江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣08民终1101号上诉人（原审被告）：彭春发，男，1982年1月18日出生，汉族，峡江县人，住江西省吉安市新干县。被上诉人（原审原告）：江西银湾物业管理有限公司。住所地：江西省南昌市红谷滩新区红谷中大道1619号南昌国际金融大厦A栋3602室（第36层）。统一社会信用代码913601006809201926。法定代表人：向媛，该公司执行董事。委托诉讼代理人：袁小云，男，1982年10月19日出生，汉族，江西银湾物业管理有限公司员工。委托诉讼代理人：朱红玲，江西华邦律师事务所律师。上诉人彭春发因与被上诉人江西银湾物业管理有限公司（以下简称银湾物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服新干县人民法院（2020）赣0824民初278号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人彭春发上诉请求：⒈撤销新干县人民法院（2020）赣0824民初278号民事判决，依法改判上诉人支付未交纳物业费的50%，不承担违约金1,830元。⒉一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院判决上诉人交纳所欠物业费和违约金，显失公平公正，有损上诉人的合法权益。被上诉人违约在先，一审法院在判决中也认定被上诉人提供部分物业管理服务不到位，未完全履行其物业管理服务的义务，收取上诉人违约金不合理，应当改判交纳所欠物业费的50%。⑴物业门岗未尽职，保安人员年龄大；监控设施不完善，且经常坏又不及时修理；小区未办理出入凭证，外来人员随意出入；各单元门门禁全部是坏的，可视门铃未安装。由于被上诉人未尽职安保义务，多次造成小区内车辆被恶意刮花、电动车被盗、放在门卫的快递被偷、业主家被盗等现象。⑵被上诉人没有履行相关维修、养护、管理、维护义务，应承担相应的赔偿责任。楼层消防箱里灭火器等消防设施常年缺失，小区车辆乱停乱放，照明设施不全且损坏了未及时维修，地下电线裸露，小区绿化、卫生不达标，业主停放在小区内的汽车被人恶意刮花，小区业主私搭改，等等，这样的物业管理，小区业主有安心可言吗？综上所述，一审判决并未考虑被上诉人存在的违约违法行为，忽视了被上诉人在本次物业纠纷中应负的责任，显失公正，应予纠正，请求二审予以改判。被上诉人银湾物业公司辩称，⒈一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。被上诉人已积极履行合同相关的权利义务，依法依规对上诉人居住的小区实施了规范的物业管理和服务；⒉上诉人至今未提供被上诉人存在物业管理不到位的相关证据，被上诉人对上诉人居住的小区提供了合法的物业服务，上诉人不能不交或者少交物业费；⒊被上诉人不存在违约违法的行为，属于被上诉人服务的内容均予以提供；⒋根据物业服务合同的规定，业主应该按时缴纳物业服务费，上诉人多年未按时缴纳物业服务费，构成了根本违约，一审判决上诉人支付违约金于法有据，应予维持。银湾物业公司向一审法院起诉请求：⒈判令被告立即支付物业服务费9,152元，违约金1,830元，合计10,983元；⒉诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：新干县鑫桂园小区系由峡江县飞鸿投资发展有限公司开发建设。2010年12月19日，原告与峡江县飞鸿投资发展有限公司签订《鑫桂园前期物业服务合同》，合同约定由原告为该小区提供物业管理服务，物业服务费标准为：小高层0.9元/月/㎡，同时约定业主或物业使用人违反合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用、维修基金的，应从逾期之日起按应缴费用每日万分之五的标准向乙方即原告支付违约金。此后，原告开始为该小区提供物业管理服务。被告彭春发系该小区3栋2单元701室房产（房屋面积为135.59㎡）的业主，于2013年6月8日确认收房。被告彭春发入住后至今从未交纳物业服务费。另查明，原告在提供物业服务过程中，存在照明设施损坏未及时维修、消防设施不齐全、单元门门禁系统损坏未及时维修、小区内车辆乱停乱放未有效管理等情形。鑫桂园小区至今未成立业主委员会。一审法院认为，因鑫桂园小区未成立业主委员会，原告与该小区的建设单位峡江县飞鸿投资发展有限公司签订的《鑫桂园前期物业服务合同》合法有效，该合同对小区全体业主依法具有约束力。原告已提供了物业管理服务，被告理应向原告交纳相应的物业服务费，而被告入住至今从未交纳物业服务费。现原告要求被告交纳截至2019年12月31日共计75个月的物业服务费，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。原告在提供物业管理服务过程中，存在部分物业管理服务不到位的情形，未完全履行其物业管理服务的义务，应适当核减物业服务费，原告要求被告全额交纳物业服务费本院不予支持。被告入住至今长达六七年时间，从未交纳物业服务费，明显有违诚实信用原则，此行为应予以批评。原告要求被告支付违约金符合法律规定和合同约定，但亦应适当予以核减。综合考虑原告提供的物业管理服务的瑕疵及被告未交物业服务费时间的长短等情形，本院酌情核减15%的物业服务费及违约金，由被告交纳85%的物业服务费和违约金。故被告需向原告交纳物业服务费7,779.48元（0.9元/月/㎡×135.59㎡×75月×85%）及违约金1,555.5元（1,830元×85%）。应当指出，本院核减物业服务费的目的在于督促原告尽快纠正物业管理服务上的瑕疵，改进、提升服务质量，并非是支持业主不交物业服务费的行为。物业服务企业不履行或不完全履行物业管理服务义务的，业主可通过合法途径向物业服务企业主张权利，但不应以此为由拒绝交纳物业服务费。物业服务企业提供的物业管理服务的受益者为小区的全体业主，而业主按时交纳物业服务费是维持物业服务企业生存的基础，若业主不按时交纳物业服务费，则物业服务企业难以维持企业的经营，更加无法改进、提升服务质量，物业服务企业和业主之间的关系将会恶性循环，最终受损害的仍是小区业主。因此，当物业服务企业与业主之间存在纠纷时，双方应友好协商解决，而不应采取对抗式办法解决，业主应按时交纳物业服务费，物业服务企业应当虚心听取业主的正当、合理的意见，改进、提升自身的服务质量，共同构建和谐、文明小区。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决：一、被告彭春发应于本判决生效之日起十日内向原告江西银湾物业管理有限公司交纳物业服务费7,779.48元并支付违约金1,555.5元，合计9,334.98元；二、驳回原告江西银湾物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费74元，减半收取计37元（原告已预交），由原告负担12元，被告负担25元。二审期间，上诉人彭春发提交了两组证据。本院组织当事人进行了质证。上诉人彭春发提交的两组证据是照片复印件，其称在涉案小区鑫桂园小区3栋用相机拍摄的，其中一组证据是门禁的照片，证明目的是从来没有安装过门禁，也没有使用过门禁，小区各单元门门禁全部是坏的，可视门铃未安装，车子乱停乱放在门口；另一组证据是消防设施的照片，证明目的是小区楼房1、2、3层每层只有1个灭火器和水带，5层以上全是空的，小区楼房消防设施常年缺失，存在安全隐患。被上诉人银湾物业公司质证认为，对该两组证据的三性均有异议，照片均系复印件，上诉人表述的证明目的不属于客观存在的事实，所提供的材料反映的全是开发商遗留的问题。本院认为，上诉人提交的两组证据均为照片的复印件，其真实性、合法性、关联性存有争议，均不予认定。二审查明的事实与一审认定的事实相一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，被上诉人银湾物业公司作为具有合法资质的物业管理公司，与鑫桂园小区的建设单位峡江县飞鸿投资发展有限公司签订的《鑫桂园前期物业服务合同》符合相关法律规定，合法有效，对小区全体业主具有约束力，双方当事人应按照合同约定履行相关义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《物业管理条例》第七条规定：业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务；第三十五条规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任；第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任；第六十四条规定，违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。本案中，被上诉人银湾物业公司作为鑫桂园小区的物业服务企业，应当承担为小区业主提供物业共用部位和共用设施设备及公共秩序和环境卫生的维修、养护和管理等服务义务，同时有向业主收取物业服务费的权利；该小区的业主在接受银湾物业公司提供的相关物业管理服务的同时，应当根据法律法规的规定和物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用。由于物业服务企业是对小区内的公共区域进行物业管理和维护，如果业主不按时交纳或拒绝交纳物业服务费，实际上也是侵犯了其他按时缴纳物业服务费的业主权益，最终影响该小区业主的根本利益。如果业主认为物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的维修、养护、管理和维护义务，可以根据合同约定及相关法律法规的规定，另行依法解决，但不能以此为由拒绝交纳物业服务费。上诉人彭春发从入住鑫桂园小区时起，从未交纳物业服务费，其行为违反了相关法律法规的规定和物业服务合同的约定，一审法院判决其承担交纳拖欠的物业服务费和违约金，并无不当，其上诉主张支付未交纳物业费的50%和不承担违约金的要求，于法无据，不予支持。被上诉人银湾物业公司为鑫桂园小区提供的物业服务未达到《鑫桂园前期物业服务合同》约定的标准，存在瑕疵和不到位情形，也应承担相应的违约责任，一审法院判决核减了15%的物业服务费及违约金，未违反法律的规定，应予以维持。鉴于小区物业服务管理是一个动态的长期过程，具有持续性、整体性的特点，银湾物业公司在为鑫桂园小区提供物业服务时，应继续积极努力，主动作为，履职尽责，加强共用设施设备及公共秩序和环境卫生的维修、养护和管理，进一步提高物业服务质量和水平；小区业主应遵守管理规约，继续支持和协助银湾物业公司的物业管理工作，共同维护小区公共利益和业主的合法权益。综上所述，上诉人彭春发的上诉请求不成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人彭春发承担。本判决为终审判决。审判长 周 慧审判员 肖建文审判员 胡 婧二〇二〇年六月二十八日书记员 傅雅婷