文书内容云阳县人民法院执 行 裁 定 书(2020)渝0235执异31号异议人（被执行人）：重庆云铠商业管理有限公司。法定代表人：王杨，系该公司董事长。委托诉讼代理人：赵祥盛，男，1976年2月22日出生，汉族，住重庆市江北区。申请执行人：李小平，女，1974年4月25日出生，汉族，住重庆市云阳县。申请执行人：帅文清，女，1975年07月23日出生，汉族，住重庆市云阳县。申请执行人：全益秋，女，1970年03月28日出生，汉族，住重庆市云阳县。申请执行人：黄侵晓，女，1996年02月28日出生，汉族，住重庆市云阳县。申请执行人：周兴美，女，汉族，1968年04月01日出生，住重庆市云阳县。申请执行人：饶翔，男，1981年06月23日出生，汉族，住重庆市云阳县。申请执行人：谢兰杰，男，1993年02月10日出生，汉族，住重庆市云阳县。申请执行人：方俊然，男，2001年10月29日出生，汉族，住重庆市云阳县。申请执行人：汪蓉，女，1975年06月14日出生，汉族，住重庆市云阳县。申请执行人：王明娅，女，1987年02月25日出生，汉族，住重庆市巴南区。申请执行人：胡泽兵，男，1984年06月21日出生，汉族，住重庆市云阳县。申请执行人：石沂灵，女，1997年08月25日出生，汉族，住重庆市云阳县。申请执行人：石磊，男，1971年11月27日出生，汉族，住重庆市云阳县。申请执行人：李小燕，女，1968年11月02日出生，汉族，住重庆市云阳县。委托诉讼代理人：蔡德慧，重庆四正律师事务所律师。在本院执行申请执行人李小平、帅文清、全益秋、黄侵晓、周兴美、饶翔、谢兰杰、方俊然、汪蓉、王明娅、胡泽兵、石沂灵、石磊、李小燕与被执行人重庆云铠商业管理有限公司（以下简称云铠公司）租赁合同纠纷案中，异议人（被执行人）云铠公司对本院（2019）渝0235执1060号之一执行裁定冻结云铠公司在重庆市羲康文化娱乐有限公司（以下简称羲康公司）享有的债权（承租费）2579005.58元提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2020年6月22日举行了听证。异议人云铠公司的委托诉讼代理人赵祥盛，申请执行人的委托诉讼代理人蔡德慧参加了听证。现已审查终结。异议人云铠公司称，2019年5月，“云阳县城中城一期业主委员会”（以下简称城中城业委会）成立。2019年8月7日，城中城业委会筹备事宜报请政府有关部门，并在云阳县青龙街道办事处备案。城中城业委会于2019年9月9日授权唐中贵等3名业主与异议人协商解除返租协议、收回门市事宜。授权委托书明确约定委托权限：“代表业主与云铠公司进行协商，解除签订的《云阳城中城广场委托租赁、委托经营协议》”、以及“开发商自持商业，由重庆喜兴商业运营管理有限公司统一经营与管理，所产生的收益，除去正常开支，剩余部分作为云铠公司对业主返租租金的支付。”2019年10月28日，城中城业委会授权重庆喜兴商业营运管理有限公司（以下简称喜兴公司）债权处理城中城一期所有商铺收回、处理返租协议、后期运营管理等事宜。基于以上城中城业委会授权，2019年10月24日，云阳城中城广场一期全体业主委托城中城业委会，就解除业主与云铠公司签订的《云阳城中城广场委托租赁、委托经营协议》达成一致，双方同意解除，并放弃提出任何主张的权利、双方互不追究；同时，喜兴公司在完全获得城中城业委会以及全体业主充分授权，重庆云嘉置业发展有限公司将其自持的城中城广场一期部分房屋提供给喜兴公司使用，由其统一经营管理，并签订《房屋租赁合同》。《房屋租赁合同》第九条特别约定：“甲方自持的商业，由乙方统一经营管理柒年，产生的收益，作为云铠公司与云阳城中城一期业主签订的《云阳城中城广场委托租赁、委托经营协议》补偿。综上，应支付申请执行人的租金已在喜兴公司与云嘉公司签订的《房屋租赁合同》中予以解决，法院（2019）渝0235执1060号之一执行裁定的执行行为错误，应停止对异议人在第三人羲康公司处债权的执行。申请执行人李小平、帅文清、全益秋、黄侵晓、周兴美、饶翔、谢兰杰、方俊然、汪蓉、王明娅、胡泽兵、石沂灵、石磊、李小燕称，申请执行人是涉案不动产物业的物权人，享有绝对的排他性权利，任何人或组织未经申请执行人同意或授权，无权擅自处分申请执行人对物业的占有、使用、收益或处分权，城中城业委会也毫不例外。城中城业委会的基本职责是维护业主的利益，监督物管企业履行物业服务义务及对公共物业进行管理的义务，不论是业主委员会还是物管企业均无权对业主的物业专属权利进行管理或处分。申请执行人没有授权城中城业委会处理《授权委托书》中的事宜，既无申请执行人的签名和授权，也不追认城中城业委会对唐中贵等3人的授权及城中城业委会或唐中贵等3人对申请执行人《云阳城中城广场委托租赁、委托经营协议》合同权利的处分。《租赁合同》系被执行人与案外第三人对申请执行人物权的擅自处分，未经申请执行人同意，对申请执行人无约束力。被执行人的异议理由及证据在重庆仲裁委员会仲裁时已经审理，其理由不成立。云铠公司没有及时向法院起诉撤销仲裁裁决，现在提出执行异议，是为了拖延、赖账，损害了申请执行人的权利。综上，异议人的异议请求不能成立，法院应驳回其异议请求，继续执行其在第三人处的到期债权。本院查明，2014年10月31日，申请执行人李小平等14人（甲方、出租人）共同作为一方当事人与被执行人（乙方、承租方）签订了《云阳城中城广场委托租赁、委托经营协议》。协议约定：甲方出租重庆市云阳县滨江大道x号房号x号至x号共34套房屋，建筑面积1393.45平方米给乙方；租期5年，自2015年11月1日起至2022年10月31日止，自乙方接房之日起至2015年10月31日为装修免租期，计租期自2015年11月1日开始；从2018年11月1日起，每三个月为一次缴租期，乙方须在每个缴租期开始当月10天内向甲方一次性缴纳当期租金，乙方逾期缴纳租金的，每逾期一日，应按未付租金的万分之三支付违约金直至乙方缴纳租金之日止。因被执行人未按时给付租金，申请执行人向重庆仲裁委员会申请仲裁。2019年7月10日，重庆仲裁委员会作出（2018）渝仲字第1068号裁决书，裁决：一、云铠公司应自本裁决书送达之日起10日内，向全益秋、胡泽兵、王明娅、汪蓉、方俊然、谢兰杰、黄侵晓、石沂灵、李小燕、李小平、周兴美、饶翔、石磊、帅文清支付租金677236.25元，并向申请执行人支付逾期缴纳租金的违约金，具体为：第一期租金逾期违约金以338618.12元为基数，自2018年11月11日起，按日利息万分之三计算到付清之日止；第二期逾期违约金，以338618.12元为基数，自2019年2月1日起，按日利息万分之三计算到付清之日止。二、云铠公司应自本裁决书送达之日起10日内向申请执行人支付律师费24000元。仲裁费24796元，由被执行人承担。本裁决为终局裁决，自裁决书作出之日起发生法律效力。2020年2月11日，重庆仲裁委员会作出（2019）渝仲字第3619号裁决书，裁决：一、云铠公司应自本裁决书送达之日起10日内，向全益秋、胡泽兵、王明娅、汪蓉、方俊然、谢兰杰、黄侵晓、石沂灵、李小燕、李小平、周兴美、饶翔、石磊、帅文清支付租金1015854.36元，并向申请执行人支付逾期缴纳租金的违约金，违约金的计算方式：2019年5月1日至2019年7月31日期间租金的逾期违约金，以338618.12元为基数，自2019年5月11日起，按日利息万分之三计算到付清之日止；2019年8月1日至2019年10月31日期间租金的逾期违约金，以338618.12元为基数，自2019年8月11日起，按日利息万分之三计算到付清之日止；2019年11月1日至2020年1月31日期间租金的逾期违约金，以338618.12元为基数，自2019年11月11日起，按日利息万分之三计算到付清之日止。二、云铠公司应自本裁决书送达之日起10日内向申请执行人支付律师费39500元。仲裁费28956元，由被执行人承担。本裁决为终局裁决，自裁决书作出之日起发生法律效力。以上两份法律文书发生法律效力后，被执行人均未履行给付义务，申请执行人分别向本院申请强制执行。经申请执行人提供财产线索，本院于2020年5月11日作出（2019）渝0235执1060号之一执行裁定书，裁定：冻结被执行人云铠公司在羲康公司的债权（承租费）2579005.58元。冻结期限为三年，申请执行人申请延长冻结期限的，需在冻结期限届满前十五日内向本院提出书面冻结申请，办理续行冻结手续。异议人于2020年6月19日向本院提出书面执行异议，要求停止对该到期债权的执行。另查明，2019年9月9日，城中城业委会委托唐中贵、覃春蓉、冉茂莉与云铠公司协商解除返租协议，收回门市。2019年10月24日，重庆云嘉置业发展有限公司（甲方）与重庆喜兴商业运营管理有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：乙方在完全获得“云阳县城中城一期业主委员会”以及全体业主充分授权，甲方将其自持的城中城一期部分房屋提供给乙方使用，由乙方统一经营管理。甲方将该房屋提供给乙方无偿使用，由乙方统一经营管理。乙方将该房屋用于商业招商及运营。使用年限柒年，自2019年11月1日至2026年10月31日止；使用期满甲方收回房屋，自行经营。乙方须督促“云阳县城中城一期业主委员会”负责全体业主与云铠公司签订解除《云阳城中城广场委托租赁、委托经营协议》协议书，并确保真实有效。特别约定：一、甲方自持的商业，由乙方统一经营管理柒年，产生的收益，作为云铠公司与“云阳城中城广场一期”业主签订的《云阳城中城广场租赁、委托经营协议》补偿；二、合同生效条件：城中城业委会需负责落实一期384户业主（一期共有业主426户）与云铠公司签订解除《云阳城中城广场委托租赁、委托经营协议》协议书，应在2019年12月30日前负责剩余业主签订解除协议。2019年10月28日，云铠公司、云嘉公司、喜兴公司、城中城业委会，共同公示：云嘉公司将原委托云铠公司对一期项目的经营管理权利变更移交至城中城业委会授权委托的喜兴公司。委托经营管理期限自2019年11月1日至2026年10月31日止。2019年11月1日前因“云阳城中城”一期项目商业经营与管理所产生的债权债务及法律关系由云铠公司享有并承担。喜兴公司承诺：各商户在2019年11月1日前已与云铠公司签订的租赁合同由喜兴公司替换云铠公司继续执行，也可以在2019年11月1日后由各商户与喜兴公司直接商谈租赁合同的变更或终止的相关事宜，自2019年11月1日起，云阳城中城一期项目商业经营与管理所产生的一切责任、权利、义务等均由喜兴公司负责享有和承担，由此发生的一切债权债务以及造成的直接、间接法律责任等均与云铠公司无关。以上事实，申请执行人与被执行人均无异议，本院予以确认。本案争议的焦点是城中城业委会授权喜兴公司与重庆云嘉置业发展有限公司签订的《房屋租赁合同》对申请执行人是否具有约束力？针对该焦点，异议人提供了以下证据：1、申请成立业主大会的业主名单公示、业主委员会候选人员名单公示、城中城业委会组成人员选举结果等事项的通告、业主委员会备案证明。证明城中城业委会的成立及其合法性。2、城中城业委会授权委托书2份。证明城中城业委会授权唐中贵、覃春蓉、林茂莉与云铠公司协商解除返租协议、收回门市。其中权限包括“与云铠公司进行协商，解除签订的《云阳城中城广场委托租赁、委托经营协议》”、“开发自持商业，由喜兴公司统一经营与管理，所产生的收益，除去正常开支，剩余部分作为云铠公司对业主返租租金的支付。”证明城中城业委会授权喜兴公司全权处理城中城一期所有商铺回收、处理返租协议、后期运营管理等事项。3、《房屋租赁合同》、公示、呈报、资料移交清单、未售商铺明细表。证明申请执行人的租金应由城中城业委会及喜兴公司用对被执行人自持商业部分后期7年运营管理的收益进行支付。针对争议焦点，申请执行人提供了以下证据：1、不动产登记中心档案查询结果14份。证明涉案返租房屋的所有权人系申请执行人。2、重庆仲裁委员会（2018）渝仲字第1068号、（2019）渝仲字第3619号裁决书、送达证明。证明仲裁裁决书已发生法律效力。3、城中城业委会说明1份。证明在城中城业委会与云嘉公司签订解决城中城后遗症一揽子协议谈判中，飞洋健身区域业主（申请执行人）正与云铠公司进行诉讼，所以云铠公司、云嘉公司方面代表要求将其排除。飞洋健身区域业主均没有与城中城业委会签署任何委托或授权协议。申请执行人对异议人提供证据的质证意见：对异议人提供证据的真实性、合法性无异议，但认为提供的证据不能证明申请执行人同意被执行人将房屋转租给喜兴公司，也不能证明申请执行人同意被执行人将2019年11月1日后的租金给付义务转让给喜兴公司。异议人对申请执行人提供证据的质证意见:对证据1无异议；对证据2的真实性、合法性无异议；对证据3不予认可，认为城中城业委会能够代表申请执行人李小平等14人授权喜兴公司与云嘉公司签订《房屋租赁合同》。本院在异议人、申请执行人举证、质证的基础上，就证据与其证明事实之间的关联性进行审查，综合分析认为异议人、申请执行人提供的证据能够相互印证，具有真实性、合法性。但被执行人提供的证据尚不能证明城中城业委会授权唐中贵、覃春蓉、林茂莉与云铠公司协商解除返租协议、收回门市，授权喜兴公司与云嘉公司签订《房屋租赁合同》时取得了申请执行人李小平等14人的同意或授权。故本院认定城中城业委会行使申请执行人在《云阳城中城广场委托租赁、委托经营协议》中的相关权利时未取得申请执行人的同意或授权。本院认为，申请执行人李小平等14人共同作为一方当事人与被执行人云铠公司签订《云阳城中城广场委托租赁、委托经营协议》，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”的规定，《云阳城中城广场委托租赁、委托经营协议》合同权利义务的享有和承担具有相对性，申请执行人李小平等14人及被执行人云铠公司系《云阳城中城广场委托租赁、委托经营协议》合同权利义务的享有和承担者，申请执行人的民事权利须由其自己或授权他人行使。城中城业委会未经申请执行人的同意或授权，代表城中城一期全部业主授权唐中贵、覃春蓉、林茂莉与云铠公司协商解除返租协议、收回门市，授权喜兴公司与云嘉公司签订《房屋租赁合同》，申请执行人对其行为也不认可，故唐中贵、覃春蓉、林茂莉与云铠公司协商解除返租协议、收回门市的行为以及喜兴公司与云嘉公司签订的《房屋租赁合同》对申请执行人李小平等14人不具有约束力。综上，被执行人称应支付申请执行人的返租租金已在喜兴公司与云嘉公司签订的《房屋租赁合同》中予以解决，要求法院停止执行被执行人在第三人羲康公司处到期债权的请求不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条第一款第（一）项、第十七条第（一）项的规定，裁定如下：驳回异议人重庆云铠商业管理有限公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向重庆市第二中级人民法院申请复议。审判长  罗发明审判员  黄文清审判员  梁迎春二〇二〇年六月二十九日书记员  曾 欢