广东省江门市新会区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0705民初2400号原告：江门市新会区华悦物业管理有限公司。住所地：广东省江门市新会区*********。统一社会信用代码914***********990Y。法定代表人：罗敬全，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈美玲，该司员工。被告：邓伯联，男，1952年5月19日出生，汉族，住广东省江门市新会区**********。公民身份号码：440************136。委托诉讼代理人：邓耀堂，男，1978年8月8日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区*****之二504，是被告邓伯联的儿子。原告江门市新会区华悦物业管理有限公司（以下称原告）诉被告邓伯联物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月3日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人陈美玲、被告邓伯联的委托诉讼代理人邓耀堂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付尚欠物业管理费13143.24元，需支付2017年7月1日起至实际付清之日止，2017年7月1日至2020年3月31日的滞纳金12617.51元（按日千分之二，计至诉讼之日为止），合计共25760.75元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告是位于司前镇迎宾南路一号华悦城市花园2座111商铺的业主，原、被告双方签订《华悦·城市花园前期物业服务协议》，约定由原告提供物业管理服务，服务期限自双方签章之日起生效。该协议约定物业管理费包括住宅物业服务费以及车位服务费，被告应于每月缴纳住宅物业服务费398.29元。合同第五章第十四条还约定：如未依时足额缴交相关费用的，乙方有权从逾期之日起按每日逾期总金额的千分之二收违约金。签订合同后，原告一直依约提供物业管理服务至2020年3月31日止。截至目前，被告尚拖欠原告2017年7月1日至2020年3月31日的物业管理费13143.24元，及自2017年7月1日至2020年3月31日止的滞纳金12617.51元（按逾期之日千分之二计，计至之日为2020年3月31日，物业管理费和滞纳金合计为25760.75元）。本院查明事实一、原告与被告签订前期物业管理合同的时间：2017年6月20日。二、原告管理的小区位置和名称：广东省江门市新会区司前镇华悦·城市花园住宅小区。三、物业管理合同约定的物业管理费标准及缴纳日期：按照商铺建筑面积199.14平方米，每月每平方米2元计算，被告应于每月5日前通过银行代缴的方式支付物业服务费398.28元。四、物业管理合同约定的拖欠物业管理费违约金标准：从逾期之日起每日按应付物业服务费千分之二的标准交纳违约金。五、被告房产位置：广东省江门市新会区司前镇华悦·城市花园2幢111铺。六、原告有无催缴物业管理费，催缴时间及方式：于2019年9月通过上门张贴通知的形式进行催缴。七、原告主张被告拖欠物业管理费、违约金的具体金额及计算方法：被告自2017年7月1日至2020年3月31日期间没有交纳物业服务费，原告请求被告支付上述期间的物业服务费合计13143.24元（398.28元/月×33个月）；从逾期之日起每日按应付物业服务费千分之二交纳违约金，本案违约金从2017年7月1日起计至2020年3月31日止为12617.51元。八、涉案房屋交付时间：2016年10月21日。裁判理由与结果本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原告是依法成立的具有相应物业管理资质的企业，其与被告签订的《华悦·城市花园前期物业服务协议》，约定由其为被告购买的涉案商铺提供物业管理服务，并由被告按月支付物业服务费，该协议是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，为有效的合同。原、被告双方均应按照合同的约定履行各自的义务。原告已按约定为涉案商铺提供了物业服务，被告作为受益人理应按约定交纳物业服务费。根据上述协议第十三条的约定，被告应自商品房买卖合同约定的该物业交付之日起，且不论是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。本案中，被告于2016年10月21日已办理了涉案房屋的交付手续，被告应从交付之日起每月依时缴交物业服务费。但被告自2017年7月1日至2020年3月31日期间没有交纳物业服务费，其行为已构成违约。依照《物业管理条例》第四十二条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，原告请求被告支付2017年7月1日至2020年3月31日期间的物业服务费13143.24元（398.28元/月×33个月）于法有据，本院予以支持。被告没有提交充分证据证实楼上漏水影响了涉案商铺与原告有关，对于被告以原告对于商铺漏水没有处理、没有及时清理垃圾、小区内车辆乱停放，导致其没有正常享受物业服务而拒交物业管理费的问题，本院认为，业主拒绝交纳物业管理费应具有正当理由，正当理由应限定于物业服务企业不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵。本案中，针对被告提出的问题，因物业服务具有涉众性和动态性,其服务质量的提升需要全体小区业主以及物业服务企业共同努力和相互协助,被告作为个别业主对物业服务质量的评价无法反映真实情况,被告提交的证据不足以证明原告没有履行物业管理合同，或者在履行物业管理合同中存在有重大瑕疵，故被告的上述抗辩意见理据不足，本院不予认可。对原告提出物业管理费需支付至实际付清之日起的请求，本院认为主张物业管理费宜以实际发生的为准，对2020年3月31日之后产生的物业服务费可以另行诉讼主张。因被告在原告提供物业管理服务期间逾期支付物业服务费，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”和第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，被告应当向原告支付逾期付款违约金。但原、被告在上述合同中约定按每日2‰的标准计算违约金明显过高，根据违约金以补偿为主、惩罚为辅的处理原则，本院对该逾期付款违约金依法予以调整。因此，本案中的逾期付款违约金应从2017年7月6日起至实际清偿之日止，以每月应交的物业服务费为基数，按照每日万分之二点一计算为宜。对原告主张超出本院认定范围的违约金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：一、被告邓伯联应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江门市新会区华悦物业管理有限公司支付自2017年7月1日起至2020年3月31日止的物业服务费13143.24元及违约金（从2017年7月6日起至实际清偿之日止，以每月欠付的物业服务费为基数，按每日万分之二点一计算）。二、驳回原告江门市新会区华悦物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案适用小额程序审理，案件受理费减半收取为222.01元（已由原告江门市新会区华悦物业管理有限公司预交），由被告邓伯联负担。本判决生效后，本院退回222.01元给原告江门市新会区华悦物业管理有限公司，被告邓伯联应在本判决生效之日起七日内向本院补缴诉讼费222.01元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案为终审判决。审 判 员 林家荣二〇二〇年六月二十八日法官助理 张碧媛书 记 员 陈雅玲