甘肃省张掖市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘07民终620号 上诉人（原审原告）：李红星，男，1972年1月24日出生，汉族，高台县宏瑞建筑有限责任公司总经理，甘肃省高台县人，住高台县，公民身份号码×××。 委托诉讼代理人：何梅琴，甘肃沁泽律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：许家权，男，1963年3月6日出生，汉族，甘肃省临泽县人，个体工商户，住临泽县，公民身份号码：×××。 委托诉讼代理人：陈金兰，女，1965年5月11日出生，汉族，甘肃省临泽县人，住临泽县，公民身份号码：×××。系被上诉人许家权之妻。 委托诉讼代理人：**，男，1969年11月2日出生，汉族，甘肃省临泽县人，住临泽县，公民身份号码：×××.系被上诉人许家权妻弟。 上诉人李红星因与被上诉人许家权房屋租赁合同纠纷一案，不服临泽县人民法院（2020）甘0723民初533号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李红星上诉请求：1、撤销（2020）甘0723民初533号民事判决，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、上诉人与被上诉人之间有转让事宜，介于对对方的信任，故对被上诉人使用及租用房屋事宜均是口头约定。2、上诉人与被上诉人虽签订了转让协议，但该协议并没有明确约定转让土地后所修房屋交付日期，被上诉人转让其所有的房屋被修建为临泽县平川镇平川村农民公寓楼，要经过审批等一系列手续，不可能在2012年征用后当年就交房。3、上诉人给被上诉人交付涉案房屋的真正原因是，被上诉人需要门店经营，请求上诉人将诉争房屋让其使用，上诉人介于双方之间的合作关系，故同意在交付转让房屋前无偿使用，交付后按照当地行情有偿使用，上诉人作为建筑商花费巨资购买门店就是为了增加经济效益，不可能长期将门店无偿让他人使用。4、原审法院适用法律错误，依据《合同法》第十条的规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式，依据本案事实，双方之间是存在合法有效的租赁合同的。若当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。被上诉人主张无偿长期使用是违背交易习惯的且没有证据证实。 许家权辩称：双方于2012年6月28日签订转让协议，约定2013年4月份上诉人要给被上诉人交付商铺，但是到期后上诉人只修建了40%。未解决被上诉人一直租房居住的问题，上诉人就提供了他的一套闲置的住宅，供被上诉人居住并承诺不要房租。直到2019年7月4日被上诉人搬离了该房屋并将钥匙交给了上诉人，期间上诉人从未要求被上诉人搬离房屋，双方也从未谈论过以租金抵顶转让费。 李红星向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告房屋租赁费74250元；2、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定的事实：2012年2月28日，被告许家权将取得国有建设用地使用权的原临泽县平川镇肉食站占用土地以及房屋、树木以60万元出售（转让）给原告李红星，并登记在高台县宏瑞建筑有限责任公司名下。原告与被告签订了土地及房屋出售（转让）协议一份，协议约定：甲方（被告许家权）将平川肉食站的全部资产含房屋、土地、树木整体一次性作价60万元出售给乙方（原告李红星）使用；新修建的房屋一层门店为大厅，由甲乙双方协商设计，地板砖由乙方铺设，门窗为普通铝合金；乙方已首付给甲方定金8万元，乙方修建好的一层门面房归甲方所有，每平方米按1300元计价，抵顶房产及地产转让费，抵顶以后的所有欠款于2012年6月30日前一次性给甲方付清；办理产权过户手续所产生的全部费用由乙方承担。该协议还对其他事项做了约定。该协议签订后，原告即开始组织人员施工修建楼房，被告便在外面租住房屋。后原告没有及时将所要修建的房屋建好交付被告，2012年冬天的一天，被告许家权及其妻子陈金兰找到原告要求原告及时解决房屋没有修建好其无房使用的问题，原告提出将其所有的位于临泽县平川村1号农民公寓楼面积约103平方米的东一层一门店交由被告许家权使用，被告也同意并搬入该门店使用直至2019年7月4日，被告也于当日将该门店钥匙交还给了原告。被告许家权使用该门店期间的暖气费均由被告交纳付清。 另查明，在协议签订后，原告李红星按约定给被告许家权支付了定金8万元和树木款6000元。原告在上述转让的土地上修建了341平方米一层门面房，门面房以每平方米1300元的价格，计443300元抵顶了土地及房产出售（转让）费，抵顶后原告仍拖欠被告许家权出售（转让）费70700元未支付。被告多次要求与原告核算账务并解决其他问题被推诿。2019年7月，被告将原告起诉到法院要求原告支付拖欠的转让费，临泽县人民法院经审理于2019年11月8日作出了（2019）甘0723民初1860号民事判决，判决由原告给被告支付房屋出售款和违约金等91910元。该判决已经生效，被告申请强制执行，原告遂提起本诉讼。 一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告虽提交了土地及房屋出售（转让）协议和房屋租赁合同等证据，试以证明被告占有使用原告的门店数年，应按相同地段房屋的租金标准给其支付房屋使用费，但原告并未提交双方曾协商房屋使用期限和逾期返还房屋将要承担房屋使用费的证据，原告虽主张其和被告达成了租赁门面的口头协议，但原告除自己的陈述外，再未提交其他辅助证据印证其主张，且其在庭审中的主张和其起诉状中的自认相互矛盾，故在被告对原告的主张予以否认的情况下，原告应承担举证不能的不利后果；被告虽确实占有使用了原告的门店数年，但鉴于庭审中原告也认可其当时给被告提供该商铺时是同意让被告无偿使用，则可印证被告在最开始占有使用原告提供的商铺时双方存在就该商铺无偿使用的口头协议，故双方首先存在商铺无偿使用的合同关系，则被告占有使用该商铺的行为就是合法占有使用，不存在原告的门店是被告侵占或者强占的，原告若向被告主张被告合法占有使用该门店期间的使用费，就违背了民事活动中应遵循的诚实信用原则；对原被告是否约定了被告无偿使用原告的门店的期限及逾期不返还将要承担房屋租金，双方各执一词，但根据《中华人民共和国合同法》第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同”和第七十八条“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更”的规定，既然原被告之间就该商铺的使用存在无偿使用的合同关系，在该合同的履行中双方可以对该合同进行协商变更，即变更无偿使用为有偿使用，但庭审中原告并没有提交该类证据证明双方对合同内容进行了变更，鉴于被告否认原告所主张的若到期不返还商铺将按照相同地段商铺的房租标准支付房租的情节，故不应推定双方对无偿使用变更为了有偿使用。同时根据《中华人民共和国合同法》第二百一十三条“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款”和第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”的规定，本案中，原告作为商铺的所有人，其明知将其商铺交给被告使用存在无偿变有偿的情形，却没有按照上述法律规定与被告订立书面合同，且原告明知其已将所修建的房屋交付给了被告，其完全有理由和能力要求被告搬离，而非放任被告持续占有使用其门面，原告和被告缺乏协商确定租赁费、租赁期限等达成协议所必备的步骤和程序，不符合订立合同需进行要约承诺和再要约再承诺等形式要件，且原告和被告确实还存在除转让费外的其他纷争，故原告主张双方达成了房屋租赁协议的情节不符合情理，在被告对原告的该主张予以否认的情况下，应承担举证不能的不利后果。故对原告的诉讼请求应当不予支持。 综上所述，原告要求被告支付拖欠房屋租赁费的诉请缺乏事实依据，不予支持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告李红星要求被告许家权偿付房屋租赁费的诉讼请求。案件受理费1656元，减半收取828元，由原告李红星承担。 二审中，上诉人提交了由临泽县平川镇平川村委会于2020年6月3日出具的证明，拟证明平川村的公寓楼于2013年11月30日就交付使用。被上诉人经质证，对上诉人向被上诉人交付一楼商铺的时间不予认可。经审查，该证明对双方争议的事实没有证明力，本院不予采信。经二审查明的事实与一审查明认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条规定：“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。本案中上诉人作为主张债权的一方，应负有证明双方之间存在房屋租赁合同关系以及租金数额的举证责任。经庭审查明，上诉人因受让了被上诉人的土地使用权，为解决被上诉人无房可住的问题，将其自有的房屋借给被上诉人居住。其后，上诉人要求被上诉人支付租金，但既不能证明被上诉人同意以租赁的方式继续使用该房屋，又不能证明双方协商一致的计费标准及交费期限。被上诉人居住使用涉案房屋长达六年，上诉人并没有和被上诉人结算过租金，也未因被上诉人欠付租金的行为实施过排除妨害等自救措施。故仅依据上诉人的陈述，不能认定上诉人与被上诉人之间形成了房屋租赁合同关系，上诉人要求被上诉人支付租赁费的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上，上诉人李红星的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1656元，由上诉人李红星负担。 本判决为终审判决。 审判长 赖 鹰 审判员 陈建武 审判员 宋 睿 二〇二〇年六月十五日 书记员 张孜瑾 附本案所适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。 （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。