山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终5355号上诉人（原审原告）：徐树霞，女，1975年2月6日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：邹瑞，山东华剑律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山东科信达置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：李荣涛，董事长。委托诉讼代理人：孙可，男，该公司员工。上诉人徐树霞因与被上诉人山东科信达置业有限公司（以下简称科信达公司）商品房销售合同纠纷一案，不服济南市济阳区人民法院（2020）鲁0125民初615号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。徐树霞上诉请求：1.依法撤销济南市济阳区人民法院(2020)鲁0125民初615号民事判决，查清事实，依法改判；2.本案一审、二审全部诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一审法院适用法律错误。1.一审法院按照张玲案件的价格评估结论书中的房租租金计算违约金系适用法律错误。首先，双方签订的《商品房买卖合同》中关于逾期交房违约金的计算方式已明确约定，双方均应按照合同约定履行义务。《商品房买卖合同》第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任：（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.03%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人交付已交付房屋价款万分之三的违约金。该合同已明确约定了被上诉人逾期违约交付房屋的违约责任，理应按照合同约定承担违约责任，其次，本案涉案房屋与张玲案件的涉案房屋虽同属一小区，但关于房屋的面积、位置、楼层、朝向等均不相同，也不应以张玲的房屋的租金计算本案涉案房屋的违约金。再次，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。该规定适用的前提是商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方式，涉案房屋的合同中已经约定了违约金的计算方式，故一审法院不应以租金方式计算违约金。2.我国并非适用判例法国家，一审法院仅仅为了与法院审理的涉及情况类似的案件保持一致性而适用张玲案件对房租进行评估并以此计算违约金是错误的。3.上诉人系普通老百姓，被上诉人系房地产开发商，上诉人相对于被上诉人为弱势群体，若法院按照被上诉人的要求降低违约金无异于助长被上诉人不守信、不诚实、无契约精神的气焰，导致被上诉人以此种方式去骗取更多购房人的信任，损害购房人的合法权益。科信达公司辩称，徐树霞的实际收房日期为2017年6月19日之前，其收房后并未造成实际损失，故对其主张的天数计算至2017年6月19日不予认可。房屋买卖合同中，约定的违约金过高，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，请求依据实际房屋租金对违约金进行调整。徐树霞向一审法院起诉请求：1.请求法院判令科信达公司支付徐树霞逾期交房违约金63772元；2.本案诉讼费用由科信达公司承担。一审法院认定事实：一、合同效力：徐树霞与科信达公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。二、合同签订时间：2014年8月20日。三、合同约定的标的物情况、价款和价款支付方式：标的物为科信达公司开发的科信达·永康苑小区第1幢1单元701号房，建筑面积为127.41平方米，总计价款为513462元。徐树霞应于2014年8月20日前支付首付款人民币154462元，余款人民币359000元办理银行按揭。四、合同约定的商品房交付时间：科信达公司应当在2016年4月30日前，依据《山东省城市房地产开发经营管理条例》的规定，将经竣工综合验收备案，同时满足本合同其他约定条件的商品房交付买受人使用。五、是否约定违约金以及计算方式：科信达公司如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.03％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。六、合同履行情况：合同签订后，徐树霞依照合同约定向科信达公司缴纳了购房款并办理房屋按揭贷款。2017年6月19日，徐树霞接收科信达公司交付的本案涉案房屋。本案涉案房屋于2017年6月19日通过竣工综合验收备案。七、需要说明的其他事项：在(2019)鲁0125民初1107号张玲诉科信达公司商品房预售合同纠纷一案中，科信达公司申请对济阳区永康街以南，248省道以东，涉诉房屋（永康苑）同地段每平方米的房屋租金价格进行评估，经一审法院委托，山东得惠价格评估有限公司于2019年4月18日作出DHJG（JN2019）第0043号价格评估结论书，评估结论为：2016年7月至2017年6月份，济南市济阳区永康街以南，248省道以东，涉诉房屋（永康苑）同地段每平方米的房屋租金价格为年租金88.15元；月租金7.35元。以上事项中，双方有争议的事项为第五项、第七项，其他事项双方无争议。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”；最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额”；最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。本案中双方约定逾期交房每日违约金按购房款总额日万分之三计算,每日违约金为154.04元，每月违约金为4621.2元。参考山东得惠价格评估报告书，按同地段房屋租金计算，涉诉房屋每月租金为936.46元。双方约定的违约金远远高于租金损失的30%。根据法律规定，违约金应依法予以调减，且参考济南市中级人民法院（2019）鲁01民终11512号、11514号、11516号、11653号、11673号关于请求科信达公司支付逾期交房违约金的同类案件，认定涉诉房屋每月租金为936.46元，违约金可调减至该租金的130%即每月1217.4元（40.58元／天）。本案双方当事人约定，出卖人应当在2016年4月30日前，依据《山东省城市房地产开发经营管理条例》的规定，将经竣工综合验收备案，同时满足本合同其他约定条件的商品房交付买受人使用。故科信达公司应在2017年6月19日取得综合验收备案之日将符合双方约定的房屋交付给徐树霞。徐树霞收房时，该房屋尚未取得综合验收备案，其主张的逾期交房违约金应计算至2017年6月19日共计414天。评估机构评估起始日为2016年7月-2017年6月，对于2016年5月份和6月份的违约金因时间较短可参照该标准计算。据此，徐树霞主张的逾期交房违约金应为16800.1元（414天×40.58元／天）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告山东科信达置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告徐树霞逾期交房违约金16800.1元；二、驳回原告徐树霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取697元，由徐树霞负担513元，科信达公司负担184元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点是：涉案逾期交房违约金应如何认定。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。本案中，双方约定逾期交房每日违约金按购房款总额万分之三计算,每日违约金为154.04元，每月违约金为4621.2元。参考山东得惠价格评估有限公司价格评估报告书，按同地段房屋租金计算，涉诉房屋每月租金为936.46元。双方约定的违约金远远高于租金损失的30%。故原审法院违约金数额调减至租金的130%即每月1217.4元（40.58元／天），符合上述法律规定和本案实际情况，本院予以支持。上诉人主张不应调减逾期交房违约金的诉讼请求，不符合上述法律规定，本院不予支持。综上所述，徐树霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1394元，由徐树霞负担。本判决为终审判决。审 判 员 亓雪飞二〇二〇年六月十日法官助理 李敬星书 记 员 李宜濂