甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0102民初5626号原告（反诉被告）：甘肃豪斯建筑装饰股份有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区庆阳路488号万盛商务大厦12楼。法定代表人：姚志农，该公司董事长。委托诉讼代理人：王牮、刘亚岚，甘肃得舍律师事务所律师。被告（反诉原告）：甘肃西格玛经贸有限公司，住所地兰州市城关区天水中路23号五层。法定代表人：雷毅，该公司董事长。被告（反诉原告）:甘肃水木艺术装饰工程有限公司，住所地兰州市城关区天水中路23号。法定代表人：何海全，该公司董事长。被告（反诉原告）:吴红星，男，1976年1月14日出生，汉族，住兰州市城关区天水中路23号。以上三被告共同委托诉讼代理人：王栋、张天晶，甘肃中天律师事务所律师。第三人:甘肃金生商贸有限公司，住所地兰州市城关区天水中路23号。法定代表人:马耀荣，该公司董事长。委托诉讼代理人：王晓霞，该公司经理。原告（反诉被告）甘肃豪斯建筑装饰股份有限公司（以下简称豪斯公司）与被告（反诉原告）甘肃西格玛经贸有限公司（以下简称西格玛公司）、甘肃水木艺术装饰工程有限公司（以下简称水木艺术公司）、吴红星及第三人甘肃金生商贸有限公司（以下简称金生公司）房屋租赁合同纠纷一案。本院于2019年5月20日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告豪斯公司的委托诉讼代理人王牮、刘亚岚，被告西格玛公司、水木艺术公司、吴红星的共同委托诉讼代理人王栋、张天晶，第三人金生公司的委托诉讼代理人王晓霞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。豪斯公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付违约金144756元；2.判决被告向原告支付无法正常供暖的损失68000元；3.判决被告向原告支付装修费残值759260元；4.判决被告向原告返还押金100000元及占有押金期间产生的孳息3790元(暂时计算至2019年4月1日)利随本清；5.判决被告向原告支付搬迁费用10000元；6.判决被告退还尚未使用的房屋租赁费283287元；7.判決被告向原告支付维权产生的律师费11836元。事实和理由：原告与被告方授权的委托代理人丁映琴于2018年3月12日签订为期三年的《房屋租赁合同》，租赁期限自2018年5月18日起至2021年5月17日止。原告根据双方合同约定，向被告方交付了一年期的租金220万元、房屋装修补偿金60万元、押金10万元。被告方实为房屋承租人(非房屋所有权人)，原告为次承租人，在签订合同时被告没有向原告提供其与第三人签订的《房屋租赁合同》原件，以证明其向原告提供的房屋在其承租期内。2019年3月原告向第三人进行了电话核实，得知被告西格玛公司与第三人签订的《房屋租赁合同》将于2019年6月期满，遂向被告方表达了“不安抗辩”，要求被告提供充分的保障，提供与第三人签订的《房屋租赁合同》进行核实，或者签订《房屋租赁合同补充协议》以保障权益，但被告以所谓商业机密等为由推脱拒不提供，也不提供任何担保。在原告尚未得到保障的情况下，被告采取强行断电的做法致使原告无法使用房屋。无奈原告依据《中华人民共和国合同法》之规定于2019年4月1日向被告通知双方《房屋租赁合同》予以解除。原告在解除合同后即将房屋腾空并通知被告办理交接，被告以种种理由拒绝办理，也不退还押金和剩余房租。根据合同法规定，原告作为先履行合同的一方有证据证明被告有丧失或者可能丧失履行债务的能力的情形可以中止履行。原告在依法通知被告中止履行后，被告既没有提供适当担保，也没有向原告提供足以证明其对标的房屋享有继续出租权的相关证据,反而采取拉闸断电的方式强行逼迫原告交纳毫无保障的房屋租赁费，致使原告无法使用房屋，严重侵害原告的房屋使用权。鉴于此,原告依据合同法向被告发出解除合同通知书，依法解除了双方的房屋租赁合同。对于房屋租赁合同被解除后的责任应当全部由被告方予以承担。双方在履行租赁合同期间，明确约定了房屋具备供暖功能,但在2018至2019年供暖期内，被告却突然表示无法供暖，要求原告自行修缮或更换锅炉,由于重新修缮或更换锅炉成本巨大，原告为了经营新公司只有采购空调供暖，由此给原告带来的损失应当由被告方承担违约责任向原告进行赔偿。原告对被告方的装修给予了补偿金60万元，并又对房屋进行了装修，产生装修费用47万元，原告对房产装修的投入共计107万元，因被告的原因导致合同解除，对于合同期内的装修费残值，应当由被告方向原告进行赔偿。双方合同已被原告依法解除，被告应当退还已经收取的押金10万元，并支付占有期间产生的孳息。因被告违约行为导致双方合同被解除，被告应当承担原告另行搬迁的费用损失。被告方采取拉闸断电的方式导致原告无法使用已经足额交纳租金的房屋，继而导致合同被提前解除，对于原告在解除合同后尚未使用的租赁费用，被告应当承担返还的义务。根据《租赁合同》约定，因维权产生的费用(包括但不限于律师费，诉讼费，鉴定费，交通费等)由违约方承担,因此原告为维权支付的律师费和诉讼费等，均应由被告方予以承担。西格玛公司、水木艺术公司、吴红星共同辩称,被告无违约行为，反而是原告的行为构成违约。所谓的供暖损失无任何事实依据。对于装修残值的主张不应得到支持。由于原告违约导致租赁合同解除，其属于违法解除，被告有权不退还其主张的押金。另行搬迁的费用也是由原告自己违约造成的，应由其自行承担。2019年4月1日，原告单方通知被告要解除租赁合同，被告一直不予认可。直至2019年5月23日，双方才办理房屋交接手续，原告占有使用房屋的首年度租期已经于2019年5月17日届满，故不存在被告返还原告尚未使用的租赁费用的问题。六、原告违约才导致双方租赁合同的解除，原告所谓的律师费的主张应由其自行承担。综上，由于原告的违约行为才导致双方租租赁合同的解除，原告的诉讼请求没有任何的事实和法律依据，应予驳回。第三人金生公司述称，原、被告双方之间的纠纷，我方并不清楚，但如果要继续租赁，我们愿意继续合作。西格玛公司、水木艺术公司、吴红星向本院提出反诉请求：1.判令原告向被告支付房屋占有使用费31041元；2.判令原告向被告支付逾期交纳租金违约金96848元；3.判令原告向被告支付提前退房违约金137999.4元；4.判令原告向被告支付律师费12000元。事实和理由：2018年3月12日，原告与被告的授权代表签订了《房屋租赁合同》一份租期三年，自2018年5月18日起至2021年5月17日止，第一年租金为220万元，第二年房屋租金在第一年的基础上上浮3％(即226.6万元)，第三年房屋租金在第二年的基础上上浮3％(即233.398万元)。2019年4月1日，原告单方通知被告要解除租赁合同，直至2019年5月23日，双方才办理房屋交接手续，此期间共计5天，参照租金标准，原告应向被告支付房屋占有使用费31041元。按照双方签订《房屋租赁合同》的约定，次年租金应于2019年3月18日之前交纳完毕，逾期支付租金，每天按照当期应支付租金的百分之一承担滞纳金。被告多次给原告送达催缴通知，原告虽然签收但一直未按时缴纳，根据合同约定原告已构成合同违约。被告现主张以月利率2％计算逾期付款违约金，并未超过《最高人民法院关于适用(中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十八条、第二十九之规定的“当事人约定的违约金超过实际损失的百分之三十。＂以226.6万元为基数，按月利率2％自2019年3月18日计算至2019年5月23日，违约金共计96848元。原告于2019年4月1日，单方通知被告解除合同也构成违约，根据约定原告在租赁期内提前退房的须按照合同租赁期剩余期限房租的3％承担违约金。案涉房屋剩余租期为两年，租金合计459.998万元，按3％计算提前退房违约金为1379994元。综上所述，本案事实清楚，权利义务明确，请求人民法院依法维护被告的合法权益，判如诉请。豪斯公司针对反诉辩称,本案中不存在房屋占用使用费。豪斯公司不存在逾期缴纳租金及提前退房的违约情形。豪斯公司根据法律规定行使其不安抗辩权符合法律规定，有权中止履行合同及解除合同，不存在违约情况，无需承担违约责任。第三人金生公司对反诉未发表意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和审查确认的证据，认定事实如下：2009年6月11日，西格玛公司、水木艺术公司与第三人金生公司签订《房屋租赁合同》，并在该合同第七项第3条中约定：承租期内，乙方可根据经营所需将所承租房屋部分转租给第三方使用，乙方不得收取对方押金，必须征得甲方同意。据此三被告取得位于兰州市城关区房屋（面积约4200㎡，包括地下一层至地上五层）的使用权及非整体转租权。2018年5月12日，西格玛公司、水木艺术公司、吴红星共同委托丁映琴（甲方）与豪斯公司（乙方）签订房屋租赁合同及补充协议一份，约定：甲方将位于兰州市城关区房屋出租给乙方使用，该房屋建筑面积约为1600㎡，租赁期限为三年（2018年5月18日至2021年5月17日）；租金第一年为220万元，以后每年在上年度租金基础上上浮3%；乙方分两次共计向甲方承担房屋装修补偿金60万元；乙方在支付首次房屋租金时一次性向甲方支付房屋租赁押金10万元；房屋租金每年一次性支付，次年租金提前二个月支付，迟延支付租金，每天按照应付租金百分之一承担滞纳金，逾期10天之内（含10天）不予承担滞纳金；租赁合同期限届满或终止，乙方的装修基础改造部分不得拆除，归甲方所有。双方在违约责任方面约定：租赁期内，乙方提前退房的，按照本合同租赁期内剩余期限房租的3%承担违约金，甲方提前收房的，亦承担同样的责任；甲方保证该房屋产权或租赁关系清楚，没有纠纷，若发生与甲方有关的租赁关系不清楚或其他债务，概由甲方负责清理，给乙方造成的所有损失由甲方全部承担，但不可抗力除外。另，双方还约定：租赁期满或终止合同七日内归还房屋等。该合同签订后，豪斯公司按约定向三被告给付了第一年度租赁费220万元，装修补偿金60万元以及押金10万元。2019年3月11日、15日，三被告的委托代理人丁映琴向豪斯公司两次发出租赁费交纳通知，提醒豪斯公司交纳第二年度房屋租金的时间为2019年3月18日，但逾期后豪斯公司未能交纳。2019年3月19日、22日、28日、4月10日，丁映琴向豪斯公司连续发出催交通知，要求豪斯公司交纳费用，逾期将采取停止供电措施，并于4月18日终止履行合同。2019年4月1日，豪斯公司向三被告发出《解除通知书》一份，内容为“我公司与你方签订的《房屋租赁合同》予以解除。解除合同的原因如下:1、我公司与你方于2018年5月12日签订为期三年的《房屋租赁合同》，期限自2018年5月18日起至2021年5月17日止，合同签订时你方作为承租人，我公司为次承租人，你方并未提供与出租方签订的租赁合同，我公司出于对你方的信任签订了合同，并按合同约定缴纳了一年期限的房屋租赁费，即2018年5月18日起至2019年5月17日止的房屋租赁费。同时我公司也缴纳了10万元的押金，60万元的装修补偿金，并进一步进行了装修投入了资金。2、虽然双方签订的合同对我公司支付次年房租进行了提前支付的约定，但经我方向出租方电询，贵方与出租方的房屋租赁合同将于2019年6月到期。为保障我公司的房屋使用权和资金安全，我公司多次与贵方进行沟通，要求提供出租方的合同以确认或由你方提供相关保障或与我方签订《补充协议》进行保障，否则有权中止付费，但均被你方以各种理由推脱拒绝，至今仍未获得任何保障。3、在我方尚未确认合同有效和得到充分保障的情况下，你方于2019年3月27日采取了拉闸断电的做法，以达到强迫我方交纳毫无保障的租赁费用的目的，此种行为性质恶劣严重违约，侵害我方的合法权益，对我方的生产经营造成了严重不利影响，至今你方仍然拒绝恢复供电，严重影响我方的正常使用权。综上意见，我公司认为你方在履行合同中毫无诚信，在我方未得到充分保障的情况下，采取拉闸断电的手段，侵害我公司已经足额缴纳当年房屋租赁费的房屋使用权，性质十分恶劣。我公司正式通知你方，双方签订的《房屋租赁合同》子以解除。请你方收到本通知之日起，退还我方的押金、剩余房租、未满租赁期限的装修残值、不能正常供暖的损失。特此通知。本通知自到达你方或你方委托的代理人时发生法律效力。”2019年4月14日，豪斯公司又向三被告发出了《房屋钥匙交接通知书》一份，内容为：“我公司与你方之间的《房屋租赁合同》已经依法解除（无需征得你方同意）。《房屋租赁合同》解除后，我公司已将屋清空，并多次通知你方交接房屋钥匙，你方以种种理由拒绝。现再次通知你方，房屋钥匙在我公司营销中心（甘肃兰州市庆阳路488号万盛商务大厦12层），请你方及时办理钥匙交接手续，逾期办理后果自负。”但直至2019年5月23日，双方办理了房屋交接手续。另查明，涉案两份房屋租赁合同中约定的房屋为同一地址的同一栋楼。本院认为，本案存在争议焦点问题是：一是原告主张不安抗辩权的事由是否存在；二是双方履行合同中，哪方为违约方。关于豪斯公司不安抗辩事由是否存在的问题。首先，从三被告与第三人金生公司签订的房屋租赁合同约定内容可以看出，三被告有权对外转租涉案房屋；其次，作为承租人的豪斯公司在签订大面积房屋租赁合同时，有义务审查承租房屋的权属证书或者相应证明材料，但豪斯公司并未在签订合同阶段这一合理期间内尽到审慎义务，也未在合同中约定限期由出租人提供房屋权属证明；最后，原、被告签订的房屋租赁合同第七条第一款（甲方）第2项约定：“甲方保证该房屋产权或租赁关系清楚，没有纠纷，若发生与甲方有关的租赁关系不清楚或其他债务，概由甲方负责清理；给乙方造成的所有损失由甲方全部承担，但不可抗力除外。”截至本案纠纷发生之前，涉案房屋在豪斯公司承租期间一直由其实际占有、使用，并未出现第三人或者其他案外人要求其腾交涉案房屋或者提出其他妨碍继续使用房屋的要求。相反，第三人金生公司在本案审理阶段明确表示愿意继续租赁。故本案也不存在因涉案房屋权属问题给豪斯公司造成损失的情形。退一步讲，即使三被告拒绝提供其与第三人签订的房屋租赁合同，并不直接影响豪斯公司对涉案房屋的使用权利。故豪斯公司不安抗辩事由不能成立。关于原、被告双方在合同履行中，哪方为违约方的问题。首先，既然豪斯公司主张的不安抗辩事由并不存在，那么其基于不安抗辩事由提前解除涉案房屋租赁合同及交还房屋的行为构成违约。三被告采取的断电行为是多次提醒原告交纳费用后而采取的合理督促行为，故三被告并不违约。综上所述，对于原告的诉讼请求逐一判定如下：原告主张违约金及搬迁费的诉讼请求不能成立，因是原告违约，该请求显然不能成立。原告主张退还部分租金的诉讼请求，原告承担相应的违约责任后对解除合同后的剩余期限的租金可以退还，原告发出解除通知后，三被告亦在此后催缴费用通知中表示了解除合同的意思表示，故解除涉案合同的时间应该确定为三被告设定的期限即2019年4月18日，核算如下：220万元÷365天≈6027元，6027元×29天＝174783元。对于原告主张供暖损失的请求。首先，西格玛公司、水木艺术公司、吴红星与豪斯公司在房屋租赁合同中并未约定供暖费用的具体收取标准，也未约定供暖费用应由出租人承担；其次，豪斯公司截至本案起诉前并未向西格玛公司、水木艺术公司、吴红星提出针对供暖问题的具体要求。豪斯公司提交的证据并不能证明该项费用应由三被告承担。故原告的该项请求本院不予支持。对于原告主张装修残值的请求。首先，原、被告双方签订的房屋租赁合同第四条第8款约定，“本合同租赁届满或终止，乙方的装修基础改造部分不得拆除，归甲方所有。”加之涉案合同的违约方为原告豪斯公司。故，原告该项请求本院不予支持。对于原告主张返还押金及孳息的请求，因为双方合同已经解除，根据原、被告双方签订的房屋租赁合同约定内容，终止合同后，承租人依约归还房屋30日内，出租人一次性退还押金。因此，豪斯公司有权要求三被告退还押金，故对退还押金的请求本院予以支持，但对于孳息部分的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。对于原告主张律师费的请求。首先，豪斯公司提供的证据委托合同与发票金额不符。其次，本案违约方为豪斯公司自身。故该项请求本院不予支持。关于被告的反诉请求要求原告支付房屋占有使用费31041元反诉请求。如前所述，豪斯公司虽有违约情形，但是三被告以接收涉案房屋的实际行动终止了双方签订的房屋租赁合同，同时，根据原、被告在房屋租赁合同中“租赁期满或终止合同七日内归还房屋”的约定以及原告已于合同解除前撤离房屋的事实，对三被告的该项反诉请求不予支持。关于三被告主张原告承担逾期交纳租金违约金96848元的诉讼请求，根据约定原告应就第二年度的租赁费应于2019年3月18日前交纳，原告逾期应按约定每天按照应付租金百分之一承担违约金直至2019年4月18日合同解除之日，本院核算如下：220万+220万×0.03＝2266000元，2266000元÷365天≈6208元，6208元×0.01×19天≈1179元。关于三被告反诉原告支付提前退房违约金137999.4元的反诉请求，因原告违约，应当按照约定承担违约金，本院核实如下：根据上述核算，三被告应退还房租为174783元，故违约金为174783元×0.03≈5243元。关于承担律师费的反诉请求，三被告仅提交了增值税发票，不能证明实际支付，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款的规定，判决如下：一、被告甘肃西格玛经贸有限公司、甘肃水木艺术装饰工程有限公司、吴红星向原告甘肃豪斯建筑装饰股份有限公司返还房屋租赁押金10万元；二、被告甘肃西格玛经贸有限公司、甘肃水木艺术装饰工程有限公司、吴红星向原告甘肃豪斯建筑装饰股份有限公司返还房屋剩余租金174783元；三、原告甘肃豪斯建筑装饰股份有限公司向被告甘肃西格玛经贸有限公司、甘肃水木艺术装饰工程有限公司、吴红星承担逾期交纳租金违约金1179元；四、原告甘肃豪斯建筑装饰股份有限公司向被告甘肃西格玛经贸有限公司、甘肃水木艺术装饰工程有限公司、吴红星承担提前退房违约金5243元；上述一至四项判决相互折抵后，被告甘肃西格玛经贸有限公司、甘肃水木艺术装饰工程有限公司、吴红星于本判决生效后十日内向原告甘肃豪斯建筑装饰股份有限公司给付款项268361元;五、驳回原告甘肃豪斯建筑装饰股份有限公司的其他诉讼请求;六、驳回被告甘肃西格玛经贸有限公司、甘肃水木艺术装饰工程有限公司、吴红星的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18128元，由原告甘肃豪斯建筑装饰股份有限公司负担17781元，被告甘肃西格玛经贸有限公司、甘肃水木艺术装饰工程有限公司、吴红星负担347元；反诉费2734元，原告甘肃豪斯建筑装饰股份有限公司负担55元，被告甘肃西格玛经贸有限公司、甘肃水木艺术装饰工程有限公司、吴红星负担2679元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  柴宗海人民陪审员  董瑛芳人民陪审员  杨俊萍二〇二〇年六月二十三日书 记 员  黄 微