河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终3788号 上诉人（原审原告）：徐增建，男，1972年11月1日出生，汉族，住石家庄市长安区。 被上诉人（原审被告）：河北旭远房地产开发有限公司，住所地正定县晨光路北107国道东侧。 法定代表人：王治，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李敬收，河北英利律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：河北高远红木城贸易有限公司，住所地正定县晨光路北107国道东侧。 法定代表人：王丽，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王苏宁，河北韬然律师事务所律师。 上诉人徐增建因与被上诉人河北旭远房地产开发有限公司（以下简称旭远公司）、河北高远红木城贸易有限公司（以下简称高远公司）租赁合同纠纷一案，不服河北省正定县人民法院（2019）冀0123民初4059号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月28日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人徐增建、被上诉人河北旭远房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李敬收、河北高远红木城贸易有限公司的委托诉讼代理人王苏宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人徐增建上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定“双方于2012年签订的《正定国际小商品城二期商铺租赁协议书》到期后没有是对租金价格有争议而未续签新的租赁协议”属于基本事实认定错误、证据不足。上诉人同意按原租赁合同约定的租金标准履行，而没有提出异议，故原租赁合同继续有效，被上诉人高远公司应支付相应租金。二、一审判决认定“《商品房买卖合同》《正定国际小商品城二期商铺租赁协议书》合法有效”，属于事实不清、证据不足。《商品房买卖合同》附件四及相关条款和《正定国际小商品城二期商铺租赁协议书》第五条明显属于格式合同、格式条款，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。三、一审判决认定“统一定位、统一经营、统一租金标准”，是本案支付租金的前提属于基本事实认定错误。1、该标准是商铺买卖合同的条款，该合同当事人是买卖双方；而本案是租赁合同纠纷，用买卖合同的条款约束本案租赁合同的当事人显然是事实不清、证据不足。2、且该条款是针对的物业管理公司及相关物业管理规定，而且条款内容不明确、不具体、具有多重解释。四、一审判决认定本案应参照其他业主和高远公司续签的《协议书》中有关支付租金的标准较为公平合理属于基本事实认定错误、事实。1、双方于2012年所签订的租赁合同具有明确的租金标准，因被上诉人继续占有、使用，上诉人也没有提出异议，租赁期限转为不定期，被上诉人高远红木应按原租赁合同约定的租金标准支付租金。2、合同具有相对性，其他业主与高远公司续签的《协议书》，不是我方与被上诉人的合意，不能作为本案双方当事人间租赁合同的租金支付标准；3、对方提交的《商铺租赁协议》第五条，不能证明原租赁合同届满转为不定期租赁合同后租金发生了变更，更不能证明之后租金为经营收入扣除成本和税金后的净利润。五、一审判决认定“上诉人该期间的诉求已过诉讼时效”，属于基本事实认定错误。原租赁合同期限变为不定期，故不定期租赁合同的租赁纠纷案，我方起诉之日起向被上诉入主张租金，不超过诉讼时效。六、一审判决认定“此期间租金收益为0，故被告应付租金为0”，属于事实认定错误。1、被上诉人经营期间是否0租金证据不充分，一审判决认定0租金属于事实不清、证据不足；2、本案当事人双方是租赁合同关系，租金应按租赁合同约定的租金标准执行，不是按承租人年收益情况。3、高远公司租赁我方商铺后，转租给案外人经营是被上诉人高远红木独立的市场投资经营行为，其是否零租金与上诉人无关，都不影响被上诉人高远红木按租赁合同约定支付上诉人方租金，不能因其经营失败而将正常的市场风险转嫁给上诉人。七、一审判决认定“上诉入主张被上诉人高远红木高远公司应对被上诉人高远红木高远红木债务不能清偿部分承担补充赔偿责任的主张，理据不足”属于基本事实认定错误。上诉人高远红木旭远房地产公司在2019年6月之前是被上诉人高远红木高远红木的唯一股东，肯定是具有母子关系的利益紧密相连的关联公司，而且不仅被上诉人没有编制经会计事务所审计的财务会计报告，而且不能证明两被上诉人间财卢独立。综上，一审判决事实认定错误或事实不清、证据不足，请二审法院查清事实后依法改判，支持我方的诉讼请求。 河北旭远房地产开发有限公司答辩称，一、一审判决认定上诉人与河北旭远签订的《商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，合法有效，事实清楚、证据充分。二、一审法院认定旭远公司不应为高远公司的债务承担补充赔偿责任，认定事实清楚，证据充分。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 河北高远红木城贸易有限公司答辩称，一、一审判决认定“《商品房买卖合同》、《正定小商品城二期商铺租赁协议书》是双方真实的意思表示，合法有效”事实清楚、证据充分。二、一审判决认定“双方于2012年签订的《正定小商品城二期商铺租赁协议书》到期后没有续签新的协议，是对租金价格有争议而未续签新的租赁协议”认定事实清楚、证据充分。三、一审判决认定“在参照统一定位、统一经营、统一租金标准是本案支付租金的前提要求下，参照其他业主和高远红木公司续签的《协议书》中有关支付租金的标准较为公平合理”，事实认定清楚。四、一审法院判定“免租期租金收益为0，故被告应当支付租金为0”事实认定清楚。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 徐增建向一审法院起诉请求：1、请求判令被告高远公司支付原告租金51336.3元并赔偿相应违约损失（自起诉日按银行贷款利率计付至偿还之日止）；2、请求判令被告旭远公司对上述债务承担补充赔偿责任；3、诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2009年4月30日，原告徐增建购买了被告旭远公司开发的正定国际小商品城二期B区3层349号商铺，并签订《商品房买卖合同》，合同约定建筑面积为20.99平方米、套内面积为10.07平方米；后经产权部门确认，建筑面积为21.71平方米、套内面积为9.89平方米。该合同附件四补充协议约定，买受人同意其购置的商品房由出卖人或出卖人指定的市场物业经营管理公司管理，根据《物业管理规定》双方应另行签订物业管理协议，并按规定如期缴纳各种费用，物业管理实际收费按有关规定收费。买受方不得违反正定小商品二期统一定位、统一经营、统一租金标准，遵守正定国际小商品城二期市场管理规定，否则赔偿因此造成的损失同时出卖人有权按本合同原价收回。2012年9月25日，原告与正定旭远家居建材城有限公司签订《正定国际小商品城二期商铺租赁协议书》，并约定租赁期限为2年，自2012年10月1日至2014年9月30日止，年租金为9732元，租金自租赁之日起计算，按季平均支付。租金由正定旭远家居建材城有限公司直接打入双方约定的原告银行卡上，视同原告收到租金，以银行转账单据为准。该租赁协议第五条约定，承租期满后，原告可提出续签申请，续签协议后，租金为经营收入扣除成本和税金后的净利润。原告按商铺租赁协议书及之后双方签订的《返租函》，领取了租期内的租金，合同期满已履行完毕。2014年10月1日租赁协议到期后，商城大部分业主与被告高远公司续签了新的《协议书》，协议书约定，租赁期为三年，自2014年10月1日至2017年9月30日止，第一年租金三层为（套内面积×5元/平/月），后两年租金根据实际情况另行约定等。原告对被告高远公司继续租用其商铺没有异议，但是对租金价格有争议未与被告高远公司签订续签协议，被告高远公司也未给付原告2014年10月1日之后的租金。2016、2017年等被告高远公司与承租人（招商来的商户）签订了为期1-3年不等的租赁合同，其中包含1-3年不等的免租期。现原告起诉至法院要求被告支付商铺自租赁协议期满后至2019年9月30日期间，51336.3元的租金，并赔付相应违约损失；并由被告旭远公司对高远公司的上述债务承担补充赔偿责任。另查明，2010年4月12日，河北中君汇会计师事务所有限公司对正定旭远家居建材城有限公司出具验资报告，截止2010年4月12日，正定旭远家居建材城有限公司已收到被告旭远公司缴纳的注册资本（实收资本）500万元，实收资本占注册资本的100%。2013年10月24日，正定旭远家居建材城有限公司将名称变更为河北高远红木城贸易有限公司。2019年6月6日，被告高远公司股东由被告旭远公司变更为王丽和李振生。上述事实由原、被告提供的证据及庭审记录为证。 一审法院认为，2009年4月30日原告与被告旭远公司签订的《商品房买卖合同》以及2012年9月25日原告与正定旭远家居建材城有限公司签订的《正定国际小商品城二期商铺租赁协议书》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。原告与被告旭远公司签订的《商品房买卖合同》附件四中约定了，原告同意由出卖人或出卖人指定的公司管理，且已承诺不违反小商品市场二期统一定位、统一经营、统一租金标准，承诺遵守正定国际小商品二期市场管理规定，该约定能够证实本案商铺需统一经营管理，符合本案所涉商铺的市场定位，以期实现业主投资价值并取得收益的目的；《正定国际小商品城二期商铺租赁协议书》中约定：“承租期满后，乙方（原告）可提出续签申请。续签协议后，租金为经营收入扣除成本和税金后的净利润。”该约定与买卖合同附件四的相关内容具有承继性和延续性，与商铺市场价值相符，不违反法律法规的强制性规定及市场公平合理原则。该租赁协议到期后，原告对被告高远公司继续租用其商铺没有异议，对租金标准有争议，双方未续签新的协议，被告高远未给付原告此后的租金。在商城统一定位、统一经营、统一租金标准的前提要求下，参照其他业主和高远公司续签的《协议书》中有关支付租金的标准较为公平合理。2014年10月1日至2015年9月30日期间，即续签协议的（第一年），被告高远公司支付其他B区3层续签业主的租金标准为每平方米每月5元，计算方式为套内面积×各层租金价格；约定租金交付期限为年交，且为上打租金，后两年租金根据实际出租情况另行约定。依据《民法通则》第136条第（三）项及137条规定：延付和拒付租金的诉讼时效期间为一年。参照续签协议的租金交付期限及交付方式，每期作为一个独立的债权，均可单独主张包括违约金在内的权利，民法总则施行之前的每一期租金均应适用诉讼时效一年的法律规定，故原告该期间租金诉求已过诉讼时效，本院不予支持。2015年10月1日至2019年9月30日期间，租金支付标准，商城业主与被告高远公司未有约定，原《正定国际小商品城二期商铺租赁协议书》中有关续签协议后，租金为经营收入扣除成本和税金后的净利润约定适用此期间的给付标准，较为符合本案案情。原告提交的照片及录音证据，取得时间均为2019年11月，不能证明2019年9月30日前的商铺租赁及收益情况，故本院不予采纳。依据目前本案相关证据，此期间租金收益为0元，故期间被告应付原告租金为0元。对于原告要求被告高远公司，返还2014年9月30日前扣除原告年租金27.5%的租金。经查，该部分费用系原、被告为商城发展达成的合意，就此双方签订了《返租函》对该事项进行了明确，有原告签字确认，且已履行完毕，其内容不违反法律及行政法规强制性规定，合法有效。故原告该主张于法无据，本院不予支持。对于原告提出的被告旭远公司在2019年6月6日之前是被告高远公司的唯一股东，未履行出资义务，应对被告债务不能清偿部分承担补充赔偿责任的主张，经查，2014年4月12日，被告旭远公司以货币形式一次性出资到位，有被告旭远公司提供的河北中君汇会计事务所有限公司出具的验资报告为证，故原告该主张，理据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百三十六条、第一百三十七条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法总则诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告徐增建的诉讼请求。本案诉讼费1084元，由原告负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 二审查明事实与一审查明事实基本一致，有一、二审庭审笔录及相关证据材料在案证实。 本院认为，上诉人徐增建与被上诉人旭远公司签订了《商品房买卖合同》、与正定旭远家居建材城有限公司（2013年10月24日名称变更为河北高远红木城贸易有限公司）签订了《正定国际小商品城二期商铺租赁协议书》，上述两份合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。 上述《商品房买卖合同》附件四的相关内容，能够证实商铺需统一经营管理，符合本案所涉商铺的市场定位，以期实现业主投资价值并取得收益的目的；《正定国际小商品城二期商铺租赁协议书》对租赁合同期满后的租金已明确为经营收入扣除成本和税金后的净利润，该约定与买卖合同附件四的相关内容具有承继性和延续性，与商铺市场价值相符。 双方租赁协议到期后，上诉人徐增建对被上诉人高远公司继续占用未持异议，故一审法院依据相关事实和证据依法认定双方已形成了续租的事实合同关系，且根据双方签订的《商铺租赁协议》第五条约定及被上诉人与其他承租户签订的租赁合同认定涉案商铺租金标准，认定事实和适用法律并无不当，且符合公平原则和市场规律，本院予以确认。 一审法院依据相关法律规定认定续租后至2015年9月30日期间徐增建起诉要求高远公司支付租金的诉求已过诉讼时效并无不当，徐增建上诉认为未过诉讼时效于法无据，本院不予支持。 关于2015年10月1日以后的租金问题，依据双方当事人形成的事实续租合同关系的约定及当事人提交的相关证据，一审法院依法认定双方在此期间的租金为0元亦无不妥。上诉人上诉提出应按照原租赁合同约定的租金标准履行的主张理据不足，本院不予支持。 关于上诉人上诉要求旭远公司对高远公司的债务承担补充赔偿责任。旭远公司提供的河北中君汇会计事务所有限公司出具的验资报告，证明旭远公司已经以货币形式一次性出资到位，一审法院依法对上诉人徐增建的该主张不予支持与事实相符，上诉人的上诉主张理据不足，本院不予支持。 综上所述，徐增建的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1084元，由上诉人徐增建负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李德利 审 判 员 薛金来 审 判 员 李 莉 二〇二〇年六月二十九日 法官助理 安科辉 书 记 员 董 冉