浙江省杭州市拱墅区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0105民初10193号 原告：杭州铭如企业管理有限公司，住所地杭州市拱墅区登云路518号恒策西城时代中心2幢802室。 法定代表人：储丽丽，总经理。 委托诉讼代理人：叶超程，浙江中格律师事务所律师。 被告：郭娟，女，1987年10月13日出生汉族，住浙江省开化县。 原告杭州铭如企业管理有限公司（以下简称铭如公司）与被告郭娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月19日立案后，依法适用简易程序审理。本案于2020年1月9日公开开庭进行了审理。原告铭如公司委托诉讼代理人叶超程，被告郭娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告铭如公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认原、被告于2019年2月13日签订的《房屋租赁合同(编号772)》已于2019年8月4日解除；2.判令被告向原告支付违约金10000元；3.判令被告赔偿原告损失总计76826.25元；(以上合计：10000+76826.25＝86826.25元)。4.本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：一、基础事实：1、2018年6月，原告向案外人詹丽娅承租了一处位于杭州市拱墅区的房屋，经詹丽娅书面同意，原告对外就该房屋进行转租。2019年2月13日，被告至原告处就案涉房屋租赁事宜达成一致意见，当场签订《房屋租赁合同（编号772）》，约定由原告将案涉房屋转租于被告。《房屋租赁合同（编号772）》对房屋状况、房屋使用用途为居住、居住人数为4人以下、租赁期限、租金及支付、双方的权利与义务及违约责任等均作了详细的约定，其中明确约定：被告未按照合同约定期限向原告支付租金，经催告后仍未履行的；被告入住人数超过合同约定人数的，原告有权单方面解除合同并收回房屋，同时被告应当向原告支付相当于两个月租金的违约金，若违约金不足以弥补损失的，被告还须赔偿原告所有的损失（详见《房屋租赁合同（编号772）》第七条）。2、《房屋租赁合同（编号772）》签订后，原告依约将案涉房屋交付被告使用（详见《房屋交割清单（编号1353）》）。后，被告在未告知原告的情况下，私自将案涉房屋作为集体宿舍供其员工十几余人居住，未建立相应管理制度、落实安全管理，且未向当地公安机关报备。2019年7月19日，杭州市公安局拱墅区分局对案涉房屋进行安全检查，发现案涉房屋居住人数违法、安全管理与改变住房居住性质为职工宿舍的登记工作未到位等重大问题，遂出具《责令限期改正通知书》限期被告改正，被告收到通知书后无动于衷、逾期不改。3、2019年8月3日，原告按照租房合同约定向被告催收房屋租金，并向被告发出《租金催缴通知》，《租金催缴通知》载明被告应需支付的租金数额、支付期限及未支付的后果等，被告经催收后仍未履行租金支付义务。2019年8月12日，原告依据《租金催缴通知》规定的期限及《房屋租赁合同（编号772）》第七条的约定收回了案涉房屋，并将案涉房屋依法重新转租案外人毛群海（详见《房屋租赁合同（编号1001）》），并与毛群海办理完毕案涉房屋交付手续（详见《房屋交割清单（编号1693）》）。其后，被告多次上门撬锁、闹事，造成毛群海无法正常使用案涉房屋，毛群海多次提议退房，原告无奈同意解除租赁合同，并于2019年8月16日与毛群海签订《租赁合同解除协议》，约定双方解除租赁关系，由原告退还毛群海实际支付的租金并按照《房屋租赁合同（编号1001）》第六条的约定承担10400元的违约金。至今，案涉房屋因被告的原因仍处于闲置待租状态。二、理由：原告认为，原、被告于2019年2月13日签订的《房屋租赁合同（编号772）》属于双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护，合同双方应当积极按照合同内容履行自己相应的合同义务。现被告在未告知原告的情况下，私自改变案涉房屋居住性质为集体宿舍供其员工十几余人居住，远远超过约定居住人数，其未建立相应管理制度、落实安全管理，亦未向当地公安机关报备，以致案涉房屋受到拱墅公安机关的处罚，同时被告逾期支付租金，阻挠原告继续合法转租，被告以上行为属于严重违约，直接损害原告的合法权益、间接损害原告的可期待利益，原告可依据《房屋租赁合同（编号772）》第七条的约定行使单方解除权，并要求被告承担违约金及赔偿原告损失。故为维护原告合法权益，特诉至法院，望判如所请。 被告郭娟辩称：原告没有给我任何时间整改和搬迁，就直接跟我说搬出去，导致合同履行不下去，才造成双方彼此损失。2019年7月20日，原告单方停水停电，导致没办法正常居住。我方7月20日之所以没有搬走，是因为双方没有谈好押金、物管费及多余的房租的退还事宜，对方拒绝退还上述款项。我认为合同解除的时间应为2019年7月20日至22日，不同意原告主张的2019年8月4日。我方没有违约，不需要支付违约金。对方的损失我也无需支付，因为对方没有退还押金及多余租金，才导致我多次去案涉房屋里等他。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年2月13日，甲方铭如公司与乙方郭娟订立《房屋租赁合同》（合同编号：0000772；以下简称案涉合同）一份，案涉合同约定：甲方提供给乙方承租的房屋位于杭州市拱墅区（以下简称案涉房屋），建筑面积约为89平方米。租赁期共为12个月，自2019年2月15日起至2020年2月14日止，仅限居住人数4人（含）以下。该房屋租金为人民币5000元／月。租金采用先付后租，按两月支付原则，第一期租金计人民币10000元于签订合同当日交纳；以后每期租金支付时间提前15天；第二期租金计人民币10000元于2019年4月1日前支付；第三期租金计人民币10000元于2019年6月1日前支付；第四期租金计人民币10000元于2019年8月1日前支付；余同。若未按期交纳租金的，每逾期一日按月租金的5%向甲方交纳滞纳金。乙方在签订本合同时，交纳押金计人民币6000元。租赁期内产生的物业管理费（￥995元），能耗费（￥500元），合计收费（￥1495元）由乙方在合同签订当日一次性支付（以上费用仅为估算数据，具体费用以实际发票为准，多还少补）；租赁期间该房屋内的水、电、煤气、物管（卫生）、电话、宽带及有线（数字）电视、能耗／公摊等相关费用由乙方承担，如未在本合同签订时一次性缴纳的，必须由乙方按规定如期缴纳，保留缴费凭证以备结算。如因延期缴纳造成滞纳金、违约金或其他责任的，由乙方承担。因房屋自然损耗造成的维修由甲方承担，自然损耗不包含易耗品，如灯泡等；因乙方阻扰甲方维修而产生的后果，由乙方负责；该房屋及附属设施（含家电）的非自然损耗造成的维修责任均由乙方承担。因乙方不承担修复责任而造成的任何损失由乙方承担。损失产生的所有费用甲方有权从押金中扣除，乙方应在七日内将押金补足。在租赁期内，乙方发生以下事项，应向甲方支付相当于两个月租金的违约金，若违约金不足以弥补损失的，乙方还须赔偿所造成的损失，并有权单方面解除本合同并收回房屋：1.乙方未征得甲方的书面同意改变或损坏房屋结构，装修及附属设施设备，并未在甲方规定期内予以修复或恢复的。2.乙方未经甲方同意而单方面解除合同，提前退租的或转租、变相转租（即以乙方名义交付房租，但实际居住人非乙方或乙方直系亲属）。3.乙方未按照合同约定期限向甲方支付租金，经催告后乙方仍未履行的。4.乙方应交水、电、煤、物管、能耗等相关费用逾期30天以上的。5.乙方承租期间，多次扰民，造成邻居投诉的。6.乙方入住人数超过合同约定人数或改变使用用途的。7.乙方在该房屋或利用该房屋进行违法违纪活动的。8.合同有效租赁期满后，乙方逾期不归还房屋的。本合同期满或终止后，乙方应在终止当天内将该房屋及附属设施设备在正常状态下交还甲方。所有乙方留置物品，均视为乙方抛弃处理。乙方承诺：乙方未按照合同约定期限内向甲方支付租金，甲方经催告后乙方仍未履行的或涉嫌利用承租房屋违法犯罪的，甲方可直接将该房屋收回，乙方在甲方发出通知后3日内将承租房屋内的乙方物品清理并搬离该房屋，逾期未予处理的物品视为乙方自动放弃。 2019年2月14日，郭娟向铭如公司支付押金（6000元）、首月租金（5000元）合计11000元；2月15日，郭娟向铭如公司一次性支付一年物业管理费（995元）、能耗费（500元）合计1495元。 2019年7月19日，根据《杭州市居住房屋出租安全管理若干规定》的规定，杭州市公安局拱墅区分局（以下简称拱墅分局）对案涉房屋进行了安全检查，发现存在以下问题：未按时报送居住房屋出租登记信息；每个居室居住的人数超过2人；单位承租居住房屋作为集体宿舍供本单位职工居住，未建立相应的管理制度，确定管理人员，落实安全管理职责，建立信息登记簿或者登记系统，并将相关登记信息报所在地公安机关备案。拱墅分局依法作出杭公拱（祥）责限改字﹝2019﹞第1-1575号《责令限期改正通知书》（以下简称责改通知），要求案涉房屋所涉单位或个人对上述问题于2019年7月22日前改正，逾期不改正的，公安机关将按照《杭州市居住房屋出租安全管理若干规定》予以罚款处罚。 2019年7月22日，郭娟为租赁杭州市拱墅区庆隆苑5幢1单元601室房屋，同案外人邬妙恩订立了《杭州市房屋租合同》，并支付押金和房租21000元。租期自2019年7月24日起至2021年1月23日止。郭娟主张，因铭如公司于2019年7月20日擅自对案涉房屋停水停电，导致其无法正常使用案涉房屋，不得不另行租赁其他房屋供其员工使用。但铭如公司否认其有停水停电行为，郭娟应当对此承担举证责任。 2019年8月3日，铭如公司向郭娟发出《租金催缴通知》，内容为：按照我们2019年02月13签订的《房屋租赁合同》，您需要在2019年08月01日之前向我司支付房租40000元整；经我司多次催缴，截止发函之日您仍未交纳，且已产生500元整滞纳金。为保障合约有效履行，也便于我们更好的为您服务，请您于见函后一个工作日内联系我司交纳应付租金及滞纳金，若逾期您仍未交纳，我公司将按照合同约定收回房屋，并转租他人，您滞留房内的所有个人物品视为您抛弃处理。特此通知! 2019年8月7日，铭如公司将案涉房屋内郭娟的个人物品进行了清理，并对案涉房屋进行了修复。铭如公司主张，因郭娟撬锁、闹事导致案涉房屋受损，开锁费用、保洁费用等共计花费3090元。具体明细如下： 品名及规格 金额（元） 保洁费 淋浴花洒一套 主卧橱柜抽屉轨道 墙面修复 浴霸灯 房间门锁两套 防盗门锁 密码锁 空调遥控器 为及时止损，2019年8月12日，甲方铭如公司与乙方毛群海订立《房屋租赁合同》（合同编号：0001001）一份，将案涉房屋出租给案外人毛群海。双方约定：租赁期共为12个月，自2019年8月13日起至2020年8月12日止，仅限居住人数4人(含)以下。该房屋租金为人民币5200元/月。双方还就其他事项进行了约定。 2019年8月16日，甲方铭如公司与乙方毛群海签订了《租赁合同解除协议》，双方经友好协商，就案涉房屋物业租赁合同达成以下意见：1、双方解除原租赁合同（编号为0001001）；2、根据原租赁合同，退还90天房租15600元，退还房租押金5200元，合计应退还20800元；4、其他相关费用甲方赔偿乙方违约金￥10400元；5、实际退还31200元，退还支付宝账号：137××××9971；6、退还时间：十个工作日内退款（不含节假日）；7、原租赁合同底单及押金收据收回情况：已收回；8、其他补充说明：由于原租客郭娟多次上门闹事，造成乙方无法正常使用该房屋，故乙方要求退房并赔偿违约金；9、本协议签字立即生效；本协议一式两份，甲乙双方各执一份。2019年9月26日，铭如公司按照上述约定向毛群海退还了房租20800元，并支付了违约金10400元。 铭如公司就案涉房屋向相关部门垫付的费用情况具体如下： 款项性质 金额（元） 垫付时间（年月日） 备注 物业管理费 995.20 2019-8-4 计费日期：2019-01-01至2019-12-31 能耗费 62.59 2019-8-4 计费日期：2019-01-01至2019-02-28 电费 460.65 2019-8-13 电费 345.90 2019-9-03 水费 73.80 2019-9-25 计费日期：2019-07-01至2019-08-31 燃气费 55.90 2019-9-25 9月-燃气费 铭如公司主张，截止双方案涉合同解除之日即2019年8月4日，郭娟尚欠水、电、煤气费合计936.25元（73.8+460.65+345.9+55.9），该费用由其垫付，根据案涉合同的约定，郭娟应当承担上述费用。 审理中，郭娟要求铭如公司退还押金6000元，截至2019年7月20日剩余租金4032元（5000/31*25）、物业管理费（含能耗费）860元（1495/365*210）。铭如公司对郭娟主张的剩余租金、物管费的计算依据有异议，也不同意在本案中予以抵扣、处理，认为郭娟应当另行主张处理。 本院认为，案涉合同解除的原因、责任方以及解除后的处理问题，构成本案主要的争议焦点。经本院查明的事实，公安机关依据相关法规进行的安全检查，确实发现郭娟在租赁、使用案涉房屋过程中存在居住人数超标等违规行为，并要求后者在规定时间内予以整改；且郭娟本应于2019年8月1日前缴纳第四期租金。而事实上，郭娟既未在规定时间内进行整改，经铭如公司催缴后，亦未缴纳相应租金。根据案涉合同的约定，铭如公司有权据此单方解除合同。郭娟抗辩上述行为均系铭如公司的单方停水停电行为引发。对此，本院认为，一方面铭如公司对此否认，郭娟并未提供证据证明铭如公司于2019年7月20日对其停水停电，应当承担举证不能的法律后果；另一方面，即便如此，停水停电并不影响郭娟对其违规行为予以整改，也不构成其不继续履行缴纳租金义务的有效抗辩理由。故，铭如公司基于郭娟不缴纳租金等违约行为而行使单方解除权，符合案涉合同约定，并无不当。本院可以认定案涉合同于2019年8月4日解除。同时，铭如公司诉请郭娟支付违约金10000元，并赔偿相应损失符合合同约定和法律规定，本院应予支持。鉴于本案的实际情况，本院对铭如公司主张的损失金额作如下认定：一、铭如公司向毛群海支付的违约金10400元，虽确系郭娟撬锁等不合理的维权行为所引发，但该笔损失金额是由铭如公司与毛群海协商后达成的赔偿数额，在毛群海与铭如公司的租赁合同仅履行4天后便协商解除，相应损失有无10400元有待商榷，铭如公司对其权利作出处分的后果不应由郭娟一人承担，故本院对于铭如公司的该项损失酌定为5200元。二、铭如公司主张的预期利益，即同毛群海所订立租赁合同项下的一年租金62400元（5200元*12），本院认为，该预期利益属于商业风险范畴，存在诸多不确定性因素，况且铭如公司同毛群海的租赁合同已于2019年8月16日解除，铭如公司可另行出租案涉房屋。让其承担并无实际产生的一年租金，对于郭娟未免过于苛刻，有失公允。故本院对铭如公司的该项主张和请求不予支持。三、铭如公司主张的换锁等修复案涉房屋引发的损失3090元。本院认为，双方并未对案涉房屋进行交接，铭如公司提供的证据不足以证明上述修复费用均系郭娟损坏相应物件产生，审理中郭娟认可其存在撬锁行为，故本院认定防盗门锁、密码锁费用合计1450元（1000+450）由郭娟承担，其他各项费用本院不予支持。四、铭如公司主张的郭娟拖欠水电煤气费合计936.25元，经本院核查，铭如公司提供的缴费凭证对应的时间无法证明均系郭娟租赁期间产生，该项主张依据不足，本院亦不予支持。 另，关于郭娟要求处理押金、剩余房租、物管费（含能耗费）返还及抵扣问题，其性质属于债务的抵销问题，虽铭如公司不同意一并在本案中处理，但为减少讼累，本院对郭娟抵销之主张予以支持。根据本院认定的合同解除时间2019年8月4日，郭娟项下的相应权利应为：押金6000元，剩余租金1613元（5000/31*10），物业管理费（含能耗费）795元（1495/365*194），上述款项合计8408元铭如公司应向郭娟予以退还。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十九条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认杭州铭如企业管理有限公司与郭娟订立的《房屋租赁合同》（合同编号：0000772）于2019年8月4日解除。 二、郭娟支付杭州铭如企业管理有限公司违约金10000元、各项损失6650元（5200+1450）；杭州铭如企业管理有限公司退还郭娟押金、剩余租金、物业管理费（含能耗费）合计8408元；上述应付款项相互抵扣后，郭娟于本判决生效之日起七日内支付杭州铭如企业管理有限公司款项8242元。 三、驳回杭州铭如企业管理有限公司其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1971元，减半收取985.50元，由杭州铭如企业管理有限公司负担891.50元，郭娟负担94元。 原告于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费（预交的诉讼费）；被告于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  孙金林 二〇二〇年六月十一日 法官助理韩瑞功 书记员张垚