河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终615号上诉人（原审被告）：河南省上宅置业有限公司。住所地：河南省原阳县新城区富康路与民主路交叉口西侧公园世纪大酒店别墅1。法定代表人：李晓飞，任总经理。委托诉讼代理人：鲁书娟，系公司员工。被上诉人（原审原告）：王齐亚，女，1977年8月6日出生，汉族，住河南省原阳县。委托诉讼代理人：崔富彬，男，1978年6月9日出生，汉族，住河南省原阳县。委托诉讼代理人：孙付田，河南锦田律师事务所律师。上诉人河南省上宅置业有限公司（以下简称上宅公司）因与被上诉人王齐亚房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省原阳县人民法院（以下简称一审法院）（2019）豫0725民初2608号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人上宅公司委托诉讼代理人鲁书娟，被上诉人王齐亚委托诉讼代理人崔富彬、孙富田到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上宅公司上诉请求：一、一审判决事实不清，适用法律错误，依法改判或发回重审。二、一、二审诉讼费由王齐亚承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，定性错误，判定上宅公司双倍返还定金及购房款无事实依据。双方于2014年9月14日签订《认购协议书》，当日缴纳定金2万元，购房款2万元，未依约定于2014年9月20日前携带相关材料及剩余应付款项签订正式《商品房买卖合同》，王齐亚违约在先。后经多次催要王齐亚2018年1月15日缴纳房款5万元后仍未交齐房款。因王齐亚严重违约，上宅公司发出《律师函》，王齐亚丈夫至售楼部签订正式《商品房买卖合同》，销售人员要求先交钱后签订合同，符合常识及交易习惯，在未交够首付款之前是无法签订正式《商品房买卖合同》。本案因双方未签订正式合同，不具有我国法律规定的《商品房买卖合同》的特征，未形成法律意义上及事实意义上商品房买卖的事实，本案只是合同纠纷，而并非商品房买卖合同纠纷。由以上事实可知，王齐亚违约在先，上宅公司可以按照双方协议约定将房屋另售他人并不退还其定金。况且上宅公司并未将房屋出售给第三人，而是与公司员工签订代持协议。一审法院仅凭备案信息认定，未经核实，判决上宅公司支付双倍定金及购房款无事实依据。二、一审法院适用法律错误，判定上宅公司双倍返还定金及购房款无法律依据。如本上诉状第一条所述，双方仅签订了《认购协议书》，尚未签订正式的《商品房房屋买卖合同》，本案只是合同纠纷，而并非商品房买卖合同纠纷，一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条内容判决不当。且参照本院作出的（2016）豫07民终991号判决，上宅公司曾因相同案件有过诉讼，一审法院作出与本案完全不同判决，故一审法院判决存在问题。王齐亚辩称：一、双方签订《认购协议书》平等自愿、合法有效。上宅公司包括其委托律师2019年4月19日《律师函》，只一味的催促交款，但因上宅公司楼盘六年几次停滞，至今属于烂尾，购房户群访，经电视台媒体报道过。王齐亚出于防骗和基于法律赋予的权利要求先看《商品房买卖合同》并明确条款责任再付款，王齐亚一方携款至上宅公司销售经理鲁书娟处，鲁书娟只让交款不让看合同，严重违背合同法“先合同、后付款”基本原则，一审向法院提交视频资料。诉讼中经人民法院查询，上宅公司已经将案涉商铺房“一房二卖”并备案给他人，依《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。据此一审判决事实清楚、证据充分、判决得当。二、上宅公司提交的以往判决，与本案无关。综上，上宅公司上诉理由不能成立，请求维持原判，驳回上诉。王齐亚向一审法院起诉请求：依法判令上宅公司双倍返还王齐亚购房款18万元，庭审中王齐亚增加诉讼请求，要求解除王齐亚、上宅公司签订的认购协议书。一审法院认定事实：崔富彬系王齐亚的丈夫。2014年9月14日，王齐亚与上宅公司签订《上宅·公园世纪认购协议书》，其中约定王齐亚购买上宅公司56号楼A31户，房屋建筑面积约160.61㎡，房屋总价款907447元。协议书签订后，王齐亚向上宅公司交纳定金2万元；2014年9月14日，王齐亚通过艾继领账户向上宅公司交纳房款2万元；2018年1月15日，王齐亚通过马晓亮账户向上宅公司交纳房款5万元；上述款项共计9万元。2019年4月19日，上宅公司向王齐亚发送律师函，载明：“望您接到本函告后7日内前往上宅公司销售中心签订正式的《商品房买卖合同》并办理相关手续、缴纳相关税费。逾期，上宅公司有权依据《上宅·公园世纪认购协议书》约定，将您认购的房屋另行出售他人，并不退还您已交付之定金。”2019年4月20日，丈夫崔富彬到上宅公司售楼部要求签订合同，上宅公司销售人员要求先交钱后签订合同。2019年5月9日，上宅公司将案涉房屋备案登记给案外人焦宇晖。一审法院认为：王齐亚与上宅公司签订《上宅·公园世纪认购协议书》，系双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效，双方均应按照合同履行义务。王齐亚在签订协议书后，已依约向上宅公司交付购房款共计9万元，已按照约定履行部分义务。上宅公司将房屋出卖给他人并办理了备案登记，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”故王齐亚要求解除双方签订的《上宅·公园世纪认购协议书》双倍返还购房款18万元，符合法律规定，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，一审判决：一、解除王齐亚与上宅公司签订的《上宅·公园世纪认购协议书》；二、上宅公司于判决生效后十五日内向王齐亚双倍返还购房款共计180000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3900元，由上宅公司负担。二审中，王齐亚提交上宅公司出具的定金收据三份，共计9万元，请求二审法院按照定金罚则处理，请求双倍返还定金。上宅公司对该证据真实性认可，亦认可该9万元为定金。本院认为，该证据能证明一定的事实，对该证据予以采信。二审中查明：2014年9月14日双方《上宅·公园世纪认购协议书》，当日王齐亚向上宅公司交纳定金2万元；2014年12月31日，王齐亚向上宅公司交纳定金2万元；2018年1月15日，王齐亚向上宅公司交纳定金款5万元；上述款项共计9万元。另查明，案涉商品房预售许可起始时间为2015年1月28日；《上宅·公园世纪认购协议书》约定2014年9月20前签订《商品房买卖合同》；案涉房屋至今未经验收，不具备交付的条件。二审查明的其他事实与一审认定事实一致。本院认为：关于双倍返还定金是否应当支持的问题。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，王齐亚与上宅公司于2014年9月14日签订《上宅·公园世纪认购协议书》，约定2014年9月20前签订《商品房买卖合同》，而案涉商品房预售许可起始时间为2015年1月28日。王齐亚于2014年9月14日、2014年12月31日、2018年1月15日分三次交纳定金，上宅公司均予以接收，一直未能签订《商品房买卖合同》。且2019年5月9日，上宅公司将案涉房屋备案登记给案外人。案涉房屋至今未经验收，不具备交付的条件。根据王齐亚的陈述及提供的相关证据，可以认定双方未签订《商品房买卖合同》的原因在于上宅公司。另2019年4月19日，上宅公司向王齐亚发送的律师函，可以认定王齐亚交纳的定金的性质，应当适用于法律规定的定金罚则。虽然王齐亚一审起诉因误解按照房款进行主张，但二审中提供了新的证据，请求按照定金进行主张，二审本着事实求实的原则，按照定金罚则进行处理，并不违背法律规定。故因上宅公司的原因致使双方未签订《商品房买卖合同》，王齐亚请求双倍返还定金180000元，应予支持。另综合本案案情，双方已经不具备合作的信任基础，故一审根据王齐亚的请求认定双方解除合同，并无不妥。综上，上宅公司的上诉请求不成立，不予支持。一审认定部分事实错误，适用部分法律不当，应予纠正。一审判决不妥部分应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持河南省原阳县人民法院（2019）豫0725民初2608号民事判决第一项；二、变更河南省原阳县人民法院（2019）豫0725民初2608号民事判决第二项为“河南省上宅置业有限公司于判决生效后十五日内向王齐亚双倍返还定金180000元”。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3900元，由河南省上宅置业有限公司负担；二审案件受理费3900元，由河南省上宅置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  程俊林审判员  周云贺审判员  郭中伟二〇二〇年六月十九日书记员  王 铮