广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂02民终2521号 上诉人（原审原告）：柳州市恒基房地产中介有限公司，住所地：广西壮族自治区柳州市航二路10号三星园二区1-3，统一社会信用代码：91450200MA5KCX3B97。 法定代表人：黄安才，该公司经理。 委托诉讼代理人：覃玉件，广西典哲律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙网，广西典哲律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：方敏，女，1975年10月23日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市。 委托诉讼代理人：项光艺，广西君行律师事务所律师。 原审第三人：彭小玉，女，1990年7月24日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市。 上诉人柳州市恒基房地产中介有限公司（以下简称柳州恒基房地产中介公司）与被上诉人方敏，原审第三人彭小玉居间合同纠纷一案,不服广西壮族自治区柳州市城中区人民法院（2019）桂0202民初3277号民事判决,向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人柳州恒基房地产中介公司的委托诉讼代理人覃玉件，被上诉人方敏的委托诉讼代理人项光艺到庭参加诉讼，原审第三人彭小玉经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本庭依法缺席审理。本案现已审理终结。 上诉人柳州恒基房地产中介公司上诉请求：一、维持柳州市城中区人民法院（2019)桂0202民初3277号民事判决书第一项、第三项；二、撤销柳州市城中区人民法院（2019）桂0202民初3277号民事判决书第二项、第四项，改判为：被上诉人向上诉人支付违约金71000元。三、被上诉人承担一审及二审诉讼费用。 事实与理由：一审以上诉人未能提供充分证据证实实际损失为由将违约金金额由约定的71000元调整为20000元，调整幅度过高，上诉人的损失无法得到弥补，违反公平合理原则。具体理由如下：1.上诉人无任何过错，被上诉人付全部违约责任。上诉人按《速销房服务委托书》约定积极履行合同义务，在委托期限内按双方约定的委托价格、付款方式与第三人签订《房屋买卖委托认购协议》，签订协议后多次通知上诉人签订《房屋买卖合同》，但被上诉人却在委托期限内自行出售房屋，构成根本违约。2.一审判决未充分考虑合同履行情况，上诉人已履行居间合同最核心的合同义务，即为被上诉人找到合适的买家并已签订《房屋买卖委托认购协议》，即使调整违约金，调整幅度也不宜过大。3.签订合同后，上诉人在58同城、安居客等网络平台刊登销售广告，带领客户看房、收取购房诚意金、协助了解贷款政策、催促买卖双方签订买卖合同等，合同履行过程中付出了大量的人力物力，实际损失客观存在。原审第三人认购房屋时上诉人实际上已经完成居间合同最核心、最根本的合同义务。即使对违约金进行调整，考虑到上诉人已经履行居间合同最核心的合同义务，调整幅度也不应过高。4.一审判决应综合考虑上诉人的可得利益损失。上诉人与原审第三人签订的《房屋买卖委托认购协议》第二条约定，原审第三人应向上诉人支付咨询及中介服务费25500元。因为被上诉人的违约行为导致上诉人损失以上费用，一审判决在调整违约金时对此未予以考虑。 被上诉人方敏答辩称，1.上诉人与被上诉人2019年8月10日签订的《速销房服务委托书》中关于违约金的约定是格式条款依法无效；2.被上诉人没有违约行为，上诉人也没有履行约定的居间合同义务，因此上诉人无权要求被上诉人支付违约金；3.因约定违约金的格式条款无效，同时约定的违约金过高，上诉人所称的其与原审第三人签订的《房屋买卖委托认购协议书》事实上是不存在的，因此，即便是被上诉人存在违约情形，根据我国《合同法》第一百一十四条第二款的规定，人民法院应当给予适当的减少，因此上诉人的上诉没有事实依据和法律依据，请人民法院依法驳回上诉人的上诉请求。 原审第三人彭小玉未到庭进行答辩，亦未向本院提交书面答辩意见，视为其放弃答辩、举证质证等诉讼权利。 上诉人柳州恒基房地产中介公司向一审法院院提出诉讼请求：1.判令方敏向柳州恒基房地产中介公司告退还销售定金10000元；2.判令方敏向柳州恒基房地产中介公司支付违约金71000元；3.判令方敏承担律师代理费4000元；4.判令方敏承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2019年8月10日，柳州恒基房地产中介公司与方敏签订《速销房服务委托书》一份，约定方敏自愿委托位于的房屋，方敏委托柳州恒基房地产中介公司以不低于1700000元出售，该合同有效期于2019年8月11日起2019年10月11日止。经协商柳州恒基房地产中介公司在签订该合同当日支付10000元给方敏作为销售定金。在委托期间，柳州恒基房地产中介公司在符合方敏条件下交易时，方敏不得借故终止合同，方敏不得自行销售、不得与柳州恒基房地产中介公司的客户直接交易或通过其他经济公司交易该房，方敏应在得到柳州恒基房地产中介公司销售确认通知后10日内与柳州恒基房地产中介公司指定的客户签订《房屋买卖合同》，反之方敏属于违约。方敏违约需赔偿柳州恒基房地产中介公司违约金20000元给予柳州恒基房地产中介公司作为各种广告费补贴，并应如数退还柳州恒基房地产中介公司已支付给方敏的租金以及代理销售定金（以收条为凭据），方敏并须按委托出售总价的3%支付给柳州恒基房地产中介公司作为各种广告费补贴和中介服务费，违约方并须承担因守约方诉讼法院所产生的律师费、执行费、诉讼费。柳州恒基房地产中介公司告可通过发短信、微信信息、邮件等任一通讯方式向方敏发送通知、文件、资料。同日，柳州恒基房地产中介公司员工韦姣凤代柳州恒基房地产中介公司向方敏银行账户转款10000元，方敏出具收条一份，载明已收到柳州恒基房地产中介公司交来的上述房屋的销售定金10000元。 2019年8月24日，彭小玉与柳州恒基房地产中介公司签订《房屋买卖委托认购协议》一份，约定彭小玉愿意以1700000元购买上述房屋，并向柳州恒基房地产中介公司支付咨询及中介服务费25500元，于签订房屋买卖合同当日付清；彭小玉向柳州恒基房地产中介公司支付30000元作为购买认购金。当日，柳州恒基房地产中介公司出具销售收款收据一份，载明收到彭小玉认购上述房屋的诚意金30000元。2019年9月8日，彭小玉出具收条一份，载明收到柳州恒基房地产中介公司退回该房屋的认购金30000元，自愿终止2019年8月24日签订的《房屋买卖委托认购协议》。 原登记在方敏名下的位于的不动产于2019年9月24日已转移至他人名下，方敏称其已将该房屋自行出售。柳州恒基房地产中介公司为实现本案债权，为此支出律师代理费4000元。 一审法院认为，柳州恒基房地产中介公司与方敏签订的《速销房服务委托书》是当事人的真实意思表示，合法有效，当事人应当按照合同的约定履行义务。按照合同约定，在委托期限内方敏不得自行销售委托房屋，反之属于违约，应当退回柳州恒基房地产中介公司已支付的代理销售定金。方敏辩称此前已电话通知柳州恒基房地产中介公司终止合同，且已取得柳州恒基房地产中介公司业务员的同意，但未提交证据予以证实，一审法院不予采信。方敏在委托期限内自行出售房屋的行为已构成违约，故柳州恒基房地产中介公司诉请方敏退还销售定金10000元的诉请，合法有据，一审法院予以支持。 关于违约金的问题，按照双方签订的《速销房服务委托书》的约定，方敏违约需赔偿违约金20000元给予柳州恒基房地产中介公司作为各种广告费补贴，方敏并须按委托出售总价的3%支付给柳州恒基房地产中介公司作为各种广告费补贴和中介服务费，一审法院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定的“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”方敏主张双方签订的是柳州恒基房地产中介公司提供的格式合同，且违约金过高，柳州恒基房地产中介公司对因方敏违约造成的实际损失未能提供充分的证据予以证实，鉴于双方从签订合同到履行合同的期间较短，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，一审法院对于违约金的金额予以调整，酌定违约金以20000元计。 关于律师代理费，按照双方签订的《速销房服务委托书》的约定，违约方须承担因守约方诉讼法院所产生的律师费等，柳州恒基房地产中介公司已提交证据证实本案律师代理费的实际发生，故柳州恒基房地产中介公司诉请方敏支付律师代理费4000元的诉请合法有据，一审法院予以支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、方敏向柳州市恒基房地产中介有限公司退还代理销售定金10000元；二、方敏向柳州市恒基房地产中介有限公司支付违约金20000元；三、方敏向柳州市恒基房地产中介有限公司支付律师代理费4000元；四、驳回柳州市恒基房地产中介有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费1926元，保全费870元，共计2796元（柳州恒基房地产中介公司已预交），由柳州市恒基房地产中介有限公司负担1156元，方敏负担1640元。 二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。被上诉人方敏针对一审法院查明事实提出异议称，对一审法院认定的彭小玉与上诉人签订的《房屋买卖委托认购协议》的内容均不认可。上诉人柳州恒基房地产中介公司未对一审法院查明事实提出异议。 针对被上诉人方敏提出的事实异议，本院认为上诉人柳州恒基房地产中介公司对于其与彭小玉针对涉案房屋达成委托认购关系的事实有上诉人提交的《房屋买卖委托认购协议》、30000元诚意金销售收款收据、彭小玉收到退回诚意金的《收条》以及公司内部记账凭证为证，且在2019年8月24日签订《房屋买卖委托认购协议》后，上诉人公司员工宋某多次就此事向方敏发送短信告知有客户确认购买涉案房屋，已经形成完整的证据链。被上诉人方敏主张《房屋买卖委托认购协议》及相关材料均是上诉人柳州恒基房地产中介公司伪造的，但未提交相应证据予以证明，无法推翻现有证据的证明力，故被上诉人方敏提出的事实异议本院不予认可。二审查明事实与一审法院一致。 本院认为，关于一审法院认定方敏应向柳州恒基房地产中介公司退还代理销售定金10000元及支付律师代理费4000元均未提出异议，故本案的争议焦点仅为：方敏向柳州恒基房地产中介公司支付违约金的数额应如何认定？ 方敏在委托期限内违反《速销房服务委托书》约定自行销售委托房屋已经构成违约，应当承担相应的违约责任。对于违约金的数额柳州恒基房地产中介公司主张应当按照双方在《速销房服务委托书》的约定，计算为71000元。对此本院认为，自与方敏签订《速销房服务委托书》到与彭小玉签订《房屋买卖委托认购协议》，柳州恒基房地产中介公司实际提供的居间服务时长为14天，提供的居间服务包括在58同城等网站发布广告、在门店粘贴售房广告、带客户看房、查询涉案房屋档案资料、促成与彭小玉的认购协议及提醒方敏继续履行《速销房服务委托书》几方面，但对于以上居间服务的实际支出成本柳州恒基房地产中介公司未能提供相应证据予以证明。此外，虽然柳州恒基房地产中介公司与彭小玉签订的《房屋买卖委托认购协议》因方敏违约行为而终止，但除去上述列举的居间服务投入的成本外，认购协议的终止并未导致柳州恒基房地产中介公司实际损失的增加，一审法院根据本案合同履行的实际情况，结合公平原则和诚实信用原则对柳州恒基房地产中介公司主张的违约金金额予以调整，酌定为20000元，足以弥补柳州恒基房地产中介公司因提供居间服务支出的成本，一审法院判决正确，本院予以维持。 综上所述，上诉人柳州恒基房地产中介公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第项（一）规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1075元（上诉人柳州市恒基房地产中介有限公司已预交），由上诉人柳州市恒基房地产中介有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 周慧冰 审 判 员 丘洪兵 审 判 员 朱立志 二〇二〇年六月二十八日 法官助理 黄麟茜 书 记 员 侯韵竹