广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终2439号上诉人（原审被告、反诉原告）：东莞市寮步新地置业有限公司，住所地为广东省东莞市寮步镇东方新城紫荆苑1018号。法定代表人：赖振兵，该公司总经理。委托诉讼代理人：张勇，广东名成律师事务所律师。委托诉讼代理人：许英进，广东名成律师事务所律师。上诉人（原审被告）：深圳市优房通营销服务有限公司，住所地为广东省深圳市南山区************************。法定代表人：陈强，该公司总经理。委托诉讼代理人：周兵，广东智捷律师事务所律师。委托诉讼代理人：周军，广东智捷律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张冬霞，女，1981年10月15日出生，汉族，身份证住址为广东省深圳市宝安区*********************，公民身份号码为432************642。委托诉讼代理人：张允，广东历维永盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶凌旭，广东历维永盛律师事务所律师。上诉人东莞市寮步新地置业有限公司（以下简称新地置业公司）、上诉人深圳市优房通营销服务有限公司（以下简称优房通公司）因与被上诉人张冬霞商品房预售合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院(2019)粤1971民初16199号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2019年4月26日，张冬霞向一审法院提起诉讼，请求判令：1.确认张冬霞与新地置业公司解除《商品房买卖合同（预售）》。2.新地置业公司向张冬霞退还购房款513054元及利息（从2017年8月7日起计至实际清偿之日止，以购房款513054元为本金，按张冬霞购房贷款利率计算）。3.新地置业公司向张冬霞支付违约金102610.8元。4.新地置业公司向张冬霞支付购房过程中实际产生的费用6135元。5.新地置业公司向张冬霞退还购房折扣费30000元，优房通公司对此承担连带责任。6.新地置业公司协助办理注销涉案商品房预告登记手续。7.新地置业公司协助办理涉案商品房契税退税手续。8.新地置业公司协助办理涉案商品房专项维修基金退费手续。9.新地置业公司承担本案一审诉讼费用。新地置业公司向一审法院提出反诉请求：1.判令张冬霞与新地置业公司于2017年8月7日签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》继续履行。2.张冬霞承担本案一审全部诉讼费。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、确认张冬霞与东莞市寮步新地置业有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20170807476BFB751530）于2019年3月25日解除；二、限东莞市寮步新地置业有限公司于判决发生法律效力之日起五日内退还张冬霞购房款513054元及利息（以263054元为本金，从2017年8月7日起按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至实际还清之日止；以250000元为本金，按2018年3月30日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率基础上浮20%，从2018年3月30日起计至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮20%计至实际还清之日止）；三、限东莞市寮步新地置业有限公司于判决发生法律效力之日起五日内支付张冬霞违约金14800元、购房费用3608元；四、限东莞市寮步新地置业有限公司于判决发生法律效力之日起五日内退还张冬霞30000元；五、深圳市优房通营销服务有限公司对东莞市寮步新地置业有限公司应退还张冬霞30000元的责任承担连带清偿责任；六、限东莞市寮步新地置业有限公司于判决发生法律效力之日起十五日内协助张冬霞办理上述第一项《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20170807476BFB751530）的注销备案登记手续;七、限东莞市寮步新地置业有限公司于判决发生法律效力之日起十五日内协助张冬霞办理案涉商品房契税退税手续、专项维修基金退费手续；八、驳回张冬霞的其他诉讼请求；九、驳回东莞市寮步新地置业有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费10822.46元（张冬霞已预交），由张冬霞负担1392.21元，新地置业公司负担9430.25元，优房通公司对新地置业公司负担的部分连带负担462.34元；本案一审反诉受理费4465.27元（新地置业公司已预交），由新地置业公司负担。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院(2019)粤1971民初16199号民事判决。上诉人新地置业公司不服一审判决，向本院提起上诉称：新地置业公司没有收取张冬霞案涉的30000元款项，依据合同相对性原则，该款项由优房通公司向张冬霞收取，案涉《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》（合同编号：20170807476BFB751530）判令解除时，应当由优房通公司向张冬霞退回该费用。案涉的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》被判令解除，依据一审法院的认定逻辑，该30000元是《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》的前阶段协议，而在该“三万抵六万”前阶段协议中，合同相对方为张冬霞与优房通公司，在此法律关系之下，应当由优房通公司向张冬霞退回该30000元。张冬霞享受了购房优惠金额60000元，所支付的30000元，对于新地置业公司而言是房价减少及利益减少，并且该30000元是向优房通公司支付。该“三万抵六万”的行为对于新地置业公司而言是单方作出的让步。新地置业公司没有参与张冬霞与优房通公司之间的诺成合同的交易，故不应当判决新地置业公司承担对张冬霞诺成合同解除的返还后果。《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》是新地置业公司与张冬霞之间平等协商、真实意愿的表示，合法有效。张冬霞与优房通公司之间的诺成合同解除后，应当由优房通公司向张冬霞退回该30000元费用。综上，上诉请求：1.撤销一审判决第四项，改判驳回该项诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费用由张冬霞承担。上诉人优房通公司不服一审判决，向本院提起上诉称：一审法院认定张冬霞向优房通公司支付的“三万抵六万”款项，应视为张冬霞与优房通公司及新地置业公司之间的合意，属于签订案涉《认购书》及《商品房买卖合同（预售）》的前阶段协议存在错误。优房通公司仅仅是接受深圳市城市屋超科技有限公司（以下简称城市屋超公司）委托进行代收款行为，而城市屋超公司在案涉楼盘销售过程中，通过对案涉楼盘进行线上、线下的大力宣传，同时整合第三方分销公司进行推广、导客、带人看盘。购房客户才能知晓案涉楼盘信息，才能产生意向前去购买投资，在此过程中城市屋超公司不仅提供车接车送服务，还负担购房客户前来看房所产生的运输费用、餐饮费用等，且通过现场活动体验、投资价值指南、政策趋势分析等讲解，使客户更加了解案涉楼盘的投资价值，最后再通过议价优惠的方式，使购房客户享有比原价更低的价格优惠，进而促成交易。本案中张冬霞也是通过城市屋超公司整合的第三方分销公司才知晓案涉楼盘信息，最终才享受到“3万抵6万”的购房折扣优惠。城市屋超公司在此过程中履行的是中介平台服务，其主要的目的就是促成交易，并帮助张冬霞享受到不低于六万元的购房优惠，且最终张冬霞也实际享受到了该购房优惠，张冬霞就案涉房屋已经办理完毕房屋备案登记手续、缴纳了相关税费，其合同目的已经完成，优房通公司与张冬霞之间的合同关系也应当视为已经履行完毕。因此，即便张冬霞与新地置业公司之间的《商品房买卖合同（预售）》解除，也不应当影响优房通公司为此曾经的付出。被上诉人张冬霞辩称：一、新地置业公司应向张冬霞退还30000元。1.张冬霞向新地置业公司支付该费用，是为了以优惠价格与新地置业公司就案涉房屋签订《认购书》和《商品房买卖合同（预售）》，即新地置业公司与张冬霞就“张冬霞先支付购房款30000元、新地置业公司将优惠房价60000元向张冬霞出售案涉房屋”达成前阶段协议，再签订《认购书》和《商品房买卖合同（预售）》。现由于新地置业公司违约，案涉《商品房买卖合同（预售）》解除，双方因此签订的前阶段协议也应一并解除，因此新地置业公司应向张冬霞退回30000元。该30000元实际属于购房款的一部分。新地置业公司的宣传资料、双方签订的《认购书》和《商品房买卖合同（预售）》证明，张冬霞是向新地置业公司预付购房款30000元后，案涉房屋的合同签订价从《认购书》记载的“原总价”573054元优惠至《商品房买卖合同（预售）》中约定的“总价款”513054元。因此，案涉《商品房买卖合同（预售）》解除且新地置业公司对一审判决其返还购房款没有异议，新地置业公司也应将张冬霞预付的30000元购房款一并退回。二、优房通公司应对新地置业公司退还张冬霞30000元承担连带清偿责任。张冬霞从未享受优房通公司或城市屋超公司任何服务，张冬霞是自行到案涉楼盘购房的，与优房通公司或城市屋超公司没有任何委托或服务合同关系。张冬霞是在新地置业公司销售现场支付该笔费用的，支付的方式是刷卡支付。在张冬霞支付成功且优房通公司出具收据前，优房通公司并没有向张冬霞解释其不是新地置业公司的工作人员，因此张冬霞基于错误认为是支付给新地置业公司才向优房通公司支付的，并不是因为接受了优房通公司或城市屋超公司的服务。张冬霞享受到“三万抵六万”的优惠，是因为与新地置业公司就案涉房屋签订《认购书》和《商品房买卖合同（预售）》前达成前阶段协议，并未依赖优房通公司或城市屋超公司的协助。优房通公司没有依据收取张冬霞任何费用，该30000元属于优房通公司的不当得利，应该向张冬霞返还。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回新地置业公司、优房通公司的上诉请求。各方当事人二审期间均未向本院提交新证据。本院对一审查明事实予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对上诉人上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。根据上诉人的上诉意见，本案二审的争议焦点是：新地置业公司、优房通公司是否应当向张冬霞返还30000元。对此，本院分析认定如下:张冬霞与新地置业公司、优房通公司达成“三万抵六万”的三方协议，即张冬霞先行向优房通公司支付30000元，则新地置业公司减免总房价60000元，张冬霞与新地置业公司再以减免金额后的房屋总价签订案涉房屋《认购书》及《商品房买卖合同（预售）》。本院认为，该30000元的性质为可以抵作60000元房款的款项，优房通公司并没有提供证据证明其收取的该30000元系张冬霞为享受60000元房价优惠所支付的对价。“三万抵六万”的协议合法有效且与案涉《商品房买卖合同(预售)》不可分割。现案涉《商品房买卖合同(预售)》被解除，“三万抵六万”的协议亦因此应相应解除，优房通公司、新地置业公司应向张冬霞返还该30000元承担连带清偿责任。新地置业公司以其并非该30000元的收款人上诉主张不予向张冬霞返还，优房通公司则以其受案外人委托收取该30000元以及提供了中介服务为由上诉主张不予向张冬霞返还，均不能成立，本院予以驳回。优房通公司、新地置业公司如因其商业合作模式对该30000元产生争议，可另循合法途径予以解决。综上，上诉人东莞市寮步新地置业有限公司、深圳市优房通营销服务有限公司的上诉请求不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1100元，由上诉人东莞市寮步新地置业有限公司承担550元（已预交），上诉人深圳市优房通营销服务有限公司承担550元（已预交）。本判决为终审判决。审判长  苗卉卉审判员  陈锦波审判员  毛宇翔二〇二〇年六月八日书记员  胡爱翎萧宝铃