贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终1474号上诉人（原审原告）李德琼，女，1963年9月11日出生，汉族，住贵州省大方县。委托诉讼代理人蔡芝新，贵州胜腾律师事务所律师。被上诉人（原审被告）大方县住房和城乡建设局，住所地大方县奢香大道中段。法定代表人龙盛学，该局局长。委托诉讼代理人熊茜，该局法规股负责人。委托诉讼代理人刘涛，该局城建股负责人。原审第三人大方县房屋征收与补偿局，住所地贵州省大方县红旗街道办事处大院内。法定代表人颜家军，该局局长。委托诉讼代理人陈庭月，该局副局长。委托诉讼代理人周玉忠，该局信访股干部。原审第三人贵州鑫盛黔房地产开发有限责任公司，住所地贵州省贵阳市云岩区新添大道南段御荣新城1单元20层6号。法定代表人黄宗均，该公司董事长。委托诉讼代理人喻恒麟，贵州达德律师事务所律师。上诉人李德琼因与被上诉人大方县住房和城乡建设局（下称大方住建局），原审第三人大方县房屋征收与补偿局（下称大方房征局）、原审第三人贵州鑫盛黔房地产开发有限责任公司（下称鑫盛黔公司）合同纠纷一案，不服贵州省大方县人民法院（2019）黔0521民初833号民事判决，向本院提起上诉。本院以认定基本事实不清为由，裁定撤销一审判决、发回重审。重审后，上诉人李德琼再不服贵州省大方县人民法院（2019）黔0521民初6037号民事判决，再行提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人李德琼及委托诉讼代理人蔡芝新，被上诉人大方住建局委托诉讼代理人熊茜、刘涛，原审第三人大方房征局委托诉讼代理人陈庭月、周玉忠，原审第三人鑫盛黔公司委托诉讼代理人喻恒麟参加二审质询。本案现已审理终结。上诉人李德琼上诉请求：1.判决被上诉人及时兑现给上诉人享受优惠的17.82㎡商业铺面；2.赔偿上诉人自2010年7月3日起至实际兑现优惠17.82㎡商业铺面期间的租金，暂计16万元；3.被上诉人承担本案的诉讼费用。事实及理由：1.坚持我方2019年2月15日起诉理由；2.重审程序违法，歪曲事实，枉法判决。重审将未经质证的《大方县西大街农贸市场项目建设投资开发协议书》作为定案依据。把“乙方同意甲方使用自己位于蔬菜村土地133.66㎡，可以优惠购买商业铺面17.82㎡”歪曲成上诉人需购买商品房才优惠购买商业铺面。把上诉人、被上诉人的权利义务非法转嫁给原审第三人，从而作出枉法裁判，严重损害了上诉人的合法权益。亵渎了国家法律尊严。故提出上诉，请求判决如前。被上诉人大方住建局答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立，应依法驳回上诉，维持原判。上诉人上诉状认为“乙方同意甲方使用自己位于蔬菜村土地133.66㎡，可以优惠购买商业铺面17.82㎡”，但根据案涉优惠限购房协议的约定，上诉人之所以取得优惠购买的权利，是因为其在蔬菜村的土地被征收，是取得优惠购买权的条件，对于上诉人被征收土地的补偿款已足额获取。优惠限购房协议中约定的是优惠购买权，我方发给上诉人的优惠购房卡上也表明是优惠购买，并明确优惠购房金额直接从房屋总价款中扣除。上诉人享有的是优惠购买权而不是无偿取得权。上诉人在未签订房屋买卖合同及支付相应房款的情形下要求我方交付房屋没有事实及法律依据，从而其要求我方赔偿租金的诉请也无事实及法律依据。综上，请求驳回上诉人的上诉，维护当事人的合法权益。原审第三人大方房征局述称：1.我方不是履行合同的主体。双方签订合同时我单位尚未成立，我单位没有与上诉人签订过合同，我单位不是上诉人诉讼标的履行合同的主体，我单位不承担合同约定的权利和义务。2.我方只是参加研究案涉优惠购房方案单位之一，方案所体现的内容不是我单位的意见。《关于兑现方案》中说得很清楚，是根据2009年住建局与被征地农户签订的《大方县西大街农贸市场建设项目征地、拆迁、安置优惠购房协议》和2014年8月5日下午政府关于“西大街农贸市场安置办法”的专题会议，经住建局、国土局、规划局等多家单位部门与鑫盛黔房开公司商定，方案中体现内容不是我单位一个单位的意见，我单位不是研究和制定方案的主体。3.一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审依法驳回上诉，维持原判。原审第三人鑫盛黔公司述称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判，其余意见同大方住建局的意见。原审原告李德琼起诉请求：1.判决被告及时兑现给原告享受优惠的17.82㎡商业铺面；2.赔偿原告自2010年7月3日起至实际兑现优惠17.82㎡商业铺面期间的租金，暂计16万元；3.承担本案的诉讼费用。事实和理由：2009年7月3日，原、被告签订《大方县西大街农贸市场建设项目征地、拆迁、安置优惠限购房协议》（以下简称优惠限购房协议）。优惠限购房协议第三条规定原告优惠购买商业铺面为17.82㎡。第五条规定甲方还房时间为2009年7月3日-2010年7月3日。优惠限购房协议签订后，被告没有诚信履行，一直至2014年8月12日，被告在原告没有参加且不知情的情况下，单方面制订了《关于兑现的方案》，把交付商铺的时间变更为2015年8月30日前。规定如到期不能交付商铺，只承担逾期交付的违约金，一日一平方米3元，之前的逾期责任只字不提。优惠计价是每平方米3000.00元。限购20平方米面积的商铺就需交6万元。原告于2018年5月1日书面向被告反映，被告直至2018年8月3日才告知原告，而告知内容没有解决原告要求的实质问题。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。一审认定事实：被告大方住建局原名称为大方县建设局。2009年7月3日，大方县建设局作为甲方与作为乙方的原告签订优惠限购房协议。优惠限购房协议第三条约定，乙方同意甲方使用自己位于蔬菜村土地133.66㎡，可以优惠购买商业铺面17.82㎡。第五条约定，甲方还房时间：2009年7月3日-2010年7月3日。第六约定，协议签订后甲方给乙方办理优惠购房卡，由乙方妥善保管，乙方在购房时必需出示优惠卡。优惠限购房协议签订后，大方县建设局向原告发放了编号为000134的优惠限购房卡，该卡上的优惠购房须知载明：1.持卡户主凭此卡进行住房或商业铺面的优惠购房；2.优惠购房金额直接从房屋总价款中扣除，不折合现金；3.购房时，购房户须带上户主身份证或户口本原件、优惠限购房卡等相关资料；4.本次优惠限购房活动最终解释权归大方县建设局。2010年5月6日，大方县人民政府与第三人鑫盛黔公司签订《大方县西大街农贸市场项目建设投资开发协议书》，约定鑫盛黔公司应按照规划要求修建安置住房5套，建筑面积90-110㎡／套，安置商铺182个，建筑面积20㎡／个，用于安置被征地农户；修建安置住房1049.6㎡，用于安置被拆迁户。鑫盛黔公司应在1年内（起止时间为2010年5月起到2011年5月）完成安置住房和安置商铺的建设。2012年7月7日，鑫盛黔公司发布公告，称在开工建设中，由于地质灾害、施工环境等因素影响，导致项目建设缓慢，不能如期建设完工，要求大方县西大街农贸市场征地农户及拆迁户于2012年7月10日起到公司办公室登记办理相关手续。7月11日，原告将优惠限购房协议复印件交到鑫盛黔公司。2014年8月12日，大方住建局、国土局、规划局、房产局、司法局、房征局、法制办、红旗办事处、顺德办事处与鑫盛黔公司商定，就西大街农贸市场征地拆迁优惠限购商铺和住房一事制定《关于兑现的方案》，规定，一、优惠限购的商铺位于进小区道路齐平层），建筑面积4400㎡，二、优惠限购的住房位于，共计572.43㎡。三、鑫盛黔公司定于2015年8月30日前移交优惠限购的商铺和住房。如到期不能交付商铺的住房，由鑫盛黔公司承担逾期交房的违约金，违约金按优惠卡上约定的面积，逾期一日每平方米支付3.00元的违约金。因地质灾害、堵工、极端天气以及不可抗力等因素造成的逾期交房，鑫盛黔公司不承担违约责任。第五条规定了商铺按3000.00元／㎡计算，住房按940.00元／㎡计算，超出优惠卡面积之外的商铺按市场价格11000.00元／㎡计价，超出优惠卡面积之外的住房按市场价2950.00元／㎡计价。2018年5月，原告以被告大方住建局未按照时间还房已经8年，要求大方住建局赔偿其8年的租金损失16万元为由向大方县信访局信访，大方住建局于5月21受理原告的信访后，于2018年8月2日发布《大方县西大街农贸市场建设项目原征地183个商铺回迁安置统计登记选铺的公告》，并于8月3日对原告的信访事项进行答复。2018年11月26日，原告以大方住建局为被告向黔西县人民法院提起行政赔偿诉讼，黔西县人民法院以该案属于民事诉讼受案范围为由驳回原告的起诉。庭审中，被告称原告被征收的土地用于第三人鑫盛黔公司开发商品房，商铺应由第三人鑫盛黔公司交付。被告及第三人鑫盛黔公司称涉案商铺已具备交付条件，第三人鑫盛黔公司述称两次通知原告去选房，原告也认可第三人鑫盛黔公司2018年通知其开过会。经一审询问，原告不同意与第三人鑫盛黔公司签订商品房买卖合同，也不同意按《关于兑现的方案》中的条件履行，因为该方案未经过其同意，且不知情，其要求被告交付协议中的平方商铺，并称因为物价上涨，所以不补钱。一审认为：原告与被告签订的优惠限购房协议系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。优惠购房协议中约定了优惠购买商铺或者按被征收面积95.33元/平方米标准补偿，但未约定优惠幅度，且双方在优惠购房协议签订后未达成补充协议。2014年8月12日，被告与房开商即第三人鑫盛黔公司、相关职能主管部门联合制定《关于兑现的方案》，明确了涉案商铺的市场价格、优惠价格等事项。现原告以该方案未经过其同意，不知情为由不同意按该方案制定的优惠价格购买商铺，并以物价上涨为由，要求被告交付优惠购房协议中约定的平方商铺，不支付房款。根据优惠限购房协议的约定，原告享有的是购买17.82㎡商铺的优惠权。所谓优惠购买是指在确定购买价格即市场价格的基础上给出一定的优惠幅度，即需先有购买的意向，然后就优惠的幅度进行商定（包括房号），进而签订房屋买卖合同，支付优惠后的相应房款。本案中，优惠限购房协议中约定的是优惠购买权，被告发放给原告的优惠限购房卡上也标明是优惠购买，并明确优惠购房金额直接从房屋总价款中扣除。原告享有的是优惠购买权，而不是无偿获得权。虽然被告未按约定的时间即2010年7月3日修建完成约定的商铺并出售给原告，构成违约，应当承担违约责任，但优惠限购房协议中并未约定被告未按期完成商铺的修建，原告就应无偿取得商铺。现被告及第三人鑫盛黔公司皆表示商铺已修建完毕，可以选房并签订买卖合同，但原告不同意签订买卖合同及支付扣除优惠部分后剩余的房款。故原告在其未签订房屋买卖合同及支付相应房款的情况下要求被告交房的诉讼请求无事实和法律依据，不予支持。从而其要求被告赔偿租金的诉讼请求亦无事实和法律依据，不予支持。一审依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决驳回原告李德琼的诉讼请求。案件受理费1750.00元，由原告李德琼负担。二审中，上诉人李德琼提交现场录像，用以证明直到现在房屋都不具备交付条件，现场录像由上诉人李德琼在2020年5月19日拍摄。经质证，被上诉人大方住建局认为视频前十分钟拍摄的是2019年才进行扩建的市政道路，不属于本案工程的配套工程。后面的拍摄内容属于房开的视频；原审第三人房征局认为房屋是否达到交付条件需要由相关职能部门进行确定；原审第三人鑫盛黔对前十分钟录像的意见与大方住建局的质证意见一致。认为视频十分钟后体现的房屋现场，明显看出鑫盛黔公司已在进行二次装饰装修工程。案涉房屋在二次装修前已达到交付条件，我方是按照相应规范对农贸市场进行区域划分，从视频也能体现很快装修完。上诉人与我公司在未签订商品房买卖合同前我公司没有交付商品房的义务，是否达到交付条件与本案无关联性。经审查，上诉人李德琼提交的“现场录像”总时长12分03秒，其中11分07秒前的视频所拍摄内容与本案讼争商铺无关，11分07秒至12分03秒的视频内容亦不能证实商铺不具交付条件。其余各方当事人未提交新证据。经二审审理查明，一审认定事实属实，本院予以确认。本案二审争议焦点为：上诉人李德琼请求判决兑现17.82㎡商业铺面及赔偿租金16万元的主张如何认定。本院认为：上诉人李德琼与被上诉人大方城建局2009年7月3日签订的《优惠限购房协议》，以及被上诉人大方城建局向李德琼发出的《大方县西大街农贸市场被征地户及拆迁户优惠限购房卡》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。《优惠限购房协议》《大方县西大街农贸市场被征地户及拆迁户优惠限购房卡》约定李德琼同意大方城建局使用其位于大方县蔬菜村133.66㎡土地，李德琼可持优惠限购房卡进行17.82㎡商业铺面的优惠购买，若李德琼自愿放弃优惠购买住房或商业铺面，大方城建局按95.33元/㎡的标准补偿李德琼。根据《优惠限购房协议》《大方县西大街农贸市场被征地户及拆迁户优惠限购房卡》的约定，李德琼享有的合同权利，与案涉商业铺面不特定买受人有所不同，区别在于李德琼可持有优惠限购房卡在购买案涉铺面时享有17.82㎡商铺的优惠购买权利，而李德琼主张的是要求大方城建局“兑现给原告享受优惠的17.82㎡商业铺面”，其内涵是李德琼用133.66㎡的土地置换17.82㎡的商业铺面，与《优惠限购房协议》《大方县西大街农贸市场被征地户及拆迁户优惠限购房卡》的约定不符，而大方城建局亦未与李德琼达成“置换”的意思表示。李德琼请求人民法院判决大方城建局“兑现17.82㎡商业铺面”的主张，无事实及法律依据，一审未予支持，并无不当。现大方城建局、鑫盛黔公司均表示案涉商铺已修建完毕，可以选房并签订买卖合同，而李德琼不同意签订与鑫盛黔公司签订买卖合同以及支付扣除优惠部分外的对价，其要求大方城建局赔偿租金，缺乏事实基础和法律依据，一审未予支持，亦无不当。综上所述，上诉人李德琼的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，判决得当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3500.00元，由上诉人李德琼承担。本判决为终审判决。审判长  李可审判员  张晶审判员  唐琳二〇二〇年六月二日书记员  曹晶