吉林省长春市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉01民终3203号 上诉人（原审被告、申请执行人）：吕晓辉，男，1986年4月17日生，汉族，住吉林省长春市二道区。 委托诉讼代理人：李大超，吉林钟言宇德（吉林）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、案外人）：长春新都市建设开发有限公司，住所地吉林省长春市双阳区。 法定代表人：李培华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王冠，女，该公司法律工作部员工。 原审第三人（被执行人）：李季，女，1981年3月25日生，汉族，住吉林省长春市双阳区。 上诉人吕晓辉因与被上诉人长春新都市建设开发有限公司（以下简称新都市公司）、原审第三人李季案外人执行异议之诉一案，不服长春市双阳区人民法院（以下简称双阳法院）（2018）吉0112民初2033号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 吕晓辉上诉请求：1、请求二审法院撤销双阳法院(2018)吉0112民初2033号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。2、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、本案国信.御泉山A地块建设项目（国信.南山）20幢1单元401室商品房（以下简称涉案房屋）物权应当确权给原审第三人李季。李季已经向被上诉人新都市公司支付了全部购房款，被上诉人又将涉案房屋交付给李季使用，同时为李季办理了预告登记，李季已经完全取得物权。被上诉人已经在双阳法院对李季提起诉讼，双阳法院作出的（2018）吉0112民初454号民事判决书已经发生法律效力，除了解除被上诉人与李季的商品房买卖合同外，同时又判决李季支付购房款785532.01元，违约金309948.90元，被上诉人并未受到任何损失。原审法院将涉案房屋确权给被上诉人，明显相互矛盾，导致被上诉人既取得房屋物权，又得到李季支付的购房款，违背了民法的公平原则，严重损害了上诉人的利益。二、本案应当认定不能排除执行。双阳法院作出（2018）吉0112民初454号民事判决生效后，被上诉人与李季之间形成了债权债务关系，与涉案房屋的物权无关，被上诉人应当另案对（2018）吉0112民初454号民事判决申请执行，而不能在执行异议中排除上诉人对涉案房屋的强制执行。 新都市公司向一审法院起诉请求：1.依法停止对涉案房屋的强制执行；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年1月9日李季以按揭贷款形式购买原告开发的涉案房屋，并在交通银行股份有限公司吉林省分行（以下简称交通银行）贷款人民币77万元，因李季未按期偿还银行按揭贷款，导致原告向交通银行承担了连带保证责任。原告已于2017年12月27日按交通银行要求向交通银行支付了该房屋全部剩余贷款本息合计人民币785532.04元。本案被告与第三人李季存在另一起买卖合同纠纷案件，双阳法院已作出生效判决，目前该案已进入执行阶段。2016年10月27日，双阳法院作出（2016）吉0112民初1479号之一民事裁定书，依法查封李季名下的涉案房屋。李季未按期偿还交通银行按揭贷款的行为导致商品房买卖合同的根本目的无法实现，已给原告造成严重的经济损失。2018年3月5日原告依法向双阳法院提起诉讼，请求依法解除我公司与李季签署的商品房买卖合同，并要求李季赔偿给我公司造成的损失，该案已经开庭审理完毕，即将判决。双阳法院已就此案对涉案房屋再次采取查封保全措施。在司法实践中，长春市中级人民法院、双阳法院及长春市其他法院已就因购房人断供，导致开发公司承担阶段性保证责任的案件，作出解除开发公司与购房人商品房买卖合同的判决。原告认为，我公司与李季解除商品房买卖合同纠纷判决结果作出前，该房屋权属尚未确定，双阳法院应停止对该房屋的执行。如双阳法院判令解除原告与李季的商品房买卖合同，该房屋权属将归原告所有，而非第三人李季所有，那么双阳法院对该房屋的执行将损害我公司的合法权益。综上，原告认为在该房屋确权判决作出前，应停止对该房屋的执行、拍卖等，避免执行回转、浪费司法资源，以利于纠纷的妥善解决。 吕晓辉辩称，1、案涉房屋已经登记在被执行人李季名下，已经发生由原告到李季之间的物权转移，该房屋为李季所有的合法财产。解除合同的判决是在查封之后做出的，且判决未发生物权变动，根据《最高院关于办理执行异议和复议案件的规定》第26条的规定，不能对抗被告吕晓辉的申请强制执行，返还房屋在客观上不能实现，本案房屋应当确权给被执行人李季。2、双阳法院作出的（2018）吉0112民初454号判决已经确认被执行人李季与原告之间因解除合同而发生的了785532.01元及309948.90元的债权，该判决已经生效，原告应当另行到双阳法院申请强制执行该判决，原告对房屋没有任何优先权，其主张与李季之间的债权从案涉房屋中优先受偿没有任何法律依据。3、原告在银行缴纳保证金就是为了保证李季及其他购房人按时还款，如不能还款导致保证金被扣除，只能向李季主张债权而不能主张物权。综上，原告的诉讼请求无法无据，应当予以驳回。 李季未到庭亦未提交任何答辩材料。 一审法院认定事实：2016年1月9日李季与新都市公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，李季以按揭贷款方式购买新都市公司开发的位于国信.御泉山A地块建设项目（国信.南山）第20幢1单元401号房屋，建筑面积113.36平方米，每平方米9114.00元，总价款1033163.00元，2016年11月30日前交付房屋。2016年1月8日李季交首付款263163.00元，其余770000.00元为按揭贷款支付。其中《商品房买卖合同》第六条约定“买受人按下列第3种方式按期付款：3、其他方式：按揭贷款，详见本合同及附件”，第二十一条约定“合同附件与本合同具有同等法律效力。”《商品房买卖合同》补充协议第三条约定：“双方同意对本合同第六条第3种方式约定如下：①买受人未按期偿还按揭贷款，导致出卖人承担保证责任的，……，同时出卖人享有下列权利，出卖人有权单方解除合同及附件，收回商品房或将房屋另行出售……；③出卖人有权不交付房屋或终止或不予办理该商品房一切证件，并无须承担任何责任。”2016年1月11日，借款人李季、贷款人交通银行、担保人新都市公司三方签订《个人房产抵押贷款合同》，借款人李季购买涉案房屋并以该房屋向贷款人申请个人房产抵押贷款770000.00元，期限为360个月；贷款支付方式为一次性支付。担保人为贷款提供连带保证责任，借款人未按照合同约定足额偿还任一期还款额或者其他费用的，担保人应按贷款人的要求支付借款人的全部到期应付款，贷款同时受借款人或第三方提供的保证、抵押或质押担保的，贷款人有权自行决定担保权利的行使，包括但不限于贷款人有权要求担保人支付借款人的全部到期应付款项而无需先行行使担保物权或向其他担保人主张权利。2016年3月21日，上述涉案房屋预告登记在李季名下。2016年11月14日新都市公司将涉案房屋交付给李季使用，长春国信物业管理有限公司国信.南山管理处与李季签署了《前期物业管理服务协议》。但交通银行将李季的按揭贷款支付给新都市公司后，因李季未按期偿还按揭贷款，2017年12月27日新都市公司承担担保责任代偿了李季所欠交通银行的全部贷款本息共计785532.01元。 吕晓辉与李季等买卖合同纠纷一案，诉讼中，双阳法院于2016年10月27日作出（2016）吉0112民初1479号之一民事裁定书，查封了预告登记在李季名下的涉案房屋。经双阳法院2016年12月13日作出（2016）吉0112民初1479号民事判决书，判决长春市金秋磁化复混化肥厂、梁厚明于判决生效后立即给付吕晓辉货款1180000.00元及利息，并由李季承担连带给付责任。该判决生效后，因被执行人未履行确定的义务，吕晓辉申请执行，案号为（2017）吉0112执96号。新都市公司书面向双阳法院提出案外人异议，2018年8月24日双阳法院作出（2018）吉0112执异60号执行裁定书，驳回新都市公司的异议请求，新都市公司在法定期限内提起本案案外人执行异议之诉。 2018年3月5日新都市公司以商品房销售合同纠纷起诉李季，2018年11月13日双阳法院作出（2018）吉0112民初454号民事判决书，判决解除新都市公司与李季2016年1月9日签订的上述《商品房买卖合同》，并判决李季于判决生效后立即向新都市公司支付违约金309948.90元、向新都市公司支付代偿款785532.01元。该判决书已于2019年1月28日发生法律效力。 本案诉讼中，新都市公司增加诉讼请求：1.确认国信.御泉山A地块建设项目（国信.南山）第20幢1单元401号房屋归新都市公司所有，李季返还该房屋并将房屋恢复原状，解除对该房屋的查封且新都市公司可以依法办理该房屋的注销登记备案手续；2.判令李季应向新都市公司支付新都市公司退还给银行的款项785532.01元、违约金309948.90元及案件受理费、公告费、保全费等相关费用12590.00元，均优先从李季已付款中直接扣除；3.依法执行该预售房屋的，判令从房屋变价款中预先扣除新都市公司退还给银行的款项785532.01元及利息（利息自新都市公司代偿之日2017年12月27日起计算至实际给付完毕之日止，按照银行同期贷款利率计算）。理由：1、新都市公司与李季签署的《商品房买卖合同》已被双阳法院依法判决解除，该房屋已不归李季所有。《商品房买卖合同》解除的后果是恢复到交易前的原始状态，李季应将房屋返还新都市公司，新都市公司向李季返还房款但同时根据《商品房买卖合同》约定，新都市公司有权优先从李季已付款中扣除退还给银行的款项、违约金及各项费用，如有剩余房款则返还李季，如不足则李季将继续承担，造成的损失由违约方承担。2.该房屋总价款1033163.00元，李季仅支付了该房屋一小部分房款263163.00元，大部分房屋由新都市公司又退还给银行，因此，李季根本未取得该房屋的全部权利，即使双阳法院对房屋进行拍卖，该房屋的变价款中应预先扣除新都市公司退还给银行的款项。因为双阳法院对该房屋拍卖，新都市公司并未实际取得该预售房屋出售时的全部价值，所以应保证新都市公司在该房屋变价款中享有优先取得该房屋出售时房款的权利。如未向新都市公司优先支付房款，相当于李季仅支付一小部分房款却用整个房屋价值去偿还李季的其他债务，李季未实际支付的不能作为执行款项，该房屋变价款扣除新都市公司退还给银行款项后剩余部分可以作为执行款项，否则，对新都市公司是极其不公平的，若出现社会效仿效应，会导致交易秩序紊乱，造成社会极大混乱，后果不堪设想。且在司法实践中，江苏省高级人民法院已经就同类案件于2018年6月12日出台法律规定苏高法（2018）86号文件予以明确，统一执行尺度。 一审法院认为，一、新都市公司系案涉房屋的权利人，其权利具有真实性和合法性。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，新都市公司提供的备案证明证实，涉案房屋已经初始登记在新都市公司名下，故新都市公司享有该房屋合法的不动产物权。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机关申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”，说明预告登记的效力和目的是保障预告登记权利人实现物权，预告登记本身并不具有物权变动的效果，在物权期待权过渡为物权之前，买卖的不动产在法律上仍属于出卖人所有，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；……”的规定，以不动产登记簿的情况来确定涉案房屋的归属。本案中，涉案房屋登记在新都市公司名下，并未移转到被执行人李季名下，故应认定新都市公司为涉案房屋的所有权人，该所有权具有真实性和合法性。二、新都市公司享有排除强制执行的实体权利。预告登记后，李季对该房屋享有的是物权期待权。买受人的物权期待权从权利性质上虽非物权，但由于其正在接近物权，对其保护的前提和基础是其未来将过渡为物权。但李季与新都市公司签订的《商品房买卖合同》第六条约定“买受人按下列第3种方式按期付款：3、其他方式：按揭贷款，详见本合同及附件”，附件《商品房买卖合同》补充协议第三条约定：“双方同意对本合同第六条第3种方式约定如下：①买受人未按期偿还按揭贷款，导致出卖人承担保证责任的，……，同时出卖人享有下列权利，出卖人有权单方解除合同及附件，收回商品房或将房屋另行出售；③出卖人有权不交付房屋或终止或不予办理该商品房一切证件，并无须承担任何责任。”，证实李季与新都市公司在合同中设定了新都市公司排除李季对该房屋物权期待权过渡为物权的条件为李季未按期偿还按揭贷款导致新都市承担保证责任，条件具备则新都市公司享有停止李季的物权期待权向物权过渡权利，收回房屋，不予办理该商品房一切证件。本案新都市公司依照《商品房买卖合同》的约定，因李季未按期偿还按揭贷款而承担了保证责任，代偿了李季所欠银行的全部贷款本息，依照合同约定，新都市公司享有了停止李季对该不动产物权期待权向物权过渡权利，现新都市公司请求确认房屋归其所有、停止执行，且已经在另案中按照合同约定行使解除合同的权利，故李季对涉案房屋的物权期待权过渡为物权已不具有可期待性，该房屋不属于李季不动产，亦不具备作为李季财产成为被执行标的物的条件。综上，新都市公司享有的权利能够排除执行。三、被告吕晓辉提出的辩解意见，由前述，因李季并未合法取得涉案房屋的物权，故不予采纳。四、新都市公司提出的李季返还涉案房屋并将房屋恢复原状；解除对该房屋的查封且新都市公司可以依法办理该房屋的注销登记备案手续；判令李季应向新都市公司支付新都市公司退还给银行的款项785532.01元、违约金309948.90元及案件受理费、公告费、保全费等相关费用12590.00元，均优先从李季已付款中直接扣除；依法执行该预售房屋的，判令从房屋变价款中预先扣除新都市公司退还给银行的款项785532.01元及利息（利息自新都市公司代偿之日2017年12月27日起计算至实际给付完毕之日止，按照银行同期贷款利率计算），不属于本案审理范围，不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一项的规定，判决如下：一、预登记在第三人李季名下的位于长春市双阳区丙十五路南丙十五街东国信.御泉山A地块建设项目（国信.南山）第20幢1单元401室（长房预Y字第XXXX号、栋号为XXXX，建筑面积113.36平方米）的房屋所有人为原告新都市公司；二、在双阳法院（2017）吉0112执96号案件中停止对位于长春市双阳区丙十五路南丙十五街东国信.御泉山A地块建设项目（国信.南山）第20幢1单元401室（长房预Y字第XXXX号、栋号为XXXX，建筑面积113.36平方米）的房屋的执行；三、驳回原告新都市公司其他诉讼请求。 本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。另查明，新都市公司在起诉李季商品房销售合同纠纷一案时，其诉讼请求为：1、判令解除原被告于2016年1月9日签订的编号为XXXX号商品房买卖合同，原告收回房屋，被告向原告支付违约金人民币309948.90元。2、判令被告立即承担原告承担保证责任而支付给银行的全部各项费用及损失人民币785532.01元，原告从被告已付款中扣除，不足部分由被告向原告另行支付。3、判令被告向原告支付自房屋交付使用之日起的房屋使用费45000元（按照同地段租金标准3000元/月计算，自2016年11月至起诉当月，共计15个月），同时，被告将房屋恢复原状，不能恢复原状而导致原告遭受损失的，由被告承担赔偿责任，被告自行装修部分不能拆除或拆除导致房屋受损的，其所有权归原告所有。4、诉讼费、保全费及实现债权的所有费用由被告承担。针对其诉讼请求，双阳法院认为原、被告之间签订的《商品房买卖合同》及补充协议合法有效，具有法律约束力。被告未依约偿还银行贷款，系违约行为，故应承担违约责任。关于原告提出的解除合同的请求，因符合合同约定的解除条件，因此，对该项请求应予支持。关于原告提出的违约金的请求，因合同中有明确约定，且不违反法律法规的强制性约定，因此，该项请求应予支持。关于原告提出的代偿款的请求，因有事实根据和法律依据，所以该项请求应予支持。关于原告提出的返还房屋的请求，因案涉房屋已被法院另案查封，并进入执行程序，房屋返还客观上已不可能，因此，该项请求不予支持。关于原告提出的房屋使用费的请求，因案涉房屋于2016年10月27日已被法院另案查封，因此，该项请求不予支持。故于2018年11月13日作出（2018）吉0112民初454号民事判决，内容为：一、解除原告新都市公司与被告李季于2016年1月9日签订的编号为XXXX号商品房买卖合同。二、被告李季于本判决生效后立即向原告新都市公司支付违约金309948.90元（总房款1033163元的30%）。三、被告李季于本判决生效后立即向原告新都市公司支付代偿款785532.01元。四、驳回原告新都市公司的其他诉讼请求。该判决作出后，各方当事人均未上诉，且新都市公司已依据该生效判决向双阳法院申请执行。在执行过程中，新都市公司申请将涉案房屋轮候查封。 本院认为，一、关于本案争议房屋的权属问题。虽然涉案房屋的初始登记的权利人为新都市公司，但在新都市公司已经和李季签订商品房买卖合同，该买卖合同已经进行合同备案，且李季已经取得涉案房屋的预告登记的情况下，李季即获得了涉案房屋的物权期待权。现该预告登记未转化为正式的物权登记的原因不是李季未缴纳房款。李季在与新都市公司之间的买卖关系中，其已经将涉案房屋的房款全部付给新都市公司，且已实际占有使用涉案房屋，故李季对涉案房屋享有准物权。二、关于本案争议房屋能否被执行的问题。虽然李季未按照合同约定按期交纳房屋贷款，但新都市公司作为担保人已将该笔债务予以偿还，故李季现在与新都市公司之间存在的就是李季欠付新都市公司代偿款的债权债务关系。针对该关系，新都市公司已经向双阳法院提起诉讼，双阳法院针对其起诉，已经于2018年11月13日作出（2018）吉0112民初454号民事判决书，该判决在新都市公司同时主张请求返还房屋和返还代偿款的情况下，以案涉房屋已被法院另案查封，并进入执行程序，房屋返还客观上不可能为由，未支持新都市公司返回房屋的诉讼请求。但判决李季于判决生效后立即向新都市公司支付违约金309948.90元、向新都市公司支付代偿款785532.01元。通过该判决可知，新都市公司和李季之间仅为债权债务关系。新都市公司对双阳法院仅保护其债权请求权的判决不仅未上诉，而且已经申请执行。新都市公司的该债权请求权相较于吕晓辉对李季所享有的货款债权请求权，效力也并未更优，不足以排除吕晓辉申请的涉案执行行为。综上，吕晓辉的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下： 一、撤销长春市双阳区人民法院（2018）吉0112民初2033号民事判决； 二、驳回被上诉人长春新都市建设开发有限公司的诉讼请求。 一审案件受理费14098.00元，公告费560.00元，二审案件受理费14098.00元，共计28756.00元由被上诉人长春新都市建设开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张东宇 审判员  周翠翠 审判员  蒋振华 二〇二〇年六月三十日 书记员  马可欣