甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2018）甘0102民初10481号原告：兰州市城关区云翔培训学校，住所地兰州市城关区牟家庄124号。法定代表人：罗青，该学校校长。委托诉讼代理人：龚渤真，甘肃达而成律师事务所律师。委托诉讼代理人：任建伟，甘肃达而成律师事务所律师。被告：甘肃澳瑞斯商贸有限公司，住所地兰州市城关区团结新村街道天水南路164号第1层011室。法定代表人：方辉，该公司经理。委托诉讼代理人：石旭龙，甘肃金城律师事务所律师。被告：兰州怡家房地产经纪有限公司，住所地兰州市城关区鼓楼巷街道甘南路574号(甘肃省工商行政管理局对面)。法定代表人：关金杯，该公司经理。委托诉讼代理人：王生辉，甘肃东方人律师事务所律师。委托诉讼代理人：周晓阳，甘肃东方人律师事务所律师。原告兰州市城关区云翔培训学校（以下简称：兰州云翔）诉被告甘肃澳瑞斯商贸有限公司（以下简称：甘肃澳瑞斯）、兰州怡家房地产经纪有限公司（以下简称：兰州怡家）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告兰州云翔委托诉讼代理人龚渤真，被告甘肃澳瑞斯委托诉讼代理人石旭龙，被告兰州怡家委托诉讼代理人王生辉、周晓阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告兰州云翔向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告兰州云翔与被告甘肃澳瑞斯签订的《房屋租赁契约》无效；2、判令被告甘肃澳瑞斯返还原告房屋租赁费690000元，暖气费23000元，以上合计713000元；3、判令被告兰州怡家返还原告中介佣金20000元；4、判令被告兰州怡家房地产经纪有限公司在第二项诉讼请求中承担100000元连带清偿责任；5、判令被告甘肃澳瑞斯承担原告损失250000元；6、判令被告共同承担本案诉讼费、保全费等全部费用。原告当庭将第一项诉讼请求变更为：解除原告兰州云翔与被告甘肃澳瑞斯签订的《房屋租赁契约》。事实及理由：2017年11月23日，原告通过兰州怡家与被告甘肃澳瑞斯签订了房屋租赁契约，将被告承租于兰州市城关区詹家拐子4号办公用房再次予以了承租，原告依约于2017年11月23日、2017年11月24日、2017年11月30日分别向两位被告支付房屋定金、中介费及房租共计800000元整。2017年12月，原告进行了装修并开始办学经营。2018年5月，房屋所有权人中国邮政集团公司兰州市分公司告知原告，上述房屋被告甘肃澳瑞斯并未依约支付房屋租金，也未同意被告甘肃澳瑞斯转租行为，随即要求原告搬离上述房屋，后原告多次与被告沟通，甘肃澳瑞斯仅支付110000元房租。原告出于自身利益的考虑直接与房屋所有人中国邮政集团公司兰州市分公司重新签订了房屋租赁合同，并一次性的支付了房租。被告兰州怡家作为专业房地产中介机构并未审查被告甘肃澳瑞斯与中国邮政集团公司兰州市分公司房屋租赁合同是否可以转租约定，应承担一定的过错。综上所述，被告在明知无权再次出租该房屋的情况下，与原告签订的房屋转让协议应属无效合同，同时被告兰州怡家也应退还收取原告支付的费用。为维护原告的合法权益，诉至法院。被告甘肃澳瑞斯辩称，1、本案涉案房屋的承租、转租，由原告支付大部分租金的程序，实际操作人均是宋波。涉案房屋租赁契约虽由甘肃澳瑞斯盖章，但如果在宋波操作的基础的承租法律关系真实的情况下，则甘肃澳瑞斯与原告转租关系在未得到邮政公司追认的情况下，房屋租赁契约是无效的；在基础的承租法律关系不真实的情况下，以澳瑞斯名义与原告之间达成的转租协议是无效的。故原告请求解除房屋租赁协议无事实基础。2、本案房屋租赁契约均是由宋波实际操作完成，在房屋租赁契约无效的情况下，原告仅以向澳瑞斯支付的部分租金为由，要求澳瑞斯返还所主张的租金数额没有合同基础，其应当按照不当得利要求澳瑞斯及宋波承担返还责任。3、涉案房屋转租的实际操作人宋波，其以与涉案房屋的所有人的领导存在亲戚关系为由，借用澳瑞斯的名义将涉案房屋转租给原告。转租的操作及关系，原告是知情的。对于此事实，原告将大部分租金交付给宋波的事实可以佐证，甘肃澳瑞斯将已收到的原告支付的租金中的180000元交付给宋波。综上，原告请求解除与澳瑞斯签订的房屋租赁契约没有依据，原告要求返还租金没有合同依据。原告的诉讼请求无事实及合同依据，请求驳回原告的诉讼请求。被告兰州怡家辩称，兰州怡家是居间服务者，促成双方签订了租赁合同，收取中介佣金合理合法。原告要求兰州怡家对100000元承担连带责任，无事实及法律依据。事情经过是，2017年8月，宋波前往我公司门店委托出租詹家拐子邮局办公铺面，遂带原告兰州云翔相关人员实地看房。两次实地看房均有宋波和吕珲现场陪同，并且宋波持有钥匙开门。经过谈判，2017年11月23日，原告与两被告在被告兰州怡家处签订租赁协议，当时在场人员合同甲方有甘肃澳瑞斯的法人方辉及宋波、吕珲，合同乙方有兰州云翔法人罗青及其陪同人员，还有被告兰州怡家法人关金杯。签订现场甲方出示了中国邮政集团公司兰州分公司与甘肃澳瑞斯签订的租赁合同，并且确认澳瑞斯有转租权，方辉无异议，并且说宋波和吕珲是其澳瑞斯工作人员，后期事情口头委托他二人全权办理。签订协议之前，兰州云翔要求落实协调车位以及在邮局大院门口悬挂广告牌事宜，之后在邮局相关人员的陪同下现场落实了车位及广告牌事宜。当日，原告向被告兰州怡家转定金10万元，2017年11月24日，我公司向宋波支付1万元，向吕珲支付9万元，并附有收条。2017年11月30日，在建行柜台，兰州云翔向澳瑞斯公户转租金20万元，之后甲乙双方协商走公户涉及到上税问题，就直接打给了宋波45万元，现金给宋波5万元，并且当时宋波打收据并且盖了澳瑞斯印章。在房屋交接后，我方收取了甲乙方中介服务费分别2万元。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于兰州市城关区詹家拐子4号四楼整层、建筑面积952平方米办公用房（以下简称：涉案房屋）属中国邮政集团公司兰州市分公司所有。2017年11月23日，原告（乙方）与被告甘肃澳瑞斯（甲方）经被告兰州怡家居间，签订了《房屋租赁契约》，被告甘肃澳瑞斯将涉案房屋出租给原告；租赁期限自2017年12月15日起至2020年12月14日止；租金交付方式为转账，每月租金为61880元，租金按年结算，乙方于每年的前30日内交付甲方。合同签订当日，原告向被告兰州怡家支付定金1万元，次日，原告向被告兰州怡家转账支付房屋租金90000元，2017年11月30日，原告向被告兰州怡家支付佣金20000元，被告兰州怡家向原告出具了三份收款收据。2017年11月30日，原告向被告甘肃澳瑞斯账户转账200000元，向宋波账户转账450000元、支付现金50000元，同日，甘肃澳瑞斯出具《收条》一份，内容为：“今收到兰州市城关区云翔培训学校支付位于兰州城关区詹家拐子4号办公楼4层房屋租赁费人民币柒拾万元整（￥700000.—）”，该收条加盖被告甘肃澳瑞斯印章，代理人为宋波。2017年12月1日，被告甘肃澳瑞斯将涉案房屋交付原告使用。2018年3月1日，宋波出具《收条》一份，载明收到云翔学校暖气费23000元。2018年8月15日，被告甘肃澳瑞斯向中国邮政集团公司兰州市分公司申请，表示其不再租赁位于兰州市城关区的房屋。之后，甘肃中凯工程技术有限公司与中国邮政集团公司兰州市分公司补签《房屋租赁合同》，中国邮政集团公司兰州市分公司将涉案房屋出租给甘肃中凯工程技术有限公司使用，双方将合同签订时间提前至2017年10月28日，租赁期限自2017年12月1日起至2020年11月30日止，每月租金47600元。合同签订后，甘肃中凯工程技术有限公司将涉案房屋交由原告使用。另，原告提交了形成于2018年8月7日的《承诺书》一份，主要内容为：对拖欠涉案房屋的租金承诺于2018年8月31日前付清，该《承诺书》加盖了“甘肃澳瑞斯商贸有限公司”印章。被告甘肃澳瑞斯提交中国建设银行个人活期账户交易明细一份，显示2018年1月25日从方辉银行账户给宋波转账18万元。审理中，被告甘肃澳瑞斯申请对原告提交的2017年11月30日《收条》上“甘肃澳瑞斯商贸有限公司”印章的真实性进行鉴定。经甘肃政法学院司法鉴定中心鉴定，结论为《收条》落款处“甘肃澳瑞斯商贸有限公司”印文，与提取的样本中“甘肃澳瑞斯商贸有限公司”印文，是同一枚印章盖印。2019年5月17日，经向中国邮政集团公司兰州市分公司工作人员询问，被告甘肃澳瑞斯向兰州怡家提交的《房屋租赁契约》中加盖的“中国邮政集团公司兰州分公司”印章，不是中国邮政集团公司兰州市分公司的印章。原告提供的《承诺书》中加盖的“甘肃澳瑞斯商贸有限公司”印章，是甘肃澳瑞斯商贸有限公司的法定代表人方辉在中国邮政集团公司兰州市分公司处加盖的。本院认为，本案的争议焦点主要是原告与被告甘肃澳瑞斯签订的房屋租赁契约是否合法有效。原告与被告甘肃澳瑞斯签订的《房屋租赁契约》双方当事人意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。结合原告与被告甘肃澳瑞斯签订《房屋租赁契约》及被告甘肃澳瑞斯向原告出具收条的行为，可以认定原告与被告甘肃澳瑞斯房屋租赁关系成立。本案中，《房屋租赁契约》、《承诺书》及2017年11月30日的《收条》中均加盖了被告甘肃澳瑞斯的印章，被告甘肃澳瑞斯认为原告要求其返还所主张的租金数额没有合同基础的辩由，不能成立。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。根据该规定，未经出租人同意转租的，出租人可以解除租赁合同，但法律并没有规定承租人与次承租人之间的租赁合同归为无效。故被告甘肃澳瑞斯主张《房屋租赁契约》未得到邮政公司追认而无效的辩由不能成立。对原告要求解除与被告甘肃澳瑞斯签订的《房屋租赁契约》的请求，根据我国合同法第九十四条第（二）项的规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，可以解除合同。被告甘肃澳瑞斯于2018年8月15日向房屋所有人中国邮政集团公司兰州市分公司申请不再租赁涉案房屋，即其不再履行与原告之间房屋租赁关系中出租人的义务，故对原告该请求，本院予以支持。关于原告要求被告甘肃澳瑞斯返还原告房屋租赁费690000元及暖气费23000元的诉讼请求，原告提交的证据不足以证明被告甘肃澳瑞斯已收到原告向被告兰州怡家支付的10000元定金及90000元房屋租金，被告甘肃澳瑞斯也不认可收到该100000元，故原告要求被告甘肃澳瑞斯返还该100000元，本院不予支持；被告甘肃澳瑞斯向原告出具收到700000元房屋租赁费的收条，原告认可被告甘肃澳瑞斯已向中国邮政集团公司兰州市分公司缴纳房租110000元，故被告甘肃澳瑞斯应返还原告房屋租赁费590000元；自2017年12月1日起，适逢供暖季节，原告无证据证明其另行交纳了该采暖期的暖气费，故原告要求被告甘肃澳瑞斯返还暖气费的请求，本院不予支持。关于原告要求被告兰州怡家返还原告中介佣金20000元的诉讼请求，本案原告与被告甘肃澳瑞斯之间系房屋租赁合同关系，原告与被告兰州怡家之间系居间合同关系，二者不属于同一法律关系。而且被告兰州怡家作为居间人，已经促成了双方租赁合同关系的成立，原告与被告甘肃澳瑞斯在合同履行过程中产生的纠纷与被告兰州怡家无关，故本院对原告的该项诉讼请求亦不予支持。关于原告要求被告兰州怡家承担100000元连带清偿责任的请求，依前所述，本院对原告要求被告甘肃澳瑞斯返还其向兰州怡家支付的100000元的请求不予支持，故原告要求被告兰州怡家对此100000元承担连带清偿责任，无事实及法律依据，对该请求本院不予支持。关于原告要求被告甘肃澳瑞斯承担原告损失250000元的诉讼请求，原告认可该损失是原告预估，且原告提交的证据不足以证明原告的损失，故对该请求本院亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告兰州市城关区云翔培训学校与被告甘肃澳瑞斯商贸有限公司于2017年11月23日签订的《房屋租赁契约》；二、被告甘肃澳瑞斯商贸有限公司于本判决生效后十五日内向原告兰州市城关区云翔培训学校返还房屋租金590000元；三、驳回原告兰州市城关区云翔培训学校的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13630元，由原告兰州市城关区云翔培训学校负担3930元，被告甘肃澳瑞斯商贸有限公司负担9700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  瞿 梅人民陪审员  魏孔亮人民陪审员  倪 展二〇二〇年六月十九日书 记 员  陈 琳