江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏08民终1006号上诉人（原审原告）：江苏万诚置业有限公司淮安分公司，住所地淮安市清江浦区天津路1号。法定代表人：杨富强，该公司经理。委托诉讼代理人：梁孔建，江苏引航律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈琼，江苏引航律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：曹伟伟，女，1984年10月19日生，汉族，住淮安市清江浦区。原审第三人：陶明序，男，1964年8月4日生，汉族，住淮安市。委托诉讼代理人：沈辉，江苏律轩律师事务所律师。上诉人江苏万诚置业有限公司淮安分公司（以下简称万诚置业）因与被上诉人曹伟伟、原审第三人陶明序房屋租赁合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2019）苏0812民初8369号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。万诚置业上诉请求：撤销一审判决，改判被上诉人将盛世名门幼儿园返还给上诉人；一、二审案件诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：１、上诉人、被上诉人、第三人之间虽然签订了四份合同，但三方实际履行的是上诉人与被上诉人于2013年4月6日签订的《盛世名门幼儿园租赁合同》以及上诉人与第三人于2014年5月6日签订的《协议书》。上述合同中的2013年4月6日合同、2013年8月18日合同的性质为上诉人就同一标的物签订了两份租赁合同，属于出租人就同一房屋订立了两份租赁合同的情形。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷若干问题的意见》规定，结合两份合同的签订时间、房屋的交付占有、房屋租金的给付等，履行的是上诉人于2013年4月6日将房屋交由被上诉人曹伟伟，曹伟伟按照合同约定以及上诉人要求支付了租金及押金的合同；第三人陶明序并无证据证明其先签订了合法有效的租赁合同、先占有了房屋，更没有证据证明其按照合同的约定支付了租金，即履行了2013年8月18日合同。即使2013年4月6日合同、2013年8月18日合同均有效的情况下，根据上述法律规定以及履行情况，本案的承租人应当为被上诉人，而非第三人。２、上诉人与第三人于2013年8月18日签订的《盛世名门幼儿园租赁合同》以及被上诉人与第三人于2013年8月20日签订的《盛世名门幼儿园租赁合同》均为无效。第三人于2013年8月18日出具的《承诺》，载明“于2013年8月18日签订的盛世名门幼儿园租赁合同只作为对外协调使用。不作为实际履行的合同。此合同是无效的。”该《承诺》系上诉人与第三人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，故上诉人与第三人之间的2013年8月18日合同无效。租赁合同是转租合同的前提和基础，在2013年8月18日合同无效的场合，第三人则丧失了转租人的法律地位，第三人与被上诉人签订的转租合同则失去了合法性以及履行的可能性。据此，应当认定2013年8月20日转租合同无效。房屋租赁合同被确认无效后，承租人应将租赁房屋返还给出租人。在本案中，无论被上诉人系依据2013年4月6日合同的承租人，还是依据2013年8月20日转租合同的次承租人，其均应当将盛世名门幼儿园返还给上诉人。３、原审判决认为2013年8月20日合同系三方磋商而签订，没有任何的事实和法律依据。第三人于2013年8月18日出具的《承诺》明确表示2013年8月18日的合同无效，其仍与被上诉人签订2013年8月20日转租合同，显然具有非法的目的。作为被上诉人，在2013年4月6日合同、2014年5月6日协议正常履行的情况下，其未经与上诉人核实，未与上诉人就2013年4月6日合同的履行办理终止、解除、返还房屋等手续前，随意与第三人签订2013年8月20日转租合同明显存在恶意和过错，也未尽审慎义务。４、原审法院认为2013年4月6日合同期限届满而终止，却驳回上诉人要求被上诉人返还房屋的请求明显自相矛盾。原审法院判决终止2013年4月6日合同履行的理由系因该合同约定租赁期限届满，则认可了被上诉人实际履行的合同是2013年4月6日合同，那么在该合同终止的情形下，被上诉人则无权继续占有涉案房屋，应当予以返还。曹伟伟辩称，我当时和万诚签订合同以后，万诚公司的工作人员找到我说要和陶明序重新签订租赁合同，万诚公司和陶明序还有其他的事情，我就同意签订了2013年8月20日合同，实际是2014年5月6日签订的，时间是倒签的。现在应该履行的是我和陶明序签订的2013年8月20日合同，期限至2026年8月1日，因在合同期内，我不同意把房子返还给万诚公司。陶明序辩称，三方之间不仅履行了2013年４月６日的租赁合同和2014年５月６日的《协议书》，而且还履行2013年８月18日和2013年８月20日两份合同。在淮安市中级人民法院（2018）苏08民终3733号民事判决中，已经认定这三份合同合法有效，各方应当继续履行。结合第三人出具的《承诺》，可以证明上诉人与第三人于2013年８月18日签订的合同，就是为让三人与被上诉人签订租赁合同。被上诉人作为善意第三人有理由相信这份合同的对外效力。上诉人处的员工孙伟和宋威的证言表明，签订合同事宜由其负责，上诉人负责人孙慧荣也是知晓的。因此，第三人与被上诉人签订的合同有效，应当继续履行。万诚置业向一审法院起诉请求：判令原、被告双方于2013年4月6日签订的《盛世名门幼儿园租赁合同》至2019年8月31日终止；被告撤离盛世名门幼儿园，将幼儿园交给原告；本案诉讼费用由被告承担。一审法院审理认定事实：盛世名门小区幼儿园房屋系原告万诚置业开发建设。2013年4月6月，原告万诚置业（出租方、甲方）与被告曹伟伟（承租方、乙方）签订了《盛世名门幼儿园租赁合同》，合同约定“一、甲方同意将位于淮安市清浦区盛世名门小区幼儿园，面积2147平方米，自有合法房产租给乙方作为经营之用。二、暂订租期为6年，自2013年9月1日至2019年8月31日；三、租期内第一年租金为46万元、第二年46万元、第三年48万元，第四年52万元、第五年55万元、第六年58万元，保证金10万元，房租按年预付，每年须至少提前30天支付下一年租金，如乙方未能按时交付租金，甲方有权中止合同，并向乙方双倍追偿已欠房租；……”。合同签订后，原告向被告交付房屋，被告向原告支付第一年的租金后占有使用涉案房屋至今。2013年8月18日，原告万诚置业（甲方）与第三人陶明序（乙方）签订《盛世名门幼儿园租赁合同》，合同约定“一、甲方同意将位于淮安市清浦区盛世名门小区幼儿园，面积2147平方米，自有合法房产租给乙方作为经营之用。二、甲方与乙方暂签订租期为10年，甲方考虑乙方租期较长，给予租金优惠，乙方一次性付款220万元。……四、在乙方遵守协议情况下，甲方不得提前收回房屋或借故转租他人，不得影响乙方对房屋的正常使用，……未经甲方允许乙方不得擅自转租，不得改变房屋结构，不得从事违法活动。……”。同日，第三人陶明序向原告出具《承诺》，载明第三人陶明序2013年8月18日签订的《盛世名门幼儿园租赁合同》只作为对外协调使用，不作为实际履行合同，此合同是无效的。2014年5月6日，原告万诚置业（甲方）与第三人陶明序（乙方）签订《协议书》，双方约定：“一、经协商从2014年9月1日之前由甲方通知幼儿园租赁方缴纳租金，如交甲方，租金三分之二归陶明序（用于冲陶明序万诚借款），三分之一归甲方所有，2014年9月1日后幼儿园租金（附：幼儿园租赁合同）由陶明序收款（租金三分之一归甲方所有），余款用于冲陶明序万诚借款结算本息，还清为止。借款利息从2014年1月1日起按月息贰分计息，在这过程中甲方如用其它方式（如用现金或房屋冲抵等方式）还清乙方借款，此协议自动终止。二、凭此协议2014年9月1日后告知幼儿园租赁方。”《协议书》签订后，原告公司工作人员拿着该份《协议书》要求被告将租金支付给第三人。为便于租金缴纳，2014年5月，第三人陶明序（出租方、甲方）与被告曹伟伟（承租方、乙方）在原告公司员工经办下签订了《盛世名门幼儿园租赁合同》，被告与第三人均表示因考虑转租合同与原、被告之间租赁合同时间对接，故将该份合同落款日期倒签为2013年8月20日。该合同约定“一、甲方同意将位于淮安市清浦区盛世名门小区幼儿园，面积2147平方米，自有合法房产租给乙方作为经营之用。二、甲方与乙方暂签订租期为13年，自2013年9月1日至2026年8月1日……六、在乙方遵守协议情况下，甲方不得提前收回房屋或借故转租他人，不得影响乙方对房屋的正常使用，但是在租赁期内甲方有权出售此房并履行乙方2013年9月1日至2026年8月1日期间租约……”。合同签订后，被告依据合同约定从2014年起将租金支付给第三人。庭审中，被告表示其与第三人签订租赁合同时并不知晓该《承诺》，第三人亦表示从未告知被告该《承诺》的存在。原告经本庭询问是否告知被告《承诺》内容时表示不清楚，亦表示其与第三人的协议书未告知被告。但在本庭询问原告在其未告知被告其委托第三人代为收取租金的协议内容的情况下，被告与第三人之间若不存在租赁合同关系，被告缘何将租金交付第三人且原告亦予以准许，原告未作回答之后又表示原告工作人员与第三人曾携带协议书共同告知被告。2017年8月11日，原告向被告发出通知，内容如下：“曹伟伟：我公司于2013年4月6日与贵方签定的《盛世名门幼儿园租赁合同》，现请贵方将2017年9月1日至2018年9月1日的房屋租金55万元直接向我公司支付，2018年9月1日至2019年9月1日租金58万元亦直接向我公司支付。上述租金不得再向陶明序或其它任何人支付，否则，给我公司和贵方造成的一切损失由贵方全部承担。”被告接到该《通知》后并未将租金交给原告，原告遂于2018年4月25日诉至一审法院，要求被告支付2014年9月1日至2018年8月31日期间房屋租金201万元，并承担违约金201万元。一审法院于2018年9月17日判决驳回原告的诉讼请求。后原告不服提出上诉，淮安市中级人民法院于2019年6月11日判决驳回上诉，维持原判。审理中，第三人陶明序表示其与被告曹伟伟签订的租赁合同，原告委托诉讼代理人孙慧荣2014年5月时对此知情并同意，申请对原告方进行测谎。原告拒绝测谎，并表示被告与第三人签订的租赁合同系恶意串通，申请对该份租赁合同的笔迹形成时间进行鉴定。一审法院依法委托鉴定机构进行鉴定，后因缺乏鉴定条件致使鉴定委托退回。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当依照合同约定，全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的落款日期为2013年4月6日的租赁合同系原、被告的真实意思表示且不违反法律法规的强制性规定，对原、被告均具有约束力。现该合同约定租赁期限已经届满，原告诉至法院要求终止该份合同，被告亦表示同意，故对原告诉请要求判令终止原、被告双方2013年4月6日签订的《盛世名门幼儿园租赁合同》的诉讼请求，予以支持。对于原告要求被告撤离并交付房屋的诉讼请求，一审法院认为，因涉案房屋不仅涉及原、被告签订的租赁合同，还涉及原告与第三人签订的落款日期为2013年8月18日的租赁合同、协议书，第三人与被告签订的落款日期为2013年8月20日的租赁合同。虽然其中部分合同的落款日期与实际订立日期不符，但均系当事人的真实意思表示且不违反法律法规的强制性规定，予以确认，对相关合同当事人均具有约束力。上述合同涉及三方主体，合同权利义务互有关联。第三人与被告签订的落款日期为2013年8月20日租赁合同系在原告公司员工见证下签订，该合同中约定租赁期限为2013年9月1日至2026年8月1日，尚未届满。虽第三人曾在2013年8月18日承诺其与原告签订的租赁合同无效，但该份承诺并未告知被告，亦无证据证明被告对此知情，且第三人与被告签订的租赁合同系在原告与第三人签订的协议书及三方磋商的基础上签订，虽原告表示其并未授权其员工处理被告与第三人之间租赁事宜，但该员工作为原告的工作人员，此前已负责过涉案房屋的租赁事宜，且第三人持有与原告的租赁合同，在此情形下，被告有理由相信在原告工作人员见证下与第三人签订合同的有效性。现原告仅依据其与被告签订的落款日期为2013年4月6日的租赁合同已终止为由，要求被告撤离盛世名门幼儿园的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。经调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七条之规定，判决：一、原告江苏万诚置业有限公司淮安分公司与被告曹伟伟在2013年4月6日签订的《盛世名门幼儿园租赁合同》已于2019年8月31日终止；二、驳回原告江苏万诚置业有限公司淮安分公司的其他诉讼请求。案件受理费80元，由原告江苏万诚置业有限公司淮安分公司负担。二审中，上诉人万诚公司提交：2013年12月31日，淮阴区人民法院与曹伟伟执行谈话笔录，证明淮阴区法院在找曹伟伟执行谈话时，向曹伟伟出示了万诚公司与曹伟伟签订的租赁合同；曹伟伟回答是租万诚公司的房子，除了这份合同之外没有其他合同，这份合同目前已经履行了。同时，淮阴区法院也明确将相关法律手续向曹伟伟送达，要求至此之后不得再向万诚公司及其指定的任何人支付租金，否则将承担相应的法律责任。曹伟伟质证认为，谈话笔录是事实，当时还不认识陶明序，是2014年5月份才认识陶明序的。陶明序质证认为，对谈话笔录“三性”没有异议，落款为2013年8月18日、2013年8月20日两份合同都是倒签的，形成时间为2014年5月。曹伟伟在谈话笔录中称只有一份合同是符合事实的，当时那两份合同还没有签订。本院认为，该谈话笔录真实性、合法性予以认定；由于一审法院已认可万诚公司和曹伟伟于2013年4月6日签订的合同已履行并终止，因此，该谈话笔录与案件审理无关联性。经审查，一审判决认定事实无误，本院予以确认。本院认为，本案中，在万诚公司与曹伟伟签订2013年4月6日合同之后，为了冲抵万诚公司对陶明序的欠款，2014年5月6日，万诚公司与陶明序签订《协议书》明确约定：2014年9月1日后幼儿园租金由陶明序收款，余款用于冲陶明序借款结算本息，还清为止。随后倒签了时间为2013年8月18日和2013年8月20日的租赁合同。之后各方均按合同履行，由曹伟伟承租幼儿园，陶明序收取租金。现万诚公司主张时间为2013年8月20日合同为无效合同，本院认为，时间为2013年8月20日合同虽为陶明序收取租金所用，但签订该合同时，万诚公司的职工孙伟、宋威以及时任万诚公司负责人孙慧荣均在场知晓，且未提出反对意见，陶明序依该合同收取租金多年，万诚公司也未提出异议，现万诚公司主张该合同无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定依据不足，本院不予采纳。因签订该合同的目的是为陶明序从曹伟伟处收取租金，以冲抵万诚公司的借款，现万诚公司未有证据证实借款已结清的情况下，要求返还幼儿园依据不足，对此本院不予采纳。综上，上诉人万诚公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人江苏万诚置业有限公司淮安分公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈加雷审判员  孙 洁审判员  蒋其举二〇二〇年六月三十日书记员  **平