《补充协议》，均系双方当事人真实意思表示，其内容不违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。现通过双方当事人的陈述及天津市不动产登记簿查询证明，可以看出涉案房屋仍处于抵押状态，现有证据能够证明张庆海迟延履行债务致使合同目的无法实现，故本院对王超解除上述合同之请求予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，张庆海作为收受定金的乙方未能依约履行合同约定的义务，应双倍返还定金。《中华人民共和国担保法》第九十一条规定，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。本案中，双方合同约定房屋交易金额为1250000元，现王超主张按照双方约定定金300000元双倍返还，已超出上述法律规定的主合同标的额的百分之二十，超出部分，本院不予支持，本院按主合同标的额的百分之二十支持即250000元，张庆海应双倍返还王超定金500000元。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现四份合同已经解除，张庆海应当收取的房款返还给王超，金额为50000元＋144000元=194000元。王超虽主张居间方王海坡返还居间服务费5000元，但其提交的收据上无收款单位盖章，也无收款人签字，在本院指定的期间内，王超也未将收据原件提交本院，该请求证据不足，本院不予支持。王海坡经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除王超、张庆海及王海坡作为法定代表人的原天津市置家荣盛房地产经纪有限公司于2017年7月18日签订的《房屋买卖合同》（合同编号0000436）；二、解除王超、张庆海于2017年7月18日签订的《补充协议》；三、解除王超、张庆海于2017年10月22日签订的两份《补充协议》；四、张庆海于本判决书发生法律效力后三日内双倍返还王超定金500000元；五、张庆海于本判决书发生法律效力后三日内返还王超房款194000元；六、驳回王超其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11290元，减半收取计5645元（原告王超已预交），由原告王超负担414元，由被告张庆海负担5231元，交纳时间同上。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  牛江涛二〇二〇年六月十八日书记员  王利全附相关法律规定：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国担保法》第九十一条规定，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。