辽宁省锦州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）辽07民终246号上诉人（原审被告）：锦州大兴建设集团有限公司，住所地锦州市凌河区洛阳路四段3-3号。法定代表人：孙忠志，该公司董事长。被上诉人（原审原告）：李桂秋，女，1952年12月8日出生，汉族，无职业，住锦州市凌河区。上诉人锦州大兴建设集团有限公司因与被上诉人李桂秋房屋买卖合同纠纷一案,不服辽宁省锦州市太和区人民法院（2019）辽0703民初1379号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。锦州大兴建设集团有限公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：锦州市凌河区人民法院经审理做出(2019)辽0703民初1379号判决，认定事实不清，适用法律错误。首先，被上诉人并非适格诉讼主体，上诉人与被上诉人之前并无法律关系。被上诉人从原购房人购买涉案房屋，与上诉人无关，而被上诉人主张的纠纷即便存在，也并非发生在原上诉人之间，因此被上诉人无权起诉要求上诉人承担责任。被上诉人提交的证据显示，被上诉人从原购房人处购买涉案房屋，与原购房人发生法律关系，上诉人与原购房人发生法律关系。被上诉人购买的是涉案房屋，而并非受让上诉人与原购房人合同中的权利义务关系，因此被上诉人当然无权就原购房人与上诉人之间的合同主张任何责任。其次，上诉人有权收取原购房人门费。上诉人与原购房人签订的《代建房合同》依然有效。上诉人与原购房人签订《代建房合同》在先，后为配合原购房人办理房产证，又签订了《商品房买卖合同》。以上是基本事实，但是，在先的《代建房合同》并不因在后的《商品房买卖合同》的签订而失去法律效力。《商品房买卖合同》中未约定事项，如在《代建房合同》中约定的，应当以《代建房合同》的约定为准。在本案中，《代建房合同》没有出现任何法定无效或可撤销的情形，且双方并未解除《代建房合同》。因此《代建房合同》仍具有对合同双方的拘東力，因而《代建房合同》中关于门的费用，仍然有效，上诉人有权收取。其次，本案应为合同纠纷，而并非不当得利纠纷。不当得利指没有合法根据，或事后丧失了合法根据而被确认为是因致他人遭受损失而获得的利益。而本案中，上诉人对于涉案费用的收取基于双方签订的《代建房合同》，有合法依据。最后，本案中，一审法院就相同事实与双方当事人的其他案件认定冲突，凌河区人民法院(2019)辽0703民初1284号判决中，以涉案的《代建房合同》中的约定进行裁判要求上诉人依照《代建房合同》履行，但在本案中，一审法院未对涉案的《代建房合同》的效力予以认定，这样的事实认定显然有误。总而言之，本案核心问题是原上诉人之间是否存在法律关系，以及《代建房合同》的效力问题，应当适用正确法律做出充分审理及认定。上诉人认为，原上诉人之间无法律关系，且《代建房合同》系上诉人与原购房人双方真实意思表示，在《商品房买卖合同》签订后，针对《商品房买卖合同》中未做约定的事项仍具有法律效力，此时上诉人与原购房人双方对于涉案费用仍具有权利义务关系，被上诉人要求上诉人退款，没有法律依据。基于此，望法院驳回诉讼请求，维护上诉人合法权益。李桂秋辩称，第一、上诉人所称《代建房合同》有效，与事实不符，双方依据同一处房屋签订了两份合同，即《代建房合同》、《商品房买卖合同》，且双方网上备案公示的是《商品房买卖合同》，应为双方最终履行合同。第二、上诉人收取的费用在《商品房买卖合同》并未约定，没有事实法律依据，符合不当得利的构成要件。第三、本案已做出一审判决，在一审中上诉人并未对管辖提出异议，因此在二审中应不予支持。第四、上诉人所称，起诉已超诉讼时效。被上诉人认为，该不当得利一直持续状态中，且业主始终在与上诉人沟通未果才诉至法院。关于主体问题，2013年我和原房主签订了买卖合同，但是因为大兴公司更名向我要3万元，所以我就没有更名，2015年抓阄是我自己抓的，有居委会、社区的证明，证明从2016年开始我就在案涉房屋居住。房产证现在原房主名下，但是取暖费都是我交的。李桂秋向一审法院起诉请求：1.请求被告退还多收的门钱（单元门300元、防盗门1300元、仓房门300元、可视对讲1500元，合计人民币3400元）。2、要求退还门钱利息578元。3、被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2010年4月9日，锦州大兴房地产开发有限公司与张力平作为甲乙双方签订代建房合同，张力平购买了由被告开发的西班牙风情花园小区建筑面积90.36平方米住宅一处，合同载明防盗门价款由购房者自行支付，小区入户单元可视对讲门、入户防盗门的价格按实际代建购买价格与配合施工费用执行。2013年8月13日原告李桂秋与张力平签订房屋买卖协议，张力平将其购买的西班牙风情小区建筑面积90.36平方米的房屋以29万元的价格出售给原告李桂秋，双方未办理更名过户手续。2016年9月19日该楼房入住时原告李桂秋以张力平名义缴纳西班牙风情小区28-29号房屋单元门300元、防盗门1300元、仓房门300元、可视对讲1500元，共计3400元。原告在该房屋居住至今。庭审后，原告李桂秋撤销要求给付利息的诉讼请求。另查明，锦州大兴房地产开发有限公司于2015年9月更名为锦州大兴建设集团有限公司。一审法院认为，原告李桂秋与张力平签订的房屋买卖协议是双方真实意思表示，不违反法律规定，应视为合法有效，且现房屋由原告实际居住使用，房屋入户相关费用由原告缴纳，故原告具有本案诉讼主体资格。根据《中华人民共和国价格法》规定，经营者销售商品和提供服务，应该按政府主管部门的规定明码标价，因此，要求经营者在销售行为中，不能违背政府价格主管部门的具体规定。辽价发（2008）97号关于“规范住房入住环节收费的通知”载明：附属设施建设费用是商品房建设成本的组成部分，必须计入商品房销售价格。严禁在商品房销售价格以外向购房者收取对讲门及对讲系统等监控设施费、防盗门费、门窗差价款等费用，原告主张的单元门、防盗门、对讲、仓房门，应属于出售的商品房附属设施，被告应计入销售成本而不应另行收费。虽然原被告签订的代建房合同关于防盗门等价款曾有过约定，但该约定应属无效。故对原告的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：被告锦州大兴建设集团有限公司于本判决生效后7日内返还原告李桂秋3400元。（单元门300元、仓房门300元、防盗门1300元、可视对讲门1500元）。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告负担。二审期间，当事人未向本院提交新的证据。原审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一项的规定，即原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。本案中，李桂秋要求上诉人大兴集团退还其单元门300元、仓房门300元、防盗门1300元、可视对讲门1500元依据是张力平与大兴集团签订的《代建房合同》，虽然就涉案房屋李桂秋与张力平签订了买卖合同，李桂秋主张以张力平名义向上诉人缴纳了上述款项，但该房屋于2018年7月4日已经办理了房屋所有权证书，房屋所有权人标注为张力平。依据该房屋的所有权证书，现该房屋的所有权人为张力平。故李桂秋以其为原告起诉大兴集团主体不适格。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销辽宁省锦州市凌河区人民法院(2019)辽0703民初1379号民事判决；二、驳回李桂秋的起诉。一审案件受理费25元，退还被上诉人李桂秋，上诉人锦州大兴房地产开发有限公司预交的二审案件受理费50元，退还上诉人锦州大兴房地产开发有限公司。本裁定为终审裁定。审判长  周天颖审判员  王 翔审判员  张卫东二〇二〇年六月一日法官助理李清昊书记员李响