上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终3860号上诉人(原审原告)：卫培青，男，1980年11月15日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：唐伯官，上海永乐律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：时应华，女，1975年2月26日出生，汉族，户籍地安徽省寿县，现住上海市浦东新区。上诉人卫培青因与被上诉人时应华房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院(2019)沪0115民初89819号民事判决,向本院提起上诉。本院于2020年4月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。卫培青上诉请求，请求撤销一审判决，改判支持其一审全部诉讼请求。事实和理由：1、一审未认定时应华有欠租违约行为，系认定事实错误。时应华在微信聊天中明确拒绝按市场价格支付租金，不与其协商租金的意见，表明时应华自始不愿履行变更后合同,致其合同目的落空；一审对时应华辩称的不同意上涨租金的事实未予认定，属对重要事实的遗漏审查，应当适用《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，一审适用法律错误。2、一审在查明了相邻租户的租金情况且时应华放弃抗辩的情形下，完全没有采信其提供的证据，系未准确适用证据规则。时应华辩称,请求维持原判。卫培青向原审法院提出变更后的诉讼请求：1、判令解除卫培青、时应华就XX镇XX路XX号鲜花店签订的租赁合同并返还房屋；2、判令时应华支付卫培青2019年9月1日起至实际搬离之日期间按每天220元（按年租金80,000元计算）的租金；3、本案诉讼费用由时应华承担。原审法院查明，案外人张某、李某系上海市浦东新区XX镇XX路XX号1-3层房屋的产权人，该房屋建筑面积180.82平方米，用途为店铺。2012年7月15日，卫培青与张某、李某就XX路XX号1-3层房屋签订了商铺租赁合同，双方约定：合同期12年，自2012年9月1日至2024年8月31日；房租每月2,500元，每4年调整一次，调整按房屋所属地区市场行情；房租每半年支付一次，提前一星期支付，押金2,500元等。该合同经备案。此后，卫培青将XX路XX号1-3层房屋中的底层门面房分隔成单独两间。2017年10月27日，卫培青与时应华丈夫孙某签订租赁协议书，双方约定：时应华承租XX路XX号房屋，补充：一楼的一半归卫培青所用，其余归乙方所用；租期自2017年11月1日起至2024年8月30日止；月租金2,800元，乙方先付4个月的房租，后按6个月一次性支付，最少提前7天付清下次房租；另手写补充：本合同跟着卫培青合同一起走。双方还对其他事项作出约定。协议签订后，时应华夫妻在底层门面经营鲜花店，并按每月2,800元的标准支付租金至2019年8月30日。2019年4月15日，卫培青（出租方甲方）与时应华（承租方乙方）签订门面租赁合同，双方约定：甲方将位于上海市浦东新区XX镇XX路XX号一楼一半及二楼、三楼出租给乙方用于经营鲜花店，该门面建筑面积30平方米；门面租金为2,800元/月，自2019年8月30日起调整租金，租金调整根据当地市场行情，以后每四年调整一次；租赁期自本合同签订之日至2024年8月30日止；租金每半年交付，乙方必须提前7天交于甲方等。2019年4月16日，时应华向上海市浦东新区市场监督管理局宣桥市场监督管理所申请办理个体工商户开业登记。4月17日，时应华取得上海市浦东新区宣桥镇XX鲜花店的个体工商户营业执照，经营场所为浦东新区XX镇XX路XX号1层1室。2019年8月30日，时应华通过微信向卫培青转账支付16,800元，卫培青当即表示“租金从2019年9月1日起涨到8万元一年，今后4年内不再涨，这次应交房租半年4万，暂收16,800”，时应华遂回复“我把2019年9月1日至2020年3月1日房租提前给你，16,800元，你发给我的8万元，什么意思？我没有同意给你房租涨价，涨到八万元”“我们没有同意，房租涨到八万元一年，这不是要双方同意才可以实行的吗”……因双方就租金上涨事宜意见不一，以致引发本案诉讼。原审法院另查明，2019年4月15日，卫培青与案外人黄某签订门面租赁合同，XX店XX路XX号一楼一半门面出租给黄某用于经营理发店，约定租金为第一、二年45,000元/年、第三、四年48,000元/年。原审法院庭审中，卫培青提供凭原审法院调查令调取的在上海市浦东新区市场监督管理局宣桥市场监督管理所备案的临近商铺租赁合同,XX路XX号1层2室商铺（湿地水产经营部）2019年10月1日至2020年9月30日的月租金为3,000元/月；XX路XX号1层1室、2层1室商铺共67.65平方米（一粒米餐饮店）2019年6月30日至2021年6月30日的年租金为55,000元/年；XX路XX号1层01室商铺，建筑面积30平方米（XX餐饮店）2019年1月5日至2021年1月4日的租金为4,000元/月，次年递增5%。时应华表示鲜花店附近商铺的租赁合同是否真实无法确认，其他商铺的租金价格与本案无关。卫培青另提供了产权人张某出具的租金调整、收条及卫培青的付款凭证，证明卫培青向张某承租的XX路XX号门面房租金自2019年9月1日起由原33,600元/年调整至80,000元/年，卫培青于2019年8月28日-29日共计支付半年租金40,000元。时应华认为对产权人租金调整说明的真实性有异议，卫培青没有利益可得不符合常理；对支付凭证的真实性没有异议，但卫培青支付的租金不能证明对应的租赁期间。原审法院认为，卫培青与案外人孙某就系争房屋租赁事宜签订的租赁协议书，系双方真实意思表示，依法成立并生效，对双方具有约束力。孙某与时应华系夫妻关系，承租系争房屋、开设鲜花店后由二人共同经营，对夫妻财产有平等处置权利。在租赁合同期限内，时应华与卫培青就系争房屋另行签订的租赁合同，应视为对原协议书的变更及补充，其效力及于时应华夫妻二人。根据卫培青向原审法院提交的合同复印件、时应华提交的合同原件以及从相关行政部门调取的备案件，复印件及备案件确多了产权人签名的不一致之处，时应华对签名的真实性亦提出异议，然该合同内容并不违反法律、行政法规的禁止性规定，且根据本案查明的事实，时应华依据该合同已实际办理了其个人名义的个体工商户营业执照，现时应华以合同非其真实意思、主张重大误解的抗辩意见，于法无据，原审法院不予采纳。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。关于合同是否应予解除。合同虽约定了自2019年8月30日起根据当地市场行情调整租金，然对具体调整后的金额未予明确、双方亦未协商一致，时应华认为已根据原协议约定按照每月2,800元的标准支付了2019年9月至2020年2月的租金16,800元，故并不存在欠租违约行为的抗辩意见，原审法院予以采纳。卫培青以时应华违反合同约定、未按时支付租金为由要求解除合同、返还房屋，原审法院不予支持。关于租金的标准。根据本案查明的事实，时应华夫妻承租的系争房屋包括了底层一半门面开设的鲜花店以及二楼、三楼的居住使用空间，双方既已在合同中作出“租金调整根据当地市场行情”的约定，综合目前周边商铺的租金价格、原协议约定的2,800元/月确已较低，应予调整。但卫培青在双方未协商一致的前提下擅自要求涨租至每年80,000元，显然有悖诚信原则，原审法院难以足额支持。时应华虽主张周边商铺的租赁合同真实性无法确认、租金金额不具有参考性，但并未提供反证，原审法院不予采纳。民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。鉴于卫培青与时应华丈夫租赁协议的签约时间系两年多前，综合周边商铺的实际租赁情况以及卫培青与产权人租金的调整，原审法院酌定租金自2019年9月1日起为每月3,500元。时应华已付16,800元，还应补付2019年9月1日至2020年2月29日的租金共计4,200元。原审遂作出判决：一、卫培青、时应华继续履行双方于2019年4月15日就上海市浦东新区XX镇XX路XX号1层1室及2层、3层房屋签订的《门面租赁合同》，自2019年9月1日起租金标准调整为每月3,500元，时应华于判决生效之日起十日内补付卫培青上述房屋的租金差额4,200元，并自2020年3月1日起按每月3,500元的标准支付；二、驳回卫培青的其余诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由卫培青、时应华各半负担25元。本院二审中，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院予以确认。本院认为，上诉人卫培青与被上诉人时应华签订的《门面租赁合同》系签约当事人真实意思表示，于法不悖，应属有效，签约双方均应全面、切实按约履行。双方在上述租赁合同中虽约定自2019年8月30日起调整租金，且租金调整根据当地市场行情，但对调整后具体的租金金额未予以明确，故双方就调整后的租金金额，仍应基于涉案租赁物周边的租赁市场行情，由双方协商确定。时应华在双方约定的租金调整之日仍按照原租金标准支付，虽与双方调整租金的约定不符，但因双方未就卫培青单方提出的调整后的每年租金8万元取得共识，故时应华未按照卫培青主张的租金金额支付租金，并不构成违约行为。一审法院对卫培青要求判令解除租赁合同并返还房屋不予支持，并无不当。卫培青所称时应华不愿履行变更后合同、拒绝按照市场价格支付租金，显然缺乏事实与法律依据，本院不予采信。关于租金金额调整的标准，一审法院根据双方约定的以当地市场行情调整租金的原则，并综合该租赁房屋周边商铺的实际租赁情况，酌情确定调整后的租金金额，亦属合理。卫培青就调整后租金金额所持异议，理由不能成立，本院亦不予采信。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。卫培青的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人卫培青负担。本判决为终审判决。审判长 王 伟审判员 陶永信审判员 蔡茜芸二〇二〇年六月十九日书记员 茅海容附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……