福建省莆田市荔城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0304民初1587号 原告：莆田市万龙物业服务有限公司，住所地福建省莆田市荔城区拱辰街道镇海北街256号秀水华庭A区9号楼1梯102室。统一社会信用代码913503043155659462。 法定代表人：张建国，总经理。 委托诉讼代理人：林俊敢，福建诚毅律师事务所执业律师，特别代理。 委托诉讼代理人：张晓宇，男，该公司员工，特别代理。 被告：佘锦程，男，1983年7月10日出生，汉族,居民，住福建省仙游县，居住地福建省莆田市荔城区黄石镇晴岚路115号德信水南商住小区Ａ区1号楼609室。 被告：郑丽萍，女，1983年6月14日出生，汉族,居民，住福建省仙游县，居住地福建省莆田市荔城区黄石镇晴岚路115号德信水南商住小区Ａ区1号楼609室。 原告莆田市万龙物业服务有限公司（以下简称万龙物业公司）与被告佘锦程、郑丽萍因物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万龙物业公司的委托诉讼代理人林俊敢、张晓宇，被告佘锦程到庭参加诉讼，被告郑丽萍经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 万龙物业公司向本院提出诉讼请求：1.佘锦程、郑丽萍支付2016年11月至2019年10月物业费4302元、公摊水电费720元、按月应缴金额月利率2%计算的违约金1506元，合计6528元；2.本案诉讼费由佘锦程、郑丽萍负担。事实和理由：2012年11月9日，案外人莆田市万融物业服务有限公司与佘锦程、郑丽萍所在德信水南商住小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定自2013年1月1日至2014年12月31日止为佘锦程、郑丽萍所在德信水南商住小区提供物业服务。2015年1月1日案外人莆田市万融物业服务有限公司、万龙物业公司及佘锦程、郑丽萍所在德信水南商住小区业主委员会发布通告，通知自即日由万龙物业公司接手佘锦程、郑丽萍所在德信水南商住小区的物业服务，业主拖欠原莆田市万融物业服务有限公司的物业费由万龙物业公司负责追缴。根据万龙物业公司与莆田市荔城区黄石德信水南商住小区业主委员会达成的《物业管理服务合同》约定，万龙物业公司提供物业管理服务，本物业管理区域物业服务收费实行包干制，由业主按其拥有的建筑面积缴纳服务费0.7元/月•平方米；物业服务费由万龙物业公司按月向业主收取，由业主每月10日前向万龙物业公司缴纳当月费用；业主违反上述约定未能及时交纳物业服务费用的，应自欠费之日起按应缴款总额日千分之三向万龙物业公司支付违约金。另外万龙物业公司负责水、电公摊（二次供水）等单位委托代收代付的结算，按实向业主分摊收取。佘锦程、郑丽萍所有的房屋坐落于水南商住小区A区1号楼609室，建筑面积为170.72㎡。佘锦程、郑丽萍作为业主之一也享受了万龙物业公司提供的物业服务。但2016年11月至2019年10月应交物业费、公摊水电费、水费、违约金等合计6528元，佘锦程、郑丽萍却借故拒之。 佘锦程辩称,万龙物业公司收取服务费，但未提供相关的服务。万龙物业公司存在管理服务不善，佘锦程、郑丽萍曾多次与万龙物业公司沟通，反映公共卫生、小区门口乱停车、消防通道阻塞的安全隐患等问题，自2017年起，万龙物业公司催讨物业费时，佘锦程、郑丽萍开始反映该问题并且存在的问题时间久远未能解决。佘锦程、郑丽萍是同意缴纳物业费，但是万龙物业公司物业管理服务存在问题，管理服务打折，物业费也应该打折。万龙物业公司要求佘锦程、郑丽萍全额缴纳物业费，应与佘锦程、郑丽萍签订改进管理服务的相关协议。 郑丽萍未作答辩。 万龙物业公司围绕其诉讼请求向本院提供了营业执照、法定代表人身份证明、居民身份证、物业管理服务合同、不动产信息查询单、催费通知单照片、律师函照片、欠费明细公告照片各一份，佘锦程、郑丽萍围绕其抗辩意见向本院提供了照片43张，上述证据经双方质证，对证据双方无异议的，本院予以确认并在卷佐证。对证据有异议的，本院审查认定，对佘锦程、郑丽萍提供了43张照片，上述照片无法体现拍摄日期，且仅可证实万龙物业公司在履行物业管理服务上存在部分瑕疵，本院予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 佘锦程、郑丽萍系莆田市荔城区黄石镇晴岚路115号水南商住广场A区1号609室的业主，该房屋建筑面积为170.72㎡。 2015年1月1日万龙物业公司与莆田市荔城区黄石德信水南商住小区业主委员会签订《物业管理服务合同》，合同约定：1.万龙物业公司为德信水南商住小区提供物业管理服务，合同期限自2015年1月1日起至2018年1月1日止；2.物业管理区域物业服务收费实行包干制，由业主按其拥有物业的产权证建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅（无电梯）：0.7元/月.平方米；高层住宅（有电梯）：0.9元/月.平方米；水电公摊费按户按月定额交纳，具体标准如下：多层住宅：20元/月/户；高层住宅：3层至5层：40元/月/户；6层至9层：55元/月/户；10层以上：60元/月/户。物业服务费用按月收取；由业主每月10日前向万龙物业公司缴纳当月费用。业主违反以上约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应自欠费之日起按应缴款总额日千分之三支付违约金。3.在物业管理区域内，万龙物业公司提供的物业管理服务包括以下内容：（一）物业共用部位的维修、养护和管理；（二）物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；（三）物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运；（四）公共绿化的养护和管理；（五）公共秩序维护协助管理；（六）装饰装修管理、安全防范、环境等事项的服务。4.合同期满，德信水南商住小区业主委员会决定不委托万龙物业公司服务管理的，应提前三个月书面通知万龙物业公司；万龙物业公司决定不再接受委托服务管理的，应提前三个月书面通知德信水南商住小区业主委员会。5.合同期满，德信水南商住小区业主委员会没有将续聘或解聘万龙物业公司的意见通知万龙物业公司，且没有选聘新的物业管理企业，万龙物业公司继续管理的，视为此合同自动延续。6.合同下方备注：在合同签订之前，万龙物业公司与原有物业管理企业莆田市万融物业服务有限公司达成协议，双方同意莆田市万融物业服务有限公司为德信水南商住小区提供物业管理服务期间所产生的债权、债务由万龙物业公司享有和承担，德信水南商住小区业主委员会对此表示认可。在合同到期后业主委员会未解聘万龙物业公司，万龙物业公司未撤出德信水南商住小区，并继续为涉案小区提供物业管理服务。佘锦程、郑丽萍未支付自2016年11月起的物业费、公摊水电费，2018年3月10日万龙物业公司在佘锦程、郑丽萍的上述房产门上张贴催费通知单一份，通知佘锦程、郑丽萍：万龙物业公司向其收取截止2018年3月15日物业服务费、水电公摊费总计2240元，如逾期未能如数交纳，每逾期一日将另收取3‰的违约金。佘锦程、郑丽萍自认向其催讨拖欠的物业费。万龙物业公司在为德信水南商住小区提供物业服务期间存在因极少数业主在公共绿化带内乱倒建筑垃圾和推放废弃物品而未能督促该业主及时清运造成绿化带破坏、小区出入口无序停车未能及时管理、一处消防通道阻塞的安全隐患、一个楼道电表箱接线盒裸露、一处排水沟上盖板未及时修复等问题。因佘锦程、郑丽萍自2016年11月起未向万龙物业公司支付物业服务费、公摊水电费，致讼。案经审理，因双方不同意调解，致本院无法组织调解。 本院认为，德信水南商住小区业主委员会与万龙物业公司双方签订了《物业管理服务合同》，协议由万龙物业公司在德信水南商住小区提供物业管理，万龙物业公司在合同期间及合同期满后一直为德信水南商住小区提供了物业服务，上述合同系当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，具有法律约束力。佘锦程、郑丽萍作为该小区的业主，理应支付物业服务相关费用。万龙物业公司服务期间所产生的物业费等向佘锦程、郑丽萍进行催收，并就上述事项在德信水南商住小区内发布了通告，佘锦程、郑丽萍逾期未交纳物业服务费已构成违约，万龙物业公司请求佘锦程、郑丽萍支付自2016年11月至2019年10月的物业费4302元及自2016年11月至2019年10月公摊水电费720元，佘锦程、郑丽萍并无对该诉讼请求数额提出异议，本院予以支持。佘锦程、郑丽萍辩称其他物业使用人在其房屋主卧窗户底下打了多个排气孔，物业公司未予以制止，也未解决该问题，导致其房屋居住使用受到影响，本院经审查认为，佘锦程、郑丽萍提供的证据无法证实排气孔的位置对其房屋居住的影响，系佘锦程、郑丽萍与其他物业使用人间的相邻矛盾，万龙物业公司为涉案小区提供物业管理服务，虽排气孔并非其设置，但对于佘锦程、郑丽萍反映包括上述多个问题，对于涉案小区内的其他业主及物业使用人使用房屋的不当行为应当予以制止，应当积极予以协调并征得业主委员会同意或授权后作出管理方案，如有必要，也应当积极协助将相关问题反映至政府主管部门。佘锦程、郑丽萍逾期未缴纳物业服务费已构成违约，根据合同约定佘锦程、郑丽萍应支付其拖欠物业服务费的违约金，但佘锦程、郑丽萍拖欠物业费未交，系对万龙物业公司提供的物业服务产生争议所致，万龙物业公司提供的物业管理服务确有不足和瑕疵，故万龙物业公司要求佘锦程、郑丽萍支付违约金，本院不予支持。拒付物业服务费对物业公司本身的正常运作以及对小区进行正常的管理会造成影响，若小区业主普遍采用该方式，不仅会使正常的物业管理难以为继，也会使整个小区的物业管理陷入恶性循环，最终损害的是全体业主的利益；当然，万龙物业公司作为物业服务企业，也应当根据法律规定及相关行业规定，积极主动履行自己的职责，提高服务质量，对业主反映的问题，亦应及时沟通，对在物业管理服务中存在的问题要及时改正；提高居住生活质量，需要各方的共同努力，业主与物业公司之间也应当加强沟通，互相尊重、支持与理解，共同建设一个和谐、文明的小区。郑丽萍经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利。据此。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第七十九条、第八十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及《物业管理条例》第六条第（一）项、第七条第（五）项、第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、佘锦程、郑丽萍应在本判决生效之日起十日内向莆田市万龙物业服务有限公司支付莆田市荔城区黄石镇晴岚路115号水南商住广场A区1号609室自2016年11月起至2019年10月的物业服务费4302元、公摊水电费720元； 二、驳回莆田市万龙物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由佘锦程、郑丽萍负担20元，莆田市万龙物业服务有限公司负担5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员  刘忠生 二〇二〇年六月十五日 书记员  吴丽丽 附相关法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外： （一）根据合同性质不得转让； （二）按照当事人约定不得转让； （三）依照法律规定不得转让。 第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。 债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《物业管理条例》 第六条房屋的所有权人为业主。 业主在物业管理活动中，享有下列权利： （一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务； （二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； （三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议； （四）参加业主大会会议，行使投票权； （五）选举业主委员会成员，并享有被选举权； （六）监督业主委员会的工作； （七）监督物业服务企业履行物业服务合同； （八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； （九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用； （十）法律、法规规定的其他权利。 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。