陕 西 省 西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院陕 西 省 西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书                       （2019）陕0103民初7388号 原告：张毅鸣，男，1989年2月6日出生，汉族，住陕西省咸阳市秦都区。委托诉讼代理人：李凌，上海市XX城（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李珈毓，上海市XX城（西安）律师事务所实习律师。被告：西安锦之明创意投资有限公司，住所地：陕西省西咸新区北侧。法定代表人：孙清莲。委托诉讼代理人：王禾，陕西法智律师事务所律师。委托诉讼代理人：周心心，陕西法智律师事务所实习律师。第三人：陕西车世客商业运营有限公司，住所地：陕西省西咸新区。法定代表人:张广会。委托诉讼代理人：王禾，陕西法智律师事务所律师。委托诉讼代理人：周心心，陕西法智律师事务所实习律师。原告张毅鸣与被告西安锦之明创意投资有限公司（以下简称锦之明公司）、第三人陕西车世客商业运营有限公司（以下简称车世客公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原、被告委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张毅鸣向本院提出如下诉讼请求：1、依法确认原告与被告签订的车世客汽车商业广场《内部认购协议书》无效；2、依法判令被告向原告返还购房款157122元；3、依法判令被告自2012年11月14日起至实际返还购房款之日止期间，按照同期银行贷款利率向原告赔偿资金占用利息损失；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年11月14日，原、被告签订编号为JZMXXX的《内部认购协议书》，约定原告购买咸阳车世客汽车商业广场内的BCXX号商铺，总房款215232元。原告于2012年11月14日一次性交付房款。《商铺委托管理合同》约定，将所购商铺委托第三人经营管理五年，自2013年1月30日至2018年1月29日，年托管收益为19370元。因被告与第三人共同以“售后包租”的形式对外销售商铺，并称签购房合同时就可收益。原告签订合同时，被告便以托管合同约定的部分托管收益58110元冲抵购房款。该托管收益第三人并未向原告支付，原告签订购房及委托经营协议时，按要求在第三人提供收条上一并签字。被告以原告签字的收条抵扣原告部分应付款，并在收到原告支付的157122元购房款后，向原告出具收到总房款215232元收款收据。被告并未取得《商品房预售许可证》的行为违反强制性规定，故请求依法判如所请。被告锦之明公司辩称，双方签订涉案协议书仅为内部认购协议，通过该协议第七条，可以证明本案原告对本协议的性质及签订认购协议时手续存在部分缺失情况是明知和认可的。且原告同意在涉案项目可办理预售许可证后，与被告签订正式商品房买卖合同，现涉案项目的相关手续已即将办理完成。在一审审结前，如能补齐涉案房屋相关预售手续，则无论从法律规定还是我国法律的保护交易基本原则，均不应轻易确认房屋的无效。被告无主观过错，原告对事先的销售情况和协议内容已明知，其自身也存在过错责任。故不同意原告的诉讼请求。第三人车世客公司陈述，意见与被告一致。经审理查明，2012年11月14日，被告（出卖方 甲方）与原告（买受人 乙方）签订编号为JZMXXX的《车世客汽车商业广场内部认购协议书》，合同第一条至第五条约定：乙方购买甲方投资建设的咸阳车世客汽车商业广场项目，商铺位置为BCXX号商铺，该商铺建筑面积为18.88平方米；该商铺总价款为215232元。出卖人应当在2013年5月1日前将具备经验收合格的商铺交付买受人，2012年11月14日买受人应一次性支付总房款215232元。该协议加盖被告公司合同专用章，原告签字并捺印。当日原告通过现金向被告支付购房款157122元。被告给原告开具215232元的收款收据。被告认可原告实际交款157122元。当日原告（甲方 委托方）与第三人（乙方 托管方）签订《车世客汽车商业广场商铺委托管理合同》，合同约定：鉴于甲方于2012年11月14日与西安锦之明科技发展有限公司（2012年4月13日变更为西安锦之明创意投资有限公司，即被告）签订《车世客汽车商业广场内部认购协议书》，合法拥有位于咸阳车世客汽车商业广场内B区一层BCXX号商铺。一、甲方自愿将拥有的位于咸阳市秦都区XX广场XX号楼XX层XX号的商铺委托给乙方进行经营和管理，乙方愿意受托该商铺。托管期限自2013年1月30日起至2018年1月29日，共5年。六、托管收益及结算 甲方同意乙方按照第2种方式向甲方支付商铺经营权托管收益（每年托管收益为19370元，支付方式为每季度支付一次，商铺正式投入使用后，每满90日后的三个工作日内一次性支付托管收益4842.5元，五年托管收益分20次支付完毕）。原告在该合同上签字捺印，第三人公司法定代表人签字并加盖公司合同专用章。当日第三人给原告开具2013年1月30日至2016年1月29日58110元的收益回执。庭审中，被告提供向原告支付收益款的网银转账凭证八张，分别为2017年5月11日支付5053元，2017年11月3日支付211元，2017年11月9日支付211元，2017年12月29日支付1614元，2018年11月1日支付421.3元，2019年1月7日支付4842.5元，2019年1月30日支付3228.33元，2019年3月18日支付24213元，共计39794.13元。原告认可已经实际收到收益款39794.13元，并同意从已交的购房款中扣减。被告作为房地产开发企业截止到本案开庭时，取得土地使用证，尚未取得涉案交易房屋的商品房预售许可证。上述事实，庭审笔录、《车世客汽车商业广场内部认购协议书》、《车世客汽车商业广场商铺委托管理合同》、锦之明公司开具的收据、车世客公司收益回执、土地使用证等证据在卷佐证。本院认为，本案争议之焦点即原、被告签订《车世客汽车商业广场内部认购协议书》的效力，涉及房屋买卖合同和预约签订正式商品房买卖合同两部分权利义务关系。双方《认购协议》的部分约定具备了商品房买卖合同的主要内容，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方《认购协议》应认定为商品房买卖合同。合同签订后，被告已经按照约定收受了原告的部分购房款。被告公司作为房地产开发商，在销售房屋时有义务和责任使销售标的达到行政许可的要求，其公司至今未能取得涉案房屋预售许可证，对于造成本案合同无效应负主要责任。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实导致合同无效的，买受人可以请求返还已付购房款、利息、赔偿损失。故现原告要求确认双方签订的《认购协议》无效，并要求被告返还购房款依法应予支持，但应当按照实际交款数额予以返还，涉案合同购房款、收款收据均为215232元，原告实际交款157122元，被告亦认可，故被告应当退还原告157122元，但应当扣除原告已经收取的收益款39794.13元，实际退还金额为117327.87元。对于原告要求被告按照银行同期贷款利率给付自2012年11月14日至实际返还购房款之日的利息，因被告一直未能取得商品房预售许可证，且在《认购协议》中并未注明，对原告存在一定误导，故被告存在主要过错，原告作为买受人，不能够尽到充分的注意义务，故原告自身亦有过错，综上，被告应当按照银行银行同期贷款利率的90%给付原告自2012年11月14日至实际返还购房款之日的利息。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>》第二条、第九条之规定，判决如下：一、确认原告张毅鸣与被告西安锦之明创意投资有限公司签订的《车世客汽车商业广场内部认购协议书》（合同编号：JZM121）无效;二、被告西安锦之明创意投资有限公司于本判决生效后十五日内返还原告张毅鸣购房款117327.87元;三、被告西安锦之明创意投资有限公司于本判决生效后十五日内给付原告张毅鸣利息。（以购房款157122元为基数，自2012年11月14日至2017年5月11日按照中国人民银行同期贷款利率的90%支付；以152069元为基数，自2017年5月12日至2017年11月3日按照中国人民银行同期贷款利率的90%支付；以151858元为基数，自2017年11月4日至2017年11月9日按照中国人民银行同期贷款利率的90%支付；以151647元为基数，自2017年11月10日至2017年12月29日按照中国人民银行同期贷款利率的90%支付；以150033元为基数，自2017年12月30日至2018年11月1日按照中国人民银行同期贷款利率的90%支付；以149611.7元为基数，自2018年11月2日至2019年1月7日按照中国人民银行同期贷款利率的90%支付；以144769.2元为基数，自2019年1月8日至2019年1月30日按照中国人民银行同期贷款利率的90%支付；以141540.87元为基数，自2019年1月31日至2019年3月18日按照中国人民银行同期贷款利率的90%支付；以117327.87元为基数，自2019年3月19日至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率的90%支付；以117327.87元为基数，自2019年8月20日至实际给付购房款之日按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率的90%支付）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4479元，由被告西安锦之明创意投资有限公司负担（此款原告已预付，被告在支付上述款项时直付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                        审  判  长     刘  彧审  判  员     梁  媛审  判  员     俱艳妮   二〇二〇年六月二日  书  记  员     朱  敏     1