浙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙民终172号上诉人（原审被告）：王红艳，女，1989年11月19日出生，汉族，住河南省息县。委托诉讼代理人：郑峰，浙江航英律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海二十冶建设有限公司，住所地上海市宝山区牡丹江路1325号403室A座。法定代表人：段荣宗，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王志勇，上海融力天闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：乔斐达，上海融力天闻律师事务所律师。原审被告：五洲国际（乐清）电工电气城有限公司，住所地浙江省乐清市柳市镇沿江大道500号。法定代表人：赵凤林，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：怀少冬，系该公司员工。上诉人王红艳因与被上诉人上海二十冶建设有限公司（以下简称上海二十冶公司）、原审被告五洲国际（乐清）电工电气城有限公司（以下简称乐清五洲公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服浙江省温州市中级人民法院（2019）浙03民初213号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王红艳及其委托诉讼代理人郑峰、被上诉人上海二十冶公司的委托诉讼代理人王志勇、原审被告乐清五洲公司的委托诉讼代理人怀少冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王红艳上诉请求：撤销原判，依法改判停止执行乐清五洲公司名下坐落于乐清市的房地产［权证号：浙（2018）乐清市不动产权第0024866号］（以下简称案涉商铺），上海二十冶公司承担一、二审诉讼费。事实和理由：2017年11月20日，王红艳与乐清五洲公司达成口头购房协议，并支付定金5000元，次日案外人钱文明作为王红艳朋友代为支付45000元，11月25日王红艳支付56624元，同日王红艳配偶任清代为支付300000元。2018年2月5日，案外人陈伟作为王红艳朋友代为支付37800元，任清代为支付362200元，合计806624元，作为案涉商铺购房款。2018年2月5日，王红艳与乐清五洲公司签订《商品房买卖合同》，其以806624元价格购买案涉商铺。同日双方签订《商铺委托经营管理协议》《房屋交接书（商铺）》，王红艳确认接收交付的案涉商铺并由案外人乐清市五洲国际商业管理有限公司（以下简称五洲商管公司）进行托管。2019年1月15日，因案涉商铺实测存在面积差，钱文明代为支付167元差额款，最终王红艳合计支付购房款806791元。因上海二十冶公司申请查封了案涉商铺，王红艳无法正常办理产权手续。王红艳于2019年1月18日提出书面异议，要求解除对案涉商铺的查封，温州市中级人民法院作出（2019）浙03执异19号执行裁定书，中止对案涉商铺的执行。本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十八条，应支持王红艳要求停止执行案涉商铺的请求。上海二十冶公司辩称，王红艳和乐清五洲公司的《商品房买卖合同》没有网签备案，签订日期缺乏客观性，无法判断实际签订日期，不能认定签订于法院查封之前。王红艳付款情况真实性难以确认，即使付款真实，其于2019年1月15日才付清差额款。因此也未在法院查封前付清全部购房款。根据《商品房买卖合同》，乐清五洲公司交付房屋的前提是王红艳要付清全部房款，包括面积误差款、契税、维修基金及其他产权费用，因此交付不真实。王红艳也无证据证明占有使用了案涉商铺。《商品房买卖合同》约定，王红艳应当在交房后30日内将办证所需的全部资料和各项税费缴纳凭证一并交予乐清五洲公司，若王红艳不能提供上述资料，乐清五洲公司不承担延期办证的责任。王红艳至今都没有缴纳专项维修基金和契税，因此本案系因王红艳未缴纳费用导致查封前不能办理产权转移手续。故本案不符合《执行异议复议规定》第二十八条规定的情形。王红艳的上诉理由均不能成立。乐清五洲公司述称，王红艳在查封之前已经签了《商品房买卖合同》，付清了全部房款，并接收了案涉商铺。同意温州市中级人民法院（2019）浙03执异19号执行裁定的处理意见。上海二十冶公司向一审法院提出诉讼请求：准许执行案涉商铺。一审法院认定事实：2018年7月13日，乐清五洲公司在乐清市国土资源局就案涉商铺办理不动产权分割登记凭证，案涉的坐落于乐清市登记在乐清五洲公司名下，权证号为浙（2018）乐清市不动产权第0024866号。在该院审理上海二十冶公司与乐清五洲公司建设工程施工合同纠纷一案过程中，上海二十冶公司于2018年7月23日向该院提出财产保全申请，要求对乐清五洲公司的财产在109854047.5元范围内予以查封，该院于同日作出（2018）浙03民初1106号民事裁定，并于7月26日查封了乐清五洲公司名下坐落于乐清市洲电工电器城Ｄ区的127套房地产，其中包括案涉商铺。王红艳于2019年1月18日对案涉商铺提出书面执行异议，该院于2019年3月5日作出（2019）浙03执异19号执行裁定，中止对案涉商铺的执行。上海二十冶公司不服，遂提起申请执行人执行异议之诉。一审法院认为，本案审查重点为王红艳对案涉商铺是否享有足以排除执行的民事权益。根据《执行异议复议规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，王红艳未到庭应诉，亦未提供书面答辩、质证意见，应视为其放弃质证、辩论的权利，由于王红艳不能举证证明其符合上述规定条件，应承担举证不能的法律后果。上海二十冶公司的诉讼请求成立，予以支持。一审法院判决：准许执行被告五洲国际（乐清）电工电气城有限公司名下坐落于乐清市的房地产［权证号：浙（2018）乐清市不动产权第0024866号］。案件受理费11866元，由王红艳、乐清五洲公司共同负担。二审期间，王红艳向本院提交以下新的证据材料：一、身份证、结婚证复印件一份，拟证明王红艳与任清系夫妻；二、《商品房买卖合同》一份，拟证明王红艳与乐清五洲公司于2018年2月5日签订合法有效的书面买卖合同；三、转账记录、交易明细、信用卡账单一组，拟证明王红艳通过任清、钱文明等支付购房款合计806791元；四、不动产权分割登记凭证一份，拟证明案涉商铺于2018年7月13日具备办理不动产登记条件；五、《委托经营管理协议》《房屋交接书（商铺）》各一份，拟证明王红艳确认于2018年2月5日将案涉商铺托管给案外人五洲商管公司。上海二十冶公司质证认为，上述证据材料均非新的证据，对证据材料一的真实性无法确认；对证据材料二内容的真实性无异议，但对合同签订时间有异议，合同应在签订后30日内办理网签备案；证据材料三的真实性无法确认，案外人代付无法证明系王红艳支付，且相关支付凭证也未涉及维修基金、契税和印花税等；对证据材料四的真实性没有异议，关联性有异议；对证据材料五的真实性有异议，和《商品房买卖合同》约定不一致。乐清五洲公司质证后，对上述证据材料的真实性、合法性、关联性均无异议。本院认为，证据材料一、二、四真实、合法，对其证明力予以确认；证据材料三系王红艳通过配偶任清、案外人钱文明等向乐清五洲公司支付款项的相关银行流水与凭证，经核对，内容真实、来源及形式合法且与本案事实具有关联性，能够证明相应待证事实，予以确认；上海二十冶公司虽对证据材料五的真实性有异议，但未提供反驳证据，予以确认，该证据材料可以证明2018年2月5日，王红艳与乐清五洲公司就案涉商铺签订《商品房买卖合同》后，与五洲商管公司签订《商铺委托经营管理协议》，与乐清五洲公司、五洲商管公司签订《房屋交接书（商铺）》。本院依职权调取了案涉工程《房屋建筑工程竣工验收备案表》复印件一份，王红艳、上海二十冶公司和乐清五洲公司质证后，对其真实性均无异议。本院认为，该证据材料真实、合法，涉及案涉工程竣工时间，与本案相关，予以采信。对一审查明的事实，二审予以确认。另查明，王红艳与任清于2011年3月28日登记结婚。2017年12月20日，乐清五洲公司柳白新城D地块基建项目竣工验收，乐清市住房和城乡规划建设局于2017年12月28日接收竣工验收备案文件，同意备案。2018年2月5日，王红艳与乐清五洲公司签订《商品房买卖合同》，约定购买该公司开发的坐落于乐清市，单价为每平方8329.45元，总金额806624元；王红艳于2018年2月5日前一次性付清全部房款；乐清五洲公司应当在2017年12月30日前将符合条件的商品房交付王红艳使用；商品房达到交付使用条件后，乐清五洲公司应当书面通知王红艳办理交付手续；王红艳委托乐清五洲公司办理商品房转移登记；王红艳应在交房后30日内将真实、完整、合法、有效的办理房屋所有权证书所需的全部资料和各项税费或已缴纳税费的凭证一并交予乐清五洲公司，和乐清五洲公司签订实测面积确认协议，结清面积差价款。同日，王红艳与五洲商管公司签订《商铺委托经营管理协议》，约定王红艳在房屋交接手续办理完毕后，将案涉商铺交付给五洲商管公司，全权委托五洲商管公司进行出租和经营管理，委托经营期限自2017年12月30日至2027年12月29日。如因开发商原因造成商铺不能立即交付，则以开发商实际交付该商铺时间作为王红艳交付该商铺的时间，并由开发商直接交付给五洲商管公司。为扩展招商，培育市场，并考虑王红艳的长期利益，王红艳放弃委托经营期限内前三年向五洲商管公司收取任何形式的经营收益，直至第四年起（2020年12月30日起至2027年12月29日止），如商铺已实际出租，并取得租金收入的，租金由五洲商管公司代为收取，在扣除提留10%作为五洲商管公司的商业管理费后，租金由五洲商管公司按季度支付给王红艳。同日，乐清五洲公司、王红艳与五洲商管公司三方签订《房屋交接书（商铺）》，约定案涉商铺已达到购房合同约定的使用交付条件，王红艳同意接收，并将商铺通过《房屋交接书（商铺）》转交五洲商管公司经营管理并交付承租户进场装修等。2017年11月20日，乐清五洲公司出具收款收据一份，载明收到王红艳D1-331定金5000元；2007年11月21日案外人钱文明通过工商银行代王红艳向乐清五洲公司支付45000元；2017年11月25日，王红艳通过广发银行支付56624元；王红艳配偶任清通过建设银行支付300000元；2018年2月5日，任清通过建设银行支付362200元，案外人陈伟通过工商银行、平安银行代王红艳支付20000元和17800元，上述款项合计806624元。2019年1月15日，钱文明通过支付宝代王红艳支付差额款167元。2019年1月15日，乐清五洲公司向王红艳开具金额为806791元的增值税普通发票。本院认为，根据各方的诉辩意见，本案二审的争议焦点是王红艳对案涉商铺是否享有排除法院强制执行的民事权益。《执行异议复议规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。因此，王红艳作为案外人，根据《执行异议复议规定》第二十八条规定，主张其对案涉商铺享有排除法院强制执行的民事权益，应举证证明其符合上述司法解释规定的四个条件，进而足以排除法院对案涉商铺的强制执行。一、当事人是否在人民法院查封前已经签订合法有效的书面买卖合同王红艳在执行异议阶段和本案二审中提交了落款日期（打印）为2018年2月5日的《商品房买卖合同》一份，结合当日其已支付的购房款与《商品房买卖合同》约定一致的事实，其主张付清房款当日签订了《商品房买卖合同》，符合房屋买受人通常在签约当时或之后再依约支付购房款的通常交易习惯。上海二十冶公司对该《商品房买卖合同》落款日期真实性提出异议，但未提供证据证明，不予采信。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定，当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。此外，网签制度是房地产主管部门因市场管理需要而规定的公示程序，主要目的是规范交易行为，提高交易透明度，加强监督管理，防止“一房多卖”，网签合同具有登记备案作用，但是否网签并不影响双方前期面签合同的效力。因而，上海二十冶公司以案涉《商品房买卖合同》未备案网签为由对该合同的真实性提出异议并据此主张合同无效，于法无据，不能成立。根据当事人的举证情况，可以认定王红艳与乐清五洲公司在案涉商铺被一审法院查封前已于2018年2月5日签订书面《商品房买卖合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。二、王红艳是否已支付案涉商铺全部转让价款根据王红艳二审提交的证据材料，2018年2月5日，王红艳与乐清五洲公司签订《商品房买卖合同》，约定案涉商铺总价格为806624元。2017年11月20日，乐清五洲公司出具收款收据，收到王红艳定金5000元；2007年11月21日案外人钱文明通过工商银行代王红艳向乐清五洲公司支付45000元；2017年11月25日，王红艳通过广发银行支付56624元；王红艳配偶任清通过建设银行支付300000元；2018年2月5日，任清通过建设银行支付362200元，案外人陈伟通过工商银行、平安银行代王红艳支付20000元和17800元，合计806624元。虽然钱文明2019年1月15日代为支付的差额款167元系在法院查封案涉商铺之后，但是该款项性质系面积补差款且金额极小，因此根据本案现有证据可以认定王红艳已实际支付了合同约定的案涉商铺全部价款。三、王红艳是否在人民法院查封之前已合法占有案涉商铺首先，根据《房屋建筑工程竣工验收备案表》记载，案涉商铺所在工程于2017年12月20日已完成竣工验收，并于2017年12月28日办理竣工验收备案手续。结合2018年2月5日王红艳与乐清五洲公司签订的《商品房买卖合同》约定的交付时间为2017年12月30日的事实，在合同相对方亦无异议的情况下，可以认定案涉商铺在2017年12月底实际已具备交付条件。其次，根据王红艳执行异议和二审提供的落款日期均为2018年2月5日的《商铺委托经营管理协议》和《房屋交接书（商铺）》反映，王红艳不仅同意接收当时已达到购房合同约定使用交付条件的案涉商铺，还根据《商铺委托经营管理协议》，将该商铺通过《房屋交接书（商铺）》转交五洲商管公司经营管理，同时为了扩展招商、培育市场以及考虑其自身的长期利益，放弃自2017年12月30日起至2027年12月29日止共计10年委托经营期限内前三年的经营收益。上述《商铺委托经营管理协议》《房屋交接书（商铺）》系各方在自愿、平等、互利的基础上签订，符合各方利益，亦不违反法律、法规的强制性规定。再则，虽然案涉《商品房买卖合同》补充协议约定买受人付清房款、委托出卖人缴纳的契税、维修基金、物业管理费等费用的情况下才能办理收房手续，而王红艳至2018年2月5日尚未缴纳维修基金等费用，但是上述约定系乐清五洲公司和王红艳之间的约定，在乐清五洲公司对此未提出异议并自愿办理交付手续的情况下，不足以否定交付的合法性。最后，《执行异议复议规定》第二十八条规定的“合法占有”应以买受人实际控制房屋为标准，买受人是否实际入住或使用不是对房屋合法占有的必要条件。本案中，乐清五洲公司以向五洲商管公司交付案涉商铺的方式向王红艳交付，王红艳将案涉商铺委托五洲商管公司经营管理并放弃前三年经营收益系其对自身财产和权利的处分，据此可以认定其系以委托他方经营的方式实现对案涉商铺的实际控制，构成《执行异议复议规定》第二十八条规定的“合法占有”。综上，王红艳主张其在人民法院查封案涉商铺之前已合法占有案涉商铺具有高度可能性，可予确认。四、案涉商铺是否非因王红艳自身原因未办理过户登记本案中，虽然王红艳与乐清五洲公司系于2018年2月5日签订《商品房买卖合同》，但案涉商铺于2018年7月13日才取得《不动产权分割登记凭证》，符合依法办理产权过户登记的条件，同月26日被人民法院查封后即无法办理产权过户登记手续。考虑到乐清五洲公司存在分批统一办理房屋产权手续的实际情况，案涉商铺自符合办理产权过户登记条件至被查封仅十余天，故本案王红艳未能办理房产过户登记，尚不足以认定系其怠于行使登记权利所致，应认定案涉商铺未办理过户登记并非其自身原因。综上所述，根据王红艳二审提交的新证据，本案符合《执行异议复议规定》第二十八条规定，王红艳对案涉商铺享有的民事权益足以排除法院根据上海二十冶公司申请采取的执行行为。王红艳上诉理由于法有据，应予支持。原判认定事实部分有误，实体处理不当，予以纠正。鉴于王红艳一审怠于参与诉讼提交证据的过失，一审案件受理费由其负担。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销浙江省温州市中级人民法院（2019）浙03民初213号民事判决；二、驳回上海二十冶建设有限公司的诉讼请求。一审案件受理费11866元，由王红艳负担；二审案件受理费11866元，由上海二十冶建设有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  谢静华审判员  沈 伟审判员  赵恩勰二〇二〇年六月十九日书记员  程丽嫣