江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏06民终887号 上诉人（原审原告）:如皋市万都文化传媒有限公司，住所地如皋市。 法定代表人：姜波，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈鑫波，江苏品川律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏建平，江苏品川律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：如皋市万都商业广场经营管理有限公司，住所地如皋市。 法定代表人：姜剑，该公司总经理。 委托诉讼代理人：朱益鸣，江苏常武（苏州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋玲丽，江苏常武（苏州）律师事务所律师。 上诉人如皋市万都文化传媒有限公司（以下简称万都文化传媒公司）因与被上诉人如皋市万都商业广场经营管理有限公司(以下简称万都商管公司)侵权责任纠纷一案，不服如皋市人民法院（2019）苏0682民初7984号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 万都文化传媒公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；本案诉讼费用由万都商管公司负担。事实和理由：1.一审法院认定我公司拖欠租金构成违约错误。万都广场自开业以来问题不断致使诸多商户撤场，加上万都商管公司作为大股东撤资，导致我公司独立勉强支撑公司运营，双方就新的租金标准一直在协商中，故我公司在此期间才分小额多次支付租金。当《特殊客户申请表》经万都商管公司审批通过后，我公司立即结清了2017年的租金，也在积极履行后续租金，此后万都商管公司既未要求我公司一次性结清之前欠款也未举证证明存在催要情形，故应认定双方对于我公司小额多次支付租金的方式已达成新的习惯与默契，我公司不存在拖欠租金违约情形。本案所涉租赁关系发生在我公司与万都商管公司之间，与第三人李兵无关，在我公司从不知晓承租商铺的具体产权人是谁的情况下，仅根据万都商管公司拖欠李兵租金的事实即认定我公司拖欠租金导致房主上门催要，从而认定我公司违约在先不当。2.一审法院认定我公司要求万都商管公司承担装修款缺乏事实依据错误。根据双方签订的股权转让协议，万都商管公司转让股权时承诺我公司在2017年1月1日前无任何债权债务，但事实上，万都商管公司并未将2016年2月23日装修协议中应付的装修款项支付完毕，才导致施工方上门讨要并最终形成有关装修款的协议书。该债务是万都商管公司转让股权之前的债务，其未能遵守承诺由此给我公司造成了损失，我公司要求其承担相应责任合法有据。3.一审法院认为我公司经营场所被锁无法经营是我公司违约的原因，且不必然导致转让培训课程错误。我公司并不构成违约，2019年5月份，万都商管公司就无故对我公司租赁房屋上锁并安排保安看守，阻碍我公司正常经营。从该公司锁门之日起，我公司不再享有对租赁物的占有使用，应视为该公司已经取回租赁物。因培训行业具有持续性及系统性，实际已经失去了继续经营的基础，必然导致我公司为了减少损失、避免产生高额违约金，不得不将学员尽快安置，最终选择将剩余培训课程转让给第三方机构。万都商管公司应承担此部分的损失。 万都商管公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律 正确。1.万都文化传媒公司构成违约，无论是根据租赁协议还是《特殊客户申请表》，都可以看出该公司没有按照约定履行合同义务。该公司自述向我公司小额多次支付租金，达成新的默契和习惯，明显与事实不符。我公司一直在向该公司催要租金，虽然未保留相关证据，但从该公司一审提供的证据恰恰可以证明我公司不止一次催要过租金。2.万都文化传媒公司的装修款与我公司无关。该公司的实际控制人一直是姜波，我公司对该公司的财产财务状况根本没有姜波了解的清楚，而且股权转让协议当中双方确认2017年1月1日前无债务，并非我公司承诺。3.关于转让培训课程的费用。转让培训课程本身是万都文化传媒公司正常的商业行为，而且该场所不能使用的原因，也是因为该公司根本违约导致，故我公司对此不应当承担责任。 万都文化传媒公司向一审法院起诉请求：1.判令万都商管公司赔偿损失3270432元（转让的授课费1070432元和装修款220万元）；2.诉讼费由万都商管公司承担。 一审法院认定事实：2015年8月13日，万都商管公司（甲方）与如皋市万都教育投资管理有限公司（乙方）签订了《房产租赁合同》，约定：乙方向甲方租赁位于如皋市万都广场，总建筑面积为3547.75平方米的商铺用于经营教育培训，租赁期限自2015年12月15日至2023年12月14日，每六个月为一个支付期，自2015年12月15日至2018年12月14日期间年租金为871336元，自2018年12月15日至2019年12月14日期间年租金为1742674元，后续租金逐渐上涨。物业费为每平方米每月3元，公共区域能耗费为每平方米每月3元，每年的公共区域能耗费和物业费共计255438元；商铺交付条件为按房屋现状毛坯交付，乙方对照甲方的交付标准对房屋进行验收，如交付标准存在一定的瑕疵，但不影响乙方装饰装修工程的，视为符合相关交付标准，甲方应当在乙方进场后对瑕疵予以修补和完善；租赁期满或合同因任何原因而终止之日，乙方应将房屋、房屋钥匙及相关资料交还甲方，乙方可以按照房屋届时的现状交还房屋，搬离房屋内属于乙方的可移动的物品，但不得对无法移动的装修故意破坏。上述合同并约定：乙方未按合同约定的日期缴纳租金的，自拖欠租金之日起，每日按所欠租金的千分之五支付滞纳金，如乙方未在规定时间支付租金或其他费用，逾期超过15个工作日的，视为乙方违约，甲方有权解除合同，乙方按约定交还租赁房屋，甲方有权要求乙方承担5个月租金的违约金，及为解除合同所产生的律师费、交通费等，甲方无需赔偿乙方任何装饰装修费用，租赁期满或或合同因任何原因而终止之日如乙方故意对装修进行破坏的，则甲方或其委托管理人有权要求乙方承担因此给甲方造成的损失；如甲方未履行合同约定的义务致使乙方无法经营的，乙方有权提前终止合同，并要求甲方赔偿其遭受的损失。上述合同对租赁标的交付、装修也有约定：乙方开设或准备装饰装修工程，或乙方实际接收该房产，视为该房产符合交接条件，乙方的装修期为5个月，装修期不需要支付租金；该商铺的整体开业日（或试营业日）为2015年12月15日，但经双方协商一致变更的除外，实际开业日若迟于月底开业日，推迟时间不得超过8个月。 上述合同签订后，万都商管公司将合同约定的商铺交付给了如皋市万都教育投资管理有限公司，该公司将该商铺进行装修后，开业经营教育培训。 2017年4月14日，万都商管公司（甲方）与如皋市万都教育投资管理有限公司的另一股东常州市美合天音琴行有限公司（乙方）签订《股权转让协议》，载明：甲乙双方分别系如皋市万都教育投资管理有限公司股东，甲方将持有的如皋市万都教育投资管理有限公司90%的股权全部转让给乙方，转让价款为240万元，……双方确认至2016年12月31日止，如皋市万都教育投资管理有限公司的债权债务已核实清楚，没有债权债务，自2017年1月1日起往后如皋市万都教育投资管理有限公司的债权债务与甲方无关等。该协议被告万都商管公司作为转让方加盖印章，并有万都商管公司的法定代表人郑栋签名，常州市美合天音琴行有限公司作为受让方加盖印章，并有姜波签名。 2017年5月15日，万都商管公司与如皋市万都教育投资管理有限公司签订《房产租赁合同补充协议》，主要内容为对双方于2015年8月13日签订的《房产租赁合同》的租赁期限进行修改，约定租赁期限自2017年1月1日起至2024年12月31日止。租金标准与《房产租赁合同》相同。该协议有甲方万都商管公司加盖印章，并有万都商管公司法定代表人郑栋签名，乙方如皋市万都教育投资管理有限公司加盖印章，并有姜波签名。 万都商管公司于2013年8月20日登记设立，最初登记的公司类型为自然人独资有限责任公司，股东及法定代表人为范正梨，注册资本、实收资本为300万元。2015年3月5日，变更登记股东为聂德美，法定代表人为郑栋，注册资本：1000万元。2017年4月18日，变更登记股东为姜传浩，2017年7月27日，变更登记注册资本为300万元。2018年7月13日，变更登记法定代表人为姜传浩。2018年12月20日，变更登记公司类型为自然人投资或控股的有限责任公司，股东为姜剑、姜传浩，法定代表人为姜剑。 如皋市万都教育投资管理有限公司于2015年4月21日登记设立，股东为万都商管公司占股90%，常州市美合天音琴行有限公司占股10%，法定代表人为郑栋，2018年6月5日变更登记公司名称为现如皋市万都文化传媒有限公司，变更登记股东为许蒙蒙、姜波，变更登记的法定代表人为姜波。 因万都文化传媒公司经营状态不佳，该公司与万都商管公司协商要求租金优惠，2018年7月6日万都商管公司的工作人员邓后芸制作了《特殊客户申请表》，载明：扶持商户持续经营，现给予租金优惠，优惠日期为2017年1月1日至2019年12月31日，优惠后的租金为每年50万元，物业费、公共能耗费每年255438元，每6个月为一个支付期，每个支付期结束的30日前支付下个支付期的费用。该申请表由万都商管公司的工作人员邓后芸签名后报领导批示，审核意见的总经理栏中郑栋于2018年7月23日签名，同日，聂德美在公司领导栏中签名。根据该《特殊客户申请表》，万都文化传媒公司共计应支付万都商管公司上述期间的租金及物业费、公共能耗费共计2266314元。 万都文化传媒公司于2017年7月4日向万都商管公司缴纳30万元，于2017年7月5日缴纳135668元，于2017年11月15日缴纳15万元，于2018年1月4日缴纳5万元，于2018年7月23日缴纳119770元，于2018年10月18日缴纳15万元，2019年1月7日缴纳75000元，合计支付款项980438元。 因万都文化传媒公司未能按期足额缴纳租金，该公司租赁房屋的业主于2017年3月和2019年4月来该公司经营场所索要租金，万都商管公司也多次要求该公司缴纳租金。2019年5月22日，万都商管公司派人将万都文化传媒公司经营场所的门上锁，以此方式要求该公司缴纳租金及相关费用。 一审法院认为，万都商管公司与万都文化传媒公司（原如皋市万都教育投资管理有限公司）于2015年8月13日签订的《房产租赁合同》系双方真实意思的表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方应按照合同的约定全面履行各自的义务。上述租赁协议对租赁标的交付、租赁期限、租金标准及租金支付等进行了约定，万都商管公司按约定将被租赁的商铺交付给了万都文化传媒公司，万都文化传媒公司接手后开展经营活动。其后双方签订补充协议，对租赁期限进行了变更即万都文化传媒公司应自2017年1月1日起向万都商管公司支付租金，但万都文化传媒公司并未按照双方签订的《房产租赁合同》及《补充协议》约定的期限向万都商管公司支付租金。后万都文化传媒公司向万都商管公司申请租金优惠，经协商，万都商管公司同意后出具了《特殊客户申请表》，万都商管公司原法定代表人郑栋、原股东聂德美进行了审核，该《特殊客户申请表》应视为对租金标准变更的合同文件，万都文化传媒公司应按照《特殊客户申请表》向万都商管公司支付租金及物业费等费用，但万都文化传媒公司并未按照《特殊客户申请表》约定的期限缴纳租金等费用，虽已支付了980438元，尚欠1285876元，显属违约，导致所租赁房屋的业主多次到万都文化传媒公司经营场所索要租金。在此情况下，为督促万都文化传媒公司缴纳租金等费用万都商管公司将其经营场所上锁，该做法对万都文化传媒公司的经营活动有所影响，但起因系万都文化传媒公司违约所致，如果万都文化传媒公司能及时将所欠的租金、费用足额缴纳，则可避免争端，避免发生纠纷。且万都文化传媒公司所提供的转让培训课程的合同签订时间为2019年6月6日，距万都商管公司将万都文化传媒公司经营场所上锁的时间仅15天，如果万都文化传媒公司按期缴纳了租金等费用也无须转让培训课程，万都商管公司将万都文化传媒公司经营场所上锁不必然导致万都文化传媒公司转让培训课程，故万都文化传媒公司要求万都商管公司赔偿其转让的授课费1070432元缺乏事实和法律依据。双方签订的《房产租赁合同》约定“乙方对照甲方的交付标准对房屋进行验收，如交付标准存在一定的瑕疵，但不影响乙方装饰装修工程的，视为符合相关交付标准”，万都文化传媒公司接受所租赁的房屋时并未提出房屋有瑕疵，虽然其提供的证据网媒新闻播报、照片反映万都广场在2016年8月、9月期间因下大雨使一处外墙装饰物脱落，但其受让原如皋市万都教育投资管理有限公司的股权时间为2017年4月，即其自2017年4月起实际经营教育培训，无证据证明自2017年4月至今所租赁的房屋发生商铺存在安全隐患，故对其诉称“商铺存在瑕疵，甚至安全隐患”缺乏事实依据。上述《房产租赁合同》约定商铺交付条件为按房屋现状毛坯交付，由承租方装修，故万都文化传媒公司起诉要求万都商管公司支付装修款220万元缺乏事实依据。 据此，一审判决：驳回万都文化传媒公司的诉讼请求。 二审中，双方均未提供新证据。本院经审理，对一审法院采信的证据及据此认定的案件事实予以确认。 另查明，万都文化传媒公司与如皋市云歌琴行有限公司于2019年6月6日签订转让合同，万都文化传媒公司向如皋市云歌琴行有限公司转让尚未完结的培训课程及相应费用1070432元。 本院认为，万都文化传媒公司本案中主张万都商管公司赔偿转让授课费及装修款损失3270432元无事实和法律依据，本院不予支持。针对万都文化传媒公司的上诉理由，分述意见如下： 首先，万都文化传媒公司未按约及时支付租金，存在违约情形。案涉《特殊客户申请表》对双方之前签订的租赁合同及补充协议中约定的租金支付标准进行了变更，对双方均有约束力。万都文化传媒公司虽辩称之后双方对于该公司小额多次支付租金的方式又达成新的习惯与默契，但未能提供相应证据加以证明，且万都商管公司予以否认，故在无证据证明双方再次对《特殊客户申请表》中约定的租金支付方式变更的情形下，万都文化传媒公司仍应按《特殊客户申请表》中约定的支付方式及金额履行给付租金义务。但从万都文化传媒公司实际付款情况而言，该公司显然未按约足额支付租金，存在违约情形。 其次，对于万都文化传媒公司主张的装修款损失2200000元，该公司明确是基于万都商管公司在2017年4月14日签订股权转让协议中隐瞒装修欠款违约所致，与万都商管公司锁门没有关系。但2017年4月14日股权转让协议签订双方为万都商管公司及常州市美合天音琴行有限公司，万都文化传媒公司非该协议主体。故万都文化传媒公司以万都商管公司在该协议中存在违约情形为由，主张万都商管公司赔偿装修款损失，本院不予采信。 第三，如前所述，万都文化传媒公司未按约足额支付租金，存在违约情形，万都商管公司为催要租金于2019年5月22日将万都文化传媒公司经营场所上锁。万都商管公司的行为虽有不当，但并不必然导致万都文化传媒公司转让培训课程。万都文化传媒公司与第三方签订转让培训课程合同的时间距万都商管公司锁门仅十余天，如其及时支付租金完全可以选择继续经营。但事实上，在租赁合同期间，万都文化传媒公司即曾以经营状态不佳为由要求给予租金优惠，之后又存在拖欠租金行为，万都文化传媒公司作为理性商事主体，一般情形下以追求利益最大化抑或将损失降低到最小化为目标，其转让培训课程还是继续经营是其从事商事活动中根据市场风险自主选择的结果。因此，万都文化传媒公司主张万都商管公司赔偿转让培训课程损失的理由不能成立，本院亦不予支持。 综上，万都文化传媒公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费32960元，由上诉人如皋市万都文化传媒有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 朱 艳 审判员 沙 楠 审判员 陈燮峰 二〇二〇年六月十五日 书记员 沈媛媛