浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙07民终275号 上诉人（原审被告）：楼君斌，男，1979年2月17日出生，汉族，住浙江省义乌市。 委托诉讼代理人：蒿伟，浙江六和（义乌）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：浙江神力针织品有限公司，住所地：浙江省义乌市义南工业区塔山路100号。 法定代表人：龚贤书。 诉讼代表人：楼青松，浙江神力针织品有限公司管理人。 委托诉讼代理人：李娟、张姗姗，浙江神力针织品有限公司管理人工作人员。 上诉人楼君斌因与被上诉人浙江神力针织品有限公司（以下简称神力公司）对外追收债权纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2019）浙0782民初5630号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 楼君斌的上诉请求：撤销原判，依法改判驳回神力公司的诉讼请求，一、二审诉讼费用由神力公司负担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、对于2018年6月1日以后的租金，楼君斌同意按原租金标准支付，但不应支付利息。2017年5月30日楼君斌与神力公司签订《租房协议》，约定由楼君斌租用神力公司的厂房和宿舍，租期自2017年6月1日至2018年5月31日。租期届满后，因考虑到涉案厂房可能会被司法拍卖，双方口头约定转为不定期租赁，租金标准不变，支付方式为每月一付。2018年5月25日神力公司管理人与楼君斌谈话时，并没有提出解除租房协议，只是要求楼君斌将每月租金和水电费打入其指定的账户。这在事实上可以认定神力公司管理人是认可和接受租赁合同关系的。楼君斌之所以自2018年6月份以后没有继续交纳租金，是因为神力公司管理人不履行厂区管理职责，环境卫生脏乱差，还擅自关停厂区水电，严重影响了楼君斌的正常租用，楼君斌希望厂区恢复正常秩序后再补交租金。因此，楼君斌对迟延交纳租金没有过错，不应支付利息。二、一审判决要求楼君斌按鉴定报告所列标椎支付房租没有法律和事实依据。1、在书面《租房协议》租期届满后，双方口头约定转为不定期租赁，租金标准不变。即使2018年5月25日神力公司管理人与楼君斌谈话时，也未提出解除租房协议。2、该鉴定报告的鉴定结果不公正。该鉴定过程没有考虑到神力公司的具体情况与涉案租赁房屋法律风险等因素。事实上，审理公司早已被认定为D类企业（即严重失信企业），涉案房屋随时有可能被法院拍卖，从而导致承租方搬离（产生一笔大额的搬迁费用）。这类房屋的租金标准肯定要大大低于正常标准，但该鉴定报告并没有考虑到这些因素。就在同一工业园区的其他D类企业，在环境卫生菅理都正常的情况下，租金也只有七八元每平方米每月。综上所述，一审判决认定事实不清，判决不当，损害了楼君斌的合法权益。为了维护上诉人的合法权益。 神力公司辩称：本案楼君斌使用的4号楼与鉴定评估的5号楼均在塔山路100号厂区内，厂房楼层结构一致，租金可以参考同一厂区同一时段的5号楼。根据合同法第97条之规定，合同解除后尚未履行的终止履行，已经履行的当事人可以要求恢复原状采取补救措施并赔偿损失。本案租赁合同已经解除，楼君斌仍占有使用房屋至2019年3月11日，故应当支付占有使用费，并赔偿因逾期付款给神力公司造成的利息损失。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 神力公司向一审法院起诉请求：依法判令楼君斌支付自2018年6月1日起至2019年3月13日止的占有使用费513565.80元并赔偿利息损失（自起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日止）。 一审法院认定事实：2014年8月22日，中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司（以下简称信达公司）受让中国农业银行义乌分行对神力公司的债权（债权本金9000万元及相应利息）。2016年5月16日，信达公司函告浙江求是园律师事务所，载明：关于我公司从农业银行义乌分行收购的神力公司债权维护期间，同意由贵所或贵所指定的第三方协助我司管控神力公司位于义乌市义南工业区塔山路100号的抵押厂房及附属土地。管控期间，要按照贵司的承诺函履行相关职责；管控行为要合法、适当；不得违反相关法律法规规定、不得侵害社会公共利益或者有悖于社会公序良俗；在妥当管控我司抵押厂房外，协调好债务人对抵押物的处分权与执行法院的执行权，不得给我司带来声誉或者其他损害。同日，浙江求是园律师事务所函告神力公司，载明：关于信达公司从农业银行义乌分行收购的神力公司债权，我所接受信达公司委托，由我所指派第三方（龚辉兵、陈式梓）协助信达公司管控神力公司位于义乌市义南工业区塔山路100号的抵押厂房及附属土地。管控范围包括派专人24小时监管厂房以及掌控抵押厂房因租赁产生的租金。其后，陈式梓所在的义乌市天睿资产管理有限公司接管神力公司的大部分厂房，由陈式梓负责管理，另外还安排了门卫、会计（夏秀秀）、水电工（金京彬）等工作人员。2015年始，楼君斌租用神力公司的厂房用于经营。2017年5月20日，楼君斌与神力公司签订《租房协议》，约定神力公司将坐落于义乌市佛堂镇义南工业区塔山路100号的房屋出租给楼君斌使用，年租金为347616元，租期从2017年6月1日起至2018年5月31日止，其中4号厂房三、四楼面积4333平方米（每层楼2166.5平方米）按6元/平方米/月出租，宿舍13间面积495平方米按6元/平方米/月出租，自来水按4.5元/吨计算，生产、宿舍电费按1.2元/度计算。合同签订后至今，楼君斌一直在使用上述厂房及宿舍。2018年4月16日，原审法院受理神力公司破产清算一案，同日指定浙江红太阳律所为神力公司管理人。2018年12月17日，神力公司管理人向厂房竞拍买受人浙江重申环保科技有限公司发出通知，告知不予保护的占有使用者在2019年3月13日前产生的占有使用费将由管理人收取，归入神力公司破产财产。同日，浙江重申环保科技有限公司在该份通知上盖章同意。另，经原审法院（2018）浙0782民初23992号案件中的委托，义乌市众正价格评估有限公司于2019年2月28日出具（2019）义众正鉴字第01030101号鉴定报告，评定神力公司厂房5号楼三楼、四楼2018年1月31日至2018年12月31日的租金单价分别为12元/平方米/月、11.5元/平方米/月；2019年1月1日至2019年1月30日的租金单价分别为12.5元/平方米/月、12元/平方米/月。 一审法院认为，根据法律规定，人民法院受理破产申请后，债务人的债务人或者财产持有人应当向管理人清偿债务或者交付财产。管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，视为解除合同。原审法院于2018年4月16日受理神力公司的破产清算，楼君斌的租赁期于2018年5月31日届满，现未有充分证据证明原租赁期满后楼君斌与神力公司管理人达成续租协议，故应当认定涉案的原租赁合同已解除，楼君斌应当支付从2018年6月1日起至2019年3月13日止的占有使用费给神力公司。因本案楼君斌使用的4号楼与进行鉴定评估的5号楼均在义乌市厂区内，每栋厂房的楼层结构等基本一致，故涉案4号楼三楼、四楼各2166.5平方米厂房可参照同一厂区同时段的5号楼三楼、四楼的租金评估单价标准进行计算。因宿舍的租金单价未进行评估，现神力公司主张按原租赁协议约定的6元／平方米／月计算未损害楼君斌利益，故原审法院予以支持。经审核，2018年6月1日至2019年3月13日共计9个月13天，2018年6月1日至2018年12月31日的占有使用费为2166.5平方米×12元／平方米／月×7个月＋2166.5平方米×11.5元／平方米／月×7个月＋495平方米×6元／平方米／月×7个月＝377179.25元；2019年1月1日至2019年3月13日的占有使用费为2166.5平方米×12.5元／平方米／月×2个月＋2166.5平方米×12.5元／平方米／月×13天／30天＋2166.5平方米×12元／平方米／月×2个月＋2166.5平方米×12元／平方米／月×13天／30天＋495平方米×6元／平方米／月×2个月＋495平方米×6元／平方米／月×13天／30天＝136386.5元；上述占有使用费共计为513565.8元，楼君斌应当在神力公司主张权利后及时予以支付。现神力公司主张从起诉之日即2019年3月11日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率赔偿利息损失，原审法院予以支持，但应分阶段分别计算。综上，神力公司的诉讼请求合法合理，予以支持。依照《中华人民共和国企业破产法》第十七条、第十八条的规定，判决：楼君斌于判决生效后十日内支付神力公司占有使用费513565.8元并赔偿利息损失（从2019年3月11日起按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计付至2019年8月19日止，之后利息按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计付至实际履行完毕之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8936元，由楼君斌负担。 二审中，神力公司未提供证据。楼君斌向本院提供：租房协议两份。证明目的：一审判决依据的房租价格鉴定结论不客观公正，楼君斌不应支付如此高的租金。因为即使D类企业的情况消除后，厂房管理及卫生状况大为改善后，楼君斌与涉案厂房新出租方签订的租房合同约定的三楼租金也只有每月12元/平方米，四楼租金只有每月11元/平方米。 对楼君斌提供的证据，神力公司发表如下质证意见：该证据不属于新证据，且该租房协议系与案外人签订，与本案无关，对证据三性均不予认可。 对楼君斌提供的证据，本院认定如下：该证据涉及案外人，真实性无法确认，且即使按照按两份租房协议约定的租金标准，也与本案一审参照的房屋鉴定评估价格标准相近，故该证据无法证明其证明目的。 本院对原审判决认定的事实予以确认。 本院认为：本案的主要争议焦点在于案涉房屋的占有使用费计算标准问题。本院经审查认为，楼君斌与神力公司于2017年5月20日签订的《租房协议》约定的租期为2017年6月1日至2018年5月31日，后神力公司破产清算一案于2018年4月16日由原审法院受理，楼君斌与神力公司未签订续租协议。因此，神力公司自2018年6月1日起应支付相应的房屋占有使用费。对于房屋占有使用费的计算标准，原审法院参照另案中原审法院委托义乌市众正价格评估有限公司对案涉厂房在同一时段的租金鉴定评估价格，对本案中楼君斌使用的4号楼三楼、四楼占有使用费参照同一厂区内楼层结构等基本一致的5号楼三楼、四楼的租金鉴定评估价格进行计算，并无不妥。楼君斌主张上述房屋占有使用费标准过高，应当按照2017年5月20日《租房协议》约定的租金标准计算，缺乏相应证据予以证明，故本院不予采信。楼君斌在神力公司向其主张权利后未及时支付上述房屋占有使用费，故神力公司要求楼君斌自起诉之日起赔偿逾期付款利息损失，合理有据，原审法院予以支持，亦无不妥。综上，楼君斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4905元，由上诉人楼君斌负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  徐 晋 审 判 员  金 莹 审 判 员  张淑英 二〇二〇年六月二十二日 代书记员  张青青