广西壮族自治区扶绥县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1421民初1105号 原告：广西凌智物业服务有限公司，住所地南宁市青秀区仙葫大道中段9号天池山小区5号楼负三层。统一社会信用代码914501006877750041。 法定代表人：高光汉，执行经理。 委托诉讼代理人：钟启苏，广西恒聚律师事务所执业律师。 被告：钟启雄，男，1966年11月22日出生,壮族,职业不详，住广西扶绥县。 被告：农娇桂,女，1975年11月20日出生，壮族，职业不详，广西扶绥县。 被告共同委托诉讼代理人：苏文平，广西双贺律师事务所执业律师。 原告广西凌智物业服务有限公司（以下简称：凌智物业公司）诉被告钟启雄、农娇桂物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告凌智物业公司的委托诉讼代理人钟启苏，被告钟启雄、农娇桂委托诉讼代理人苏文平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告凌智物业公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付原告2016年1月至2018年12月商铺物业费3560.4元及2016年2月初至2020年3月底逾期缴纳物业费违约金10414.2元；2．被告支付原告律师代理费500元。两项合计13974.6元。事实与理由：2013年1月21日，被告与广西扶绥县城市开发投资有限公司（以下简称城投公司）签订一份《商品房买卖合同》，购买了位于扶绥县商铺。2015年12月30日，城投公司依法选聘原告为前期物业服务管理服务人，双方签订了为期三年的《扶绥县某某小区前期物业服务合同》。合同约定：物业服务企业的物业服务费按建筑面积分别收取，其中按住宅物业0.4元/平方米/月，商业物业一层1元/平方米/月、二层0.5元/平方米/月，车库物业0.3元/平方米/月的标准收取。业主如逾期缴纳物业服务费，则应自逾期之日起按所欠缴费用的每日千分之三的标准向物业服务企业支付违约金。前期物业服务合同生效后，原告依约为小区及被告提供了完善的物业管理服务，但被告却未依约向原告缴纳2016年1月1日至2018年12月31日物业费，被告的行为已构成违约，应当承担支付原告物业费、违约金及律师代理费的违约责任。 被告钟启雄、农娇桂辩称，1．原、被告之间不存在物业服务合同关系。被告购买的商铺面向大街，不需要物业服务也没见原告提供过物业服务，原告没有任何证据证实为业主提供绿化及安保服务。2．本案《前期物业服务合同》是原告和城投公司签订，原告应向城投公司主张权利，被告申请追加城投公司作为共同被告。3．被告商铺所在小区在房子卖之前就已经有扶绥县某某物业服务有限公司（以下简称某某物业服务公司）提供物业服务，2013年底某某物业服务公司已经撤离某某小区。2014年后就没有任何物业公司为小区提供过任何服务。原告诉讼请求无事实与法律依据，应当驳回原告的起诉。 经审理查明：2013年1月14日，被告钟启雄、农娇桂与城投公司签订一份《商品房买卖合同》，购买了位于扶绥县商铺，建筑面积为137.79㎡，套内面积134.16㎡。2013年，某某物业服务公司在某某小区为被告等业主提供物业服务。某某物业服务公司向某某小区终止提供物业服务后，2015年12月30日，城投公司与原告凌智物业公司签订《扶绥县某某小区前期物业服务合同》。合同约定：凌智物业公司向业主和物业使用人提供物业服务，向业主或物业使用人收取物业管理服务等相关费用。合同期限自2016年1月1日起至2018年12月31日止。物业服务费用由业主按其拥有的专有部分物业建筑面积交纳，具体标准：1．住宅物业0.4元/月／㎡；2．商业物业一层1元／月／㎡、二层0.5元/月／㎡；3．车库物业0.3元/月／㎡。物业公司按三级服务标准执行物业服务。业主应在每月20日前缴纳当月物业服务费，也可以按月、季、年预交物业服务费用。业主未在规定时间内交纳物业服务费用，从逾期之日起按每天所欠费用的3‰标准支付违约金。前期物业服务合同生效后，原告于2016年1月1日进驻某某小区为小区业主提供了相应的物业管理服务。被告未依约向原告支付物业服务费，原告分别于2018年11月27日、29日，2019年1月21日在小区公告栏张贴《公告》《律师函》《物业服务费缴费通知书》《某某小区缴费通知单》等向欠费业主催缴物业管理服务费。被告尚欠原告2016年1月1日至2018年12月31日期间物业管理服务费。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯全面履行自己的义务。为给小区业主提供安全、舒适的环境，2015年12月30日，城投公司作为建设单位与原告凌智物业公司签订《扶绥县某某小区前期物业服务合同》。该合同是双方自愿签订，内容未违反法律、法规的规定，合法有效，应受法律保护。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”故，被告以并非前期物业服务合同当事人为由主张原告主体不适格，本院不予采信。《扶绥县某某小区前期物业服务合同》对小区全体业主具有约束力。2016年1月1日至2018年12月31日，原告按合同约定向被告所在的小区提供了物业服务，被告钟启雄、农娇桂是实际的受益者，其应当缴纳相关的物业服务费用。被告辩称，2013年某某物业服务公司撤离小区后就未见其他物业公司为小区提供物业管理服务，且被告商铺门口面对大路不需要物业服务。本院认为，小区物业公司并非为业主个人提供专项服务，而是为了小区整体的安全、舒适环境提供物业管理服务，包括公共设施维护、公共环境卫生、公共秩序、绿化、消防、排污、垃圾处理等等。被告称不需要物业公司提供服务，但又称2013年有某某物业服务公司为其提供了物业服务，自相矛盾。原告向本院提交律师函、催缴费用通知书、疏通管道照片等证据证实其按约定履行物业服务合同并已书面催缴物业费。且，本案（属系列案）在审理过程中，已有部分业主认可原告提供了物业服务，并主动支付拖欠原告的物业费。被告未能举证予以反驳，应当承担举证不能的法律后果。故对被告的辩解不予采信。《前期物业服务合同》约定物业服务费按商业一层按1元／月﹒㎡、二层0.5元／月﹒㎡计算。被告购买的商铺分两层建筑面积共计137.79平方米，每月应缴纳的物业费分别为59.9元、39元。但本案中，因原告未能提供充分证据证实其已按合同约定向业主提供了全部物业服务项目，因此，依据公平原则，物业费本院酌情按80%由业主缴纳。故被告从2016年1月1日至2018年12月31日，拖欠的物业服务费应为98.9元／月×80%×36个月=2848.32元。被告未按合同约定按月缴纳物业费，已构成违约，应承担支付拖欠物业费及违约金的违约责任。关于违约金。前期物业服务合同约定违约金从逾期之日起按每天千分之三计算，被告不认可。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人约定的违约金超过损失百分之三十的，一般可以认定为《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。案涉合同约定的违约金标准为日千分之三，已明显过高，本院酌减按年利率6%（即月利率0.5%）支持为宜。根据前期物业服务合同期限为2016年1月1日至2018年12月31日，原告主张违约金从2016年2月起算至2020年3月底，违约金基数呈等差式递增，故本院支持2016年2月至2018年12月期间35个月的违约金累积为：98.9元／月×80%×0.5%（月利率）×630个月积数【（1+35）×35÷2】=249.23元；2019年1月至2020年3月期间的违约金为：2848.32元×0.5%（月利率）×15个月=213.62元，两项合计462.85元；原告主张违约金超出部分不予支持。关于律师代理费，原告未向本院提交证据证实产生的律师代理费损失，故本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、钟启雄、农娇桂于本判决生效后十日内一次性支付广西凌智物业服务有限公司物业服务费2848.32元及违约金462.85元，共计3311.17元； 二、驳回广西凌智物业服务有限公司的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案生效判决规定的履行期限内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决书规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费75元（广西凌智物业服务有限公司已预交），由被告钟启雄、农娇桂负担18元，原告广西凌智物业服务有限公司负担57元。 本判决为终审判决。 审 判 员 梁金玲 二〇二〇年六月二十八日 法官助理 郑瑜洁 书 记 员 何艳荣 附相关法律条文及司法解释： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。