重庆市永川区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0118民初10800号原告（反诉被告）：唐一玄，男，1990年3月10日出生，汉族，住重庆市永川区。委托诉讼代理人：孔健，重庆新源律师事务所律师。被告（反诉原告）：重庆祖源华盛实业有限责任公司，住所地重庆市永川区昌州大道东段809号6-16，统一社会信用代码91500118MA5U68ACXC。法定代表人：魏汉琼，执行董事。委托诉讼代理人：谢泽琴，重庆渝永律师事务所律师。唐一玄与重庆祖源华盛实业有限责任公司（以下简称祖源公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。唐一玄及其委托诉讼代理人孔健，祖源公司的委托诉讼代理人谢泽琴到庭参加应诉。本案现已审理终结。唐一玄向本院提出诉讼请求（本诉）：1.确认祖源公司《关于解除和补充协议的通知》及补充协议无效；2.解除《HMC“华茂中心”商铺租赁合同》和补充协议3.由祖源公司返还增容费30000元、履约保证金33699元、质量保证金33699元、装修保证金100000元、二次消防施工保证金5000元、预交租金101097元、运营管理费126371元、多缴的电费116346.363元；4.由祖源公司赔偿唐一玄装修损失2617479元（设计费100000元、基础装修和人工费1541575元、设施设备975904元）；5.由祖源公司赔偿唐一玄免租期内的营业损失1302000元。事实与理由：原、被告双方分别于2018年6月12日签订了《HMC“华茂中心”商铺租赁合同》、2018年6月15日签订了《补充协议》。租赁合同签订后，唐一玄依约履行了合同义务。2019年7月20日，祖源公司无正当理由向唐一玄送达了关于解除《HMC“华茂中心”商铺租赁合同》和补充协议的通知。唐一玄收到后对祖源公司进行了回复，并陈述祖源公司解除合同的理由不成立，单方解除无效。双方合同中并未约定运营管理费，而被告于2019年1月21日向原告收取了运营管理费126371元。应当予以退还。合同约定油烟净化器由被告安装，而车库上的两个油烟净化器均由原告安装，此费用应当由被告支付原告。多收取的电费应予退还原告。祖源公司辩称，双方合同已经解除，增容费系唐一玄自行申请提出且已经增容，不存在退还问题；因唐一玄违约履约保证金不予退还；装修保证金以及质量保证金在唐一玄结清其他费用后再据实结算；二次消防施工保证金在唐一玄举示消防验收合格证明后再据实退还；运营管理费就是合同约定的综合服务费，祖源公司向其提供了相应服务就不存在退还的问题；多缴纳的租金如唐一玄有证据证明，在其支付完欠款后如有结余再退还；不存在多交电费的问题；因唐一玄违约故不存在赔偿装修损失的问题；唐一玄作为自然人不存在营业损失的问题。祖源公司向本院提出诉讼请求（反诉）：要求唐一玄支付综合服务费151646元、预充电费22000元；2.判令不向唐一玄退还履约保证金33699元；3判令唐一玄向祖源公司支付租金损失62263、综合服务费损失136200.61元。事实与理由：祖源公司与唐一玄于2018年6月14日签订了《HMC“华茂中心”商铺租赁合同》，约定祖源公司将华茂中心负一层约1203.54平方米的商铺及其设施出租给唐一玄。租赁合同签订后，祖源公司将租赁物交付给了唐一玄。唐一玄通过其设立的重庆吃呗餐饮管理有限公司以联营的形式与吃呗美食城内的各个摊位、档口的小商家签订联营合同并实行统一收银和管理。2019年7月13日，唐一玄关闭店铺停止营业，祖源公司以口头和书面形式要求唐一玄开门营业，唐一玄均未开门营业。后祖源公司根据合同约定向唐一玄发送了解除租赁合同的通知，解除了与唐一玄的租赁合同。为了解决善后事宜，祖源公司允许小商家继续经营到2019年10月25日，且祖源公司不向小商家收取费用，为此给祖源公司带来租金和综合服务费的损失。故起诉。唐一玄辩称，根据双方合同约定，综合服务费和租金均属于承租费，至今仍处于合同免租期，祖源公司不应收取综合服务费。不存在预交电费的事实。因祖源公司擅自封铺导致无法继续履行合同，系祖源公司违约，故应退还履约保证金，祖源公司主张的租金损失和综合服务费不存在事实和法律依据。经本院查明的事实：祖源公司与唐一玄于2018年6月14日签订了《HMC“华茂中心”商铺租赁合同》，约定了以下主要内容：1.承租期为2018年8月30日至2025年12月31日。2.装修免租期四个月，免租期内唐一玄免交租金，但仍需要缴纳装修免租期内产生的水、电、气、通讯、综合服务费等费用。3.承租费分为租金和综合服务费，同时按照计租面积分别约定了租金和综合服务费的收费标准。4.承租费每三个月交纳一次。首期承租费需在2018年12月31日前支付，以后须于每个缴纳期届满前20日足额一次性交纳下个缴纳期的承租费。5.唐一玄自行承担水电气等与商品经营相关的其他费用。其中水、电、费用由祖源公司代收代支，电费按照1.20元/度、水5.8元/吨计算，不单独核算，原则上电要先买后用。6.租赁铺位用于经营品牌吃呗美食城。7.唐一玄需缴纳一个月的租金33699元作为履约保证金。祖源公司有权将保证金冲抵唐一玄欠付的租金等其他约定费用和应由唐一玄赔偿的损失、违约金等。8.唐一玄需向祖源公司交纳一个月租金33699元作为质量保证金。合同期满，在唐一玄按约定退还所承租铺位，结清应缴承租费及其他费用，完全履行承租方义务并办理完相关手续后6个月内出租方退还所缴纳的质量保证金。9.承租期内，承租人擅自关闭铺位连续三日以上或停止营业累计达十日以上，或承租人两次及以上违反商场统一营业时间经甲方提醒后仍未整改，或承租人未经出租人同意私自撤离商场。该情形视为承租人不能继续履行合同，出租人有权解除合同。10.承租人逾期交纳费用，则出租人书面催告仍未能自行纠正的，甲方有权利解除合同并不予退还履约保证金同时追收合同约定的违约金、赔偿金等费用。祖源公司与唐一玄于2018年6月15日签订了《补充协议》，主要约定：1.承租人承诺在2018年12月26日开业前预交10万元风险把控金；2.承租人承诺进场前给予10万元装修保证金，装修完毕后装修保证金自动转为风险把控金；3.免租期给予12个月，在2019年6月30日前先给予承租方6个月免租期，美食城商家在开业招商率达到70%再给予剩下的6个月免租期并给予承租人多一个月的免租期，招商达到80%再多给两个月免租期。4.承租人承诺装修完毕后预交3个月的租金。并承诺在2018年12月31日开业之前完善三个月租金的预付款。合同签订后，唐一玄就租赁房屋进行了装修，同时交纳了履约保证金33699元、质量保证金33699元、装修保证金100000元、二次消防保证金5000元，同时交纳了30000元电力增容费，祖源公司亦将电量增容至200千瓦。唐一玄交纳了2019年1月至3月的运营管理费126371元。同时预交了2019年1月至2019年3月的租金101097元。同时查明，因唐一玄未按时交纳综合服务费，祖源公司多次进行了催收。截至祖源公司向唐一玄发送解除合同通知时，共计拖欠综合服务费143446元。另外，因吃呗公司拖欠商户经营款导致商户到有关部门主张权利，同时导致商铺关闭。2019年7月19日祖源公司向唐一玄发送了《关于解除本院认为，双方签订的案涉租赁合同及补充协议，合法有效，对双方均有约束力。根据双方约定，如唐一玄拖欠费用经祖源公司催告后不自行纠正，祖源公司有权利解除合同，现因唐一玄在祖源公司催告后未交纳拖欠费用，祖源公司有权利解除合同，故唐一玄要求确认祖源公司向其发送的《关于解除由重庆祖源华盛实业有限责任公司在本判决生效后七日内支付唐一玄96350元；驳回唐一玄的其他诉讼请求；驳回重庆祖源华盛实业有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取28410元，由唐一玄承担25960元，重庆祖源华盛实业有限责任公司承担2450元；反诉案件受理费减半收取3720元，由唐一玄承担1584元，重庆祖源华盛实业有限责任公司承担2136元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  韩京耀二〇二〇年六月十七日书记员  刘小青