福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终2212号 上诉人（原审原告）：福州市国有房产经营有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区福屿路200号14楼。 法定代表人：高佳灵，总经理。 委托诉讼代理人：余炜，福建名仕律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：林勉励，男，1958年6月6日出生，住福建省福州市台江区。 委托诉讼代理人：陈亮，福建乾观律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑斯鼎，福建乾观律师事务所律师。 上诉人福州市国有房产经营有限公司因与被上诉人林勉励房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市台江区人民法院（2019）闽0103民初3511号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 福州市国有房产经营有限公司上诉请求:撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：1.虽然双方在合同上约定了送达地址，但该约定只是说明如果向该地址寄送无论林勉励是否收到都视为送达，但并不排除其他有效送达方式。只要所送材料能够以林勉励有效收到的方式送达，该送达方式都是有效的。虽然福州市国有房产经营有限公司所寄材料被林勉励无正当理由拒收，但福州市国有房产经营有限公司同时还在租赁房屋现场张贴了相关通知公告，在张贴当时，案涉房屋尚在林勉励有效使用之中，林勉励尚在使用该店铺进行正常经营，其完全可以看到通知，并了解告知内容。2.由于福州市国有房产经营有限公司已明确通知林勉励，自2019年3月8日起，应按评估的市场价格支付房屋占用费，故福州市国有房产经营有限公司收取林勉励旧标准租金的行为，并不产生同意始终以这个标准计算租金的意思表示效力，且福州市国有房产经营有限公司通知林勉励需按评估价格计算租金的行为本身就是对旧租金标准的异议。3.从福州市国有房产经营有限公司提交的证据显示，福州市国有房产经营有限公司在现场张贴《通知》的照片存储电脑的时间为2019年3月13日，那么该证据可以证实福州市国有房产经营有限公司在现场张贴《通知》的时间最迟也是2019年3月13日，林勉励最迟在此时也已经知悉通知，故解除合同的通知最迟也应是在这个时间发生效力。4.林勉励未按照《房屋租赁合同》第五条第二款“第二年起的租金在上一年基础上递增10%”、第五条第三款“乙方应于每个月5日前向甲方一次性支付本月租金”的约定交纳租金，构成违约。5.根据《房屋租赁合同》第十一条第5项“本合同期满，乙方应无条件立即搬出租赁物，逾期不搬的，租赁押金不予退还，每逾期一个月（不满一个月的按一个月计算）还应按最后一个月租金双倍支付违约金。”合同于2016年12月31日期满，但期满后林勉励仍占用房屋拒绝搬出，违反了该条约定，故福州市国有房产经营有限公司有权不予退还押金；并按照合同第五条第二款规定每年递增10%，从而按2019年每月5360元的标准双倍计算违约金，逾期时间从2019年3月9日计算至2019年6月25日。6.福州市国有房产经营有限公司所支出律师费用为实现债权的合理费用，林勉励也理应承担。 林勉励辩称：1.福州市国有房产经营有限公司向林勉励邮寄通知的地址为台江区中亭街利生苑新加坡街Ａ区04-1一层，电话为8394×××6。经查询，该邮件未妥投，原因为收件人不在指定地址。福州市国有房产经营有限公司没有依照房屋租赁合同约定的地址、电话送达通知，不发生解除合同的效力。2.福州市国有房产经营有限公司主张通过张贴的方式向林勉励发出通知，但提供的照片，没有拍照时间也没有说明是何设备拍摄，更没有说明是由谁拍摄，且其无法提供2019年其所称的电脑截屏跟照片原件。3.2019年1月到6月的租金在2019年的年初林勉励就提前支付完毕，福州市国有房产经营有限公司也出具了收款的票据确认收到租金和租金的金额。4.林勉励不存在任何违约行为，福州市国有房产经营有限公司主张律师费，没有事实和法律依据。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 福州市国有房产经营有限公司向一审法院起诉请求：1.请求依法判令确认双方之间签订的《房屋租赁合同》于2019年3月8日解除；2.判令林勉励补缴房屋占用费（房屋占用费按每月22487元标准，扣除已缴纳的旧房租价格每月4026元，按每月18461元标准，自2019年3月9日起计算至林勉励实际搬离上述租赁房屋的2019年6月25日止）65844元；3.判令林勉励给付违约金（违约金按每月10720元标准，自2019年3月9日计算至林勉励实际搬离上述租赁房屋当月止），计算至林勉励搬离的2019年6月25日期间的违约金为42880元；4.判令确认福州市国有房产经营有限公司有权不予退还林勉励交付的租赁押金10980元；5.判令林勉励给付因本案所支出的律师费4800元。 一审法院认定事实：2015年7月1日福州市国有房产经营有限公司（甲方、出租方）与林勉励（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：1.租赁标的乙方向甲方租赁位于福州市台江区（以下简称“讼争房屋”）的房产，建筑面积113㎡；2.租赁物用途乙方租赁上述房产用于商业用途；3.租赁期限租赁期限24个月，自2015年1月1日起至2016年12月31日止。租赁期限届满，乙方如需要继续租赁，应提前一个月书面向甲方提出，在同等条件下，乙方享有优先权，租金标准由双方协商确定并重新签订租赁合同；4.租金及其支付方式上述租赁物第一年租金为每月租金3660元。第二年起的租金在上一年基础上递增10%。即第二年的月租金为每月4026元，依此类推。乙方应于每个月5日前向甲方一次性支付本月租金；5.租赁押金乙方于签署本合同时向甲方交付不少于三个月租金的租赁押金，计10980元，租赁期满，乙方无违约情形且甲方按时完整收回房屋后，将租赁押金无息退还乙方；6.违约责任乙方延迟交付租金，每延迟一天按所欠当月租金的百分之一缴纳违约金。逾期壹个月以上的，甲方除有权继续要求乙方按日支付违约金外，有权解除本合同，租赁押金不予退还；本合同期满，乙方应无条件立即搬出租赁物。逾期不搬的，租赁押金不予退还，每逾期一个月（不满一个月的按一个月计算）还应按最后一个月租金双倍支付违约金。7.乙方指定接收甲方书面通知的地址为福州市台江区元洪锦江一期2座203-204，甲方按上述地址向乙方发出的书面通知自发出之日起即视为送达。上述合同还就其他事项进行了约定。林勉励在上述合同的落款处下方备注联系电话为138××××9499。 合同签订之后，林勉励向福州市国有房产经营有限公司交付了租赁押金10980元。福州市国有房产经营有限公司也将租赁房屋交付林勉励使用。租赁期间，林勉励一直按照上述合同约定的标准支付房租。租赁期限届满后，林勉励仍继续按照月租金4026元的租金标准向福州市国有房产经营有限公司支付房租至2019年12月止，福州市国有房产经营有限公司则向林勉励开具了至2019年6月止的相应租金发票。2019年6月25日林勉励搬离讼争房屋。 福州市国有房产管理中心委托福建建友资产评估土地房地产估价有限责任公司对福州市台江区店面的商业房地产市场月租金单价进行评估，评估价值时点为2018年4月1日。2018年5月18日，该公司作出《估价结果报告》，认为本案讼争房屋的月租金单价为199元／㎡.月。 2019年3月11日，福州市国有房产经营有限公司以邮件形式向林勉励（收件人地址为本案讼争房屋、联系电话为8394×××6、配货信息为本案讼争房屋的前置处置通知）发出一份《通知》，该通知（落款时间为2019年3月8日）的内容为：“您所承租或者使用的国有经营性房产租赁期已届满。福州市国有房产管理中心作为产权人，依据《福州市国有房产管理中心国有经营性房产招租暂行办法》，已委托我司具体开展国有经营性房产公开招租工作。为确保后续公开招租工作有序进行，特通知如下：一、自本通知函发之日起，即代表您原承租台江区中亭街利生苑新加坡街Ａ区04-1一层的房屋租赁关系终止（含相关补充协议）。自本通知送达之日起五个工作日内携带租赁合同及身份证明文件至我司办理房产移交手续。二、同意参加我司公开招租的，请在办理房产现状移交手续并签署《承诺书》后，根据房屋移交核定的实际使用面积协商按照评估价格签订公开招租期间的《公开招租过渡性租赁协议》。通过公开招租程序后，若您中标，我司将按规定与您重新签订新的《房屋租赁合同》并保障贵公司续租的权利。三、对于不参加我司公开招租且未在本通知规定时限内办理房产移交手续的原承租人或者房产使用人，福州市国有房产管理中心及我司将依法强制收回房产。”因收件人不在指定地址及其他原因，该邮件于2019年3月23日被退回。诉讼中，福州市国有房产经营有限公司陈述其于2019年3月8日将该通知张贴于本案讼争房屋处。林勉励则不予认可。 一审法院认为，福州市国有房产经营有限公司与林勉励于2015年7月1日签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，具有法律约束力，双方当事人均应当按照合同约定全面履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案讼争《房屋租赁合同》约定的租赁期限于2016年12月31日届满，但租赁期限届满后，林勉励仍继续使用租赁房屋并支付租金，而福州市国有房产经营有限公司未提出异议，并向林勉励开具了至2019年6月止的相应租金发票，应认定福州市国有房产经营有限公司与林勉励在租赁期限届满之后实际形成了不定期租赁关系，双方于2015年7月1日签订的原租赁合同继续有效。2019年3月13日,福州市国有房产经营有限公司虽向林勉励发出《通知》要求终止房屋租赁关系，并要求林勉励在通知送达之日起五个工作日内办理房产移交手续，但该通知并未按合同约定的送达地址邮寄给林勉励被退回，而其声称在讼争房屋处张贴了该通知的行为无法体现张贴时间，亦不能证明林勉励已知晓该通知，故一审法院认定该通知不发生解除合同的效力。自租赁期限届满后至2019年6月25日林勉励搬离讼争房屋止，林勉励按月租金4026元的标准支付租金，福州市国有房产经营有限公司则出具相应的发票，且未提出异议，应视为二者以实际行为认可租赁期限届满后的月租金标准为4026元，林勉励也依约支付了租金。据此，在案证据无法证明至2019年6月25日林勉励搬离讼争房屋止，林勉励存在违约的行为，福州市国有房产经营有限公司以林勉励违约为由主张林勉励补缴房屋占用费、违约金、律师费及扣押租赁押金，于法无据，不予支持。至于是否解除本案租赁合同问题。如上所述，在案证据不能证明林勉励存在违约的行为，但双方在租赁期限届满之后实际形成了不定期租赁关系，双方均有权随时解除合同，结合林勉励已于2019年6月25日搬离了讼争房屋，应视为双方合意租赁合同关系于2019年6月25日解除。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二条规定，判决：确认福州市国有房产经营有限公司与林勉励签订的《房屋租赁合同》于2019年6月25日解除；二、驳回福州市国有房产经营有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2790元，由福州市国有房产经营有限公司负担。 经查，本案当事人在一审诉讼中提交的证据均已随一审案卷移送至本院。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为,双方当事人签订的《房屋租赁合同》第十二条第6款明确约定：“乙方指定接收甲方书面通知的地址为福州市台江区元洪锦江一期2座203-204，甲方按上述地址向乙方发出的书面通知自发出之日起即视为送达。……”可见，双方当事人已约定了明确的送达地址，但根据一审法院查明的事实，福州市国有房产经营有限公司于2019年3月11日向林勉励送达的《通知》却并未按照上述约定的地址邮寄，且因收件人不在指定地址的原因被退回；福州市国有房产经营有限公司亦未提供证据证明其已将该《通知》张贴于案涉租赁房屋处并被林勉励知悉。一审法院据此做出福州市国有房产经营有限公司发出的《通知》不产生合同解除的效力的认定正确。 本案《房屋租赁合同》于2016年12月31日届满后，林勉励继续承租房屋，福州市国有房产经营有限公司亦未提出异议，双方之间构成不定期租赁关系，原租赁合同继续有效。林勉励按照原租赁合同的租金标准4026元继续支付租金至2019年6月25日搬离租赁房屋为止，福州市国有房产经营有限公司亦开具了相应的发票，且在长达两年多的时间里未对租金提出异议，故福州市国有房产经营有限公司在本案中主张林勉励存在违约，应当补缴租金及承担相应违约责任的诉讼请求不能成立。一审法院据此驳回福州市国有房产经营有限公司的相关诉请正确。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2790元，由福州市国有房产经营有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  林哲森 审判员  金光玉 审判员  黄 锋 二〇二〇年六月十六日 法官助理雷敏 书记员段薇