重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初989号 原告:重庆市鸿果物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区天马路73号，统一社会信用代码915001064503855429。 法定代表人：陈廷芳，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：聂国林，重庆俊采律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王滟，重庆俊采律师事务所律师。 被告：重庆体体体育发展有限公司，住所地重庆市北部新区镜泊中路16号，统一社会信用代码91500000057769670M。 法定代表人：卢力，总经理。 委托诉讼代理人：任涛，重庆广贤律师事务所律师。 被告：重庆捷路丰汽车销售有限公司，住所地重庆市北部新区镜泊中路22号，统一社会信用代码915000006635952360。 法定代表人：胡胜，总经理。 委托诉讼代理人：任涛，重庆广贤律师事务所律师。 原告重庆市鸿果物业管理有限公司（以下简称“重庆鸿果物业公司”）与被告重庆体体体育发展有限公司（以下简称“重庆体育发展公司”）、重庆捷路丰汽车销售有限公司（以下简称“重庆捷路丰公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告重庆鸿果物业公司的委托诉讼代理人聂国林，被告重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司的委托诉讼代理人任涛到庭参加了诉讼。诉讼中，受新型冠状病毒疫情影响，诉讼活动无法正常开展，本案依法扣除审限57日。本案现已审理终结。 原告重庆鸿果物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2019年7月1日至2019年11月13日期间的物业服务费31156.94元；2.判令被告向原告支付逾期付款的违约金（其中：以被告欠付的2019年7月物业服务费5984.25元为基数，按月利率2%，从2019年6月10日起计算至付清之日止；以被告欠付的2019年8月、9月物业服务费14663.77元为基数，按月利率2%，从2019年6月10日起计算至付清之日止；以被告欠付的2019年10月物业服务费7331.85元为基数，按月利率2%，从2019年9月10起计算至付清之日止；以被告欠付的2019年11月1日至11月13日期间的物业服务费3177.14元为基数，按月利率2%，从2019年9月10起计算至付清之日止）；3.判令被告支付拖欠的水电费3303元；4.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告自愿撤回上述第三项即要求被告支付水电费的诉讼请求。事实及理由：被告重庆体体高尔夫球场管理有限公司（后更名为重庆体育发展公司）、重庆捷路丰公司与重庆伟清房地产开发有限公司签订的《房屋租赁合同》，两被告承租了位于重庆市北部新区XX号楼吊一层商业2、3、4、5、6区域，面积为717.33平方米（后变更为488.79平方米）。2015年1月9日，原告与两被告签订了《物业服务合同》，约定由原告为被告承租的区域提供物业服务。物业服务期限为60个月，自2015年1月1日至2019年12月31日止。合同第3.1.1条约定，物业服务费收费标准为15元/平方米/月，按3个月为一个周期支付；合同第10.3条约定，如果被告违约迟延支付或补足物业服务费和水电气等费用超过10日的，每迟延1日需向原告支付未付金额的万分之八作为逾期付款违约金；合同第10.4条约定，如果被告违约迟延支付超过三十日的，被告除应按月支付违约金外，原告有权解除合同，并要求被告承担全部损失及违约责任；合同第10.5条约定，如果被告中任一公司违约，则守约公司需承担违约公司的违约责任。2016年12月1日，两被告向原告提交《关于“信息变更”的函》，声称重庆捷路丰公司将作工商注销处理，对于其与原告的经济往来及接洽事宜将移交重庆体育发展公司负责处理。2016年12月22日，原告与重庆体育发展公司签订《补充协议》，从2017年1月1日起，退租商业6区域，面积为228.54平方米。变更后的物业服务面积为488.79平方米，每月物业服务费标准不变。被告自2019年6月10日起拖欠物业费，原告经多次催收，被告仍未按约支付。原告遂于2019年11月13日向被告发出了《解除合同函》。 被告重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司辩称，被告不应向原告支付物业服务费及违约金。理由为：1.案涉房屋的出租人并未取得产权，故原、被告签订的物业服务合同应属无效合同；2.在被告经营过程中，原告及案涉房屋的出租人多次采取断水、断电等措施阻碍被告正常经营，双方的物业服务合同实际在2019年7月31日即已终止，被告不应支付2019年7月31日之后的物业服务费。被告已付清案涉房屋租赁期间的所有物业服务费及水电费；3.在合同履行过程中，被告一直是按月向原告支付物业服务费等费用，原告也予以受领且从未对此提出异议，故双方以事实行为变更了合同约定按季度付款的方式，因此被告不应承担违约责任。即便被告应当承担违约责任，原告主张的违约金计算标准过高，应依法予以降低。 本院经审理认定案件事实如下：重庆体体体育发展有限公司原名为重庆体体高尔夫球场管理有限公司，于2015年6月12日变更为现名。2015年1月9日，原告与重庆体体高尔夫球场管理有限公司、重庆捷路丰公司签订《XX物业服务合同》，主要约定由原告为重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司承租的位于重庆市北部新区“XX”16号楼吊一层商业2、商业3、商业4、商业5、商业6的公共区域提供物业服务。物业服务费面积为717.33平方米，收费标准在2015年1月1日至2019年12月31日期间为15元/平方米/月。物业服务费按季度支付，由重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司在每个缴费期前20日向原告支付。如果重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司违约迟延支付或补足物业服务费和水、电、气等公用事业费超过10日的，每迟延一日需向原告支付应付而未付金额的万分之八作为逾期付款违约金。如重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司违约迟延支付或补足物业服务费和水、电、气等公用事业费超过30日或者迟延支付前述费用逾期10日的情况累计3次的，其除应按约支付违约金外，原告有权解除合同，并要求被告承担由此造成的全部损失及合同约定的违约责任。2016年12月22日，原告与重庆体育发展公司签订《XX物业服务合同补充协议》，主要约定原告从2017年1月1日起对重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司退租的商业6区域不再提供物业服务，面积为228.54平方米，物管费为15元/平方米/月。对重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司续租的商业2、商业3、商业4、商业5区域继续提供物业服务。对双方签订的原《物业服务合同》中1.3条约定的物业服务面积改为488.79平方米。双方签订的原《物业服务合同》的其余条款均不变。该补充协议附件还载明了建筑面积为488.79平方米的物业服务区域在2017年1月1日至2019年12月31日期间每月的物业服务费为7331.85元。上述合同签订后，原告按约为重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司提供了相应的物业服务。 庭审中重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司陈述，因原告及案涉房屋出租人重庆伟清房地产开发有限公司多次对案涉承租房屋采取断水、断电等措施，阻碍了两被告对案涉房屋的正常经营使用，因此双方签订的上述物业服务合同实际在2019年7月31日就已经终止履行。2019年9月10日，原告向重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司发出《回函》，其中载明：“关于贵司提出的我司擅自拉闸停电事宜事实不成立，我司在接到贵司经营范围内无电后立即对线路进行了排查，经查系贵司用电负荷过大造成空开跳闸引起的临时断电，后我司物业对空开进行了更换后立即恢复了供电。”庭审中，原告对重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司的上述陈述亦不予认可。 2019年11月13日，原告及重庆伟清房地产开发有限公司等共同向重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司发出《解除合同通知书》，载明由于重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司未按约支付房租等相关费用，存在严重违约行为，截至2019年11月13日，其已拖欠租金、商管费、物业费、水电费共计532355.89元，原告等决定立即解除与重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司于2015年1月1日签订的《XX物业服务合同》等合同，并要求两被告立即支付截至2019年11月13日拖欠的物业服务费123464.98元等费用。庭审中，重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司对原告于2019年11月13日向其送达了《解除合同通知书》及合同已解除的事实均无异议，但认为系原告单方解除行为。双方的物业服务合同实际于2019年7月31日即已终止。 另查明，原告与重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司于2015年1月9日另签订了一份《XX物业服务合同》。该合同约定原告为两被告提供物业服务的面积为1708.59平方米，每月物业服务费为25628.9元。该合同约定的其他内容与前述《升伟・晶石公元物业服务合同》约定内容一致。 再查明，原告与重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司在另案即（2020）渝0112民初1018号案件中一致确认，两被告于2019年7月31日共计向原告支付了本案案涉房屋及（2020）渝0112民初1018号案涉房屋2019年7月的物业服务费22660.8元。重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司在该案中另明确，由于其向原告支付的物业服务费系同时支付的本案物业服务费及另一物业面积为1708.59平方米的物业服务费，故其在向原告的转账摘要中未作区分。但在两份物业服务合同中，其优先支付的是本案物业服务合同所对应的物业服务费。 上述事实，有重庆体育发展公司企业信用信息公示报告、《XX物业服务合同》《XX物业服务合同补充协议》《解除合同通知书》《回函》及原、被告当庭陈述等证据随案佐证，足以认定。 本院认为，原告与重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司签订的案涉《XX物业服务合同》系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司提出的案涉合同无效的辩解理由于法无据，本院不予采信。在原告为两被告提供物业服务后，重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司理应按约向原告支付物业服务费。 关于重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司欠交物业服务费的金额问题。首先，原、被告一致认可两被告已支付2019年7月的物业服务费22660.8元，且两被告明确其在混同支付两份物业服务合同的物业服务费中，优先支付的是本案物业服务费。而根据约定，本案物业服务费每月为7331.85元，故应当认定重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司已全部支付了本案2019年7月的物业服务费。其次，重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司虽辩称由于原告等在2019年7月对案涉房屋采取断水、断电等措施导致其无法经营，故其不应支付2019年7月31日及以后的物业服务费。但原告对此不予认可，被告亦未举证证明其陈述的该事实，故对被告提出的该辩解理由，本院不予采信。由于重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司迟延支付物业服务费超过30日，原告等向两被告发出了《解除合同通知书》。重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司对原告及重庆伟清房地产开发有限公司等于2019年11月13日向其送达了该《解除合同通知书》无异议，现原告诉请被告支付截至2019年11月13日的物业服务费，具有事实及法律依据，本院予以支持。综上，重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司应向原告支付2019年8月至2019年11月13日期间的物业服务费，该期间的物业服务费为25172.69元（7331.85元/月×3个月+7331.85元/月÷30日×13日，四舍五入，保留两位小数，下同）。 关于物业服务费的支付方式，依据双方约定，物业服务费应按季度支付，且应在每个缴费期限前20日支付。被告虽辩称因其均系按月支付，原告也系按月受领，该事实表明双方对原约定的按季度支付方式已变更为按月支付。但通过本案审理，无证据证明原、被告之间一致、明确作出了上述变更的意思表示。原告基于被告的支付行为而自然受领，亦不能据此认定原告已同意将支付方式变更为按月支付。故对被告提出的上述辩解理由，本院不予采纳。依据上述约定，重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司应于2019年6月10日前向原告支付2019年7月的物业服务费7331.85元（原告主张金额为5984.25元）及2019年8月、9月的物业服务费14663.7元（7331.85元/月×2个月）；于2019年9月10日前支付2019年10月至2019年11月13日的物业服务费10508.99元（7331.85元+7331.85元/月÷30日×13日）。两被告逾期支付上述款项，根据合同约定，应分别从逾期付款10日后向原告支付违约金。其中，以原告主张的被告欠交2019年7月的物业服务费5984.25元为基数，从逾期付款10日后即2019年6月21日起计算至实际支付之日即2019年7月31日止；以14663.7元为基数，从逾期付款10日后即2019年6月21日起计算至付清之日止；以10508.99元为基数，从逾期付款10日后即2019年9月21日起计算至付清之日止。上述违约金的计算标准，双方约定为每日万分之八，现原告自愿调低为按月利率2%即年利率24%计算，本院予以支持。被告提出原告主张的违约金过高，但未就其主张的该事实举证证明，本院不予采纳。原告自愿撤回要求被告支付水电费的诉讼请求，系原告处分自身民事权利的行为，本院予以准许。 综上，原告诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告重庆体体体育发展有限公司、重庆捷路丰汽车销售有限公司于本判决生效后三日内支付原告重庆市鸿果物业管理有限公司2019年8月至2019年11月13日期间的物业服务费25172.69元，并向原告重庆市鸿果物业管理有限公司支付违约金（其中，以5984.25元为基数，按年利率24%，从2019年6月21日起计算至2019年7月31日止；以14663.7元为基数，按年利率24%，从2019年6月21日起计算至付清之日止；以10508.99元为基数，按年利率24%，从2019年9月21日起计算至付清之日止）； 二、驳回原告重庆市鸿果物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费730元，因适用简易程序审理，减半收取计365元，由被告重庆体体体育发展有限公司、重庆捷路丰汽车销售有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员  陈从富 二〇二〇年六月一日 书记员  李玉洁