广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0607民初1432号原告：刘菊香，女，1987年9月2日出生，汉族，住湖南省隆回县*******委会13组13号，公民身份号码430************280。被告：佛山市三水深业地产有限公司，住所地佛山市三水区*****************自编01房，统一社会信用代码914***********614J。法定代表人：梁金生，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙菁，女，满族，该公司员工。原告刘菊香与被告佛山市三水深业地产有限公司（以下简称深业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用简易程序于2020年5月19日公开开庭进行了审理。原告刘菊香、被告深业公司的委托诉讼代理人孙菁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘菊香向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告返还购房首付款254539元（扣除佣金后金额）；2.判令被告向原告返扣除的销售佣金8777元；3.判令被告向原告支付资金占用利息，按银行短期贷款利率4.35%计算，从2019年12月1日起至实际清偿之日止，暂计至2020年3月19日，应付利息3473.61元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年3月3日，原告与被告签订编号为：G0001133《三水.深业云东海花园商品房认购书》（佛山恒大云东海）(下文简称《认购书》），合同约定被告将深业云东海6座307号房出售给原告，总价877723元。被告承诺原告在付完三成首付后可以转按揭付款，如果按揭不成功可以全款退回，并向原告出具《无理由退房承诺书》，承诺只要原告付清30%首付款后，可以在入住前任何时间无理由退房。其后，因原告按揭申请未通过，没有能力加付首付款，因此要求退房并解除《认购书》，退回已付款项，但被告坚持要求原告需按协议付清三成首付款才能发起退房流程。原告无奈之下借钱于11月29日刷卡87772元，完成《认购书》及《无理由退房承诺书》规定的合同义务。2019年11月29日，被告要求原告补签《无理由退房协议书》并告知要扣除销售佣金8777元，理由是有中介带原告过去看的房，他们支付了中介佣金，已无法追回，如果不补签这个协议，不能发起退房流程，原告被逼接受而签了这份协议。与被告签订《佛山恒大云东海项解除及认购书的协议》，而此份协议被告并没有盖章给原告，被告销售经理赵劲说要到总部盖章，并且要求收回原告的所有原件资料。后原告多次向被告催问何日能退款，都被赵劲以“职位太低，无法查看总部流程”为由搪塞。原告认为：原告与被告在3月3日签约时，被告承诺退房退款时间为15天之内，被告应覆行合同义务及时退款给原告；被告占用了原告的资金产生了应付利息，应支付利息给原告；3月3日签约时，被告并未告知原告退房要时要扣佣金，而是采取分步补签协议方式让原告处于被动，并以无法发起退房流程为由，以大欺小逼迫原告签订《无理由退房协议书》，佣金应该属于被告的销售费用由被告承担，被告应退回原告被扣除的佣金。原告为维护自身合法权益特提起诉讼，请求法院支持原告的全部诉讼请求。在本案诉讼中，原告以其已经于2020年4月28日收到被告退还的购房款254539元为由变更诉讼请求，不再主张上述第一项诉讼请求，其他诉讼请求保持不变。被告深业公司辩称，一、答辩人已于2020年4月28日退还原告已付购房款254539元，故不应当承担原告所要求的资金占用利息，即使要我方承担该利息，起算时间也应该从起诉之日起计算，计算至我方实际退还原告购房款之日即2020年4月28日；二、原告已经与答辩人签订了无理由退款承诺书以及协议书，上面明确约定了扣除佣金8777元，故答辩人认为该佣金是原告自愿扣除的，且双方达成了合意，故不应向原告退还。原告提供了《三水˙深业云东海花园商品房认购书（佛山恒大云东海）》《无理由退房承诺书》《佛山恒大云东海项目解除及认购书的协议》《无理由退房协议书》各一份以及原告前夫吴一兵与被告销售员经理赵劲微信聊天记录、现场录音各一份作为证据。被告提供了《上海浦东发展银行网上银行电子回单》一份、销售佣金支付证据三份作为证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于双方存在争议的证据，本院依法确认证明力的有无及大小。根据本院认证情况，结合双方当事人的陈述，本院确认如下事实：2019年3月3日，原被告双方签订《三水˙深业云东海花园商品房认购书（佛山恒达云东海）》，约定原告以877723元的价格向被告购买深业云东海花园6座307号房屋。2019年3月4日，被告向原告出具了加盖被告上级公司恒大地产集团有限公司公章的《无理由退房承诺书》，表明“为积极响应‘房住不炒’的定位，践行民生地产的经营理念，体现恒大诚信和恒大住宅品质，保障购房者的权益”而向原告承诺：若原告已经履行《楼宇认购书》《商品房买卖合同》约定的各项义务，并支付总房款30%及以上，无任何违约行为的，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。截至2019年11月29日，原告分多笔向被告支付了购房款共263316元。因原告不能对剩余房款办理银行按揭贷款手续，2019年11月29日，原告与被告交涉办理退房手续，并在被告提供的《无理由退房协议书》《佛山恒大云东海项目解除及认购书的协议》上签名，原告为乙方，被告为甲方，前一份协议中第三条为：“如乙方是通过推荐认购的，在行使无理由退房权利时，乙方同意甲方在退还的楼款中，扣除甲方已支付的推荐佣金或奖励。”后一份协议中的第四条约定：甲方扣除乙方违约金及其他应扣款项共计8777元后退还乙方楼款254539元。根据原告提供的录音显示，在双方办理退房手续交涉手续的过程中，原告多次对被告扣除8777元佣金的主张提出质疑，经被告工作人员进行了多次解释和说明后，原告在上述两份协议上签名，并将其他有关退房材料交给了被告工作人员。其后，因被告未及时退款，原告多次催促被告尽快退款。2020年4月28日原告收到被告退还的购房款254539元。被告提供的销售佣金支付证据显示被告因向原告销售案涉房屋支出了佣金8777元。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据双方当事人的意见，结合本案庭审情况，本案的审查焦点为：1.被告是否应向原告退还其所扣除的销售佣金8777元；2.被告是否应承担迟延退还购房款的责任。本院分别审查如下：关于焦点1，本院认为，被告在销售房屋时向原告提供了其上级公司盖章的《无理由退房承诺书》，应视为被告向原告作出无理由退房的承诺，该承诺是被告的真实意思表示，不违反法律规定，对被告具有约束力。该承诺书属房屋买卖合同双方之间的约定解除合同条款，原告可根据该约定，在符合条件时行使因此享有的权利，被告如违反该约定，则应承担相应的违约责任。但是，该约定解除合同的条款并不排斥合同双方就解除合同事宜继续进行协商，双方如达成了不违反法律规定的新协议，该新协议对双方同样具有约束力，且如与此前的约定存在冲突时，应以在后签订的新协议为准。《佛山恒大云东海项目解除及认购书的协议》约定被告从原告的购房款中扣除佣金8777元，属原告与被告之间的新协议，该协议不违反法律规定，原告签订后即对其具有约束力。原告在诉讼中表示该新协议属在被告的胁迫下所签，但根据原告提供的现场录音，原告对其中扣除销售佣金的条款提出了质疑，被告工作人员进行了解释和说明，该过程属于双方之间的交涉和沟通，并不属于被告的胁迫行为，原告亦无其他证据证明被告存在相关胁迫行为。原告认为其为了尽快拿回房款，对被告提出签新协议的要求只能被动接受别无选择，该主张与原告一直存在可以通过诉讼解决纠纷的权利的情况不符。被告作为房产开发商，相对原告作为一名普通消费者而言，在签订协议时具有优势地位，原告根据当时的情况选择在新协议上签名很可能出于尽快解决纠纷考虑，但不能因此否定新协议的法律效力，否则，两类主体之间的交易就无安全性可言。原告虽然在签订协议前质疑该条款不合理，但其签名的行为表明其已经选择接受了该条款，同时，被告亦已实际发生该佣金支出，该条款并非显失公平条款，故原告要求不适用上述扣除佣金的协议条款，该主张缺乏依据，本院不予支持。因而，原告要求被告返还所扣除的销售佣金8777元的主张本院不予支持。关于焦点2，被告向原告作出无理由退房的承诺，在符合承诺约定的条件时，被告应履行承诺义务。由于承诺书及其后双方的新协议中并无明确约定被告退回购房款的具体期限，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项的规定，被告可以随时履行，原告也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。原告在已符合约定的退房条件情况下，于2019年11月29日向被告提交资料要求退房，被告理应履行其对应义务，在合理的期限内将相应的购房款退还给原告。考虑到被告属于房地产企业，其内部审批、流转确需一定的时间，本院酌定被告退还原告相应购房款的合理期限为原告提交退房资料之日起一个月内，即2019年12月29日之前。经原告多次催促，被告直至2020年4月28日才将购房款254539元退还给原告，显然超出必要的准备时间，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”参照该规定，对于原告要求被告按照年利率4.35%的标准赔偿其自2019年12月30日至2020年4月28日期间的损失，本院予以支持，故被告应向原告赔偿损失的金额为3690.82元（254539元×120天×4.35%÷360天），对于原告主张该损失的超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十四条、第六十条、第六十二条第四项、第七十七条、第九十三条、第九十六条、第一百一十二条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告佛山市三水深业地产有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告刘菊香赔偿逾期退款损失3690.82元；二、驳回原告刘菊香的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计53元，由被告佛山市三水深业地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  廖连载二〇二〇年六月十五日书记员  胡颖妍