山东省青岛市黄岛区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0211民初879号 原告：青岛隆海集团物业管理有限公司一分公司，住所地青岛市黄岛区。 法定代表人：王连栋，总经理。 委托诉讼代理人：宋瑞雪，张昭功，职工。 被告：青岛市黄岛区启蒙幼儿园，住所地青岛市黄岛区。 法定代表人：邵长学，园长。 委托诉讼代理人：管华，山东丰通律师事务所律师。 原告青岛隆海集团物业管理有限公司一分公司（以下简称隆海物业）与被告青岛市黄岛区启蒙幼儿园（以下简称启蒙幼儿园）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人宋瑞雪、张昭功，被告委托诉讼代理人管华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 隆海物业向本院提出诉讼请求：判令被告支付物业管理服务费73380.00元，违约金按欠费总额3‰计为2201.40元，物业费违约金合计金额75581.40元。事实和理由：自2014年1月至2017年5月间，被告共欠物业服务费73380.00元。根据约定，被告每月5日-15日交付物业管理费。被告所欠费用，原告多次催交，被告均以各种理由拒付。被告的行为，不仅侵害了原告的合法权益，也影响了小区正常的物业管理秩序。 启蒙幼儿园辩称，1、被告启蒙幼儿园并非业主，原告与被告之间并未签订物业服务合同，原告亦未向被告提供物业服务，被告幼儿园自己有单独的保安、保洁，园内设施的维修、维护，园内的绿化管理等都由被告自己负责，原被告之间不存在物业服务合同关系，原告主张物业管理服务费及违约金没有事实依据。2、被告系政府规划和教育部门批准的小区配套幼儿园，属于公益性教育机构，具有公益性，本质上不同于住宅、商业网点等，并且根据山东省教育厅、山东省机构编制委员会办公室、山东省财政厅、山东省国土资源厅、山东省住房和城乡建设厅5部门联合下发的《山东省城乡居住区配套幼儿园规划建设及管理使用的若干意见》第16条配套幼儿园免缴物业管理费之规定以及《山东省学前教育条例》第六十二条城镇居住区配套幼儿园免缴物业服务费之规定，被告不应支付物业管理服务费。3、原告在诉前未向被告主张过物业管理服务费，原告主张己超过诉讼时效。 本院经审理认定事实如下：2014年1月8日，隆海物业以启蒙幼儿园（原胶南市启蒙幼儿园）、胶南市三星基础工程有限公司为被告，要求二被告支付2003年10月至2013年12月物业费112636.50元。本院（2014）黄民初字第1115号民事判决书经审理查明： 2003年9月6日，被告胶南市三星基础工程有限公司与邵长学签订租赁合同一份，约定胶南市三星基础工程有限公司将位于胶南市内的建筑面积为3669平方米（不含传达室面积）的房屋连同该房屋占地范围内的6265平方米的场地租赁给邵长学从事幼儿园经营，租赁期限为20年。邵长学所开办的幼儿园即被告胶南市启蒙幼儿园，属于民办幼儿园。2004年5月1日胶南市业主委员会委托青岛隆海集团物业管理有限公司对胶南市小区进行物业管理，青岛隆海集团物业管理有限公司成立一分公司即原告进行管理至今。2006年11月胶南市发展和改革局规定胶南市小区物业管理费为：居民住宅0.30元/平方/月、普通商业网点0.40元/平方/月，餐饮娱乐洗浴类网点0.50元/平方/月。2013年7月2日，胶南市业主委员会就物业收费与青岛隆海集团物业管理有限公司签订调整协议，调整后物业费分别为：居民住宅0.50元/平方/月、普通商业网点0.60元/平方/月、餐饮、娱乐网点0.70元/平方/月，执行时间自2013年7月份起执行。 该判决书认为，被告胶南市启蒙幼儿园位于胶南市小区内，虽然没有与原告签订物业服务合同，但的确享受了原告所提供的物业服务。被告主张幼儿园系公益单位，不应当支付物业费没有法律依据，本院依法不予采纳。被告胶南市启蒙幼儿园作为物业服务对象，与其他业主一样，内部的卫生、保洁等都是属于业主自行管理，不属于原告提供物业服务的范围，两被告不能据此主张没有享受到原告的物业服务。判决被告胶南市启蒙幼儿园于本判决生效之日起10日内付给原告青岛隆海集团物业管理有限公司一分公司物业费109336.20元。启蒙幼儿园不服该判决上诉至青岛市中级人民法院，青岛市中级人民法院经审理作出（2015）青民一终字第504号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。后启蒙幼儿园向山东省高级人民法院申请再审，山东省高级人民法院再审后作出（2016）鲁民再454号民事判决书，判决维持青岛市中级人民法院（2015）青民一终字第504号民事判决书。 另查明，《山东省城乡居住区配套幼儿园规划建设及管理使用的若干意见》第16条规定：“配套幼儿园建设涉及的行政事业性收费、政府性基金和经营服务性收费，按照《关于减免中小学校舍建设有关收费的通知》有关规定执行。配套幼儿园免缴物业管理费。有关换证费用由住宅项目开发建设单位承担。”该意见自2016年4月1日起实行，有效期至2021年3月31日。青岛市黄岛区隐珠街道办事处教育办公室出具证明，证明启蒙幼儿园系世纪新村中区配套幼儿园，是普惠性民办示范幼儿园；青岛西海岸新区教育和体育局出具证明，证明启蒙幼儿园为西海岸新区普惠性幼儿园。 本院认为，生效的判决书已经认定隆海物业是作为世纪新村的物业服务公司，为小区提供了包括共用设施设备和相关场地进行养护好管理以及对公共环境卫生、交通与车辆停放秩序、安全防范等物业管理服务。启蒙幼儿园位于世纪新村小区之内，享受了隆海物业管理服务，应当缴纳合理的物业服务费。本案庭审中，启蒙幼儿园仍以“启蒙幼儿园并非业主，原告与被告之间并未签订物业服务合同，原告亦未向被告提供物业服务，被告幼儿园自己有单独的保安、保洁，园内设施的维修、维护，园内的绿化管理等都由被告自己负责，原被告之间不存在物业服务合同关系，原告主张物业管理服务费及违约金没有事实依据”为由进行答辩，该答辩意见无事实与法律依据，对启蒙幼儿园的答辩意见本院不予采信。对于启蒙幼儿园有关诉讼时效的答辩意见。根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”之规定，虽然物业费是按月计算，但是对物业合同来说，整个合同即是一个整体，实质为同一笔债务，应当从物业合同的最后一期履行期限届满之日起计算诉讼时效。故隆海物业主张2014年12月至2017年5月期间的物业费并未超过时效的规定。启蒙幼儿园关于时效的抗辩主张，理由不成立，本院不予支持。对于启蒙幼儿园所欠数额，《山东省城乡居住区配套幼儿园规划建设及管理使用的若干意见》第16条规定配套幼儿园免缴物业管理费。故对该《意见》实行后，即2016年4月1日起之后的物业费本院不予支持，但该《意见》实行前的物业费，启蒙幼儿园仍需缴纳，故启蒙幼儿园需向隆海物业支付2014年1月至2016年3月之间共计27个月的物业费总计49531.5元（3669平方米*27个月*0.5元/平方米），对于违约金，启蒙幼儿园长期不支付物业费，必然给隆海物业造成损失，现隆海物业主张按照未缴纳数额3‰支付违约金，不违反法律相关规定，本院予以支持，故启蒙幼儿园需支付违约金49531.5元*3‰=1485.95元。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、第八十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告青岛市黄岛区启蒙幼儿园于本判决生效之日起十日内向原告青岛隆海集团物业管理有限公司一分公司支付物业费49531.5元、违约金1485.95元，共计51017.45元。 二、驳回原告青岛隆海集团物业管理有限公司一分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费人民币1690元，减半收取845元，由青岛市黄岛区启蒙幼儿园负担537.5元，由青岛隆海集团物业管理有限公司一分公司负担307.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判员  陈江远 二〇二〇年六月十六日 书记员  徐腾超