文书内容山东省平度市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0283民初6900号原告：宋承涛，男，1985年12月30日生，汉族，住平度市。原告：宋承超，男，1991年10月10日出生，汉族，住平度市。原告：许淑英，女，1955年4月4日出生，汉族，住平度市。原告：宋丽娜，女，1978年10月7日出生，汉族，住平度市。原告：宋清燕，女，1980年2月29日出生，汉族，住平度市。原告：宋承娟，女，1984年2月10日出生，汉族，住平度市。原告：宋承霞，女，1988年4月14日出生，汉族，住平度市。原告：宋承芳，女，1989年5月19日出生，汉族，住平度市。以上八原告共同委托诉讼代理人：高国卫，山东平都律师事务所律师。原告：宋美花，女，1960年7月12日出生，汉族，住平度市。原告：宋美杰，女，1965年1月22日出生，汉族，住平度市。原告：宋美霞，女，汉族，户籍地平度市。被告：崔玉涛，男，1985年9月16日生，汉族，住平度市。被告：姚晓丽，女，1986年2月23日生，汉族，住平度市。二被告共同委托诉讼代理人：唐志科，山东双华律师事务所律师。原告宋承涛、宋承超、许淑英、宋丽娜、宋清燕、宋承娟、宋承霞、宋承芳、宋美花、宋美杰、宋美霞与被告崔玉涛、姚晓丽房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。八原告（宋承涛、宋承超、许淑英、宋丽娜、宋清燕、宋承娟、宋承霞、宋承芳）的共同委托诉讼代理人高国卫，原告宋美花，被告崔玉涛、姚晓丽及二被告的共同委托诉讼代理人唐志科到庭参加诉讼，原告宋美杰经传票传唤、原告宋美霞经公告传票传唤，无正当理由均未到庭应诉。本案现已审理终结。宋克义于2016年9月5日向本院提出诉讼请求：1、确认原被告签订的房屋买卖合同无效；2、被告返还房屋及所得收益21000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：二被告系夫妻关系。2011年7月19日，宋克义和被告签订房屋买卖合同，约定宋克义将自己建造的二层楼房出卖给被告，出卖价款15万元整，被告同意分二次付清，宋克义当即将房屋交付被告，但被告将房屋出租至今未付任何价款，宋克义和被告的买卖未经该村委及相关部门批准。因宋克义和被告非同一集体经济组织成员，根据相关法律规定，双方房屋买卖系无效行为，宋克义多次要求被告返还房屋未果。为维护原告合法权益，故具状贵院，望判如所请。宋克义于2016年9月6日去世，宋克连和宋承涛申请参与诉讼，并将诉讼请求明确为：1、确认宋克义与二被告于2011年7月19日签订的房屋买卖合同无效；2、被告返还二原告房屋（位于平度市，共二层，共4间，北至永盛街，东至吕同华沿街房，西至盛洪坚沿街房，南至胡同）一处，并返还所得收益21000元；3、本案诉讼费用由被告承担。本院经审理于2016年12月19日作出（2016）鲁0283民初8541号民事裁定书，驳回了宋克连、宋承涛的起诉，宋克连、宋承涛不服该裁定，提出上诉，青岛市中级人民法院于2017年4月10日作出（2017）鲁02民终2944号民事裁定：一、撤销山东省平度市人民法院（2016）鲁0283民初8541号民事裁定；二、本案指令山东省平度市人民法院审理。本院依法立案，受理后，宋克连于2017年8月29日去世，在本案审理过程中，本院依法追加宋承超、许淑英、宋丽娜、宋清燕、宋承娟、宋承霞、宋承芳、宋美花、宋美杰、宋美霞为本案原告参与诉讼。庭审中，七原告（宋承超、许淑英、宋丽娜、宋清燕、宋承娟、宋承霞、宋承芳）称，我们认可原诉讼请求的相关主张及依据的事实，请求法院依法支持上述各项诉讼请求；原告宋美花称，房屋已经出卖，宋克义不能再另行处分。2018年5月22日，本院做出（2017）鲁0283民初5339号判决：一、宋克义与被告崔玉涛、被告姚晓丽于2011年7月19日签订的案涉房屋买卖合同无效；二、被告崔玉涛、被告姚晓丽于判决生效后60日内将案涉房屋[位于平度市，共二层，北至永盛街，东至吕某沿街房，西至盛洪坚沿街房，南至胡同]返还给原告宋承涛、宋承超、许淑英、宋丽娜、宋清燕、宋承娟、宋承霞、宋承芳、宋美花、宋美杰、宋美霞；三、驳回原告宋承涛、宋承超、许淑英、宋丽娜、宋清燕、宋承娟、宋承霞、宋承芳、宋美花、宋美杰、宋美霞的其他诉讼请求。二被告不服判决提起上诉，青岛市中级人民法院以该判决认定事实不清、法律适用错误为由，于2019年5月19日将本案发回重审。被告崔玉涛、被告姚晓丽辩称，宋克义无儿无女，常年体弱多病，为获得治疗费用，基于与被告的亲属关系，与被告于2011年7月19日签订房屋买卖合同，并于当天交付该房屋，该合同同时具备了赠与性质与赡养属性，且被告崔玉涛与其母亲对宋克义尽到了大部分赡养及救治义务，故双方签订的合同真实有效，请法庭综合考虑处理；第二，原告主张宋克义留有遗嘱，与本案无关，即使有，也系宋克义无权处分；第三，请求法院驳回原告的诉讼请求，案涉房屋买卖合同属于法律意义上的合同之债，应适用诉讼时效的规定，原告于2016年9月5日主张已超诉讼时效，原告各项主张无法律依据。经审理认定事实如下：宋克义（已于2016年9月6日去世）、宋克连（已于2017年8月29日去世）、宋克戚（已去世）、宋克军（已于2015年12月去世）、宋克敏（已于2008年7月去世）、原告宋美花、原告宋美杰、原告宋美霞八人系兄弟姐妹关系，原告许淑英系宋克连之妻，原告宋承超、宋丽娜、宋清燕、宋承娟、宋承霞、宋承芳系宋克连子女，原告宋承涛系宋克义侄儿，被告崔玉涛系原告宋美花之子，与宋克义系舅甥关系，二被告系夫妻关系，宋克义生前未婚，没有子女。案涉房屋位于平度市，共二层，北至永盛街，东至吕某沿街房，西至盛洪坚沿街房，南至胡同。2011年7月19日，宋克义与二被告签订房屋买卖合同一份，约定：宋克义将位于门头房即案涉房屋卖给崔玉涛、姚晓丽，出售金额为150000元整；首付80000元整，剩余金额70000元整，将于两年以后付清。合同签订后，被告崔玉涛将首付款交付给宋克义，宋克义依约交付了案涉房屋。关于被告已支付首付款数额问题，庭审过程中，原告方称宋克义生前说只收到被告房款20000元；被告称已付房款为80000元，并提供收款收据为证。经质证，被告崔玉涛称收款收据及宋克义签名系其代写，签名上的手印系宋克义本人捺印，原告方对此不予认可，但不申请进行手印鉴定。原告方提供的证人吕某陈述看到崔玉涛付给宋克义房款，但不清楚具体付款数额；被告方提供的证人张某称看到崔玉涛将80000元首付款全部付给了宋克义。庭审中，宋克连、宋承涛提交遗嘱（2016年8月27日）复印件一份，载明“我是宋克义，身份证号：，我现在已病重，在我去世后，关于我在祝西村永盛街街南的187号上下二层楼房二间产权归我二弟宋克连和四弟的次子宋承涛共同所有，我现特立下此遗嘱”。平度市旧店镇祝西村村民委员会出具书面证明一份，载明“兹证明宋克义系我村村民，身份证号：，在2010年拆除老房后在原宅基地范围内，建设二层楼房，该楼房为合法建筑，产权归宋克义所有，土地使用证正在换证办理中，情况属实，特此证明”。庭审过程中，经原告申请，本院委托青岛青房房地产土地评估事务所有限公司对案涉房屋自2011年7月至2020年4月的房屋增值价值进行评估，经评估，案涉房屋在2011年7月价值为134600元，在2020年4月价值为244000元，增值价值为109400元。原告为此支出评估费10000元。上述事实，有原被告提交的房屋买卖合同复印件；村委证明复印件、照片、书面遗嘱复印件、人民医院诊断证明复印件、销户证明复印件、调查笔录复印件、录像光盘，房屋登记档案复印件；收款收据复印件、记账明细复印件、医患道德双向承诺书复印件、授权委托书复印件，宋美杰书面证明；证人证言；双方当事人陈述及本案庭审笔录在案佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，本案系确认合同无效纠纷。原告宋美杰经传票传唤、原告宋美霞经公告传票传唤，无正当理由均未到庭应诉，不影响本院作出判决。宋克义在起诉后死亡，应通知其继承人作为当事人承担诉讼。经本院审查，宋美花、宋美杰、宋美霞作为宋克义之法定继承人,宋承超、许淑英、宋丽娜、宋清燕、宋承娟、宋承霞、宋承芳作为宋克连之法定继承人，宋克义侄儿宋承涛作为遗嘱载明人员，在确认遗嘱效力之前，前述十一人均可参与本案诉讼，是本案适格原告。对于案涉房屋买卖合同的效力，本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条之规定，农村宅基地的所有权属于集体所有，农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设，所以农村宅基地使用权人在对宅基地行使收益和处分权利时，应当受到严格的限制，宅基地使用权紧紧依附于农村集体经济组织成员身份，非本集体经济组织成员无权取得。本案被告崔玉涛、姚晓丽均不是涉案宅基地所在集体经济组织成员，不享有对涉案宅基地的使用权资格，案涉房屋买卖合同违反了法律的强制性规定，因此该合同应认定无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”，案涉房屋买卖合同无效，依法发生合同无效的法律后果，原告应将被告已付购房款返还被告，被告应将案涉房屋返还给原告。对于首付款数额问题，被告主张已支付房款8万元，并提供收款收据为证，原告虽提出异议，但对收据中的手印未申请鉴定，本院综合本案房屋买卖合同约定的付款方式，结合宋克义已经交付房屋的事实，及原被告提供的证人吕某、张某关于崔玉涛向宋克义付款的陈述，本院对被告崔玉涛已向宋克义支付首付款80000元的事实予以认定；原告所主张返还的收益系被告基于对案涉房屋买卖合同效力的合理信赖所获得，且该收益非因案涉房屋买卖合同直接取得，一定程度上应视为被告的合理信赖收益，综合考虑合同履行现状，兼采公平原则，前述收益不应再予返还；本案合同无效，合同双方当事人有同等过错，过错责任各占50%，故本案房屋增值部分109400元，原被告双方各得54700元，原告支出的评估费10000元，原被告双方各承担5000元。本案系确认之诉，属于行使形成权的范畴，不受诉讼时效限制，因此对被告提出的时效抗辩意见本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、宋克义与被告崔玉涛、姚晓丽于2011年7月19日签订的案涉房屋买卖合同无效；二、被告崔玉涛、姚晓丽于判决生效后30日内将位于平度市房屋返还给原告宋承涛、宋承超、许淑英、宋丽娜、宋清燕、宋承娟、宋承霞、宋承芳、宋美花、宋美杰、宋美霞；三、原告宋承涛、宋承超、许淑英、宋丽娜、宋清燕、宋承娟、宋承霞、宋承芳、宋美花、宋美杰、宋美霞于判决生效后30日内返还被告崔玉涛、姚晓丽购房款80000元；四、原告宋承涛、宋承超、许淑英、宋丽娜、宋清燕、宋承娟、宋承霞、宋承芳、宋美花、宋美杰、宋美霞于判决生效后30日内付给被告崔玉涛、姚晓丽房屋增值款54700元；五、被告崔玉涛、姚晓丽于判决生效后30日内付给原告宋承涛、宋承超、许淑英、宋丽娜、宋清燕、宋承娟、宋承霞、宋承芳、宋美花、宋美杰、宋美霞评估费5000元；六、驳回原告宋承涛、宋承超、许淑英、宋丽娜、宋清燕、宋承娟、宋承霞、宋承芳、宋美花、宋美杰、宋美霞的其他诉讼请求。案件受理费325元，公告费1200元，共计1525元，由原告宋承涛、宋承超、许淑英、宋丽娜、宋清燕、宋承娟、宋承霞、宋承芳、宋美花、宋美杰、宋美霞负担825元，被告崔玉涛、姚晓丽负担700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长  刘建伟审判员  徐建军审判员  李雅妮            本件与原件核对无异                  申请执行期限为履      行期届满二年内提出      二O二O年六月二十六日书记员冷燕