江西省南丰县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1023民初947号原告：危雅祺，女，1990年6月24日出生，汉族，南丰县人。委托诉讼代理人：严骏骏（系危雅祺丈夫），男，1990年1月27日出生，汉族，南丰县人，特别授权。被告：江西广升房地产开发有限公司，住所地:江西省抚州市宜黄县丰乐桥头，统一社会信用代码：91361026664791853Ｎ。法定代表人：徐富爱，系公司执行董事。委托诉讼代理人：罗兴亮，江西恒澍律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：张秀容，江西恒澍律师事务所律师，特别授权代理。危雅祺与江西广升房地产开发有限公司（以下简称“江西广升公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。危雅祺委托诉讼代理人严骏骏，江西广升公司委托诉讼代理人张秀容到庭参加诉讼。本案现已审理终结。危雅祺向本院提出以下诉讼请求：1.请求判令江西广升公司继续履行商品房买卖合同并协助危雅祺办理所购房屋产权过户手续；2.请求判令江西广升公司向危雅祺按其已付房款656104元的年息4.35%支付逾期办证的违约金51372.94元（违约金从2016年7月30日起算至2018年5月9日止）；3.本案诉讼费由江西广升公司承担。事实和理由：2015年3月8日，危雅祺与江西广升公司双方签订了一份《商品房买卖合同》，危雅祺以656104元的价格购买江西广升公司开发的位于凯升公馆的商品房一套，该房屋建筑面积112.08平方米。合同签订后，危雅祺已于当日支付了该房屋的首付款206104元，余款450000元也办理了银行按揭贷款。江西广升公司按按合同约定应于2016年1月30日前交付该房屋，根据《商品房买卖合同》第十五条约定，江西广升公司应在商品房交付使用后180日内（2016年7月29日之前）将商品房产权证办理完毕。但截止起诉时，江西广升公司仍未办理商品房不动产权证，构成违约。危雅祺为维护自身的合法权益，提起本次诉讼。诉讼过程中，危雅祺向本院明确诉讼请求，要求江西广升公司支付违约金50669.2元。江西广升公司辩称：1．迟延办证客观存在，但导致迟延办证的原因不在答辩人，是多方面的原因造成的，有土地出让金滞纳金未交纳的问题，有凯升公馆小区35户购房户和凯升购物广场三楼存在违章搭建的原因，由于政府主管部门捆绑式行政，只要楼盘存在问题，不管该问题是否与办证有关，都在答辩人办理房屋产权初始登记过程中拖延。2.答辩人提交《竣工验收备案表》的时间是启动办理产权证的开始，是答辩人提交房屋权属登记资料义务完成的标志，《竣工验收备案表》显示答辩人在2015年12月10日便通过了五方验收，但直至2017年9月27日才取得备案登记，拖延的一年多时间并非答辩人的原因造成的，答辩人无需承担责任。3．危雅祺是35户违章搭建用户之一，2#楼无违章搭建的购房户已获得不动产权证，危雅祺至今未取得不动产权证，是由危雅祺自身原因造成的，与答辩人无关。4.《商品房买卖合同》约定的第十五条内容打叉，并非是没有约定，而是特别约定，约定的内容为危雅祺不追究迟延办证的责任。综上所述，危雅祺的诉求无事实和法律依据，应当驳回其诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2015年3月8日，危雅祺与江西广升公司签订了一份《商品房买卖合同》，出卖人为江西广升公司，买受人为危雅祺。《商品房买卖合同》约定的主要内容如下：1.买受人购买的房屋为出卖人开发的凯升公馆第2幢3单元602号房屋，房屋预售许可证号为2014丰房预售证第029号，房屋建筑面积共112.08平方米，其中套内建筑面积99.79平方米，公摊面积12.29平方米；2.房价款按建筑面积计算，商品房单价为每平方米5853.89元，总金额为656104元3.出卖人应当在2016年1月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用；4.出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；5.买受人的房屋仅作住宅使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途；6.在合同附件三第9条第（3）项规定有阁楼的住宅用户，预留套内上阁楼的楼梯洞口，楼梯由用户处理。合同签订后，危雅祺共支付购房首付款206104元，剩余房款450000元在银行办理了按揭贷款手续。2015年12月10日，涉案楼房通过了勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位的五方验收。2017年9月27日，南丰县建设局出具备案意见如下：“凯升公馆2#楼工程的竣工验收备案资料已于2017年9月27日收讫，资料齐全。”2018年5月9日，江西广升公司开发的凯升公馆2#楼办理了房屋产权初始登记。另查明：1.江西广升公司与危雅祺签订的《商品房买卖合同》的第十五条的内容系关于产权登记的约定。在该条中除约定了出卖人应限期将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案外，对如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书如何处理未作出选择，而是以斜杠划掉，对如何赔偿损失或计算违约金的空格处亦均以斜杠划掉。2.导致江西广升公司开发的凯升公馆楼盘迟延办证的原因有凯升公馆1#-3#楼、6#-10#楼均存在六楼用户违章搭建行为、拖欠土地出让金滞纳金的问题、凯升购物广场三楼违章搭建行为。以上事实，有危雅祺提交的《商品房买卖合同》、购房发票、，有江西广升公司提交的《关于凯升公馆楼盘信访相关事宜调度会议纪要》、《关于全县房产项目土地出让金滞纳金清理工作调度会议纪要》、《南丰县建设工程项目执法情况表》、《南丰县城镇房屋交易与产权确认书（初始）审批表》、《竣工验收备案表》等证据在卷作证。经庭审举证、质证，结合当事人的当庭陈述，本院予以认定。本院认为，危雅祺与江西广升公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，合法成立并生效，依法受法律保护，合同双方当事人均应当严格按照合同的约定，如实的履行各自的义务。被告江西广升公司逾期提交备案资料，导致原告危雅祺办理产权转移登记时间延期，构成合同违约；江西广升公司主张双方所签订的合同未约定违约责任，故不承担违约责任的抗辩意见，无事实和法律依据。危雅祺要求江西广升公司依照合同约定及相关法律规定承担违约责任、支付违约金的诉请，于法有据，本院予以支持。1.被告江西广升公司逾期事实的认定。参照《不动产登记暂行条例实施细则》的有关规定，本院确认南丰县房产管理局盖章同意江西广升公司办理凯升公馆2#楼房屋确权的时间，即2018年5月9日应视为被告江西广升公司履行完了合同约定的办证资料提交的义务；2.违约天数的计算。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定：交房时间2016年1月30日，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，故本院确认江西广升公司应不晚于2016年7月29日之前履行提交房屋权属登记所需材料的义务，而危雅祺向本院主张从2016年7月30日起计算江西广升公司迟延办证的违约金，系对自身权利的处分，本院依法予以确认，因此，从2016年7月30日起计算至2018年5月9日，逾期天数为648天；3.违约金的计算。江西广升公司除按照合同约定期限履行交房义务外，还应当如约履行协助办证的从属义务。江西广升公司履行提交办理房屋权属登记材料已逾期648天，构成违约，其应当支付逾期648天的违约金。但由于危雅祺的违章搭建行为违反了《商品房买卖合同》第十八条的约定，利用开发商预留的阁楼楼梯口进行了违章搭建，亦构成违约，且该违约行为系导致买受人迟延领取不动产权证的原因之一，故对逾期648天产生的违约金，危雅祺也应自行负担部分。考虑开发商预留楼梯口为购房户违章搭建提供便利，且作为从事房地产开发的企业明知违章搭建会影响房屋综合验收不进行有效制止，放任包括危雅祺在内的35户购房户违章搭建，又存在自身违章搭建及拖欠土地出让金的问题，对48天逾期办证产生的违约金应承担主要责任，本院酌定为70%。参照有关司法解释的规定并兼顾公平和诚实信用原则，酌情确定以危雅祺实际交纳房款为基数，利率按中国人民银行公布的同期同类一年的贷款基准利率4.35%计算违约金。即江西广升应赔偿危雅祺逾期办证648天的违约金为35468.4元（656104元×4.35%÷365天×648天×70%）。4.关于被告江西广升公司应否继续履行协助原告办理房屋权属转移登记义务。本院认为，购买人是申请办理房屋权属登记的主体，而开发商承担的是协助办证义务。涉案房屋未能办证，系违章搭建原因所致，非因江西广升公司不履行协助义务，因此危雅祺要求江西广升公司继续履行协助配合其办理涉案商品房权属转移登记的诉请，无事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告江西广升房地产开发有限公司于判决生效后十日内向原告危雅祺支付35468.4元违约金；二、驳回原告危雅祺其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1067元，减半收取计533.5元，由原告危雅祺负担160.5元，被告江西广升房地产开发有限公司负担373元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。审判员  彭微二〇二〇年六月二十二日书记员  肖妃