广东省封开县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1225民初348号原告：张燕璇，女，汉族，1984年9月28日出生，住址广东省汕头市潮南区***************，公民身份号码：440************668。委托诉讼代理人：张庆昌，男，汉族，1981年10月7日出生，住址广东省封开县*************，公民身份号码：441************316。系原告的丈夫。被告：封开县恒业房地产发展有限公司，住所地封开县*******（县车站对面室内）。统一社会信用代码：914***********783G。法定代表人：雷亦全，该公司执行董事。委托诉讼代理人，邓敏娜，女，汉族，1988年9月26日出生，住址广州市荔湾区*********。公民身份号码：441************32X。系该公司员工。原告张燕璇与被告封开县恒业房地产发展有限公司（以下简称恒业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张燕璇的委托诉讼代理人张庆昌及被告恒业公司的委托诉讼代理人邓敏娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张燕璇向本院提出诉讼请求：1、判被告立即将经过验收合格的商品房交付给原告。如果无法立即交房，判令被告作出承诺给出最终的交房日期，并按合同约定进行赔偿；2、判令被告向原告支付逾期交房违约金38000.06元(计算方式：自2017年6月9日开始按照原告支付的购房总价357816元的日万分之一计算，暂计至2020年5月6日，共计1062天，违约金为38000.06元，全部违约金请计至实际交付房屋之日止)；3、撤销双方于2016年9月7日签订的《商品房买卖补充协议》；4、判令由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告于2016年9月7日与被告签订了《商品房买卖合同》，向被告购买位于江口镇河堤二路138号A1栋03单元8层803的房屋。原告在2016年9月6日与2016年9月7日分别支付20000元、77816元，合计支付购房首付款97816元，在2016年10月11日向中国建设银行封开支行贷款260000元支付剩余购房款，合计支付购房款357816元。合同约定于2017年6月8日为最后交房期限，但被告至今未交房，已延期1062日仍未交房。因此原告要求被告按照合同约定偿付违约金并立即交房，如无法立即交房，要求被告承诺交房日期，恳请贵院判如所求。封开县恒业房地产发展有限公司辩称，一、案涉房屋未能如期交付系因多方面原因导致，并非全因我司过错所致。因我司前法定代表人叶尚荣未经法定程序，擅自以公司名义为他人提供担保，以及公司原股东之间的纠纷等多种原因，导致我司资产被查封，多种无法预料和控制的客观因素交织在一起影响了案涉工程的进展，案涉房屋未能如期交付并非全因我司过错导致。封开县政府多次组织我司、施工方、投资方等多方开会协调，但协调未果，施工方因劳务费、工程款等原因，无法正常开展施工。根据相关法律规定，建设工程竣工验收合格后，方可交付使用。现西堤领秀一期工程未经验收合格，交付条件尚未成就，最终是否验收合格也并非我司所能控制和决定的，因此，我司现在无法确定最终交房的日期。二、根据合同约定，施工过程中曾发生不可抗力情形，我司逾期交楼的天数中应扣除发生“不可抗力”的天数。双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第五条第4款约定：“买受人同意在出现以下不可抗力情形之一时，交楼日期按照影响时间相应顺延，不视为逾期交付：(1)施工期间遭遇的地震、水灾、火灾、台风和其它自然灾害；……(3)气象部门记录日降雨量达到中雨以上的；……(5)政府的重大行为及庆典要求停工的……若出现本条可延期交楼的情形之一，同时相应顺延达到本合同第十条“关于商品房相关设施设备交付条件”的期限。案涉工程自2015年12月开工，截止至当前，发生过多次水灾、台风等自然灾害及中雨以上降雨，属于双方约定的不可抗力情形，计算逾期交楼的天数时应扣除发生不可抗力的天数。关于发生水灾、台风等自然灾害及中雨以上天气的天数，因该等天文数据储存于封开县气象局，我司因客观原因无法取得，故申请法院向封开县气象局调取封开县自2015年12月至今发生水灾、台风等自然灾害及中雨以上天气的天数。另外，因新型冠状肺炎疫情的发生，2020年广东省推迟至2020年2月9日复工，后封开县政府发布公告，对江口城区实行从严管理措施，工地地处江口镇，无法正常开工，直至2020年5月才全面复工。疫情之下政府采取管制措施导致公司停工，亦属不可抗力，逾期交楼的天数应扣除受疫情影响的天数。三、违约金总额不应超过总房价（357816元）的1%。根据双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第五条第2款约定，原告要求按照总房价的日万分之一计算违约金至我司实际交付房屋之日止，没有任何依据。本院经审理认定事实如下：2016年9月7日，原告张燕璇（买受人）与被告恒业公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的坐落于江口镇河堤二路138号西堤领秀A1栋803房，建筑面积102.49平方米，总房款357816元；合同第七条付款方式约定，签订本合同时，原告已支付首付款97816元给被告，余下的购房款260000元由原告按时办妥银行按揭支付；第十一条交付时间和手续约定：出卖人应当在2017年6月8日前向买受人交付该商品房；第十二条逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理((1)和(2)不作累加)。(1)逾期在90日之内(该期限应当不多于第八条第1(1)项中的期限)，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金(该违约金比率应当不低于第八条第1(1)项中的比率)。(2)逾期超过90日(该期限应当与本条第(1)项中的期限相同)后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分)，并自买受人付款之日起，按照0.0075%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1(该比率应当不低于本条第1(1)项中的比率)的违约金。原被告双方在合同上签名盖章确认。同日，原、被告双方还签订了《商品房买卖补充协议》，其中第五条关于出卖人逾期交房的约定（对本合同第十条、第十二条的补充）：2.双方同意对本合同第十二条“出卖人逾期交房的违约责任”约定为：买受人同意出卖人在约定的交房之日起三个月内安排将购买之物业交付买受人使用，不视为出卖人违约。出卖人逾期交房时，买受人同意不退房，本合同继续履行，出卖人按日向买受人支付己付房价款万分之一的违约金，违约金总额不超过总房价的1%。4.买受人同意在出现以下不可抗力情形之一时，交楼日期按照影响时间相应顺延，不视为逾期交付：（1）施工期间遭遇的地震、水灾、台风和其他自然灾害；……(3)气象部门记录日降雨量达到中雨以上的；……若出现本条可能延期交楼的情形之一，同时相应顺延达到本合同第十条“关于商品房相关设施设备交付条件”的期限。……原被告双方均在补充协议上签名盖章确认。2016年9月29日，原告与中国建设银行股份有限公司封开支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定原告向建设银行贷款260000元用于购买案涉房屋。2016年10月11日，中国建设银行股份有限公司封开支行发放了相应的贷款。综上，原告已支付了全额购房款（357816元）给被告。原告张燕璇支付全部购房款后，被告未能依约于2017年6月8日前以及至今仍未能将案涉房屋交付给原告。被告恒业公司延期交房期间，封开县政府曾多次组织恒业公司、施工方、业主等多方进行协调均无果。原告认为被告逾期三年多仍未交房，已构成违约，故诉至法院，望判如所请。以上事实，有原告提供的《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖补充协议》、《个人住房（商业用房）借款合同》、购房款完税发票、中国建设银行个人贷款支付凭证等；被告提供的封开县人民政府会议纪要等证据予以证实，本院予以确认。经查明，被告恒业公司于2015年取得该楼盘的预售许可证。另外，本院经收集证据查明，原、被告于2016年9月7日签订合同之日起至约定交房时间2017年6月8日期间发生六级以上台风2天，中雨以上天气29天，二共31天，扣减2016年10月18日、2016年10月19日台风和中雨以上天气重叠的2天后，因台风和中雨以上影响被告施工的时间为29天。上述事实，有广东省封开县气象台出具的《气象实况证明》（封气[2020]第16号、17号）为证。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，本案的焦点有以下几方面：（一）原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》和《商品房买卖合同补充协议》的效力问题。首先，原、被告于2016年9月7日签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人真实意思表示，没有违反我国法律和行政法规的强制性规定，是有效的合同，具有法律的约束力。至于《商品买卖合同补充协议》的效力问题。根据原告提供的协议内容显示除买受人的信息、房号、价款和签订的时间不同外，其他条款均是被告预先拟定，且具有反复利用的性质，故应当认为该补充协议属于格式条款合同。其次，原、被告在《商品房买卖合同（预售）》第十二条对出卖人在违约的情况下，约定了出卖人承担的违约责任是从违约次日起至履行交付符合质量要求的房屋给买受人之日止，以全部房价款按日万分之一给买受人支付违约金，即违约责任的大小按违约的时间长短来确定。而《商品房买卖合同补充协议》第五条第2项约定“……出卖人逾期交房时，买受人同意不退房，本合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之一的违约金，违约金总额不超过总房价的1%”，即对被告承担的违约责任作不超过总房价款的1%的最高限额约定。根据本案中出卖人未依约将涉案房屋交付给原告的时间至今已逾3年多的事实，对比上述两条款的约定，《商品房买卖合同补充协议》第五条第2项的约定明显存在减轻出卖人责任，排除买受人主要权利的情形。同时，由于该补充协议是被告提供的格式条款，根据出卖人与买受人在签订该条款时，出卖人对限制其责任的条款内容没有尽到了合理提醒买受人注意的义务。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”、第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”和第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”的规定，原、被告签订的《商品房买卖合同补充协议》第五条第2项的约定应是无效条款。补充协议的其他条款是当事人的真实意思表示，且符合法律规定，应属有效。第三，原告认为《商品房买卖合同补充协议》显示公平，故在庭审过程中增加诉讼请求要求撤销该协议。补充协议签订后，原告作为完全民事行为能力人，应当自行阅读并知悉协议的内容。但原告提出其在第一次庭审结束后才清楚协议的内容，是不符合常理的。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权；……”的规定，原告行使撤销权的除斥期限已过，故本院对原告该项诉请不予支持。另，被告辩称提出其承担的违约责任，依照《商品房买卖合同补充协议》第五条第2项的约定，不得超过涉案总房价的1%即3578.16元的意见，本院不予采纳。（二）关于原告诉请被告立刻交付竣工验收合格的房屋，如无法立即交付房屋，要求被告承诺最终交房期限的诉请应否支持的问题。原被告签订《商品房买卖合同（预售）》后，原告张燕璇依约履行了自己的义务，即支付了全部购房款，且买卖合同中明确约定被告应当在2017年6月8日前向原告交付案涉商品房。现被告恒业公司未依约交付案涉房屋，违反了合同的义务，已经构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，原告可以要求被告立即交付案涉房屋。但本案中，案涉工程的现状的尚未符合交付标准，故要求被告立即交付案涉房屋不具有可操作性。根据被告恒业公司逾期三年多仍未能交付案涉房屋的事实，并结合案涉工程的施工进展现状，本院认为应责令被告恒业公司在本判决发生法律效力之日起六个月内将案涉商品房交付原告张燕璇为宜。（三）原告请求被告自2017年6月9日起按照原告支付的购房总价357816元的日万分之一计算支付逾期交房违约金（暂计至2020年5月6日，共计1062天，违约金为38000.06元，全部违约金请计至实际交付房屋之日止）的问题。1、被告逾期交付商品房已构成违约。根据合同约定被告应从违约之日起至按合同要求将涉案房屋交付给原告之日止，以全部房价款按日万分之一计算给原告支付违约金。在本案中，由于无法确认被告实际交付房屋的期限，从而致使本院无法确认尚未发生的违约责任而产生的该部分违约损失。对此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条“人民法院审理案件，其中一部分事实已经清楚，可以就该部分先行判决。”的规定，故在本案中，本院只对被告计至2020年5月6日止事实清楚部分的违约责任作出处理，而对原告请求被告从2020年5月7日起至被告履行交房义务之日止尚未明确部分的损失不作处理，原告可待实际发生时，另行主张权利解决。2、被告从违约之日起至2020年5月6日止应如何承担违约责任问题。根据原被告双方在补充协议中约定施工期间遭遇的水灾、台风等自然灾害以及气象部门记录日降雨量达到中雨以上的天气视为不可抗力，交楼日期可相应顺延，该约定是双方意思表示一致，且根据《建筑施工高处作业安全技术规范》3.0.8第二款“当遇有6级以上强风、浓雾、沙尘暴等恶劣天气，不得进行露天攀登与悬空高处作业。……”的规定，逾期交房天数应扣减6级以上台风天气和气象部门记录日降雨量达到中雨以上的天气天数。根据审理查明的事实，2017年6月9日至2020年5月6日被告逾期交房共计1063天，2016年9月7日至2017年6月8日因台风和中雨以上影响被告施工的时间为29天，故被告在2020年5月6日前违约的时间应为1034天（1063天-29天）。同时，根据原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》第十二条有关以全部房价款为基数，按日万分之一标准计赔违约金的约定，本院确认被告计至2020年5月6日止应给原告支付的违约金为36998.17元（357816元×0.0001×1034天）。至于被告辩称其的违约时间应扣减自2017年6月9日后因台风、中雨以上天气和2020年2月9日至2020年5月4日止因新冠疫情影响导致停工的主张，因上述情形是被告延迟履行义务后发生的。对此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”的规定，本院不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款、第四十条、第四十一条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十七条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条的规定，判决如下：一、被告封开县恒业房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起六个月内将符合交付条件的商品房（封开县************堤领秀A1栋803房屋）交付给原告张燕璇；二、被告封开县恒业房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起三十日内给原告张燕璇支付逾期交房违约金36998.17元；三、驳回原告张燕璇的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7237.24元，减半收取即3618.62元，由被告封开县恒业房地产发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 员 莫湛慈二〇二〇年六月二十四日法官助理 黎 英书 记 员 张 莉