湖南省娄底市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘13民终697号 上诉人（原审被告）：付燎原,男,汉族,1969年6月4日出生，户籍地湖南省涟源市。 被上诉人（原审原告）:彭碧兰，女，汉族，1964年7月10日出生，户籍地湖南省娄底市娄星区。 委托诉讼代理人：李朝红，湖南泰涟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张昭军，湖南泰涟律师事务所律师。 原审被告：钟选才，男，汉族，1954年10月16日出生，户籍地湖南省娄底市娄星区。 原审第三人：姚欢英（系钟选才之妻），女，汉族，1955年9月12日出生，户籍所在地湖南省娄底市娄星区。 上诉人付燎原因与被上诉人彭碧兰、原审被告钟选才、原审第三人姚欢英案外人执行异议之诉一案，不服湖南省娄底市娄星区人民法院（2019）湘1302民初7053号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人付燎原，被上诉人彭碧兰及其委托诉讼代理人李朝红、张昭军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 付燎原上诉请求：一、判决撤销湖南省娄底市娄星区人民法院（2019）湘1302民初7053号民事判决书中“判决一、停止对预告登记在被告钟选才第三人姚欢英名下的位于娄底市娄星区房屋一套（含复式上层，权证号：00××71）的执行”。二、请求人民法院判决驳回原告彭碧兰的停止执行案涉房产的诉讼请求。三、请求人民法院判决由原告彭碧兰承担本案的全部诉讼费。事实和理由：案涉房产的权利人不是彭碧兰；彭碧兰提交的合同是不合法的；彭碧兰未支付购房款；彭碧兰未合法占有该不动产；彭碧兰存在过错，因自身原因未办理过户登记。 彭碧兰辩称：一审法院认定事实正确，适用法律正确，被答辩人的上诉请求无事实与法律依据，恳请贵院依法驳回被答辩人的上诉请求。一、答辩人与湖南金园房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及答辩人与被告钟选才、第三人姚欢英签订的《房屋买卖合同》合法有效。本案诉争房屋转让未经预抵押权人同意转让合同权利，不影响合同的效力。且答辩人承诺在确认本案诉争房屋权利归其所有的条件下，其愿意为被告钟选才、第三人姚欢英代偿。二、本案诉争房屋尚未办理不动产权证，无法直接办理过户登记，只能通过解除湖南金园房地产开发有限公司与被告钟选才、第三人姚欢英签订的《商品房买卖合同》后，才能另行办理预告登记。2014年11月12日，在经金园房产公司同意转让的情况下，由金园房产公司与答辩人签订了《商品房买卖合同》，并向原告出具收款收据后，湖南金园房地产开发有限公司与被告钟选才、第三人姚欢英签订的《商品房买卖合同》随即解除，则被告钟选才、第三人姚欢英丧失对本案房屋的物权期许权，其预告登记失效，故法院应当解除查封。三、答辩人受让本案诉争房屋转让款系从被告钟选才借款中予以折抵。 钟选才、姚欢英未提交陈述意见。 彭碧兰向一审法院起诉请求：1、请求停止对娄星区房屋（权证号为00××71）的强制执行，并解除查封扣押；2、确认娄星区房屋（权证号为00××71）归原告所有；3、本案的诉讼费由三名被告负担。 一审法院认定事实：一、被告钟选才、第三人姚欢英在湖南金园房地产开发有限公司购买了位于娄底市娄星区房屋一套（含复式上层，以下称案涉房屋），并在房产管理部门办理了预告登记（权证号：00××71），2010年3月10日，因向中国工商银行股份有限公司娄底城建支行贷款，被告钟选才、第三人姚欢英在房产管理部门办理了案涉房屋复式上层的预购商品房抵押权预告登记（登记证明号：0005877）。2014年9月30日，案涉房屋被长沙市中级人民法院查封，查封期限自2014年9月30日起至2016年9月30日止。二、2010年12月至2013年12月，被告钟选才向原告借款200万元。2014年11月12日，原告彭碧兰与湖南金园房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，房号金园大厦0001幢2904号，面积267.91平米，金额891608元，同日，湖南金园房地产开发有限公司出具了购房款收据。2014年11月27日，原告彭碧兰与被告钟选才、第三人姚欢英签订《房屋买卖合同》，约定将案涉房产卖给原告彭碧兰，房款从被告钟选才借款中扣除，该房的抵押贷款及其他权益清偿由被告钟选才方负责清偿和处理，待贷款清偿完毕后，协助原告彭碧兰办理过户手续。三、被告付燎原与被告钟选才、第三人姚欢英民间借贷纠纷一案，一审法院于2018年3月7日作出（2017）湘1302民初3516号民事判决，判令被告钟选才在判决生效之日起十日内偿还被告付燎原借款本金人民币56.5万元，并按年利率24%支付利息至清偿之日止。因被告钟选才未履行义务，被告付燎原向一审法院申请执行。在执行过程中，一审法院以（2018）湘1302执1375号执行裁定书和协助执行通知书将登记于被告钟选才名下位于娄底市娄星区复式上层（权证号为00××71号）予以查封，查封期限三年，自2018年10月29日起至2021年10月28日止。原告彭碧兰以案涉房屋以由其购买属于原告彭碧兰所有为由向本院提出书面异议，一审法院经审查后，作出（2019）湘1302执异63号执行裁定，驳回了原告彭碧兰的异议请求，原告彭碧兰不服，提起本案诉讼。 一审法院认为，本案为案外人执行异议之诉，争议焦点是，原告彭碧兰对案涉房屋是否享有足以阻却执行的实体权利。根据物权法规定，预告登记是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记，在预告登记期间，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权变动效力。抵押权预告登记是在房屋预告登记的基础上派生出来的登记制度，目的在于保证当预告登记的房屋能够进行不动产登记时，权利人能够要求预告登记义务人为其办妥正式的抵押登记（即办理他项权证书），从而取得对登记房屋的优先受偿权，而仅有抵押权预告登记并不取得对登记房屋的优先受偿权。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部〈关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知〉》第十五条规定，被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，人民法院可以进行预查封。预查封措施虽具有固定权利现状、排除物权变动的效力，但该措施的对象并非房屋权属本身，而是基于商品房买卖合同享有的期待性财产权利，并不改变涉案房产的物权归属，并且该种财产权利会随着合同履行状况发生变化而具有不确定性。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条规定，被执行人购买第三人财产，已经支付了部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同保留所有权，申请执行人已经向第三人支付剩余价款或第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请、执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。因此，在商品房买卖合同解除后，人民法院应当解除对该房屋的查封措施。本案中，被告钟选才因欠原告彭碧兰借款未还，将其在湖南金园房地产开发有限公司购买的案涉房屋转给原告彭碧兰以抵偿部分借款，原告彭碧兰与湖南金园房地产开发有限公司就案涉房屋签订了商品房买卖合同，湖南金园房地产开发有限公司亦出具了购房款收据，说明被告钟选才与湖南金园房地产开发有限公司的商品房买卖合同已经解除，原预告预抵登记的基础已经丧失，案涉房屋物权期许权属于原告彭碧兰，因此，应当停止对案涉房屋的执行。因案涉房屋并未办理不动产登记，原告彭碧兰要求案涉房屋归其所有的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、第二百四十条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条之规定，判决：一、停止对预告登记在被告钟选才、第三人姚欢英名下的位于娄底市娄星区房屋一套（含复式上层，权证号：00××71）的执行；二、驳回原告彭碧兰的其他诉讼请求。案件受理费6350元（已预收3000元），由原告彭碧兰负担2000元，被告付燎原负担4350元。 二审中，各方当事人均未提交新证据。 本院二审确认原审查明的案件事实。 本院认为，本案的焦点是：彭碧兰对涉案房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定,彭碧兰作为执行案件案外人,只有符合上述情形，才对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。（一）彭碧兰是否在人民法院查封前已签订了合法有效的书面买卖合同。彭碧兰在一审法院2018年10月29日查封涉案房产之前于2014年11月12日就涉案房屋与娄底市金园房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，后于同月27日与钟选才、姚欢英签订《商品房买卖合同》，两份合同是双方当事人真实的意思表示,没有损害国家或其他人的合法利益,也没有违反法律法规的强制性规定,合法有效。付燎原上诉主张彭碧兰合同不合法的理由不成立，本院不予支持。（二）彭碧兰在人民法院查封前是否已合法占有案涉房屋。娄底市金园房地产开发有限公司已于2014年12月10日向彭碧兰出具了《交房通知书》，同时根据费用结算清单及物管费、垃圾清运费、煤气开通费等费用收据，说明彭碧兰已经对涉案房屋进行了实际控制和管理。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中关于“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的规定，仅要求买受人“合法占有”，买受人是否实际入住则不是房屋合法占有的必要条件；而对房屋的合法占有，应以合法、实际控制为准。因此，付燎原上诉主张彭碧兰未合法占有案涉房产的理由不成立，本院不予支持。（三）彭碧兰是否已就涉案房屋支付全部价款。涉案房屋系抵扣借款，根据双方的银行转账流水、借条、承诺书及收据，一审法院认定彭碧兰已经支付了房屋的全部价款，并无不当。（四）未办理过户登记是否因彭碧兰自身原因造成。涉案房屋之所以未办理房屋过户登记手续系因钟选才就房屋向中国工商银行办理了抵押贷款手续，并被其他法院查封，并非买受人彭碧兰的自身原因造成。 综上所述,付燎原的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定,判决如下: 驳回上诉,维持原判。 二审案件受理费80元，由付燎原负担。 本判决为终审判决。 审判长  童赞辉 审判员  魏正宇 审判员  谭 芳 二〇二〇年六月十九日   法官助理岳潜 代理书记员易楚瑾 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。