河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0103民初1210号原告（反诉被告）：郑州成洛实业有限公司，住所：河南自贸试验区郑东片区（郑东）康宁街亚新广场1单元18层1802号，统一社会信用代码：91410100MA44N09N9X。法定代表人：邹寅，总经理。委托诉讼代理人：张翼飞,河南佩里弗迪律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴昊,河南佩里弗迪律师事务所律师被告（反诉原告）：河南东之茜商贸有限公司，住所：郑州市二七区南三环、连云路东橄榄城都市广场A区2-3层，统一社会信用代码：9141010309811905XH。法定代表人：李仁喜，总经理。委托诉讼代理人：梁彬,河南中宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：窦建辉，男，汉族，1969年6月24日出生，住郑州市，系该单位职工。被告：郑州东煜企业管理咨询有限公司，住所：郑州市管城区航海东路2号一站广场58号楼B2019号，统一社会信用代码：914101045749558506。法定代表人：王东升，总经理。委托诉讼代理人：梁彬,河南中宇律师事务所律师被告：王东升，男，汉族，1979年7月5日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：梁彬,河南中宇律师事务所律师原告（反诉被告）郑州成洛实业有限公司（下简称成洛公司）诉被告（反诉原告）河南东之茜商贸有限公司（以下简称东之茜公司）、被告郑州东煜企业管理咨询有限公司（以下简称东煜公司）、被告王东升房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张彦鹏适用普通程序独任审理。原告（反诉被告）郑州成洛实业有限公司的委托诉讼代理人张翼飞、吴昊，被告东之茜公司的委托诉讼代理人窦建辉，被告东之茜公司、东煜公司、王东升的共同委托诉讼代理人梁彬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郑州成洛实业有限公司向本院提出了诉讼请求：1.确认原告与被告河南东之茜商贸有限公司之间的《橄榄城˙都市广场租赁合同》及《补充协议》已解除；2.确认原告与被告河南东之茜商贸有限公司之间的《橄榄城都市广场经营管理协议》三方协议已解除；3.判令被告河南东之茜商贸有限公司自确认前述合同、协议已解除的裁决生效之日起15日内清空并撤出租赁场所且不得故意损坏或拆除建筑物本身之结构体；4.判令被告河南东之茜商贸有限公司向原告支付自2018年8月1日至2019年10月31日期间多次迟延支付租金的违约金累计339377.49元,多次迟延支付经营管理费的违约金累计245061.11元；5.判令被告河南东之茜商贸有限公司向原告支付自2019年5月1至2019年10月31期间的商业管理费724847.20元及其违约金暂计159702.49元，违约金实际计算至该商业管理费全部付清之日；6.判令被告河南东之茜商贸有限公司向原告支付违约金共计2449414.00元；第4、5、6项诉讼请求合计3918402.29元）；7.判令被告郑州东煜企业管理咨询有限公司、被告王东升就第4、5、6项诉讼请求向原告承担连带责任；8.由各被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年12月31日，河南中联创房地产开发有限公司（以下简称“中联创公司”）、被告郑州东煜企业管理咨询有限公司（以下简称“被告东煜公司”）等签订了《橄榄城·都市广场租赁合同》,主要约定了：中联创公司将其持有的橄榄城都市广场A区一、二、三层，面积为13885.55平米的商铺出租给被告东煜公司，租赁期限为10年，自2014年5月1日至2024年4月30日；第1年为免租期，2014年5月1日起计租，每三个月为一个交租期，在每个交租期最后一个月的20日前，一次性足额支付下个交租期租金；明确了每个租约年每月租金金额，且逾期支付租金的，每逾期一日，收取应付未付款项的3‰作为违约金；符合根本违约情形的，应支付违约当时月租金的6倍作为违约金；被告东煜公司承诺该租赁场所用途仅供用于经营精品百货；中联创公司授权河南元盛实业有限公司对橄榄城·都市广场实施经营管理（主要为物业管理性质)。为了与《橄榄城·都市广场租赁合同》配套衔接，2013年12月31日，河南元盛实业有限公司作为物业管理人与被告东煜公司签署了《橄榄城·都市广场经营管理协议》。主要约定了：经营管理年限为10年及每年的具体经营管理费金额，经营管理费交纳方式为押2付3，即被告东煜公司每3个月交纳一次经营管理费，每个交费期最后一个月的20日前，一次性足额支付下个交费期费用；第1年被告东煜公司免交经营管理费，从2015年4月开始按季度缴纳经营管理费（即2015年4月20日前缴纳），被告东煜公司逾期支付经营管理费的，按照应付未付金额的3‰支付违约金，逾期达15日，河南元盛实业有限公司有权停止提供物业服务。2017年11月，中联创公司与原告郑州成洛实业有限公司(以下简称“原告成洛公司”)签订了《资产转让协议》。中联创公司将橄榄城都市广场整体不动产所有权(含被告东煜公司承租的A区一、二、三层部分）转让予原告成洛公司。2018年7月，原告成洛公司、被告东煜公司、中联创公司签订了《橄榄城租赁合同>三方协议》。约定：各方知悉并同意中联创公司将其在原合同（即2013年12月31日《橄榄城·都市广场租赁合同》）项下的全部权利义务一并转由原告成洛公司承继；自2018年8月1日起，被告东煜公司需新缴纳的租金应直接向原告成洛公司缴付。2018年7月，原告成洛公司、被告东煜公司、河南元盛实业有限公司签署了《三方协议》。约定：各方知悉并同意河南元盛实业有限公司将其在原合同(即2013年12月31日《橄榄城·都市广场经营管理协议》）项下的全部权利义务一并转由原告成洛公司承继；自2018年8月1日起，被告东煜公司需新缴纳的经营管理费应直接向原告成洛公司缴付。2018年10月，原告成洛公司与被告东煜公司签订了《补充协议》是《橄榄城·都市广场租赁合同》的重要组成部分，两者为统一的不可分割的整体。基于被告东之茜公司已作出的单方解除合同行为、原告成洛公司诉请确认租赁合同解除的主张以及合同目的长期不能实现导致双方商业合作关系不可调和性的决裂、强行合作或维持现状将造成租赁合同双方冲突和矛盾升级，恳请贵院依法支持原告成洛公司诉请，维护原告合法权益。被告东之茜公司、东煜公司、王东升辩称：1.原告郑州成洛实业有限公司诉讼河南东之茜商贸有限公司的诉请不成立，无事实和法律依据，也无证据予以证明，原告请求解除《租赁合同》的行为无效，不符合解除合同约定的解除条件和法定解除条件，即合同解除的条件不成就。更没有侵害其合同的根本利益，东之茜公司一直遵守合同的各项约定，且租赁管理费缴纳至2020年6月份又是在合同履行期。2.郑州成洛实业有限公司诉求的2、3、4、5、6、7项均不成立，因为东之茜公司根本不欠成洛公司的租赁管理费，当然也不存在滞纳的情形，成洛公司对东之茜公司缴费过程和银行流水是不持异议的，是其以诉讼的形式掩盖其非法目的。东之茜公司同意解除《橄榄城·都市广场租赁合同》补充协议【即2018年10月25日签订】；郑州东煜企业管理咨询有限公司不是本案适格的被告。根据2019年7月8日成洛公司与东之茜公司及东煜公司三方签订了《合同承租方变更申请协议》，约定：三方一致同意东煜公司承租的橄榄城都市广场A区一、二、三层号商铺，租赁合同项下的权利义务由东之茜公司全部承继。即承租方变更为东之茜公司；王东升不是本案适格的被告，成洛公司起诉对象错误。王东升作为自然人既不是租赁合同的义务人，也不是合同的缔约主体，其是东煜公司的法定代表人，依法履行的是职务行为，根据《民法总则》第59条规定：“法定代表人以法人名义从事的民事活动或其他职务的行为，其法律后果由其法人承受”。所以王东升不承担责任，成洛公司的诉求缺乏法律依据，应依法驳回其诉讼请求。反诉原告河南东之茜商贸有限公司向本院提出反诉请求：1.依法确认反诉被告于2020年2月25日作出的《解除合同通知函》中关于解除行为无效，应继续履行合同；2.解除2018年10月25日签订的《橄榄城·都市广场租赁合同补充协议》；3.依法判令反诉被告承担不履行《橄榄城·都市广场租赁合同补充协议》的违约金及损失暂计430000元（肆拾叁万元）；4.本案反诉费由反诉被告承担。事实与理由：2013年12月31日乙方(承租方)郑州东煜企业管理咨询有限公司（以下简称东煜公司）与甲方（出租方）河南中联创房地产开发有限公司（以下简称中联创公司)、丙方(物业管理方)河南元盛实业有限公司（以下简称元盛公司）签订了《橄榄城·都市广场租赁合同》租期10年，即2014年5月1日起至2024年4月30日止，约定由东煜公司承租位于郑州市二七区南三环、连云路东橄榄城都市广场A区一、二、三层(1F：05；2F：03、04；3F：01、02）号商铺，租赁物的计租面积为13885.55平方米。2017年12月26日中联创公司与反诉被告即郑州成洛实业有限公司签订资产转让协议，中联创公司将其持有的榄城都市广场项目商业产权及物业权益全部转让给反诉被告成洛公司，三方签订了《三方协议》（简称三方协议），该三方协议第三条约定自2018年8月1日起中联创公司将其在原《橄榄城·都市广场租赁合同》项下的全部权利义务一并转让给反诉被告，反诉被告同意受让原合同中的权利义务，对此三方协议反诉原告表示同意并接受。2018年10月25日签订的《橄榄城·都市广场租赁合同》补充协议。约定由反诉被告投资215万元对东裕百货商场进行整体升级改造，涉及动线优化，公共空间提升，导视系统更新，物业设施设备提升，自2018年11月1日启动，2019年5月底完成，升级改造后百货店由反诉被告协助反诉原告进行管理，但反诉被告至今也未履行215万的投资义务，严重违约。2019年7月8日，反诉原告与反诉被告及东煜公司签订了《合同承租方变更申请协议》，约定：三方一致同意东煜公司承租的橄榄城都市广场A区一、二、三层号商铺，面积为13885.55平方米。租赁合同项下的权利义务由反诉原告全部承继。在反诉被告受让商业物业权后不仅未履行补充协议而且在反诉原告经营管理的商户处张贴公告，声称与反诉原告已解除合同，让百货的商户与反诉被告签合同，并于2020年2月25日发出《解除合同通知函》，通知反诉原告解除租赁合同，反诉被告的行为不仅贬损了反诉原告商业信誉，破环了良好的营商环境，而且严重违反补充协议，造成极大损失。反诉被告解除合同的行为没有事实和法律依据，反诉原告如数缴纳租金和管理费，遵守合同的各项约定，对反诉被告解除合同的行为有异议，为维护反诉原告的权益特提起反诉。反诉被告郑州成洛实业有限公司辩称：反诉状主要讲了4点内容。第1点，对反诉状中租赁标的物的描述认可不持异议。第2点，对原告承继出租人身份无异议。第3点，对被告东之茜公司承继被告东煜公司承租人身份无异议。第4点，对反诉状称原告违反补充协议不予认可。预计投资金额和预计2019年5月1日中的“预计”已经明确表明金额和时间不是确定性质的，而是倡议和建议性质的，不具有约束力，原因在于完工需要共同预算，补充协议签订时无法确定。补充协议第一条明确约定项目改造预算须经原被告双方共同确定，协议签订时无法确定，投资金额无法确定。改造方案须经原被告双方共同协商确定，方案什么时间能够共同协商一致不确定，因此完工时间无法确定，只能预计。此外，从补充合同第一条可以明确看出项目改造升级需要原被告双方共同定方案、定预算，被告东煜公司执行实施，原告埋单。事实上，被告东煜和被告东之茜公司不作为，原告于2018、2019年已先后投资400万元进行提升改造，被告东煜公司和被告东之茜公司在改造中按照补充协议第七条和第六条的约定向原告提交8%商业管理费计费依据，但却迟迟不实际缴纳商业管理费，并且经常性迟延支付租金和经营管理费、擅自改变确定的租赁用途等多重根本违约行为在身，反而解除补充协议，导致原告全面解除租赁合同,这就是本案的全部事实。故请法院依法驳回被告东之茜公司反诉请求。本院审理期间，各方当事人围绕诉讼请求和反诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告郑州成洛实业有限公司提交如下证据：第一组证据：1、《橄榄城˙都市广场租赁合同》；2、《橄榄城˙都市广场经营管理合同》,拟证明：①、《橄榄城˙都市广场租赁合同》鉴于条款第5条及1.1、1.2条约定，河南中联创房地产开发有限公司（以下简称中联创公司）将其持有产权的橄榄城都市广场A区一、二、三层，面积为13，885.55平米的商铺出租于被告东煜公司；由中联创公司全资子公司河南元盛实业有限公司（以下简称元盛实业）为被告东煜公司的前述承租提供配套物业管理和经营服务；②、《橄榄城˙都市广场租赁合同》第3.1条约定，中联创公司出租前述房产于被告东煜公司的期限为10年，自2014年5月1日至2024年4月30日，免租期为租赁开始的前12个月；③、《橄榄城˙都市广场租赁合同》第4.2条约定：2015年5月1日至2016年4月30日，被告东煜公司每月应向中联创公司缴纳租金388795.4元（第二租约年）。2016年5月1日至2017年4月30日，被告东煜公司每月应向中联创公司缴纳租金388795.4元（第三租约年）。2017年5月1日至2018年4月30日，被告东煜公司每月应向中联创公司缴纳租金408235.17元（第四租约年）。2018年5月1日至2019年4月30日，被告东煜公司每月应向中联创公司缴纳租金408235.17元（第五租约年）。2019年5月1日至2020年4月30日，被告东煜公司每月应向中联创公司缴纳租金408235.17元（第六租约年）。2020年5月1日至2021年4月30日，被告东煜公司每月应向中联创公司缴纳租金428646.93元（第七租约年）。（···后续年份略···）；④、《橄榄城˙都市广场租赁合同》第4.2条约定，被告东煜公司从2015年4月开始按季度交纳租金。第4.4条约定租金按照一个季度，即三个月为一个交租期，每个交租期最后一个月的20日前足额支付下个交租期租金，若20日当天为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天交纳租金。被告应交纳首次租金的时间为2015年4月20日前，对应的租期为2015年5月1日至2015年7月31日。第二次交纳租金的时间为2015年7月20日前，对应的租期为2015年8月1日至2015年10月31日。第三次交纳租金的时间为2015年10月20日前，对应的租期为2015年11月1日至2015年1月31日。第四交纳租金的时间为2015年1月20日前，对应的租期为2015年2月1日至2015年4月30日；⑤、被告东煜公司每个租约年的四次交纳房租的时间依次为：4月20日前，7月20日前，10月20日前，1月20日前；⑥、《橄榄城˙都市广场租赁合同》第4.3条I款约定，同样给予被告东煜公司第一个租约年12个月的经营管理费免交期，自2015年4月被告东煜公司开始按季度交纳经营管理费。另按照4.4条租金、管理费及其他费用的支付约定，三个月为一个交费期（一个季度），被告东煜公司同样在2015年4月20前交纳首次经营管理费；⑦、被告东煜公司每个租约年的四次交纳经营管理费的时间依次为：4月20日前，7月20日前，10月20日前，1月20日前；⑧、根据《橄榄城˙都市广场租赁合同》第4.3条I款约定，被告东煜公司经营管理费为12元/㎡，承租的13，885.55平米房产，自计租日2015年5月1日至2018年4月30日（第四租约年），每个交费期(三个月)的经营管理费为499879.8元。2018年5月1日至2020年4月30日（第五至第八租约年），每个交费期(三个月)的经营管理费为524873.79元。《橄榄城˙都市广场经营管理合同》第三条关于经营管理费的单价、递增、支付时间、金额、缴费期的约定与《橄榄城˙都市广场租赁合同》就经营管理费的约定相一致；⑨、《橄榄城˙都市广场租赁合同》第4.5条约定，被告东煜公司逾期支付租金的，每逾期一日承担应付未付金额3‰的违约金；第10.1条第I款约定，被告东煜公司如延迟支付租金、管理费或其他费用，且未能在15天之内付清所有款项，包括利息和违约金的构成根本违约；⑩、《橄榄城˙都市广场租赁合同》第10.1条约定，第II项约定，如被告东煜公司未能履行或拒绝履行本合同的其他条款，未能在15日内给予纠正的构成根本违约；、《橄榄城˙都市广场租赁合同》第10.1条约定，第III项约定，被告东煜公司未经同意，擅自变更租赁场所的租赁用途或擅自拆改租赁场所的构成根本违约；、《橄榄城˙都市广场租赁合同》第10.2条约定，如有上述根本违约情形发生，被告东煜公司将丧失本合同中规定的所有权利，中联创公司享有单方合同解除权，且被告东煜公司必须在15天内清空并撤出租赁场所，不得故意损坏或拆除建筑物本身之结构体；、《橄榄城˙都市广场租赁合同》第10.2条第II款约定，被告东煜公司如有上述根本违约情况的，应承担违约当时月租金的6倍作为违约金。第二组证据：3、《资产转让协议》；4、《三方协议》；5、《三方协议》。拟证明：①、《资产转让协议》第2.1条约定，中联创公司将包括橄榄城都市广场A区一、二、三层在内的、全部A区、B区、C区地上房产、地下车库及建筑物和全部配套设施整体打包出售于原告成洛公司；②、由中联创公司、被告东煜公司、原告成洛公司缔结的《三方协议》第二条约定，自2018年8月1日起，被告东煜公司需新缴纳的租金全部直接向原告成洛公司缴纳；第三条约定，自2018年8月1日起，中联创公司在《橄榄城˙都市广场租赁合同》项下的全部权利义务一并由原告成洛公司承继，被告东煜公司知悉并同意；③、由元盛实业、被告东煜公司、原告成洛公司缔结的《三方协议》第二条约定，自2018年8月1日起，被告东煜公司需新缴纳的经营管理费应直接向原告成洛公司缴纳；第三条约定，自2018年8月1日起，中联创公司在《橄榄城˙都市广场经营管理合同》项下的全部权利义务一并由原告成洛公司承继，被告东煜公司知悉并同意；④、原告成洛公司承继中联创出租人地位后，《橄榄城˙都市广场租赁合同》、《橄榄城˙都市广场经营管理合同》并未发生任何修订变化，被告东煜公司仍按该两份合同的约定直接向原告成洛公司履行缴纳租金和经营管理费及其他费用等承租人合同义务。第三组证据：6、《补充协议》。拟证明：①、该协议第九条约定，本补充协议是原租赁合同及经营管理合同的补充，原合同具有同等的法律效力，本补充协议未约定事项，仍执行原合同约定。证实补充协议是主合同不可分割的组成部分；②、该协议第一条、第二条约定，“预计”投入215万元，提升改造部分承租物业设施，“预计”2019年5月底完成，该金额和时间节点仅为倡议和建设性质，而非硬性规定，不具有拘束力。物业设施提升改造的完成取决于被告东煜公司和原告成洛公司对招商政策、具体改造项目方案、项目预算的一致通过，以及被告东煜公司对确定方案的具体执行设施和原告成洛公司承担设施提升改造费用等约定前置性条件。这些前置性条件具有先后履行顺序，需要被告东煜公司和原告成洛公司相互配合履行；③、该协议第六条约定，除原租金和经营管理费外，原告成洛公司另向被告东煜公司收取月经营收入的8%或核算年度经营收入比2018年度同比增长部分的40%的商业管理费，收取是从2019年5月1日开始。第四组证据：7、《合同承租方变更申请》。拟证明：①、该协议签订并生效于2019年7月8日；②、该协议第3条约定，被告东煜公司的承租人权利义务全部由被告东之茜公司全部承继，此后被告东之茜公司直接向原告成洛公司履行承租人义务；③、被告东之茜公司承继承租人身份后，不仅承继了被告东煜公司的承租人权利，也承继了被告东煜公司在合同履行期间的各项义务和客观存在的违约责任；④该协议第2条约定，被告东煜公司就被告东之茜公司给出租方原告成洛公司造成的损失承担连带赔偿责任。第五组证据：8、《营业执照》（被告东之茜公司）；9、《企业信用信息公示》（被告东之茜公司）；10、《营业执照》（被告东煜公司）；11、《企业信用信息公示》（被告东煜公司）。拟证明：①、被告东之茜公司在租赁合同履行期间系自然人王东升投资开办的一人有限公司，直到2019年12月20日，被告东之茜公司在增加为两名股东，被告王东升应就被告东之茜公司的对外债务承担连带责任；②、被告东煜公司的法定代表人和实际控制人为被告王东升③余茜茜系被告东之茜公司股东。第六组证据：12、《橄榄城˙都市广场租赁合同》附件二，拟证明：①被告东煜公司已收到符合合同约定的橄榄城都市广场A区一、二、三层，面积为13，885.55平米的承租房产。第七组证据：13、2018.08.10《民生银行电子业务回单》（附言经营管理费）；14、2018.08.13《民生银行电子业务回单》（附言租金）；15、2018.08.15《民生银行电子业务回单》（附言租金）；16、2018.10.31《民生银行电子业务回单》（附言租金）；17、2018.11.12《民生银行电子业务回单》（附言经营管理费）；18、2018.11.16《民生银行电子业务回单》（附言经营管理费）；19、2019.01.31《民生银行电子业务回单》（附言租金）；20、2019.3.15《民生银行电子业务回单》（附言租金）；21、2019.3.29《民生银行电子业务回单》（附言租金）；22、2019.04.02《民生银行电子业务回单》（附言经营管理费）；23、2019.04.04《民生银行电子业务回单》（附言经营管理费）；24、2019.04.10《民生银行电子业务回单》（附言经营管理费）；25、2019.05.16《民生银行电子业务回单》（附言经营管理费）；26、2019.05.20《民生银行电子业务回单》（附言租金、经营管理费）；27、2019.08.26《通知函》；28、2019.06.18《民生银行电子业务回单》（附言租金）；29、2019.06.19《民生银行电子业务回单》（附言租金）；30、2019.06.20《民生银行电子业务回单》（附言租金）；31、2019.06.20《民生银行电子业务回单》（附言租金）；32、2019.06.24《民生银行电子业务回单》；33、2019.08.05《民生银行电子业务回单》（附言租金）；34、2019.08.07《民生银行电子业务回单》（附言租金）；35、2019.08.08《民生银行电子业务回单》（附言租金）；36、2019.08.20《中原银行电子业务回单》（附言租金）；37、《河南东之茜商贸有限公司2018年8月-2019年8月租金缴款记录汇总》；38、《河南东之茜商贸有限公司2018年8月-2019年8月经营管理费缴款记录汇总》拟证明：①、2018年7月20日前，被告东煜公司应一次性支付2018年8月1日至2018年10月31日的三个月租金1224705.51元，实际至2018年8月15日才付清，逾期达26天；②、2018年7月20日前，被告东煜公司应一次性支付2018年8月1日至2018年10月31日的三个月经营管理费524873.79元，实际至2018年8月10日才付清，逾期达21天；③、2018年10月20日前，被告东煜公司应一次性支付2018年11月1日至2018年1月31日的三个月租金1224705.51元，实际至2018年10月31日才付清，逾期达11天；④、2018年10月20日前，被告东煜公司应一次性支付2018年11月1日至2018年1月31日的三个月经营管理费524873.79元，实际至2018年11月16日才付清，逾期达27天；⑤、2019年1月20日前，被告东煜公司应一次性支付2019年2月1日至2019年4月30日的三个月租金1224705.51元，实际至2019年3月29日才付清，逾期达68天；⑥、2019年1月20日前，被告东煜公司应一次性支付2019年2月1日至2019年4月30日的三个月经营管理费524873.79元，实际至2019年4月10日才付清，逾期达80天；⑦、经被告东煜公司申请暂改为按月度缴纳租金，2019年4月20日前，被告东煜公司应一次性支付2019年5月1日至2019年5月31日的一个月租金408235.17元，实际至2019年5月16日才付清，逾期达26天；⑧、2019年4月20日前，被告东煜公司应一次性支付2019年5月1日至2019年5月31日的一个月经营管理费174957.93元，实际至2019年5月20日才付清，逾期达30天；⑨、2019年5月20日前，被告东煜公司应一次性支付2019年6月1日至2019年6月30日的一个月租金408235.17元，实际至2019年6月20日才付清，逾期达31天；⑩、2019年5月20日前，被告东煜公司应一次性支付2019年6月1日至2019年6月30日的一个月经营管理费174957.93元，实际至2019年6月20日才付清，逾期达30天；?、2019年6月20日前，被告东煜公司应一次性支付2019年7月1日至2019年7月31日的一个月租金408235.17元，实际至2019年7月10日才付清，逾期达20天；?、2019年6月20日前，被告东煜公司应一次性支付2019年7月1日至2019年7月31日的一个月经营管理费174957.93元，实际至2019年7月12日才付清，逾期达22天；?、2019年7月20日前，被告东之茜公司应一次性支付2019年8月1日至2019年8月31日的一个月租金408235.17元，实际至2019年8月7日才付清，逾期达18天；?、2019年7月20日前，被告东之茜公司应一次性支付2019年8月1日至2019年8月31日的一个月经营管理费174957.93元，实际至2019年8月8日才付清，逾期达19天；?、2018年8月26日，原告成洛公司通知被告东之茜公司9月起继续按季度（三个月）缴纳租金及经营管理费；?、被告东之茜公司应承担被告东煜公司及其自身长期迟延支付租金、经营管理费的违约金分别为339377.49元、245061.11元；?、被告东煜公司、被告东之茜公司，未经原告成洛公司改变“精品百货”租赁用途，且被告东之茜公司承租期间逾期缴纳租金、逾期缴纳经营管理费违约行为持续存在，违反《橄榄城˙都市广场租赁合同》第10.1条约定，已构成根本违约。第八组证据：39、《郑州乐享茂信息导视图》；40、《公证书》。拟证明：①、被告东之茜公司承租的橄榄城都市广场A座分为地下2层、地上5层，每个楼层均有着不同的商业定位和业态区分；②、被告东煜公司、被告东之茜公司，未经原告成洛公司同意改变“精品百货”租赁用途，且被告东之茜公司承租期间违约行为持续存在，违反《橄榄城˙都市广场租赁合同》第10.1条约定，已构成根本违约；③、《公证书》中还显示原告成洛公司正在实施《补充协议》更换升级改造中的广场石材更换项目。第九组证据：41、《关于东煜百货导视系统点位方案及内容确认》、《关于对东煜百货企划投入的费用确认函》190588.19元；42、《橄榄城都市广场商业防火门维修改造合同》、《橄榄城都市广场维修改造工程竣工验收单》380000.00元；43、《都市广场商业项目升级改造工程施工合同》（含石材更换）3150000.00元；44、《都市广场商业夜景照明改造工程施工合同》870000.00元；45、《微信聊天记录》（原告成洛公司财务杨经理与被告东之茜公司财务陈经理）；46、《增值税纳税申报表》（被告河南东之茜公司2019年5月至7月）、《东煜百货5月至10月销售数据》。拟证明：①、《补充协议》第一条约定的由被告东煜公司和原告成洛公司双方共同讨论协商决定具体改造项目方案、共同确认改造项目预算，由被告东煜公司执行方案和预算，但双方就项目改造方案和预算始终未能达成完全一致；②、被告东煜公司方案和预算的协商确定事宜上不作为，原告成洛公司就无争议的部分代被告东煜公司实施部分项目改造，共计投入资金4590588.19元；③、被告东煜公司在原告成洛公司实施部分项目改造后，依照《补充协议》第六条、第七条的约定向原告成洛公司发送了2019年5月、6月的收入报表等计取商业管理费的依据。被告东之茜公司向原告成洛公司发送了2019年7月、8月、9月、10月的收入报表等计取商业管理费的依据，表示接受该协议商业管理费缴纳的约束。但，被告东之茜公司至今未按照月度经营收入的8%向原告成洛公司缴纳商业管理费，已构成根本违约；④、被告河南东之茜公司应向原告支付自2019年5月1至2019年10月31期间的商业管理费724847.20元及其违约金暂计159702.49元，违约金实际计算至该商业管理费全部付清之日。第十组证据：47、《解除合同通知书》。拟证明：①、2020年1月9日，被告东之茜公司在其违反《补充协议》的情况下，向原告成洛公司发出该《解除合同通知书》，以实际行为明确表示不再履行《补充协议》，已构成根本违约；②、被告东之茜的解约行为导致租赁合同全面解除。第六组至第十组证据另证明：原告成洛公司有权依据《橄榄城˙都市广场租赁合同》第10.2条第II款约定，被告东煜公司如有上述根本违约情况的，应承担违约当时月租金的6倍作为违约金，即2449414.00元；另自确认前述合同、协议已解除的裁决生效之日起15日内清空并撤出租赁场所且不得故意损坏或拆除建筑物本身之结构体。第十一组证据：48、《商函》2019年8月5日；49、《关于多经商铺占用消防通道限期整改的通知函》2019年8月15日；50、《关于一楼会员中心、烙状等商铺超出红线租赁范围限期整改的通知函》、《EMS妥投单》2019年11月1日、2019年12月3日；51、《关于补充协议8%经营收入提成（2019年5月至7月）缴纳的通知函》、《EMS妥投单》2019年11月14日；52、《关于租金和管理费滞纳金缴纳通知函》、《EMS妥投单》2019年11月22日；53、《关于晨钟、康丽等商铺经营业态超精品百货范围》、《关于补充协议8%经营收入提成（2019年8月至10月）缴纳的通知函》、《EMS妥投单》2019年12月14日；54、《关于提供月度收入报表的通知函》、《EMS妥投单》；55、《关于提供供应商政策和结算账期的通知函》、《EMS妥投单》。拟证明:①、原告成洛公司就被告东之茜公司逾期支付租金和经营管理费的根本违约行为EMS发函告知，被告东之茜公司股东余茜茜签收；②、原告成洛公司就被告东之茜公司改变经营精品百货租赁用途的根本违约行为EMS发函告知，已妥投；③、原告成洛公司要求被告东之茜公司改变经营精品百货租赁用途的根本违约行为EMS发函告知，已妥投；④原告成洛公司就被告东之茜公司违反合同约定的其他违约行为EMS发函告知，已妥投。第十二组证据：56、《解除合同通知函》；57、《EMS妥投单》。拟证明：①、原告成洛公司已于2020年2月25日向被告东之茜公司发函告知全面解除双方租赁合同关系；②、以EMS邮寄告知，已妥投。对于原告（反诉被告）郑州成洛实业有限公司提交的证据，被告（反诉原告）河南东之茜商贸有限公司质证称：对第一组证据的真实性无异议，对其证明目的不予认可。该组证据仅仅证明案涉合同的缔约主体和履行主体的法律关系，《橄榄城·都市广场租赁合同》是成洛公司的格式合同，该格式合同的第10.2条第2款约定关于6倍月租金的违约金明显违反法律规定,即加重对方责任,免除己方责任,根据合同法格式条款的解释规则应属无效条款,因此成洛公司的证明目的不成立。对第二组证据的真实性无异议，对其证明目的不予认可,不能证明其诉求的目的。该组证据的内容为案涉合同项下的租赁物产权,由中联创公司变更为郑州成洛公司，同时出租方为成洛公司,即案涉租赁物的物权人及出租方的变更。对第三组证的真实性无异议,其证明目的不成立。《橄榄城·都市广场租赁合同》补充协议主要内容是成洛公司投资215万元的前提下,提取月度收入的8%管理费,实际上成洛公司没有投入215万,属严重违约,依据权利义务相一致原则及顺序履行原则,当然也不能提取月度收入的8%管理费。从内容上和实践运作上该补充协议与租赁合同没有依附性,分割开不影响租赁原合同的履行,具有分割性。对第四组证据的真实性无异议，对其证明目的不予认可,也不能证明其诉求的目的。《合同承租方变更申请》于2019年7月8日签订,内容是双方的意思表示,承租方变更为河南东之茜商贸有限公司承受案涉合同项下的权利义务,足以说明东煜公司不再是合同的履行主体,成洛公司诉请东煜公司承担责任依法不成立。对第五组证据的真实性无异议，其证明目的不成立,我方不认可。该工商登记表是东煜公司及东之茜公司法定的工商公示信息,具有独立法人资格,对外独立承担法人责任。对第六组证据的真实性无异议，不能证明成洛公司诉求的目的。《橄榄城·都市广场租赁合同》附件,仅是案涉租赁物的交接属实的认可。对第七组证据的真实性无异议，不能证明其诉求目的,银行电子回单恰恰证明东之茜公司如数缴纳租金管理费,遵守合同的约定,根本不欠其费用。第八组证据中的《郑州乐享茂信息导视图》不真实,我方不认可。是其自行绘制与事实不符,与本案无关。成洛公司证明目的称“被告东之茜公司承租的橄榄城都市广场A座份为地下2层,地上五层。明显是在虚构事实,案涉租赁合同为A座1、2、3层,合同有明确约定,地下2层为世纪联华超市大卖场承租的,是另一个租赁物,与本案无关。《公证书》公证的程序违法,我方不认可。不符合证据实质要件和形式要件,不具有证明力。首先该公证书形式上是一位公证员,没有二人公证员的监督公证性,内容上不属于公证受理的范围。且该公证书公证行为是单方行为,公证书所附照片和图片不真实,没有原被告双方的签字认可,既不是东之茜公司的经营管理范围,也不是案涉合同约定的范围,因此与本案无关。第九组证据中的46至51,不具有真实性,严重与事实不符,虚构的事实，其证明目的不成立。理由是46至49的证据所谓的施工合同,签约方不是成洛公司,不能证明是其投入,没有结算的往来财务票据,是否实际履行有异议,仅仅是成洛公司单方编制数据内容,没有成洛公司原被告双方签字认可,并且与本案没有关联性。51至52的及光盘刻录的财务报表等证据与本案及其诉求没有关联性,因此其诉求和证明目的不成立。第十组证据《解除合同通知书》的行为发生效力,成洛公司严重违反补充协议约定215万元的投资义务,根本违约。补充协议的根本目的落空。东之茜公司是守约方,反而原告不守约,不履行215万的投资义务，对其证明目的不认可,诉求也不成立。第十一组证据53至55的证据内容与事实不符,东之茜公司一直是遵守合同的约定,是在案涉合同约定的范围内依法经营；56至60的证据不成立,由于成洛公司严重违反补充协议约定215万元的投资义务,没有履行,无权享有8%的管理费，其证明目的不成立。第十二组证据《解除合同通知函》的行为无效,因为东之茜公司一直是遵守合同约定,因此其解除合同的条件不成就，其证明目的不成立。另外王东升作为自然人是东煜公司的法定代表人,依法履行的是职务行为,根据2019年7月8日《合同承租方变更申请》东煜公司已经不是案涉合同的承租方,因此成洛公司的诉请对象错误,河南东之茜商贸公司,郑州东煜企业管理咨询有限公司,王东升缺乏法律依据。被告郑州东煜企业管理咨询有限公司、被告王东升对上述对各项证据的质证意见同被告河南东之茜商贸公司一致。被告河南东之茜商贸有限公司向法庭提交如下证据：第一组证据：东之茜公司的企业基本注册信息单即工商登记信息(2页)。拟证明：东之茜公司的现在股东为李仁喜和余茜茜、法定代表人为李仁喜，王东升现在既不是东之茜公司的股东也不是该公司的法定代表人。根据《公司法》对外有限责任原理和《合同法》的相关规定及合同相对性原理,王东升作为自然人与本诉原告无法律关系,不承担任何责任。东之茜公司公司与相对人即本诉原告有合同关系,享有相应的权利和承担相应义务。第二组证据：东之茜公司缴纳给本诉原告的租金管理费支付明细银行转账电子回单(34页)。拟证明：东之茜公司自2018年8月至2020年4月1日期间严格按照2013年12月31日签订的《橄榄城·都市广场租赁合同》和《橄榄城·都市广场经营管理合同》的约定缴纳租赁费、管理费。目前东之茜公司按上述1的合同约定租赁费、管理费如期如数缴纳至2020年的6月份。即繳纳年度的第二季度。东之茜公司遵守合同的约定,不存在欠缴租金管理费的情形,属于守约方,本诉原告郑州成洛实业有限公司解约橄榄城·都市广场租赁合同》和《橄榄城·都市广场经营管理合同》的行为无效。本诉原告的诉请无事实和法律依据,应依法驳回本诉原告的诉讼请求。第三组证据：2019年5月郑州东煜企业管理咨询有限公司向郑州成洛实业有限公司的《申请》(1页)、2019年8月26日郑州成洛实业有限公司向河南东之茜商贸有限公司《通知函》(1页)。拟证明：郑州东煜企业管理咨询有限公司向郑州成洛实业有限公司申请由于市场行情及经济下行冲击的原因资金周转困难,从2019年5月至2020年4月由季度繳纳租赁管理费按月缴纳,郑州成洛实业有限公司同意2019年5月至2019年9按月交租,2019年第四季度仍按合同约定按李度缴纳,在第二组证据银行电子单可以说明东之茜公司遵守了合同和此次申请核准结果。东之茜公司遵守了合同约定及相关调整,不存在违约行为,郑州成洛实业有限公司诉讼请求不成立。对于被告河南东之茜商贸有限公司提交的证据，原告郑州成洛实业有限公司质证称：对第一组证据三性不持异议，但对其证明目的不予认可，原告成洛公司与被告东煜公司2018年8月1日因承继开始履行《租赁合同》之时以及原告成洛公司与被告东之茜公司2019年7月8日因承继开始履行《租赁合同》之时，被告王东升均系被告东之茜公司的唯一股东，持有100%的股权，直至2019年12月20日，被告东之茜公司的股东才变更为李仁喜和余茜茜，且被告王东升未提供《公司法》第62条、63条规定的其财产独立于被告东之茜公司的证据（审计报告），因此原告成洛公司要求被告王东升承担连带责任的诉请具有事实和法律依据。对第二组证据的三性不持异议，但对其证明目的不予认可，该组证据表明，被告方已经自认了仅是足额缴纳租金与经营管理费，且自认了经常性逾期缴纳租金、经营管理费。从该组证据，以及结合原告成洛公司证据可以看出，被告东煜公司和被告东之茜公司均未按照合同规定的每年的4月20号前、7月20号前、10月20号前、1月20号前及时缴纳租金和经营管理费。逐项对照原被告双方提交的电子回单可以看出，在2018年8月至2019年8月期间，被告东之茜公司与被告东煜公司先后分别逾期支付租金或经营管理费达10次以上，短的有11天，长的有21天、26天、27天、30天、31天、68天、80天等，也就是经常性的迟延支付租金和经营管理费，均触发了《租赁合同》第10.1条约定的根本违约条款，即迟延支付租金和经营管理费达15天以上的，原告成洛公司有权解除有关合同。对第三组证据的三性不持异议，但对其证明目的不予认可，《通知函》和《申请》仅能证明2019年5月到2019年9月，被告东之茜公司由按季缴纳租金、经营管理费变更为按月缴纳，但被告东之茜公司仍然迟延支付应按月缴纳的租金、经营管理费，具体详见原告成洛公司证据的第7组，证明目的第13项、第14项。被告东之茜公司、被告东煜公司与原告成洛公司之间的合作关系，实际上起始于2018年8月。上述第二组证据的质证意见已经表明自2018年8月至2019年8月，被告东之茜公司以及其承继的被告东煜公司，已经存在多次逾期缴纳租金、经营管理费的行为，因此被告东之茜公司该组证据的证明目的不能成立。反诉原告河南东之茜商贸有限公司就反诉向法庭提交了如下证据：第一组证据：1、《橄榄城·都市广场租赁合同》（22页)；2、《橄榄城·都市广场经营管理合同》（10页)。证明内容：2013年12月31日，乙方（承租方）郑州东煜企业管理咨询有限公司（以下简称与甲方（出租方）河南中联创房地产开发有限公司（以下简称中联创公司)、丙方(物业管理方）河南元盛实业有限公司（以下简称元盛公司）签订。证明目的：（1）、《合同法》的相关规定及合同相对性原理，该合同即是案涉的原始租赁合同状态的三方关系；（2）、三方缔约主体均是独立法人，各自独立承受合同的权利义务；（3）、王东升系东煜公司的法定代表人，依法履行的是职务行为，依《公司法》、《合同法》、《民法总则》中的法人对法定代表人吸收原理，法定代表人履行职务活动，其行为和后果依法由法人承担即公司承担。第二组证据：1、《资产转让协议》（24页)；2、《橄榄城·都市广场租赁合同》三方协议（以下简称三方协议)；3、《通知函》（2018年8月1日）（2页）；4、合同承租方变更申请（2019年7月8日）（1页）。证明内容：（1）、2017年12月26日，中联创公司（出让方）与郑州成洛实业有限公司（受让方）以下简称成洛公司，签订资产转让协议，把案涉合同项下的租赁物产权转让与成洛公司，且成洛公司成为案涉租赁房屋新的物权人；（2）、《通知函》（2018年8月1日）经过变更最后的实际出租方为成洛公司，承租方为东之茜公司。证明目的：依据《物权法》规定和《合同法》229条‘买卖不破租赁’规则《橄城·都市广场租赁合同》《橄榄城·都市广场经营管理合同》项下的权利义务由变更后的成洛公司与东之茜公司承受；第三组证据,证据名称：1、《橄榄城·都市广场租赁合同》补充协议以下简称补充协议(2018年10月25日签订）（3页)；2、《回复函》（2019年8月27日东之茜公司回复成洛公司）（2页）；3、解除合同通知书（2019年1月9日）（2页）;4、邮件交寄单(2020。01.09）EMS快递签收记录已签收。(1张)；5、《公函》（2019年2月21日（1页）；6、《公函》2019年7月10日（1页）;证明内容：补充协议约定由成洛公司投资215万元对租赁房屋经营场所进行升级改造，并约定因投资215万的前提，提取东之茜公司营业收入的8%计提管理费，经过多次公函催办履行投资义务，但成洛公司并没有积极全面诚实履行补充协议约定215万的投资义务，严重违约。证明目的：根据《合同法》第94条、96条之规定解除该补充协议。产生实际解除的效果。第四组证据：1、证据名称：《致全体商户书》（2020年3月18日成洛公司作出）+及附件图片（3页)；2、《声明书》。证明内容：成洛公司向东之茜公司管理经营的商户发出解除与东之茜公司的合同，并要求接纳现有商户，从而达到其侵害东之茜公司的合法利益的目的。证明目的：成洛公司在东之茜公司所管理经营的商户所发布不实信息，贬损东之茜公司的商业信誉，扰乱商户正常的经营秩序，破环营商环境，应依法赔偿损失。反诉原告河南东之茜商贸有限公司提交的证据，反诉被告郑州成洛实业有限公司质证称：对第一组证据三性不持异议，对其证明目的的第2项、第3项不予认可，2019年7月8日签订的《合同承租方变更申请》第2条约定被告东之茜公司不仅承继被告东煜公司的权利，同时承继被告东煜公司的义务和违约责任，被告东煜公司和被告东之茜公司对给原告成洛公司造成的损失承担连带赔偿责任。原告成洛公司与被告东煜公司2018年8月1日因承继开始履行《租赁合同》之时以及原告成洛公司与被告东之茜公司2019年7月8日因承继开始履行《租赁合同》之时，被告王东升均系被告东之茜公司的唯一股东，持有100%的股权，直至2019年12月20日，被告东之茜公司的股东才变更为李仁喜和余茜茜，且被告王东升未提供《公司法》第62条、63条规定的其财产独立于被告东之茜公司的证据（《审计报告》），因此原告成洛公司要求被告王东升承担连带责任的诉请具有事实和法律依据。对第二组证据的三性以及证明目的均不持异议。对第三组证据的前3项证据的三性及证明目的均不持异议。对后2项证据的三性不持异议，但对其证明目的不予认可，根据《补充协议》第一条约定，商场改造应由原告成洛公司和被告东煜公司共同确定项目改造方案和项目预算，被告东煜公司严格执行实施，原告成洛公司买单，但实际上被告东煜公司仅部分执行，被告东之茜公司承继后仍然部分执行项目实施（详见被告方提交的证据“2019年7月10日卫生间改造《公函》”），为促使合同向下履行，原告成洛公司投资400多万元，代为完成了属于公共空间的广场石材地板、夜间照明、导视系统、防火门等项目改造。结合原告成洛公司的第九组证据，被告东之茜公司依据《补充协议》第六条和第七条的规定向原告成洛公司提供月经营收入、纳税申报表等8%商业管理费的计费依据，该计费依据系不为第三方知悉的被告东之茜公司的商业秘密，也证实了被告东之茜公司对原告成洛公司的改造是认可的，但却迟迟不支付8%的商业管理费。对第四组证据的三性不持异议，但对其证明目的不予认可，该证据是原告成洛公司就被告东之茜公司的根本违约行为，依据《合同法》的规定发出的《解除合同通知函》，符合法律规定的解除权形式要件，具有事实和法律依据。对该声明书的真实性、关联性、证明目的不予认可。被告东之茜公司的这份声明书原告成洛公司从未收到过，也未见到过，是否确有该份声明书以及其形成时间无法核实；该声明书的内容不真实，案涉租赁合同履行至今，根本违约方为被告东之茜公司而非原告成洛公司；该声明书的发文对象是被告东之茜公司的客户，本案的租赁合同纠纷争议双方是原告成洛公司、被告东之茜公司，该声明书与本案不具有关联性；在被告东之茜公司自身根本违约的情况下还向原告成洛公司发出了解除合同通知，原告成洛公司基于被告东之茜公司客观存在的三大根本违约行向其发出全面解除双方租赁合同关系的通知符合双方《租赁合同》第10.2条约定以及《合同法》94条的规定，原告的依约依法维权行为并无不当，符合法律规定。反诉被告郑州成洛实业有限公司的反诉证据同本诉证据。反诉原告河南东之茜商贸有限公司的质证意见同本诉意见。本院根据当事人的陈述、举证、质证及诉辩意见，对本案事实确认如下：2013年12月31日，河南中联创房地产开发有限公司作为甲方、郑州东煜企业管理咨询有限公司作为乙方、河南元盛实业有限公司作为丙方签订了《橄榄城˙都市广场租赁合同》。该合同第载明：鉴于1、甲方为该合同租赁标的物唯一合法所有权人。鉴于3、甲方愿意出租，乙方愿意承租甲方店面作为经营场所。鉴于5、甲方授权丙方作为橄榄城˙都市广场的经营管理方，对橄榄城˙都市广场进行统一经营管理，乙方对此接受且无异议。1.1、甲方将其位于榄城都市广场A区一、二、三层商铺出租给乙方。1.2、乙方承租的租赁场所计租建筑面积为13，885.55平米。2.1、乙方承诺该租赁场所用途仅作为经营精品百货，未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变该房屋的上述用途。3.1、甲乙双方约定的租赁期限为10年，自2014年5月1日至2024年4月30日。3.2、免租期为12个月，从租赁起始日开始计算，免租期届满次日起为计租日。4.2、第一个租约年至第三租约年，每月租金为388795.4元（第一租约年免收租金）；第四个租约年至第六租约年，每月租金为408235.17元。；4.3第I款、经营管理费由乙方按与橄榄城˙都市广场公司签订的《经营管理合同》相应条款按期支付。为扶持乙方经营，甲方同意在前述经营管理费标准的基础上，给予乙方12个月的经营管理费优惠，即从2015年4月乙方自此开始按季度缴纳经营管理费。4.4、本合同项下的租金支付方式为：以一个季度（三个月）为一个交租期，乙方应在每个交租期最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向甲方一次性足额支付下个交租期租金。4.5、根据本合同的规定，如乙方逾期支付租金的，每逾期一日，甲方有权向乙方收取应付未付款项的3‰作为违约金；乙方逾期支付经营管理费及其他费用的，由乙方自行按其与经营管理公司的约定承担违约责任，如有甲方代为支付的，甲方有权向乙方追偿。10.1、本合同签署后，甲乙双方均应严格遵守本合同条款内容，否则，将视为违约并应承担违约赔偿责任。以下情况将视为根本违约：I、乙方未能支付、不支付或者迟延支付租金、管理费或其他费合用，且乙方未能在15天之内付清所有未付款项，包括利息和违约金。II、如乙方未能履行或拒绝履行本合同的其他条款，且乙方未能在15天内给予纠正。III、其他违约行为：1、因乙方破产、正处于破产的过程、被宣布破产或被申请破产。2、乙方未经甲方同意，擅自变更租赁场所的租赁用途或擅自拆改租赁场所。3、乙方未经甲方书面同意擅自整体转租或者以其他方式将整体租赁场所的控制权转让给第三方。4、因乙方原因，使其他阻火或经营管理公司的经营活动被迫中断的。5、乙方利用租赁场所进行非法活动，损害公共利益。10.2如有上述根本违约情况发生，乙方将丧失本合同规定的所有权利，甲方有权单方面解除合同，并有权要求：乙方必须在15天内清空撤出租赁场所，且乙方不得故意损坏或拆除建筑物本身之结构体（经甲方同意且合法变更的除外）。II、乙方向甲方支付违约当时月租金的6倍作为违约金。10.3、在对方没有违约情况下，若合同乙方要解除合同，需赔偿对方的直接经济损失。2013年12月31日，河南元盛实业有限公司作为甲方，郑州东煜企业管理咨询有限公司作为乙方，双方签订了《橄榄城˙都市广场经营管理协议》。载明：管理人（本合同中简称甲方）指对橄榄城˙都市广场进行物业服务和经营管理的单位。经营管理费：包含一般性物业管理费和乙方所使用橄榄城˙都市广场其他公共设施、设备费用。第三条（一）3，经营管理费的方式为押2付3，乙方应在每个交费期最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向甲方一次性足额支付下个交费期费用。给予乙方12个月的管理费优惠，即从2015年4月乙方自此开始按季度缴纳经营管理费。综上乙方第一个租约年为免租期。第五个租约年每月的经营管理费为174957.93元。支付时间、支付周期、以及免交期与租金缴纳同步。第六条（三）、如乙方逾期支付或补足经营管理费、履约保证金、质量保证金或其他应交费用的，乙方除应如数支付或补足外，每逾期一日，按应付未付金额的3‰向甲方支付违约金。同日，被告郑州东煜企业管理咨询有限公司对案涉租赁标的物进行了交接验收，并在《橄榄城˙都市广场租赁合同》附件二《房屋交接验收确认书》中确认已收到符合条件的租赁标的物。2017年，河南中联创房地产开发有限公司与原告（反诉被告）郑州成洛实业有限公司签订《资产转让协议》，将包括案涉租赁商铺在内的橄榄城˙都市广场A座、B座、C座地上及地下产权和配套设施出售于原告（反诉被告）郑州成洛实业有限公司。随后，河南中联创房地产开发有限公司作为甲方、被告郑州东煜企业管理咨询有限公司作为乙方、原告（反诉被告）郑州成洛实业有限公司作为丙方签订了《橄榄城都市广场租赁合同三方协议》。载明：二、各方一致同意自2018年8月1日起乙方需新缴纳的租金应直接向丙方缴纳。三、各方知悉并同意，自2018年8月1日起甲方将其在原合同项下的全部权利义务一并转让给丙方，丙方同意受让原合同中的权利义务。河南元盛实业有限公司作为甲方、被告郑州东煜企业管理咨询有限公司作为乙方、原告（反诉被告）郑州成洛实业有限公司作为丙方签订了《橄榄城都市广场经营管理协议三方协议》。载明：二、各方一致同意自2018年8月1日起乙方需新缴纳的经营管理费应直接向丙方缴纳。三、各方知悉并同意，自2018年8月1日起甲方将其在原合同项下的全部权利义务一并转让给丙方，丙方同意受让原合同中的权利义务。2018年10月，原告（反诉被告）郑州成洛实业有限公司作为甲方，被告郑州东煜企业管理咨询有限公司作为乙方，河南元盛实业有限公司作为丙方签订了《橄榄城˙都市广场租赁合同补充协议》。载明：一、百货店提升改造项目涉及动线优化、公共空间提升、导示系统更新、物业设施设备提升、美陈装饰等内容，预计投资约215万元，该预计投入费用将由甲方承担。双方一致同意，百货店的招商政策和具体改造项目方案有双方讨论协商决定，乙方需严格执行；改造项目的成本预算由甲乙双方共同确认后，按甲方的内部审批流程进行操作实施。二、百货店提升改造项目工作计划从2018年11月1日开始启动，硬件部分预计2019年5月底完成，经营管理费部分持续进行，期间双方组成联合工作小组共同推进提升改造项目工作实施。六、甲方除按照原租赁合同标准及原经营管理合同标准收取乙方租金及经营管理费外，另向乙方收取月度经营收入的8%或核算年度经营收入比2018年同比增长部分的40%（两者取其高）作为商业管理费，以下简称“商业管理费”，收取时间从2019年5月1日开始。七、双方确认:自本协议签署后。乙方应在每自然月结束日始计五日内向甲方递交加盖公章的该月份的收入报表。甲方有权要求乙方提供各种发票、单据。八、每季度（同租金保持一致的三个月）结束后的十日内，乙方向甲方提供符合双方约定的收入报表并经甲方审核确认后，在每季度结束后的二十日内。向甲方支付该季度的商业管理费。九、本补充协议是原租赁合同及经营管理费合同的补充，与原合同具有同等的法律效力。十一、本补充协议自各方签署后并生效。乙方逾期向甲方支付本补充协议中约定的商业管理费的，甲方有权直接向乙方主张要求其承担原合同中的违约责任。2019年5月，被告郑州东煜企业管理咨询有限公司申请由一次缴纳三个月租金、经营管理费变更为按月缴纳租金及经营管理费，支付周期申请变更，支付时间未作变更，该变更实际执行期间为2019年5月至2019年8月。2019年7月8日，原告（反诉被告）郑州成洛实业有限公司作为甲方，被告郑州东煜企业管理咨询有限公司作为乙方，被告（反诉原告）河南东之茜商贸有限公司作为丙方签订了《合同承租方变更申请》。载明：1、本协议各方同意河南东之茜商贸有限公司取代承租方成为“既有合同”一方。2、河南东之茜商贸有限公司具有履行本协议相关的资质和条件，如因其不具备相关资质和条件给出租方造成损失的，由承租方和河南东之茜商贸有限公司承担连带赔偿责任。3、承租方在本协议生效前基于“既有合同”对出租方享有的权利和承担的义务全部由河南东之茜商贸有限公司享有和承担。另查明：自2018年8月，原告（反诉被告）郑州成洛实业有限公司承继出租人身份后至2019年7月，被告郑州东煜企业管理咨询有限公司租金逾期支付租金及经营管理费达15天以上的共计11次。自2019年7月，被告（反诉原告）河南东之茜商贸有限公司承继承租人身份后，逾期向原告（反诉被告）郑州成洛实业有限公司支付当月租金达18天，逾期支付当月经营管理费达19天。被告郑州东煜企业管理咨询有限公司、被告（反诉原告）河南东之茜商贸有限公司未经原告（反诉被告）郑州成洛实业有限公司同意，改变约定租赁用途，经营小二推拿、武术培训班、美容会所等非精品百货项目。再查明，被告（反诉原告）河南东之茜商贸有限公司依照《橄榄城˙都市广场租赁合同补充协议》实施了租赁标的物三楼卫生间的改造，并要求原告（反诉被告）郑州成洛实业有限公司结算改造费用，原告（反诉被告）郑州成洛实业有限公司也实施了部分升级改造项目。此后，被告（反诉原告）河南东之茜商贸有限公司向原告（反诉被告）郑州成洛实业有限公司提交了其2019年5月至2019年10月的纳税申报表、销售数据等经营信息资料，但未予缴纳商业管理费。2020年1月9日，被告（反诉原告）河南东之茜商贸有限公司向原告（反诉被告）郑州成洛实业有限公司发出了解除《橄榄城˙都市广场租赁合同补充协议》的《解除合同通知书》。2020年2月25日，原告（反诉被告）郑州成洛实业有限公司向被告（反诉原告）河南东之茜商贸有限公司发出了解除双方租赁合同关系的《解除合同通知函》。以上事实有，各方签署的协议、银行回单、公证书、2019年2月21日《公函》、2019年7月10日《公函》、庭审各方陈述等在案为证。本院认为，本案中的《橄榄城˙都市广场租赁合同》、《橄榄城˙都市广场经营管理协议》、《橄榄城都市广场租赁合同三方协议》、《橄榄城˙都市广场租赁合同补充协议》、《合同承租方变更申请》系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规及其他相关法律的规定，各方应按照合同约定履行各自义务。《橄榄城˙都市广场租赁合同》、《橄榄城˙都市广场经营管理协议》约定被告郑州东煜企业管理咨询有限公司自2015年4月开始缴纳租金及经营管理费，且租金和经营管理费均为三个月为一个支付周期，支付时间均约定为每个交租期最后一个月的20日前，若20日为法定节假日则提前至法定假假日前最后一天支付租金。依照该约定，被告郑州东煜企业管理咨询有限公司租金和经营管理费的支付时间均为每年的7月20前、10月20日前、1月20前、4月20前，自2018年8月1日原告（反诉被告）郑州成洛实业有限公司承受出租人权利义务后至2019年4月期间，被告郑州东煜企业管理咨询有限公司作为承租人多次迟延支付租金、经营管理费达15天以上，该事实由原告（反诉被告）郑州成洛实业有限公司、（反诉原告）河南东之茜商贸有限公司提供的银行回单在案为证。2019年4月，被告郑州东煜企业管理咨询有限公司申请将一次支付三个月的租金、经营管理费变更为每月支付一次租金和经营管理费，该变更实际执行了四个月，即2019年5月至2019年8月。2019年7月8日，承租人由被告郑州东煜企业管理咨询有限公司变更为被告（反诉原告）河南东之茜商贸有限公司。2019年8月26日，原告（反诉被告）郑州成洛实业有限公司通知承租人被告（反诉原告）河南东之茜商贸有限公司，自2019年9月起仍按原合同约定的一次支付三个月租金和经营管理费执行，实际从2019年9月起，（反诉原告）河南东之茜商贸有限公司执行了该通知内容。前述支付周期变更期间，租金和经营管理费的支付时间并未作变更，被告郑州东煜企业管理咨询有限公司、被告（反诉原告）河南东之茜商贸有限公司仍应在每月的20日前支付次月的租金和经营管理费，原告（反诉被告）郑州成洛实业有限公司主张在支付周期变更期间，被告郑州东煜企业管理咨询有限公司、被告（反诉原告）河南东之茜商贸有限公司依然存在迟延支付租金和经营管理费达到15天以上的违约情形。该事实由原告（反诉被告）郑州成洛实业有限公司提供的银行回单、2019年8月26日《通知函》，以及（反诉原告）河南东之茜商贸有限公司提供的银行回单以及滞纳金缴纳凭证、2019年5月7日《申请》等在案佐证。被告郑州东煜企业管理咨询有限公司未经原告（反诉被告）郑州成洛实业有限公司同意，擅自改变合同约定租赁用途，经营小二推拿等非精品百货项目。被告（反诉原告）河南东之茜商贸有限公司承受承租人身份后，该违约行为持续存在一直未整改，构成《橄榄城˙都市广场租赁合同》第10.1条第III款约定的根本违约行为。该事实有《公证书》、《关于晨钟、康丽等商铺经营业态超精品百货范围》等证据在案为证。原告（反诉被告）郑州成洛实业有限公司基于以上事实，享有合同解除权，本院予以支持。原告（反诉被告）郑州成洛实业有限公司主张的自确认合同解除的之日起15日内清空并撤出租赁场所且不得故意损坏或拆除建筑物本身之结构体，《橄榄城˙都市广场租赁合同》第10.2条第II款约定明确，本院予以支持。关于原告主张的迟延支付租金违约金339377.49元、迟延支付经营管理费违约金245061.11元、擅自改变租赁用途违约金2449414.00元。本院认为《橄榄城˙都市广场租赁合同》第10.2条第II款约定的“违约当时月租金的6倍作为违约金”是对构成根本违约行为的一揽子惩罚措施，而不应单独适用于某一项违约行为，故原告郑州成洛实业有限公司主张的上述各项违约金存在重复主张情形，结合本案情况，被告（反诉原告）河南东之茜商贸有限公司应就其各项根本违约行为承担第10.2条第II款约定的违约金为宜，但该约定过高，本院酌定按照2018、2019租约年月租金408235.17元的1.5倍支持612352.76元。被告郑州东煜企业管理咨询有限公司在2019年7月8日《合同承租方变更申请》中表示就被告河南东之茜商贸有限公司不具备相关资质和条件给出租方造成损失的，由其承担连带赔偿责任，与本案违约行为无关，故不应承担连带责任。被告河南东之茜商贸有限公司系被告王东升开办的一人有限公司，在案涉租赁合同履行期间股东由被告王东升变更为另外两名自然人，本案审理过程中，被告王东升并未向法庭提供其财产独立于被告河南东之茜商贸有限公司的相关证据，结合本案证据中被告王东升以其个人账户代付租金和经营管理费的事实，本院认为被告王东升应就被告河南东之茜商贸有限公司对外债务承担连带责任。关于各方在《橄榄城˙都市广场租赁合同补充协议》履行中是否存在违约问题。（反诉原告）河南东之茜商贸有限公司主张原告（反诉被告）郑州成洛实业有限公司未完成215万元投资义务，未在2019年5月底完成升级改造，无权收取8%的商业管理费，且构成违约，诉请本院解除该补充协议并要求原告（反诉被告）郑州成洛实业有限公司支付违约金及损失43万元。原告（反诉被告）郑州成洛实业有限公司主张根据该补充协议第一条约定，215万元是预计投资金额，2019年5月底是预计升级改造完成时间，“预计”是建议性质，不具有约束力，且投资和升级改造完工的前提是需要双方共同确定升级改造方案和共同确定升级改造预算，再由承受承租人权利义务的被告（反诉原告）河南东之茜商贸有限公司负责执行实施升级改造，最终由原告（反诉被告）郑州成洛实业有限公司负责承担升级改造的费用，部分升级改造项目已由原告（反诉被告）郑州成洛实业有限公司代为完成，被告（反诉原告）河南东之茜商贸有限公司认可并向原告（反诉被告）郑州成洛实业有限公司提供了收取补充协议约定的8%商业管理费的计费依据，即被告（反诉原告）河南东之茜商贸有限公司2019年5月至2019年10月的纳税申报表、月经营收入数据等商业秘密。庭后，被告（反诉原告）河南东之茜商贸有限公司向法庭提供了2019年2月21日《公函》和2019年7月10日《公函》。前者主要内容是被告（反诉原告）河南东之茜商贸有限公司就升级改造方案向原告（反诉被告）郑州成洛实业有限公司提出商议事项，后者主要内容是被告（反诉原告）河南东之茜商贸有限公司完成了经双方共同商定的三楼卫生间装修方案，要求原告（反诉被告）郑州成洛实业有限公司负责结清装修工程款，便于被告（反诉原告）河南东之茜商贸有限公司继续实施施工。该两份《公函》所反映的升级改造流程与补充协议第一条约定相一致，即升级改造方案和预算由原告（反诉被告）郑州成洛实业有限公司和作为承受承租人权利义务的被告（反诉原告）河南东之茜商贸有限公司共同协商确定，被告（反诉原告）河南东之茜商贸有限公司负责升级改造方案实施，原告（反诉被告）郑州成洛实业有限公司负责升级改造款项支付。在升级改造方案及其预算至今未予确定的情况下，被告（反诉原告）河南东之茜商贸有限公司主张原告（反诉被告）郑州成洛实业有限公司未完成投资义务，本院不予采纳。且被告（反诉原告）河南东之茜商贸有限公司作为升级改造实施方，主张原告（反诉被告）郑州成洛实业有限公司未予2019年5月底完工，与约定不符，本院亦不予采纳。结合本案其他证据，升级改造方案已部分实施的情况下，被告（反诉原告）河南东之茜商贸有限公司向原告（反诉被告）郑州成洛实业有限公司发函解除该补充协议，系以实际行为表明其不再履行合同义务，构成根本违约，其主张原告（反诉被告）郑州成洛实业有限公司承担不履行补充协议的违约金及损失暂计430000万元，本院不予支持。鉴于升级改造方案仅部分实施，被告（反诉原告）河南东之茜商贸有限公司支付商业管理费的条件并未完全成就，原告（反诉被告）郑州成洛实业有限公司主张2019年5月1日至2019年10月31日期间的商业管理费724847.20元及违约金暂计159702.49元，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第七十七条、第八十八条、第八十九条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：确认原告郑州成洛实业有限公司和被告河南东之茜商贸有限公司之间的《橄榄城˙都市广场租赁合同》、《橄榄城都市广场经营管理协议》、《橄榄城˙都市广场租赁合同补充协议》关系于2020年2月20日已解除；被告河南东之茜商贸有限公司于本判决生效后十日内向原告郑州成洛实业有限公司支付违约金612352.76元；三、被告王东升就本判决第二项内容向原告郑州成洛实业有限公司承担连带清偿责任；四、被告河南东之茜商贸有限公司于本判决生效后十五日内清空并撤出租赁场所且不得故意损坏或拆除建筑物本身之结构体；五、驳回原告郑州成洛实业有限公司的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告河南东之茜商贸有限公司的反诉请求。本诉案件受理费38147元，原告郑州成洛实业有限公司负担32186元、被告河南东之茜商贸有限公司负担5961元；反诉案件受理费7750元，由反诉原告河南东之茜商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  张彦鹏二〇二〇年六月八日书记员  王 涛