河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民初16号原告（执行案外人）：中国邮政集团公司河南省原阳县分公司。地址：原阳县城关镇建设街4号。负责人：费备战，总经理。委托诉讼代理人：张彦，该公司员工。委托诉讼代理人：宋芳，河南未来律师事务所律师。被告（××）：河南天河建设工程有限公司。住所地：河南省林州市河涧昌平路16号。法定代表人：王长吉，总经理。委托诉讼代理人：李软平，该公司员工。被告（申请执行人）：李玉生，男，1966年5月17日出生，汉族，住林州市。委托诉讼代理人：李政远，男，1990年2月8日出生，汉族，住新乡市。被告（被执行人）：新乡金山房地产开发有限公司。住所地：新乡市平原路200号。法定代表人：夏平刚，经理。委托诉讼代理人：栗绍涛、赵莎莎，河南启文律师事务所律师。被告（被执行人）：原阳县金山房地产开发有限公司。住所地：原阳县城关镇西干道。法定代表人：谢宝静，经理。委托诉讼代理人：栗绍涛、赵莎莎，河南启文律师事务所律师。原告中国邮政集团公司河南省原阳县分公司（以下简称邮政集团原阳县分公司）与被告河南天河建设工程有限公司（以下简称天河公司）、李玉生、新乡金山房地产开发有限公司（以下简称新乡金山公司）、原阳县金山房地产开发有限公司（以下简称原阳金山公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年3月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。邮政集团原阳分公司委托诉讼代理人张彦、宋芳，天河公司委托诉讼代理人李软平，李玉生委托诉讼代理人李政远，新乡金山公司、原阳金山公司委托诉讼代理人赵莎莎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邮政集团原阳分公司向本院提出诉讼请求：不得执行位于原阳县××干道××贵族花园商铺由北××、××楼××、××号门面房。事实与理由：2012年3月，邮政集团原阳分公司与新乡金山公司协商并达成一致意见，邮政集团原阳分公司购买新乡金山公司开发的涉案房屋。同年4月27日，邮政集团原阳分公司缴纳购房定金693000元。2014年3月20日，双方签订商品房买卖合同，后新乡金山公司财务状况恶化，商品房开发数度停滞，基于交易安全未再支付剩余房款。2017年年底，新乡市牧野区人民法院向邮政集团原阳分公司发出协助执行通知，要求将剩余房款缴纳至法院指定账户。2018年12月3日，邮政集团原阳分公司与金山公司签订商品房买卖补充协议，同年12月15日，邮政集团新乡分公司按照要求将990000元购房款汇至法院指定的账户。上述款项交付后，新乡金山公司交付房屋，邮政集团原阳分公司装修已基本完工。截止目前，邮政集团原阳分公司就涉案房屋已经交付1353000元，剩余房款同意交付执行。邮政集团原阳分公司在法院查封前已经签订房屋买卖合同并实际履行，邮政集团原阳分公司已交付部分房款，涉案房屋也已经交付使用，未能办理网签、过户登记等相关手续的原因不能归责于邮政集团原阳分公司，应支持邮政集团原阳分公司的诉请。天河公司辩称：1、天河公司对涉案房屋在2052246.79元范围内享有建设工程价款优先受偿权；2、邮政集团原阳分公司主张的权利不符合执行异议和复议规定第二十八条，不能排除执行。邮政集团原阳分公司提供的房屋买卖合同真实性存疑，且未经网签及备案，其也未支付房屋全部价款，另邮政集团原阳分公司占有并装修房屋处于查封期间，未经保全权利人同意；3、涉案房屋属于商用房屋，邮政集团原阳分公司不属于商品房消费者，不能对抗天河公司享有的工程价款优先受偿权，不能排除强制执行。综上，应驳回邮政集团原阳分公司的诉请。李玉生辩称：同天河公司答辩意见。新乡金山公司、原阳金山公司辩称：邮政集团原阳分公司主张的付款情况属实，邮政集团原阳分公司要求排除对涉案房屋的强制执行应予以支持。双方当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和有效证据，本院认定如下案件事实：天河公司与新乡金山公司、原阳金山公司建设工程施工合同纠纷一案，本院做出（2017）豫07民初199号民事判决，天河公司不服提出上诉，河南省高级人民法院于2019年6月28日做出（2018）豫07民终1836号民事判决，判令新乡金山公司、原阳金山公司支付天河公司工程款15927017.46元及利息，天河公司在上述欠付工程款范围内就其施工工程享有优先受偿权等。在该案诉讼过程中，本院于2017年10月25日做出（2017）豫07民初199号民事裁定，裁定：冻结新乡金山公司、原阳金山公司银行存款共计人民币3000万元或查封等值财产。2017年12月11日，本院向原阳县房地产管理所发出（2017）豫07执保46-1号协助执行通知书，查封新乡金山公司名下金山贵族花园剩余所有未售出房产，查封期限三年，自2017年12月11日起至2020年12月11日止。后因查封情况发生客观变化，新乡金山公司、原阳金山公司申请变更保全标的物，本院于2017年5月21日做出（2018）豫07民初199号之一民事裁定，该裁定主文部分第一项查封的房产中包含涉案位于原阳县××干道与××交叉口东北角××贵族花园商铺由北××、××楼××、××号门面房。2014年3月20日，邮政集团原阳分公司与新乡金山公司分别签订编号为2013021527、2013021528的商品房买卖合同两份，约定由邮政集团原阳分公司分别购买新乡金山公司开发的位于原阳县西干道与府君庙街北侧金山贵族花园第2幢楼108号、109号房屋，每平方米单价8000元，总价款分别为1103760元、2500480元，合同约定2014年4月27日付定金213200元、480800元，签订商品房买卖合同后7个月内付余款50%，交房后付清剩余部分50%，房产证办理后付清房款。新乡金山公司应在2014年9月30日前，将房屋交付邮政集团原阳分公司使用，双方合同还约定了其他事项。同日，新乡金山公司出具收据载明收到涉案108号、109号商铺款项212200元、480800元。2017年9月19日，新乡市牧野区人民法院做出（2017）豫0711执1415号之一执行裁定，扣留、提取被执行人王建康、于晓莹、新乡金山公司在邮政集团原阳分公司收入4200000元。2017年9月19日，该院向邮政集团原阳分公司发出协助执行通知，要求邮政集团原阳分公司将款项4200000元汇入法院指定账户。2018年12月19日，新乡市牧野区法院出具收据载明收到邮政集团原阳分公司款项990000，新乡金山公司向邮政集团原阳分公司出具了涉案108、109号房屋收据2份共计660000元，邮政集团原阳分公司现仍欠房款2251240元。另查明：邮政集团原阳分公司对本院查封涉案两间商铺提出书面异议，本院经审查于2020年2月25日做出（2020）豫07执异9号执行裁定书，驳回邮政集团原阳分公司的诉讼请求，邮政集团原阳分公司不服提起执行异议之诉。还查明：涉案房屋现由邮政集团原阳分公司占有使用，未办理相应的权属登记手续。本院认为：关于邮政集团原阳分公司对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定:“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。”之后施行的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条也有类似规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”相关规定都体现出一个原则:房屋买受人已经支付完全部价款(或依约支付部分价款并按法院要求支付剩余价款)、合法占有房屋、非因自身原因未办理过户登记的,对其就房屋所享有民事权益的保护优于一般债权。参照前述规定所体现出的原则和精神,结合本案中邮政集团原阳分公司已经支付部分价款且同意将剩余房款交付执行、占有房屋、对未办理过户登记不存在过错等事实,本院认为邮政集团原阳分公司基于对诉争房产享有的民事权益而要求排除执行的主张应当获得支持。关于天河公司主张的建设工程优先受偿权问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。本案系案外人执行异议之诉纠纷，主要系对邮政集团原阳分公司要求排除执行能否成立进行审查，天河公司主张的工程价款优先受偿权问题非本案审理范围，其主张可在相应的分配程序中予以解决。综上，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、中国邮政集团公司河南省原阳县分公司于本判决生效后十五日内将剩余房款2251240元交付本院执行部门；二、不得执行位于原阳县西干道东侧府君庙街北侧金山贵族花园第2幢楼108号、109号房产。案件受理费35634元，由新乡金山房地产开发有限公司、原阳县金山房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。审判长  周云贺审判员  程俊林审判员  郭中伟二〇二〇年六月一日书记员  刘 冬