广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终1331号 上诉人（原审被告）：赵红萍，女，1972年11月20日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市七星区。 委托诉讼代理人：张志华，国浩律师（南宁）事务所律师。 被上诉人（原审原告）：谢光，男，1964年4月11日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市七星区。 委托诉讼代理人：谢明，女，1960年7月11日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市七星区。 上诉人赵红萍因与被上诉人谢光房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2019）桂0305民初2316号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人赵红萍的上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误。首先，被上诉人并非涉案房屋的所有权人，也不是该房屋的合法承租人，其无权要求上诉人支付房屋的租金。被上诉人一直没有提供该房屋的建设规划许可证及房屋产权证书，一审法院在此情况下直接认定上诉人与被上诉人签订的《经营场地租赁转让合同》合法有效，是错误的。其次，《经营场地租赁转让合同》及补充合同均设置了解除条款，双方的合同在2017年1月31日就已经解除，不存在房屋租赁关系，被上诉人无权收取租金。再次，一审法院对被上诉人的严重违约导致的后果视为不见，在酒店无法继续经营的前提下，仍判决上诉人继续履行租金交付义务是错误的。另外，被上诉人于2019年1月22日向上诉人发出解除合同的“告知函”，上诉人已收到，且未提出异议，根据法律规定，双方从2019年1月22日起就已经解除合同，上诉人不再承担租金给付义务。请求二审法院查明事实，公正判决。 被上诉人谢光答辩认为上诉人的上诉理由不能成立，请求维持原判。 谢光向一审法院诉请：1、被告立即支付拖欠原告2019年5月、6月房租5.6万元和延期给付房租滞纳金8316元；2、解除2016年双方签订的《经营场地租赁转让合同》；3、被告承担违约金33.6万元；4、本案诉讼费由被告承担。 一审法院审理查明：2016年7月23日，原告的委托代理人谢明（甲方）与被告（乙方）签订《经营场地租赁转让合同》一份。合同约定，甲方将桂林市七星区六合路84号新一栋的第四至第七层，办公楼及酒店租赁转让给乙方经营使用；甲方目前经营的上东酒店是甲方经合法途径取得的，地址位于七星区，甲方将其承租转让该栋楼的第四至第七层的上东酒店经营权等转给乙方；租赁转让期限自2016年8月1日起至2025年8月1日为止；转让金40万元，折旧费12万元，2016年8月1日-2020年8月1日月租金28000元，2020年8月1日-2025年8月1日月租金31000元；租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，须向对方交纳年度租金的100%作为违约金；租金按月交纳，乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的万分之三向乙方加收滞纳金等。现因被告未支付2019年5月、6月房屋租金5.6万元，原告遂诉来法院。在合同履行过程中，原告曾因被告拖欠2018年3月至9月的租金诉至本院，案经桂林市中级人民法院二审，该院已发生法律效力的(2019)桂03民终50号民事判决认定，双方签订的《经营场地租赁转让合同》合法有效，判决被告支付原告2018年3月至9月的房屋租金9.6万元及逾期利息7000元。2018年1月25日，桂林市上东酒店管理有限公司原股东谢明、彭秀芝、王恒以该公司现股东赵红萍、龙崇英欠付上述《经营场地租赁转让合同》约定的经营管理权转让费为由诉至本院，本院作出一审判决后，赵红萍、龙崇英不服提出上诉，桂林市中级人民法院撤销一审判决，发回重审，该案尚在审理过程中。2019年4月22日，原告以被告拖欠2018年10月至2019年4月房屋租金为由诉至本院，本院作出（2019）桂0305民初1501号民事判决，判令被告向原告支付房屋租金19.6万元及逾期利息7056元，被告不服提起上诉，本案中止诉讼。桂林市中级人民法院于2019年10月16日作出终审判决，驳回上诉，维持原判，本案恢复审理。 一审法院审理认为,被告与谢明签订的《经营场地租赁转让合同》，既有谢明与被告关于上东酒店经营权转让的内容，又有原告与被告关于房屋租赁的内容，本案仅审理原告与被告之间的房屋租赁合同纠纷。上述《经营场地租赁转让合同》经生效判决认定为有效合同，则双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。被告实际使用了租赁房屋，应当依约交纳租金，被告拖欠原告2019年5月、6月房屋租金5.6万元已构成违约，故本院对原告该项诉讼请求予以支持。合同约定的滞纳金实为被告违约后应赔偿的逾期付款利息损失，按未付租金的日万分之三计算应为756元。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。案涉《经营场地租赁转让合同》虽然约定任何一方违反本合同的规定，须向对方交纳年度租金的100%作为违约金，但就逾期交纳租金的违约情形专门约定了损失赔偿额的计算方法。原告系因被告拖欠租金向其主张违约责任，应依约按月租金的日万分之三计算违约金，故对原告关于被告支付违约金33.6万元的诉讼请求，本院不予支持。原告并非涉案合同中经营权转让的当事人，被告与谢明因酒店经营权转让发生纠纷系另一法律关系，故本案并不须以谢明、彭秀芝、王恒与被告、龙崇英等合同纠纷一案的审理结果为依据。如原告实施了阻碍被告正常经营的行为给被告造成了损害，被告可另行起诉主张损害赔偿。 被告长期拖欠原告房屋租金，根据《中华人民共和国合同法》相关规定，原告有权提出解除合同。但因该合同为经营性房屋租赁合同，租赁房屋作为营业财产有其特殊性，即一定时期内通常具有不可替代性，在被告与案外人的经营权纠纷解决之前，本案租赁合同暂不宜解除。故对原告关于解除租赁合同的诉讼请求，本院不予支持，原告可视情另行提起诉讼。依法判决：一、被告赵红萍向原告谢光支付房屋租金5.6万元及逾期利息756元；二、驳回原告谢光的其他诉讼请求。本案案件受理费7304元，因适用简易程序审理减半收取3652yuan（原告已预付），由原告谢光负担3043元，被告赵红萍负担609元。 双方当事人对一审查明的事实基本无异议，本院予以确认。 综合诉辩双方意见，本案二审争议焦点为：一审判决上诉人向被上诉人支付租金及利息是否有事实及法律依据？ 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《经营场地租赁转让合同》是双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方当事人均应按照合同约定履行各自权利义务。该合同效力已经多份生效判决认定有效，上诉人亦在本案一审诉讼答辩中表示合同有效并不同意解除合同，故上诉人在上诉期间提出涉案合同无效且合同已于2019年1月22日解除的主张，于法无据，理由不能成立，本院不予支持。上诉人在使用租赁房屋经营期间虽与被上诉人之间进行了多次诉讼，但双方当事人之间的租赁合同权利义务并未终止，上诉人亦未将涉案房屋交还被上诉人，故一审法院据此认定上诉人实际使用了租赁房屋并应支付2019年5月、6月租金及利息并无不当，本院予以确认。上诉人的上诉请求，证据不足，理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 上诉案件受理费1219元，由上诉人赵红萍负担。 本判决为终审判决。 审判长 丁 勇 审判员 周 霞 审判员 刘媛媛 二〇二〇年六月五日 书记员 叶菁华