内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2020）内04民终380号上诉人（原审原告）：王庆军，男，1970年2月4日出生，汉族，市民，住内蒙古自治区赤峰市元宝山区平庄城区街道办事处星海小区2栋661号。被上诉人（原审被告）：赤峰华安房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区赤峰市红山区五中街路南。法定代表人：王宏宇，总经理。委托诉讼代理人：潘晓，内蒙古松洲律师事务所律师。上诉人王庆军因与被上诉人赤峰华安房地产开发有限责任公司（以下简称华安公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区赤峰市元宝山区人民法院作出的(2019)内0403民初4190号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。上诉人王庆军上诉请求：1、请求二审法院撤销一审判决，判令被上诉人支付上诉人逾期交付商品房利息41991.30元及违约金1306.58元，合计43297.88元。2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审判决认定事实错误。首先，原审法院认定2015年12月9日为房屋交付之日是错误的。根据《建筑法》第六十一条：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件，建筑工程竣工验收合格后，方可交付；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”、《建设工程质量管理条例》第十六条：“建设单位收到建设工程竣工验收报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收……建设工程经验收方可交付使用”、《城市房地产管理法》第27条：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”之规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后方可交付。华安公司于2016年11月16日才取得建设工程竣工验收证明书，所以2015年12月9日涉案房屋尚未符合交付房屋条件，不应认定该日为交房日期。实际上，该房屋在竣工验收后，仍未通水通电，无法进行装修入住，至2017年底才达到交付、入住条件。其次，原审法院认定签订业主装潢协议即为房屋交付是错误的。装潢协议并非入住协议更非交房协议，且协议书中明确写明“尚不具备竣工验收条件”，另签订装潢协议的行为不能证明该房屋已具备交房条件，也不能证明业主已经实际入住该房屋。再次，在对同一被上诉人、同一小区、基本事实与本案相近的(2018)内04民终5769号一案中，赤峰市中级人民法院判决驳回了华安公司的上诉。该判决并未支持装潢协议签订时间即为交房时间的主张，所以本案原审法院将逾期交付房屋的利息及违约金计算的截止时间认定为2015年12月8日是错误的。综上，原审法院将2015年12月9日签订装潢协议之日认定为房屋交付之日缺乏事实和法律依据。依据上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同第三条“甲方于2015年10月31日前将房屋交付甲方使用”、第五条“除遇不可抗力外，甲方如未按照本合同第三条约定日期交房，逾期60日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超出上述约定期限的，乙方有权按照下列第1种约定，追究甲方责任：1、合同继续履行，甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之零点零五向乙方支付违约金”的约定，被上诉人应向上诉人支付逾期交付商品房利息41991.30元及违约金1306.58元，合计43297.88元。故请求撤销内蒙古自治区赤峰市元宝山区人民法院(2019)内0403民初4190号民事判决，判令被上诉人支付上诉人逾期交付商品房利息41991.30元及违约金1306.58元，合计43297.88元；本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人华安公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应该予以维持。涉案房屋于2015年12月9日交付给上诉人占有使用，依据赤峰中院（2019）内04民再19号判决书可知，涉案房屋交付时虽未取得竣工验收的文件，但不影响房屋的实际交付。上诉人王庆军的上诉请求不能成立。王庆军向一审法院起诉请求：1、请求判令华安公司支付王庆军逾期交付商品房利息41991.30元及违约金1306.58元，合计43297.88元。2、请求判令华安公司承担本案诉讼费用。一审判决查明，王庆军与华安公司2015年10月13日签订了商品房买卖合同，王庆军购买了华安公司开发的平庄博世园小区B3#住宅楼-6-6021号楼房一处，房屋总价323010元。合同第三条约定，“甲方于2015年10月31日前，将房屋交付乙方使用”。合同第五条约定，“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交房，逾期在60日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方有权按照下列第1种约定，追究甲方违约责任：1、合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之零点零五向乙方支付违约金”。2015年10月13日王庆军付清全部房款，2015年12月9日领取房屋钥匙。现涉案房屋已经于2016年11月16日完成独栋竣工验收，房屋所在小区已完成综合验收，王庆军已经办理房屋产权证。一审法院认为，王庆军与华安公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，故合法有效。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。王庆军、华安公司在商品房买卖合同中约定了交房时间、交付方式、逾期交付应承担的违约金及利息。王庆军已经按约定履行了交清购房款的合同义务，华安公司应按约定交房，逾期交房应按约定给付利息。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定，“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”上述法律明确规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后方可交付使用。对双方争议的交房时间问题，王庆军称其于2017年末才实际使用房屋，华安公司认为王庆军占有使用房屋的实际时间为签订业主装潢协议的时间即2015年12月9日。涉案房屋竣工后相关部门验收的时间为2016年11月16日，此前王庆军已经领取该房屋钥匙，实际占有该房屋。华安公司将商品房交付王庆军已经成为客观事实，该商品房交付的客观要件已经具备。但是，经过竣工验收，是商品房交付使用的法律要件，取得竣工验收的批准文件或者备案文件，是商品房交付使用的形式要件，还有其他的约定要件，如商品房交接书面通知书、住宅质量保证书、住宅使用说明书等，华安公司仍然欠缺或者不能证实向王庆军提供。华安公司的交付属于瑕疵交付，仍应承担相应的违约责任。商品房瑕疵交付不同于交付不能，瑕疵交付的交付方可以通过承担瑕疵担保责任，弥补瑕疵。华安公司事后取得竣工验收文件，证明商品房项目竣工合格，只是房屋竣工验收证明文件的形式要件滞后的问题，对买卖房屋的交付不产生实质影响。买受人在竣工后接受房屋占有，应视为出卖人交付房屋成立。故应以王庆军实际占有房屋的时间认定为华安公司交付房屋的时间为宜。对于王庆军交付房款的时间因华安公司不能提交证据证实王庆军交款时间为华安公司出具发票的时间，故法院结合合同中的第四条认定王庆军交款时间为合同中确定的日期，即2015年10月13日。依据合同约定，对于王庆军主张的华安公司应支付其逾期交房利息损失的时间应为2015年11月1日起至2015年12月8日止，按合同约定予以赔偿。对于王庆军主张的违约金，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金……，”因双方在合同中已有明确约定，故对王庆军要求华安公司给付违约金的请求法院予以支持。根据双方合同约定，违约金支付时间应自2015年11月1日起计算至2015年12月8日止。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，一审法院判决：一、赤峰华安房地产开发有限责任公司于本判决生效后七日内向王庆军支付逾期交房利息（自2015年11月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算本金323010元的利息，至2015年12月8日止）。二、赤峰华安房地产开发有限责任公司于本判决生效后七日内向王庆军支付逾期交房违约金60元（自2015年11月1日起按每日万分之零点零五计算本金323010元的违约金，至2015年12月8日止）。二审期间，上诉人王庆军为证实其主张成立，提交闫玉波出具的证人证言一份，证明华安公司于2015年12月9日下午把装修钥匙收回。被上诉人华安公司质证称，该证据不符合证人证言的形式要件，其内容也是不真实的，证人闫玉波并非被上诉人的工作人员，对证人身份有异议。本院认为，证人应出庭接受质询，因被上诉人对该证据的真实性不予认可，本院对该证据不予采信。上诉人提交（2018）内04民终5764号、5765号、5768、5769号民事判决书证明这四个案件认定2016年11月16日为房屋交付时间，一审认定2015年12月9日房屋交付是错误的。被上诉人称该四份判决已提起民事再审，且与本案并不相同，装潢协议书没有原件。本院认为，因本案与此四个案件证据情况不同，本院对其关联性不予采信。本院经审理查明的其他事实与原审认定的事实一致，二审直接予以确认。本院认为，本案的争议焦点是涉案房屋的交付时间应如何认定。王庆军上诉称其于2017年末才实际使用房屋，涉案房屋的交付时间应以竣工后相关部门的验收时间即2016年11月16日为准。华安公司辩称，王庆军占有使用房屋的实际时间为签订业主装潢协议的时间即2015年12月9日，在竣工验收前王庆军已经领取了涉案房屋的钥匙并实际占有该房屋。对此本院认为，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”之规定，涉案房屋在竣工后相关部门验收前，王庆军与华安公司签订业主装潢协议，领取该房屋钥匙，实际占有该商品房交付的客观要件已经具备。取得竣工验收的批准文件或备案文件，是商品房交付使用的行政监管措施。华安公司事后已取得竣工验收文件，证明商品房项目合格，对王庆军占有使用涉案房屋并未产生实质影响。王庆军在2015年12月9日接受房屋占有，应视为华安公司已经交付房屋。上诉人王庆军的上诉理由不能成立。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费882元，由王庆军承担。本判决为终审判决。审判长 田丽丽审判员 韩尚达审判员 邓宏涛 {文书日期}书记员 刘 月