山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁10民终901号上诉人（原审原告）：赵红霞，女，1971年12月2日出生，汉族，住黑龙江省大庆市龙凤区。委托诉讼代理人：李子君，黑龙江龙凤律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：威海高技术产业开发区西御康实业总公司，住所地山东省威海高技术产业开发区西涝台村。委托诉讼代理人：孙绍军，北京市盈科（威海）律师事务所律师。上诉人赵红霞因与被上诉人威海高技术产业开发区西御康实业总公司（以下简称“西御康公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院（2016）鲁1091民初1259号民事判决，向本院提出上诉，本院于2017年2月28日作出（2017）鲁10民终44号民事判决。赵红霞不服，向山东省高级人民法院申请再审。该院于2019年2月28日作出（2019）鲁民再177号民事裁定，撤销本院（2017）鲁10民终44号民事判决和威海火炬高技术产业开发区人民法院（2016）鲁1091民初1259号民事判决，发回威海火炬高技术产业开发区人民法院重审。威海火炬高技术产业开发区人民法院于2019年12月30日作出（2019）鲁1091民初844号民事判决，赵红霞不服，向本院提出上诉，本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。上诉人赵红霞上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求，一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人与被上诉人在合同中约定，商品房综合验收合格之日起90日协助办理房屋所有权转移手续，这种约定属于《合同法》第六十二条第四项规定的“履行期限不明”，虽然涉案房屋已于2019年10月11日办理转移登记，但系基于历史遗留问题的政策办理，双方约定的综合验收并未履行；2.“综合验收”不是办理房屋所有权初始登记的条件，由于被上诉人未按照法律规定开发导致其违约给上诉人造成损失，使涉案房屋交付后长达六年多没有办理房屋转移登记，被上诉人应当承担违约责任。被上诉人西御康公司辩称，1.双方签订的《威海市商品房预售合同》系合同双方当事人的真实意思表示且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效；2.涉案房屋所在小区的全部楼房已于2019年8月经过消防、配套设施、绿化、环保等部门的综合验收和房屋测绘，涉案房屋已进行初始登记，具备为上诉人办理过户的条件且已为上诉人办理不动产权证；3.涉案项目系旧村改造工程，均系按照政府要求进行，不存在不具备开发条件或未按程序开发的情形。因历史遗留问题不能办证系政府行为，被上诉人不应承担违约责任。因此请求依法驳回上诉人的上诉请求。赵红霞向一审法院起诉请求：要求西御康公司支付其逾期办证违约金，以509017.6元为基数自2013年9月17日起至2019年10月11日止，按中国人民银行规定的金融机构计收贷款利息（贷款利率基础上浮50%）支付违约金。一审法院再审认定事实：御鑫佳园项目系西御康公司与案外人威海国盛房地产开发有限责任公司（以下简称国盛公司）合作开发的旧村改造项目。2010年4月29日，赵红霞向国盛公司支付购房定金5万元。2012年5月10日，赵红霞与西御康公司签订《威海市商品房预售合同》一份，约定：西御康公司将位于威海市高区.6元的价格出售给赵红霞，签订核实一次性付款；西御康公司应当在2013年5月31日前，将商品房所在建设工程经单体竣工验收合格的房屋交付赵红霞使用；西御康公司应在该商品房综合验收合格之日起90日内，协助赵红霞办理房屋产权转移登记手续；合同还对双方的违约责任、面积确认及面积差异处理等等进行了约定。该合同附件二合同补充协议第二条约定，因政府或主管部门、质监站、消防部门、房管部门的行为导致交房日期或办证日期拖延，出卖人不承担责任。合同签订后，赵红霞于2012年5月10日向国盛公司支付购房款459018元，2013年6月17日赵红霞接收房屋。赵红霞所购房屋所在的西涝台旧村改造工程27号楼于2013年5月31日经过单体竣工验收合格，后经公安部门确认门牌号为××楼。本案诉讼过程中，赵红霞于2019年10月办理了房屋所有权证。西御康公司为证实其主张，提交：威海市解决历史遗留商品房项目不动产登记问题审查意见会签书，拟证实2019年威海市人民政府下发关于解决城市建设领域历史遗留问题加快不动产权证办理的指导意见，涉案项目属于西涝台旧村改造项目，符合上述指导意见历史遗留商品房项目，该审查会签书中有国家税务总局威海火炬高技术产业开发区税务局、威海市规划局高区分局等部门的会签意见，各部门同意对旧村改造边办证边追缴边查处的程序，同意对旧村项目先办证，在此基础上涉案房屋所在的30号楼办理了初始登记；涉案房屋30号楼房产测绘报告，时间是2019年7月8日，测绘是进行初始登记前的最后一项工作，应当以此时间计算综合验收完成；威海市解决城市建设领域矛盾纠纷领导小组印发的关于认定历史遗留商品房项目办理不动产权登记证书的工作流程复印件，证明涉案项目为历史遗留项目，以此证明证据一证实性。经质证，赵红霞对前两份证据真实性无异议，认为恰恰证明了涉案房屋办理的房屋初始登记没有按照正常的验收程序，更没有进行所谓的综合验收，是西御康公司原因所导致的，与赵红霞无关。西御康公司作为房产开发企业，在房产开发前应当按照国家法律相关规定实施开发，正是因为不具备开发条件，或是没有按照国家法规的程序进行开发，导致给社会及业主造成了极大的损害，为解决此问题，国家才陆续出台了所谓的历史遗留（政策），西御康公司依法应当承担违约责任；对第3份证据因是复印件，不予质证。一审法院再审认为，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人均具有约束力，双方均应当依照合同约定行使权利、履行义务。根据本案查明的事实，赵红霞购置的房屋实际系西御康公司与国盛公司合作开发建设的房屋，赵红霞所交付购房款均由国盛公司收取，且根据本案庭审已查明的事实，赵红霞所购置房屋实际于2013年5月31日经过单体验收合格后于2013年6月17日交付给赵红霞占有、使用、收益，西御康公司仅作为合作项目的开发商按其与国盛公司的合作协议履行与赵红霞签订商品房预售合同的义务，该交付符合双方商品房预售合同的约定。关于赵红霞主张的逾期办证违约金的诉讼请求，本院认为，根据双方签订的商品房预售合同，双方签订的商品房预售合同明确约定，商品房综合验收合格之日起90日内协助办理房屋所有权转移手续，现赵红霞已经取得涉案房屋不动产权证，而根据西御康公司提交证据显示在交付房屋多年后赵红霞才取得不动产权证是基于历史遗留问题，结合双方补充协议约定，赵红霞无权要求西御康公司对此承担责任。对赵红霞的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条之规定，判决：驳回赵红霞要求威海高技术产业开发区西御康实业总公司支付逾期办证违约金的诉讼请求。案件受理费4712元，由赵红霞负担。二审中，双方当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：被上诉人应否承担逾期办证违约责任。根据合同法规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。本案中，上诉人与被上诉人签订的《威海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，该合同合法有效，双方均应依约履行。赵红霞支付房款后，西御康公司已在涉案房屋所在建设工程经单体竣工验收合格后将房屋交付赵红霞使用，该交付行为符合合同约定，亦符合一般交易习惯，且双方当事人对此均无异议。关于西御康公司是否逾期办证的问题，根据双方合同约定，西御康公司应在该商品房综合验收合格之日起90日内，协助赵红霞办理房屋产权转移登记手续。涉案房屋虽因历史遗留问题没有办理综合验收，但2019年7月经威海市解决城市建设领域矛盾纠纷领导小组组织税务、规划、建设等部门会签认定并测绘，该房屋已达到综合验收的标准，符合办证条件。西御康公司于2019年10月为赵红霞办理了房屋所有权证书，并未超出合同约定的90天期间，符合合同约定，并未构成违约。故一审判决驳回赵红霞要求西御康公司承担逾期办证违约责任的诉讼请求并无不当。综上所述，上诉人赵红霞的上诉理由不当，本院不予支持。再审一审判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：维持威海火炬高技术产业开发区人民法院（2019）鲁1091民初844号民事判决。二审案件受理费4712元，由上诉人赵红霞负担。本判决为终审判决。审判长  时述森审判员  刘成军审判员  宋智慧二〇二〇年六月五日法官助理陈曦书记员陈美玲