上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终6177号上诉人（原审被告、反诉原告）：徐云，女，1963年10月30日出生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：徐贵锋，男，1979年8月30日出生，汉族，住上海市宝山区。上诉人徐云因与被上诉人徐贵锋房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2019）沪0104民初24546号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人徐云上诉请求：请求撤销原审判决第二项、第五项，改判被上诉人赔偿设施损坏费人民币4,000元（以下币种相同）、交通费300元、后续房租金额贬值的10,800元、延迟交房损失费840元。事实与理由：一、被上诉人使用不当所污损的台面无法清洁,只能修复或更换，上诉人一审反诉要求赔偿8,000元,考虑到其它原因,双方各承担50%,即4,000元。二、由于被上诉人违约在先,退租赁保证金在后导致诉讼,被上诉人应该赔偿上诉人为本案诉讼支出的交通费人民币300元。三、被上诉人损毁设施后拒不修复、更换或赔偿,导致上诉人后续出租,房租下降600元/月,三年合计21,600元,被上诉人需至少承担50%损失金额,即10,800元。四、新租赁合同2019年8月23日签定,29日交房,延期交房造成的损失与被上诉人有因果关系,理应双方共同承担损失,被上诉人应当承担840元。被上诉人徐贵锋不同意徐云的上诉请求及事实和理由，并辩称：一审论证确实充分，延迟交房与本案无关，水电费可从押金中扣除，非其故意拖欠。请求驳回上诉，维持原判。徐贵锋向一审院提出诉讼请求：1.徐云返还徐贵锋押金9,000元；2.徐云支付徐贵锋违约金9,000元；3.徐云支付押金利息：以9,000元为基数，自2019年8月20日起计算至实际清偿之日止，按银行同期贷款利率计算。徐云向一审法院提起反诉诉讼请求：1.徐贵锋赔偿徐云经济损失33,200元（包括租金损失21,600元、大理石台面两块8000元、更换卫生间门费用800元、床架修复费用200元、沙发塌陷赔偿500元、延迟交房6天损失共计1800元、交通费300元）；2.徐贵锋支付水电煤费用共计506元。一审法院认定事实：徐云系上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称涉案房屋）产权人之一。2017年7月22日，徐云（出租方、甲方）与徐贵锋（承租方、乙方）及居间方签订《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，建筑面积82.43平方米，甲、乙双方约定，该房屋租赁期限自2017年8月21日起至2019年8月20日止，月租金8000元。租赁保证金为8000元，甲方应于租赁关系消除且在乙方将该房屋及附属物品向甲方交割清楚，并付清所有乙方应付费用当天将保证金无息退还乙方，未经甲方同意，乙方不得以租赁保证金抵付租金等任何费用。租赁期间，该房屋所发生的水、电、气、通信（若有）、有线电视由乙方承担；物业管理费用由甲方承担。租赁期间，乙方应合理使用该房屋及其附属设施、设备。因乙方使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施、设备毁损的，乙方应负责维修。乙方拒不维修，甲方可代为维修，费用由乙方承担。乙方应在租赁期限届满当日，将该房屋及装修、附属设施、设备（详见附件）在经正常使用后的状态下返还甲方。本合同生效之后，甲乙双方应当诚意履行，如任何一方未按本合同约定履行，经另一方书面催告后仍然不履行的，其行为视为更本性违约，守约方有权单方解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的一倍。合同签订后，徐云向徐贵锋交付了涉案房屋，徐贵锋按约支付了租金及押金8000元。2018年1月8日，徐云和徐贵锋签订房屋租赁合同补充协议，约定租金调整为每月9000元，保证金也调整为9000元，除乙方一家三口和乙方岳母外，不能再有他人入住，否则甲方有权解约。合同期满后房屋交接时保证房屋结构没有变化，房屋内干净整洁，则甲方退还乙方房屋押金9000元，与原租赁合同不符之处，以本协议为准。2019年8月20日，双方就涉案房屋进行了交接，但双方对房屋内设施损坏、房屋整洁等事宜产生争议，徐云未退还押金9000元。2019年8月23日，徐云与案外人签署房屋租赁合同，租赁期限为2019年8月29日至2022年8月28日，租金每月8400元。庭审中，徐云提供了拍摄于2019年8月23日的房屋内照片，证明台板出现霉点污渍，无法清理干净，卫生间门出现划痕、卧室大床床架开裂、沙发背部塌陷。徐贵锋对此不予认可，认为台面有污渍，但这是正常使用，照片是交房之后拍摄的，交房时沙发没有塌陷、床没有裂缝，一直是在正常使用中，门的划痕没关注过，不清楚什么时候产生。以上事实，除徐贵锋、徐云庭审陈述外，另有房屋租赁合同、补充协议等证据证明，该院予以确认。一审法院认为，徐贵锋、徐云就系争房屋所签租赁合同系双方真实意思表示，合法、有效，该院予以确认，双方均应恪守履行。徐贵锋主张因徐云未退还押金应承担违约金9000元，一审法院认为，徐贵锋所主张的违约金按合同约定为解约违约金，现双方租赁合同已经履行完毕，故徐贵锋该主张无事实和法律依据，一审法院不予支持。当事人对自己提出的主张有责任提供证据，不能提供证据或证据不足以证明其主张的，由负有举证责任的一方承担不利后果。徐云主张因徐贵锋未合理使用房屋导致房屋设施毁损，要求徐贵锋承担相关损失赔偿。徐贵锋则表示并未不当使用。根据审理查明的事实，因无承租时房屋内设施设备原状情况，徐云主张的床架裂开、卫生间门划痕和沙发塌陷并无充分证据证明系由徐贵锋造成，徐云应对此承担举证不利的后果，故该些赔偿费用，该院难以支持。徐云主张更换台面费用8000元，但卫生间和厨房间台面并未破损或存在功能无法使用的情况，未达到全部更换要求，考虑到台面确存在污渍，系由徐贵锋使用期间造成，该院酌情判决徐贵锋赔偿500元台面清洁损失费。双方为合同纠纷，徐云主张交通费赔偿，于法无据，该院不予支持。涉案房屋返还时属于正常可出租状态，徐云在8月23日即与案外人签订了新租赁合同可印证，故徐贵锋已经完成交房义务，且租金与市场因素、承租人预期等多种因素相关，故徐云主张房屋租金贬值损失、延期交房损失，无事实和法律依据，该院不予支持。合同约定，租赁期间，系争房屋所发生的水、电、气等费用由承租人承担。徐云主张，徐贵锋返还系争房屋后尚未结清的水电煤费用共计506元，徐贵锋当庭予以认可，并同意支付。故徐云该项诉讼请求，该院予以支持。合同约定，出租人应于租赁关系消除且在承租人将该房屋及附属物品向出租人交割清楚，并付清所有承租人应付费用当天将保证金无息退还承租人。徐贵锋已将房屋交还，故徐云应将租赁押金9000元退还徐贵锋。徐贵锋主张押金利息，于法无据，该院不予支持。据此，判决：一、徐云应于本判决生效之日起十日内向徐贵锋返还租赁押金9000元；二、徐贵锋应于本判决生效之日起十日内向徐云赔偿损失500元；三、徐贵锋应于本判决生效之日起十日内向徐云支付水电煤费用共计506元；四、驳回徐贵锋的其余诉讼请求；五、驳回徐云的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计125.40元，由徐贵锋负担62.80元，徐云负担62.60元；反诉案件受理费减半收取计321元，由徐云负担311元、徐贵锋负担10元。双方当事人二审中均未提交新的证据。经二审审理查明，一审判决认定事实无误，本院予以确认。本院认为，根据双方当事人的上述诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、被上诉人是否应承担更换卫生间和厨房间台面的费用；二、被上诉人是否应承担上诉人的交通费；三、被上诉人是否应承担上诉人房屋租金贬值的损失、延期交房的损失。针对第一个争议焦点：上诉人在一审中提出要求被上诉人承担更换卫生间和厨房间台面的费用，但鉴于一审法院经审理查明卫生间和厨房间台面未破损或存在功能无法使用的情况，上诉人对此主张未提供相应证据予以证明，二审中上诉人仍未进一步提供相应证据予以证明被上诉人未在合理使用范围内使用卫生间和厨房间台面，且卫生间和厨房间台面随房屋于2007年装修完毕，至2019年被上诉人租期届满交还给上诉人时已经过十二年，考虑到卫生间和厨房间台面有自然损耗，故上诉人主张系由被上诉人的原因直接导致卫生间和厨房间台面无法修复只能更换的依据不足。综上，一审法院酌情判决徐贵锋赔偿500元台面清洁损失费，并无不当。针对第二个争议焦点：上诉人主张系因被上诉人原因才涉诉，故要求被上诉人支付其为应诉从南京来往上海的交通费。但上诉人在原审也提出相应反诉主张，争讼产生的责任并不完全在于被上诉人，诉讼费用的支出不是被上诉人的直接原因所致，故对此主张本院不予支持。针对第三个争议焦点：上诉人主张系因被上诉人毁坏卫生间和厨房间台面导致其后续房屋租金价格下降和延期交房，但根据已查明的事实，上诉人与案外人已于2019年8月23日签署房屋租赁合同，之前上诉人已经完成退房义务，诚如一审判决所述，涉案房屋返还时属于正常可出租状态，且租金与市场因素、承租人预期等多种因素相关，故房屋租金的降低、延期交房损失与卫生间和厨房间的台面污损无直接因果关系，故本院对此主张不予支持。综上所述，上诉人徐云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费93.00元，由上诉人徐云负担。本判决为终审判决。审判长  严卫忠审判员  顾克强审判员  朱 鸿二〇二〇年六月二十八日书记员  徐 懿附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……