青海省西宁市城西区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）青0104民初194号 原告：王燕，女，汉族，1987年1月24日出生，公民身份号码：×××,住西宁市。 委托诉讼代理人：蔡雪瑞，青海辩理律师事务所律师。 被告：青海万通物业发展有限公司，统一社会信用代码：91630000710469890A（1-1）,住所地：青海省西宁市城西区五四大街45号。 法定代表人：蒋咏梅，该公司董事长。 委托诉讼代理人：董博俊，青海立詹律师事务所律师。 被告：青海新华百货商业有限公司，统一社会信用代码：916300005799226289（1-2）,住所地：西宁市城西区五四大街45号。 法定代表人：傅博，该公司董事长。 委托诉讼代理人：武文伽，宁夏方和圆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马晓花，该公司合同主管。 原告王燕与被告青海万通物业发展有限公司（以下简称万通物业公司）、被告青海新华百货商业有限公司（以下简称新华百货公司）房屋租赁合同纠纷一案，原告于2020年1月9日向本院起诉，本院受理后，由审判员辛皎菱担任审判长，与审判员伊海龙、人民陪审员张玉山依法组成合议庭，于2020年3月5日公开开庭进行了审理，原告王燕及委托诉讼代理人蔡雪瑞与被告青海万通物业发展有限公司委托诉讼代理人董博俊，青海新华百货商业有限公司委托诉讼代理人武文伽、马晓花均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告王燕向本院提出如下诉讼请求：依法判令二被告共同向原告支付房屋占用费342445.09元，本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原告王燕与被告万通物业公司于2004年7月28日签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买其位于西宁市××街Ⅱ166、Ⅱ167、Ⅱ168、Ⅱ169号商铺，建筑面积为94.06平方米，付款方式及期限为2004年7月2日交清首付款226360元，剩余338000元办理按揭贷款，一并约定被告在交付房屋使用后的120日内办理房屋产权证。原告依约定履行了上述义务，首付房款226360元，于2004年7月28日与西宁市商业银行古城台支行签订《西宁市商业银行个人住房按揭合同》，约定原告按揭贷款338000元，借款期限自2004年12月9日至2014年12月8日止，并签订了《房地产抵押合同》。2004年8月19日双方又签订了一份《商铺租赁协议》，约定原告自愿将上述94.06平方米的铺位委托给被告万通物业公司统一管理、统一代租，整体经营，年租金为56436元，租期为2004年12月9日至2014年12月8日。协议签订后原告履行了上述约定，以“售后包租”方式将铺面交由被告万通物业公司经营，但截至2012年原告发现该上述铺面登记在被告新华百货公司名下，遂于2013年1月7日提起行政诉讼请求撤销该登记行为，该案经二审最终判定撤销GF-2000-0171《商品房买卖合同》登记备案和被告新华百货公司取得的宁字第062375号房屋所有权证的具体行政行为，责令西宁市住房保障和房产管理局重新作出具体行政行为。综上，自（2013）宁行终字第18号判决作出之日起，二被告对涉案房屋的占用系非法占有，应当予以返还，但至今未予返还，已严重侵害原告合法权益，故依法提起诉讼，请求依法判令二被告向原告支付房屋占用费342445.09元，致使纠纷产生。 被告万通物业公司辩称，原告所述不属实，一、该商铺购买时办理了按揭贷款并已经设定他项权利抵押给银行，银行为他项权利的受益人；二、该商铺并非由被告擅自处置，是抵押权人银行根据与原告签订的贷款合同和抵押合同，要求被告协助银行处置该抵押物，完全符合合同约定；三、原告诉求的占用费无法律依据，该商铺亦非被告万通物业公司和被告新华百货公司非法占用，是原告未按约履行还款义务，超过3个月未偿还银行贷款，致使银行主张权利，要求被告依据合同约定协助银行处置抵押物；四、原告诉讼已经超过法定诉讼时效，案涉商铺已经在2012年进行了处置，即使原告的诉求成立属于侵权，已经明显超过法定期限。综上，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。 被告新华百货公司辩称，同意被告万通物业公司的答辩意见，同时认为本案系合同纠纷，被告并非与原告签订合同的另一方主体，使用该商铺是因与被告万通物业公司签订合同取得，被告不存在任何过错，依法不应承担赔偿责任，请求依法驳回原告对被告的全部诉讼请求。 原告王燕向本院提交如下证据：第一组证据：（2013）西行初字第4号行政判决书、（2013）宁行终字第18号行政判决书、（2015）西民一初字第1998号民事判决书、（2015）青0104民初1866号民事判决书、（2016）青01民终1131号民事判决书、（2018）青民申16号民事裁定书，上述证据证明涉案房屋系原告王燕所有，且要求被告新华百货公司退还案涉房屋。2012年年底原告发现被告万通物业公司将房屋转让给被告新华百货公司，后原告于2013年提起行政诉讼，法院判决撤销房屋产权变更登记，并撤销备案合同和房产证，责令西宁市住房保障和房产管理局重新作出具体行政行为。后续民事判决驳回被告新华百货公司要求确认涉案商铺归其所有的诉讼请求，并要求被告万通物业公司、新华百货公司协助原告办理产权登记手续，返还房屋，该判决上诉后予以维持，被告新华百货公司再审后亦驳回；第二组证据：《商品房买卖合同》，证明原告王燕与被告万通物业公司之间存在真实有效的商品房买卖合同关系；第三组证据：《西宁市商业银行个人住房按揭合同书》，证明原告当时向被告万通物业公司支付首付款226360元，剩余购房款向西宁市商业银行古城台支行按揭贷款338000元的事实；第四组证据：《房地产抵押合同》，证明原告为了贷款将案涉商铺抵押给西宁市商业银行古城台支行；第五组证据：《商铺租赁协议》，证明原告于2004年8月19日将涉案房屋租赁给被告万通物业公司；第六组证据：《回收统计》、《贷款结清证明》，证明案涉房屋所产生的相关贷款及利息已经于2013年10月28日全部结清；第七组证据：西宁市住房保障和房产管理局作出的宁房产〔2015〕13号《关于注销宁字第062375号房屋所有权证的决定》、《不动产登记信息查询申请书》，证明已经注销宁字第062375号房屋所有权证及案涉房屋备案登记在原告名下。 被告万通物业公司对上述证据的质证意见：对上述证据的真实性、合法性和关联性均无异议，但对证明方向不予认可。一、对于上述证据中的行政判决撤销的是登记行为，即办理产权证的行为，并未确定房屋所有权的归属问题；再审案件（2018）青民申16号的再审申请人是被告新华百货公司提出的确权案件，原告王燕非再审申请人；城西区人民法院（2015）青0104民初1866号民事判决书中要求被告万通物业公司提供购房发票，发票被告万通物业公司已经提供，但驳回了原告王燕要求交付商铺的请求，在客观实际上也无法交付；二、根据当时合同的约定，原告商铺抵押给银行，该商铺的处置权在银行，双方合同中约定当其超过3个月未能按时还款，银行有权处置商铺，被告万通物业公司作为担保人，在银行启动相关程序主张权利时必须协助处理，期间被告万通物业公司向原告支付了5年租金，而后期由于原告未能向银行交纳贷款，银行向仲裁委提起仲裁要求被告万通物业公司承担保证责任，处置抵押房屋，因此抵押权解封后，被告万通物业公司协助银行将铺面转卖被告新华百货公司，并清偿了原告的剩余贷款本息。而房产部门所做的宁房产〔2015〕13号《关于注销宁字第062375号房屋所有权证的决定》第3项明确指出：待房屋权属纠纷解决后，房屋所有权人根据《房屋登记办法》重新申请房屋所有权登记，而至今也未有对所有权的明确确认，因此不能证明案涉商铺的所有权人系原告王燕，不能证明被告万通物业公司的处置行为和被告新华百货公司的购买行为是非法行为。原告未偿还银行贷款，银行提起程序主张权利要求被告万通物业公司承担保证人责任，政府当时引进被告新华百货公司、被告万通物业公司作为担保人协助银行处置抵押物商铺，原告欠付银行贷款由被告新华百货公司支付的购房款支付，本案也应当考虑当时的情况，政府进行协调，退款给购房者。 被告新华百货公司对上述证据的质证意见：对于上述证据中判决的真实性、合法性无异议，但对证明方向不认可，涉及的行政判决与民事判决与本案无关，行政撤销登记及驳回原告确认所有权纠纷，均不能证明原告王燕取得案涉商铺的所有权，没有任何一个判决确认该房屋归原告王燕所有，而且即使其享有该权利，但在行使权利时亦受限，原告王燕当时已将商铺交付给被告万通物业公司统一管理和经营，被告新华百货公司使用该商铺是通过合法行为支付价款购买，并未侵害原告的任何权利；对于《商品房买卖合同》、《西宁市商业银行个人住房按揭合同书》、《房地产抵押合同》、《商铺租赁协议》、《回收统计》、《贷款结清证明》的真实性无法确定，被告从未参与该证据的形成过程；对于西宁市住房保障和房产管理局作出的宁房产〔2015〕13号《关于注销宁字第062375号房屋所有权证的决定》、《不动产登记信息查询申请书》的证据三性均不予认可，被告与房产局还有行政诉讼正在处理中。 被告万通物业公司向本院提交如下证据：第一组证据：（2013）西行初字第4号行政判决书，证明原告在2013年之前，就知晓案涉房屋被过户给第三人的事实；第二组证据：（2014）宁民一终字第30号民事判决书、（2014）青民提字第27号民事判决书、（2015）西民一初字第793号民事判决书，证明在案涉商铺的相同地段，针对相同情况已经生效判决对诉讼时效作出认定的事实；第三组证据：《公证书》，证明《个人住房按揭合同》、《房地产抵押合同》两份证据是具有强制执行效力的合同；第四组证据：《个人住房按揭合同书》，证明银行系案涉商铺的抵押权人，原告未按时偿还贷款，银行有权依法处分抵押物并优先受偿，被告仅是担保人，故承担担保责任；第五组证据：《房地产抵押合同》，证明原告购买房屋时已经抵押给了银行的事实，原告未能偿还贷款已经违约，被告在债权人银行主张权利时有协助处理抵押物义务，并从转售房屋款项中直接向银行支付了原告王燕所欠付的贷款，该合同进行了公证，并具有强制执行力，因此处置商铺的行为有依据；第六组证据：《仲裁调解书》，证明原告未能按期偿还贷款的事实、银行要求被告万通物业公司承担保证责任、通过该仲裁确认处置涉案商铺的事实、原告王燕未偿还贷款由被告万通物业公司代为清偿均是按合同约定；第七组证据：《贷款结清说明》，证明被告在原告不能按期偿还贷款的情形下，按合同约定已经协助银行处置了抵押商铺，清偿了银行贷款的事实。 原告王燕对上述证据的质证意见：对于上述证据的真实性无异议，但对证明方向不认可，原告虽然于2012年年底才知道商铺过户至被告新华百货公司名下，但并未怠于行使权利，一直在诉讼中；对于（2015）西民一初字第793号民事判决书中的内容不能证明诉讼时效已过的事实，原告自2012年就已经开始诉讼；对《个人住房按揭合同书》和《房地产抵押合同》的证明方向存在异议，虽然被告万通物业公司是保证人，但债权人理应先通知债务人，原告当时并不知情，因此被告万通物业公司处置商铺是非法处置。 被告新华百货公司对上述证据的质证意见：对于上述证据的真实性、合法性和关联性均无异议。 被告新华百货公司向本院提交如下证据：第一组证据：《西宁万通大厦物业资产转让协议》、《承诺函》，证明在2011年12月1日签订的该协议，被告新华百货公司购买的资产具体情况及被告万通物业公司负责清场的事实；第二组证据：《商品房买卖合同》、购房发票，证明在2012年1月6日被告新华百货公司购买房屋的面积并支付相应的价格，属于依法取得。 原告王燕对上述证据的质证意见：对证据的真实性无异议，但对证明方向不认可，2013年原告从未收到被告万通物业公司收回商铺的通知。 被告万通物业公司对上述证据的质证意见：对上述证据的真实性、合法性和关联性均无异议。 本案在审理过程中，当事人围绕案件事实向本院提交证据，本院当庭组织当事人进行了质证，现对于上述证据中的（2013）西行初字第4号行政判决书、西宁市住房保障和房产管理局作出的宁房产〔2015〕13号《关于注销宁字第062375号房屋所有权证的决定》，作为本案的有效证据予以认定，并在卷佐证。 经审理查明，原告与被告万通物业公司于2004年7月28日签订《商品房买卖合同》，购买其位于××街，共计94.06平方米商铺，一并办理《西宁市商业银行个人住房按揭合同书》、《房地产抵押合同》、《商铺租赁协议》。至2012年12月原告发现该商铺的房屋登记备案撤销，并过户至被告新华百货公司名下，遂提起行政诉讼，经（2013）西行初字第4号行政判决书、（2013）宁行终字第18号行政判决书，撤销被告新华百货公司取得的宁字第062375号房屋登记行为。2015年3月11日西宁市住房保障和房产管理局作出宁房产〔2015〕13号决定，记载内容为：注销新华百货公司取得的宁字第062375号房屋所有权证，该商铺在解决权属纠纷后，取得房屋所有权人根据《房屋登记办法》重新申请房屋所有权登记。后相关当事人就此纠纷产生（2015）青0104民初1866号民事判决书、（2015）西民一初字第1998号民事判决书、（2016）青01民终1131号民事判决书、（2018）青01民终382号民事判决书、（2018）青民申16号民事裁定书，以上相关判决中对于被告新华百货公司要求确认涉案商铺归其所有的确权之诉予以驳回；对于原告王燕要求被告万通物业公司协助办理房产证手续的诉讼请求给予支持，但上述裁决中未有判项直接明确该商铺房屋所有权归原告王燕所有。另，原告王燕至今尚未取得该商铺的房屋所有权证。原告王燕认为自发生纠纷至今被告未返还该商铺亦未支付租金，故其要求被告依法支付此期间所产生的租赁费，二被告对此均不予认可，导致纠纷产生。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条之规定，不动产物权的设立、变更、转让或消灭的效力，自记载于不动产登记薄时发生效力，虽然相关判决判令被告万通物业公司协助办理商铺登记手续，但原告至今仍未取得该商铺房屋产权的登记，确定该商铺归其所有，在实际物理空间上也无法确定其所享有铺面的具体位置，而且原告自始亦未提出该商铺的确权之诉，现原告直接以侵权之诉诉至法院，要求二被告承担占用商铺的费用，还涉及如下法律问题：一是诉讼时效，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼请求期间为三年，而诉讼时效期间的起算自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起算，结合本案，原告陈述自2013年8月28日后，就已经明知二被告侵占其商铺，故诉讼时效应从此时间点起算的三年内予以主张，而在此期间原告并未向二被告提出过租赁费或占用费的请求，因此即使占用费成立，有效诉讼时效的起算点应从2017年开始；二是侵权主体，就涉案商铺原告与被告新华百货公司并未有直接租赁合同，实际是由被告新华百货公司使用，但该使用的前提是被告新华百货公司与被告万通物业公司签订了《西宁万通大厦物业资产转让协议》，支付对价购房款而取得，该合同中涉及原告商铺的部分至今在法律上并未被确认无效或予以撤销，另原告主张占用费的标准为每平方50元的价格是其与被告万通物业公司前期签订《商铺租赁协议》的约定，与被告新华百货公司无关，不能当然适用该价格标准，故原告适用此标准依据不足，不予采纳。而被告万通物业公司自商铺转让与被告新华百货公司后并未实际占用该商铺，让被告万通物业公司直接承担侵占责任，法律依据不足。结合全案原告自2012年12月诉讼至今，仍未解决实质争议，实际在西宁市住房保障和房产管理局注销宁字第062375号房屋所有权证后，各方当事人就涉案商铺的确权并未予以充分解决，虽然被告新华百货公司提出过确认之诉被驳回，但并未确认该商铺归原告所有。综合本案纠纷产生的全过程，应当解决原告与被告万通物业公司签订的《商品房买卖合同》、二被告之间所签订《西宁万通大厦物业资产转让协议》的合同效力，以及原告王燕签订的《个人住房按揭合同》、《房地产抵押合同》在拖欠银行贷款后，西宁仲裁委员会作出的（2011）宁仲调字第022号《仲裁调解书》的效力问题。因为合同效力涉及产权归属，均是关系本案实质纠纷的法律问题，应当予以解决。 综上，原告现诉求证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条一款、第六十四条、第一百四十九条之规定，判决如下： 驳回原告王燕的全部诉讼请求。 案件受理费6436元，由原告王燕负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于西宁市中级人民法院。 审 判 长 辛 皎 菱 审 判 员 伊 海 龙 人民陪审员 张 玉 山 二〇二〇年六月二十四日 法官 助理 马娜娜 书 记 员 赵 晓 玲 附本案相关法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第三十九条人民法院审理第一审民事案件，由审判员、陪审员共同组成合议庭或者由审判员组成合议庭。合议庭的成员人数，必须是单数。 适用简易程序审理的民事案件，由审判员一人独任审理。 陪审员在执行陪审职务时，与审判员有同等的权利义务。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十九条人民法院适用普通程序审理的案件，应当在立案之日起六个月内审结。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准，可以延长六个月；还需要延长的，报请上级人民法院批准。