福建省建瓯市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0783民初700号 原告：建瓯市保障性住房工作领导小组办公室，住所地建瓯市中山路432号房地产管理处五楼，统一社会信用代码19350783669299200N。 负责人：徐凡铭，主任。 委托诉讼代理人：，建瓯市城市管理行政执法局律师。 委托诉讼代理人：，福建旭凯律师事务所律师。 被告：福建省环雄房地产开发有限公司，住所地建瓯市中山路148号，统一社会信用代码91350783689391151N。 法定代表人：黄其金，执行董事。 委托诉讼代理人：，女，系福建省环雄房地产开发有限公司员工。 原告建瓯市保障性住房工作领导小组办公室（以下简称建瓯保障办）与被告福建省环雄房地产开发有限公司（以下简称环雄地产公司）合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建瓯保障办的委托诉讼代理人王永华、陆德勇，被告环雄地产公司的委托诉讼代理人黄黔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 建瓯保障办向本院提出诉讼请求：判令环雄地产公司向建瓯保障办支付廉租房异地建设货币补偿款16266212元，并按欠款总额30%计算支付违约金4879863.6元。本案庭审过程中，建瓯保障办变更诉讼请求为：判令环雄地产公司向建瓯保障办支付廉租房异地建设货币补偿款16266212元，及该款从2011年6月30日起直至实际付清之日止按日千分之三的标准支付逾期付款违约金（最高不超过所欠本金的30%）。事实和理由：环雄地产公司系房地产开发企业，于2010年开始开发建设建瓯市“水岸蓝桥”项目。依据国有土地出让合同约定，环雄地产公司应按土地出让合同无偿配建廉租房。根据环雄地产公司申请及市政府会议纪要精神，环雄地产公司配建廉租房方式改为异地建设货币补偿方式。为明确权责，建瓯保障办（甲方）、环雄地产公司（乙方）及建瓯市财政局（丙方）于2011年4月16日签订《配建廉租房异地建设合同》约定：乙方货币补偿的建筑面积为整个项目的计容总建筑面积的10%计算，即16830㎡；廉租房异地建设货币补偿款由楼面地价款、建安费、增值费三部分组成；乙方应在本合同签订之日起10日内付1802万元，领取建筑施工许可证前付清建安费，在该项目销售6个月内一次性付清；乙方逾期，每天按应缴金额的千分之三向甲方支付违约金。 2013年11月19日，环雄地产公司向建瓯保障办承诺货币补偿款余额在领取该项目8#楼、9#楼预售证时缴清。但环雄地产公司于2016年5月13日在领取该楼盘预售证时仍未缴清余款。 2019年1月26日，建瓯保障办（甲方）与环雄地产公司（乙方）签订《关于福建省环雄房地产开发有限公司欠缴配建廉租房异地建设费的还款协议》（以下简称协议），协议主要约定“……截至2018年12月乙方已向甲方缴交异地建设费34334800元，尚欠约17267220元……由于市场因素近年店面及车位销售缓慢，为保证异地建设费缴收到位，经甲、乙双方协商，制定如下协议：一、甲方提请市住建局批准水岸蓝桥东侧沿街商住楼现售许可，该处商住面积约2021㎡，总价约2361万元……该处售房后乙方向甲方支付710万元异地建设费，该处房产手续办理采取报备一宗缴交该宗30%的售房款。二、乙方“水岸蓝桥”1号楼一层店面（108、109）面积约177.48㎡截至4082040元。二层写字楼面积约1525.14㎡价值11438550元。总价值15520590元。该处售房后乙方向甲方支付1086万元的异地建设费。售房现售报备时，采取报备一宗缴交该宗房产70%售房款。三、上述两条还款协议有效期为壹年。如一年内能完成还款900万元以上，则继续履行该协议；如不能完成，乙方应协调与协助将水岸蓝桥一号楼一层店面和二层写字楼办理登记在甲方名下，用以抵偿所欠的异地建设费……如均不能做到上述两点甲方可以走法律程序主张乙方所欠异地建设费”。 2019年12月1日，建瓯保障办向环雄地产公司发出催缴通知，通知载明环雄地产公司应缴交的异地建设费为51601012元，已支付35334300元，尚欠16266212元未缴交，并要求其在2020年1月25日前缴清所欠异地建设费。但环雄地产公司未按时缴清，且未按协议约定将水岸蓝桥一号楼一层店面和二层写字楼办理登记在建瓯保障办名下。至2020年4月7日止，环雄地产公司仍欠建瓯保障办异地建设货币补偿款16266212元。 环雄地产公司承认建瓯保障办在本案中所主张的事实，但认为，1.建瓯保障办主张的违约金过高，应调整为按逾期利率计算。环雄地产公司未付清廉租房异地建设货币补偿款，建瓯保障办的损失仅为该欠款的活期存款利息，并无其他损失。双方约定的违约金明显过高，应予以调低。违约金应按全国银行间同业拆借中心公布报价利率计算，从2020年2月、3月、4月的年报价利率5%、4.05%、3.85%来看，为计算简便，应采取三个月的平均数3.98%为妥；2.违约金应从2020年1月27日起算。2011年6月至2019年10月，环雄地产公司一直陆续支付补偿款。双方约定的付款期限有许多时间节点，逾期时间并非建瓯保障办所诉的统一时间。2019年1月26日，双方对付款时间重新作了约定，环雄地产公司的付款届期应是2020年1月26日。综上，建瓯保障办诉请的违约金应调整为按年利率3.98%从双方约定的最后付款期限起计算。 本院认为，环雄地产公司承认建瓯保障办在本案中主张的事实，故本院对建瓯保障办主张的事实予以确认。结合双方当事人的陈述及建瓯保障办提交的证据，可以认定双方存在合同关系。环雄地产公司应当按照双方于2019年1月26日签订的协议履行还款义务，并在一年内完成还款9000000元以上。根据双方签订的协议，环雄地产公司未能在一年内完成还款9000000元，则应履行“协调与协助将水岸蓝桥一号楼一层店面和二层写字楼办理登记在甲方名下，用以抵偿所欠的异地建设费”的义务。2019年12月1日，建瓯保障办向环雄地产公司发出催缴通知，要求其在2020年1月25日前缴清所欠异地建设费，并通知如未按时缴清，应按上述协议约定将水岸蓝桥一号楼一层店面和二层写字楼登记至建瓯保障办名下。经催告，环雄地产公司未在履行期内完成还款义务，亦未办理相应登记手续，建瓯保障办可以向其主张权利。故建瓯保障办主张环雄地产公司支付结欠的廉租房异地建设货币补偿款16266212元，于法有据，本院予以支持。 关于本案违约金的标准问题，双方虽在《配建廉租房异地建设合同》中对违约金有作约定，但双方在合同中约定的以“日千分之三”为标准计算的违约金过高，故本院酌情调整为按全国银行间同业拆借中心发布的贷款基础利率计算。环雄地产公司关于调整违约金的答辩意见，本院予以采纳。故建瓯保障办主张从2011年6月30日起直至实际付清之日止按日千分之三的标准计算逾期付款违约金，本院仅支持违约金从履行期届满之日，即2020年1月26日起至款付清之日止按全国银行间同业拆借中心发布的贷款基础利率计算，超出部分，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、福建省环雄房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付建瓯市保障性住房工作领导小组办公室廉租房异地建设货币补偿款16266212元，并支付该款从2020年1月26日起至款付清之日止按全国银行间同业拆借中心发布的贷款基础利率计算的违约金； 二、驳回建瓯市保障性住房工作领导小组办公室的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费147530.3元，由建瓯市保障性住房工作领导小组办公室负担32161.6元（已预交），由福建省环雄房地产开发有限公司负担115368.7元（于本判决生效之日起五日内向本院交纳）。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于南平市中级人民法院。 审 判 长  吴慧艳 人民陪审员  冯 萍 人民陪审员  吴晓芳 二〇二〇年六月三十日 法官助理刘庆文 书记员陈雯 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。