广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初9802号原告：黄志龙，男，1988年11月21日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：徐剑文，广东宏安信律师事务所律师。被告：广州白云国际机场集团综合开发有限公司，住所地广州市白云区机场路航云北街自编339栋83号4—5层。法定代表人：梁国锋，总经理。第三人：广州颐和房产策划代理有限公司，住所地广州市越秀区环市东路416号6楼615房。法定代表人：何建信。第三人：广州丰渡科技有限公司（曾用名广州房道网络科技有限公司），住所地广州市海珠区红卫新村西路29号A4栋102房（仅限办公用途）。法定代表人：张强，总经理。委托诉讼代理人：邓宇，上海锦天城（广州）律师事务所律师。原告黄志龙与被告广州白云国际机场集团综合开发有限公司（以下简称机场开发公司），第三人广州颐和房产策划代理有限公司（以下简称颐和公司）、第三人广州丰渡科技有限公司（以下简称丰渡公司）商品房预售合同纠纷，本院于2020年4月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄志龙的委托诉讼代理人徐剑文，第三人丰渡公司的委托诉讼代理人邓宇到庭参加了诉讼。被告机场开发公司、第三人颐和公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告黄志龙向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签署的《花都颐和山庄（云梯山庄）认购书》、《广州市商品房买卖合同（预售）》；2.判令被告向原告返还购房款287089元，赔偿损失暂计35591.86元（以已付房款287089元为基数，从2018年4月17日开始，按同期逾期贷款利率标准计算：约年利率4.35%乘以1.5倍计算）；3.判令被告向原告赔偿损失合计64383元（包括1704单元的维修资金11221元、代办维修资金费1050元、房道网会员增值服务费50000元、国信信扬律师事务所代收律师费2112元）；4.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由如下：原告与被告在2017年3月26日签署了《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》，原告向被告购买花都颐和山庄E区H1栋一座1704号住宅，总房价款为927089元。后在被告安排下，原告签署《广州市商品房买卖合同（预售）》，但被告以各种理由拒绝向原告提供双方签章的《广州市商品房买卖合同（预售）》原件。在此期间，原告多次配合办理按揭，均不成功，但被告均没有给予任何合理解释，直至2019年，经其他业主多次举报，及在阳光家缘网查询，查明由于被告无法办理涉案房屋备案登记，导致银行无法放贷，并且在合同约定交房期间届满后，被告均无法如约交付房屋，以事实行为表明无法履行合同。办理备案是被告作为开发商的义务，也是办理按揭以及办理房产证的前提条件。因被告原因无法办理备案，属被告的根本违约，依法应当解除涉案合同。此外，涉案房屋到目前不符合交付标准，无法办理入住及正常使用，被告向原告发出收房通知后，原告已经向被告提出异议，被告未作出合适的处理意见，被告已经以事实行为表明无法履行合同，故请求法院判令解除双方合同，判令被告退还首期购房款。2017年4月7日，被告告知原告，原告需要向第三人房道网支付会员增值服务费50000元才能购房，同时可抵扣购房款150000元，该项费用是购买涉案房屋的捆绑消费。2018年3月28日，原告向第三人颐和公司支付维修资金11221元与代办费用1050元，并向国信信扬律师事务所支付代收费用2112元。上述费用均是原告为了购买涉案房屋支付的必要费用，被告应赔偿给原告。原告诉至法院，请求判如所请。被告机场开发公司未答辩。第三人颐和公司未陈述。第三人丰渡公司述称：我司在被告的授权下负责案涉楼盘的对外推广、销售。2017年3月26日，原告在我司的合作机构的带领下看完房后，在销售中心了解清楚房屋对外售价，并知悉如果通过我司的中间推荐服务购房的话，即可享受在开发商直接对外售价基础上减少15万元的购房优惠，于是原告选择由我司为其购买涉案房屋提供居间服务，原告向我司支付的5万元是促成购房交易的居间服务费，是双方协商一致的结果，原告实际也享受了15万元的购房优惠。原告与我司的居间服务已经履行完毕，原告与被告之间买卖合同相关争议与我司无关。被告至今拖欠我司涉案楼盘的佣金，我司已发律师函催讨。当事人围绕着诉讼请求进行了举证和质证，被告机场开发公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应视为其放弃举证和质证的权利。本院对原告提交的《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》、《广州市商品房买卖合同（预售）》、购房款收据、房地产项目信息、人民网“领导留言板”中关于“花都颐和山庄不备案导致银行无法放贷”问题的答复、收据，第三人丰渡公司提交的服务合同、认购书、收据予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：涉案房屋位于广州市花都区梯面镇花都云梯山庄颐林九街4号1704房，开发商为机场开发公司，涉案房屋所在楼盘已取得广州市商品房预售许可证。广州市住房和城乡建设局行业数据查询上述房屋现状态为已签约，未备案状态。2017年3月26日，机场开发公司（发展商、甲方），黄志龙（认购方、乙方）及颐和公司（代理方）签订《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》，约定黄志龙向机场开发公司认购花都颐和山庄E区H1栋1704号住宅，建筑面积约106.87平方米，付款方式为银行按揭，房价款927089元，住宅专项维修资金按规定由业主承担，首期住宅专项维修资金乙方须在甲方交房前自行到政府指定银行缴交，《商品房买卖合同》预约登记费住宅50元/套，测绘、房产、土地登记费、工本费及代办费用1000元等等。乙方于签署认购书之日起7日内即2017年4月2日前付清首期房款及第三条所列2-5项的综合费用，除首期款外，剩余房款金额须于2017年4月2日前办完全部按揭贷款手续并支付。乙方在签署本认购书之日起5日内，需带此认购书原件及个人有效身份证明文件等到甲方指定的地方签署《商品房买卖合同》。乙方向建设（银行）申办额度为64万元商业或公积金贷款，乙方须于签署《商品房买卖合同》3天即2017年4月2日前与律师事务所签署合同及有关手续办理商业或公积金贷款。机场开发公司未在该认购书落款处加盖公章。2018年3月14日，机场开发公司（甲方，卖方）与黄志龙（乙方，买方）签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：乙方所购商品房为云梯山庄颐林九街4号17层1704房，房屋地址花都区颐林九街4号1704房，该商品房合同约定建筑面积共106.87平方米，总房价款927089元，付款方式为按揭付款，首期款自本预售合同网上签订之日起0日内支付287089元，除首期款外，剩余房款金额640000元，须于2018年3月14日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。按揭银行是中国建设银行股份有限公司广州白云支行，委托代理人国信信扬律师事务所。甲方应当在2018年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方如未能按本合同规定的期限交房，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日或达到法定交楼之日止（二者以日起在前者为准），每日按乙方已付房款0.01%的标准向乙方支付违约金，但违约金总额不超过总房价款的2%。该合同附件七《本合同补充协议》约定：甲方应当在主合同网上签订之日起30工作日内，将主合同送房地产登记机构办理预售合同备案和预购商品房预告登记手续。乙方应当及时提供登记机关要求的需乙方提供的证件资料。乙方同意预购商品房预告登记证明书原件由甲方收执，以便于甲方办理该商品房《房地产权证》，且乙方同意不要求甲方向其交付预购商品房预告登记证明书。甲方按照房管局要求代乙方已预交存首期物业专项维修资金给广州市国土资源和房屋管理局花都区分局，乙方应当在签署《商品房买卖合同》时将该专项维修资金交于甲方或甲方指定的代收款单位。本补充协议为《商品房买卖合同》的补充或修订，《商品房买卖合同》与本补充协议的约定不一致的，以本补充协议的约定为准。本补充协议从双方签章之日起生效。黄志龙已向机场开发公司支付了首期购房款287089元，机场开发公司分别于2017年3月26日向黄志龙开具收款收据确认收到购房订金2万元，于2017年4月7日向黄志龙开具收据确认收到房款267089元。因涉案房屋至今未能办理商品房预售合同登记备案，故黄志龙的按揭贷款申请未被银行受理，黄志龙至今未能支付剩余购房款。为证明其损失，黄志龙提交了以下证据：1.广州房道网络科技有限公司（即丰渡公司）于2017年4月7日出具的《收据》，载明：今收到黄志龙交来会员增值服务费50000元。2.颐和公司于2018年3月14日出具的《收款收据》两张，分别载明：今收到黄志龙交来代收花都颐和山庄（颐和山庄）E区H1栋1704单元维修资金11221元和代办费1050元。3.国信信扬律师事务所出具的《交款收据》，内容为收到黄志龙交来的购买H1-1704房按揭代理费900元，代收合同印花税32元，代收合同公证费600元，代收委托公证费300元，代收抵押备案费280元，合计2112元。本院认为：黄志龙与机场开发公司签订的《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》、《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方应依法、依约履行合同，行使合同权利，履行合同义务。《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七《本合同补充协议》约定：甲方应当在主合同网上签订之日起30工作日内，将主合同送房地产登记机构办理预售合同备案和预购商品房预告登记手续。《城市商品房预售管理办法》第十条亦规定：商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。由此可知，办理商品房预售合同登记备案手续系机场开发公司的约定及法定合同义务。由于机场开发公司与案外人存在的纠纷，机场开发公司何时能办妥商品房预售合同备案手续不能确定，导致黄志龙的按揭申请无法获得银行批准，现黄志龙要求解除双方之间的《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》、《广州市商品房买卖合同（预售）》本院予以支持。双方合同由于机场开发公司未办理商品房预售合同登记备案手续而解除，机场开发公司构成违约。合同解除，双方权利义务终止。机场开发公司应将收取的所有费用退还给黄志龙，该费用应当包括已付首期款287089元以及颐和公司代机场开发公司向黄志龙收取的维修资金11221元和代办费1050元。黄志龙要求机场开发公司赔偿其因合同解除造成损失应予支持。其中黄志龙支付给丰渡公司的增值服务费50000元及国信信扬律师事务所的按揭代理费900元属于因黄志龙未能购买涉案房屋实际发生的损失，黄志龙要求机场开发公司予以赔偿本院予以支持。对于国信信扬律师事务所代收的合同印花税、合同公证费、委托公证费、抵押备案费，由于上述费用仅系代收性质，无证据证实上述费用已经发生，故黄志龙要求机场开发公司予以赔偿依据不足，本院不予支持。因机场开发公司占用购房首期款给黄志龙造成了利息损失，故黄志龙要求机场开发公司赔偿其自2018年4月17日起计算的利息损失本院予以支持，利息应当分段计算，计算方式为以287089元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率自2018年4月17日起计算至2019年8月19日；按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至全部清偿之日止。黄志龙主张的超出部分本院不予支持。被告机场开发公司和第三人颐和公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告黄志龙与被告广州白云国际机场集团综合开发有限公司之间签订的《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》及《广州市商品房买卖合同（预售）》；二、在本判决生效之日起三日内，被告广州白云国际机场集团综合开发有限公司向原告黄志龙返还购房款287089元并赔偿利息损（利息应当分段计算，计算方式为以287089元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率自2018年4月17日起计算至2019年8月19日；按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至全部清偿之日止）；三、在本判决生效之日起三日内，被告广州白云国际机场集团综合开发有限公司向原告黄志龙退还维修资金11221元和代办费1050元，合计12271元；四、在本判决生效之日起三日内，被告广州白云国际机场集团综合开发有限公司向原告黄志龙赔偿损失50900元；五、驳回原告黄志龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3553元，由原告黄志龙负担39.92元，被告广州白云国际机场集团综合开发有限公司负担3513.08元（被告负担的受理费应于本判决生效之日起三日内向本院缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  王丽美二〇二〇年六月二十三日书记员  林嘉仪