重庆市涪陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0102民初1535号原告：重庆恒大涪城房地产开发有限公司，统一社会信用代码91500102563482189F，住所地重庆市涪陵区李渡街道太乙大道66号附59号2、3楼。法定代表人：彭善荣，公司执行董事。委托诉讼代理人：李立、周易欣，北京市京师（重庆）律师事务所律师。被告：冉菁雨，女，1973年3月6日出生，住重庆市涪陵区。原告重庆恒大涪城房地产开发有限公司（以下简称恒大涪城公司）与被告冉菁雨商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告恒大涪城公司的委托诉讼代理人李立、周易欣，被告冉菁雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒大涪城公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认原被告双方签订的CQYJ-628066《重庆市商品房买卖合同》已解除，并判令被告在十日内协助原告办理注销重庆市预购商品房买卖合同备案登记，注销重庆市土地房屋预告登记（预购商品房、预购商品房抵押权），注销网签，并向原告返还XX房屋；2、判令被告向原告支付代为偿还的利息（包括正常息、罚息、复利）、案件受理费等费用共计26589.8元；3、判令被告向原告支付违约金38576元（总房款10%）。事实和理由：2015年6月11日，被告与原告签订了CQYJ-628066《重庆市商品房买卖合同》（以下简称买卖合同），购买原告开发建设的XX房屋，房屋总价款为385760元。买卖合同约定，被告采取按揭付款方式支付房款。被告于2015年6月11日前支付首期房款，与交行涪陵支行（以下简称按揭贷款银行）签订《个人房产抵押贷款合同》（以下简称个人贷款合同），采取按揭付款方式支付余款，被告有义务按期足额清偿按揭贷款。因被告怠于履行个人贷款合同，按揭贷款银行起诉要求被告偿还借款本金、利息、罚息、复利，并承担诉讼费，原告承担连带清偿责任。（2018）渝0102民初6624号重庆市涪陵区人民法院民事判决书生效后，被告未主动履行生效判决，原告向按揭贷款银行支付277111.87元。被告怠于履行个人贷款合同，致使原告承担了担保责任，原告有权按买卖合同补充协议第二条第（二）款第5项约定解除买卖合同，并要求原告承担违约金，追偿已垫付款项，有权要求被告在十日内协助原告注销重庆市预购商品房买卖合同备案登记，办理注销重庆市土地房屋预告登记（预购商品房、预购商品房抵押权），解除网签。被告冉菁雨答辩称：被告未按期偿还银行贷款属实，愿意与原告协商支付原告代为偿还的借款本金等。若协商不成，同意解除合同，但原告应退还被告已缴纳的首付款和按揭贷款。原告围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的CQYJ-628066《重庆市商品房买卖合同》、XX重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明XX重庆市土地房屋预告登记证明、交楼流程表、（2018）渝0102民初6624号民事判决书及民事裁定书、代偿证明、关于解除《重庆市商品房买卖合同》的通知、邮寄单及回执、收款收据、交款核对单、发票，具有真实性、合法性，且与本案存在关联性，可作本案定案证据采信，本院予以确认并在卷佐证。根据本院审查确认的证据，结合双方当事人的当庭陈述，本院对事实确认如下：2015年6月11日，原告恒大涪城公司与被告冉菁雨签订《重庆市商品房买卖合同》，约定被告向原告购买其开发建设的位于重庆市涪陵新区XX房屋（以下简称讼争房屋），建筑面积81.26平方米，总价385760元。被告于2015年6月11日支付首付款115760元，余款270000元采取银行按揭贷款方式支付。该合同附件五《合同补充协议》约定：“……如因乙方（被告）无法付清房款致使合同被解除，则乙方应按房屋总价款10%向甲方（原告）支付违约金。在《房地产权证》办理完毕前，乙方未按照银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致甲方承担了担保责任的，甲方享有下列权利：甲方有权单方解除《商品房买卖合同》，收回该商品房，乙方所交的全部款项不予退还；同时乙方必须在甲方履行保证责任后30天内，协同甲方到房管局办理有关解除合同的手续。乙方确认本《商品房买卖合同》正文前‘合同当事人’项下约定的通讯地址为甲方向乙方发出书面通知的送达地址；甲方按照乙方所提供的通讯地址寄出信件，即视为甲方已经履行了通知义务，如因乙方提供的地址有误或未及时通知地址变更造成信件退回的，由此造成的责任由乙方承担。”2015年7月9日，原、被告与交通银行股份有限公司重庆涪陵支行（以下简称交行涪陵支行）签订《个人房产抵押贷款合同》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，约定被告向交行涪陵支行贷款270000元，贷款期限240个月，被告以讼争房屋为该贷款抵押担保，被告未按时足额还款，交行涪陵支行有权单方面宣布贷款本金提前到期，并要求立即偿还所有到期贷款本息，计收逾期贷款罚息、复利，原告为该贷款提供连带责任担保，如交行涪陵支行宣布贷款全部提前到期，则交行涪陵支行有权处理抵押物、优先受偿。因讼争房屋尚未取得产权证，故仅于2015年7月15日在重庆市涪陵区国土资源局办理了重庆市预购商品房买卖合同登记备案XX和重庆市土地房屋预告登记XX，而未办理抵押登记。2015年7月28日，交行涪陵支行向被告发放贷款270000元，被告用以向原告支付购房余款。原告按照合同约定于2015年12月31日将讼争房屋交付被告使用。后因被告未能按时足额履行个人贷款的还款义务，交行涪陵支行将本案原、被告诉至本院，本院审理后以（2018）渝0102民初6624号民事判决书判决：冉菁雨归还交行涪陵支行贷款本金250521.99元及截至2018年6月28日的利息7484.97元、罚息103.37元、复利169.24元，并支付从2018年6月29日起至付清时止以未付本金为基数按逾期贷款的罚息利率即中国人民银行规定的同期同类贷款的基准利率上浮50%为标准的利息，并以罚息利率对应付未付利息计收复利；恒大涪城公司对上述债务承担连带清偿责任。该判决生效后，被告冉菁雨未履行判决义务，原告于2019年3月12日代为向交行涪陵支行偿还了贷款本金250521.99元以及利息、罚息、复利等费用共计272117.35元。2019年7月1日，原告按照被告在《重庆市商品房买卖合同》上载明的地址以邮寄方式向被告发出关于解除《重庆市商品房买卖合同》的通知，因收件人不在收件地址且无法联系收件人，该邮件于2019年7月8日被退回。后原告诉至本院。本院认为，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方在该合同附件《合同补充协议》中约定：“在《房地产权证》办理完毕前，乙方（被告）未按照银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致甲方（原告）承担了担保责任的，甲方有权单方解除《商品房买卖合同》。”该条款意思明确，约定内容不违法，具有法律效力。本案中，因被告未按期偿还交行涪陵支行的按揭贷款，导致原告承担了相应的担保责任，于2019年3月12日代为偿还了贷款本金250521.99元以及利息、罚息、复利等费用共计272117.35元。因此，原告请求解除与被告之间的商品房买卖合同的条件成就。原告于2019年7月1日按照被告在合同中载明的地址向被告发出解除《重庆市商品房买卖合同》的通知，已经产生法律效力，故本院确认双方于2015年6月11日签订的CQYJ-628066《重庆市商品房买卖合同》于2019年7月8日解除。合同解除后，双方因合同取得的财产应当同时予以返还。虽然原、被告在《合同补充协议》中约定了在因被告未按期偿还银行贷款导致原告承担了担保责任而解除合同的情形下“乙方所交的全部款项不予退还”，但该条款属格式条款且排除了原告在合同解除后的返还请求权，应依法认定为无效。故本案《重庆市商品房买卖合同》解除后，被告应返还原告讼争房屋并协助办理相关的注销登记，原告应同时返还被告已支付的购房款。被告已支付的购房款包括首付款115760元以及贷款本金270000元中已由被告偿还的本金19478.01元，共计135238.01元，该款应由被告返还原告。由于被告在履行商品房买卖合同中存在违约行为，导致双方解除了合同，被告应当依法承担违约责任。原告请求被告按照总房款的10%支付违约金，系双方在合同中明确约定，且不违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以支持。对原告主张被告支付代为偿还的利息（包括正常息、罚息、复利）、案件受理费等费用共计26589.8元的诉讼请求，因上述款项系原告履行担保责任所致，与本案不属同一法律关系，故本院不予支持，相应权利人可另案主张。综上，原告的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告重庆恒大涪城房地产开发有限公司与被告冉菁雨于2015年6月11日签订的CQYJ-628066《重庆市商品房买卖合同》于2019年7月8日解除。二、被告冉菁雨在本判决生效后十日内返还原告重庆恒大涪城房地产开发有限公司位于重庆市涪陵新区XX号房屋，并协助原告重庆恒大涪城房地产开发有限公司注销该房屋的重庆市预购商品房买卖合同登记备案（303字第XX号）、重庆市土地房屋预告登记（303渝预告XX号）和网签。三、原告重庆恒大涪城房地产开发有限公司在本判决生效后十日内返还被告冉菁雨购房款135238.01元。四、被告冉菁雨在本判决生效后十日内支付原告重庆恒大涪城房地产开发有限公司违约金38576元。五、驳回原告重庆恒大涪城房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行付款义务，则根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1430元，减半收取715元，由被告冉菁雨负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审 判 员 钟华二〇二〇年六月二十二日法官助理 杜薇书 记 员 盛兰