福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终747号 上诉人（原审原告）：谢晓静，女，1983年1月6日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人：柯伟锋，福建瀛坤律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：黄植民，男，1962年9月2日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区。 委托诉讼代理人：杨毅、邓敏，福建秋生律师事务所律师。 上诉人谢晓静因与上诉人黄植民房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省厦门市翔安区人民法院（2019）闽0213民初1318号民事判决，向本院提起上诉。依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，本院于2020年2月24日立案后，依法适用独任制于2020年6月3日公开开庭进行了审理。谢晓静的委托诉讼代理人柯伟锋、黄植民的委托诉讼代理人杨毅、邓敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 谢晓静上诉请求：1.维持厦门市翔安区人民法院（2019）闽0213民初1318号民事判决第一项、第二项、第六项；2.撤销厦门市翔安区人民法院（2019）闽0213民初1318号民事判决第三项、第四项、第五项；3.一、二审诉讼费、保全费用由黄植民承担。事实和理由：1.限购政策实施后，谢晓静与黄植民双方均应及时解除合同，而一审法院认为限购政策实施后谢晓静应及时通知黄植民解除合同，属于认定事实错误，应予以纠正。2.一审法院只认定谢晓静单方未能及时解除合同的义务，却未认定黄植民在得知谢晓静不具有购房资格时也有及时解除合同的义务，谢晓静赔偿黄植民再次出售案涉房屋差价损失无协议和法律依据，违反公平原则。3.一审法院认为，“黄植民与郑文龙、黄小玲2017年6月7日签订的《存量房买卖合同》载明案涉房屋成交价为3334000元，虽然谢晓静提出异议，但未能举证证明，且不申请评估鉴定，故本院对该成交价予以确认。”属于认定事实错误。4.本案属于限购原因导致合同纠纷，不可归责于任一方责任，双方应互不承担责任，案涉房产再次出售的差价不应当由谢晓静承担。5.一审法院适用《中华人民共和国合同法》第九十三条属于适用法律错误。 黄植民答辩称：1.从谢晓静与第三人的判决书以及证人郭某的证言，足以证明谢晓静系炒房客，谢晓静在得知被限购后，主客观上仍愿意继续履行购房协议。案涉房产买卖协议约定谢晓静可以指定第三方作为权属人，说明在限购的情况下谢晓静仍然可以履行合同义务。因双方约定的还贷解押期限未届至，2017年5月16日之前黄植民没有合同解除权。2.双方合同解除后，黄植民积极联系买家，以当时市场价将案涉房产出售，避免损失进一步扩大。谢晓静如果认为房屋差价与市场实际不符，应当承担举证责任。 黄植民上诉请求：1.撤销厦门市翔安区人民法院（2019）闽0213民初1318号民事判决第三项、第四项、第六项，将第三项依法改判为谢晓静应于判决生效之日起十日内向黄植民支付房屋差价损失316000元，抵扣后谢晓静还应向黄植民支付房屋差价116000元；2.一、二审诉讼费由谢晓静承担。事实和理由：一审法院认为谢晓静于2017年5月12日通知黄植民解除合同、但黄植民不同意解除，因此对该日期之后案涉房屋差价损失应由黄植民自行承担，该认定错误。一审法院关于案涉房屋差价损失的计算方法纯属主观臆断，没有事实和法律依据。 谢晓静答辩称：1.本案系新的限购政实施前订立的合同，因限购政策导致合同无法继续履行，系不归责于双方当事人的事由，双方均有权利和义务解除合同。2.双方的沟通主要通过居间方传递，谢晓静在2017年4月初知悉自己不具有购房资格后，已在合理时间内通过居间方告知黄植民并要求解除合同。3.据黄植民一审提供证据，2017年5月12日黄植民已收到谢晓静通知解除合同的通知，该日期应为双方解除合同的时间。4、房价由市场因素决定，黄植民房屋再次出售，其差价并非谢晓静造成，而是由于新限购政策实施后不可归责于双方的事由。 谢晓静于2019年4月22日向一审法院起诉请求：1.解除谢晓静与黄植民双方签订的《房产买卖居间协议书》（编号：0002581）；2.黄植民向谢晓静退还购房定金200000元；3.黄植民承担保全费1520元、保全担保费1062元及全部诉讼费用。黄植民反诉请求：1.谢晓静赔偿黄植民因违约导致房屋差价损失316000元及律师代理费11200元；2.诉讼费用由谢晓静承担。 一审法院认定事实：2017年3月10日，黄植民作为出售方（甲方）与谢晓静作为买受方（乙方）及巨远公司作为居间方（丙方）签订一份《房产买卖居间协议书》，主要约定：黄植民将址于厦门市翔安区浦园三里9号604室房产出售给谢晓静，建筑面积126.82平方米，成交价3650000元，谢晓静应于协议签订当日支付购房定金200000元。合同第四条约定：“双方同意，乙方将上述购房款分叁次支付给黄植民，已支付定金可冲抵首期购房款。具体付款日期及金额如下：1、乙方于甲乙双方去银行办理该房提前还贷手续当日向甲方支付52万元整（含定金）（作为房产解押专款使用）……”。合同第十一条“违约责任”约定：“甲乙双方在签订本协议后不得中途悔约。1、定金已支付但尚未开始办理房屋解押、交易过户等后续手续的、悔约责任适用于定金原则。若甲方悔约，应自悔约之日起三日内退还乙方所支付的购房款，同时向乙方支付相当于定金的违约金。若乙方悔约，甲方应自悔约之日起三日内退还乙方已支付的扣除定金以外的购房款。2、定金已支付且已实际办理房屋解押、交易过户等后续手续的，悔约责任适用于违约金原则。悔约方除应向守约方承担总房款20%违约金外，还应赔偿守约方包括并不限于如解押损失、装修损失、房屋使用费、房屋差价损失、已缴纳税费等实际损失和收益损失，以及由此引发的诉讼费用和律师费用等。”合同第十二条约定：若乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房产，违约方应向对方承担总房款每日0.05%的违约金。逾期达五日的，对方有权解除合同并按上一条的约定追究违约方的违约责任。第十六条约定：“乙方有权指定第三方做产权权属人，并承诺产权人征信良好。”合同第二十条“双方约定的其他事项”：“1、第三方过户权属人由乙方指定；2、甲方同意乙方于签订本协议当日支付购房定金壹拾万元，剩余购房定金于2017年3月11日支付给甲方”。后谢晓静按约向黄植民支付购房定金200000元。 2017年5月8日，巨远公司工作人员张某1向谢晓静发送微信：“我跟房东说您这边到时候一次性付款给他哦，今天9号了，也快解押了，如果一次性付款的话，还要签下补偿协议。今天房东又到店里问我了。”谢晓静回复：“我是在想现在市场什么情况，前几天回来。”、“签合同的时候我可以买啊，我厦门户口可以买两套，单身狗被限制了。”2017年5月9日，张某1发微信：“房东又打电话催我们了，他问什么时候能拿到钱。”谢晓静未回复。2017年5月12日，谢晓静向张某1发微信：“我还是没有找到名额，可能要和房东解约了604。”张某1回复：“房东在店里，合同期快到了呀。”谢晓静回：“是啊，没办法只能解约了。房东他好卖，他没有两年限制，随时可以卖，搞不好他还能卖的更高。”张某1回：“解约房东不同意啊，他也咨询过律师，您这边没在不可抗范围内。所以，听到你解约，他就走了。”谢晓静回复：“我律师说是。”、“你跟房东说解约吧……官司总是要打的，不然我合伙人不答应。”同日，巨远公司告知黄植民有关谢晓静要求解除案涉合同相关事宜，黄植民表示不同意。后巨远公司约谢晓静、黄植民于2017年5月16日到银行办理解押手续。2017年5月16日，谢晓静电话告知巨远公司要求解除案涉合同，巨远公司随即告知黄植民，黄植民同意解除案涉合同，但不同意退还定金。2017年6月7日，黄植民将案涉房屋出售给案外人郑文龙、黄小玲，双方签订《存量房买卖合同》，合同载明房产成交价3334000元。审理过程中，谢晓静与黄植民对案涉房屋2017年5月12日市价无法确认，谢晓静对黄植民出售该案外人郑文龙、黄小玲的成交价也不予认可，双方均不申请价值评估鉴定。 一审法院另查明，黄植民案件诉讼委托福建秋生律师事务所，并支持律师费11200元。审理过程中，谢晓静申请对黄植民200000元的财产进行保全，并支出保全申请费1520元。又查明，2016年10月5日，厦门市人民政府发布《厦门市人民政府办公厅关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的意见》（厦府办［2016］154号），规定：“对以下三种类型居民家庭，暂停在本行政区域内向其销售建筑面积180平方米及以下的商品住房。（一）拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭；（二）拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭；（三）无法提供购房之日前3年内在本市逐月连续缴纳2年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭。上述商品住房包括新建商品住房和存量住房（二手住房）”。2017年3月28日，厦门市国土资源与房产管理局等发布《关于进一步强化房地产市场调控管理的通知》（厦国土房［2017］141号）通知：“一、对无法提供购房之日前4年内在本市逐月连续缴纳3年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，暂停向其销售180平方米及以下商品住房。……本通知自2017年3月29日起实施。”谢晓静系非厦门市户籍居民，自2015年1月起在厦门市连续逐月缴交社保及个人所得税。2019年7月4日厦门市不动产登记信息查询结果载明，2018年5月前在厦门市谢晓静名下没有商品住房登记记录。 一审法院认为，谢晓静与黄植民之间的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，依法应属有效。谢晓静系非厦门市户籍居民，自2015年1月起在厦门市连续逐月缴交社保及个人所得税，2018年5月前在厦门市谢晓静名下没有商品住房登记记录，故在签订案涉合同时谢晓静符合厦府办［2016］154号规定的购房条件，但至纠纷发生时其不符合厦国土房［2017］141号规定的购房条件，讼争房产客观上无法过户到谢晓静名下。虽然双方在合同中约定指定第三方做产权权属人过户，但该约定违背了国家房产调控政策，扰乱了社会经济秩序，故对于黄植民抗辩谢晓静可指定第三方过户的意见，依法不予采纳。双方签订涉案合同欲达到的房屋交易目的无法实现，案涉合同客观上无法继续履行，应予解除为宜，谢晓静2017年5月12日以其不具有购房资格为由要求解除合同，黄植民表示不同意，直至2017年5月16日黄植民同意解除案涉合同，故案涉合同自2017年5月16日解除。案涉合同应予解除的原因主要在于谢晓静不符合购房条件，对于因限购导致合同无法进行履行，不归责任何一方当事人，黄植民应退还收取的定金，故对于谢晓静主张黄植民退还购房定金200000元的诉讼请求，依法应予支持。关于黄植民主张的房屋差价损失，一审法院认为谢晓静应在限购政策实施后及时通知黄植民解除合同，虽然谢晓静主张其在2017年4月初通知黄植民解除合同，但其未能举证证明，且黄植民不予认可，故依法不予采信。谢晓静未能及时通知解除合同，直至2017年5月12日才通知黄植民解除合同，对黄植民再次出售案涉房屋的差价损失存在过错责任，应承担至2017年5月12日的房屋差价损失。谢晓静2017年5月12日通知黄植民解除合同后，黄植民表示不同意，故对于2017年5月12日之后的案涉房屋差价的扩大损失，黄植民自行承担。黄植民与郑文龙、黄小玲2017年6月7日签订的《存量房买卖合同》载明案涉房屋成交价为3334000元，虽然谢晓静提出异议，但未能举证证明，且不申请评估鉴定，一审法院对该成交价予以确认。案涉房屋2017年3月10日成交价为3650000元，2017年6月7日成交价为3334000元，一审法院认定2017年3月10日至2017年5月12日案涉房屋出售差价为（3650000-3334000）÷90天×64天=224711元，该部分差价损失应由谢晓静承担，黄植民诉求中的超出部分，依据不足，依法不予支持。关于律师费，案涉合同约定定金已支付且已实际办理房屋抵押、交易过户等后续手续的，悔约方应向守约方承担律师费，本案中定金已支付但尚未开始办理房屋解押、交易过户等后续手续，不符合合同约定承担律师费情形，故黄植民主张谢晓静向其支付律师费11200元的诉讼请求，缺乏依据，依法不予支持。黄植民应退还定金200000元与谢晓静应向其支付房屋差价损失224711元相抵扣后，谢晓静还应向黄植民支付房屋差价损失24711元。谢晓静主张黄植民向其支付财产保全费1520元及保全担保费1062元的诉讼请求，缺乏依据，依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：1.谢晓静与黄植民签订的《房产买卖居间协议书》（编号：0002581）于2017年5月16日解除；2.黄植民应于判决生效之日起十日内向谢晓静退还购房定金200000元；3.谢晓静应于判决生效之日起十日内向黄植民支付房屋差价损失224711元；4.上述第二项、第三项相抵扣，谢晓静应向黄植民支付房屋差价损失24711元（224711元-200000元）；5.驳回谢晓静的其余诉讼请求；6.驳回黄植民的其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉部分案件受理费36000元，减半收取计算18000元，由谢晓静负担9000元，由黄植民负担9000元；反诉部分案件受理费6208元，减半收取计算3104元，由谢晓静负担2132元，由黄植民负担972元。 本案二审期间，双方均未提交新的证据。 经审理查明，谢晓静对一审查明事实无异议，但提出遗漏事实:从黄植民一审提供的证据第26页体现，居间方在2017年4月13日告知黄植民谢晓静属于限购对象，黄植民是知悉谢晓静不具备购房资质。黄植民对一审查明事实无异议，但提出遗漏事实：1.谢晓静通过同一个中介在同一期间购买两套房屋，并对另外一套房屋提起诉讼，证实其购房是为了炒房；2.双方短信交流，谢晓静提出过解除协议，后又出现迟疑，2017年5月15日仍然要求见面讨论价格，5月16日中午才以行动解约；3.黄植民卖房是为了给儿子另买一套房子，所以一直不同意解约，直到被迫解约后急忙另找买家，卖房后导致了差价损失。对双方均无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，谢晓静与黄植民签订的《房产买卖居间协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为有效合同，双方均应依约履行。本案二审争议的焦点是谢晓静是否应当承担案涉房屋再次出售的差价损失。本案系因限购政策导致案涉合同解除，对于合同无法履行，不归责于任何一方当事人，但谢晓静未能及时通知黄植民解除合同，对黄植民再次出售案涉房屋的差价损失存在过错，依法应当承担赔偿责任。关于赔偿数额的确定，一审法院结合案涉合同签订时间、解除时间及案涉房屋再次出售的时间等因素确定谢晓静应向黄植民支付房屋差价损失224711元，在其裁量范围之内。 综上，谢晓静、黄植民的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费6753元，由谢晓静负担4671元、黄植民负担2082元。 本判决为终审判决。 审 判 员 （张水波） 二〇二〇年六月十六日 代书记员（ 张 菁 ） 附：本案所适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。