贵州省仁怀市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0382民初2195号原告（反诉被告）：刘洪，男，1966年10月5日出生，汉族，住贵州省仁怀市。原告（反诉被告）：张付先，女，1969年10月11日出生，汉族，住贵州省仁怀市。委托诉讼代理人：刘洪（本案原告）,男，1966年10月5日出生，汉族，住贵州省仁怀市，系原告张付先丈夫。被告（反诉原告）：泸州天路房地产投资有限公司，住所地四川省泸州市泸县牛滩镇街村。诉讼代表人：邓虎,该公司股东。委托诉讼代理人：王骥，该公司员工。原告刘洪、张付先与被告泸州天路房地产投资有限公司（以下简称天路房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案，被告天路房地产公司向本院提出反诉，本院经审查受理后依法适用简易程序公开开庭进行了合并审理。原告刘洪、原告张付先委托诉讼代理人刘洪，被告天路房地产公司委托诉讼代理人王骥到庭参加诉讼，本案现已审理终结。刘洪、张付先向本院提出诉讼请求：判令被告立即向原告支付租金29106元（2019年7月1日至2019年12月31日）。事实与理由:2012年5月7日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，被告将其位于仁怀市帝茅公馆的商铺（建筑面积为21.56平方米）卖给原告。2014年6月25日，在仁怀市住建局的组织下，原告与被告达成《关于帝茅公馆商铺相关问题的反映的座谈纪要》（以下简称:《座谈纪要》），《座谈纪要》载明:“1.原告同意将商铺交予被告统一招租；2.被告同意在2014年6月30日之前将2014年1月至6月租金按每月150元／平方米（按建筑面积）落实至原告账户上；3.2014年7月1日至2015年7月1日租金为每月150元／平方米，之后月租金在每年150元／平方米的基础上增加15元（即第二年165元／平方米、第三年180元／平方米，依此类推），半年一付，租期十年”。《座谈纪要》签订后，原告按照合同约定履行了自己的义务，被告向原告交付了2014年1月1日至6月30日期间的租金19404元，此后就拒绝支付剩余租金。后原告多次向仁怀市人民法院提起诉讼，要求被告支付租金，经法院审理作出判决后，2014年7月1日至2019年6月30日期间的租金已执行到位，现被告又拒绝支付2019年7月1日至2019年12月31日的房屋租金29106元（225元／平方米×21.56平方米×6月）。原告认为，原、被告签订的《座谈纪要》是双方的真实意思表示，不违反法律法规规定，应属合法有效合同。被告不按时支付租金的行为严重违反了原、被告之间的约定，被告应该按照《座谈纪要》的约定支付租金。为此，特向仁怀市人民法院提起诉讼，恳请贵院判如所请。天路房地产公司辩称并提出反诉请求：一、座谈纪要应属无效。1.该座谈会议纪要是受政府住建部门非法干预所致，该会议纪要违反合同法第四条的规定，并非是天路房地产公司的真实意思表示；2.座谈纪要内容。天路房地产公司同意2014年1月至6月的租金的内容是按当地政府部门的要求完成，其余条款仅限于双方有共识，天路房地产公司并未同意，且内容违反合同法第二百一十一条的规定；3.双方达成的《座谈纪要》根本不能等同于房屋租赁合同，且自2014年7月起原告一直连续占有涉案租赁物至今。其形成事实与共识内容均违反法律规定，对双方均无约束力，尤其不能约束天路房地产公司。二、双方未建立租赁关系。1.双方的纠纷发生在2014年6月前，此后刘洪、张付先未交付过租赁物，双方仅是协商达成由天路房地产公司代为出租的共识，但未招租成功，租赁物又一直由刘洪、张付先占有，双方之间未建立租赁合同关系；2.刘洪、张付先将其商铺门面的事务交由天路房地产公司代为出租，并按刘洪、张付先的要求收取租金，且确定对外出租的租赁期限和租金，但至今无人承租，作为受托人并没有向刘洪、张付先支付房屋租金的义务。按合同法的规定，受托人只有在为完成委托人委托的事务过程当中，获取的报酬才有向委托人交付的义务，天路房地产公司在处理整个委托事务过程中，并没有获得任何利益，更没有向刘洪、张付先转交处理委托事务取得的利益。该委托事务及其目的并未实现。三、解除《座谈纪要》合同。座谈纪要虽达成共识租赁期限在六个月以上，但未采用书面形式，应视为不定期租赁，依合同法第二百一十五条的规定可任意解除，未招租成功，其统招租的目的无法实现，也符合合同法第九十四条的规定的解除情形。双方之间的委托合同按合同法第四百一十条的规定可以随时解除委托合同。座谈纪要后自2014年7月1日起，刘洪、张付先并没有交付租赁物，也属双方自愿解除。综上，法院应依法驳回原告诉求，并反诉主张解除双方于2014年6月25日签订的“关于帝茅公馆商铺相关问题的反应的座谈纪要”。刘洪、张付先辩称，一、《座谈纪要》是经天路房地产公司同意并签订的，有据可查，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方当事人具有约束力；二、双方当事人已建立房屋租赁关系，天路房地产公司陈述刘洪、张付先一直占有租赁物不是事实，如何出租及是否出租都是天路房地产公司的事情；三、双方签订《座谈纪要》已形成租赁合同关系，至于未招租成功是天路房地产公司的事，与双方解除《座谈纪要》没有必然联系，该《座谈纪要》不具有委托合同的性质，不应解除双方的租赁合同关系。综上，请驳回天路房地产公司的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2012年5月7日，刘洪、张付先在天路房地产公司购买位于仁怀市“帝茅公馆”1-36号商业用房21.56平方米，双方签订《商品房买卖合同》。合同签订后，刘洪、张付先将该商业用房交由天路房地产公司整体招租。因商铺租赁双方发生纠纷，2014年6月25日，经仁怀市住建局召集双方协商，达成《座谈纪要》，该纪要载明：住建局房产管理科就仁怀市房地产开发公司及6位商户就商铺问题进行协商解决，双方达成以下一致意见，1．6位商户同意将商铺交由天路房地产公司统一招租；2．天路房地产公司同意在2014年6月30日前将2014年1月至6月租金按每月150元／平方米落实至6位商户账户上；3.2014年7月1日至2015年7月1日租金为每月150元／平方米，之后月租金在每年150元／平方米的基础上增加15元（即第二年165元／平方米、第三年180元／平方米，以此类推），租金半年支付一次，租期为十年。《座谈纪要》签订后，天路房地产公司向刘洪、张付先支付了2014年1月至6月期间的租金，其后天路房地产公司拒绝支付租金，刘洪、张付先向本院提起诉讼，本院于2016年11月28日作出（2016）黔0382民初4968号民事判决书判决天路房地产公司支付刘洪、张付先自2014年7月1日起至2016年6月30日的租金81496.80元，天路房地产公司不服该判决提出上诉，2017年3月28日，遵义市中级人民法院作出（2017）黔03民终1022号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判，该判决已执行完毕。2017年7月3日，因天路房地产公司拒绝支付租金，刘洪、张付先向本院提起诉讼，本院于2017年8月14日作出（2017）黔0382民初3894号民事判决书判决天路房地产公司支付刘洪、张付先自2016年7月1日起至2017年6月30日的租金46569.60元，天路房地产公司不服判决提出上诉，2017年11月7日，遵义市中级人民法院作出（2017）黔03民终6384号民事裁定书，裁定按天路房地产公司自动撤回上诉处理。因天路房地产公司拒绝支付2017年7月1日起至2018年6月30日止的租金，刘洪、张付先又向本院提起诉讼，本院于2018年11月28日作出（2018）黔0382民初5128号民事判决书判决天路房地产公司支付刘洪、张付先自2017年7月1日起至2018年6月30日的租金50450.40元，天路房地产公司不服该判决提出上诉，2019年5月27日，遵义市中级人民法院作出（2019）黔03民终2494号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。因天路房地产公司拒绝支付2018年7月1日起至2019年7月1日止的租金，刘洪、张付先又向本院提起诉讼，本院于2019年8月21日作出（2019）黔0382民初5551号民事判决书，判决天路房地产公司支付刘洪、张付先自2018年7月1日起至2019年7月1日的租金54331.20元。现因天路房地产公司拒绝支付2019年7月1日起至2019年12月31日止的租金29106元，致刘洪、张付先诉来本院主张上述权利。双方当事人对涉案商铺并未实际对外出租、经营的事实不持异议。另查明，在诉讼过程中，经本院询问《座谈纪要》中“相关问题的反映”是指什么，刘洪、张付先陈述系指天路房地产公司未交付房屋、未支付逾期交房违约金。双方当事人之间就涉案房屋因逾期交房、逾期交付办理商品房转移登记文件等问题产生纠纷，已经法院审理后作出处理。上述事实，有双方当事人的陈述及提供的《商品房买卖合同》、座谈纪要、民事判决书、民事裁定书等证据在卷佐证，并经庭审质证和本院审查，足以认定。本院认为，涉案《座谈纪要》属各方真实意思表示，不违反法律的效力性、强制性规定，属有效的民事法律行为，且已经生效判决确认有效，故该纪要对双方具有约束力，双方当事人均应遵照执行。天路房地产公司提出该纪要系行政干预的结果不能阻却相对方就该纪要约定租金的请求权。刘洪、张付先向天路房地产公司购买涉案房产并交付该公司返租后，该公司仅向其支付了返租初期的部分租金，后一直拖欠租金。包括本诉在内刘洪、张付先已多次提起拖欠租金的诉讼，前几次诉讼的生效判决均确认二人所购房产返租的面积、月租金标准以有该公司所拖欠的租金，且已执行。但天路房地产公司对未经诉讼拖欠的租金部分仍不予兑现，导致刘洪、张付先再次提起拖欠租金的诉讼，且该公司就拖欠租金的时间并无异议，故根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”的规定，刘洪、张付先要求天路房地产公司按约支付租金理由成立，本院予以支持，对租金的金额，因双方约定租金的支付方式为半年支付一次，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条仍不能确定，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。”规定，本院支持由天路房地产公司支付刘洪、张付先2019年7月1日至2019年12月31日的租金29106元（21.56平方米×225元/平方米×6月）。对天路房地产公司主张解除与刘洪、张付先签订的《座谈纪要》的反诉请求，因天路房地产公司未按协议内容履行支付租金的义务，已构成违约，属于合同违约方，原则上违约方不应享有单方解除合同的权利，但《座谈纪要》约定的租赁期限为十年（届满期限为2024年），而协议签订后，涉案房屋并未实际对外出租、经营，合同目的无法实现，且双方当事人就涉案房屋因逾期交房、逾期交付办理商品房转移登记文件等问题产生的纠纷均已由法院审理后作出处理，故继续履行合同，对天路房地产公司存在显示公平，其主张解除《座谈纪要》的反诉请求，本院予以支持，但天路房地产公司因《座谈纪要》尚未解除前本应承担的支付租金义务及其他违约责任不因解除合同减少或免除。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限泸州天路房地产投资有限公司在本判决生效后立即支付刘洪、张付先自2019年7月1日至2019年12月31日的租金29106元；二、解除泸州天路房地产投资有限公司与刘洪于2014年6月25日签订的“关于帝茅公馆商铺相关问题的反应的座谈纪要”。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费264元（已减半预收），反诉案件受理费30元（已减半预收），以上共计294元由被告泸州天路房地产投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员  张浪琴二〇二〇年六月二十八日书记员  黄 莉