山东省临沂市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁13民终1000号 上诉人（原审原告）：夏树海，男，1972年1月25日出生，汉族，临沂高新区村民，住本村。 委托诉讼代理人：梁纹桦，山东元开律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张永福，男，1969年7月3日出生，汉族，临沂高新区村民，住本村。 上诉人夏树海因与被上诉人张永福租赁合同纠纷一案，不服山东省临沂高新技术产业开发区人民法院（2019）鲁1391民初723号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 夏树海上诉请求：1、撤销一审判决或依法改判；2、一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实和理由：上诉人认为一审判决认定的事实不清、证据不足、适用法律错误。一、上诉人与被上诉人达成的口头租赁协议，约定的出租范围为上诉人院落一半的面积，并非全部面积，因当时本院落另一半由本村村民韩盖堂正在加工钢结构，并一直在使用，另上诉人租给张永福半院落进行口头协商，本村村民韩盖堂和宋迎军都在现场，并可以对其作证，一审认定事实错误。1、上诉人在一审的陈述及民委员会出具的证明可以证实上诉人享有出租权的院落面积为16亩，根据当地2018年租赁的市场行情，上诉人以4万元每年的价格出租8亩土地已经是属于比较低的价格，并非被上诉人陈述的以4万元的价格承租全部土地。2、一审审理中上诉人已明确否认证人证言的效力，从未认可过证人证言，证人夏某系被上诉人亲戚，与被上诉人有利害关系，其证言不应作为有效证据使用；上诉人在一审审理后才得知证人刘某与被上诉人系合伙关系，与本案审理结果亦有利害关系。此外，证人证言具有不确定性及不稳定性，上诉人已提交现场照片证实被上诉人的设备及原料至今仍在上诉人处存放，一直占用上诉人场地，在被上诉人没有举证的情况下，一审法院仅凭证人证言就判定被上诉人没有继续使用租赁土地无事实及法律依据。3、一审中上诉人认可与第三方存在租赁关系与本案无关，因被上诉人只是租赁一半面积，上诉人有权将另一半场地进行租赁，且上诉人为了被上诉人及第三人使用方便，在出租院落开设了东门及北门供两家使用，互不冲突。一审法院实地勘验中院落存放的大量管道为第三人租赁范围内存放，与本案无关。实际上，被上诉人的物品在上诉人场地存放至今是一种持续状态，而非一审法院认定的自2018年6月份以后被上诉人没有继续使用。4、上诉人在2018年6月份被上诉人未能按时支付租金时起，上诉人本人及通过中间人多次联系被上诉人要求支付租金或在不承租的情况下及时清理院内货物和设备，上诉人当时多次与本案证人夏某和刘某联系让通知被上诉人但均无结果。后上诉人多次到被上诉人家中找其商谈均予以拒绝，并持续将设备及原料存放在上诉人处，不存在一审认定的更换门锁及被上诉人辩称无法取出的情况。如上诉人是通过行使留置权而导致被上诉人物品无法取出，上诉人更不可能因拖欠租赁费将被上诉人起诉至法院。 被上诉人张永福辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 夏树海向一审法院起诉请求：1.请求解除原、被告之间的租赁合同关系；2.请求判令被告支付拖欠原告的租金30,630元；3.请求判令被告将其物品搬离，将租赁物恢复原状；4.本案的诉讼费用、保全费用由被告承担。 一审法院认定事实：2018年1月，张永福与夏树海经人介绍认识，双方达成口头租赁协议，约定被告租赁原告院落一处，商定租金为4万元每年，被告租赁院落后向原告支付2万元租金。 2019年5月7日，夏树海向我院起诉，称被告租用原告10亩院落，未足额支付租金且将物品堆放在院落中拒不搬离，张永福辩称其实际租赁原告整体16亩院落，租金支付2万元属实，但2018年6月起未再继续租用院落，不存在欠付租金的情况。原告提交《律师函》一份，载明张永福于2018年元旦与夏树海达成口头租赁合同，租赁夏树海位于高新区亩土地，每年租金4万元，后夏树海将租赁土地交付张永福使用，张永福仅支付租金2万元，拖欠租金3万元未付。为此，现向张永福催缴上述费用并通知其解除租赁合同，要求张永福收到此函后于2019年3月25日前联系夏树海缴纳费用，将租赁土地上现有设备机器及其他物品搬离，逾期不缴纳将持续计算租金至实际搬离租赁土地为止，并将造成其他额外开支。该函件以邮寄方式送至张永福。 庭审过程中，原、被告均同意解除双方间的租赁合同关系。证人夏某到庭陈述并参与质证，称经自己介绍，原、被告协商租赁整体院落一处，并约定租金为4万元每年，被告向原告支付了2万元租金。原告确已将院落租给他人，现场地有他人放置的管道。对该证人证言，双方均无异议。证人刘某到庭陈述并参与质证，称被告租赁原告整个院落，约定租金4万元每年，被告实际支付2万元，大约在2018年6月份的时候，原告院落的门锁已经更换，现院落中有放置的他人管道，被告放置在原告院落的货物被堆积在一起。经现场勘验，涉案争议院落内有堆放的大量管道，院落南部杂草丛中有两处底部长为20米、宽约8米；长约28米，宽约28米的废弃原材料两堆。另查明，2019年4月18日，临沂高新技术产业开发区马厂湖镇民委员会出具加盖公章的《证明》一份，载明民夏树海在南有院落一处，占地面积约16亩，该院落为夏树海所有，情况属实。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照合同法第六十一条的规定仍不能确立的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中原、被告达成口头租赁协议约定租期为一年，双方未签订书面合同，应当视为不定期租赁。夏树海起诉要求与被告解除口头租赁协议并向被告邮寄书面《律师函》，应当视为原告在合理期限内通知了被告。且本案中原、被告双方均同意解除合同，系双方真实意思表示，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，对原告起诉要求与张永福解除口头租赁协议的诉讼请求，一审法院予以支持。 本案中夏树海起诉要求张永福向其支付未付租金30,630元，但结合被告陈述、证人证言“大约在2018年6月份的时候，原告院落的门锁已经更换，现院落中有放置的他人管道”及现场照片及实地勘验中院落堆放的大量管道、草丛中堆放的原料等证据，能够认定张永福于2018年1月租赁院落后实际使用院落至2018年6月，后续未再继续使用，且原告未提交充分证据证实被告持续占有使用院落，应当承担举证不能的不利后果。本案中原、被告双方均认可双方约定租赁费为4万元每年，被告已经实际支付2万元租金，虽有部分属于被告的原料及设备放置在原告的院落中，但结合现场照片、证人陈述及被告辩称“被夏树海扣留无法取出”及原告陈述的“行使留置权”，可以认定系被告无法将原料及设备等自原告院落取回，在被告实际使用院落半年未有继续使用行为的情况下应当认定被告已经向原告足额支付租金，故对原告要求被告应当向其支付未付租金30,630元的诉讼请求，一审法院不予支持。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。租赁合同解除后租赁关系终止，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。在被告不欠付原告租金的情况下，原告无权对被告放置在院落里的设备及材料行使留置权，原告要求被告搬离所购置的生产设备等物品并将租赁物恢复原状的主张，符合法律规定，一审法院予以支持，原告对此应予以协助。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十五条、第二百三十二条的规定，判决：一、解除原告夏树海与被告张永福达成的口头租赁协议；二、被告张永福为生产所购置的生产设备等物品由被告自行取回，原告夏树海予以协助；三、驳回原告夏树海的其他诉讼请求。案件受理费566元，保全费326元，由原告夏树海负担609元，由被告张永福负担283元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 上诉人申请张立永出庭作证，其证明“2018年4-5月份，我想租赁涉案的院子，院子里放的下脚料，占了院子一多半，我与上诉人找被上诉人协商时，被上诉人称最近几天将下脚料转走。” 上诉人申请证人韩某出庭作证，其证明：“我与上诉人及被上诉人一起吃饭，被上诉人给上诉人一万元的租金。” 上诉人质证认为，被上诉人的下脚料仍存放在上诉人处，持续使用上诉人的院落，应按租赁费标准向上诉人支付租金。 被上诉人质证认为，第一个证人我不认识，证人证言不属实。第二个证人我确实一起吃过饭，但是内情他不知道。 经本院审查，对张立永的证言，被上诉人有异议，本院亦不予确认；对韩某的证言本院予以确认。 二审查明的其他事实与一审相一致。 本院认为，上诉人夏树海要求被上诉人张永福向其支付未付租金30,630元，结合被上诉人陈述、证人证言“大约在2018年6月份的时候，原告院落的门锁已经更换，现院落中有放置的他人管道”及现场照片及实地勘验中院落堆放的大量管道、草丛中堆放的原料等证据，能够认定张永福于2018年1月租赁院落后实际使用院落至2018年6月；因上诉人不让拉走，所以被上诉人的一部分物品仍堆放在上诉人的院子里的。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，夏树海的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费566元，由上诉人夏树海负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵凤金 审判员  申慧雁 审判员  赵修娜 二〇二〇年六月十九日 书记员  张艳菲