河北省唐山市路北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0203民初276号 原告（反诉被告）：孟莎莎，女，1985年3月2日出生，汉族，住唐山市滦县。 原告（反诉被告）：赵游，男，1986年8月16日出生，汉族，住河北省唐山市滦县。 二原告委托诉讼代理人：刘琼英，河北渤澳律师事务所律师。 被告（反诉原告）：唐山建科房地产开发有限公司，住所地：唐山市路北区学院路郭大里小区综合楼，统一社会信用代码：911302007007225818。 法定代表人：杨运军，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨帆，河北福航律师事务所律师。 原告（反诉被告）孟莎莎、赵游与被告（反诉原告）唐山建科房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）赵游，原告（反诉被告）孟莎莎、赵游的共同委托诉讼代理人刘琼英，被告（反诉原告）唐山建科房地产开发有限公司的委托诉讼代理人杨帆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）孟莎莎、赵游向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行合同，对原告所购房屋进行交付；2.判令被告为原告办理相应的商品房买卖手续（由被告为二原告出具正式购房发票和正式的《商品房买卖合同》，协助原告办理不动产权证书及不动产登记手续）；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2010年4月3日，原被告签订了《内部员工订房协议书三期（2）》一份，约定由被告将位于唐山市路北区，位置为6、7楼底商16＃，面积暂估为275.36平方米，单价14225元／平方米，总价款3916996元，出售给原告，原告已经付清了全部房款，约定交房日期为2011年6月30日。现被告开发的房屋已经建成并具备入住条件，原告多次找到被告要求办理入住手续及产权登记手续，被告不予配合。现原告为维护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告（反诉原告）唐山建科房地产开发有限公司辩称，一、根据原、被告双方签订的《内部员工订房协议书三期（2）》约定，本诉原告应先履行交清全部购房款的义务，本诉被告才负有交付房屋义务，而截至本案起诉，本诉原告仍未足额交清全部购房款，因此，本诉被告依法享有先履行抗辩权。二、本诉原告在未足额交清全部购房款的情况下，未经本诉被告同意，强行入住使用涉案房屋，其已构成严重违约。 反诉原告（被告）唐山建科房地产开发有限公司向本院提出反诉请求：1.判令二反诉被告向反诉原告支付剩余购房款668006元；2.本案诉讼费用由二反诉被告承担。事实和理由：2010年4月3日，反诉原、被告自愿签订《内部员工订房协议书三期（2）》，约定反诉被告（乙方）购买反诉原告（甲方）开发的裕华嘉苑三期商品房一套，位置为6、7号楼底商16号，暂估面积为275.36平方米，针对该房屋面积特别注释为以双方最终签订的《商品房买卖合同》为准，多退少补。协议约定房屋单价为14225元，乙方自愿以一次性付款方式缴纳购房款。协议签订后，反诉被告支付了购房款3916996元。2014年，反诉原告开发的涉案房产已完工，并具备交付条件，经房产交易中心的测绘公司实地测算，涉案房产实际建筑面积为322.32平方米。2014年12月1日至2014年12月31日，反诉原告组织业主集中办理入住手续及退补房款，多次通知反诉被告补交以实际建筑面积322.32平方米计算的剩余购房款668006元，并办理入住手续，但反诉被告拒绝补足剩余购房款并强行入住使用涉案房屋，其已经构成严重违约。为维护反诉原告的合法权益，特向贵院提起反诉，望判如所请。 反诉被告（原告）孟莎莎、赵游辩称，一、反诉原告认可与反诉被告存在商品房买卖合同关系，孟莎莎已经支付3916996元的购房款。二、2014年涉案房产具备交房条件，但反诉原告一直拒不向反诉被告正式交付涉案房产，也未向反诉被告出具购房发票及签订办理《商品房买卖合同》网签手续及协助办理不动产产权证书和不动产登记手续。涉案房产至今未能办理相关不动产登记手续是反诉原告的原因造成的，反诉原告逾期交房，已构成严重违约。三、涉案房产面积根据反诉原告反诉状陈述的面积，面积误差比已经超过3%，即：（322.32-275.36）÷275.36×100%=17.1%。四、“多退少补”到底如何退补，按什么单价来计算房屋价款《内部员工订房协议书》并未明确约定。综上，双方当事人对于房屋面积误差的处理属于约定不明，应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二款规定进行处理。反诉原告的反诉请求无事实及法律依据，应当依法驳回其反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证：2010年4月3日，原告（反诉被告）孟莎莎、赵游与被告（反诉原告）唐山建科房地产开发有限公司签订了《内部员工订房协议书三期（2）》，协议约定：乙方自愿订购甲方开发的裕华嘉苑三期商品房一套，位置为6、7号楼底商16＃，暂估面积为275.36平方米（以双方最终签订的《商品房买卖合同》为准，多退少补）。房屋单价14225元/平方米，乙方应支付所选商品房总价为3916996元，交付房屋日期为2011年6月30日。被告（反诉原告）唐山建科房地产开发有限公司认可已经收到原告（反诉被告）孟莎莎、赵游交付的以暂估面积275.36平方米交付的房款3916996元。2014年4月29日，根据测绘机构审核，裕华嘉苑三期商品房一套，位置为6、7号楼底商16＃（现登记备案为唐山市路北区张各庄裕华嘉苑1号商业楼3号底商）实际建筑面积322.32平方米。被告（反诉原告）唐山建科房地产开发有限公司主张原告（反诉被告）应当支付房屋面积差价款668006元。目前涉案房屋已经具备交付条件，可以签订正式的商品房买卖合同，尚不能办理房屋产权登记。 本院认为，原告（反诉被告）孟莎莎、赵游与被告（反诉原告）唐山建科房地产开发有限公司签订的《内部员工订房协议书三期（2）》系双方当事人真实意思表示，目前涉案房屋已经取得商品房预售许可证明，该协议有效。原告（反诉被告）孟莎莎、赵游已经按照合同约定的暂估面积履行了支付购房款义务，唐山建科房地产开发有限公司理应向原告（反诉被告）孟莎莎、赵游交付房屋。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。本案合同约定了涉案房屋的暂估面积为275.36平方米，并明确了以双方最终签订的《商品房买卖合同》为准，多退少补，故原告（反诉被告）孟莎莎、赵游应按实际面积及合同约定单价补足购房款，对原告（反诉被告）孟莎莎、赵游提出涉案房屋面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人的抗辩意见，本院不予采纳。唐山建科房地产开发有限公司在原告（反诉被告）孟莎莎、赵游补足房屋差价款后，应为二原告（反诉被告）办理商品房买卖手续。目前涉案房屋尚不具备产权登记条件，故对二原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）协助办理不动产权证书及不动产登记手续的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十四条的规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）孟莎莎、赵游于本判决生效之日起十日内给付被告（反诉原告）唐山建科房地产开发有限公司房屋差价款668006元； 二、被告（反诉原告）唐山建科房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）孟莎莎、赵游交付唐山市路北区张各庄裕华嘉苑1号商业楼3号底商； 三、被告（反诉原告）唐山建科房地产开发有限公司于收到原告（反诉被告）孟莎莎、赵游的房屋差价款668006元之日起三日内为原告（反诉被告）孟莎莎、赵游办理唐山市路北区张各庄裕华嘉苑1号商业楼3号底商的商品房买卖手续； 四、驳回原告（反诉被告）孟莎莎、赵游的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费19400元，由原告（反诉被告）孟莎莎、赵游负担9700元，由被告（反诉原告）唐山建科房地产开发有限公司负担9700元。 反诉案件受理费5240元，由原告（反诉被告）孟莎莎、赵游负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审 判 员 王新蕊 二〇二〇年六月十七日 法官助理 刘立峰 书 记 员 郝 然