贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2301民初2042号原告：刘琦，女，1977年9月30日生，汉族，住贵州省兴义市。原告：余帛洺，男，2000年5月10日生，汉族，住贵州省兴义市。原告：余国祥，男，1947年3月14日生，汉族，住贵州省兴义市。原告：田有美，女，1950年6月8日生，汉族，住贵州省兴义市。四原告共同委托诉讼代理人：唐俊，贵州天生律师事务所律师。被告：黔西南州瑞峰房地产开发有限公司，住所地贵州省黔西南布依族苗族自治州兴义市南环路南环小区108号。法定代表人:王飞，系该公司经理。原告刘琦、余帛洺、余国祥、田有美与被告黔西南州瑞峰房地产开发有限公司（以下简称瑞峰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘琦及四原告的共同委托诉讼代理人唐俊到庭参加诉讼，被告瑞峰公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。刘琦、余帛洺、余国祥、田有美向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金239908.72元；2.判令被告为原告办理兴义市××路××××城第×幢××号商品房产权转移登记；3.诉讼费用由被告全部承担。事实及理由:2013年10月30日，原告刘琦与丈夫余飞（已故）与被告瑞峰公司签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定:1.被告将兴义市××路××××城第×幢××号商品房出卖给原告刘琦和余飞，该房建筑面积145.86平方米，单价每平方米3482.43元，总价款417160元;2.首期房款为125160元，余款292000元以公积金贷款支付;3.被告应当于2014年6月30日前向原告刘琦和余飞交付商品房，逾期超过30日交付商品房的，被告以已付全部房款为基数按日万分之三计算违约金，并于实际交房之日起30日内支付;4.被告负责办理商品房所有权初始登记和转移登记。2013年10月26日，原告刘琦和余飞向被告支付了首期房款125160元。2013年11月27日，原告刘琦与工行兴义分行签订《个人购房借款／担保合同》，公积金贷款292000元，并于当日发放到被告指定账户24×××21。至此，原告刘琦和余飞，全部付清了房款417160元。2019年9月29日，原告刘琦在物业管理公司领取装修钥匙进行装修（实际接受交付商品房）。自原告刘琦领取装修钥匙之日止，被告逾期交房1917日（2014.6.30-2019.9.29）。按照合同约定，被告应当向原告支付违约金239908.72元（417160元×3÷10000×1917天）。另外，兴义市××路××××城第×幢××号商品房至今还没有安装窗户玻璃，也未为原告办理兴义市南环路瑞峰七星城第7幢7-1号商品房产权转移登记。2018年9月14日，余飞因病去世，法定继承人有妻子刘琦、儿子余帛洛、父亲余国祥、母亲田有美。综上所述，按照合同约定，被告应当向原告支付逾期交房违约金，为原告办理兴义市××路××××城第×幢××号商品房产权转移登记。自原告刘琦领取装修钥匙（实际交付商品房）之日起到现在已超过30日，但被告尚未向原告支付违约金和办理产权转移登记。为此，原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定提起诉讼，请求人民法院判令被告向原告支付逾期交付商品房违约金239908.72元，为原告办理产权转移登记。被告瑞峰公司未到庭参加诉讼，且在答辩期内未提交书面答辩状。本院经审理认定事实如下：瑞峰公司系兴义市南环路瑞峰七星城开发商，2013年10月26日，刘琦为购买瑞峰公司兴义市××路××××城第×幢××号商品房，向瑞峰公司支付了首付款125160元，瑞峰公司对此出具了一张《收据》予以记载。2013年10月30日，瑞峰公司作为出卖人，刘琦、余飞作为买受人，双方签订了一份《商品房买卖合同》，约定刘琦、余飞购买由瑞峰公司开发建设位于兴义市，建筑面积为145.86平方米，套内建筑面积119.79平方米，单价为3482.43元每平方米，房款总价为417160元；买受人采用贷款方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款125160元，余款292000元以公积金贷款支付；合同第十一条约定，出卖人应当在2014年6月30日前向买受人交付该商品房，房屋交付时应符合:①该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件，②有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，③满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；合同第十三条约定:逾期交房责任为:（1）逾期交房在30日内从约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交房价款万分之二的违约金；（2）逾期交房超过30日的，买受人有权退房。...买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同第二十二条约定，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同还对房屋购买的其他事项进行了约定。2013年11月27日，刘琦与中国工商银行股份有限公司兴义分行签订了一份《个人购房借款／担保合同》，约定刘琦作为借款人，中国工商银行股份有限公司兴义分行作为贷款人，借款人向贷款人贷款292000元支付给瑞峰公司并约定将此笔贷款发放至瑞峰公司的工行账户24×××21中。经查明，该笔贷款已于当日直接发放至瑞峰公司的工行账户24×××21中。2019年9月29日，刘琦在案涉小区物管公司即黔西南州优家物业管理公司处领取了案涉房屋钥匙进行装修入住，并签署了一份《房屋装修管理规定》。另查明，余国祥系余飞之父、田有美系余飞之母。刘琦与余飞于1999年8月17日登记结婚，婚后共同生育余帛洺。2018年9月14日，余飞因病去世。再查明，案涉楼盘至今未取得建设工程竣工验收备案及初始登记。本院认为，被告瑞峰公司经本院传票传唤未到庭抗辩及举证、质证，视为对其诉讼权利的放弃。商品房买卖合同是指房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。瑞峰公司与刘琦、余飞签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，双方应按合同约定履行各自的义务，即刘琦、余飞应按约支付购房款，瑞峰公司亦应履行按约交付房屋等义务。案涉《商品房买卖合同》约定瑞峰公司应当在2014年6月30日前向刘琦、余飞交付已符合取得建筑工程竣工合格证明文件等条件的房屋，《中华人民共和国建筑法》第六十一条亦规定“……建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格，不得交付使用。”即商品房经验收合格是商品房达到交付条件的必要标准，若未经验收合格，无论房开商在合同约定的交房期限届满后是否将商品房交付买受人，或者仅经其组织的验收会议验收合格，或者分项验收合格，均构成逾期交房。涉案楼盘至今未取得建设工程竣工验收备案，即瑞峰公司至今未向刘琦、余飞交付符合法定和约定交付条件的房屋，存在违约行为，其应承担赔偿损失的违约责任，故瑞峰公司应承担支付逾期交房违约金的责任。又因双方已在《商品房买卖合同》中明确约定“自第十一条约定的交付期限（2014年6月30日）届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金”，故对刘琦等四原告主张从2014年6月30日起算至其收房之日止的逾期交房违约金，应从2014年7月1日起算，即瑞峰公司应支付2014年7月1日至2019年9月28日期间（1915天）逾期交房违约金为：417160元×3÷10000×1915天=239658.42元。关于刘琦等四原告诉请瑞峰公司为其办理房屋所有权证问题,因案涉楼盘至今未取得建设工程竣工验收备案。如前所述,取得建设工程竣工验收备案才符合法定的交付条件,而取得建设工程竣工验收备案须涉案楼盘各项分项验收、综合验收合格。办理商品房产权转移登记手续须经取得建设工程竣工验收备案，且办理商品房产权转移登记手续需买受人的积极配合并提供相关资料，同时还需要其他部门的配合并经过一定行政审批程序，存在诸多不确定因素，并非瑞峰公司一己之力即可完成的事项，故对刘琦等四原告的该项诉请,本院不予支持。关于田有美、余国祥、余帛洺等人诉讼主体资格的问题，案涉房屋系刘琦、余飞夫妻共有合法财产，因余飞已病故，田有美系其母亲、余国祥系其父亲、余帛洺系其儿子，除刘琦外，三人也系余飞的法定继承人，对逾期交房违约金享有继承的权利，故田有美、余国祥、余帛洺的诉讼主体资格适格。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款,《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国继承法》第二条、第三条、第十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、限黔西南州瑞峰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付刘琦、田有美、余国祥、余帛洺从2014年7月1日起至2019年9月28日期间的逾期交房违约金239658.42元；二、驳回刘琦、田有美、余国祥、余帛洺其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4898元，减半收取2449元，由刘琦、田有美、余国祥、余帛洺负担49元，黔西南州瑞峰房地产开发有限公司负担2400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。审 判 员 陈莹莹二〇二〇年六月五日法官助理 刘明发书 记 员 邹金虎