重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初28591号 原告：何颖，女，1979年1月17日出生，汉族，住重庆市渝中区。 委托诉讼代理人：牟进楠，系原告配偶。 委托诉讼代理人：刘洋，重庆渝宏律师事务所律师。 被告：重庆玉豪龙实业集团江麟房地产开发有限公司，住所地重庆市渝北区仙桃街道同辉路18号附37号，统一社会信用代码91500113565613605P。 法定代表人：黄秀虹，总经理。 委托诉讼代理人：杨可佳，公司员工。 委托诉讼代理人：黄微，公司员工。 被告：重庆弘百利房地产经纪有限公司，住所地重庆市江北区山水天成小区1号11-5，统一社会信用代码91500105082408105Q。 法定代表人：李能惠，总经理。 委托诉讼代理人：徐明君，重庆承羲律师事务所律师。 第三人：中国工商银行股份有限公司重庆江北支行，住所地重庆市江北区建新北路37号，统一社会信用代码91500105903030702G。 负责人：蒋勇。 原告何颖与被告重庆玉豪龙实业集团江麟房地产开发有限公司（以下简称玉豪龙实业江麟公司）、重庆弘百利房地产经纪有限公司（以下简称弘百利经纪公司）、第三人中国工商银行股份有限公司重庆江北支行（以下简称工行江北支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案受理后，依法由审判员胡可萍独任审判，适用简易程序于2019年12月18日公开开庭进行了审理。原告何颖的委托诉讼代理人牟进楠、刘洋，被告玉豪龙实业江麟公司的委托诉讼代理人杨可佳、黄微，被告弘百利经纪公司的委托诉讼代理人徐明君到庭参加了诉讼。第三人工行江北支行经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。后因案情复杂，本案转为普通程序进行审理。本院依法由胡可萍担任审判长，与人民陪审员李波、刘昭容组成合议庭，于2020年5月21日再次对本案公开开庭进行了审理。原告何颖的委托诉讼代理人牟进楠、刘洋，被告玉豪龙实业江麟公司的委托诉讼代理人黄微，被告弘百利经纪公司的委托诉讼代理人徐明君到庭参加了诉讼。第三人工行江北支行经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理完毕。 原告何颖的诉讼请求为：1、判令解除2016年12月20何颖与玉豪龙实业江麟公司签订的《重庆市商品房买卖合同》；2、判令玉豪龙实业江麟公司与弘百利经纪公司退还何颖购房款1275000元，并支付资金占用利息损失（从各笔房款到达被告账户之次日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清止）；3、判令玉豪龙实业江麟公司按照已付房价款的20%向何颖支付违约金。4、本案诉讼费用由被告负担。诉讼过程中，何颖增加诉讼请求为：若《重庆市商品房买卖合同》不能解除的情况下，请求判令玉豪龙实业江麟公司按照竣工验收备案的室内净高、烟道尽寸向何颖交付房屋，若不能拆除，请求判令玉豪龙实业江麟公司减少房价款135173.55元；3、请求判令玉豪龙实业江麟公司向何颖支付物业利用损失，以60元每平方米每月标准从2017年5月29日计算至玉豪龙实业江麟公司实际整改完毕并交付给何颖之日止。事实及理由：2016年12月何颖与玉豪龙实业江麟公司签订《重庆市商品房买卖合同》及合同附件，玉豪龙实业江麟公司将位于渝北区xx路x号附x号x的商铺出售给何颖。何颖共支付127.5万元，其中117.5万元为《重庆市商品房买卖合同》的合同金额，另10万元以“信息服务费”名义支付给弘百利经纪公司。合同签订后，何颖向工行江北支行办理了按揭以支付剩余房价款。2017年5月10日玉豪龙实业江麟公司给何颖发出“业主入伙通知书”，要求何颖在2017年5月25日接房。何颖按时接房时发现房屋室内存在房屋净高与设计严重不符、房屋变形缝严重漏水、玉豪龙实业江麟公司擅自变更烟道尺寸及烟道材质（图纸设计为不锈钢，实际为镀锌铁皮）等房屋质量问题，当场拒绝接房并要求玉豪龙实业江麟公司必须按照合同约定交付质量合格并符合备案图纸的房屋，但至今玉豪龙实业江麟公司未进行整改。由于玉豪龙实业江麟公司擅自将备案图纸250MM*250MM的烟道口变更为1300MM*500MM横穿商铺室内的巨型烟道且取消了预留烟道接口的行为，严重违约了《重庆市商品房买卖合同》第十五条的约定，导致何颖无法正常使用房屋。遂起诉。 被告玉豪龙实业江麟公司辩称：不同意何颖的诉讼请求。也不同意何颖当庭增加的诉讼请求。1、玉豪龙实业江麟公司已按合同约定的面积和质量向何颖交付了取得竣工验收备案登记证的房屋，并向何颖发出了交房通知书，但何颖没有合法理由未办理接房手续应当视为已接收房屋。双方的房屋买卖合同已履行完毕，何颖无权要求解除合同。2、烟道整改发生在交房之后。且双方在合同中并未对烟道尺寸进行约定。玉豪龙实业江麟公司在交房后，为了整个商业全体业主排烟功能的优化，应业主要求，以短信方式告知全体业主，对烟道进行了优化。且合同中明确提示，层高非房屋净高，可能受到烟道、管道、房梁的影响。烟道改造后的实际尺寸为1300MM*500MM，但位置在商铺最后方的天花位置，实际未对租赁面积产生影响。何颖所购房屋的可租赁面积和实测报告相比未发生变化，不存在面积差价。何颖一直以各种理由拒绝接房，也未积极向外出租，故要求租金损失没有合法依据。 被告弘百利经纪公司辩称：1、何颖是以商品房买卖合同作为基础法律关系起诉，而弘百利经纪公司与何颖是居间合同关系，故弘百利经纪公司不是适格的被告。2、弘百利经纪公司与何颖签订了居间服务协议后，经弘百利经纪公司提供居间服务，何颖已成功购房，且按居间服务协议的约定将何颖所购房屋在备案价基础上优惠了380267元，故弘百利经纪公司与何颖的合同已履行完毕，且弘百利经纪公司在履行合同过程中无任何过错，故不应返还居间服务费10万元。请求驳回何颖对弘百利经纪公司的诉讼请求。 第三人工行江北支行述称：其于2017年向何颖发放个人商用房贷款58.7万元用于购买涉诉房屋，至今贷款还款正常。要求继续履行合同。 何颖与玉豪龙实业江麟公司、弘百利经纪公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证，对当事人无争议的《重庆市商品房买卖合同》、房款收据、抵押贷款合同、银行流水、微信聊天记录、收款收据、竣工验收图、建设工程质量投诉处理工作记录、竣工验收备案登记证、商品房使用说明书和质量保证书、实测报告等证据本院予以采信。 经审理查明：2016年12月15日，何颖作为甲方，弘百利经纪公司作为乙方签订《委托服务协议》，约定：甲方拟购买玉豪龙实业江麟公司开发的项目物业，甲方委托乙方提供项目咨询及购房优惠服务。甲方向乙方缴纳壹拾万元整，作为本次信息咨询服务费；乙方代甲方向标准物业的卖方发出优惠购房申请，使甲方享受总房款优惠叁拾万元的优惠。若甲方最终未购买上述标的物业，则乙方需在甲方提出书面退款办理退还信息服务费事宜，提出申请起30个工作日内，原卡原退，乙方无任何理由拖欠。乙方如未能按时支付甲方，并办理完结购房相关手续后，须按应付款的1%向甲方支付违约金。弘百利经纪公司向何颖开具了名为信息服务费、金额为壹拾万元的收款收据。 同日，玉豪龙实业江麟公司作为发展商，何颖作为认购人签订《鹏润悦秀上东优先认购协议》，认购位于重庆市渝北区xx街道x路x号附x号x房屋。 鹏润悦秀上东-1期置业预算表显示：折扣说明：以标准总价为基准计算：（银行按揭分期付款（商业）100.00%-总价优惠300000元-一口价优惠80267.00元）；成交总价：1175000元。 鹏润悦秀上东一期重要信息提示：2、部分商铺内可能会有横向及纵向烟道，因排烟道尺寸较大，对商铺空间会有局部影响。 何颖在置业预算表和重要信息提示上签名。 2016年12月20日，何颖作为乙方（买方），玉豪龙实业江麟公司作为甲方（卖方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定商品房项目暂定名为：鹏润·悦秀上东一期。本商品房座落为重庆市渝北区xx道x路x号附x号x，总成交价1175000元。于2016年12月20日支付房款235000元；于2017年2月28日支付房款117500元；于2017年5月20日支付房款235500元，余款587000元办理银行按揭，按揭年限及金额以银行审批为准。第七条交房期限及交付条件。属预售商品房的，甲方应当在2017年5月28日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付给乙方使用。本商品房交付时应符合以下条件：本商品房已通过竣工验收备案登记，取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。第八条交房手续的办理1、甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付的准备。2、由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）、如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担。（2）本商品房已取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》并达到两书所规定的相关要求，乙方不得以本商品房质量为由拒绝接房。第十五条规划、设计变更的约定（一）甲方应当按照批准的规划、设计建设商品房，不得擅自变更。甲方规划变更、设计变更导致下列影响到乙方所购商品房质量、使用功能或使用环境的，甲方应当在有关部门批准同意之日起10日内将变更内容书面通知乙方。（三）甲方未在本合同约定的时限内通知乙方的，乙方有权退房。乙方退房的，甲方应在乙方的提出解除合同之日起30天。退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并向乙方支付已付房价款0.15%的违约金。 合同签订后，何颖按约支付了购房款1175000元。其中的587000元系以按揭方式向工商银行江北支行借款支付。 2017年5月23日，工程名称悦秀上东一期二标段总包工程取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。 建设工程质量投诉处理工作记录显示：投诉日期2019年7月12日，投诉人何颖，投诉内容：反映开发商违约位置（变更）烟道的问题（门市），商业用房（中央公园北路19号附6号2-1），工程建设单位玉豪龙实业江麟公司，竣工时间2017年5月22日，现场勘查情况2019年7月22日上午10：00，我中心工作人员会同开发商、投诉人代理人共同勘验现场，经查实，现场情况如下：一、根据档案馆提供的竣工图（XTY-34）图号，烟道的截面尺寸为250mm*250mm，截止核查当日该门市烟道的实际尺寸为1300mm*500mm。二、据了解，开发商更改烟道尺寸是基于交付后考虑到同层商业门市的集中排烟，且更改时间在竣工交付后未告知业主本人的情况下实施，更改后，确实存在影响该商铺业主使用功能的问题。综上所述，我中心责成开发商应对烟道进行整改，或与该商铺业主进行友好协商予以解决。若协商不成，建议走司法途径。 名称为本图纸为2016年03月1日XG-07变更单附图中载明：500以下风管每个商铺预留清污口，水平管道采用不绣钢风道。 玉豪龙实业江麟公司另向本院举示了如下证据： 悦秀上东项目一期（2#地块）消防工程施工合同补充协议及悦秀上东项目一期商业排油烟管道改造工程技术标，拟证明排油烟管道是针对整个小区进行。 何颖对证据的质证意见为上述证据均为复印件，无法核实真实性，不能证明改造经过何颖的许可。 弘百利经纪公司对证据的质证意见为该证据与其无关。 本院认为：排油烟管道改造的事实双方均已确认，故对上述证据的真实性本院予以采信。 何颖向本院提出申请，要求对油烟管道改造占用房屋使用空间导致房屋价值减损的金额进行鉴定，本院委托重庆华西资产评估房地产土地估价有限公司进行鉴定，该公司以暂未发现评估类似资产的可参考依据，无法对具体价值减损定量为由将委托书退回本院。 何颖明确玉豪龙实业江麟公司向其发送了书面的接房通知书，但由于房屋漏水和烟道尺寸不对，加之烟道材质从不锈钢变为镀锌钢板，故其未实际接房。 玉豪龙实业江麟公司认为房屋不存在漏水，也没有进行过漏水整改，也无漏水的报事记录。通知接房时烟道尺寸和竣工图尺寸一致。2018年5月向何颖以短信的方式通知烟道整改的事情。因为业主投诉排烟不畅和政府要求，为了满足排烟需要整改成现在的尺寸。对烟道的恢复从技术上可行，但对整个项目的排烟有影响，对其他商铺也有影响，不满足政府要求。对于材质问题，暖通专业施工图的通风防排烟施工说明中，排烟系统风管材质采用的是镀锌钢板，满足国家相关规定要求；何颖提供的变更图中主要是针对建筑、给排水、电气及结构四大专业，并未对通风防排烟专业进行材质上的变更。 何颖另向本院提出申请，要求对2017年5月29日至被告实际整改完毕期间的房屋租金损失进行鉴定。 本院认为：何颖与玉豪龙实业江麟公司所签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反现行法律行政法规的禁止性规定，应为合法有效的合同。 按双方合同的约定，玉豪龙实业江麟公司应当在2017年5月28日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付给何颖使用。根据查明的事实，玉豪龙实业江麟公司在2017年5月23日已取得《重庆市竣工验收备案登记证》，也向何颖发出了接房通知书，何颖明确其是以房屋存在漏水和排油烟管道改造以及管道材质变更为由拒绝接房。由于何颖现并无证据证明房屋存在漏水问题，且漏水的问题是属于玉豪龙实业江麟公司对房屋承担质保责任的范围，并不构成何颖拒绝接房的理由。排油烟管道的整改是在2018年5月，并不是合同约定的交付时间前进行的整改，故不能说明玉豪龙实业江麟公司在约定的交付时间所交付的房屋不符合双方合同的约定，玉豪龙实业江麟公司不存在逾期交房的行为，何颖拒绝接房的理由不成立，应当视为何颖在2017年5月28日已接受房屋。对于何颖提出的排油烟管道的材质问题，单凭变更单附图不能确定管道材质，且即使管道材质发生变更，也与将排油烟管道尺寸变更一样属于玉豪龙实业江麟公司对排油烟管道的改造行为。由于排油烟管道的改造并不是双方合同约定的解除合同的条件，对排油烟管道尺寸增大和材质变更对何颖的合同目的实现也不会造成重大影响，故何颖以房屋漏水和排油烟管道改造为由要求解除合同没有法律依据，本院不予支持。 对于何颖提出的按照竣工验收备案的室内净高、烟道尺寸交付房屋的请求，由于玉豪龙实业江麟公司是对整个楼幢的油烟管道进行了改造，尽管侵害了何颖的合法权益，但也不宜恢复，故对该请求本院也不予支持。 玉豪龙实业江麟公司在何颖视为接房的条件成立后，何颖实际接收房屋前对排油烟管道进行了改造，必然造成何颖实际取得的房屋与双方合同约定不一致，给何颖会造成一定的损失，由于无法采用鉴定的方式确认损失金额，故本院酌定以房屋总价款的5%作为何颖的损失。由于双方合同中已明确房屋总成交价为1175000元，何颖向弘百利经纪公司所缴纳的是信息服务费，不能纳入房屋总成交价的范围，故损失金额为58750元。 对于何颖提出的物业占用损失即租金损失，虽然玉豪龙实业江麟公司有改造排油烟管道的行为，但并不影响何颖对房屋的利用，故对其租金损失本院不予支持，对其鉴定申请本院不予准许。 弘百利经纪公司作为与何颖签订的服务合同的相对方，玉豪龙实业江麟公司对排油烟管道的改造与其无关，故不应承担责任。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告重庆玉豪龙实业集团江麟房地产开发有限公司在本判决生效后立即赔偿原告何颖损失58750元； 二、驳回原告何颖的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费16275元，由原告何颖负担15455元，被告重庆玉豪龙实业集团江麟房地产开发有限公司负担820元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 长  胡可萍 人民陪审员  李 波 人民陪审员  刘昭容 二〇二〇年六月九日 书 记 员  张春凤