河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初8378号原告：冯小青，女，汉族，1973年11月13日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：张心富，山东统河律师事务所律师。被告：中国铁路郑州局集团有限公司郑州机务段，住所地郑州市金水区二环道3号，统一社会信用代码91410100514675531P。负责人：郑杰，系该段段长。委托诉讼代理人：周剑，河南千业律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪润南，系该公司员工。原告冯小青与被告中国铁路郑州局集团有限公司郑州机务段房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人张心富、被告委托诉讼代理人周剑、汪润南均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿因违法终止《房屋租赁合同》给原告造成的损失2419726元；2、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告郑州铁路局郑州机务段(2018年2月28日更名为中国铁路郑州局集团有限公司郑州机务段)于2017年12月22日签订《房屋租赁合同》(编号为2017-226)，原告租赁被告位于郑州市××月路××房屋和小院，租赁期限自2018年1月1日起至2020年12月31日止。2018年底开始对租赁物进行了装修，花费约100多万元。2019年6月3日，被告以中国铁路郑州局集团有限公司郑州机务段名义向原告发出《通知》，称接到中国铁路郑州局集团有限公司“七线三站”安全环境整治指挥部通知，因郑州市政府规划和铁路建设需要，定于2019年6月15日之前拆除原告承租的郑州市霁月路1号房屋和小院。根据《房屋租赁合同》第十条第2款约定，合同自动终止，要求我在接到通知后15日内搬出，有关合同解除协议随后双方商定。《房屋租赁合同》第十条第2款规定:“如因政府规划或政策原因及铁路建设和铁路上级部门的规定，而对涉及租赁物进行拆迁、改建等，导致本合同无法履行时，甲方应提前半个月书面通知乙方，乙方应无条件迁出，甲方不进行任何赔偿(含乙方装修、设备更新等投资)。”原告认为，被告依据上述约定终止与原告的房屋租赁合同，不能成立。故于2019年6月10日向郑州市金水区人民法院起诉要求确认被告终止合同的行为无效。郑州市金水区人民法院于2019年8月26日作出(2019)豫0105民初20680号民事判决，判决确认被告终止合同的行为无效:被告上诉后，郑州市中级人民法院于2019年12月17日作出(2019)豫01民终19582号终审判决，维持一审判决。因原告在租赁物上合法登记成立了郑州市睿杰幼儿园，被告违法终止租赁合同，致使原告无法继续从事教育教学活动，不得不应家长要求退还己收费用，拆除了大量教学设施，停止招生。保守计算，被告违法终止租赁合同造成原告2020年12月31日前无法继续招生的预期利润损失为186万元。根据《中华人民共和国合同法》第107条规定，被告应承担相应的违约责任，赔偿原告损失。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院主持公道，依法支持原告的全部诉求。被告辩称，一、双方所签订的《房屋租赁合同》合法有效，应作为定案依据。二、案涉租赁房屋的拆除是政府行为，系不可抗力，双方互不承担违约及赔偿责任。2018年10月14日，省会铁路沿线、生态廊道、过境干线公路、高速互通立交及出口区域绿化工作指挥部下达省会路绿指[2018]1号文件，明确要求京广铁路（黄河南岸—绕城高速）沿线两侧绿线宽度各50米实施拆迁和绿化，对范围内的违法违章建筑、棚亭等构筑物进行拆除，案涉租赁房屋在拆除范围之内。根据《房屋租赁合同》第十条免责条款约定“凡遇不可抗力，致使任何一方不能履行本合同时，甲、乙双方均不承担经济及法律责任”，政府此次拆迁行为，是公益行为，是提升城市品质的体现，系不可抗力，答辩人及原告均应全力配合，双方应互不承担经济及法律责任。三、原告从案涉房屋搬出系自行搬离，答辩人从未强制其腾房。答辩人严格按照省会路绿指[2018]1号官方文件实施，于2019年6月3日向原告发出终止房屋租赁合同的《通知》，后原告不服向法院起诉，最终法院判决终止行为无效。原告胜诉后，《房屋租赁合同》应当继续履行，但原告却自行从案涉租赁房屋搬出，后来也没有再回来，系原告单方拒绝继续履行原合同。答辩人作为出租方，案涉房屋每年都会给答辩人带来收益，答辩人终止合同是执行政府文件不得已而为之，答辩人从来没有强制原告腾房、搬离。四、原告未经答辩人同意私自装修，既不诚信又违反约定，其索要装修损失的诉求毫无依据。《房屋租赁合同》第七条约定“在租赁期限内如乙方需对租赁物进行装修、改建、扩建，须事先向以甲方提交书面的报告及装修、改建设计方案，并经甲方书面批准同意，同时须向政府有关部门申报同意”，但在2018年底，原告对租赁物进行装修时，既没有经答辩人同意，也没有向政府部门申报，该私自装修的行为严重违反了合同约定。五、原告所主张186万的损失，缺乏事实和法律依据。首先，原告所称“5个班的损失”、“155人”，是在幼儿园大班、中班、小班在每个班都招满的情况下计算得出，明显夸大了实际学生人数，据答辩人了解到幼儿园实际上仅有3、40名学生。且原告作为专业从事学前教育的机构，其学生情况、人数等信息均应在教育部门登记备案，在校学生的实际人数应以教育部门的登记备案信息为准。其次，普惠性幼儿园补助是政府部门对于促进学前教育公益、普惠发展的政策，在各幼儿园自愿申报的基础上，经教育部门审核推荐的。原告关于普惠性幼儿园补助，应向有关教育部门申请该补助，这与其自身的资格、规模、条件、政府政策有关，与答辩人无关。再次，2019年7月份幼儿园放假后，原告从案涉租赁房屋搬出后，紧接着又于2019年7月18日成立了河南三方教育科技有限公司，在沙口路××号摩尔时代门面房1、2楼继续经营，原告在河南三方教育科技有限公司持有40%的股份，系大股东、实际控制人、最终受益人。新幼儿园距案涉房屋仅五、六百米，且新幼儿园利用原师资力量在暑假期间招生，新学期正常开学经营，根本不存在原告所称的“无法继续从事教育活动，不得已退还已收费用”、“停止招生”的情形。故此，原告所称的经营损失是根本不存在的。综上，本次所涉拆迁系政府行为、不可抗力，原告的诉请明显缺乏事实及法律依据，请求人民法院在查明事实的基础上，依法驳回原告的全部请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2017年12月22日，原告（乙方、承租方）与被告（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：甲方将位于郑州市霁月路1号房屋和小院（房屋面积280平方米、小院面积320平方米）出租给乙方使用；乙方用于幼儿园经营；租赁期限自2018年1月1日至2020年12月31日止；年租金共计110000元；租金按季度结算，季度租金为27500元，由乙方在每季度末月的20日前，向甲方支付次季度租金；本租赁合同的抵押金为27500元；凡遇不可抗力，致使任何一方不能履行本合同时，甲、乙双方均不承担经济和法律责任；如因政府规划和政策原因及铁路建设和铁路上级部门的规定，而对涉及租赁物进行拆迁、改建等，导致本合同无法履行时，甲方应提前半个月书面通知乙方，乙方应无条件迁出，甲方不进行任何赔偿（含乙方装修、设备更新等投资）；合同还约定有其他内容。二、2019年6月3日，中国铁路郑州局集团有限公司郑州机务段向冯小青出具“通知”一份，载明：我单位接到中国铁路郑州局集团有限公司“七线三站”安全环境整治指挥部通知，因郑州市政府规划和铁路建设需要，定于2019年6月15日之前拆除你所承租的郑州市霁月路1号房屋和小院（房屋面积280平方米、小院面积320平方米），现通知你根据《房屋租赁合同》（合同编号：2017-226）第十款第2条约定，合同自动终止，请你在接到通知后15日内搬出等。三、原告提交“中华人民共和国民办学校办学许可证”一份。另提交2016年8月22日与金水区教育体育局签订的《金水区普惠性民办幼儿园服务委托协议》一份，主要载明：根据《金水区普惠性民办幼儿园认定和管理办法》，经审核，甲方认为郑州市金水区睿杰幼儿园的办学资质、办园质量和财务管理符合普惠性民办幼儿园基本条件。为明确双方权利义务关系，特认定郑州市金水区睿杰幼儿园为普惠性民办幼儿园，并签署服务委托协议。幼儿园基本情况：郑州市金水区睿杰幼儿园位于郑州市××支路××号，属于南阳路街道办事处西彩社区。建筑面积1600平方米，占地面积500平方米。幼儿园的房屋产权属于租赁。幼儿园现有4个班，123名在园幼儿；按付专项奖补资金。根据中央、省、市和区财政支持民办幼儿园发展的相关文件，面向普惠性民办幼儿圆发放专项奖补资金。四、原告另提交《金水区睿杰幼儿园退费登记》一份，载明退费学生姓名、金额等，并由家长签字确认。原告提交与冯秀玲签订《租赁协议》及银行交易流水，欲证明因保管所搬离物品原告支付租赁费3万元。五、被告提交“省会路绿指﹝2018﹞1号”通知一份，主要载明：（一）绿化范围，北至黄河南岸、西至绕城高速、南至绕城高速、东至万三公路以外1公里处围合区域的铁路（含高铁）沿线绿线内的所有规划未绿化用地；京广铁路（黄河南岸—绕城高速）全长约64.13公里，沿线两侧绿线宽度各为50米，未拆迁面积110.47万平方米，未绿化面积为266.63万平方米；（二）任务分解，按照规划，对铁路沿线两侧绿线范围内的违法违章建筑、棚亭等构筑物进行拆除，对未绿化用地实施绿化建设等内容。六、被告提交“不动产权证书”一份，主要载明：证号为豫（2018）郑州市不动产权第0194419号，权利人为中国铁路郑州局集团有限公司，坐落二环支路南、嵩山北路东；用途铁路用地；宗地面积435683.83㎡等内容。七、庭审中，原告主张因被告通知原告搬离涉案房屋，其于2019年6月29日停止经营，7月1日将物品搬走。幼儿园停止经营后退费62196元；金水区教育局对幼儿园奖励补助损失2019年、2020年各5万元，共计10万元；2019年7月1日-2020年12月31日幼儿园停止经营后收费损失系按照每月每人1180元，共123人计算，共计2227530元；搬迁设备支付费用3万元。以上总计2419726元。八、另查明，原告于2019年诉至本院，要求确认被告终止《房屋租赁合同》的行为无效，后本院于2019年8月26日作出（2019）豫0105民初20680号民事判决书，判决确认被告终止《房屋租赁合同》的行为无效。被告提出上诉后，郑州市中级人民法院于2019年12月17日作出（2019）豫01民终19582号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。本院认为，依法成立的合同对当事人双方发生法律效力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据双方签订的《房屋租赁合同》，原、被告双方之间成立租赁合同法律关系。双方均应严格按照约定履行各自的义务。根据被告提交的“省会路绿指﹝2018﹞1号”通知（落款时间为2018年10月14日）中记载的职责分工第7项“中国铁路郑州局集团有限公司：负责实施铁路局及局属单位产权土地内的铁路沿线绿线内违法违章建（构）筑物的拆迁（拆迁费用由市政府适当补贴）、供地，配合各区、管委会实施铁路沿线绿线内的绿化建设”可知，政府机关早在2018年10月即对案涉位于郑州市霁月路1号房屋和小院（房屋面积280平方米、小院面积320平方米）的区域开始进行市政规划，并下发至中国铁路郑州局集团有限公司郑州机务段所属的中国铁路郑州局集团有限公司，故中国铁路郑州局集团有限公司郑州机务段对政府的规划行为早已知悉，但其直至2019年6月3日才向冯小青出具“通知”，定于2019年6月15日之前拆除冯小青所承租的郑州市霁月路1号房屋和小院（房屋面积280平方米、小院面积320平方米），要求冯小青接到通知后15日内搬出。被告应当在知悉政府相关规划政策后及时通知承租人冯小青，协商合同履行的相关问题，但未及时履行通知义务，而于2019年6月3日通知冯小青15日内搬出，明显存在过错，原告主张被告违法终止合同，要求支付相关赔偿损失，本院予以支持。关于原告的损失问题。原告于2019年6月29日停止经营后产生的退费损失62196元、金水区教育体育局对幼儿园奖励补助损失10万元、因保管搬迁设备支付的租赁费用3万元，均系终止合同所造成的直接损失，被告应当予以赔偿，以上损失共计192196元。对于停止经营后的收费损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，原告作为一家幼儿教育机构，每年度招收学生数量由其自身经营模式、教育教学质量及知名度、以及市场风险等因素决定，存在不可预见性，原告亦未提交之前各年度同期招收学生数量、收费金额、利润等相关证据，故其主张停止经营后应收而未收费损失2227530元，缺乏依据，依法不能得到支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告中国铁路郑州局集团有限公司郑州机务段于判决生效后十日内赔偿原告冯小青损失共计192196元；三、驳回原告冯小青的其他诉讼请求。案件受理费减半收取13079元，由原告冯小青负担12040元，被告中国铁路郑州局集团有限公司郑州机务段负担1039元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院；并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 员  张江勇二〇二〇年六月二十四日代理书记员  陈黄辉