上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初18146号原告：上海市徐汇区商业生活服务有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：帅戈，执行董事。委托诉讼代理人：姚栋迪，上海新惟律师事务所律师。委托诉讼代理人：章佳忆，上海新惟律师事务所律师。被告：季伟明，男，1972年9月30日出生，汉族，户籍地上海市。原告上海市徐汇区商业生活服务有限公司与被告季伟明房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，于2019年12月24日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人姚栋迪到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤,未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。上海市徐汇区商业生活服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求确认原、被告之间的房屋租赁合同于2019年4月17日解除；2、要求被告支付2019年1月16日至4月15日的租金12万元；3、要求被告支付延迟支付租金违约金，以12万元为本金，从2018年10月16日计算至12月20日，按日千分之四计算，以12万元为本金，从2019年1月16日计算至实际支付之日，按日千分之四计算；4、要求被告支付律师费3万元；5、诉讼费由被告承担。审理中，原告将第3项诉请的违约金标准调低为按年利率24%计算,并撤回“以12万元为本金，从2018年10月16日计算至12月20日，按日千分之四计算”的诉请。事实与理由：原告系上海市徐汇区新乐路XXX号底层门面房屋(以下简称系争房屋)的合法使用权人。2017年6月15日，双方签订房屋租赁合同，被告承租系争房屋，月租金4万元，若被告逾期十天不支付租金的，原告有权终止合同并收回房屋，被告应承担逾期支付租金的违约金。按合同先付后用的原则，被告应在2019年1月16日支付下一期即2019年1月16日至4月15日的租金12万元，但被告一直未支付。且2018年10月16日至2019年1月15日租金被告直至2018年12月20日才支付，逾期66天，产生逾期支付违约金31,680元，被告已支付违约金2万元，尚有11,680元违约金未支付。因被告拖欠租金，原告于2019年4月8日至系争房屋，并张贴《解除租赁合同通知书》，要求被告3日内腾退房屋，支付欠租等。2019年4月17日，原告前往系争房屋收房，被告已经人去楼空不再经营。被告的行为已经严重违反合同约定，故原告诉至法院，要求判如所请。季伟明未应诉答辩。后其提交书面意见称，同意法院缺席审理本案。不同意原告的诉讼请求。2019年2月5日被告因一宗意外刑事案件影响，导致房屋租赁合同无法正常履行，属于不可抗力因素。不同意原告提出的赔偿金额24万元，最后一季度房租12万元，还有押金4万元。不同意原告提出的日千分之四的利率，该利率计算方法是否合法？错误的计算方法是否具备法律效应？此前的租赁期间，原告一直没有提供房产证明材料，导致被告无法办理营业执照。租赁合同记载的场地证明、房屋产权证明被告一直没有看到过。原告向被告出租一间无场地证明、无产权证明的商用店铺，导致被告无法开启营业、无法办理营业执照，该合同是否合法？本来就不合法的合同，被告已经交了21个月的房租84万元、装修费用50万元，导致产生的利息是被告方的损失，谁来赔偿？本院认定事实如下：1992年，上海市新乐路136-140(双)号房屋所有权人上海市房产管理局。1996年，上海市房屋土地管理局根据相关政策将徐汇区范围内直管公房授权给上海徐房(集团)有限公司经营、出租等。2017年、2019年上海徐房(集团)有限公司与上海新徐汇(集团)有限公司签订《公有非居住房屋租赁合同》，出租系争新乐路XXX号底层房屋(建筑面积86.72平方米)，租期自2017年1月1日至2022年5月31日。上海新徐汇(集团)有限公司出具《情况说明》，证明其将系争房屋交由下属单位上海市徐汇区商业生活服务有限公司(即原告)从事管理、经营、对外出租、收取租金等活动。2017年6月15日，原告(出租方、甲方)、被告(承租方、乙方)签署《房屋租赁合同》，其中约定：甲方转租给乙方系争房屋，房屋性质为“公有非居住使用权房屋”，房屋用途为“营业”，建筑面积86.72平方米。乙方租赁该房屋仅作为乙方经营包装食品、家居用品之用。租赁期限2017年7月16日至2019年7月15日。月租金4万元，先付后用，2017年10月16日起的租金每三个月为一期一次支付，第一期于2017年10月16日前支付，第二期于2018年1月16日前支付，以此类推。乙方应向甲方支付履约保证金4万元。乙方在租赁期内全部履行合同条款，则本合同期满终止在付清全部费用……等后7天内，甲方将履约保证金退还乙方。乙方逾期十天不支付租金、擅自改变承租房屋用途等，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿，如遇乙方存在上述情形，甲方需提前终止合同时，在甲方书面通知乙方后第三天本合同即终止。租赁期间，任何一方违反本合同规定，除双方在本合同其他条款约定的赔偿外，还应按下列约定支付违约金，逾期支付有关款项，都应视为违约，每逾期一天按未付金额千分之四(0.4%)支付违约金，违约天数自违约方被通知违约事实发生之日起至纠正违约之日止的日历天数。合同期满终止或提前终止，乙方应在合同终止后三天内撤离所有人员及撤清房屋中的乙方所有物品。合同终止三天后，乙方在该房屋中未撤清之物视为乙方抛弃物，甲方有权将该房屋连同物品一起收回处理。租赁期内乙方在该房屋内需办理的各类证、照全部由乙方自行办理。合同另有其他约定。后原告将系争房屋交付被告。被告支付租赁保证金4万元。审理中，原告表示同意将4万元保证金退还被告，并同意在执行中一并抵扣。同时，原告确认被告已支付了至2019年1月15日的租金，其中2018年10月16日至2019年1月15日租金是延迟至2019年1月8日才支付。2019年4月8日，原告至系争房屋处张贴《解除租赁合同通知书》，载明：被告欠缴自2019年1月16日起的租金，根据双方租赁合同约定，原告可解除合同。被告于收通知后3日内腾退房屋、结清租金、支付违约金等。另查明，被告季伟明于2019年2月10日因涉嫌犯故意伤害罪被刑事拘留，同年2月21日被逮捕，2019年11月19日法院判决季伟明犯故意伤害罪，判处有期徒刑五年。该判决现已生效。审理中，原告称，被告本应于2019年1月16日支付下一期三个月的租金，但是被告并未按期支付。合同约定逾期十天未支付租金即构成违约。至被告2019年2月受刑事案件影响时，被告已经违约了。被告系因自身原因涉及刑事案件，且被告也可以委托他人代为处理本案房屋租赁事宜，不属于不可抗力导致合同不能履行的情形。出租房屋时，原告已将房屋情况、产权证明等向被告告知出示，依据合同约定，由被告自行办理营业执照、承担相应风险。被告租赁期间曾提出要办理营业执照，原告已经两次将办理营业执照需要的公房凭证证明交予被告，履行了相应的配合义务，至于之后被告是否去办理营业执照，原告并不清楚。系争房屋可以办理营业执照，现任租客即在系争房屋地址注册了托皮克贸易(上海)有限公司，办理了营业执照。2019年3月8日，原告至系争房屋张贴催款通知，当时店面玻璃门已上锁，找不到人，记不清当时房屋里的状态。2019年4月8日，原告至系争房屋张贴解除合同通知，店面玻璃门上锁，不是营业状态，房屋内基本搬空了，有价值、值钱的东西都搬走了，只剩下一些没有价值的废弃物。2019年4月17日，原告自行开锁进入房屋、收回房屋，房屋内剩余的废弃物、不值钱的东西都按照合同约定作为抛弃物处理。2019年5月20日，系争房屋再次出租。被告承租系争房屋用于经营咖啡店，承租后被告进行了装修，但是2019年4月8日时，房屋的内装修、可移动可拆卸、有价值的东西均已拆除。且被告违约导致合同解除，即使被告进行了装修，依据合同约定也视为放弃相关权利，被告所称装修费用与本案无关，被告可以另行主张。2019年1月16日被告欠付租金后，原告即联系不上被告，被告也从未联系原告、或委托他人联系原告。原告并不知道被告已因刑事案件被羁押。上述事实，除原告当庭陈述外，另有情况说明、房屋租赁合同、照片、发票、刑事判决书等证据证明，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法、有效，双方均应恪守履行。依据租赁合同约定，租金先付后用，每三个月为一期，被告逾期十天不支付租金，原告可终止合同并收回房屋，造成原告损失，由被告负责赔偿，被告逾期支付有关款项应视为违约，每逾期一天按未付金额千分之四(0.4%)支付违约金。依此，被告本应于2019年1月16日前支付2019年1月16日至4月15日的租金。根据目前的证据可知，被告一直未支付上述期间的租金，逾期已远超十天。虽然2019年2月10日被告因刑事案件被拘留羁押，但此并不属于法律规定、合同约定的不可抗力因素，不能因此免除被告责任，且在被告被羁押之前，被告逾期支付租金已超过十天、已构成违约，原告已享有合同解除权。原告于2019年4月17日自行收回房屋，亦属合理，并未明显放任损失扩大。故原告要求确认双方租赁合同于2019年4月17日解除，并要求被告支付2019年1月16日至4月15日租金12万元、逾期支付租金的违约金，具有事实与法律依据，本院予以支持。关于逾期支付租金违约金的金额，现被告对于原告主张的利率计算方法提出异议、不予认可，本院结合原告损失情况、被告违约情况等各项因素，酌情调低为每日按万分之二计算。另依据合同约定，违约天数自违约方被通知违约事实发生之日起至纠正违约之日止的日历天数。根据原告目前的证据，2019年4月8日原告张贴《解除租赁合同通知书》通知被告相应违约事实，故逾期支付租金违约金应自2019年4月8日起算，原告的起算点有误，本院予以调整。原告要求被告支付律师费3万元，此并无合同约定之依据，本院不予支持。原告确认被告支付的租赁保证金为4万元，并同意将该保证金返还被告，由双方在执行过程中再行抵扣。原告的意见并无不当，本院予以准许，在本案中对此一并予以处理。原告自愿撤回“以12万元为本金，从2018年10月16日计算至12月20日，按日千分之四计算”的诉请系其处分自己的权利，于法无悖，本院予以准许。被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条规定，判决如下：一、上海市徐汇区商业生活服务有限公司、季伟明于2017年6月15日签订的《房屋租赁合同》于2019年4月17日解除；二、季伟明于本判决生效之日起十日内支付上海市徐汇区商业生活服务有限公司2019年1月16日至2019年4月15日的租金120,000元；三、季伟明于本判决生效之日起十日内支付上海市徐汇区商业生活服务有限公司逾期支付租金的违约金，以120,000元为基数，按每日万分之二的标准计算，自2019年4月8日起计算至季伟明实际支付之日止；四、上海市徐汇区商业生活服务有限公司于季伟明履行完毕上述判决主文确定的付款义务之日起三日内，返还季伟明租赁保证金40,000元；五、驳回上海市徐汇区商业生活服务有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5000元，由季伟明负担2432元，由上海市徐汇区商业生活服务有限公司负担2568元。保全费1726元，由季伟明负担839元，由上海市徐汇区商业生活服务有限公司负担887元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  李 理人民陪审员  孙建强人民陪审员  毛静芳二〇二〇年六月十八日法官 助理  刘 兴书 记 员  徐 琛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。