陕西省榆林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕08民终1955号上诉人（原审被告）：段巧梅，女，1957年4月2日出生，汉族，陕西省榆林市榆阳区。委托诉讼代理人：程元斌，榆林市榆阳区航宇路法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审原告）：李小鹏，男，1985年5月21日出生，汉族，陕西省榆林市榆阳区。被上诉人（原审原告）：武春玲，女，1985年4月18日出生，民族籍贯住址同上，系原告李小鹏之妻。委托诉讼代理人：钞佐星，陕西正北律师事务所律师。上诉人段巧梅因与被上诉人李小鹏、武春玲房屋租赁合同纠纷一案不服榆林市榆阳区人民法院（2019）陕0802民初285号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开审理了本案，本案现已审理终结。上诉人段巧梅上诉请求：一、撤销榆林市榆阳区人民法院（2019）陕0802民初285号民事判决书第一、二项判决；二、判决驳回被上诉人要求上诉人支付所欠的水电费和搬运费、停产停业损失、装修费损失，共59690元的诉请；三、判决由被上诉人支付所欠的水电费和搬运费1108.30元；本案上诉费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误。判决由上诉人退还被上诉人租赁费23700元认定有误，该租赁费已退还。2017年1月1日，上诉人与被上诉人签订租赁房屋合同后，因暴雨致出租房所在区域发生洪灾，该出租房被政府列入拆迁范围，经上诉人与被上诉人协商同意被上诉人不再继续租房，由上诉人退还剩余租房款23700元。2017年8月7日，被上诉人给上诉人交钥匙时，上诉人以现金方式退还被上诉人23000元，出于信任未出具收据，剩余700未退，约定等被上诉人交清水电费并搬离财物后全部退还。但被上诉人一直占用房屋，直至拆迁办要求强制搬离时，上诉人雇人将被上诉人财物搬离，支付搬运费1000元。二、原审判决第二项由上诉人返还被上诉人搬迁费2540元、停产停业损失15240元、装饰装修费用41910元，共计59690元没有任何事实和法律依据。三、被上诉人在租房期间欠电费43.3元，水费65元，上诉人雇佣工人搬运及处理其他杂物费用1000元，合计1108.3元，应该由被上诉人支付。被上诉人李小鹏、武春玲答辩称：一、原审判决由上诉人退还被上诉人租赁费合情合理。二、原审判决由上诉人返还被上诉人搬迁费、停产停业损失费、装饰装修费，体现了公平公正原则。上诉人认为被上诉人不是征收补偿对象、无权享有任何权益，违法悖理。李小鹏、武春玲向一审法院起诉请求：1、依法判令段巧梅退还李小鹏、武春玲租赁费23700元；2、依法判令段巧梅支付李小鹏、武春玲搬迁费5080元，停产停业损失30480元，装修损失41910元，共计77470元；3、本案诉讼费用由段巧梅承担。一审法院查明：1998年3月23日，段巧梅为其所有位于榆阳区红山中路14号房屋办理了房屋所有权证，内容为房屋所有权人段巧梅，房屋坐落红山中路14号，房屋总层数3。2017年1月1日，李小鹏与段巧梅签订租赁合同，约定：租期1年，从2017年1月1日起至2018年1月1日止，年租金54000元，用途药房。李小鹏经营所需装修改造，必须经段巧梅同意方可进行，其费用自理，到期不租时，可动部分自行处理，不可动部分无偿归段巧梅等事项。合同签订后，李小鹏向段巧梅交纳了租赁费54000元。李小鹏承租后对房屋进行了装修用于经营药房。2017年7月23日，李小鹏承担的房屋发生洪灾，段巧梅承诺李小鹏2017年7月23日之后的租赁费不再收取。2017年11月20日，李小鹏承租的房屋列入被征收房屋。2017年8月7日，李小鹏将承租段巧梅的房屋交付段巧梅并交付2把钥匙。后李小鹏以段巧梅不能退还租赁费、给付李小鹏政府补偿搬迁费、停产停业损失、装修损失，李小鹏向法院提起诉讼并提出上述诉讼请求。另查明：涉案房屋系被征收房屋，被征收人为段巧梅，承租人李小鹏，承租情况大药房，租赁面积127平方米，补偿情况搬迁费（40元/㎡）5080元，停产停业损失（40元/㎡、6个月）30480元，装饰装修费用41910元，共计77470元等。榆阳区红山路改扩建工程房屋征收与补偿方案规定停产停业损失按实际生产经营用房面积40元/㎡.月标准，一次性补偿六个月。搬迁费商业用房的搬迁费以被征收商业用房的建筑面积40元/㎡的标准计算。一审法院认为，本案争议的焦点是段巧梅是否退还李小鹏租赁费及是否给付李小鹏政府补偿的搬迁费、停产停业损失、装饰装修损失的问题。本案中，李小鹏与段巧梅签订的租赁合同，在履行过程中出租房屋被国家征收，根据《物权法》第121条规定：“因不动产或者动产被征收、征用致使用物权消灭或者影响用益物权形式的，用益物权有权依照本法第四十二条、第四十四条的规定获得相应补偿。”所以，李小鹏作为承租人，其正常使用租赁物权从事经营活动的用益物权受《物权法》的保护。2《合同法》第223条规定：原租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第11条规定：“承租人同意装饰，合同解除时，双方对已经形成的装饰，装饰物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁费期内装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”所以，因政府征收租赁房屋导致租赁合同解除时，原告投资的门市装饰装修损失，政府已合法补偿于段巧梅，段巧梅有义务合理返还给李小鹏。关于段巧梅是否退还原告租赁费的问题。本案中，李小鹏与段巧梅签订租赁合同，约定：租期1年，从2017年1月1日起至2018年1月1日止，年租金54000元。李小鹏与段巧梅协商2017年7月23日之后的租赁费，段巧梅退还李小鹏，段巧梅应退还的租赁费为23700元（（从2017年7月23日起至2018年1月1日止，计158天）×年租金54000元÷360天=23700元），李小鹏的该项诉讼请求，法院予以支持。段巧梅反诉已退还23000元未提供证据证明其主张的事实，法院不予采纳。关于搬迁费、停产停业损失、装饰装修损失的问题。涉案房屋按照政府标准确定为搬迁费（40元/㎡）5080元，停产停业损失（40元/㎡、6个月）30480元，体现公平、公正原则，段巧梅应当得到合理补偿，综合考虑应为50%为宜，装饰装修费用41910元返回李小鹏。根据最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，段巧梅所提供证据证明其诉请成立的事实主张不能成立，依法应当承担不利的法律后果。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：一、本判决生效后十日内，由段巧梅退还李小鹏、武春玲租赁费23700元。二、本判决生效后十日内，由段巧梅返还李小鹏、武春玲搬迁费2540元、停产停业损失15240元、装饰装修费用41910元，共计59690元。三、李小鹏、武春玲的其他诉讼请求。案件受理费880元，由李小鹏、武春玲负担200元，段巧梅负担680元，反诉费970元，由段巧梅负担。二审期间，双方均未提供新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，故本院对一审查明的事实予以认定。本院认为，本案争议的焦点是上诉人段巧梅是否应退还被上诉人李小鹏、武春玲涉案房屋的剩余租赁费，以及政府补偿的搬迁费、停产停业损失、装饰装修损失的归属问题。关于剩余租赁费返还的问题，从被上诉人李小鹏、武春玲提供的证据看，其支付了一年租金，实际租赁期为158天，剩余租金理应予以退还。上诉人段巧梅上诉称剩余租金已退还被上诉人，但并未提供相应证据予以证明，依法应承担举证不能的法律后果，一审判决由上诉人段巧梅退还剩余的租金23700元正确，依法应予维持。关于政府征收补偿款中涉及的搬迁费、停产停业损失、装饰装修损失的问题，本案中，被上诉人李小鹏、武春玲在租赁期间，因承租上诉人的房屋遭遇政府拆迁，实际造成承租人产生搬迁费、停产停业损失、装修费用损失，被上诉人作为承租人理应获得相应合理补偿。一审法院根据公平原则，并结合本案实际以及其他类案的处理情况，将政府补偿的搬迁费、停产停业损失费，确定双方按照50%的比例分配，装饰装修费归被上诉人李小鹏、武春玲享有并无不妥，依法应予维持。综上，上诉人段巧梅的请求不能成立，应予驳回，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1912元，由上诉人段巧梅负担。本判决为终审判决。审判长  韩燕妮审判员  杜波云审判员  任小明二〇二〇年六月二十八日书记员  刘雅婷