安徽省萧县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1322民初2631号原告：南京紫竹物业管理股份有限公司萧县分公司，住所地安徽省宿州市萧县龙城镇安粮中央花园二期A6号楼1楼。负责人：余燕，该公司经理。委托诉讼代理人：许浩，安徽烁光律师事务所律师。委托诉讼代理人：权研，安徽烁光律师事务所实习律师。被告：李宁，男，1980年11月7日出生，汉族，住安徽省宿州市萧县。原告南京紫竹物业管理股份有限公司萧县分公司（以下简称紫竹萧县分公司）与被告李宁物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月28日公开开庭进行了审理。原告紫竹萧县分公司的委托诉讼代理人许浩、权研到庭参加诉讼，被告李宁经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。紫竹萧县分公司向本院提出诉讼请求：1．判令李宁给付2017年12月至2019年12月1日物业管理费1290元，违约金387元；2.本案诉讼费由李宁承担。事实和理由：李宁系紫竹萧县分公司所管理的安粮小区业主。双方于2015年11月份签订前期物业服务协议，约定由紫竹萧县分公司向李宁提供物业管理服务。自2017年12月至2019年12月1日，李宁共欠物业管理费1290元、违约金387元。李宁拒不缴纳物业费的行为严重违反了双方的协议，为此，紫竹萧县分公司特提起诉讼。李宁未作答辩。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对紫竹萧县分公司提供的证据1营业执照、法定代表人身份信息、法定代表人身份证明书1组，欲证明紫竹萧县分公司的主体适格。证据2物业服务协议1份，欲证明紫竹萧县分公司与李宁之间存在物业服务合同关系。证据3授权委托书2份，欲证明2018年之前的物业费债权已经转让给紫竹萧县分公司的事实。证据4物业费催缴通知书、催缴短信和通话记录1组，欲证明紫竹萧县分公司以合理的方式通知了李宁缴纳物业费。证据5债权转让公告1份，欲证明债权转让的事实以公告的方式送达给李宁。证据6物业服务合同2份，欲证明紫竹萧县分公司为李宁提供物业服务、收取物业费的合法性。证据7收费单，欲证明别墅区90%以上都是按1.2元每平方收取。经审核，对上述证据予以认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：李宁系萧县安粮·中央花园二期北B5号楼2单元505室业主，该商品房建筑面积112.06平方米，系多层住宅。2015年11月23日，李宁与该小区的前期物业企业安徽盛安物业管理有限责任公司萧县分公司签订《前期物业管理服务协议》，约定由安徽盛安物业管理有限责任公司萧县分公司为安粮·中央花园小区提供物业管理服务；交纳费用时间：物业管理服务费在房屋交付之日起次月由业主承担，在交房时预收一年物业服务费；收费标准：1、多层住宅用房物业管理服务费（按建筑面积计算）0.48元/平方米/月；2、高层住宅用房物业管理服务费（按建筑面积计算）1.10元/平方米/月等；每次交纳费用时间：为上次交纳费用期满的前一个月，按年收取；本协议自签订之日起至业主委员会成立后合法有效选聘物业公司并签订物业服务合同生效时止；协议还对双方权利义务、物业管理服务内容质量、违约责任等其他事项进行了约定。2018年9月1日，涉案小区建设单位安徽安粮新城置业有限公司与南京紫竹物业管理股份有限公司签订《物业服务合同》，约定选聘南京紫竹物业管理股份有限公司为安粮中央花园一期、二期提供物业服务，物业服务费按房屋建筑面积向业主收取，具体标准约定：多层住宅：0.6元/月/平方米；高层住宅：1.1元/月/平方米；独立式住宅（别墅）：1.2元/月/平方米；本合同为期三年，自2018年9月1日起至2021年8月31日止；同时还对物业服务事项、质量标准、内容与质量、违约责任等其他事项进行了约定。合同签订后，紫竹萧县分公司进驻安粮中央花园小区，为该小区提供相关物业管理服务。李宁入住安粮·中央花园小区后，物业费交至2017年11月30日，此后没有缴纳物业管理费。紫竹萧县分公司分别于2020年3月11日通过短信、3月12日通过张贴通知单等形式向李宁催缴物业费。因李宁没有缴纳物业费，故紫竹萧县分公司提起诉讼。另查明，涉案安粮·中央花园小区没有成立业主委员会。安徽盛安物业管理有限责任公司萧县分公司在紫竹萧县分公司进驻涉案小区时撤出。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，涉案《物业服务合同》是涉案小区建设单位安徽安粮新城置业有限公司与南京紫竹物业管理股份有限公司签订，系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人及业主具有法律约束力。南京紫竹物业管理股份有限公司作为建设单位选聘的案涉安粮·中央花园小区的物业服务企业，其公司已按合同约定为案涉小区提供相应的物业管理服务，李宁作为该小区业主实际上也享受了物业公司提供的物业管理服务，理应缴纳相应的物业服务费。然李宁自2017年12月1日起便没有缴纳物业费，紫竹萧县分公司进驻案涉小区后，与安徽盛安物业管理有限责任公司萧县分公司达成协议，自2018年以前未收取的物业费，由紫竹萧县分公司全权收取。现紫竹萧县分公司主张李宁给付自2017年12月1日起至2019年12月1日期间的物业服务费1290元（112.06平方米×0.48元/月/平方米×24个月），于法有据，应予支持。李宁未到庭参加诉讼，应视为放弃举证、质证等诉讼权利，由此导致的不利后果，应由其自行承担。关于紫竹萧县分公司主张李宁支付违约金387元的诉讼请求。本案中，紫竹萧县分公司进驻涉案安粮·中央花园小区时并未向小区业主进行公示，导致该小区业主对小区已更换物业的情况并不知情；且涉案《物业服务合同》约定业主或物业使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日按日收取滞纳金，而滞纳金是由行政法规规定的一种行政责任，适用范围仅限于国家行政管理领域，具有法定性、强制性等，不属于民事责任，涉案《物业服务合同》中关于滞纳金的约定应属无效。故，紫竹萧县分公司的该项诉讼请求，理据不足，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、李宁于本判决生效后十日内给付南京紫竹物业管理股份有限公司萧县分公司物业服务费1290元；二、驳回南京紫竹物业管理股份有限公司萧县分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由李宁负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审判员 孙 伟二〇二〇年六月十日书记员 晁晓晓附本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。