山东省蒙阴县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1328民初1100号 原告刘利科，男，1971年5月2日出生，汉族，个体户，住济南市莱芜区。 委托代理人刘康宇（系原告之子），男，1993年8月23日出生，汉族，居民，住济南市莱芜区。 委托代理人亓桂凤，山东圣宏律师事务所律师。 被告公绪伟，女，1990年11月16日出生，汉族，居民，住蒙阴县。 委托代理人王兆波，山东弘蒙律师事务所律师。 第三人刘宗保，男，1967年3月29日出生，汉族，居民，住蒙阴县。 第三人王为云，女，1967年2月17日出生，汉族，居民，住蒙阴县。 第三人委托代理人刘端政，男，蒙阴县汶溪法律服务所法律工作者。 原告刘利科与被告公绪伟、第三人刘宗保、王为云房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告刘利科的委托代理人刘康宇、亓桂凤到庭参加诉讼，被告公绪伟及委托代理人王兆波、第三人刘宗保、王为云的委托代理人刘端政到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘利科向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告公绪伟签订的房屋买卖合同合法有效；2、确认第三人对蒙阴天通锦绣城小区1幢3单元601室楼房不构成善意取得，责令第三人搬出该楼房，并将房屋返还原告；3、判令被告协助原告办理涉案房屋的转移登记；4、判令被告赔偿原告损失，该损失按照被告与第三人签订买卖合同时房产价值确定；5、本案诉讼费、保全费、律师费由被告和第三人负担。事实和理由：2013年9月16日，经公绪伟的上海朋友协调，原告刘利科与被告公绪伟签订房屋买卖合同一份，约定被告公绪伟将位于天通锦绣城小区1幢3单元601室的楼房一套转让给原告，楼房建筑面积126.44平方米。经上海朋友协调确定转让价款为300000元，并由上海朋友协调双方确定了300000元价款支付方式。原告按照上海朋友协调确认的付款方式，足额支付给被告购房款300000元，由被告出具的收到条等证据作证。被告将涉案房产的钥匙交付给原告，同时将山东天通置业有限公司收取的物业费和垃圾清运费单据、市政公用设施开口费单据、水电押金单据、装修保证金单据和支付房款的单据交付给原告。双方完成了房屋买卖合同的房款房屋交付的主要合同义务。被告公绪伟为了确保原告的房屋产权的实现，经公绪伟协调，房屋开发商山东天通置业有限公司于2013年11月14日与原告签订的房屋买卖合同一份，用以取代公绪伟与山东天通置业有限公司签订的合同。公绪伟与山东天通置业有限公司签订的书面商品房买卖合同收回，开发商存档的是与原告签订的书面商品房买卖合同。到此，原告完整获得了涉案商品房买受人的资格并全部享受了合同权益。原告在2016年之前委托中介代理出售该楼房，曾经有两次想要购买该楼房的人向原告支付5000元定金看房。该事实也印证了房屋由公绪伟完整交付给原告并由原告实际占有的事实。2019年12月份，房产中介给原告又一次联系了看房子的客户，房屋中介拿着钥匙开门时发现房屋钥匙打不开了，原告以手里持有的商品房买卖合同为凭据，委托开锁公司换了门锁。原告打开房门发现，房内有装饰建材存放。还没等原告弄清楚怎么回事，第三人报了警。公安机关认为本案属于民事案，要求双方通过民事程序解决纠纷。原告认为，被告在将房产转让给原告后，原告享有了涉案楼房的相关权益。因原告已经合法占有了涉案房产，第三人在与被告建立房屋买卖关系时，应该注意到被告已经将房屋转让给了原告的事实。但是，第三人未尽相关义务仍然与被告建立房屋买卖合同关系，第三人存在严重过错，第三人不构成善意取得。第三人应该搬出案涉房产，将房屋交还给原告。原被告双方自愿签订的房屋买卖合同不违反法律法规的强制性规定，合法有效，应该予以保护，被告应该履行协助办理房产转移登记的义务。被告恶意将房屋再出售第三人，对原告有诈骗嫌疑，应当追究责任。综上所述，第三人不构成善意取得涉案房产，第三人不享有涉案房产的合法物权，应该搬出涉案房产并将房产交付原告，请求法院查明事实，依法裁判。 被告公绪伟辩称：1、原被告之间的房屋买卖合同因违反法律强制性规定应归于无效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：下列房产不得转让……（六）未依法登记领取房屋权属证书的。双方签订房屋买卖合同时，被告尚未领取房屋产权证书，属于法律禁止转让的不动产，且双方均未履行合同约定义务，该合同应当属于无效合同。2、原告要求第三人刘宗保、王为云搬出涉案楼房、赔偿损失，违反法定程序。原告如果要求刘宗保、王为云搬出涉案楼房、赔偿损失，应当将二人列为被告，如列为第三人，就不应当对其主张实体权利。原告起诉状内容前后矛盾，违反基本诉讼程序。3、答辩人已经将标的房屋出售并办理了变更登记，第三人刘宗保、王为云为该房屋的合法所有人。被告没有义务协助原告办理涉案房屋转移登记。被告出售房屋给第三人刘宗保、王为云时，已经取得涉案房屋的所有权并持有产权证书，其出售行为不属于无效处分，不存在买受人“善意”或“非善意”的问题，刘宗保、王为云已经合法取得涉案房屋的所有权。另原告称其已足额支付300000元房款与事实不符，被答辩人未支付房款，也不曾实际占有使用涉案房屋，被告与原告的合同效力尚处于不确定状态，被告没有义务也没有可能协助原告办理涉案房屋转移登记。4、即使原告与被告的合同有效，但原告未向答辩人支付房款，违约在先，被告依法享有先履抗辩权，不存在违约的事实，原告的第四项诉讼请求没有事实与法律依据，依法不应得到支持。5、原告请求被告与第三人承担律师代理费用没有法律依据，依法应当驳回，本案的诉讼费、保全费，请求法院依法处理。综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，不应得到支持。恳请法庭查明事实，驳回原告的全部诉讼请求。 第三人刘宗保、王为云辩称：1、第三人刘宗保、王为云和被告公绪伟已经签订了房屋买卖合同，并办理了产权证。房屋产权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使、占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。鉴于第三人已签订房屋买卖合同并取得不动产权证书，故原告请求不符合法律规定。2、原告私自找人撬开第三人的房屋并破坏房屋防水设施等，阻止第三人合法装修。给第三人造成了巨大的经济、精神损失。第三人依法保留向原告主张赔偿的权利。3、被告与第三人的房产成交价为500000元，通过房产中介公司成交，不存在虚假交易，原告诉讼请求不符合法律规定，请求法庭予以驳回。 当事人围绕诉讼请求提供了证据，本院组织了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于双方有争议的事实认定如下：                                           一、关于被告与第三人刘宗保的房产交易及房款数额问题。第三人刘宗保提供的三份证据，1、被告公绪伟的收到条一份，证实被告在与第三人签订房屋买卖合同后，于2018年11月21日收到第三人房款200000元；2、农业银行流水一份，证实2018年11月21日通过房产中介公司赵霞账户打给被告公绪伟现金220000元，该款时间与证据1是同一天，属于同一笔款项；3、建设银行交易流水，证实2018年12月19日，第三人打给被告房款300000元。对于证据1、3原告无异议，但认为证据2是另外一笔，不和证据1是一笔，被告与第三人的房屋实际成交额是720000元。经双方质证，并求证房产中介公司，被告与第三人的交易全部经过房产中介，是按照2018年12月1日被告公绪伟与第三人刘宗保签订的合同价格500000元交易的，证据1和2实际为一笔款项，中介公司的赵霞通过农业银行转账给被告公绪伟220000元后，被告于当日给第三人出具200000元的收到条，转账多出的20000元，属于中介公司多转了，发现后需要收回。因此，被告与第三人的房产交易价格是500000元，本院予以确认。二、关于山东天通置业有限公司与原告刘利科于2013年11月14日签订的《商品房买卖合同》，因未得到山东天通置业有限公司的认可，本院不予确认。 根据当事人陈述及证据的审查认证，本院认定事实如下： 2013年9月16日，经被告公绪伟的朋友协调，原告刘利科与被告公绪伟签订房屋买卖合同一份，约定被告公绪伟将位于（蒙阴）天通锦绣城小区1幢3单元601室的楼房一套转让给原告，楼房建筑面积126.44平方米，套内面积107.13平方米，公摊面积19.31平方米，楼阁100平方米，转让价款为300000元，被告将山东天通置业有限公司收取的物业费和垃圾清运费等费用单据交付给原告。从现有证据来看，原告先后直接交付被告房款205000元。该房产原告一直未装修居住，但其间曾联系房产中介公司出售房屋。2018年12月1日，被告公绪伟与第三人签订《房屋买卖合同》，将天通锦绣城小区1幢3单元605室（原为601，属于临时编号）的楼房一套转让给第三人，成交价格500000元，合同签订之日支付人民币200000元，剩余房款第三人采用贷款方式付款。2018年11月21日，第三人通过房产中介赵霞转账给被告公绪伟200000元，2018年12月19日，第三人又通过贷款方式支付被告公绪伟300000元。2018年12月13日，第三人在蒙阴县国土资源局办理了不动产证书，不动产证书号（2018）蒙阴县不动产权第××号，持证人第三人刘宗保、王为云。2019年12月份，房产中介给原告又一次联系了看房子的客户，房屋中介拿着钥匙开门时发现房屋钥匙打不开了，原告委托开锁公司换了门锁，打开房门发现房内有装饰建材存放。第三人得知后报警处理。公安机关认为本案属于民事案，要求双方通过民事程序解决纠纷。原告于2020年4月10日诉至本院，要求：1、确认原告与被告公绪伟签订的房屋买卖合同合法有效；2、确认第三人对蒙阴天通锦绣城小区1幢3单元601室楼房不构成善意取得，责令第三人搬出该楼房，并将房屋返还原告；3、判令被告协助原告办理涉案房屋的转移登记；4、判令被告赔偿原告损失，该损失按照被告与第三人签订买卖合同时房产价值确定；5、本案诉讼费、保全费、律师费由被告和第三人负担。 上述事实有原、被告提供的证据及当事人陈述予以证实，均已收集记录在卷。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，“依法成立的合同，自成立时生效”；第一百三十三条规定，“标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或当事人另有约定的除外”；《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”；第十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。原告刘利科与被告公绪伟签订的房屋买卖合同，不违背法律规定，该合同自成立时生效，对原告诉求1，要求确认原告与被告的房屋买卖合同有效，本院予以支持；之后，被告公绪伟又与第三人签订房屋买卖合同，将房产又转让给第三人，第三人通过房产中介公司支付了合理价格，且依法予以登记并办理了不动产证书，该房产的所有权已经转移到第三人名下。原告主张第三人对争议房产不是善意取得，但原告无证据支持自己的主张，本院不予采信；第三十九条规定，“所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。第三人取得了争议房产的所有权后，享有对该房产完整的物权权利。物权是绝对权，具有排他性，对于原告的诉求2和3，要求第三人返还房屋、被告予以协助的请求，本院不予支持；《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。被告公绪伟与原告刘利科签订房屋买卖合同后，又将房屋卖给第三人，对于原告来说属于违约行为，被告应当承担违约责任。从原告的1至3项诉讼请求看，是要求被告继续履行合同交付房产，诉讼请求4是只能是要求被告赔偿将房产又卖予第三人后造成的其他损失。但原告的诉讼请求4不明确具体，也无证据予以证实，本院不予支持。综上，原告要求确认与被告签订的房屋买卖合同有效，符合法律规定，本院予以支持，对于其他诉讼请求，无法律和事实依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百三十三条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第三十九条之规定，判决如下： 一、原告刘利科与被告公绪伟签订的房屋买卖合同有效。 二、驳回原告刘利科的其他诉讼请求。 本案诉讼费100元，保全费4270元，共计4370元，由原告刘利科负担4270元，被告公绪伟负担100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 员 公茂省 二〇二〇年六月二十八日 法官助理 王 丽 书 记 员 刘慧群