上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终6016号上诉人（原审被告）：黄歆立，女，1970年1月12日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：陈支平，上海汉路律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张琪，女，台湾地区居民，1961年9月24日生，住上海市青浦区。委托诉讼代理人：宋亦群，北京盈科（上海）律师事务所律师。上诉人黄歆立因与被上诉人张琪房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初77871号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人黄歆立上诉请求：撤销原审判决，改判驳回张琪的一审诉请或将本案发回重审。事实与理由：一审判决认定事实错误。一审认定黄歆立指示案外人孟某支付包括房租在内的款项错误，黄歆立并未指示孟某付款，且张琪也没有证据证明黄歆立指示过孟某付款。事实是，黄歆立签订房屋租赁合同后，在张琪的同意下，有关租赁房屋的权利合同义务均转让给了案外人任某。黄歆立未曾使用上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋），搬离房屋一说更无从谈起，实际系任某使用房屋及搬离房屋。此外，一审判定的违约金也属过高。被上诉人张琪辩称，不同意黄歆立的上诉请求，要求维持原判。张琪向一审法院起诉请求：1.判令黄歆立支付其拖欠的租金人民币（以下币种相同）79,032元；2.判令黄歆立支付其逾期付款违约金暂计79,332元（自2019年5月1日起至实际支付日止）;3.判令黄歆立承担中介费31,500元；4.判令黄歆立支付其拖欠的水费379.55元、电费752.48元、煤气费3,122.2元；5.判令黄歆立支付其律师费14,000元。一审法院认定事实：黄歆立、张琪经中介公司的居间介绍于2018年10月25日签订了《房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定：黄歆立向张琪承租系争房屋；租赁期限自2018年11月1日至2021年10月31日；月租金为35,000元，租金按三个月为一期，第一期租金黄歆立于2018年11月1日前付清，以后每期首月1日之前支付当期租金；租赁期限内，水费、电费、煤气费、电话费、电视收视费、网络费等房屋使用费由黄歆立承担，并按单如期缴纳，物业管理费由张琪承担，并按单如期缴纳；黄歆立应支付张琪租赁保证金35,000元，除合同另有约定外，张琪应于租赁关系消除且在黄歆立将房屋及其附属物品向张琪交割清楚，并付清所有黄歆立应付费用当日将租赁保证金全额无息返还黄歆立，未经张琪书面同意，黄歆立不得以租赁保证金抵付租金等费用；如任何一方未按本合同约定履行，经另一方书面催告仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的1倍；若黄歆立违约，且黄歆立已经按本合同约定对系争房屋进行装修、添附的，则黄歆立除按约承担违约责任外，黄歆立对系争房屋的装修、添附无偿赠与张琪；双方约定，月租金35,000元包含由张琪承担的物业费及张琪提供的私家车位的字母车位免费给黄歆立使用，如黄歆立逾期支付租金，则每逾期一日，黄歆立应按日租金1,166.66元向张琪支付逾期违约金;……。2018年10月25日，中介公司向双方出具《租赁合同网签及备案登记告知函》，双方及中介公司均签字和盖章。张琪于2018年11月6日向中介公司支付佣金31,500元。2018年10月25日，黄歆立方指示案外人孟某支付张琪第一期2018年11月1日至2019年1月底的房租及一个月房租的押金共计14万元；2019年2月1日，孟某支付张琪2019年2月1日至4月底的房租105,000元。黄歆立于2019年6月底搬离系争房屋，未支付自2019年5月1日至2019年6月底的房租。黄歆立拖欠租赁期间的水费379.55元、电费752.48元、煤气费3,122.2元，后由张琪垫付了上述费用。张琪为本案诉讼花费律师费14,000元。在法院组织张琪、黄歆立2019年7月29日进行的诉前调解中黄歆立表示：其按张琪要求于2019年6月28日将系争房屋的钥匙交付张琪指定的物业前台，并愿意承担2019年5月1日至2019年6月28日止的租金及实际使用的水、电、煤费。一审法院认为：《租赁合同》为张琪、黄歆立所签的关于系争房屋租赁的真实意思表示，且不违反国家强制性法律规定，依法有效，双方均应严格按约履行。《租赁合同》约定，黄歆立应于每期首月1日之前支付当期租金。黄歆立未按约于2019年5月1日支付自2019年5月1日起至7月底期间的租金，并于2019年6月底搬离系争房屋，黄歆立的行为构成违约，应承担相应的违约责任。关于黄歆立所欠张琪的租金。黄歆立称其于2019年6月28日将系争房屋的钥匙交付给物业公司的意见，因黄歆立未予举证，不予采信。法院根据张琪的自认认定黄歆立于2019年6月底前搬离系争房屋。双方之间的租赁合同因黄歆立实际搬离无法继续履行，应当认定《租赁合同》于2019年6月底实际解除。故黄歆立支付租金的截止日期认定为2019年6月底。黄歆立自2019年5月1日起至2019年6月底期间实际租赁使用系争房屋，应当支付上述期间的租金7万元。张琪要求黄歆立支付上述期间的租金7万元，符合法律规定，予以支持；张琪要求黄歆立支付其余租金的诉讼请求，证据不足，不符合法律规定，不予支持。关于黄歆立逾期支付租金的违约金。《租赁合同》约定，如黄歆立逾期支付租金，则每逾期一日，黄歆立应按日租金1,166.66元向张琪支付逾期违约金。黄歆立逾期支付张琪租金，按约应向张琪支付逾期违约金。鉴于黄歆立不同意承担违约金，且双方约定的按日租金1,166.66元计付的违约金标准过高，故由一审法院根据张琪实际发生的支付佣金及律师费的损失及未付租金的利息损失等因素，酌定黄歆立支付张琪违约金6万元；张琪要求黄歆立支付其余违约金的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。关于张琪主张的佣金及律师费损失。法院已经酌定黄歆立支付张琪违约金6万元，该笔违约金已经足以弥补张琪佣金及律师费的损失，故黄歆立再要求黄歆立支付佣金及律师费损失，不符合法律规定，不予支持。关于水、电、煤费。《租赁合同》约定，黄歆立承担租赁期限内的水费、电费、煤气费、电话费、电视收视费、网络费等房屋使用费。现张琪已经垫付了黄歆立租赁期限所发生的水费379.55元、电费752.48元、煤气费3,122.2元，故张琪要求黄歆立支付上述费用，符合法律规定，予以支持。至于黄歆立所谓的“双方签订的租赁合同没有实际履行，张琪并没有实际交付系争房屋给黄歆立，实际使用房屋的租金也不是黄歆立支付的”的意见，一审法院认为，黄歆立与张琪签订了《租赁合同》，张琪也根据合同约定交付了系争房屋给黄歆立及其安排的人使用，黄歆立随后也指示他人向张琪支付了租金及租赁保证金，合同已经实际履行完毕，故黄歆立的上述抗辩意见，不足采信。关于租赁保证金。黄歆立向张琪支付了租赁保证金35,000元，现张琪作为守约方要求黄歆立以租赁保证金抵付黄歆立所欠应付违约金，符合法律规定和双方约定，予以支持。因此扣除租赁保证金35,000元后黄歆立尚应付张琪违约金25,000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、黄歆立于判决生效之日起十日内支付张琪租金7万元；二、黄歆立于判决生效之日起十日内支付张琪违约金25,000元（已经用租赁保证金35,000元抵付了相应金额的违约金）；三、黄歆立于判决生效之日起十日内支付张琪水费379.55元、电费752.48元、煤气费3,122.2元；四、驳回张琪的其余诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4,421.77元，减半收取计2,210.89元，由张琪负担717.89元，由黄歆立负担1,493元。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。二审审理过程中，张琪提供了微信聊天记录一组，该聊天记录系黄歆立及其丈夫、孟某、任某四人微信群中的内容，以证明黄歆立及其丈夫要求孟某支付租金，四合伙人约定由黄歆立签订本案关于系争房屋的《租赁合同》。黄歆立对此的质证意见为：聊天记录的真实性予以确认，但系断章取义，不能反映聊天的全貌。黄歆立就系争房屋签订合同，确系为了其丈夫、孟某、任某设立新的公司之需。本院认为，黄歆立确认微信聊天记录的真实性，故本院对其真实性予以确认；该聊天记录能够反映黄歆立及其丈夫、孟某、任某四人在微信群中对于由黄歆立出面签订系争房屋的《租赁合同》及由其他合伙人支付租金等事实的协商过程，故本院对上述聊天记录的合法性及与本案的关联性均予以确认。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。本案中，现已在案的事实已明确显示黄歆立出面与张琪签订系争房屋的《租赁合同》，系其及其丈夫与其他合伙人协商一致后所为。合同签订后，其他合伙人在其指示下向张琪支付了相应的包括房租在内的款项，张琪亦根据黄歆立的指示实际交付了房屋，故应当认定上述《租赁合同》已得到实际履行。黄歆立本案中声称其并未指示孟某付款，但该诉称与查明的事实不符，本院不予采信；其还声称其签订房屋租赁合同后，在张琪的同意下，有关租赁房屋的权利合同义务均转让给了案外人任某，该诉称与在案的事实不符，且黄歆立并未对此进行充分的举证，故本院也不予采信；黄歆立有关其未曾使用系争房屋，搬离房屋一说更无从谈起，实际系任某使用房屋及搬离房屋的说法，亦与事实相悖，本院不予采纳。在上述《租赁合同》的履行过程中，黄歆立擅自搬离房屋，提前退租，导致合同无法继续履行而被迫实际解除。黄歆立履约过程中的违约行为及本案诉讼过程中所作的明显与事实相悖的陈述，有违诚信原则，依法依约均应承担相应的违约责任。一审法院根据张琪的诉请，对于黄歆立欠付的房租、水电费、煤气费所作的处理并无不当；一审根据张琪的请求，结合本案的实际情况，对于张琪诉请的违约金予以相应酌定，亦无不当之处。黄歆立上诉有关一审判定的违约金也属过高的意见不能成立。据此，上诉人黄歆立的上诉请求应予以驳回，原判应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费人民币2,281元，由上诉人黄歆立负担。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 翟从海审判员 蒋辉霞二〇二〇年六月二十九日书记员 周 益附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……