四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终2668号 上诉人（原审原告）：张小军，男，1978年12月7日出生，汉族，住成都市青白江区。 委托诉讼代理人：邓钧译，北京蓝鹏（成都）律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：曾玉梅，女，1979年3月29日出生，汉族，住成都市青白江区。 委托诉讼代理人：邓钧译，北京蓝鹏（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：郑荣仁，男，1985年12月3日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：陈宏奇，四川合泰律师事务所律师。 原审第三人：成都大正食尚餐饮管理有限公司金牛分公司，住所地：成都市金牛区二环路北三段418号1栋-1层。 责任人：张元彬。 委托诉讼代理人：段华，女，公司员工。 上诉人张小军、曾玉梅因与被上诉人郑荣仁、原审第三人成都大正食尚餐饮管理有限公司金牛分公司（以下简称大正食尚金牛公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2019）川0106民初11794号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 张小军、曾玉梅上诉请求：撤销原判，依法将本案发回重审。 事实及理由：一审法院认定事实错误，张小军、曾玉梅与郑荣仁签订房屋买卖合同时承诺将出售的商铺统一打造为食尚美食街并允诺张小军、曾玉梅两年包租优惠，双方买卖合同中已明确约定带两年租约出售且详细约定了租金和管理费，同时郑荣仁委托的第三方成都衡基奥瑞置业有限公司进行商铺销售时也发放了美食街的招商宣传手册，关于打造美食街的说明和允诺对于商铺的价格造成了重大影响，其说明和承诺应当视为要约，即使未载入房屋买卖合同，亦应当视为合同内容，且张小军、曾玉梅付款时，郑荣仁也以购房款实际抵扣了半年的租金，一个月的押金以及两年的管理费，切实证明了双方约定的两年包租行为是明确存在且郑荣仁也已进行实际履行。但后续经营过程中，经郑荣仁打造交付的商铺因各类硬件设施无法满足打造美食街的需要（没有厕所、排污排烟设备故障等），造成大量商户退租，导致张小军、曾玉梅购买商铺取得预期利益的合同目的无法实现。因此郑荣仁交付的商铺存在质量不符合打造美食街的合同约定和目的，张小军、曾玉梅依照相关法律规定要求返还约定标的物与实际交付标的物按交付时的市场价值计算的差价并且要求郑荣仁赔偿由此造成的各项损失的请求，理应得到支持。 张小军、曾玉梅请求一审法院依职权查询当时同地段、同类型商铺的市场均价对张小军、曾玉梅主张按交付时市场价格返还房屋差价的诉讼请求具有重大意义，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，张小军、曾玉梅的证据调查申请对于损失的认定起到了至关重要的作用，属于法院应当查明的案件重要事实，一审法院以没有合同依据为由不予准许，直接导致认定事实不清，构成程序违法。 一审法院未适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定对郑荣仁张小军、曾玉梅提供的关于美食街招商宣传手册等证据进行评议。一审法院仅认为该招商手册未载明系郑荣仁发布，对其出处未进行调查核实。而实际上，郑荣仁全权委托第三方成都衡基奥瑞置业有限公司对其商铺进行宣传和销售，其发布的招商广告是郑荣仁授权和认可的。并且依据《房屋买卖合同》和《委托管理经营》以及双方当事人及第三方成都衡基奥瑞置业有限公司签署的《协议书》中也表明郑荣仁对宣传打造美食街的事实是知情和认可的。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十三条的规定，张小军、曾玉梅减少价款的请求理应得到支持，一审法院适用法律错误。 郑荣仁辩称，张小军、曾玉梅所主张关于包租与事实不符，张小军、曾玉梅与郑荣仁在房屋买卖合同中仅约定带租约，带租约与包租有所区别，实际上为带租约出售，郑荣仁严格按照合同进行了履行。张小军、曾玉梅所谓的商铺作为美食街的统一打造，系张小军、曾玉梅购买商铺后对商铺行使物权的自主行为，其在打造的过程中所产生的法律风险不能归责于郑荣仁。综上，张小军、曾玉梅的上诉请求无事实及法律依据，一审判决事实清楚，适用法律正确，应当依法驳回上诉，维持原判。 大正食尚金牛公司述称，2017年郑荣仁将仓库改装成了美食城，随着美食城的打造，配置了成都大正食尚餐饮管理有限公司（以下简称“大正食尚公司”）作为管理方，然后卖给了现在的业主。因为管理公司管理不当，2018年业主和管理公司解除了协议，之后管理公司的负责人说要注销这个公司，然后业主迫于无奈为了保住消防合格证能够继续有效，就更名到了业主名下，就由业主接手了这个管理公司，后来的美食城运行中，业主和管理人发现许多问题，比如没有排污以及仓库改造成美食城很多改造不合理不合格的地方，导致美食城很难正常运行，造成了业主和投资者的巨大损失。 张小军、曾玉梅向一审法院起诉请求：1.判令郑荣仁返还因交付房屋功能瑕疵而应当返还的购房款180000元；2.判令郑荣仁赔偿张小军、曾玉梅租金、律师费、误工费、交通费、物业费、水电费等损失，共计158637.5元；3.本案诉讼费由郑荣仁承担。 一审法院认定事实：2017年10月21日，郑荣仁（出卖方）与张小军、曾玉梅（买受方）签订《房屋买卖合同》，约定的主要内容：1.郑荣仁将其名下位于成都市金牛区房屋出售给张小军、曾玉梅，建筑面积均为32.74平方米，成交总价为1799980元；2.张小军、曾玉梅所购房屋带租约，租期为2017年11月10日至2019年11月9日，租金为175元／平方米／月，张小军、曾玉梅连同现有租约一起购入该房屋，郑荣仁须协助张小军、曾玉梅与租户签订新的租约；3.郑荣仁应在张小军、曾玉梅付清全部房款后30个工作日内，为张小军、曾玉梅办理房屋产权所有证；4.郑荣仁同意选聘的商业经营及物业管理企业为大正食尚公司，管理期限为10年，张小军、曾玉梅同意并接受，并在签订本合同的同时与管理公司签订《委托经营管理合同》。 合同签订后，张小军、曾玉梅付清了全部房款。张小军、曾玉梅已取得案涉房屋的不动产权证书。 2018年1月3日，张小军、曾玉梅与大正食尚公司签订《委托经营管理协议》，约定：为保证大正食尚美食金街的整体打造及经营管理，张小军、曾玉梅委托大正食尚公司全权办理案涉物业交付、招商租赁及经营管理等工作，委托经营管理期限自2017年12月15日起至2027年12月14日止。 张小军、曾玉梅与邓长军签订了《房屋租赁合同》，约定：邓长军承租案涉房屋，租期2年，自2017年12月10日至2019年12月9日；租金为9494.6元/月，半年支付一次，邓长军应当在每个缴租期最后10天前向张小军、曾玉梅一次性足额支付下个缴租期租金。 2018年7月31日，大正食尚美食城业主代表与大正食尚公司签订《合同解除协议》，解除双方签订的《委托经营管理协议》，要求大正食尚公司按物业现状交接给业主及其指定的管理团队。 本案一审审理过程中，张小军、曾玉梅向一审法院提出调取证据申请，要求一审法院依职权查询案涉房屋交付时同地段、同类型房屋的市场均价。另，关于张小军、曾玉梅提交的招商手册的认证意见在后文中予以评议。 一审法院上述事实，有《房屋买卖合同》、《收据》、《不动产权证书》、《委托经营管理协议》、《房屋租赁合同》、《合同解除协议》等证据及当事人陈述在卷予以佐证。 一审法院认为，张小军、曾玉梅与郑荣仁签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。 张小军、曾玉梅提出返还房款180000元、赔偿相关损失的诉讼请求，主要理由为郑荣仁在出售房屋时承诺案涉商铺打造为美食城，包租两年；因商铺现状无法经营餐饮行业、其承诺包租两年收益未能实现，且无法实现合同目的。对此，郑荣仁抗辩已完全按照合同履行，不存在违约行为。一审法院认为，根据双方当事人签订的《房屋买卖合同》约定内容，张小军、曾玉梅所购房屋带租约，郑荣仁作为出卖人负有协助张小军、曾玉梅与租户签订新租约的义务，但合同并未约定郑荣仁负有保证张小军、曾玉梅在新租约两年合同期内实现收益的合同义务。同时，张小军、曾玉梅提交的招商手册，因该证据未载明系郑荣仁发布的事实，且双方签订的合同中也未明确约定张小军、曾玉梅所购商铺应满足餐饮经营条件的内容。张小军、曾玉梅购买商铺后，与第三人签订了租赁合同，且郑荣仁已按合同约定将案涉房屋产权登记至张小军、曾玉梅名下。郑荣仁抗辩其不存在违约行为的意见，一审法院予以采纳。张小军、曾玉梅主张郑荣仁虚假宣传，因证据不足，一审法院不予采信；张小军、曾玉梅以所购商铺无法满足经营餐饮条件，主张郑荣仁违约，没有事实依据，一审法院不予采信。综上意见，张小军、曾玉梅主张郑荣仁返还房款180000元、赔偿相关损失的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。同时，因张小军、曾玉梅主张的诉讼请求没有合同依据，其要求本院查询同地段、同类型房屋市场均价的申请，一审法院不予准许。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条的规定，判决：驳回张小军、曾玉梅的诉讼请求。案件受理费5904元，减半收取计2952元，由张小军、曾玉梅负担。 二审中，当事人未提交新证据。 本院二审查明事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，张小军、曾玉梅与郑荣仁签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思，且不违反法律、行政法规禁止性规定，应为有效，各方均应按照合同约定履行自己的合同义务。本案的争议焦点为：一、张小军、曾玉梅与郑荣仁在签订《房屋买卖合同》时是否就包租事项进行约定；二、郑荣仁交付的房屋是否不符合合同约定。对此本院评述如下： 关于双方是否约定包租的内容。张小军、曾玉梅认为，其与郑荣仁在签订《房屋买卖合同》时约定了两年包租期。本院审查双方签订的《房屋买卖合同》，该合同6.2条载明“该房屋目前不带租约/带租约，买受人连同现有租约一并购入该房屋，出卖人须协助买受人与租户签订新的租约；租期：2017年11月10日-2019年11月9日（该租期根据开业时间顺延），租金：145元租金+30元管理费=175元/㎡（租期内实收租金为175元/㎡）”，虽该约定中载有“租期根据开业时间顺延，145元租金+30元管理费”等内容，但并无关于张小军、曾玉梅主张的包租内容，而成都衡基奥瑞置业有限公司出具的收据所载明的6个月租金1个月押金及两年管理费抵扣部分房款的内容，现有证据无法据此判断双方是否达成了关于包租的约定。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，张小军、曾玉梅主张与郑荣仁达成包租协议，但其提交的现有证据不能达到其证明目的，本院不予确认。 关于郑荣仁交付的房屋是否不符合合同约定。张小军、曾玉梅主张《招商手册》的内容构成要约，应视为合同的组成部分，根据该《招商手册》载明的内容，案涉房屋应作为“美食城”进行打造，但案涉房屋的硬件设施并不具备经营餐饮所需条件，因此，张小军、曾玉梅主张郑荣仁交付的房屋不符合合同约定。本院认为，该手册中并未载明郑荣仁系发布主体，张小军、曾玉梅也未提交其他证据佐证该《招商手册》系郑荣仁出售案涉房屋进行的宣传，且《招商手册》宣传的内容系招商而非宣传销售案涉房屋。据此，张小军、曾玉梅主张《招商手册》系郑荣仁作出的销售房屋的要约、应构成合同的组成部分的理由不成立，本院不予支持。 综上，张小军、曾玉梅提出与郑荣仁建立包租关系以及郑荣仁未按照《招商手册》的内容提交符合约定的标的物的意见均不成立，一审法院据此对于张小军、曾玉梅申请法院查询同地段、同类型房屋市场均价的申请，不予准许并无不当。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6380元，由张小军、曾玉梅负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  龚 耘 审 判 员  冯 璐 审 判 员  白福群 二〇二〇年六月五日 法官助理  刘 杨 书 记 员  王朝阳