天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0116民初1576号原告:李东,男,1986年2月1日出生,汉族,住天津市滨海新区。原告:李桂芬,女,1962年12月25日出生,汉族,住海南省海口市澄迈市。二原告共同委托诉讼代理人：李东峰，天津金华达律师事务所律师。被告:许莲媛,女,1974年2月7日出生,汉族,住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：张超，北京瀛和律师事务所律师。委托诉讼代理人：尤誉颖，北京瀛和律师事务所实习律师。原告李东、李桂芬与被告许莲媛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李桂芬及二原告共同委托诉讼代理人李东峰，被告许莲媛及其委托诉讼代理人张超、尤誉颖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李东、李桂芬向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的协议书及房屋买卖协议;2.被告将原告房屋拆除部位恢复原状,如不能恢复原状由被告承担由此应发生的费用150000元(暂定,以实际确定的为准);3.被告返还占有的天津市滨海新区塘沽美景园9-4-201和9-4-202号房屋;4.被告已交付的定金50000元不予返还;5.被告赔偿原告因占用房屋所造成的房屋使用损失24000元,并自2020年1月起按6000元/月标准支付赔偿金至实际返还房屋止;6.被告赔偿原告因出售房屋平贷提前还贷承担违约金损失3801元;7.被告赔偿原告房屋再行出售的差价损失360000元(暂定,以实际确定的为准);以上合计587801元。事实和理由：二原告系母子关系,原告李桂芬系案涉房屋滨海新区塘沽美景园9-4-201房屋所有权人,原告李东系案涉房屋滨海新区塘沽美景园9-4-202房屋所有权人。原告因出售二套案涉房屋,经被告多次查看房屋及所有权状况等,并经原、被告多次商谈,2019年7月30日及8月16日,双方签订协议书及房屋买卖协议。合同约定,被告购买案涉的二套房屋,总价款368万元,被告于2019年8月5日前付定金5万元,2019年9月10日前交150万元。原告将房屋暂时交于被告进行装修,2019年11月10日前付清剩余款项,原告配合被告办理过户事项等等。合同签订后,被告交付定金5万元,2019年8月29日被告交付房款20万元,按被告想提前装修年前入住的要求,原告将房屋交付给了被告,被告进行房屋拆改等装修活动。期间原告以自有资金及部分借款平贷,因提前还贷承担违约金3801.71元。2019年11月初,被告应当最迟给付全部购房款之日时,被告称钱款已被他人骗走,不能履行付款义务。双方就合同能否继续履行或解除等事宜多次协商,没有达成协议。2019年11月18日原告依法向被告发出催告履行合同通知书,被告至今没有答复,也没有按催告通知履行合同义务。原告认为,被告拒不履行合同义务,经依法催告在合理时间内仍没有履行义务,构成违约。被告的违约行为造成了原告巨大损失,依法应当承担违约责任。许莲媛辩称，同意与被告解除房屋买卖合同，但不同意原告其他诉讼请求。第一，原告在合同履行过程中存在欺诈、隐瞒客观事实的行为：原告称被告多次看房不符合事实，原、被告素不相识，中间均为郑莉沟通；原告方违反买卖协议中第四、五条约定，其违约行为在先；原告称被告未在2019年9月10日前交付第二笔房款不符合客观事实，被告系履行不安抗辩权，因为原告涉案房屋存在第三方权利；被告发现涉案房屋存在主体结构被破坏，阳台为违章建筑，不符合合同交付条件。第二，原告先行根本违约导致合同目的不能实现，被告无任何过错。涉案房屋存在他项权利，不符合房屋交易习惯，也不符合相关行政交易手续要求，属于原告根本违约。第三，原告与中间人郑莉存在故意欺诈、恶意串通订立合同，有故意制造违约嫌疑。且原告与郑莉早有相识。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：李桂芬和李东分别系天津市滨海新区塘沽美景园9-4-201室和9-4-202室房屋不动产登记权利人。2019年7月30日李桂芬与被告签订协议书，约定由被告购买上述房屋，双方就房屋金额和付款方式进行了约定。后被告于2019年7月25日通过微信视频观看了涉案房屋，并于7月27日现场进行了观看。2019年8月16日二原告作为出卖人，被告作为买受人双方签订了房屋买卖协议，约定被告自愿购买上述两套房屋，总价款为3680000元，付款方式为第一期双方协商后，付款50000元；第二期于2019年9月10日付款1500000元，原告将房屋暂时交予被告进行装修；第三期于2019年11月10日前付清剩余房屋款项。被告配合乙方进行过户事项办理。协议第四条约定原告应自合同签订之日起七日内将房屋所有权等有关证件、复印件交于被告。第五条约定原告应保证其出卖给被告的房屋产权清楚，无其他项权利设定或其他债务纠纷。李桂芬与被告在该协议上签字确认。协议上在备注事项中记载原告方收取被告定金50000元。原告提交的协议中有李东签字确认。2019年8月29日被告向李桂芬银行转账200000元，转账凭条中附言为美景园房款。2019年10月13日原告方将涉案房屋交付被告进行装修。2019年10月下旬李东向案外人借款，于2019年10月29日将其名下美景园9-4-202室房屋办理的抵押注销登记。2019年11月10日双方就房屋是否购买问题进行谈话，其他中被告提交的录音显示，其告知原告已准备的购房款被案外人郑莉骗走。目前涉案两套房屋由被告占有，其称里面存放有被告物品。另，李桂芬名下美景园9-4-201室房屋中曾七次设立他项权，其中在双方签订协议时，前六项在双方签订买卖协议时已经注销，双方签订协议时该房屋存在最高额抵押项，李桂芬于2020年6月4日进行了注销登记。再，就房屋原状，两套房屋装饰相同，根据原告提交的链家照片看，该房屋简单装饰，无吊顶，简易壁纸，均装有马桶。诉讼中双方对具体材料型号、尺寸等未进行举证描述，且无一致意见。被告进入装修进行了改造。诉讼中，被告提交证人证言以证明原告方存在阻挠施工及房屋主体存在问题，原告对此不予认可。庭审后原告提交的涉案房屋中的9-4-201室鉴定评估报告以证明存在差价损失，被告对此不认可。以上事实有双方当事人当庭陈述及原告提供的协议书、房屋买卖协议、房屋产权证、房屋照片、不动产登记核准注销通知书还款凭证、鉴定报告等，被告提交的协议书、房屋买卖协议、房屋产权证、微信聊天截屏、录音材料、证人证言等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原告方与被告签订的协议书及房屋买卖协议，经过李桂芬、许莲媛签字，两份协议虽在签订时未经过李东签字确认，但从其后行为及意思表示看亦同意该合同内容，两份协议系当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。合同履行过程中，从被告提交的录音内容看，能够推定出录音时间发生在2019年11月10日，从双方谈话内容中可以看出，被告放弃购买涉案房屋的原因系贷款被案外人郑莉骗走导致无法购买，而并非被告主张的行使不安抗辩权。被告作为完全民事行为能力人，在实地查看房子后，常理上理应对房屋产权证书进行查验后作出是否购买决定，被告已经签订合同且在其交付200000元房款的情况下，拒绝购买房屋，且被告在2019年11月10日及之前，均未就其所称行使不安抗辩权的原因通知原告方，双方在房屋买卖协议中已经约定分期付款方式及过户时间点，被告并未按约定支付第二、三期价款，双方约定在款项支付完毕后进行过户，故被告未支付款项应视为本案合同履行过程中构成根本违约。一、关于原告要求解除双方签订的协议书及房屋买卖协议问题，考虑到双方在履行合同过程中，原告要求解除合同，现被告亦同意解除买卖合同，符合法律规定，本院对此诉讼请求予以支持。但考虑到2019年7月30日协议书从内容看属于要约性质，双方具体合同应以房屋买卖协议为准；二、关于原告方要求被告将拆除部位恢复原状，并表示如不能恢复原状而由被告赔偿损失费用150000元的诉讼请求问题，诉讼中，双方均对房屋大致情况进行描述，但未明确具体的原状的型号和尺寸，被告对原告提交的照片及装修合同内容亦不认可，原告提供的证据不足以涵盖具体的原状，考虑到被告已经对原状进行处理，恢复原状不具有司法可执行性。另考虑到原状的具体不确定性亦导致无法对损失进行鉴定。本案中，考虑到原告的涉案两套简装房屋确实因被告装修导致损失确有发生，被告虽对原告提交的链家上下载的照片不认可，但未提供相反证据予以推翻，该照片亦大致符合双方简单描述，考虑的本案案情及市场情况，双方可以就恢复原状及赔偿损失何种方式自行协商决定，如原、被告未能就恢复原状达成一致情况下，此时本院酌情认定，被告赔偿原告方两套房屋装修损失共计80000元；三、关于原告要求被告返还占有的涉案两套房屋问题，考虑到目前涉案房屋仍由被告占有，且其在对原告提交的鉴定报告的质证意见中亦称原告在其未经允许下进入房屋鉴定。双方合同解除后，被告应及时向原告方交付涉案房屋，故本院对原告该诉讼请求予以支持；四、关于原告要求确认不予返还被告定金50000元的诉讼请求问题，双方在合同中已经已经载明被告交付原告定金，在合同中未约定违约责任的情况下，视为双方自愿接受定金法则的约束，给付定金一方违约时无权要求返还定金，故本院对原告该诉讼请求予以支持；五、关于原告要求被告赔偿因占用房屋所造成的房屋使用损失24000元,并自2020年1月起按6000元/月标准支付赔偿金至实际返还房屋损失的问题。结合本案案情，2019年11月10日被告已明确不再购买涉案房屋，而此前被告占有该房屋系基于双方买卖合同关系，其占有该房屋合法，原告主张之前的房屋使用损失，不符合法律规定，本院对此不予支持；被告明确不再购买涉案房屋，应及时将房屋腾空并交付原告方，故之后被告占有原告房屋不具有合法性。另考虑到涉案房屋已经被被告装修，不具有居住使用条件，其按6000元每月要求赔偿金标准过高，考虑到房屋情况，本院酌情支持原告向被告主张自2020年11年11日至交付涉案房屋之日止，两套房屋共计按每月2500元向原告支付房屋占有损失；六、关于原告要求被告赔偿其因出售房屋提前还贷违约金损失问题，因原告提前还贷系其出售房屋必须履行的义务，其要求被告承担，不符合常理及法律规定，本院对此诉讼请求不予支持；七、关于原告要求被告赔偿其再行出售的差价损失问题，因被告并未提交其出售涉案房屋的价格，原告虽提交了自行委托的鉴定报告，考虑到目前房屋市场并未存在明显涨跌情形，故本院对原告该诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告李东、李桂芬与被告许莲媛解除双方于2019年8月16日签订的《房屋买卖协议》；二、被告许莲媛在本判决生效后十日内将天津市滨海新区塘沽美景园9-4-201室和9-4-202室房屋恢复原状；如原、被告无法对恢复原状达成一致意见情况下，被告应在无法达成一致意见之日起十日内赔偿原告李东、李桂芬装修损失共计80000元；三、被告许莲媛在本判决生效后立即将天津市滨海新区塘沽美景园9-4-201室和9-4-202室房屋腾空并交付原告李东、李桂芬；四、被告许莲媛已交付定金50000元，原告李东、李桂芬不予返还；五、被告许莲媛于本判决生效后十日内赔偿原告李东、李桂芬自2019年11月11日至实际交付上述房屋之日止，按每月2500元计算的房屋占有使用费；六、驳回原告李东、李桂芬其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9678元，由原告共同负担7538元，被告负担2140元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审 判 长  黄立学人民陪审员  王玉玲人民陪审员  王 萍二〇二〇年六月二十三日书 记 员  陶月媛附：法律释明：1.《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。