陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)陕01民终3488号上诉人（原审原告、反诉被告）唐建忠，男，1962年9月4日出生，汉族，中外运控发展股份有限公司西北分公司国际联运部经理，住西安市未央区。委托代理人吕延鸿，陕西康宁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）王凤才，男，1965年2月25日出生，汉族，西安远大钢结构有限公司经理，住西安市未央区。被上诉人（原审被告、反诉原告）王某，女，1992年8月25日出生，汉族，学生，住西安市未央区。共同委托代理人孙漫，女，陕西省老法律工作者协会法律工作者。原审第三人吴宜耕，男，1983年10月6日出生，汉族，西安鹿儿岛电子科技有限公司法人，住西安市碑林区。上诉人唐建忠因与被上诉人王凤才、王某及原审第三人吴宜耕房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院(2019)陕0112民初4792号民事判决，向本院提起上诉。本院依法公开开庭进行了审理。上诉人唐建忠及委托代理人吕延鸿和原审第三人吴宜耕到庭参加了诉讼，因被上诉人王凤才，王某向其委托代理人孙漫出具的委托代理手续不符合法律规定，且上诉人唐建忠与原审第三人吴宜耕均持有异议，故本院依法对本案进行了缺席审理，本案现已审理终结。唐建忠上诉请求：撤销原审判决，改判房屋买卖有效，由王凤才、王某为其办理房屋过户手续。事实和理由：《换房协议》对案涉房屋进行了所有权转让处分，《房产抵账协议》对价款支付方式进行了变更，案涉房屋只进行过一次处分，原审对换房协议和房产抵账协议割裂认定，与事实不符。王凤才是王某的父亲，双方形成表见代理关系。原审中其提供有王某向太和兴物业服务公司缴纳物业费的票据4张、经法院调查的2012年至2016年间王某的出入境记录、王某的母亲刘志红依据换房协议给其转款15万元的银行转款凭据，能够证明其因与王凤才签订《换房协议》须向其交付房屋才从涉案房屋中搬出，实际履行了换房协议。王某自认的代理人刘志红履行了换房协议约定的内容，将用于维修涉案房屋的维修费出借给其，王某确认的代理人的行为，视为王某本人的行为。王某在2012年至2016年多次回国，对自已的资产没有提出过异议。以上均符合表见代理的特征。且王凤才明确告知其将协议拿回家让其女王某签字确认后，将有王秋秋菊签字的协议交给其，这使其有充分理由相信王凤才有代理权，王某对其父王凤才与其签订换房协议处分案涉房屋是同意的，其作为善意相对人，没有能力判断王某签字的真伪。协议签订后，王某自动从涉案房屋中搬出，腾房交付给其，王某的实际行为也使其进一步确信王凤才有代理权。同时王某的实际履行行为构成了对王凤才代理行为的追认。王凤才向其提供的收款账号是王某的，这使其坚信王凤才的行为是经其女同意的，完全符合表见代理的规定。王凤才购买案涉房屋时，王某才14岁，房屋真实所有权人是王凤才，王凤才有权处分案涉房屋。王凤才、王某经本院传唤未到庭应诉答辩。吴宜耕述称，房产抵账协议因唐建忠不配合，实际无法履行。唐建忠向一审法院起诉，请求：1、判令王某立即向其办理西瑞•北国之春3号楼1单元1101号房屋的过户手续；2、本案诉讼费由王凤才、王某共同承担。王某反诉请求：1、依法确认王凤才与唐建忠之间的《房产抵账协议》无效。2、判令唐建忠返还王某房屋并承担其居住期间的不当得利按房屋租赁价格计算暂计10万元；3、判令唐建忠承担本案的诉讼费用。一审认定的事实：2012年2月2日，王凤才以王某（甲方）的名义与唐建忠（乙方）签订《换房协议》，约定：甲方以北国之春小区3号楼1单元1101室房屋置换乙方凤城六路东段南侧万花园上观苑二期房屋两套，双方互不向对方补房价差；甲方同意赠予乙方储物间两间并转让现有装修；甲方房内渗水问题乙方自行修复；甲方同意将房屋于2012年4月1日办理完过户手续，并将房屋交付乙方。该协议甲方处“王某”签名由王凤才书写。同年2月底，唐建忠开始翻修上述房屋并从王凤才处借款15万元用于换房维修。2012年5月12日唐建忠入住该房屋至今，期间唐建忠一直缴纳涉案房屋的物业费、水电费等相关费用。2016年1月16日，吴宜耕（甲方）、王凤才（乙方）与唐建忠（丙方）签订《房产抵账协议书》，约定：甲方承揽乙方位于陕西省三原县汤官村厂房的消防工程及位于西安市钢结构厂房消防安装工程，以上工程款共计212万元；乙方仅于2014年9月前向甲方支付了工程款75万元；丙方自愿用永坪镇小河口商厦商业用房（价格180.8万元）替乙方向甲方还款137万元。就自愿还款的原因，《房产抵账协议书》载明“王凤才之女王某2012年3月出国留学，把王某名下西瑞•北国之春3号楼1单元1101号227.15平方米住宅转让给唐建忠（为计算方便，面积为227平方米）。当年市场价每平方米￥5千元，总价值为￥113万5千元整。唐建忠在入住前装修向王凤才借款￥15万元，2015年12月永坪镇小河口过户时税费￥22万元中向王凤才借款8万6千元。唐建忠于2015年春节前后还款￥70万元，至2016年元月16日止。唐建忠欠王凤才房款（人民币1135000元+150000元+86000元）-700000元=￥671000元。所以唐建忠愿意用小河口商厦替乙方王凤才归还甲方吴宜耕所欠工程款人民币137万元。并承担过户税费22万元，同时将余款21万元8千元赠王凤才用于补偿吴宜耕延期付款责任”。另西安市未央区房屋即涉案房屋登记在王某名下。唐建忠向法庭提交了其于2014年9月30日向王某账户（卡号为62×××15）汇款20万元的凭证。经本庭到中国农业银行西安太华路支行查询，62×××15的账户并不存在，王某名下有一账户62×××15，该账户流水中无唐建忠汇款20万元的记录。一审法院认为，《换房协议》系王凤才以女儿王某名义于2012年2月2日与唐建忠签订。后因王某出国，唐建忠与王凤才达成新的合意，王凤才将原本应置换的涉案房屋出售给唐建忠，该事实在双方2016年1月16日与第三人吴宜耕签订的《房产抵账协议》有记载。《房产抵账协议》约定，唐建忠愿意将其名下的另一套房产过户至吴宜耕名下，用来替王凤才向吴宜耕偿还所欠款项并抵扣其未支付给王凤才的涉案房屋剩余购房款。由此可知唐建忠与王凤才经协商均不再履行《换房协议》的内容，《换房协议》中有关双方的权利义务全部终止，双方就出售涉案房屋达成新的合意，且对剩余款项的支付方式进行了约定。《房产抵账协议》系唐建忠、王凤才与吴宜耕签订，王某并非《房产抵账协议》的一方当事人。唐建忠提交的证据不足以证明王某知晓涉案房屋出售的事实，也未提交证据证明其有理由相信王凤才系作为王某的代理人实施出售行为，故唐建忠称王凤才系表见代理，其与王凤才之间达成的出售房屋的新合意对王某发生法律效力，不予采信。综上，王凤才系无权处分王某名下的涉案房屋，该处分行为对王某不发生法律效力，故唐建忠要求将涉案房屋过户至其名下的诉讼请求，不予支持。虽王凤才系无权处分，但《房产抵账协议》系唐建忠、王凤才及吴宜耕三方的真实意思表示，合法有效，故王某要求确认《房产抵账协议》无效的反诉请求，不予支持。涉案房屋系王某所有，现王某要求唐建忠返还涉案房屋，予以支持。唐建忠可就王凤才的无权处分行为给其造成的损失另案主张权利。涉案房屋系王凤才交付于唐建忠使用，王凤才系无权处分人，唐建忠占有使用涉案房屋并非毫无依据，故王某要求唐建忠支付占用房屋期间的房屋租金不当得利，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告（反诉被告）唐建忠于本判决生效后三十日内从位于西安市未央区的房屋内腾出并将该房屋交付给被告（反诉原告）王某；二、驳回原告（反诉被告）唐建忠的全部诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）王某的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费10790元（唐建忠已预交），反诉受理费2960元（王某已预交），现均由唐建忠承担，唐建忠承担的反诉受理费于本判决生效后三十日内支付于王某。经审理查明，原审查明事实属实。另查明，原审中，唐建忠提交载明交费人为王某的物业费票据4张。唐建忠称，该物业费票据系王某本人交给他的，法庭询问是否有该票据系由王某本人交给其的证据，唐建忠称没有。另，原审法院经调查王某出入境记录显示王某于2012年至2016年间有多次出入境记录。另，法庭询问唐建忠，在签订《换房协议》、《房产抵账协议》及交付房屋过程中，是否见过王某。唐建忠称，签订协议时王某不在场。但在2012年签订合同之前其和王凤才一起到案涉房屋看房，王某和他家保姆都在家里住着；第二次王某本人腾房走了以后，书柜没有搬走，王某回来取手机充电器来过房屋，并且当时王某本人还给了其最后一次物业费的缴费清单；另，在2012年8、9月份，王某从国外回来，其还请王某一家人在涉案房屋中吃过饭。另，询问唐建忠，《换房协议》签名是不是由王某本人所签，是否向王某本人核实过，是怎样核实的。唐建忠称，签合同的时候王某没在场，王凤才说签好由其女儿签名的协议再交给他，后来交给他的就是现在所签的协议，其有理由相信王凤才所称；后来见过王某，其认为已经既成事实了我就没有核实。关于《房产抵账协议》的履行问题，询问吴宜耕及唐建忠，二人均表示《房产抵账协议》因王凤才拒不创造条件，《房产抵账协议》已无法实际履行。唐建忠同时，表示，如《房产抵账协议》不能实际履行，其同意按房产抵账协议的约定将应付后续房款支付王凤才、王某。庭后王凤才、王某提交书面说明材料一份，对唐建忠主张的上述事实不予认可。本院认为，本案中，唐建忠持《换房协议》、《房产抵账协议》要求王某将其名下的房屋过户给唐建忠。唐建忠认可其与王凤才签订《换房协议》时，王某并不在场；加之《房产抵账协议》并非王某所签，亦无相应证据说明《房产抵账协议》是王凤才受其女王某所托签订；且从查明的事实看，王凤才与唐建忠因交易案涉房屋签订的《换房协议》、协议的签订后的房屋价款支付，后就房款支付签订《房产抵账协议》、标的物交付（房屋交付）等主要环节均无王某本人实际参与。原审据上述事实认定《换房协议》系王凤才以其女王某的名义所签，构成无权处分，认定正确。案涉的房屋登记的产权人是王某，且唐建忠与王凤才签订协议时王某已成年，唐建忠现依案涉房屋登记于王某名下时，王某尚未成年不具备购买能力为由，上诉主张该房屋的实际所有权人是王凤才，王凤才处分案涉房屋系有权处分，理由明显不足。王凤才与唐建忠交易案涉房屋是否存在表见代理的问题。依据合同法第四十九条“行为人没有代理权，以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”之规定，可以看出，表见代理对被代理人发生效力适用于相对人订立合同系善意且没有过错的情形。唐建忠明知案涉房屋登记的产权人是王某；唐建忠亦明知办理房屋过户手续需要登记的产权人王某协助，且其称在合同履行的时间段内见过王某本人，却并未就是否同意交易案涉房屋向王某本人核实，明显存在过错；王某已经成年，其与其父之间并不存在既有的代理关系足以引起唐建忠误解；王某虽在外留学，多次往返国内国外，亦不足以说明王某知晓其父王凤才与唐建忠签订换房协议的事实，唐建忠以王某在长时间内未持异议为由主张王凤才的行为对王某构成表见代理，要求王某接受《换房协议》约束，理由不足，不应支持。关于王某是否以履行行为追认了合同问题。双方交易标的物房屋作为日常生活的重要财产，唐建忠称其与王凤才签订合同后，王某从案涉房屋中搬出且在交付房屋后亲自将物业费票据交给了其，即便该事实成立，亦明显不足以认定案涉房屋系因王某同意出卖房屋的交付行为，故对唐建忠主张王某实际履行了其与王凤才签订的《换房协议》、《房产抵账协议》自愿接受了协议约束的主张，本院不予支持。且，作为唐建忠支付《换房协议》对价的《房产抵账协议》并不具备实际履行的条件，唐建忠亦因《房产抵账协议》尚未实际履行，而未完成《换房协议》交易对价的给付；同时，鉴于案涉房屋登记的产权人王某并不同意给唐建忠办理过户手续的事实，原审法院对唐建忠要求王凤才、王某给其办理案涉房屋过户的请求不予支持，并依王某的请求，认定由唐建忠将案涉房屋腾交给王某，符合法律规定。至于因王某不同意接受其父王凤才与唐建忠签订两份协议约束，王凤才因此给唐建忠造成损失，双方可以协商，协商不成唐建忠可以另案主张。综上所述，唐建忠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15015元，由唐建忠负担。本判决为终审判决。审判长  焦海林审判员  朱利安审判员  张 伟二〇二〇年六月十日书记员  李妍慧