海南省高级人民法院   民事判决书   （2020）琼民终216号     上诉人（原审被告)：海口绿源房地产开发有限公司，住所地海口市龙昆南路钟诚大厦写字楼A座1301室，注册号460100000121503。   法定代表人：邹某，总经理。   委托诉讼代理人：王某，海南新概念律师事务所律师。   上诉人（原审被告）：郭某，男，1973年2月28日出生，汉族，住海口市，公民身份号码×××。   委托诉讼代理人：林某，海南瑞来律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：谢某，男，1982年6月30日出生，汉族，住海口市，公民身份号码×××。   委托诉讼代理人：曾某，海南正益律师事务所律师。   委托诉讼代理人：陈某，海南正益律师事务所实习律师。   上诉人海口绿源房地产开发有限公司（以下简称绿源公司）、上诉人郭某因与被上诉人谢某商品房预约合同纠纷一案，不服海南省海口市中级人民法院（以下简称一审法院）（2019）琼01民撤1号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭，于2020年4月29日公开开庭进行了审理。绿源公司的委托诉讼代理人王某，郭某的委托诉讼代理人林某，谢某的委托诉讼代理人曾某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。   绿源公司上诉请求：请求依法撤销一审判决第二项及确认绿源公司与郭某于2014年4月28日签订的关于认购海口市××区“海易华庭”第一层D（4）室的《海易华庭认购书》无效。事实和理由：一审判决存在认定事实错误的情形。一、郭某在知晓海易华庭D（4）房屋已经卖给谢某后，仍指使黑社会成员胁迫邹某与其签订《海易华庭认购书》，该认购书以合法形式掩盖非法目的，属于无效的协议。郭某所主张的针对海易华庭D（4）房屋所签订的《海易华庭认购书》所依据的260万元债权，绿源公司已经清偿完毕，但郭某仍持有邹某借据原件，不肯返还。2014年4月28日，郭某指使他人挟持邹某并胁迫其在上述已经清偿的借条上写上“因借款未按时偿还，应于2014年5月10日还完本息共计320万元的承诺”。一审法院认定绿源公司及其法定代表人邹某与郭某还存在其他债权债务，因此无法证明该款项系针对上述借款的还款，该项认定并无事实依据。绿源公司提供的银行交易单却能证明该借款已经清偿的事实，其已尽到了举证责任，对于郭某主张的上述还款系其他债权债务的还款应当承担举证责任，其未能证明则应当承担不利的诉讼后果。该笔320万元债务属于郭某通过胁迫的手段虚构的债务，一审法院忽略了这一事实。因此一审法院在对该项债权的审查上存在事实认定错误。郭某与邹某的短信内容体现双方的不平等地位，邹某对郭某的哀求可以证明郭某存在胁迫邹某的事实。一审法院并未查清相关事实，认定事实错误、适用法律错误。特此针对一审判决提出上诉，请求支持绿源公司全部上诉请求。   郭某辩称：第一、绿源公司主张协议、认购书无效没有事实和法律依据，郭某在签署《海易华庭认购书》时并不知晓涉案房屋已经出卖的事实，同时在法院审理的郭某诉绿源公司商品房买卖合同纠纷一案中，案号为海口市龙华区人民法院（2018）琼0106民初2294号案、一审法院（2019）琼01民终612号案中，绿源公司均未提出涉案房屋已经出售的事实，也因为绿源公司在原审诉讼中没有诚实诉讼，才导致谢某提出撤销之诉，因此绿源公司主张郭某知道涉案房屋已出售的事实也并未提交证据证明其主张，应当承担举证不力的后果。第二、绿源公司主张郭某与其签订的认购书存在违法行为，同时也已经报警，均为口头陈述，并无证据证明，在一审法院作出（2019）琼01民终612号判决之后，绿源公司也并未提出再审申请，证明了其认可二审判决。因为谢某主张涉案房屋权利，绿源公司才进行反向主张。第三、当时在诉讼过程中，本案为两个诉讼共同审理，海口市龙华区人民法院（2018）琼0106民初2294号、（2018）琼0106民初2295号案，一审法院（2019）琼01民终611号、（2019）琼01民终612号两案一并审理。（2018）琼0106民初2294号、（2019）琼01民终611号案均是郭某主张绿源公司未偿还借款，判决也已生效。（2018）琼0106民初2295号、（2019）琼01民终612号案为请求履行商品房买卖合同，交付涉案房屋，该判决在第三人提出撤销之诉时已经生效，在生效判决中均已认定郭某和绿源公司还存在其他债权债务关系，绿源公司至今仍需支付759222.58元及相应利息，故绿源公司主张其已经偿还260万元不具有事实和法律依据，也存在虚假陈述的行为。第四、我国法律并未明确规定双方对债权债务如何约定及偿还，主要是当事人的意思自治，绿源公司不否认借贷关系，只是认为已经偿还了借款。绿源公司承认与郭某之间的借贷行为，是双方真实的意思表示。同时约定的报酬是否显失公平也并非本案查证的事实，约定事项也是绿源公司的承诺。综上，绿源公司主张《认购书》具有无效情形且已经偿还借款以及胁迫的陈述不具有事实和法律依据。请求贵院驳回其上诉请求。   谢某辩称，同意绿源公司的上诉请求与事实和理由，关于绿源公司提出的郭某知晓涉案房屋已经出售的事实是谢某在一审时发现的，一审时郭某否认其知道涉案房屋出售的事实，这是不真实的陈述。《认购书》中已经说明了涉案房屋已经出售的事实且起诉之前郭某调取证据的时候也已经知道涉案房屋已经出售的事实，因此郭某称其不知晓涉案房屋出售的事实是不真实的陈述。此外，我方对一审法院对于合同性质的认定稍有异议。   郭某上诉请求：1、撤销一审判决第三项，即维持一审法院作出的（2019）琼01民终612号民事判决（以下简称612号判决）。2、本案的上诉费由被上诉人谢某、绿源公司承担。事实和理由：一、绿源公司明知涉案房屋已经抵债给郭某，再与谢某恶意签署《海口市商品房买卖合同》，实际上侵害谢某权利的为绿源公司，并非郭某。因绿源公司拖欠郭某的欠款已到期,故在2014年4月14日双方达成了将涉案房屋抵债的合意。在郭某与绿源公司2018年就涉案房屋争诉至一审法院作出612号判决的过程中，绿源公司均从未主张涉案房屋已经出售给谢某的情况。二、一审法院判决认定，因谢某预告登记，其权利应当优先于郭某，不具有事实及法律依据。在海口市龙华区人民法院审理（2018）琼0106民初2294号案至一审法院（2019）琼01民终612号案中，绿源公司从未提出该房产进行了房屋预告登记或者出售给第三人的情况。谢某预告登记的日期为2014年5月14日，但郭某在2013年便与绿源公司达成了抵债合意，事实上占有抵债的涉案房屋，2014年4月28日以签署买卖合同的形式完善了抵债手续。郭某与绿源公司签署的买卖合同时间是在谢某办理预告登记之前。根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。根据该条款，该条款规定的是预告登记后处分的行为，不发生物权效力。但本案不同，谢某办理预告登记的时间为2014年5月14日，郭某与绿源公司签署合同时间为2014年4月28日，郭某与绿源公司签署的合同系在谢某办理预告登记之前。因此，根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，涉案房屋系在预告登记之前便进行的处分，不受《中华人民共和国物权法》第二十条规定的限制，该处分能够发生物权效力。三、郭某2013年起便实际占有使用涉案房屋，且该占有、使用得到绿源公司认可，郭某才是涉案房屋的所有权人，一审法院的判决错误。根据《2015年度全国民事审判工作会议纪要》第二十七条，在审理一房数卖案件纠纷时，如果数份合同均为有效且各买受人均要求履行合同，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。恶意串通先行办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人;变更登记、合法占有发生在预告登记有效期内，登记权利人或占有人的权利不能对抗预告登记权利人。对于买卖合同的成立时间，应综合合同在主管机关的备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据证明的合同签订时间等因素进行确定。第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要第十五条，审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。在一房数卖纠纷中，首先应当以变更登记为主，合法占有为次，买卖合同签订顺序为第三进行确定。只有变更登记、合法占有发生在预告登记有效期内，预告登记才能对抗变更登记及合法占有。本案中，根据612号判决第19页“双方当事人在二审中确认，涉案房屋由郭某实际承建，尚未进行竣工验收，一直由郭某实际占有。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，由于涉案房屋已经由郭某实际占有，视为涉案房屋已交付使用”。从房屋建造完毕后，涉案房屋一直都由郭某使用，同时2014年4月14日前，郭某已经与绿源公司达成以房抵债的合意。绿源公司法定代表人2014年4月14日给郭某发信息是将已经确认抵债的合意进行书面的确认，并且办理相关手续。因此，无论抵债事实以及占有事实上看，郭某先于谢某。因此，谢某仅依据预告登记便主张涉案房屋所有权，不具有事实及法律依据。四、郭某一直居住在涉案铺面，谢某是知晓的，谢某主张涉案房屋所有权，不具有事实法律依据。综上，请法庭依法查明事实，驳回被上诉人的诉讼请求。   绿源公司辩称：一、《海易华庭认购书》系绿源公司法定代表人邹某受郭某胁迫所签订，属无效协议。二、郭某对于涉案房屋出售给谢某是知情的，其主张的《海易华庭认购书》系无效协议，绿源公司与其没有达成合意。三、《海易华庭认购书》所依据的冲抵房款的借款属于虚构债务，双方仅存在的320万元借款已经还清，郭某的主张没有任何依据。四、《海华易庭认购书》的性质为商品房买卖合同的预约，郭某占有房屋系非法占有，郭某并非涉案房屋的所有权人。   谢某辩称，郭某不是真实购房人，不享有对涉案房屋的物权期待权，普通金钱债权不能对抗谢某作为真实购房人的合法权益。《海易华庭认购书》第三条明确约定“付款方式”：郭某以绿源公司2014年4月28日向郭某借款320万元冲抵房款，余款另还。因此，《海易华庭认购书》之目的是债的清偿，而不是房屋买卖关系，名为商品房预约合同，实为以房抵债协议。《海易华庭认购书》在第五条注明由绿源公司负责将已出售的D商铺换成C商铺（D商铺即涉案房屋商铺4），可见，郭某与绿源公司在2014年4月28日签约之时即已明知涉案房屋商铺4已经出售的事实，并于签约当天将交易的房屋标的变更为C商铺。一审法院认定绿源公司自2015年1月1日至今，一直没有履行向郭某交付房屋的义务正确。《海易华庭认购书》第四条明确约定绿源公司保证于2014年12月30日前将本合同房产交付郭某。从该条约定可以看出，在2014年4月28日签订《认购书》时涉案房屋尚未交付。郭某提供的所有证据都不能证明其于谢某取得涉案房屋的预告登记证书之前已合法占有涉案房屋。1、居委会证明书明显造假，办理企业工商登记时，工商登记机关仅作形式审查。2、民事起诉状和（2014）龙民一初字第1165号民事判决书、传票，不能证明郭某已于2014年4月17日居住在涉案房屋。3、邹某与郭某短信聊天记录、电话记录不能证明郭某已于2014年4月14日占有涉案房屋的事实。4、经营性用房证明书、营业执照和照片均不能证明郭某已于谢某取得涉案房屋预告登记证书之前已占用涉案房屋。谢某与绿源公司之间的房屋买卖合同已基本履行完毕，仅需办理房屋产权转移登记。而郭某仅签有《认购书》，尚未签订正式的商品房买卖合同，没有申请备案以及申请房屋预告登记。谢某的商品房买卖合同成立在先且已备案。谢某先于郭某全额支付房款。谢某已就涉案房屋于2014年5月14日办理了预告登记。612号判决仅称涉案房屋为郭某实际占有，并未称郭某合法占有，其依据612号判决主张合法占有涉案房屋明显不能成立。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，郭某不享有涉案房屋的物权期待权，其上诉请求没有事实和法律依据，恳请依法予以驳回。   谢某一审诉讼请求：一、撤销一审法院(2019)琼01民终612号民事判决；二、确认海口市龙华区国贸一横路海易华庭（海星B座）（栋）1层商铺4归谢某所有；三、案件受理费由绿源公司和郭某承担。   一审法院认定事实：2014年4月23日，谢某与绿源公司签订《海口市商品房买卖合同》，约定谢某向绿源公司购买海易华庭海星B座1层商铺4，商铺4面积35.11平方米，计价方式按套计价，总金额60万元，付款方式为一次性付清总房款；商品房销售备案确认和预告登记：出卖人绿源公司应于本合同签订暨网上备案之日起30日内（不超过30日）持本合同及相关材料向海口房产行政主管部门办理书面备案确认手续。如买受人谢某要求办理商品房预告登记的，出卖人绿源公司应于本合同书面备案确认之日起30日内，与买受人谢某共同申请办理，出卖人绿源公司未按约定与买受人谢某申请办理商品房预告登记的，买受人谢某可持书面合同等备案凭单向海口房产行政主管部门申请办理商品房预告登记；出卖人绿源公司应当自房屋交付之日起1095日内为买受人谢某办理房屋权属证书。在买受人谢某取得该商品房权属证书后，出卖人绿源公司应当在90日内向土地登记机关申请，为买受人谢某办理土地使用权证；双方还约定了其他内容。同日，谢某与绿源公司签订《补充合同》，补充约定，商铺4面积为51.347㎡，价格为人民币壹佰叁拾万元整；合同开具发票金额为60万元；订立本合同当天之内，甲方绿源公司到海口市房管局备案。上述合同签订当天，谢某通过谢某的母亲何丽书账号依约支付全部房款130万元，绿源公司向谢某出具收款《收据》（编号分别为No1058996、1058997）和开具了销售不动产统一发票。同时，谢某与绿源公司共同向海口市住房和城乡建设局（下称海口市住建局）办理合同备案手续。2014年4月23日，海口市住建局出具《海口市商品房买卖合同备案表》（合同备案号：L00115773），确认出卖人（甲方）：海口绿源公司，买受人（乙方）谢某；乙方所购：商铺4；商品房位于：海口市××区。2014年5月14日，海口市住建局向谢某颁发房屋预告登记证明书（海口市房预海房字第YG034784号），预告登记权利人：谢某。2012年9月11日，绿源公司及其法定代表人邹某向郭某出具一张《借据》，载明：绿源公司向郭某借款人民币260万元，借款期限10个月（即从2012年9月11日至2013年7月10日）。同一天，郭某通过中国农业银行向绿源公司的法定代表人邹某的账户转账，出借给绿源公司200万元。借款期限届满后，绿源公司未能依约偿还借款本息。2014年4月28日，绿源公司的法定代表人邹某在原《借据》上书写承诺：因本公司未能在2013年7月10日前还清本项借款，现确认2013年7月10日至2014年5月9日止10个月的借款利息为人民币60万元；现承诺保证在2014年5月10日还清全部本息，总计人民币320万元。同一天即2014年4月28日双方签订一份《海易华庭认购书》，主要内容约定：郭某认购绿源公司开发建设的位于海南省海口市××区“海易华庭”的第一层D（4）室（交房标准：毛坯房，共计面积41㎡)，房产总价902000元，公摊10.346㎡按每平方米3000元计算；第三条“付款方式”：郭某以绿源公司2014年4月28日向郭某借款320万元冲抵房款，余款另还；绿源公司确认已收到郭某全部购房款933038元。第四条约定：绿源公司保证在签订本《认购书》后5日内与郭某签订正式的《商品房买卖合同》，并保证于2014年12月30日前将本合同项下的上述房产交付郭某，逾期不交付，绿源公司将按郭某支付房产总价的日万分之三向郭某支付违约金；等等。该认购书上载明的借款320万元系2012年9月11日郭某出借200万元本金加自2012年9月11日至2014年5月9日期间（共20个月）借款的利息120万元的合计金额。又查，双方签订《海易华庭认购书》后，绿源公司一直没有履行合同约定的交付房屋的义务。自2015年1月1日至今，已经逾期交房超过三年多时间。2013年10月17日，海口市住建局给绿源公司核发了[2013]海房预字（0090）号《海口市商品房预售许可证》，批准“海易华庭”项目预售面积4431.66㎡。绿源公司确认郭某为位于海南省海口市××区的“海易华庭”的实际施工人，该工程并未按期完工，尚未进行竣工验收，双方就该工程尚存在其他纠纷，郭某实际占有涉案房屋。以上事实有《海口市商品房买卖合同》《补充合同》《海口市商品房买卖合同备案表》《收据》《销售不动产统一发票》《借据》《海易华庭认购书》、一审法院(2019)琼01民终611号民事判决书及当事人陈述在案佐证，足以认定。   一审法院认为，一、关于合同的效力问题。第一，绿源公司与谢某签订的《海口市商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，未违反法律强制性规定，应为有效合同。第二，一审法院已生效的(2019)琼01民终611号民事判决已认定，绿源公司虽从2013年9月13日至2014年4月10日共计偿还了13笔共计290万元给郭某，但绿源公司及其法定代表人邹某与郭某之间还存在其他借款和债权债务，绿源公司前述转款不足以证明其所还款项为该借款，并判决绿源公司在扣除已支付的两份《海易华庭认购书》所涉的房产的房款后，偿还剩余借款753197元。绿源公司称郭某与其之间的民间借贷纠纷系虚假诉讼的证据不足，一审法院不予采信。郭某与绿源公司（邹某）存在借款事实，经双方对账清算，绿源公司（邹某）于2014年4月28日确认欠郭某借款本金及利息共计320万元。同日，郭某与绿源公司签订《海易华庭认购书》，约定以借款320万元冲抵房款，余款另还。该认购书系双方的真实意思表示，未违反《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形及其他法律强制性规定，亦为有效。绿源公司主张其出具的《收据》及与郭某签订的《海易华庭认购书》，均受到郭某胁迫所为，但不能提供证据予以证明，一审法院不予采信。二、关于涉案房屋履行的问题。谢某与绿源公司签订《海口市商品房买卖合同》后，谢某已支付了全部购房款，谢某与绿源公司共同向海口市住建局办理合同备案手续，海口市住建局还向谢某颁发房屋预告登记证明书。郭某与绿源公司签订《海易华庭认购书》，双方亦已协商以欠款予以抵扣，一审法院认定郭某已经支付完毕全部购房款。从谢某提交的证据和绿源公司的陈述可以确认，郭某已占有涉案房屋。绿源公司称郭某非法占有涉案房屋，但未能提供报案等其他证据予以证实，一审法院不予采信。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。可见，在谢某办理了预告登记后，绿源公司不得再处分该房产。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定：“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”。从商品房买卖合同的履行来看，合法占有房屋的买受人权利应优先于先行支付购房款的买受人，优先于合同成立在先的买受人。因不动产预告登记方有准物权对抗效力，涉案房屋预告登记后，在均未办理过户登记的情况下，已经办理商品房预告登记的买受人权利应当优于其他买受人。本案中，郭某虽已占有涉案房屋，但涉案房屋已办理了预告登记，该预告登记权利人为谢某，因此，谢某的权利必优先于郭某，导致郭某无法取得涉案房屋。谢某与绿源公司签订《海口市商品房买卖合同》已办理了备案手续，海口市住建局亦已向谢某颁发房屋预告登记证明书。现郭某要求绿源公司为其办理上述《海易华庭认购书》的书面备案手续、协助其办理海口市龙华区国贸一横路“海易华庭”第一层D（4）室的预告登记，无法律依据。因涉案房屋尚未进行竣工验收，亦未完成不动产权属登记，谢某诉请确认其为位于海南省海口市××区“海易华庭”的第一层D（4）室所有权人的主张不能成立，一审法院不予支持。   综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释》第四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款之规定，一审法院判决如下：一、维持(2019)琼01民终612号民事判决第三项(第三项为“驳回郭某的其他诉讼请求”)；二、变更(2019)琼01民终612号民事判决第一项“维持海口市龙华区人民法院（2018）琼0106民初2294号民事判决第一、二、三项”为“维持海口市龙华区人民法院（2018）琼0106民初2294号民事判决第一项”(第一项为“确认郭某与海口绿源房地产开发有限公司于2014年4月28日签订的关于认购海口市××区海易华庭第一层D4室的《海易华庭认购书》有效”)；三、变更(2019)琼01民终612号民事判决第二项“撤销海口市龙华区人民法院（2018）琼0106民初2294号民事判决第四、五、六项”为“撤销海口市龙华区人民法院（2018）琼0106民初2294号民事判决第二、三、四、五、六项”（第二项为“限海口绿源房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内为郭某办理上述商品房买卖合同，即《海易华庭认购书》书面备案手续”；第三项为“限海口绿源房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内协助郭某办理位于海南省海口市××区海易华庭第一层D4室的预告登记”；第四项为“限海口绿源房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内将位于海南省海口市××区“海易华庭”第一层D4室交付给郭某”；第五项为“限海口绿源房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向郭某支付违约金306504元，自2015年1月1日起计算至2017年12月31日止，按郭某支付房产总价款933038元的日万分之三计算，应计算至实际交付约定房产之日止”；第六项为“驳回郭某的其它诉讼请求”）；四、驳回谢某的其他诉讼请求。   本院二审查明事实与一审查明事实一致。   本院认为，本案二审争议焦点为：郭某与绿源公司签订的《海易华庭认购书》的性质及效力;绿源公司是否应当履行《海易华庭认购书》规定的合同备案手续、预告登记、交付房产的义务和支付违约金的问题。   一、关于郭某与绿源公司签订的《海易华庭认购书》的性质及效力。根据一审查明的事实，已生效的612号判决查明，郭某与绿源公司借款合同履行期限届满后，绿源公司并未清偿到期债务。因此，借款合同到期日先于《海易华庭认购书》签订日期，该行为不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定的“以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保”的情形,应视为郭某已支付购房款，双方签订的《海易华庭认购书》是绿源公司履行债务的变通方式，未违反法律的禁止性规定。绿源公司主张其出具的《海易华庭认购书》和相关借款的借条是受郭某胁迫所为，但并未提供证据予以证明，该主张不成立。双方签订的《海易华庭认购书》系双方的真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，该合同有效。   二、关于绿源公司是否应当履行《海易华庭认购书》规定的合同备案手续、预告登记、交付房产的义务和支付违约金的问题。郭某与绿源公司签订的以房抵债合同、谢某与绿源公司签订的房屋买卖合同，均为合法有效的合同。以房抵债合同属于债务履行的变通方式，并不必然引起房屋权属变动，因此涉案房屋在尚未完成权属登记时，债权人只有债权请求权，而没有物权请求权,不具有物权优先性。谢某与绿源公司签订房屋买卖合同后，谢某支付了全部购房款并办理了合同备案和预告登记，因不动产预告登记有准物权效力，基于物权的独占性和排他性，郭某要求绿源公司为其办理的书面备案手续、预告登记，没有事实根据和法律依据，本院不予支持。612号判决没有支持郭某关于违约金的诉讼请求，但本案审理的是谢某针对612号判决提起的第三人撤销之诉，该违约金问题不属于本案审理范围。   综上，绿源公司、郭某的上诉请求，理由不成立，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费100元,由海口绿源房地产开发有限公司承担。   本判决为终审判决。   审判长 钱志勇   审判员 邢 君   审判员 王铭泽     二○二○年六月十九日   法官助理 郑大朋   书记员 符玉影   附相关法律条文：   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。