山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终2478号 上诉人（原审被告）：王传瀛，男，1968年10月2日出生，汉族，住山东省泰安市泰山区。 被上诉人（原审原告）：泰安鸿瑞物业管理有限责任公司，住所地泰安市志高月星国际广场志高国际小区会所。 法定代表人：张洪涛，该公司总经理。 委托诉讼代理人：时迎春，女，1988年1月1日出生，汉族，户籍地住山东省泰安市泰山区，系该公司办公室主任。 上诉人王传瀛与被上诉人泰安鸿瑞物业管理有限责任公司（以下简称泰安鸿瑞物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省泰安市泰山区人民法院（以下简称一审法院）（2020）鲁0902民初302号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王传瀛上诉请求：撤销一审判决，改判驳回泰安鸿瑞物业的请求。事实与理由：1.泰安鸿瑞物业公司与原物业的转让合同并未经业主委员会同意，亦未提前告知王传瀛，其效力仅仅及于泰安鸿瑞物业公司与原物业之间，泰安鸿瑞物业公司与原物业之间的合同的效力并不及于第三人。因此，泰安鸿瑞物业公司向王传瀛主张缴纳物业费主体不适格。泰安鸿瑞物业公司与王传瀛没有签订物业服务合同，其无权向王传瀛催收物业费。2.退一步讲，即便泰安鸿瑞物业公司与原物业转让合同效力及于第三人，因物业的原因，王传瀛缴纳燃气初装费4270元，缴纳装修押金3025元，泰安鸿瑞物业公司工作人员向王传瀛告知该两项费用可以抵顶物业费，因此，应从泰安鸿瑞物业公司的主张中予以扣除抵顶。3.志高实业有限公司曾退给原房主坤24678元，开发商让王传瀛将该费用交上，王传瀛迫于无奈，为了办网签才交上，因此，该费用顶物业费。(志高实业有限公司-志高物业-鸿瑞物业是一个主体)；4.自购买该房屋至今，因物业纠纷，王传瀛并未能居住，且自2015年7月份至今没有入住，因此物业费用应当按照60％计算物业费。 泰安鸿瑞物业公司辩称，一、泰安鸿瑞物业公司与原志高国际项目物业服务企业——泰安志高物业有限公司签订的《志高国际项目物业服务承包协议》合法有效，原物业服务企业泰安志高物业有限公司在物业服务期间将部分物业服务转包给泰安鸿瑞物业公司，不违反法律规定。协议明确约定了将2013年4月至2013年12月期间的物业费债权转让给泰安鸿瑞物业公司，作为部分前期启动资金直接由泰安鸿瑞物业公司催收。泰安鸿瑞物业公司张贴了温馨提示，告知业主债权转让的事实，并在书面的催缴通知单中进行了催缴。所以王传瀛有义务缴纳该段期间的物业费。王传瀛2013年11月14日与袁坤签订《购房合同》，并于2013年11月27日办理网签，过户到王传瀛名下。王传瀛是志高国际1号楼1单元2406室业主，应向物业公司缴纳物业服务费用。二、王传瀛称燃气初装费应抵扣物业服务费，无事实和法律依据。王传瀛垫付燃气初装费开通天然气，不属于物业公司服务范围，王传瀛无权向泰安鸿瑞物业公司主张抵顶物业服务费。王传瀛所称装修押金3025元，是向泰安志高物业有限公司缴纳的装修押金，根据合同相对性的原则，王传瀛应向泰安志高物业有限公司主张权利。且根据《志高国际项目物业服务承包协议》第六条第四款的规定，原志高物业公司的债权债务应仍由志高物业公司担负，包括但不限于业主装修押金等费用应在此承包协议签订后，涉及符合退还装修押金的由泰安志高物业有限公司确认后，由泰安鸿瑞物业公司按照退还手续申请退还，10日内划转到泰安鸿瑞物业公司账户。截止至今，王传瀛未申请顶抵物业服务。一审中，为减轻业主缴费压力，泰安鸿瑞物业公司已同意将该笔费用顶底物业服务费用。但是泰安鸿瑞物业公司仍然未缴纳物业服务费用。三、王传瀛称为办理网签，向建设单位缴纳的24678元过户费应顶抵物业服务费，无事实和法律依据。泰安鸿瑞物业公司与建设单位泰安志高实业集团有限责任公司、泰安志高物业有限公司都是独立的法人，王传瀛所称事件与物业服务合同不属于一个法律关系。王传瀛可另行主张权利，无权向泰安鸿瑞物业公司主张。四、王传瀛称未居住在涉案房屋，应享受物业费减免，但王传瀛未提供未居住期间的水电费明细。且根据法律规定，未居住，房屋空置需向物业公司提前申请，双方确认才可享受房屋空置的优惠。泰安鸿瑞物业公司一直未收到王传瀛的房屋空置申请。所以王传瀛无法享受物业费减免。物业服务是一个连续的、系统的、全方位的小区服务过程，泰安鸿瑞物业公司依约提供了物业服务，包括王传瀛在内的小区业主实际接受了泰安鸿瑞物业公司提供的服务，根据权利义务相一致的原则，王传瀛应当按照合同约定支付物业服务费及违约金。故此泰安鸿瑞物业公司认为：一审法院认定事实清楚，适用法律准确，请求贵院依法驳回上诉人的上诉请求。 泰安鸿瑞物业公司向一审法院起诉请求：1.王传瀛支付2013年5月1日至2013年12月31日期间的物业费1266.96元；2.王传瀛支付2014年1月1日至2019年12月31日的物业费11402.64元及违约金5936.08元（按同期贷款利率四倍计算），物业费及违约金共计18605.68元。 一审法院认定事实：2012年11月5日，泰安志高物业有限公司（甲方）与案外人袁坤（乙方、购房人）签订《前期物业服务协议》一份，约定：乙方所购房屋基本情况：物业名称：志高国际；地址：温泉路588号；乙方所购房屋为：住宅，坐落在1号楼1单元2406室，建筑面积105.58平方米。在本物业区域业主委员会成立前，由开发商选聘的物业服务公司负责该物业区域的前期物业服务工作，前期物业服务期限至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止。前期物业服务费为：住宅：1.5元/月?平方米。业主办理入伙时须交纳半年的物业服务费，首次交纳物业服务费的时间从《入伙通知书或邀请函》交房时间起计算，物业服务费用每半年缴纳一次，缴纳日期为每年度10日前预交下半年物业费。第八条违约责任约定：甲方违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方应承担相应的赔偿责任；乙方不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天加收千分之三的滞纳金。该《前期物业服务协议》附件一详细约定了物业服务企业提供的物业服务事项；附件二约定了物业服务企业提供的物业服务质量标准，各项服务均按《物业服务规范》三星级服务标准执行。2013年11月14日，王传瀛（乙方、买方）与袁坤（甲方、卖方）签订《购房合同书》一份，约定：甲方为乙方提供泰安志高国际1号楼1单元2406室住房一套，建筑面积约为105平米，价格为陆拾万元整（￥600000），一次性付款，无其他收费。甲方保证上述房屋权属清楚，若发生有关的产权纠纷或债务，由甲方负责清理。该房屋于2013年11月27日办理网签，过户到王传瀛名下。2013年12月16日，泰安志高物业有限公司（甲方）与泰安鸿瑞物业公司（乙方）签订《志高国际项目物业服务承包协议》，约定：甲乙双方协商约定，乙方承包志高国际的部分物业服务。乙方承包服务范围：客户服务与收费、工程运行与维护维修、公共区域秩序维护。服务标准参见甲方公示业主的服务标准。承包时间2014年1月1日至2016年12月31日。承包费用：由乙方全权代理收取该项目物业费及其他代收费用，开具乙方公司正规发票。收取费用明细详见甲方备案的费用标准执行。乙方采取自负盈亏方式，不再向甲方交纳承包费用。该协议还约定了甲乙双方的权利及义务。另外，在其他约定部分第3条约定：因项目基础设施不完善，致使2013年4月1日至2013年12月31日的物业费根本无法正常收取，经双方协商，预测能够收取的这笔物业费直接由乙方催收，并作为甲方支付给乙方的部分前期启动资金；第4条约定：原志高物业公司的债权债务仍由志高物业公司担负，包括但不限于业主装修押金等费用应在此承包协议签订后，涉及符合退还装修金的由甲方确认后，由乙方按照退还手续申请退还，10日内划转到乙方账户。2013年12月30日，泰安市志高实业集团有限责任公司（甲方）与泰安鸿瑞物业公司（乙方）签订《志高?月星国际广场前期物业服务合同》，约定：根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方选聘乙方对志高?月星国际广场提供前期物业管理服务。合同第一章约定了物业基本情况。物业名称：志高?月星国际广场（1#、2#、13A#）；物业类型：住宅、商业；总建筑面积96898平方米。合同第二章约定了服务内容与质量。第三章约定了服务费用。本物业管理区域物业服务费施行包干制方式，乙方自主开展经营活动，自负盈亏，独立核算。物业服务费用由业主按其拥有的建筑面积交纳，具体标准如下：住宅楼1.5元/平方米?月；合同第八章违约责任部分第三十一条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同第七条、第八条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。合同还约定了物业的经营与管理、物业的承接验收、物业的使用与维护等其他内容。2014年1月5日，泰安鸿瑞物业管理服务有限责任公司张贴温馨提示，告知业主泰安志高物业有限公司与泰安鸿瑞物业管理服务有限责任公司签订《志高国际项目物业服务承包协议》事宜，并向业主催收2013年4月1日至2013年12月31日期间的物业费。泰安鸿瑞物业公司提交泰安鸿瑞物业公司张贴的催缴通知单，用于证明泰安鸿瑞物业公司多次向王传瀛催缴物业费的情况，王传瀛对此无异议。泰安志高实业集团有限责任公司（甲方）与袁坤（乙方）签订《协议》一份，约定：乙方购买甲方开发的志高国际1号楼1单元2406室，甲方定于2011年12月1日交付乙方该房屋，经协商，甲方按照合同约定向乙方交付延期交房违约金，计24678元。王传瀛称志高实业公司退给袁坤的24678元系王传瀛所付，由王传瀛缴纳给志高物业的陈潇，因为办理网签没办法才交了。泰安鸿瑞物业公司对该协议的真实性没有异议，但称该协议与本案无关。王传瀛主张向泰安鸿瑞物业公司交纳3025元装修押金，并提交2013年12月10日泰安志高物业有限公司出具的收据一份。泰安鸿瑞物业公司质证称该装修押金系缴纳给泰安志高物业有限公司，装修完毕后应由泰安志高物业有限公司返还给王传瀛，王传瀛不应向泰安鸿瑞物业公司主张，但泰安鸿瑞物业公司同意将该笔费用抵顶物业费。王传瀛提交2015年7月25日向案外人张新燕转账4270元的银行回单复印件一份，称张新燕系王传瀛楼上的业主，由张新燕和煤气公司协商初装问题，为此代开发商泰安志高实业集团有限责任公司垫交煤气初装费4270元。泰安鸿瑞物业公司称王传瀛应支付2013年5月1日至2013年12月31日的物业费1266.96元，2014年1月1日至2019年12月31日的物业费11402.64元及违约金5936.08元，物业费及违约金共计18605.68元。另查明，泰安鸿瑞物业公司、王传瀛均认可王传瀛购买了位于志高?月星国际广场1号楼1单元2406室的涉案房屋，建筑面积105.58平方米。经查，2019年8月20日前即中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率（LPR）之前，一年以下银行贷款年利率为4.35%，一年至五年（含五年）的银行贷款年利率为4.75%，五年以上的银行贷款年利率为4.9%。 一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。2013年12月31日泰安市志高实业集团有限责任公司与泰安鸿瑞物业管理有限责任公司签订的《志高?月星国际广场前期物业服务合同》，选聘泰安鸿瑞物业公司作为物业服务公司对涉案小区提供物业服务，该合同系双方真实意思表示，不违背相关法律规定，系合法有效的合同。泰安鸿瑞物业公司自2014年1月1日起为涉案小区实际提供物业服务，王传瀛已实际入住涉案房屋，且已接受了泰安鸿瑞物业公司提供的物业服务，应认定泰安鸿瑞物业公司、王传瀛之间存在的物业服务合同关系。故泰安鸿瑞物业公司要求王传瀛支付自2014年1月1日至2019年12月31日的物业服务费数额计算出来，符合法律规定，一审法院予以支持。关于物业费的起算时间，涉案房屋已于2013年11月27日办理网签，现王传瀛已取得涉案房屋的所有权，故本案物业费应自2013年11月27日起算。王传瀛自2013年11月27日起至2013年12月31日期间物业服务费未向泰安志高物业有限公司交纳，故王传瀛应当支付该期间的费用179.49元（1.5元/㎡/月÷30天×105.58㎡×34天=179.49元）。该项费用，泰安志高物业有限公司与泰安鸿瑞物业管理有限公司签订《志高国际项目物业服务承包协议》，明确约定了该部分物业费并作为泰安志高物业有限公司支付给泰安鸿瑞物业管理有限公司的部分前期启动资金，直接由泰安鸿瑞物业管理有限责任公司催收，泰安鸿瑞物业管理有限责任公司亦向包括王传瀛在内的业主张贴了温馨提示并进行了催收，同时在多次向王传瀛发出的催缴物业费通知中也包含了2013年11月27日起至2013年12月31日期间的物业费内容，应视为已经将债权转让事宜通知到了王传瀛。关于王传瀛所称代泰安志高实业集团有限责任公司退还原房主袁坤支付延期交房违约金24678元，王传瀛仅提交泰安志高实业集团有限责任公司与袁坤的协议一份，并不能证实与泰安鸿瑞物业公司的关联关系，且王传瀛认可该笔费用系向泰安志高物业有限公司交纳，故王传瀛所称的该笔费用与本案不是同一法律关系，一审法院依法不作处理。关于王传瀛所称垫付燃气初装费4270元，王传瀛提交的现金回单及燃气补量及补卡登记表，仅能证实向他人转账4270元的事实，并未提交证据证实该费用与泰安鸿瑞物业公司的关联关系，故王传瀛所称的该笔费用与本案不是同一法律关系，一审法院依法不作处理。关于王传瀛所称装修押金3025元，因王传瀛所提交的押金收据中加盖有泰安志高物业有限公司的公章能证实向泰安志高物业有限公司交纳装修押金的事实，后泰安鸿瑞物业公司与泰安志高物业有限公司签订《志高国际项目物业服务承包协议》，且庭审中泰安鸿瑞物业公司同意将该笔费用抵顶物业费。因此，自2013年11月27日起至2019年12月31日止，王传瀛应向泰安鸿瑞物业管理有限责任公司支付物业管理费179.49+1.5元/㎡?月×105.58㎡×72个月-3025=8557.13元。现泰安鸿瑞物业公司要求王传瀛支付上述物业费，符合法律规定，一审法院予以支持。对于泰安鸿瑞物业公司主张的违约金，泰安市志高实业集团有限责任公司与泰安鸿瑞物业管理有限责任公司签订的《志高?月星国际广场前期物业服务合同》中对物业服务费交纳时间和逾期交纳的违约金标准进行了约定，泰安鸿瑞物业公司、王传瀛之间已形成了物业服务合同关系，王传瀛无正当理由拒不交纳物业服务费，已经构成违约，应当按照约定承担相应的违约责任。合同中约定逾期违约金额支付标准为日千分之三，因泰安鸿瑞物业公司未提供证据证明其因王传瀛拒交物业费导致的损失，泰安鸿瑞物业公司要求王传瀛按照中国人民银行同期贷款利率的四倍支付违约金至2019年12月31日的诉讼请求，一审法院予以部分支持。故违约金标准应自王传瀛违约之日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算；自2019年8月20日起2019年12月31日止，按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率（LPR）计算。因合同约定，每年度的10日前预交下半年的物业费用，因王传瀛至今未予缴纳，现泰安鸿瑞物业公司自愿从每年的7月1日、次年的1月1日起计算违约金，并仅就2014年1月1日以后的物业费主张违约金，视为泰安鸿瑞物业公司对自己诉讼权利的处分，故王传瀛应支付的违约金为：2014年1月1日至2014年6月30日的物业费为950.22元（1.5元/㎡?月×105.58㎡×6个月）；自2014年7月1日起至2019年8月19日共计1875天，违约金应为956.73元（950.22元×4.9%/年÷365天×1875天×4）；2014年下半年物业费为950.22元，自2015年1月1日起至2019年8月19日共计1691天，违约金应为836.43元（950.22元×4.75%/年÷365天×1691天×4）；2015年上半年物业费为950.22元，自2015年7月1日起至2019年8月19日共计1510天，违约金应为746.9元（950.22元×4.75%/年÷365天×1510天×4）；2015年下半年物业费为950.22元，自2016年1月1日起至2019年8月19日共计1326天，违约金应为655.89元（950.22元×4.75%/年÷365天×1326天×4）；2016年上半年物业费为950.22元，自2016年7月1日起至2019年8月19日共计1144天，违约金应为565.86元（950.22元×4.75%/年÷365天×1144天×4）；2016年下半年物业费为950.22元，自2017年1月1日起至2019年8月19日共计960天，违约金应为474.85元（950.22元×4.75%/年÷365天×960天×4）；2017年上半年物业费为950.22元，自2017年7月1日起至2019年8月19日共计779天，违约金应为385.32元（950.22元×4.75%/年÷365天×779天×4）；2017年下半年物业费为950.22元，自2018年1月1日起至2019年8月19日共计595天，违约金应为294.31元（950.22元×4.75%/年÷365天×595天×4）；2018年上半年物业费为950.22元，自2018年7月1日起至2019年8月19日共计414天，违约金应为204.78元（950.22元×4.75%/年÷365天×414天×4）；2018年下半年物业费为950.22元，自2019年1月1日起至2019年8月19日共计230天，违约金应为104.19元（950.22元×4.35%/年÷365天×230天×4）；2019年上半年物业费为950.22元，自2019年7月1日起至2019年8月19日共计49天，违约金应为22.2元（950.22元×4.35%/年÷365天×49天×4）。以上违约金合计为5247.46元。故截至2019年8月19日，违约金为5247.46元；自2019年8月20日起至2019年12月31日止，以物业费8557.13元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第八十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、王传瀛于一审判决生效后五日内支付泰安鸿瑞物业公司物业服务费8557.13元；二、王传瀛于一审判决生效后五日内支付泰安鸿瑞物业公司违约金（截至2019年8月19日，违约金为5247.46元；自2019年8月20日起至2019年12月31日止，以物业费8557.13元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回泰安鸿瑞物业公司其他的诉讼请求。如果王传瀛未按一审判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费132.57元，由泰安鸿瑞物业公司负担34.21元，由王传瀛负担98.36元。 二审中，王传瀛提交对话录音一份，用以证明其跟建设单位财务人员在办理网签过户时多交了24500元。经质证，泰安鸿瑞物业公司对证据真实性不予认可，认为与本案无关。经审核，该证据与本案并无关联性。 经审理查明的其他事实与一审查明一致。 本院认为，关于王传瀛主张的泰安鸿瑞物业公司的主体资格问题。王传瀛受让案涉房屋前，该房屋出让人已与泰安志高物业有限公司签订前期物业服务协议。泰安志高实业集团有限责任公司也与泰安鸿瑞物业公司签订了《志高．月星国际广场前期物业服务合同》，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”规定，在泰安鸿瑞物业公司已实际提供物业服务的情况下，泰安鸿瑞物业公司与王传瀛已建立物业服务合同关系。泰安鸿瑞物业公司向王传瀛主张物业费，主体适格。一审认定并无不当。关于王传瀛主张的燃气初装费、装修押金抵顶物业费问题。基于泰安鸿瑞物业公司同意将装修押金抵顶物业费，一审已将该笔费用予以抵顶。关于燃气初装费，与本案并非同一法律关系，一审处理并无不当。关于王传瀛主张的24678元抵顶物业费问题，其在一审提交的购房经过中明确该笔费用系由建设单位收回的房屋出让人的延期交房违约金，显然与本案并非同一法律关系，泰安鸿瑞物业公司亦不同意抵顶，王传瀛可向相关主体主张权利，一审处理并无不当。关于王传瀛主张的案涉房屋处于空置状态问题，其并未举证证实案涉房屋处于空置状态，其主张应按照空置房屋标准交纳物业费，无事实根据。一审处理并无不当。 综上所述，王传瀛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费265.14元，由王传瀛负担。 本判决为终审判决。 审判长 朱 峰 审判员 井 慧 审判员 邢友峰 二〇二〇年六月三十日 书记员 袁 琳