浙江省苍南县人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0327民初1310号原告：陈月菊，女，1973年10月25日出生，汉族，住福建省福鼎市。委托诉讼代理人：陈书兴，浙江正昌律师事务所律师。被告：苍南永安房地产开发有限公司，统一社会信用代码9133032756696575XJ，住所地浙江省苍南县灵溪镇塘北东路40号（二层）。法定代表人：林月城。委托诉讼代理人：林华爽，浙江泽瓯律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾宁宁，浙江泽瓯律师事务所律师。原告陈月菊与被告苍南永安房地产开发有限公司（以下简称永安公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月22日公开开庭进行了审理，原告陈月菊共同委托诉讼代理人陈书兴及被告永安公司的法定代表人林月城、委托诉讼代理人林华爽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈月菊向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期交付违约金61271.8元（自2017年1月1日至2017年9月27日止，以总房款1134663元为基数，按每日万分之二计算）；2.判决被告承担本案受理费。事实和理由：2016年12月19日，原告与被告签订合同编号为201490008250265《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买被告开发建设的晨光尚品5幢704号房，合同建筑面积89.78平方米，单价为12658元每平方米，实际总价款为1134663元；被告应于2016年12月31日前将经验收合格等具备正常使用条件的商品房交付给原告使用；逾期交付房屋超过90日，原告要求继续履行合同的，自本合同第九条规定的最后交付期限之第二天起实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告按照合同约定履行支付全额购房款义务，但被告未按合同约定履行按期交付义务，直至2017年9月27日才通知原告交付，逾期时间长达270天，其行为已经构成违约，应当向原告支付违约金。永安公司辩称，一、被告于2017年9月27日交房系基于周边建设垃圾中转站、涉案小区工程设计变更等诸多原因造成的，对此，被告已经和苍南县人民政府达成延期开竣工并免收项目建设延期违约金的协议。另，小区业主存在不同程度的逾期办理购房按揭手续的违约情况，业主的该违约行为亦导致了被告因资金短缺造成工程拖延的情况。故被告基于《商品房买卖合同》第九条第二款的第2、3点，被告虽客观上逾期交房，但不应归责于被告。二、被告已经与业主针对逾期交房、逾期办理购房按揭手续及垃圾中转站引发的其他问题达成了协议，有《补充协议书》为证，被告已经给予业主现金红包及车位优惠，说明原告已经通过接受优惠的形式免除被告的逾期交房违约责任。被告不可能在逾期交房问题未与业主达成协议的情况下，单纯给予业主优惠，不符合常理。另根据双方签订的《商品房买卖合同》时间看，原告应明知被告会逾期交房，但仍购买房屋，仅系为了获得优惠，被告给予优惠的情况下，应视为双方已经对逾期交房达成协议。另因原告临近合同约定交房时间购买房屋，被告已经在签订合同当天口头通知其即刻办理按揭手续，但其仍延期办理，亦构成违约。即双方已经通过补充协议变更原合同的交房时间。综上，基于原、被告已经以优惠方式达成互相免责的补充协议，请驳回原告的诉讼请求。若原告坚持主张被告支付逾期交房违约金，则应视为其解除有关优惠的补充协议，被告也将保留其主张业主支付逾期办理购房按揭手续违约金的诉权，但不在本案中提起反诉。三、本案原告主张的总购房款应当扣除受领的优惠。陈月菊共同向本院提交了如下证据材料，1.《商品房买卖合同》，证明原告向被告购买房屋并对双方权利义务作出相关约定的事实；2.购房发票，证明原告已向被告全额支付购房款的事实；3不动产权证书，证明案涉房屋已办理权属登记的事实。补充证据4.《交房通知书》，证明交房时间为2017年9月27日。永安公司在指定的举证期限内提供如下证据材料，1.《苍南县人民政府县长办公会议纪要》、《国有土地使用权出让合同》，证明工期滞后由于诸多客观因素造成，并与苍南县国土资源局达成于2017年6月30之前竣工的协议；2.凭证，证明原告于2017年4月14日才办理按揭手续，逾期支付购房款115天的事实；3.《补充协议书》，证明原合同约定的交房时间已经双方协商进行变更并由被告给予优惠的事实，原告提出双方已经达成逾期办理按揭的变更协议，但该协议一方面给了原告优惠券，另一方面免除了原告的违约责任，被告并未得到利益，不符合客观事实；4.优惠券，证明原告领取6万元优惠的事实。原、被告提供的证据，经庭审出示质证，被告对原告的证据1真实性无异议，但认为被告符合合同约定的逾期交房免责事由及事后双方达成的补充协议，不再承担逾期交房违约责任，另根据合同约定，原告存在逾期办理按揭手续的违约事实。对原告的证据2真实性无异议，原告已经足额支付购房款，但存在违约的情况。对原告的证据3、4三性无异议。原告对被告的证据1真实性由法庭核实，对关联性有异议，该证据所载内容反映的是被告与土地出让方达成的协议，与本案无关。对被告的证据2真实性无异议，但认为与本案无关。对被告的证据3真实性由法庭核实，但认为与本案无关。对被告的证据4三性无异议。本院认为，对于原、被告对对方提供的证据材料中的真实性、三性无异议的部分，即原告的证据1-4、被告的证据2、4，本院予以确认并在卷佐证。对被告的证据1、3，本院认为该证据符合有效民事诉讼证据基本特征，本院对其真实性予以确认，其能够证明本案相关事实。至于原、被告提供的证据能否证明被告需要承担逾期交房的违约责任，其亦系本案争议焦点，故本院将于说理部分再行阐述。结合本院认定的证据及当事人的陈述，经审理认定事实如下，2016年12月19日，原告陈月菊与被告签订了合同编号为201490008250265的《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买灵溪镇晨光尚品园第5幢704室房屋，合同建筑面积89.78平方米，实际房价1134663元。合同第九条约定：出卖人应当在2016年12月31日前将符合各项条件的商品房交付买受人使用……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因规划、建设、市政、文物、环保、拆迁等行政部门依据法律或政府文件的规定，采取某项行政措施或遇重大技术问题，或因国家建设需要改变规划的，或甲方施工过程中遭遇居民阻挠而难于及时解决的，导致建设期延长，以政府部门出具证明为准。或者非出卖人的原因导致交付延期的，出卖人不承担违约责任；3.买受人未付清房款、利息、违约金以及本物业或合同有关的所以费用，交付期限自动延长至全部款项结清为止，同时按照第十二条买受人承担违约责任。本合同所指的不可抗力及免责事由的范围包括下列情况：地震、洪灾等自然灾害，战争、动乱、大规模流行性疾病等社会异常事件及政府政策和法律法规的改变等政府行为。合同第十条约定：除本合同规定的特殊情况以外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1中方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2016年12月19日，原、被告签订《补充协议书》，约定“一、经银行审核，乙方（业主）具备取得办理按揭贷款条件且签订银行按揭贷款等相关书面材料的，甲方（永安公司）应于当日向乙方出具一份《现金礼包凭证》。自该凭证出具之日起第十六日，甲方向乙方预付现金礼包，乙方亦应向甲方返还前述凭证。现金礼包数额为人民币柒万元。二、2017年6月30日之前，若垃圾中转站搬迁的，乙方同意自愿放弃本协议第一条优惠，并全额返还甲方给付的现金礼包款项。逾期不能搬迁的，则现金礼包至此归属乙方所有”。另2017年4月14日，原告办理涉案房屋银行按揭贷款手续。被告于2017年9月27日交房，涉案房屋现已转移登记至原告名下。本院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同系当事人真实意思表示，内容不违反法律及法规强制性规定，应当认定为合法有效。根据合同约定，被告应于2016年12月31日前将符合交付条件的商品房交付原告，但被告实际于2017年9月27日交房，客观上已构成逾期交房。关于被告是否应当承担逾期交房的违约责任，根据原、被告诉辩意见，本案争议焦点有三。一、被告逾期交房是否存在免责事由。根据被告提供的政府会议纪要及土地使用权补充协议内容，其处理的系被告与土地出让方之间在管理与被管理方面引发的建设违约金及开竣工时间问题，且其中并未确定允许被告延期开竣工的明确原因。关于逾期交房原因，被告法定代表人于庭审中陈述，最大的原因系小区周边建造了垃圾中转站，致使业主不满而不按约办理按揭手续进而使得被告资金短缺延误了工期。本院认为，资金短缺并非合同约定或法定的工期延误进而延期交房的免责事由，在被告提供的证据尚不能证明存在合同约定或法定的延期交房免责事由的情况下，本院对被告的上述答辩不予采纳。二、原、被告事后签订的《补充协议书》是否已对交房时间进行了变更或对延期交房予以免责。原告对此诉称，相关补充协议仅系解决业主办理银行按揭问题，与延期交房无关。根据被告提供的凭证、《补充协议书》及同系列其他案件中的《会议纪要》，被告与业主并未就延期交房达成明确的协议。再者，结合《补充协议书》中“一、经银行审核，乙方（业主）具备取得办理按揭贷款条件且签订银行按揭贷款等相关书面材料的，甲方（永安公司）应于当日向乙方出具一份《现金礼包凭证》……二、2017年6月30日之前，若垃圾中转站搬迁的，乙方同意自愿放弃本协议第一条优惠，并全额返还甲方给付的现金礼包款项。逾期不能搬迁的，则现金礼包至此归属乙方所有。”的相关约定，可综合反映被告与业主达成的红包等优惠协议是为了促成原告办理购房按揭手续，并未反映原、被告之间对交房时间进行变更，也未反映原、被告之间对延期交房问题进行处理。另虽双方签订《商品房买卖合同》时间临近合同约定的交房时间，但双方并未对交房时间进行其他形式的补充或变更约定，仅以合同签订时间的前后来评价合同中关于交房时间的约定能否约束开发商，无事实和法律依据，故被告以原告签订合同时间较迟理应知晓会延期交房为由免除延期交房违约责任，本院不予采纳。综上，被告主张给予原告诸多优惠是对交房时间的变更或者延迟交房予以免责，以及原告临近交房时间购房不应追究被告延期交房违约责任等抗辩，理由不足，本院不予采纳。三、关于涉案总房款是否应当扣除优惠为计。被告主张总房款应当扣除受领的优惠，原告以优惠系促办理按揭的礼包为由予以抗辩。本案中，根据凭证及《补充协议书》，双方对本案优惠均约定为“现金礼包”，并约定若垃圾中转站搬离，业主应当返还该“现金礼包”，且被告向原告开具的购房款票据金额亦为1134663元，故本院认为涉案优惠与购房款无关，不应计入购房总额中，故被告抗辩总房款应扣减优惠金额，本院不予采纳。综上，本院对被告逾期交付房屋的违约事实予以确认，其应当依照合同约定支付相应违约金。根据《商品房买卖合同》第九条中“买受人未付清房款、利息、违约金以及本物业或合同有关的所以费用，交付期限自动延长至全部款项结清为止”的约定，原告于2017年4月14日办理按揭，故逾期交房违约金应自2017年4月14日起至2017年9月27日止合计167天的逾期交房违约金，以实际房屋总价1134663元为基数，按每日万分之二计算，即167天×1134663元×0.0002=37897.74元，对于原告主张过高部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、苍南永安房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付陈月菊逾期交房违约金37897.74元；二、驳回陈月菊的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1332元，减半收取计666元，由苍南永安房地产开发有限公司负担374元，由陈月菊负担292元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 员 董小美二〇二〇年六月十二日代书记员 吴孟捷相关法律条文链接：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额外的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。