青海省西宁市中级人民法院执行裁定书（2020）青01执异169号案外人：李×，男，汉族，1965年7月20日出生，公民身份号码：×××，住青海省湟源县城关镇南小路职校巷11号5单元551室。案外人：文×，女，汉族，1967年9月19日出生，公民身份号码：×××，住青海省湟源县城关镇南小路职校巷11号5单元551室。申请执行人：江苏新晟建设集团有限公司，统一社会信用代码9132092369545039XK，住所地：江苏省阜宁经济开发区花园居委会二组。法定代表人：沈恒山，该公司董事长。被执行人：青海百汇房地产开发有限公司，统一社会信用代码91630123074571092Q，住所地：青海省湟源县城关镇国光村393号。法定代表人：高新建，该公司总经理。在本院执行江苏新晟建设集团有限公司与青海百汇房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，案外人李×、文×对本院查封青海百汇房地产开发有限公司名下，位于青海省西宁市××县房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人李×、文×称，2018年12月4日，贵院（2018）青01财保55号民事裁定查封的位于青海省西宁市××县的位于青海省西宁市××县房产，系案外人与青海百汇房地产开发有限公司签订《商品房认购协议》购买，用途商业，建筑面积108.33㎡，单价13900元/㎡，总价为1505787元。案外人截止目前通过刷卡方式共支付955787元。案外人的申请符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。案外人系该房产的合法所有人，被执行人不是合法所有人。请求法院解除案外人被查封的位于青海省西宁市××县房产。申请执行人江苏新晟建设集团有限公司、被执行人青海百汇房地产开发有限公司均未提交书面意见。本院查明，江苏新晟建设集团有限公司与青海百汇房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2018年12月4日作出（2018）青01财保55号民事裁定书，裁定：冻结被申请人青海百汇房地产开发有限公司在开户银行帐户内存款1500万元，如帐户内存款余额不足，则查封、扣押其相应价值的其他财产。本院于2018年12月11日、12日冻结了青海百汇房地产开发有限公司银行账户内存款，并于2018年12月12日查封了青海百汇房地产开发有限公司位于××县包括案外人李×、文×提出执行异议的××楼在内的五套商铺及其他32套不动产。2019年9月11日，青海省高级人民法院作出的（2019）青民终144号民事判决书，判令：一、维持青海省西宁市中级人民法院（2019）青01民初56号民事判决的第二、三、四、六项，即青海百汇房地产开发有限公司于判决生效后三十日内支付江苏新晟建设集团有限公司逾期支付工程进度款违约金609720.91元；青海百汇房地产开发有限公司于判决生效后三十日内退还江苏新晟建设集团有限公司工程保证金100万元；江苏新晟建设集团有限公司于判决生效后三十日内向青海百汇房地产开发有限公司交付竣工验收资料并协助办理竣工验收手续；驳回青海百汇房地产开发有限公司的其他反诉请求；二、撤销青海省西宁市中级人民法院（2019）青01民初56号民事判决的第五项，即驳回江苏新晟建设集团有限公司的其他诉讼请求；三、变更青海省西宁市中级人民法院（2019）青01民初56号民事判决的第一项为：青海百汇房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内给付江苏新晟建设集团有限公司工程款12120298.37元，支付自2017年12月21日至2018年12月31日止欠付工程款的违约金1454435.80元，2018年12月31日以后的违约金以欠付工程款为基数，按年息12%计算至实际偿还全部欠付工程款之日止；四、驳回江苏新晟建设集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按照一审判决收取；二审案件受理费145293.42元，由青海百汇房地产开发有限公司负担101705.42元，由江苏新晟建设集团有限公司负担43588元。判决书生效后，因青海百汇房地产开发有限公司未按期履行生效法律文书确定的义务，江苏新晟建设集团有限公司向本院申请强制执行。本院立案执行后，于2019年11月21日作出（2019）青01执603号执行裁定书、执行通知书、报告财产令，并扣划了青海百汇房地产开发有限公司银行账户内存款2130000元，本院于2019年12月2日召集相关部门、申请执行人江苏新晟建设集团有限公司、被执行人青海百汇房地产开发有限公司就本院诉前保全查封已自动转为执行中查封的房屋执行协商未果，案外人李×、文×向本院提出执行异议。另查明，案外人李×、文×于2018年4月6日与青海百汇房地产开发有限公司签订《商品房认购协议》一份，在协议中双方约定：案外人认购湟源国际花园2栋从东往西第六个门，该物业建筑面积为108.33㎡，每平方米单价13900元，该物业总价1505787元。付款方式为银行按揭，定金150000元必须于签署本认购书或之前付清等。案外人提交了收据6张，其中加盖青海百汇房地产开发有限公司财务专用章的收据五份，未盖章收据一份，分别载明：李×于2016年8月2日、2016年9月5日、2018年4月6日、2018年5月11日、2018年9月30日、2018年9月31日通过现金及转账方式交纳购房款10000元、40000元、100000元、500000元、155787元、150000元，合计共交付房款955787元。案外人李×还向本院提交青海百汇房地产开发有限公司2020年6月8日出具的《证明》一份，该《证明》载明：“现有李×632125196507200069在我公司购买商铺一间，房号为2#431-16室（从东往西第六个门），并于2018年4月6日签订商品房认购协议，该商铺总价1505787元，该客户已交款955787元，剩余550000元尚未交清，特此证明”。本院认为，本案系案外人李×、文×对本院查封被执行人青海百汇房地产开发有限公司名下的不动产提出的异议，属执行标的异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条明确规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：案外人是否系权利人；该权利的合法性、真实性；该权利能否排除执行。根据案外人李×、文×的异议请求、事实和理由及其提交的相关证据，本案争议的焦点为：案外人李×、文×对被执行人青海百汇房地产开发有限公司名下，位于青海省西宁市××县不动产，是否享有足以排除强制执行的权益。本案中，案外人李×、文×虽在人民法院查封之前与被执行人青海百汇房地产开发有限公司签订了《商品房认购协议》，且已支付购房款超过总房款的百分之五十，但该房产是商铺，并非是用于居住。故不能用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定来认定。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”规定。本案中李×、文×虽与青海百汇房地产开发有限公司在本院查封之前就案涉青海省西宁市××县房产签订《商品房认购协议》，明确了出卖方和买受方、认购房屋的状况、商品房的价格、交纳购房款的方式等内容，但其并未在法院查封前交付全部购房款。案外人李×、文×提出的异议请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的全部情形。其对执行标的不享有足以排除强制执行的权益，故外人李×、文×的异议理由不能成立,应予驳回。综上,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款规定,裁定如下:驳回案外人李×、文×的异议请求。案外人、当事人对裁定不服,认为原判决、裁定错误的,依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的,可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 蒋清燕审判员 姜晓娟审判员 司世江 二〇二〇年六月十日书记员 马 蓉附：本案适用的法律《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内进行审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款第人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。