河北省廊坊市安次区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀1002民初745号 原告：廊坊市安次区金光西道诠音琴行，住所地廊坊市安次区金光西道北昌西队新苑8-1-103。 经营者：张玲，女，1971年8月1日出生，汉族，住廊坊市广阳区。 委托诉讼代理人：刘平平，河北乾翔律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高磊，河北乾翔律师事务所律师。 被告：廊坊市安琅轩酒店管理有限公司，住所地廊坊市安次区北史家务乡北昌西队村集体商业门店。 法定代表人：王子林，总经理。 原告廊坊市安次区金光西道诠音琴行与被告廊坊市安琅轩酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告廊坊市安次区金光西道诠音琴行的经营者张玲及其委托诉讼代理人刘平平、高磊，被告廊坊市安琅轩酒店管理有限公司的法定代表人王子林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告廊坊市安次区金光西道诠音琴行向本院提出诉讼请求：1.请求贵院依法判决解除原被告双方签订的《房屋租赁合同》；2.请求贵院依法判决被告退还原告房屋租金和押金72667元；3.请求贵院依法判决被告赔偿原告损失370927元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年5月9日，原告开始承租被告位于廊坊市安次区，年租金总计为12万元，租赁用途为乐器销售。原告承租后，按照合同用途对房屋进行了装修和使用。然而2018年11月19日，廊坊市纵邦物业服务有限公司通知原告，被告系违法出租，限原告于2018年11月30日前退房。由于原告无法再继续使用房屋，因此多次找到被告协商退还租金以及赔偿损失事宜，但均无果。 被告廊坊市安琅轩酒店管理有限公司辩称，2015年10月28日张浩和纵邦物业签订了租赁意向书，是在纵邦物业的配合下，把除去被告自用外的一层底商分别租给了五家，并且这五家所取得的营业执照，政府职能部门需要的全部手续，都是由纵邦物业提供的，否则他们不能正常营业。被告不是违法出租，是在纵邦物业的配合下出租的底商。同意解除合同。租金和押金按照实际使用的天数退还，对损失可以酌情考虑，诉讼费不同意承担。庭审中，被告主张该房屋的实际使用者不是原告，而是原告将涉案房屋擅自转租给他人。不同意退给原告租金和押金，不同意赔偿原告各项损失。 本院经审理认定事实如下：2015年10月28日，张浩与廊坊市纵邦物业服务有限公司签订《租赁意向书》，张浩承租廊坊市纵邦物业服务有限公司出租的位于河北省廊坊市商业门店公建8-1号门店，承租面积3533.18平方米。租赁用途：被告承租的商铺经营类别为连锁酒店，经营品牌为格林豪泰。租赁期限19年。 2018年6月20日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，被告将廊坊市安次区北史家务乡北昌西队村集体商业门店8-1公建东101门（庭审中原被告双方认可承租的房屋为廊坊市安次区北史家务乡北昌西队村集体商业门店8-1公建从东向西数第九个门店，）出租给原告，租赁用途为乐器销售，房屋租金为年租金120000元，租赁期限一年，自2018年6月20日至2019年6月19日，租金每年支付一次。合同签订后，原告于2018年7月2日支付被告2018年6月20日至2019年6月19日的租金120000元。在租赁期间，于2018年7月2日向被告交纳2018年6月20日至2019年6月19日的物业费2880元、垃圾处理费600元，共计3480元。于2018年12月29日向廊坊市纵邦物业服务有限公司交纳电费1000元。 被告主张原告将上述房屋转租给案外人，原告承认2018年3月，将该房屋一半面积转租给案外人陈明使用。 庭审中，被告自述知道原告转租房屋后，因为张玲与张浩是亲戚关系，故没有制止。 2018年11月19日，案外人廊坊市纵邦物业服务有限公司向原告下发通知，主要内容为：“我公司已于2018年10月23日通知张浩解除《租赁意向书》，因你系张浩违法转租的转承租人，为保持良好的经营环境，减少你的损失，我公司特通知你于2018年11月25日前到我公司洽商重新租赁的相关事宜。如洽商成功，我公司将重新与你签订正式的《租赁合同》，原转租期间的损失你可自行向违法转租人主张。如截止到2018年11月30日前未能洽商一致，我公司将不再为你保留现有房屋，你应在11月30日前腾退房屋，否则视为你放弃房屋内物品的所有权，如你拒绝腾退给我公司造成损失的，我公司将依法追偿。” 原告自述已于2019年1月11日搬出该承租房屋。被告称对搬出时间不清楚。原告于2019年3月14日向本院起诉。2019年3月19日，被告收到起诉状等应诉手续。目前案外人陈明仍继续承租该房屋。 原告主张，2017年5月9日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，被告将廊坊市安次区北史家务乡北昌西队村集体商业门店8-1公建东101门（即廊坊市安次区北史家务乡北昌西队村集体商业门店8-1公建从东向西数第九个门店）出租给原告。原告自述该房屋租赁合同丢失，被告认可曾签订过房屋租赁合同的事实，但主张系原告与张浩签署。2017年5月9日，原告支付被告房屋定金10000元。 双方对以下事实存在争议：1.对被告是否系违法转租存在争议，原告主张因廊坊市纵邦物业服务有限公司主张被告系违法转租，被迫解除合同，要求被告退还押金及剩余租金，并承担损失。被告对此不予认可，主张其并非违法转租，转租是经过廊坊市纵邦物业服务有限公司同意的。原告对此提供了通知一份，被告对此通知的真实性予以认可，但对此通知的内容不予认可，否认系违法转租。被告对此未提供相应证据。2.对原告主张的各项损失存在争议，原告主张被告退还租金及押金72667元，并主张赔偿各项损失370927元（1.物业费、垃圾处理费、水电押金等损失3527元。2.营业收入损失25053元。3.装修损失342067元。）被告对此不予认可，主张原告将该房屋转租他人，不同意退还原告租金及押金，不同意赔偿原告各项损失。原告对此提供了物业费、垃圾处理费、水电押金收据3份、自记账目、装修装饰照片10张以及装修收据12张。被告对原告提交的物业费、垃圾处理费收据真实性无异议，但是认为该费用已经转交给了廊坊市纵邦物业服务有限公司，对水电费押金收据真实性没有异议，但认为原告主张的第九个门店跟原告提交的证据不匹配。电费收据是廊坊市纵邦物业服务有限公司出具的，与被告没有关系。对原告自记账目主张原告租赁房屋的目的是销售乐器，对原告除销售以外产生的收入均不认可。对装修装饰照片10张主张照片证明不了和装修的关系，对收据12张认为收据来自不同的公司及厂家，对真实性无法确认，对原告主张的损失不认可。原告主张的损失是第九个门口，原告已经转租给他人，原告主体不适格。 庭审中，原告主张曾与被告签订《房屋租赁合同》，被告将位于廊坊市安次区北史家务乡北昌西队村集体商业门店8-1公建从东向西数第八个门店出租给原告，该合同已履行完毕。原告于2016年10月16日支付被告第八个门店房租押金10000元，于2016年12月28日向被告交纳第八个门店水电押金1000元。被告对此两笔费用予以认可，并同意在本案中一并解决。 以上事实有原告提供的房屋订金收据、《房屋租赁合同》、通知、房租收据、房租押金收据、物业费、垃圾处理费、水电押金收据、原告自记账目、照片及装修收据，被告提供的《租赁意向书》及原被告的陈述为证。 本院认为，原告要求解除《房屋租赁合同》，被告同意解除合同，故对原告要求解除合同的主张本院予以支持。原告主张因廊坊市纵邦物业服务有限公司主张被告系违法转租，被迫解除合同，要求被告退还押金、剩余租金及赔偿损失，被告虽对非法转租予以否认，但根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷依照法律规定或者按照约定解决。”根据此规定，被告应先行承担违约责任。被告主张原告将承租房屋非法转租他人构成违约，根据本案查明的事实，双方虽然在《房屋租赁合同》中约定不得私自转租，但被告在得知原告转租后，因亲属关系未在法定期限内提出异议，故对被告此项主张本院不予支持。原告主张退还2016年10月16日的房租押金10000元及2016年12月28日水电押金1000元，此两笔押金虽系原告与被告承租的另一个门店的押金，但被告对此两笔押金没有异议，且同意在本案中一并解决，故对原告的此项主张本院予以支持。原告主张退还2017年5月9日的房租订金10000元，因租赁合同已提前解除，被告应予以返还。原告主张退还自2019年1月11日之后的剩余租金52667元及剩余物业费、垃圾处理费共计1527元，原告主张于2019年1月11日已搬离涉案房屋，但没有相应证据予以证实，被告亦称对搬离时间不清楚，故应以被告收到起诉状等应诉手续之日（即2019年3月19日）视为原告通知被告解除合同的时间，并以此为起点计算应退还的租金及物业费、垃圾处理费等费用。被告应退还未使用部分的租金共计30000元，应退还未使用部分的物业费及垃圾处理费共计870元，被告虽辩称物业费及垃圾处理费已交给廊坊市纵邦物业服务有限公司，但此两笔费用原告系向被告交纳，并由被告出具了收据，故被告应退还上述两笔费用，对原告的此项主张本院予以支持。原告主张退还电费1000元，因收取人并非被告，故对原告的此项请求本院不予支持。原告主张因不能正常营业造成营业收入损失25053元，因原告未提供不能正常营业时间的证据，且其提供的收入证据系其本人自行制作，不符合证据形式的要求，被告对此亦不予认可，故对原告的此项请求本院不予支持。原告主张装修损失342067元，被告对此不予认可，原告提供的照片及收据无法证实其实际损失，且原告已经将该房屋部分面积转租他人，其实际损失无法计算，故对原告的此项请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百二十一条、第二百二十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下： 一、解除原告廊坊市安次区金光西道诠音琴行与被告廊坊市安琅轩酒店管理有限公司于2018年6月20日签订的《房屋租赁合同》； 二、被告廊坊市安琅轩酒店管理有限公司于判决生效后十日内返还原告廊坊市安次区金光西道诠音琴行房屋订金10000元、房屋押金10000元、水电费押金1000元、剩余房屋租金30000元； 三、被告廊坊市安琅轩酒店管理有限公司于判决生效后十日内返还原告廊坊市安次区金光西道诠音琴行剩余物业费、垃圾处理费共计870元； 四、驳回原告廊坊市安次区金光西道诠音琴行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7954元，减半收取计3977元，由原告廊坊市安次区金光西道诠音琴行负担3512元，由被告廊坊市安琅轩酒店管理有限公司负担465元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审判员  周素芳 二〇二〇年六月二十八日 书记员  宋文鹰 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。 第二百二十八条因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。 第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。 因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。