广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初192号原告：陈静玫，女，汉族，1965年5月12日出生，住广东省广州市海珠区****************。公民身份号码440************021。被告：佛山市雄盛王府商城投资有限公司，住所地广东省佛山市禅城区************之二，统一社会信用代码914************278。法定代表人：郭某1。委托诉讼代理人：王梓豪，广东通建律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄怡婷，广东通建律师事务所实习律师。原告陈静玫诉被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈静玫、被告委托诉讼代理人王梓豪、黄怡婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付违约金44290.52元（2018年1月24日至2019年1月11日）；2.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告购买被告在佛山市禅城区*******开发的雄盛王府2504房以及被告自2016年12月31日至2018年1月23日逾期交楼389天的事实，已被广东省佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初3687号民事判决书确认（除建筑面积有差错外）。被告已支付民事判决书判定的违约金35612.3元。自2018年1月23日以后被告一直未交楼，至2019年1月11日下午即第353天，原告才正式接到被告的交楼通知。2019年1月25日，被告实际交楼予原告。粤（2019）佛禅不动产第0016934《不动产权证书》载明雄盛王府2504房建筑面积为82.06平方米。另一相同的已生效的（2018）粤0604民初21160号民事判决书载明，“被告已支付截至2017年3月31日的逾期交楼违约金，则从2017年4月1日至2018年8月30日逾期交楼517天，违约金为64552.28元（81.43平方米×46元/平方米/月÷30×517）。此后至实际交付日的逾期交楼违约金被告仍应支付”。前案（2018）粤0604民初3687号民事判决书载明，“被告自2016年12月31日至2018年1月23日逾期交楼389天，根据上述违约金标准，其应支付的违约金：78.47平方米×35元/平方米/月÷30×389天=35612.3元。此后至实际交付日的逾期交楼违约金被告仍应支付”。根据上述事实，被告应向原告支付违约金：82.06平方米×46元/平方米/月÷30×352天=44290.52元。被告辩称：第一，原告主张违约金截止日期为2019年1月11日没有依据，违约金截止日期应为2018年10月1日。佛山市柏裕装饰设计工程有限公司（以下简称柏裕公司）已于2018年10月1日向原告发出《室内装修竣工验收通知书》，说明涉案房屋已按约定完成装修，达到交付标准，通知其前来办理收楼手续，但原告无理由拖延并拒绝前来办理收楼手续。涉案房屋在2018年10月1日前已经达到标准，柏裕公司也及时书面通知原告，根据《广东省商品房买卖合同》第十一条约定，原告在收到通知书之日起五日内无正当理由未前来验收房屋，视为被告已向原告交付房屋。因此，计算违约金的截止日期应为2018年10月1日止。第二，根据涉案房屋（2018）粤0604民初3687号民事判决书，审理法院已综合考虑石湾镇街道住宅用房电梯楼的市场指导租金最高标准为22元/月/平方米、及涉案房屋为精装交房等因素，而酌定以35元/月/平方米计算违约金，公平合理，应当予以维持，原告诉请按46元/月/平方米计算违约金并无依据，不应得到支持。请求法院查明事实，依法判决。原告在诉讼中举证：1.原告身份证、被告企业机读信息，证明原、被告主体资格。2.《不动产权证书》，证明房屋建筑面积有变动。3.短信截图，证明柏裕公司通知原告收楼，时间为2019年1月11日。4.《收楼确认书》、《室内装修竣工验收确认书》，证明2019年1月25日原告确认收楼。5.（2018）粤0604民初3687号民事判决书、裁判文书详情截图，证明被告陈述的先收楼再装修与约定不符，原告有权计算违约金至实际收楼之日止。6.照片，证明2018年12月8日涉案房屋仍未完善装修。7.《室内装修竣工收楼再次通知书》，证明2018年10月被告通知原告验收，但因原告提出的空调问题进行整改，再次通知原告收楼，而此次收楼时发现墙纸脱落。被告在诉讼中举证：1.《广东省商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议书》，证明合同第十一条约定涉案房屋的交付方式。2.《室内装修竣工验收通知书》、EMS单、物流跟踪单，证明涉案房屋已完成装修，达到交付标准，柏裕公司已按合同要求于2018年10月1日通知原告装修已竣工并通知其前来收楼。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人质证认为真实性无异议且与本案基本事实具有关联性的证据，本案予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：原告提交的证据5中的裁判文书详情截图，该证据不完整，无法核实其真实性，本院不予采信；证据6，无法核实照片的拍摄时间、地点等，本院不予采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2015年6月19日，原告（买受人）为购买禅城区季华四路66号一座2504房与被告（出卖人）签订《广东省商品房买卖合同》，约定该商品房的用途为住宅，建筑面积78.47平方米，房屋总价862419元。合同主要约定：第八条交付期限。出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已办理竣工验收合格（指已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》）的商品房交付给买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任。出卖人逾期交房超过90天后，买受人不解除合同的，出卖人自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按该商品房的市场租金向买受人支付违约金，合同继续履行。第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人应在收到《收楼通知书》之日起5日内（验收期限）前来验收该商品房。买受人如对商品房已达到商品房交付标准（下称“交付标准”）有异议，应在验收期限届满之日前一次性书面提出，否则，视为买受人同意接受本商品房，本商品房的交付日期为验收期限（即买方收到《收楼通知书》之日起第五日）届满之日；如买受人未收到《收楼通知书》的，则买受人应当在本合同第八条约定的最迟交付日期前主动与出卖人沟通房屋交付使用事宜，并于前述最迟交付日期前到房屋所在地接收房屋。否则，视为出卖人已于验收期限届满之日向买受人交付房屋。经买受人与出卖人协商，双方同意当该商品房同时符合以下条件时，该商品房即达到本合同约定的交付标准，买受人应按合同约定签署《房屋交接单》并办理交付手续：（1）拟交付的商品房坐落位置、户型与本合同约定相符，竣工测绘面积符合本合同约定（包括面积差异在本合同允许范围内）；（2）出卖人取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；（3）已按照本合同第十一条的规定出示相关文件的。除不满足以上条件外，买受人无权拒绝办理交付手续，出卖人不因此承担延期交楼的违约责任。若房屋存在质量问题，出卖人应按照本合同第十八条的约定承担保修责任。保修期间，不视为出卖人逾期交付。若买受人提出异议不成立，因重新验收导致交付时间迟延的，出卖人不承担违约责任。买受人无正当理由拒绝办理交付手续的，本商品房的交付时间视为验收期限（即买受人收到《收楼通知书》之日起第五日）届满之日。此外，《佛山雄盛王府广场住宅精装房室内交楼标准》和《佛山雄盛王府广场住宅公共部分交楼标准》为该合同附件，由原、被告签章确认。同日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同补充协议书》，其中约定：“十八、送达出卖人可按如下方式之一向买受人履行本合同约定的通知义务：1）出卖人通知买受人签收，买受人签收之日为通知送达日期；2）出卖人按照本合同载明地址寄出挂号信或特快专递，寄出后的第5日视为送达日期；3）出卖人将通知内容公告于《佛山日报》，公告发布后的第三日为送达日。一方联系方式如有变更，应在变更五天内书面通知对方。”2018年10月1日，案外人柏裕公司向原告邮寄《室内装修竣工验收通知书》，该通知书载明涉案房屋的室内装修已经竣工，通知原告于2018年10月2日之前前往柏裕公司现场办公地办理房屋装修竣工验收交付手续。同时该通知书载明若原告未按约定时间办理房屋装修竣工验收交付手续的，视为该房屋室内装修工程合格。该邮件于2018年10月7日签收。2018年12月16日，案外人柏裕公司向原告出具《室内装修竣工收楼再次通知书》，载明涉案房屋已经竣工并于2018年10月1日向原告寄出《室内装修竣工验收通知书》，就原告收楼验收提出的空调问题现已更换完成，要求原告尽快办理房屋装修竣工收楼签收手续。2019年1月25日，原告签署《室内装修竣工验收确认书》及《收楼确认书》。据原告提交的《不动产权证书》记载，涉案佛山市禅城区**************的权利人系原告，房屋建筑面积为82.06平方米。另查明：关于原告陈静玫就涉案2504房的逾期交楼违约金起诉被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月3日作出（2018）粤0604民初3687号民事判决书，其中载明：“……2015年6月19日，原告作为甲方、佛山市柏裕装饰设计工程有限公司作为乙方、被告作为丙方，三方签订了《房屋装修协议》，就甲方委托乙方对案涉房屋进行装修问题达成协议，主要内容：……乙方确保该装修工程在甲、丙方签订的《买卖合同》约定的交房日期前完工，并于丙方向甲方交付房屋的同时将装修工程交付甲方；甲方应在验收丙方交付的房屋同时对装修工程进行验收，如有异议的，应在验收期限届满前一次性书面提出；……除此之外，若装修工程存在质量问题，甲方有权要求乙方或有关单位在本协议约定的保证期内承担保修责任，但无权拒绝办理入伙手续，丙方不因此承担延期交楼的违约责任。……关于逾期交楼违约金计付标准问题。本案中，就被告逾期交楼的事实，双方并无争议，被告逾期交楼，构成违约，应承担违约责任。至于逾期交楼违约金的标准，合同约定为该房屋的市场租金，该标准并不明确，故应结合相关情况具体确定。根据相关政府部门的通知，石湾街道住宅用房电梯楼（小区）市场指导租金最高标准为22元/月/平方米；根据（2017）粤06民终8900号民事判决书，涉案小区一座715房带装修交付的租金标准为44.41元/月/平方米（3616元/月÷81.43平方米）；根据本院受理的（2018）粤0604民初3647号案中当事人提交的证据显示，案涉小区一座2302房的租金标准约为50元/月/平方米。虽然石湾街道住宅用房电梯楼于2016年的市场指导租金最高标准为22元/月/平方米，但与案涉房屋同一栋楼的2017年的租金为44-50元/月/平方米，而涉案房屋在交付时为带装修，因此本院综合考虑以上因素，结合本案实际情况，酌定涉案房屋的市场租金为35元/月/平方米。关于逾期交楼违约金的计算截止时间。……此外，房屋装修协议还约定，若装修工程存在质量问题，原告有权要求装修公司承担保修责任，但无权拒绝收楼，根据公平原则，该条款应理解为在装修工程已完成而存在质量问题的情况下，原告无权拒绝收楼，但在装修工程未完成或根本未开始的情况下，不适用该条款。因此，原告在装修工程未完成、房屋未达交楼标准前，有权拒绝收楼，被告应继续承担逾期交楼违约责任至实际交楼之日止。被告抗辩称应先收楼后装修，与三方约定不符，本院不予支持。被告自2016年12月31日至2018年1月23日逾期交楼389天，根据上述违约金标准，其应支付的违约金为：78.47平方米×35元/平方米/月÷30×389天=35612.3元。此后至实际交付日的逾期交楼违约金被告仍应支付，但因实际交付日尚不能确定，故对原告要求计收逾期交楼违约金至实际交楼之日止的主张，本院不予支持，原告对之后产生的违约金可另行主张。……”本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。涉案《广东省商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议书》系原、被告双方的真实意思表示，合同内容合法有效，受法律保护，双方当事人均应按合同约定履行。本案中，就被告逾期交楼的事实，双方并无争议，被告逾期交楼，构成违约，应承担违约责任。在前案判决中，本院已认定由被告向原告支付2016年12月31日起至2018年1月23日止的逾期交楼违约金。本案中，原告主张的是自2018年1月24日起计算的逾期交楼违约金，双方对该违约金计算的截止日期以及计算标准存有争议，本院分析如下：关于逾期交楼违约金的截止日期。原告主张以柏裕公司通知收楼的短信为依据，计算违约金至2019年1月11日止。被告抗辩称应以柏裕公司发出《室内装修竣工验收通知书》之日即2018年10月1日为违约金计算的截止日期。涉案《广东省商品房买卖合同》第十一条约定，“买受人应在收到《收楼通知书》之日起5日内（验收期限）前来验收该商品房。买受人如对商品房已达到商品房交付标准（下称“交付标准”）有异议，应在验收期限届满之日前一次性书面提出，否则，视为买受人同意接受本商品房，本商品房的交付日期为验收期限（即买方收到《收楼通知书》之日起第五日）届满之日”。根据现有证据，柏裕公司于2018年10月1日向原告寄出《室内装修竣工验收通知书》，通知原告办理涉案房屋装修竣工验收交付手续，原告于2018年10月7日签收该邮件。根据《房屋装修协议》的约定，在装修工程已经完成的情况下，原告有权要求柏裕公司在保证期内承担保修责任，但无权拒绝办理收楼手续，被告不因此承担延期交楼违约责任。故，买受人在收到上述通知书后无正当理由拒绝办理交付手续的，涉案房屋的交付时间视为验收期限届满之日，本院认定该验收期限届满之日为买受人收到《室内装修竣工验收通知书》之日起第五日，即2018年10月12日，逾期交楼违约金的计算截止日期应为2018年10月12日。关于逾期交楼违约金的计算标准。涉案《广东省商品房买卖合同》第九条约定，如逾期交房超过90天后，买受人不解除合同的，出卖人自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按该商品房的市场租金向买受人支付违约金。在已生效的（2018）粤0604民初3687号民事判决书中认定，涉案房屋在交付时为带装修，综合考虑各因素以及结合案件实际情况，酌定涉案房屋的市场租金为35元/月/平方米，并以此标准计算逾期交楼违约金至2018年1月23日止。现原告主张以同小区同案例的标准即46元/月/平方米作为本案违约金的计算标准，缺乏理据，本院不予支持。因上述判决已酌定涉案房屋的逾期交楼违约金计算标准，在无其他新事实、新证据的情形下，本院于本案中参照上述标准计算逾期交楼违约金。另，上述判决书中以《广东省商品房买卖合同》约定的房屋建筑面积计算违约金，后因原告取得该房屋的《不动产权证书》，本案中原告以该《不动产权证书》记载的房屋建筑面积计算违约金。因涉案合同中仅约定按商品房的市场租金计算逾期交楼违约金，但该标准并不明确，应结合相关情况具体确定。涉案房屋通过测绘确定建筑面积并记载于《不动产权证书》中，相较于合同约定的建筑面积更为准确，原告以《不动产权证书》记载的建筑面积为准，合理有据。被告以其未要求原告补交面积差异款为由对此提出异议，但面积差异款与逾期交楼违约金属两个不同性质的款项，被告的抗辩于法无据，本院不予支持。经核算，自2018年1月24日起至2018年10月12日止，被告应向原告支付逾期交楼违约金25083.01元（82.06平方米×35元/平方米/月÷30×262天），对原告诉请主张的超出部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈静玫支付佛山市禅城区**************2018年1月24日至2018年10月12日逾期交楼违约金25083.01元；二、驳回原告陈静玫的其他诉讼请求。如被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取454元，由原告陈静玫负担200元，被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司负担254元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  郑泽霞二〇二〇年六月十七日书记员  林嘉敏附引用法律法规：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。