河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终1079号上诉人（原审被告、反诉原告）：鲁国付，男，1970年6月6日出生，汉族，住河南省原阳县。上诉人（原审被告、反诉原告）：曹美玲，女，1974年3月27日出生，汉族，住郑州市金水区。共同委托诉讼代理人：王新友，河南御典律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：新乡市碧海置业有限公司。住所地：新乡市平原示范区滨湖大道碧桂园凤凰湾2号楼。法定代表人：杨海波，任执行董事。委托诉讼代理人：袁亚琼，该公司员工。上诉人鲁国付、曹美玲与被上诉人新乡市碧海置业有限公司（以下简称碧海公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省原阳县人民法院（以下简称一审法院）（2019）豫0725民初2003号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人鲁国付、曹美玲及其委托诉讼代理人王新友，被上诉人委托诉讼代理人袁亚琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鲁国付、曹美玲上诉请求：一、撤销一审判决第三项，依法改判驳回鲁国付、曹美玲支付碧海公司违约金134919元；二、请求撤销一审判决第五项，依法改判碧海公司向鲁国付、曹美玲返还代收的物业维修金7329.6元；三、一、二审案件受理费由碧海公司承担。事实与理由：一、一审判决认定鲁国付、曹美玲违约迟延支付房款系事实不清，鲁国付、曹美玲不存在违约行为，不应承担违约金。（一）鲁国付、曹美玲签订的按揭贷款手续主导方为开发商碧海公司。签订购房合同前，承办的银行选择、按揭资格的审查、相关资料的提交，鲁国付、曹美玲均按碧海公司的置业顾问李保玉要求全面配合提交，无违约行为。（二）按揭贷款不能认为和银行是直接关系。办理按揭贷款过程中，鲁国付、曹美玲是在完全相信碧海公司置业顾问的答复，认为按揭贷款肯定能顺利审批的前提下才签订购房合同的。若鲁国付、曹美玲知道按揭贷款审批不能通过，鲁国付、曹美玲亦不会签订购房合同。（三）鲁国付、曹美玲并不存在任何违约行为。鲁国付、曹美玲与碧海公司签订的购房合同约定按揭房款支付的时间是2018年1月24日。自2018年1月24日起至2019年6月14日，李保玉及另外置业顾问王宜浩就如何为鲁国付、曹美玲另行办理按揭贷款进行协商。碧海公司起诉后王宜浩仍然提供其他解决方案在与鲁国付、曹美玲协商。这种持续的协商行为表明双方一直在协商变更合同的履行方式。二、碧海公司代收的物业维修金应当返还鲁国付、曹美玲碧海公司收取了鲁国付、曹美玲维修基金，合同不能履行应当依法返还给鲁国付、曹美玲。碧海公司辩称：一、一审判决认定事实清楚，鲁国付、曹美玲逾期付款存在违约行为是既定事实，其理应承担相应违约金。二、鲁国付、曹美玲诉求的物业维修基金与本案无关，碧海公司不具有返还的义务。综上，一审判决认定事实清楚、证据充分，鲁国付、曹美玲的上诉理由缺少事实和法律依据。请求依法驳回其上诉请求，维持原判。碧海公司向一审法院提出诉讼请求：一、请求判令解除碧海公司与鲁国付、曹美玲签订的编号为2017-1223136号的《商品房买卖合同》、附件、《补充协议》并撤销备案；二、请求判令鲁国付、曹美玲向碧海公司支付违约金134919元；三、本案的全部诉讼费用由被告承担。鲁国付、曹美玲向一审法院提出反诉请求：一、判令解除碧海公司与鲁国付、曹美玲签订的编号为2017-1223136号的《商品房买卖合同》、附件、《补充协议》；二、判令碧海公司返还鲁国付、曹美玲购房款196793元，并支付2017年12月23日至2019年10月17日银行贷款利息；庭审中变更为：判令碧海公司返还购房款189464元及碧海公司所代收的维修基金7329元，并支付2017年12月23日至2019年10月17日银行贷款利息，以本金196793元计算；三、反诉费由碧海公司承担。一审查明事实：2017年12月23日，碧海公司与鲁国付、曹美玲签订《商品房买卖合同（预售）》、附件、《补充协议》，购买新乡碧桂园芳汀白露庄园56号楼1单元12101号房屋，首付款189464元，商业贷款710000元约定付款时间为2018年1月24日；《补充协议》中约定：“第三条关于逾期付款责任买受人如未按合同约定的时间付款，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）……2、逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按合同约定总房价款的15％向出卖人支付违约金。……”。鲁国付、曹美玲于2017年12月23日支付完毕首付款189464元及物业维修资金7329.6元（备注2：代收款）。后直至碧海公司于2019年6月10日向本院起诉前，鲁国付、曹美玲未再向碧海公司支付任何款项。一审法院认为：当事人采取合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，鲁国付、曹美玲不按照双方的约定履行支付购房款的义务，已经构成了根本违约，依法应当承担相应的违约责任，故碧海公司请求解除合同并要求鲁国付、曹美玲按总价款899464元的15％即134919元支付违约金的诉讼请求，一审法院予以支持。因双方签订的合同已解除，故鲁国付、曹美玲已交纳的购房款189464元碧海公司应当予以返还，并由鲁国付、曹美玲协助碧海公司办理撤销商品房买卖合同备案登记手续。因碧海公司不存在违约行为，鲁国付、曹美玲要求碧海公司支付利息的诉讼请求一审法院不予支持。关于物业维修资金7329.6元，根据《住宅专项维修资金管理办法》第十条：“业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管。直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。”碧海公司只是代收物业维修资金，其不具有返还的义务，对鲁国付、曹美玲的该项诉讼请求，一审法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第一百一十四条之规定，一审判决：一、解除碧海公司与鲁国付、曹美玲签订的编号为2017-1223136号的《商品房买卖合同（预售）》、附件、《补充协议》；二、鲁国付、曹美玲判决生效之日起十五日内协助碧海公司办理撤销商品房买卖合同备案登记手续；三、鲁国付、曹美玲于判决生效后十五日内支付碧海公司违约金134919元；四、碧海公司于判决生效后十五日内返还鲁国付、曹美玲购房款189464元；五、驳回鲁国付、曹美玲的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费2998元，由鲁国付、曹美玲负担；反诉受理费2118元，由碧海公司负担。二审中鲁国付、曹美玲提交证据：第一组，2017年11月11日，曹美玲与碧海公司置业顾问李保玉和王宜浩的微信聊天记录手机截屏49页，其中与李保玉聊天记录30页，与王宜浩聊天记录19页。证明目的：2018年1月24日，鲁国付、曹美玲与碧海公司以就房屋买受人主体协商由两人变更为曹美玲一人，原购房合同及补充协议已经协商解除。且曹美玲与鲁国付就变更后的合同履行了协助义务，提供了所需书面材料。第二组，视频资料文字版，包括视频7段。证明目的：曹美玲履行了变更后合同的随附义务，违反诚实信用原则，以农行不出具据贷证明为借口拖延时间阻挠合同的履行，造成鲁国付、曹美玲违约的假象，实际是由碧海公司拒不履行义务造成的逾期。碧海公司质证称：对鲁国付、曹美玲提交的第一组证据，对其真实性合法性证明目的均有异议。鲁国付、曹美玲提交的相关聊天记录，未有原始载体，且聊天是截取部分前后时间均不连贯不完整，且从鲁国付、曹美玲提交的聊天记录过程当中可知碧海公司一直给鲁国付、曹美玲拖延履行合同的时间，在合同签订过程中，一直在提醒鲁国付、曹美玲购房条件问题。已履行了相关义务。至于鲁国付、曹美玲是否符合相关贷款条件，银行是否审核通过。碧海公司无权决定。另外聊天记录当中也无法证明双方就买卖合同协商解除。因鲁国付、曹美玲作为违约方，并不享有合同解除权，碧海公司一直按照合同履行自己的合同义务。但鲁国付、曹美玲未能按照双方签订的买卖合同，按期履行合同的付款义务，已构成违约，理应按照合同的约定，承担相应的违约金。第二组证据，对第二组证据的真实性合法性证明目的均有异议。该组文件资料未显示时间地点事件，且其当中所称的王宜浩并非碧海公司工作人员。在实际操作当中，若鲁国付、曹美玲因其个人原因无法办理按揭贷款，有关贷款事宜，比如出具拒贷证明，为鲁国付、曹美玲与银行之间相互沟通的事宜。与碧海公司无关。鲁国付、曹美玲没有义务决定银行是否出具拒贷证明。本案当中鲁国付、曹美玲于2017年12月23日签订商品房买卖合同，合同有效成立。合同约定其首期款189464元应当在2017年12月24日缴纳。按揭款71万应当与2018年1月24日缴纳，截止至本案开庭之日鲁国付、曹美玲逾期已达近两年之久。碧海公司为涉诉房屋所在项目的开发建设付出了大量的人力物力财力，严格按照双方签订的合同约定履行义务，但鲁国付、曹美玲一直迟迟未能按照合同履行义务，已严重违约。违背诚实信用原则，理应承担相应的违约责任。本院认为：结合鲁国付、曹美玲一审提交的证据，鲁国付、曹美玲提交的证据可以说明一定的事实，对该证据予以采信。二审中查明：在签《商品房买卖合同》之前和之后，双方就按揭贷款事宜，一直保持沟通。二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为：一、关于违约问题。民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。首先，就本案的事实而言，双方签订《商品房买卖合同》，该合同约定碧海公司将自己开发的一商品房出售给鲁国付、曹美玲，总房价款为899464元，鲁国付、曹美玲付款方式为银行按揭分期付款，第一期购房款189464元应当于2017年12月24日付清；第二期710000元银行按揭款应当于2018年1月24日前付清。同时双方签订的《补充协议》第三条的约定：“鲁国付、曹美玲如逾期付款超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按照合同约定总房价款的15%向出卖人支付违约金”。但从鲁国付、曹美玲在一、二审中提供的微信聊天等证据看，在《商品房买卖合同》及《补充协议》签订前后，鲁国付、曹美玲一直按照碧海公司的要求配合碧海公司将银行按揭贷款所需手续材料交至碧海公司，并由碧海公司与相关银行对接，由碧海公司告知鲁国付、曹美玲是否能够按揭贷款。在得知征信存在问题后，鲁国付、曹美玲与碧海公司仍然积极沟通配合，共同努力试图促成银行按揭贷款成功。在二审中，鲁国付、曹美玲仍然表达出如果能够银行按揭贷款则继续购买案涉房屋的意愿。虽因征信问题，鲁国付、曹美玲无法办理银行按揭贷款。但从碧海公司的行为及在银行按揭贷款中发挥的作用看，碧海公司对鲁国付、曹美玲提供的征信报告是否影响贷款的认知程度明显高于鲁国付、曹美玲；且鲁国付、曹美玲作为普通家庭人员购买案涉房屋，尾款达710000元倚重银行贷款，是基于对碧海公司能够帮助进行银行按揭贷款的信任预期下，才与碧海公司签订的合同，符合常理，碧海公司对此应为明知。从双方沟通配合的行为看，鲁国付、曹美玲与碧海公司均没有鲁国付、曹美玲因不能贷款而无法支付房款即属违约应担违约责任的意思表示。其次，就约定的违约责任条款的法律效力而言，双方所签补充协议中的违约责任条款，系碧海公司单方制作合同中的格式条款，明显加重鲁国付、曹美玲的责任，排除了鲁国付、曹美玲的如不能银行贷款可选择解除合同的主要权利，故该违约责任条款对鲁国付、曹美玲不产生法律效力。最后，在双方长期沟通配合力促合同履行无果的情况下，碧海公司转而起诉主张按照合同中的违约责任条款由鲁国付、曹美玲承担违约责任，不仅违背法律规定的诚信原则，而且对鲁国付、曹美玲而言明显欠缺公平。碧海公司亦未就其损失进行举证。故对碧海公司起诉主张按照违约责任条款追究鲁国付、曹美玲的违约责任，本院不予支持。但征信问题毕竟是个人的问题，鲁国付、曹美玲对自己的征信应当有一定的认知，对因征信问题不能银行按揭贷款存在一定的过错，综合本案情况，本院酌定鲁国付、曹美玲赔偿碧海公司5000元。二、关于物业维修资金的问题。《住宅专项维修资金管理办法》第九条第一款规定，业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。案涉房屋买卖合同解除，鲁国付、曹美玲不具备业主的条件，其已无义务再交存住宅专项维修资金，碧海公司亦应归还收取的住宅专项维修资金。故鲁国付、曹美玲上诉称碧海公司应返还收取的住宅专项维修资金，本院予以支持。综上，对鲁国付、曹美玲的上诉请求成立部分，予以支持；对一审判决不当部分予以纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、《中华人民共和国合同法》第四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持河南省原阳县人民法院（2019）豫0725民初2003号民事判决第一项、第二项、第四项；二、撤销河南省原阳县人民法院（2019）豫0725民初2003号民事判决第三项、第五项；三、鲁国付、曹美玲于本判决生效后十五日内支付新乡市碧海置业有限公司赔偿金5000元；四、新乡市碧海置业有限公司于本判决生效后十五日内返还给鲁国付、曹美玲住宅专项维修资金7329元；五、驳回新乡市碧海置业有限公司的其他反诉讼请求；六、驳回鲁国付、曹美玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费2998元，由新乡市碧海置业有限公司负担2887，鲁国付、曹美玲负担111元，反诉受理费2118元，由新乡市碧海置业有限公司负担；二审案件受理费3145元，由新乡市碧海置业有限公司负担3034，鲁国付、曹美玲负担111元。本判决为终审判决。审判长  程俊林审判员  周云贺审判员  郭中伟二〇二〇年六月八日书记员  王 铮