湖北省汉江中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂96民终217号上诉人（原审原告）：张喜平，男，1973年4月13日出生，汉族，湖北省潜江市人，住潜江市。委托诉讼代理人：王向阳，湖北章华律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑景斌，男，1967年6月29日出生，汉族，湖北省潜江市人，住潜江市。委托诉讼代理人：陈永灿，湖北楚天律师事务所律师。上诉人张喜平因与被上诉人郑景斌房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省潜江市人民法院（2019）鄂9005民初2748号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月25日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。张喜平上诉请求：撤销一审判决，将本案发回一审法院重审。事实和理由：1.张喜平处分涉案房产时，未取得该房屋的所有权和处分权。张喜平与潜江市农业机械有限责任公司（以下简称农机公司）订立房屋买卖合同后，虽有付款行为，但农机公司并未实际交付房屋并办理过户登记手续，即该交易并未完成。后农机公司又与张喜平、付克文共同购买涉案房屋，并办理了产权过户登记手续，完成交付，据此，张喜平虽与郑景斌之间存在买卖合同关系，但因张喜平并未获得完整的所有权及处分权，导致涉案房屋无法过户至郑景斌名下，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款之规定，此类合同应当解除，以承担违约责任的方式进行补救。张喜平按照该司法解释之规定，通知郑景斌解除合同，但一审法院未支持张喜平的主张，明显不当。2.本案系房屋买卖合同纠纷，张喜平已于2019年8月30日向一审法院起诉解除合同，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，郑景斌如有不同看法或诉求，应当在本案中提出抗辩及反诉，合并审理。但郑景斌却就同一事实、对相同当事人以相反的诉求，另行起诉，构成重复诉讼，一审法院分别立案、审理及判决，属程序违法。郑景斌辩称，1.张喜平与郑景斌签订《商铺购买合同》时，享有对涉案房屋的期待权，张喜平亦为付克文的代理人，其有权与郑景斌签订房屋买卖合同。2.农机公司于2018年10月21日与张喜平、付克文签订的《房屋不动产买卖合同》，系农机公司与张喜平所签《房屋不动产买卖合同》的分解，仅为方便过户使用，双方并未产生新的交易行为，并非新合同，不能对抗张喜平与郑景斌签订的《商铺购买合同》。3.张喜平引用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款之规定解除合同，属适用法律错误，该条仅赋予了买受人的解除权，并未赋予出卖人解除权。4.一审法院程序合法。该院认为郑景斌提起的诉讼因与原诉的当事人不一致，不构成反诉，只能另行起诉。张喜平向一审法院起诉请求：确认张喜平解除与郑景斌之间的《商铺购买合同》的行为合法有效。一审法院认定事实：2018年8月2日，张喜平以648万元竞买中标农机公司坐落于潜江市园林办事处××号农机公司6栋101铺门面房。2018年9月14日，农机公司为甲方，张喜平为乙方，双方就上述门面房出让签订一份《房屋不动产买卖合同》，合同约定的主要内容有：1.甲方出让的门面房建筑面积为539.95平方米，共有宗地面积773.06平方米，不动产产权证号为鄂[2018]潜江市不动产权第0000991号；2.甲方出让的门面房价款为648万元，乙方在竟买报名期限内向甲方缴纳竟买保证金350万元转为购房款；3.乙方在签订本合同当日付清全部购房款，甲方即时向乙方交付不动产产权证书等办理不动产变更登记的相关资料，并以此作为不动产已交付的依据，同时甲方协助乙方办理不动产变更登记；4.甲方已将房屋租赁的有关情况向乙方作了详细说明，不负责清场。截止本合同签订之日前租金由甲方收取和处置。合同签订当日，张喜平向农机公司支付购房款298万元。2018年10月11日，张喜平为甲方，郑景斌为乙方，双方签订一份《商铺购买合同》，合同约定的主要内容有：1.甲方同意出售甲方所有的位于潜江市园林办事处××号农机公司6栋一层自西向东第1、2两间（即115号、116号商铺）给乙方，面积约为75平方米（以过户后不动产权证面积为准）。甲方保证此房产一切情况属实，承诺和保证此房产无任何权属或经济纠纷，权属无任何瑕疵；2.房屋成交单价为每平方米1.2万元，乙方另向甲方支付2万元手续费，总价约为90万元。本合同签订之日，乙方向甲方支付2万元为定金（乙方于2018年10月10日已付），乙方于2018年10月26日前支付甲方45万元。剩余购房款待甲方将房屋买卖受理通知书交付给乙方后付清；3.甲方承诺60个工作日内为乙方办好产权过户手续和不动产证，甲方应负责办理产权过户手续，乙方应全力协助，不得以任何借口拖延；4.待乙方不动产受理通知书办理好、付清尾款后，此合同终止。合同签订后，郑景斌于2018年10月23日向张喜平支付60万元，2018年11月9日日向张喜平支付23万元。2018年11月12日，张喜平立据收到郑景斌支付购房屋定金85万元。2018年10月21日，农机公司为出让方，张喜平和案外人付克文为受让方，双方签订五份《房屋不动产买卖合同》，合同标的物为农机公司与张喜平签订的《房屋不动产买卖合同》中的五间商铺，其中包括张喜平与郑景斌签订《商铺购买合同》出售的115号、116号商铺。张喜平、付克文以上述五份合同为依据，于2018年11月2日在不动产登记部门办理了房地产转移登记，登记权利人均为张喜平（占50%）、付克文（占50%）共有，115号门面房（商铺）不动产权证号为鄂（2018）潜江市不动产权第0009836号，116号门面房（商铺）不动产权证号为鄂（2018）潜江市不动产权第0009837号。农机公司出让的本案所涉115号、116号门面房（商铺），出让前即为郑景斌租赁，迄今仍由郑景斌占有使用。一审法院认为，本案诉争的《商铺购买合同》，不违反法律法规禁止性规定，属有效合同，具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第九十条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力至使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限期内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，张喜平竞买中标并与农机公司签订《房屋不动产买卖合同》后，未办理宣示登记即与郑景斌签订《商铺购买合同》，将其中115号、116号商铺出让给郑景斌，形成的连环购房事实，并不影响《商铺购买合同》的效力。张喜平在连环购房的状况中先办理宣示登记，再为郑景斌办理产权过户登记，符合办理不动产变更登记的程序要求，即使先办理的不动产登记为张喜平和付克文共有，并不完全导致张喜平与郑景斌签订《商铺购买合同》不能实现合同目的，且张喜平和付克文共有登记的效力只是法律上的推定，并非必然、不可逆转导致张喜平与郑景斌签订《商铺购买合同》不能实现合同目的。因此，张喜平以自己的推断不能实现合同目的，单方解除合同，不符合法定合同解除情形，亦有悖合同法的目的和诚信原则，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回张喜平的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由张喜平负担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明，一审查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：张喜平是否有权解除与郑景斌之间签订的《商铺购买合同》。针对该争议焦点，具体分析评判如下：本案中，张喜平竞买中标并与农机公司签订《房屋不动产买卖合同》后，又与郑景斌签订《商铺购买合同》，将其购买农机公司商铺中的涉案两间商铺出售给郑景斌，该《商铺购买合同》因系张喜平与郑景斌的真实意思表示，其内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，应受法律保护。但在《商铺购买合同》履行过程中，张喜平明知与郑景斌之间签订有《商铺购买合同》，却又和付克文一起作为买方，与农机公司再次签订《房屋不动产买卖合同》，并依据该买卖合同将涉案两间商铺登记在张喜平和付克文二人名下，后又以付克文不同意出卖该商铺为由要求解除与郑景斌签订的《商铺购买合同》。综合上述事实，张喜平在履行《商铺购买合同》过程中，明显构成违约，且本案并不存在法定或约定解除合同的情形，故对违约方张喜平要求解除《商铺购买合同》的主张，本院依法不予支持。张喜平上诉称，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款赋予其解除权。对此本院认为，该解释第三条第二款规定，“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”，该条系赋予买受人在标的物所有权不能转移时的解除权，而未赋予出卖人相应权利，故对张喜平的该上诉理由，本院依法不予采纳。张喜平还上诉称，郑景斌另案起诉其与付克文，要求该二人协助其办理涉案商铺过户登记手续，以及要求张喜平返还其多支付的购房款并承担违约责任，与本案构成重复诉讼，郑景斌应当在本案中进行抗辩或反诉。本院认为，张喜平如认为另案构成重复诉讼，应在另案中提出，由人民法院依法进行审查，本院不应在本案中进行评判。综上，张喜平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由张喜平负担。本判决为终审判决。审判长 王 勇审判员 丁 盼审判员 刘汝梁二〇二〇年六月十七日书记员 胡 灵