江西省宜春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣09民终599号上诉人（原审被告）：周欢，女，汉族，1987年10月13日出生，樟树人，住江西省樟树市。委托诉讼代理人：王洪平，江西药都律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张新平，男，汉族，1975年3月10日出生，樟树人，住江西省樟树市。被上诉人（原审被告）：符青华，女，汉族，1976年2月27日出生，樟树人，住江西省樟树市。被上诉人（原审被告）：张某某，男，汉族，2002年3月30日出生，樟树人，住江西省樟树市。被上诉人（原审被告）：樟树市我爱我家房产置换有限公司，住所地：江西省樟树市五洲花园D9号门面，统一社会信用代码：91360982690989433P。法定代表人：卢赟，该公司总经理。上诉人周欢与被上诉人张新平、符青华、张某某、樟树市我爱我家房产置换有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省靖安县人民法院（2019）赣0925民初692号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周欢的上诉请求：1、请求依法撤销一审判决，改判撤销或者解除上诉人与被上诉人于2019年7月2日签订的《房产买卖合同》及《房产买卖双方补充协议》；2.要求四被上诉人共同返还购房定金及购房首付款合计18万元整；3.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。周欢的一审诉讼请求：1、依法撤销或者解除我方与四原审被告于2019年7月2日签订的《房产买卖合同》及《房产买卖双方补充协议》；2.要求原审被告共同返还我方购房定金、保证金及购房首付款共计18万元整；3.本案的诉讼费由四原审被告承担。张新平、符青华、张某某二审答辩称：上诉人提起的诉讼没有理由，购房合同是有效的，上诉人其实是有钱的，只是因为房价降了就不买了。原审认定事实清楚，证据充分，希望二审法院驳回上诉，维持原判。樟树市我爱我家房产置换有限公司二审答辩称：原审认定事实清楚，证据充分，对上诉人的上诉请求应予以驳回。原审法院查明：2019年7月，周欢具有买房意愿，向我爱我家公司寻找房源。我爱我家公司向周欢推荐位于樟树市房屋，该房屋的所有权人为张新平、符青华。2019年7月2日，周欢同意购买上述房屋，并与张新平、符青华、张某某签订《房产买卖合同》及《房产买卖双方补充协议》，约定：1.张新平、符青华、张某某将其所有的位于樟树市房屋【房产证樟房字第××号、赣国用（2009）第2383号】，以价格1020000元出售给周欢；2.周欢在合同签订后，向张新平、符青华、张某某交纳购房定金30000元；3.周欢在2019年7月30日之前支付首付款420000元至张新平、符青华、张某某，剩余房款由银行根据周欢的申请直接转至张新平、符青华、张某某账户；4.若周欢申请银行贷款或者公积金贷款，请自行确认是否有贷款资格。贷款额度以银行、公积金中心最终核准为准，不足部分须在审批结果出来后十日内补足给卖方，放款时间及利率以银行、公积金实际放款为准。原审原、被告五方均在两份合同中签字、捺印、盖章。合同签订当日，周欢向张新平、符青华、张某某支付购房定金30000元。同年7月8日，周欢再次向张新平、符青华、张某某支付购房款150000元。现因周欢向银行申请房屋按揭贷款时，银行告知其已有一套房屋按揭贷款，无法办理第二套房屋贷款，起诉至法院，要求解除合同，并要求原审被告方返还已支付购房定金及首付款。另查明，张新平与符青华系夫妻关系，张某某系张新平、符青华的婚生儿子。以上事实，有周欢提供的房屋买卖合同、房产买卖双方补充协议、收条、微信聊天记录，及双方当事人庭审陈述等证据证实。原审认为：周欢与张新平、符青华、张某某、我爱我家公司签订的《房产买卖合同》及《房产买卖双方补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应当按照合同履行各自义务。买房支付房款是购房人应尽的义务，周欢无法办理房屋按揭贷款，无法支付剩余房款，购房人作为义务承担方，不享有当然合同解除权。根据双方签订的《房产买卖双方补充协议》第三条约定，“若买方申请银行贷款或者公积金贷款，请自行确认是否有贷款资格。贷款额度以银行、公积金中心最终核准为准，不足部分须在审批结果出来后十日内补足给卖方，放款时间及利率以银行、公积金实际放款为准”，可见合同双方签订时已经预见到可能发生无法取得银行按揭贷款的情况，并且约定了替代性付款方式。因此，现周欢无法取得银行贷款并非导致合同目的无法实现之不可预见的障碍。周欢称，其曾告知我爱我家公司的置业顾问肖君红其已经有一套房屋贷款，但周欢未提供证据予以证实，故原审法院对诉称不予采信。综上所述，原审法院对周欢的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决：驳回周欢的全部诉讼请求。案件受理费3900元（周欢已预交），减半收取1950元，由周欢负担。上诉人周欢、被上诉人张新平、符青华、张某某、樟树市我爱我家房产置换有限公司在二审中均未提交新证据。本院经审理查明的事实和证据，与原审判决认定的事实、证据一致。本院认为，本案的争议焦点：本案中的《房产买卖合同》是否应当解除,被上诉人是否应当返还18万元。关于上诉人周欢提出本案中的《房产买卖合同》及《房产买卖双方补充协议》应当撤销或者解除，被上诉人应共同返还其购房定金及购房首付款合计18万元整的上诉意见，经查，本案中的《房产买卖合同》及《房产买卖双方补充协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应依约严格履行。现因上诉人周欢无法取得银行按揭贷款，且其称无继续履行合同的经济能力，并拒绝使用其他替代性的付款方式继续履行合同，构成违约，导致了该合同已无法继续履行，鉴于二审庭审中上诉人周欢当庭表示愿意承担因违约造成的损失，只求解除合同，被上诉人张新平方当庭表示房子只要求达到交易价格，并不强求卖给上诉人周欢的意思表示，本院对上诉人周欢提出的要求解除本案的《房产买卖合同》及《房产买卖双方补充协议》的上诉意见，予以采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，根据原审法院查明的事实，由于上诉人周欢违约，是导致双方订立的房屋买卖合同目的不能实现的直接原因，因此，上诉人周欢应赔偿被上诉人张新平、符青华、张某某因合同解除所致损失并承担违约责任。该合同解除后，根据此前双方签订的《房产买卖合同》，被上诉人张新平、符青华、张某某应当没收定金3万元，并将首付款15万元返还给上诉人周欢。现被上诉人张新平、符青华、张某某因本案合同的解除而造成的实际损失目前无法计算，本院酌情给予返还的宽限期一年，以便房屋的再次交易，被上诉人张新平如另有损失，可另行向法院起诉主张权利。综上所述，原审判决事实清楚，适用法律和处理不当，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销江西省靖安县人民法院（2019）赣0925民初692号民事判决；二、解除周欢和张新平、符青华、张某某于2019年7月2日签署的《房屋买卖合同》和《房产买卖双方补充协议》；三、张新平、符青华、张某某于2021年6月30日前返还周欢首付款15万元；四、驳回周欢的其他诉讼请求。一审案件受理费1950元，二审案件受理费3900元，合计5850元，由上诉人周欢负担。本判决为终审判决。审判长  施学珍审判员  丁圣翔审判员  黄 鑫二〇二〇年六月三十日书记员  邓艺诚