湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终2592号上诉人（原审被告）：黄俊，女，1984年9月24日出生，汉族，住湖北省武汉市江岸区，委托诉讼代理人：丁仕齐，湖北山河律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙媛，湖北山河律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：王意玲，女，1978年5月4日出生，汉族，住湖北省武汉市汉南区，委托诉讼代理人：张弛，湖北得伟君尚律师事务所律师。原审第三人：邓申燕，女，1977年6月14日出生，汉族，住湖北省武汉市汉阳区，上诉人黄俊因与被上诉人王意玲，原审第三人邓申燕租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2019）鄂0102民初2403号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄俊上诉请求：1.撤销一审判决，改判黄俊不需向王意玲返还租金；2.本案一、二审诉讼费由王意玲承担。事实和理由：一、一审法院事实认定不清。1.邓申燕虽向王意玲出具了《告知书》，但是并未按照合同约定与黄俊解除《商铺租赁合同》，没有办理解除合同的相关手续。2.王意玲在邓申燕出具《告知书》后，仍然继续使用房屋，且邓申燕并未按照《告知书》内容收回门面，黄俊与王意玲租赁关系继续发生，在王意玲继续使用房屋的情况下，一审判决黄俊返还租金的判项是错误的。二、一审法院适用法律错误。一审法院对于合同无效的认定没有法律依据。黄俊与王意玲签订的《商铺租赁合同》系合法有效的，是双方当事人的真实意思表示，未违反任何法律强制性规定，尽管邓申燕出具《告知书》认为黄俊拖欠租金，以此解除合同，但是并无实际的解除行为，实际上合同仍在履行。王意玲辩称：1.邓申燕解除合同是合法的，解除条件已经成就，邓申燕9次通过微信通知黄俊缴纳租金，不管是约定解除还是法定解除条件都已经成就。2.2018年9月，王意玲与陈刚重新签订租赁合同，所以一直在使用房屋。3.黄俊违法转租事实认定是正确。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。邓申燕未到庭应诉，亦未提交书面意见。王意玲向一审法院起诉请求：1.确认王意玲和黄俊2015年10月22日和2018年1月26日签订的《商铺租赁合同》无效；2.黄俊立即退还王意玲支付的租金人民币105000元（2018年1月26日租赁合同）及利息损失（按年利率6%的标准，以人民币105000元为基数，从2018年7月26日起计至款项付清之日止）；3.黄俊立即退还履约保证金（房屋押金）人民币45000元（2015年10月22日租赁合同）及利息损失（按年利率6%的标准，以人民币45000元为基数，从2015年10月22日起计至款项付清之日止）；4.黄俊承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：位于武汉市江岸区黄孝河路（花桥二村7栋1楼）房屋原系武汉市江岸区惠济蔬菜食品商场使用的房屋，陈刚与雷选辉于2007年签订《转让合同》，约定陈刚可将该房屋转让。此后，邓申燕作为出租方与黄俊作为承租方签订《租房合同》，约定“…一、甲方同意将武汉市黄孝河路102号，使用面积为40平方米门面出租给乙方经营服饰，不得经营其他产品，否则视为违约。…七、乙方不得擅自转租、转让，否则甲方有权收回门面，抵押金不退…”2015年10月22日，黄俊作为出租方即甲方与王意玲作为承租方即乙方签订《商铺租赁合同》，约定黄俊将位于武汉市江岸区花桥二村黄孝河路104号1层的门面出租给王意玲使用，并约定租金为15000元/月，租赁期限为2015年11月6日至2016年11月5日，同时约定王意玲向黄俊支付45000元作为履约保证金。合同签订后，王意玲通过刘晓凯于2015年10月18日、2015年10月22日分别向黄俊支付10000元、125000元。该笔款项为王意玲向黄俊支付的45000元履约保证金及2015年11月6日至2016年5月5日的房屋租金。黄俊于2015年10月22日出具《收据》一张，确认收到王意玲房屋押金45000元。此后，王意玲一直按照合同约定的租金标准向黄俊交纳房屋租金。2018年1月26日，黄俊作为出租方即甲方与王意玲作为承租方即乙方签订《商铺租赁合同》一份，约定黄俊将位于武汉市江岸区花桥二村黄孝河路104号1层的门面出租给王意玲使用，并约定租金为17500元/月，租赁期限为2018年1月26日至2019年1月25日。王意玲通过刘晓凯于2018年2月1日、2018年7月26日分别向黄俊支付105000元、105000元。该笔款项为合同约定的租期内的房屋租金。此后，因黄俊未向邓申燕按时交纳租金，邓申燕要求收回房屋，后2018年9月5日，陈刚作为出租方与王意玲作为承租方签订《房屋租赁合同》，约定陈刚同意将位于武汉市黄孝河路花桥二村104号房屋出租给王意玲经营工艺饰品，租期为2018年9月5日至2019年3月5日。自2018年9月起，王意玲向邓申燕按月支付租金。陈刚与邓申燕系夫妻关系。黄俊自2018年8月起未再向邓申燕交纳租金。邓申燕于2018年8月31日向黄俊经营的公司张贴告知书，通知黄俊于2018年8月31日清场。一审法院认为，邓申燕与黄俊签订的《租房合同》系双方真实意思表示，应为合法有效。虽双方的书面合同约定租房期限为一年，自2015年2月1日起至2016年1月31日，但合同期满后，双方仍继续按照合同约定在履行自身的权利义务，应视为双方以实际行动对租房期限进行了变更。但因自2018年8月起黄俊即未向邓申燕交纳房租，依据双方的《租房合同》约定，承租方即黄俊应提前7天交纳租金，如超出当月未交纳房租，甲方即邓申燕有权终止合同，收回门面，并以抵押金冲减房租。邓申燕于2018年8月31日向黄俊经营的公司张贴告知书应视为其依据合同约定解除其与黄俊间的房屋租赁关系。另，因邓申燕与黄俊间的合同约定作为承租人的黄俊只能自己从事服装经营，不得用作其他用途，不得转让、转租。而黄俊违反合同约定，未经出租人邓申燕的同意，将房屋转租给王意玲使用，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款的规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。同时依据合同相对性，承租人与次承租人之间的转租合同对转租双方具有约束力，是合法有效的。但出租人可以通过解除其与承租人之间的合同关系从而收回租赁权和租赁物业以维护其合法权益。另根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。据此，一审法院认定王意玲与黄俊签订的《房屋租赁合同》超出上一手租赁合同期限的部分无效，即自2018年9月1日起至2019年1月25日止期间无效。而此前的合同，虽然转租未经过出租方邓申燕同意，但邓申燕发现门面已被转租后，并未行使合同解除权解除其与黄俊签订的合同，在2018年9月1日前，王意玲与黄俊签订的合同合法有效且在履行。王意玲已向黄俊支付了2015年11月6日至2019年8月30日期间的租金，王意玲在此期间也占有、使用了该门面，故在此期间的租金，黄俊可以不予退还。然而因黄俊未向邓申燕交纳租金，导致邓申燕收回门面，王意玲遂于2018年9月1日与陈刚另行订立合同，且自此后向邓申燕另行交纳租金，故黄俊向王意玲收取自2018年9月起的租金共计87500元无事实与法律依据，应予以退还，且应以87500元为本金，按年利率6%的标准，自2018年9月1日起向王意玲支付资金占用费至款项实际付清之日止。此外，履约保证金旨在约束承租人按时支付租金及结清水电等费用，在合同到期或是解除时，出租人应在承租人履行完自身合同义务后予以全部退还。本案中，王意玲履行了交纳租金的义务，黄俊违反合同限制擅自转租且超期转租，致合同部分无效，应返还收取的履约保证金45000元，且应以45000元为本金，按年利率6%的标准，自2018年9月1日起向王意玲支付资金占用费至款项实际付清之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，判决：一、王意玲与黄俊签订的房屋租赁合同自2018年9月1日起至2019年1月25日止租赁期限内的房屋租赁约定无效；二、黄俊于一审判决生效之日起十日内返还王意玲房屋租金87500元，并支付资金占用费（以87500元为本金，按年利率6%的标准，自2018年9月1日起支付至实际清偿之日止）；三、黄俊于一审判决生效之日起十日内返还王意玲履约保证金45000元，并支付资金占用费（以45000元为本金，按年利率6%的标准，自2018年9月1日起支付至实际清偿之日止）；四、驳回王意玲的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3513元、诉讼保全费1323元，共计4836元由黄俊负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，邓申燕与黄俊签订的《租房合同》租赁期限届满后，双方虽未续签书面合同，但仍然按照原合同约定履行，应视为双方以实际行动对租房期限进行了变更。自2018年8月起黄俊即未向邓申燕交纳租金，违反了合同的约定，邓申燕于2018年8月31日向黄俊经营的公司张贴告知书应视为其向黄俊发出了解除合同的通知，其与黄俊的租赁关系于2018年8月31日解除。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”的规定，一审法院认定王意玲与黄俊签订的《房屋租赁合同》自2018年9月1日起至2019年1月25日止租赁期限内的房屋租赁约定无效，并无不当。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，王意玲虽然仍继续使用门面，但系基于其与陈刚于2018年9月1日另行订立的合同，2018年9月1日之后的租金亦由王意玲另行向邓申燕交纳。综上，黄俊向王意玲收取自2018年9月起的租金87500元已无事实和法律依据，应当予以退还并支付相应的资金占用费。综上所述，黄俊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1987元，由黄俊负担。本判决为终审判决。审判长 李 瑜审判员 方 红审判员 刘鑫荣二〇二〇年六月一日书记员 肖 华