北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终2371号上诉人（原审被告）：王爱国，女，1960年8月29日出生，汉族，住北京市平谷区。委托诉讼代理人：陈义凤（王爱国之女），住北京市平谷区。上诉人（原审被告）：陈义凤，女，1984年4月19日出生，汉族，住北京市平谷区。上诉人（原审被告）：陈艳丽，女，1986年5月1日出生，汉族，住北京市平谷区。委托诉讼代理人：许永贵（陈艳丽之夫），住北京市平谷区。上诉人（原审被告）：陈凯丽，女，1990年10月25日出生，汉族，住北京市平谷区。被上诉人（原审原告）：赵春，男，1960年3月27日出生，汉族，住北京市平谷区。委托诉讼代理人：赵金英（赵春之妻），住北京市平谷区。委托诉讼代理人：田小美，北京京美律师事务所律师。上诉人王爱国、陈义凤、陈艳丽、陈凯丽因与被上诉人赵春所有权确认纠纷一案，不服北京市平谷区人民法院（2019）京0117民初12484号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王爱国、陈义凤、陈艳丽、陈凯丽共同上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判确认2007年赵春与陈宝顺签订的房屋买卖合同无效；2.本案一、二审诉讼费用由赵春承担。事实和理由：一审判决遗漏重要事实，法律适用错误，导致判决结果错误。一审法院认定事实部分遗漏了双方签订房屋买卖合同后，双方是否到平谷区东高村镇以及平谷区人民政府办理审批手续，而根据北京市高级人民法院的规定，此类农村房屋买卖合同是必须经过审批的，否则双方的房屋买卖合同即为无效。一审法院没有关于赵春两个儿子户口性质的审理，根据平谷区东高村镇派出所的证明信，赵春二儿子赵文硕的户口性质为城镇户口，根据我国法律及政策之规定，农村房屋的买卖必然涉及宅基地使用权人的改变，农村的宅基地是不允许城镇户籍人员使用的，而赵春夫妇已经拥有三处宅基地，因此赵春两个儿子户口性质也会影响本案的判决结果。农村房屋并非自由流通商品，一审判决违反我国基本原则。根据我国法律规定，每一户农户只能拥有一处宅基地，而赵春购买诉争房屋后，已经拥有三处宅基地，违反了我国民法的基本原则。农村房屋并非自由流通商品，陈宝顺出卖房屋后，已经没有其他房屋。一审判决程序存在错误。针对赵春两个儿子户口性质及赵春在诉争房屋所在村宅基地数量，一审时王爱国等曾向法院提交调查取证申请书，但一审并未调取，属于程序错误。涉案房屋买卖合同签订后，陈义凤即找到赵春，要求返还房屋，愿意出比2.5万元更高的价格将房屋买回，赵春一方拒绝，加之房屋出卖时，陈宝顺病危，本案存在乘人之危的情况。诉争房屋属于陈宝顺与王爱国夫妻共同财产，对于出售房屋，王爱国并未表示同意，本案的出售行为也侵犯了王爱国的合法权益。本案适用法律错误，本案应当适用《物权法》第十四条，本案房屋买卖合同签订后，诉争房屋并未作变更登记，并未发生物权权属变更，也就是双方并未办理买卖审批手续。赵春辩称，服从一审法院判决，不同意王爱国、陈义凤、陈艳丽、陈凯丽的上诉请求和事实理由。赵春向一审法院提出诉讼请求：判令位于北京市平谷区×号房屋（以下简称211号房屋）归赵春所有。一审法院认定事实：陈宝顺（2007年5月去世）、王爱国原系夫妻，二人共同生育三个女儿陈义凤、陈艳丽、陈凯丽。2007年3月21日，陈宝顺与同村村民赵春(农业户口)签订房屋买卖合同，将211号房屋卖与赵春，赵春为此支付购房款25000元。合同主要内容为：立卖房契人陈宝顺，前街路北有房一处，闲置无用经中人询问，愿卖给赵春名下永远为业；东至张姓、西至过道、南至街、北至王姓，四至言明，各不反悔，卖价贰万伍仟元整，笔下交清不欠；此房与其他任何人互不相扰，如有意外，自有卖主负责，不与买主相干；口说无凭、立字为据；随带老契一张；立卖房契人陈宝顺，中人赵建春、王义荣，代笔陈绪山。落款处有“陈宝顺”手写签名、并盖有“北京市平谷区东高村镇大旺务村村民委员会”（以下简称大旺务村委会）公章。现赵春欲翻建211号房屋，双方发生争议，赵春诉至一审法院。本案审理过程中，一审法院当庭与陈艳丽、王爱国电话联系，并依法制作笔录，陈艳丽主要内容：房屋买卖合同只有一份，是陈绪山写的；签合同时，陈艳丽（当时21岁）在场，陈绪山、陈宝顺的干姐姐也在场,当时陈宝顺病重，陈艳丽在合同上签了“陈宝顺”的名字，但现在看房屋买卖合同复印件，不像陈艳丽当时签的；当时合同上没有加盖大旺务村委会公章，也没有赵建春的名字；陈宝顺卖房子卖了25000元，该款给了陈宝顺，家里陈宝顺自己当家，王爱国当时不在家。王爱国主要内容：最初，陈宝顺的干姐姐在陈宝顺家待着，后来陈宝顺就把房子卖了，陈宝顺跟王爱国说卖房，王爱国没有说什么，王爱国也当不了家；当时，买房人的妻子拿着合同去陈宝顺家里，二女儿陈艳丽或者是小女儿陈凯丽在场，当时陈宝顺患病下不了炕，合同给陈宝顺看了；王爱国现在想把房子要回来，因为女儿没有房子居住。双方当事人对上述笔录内容均无异议。赵春主张，赵春之妻到陈宝顺家将房款25000元现金支付给陈宝顺时，陈艳丽代陈宝顺当场在房屋买卖合同落款处签写“陈宝顺”的名字。后经询问，陈艳丽不申请对房屋买卖合同落款处“陈宝顺”的签名进行笔迹鉴定。在本案审理过程中，陈绪山到庭作证，证言主要内容：陈绪山当时担任村委会会计，2009年以前村里买房卖房基本都是陈绪山书写合同，都是写完合同后，向双方宣读，双方同意就了事了；本案房屋买卖合同是陈绪山书写，只写了一份，当时陈宝顺患病，没有在场，但买卖双方当时都有人在场，双方都同意，不同意的话，不会过了十多年了才有纠纷；双方之间的撮合人王义荣已去世；其他的，陈绪山记不清了；现在，赵春在211号房屋居住。赵建春到庭作证，证言主要内容：赵建春自1996年至2007年担任村副书记，村长，2007年至2009年担任村书记，2013年至2016年担任村主任；房屋买卖合同是陈绪山在赵春家写的，当时赵建春、王义荣、陈宝顺之妻在场，村里此类合同大部分都是陈绪山写的；对于农村房屋买卖，之前向税务局上税，后来乡镇、区政府不给办了；房屋买卖合同上的大旺务村委会公章是赵建春加盖的；其他的，赵建春记不清了。一审庭审中，赵春提交了证据2019年东高村镇“门前三包”检查记录，该记录记载被检查单位为前街211号，联系人为赵春，王爱国、陈义凤、陈艳丽、陈凯丽认可该记录的真实性。陈义凤称卖完房两个月后，王爱国、陈义凤、陈艳丽、陈凯丽想再买回来，但对方要的价格太高。赵春提交了一份分家单，即上述合同中所说“老契”，主要内容：陈克明育有陈宝瑞、陈宝顺二子，1956年8月将北正瓦房三间分给陈宝顺。双方均认可上述北正瓦房即涉案房屋所在宅基地。双方均认可2007年3月31日至今，211号房屋有北正房三间，西厢房二间。王爱国、陈义凤、陈艳丽、陈凯丽称西厢房系陈宝顺1994年所建，北正房系老房。一审法院认为，根据双方当事人各自诉辩主张，本案的争议焦点主要有：一、本案纠纷是否属法院受案范围；二、涉案房屋买卖合同是否合法有效。对于争议焦点一，《中华人民共和国物权法》第三十三条规定：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”本案系农村房屋所有权权属争议，并未涉及到宅基地使用权争议，故本案属于人民法院受理范围。对于争议焦点二，首先，陈宝顺、赵春同为大旺务村村民，属于同一集体经济组织成员，赵春享有购买农村房屋的资格。一户一宅是关于农村集体土地的管理性规定，并非规范农村房屋买卖合同的效力性规定，赵春在购买涉案房屋时在大旺务村是否所有其他房屋、是否所有其他宅基地使用权，均不影响涉案房屋买卖合同的法律效力。其次，王爱国、陈义凤、陈艳丽、陈凯丽抗辩211号房屋系陈宝顺、王爱国夫妻共同财产，陈宝顺卖房未经王爱国同意。对此，一审法院认为，即使211号房屋属陈宝顺、王爱国夫妻共同财产，根据一审法院当庭向王爱国本人核实的情况，王爱国对陈宝顺卖房是知情的，但并未提出异议，认可家里是陈宝顺当家，房款为25000元，且卖房一事至今已十余年；王爱国本人亦称因其女儿无房居住，现在想把211号房屋要回来。故对王爱国、陈义凤、陈艳丽、陈凯丽的上述抗辩，一审法院无法采信。故涉案房屋买卖合同不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。王爱国、陈义凤、陈艳丽、陈凯丽抗辩签订合同后，王爱国、陈义凤、陈艳丽、陈凯丽未将涉案房屋交付给赵春，赵春一直未使用涉案房屋；赵春称签写合同后两三天，陈宝顺家就给了钥匙，赵春一直在该房屋居住。对此，一审法院认为房屋买卖合同明确记载“笔下交清不欠”，结合证据东高村镇“门前三包”检查记录；而且庭审中，陈义凤自称卖完房两个月之后，王爱国、陈义凤、陈艳丽、陈凯丽想再买回来，但对方要的价格太高，故对王爱国、陈义凤、陈艳丽、陈凯丽的上述抗辩，一审法院不予采信。农村房屋作为不动产，其所有权的设立、变更、转让和消灭不同于城镇不动产。本案所涉合同为农村房屋买卖合同，在合同合法有效前提下，双方均已经履行了各自的义务，履行完毕对农村房屋而言即完成了物权转移。综上，赵春主张211号房屋归其所有，证据充分，于法有据，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第三十三条之规定，判决：位于北京市平谷区东高村镇大旺务前街211号北正房三间、西厢房二间归赵春所有。二审期间，各方当事人均未提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，结合二审期间双方诉辩意见，本案争议焦点为涉案房屋买卖合同是否合法有效。本案中，陈宝顺、赵春同为大旺务村村民，属于同一集体经济组织成员，赵春享有购买农村房屋的资格，一户一宅是关于农村集体土地的管理性规定，并非规范农村房屋买卖合同的效力性规定，涉案房屋买卖合同不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。赵春在购买涉案房屋时在大旺务村是否所有其他房屋、是否拥有其他宅基地使用权，均不影响涉案房屋买卖合同的法律效力。赵春子女户口的性质与本案买卖合同是否有效亦无关联，王爱国等上诉称涉案房屋买卖合同未经审批，一审法院未调查赵春子女户口及赵春宅基地情况等理由均不能成立，本院不予支持。王爱国上诉还主张211号房屋系陈宝顺、王爱国夫妻共同财产，陈宝顺卖房未经王爱国同意。对此本院认为，王爱国在一审中曾明确表示对陈宝顺卖房是知情的，但并未提出异议，认可家里是陈宝顺当家，房款为25000元，且卖房一事至今已十余年，无任何证据显示王爱国对此产生异议，而产生此次诉讼的理由王爱国称系其女儿无房居住，现在想把211号房屋要回来。故二审庭审中，王爱国等仍坚持该主张，显然与其自身之前陈述相矛盾，本院不予采信。综上所述，王爱国、陈义凤、陈艳丽、陈凯丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由王爱国、陈义凤、陈艳丽、陈凯丽负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张丽新审 判 员 刘 茵审 判 员 田 璐二〇二〇年六月三十日法官助理 唐大利书 记 员 刘 爽-8--1-