杭州市富阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0111民初1451号 原告：浙江野风物业服务有限公司，统一社会信用代码：913300007125588111，住所地：杭州市下城区松艮路施家花园。 法定代表人：任婷婷，董事长。 委托诉讼代理人：蔡子轩，浙江卓特律师事务所律师。 被告：何娟娣，女，1982年10月28日出生汉族，住杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：韩峰明，浙江五勤律师事务所律师。 原告浙江野风物业服务有限公司（以下简称野风公司）与被告何娟娣物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月26日立案受理后，依法适用小额诉讼程序进行审理。因案情复杂，本案转为简易程序，并于2020年4月23日公开开庭进行了审理。原告野风公司的委托诉讼代理人蔡子轩、被告何娟娣的委托诉讼代理人韩峰明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告野风公司向本院提起诉讼，请求：1、判令被告向原告支付物业管理费20176.13元，能耗费225.78元，并支付违约金20401.91元（自2016年8月暂计算至2018年4月30日，分段计算，逾期每日3‰计算，实际请求支付至履行日止），合计40803.82元；2、判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系野风山城（锦庐组团）小区锦庐12幢-04的业主。原告与富阳野风乐多房地产开发有限公司（以下简称野风乐多公司）签订了野风山城（锦庐组团）《前期物业服务合同》。上述合同约定，原告为该小区提供物业服务，物业管理服务收费标准按每月每平方米建筑面积3.2元预收，能耗费按照每月0.8元/平方米收取，地下车库车位按每月每个60元收取。被告的房屋建筑面积为300.24平方米，在2016年8月-2018年4月期间应付物业管理费20176.13元，能耗费225.78元。经原告多次催讨，被告拒不支付。被告已构成违约，侵犯了原告的合法权益，根据合同约定，自逾期之日起按应缴纳费用的每日千分之三的标准支付违约金20401.91元（自2016年8月暂计算至2018年4月30日，分段计算，逾期每日按3‰计算，实际请求支付至履行之日止），共计40803.82元。 被告何娟娣答辩称：关于事实方面。1、案涉房屋系杭州富阳野风乐多房地产开发有限公司（以下简称野风乐多公司）开发。房屋于2016年5月25日过户至被告名下。2、2016年至2018年期间，野风乐多公司多次向被告交房，因房屋存在质量问题，被告多次拒绝接收房屋。同时，野风公司也多次承诺及时对案涉房屋质量问题进行解决。至今，案涉房屋质量问题未解决。野风乐多公司于2018年8月6日函告被告于2018年8月16日前与其办理交房手续，但被告验收房屋时仍存在多处质量问题，亦未接收房屋。截至今日，房屋仍未符合交付条件。3、由于案涉房屋一直处于野风乐多公司修缮状态，所以物业公司从未以书面方式向被告主张过涉案的物业服务费。4、原告野风公司在提供服务时，没有尽职履行合同义务，包括小区出现匝道不能正常使用，致使外来人员随意出入，小区车辆违章停放，致使业主无法正当停放车辆，造成出行困难；物业服务人员配备不到位，开发商违建未制止，小区内的窨井盖、沥青路面的破损未及时修复等。 关于法律适用方面。1、因原告与野风乐多公司签订的《前期物业服务合同》明确约定：空置房的物业管理服务费和公共能耗费，对纳入物业服务范围的已竣工尚未出售、出租，或者已出售未交付使用且业主未入住的物业，自该物业买卖合同约定交付之日起由开发建设单位按相关规定向物业公司交纳。业主已购置并已由开发建设单位交付给业主的空置房物业管理服务费和公共能耗费（指因业主原因不能按期支付的），由业主按相关规定向物业公司交纳。案涉房屋，属于已出售尚未交付使用，故案涉房屋的物业服务费应由野风乐多公司向原告交纳。2、野风公司每月按3.2元/平方米的标准收取物业费，大大高于富阳区同期物业服务费标准，然其并未提供相应高标准的物业服务，故其无权向业主主张物业费及违约金，且违约金标准过高。3、退一步讲，即便如野风公司所述，被告自房屋所有权过户登记之日（2016年5月25日）起应向野风公司支付物业服务费。依据合同约定，2016年5月25日至2017年5月24日期间的物业费诉讼时效自2016年6月14日起算，于2019年6月14日届满。然在本案诉讼前，原告在本案诉讼之前未向被告催讨过相应的物业服务费，故应当驳回该部分的诉讼请求。原告从未向被告披露、公示过公告能耗费，故该部分诉请不应得到支持。4、在本案诉讼前，原告未以书面形式向原告催讨过物业费，亦应驳回其诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经庭审质证，本院认证如下： 对于原告提交的证据1、《野风山城（锦庐组团）前期物业服务合同》一份，以证明原、被告存在物业服务合同关系及对收费表、服务期限、违约责任等事项进行约定的事实。被告质证后对其形式真实性、合法性无异议，但是需要说明涉案房屋因质量问题一直不具备交付条件。目前房产公司并未将涉案房屋交付给本案被告。根据前期物业服务合同的约定，案涉房屋属于出售但未交付使用，且业主尚未入住，故案涉物业服务费应当由野风乐多公司负担。本院审查后对该证据的真实性予以认定。证据2、房屋权属登记信息查询记录一份，以证明被告系案涉房屋产权人，房屋于2016年5月25日前已交付的事实。被告质证后对其真实性、合法性、关联性无异议，但是认为案涉房屋系登记在前，交房在后，目前案涉房屋未交付。本院审查后对该证据的真实性予以认定，但该证据无法证明房屋交付的事实。证据3、律师函、EMS回单、及EMS投递详情单各一份，以证明原告已经就被告欠费的情况进行催讨及被告欠费情况的事实。被告质证后对其形式真实性无异议，但认为原告提供的投递单是他人签收，而且是门口，事实上被告从未收到律师函。本院审核后认为，该组证据能够证明原告向被告催讨物业费的事实。证据4、欠费公告一份，以证明原告已通过公告方式催缴物业费的事实。被告质证后对其真实性、合法性、关联性均有异议，认为是被告单方制作，即便进行了公示，因案涉房屋未交付，被告未居住在小区，此种方式公示无法通知到被告。本院对该证据予以确认。证据5、能耗费分摊公示一份，以证明能耗费计算的依据。被告质证后对其真实性、合法性、关联性均有异议，认为该公告系原告单方制作，从未送达过。本院审查后对该证据的真实性予以确认。证据6、《野风山城（一期）入伙通知书》及快递单各一份，以证明涉案房屋已经通知被告交房的事实。被告质证后对其真实性、合法性、关联性均有异议，认为《野风山城（一期）入伙通知书》系单方制作，顺丰速运单系复印件，不符合证据的形式要件，且被告未收到过《野风山城（一期）入伙通知书》。同时，从被告提交的约谈纪要来看，有房产公司盖章确认，案涉房屋存在质量问题，待修复后复验交房，但是至今未修复，故物业费应由房产公司承担。本院审核后认为，该组证据系复印件，不符合证据的要件，故在本案中不予认定。 对于被告提交的证据1、商品房交房催收通知书、房屋报修登记表各一份，以证明2018年8月6日野风乐多公司函告被告于2018年8月15日与其办理商品房交接手续以及涉案房屋因存在质量问题至今未交付的事实。原告质证后对其真实性、关联性有异议，认为与本案无关。房屋报修登记表并无原告盖章，对真实性存在异议，原告认为2015年已经办理产权登记的情况下，房屋保修的时间已过，故不能达到其证明目的。本院审核后认为，交房及办理手续事宜系被告与房产公司之间的法律关系，故在本案中不作认定。证据2、约谈纪要、照片、富政储【2008】05号地块三、四期项目调整方案的答复意见各一组，以证明野风山5号地块小区房屋维修由野风物业公司对接的事实；原告服务期间，小区存在窨井盖破损、水管漏水、道路沥青路面破损未及时修复、更换，绿植未养护、垃圾乱堆的事实；房产公司未经规划审批擅自对沿九龙大道33#楼处出入口建设门楼，原告未通知其他业主亦未阻止施工，业主自行维权的事实；原告未尽职责履行物业合同义务的事实。原告质证认为，对该份证据不予认可，对关联性有异议。认为该纪要盖章的是野风乐多公司，并非本案原告，原告并未作出国相关承诺或者义务约定，该份证据不能证明原告房屋维修由原告承担的内容，同时关于质量问题均由开放商提出盖章确认，予原告无关。本院审查后对该证据的真实性予以认定。原告质证后对约谈纪要，不予认可，对关联性有异议，认为是野风乐多公司与被告之间的关系，且原告也未做过承诺，房屋维修由原告承担，房屋质量问题均有开发商确认。对照片的真实性不予认可，无法证明何时何地拍摄，四张照片只能证明一瞬间的状况，无法证明原告未尽职。同时，物业服务本身具有动态性。对答复意见的关联性有异议，与本案无关，不能达到其证明目的。本院审核后认为约谈纪要及答复意见系被告与房产公司之间的法律关系，故在本案中不作认定，对于照片的真实性予以确认。 本院根据当事人的陈述及确认的有效证据，认定本案事实如下： 一、2012年2月21日，原告野风公司（乙方）与野风乐多公司（甲方）签订《野风山城（锦庐组团）前期物业服务合同》一份，约定:甲方将野风山城（锦庐组团）委托乙方实行物业管理;前期物业服务收费采用包干制方式，按销售建筑面积计算，合院物业服务费3.2元/平方米/月（不含公告能耗费）;公用设施设备（如：电梯、水泵、水系、智能化系统、公共照明、共用车库、景观灯、景观用水、公共卫生间用水、用纸等）运行产生的公共能耗费用，不含在物业管理中，实行预收制，每12个月预收一次，按业主所拥有的建筑面积0.8元/平方米/月标准收取，每半年按实际用量向业主分摊结算一次，多还少补;物业服务费及运行能耗费实行预收制，每12个月预收一次，每12个月为一个缴费周期；业主应在本期物业服务费交纳期起始日期20日内交纳本期物业服务费用和公告能耗费;业主逾期交纳的，每逾期一日，业主应向乙方交纳欠费总额3‰作为违约金，以后依此类推;空置房的物业管理服务费和公告能耗费，对纳入物业服务范围的已竣工尚未出售、出租，或者已出售未交付使用且业主未入住的物业，自该物业买卖合同约定交付之日起由开发建设单位按相关规定向乙方交纳,业主已购置并已由开发建设单位交付给业主的空置房物业管理服务费和公共能耗费（指因业主原因不能按期交付的），由业主按相关规定向乙方交纳;等等。 二、被告何娟娣系杭州市富阳区银湖街道野风山城（锦庐组团）小区锦庐11幢-04业主，其房屋建筑面积为299.79平方米，自2016年5月25日起，房屋产权登记在被告何娟娣名下。2016年8月1日起至2018年4月30日止的物业服务费，被告未缴纳。 三、2019年4月2日，原告向被告邮寄物业服务费及能耗费的催讨函。2019年8月9日，原告以在小区张贴野风山城小区欠费业主公示单的方式向被告催讨物业服务费及能耗费。 本院认为：原告野风公司与野风多乐公司签订的《野风山城（锦庐组团）前期物业服务合同》合法有效，对全体业主具有法律约束力。根据该合同第四章第一条约定，空置的物业管理服务费和公共能耗费，对纳入物业服务范围的已竣工尚未出售、出租，或者已出售未交付使用且业主未入住的物业，自该物业买卖合同的约定交付之日起由开发建设单位按相关规定向乙方交纳；业主已购置并已由开发建设单位交付给业主的空置房物业管理服务费和公告能耗费（指因业主原因不能按期支付的），由业主按相关规定向乙方交纳。本案中，原告未举证证明案涉房屋已经实际交付给被告使用，亦未举证证明被告未收房的原因系被告所致，应承担举证不能的责任。故原告主张要求被告支付物业费、能耗费及违约金的诉请，证据缺乏，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 驳回原告浙江野风物业服务有限公司的诉讼请求。 案件受理费820元，减半收取410元，由原告浙江野风物业服务有限公司负担。 原告浙江野风物业服务有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 员 颜燕香 二〇二〇年六月十一日 代书记员 丁敏明