北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终1617号上诉人（原审被告、反诉原告）：博艺力天餐饮管理（北京）有限公司，住所地北京市顺义区李桥镇机场东路6号院17号楼1层128。法定代表人：刘强，总经理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：时晶明，男，1986年11月8日出生，汉族，住北京市顺义区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：曹宏智，男，1987年9月27日出生，汉族，住北京市顺义区。上诉人博艺力天餐饮管理（北京）有限公司（以下简称博艺公司）因与被上诉人时晶明、曹宏智合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初25271号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，适用独任制，开庭进行了审理。上诉人博艺公司的法定代表人刘强，被上诉人时晶明、曹宏智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。博艺公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判博艺公司与时晶明、曹宏智签订的合同无效，退还博艺公司已付款项共计7.35万元（包括2019年9月房租1.75万元，2019年10月租金0.6万元，首付款5万元），判令博艺公司无需支付转让费4.9万元，一、二审案件受理费由时晶明、曹宏智承担。事实和理由：一、刘某非转租合同适格当事人，缺乏转租权利，刘某与时晶明、曹宏智，时晶明、曹宏智与博艺公司之间的租赁合同效力待定。根据2018年8月三方录音、2018年11月双方录音可知，自2018年6月起，因政府未与大房东续期租约，导致大房东、二房东刘某、博艺公司互相之间至今均未签订任何转租合同，由此说明二房东刘某的转租行为缺乏合同依据，二房东与博艺公司的转租合同处于效力待定的状态，且该转租行为事后未得到有权人员的事后追认，博艺公司与时晶明、曹宏智之间的租赁行为缺乏合同缔约的前提，博艺公司作为善意相对人有权撤销2018年8月31日协议。二、租赁期间前后的签约方式发生巨变，违反正常的商业习惯，根据民法总则第157条规定，时晶明、曹宏智应退还博艺公司已付款项合计7.35万元。三、博艺公司仅知悉且认可时晶明、曹宏智告知转让费20万事实，但双方对其转让费的具体金额未做任何承诺确认，处于协商阶段，未达成口头协议，20万元系大额资金确认，完全依赖双方口头协议而非采用书面形式固定该金额，有违常理。四、博艺公司协助时晶明、曹宏智变更工商登记并不代表博艺公司已经同意按照转让费20万元执行，且协助工商变更的行为与转让费之间不存在先后有序、因果关系。五、博艺公司与时晶明、曹宏智之间的租赁关系因二房东刘某转租资格存疑而效力待定，博艺公司与时晶明、曹宏智之间的“租赁”应按照不当得利处理。时晶明、曹宏智辩称，同意一审判决，请求维持原判。合同应是合法有效，不同意退还相应款项，是博艺公司履行合同应支付的款项，转让费合同有明确约定，应按照合同履行。曹宏智、时晶明向一审法院起诉请求：1．希望法院判令博艺公司支付曹宏智、时晶明114668元，分别为房租64000元，转让剩余费用49000元，水电费668元，会计做账费用1000元；2．诉讼费由博艺公司负担。博艺公司向一审法院反诉请求：1.望法院判令时晶明、曹宏智合同无效，因存在虚假欺骗；2.退还博艺公司已经交付时晶明、曹宏智及产生的相关费用及损失共计175000元；3.诉讼费由时晶明、曹宏智负担。一审法院认定事实：2018年8月31日，甲方时晶明、曹宏智与乙方博艺公司签订协议，内容包括：甲方于2018年8月31日前将位于北京市顺义区×街1号1幢1层的店铺（面积为218平方米）转让给乙方使用。店铺现有装饰、装修、设备（包括）等全部归乙方所有，租赁期满后不动产归房东所有，店铺现有装修、装饰、设备（包括其他动产）等全部归乙方所有。乙方向甲方支付顶手费（转让费）共计人民币299000元，上述费用已包括第三条所述的装饰装修设备及其他相关费用。甲方不得再向乙方索取任何其他费用。甲方应该协助乙方办理该店铺的工商营业执照、卫生许可证等相关证件的过户手续，乙方接手前该店铺所有的一切债权、债务均由甲方负责；接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责。补充条款：1．甲方保证向乙方陈述店铺情况属实，并承诺乙方接手后处于盈利状态。4．转让费付款方式：首付五万元，乙方接手后2018年9月1日-2018年12月31日房租17500元每月打入甲方指定账户，剩余转让费2019年1月1日-2019年3月31日每月支付83000元，三个月共计249000元每月打入甲方指定账户。2018年8月31日甲方曹宏智、时晶明与乙方博艺公司签订补充协议，双方约定：因甲方和房东合同未到期，乙方接手店铺后继续履行甲方和房东签订的租房合同，并享有同等的权利和义务，如果因甲方或房东原因导致乙方不能正常经营，视同甲方违约，按照主合同约定承担违约责任。2018年10月8日，甲方时晶明与乙方博艺公司签订补充协议，双方约定：乙方接收店铺后，因乙方原因（资金不足和个人原因）导致后期饭店无法正常经营，乙方不得以任何借口，不支付甲方剩余转让费。如乙方违约，甲方有权收回店铺，所造成所有损失全部由乙方承担（损失费为贰拾玖万玖仟元整）。本协议履行过程中发生争议，双方协商解决：如协商不成提交当地人民法院（所属顺义区人民法院）解决。双方确认博艺公司给付房东2019年1月至3月房租。2019年9月至12月房租，博艺公司已给付23500元。博艺公司已给付曹宏智、时晶明转让费50000元。博艺公司自2018年9月1日起接手诉争店铺。双方确认曹宏智、时晶明于2019年3月31日将诉争店铺回收。曹宏智、时晶明主张转让店铺时向博艺公司法定代表人刘强告知转让费200000元，博艺公司认可，双方就此达成口头协议。博艺公司表示双方就此未进行协商，当时曹宏智、时晶明与刘强通电话，告知刘强转让费200000元，刘强表示转让费少，后来曹宏智、时晶明说将钱协商一下，刘强考虑双方都是创业，就去工商局办理了变更登记。曹宏智、时晶明将北京西北哥餐饮有限公司（统一社会信用代码92110113MA00AXJ96F）变更工商登记为博艺力天天竺餐饮管理（北京）有限公司。后博艺力天天竺餐饮管理（北京）有限公司变更工商登记为北京程三天竺餐饮管理有限公司。2019年10月14日，一审法院对诉争店铺所在房屋的出租人刘某进行询问。刘某称：“2018年5月31日之后房屋是曹宏智承租的，租到何时未说，房租是半年一交，每次105000元。曹宏智不欠我房租。曹宏智将刘强带到我家里，曹宏智说其经营不善想转租给刘强，我同意了。曹宏智说这一年不走，有事还找他。刘强水费、电费拖欠，说我家电表字多，其要换电表。我没有和刘强、博艺公司签订租赁合同是因为其不交水电费，我就不愿意签。现在是程习金承租的，从2019年4月15日开始承租的，半年租金10.5万元。”曹宏智、时晶明对刘某陈述内容认可。博艺公司对刘某陈述内容不认可，认为三方谈的时候，是明确将店铺转给博艺公司，博艺公司不交房租是后期的，前期交了。水电费因为电表刘强和刘某有分歧了。房租及水电费之前博艺公司该交的都交了。曹宏智、时晶明提交2019年4月1日至5月1日期间的房租与水电费收据，金额共计18168元及2018年7月1日至12月31日期间的房租收据，金额共计105000元，拟证明上述款项是曹宏智、时晶明交纳的。博艺公司对该证据真实性不清楚。曹宏智、时晶明提交刘某与张文明签订的《房屋租赁协议》，拟证明张文明是曹宏智、时晶明的合作伙伴，后来他不干了，合同到期都是口头说的，曹宏智、时晶明和房东关系好。博艺公司表示见过该协议。曹宏智、时晶明提交转让协议，拟证明曹宏智、时晶明已将店铺转让给了程习金。博艺公司对该证据真实性不清楚。博艺公司提交费用清单，拟证明博艺公司接手一个月，赔了1万多，是在所有人员菜单未变动情况下的。曹宏智表示修路到8月，实际到11月份才修完，因为修路原因导致生意差，与合同内容不符。博艺公司打算不再做了，博艺公司表示要转让，大合同也签不了，一直拖，店铺经营就越来越差。员工工资之前未拖欠，后期有拖欠，水电是每月按时交给房东的，后来因为电表不准，博艺公司表示要求重新装电表，房东反对，与刘某关系就不好了。电费是分几次给的。合同一直签不了，导致后来转租不了。曹宏智、时晶明哄骗刘强签了工商的字，后就将博艺公司起诉了。曹宏智、时晶明对该证据关联性不认可。博艺公司提交录音，拟证明双方及刘某谈话及刘强与曹宏智的通话录音。曹宏智、时晶明认为该证据只能证明博艺公司清楚并同意履行曹宏智、时晶明与房东之间之前签订的房屋租赁合同。博艺公司提交微信截屏流水，拟证明合同内容不属实，有欺骗性。曹宏智、时晶明对该证据关联性不认可。一审法院认为，诉争协议及补充协议均为双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，应为有效。就博艺公司称签订诉争合同时，曹宏智、时晶明存在欺诈行为，诉争合同应为无效的意见，于法无据，一审法院不予支持。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。博艺公司应依约履行合同。就曹宏智、时晶明主张的房租64000元。因2018年9月至12月租金应为博艺公司负担，而该公司仅给付23500元。故博艺公司应给付曹宏智、时晶明房租46500元。因2019年3月31日，曹宏智、时晶明从博艺公司处收回诉争店铺。故曹宏智、时晶明要求博艺公司给付2019年4月的房租及该月水电费的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。就剩余转让费用，双方约定转让费299000元，博艺公司已给付50000元。在曹宏智、时晶明告知博艺公司其另行转让给案外人的金额为200000元后，博艺公司配合变更了工商登记。一审法院据博艺公司的行为，确定博艺公司认可该转让金额。扣除该金额后，博艺公司应给付曹宏智、时晶明转让费49000元。就曹宏智、时晶明主张的会计做账费用1000元，其未提交证据予以证明，一审法院不予支持。就博艺公司反诉要求曹宏智、时晶明返还合同款及赔偿损失的诉讼请求，因博艺公司给付曹宏智、时晶明的转让费及给付房东的房租等，均系博艺公司应履行的合同义务。而博艺公司支出的工人工资，系其经营成本，一审法院难以认定系合同损失。综上，就博艺公司的反诉请求，一审法院予以驳回。据此，一审法院于2019年11月15日判决：一、博艺力天餐饮管理（北京）有限公司于判决生效之日起七日内给付时晶明、曹宏智房租四万六千五百元、转让费四万九千元，共计九万五千五百元；二、驳回时晶明、曹宏智的其他诉讼请求；三、驳回博艺力天餐饮管理（北京）有限公司的全部反诉请求。如果博艺力天餐饮管理（北京）有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，博艺公司围绕上诉请求依法提交了证据：录音光盘及文字整理材料1页。证明转让费20万元不合理，应该在30万至40万元之间。本院组织当事人进行了证据交换和质证。时晶明、曹宏智认为该证据的真实性不确定，对合法性、关联性不认可。本院经审查认为，该录音系博艺公司与案外人之间的录音对话，博艺公司提交的证据不能证明其所主张的事实成立，本院对其关联性不予认可。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，博艺公司与时晶明、曹宏智签订的协议及补充协议系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。博艺公司称有关涉案协议存在欺诈的情形，应为无效，博艺公司提供的现有证据不能证明涉案协议存在欺诈等合同无效的情形，本院对其该项上诉理由不予采纳。2018年8月31日时晶明、曹宏智（甲方）与博艺公司（乙方）签订的协议约定，乙方向甲方支付转让费共计299000元，并约定了付款方式，首付50000元，2018年9月1日-2018年12月31日房租17500元每月打入甲方指定账户，剩余转让费2019年1月1日-2019年3月31日每月支付83000元，三个月共计249000元每月打入甲方指定账户。博艺公司认为2018年9月1日至2018年12月31日每月17500元房租为转让费的一部分，时晶明、曹宏智认为应为转让费299000元、房租64000元。对此，本院认为，结合协议上下文的表述，经计算，时晶明、曹宏智的主张更符合常理，故本院对博艺公司有关房租64000元应为转让费一部分的主张不予采纳。现2018年9月至12月租金博艺公司仅给付23500元，故一审判决博艺公司给付时晶明、曹宏智房租46500并无不当，本院予以维持。根据2018年10月8日，甲方时晶明与乙方博艺公司补充协议约定的内容，乙方不得以任何借口，不支付甲方剩余转让费。如乙方违约，甲方有权收回店铺，所造成所有损失全部由乙方承担，损失费为299000元。现博艺公司未支付甲方剩余转让费，博艺公司未依约履行其义务，应承担违约责任。双方均认可博艺公司已支付转让费50000元，在时晶明、曹宏智另行转让店铺给案外人金额为200000元的情形下，一审法院对损失予以酌减，判决博艺公司给付转让费49000元并无不当，本院对此予以维持。博艺公司上诉称，博艺公司仅知悉且认可时晶明、曹宏智告知转让费200000元的事实，但双方对转让费的具体金额未进行确认。对此本院认为，在博艺公司认可其知悉转让事情的情形下，结合其配合办理工商登记的行为，应视为博艺公司认可该转让金额，故本院对博艺公司该项上诉理由不予采纳。综上所述，博艺公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2188元，由博艺力天餐饮管理（北京）有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  沈 放二〇二〇年六月三十日法官助理  张思齐法官助理  向 玗法官助理  黄晓宇书 记 员  陈 玥