浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0104民初10313号 原告杭州锐隆投资管理有限公司，住所地浙江省杭州市江干区瑞晶国际商务中心2905室。 法定代表人汪铭泉，执行董事。 委托代理人蔡米娜，公司员工，特别授权代理。 被告杭州寅轩棠企业管理有限公司，住所地浙江省杭州市江干区瑞晶国际商务中心3301室-C。 法定代表人虞修才，执行董事兼总经理。 本院在审理原告杭州锐隆投资管理有限公司诉被告杭州寅轩棠企业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2019年11月13日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杭州锐隆投资管理有限公司的委托代理人蔡米娜到庭参加诉讼，被告杭州寅轩棠企业管理有限公司经本院公告传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。 原告杭州锐隆投资管理有限公司基于与被告签订的房屋租赁合同二份、杭州博毅投资管理有限公司与被告签订的房屋有偿租赁合同一份、施工合同一份、装修工程款发票一份及原告向被告支付房租费、押金的中国建设银行客户专用回单三页、增值税专用发票一张，原告自行下载打印的网络竞价成功确认书一页、拍卖公告一份，浙江省义乌市人民法院协助执行通知书复印件一份、移交书一份起诉，要求判令：1、解除原、被告签订的房屋租赁合同（租赁期限为2019年2月1日至2021年1月31日）；2、退回已交租金43191.3元；3、退回承租保证金20000元；4、补偿房屋装修折旧剩余款12750元；5、支付赔偿金43191.3元；6、诉讼费由被告承担。 被告杭州寅轩棠企业管理有限公司未提出答辩。 经审理查明，本院对本案事实依法认定如下： 2018年12月底，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定，被告将坐落在杭州市江干区五星路198号瑞晶国际大厦1804号（以下简称1804室）房屋，建筑面积120.44平方米出租给原告使用，被告拥有上述房产的合法产权。租赁期限自2019年2月1日至2021年1月31日；办公楼租金为3.93元/平方米·天（含税）；第一年租金（2019年2月1日至2020年1月31日）共计172765.16元；2019年1月1日前支付首次半年度租金，后续租金按半年度支付，后一期租金支付时间为前一期限届满前30天，以此类推；原告已于2017年3月向被告交纳了保证金20000元，保证金用于制约原告必须遵守房屋租赁合同的各项条款；如原告无违约情况，被告应于租赁关系届满，原告清空、移交房屋、付清所有应付费用后，五个工作日内将保证金返还原告；被告办理上述租赁物的抵押担保手续，原告需全力配合，若上述租赁物被依法行使抵押权时，租赁物被依法行使抵押权致原告租赁无法行使的，被告应提前一个月通知原告，并且被告按未履行期租金的标准支付原告补偿金，并按剩余租赁年限原告装修折旧金额赔付原告损失。合同签订后，原告于2019年1月3日向被告支付半年租金86382.58元，于2019年7月4日向被告支付半年租金86382.58元。 2019年9月30日，因被告涉及其他案件列入被执行人，被告所有的1804室房屋被浙江省义乌市人民法院在淘宝网司法拍卖平台公开拍卖，并由竞买人吴某拍得。2019年12月20日原告向吴某移交1804室房间钥匙一把，双方签订了移交书。 另查明，原、被告于2017年初签订房屋租赁合同，原告向被告承租1804室房屋，租赁期限自2017年2月1日至2019年1月31日。原告于2017年1月16日向被告交付保证金20000元。 再查明：案外人杭州博毅投资管理有限公司与被告于2014年12月25日签订房屋有偿租赁合同，约定杭州博毅投资管理有限公司向被告承租1804室房屋，租赁期限自2015年1月1日至2017年1月31日止。2015年1月23日，杭州银石建筑装饰工程有限公司出具建筑业统一发票，发票载明：付款方为杭州博毅投资管理有限公司；结算项目为装修工程款；金额为25500元。 还查明：原告成立于2016年6月14日。 本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应依约履行义务并享受权利。对于原告要求解除房屋租赁合同的请求，因案涉房屋于2019年9月30日被浙江省义乌市人民法院公开拍卖，并已由竞买人吴某购买，被告已丧失了1804室房屋的所有权，原、被告间的房屋租赁合同事实上已无法继续履行，原告的合同目的已无法实现，故本院对于原告要求解除房屋租赁合同的请求予以支持。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原、被告签订的《房屋租赁合同》解除后，原告主张退回保证金20000元的请求，具有合同依据，本院予以支持。对于原告要求被告退回已交租金43191.3元的请求，原告于2019年7月4日向被告支付了2019年8月1日至2020年1月31日半年的租金86382.58元，原告于2019年12月20日与吴某办理1804室房屋钥匙交接手续，应认定原告实际租赁使用1804室房屋至2019年12月20日，按合同约定的日租金3.93元/平方米·天计，2019年8月1日至12月20日共计142天，3.93*142*120.44=67212.75元，被告实际收取原告半年租金86382.58元，减原告应付租金67212.75元，应退19169.83元，原告主张退回已交租金43191.3元的请求过高，超过部分本院不予支持。对于原告主张的支付赔偿金43191.3元，因造成房屋租赁合同无法继续履行的原因在于被告出租给原告的房屋被司法拍卖，被告应向原告承担不能按合同约定的租赁时间交付租赁物给原告使用的违约责任。根据原、被告签订的房屋租赁合同约定，租赁物被依法行使抵押权致原告租赁无法行使的，被告应提前一个月通知原告，并且被告按未履行期租金的标准支付原告补偿金。本案中，被告未履行期租金为19169.83元，被告应补偿原告的补偿金应为19169.83元，原告主张的43191.3元，请求过高，超过部分本院亦不予支持。对于原告主张的房屋装修折旧剩余款，因原告提供的证据表明装修款支付人系案外人杭州博毅投资管理有限公司，支付时间为2015年1月，原告于2016年6月14日才成立，现有证据不足以证明1804室装修归属原告，原告以他人支付的装修费主张装修折旧费，依据不足，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告杭州锐隆投资管理有限公司与被告杭州寅轩棠企业管理有限公司签订的《房屋租赁合同》（租赁期间在2019年2月1日至2021年1月31日）； 二、被告杭州寅轩棠企业管理有限公司于本判决生效后十日内退还原告杭州锐隆投资管理有限公司房屋租金19169.83元； 三、被告杭州寅轩棠企业管理有限公司于本判决生效后十日内退还原告杭州锐隆投资管理有限公司保证金20000元； 四、被告杭州寅轩棠企业管理有限公司于本判决生效后十日内向原告杭州锐隆投资管理有限公司支付赔偿金19169.83元； 五、驳回原告杭州锐隆投资管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2683元，由原告杭州锐隆投资管理有限公司负担1425元，被告杭州寅轩棠企业管理有限公司负担1258元。原告杭州锐隆投资管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。被告杭州寅轩棠企业管理有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的案件受理费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  吴晓蓉 人民陪审员  吴志东 人民陪审员  俞舒馨 二〇二〇年六月八日 代书 记员  王 程