湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0602民初203号 原告：张亮，男，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。 原告：游星，女，汉族，住湖南省岳阳市云溪区。 两原告共同委托诉讼代理人：胡有志，湖南了得律师事务所律师。 被告：夏蕊，女，汉族，住湖南省岳阳市云溪区。 委托诉讼代理人：喻毅，湖南良光律师事务所律师。 第三人：李胜良，男，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。 委托诉讼代理人：卢衍竹，湖南云盟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：毛咏梅，湖南云盟律师事务所律师。 原告张亮、游星与被告夏蕊、第三人李胜良房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月7日受理后，于2020年4月13日公开开庭进行了审理。原告张亮及其委托代理人胡有志，被告夏蕊的委托代理人喻毅、第三人李胜良的委托代理人毛咏梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张亮、游星向本院提出诉讼请求：1、依法确认坐落于岳阳市岳阳楼区房屋的产权归原告所有；2、判令被告继续履行双方所签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》所约定的事项，将坐落于岳阳市岳阳楼区房屋过户给原告；3、本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：坐落于岳阳市岳阳楼区的房屋（以下简称房屋）为原告张亮于2019年8月20日从被告夏蕊处买得，原告张亮与被告夏蕊签订有房屋买卖合同，被告夏蕊为房屋原合法所有权人，享有对房屋的处置权。2019年8月20日原告张亮与被告夏蕊签订房屋买卖合同后原告张亮依房屋买卖合同的约定支付了购房款145万元（购房款共计280万元、分三期支付:合同签订之日起三个工作日内首期支付145万元、房屋查封解除之日起三个工作日内支付110万元、剩余款项待办理完毕网签备案更名手续或产权过户手续后如有剩余款项需支付三个工作日内支付)，被告夏蕊在收到原告张亮首期145万元购房款后将上述房屋交付给原告，原告收房后合法占有了房屋并向物业公司支付了空置费、物业费、装修押金等费用、开通了水、电，委托装修公司对房屋进行了改造、装修。因此，依据《物权法》的相关规定，本案房屋所有权应归原告所有。依据原告张亮与被告夏蕊于2019年8月20日签订的《房屋买卖合同》第六条约定:“甲方负责办理该房产的网签备案更名手续，并在本合同签订之日起10个工作日内将该房产的网签备案更名到乙方名下，所产生的税费开支全部由甲方承担”和我国《合同法》的相关规定，被告夏蕊与原告张亮签订房屋买卖合同后应继续履行双方所签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》所约定事项，及时将房屋过户至原告名下。上述房屋为原告张亮和游星在婚姻关系存续期间所购得，为两原告共同财产，原告游星享有本案诉权。综上所述，为维护原告合法权益，请求法院判如所请。 被告夏蕊答辩称，1、原告游星不是本案适格原告，因为《房屋买卖合同》是答辩人与原告张亮所签，与原告游星没有关系；2、本案遗漏诉讼主体，涉案合同是在案外人包健的一手安排下签订，且包健对答辩人应当履行的合同义务承担连带担保责任，所以包健应当作为本案被告；3、涉案《房屋买卖合同》无效，涉案房屋是在被法院查封期间进行的买卖，违反了《城市房地产管理法》第三十八条和《合同法》第五十二条的禁止性规定。4、答辩人签订涉案《房屋买卖合同》的意思表示不真实，因答辩人长期在外地，不懂岳阳商品房买卖行情，轻信包健，以极低价格转让房屋，远低于同小区同面积房屋的交易价格；5、涉案房屋一房二卖，而被告夏蕊没有收到任何房款。 第三人李胜良述称，本案所售房屋已在2014年12月15日与被告签订转让协议并且支付全部房款，夏蕊也交付了原购房合同和收据、房屋钥匙，因此房屋已由第三人取得。 第三人李胜良向本院提出诉讼请求：1、依法确认李胜良与夏蕊于2014年12月15日签订的《房屋转让协议书》有效，并由夏蕊向申请人交付涉案房屋；如夏蕊无法交付房屋，则请求判令由夏蕊返还购房款267万元，并赔偿损失（损失包括以267万为基数自2015年5月12日起按银行同期贷款利率计算至还清为止的利息和房屋增值损失100万元）；2、本案诉讼费用由夏蕊承担。 事实与理由：2014年12月15日，夏蕊与李胜良签订《房屋转让协议书》，约定夏蕊将香缇半岛小区1507号房屋以人民币2648000元转让给李胜良。同日，夏蕊向案外人包健出具《授权委托书》一份，委托包健收取该房屋的款项，2015年5月12日李胜良向包健账户汇入267万购房款，夏蕊将原始购房合同、购房发票交付给了第三人。 被告夏蕊对第三人李胜良的诉讼请求辩称，1、李胜良并未实际支付房款，2015年5月12日，李胜良的房款转到包健银行卡后，随即又汇到李胜良指定的李中阳、李明良卡上，李胜良所谓汇款只是表面上走了一下银行流水，答辩人并未实际得到其房款；2、涉案《房屋买卖合同》无效，涉案房屋是在被法院查封期间进行的买卖，违反了《城市房地产管理法》第三十八条和《合同法》第五十二条的禁止性规定；3、涉案房屋的买卖问题涉及到案外人包健，请求法院通知包健参加诉讼，否则不利于本案审理。 原告张亮、游星对第三人李胜良的诉讼请求述称，1、《房屋转让协议书》的真实性、合法性、有效性请求法庭依法审查；2、涉案房屋至今未向李胜良交付；3、原告张亮与被告夏蕊之间的房屋买卖合同关系合法有效，按照约定交付了首期房款，实际占有了涉案房屋，且对李胜良与夏蕊之间的房屋买卖合同不知情，所以第三人诉请被告向其交付房屋的诉讼请求，不应得到支持；4、对于李胜良要求夏蕊赔偿损失的诉讼请求，没有异议。 查明的事实 根据各方诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下案件事实： 2010年5月17日，被告夏蕊与岳阳市汇辰房地产开发有限公司（以下简称汇辰公司）签订《商品房买卖合同》，约定汇辰公司将位于岳阳市香缇半岛第××幢一层×××号、二层×××号、三层×××号及该住宅地下一层以总价2648000元出售给夏蕊。合同签订后，夏蕊陆续向汇辰公司支付全部房款2648000元。另查明，涉案香缇半岛第××幢×××号房屋商品房买卖合同（夏蕊与汇辰公司）于2010年5月17日网签；该房屋分别于2012年7月5日被温州市鹿城区人民法院查封（查封时间为2年），并在2014年6月30日续封（续封时间为1年），于2015年10月28日被岳阳市中级人民法院查封（查封期限为3年）。 2014年12月15日，夏蕊向案外人包健出具《授权委托书》一份，委托权限为：“1、同李胜良签订涉及该房屋的购房款的支付的合同或协议；2、收取该房屋的款项，向李胜良出具收款凭条。”同日，夏蕊与李胜良签订《房屋转让协议书》，约定：“甲方（夏蕊）现将该房屋（香缇半岛小区×××号房屋）以人民币2648000元转让给乙方（李胜良）……该套房屋目前被温州市鹿城区人民法院冻结，故双方同意，在该法院解除冻结之后的合理时间内，甲方即配合办理该套房屋的更名或过户到乙方名下手续。”2015年5月12日，李胜良向包健银行账户转账存入2670000元。同日，包健向案外人李中阳、李明良账户分别汇款1900000元、770000元。李中阳为由李胜良担任法定代表人的岳阳良源玉器加工股份有限公司的董事。 2019年8月20日，原告张亮与被告夏蕊签订《房屋买卖合同》及《补充协议》，约定夏蕊将香缇半岛第××幢×××号、一层×××号、二层×××号、三层×××号房屋以人民币2800000元出售给张亮，并约定付款方式为：“乙方（张亮）于本合同签订之日起三个工作日内向甲方（夏蕊）指定账户支付购房款145万元（含之前向甲方代理人范泽林指定账户吴建群转账支付的5万元房款），该房产查封解除之日起三个工作日内向甲方指定账户支付购房款110万元，在办理完该房产的网签备案更名手续或产权过户手续后，如仍有剩余款项须支付，乙方在三个工作日内向甲方指定账户支付。”同日，案外人包健出具《担保书》一份，表明自愿为张亮与夏蕊签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》中夏蕊应当履行的合同义务承担连带责任担保。 合同签订后，张亮陆续向夏蕊指定账户汇款145万元（含向吴建群账户支付的5万元）。 2019年10月15日，张亮以1507号房购房人（业主）身份与涉案房屋所在小区的物业公司湖南名家物业管理有限公司岳阳分公司签订了《前期物业管理服务协议》，并开始对涉案房屋进行装修。 另查明，原告张亮与游星于2008年5月12日登记结婚，张亮与夏蕊签订涉案《房屋买卖合同》的时间处于二原告婚姻关系存续期间。 本案庭审结束后，被告夏蕊和第三人李胜良分别于2020年4月14日和2020年4月16日邀请黄星、周湘波、李永明等证人向法庭陈述证言。因其申请证人作证的时间、方式均不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的程序要求，本院对上述证人提供的证言均不予采信。被告夏蕊于2020年5月12日向本院递交的《关于责令第三人提供的申请》，不符合上述司法解释中关于申请“书证提出命令”对申请时间、申请书形式、申请理由的要求，故该申请本院未予支持。 判决的理由与结果 本院认为，本案争议焦点在于如何认定两份房屋买卖协议效力、如何处理“一房二卖”情形下房屋的交付和确权问题以及如何确定被告的违约责任。 关于两份房屋买卖协议效力的认定问题。被告夏蕊对分别与原告张亮、第三人李胜良签订房屋买卖协议，进而两次出售涉案房屋的事实予以承认，但被告夏蕊主张两份协议均是在双方明知房屋被法院查封的情况下签订，违反了《城市房地产管理法》第三十八的强制性规定，故均为无效合同。本院认为，根据《合同法解释（二）》第十四条规定，《合同法》第五十二条第（五）项的强制性规定仅指效力性强制性规定，而《城市房地产管理法》第三十八条关于城市房地产转让的条件属于管理性强制性规定，其仅对房地产被查封期间的所有权转移进行了限制，并不因此影响房地产转让合同的效力。《房屋转让协议书》、《房屋买卖合同》的签订系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，自协议签订之日起即生效。 关于“一房二卖”情形下房屋的交付和确权问题。首先，应当确定本案中何人有资格要求被告交付房屋。原告张亮与第三人李胜良因与被告夏蕊签订合法有效的房屋买卖合同而取得要求被告交付房屋的请求权。原告游星作为张亮的配偶，对张亮因签订《房屋买卖合同》形成的债权享有连带性权利。根据《民事诉讼法》第一百一十九条的规定，原告游星是与本案有直接利害关系的公民，本案关于《房屋买卖合同》权利义务的认定直接涉及二原告的利益，故张亮、游星二人是适格的共同原告，有权共同向被告夏蕊提出交房请求。另外，被告提出应当通知案外人包健参加诉讼。本院认为，包健虽为原、被告之间的房屋买卖合同提供了连带保证，但是依据《担保法解释》第一百二十六条之规定原告可以将债务人或者保证人作为被告提起诉讼，也可以将债务人和保证人作为共同被告起诉，原告在本案中选择起诉债务人夏蕊而不起诉保证人包健系对其权利的处分，不违反法律规定。从查明事实的角度来看，本案所展示的合同、转账凭证等书证，已足以反映案件事实进而认定原、被告及第三人之间存在的民事法律关系，故不通知包健参加诉讼不影响本案审理。其次，涉案房屋应向谁交付的问题。从合同成立的先后和交款的数额来看，虽然第三人李胜良在先签订合同且交付了全部房款，但是自2014年到2019年被告夏蕊再次出售房屋给张亮为止，第三人始终未实际控制、占有涉案房屋，而张亮在签订合同后立即联系物业协助，对房屋进行了事实上的占有，并且开始进行装修,故从维护现实安定、保证房屋效用实现，避免因房屋产权状态的不稳定给当事人造成更大损失的角度考量，涉案房屋判归实际占有、使用人原告张亮、游星为宜，第三人李胜良的损失则可通过被告夏蕊的违约赔偿获得弥补。最后关于涉案房屋如何进行交付的问题。涉案房屋至本案开庭时均已过查封期限，法律上不能转移房屋产权的阻碍已经消失，根据原、被告合同约定，张亮应当立即向被告支付房款110万元，由被告协助二原告完成房屋过户登记手续，在房屋过户后原告支付其余房款25万。至于双方约定应由夏蕊支付过户产生的部分税费，可由双方自行协商扣除或由原告另行主张权利。 关于如何确定被告夏蕊违约责任的问题。被告夏蕊“一房二卖”对原告和第三人都构成违约，对原告的违约责任的承担如上所述，不再赘述。对于原告要求确认涉案房屋所有权的请求，我国物权法采用的物权变动原则是合意加公示原则，即除了当事人就债权达成合意之外，还必须履行交付或登记等法定形式。本案中，原被告签订房屋买卖合同后，并未办理房产过户手续，故该房屋的所有权并未发生变动，原告张亮、游星尚未成为房屋所有权人，故该请求本院不予支持。夏蕊向第三人李胜良承担的违约责任，如上所述，只能采取赔偿损失的方式。第三人也在诉求中提出被告在交付房屋不能时赔偿房款267万元及利息损失、房屋增值损失的请求。被告夏蕊辩称，虽第三人向指定的包健账户汇款267万，但随后包健又将该款项转入与李胜良有关联的账户中，所以被告没有实际得到房款。本院认为，付款方式是夏蕊通过授权委托书向李胜良予以确认的，房款到达指定账户后，第三人就已经完成了付款义务，房款汇入指定的包健账户后如何使用和处理，不影响本案的处理。被告否定该付款义务的完成，欠缺足够的证据证实，本院不予支持。 被告夏蕊不履行合同（一房二卖）致使第三人李胜良无法取得涉案房屋，使得第三人本可通过“履行合同”获得的房屋增值利益受到了损害，同时也可以认为第三人因被告违约行为使得其交付的267万元房款在数年内没有产生任何收益从而受有利息损失，但是一并赔偿两种损失则违反损害填平原则的要求，因为同一笔房款不可能在进行房地产投资的同时，获得稳定利息收益。又因为第三人所主张的“房屋增值”100万元系其“合理推断”，没有任何证据进行佐证，故对其增值损失本院不予支持，被告夏蕊应当自第三人李胜良支付购房款之日起（2015年5月12日）至购房款返还之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向第三人支付利息。 据此，本院依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条第（五）项，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十条第一款、第四十五条第一款、第四十六条、第六十八条、第六十九条第一款、第二款、第七十一条规定，判决如下： 一、限被告夏蕊自本判决生效后十五日内协助原告张亮、游星将坐落于岳阳市岳阳楼区的房屋转移登记到原告张亮、游星名下；原告张亮、游星在本判决生效后立即向被告夏蕊支付房款1100000元，并在房屋转移登记后支付剩余房款250000元； 二、被告夏蕊与第三人李胜良于2014年12月15日签订的《房屋转让协议书》有效，限被告夏蕊自本判决生效后十五日内向第三人李胜良返还购房款2670000元，并自2015年5月12日起至购房款全部返还完毕之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向第三人李胜良支付利息； 三、驳回原告张亮、游星的其他诉讼请求； 四、驳回第三人李胜良的其他诉讼请求。 未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费29200元，第三人之诉案件受理费21230元，保全申请费10000元，合计60430元，由被告夏蕊负担55760元，由第三人李胜良负担4670元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审 判 长  任正亚 人民陪审员  郭 峰 人民陪审员  李秋梅 二〇二〇年六月一日 法官 助理  杜秋阳 书 记 员  杜秋阳