安徽省安庆市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖08民终1043号 上诉人（原审原告）：中国农业银行股份有限公司安庆分行，住所地安徽省安庆市菱湖北路40号。 负责人：张巍，该分行行长。 委托诉讼代理人：汪宁，安徽中皖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：齐永顺，安徽中皖律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：宣庆牛，男，1971年5月11日出生，汉族，住安徽省安庆市宜秀区。 被上诉人（原审被告）：张菊兰，女，1972年10月2日出生，汉族，住安徽省安庆市宜秀区。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：陆大明，安徽恒物律师事务所律师。 上诉人中国农业银行股份有限公司安庆分行(以下简称农行安庆分行)因与被上诉人宣庆牛、张菊兰房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省安庆市大观区人民法院（2019）皖0803民初2379号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人中国农业银行股份有限公司安庆分行的委托诉讼代理人汪宁，被上诉人宣庆牛及宣庆牛、张菊兰的共同委托诉讼代理人陆大明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中国农业银行股份有限公司安庆分行上诉请求：撤销原判，依法改判支持宣庆牛、张菊兰支付农行安庆分行安庆市集贤南路西二巷8号增建部分房屋(即无证部分地上附属物)的价款1233107.80元及按中国人民银行同期同类银行贷款利率支付该款自2017年9月2日起至清偿之日的利息；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、安庆市集贤南路西二巷8号增建部分房屋在拍卖前的评估时就不含在评估、拍卖范围，因此该房屋不在拍卖范围。二、生效的法律文书确认农行安庆分行与宣庆牛、张菊兰之间的拍卖标的物仅限有证房产加土地使用权，未包含无证房产部分。三、拍卖材料中的“现状交付”并非将包括无证房产在内的土地使用权及全部地上附属物交付给宣庆牛、张菊兰之意，而是强调竞买人注意标的物上附有未到期的租赁。 宣庆牛、张菊兰共同辩称，1.上诉请求无事实及法律依据，请求法院驳回上诉。2.涉案房屋是在拍卖前改建扩建了无证房屋，是拍卖标的物的组成部分这一事实已经由生效法律文书予以确认。3.关于评估面积2396.33平方米是评估机构的估算数字，来源于农行安庆分行自己申报的数据。评估机构和拍卖机构在评估及拍卖之前，都没有进行实地丈量核实。2396.33平方米是增建扩建时将其中一部分有证房屋一并拆除再重建。这些面积是宣庆牛、张菊兰在拍卖前经过拍卖机构介绍查看后，作出竞买的。是现状竞买、现状交付。这些事实在评估报告、拍卖公告、拍卖清单、拍卖规则等都予以确认的。4.整体拍卖包括涉案的房产整体拍卖，在（2016）皖0803民初697号生效判决书上农行安庆分行及华中工业学校已明确确认涉案不动产包含了无证房产总体出卖的。（2019）皖08民终1320号民事判决也已经确认拍卖标的包含无证房产。5.农行安庆分行提出的仲裁裁决，裁决书明确的是房屋外的地上附属物。农行安庆分行将房屋外的地上附属物认定为地上房产是偷换概念。中院（2015）宜执字第00471号执行裁定书解决的是执行程序上的问题，并未确认无证房产包含在竞买标的范围内。 中国农业银行股份有限公司安庆分行向一审法院起诉请求：依法判决宣庆牛、张菊兰共同支付农行安庆分行安庆市集贤南路西二巷8号增建部分房屋(即无证部分地上附属物)的价款1233107.80元及按中国人民银行同期同类银行贷款利率支付该款自2017年9月2日起至清偿之日的利息，并承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：（一）安庆市大观区集贤南路西二巷8号（原安庆市工农街348号）房产原属农行安庆分行所有，该房产由农行安庆分行下属机构中国农业银行安徽安庆分行培训学校（以下简称安庆农行培训学校）使用。2005年9月21日，安庆农行培训学校与安庆市轻工业技工学校（后更名为安庆华中工业职业技术学校,以下简称华中工业学校）签订《联合办学协议》,约定由华中工业学校出资改造、维修农行培训学校教学楼、办公楼、宿舍楼、四周围墙及下水沟、球场、路面绿化等，以达到社会办学要求，改造该房产的费用冲抵应付农行安庆分行的部分租金。租期自2006年7月1日至2012年6月30日止。（二）2009年，农行安庆分行欲出售上述房地产，遂委托安徽省新卓越房地产评估有限公司对上述房地产进行评估,评估价值为4008714元，建议拍卖价为3206971元。后农行安庆分行委托安徽宏昌拍卖有限公司拍卖上述房地产，2010年7月2日，拍卖公司对该标的进行了公开拍卖，《拍卖师说明》中载明：“本次拍卖会拍卖标的由委托方负责交付，标的以现状交付，参加竞买人应事先察看拍品。”《竞买人须知》中载明“所拍物品以现状交付”。宣庆牛以381万元竞得了该标的。2011年7月4日，农行安庆分行与宣庆牛、张菊兰就拍卖标的签订了两份房屋买卖合同。2011年9月1日，宣庆牛、张菊兰取得房地产权证（房地权证宜字第××号、50077228／50077229号］），2015年1月16日，宣庆牛、张菊兰办理了国有土地使用［证庆国用（2015）第00373号］。拍卖后，华中工业学校继续占用该房屋。因未向宣庆牛、张菊兰缴纳租金，2017年7月，宣庆牛、张菊兰将农行安庆分行、华中工业学校诉至法院，诉请农行安庆分行、华中技校共同向其支付2010年7月2日至2012年6月30日的租金20万元。法院于2017年8月23日作出（2017）皖0803民初1344号民事判决，判决：农行安庆分行、华中工业学校于判决生效后十日内支付宣庆牛、张菊兰2010年7月2日至2012年6月30日的租金20万元（余下判决内容略）。（三）2015年，宣庆牛、张菊兰向安庆仲裁委员会提出仲裁申请：申请被申请人农行安庆分行按现状向其交付国有土地使用权证［现证号：庆国用（2015）第00373号］项下土地和安庆市大观区集贤南路西二巷8号1、2幢房屋及地上附属物，并请求裁决农行安庆分行赔偿其自2012年7月1日至实际交付时止的直接损失。安庆仲裁委员会做出宜仲裁［2015］59号裁决书，裁决：一、被申请人农行安庆分行于裁决生效后十日内向申请人交付国有土地使用权证［庆国用（2015）第00373号］项下的土地；二、被申请人于裁决生效后十日内向申请人交付安庆市工农街348号（现安庆市大观区集贤南路西二巷8号）房产；（余下三、四项内容略）。2016年1月20日，法院作出（2015）宜执字第00471号执行裁定书：终结前述仲裁裁决书的执行。（四）2016年4月12日，宣庆牛、张菊兰将农行安庆分行起诉至法院，请求：1.农行安庆分行腾出宣庆牛、张菊兰取得的安庆市大观区集贤南路西二巷8号的地块；2.农行安庆分行赔偿宣庆牛、张菊兰从2015年1月16日取得该地块截止起诉之日损失470208元（410天×4651111元×9%／365天）；3.华中工业学校、江重华对上述请求承担连带赔偿责任。2016年10月11日，法院作出（2016）皖0803民初697号民事判决：驳回宣庆牛、张菊兰的诉讼请求。（五）2018年3月12日，农行安庆分行向法院提出诉讼请求：1.判令华中工业学校立即返还20万元；2.判令华中工业学校立即向农行安庆分行支付（2017）皖0803民初1344号案件受理费2150元及（2017）皖0803执1456号案件执行费1432元；3.本案诉讼费用由华中工业学校承担。2018年6月28日，法院作出（2018）皖0803民初433号民事判决：一、华中技校于本判决生效后十日内返还农行安庆分行支付的租金20万元；二、华中技校于本判决生效后十日内支付农行安庆分行支付的案件受理费2150元、执行费1432元。华中技校不服该判决，提起上诉，后又撤回上诉，安庆市中级人民法院于2018年9月25日作出（2018）皖08民终1929号民事裁定：准许华中技校撤回上诉。（2018）皖0803民初433号民事判决已发生法律效力。（六）2017年11月14日，宣庆牛、张菊兰向农行安庆分行出具了说明，表明华中工业学校已向其交付了全部占用的房屋，现安庆市大观区集贤南路西二巷8号（原安庆市工农街348号）房地产已由其本人实际控制。宣庆牛、张菊兰于2018年4月4日向法院提出对安庆市大观区集贤南路西二巷8号房产自2012年7月1日至2017年9月1日的租金损失作评估鉴定，法院依法委托安徽宝宏房地产土地评估事务所有限公司进行评估鉴定，安徽宝宏房地产土地评估事务所有限公司出具皖宝房估字（2018）140号《评估报告书》，评估结论：包括西二巷8号1幢、2幢、西二巷8号未办证房产在内的房产自2012年7月1日至2017年9月1日的租金损失共计1598382元。并于2018年8月10日将农行安庆分行、华中工业学校起诉至法院，要求：1、农行安庆分行、华中工业学校立即向宣庆牛、张菊兰赔偿自2012年7月1日至2017年9月1日（安庆市大观区集贤南路西二巷8号房地产）的租金损失共计1598382元；2.本案的诉讼费用及评估费由农行安庆分行、华中工业学校承担。法院作出（2018）皖0803民初2012号民事判决，判决：一、被告华中工业学校于本判决生效后十五日内向原告宣庆牛、张菊兰支付自2012年7月1日至2017年9月1日的租金损失1598382元；二、驳回原告宣庆牛、张菊兰其他诉讼请求。宣庆牛、张菊兰、华中工业学校均不服该判决，提起上诉，安庆市中级人民法院作出（2019）皖08民终1320号判决：一、撤销安徽省安庆市大观区人民法院（2018）皖0803民初2012号民事判决；二、上诉人华中工业学校、被上诉人农行安庆分行于本判决生效之日起十日内共同赔偿上诉人宣庆牛、张菊兰自2012年7月1日至2017年9月1日的租金损失共计1598382元（其余判决内容略）。（七）2018年3月23日，华中工业学校申请对华中工业学校增建、扩建、装潢、维修费用进行司法评估，法院依法委托安徽中信工程咨询有限责任公司进行了评估，并做出皖中信工咨鉴字（2018）097号工程造价鉴定意见书，评估结论：华中工业学校增建、扩建费用及装潢、维修工程造价合计1233107.8元。2018年7月11日，华中工业学校将农行安庆分行起诉至法院，要求农行安庆分行立即向华中工业学校支付房屋增建、扩建、装潢、改造维修工程等费用合计人民币1233107.8元。法院经审理，在扣除了华中工业学校已支付的租金15万元后，作出（2018）皖0803民初1696号判决：一、农行安庆分行于本判决生交效后十日内支付原告华中工业学校房屋增建、扩建、装潢、改造维修工程款1083107.8元及鉴定费50000元。农行安庆分行不服该判决，提起上诉，安庆市中级人民法院经审理后作出（2019）皖08民终1163号判决，判决：一、撤销安徽省安庆市大观区人民法院（2018）皖0803民初1696号民事判决第二项；二、变更安徽省安庆市大观区人民法院（2018）皖0803民初1696号民事判决第一项为上诉人农行安庆分行于本判决生效后十日内支付被上诉人华中工业学校房屋增建、扩建、装潢、改造维修工程款933107.8元及鉴定费50000元；三、驳回被上诉人华中工业学校的其他诉讼请求。（八）本案在审理过程中，经农行安庆分行的申请，法院作出（2019）皖0803民初2379号保全裁定，裁定立即冻结被告宣庆牛、张菊兰银行存款130万元或查封、扣押其等值财产。 一审法院认为，宣庆牛、张菊兰通过公开拍卖程序竞得了安庆市大观区集贤南路西二巷8号房产，并与农行安庆分行签订了房屋买卖合同、办理了房地产权证、国有土地使用权证。华中工业学校根据联合办学协议对房屋进行了增建、扩建、装潢、改造维修，均发生在拍卖之前，而拍卖时的《拍卖师说明》和《竞买人须知》均载明“所拍物品以现状交付”。故拍卖标的应当包括原属农行安庆分行的有证房产（西二巷8号1幢、2幢）和华中工业学校根据联合办学协议自建的无证房产在内。而农行安庆分行、宣庆牛、张菊兰在拍卖时对标的物现状均明知，故应当认定宣庆牛、张菊兰交付的购房款亦应包含无证房产的相应对价。故对农行安庆分行要求宣庆牛、张菊兰支付安庆市集贤南路西二巷8号增建部分房屋(即无证部分地上附属物)的价款1233107.80元及利息的诉讼请求不予支持。判决：驳回原告中国农业银行股份有限公司安庆分行的诉讼请求。案件受理费15898元，保全费5000元，合计20898元，由原告中国农业银行股份有限公司安庆分行负担。 二审中，当事人未提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实予以确认。 本院认为，综合各方当事人的举证、质证及诉辩意见，本案的二审争议焦点是：原审判决驳回农行安庆分行的诉讼请求有无事实及法律依据。本案中，宣庆牛、张菊兰通过公开拍卖程序竞得了安庆市大观区集贤南路西二巷8号房产，办理了房地产权证、国有土地使用权证。拍卖公司对该标的进行公开拍卖时，《拍卖师说明》和《竞买人须知》均载明“所拍物品以现状交付”，拍卖时间为2010年7月2日。华中工业学校根据联合办学协议对房屋进行了增建、扩建、装潢、改造维修均发生在拍卖之前，故《拍卖师说明》和《竞买人须知》中载明的“所拍物品以现状交付”应当包括原属农行安庆分行的有证房产（西二巷8号1幢、2幢）和华中工业学校根据联合办学协议自建的无证房产在内，即宣庆牛、张菊兰交付的购房款就包含无证房产的相应对价。现农行安庆分行要求宣庆牛、张菊兰支付安庆市集贤南路西二巷8号增建部分房屋(即无证部分地上附属物)的价款1233107.80元及利息的诉讼请求缺乏事实依据，原审判决驳回农行安庆分行的诉讼请求并无不当。 综上所述，中国农业银行股份有限公司安庆分行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15898元，由中国农业银行股份有限公司安庆分行负担。 本判决为终审判决。 审判长  周大庆 审判员  殷 平 审判员  马 骥 二〇二〇年六月二十八日 法官助理朱静 书记员吴文慧 附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理按照下列情形，分别处理：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。