山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020）鲁01民终5334号上诉人（原审被告）：济南禧福置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：兰石容，执行董事。委托诉讼代理人：程磊，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：宋华，女，1972年12月8日出生，汉族，住济南市。上诉人济南禧福置业有限公司（以下简称济南禧福公司）因与被上诉人宋华房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市济阳区人民法院（2020）鲁0125民初437号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月18日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。济南禧福公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项和第二项，发回重审或依法改判；2.一审、二审诉讼费由宋华承担。事实与理由：1.济南禧福公司与宋华2018年8月1日已经友好协商签订商品房买卖合同（合同编号：销售（字）20182***4243）。2.宋华已自愿履约向济南禧福公司支付购房价款382022元。3.合同约定面积为50.95平方米，房屋实际面积为53.54平方米，虽有误差，交房时双方可多退少补协商解决，但不能单方虽随意解除合同，更无权退房损害对方权益。要求和宋华之间签订的商品房买卖合同继续履行。宋华辩称，认可一审判决结果。宋华向一审法院起诉请求：1.解除商品房买卖合同（合同编号：销售（字）20182***4243），返还总房价款382022元及相应利息（自2018年7月23日起至退房之日止，按年利率6%计算）；2.诉讼费及其他相关费用由济南禧福公司承担。一审法院认定事实：2018年7月23日，宋华为了购买济南禧福公司开发的位于济北开发区汇鑫路58号禧福凤凰城A-2#楼一单元401室房屋，向济南禧福公司支付了购房款382022元。同年8月1日，宋华作为买受人与济南禧福公司作为出卖人签订了编号为销售（字）20182***4243的商品房买卖合同，约定：“…建筑面积50.95平方米…按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米7497.98元…总价款382022元…第五条面积确认及面积差异处理根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理…合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第2种方式进行处理：…2.双方自行约定：（1）X（2）X。第六条付款方式及期限买受人按下列第1种方式按期付款：1.一次性付款…”2019年11月，济南禧福公司通知宋华收房，后宋华发现涉案房屋的实测建筑面积为53.54平方米，超出合同约定面积的2.59平方米，误差比为5.08%。另查明，宋华于2019年12月30日在法院系统诉讼服务网站进行了立案活动，一审法院于2020年1月6日向济南禧福公司送达了民事起诉状等诉讼材料。一审法院认为，本案中存在以下争议焦点：一、涉案商品房买卖合同是否应当解除；二、如涉案商品房买卖合同解除，济南禧福公司应返还宋华购房款的数额及利息的计算利率和计算利息的起止时间。关于第一个争议焦点。宋华认为尽管双方的合同就面积确认及面积差异处理约定适用第五条第2项的内容，但第2项没有实际内容，视为没有约定，应当按照第五条第1项的内容处理，即面积误差比超过3%时宋华有权退房，主张解除合同。济南禧福公司认为合同就面积确认及面积差异处理约定适用第五条第2项的内容，但该项没有详细约定，无详细约定时双方应自行协商解决，根据合同第十九条双方协商不成的依法向人民法院起诉，不同意解除合同。一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”本案中，涉案商品房买卖合同约定的建筑面积为50.95平方米，实测建筑面积为53.54平方米，误差比为5.08%，已经超过了3%。涉案商品房买卖合同第五条约定：“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第2种方式进行处理：…2.双方自行约定：（1）X（2）X。”但宋华与济南禧福公司就产权登记面积与合同约定面积发生差异后的处理方式的约定并不明确，应当根据上述司法解释规定的原则处理，故宋华要求解除涉案商品房买卖合同的主张，符合法律规定，一审法院予以采纳。关于第二个争议焦点。宋华主张返还购房款382022元，利息按年利率6％自2018年7月23日起计算至退房之日止。济南禧福公司不同意返还购房款并称不应支付利息。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，双方之间的商品房买卖合同解除后济南禧福公司应当返还宋华已缴纳的总购房款382022元及利息，由于宋华与济南禧福公司之间并未约定利息的计算方式，一审法院酌情认定利息的计算方式为：以382022元为基数，自2018年7月23日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；以382022元为基数，自2019年8月20日起至实际清偿之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。一审法院认为，依法成立并生效的合同应受法律保护，合同当事人应遵循诚实守信的原则履行合同。本案中，宋华与济南禧福公司签订商品房买卖合同，该合同已经成立并生效，宋华依约定向济南禧福公司支付购房款382022元，但济南禧福公司向宋华交付的房屋实测面积与合同约定面积误差比超过了3%，根据相关法律规定，宋华享有合同解除权，济南禧福公司应向宋华返还购房款及相应利息。对于涉案商品房买卖合同解除的日期，一审法院认为，宋华以向一审法院提起诉讼的方式要求解除涉案商品房买卖合同，故合同解除日期应以一审法院向济南禧福公司送达民事起诉状等诉讼材料的日期即2020年1月6日为宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第九十四条第（五）项、第九十六条、第九十八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、宋华与济南禧福置业有限公司签订的商品房买卖合同于2020年1月6日解除；二、济南禧福置业有限公司于判决生效之日起十日内返还宋华购房款382022元及相应利息（以382022元为基数，自2018年7月23日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际清偿之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回宋华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7030元，减半收取计3515元，由济南禧福置业有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。本案中，涉案商品房买卖合同约定的建筑面积为50.95平方米，实测建筑面积为53.54平方米，误差比为5.08%，已经超过了3%。双方签订的商品房买卖合同第五条约定：“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第2种方式进行处理：…2.双方自行约定：（1）X（2）X。”尽管双方签订的商品房买卖合同就产权登记面积与合同约定面积差异处理约定适用第五条第2项，但第2项没有实际内容，视为没有约定，在双方协商未果的情况下，宋华要求解除商品房买卖合同的请求，符合上述法律规定；济南禧福公司要求继续履行合同，证据不足，本院不予支持。一审判决解除双方签订的商品房买卖合同，并判令济南禧福公司返还购房款及利息，并无不当，本院予以确认。综上所述，济南禧福公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7030元，由上诉人济南禧福置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员 李莎莎二〇二〇年六月五日法官助理 杨志颖书 记 员 李在利