江西省南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0102民初9959号原告：深圳第一亚太物业管理有限公司江西分公司，住所地：江西省南昌市红谷滩新区华南城内，统一社会信用代码：913601255736160486。负责人：张文鸿，职务：总经理。委托诉讼代理人：王玲玲，系江西人民律师事务所律师，执业证号：13601201711911039。被告：夏样生，男，1976年11月12日生，汉族，住江西省南昌市新建县。被告：谌国连，女，1974年12月20日生，汉族，住江西省南昌市新建县。委托诉讼代理人：李美平，系江西飞宏律师事务所律师，执业证号：13608200910350000。原告深圳第一亚太物业管理有限公司江西分公司（以下简称“深圳亚太物业”）诉被告夏样生、谌国连物业服务合同纠纷一案。本院于2019年9月9日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告深圳亚太物业的委托诉讼代理人王玲玲、被告谌国连及其委托诉讼代理人李美平到庭参加诉讼，被告夏样生经本院合法传唤未到庭。本案现已缺席审理终结。原告深圳亚太物业诉称，被告购买了南昌华南城二期住宅22#楼1单元1201室房产，建筑面积为100.50平方米。根据《南昌市商品房买卖合同》及《前期物业服务合同》约定，由原告为被告房屋所在地提供物业管理服务，并按月代为收取水电费，其中，物业管理服务费标准为2.3元/月/平方米，被告须于每月8日前向原告缴付当月的物业管理费、电费，每逾期一天，须按欠付金额的千分之三支付违约金直至付清之日止。自2017年2月起，被告一直未缴纳物业管理费，经原告多次催缴未果，故诉至法院，请求判令：1、被告缴纳所欠物业管理费6934.50元（欠费期间2017年2月至起诉之日）；2、被告支付所欠物业费自2017年2月1日至付清之日止的逾期违约金1630.99元（按0.5‰计算，暂计算至2019年8月8日）；3、本案诉讼费由被告承担。被告夏样生经本院传票传唤无正当理由未到庭，但提交了书面答辩意见：1、第一亚太隆祥苑小区（南昌华南城一期住宅南区）前期物业服务合同无效，是原告和开发商恶意串通的，且违反了我国相关法律的规定。从规划局和住建局的回复，可看出九珑府和隆祥苑为同一小区，并不是原告说的是两个独立的小区。购房合同附件五的部分，是违反了合同法第54条的规定，应撤销2.3元/平方米/月的收费标准，跟九珑府小区一样按1.8元/平方米/月缴纳物业费。2、原告并未完全履行合同规定的物业管理义务，合同对双方都有约束的，不能只要求一方付费，另一方不服务、少服务或缩减服务，原告还虚构物业服务质量，损害了业主的利益。综上，原告明知隆祥苑不是独立的小区，为了谋取不正当的利益，与开发商相互串通，于2014年签订前期物业合同，此合同明显违反物业服务合同的约定及法律、法规的规定，擅自以隆祥苑小区名义，提高收费标准至2.3元/平方米/月，属于欺诈、愚弄行为，损害了被告的合法权益，是虚假合同，违规收费，请求判决无效，并退还多收部分。被告谌国连辩称，原告依据的前期物业服务合同是无效合同，该合同是原告与开发商相互串通的结果，系格式合同，加重了被告的负担。原告违约在先，原告与开发商相互串通将隆祥苑小区故意从用一物业小区划分出来，对自己物业管理区域都不清楚。在原告管理期间，小区环境脏乱差,安全方面也有问题，其未尽到管理义务，所以,原告诉请违约金没有依据。九珑府和隆祥苑属同一小区，应该同区同价，应当按统一标准缴纳物业费。经审理查明，2015年3月12日，两被告与南昌华南城有限公司签订《南昌市商品房买卖合同》，约定：两被告购买位于南昌市红谷滩新区房屋，建筑面积为100.50平方米，该合同中第二十二条约定：本合同连同附件共29页，一式五份，具有同等法律效力。合同附件五约定前期物业管理由选聘的原告提供，前期物业管理服务内容：房屋共用部位的维护和管理；房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；环境卫生；保安。物业管理公共性服务收费标准为2.3元／平方米建筑面积。2014年11月6日，原告与南昌华南城有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告深圳亚太物业为隆祥苑小区（南昌华南城一期住宅南区）提供前期物业服务，乙方提供的前期物业服务包括：物业共用部位的日常维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理等。两被告于2015年7月2日办理收房入伙手续，缴纳至2017年1月底的物业管理服务费。此后，两被告未按约交纳物业管理费，原告诉至本院。庭审中，被告辩称原告在管理期间未尽到管理职责,但未举证。审理中，被告提交了南昌市城乡规划局于2018年5月15日向隆祥苑小区业主代表出具的洪规函[2018]148号关于红谷滩“隆祥苑”小区与“九珑府”小区是否为同一个小区的复函、红谷滩住建局于2018年5月23日向红角洲管理处出具的关于核实隆祥苑是否为独立小区的回复、D04地块规划图等证据，证明九珑府和隆祥苑同属D04地块，不是独立小区，九珑府的物业服务合同及价格理应覆盖隆祥苑的业主。原告提交涉案小区实景视频、物业与消防部门在隆祥苑小区现场宣传消防知识及演练的文件与照片、隆祥苑小区电梯维保记录、隆祥苑小区园林绿化养护及消杀记录、南昌市物业管理协会下发的《关于通报表彰2017年度南昌市物业管理示范项目的通知》、《关于通报表彰2017年度南昌市优秀物业服务从业人员的通知》、南昌市公安局红谷滩分局下发的《关于表彰命名红谷滩新区2017年第二季度“平安创建治安防范星级小区”的决定》等证据，证明原告提供了相应的物业服务。上述事实，有前期物业服务合同、商品房买卖合同、入伙手续会签表及原、被告的当庭陈述等证据在案予以佐证。本院认为，被告具有完全民事行为能力，其自愿与案外人南昌华南城有限公司签订的《南昌市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。合同附件系案涉商品房买卖合同的组成部分，根据该合同第二十二条的约定，具有同等法律效力，故案涉《南昌市商品房买卖合同》附件五《前期物业管理》对双方当事人具有法律约束力。原告系南昌华南城有限公司前期选聘的物业公司，根据案涉《南昌市商品房买卖合同》附件五《前期物业管理》的约定，原告负有对物业共用部位、共用设施设备的日常维护和管理及安保绿化等义务，现原告提供了物业管理服务至今。被告理应按照商品房买卖合同附件五约定的物业管理公共性服务收费标准缴纳物业费，故原告要求被告支付2017年2月至2019年7月期间的物业管理服务费6934.50元，理由正当，本院予以支持。原告主张逾期违约金，本院不予采纳。原告与南昌华南城有限公司签订的《前期物业服务合同》不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效的情形，故被告提出的《前期物业服务合同》无效的抗辩理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第一款第五项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告夏样生、谌国连于本判决生效后五日内一次性支付原告深圳第一亚太物业管理有限公司江西分公司物业管理服务费6934.50元（自2017年2月起至2019年7月止）。二、驳回原告深圳第一亚太物业管理有限公司江西分公司的其他诉讼请求。如果被告夏样生、谌国连未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，由被告夏样生、谌国连负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  戚荣剑人民陪审员  张桂荣人民陪审员  万国珍二〇二〇年六月二十九日书 记 员  熊 芳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务:(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;(五)按时交纳物业服务费用;(六)法律、法规规定的其他义务。《中国人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。