文书内容湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘03民终478号上诉人（原审被告）：湘潭康美医院，住所地湘潭市雨湖区韶山西路9号。投资人：周启明，该院院长。委托诉讼代理人：罗桃荣，湖南勤人坡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：唐文义，男，1964年12月4日出生，汉族，住湖南省湘潭县。被上诉人（原审原告）：罗正林，男，1949年2月4日出生，汉族，住湖南省湘潭市雨湖区。委托诉讼代理人：潘湘涛，湖南绥之律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：唐文兵，男，1965年9月7日出生，汉族，住湖南省湘潭县。原审被告：周金洪，男，1963年6月10日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。上诉人湘潭康美医院因与被上诉人唐文义、罗正林、唐文兵、原审被告周金洪房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市雨湖区人民法院作出的（2018）湘0302民初3735号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查、询问当事人，决定不开庭审理。本案现已审理终结。上诉人湘潭康美医院上诉请求：一、撤销（2018）湘0302民初3735号民事判决第二、三、四项，依法改判上诉人不承担超额计算的房屋租金319160元，不承担违约金及2019年2月1日以后的房租；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人已停止营业，且租赁房屋内的设施设备已被原审法院查封，不在上诉人的控制范围，一审判决上诉人腾房已失去事实基础，上诉人因此无需再承担2019年2月1日之后的房租。二、上诉人与被上诉人自2016年11月1日后未续签租房合同，没有对房租标准、租期及违约责任进行约定。上诉人实际按照原合同约定房租的70%向被上诉人支付房租。一审判决超额计算了30%的房租，且判令上诉人承担违约金缺乏事实依据。被上诉人唐文义答辩称，湘潭康美医院欠缴租赁费，且拒绝腾房是事实，请求二审法院维持一审判决。被上诉人罗正林答辩称，一、关于法院查封的问题，一审法院采取的是活查封，不影响上诉人继续使用，截至原审法院作出一审判决之日，上诉人都在正常使用房屋，上诉人所谓房屋失去控制的理由是不能成立的。二、虽然双方当事人在后期没有签订书面的租赁合同，但双方都是按原来的租赁合同继续履行，上诉人所谓按70%交租的意见没有事实依据，也与原来的租赁合同相冲突。三、关于违约金的问题，同意一审判决。被上诉人唐文兵未作答辩。原审被告周金洪未作陈述。唐文义、罗正林向一审法院起诉请求：1.请求判令终止原、被告双方的租赁合同，被告返还原告房屋；2.请求判令被告支付原告唐文义租金613600元以及违约金243203元；并判令被告按合同约定的租金标准支付从2019年2月1日起至实际返还门面之日止的1/3的租金以及以欠付的租金为基数，按月息2分的标准支付从2019年2月1日起至实际支付租金之日止的1/3的违约金；3.请求判令被告支付原告罗正林租金613600元以及违约金243203元；并判令被告按合同约定的租金标准支付从2019年2月1日起至实际返还门面之日止的1/3的租金以及以欠付的租金为基数，按月息2分的标准支付从2019年2月1日起至实际支付租金之日止的1/3的违约金；4.请求判令本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2010年5月24日，原告唐文义、唐文兵及原告罗正林的儿子罗智果（甲方，出租方）与时为被告湘潭康美医院负责人的周金洪（乙方，承租方）签订一份《场地设施租赁服务合同》，合同主要内容有：乙方承租甲方所有的位于湘潭市（原广播电视局）第1栋（2-5层）、第2栋（2-6层），面积3500ｍ2（门面另计）；每月租金、折旧修缮费52500元；租赁保证金拾万元；租赁期限自2010年11月1日起至2016年10月31日止；租金按照先交费后使用的原则，每季度交付一次；乙方不得拒交、拖欠租金及其他费用（每拖延一天按欠交总额的5%一天向甲方支付滞纳金）。合同签订后，被告湘潭康美医院向三原告交纳了租赁押金100000元，三原告将该租赁房屋交付给被告湘潭康美医院使用。另外，被告还租赁了三原告所有的位于湘潭市门面，双方没有签订租赁合同，被告湘潭康美医院实际支付的租金为7800元／月。2013年11月13日，原告唐文兵作为出租方代表与被告湘潭康美医院签订一份《房屋门面租赁合同》，约定被告湘潭康美医院承租原告所有的位于湘潭市门面，约定每月租金20000元，房屋门面折旧修缮费卫生服务费6700元，租赁期限至2016年11月1日止，租赁保证金伍万元，租金及其他费用按租赁季度开始五天前收取；乙方不得拒交、拖欠租金及其他费用（逾期一个月内，每日按应交租金额5%的标准支付违约金），如拖欠租金一个月以上的情况，甲方有权解除合同且保证金不予退还。合同签订后，被告湘潭康美医院依照合同约定向原告支付了合同租赁保证金50000元，三原告将租赁门面交付给被告湘潭康美医院经营使用。根据原告提供的租金收据显示，被告湘潭康美医院实际支付给原告的门面租金为25000元／月。2016年1月15日，原、被告就欠付租金进行对账后，被告湘潭康美医院出具承诺书，确认至2016年1月31日止共计欠三原告房租款1000000元，在此之后，被告湘潭康美医院陆续支付了租金共计2320000元，支付时间及金额分别是：2016年1月31日600000元，2016年4月1日100000元，2016年5月4日100000元，2016年6月27日100000元，2016年7月18日100000元，2016年11月11日125000元，2017年1月25日200000元，2017年3月28日220000元，2017年5月4日220000元，2017年6月2日220000元，2017年8月3日220000元，2018年2月13日115000元。此后，被告湘潭康美医院未再支付租金，原告唐文义、罗正林催要未果，故诉至本院。另查明，①原告唐文义、罗正林和唐文兵系位于湘潭市雨湖区韶山西路9号原广播电视局房屋的所有权人，三人原系按份共有，各占1／3的份额。2016年，原告唐文义、唐文兵、罗正林将位于湘潭市雨湖区房屋进行了分户，三原告分别办理房屋不动产权证。其中101003号、201003号、301003号、401003号、501003号房屋为原告唐文义所有，房屋面积共计767.84㎡。101002号、201002号、301002号、401002号、501002号房屋为原告罗正林所有，房屋面积共计767.73㎡。②在第二次开庭审理过程中，被告湘潭康美医院同意解除与原告的租赁合同关系。一审法院认为，一、原、被告签订的《场地设施租赁服务合同》、《房屋门面租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反相关法律、法规之规定，因此，原、被告之间的租赁关系成立。租赁合同到期后，被告湘潭康美医院继续使用租赁门面，原告同意且继续收取租金，双方并未续签书面合同，双方形成不定期租赁合同关系。原告唐文义、罗正林请求终止与被告的租赁合同，实际系要求解除双方的不定期租赁合同关系。虽房屋所有人原告唐文兵未主张解除合同，但原告唐文义、罗正林享有涉案房屋三分之二的产权，且本案涉案房屋系整体出租，被告湘潭康美医院通过对房屋整体使用产生相应收益，从而实现合同目的，原告唐文义、罗正林现要求解除合同，因此本案合同目的确已无法实现，在庭审中被告亦同意解除合同。故原审法院对原告唐文义、罗正林要求解除租赁合同及归还房屋的诉求予以支持。二、关于被告周金洪是否应承担支付租金义务的问题。被告周金洪虽以个人名义与原告签订《场地设施租赁服务合同》，但被告周金洪时任湘潭康美医院负责人，签订合同属于行使职务行为，且所租赁的场地实为开设医院所需要，并不是为其个人使用，此后也系被告湘潭康美医院实际使用租赁房屋并支付租金，原告亦知晓此事实，并未提出异议，因此对原告要求被告周金洪共同承担支付租金义务的诉求，原审法院不予支持。三、关于每月租金支付标准及被告应支付租金、违约金数额问题。（一）原告主张被告每月租金为87800元，并提交收款收据予以证明。从原告提交的证据可证明被告租赁的1、2号门面每月租金为7800元，第一栋（2-5层）、第二栋（2-6层）每月租金52500元，第3、4、5号门面实际每月支付的租金为25000元。原告主张的住宅费用800元/月，未能提交证据证明，原审法院对该部分租金不予支持。综上，被告每月应支付的租金为85300元/月。原告主张自2016年1月31日双方对账后，截止至2018年10月30日，被告应付租金4160800元，已付租金2320000元，欠付租金1840800元，应支付原告唐文义、罗正林各613600元。被告则辩称该2320000元是向原告唐文义、罗正林支付的租金，不包含向唐文兵支付的租金。原告唐文义、罗正林对此不予认可，认为该2320000元系支付给三原告的租金。从收款收据上记载的内容来看，被告缴纳的租金并未支付给特定对象，且被告系与三原告签订的是整体房屋出租合同，所租赁的房屋原系三原告按份共有，虽然2016年三原告办理了分户登记，但租赁物仍系整体出租，被告并未与三原告分别签订租赁合同，且被告未提交确实、充分的证据证明已向唐文兵另行支付了租金，也未证明该2320000元系单独支付给唐文义、罗正林的租金，因此，原审法院对被告的该抗辩意见不予支持。经查，被告于2016年1月31日出具承诺书，确认截至2016年1月31日止共计欠房租款1000000元，并对付款期限进行了承诺，原告对此予以认可。自2016年2月1日起至2019年1月31日止，按照每月租金85300元的标准，被告应支付租金3070800元（85300元×36个月），两项合计为4070800元。期间，被告已付租金2320000元，故截至2019年1月31日止,被告实际应支付的租金为1750800元（4070800元-2320000元）。（二）原告主张截止至2019年1月31日应支付违约金729609.2元。原、被告在租赁合同中约定了滞纳金、违约金为欠缴总额的每日5%，以上约定可视为双方对一方欠付租金应支付相应违约金的约定，但对违约金的数额约定过高，现原告主张要求被告按照年利率24%的标准支付，原审法院予以支持。为简化计算，同时考虑公平原则，原审法院酌情调整违约金按每月实欠租金计算。同时，原、被告仅在《场地设施租赁服务合同》、《房屋门面租赁合同》中约定逾期支付租金应承担违约金，故应以该两份租赁合同中约定的月租金即77500元为基数计算。另外，原、被告于2016年1月31日对原欠租金进行了结算，并约定了付款期限，但并未对迟延支付进行约定，因此，对于原告主张该部分欠付租金的违约金的请求，原审法院不予支持。经核算，被告湘潭康美医院应支付违约金共计420600元（详情见下表）。            月份              当月租金（元）              当月实付      租金（元）              当月2%违约金（元）              累计欠付      租金（元）              累计违约金（元）                  2016年2月              77500              0              0              77500              0                  2016年3月              77500              0              1550              155000              1550                  2016年4月              77500              0              3100              232500              4650                  2016年5月              77500              0              4650              310000              9300                  2016年6月              77500              0              6200              387500              15500                  月份              当月租金（元）              当月实付      租金（元）              当月2%违约金（元）              累计欠付      租金（元）              累计违约金（元）                  2016年7月              77500              0              7750              465000              23250                  2016年8月              77500              0              9300              542500              32550                  2016年9月              77500              0              10850              620000              43400                  2016年10月              77500              0              12400              697500              55800                  2016年11月              77500              125000              11450              650000              67250                  2016年12月              77500              0              13000              727500              80250                  2017年1月              77500              200000              10550              605000              90800                  2017年2月              77500              0              12100              682500              102900                  2017年3月              77500              220000              9250              540000              112150                  2017年4月              77500              0              10800              617500              122950                  2017年5月              77500              220000              7950              475000              130900                  2017年6月              77500              220000              5100              332500              136000                  2017年7月              77500              0              6650              410000              142650                  2017年8月              77500              220000              3800              267500              146450                  2017年9月              77500              0              5350              345000              151800                  2017年10月              77500              0              6900              422500              158700                  2017年11月              77500              0              8450              500000              167150                  2017年12月              77500              0              10000              577500              177150                  2018年1月              77500              0              11550              655000              188700                  2018年2月              77500              115000              10800              617500              199500                  月份              当月租金（元）              当月实付      租金（元）              当月2%违约金（元）              累计欠付      租金（元）              累计违约金（元）                  2018年3月              77500              0              12350              695000              211850                  2018年4月              77500              0              13900              772500              225750                  2018年5月              77500              0              15450              850000              241200                  2018年6月              77500              0              17000              927500              258200                  2018年7月              77500              0              18550              1005000              276750                  2018年8月              77500              0              20100              1082500              296850                  2018年9月              77500              0              21650              1160000              318500                  2018年10月              77500              0              23200              1237500              341700                  2018年11月              77500              0              24750              1315000              366450                  2018年12月              77500              0              26300              1392500              392750                  2019年1月              77500              0              27850              1470000              420600                  合计              2790000              1320000              420600              1470000              420600      2016年，原告三人对被租赁房屋进行了分户，分别确定了产权。原审法院根据原告提交的证据，对原告唐文义、罗正林主张每人分得1/3租金的诉求依法予以支持。因唐文兵系我院追加其为共同原告，且唐文兵未到庭参加诉讼，未主动主张其诉求，故原审法院依法确认、保留唐文兵享有1/3租金的权利。至于是否要求被告湘潭康美医院承担给付义务及违约责任，应由原告唐文兵另案主张，在本案中不予处理。被告湘潭康美医院已向原告依约缴纳150000元租赁保证金，现原告唐文义、罗正林与被告湘潭康美医院均同意解除租赁合同，因此该租赁保证金原告应予退还。虽然原、被告双方均未在本案提出主张，但为减少当事人诉累，原审法院在本案中一并处理。被告应支付的租金抵扣租赁保证金后，截止至2019年1月31日，被告应向原告唐文义、罗正林各支付租金533600元[（1750800元-150000元）÷3]，并支付违约金140200元（420600元÷3）。自2019年2月1日起的租金、违约金，应按原审法院前述确认的计算标准及方式，分别计算至被告腾空并退还租赁房屋之日、付清租金之日止。综上所述，原审法院对原告唐文义、罗正林的诉讼请求，部分支持。依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第七十四条规定，原审判决：一、解除原告唐文义、罗正林、唐文兵与被告湘潭康美医院之间的不定期租赁关系；二、被告湘潭康美医院于判决生效之日起十五日内腾空位于湘潭市门面，第1栋（2-5层）、第2栋（2-6层）］并将房屋退还给原告唐文义、罗正林、唐文兵；三、被告湘潭康美医院于判决生效之日起十日内向原告唐文义支付租金533600元、违约金140200元，共计673800元；被告湘潭康美医院自2019年2月1日起至实际返还房屋之日止按照每月租金28433元的标准向原告唐文义支付租金及以实际应支付的租金（需扣除1、2号门面的每月租金2600元）为基数，按年利率24%的标准自2019年2月1日起至实际给付租金之日止向原告唐文义支付违约金；四、被告湘潭康美医院于判决生效之日起十日内向原告罗正林支付租金533600元、违约金140200元，共计673800元；被告湘潭康美医院自2019年2月1日起至实际返还房屋之日止按照每月租金28433元的标准向原告罗正林支付租金及以实际应支付的租金（需扣除1、2号门面的每月租金2600元）为基数，按年利率24%的标准自2019年2月1日起至实际给付租金之日止向原告罗正林支付违约金；五、驳回原告唐文义、罗正林的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20220元，财产保全费5000元，合计25220元，由原告唐文义、罗正林负担3220元，被告湘潭康美医院负担22000元。本院二审期间，上诉人湘潭康美医院向本院提交如下证据：第一组证据，腾房公告，拟证明湖南省湘潭市雨湖区人民法院要求湘潭康美医院于2019年9月1日前腾房。第二组证据，湖南省湘潭市雨湖区人民法院腾房公告、湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2019）湘0302执329号执行裁定书、湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2019）湘0302执329号协助执行通知书、湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2019）湘0302执329号之一执行裁定书、成交确认书、湖南增值税普通发票、收房确认书、周双果身份证复印件、湖南省湘潭市雨湖区人民法院通知书、湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2019）湘0302执329号之二执行裁定书、送达回证，拟证明本案所涉房屋已在（2019）湘0302执329号案件中被湖南省湘潭市雨湖区人民法院依法拍卖，并于2019年11月1日交付给了购买人，自此本案被上诉人无权要求上诉人继续向其支付房租。第三组证据，湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2018）湘0302执保513号查封公告、湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2018）湘0302执保513号执行裁定书、康美医院医疗仪器设备清单、送达回证，拟证明湘潭康美医院所有设施设备因被上诉人申请财产保全，均已被湖南省湘潭市雨湖区人民法院查封，上诉人无权处分，因此不再负有腾房义务。被上诉人罗正林对上诉人湘潭康美医院提交的证据经质证后认为，第一组证据是真实的，但该腾房公告涉及的房屋只是湘潭康美医院租赁房屋的一部分，且上诉人应当举证证明其已经将该部分房屋腾出，单凭腾房公告不能免除上诉人应当交纳房租的义务。另外，对于其它房屋，上诉人仍然继续租赁，这一部分的租金应该计算至实际腾空房屋之日止。对第二组证据的真实性没有异议，对关联性、证明目的有异议。首先，另案所拍卖的房屋只是上诉人承租被上诉人的部分房屋，对于没有拍卖的房屋，上诉人仍然在继续使用，至今没有交付给被上诉人，上诉人应当继续交纳租金至房屋交房之日。其次，上诉人交付房屋时间不是2019年11月1日，而是2019年12月份。当时在各方当事人、买受人均在场的情况下，湖南省湘潭市雨湖区人民法院法官口头交代了房屋交割及本案财产保全财产的处理事项，对被拍卖的房产停付租金应从这一天开始。对第三组证据的真实性没有异议，对关联性、证明目的有异议。湖南省湘潭市雨湖区人民法院是活查封，没有影响上诉人使用，被上诉人在一审中申请对上诉人在房屋内的设施设备进行保全，设施设备的处理与否不影响上诉人的交房。被上诉人唐文义对上诉人湘潭康美医院提交的证据经质证后认为，第一组证据是真实的，但是腾房公告涉及的房屋只是本案上诉人租赁房屋的一部分，且上诉人至今未腾房。对于第二组、第三组证据，同意被上诉人罗正林的质证意见。本院依职权调取了如下证据：湘经典（2019）长司001206Ａ号房地产估价报告、湘潭市不动产登记中心档案查询资料、湘2019湘潭市不动产权第××号不动产权证。上诉人湘潭康美医院对上述证据经质证后认为，对上述证据的真实性没有异议，对关联性有异议，无法判断湘潭康美医院租赁房屋的具体状况，无法确定其中的2-6层为湘潭康美医院所承租，因为房产证号无法与租赁合同相对应。被上诉人唐文义、罗正林对上述证据经质证后认为，对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议。本院经审查认为，上诉人湘潭康美医院提交的第一组证据是客观实在的，本院予以确认。第二组证据是真实的，能够证明湘潭康美医院租赁被上诉人的一部分房屋已被湖南省湘潭市雨湖区人民法院依法拍卖，湘潭康美医院应付被上诉人的租金应予核减。第三组证据是真实的，但不能达到其证明目的。本院依职权调取的证据是客观实在的，能够证明：1、湖南省湘潭市雨湖区人民法院在（2019）湘0302执329号案件中拍卖的唐文兵、唐文义、罗正林名下的房产系本案2010年5月24日《场地设施租赁服务合同》中所涉湘潭市第2栋房产的1-6层，产权面积为1974㎡，其中湘潭康美医院租赁2-6层；2、湘潭市不动产登记中心于2019年12月11日将唐文兵、唐文义、罗正林名下的上述房产过户至买受人周双果名下。经本院二审审理查明，2019年5月24日，湖南省湘潭市雨湖区人民法院就申请执行人招商银行股份有限公司湘潭雨湖支行与被执行人唐文兵、黄绎桦、唐文义、刘运霞、罗正林、刘端秀金融借款合同纠纷执行一案，作出（2019）湘0302执329号执行裁定，裁定评估、拍卖被执行人唐文兵、唐文义、罗正林名下按份共有的位于雨湖区房屋（产权证号：20××84、20××83、20××82）。2019年6月27日，湖南经典房地产评估咨询有限公司出具湘经典（2019）长司001206Ａ号《房地产估价报告》，该评估报告中载明：估价对象位于湘潭市雨湖区，总层数为6层，估价对象所在层为1-6层，房屋所有权证号为潭房权证雨湖区字第××、20××84、20××82号，产权人为唐文义、唐文兵、罗正林，产权面积为1974㎡，其中一层分割出租给“万和电气”、“ｓｋｙｗｏｒｔｈ创维”、“兴佳电器行”、“华尔街厨电”四个店面，二层至六层出租给“康美医院”。2019年10月10日，湖南省湘潭市雨湖区人民法院通过淘宝网司法拍卖网络平台公开拍卖唐文义、唐文兵、罗正林名下按份共有的位于湘潭市雨湖区房屋（产权证号：20××84、20××83、20××82）。2019年10月22日，湖南省湘潭市雨湖区人民法院作出（2019）湘0302执329号之一执行裁定书，裁定雨湖区雨湖街道韶山西路9号房屋（产权证号：20××84、20××83、20××82）的房屋所有权、国有土地使用权及相应的其他权利归买受人周双果（身份证号码：4303041979××××××××）所有。2019年12月11日，湘潭市不动产登记中心将上述房产过户登记在周双果名下。另查明，唐文义、罗正林在本案中向湘潭市雨湖区人民法院提出财产保全的申请。2019年1月17日，湘潭市雨湖区人民法院作出（2018）湘0302执保513号查封公告，查封了湘潭康美医院所有医疗机器设备（在180万元范围内），查封期限自2019年1月17日起至2021年1月16日止。该查封公告载明：在上述期间内，未经原审法院同意，任何人不得或协助被申请人周金洪、湘潭康美医院对被查封的医疗机器设备买卖、抵押、典当、赠送等处分行为或设定权力负担，否则原审法院将依法追究其法律责任。再查明，2010年5月24日的《场地设施租赁服务合同》第三条关于租金部分还载明：折旧修缮费8元/㎡，租金7元/㎡，折合每月52500元。除上述事实外，一审判决认定的其余事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：一、案涉房屋内的设备被查封是否影响湘潭康美医院履行腾房义务，其应否向唐文义、唐文兵、罗正林支付2019年2月1日之后的租金；二、唐文义、唐文兵、罗正林应否按照案涉合同约定租金标准的70%向湘潭康美医院收取租金；三、原审法院判决湘潭康美医院向唐文义、唐文兵、罗正林支付违约金是否恰当。关于焦点一，本案中，因湘潭康美医院、唐文义、罗正林均同意解除双方之间的不定期租赁关系，湘潭康美医院应履行腾房义务。鉴于原审法院依照唐文义、罗正林的申请，对诉争房屋内的设备进行了查封，湘潭康美医院要履行腾房义务，搬离房屋内的设备，可在本案执行程序中向原审法院请求处理。上诉人提出“一审判决其腾房失去事实基础”的上诉意见，本院不予采纳。另外，根据湖南省湘潭市雨湖区人民法院于2019年1月17日向湘潭康美医院出具的查封公告，原审法院对湘潭康美医院的医疗机器设备进行查封，只是不允许湘潭康美医院处分被查封的医疗机器设备或设定权利负担，并不影响湘潭康美医院正常使用租赁的房屋及被查封的医疗机器设备。上诉人认为不应缴纳2019年2月1日之后的租金的上诉理由不成立，本院不予支持。关于焦点二，案涉《场地设施租赁服务合同》、《房屋门面租赁合同》就湘潭康美医院应付唐文义、唐文兵、罗正林的租金标准进行了明确约定。上诉人湘潭康美医院认为其在上述租赁合同实际履行过程中系按照合同约定租金标准的70%向唐文义、唐文兵、罗正林支付租金。但上诉人未提交证据对此予以证实，且被上诉人唐文义、罗正林不予认可。因此，上诉人提出“一审判决对其欠付的房租超额计算了30%”的上诉意见，无事实依据，本院不予采纳。关于焦点三，上诉人与被上诉人在案涉《场地设施租赁服务合同》、《房屋门面租赁合同》中约定滞纳金、违约金为以欠缴总额为基数，按照日5%的标准计算。以上约定可视为双方对一方欠付租金应支付违约金作出了约定。尽管上述两份租赁合同于2016年到期，但依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，原审法院判决湘潭康美医院对租赁上述租赁合同所涉房屋欠缴的租金支付违约金，具有法律及合同依据。上诉人认为其无需支付违约金的上诉理由不成立，本院亦不予支持。在本案审理过程中，湘潭康美医院租赁唐文义、唐文兵、罗正林的部分房屋的产权于2019年12月11日因司法拍卖转移至周双果名下。自2019年12月12日起，湘潭康美医院应向买受人周双果支付房屋租金。湖南经典房地产评估咨询有限公司出具的湘经典（2019）长司001206Ａ号《房地产估价报告》显示，被湖南省湘潭市雨湖区人民法院依法拍卖的唐文兵、唐文义、罗正林名下的房产位于湘潭市雨湖区，总层数为6层，估价对象所在层为1-6层，产权面积为1974㎡，其中湘潭康美医院租赁2-6层。由上可见，在湘潭康美医院租赁唐文义、唐文兵、罗正林名下的房屋中，因司法拍卖转移至买受人周双果名下的部分即本案2010年5月24日《场地设施租赁服务合同》所涉位于湘潭市雨湖区的房屋，面积为1974㎡／6层×5层＝1645㎡。因此，自2019年12月12日起，湘潭康美医院应将其因租赁唐文义、唐文兵、罗正林名下位于湘潭市雨湖区、面积为1645㎡的房屋产生的租金支付给周双果，对于湘潭康美医院因租赁唐文义、唐文兵、罗正林名下的案涉其余房屋产生的租金，湘潭康美医院应继续支付给唐文义、唐文兵、罗正林。本案中，双方当事人在本案2010年5月24日《场地设施租赁服务合同》中已约定租金标准为15元／㎡／月，故自2019年12月12日起，湘潭康美医院每月须向唐文义、唐文兵、罗正林支付的租金应调整为85300元-1645㎡×15元／㎡／月＝60625元。经查，湘潭康美医院于2016年1月31日出具承诺书，确认截至2016年1月31日止共计欠房租款1000000元，被上诉人对此予以认可。自2016年2月1日起至2019年12月11日止，按照每月租金85300元的标准，湘潭康美医院应支付的租金为：85300元×46.35个月=3953655元。两项合计为4953655元。期间湘潭康美医院已付租金2320000元。截至2019年12月11日，湘潭康美医院尚欠租金4953655元-2320000元=2633655元。因唐文兵、唐文义、罗正林已对案涉租金房屋进行了分户，确认三人各占1/3的份额，且湘潭康美医院已缴纳150000元租赁保证金，截至2019年12月11日，湘潭康美医院应分别向唐文义、罗正林支付租金（2633655元-150000元）/3人=827885元；自2019年12月12日起，湘潭康美医院每月应分别向唐文义、罗正林支付租金60625元/3人=20208元至实际返还房屋之日止。对于湘潭康美医院应付的违约金，首先，双方当事人于2016年1月15日就湘潭康美医院欠付租金总额进行了结算，确认至2016年1月31日止共计欠被上诉人租金1000000元，并约定了付款期限，但并未对上述款项的迟延支付约定违约金，故对上述1000000元租金，不应计算违约金。对于2016年2月1日以后的违约金，应以湘潭康美医院每月欠缴租金为基数计算。因双方当事人仅在《场地设施服务合同》、《房屋门面租赁合同》中约定逾期支付租金应承担违约金，故应以该两份租赁合同中约定的月租金即77500元为基数计算。自2016年2月1日至2019年12月11日应以月租金77500元的标准计算湘潭康美医院每月欠缴租金的数额，自2019年12月12日至实际给付租金之日止应以月租金52500元-1645㎡×15元/㎡/月+25000元=52825元的标准计算湘潭康美医院每月欠缴租金数额。其次，被上诉人主张按月利率2%的标准计算违约金，湘潭康美医院认为上述标准过高，要求调整。本院认为，按照月利率2%的标准计算违约金明显高于唐文义、唐文兵、罗正林的实际损失，本院将违约金调整为按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。另外，因湘潭市第2栋（2-6）层已于2019年12月11日过户至周双果的名下，唐文义、唐文兵、罗正林已不再是上述房屋的所有权人，无权要求湘潭康美医院返还上述房屋。唐文义、罗正林要求湘潭康美医院腾退湘潭市第2栋（2-6）层房屋，缺乏事实依据，本院不予支持。综上，上诉人湘潭康美医院的上诉请求部分成立。一审判决部分事实认定不清，实体处理不当，应予改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国物权法》第九十四条、第一百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项、《最高人民法院关于适用的解释》第七十四条、第三百二十三条之规定，判决如下：一、维持湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2018）湘0302民初3735号民事判决第一项；二、撤销湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2018）湘0302民初3735号民事判决第二、三、四、五项；三、上诉人湘潭康美医院于本判决生效之日起十日内腾空位于湘潭市门面，第1栋（2-5层）］并将房屋退还给被上诉人唐文义、罗正林、唐文兵；四、上诉人湘潭康美医院于本判决生效之日起十日内向被上诉人唐文义支付截至2019年12月11日的租金827885元及后续租金（以每月租金20208元为标准，自2019年12月12日计算至实际返还房屋之日止）并以每月实际欠付租金为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准自2016年2月1日起至实际给付租金之日止向被上诉人唐文义支付违约金；五、上诉人湘潭康美医院于本判决生效之日起十日内向被上诉人罗正林支付截至2019年12月11日的租金827885元及后续租金（以每月租金20208元为标准，自2019年12月12日计算至实际返还房屋之日止），并以每月实际欠付租金为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准自2016年2月1日起至实际给付租金之日止向被上诉人罗正林支付违约金；六、驳回被上诉人唐文义、罗正林的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费20220元，财产保全费5000元，合计25220元，由上诉人湘潭康美医院负担20000元，被上诉人唐文义、罗正林负担5220元；二审案件受理费14695元，由上诉人湘潭康美医院负担10000元，被上诉人唐文义、罗正林负担4695元。本判决为终审判决。审 判 长  刘东妮审 判 员  陶 玲审 判 员  贺振中二〇二〇年六月十七日代理书记员  罗春艳附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国物权法》第九十四条按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。第一百零二条因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第七十四条人民法院追加共同诉讼的当事人时，应当通知其他当事人。应当追加的原告，已明确表示放弃实体权利的，可不予追加；既不愿意参加诉讼，又不放弃实体权利的，仍应追加为共同原告，其不参加诉讼，不影响人民法院对案件的审理和依法作出判决。第三百二十三条第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。