四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终4874号 上诉人（原审原告）：四川省华都高科集团股份有限公司，住所地成都市清江东路356号。 法定代表人：马位，董事长。 上诉人（原审原告）：杨本根，男，1942年4月16日出生，汉族，住四川省崇州市。 共同委托诉讼代理人：宋成均，四川舟楫律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：潘凌峰，四川舟楫律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都中铁正和置业有限公司，住所地成都市崇州市崇阳镇蜀州南路180号。 法定代表人：孔浩，董事长。 委托诉讼代理人：袁敏，四川衡平律师事务所律师。 上诉人四川省华都高科集团股份有限公司（以下简称华都高科公司）、杨本根因与被上诉人成都中铁正和置业有限公司（以下简称中铁正和公司）合同纠纷一案，不服四川省崇州市人民法院（2019）川0184民初3391号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 华都高科公司、杨本根上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判支持杨本根、华都高科公司的全部诉讼请求。2.一审、二审诉讼费用由中铁正和公司承担。事实与理由：一审法院适用法律错误。一、中铁正和公司已按《补充协议》约定取得了原水上宾馆的房屋所有权。1998年崇州市长钢特殊钢厂与崇阳镇白碾村村民委员会签订的《租用土地协议》约定，将废鱼塘和河沙用地（共计30亩）长期租用给长钢特殊钢厂。根据《城市房地产管理法》第32条、《物杈法》第147条规定，土地使用权随房屋所有权转让而一并转让，即中铁正和公司取得原水上宾馆房屋所有权的同时就取得了该土地使用权。二、中铁正和公司已在协议所得土地上新建房屋，原《房地产转让协议书》中约定的三宗土地已经被开发建设成小区且对外出售，原水上宾馆的鱼塘已被改造为小区消防通道，因此第二个条件也已成就。华都高科公司、杨本根要求中铁正和公司按照《补充协议》的约定交付原水上宾馆50%的面积对应的房屋及承担该房屋延迟交付的租金损失有完全的事实和法律依据。 中铁正和公司辩称，华都高科公司、杨本根的上诉请求不能成立。2007年，原新时光公司即后来的中铁正和公司购买了崇州长钢厂的土地及地上建筑物，在《房地产转让协议书》及《补充协议》中明确约定，中铁正和公司支付5000万元，对价除长钢厂本身的土地外还包括周围土地上的建筑物，即包括水上宾馆的房屋产权。第9条中也有单独约定“甲方同意将水上宾馆作为乙方、丙方过渡安置资源……接到通知15日全部撤出水上宾馆”。水上宾馆地块是长钢厂向白碾村村委会租赁的集体用地，当年中铁正和公司与杨本根协商共同努力将集体土地转为国有，在该基础上补偿一半的面积给杨本根。然而这块地至今仍是白碾村村委会名下的集体用地，在中铁正和公司开发的红线范围外，所以不具备补偿条件。 华都高科公司、杨本根向一审法院起诉请求：1.判令中铁正和公司履行《房地产转让协议书》，立即向华都高科公司、杨本根交付1260平方米房屋并办理不动产权证；2.判令中铁正和公司承担自2009年5月18日起至办理不动产权证止的租金，租金标准为10元/平方米/月，暂计算至2019年7月18日为1537200元；3.诉讼费用由中铁正和公司承担。 一审法院认定事实：2007年11月14日，转让方长钢厂、受让方新时光公司、担保方杨本根共同签订《房地产转让协议书》，约定长钢厂将崇国用（1996）字第5708号、崇国用（2000）字第××号、崇国用（2000）字第××号三宗土地共计80492.4平方米的土地使用权及地上附着物所有权转让给新时光公司，转让价为5000万。2008年6月16日，新时光公司（甲方）、长钢厂（乙方）、华都高科公司（丙方）、杨本根（丁方）共同签订《补充协议书》，约定转让款由新时光公司支付给华都高科公司，《补充协议书》第九条约定：甲方同意将水上宾馆作为乙方、丙方过度安置之用，同时甲方同意在甲方成功取得原水上宾馆所属土地的使用权后，在本协议所得的土地上以新建房屋按原水上宾馆50%的面积数对丙、丁双方作为补偿。同时，丙、丁双方同意接到甲方通知15日内全部撤离水上宾馆。 2008年10月7日，新时光公司、中铁正和公司共同出具《承诺书》，明确新时光公司将《房地产转让合同》《补充协议书》中约定的权利全部转让给中铁正和公司，付款义务由中铁正和公司代为履行，若中铁正和公司不按合同支付款项，则新时光公司承担连带责任。 2008年11月28日，长钢厂所有的水塔楼（权0xxx3）即案涉水上宾馆，房屋建筑面积2431.04平方米，变更登记为中铁正和公司所有。 2010年6月21日，华都高科公司、杨本根作为收款人对《中铁正和公司根据相关协议已全部支付给华都高科公司及杨本根本人土地交易款统计》中列明的中铁正和公司已支付的5000万元土地转让款盖章签字确认。 一审法院另查明，1.1998年11月17日，四川省华都特殊钢有限公司（甲方）与崇阳镇白碾村村民委员会（乙方）签订《租用土地协议》约定，乙方同意甲方长期租用废鱼塘和河沙用地（共30亩）供甲方开发使用，租金为每亩每年1000元，共租用30亩计叁万元整，租金从1999年1月1日开始计算，每年12月份以前一次性给付乙方；2.崇州市长钢特殊钢厂处于吊销营业执照状态。 一审法院认为，本案所涉的《房地产转让协议书》《补充协议书》《承诺书》均是各方当事人的真实意思表示，且不损害国家、集体、他人的利益，符合法律规定，依法应受法律保护，缔约各方应按合同约定及时履行各自的义务。本案争议焦点为：《房地产转让协议书》《补充协议书》中约定的应对华都高科公司、杨本根进行补偿的条件是否具备。一审法院就此评述如下： 华都高科公司、杨本根提出要求中铁正和公司继续履行《房地产转让协议书》，向华都高科公司、杨本根交付1260平方米房屋并办理不动产权证的基础是，新时光公司与长钢厂、华都高科公司、杨本根签订《补充协议》第九条约定新时光公司（中铁正和公司）同意在其成功取得原水上宾馆所属土地的使用权后，在本协议所得的土地以上新建房屋按原水上宾馆50%的面积数对华都高科公司、杨本根进行补偿。因此，该条款约定了华都高科公司、杨本根要求中铁正和公司交付1260平方米房屋并办理不动产权证的前提是：第一，中铁正和公司成功取得原水上宾馆所属土地的使用权；第二，中铁正和公司已在该协议所得土地上新建房屋。为证明中铁正和公司已取得水上宾馆所属土地的使用权，华都高科公司、杨本根向一审法院出示了房屋信息摘要，该证据显示中铁正和公司对坐落在崇阳镇蜀州南路86号15幢，房号：W，房屋总层数6层，建筑面积2431.04平方米的房屋享有所有权。华都高科公司、杨本根认为中铁正和公司取得了原水上宾馆房屋所有权即证明中铁正和公司取得了所属土地的使用权。中铁正和公司为证明其并未取得原水上宾馆所属土地的使用权，向一审法院出具了中铁正和公司用地红线图、宗地图和中铁正和公司国有建设用地使用权证，拟证明案涉原水上宾馆所属土地并不在中铁正和公司的红线范围内，中铁正和公司并未取得原水上宾馆所属土地的使用权。一审法院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，华都高科公司、杨本根要求中铁正和公司交付房屋并办理不动产权证应举证证明双方约定的履行条件已具备，而其仅出示了水上宾馆房屋所有权证，该所有权证仅是对原水上宾馆房屋所有权的证明，无法证明原水上宾馆所属土地的使用权归中铁正和公司所有。庭审中，华都高科公司、杨本根表示原水上宾馆所属土地即在中铁正和公司所出示的红线图内，但其并未出示证据加以证明，仅表示听中铁正和公司售楼部工作人员陈述。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第二款：“对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在”的规定，并结合一审法院依职权调取的《租用土地协议》，一审法院认为华都高科公司、杨本根出示的证据不足以证明中铁正和公司已取得原水上宾馆所属土地使用权。因华都高科公司、杨本根并未证明中铁正和公司已取得原水上宾馆所属土地使用权，说明按照《补充协议书》约定交付房屋的条件并未具备，故，对华都高科公司、杨本根要求中铁正和公司立即向其交付1260平方米房屋并办理不动产权证的诉讼请求，一审法院不予支持。华都高科公司、杨本根主张因中铁正和公司未交付房屋而造成的租金损失无法律依据。另一方面，《房地产转让协议书》《补充协议书》并未就华都高科公司、杨本根搬离原水上宾馆是否有拆迁补偿或如何补偿的约定。故，华都高科公司、杨本根主张的租金并无法律规定或当事人的约定，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条的规定判决：驳回华都高科公司、杨本根的诉讼请求。一审案件受理费9317元，由华都高科公司、杨本根负担。 二审中，华都高科公司、杨本根向本院提交2020年5月11日拍摄的水上宾馆现场照片7张，拟证明中铁正和公司实际使用水上宾馆及周围场地。中铁正和公司质证认为，该证据不能达到华都高科公司、杨本根证明目的，其没有占用小区外的30亩地，水上宾馆的门窗是杨本根找人拆的，水上宾馆的房屋及土地其没有动用也没有使用。本院对其真实性予以认可，与本案的关联性无法确认。 本院审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致，本院予以确认。 二审另查明，2008年6月16日新时光公司（甲方）、长钢厂（乙方）、华都高科公司（丙方）、杨本根（丁方）签订的《补充协议书》第四条约定：“甲方支付给丙、丁双方5000万元房地产转让款的对价为崇州市长钢特殊钢厂范围内的房屋和土地，以及崇州市长钢特殊钢厂周边租赁的全部土地及乙方名义对外形成的全部地上资产权益。” 二审中，双方均认可水上宾馆所属土地系租赁白碾村村民委员会废鱼塘和河沙用地（共30亩）的一部分。 本院认为，本案二审争议焦点为：华都高科公司、杨本根主张的补偿是否达到约定条件。双方一致认可补偿依据为《补充协议书》第九条，但对该条的理解不一致。华都高科公司、杨本根主张中铁正和公司在取得水上宾馆房屋所有权时即取得水上宾馆所属土地使用权；且中铁正和公司已在《房地产转让协议书》所得土地上新建房屋，并占用了水上宾馆土地修建消防通道，因此本案已达到补偿条件。中铁正和公司主张“取得土地使用权”应为取得国有土地使用权，而包括水上宾馆在内的案涉30亩土地至今仍是白碾村集体土地；“本协议所得的土地”系《补充协议书》约定的水上宾馆土地，而不是《房地产转让协议书》约定的土地，其并未在水上宾馆的土地上新建房屋。因此，《补充协议书》约定的补偿条件并未成就。对此，本院评述如下： 第一，《补充协议书》第四条明确了《房地产转让协议书》约定的中铁正和公司支付华都高科公司、杨本根的5000万元对价包括长钢厂“周边租赁的全部土地”，即中铁正和公司据此取得使用长钢厂周边租赁土地的权利；在此情况下，第九条约定的“取得原水上宾馆所属土地的使用权”不仅指事实上的使用权利，还应指物权法意义上的土地使用权。而根据物权法定原则与公示公信原则，取得物权意义上的土地使用权须登记生效。中铁正和公司虽取得水上宾馆的房屋所有权，但并不因此当然取得水上宾馆所属土地的使用权。且现并无证据证明中铁正和公司已取得水上宾馆所属土地的使用权。 第二，联系《补充协议书》的上下文理解，第九条约定“在本协议所得的土地上以新建房屋按原水上宾馆50%的面积对华都高科公司、杨本根作为补偿”中“本协议所得的土地”应指《补充协议书》涉及的水上宾馆所属土地，而并非华都高科公司、杨本根所主张的《房地产转让协议书》约定的土地。现华都高科公司、杨本根并无证据证明中铁正和公司已在原水上宾馆所属土地上新建房屋。因此，华都高科公司、杨本根主张中铁正和公司补偿的理由不能成立。 综上所述，华都高科公司、杨本根的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费18634元，由四川省华都高科集团股份有限公司、杨本根负担。 本判决为终审判决。 审判长  曾光勇 审判员  曹 洁 审判员  尹 英 二〇二〇年六月二十九日 书记员  龚 倩