湖南省郴州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘10民终978号 上诉人（原审被告）：郴州国富房产开发有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区五岭大道36号万华城商业广场E栋302室。 法定代表人：何国富，该公司董事长。 委托诉讼代理人：朱城波，男，该公司法律顾问。 被上诉人（原审原告）：肖慧，女，1988年8月18日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。 委托诉讼代理人：黄勤勇，湖南盛仁律师事务所律师。 上诉人郴州国富房产开发有限公司（以下简称国富公司）因与被上诉人肖慧商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2019）湘1002民初6184号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知各方当事人到庭接受询问调查后，不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 国富公司上诉请求：撤销一审判决第一、二项，改判国富公司不承担迟延办证违约责任；本案一、二审诉讼费由肖慧负担。事实和理由：1.一审判决认定事实错误。一审判决没有查明肖慧拖欠上海浦东发展银行股份有限公司郴州分行（以下简称浦发银行）按揭贷款的事实。一审法院（2017）湘1002民初4712号生效民事判决，判决肖慧偿还浦发银行借款本金265,135.28元，利息3453.62元及实现债权费用23,000元，合计291,588.9元，并由国富公司承担连带清偿责任。浦发银行申请强制执行上述判决后，一审法院依法查封了案涉房屋，在查封未解除前一审法院判决国富公司协助肖慧办理案涉房屋权属登记不符合法律规定。2.国富公司对逾期办证不存在过错，不应承担违约责任。2016年2月开始，因国家政策调整实施不动产统一登记制度，统一成立郴州市不动产登记中心，增加了办证流程及工作量，直到2017年10月才开始受理不动产登记，国富公司经分流安排至2018年9月后申报材料，直到2018年底才办好不动产初始登记。且肖慧没有损失，肖慧是按揭贷款购房，即使办好不动产权证，也应先交给浦发银行。3.一审判决以已付购房款为基数按每日万分之二计算本案违约金明显偏高，应予核减，类似案件一审法院的处理，都是按照银行贷款利率4.75%计算违约金的。 肖慧辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。事实和理由：1.肖慧依约履行了支付购房款的义务。按照约定，国富公司应在2015年12月6日前完成案涉房屋初始登记，但国富公司于2018年12月9日才完成，明显违约，应按照合同约定向肖慧支付违约金。肖慧与浦发银行贷款合同纠纷与本案是不同的法律关系。2.不动产统一登记政策的实施不属于不可抗力，国富公司不能以此作为免责事由。3.案涉《郴州市商品房买卖合同》是国富公司提供的，国富公司违约后又提出合同约定不合理，没有事实依据。一审不存在类似案件不同判决的情况。 肖慧向一审法院起诉请求：1.判令国富公司立即完成肖慧所购房屋所在幢商品房的初始登记，并提供相关资料协助肖慧办理所购坐落于郴州市北湖区五岭大道43号懿德园小区XX房的权属登记；2.判令国富公司支付逾期办证违约金133,480元（按已付房款470,000元的每日万分之二计算，自2015年9月1日暂计至2019年7月22日，之后另计至办妥房屋权属登记时止）；3.本案诉讼费由国富公司负担。 一审法院认定事实：2013年5月3日，肖慧（买受人）与国富公司（出卖人）签订一份《郴州市商品房买卖合同》，约定肖慧购买国富公司所开发的位于郴州市五岭大道43号懿德园XX号房，建筑面积共109.17平方米，每平方米4305.21元，总价款470,000元。肖慧以银行按揭方式付款，于合同签订之日向国富公司交付首期房款170,000元，余款300,000元向上海浦东发展银行股份有限公司郴州分行申请贷款。国富公司应当在2013年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的商品房交付肖慧使用。国富公司应当在商品房交付使用后30个月内，完成该幢商品房的初始登记。国富公司办理完初始登记后，将办理权属登记需由国富公司提供的资料报产权登记机关备案并通知肖慧。肖慧可自行申请办理权属登记，也可委托国富公司代为办理房屋权属登记。肖慧委托国富公司代办房屋权属登记的，应在本客户签订的同时进行委托授权，双方约定有关委托事项。如因国富公司的责任，致使肖慧未能在约定期限内办理上述登记或手续，肖慧不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，国富公司按日向买受人支付万分之二的违约金。上述合同签订后，肖慧依约向国富公司付清全部购房款470,000元。2013年6月24日，国富公司将案涉商品房交付给肖慧，肖慧与案外人郴州市友鑫物业服务有限公司签订了前期物业服务合同。2018年12月31日，国富公司在产权登记机关办理了案涉商品房的初始登记。 一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。肖慧与国富公司自愿签订的《郴州市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，当事人应当按照约定履行各自义务。肖慧依约付清全部房款，国富公司未能在约定期限内办理案涉商品房的初始登记，构成违约，应当承担合同约定的违约责任。案涉商品房的初始登记已经完成，在肖慧未授权委托国富公司办理权属登记情况下，国富公司负有提供资料等协助肖慧办理权属登记的义务。国富公司向肖慧交房的时间为2013年6月24日，依照双方合同约定应当在交付使用后30个月内即2015年12月23日前办理好案涉商品房的初始登记，但国富公司办理好案涉商品房初始登记的时间为2018年12月31日，逾期1103天。双方合同约定的违约金计算标准为以已付购房款为基数按每日万分之二计算，未超过法律规定的上限，合法有效。按此计算，国富公司应向肖慧支付违约金103,682元（470,000元×0.02%×1103天）。国富公司抗辩称其代肖慧偿还的银行按揭贷款，属另一法律关系，国富公司可另行主张权利。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：“一、限被告郴州国富房产开发有限公司自本判决生效之日起九十日内提供办理房屋权属登记的相关资料，协助原告肖慧办理郴州市五岭大道43号懿德园XX号房的权属登记；二、限被告郴州国富房产开发有限公司自本判决生效之日起五日内向原告肖慧支付违约金103,682元；三、驳回原告肖慧的其他诉讼请求。如果被告郴州国富房产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1485元，由原告肖慧负担332元，被告郴州国富房产开发有限公司负担1153元。” 本案二审期间，国富公司围绕上诉请求提交两份文件：中共郴州市委机构编制委员会于2016年2月26日出具的关于郴州市区不动产登记职责整合和机构编制调整的通知—郴编（2016）4号、中共郴州市委机构编制委员会于2017年7月17日出具的关于市本级房产交易登记一体化改革有关职能整合和机构编制调整的通知—郴编（2017）8号，拟证明因政府机构改革等政策性原因导致国富公司逾期办证。本院组织当事人进行了证据质证。肖慧质证认为，对国富公司提交的证据真实性无异议，但是不能证明其证明目的。本院认证如下：上述两份文件是关于郴州市不动产登记、市房产交易登记一体化改革有关职能整合和机构编制调整的通知，都是在国富公司应完成案涉房屋初始登记届满之后才出具的，不能证明国富公司逾期办证是政策性原因导致，本院不予采信。 另查明，郴州市人民政府于2016年5月27日发布郴政通〔2016〕3号《关于实施不动产统一登记的通告》明确实施不动产统一登记时间为2016年6月28日。本院经审理查明的其他事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是：一、国富公司没能在合同约定期限内办理不动产初始（首次）登记与不动产统一登记政策实施是否有关联，国富公司应否承担违约责任、违约金如何计算；二、国富公司是否应协助肖慧办理房屋产权证。 关于焦点一。本案中，国富公司上诉称未在约定时间办理首次登记是国家政策影响所致，属于不可抗力，国富公司不应承担违约责任。经查明，郴州市实施不动产统一登记时间为2016年6月28日，明显晚于双方合同约定的完成不动产首次登记的时间。因此，国富公司提出因不动产登记政策的实施导致逾期办证的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于国富公司提出一审判决按照日万分之二计算本案违约金明显偏高，请求核减的问题。根据相关法律规定，当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。根据公平原则和诚实信用原则衡量，以实际损失为基础，综合考量合同的履行情况、当事人过错程度以及逾期利益等因素。具体到本案实际情况，因涉案房屋早已交付给肖慧，合同的主要目的已经实现，故本院酌情按照中国人民银行贷款基准利率4.75%计算违约金。从2015年12月24日计算至2018年12月31日共1103天，违约金合计67,464.3元（470,000元×4.75%÷365×1103天）。 关于焦点二。双方合同第十六条约定，国富公司应在2015年12月23日前为案涉房屋办妥初始登记，国富公司办理完初始登记后，将办理权属登记需由国富公司提供的资料报产权登记机关备案并通知肖慧。现国富公司已经完成案涉房屋的初始登记，根据约定，国富公司应将相关材料报产权登记机关备案并通知肖慧，协助肖慧办理不动产权证。故一审判决国富公司协助肖慧办理案涉房屋不动产转移登记并无不当。富强公司上诉提出肖慧未按期偿还浦发银行贷款，导致案涉房屋被查封，属另一法律关系，一审法院告知国富公司另行主张权利并无不妥，案涉房屋被查封并不影响国富公司将相关材料报产权登记机关备案、协助肖慧办理不动产权证义务的履行，国富公司以此为由主张免除其协助办证的义务没有法律依据，故对国富公司的该项上诉理由，本院不予支持。 综上所述，国富公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持湖南省郴州市北湖区人民法院（2019）湘1002民初6184号民事判决第一项“限被告郴州国富房产开发有限公司自本判决生效之日起九十日内提供办理房屋权属登记的相关资料，协助原告肖慧办理郴州市五岭大道43号懿德园XX号房的权属登记”； 二、撤销湖南省郴州市北湖区人民法院（2019）湘1002民初6184号民事判决第二、三项； 三、限上诉人郴州国富房产开发有限公司自本判决生效之日起五日内向被上诉人肖慧支付违约金67,464.3元； 四、驳回上诉人郴州国富房产开发有限公司的其他上诉请求； 五、驳回被上诉人肖慧的其他诉讼请求。 一审案件受理费减半收取1485元，由上诉人郴州国富房产开发有限公司负担751元，被上诉人肖慧负担734元；二审案件受理费2970元，由上诉人郴州国富房产开发有限公司负担1933元,被上诉人肖慧负担1037元。 本判决为终审判决。 （本页无正文） 审 判 长 戴陈峰 审 判 员 李气春 审 判 员 孟晋忠 二〇二〇年六月十九日 法官助理 邹群英 书 记 员 吴 瑾 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。