河南省汝州市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0482民初106号原告：丁某，女，汉族，成年，住河南省商丘市睢阳区。委托诉讼代理人:李照路，上海方锐律师事务所律师。委托诉讼代理人:陈兆睿，上海方锐律师事务所律师。被告：陈某，男，汉族，成年，住河南省汝州市。被告：刘某，男，汉族，成年，住郑州市高新技术开发区。第三人：某银行股份有限公司郑州某支行，住所地：郑州市金水区。负责人：孔某，系该支行行长。原告丁某与被告陈某、刘某、第三人某银行股份有限公司郑州某支行案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告丁某的委托诉讼代理人李照路、陈兆睿、被告陈某到庭参加诉讼，被告刘某、第三人某银行股份有限公司郑州某支行经本院传唤通知无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丁某向本院提出诉讼请求：1、依法停止并解除对登记在刘某名下的位于郑州市郑东新区某路××院××楼××单元××室的房产(产权证号:00××14)的查封;2、依法确认原告对上述房屋享有所有权。事实与理由：2019年5月30日，贵院依被告陈某的申请作出(2019)豫0482财保1689号民事裁定书查封了刘某位于郑州市郑东新区某路××院××楼××单元××室的房产。该房产虽登记在被执行人刘某名下，但实际系原告所有。2012年10月，原告丁某以676536元购买了刘某位于郑州市郑东新区某路××院××楼××单元××室的房产(产权证号:00××14,面积89.04平方米，在第三人某银行股份有限公司郑州某支行按揭贷款)，装修并入住。2015年9月12日，原告又在涉案房屋所在的小区购置了车位。2018年5月1日，双方签订《房屋买卖合同》，经协商确认案涉房屋购房款为833705元，并约定丁某分两次支付上述款项，第一次支付20万元，后续款项于刘某还清按揭贷款及过户交易后全部付清。协议签订前后，为尽快办理解押过户手续，丁某应刘某的要求支付了购房款70万元，但刘某并未清偿按揭贷款(余额仍为41万元)，致使涉案房屋未能办理房屋过户登记手续。2019年8月9日，丁某将刘某诉至郑州高新技术产业开发区人民法院，庭审过程中丁某才从刘某处得知涉案房屋因其与陈某的民间借贷纠纷于2019年5月31日被贵院以(2019)豫0482财保1689号民事裁定书予以查封。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。而根据丁某提交的证据可以证实，丁某与刘某之间就涉案房屋已经达成合法有效的书面买卖合同;在2012年10月份开始就对涉案房屋进行了装修且实际入住;在2018年4月-5月共支付刘某70万元购房款(房屋总价833705元)，且丁某愿意将未支付的房款交付贵院执行;另外，未办理过户登记系刘某一直未能还清银行按揭贷款，并非丁某自身原因。综上，贵院对涉案房屋的查封属于错误查封，贵院应停止并解除对涉案房屋的查封，但贵院于2019年12月23日送达的（2019）豫0482执异154号执行裁定书驳回了原告的执行异议申请，为此原告特向贵院提出执行异议之诉。被告陈某辩称：原告丁某2018年5月1日与刘某签订的买卖合同不能成立：1、2012年6月29日刘某从某银行按揭47万元贷款30年购买郑东新区某路某号院某号楼某单元某号。按揭款刘某从2012年6月29日一直支付到2019年10月20日，期间产权未发生过变化，到2019年10月20日后，因刘某和吕某败诉给陈某后，该房又被查封，才停止支付按揭款。2、丁某与刘某是2018年5月1日签订买卖合同后，刘某仍在支付按揭款，直到2019年10月20日。因此原告与刘某签订的买卖合同不能成立。3、丁某起诉说：2012年10月就装修入住，为啥买卖合同签订时间是2018年5月1日。买卖不太真实。丁某说买卖房屋的过程与事实不符：（1）、丁某讲2012年10月购买刘某郑东新区某路某号院某号楼某单元某号房产不真实。2018年4月之前刘某并不认识丁某，2018年4月刘某急用款，经商丘永城农信社理事长王某1介绍才认识丁某，且2012年10月至2018年4月丁某与刘某更无经济来往。因此丁某讲于2012年10月购买刘某郑东新区某路某号院某号楼某单元某号房是假的。（2）、丁某说购买占有并使用该房多年不真实，因2014年初刘某的爱人吕某说“咱联社理事长王某1的女儿想在郑州租房，他女儿王某2在郑东新区CBD某大银行上班，大家都是好朋友，这几年王某1对咱生意支持很大，这房子咱现在也不住，让他女儿先住吧”刘某的房子是借给王某1的女儿住的，是不存在让丁某住的。（3）、丁某与刘某是2018年5月1日签订此房买卖时，该房产市值约230万元，而刘某将230万的房产以83万元价格贱卖给仅仅认识、毫无特殊关系的人，这房屋买卖合同不是真的。（4）、2018年4月份刘某急用钱，经商丘某农信社理事长王某1介绍认识丁某，刘某向丁某借款70万元，以此房作为担保，于2018年5月1日签订买卖协议，此协议仅是借款保证协议，不是真实买卖意思的表达。4、本案是执行异议之诉，不是确权之诉，原告诉讼请求2不属本案审理范围，不能与本案合并审理。综上，恳请法官依法驳回丁某的诉讼请求。被告刘某未到庭，但庭后向本院递交书面答辩意见及质证意见称丁某所诉房屋买卖与事实不符。涉案房产系自己2011年所买，2013年9月自己办理的装修。后该房系永城农信社理事长王某1（男）借用给其女儿王某2居住。由于便于装修物业检查需要，我将部分装修单据交给王某1。由于王某1对我家企业在资金上提供很大帮助，房屋虽然由其居住，但天然气费用一直由我手机支付。2018年因经营困难我找王某1，他让我找丁某办手续，2019年5、6月份由于款没有还上，丁某要求将房产办理抵押，我因借陈某的款已将房屋抵押给陈某，丁某就让我给她签订买卖协议做借款的保证，该买卖协议不是我真实意思表示，因为该房当时价值230万元，我与丁某不认识，不可能70万卖给她。另外该房按揭也由我一直支付。同时也表示没有证人愿意出庭作证，虽然申请对合同签订时间进行鉴定，但未提供自己持有鉴定所需房屋买卖合同原本。第三人某银行股份有限公司金成支行未到庭，亦未向法庭提交书面陈述意见。为证明所诉事实原告向本院提供了如下证据材料：1、丁某身份证复印件一份，证实原告的身份；2、永城市公安局出具的刘某与刘某系同一人证明；3、2018年5月1日房屋买卖合同一份，2019年8月1日柘城县农村商业银行银行流水一份，证明2012年10月，原告以676536元购买了被告位于郑州市郑东新区某路××院××楼××单元××室的房产（产权证号：00××14，面积89.04平方米，在第三人某银行股份有限公司郑州某支行按揭贷款）。2018年5月1日，双方签订《房屋买卖合同》，经协商确认案涉房屋购房款为833705元，并约定原告分两次支付上述款项，第一次支付20万元，后续款项于被告还清按揭贷款及过户交易后全部付清。协议签订前后，原告支付购房款70万元。4、2014年6月11日三和居布艺定制单两份、2014年3月25日某家具销售单两份、2013年9月13日临时出入证收据一张、2013年9月13日垃圾清运费收据一张、2013年9月13日公共区域维修费收据一张、2014年6月12日、2016年10月16日电费收据二张、2015年9月12日、2015年11月14日、2016年10月16日、2017年10月28日、2019年8月24日物业费收据五张，证明该房原告购房后已经实际入住；5、2015年9月12日地下停车场车位使用权转让协议一份、2015年9月12日、2017年7月22日、2019年7月31日车位维护费收据三张，证明丁某在购置案涉房屋后已实际入住，并在案涉房屋所在的小区内购置了车位；6、2018年5月7日微信聊天记录，证明丁某与刘某存在真实的买卖合同关系，双方签订的《房屋买卖协议》后，丁某已将大部分合同价款履行。2019年6月5日至2019年6月11日短信聊天记录，证明丁某在履行支付房款义务后，多次催促刘某办理房屋过户手续，刘某以各种理由拖延办理，并将丁某电话拉黑，引起本案诉讼。陈某2019年5月31日已将案涉房屋查封，而刘某仍然告知丁某可以办理房屋过户手续，可以证实丁某对案涉房屋查封并不知情。未办理房屋过户手续的原因不在丁某；7、刘某、配偶吕某发送给王某1的短信记录（王某1转发丁某），证明（1）、刘某将丁某电话拉黑以后，吕某解释拉黑的原因是丁某不停给刘某打电话要求过户，刘某因将丁某给付的用于解押房屋的款项挪作他用，导致不能办理过户手续，不敢面对丁某；（2）、丁某已经居住案涉房屋；（3）、截止2019年6月11日刘某和吕某仍然说房屋问题可以解决，只不过需要给他们一些时间；8、（2019）豫0191民初25004号民事裁定书一份、生效证明一份，证明郑州市高新技术产业开发区人民法院作出（2019）豫0191民初25004号民事裁定书确认丁某与刘某之间签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，为有效合同，丁某已经按照合同约定支付了70万元购房款，对案涉房屋进行了装修入住，购买了案涉房屋所在小区的车位，且未办理过户登记系刘某一直未能还清银行按揭贷款，并非丁某自身原因。被告陈某提供的证据材料：刘某证明两份、刘某燃气缴费客户端记录，刘某房屋按揭还款银行流水，自己持有刘某房产所有权证原件，证实该房名为买卖，实为借款，买房人不可能不见房产证原件就购买，未提供相关证据。被告刘某庭后提交银行按揭流水、天然气缴费客户端记录、部分微信内容。本院（2019）豫0482财保1689号民事裁定书、本院（2019）豫0482执异154号执行裁定书。对于原告提供的证据材料1、2、3、4、5、8，被告陈某提供的房屋按揭银行流水、刘某房屋所有权证及本院做出的（2019）豫0482财保1689号民事裁定书、（2019）豫0482执异154号执行裁定书因为符合证据合法性、关联性，真实性原则，内容能相互印证，本院予以确认为认定案件事实的有效证据。对于原告提供的证据材料6、7因为电子数据并非来自第三方平台，缺乏数据真实性的保证；被告陈某提交的刘某的证明、燃气缴费客户端记录，原告提出合理异议且刘某本身即是被告的利害关系身份；对于被告刘某庭后提供的证据材料缺乏证据程序合法要件，故以上材料本案均作为佐证材料附卷备查。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告陈某因与被告刘某有债务纠纷，于2019年5月30日向本院申请诉前保全，请求查封被告刘某位于郑州市郑东新区某路××院××楼××单元××室的房产，本院依据陈某的申请当日作出（2019）豫财保1689号民事裁定书，对被告刘某位于郑州市郑东新区某路××院××楼××单元××室的房产予以查封。查封期间原告丁某向本院提出书面异议，要求撤销本院（2019）豫财保1689号民事裁定书，本院审查后认为原告丁某提供相关买卖合同，但没有到相关部门备案，且丁某称2012年卖房入住，2018年签订房屋买卖合同不符合常理，刘某以833705元购买涉案房屋与市场交易价格不符，于2019年12月14日做出（2019）豫0482执异154号执行裁定书驳回异议人丁某执行异议申请。原告丁某同时于2019年8月9日将被告刘某诉至郑州高新技术产业开发区人民法院，要求确认买卖合同有效。后被郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初25004号民事裁定书以丁某正通过异议程序救济为由驳回起诉。原告丁某于2020年1月3日向本院提起执行异议之诉。原告丁某持有与被告刘某2018年5月1日签订《房屋买卖合同》，合同约定被告刘某自愿将其坐落于郑州市郑东新区某路××院××楼××单元××室的房产(产权证号:00××14,面积89.04平方米出售给原告丁某，协议显示原告丁某与被告刘某于2012年10月就该房买卖达成了按被告刘某原始购买价676537元进行转让，待能办理房产过户时进行交易过户。同年丁某出资进行了房屋装修并入住该房屋。经协商由原告承担交易过户税费。同时按年息10%承担被告刘某按揭首付垫付资金。确认案涉房屋购房款为833705元，并约定丁某分两次支付上述款项，第一次支付20万元，后续款项于刘某还清按揭贷款及过户交易后全部付清。另查明，2018年4月28日丁某向刘某银行账户转账10万元，2018年5月7日丁某向刘某转账60万元。但刘某并未全部清偿按揭贷款。被告刘某一直辩称房屋买卖协议名为买卖实为借款。该涉案房产房产证原件由被告陈某持有。该房在双方订立合同交易价格明显低于市场价格。涉案房产产权证号:00××14,面积89.04平方米，在第三人某银行股份有限公司郑州某支行按揭贷款。房贷一直由被告刘某支付。原告丁某持有涉案房产居住生活相关费用单据。2015年9月12日，原告又在涉案房屋所在的小区购置了车位。本院认为，合法的民事法律行为受法律保护，本案中原告丁某与被告刘某于2018年5月1日签订的《房屋买卖合同》内容有太多不符合常理和交易习惯。首先，房屋买卖协议系补签，房屋买卖多年没有一个书面协议。第二，2012年买的房屋却由被告刘某作为出卖方一直支付该房贷款，购房人没有支付一分钱，被告卖掉房子不但没有收到钱，自己再出钱还着房贷，明显不符合常理。第三、交易价格与市场价格差别悬殊。第四、被告刘某一直声称名为买卖，实为借款。第五、该房屋即已经卖与原告丁某房产证原件一直却由被告陈某持有，故本案原告丁某提供的证据尚不足以证明涉案房产在查封前已与被告刘某签订了合法有效的买卖合同。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条判决如下：驳回原告丁某的诉讼请求。案件受理费12137元，由原告丁某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审判长  常占伟审判员  刘兵伟审判员  张强伟二〇二〇年六月三日书记员  陈世月判决依据主要法条《中华人民共和国合同法》第八条，依法成立的合同，受法律保护《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。合议笔录时间2020年5月29日地点法院民二庭合议庭成员常占伟，刘兵伟，张强伟案件主审人常占伟评议原告丁某诉被告陈某、刘某执行异议之诉一案主审人汇报案件事实:根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告陈某于2019年5月30日向本院申请诉前保全，请求查封被告刘某位于郑州市郑东新区某路9号院8号楼3单元3层302室的房产。本院依据陈某的申请当日作出（2019）豫财保1689号民事裁定书。对被告刘某位于郑州市郑东新区某路9号院8号楼3单元3层302室的房产予以查封。查封期间原告丁某向本提出书面异议，要求撤销本院本院（2019）豫财保1689号民事裁定书，本院审查后认为原告丁某提供相关买卖合同但没有到相关部门备案，切丁某称2012年卖房入住2018年签订房屋买卖合同不符合常理，刘某以833705元购买涉案房屋与市场交易价格不符，于2019年12月14日做出（2019）豫0482执异154号执行裁定书驳回异议人丁某执行异议申请。原告丁某同时于2019年8月9日将被告刘某诉至郑州高新技术产业开发区人民法院，要求确认买卖合同有效。后被郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初25004号民事裁定书以丁某正通过异议程序救济为由驳回起诉。原告丁某于2020年1节月3日向本院提起执行异议之诉。原告丁某持有与被告刘某2018年5月1日签订《房屋买卖合同》，协议约定被告刘某自愿将其坐落在郑州市郑东新区某路9号院8号楼3单元3层302室的房产(产权证号:00××14,面积89.04平方米出售给原告丁某。协议显示原告丁某与被告刘某于2012年10月就该房买卖达成了按被告刘某原始购买价676537元进行转让，待能办理房产过户时进行交易过户。同年丁某出资进行了房屋装修并入住该房屋。经协商由原告承担交易过户税费。同时按年息10%承担被告刘某按揭首付垫付资金。确认案涉房屋购房款为833705元，并约定丁某分两次支付上述款项，第一次支付20万元，后续款项于刘某还清按揭贷款及过户交易后全部付清。另查明2018年4月28日丁某向刘某银行账户转账10万元，2018年5月7日丁某向刘某转账60万元。但刘某并未前全部清偿按揭贷款，致使涉案房屋未能办理房屋过户登记手续。该涉案房产房产证原件由被告陈某持有。该房在双方订立合同交易价格明显低于市场价格。涉案房产产权证号:00××14,面积89.04平方米，在第三人某银行股份有限公司郑州某支行按揭贷款。原告丁某于2015年之前就已经装修并入住。2015年9月12日，原告又在涉案房屋所在的小区购置了车位。主审人处理意见及理由：原告丁某与被告刘某于2018年5月1日签订的《房屋买卖合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律强制性规定，对当事人双方具有法律效力。原告丁某在人民法院查封之前已经与被告刘某签订合法有效的书面买卖合同且已合法占有该不动产并愿意按照合同约定支付部分价款交付法院执行，未能办理过户并非非因买受人自身原因因此原告第一项诉讼请求，符合有关法律规定，本院予以支持。本案中原告丁某与被告刘某订立买卖合同欲通过市场交易的方式取得物权，应按照合同性质请求合同相对方履行合同再通过国家机关限购审查、缴纳税费等完成登记，其请求通过法院直接确认获得物权的诉讼请求不符合法律规定本院不予支持。被告陈某提供的能采信的证据不能必然证实其辩称的名为买卖实为借款意见。被告刘某提供不出肯出庭为其作证的证人，亦不提供其持有的可进行鉴定的合同原件致使鉴定无法进行，故其辩称意见本院无法采信。二被告辩称交易价格与实际价格不符，不属于本案执行异议审查中阻却执行的法定理由，二被告可通过撤销权之诉寻求司法救济。依照《中华人民共和国物权法》第九条、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，判决如下：一、解除对坐落于郑州市郑东新区某路9号院8号楼3单元3层302号（房产证号为豫（2017）郑州市不动产权第00××14号）房屋的查封。二、驳回原告丁某其他诉讼请求。刘：这个案件事实部分比较不符合常理，原告与被告刘某的陈述有很多不符合情理之处，协议签订时间两人之间以后补签，时间都很不好确定具体真实签订时间。房产证由被告陈某持有，本院异议审查以价格明显不合理和补签合同间隔时间过长不符合清理驳回执行异议还是很有道理的。我认为还是不宜变更强制措施，一旦认定排除执行那么第三人合法权益就可能实质性受损，造传不可弥补的损失，和可能会执行不能。不认定能排除执行原告就需要补强协议真实性，还有挽回的余地。所以应驳回原告的诉讼请求。张：本案正如异议审查裁定所述，太多不合乎常理之处。首先，房屋买卖协议系补签，买卖房屋都是大事，怎么能两一个书面协议都不签，也不一分付款，就交付入住。第二，12年买的房屋由被告刘某支付贷款，购房人没有支付一分钱。还占着房子用着房子几年以后再补签协议支付款项。被告卖掉房子没有收到钱后再自己出钱还着房贷。协议明显不符合常理。第三，价格差别悬殊，市场价二百多万两个人没有交情，六年后补签协议，还不按市场价交易。第四，被告刘某一直声称名为买卖实为借款，借款倒是有点近似，只是从开始双方就做假，我们查不清楚而已。正如刘某所说难言之隐，太多内容我们猜不出来。我也认为协议有太大猫腻，应驳回原告诉诉讼请求。