河北省兴隆县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0822民初1985号 原告（执行案外人）：于振，男，1976年7月14日出生，汉族，居民，住河北省兴隆县。 委托诉讼代理人：付连存，河北瑞峰律师事务所律师。 被告（申请执行人）：何静，女，1982年9月13日出生，汉族，户籍所在地河北省兴隆县，现住北京市顺义区。 第三人（被执行人）：何雨，女，1987年1月8日出生，汉族，住河北省兴隆县。 第三人（被执行人）：陈洋，男，1987年6月25日出生，汉族，住河北省兴隆县。 第三人：崔建平，女，1955年10月15日出生，汉族，居民，住河北省鹰手营子矿区。 第三人：于喜，男，1977年7月16日出生，汉族，住河北省滦县。 原告于振与被告何静，第三人何雨、陈洋、崔建平、于喜案外人执行异议之诉一案，本院于2019年6月11日立案后，依法由审判员师庚卯、人民陪审员王小东、韩晓凤组成合议庭适用普通程序，于2019年11月20日公开开庭进行了审理。原告于振及其委托诉讼代理人付连存，被告何静，第三人崔建平、于喜到庭参加诉讼，第三人何雨经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，第三人陈洋经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告于振向本院提出诉讼请求：1.要求依法确认登记在崔建平名下位于兴隆县房屋（以下简称涉案房屋）属于原告所有；2.要求崔建平协助原告将涉案房屋的所有权和不动产权变更登记至原告名下；3.要求对涉案房屋不得依据兴隆县人民法院（2013）兴执字第176-2号执行裁定书进行执行；4.诉讼费用由被告负担。事实和理由：2009年10月13日，何雨、陈洋用崔建平名义购买涉案房屋。2012年5月19日，何雨、陈洋将该涉案房屋出售给于喜。2012年9月18日于喜将该涉案房屋出售给原告，由原告占有、使用至今。因原告买房时开发商的法定代表人死亡，致使过户手续不齐无法办理过户。2019年5月6日原告得知何雨、陈洋与何静民间借贷纠纷一案，何静申请对涉案房屋执行，即提出异议，兴隆县人民法院于2019年5月20日作出（2019）冀0822执异7号执行裁定书，驳回原告异议。原告故提起诉讼，请求依法裁决。 被告何静辩称，1.涉案房屋购房合同原件在我手中，原告提供的收条不能证实是购房款，不具有真实性、相关性；2.何雨与崔建平协议书没有履行，不能证明何雨有权处分涉案房屋；3.2012年5月19日房屋买卖协议当中的房号是2单元501室，租房协议也是2单元501室，而涉案房屋是2单元504室，按情理不应出现差错，陈洋的270,000.00元收条是虚假的。法院查封时，何雨、陈洋都没有声明涉案房屋已经出卖；4.2012年9月18日于喜与于振房屋买卖协议的房屋是2单元501室而不是2单元504室，此协议与本案无关，并且于振的350,000.00元房款既没有取用资金记录，也没有支付资金记录，不能证明存在收条中陈述的支付行为，即不能证明收条内容的真实性；5.涉案房屋仍备案在崔建平名下，于喜对该涉案房屋无处分权；6.涉案房屋仍处于抵押中，抵押人为崔建平，抵押权人为中国银行兴隆支行，2012年9月18日该涉案房屋的抵押并未提前获得清偿，未经抵押权人中国银行兴隆支行同意，于喜与于振的转让行为无效；7.于振自2012年9月18日至2013年1月4日期间并未做产权办理准备，原告提交的复印件不足以证明其主张。要求对涉案房屋依据兴隆县人民法院（2013）兴执字第176-2号执行裁定书进行执行。 第三人何雨未作陈述。 第三人陈洋未作陈述。 第三人崔建平述称，对原告的起诉没有意见，但是有一个请求，不管法院怎么判，要求他们把我还的贷款还给我，因为我花钱了。 第三人于喜辩称，我不知道有租房协议，当时陈洋和何雨两人卖给我的房子，我与陈洋认识好多年了，对他们比较信任。当时有意向把孩子接过来跟我一起住，后来由于公司上市失败我被调回到市里，想把房子卖掉，这是事实。对原告的起诉没有意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告于振提交1号证，商品房买卖合同，证明2009年10月13日崔建平购买涉案房屋，买卖合同原件随房屋一起交付给原告；2号证，2013年7月30日崔建平的调查笔录1份，证明涉案房屋是何雨、陈洋用崔建平名义购买；3号证，2012年5月19日陈洋和于喜签订的房屋买卖协议及陈洋收条，证明2012年5月19日陈洋将涉案房屋以270,000.00元出售给于喜；4号证，2012年9月18日于喜和于振签订的房屋买卖协议及收条，证明于喜以350,000.00元将涉案房屋出售给于振；5号证，照片4张，证明自原告购买房屋后至今占有、使用涉案房屋的现状；6号证，物业费收据6张、兴隆县热力公司发票6张，证明自2013年至2019年物业费、取暖费全部由原告缴纳；7号证，2013年5月23日听证笔录1份，笔录第7页中明确涉案房屋属于于振，且何静对2012年9月18日于喜与于振房屋买卖协议无异议，说明被告均认可查封前于喜和于振的买卖协议属于合法有效的买卖合同；8号证，兴隆县馨埔花园小区业主委员会证明2份，证明自2012年至2019年涉案房屋的物业费由原告全部交清，2017年以前不能办理过户是因为开发商老总去世，整体未经相关单位验收，才不能办理产权手续，不能办理过户不是原告原因导致，2017年以后因本案一直在诉讼争议过程中，也不是原告原因导致不能过户；9号证，（2019）冀0822执异7号执行裁定书，证明本案原告起诉的依据；10号证，（2013）兴执字第176-2号执行裁定，证明原告要求排除执行的依据；11号证，2013年11月15日热力公司收费票据，证明原告交纳2013年度热力费用。被告何静对原告于振提供的1、2、3、4、5、6、7、8、9、10号证均不认可；11号证有异议，认为是何雨、陈洋交的费用。第三人崔建平对原告提供的1号证无异议，2、3、4、5、6、7、8、9、10号证认为与其无关，11号证无异议，我没有交过热力费用和物业费用。第三人于喜对原告于振提供的1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11号证均无异议。第三人何雨、陈洋对原告于振提供的1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11号证未质证。本院认为原告于振提供的1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11号证与本案具有关联性，予以采信。 被告何静提供1号证，崔建平与开发商签订的房屋买卖合同，证明涉案房屋的合法权利人是崔建平，何雨只是债权人对房屋并没有处分权；2号证，房屋交接单，证明涉案房屋为2单元504室；3号证，个人购房借款担保合同，证明房屋权利人应当是崔建平，贷款是由何雨、陈洋偿还，后来他们二人不还了，就一直由崔建平偿还；4号证，个人住房公积金贷款抵押（反担保）合同，证明涉案房屋是用住房公积金买的房子，在银行有贷款；5号证，维修基金、契税收据，证明对原告提交证据的真实性不认可；6号证，2013年1月14日**向崔建平转账2,000.00元记录，证明何静用此笔款项偿还崔建平的房屋贷款。以上证据也能证明于喜本人都没有取得涉案房屋的所有权，他无权对涉案房屋进行出卖。原告于振对被告何静提供的1号证真实性无异议，按何静所说购房人为崔建平，何雨没有处分权，也就说明何静认可其与何雨、陈洋民间借贷纠纷一案查封房屋错误，何静无权对本案涉案房屋申请执行；2号证有异议，买受人的签名系何宝华代签，何宝华与本案没有关联性；3号证真实性无异议，不能证明房屋有抵押就无权进行买卖，因于喜从何雨、陈洋处购买房屋已将全部价款付清，三人形成债权债务关系，不影响房屋所有权的转移；4号证真实性无异议，不能证明房屋有贷款就不能进行买卖处分；5号证对契税收据“今收到陈洋”，后被人为涂改为崔建平，且交款人也是陈洋，足以说明该房屋系何雨、陈洋借用崔建平名义购买；6号证与本案无关联性。综上，何静与何雨、陈洋之间仅为民间借贷关系，购房手续也不应该在何静处，购房手续的原件应在崔建平处，交给于喜后又交到于振手中，因崔建平是代人买房，手续才在何雨、陈洋处，可见何雨、陈洋与何静进行恶意串通，何静提交的证据达不到其证明目的。第三人崔建平对被告何静提供1号证真实性无异议，2、3、4、5号证据不清楚，6号证认为是转给银行了。第三人于喜对被告何静提供1号证认为房屋买卖合同应该是给我的，不清楚为什么在何静处，2、3、4、5号证不清楚，6号证认为与本案无关。第三人何雨、陈洋对被告何静提供的1、2、3、4、5、6号证未质证。本院认为被告何静提供的1、2、3、4、5、6号证与本案具有关联性，予以采信。 本院依职权调取如下证据：1号证，（2013）兴民初字第191号民事卷宗中第18页崔建平与何雨的协议书；2号证，兴隆县兴隆热力有限责任公司的缴费明细，时间自2012年11月15日至2019年9月21日，此明细表的用户为于振，地址为2单元504室；3号证，贷款还款明细，贷款人为崔建平、贷款金额为130,000.00元，自2009年12月21日起还款，至2015年5月15日全部贷款已偿还完毕。于振对本院调取的1、2、3号证无异议。何静对本院调取的1号证认为能证明涉案房屋是何雨、陈洋的，但协议内容和具体时间记不清了；2号证认为2014年之前是何雨、陈洋居住；3号证有异议，不发表意见。崔建平对本院调取的1、2号证无异议，3号证认为自2013年11月起都是我偿还的贷款，在我偿还贷款前按理说应当是何雨、陈洋还的。于喜对本院调取的1、2、3号证无异议。本院认为本院调取的1、2、3号证与本案具有关联性，予以采信。 本院根据当事人陈述和经审理确认的证据，认定事实如下： 2009年10月13日，崔建平购买承德华康房地产开发有限公司（以下简称承德华康公司）开发的涉案房屋并与承德华康公司签订《商品房买卖合同》，此涉案房屋建筑面积103.79平方米，总价款221,903.00元，首付款91,903.00元，其余房款办理银行按揭贷款。2009年10月15日崔建平与承德市住房置业担保有限责任公司（以下简称置业担保公司）签订《个人住房公积金贷款抵押（反担保）合同》，双方主要约定：抵押权人为置业担保公司，抵押人为崔建平，抵押物为涉案房屋，抵押期限自2009年10月至2015年10月。2009年11月10日，崔建平作为借款人、中国银行兴隆支行作为贷款人、置业担保公司作为保证人签订了《个人购房借款担保合同》，崔建平使用住房公积金借款130,000.00元，借款期限自2009年11月24日起至2015年11月24日止。此笔借款已于2015年5月15日前全部偿还。 2010年10月13日，崔建平与何雨签订协议书，双方主要约定：何雨以崔建平名义购买涉案房屋，该楼房全部房款221903.00元全部由何雨出资，崔建平不出资，房屋所有权归何雨所有；何雨以崔建平名义购买的楼房，由何雨在签订本协议之日一次性先行给付崔建平房款91903.00元，剩余房款由何雨以崔建平名义继续偿还贷款，直至何雨将贷款还清，何雨所偿还的贷款数额顶作何雨所应付的剩余价款；本协议签订后，崔建平将原购房合同、付款凭证、还贷凭证及还贷银行卡、折等手续一并交付给何雨。2012年5月19日，何雨、陈洋（二人于2009年9月2日办理登记结婚手续）与于喜签订房屋买卖协议，双方主要约定：何雨、陈洋将馨埔花园2单元50室出售给于喜，面积以房照为准，于喜一次性付给何雨、陈洋270000.00元购房款；何雨、陈洋保证出售的房屋无第三人向于喜争议所有权、无担保、无抵押。同日，陈洋出具收条：“今从于喜处收到购房款270000.00元，从2012年5月19日房款两清，收款人：陈洋”。2012年9月18日，于喜与于振签订房屋买卖协议，于喜将兴隆县馨埔花园2单元501室出售给于振，双方主要约定：面积以房照为准；于振一次性付给于喜350000.00元购房款；于喜保证出售的房屋无第三人向于振争议所有权、无担保、无抵押。同日，于喜出具收条：“今收到于振给付的兴隆县的购房款350000.00元，本次买卖的房款现在已经全部结清，房子从此归于振所有，收款人：于喜”。于振向兴隆县诚盛物业服务有限公司缴纳馨埔花园2号楼2单元504自2013年1月至2019年12月物业费；向兴隆县兴隆热力有限责任公司缴纳馨埔花园2号楼2-504自2013年至2019年热能费用，兴隆县兴隆热力有限责任公司用户交费明细显示2012年11月15日缴纳2012-2013年度热能费2520.00元，但原告、被告及第三人均未提供缴费证据。2019年11月10日，兴隆县馨埔花园小区业主委员会证明：今证明兴隆县馨埔花园小区截止至2017年为止，因开发商老总去世，本小区房屋未经相关单位进行整体验收，不能统一办理房屋产权手续。2017年以后陆续开始有业主单独办理房屋产权手续。 何静与何雨、陈洋民间借贷纠纷一案，本院于2013年1月4日作出（2013）兴民初字第191号民事裁定书，裁定：查封登记在崔建平名下的被告何雨与陈洋所有的位于兴隆县。本院于2013年1月14日进行调解并制作（2013）兴民初字第191号民事调解书，协议内容：被告何雨、陈洋于2013年1月15日给付原告何静借款313287.00元。此民事调解书已经发生法律效力。因何雨、陈洋未给付，何静向本院申请执行，本案依法立案执行，案号为（2013）兴执字第176号。因（2013）兴民初字第191号民事裁定书查封的房屋期间届满，2014年12月31日，本院以（2013）兴执字第176-1号执行裁定书继续查封该房屋，2017年11月28日本院以（2013）兴执字第176-2号执行裁定书继续查封该房屋。 2013年3月21日，于喜向本院提出书面异议，主张本院查封的登记在崔建平名下的位于兴隆县为其所有，法院查封错误，请求予以解除查封。2013年4月1日，本院对于喜提出的书面异议举行听证，2014年9月14日，本院作出（2013）兴执字第176号通知书，通知于喜其不具备提出书面异议的主体资格，驳回了于喜的异议请求。2019年5月6日，于振向本院提出书面异议，主张2009年10月13日何雨、陈洋以崔建平名义购买的2-2-504房屋应为其所有，兴隆县人民法院以（2013）兴执字第176-2号执行裁定书继续查封该房屋，属于查封错误，请求予以解除查封。本院认为2-2-504房屋现仍备案登记在崔建平名下，于振主张该房产系其所有，请求解除查封的异议请求所提供的证据不足，本院依法不予支持，于2019年5月20日作出（2019）冀0822执异7号执行裁定书，裁定：驳回于振的异议请求。于振于2019年6月11日向本院提起诉讼。 本院认为，本案立案案由为买卖合同纠纷，经过审理，应当确定为案外人执行异议之诉。2009年10月13日崔建平购买承德华康公司开发的涉案房屋，有商品房买卖合同予以证实，崔建平取得涉案房屋所有权。崔建平用涉案房屋作为抵押物办理购房按揭贷款手续，抵押人为崔建平，抵押权人为置业担保公司，抵押期间自2009年11月24日起至2015年11月24日止，实际抵押期间自2009年11月24日起至2015年5月15日。在涉案房屋抵押期间，2010年10月13日崔建平与何雨签订的协议约定由何雨支付首付款及按期偿还银行贷款、崔建平配合何雨办理房屋产权过户登记，但此协议均未履行完毕，即涉案房屋所有权仍备案登记在崔建平名下；2012年5月19日何雨、陈洋和于喜签订房屋买卖协议中约定何雨、陈洋保证出售的房屋无第三人向于喜争议所有权、无担保、无抵押，此约定与涉案房屋已办理抵押事实明显不符，且此房屋买卖协议未征得抵押权人置业担保公司同意，也未约定转让的受让人代为清偿债务消灭抵押权，故此转让行为无效；2012年9月18日于喜和于振签订房屋买卖协议中约定于喜保证出售的房屋无第三人向于振争议所有权、无担保、无抵押，此约定与涉案房屋已办理抵押事实明显不符，且此房屋买卖协议未征得抵押权人置业担保公司同意，也未约定转让的受让人代为清偿债务消灭抵押权，故此转让行为无效。基于上述无效转让行为，于振主张确认涉案房屋属于其所有并由崔建平协助办理变更登记的诉讼请求，本院不予以支持。于振主张对涉案房屋不得依据兴隆县人民法院（2013）兴执字第176-2号执行裁定书进行执行证据不足、理由不充分，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国担保法》第四十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下： 驳回原告于振的诉讼请求。 案件受理费100.00元，由原告于振负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。 审判长 师庚卯人民陪审员王小东人民陪审员韩晓凤 二〇二〇年六月四日 书记员 柳        建        鑫 附页 一、判决的相关法律依据 1、《中华人民共和国物权法》 第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。 2、《中华人民共和国担保法》 第四十九条抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。 转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押物。 抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 二、上诉期限及上诉费用 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费100.00元，上诉于承德市中级人民法院。逾期不上诉并不交上诉费的视为放弃权利，本判决生效。（上诉费交费方式：将上诉费交付到中国建设银行股份有限公司承德市车站路支行户名为：河北省承德市中级人民法院；账户为：13×××02，到账查询电话为0314-21××××5，上诉人交款后将交款凭条随上诉状一起交付本院）。