江西省崇仁县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1024民初599号原告：乐文祥，男，1965年3月26日出生，汉族，崇仁县人。委托诉委托诉讼代理人：徐蔚斌，崇仁县河上镇法律服务所法律工作者，特别授权代理。委托诉讼代理人：邱艳芳，崇仁县河上镇法律服务所法律工作者，特别授权代理。被告：罗少卿，男，1966年10月27日出生，汉族，崇仁县人，住崇仁县。委托诉讼代理人：邹玉荣，江西一阳律师事务所律师，一般代理。原告乐文祥与被告罗少卿房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告乐文祥及其委托诉讼代理人徐蔚斌、被告罗少卿及其委托诉讼代理人邹玉荣到庭参加诉讼，本案现已审理终结。乐文祥向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告支付拖欠租金9934.37元[500元（2019年10月21日至2019年11年12日未足额支付部分）+6679.2元（2019年11月12日至2020年3月20日4个月的租金，按每个月1669.8元计算）+2755.17元（2020年3月21日至2020年5月5日1个半月的租金，按每月1836.78元计算）]；并另外支付起诉之后的租金从2020年5月6日起按每月1836.78元计算至本案判决生效之日为止。二、依法解除双方所签订的租赁协议（合同）。三、依法判决被告所交押金500元归原告所有，同时判决被告向原告承担违约金1万元。四、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年3月20日，被告罗少卿因开办建材店面之需与原告签订了一份店面出租协议，协议约定：原告把坐落在崇仁县巴山镇西郊路山青G栋从东第九店面出租给被告使用，租期五年，第一年租金1380元/月，年租金16560元（2017年3月21日至2018年3月20日）；第二年递增10%，年租金18216元（2018年3月21日至2019年3月20日），以此类推，并预收押金500元，租赁期间从2017年3月21日至2022年3月20日止。据以上合同，被告在2019年3月21日—2020年3月21日每年应向原告支付租金22041.36元。被告在租赁期间，租金只付到2019年11月份（同时该11月未足额支付，尚差500元）。但双方协议约定：被告应每半年向原告支付租金，据此被告应于2019年9月21日一次性向原告支付至2020年3月20日为期半年的租金10018.8元（20037.6元/年/2），被告却只支付至2019年11月份（同时该11月份尚差500元），显然构成根本违约。2020年初，本原告曾准备向贵院就双方租赁合同纠纷提起诉讼，因正值疫情期间，本人未当面清楚告知本人的诉讼代理人被告支付房屋租金情况，只简要电话告知诉讼代理人只得到被告2个月租金不到，同时没有说清楚是2019年年底的事，还是2020年年初的事，造成诉讼代理人在诉状中计算租金不正确，使本案事实不是很清为维护本人的正当权利不受侵犯，特依据《民事诉讼法》相关规定，向贵院申请撤回了本案第一次起诉。得到贵院批准后，本原告重新确定了清楚的诉请，特重新向贵院提起诉讼。同时，根据双方协议约定：“被告逾期一个月未交租金，原告有权终止合同，不退押金，并被告需承担违约金10000元”。据此，现原告要求解除双方出租合同（具体解除时间为本案判决生效之日）。并被告所交押金500元归原告所有，被告另外向原告支付违约金1万元以上事实和诉请，请贵院依法查明，判决支持为感！罗少卿辩称，一、本案《店面出租协议》在2019年11月20日就已解除。答辩人因经营扩大，答辩人租用的店面很难陈设其所经营的产品，需重新租赁面积更大的店面经营，为此答辩人与被答辩人协商，要求提前退租，即解除《店面出租协议》，被答辩人也同意。为此答辩人在支付2019年3月21日至9月20日半年的租金10018.8元后，没有再按《店面出租协议》的约定支付下半年的租金，而是支付从2019年9月21日至答辩人搬走时的2019年11月20日，共二个月的租金。2019年10月10日，答辩人通过微信转账支付二个月（即2019年9月21日至11月20日）的租金3339.6元扣减500元押金后合计2839.6元给被答辩人。被答辩人收到以上款项后表示默认，并没有提出任何异议。2019年11月19日（即答辩人搬走的前一天）上午，被答辩人来到店里要求答辩人将阁楼拆了尽快搬走，没办法答辩人当天请电焊工柴阁楼到晚上12点多钟直至因影响到楼上邻居休息才停止。2019年11月20日晚上被答辩人还打电话问答辩人阁楼是否已经拆了，2019年11月23日被答辩人打电话要求答辩人清理店内的垃圾，此后被答辩人与答辩人之间再也没有任何电话联系。《合同法》第93条的规定，“当事人协商一致，可以解除合同。”所以答辩人解除《店面出租协议》的行为不违反法律的规定，为此，本案的《店面出租协议》实际在2019年11月20日答辩人搬走时就已经解除。二、答辩人租金全部付清，被答辩人要求答辩人支付其拖欠的租金没有事实和法律依据。答辩人在2019年11月20日搬走涉案店面时，《店面出租协议》就已解除，答辩人与被答辩人之间再不存在任何租赁关系。2019年11月20日之前的租金答辩人已全部付清，答辩人不存在拖欠被答辩人租金的问题。为此，被答辩人要求答辩人支付其拖欠的租金没有事实和法律依据。三、被答辩人要求将押金500元归其所有，同时要求答辩人支付其1万元违约金没有事实和法律依据。《店面出租协议》中没有约定答辩人不能退租，也没有约定解除合同的违约责任，仅仅在该协议第五条中约定了被答辩人逾期一个月未支付租金，则答辩人有权终止合同，不退押金，并罚违约金5000元至10000元。而答辩人租赁期间均按约支付租金，不存在逾期支付租金的违约情形，为此，被答辩人要求将押金500元归其所有，同时要求答辩人支付其1万元违约金没有事实与法律依据。四、被答辩人在起诉状中陈述的再次起诉的理由与事实不相符。被答辩人在诉状中说“2020年年初，本原告曾准备向贵院就双方租赁合同纠纷提起诉讼，因正值疫情期间，本人未当面清楚告知本人的诉讼代理人被告支付房屋租金情况，只简要电话告知诉讼代理人只得到被告2个月租金不到，同时没有说清楚是2019年年底的事，还是2020年年初的事，造成诉讼代理人在诉状中计算租金不正确，使本案事实不是很清”。我们认为被答辩人的这一说法与事实不相符。第一，起诉状中具状人乐文祥的签名是被答辩人乐文祥本人所签，被答辩人不可能不看内容就签字，我们有理由相信被答辩人对起诉状的内容是完全清楚的。第二，被答辩人及其代理人都参加了第一次起诉的庭审活动，在庭审中被答辩人的代理人还宣读了诉讼请求及起诉的事实与理由，被答辩人对起诉状的诉讼请求及起诉的事实及理由等内容在法庭上听得清清楚楚，被答辩人没有任何异常的举动，对其代理人宣读的起诉状内容也没有提出任何异议。只是在庭审举证、质证程序结束后的提问环节中，我方代理人向被答辩人提问答辩人是什么时候支付其2019年11月21日至2020年2月的房租，被答辩人无法提供相应的证据，不能自圆其说才说是代理人写错了。这一事实在第一次起诉的庭审笔录中均予以记载。所以我们认为被答辩人在起诉状中陈述的再次起诉的理由与事实不相符，我们认为被答辩人不管起诉多少次都无法改变本案的客观事实，请求法院驳回被答辩人的诉讼请求。乐文祥与罗少卿围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人均无异议的证据，本院经审查后予以认定并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.乐文祥提交店面空置的照片，对其真实性、合法性予以认定，但该照片只能证明店面空置，无法证明罗少卿存在违约行为，对该证据的关联性不予认定。2.罗少卿提交的微信转账截屏，可以证明2019年9月21日之后，罗少卿仅支付了2个月的店面租金，乐文祥并未提出异议，对该证据的真实性、合法性、关联性予以认定。罗少卿提交的通话记录无法证明其证明目的，本院不予认定。根据当事人的陈述及庭审查明的证据，本院认定事实如下：2017年3月20日，罗少卿在乐文祥处租赁位于崇仁县山青G栋（西郊路）从东第九号店面，双方签订店面出租协议一份，协议约定租期5年，第一年租金每月1380元，年租金16560元，第二年递增10%，以此类推，并预收押金500元。店面租期从2017年3月21日至2022年3月20日，租金半年付一次，六个月后收取下半年租金，逾期一个月未交乐文祥有权终止合同，不退押金，并罚违约金5000元至10000元人民币。协议未对合同解除及合同解除违约责任相关事项进行约定。2019年3月22日，乐文祥支付2019年3月21日至2019年9月20日的租金10018.8元。2019年10月10日，乐文祥通过微信转账祥罗少卿支付2019年9月21日至2019年11月20日租金2839.6元，罗少卿未在微信上进行答复。乐文祥于2019年11月23日搬离本案所涉店面。本院认为，乐文祥与罗少卿房屋租赁合同真实、合法、有效，依法予以确认。乐文祥在约定的房租缴纳期限内，未按约定支付6个月房租，只支付了2个月房租，可以认为以自己的行为表示不履行主要债务，即不再租赁店面，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项的规定，有下列情形之一的，可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。乐文祥以实际行为表明解除合同，故乐文祥与罗少卿的房屋租赁合同已于2019年11月20日解除，故对乐文祥要求再次解除双方租赁合同及支付2019年11月20日之后租金的诉讼请求，不予支持。罗少卿提前解除合同，本应承担违约责任，但双方签订的房屋租赁合同并没有对提前解除合同应承担的违约责任进行约定，故对乐文祥要求罗少卿承担违约责任的主张，不予支持。关于押金，罗少卿已将押金抵扣为房租，乐文祥当时亦未提出异议，视为认可押金抵扣房租，本院不做另做处理。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二项之规定，判决如下：驳回原告乐文祥的诉讼请求。本案诉讼费310.8元，减半收取计155.4元，由原告乐文祥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院，并按规定向抚州市中级人民法院预交上诉案件诉讼费（户名：江西省抚州市中级人民法院，账号：开户行：中国农业银行抚州抚河支行，款项：上诉费），自上诉期满后七日内仍未交纳的按自动撤回上诉处理。审判员  甘志强二〇二〇年六月十七日法官助理朱诗浓书记员陈思凤