广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初9861号原告（反诉被告）:郁莉，女，1986年9月4日出生，汉族，住湖北省鄂州市鄂城区************，公民身份号码420************040。委托诉讼代理人：黄靖华，广东左宜律师事务所律师。被告（反诉原告）：广东荔盈置业有限公司，住所地：佛山市南海区************************，统一社会信用代码914************490。法定代表人：庄某1。委托诉讼代理人：刘艳平，广东君厚律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕方圆，广东君厚律师事务所律师。原告郁莉与被告广东荔盈置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案后，诉讼中，被告提起反诉，本院经审查后决定受理并与本诉合并审理。本院依法适用简易程序，于2020年6月11日公开开庭审理了本案，原告的委托诉讼代理人黄靖华，被告的委托诉讼代理人吕方圆、刘艳平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郁莉向本院提出本诉请求：1.被告向原告返还定金50000元、首期款310048元；2.被告协助原告办理房屋契税21300元退费手续；3.被告协助原告办理维修基金7100元退费手续；4.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告为房地产开发商，2017年8月5日，原告向被告购买位于佛山市南海区************星港城·万达广场（星港国际广场）负一层A区164号商铺，并签订《定制意向书》及《商品房买卖合同》，其中《商品房买卖合同》在被告处。合同约定总价款为710048元，付款方式为签订合同之日支付50000元定金，首期定制款310048元（除定金外）须于《物业定制合同》及其补充协议当天付清，或2017年8月5日前付清（以先到期之日支付），剩余楼款350000元通过银行贷款付款。合同签订后，原告依照约定向被告支付了定金50000元，首期定制款310048元，并如约申请银行按揭。原告向银行交了所需的材料后，被告告知原告：银行因原告不符合按揭的要求而拒绝了原告的按揭申请。因被告与原告对接的销售人员也变更了，导致原告没有办法重新办理按揭。现由于不能归责于原告的原因，加之近来因疫情影响，原告经济困难，实在无力支付剩余房款，该《商品房买卖合同》已实际不能履行，遂原告要求解除本合同并要求被告返还房款，但被告一直未作出答复或返还房款。原告为维护其合法权益，特向法院提起诉讼，请求支持其诉讼请求。被告辩称,《定制意向书》、《荔盈置业星港国际广场物业定制合同》、《房屋买卖合同（现售）》为原、被告真实意思表示，未违反法律强制性规定，均为合法有效的合同，而原告怠于履行其支付剩余房款的义务，自2017年6月25日支付了定金50000元、2017年8月5日签订《定制意向书》及《定制合同》后支付了定金310048元后，至今仍未支付剩余房款，已构成根本违约，依法不享有合同解除权，因此原告无权要求被告退还其已支付的首期房款、协助其办理相关款项的退费手续。具体理由如下：一、《定制意向书》《定制合同》《买卖合同》均为合法有效的合同，原、被告均应严格全面履行。原、被告于2017年8月5日签订的《定制意向书》、《定制合同》已明确约定了定制标的物、定制价款、付款方式等内容，双方意思表示真实且未违反法律强制性规定，《定制意向书》为合法有效的合同，原告应当按照约定履行自己的义务。因此，对于《定制意向书》《定制合同》《买卖合同》均合法有效的前提下，原、被告都应当按三份合同的约定严格全面履行各自的义务。二、原告在按揭贷款申请不能得到审批通过的情况下，未按约定选择其它方式继续履行自己支付剩余房款的义务，已构成根本违约，无权要求被告向其退还已付房款及相关款项。首先，根据《定制意向书》第二条第3点约定：若通过贷款付款：楼款的350000元向银行申请贷款，乙方须于签订本《意向书》后3日内备齐并提交申请资料供银行审批（贷款年限和贷款额度以银行最终批复为准），如不能贷款的乙方须一次性支付余款。该条明确了原告付清余款的义务及贷款不能通过银行之审批的，原告应一次性付款。其次，根据《定制合同》第二章第三条第3点第四款约定：于乙方接到甲方通知之日起七日内办妥剩余定制款350000的商业贷款手续（贷款金额以银行批复为准，贷款不足部分于甲方或贷款银行通知之日起三十日内以现金或转账方式补足）。该条也明确了原告付清余款的义务及贷款金额以银行批复为准，贷款不足部分，原告应以现金或转账方式补足。最后，根据《买卖合同》第三章第八条约定：除首期款外，剩余房款金额350000元，应于2018年1月31日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。该条明确了原告应当于2018年1月31日前付清余款。同时，根据《定制合同》第三章第四条第三款约定：如乙方未能按照约定付清房款及办妥贷款手续，亦或因不可抗力或非甲方所能预见、控制或抗拒等原因，该业务交付日期顺延，具体日期以甲方书面通知为准。该条款明确了被告交付房屋的前提条件必须是原告付清全部房款。以上三份合同均约定了原告付清房款的义务且必须在2018年1月31日前付清余款，被告交付和协助办理房屋所有权证必须以原告付清房款为前提。但原告至今未办妥按揭贷款并付清350000元剩余房款。原告既未遵守贷款申请未获批应一次性支付余款的约定，也未遵守其应当履行的先合同义务，支付余款，已构成根本违约，却向法院提起诉讼要求被告退还已付房款及相关款项，于理无据。三、原告主张不能办理贷款是由于不能归责于其的原因，没有事实依据。第一，正如原告在起诉状中自认的，银行是因其不符合按揭的要求而拒绝了其贷款申请；第二，原告提供的微信聊天记录也显示：备注名为“顺德农商”的银行工作人员在2019年4月23日告知其因原告的征信逾期太多，总行批不了；第三，基于前述情况，原告仍称是因为被告与其对接的销售人员变更了才导致没有办法办理贷款完全与事实相悖。四、原告称其因疫情影响导致经济困难、无力支付剩余房款、《买卖合同》已实际不能履行的主张没有事实依据，因此本案不符合合同法定解除的条件。第一，就算原告无力以一次性支付余款的方式履行合同义务，其完全可以主动与被告就分期支付剩余房款事宜进行沟通，而非单方面要求解除合同甚至提起诉讼。涉讼合同可以在双方协商的基础上继续履行。第二，涉讼物业取得了交付、办证的相关资质与条件，《买卖合同》完全可以正常履行。因此，在合同双方均具备履行合同义务条件的前提之下，原告的主张没有事实依据。第三，新冠肺炎疫情所影响的是每一个经济体，不仅包括了原告这样的个人，对于如被告这样的商业体更是重创。原、被告一样需要从疫情的影响中逐渐恢复，这也需要合同双方互相体谅、共度难关，在这种前提下，直接解除合同对于原告极不公平。五、现正值疫情期间，在社会经济受到冲击的情况下，人民法院对于当事人解除合同的请求更应当审慎对待，尤其在如本案这种合同完全具备继续履行条件的情况更是如此。最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》的第三条第（二）项指出：“疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。”根据该指导意见的精神，在疫情期间，人民法院对于请求解除合同的诉求应当依法审慎对待，以维护社会和经济秩序；本案合同完全具备继续履行的条件，因此，本着维护疫情期间的社会和经济秩序的精神，继续履行本案合同是更为审慎的做法。综上，由于原告自身原因导致不能办理按揭贷款，而原告也完全可以（也应当）在此种情况下依据合同约定选择以其他方式支付剩余房款，或者主动与被告就分期付款进行协商，从而履行其合同义务，因此原告诉称本案合同已实际不能继续履行、请求被告退还已支付的房款以及协助办理相关款项退款手续的诉讼请求没有事实及法律依据，请求法院依法驳回。被告向本院提出反诉请求：1.原告继续履行《定制意向书》、《荔盈置业星港国际广场物业定制合同》和《商品房买卖合同（现售）》，支付剩余房款350000元；2.原告承担逾期付款的违约责任，并向被告支付违约金（违约金以350000元为基数，按照日利率万分之四计算，自2019年5月24日起算，计算至实际付款日，暂计至2020年5月25日）；3.本案本诉与反诉的诉讼费用由原告承担。事实和理由：2017年8月5日，原、被告签订了《定制意向书》、《荔盈置业星港国际广场物业定制合同》（以下简称《定制合同》），2018年1月28日，原、被告签订了《房屋买卖合同（现售）》，三份合同均约定由被告将佛山市南海区************星港国际广场负一层A区164号房产以710048元的价格出售给原告，并且在原告支付了定金50000元、首期款310048元后，剩余350000元购房款应以按揭贷款的方式支付。并且《定制意向书》第二条第3点明确约定：“若通过贷款付款：楼款350000元向银行申请贷款，乙方须于签订本《意向书》后3日内备齐并提交申请资料供银行审批（贷款年限和贷款额度以银行最终批复为准），如不能贷款的乙方须一次性支付余款。”《定制合同》第三条第3点也约定：“于乙方接到甲方通知之日起七日内办妥剩余定制款350000的商业贷款手续（贷款金额以银行批复为准，贷款不足部分于甲方或贷款银行通知之日起三十日内以现金或转账方式补足）。”另《买卖合同》第三章第八条约定：“除首期款外，剩余房款金额350000元，应于2018年1月31日前申请办理银行按揭贷款手续，并按照按揭方式付款”。根据原告提交的微信聊天记录，银行于2019年4月23日即通知原告因其征信逾期太多，负债比较高，因此贷款未获批准。按照定制合同的约定，原告应于2019年5月23日前以现金或转账方式补足剩余购房款。但原告并未依约履行。截止到被告提起反诉之日，原告仍旧未支付剩余350000元购房款，并于2020年4月20日向法院提起诉讼要求被告返还定金、首期款，协助其办理契税、维修基金的退费手续，还主张《买卖合同》无法办理按揭贷款，实际已不能履行。原告的行为已构成根本违约。《定制意向书》、《定制合同》、《买卖合同》均为原、被告双方真实意思表示、是合法有效的合同，且合同不存在法律上或事实上不能履行的情形，原告不按照合同约定的期限与方式履行合同，且就解除合同提起诉讼，属于以明确行为表示其不履行合同义务的根本违约行为，其要求解除合同的诉讼请求于理无据，被告请求判令原告继续履行合同义务。《买卖合同》第三章第九条约定，买受人未按照约定付款，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金，因此原告应当据此向被告支付逾期付款的违约金。综上所述，原、被告签订的《定制意向书》、《定制合同》、《买卖合同》合法有效，原告应当依据合同约定履行付清房款义务。根据《中华人民共和国合同法》以及相关法律的规定，现被告为维护自己的合法权益，特向法院提出反诉，望判如诉请。原告对反诉辩称：以原告的起诉意见为准。由于原告不符合银行按揭要求，银行拒绝了原告的按揭申请，与原告对接的销售人员已变更，导致原告无法重新办理按揭。现因疫情影响，原告经济困难，无法一次性支付剩余房款。原告要求解除合同，并要求被告返还房款。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实提供了证据材料，对当事人无异议的证据材料本院予以采信并附卷佐证。被告对原告提供的微信聊天记录打印件有异议，本院经综合审查后，对其真实性予以确认。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2017年6月23日，被告出具《收款收据》，确认收到原告涉讼物业的定金50000元。2017年8月5日，被告荔盈公司（甲方）与原告（乙方）签订《定制意向书》，约定：原告向被告定制购买位于佛山市南海区星港城区负层A164号商铺（以下简称涉讼物业），定制价710048元；定金50000元须于签订本意向书当天付清，首期定制款310048元于签订《物业定制合同》及其补充协议当天付清，或2017年8月5日前付清（以先到期之日支付），通过贷款付款350000元，向银行申请贷款，乙方须于签订本《意向书》后3日内备齐并提交申请资料供银行审批（贷款年限和贷款额度以银行最终批复为准），如不能贷款的乙方须一次性支付余款。同日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《荔盈置业星港国际广场物业定制合同》，约定：乙方向甲方定制购买涉讼物业，该物业依附的集体土地使用权现正处于抵押状态；物业定制总价款710048元；签订合同之日支付定金50000元，2017年8月5日前支付首期款360048元，乙方接到甲方通知之日起七日内办妥剩余定制款350000元的商业贷款手续（贷款金额以银行批复为准，贷款不足部分于甲方或贷款银行通知之日起三十日内以现金或转账方式补足）；在本合同签订后且乙方实际付款之日起两年内，甲乙双方任一方无正当理由不得单方面解除或终止本合同，任一方单方解除的，守约方有权要求继续履行，否则违约方应按定制总价的20%向对方支付违约金，已支付的款项及物业各自返还；乙方逾期支付约定的定制款项，每逾期一天，按应付金额万分之二为标准向甲方支付滞纳金，逾期超过90天的，除乙方应付滞纳金外，甲方有权选择解除本合同，收回该物业，并要求乙方按定制总价的20%向对方支付违约金，已交付的款项及物业各自返还；乙方须于甲方书面通知后七日内前往甲方现场或指定地点办理贷款手续（若乙方选择商业贷款方式付款的），因乙方自身原因不能按约定办妥贷款手续而又拒绝选择其他付款方式的，视为逾期付款，乙方按上述约定承担违约责任；本合同双方前期定制意向，详细内容以签署政府部门指定版本的《买卖合同》及其附件为准。同日，被告出具《收款收据》，确认收到原告涉讼物业的首期款310048元。2018年1月28日，原告（受买人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同（现售）》，约定：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金；逾期超过90日的（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，出卖人有权解除合同，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之4的违约金。双方还就涉讼买卖事宜进行了其他约定。原告通过微信与备注名称为“顺德农商”聊天（聊天内容详见下表）。日期发送人发送内容二〇一九年四月二十三日顺德农商总行批不了原告是资产不够还是什么原因呢逾期?顺德农商征信逾期太多，负债比较高原告就是如果把网贷那些全部还清呢顺德农商你逾期征信记录现在还是清除不了啊原告那这个现在怎么办好呢顺德农商不好意思哦，没办法了，总行都批不了原告好的好谢谢原告通过微信与备注名称为“新港城办贷款”聊天（聊天内容详见下表）。日期发送人发送内容2019年8月10日原告你上班了吗那个房产证什么时候通知我弟去办呢原告好的好谢谢2020年4月17日，原告向被告邮寄送达《买卖合同解除通知书》，载明：2017年8月5日，原告向被告购买了涉讼物业，并签订《定制意向书》及《商品房买卖合同》，合同签订后，原告在被告的帮助下向银行递交了按揭所需的材料，后被告告知原告，银行因本人不符合按揭的要求而拒绝了原告的按揭申请。因被告与原告对接的销售人员也变更了，导致原告没有办法重新办理按揭，现由于不能归责于原告的原因，加之近来因疫情影响，原告经济困难，实在无力支付剩余房款，该《商品房买卖合同》已实际不能履行。遂原告正式通知被告，要求解除合同并要求被告返还已付定金50000元、首期款310048元。2020年4月26日，原告提起本案诉讼。2020年5月29日，被告提起反诉。诉讼中，原、被告均确认因原告征信问题未能成功办理银行按揭手续。本院认为，本案案由应为商品房销售合同纠纷。原告与被告签订的《定制意向书》、《荔盈置业星港国际广场物业定制合同》、《商品房买卖合同（现售）》是双方真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。原告因征信问题未能成功办理银行按揭手续，按照合同约定，原告因于被告或贷款银行通知之日起三十日内以现金或转账方式补足。根据原告提供的微信聊天记录截图，原告于2019年4月23日被银行通知办理按揭贷款不予批准，按合同约定，原告应于2019年5月23日前以现金或转账方式支付剩余购房款350000元，原告未能按照合同约定支付剩余购房款，已构成违约。原告作为违约方，在被告请求继续履行合同的情况下，无权以其无法办理银行按揭贷款，经济困难为由解除其与被告就涉讼物业形成的买卖合同关系，本院对原告提出以解除合同为基础的相关诉讼请求均不予支持。被告反诉请求原告支付剩余房款350000元及以该款项为本金从2019年5月24日起至实际付清款项之日止按日万分之四计算的逾期付款违约金，依法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百零七条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）郁莉应于本判决发生法律效力之日起十日内支付购房款350000元及以该款项为本金从2019年5月24日起至实际付清款项之日止按日万分之四计算的逾期付款违约金予被告（反诉原告）广东荔盈置业有限公司；二、驳回原告（反诉被告）郁莉的全部诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）广东荔盈置业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件本诉受理费减半收取3563.36元（郁莉已预交），由郁莉负担。反诉受理费减半收取3661.4元（广东荔盈置业有限公司已预交），由郁莉负担，并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予广东荔盈置业有限公司，本院不另收退。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员吕冬娥二〇二〇年六月二十六日书记员刘冬花