宁夏回族自治区吴忠市红寺堡区人民法院   民事判决书   （2020）宁0303民初1100号   原告（反诉被告）：倪某，住宁夏回族自治区吴忠市。   被告（反诉原告）：宁夏博大商贸有限公司。   法定代表人：高某1。   委托诉讼代理人：高某2。（特别授权代理）   委托诉讼代理人：汪某，宁夏一楠律师事务所律师。（特别授权代理）   原告倪某与被告宁夏博大商贸有限公司（以下简称“博大公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，被告提起反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告及委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告倪某向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告返还摊位保证金12000元；2.要求被告承担本案诉讼费用。事实与理由：博大农贸市场摊位由被告宁夏博大商贸有限公司开发，2014年6月12日，原、被告签订了《博大农贸市场摊位租赁合同书》两份，合同约定，被告将博大农贸市场28号、30号摊位出租给原告，摊位的面积均为19.44平方米，每平方米14元，用途为经营蔬菜生意，租赁期限自2014年8月1日至2017年7月30日，免租期为2014年8月1日至2015年7月30日，自2015年8月1日开始计算房租，每个摊位租金为6532元，原告在签订合同当日向被告交纳保证金6000元。合同签订后，原告于当日向被告支付摊位保证金12000元。原告遂对摊位进行装修挂牌。装修完毕后，原告准备经营，但被告未将水、电、暖设施开通，地下通风设施亦不完善。后相关部门因相关手续不完善将农贸市场所有摊位关闭，使得原告租赁摊位的目的无法实现，被告的行为构成根本违约，现合同履行期限届满，被告应将摊位保证金全部予以退还。   被告博大公司辩称，第一，原、被告就博大农贸市场28号、30号摊位的租赁，签订了租赁合同，两份合同系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，也不存在其他导致合同无效的情形，该合同属于合法有效的租赁合同，应受法律保护。根据合同规定，摊位租赁期限为三年，自2014年8月1日2017年7月30日，第一年为免租期，自2015年8月1日开始计算租金，两个摊位租金共计13064元，第二年交第二年租金，第三年交第三年租金。原告应于合同签订当日起30日内按每平米6元每月向被告交纳物业费，若原告未按期支付租金或者水、电、暖、物业等费用，每逾期一日加收200元违约金，逾期十日的，被告有权收回摊位，不退还保证金。因原告直至租赁期满未向被告支付租金及物业费，故根据合同约定，被告不退还保证金，并应当按照合同约定支付租金、物业费及违约金。第二，原告诉状中所述“原告对摊位进行了装修挂牌后，准备经营，但被告水电暖不通及通风设施不完善，后经相关部门因手续不完善将农贸市场所有摊位关闭，使得原告租赁目的无法实现”的陈述，与事实严重不符，属于虚假陈述。   反诉原告博大公司反诉请求：1.请求人民法院判决反诉被告支付反诉原告摊位租赁费13064元、物业费8398.08元、违约金2000元，共计23462.08元；2.反诉案件受理费由反诉被告承担。反诉事实与理由：2014年6月12日，反诉被告与反诉原告签订博大农贸市场摊位租赁合同，合同约定：反诉被告承租反诉原告位于红寺堡镇博大农贸市摊位（面积为19.44平方米）及28号摊位（面积为19.44平方米），租期三年，其中2014年8月1日至2015年7月30日为免租期，自2015年8月1日开始计算租金，两个摊位租金共计13064元，第二年交纳第二年租金、第三年交纳第三年租金，反诉被告于签订合同当日起30日内向反诉原告交纳物业费6元/平方米/月，反诉被告未按期支付租金或水、电、暖、物业费的，每逾期一日加收200元违约金，逾期十日者，反诉原告有权收回摊位，不退还保证金。合同签订当日，反诉原告将摊位交付反诉被告经营使用，但反诉被告直至租赁期满，也未向反诉原告支付租金及物业费。反诉原告诉至法院。   反诉被告倪某辩称，其向反诉原告交纳保证金是为了保证其经营的，但是因为市场没有形成，其没有办法经营，所以反诉原告要求其支付摊位租赁费没有依据，其向反诉原告交纳的是租赁摊位保证金，并非建楼保证金。   当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对原告无异议的被告博大公司提供的房屋产权证书、宁夏博大农贸市场摊位租赁合同，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下：原告提交的宁夏博大农贸市场摊位租赁合同、收款收据，被告对其真实性无异议，但该证据并不能证明原告无法经营的事实，故对原告的证明目的不予认定。被告提交的照片、视频、电费发票、水费发票，能够相互佐证，证明被告向原告提供的摊位水、电、暖及通风设施齐全，并不存在不能经营的情况，予以认定；吴忠市市场监督局红寺堡区分局责令改正通知书，来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，能够证明博大农贸市场被关闭整改的原因为市场食品经营场所环境脏乱差，摊位没有与经营的食品品种、数量相适应的设备、设施，场内食品经营户货物堆放阻挡消防通道，予以认定。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2014年6月12日，原告倪某与被告博大公司签订《博大农贸市场摊位租赁合同书》两份，合同约定，乙方（原告）自愿承租甲方（被告）农贸市场30号、28号摊位，面积均为19.44㎡,14元/㎡，月租金均为272元，经营范围蔬菜类，租期三年，即2014年8月1日起至2017年7月30日止，免租期为自2014年8月1日至2015年7月30日，自2015年8月1日起开始计算租金。每个摊位租金为6532元，实行一年支付制，以现金为租金支付方式，签3年合同一年一交，其中免交一年，第一年不交租金，第二年交纳第二年租金，第三年交纳第三年租金。乙方在签订合同当日起向甲方交纳摊位保证金6000元/个，乙方在签订合同当日起30日内向甲方交纳物业费6元/㎡/月。合同第七条约定：乙方有下列情形之一的，甲方有权解除协议，乙方按照以下标准支付违约金：1、2、……3、逾期30日未支付租金或者水、电、暖、物业、管理等费用的。4、5……违反上述五项甲方有权收回摊位，甲方终止合同，另行出租，并扣除全部保证金。第八条约定：1.乙方未按照约定支付租金或者水、电、暖、物业、管理等费用的，逾期交纳者，每逾期一天加收200元的违约金，逾期十天者，甲方有权收回摊位，不退还保证金。2.本合同经甲、乙双方签订后，乙方原则上在合同期内不得终止合同，如未经营三年，乙方解除合同，不退还保证金。如经营三年，乙方解除合同，可退还保证金。合同签订后，原告于2014年6月23日向被告交纳12000元保证金后进场开始经营。至合同到期，原告未向被告支付租金及物业费、水电费。2018年9月4日，涉案农贸市场因市场食品经营场所环境脏乱差，摊位没有与经营的食品品种、数量相适应的设备、设施，场内食品经营户货物堆放阻挡消防通道，违反《中华人民共和国食品安全法》和《宁夏回族自治区商品交易市场管理条例》的规定，被吴忠市市场监督局红寺堡区分局责令整改，停止经营活动。   本院认为，原告与被告签订摊位租赁合同，系双方真实意思表示，对双方均具有拘束力,该合同合法有效，应予保护。关于原告倪某要求被告博大公司退还保证金12000元的诉讼请求。根据租赁合同第八条第二款：“2、本合同经甲、乙双方签订后，乙方原则上在合同期内不得终止合同，如未经营三年，乙方解除合同，不退还保证金。如经营三年，乙方解除合同，可退还全部保证金”。在2014年8月1日至2017年7月30日租赁期间，合同未解除，原告租赁摊位已满三年，故被告应向原告返还保证金12000元。   关于反诉原告博大公司要求反诉被告倪某支付其摊位租赁费13064元、物业费8398.08元、违约金2000元，共计23462.08元的诉讼请求。反诉被告租赁反诉原告两个摊位三年，依照合同约定，租赁期第一年免租，故反诉被告应依约向反诉被告支付2015年8月1日至2017年7月30日的租金13064元；关于物业费，反诉原告并未提供证据证明其向反诉被告提供了物业服务，故对反诉原告要求反诉被告支付物业费8395.08元的反诉请求，不予支持；关于违约金，根据租赁合同约定“乙方（反诉被告）未按约定支付租金或者水、电、暖、物业、管理等费用的，逾期交纳者，每逾期一天加收200元的违约金，逾期十天者，甲方（反诉原告）有权收回摊位，不退还保证金。”该条规定应当理解为如果反诉被告逾期未超过十日，每日支付200元违约金，超过十日，甲方（反诉原告）有权收回摊位，不退还保证金。本案中，反诉被告逾期支付租金超过十日，根据该条款约定，反诉原告只能选择收回摊位，而不能另行主张违约金,故对反诉原告要求反诉被告支付违约金2000元的反诉请求，本院不予支持。   关于反诉被告辩称，因反诉原告未将水、电、暖设施开通，地下通风设施亦不完善，导致其仅在摊位上经营了3个月，故其不应向反诉原告支付租赁费的辩解理由。根据反诉原告提供的照片及视频，能够证明反诉原告提供的摊位水电及地下通风设施良好，且租赁合同在履行期间未予解除，合同已履行完毕，反诉被告经营与否不影响其应履行向反诉原告支付租金的义务，故对反诉被告的辩解理由不予采信。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条规定，判决如下：   一、被告宁夏博大商贸有限公司于本判决生效后一次性返还原告倪某租赁保证金12000元；   二、反诉被告倪某于本判决生效后一次性支付反诉原告宁夏博大商贸有限公司摊位租赁费13064元；   三、驳回反诉原告宁夏博大商贸有限公司的其他反诉请求。   上列一、二项合并，反诉被告倪某向反诉原告宁夏博大商贸有限公司支付1064元，于本判决生效后十日内一次性付清。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费100元，减半收取50元，由被告宁夏博大商贸有限公司负担；反诉案件受理费193元，反诉原告宁夏博大商贸有限公司负担130元，反诉被告倪某负担63元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。   审判员 刘媛春     二〇二〇年六月二十三日   书记员 李菲艳   附法律条文：   《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   依法成立的合同，受法律保护。   第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。   法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。   第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。   《最高人民法院关于适用的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。