宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院民事判决书（2020）宁0202民初940号原告：宁夏世纪朝阳经营管理有限责任公司，住所地宁夏回族自治区石嘴山市大武口区贺兰山北路16号楼C83号（世纪朝阳购物广场三楼）。法定代表人：李惠兰，系宁夏世纪朝阳经营管理有限责任公司总经理。委托诉讼代理人：胡翠宏，宁夏信援律师事务所律师。被告：樊绍刚，男，1980年5月20日出生，汉族，个体，住陕西省西安市碑林区。委托诉讼代理人：宋路凯，陕西云德律师事务所律师。委托诉讼代理人：王单，陕西云德律师事务所律师。原告宁夏世纪朝阳经营管理有限责任公司（以下简称世纪朝阳公司）与被告樊绍刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告世纪朝阳公司委托诉讼代理人胡翠宏，被告樊绍刚的委托诉讼代理人宋路凯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告世纪朝阳公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方签订的《商铺租赁合同》于2020年4月1日解除；2.判令被告向原告支付违约金360000元(已从被告交付的保证金中扣减40000元)、支付租金优惠65000元，以上共计425000元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年7月23日，原、被告双方签订《商铺租赁合同》，原告将其管理的位于大武口区贺兰山北路16号世纪朝阳购物广场三层面积为2321.63㎡的区域出租给被告使用，租期自2015年8月1日至2021年3月31日。涉案合同并就租赁费及其他相关费用支付方式、双方的权利义务、违约责任等内容进行了详细约定。合同中明确约定租赁期内，未经原告书面同意，被告不得转租、提前退租，如被告违反合同应向原告支付违约金400000元，还应补足原告给予的首年租金优惠65000元，且原告有权解除合同，保证金不予退还。被告在未事先征求原告同意的情形下，于2020年3月18日擅自向原告发出《告知函》，以2020年初全国发生疫情为由要求提前退租解除合同，认为是不可抗力致使合同目的不能实现。原告认为被告提前解除合同的理由不能成立，其行为已构成违约，故要求其按合同约定向原告支付违约金以及曾享受的租金优惠，望判如所请。被告樊绍刚辩称，被告同意原告要求确定《商铺租赁合同》于2020年4月1日解除的诉讼请求；望原告鉴于以下种种原因放弃要求被告承担违约金，补足租金优惠的诉讼请求。同时，依照法律规定也应当驳回原告该项诉讼请求：1.被告在2015年7月31日至2020年3月31日履行《商铺租赁合同》中无任何违约行为。原、被告于2015年7月23日签订《商铺租赁合同》，截至2020年3月31日，合同履行了4年8个月。在合同履行过程中，被告按约支付保证金、租金等各项费用，从来没有任何违约行为；2.合同约定的违约金过高。合同约定被告违反本合同约定，应向原告支付违约金400000元，还应补足首年租金优惠。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第一款规定:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。被告与原告租赁合同的租期为五年八个月，现已经履行了四年八个月，仅剩一年时间，且被告是在疫情中已经承受巨额损失的情况下根据不可抗力条款要求解除合同的，被告不存在任何恶意违约过错。被告提出解除合同，也是提前半个月进行书面告知，并以最快速度搬离租赁场所，给原告留足时间重新租赁给其他人，因此被告认为合同约定违约金过高，也不应当补足首年租金优惠；3.因新冠肺炎疫情的影响，被告损失巨大，如合同继续履行对被告更是雪上加霜，还望原告及法院能够考虑双方利益，不让被告承担违约金及补足租金优惠。被告也考虑到原告的损失，放弃主张退还保证金，已达到国家提倡的公平正义，保护各方利益的原则。本院经审理认定事实如下：2015年7月23日，原、被告签订一份《商铺租赁合同》，约定原告将其管理的位于石嘴山市贺兰山北路16号世纪朝阳购物广场三层面积为2321.63㎡的区域出租给被告使用；租赁期限5年8个月，自2015年8月1日至2021年3月31日；本合同签订的同时，被告向原告交纳40000元保证金，作为被告履行本合同的保证；被告所租用商铺仅限经营项目为服装、服饰、鞋帽、针织等日用百货，经营品牌为服装超市；租赁期限内，未经原告书面同意，被告不得转租、提前退租、不得授权委托代理人共用、占用或实际使用该商铺的部分或全部；被告违反本合同应向原告支付违约金400000元，还应补足原告给予被告首年的租金优惠65000元，且原告有权解除合同，保证金不应退还；双方依照本合同约定条款主张解除合同的，应当书面通知对方，合同自通知到达对方时解除；因不可抗力、政府拆除、原告获得转租权而签订的租赁合同被解除或事实上被解除等原因造成本合同不能履行的，双方互不承担责任。此外，双方还对每年租赁费的金额、支付时间等事项进行了约定。合同签订后，被告如约向原告交纳了40000元保证金，原告也向被告交付了租赁场地。2020年3月18日，被告向原告发出一份《告知函》，主要内容为：2020年年初，全国发生新冠疫情，属于不可抗力造成被告无法再继续经营，被告行使法定及合同约定的解除权，要求解除双方签订的《商铺租赁合同》，被告在2020年3月31日前腾退房屋，原告退还被告交付的押金以及未使用的房租、物业费、水电费等费用。随后被告撤出了租赁场地。另，被告已经向原告付清了2020年4月1日之前的所有租金，且被告已经享受了首年的租金优惠65000元。本院认为，原、被告于2015年7月23日签订的《商铺租赁合同》系双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当依约履行。被告于2020年3月18日向原告发出《解除合同告知函》后，随即撤出了租赁场地。双方实际于2020年4月1日前已经解除了《商铺租赁合同》，无需再确认解除。故原告要求确认解除合同的诉讼请求本院不予支持。本案庭审后，由于被告的委托诉讼代理人在外地，本院多次通过电话与双方的委托诉讼代理人沟通协调，引导当事人协商和解、共担风险，希望双方能够协商处理此案，但双方争议较大，最终不能达成共识。2020年初我国虽然发生了新冠肺炎疫情，但继续履行《商铺租赁合同》并不影响被告合同目的的实现，被告以新冠肺炎疫情为由解除了正在履行之中的《商铺租赁合同》，不符合我国合同法规定的不可抗力免责情形。本院认为被告应承担合同约定的违约责任，即4000元保证金不予退还，补足原告给予被告首年的租金优惠65000元。对于原告要求被告支付合同约定的违约金400000元，考虑到新冠肺炎疫情确实给被告造成了一定的经济损失，本院酌情支持100000元。综上所述，被告应支付原告违约金100000元，退还原告首年租金优惠65000元，同时原告不予退还被告40000元保证金。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十一条第二项、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百一十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条规定，判决如下：一、被告樊绍刚于本判决生效后五日内支付原告宁夏世纪朝阳经营管理有限责任公司违约金100000元，补交首年租金优惠65000元，合计165000元；二、驳回原告宁夏世纪朝阳经营管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7676元，减半收取计3838元，由原告宁夏世纪朝阳经营管理有限责任公司负担2348元，被告樊绍刚负担1490元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。审判员 岳 勇 二〇二〇年六月十六日书记员 仇娟宁附：本判决适用的有关法律条款《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本院特别提醒：当事人上诉的，应当于递交上诉状之日起至上诉期届满后七日内，向石嘴山市中级人民法院交纳上诉案件受理费，逾期则视为放弃上诉。