北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初19624号原告：北京市昊塔物业管理有限公司，住所地北京市房山区良乡昊天大街116号。法定代表人：高宇，总经理。委托诉讼代理人：张金海，北京市智远律师事务所律师。委托诉讼代理人：张羽，北京市智远律师事务所实习律师。被告：北京中汇信达投资有限公司，住所地北京市通州区梨园镇大马庄村南1号楼2层201室。法定代表人：韩志会，总经理。委托诉讼代理人：冯广云，女，1969年10月17日出生，汉族，该公司员工，住北京市通州区。原告北京市昊塔物业管理有限公司（简称“昊塔物业”）与被告北京中汇信达投资有限公司（简称“中汇信达公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告昊塔物业的委托诉讼代理人张金海、被告中汇信达公司的法定代表人韩志会及委托诉讼代理人冯广云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。昊塔物业向本院提出诉讼请求：1．解除原、被告于2018年4月2日签订的《房山区国有企业房屋（场地）租赁合同》；2．判决被告将北京市房山区良乡昊天大街116号昊塔物业办公楼西侧300平方米的平房交还给原告；3．判决被告向原告支付30000元租金（自2019年1月2日至2019年7月1日期间）；4．判决被告自2019年7月2日起按每日165元的标准支付租金，直至租赁合同被解除之日；5．判决被告支付原告7948．8元水电费；6．诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年4月2日，原、被告签订了《房山区国有企业房屋（场地）租赁合同》，约定原告将其位于房山区昊塔物业楼西侧300平方米的平房租赁给被告使用；期限自2018年4月2日至2020年6月1日；月租金5000元、每月支付一次；被告承担水电暖等费用；被告迟延支付租金超过60日或拖欠费用达5000元时，原告有权解除合同。后被告自2019年1月起不再履行支付租金及水电费的义务。基于以上事实，原告认为双方所签合同合法有效，被告拒付租金的行为已经构成根本违约，故提起诉讼。中汇信达公司辩称：1．原告起诉使用的合同文本为后改合同，签字亦非韩志会本人；2．房屋使用面积经我方实测为183平方米，未达到合同约定的300平方米；3．合同明确约定按经营流水给付租金，由于原告未能提供出租房屋的相关合法手续，致使我方在给付7个月房租后还不能起照正常经营，故未付租金的责任在原告；4．合同明确保证我方正常水电使用，原告应把我方用电接至出租房屋内，我方自行购置出租房至变压器间的电缆后，到原告无故给出租房上锁时还没有完成正常电力线路安装；5．原告在未正式书面通知我方的情况下擅自停电，导致我方的冷藏设备不能正常使用，造成直接经济损失1万余元；6．我方为尽快营业购买电器、家具、设备共计5万余元，因原告方原因至今未用。综上，在原告或后续承租方给付我方押金2万元、已交房租3．5万元、装修费用13．5万元及断电造成的损失1万元且我方拆除运走已购家具设备的情况下，我方才同意解除合同；如原告不能满足上述要求，我方要求原告继续履行合同并提供相关手续，因原告造成的租赁期限顺延，合同到期后我方在同等条件下享有优先承租权；因原告多项违约在先又无礼起诉，故我方不同意承担诉讼费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1．昊塔物业（甲方）与中汇信达公司（乙方）于2018年4月2日签订了《中安食健康智慧社区综合服务中心项目合作协议书》（简称“第一份合同”），主要约定：①双方共同在甲方物业社区内建立《中安食》健康智慧社区综合服务中心，乙方成立具有独立运营资质的房山公司，负责甲、乙双方合作项目的实际投资、运营、管理；②合同期限为两年，自2018年4月2日起至2020年6月1日止（含两个月免费装修期），合同期满后优先合作；③甲方现提供一个昊天社区现有物理空间300平米（无产权证）建筑的经营场所和其他6个社区作为品牌产品经营推广网点；④甲方需配合乙方组织、净化社区店经营资源，按《中安食》品牌统一的标准整理小区生鲜售卖环境，协调政府相关部门的合法经营、资源、补贴申请等手续工作；⑤《中安食》健康智慧社区综合服务中心为甲方提供场地、经营环境等社区资源，乙方规划、设计、投资、运营的项目，甲方按照经营流水1．5%提取固定收益，不参与具体的经营管理，其他经营收益乙方自负盈亏；⑥甲方需保障乙方投资的安全性和长期性，在小区经营场地、经营环境等各种资源上予以扶助、支持；⑦乙方向甲方交纳水、电、暖气费用，水每吨10元，电每度1．2元，暖气费按国家规定标准收取；⑧乙方需在合同签订后7个工作日内预交2万元保证金，合同期满后退还；乙方在项目正常运营后需保证甲方每月流水分享收益超过5000元人民币，达到5000元免除租金，达不到5000元时乙方每月付给甲方租金5000元作为甲方固定收益；⑨甲方提供的其他六个社区综合服务网点，甲方收益分配按经营流水1．5%收取，不再产生其他收益；⑩在合同签约前期，乙方需提供经营主体资质，如需在房山区当地办理相关经营资质的，应积极主动的与相关当地机构办理经营许可，如乙方在经营期间未完善手续，甲方不承担相应责任；甲乙双方在执行本合同时发生争议，可通过双方友好协商解决，若经双方调解无效，可向有关仲裁机构提请仲裁；2．昊塔物业（甲方）与中汇信达公司（乙方）之间还存在一份签订日期相同的《房山区国有企业房屋（场地）租赁合同》（简称“第二份合同”），该合同主要约定：①甲方将坐落于昊塔物业楼西平房（300平方米）出租给乙方经营使用，租赁期限为2年2个月，即自2018年4月2日起至2020年6月1日止，前两个月为装修期，不收取租金；②租金标准（同第一份合同），每个月支付一次，后续各期租金应自前一期租金期满前3日内支付；③在租赁期内，水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、物业管理费、房屋租赁税费、卫生费、上网费、车位费、室内外设施维修、维护费由乙方承担；④甲方有迟延交付租赁物达30日、无正当理由妨碍正常使用租赁物的行为之一的，乙方有权单方解除合同；乙方有延期支付租金达60日、欠缴各项费用达5000元等行为之一的，甲方有权单方解除合同并收回租赁物；⑤在乙方就租赁物按照约定用途办理与经营有关的各项证照过程中，甲方应提供租赁物相关证书（或出具有出租权的有效证明）、营业执照等复印件；乙方应当按租赁期限合理制定经营计划，在未取得许可的条件下不得提前经营，也不得超过租赁期限经营，否则甲方有权解除合同，因乙方原因给甲方造成损失的，乙方应当进行赔偿；3．合同签订后，中汇信达公司交纳了押金2万元，昊塔物业亦将租赁房屋交付给中汇信达公司使用，但双方未共同进行实地测量以便确认租赁面积为300平方米；4．中汇信达公司向昊塔物业交纳了7个月的租金（或称“以租金形式的固定收益”）后未再继续交纳，昊塔物业于2019年3月将出租房屋上锁，经协商未能达成一致；4．昊塔物业于2019年7月诉至本院。本院认为:当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，昊塔物业与中汇信达公司虽然签订了两份时间相同、名称不一合同，但根据双方的陈述及对比合同内容，可见第二份合同与第一份合同在主要的权利义务上没有明显差别，且第二份合同签订在后，应认定为双方实际履行的是第二份合同；该第二份合同是双方的真实意思表示，且不违背有关法律、行政法规的强制性规定，应为有效；现因中汇信达公司未按合同约定给付租金超过60日，昊塔物业将出租房屋上锁属于行使解除权的行为，后又提起诉讼要求解除第二份合同，理由正当，证据充足，本院予以支持；第二份合同解除后，中汇信达公司应当将租赁房屋腾退给昊塔物业，故本院对昊塔物业要求交还房屋的诉讼请求一并予以支持；关于昊塔物业主张的租金，考虑到合同履行的实际情况，昊塔物业将房屋上锁已经影响了中汇信达公司的经营，双方的合作至此中断，因此昊塔物业无权再主张上锁之后的租金，对欠交租金的期限本院确定为2019年1月和2月，计两个月共10000元；关于原告要求的水电费，因未经对方确认，该证据的证明效力明显不足，故本院不予采纳；中汇信达公司作为承租方，应当知晓新设企业所需的基本材料，但其明知承租的房屋无产权并在未取得许可的条件下提前经营，故其称不能办理营业执照的责任在昊塔物业一方的辩解本院不予采纳；关于中汇信达公司提出的解除租赁合同的条件，本院已示明可另行起诉，故在本案中不予一并处理。综上所述，对昊塔物业的合理诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零八条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除北京中汇信达投资有限公司与北京市昊塔物业管理有限公司二〇一八年四月二日签订的《房山区国有企业房屋（场地）租赁合同》；二、北京中汇信达投资有限公司于本判决生效之日起七日内将其租赁的房屋返还给北京市昊塔物业管理有限公司；三、北京中汇信达投资有限公司于本判决生效之日起七日内给付北京市昊塔物业管理有限公司租金（以租金形式的固定收益）10000元；四、驳回北京市昊塔物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费749元，由北京市昊塔物业管理有限公司负担699元（已交纳）；由北京中汇信达投资有限公司负担50元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  李立国人民陪审员  李志远人民陪审员  唐 薇二〇二〇年六月四日书 记 员  于 淼