安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖13民终1828号 上诉人（原审原告）：王飞，男，1984年7月30日出生，汉族，住安徽省灵璧县。 上诉人（原审原告）：刘燕，女，1986年10月11日出生，汉族，住安徽省灵璧县。 上述两上诉人共同的委托诉讼代理人：马琳，上海源杰律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：徐磊，男，1978年3月3日出生，汉族，住安徽省灵璧县。 委托诉讼代理人：李佳林，安徽徽灵律师事务所律师。 上诉人王飞、刘燕与上诉人徐磊因房屋买卖合同纠纷一案，均不服安徽省灵璧县人民法院（2019）皖1323民初6535号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王飞、刘燕上诉请求：撤销一审判决第三、四项，改判徐磊支付违约金60000元。事实和理由：1.徐磊一审未主张违约金过高及请求调整违约金，一审认为违约金过高缺乏事实依据。因徐磊严重违约，给王飞、刘燕造成房屋价格上涨差价、利息、房租、维权费等损失，一审酌情30000元违约金过低，且违背当事人意思自治原则和合同的约定，应当判决徐磊支付违约金60000元。2.徐磊违约，损害了王飞、刘燕的合法权益，王飞、刘燕提起诉讼，但一审判决王飞、刘燕承担部分诉讼费不当。 徐磊辩称，案涉违约金过高，且徐磊没有给王飞、刘燕造成实际损失，徐磊不应当承担违约金。 徐磊上诉请求：撤销一审判决，并依法改判。事实和理由：1.一审判决解除徐磊与王飞、刘燕2019年2月7日签订的《二手房买卖合同》错误。首先，徐磊没有按期交付房屋是因为王飞、刘燕没有按照合同约定交付首付款500000元，徐磊只收到480000元，王飞、刘燕存在违约。其次，因为2019年7月二手房停止办理按揭，尾款520000元无法保障，是因为王飞、刘燕违约到2019年7月23日才支付首付款尾款造成，而合同约定剩余首付款250000元在2019年6月25日前付清，是王飞、刘燕违约。2.一审判决徐磊返还王飞、刘燕500000元及利息错误。徐磊实际收到480000元，徐磊一直向中介要差价20000元，但王飞、刘燕一直含糊其辞。3.一审判决徐磊违约并支付违约金30000元错误。王飞、刘燕违约在先，且因为情势变化，后徐磊要求过户，但王飞、刘燕一直怠于行使履行手续。4.一审适用法律错误。 王飞、刘燕辩称，1.徐磊的上诉请求及理由不能成立，案涉首付款500000元徐磊全部收到，有证人证言、协议、中介公司收取佣金及通话记录等证明。2.王飞、刘燕支付了500000元，违约金徐磊支付少了，徐磊严重违约，应当支付违约金。 王飞、刘燕向一审法院起诉请求：1.判令解除王飞、刘燕与徐磊签订的《二手房买卖合同》；2.判令徐磊返还收取王飞、刘燕的购房款500000元并赔偿相应利息损失（2019年7月23日至2019年8月19日按照银行同期贷款利率计算，之后的利息按照同期贷款拆解利率计算至付清之日止）；3.判令徐磊支付违约金200000元；4.本案诉讼费由徐磊承担。 一审法院认定事实：2019年2月2日，徐磊母亲李亚玲与案外人灵璧县国园房地产咨询服务有限公司（高某）签订《购房订金协议》，约定徐磊出售位于奥泰克中央公馆8幢901室房屋，总价款98万元，付款方式为首付50万加按揭，徐磊已收定金3万元，签订房屋买卖协议后定金转为购房款，并在首付款打到卖方账户当日，此协议作废。2019年2月3日，徐磊与案外人灵璧县国园房地产咨询服务有限公司（高某）签订《房屋出售委托协议》，约定徐磊委托灵璧县国园房地产咨询服务有限公司出售前述订金协议约定的房屋，总价款100万元，佣金2万元，在房屋买卖合同签订之日一次性付清。2019年2月7日，徐磊（甲方）、王飞、刘燕（乙方）、案外人灵璧县国园房地产咨询服务有限公司（居间方）签订《二手房买卖合同》，约定甲方将位于奥泰克中央公馆8幢901室房屋出售给乙方，成交总价为人民币100万元。房屋交付方式约定：首付款交过25万元后，剩余25万元，将在2019年6月25日之前付清，并在付清后45个工作日内办理过户。过户后乙方即可拿到钥匙，装修、居住等。违约责任约定：1、乙方如未按合同约定期限缴纳购房款，每逾期一日，须赔付给甲方总房款额万分之一的违约金，逾期超过30日的，甲方即有权单方面解除合同另行出售，同时乙方须赔付给甲方总房款20%的违约金；2、甲方如未按期交房，每逾期一日，须赔付给乙方总房款万分之一的违约金，逾期超过30日的，乙方即有权单方面解除合同并追究甲方的相关责任，同时甲方须赔付给乙方总房款20%的违约金；3、合同签订后，如甲方违约不卖或乙方违约不买，违约方须赔付给对方总房款30%的违约金。合同还约定其他权利义务。2019年2月9日、2019年7月23日，灵璧县国园房地产咨询服务公司法定代表人高某向徐磊父亲徐太文账户分别转账20万元、25万元。2019年6月24日，王飞、刘燕通过高某联系徐磊，要求给付剩余25万元首付尾款，并要求徐磊办理房屋过户手续，徐磊让高某联系其父母，后因徐磊担心房屋按揭不能办理，双方发生纠纷。2019年11月15日，王飞、刘燕申请财产保全，一审法院依法裁定查封了徐磊位于奥泰克中央公馆8幢901室房屋。在审理过程中，一审法院于2019年12月10日向徐磊公告送达起诉状副本、应诉通知、举证通知及开庭传票，公告期满，徐磊到庭应诉。 一审法院认为，本案徐磊委托房产中介出售房屋，并在中介方参与下与王飞、刘燕签订房屋买卖合同，该合同是双方真实意思，合法有效。合同签订后，王飞、刘燕支付首付款50万元，徐磊收到王飞、刘燕首付款后至今未能按约定办理房屋过户、交付房屋，构成违约，按照合同违约责任“甲方如未按期交房，逾期超过30日的，乙方即有权单方面解除合同并追究甲方的相关责任”的约定，王飞、刘燕要求解除合同的条件成就。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”故王飞、刘燕要求解除合同，予以支持。案涉房屋买卖合同系通过中介方签订，虽未明确约定通过中介付款，但王飞、刘燕向中介方付款，符合民间交易法则，中介高某将王飞、刘燕的购房款支付给徐磊后，徐磊对此付款方式也未提出异议。故王飞、刘燕向高某支付全部首付款50万元，应当视为王飞、刘燕已完成给付全部首付款义务，王飞、刘燕要求徐磊返还购房款500000元，予以支持。按照徐磊与高某签订的《房屋出售委托协议》“佣金20000元在房屋买卖合同签订之日一次性付清”的约定，徐磊辩称高某扣除佣金2万元，其只收到王飞、刘燕购房款480000元的意见不能成立，不予采信。案涉房屋买卖合同虽约定了违约金计算标准，但违约金应当以实际损失为基础，结合合同履行情况等因素综合考量。通过中介高某与王飞、刘燕、徐磊之间的通话录音以及短信内容，能够认定徐磊违约未办理房屋过户的主要原因是房屋买卖合同中对如何办理按揭贷款未明确约定，徐磊“担心按揭贷款不能办理”，经多次协商未达成一致意见，但在王飞、刘燕多次催促后，仍未积极履行义务，存在明显过错。故对王飞、刘燕要求徐磊赔偿其利息损失的主张予以支持，王飞、刘燕同时主张的违约金20万元，明显过高，酌情予以支持3万元，超出部分不予支持。一审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条规定，判决：一、解除王飞、刘燕与徐磊2019年2月7日签订的二手房买卖合同；二、徐磊于判决生效后十日内返还王飞、刘燕购房款50万元及利息（2019年7月23日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，之后的利息按照同期贷款拆解利率计算至付清之日止）；三、徐磊于判决生效后十日内给付王飞、刘燕违约金3万元；四、驳回王飞、刘燕的其他诉讼请求。案件受理费10800元，财产保全费4020元，公告费300元，合计15120元，由王飞、刘燕承担3320元，徐磊承担11800元。 二审中，当事人没有提供新证据。一审查明事实属实，本院予以确认。另查明：徐磊与王飞、刘燕、灵璧县国园房地产咨询服务有限公司签订的《二手房买卖合同》约定的房屋成交价1000000元包含购房款980000元及佣金20000元。王飞、刘燕交付灵璧县国园房地产咨询服务有限公司法定代表人高某500000元，高某将其中480000元交付给徐磊。 本院认为，综合双方当事人举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点为，1.徐磊收到王飞、刘燕的购房款是多少，王飞、刘燕是否存在违约行为；2.徐磊是否存在违约行为，王飞、刘燕要求解除《二手房买卖合同》的诉求应否得到支持，徐磊应否返还王飞、刘燕购房款及利息；3.王飞、刘燕的违约金诉求应否及如何支持；4.一审适用法律是否适当，王飞、刘燕应否承担诉讼费用。 （一）关于徐磊收到王飞、刘燕的购房款是多少，王飞、刘燕是否存在违约行为的问题 徐磊与王飞、刘燕、灵璧县国园房地产咨询服务有限公司签订协议约定的房屋成交价为1000000元，综合徐磊母亲签订的定金协议约定的购房款980000元，《房屋出售委托协议》关于购房款1000000元及佣金20000元约定，及证人高某的证言及王飞、刘燕的陈述，可以认定案涉房屋的价款为980000元，20000元佣金由王飞、刘燕负担，计入合同约定的购房款中。虽然王飞、刘燕交付给高某500000元，但王飞、刘燕认可高某交付徐磊480000元，其中20000元冲抵佣金，徐磊亦认可其收到高某交付的480000元，故可以认定徐磊收到王飞、刘燕购房款480000元。一审认定徐磊收到购房款500000元不当，与各方自认事实不符，本院予以纠正。 王飞、刘燕于2019年7月23日支付徐磊剩余首付尾款250000元，违反《二手房买卖合同》关于剩余首付尾款250000元在2019年6月25日前付清的约定，构成违约，逾期未超过30天，徐磊可根据该合同约定追究王飞、刘燕的该违约责任，但不属于本案的处理范围。 （二）关于徐磊是否存在违约行为，王飞、刘燕要求解除《二手房买卖合同》的诉求应否得到支持，徐磊应否返还王飞、刘燕购房款及利息的问题 本案《二手房买卖合同》约定：剩余首付尾款250000元，在2019年6月25日之前付清后在45个工作日内办理过户。但徐磊未在首付尾款付清后的45个工作日内办理过户手续，一审认定其存在违约行为并无不当。 根据录音材料可知徐磊要求王飞、刘燕办理好按揭手续，其收到银行贷款的情况下才能将房屋过户，中介机构主张过户后用房屋抵押进行贷款，双方存在争议。而双方争议产生的原因在于该合同仅约定了首付款480000元及20000元佣金的支付方式及期限，仅口头约定以按揭方式支付剩余购房款，但对于按揭方式支付剩余购房款的日期等未作明确约定。徐磊、王飞、刘燕对该未明确约定均存在过错，导致合同无法履行，双方均应对无法过户违约行为对王飞、刘燕造成的损失承担责任。根据公平原则，双方均应承担50%的责任。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。现双方因产生争议，且对于后续购房款如何支付无法达成一致意见，致使不能实现合同目的，王飞、刘燕起诉要求解除《二手房买卖合同》，一审予以支持符合法律规定。徐磊关于一审判决解除《二手房买卖合同》错误的上诉理由不能成立，本院不予采纳。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。案涉《二手房买卖合同》已经被解除，案涉房屋尚未交付，综合本案合同履行情况及合同性质，依照上述规定，一审判决支持王飞、刘燕请求徐磊返还其购房款的诉讼请求并无不当。 王飞、刘燕交付部分购房款后取得案涉房屋所有权的合同目的无法实现，损失为购房款被徐磊占用的利息损失，故王飞、刘燕请求徐磊支付其相应的利息损失于法有据，但因该损失系双方原因所致，双方均应承担50%的责任，一审判决该损失全部由徐磊赔偿不当，本院予以纠正。 （三）关于王飞、刘燕的违约金诉求应否及如何支持的问题 因徐磊的违约行为系双方原因造成，故王飞、刘燕对徐磊未按协议约定过户的违约后果亦存在过错，故其要求徐磊支付违约金的诉讼请求不应得到支持。一审支持其违约金诉求不当，本院予以纠正。徐磊关于其不应支付违约金的上诉请求成立，本院予以支持；王飞、刘燕关于徐磊应支付其60000元违约金的上诉请求不能成立，本院不予支持。 （四）关于一审适用法律是否适当，王飞、刘燕应否承担诉讼费用的问题 王飞、刘燕与徐磊因房屋买卖合同而产生纠纷，一审依据查明的事实，并适用《中华人民共和国合同法》相关规定审理本案并无不当。徐磊关于一审适用法律错误的上诉理由不能成立，本院不予采纳。 《诉讼费用缴纳办法》第二十九条规定，诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。王飞、刘燕的诉讼请求部分未得到支持，不支持的部分应为王飞、刘燕的败诉部分。而一审法院根据本案的具体情况，并判决王飞、刘燕承担部分诉讼费用符合上述规定。王飞、刘燕关于一审判决其承担部分诉讼费用不当的上诉理由不能成立，本院不予采纳。 综上所述，王飞、刘燕的上诉请求不能成立，予以驳回；徐磊的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下： 一、维持安徽省灵璧县人民法院（2019）皖1323民初6535号民事判决第一项，即“解除王飞、刘燕与徐磊2019年2月7日签订的二手房买卖合同”； 二、撤销安徽省灵璧县人民法院（2019）皖1323民初6535号民事判决第二项、第三项、第四项； 三、上诉人徐磊于本判决生效之日起十日内返还上诉人王飞、刘燕购房款480000元及利息（2019年7月23日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的50%计算，之后利息按照同期贷款拆解利率50%计算至付清之日止）； 四、驳回上诉人王飞、刘燕的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费10800元、财产保全费4020元，公告费300元，合计15120元，由上诉人王飞、刘燕负担2600元，上诉人徐磊负担12520元；二审案件受理费9850元，由上诉人王飞、刘燕负担1350元，由上诉人徐磊负担8500元 本判决为终审判决。 审判长  王磊 审判员  姚强 审判员  赵路 二〇二〇年六月九日 法官助理崔玉凤 书记员朱晶晶 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原审判决认定基本事实不清的，裁定撤销原审判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原审判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销一审判决，发回一审人民法院重审。