广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初12675号原告：中国科协广州科技园联合发展有限公司，住所地广东省广州经济技术开发区蓝玉四街9号，统一社会信用代码91440101278444255F。法定代表人：刘彦，该公司董事长。委托诉讼代理人：李锐楷，广东红方律师事务所律师。委托诉讼代理人：王沙，广东红方律师事务所实习人员。被告：广州峰君精密机械科技有限公司，住所地广东省广州市黄埔区蓝玉四街9号2号厂房南302室，统一社会信用代码91440183MA59D69C7R。法定代表人：王从付。原告中国科协广州科技园联合发展有限公司（以下简称科技园公司）诉被告广州峰君精密机械科技有限公司（以下简称峰君公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月24日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2020年5月25日公开开庭进行了审理。原告科技园公司的委托诉讼代理人李锐楷、王沙，被告峰君公司的法定代表人王从付到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告科技园公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付拖欠的2019年7月-2020年5月份的租金、管理费、水电费等共计40047.61元；2.被告按原告总损失金额的30%支付违约金12014.28元（40047.61×30%，依据合同第9.4条计算违约金的总额可能会超过本金，故原告主张按照30%为上限）；3.被告将涉案房屋交还原告；4.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年2月28日，原告与被告签订《工业厂房租赁合同》，约定原告将坐落在广州开发区蓝玉四街九号科技园2号厂房3楼（南302）部分房屋出租给被告做厂房使用，建筑面积共计119平方米，租期从2017年3月1日起至2022年2月28日止，约定了物业服务费的计算方式、双方权利义务和违约责任。合同签订后，原告依约履行了交付房屋和物业管理义务，但被告自2019年7月起拖欠租金、物业管理费等共计17542.69元。根据双方合同约定，被告逾期两个月仍未交租，原告有权解除合同并收回租赁房屋。原告多次催缴，被告均不予交纳，要求其搬离租赁地址被告也不予配合。被告峰君公司辩称，原告从2019年11月份开始锁门，我方认为自原告锁门之后的租金我方不应该支付。对于原告主张的违约金标准没有意见。经审理查明，2017年3月1日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订一份《工业厂房租赁合同》，约定甲方同意将座落在广州开发区蓝玉四街九号科技园2号厂房3楼（南302）部分房屋（以下简称涉案房屋）出租给乙方作厂房使用，房屋建筑面积共计119平方米。第二条甲乙双方约定的租赁期限、租金情况如下：1.上述厂房租赁期从2017年3月1日起至2022年2月28日止，乙方应于2017年3月1日起开始缴付租金；2.租金为14元/平方米.月，综合管理费6元/平方米.月，物业管理费为4元/平方米.月；3.每月垃圾清运费60元（生产垃圾除外）；4.共计租金为1666元/月，其他管理费714元/月，物业管理费为476元/月，乙方应于每月15日前付清本月租金、管理费及垃圾处理费，或汇入甲方指定的银行账户；5.租金和管理费在第2、第3年时分别在前1年的基础上上调5%，第4、第5年维持第3年水平，第6年双方协商；6.有盖车位个，场地使用费300元/月，露天车位个，场地使用费150元/月。第三条，本契约签定后三天内乙方应向甲方缴纳租赁保证金计7854元，同时须向甲方缴纳水电周转金1500元。在无违反本合同有关条款下，甲方应在租赁期满或解除契约之日将保证金本和水电周转金退回乙方或者抵偿租金。第五条在租赁期内，乙方承担下列责任：2.依约根据本契约第二、三条按时交纳费用，保证按本契约第一条不改变房屋用途。乙方擅自改变房屋用途，甲方有权解除合同，收回房屋。第九条违约责任：4.如乙方逾期14个工作日仍未交付租金，从第15日开始，每逾期一日，乙方须按当月租金总额的2%向甲方支付违约金，并继续支付应付的租金及管理费。如乙方逾期2个月仍不能缴付所欠租金，甲方有权解除契约，收回出租的厂房。同时乙方应在接到甲方解除契约通知5天内，将房屋内物品全部清走，逾期甲方有权对未清走的物品进行处理。乙方仍应继续支付所欠的租金、管理费及违约金。第十五条双方约定的其他事项：1.乙方租赁期间，甲方可提供的水电容量如下：提供电容量第3层12KVA（基本电价每月23元/KVA，从签订合同当月起计算）。水容量由本层楼客户共用。消防水容量满足消防要求，仅供消防专用。如乙方增加用电容量，甲方协助办理有关手续。企业在装修时，须保证开关、电路与负载匹配，确保用电安全。4.甲方为整栋楼房提供载重量为1.5吨的公用双开门货运电梯二部，并按国家有关规定对电梯定期检查与维修。合同落款乙方签章处记载联系电话130××××6913（刘生）。科技园公司主张峰君公司拖欠2019年7月至2020年5月的租金、管理费、水电费等共计40047.61元，并向本院提交了2019年7月至2020年5月的收费通知单以及欠费统计表。收费通知单列明了每月租金、管理费、车位费、垃圾清运费、电费（含电度电费、公摊电费、基本电价）、水费及排污费的具体数额，其中车位费为预交下月，水电费为次月结算。峰君公司质证称确认2019年7月至11月的，2020年1月至5月的不予确认。科技园公司向本院提交了律师函及快递回单，显示科技园公司曾于2019年10月29日委托律师向峰君公司发送律师函，主要内容为峰君公司拖欠2019年7月-10月份到期应缴纳的租金、管理费、水电费等费用共计13710.18元，经多次催缴仍未支付，要求峰君公司收到该函后，立即向科技园公司付清全部欠款本金以及违约金，否则，科技园公司将采取相应法律手段追究峰君公司的违约责任。快递回单显示该律师函通过EMS邮政快递寄出，载明收件人王从付（峰君公司的法定代表人），联系电话188××××1566（与峰君公司在本案中向本院提供的联系电话一致），因电话无人接，该邮件被退回。庭审中，峰君公司确认没有搬离涉案房屋，但表示可以在七日内搬离，本院告知科技园公司给予峰君公司搬离涉案房屋的便利，峰君公司亦明确如未按期搬离，科技园公司可自行处置滞留物品。另查明，本院于2019年12月24日受理本案后，至2020年1月期间，多次拨打合同落款处记载的峰君公司的联系电话以及峰君公司法定代表人的联系电话，均未获回应；2020年2月，峰君公司的法定代表人致电法院称其人在老家不在广州，且拒绝向本院提供送达地址。上述事实有《工业厂房租赁合同》、收费通知单、欠费统计表、律师函及快递回单等证据及当事人陈述予以证实。本院认为，科技园公司与峰君公司签订的《工业厂房租赁合同》均系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。峰君公司对科技园公司主张其拖欠2019年7月至11月的租金、管理费、水电费等共计17542.69元并无异议，本院依法予以确认。双方的争议焦点为2019年12月至2020年5月的租金、管理费、水电费等是否应由峰君公司承担。本院对此评析如下：首先，《工业厂房租赁合同》第九条第4款约定“如乙方逾期2个月仍不能缴付所欠租金，甲方有权解除契约，收回出租的厂房。同时乙方应在接到甲方解除契约通知5天内，将房屋内物品全部清走，逾期甲方有权对未清走的物品进行处理。乙方仍应继续支付所欠的租金、管理费及违约金”，本案中，峰君公司自2019年7月开始拖欠租金、管理费等，且至今仍未支付，已经构成根本违约，其应当支付拖欠的租金、管理费等并承担相应的违约责任。其次，峰君公司在庭审中确认其一直没有搬离涉案房屋，其行为导致科技园公司客观上难以将涉案房屋另作他用，故峰君公司理应支付其占用涉案房屋期间的租金、管理费、水电费等。再次，峰君公司辩称科技园公司自2019年11月开始锁门，但并未提交任何证据予以证明，科技园公司亦不予确认，故本院对峰君公司的该项抗辩意见不予采信。最后，科技园公司在2019年10月底通过向峰君公司发送律师函的方式催交租金，但该邮件被退回，之后又于2019年12月底向法院起诉，可见科技园公司已经采取合理措施积极主张权利。本院受理本案后多次电话联系峰君公司并要求其提供送达地址，但均未获积极回应，结合自2019年7月起拖欠租金至本案开庭之日（2020年5月25日），在长达近一年的时间里，峰君公司既不支付拖欠的租金、管理费等，也不搬离涉案房屋，亦未主动联系科技园公司协商解决纠纷或办理房屋交接手续，足见其对解决涉案纠纷采取消极、逃避的态度，其行为亦有违诚实信用原则，故峰君公司应对此承担责任。综上，峰君公司应承担2019年12月至2020年5月期间的租金、管理费、水电费等。经核算，科技园公司主张的金额符合合同约定，本院予以准许，故峰君公司应向科技园公司支付2019年7月至2020年5月期间的租金、管理费、水电费等共计40047.61元。关于科技园公司主张的违约金。科技园公司主张按欠付租金、管理费等金额的30%计付，属其对自身权利的合法处分，且经本院核算该金额未超过合同约定标准，峰君公司对违约金标准亦不持异议，本院对此予以照准，即峰君公司应向科技园公司支付违约金12014.28元（40047.61×30%）。关于科技园公司主张的交还房屋。因本院在庭审中已对此做出处理，视为双方已完成交接，故本院对该项诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州峰君精密机械科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国科协广州科技园联合发展有限公司支付2019年7月至2020年5月的租金、管理费、水电费等共计40047.61元及相应的违约金12014.28元；二、驳回原告中国科协广州科技园联合发展有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1102元，由被告广州峰君精密机械科技有限公司负担。上述受理费已由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时向其迳付，本院不作退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李春辉人民陪审员  邱启刚人民陪审员  罗伟红二〇二〇年六月十六日法官助理钟陈书记员姚春华