湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书(2020)湘0104民初4160号原告（反诉被告）：李某某，男，1992年1月8日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。委托代理人：陈兰芳，湖南芙蓉律师事务所律师。被告（反诉原告）：王某，女，1976年6月28日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托代理人：苏森林，湖南平楚律师事务所律师。原告（反诉被告）李某某诉被告（反诉原告）王某房屋租赁合同纠纷一案，本案于2020年4月16日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员徐琼独任公开开庭审理，由书记员史莉担任庭审记录。原告（反诉被告）李某某及其委托代理人陈兰芳，被告（反诉原告）王某及其委托代理人苏森林均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李某某向本院提出以下诉讼请求：1、判令被告王某支付原告李某某已给付的门面租金25000元及物业费800元，共25800元；2、判令被告王某支付原告李某某押金3000元；3、判令被告王某支付原告李某某双倍定金5000元＊2＝10000元；4、判令被告王某赔偿原告李某某的装修款以及由装修产生的其他费用损失共35024元；上述费用共计73824元；5、判令被告王某承担本案全部诉讼费。庭审中，原告李某某依法增加诉讼请求：请求判令被告王某向原告李某某支付850元围挡租金垃圾清理费以及垃圾清理人工费等费用。事实与理由：2019年11月初，原告李某某向被告王某租赁了位于岳麓区门面，并与被告王某沟通好租用目的后准备用于经营餐饮业。同年12月，原告李某某开始装修，并于农历年底装修完工，准备新年后开始营业。由于疫情原因，原告李某某在行政部门复工后，于2020年3月1日前去办理餐饮营业执照，但却被工商行政管理部门告知，该店铺性质无法办理餐饮行业的营业执照及从事餐饮业工作。被告王某在签订《门面租赁合同》之前，就已知晓该门面无法办理餐饮营业执照，仍然以欺骗方式将门面租给原告，给原告李某某造成了巨大经济损失。之后原告李某某主动与被告王某协商解决，但被告王某提出十分苛刻的条件，不予退还原告任何租金，也不赔偿装修款，被告的行为已构成根本违约。另由于被告原因，产生的850元围挡租金垃圾清理费以及垃圾清理人工费等费用。现原告为保护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院作出公正判决。被告王某辩称，一、原告承租被告所有的门面时并未告知被告其承租门面是用来做餐饮，根据原告提交的装修照片和相关证据，根本就不能证明其租门面是用来做餐饮。二、双方签订的合同也没有约定原告租门面是用来做餐饮；三、直到2020年3月17日，因为原告去办证，被告才“知晓”其租门面是用来做所谓的“餐饮”，但是真实意图原告无法证明。四、因为经历了“新冠肺炎”疫情，在疫情期间原告提出4个月前租赁的门面现在是用来做餐饮明显不符合常理，原告显然是借“办不了餐饮”这个由头，退租甚至要求赔偿，进行虚假诉讼，把疫情期间这段特殊时期的损失转嫁给被告。五、原告至今除了将门面地面铺了地砖将地面抬高了15公分外，未进行其他任何有效装修，至今可以到现场查看。六、《长沙市新设餐饮服务项目油烟污染防控暂行办法》作为长沙市市场监督管理局制定的暂行办法，并没有在被告及其他任何商铺里进行张贴，没有进行过宣传，被告及其他业主都不知道存在这个办法，被告也没有看到该办法所规定的“分批制定和公示全市新设餐饮服务项目禁设区域名录”。七、因被告的门面地理位置好、人流量大、租客很多。被告没有理由将门面骗租出去。不论原告在2020年3月17日提出办证以及做餐饮是真是假，被告均积极配合其办理相关手续，在得知实在办不了证后，被告与原告协商解除合同，退还未到期的房租跟押金，及时止损，但原告置之不理。反诉原告王某向本院提出以下反诉请求：1、请求判令解除反诉原、被告签订的《门面租赁合同》，反诉被告在2020年5月10日之前将门面腾空，并向反诉原告交付房屋钥匙；2、请求判令反诉被告将岳麓区门面恢复至原状，具体为：①将地面增高的15公分地砖铲除，重新铺上地砖恢复至平地或赔偿反诉原告自行恢复至原状的费用10000元；②把建筑垃圾清场；3、请求判令反诉被告按合同约定的租金标准137元／天，自2020年5月11日起向反诉原告支付至反诉被告实际将房屋恢复至原状之日止或赔偿之日止的房屋空置损失及物业管理费；4、本案反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告的门面位于长沙市岳麓区，设计用途为商业用途。2019年11月10日，反诉原、被告双方签订了《门面租赁合同》，合同约定反诉原告将门面租给反诉被告合法经营。租期为2019年12月8日至2022年12月7日止，租期三年，反诉被告租期需满三年才可享受送一个月装修期；房租5万元每年，第一年两次付款，半年付一次，第二年每年付一次，租金至少提前半个月一次性付清，反诉被告如期付清门面租金后，方能取得反诉原告门面使用权，逾期反诉原告有权将门面收回另作安排。根据合同约定，反诉被告向反诉原告支付了6个月（实际交房为签订合同当天，自2019年11月10日至2020年5月10日）的房租25000元及物业费800元，5000元保证金。反诉被告租了门面后反诉原告一直未来过问，直到2019年12月10日反诉原告发现反诉被告擅自把房屋的地面铺地板增高了15公分，反诉原告怕反诉被告退租时不把抬高的地面恢复原高度，故跟反诉被告协商，由反诉被告向反诉原告补充支付3000元押金，反诉原告拟好《门面租赁合同补充协议》并在协议上面签好字后要求反诉被告签字，但其一直没来签。反诉被告从2019年12月才开始搞装修，期间一点也不积极，甚至把门面借给邻居堆放货物，至今房间里面堆满了垃圾，到处破破烂烂，并不像反诉被告所说的“于农历年底装修完工”。反诉被告一开始就没有如实告知反诉原告租用门面是用来搞餐饮，其作为即将着手餐饮行业的经营者应当前期考察市场、把握风险，就算前期没有准备，签完租赁合同后就应当去办理相关证件，但是反诉被告一直拖到了2020年3月17日才告诉反诉人原告其租来办餐饮，才去申请办证。反诉原告这个时候才知道反诉被告租门面是用来搞餐饮，反诉原告积极配合其提供相关材料。后来得知办不了证，反诉原告还是帮反诉被告协调关系，最后因为反诉被告的原因导致没办成。反诉被告不能开餐饮店后，反诉原告也跟反诉被告协商解除合同，可以退还未到期的房租跟押金，但是反诉被告置之不理，导致损失进一步扩大。反诉被告支付的25000元租金租期在2020年5月10日到期，2020年5月11日至2020年11月10日期间的房租，根据合同约定，反诉被告应当在2020年4月26日之前一次性支付，否则反诉被告构成违约，反诉原告有权收回门面。综上，根据相关法律法规反诉原告特向法院提起反诉，请求支持反诉原告全部反诉请求。反诉被告李某某辩称，1、由于反诉原告的原因导致租赁合同目的无法实现，反诉原告理应退还反诉被告支付的租金以及押金，赔偿装修费用。在反诉被告未履行退还租金、押金和赔偿义务的前提下，反诉被告没有交付房屋钥匙及腾空的义务。反诉原告履行义务后，反诉被告可立即交付钥匙。2、反诉原告主张反诉被告将增高的15公分铲平，恢复原状，将建筑垃圾清理无事实与法律依据。3、反诉原告的行为构成欺诈和根本违约，反诉原告的房屋空置系因自身原因及后续纠纷导致，与反诉被告无关。在判决生效前反诉被告不应当承担房屋空置损失及物业费，判决之后应当依据生效判决来判断是否承担责任及承担责任的主体。综上，请求法院驳回反诉原告的全部反诉请求。经审理查明，2019年11月10日，被告（反诉原告）王某（甲方）与原告（反诉被告）李某某（乙方）签订《门面租赁合同》，合同约定甲方同意将其拥有的座落在悦峰园X号门面租给乙方合法经营。租期三年，2019年12月8日至2022年12月7日止。租金第一年按二次付款，每次贰万伍仟元整，第二年、第三年每年伍万元整，租金至少提前半个月一次性付清。乙方向甲方如期付清门面租金后，方能取得甲方上述门面使用权，逾期甲方有权将上述门面收回另作安排。自本协议签订之日起，上述门面发生的水电、卫生、房产税、物业管理、有线电视等费用，均由乙方承担，并保证在合同终止时将上述所欠费用结算完毕。乙方因经营之需要必须对上述租用的门面进行装修时，甲方对乙方因装修可能导致的经济损失概不负责，也不接受乙方装修行为可能给门面带来的增值效果；并要求乙方装修内容不得以损坏该建筑结构为前提，如因改装而造成房屋受损害，一切后果均由乙方承担。乙方装修给甲方门面增加的增值效果，来装去丢，不得破坏。乙方租期需满三年才可享受甲方装修一个月的赠送。乙方签订合同时，应付给甲方伍仟元整（￥：5000元）作为保证金，如乙方违约本合同，押金不退。备注：在合同期内门面所产生的所有费用均由乙方承担；乙方需提前支付每年的物业管理费，捌佰元整(800元)给甲方。同日，被告（反诉原告）王某在微信上表明“今收到原告（反诉被告）李某某半年租金25000元、物业管理费800元及押金5000元。”“5000元定金抵用了押金。”2019年12月10日原告（反诉被告）李某某再次向被告（反诉原告）王某支付3000元押金。2020年3月17日，原告（反诉被告）李某某与被告（反诉原告）王某通过微信聊天记录表明其要办理营业执照。2020年5月15日，岳麓区城市管理综合执法大队出具《长沙市城市管理综合执法责令限期改正通知书》，该通知书载明：“王某你在岳麓区门面未按照标准围挡作业，违反了《长沙市城市市容和环境卫生管理办法》第二十五条第一款的规定，现责令你立即整改，使用新型水码围挡。特此通知。”经庭审确认，被告（反诉原告）王某对原告（反诉被告）在租赁期间将涉案房屋的地面抬高15公分、铺设了墙面、改造了厕所予以认可。原、被告双方对涉案合同的解除无异议。2020年6月9日庭审结束后，原、被告双方就涉案门面的收回达成一致协议，由被告（反诉原告）王某自行换锁、收回房屋。次日被告（反诉原告）王某将涉案房屋收回。另查明，2019年10月25日，原告（反诉被告）李某某、案外人张世奇（乙方）与案外人北京酥先生餐饮管理有限公司（甲方）签订《区域代理协议》，协议约定甲方授权乙方成为单区级别的区域代理，授权合作区域具体范围指岳麓区。未经甲方书面许可，乙方不得跨越该合作区域代理，否则视为违约。以上事实有原告（反诉被告）李某某、被告（反诉原告）王某的当庭陈述，经庭审质证的双方均提交的《门面租赁合同》；原告（反诉被告）李某某提交的转账记录图片、装修照片以及聊天记录、区域代理协议；被告（反诉原告）王某提交的房产证复印件、门面现状照片、微信聊天记录、《岳麓区城管（2020）3026号责令限期改正通知书》等以及庭审笔录予以证实，本院予以确认。本院认为，原告（反诉被告）李某某与被告（反诉原告）王某签订的《门面租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方均应按约履行。本案的争议如下：一、关于合同是否解除及合同解除时间的认定。反诉原告主张要求解除涉案的租赁合同，庭审中，反诉被告对合同解除无异议。故本院对反诉原告要求解除涉案合同的主张予以支持，以庭审日期即2020年6月9日作为涉案合同的解除时间，涉案合同自该日起解除。二、被告应否退还原告已支付的门面租金25000元及物业费800元。原告主张合同签订时被告存在欺骗行为，涉案房屋因无法办理餐饮营业执照导致合同目的不能实现。本院认为，被告所拥有的涉案方面系商业用房，原告在签订合同时自身理应对涉案门面周边环境及楼上是否为住宅尽到合理的注意义务。2019年11月10日，原、被告双方签订的《门面租赁合同》中并未对原告租赁房屋用于何种经营用途予以明确。而原告在合同签订后长达4个月的时间里未申请办理营业执照，直到2020年3月17日才在微信上向被告表明需要办理餐饮营业执照，要求被告进行协助，其自身未尽到合理的审慎义务。另原告提交的其与案外人北京酥先生餐饮管理有限公司签订的《区域代理协议》也无法证明其在合同签订时已明确告知被告用于餐饮，故被告在对原告经营用途不知情的情况下与原告签订租赁合同不应认定其存在隐瞒、欺骗行为，故被告不构成根本违约。自2020年3月17日开始，被告便对涉案门面无法办理餐饮营业执照予以知情，自此涉案合同的目的便无法实现，双方在协商退租过程中未能达成一致，导致损失进一步扩大，因此双方均存在过失，故本院酌情认定自2020年3月17日起至2020年5月7日止的租金7043.38元（50000元/年÷12个月×1个月＋50000元/年÷365天×21天）由原、被告双方各自承担一半，即被告王某应退还原告3521.69元。自2020年3月17日至2020年5月7日止的物业管理费亦由原、被告双方各自承担一半，即被告王某应退还原告李某某物业管理费112.69元{【（1600元/年÷12个月×1个月）＋（1600元/年÷365天×21天）】÷2}。故本院对原告要求被告退还已支付的租金25000元及物业费800元的诉讼请求部分予以支持。三、被告王某应否退还原告李某某已经支付的押金3000元。经查，原告李某某于2019年12月10日支付的3000元押金为地面抬高押金，该押金主要为保障原告李某某退租或合同终止时恢复原状。经查，2020年6月10日被告收回涉案门面时，原告并未对涉案门面恢复，故被告有权将该押金抵扣自行恢复原状的费用，不予退还。故本院对原告李某某主张要求退还已经支付的押金3000元的诉讼请求不予支持。四、被告应否支付原告双倍定金10000元。因原告李某某支付的5000元定金已于2019年11月10日抵做押金，不应再适用定金罚则，故原告无权主张双倍定金。另根据涉案合同约定“租期自2019年12月8日至2022年12月8日止，第一年按二次付款，每次贰万伍仟元，租金至少提前半个月一次性付清。”“合同签订时，乙方支付5000元人民币作为保证金，如被告乙方违约，押金不退。”虽反诉被告仅支付半年租金即2019年12月8日起至2020年5月7日止的租金，未按约提前支付下半年的租金，但自2020年3月17日起被告对涉案门面无法办理餐饮类营业执照予以知情，自此合同目的无法实现，因自涉案门面交付至原告之日起，原告并未实际用于经营，现涉案合同已于2020年6月9日解除，故被告继续占有该部分押金无事实与法律依据，应予退还。五、被告应否赔偿原告装修款及由装修产生的其他损失35024元。经庭审查明，原告确系对涉案房屋的部分墙面砖进行了铺设，对厕所进行了改造。但原告提交的证据均无法充分证实装修费用的具体数额及因装修产生的其他损失，且被告王某在签订合同中并不存在故意欺骗、隐瞒行为导致原告签约合同的情形，因此，本院对原告主张的装修款及由装修产生的其他损失35024元不予支持。六、被告应否承担850元的围挡租金、垃圾清理费及垃圾清理人工费。本院认为，原告租赁围挡因系装饰装修涉案门面所需，因装饰装修产生的垃圾清理，由此产生的围挡租金、垃圾清理费以及垃圾清理人工费应由原告自行承担。另原告提交的围挡租金、垃圾清理收据以及垃圾清理人工费收条均未提交原件予以核对，亦未提供银行流水等其他证据予以佐证该笔费用的实际支出。故本院对原告要求被告支付850元的围挡租金、垃圾清理费以及垃圾清理人工费的主张不予支持。七、反诉原告是否有权要求反诉被告腾退房屋以及归还钥匙。涉案合同解除后，反诉被告继续占有使用房屋已无事实与法律依据，故反诉原告有权要求反诉被告腾退房屋并交付涉案房屋钥匙。但因反诉原告已于2020年6月10日将涉案门面收回，故本院对反诉原告要求腾退房屋及归还钥匙的主张不再处理。八、反诉原告是否有权要求反诉被告将涉案房屋恢复原状或赔偿其自行恢复原状的费用。根据涉案合同约定“因反诉被告装修增加的增值效果，来装去丢，不得破坏”以及《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”现涉案合同已经解除，故反诉原告有权要求反诉被告将地面增高的地砖铲除，重新铺上地砖恢复至平地或赔偿反诉原告自行恢复至原状的费用，并将建筑垃圾清场。因反诉原告已于2020年6月10日将涉案门面收回，但反诉被告并未在对将涉案门面恢复原状，据此涉案门面在反诉原告控制下应由反诉原告自行恢复较为妥当。关于反诉原告产生的自行恢复原状的费用应扣减反诉被告已经支付的3000元押金，超出部分由反诉原告另案据实主张。九、反诉原告是否有权向反诉被告主张房屋恢复原状或赔偿之日止的房屋空置损失及物业管理费。因涉案合同于2020年6月9日解除，而反诉被告仅支付租金至2020年5月7日止，故反诉原告有权主张剩余租金。具体计算如下：2020年5月8日至2020年6月9日的租金为4440.67元【（50000元/年÷12个月×1个月＋50000元/年÷365天×2天）】；关于物业管理费，经查，反诉被告仅支付半年的物业管理费800元，根据涉案合同约定反诉被告在合同终止时应结算在合同履行期间的水电、卫生、物业管理等费用。故反诉原告有权主张合同履行期间的物业管理费142.19元【(1600元/月÷12个月×1个月)＋（1600元/月÷365天×2天)】。但因反诉原告自2020年3月17日开始便对涉案合同无法实现合同目的予以知情，双方未能对退租事宜达成一致，导致损失进一步扩大，因此双方均存在过失，故本院酌情由反诉原、被告对该部分租金及物业管理费各自承担一半，即反诉被告还应向反诉原告支付租金2220.34元及物业管理费71.1元；故本院对反诉原告要求反诉被告支付房屋恢复原状或赔偿之日止的房屋空置损失及物业管理费的诉讼请求部分予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、反诉原告王某与反诉被告李某某于2019年11月10日签订的《门面租赁协议》于2020年6月9日予以解除；二、限被告王某于本判决生效之日起十日内向原告李某某退还租金3527.69元、物业管理费112.69元及押金5000元；三、限反诉被告李某某于本判决生效之日起十日内向反诉原告王某支付租金2220.34元以及物业管理费71.1元；四、驳回原告李某某其他的诉讼请求；五、驳回反诉原告王某其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费823元（按简易程序收费）,由原告李某某承担728元，由被告王某承担95元。反诉案件受理费25元，由反诉原告王某承担13元，由反诉被告李某某承担12元。如不服本判决，可在判决书送达之日起的十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  徐琼二〇二〇年六月二十九日法官助理周佳怡书记员史莉附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。