浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙01民终2060号 上诉人（原审被告、反诉原告）：李云鹏，男，1988年12月30日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘方，男，1997年12月12日出生，汉族，住安徽省广德县。 原审第三人：杭州泊之可物业管理有限公司，住所地浙江省杭州市滨江区长河街道秋溢路606号4号楼101室，统一社会信用代码：91330108MA2B1DR2X8。 法定代表人：余芳，董事长。 委托诉讼代理人：姚杰、崔满兴，上海锦天城（杭州）律师事务所律师。 原审第三人：上海银满谷商业管理有限公司，住所地上海市徐汇区桂林路656号6层619室，统一社会信用代码：91310104MA1FRE0240。 法定代表人：林丽贞，总经理。 委托诉讼代理人：袁峰，男，1989年12月25日出生，汉族，系公司员工。 上诉人李云鹏因与被上诉人刘方、原审第三人杭州泊之可物业管理有限公司（以下简称杭州泊之可公司）、原审第三人上海银满谷商业管理有限公司（以下简称上海银满谷公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市滨江区人民法院（2019）浙0108民初4182号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：2018年7月左右，李云鹏与杭州泊之可公司签订了《万科时代公社房屋租赁合同》及补充协议，《万科时代公社房屋租赁合同》约定李云鹏向杭州泊之可公司租赁位于杭州市滨江区房屋，面积为158平方米；该房屋用途为办公及配套用途；租赁期限为2018年8月10日至2023年8月9日；在租赁期限内，未经杭州泊之可公司事先书面同意，李云鹏不得向任何第三方转租、转借或者许可任何第三方使用该房屋的全部或部分。《补充协议》约定，李云鹏在合同期内可以分租。 2019年3月31日，刘方与上海银满谷公司就案涉档口签订《银满谷商业房屋居间协议》，并支付中介费用6000元。同日，刘方（作为承租人，乙方）与李云鹏（作为出租人，甲方）签订《租赁合同》一份，约定甲方出租给乙方的空间位于杭州市滨江区“万科时代公社项目”4＃地上1层102室内1023空间，面积10平方米；乙方声明其在签署本合同前已经现场视察过该空间，对该空间及其现有装修及设施情况表示同意接收，并同意以此作为该空间的交付标准；该空间的经营范围为办公及配套；甲方于2019年4月1日将该空间交付给乙方，该日为交付日，乙方在此特别同意给予甲方30天宽限期，宽限期内甲方交付该空间的，不承担违约责任，甲方迟延交付的，乙方租金计算起始日期顺延；乙方须于交付日按本合同附件二与甲方签署“空间使用交接书”；租赁期限共24个月，自2019年4月16日起至2021年4月15日止；本合同签订当日，乙方须向甲方支付入场费2万元、租赁保证金3万元，入场费甲方不予退还；该空间由甲方统一装修，乙方于本合同签订当日须向甲方支付装修费2万元；该空间的月租金为乙方每月销售额的20%，乙方月销售额未超过3万元的月份，当月租金为6千元；甲方同意提供15天免租期给乙方，免租期内乙方无需向甲方支付租金，但须承担在此期间全额的物业费及电费、水费、通讯等因使用该空间所实际发生的其他费用；如一方违反合同中的任何规定，即视为违约，违约方应就其违约造成守约方的损失（包括律师费等）进行赔偿。合同签订后，刘方支付了入场费、装修费、租赁保证金合计7万元。后李云鹏对案涉档口进行了装修。双方未签订《空间使用交接书》。 另，刘方为本案诉讼支出律师费15000元。 刘方的诉讼请求为：1.判决解除刘方与李云鹏签订的《租赁合同》；2.判决李云鹏退还刘方7万元，并按照银行贷款基准利率赔偿该款自起诉日起至实际付清日止的利息损失；3.判决李云鹏支付刘方自2019年5月1日至生效判决书确定的合同解除日止的违约金（按12元/天计算）；4.判决李云鹏支付刘方律师费15000元；5.判决李云鹏赔偿刘方各项损失合计162000（设备费用20000元、设备安装费1000元、员工工资5000元/月/人*2人*1.5个月=15000元、房屋中介费6000元、经营损失120000元）；6.本案诉讼费由李云鹏承担。 李云鹏的反诉请求为：1.判决确认李云鹏与刘方于2019年3月31日签订的租赁合同于2019年5月31日解除；2.判决刘方腾退租赁的滨江区长河街道秋溢路606号4#楼万科时代公社地上1层1023房屋；3.判决刘方支付李云鹏房屋租金12000元（2019年4月1日至2019年5月31日）；4.判决刘方按照400元/日的标准支付李云鹏自合同解除之日起至实际腾退之日止的房屋占用费；5.判决刘方支付李云鹏至实际腾退房屋之日止的水费、电费、空调费；6.判决刘方将后期改造的门头恢复原状；7.判决刘方支付李云鹏违约金31500元（21*6000*25%）。原审审理过程中，李云鹏撤回第2项诉讼请求。 原审法院认为：李云鹏与刘方签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当按照约定履行自己的义务。杭州泊之可公司认为案涉租赁合同应为无效，依据不足，原审法院不予支持。庭审中，李云鹏认可档口办理餐饮许可证等经营证照需由其最终将办证材料交由杭州泊之可公司，由杭州泊之可公司统一去政府部门办理。但档口至今未能成功办理出餐饮许可证等经营证照，导致刘方无法开展经营活动。李云鹏作为出租人，其提供的房屋应符合租赁目的，根据现有证据可以证明李云鹏对刘方租赁案涉房屋用于经营餐饮是明知的，且现有证据无法得出刘方在证照办理过程中存在过错，故李云鹏的行为已构成根本违约，导致刘方的合同目的无法实现。双方对解除案涉合同均无异议，原审法院对此予以确认。关于合同解除的时间，李云鹏主张合同解除时间为2019年5月31日，刘方主张其于2019年5月上旬与李云鹏就解除合同曾口头协商赔偿款事宜，故合同解除时间应为2019年5月10日，但未提交证据证明，据此，原审法院确认合同解除的时间为2019年5月31日。 案涉租赁合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。关于刘方主张返还入场费、装修费、租赁保证金合计7万元，案涉租赁合同由于李云鹏的违约行为以致无法继续履行，刘方亦未实际开始经营，故李云鹏应将上述款项予以退还。关于刘方主张的损失赔偿，一是对应返还款项自起诉之日起的利息损失，因中国人民银行基于利率市场化改革已取消了贷款基准利率，故计息标准调整为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率；二是律师费15000元，案涉合同对赔偿损失包括律师费进行了明确约定，原审法院予以支持；三是因前期准备经营产生的损失，关于中介费6000元，李云鹏的违约行为导致的租赁合同无法继续履行，刘方亦未实际开始经营，故对于原告的该项损失，李云鹏应承担赔偿责任；关于刘方主张的其他损失，未能提供有效的证据予以证明，原审法院不予支持。 关于刘方主张李云鹏支付逾期交付档口的违约金，经查，根据合同约定：乙方声明在签署本合同前已经现场视察过该空间，对该空间及其现有装修及设施状况表示同意接受，并同意以此作为该空间的交付标准，以及合同签订的时间为2019年3月31日，而合同约定的档口交付时间为4月1日，可以确认合同约定的交付标准是档口现有的装修及设施状况，而并非刘方主张的交付标准是之后装修完成。结合两人的微信聊天记录，2019年4月份，档口已经开始装修，应视为档口已经按约交付，故对刘方的该项主张，原审法院不予支持。 关于李云鹏主张刘方支付2019年4月1日至5月31日期间的租金，经查，根据合同约定，档口的租金为每月销售额的20%，未超过3万元每月的，当月的租金为6千元。现档口由于李云鹏的违约行为未能实际开始经营，故李云鹏要求刘方支付租金，依据不足，原审法院不予支持。关于李云鹏主张刘方支付腾退前的水费、电费、空调费，李云鹏未提供相应的证据，原审法院不予支持。关于李云鹏主张的违约金，以及将档口门头恢复原状，李云鹏的根本违约导致案涉租赁合同无法继续履行而解除，故对其该项主张，原审法院亦不予支持。 关于李云鹏主张的房屋占有使用费，刘方辩称档口内的物品已搬离，李云鹏于2019年7月18日拍摄的照片内显示的物品并非刘方的。原审法院认为，档口交付后，承租人享有租赁房屋的占有和使用权，合同终止后，承租人亦负有腾空租赁房屋的义务。现刘方未能提供证据证明档口已腾空，故原审法院酌情确认刘方支付房屋占有使用费5000元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，原审法院于2019年12月25日判决：一、确认刘方与李云鹏于2019年3月31日签订的《租赁合同》于2019年5月31日解除；二、李云鹏于判决生效之日起十日内返还刘方70000元，并支付利息损失（以70000元为基数，从2019年6月25日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；三、李云鹏于判决生效之日起十日内赔偿刘方律师费15000元、中介费6000元；四、刘方于判决生效之日起十日内支付李云鹏房屋占有使用费5000元；五、驳回刘方的其他诉讼请求；六、驳回李云鹏的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计2505元，由刘方负担1468元，李云鹏负担1037元；反诉案件受理费减半收取计734元，由刘方负担25元，李云鹏负担709元。 宣判后，李云鹏不服，向本院提起上诉称：原审判决认定事实不清，判决确有错误。一、作出可以办理餐饮许可证等证照的承诺，且最终负责办理的责任方系第三人杭州泊之可公司，李云鹏仅系资料传达人，且刘方始终未能提供健康证等办理证照必须的证件，显属未履行在先义务；原审法院认定刘方对未能办理证照不存在过错，故李云鹏就构成根本违约，属于事实认定不清。一审中，各方提供的证据能够综合证明，可办理餐饮许可证等经营证照的承诺是杭州泊之可公司作出的，李云鹏仅需负责协助刘方将相关办理证照的资料递交给泊之可公司，并由泊之可公司办理相应证照。因此，李云鹏既非可以办理相应证照的承诺人，也非最终的办理方。原审法院将承诺办理及最终办理证照的责任强加于李云鹏，显属不当。另外，根据市场监督管理局相关规定，办理相应证照需同时满足三个条件：档口装修合格、通过油烟检测以及档口工作人员办理健康证。但事实上，刘方一直未能提供工作人员的健康证，显然刘方未能履行办证照的在先义务。在刘方未能提供健康证，办理证照条件尚不成就的情况下，要求李云鹏办理证照，属于强人所难。原审法院认定刘方不存在过错，显属事实认定错误。此外，一审庭审中，杭州泊之可公司已经确认，根据滨江区相关政策，只要刘方资料及手续齐全就可办理相关执照，但原审法院对于这些事实，均未审理。综上，李云鹏认为原审判决事实认定不清、判决确有错误，故提起上诉，请求：撤销原审判决，发回重审或依法改判。 针对李云鹏的上诉，刘方发表答辩意见称：一、李云鹏说房屋租用时间是一个半月，刘方不认可。李云鹏很明确告诉刘方过几天可以开业的情况下，刘方才会把店内的设备放进去，但是李云鹏一次又一次违约，李云鹏也没有如期进行装修，最后导致刘方不能进行开业，店内的设备一直搁置在那里面。二、李云鹏诉称刘方没有提供办营业执照的材料，但是从刘方和李云鹏签订案涉合同开始一直到法院开庭，李云鹏均没有要求刘方提供过办理新营业执照的相关材料。故请求驳回上诉，维持原判。 针对李云鹏的上诉，杭州泊之可公司陈述：一、李云鹏称可以办理餐饮许可证等证照的承诺且最终负责办理的责任方系杭州泊之可公司，缺乏合同约定。李云鹏与刘方签订的租赁合同第10.4条约定“乙方即刘方保证在该空间内开展其经营业务前，取得全部经营执照、批准或许可证（营业执照和餐饮许可证由乙方提供所有必须文件和办理各项必须手续后甲方即李云鹏办理）”。杭州泊之可公司与李云鹏签订的房屋租赁合同第11.2条约定“乙方（即李云鹏）在该房屋内开展及经营其业务前，应向政府主管部门取得所有必要的执照、批准或许可证等。乙方应确保该等执照、批准或许可证在租赁期限内完全有效，及在各方面均符合该等执照、批准或许可证的规定”根据上述合同约定，杭州泊之可公司并不负责相关证照的办证义务，相关义务应由李云鹏自行办理。而原审判决认为部分“经查庭审中李云鹏认可档口办理餐饮许可证等经营执照需由其最终将办证材料交由杭州泊之可公司，杭州泊之可公司统一去政府部门办理。”系李云鹏的单方陈述，没有合同依据，且李云鹏一审庭审中亦明确表示办理餐饮许可证等材料需由刘方先行提交给李云鹏。故李云鹏称可以办理餐饮许可证等证照的承诺且最终负责办理的责任方系杭州泊之可公司，缺乏依据，与合同约定不符。二、本案刘方未向李云鹏提供办证所需材料如健康证等，至始至终未启动相关证照申请办理程序，而非以申请办证但未被准许，现有证据并不能证明案涉餐饮许可证照未能办理的原因在于李云鹏，更不能归责于杭州泊之可公司。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”之规定，刘方应当举证证明其按照租赁合同第10.4条约定已向李云鹏提供办证所需文件及办理各项手续，已履行合同义务。本案中，刘方未能举证证明的，依法应承担举证不能的不利后果。而原审判决认定现有证据无法得出刘方证照办理过程中存在过错，系分配举证责任错误，且与双方合同约定不符。故原审判决认定刘方无过错，李云鹏的行为构成根本违约，缺乏依据。三、原审判决遗漏认定案件事实。原审判决遗漏认定李云鹏与刘方关于租赁用途（合同第2.2条、第3.1条）、交付标准（合同第2.3条）、免租期（合同第7.3条）、刘方提供办证资料义务（合同第10.4条）及刘方逾期腾退房屋占有使用费（合同第17.4条）等约定认定。同时遗漏认定杭州泊之可公司与李云鹏合同关于租赁用途（合同第3.1条）及办证义务（合同第11.2条）等约定。原审判决未就案涉档口有无交付以及何时交付，刘方有无将案涉档口腾退交还给李云鹏以及何时交还，以及刘方有无依约向李云鹏提供办证所需资料等事实作出认定，属于认定事实不清。四、关于刘方应支付租金问题。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人，承租人支付租金的合同。根据《租赁合同》约定及查明的事实，案涉租赁物已依约交付承租人，则作为承租人应当按约支付租金，同时，结合租金支付标准“档口的租金每月销售额20%，未超过30000元的，按月租金6000元支付”的约定，故刘方应当支付租赁物交付至合同解除之日的租金，原审法院驳回李云鹏租金请求不当，应依法予以改判，对此，贵院（2020）浙01民终1251号等判决均予以改判。综上所述，恳请根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，依法作出裁判。 针对李云鹏的上诉，上海银满谷公司未发表意见。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 根据双方当事人的陈述，结合原审中双方提交的证据材料，本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为：案涉合同系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。根据李云鹏的上诉及刘方的答辩意见，本案二审的争议焦点如下。（一）关于违约责任的认定。李云鹏、刘方对《租赁合同》的解除均无异议，但对违约责任的认定存在分歧。庭审中，李云鹏陈述档口办理餐饮许可证等经营证照需由其最终将办证材料交由杭州泊之可公司，由杭州泊之可公司统一去政府部门办理。杭州泊之可公司对此不予认可。根据案涉《租赁合同》第10.4条约定，营业执照和餐饮许可证由刘方提供所有必须文件和办理各项必须手续后由李云鹏办理。故刘方所述营业执照应由李云鹏具体办理的意见，符合约定，应予采纳。涉案档口至今未能办理出经营执照的事实存在，李云鹏既陈述系因杭州泊之可公司的原因导致不能办理，又陈述系刘方未提供相关办理材料导致不能办理。李云鹏未能就未办理营业执照的原因作出明确说明，亦未提供充分有效的证据证明未办理营业执照系因刘方的原因所致。而依据现有证据可以证明李云鹏对刘方租赁案涉房屋系用于经营餐饮是明知的，故原审法院认定李云鹏的行为构成违约，并应向刘方承担违约责任，并无不当。（二）关于款项的返还及损失赔偿。如前所述，因李云鹏的违约行为导致《租赁合同》解除，根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故原审法院判定由李云鹏向刘方返还70000元并赔偿相应的利息损失，亦无不当。关于刘方主张的律师费及中介费损失。本案中，涉案《租赁合同》约定，违约方应就其违约造成守约方包括律师费在内的损失进行赔偿。因此，在李云鹏构成违约的情况下，原审法院支持刘方向李云鹏主张律师费及中介费损失，符合合同约定，当属正确。（三）关于租金的支付。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人，承租人支付租金的合同。根据《租赁合同》约定以及本案查明的事实，涉案租赁物已按照合同约定的期限完成交付。刘方亦自认在签订案涉《租赁合同》后，已经将部分设备搬至店内，故其已经实际占用了案涉房屋。作为承租人的刘方应当按照合同约定支付租赁期限内的租金。根据《租赁合同》约定，租赁期限的起始日期为2019年4月16日，结合租赁合同的解除日期，本案中李云鹏有权主张租金支付的起止期限为2019年4月16日至2019年5月31日。关于租金支付标准。涉案《租赁合同》关于租金支付的约定为，档口的租金为每月销售额的20%，未超过30000元每月的，当月的租金为6000元。本院认为，根据该合同条款，即使刘方未实际经营，其亦应当按照每月6000元的标准支付租金，故关于李云鹏要求刘方支付租金的请求，就其中的合理部分，即每月6000元，应予支持。原审法院对此处理不当，本院予以纠正。（四）关于李云鹏要求刘方支付违约金等请求。如前所述，本案系因李云鹏存在违约行为导致合同解除。因此，李云鹏要求刘方支付违约金的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，原审法院不予支持亦属正确。李云鹏主张刘方支付腾退前的水费、电费和空调费，但未就此提供相应的证据，原审法院不予支持亦正确。鉴于李云鹏在二审中明确表示不再主张要求刘方将后期改造的门头恢复原状的请求，系对自己权利的放弃，本院予以采纳。综上，李云鹏的上诉请求合理部分，本院予以支持。原审法院认定事实清楚，但实体处理存在不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持杭州市滨江区人民法院（2019）浙0108民初4182号民事判决第一、二、三、四、五项及本诉诉讼费负担部分； 二、撤销杭州市滨江区人民法院（2019）浙0108民初4182号民事判决第六项及反诉诉讼费负担部分； 三、刘方向李云鹏支付自2019年4月16日至2019年5月31日止的租金9000元，于本判决生效之日起十日内付清； 四、驳回李云鹏的其余反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审反诉案件受理费减半收取734元，由李云鹏负担659元，由刘方负担75元。 二审案件受理费2990元，由李云鹏负担2940元，由刘方负担50元。 本判决为终审判决。 审判长 李 骏 审判员 金瑞芳 审判员 秦海龙 二〇二〇年六月三十日 法官助理徐森燕 书记员戚依宜