云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云26民终646号上诉人（原审被告）：田应华，男，1964年5月25日生，汉族，住云南省文山壮族苗族自治州文山市。委托诉讼代理人：罗家燕，云南博引律师事务所执业律师。被上诉人（原审原告）：陆绍峰，男，1976年6月28日生，布依族，住云南省文山壮族苗族自治州文山市。被上诉人（原审原告）：翟常波，女，1985年12月2日生，汉族，住云南省文山壮族苗族自治州文山市。二被上诉人共同委托诉讼代理人：王正梅，云南七乡律师事务所执业律师。被上诉人（原审第三人）：云南金昆房地产集团有限公司。住所地：云南省文山壮族苗族自治州文山市卧龙街道七花社区开化北路172号。法定代表人：李金昆，董事长。委托诉讼代理人：陆元昌，男，1974年3月6日生，汉族，住云南省文山壮族苗族自治州文山市。系云南金昆房地产集团有限公司办公室主任。原审被告：田锦涛，男，1989年2月24日生，汉族，住云南省文山壮族苗族自治州文山市。原审被告：田锦红，男，1987年8月6日生，汉族，住云南省文山壮族苗族自治州文山市。上诉人田应华因与被上诉人陆绍峰、翟常波、云南金昆房地产集团有限公司（以下简称金昆公司），原审被告田锦涛、田锦红房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省文山市人民法院(2019)云2601民初5305号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，并于2020年6月5日组织双方当事人进行法庭调查及调解。上诉人田应华的委托诉讼代理人罗家燕，被上诉人翟常波及其委托诉讼代理人王正梅、被上诉人金昆公司的委托诉讼代理人陆元昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。田应华上诉请求：1、请求依法撤销一审判决第二项，改判由金昆公司向陆绍峰、翟常波退还已付购房款2,880,000元；2、本案一、二审诉讼费由金昆公司承担。事实及理由：一、陆绍峰、翟常波与金昆公司签订了正式的《商品房买卖合同》，售房主体是金昆公司，而非田应华。一审法院错误采信陆绍峰、翟常波提交的证据，未采信田应华提供的客观、真实的证据，导致判决错误，应依法予以纠正。本案中，金昆公司是案涉房屋的开发建设人，因开发建设行为而对案涉房屋享有所有权，在未签订正式的《商品房买卖合同》并办理相关手续前，案涉房屋的所有权人是金昆公司，上诉人田应华无权售卖金昆公司的房屋。从田应华从文山市公安局调取的钟顺、翟常波、陆绍峰、李金昆等人的笔录中都可以证实，陆绍峰、翟常波已与金昆公司签订正式的《商品房买卖合同》，该合同虽然没有备案，但双方并未约定合同需备案才生效，所以备案不是该合同生效要件，陆绍峰、翟常波与金昆公司签订的《商品房买卖合同》自双方签字盖章即生效，故本案房屋销售合同关系的主体为陆绍峰、翟常波和金昆公司。金昆公司因为拖欠田应华工程款，因而请田应华帮助寻找具有购买意向的人员，以尽快出售房屋获取售房款，从而支付欠田应华的工程款，田应华系受金昆公司委托寻找意向购房人。同时因为金昆公司需要支付拖欠田应华的工程款，金昆公司为手续方便而让田应华代收款项。二、本案应由金昆公司向陆绍峰、翟常波承担退款责任。因本案的售房主体是金昆公司而非田应华。田应华系代金昆公司收取陆绍峰、翟常波购房款。案涉房屋也是由金昆公司处理给电力施工人刘辉，以解决丽水湖畔小区电力问题，并非由田应华处理，也充分说明案涉房屋在出售给被上诉人陆绍峰、翟常波时，所有权人是金昆公司而非田应华，否则处理案涉房屋给刘辉的就应该是田应华而非金昆公司。金昆公司因为自身原因请田应华代表其到公安机关与被上诉人陆绍峰、翟常波调解，田应华系代表金昆公司在退款协议上签字，金昆公司对此予以证明、认可，因此，应由金昆公司承担退款责任，田应华不应承担退款责任。陆绍峰、翟常波答辩称：案涉房屋买卖主体是田应华和陆绍峰、翟常波，非金昆公司，如果田应华是金昆公司委托寻找意向购房人，为什么在公安机关的笔录里，田应华陈述的是金昆公司欠田应华工程款，将田应华承建的房屋抵给田应华。且陆绍峰、翟常波与田应华签订了《购房协议》，田应华还在《退款协议》上签字，承诺于2019年9月5日前全额退款。综上，一审人民法院认定事实清楚，证据充分，希望二审法院驳回上诉，维持原判。金昆公司答辩称：1、陆绍峰、翟常波购买的房屋是我公司委托田应华对外销售，后由客户来购买；2、该房屋的所有权归属我公司，且收到的购房款都是用于我公司相关款项的支付，因田应华是丽水湖畔部分工程的施工人，需要支付农民工工资，但我公司没有钱支付对方工程款，所以委托田应华代收售房款；3、应由我公司退还陆绍峰、翟常波的相应购房款。田锦涛、田锦红未向本院提交书面陈述意见。陆绍峰、翟常波向一审法院起诉请求：1、请求判决解除陆绍峰、翟常波与田应华、田锦涛、田锦红签订的《购房协议》；2、判决田应华、田锦涛、田锦红连带退还陆绍峰、翟常波已支付的购房款2,880,000.00元，并按中国人民银行同期银行贷款利率4.75%支付2018年8月1日起至2019年12月1日止的资金占用费182,400.00元(2880000.00元×4.75%÷12×16)，2019年8月2日之后的资金占用费按上述利率计算至款项还清为止，以上两项合计3062400.00元；3、判决田应华、田锦涛、田锦红承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：文山市丽水湖畔小区是第三人金昆公司开发建设的项目，该项目金昆公司发包给田应华进行施工。因金昆公司无力支付田应华工程款，双方口头约定可以用该小区的部分房屋抵给田应华，由其处理后所得价款冲抵金昆公司应付给田应华应得的部分工程款。原告陆绍峰、钟顺（翟常波的前夫）通过朋友介绍认识被告田应华，同时与田应华查看了房屋后，双方于2018年5月29日签订了《购房协议》，约定：“1、甲方在丽水湖畔Ａ区每栋面积约450平方米，共计900平方米，办证的税费由乙方负责，每栋总价款大写壹佰捌拾万元整（1800000.00元），两栋合计叁佰陆拾万元整；2、付款方式：在本协议签订前支付定金陆拾万元整，小写（600000.00元），在7月1日支付房款壹佰万元整，8月1日支付壹佰肆拾万元整，尾款在办好房产证后，一个星期内付清。陆绍峰和钟顺按约定支付了定金600000.00元。2018年7月5日陆绍峰和钟顺与田应华签订了《购房协议》，协议约定：“1．甲方出让丽水湖畔Ａ区1排18、19号房给乙方，每栋450平方米，共计900平方米。每栋总价1800000.00元，两栋合计3600000.00元；2．付款方式：在签订本协议前支付定金陆拾万元整，2018年7月1日支付房款壹佰万元整。2018年8月1日支付房款壹佰肆拾万元整，尾款在办好房产证、土地证、固定资产证号，一月付清；3．甲方承诺在本协议生效之日起2018年12月交房给乙方，交房后2019年8月甲方为乙方办理好房产证、土地证、固定资产证；4．甲方保证已如实际陈述本协议所出让房屋权属状况和其他具体状况，保证该房屋在交易时没有产权纠纷和影响双方交易的任何法律保障，有关按揭、抵押租赁、税款等，甲方均在本协议生效前办妥。合同生效后如有上述未清事项，该房屋各种纠纷等，由甲方自愿赔付名下房产（丽水湖畔Ａ区3排16、17、18号房屋）给乙方，以作抵押。田应华指定收款人为田锦红。二份协议签订前后，陆绍峰、翟常波和钟顺先后按田应华指示支付了购房款共计2880000.00元。田应华向陆绍峰、翟常波出具了收据。因双方交易的房屋属于第三人金昆公司开发建设的房屋且该房屋尚未办理有关产权证，双方曾一同到第三人金昆公司再次签订正式的商品房销售合同作为今后办理产权证依据（双方均拒绝提供该份商品房销售合同）。约定的交房时间届满后，陆绍峰、翟常波得知其购买的房屋已被金昆公司以抵债的方式抵给刘辉，且刘辉已经装修使用。为此，陆绍峰、翟常波以田应华涉嫌诈骗罪为由向公安机关报案，公安机关调查后未作为刑事案件立案侦查。为此，陆绍峰、翟常波诉至一审法院并提出如前诉请。一审法院认为：房屋买卖合同纠纷是指当事人之间因订立、履行、变更、终止商品房买卖合同发生的权利义务关系。本案中双方在平等自愿的基础签订了《购房协议》，明确约定了双方的权利和义务，各方当事人均应诚信地履行约定义务，合同签订后陆绍峰、翟常波按约定履行了大部分付款义务。而田应华因金昆公司的原因未能按约定履行约定义务，已经构成违约，依法应当承担违约责任。庭审中陆绍峰、翟常波主张田应华、田锦涛、田锦红共同承担退还所付购房款并承担资金占用费。田应华则辩解其不是合法的诉讼主体，其是代表金昆公司与陆绍峰、翟常波签订合同，陆绍峰、翟常波的购房款也依据公司指示交付给田应华的，田应华、田锦涛、田锦红不应当承担退款责任。金昆公司则认可应由金昆公司承担退款责任。对此，各方均承担举证责任。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。”庭审中，陆绍峰、翟常波就其主张列举的三份协议和其他证据不能证实其主张的应由田应华、田锦涛、田锦红共同承担退款责任的待证事实，三份协议中载明的协议主体均为田应华，而房子的来源也是金昆公司抵给被告田应华的，并非田应华、田锦涛、田锦红共同共有，故依法应由其承担举证不力的法律后果。同理，田应华、田锦涛、田锦红及金昆公司在庭审中列举的证据不能证实其诉讼主张，而金昆公司法定代表人在公安机关的陈述同样表明是田应华卖房，并非金昆公司卖房，该房屋是冲抵公司欠付的部分工程款才同意由田应华处置的，因田应华未按几方口头约定支付购房款给另一电力施工人，才导致田应华所销售的房屋被冲抵给另一电力施工人刘辉的，无任何一份证据证明田应华销售房屋的行为是代表金昆公司或者是金昆公司授权，故依法应由田应华、田锦涛、田锦红及金昆公司承担举证不力的法律后果，田应华、田锦涛、田锦红及金昆公司的诉讼主张，不予采纳。关于本案的焦点问题（一）售房主体怎么认定？基于上述法律及说理，原告列举的二份《购房协议》和《退款协议》，充分证实本案的售房主体为田应华，并非其他当事人，虽然几方当事人在公安机关陈述了到金昆公司签过合同，但是几方当事人均未列举该合同予以证实，即使确实签订了该合同，几方当事人的目的也仅应推定为今后办理产权证需要而为之，并非几方当事人的真实意思表示。故本案的售房主体依法应认定为田应华。陆绍峰、翟常波关于要求田应华、田锦涛、田锦红共同承担责任的主张，不予支持。田应华、田锦涛、田锦红及金昆公司的诉讼主张同样于法无据，不予采纳。关于本案的焦点问题（二）本案的退款责任是由谁退还，田应华、田锦涛、田锦红应否连带退还，还是个人退还？对于该焦点问题，依据上述法律规定及说理，双方方签订的协议合法有效，协议中并无田锦涛和田锦红的签名，该陆绍峰、翟常波虽然有部分购房款是打到田锦涛和田锦红的账户上，但是并不能必然表明田锦涛、田锦红是共同售房人和共同合同主体，故该田锦涛、田锦红依法不应当承担退款责任。本案中因田应华的违约行为导致合同不能履行的，故依法应由田应华承担相应的退款责任。几方当事人的诉讼主张均不予支持。关于本案的焦点问题（三）陆绍峰、翟常波主张的资金占用费是否合法有据？基于上述法律规定及说理，原告的该项诉讼主张无证据印证，双方在退款协议中并未约定违约责任，本案属于买卖合同关系并非民间借贷关系，故陆绍峰、翟常波的该项诉讼主张，依法不予支持。陆绍峰、翟常波关于请求解除购房协议的诉讼请求，因田应华及金昆公司均无异议，故该项诉讼请求予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定的规定，判决如下：一、解除陆绍峰、翟常波与田应华签订的《购房协议》；二、由被告田应华于本判决生效之日起十日内一次性退还陆绍峰、翟常波已付购房款2,880,000.00元；三、驳回陆绍峰、翟常波的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31,300.00元，减半收取15650.00元，由田应华负担。本院二审期间，陆绍峰、翟常波、金昆公司未向本院提交新的证据。田应华向本院提交一组新证据：系经田应华向本院申请，到云南省文山壮族苗族自治州文山市调取，翟常波、陆绍峰与金昆公司于2018年7月3日签订的《商品房购销合同》复印件，用于证实售房主体为金昆公司的事实。经质证，陆绍峰、翟常波对该组证据真实性、合法性、关联性均不认可。理由是田应华出售房屋时，说因需要我方与金昆公司签订合同，才能办理房产证，所以我方才签的，涉案房屋是和田应华购买，与金昆公司无关。本院认为，田应华提交的证据来源合法，客观、真实，能够证明翟常波、陆绍峰与金昆公司于2018年7月3日签订《商品房购销合同》的事实，本院予以部分采信；对于证明观点，本院将结合全案证据及双方当事人的陈述予以综合评判。二审中，经征询双方当事人对一审认定本案法律事实的意见，金昆公司、陆绍峰、翟常波无异议。田应华提出如下异议：1、田应华承包的工程只是丽水湖畔项目的部分工程，不是整个项目的承包；2、并非是金昆公司用房屋抵扣工程款，而是金昆公司委托田应华寻找意向购房人，田应华只是代金昆公司收房款，款项都是用于金昆公司支出，用于发放工人工资，所以售房主体是金昆公司；3、一审认定“陆绍峰、翟常波和其前夫钟顺先后向田应华指示支付了购房款”等内容不认可，陆绍峰、翟常波和金昆公司签订正式购房合同在前，和田应华签订购房协议在后。本院认为，田应华的第一点异议，因金昆公司也认可田应华仅承建丽水湖畔项目的部分房屋，不是整个项目的承包，该异议成立，本院予以支持；田应华的第二点异议，因与田应华、李金昆在文山市所做的笔录中关于涉案房屋系金昆公司抵给田应华，由田应华自己出售，所得价款用来抵扣金昆公司应向田应华支付的工程款的陈述相互矛盾，该异议不能成立，本院不予支持；田应华的第三点异议，因陆绍峰、翟常波与田应华于2018年5月29日至7月5日期间，签订了两份《购房协议》，5月29日签订的这份协议还未确定房号，7月5日签的协议才最终确定了房号为Ａ区1排18、19号。故田应华的这一异议不能成立，本院不予支持。经审理，本院另查明：陆绍峰、翟常波与田应华于2018年5月29日至7月5日期间，签订了两份《购房协议》，5月29日签订的这份协议，因双方未到实地看房，还未确定房号，7月5日签的协议是经双方当事人到实地看房后，才最终确定房号为A区1排18、19号。双方当事人因交房问题发生纠纷后，田应华曾于2019年6月6日向陆绍峰、翟常波出具《退款协议》一份，承诺于2019年9月5日前全额退款人民币2880000元给翟常波、陆绍峰。其他法律事实与一审认定的一致，本院依法予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案在二审的主要争议焦点为：向陆绍峰、翟常波出售房屋并对陆绍峰、翟常波负有退款义务的主体是田应华还是金昆公司？本院认为，据审理查明，田应华负责承建金昆公司开发的文山市丽水湖畔小区部分房屋。因金昆公司无力支付田应华工程款，双方口头约定用该小区的部分房屋抵给田应华，由田应华处理后所得价款冲抵金昆公司应付的部分工程款。后陆绍峰、翟常波与田应华签订了《购房协议》，约定由田应华将丽水湖畔A区1排18、19号房屋出售给陆绍峰、翟常波。合同签订后陆绍峰、翟常波陆续向田应华支付购房款共计2880000元。因办理房屋产权证的需要，田应华又带着陆绍峰、翟常波去与金昆公司签订《商品房购销合同》。后因田应华出售的涉案两套房屋已被金昆公司出售给他人，导致陆绍峰、翟常波合同目的无法实现，陆绍峰、翟常波要求解除合同，并要求田应华返还购房款2880000元有事实及法律依据，应予支持。田应华上诉主张涉案房屋系金昆公司出售，金昆公司才是售房主体，购房款也应由金昆公司负责退还，田应华只是受金昆公司委托联系购房人及收购房款。但田应华、李金昆在文山市所做的笔录中，二人均陈述涉案房屋系金昆公司抵给田应华，由田应华自己出售，所得价款用来抵扣金昆公司应向田应华支付的工程款。且本案中，陆绍峰、翟常波与田应华签订了《购房协议》后，按照田应华的指示，向田应华付款，款项全部由田应华支配，至于田应华收到款项后向金昆公司或其他案外人付款，应属田应华与他人之间的另一法律关系。且双方当事人因交房问题发生纠纷后，田应华曾向陆绍峰、翟常波出具《退款协议》一份，承诺于2019年9月5日前全额退款人民币2880000元给翟常波、陆绍峰。至此，本院认为，向陆绍峰、翟常波出售房屋并对陆绍峰、翟常波负有退款义务的主体是田应华，而非金昆公司。虽然陆绍峰、翟常波与金昆公司签了《商品房购销合同》，但系因办理房屋产权证需要所签，该合同的签订并不能改变陆绍峰、翟常波与田应华之间的房屋买卖合同关系。故田应华的上诉主张不能成立，本院不予支持。综上所述，田应华的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费31300元，由田应华负担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。若负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决确定的履行期限届满后两年内向一审人民法院申请强制执行。审判长 吴 会审判员 张雯静审判员 陆启慧二〇二〇年六月八日书记员 赵 宁