山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁10民终1273号上诉人（原审被告）：威海华立房地产开发有限公司乳山分公司，住所地乳山市新华街321-1号。主要负责人：宋文顺，经理。委托诉讼代理人：王英豪，乳山建和法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：宋子平，女，1996年7月21日出生，汉族，住乳山市。上诉人威海华立房地产开发有限公司乳山分公司（以下简称华立公司）因与被上诉人宋子平商品房预售合同纠纷一案，不服乳山市人民法院(2019)鲁1083民初4431号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华立公司上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实和理由：1.补充协议第四条第一款约定是双方当事人真实意思表示，合法有效。如果宋子平没有提出提前接房的要求，双方就没有必要签订补充协议。因此，宋子平无权追究华立公司交房的违约责任及交房条件与原合同约定交付条件不一致的责任。2.宋子平提交的录音证据不能证实其主张，但可以证实宋子平清楚知晓2019年6月30日前办来办理交付手续。且，华立公司在2019年6月30日已经完成了补充协议中约定的取得竣工质量验收报告这一交房条件，没有理由不通知宋子平来办理交房手续。宋子平直至2019年8月才到华立公司办理手续，并要求以“综合验收”为交房条件办理交付手续，行为、目的不纯，不应由华立公司承担责任。宋子平辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。宋子平向一审法院起诉请求：1、请求解除与华立公司签订的新建商品房买卖合同；2、要求华立公司退还购房款560494元、违约金及利息共55000元；。一审法院认定事实：2018年10月11日，宋子平与华立公司签订新建商品房买卖合同（预售）（编号：W201810669）及补充协议，合同约定宋子平购买华立公司开发的位于阳光家园小区10幢2单元2层204号房屋，房屋总价款546204元。合同第九条商品房交付条件约定，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设行政主管部门发放的建筑工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房产测绘单位出具的房产测绘报告。合同第十一条交接时间和手续约定，（一）出卖人应当在2019-6-30前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条第（一）款约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查勘房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。详见补充协议。合同第十二条逾期交付责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在30日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限；多于的，按第八条第1（1）项中的期限执行），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率；低于的，按第八条第1（1）项中的比率执行）。（2）逾期超过30日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率；低于的，按同期贷款基准利率执行。）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的4.9%向买受人支付违约金。合同第十九条预售合同登记备案约定，（一）出卖人应当自本合同签订之日起30日内（不超过30日）办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人。办理商品房预售合同登记备案是出卖人应尽义务，是否登记备案不影响本合同的效力，因出卖人原因，导致不能完成本合同登记备案的，买受人有权解除合同。补充协议第四条房屋交付第1项约定，鉴于宋子平要求提前接受所购房产进行装饰、装修，因此宋子平同意华立公司可以在宋子平所购房屋所属工程达到单位工程竣工验收合格后即向宋子平先行交付，宋子平承诺保证不因此追究华立公司交房的违约责任，亦不追究华立公司交付房产的条件与原合同约定交付条件不一致的违约责任。宋子平2018年7月9日交款10000元，2018年7月10日交款54290元，2018年7月30日交款60000元，2018年8月1日交款70000元，2018年8月31日交款150000元，2018年10月6日交款6204元，2018年10月15日交款210000元，共计向华立公司支付房款560494元。华立公司认可案涉商品房买卖合同因其工作人员疏忽未及时办理备案登记手续。一审法院认为，宋子平与华立公司签订的新建商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应按合同约定严格履行各自义务。宋子平已按照合同约定交纳全部购房款，华立公司亦应按合同约定于2019年6月30日前将符合条件的房屋交付宋子平使用，但华立公司未按期交房也未按照合同约定办理备案手续，按照合同约定宋子平有权解除合同，合同解除后，华立公司应按合同约定支付违约金及利息。华立公司辩称根据补充协议约定案涉房屋已经达到交付条件，经审查，该条款约定适用的条件是宋子平要求提前接收所购房产进行装饰、装修，但事实上宋子平并未提前接收房屋装修，故案涉商品房交付条件仍应适用双方签订的商品房买卖合同第九条的约定。华立公司的上述辩解，不予采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第三条,《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决：一、解除宋子平与威海华立房地产开发有限公司乳山分公司于2018年10月11日签订的新建商品房买卖合同（预售）（编号：W201810669）；二、威海华立房地产开发有限公司乳山分公司于判决生效后十日内给付宋子平购房款560494元及利息（以10000元为基数，自2018年7月9日起按年利率4.9%计算至判决确定的给付之日止；以54290元为基数，自2018年7月10日起按年利率4.9%计算至判决确定的给付之日止；以60000元为基数，自2018年7月30日起按年利率4.9%计算至判决确定的给付之日止；以70000元为基数，自2018年8月1日起按年利率4.9%计算至判决确定的给付之日止；以150000元为基数，自2018年8月31日起按年利率4.9%计算至判决确定的给付之日止；以6204元为基数，自2018年10月6日起按年利率4.9%计算至判决确定的给付之日止；以210000元为基数，自2018年10月15日起按年利率4.9%计算至判决确定的给付之日止）；三、威海华立房地产开发有限公司乳山分公司于判决生效后十日内给付宋子平违约金27464.21元（560494元×4.9%）；如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4977元，由威海华立房地产开发有限公司乳山分公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，双方当事人争议的焦点是宋子平是否有权解除案涉商品房预售合同并要求华立公司承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明；第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，双方当事人在补充协议第四条房屋交付第1项约定，鉴于宋子平要求提前接受所购房产进行装饰、装修，因此宋子平同意华立公司可以在宋子平所购房屋所属工程达到单位工程竣工验收合格后即向宋子平先行交付，宋子平承诺保证不因此追究华立公司交房的违约责任，亦不追究华立公司交付房产的条件与原合同约定交付条件不一致的违约责任。该条款系华立公司提供的格式条款，且条款中免除了华立公司的责任，排除了宋子平的主要权利，该条款依法应属无效条款。华立公司主张上述条款合法有效，于法相悖，本院不予采纳。现，华立公司未取得建筑工程竣工验收备案证明文件及房产测绘证明，且逾期交付房屋超过30日，宋子平有权解除案涉商品房预售合同并要求华立公司按约承担相应违约责任。综上所述，威海华立房地产开发有限公司乳山分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9955元，由上诉人威海华立房地产开发有限公司乳山分公司负担。本判决为终审判决。审判长  侯善斌审判员  郭庆文审判员  金永祥二〇二〇年六月三日法官助理李佳忆书记员张济节