陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)陕01民终4603号上诉人（原审原告）：刘艳，女，1980年1月11日出生，汉族，陕西省清涧县红枣开发服务中心职员，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：游斌，陕西哲勤律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：西安和居置业有限责任公司，住所地：西安市碑林区兴庆南路9号学府首座3号楼裙楼10501号。法定代表人：李振勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：侯智成，陕西德伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：王婷婷，陕西德伦律师事务所律师。上诉人刘艳因与被上诉人西安和居置业有限责任公司（以下简称和居公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2019）陕0103民初4054号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理，刘艳的委托诉讼代理人游斌、和居公司的委托诉讼代理人侯智成出庭参加诉讼，本案现已审理终结。刘艳上诉请求：1、撤销一审判决第二、三项，改判和居公司为其办理房屋权属证书，并支付其违约金43000元、并从起诉之日起以总房价款为基数按照年利率4.35%计算至取得房产证之日）；2、本案诉讼费由和居公司承担。事实和理由：1、根据双方合同的约定，和居公司应当在2016年6月2日前办理房屋权属登记，但至今迟迟未办理，已违约3年有余，根据一审法院调查的结果，是由于和居公司没有办理房屋大证的原因，造成无法办理房产证，责任完全在和居公司，如果按照已付购房款的0.1%确定和居公司的违约责任，那么和居公司违约几年、几十年的责任与违约一天所承担的责任是一样的，因未按期取得房屋产权证书，其因此遭受的损失也明显高于合同约定的已付房款的0.1%，故其认为约定的违约金过低，请求人民法院予以增加。2、一审法院因其未提交造成实际损失的证据，不支持其提高违约金的请求属于适用法律错误，其实际损失数额难以确定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，故一审法院明显适用法律错误。和居公司辩称，1、双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，系合法有效合同，合同对其公司逾期向权属登记机关报送资料的违约责任均作出了明确约定，故双方应按照合同约定履行。2、刘艳认为合同约定的违约金标准低于损失，但却未提交证据证明其损失，且刘艳至今仍居住使用涉案房屋。本案双方对违约金作出明确约定，且刘艳不存在损失的情形，故刘艳无权要求变更违约金。3、其公司不具有办理房产证的义务，其公司的义务仅是向权属登记机关报送需要由其公司提交的资料。刘艳向一审法院提出诉讼请求：1、判令和居公司将办理房屋权属登记需要由其公司提供的资料报产权登记机关备案，为其办理学府首座第7幢2单元29层22905号房产证；2、判令和居公司向其支付逾期办理房屋权属证书的违约金43000元（从2016年6月2日按年利率6%计算至立案之日2019年2月14日为87242.5元，根据综合考虑适当下调仅请求43000元），并按总房款548849元的年利率4.35%标准支付从2019年2月15日至其取得房产证之日的违约金；3、本案诉讼费用由和居公司承担。一审法院经审理查明，刘艳、和居公司签订《商品房买卖合同》，约定刘艳购买和居公司建设开发的位于西安市碑林区学府首座第7幢2单元29层22905号房，房屋建筑面积73.74平方米，单价为每平方米7443.03元，总金额为548849元。和居公司应当在2013年12月31日前，将验收合格并符合合同约定的商品房交付刘艳使用；在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需要由和居公司提供的资料报产权登记机关备案。如因和居公司的责任，刘艳不能在规定期限内取得房地产权属证书的，刘艳不退房，和居公司按已付房价款的0.1%向刘艳支付违约金。合同签订后，和居公司于2014年6月12日将涉案房屋交付刘艳使用，涉案房屋房产证至今未予办理。另查，碑林区太乙路街道办事处社会事务科于2014年3月拟编制学府首座门牌号为××并出具相关证明，经碑林区民政局社会事务科批准后门牌××年上半年。本案审理过程中，一审法院前往西安市不动产登记服务中心登记科进行了解，经查证，截至2019年4月9日和居公司未提交其开发学府首座任何资料报该科登记备案。关于门牌变更，和居公司可在项目实测时直接变更，并提供门牌号变更证明，该科在登记时即予以变更。一审法院认为，刘艳、和居公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。刘艳已依约交付房款并入住涉案房屋，和居公司未能按合同约定的期限将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，构成违约。关于刘艳要求和居公司为刘艳办理房产权属证书之诉请，一审法院认为，房产权属证书的办理系房地产行政主管部门的职权，和居公司将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案系刘艳、和居公司合同约定之义务，亦是办理房产权属证书的先决条件，待该条件成就之后，依程序办理房产权属证书，故刘艳要求和居公司履行备案义务之诉请，符合合同约定，一审法院依法予以支持。和居公司辩称未提交备案资料并非自身原因，不应承担违约责任一节，一审法院认为，碑林区民政局社会事务科于2014年6月以前已将和居公司开发项目地址变更为××，和居公司完全可在合同约定的期限内履行备案义务，故其抗辩理由不能成立，法院依法不予采纳，和居公司应按已付房款的0.1%支付违约金548.85元。根据《中华人民共和国合同法》规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。刘艳要求和居公司支付逾期办理房屋权属证书的违约金42451.15元，并按总房款548849元的年利率4.35%标准支付从2019年2月15日至刘艳取得房产证之日的违约金，既无合同依据，亦未提交因和居公司违约造成其具体实际损失的证据，法院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、和居公司于本判决生效之日起六十日内将刘艳购买的位于西安市碑林区学府首座第7幢2单元29层22905号房屋办理权属登记需要由和居公司提供的资料报产权登记机关备案。二、和居公司于本判决生效之日起十日内支付刘艳违约金548.85元。三、驳回刘艳要求和居公司支付违约金42451.15元及按总房款548849元的年利率4.35%标准从2019年2月15日至刘艳取得房产证之日的违约金之诉讼请求。案件受理费875元，由刘艳负担825元，和居公司负担50元（此款刘艳已预交，和居公司负担部分于付上述款项时直付刘艳）。二审经审理查明，一审法院查明的事实属实。本院认为，双方合同中关于办理涉案房屋产权证的内容，约定和居公司只是在期限内将办理权属登记需要由和居公司提供的资料报产权登记机关备案，并未约定和居公司要负责为刘艳办理房屋产权证书。和居公司作为涉案房屋的开发商，并非政府的房屋管理部门，无法直接为刘艳办理涉案房屋的产权证，在具体办理涉案房屋产权证时，需要刘艳提供相关个人资料及缴纳税费，和居公司只负有协助配合办理的义务，且故刘艳上诉要求和居公司为其办理涉案房屋产权证的请求，没有合同和法律依据，本院不予支持。双方合同中关于和居公司未按期办理资料备案手续的违约责任为已付房价款的0.1%，即双方对违约责任有明确的约定，故本案不适用《最高院商品房买卖合同司法解释》第十八条的规定。刘艳在签订合同时对该违约责任的约定认可，现又主张约定的违约金过低，要求提高，但其未举证证明其实际损失过分高于约定的违约金，故其上诉要求调高违约金的请求，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费861元，刘艳已预交，由刘艳承担。本判决为终审判决。审判长 王 宏审判员 侯新省审判员 张 伟二〇二〇年六月三日书记员 宁 越