福建省建宁县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0430民初438号 原告：福建建宁县双源贸易有限公司，住所地建宁县濉溪镇闽江源北路20号双和公寓4幢。统一社会信用代码91350430MA321PQR4N。 法定代表人：张春珠，执行董事。 委托诉讼代理人：戴继平，福建建联律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑淑媛，福建建联律师事务所律师。 被告：王荣弟，男，1966年10月22日出生，汉族，个体工商户，户籍地址浙江省文成县，现住福建省建宁县。 原告福建建宁县双源贸易有限公司(以下简称双源公司)与被告王荣弟租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。双源公司于2020年4月13日向本院提出财产保全申请，本院作出（2020）闽0430民初438号民事裁定书，保全了相应财产。原告双源公司的委托代理人戴继平、被告王荣弟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 双源公司向本院提出诉讼请求：1.判令王荣弟将其向福建省瑞峰竹木制品有限公司承租的平房宿舍5间、钢架房面积约150平方米及操场800平方米交付给双源公司；2.判令王荣弟支付双源公司租用房地占用费，自2018年9月12日起至王荣弟将租赁房屋土地交付双源公司时止，按每年10000元计算（暂计至起诉日止的占用费为15833元）；3.判令王荣弟修复150平方米钢架房；4.本案诉讼费、保全费由王荣弟负担。事实与理由：2018年9月12日，经过司法拍卖，建宁县人民法院（2018）闽0430执418号之一执行裁定书裁定将被执行人福建省瑞峰竹木制品有公司（以下简称瑞峰公司）坐落于建宁县地产（房屋所有权证号：建房权证字第××号、20××27号，土地使用权证号：建国用2007第××号。）的所有权归买受人双源公司所有，所有权自本裁定书送达买受人时转移。现上述工业房地产的所有权已登记至双源公司名下。双源公司在接收上述房地产时，发现王荣弟承租其中的部分场所，双源公司数次要求王荣弟腾空租赁场所均无果，建宁县人民法院执行局也多次告知王荣弟腾空执行房产无果。根据出租人提供的《租赁合同》，王荣弟系2018年7月16日承租房产，当时法院已经进入司法拍卖阶段。王荣弟承租的范围包括：平房宿舍前排正对面3-4两间，钢架房面积约150平方米及操场800平方米，期限三年，租金每年10000元，每半年支付一次。若乙方未按时支付租金，甲方有权终止本协议。实际使用中，王荣弟占用5间平房，执行局多次通知王荣弟腾房均无果。本案应当适用《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条的规定，即“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，人民法院应予支持。”本案的租赁合同发生于查封之后，不能对抗法院的执行行为。王荣弟承租之后将150平方米的钢架房毁损，现要求王荣弟修复该150平方米的钢架房。上述房产产权自2018年9月12日归双源公司，王荣弟占用使用期间应当向双源公司交付使用费，可参照原租金标准支付。双源公司受让上述房地产后，其他承租人均在人民法院通知之后腾空交付，唯有王荣弟一直非法占有上述房产拒不腾空，也未支付租金。故诉至法院，请依法判决。 王荣弟辩称，一、王荣弟系根据租赁合同占有房屋，是有权占有，双源公司无权要求王荣弟交付房屋。1、王荣弟不知道涉案房屋已经抵押，适用担保法解释第66条的前提是承租人对于抵押的事实知情，但在本案中承租人根本不知道涉案房屋已经抵押，否则不会签订长达三年的租赁合同，因此不能依据该条规定认定对受让人不具有约束力。2、王荣弟与瑞峰公司于2018年5月1日签订了租赁合同，因上一任房屋承租人未将屋内物品整理好，因此合同签订后，王荣弟等待瑞峰公司整理物品，瑞峰公司于2018年7月15日整理好以后王荣弟才入住，因廖德朝在外地又委托刘敬茂于2018年7月16日和王荣弟重新签订租赁合同。因此王荣弟签订合同的时间早于法院第一次拍卖公告的时间。建宁县人民法院在2018年7月发布的拍卖公告中已注明涉案房屋已经出租，双源公司在充分了解公告内容的情况下还进行竞拍，说明对于涉案房屋的承租是没有异议的，因此原告不能对租赁情况提出异议，更不能主张在租赁期限要求王荣弟交付房屋。二、王荣弟已经向瑞峰公司缴纳自2018年7月至2018年12月的房租，不需要再向双源公司重复缴纳。钢架房因不可抗力或本身质量问题导致灭失损毁，且合同约定的800平方米的操场实际上只有600平方米，2018年12月以后的租金应扣除钢架房的面积、以王荣弟实际占有面积支付给双源公司，每年租金为6315元。三、涉案150平方米钢架房本身并不牢固，于2018年8月2日被大风刮倒，后被瑞峰公司当做废品卖掉了。双源公司于2018年9月4日竞拍涉案房产，而涉案150平方米的钢架房在双源公司竞拍前就已经被大风刮倒了，因此双源公司没有理由要求王荣弟修复涉案钢架房。综上，请求法院驳回双源公司的诉讼请求。 双源公司为证明其主张，向本院提供下列证据材料： 1.营业执照、法定代表人身份证各一份，证明双源公司的诉讼主体资格；2.建宁县人民法院（2018）闽0430执418号之一执行裁定书一份，证明法院裁定将瑞峰公司坐落于建宁县地产的所有权归买受人双源公司所有，所有权自本裁定书送达买受人时转移的事实；3.民事调解书、抵押合同、不动产查询清单各一份，证明涉案房产于2014年就抵押给建宁县农村信用合作联社并办理抵押登记的事实；4.租赁合同一份，证明王荣弟系2018年7月16日承租房产，承租范围包括：平房宿舍前排正对面3-4两间，钢架房面积约150平方米及操场800平方米，租金每年10000元，每半年支付一次的事实，且该150平方米的钢架房已经被王荣弟损毁的事实；5.转账凭证、合同终止协议、退款明细、刘敬茂租赁合同各一份，证明双源公司拍卖后解除了刘敬茂与瑞峰公司的合同，退还刘敬茂租金153400元，刘敬茂租赁合同与拍卖公告载明事项一致的事实。 王荣弟为证明其主张，向本院提供下列证据材料： 1.租赁合同一份，证明王荣弟于2018年5月1日就和瑞峰公司签订了租赁合同；2.转账凭证一份，证明王荣弟已向瑞峰公司缴纳2018年7月至12月的租金；3.测量图纸一份，证明王荣弟与瑞峰公司租赁的实际面积仅有600平方米；4.淘宝网拍卖信息一份，证明涉案房屋的租赁情况；5.证人证言七份及视听资料一份，证明涉案150平方米钢架房在王荣弟租赁后被大风吹倒，且该钢架房的材料被瑞峰公司法定代表人廖德朝的父亲拿去卖掉的事实。 为查明本案事实，本院依职权调取了本院（2018）闽0430执418号执行案件中的执行笔录一份及拍卖公告两份。 经庭审质证，王荣弟对双源公司提供的上述证据的真实性无异议，但其不知道涉案房产抵押的情况，对双源公司解除刘敬茂与瑞峰公司的租赁合同并退还刘敬茂租金153400元的情况不清楚。双源公司认为：王荣弟与瑞峰公司签订的租赁合同应以2018年7月16日的为准，王荣弟转出的5000元不是转给瑞峰公司，不能认定其支付了2018年下半年的租金，测量图纸与实际情况不符，淘宝网拍卖信息中的租赁情况是刘敬茂的，而不是王荣弟的，对王荣弟提供的证人证言的真实性无法确认，对视听资料的真实性有异议。双源公司、王荣弟对本院调取的执行笔录及拍卖公告均无异议。 关于当事人提供的证据材料，本院认为：1.双源公司提供的上述证据，内容真实、来源合法、与本案事实相关联、且王荣弟对该证据的真实性均无异议，本院予以采信并在案佐证；2.王荣弟提供的2018年5月1日签订的租赁合同，是合同双方的真实意思表示，可以证明王荣弟与瑞峰公司于2018年5月1日签订了租赁合同，本院予以采信；3.王荣弟提供的转账凭证，可以证明其将2018年7月至12月的租金支付给了刘敬茂，而刘敬茂作为2018年7月16日租赁合同瑞峰公司的签字代表，可以视为王荣弟已将该半年的租金支付给了瑞峰公司，本院予以采信；4.王荣弟提供的测量图纸为手绘草图，不能证明该厂房、钢架房、操场的实际面积，本院不予采信；5.王荣弟提供的淘宝网拍卖信息，可以证明涉案工业房地产被依法拍卖的事实，本院予以采信；6.王荣弟提供的视听资料及证人证言，可以证明涉案150平方米的钢架房系被大风吹倒，且钢架房的材料已被瑞峰公司法定代表人廖德朝的父亲出售，本院予以采信；7.本院依职权调取的本院（2018）闽0430执418号执行案件中的执行笔录及拍卖公告，可以证明涉案工业房地产被本院拍卖的事实，且原、被告双方对该证据均无异议，本院依法予以采信。 根据庭审及采信的证据，本院认定事实如下：2018年5月1日，王荣弟与瑞峰公司签订租赁合同一份，王荣弟承租瑞峰公司坐落于建宁县地产，承租范围：平房宿舍前排正对面3-4两间，钢架房面积约150平方米及操场800平方米，租赁期为2018年5月1日至2021年5月1日，租金每年10000元，每半年支付一次。因该合同签订后瑞峰公司无法将该工业房地产交给王荣弟使用，双方于2018年7月16日重新签订租赁合同一份，除租赁期限为2018年7月16日至2021年7月16日外，其余条款与双方2018年5月1日签订的租赁合同一致，王荣弟于2018年7月11日将该半年租金支付给了瑞峰公司。王荣弟入驻后，涉案150平方米钢架房于2018年8月2日被大风吹倒，后该钢架房的材料被瑞峰公司法定代表人廖德朝的父亲于2018年8月6日出售。2014年6月30日，因瑞峰公司向建宁县农村信用合作联社借款，瑞峰公司将其名下坐落于建宁县地产抵押给建宁县农村信用合作联社并办理了抵押登记。借款到期后，因瑞峰公司无力还款，建宁县农村信用合作联社于2018年3月23日向本院起诉，双方于2018年3月26日达成还款的调解协议。但瑞峰公司未按照调解协议的约定履行还款义务，建宁县农村信用合作联社遂向本院申请强制执行，本院于2018年8月16日在淘宝网上第二次拍卖瑞峰公司坐落于建宁县地产，双源公司于2018年9月3日竞得上述工业房地产，本院于2018年9月12日作出（2018）闽0430执418号之一执行裁定书，裁定建宁县溪口镇七里坑（溪口工业园区）的工业房地产［房屋所有权证号为：建房权证字第××、20××27，土地使用权证号为：建国用（2007）第××号］的所有权归买受人双源公司所有，所有权自本裁定送达双源公司时起转移。 综上所述，本院认为，根据法律和司法解释的规定，抵押权设立在先时，抵押权行使而使租赁房屋在租赁期间发生所有权的变动后，受让人不受租赁合同的约束，即先抵押后出租的情况不适用买卖不破租赁原则。因此，王荣弟与瑞峰公司之间订立的租赁合同对双源公司不具有法律约束力。双源公司通过合法的拍卖程序竞得本案讼争工业房地产，且该工业房地产的所有权经人民法院裁定已转移给了双源公司，故双源公司作为物权人要求王荣弟搬离讼争工业房地产的请求，符合法律规定，本院予以支持。关于本案讼争工业房地产的占用费，双源公司主张按照王荣弟与瑞峰公司租赁合同约定的标准计算，符合法律规定，本院予以支持，但王荣弟已支付的2018年7至12月的租金应予以扣除。本院在拍卖公告中已注明拍卖标的以现状拍卖，其外观、结构、固定装修及内在质量以移交时的现状为准，王荣弟占有的150平方米钢架房在双源公司竞拍之前就被大风刮倒，故双源公司受让的工业厂房应以移交时的现状为准，且该钢架房的材料也是被瑞峰公司法定代表人廖德朝的父亲出售，王荣弟并未因此获利，故双源公司要求王荣弟修复该150平方米的钢架房，于法无据，本院不予支持。王荣弟关于其系根据租赁合同占有房屋，是有权占有，双源公司无权要求其交付房屋的答辩意见，于法无据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十四条、第三十七条、第三十九条、第一百九十条、第二百四十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、王荣弟与福建省瑞峰竹木制品有限公司签订的《租赁合同》对福建建宁县双源贸易有限公司不具有法律约束力； 二、王荣弟应当于本判决生效后十日内将坐落于建宁县地产返还给福建建宁县双源贸易有限公司； 三、王荣弟应当于本判决生效后十日内支付福建建宁县双源贸易有限公司工业房地产的占用费（占用费以每年10000元为标准，自2019年1月起支付至王荣弟将该工业房地产返还给福建建宁县双源贸易有公司为止，截止2020年6月的占用费为15000元）； 四、驳回福建建宁县双源贸易有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费946元，减半收取473元，保全费520元，合计993元，由王荣弟负担，保全费于本判决生效后七日内支付给福建建宁县双源贸易有限公司，诉讼费于本判决生效后七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员 杨 铖 二〇二〇年六月二十三日 书记员 黄小燕 附：法律条文 1.《中华人民共和国物权法》 第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。 第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。 第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。 第二百四十三条不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。 2.最高人民法院关于适用若干问题的解释》 第六十六条抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。 抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。 3.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》： 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 告知：案件受理费请到建宁农行濉城分理处交纳。填写《一般缴款书》并将缴款收据提交给本院刑事审判庭。逾期未缴，将移送执行。