云南省昆明市西山区人民法院执 行 裁 定 书（2020）云0112执异108号案外人：翁强，男，汉族,1978年6月4日生,身份证登记住址:福建省福州市晋安区。委托诉讼代理人：杨慧，云南经典阳光律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：王珊珊，云南经典阳光律师事务所律师，特别授权代理。申请执行人:巩大钊，男，满族，1978年7月27日生，身份证登记住址：武汉市洪山区。申请执行人：杜都，男，汉族，1980年2月1日生，身份证登记住址：武汉市硚口区。申请执行人：刘龙，男，汉族，1981年1月29日生，身份证登记住址：武汉市江汉区。被执行人：云南正林实业集团有限公司。统一社会信用代码：91530000790281352A。住所:云南省昆明市西山区兴苑路与益宁路交叉路口。法定代表人：王辉。本院在执行申请执行人巩大钊、杜都、刘龙与被执行人云南正林实业集团有限公司商品房预约合同纠纷案件的过程中，案外人翁强向本院提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人翁强提出异议请求称，请求解除对案外人所有的位于昆明市西山区房屋的查封。事实和理由为:案外人于2018年1Ｏ月24日与云南正林实业集团有限公司签订《认购协议》,约定案外人向云南正林实业集团有限公司购买上述房屋,认购协议约定了房屋坐落、面积、单价、总价及付款方式等内容。案外人于同日通过银行转账方式向云南正林实业集团有限公司一次性支付上述全部购房款人民币907170元。协议签订后云南正林实业集团有限公司就该套房屋向昆明市西山区不动产登记中心申请办理了在建工程抵押注销手续,在建工程抵押注销手续办理完毕后,因昆明市西山区农村信用合作联社东风信用社申请,致使云南正林实业集团有限公司山海城邦马街摩尔城项目一期网签备案系统被昆明市房屋交易产权管理处暂停,无法办理商品房网签备案,导致案外人购买房屋一直未办理网签备案手续。但是云南正林实业集团有限公司已于2019年11月20日将该套房屋已交付案外人,案外人已实际接收并占有该套房屋。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》第五条:“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。”案外人已经通过银行转账方式向云南正林实业集团有限公司支付了全部购房款,双方之间签订的《认购协议》已经具备商品房买卖合同效力。所以法院查封的案涉房屋系案外人所有,且该套房屋已于法院查封前实际交付案外人占有使用。现法院因申请执行人巩大钊、杜都、刘龙与云南正林实业集团有限公司之间的法律纠纷,强制执行查封了案外人的房产,严重危害了案外人的合法权益。为此,特向法院提出执行异议,恳请解除对案外人房产的查封措施,望法院充分支持案外人的请求。申请执行人巩大钊、杜都、刘龙答辩如下:一、(2019)云0112执保1026号《执行裁定书》是法院执行行为的合法体现,符合法律规定,所裁定执行的内容不能解除。本案中昆明市西山区人民法院(2019)云0112执保1026号《执行裁定书》,是昆明市西山区人民法院在审理(2019)云0112民初1026号商品房预购合同纠纷案件过程中,法院依照法定程序作出的执行行为,没有违反法律规定、是维护答辩人合法权益的正义之举。二、不动产的权属以不动产登记簿为准。被答辩人翁强称其所签《认购协议》实为《商品房购销合同》,其对涉案房屋享有所有权,并未提供合法有效的不动产登记簿,不能证明其对案涉房屋享有合法权利且对案涉房屋享有排除执行的所有权。从物权公示的效果上来看,被答辩人翁强并不享有案涉房屋的所有权,根据《中华人民共和国物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”本案中,翁强虽然与云南正林实业集团有限公司签订了以案涉房屋的《认购协议》,且《认购协议》签订时间为2018年10月24日,截至2019年3月4日昆明市西山区人民法院发出《协助执行通知书》,且在案涉房屋取得商品房预售许可证、可以预售的情况下翁强一直未与云南正林实业集团有限公司签订《商品房购销合同》、办理物权登记,且翁强本人为云南正林实业集团有限公司财务负责人,明知正林公司物业存在的相关风险,包括物业被抵押;银行贷款未能正常偿还,可能被银行保全;债务纠纷多,正林公司名下物业被诉讼保全的情况较多,而仍在此时认购正林公司存在风险的物业,其主观上存在协助云南正林实业集团有限公司转移资产的可能,存在过错,由此导致的不利后果应由被被答辩人自行承担。三、被答辩人的自身情况不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定,不具备排除执行的法定要件。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定:“买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”由此可知,被答辩人需同时满足以上三个条件,方可进行排除执行。而根据翁强与云南正林公司签订的《协议》可知,翁强与云南正林实业集团公司签署的认购协议,不具备商品房买卖合同的主要内容,仅属于预约合同,不属于商品房买卖合同,且翁强未在法院查封之前与云南正林实业集团公司签署合法有效的书面买卖合同。故不能以预约性质的认购协议阻却和排除其他合法权利的第三人基于生效法律文书申请的强制执行措施。四、被答辩人在明知物业被诉讼保全,且该物业未取得商品房交房验收相关合法文件的情况下,仍然与云南正林实业集团有限公司办理物业交房手续,存在主观上的恶意,其恶意侵占房屋的行为不应被法院支持。本案中昆明市西山区人民法院(2019)云0112执保1026号《执行裁定书》,于2019年3月4日生效,被答辩人翁强在2019年11月20日与云南正林实业集团有限公司,办理交房手续。被答辩人在执行异议中表述的“该房屋已于贵院查封前实际交付申请人占有使用”,与事实不符。并且,该物业在交付被答辩人时,未取得商品房交房验收的相关合法文件,属于违法交房,故被答辩人翁强与云南正林实业集团有限公司的交房行为不合法。因此,被答辩人作为云南正林实业集团有限公司管理者,明知该物业不具备法定交房条件、该物业已被诉讼保全的情况下,仍与云南正林实业集团有限公司办理交房手续,存在主观上侵占该物业的恶意。该行为严重侵害了答辩人和合法权益,不应被法院支持。五、答辩人认为人民法院应当继续执行被执行人云南正林实业集团有限公司商品房预约合同纠纷强制执行一案(案号:(2019)云0112执8148号)、(2019)云0112执保1026号《执行裁定书》。依据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释》第十条第一款“执行异议审查和复议期间,不停止执行。”的规定,本案应当继续执行,本案被答辩人未与云南正林实业集团有限公司在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同;在明知该物业被保全的情况下,恶意侵占被保全的物业,该行为不仅严重侵害了答辩人的合法权益,也浪费了本就紧张的司法资源。因此,为了维护答辩人的合法权益不受侵犯,人民法院应当尽快继续执行本案。综上,被答辩人与云南正林实业集团有限公司未在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同,且翁强在案涉房屋被保全后,恶意实施了对房屋的侵占,故翁强对案涉房屋不应享有所有权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定可知,被答辩人也不具备规定中排除执行的情形,依据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释》第十条第一款的规定,本案的诉讼保全裁定应当继续执行,故请求人民法院依法驳回被答辩人的执行异议申请,依法继续执行被执行人云南正林实业集团有限公司商品房预约合同纠纷强制执行一案。案外人翁强为支持其异议请求，向本院提交了以下证据材料：1、认购协议一份；2、收款收据一份；3、云南省农村信用社来账凭证一份；4、查询无结果通知书一份；5、不动产登记受理通知书一份；6、申请书一份；7、云南正林实业集团有限公司工作请示单、入伙通知书各一份；8、协助执行通知书一份。以上证据材料均为复印件。本院查明，巩大钊、杜都、刘龙与云南正林实业集团有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院作出的（2019）云0112民初1026号民事调解书已生效，该民事调解书确认：一、巩大钊、杜都、刘龙与云南正林实业集团有限公司签订的《山海城邦?马街摩尔城（一期）G6办公楼认购协议》于2019年6月6日解除；二、云南正林实业集团有限公司退还巩大钊、杜都、刘龙已付购房款4263840元，并支付违约金426384元、案件受理费25562元、保全费5000元。诉讼过程中，申请人巩大钊、杜都、刘龙向本院申请财产保全，本院于2019年3月4日作出（2019）云0112民初1026号民事裁定书和（2019）云0112执保139号协助执行通知书，保全查封了被申请人云南正林实业集团有限公司名下包含山海城邦?马街摩尔城一期A2-1地块4幢2单元4002号在内的房屋。上述民事调解书生效后，由于义务人未按照调解书履行义务，权利人向本院申请执行，本院于2019年10月15日立案执行，执行案号为（2019）云0112执8148号，进入执行程序后，上述房屋的保全查封措施自动转为执行过程中的查封措施。案外人对此不服，提出以上执行异议。另查明，被执行人云南正林实业集团有限公司的开发项目“山海城邦一期A2-1地块”4幢2单元4002号房，经查询昆明市房屋交易产权管理系统，截至2020年6月2日，该房屋未进行过商品房买卖合同网签备案。对于案外人翁强基于认购协议对案涉商品房主张权利并提出排除执行的异议请求，本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本条规定是关于房屋消费者物权期待权的保护条件，案外人针对本案保全查封商品房提出执行异议，应当适用上述规定进行审查，具体而言，其一，本院于2019年3月4日保全查封了被执行人名下案涉商品房，案外人与被执行人于2018年10月24日签订认购协议，该协议对当事人、商品房基本信息、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间等内容作出明确约定，且案外人提交的银行转款凭证显示，被执行人已经按照约定收受购房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”故本案中应当认定案外人在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；其二，案外人提交的昆明市不动产信息档案管理中心查询结果通知书显示，案外人在昆明市个国家开发（度假）区范围内无住房信息；其三，案外人提交的银行转账凭证显示，案外人于2018年11月01日已支付案涉房屋全部购房款907170元。综上所述，案外人的异议请求符合上述规定关于房屋消费者物权期待权的全部保护要件，其异议请求依法能够成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，裁定如下：中止本院（2019）云0112执8148号案件对山海城邦?一期A2-1地块4幢2单元4002号房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院起诉讼。审判长  梁英华审判员  马驰原审判员  李江永二〇二〇年六月十七日法官助理周志良书记员曾子媚