四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川14民终498号 上诉人（原审原告）陈凤香，女，汉族，1967年4月11日出生，住四川省眉山市东坡区。 委托诉讼代理人：刘强，四川孟鸣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：雷端，四川孟鸣律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：史述兰，女，1973年9月6日出生，汉族，住四川省洪雅县。 委托诉讼代理人：刘金忠，四川洪迈律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：丁庆龙，男，1973年6月24日出生，汉族，住四川省洪雅县。 上诉人陈凤香因与被上诉人史述兰、丁庆龙合同纠纷一案，不服四川省洪雅县人民法院（2019）川1423民初1618号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年5月26日对本案进行了询问。上诉人陈凤香及其委托诉讼代理人刘强、雷端，被上诉人丁庆龙，被上诉人史述兰及其委托诉讼代理人刘金忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 陈凤香上诉请求：一、撤销原判第二项；二、改判二被上诉人返还上诉人购房款31.5万元并赔偿资金占用利息（以31.5万元为基数自2017年7月15日起按照年利率6%计算至付清之日止）；三、一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1、双方之间签订的协议名为联建协议，实为以长期租赁使用为目的，就是买卖性质。双方签订协议时房屋已建成，被上诉人建房的目的也是“作为旅游发展出租给游客避暑居住”，上诉人是在洪雅县自然资源局没收房屋时才知道被上诉人建房系违建，无权出租。一审关于双方系共同违建的认定与眉山市中级人民法院已生效的行政判决认定相矛盾，生效行政判决认定违建的实施人是被上诉人。2、本案合同因被上诉人隐瞒建房手续不合法提供格式合同构成欺诈，符合合同法第52条规定的无效情形，依照合同法第58条的规定被上诉人应当返还上诉人财产，即已支付的房款。一审未予支持属适用法律不当。 史述兰答辩称，1、上诉人明知本案案涉房屋系农村宅基地上的房屋，与答辩人签订联建协议是为了房屋的长期使用权，其实质是非法买卖。上诉人签订协议前也未审查答辩人的卖房资格，其明知违法而签订协议应当知道相应的后果。2、合同无效的后果不应由答辩人一方承担。答辩人投资了500多万元修建案涉房屋16套以及临河的堤坝等附属设施，答辩人损失更大。上诉人的损失应由其自己承担。请求驳回上诉，维持原判。 丁庆龙未到庭答辩。 陈凤香一审诉讼请求：1、确认原、被告于2017年7月1日签订的《瓦屋山场镇联建房协议》无效；2、判令被告立即退还原告购房款31.5万元及资金占用利息（以31.5万元为基数，自被告收到款项之日起至实际偿付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算）。 一审认定事实如下：史述兰与丁庆龙系夫妻。2014年5月、12月，瓦屋山村民李加平、辛光琼分别向洪雅县人民政府申请原基改建住房和拆迁新建住房，后获批准。史述兰、丁庆龙欲利用村民李加平和辛光琼报批的宅基地在洪雅县修建房屋，并将该房屋“作为旅游发展出租给游客避暑居住”。2015年4月丁庆龙以与辛光琼、李加平合作建房为由，在洪雅县瓦屋山镇文化站后面永盛村1组柳龙伟承包的该组集体土地上开始建房，并最终建成涉案房屋一栋，共计四层、16套住房。2017年7月1日，史述兰作为甲方，张莉作为乙方，双方签订了《瓦屋山场镇联建房协议》，协议明确了“因甲方资金不足，特邀请乙方共同开发利用宅基地，本着公平公正、自愿的前提，甲、乙双方就投资修建达成协议。并载明了建议资金给付方式“乙方确保修建资金按时给甲方到位，交房前全部付清甲方”、房屋交付情况“乙方永久使用联建房屋，如乙方的住房要出租、转让、继承由乙方自行决定，甲方不得干涉”、房屋办证事宜“如政府允许办理房产证，甲方提供手续并协助乙方办理房产证，费用由乙方负担。如遇拆迁，乙方住房的拆迁补偿款由乙方所得”。陈凤香向史述兰、丁庆龙支付了部分款项，其余款项陈凤香通过银行转账方式将款转入史述兰的银行账户后，史述兰、丁庆龙在《瓦屋山场镇联建房协议》上添署“全款已付清”。2017年9月7日，洪雅县国土局接群众举报，对丁庆龙违法占地开始查处，2017年11月21日，洪雅县国土局作出洪国土资罚【2017】10号行政处罚决定，载明“丁庆龙未经国土资源管理部门依法批准用地，于2015年4月在瓦屋山××村占用集体土地767.11平方米，擅自修建房屋占地272.69平方米，硬化院坝494.42平方米···”。处罚决定内容为“责令退还非法占用的土地，没收在违法的土地上的建筑物和其他设施，恢复土地现状，并处罚款8181元”。丁庆龙不服处罚，向眉山市东坡区法院提起行政诉讼，眉山市东坡区法院依法判决维持处罚决定，丁庆龙上诉至眉山市中级人民法院，被维持原判。后洪雅县自然资源局于2019年7月17日依据眉山市东坡区人民法院《行政裁定书》【（2019）川1402行审15号】，对丁庆龙擅自违规修建的房屋及附属设施依法予以没收并强制拆除。 另查明，丁庆龙诉洪雅县国土资源局土地行政处罚一案中，四川省眉山市中级人民法院于2019年3月12日作出（2018）川14行终94号行政判决,驳回了丁庆龙的上诉请求。该行政判决认为：丁庆龙系洪雅县瓦屋山镇永盛村2组村民，丁庆龙出资修建的涉案房屋系占用洪雅县柳龙伟的承包地。丁庆龙称涉案房屋系其与辛光琼、李加平联合建房，辛光琼、李加平已取得建房审批手续。但李加平系瓦屋山镇永盛村9组村民，辛光琼系瓦屋山镇永盛村10组村民，李加平及辛光琼通过合法审批准取得的建房用地均不是涉案房屋占用的洪雅县柳龙伟承包地。丁庆龙修建涉案房屋所占地块并没有取得任何合法的用地审批手续，其行为违反土地管理法律、法规。 一审认为，本案争议焦点为：一、双方联建合同的性质和效力问题；二、双方诉争的款项如何处理问题。 关于双方联建合同的性质和效力问题。本案所涉及的房屋，已经由生效裁判文书认定为非法建筑，且已经被依法没收并拆除。双方实际是因违建而产生的纠纷，本案关于双方联建合同的性质，特别是双方在合同中的特别约定，其实质是：双方均无建房资格，约定房屋由双方出资，史述兰、丁庆龙负责修建，建成的房屋双方按份享有产权。《中华人民共和国土地管理法》第八条“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”、第四十三条“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”、第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”、《中华人民共和国合同法》第七条“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益”。双方没有依法取得的房屋建筑土地使用权，该建房的宅基地使用权系他人申请所获得，且非该地块，双方既并不享有建房和获得房产的资格，更不享有宅基地使用权。双方约定将土地使用权及建房归陈凤香，从合同订立和履行条款看，实质是直接将农村集体土地使用权转让给陈凤香。在案涉房屋已经由相关政府职能部门确定为违法建筑的情况下，当事人双方转让房屋所有权的行为，扰乱了土地管理中的社会经济秩序，损害社会公共利益，该合同无效。 关于双方讼争的款项如何处理问题。陈凤香要求退还购房款并承担资金占用利息，史述兰、丁庆龙主张应各自承担责任。本案双方当事人在签订《瓦屋山场镇联建房协议》时，对该建筑不合法的情况是明知的，在双方的条款中亦写明了“如政府允许办理房产证，甲方提供手续并协助乙方办理房产证，费用由乙方负担，如遇拆迁，乙方住房的拆迁补偿款由乙方所得。”双方进行的房屋联建实质上无任何合法的物权凭证。陈凤香提出是史述兰、丁庆龙隐瞒事实，双方实际签订的是房屋买卖合同，对此，一审认为，陈凤香主张双方系房屋买卖关系，但从签订的书面协议来看，案涉房屋的买卖主体身份、价款支付时间、条款表述方式、权属证书办理等行为均与普通商品房交易的通常习惯、手续办理、交易过程等相矛盾，尤其是房屋交易价格与瓦屋山景区内商品房买卖的市场价格严重背离。双方对该房屋联建的违法性有充分认识，陈凤香主张其所签联建房协议实为房屋买卖合同，但未提供证据予以证明，一审不予采信。 双方签订《瓦屋山场镇联建房协议》进行违法建设，双方应为该违法行为承担相应的法律后果。案涉房屋建成后的十六套房屋以及农家乐经营场所、设施、院坝等，双方均各有所得，双方为取得房屋及其他资产投入的资金因房屋联建已转化为房屋本身，但因违法建筑的原因现已被相关部门全部没收并拆除，现已经恢复原状。双方在这一过程中均存在过错，陈凤香出资建成的房屋被没收拆除是其违法所致的后果，不是史述兰、丁庆龙单方面造成；史述兰、丁庆龙出资获得的财产亦同样被罚没，双方不存在一方占有取得或能够返还另一方财产的情况，相互不存在返还和赔偿的问题，其共同参与违法建设，因自身过错导致各自的损失，应当各自承担。 陈凤香主张《瓦屋山场镇联建房协议》无效符合法律规定，一审予以支持。在案涉违建房屋已被没收、拆除的情况下，陈凤香要求史述兰、丁庆龙返还购房款并支付资金占用利息，但未提供证据证明其主张的真实性、合法性，其主张于事实不符、于法无据，一审不予支持。遂依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第七条、《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、原告陈凤香与被告史述兰于2017年7月1日签订的《瓦屋山场镇联建房协议》无效；二、驳回原告陈凤香的其他诉讼请求。一审案件受理费6026元，财产保全费2100元，由原告陈凤香负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。 陈凤香提交证据：1、房屋照片一组，拟证明案涉房屋系史述兰、丁庆龙以宇诺轩酒店的名义修建的对外出租的度假房。2、2019年12月13日史述兰与陈凤香的微信聊天记录，拟证明在2019年房屋被拆除后，史述兰才向陈凤香等购房人提交了建房手续，签订协议时史述兰隐瞒了没有建房手续这一事实。 史述兰质证意见：对证据1照片的来源不清楚，照片打印时间虽是2017年但不排除是事后取证，对其真实性不认可。证据2只是一份聊天记录，陈凤香所称事后提交的建房手续是在行政诉讼中提交的。不认可其证明目的。 本院审查认为，证据1系陈凤香主张签订协议时房屋的状况照片，史述兰予以否认，因无其他证据佐证，对该证据不予采信。陈凤香举示证据2拟证明签订协议时史述兰未提供建房手续，虽聊天记录中史述兰向陈凤香发送了一份辛光琼的《农村村民建住宅使用土地批准书》，但不能据此证明史述兰在签订协议时隐瞒了建房手续的事实，对该证据亦不予采信。 二审查明，2017年7月1日，史述兰作为甲方，陈凤香作为乙方签订了《瓦屋山场镇联建房协议》。 其余事实与一审查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审中双方争议焦点为：一、本案双方签订的联建房协议应怎样定性；二、史述兰、丁庆龙是否应当向陈凤香返还联建房款31.5万元及资金占用利息。 陈凤香认为双方签订的联建房协议是以长期租赁并使用为目的的以租代买协议，协议无效后应返还其全部款项；史述兰认为是农村房屋买卖，协议无效双方均有过错应各自担责。首先，根据双方协议约定，史述兰用自己所属的宅基地修建住房，因资金不足邀请陈凤香共同开发利用，陈凤香出资31.5万元用于联建。房屋建好后陈凤香可永久使用联建房以及自行决定出租、转让、继承等，如遇拆迁补偿款由陈凤香享有。也即陈凤香出资31.5万元后可预期的是实现对案涉房屋的占有、使用、收益、处分等权利。此约定虽名为联建但实质上与买卖的效果是一致的，房地产联建实际上是一种房地产转让的行为，包括对房屋及其占用土地的转让。其次，根据土地管理法相关规定，农村宅基地所有权属于农民集体所有，农村村民一户只能拥有一处宅基地用于修建住宅。而陈凤香并非史述兰所在村社的农村村民，其与史述兰签订联建协议后将实现对该房屋的占有、使用、收益、处分等权利，而房屋建好后与宅基地不可分，双方之间的联建协议是对包括土地在内的房和地进行交易。而陈凤香并非史述兰所在集体的农村村民，无权就该农村集体的宅基地享有权利，故双方签订的协议因违反法律强制性规定归于无效。本案双方当事人对国家关于农村房屋交易的法律法规规定是明知的，正因如此，双方才以联建的名义签订协议，其行为有规避禁止性规定之嫌。第三，史述兰为修建房屋除了房屋本身的造价投入，还对周围附属设施包括车位、堤坝等进行资金投入，陈凤香以投入联建款的名义获取其中一套房屋的永久占有、使用、收益、处分权，虽性质与买卖无异，但其实也是对史述兰的前期修建行为表示认可并加入。基于双方联建的意思表示以及权利义务对等原则，其基于联建预期获利一套房屋，相应的也应承担联建的风险，这种风险包括双方协议效力的无效以及投入款项的损失。至于双方签订协议时房屋主体是否完工则再所不论，不影响对双方协议性质及权利义务的认定。第四，根据合同法第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。陈凤香明知自己为城镇居民不能购房农村房屋，且签订协议时也未要求史述兰出具建房手续，而史述兰、丁庆龙建房时“批甲建乙”违规占地被有权机关行政处罚并强制拆除房屋，双方对协议无效均有过错，应各自承担因联建而遭受的损失。一审据此驳回陈凤香诉讼请求并无不当。 综上所述，上诉人陈凤香的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6026元，由上诉人陈凤香负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓梅 审判员  王美福 审判员  辛利平 二〇二〇年六月二十九日 书记员  张 瑜