福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终2528号 上诉人（原审原告）：厦门国际大酒店有限公司，住所地厦门市湖里区长浩路18号。 法定代表人：胡殿选，董事长。 委托诉讼代理人：薛少林，北京盈科（上海）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：迈飞（厦门）国际健康管理有限公司，住所地厦门市思明区民族路127号三楼B-151区。 法定代表人：曾辉，董事长。 委托诉讼代理人：刘娜玲，北京德恒（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶明，北京德恒（厦门）律师事务所律师。 上诉人厦门国际大酒店有限公司（下称厦门国际大酒店）因与上诉人迈飞（厦门）国际健康管理有限公司（下称迈飞公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省厦门市海沧区人民法院（2019）闽0205民初3561号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 厦门国际大酒店上诉请求：1.撤销厦门市海沧区人民法院（2019）闽0205民初3561号民事判决第一项，改判编号为J-20160607-1的《租赁合同》于2019年6月19日解除；2.撤销厦门市海沧区人民法院（2019）闽0205民初3561号民事判决第三项，改判迈飞公司支付房屋占有使用费以449552元/月的标准计算，自2019年7月起计算至被上诉人实际腾退之日止；3.一审、二审诉讼费用均由迈飞公司承担。事实和理由：1.一审判决认定编号为J-20160607-1的《租赁合同》于2019年10月29日解除，属于认定事实错误。事实上，该《租赁合同》的第十七条对合同的解除进行了明确的约定，而且，厦门国际大酒店充分履行了通知义务，分别向迈飞公司的两个地址送达《解除合同通知书》，未送达的原因系迈飞公司拒绝签收；2.一审判决迈飞公司以269731.2元/月的标准支付占用费属于认定事实错误。根据《租赁合同》约定，房屋占用费的计算标准为449552/月。《租赁合同》是双方在协商一致、平等自愿的基础上签订的，双方均应按合同约定履行义务，迈飞公司违约在先，厦门国际大酒店有权依照约定解除合同，并要求迈飞公司支付双倍租金。 迈飞公司答辩称：1.一审判决“因现有证据表明厦门国际大酒店于2019年6月18日寄送的《解除合同通知书》分别被退回及拒收，均未成功送达迈飞公司，双方未约定送达地址，故其主张案涉合同于2019年6月19日解除并无事实与法律依据”，该认定无误。2.厦门国际大酒店无权解除合同，且合同期满后，迈飞公司至今仍在续租，无须支付违约金。厦门国际大酒店未尽到维修、养护的责任，迈飞公司有权延迟支付租金，对此厦门国际大酒店不享有解除合同的权利，无权根据《租赁合同》相关约定收取逾期付款违约金及单方解除合同的违约金。 迈飞公司上诉请求：1.撤销（2019）闽0205民初3561号第一项至第七项判决，改判迈飞公司向厦门国际大酒店支付租金管理费1304401.08元；2.迈飞公司支付房屋占有使用费（以224776元/月的标准，自2019年11月16日起计至实际腾退之日止）；3.驳回厦门国际大酒店的其他诉讼请求；4.厦门国际大酒店负担一审、二审诉讼费用。事实和理由：1.厦门国际大酒店未能尽到适租及修缮义务，导致租赁物业频频漏水，迈飞公司有权暂停支付租金，一审认定案涉合同于2019年10月29日解除是错误的。2.截至合同期满日（即2019年11月15日），迈飞公司尚欠厦门国际大酒店租金管理费为1304401.08元（计算：1350033.58+206939+206939/2+224776/2+224776*11+224776/2-1898272-25314-950000-179947）。3.合同期满后，双方未签署书面合同，迈飞公司占有使用的租金管理费应适用原合同的约定，即224776元/月。4.厦门国际大酒店无权解除合同，因此，迈飞公司无需支付一个月免租期的租金管理费206939元及539462.4元的违约金，也无需支付其律师服务费及保全费。5.假设案涉合同于2019年10月29日解除，一审法院判决迈飞公司按全年租金管理费总额的20%支付违约金明显过高，应予调整。 厦门国际大酒店答辩称：1.迈飞公司没有证据证明厦门国际大酒店出租房屋不能适租，没有提供相应材料予以证实。2.一审判决计算方式没有问题。3.合同明确约定占用费按照月租金的两倍计算，但一审判决调整为1.2倍没事实和法律依据。 厦门国际大酒店于2019年9月24日向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的合同编号为J-20160607-1的《租赁合同》于2019年6月19日解除，迈飞公司将其租赁的位于厦门国际大酒店G层部分物业腾空并返还给厦门国际大酒店；2.迈飞公司向厦门国际大酒店支付租金管理费（暂计至2019年6月30日为1723926.08元；自2019年7月，按449552元/月的标准，计算至实际返还租赁物业之日止）；3.迈飞公司向厦门国际大酒店支付2019年5月30日前的水费、电费78464元；4.迈飞公司向厦门国际大酒店支付逾期付款违约金（暂计至2019年6月30日为1389593.02元，应计算至实际付清全部拖欠的租金管理费、水电费等费用之日止，计算标准为日千分之三）；5.迈飞公司向厦门国际大酒店支付违约金539462.4元（按全年租金和管理费总额的20%计算，即224776*12*20%）；6.迈飞公司向厦门国际大酒店支付一个月免租装修期间的租金管理费206939元（按2018年5月份的租金及管理费计算）；7.迈飞公司向厦门国际大酒店支付违约金滞纳金（其中：租金管理费、水电费违约金滞纳金，自2019年6月23日起，以1389593.02元为基数，按每日千分之三暂计至2019年6月30日，为33350.23元；违约金滞纳金自20l9年6月23日起，以674328元为基数，按每日千分之三暂计至2019年6月30日，为16183.87元；以上两项暂计算至2019年6月30日为49534.1元，均应计算至实际付清之日止）；8.迈飞公司已付的保证金179947元用于充抵滞纳金和违约金，再充抵租金管理费；9.迈飞公司支付厦门国际大酒店为实现债权支出的律师费80000元；10.迈飞公司支付厦门国际大酒店支出的保全费5000元并承担诉讼费用。一审庭审后，厦门国际大酒店申请撤回第3、4、7项诉讼请求。 一审法院认定事实：㈠厦门国际大酒店系厦门市湖里区长浩路“翔路（厦门）国际大酒店”用地的权属人。2016年，厦门国际大酒店（甲方）与翔鹭（厦门）国际健康管理有限公司（后更名为迈飞公司，乙方）签订案涉合同，双方就案涉租赁物的租赁事宜达成约定。1.租赁期限：自2016年5月1日至2019年11月15日。2.面积：营业面积4341.17平方米，设备房面积315平方米。3.租金及物业管理费：2016年5月1日至2016年11月15日为179947元／月；2016年11月16日至2017年11月15日为193443元／月；2017年11月16日至2018年11月15日为206939元／月；2018年11月16日至2019年11月15日为224776元／月。租金及物业管理费每三个月预付一次，于该期租期的起算日前七日缴纳。此外，关于解除合同及违约责任，案涉合同约定：1.合同第17条：乙方拖欠租金、物业管理费、专项市场推广费等其他各项应付费用其中任何一项或几项，经甲方催告后，在十日内仍拒绝支付的，甲方有权单方解除合同，乙方同意向甲方支付相当于当年全年租金和物业管理费总额20%的违约金；如租赁期间甲方给予乙方免租期装修期的，乙方应支付该期间的租金管理费及能源费等。2.合同第18.4条：合同终止或解除后，......收回物业前，乙方除仍应承担延迟期间的物业管理费等各项费用外，还应再向甲方支付双倍租金。3.合同18.3条：依本合条款产生的违约金乙方须在接到甲方书面通知之日起三日内缴纳，逾期按每日千分之三计收滞纳金。4.合同18.4条：若乙方拖欠租金、物业管理费等任何一项或几项的，甲方有权按每日千分之三计收逾期付款违约金。5.合同7.2条：如乙方未依约支付包括但不限于租金、物业管理费等或违约金，甲方有权直接以相应金额保证金冲抵，其冲抵金额相当于乙方前述欠费。6.合同18.7条：若乙方违约且未依本合同约定向甲方承担违约责任时，......，乙方除应承担违约责任外，还应负责赔偿甲方的损失并承担因此所产生的律师费用及其他一切必要费用。案涉合同签订后，双方依约履行合同，迈飞公司亦支付了179947元保证金。㈡2018年8月28日，迈飞公司出具《承诺函》，确认截至2018年8月14日共结欠厦门国际大酒店租金管理费1350033.58元，并承诺2018年9月20日前偿还673567元，另676466.58元于2019年3月15日支付，否则愿依约承担全部违约责任，对于2018年10月至2019年11月期间的租金及水电管理费依照合同约定支付；对于“莫兰蒂”导致的相关损失，迈飞公司保留相关权利，如双方就相关损失在2019年3月15日前达成一致，将从欠缴费用中扣除。2019年3月30日，案外人厦门湖里迈飞门诊部有限公司（下称迈飞门诊部）向厦门国际大酒店出具《还款计划申请函》，确认2019年1月1日至2019年3月30日总欠租金673600.5元，截至2019年1月31日总欠水电费用99531元，合计773131.5元，并申请2019年4月10日、4月31日、5月15日前各偿付200000元、373131.5元、200000元。另厦门国际大酒店分别于2019年3月7日、4月8日、5月7日向客户名称为迈飞公司发送《缴款通知书》，该三份《缴款通知书》“客户确认签字／日期”处均由案外人徐双益签名。其中，2019年3月7日、4月8日《缴款通知书》有徐双益手写备注“水费有问题待确认”、“水费有问题”等字样。2019年5月7日的《缴款通知书》则无表示异议的字样，该《缴款通知书》载明截至2019年4月份水电费、空调费151867元，2019年1月1日至2019年3月31日租金及管理费未支付473600.5元、2019年4月1日至2019年6月30日租金及管理费674328元；该《缴款通知书》另备注2018年11月16日开始每月租金管理费为224776元。一审庭审时，迈飞公司对《承诺函》真实性无异议，但主张系在厦门国际大酒店停水停电胁迫之下出具的。对《缴款通知书》及《还款计划申请函》，迈飞公司确认迈飞门诊部系其全资子公司，案涉租赁物实际由迈飞门诊部使用，徐双益系迈飞门诊部财务人员，并非迈飞公司职员，故《缴款通知书》及《还款计划申请函》并非迈飞公司出具或确认，对迈飞公司并无约束力。㈢迈飞公司提供的租金明细及转账凭证显示，2018年9月20日至2019年7月30日，迈飞公司陆续向厦门国际大酒店支付1898272元。厦门国际大酒店对上述迈飞公司支付的租金均予以认可，并确认2019年7月30日的其员工的体检费25134元，系其起诉之后产生的，未在诉求中扣除，应予扣除。此外，2019年12月20日，厦门国际大酒店向一审法院出具说明，确认迈飞公司2019年11月18日至2019年12月20日期间已累计支付95万元。㈣迈飞公司于2018年4月10日变更其注册地址“厦门市思明区民族路127号三楼Ｂ-151区”。㈤2019年6月18日，厦门国际大酒店通过ＥＭＳ向迈飞公司寄送《解除合同通知书》，载明截止至2019年6月13日迈飞公司尚欠租金、物业管理费、水电费多项费用合计1802390.08元，因多次催缴未果，特通知迈飞公司解除案涉合同，前述尚欠款项应立即支付，否则依约应承担违约责任等。该通知分别寄至案涉租赁物所在地址及迈飞公司的前述注册地址，写明收件人为迈飞公司“曾辉”、电话为“138××××7211”。邮政查询记录显示，寄往案涉租赁物的邮件分别于6月19日、6月20日两次投递，均未妥投，第一次未妥投原因“电话接、前台不签”，第二次未妥投“收件人电话不通、前台不签”；寄往迈飞公司注册地址的邮件于6月19日第一次未妥投原因“无此公司”、6月20日再次未妥投，原因是“电联未接、原址查无此人”。上述两份快递邮件均被退件处理。上述通知内容及邮寄情况有厦门市鹭江公证处出具的（2019）厦鹭证内字第42969号及42970号公证书确认。㈥厦门国际大酒店提交的《内部公文》显示，2018年6月6日，厦门国际大酒店就“关于酒店迈飞商户购买停车票等事宜”发起内部流程。该公文载明“迈飞公司反映自他们接收以来，陆续出现许多老化问题影响体检中心环境，急需进行装修改善环境以及由于业务需要申请停车票等问题，经与酒店多次沟通、协商，现总经理指示如下：1.给予一个月装修免租金；......”。迈飞公司提交照片、微信记录、录音等，拟证明其曾就案涉租赁物因台风导致漏水，需要修缮，以及因排水管破裂等造成其损失等问题与厦门国际大酒店进行沟通，厦门国际大酒店未尽“维护义务”。厦门国际大酒店质证认为装修问题应由迈飞公司负责，其亦给予了一个月免租期，故与厦门国际大酒店无关；而迈飞公司因台风遭受的损失无法确认由谁造成，即便由厦门国际大酒店造成，迈飞公司应提起反诉处理。㈦厦门国际大酒店提起诉讼后，一审法院于2019年9月24日予以立案。在预立案调解期间，厦门国际大酒店申请诉前财产保全，为此支付保全费5000元。厦门国际大酒店委托北京盈科（泉州）律师事务所律师代理本案诉讼及咨询事宜，支出律师服务费80000元。2019年10月14日下午，一审法院向迈飞公司的上述注册地址直接送达应诉材料等，送达情况显示：居委会称该址无三楼，也无此受送达人；上门查看，该址员工称该址只有两层，也无此受送达人，未提供营业执照，材料带回。2019年10月22日，一审法院通过ＥＭＳ向“厦门湖里区长浩路18号Ｇ层108单元”，即案涉租赁物所在地址邮寄送达相关应诉材料；2019年10月29日，该件显示由“同事”签收。2020年1月20日，厦门国际大酒店向一审法院申请撤回其第3、4、7项即关于水电费、逾期付款违约金及滞纳金的诉讼请求。上述事实，有案涉合同、《承诺函》、《解除合同通知函》、ＥＭＳ快递单、（2019）厦鹭证内字第42969号及42970号公证书、保全费发票、《委托代理合同》及律师费发票、《内部公文》，转账凭证、注册地址变更资料、照片、微信记录、录音等证据及庭审笔录予以证实，足以认定。 一审法院认为，厦门国际大酒店系台资企业，案涉租赁物所在地为福建省厦门市，本案属福建省厦门市中级人民法院指定集中管辖的涉台案件，一审法院对本案享有管辖权。本案中，厦门国际大酒店与迈飞公司签订的案涉合同系双方的真实意思表示，其内容与形式不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。厦门国际大酒店已依约交付案涉租赁物，迈飞公司亦应依约履行其租金支付义务，否则应承担相应的违约责任。迈飞公司以厦门国际大酒店未尽出租方“适租”义务及“修缮”义务已违约在先为由拒付租金，并无事实与法律依据，不予采纳：其一，关于租赁物“适租”问题，迈飞公司并未提供相应证据证明案涉租赁物存在足以影响合同履行的重大瑕疵，事实上迈飞公司或其子公司自承租以来均在案涉租赁物中正常营业；其二，厦门国际大酒店虽对案涉租赁物的漏水等问题存在修缮义务，但其未尽该项义务亦不足以成为迈飞公司拒绝支付高额租金的正当理由，迈飞公司完全可依约或依法自行修缮并以此向厦门国际大酒店公司主张相关费用。综上，迈飞公司拒绝支付租金已构成违约，厦门国际大酒店有权据此单方解除合同并主张违约金及相关损失等。 关于厦门国际大酒店主张的合同解除及案涉租赁物腾退问题。迈飞公司陈述案涉租赁物实际由其全资子公司迈飞门诊部使用，徐双益系迈飞门诊部员工，故徐双益签署了《缴款通知书》可视为厦门国际大酒店已进行了催缴。因现有证据表明厦门国际大酒店于2019年6月18日寄送的《解除合同通知书》分别被退回及拒收，均未成功送达迈飞公司，双方未约定送达地址，故其主张案涉合同于2019年6月19日解除并无事实与法律依据。但是，厦门国际大酒店解除合同的意思表示明确，且系其提起本案诉讼的主要目的，并涵盖于其要求迈飞公司腾退案涉租赁物的主张之中，故在迈飞公司接收一审法院送达的应诉材料之日，厦门国际大酒店关于案涉合同解除的通知可视为已送达迈飞公司，故案涉合同于2019年10月29日解除。因案涉合同已解除，迈飞公司无权再继续占用案涉租赁物，考虑到案涉租赁物的使用用途、迈飞公司使用案涉租赁物的现状，以及合同租赁期限已届满、迈飞公司应做好搬迁准备等，一审法院酌定给予迈飞公司15天的腾退期限。 关于未付的租金管理费。根据迈飞公司2018年8月28日出具的《承诺函》，其确认截止至2018年8月14日，尚欠厦门国际大酒店租金管理费1350033.58元；而在2018年8月14日之后，根据《承诺书》约定，迈飞公司仍负有2018年10月起至案涉合同解除之日，即2019年10月29日期间的租金管理费支付义务。根据案涉合同关于租金管理费的约定，该期间迈飞公司应支付的租金管理费应为2880830.82（206939+206939/2+224776/2+224776*10+224776/31*29，2018年11月16日起租金按224776元/月计算)元。故迈飞公司尚欠厦门国际大酒店租金管理费总金额应为4230864.4元（1350033.58+2880830.82）元，扣除其在上述《承诺函》之后又支付的租金管理费2848272元（1898272元+950000元，厦门国际大酒店自认2019年11月18日至2019年12月20日之后迈飞公司已支付金额为95万元）和体检抵扣费用25134元，迈飞公司未付的租金管理费为1357458.4元。至于厦门国际大酒店主张的案涉合同解除之后的租金管理费，其实质应为占有使用费，厦门国际大酒店主张应依据案涉合同约定按二倍租金标准计算。对此，一审法院认为，该标准虽系合同约定，却具有对承租人逾期未搬离案涉房屋的行为施以违约责任之性质，相应违约责任约定过高，考虑到占有使用费的性质，结合案涉合同存在仅约定租金管理费但未明确具体的租金标准，导致计算占有使用费的基数已高于基本租金的事实以及迈飞公司后续仍存在积极付款行为等因素，一审法院酌定调整占有使用费为按租金管理费标准的1.2倍计算，即迈飞公司应按269731.2元/月的标准，自2019年10月30日起支付至其实际腾退案涉租赁物之日止。 关于一个月免租期期间的租金管理费。根据查明的事实，该免租期系厦门国际大酒店在租赁期间给予迈飞公司用以改善环境、解决设备老化的装修期。因迈飞公司违约导致案涉合同解除，根据案涉合同的相关规定，该免租期的租金管理费206939元，厦门国际大酒店有权要求收取。关于违约金，迈飞公司因拖欠租金管理费已达案涉合同约定的解除条件，厦门国际大酒店据此依案涉合同约定主张其支付全年租金管理费总额20%，即539462.4元的违约金。鉴于案涉租赁物面积较大，月租金高达224776元，不易另行出租，且在厦门国际大酒店已撤回逾期付款违约金及相关滞纳金主张的前提下，厦门国际大酒店的关于违约金的主张并未明显过分高于损失，故对厦门国际大酒店主张的该违约金，予以支持。迈飞公司主张该违约金明显过高，然其未能举证证明，故对其该抗辩，不予采纳。关于已付保证金179947元的抵扣问题，厦门国际大酒店主张充抵违约金及租金管理费，符合合同约定，于法有据，应予支持。关于律师服务费及保全费，均有相应的票据为证。迈飞公司作为违约方依约应承担厦门国际大酒店因此支出的律师费80000元；另根据《诉讼费管理办法》第十条第（二）项、第三十八条第三款规定，保全费5000元亦应由迈飞公司负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《诉讼费管理办法》第十条第（二）项、第三十八条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：1.厦门国际大酒店有限公司与迈飞（厦门）国际健康管理有限公司签订的合同编号为J-20160607-1的《租赁合同》于2019年10月29日解除；2.迈飞（厦门）国际健康管理有限公司于判决生效之日起十五日内将位于厦门市湖里区长浩路18号的厦门国际大酒店G层部分物业腾空并返还予厦门国际大酒店有限公司；3.迈飞（厦门）国际健康管理有限公司于判决生效之日起十日内支付厦门国际大酒店有限公司租金管理费1357458.4元及占用使用费（以269731.2元/月的标准，自2019年10月30日起计算至其实际腾退之日止）；4.迈飞（厦门）国际健康管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付厦门国际大酒店有限公司违约金359515.4元（已抵扣保证金179947元）；5.迈飞（厦门）国际健康管理有限公司于判决生效之日起十日内支付厦门国际大酒店有限公司免租期期间的租金管理费206939元；6.迈飞（厦门）国际健康管理有限公司于判决生效之日起十日内支付厦门国际大酒店有限公司支出的律师服务费80000元。7.迈飞（厦门）国际健康管理有限公司于判决生效之日起十日内支付厦门国际大酒店有限公司支出的保全费5000元。8.驳回厦门国际大酒店有限公司的其他诉讼请求。案件受理费30338元，减半收取15169元，厦门国际大酒店有限公司负担1889元，迈飞（厦门）国际健康管理有限公司负担13280元。 本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。 经审理查明，双方当事人对一审认定的事实均没有异议，本院予以确认。 本院认为，厦门国际大酒店与迈飞公司签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为有效合同，双方均应按照合同履行相应义务。厦门国际大酒店已依约交付案涉租赁物，但迈飞公司未依约履行支付租金的义务，已构成违约，依法应承担相应违约责任。根据案涉合同约定，一审判决认定迈飞公司应支付拖欠的租金管理费、违约金、免租期期间租金管理费、律师服务费、保全费并无不当，相关费用金额的计算准确，迈飞公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，不予支持。厦门国际大酒店行使解除权符合案涉合同约定，但由于双方未约定送达地址，一审判决认定迈飞公司接收一审法院送达的应诉材料之日可视为案涉合同解除的通知送达迈飞公司并无不当，厦门国际大酒店主张案涉合同于2019年6月19日解除的上诉请求不能成立。关于案涉合同解除之后的租金管理费，系承租人逾期未搬离案涉房屋的占有使用费，虽然为案涉合同约定，但结合案涉合同仅约定租金管理费未明确具体的租金标准，导致计算房屋占有使用费的基数高于基本租金，一审法院酌定调整房屋占有使用费按租金管理费标准的1.2倍计算不违反法律规定，双方对此的上诉请求不予支持。 综上，厦门国际大酒店、迈飞公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费24584元，厦门国际大酒店有限公司负担8044元、迈飞（厦门）国际健康管理有限公司负担16540元。 本判决为终审判决。 审 判 长 （江 伟） 审 判 员 （张水波） 审 判 员 （彭亚奴） 二〇二〇年六月二日 代书记员（ 张 菁 ） 附：本案所适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。