黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑02民终848号上诉人（原审原告）：谢堃，女，2001年7月24日出生，汉族，四川大学学生，住齐齐哈尔市建华区。委托诉讼代理人：刘志彬，黑龙江京诺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：谢永丰，男，1971年4月7日出生，汉族，黑龙江省齐齐哈尔水文水资源中心科员，住齐齐哈尔市建华区。被上诉人（原审被告）：何春梅，女，1971年4月25日出生，汉族，黑龙江省齐齐哈尔水文水资源中心科员，住齐齐哈尔市建华区。被上诉人（原审被告）：王峰，男，1975年12月27日出生，汉族，无职业，住齐齐哈尔市建华区。上诉人谢堃因与被上诉人确认合同效力纠纷一案，不服黑龙江省齐齐哈尔市建华区人民法院（2019）黑0203民初3019号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谢堃上诉请求：1.请求法院依法撤销原审（2019）黑0203民初3019号民事判决书，改判支持谢堃的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由谢永丰、何春梅、王峰承担。事实与理由：一、本案谢永丰、何春梅与王峰之间签订买卖合同交易的位于齐齐哈尔市××区交予学院1号楼4单元03号房产，系谢堃与其父谢永丰共同共有，该房屋属学区房，按照其位置市场价格应为40万元左右，但谢永丰、何春梅、王峰的房产买卖价格为28.5万元，远低于正常的市场价格。并且谢永丰、何春梅、王峰在签订买卖合同时均未通知和得到谢堃同意，该买卖合同侵害了谢堃的财产权益。虽然谢永丰、何春梅、王峰在产权处交易时，签署了《监护人承诺书》，但该承诺书仅为谢永丰、何春梅售房价款用于谢堃自身需要，但谢堃所诉求的主张撤销合同的原因是房屋价款过低，并非价款用途。二、本案案涉房屋因其所处位置为学区房，故房屋的正常售价不应当为本案的成交价28.5万元，该价格系何春梅以房屋的权属面积计算而来。而正常的房屋买卖的房屋面积均应按照房屋的全部建筑面积计算，故本案何春梅在出售房屋时存在重大误解的情形，符合《合同法》第五十四条第（一）款的法律规定。正因何春梅基于重大误解将房屋低价出售给了王峰，进而损害了谢堃的财产权益。故谢堃请求撤销上述买卖合同。谢永丰、何春梅答辩称：卖房时正赶上孩子高考，孩子不知情。卖房子当天孩子看见了王峰和他爱人，孩子着急吃饭没有与王峰进行交流，孩子到家王峰夫妇就走了。一审时王峰说我把房子卖便宜了，对其进行骚扰，我认为是无中生有。当时房子卖的便宜是受王峰夫妇的蛊惑，我当时想在孩子高考后将房屋出租，卖房时没有经过孩子同意，孩子不知情。王峰答辩称：当时买房时孩子是知情的，孩子中午回家也看见了，还和我爱人进行了交流。当时我买房子符合市场价格，不存在偏低的情况。谢堃向一审法院提出的诉讼请求：1.请求判决撤销2019年3月6日父母谢永丰、何春梅与王峰之间签订的《齐齐哈尔市存量房买卖合同》，将房屋返还给谢堃。一审认定的事实：谢堃系谢永丰、何春梅的女儿。2013年，谢永丰与谢堃将坐落于齐齐哈尔市××区教育学院1号楼04单元04层03号，建筑面积70.45平方米的房屋登记在二人名下，登记共有情况为共同共有，共有房屋产权证号为Ｓ2××79与S20130350。2019年3月，谢永丰、何春梅与王峰达成售房协议，约定将上述房屋出售给王峰，售价28.5万元。王峰于2019年3月4日转入被告何春梅账户1万元，于3月6日转入何春梅账户27.5万元，同日，谢永丰、何春梅、王峰三人在齐齐哈尔市不动产登记中心签订《齐齐哈尔市存量房买卖合同》，约定将登记于谢堃、谢永丰名下坐落于齐齐哈尔市××区教育学院1号楼04单元04层03号的住宅房屋出售给王峰，房屋价款15万00元，2019年6月30日前交付房屋。同时，谢永丰、何春梅作为谢堃的监护人签订了《监护人承诺书》，内容为谢堃年龄未满18周岁，坐落于建华区教育学院小区××楼××单元××号房屋的产权人因出售房屋原因，需办理转移登记。谢永丰、何春梅作为谢堃的法定监护人代其办理，郑重承诺出售房屋后所得利益保证用于被监护人自身需要，如有不实愿承担由此导致的一切法律责任。该房屋已于2019年6月30日交付王峰。一审法院认为：本案为确认合同效力纠纷。《中华人民共和国民法总则》第三十四条规定，监护人的职责是代理被监护人实施民事法律行为，保护被监护人的人身权利、财产权利以及其他合法权益等。监护人依法履行监护职责产生的权利，受法律保护。监护人不履行监护职责或者侵害被监护人合法权益的，应当承担法律责任。第三十五条规定，监护应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为了维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。谢堃起诉状中引用的上述法条，均为关于监护人和被监护人之间关系的规定，并未涉及与监护人建立合同关系的人，并未否定监护人与他人建立的合同的效力。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。谢堃并未举证证明其父母与王峰签订的《齐齐哈尔市存量房买卖合同》存在《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的情形。限制民事行为能力人的法定代理人有权代理其从事民事活动，谢永丰、何春梅作为谢堃的法定监护人，其代理行为符合法律规定。谢堃主张其父母出卖其享有共有权的房屋侵害了其利益，但王峰作为购房人与谢永丰、何春梅事先并不相识，是通过谢堃家中悬挂的出售房屋条幅与谢永丰、何春梅取得联系进而签订合同，双方约定的房屋交易价格亦未低于当时市场价格，不存在双方恶意串通损害未成年人利益的情形。故谢永丰、何春梅、王峰三人在齐齐哈尔市不动产登记中心签订《齐齐哈尔市存量房买卖合同》合法有效，合同对双方均具有约束力。谢堃诉请撤销2019年3月6日其父母谢永丰、何春梅与王峰之间签订的《齐齐哈尔市存量房买卖合同》，将房屋返还给谢堃的诉讼请求，无事实与法律依据，无法支持。若谢堃认为其父母出售其共有房屋的行为，损害了其合法权益，可另行提起诉讼，向谢永丰、何春梅主张权利。原审法院依照《中华人民共和国民法总则》第十九条、第二十七条、第三十四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，判决：驳回谢堃的诉讼请求。案件受理费50.00元，由谢堃负担。本院二审期间，谢堃、谢永丰、何春梅、王峰均没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，王峰作为购房人与谢永丰、何春梅事先并不相识，是通过谢堃家中悬挂的出售房屋条幅与谢永丰、何春梅取得联系进而签订房屋买卖合同。案涉房产系谢堃与其父谢永丰共同共有，按照《物权法》规定，处分共同共有的财产，应当经全体共同共有人同意。谢永丰对出售共有房产无异议。谢堃的父母将案涉房屋出售给王峰时，谢堃系限制民事行为能力人，谢永丰、何春梅做为其法定代理人有权代理谢堃进行民事活动，处置其财产。且谢永丰、何春梅作为谢堃的监护人出售房屋时出具了《监护人承诺书》，承诺出售房屋后所得利益保证用于被监护人自身需要，如有不实愿承担由此导致的一切法律责任。因此，谢堃的父母谢永丰、何春梅代理谢堃进行民事活动，处置其财产，应当认定为合法有效。谢堃主张其父母出卖其享有共有权的房屋未通知和得到其同意，且房屋价格过低，侵害了其利益，故请求撤销谢永丰、何春梅与王峰之间签订的《齐齐哈尔市存量房买卖合同》。谢永丰、谢堃作为出卖人转移房屋所有权时，获得买受人王峰支付的相应对价。谢堃主张双方约定的房屋交易价格过低，但未提供相关证据予以证实，且从齐齐哈尔市不动产登记中心调取的房产交易申报单上体现案涉房屋评估价格看，交易价格并不存在过低问题，因此，不存在双方恶意串通损害未成年人利益的情形。综上，谢堃诉请撤销2019年3月6日其父母谢永丰、何春梅与王峰之间签订的《齐齐哈尔市存量房买卖合同》，返还房屋的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。综上所述，谢堃的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50.00元，由谢堃负担。本判决为终审判决。审判长 周 虹审判员 戚丽英审判员 杨志欣二〇二〇年六月九日书记员 周丽波