广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初3299号原告：程正印，男，1971年5月19日出生，汉族，住江西省上饶市鄱阳县。委托代理人：范建军，广东环球经纬律师事务所律师。被告：广州市增城溢购润商行，住所地广东省广州市增城区永宁街宁西兴旺街20号、22号（一至二层）。经营者：温奇石。被告：温奇石，男，1996年3月29日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。被告：阮映环，女，1974年6月30日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托代理人：李文兵，广东兆鹏律师事务所律师。被告：邹尚航，男，1986年11月8日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托代理人：涂鸿程，广东兆鹏律师事务所律师。原告程正印诉被告广州市增城溢购润商行（以下简称溢购润商行）、温奇石、阮映环、邹尚航房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告程正印及其委托代理人范建军，被告阮映环及其委托代理人李文兵，被告邹尚航及其委托代理人涂鸿程到庭参加诉讼。被告溢购润商行、温奇石经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告程正印向本院提出诉讼请求：一、溢购润商行、温奇石、阮映环、邹尚航连带向程正印返还2019年1月1日起至2019年1月30日的租金55680元，及自2018年9月1日起至实际返还之日止以55680元为本金按中国人民银行同期借款利率计算的利息；二、溢购润商行、温奇石、阮映环、邹尚航连带向程正印返还合同履约保证金111360元，及自2018年9月1日起至实际返还之日止的以111360元为本金按中国人民银行同期借款利率计算的利息；三、溢购润商行、温奇石、阮映环、邹尚航连带向程正印返还消防、电梯安装费330000元，及自2018年9月1日起至实际返还之日止以330000元为本金按中国人民银行同期借款利率计算的利息；四、溢购润商行、温奇石、阮映环、邹尚航连带赔偿程正印装修涉案房屋的购买材料、工人工资等所有损失1412571.2元；五、本案诉讼费由溢购润商行、温奇石、阮映环、邹尚航承担。事实与理由：2018年8月31日，溢购润商行与程正印签订《溢购润广场商铺租赁合同》（下称租赁合同），由溢购润商行将位于广州市增城区宁西镇兴旺街18号、20号、22号铺位的三楼实用面积1920平方米、建筑面积1920平方米的砖混结构的商铺出租给程正印作沐足、棋牌、养生商铺用途。租赁合同签订的当天，双方又签订了《补充协议》。上述租赁合同及补充协议签订后，程正印当天将2019年1月的租金55680元、保证金111360元、消防电梯安装费330000元，共计497000元全部按约定转账支付完毕。程正印承租上述物业后，马上着手进行装修以及购置办公家具及各种用品。2018年10月中下旬，程正印发现涉案商铺所处的整个物业内所有的消防及其他工程全部停工，马上找溢购润商行以及相关部门了解情况，才得知涉案物业没有办理报建手续，属于违章建筑，根本不具备出租条件，且溢购润商行承诺的消防也不可能通过验收，电梯亦不具备安装条件。程正印得知情况后，马上停止装修，但已投入大量资金，造成了巨大的经济损失。涉案的广州市增城区宁西镇兴旺街18号、20号、22号商业广场实际系温奇石、阮映环、邹尚航三人合作经营，且该三人签订有《宁西广场商业楼项目合作协议》。程正印在装修工程停工之后，多次找温奇石、阮映环、邹尚航三人协商处理，但均以各种理由进行拖延、推脱。为此，请求贵院依法维护程正印的合法权益，查明事实，依法裁判。被告溢购润商行、温奇石未提交任何答辩意见。被告阮映环辩称：一、阮映环不是适格的被告。根据《民法通则》以及《个体工商户条例》规定，个体工商户在个人经营的情况下，以个人财产承担，在家庭经营的情况下，以家庭财产承担。溢购润商行属于个人经营，也即温奇石个人经营，与阮映环无关，阮映环既不是投资人也没有参与经营管理，不属于适格的被告。二、程正印的诉讼请求第1、2、3项与阮映环无关。温奇石收到的租金、保证金、消防、电梯安装费等费用，阮映环根本不知情，也不可能知情，也从未与阮映环分红或分配，全系温奇石个人收取，应由其个人及溢购润商行承担返还义务，阮映环在该个体工商户中既没有参与经营也没有参与分红获利。阮映环无须为此承担任何法律上的责任。三、程正印的第4项诉讼请求不合法。根据《商铺租赁合同》第3.8条之约定：程正印如需对承租商铺的结构改造、装修或安装设计在征得溢购润商行书面同意且在办理政府有关审批手续后方得按审定后的方案和图纸施工，未经同意的装修或加工，费用由其自行负责，与溢购润商行无关。那么程正印主张的1412571.2元就应该由其自行承担。四、三方合作协议无效，阮映环无须承担责任。合作协议很明显只是初步的合作意向，三方既没有对账确认股权比例，阮映环从未参股进行经营管理。另外，从工商注册登记来看，溢购润商行也没有变更登记为合伙企业。因此，无论从形式上，还是从实质上，都足以证明该协议没发生法律效力，程正印将合作协议作为证据，不具有法律效力。五、个体工商户的承诺行为与阮映环无关。租赁合同及补充协议的签署方均为溢购润商行，溢购润商行对程正印提出的一切承诺均是个体工商户的行为，与阮映环无关，阮映环无须为此承担任何法律责任。被告邹尚航辩称：一、邹尚航并非适格被告。租赁合同系程正印与温奇石的个体工商户溢购润商行所签，且汇款记录等均系汇给温奇石本人。根据合同相对性原则，本案中邹尚航并非适格被告。二、合作协议不能认定为邹尚航的合伙人资格。合作协议未约定三人的出资方式、出资金额、出资时间，也未约定执行事务合伙人，根据《中华人民共和国合伙企业法》第十八条之规定，以上皆为应当载明事项，所以应将该合作协议认定为对此项目的初步意向。邹尚航签订协议后未参与实际经营管理、也未有出资行为，该项目所言的合伙企业并未成立，因此不应认定邹尚航的合伙人资格。三、原告主张的租金、保证金、消防、电梯安装费等费用及利息应由温奇石及溢购润商行承担返还义务。温奇石收到的租金、保证金、消防、电梯安装费等费用，收款时间在合作协议签订之前，且签订合伙协议后从未与邹尚航分红或分配，全系其个人收取，应由其个人及溢购润商行承担返还义务。四、原告主张的损失费用，不应由邹尚航承担。租赁合同3.8条约定程正印装修需经溢购润商行的书面同意且办理审批手续后方可施工。从程正印提交的所有证据看，并未看到相关的“书面同意文件”及“审批文件”，故与装修相关的费用应由程正印自行承担。程正印提交的购置空调、家具等合同，据了解“御临轩沐足店”是在增城区永和的一家店铺，地址并不是租赁合同中约定的店铺的地址，合同及相关费用与本案无关，且并未看到相关的收货单据，不能证明该合同得到履行，且此物品均属于动产、可变卖物品，仍有剩余价值可以变卖折现，原告不能主张赔偿该物品的原价支出。另外，合作协议的合作项目实际上在2018年9月已经停止，但是在10月时温奇石仍拉着阮映环、邹尚航签订合作协议，合作协议是温奇石设的局，有欺骗性质；签订协议后温奇石没有让邹尚航参与广场项目，而是不断要求邹尚航支付100多万元投资款项。本院经审理认定事实如下：2018年8月31日，溢购润商行（出租方、甲方、签订代表人温奇石）与程正印（承租方、乙方）签订《溢购润广场商铺租赁合同》，约定：甲方将涉案位于广州市增城区宁西镇兴旺街18号、20号、22号（铺位标号为三楼，实用面积1920平方米，建筑面积1920平方米）的商铺出租给乙方，租赁期限从2019年1月1日至2028年12月31日；合同履约保证金为111360元，合同签订后，程正印当日支付合同履约保证金后合同生效，合同履约保证金不计利息，不得抵作租金，租赁期满后如乙方无违约的话全部无息退回履约保证金给乙方，如乙方中途自行退租或违反本合同有关条款的履约保证金和已交租金归甲方所有，且甲方有权单方解除合同，收回商铺使用权；每月租金55680元，每3年租金递增10%；乙方如需对商铺进行结构改造、装修或安装，设计方案及图纸须提交给甲方，在征得甲方书面同意且在办理政府有关审批手续后方得按审定后的方案和图纸施工，改造、装修和安装工程所发生的一切费用由乙方自行承担；消防、电梯安装费乙方承担330000元；等内容。2018年8月31日，溢购润商行（甲方）与程正印等三人（乙方）签订《补充协议》，约定：一、装修期间免租四个月，从2018年9月1日至2018年12月31日，中庭装修完工，乙方开始进场装修，装修时间为四个月；二、双方达成协议一楼电梯分摊费1000元；三、2018年9月1日至同年9月4日钻洞及安装水管，如9月5日未能完成每日罚款5000元；等内容。2018年8月31日，溢购润商行出具《收据》证明收到三楼沐足二押一租合计167000元，消防、电梯安装分摊费合计330000元，共计497000元。温奇石作为收款人在该收据中签名。本案审理期间，经程正印申请本院依法委托广东高迪评估咨询有限公司对涉案商铺的现值（残值）及现场剩余的装修材料现值进行评估，程正印预交了评估费23625元。该公司于2020年4月22日作出高迪评估[2019]057号《价格评估结论书》，评估结论为涉案商铺装修工程现值为707513元，剩余未用装修材料现值59841元（剩余装修材料包括天棚龙骨材料、小木方、PVC阻燃绝缘电工套管、金属线槽、硅钙板、木板）。另查明，溢购润商行系个体工商户，成立日期为2018年8月6日，系个人经营者，经营者为温奇石。再查明，阮映环（甲方）、温奇石（乙方）、邹尚航（丙方）于2018年10月14日签订《宁西广场商业楼项目合作协议》，约定：三方合作经营宁西广场商业楼（广州市增城区永宁街宁西兴旺街18号、20号、22号）项目，总投资金额在开业前以三方清单确认为准，甲方占23%股权、乙方占37%股权、丙方占40%股权；本合伙依法组成合伙公司企业，合伙企业经营期限由合同签订之日起约为15年，三方共同经营；等内容。邹尚航、阮映环于2019年1月2日向本院起诉温奇石，案号为（2019）粤0118民初29号，请求解除三方签订的《宁西广场商业楼项目合作协议》，温奇石反诉请求邹尚航、阮映环缴纳各自股份金额给温奇石，并赔偿温奇石的投资损失款。本院于2019年12月27日作出（2019）粤0118民初29号《民事判决书》，判决解除邹尚航、阮映环与温奇石于2018年10月14日签订的《宁西广场商业楼项目合作协议》，驳回温奇石的全部反诉请求。判后，温奇石不服上诉。广州市中级人民法院于2020年6月2日作出（2020）粤01民终4338号《民事判决书》，认定“各方签署案涉合作协议后产生争议，在邹尚航、阮映环申请人民调解后，仍因温奇石的原因导致未对前期投资金额予以对账确定，也没有对邹尚航、阮映环后续投资金额和期限协商一致，在案涉合作协议签署后邹尚航、阮映环亦未实际参与合伙经营。在此情况下，邹尚航、阮映环主张其合同目的无法实现而请求解除合同，于法有据，一审判决认定合同予以解除，并无不当，本院予以确认”，判决驳回上诉，维持原判。本案审理期间，本院发函至广州市规划和自然资源局查明涉案位于广州市增城区宁西镇兴旺街18号、20号、22号房屋的情况，该局于2020年6月11日作出穗规划资源协查[2020]1011号《广州市规划和自然资源局关于广州市增城区永宁街兴旺街18号、20号、22号房屋相关情况的复函》，称：经查，截至2020年6月9日，未能查询到广州市增城区宁西镇兴旺街18号、20号、22号房屋的单体报建信息、房屋登记信息及土地使用权登记信息。本案庭审期间，阮映环与邹尚航均称涉案商铺所在项目在2018年9月已经停止。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。本案中，溢购润商行出租给程正印的涉案商铺没有取得建设工程规划许可证，因此，溢购润商行与程正印于2018年8月31日签订的《溢购润广场商铺租赁合同》及《补充协议》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，上述涉案合同及补充协议无效，且涉案商铺所在项目已于2018年9月至10月停工，因此，程正印请求溢购润商行返还履约保证金和2019年1月的租金共167000元，消防、电梯安装费330000元，合计497000元，理据充分，本院予以支持。上述款项的利息以497000为本金，从2018年9月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至还清之日止。关于程正印主张的装修损失和装修材料损失的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，……已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”本案中，从涉案补充协议可知程正印经溢购润商行同意对涉案房屋进行了装饰装修，现由于溢购润商行停止对涉案商铺所在的项目的施工，导致涉案商铺无法继续使用亦无法继续装修，因此，程正印请求溢购润商行赔偿涉案商铺已形成附合装饰装修物的损失，合理合法，本院予以支持。损失的大小，参考广东高迪评估咨询有限公司作出的《价格评估结论书》，且考虑双方对于合同无效的过错，本院酌定为350000元。但程正印主张剩余在涉案商铺的装修材料的损失，于法无据，本院不予支持。关于溢购润商行与温奇石、邹尚航、阮映环是否连带承担责任的问题。首先，程正印与溢购润商行于2018年8月31日签订《溢购润广场商铺租赁合同》及《补充协议》，且由溢购润商行与温奇石签章确认收取程正印支付的履约保证金、租金与消防电梯安装分摊费，而温奇石与邹尚航、阮映环在2018年10月14日才签订《宁西广场商业楼项目合作协议》约定三方合作经营涉案商铺所在商业楼项目，且该合作协议并非约定合伙经营溢购润商行，溢购润商行仍是个体工商户。其次，（2020）粤01民终4338号《民事判决书》已认定邹尚航、阮映环在签订上述合作协议后并未实际参与合伙经营，且判决解除上述合作协议。因此，对于程正印请求邹尚航、阮映环对溢购润商行的上述付款义务承担连带责任，理据不充分，本院不予支持。由于温奇石系溢购润商行的经营者，根据《中华人民共和国民法总则》第五十六条“个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担”的规定，温奇石应以其个人财产对溢购润商行上述付款义务承担责任。溢购润商行、温奇石经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第五十六条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告广州市增城溢购润商行、温奇石于本判决发生法律效力之日起十日内向原告程正印返还履约保证金、2019年1月的租金、消防与电梯安装费合计497000元，以及支付上述款项的利息（利息以497000为本金，从2018年9月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至还清之日止）；二、被告广州市增城溢购润商行、温奇石于本判决发生法律效力之日起十日内向原告程正印赔偿装修损失350000元；三、驳回原告程正印的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11079元，由原告程正印负担4944元，由被告广州市增城溢购润商行、温奇石负担6135元；评估费23625元，由原告程正印负担11812.5元，由被告广州市增城溢购润商行、温奇石负担11812.5元；被告广州市增城溢购润商行、温奇石于本判决发生法律效力之日起十日内向原告程正印支付评估费11812.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  陈丽红二〇二〇年六月二十四日书记员  何晓蕾