文书内容重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0103民初585号原告：重庆五斗米饮食文化有限公司，住所地重庆市渝中区中山四路1号渝中大厦五楼，统一社会信用代码9150010373395539X4。法定代表人：周朝元，总经理。委托诉讼代理人：串炳香，重庆峰珲律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖长芳，重庆峰珲律师事务所律师。被告：重庆市轨道交通（集团）有限公司，住所地重庆市渝中区长江支路25号，统一社会信用代码915000002028075312。法定代表人：王峙，董事长。委托诉讼代理人：李彦斌，北京市中伦（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈迪，北京市中伦（重庆）律师事务所律师。原告重庆五斗米饮食文化有限公司（以下简称五斗米公司）与被告重庆市轨道交通（集团）有限公司（以下简称轨交公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告五斗米公司的委托诉讼代理人肖长芳，被告轨交公司的委托诉讼代理人李彦斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告五斗米公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2010年3月3日签订的《房屋租赁合同》中确定的关于二楼套内建筑面积1967.76平方米房屋的租赁关系；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年3月3日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，向被告承租位于重庆市渝中区长江支路25号一幢框架式商业用房的一楼（面积为1347.52平方米）和二楼（面积为1967.76平方米）。原告为了经营需对所承租房屋的二楼（面积为1967.76平方米）进行装修，并在2019年3月、8月多次向被告现场提交室内装修图纸，但被告未接受，且采取断电等方式阻止其装修工人进入该楼层施工，导致原告经营受到影响，并造成原告损失。原告认为，被告从2019年3月底开始一直拒绝原告进行重新装修，且直接阻止原告进入涉案房屋进行重新装修，导致原告经营的合同目的无法实现，故以本案诉讼请求诉至法院。被告轨交公司辩称，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，租赁期限尚未届满，原告无权要求解除部分合同，同时，根据合同的约定，原告应在取得被告同意后方可进行装修，但原告未依约取得被告的许可，也未将装修方案移交审核，擅自装修，不仅违反合同的约定，还给被告造成了财产损失。且原告陈述其重新装修后将房屋用于餐饮加住宿，已构成对餐饮业态的变更，被告是否同意原告变更经营业态是被告的权利，而非义务。被告从2019年4月收到物业公司的通知，方知晓原告对二楼房屋进行重新装修破坏消防设施，后物业公司对其进行了断电处理，原告一直未将其重新装修的计划、用途、方案告知过被告，被告要求其提供有资质的装修单位盖章确认的装修方案，但原告一直没有提供。因此，原告作为违约方，无法要求解除部分合同，请求驳回其诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2010年3月3日，轨交公司（合同中称甲方）与五斗米公司（合同中称乙方）签订《房屋租赁合同》，就甲方拥有的位于渝中区长江支路25号的一幢框架式商业用房一楼和二楼租赁给乙方开办餐饮等经营场所事项达成一致，约定：一楼套内建筑面积1347.52㎡，二楼套内建筑面积1967.76㎡，乙方承租范围分界图由双方共同签字确认，用于餐饮经营的面积不得少于900㎡，乙方在经营过程中单层整体变更经营业态时，需双方书面协商一致后方可实施；甲方负责完成租赁房屋的部分有关餐饮经营需要的设施设备的投资和建设，其中包括消防系统（包括消防喷淋系统、烟感系统、防水卷帘门、消防监控系统和室内消防栓等），甲方负责建设的项目应符合有关法规和规定，地砖、吊顶、照明系统、建筑内部的给排水系统、空调系统、监控系统及第二次装修工程等由乙方自行负责；甲方同意乙方按照经营布局对房屋进行设计（须经甲方审查同意）和装修，装修前乙方应将相应的装修资料提交甲方审查并备案；本合同签署后，在甲方交付、乙方接收承租房屋后，乙方须将装修图及相关资料提交甲方审查同意，合格后开始设备安装、装修和改造工作；乙方负责建设项目完工，经消防等管理部门验收合格后取得的有关许可证应提交复印件给甲方，供甲方办理有关权证和备查，甲方应协助乙方办理二次装修有关的消防手续；房屋的租赁期限10年零7个月（含10年租赁期及7个月不计租金）租赁期从房屋移交确认书签署之日起算；在本合同期满后，如甲方继续出租此房屋，乙方在同等条件下享有优先承租权，具体合同条款由双方另行通过协商后书面确定；房屋按季支付，采取先付后用原则，乙方应在接房后7日内预付首期季度租金，甲方应在每期季度开始的65天前将当地税务局统一印制的房屋租赁发票给乙方，乙方在收到发票后的5天内支付应付租金；甲方原则上不同意乙方对本房屋进行转租，但乙方根据经营需要，可将部分房屋转租给第三方经营或与第三方联营，但单层转租给第三方的部分房屋面积不得超过单层面积的50%，与第三方联营的部分房屋面积不得超过单层面积，在不损害本合同约定的甲方利益下，乙方自行负责和承担与第三方的经济纠纷和责任，同时，乙方对甲方承担的相关义务和责任不得因转租或联营行为而免除，甲方有权随时对转租或联营面积进行核实；乙方保证租赁房屋用于餐饮等经营项目（包括转租及联营的项目），未经甲方书面同意，不得改变用途以及经营范围；乙方在租赁期间不得改变房屋主体结构，如因经营需要，对租赁房屋进行房屋结构改造或搭建、建造建筑物和设施，应征得甲方与所涉及的相关主管部门书面同意后方可进行；乙方在二次装修时，须严格按国家、地方有关装饰装修的规定、规范进行设计和施工，并与甲方进行及时沟通；本合同期满后，在结清所有费用后乙方应按房屋和设备实际使用状态交还甲方，经甲方验收合格确认后，在不损坏房屋结构和配套设施的前提下，乙方全部拆除属乙方投资的自有设备和设施，甲方对乙方无法拆除和不得拆除的设备不予补偿，且遗留物的所有权归属甲方。双方还约定了其他权利义务。2010年8月31日，轨交公司将上述房屋移交给五斗米公司。另外，双方签订《房屋租赁合同补充协议1》，将租赁期限调整为2010年8月31日至2021年3月30日止，双方签订的原租赁合同其他条款不变，仍按原合同执行。2011年7月20日，轨交公司和五斗米公司签订《房屋租赁合同补充协议2》，约定将免租期原合同为2010年8月31日到2011年3月30日调整为2010年8月31日至2011年4月30日止，租赁期限调整为2011年4月30日起到2021年4月29日止，双方签订的原租赁合同其他条款不变，仍按原合同执行。2019年10月25日，五斗米公司以本案诉讼请求诉至本院。2020年3月5日，五斗米公司向轨交公司作出《接房通知》，载明：“……目前新型冠状病毒感染的肺炎疫情来之凶猛，按照党中央、国务院和省委、市委、省政府、市政府部署，周密安排，科学防控，且市政府下达了餐饮业暂停开业文件，我司早已通知贵司解除二楼租赁关系，现我司确定于2010年3月11日在渝中区长江支路25号与贵司进行渝中区长江支路25号的商业用房二楼（1967.76平方米）的退房相关事宜……望贵司指派人员于2020年3月11日（上午10点0分）到现场办理房屋交接相关工作。如贵司未派员按时来接房，视为贵司已接房。”之后，五斗米公司通过邮寄、短信等方式向轨交公司送达了上述《接房通知》，轨交公司并未前往与五斗米公司办理房屋交接手续。2020年6月5日，重庆市渝中区公安局出具《案（事）接报回执》，载明：匿名于2019年9月17日10:59:22报称在大坪长江支路25号，称物业纠纷。2020年6月7日，重庆市公安局渝中区分局出具《案（事）接报回执》，载明：匿名于2019年9月17日10:59:22报称：在大坪支路25号，称物业纠纷。民警了解报警人系楼下商户，报警人称物业将报警人店的电停了，民警找到物业，物业称系二楼“五斗米”商家违规装修，后经民警协调，物业将电力恢复。审理中，五斗米公司陈述：五斗米公司在起诉之前口头通知轨交公司解除二楼的租赁关系，但五斗米公司没有证据证明，故五斗米公司认为之前的口头通知不发生解除合同的法律效力；五斗米公司现要求解除与轨交公司关于案涉二楼房屋的租赁关系的事由不包含新型冠状肺炎疫情。对于双方当事人争议的轨交公司是否违约，并导致五斗米公司经营目的无法实现的问题，五斗米公司举示了以下证据：1.装修图纸，载明装修公司出具了重新装修的方案，该方案包含客房等；五斗米公司陈述，租赁合同约定房屋应用于餐饮等用途，五斗米公司重新装修后的经营范围为餐饮加住宿，设有单独的厨房，向酒店住户提供点餐服务，并不违反合同约定。2.工商档案查询材料，载明李玉凤（渝中区大坪旧雨餐厅）于2016年4月5日登记注册，于2019年6月28日登记注销。五斗米公司陈述，李玉凤是五斗米公司的员工，五斗米公司委托李玉凤注册个体工商户经营，自注册后在渝中区长江支路25号二楼经营餐饮，五斗米公司在2019年3月打算对二楼房屋重新装修，但轨交公司不同意，导致五斗米公司无法正常经营二楼房屋，该个体工商户遂办理了注销登记。3.申请证人罗达友出庭作证，罗达友当庭陈述：罗达友是五斗米公司的员工，担任副总经理；2019年8月起，罗达友开始负责前述二楼房屋的相关事宜，多次去轨交公司协商，接待人员是轨交公司的工作人员陈昆，五斗米公司提出几个诉求，一是对二楼房屋进行重新装修，二是对二楼房屋的租赁时间进行续签，陈昆不同意，理由是距离租赁合同届满时间太短，投入太大无法收回成本，且房屋租赁需要通过招投标的方式进行；五斗米公司在2019年3月将装修方案交给轨交公司，但轨交公司拒收，罗达友的下属李方红也应安排向轨交公司、物业公司提交过装修图纸，故罗达友本人没有向轨交公司送过装修图纸；2019年3月至2019年8月期间，因双方未能达成一致意见，该房屋一直空置；2019年8月起，五斗米公司重新推进装修，但物业公司称不允许拆除，并停水停电；罗达友找到陈昆就退房或允许重新装修、损失赔偿等事宜进行协商，轨交公司对五斗米公司的诉求都不同意；二楼房屋重新装修后用于餐饮加住宿，餐饮既针对酒店住户，也针对非酒店住户；二楼重新装修后，由五斗米公司与李玉凤进行合伙经营；目前房屋现状是由于五斗米公司重新装修的行为导致的；如果不续约，五斗米公司预计在租赁期限内确实无法收回成本，但租赁合同约定五斗米公司具有优先承租权。轨交公司经质证，对装修图纸的真实性无法确认，五斗米公司未将装修方案移交轨交公司审核，且装修图纸表明五斗米公司有意将二楼房屋改造后用于经营住宿，与合同约定的餐饮用途并不相符；对工商档案查询材料的真实性予以认可，但认为无法证明五斗米公司因轨交公司不同意其装修而无法继续经营；认为证人罗达友在五斗米公司任高管职务，存在明显的利益关系，其证言无其他证据佐证，不应被采信，且是否同意装修是轨交公司的合同权利而非义务。轨交公司举示了以下证据：1.《整改通知书》，载明：重庆市捷顺轨道交通物业管理有限公司于2019年9月17日向五斗米公司作出通知书，载明因五斗米公司于2019年9月13日私自动工拆除大坪控制中心二楼消防报警设备，消防系统频频报警，导致该区域消防系统瘫痪，通知五斗米公司派专人查看、及时处理并立即停止施工。2.《关于请贵司督促五斗米公司回复消防设施的函》，载明：重庆市捷顺轨道交通物业管理有限公司于2020年4月17日向轨交公司作出函件，要求轨交公司督促五斗米公司尽快回复被毁坏的消防系统，并且在完成装修审批及备案和消防设施动工审批的情况下方可再行装修。3.邮件，轨交公司通过邮政快递方式向五斗米公司送达前述《整改通知书》《关于请贵司督促五斗米公司回复消防设施的函》等材料，该邮件被退回。五斗米公司经质证，对《整改通知书》《关于请贵司督促五斗米公司回复消防设施的函》的真实性无法确认，重庆市捷顺轨道交通物业管理有限公司是涉案房屋的物管公司；对邮件的真实性无异议，其载明的收件人地址确系五斗米公司的地址，收件人周朝元是法定代表人。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”原告与被告签订的《房屋租赁合同》《房屋租赁合同补充协议1》《房屋租赁合同补充协议2》系双方当事人真实意思的表示，其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对原、被告均具有约束力。根据合同约定，原告在经营过程中单层整体变更经营业态时，需双方书面协商一致后方可实施。本案中，原告在租赁涉案二楼房屋后，将该房屋用于餐饮经营，在经营过程中拟将经营业态改变为餐饮加住宿，按照合同约定，应当与被告书面协商一致后方可实施，但原告并无证据证明双方已对此达成一致意见，原告在未与被告协商一致的情况下拟改变经营业态而进行重新装修不符合合同约定。原告主张已将装修方案送交被告审查，但未举示证据加以证明；原告主张被告采取断电等方式直接阻止原告拆除原装修并重新装修，亦未举示充分的证据加以证明，本院均不予采信。综上，现原告以被告拒绝其重新装修、致使其经营目的无法实现为由，要求解除关于涉案二楼房屋的租赁关系的诉讼请求，缺乏事实依据和法律依据，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告重庆五斗米饮食文化有限公司的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取计40元，由原告重庆五斗米饮食文化有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  李成玲二〇二〇年六月十五日书记员  戴紫竹