宁夏回族自治区平罗县人民法院民事判决书（2020）宁0221民初1662号原告:宁夏平和物业服务有限公司。法定代表人：李某，系该公司董事长。委托诉讼代理人：张某，宁夏平罗县人，住平罗县。特别授权代理。被告:冯某，宁夏平罗县人，住平罗县。原告宁夏平和物业服务有限公司诉被告冯某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案受理。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张某、被告冯某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付拖欠2014年6月1日至2019年12月31日的物业费1922元，违约金4767元，合计6689元；2.案件受理费由被告承担。事实和理由：被告现住××县。自2014年6月1日至2019年12月31日，被告共拖欠物业费1922元、违约金4767元，原告的收费人员多次上门催收，被告拒不交纳。现诉至法院，请支持原告的诉讼请求。被告辩称，拖欠原告物业费是事实，没有交物业费的原因是：我2011年入住该小区后，2012年房屋墙面开始起皮、起碱、鼓包、裂缝。我多次找物业公司反映房屋质量问题，他们派人到我家看了，按理说应当给我出具房屋质量报修单，并报给开发商，但他们没有出具报修单，后来我去物业公司查报修的底册，也没有底子；我楼房前的草坪上长了一棵榆树，有5层楼那么高，影响采光，我多次找物业公司让他们把树处理掉，至今没有得到解决；2019年6月份，我的小车停放在小区被刮擦了，当时我报警，警察到现场查看时，因为楼头安装的监控坏了无法显示，我自己花了几百元修了车。如果这些问题解决好，我交物业费，否则，我拒绝交纳。关于违约金，我更不愿意承担。原告为支持其主张，向法庭提交了企业法人营业执照、物业管理企业资质证书、服务价格登记备案证及批准收费的平发改发（2011）243号文件、物业服务合同、收费台账（均为复印件）各一份。证明宁夏平和物业服务有限公司是经过有关部门审批进行物业服务的有资质的企业；物业公司与金水湖畔小区业主委员会签订了物业服务合同，对该小区提供物业服务，按建筑面积每平方米收取0.32元物业费；被告住房面积89.64平方米，收费截止到2014年6月1日的事实；经质证，被告对上列证据的真实性、合法性、关联性均无异议。被告为反驳原告的主张，向法庭提供了照片10张、收据一张。证明其房屋墙面起皮、起碱、鼓包、裂缝，存在质量问题；其房前草坪上长的一棵榆树，影响采光；其小车停放在小区被刮擦后，到车辆维修中心修理产生修理费650元。经质证，原告对照片的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。认为被告房屋出现质量问题是事实，但原告将该问题反映给开发商后，开发商工程部的负责人到被告家中协商处理。意见是，装修材料由被告自己购买，工程部派人维修，但被告不同意。因为是工程质量问题，不属于物业公司管理范围；关于被告房前榆树遮光的问题。因为被告房前的草坪属于鑫州置业物业公司管理，这棵榆树正好长在草坪上，原告曾经与鑫州置业物业公司协商过，但该公司的物业管理人员说，砍树要经过林业部门批准，如果私自砍伐，一旦被人举报，要承担罚款责任，所以至今无法解决；关于楼前监控的问题。2012年开发商在小区的部分楼头安装了监控，但是只有很少的监控能用，大部分不能使用。2015年公安机关在小区正式安装了监控，小区凡是发生治安等问题，需要调取监控的，应当到公安机关调取。被告车辆被刮擦，调取监控的责任不在原告。按照平发改发（2011）243号文件规定，业主车辆占用公共空间泊车，安全责任自负。所以物业公司不承担责任。经对原、被告所举证据分析、判断，本院认为，原告的证据具有真实性、合法性、关联性，依法予以采信。被告的证据虽然具有真实性，但并不能够达到其证明目的。对证据欲证明的问题，被告可另行主张权利，在本案中不予采信。根据原、被告陈述及采信的证据，确认案件事实如下：2017年3月25日，原告宁夏平和物业服务有限公司与平罗县金水湖畔小区业主委员会签订了《物业服务合同》。合同约定，由原告向该小区业主提供物业服务并按规定收取物业服务费。原告根据平罗县政府平发改发（2011）243号文件规定，按政府指导价对居民住宅房屋以每月每平方米0.32元的标准收取物业服务费。交费方式及时间为物业费到期之日起预交下一年的物业费，限期未能足额缴纳物业服务费，每日应按缴额的3‰支付违约金。被告冯某居住在××县，住房面积为89.64平方米。自2014年6月1日至2019年12月31日，被告共拖欠物业费1922元未缴纳，为此引起原告诉讼。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与平罗县金水湖畔小区业主委员会签订的《物业服务合同》是双方当事人真实意思的表示，合同合法、有效，应依法予以确认。合同签订后，原告提供了相应的服务，被告也享受了事实上的物业服务，应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。被告辩解，其房屋墙面出现质量问题，多次给物业公司反映，一直没有解决。本院认为，被告房屋墙面起皮等属于建筑工程施工过程中的质量问题，虽然不属于物业公司管理、服务的范畴，但是，原告也联系了房地产开发企业的维修部与被告进行过协商。因为维修的材料费、工时费问题，双方发生争执，致使问题没有解决。现在，如果被告有充足的证据能够证明其事实主张的，可另行主张其权利。被告辩解室外草坪上栽种的一棵榆树影响了其室内采光，多次向物业公司反映，至今没有解决。本院认为，不动产的相邻各方，应当正确处理通行、通风、采光的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。因被告反映的采光问题属于另一法律关系，被告可另案主张其权利。被告提供的收据欲证明其车辆停放在小区被刮擦后产生修理费650元，为此找物业公司要求调取监控，但监控失修不能使用，向派出所报警后，问题至今没有解决。本院认为，被告提供的车辆修理费票据，因无相关证据加以印证，对其辩解意见，本院不予采纳。综上，被告拒绝交纳物业费的抗辩理由不能成立。故，对原告要求被告支付拖欠的物业费1922元的诉讼请求，依法予以支持；原告要求被告承担逾期缴费的违约金4767元，因原告在物业服务活动中有服务不到位、服务质量不高的情况，且未提供加收违约金的相关规定，故对该项诉讼请求，依法不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第八十一条第一款、第八十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第三十二条第一款、第三十五条、第三十六条第一款、第四十一条、第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条的规定，判决如下：一、被告冯某于判决生效后五日内支付原告宁夏平和物业服务有限公司的物业费1922元；二、驳回原告宁夏平和物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告冯某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院。审判员 张凤鸣 二〇二〇年六月三十日书记员 贾 微附：本案适用法律条款《中华人民共和国物权法》第八十一条第一款业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。第八十二条物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；第三十二条第一款从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。第三十五条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。第三十六条第一款物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。