山西省晋中市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）晋07民终1273号上诉人（原审被告、反诉原告）：山西盛德希望健身俱乐部有限公司，住所地：晋中市榆次区文华街125号。法定代表人：刘风奇，职务：总经理。委托诉讼代理人：尹毓海，男，系该公司员工。委托诉讼代理人：刘兆恒，山西晋正律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：山西传媒学院，住所地：晋中市榆次区文华街125号。法定代表人：李伟，职务：院长。委托诉讼代理人：李啸天，北京德和衡(太原）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王剑云，北京德和衡(太原）律师事务所实习律师。上诉人山西盛德希望健身俱乐部有限公司（以下简称盛德希望公司）因与被上诉人山西传媒学院（以下简称传媒学院）租赁合同纠纷一案，不服晋中市榆次区人民法院（2019）晋0702民初5140号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。盛德希望公司上诉请求：1.依法撤销晋中市榆次区人民法院(2019）晋0702民初5140号民事判决;2.请求依法确认被上诉人依据合同享有的合同解除权已经消灭;3.请求支持上诉人一审全部反诉请求。事实与理由：（一)关于被上诉人合同解除权已经消灭的问题。被上诉人一审主张的是要求上诉人支付2017年、2018年两年的租金,按照合同约定该租金分别应在2017年1月1日、2018年1月1日由上诉人支付被上诉人,租赁合同第六条第2项第（1）目还约定了被上诉人享有合同解除权的时间起点,参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定,被上诉人逾期行使该权利,解除权消灭。被上诉人在合同解除权消灭后的律师催收函件,没有民事法律行为效力。（二）关于上诉人迟延支付2017年、2018两年租金的理由及上诉人一审反诉主张被上诉人赔偿各项损失861071.5元的问题。详见上诉人的反诉状事实及理由部分。根据合同法第二百二十条“出租人应当履行租赁物的维修义务,但当事人另有约定的除外”，被上诉人依法应承担相应的违约责任。根据合同法第二百二十一条“出租人未履行维修义务的,承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的,应当相应减少租金或者延长租期”。被上诉人依法应承担赔偿责任。综上,一审法院认定基本事实错误,适用法律错误,请二审法院查清事实后依法改判或发回重审。上诉人在庭审中补充以下意见：1.一审法院认为我方未提供证据证明增加设备与停电之间的关系，该认定与我方的反诉状内容不一致。我们增添设备是基于游泳场地的安全隐患，特别是2017年6月份天花板掉落，我们多次和学院协商无果，我们为了安全增加了除湿设备。双方已经通过律师函沟通过，只是没有实质性结果，我们主张债权债务抵消且通知了对方。但是一审法院认定增加设施是因为停电是错误的。2.一审判决关于利息的表达适用法律错误，应该严格按照九民会议纪要来表达。承担利息的时间起点应为起诉的时间，一审法院对2018年的臭氧事故造成的损失一审法院也认定了，完全让我们承担利息损失没有依据。3.上诉状也谈到了解除和撤销都是合同法撤销权的概念。我们认为他们解除合同形式已经超过了法律规定的时间，被上诉人的解除权超出了法律规定的时间。关于水电耗能损失，我们提起了反诉，也交了诉讼费，但是一审法院没有审理，我们认为该案应该改判或者发还重审。传媒学院辩称，1.关于合同解除权，本案中答辩人与被答辩人约定解除权没有法律约定，也没有双方约定，不存在消灭解除权。被答辩人要求参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款没有依据，所以解除权没有消灭。2.被答辩人的各项举证不能证明其产生的损失和答辩人有关，主张答辩人承担损失没有法律依据。3.租赁合同第二条第五款约定，游泳馆经营过程中出现的问题是被答辩人没有合理使用，应该自行承担损失。一审法院认为双方在租赁合同中约定水电暖是被答辩人承担，是被答辩人的义务，双方没有就此达成合议，所以不应由答辩人承担。我们认为利息起算时间就是租金应付之日，不存在从起诉之日计算。双方在合同中约定，付租金是每年的1月1日。传媒学院向一审法院起诉请求,1.判令盛德希望公司向传媒学院支付2017年和2018年两年租金合计1038000元及利息损失暂计105927.27元。并支付自2019年8月16日始至实际清偿之日止的利息损失;2.判令盛德希望公司拆除超出租赁范围擅自搭建的建筑物;并承担本案全部诉讼费用。盛德希望公司向一审法院反诉请求：判令传媒学院赔偿其因安全事故等造成盛德希望公司的各项经济损失861071.5元并承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年12月16日，传媒学院与榆次经纬游泳馆签订的《山西传媒学院游泳馆承包租赁合同》，合同主要内容为：甲方将坐落在晋中市榆次区文华街125号，甲方具有完全产权的校内游泳馆承包租赁给乙方，租赁期限为10年，租期从2015年1月1日起至2025年1月1日。承包租赁期间租金51.9万元/年，第一年租金于本合同签订后3日内转账方式支付于甲方。之后于每年1月1日之前以转账方式一次性支付于甲方。甲方将泳池及所属设备提供给乙方使用，并确保游泳池及附属用房及设备水、电、暖正常运作，由于甲方原因造成停电、停水或者无法正常供暖等原因造成乙方无法正常运营，甲方应按照1422元/天的标准减免租金（年租金额/365天）。前期改造费用由乙方支付，乙方负担游泳池加热设备等购置和安装。运营费用（包括水、暖、电和人工费）由乙方支付，水、电、暖费用标准按照晋中市相应水、暖、电费用标准执行。游泳课作为甲方学校学生选修课程开设，每个学生大学期间有一次游泳课程选课机会，选修课程不收费。馆内救护人员由乙方免费提供，选修课教师由甲方提供。乙方承担本合同生效后所产生的一切经济、法律和安全责任。甲方无故干扰乙方正常营业，造成乙方较大损失的，视为甲方违约，乙方有权终止本合同，并可按照合同法追究甲方的经济责任。乙方不支付租金或者延期支付租金达三十天以上的；擅自改变游泳池及附属用房的用途或房屋结构的，视为乙方违约，乙方应承担相应的违约责任，甲方有权终止本合同。双方均在合同上签字、盖章。2016年12月20日，盛德希望公司向传媒学院出具《关于榆次经纬游泳馆更名为山西盛德希望健身俱乐部有限公司的情况说明》一份，内容为：“我公司于2014年12月与学院签订游泳馆租赁合同，合同期为十年。由于榆次经纬游泳馆注册资金少，限制公司继续发展。为能更好的运营山西传媒学院游泳馆，由榆次经纬游泳馆法人代表刘风奇发起增资扩股事宜，于2015年1月成立山西盛德希望健身俱乐部有限公司，股东为刘风奇、李慧、尹毓海，并由刘风奇任总经理。公司成立后，原榆次经纬游泳馆在与贵院签订的《山西传媒学院游泳馆承包租赁合同》中的相关法律责任及义务全部由山西盛德健身俱乐部有限公司承担。”2017年8月8日下午，游泳馆发生少量臭氧泄露事件导致在游泳馆内的学生和消费者出现中毒情况，盛德希望公司及时拨打120，妥善安置身体不适的人员进行救治。根据公安机关高校分局刑侦大队于2017年8月9日对有关人员进行询问的调查情况，2017年8月8日下午，游泳馆区域两次停电，一次发生在下午3点左右，一次发生在下午5点左右，游泳馆内臭氧泄露的情况发生在停电之后。当日的两次停电，传媒学院均未提前告知盛德希望公司。2017年8月11日，盛德希望公司向传媒学院出具《关于游泳馆事件处理情况说明及提请学校帮助办理开关手续的请示》，表明8日下午发生的臭氧泄漏事件导致的人员不适情况，当天晚上11时左右大部分家长及儿童的不适症状消失陆续出院，另有四名儿童在家长要求下转院至山西省儿童医院急诊科观察治疗，2017年8月11日上午9时，四名儿童全部康复出院。特将情况向学校领导汇报，希望学校提请相关部门帮助游泳馆尽快办理开馆的相关手续，盛德希望公司在闭馆停止营业10天后重新开始营业。同日，盛德希望公司与刘子铭等20人签订赔偿协议，向在臭氧泄露事件中受到影响的人员赔偿款项共计76500元，支付医药费共计39679.5元。2017年12月12日，盛德希望公司与案外人太原市尖草坪区开元桑拿设备商行（开元商行）签订《传媒学院泳池设备购销合同》一份，向开元商行购买总价为425000元的泳池投药泵、除湿机，并由该商行安装、调试、售后。2017年12月23日，盛德希望公司向传媒学院提交《关于游泳馆闭关维修的请示》，说明游泳馆运营近三年，馆内潮湿导致员工有设备老化、锈蚀严重，游泳馆为消除隐患拟于2018年1月25日闭关维修。2019年7月11日，传媒学院委托北京德和衡（太原）律师事务所向盛德希望公司发送律师函一份，要求盛德希望公司于2019年7月19日前，向山西传媒学院一次性支付上述租金并拆除擅自搭建的建筑物，恢复原状。并告知盛德希望公司，如逾期仍未履行将向管辖地人民法院提起诉讼。2019年8月13日，盛德希望公司委托山西晋正律师事务所向传媒学院发送律师函一份，表明对传媒学院认可盛德公司按照《租赁合同》享有相关权利义务无异议，其已在传媒学院律师函要求的时间之前全部拆除超出租赁范围由其私自搭建的建筑物，关于催交租金问题提出未交理由，希望与传媒学院本着友好、协商、客观公平的原则妥善处理租金问题。本院认为，传媒学院与盛德希望公司签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行各自的合同义务。关于传媒学院主张解除与盛德希望公司签订的《租赁合同》，《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：······（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行······”，盛德希望公司拒付租赁费的行为已经构成根本违约，符合合同解除的法定解除条件，同时根据《租赁合同》第六条第二款“下列情形之一的视为乙方违约，乙方应承担相应的违约责任，甲方有权终止本合同，（1）一方不支付租金或者延期支付租金达30天以上的；”该条约定中设定了合同解除条件包括了承租方未按照约定支付租金的情形，盛德希望公司拒付租金的行为既符合法定解除条件也符合《租赁合同》约定的解除条件，故对于传媒学院要求解除其与盛德希望公司签订的《租赁合同》，一审法院予以支持。关于传媒学院要求盛德希望公司支付其2017年和2018年两年租金共计1038000元及利息损失105927.27元（按照中国人民银行同期贷款利率计算），并支付自2019年8月16日始至实际清偿之日止的利息损失主张，盛德希望公司租赁使用该场馆，应当按照合同约定及时足额缴纳租金，盛德希望公司未按期支付租金，给传媒学院租金收益造成占用损失，应当支付租金占用损失费用，故对传媒学院的该项请求予以支持。关于传媒学院要求盛德希望公司拆除超出租赁范围擅自搭建的建筑物，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”，故传媒学院的该项诉讼请求，一审法院予以支持。关于盛德希望公司反诉传媒学院要求赔偿其因安全事故等造成的各项经济损失861071.5元一节，其中盛德希望公司向第三方购买除湿机、自动投药泵共花费425000元要求传媒学院予以赔付，因传媒学院不予认可，且盛德希望公司未能提供证据证明其购买上述设备是因为传媒学院的停电行为所导致，对该部分主张盛德希望公司可另案主张；对于盛德希望公司要求传媒学院赔偿其因臭氧泄露所支付的医疗费用39679.5元、赔偿76500元、培训退费92366元的请求，传媒学院与盛德希望公司签订租赁合同，传媒学院应当按照租赁合同的约定确保游泳池及附属用房及设备水电暖正常运作，传媒学院在未通知盛德希望公司的情况下，擅自进行了电路检修，导致盛德希望公司所经营的游泳馆断电，发生臭氧泄露，对场馆使用人员造成身体损害。传媒的行为违反了合同约定，应当承担违约责任，对给盛德希望公司造成的损失给予赔偿。对于赔偿金额一审法院酌定为136179.5元。关于盛德希望公司要求传媒学院支付能耗补贴227526元的请求，根据合同约定，该部分费用应由盛德希望公司自行负担。盛德希望公司也无任何证据证明该部分能耗补贴的损失为传媒学院导致，对于该项请求一审法院不予认可。一审法院判决：（一）传媒学院与盛德希望公司签订的《山西传媒学院游泳馆承包租赁合同》于判决生效之日起解除；（二）盛德希望公司在判决生效后十日内支付传媒学院2017年和2018年两年租金共计1038000元及利息损失105927.27元（按照中国人民银行同期贷款利率计算），以及自2019年8月16日始至实际清偿之日止的利息；（三）盛德希望公司在判决生效后十日内拆除超出租赁范围擅自搭建的建筑物；（四）传媒学院在判决生效后十日内支付盛德希望公司因安全事故造成的经济损失136179.5元；（五）驳回盛德希望公司的其他反诉请求。二审查明事实与一审查明事实基本一致。本院认为,本案的争议焦点有二：一是涉案的租赁合同应否解除；二是盛德希望公司的一审反诉请求应否支持。关于涉案的租赁合同应否解除，根据合同法第二百七十二条的规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。盛德希望公司未按时支付2017年、2018年租金，传媒学院在2019年7月11日向盛德希望公司发律师函，要求盛德希望公司于2019年7月19日前支付欠付的租金，但盛德希望公司逾期未支付欠付的租金，现传媒学院主张解除涉案的租赁合同应予支持。合同解除后，盛德希望公司应支付2017年、2018年租金，并从合同约定的租金最后支付之日起支付未付租金产生的利息损失。盛德希望公司在一审审理中反诉主张传媒学院应支付购买除湿机、自动投药泵的费用，但双方对改善除湿设备、增设投药泵的义务方未明确约定，租赁合同解除后，双方可就增设的设备另行协商解决。关于游泳馆臭氧泄露所致的赔偿损失，因传媒学院未通知盛德希望公司自行关闭电源，致使游泳馆设备房停电，虽然无直接证据证明臭氧泄露与停电有关，但停电导致臭氧消毒机非正常停止工作，臭氧消毒机故障与传媒学院擅自断电有盖然性的因果关系，一审法院酌定传媒学院赔偿盛德希望公司损失136179.5元并无不妥。关于盛德希望公司主张的耗能补贴，因双方对该项费用未约定，盛德希望公司主张该费用无事实及法律依据，依法不予支持。综上，盛德希望公司的上诉请求不能成立，依法不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12410.72元，由山西盛德希望健身俱乐部有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  胡庆刚审判员  许 俊审判员  段 锋二〇二〇年六月十六日书记员  李 静