浙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙民终178号上诉人（原审被告）：傅德恩，男，1976年1月5日出生，汉族，住浙江省永嘉县。上诉人（原审被告）：傅彩平，女，1975年8月22日出生，汉族，住浙江省永嘉县。两上诉人的共同委托诉讼代理人：张永谦，浙江光正大律师事务所律师。两上诉人的共同委托诉讼代理人：钟宁宁，浙江光正大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海二十冶建设有限公司，住所地上海市宝山区牡丹江路1325号403室A座。法定代表人：段荣宗，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王志勇，上海融力天闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：乔斐达，上海融力天闻律师事务所律师。原审被告：五洲国际（乐清）电工电气城有限公司，住所地浙江省乐清市柳市镇沿江大道500号。法定代表人：赵凤林，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：怀少冬，男，系该公司员工。上诉人傅德恩、傅彩平因与被上诉人上海二十冶建设有限公司（以下简称上海二十冶公司）、原审被告五洲国际（乐清）电工电气城有限公司（以下简称乐清五洲公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服浙江省温州市中级人民法院（2019）浙03民初226号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人傅德恩、傅彩平的共同委托诉讼代理人张永谦、被上诉人上海二十冶公司的委托诉讼代理人王志勇、原审被告乐清五洲公司的委托诉讼代理人怀少冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。傅德恩、傅彩平上诉请求：一、判令撤销浙江省温州市中级人民法院（2019）浙03民初226号民事判决，改判驳回上海二十冶公司的一审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由上海二十冶公司承担。事实和理由：傅德恩、傅彩平已于2017年12月30日合法占有五洲电工电器城D区17幢129室商铺（以下简称案涉商铺），原审判决认定“傅德恩、傅彩平提供的证据不足以证明其在案涉商铺被查封前已合法占有案涉商铺”错误。1.案涉商铺已具备交付条件。2015年12月9日，傅德恩、傅彩平与乐清五洲公司达成初步购买意向并支付购房定金5万元。2016年12月16日，傅德恩、傅彩平与乐清五洲公司签订《客户签约确认单》拟购买案涉商铺，并支付全部购房款及开业保证金、履约保证金。2017年4月20日，傅德恩、傅彩平与乐清五洲公司签订《商品房买卖合同》。2017年12月底，乐清五洲公司开发的案涉商铺所在五洲电工电器城已竣工并具备交付条件。2.傅德恩、傅彩平已收到《交房通知书》。2017年12月28日，乐清五洲公司向傅德恩、傅彩平发送了《交房通知书》。该《交房通知书》虽系庭后补充提交，但原审据此认为“真实性存疑”，明显不当，且该证据未经庭审质证，导致傅德恩、傅彩平未在一审期间补充提交中国邮政特快专递凭证，以辅助证明《交房通知书》送达时间。根据该《交房通知书》，乐清五洲公司通知交房时间为2017年12月30日前，并特别告知“如您逾期未办理交付手续，则视为出卖人已履行了交房义务。”上述证据足以证明，案涉商铺已在查封前合法转移，由傅德恩、傅彩平占有。3.关于《交房通知书》送达后的法律效力。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。……买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”的规定，在购房人无正当理由拒绝接收的情况下，可以《交房通知书》确定交付日期，而傅德恩、傅彩平并没有拒绝收房，据此，足以认定傅德恩、傅彩平在法院查封前已合法占有案涉商铺。4.关于《房屋交接书（商铺）》。在本案房屋买卖合同中，乐清五洲公司提供的格式文本都是由乐清五洲公司填写（打印）房号、价格、时间等内容，购房人只需签署姓名，傅德恩、傅彩平作为购房人只在乐清五洲公司提供的格式文本上签名，符合双方的交易习惯。傅德恩、傅彩平持有的《房屋交接书（商铺）》虽没有签署时间，但乐清五洲公司留存的《房屋交接书（商铺）》落款时间为2017年12月30日，证明案涉商铺在2017年12月30日已经交付傅德恩、傅彩平合法占有。原审认为“庭后虽补交载明时间的交接书，但真实性存疑”，明显违背常理。上海二十冶公司辩称，原判认定傅德恩、傅彩平未在法院查封前合法占有案涉商铺，进而判令准许对案涉商铺的执行，正确无误。请求驳回傅德恩、傅彩平的上诉请求，维持原判。乐清五洲公司述称，同意傅德恩、傅彩平上诉请求及理由。上海二十冶公司向一审法院起诉请求：准许执行乐清五洲公司名下坐落于乐清市的房地产［权证号：浙（2018）乐清市不动产权第0024122号］。一审法院认定事实如下：2017年4月20日，傅德恩、傅彩平与乐清五洲公司签订《商品房买卖合同》，约定购买该公司开发的坐落于乐清市，单价为每平方13922.54元，总金额1066049元。傅彩飞于2016年12月16日代为付清了案涉商铺的购房款并由乐清五洲公司开具收款收据及增值税发票。2018年7月13日，乐清五洲公司在乐清市国土资源局就案涉商铺办理不动产权分割登记凭证，案涉的坐落于乐清市登记在乐清五洲公司名下，权证号为浙（2018）乐清市不动产权第0024122号。另查明，在该院审理上海二十冶公司与乐清五洲公司建设工程施工合同纠纷一案过程中，上海二十冶公司于2018年7月23日向该院提出财产保全申请，要求对乐清五洲公司的财产在109854047.5元范围内予以查封，该院于同日作出（2018）浙03民初1106号民事裁定，并于7月26日查封了乐清五洲公司名下坐落于乐清市洲电工电器城Ｄ区的127套房地产，其中包括案涉商铺。傅德恩、傅彩平于2019年1月18日对案涉商铺提出书面执行异议，该院于2019年3月11日作出（2019）浙03执异8号执行裁定，中止对案涉商铺的执行。上海二十冶公司不服，遂提起申请执行人执行异议之诉。一审法院认为，本案的争议焦点为傅德恩、傅彩平对案涉商铺是否享有足以排除执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。虽然傅德恩、傅彩平与乐清五洲公司于2017年4月20日签订了书面的《商品房买卖合同》，但其提供的证据不足以证明其在案涉商铺被查封前已经合法占有案涉商铺，故傅德恩、傅彩平未能同时满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件，其对案涉商铺不享有足以排除执行的民事权益。综上所述，上海二十冶公司的诉讼请求成立，该院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一项规定，判决：准许执行乐清五洲公司名下坐落于乐清市的房地产［权证号：浙（2018）乐清市不动产权第0024122号］。案件受理费14394元，由傅德恩、傅彩平、乐清五洲公司共同负担。本院二审期间，上诉人傅德恩、傅彩平向本院提交以下新的证据材料：1.房屋建筑工程竣工验收备案表复印件一份，拟证明案涉商铺所在的乐清五洲公司柳白新城D地块基建项目于2017年12月28日竣工验收备案，案涉商铺已具备实际交付条件；2.《客户签约确认单》一份，拟证明2016年12月16日傅德恩、傅彩平与乐清五洲公司达成购房意向，双方签署了《客户签约确认单》，确认购买案涉商铺，当日付款1066049元，乐清五洲公司明示《商品房买卖合同》等内容；3.《交房通知书》、特快专递面单、邮件查询单各一份，拟证明乐清五洲公司于2017年12月29日向傅德恩、傅彩平寄送《交房通知书》，告知其于2017年12月30日前往五洲电工电器城招商销售中心办理相关交付手续，傅德恩、傅彩平于2017年12月30日签收；4.微信朋友圈资料、手机相册照片一组，拟证明傅德恩、傅彩平委托傅彩平姐妹傅彩飞于2018年3月22日通过微信朋友圈、58同城发布案涉商铺出租信息，于2018年4月2日在五洲电工电器城附近电线杆上发布案涉商铺出租广告信息，傅德恩、傅彩平在当时已合法占有案涉商铺。上海二十冶公司质证认为，对证据材料1的真实性、合法性无异议；对证据材料2的真实性无法确认；对证据材料3中的《交房通知书》的形式真实性无异议，但该证据材料缺乏载明的附件一、二，内容不完整，对证明目的有异议，特快专递面单、邮件查询单真实性难以确认；证据材料4与本案无关。乐清五洲公司质证后，对上述证据材料均无异议。本院认证如下：上海二十冶公司对傅德恩、傅彩平提交的证据材料1的真实性无异议，故对该证据的真实性予以确认，可以证明案涉商铺所在项目的竣工验收时间；对证据材料2的真实性，上海二十冶公司虽提出异议，但因其就此未能提供反驳证据，故对该证据予以采信；证据材料3中的《交房通知书》系乐清五洲公司通知傅德恩、傅彩平交房的材料，傅德恩、傅彩平一审已提交，上海二十冶公司对其形式真实性无异议，予以采信，特快专递面单、邮件查询单经与原件核对属实，予以采信；证据材料4涉及傅德恩、傅彩平通过傅彩平姐妹傅彩飞发布案涉商铺招租信息，予以采信。另，傅德恩、傅彩平一审庭审后补充提交的《房屋交接书（商铺）》，经本院委托浙江省乐清市人民法院与乐清五洲公司留存的《房屋交接书（商铺）》核对，对真实性予以确认。对一审查明的事实，二审予以确认。另查明，2016年12月16日，傅德恩、傅彩平与乐清五洲公司签订《客户签约确认单》，傅德恩、傅彩平认购案涉商铺，建筑面积76.57平方米，原总价1188749元，优惠明细“（总房款1188794-自营20000-办卡10000）×0.92=1066049元”，优惠后总价1066049元，双方同意一次性付款方式支付房款，已交定金50000元，当日实收款1016049元。乐清五洲公司置业顾问、营销负责人、财务人员分别签名确认，傅德恩、傅彩平签名确认。在该《客户签约确认单》末尾注明：开发商已向乙方（傅德恩、傅彩平）明示《商品房买卖合同》（含补充协议和附件）示范文本、《商铺委托经营管理协议》等协议；买受人已阅并仔细核对确认上述内容，确定所述各项可作为本人《商品房买卖合同》同等条件之确认内容，不再更改。同日，傅彩飞与乐清五洲公司签订《客户签约确认单》，傅彩飞认购五洲电工电器城D-17-128室商铺，优惠后总价821551元，已交定金50000元，当日实收款771551元。2015年12月9日，傅彩飞通过中国农业银行向乐清五洲公司支付100000元；2016年12月16日，傅彩飞通过中国农业银行向乐清五洲公司支付1782600元；通过支付宝向乐清五洲公司支付25000元。2016年12月16日，乐清五洲公司出具收款收据二份，一份载明收到傅德恩、傅彩平D-17-129室房款1066049元，收款方式刷卡；一份载明收到傅彩飞D-17-128室房款821551元，收款方式支付宝25000元，刷卡746551元。同日，五洲商管公司出具收款收据四份，分别载明：收到傅德恩、傅彩平D-17-129室开业保证金5000元；收到傅德恩、傅彩平D-17-129室履约保证金5000元；收到傅彩飞D-17-128室开业保证金5000元；收到傅彩飞D-17-128室履约保证金5000元；收款方式均为刷卡。2019年1月15日，乐清五洲公司向傅德恩、傅彩平开具案涉商铺金额为1066049元的增值税普通发票，向傅彩飞开具D-17-128室商铺金额为821801元的增值税普通发票。傅德恩、傅彩平与乐清五洲公司签订的《商品房买卖合同》约定，傅德恩、傅彩平于2017年4月20日前一次性付清全部房款，乐清五洲公司应当在2017年12月30日前，将符合条件的商品房交付傅德恩、傅彩平使用。乐清五洲公司、五洲商管公司与傅德恩、傅彩平签订《房屋交接书（商铺）》约定，案涉商铺已达到购房合同约定的使用交付条件，傅德恩、傅彩平同意接收，根据《商品房买卖合同》，将该商铺通过本交接书交付傅德恩、傅彩平经营，同时五洲商管公司根据傅德恩、傅彩平与五洲商管公司签订的《商铺管理合同》进行进场装修等管理。乐清五洲公司留存的《房屋交接书（商铺）》的落款时间为2017年12月30日。2017年12月29日，乐清五洲公司通过EMS1078558257224邮件向傅德恩、傅彩平邮寄落款日期（打印）为2017年12月28日的《交房通知书》，载明：案涉商铺将于2017年12月30日开始交房，请预约时间于2017年12月30日前往五洲电工电器城招商中心办理相关交付手续或按排号时间进行交房，所需缴纳的费用详见附表一，办理产证相关所需资料详见附表二。如逾期未办理交付手续，视为出卖人已履行了交房义务。傅德恩、傅彩平于2017年12月30日收到该邮件。2018年3月22日傅彩飞通过微信朋友圈发布案涉商铺及D-17-128室商铺出租信息；2018年4月2日，傅彩飞在电线杆上发布案涉商铺及D-17-128号室商铺出租信息。再查明，2017年12月20日，乐清五洲公司柳白新城D地块基建项目竣工验收，乐清市住房和城乡规划建设局于2017年12月28日接收竣工验收备案文件，同意备案。本院认为，根据各方的诉辩意见，本案二审的争议焦点是傅德恩、傅彩平对案涉商铺是否享有排除法院强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。因此，傅德恩、傅彩平作为案外人主张其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，应举证证明其符合第二十八条规定的四项构成要件，足以排除法院对案涉商铺的强制执行。一、当事人是否在人民法院查封前签订合法有效的书面买卖合同傅德恩、傅彩平原审中提交落款日期（打印）为2017年4月20日的《商品房买卖合同》一份，主张其在案涉商铺被查封之前已与乐清五洲公司签订合法有效的书面买卖合同。上海二十冶公司对该《商品房买卖合同》落款日期真实性提出异议，但未提供证据证明，不予采信。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定，当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。此外，网签制度是房地产管理部门因市场管理需要而规定的公示程序，主要目的是规范交易行为，提高交易透明度，加强监督管理，防止“一房多卖”，网签合同具有登记备案作用，但是否网签并不影响双方前期面签合同的效力。因而，上海二十冶公司以案涉《商品房买卖合同》未备案网签为由对该合同的真实性提出异议并据此主张合同无效，于法无据，不能成立。根据当事人的举证情况，可以认定傅德恩、傅彩平与乐清五洲公司在案涉商铺被一审法院查封前已于2017年4月20日签订书面《商品房买卖合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。二、傅德恩、傅彩平是否已支付案涉商铺全部转让价款傅德恩、傅彩平自述其委托傅彩平姐妹傅彩飞支付案涉商铺购房款，傅彩飞亦出具《情况说明》认可其支付的款项中包括代傅德恩、傅彩平支付的购房款，故应审查傅彩飞的支付情况以确认傅德恩、傅彩平是否已支付案涉商铺的全部购房款。根据傅德恩、傅彩平提交的证据材料，傅彩飞于2015年12月9日通过中国农业银行向乐清五洲公司支付100000元；于2016年12月16日通过中国农业银行向乐清五洲公司支付1782600元，通过支付宝向乐清五洲公司支付25000元，合计1907600元。上述款项扣除五洲商管公司收取的案涉商铺和另案傅彩飞所购商铺的开业保证金和履约保证金合计20000元，剩余款项为1887600元。而案涉商铺的合同价款为1066049元，另案傅彩飞购买的商铺合同价款为821551元，合计1887600元。可见，傅彩飞支付的款项与案涉商铺及另案傅彩飞所购商铺合同价款总和一致。据此，可以认定傅德恩、傅彩平已经交付了合同约定的案涉商铺全部转让价款。上海二十冶公司主张傅彩飞上述付款与案涉商铺购房款缺乏关联性，但未提供反驳证据，不予支持。三、傅德恩、傅彩平是否在人民法院查封之前已合法占有案涉商铺首先，根据傅德恩、傅彩平提供的房屋建筑工程竣工验收备案表记载，案涉商铺所在的乐清五洲公司柳白新城D地块基建项目已于2017年12月20日竣工验收，并于2017年12月28日办理竣工验收备案手续。结合2017年4月20日傅德恩、傅彩平与乐清五洲公司签订的《商品房买卖合同》约定的交付时间以及2017年12月29日乐清五洲公司向傅德恩、傅彩平寄送的《交房通知书》通知的交付时间均为2017年12月30日的事实，在合同相对方乐清五洲公司亦无异议的情况下，傅德恩、傅彩平主张案涉商铺在2017年12月底实际已具备交付条件，可予采信。其次，虽然傅德恩、傅彩平一审最初提交的其与乐清五洲公司签订的《房屋交接书（商铺）》落款时间空白，但结合傅德恩、傅彩平于2017年12月30日收到《交房通知书》的事实，傅德恩、傅彩平主张其于2017年12月30日接收已经具备交付条件的案涉商铺，符合常理。傅德恩、傅彩飞一审庭审后补充提交的乐清五洲公司留存的《房屋交接书（商铺）》载明的落款时间为2017年12月30日，说明乐清五洲公司亦认可2017年12月30日向傅德恩、傅彩平交付案涉商铺的事实。因此，可以根据乐清五洲公司的确认对案涉商铺的交付时间予以认定。本院对上海二十冶公司就《房屋交接书（商铺）》落款时间提出的鉴定申请，不予准许。再则，虽然案涉《商品房买卖合同》补充协议约定买受人付清房款、委托出卖人缴纳的契税、维修基金、物业管理费等费用的情况下才能办理收房手续，而傅德恩、傅彩平亦承认至2017年12月30日其尚未缴纳维修基金等费用，但是上述约定系乐清五洲公司和傅德恩、傅彩平买卖双方当事人之间的约定，在乐清五洲公司对此未提出异议并自愿办理房屋交付手续的情况下，不足以否定交付的合法性。最后，傅德恩、傅彩平已经通过交纳开业保证金、履约保证金的方式确认案涉商铺由其自己经营。故傅德恩、傅彩平委托傅彩飞通过微信朋友圈、在电线杆上张贴公告的方式发布案涉商铺出租信息，既符合常理，也印证了案涉商铺在此之前已交付傅德恩、傅彩平并由其合法占有的事实。综上，本院认为傅德恩、傅彩平主张在人民法院查封案涉商铺之前已合法占有案涉商铺具有高度可能性，可予确认。四、案涉商铺是否非因傅德恩、傅彩平自身原因未办理过户登记本案中，虽然傅德恩、傅彩平与乐清五洲公司于2017年4月20日即签订了《商品房买卖合同》，但案涉商铺于2018年7月13日才取得《不动产权分割登记凭证》，符合依法办理产权过户登记的条件，同月26日被人民法院查封后即无法办理产权过户登记手续。考虑到乐清五洲公司存在分批统一办理房屋产权手续的实际情况，在案涉商铺于2018年7月26日即被查封的情况下，案涉商铺自符合办理产权过户登记条件至被人民法院查封仅十余天，故本案傅德恩、傅彩平未能办理房产过户登记，尚不足以认定系其怠于行使登记权利所致，应认定案涉商铺未办理过户登记并非其自身原因。综上所述，综合傅德恩、傅彩平一、二审提交的证据，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，傅德恩、傅彩平对案涉商铺享有的民事权益足以排除法院根据上海二十冶公司申请采取的执行行为。其上诉理由，于法有据，应予支持。原判认定事实部分有误，实体处理不当，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销浙江省温州市中级人民法院（2019）浙03民初226号民事判决；二、驳回上海二十冶建设有限公司的诉讼请求。一、二审案件受理费各14394元，均由上海二十冶建设有限公司负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长  谢静华审判员  沈 伟审判员  赵恩勰二〇二〇年六月十九日书记员  程丽嫣