四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终8226号 上诉人（原审被告）：四川苗方春生昕时业医疗管理有限公司。住所地：中国（四川）自由贸易实验区成都高新区益州大道北段777号1栋2单元24层2406号。 法定代表人：冉景源，执行董事。 委托诉讼代理人：程兴武，四川督政律师事务所律师。 委托诉讼代理人：鲁华，男，1977年5月7日出生，汉族，住四川省达县，系公司员工。 被上诉人（原审原告）：成都金美物业管理有限公司。住所地：成都市金牛区长青路88号金美国际1-2-1903号。 法定代表人：王柯，总经理。 委托诉讼代理人：李俊娴，四川康悦律师事务所律师。 上诉人四川苗方春生昕时业医疗管理有限公司（以下简称苗方公司）因与被上诉人成都金美物业管理有限公司（以下简称金美公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2019）川0106民初10371号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，决定由审判员赵韬适用独任制公开开庭对本案进行审理。本案现已审理终结。 苗方公司上诉请求：一、请求撤销（2019）川0106民初10371号民事判决；二、依法改判驳回金美公司的全部诉讼请求；三、本案一、二审诉讼费由金美公司承担。事实和理由：一、一审未全面审查本案基本事实，将错误事实和证据作为判决依据，未采纳苗方公司提出的合理事实表示和对事实的客观还原陈述，出现事实认定不清，导致事实认定不全。首先，金美公司未实际取得全部房屋出租权，其诉讼主体资格不适格。铺面实际所有人多次到门店，要求与苗方公司签订房屋租赁合同，并将房租支付给铺面实际所有人，金美公司没有尽到合法、合理、全面的告知义务，存在严重的商业欺诈行为，因其欺诈行为导致铺面实际所有人多次到门店滋事，给苗方公司的经营活动带来了严重的影响，造成了巨大的经济损失。其次，金美公司在苗方公司一楼门店前违法搭建天蓬（障碍物），存在重大违法违约行为，遮挡和影响了苗方公司门店的视角采光，减少了客流量，严重影响了苗方公司的经营活动，直接减少了苗方公司的经济收入。再次，金美公司提供的商业综合体配套设施设备极不完善。在长达一年多的经营过程中，无法提供正常的暖气、冷气等配套服务，对苗方公司正常的生产经营活动具有严重影响。最后，金美公司违法组织并纠集社会人员到门店闹事，采取堵门、锁门等滋事行为，导致苗方公司不能正常连续经营。二、一审法院法律适用错误。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十八条、《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，金美公司提供的房屋存在瑕疵，且不符合使用用途。三、一审应当适用继续履行合同的条款，而不是适用解除合同的条款。虽然苗方公司在一段时间内，没有缴纳房屋租金，但是未支付租金不属于故意拖欠租金的行为，而是受到经济大环境和苗方公司提供的房屋不符合使用用途、苗方公司门店效益不佳等综合因素影响，苗方公司仍在积极想法设法继续支付租金。四、一审审判程序存在重大违法行为，没有做到程序正义。首先，一审未采纳苗方公司提出的追加实际房屋所有人为第三人，以查明本案客观事实的请求。其次，一审未采纳苗方公司提出的调取苗方公司在公安机关的报警出警记录，一审也未主动调取相关报警记录，而该记录与本案具有直接的关联关系，严重影响和左右本案的判决结果。最后，一审没有兼顾社会效益和维护合同的稳定性，只是片面采纳了金美公司在一审中的说辞、证据，没有全面采纳苗方公司的证据，维护合同稳定性，没有兼顾苗方公司的合法合理诉求。 金美公司辩称，一、金美公司拥有合法的租赁权，苗方公司所称的导致使用租赁物的障碍均不是事实且没有证据支撑。二、针对法律适用，一审法院在认定事实清楚的基础上查明了苗方公司从2019年开始一直没有支付租金，由于其违约行为而导致的合同解除适用合同约定的违约责任，应当将免租期租金一并支付。一审适用法律正确。三、苗方公司自缴纳了保证金之后，从2019年1月起至今未交纳租金，而一直占用房屋，其行为已构成了严重恶意。其所主张的经营不善或外部经营环境的恶劣，并不是其不交纳租金的合法理由。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回苗方公司的上诉请求，维持原判。 金美公司向一审法院起诉请求：1．判令解除双方当事人间签订的《房屋租赁合同（商铺）》，苗方公司限期搬离；2．判令金美公司没收苗方公司支付的履约保证金49000元；3．判令苗方公司立即向金美公司支付3个月的免租期房租147420元，并向金美公司支付租金（自2019年1月1日起计算至苗方公司实际搬离之日止，暂计至2019年10月12日为461916元），支付违约金（自2019年1月1日起按每日千分之一的标准计算至付清之日止，暂计至2019年10月12日为85149.79元）；4．本案诉讼费用由苗方公司承担。 一审查明事实：2017年1月至2月期间，金美公司通过与案外人陈历琼、荣川山、朱康榕、吴宇峰等签订《房屋租赁合同》、《同意转租、分租、联营确认书》及《补充协议》，取得了位于成都市金牛区房屋的转租权。2018年9月27日，金美公司（甲方）与苗方公司（乙方）签订《房屋租赁合同（商铺）》，约定：乙方承租位于成都市金牛区长青路88号“金美国际”一层51、52、53、61、62、63、69、70、71、76、77、78号铺位（面积共计273平方米），租赁期自2018年10月1日至2026年9月30日，乙方享有三个月免租期（自2018年10月1日至2018年12月31日），若非因甲方原因导致本合同在租赁期限届满前终止，则乙方不享有任何免租权，乙方应按约计租首年租金标准补交全部免租期的租金；租金180元／平米／月，第三年开始每年在原租金基础上递增5%；乙方自2018年12月15日前向甲方支付首期租金，第一年以3个月为一付款周期，第二年以6个月为一付款周期；乙方应向甲方支付履约保证金49000元；甲方应在收到乙方支付的履约保证金及首期租金后将商铺以现状交付给乙方；乙方未按时交纳租金及管理费用的，每逾期一天，需按逾期缴纳应付未付的租金总额的千分之一支付违约金，若乙方拖欠租金、管理费用、水电费或其中任何一项费用超过一个月或经甲方书面告知但履约保证金未及时补足的，甲方有权单方终止本合同、没收乙方缴纳的履约保证金、收取乙方实际租用商铺期间欠缴的租金等费用。其后，金美公司分别于2019年4月4日、2019年4月15日、2019年6月21日向苗方公司出具《催费通知单》，要求苗方公司缴纳租金。2019年6月28日，苗方公司向金美公司出具《关于房屋租金事宜的函》，承诺于2019年7月15日前支付满足租赁条件后的租金。2019年7月17日，金美公司再次向苗方公司出具《催费通知单》，载明：金美公司未收到苗方公司缴纳的租金，苗方公司应于2019年7月23日前向金美公司缴纳2019年1月1日至2019年9月30日期间的租金442260元，并向成都市百聚物业管理有限公司缴纳物业管理费、水费、垃圾费等费用45438元。2019年10月8日，金美公司向苗方公司出具《终止通知书》，载明：苗方公司已拖欠金美公司自2019年1月1日至2020年3月31日期间租金737100元，苗方公司应于2019年1月12日前向金美公司缴纳上述租金，若苗方公司逾期未缴纳该租金，金美公司将按约终止《房屋租赁合同》。庭审中，双方当事人确认，截止起诉之日，苗方公司向金美公司支付了履约保证金49000元，苗方公司未向金美公司支付任何租金。 一审法院认为，双方当事人签订的《房屋租赁合同（商铺）》系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行义务。现金美公司要求苗方公司按约支付租金，苗方公司抗辩金美公司不具有案涉商铺的出租权，苗方公司不应向金美公司支付租金。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”之规定，结合审理查明的事实，金美公司已通过与实际产权人签订合同的方式取得了案涉商铺的转租权，而苗方公司抗辩金美公司不具有转租权但其提交的证据尚不足以证明其主张，故一审法院对苗方公司的上述抗辩意见不予采纳。因金美公司以苗方公司迟延支付租金为由主张解除双方间的《房屋租赁合同（商铺）》，并要求苗方公司限期搬离案涉商铺，结合双方合同之约定，苗方公司作为承租人应当支付租金而未支付，且经金美公司催告，苗方公司在承诺支付租金的期限届满后仍未支付租金，其行为构成违约，应当承担违约责任，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”、第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”之规定，金美公司要求解除双方于2018年9月27日签订的《房屋租赁合同（商铺）》，并要求苗方公司限期搬离，其诉请具有事实和法律依据，一审法院予以支持。 关于金美公司要求苗方公司支付租金的诉请，一审法院认为，案涉《房屋租赁合同（商铺）》因苗方公司违约而解除，苗方公司应当承担违约责任，赔偿金美公司之损失，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，结合审理查明的事实，双方约定了租金标准（49140元/月）及付款期限，而苗方公司自2019年1月1日起即未向金美公司支付过租金，给金美公司造成了损失，应当向金美公司予以赔偿；又因双方当事人约定三个月免租期（2018年10月1日至2018年12月31日），若因苗方公司原因导致案涉合同提前终止的，苗方公司应当补交免租期租金，结合一审审理查明的事实，案涉合同已因苗方公司违约而解除，即苗方公司应当向金美公司支付免租期的租金。综上，金美公司要求苗方公司支付租金（以49140元/月为标准，自2018年10月1日起计算至苗方公司实际搬离之日止）的诉请具有事实和法律依据，一审法院予以支持。 关于金美公司要求没收履约保证金49000元的诉请，一审法院认为，履约保证金之作用在于确保苗方公司履行合同义务，现苗方公司逾期支付租金的行为构成违约，应当承担违约责任，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，结合双方之约定，金美公司要求对苗方公司已支付的履约保证金49000元不予退还的诉请具有事实和法律依据，一审法院予以支持。 关于金美公司要求苗方公司支付违约金的诉请，一审法院认为，苗方公司逾期未支付租金的行为构成违约，应当承担违约责任，而违约责任的目的在于补偿守约方的实际损失和可得利益，鉴于金美公司没收苗方公司履约保证金亦系苗方公司承担违约责任的方式之一，而金美公司未提交证据证明该履约保证金不足以弥补其损失，故本着公平、合理的原则，为了更好平衡利益，对金美公司要求苗方公司支付违约金的诉请，一审法院不予支持。 综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十四条第一款、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除金美公司与苗方公司于2018年9月27日签订的《房屋租赁合同（商铺）》；二、苗方公司于判决生效之日起十日内搬离位于成都市金牛区房屋；三、苗方公司于判决生效之日起十日内向金美公司支付租金（以49140元／月为标准，自2018年10月1日起计算至苗方公司实际搬离之日止）；四、金美公司对苗方公司已支付的履约保证金49000元不予退还；五、驳回金美公司的其他诉讼请求。一审案件受理费8776元，减半收取4388元，保全费3520元，由金美公司负担906元，苗方公司负担7002元。 本院二审审理过程中，当事人没有提交新证据。 本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据双方诉辩意见，本案争议焦点为：一、金美公司出租案涉房屋是否构成无权处分，若案涉租赁合同合法有效，是否符合解除要件；二、金美公司是否应当向苗方公司返还保证金。 关于金美公司出租案涉房屋是否构成无权处分的问题。本院认为，根据金美公司一审提交与房屋所有权人签订的租赁合同及《同意转租、分组、联营确认书》等证据，金美公司已经从房屋所有权人处取得案涉房屋转租权。现苗方公司主张金美公司不享有转租权，其擅自转租房屋构成无权处分，应当提供证据证明。苗方公司称房屋所有权人多次到案涉房屋要求与其签订租赁合同，阻碍其经营，其一审提供报警记录可以佐证，然根据其一审提交证据以及一审庭审笔录，其并未于一审提交报警记录作为证据，同时也未向一审法院申请调取该证据，应当承担举证不能的不利后果。而即使房屋所有权人确欲与其另行签订租赁合同，也不能因此认定金美公司未从所有权人处取得转租权。故对苗方公司的主张，本院不予支持，案涉租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方均应恪守约定。 关于案涉租赁合同是否符合解除要件的问题。苗方公司主张金美公司提供房屋供水、供暖、供气存在障碍，案涉租赁物不适租，其应少交或无需交纳租金。本院认为，苗方公司并未提供充分证据证明案涉房屋确存在通水、气、供暖障碍的情况，以及其已经将就情况向金美公司提出异议，也未提供证据证明双方就该事项达成一致，将该事项的解决作为苗方公司支付租金的前提条件。根据租赁合同第一条约定，在签订合同前，苗方公司已经对案涉商铺进行实地观察，清楚了解商铺现状，同意金美公司按照商铺现状出租给其使用。故苗方公司在签订案涉房屋前应系对房屋通水、气、供暖的情况有所了解，并接受按该现状接收房屋。故对苗方以案涉房屋存在瑕疵对抗其支付租金的主要合同义务，本院不予支持。 根据租赁合同第7条第4.5款、4.7款，第三条第1.2款约定，苗方公司拖欠租金超过一个月（含一个月），金美公司有权单方终止本合同，收回案涉商铺，苗方公司不享有任何免租期，应按合同约定的计租首年租金标准补交全部免租期租金。二审中，苗方公司认可其未支付过租金，已经构成违约，金美公司以上述约定主张解除合同，要求苗方公司腾退案涉房屋，并按照49140元/月的标准，自2018年10月1日起至苗方公司实际腾退之日至支付租金及占用费有事实和法律依据，一审法院予以支持并无不当，本院予以维持。 关于金美公司是否应当向苗方公司返还保证金的问题。根据租赁合同第七条第4.5款、4.8款约定，苗方公司存在欠付一个月及以上租金的情况，金美公司即可没收其缴纳的履约保证金。现因苗方公司确存在欠付租金的情况，案涉合同的解除也因苗方公司违约所致，金美公司要求没收其缴纳的保证金有事实及法律依据，一审法院予以支持并无不当，本院予以维持。 综上，上诉人苗方公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8776元，由四川苗方春生昕时业医疗管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员 赵 韬 二〇二〇年六月二十九日 书记员 王小禹