天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0116民初4968号原告（反诉被告）：刘云开，男，1987年2月6日出生，汉族，住天津市滨海新区。被告（反诉原告）：宋爱军，男，1963年9月15日出生，满族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：王会丽，天津澄松律师事务所律师。刘云开与宋爱军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月15日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘云开、被告宋爱军及其委托诉讼代理人王会丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘云开向本院提出诉讼请求：1．被告退还原告押金20000元、物业费3426元、取暖费1562元，合计24988元；2．被告退还原告必要的装修费用25000元，此费用原告在装修时花费约50000元（包括消防改造费用，水电改造，地面墙面屋顶装修等费用）；3．本案诉讼费用由被告承担。本案审理期间，原告增加一项诉讼请求为“解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》”。事实与理由：原告与被告于2019年5月13日签订《房屋租赁合同》，由原告自被告处租赁房屋用于经营餐饮服务，合同约定如遇不可抗力因素，商铺无法正常经营，原告可以取消合同且被告退还相应费用。2020年1月份，全国爆发新型冠状肺炎疫情，导致原告门店无法正常经营，此事件属于不可抗力。原告于2020年2月3日、2020年3月9日、2020年3月10日与被告沟通退租事宜，但被告一直不同意退租，故成诉。被告宋爱军辩称，不同意原告的诉讼请求，理由为：1．目前情况未导致原告无法正常经营，不符合约定及法定的合同解除条件；2．原告诉称事实与实际不符，2020年2月3日，原、被告双方只是磋商房租减免事宜，并未提及退租；3．原告拖欠被告租金，被告有权以押金抵扣租金；4．物业费、采暖费并非由被告收取；5．原告因自身违约导致合同解除，且原告部分装修未征得被告同意，被告不应承担装修费用，按合同约定应当恢复原状。反诉原告宋爱军向本院提出诉讼请求：1．判令反诉被告继续履行与反诉原告签订的《房屋租赁合同》；2．判令反诉被告按照《房屋租赁合同》向反诉原告支付拖欠的租金64842元，并按照日54.035元为标准，支付自2019年2月1日至实际支付之日的违约金；3．本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2019年5月13日，反诉原告与反诉被告签订《房屋租赁合同》，约定反诉原告将位于天津市滨海新区，生态谷以北晨光广场1号楼235室租给反诉被告使用，租赁期限自2019年8月1日至2024年7月31日，月租金10807元；逾期支付租金，每逾期一日按照月租的0.5%支付违约金。截至目前，反诉被告尚未支付2020年1月31日至2020年7月31日的租金，已构成违约，故成诉。反诉被告刘云开辩称，不同意原告诉讼请求，理由为：2020年1月24日因新冠肺炎疫情启动的应急响应，属于不可抗力因素，反诉被告已在2月3日提出退租，并不存在违约行为，不需要支付租金及违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷作证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：刘云开和宋爱军分别提交的《房屋租赁合同》，拟证明双方合同关系及权利义务的约定。双方当事人对彼此提交合同真实性均不予认可。本院认证意见为，双方当事人手持的合同应系一式两份，通过复写的方式形成，手写内容应当一致，宋爱军提交的合同中出现的涂改和增添未在刘云开提交的合同中出现，不能证明双方就涂改和增添的内容达成了合意，故本院对宋爱军提交的《房屋租赁合同》不予采信。另，双方提交的租赁合同中均载明“如遇不可抗因素，导致商铺已法正常经营，乙方可取消合同”，刘云开称系手误将“无法”误载为“已法”，宋爱军称该内容应视为约定不明。本院认证意见为，该约定的外观瑕疵并不影响双方当事人真实意思的表达，故本院就该条款约定的内容予以确认。刘云开提交的装饰装修合同及转账记录，拟证刘云开就涉案房屋装修的花销。宋爱军就该证据真实性不予认可。本院认证意见为，刘云开提交的合同总价为46200元，但转账金额为48600元，两者金额不符，无法确定实际装修金额，故本院对该证据不予采信。根据审查认定的证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：2019年5月13日，刘云开与宋爱军签订了《房屋租赁合同》，约定宋爱军将其拥有的位于天津市滨海新区，生态谷以北晨光广场1号楼235室租给刘云开使用，用于餐饮服务；租赁期限为5年，自2019年8月1日至2024年7月31日；月租金10807元，押金20000元；2019年5月15日前，刘云开向宋爱军支付2019年8月1日至2020年1月31日房租64842元，2020年1月31日，刘云开支付2020年2月1日至2020年7月31日的房租64842元；如遇不可抗因素，导致商铺无法正常经营，刘云开可解除合同。同日，刘云开向宋爱军支付了押金20000元、租金64842元、水费100元、电费100元、采暖费4611元、物业费12507元，共计102160元。2020年2月3日，刘云开与宋爱军通过电话进行沟通，刘云开表达了退租的意思表示，宋爱军称待疫情结束后再决定。2020年3月9日、2020年3月10日，双方再就退租进行沟通，双方仍未能达成一致意见。另查，2020年1月24日，天津市启动《天津市应对新型冠状病毒感染的肺炎应急预案》一级响应，刘云开于涉诉房屋处的餐饮服务停止营业。本院认为，刘云开与宋爱军签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同履行过程中，全国爆发新冠肺炎疫情，面对该不可抗力，双方当事人应当共担风险、共渡难关。关于是否解除涉案合同的问题。双方签订的租赁合同中已明确约定，遇不可抗因素，致使无法正常经营，可以解除合同，且在疫情期间，刘云开的餐饮服务也确已因疫情影响无法正常经营，虽因疫情防控措施持续时间的不确定性致使双方未就合同解除事宜达成一致意见，但刘云开确于2020年2月3日即已作出解除租赁合同的意思表示，故，本院确定涉案租赁合同于2020年2月3日解除。关于合同解除后责任承担的问题。涉案合同因不可抗力的发生而解除，双方对合同的解除均无违约行为，应当在承担自身举证责任的前提下，合理分担因此而产生的损失。本院综合考量案件事实，结合当事人的诉讼请求，酌定如下：1．宋爱军返还刘云开押金20000元，已支付的物业费、采暖费不再予以返还；2．合同解除后，给予宋爱军一个月的合理待租期，费用由双方均担，即由刘云开给付宋爱军租金5403.5元（10807元÷2）。由于刘云开提交的证据不足以证明其装修实际支出金额，其可待证据确定后，另行主张权利。综上所述，本院依据《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）刘云开与被告（反诉原告）宋爱军签订的《房屋租赁合同》于2020年2月3日解除；二、被告（反诉原告）宋爱军于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）刘云开房屋租赁押金20000元；三、原告（反诉被告）刘云开于本判决生效之日起十日内给付被告（反诉原告）宋爱军房屋租赁费5403.5元；四、驳回原告刘云开其他诉讼请求；五、驳回反诉原告宋爱军其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费525元，由原告刘云开负担315元，由被告宋爱军负担210元；反诉案件受理费761元，由反诉原告宋爱军负担701元，由反诉被告刘云开负担60元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员  刘宗军二〇二〇年六月三十日书记员  李小坡附：法律释明：1．《中华人民共和国民法总则》第六条：民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。2．《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十七条：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。3．《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。4．《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百二十条：一审宣判时或者判决书、裁定书送达时，当事人口头表示上诉的，人民法院应告知其必须在法定上诉期间内递交上诉状。未在法定上诉期间内递交上诉状的，视为未提起上诉。虽递交上诉状，但未在指定的期限内交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。