湖南省湘潭市中级人民法院行 政 判 决 书（2020）湘03行终62号上诉人（原审被告）湘潭市自然资源和规划局（原湘潭市国土资源局），住所地湘潭市雨湖区北二环中路6号。法定代表人王峰，该局局长。委托代理人肖岚，湘潭市自然资源和规划局工作人员。委托代理人王继文，湖南金州（湘潭）律师事务所律师。上诉人（原审第三人）林莉琴，女，1951年6月26日出生，汉族，福建省福州市人，退休人员，住福建省福州市鼓楼区。委托代理人龙思宇，湖南湘剑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）卢玉龙，男，1972年1月20日出生，汉族，湖南省湘潭市人，住湘潭市雨湖区。委托代理人李丹丹，湖南芙蓉（湘潭）律师事务所律师。委托代理人彭可欣，湖南芙蓉（湘潭）律师事务所实习律师。原审第三人湘潭市东旺房地产开发有限公司，住所地湘潭市工商局10栋101号-左。法定代表人张国辉，该公司经理。原告卢玉龙诉被告湘潭市自然资源和规划局（原湘潭市国土资源局）、第三人林莉琴撤销行政登记一案，湖南省湘潭市雨湖区人民法院于2018年9月13日作出（2018）湘0302行初31号行政判决，卢玉龙不服，上诉至本院，本院于2019年3月13日作出（2019）湘03行终4号行政裁定，裁定撤销原判，发回重审。经湖南省湘潭市雨湖区人民法院重审，该院于2019年11月20日作出（2019）湘0302行初428号行政判决，湘潭市自然资源和规划局、林莉琴不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。一审判决认定，原告卢玉龙系金鹰彩印厂开办人，因第三人湘潭市东旺房地产开发有限公司拖欠原告金鹰彩印厂货款，经双方协商，由第三人东旺公司提供一套住房折抵所欠原告货款。2007年5月12日，原告卢玉龙与第三人东旺公司签订了《商品房买卖合同》，约定由卢玉龙购买东旺公司开发的开心A阁6层060103号房屋，合同价格为108306元，该合同加盖了东旺公司印章及法人陈明春的私章。合同签订后，东旺公司向梦泽园代理公司（帝景国际当时的销售策划部门）发出了东销字（20号文）通知：开心阁A区603已抵给金鹰彩印厂，请做好销控。由东旺公司的副总经理林新泰在通知的下面签署了自己的名字。2011年，东旺公司将房屋交付给了原告卢玉龙，随后，原告卢玉龙对房屋进行了装修并入住。事后，原告将该房屋出租，但该房屋的产权登记权利人一直为东旺公司，原告也一直未办理不动产转移登记申请。2014年11月4日，东旺公司与第三人林莉琴签订《商品房买卖合同》，约定由林莉琴购买东旺公司开发的开心Ａ阁6层060103号房屋并办理电子备案。2015年1月29日，东旺公司与第三人林莉琴共同向原房屋登记部门申请办理房屋所有权转移登记，并提交了东旺公司工商登记信息、第三人的身份证、委托书、《商品房买卖合同》、税收、物业专项维修基金缴款凭证、房产测绘队出具的房屋分布平面图等相关资料。2015年8月3日，原房屋登记部门依法受理并经审查申请人提供的上述资料后，遂办理房屋转移登记手续，并为第三人林莉琴办理了潭房权证岳塘区字第××号房屋所有权证。2017年11月左右，租客打电话给原告，说房屋锁让别人换了，原告遂到现场查看，随后报警，经查：房锁是被第三人林莉琴私换。2018年1月26日，第三人林莉琴以排除妨碍为由向岳塘区人民法院提起民事诉讼。原告在查阅第三人林莉琴在该案中提供的证据材料后得知被告于2015年8月3日为第三人林莉琴办理了潭房权证岳塘区字第××号房产权证。原告认为：由于上述该房屋一直系原告占有、使用、控制，但原告从不知悉该房屋经过测绘，故测绘图是虚假的。据此，原告根据《房屋测绘管理办法》第六条之规定，以被告在未审核测绘图真实性的情况下，依虚假的测绘图为第三人办理房产权证有悖事实、违反法定程序为由，遂诉至法院。另查明：原湘潭市房产登记机关为湘潭市房产管理局，后因政府机构改革，湘潭市房产登记职能由被告行使。在本案审理过程中，该院要求林莉琴本人到庭接受询问并提交购买涉案房屋的收款收据或发票，但林莉琴本人没有到庭。一审判决认为，本案的焦点一是被告的房产登记行为是否合法以及是否应予以撤销的问题。从本案事实来看，第三人林莉琴与原产权登记权利人东旺公司于2015年1月29日共同向原房屋登记部门（湘潭市房产管理局）申请办理060103号房屋所有权转移登记，并提交了东旺公司工商登记信息、第三人的身份证、《商品房买卖合同》、税收、物业专项维修基金缴款凭证、房产测绘队出具的房屋分布平面图等相关资料，虽然不动产登记机关不存在对《商品房买卖合同》作实体审查，但应依登记程序依法办理。1、根据《不动产登记暂行条例》第十四条“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请”及第十六条“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料”之规定，被告应当对双方申请人的身份的真实性予以审查，在本案原告要求对林莉琴办理转移登记的相关签名进行笔迹鉴定时，林莉琴向本庭陈述其本人没有到场办理房屋转移登记手续而是委托他人办理的，被告未向本院提供证据证实其在房屋登记行政程序中收到林莉琴的委托授权材料，登记资料中无林莉琴的委托代理人的身份证明、授权委托书；2、在房屋所有权转移登记申请书询问人处及领证人处有“肖希华”字样签名，同样在整个登记资料中并无肖希华的相关身份证明资料；3，根据被告提交的资料显示，第三人“林莉琴”于2015年1月29日出具委托，对房屋进行产权查验、验证及房屋测绘，被告于2015年3月2日发出了相关收费通知单，但其提交的是2011年3月17日的《房产测绘报告》等及2014年12月16日的湘潭市房屋分丘图、房屋分户平面图，并未实质进行查验、测绘。4、根据《不动产登记暂行条例》第二十条“不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外”之规定，第三人于2015年1月29日提出房屋所有权转移登记申请，被告于2015年3月2日受理，于2015年8月3日办结，程序违法。显然被告没有尽到合理的审核义务，且违反了先受理、后调查审核的基本行政程序，存在其他登记具体行政行为违法情形。综上，因第三人东旺公司隐瞒涉案房屋已转让给原告卢玉龙的事实，欺骗被告为第三人林莉琴办理产权转移手续，房屋产权转移登记的基础事实存在重大争议和瑕疵，被告没有尽到合理的审查义务，违反了先受理、后调查审核的基本行政程序，未依法查验、测绘存在其他登记具体行政行为的违法情形，严重损害了卢玉龙的合法权益，被告向第三人林莉琴颁发的潭房权证岳塘区字第××号房屋所有权证依法应予撤销。焦点二、关于原告的起诉是否超过法定起诉期限。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第一款“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出”规定，从本案事实来看，2017年11月左右，原告与第三人林莉琴对涉案房屋发生争议。2018年1月26日，原告才得知被告于2015年8月3日为第三人林莉琴办理了潭房权证岳塘区字第××号房产权证。故原告提起行政诉讼没有超过法定起诉期限。综上所述，原告要求撤销被告向第三人林莉琴颁发的潭房权证岳塘区字第××号房屋所有权证的诉讼请求，有相应的事实依据和法律依据，法院予以支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第㈠、㈢、㈥项，《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第九条，《中华人民共和国物权法》第十一条、第十二条，《不动产登记暂行条例》（2014年）第十四条第一款、第十五条、第十六条、第二十条之规定，判决撤销被告湘潭市自然资源和规划局向第三人林莉琴颁发的潭房权证岳塘区字第××号房屋所有权证。案件受理费50元，由被告湘潭市自然资源和规划局负担。一审判决宣告后，湘潭市自然资源和规划局及林莉琴均不服该判决，向本院提起上诉。湘潭市自然资源和规划局上诉称，原房屋登记部门为林莉琴颁发房屋产权证书的行为符合法律规定，一审法院判决认定事实不清。1.一审判决认定原房屋登记部门未尽到合理的审核义务，林莉琴无授权资料缺乏事实和法律依据；2.一审判决认定湘潭市房地产测绘队出具的《房产测绘报告》等及2014年12月16日的湘潭市房屋分丘图、房屋分户平面图，并未实质进行查验、测绘，缺乏事实和法律依据；3.一审判决认定原房屋登记部门登记行为存在其他程序具体行政行为违法情形，事实认定不清，法律依据不充分；4.原房屋登记部门为林莉琴颁发房屋产权证书的行为未侵犯被上诉人的合法权益。综上，请求二审法院依法改判或者发回重审。林莉琴上诉称，1.一审判决认定本案被上诉人卢玉龙提起行政诉讼没有超过法定起诉期限系适用法律错误；2.一审判决认定在整个登记资料中并无肖希华的相关身份证明资料属于程序违法系适用法律错误；3.一审判决认定湘潭市自然资源和规划局超过期限办结登记业务故程序明显违法系适用法律错误。请求二审法院撤销原判决，驳回被上诉人的一审诉讼请求。被上诉人卢玉龙答辩称，一、本案未超过法定起诉期限。被上诉人是因租客电话通知房屋被换锁才知道此事，在后续的应诉过程中（2018年1月26日）才发现涉案房屋被他人登记。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第46条的规定，未超过法定起诉期限。二、一审认定的肖希华无授权事实清楚，在此不作过多论述，被上诉人只强调一个事实，本案涉及的办证过程中，没有任何证据证实了上诉人林莉琴向原房屋登记部门提交了本人书写的或委托他人书写的不动产登记申请。请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判决。原审第三人湘潭市东旺房地产开发有限公司经本院合法传票传唤，未到庭接受质询，也未向本院提交书面陈述意见。经本院二审审理查明，卢玉龙系金鹰彩印厂开办人，因湘潭东旺房产公司拖欠金鹰彩印厂货款，经双方协商，由湘潭东旺房产公司提供一套商品房折抵所欠卢玉龙货款。2007年5月12日，卢玉龙与湘潭东旺房产公司签订了《商品房买卖合同》，约定由卢玉龙购买湘潭东旺房产公司开发的帝景国际开心阁A区6层060103号房屋，合同价款为108306元，该合同加盖了湘潭东旺房产公司印章及法定代表人陈明春的私章。合同签订后，湘潭东旺房产公司向梦泽园代理公司（帝景国际当时的销售策划部门）发出东销字（20号文）通知，通知内容为：“开心阁A区603已抵给金鹰彩印厂，请做好销控”。2011年，湘潭东旺房产公司将房屋交付给了卢玉龙，之后，卢玉龙对房屋进行了装修，自住或出租占有使用至今，但卢玉龙一直未向房屋产权登记部门申请办理房屋产权转移登记。2014年11月4日，湘潭东旺房产公司与林莉琴签订《商品房买卖合同》，约定由林莉琴购买湘潭东旺房产公司开发的帝景国际开心阁Ａ区9单元060103号房屋（经湘潭市房地产测绘队出具的房屋分布平面图，该房屋平面图所标注的房屋户号为6906，与房屋网上备案户号开心阁Ａ区060103相互对应），并办理了电子备案登记。2015年8月3日，原房屋登记部门为林莉琴办理了潭房权证岳塘区字第××号房屋所有权证。2017年11月，卢玉龙经租客反映，涉案房屋门锁被人为更换，报警后得知房锁是被林莉琴私换。2018年1月26日，林莉琴以排除妨碍为由向湖南省湘潭市岳塘区人民法院提起民事诉讼。卢玉龙在该案中查阅林莉琴提供的证据材料中得知上诉人湘潭市自然资源和规划局于2015年8月3日为林莉琴办理了涉案房产权证。遂诉至法院，请求撤销湘潭市自然资源和规划局（原湘潭市国土资源局）向林莉琴颁发的潭房权证岳塘区字第××号房屋所有权证。另查明，上诉人湘潭市自然资源和规划局向本院提交的涉案房屋转移登记申请资料中，包含房屋所有权转移登记申请书、纳税申报登记表、收费通知书、税收缴款书、林莉琴身份证复印件、备案合同、电子询问表、物业专项维修资金专用收据、测绘成果、湘潭东旺房产公司企业工商登记信息资料、房屋登记审批书等。在房屋所有权转移登记申请书询问人一栏中有“肖希华”签字字样，在房屋登记审批书的领证人一栏中亦有“肖希华”签字字样。再查明，原湘潭市房产登记机关为湘潭市房产管理局，后因政府机构改革，湘潭市房产登记职能由原湘潭市国土资源局行使。2019年3月，因湘潭市机构改革，湘潭市国土资源局与湘潭市城乡规划局等部门行政职能整合，新组建为湘潭市自然资源和规划局。在本案庭询后，经本院多次传唤，上诉人林莉琴到庭接受询问，要求其就办理涉案房屋产权转移登记情况进行说明。林莉琴陈述称，对于办理涉案房屋产权转移登记，其一直在福建，未亲自到原房屋登记部门现场办理涉案房屋产权转移登记手续，而是委托其父亲代为办理，而其父亲又转交给了肖希华办理，但均未出具书面授权委托手续。对于房屋所有权转移登记申请书、湖南省契税纳税申报表、商品房买卖合同、电子询问表中的本人签字，认可其真实性，但因时间久远，对签字过程的记忆比较模糊，可能是由其父亲代签或者邮寄到福建由其本人签字。本院认为，《不动产登记暂行条例》第十四条规定，因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。第十六条规定，“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料”。第十七条规定，“不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别按照下列情况办理：……（三）申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容；……不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理。”第二十条规定：“不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。”本案中，根据上诉人林莉琴本人的陈述，其未到原房屋登记部门办理涉案房屋产权转移登记手续，虽述称委托其父亲代办，其父亲再转委托给肖希华办理，但其并未向原房屋登记部门提交过授权其父亲代办的授权委托书和授权肖希华代办的授权委托书，上诉人湘潭市自然资源和规划局亦未提供证据证实其在房屋转移登记行政程序中收到林莉琴签字或盖章的授权委托材料，登记资料中除林莉琴的身份证复印件外，无委托代理人的身份证明及授权委托书。故无法证实涉案房屋转移登记申请系由上诉人林莉琴及原审第三人湘潭东旺房产公司共同申请，上诉人湘潭市自然资源和规划局对申请材料未尽应尽审查义务，违反《不动产登记暂行条例》第十四条及第十六条的规定，程序违法。另外，从上诉人湘潭市自然资源和规划局提交的相关证据来看，房屋所有权转移登记申请日期是2015年1月29日，受理日期是2015年3月2日，登记手续办结日期是2015年8月3日，超过了《不动产登记暂行条例》第二十条规定的30个工作日，且无一次性补正材料告知手续，程序亦构成违法。综上，上诉人湘潭市自然资源和规划局在上诉人林莉琴未到原房屋登记部门现场，亦未提交委托其父亲或肖希华办理的委托书及受托人身份证明的情况下，为上诉人林莉琴办理产权转移登记手续，在办理过程中未尽合理审查义务并严重超期。而房屋产权转移登记的基础事实存在重大争议，且产权转移登记程序严重违法，实质上损害了被上诉人卢玉龙的合法权益。故上诉人湘潭市自然资源和规划局（原湘潭市国土资源局）于2015年8月3日向林莉琴颁发的潭房权证岳塘区字第××号房屋所有权证，依法应当予以撤销。一审判决处理结果正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由上诉人湘潭市自然资源和规划局、林莉琴各负担50元。本判决为终审判决。审 判 长  何 翔审 判 员  秦泽湘审 判 员  康 婷二〇二〇年六月三十日代理书记员  刘宇瑶附：本案适用的法律条文《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；……