广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0405民初288号 原告：梧州市亿浩物业管理发展有限公司，住所广西梧州市 西堤三路2号丽港华府门楼首至三层。统一社会信用代码：91450400682108464E。 法定代表人：苏伟珊，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李树章，广西顺景律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周耀鑫，广西顺景律师事务所实习律师。 被告：宁宇君，男，1972年11月5日出生，汉族，住广西梧州市长洲区。 委托诉讼代理人：宁宇翔（系被告宁宇君弟弟），男，住广西梧州市万秀区。 原告梧州市亿浩物业管理发展有限公司（以下简称亿浩物业公司）与被告宁宇君物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告亿浩物业公司的委托诉讼代理人李树章、周耀鑫,被告宁宇君的委托诉讼代理人宁宇翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告亿浩物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告 支付自2018年7月至2019年12月的物业管理服务费4235.22元、水费1582.10元、公摊水电费897.44元、垃圾费102元及违约金3443.12元（违约金暂计算至2019年11月30日），共计10259.88元；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告是梧州市西堤三路2号丽港华府小区2号楼3单元1702房的业主。2013年12月31日，被告在接收上述房屋的同时，与原告签订了《丽港华府前期物业服务协议》,约定从交付物业之日起按住宅每月每平方米1.5元的标准向原告交纳物业管理服务费；公摊水电费由辖区全体业主按各单元建筑面积分摊；被告每月5日前交纳当月物业管理服务费和上月水电费及公摊费用，如被告未按照协议约定的金额和期限交付费用，每逾期一日应支付所欠交金额2‰的违约金。原告于2018年7月提起诉讼并获得法院判决支持后，被告按法院判决缴交了2018年6月以前的欠费，但2018年7月以后虽经原告多次催收，被告又继续恶意拖欠物业管理服务费、水费、垃圾费等费用，故原告再次向法院起诉。另外，原告起诉后，被告于2020年3月20日交纳了部分费用，已交部分费用依法应予以扣减。 被告宁宇君辩称，被告已向原告支付从2018年7月至今的水费、公摊水电费、垃圾费及按照80%的比例交清了所有物业管理服务费，鉴于原告物业管理存在问题至今没有得到解决，故请求法院参照（2018）桂0405民初1164号民事判决书，判令原告按照50%的比例收取物业管理服务费。被告曾多次主动联系原告要求根据（2018）桂0405民初1164号民事判决书判决结果按照80%的比例交纳2018年7月以后的物业管理服务费，但原告均以要求按100%足额收取物业管理服务费为由，多次拒绝收取被告交纳物业管理服务费、公摊水电费、水费和垃圾费等费用，导致被告无法按期交纳上述费用，直到2020年3月20日，在法院的介入协调下，原告才肯收取被告交纳的上述费用，被告不存在恶意拖欠的行为，原告主张的违约金没有依据。原告物业管理混乱，存在诸多问题：物业管理人员疏于职守，随意放行没有业主卡的车辆及人员出入，导致业主停放在车库的车辆被偷走驶离车库，入室盗窃案件时有发生；小区违建现象普遍存在，经过业主多次维权反馈和监管部门的下令整改后依然没有整改；星际2-3单元油烟排放问题依然没有解决；小区高空掷物现象普遍，业主多次向物业反映，但没有得到原告的反馈；原告随意放行运装砂石的大货车进入小区花园区，造成诸多事故隐患。 本院经审理认定事实如下：被告宁宇君系梧州市长洲区西堤三路2号丽港华府2号楼3单元1702房的业主。2013年12月31日，原告亿浩物业公司（甲方）与被告宁宇君（乙方）签订《丽港华府前期物业服务协议》。该前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会成立并签定新的《物业服务合同》开始生效前，由业主和物业服务企业按照前期物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。《丽港华府前期物业服务协议》主要约定：1.甲方对丽港华府共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安管等项目进行维护、修缮、服务与管理；2.甲方依据协议向乙方收取物业管理服务费用、分摊水电费、车位使用费或车位管理服务费等费用和其它代收代缴的相关费用；3.甲方定期公布物业服务费用、维修资金收支账目；4.甲方向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务；5.乙方有权监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；6.物业管理服务费收费标准为按建筑面积计算，住宅每月每平方米1.50元，复式住宅每月每平方米1.80元，商铺每月每平方米5.00元，公用水电费根据每月实际发生总额由全体业主按各单元建筑面积另行分摊；7.每月5日前交纳当月物业管理服务费和上月水电费及公摊费用,乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天2‰交纳违约金。 上述协议签订后，原告按照合同约定为丽港华府小区提供物业管理服务至今。被告每月应交的物业服务费是235.29元。本案在审理过程中，被告宁宇君向原告交纳了2018年7月至2020年3月的水费、公摊水电费，2018年7月至2020年4月的垃圾费。另外，被告按每月应交的物业管理服务费的80%即188.23元（235.29元×80%）向原告交纳了2018年7月至2020年4月的物业管理服务费。 另查明，原告于2018年7月31日向本院起诉，要求被告支付2015年10月至2018年6月期间的物业管理服务费、水费、公摊水电费、垃圾费，本院于2018年10月25日作出（2018）桂0405民初1164号民事判决书，以原告在进行物业管理过程中，未能及时协调处理丽港华府盛宴大酒楼油烟问题、丽港华府小区违章建筑问题，管理上存在疏忽、滞后，导致涉案物业楼道油烟弥漫、小区违章建筑众多，直接影响业主的生活环境，构成违约为由，结合物业服务合同约定及原告实际提供的物业服务水平，判决被告按照合同约定的物业管理服务费的80%即188.23元/月（235.29元/月×80%）支付物业管理服务费。 另外，在本院审理的（2018）桂0405民初1164号一案中查明，2016年5月4日，梧州市长洲区人民政府就华府盛宴大酒楼油烟问题举行了协调会。会后，原告协调华府盛宴大酒楼对油烟问题进行了整改。 庭审中，原告表示，被告反映的油烟问题早已经解决，丽港华府小区2018年确实存在违建问题，但经过整改，业主反映的违建物已经拆除。 上述事实，有原告提交的《收楼确认书》复印件、业主资料登记表复印件、《丽港华府前期物业服务协议》复印件、物业服务费欠费通知书及回执复印件、欠费情况表、广西增值税普通发票复印件，被告提供的广西增值税普通发票复印件、照片及庭审笔录予以佐证，并经当事人质证，本院予以确认。 本院认为，原告亿浩物业公司系丽港华府小区的前期物业服 务企业。原告与被告宁宇君签订了《丽港华府前期物业服务协议》，双方形成物业服务合同关系，该合同是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的规定，是合法有效的。双方当事人均应按合同约定履行各自义务。原告应按合同的约定对丽港华府小区进行管理，提供物业服务，被告作为梧州市长洲区西堤三路2号丽港华府小区2号楼3单元1702房的业主，应当履行交纳物业管理服务费用的义务。丽港华府小区2017年至2018年期间存在众多违章建筑，本院认为，原告在进行物业管理过程中，应对物业管理区域进行巡视、巡查，发现违规占用共用部位、共用设备设施影响小区秩序安全的，应及时监督制止，并限期整改、恢复原状，但原告未能及时协调，管理上存在疏忽、滞后，小区违章建筑众多，直接影响业主的生活环境。因此，原告提供的物业服务质量存在瑕疵。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任”的规定，原告应当承担相应的违约责任即应当减少价款，结合物业服务合同约定及原告实际提供的物业服务水平，本院酌情予以调整，对2018年期间的物业管理服务费调整为被告按合同约定的物业管理服务费的90%即211.76元/月(235.29元/月×90%)进行支付，本案审理过程中，被告已按188.23元/月交纳物业管理服务费至2020年4月，被告每月尚应向原告交纳的物业管理服务费23.53元（211.76元-188.23元）。据此，被告应向原告支付2018年7月至2018年12月物业管理服务费141.18元(23.53元/月×6个月)。2019年1月至2019年12月的物业管理服务费每月尚应交纳的物业管理服务费47.06元（235.29元-188.23元），据此，被告应向原告支付2019年1月至2019年12月的物业管理服务费564.72元(47.06元/月×12个月)，合计705.90元。另外，被告已交纳了2018年7月至2020年3月的水费、公摊水电费、2018年7月至2020年4月的垃圾费，现原告要求被告向原告支付2018年7月至2019年12月期间的水费、公摊水电费、垃圾费，依法无据，本院不予支持。被告辩称，其反映的油烟问题，小区违建问题至今都没有得到解决，要求予以扣减相应的物业管理服务费，但未能提供新的证据予以佐证，本院对被告该辩解不予采纳。 关于原告要求被告支付违约金的问题，本院认为，被告未能履行交纳物业管理服务费等费用的义务，构成违约，但原告在进行物业管理过程中，自身存在管理不到位的情形，其提供的物业服务质量存在瑕疵，亦构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，故原告要求被告支付违约金3443.12元的诉请，于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告宁宇君应于本判决生效之日起十日内向原告梧州市 亿浩物业管理发展有限公司支付物业管理服务费705.90元； 二、驳回原告梧州市亿浩物业管理发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费57元，减半收取计29元，由原告梧州市亿浩物业管理发展有限公司负担27元，被告宁宇君负担2元。 本判决为终审判决。 审 判 员 莫素兰 二〇二〇年六月一日 法官助理 李晓琳 书 记 员 刘 惠 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交 易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。