江西省上饶市信州区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1102民初2025号原告：王晓晶，女，1990年3月21日出生，汉族，户籍地江西省上饶市广丰县，现住江西省上饶市信州区。委托诉讼代理人：徐德荣，江西帝经律师事务所律师，特别授权。被告：姜玲，女，1978年12月3日出生，汉族，住江西省上饶市信州区。原告王晓晶与被告姜玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王晓晶及其委托代理人徐德荣、被告姜玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王晓晶向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告履行合同中所约定的义务，继续履行合同，将不动产权证号为赣（2017）上饶市不动产权第××号的房屋所有权转移给原告；2．请求判令被告按合同约定支付逾期违约金（房屋成交价格的万分之五×逾期违约天数）7600元（庭审时认为计算至2020年6月9日，违约金为26600元）；3．本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2020年3月16日，原、被告双方在居间方上饶市顺达房产经纪有限公司处签订《房产买卖合同》，合同约定被告将坐落于上饶市信州区凤凰大道××号××幢××以出让的形式卖给原告，该不动产权证号为赣（2017）上饶市不动产权第××号，登记建筑面积：96.65平方米，成交总价为人民币760000元，并约定了交款方式和房屋交付期限等内容，原告方也于当天交了20000元定金给被告，并计划按照合同约定于2020年3月30日前将首付款310000元转入被告账户。但在2020年3月29日那天，被告以自己曾患有抑郁症为由，告之中介、原告，房子不卖了。尽管之后原告方几次欲和被告沟通，但被告仍以种种理由拒不履行买卖合同，并单方面欲将原告交付的20000元定金退还，原告方未收。原告为购买该不动产已经作了大量的前期准备工作，包括公积金贷款、准备首付款等前期工作，而被告突然的违约给原告造成了经济上和精神上的双重损害。原、被告签订《房产买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，被告不依照合同履行义务，违反了《中华人民共和国合同法》等法律规定，依据双方签订的《房产买卖合同》第十二条违约责任中的约定，被告除应继续履行该房屋买卖合同外，还应向原告支付逾期违约金（房屋成交价格的万分之五×逾期违约天数）直至被告实际履行合同之日止。综上所述，为维护自身合法权益，原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定，向贵院提起诉讼，恳请贵院支持诉请。被告姜玲答辩称：1．原告公积金贷款额度不足合同约定的43万元，增加了我收取房款的风险，所以双方协商过让原告首付多付5万元现金，但原告提出的方案不好，使我的交易风险进一步扩大；2．原告有跳单行为；3．我是想暂停合同的履行，待问题协商解决后再继续履行，我多次要求中介组织我们协商，但未能达成一致意见，本约好清明节后再次协商，但原告男朋友打电话过来对我无端指责让我更加不安。我认为我在该次事件中无任何过错或违约行为，反而是原告的违约造成合同的延迟履行。原被告围绕诉请及抗辩意见，分别向本院提交《房产买卖合同》、原被告的微信聊天记录、被告与中介中凯房产的微信聊天记录、中介朱春香与被告的微信聊天记录、群内聊天记录、三方协商录音、被告与朱春香及原告男朋友的电话录音等证据，上述证据的真实性原被告并无与异议，本院对上述证据的真实性予以确认并存卷佐证。经庭审质证并结合当事人当庭陈述，本院对本案事实认定如下：2020年3月16日，被告（房屋出卖人、甲方）姜玲、原告（房屋买受人、乙方）王晓晶、案外人（居间方、丙方）上饶市顺达房产经纪有限公司签订《房产买卖合同》，约定（部分）：（1）原告王晓晶向被告姜玲购买位于上饶市信州区【不动产权证：赣（2017）上饶市不动产第××号】。（2）房屋总价款为76万元，定金为20000元。（3）房屋付款方式为：买受人须于2020年3月30日前向甲方支付首付款310000元；（4）尾款430000元，双方应在签订合同后5个工作日之内提供合格有效材料申请贷款审批手续，余款委托相关贷款银行以贷款形式划转支付给出售人；如乙方的贷款申请未被批准或贷款余额少于乙方申请的贷款金额，双方当事人同意和他继续履行，乙方以现金方式向甲方支付剩余房款。（5）合同约定违约责任为：逾期超过十个工作日的，守约方有权以书面通知的方式解除合同。守约方若为买受人，买受人有权单方解除合同，并要求出售人按本合同约定的房屋成交价格的百分之二十支付违约金；守约方若为出售人，出售人有权单方解除合同，并要求买受人按本合同约定的房屋成交价格百分之二十支付违约金。如选择继续履行合同的，守约方有权要求违约方按本合同约定的房屋成交价格的万分之五自合同约定的履约期限届满之次日至实际履行之日止的违约金。同日，原告王晓晶向被告姜玲支付20,000元用于交付定金。上述合同签订后，原告王晓晶向公积金管理部门递交公积金购房手续，中介人员向被告告知可能原告贷款达不到43万元。被告遂要求原告将首付款提高至360,000元，原告提出方案（1）若将尾款打入业主的账户，按原合同履行，不追加支付5万元首付，如果有差额部分就等到交房的时候，将差额一并补齐；（2）首付多付5万元，尾款直接转入买家账户。上述方案均未能让被告满意。2020年3月29日，被告姜玲在由中介方、原被告等人组成的微信群内发出“不卖了”的信息，并于2020年4月2日在微信内向原告发送20,000元红包，告知“退给你定金”。原、被告就买房事宜在微信内多次沟通未果。本院认为，本案争议焦点为：被告姜玲是否得以原告王晓晶贷款额度问题解除合同，是否构成违约及其应当承担何种违约责任。被告姜玲认为原告王晓晶公积金贷款额度不足，有难以给付之虞，遂提出解除合同。经查，首先，合同内对公积金贷款不足时缺额部分如何填补有约定，即原被告对可能出现缺额有一定预估且可容忍；其次，原告公积金贷款是否一定有缺额尚无定论，而被告认为公积金贷款差额大约为七八万元，该缺额并无证据证明原告无能力填补。故本院认为上述事实不足以使被告姜玲得以单方解除合同。被告姜玲向外发出解除合同信息，表明其将不按合同约定交付房屋，使合同履行迟滞，已构成违约。关于被告姜玲的违约责任，虽合同内约定有违约责任，但违约责任仍需要以守约方损失为基础，结合违约方违约主观因素、违约时间等因素综合认定。原告王晓晶在履约过程中确有公积金贷款争议，被告姜玲较早提出解除合同主张，庭审时又同意继续履行合同，并非恶意违约，且原告王晓晶仅交纳20,000元定金，故本院酌定被告姜玲支付违约金3,000元。综上，原被告签订有合法有效的《房产买卖合同》，合同当事人应按约切实履行。原被告庭审时同意继续履行合同，并将合同履行时间作相应调整（首付款支付时间为判决书生效之日起15日内，其他合同内履约时间相应顺延），本院不持异议。不动产权的过户，依照合同约定需待首付款支付并解除抵押之后，现条件不成就，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十条之规定，判决如下：一、《房产买卖合同》继续履行，原告王晓晶应于本判决书生效之日起十五日内向被告姜玲支付首付款310,000元，合同约定其他原被告双方相对履约行为相应顺延；二、被告姜玲应于本判决生效之日起十五日内支付原告王晓晶违约金3,000元；三、驳回原告王晓晶其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,738元（已减半），由被告姜玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审判员  王典平二〇二〇年六月二十八日书记员  周建珍