山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终5954号 上诉人（原审原告、反诉被告）：青岛埃科斯精密机械有限公司，住所地：山东省青岛市城阳区空港工业园长白山路1号。 法定代表人：刘竹朝,职务：经理 委托诉讼代理人：李国亮，山东众成清泰（青岛）律师事务所律师 委托诉讼代理人：李英，山东众成清泰（青岛）律师事务所律师 上诉人（原审被告、反诉原告）：青岛高宇精密机械有限公司，住所地：山东省青岛市城阳区京口社区1180号。 法定代表人：解家霞，职务：经理。 委托诉讼代理人：李延伟，北京大成（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙锁，山东胶澳律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：解家霞，女，1981年7月8日生，汉族，住山东省青岛市城阳区。 委托诉讼代理人：李延伟，北京大成（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙锁，山东胶澳律师事务所律师。 上诉人青岛埃科斯精密机械有限公司（以下简称埃科斯公司）、上诉人青岛高宇精密机械有限公司（以下简称高宇公司）因与被上诉人解家霞租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市城阳区人民法院（2019）鲁0214民初1075号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人埃科斯公司向本院提出上诉请求：1、判令撤销一审判决，依法重新改判并支持上诉人的一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费、保全费由被上诉人承担。事实与理由如下，一、一审判决对于水电费价格认定事实不清，对于上诉人要求支付水电费的诉讼请求不予支持严重损害了上诉人的合法权益，判决严重不公。（为了方便表述和理解，以下称上诉人为“埃科斯公司”，称被上诉人1为“高宇公司”）按照0.91元/度收取电费完全是基于埃科斯公司与高宇公司之间达成的口头协议，系双方的真实意思表示，且不违反法律规定，依法应予以支持。1、双方合同第五条中约定:根据电力部门对帐单据的当月数额，按照电表读数，分摊实际使用的电费。对账时，双方签字的电表读数，电力部门对账单据和最终缴费额双方签字后，作为对账单据凭证。上述约定强调的是将电表读数作为双方对账的凭证，但是并没有明确电费的收费标准是多少钱一度。因高宇公司选择安装的是普通电表，不是分时计费电表，实践中无法显示高宇公司在尖峰、高峰、平段、低谷四个不同时段的用电量，也就不能按照电力公司在上述四个阶段的不同价格来精确的计算高宇公司应当支付的电费。正是因为上述原因，埃科斯公司和高宇公司经过协商后达成口头协议，确定电费标准为0.91元每度，该价格除了包括电费外，还包含了埃科斯公司提供的设施设备、维修管理费用及合理的损耗。而且，山东省电力公司2018年的尖峰和高峰电价分别为1.0800和0.964而且这个价格属于国家降低电价后的价格，2016和2017年的电费价格更高而埃科斯公司和高宇公司经过协商确定的0.91元每度的电费价格，是在国家规定的电费价格之内的，且埃科斯公司与其他租户协商的电费价格也是0.91元每度。2、埃科斯公司每个月出具给高宇公司的水电费单据以及收款收据上均载明电费的收费标准为0.91元/度，高宇公司自2016年10月至2018年10月，在长达两年的时间内一直都是按照该标准支付电费，从未对电费价格提出过异议，高宇公司的行为可以印证双方确实就0.91元/度的电费价格达成了协议。综上，0.91元/度的电费价格系埃科斯公司与高宇公司达成的口头协议，一审判决认定“埃科斯公司主张高宇公司按照0.91元/度的价格支付电费无事实及法律依据”，系认定事实不清。一审中埃科斯公司已经围绕电费价格提供了充分的证据，在埃科斯公司与高宇公司之间就电费价格存在争议的情况下，一审法院理应依法查明事实予以判决，而一审法院却以“埃科斯公司和高宇公司双方均未提供有效证据证明各自主张”为由，对埃科斯公司要求高宇公司支付水电费的合法请求不予支持，对双方争议的焦点问题避而不判，一审法院此举严重违法，也损害了埃科斯公司的合法权益。二、高宇公司逾期未付租金，且存在其他多种恶意违约行为，依据双方协议约定埃科斯公司有权依法解除合同，一审法院判决不准解除合同明显属于适用法律错误。双方《厂房租赁合同》第一条明确约定，高宇公司应当于每年的9月1号前付清当年房租，如当年房租租金交付时间超过合同规定日期30日，埃科斯公司有权单方终止合同。因高宇公司拖欠房租超过一个月，且存在其他多种严重违反合同约定的违约行为，依据双方合同第一条的约定，埃科斯公司要求解除合同的行为，既符合合同约定，也符合法律规定。一审判决以“高宇公司未明确表示或者以自己的行为表明不履行给付租金的义务，也无证据证实存在致使合同目的不能实现的情形”“高宇公司逾期给付，并未构成根本违约”为由，对埃科斯公司要求解除租赁合同的诉讼请求不予支持，一审法院实际上是混淆了约定解除和法定解除之间的区别，属于适用法律错误。一审法院适用的是合同法第94条法定解除的条款，而本案应当适用的是约定解除的条款。合同法第93条规定:“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案合同中明确约定了拖欠房租超过30日出租人埃科斯公司有权解除合同，因此很明显应当适用合同法第93条约定解除的规定，而不是适用合同法第94条法定解除的规定。三、违约金依法不应予以调整。高宇公司在本案中存在严重的过错行为:第一，高宇公司长期欠付水电费累计达25万余元。第二，高宇公司拖欠房租超过一个月。第三，在未经埃科斯公司许可的情况下，擅自撬开埃科斯公司配电室的锁，进入埃科斯公司配电室并破坏了埃科斯公司配电室的线路，严重侵犯了埃科斯公司的财产权。第四，高宇公司在未经埃科斯公司许可的情况下，擅自在租赁物消防通道上新建配电室，阻碍了消防通道。高宇公司的以上种种行为，主观恶意明显，过错严重，且给埃科斯公司造成了巨大的财产损失，因此要求其支付175000元违约金合理合法，依法不应予以调整。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，恳请贵院依法查明事实，改判支持上诉人的诉讼请求！ 高宇公司针对埃科斯公司上诉答辩如下，对于第一项水电费的问题，同我方上诉意见。关于是否解除合同认可原审判决，因为符合九民会议纪要精神，无论约定还是法定解除都要符合是否违反合同的根本目的，对于违约金，我方认为过高，且本身埃科斯公司有违约且违法的情况，我方仅迟延支付几日租金，不属于根本违约。且我方在对方发函解除合同之前，明确表示支付租金遭到拒绝，后在原审庭审期间明确要求支付租金，后于2020年4月份又及时将该租金款项35万转至青岛市城阳区人民法院指定账户，我方有履约的诚意，且在疫情期间，更应当保护企业权益。不应当予以解除。 高宇公司向本院提出上诉请求:1、判决确认被上诉人违法加价收取电费的行为违反《电力法》，该加价收取电费的行为构成不当得利，并判令其返还多收取的电费221412.22元，同时按照中国人民银行同期同类贷款利率返还资金占用期间的利息。2、改判上诉人未付租金35万元行为不构成违约。3、判决被上诉人依约开具已缴纳租金105万元额度的增值税专用发票。4、判决被上诉人返还多收取的租赁费27540元。5、一审、二审诉讼费、保全费全部由被上诉人承担。事实与理由:一、被上诉人收取电费违反《厂房租赁合同》约定的计价标准，同时违反《中华人民共和国电力法》，擅自加价，多收取电费共计221412.22元的行为，构成不当得利。1、双方在《厂房租赁合同》第五条a）项中明确约定电费标准按照阶梯电价收取”，而被上诉人却自行定价为0.98元或者0.91元每度，严重背离电力部门的法定价格（均价0.67元），构成违法。上诉人之所以一直按照0.91元缴纳电费，是因为合同签订初期，被上诉人告知上诉人用电有损耗，在无法确定损耗的情况下，先暂定按照0.98元计收电费，后来在2016年10月份，被上诉人又告知根据实际损耗应该按照0.91元计期间，上诉人对电价按照0.91元计收一直感觉不合理，并多次找被上诉人协商，但被上诉人坚持说加上电损耗单价就是0.91元。后来2019年上诉人自行安装变压器，自行向供电公司缴纳电费，才发现根本不存在发票之外的电损耗。被上诉人厂房内租赁户共有五家，电费全部由被上诉人收取，上诉人经统计，截至2018年9月15日，两年来电业局向被上诉人等五家租赁户开具的电费发票总额度的电费共有821526.08元，而上诉人自身却缴纳了831909.12元。也就是说，单上诉人一家缴纳的电费不但涵括了五家租赁户的缴纳额度，反而还比所有租赁户缴纳额度超付了10383.04元，明显不合理。根据被上诉人提交的电业局正式发票所确认的电费单价（约0.67元）与上诉人实际用电数，经计算（具体已提交统计表），上诉人在2016年10月至2018年9月实际电费应为610496.9元，831909.12元减去610496.9元为221412.22元。2、被上诉人私自加价收取电费违背《中华人民共和国电力法》，其违法加价收取电费的行为属不当得利，应返还221412.22元。根据《中华人民共和国电力法》第43条:“任何单位不得超越电价管理权限制定电价。供电企业不得擅自变更电价。”第44条规定:“禁止任何单位和个人在电费中加收其他费用。”被上诉人的加价收取电费的行为违法。根据《民法总则》第122条:因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益，被上诉人应当返还多收取的电费221412.22元。3、一审判决书第19页，一方面肯定了“高宇公司反诉请求按照实际应收电价与电量支付电费或找补差价，并不违反法律、行政法规的强制性规定，且符合当事人双方在租赁合同中的约定。”却又以举证不能，要求另行主张权利。根据上诉人在一审中提交的证据，上诉人已经提交2016年11月至2018年9月青岛供电公司开具给被上诉人的《青岛增值税专用发票》以及被上诉人单方按照0.91元开具的自制水电费收据，并提供了详细的统计表，已经证明被上诉人违法加价收取电费的事实。一审却认为举证不能，明显不妥，二审法院应该查明事实后作出判决或者发回重审。二、在被上诉人已经在2019年5月16日要求法院解除合同的情况下，上诉人不构成违约。2019年5月16日，被上诉人已经提交《增加诉讼请求申请书》要求法院解除租赁合同，在法院对是否解除合同尚未作出判决的情况下，上诉人无法判断2020年10月份之后法院会如何处理本案，租赁费无法确定的情况下，上诉人不构成违约。一审以未付租金35万元为基数，按照同期LPR为标准计算的四倍利息作为违约金错误。一审期间法院并未将上述《增加诉讼请求申请书》告知或邮寄给上诉人，该证据系代理人在上诉期间阅卷新发现的，应视为新证据。三、被上诉人应当履行开具105万元发票的合同义务。根据《厂房租赁合同》第1条d）“甲方收到乙方房租款时，提供收款收据。”被上诉人收取租金后，一直没有出具正式发票，根据《中华人民共和国发票管理办法》第19条:销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具105万元发票。一审对开具增值税发票不予处理，必然造成讼累，且不利于国家税款征收。四、被上诉人应返还私自占用上诉人租赁区域内91.8平米的租金共计27540元双方约定租赁面积为3500平米，但是租赁区域内一处91.8平米的房屋由被上诉人一直占有使用，用作配电室，上诉人对该区域没有实际占有使用，而被上诉人却一直按照每平米100元的标准收取租金，3年来共多收取27540元，对上诉人明显不公。综上，被上诉人违反《电力法》私自加价收取电费的行为构成不当得利，应予以返还多收取的电费221412.22元，返还租赁面积占用费27540元，并应依法为上诉人开具发票，且上诉人不构成违约。请法院依法判决，望判如所请。二审审理期间，高宇公司自述将上诉理由中第二条中的“一审期间法院并未将上述《增加诉讼请求申请书》告知或邮寄给上诉人，该证据系代理人在上诉期间阅卷新发现的，应视为新证据。”内容予以删除。 埃科斯公司针对高宇公司上诉答辩认为，一、埃科斯公司按照0.91元/度收取电费完全是基于埃科斯公司与高宇公司之间达成的协议，并不存在任何违约行为。二、高宇公司的行为构成违约，依法应当判决解除双方的《厂房租赁合同》。三、双方《厂房租赁合同》中并未约定开具发票，埃科斯公司没有该合同义务，且是否开具发票应当由税务部门监管，不属于法院受理的范畴。四、高宇公司要求返还租金27540元无证据支持。 埃科斯公司向原审法院提出诉讼请求：1、判令高宇公司支付电费和水费410968.8元，支付违约金13031元。2、判令解家霞对上述债务承担连带责任。3、诉讼费由对方承担。诉讼过程中，埃科斯公司增加诉讼请求：1、请求判令解除埃科斯公司与高宇公司签订的厂房租赁合同2、请求判令高宇公司立即腾房，将租赁场地交付埃科斯公司；3、请求判令高宇公司支付违约金175000元。4、请求判令高宇公司按照年租金350000元的标准支付自2019年10月1日起至合同解除之日止的房租，并按照上述标准继续支付自合同解除之日起至实际腾房之日止的房屋占有使用费。事实与理由：埃科斯公司与高宇公司于2016年7月26日签订厂房租赁合同一份，埃科斯公司将其中一部分厂房租赁给高宇公司，双方合同第五条约定，高宇公司应当按时交纳水电费，由埃科斯公司收取并开具收据。高宇公司在收到对账单后超过两个月未缴纳水电费，由埃科斯公司按照日万分之5的标准加收违约金，高宇公司在合同签订后至2018年9月份缴纳了水电费，但2018年10月份至今的水电费却以各种理由推脱不予支付，截止2019年4月份，高宇公司欠付水电费金额已经高达259401元。此外，高宇公司的工作人员在未经埃科斯公司许可的情况下，擅自撬开埃科斯公司配电室的锁，进入埃科斯公司配电室，并破坏了埃科斯公司告配电室的线路，严重侵犯了埃科斯公司的财产权，给埃科斯公司造成了相应的损失及后续隐患。更为严重的是，高宇公司未经埃科斯公司许可擅自在租赁物消防通道上新建配电室，违反了双方合同第九条的约定，也违反了消防法的相关规定。综上，高宇公司已经严重违反了双方约定，不履行合同债务，且其违约行为已经导致合同目的不能实现，依据《合同法》第九十四条之规定，恳请法院依法解除原告与高宇公司双方之间的合同，并支持原告的其他诉讼请求。 高宇公司、解家霞在原审中辩称：1、埃科斯公司违反《电力法》第四十三、第四十四条规定，违法加价收取电费，其行为无效，且构成不当得利。因其违法且违约在先，高宇公司享有不安抗辩权。在埃科斯公司有不当得利的前提下高宇公司有权拒付其按照违背国家电价标准所提出的电费要求。2、埃科斯公司首先违约，高宇公司不构成违约。埃科斯公司应当初步举证解家霞承担连带责任的证据，否则解家霞不应当承担连带责任。3、合同解除为约定或法定解除，本案合同并没有明确约定解除的条件，合同一旦成立就应当得到严格履行，高宇公司已经交纳了本年度的租赁费，主要合同义务已经完成，埃科斯公司的主要合同目的已经达到，且高宇公司已经投入巨资对租赁标的进行了装修且正在进行生产，擅自解除必将造成重大的财产损失。电费争议是埃科斯公司违法且违约在先，而且属于合同附属义务，在电费有争议且其已经得到租赁费的情况下，其不享有法定的解除权。4、高宇公司认为埃科斯公司违反双方对于双方在合同中明确约定的电费标准按照阶梯电价收取，构成先期违约，且违反电力法相关规定，构成违法。同时，埃科斯公司还违反合同约定没有依法向高宇公司出具105万元的租赁费发票，即违反发票及税法的相关规定。5、埃科斯公司还违反合同的约定，擅自扣留高宇公司已缴纳的装修押金10000元，并私自将自己拥有自主支配权的配电室所涉及的91.8平米擅自向被告按照每平米100元收取租赁费，对高宇公司明显不公。6、关于消防通道，经仔细看合同附件所列平面图，并没有标注消防通道的位置，在租赁区域内，高宇公司享有对相应区域进行管理使用的权利。请法庭依法驳回原告诉讼请求。7、合同一旦成立，便应严格履行，维持其稳定性，延期支付租金并非被告故意，实属疏忽大意，不构成根本违约。根据《合同法》第227条：承租人无正当理由未支付或者延期支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。根据该条，埃科斯公司应当给予高宇公司合理的宽限期，否则无权提出解除。8、同时在2016年10月20日。高宇公司曾经也在10月份实际支付过当年租金。而且在2017年8月份，2018年9月份均提前支付过租金，根据双方租金历史交纳习惯，高宇公司不构成根本违约。且高宇公司在发觉未交纳租金时在2019年10月14日，及时向埃科斯公司主张交纳下一年的租金。但埃科斯公司拒绝收取。高宇公司愿意在一审法庭承诺可以直接向法庭交纳租金，由其领取。9、合同损失以填平为原则，以有实际有损失为根据，双方合同中约定即现在埃科斯公司主张的17万余元违约金严重过高，高宇公司愿意根据延期交纳的期间按照同期银行贷款利率对原告予以补偿。10、双方合同履行期间，高宇公司投入了大量的人力、物力对房屋进行了装修。且生产正在进行中，若擅自进行解除、腾房，必然造成不必要的损失，从社会及经济角度，其腾迁的诉求不应得到支持。本案系合同纠纷，腾迁属于物权保护纠纷，该两项诉求不应在同一案件中进行处理。高宇公司不同意合同解除，要求继续履行租赁合同。 埃科斯公司正在原审中补充称，1、埃科斯公司所收取的电费是根据双方之间的协商和约定合法收取的，并不属于不当得利。关于电费的问题，首先合同并没有明确电费的收费标准。2、高宇公司安装的是普通电表，而不是分时计费电表，因此没有办法按照电力公司高峰低谷平时段三个不同的时段具体收费，因此也无法适用电力公司的月度平均价格来计算高宇公司的电费。正是因为考虑到上述情况，双方才协商确定电费标准为0.91元/度，该价格不仅仅是电费的价格，还包含了埃科斯公司的维修管理费用及合理的损耗。3、高宇公司自2016年底每月都是按照0.91元/度的标准向埃科斯公司支付电费，从未提出过异议，且埃科斯公司与其他租户，协商的电费及管理费价格也是0.91元/度，目前市场上其他房东收取的电费普遍高于0.91元/度。埃科斯公司不构成违约，且因高宇公司拒付自身电费，所有的电费都是由埃科斯公司垫付的，目前垫付金额已经高达250000元，给其造成了巨大的损失。4、高宇公司作为承租人应当依约支付租金和水电费，高宇公司一年的租金是350000元，而目前欠付的水电费已经超过半年的租金，该义务也属于高宇公司的主要合同义务，在其怠于履行的情况下，埃科斯公司有权依法要求解除合同。5、至于高宇公司诉述的租赁费发票一事，根据双方合同约定，埃科斯公司只提供收款收据。6、本案不适用高宇公司所说的《合同法》第227条。该条规定是在双方没有协议约定解除条款的情况下，法定的合同解除条款，但本案中，双方有明确的合同解除条款，所以不适用该条款。7、根据双方合同第一条约定，高宇公司应当于每年的9月1日前付清下一年度的房租，而埃科斯公司已经给了其1个月的时间，截止到2019年10月初，其仍然没有交纳房租。且本案纠纷系由高宇公司恶意违约引起的。其先是在长达7个月的时间里未交纳水电费，导致埃科斯公司为其垫付了25万余元，给埃科斯公司造成了巨大的经济损失。此后，高宇公司工作人员在未经埃科斯公司的允许下，擅自撬开埃科斯公司配电室的锁，进入其内，并破坏了埃科斯公司配电室的线路。除此以外，高宇公司还违反合同约定擅自在租赁物消防通道上新建配电室。其上述种种恶意行为，才导致了双方的诉讼，其后其又产生了拒缴房租的行为。因此，高宇公司的行为并不是一时的疏忽大意，而是从一开始就存在恶意行为。8、埃科斯公司根据双方合同第一条约定已经明确向高宇公司发送解除合同通知函，该通知自其收到之日起已经生效。因此，埃科斯公司不接受其要求当庭支付房租的行为。9、违约金175000元系双方合同的约定，也是双方真实意思表示。因高宇公司恶意违约导致合同解除，埃科斯公司会面临重新寻找租赁方等一系列问题，也会产生相应的损失。另外，因高宇公司欠交水电费长达7个月，其相应的滞纳金或违约金数额也较高，该系列也属于违约金的范畴。 高宇公司在原审中补充称，自合同成立并履行以来，埃科斯公司一直以违反电力法禁止性规定的行为违法加价，制定电价，一直构成违法且违约。市场上通行的做法并不因为大家都那样做而合法，根据电力法法律责任部分对于埃科斯公司的上述行为由物价主管部门给予警告，责令返还违法收取的费用，并处违法收取费用五倍以下的罚款，高宇公司保留上述行政举报权利。 高宇公司向原审法院提起反诉，反诉请求：1、判决确认埃科斯公司违法加价收取电费的行为违反《电力法》，构成不当得利，并判令其返还多收取的电费221412.22元。同时按照中国人民银行同期同类贷款利率返还资金占用期间的利息。2、判决确认高宇公司、解家霞不构成违约，埃科斯公司构成违约；3、判决埃科斯公司依约开具已缴纳租金105万元额度的增值税专用发票。4、判决埃科斯公司返还装修押金1万元。5、判决埃科斯公司所收取的租赁费27540元。6、判决解家霞不承担违约责任。 埃科斯公司在原审中辩称，1、其按照0.91元/度收取电费完全是基于双方之间达成的协议，并不存在任何违约行为。2、双方约定的0.91元/度的电费价格，系双方真实意思表示，该约定不存在无效情形。3、双方《厂房租赁合同》中并未约定开具发票，埃科斯公司没有该合同义务，且是否开具发票应当由税务部门监管，不属于法院受理的范畴。4、高宇公司要求返还租金27540元无证据支持。5、装修押金不具备返还的条件。6、解家霞应当承担连带责任。 高宇公司在原审中补充称，1、埃科斯公司自认租赁合同没有明确约定电费的收费标准是多少钱一度。而其按照0.91元的标准收取，没有法律和合同依据。且合同第2页明确约定电费收取按照“阶梯电价”，阶梯电价便意味着按照电力企业经物价等主管部门核准的价格予以收费。高宇公司已经提交证据3，充分证明电力部门收取的价格实际为0.6元左右。根据合同约定，埃科斯公司应当按照阶梯电价的实际收取部门执行的价格向被告收费。《电力法》不单纯是调整供需双方的价格，而且在第44条，禁止任何单位和各人在电费中加收其他费用。也不允许任何部门代收其他费用。原告违背《电力法》规定，擅自加价，既违反合同的约定也违背法律的硬性规定，构成不当得利。埃科斯公司有义务向法庭及高宇公司提交其自己收取的电力部门开具的正式发票。高宇公司已经提交初步证据证明正式发票在埃科斯公司手中。2、0.91元每度的电费价格没有明确约定在合同中，并非双方的真实意思表示。真实意思是按照阶梯电价收取。3、虽然合同没有约定开具发票，现在高宇公司正式提起诉求要求埃科斯公司开具发票，是其在履行合同义务之后的法定权利，也是埃科斯公司的附随义务。4、高宇公司没有占据对方的场地作为厕所，请埃科斯公司提交证据。5、装修押金在高宇公司装修完毕后，埃科斯公司即应立即返还，所谓需要验收的辩解，没有合同依据。在租赁使用已经长达三、四年的情况下，其已经以其实际行为默认高宇公司的装修符合要求，否则，高宇公司会在三、四年内提出异议。关于主水管切断，没有证据支持，不予认可。6、埃科斯公司在答辩中说高宇公司账目与解家霞个人账目相混淆，也没有提出相应的证据。主张对方承担连带责任，埃科斯公司也应当提交初步证据证实高宇公司与解家霞存在财产混同。 一审查明，一、2016年7月26日,埃科斯公司（甲方）与高宇公司（乙方）签订《厂房租赁合同》，埃科斯公司作为出租方向高宇公司出租位于青岛市城阳区空港工业园长白山路一号的厂房一处，约定租期限为5年，时间自2016年10月1日起至2021年9月30日止，年租金35万元。租金支付方式为年付，高宇公司应于每年的9月1日前，付清当年的房租，如当年房租租金交付时间超过合同规定日期30日，甲方有权单方终止合同，同时乙方承担本合同违约责任。违约赔偿内容条款约定：双方违约赔偿内容为年租金的50%，共计175000元。《厂房租赁合同》载明：电费标准按照阶梯电价收取，由甲方收取并开具收据。水费标准，水费实行阶梯价收取，由青岛流亭自来水公司远程抄表，按照水表指示数分摊实收，水费每立方价格为5元。《厂房租赁合同》另约定：租赁期间，乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定需向有关部门审批的，则还应由有关部门审批后，方可进行。租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行装修，但不得破坏原房结构，装修费用由乙方自负，甲方不得收取任何费用，租赁期满后，如乙方不再承租，甲方也不作任何补偿。乙方装修改造如涉及到水电线路的改造，应在改造完成后，将水电线路的改造图纸报甲方备案。 二、埃科斯公司与高宇公司之间的《厂房租赁合同》实际履行后，高宇公司如期支付租金等并入驻涉案厂房。期间，高宇公司按照0.91元/度的标准支付电费直至2018年9月，2018年10月份后，未支付水电费。根据《厂房租赁合同》约定，高宇公司应于2019年9月1日前付清应付的年度租金350000元，根据双方约定可延期30天支付租金，否则，埃科斯公司可单方终止合同并要求高宇公司支付违约金。高宇公司于10月14日联系埃科斯公司，称因太忙故忘记给付租金，明确表示要支付租金，埃科斯公司拒绝，并于当日通过EMS方式向高宇公司发出《解除租赁合同函》，高宇公司于16日签收。 三、租赁期间，高宇公司对租赁物进行了装修，埃科斯公司收取10000元作为押金。 一审认为，本案系租赁合同纠纷。本案争议焦点有三：一是涉案用电（用水）的使用量、电价（水价）支付标准如何确定？二是本案租赁合同关系是否应解除？三是本案违约责任如何负担？ 一、关于本案用电（用水）的使用量、电价（水价）支付标准如何确定？原审法院认为，在埃科斯公司与高宇公司签订的《厂房租赁合同》中已经明确约定了电费与水费的单价，即电费按照阶梯电价，水费按照5元/立方米。在实际支付电费、水费过程中，当事人双方执行的标准为0.91元/度、5.8元/立方米（水费执行标准从5元/立方米到5.4元/立方米再到5.8元/立方米）。从在案证据看，电力部门实收电价约为0.65元/度，按照埃科斯公司提交2019年11月11日的水费发票来看，水务公司实收水费为5.4元/立方米（其中共包含水冰雪×污水处理费1.4元/立方米），执行电价、水价均高于实收电价、水价。高宇公司自2016年10月入驻至2018年9月份，均按照上述电价、水价支付，而0.91元/度的电价并未在当事人双方签订的合同中做约定。现埃科斯公司主张高宇公司按照0.91元/度的电价标准继续支付电费，无事实及法律依据，另，埃科斯公司主张电费包含维修管理费及合理的损耗，但其未提交证据证实维修管理费及合理损失的实际存在、具体花费以及高宇公司是否应在租金外分担等。高宇公司反诉请求按照实际应收电价与电量支付电费或找补差价，并不违法法律、行政法规的强制性规定，且符合当事人双方在租赁合同中的约定。当事人双方应按照合同约定并结合履约实际明确各自权利义务关系。现埃科斯公司、高宇公司所提交的证据中，具体的用电量、用水量，具体的单价，用电的峰、谷、平等明细，均无法体现，双方均未能提交有效证据证明各自主张，故均应当承担举证不能的法律后果，对于埃科斯公司主张高宇公司支付未付水电费的诉请以及高宇公司反诉返还已付水电费的请求，原审法院均不予支持，双方可待完善证据后，依法主张权利。 二、关于本案租赁合同关系是否应解除？从现有证据看，高宇公司应于2019年9月1日支付2019年10月1日至2020年9月30日的年度租金35万元，当事人双方约定了30日的宽限期，即可延长至2019年10月1日，逾期，埃科斯公司可终止合同，并要求高宇公司承担违约责任。从在案证据看，高宇公司未如约在合同的宽限期内履行给付租金义务，而是在2019年10月14日，联系埃科斯公司，明确表示要支付租金，埃科斯公司予以拒绝并于当日向高宇公司发出《解除租赁合同函》，高宇公司于16日签收。一审庭审过程中，高宇公司亦明确表示要支付给埃科斯公司租金，但埃科斯公司不允，坚持解除合同，并要求支付违约金。现有证据体系下，经埃科斯公司申请并提供担保，原审法院依法实际冻结高宇公司银行存款440000元，无证据表明高宇公司无能力支付租金，且其逾期支付租金的期限并不长，其未明确表示或者以自己的行为表明不履行给付租金的义务，也无证据证实存在致使合同目的不能实现的情形。逾期给付之前，埃科斯公司并未进行过任何的催告，而是在高宇公司明确表示给付租金并表示歉意的同时向高宇公司发出解除租赁合同的函件。高宇公司逾期给付，并未构成根本违约，为维护正常的市场交易秩序，保障业已形成的经营状态，原审法院对埃科斯公司关于解除租赁合同以及腾房的诉请，不予支持。 三、关于违约责任如何负担？当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。高宇公司逾期给付，虽未构成根本违约，未达到合同解除的条件，但其行为，违反了当事人双方签订的《厂房租赁合同》，应承担违约责任。埃科斯公司主张高宇公司支付违约金175000元，系双方合同所约定，高宇公司辩称违约金过高，并主张按照同期银行贷款利率对埃科斯公司进行补偿。根据合同法相关司法解释：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法中规定的“过分高于造成损失的情形”。一审法院认为，结合高宇公司违约行为产生的原因、经过、过错程度，以及埃科斯公司的实际损失情况，本案违约金约定过高，原审法院作出适当调整，违约金应以利息的形式支付，具体的计算方式为：高宇公司应支付以未付租金350000元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算的利息作为违约金，起算时间为2019年10月2日，截止实际给付350000元租金之日止。埃科斯公司要求高宇公司法定代表人解家霞承担连带责任，无事实及法律依据，一审法院不予支持。埃科斯公司所称高宇公司撬开配电器、破坏线路等，无事实及法律依据，与其诉请之间关联性不大，一审法院不予采信，亦不予评判。高宇公司主张埃科斯公司开具增值税发票，本案中不予处理，其可依法另行主张权利。关于装修押金。当事人双方在《厂房租赁合同》中约定：租赁期间，高宇公司（乙方）另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得埃科斯公司（甲方）的书面同意，按规定需向有关部门审批的，则还应由有关部门审批后，方可进行。租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行装修，但不得破坏原房结构，装修费用由乙方自负，甲方不得收取任何费用，租赁期满后，如乙方不再承租，甲方也不作任何补偿。乙方装修改造如涉及到水电线路的改造，应在改造完成后，将水电线路的改造图纸报甲方备案。根据上述约定，可得知，高宇公司在装修或者添附过程中，仅需得到埃科斯公司的书面同意，埃科斯公司不得额外收取费用。现装修已完成并早已投入使用，未有证据证实埃科斯公司提出过异议，一审法院认为高宇公司的装修行为未超越租赁合同所约定的范围，埃科斯公司依约不应收取任何费用。埃科斯公司收取装修押金，未提交有效证据证实收取的合法性、合理性，亦无其他事实及法律依据，现高宇公司主张埃科斯公司返还装修押金1万元，一审法院予以支持。关于高宇公司诉请埃科斯公司返还租赁费的诉请，因无具体的测绘，租赁合同也未对租赁标的物的具体情况作出明确指向性约定，故一审法院对高宇公司的该项诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、青岛高宇精密机械有限公司于判决生效后十日内支付青岛埃科斯精密机械有限公司以未付租金350000元为基数，自2019年10月2日起到实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算的利息作为违约金。二、青岛埃科斯精密机械有限公司于判决生效后十日内返还青岛高宇精密机械有限公司装修押金10000元。三、驳回青岛埃科斯精密机械有限公司的其他诉讼请求。四、驳回青岛高宇精密机械有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9790元、保全费2720元，由青岛埃科斯精密机械有限公司负担。反诉费2525元，由青岛高宇精密机械有限公司负担。 本案二审期间，各方均未提交新证据。 本院查明，高宇公司在2020年4月4日向原审法院缴纳了35万元的租金。 二审所查其他事实同原审，本院依法予以确认。 本院认为，本案系租赁合同纠纷，根据双方上诉意见，本案焦点问题系原审法院对双方诉讼请求的判决是否正确。涉案厂房租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定。原审认定其合法符合法律规定，本院依法予以确认。各方要依约履行依法成立的合同。 首先，关于水电费的问题。在涉案厂房租赁合同中已经明确约定了，电费按照阶梯电价，水费按照5元/立方米。在实际支付电费、水费过程中，当事人双方执行的标准为0.91元/度、5.8元/立方米（水费执行标准从5元/立方米到5.4元/立方米再到5.8元/立方米），电力部门实收电价约为0.65元/度，水务公司实收水费为5.4元/立方米（其中共包含水冰雪×污水处理费1.4元/立方米）。埃科斯公司主张的0.91元/度的电价并未在当事人双方签订的合同中做约定，埃科斯公司主张高宇公司应该按照0.91元/度的电价标准继续支付电费，无事实及法律依据。且埃科斯公司主张电费包含维修管理费及合理的损耗，亦未提交证据证实维修管理费及合理损失的实际存在、具体花费以及高宇公司是否应在租金外分担等。一审法院据此驳回埃科斯公司关于按照0.91元/度的电价标准继续支付电费的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以确认。高宇公司虽反诉请求按照实际应收电价与电量支付电费或找补差价，但无论是埃科斯公司，还是高宇公司所提交的证据中，具体的用电量、用水量，具体的单价，用电的峰、谷、平等明细，均无法体现。当事人对于己方主张应提交证据予以证明，在双方均未能提交有效证据证明各自主张时，一审据此判决双方均未完成举证责任于法有据。一审法院据此亦驳回高宇公司关于返还已付水电费的请求符合法律规定，本院对此予以确认。双方当事人关于水电费的上诉理由均不成立，相应的上诉请求，依法不予支持。 其次，关于是否解除涉案租赁合同问题。根据法律规定，当事人迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行或当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。高宇公司应于2019年9月1日支付2019年10月1日至2020年9月30日的年度租金35万元，当事人双方约定了30日的宽限期，即可延长至2019年10月1日，高宇公司未在合同的宽限期内履行给付租金义务，而是在2019年10月14日，联系埃科斯公司，明确表示要支付租金，埃科斯公司予以拒绝并于当日向高宇公司发出《解除租赁合同函》。高宇公司逾期支付租金的期限并不长，且埃科斯公司并未进行过任何的催告，而是在高宇公司明确表示给付租金并表示歉意的同时向高宇公司发出解除租赁合同的函件。一审据此认定高宇公司未构成根本违约符合法律规定，本院予以确认。在此情况下，一审法院为维护正常的市场交易秩序，保障业已形成的经营状态，驳回埃科斯公司关于解除租赁合同以及腾房的诉请于法有据。且高宇公司在2020年4月4日向一审法院缴纳了35万元的租金，埃科斯公司的主要合同目的业已实现。上诉人埃科斯公司关于解除合同的上诉理由不成立，相应的上诉请求，本院依法不予支持。 第三，关于违约的相关问题。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。高宇公司存在逾期给付，虽未构成根本违约，未达到合同解除的条件，但其行为，违反了涉案厂房租赁合同的约定。一审法院据此认定其应承担违约责任于法有据。根据相关法律规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法中规定的“过分高于造成损失的情形”。一审法院结合高宇公司违约行为产生的原因、经过、过错程度，以及埃科斯公司的实际损失情况，对违约金作出适当调整，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算的利息作为违约金，该调整有事实及法律依据，本院依法予以确认。 另，高宇公司法定代表人解家霞既不是合同的向对方，埃科斯公司亦未提交证据证明其个人财产与公司财产存在混同等情形的存在，故埃科斯公司要求高宇公司法定代表人解家霞承担连带责任，无事实及法律依据，一审法院对此不予支持于法有据，本院对此予以确认。埃科斯公司虽称高宇公司撬开配电器、破坏线路等，因无事实及法律依据，且与其诉请之间关联性不大，一审法院对此不予采信亦不予评判于法有据。高宇公司主张埃科斯公司开具增值税发票，双方之间未有合同约定。一审法院对此不予处理，亦于法有据。关于高宇公司诉请埃科斯公司返还租赁费的诉请，因无具体的测绘，租赁合同也未对租赁标的物的具体情况作出明确指向性约定，一审法院对该项诉请未予支持亦符合法律规定。 综上所述，两上诉人的主张均不能成立。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费共计14824元，由两上诉人各自负担己方预交部分。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  于 梦 审判员  张晓华 二〇二〇年六月十九日 法官助理 刘思涵 书记员张燕