福建省南平市延平区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0702民初1447号 原告：南平瑞峰置业有限公司，住所地福建省南平市延平区李侗路188号406室。 法定代表人：王澍陶，董事长。 委托诉讼代理人：陈志，男，1994年1月8日出生，汉族，住福建省将乐县，系南平瑞峰置业有限公司职员。 被告：李闽，男，1989年2月15日出生，汉族，住福建省南平市延平区。 被告：杜文霞，女，1987年11月25日出生，汉族，住南平市延平区。 第三人：福建南平农村商业银行股份有限公司胜利支行，住所地福建省南平市延平区胜利街23-25号。 负责人：张兴旺，行长。 委托诉讼代理人：左越，男，1989年6月13日出生，汉族，住延平区，系福建南平农村商业银行股份有限公司胜利支行职员。 原告南平瑞峰置业有限公司（以下简称瑞峰公司）与被告李闽、杜文霞、第三人福建南平农村商业银行股份有限公司胜利支行（以下简称农商行胜利支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案受理，依法适用简易程序，于2020年5月26日公开开庭进行了审理。原告瑞峰公司的委托诉讼代理人陈志，第三人农商行胜利支行的委托诉讼代理人左越到庭参加诉讼。被告李闽、杜文霞经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 瑞峰公司向本院提出诉讼请求：1.解除瑞峰公司、李闽签订的编号为201802622的《商品房买卖合同（预售）》；2.李闽协助瑞峰公司办理注销业务宗号为201805220029商品房买卖合同备案登记、注销闽（2018)南平市不动产证明第0010254号预购商品房买卖预告登记及闽（2019)南平市不动产证明第0000930号预购商品房抵押权预告登记手续；3.李闽、杜文霞立即返还瑞峰公司代为偿还的借款本金及利息、罚息合计13069.26元（该款项暂计至2020年3月20日，之后的款项以第三人农商行胜利支行实际扣款金额为准），并支付瑞峰公司代偿的按揭贷款本息而产生的违约金202.80元（该款项暂计至2020年3月20日，之后的违约金按每日万分之二的标准计算至归还全部本金之日止）；4.李闽、杜文霞支付本合同总价款10%的违约金（即54317.80元）;5.李闽、杜文霞承担本案全部诉讼费用。上述请求款项合计67589.86元。诉讼过程中，瑞峰公司变更第二、三项诉讼请求为：2.李闽协助瑞峰公司办理注销业务宗号为201805220029商品房买卖合同备案登记、注销闽（2018)南平市不动产证明第0010254号预购商品房买卖预告登记，李闽、农商行胜利支行共同协助瑞峰公司办理注销闽（2019)南平市不动产证明第0000930号预购商品房抵押权预告登记手续；3.李闽、杜文霞立即返还瑞峰公司代为偿还的借款本金及利息、罚息合计13069.26元（计至2020年3月20日），并支付瑞峰公司代偿的按揭贷款本息而产生的违约金202.80元。事实与理由：李闽、杜文霞于2015年12月10日登记结婚，系夫妻关系。在夫妻关系存续期间购买房屋及办理房屋贷款所产生的债务，应属夫妻共同债务。瑞峰公司与李闽于2018年5月22日签订编号为201802622的《商品房买卖合同（预售）》（简称购房合同），购房合同约定由李闽购买瑞峰公司开发的江南第一城御岭3幢603室，房屋建筑面积为85.9平方米，单价为6323.38元/平方米，房屋总价为543178元。购房合同附件十一补充协议第三条第3项约定：出卖人承担按揭贷款担保期内，买受人延期缴纳按揭本息，致使按揭银行从出卖人账户扣款的，买受人应在出卖人书面通知的送达之日起七日内，将出卖人被扣款项金额归还出卖人，并以被扣款项金额为基数，自锒行扣款日起至买受人归还日止以每日万分之二的标准另向出卖人计付违约金。买受人超过30日还未归还出卖人被扣款的；出卖人有权解除合同，并有权从买受人巳经支付的购房款中直接扣回出卖人被扣款项并扣除本合同总价款10%作为违约金及已发生的相关费用（包括但不限于出卖人已向有关部门代为缴付的应由买受人承担税费等），由此引发的银行与买受人之间的经济纠纷和法律责任（包括但不限于本金、利息损失等）均由买受人承担，与出卖人无关。购房合同签订后，瑞峰公司、李闽于2018年6月15日办理了购房合同的备案登记（业务宗号101805220029)、2018年9月7日办理了闽（2018)南平市不动产证明第0010254号预购商品房买卖预告登记。2019年1月18日，农商行胜利支行作为贷款人、李闽作为借款人（抵押人）、瑞峰公司作为保证人（售房人），三方签订编号为HT9050230190000196的《个人住房按揭借款合同》（简称贷款合同）一份，贷款合同约定：借款金额为380000元，用于借款人购买八仙路11号（江南第一城御岭）3幢603室。2019年1月23日，李闽、农商行胜利支行办理了闽(2019)南平市不动产证明第0000930号预购商品房抵押权预告登记，瑞峰公司对此按揭借款提供阶段性保证担保。因李闽自2019年9月起开始拖欠按揭贷款，此后多次逾期还贷。农商行胜利支行于2019年12月份从瑞峰公司保证金账户中一次性扣款3期逾期还贷金额共计7764.17元，2020年1月8日、2月14日分别从瑞峰公司保证金账户内划扣李闽逾期还款金额2662.05元、2643.04元，上述扣款合计13069.26元。经瑞峰公司多次催收，李闽仍不能还款，瑞峰公司遂于2020年1月3日按照购房合同约定向李闽送达了《关于立即偿还我司已代为清偿的江南第一城御岭小区3#603室商品房按揭贷款本息的通知函》，但李闽至今仍未偿还欠款，已构成严重的违约。为维护瑞峰公司的合法权益，瑞峰公司依法提起诉讼。 李闽、杜文霞未作答辩。 农商行胜利支行述称，对瑞峰公司的诉讼请求、事实和理由无异议。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。瑞峰公司提交了如下证据：《商品房买卖合同》、《预购商品房预告登记证》、《商品房买卖合同备案信息表》、《结婚证复印件》、《个人住房按揭借款合同》、《预购商品房抵押权预告登记》、《银行扣款凭证》、《按揭款违约扣款及违约金计算表》、《关于立即偿还我司已代为清偿的江南第一城御岭小区3#603室商品房按揭贷款本息的通知函》、《EMS省内特快专递详情单及回执单》各一份。本院认为，李闽、杜文霞未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃举证和质证的权利。农商行胜利支行对于瑞峰公司提交的证据均无异议。上述证据具有真实性、合法性，且与本案具有关联性，予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：瑞峰公司以出让方式取得坐落于南平市延平区地块的土地使用权。经批准，瑞峰公司在上述地块建设商品房，定名为“江南第一城Ｃ01-Ｃ06地块Ｄ区（御岭一期）”。后经南平市住房和城乡建设局批准，瑞峰公司取得了商品房预售许可证，证号为南房预售证第2018009号。2018年5月22日，瑞峰公司与李闽签订一份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201802622），合同主要约定，李闽购买由瑞峰公司开发的江南第一城御岭一期3幢603室，房屋建筑面积为85.9平方米，单价为6323.38元／平方米，房屋总价为543178元。李闽首期付款113178元，二期付款430000元（商业贷款）。该合同附件十一《补充协议》第三条第3.5款约定：出卖人为买受人贷款承担连带保证责任期间，买受人延期缴纳按揭本息，致使按揭银行从出卖人账户扣款的，买受人应在出卖人书面通知的送达之日起七日内，将出卖人被扣款项金额归还出卖人，并以被扣款项金额为基数，自锒行扣款日起至买受人归还日止以每日万分之二的标准另向出卖人计付违约金。买受人超过30日还未归还出卖人被扣款的；出卖人有权解除合同，并有权从买受人已经支付的购房款中直接扣回出卖人被扣款项并扣除本合同总价款10%作为违约金及已发生的相关费用（包括但不限于出卖人已向有关部门代为缴付的应由买受人承担税费等），由此引发的银行与买受人之间的经济纠纷和法律责任（包括但不限于本金、利息损失等）均由买受人承担，与出卖人无关。第十三条第2款约定：本合同解除时，如果已办理预售登记、备案或买受人名下的房产证已在办理中，双方应在通知送达后10日内共同到房地产管理部门撤销预售登记、备案或撤回房地产权证的申办手续，因此而发生的费用由过错方承担。合同还就其他权利义务作出约定。合同签订后，李闽向瑞峰公司支付首付款163178元。2018年6月15日，双方在南平市房产交易中心（现更名为南平市不动产登记中心）为前述《商品房买卖合同》办理了合同备案登记（业务宗号：101805220029）。同年9月7日，双方办理了预购商品房预告登记手续，《不动产登记证明》证号为闽（2018）南平市不动产证明第0010254号。2019年1月18日，农商行胜利支行（贷款人）与李闽（借款人、抵押人）、瑞峰公司（保证人、售房人）三方签订一份《个人住房按揭借款合同》（合同号：ＨＴ9050230190000196）。合同主要约定：李闽向农商行胜利支行借款380000元用于购买瑞峰公司开发的南平市延平区城御岭）3幢603室房屋；借款期限为240个月，即从2019年1月18日起至2039年1月17日止；借款年利率为基准利率上浮15％（本合同签订时基准利率为4.9%）。如遇基准利率调整，利率调整日按照自基准利率调整后次年起调整；借贷双方约定采用等额本息还款法偿还借款本息；本合同项下抵押物暂作价543178元；贷款人有权要求保证人先于借款人提供的物的担保或同时承担保证责任。如贷款人放弃该担保物权、担保方式行使顺序发生变更或变更担保物权，保证人同意继续按本合同约定提供连带责任保证，担保的责任和范围不因此减免；如保证人未按本合同第六条第二点约定回购房产，贷款人有权按借款人欠款每日万分之五向保证人收取违约金，并通过法律手段要求其履行回购责任；保证期间为合同约定的债务履行期限届满之日起二年。合同还就其他权利义务作出约定。借款合同签订后，2019年1月23日，李闽、农商行胜利支行办理了预购商品房抵押权预告登记，预告登记证号：闽（2019）南平市不动产证明第0000930号，预告登记权利人为农商行胜利支行，预告登记义务人为李闽，房屋坐落为南平市延平区城御岭）3幢6层603室，担保债权数额为380000元，债务履行期限为2019年1月18日至2039年1月17日。自2019年9月起，李闽未按照借款合同约定偿还借款本息。2019年12月17日农商行胜利支行从瑞峰公司的账户内扣划李闽逾期的借款本息7764.17元。2020年1月3日，瑞峰公司按照购房合同约定向李闽送达《关于立即偿还我司已代为清偿的江南第一城御岭小区3＃603室商品房按揭贷款本息的通知函》（延瑞峰函［2020］7号），要求李闽七日归还瑞峰公司被扣款项7764.17元，并以被扣款项金额为基数，另从被扣款之日起至李闽实际偿还被扣款项之日止，按每日万分之二的标准向瑞峰公司支付违约金。如李闽超过30日未偿还被扣款项，瑞峰公司则有权解除合同。次日，杜文霞签收了前述通知函。但李闽至今未将被扣款项支付给瑞峰公司，农商行胜利支行于2020年1月8日、2020年2月14日再次从瑞峰公司的账户内扣划李闽逾期未付的借款本息2662.05元、2643.04元。上述扣款合计13069.26元。瑞峰公司遂诉至本院。 另查明，李闽与杜文霞于2015年12月10日登记结婚。 本院认为，瑞峰公司与李闽签订的《商品房买卖合同（预售）》及其《补充协议》，李闽、瑞峰公司与农商行胜利支行签订的《个人住房按揭借款合同》，均系合同当事人的真实意思表示，其主要内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于瑞峰公司主张解除《商品房买卖合同（预售）》的诉讼请求。《商品房买卖合同（预售）》的合同附件十一《补充协议》第三条第3.5项约定：“出卖人为买受人贷款承担连带保证责任期间，买受人延期缴纳按揭本息，致使按揭银行从出卖人账户扣款的，买受人应在出卖人书面通知的送达之日起七日内，将出卖人被扣款项金额归还出卖人，并以被扣款项金额为基数，自锒行扣款日起至买受人归还日止以每日万分之二的标准另向出卖人计付违约金。买受人超过30日还未归还出卖人被扣款的；出卖人有权解除合同，……”本案中，李闽在农商行胜利支行发放借款后，未依照《个人住房按揭借款合同》的约定及时归还借款，导致瑞峰公司被扣款。在瑞峰公司发出催缴通知后，李闽至今仍未归还瑞峰公司被扣款项，且仍未按《个人住房按揭借款合同》约定履行还本付息义务，李闽的行为已构成违约，双方合同解除条件已成就，瑞峰公司主张解除《商品房买卖合同(预售）》的诉讼请求，具有合同依据和法律依据，予以支持。关于《商品房买卖合同（预售）》解除后的法律后果的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”根据《商品房买卖合同（预售）》的附件十一《补充协议》第十三条第2款约定及前述法律规定，《商品房买卖合同（预售）》解除后，李闽应协助瑞峰公司办理解除《商品房买卖合同（预售）》备案登记及房屋预告登记手续。故瑞峰公司要求李闽协助注销《商品房买卖合同（预售）》备案登记及房屋预告登记手续的诉讼请求，具有合同依据，且符合法律规定，予以支持。另根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，瑞峰公司向农商行胜利支行返还尚未履行的借款本金及利息后，农商行胜利支行应当与李闽协助瑞峰公司办理解除涉案房屋的预购商品房抵押权预告登记手续。关于瑞峰公司主张李闽立即返还其代为偿还的借款本金及利息、罚息合计13069.26元及产生的违约金202.80元的诉请。瑞峰公司作为《个人住房按揭借款合同》项下的住房借款的阶段性担保人，在李闽未按期履行偿还银行借款的义务时，承担了保证责任，并为李闽代偿借款本息、罚息13069.26元。《商品房买卖合同（预售）》的解除系李闽违约所致，瑞峰公司为李闽代偿借款本息、罚息的损失，李闽对此应承担赔偿责任。故瑞峰公司主张李闽归还其为李闽偿还代偿的本息、罚息诉讼请求，符合法律规定，予以支持。且根据《商品房买卖合同（预售）》的附件十一《补充协议》第三条第3.5款的约定，瑞峰公司有权要求李闽按照日万分之二的标准向其支付逾期付款违约金，现瑞峰公司仅要求李闽支付至2020年3月20日止的违约金，系其对自身权利的合法处分，不违反法律规定，予以支持。经计算，李闽应向瑞峰公司支付违约金202.80元。关于瑞峰公司主张合同总价款10%的违约金（即54317.80元）的诉请。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”李闽未按约履行《商品房买卖合同（预售）》已构成违约。《商品房买卖合同（预售）》的附件十一《补充协议》第三条第3.5款约定，在解除《商品房买卖合同（预售）》时，出卖人有权从买受人已经支付的购房款中直接扣回出卖人被扣款项并扣除本合同总价款10%作为违约金。故瑞峰公司主张李闽支付购房款总额的10%的违约金54317.80元的诉讼请求，具有合同依据，予以支持。《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第二条规定：“夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义为家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院应予支持。”根据上述法律规定，李闽在与杜文霞的夫妻关系存续期间内购买不动产，该不动产应属于夫妻共同财产，本案所涉债务应为李闽、杜文霞夫妻共同债务,故杜文霞应与李闽共同承担支付代偿款及违约金的责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除南平瑞峰置业有限公司与李闽于2018年5月22日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201802622）； 二、李闽应于本判决生效之日起十日内协助南平瑞峰置业有限公司办理解除《商品房买卖合同（预售）》备案登记及房屋预告登记手续[合同备案登记业务宗号：101805220029，房屋预告登记证号：闽（2018）南平市不动产证明第0010254号]； 三、福建南平农村商业银行股份有限公司胜利支行、李闽应于本判决生效之日起十日内协助南平瑞峰置业有限公司办理解除南平市延平区城御岭）3幢6层603室房屋的商品房抵押权预告登记手续［（商品房抵押权预告登记号：闽（2019）南平市不动产证明第0000930号）］； 四、李闽、杜文霞应于本判决生效之日起十日内共同偿还南平瑞峰置业有限公司垫付的借款本息、罚息共计13069.26元及违约金202.80元； 五、李闽、杜文霞应于本判决生效之日起十日内南平瑞峰置业有限公司支付违约金54317.80元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。 案件受理费1489.75元，减半收取744.87元，由李闽、杜文霞共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审判员  陈泱 二〇二〇年六月二十三日 法官助理王国镇 书记员陈欣 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。 第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一期起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。