浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙02民终1057号 上诉人（原审被告）：游沙沙，女，1981年2月20日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。 被上诉人（原审原告）：长沙奥克斯杜鹃商业管理有限公司。住所地：湖南省长沙市岳麓区望岳街道杜鹃路858号奥克斯缤纷广场A座5楼。 法定代表人：吴伟益，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王林，湖南智嵘律师事务所律师。 上诉人游沙沙因与被上诉人长沙奥克斯杜鹃商业管理有限公司（以下简称奥克斯公司）物业服务合同纠纷一案，不服浙江省宁波市鄞州区人民法院（2019）浙0212民初14664号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 游沙沙上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其全部上诉请求或发回重审。事实和理由：1.游沙沙从未签收过任何关于欠缴物业费所要自行承担的损失和连带责任的纸质书面的通知，其中奥克斯公司以送达到对方办公地址即视为送达，未免过于专横。2.奥克斯公司在未与游沙沙协商的情况下，单方面将涉案商铺收回另行租赁他人，单方面处理店铺内的财产和装修，构成侵权，其中原国税增值税80张百元发票丢失，发票金额总计79920元，重要证件不知所踪。3.双方签订的《宣传点位管理协议》中的240元广告位合同履约保证金在合同期满后未走正常流程退还。4.奥克斯空城的照片虽是2019年3月30日拍摄，但其已经经营两年半，商业气氛低迷，可以看出奥克斯从一开始就是惨淡经营。奥克斯公司从未与游沙沙提及停止物业管理服务等违约责任，其在找到后续商家后就强行断水断电，逼迫退场并且不予以沟通。在没有任何通知的前提下私自处理了案涉商铺所有的财物和装修。 奥克斯公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 奥克斯公司向一审法院起诉请求：1.确认奥克斯公司与游沙沙于2015年12月15日签订的《物业服务合同》已解除；2.游沙沙向奥克斯公司清偿欠付的物业管理费96184元；3.游沙沙向奥克斯公司支付违约金18783.85元（违约金以欠付的物业费为基数按日万分之五的标准分段计算暂计算至2019年3月15日止），后续违约金以欠付物业费为基数计算至实际清偿之日止。 一审法院认定事实：奥克斯公司、游沙沙于2015年12月15日签订《物业服务合同》一份，约定由奥克斯公司为游沙沙承租的坐落于湖南省长沙市岳麓区望岳街道杜鹃路788号长沙奥克斯缤纷广场步行街4层L4-20号商铺（仟千味时尚茶餐厅）提供物业管理服务，物业服务费计算面积178平方米。物业服务费具体为：第一个租约年每月物业管理费7120元，第一个租约年应交纳的物业管理费为85440元；第二个租约年每月物业管理费7120元，第二个租约年应交纳的物业管理费为85440元；第三个租约年每月物业管理费为7476元，第三个租约年应交纳的物业管理费为89712元；第四个租约年每月物业管理费为7849.80元，第四个租约年应交的物业管理费为94197.60元；第五个租约年每月物业管理费为8243.18元，第五个租约年应交纳的物业管理费为98918.16元；具体的支付方式为每季度最后一个月15日前（含15日）向奥克斯公司缴纳下季度物业服务费；如果游沙沙违约延迟支付或补足物业服务费和水、电、热力、燃气等公用事业费超过10日的（在游沙沙已与公用事业部门签订供应合同应由游沙沙向其直接付费的除外），每延迟一日需向奥克斯公司支付应付而未付部分万分之五作为逾期付款违约金；游沙沙延迟支付超过20日，奥克斯公司除收取违约金外，还有权停止提供物业管理服务，由此引起的一切损失和责任均由游沙沙自行承担；根据本协议的需要发出的全部通知，均须采用书面形式，各方向对方发出的发票、单据及其它通知需标明对方公司名称，送达到对方办公地址后即视为已经送达。游沙沙在上述《物业服务合同》中约定的通讯地址为“长沙岳麓区麓枫路61号”。商场开业后，奥克斯公司即开始提供物业服务。游沙沙陆续支付物业服务费。截至2018年11月30日，游沙沙尚欠物业服务费96184元。 2018年12月19日，奥克斯公司及案外人长沙奥克斯置业有限公司向游沙沙送达《关于“L4－20仟千味时尚茶餐厅”终止合约的告知函》一份，主要内容为“贵司租赁了长沙奥克斯缤纷广场L4-20号商铺，已于2018年11月30日停止经营，现我司具体告知如下：……自开业以来，我部多次与贵司沟通租金及物业费等的缴纳事宜，但贵司至今已有13个多月未向我司缴纳租金与物业管理费，经核实，……，物业管理费合计欠费96184元。……依据合同约定我司有权单方面解除双方租赁、物业合同。现特此函告贵司，双方签订的租赁、物业合同自函件送达之日起解除，……”。奥克斯公司通过快递公司将上述《关于“L4－20仟千味时尚茶餐厅”终止合约的告知函》送达游沙沙，收件人地址为“长沙市岳麓区麓枫路61号湘麓国际8栋1803房”，该份《告知函》于2018年12月30日送达。 一审法院认为，奥克斯公司作为物业管理企业，与游沙沙签订的《物业服务合同》依法有效。奥克斯公司为游沙沙提供了物业服务，游沙沙应及时向奥克斯公司支付物业管理费。物业服务提供者、接受者在物业服务管理中应相互配合、相互沟通，以促进物业服务水平的提升。游沙沙拒付物业服务费的行为违反了合同约定，奥克斯公司有权要求游沙沙支付拖欠的物业服务费。奥克斯公司根据合同的约定于2018年12月30日向游沙沙送达解除合同的通知书，通知书于当日送达，游沙沙也未在合理的期间内对解除合同提出异议，该份《告知函》载明游沙沙承租的商铺于2018年11月30日停止经营，因此，奥克斯公司、游沙沙签订的《物业服务合同》于2018年11月30日解除。关于奥克斯公司主张的违约金，虽然游沙沙未按合同约定付款属实，但涉及奥克斯公司起诉的物业服务费有多起案件，说明奥克斯公司在物业服务中缺乏与游沙沙的沟通和配合，奥克斯公司对此应承担一定的责任，故对奥克斯公司要求游沙沙支付逾期付款违约金的诉讼请求，该院不予支持。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，当事人向人民法院提供证据，应当提供原件或者原物，如需自己保存证据原件、原物或者提供原件、原物确有困难的，可以提供经人民法院核对无异的复制件或者复制品；当事人以视听资料作为证据的，应当提供存储该视听资料的原始载体；当事人以电子数据作为证据的，应当提供原件。关于游沙沙的抗辩意见，首先，游沙沙提供的部分证据系复印件，且未提供可供该院核对的原件，因此，该院对这部分证据不予采信；其次，证明奥克斯商场空城情况的照片，照片拍摄的时间是2019年3月30日，双方已解除物业服务合同，不能证明游沙沙经营餐厅期间的商场情况；第三，奥克斯公司、游沙沙签订的《宣传点位管理协议》系另一个合同关系，游沙沙要求退还240元的广告位合同履约保证金可另行向奥克斯公司主张。因此，该院对游沙沙的抗辩意见不予采纳。根据我国民事诉讼法的规定，当事人享有答辩并针对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案游沙沙经该院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。综上，该院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十一条、第十五条之规定，作出判决：一、奥克斯公司、游沙沙双方于2015年12月15日签订的《物业服务合同》于2018年11月30日解除；二、游沙沙向奥克斯公司支付物业服务费96184元，于判决生效之日起十日内履行完毕；三、驳回奥克斯公司的其他诉讼请求。如果游沙沙未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2599元，减半收1299.50元，由游沙沙负担，于判决生效之日起十日内交纳至该院。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，奥克斯公司与游沙沙签订的《物业服务合同》，并不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。奥克斯公司为游沙沙提供了物业服务，游沙沙作为物业服务的接受者，理应依约支付物业费等费用。游沙沙未按约支付物业费，奥克斯公司有权解除合同、收回商铺并另行租赁。《物业服务合同》中约定游沙沙的通讯地址为“长沙岳麓区麓枫路61号”，2018年12月30日奥克斯公司根据该约定《关于“L4－20仟千味时尚茶餐厅”终止合约的告知函》送达至“长沙市岳麓区麓枫路61号湘麓国际8栋1803房”，并未违反合同约定，游沙沙称并未收到，本院不予采信。对于游沙沙所称奥克斯公司在强行收回房屋的过程中私自处理了原店铺内的财产和装修，并发生丢失物品的情形，不属于本案审理范围，游沙沙可另行主张。至于商场整体商业气氛低迷问题，与本案争议缺乏关联性，且游沙沙提供的奥克斯商场空城情况的照片，也不足以证明合同履行期间的商场情况。对于240元的广告位合同履约保证金问题，这系奥克斯公司基于《宣传点位管理协议》收取，与本案并非同一法律关系，一审法院未予处理并无不当。 综上所述，游沙沙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2599元，由上诉人游沙沙负担。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审 判 长 孙长虎 审 判 员 黄永森 审 判 员 郑 辉 二〇二〇年六月十六日 代书记员 项凌燕