辽宁省沈阳市于洪区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0114民初14625号 原告：唐艳玲，女，1973年3月1日出生，汉族，住辽宁省阜新市细河区。 委托诉讼代理人：孙宝义，系辽宁群越律师事务所律师。 被告：柯永锋，男，1972年2月8日出生，汉族，住沈阳市于洪区。 委托诉讼代理人：张岩，系辽宁权兴律师事务所律师。 被告：汤庆金，男，1968年1月18日出生，汉族，住浙江省乐清市。 委托诉讼代理人：张岩，系辽宁权兴律师事务所律师。 被告：黄金俊，男，1955年10月21日出生，汉族，住浙江省乐清市。 委托诉讼代理人：马琳、宋光，系北京广墨律师事务所律师。 被告：阜新恒强置业发展有限公司，住所地阜新市细河区。 法定代表人：黄金俊，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：宋光，系北京广墨律师事务所律师。 被告：阜新中阳建设集团有限公司，住所地阜新市细河区。 法定代表人：吕开权，系该公司总经理。 托诉讼代理人：宋光，系北京广墨律师事务所律师。 被告：周魁斌，男，1976年10月31日，汉族，住辽宁省阜新蒙古族自治县。 原告唐艳玲与被告柯永峰、汤庆金、黄金俊、阜新恒强置业发展有限公司（以下简称恒强公司）、阜新中阳建设集团有限公司（以下简称中阳公司）、周魁斌执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年7月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告唐艳玲及其委托诉讼代理人孙宝义，被告柯永峰、汤庆金委托诉讼代理人张岩，被告周魁斌到庭参加了诉讼。被告黄金俊、恒强公司、中阳公司经本庭合法传唤未到庭。现本案现已审理终结。 原告向本院提出如下诉讼请求：一、请求停止对辽宁省阜新市细河区XX号房屋的执行，解除保全、查封；二、请求确认辽宁省阜新市细河区XX号房屋归原告所有；三、诉讼费由各被告承担。事实与理由：被告阜新恒强置业发展有限公司开发辽宁省阜新市细河区XX工程，原告给施工方建筑公司干人工，因开发公司只支付部分建筑公司人工费、建筑公司也只给原告结部分农民工人工费，经三方同意，开发公司将XX房屋用来抵欠人工费，原告与被告阜新恒强置业发展有限公司于2015年9月29日签订商品房购买合同，开发公司出具收款收据。在被告柯永锋、汤庆金申请执行案件中，原告才得知已抵帐方式购买的阜新市细河区XX号房屋已经被查封、执行，原告对贵院执行提出了案外人异议申请，贵院于2017年8月10日作出（2017）辽O114执异103号执行裁定书，驳回原告的异议申请。原告认为，贵院执行的房屋是案外人即本案原告的财产，侵犯了原告的合法权益，原告以抵欠人工费方式购买的房屋没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，只是还没有办理房屋产权证书，员工施工人工费优先于被告的普通债权，基于优先于普通债权抵欠人工费购买的房屋应首先保证优先购买人的权利即本案原告的权利，并且在法院查封前原告已经购买此房屋，购买在前、查封在后。望依法裁决。 被告柯永锋、汤庆金辩称，不同意原告的诉讼请求，二人为合作关系，具体见质证意见。 被告周魁斌辩称，在2013年5月份我承包了中阳建设集团所中标的阜新恒强置业集团的工程（也就是中阳建设集团把中标的工程转包给了我）工程栋号为XX、XX、XX、XX楼，于2016年完工，在施工期间，施工中由吕传宝去给我做人工，施工期间中阳建设集团拖欠我方工程款，致使我无法给付唐艳玲足额人工费。后以上各方商定由恒强置业集团公司直接顶账给唐艳玲一套商业网点房（二期XX门，面积192.5平方米,总价为2，502,500.00元）中阳建设集团给恒强置业开具了收款收据，我给中阳建设集团开具了收款收据，唐艳玲给我开具了人工费收据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、2013年5月9日，被告中阳公司作为发包方与被告周魁斌作为承包方以及被告恒强公司作为担保人共同签订《建设工程施工合同》一份，合同约定恒强马德里花园住宅小区有关项目工程发包给被告周魁斌。 2、2013年至2014年期间，被告周魁斌与吕传宝签订协议书，将其承建的项目工程中部分人工分包给吕传宝。双方于2015年7月10日进行人工费结算，经结算共计欠付吕传宝2456000元，被告中阳公司在结算单上签章确认。 3、2015年9月29日被告恒强公司作为出卖人与原告作为买受人签订认购合约一份，合约约定，原告购买坐落XX号房屋，房屋总价款2502500元，付款方式为全款抵。吕传宝以被告中阳公司欠付人工费抵顶房屋购房款，同日恒强公司为原告出具收款收据，房款金额2502500元，吕传宝为被告中阳公司出具收款收据，收款单位为原告，事由为收到工程款2502500元。 4、本院在审理柯永峰、汤庆金诉黄金俊、蔡秀莲、恒强公司借款合同纠纷一案过程中，于2016年7月31日作出（2016）辽0114民初9961号民事裁定书，预查封恒强公司开发的位于阜新市细河区XX号房屋（建筑面积192.5平方米）。后原告向本院提出执行异议，本院于2017年8月11日作出（2017）辽0114执异103号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。原告遂向本院提起执行异议之诉。 5、经本院实地勘察，案涉房屋现为原告占有使用。 6、原告与吕传宝系夫妻关系，登记时间为2013年6月27日。 本院认为，对案外人提起执行异议之诉的，案外人应当对执行标的享有足以排除执行的民事权益承担举证证明责任。 本案为二审发回案件，二审法院意见为：1、应追加中阳公司及周魁斌为本案当事人，对于是否欠付人工费、拖欠多少、是否存在以房抵顶工程款的情形及抵顶多少事实进一步审查；2、对于原告是否符合“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的情形进行审查。 本案的争议焦点为：1、涉案房屋的顶账事实是否真实存在；2、涉案房屋顶账的时间是在人民法院查封前还是在查封后；3、涉案房屋原告方是否实际占有使用。 关于案涉房屋的顶账事实是否真实存在问题，根据原告提供的建设施工合同、原告丈夫吕传宝与被告周魁斌签订的协议书、被告周魁斌、中阳公司出具的结算单，能够确认欠付原告丈夫吕传宝工程款的事实。并且，根据原告提供的认购合约及恒强公司为出具的收款收据及原告丈夫吕传宝为中阳公司出具的收款收据，能够确认原告所签订的认购合约系用工程款抵付房屋全款的事实。故案涉房屋抵账事实真实存在。 关于案涉房屋顶账的时间问题，原告与被告恒强公司签订的认购合约时间系在确认欠付工程款数额后，时间为2015年9月29日。本院于2016年7月31日作出（2016）辽0114民初9961号民事裁定书，并对案涉房屋进行预查封的保全措施。其顶账行为时间确系在保全措施之前。 关于原告是否享有排除执行的民事权益问题，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；3、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，原告与被告恒强公司签订的认购合约，系因抵顶工程欠款所订立，其内容亦符合商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，真实有效。所订立的合同时间在法院查封之前，且基于抵顶以交付全部的房款。案涉房屋是否用于居住以及原告名下是否有其他房屋的问题，首先，根据案涉房屋现实现状，尚不能确定房屋使用用途及房屋性质，其次，我国合同法中对于建筑工程承包人的优先受偿权进行了明确规定，意在保护实际施工人的合法权益优先受偿。案涉房屋的抵顶行为充分保护了实际施工人的权益优先得到受偿，原告为实现工程款债权进行的抵顶行为不宜作为消费者角度考虑规定中“是否用于居住”的条件。故本院认为原告享有的权利能够排除执行。 关于原告主张确认案涉房屋所有权问题，因案涉房屋现状为至今尚未竣工验收，且不具备办理产权登记条件，故本院对于该项请求不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下： 一、不得执行（2016）辽0114民初9961号民事裁定书预查封恒强公司开发的位于阜新市细河区XX号房屋； 二、驳回原告唐艳玲其他诉讼请求。 案件受理费100元，由被告阜新恒强置业发展有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  李成贤 人民陪审员  朱 迪 人民陪审员  闫 红 二〇二〇年六月二十八日 书 记 员  王 舒