贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书(2020)黔0115民初971号原告：潘长军，男，汉族，1970年5月9日生，住所地贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：刘小强，贵州鼎尊律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨存凯，贵州鼎尊律师事务所律师。被告：李超，男，汉族，1981年10月10日生，住所地贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：黄丽，贵州听君律师事务所律师。第三人：贵州红龙鱼资产管理有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区大关村六组。法定代表人：周继平，该公司执行董事兼总经理。第三人：刘旭，男，汉族，1976年12月5日生，住所地湖南省长沙县。原告潘长军与被告李超，第三人贵州红龙鱼资产管理有限公司（以下简称红龙鱼公司）、刘旭房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序,于2020年5月21日公开开庭进行了审理，原告潘长军及其委托诉讼代理人刘小强、杨存凯，被告李超及其委托诉讼代理人黄丽，第三人刘旭到庭参加诉讼，第三人红龙鱼公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘长军向本院提出如下诉讼请求：1、判决解除原被告及第三人于2016年8月2日签订的《房地产买卖居间合同》；2、判决被告向原告返还购房款391000元、居间费用12222元、按揭代办服务费3900元；3、判决被告向原告赔偿因被告违约造成房屋不能过户导致原告产生的预期利益损失（房屋价差损失）696400元、违约金20000元，装修损失858066元；4、判决被告承担原告为行使权利而发生的律师费100000元；5、判决被告承担本案诉讼、保全费用。事实与理由：2016年8月2日，原被告及第三人签订《房地产买卖居间合同》，合同约定在第三人居间下，被告将位于贵阳市观山湖区xx路xx号x栋x单元xx层x号房屋以782000元的价格出售给原告，付款方式为首付391000元，其余款项为按揭还款，合同另对违约责任、纠纷解决、费用承担等进行了约定。合同签订后，原告依约履行合同，但被告夫妻却因房屋价格上涨不愿继续履行合同，并在原告诉请要求过户时也对原告提起诉讼。双方之间的纠纷经贵阳市观山湖区法院作出（2019）黔0115民初399号判决，并经贵阳市中级人民法院作出（2019）黔01民终4644号判决。上述判决确认双方签订合同合法有效，原告已依约履行合同，被告的行为构成违约；合同虽然有效，但因被告的违约行为导致不能继续履行；交易过程中，原告尽到了审慎注意义务，因合同无法继续履行导致的损失，原告可另案主张。基于上述事实，原告依法提起诉讼，望支持诉请。被告李超辩称，1、不同意解除合同希望继续履行，被告不存在违约行为，产生本次纠纷系因案外人在付款方式上有异议，现此异议已解决不存在不能履行情况，如果原告执意解除合同也应该是协商解除，而不是违约解除。2、原告与第三人对本次纠纷有严重过错，案涉房屋商品房买卖合同明确该房买受人系何莉，被告仅是共有人无完全处分权，原告与第三人明知此事，不调查不核实是造成此次纠纷的主要原因，第三人利用合同的格式条款来规避自身的法定义务，将不仔细审核合同的义务全部推给被告，剥夺被告权利时应对被告进行释明，但第三人未这样做，让原告与被告签署有严重瑕疵的居间合同。3、既然双方是协商解除合同，被告没有违约不应退还任何居间费用，原告主张的预期利益损失应当是转售利润损失，但原告陈述购房系居住使用，不存在转售利润损失，同时被告无法预见原告的损失是否发生。即便真有预期利益损失，原告已居住房屋四年获得了居住利益，应从损失中予以扣减，此外应扣减原告及第三人存在过错的损失。原告仅支付了39万元首期购房款，不应按全款购房来计算预期利益损失。4、原告装修房屋是自己居住，其消费了自己的装修应当承担装修费用，如果协商解除，该款项被告无需支付。5、被告没有违约且合同可以继续履行，原告多项诉请没有事实和法律依据，且原告无理由扩大自己的损失，造成律师费计算标准过高，被告没有理由替原告支付没有损失的律师费。第三人红龙鱼公司未到庭参加诉讼，未作陈述。第三人刘旭述称，此前诉讼过程中被告答辩时已告知系因付款方式导致违约，而不是其他产权人不知情。原告当时只支付了中介费，未支付按揭代办服务费。我方没有过错，此前案件已确认此一事实。庭审前双方进行过调解，因损失承担环节未能达成一致。被告应当根据相关法律进行赔偿，支持原告诉请。本院经审理认定事实如下：被告李超与案外人何莉于2014年3月13日登记结婚。2014年8月3日，案外人何莉为买受人、被告李超为共有人，通过按揭贷款方式向贵州国电房地产开发有限责任公司购买位于贵阳市观山湖区xx路xx号x栋x单元xx层x号房屋，建筑面积147.84平方米。2016年8月2日，被告李超（卖方）通过红龙鱼公司（经纪方）的居间介绍将上述房屋出售给原告潘长军（买方），三方签订《房地产买卖居间合同》，约定成交价782000元，因该房产处于抵押状态，卖方承诺于本合约生效之日起配合向抵押权人申请结清贷款及办理相关结清注销抵押手续，由买方承担交易税费并向红龙鱼公司支付居间服务佣金12222元、按揭代办服务费3900元；购房款付款方式为买方支付定金2万元，首付款391000元在2016年8月10日前转账支付，余款391000元由买方通过贷款方式支付，在双方交易过户出证及抵押登记手续完成并领取他项权证后由买方贷款银行划款；卖方在付首付时向买方交付房产；合同第四条第三款约定“因卖方原因包括但不限于未取得该房屋代理资格，房屋共有人不同意出售该房屋、出售意向改变……导致本合同无法履行，视为违约按下列处理：卖方签署合约后，违约不将该房产售于买方的，卖方须在三个工作日内除无息退还买方已付全部款项以及赔偿买方应支付经纪方服务费外，同时须另行支付与定金同等金额（含未付定金）给买方作为赔偿”；合同第六条第4款约定“……因履行合约发生纠纷，各方按照相应的合约关系主张权利，并向该房产所在地人民法院提起诉讼解决。法院诉讼所产生的费用先由各自承担，并最终由违约方承担守约方处理纠纷所产生的所有费用（包括但不限于诉讼费、保全费、执行费、律师费、差旅费、交通费等）”。上述合同签订后，原告依约支付了20000元定金，并于2016年8月24日支付购房款371000元。李超随后将案涉房屋交付原告，原告妻子沈剑于2016年9月9日与装修公司签订施工合同委托装修，合同约定装修价款858066元。2019年12月25日，装修公司出具一份《情况说明》，称就案涉房屋的装修事宜，双方签订施工合同，沈剑支出装修款项金额与合同金额一致，其中直接支付装修公司的为229576元，其他款项系沈剑在装修公司要求下直接向供应商支付的款项。装修完成后原告在案涉房屋居住至今。2018年9月4日，案外人何莉将案涉房屋的按揭贷款提前结清，并于次日办理了抵押预告登记注销手续。2018年10月15日，何莉和李超取得案涉房屋不动产权证，该不动产权证记载案涉房屋归何莉、李超共同共有。后李超要求原告一次性支付剩余款项，原告坚持贷款方式支付购房尾款，双方未能达成一致意见。红龙鱼公司员工刘练于2018年11月27日与李超电话联系，李超回答“我现在交给我媳妇在处理了，我不想管这个事儿了”等内容。因李超未按约定处理案涉房屋的过户手续，原告向本院提起诉讼要求确认双方签订的《房地产买卖居间合同》有效并要求李超办理案涉房屋的产权转移登记手续及支付违约金4万元，何莉在该案中作为有独立请求权的第三人单独提起诉请，要求确认案涉《房地产买卖居间合同》无效；本院于2019年5月9日制作（2019）黔0115民初399号《民事判决书》，认定案涉《房地产买卖居间合同》有效，但效力不及于何莉，而何莉拒绝追认该《房地产买卖居间合同》，导致合同无法继续履行，驳回了原告的其他诉讼请求及何莉的诉讼请求，同时告知因合同无法继续履行导致的违约责任，原告可另案主张。何莉对该判决不服提起上诉，贵阳市中级人民法院于2019年9月12日作出（2019）黔01民终4644号《民事判决书》，认定购房过程中，红龙鱼公司已协助原告审查案涉房屋的《商品房买卖合同》及《商品房预售合同备案表》；签订合同时李超承诺自己享有房屋权利，未侵犯何莉的权利；交易过程中原告尽到了普通买房人必要合理的审慎注意义务，三方交易符合正常的购房交易习惯，判决驳回上诉，维持原判。该判决书于2019年10月29日全部送达完毕，发生法律效力。2020年1月20日，原告向本院提起诉讼并提出如前诉请。提起诉讼前，原告与贵州鼎尊律师事务所签订《委托代理合同》委托该所律师提供法律服务，按照诉请标的额计算产生律师代理费10万元。庭审结束后，何莉至本院发表意见称愿意追认案涉《房地产买卖居间合同》，愿意配合办理房屋过户手续，合同具备继续履行条件。原告称因现状系李超造成，原告愿意继续履行合同的前提是李超承担本案诉讼费及律师费，否则不愿继续履行合同。另查明，刘旭在三方签订《房地产买卖居间合同》时系红龙鱼公司的法定代表人及独资股东，于2019年7月11日将法定代表人及独资股东变更登记为周继平。本院认为，本案争议的焦点有：1、案涉《房地产买卖居间合同》能否继续履行；2、原告及第三人对此前合同无法继续履行是否存在过错。对上述焦点，本院意见如下：一、关于焦点一。案涉《房地产买卖居间合同》经生效判决认定合法有效，在合同履行过程中，李超在合同明确约定以按揭贷款方式支付购房尾款的情况下，要求原告一次性支付购房尾款，在原告及第三人要求按合同约定后，李超明确表示不管这个事，拒绝按照约定履行协助过户义务，称由其妻子处理。在原告提起诉讼要求李超配合办理案涉房屋过户手续时，李超妻子何莉提起诉讼要求确认《房地产买卖居间合同》无效，拒绝追认该合同效力，导致合同无法继续履行。根据合同约定，李超的行为构成根本违约，应当承担相应违约责任，李超主张其无违约行为的辩解显然不能成立。在合同无法继续履行的情况下，原告根据生效判决指引向本院提起诉讼要求李超承担违约责任，庭审过程中李超表示已与何莉协调消除了履行障碍，庭审结束后何莉至本院发表意见称愿意追认合同效力，愿意配合办理过户手续。原告亦表示有条件地接受继续履行。在双方当事人均未提供证据证实合同存在其他履行障碍的情况下，案涉《房地产买卖居间合同》能够继续履行。二、关于焦点二。经生效判决认定，原告已尽到普通购房人必要合理的审慎注意义务，此前导致合同无法继续履行原告不存在过错。生效判决同时认定红龙鱼公司已协助原告审查购房合同和备案登记表，三方交易符合正常的购房交易习惯，在李超作为案涉房屋共有人与原告及第三人签订合同出售案涉房屋，并承诺未取得其他共有人同意视为违约的情况下，李超显然较原告及第三人负有更为严格的审慎注意义务，其既然不具备完全处分权仍签订合同并作出承诺，即应当按照合同约定承担相应责任，其将房屋共有人何莉拒绝追认导致合同无法继续履行归责于原告及第三人未尽到审核义务显然违背诚实信用原则，其辩解本院不予采信。被告李超称第三人利用格式条款免除自身义务剥夺其合法权利，但生效判决已认定合同合法有效，李超的辩解不能成立，本院不予采信。原告已同意有条件地继续履行合同，而根据本案查明事实，原告的条件均能够成立，则原告解除合同及相关的其他诉请，本院均不予支持。原告诉讼过程中提出的装修残值评估申请已无必要，本院不予准许。原告主张的律师费10万元，因贵阳市中级人民法院生效判决2019年10月29日即已完全送达完毕发生法律效力，李超未能及时与原告妥善解决合同继续履行事宜，在原告2020年1月20日提起本案诉讼、相关费用已实际发生后何莉在庭审结束时方明确表达追认合同效力、愿意继续履行合同的意愿，在不能确定合同能否取得何莉追认的前提下，原告根据生效判决指引提起本案诉讼，其各项诉请均有相应证据及法律规定、合同约定印证，即便不能得到全部支持也非原告主观能够判断，原告与律师事务所签订代理合同约定的律师费标准，系按照诉讼请求标的额核算，并未明显超出合理范围，且律师代理费的标准并未实行政府指导价，个案的难易程度、耗时长短均无法预判，而本案诉讼的产生完全由被告李超的违约行为导致，根据合同约定，原告要求李超承担律师费的诉请，本院予以支持。需要说明的是，本院根据本案审理过程中双方当事人及利害关系人的意思表示确认案涉合同可以继续履行，从而驳回原告的相关诉讼请求，在此后的合同履行过程中各方当事人、利害关系人应当严格按照合同约定、法律规定及自身承诺履行义务，若仍有新的违约行为发生，不影响守约方依法、依约另行要求对方承担相应责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款的规定，判决如下：一、被告李超在本判决生效之日起十日内支付原告潘长军律师费10万元；二、驳回原告潘长军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11740元（已减半收取），由被告李超负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 张 铮二〇二〇年六月十一日书记员 周殷丽