广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0402民初13201号原告：杜北好，女，汉族，××年×月×日出生，住珠海市香洲区。委托诉讼代理人：彭丁彪，湖南常清律师事务所律师。被告：黄素元，男，汉族，××年×月×日出生，户籍地珠海市香洲区。被告：张新华，男，汉族，××年×月×日出生，户籍地珠海市香洲区，现住珠海市香洲区。委托诉讼代理人：李恒芳，北京德恒（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨慧卿，北京德恒（珠海）实习律师事务所律师。第三人：郭旭光，男，汉族，××年×月×日出生，住珠海市香洲区。第三人：郭家鸿，男，汉族，××年×月×日出生，住珠海市香洲区。第三人：郭杏棣，女，汉族，××年×月×日出生，住珠海市香洲区。三名第三人共同委托诉讼代理人：彭丁彪，湖南常清律师事务所律师。原告杜北好诉被告黄素元、被告张新华合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案后，依法追加郭旭光、郭家鸿、郭杏棣作为第三人参加诉讼。本案适用普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杜北好及委托的诉讼代理人彭丁彪，被告张新华及委托的诉讼代理人李恒芳，第三人郭旭光、郭家鸿、郭杏棣及委托的诉讼代理人彭丁彪到庭参加诉讼。被告黄素元经本院依法公告送达应诉材料和开庭传票，无正当理由逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告杜北好向本院提出诉讼请求：1、判令确认原告向被告黄素元转让位于珠海市香××区南屏镇××号土地的行为无效；2、判令确认被告黄素元与被告张新华于2010年12月11日签订的《私人房屋转让合同》无效；3、判令两被告立即向原告返还位于珠海市香××区南屏镇××号土地使用权及地上建筑物；4、判令两被告承担本案的诉讼费。事实及理由：原告系涉案宅基地使用权人，1993年元月五日，取得涉案建设用地许可证，但暂时没有资金建房。被告黄素元欲购买宅基地进行房地产开发，便通过他人找到原告，因原告自身法律知识的欠缺，听信他人之言，便口头答应将自己赖以生存的宅基地以2万元的低廉价格转让给被告黄素元。被告于2005年建设房屋一座（两层半，160方左右）。房屋建成后，被告黄素元将房屋出租给他人进行盈利。并且被告黄素元还存在违反城市规划超建房屋的行为。2010年，被告黄素元将房屋出售给被告张新华，被告张新华继续将房屋出租给他人进行盈利。后随着原告法律意识的增强，原告逐渐意识到被告黄素元为盈利开发房产购买涉案宅基地的行为属于违法行为，被告黄素元并非村集体成员，其受让集体宅基地并进行房产开发盈利的行为，应属无效。且其在未取得相关房屋手续的情况下，违法将房屋出售给被告张新华，其行为同属无效。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条的规定，国有划拨土地不得转让，故被告黄素元受让涉案土地的行为无效。黄素元转让给张新华涉案房屋的行为也应无效。为纠正该违法行为，原告多次要求被告黄素元、张新华归还宅基地，未果。原告认为合同无效后，被告基于该合同取得的宅基地及使用权应当返还给原告，由于涉案土地上所建造房屋及附属设施不宜拆除，根据房屋跟随土地一起转移原则，房屋应当一并返还。另外，原告认为案涉地上建筑为违法建筑物，表现为：1.涉案土地的建设用地许可证期限为两年，被告十几年后建房（该许可证早已失效），另外涉案土地上的建筑物为整体建筑物(不可拆分)，其实际面积远超过许可证面积，至今没有对应建筑面积的报建手续（两证一书），明显为违法建筑物；2.被告黄素元建房5年后将房屋出售给被告张新华，可见其购买涉案土地进行建房明显不是为住宅所需，其明显系为开发房产并出售而故意利用村民不懂法律知识的弱点，其主观恶意明显；3.被告黄素元利用原告名义建房，明知不可能以自身名义建房，可见其对于违规买地建房的违法行为是明知的，对于可能存在的法律后果也是可预见的，其非善意的购买人，法院不应保护其非法利益。综上，涉案地上建筑物为非法建筑物，恳请法院将违法线索移送相关职能部门，拆除相应的违法建筑物。广生村并未进入拆迁范围，原告并非为利益所驱。请求法院予以支持。原告杜北好为其诉称向本院提交如下证据：1.花名册、证明；2.珠国土许字（私1992)第0017号国有集体（私人）建设用地许可证、报建审批表；3.私人房屋买卖合约(1993年4月28日)；4.私人房屋转让合同(2010年10月11日)；5.广生股份公司关于两被告的身份情况证明。被告黄素元未答辩也未提交证据。被告张新华辩称，一、杜北好作为本案原告主体不适格。本案涉案房屋报建人虽然是杜北好，但宅基地并非属于杜北好个人，而是其家庭共同所有，其家庭成员包括其丈夫、儿子及女儿。杜北好仅以其个人名义提起诉讼，张新华认为其作为原告主体并不适格。二、杜北好提出退房的诉讼请求没有事实和法律依据。张新华所购置的房屋是黄素元所建，而非杜北好，杜北好也没有就上述地上建筑物出资一分钱，即地上房产并非杜北好原有之财产，杜北好提出退房请求，没有事实和法律依据。三、杜北好出售房屋给黄素元的时间是1993年，距今已经27年，张新华向黄素元购房至今也已经长达10年，理应维护合同与交易的稳定性。四、杜北好之所以现在提出诉讼，显然是因为涉案房产近年来不断升值，存在巨大的经济效益，杜北好事隔27年提起诉讼的行为，严重违反了诚实信用的基本原则，不应被法律所提倡与保护。五、本案送达程序违反法律规定。1.经查询，被告黄素元的户籍所在地为：“珠海巿香洲区迎宾南路70008号”，并非原告杜北好提供的诉状上列明的地址。法院在无法直接依据原告杜北好在起诉时提供的地址向被告黄素元有效送达时，应当按照法律规定要求原告杜北好穷尽各种方式补充提供黄素元可能存在的其他送达地址，或查询并穷尽其他直接送达方式，而非直接釆取公告送达的方式。公告送达并不能保证事实上真正送达了当事人，仅系是平衡司法公正与效率的无奈之举。然而，本案被告黄素元并非下落不明，法院也没有在采取公告送达前穷尽现有手段寻找联系被告，便直接重效率而忽视司法公正采取了公告送达，应属无效。2.自本案诉讼发生以来，张新华一直在积极寻找被告黄素元的下落，直至近日经二人当初交易时的中间介绍人告知，才知道黄素元已于早年间移民至澳大利亚并取得澳大利亚的国籍，已不属于中国公民。因此，被告黄素元应属于在中华人民共和国领域内没有住所的当事人，法院应当严格根据《民事诉讼法》第二百六十七条的规定向被告黄素元送达诉讼材料，而非直接釆取公告送达的方式。被告张新华提交如下证据：1.私人房屋买卖合约；2.收款收据；3.手写收据（2010.12.11）；4.私人房屋转让合同；5.收据、交通银行个人回单；6.珠海市建设用地悬挂证；7.珠海市规划局居民住在建筑、维修许可证；8.国有、集团（私人）建设用地许可证；9.责令停止违法行为通知书；10.责令限期拆除通知书；11.位置图；12.一层平面图；13.出入境记录查询结果。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：1992年10月12日，原告作为申请人向有关部门提交《珠海市居民建筑、维修报建表》，申请报建住房。报建表载明原告家庭成员为丈夫郭旭亮、儿子郭家鸿、女儿郭杏棣。1993年1月5日，原珠海市国土局向原告出具珠国土许字（私1992）第0017号《国有、集体（私人）建设用地许可证》，同意划拨南屏××村104平方米的、基底面积71.62平方米的土地作为原告杜北好住宅用地，建筑面积159.48平方米，并标注“本地块不许转让、抵押买卖或赠送”。2019年8月5日，珠海经济特区广联工业公司出具《证明》，表示案涉南屏镇××村×街×号宅基地是广生村根据政策分配给广生四队居民杜北好家庭户的宅基地。1993年4月28日，原告杜北好作为卖方，被告黄素元作为卖方签订《私人房屋买卖合约》，约定：兹有杜北好房屋一座，坐落在珠海市××××新村，东至冯桂胜、南至体育中心、西至吴华带、北至空地，用地104㎡，基底71.62㎡【见珠国土许字（私1992）第0017号】。现因卖方经济需要，自愿卖给黄素元，共计人民币壹拾叁万贰仟元整（包括建设用地许可证等各项费用和一次性补偿给卖方的费用在内）。卖方须无条件代办买方办理基建、领取房产权证及今后买方的房屋转让或买卖等手续。产权永远归买方所有，本合约如因与国家法律相抵触造成的损失由卖方负责。本合约一式四份，买、卖双方各执一份，担保人、见证人各执一份。卖方代卖方办理房产权证等有关手续费，由买方负责。吴锦坤在担保人处签字，罗桃安、林俊松在见证人处签字。同日，吴锦坤作为收款人，向黄素元出具一份《收款收据》，确认收到黄素元132000元款项。庭审中，原告确认其与吴锦坤系亲戚关系。被告黄素元购买从原告处案涉土地后，投资建设了案涉房屋，建设时以原告名义进行报建。庭审中，被告张新华提交一份珠海市国土局颁发的《珠海市建设用地悬挂证》，用地单位注明为杜北好，地点为广生新村，本证期限：95年元月止，1995年1月11日珠海市国土局同意“本证有效期延至96年元月止”，用地字号许字（私1992）第0017号。被告张新华陈述，该《珠海市建设用地悬挂证》和案涉土地的珠海市规划局居民住在建筑、维修许可证以及国有、集体（私人）建设用地许可证的原件均由其保管，是被告黄素元在将案涉土地转让时一并交付的。被告张新华提交一份《珠海市香洲区城市管理行政执法局责令停止违法行为通知书》和一份《珠海市香洲区城市管理行政执法局责令限期拆除通知书》，两份《通知书》系2006年7月14日，城管部门发给黄素元，要求黄素元停止建设并拆除案涉房屋的第六层。2010年12月11日，被告黄素元作为卖方、被告张新华作为买方签订《私人房屋转让合同》，约定双方就案涉房屋买卖达成一致：一、房屋状况：房屋坐落珠海市南屏×村，见用地许可证珠国土许字（私××）第××号，原屋主姓名杜北好，用地面积104平方米、基底面积71.62平方米，建筑结构砖混，总层数6.5层。二、成交价格188万元。三、卖方自愿将房屋转让给买方，即此用地块及上面现有所有建筑物及财产一同转让给买方所有，并按现状进行移交；另外，1993年4月28日黄素元与杜北好签订的合同《私人房屋买卖合约》，所有有关卖方权益一并转让给买方所有。四、付款方式：1.于2010年12月11日买方付定金20000元；2.签字后35天内交清所有房款，卖方在当日完成所有交接手续，并移交房屋原有手续及所有资料给买方（当日买方支付给卖方剩余房款共186万元整）。五、卖方在房屋正式交付买方前，应将该房屋乙发生的水、电、煤气、电话、有线电视、物业管理等各项费用付清；卖方于签字访日将房屋及附属物正式交付给买方使用，并办理相关交接物业财产的手续。……七、卖方保证上述房屋权属与其他人没有争议，买方应保证自己属签订本合同适格的主体。卖方按时足额支付全部房款。买方将全部房屋转让款项支付卖方后，与原房屋承租人所订租房合同及买方受让房屋后所产生的租金一并交给买方。……九、（如买方受让房屋后遇到与原屋主纠纷、拆迁的相关问题时，买方只作证明人，证明本产权卖方系由原屋主杜北好转让而来）。本合同经双方签章即生效，须共同遵守；本合同未尽事项，可另行议定，其补充协议经双方签章后与本合同具有同等效力。合同落款处，另有其他三名案外人作为见证人签名。2010年12月11日，被告黄素元向张新华出具收据，确认收到2万元转让定金。2011年1月14日，张新华向黄素元转账支付184万元房屋转让款。庭审中，被告张新华提交2010年12月11日与黄素元签订《私人房屋转让合同》时黄素元的居民身份证，显示黄素元的住址为珠海市香××区××楼××座。在案件审理过程中，本院向该地址邮寄起诉状副本、证据、应诉材料和传票，邮政人员反馈该地址查无此人，所附联系电话非黄素元所用，之后本院曾上门张贴领取诉讼文书通知书，黄素元逾期未来本院领取诉讼资料。2019年10月4日，原告代理人向珠海市公安局户籍管理部门查询，被告黄素元的住址为珠海市香××区××路××号。本院向该地址邮寄起诉状副本、证据、应诉材料和传票，邮政人员反馈该地址欠详、有误、已搬迁，电话停机。之后，本院通过公告形式向被告黄素元送法起诉状副本、证据、应诉材料和传票。本案开庭审理过程中，被告张新华向本院提交查询时间为2020年4月30日的《广东公安人口信息查询资料》显示，被告黄素元住址仍为××香××区××路××号。本案庭审中，被告张新华持本院调查令从珠海市出入境管理部门调取了黄素元的《出入境记录查询结果》，该材料显示2010年1月1日至2020年5月13日黄素元持普通护照、往来台湾通行证、往来港澳通行证前往中国香港、加拿大、巴西、美国等地的记录。2020年6月2日，珠海经济特区广联工业公司出具《证明》，内容为“经核查广生村1988年被征地农民花名册，兹有黄素元、张新华不是广生村被等地农民”。本院认为，原告杜北好作为该案涉住宅用地使用权人，享有对该土地占用和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附和设施，但在行使、转让土地使用权时应依据土地管理法等法律和国家有关规定。原告系在取得案涉住宅用地使用权之后，通过合同方式转让土地使用权，本案案由应为合同纠纷，本案争议焦点为：杜北好与黄素元签订《私人房屋买卖合约》、黄素元与张新华签订《私人房屋转让合同》的效力问题。首先，两份合同应为无效。第一，案涉土地是以划拨形式给原告杜北好作为住宅用地使用，根据珠海市当时土地政策，案涉土地的分配和使用实质是以宅基地的形式在利用，因此《私人房屋买卖合约》和《私人房屋转让合同》性质是农村宅基地使用权转让合同。第二，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”的规定。《中华人民共和国土地管理法》（1988年12月修正）第六十二条规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”根据上述规定，可以得出这样的结论，农村宅基地使用权具有村民身份性及社会福利性，村民基于其身份隶属而享有居住地福利，从所在村无偿分配取得此项权利；正因为它的福利性，决定了获得该权利的主体具有特定性，即农村宅基地使用权只能向本集体经济组织内的成员转让，不能转让给城镇居民。第三，《中华人民共和国土地管理法》（1988年12月修正）第四十一条规定“城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准”。杜北好与黄素元在1993年4月28日签订《私人房屋买卖合约》时不是广生村征地村民，不是案涉土地所在的集体经济组织成员，与杜北好签订合同买卖宅基地未依法经过批准，且杜北好作为权利人的（私1992）第0017号《国有、集体（私人）建设用地许可证》明确注明“本地块不许转让、抵押买卖或赠送”，因此杜北好与黄素元签订的《私人房屋买卖合约》虽然系双方当事人真实意思的表示，但违反了法律、行政法规的强制性规定，应为无效合同。第四，被告张新华不是广生村集体经济组织成员，2010年12月11日张新华与黄素元签订《私人房屋转让合同》买卖案涉土地使用权及其上建筑物和附着物，《私人房屋转让合同》明确注明了案涉土地原始产权状况，张新华与黄素元签订《私人房屋转让合同》也未经批准，违反了法律、行政法规的强制性规定，应为无效合同。其次，关于案涉房产和土地的返还。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定“无效的合同自始没有法律约束力”，《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，“合同被确认无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。”原告要求两被告返还案涉宅基地使用权，符合法律规定，本院予以支持。关于案涉土地上的建筑物及附属设施，虽由被告黄素元出资所建，且经由黄素元转售给张新华，但因宅基地使用权应予返还，而地上建筑物及附属设施不宜拆除，应随宅基地一同返还。杜北好与黄素元签订《私人房屋买卖合约》转让的是宅基地使用权，而黄素元占有案涉宅基地后投资建设房屋，因房屋已建设在案涉土地上，基于房地不可分割的客观事实，杜北好要求返还案涉土地使用权则应当对地上房屋折价补偿。案涉土地使用权及其地上房屋，已由黄素元通过《私人房屋转让合同》转售予张新华，张新华作为实际占有人占有使用案涉房产和土地，张新华因合同无效返还土地使用权及其地上房屋的同时，有权另行主张对土地使用权及地上房屋进行补偿。被告张新华明确本案中不申请处理补偿事宜，是其自行处分权利的选择，双方可另循法律途径解决。其次，关于原告主张案涉建筑为非法建筑物问题。因非法建筑物的认定和处理系行政机关的职能，案涉房产是否为非法建筑物，是否需要拆除，应由行政机关予以审查决定。原告作为利害关系人可以向有关行政机关反映。最后，关于被告张新华对本案送达程序的异议。本案在审理中，本院已向公安机关出具的黄素元户籍地址送达，但该户籍地址存在明显错误，无法送达黄素元，且经过其他联系方式也无法联系到黄素元的情况下，通过公告方式送达开庭传票和应诉资料，符合民事诉讼法的规定。张新华另主张黄素元已经移民澳大利亚，应当适用民事诉讼法涉外程序的特别规定，但是根据张新华提交的2020年4月30日的公安户籍登记信息，黄素元仍系我国公安机关登记的户籍人口，张新华上述主张不能成立。综上，张新华关于本院送达程序的异议，不能成立。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》（1988年12月修正）第四十一条、第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告杜北好向被告黄素元转让位于珠海市香洲区南屏镇××新村×街×号土地使用权的行为无效；二、确认被告黄素元与被告张新华于2010年12月11日签订的《私人房屋转让合同》无效；三、判令被告黄素元、被告张新华于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杜北好返还位于珠海市香洲区南屏镇××新村×街×号土地使用权及地上建筑物。案件受理费9200元，原告杜北好负担4600元，被告黄素元负担2300元，被告张新华负担2300元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  刘晓亮人民陪审员  吴舒雅人民陪审员  梁艺芬二〇二〇年六月十五日书 记 员  张烔尉何倩