安徽省滁州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)皖11民终1233号上诉人（原审被告）：董德美，男，1970年9月10日出生，汉族，住安徽省天长市永福东路天一城市。上诉人（原审被告）：顾发琴，女，1971年4月28日出生，汉族，住安徽省天长市永福东路天一城市。两上诉人共同委托诉讼代理人：赵世春，安徽诚天律师事务所律师。两上诉人的共同委托诉讼代理人：赵培龙，安徽诚天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐步昌，男，1972年9月24日出生，汉族，住安徽省天长市。委托诉讼代理人：陈涛，安徽知秋（天长）律师事务所律师。上诉人董德美、顾发琴因与被上诉人徐步昌合同纠纷一案，不服安徽省天长市人民法院(2019)皖1181民初1760号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。董德美、顾发琴上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回徐步昌的一审诉讼请求；2.本案诉讼费用由徐步昌负担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1.一审判决“2018年1月19日为时间节点,此时董德美、顾发琴尚欠徐步昌借款本金45万元、利息45300元,合计495300元”属认定事实错误。根据一审2019年12月18日的庭审笔录及徐步昌自己提交的银行转账凭证证实此45万元借款条据中时间节点在2014年3月8日只有30万元是本金(月息1分),到2016年11月30日才又借3万元形成33万元本金,其他12万元都是利息,不存在本金45万元的事实,495300元中存在利滚利的情况；2.根据双方当事人2018年1月19日的《协议书》,明确约定:徐步昌收到涉案房产的房产证应立即补足该房产实时的实际价格余额。一审法院对此未能认定,却判决:根据交易习惯董德美、顾发琴在徐步昌补足购房款后及时将抵债房屋交付徐步昌使用。一审法院用所谓的“交易习惯”来否定双方合同的“明确约定”,损害了董德美、顾发琴的合法权益,徐步昌应从2018年2月8日拿到产权证之日起计算债务冲抵外“未付房款”的利息；3.一审法院认定“至2018年1月19日董德美、徐步昌抛弃该借款的期限利益提前履行债务,与徐步昌签订协议约定以董德美、顾发琴名下房屋折抵借款”，事实并非如此。当时因为董德美、顾发琴的企业处于半停产状态,欠债太多,徐步昌找到董德美、顾发琴,商谈如何规避其他债务,让董德美、顾发琴将涉案房产转到徐步昌名下,等有钱了再赎回,如不能赎回则徐步昌补齐房款差价30万元并免费居住三年再移交房屋。《协议书》仅仅是双方恶意串通规避其他债务的形式,并不是真实意思表示。二、一审判决适用法律错误。1.本案双方当事人在借条中约定借款期限到2018年3月7日,在此期限到达之前,徐步昌要求董德美、顾发琴签订了2018年1月19日签订以房抵债的《协议书》一份,且目前涉案房产并未实际交付徐步昌,本案从根本上来讲是民间借贷的法律关系,因徐步昌在法院已向其释明的情况下未能变更诉讼请求,故根据最高院发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第45条规定应当驳回徐步昌的诉讼请求,一审法院却判决在徐步昌补齐房款后交付房产,显属适用法律错误；2.双方于2018年1月19日签订以房抵债的《协议书》应为无效合同。当时因为董德美、顾发琴的企业处于半停产状态,欠债太多,徐步昌找到董德美、顾发琴,商谈如何规避其他债务，让董德美、顾发琴将涉案房产转到徐步昌名下,等有钱了再赎回,因此《协议书》仅仅是双方恶意串通规避其他债务的形式,损害董德美、顾发琴其他债权人合法权益,并不是真实意思表示,根据合同法相关规定,应属于无效合同,一审法院却判决该协议书真实有效属适用法律错误。三、一审判决程序违法。1.本案起诉时是以徐步昌、陶月娥作为原告共同诉讼,而涉案的房产证最终过户在陶月娥名下且为单独所有,一审判决书中却只有徐步昌一人作为原告,房产证上登记的陶月娥却不是本案原告,徐步昌应无权作为原告进行诉讼,因此一审判决程序严重违法；2.一审法院已向徐步昌释明本案属民间借贷关系的情况下,且董德美、顾发琴不同意对涉案房产进行价格鉴定,一审却不顾董德美、顾发琴的反对委托鉴定机构对房产进行价格鉴定,并依据鉴定结论作出判决,而该鉴定的估价对象仅为天长市永福东路天一城市花园10栋1单元401室房地产,不包含车库,评估的价格也是以401室127.86m计算,车库并不包含在评估价格74.57万元之内,一审判决却将车库(储藏室)也判归徐步昌,这既违反程序法的规定,也属认定事实不清，判决错误。徐步昌辩称，一审判决认定案件事实清楚，适用法律正确，程序合法。请求驳回上诉，维持原判。徐步昌向一审法院提出诉讼请求：1.判决董德美、顾发琴履行与徐步昌签订的协议书，向徐步昌交付天长市永福东路天一城市花园10栋1单元401室房屋及10号车库；2.董德美、顾发琴承担诉讼费及评估费。一审法院认定事实：徐步昌与董德美系亲戚关系，董德美与顾发琴系夫妻关系。董德美因生意周转所需多次向徐步昌借款。2017年3月7日，经双方结算，董德美、顾发琴向徐步昌出具借条一张，载明：借到徐步昌人民币现金肆拾伍万元，月利息1%，在2018年3月7日偿还借款本金和利息。2018年1月19日，徐步昌（甲方）与董德美、顾发琴（乙方）签订协议一份，约定：一、乙方愿意以有权处分的位于天长市永福路天一城市花园10栋1单元401室（皖〈2018〉天长市不动产权第000833号）及10号车库房产全部权益过户给甲方作为偿还2017年3月7日借款合同。二、乙方在中国银行还未履行的按揭款，由甲方垫付；乙方负责将房产证过户给甲方，费用由甲方承担，如乙方不能配合甲方办理过户，乙方无条件退还甲方垫付的中国银行款项……待甲方收到过户后的房产证，甲方应补足该房产实时的实际价格余款。三、本合同有关的评估、保险、鉴定、登记、保管等费用由乙方承担。2018年1月21日，董德美向徐步昌出具承诺书一份，承诺待徐步昌代其偿还天长市永福路天一城市花园10栋1单元401室按揭贷款后，立即将该房产过户给徐步昌，如不能过户，其将徐步昌代偿的按揭款退还给徐步昌。2018年1月22日，徐步昌代偿按揭贷款188329.18元，缴纳提前还款补偿金538元。后董德美、顾发琴按徐步昌要求将天长市永福路天一城市花园10栋1单元401室房产转移至徐步昌妻子陶月娥名下。2018年1月30日，陶月娥缴纳契税189444元。同日，董德美缴纳个人所得税4736元。2019年10月24日，经安徽建英房地产土地资产评估有限公司评估，天长市永福路天一城市花园10栋1单元401室及附带储藏室价值74.57万元。一审法院认为，本案争议的焦点：一、2018年1月19日，双方当事人签订的以房抵债协议书是否有效；二、以房抵债的实际债权数额；三、徐步昌是否已经完全履行了以房抵债协议书项下义务。关于争议焦点一、依法成立的合同，自成立时生效。被告董德美、顾发琴与原告徐步昌签订以房抵债的《协议书》，后董德美出具了继续履行该协议书的《承诺书》，董德美、顾发琴又按协议约定履行房屋过户义务，完成了不动产的法定登记交付。当事人以其行为表明该以房抵债协议书系双方真实意思表示，协议内容亦不违反法律规定，该《协议书》应为合法有效。关于争议焦点二，董德美、顾发琴于2017年3月7日向徐步昌出具的借款金额为45万元的借条，根据双方当事人陈述及审查确认的证据，该债权债务关系合法有效。至2018年1月19日，董德美、顾发琴抛弃该借款的期限利益提前履行债务，与徐步昌签订协议约定以案涉房屋折抵借款，因此董德美、顾发琴以其房屋折抵债务的金额应以2018年1月19日为时间结点，此时董德美、顾发琴尚欠徐步昌借款本金45万元、利息45300元，合计495300元。关于争议焦点三，根据2018年1月19日协议书约定，徐步昌应为董德美、顾发琴垫付天长市永福路天一城市花园10栋1单元401室项下按揭贷款，并在董德美、顾发琴将该房产过户后补足该房产的实时价格余款。经评估，天长市永福路天一城市花园10栋1单元401室及附带储藏室价值74.57万元，减去折抵的495300元债权及徐步昌垫付的188329.18元按揭贷款，徐步昌现尚欠董德美、顾发琴房款62070.82元。综上所述，双方当事人于2018年1月19日签订的以房抵债《协议书》合法有效，双方均应按约定行使权利、履行义务。因该协议未明确约定董德美、顾发琴将抵债房屋转移徐步昌占有的时间，故根据交易习惯，董德美、顾发琴应在原告补足购房款后及时将抵债房屋交付徐步昌占有使用。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百三十一条、第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第一百三十五条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条规定，判决：董德美、顾发琴于徐步昌给付剩余房款62070.82元之日起六十日内将天长市永福路天一城市花园10栋1单元401室（皖〈2018〉天长市不动产权第000833号）及附带储藏室交付给徐步昌。案件受理费80元，评估费9000元，由董德美、顾发琴负担。二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，董德美、顾发琴拖欠徐步昌债务的事实客观存在，为偿还该债务，双方于2018年1月19日签订了协议书，约定以案涉房屋抵偿债务，同时约定由徐步昌先行垫付董德美、顾发琴欠付的银行按揭贷款。2018年1月21日董德美又出具承诺书一份，承诺待徐步昌垫付银行按揭贷款后对案涉房屋办理产权变更登记手续。后徐步昌依约垫付了银行按揭贷款，董德美、顾发琴也按约将案涉房屋过户至徐步昌妻子名下。上述行为系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。董德美、顾发琴认为案涉债务数额认定不当、双方存在恶意串通规避债务、协议应属无效、徐步昌承诺同意其免费居住三年的上诉理由，证据不足，本院不予支持。综上，董德美、顾发琴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定案件事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人董德美、顾发琴负担。本判决为终审判决。审判长  孔德敬审判员  李 刚审判员  付广永二〇二〇年六月三十日书记员  曹琰玲