辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终7340号上诉人（原审被告、反诉原告）：王丹，女，1977年1月22日出生，汉族，住沈阳市沈河区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王静，女，1963年1月28日出生，汉族，住沈阳市沈河区。上诉人王丹因与被上诉人王静租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2020）辽0103民初199号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。王丹上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持上诉人的上诉请求；2.由被上诉人承担本案一、二审案件受理费。事实与理由：一、由于承租方的父亲在案涉房屋内去世，给上诉人未来租房造成不利影响和实际损失，被上诉人应依照租赁合同约定由违约方即被上诉人额外承担一个月房租作为赔偿；二、依照合同约定租期未满一年内退房的，承租人应多交纳一个月租金，故应判决再扣除被上诉人一个月租金。王静辩称：一审判决认定事实清楚，证据确实充分，建议维持一审判决。王静向一审法院起诉请求：1.判决解除原、被告签订的《房屋租赁协议》；2.判决被告返还原告《房屋租赁协议》解除后，未履行租期所对应租金扣除一个月租金的违约金后剩余金额7025元和押金800元，共计7825元；3.判决被告承担诉讼费。王丹向一审法院反诉请求：1.被反诉人继续履行房屋租赁合同直至合同约定时限；2.被反诉人赔偿因其违约行为造成反诉人经济损失28309元；3.判令被反诉人承担本次诉讼费用。一审法院认定事实：2019年10月25日，被告王丹作为出租方（甲方），原告沈阳王静作为租用方（乙方），签订《房屋租赁协议》，约定出租地址为沈阳市沈河区长青路6-1号楼1单元3层2号，出租日期自2019年10月28日至2020年10月28日止，月租金750元，年付。乙方责任中约定：1.乙方负责自己租期内的水、电、煤气、卫生、物业、电话、宽带网费、有线费用及出现房屋发水、漏电、漏气、下水道堵塞等，并提前30天交纳下期房租；……5.出租房屋如有电话、水、电、煤气等需乙方留押金800元，租期满后多退少补；6.如租期未到不租此房或到期后续租此房，必须提前30天通知甲方。双方另约定“乙方租房期间不能办丧事。……乙方租期没满一年之内退房，甲方扣乙方一个月房租，满一年以后乙方中途退房，甲方把剩余的押金和租金全部退回。注：每年4月1日后方可退房。合同签订后，原告王静向被告王丹支付了一年租金9000元及押金800元。被告将房屋交付原告使用。原告表示租赁房屋是为其父亲王树贤使用，王树贤于2019年12月12日去世，故原告要求解除租赁合同并起诉至一审法院。在案件审理过程中，原告表示诉争房屋已于2019年12月15日腾出，至今无人居住。被告王丹对原告主张截至2020年4月7日的水、电、煤气费数额予以认可，其中水费尚有余额56.1元、电费拖欠人民币102元、煤气费缴费完毕，无余额。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原、被告签订的《房屋租赁协议》约定“乙方租期没满一年之内退房，甲方扣乙方一个月房租，满一年以后乙方中途退房，甲方把剩余的押金和租金全部退回。注：每年4月1日后方可退房。”应视为双方对解除合同的条件进行了约定，在满足双方约定的解除条件的前提下，原告主张解除租赁协议符合法律规定，一审法院予以支持。因双方约定“每年4月1日后方可退房”，故原、被告之间的租赁关系应于2020年4月1日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，被告应将剩余房屋租金返还原告，经计算为5153.5元（9000元-9000元÷365天×156天）。关于原告主张被告返还押金800元的问题，根据原、被告签订的房屋租赁合同约定，租赁期间的水、电、煤气费用应由原告王静承担，故水电、煤气费用应从押金中予以扣除，扣除后的押金被告应予以返还。经计算被告仍需返还原告押金754.1元。关于反诉原告主张因反诉被告违约行为造成的经济损失28309元的问题，一审法院认为，反诉原告未提交充分的证据证明其各项损失实际发生，故对反诉原告的此项主张不予支持。一审法院判决：依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告王静与被告王丹签订的《房屋租赁协议》于2020年4月1日解除；二、被告王丹于本判决生效后15日内返还原告王静房屋租金5153.5元；三、被告王丹于本判决生效后15日内返还原告王静押金754.1元；四、驳回原告王静的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告王丹的反诉请求。案件本诉受理费50元，由被告王丹负担；反诉受理费25元，由反诉原告王丹负担。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，上诉人王丹与被上诉人王静之间签订的《房屋租赁协议》系基于当事双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履约。上诉人王丹在得知案涉房屋的实际居住使用人系被上诉人王静年逾八旬的父亲后，在租赁协议中特别注明在租赁期间内案涉房屋不能办丧事，以免未来影响到上诉人将案涉房屋转租事宜。被上诉人的父亲王树贤于2019年12月12日在案涉房屋内去世，虽该事件的发生不受当事双方的意志所控，但在客观实际上确实给上诉人及其转租案涉房屋造成了不利影响，被上诉人违反了合同之约定即应承担一定的违约责任，故对于上诉人王丹主张按照租赁协议约定由违约方即被上诉人额外承担一个月房租作为赔偿的上诉请求予以支持。关于上诉人主张按照约定被上诉人提前解约应多交纳一个月租金的问题，经查，二审期间当事双方均认可，2019年12月15日被上诉人王静已将案涉房屋腾出并向上诉人王丹明确表示不继续租赁案涉房屋，双方因就如何退还租金及赔偿损失问题未达成一致意见遂向人民法院诉讼解决。被上诉人虽于2019年12月15日提出解除租赁合同，但《房屋租赁协议》中明确约定“每年4月1日后方可退房”，故一审法院遵照合同约定以2020年4月1日作为案涉租赁合同的解除日期并无不当。同时，鉴于被上诉人自2019年12月15日始即将案涉房屋腾空并提出解除合同，且案涉租赁协议系经人民法院判令解除，而非当事双方合意解除，故不需要遵照合同约定多给付一个月租金，对上诉人主张的该项上诉请求不予支持。综上，本院对一审判决中的不当之处依法予以纠正。综上所述，上诉人王丹的部分上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、维持沈阳市沈河区人民法院（2020）辽0103民初199号民事判决第一、三、四、五项，即“一、确认原告王静与被告王丹签订的《房屋租赁协议》于2020年4月1日解除；三、被告王丹于本判决生效后15日内返还原告王静押金754.1元；四、驳回原告王静的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告王丹的反诉请求。”二、撤销沈阳市沈河区人民法院（2020）辽0103民初199号民事判决第二项，即“二、被告王丹于本判决生效后15日内返还原告王静房屋租金5153.5元；”三、变更沈阳市沈河区人民法院（2020）辽0103民初199号民事判决第二项为“二、王丹于本判决生效后15日内返还王静房屋租金4403.5元（5153.5元-750元）；”一审案件的本诉受理费50元及反诉受理费25元，均由王丹负担；二审案件受理费50元，由上诉人王丹及被上诉人王静各负担25元。本判决为终审判决。审判长  杨帆审判员  单立审判员  周濛二〇二〇年六月十九日法官助理唐屾书记员薛彤本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。