福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终2815号 上诉人（原审原告）：倪琴，女，1979年4月30日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：林斌，福建旭鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄芳梅，福建旭鼎律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：福州世茂新领域置业有限公司，住所地福建省福州市晋安区宦溪镇鹅鼻村民委员会办公楼102室。 法定代表人：陈芳梅，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：袁盛斌，福建天衡联合（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王利平，福建天衡联合（福州）律师事务所律师。 上诉人倪琴因与被上诉人福州世茂新领域置业有限公司（以下简称“世茂公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省福州市晋安区人民法院（2019）闽0111民初4917号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 倪琴上诉请求：撤销一审判决第三项，改判支持倪琴一审全部诉讼请求。事实和理由：1.世茂公司将双拼别墅的讼争房屋宣传为独栋别墅、将商务办公性质的房屋宣传为住宅性质，属于虚假宣传，欺诈事实清楚；将讼争房屋宣传为独栋别墅、住宅性质的销售广告和宣传资料内容具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，一审判决认定宣传资料仅为要约邀请不能成立。因世茂公司虚假宣传使倪琴作出购买房屋的错误意思表示，世茂公司虚假承诺的行为已构成欺诈，一审判决未认定构成欺诈属于事实认定错误。2.倪琴的购房行为属于消费行为，受《消费者权益保护法》调整，根据《消费者权益保护法》第五十五条规定，经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍。3.世茂公司为了提高销售价与快速销售，始终对社会大众以虚假广告宣传其所售房屋为居家住宅使用性质的别墅，欺诈社会大众购房，一审法院直接以判决的方式支持开发商的此类违法违规行为，不应得到支持。 世茂公司辩称，请求驳回倪琴的上诉请求，维持原判。1.倪琴在购买讼争商品房时即已知晓该商品房的户型及用途，并自愿签订案涉《商品房买卖合同》，支付购房款，表明其认可及接受讼争商品房的户型及用途，一审判决认定世茂公司并没有隐瞒将来交付房屋的实际情况，不存在欺诈，认定事实正确。2.讼争商品房用途为商务办公，不属于消费者为生活消费所购买的商品，倪琴以《消费者权益保护法》要求三倍赔偿，缺乏法律依据。 倪琴向一审法院起诉请求：1.解除倪琴、世茂公司于2017年5月27日签订的FZ1705XJ02143/4号《商品房买卖合同》及附件；2.世茂公司立即向倪琴返还购房款3524966元并支付利息（利息分别以721000元、361000元、352965元、330001元、1760000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率标准，分别自2016年12月30日、2017年3月20日、2017年4月24日、2017年5月27日、2018年4月27日起计算，计至世茂公司付清所有款项之日止）；3.世茂公司赔偿倪琴10574898元。 一审法院认定事实：自2016年年底开始，世茂公司陆续通过其宣传单、微信公众号、报刊等宣传其开发的“世茂·云上鼓岭”项目，在世茂公司宣传资料中使用“鼓岭唐风独栋”等字样进行宣传。2016年12月30日，倪琴向世茂公司支付721000元定购该项目23＃108号房屋。2017年3月20日、2017年4月24日，倪琴分别向世茂公司支付购房款361000元和352965元。2017年5月27日，倪琴与世茂公司签订编号为ＦＺ1705ＸＪ021434的《商品房买卖合同》及附件，合同约定倪琴购买世茂公司开发的坐落于福州市晋安区鹅鼻旅游度假区地块二23＃楼1层08复式商务办公号房，房屋建筑面积共109.13平方米，房屋按套计算，总价为3524966元。倪琴应于2017年5月27日前支付购房款1764966元、2017年6月30日前支付商业贷款1760000元等内容。合同第十条约定：“下列经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准之日起10日内，书面通知买受人：（1）变更该商品房结构形式、户型、空间尺寸及形状、朝向；（2）……。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复，买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更不退房。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应在买受人书面提出退房要求之日起30日内将买受人已付款退还给买受人，并按中国人民银行公布的同期活期存款利率付给利息。合同附件一系房屋平面图，图纸上显示房屋入户门位于房屋一层朝北方向，23＃107房屋与23＃108房屋存在共墙。合同附件六第十五条第2款约定：出卖人的广告、样板房、宣传资料、模型、展示板、楼书、沙盘、任何口头介绍、解释（包括但不限于照片、录像、录音等）及互联网上的信息及其他宣传资料仅供参考，不构成买卖合同的组成部分，买受人不得以样板房或以上宣传资料内容为由追究出卖人责任。买卖合同及附件还对商品房买卖其他内容作出约定。合同签订后，倪琴即于当日再次向世茂公司支付购房款330001元。2018年4月27日倪琴办妥了商业贷款，向世茂公司支付了购房款1760000元。2019年6月6日讼争房屋通过了消防验收，2019年6月28日讼争房屋通过竣工验收。世茂公司于2019年6月25日向倪琴发出商品房交付通知书，通知倪琴于2019年6月30日办理商品房交付手续。2019年7月24日，倪琴通过ＥＭＳ向倪琴寄送一份通知，内容为倪琴认为世茂公司交付的房产存在销售欺诈，户型不符，承诺的是独栋户型，现实却为双拼户型及机构形式和朝向重大变动，存在质量问题等，要求世茂公司修正上述问题。现讼争房屋尚未办理交房手续。倪琴、世茂公司曾多次就讼争房屋问题进行协商，均未能达成一致意见，倪琴遂诉至一审法院。 2020年1月10日，依倪琴申请，一审法院至讼争房屋所在地进行现场勘查。经勘查，讼争房屋系三层钢混结构楼房，其中负一层为架空层，现讼争房屋入户门即位于架空层朝南方向。讼争23#107房屋与23#108房屋存在共墙。现讼争房屋尚无人居住使用。 一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定,“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。”本案中，世茂公司虽在宣传时使用“独栋”字样，但该宣传内容并非具体明确的说明和允诺，故世茂公司的相关宣传行为(销售广告、宣传资料及展示样品房)应属于要约邀请范畴，倪琴、世茂公司关于讼争房屋的约定应以书面合同记载为准。双方正式签订《商品房买卖合同》及附件时,书面合同明确载明标的房屋为复式商务办公房，附件一房屋平面图也标明了房屋的外形结构、位置及相邻房屋布局情况，世茂公司并没有隐瞒将来要交付房屋的实际情况。因此，倪琴以世茂公司于微信公众号等宣传资料中宣传讼争房屋系独栋居家别墅但实际为双拼复式商务办公房屋为由主张世茂公司存在欺诈，理由不成立，不能认定。 讼争房屋户型、朝向与房屋平面图确有不一致，世茂公司抗辩称此系倪琴自行委托第三方改装，并举证一份承诺函用以证明其主张。经查，承诺函载明倪琴承诺自行委托第三方对《附件》平面图阴影所示部分进行改造，并表示该改造可能导致讼争房屋与平面图存在差异，其不就该差异提出任何异议。但该承诺函没有落款时间，且现商品房尚未交付倪琴，倪琴尚未收房即自行对房屋进行改造亦不符合常理，因此一审法院对该承诺函不予认可。一审法院认定系世茂公司擅自变更了讼争房屋的户型、朝向（入户门）。经一审法院现场勘查，讼争房屋入户门朝向对比平面图确实发生了反方向的改变，从而导致房屋整体朝向改变，且房屋整体低于小区公共路面亦与平面图不符，上述改变对房屋的使用功能和使用舒适性必然产生严重影响。根据《商品房买卖合同》第十条的约定，世茂公司改变讼争商品房的结构形式、户型、空间尺寸及形状、朝向，导致影响商品房质量或使用功能的，应当报请规划部门批准并书面通知倪琴，世茂公司未通知的，倪琴有权退房。现世茂公司在既未报请规划部门批准，亦未通知倪琴的情况下擅自对讼争房屋户型、朝向进行变更，已构成违约，倪琴要求解除讼争《房屋买卖合同》及附件有事实和合同依据，且符合法律规定，一审法院予以支持。 世茂公司违约导致合同解除，倪琴可以请求世茂公司返还购房款3524966元并承担违约责任。本案系商品房预售合同纠纷，世茂公司对其预售房屋的基本情况并无欺诈，倪琴购买世茂公司开发的商品房亦不属于《消费者权益保护法》第二条规定的“为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务”的情形，故倪琴请求世茂公司依据《消费者权益保护法》支付三倍赔偿，没有事实和法律依据，不予支持。《房屋买卖合同》对本案合同解除情形约定的违约责任为“按中国人民银行公布的同期活期存款利率付给利息”，鉴于倪琴为履行合同已经支付了全部购房款，倪琴请求世茂公司按中国人民银行同期同类贷款利率支付已付购房款的利息，符合其实际损失情况，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二项、第九十七条规定，判决：一、解除倪琴与福州世茂新领域置业有限公司于2017年5月27日签订的编号为FZ1705XJ021434的《商品房买卖合同》及附件；二、福州世茂新领域置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向倪琴返还购房款3524966元并支付相应的利息[利息分别以721000元为基数自2016年12月30日、以361000元为基数自2017年3月20日起、以352965元为基数自2017年4月24日起，以330001元为基数自2017年5月27日起，以1760000元为基数自2018年4月27日起，均按中国人民银行同期贷款基准利率(2019年8月20日之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率)计至福州世茂新领域置业有限公司付清所有款项之日止]；三、驳回倪琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费108346元，由倪琴负担79431元，福州世茂新领域置业有限公司负担28915元。财产保全申请费5000元，由福州世茂新领域置业有限公司负担。 二审中，倪琴向本院提交一份行政处罚详单，拟证明世贸公司于2020年5月29日因违反以虚假或引人误导的行为被行政处罚，倪琴还申请我院依职权向福州市晋安区市场监督管理局宦溪市场监督管理所调取榕晋市监宦罚【2020】1号的具体处罚内容，本院经审查认为，倪琴提交的材料及申请与本案不具关联性，本院不予采信。 根据本案现有证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，根据《商品房买卖合同》第三条的约定，讼争商品房的用途为“商务办公”，并非居住用房，一审法院据此确认本案商品房买卖行为不属于《消费者权益保护法》第二条规定的“为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务”的情形正确。 案涉《商品房买卖合同》的附件一为房屋平面图，该平面图已明确可见讼争房屋并非独栋别墅，倪琴对上述合同附件并无争议并签字确认。因此倪琴关于世茂公司构成欺诈应支付三倍赔偿的上诉请求不能成立。 综上，倪琴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费108346元，由倪琴负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴筱洲 审判员  陈雁兰 审判员  符海燕 二〇二〇年六月二十八日 法官助理龚蓉 书记员林冠君