浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终3181号 上诉人（原审被告）：陈华兴，男，1963年11月26日出生，汉族，住杭州市富阳区。 委托诉讼代理人：陈余巧，女，1992年8月31日出生，汉族，住杭州市富阳区。系陈华兴之女。 被上诉人（原审原告）：浙江三江房地产开发有限公司，住所地杭州市富阳区富春街道春秋南路66号。统一社会信用代码：91330183704295222B。 法定代表人：喻祖泉，总经理。 委托诉讼代理人：蒋浩、龚振琳，浙江恩波律师事务所律师。 上诉人陈华兴因与被上诉人浙江三江房地产开发有限公司（以下简称三江公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市富阳区人民法院（2019）浙0111民初7080号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年4月8日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员赵为民独任审理，于2020年6月9日公开开庭进行了审理，上诉人陈华兴和委托诉讼代理人陈余巧，被上诉人三江公司的委托诉讼代理人龚振琳到庭参加诉讼。现已审理终结。 原审法院根据有效证据及双方当事人的庭审陈述认定事实如下： 杭州市富阳区富春街道西堤路55号房屋登记权利人为富阳市天河贸易有限公司。该公司同意三江公司以自己的名义出租，全部收益归三江公司所有。 1999年6月12日，富阳市三江房地产发展有限责任公司（以下简称原三江公司）与陈华兴签订《租房协议书》一份，约定：原三江公司向陈华兴提供西堤路55号办公楼一层102室房屋（13.06平方米），提供方式为租房，该房长期出租给陈华兴居住。该协议并就其他事项作出了约定。《租房协议书》签订后，原三江公司依约向陈华兴交付了案涉房屋，陈华兴承租该房屋至今。 2000年5月19日，原三江公司作为甲方，陈华兴及案外人陈新来、徐美君、程章霞作为乙方，双方签订《协议书》一份，约定：甲方同意其出租给乙方的集体宿舍房间，乙方可以出租给别人，房租费在该集体宿舍拆迁前给予乙方免除；甲方另行补偿乙方每户叁仟元；乙方不得再对甲方在此建造营业房提出任何异议。双方均在落款处签字或盖章。 2000年6月7日，原三江公司更名为三江公司。 三江公司曾通知陈华兴于2019年10月25日前腾空返还案涉房屋，陈华兴未予腾退。三江公司于2019年11月7日向法院提起诉讼，请求：一、判令三江公司与陈华兴于1999年6月12日签订的《租房协议书》中超过20年租赁期限的部分无效；二、陈华兴将上述《租房协议书》项下位于杭州市富阳区房屋腾空返还给三江公司；三、本案诉讼费由陈华兴承担。 庭审中，双方均确认，《租房协议书》签订后，双方未就合同租期另作其他约定或续订租赁合同。 原审法院认为，三江公司与陈华兴就案涉房屋的租赁事宜签订《租房协议书》，双方形成房屋租赁合同关系。《租房协议书》中约定长期出租，属于租期约定不明，应视为不定期租赁。庭审中，三江公司、陈华兴均确认在上述《租房协议书》签订后，双方未就合同租期另作其他约定或续订租赁合同，而陈华兴实际向三江公司承租案涉房屋迄今已逾20年。根据我国《合同法》第二百一十四条的规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。三江公司、陈华兴所签《租房协议书》履行至今，租赁期限已超过20年，相应超过部分应属无效，故三江公司诉请要求确认该《租房协议书》中超过20年租赁期限的部分无效的诉讼请求，予以支持。基于此，陈华兴应向三江公司返还租赁物，三江公司要求陈华兴将案涉房屋腾空返还的诉讼请求，亦予以支持。陈华兴抗辩称案涉房屋系富阳工艺美术厂分配给其的安置房，但其未能提供充分证据加以证明，且其主张也与查明的事实不符，故不予采信。综上所述，对三江公司的诉讼请求依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第二百一十四条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、确认原富阳市三江房地产发展有限责任公司与陈华兴于1999年6月12日签订的《租房协议书》中超过20年租赁期限的部分无效；二、陈华兴于本判决生效之日起十五日内将位于杭州市富阳区房屋腾空返还给浙江三江房地产开发有限公司。案件受理费80元，减半收取40元，由陈华兴负担。 宣判后，陈华兴不服，向本院提出上诉称：本案的事实认定和法律适用均存在严重错误。下面按照一审判决的行文逐一分析。原判对证据的分析认定是错误的。上诉理由：1、判决书里并没有写明，陈华兴多次向法院当庭提及的安置问题、法院档案中明确的写明工厂破产后安置内容、此房产的来源问题及次房产的性质。陈华兴在法庭提出此房产系富阳市天河贸易有限公司所有，当初破产协议内容是富阳市天河贸易有限公司必须代为安置下岗员工，这是前提。判决书上确只字未提，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条：无权代理人签订合同，三江公司是没有权力签署用来规定安置下岗职工宿舍的租房协议。2、判决书第4条，写明三江公司更改公司名称，此次更改和本案无关，三江公司不是接手单位更改名称，却被特地写在了判决书之中，陈华兴指明此房产是在富阳市天河贸易有限公司名下的安置房性质房屋，就算三江公司名称更改一百次也和本案无关。3、判决书中写到，认为破产预案中无法体现陈华兴所述的安置房的事实。陈华兴要求三江公司提供当时如何安置下岗员工事实和证据，是金钱安置还是没有安置？4、本案三江公司本来就不存在有出租的权力，既然法院明确说明以查明事实，请交法院交出所查证据。5、判决书以《中华人民共和国合同法》第五十二条来作为判决依据，《合同无效的法定情形》有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。以上那条法规都不能支撑三江公司的理据，既然法院以此条款作为支持此案的依据《合同无效》那就该判定此合同自始无效，驳回三江公司起诉，应该由土地所有者富阳市天河贸易有限公司来进行起诉。三江公司从头到尾是没有权力来出租工厂破产由接手单位用来安置性质的房屋。请求撤销一审判决，改判驳回三江公司的诉讼请求。 被上诉人三江公司辩称：根据相关协议的约定，以及一系列已经生效判决结果，均表明陈华兴与三江公司之间系房屋租赁法律关系。故陈华兴的上诉请求缺乏法律依据。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回陈华兴的上诉请求。 上诉人陈华兴和被上诉人三江公司在二审期间均未向本院提交新的证据。 经二审审理查明，原审法院所认定的事实正确，本院予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”案涉房屋的登记权利人虽为富阳市天河贸易有限公司，但该公司同意三江公司以自己的名义出租，全部收益归三江公司所有。原三江公司与陈华兴在1999年6月12日签订了《租房协议书》，协议约定该房长期出租给陈华兴居住。签订协议的其中一方当事人为原三江公司，在2000年6月7日，原三江公司更名为三江公司。故《租房协议书》的双方当事人为三江公司和陈华兴。本案双方当事人的主体适格，协议内容意思真实。但根据1999年10月1日起施行的《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”因三江公司与陈华兴所签《租房协议书》履行至今，租赁期限已超过20年，且双方在《租房协议书》签订后，就合同租期未另作其他约定或续订租赁合同，故依据上述法律规定，双方约定超过20年租赁期限的部分，违反了国家法律、行政法规的强制性规定。应属无效。原审法院对三江公司要求确认该《租房协议书》中超过20年租赁期限的部分无效的诉讼请求予以支持，具有事实和法律依据。同时原审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”判决陈华兴将位于杭州市富阳区房屋腾空返还给三江公司亦并无不妥。而陈华兴上诉称案涉房屋系富阳工艺美术厂分配给其的安置房，但其未能提供充分证据加以证明。综上，陈华兴的上诉理由依据不足，不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由陈华兴负担。 本判决为终审判决。 审判员  赵为民 二〇二〇年六月三十日 书记员  周 杨