陕西省西安市中级人民法院 民  事  判  决  书 （2020）陕01民终6024号 上诉人（原审被告）：西安宝翰置业开发有限公司，住所地：西安市大明宫遗址区。法定代表人：韩文毅，该公司董事长。委托诉讼代理人：管倩，陕西永嘉信律师事务所律师。委托诉讼代理人：张海燕，陕西永嘉信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蒋宝一，男，1969年8月13日出生，汉族，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：刘勇，陕西金周律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：西安枫艺房地产开发有限公司，住所地：西安市碑林区东南边。法定代表人：张垠埂，该公司经理（现羁押于西安监狱）。上诉人西安宝翰置业开发有限公司（以下简称宝翰公司）因与被上诉人蒋宝一、被上诉人西安枫艺房地产开发有限公司（以下简称枫艺公司）商品房销售合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初6794号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2009年10月12日XX巷XX户区被列入2009年改造计划前期准备项目，由枫艺责任公司办理前期手续，该公司由宝枫公司与京西公司组成，因公司调整致使项目推进缓慢，为加快项目的推进，确保项目后续工作安全、顺利开展，2012年7月19日经西安市莲湖区大明宫遗址保护改造领导小组办公室批准，企业法人变更为宝佳苑公司，新公司仍履行原公司的权利，原公司与项目相关的合同、协议由新公司继续履行。2012年6月3日，枫艺责任公司与蒋宝一签订《枫艺国际广场商铺内部认购合同》，约定蒋宝一认购西安市XX路XX广场XX层XX号商铺，建筑面积20.43平方米，总价款为380000元，蒋宝一需于2012年6月3日前付清商铺全款的80%即304000元，2015年12月31日付清全款的20%，即76000元。当日蒋宝一在工作人员引导下通过转账方式支付房款304000元，枫艺责任公司向其出具收据，并加盖公司财务专用章。2014年1月1日枫艺公司与蒋宝一重新签订《枫艺国际广场商铺内部认购合同》，约定蒋宝一认购位于西安市XX路XX广场XX层XX号，建筑面积20.43平方米商铺，总价款为380000元，蒋宝一于2012年6月3日前支付80%，计304000元；于2015年12月31日前付清20%，计76000元。合同有效期自2014年1月1日至2014年12月31日，合同生效日蒋宝一支付房款304000元。合同约定枫艺公司于2014年12月31日与蒋宝一签订正式房屋买卖合同，于2015年12月31日前正式交房。如未能按时签订正式买卖合同，除退还蒋宝一已交全部款项外，按所交款10%作为违约赔偿。更换合同后，枫艺公司将原合同及收款收据原件收回。2014年1月9日，枫艺公司向蒋宝一出具收款收据，载明“今收到蒋宝一2012年6月3日商铺款（原票号NO.3016858）1#楼1-1004#商铺款304000元”，并加盖“西安枫艺房地产开发有限公司”财务专用章。但枫艺公司至今未与蒋宝一签订正式房屋买卖合同，亦未交付房屋。蒋宝一于2014年1月28日、2014年6月13日和2015年6月16日三次收到枫艺公司的退款，金额分别为30400元、6080元和30400元，合计66880元。蒋宝一认为其中第一笔退款为枫艺公司支付的签订新合同前资金占用期间的利息损失，剩余两笔退款为枫艺公司支付签订新合同后的利息损失。2017年12月，案外人陈某某、张淑华以本案事实起诉枫艺公司及宝翰公司，经一审法院及西安市中级人民法院两审终审，认为：案外人陈某某（张淑华）与枫艺责任公司签订商铺内部认购合同，交纳部分购房款，枫艺责任公司向陈某某（张淑华）出具收款收据。后经大明宫遗址保护改造领导小组办公室批准，该项目企业法人由枫艺责任公司变更为宝翰公司，宝翰公司仍履行原公司的权利。因此，枫艺责任公司与陈某某（张淑华）签订的内部认购书应由宝翰公司承继。宝翰公司主张枫艺公司及张垠埂伪造其公司公章和法定代表人私章，但是陈某某作为购房人在购买商铺时无法鉴别认购协议上公章和法定代表人私章真假。宝翰公司与枫艺公司之间纠纷，可另案诉讼。遂判决：陈某某（张淑华）与枫艺公司签订《枫艺国际广场商铺内部认购合同》无效，被告枫艺公司、宝翰公司共同退还陈某某（张淑华）购房款及利息。另查，枫艺责任公司成立于2008年7月2日，股东为宝枫公司、京西公司，法定代表人为韩文毅，2012年5月22日该公司更名为丰西责任公司。宝翰公司成立于2012年6月20日，股东为韩文毅、康金霞，法定代表人为韩文毅。枫艺公司成立于2012年7月9日，股东为京西公司、张垠埂，法定代表人为张垠埂。京西公司法定代表人为张垠埂。蒋宝一起诉至西安市莲湖区人民法院提出诉讼请求：1.依法确认蒋宝一与枫艺公司于2014年1月1日签订的《商铺内部认购合同》无效；2.依法判令枫艺公司立即退还蒋宝一已支付的购房款304000元及利息（以304000元为基数，按同期银行贷款利率4.75%标准计算自2014年1月2日起至判决指定履行期间届满之日）；3.依法判令宝翰公司对上述债务承担连带清偿责任；4.由枫艺公司、宝翰公司承担本案诉讼费用。事实与理由：2012年5月，枫艺公司对外宣传其与政府签订了《XX巷XX户区改造项目框架协议书》，负责开发棚户区XX巷XX广场”商业项目。2012年6月，蒋宝一听信枫艺公司的宣传，与其签订了《商铺内部认购合同》，认购枫艺公司开发的位于XX路XX广场”1-1004号、建筑面积为20.43平方米的商铺。2012年6月，蒋宝一依约向枫艺公司支付了80%的购房款即304000元，枫艺公司向蒋宝一出具收款收据。2012年7月，枫艺公司在西安市市XX巷项目工作方案后，将开发主体名称变更为西安宝佳苑枫艺房地产有限责任公司，由其履行枫艺公司的权利，并继续履行枫艺公司与项目相关的合同、协议。且枫艺公司、宝翰公司至今未取得预售许可证，其与蒋宝一订立的《商铺内部认购合同》应属无效。故枫艺公司、宝翰公司应连带返还蒋宝一全部购房款并赔偿利息损失。为维护蒋宝一合法权益，诉至法院，望判如所请。枫艺公司（法定代表人张垠埂）辩称，郝家巷项目是和韩文毅合作开发，但运营费用是张垠埂个人出资，韩文毅没有出资。设立了西安枫艺房地产开发有限责任公司（下称枫艺责任公司）作项目运营，后公司决议委托张垠埂负责出售商铺，和业主签订了商铺认购合同，认购款支付到了枫艺责任公司的账户上，款项是枫艺责任公司支配使用的。后来发现韩文毅私下把京西资产管理有限责任公司（下称京西公司）从枫艺责任公司清除出去了，在向区领导汇报后，重新注册成立了新的枫艺责任公司，与业主变更了合同。成立新的枫艺责任公司之前是以公司名义给蒋宝一退还过房款，之后仍以枫艺责任公司的名义退款。因为京西公司占枫艺责任公司25%的股份，按照这个比例给蒋宝一退款。之所以和蒋宝一变更合同、更改收据是为了不让业主承担更大的损失。不管韩文毅是否愿意给退款，张垠埂愿按25%承担责任。但之后被公安机关拘捕，所以后面的事情没有了能力。但是应该承担责任尽力给业主们清偿。宝翰公司辩称，一、2014年的《商铺内部认购合同》并非枫艺责任公司所签，购房款也并非该公司收取，该合同的签订与履行与枫艺责任公司没有任何关联，其不应承继任何权利义务。1、案涉合同的签订已经涉嫌刑事犯罪，不属于民法调整范围。郝家巷棚改项目规划设计图纸于2013年4月8日出具，土地征收工作自2013年年底开始启动。在2012年，郝家巷项目根本没有启动，也没有任何的规划审批，张垠埂虚构“枫艺国际广场”项目及图纸与大量业主签订合同并收取合同款项，其行为完全符合合同诈骗的构成要件，依法应当移送公安机关或检察机关处理，不应由民事法律进行调整。2、案涉合同并非枫艺责任公司所签，其公司无需继续履行案涉合同。莲大明宫改办字[2012]25号文件中“西安枫艺房地产开发有限责任公司由西安宝枫房地产开发有限责任公司与京西资产管理有限责任公司组成，现因公司变更调整，致使项目推进缓慢。现申请企业法人由西安枫艺房地产开发有限责任公司变更为西安宝佳苑枫艺房地产有限责任公司（即“宝翰置业”），新公司仍履行原公司的权利，原公司与项目相关的合同、协议由宝佳苑枫艺房地产有限责任公司继续履行。”依照该文件内容，其公司仅需要继续履行枫艺责任公司签订的与项目相关的合同、协议。案涉合同于2012年6月签订，枫艺责任公司已经于2012年5月22日更名为丰西责任公司，工商信息及公章均已变更，故该合同不可能为枫艺责任公司所签。2012年5月22日完成更名的同时，枫艺责任公司的股东也由西安宝枫房地产开发有限责任公司（下称宝枫公司）及京西公司两家变更为宝枫公司一家，京西公司不再是枫艺责任公司的股东。但案涉款项蒋宝一直接支付给了京西公司。故其公司不存在继续履行的前提基础。3、枫艺公司与其公司之间不符合任何一种法律规定承担连带责任的情形，蒋宝一要求双方承担连带责任没有任何法律依据。二、枫艺责任公司（股东宝枫公司与京西公司）与枫艺公司（股东为张垠埂与京西公司）并不存在法人人格混同事实。枫艺责任公司的注册地址为西安市莲湖区XX街XX号XX幢XX室，法定代表人为韩文毅。而枫艺公司的注册地址为西安市碑林区XX路XX号XX酒店XX层东南边，法定代表人为张垠埂，两公司完全不存在蒋宝一所述的法人人格混同情形。蒋宝一将购房款项全部打至京西公司账户，不能认定为是交给了枫艺责任公司，案涉合同也完全不能认定为是枫艺责任公司所签，郝家巷项目从始至终并不存在名为“枫艺国际广场”的规划审批，故该合同完全不能认定为“枫艺责任公司签订的与郝家巷项目相关的合同、协议”，因此其公司不需要承担任何责任。综上，案涉合同的签订完全是张垠埂与京西公司有预谋的合同诈骗行为，应移交公安机关侦查处理。蒋宝一与张垠埂签订协议时，枫艺责任公司已经更名为西安丰西房地产开发有限责任公司（下称丰西责任公司），公司公章及账户名称均已完成变更，京西公司也不再是其股东。也即枫艺责任公司并未与蒋宝一签订任何协议，也并未收取任何购房款项。故应驳回蒋宝一对其公司的诉讼请求。一审法院认为，2012年，蒋宝一与枫艺责任公司签订《枫艺国际广场商铺内部认购合同》，并交纳部分购房款，枫艺责任公司向蒋宝一出具收款收据。2014年1月1日，枫艺公司与蒋宝一重新签订《枫艺国际广场商铺内部认购合同》，收回原合同及原收款收据，两次合同除时间（支付房款时间、合同有限期、交房时间等）变化，其他内容一致。枫艺公司虽未实际收取蒋宝一购房款，但是与蒋宝一重新签订商铺认购合同，并出具加盖其公司印章的收款收据，应视为枫艺公司自愿履行该合同权利义务。双方签订《枫艺国际广场商铺内部认购合同》，但至今该项目未能取得商品房预售许可证明，故认购合同无效。合同无效后，因该合同取得的商铺购房款304000元应当返还，枫艺公司、宝翰公司作为过错方，应当赔偿蒋宝一因此造成的利息损失。2012年6月3日蒋宝一向原审被告支付了部分房款，至2014年1月1日双方签订新合同后，枫艺公司于2014年1月28日向蒋宝一支付了签订新合同前资金占用期间的利息损失，对此蒋宝一予以认可，一审法院不持异议。对之后蒋宝一又收取的退款36480元，蒋宝一同意计算为自2014年1月2日至2016年7月12日的利息损失（按照同期银行贷款利率计算，为922天）。现蒋宝一以中国人民银行同期同类贷款利率标准继续主张2016年7月13日至款项退还日期间的利息损失，一审法院予以支持。2012年6月，蒋宝一与枫艺责任公司签订《枫艺国际广场商铺内部认购合同》，枫艺责任公司向蒋宝一出具加盖该公司财务专用章的收款收据，收取蒋宝一80%的购房款。同年7月，经西安市莲湖区大明宫遗址保护改造领导小组办公室批准，该项目企业法人变更为宝翰公司，原公司与项目相关的合同、协议由宝翰公司继续履行，故宝翰公司仍履行原公司的权利，承继枫艺责任公司与蒋宝一签订的《枫艺国际广场商铺内部认购合同》，现蒋宝一主张宝翰公司承担该合同法律责任，符合法律规定，依法应予支持。宝翰公司认为枫艺公司及张垠埂伪造其公司公章和法定代表人私章，但是蒋宝一作为购房人在购买商铺时无法鉴别认购协议上公章和法定代表人私章真假。枫艺公司法定代表人辩称，原枫艺责任公司法定代表人韩文毅在未告知其情况下将投资人京西公司清除，属于枫艺公司、宝翰公司公司之间纠纷，双方可以另案主张权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、蒋宝一和西安枫艺房地产开发有限公司于2014年1月1日所签订的《枫艺国际广场商铺内部认购合同》无效；二、本判决书生效后十五日内，西安枫艺房地产开发有限公司、西安宝翰置业开发有限公司共同退还蒋宝一购房款304000元，并支付自2016年7月13日起至实际履行完毕之日止期间的利息损失（以304000元为基数，自2016年7月13日起至2019年8月19日期间按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际履行完毕之日止期间按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍支付的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费5860元和保全费2070元，由西安枫艺房地产开发有限公司和西安宝翰置业开发有限公司共同承担（蒋宝一已预交，西安枫艺房地产开发有限公司、西安宝翰置业开发有限公司在履行本判决义务时支付蒋宝一）。公告费300元，由西安枫艺房地产开发有限公司承担。宣判后，宝翰公司不服，向本院提起上诉称，一、一审判决认定事实有误。宝翰公司仅承继西安枫艺房地产开发有限责任公司对外签订的与郝家巷项目相关的合同、协议，涉案合同并非枫艺责任公司签订，宝翰公司不承担任何合同义务。二、宝翰公司与枫艺公司是两个独立的法人主体，不存在任何关联，应各自对外承担责任。三、一审判决适用法律错误，本案因受刑事法律调整，不应适用《民法总则》及《民事诉讼法》进行裁判。上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或改判驳回要求宝翰公司承担责任的诉请；2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。蒋宝一辩称，不同意宝翰公司的上诉请求，应驳回宝翰公司的诉请。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。该案事实已经由多份生效法律文书认定，还原了整个事实真相。因此一审法院判决正确。枫艺公司经传票传唤未到庭，提交书面答辩意见，认为枫艺公司不应承担赔偿责任。本院经审理查明，一审判决认定事实属实。本院认为，2012年蒋宝一与西安枫艺房地产开发有限责任公司签订了商铺内部认购合同，购买枫艺国际广场项目商铺，并交纳了部分购房款。西安枫艺房地产开发有限责任公司向蒋宝一出具了收款收据。其后，经大明宫遗址保护改造领导办公室批准，该项目企业法人由西安枫艺房地产开发有限责任公司变更为宝翰公司，宝翰公司继续履行原公司的权利。因此，西安枫艺房地产开发有限责任公司与蒋宝一签订的内部认购书应由宝翰公司承继。现在内部认购书无效，宝翰公司应当承担退还购房款及赔偿损失的责任。一审判决宝翰公司与枫艺公司共同退还蒋宝一购房款及相应利息，并无不当，应予维持。宝翰公司主张是枫艺公司及张垠埂伪造了其公司公章和法定代表人私章。但蒋宝一作为购房人在购买商铺时无法鉴别认购协议上公章和法定代表人私章的真假。宝翰公司与枫艺公司之间的纠纷，可另案诉讼。综上，宝翰公司的上诉理由不成立，上诉请求不予支持。据此，一审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。西安宝翰置业开发有限公司预交的二审案件受理费6541元，由其自行承担。本判决为终审判决。 审 判 长  董   凡审 判 员  肖 晓 通审 判 员  辛   娟 二〇二〇年六月十一日   书 记 员  刘 燕 子 1