文书内容重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝03民终358号上诉人（原审被告）：重庆佳音影院有限公司，住所地重庆市丰都县三合街道名山大道南路1号(C1幢)商业第三层，统一社会信用代码91500230MA5URC2574。法定代表人：李清明，执行董事。委托诉讼代理人：崔吉庆，男，汉族，1984年4月27日出生，重庆佳音影院有限公司员工，住重庆市渝中区。被上诉人（原审原告）：重庆恒安实业有限公司，住所地重庆市丰都县三合街道名山大道南路2号，统一社会信用代码91500230742852368U。法定代表人：秦亚良，执行董事。委托诉讼代理人：向友成，该公司工作人员。委托诉讼代理人：郎娟，重庆天宇三星律师事务所律师。原审被告：重庆合瑞影业有限公司，住所地重庆市渝北区龙塔街道紫园路186号，统一社会信用代码91500112MA5U7E667P。法定代表人：陈桂华，执行董事。委托诉讼代理人：崔吉庆，男，汉族，1984年4月27日出生，重庆佳音影院有限公司员工，住重庆市渝中区。上诉人重庆佳音影院有限公司（以下简称：佳音公司）因与被上诉人重庆恒安实业有限公司（以下简称：恒安公司）、原审被告重庆合瑞影业有限公司（以下简称：合瑞公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市丰都县人民法院(2019)渝0230民初4705号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人佳音公司与原审被告合瑞公司共同委托诉讼代理人崔吉庆、被上诉人恒安公司的委托诉讼代理人郎娟、向友成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。佳音公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，依法改判上诉人在拆除自购设备及装修装饰残值后向被上诉人返还房屋；撤销一审判决第三项，改判由上诉人向被上诉人支付从2019年1月1日至20019年8月20日止以未支付租金为基数按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率上浮30%计算逾期付款的违约金；3.二审的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决上诉人以现状返还房屋，缺乏合同依据和法律依据。上诉人租赁被上诉人的房屋经营影院，资金投入巨大。一审法院判决上诉人以现状返还房屋，导致上诉人的资金投入在短期内全部消耗，让被上诉人享受现有设施和设备等既得利益，缺乏公平。双方签订的《租赁合同》第7条第7.1、7.2项约定，上诉人可以拆除自行安装的设施、设备后将租赁物返还。2.一审法院对滞纳金认定不准确，滞纳金的性质应为逾期付款违约金。上诉人与被上诉人签订的租赁合同所约定的滞纳金的性质仅能认定为逾期付款违约金，且应以当日欠付金额按照利率计算。一审法院审理过程中，被上诉人请求支付滞纳金仅为暂定金额，并没有对具体的金额明确计算标准，且在庭审过程中，法庭并未对该金额的支付与否组织双方进行质证及核算。一审判决上诉人支付该款项错误。即使上诉人应向被上诉人支付逾期违约金，但违约金也过高，需要调整。逾期付款违约金具有赔偿性质的金钱给付，上诉人欠付租金给被上诉人造成的损失也只是应收账款在未获得支付期间产生的利息收入损失。本案租赁合同约定的每日按未付金额的万分之四支付逾期付款违约金的约定高于被上诉人所造成的损失，请求依法予以调整。恒安公司辩称，1.一审法院认定事实清楚，证据充分，请求予以维持。双方签订的合同有明确约定，上诉人应当将房屋按现状交付给被上诉人。合同中约定如果上诉人存在违约应当按照合同约定承担滞纳金，并且滞纳金为每天万分之四，不应当进行调整。合瑞公司未发表意见。恒安公司向一审法院起诉请求：1.解除恒安公司与佳音公司签订的重庆丰都恒安世纪花城商业第三层《租赁合同》；2.佳音公司立即将丰都县房屋按现状交还给恒安公司；3.佳音公司与合瑞公司连带向恒安公司支付2019年1月至9月的房屋租金人民币563697元和滞纳金(截止2019年8月20日的滞纳金暂计31455.5元)；如2019年10月1日前未交还租赁房屋，需支付从2019年10月1日起至将丰都县房屋交还给恒安公司时止的房屋租金(从2019年10月1日至2021年6月31日以22元每平方米每月计算)；4.本案全部诉讼费、保全费由佳音公司和合瑞公司承担。一审法院认定事实：2017年8月11日，佳音公司（乙方）与恒安公司（甲方）签订《租赁合同》约定：乙方向甲方租赁坐落于重庆市丰都县房屋用于电影院经营和使用，建筑面积为3113.28平方米（最终以国土房测部门实测报告为准）。租期期限自2017年7月1日起至2032年6月30日止（暂定）；房屋租金按建筑面积计算，第一年租金20万元，第二年按20元/月·㎡，第三年按22元/月·㎡……；租金以3个月为缴费期……除首期租金外，乙方应在每个交租期前1个月，向甲方支付该期租金……本合同终止或提前解除后，乙方应于终止日起的三十天内将影院交还甲方，在此期间，乙方无需支付租赁费……乙方应将影院及甲方的设施以正常使用后的状态在约定的清场期内交还甲方……乙方可拆除所有其自行安装的设备设施……乙方有以下任一违约情形，且在甲方向乙方发出书面通知后二十(20)日内仍未纠正该等违约行为的，甲方有权以书面通知的方式终止本合同，乙方应在收到甲方终止本合同的通知书之日起五(5)天内结清所欠甲方费用：(1)甲方并未违反合同，乙方没有按照本合同约定时间向甲方支付租金及本合同约定的其他费用，除应及时补交外，每逾期一天应按到期应付而未付金额的万分之四支付给甲方滞纳金，以此类推；乙方逾期累计六十(60)天未付租金或累计欠付租金达到人民币陆拾万元，且在甲方已发出书面通知书后，仍未支付的……鉴于重庆佳音影院有限公司系重庆合瑞影院公司为丰都影院项目成立的项目公司，重庆合瑞影院公司自愿出具担保书为重庆佳音影院有限公司在未进行转让前与重庆恒安实业有限公司签订的一切商业合同提供担保，由此造成的任何经济、法律纠纷等，在重庆佳音影院有限公司无能力承担的情况下，将由重庆合瑞影院公司承担，重庆佳音影院有限公司在经重庆恒安实业有限公司同意转让后再进行的一切商业活动与重庆合瑞影院公司无关，不再承担相应责任……。同月16日，合瑞影院有限公司（2018年6月8日变更登记为重庆合瑞影业有限公司）出具担保书载明：“重庆恒安实业有限公司：我公司自愿为重庆佳音影院有限公司与重庆恒安实业有限公司签订的一切商业合同提供担保，由此造成的任何经济、法律纠纷等，在重庆佳音影院有限公司无能力承担的情况下，将由我公司承担。”同年12月11日，丰都县国土资源和房地产信息中心实测标的物建筑面积为3097.24㎡。后双方各自履行合同义务，佳音公司缴纳了2018年12月31日前的房租租金后不再缴纳。2019年7月6日，佳音公司向恒安公司发函告知经营困境，希望降低租金并提供停车等其他帮助；同月10日，恒安公司函复要求结清所欠费用再行协商其余事宜；同月15日，佳音公司再次发函请求宽限租金支付期限并调整减免租金。同月22日，恒安公司再次书面发函（附2019年1-9月租金增值税发票）催告：一、请贵公司在接到本通知书之日起20日内，向我司支付2019年1月至3月的房屋租金185834元；二、请贵公司在接到2019年4月至9月份的房屋租金增值税专用发票之日起20日内，向我司支付2019年4月至9月份的房屋租金377863元；三、如贵公司未按本通知第一项或第二项通知要求，我公司将根据约定依法行使单方解除《租赁合同》的权利。由此造成的不利法律后果由你承担。本案在审理过程中，恒安公司申请财产保全并支付保全费3770元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案佳音公司与恒安公司形成租赁合同关系，佳音公司在使用租赁物后应当支付租金，现其逾期未支付租金的行为构成违约，根据双方合同之约定，恒安公司享有合同解除权，现佳音公司对恒安公司的诉称并无异议，恒安公司的起诉亦并不违反合同约定及法律规定，故一审法院对恒安公司的诉讼请求予以支持，但合瑞公司出具担保书载明自愿为佳音公司与恒安公司签订的一切商业合同提供担保，由此造成的任何经济、法律纠纷等，在佳音公司无能力承担的情况下，将由该公司承担，其保证形式为一般保证责任，故恒安公司要求佳音公司与合瑞公司连带支付的诉讼主张，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条及《中华人民共和国担保法》第十七条之规定，判决：一、解除重庆恒安实业有限公司与重庆佳音影院有限公司于2017年8月11日签订的《租赁合同》；二、重庆佳音影院有限公司在本判决发生法律效力后30日内将坐落于重庆市丰都县房屋按现状返还给重庆恒安实业有限公司；三、重庆佳音影院有限公司在本判决发生法律效力后15日内支付尚欠重庆恒安实业有限公司自2019年1月起至交还标的物时止以22元/㎡按月计算的租金及截至2019年8月20日的滞纳金31455.50元，重庆合瑞影业有限公司在重庆佳音影院有限公司不能偿还前述债务时承担支付责任；四、驳回重庆恒安实业有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9752元，减半收取4876元，保全费3770元，合计8646元，由重庆佳音影院有限公司负担（恒安公司已垫缴，佳音公司在履行本判决确定的给付义务时一并付清）。本院二审查明，双方签订的《租赁合同》7.1交换场地中约定：“除租赁物业及甲方的设备设施发生不可抗力、自然磨损、正常使用损耗或甲方原因造成损毁以及经甲方同意后对相关涉设施、设备进行改造和装修而合理改变的部分外（前述情形下无需恢复至租赁物业交付时的状态），乙方应将影院及甲方的设施以正常使用后的状态在约定的清场期内交还甲方”。《租赁合同》7.2设备拆除中约定：“除本合同另有规定外，乙方对其自行安装的一切设施设备保留所有权，在本合同终止或提前解除时，乙方可拆除所有其自行安装的设备设施。因拆除设施设备给甲方物业造成损坏且无法修复时，乙方应赔偿甲方的相应损失....”。本院查明的其余事实与一审查明的事实相同。本院认为，二审中当事人双方争议的焦点为：1.佳音公司应否按现状返还房屋；2.佳音公司逾期支付租金应承担的是滞纳金还是违约金以及承担的金额。关于焦点1。对于承租人佳音公司应返还的租赁物以及返还状态，双方在《租赁合同》“7.1交还场地”和“7.2设备拆除”中均有明确的约定。因此，一审法院判决“按现状”返还，易产生歧义也不符合双方合同的约定。故，佳音公司的该部分上诉理由成立，本院予以支持。关于焦点2。佳音公司逾期未支付租金已经构成违约，应当依照《中华人民共和国合同法》的相关规定承担相应的违约责任。根据佳音公司与恒安公司“乙方没有按照本合同约定时间向甲方支付租金及本合同约定的其他费用，除应及时补交外，每逾期一天应按到期应付而未付金额的万分之四支付给甲方滞纳金”的合同约定，佳音公司所承担的违约责任为向恒安公司支付滞纳金。滞纳金每日万分之四，并未超过法律法规的相应规定。故佳音公司提出滞纳金过高应当调整的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于欠付租金的数额。根据双方合同“乙方向甲方租赁坐落于重庆市丰都县房屋用于电影院经营和使用，建筑面积为3113.28平方米（最终以国土房测部门实测报告为准）。租期期限自2017年7月1日起至2032年6月30日止（暂定）；房屋租金按建筑面积计算，第一年租金20万元，第二年按20元/月·㎡，第三年按22元/月·㎡……；租金以3个月为缴费期……除首期租金外，乙方应在每个交租期前1个月，向甲方支付该期租金”的约定，案涉房屋经丰都县国土资源和房地产信息中心实测标建筑面积为3097.24㎡。因此，2019年1-3月佳音公司应交纳的租金为185834元；4-6月应交纳的租金为185834元；7-9月应交纳的租金为204417.8元（3097.24㎡×22元/月·㎡×3=204417.8元）。2019年1-9月佳音公司应交纳的租金合计为576085.8元，恒安公司仅主张563797元租金，系对自己权利之处分。2019年10月至2020年1月应交纳的租金为272557.12（3097.24㎡×22元/月·㎡×4个月)元。自2020年2月起至《租赁合同》解除之日止属于疫情期间，为不可抗力，佳音公司虽仍占有租赁物，但由于影院属于人群密集场所因疫情防控不能经营而处于停业状态，如佳音公司仍按原合同约定交纳租金，则显失公平，故根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第二款“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”的规定，该期间的租金可予免除。综上，截至本案《租赁合同》解除之日止，佳音公司欠付恒安公司的租金共计为836354.12元（563797元＋272557.12元）。关于滞纳金的数额。根据双方合同的约定，佳音公司应以当期欠付租金金额为基数自欠付之日起至付清时止按每日万分之四计算，但根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付违约金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”的规定，佳音公司应承担的滞纳金应计算至2020年1月31日止，故对2020年1月之后的滞纳金，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉理由部分成立，对成立部分，本院予以支持。一审判决认定的事实部分有误，依法应予纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条、第6条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持重庆市丰都县人民法院(2019)渝0230民初4705号民事判决第一项；二、撤销重庆市丰都县人民法院(2019)渝0230民初4705号民事判决第二项、第三项、第四项；三、在本判决发生法律效力后30日内，由重庆佳音影院有限公司将坐落于重庆市丰都县房屋返还给重庆恒安实业有限公司；四、在本判决发生法律效力后15日内，由重庆佳音影院有限公司向重庆恒安实业有限公司支付租金共计836354.12元及滞纳金（滞纳金以当期欠付租金金额为基数自欠付之日起至付清时止按每日万分之四计算）；五、由重庆合瑞影业有限公司在重庆佳音影院有限公司不能清偿本判决第四项债务的范围内向重庆恒安实业有限公司承担支付责任；六、驳回重庆恒安实业有限公司的其余诉讼请求。一审案件受理费4876元，保全费3770元，二审案件受理费9752元，共计18398元，由重庆恒安实业有限公司负担1398元、重庆佳音影院有限公司负担17000元。本判决为终审判决。审 判 长 余云中审 判 员 陈胜泉审 判 员 李 勇二〇二〇年六月十七日法官助理 王宏军书 记 员 蔡世川