广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0402民初2612号原告：郭懿慧，女，汉族，1988年5月19日出生，住广东省珠海市香洲区*************，公民身份号码：231************944。委托诉讼代理人：苏梦颖，北京市中银（珠海）律师事务所律师。被告：杨烈狼，男，汉族，1975年5月24日出生，住湖北省石首市*********6-8，公民身份号码：421************318。原告郭懿慧与被告杨烈狼房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭懿慧的委托诉讼代理人苏梦颖与被告杨烈狼到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告郭懿慧向本院提出以下诉讼请求：1.请求确认原、被告之间签订的《商铺租赁合同》已于2020年3月1日解除，并请求判令被告交还案涉商铺；2.请求判令被告向原告支付延迟缴纳租金的违约金3308.4元，延迟搬迁期间的房屋占用费5054.5元、违约金1516.35元（暂计算至2020年3月20日，实际计算至被告搬迁之日）；3.请求判令被告支付从2020年1月1日起的水电费共计400元；4.请求判令原告无需返还被告押金7000元；5.请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原、被告双方于2019年9月29日签订《商铺租赁合同》，约定被告承租原告位于珠海市香洲区*******之一商铺（原告为二房东），租赁期限5年，月租金4595元，每年递增5%，每月租金须于当月5号前支付。原告向被告收取押金7000元。2020年疫情期间，在房东不同意减租的情况下，原告自掏腰包，于2月1日主动联系被告减少租金。当日原、被告双方协商一致将2月租金减少至3500元，当月5日被告又以疫情为由要求将2月交租日期顺延至2月22日，原告本着公平合理，与人为善原则同意顺延。但被告之后又出尔反尔，于2月20日提出2月只交三分之一的房租，且未在约定的时间（2月22日）缴纳租金，后又于2月27日要求将疫情期间租金减少至2300元，原告未同意。2月28日被告提出将2月份房租减至3500元，疫情期间每月租金减至2300元，原告不同意并提出将2月份租金减至3500元，3月至4月租金减至3000元，5月恢复原租金。被告当时同意，后来又反悔，要求将2月份房租减至3500元，疫情期间均为3000元，且要求每年租金上涨幅度时间相应顺延，原告未同意被告的要求，被告即提出解除合同，要求原告收回商铺，原告同意解除合同，但需按违约处理。次日即2月29日被告再次要求退租，原告同意。另，被告直至2020年3月1日才缴清2月房租（3500元，延迟24日）。根据《商铺租赁合同》第十条第2款约定：租赁期内，任一方提前三十日通知对方并额外向对方支付押金作为违约金，可提前解除合同。第十一条第2款约定：乙方延迟支付房租或延迟返还房屋钥匙的，每逾期一日应按月租金的3%向甲方支付违约金。被告一再要求提前解除合同，且被告延迟交租已超过7日，严重违反了合同约定，故原告于2020年3月1日以邮寄方式向被告正式发出通知，同意解除合同，合同于2020年3月1日正式解除，原告扣除押金作为违约金，并要求被告于2020年3月8日之前结清水电费、搬出案涉商铺并向原告支付迟延缴纳租金的违约金，被告已签收该通知。根据《商铺租赁合同》第十条第3款约定：合同因任何原因解除，乙方须立即向甲方返还房屋，无法恢复的须付甲方因此遭受的损失，并支付已租赁期间的租金，交纳因租赁产生的一切费用；第八条第2款约定：乙方逾期返还房屋及钥匙并拖延搬迁的，每逾期一天按照约定房租的三倍支付房租，并承担违约责任。原告要求被告于2020年3月8日之前搬出，已经比合同约定的期限延长多日，但被告至今未搬出案涉商铺，拒不将案涉房屋交还原告，严重侵犯了原告的合法权益。故原告依据《民事诉讼法》的相关规定诉至贵院，根据《合同法》第二百二十六条、二百二十七条及二百三十五条等规定，请求确认《商铺租赁合同》已于2020年3月1日解除，判令被告交还案涉商铺且原告无需返还押金7000元，判令被告向原告支付水电费400元、房屋占用费5054.5元、违约金4824.75元，总计10279.25元，直至被告实际搬迁为止。恳请判如所请。原告提供了如下证据：1.商铺租赁合同；2.微信聊天记录；3.微信身份页；4.《同意解除合同通知书》；5.《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》；6.照片；7.录音光盘及文字整理；8.原告与房东签署的租赁合同；9.委托书。被告杨烈狼辩称，不认可原告的诉讼请求。因疫情原因，被告与原告协商缓交租金一个月，但原告要求被告立即搬离案涉商铺，街道办工作人员也到场主持原、被告协商调解，原告称被告迟交租金，属于违法行为，我方发现合同有几处不合理的地方，其初租赁时被告要租5年，但是合同租赁期限仅有3年，合同有两处擅自更改的情形，合同上的地址与我方承租的地址不相符，导致被告无法办理工商登记证。原告有一份合同是与原业主李辉签订的，我方认为原告伪冒原房东签的合同，我方有证明书。被告提供了如下证据：1.装修前、后的照片4张；2.广东才安司法鉴定所意见书；3.商铺租赁合同（郭懿慧与杨烈狼）、商铺租赁合同（李辉与杨烈狼）；4.房地产权证、证明、李辉身份证复印件；5.恢复记载于商事登记簿申请书；6.微信聊天记录。经审理查明,2019年9月29日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定：原告将位于珠海市香洲区*******之一的房屋出租给被告使用，租赁期限为五年，自2019年6月29日至2024年6月28日止，租金每年递增5%，每月租金需于当月5号前支付。自2019年6月29日至2020年6月28日止第一年每月租金为4595元，自2020年6月29日至2021年6月28日止第二年每月租金为4825元，自2021年6月29日至2022年6月28日止第三年每月租金为5066元，自2022年6月29日至2024年6月28日止每月租金为5066元。押金7000元，须与第一期租金同时支付，水电费由被告自行缴纳。租赁期满或房屋合同解除后，原告有权收回房屋，被告应按原状返还房屋及附属物品、设施、设备，双方应对房屋和附属物品、设施设备及水电使用等情况进行验收，结清各自应承担费用，被告须及时搬迁并返还钥匙。被告逾期返还房屋及钥匙并拖延搬迁的，每逾期一天按照约定房租的三倍支付房租并承担违约责任。因被告违反合同的约定而产生的违约金、损害赔偿金及所欠租金、费用等，原告可在押金中扣除，不足部分被告必须在接到原告通知后7天内补足。被告延迟支付租金超过7日，或欠缴费用达到4600元的，原告有权在合同期限届满前书面通知被告解除合同，并有权依法追究被告的违约责任。租赁期内，任一方提前三十日通知对方并额外向对方支付押金作为违约金，可提前解除合同。合同因任何原因解除，被告须立即向原告返还房屋，无法恢复的须支付原告因此遭受的损失，并支付已租赁期间的租金，交纳因租赁产生的一切费用。被告迟延支付房租或迟延返还房屋钥匙的，每逾期一日均应按月租金的3%向原告支付违约金。上述租赁合同签订当日，被告接收了案涉商铺。在租赁期间，被告向原告交纳了押金7000元及2019年10月至2020年1月期间的租金，每月租金为4595元，被告另缴纳了截止至2019年12月的水电费。因“新冠肺炎”疫情影响，原、被告协商确定2020年2月的租金为3500元，被告于2020年2月22日支付，被告实际于2020年3月1日向原告支付上述3500元的租金。2020年2月28日，被告通过电话和微信向原告提出解除案涉租赁合同，原告于当日同意解除案涉租赁合同。2020年3月3日，原告向被告发出《同意解除合同通知书》，通知被告原告同意提前解除合同，并根据合同约定扣除押金作为违约金，商铺租赁合同自本通知发出之日正式终止，请被告于2020年3月8日前搬出案涉商铺，结清水电费并支付迟延交纳租金的违约金964.95元，被告于次日收到了该通知，但至今仍未搬离案涉商铺。另查明，案涉商铺的所有权人为李辉，李辉将案涉商铺出租给原告并同意原告转租，该租赁合同期限至2024年12月31日。本院认为，原、被告双方签订的房屋租赁合同为双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并生效，双方均应按照合同约定切实履行。2020年2月28日，原、被告双方协商确定解除案涉租赁合同，双方虽然对于违约责任等解除租赁合同后的事宜未达成一致，但不影响租赁合同解除的效力，故原、被告签订的案涉租赁合同于2020年2月28日解除，原告请求确认案涉租赁合同于2020年3月1日解除没有事实依据，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的终止履行，被告应向原告腾退并返还案涉商铺。原、被告协商一致确定2020年2月份租金的交纳时间为2020年2月22日，双方协商一致确定解除合同的时间为2020年2月28日，不满足合同约定的原告可单方面解除合同的条件，同时也不符合合同约定的支付违约金解除合同的条件，故原、被告是在合同履行过程中协商一致解除了案涉租赁合同。在“新冠肺炎”疫情期间，原、被告协商一致变更了租金金额和交纳时间，被告应当按照约定按时足额交纳疫情期间的租金。2020年2月份的租金3500元被告应于2020年2月22日支付，被告迟延支持租金应承担相应的违约责任，但租赁合同约定的违约金的标准过高，本院予以调整，按照每日以月租金的万分之五予以支持，故被告应向原告支付迟延支付租金的违约金14元。案涉租赁合同解除后，被告继续占有使用案涉租赁房屋构成违约，原告主张不予返还租赁押金并要求被告支付房屋占有使用费有事实和合同依据，本院予以支持。2020年5月9日，广东省将“新冠肺炎”疫情防控应急响应级别调整为三级响应，“新冠肺炎”疫情对广东省的生产经营活动已不构成重大影响，故本院酌定受疫情严重影响的2020年3月和4月适用双方协商确定的月租金3500元的标准，自2020年5月起恢复租赁合同约定的月租金4595元的标准，被告应按照上述金额向原告支付房屋占有使用费。案涉租赁合同于2020年2月28日解除，原告要求被告于2020年3月8日前搬离，原告给予了被告合理的搬迁时间，被告未及时搬离，被告应向原告支付自2020年3月9日起至被告实际腾退之日止的房屋占有使用费。租赁合同中约定的三倍房租和每日3%的违约金均为被告迟延搬迁的违约责任，但被告迟延搬迁给原告造成的损失仅为租金等费用的损失，合同约定的违约金远远超过原告的损失，且押金已可补偿原告的损失，故本院对于原告主张按照月租金的三倍计算房屋占有使用费并收取违约金的诉请不予支持。原告主张的水电费为原告预估的损失，但原告并未提供证据证明该损失已经实际发生，故本院对于原告的该项主张不予支持，待损失确定后，原告可另行主张。被告抗辩称因原告原因未能办理工商证照，却未提供相应证据予以证明，且在未办理工商证照的情况下被告亦照常使用案涉商铺，并未影响到租赁合同目的的实现，故本院对于被告的抗辩意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告杨烈狼于本判决发生法律效力之日起十日内向原告郭懿慧腾退并返还珠海市香洲区*******之一商铺；二、被告杨烈狼于本判决发生法律效力之日起十日内向原告郭懿慧支付迟延支付租金的违约金人民币14元及房屋占有使用费（自2020年3月9日至2020年5月8日止的房屋占有使用费为人民币7000元；自2020年5月9日起的房屋占有使用费按照每月人民币4595元的标准，自2020年5月9日起计算至被告杨烈狼腾退并交还租赁房屋之日止）。三、确认原告郭懿慧无需向被告杨烈狼返还租赁押金人民币7000元；四、驳回原告郭懿慧其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币2602元，由原告郭懿慧负担人民币88元，被告杨烈狼负担人民币2514元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员 王 普二〇二〇年六月四日书记员 卢燕婷