浙江省临海市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙1082民初5909号 原告：汪日青（又名汪日清），男，1947年9月7日出生，汉族，住临海市。 委托诉讼代理人：张玉海，浙江回浦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄凯祥，浙江回浦律师事务所律师。 被告：姚金花，女，1951年1月14日出生，汉族，住临海市。 被告：蔡必松，男，1972年11月2日出生，汉族，住临海市。 被告：蔡雅琳，女，1971年3月25日出生，汉族，住临海市。 三被告共同委托诉讼代理人：林统，浙江利群律师事务所律师。 原告汪日青与被告姚金花、蔡必松、蔡雅琳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用简易程序于2019年8月27日第一次公开开庭审理，原告汪日青的委托诉讼代理人张玉海、黄凯祥，被告蔡必松、蔡雅琳暨其与姚金花的共同委托诉讼代理人林统到庭参加诉讼。审理过程中，因姚金花、蔡必松、蔡雅琳就涉案土地使用权变更问题提起行政诉讼，进而影响《卖屋契》的效力，故本院于2019年9月4日中止本案诉讼。本院于2020年5月25日恢复审理，因案情复杂依法组成合议庭适用普通程序，并于2020年6月12日公开开庭进行了第二次审理。原告汪日青的委托诉讼代理人张玉海，被告姚金花、蔡必松、蔡雅琳的共同委托诉讼代理人林统到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 汪日青向本院提出诉讼请求：1.依法确认汪日青与蔡金元、姚金花、蔡必松所签订的《卖屋契》合法有效；2.判令姚金花、蔡必松、蔡雅琳协助汪日青办理坐落于临海市房屋的不动产转移登记手续【房产证号：临海市房权大田镇字第××号；土地证号：大田国用（2002）字第076号】。事实和理由：姚金花与蔡金元（已于2005年亡故）系夫妻关系。蔡必松、蔡雅琳系姚金花与蔡金元的子女。1995年1月16日，蔡金元、姚金花、蔡必松与汪日青在中间人王加会等人见证下签订了一份《卖屋契》，约定其将所有的坐落于大田街道下浦路21号的一间四层楼房转让给汪日青。汪日青支付了转让款79500元，姚金花等人将房屋交付给汪日青居住至今。2000年，蔡金元协助汪日青办理国有土地使用权证，但房屋所有权证一直没有办理。2005年即蔡金元亡故后，汪日青多次请求姚金花等人协助办理不动产转移变更登记手续。姚金花等人要求再支付十多万元可以办理，否则不予办理。现汪日青已支付了购房款，蔡金元不幸亡故，姚金花等三人作为出让方、继承人均负有义务协助汪日青办理不动产转移登记的义务。现姚金花等三人不予协助，已构成违约。 姚金花、蔡必松、蔡雅琳辩称，1.对蔡金元、姚金花、蔡必松、蔡雅琳之间的身份关系无异议；1995年1月15日，蔡金元、蔡必松出具《收条》载明收到涉案房屋款79500元属实；次日，蔡金元、姚金花与汪日青签署《卖屋契》属实；目前涉案房屋土地使用权证登记在汪日青名下，房屋所有权证登记在蔡金元名下无异议。2.涉案《卖屋契》系无效合同，理由如下：涉案房屋系蔡金元、姚金花、蔡必松、蔡雅琳共同审批所建，属于家庭共同财产，但《卖屋契》上的蔡必松签名、指印均非其本人签、捺，且蔡雅琳没有签名、捺印，而蔡雅琳因未与父母同住，故其在《卖屋契》签订两年后才知晓房屋已被卖出。蔡雅琳作为家庭共同成员对于家庭财产具备处分权，而非仅仅为蔡金元的继承人，故《卖屋契》应属无效合同。汪日青与姚金花等人非同一集体经济组织成员，涉案房屋买卖交易时的土地性质为集体土地，而房屋买卖包含了宅基地转让，但是宅基地买卖为我国法律、法规所禁止，故汪日青依法不能购买涉案房屋（含宅基地）。汪日青诉称蔡金元等人协助其办理国有土地使用权证与事实不符，蔡金元及其家人对土地性质变更一事从未知晓。临海国土部门变更土地性质以“按照当时国务院颁布的土地隐形市场清理的相关规定进行了审查”为由。经查询，国务院并未出台相关规定。虽然姚金花等人要求撤销涉案国有土地使用权证的行政诉讼案件以超出起诉期限为由被驳回，但法院并未否认涉案国有土地使用权证取得的程序、实体违法，故不能以违法取得的国有土地使用权证而使得宅基地买卖合同有效。涉案土地所有集体所有，现在通过《卖屋契》变更土地性质，系以合法形式掩盖非法目的，同时损害“第三人合法权益及社会公共利益”。故《卖屋契》违反了《合同法》相关规定，应为无效。3.因涉案《卖屋契》系无效合同，而协助办证属于履行合同相应义务的行为，故汪日青不具备要求姚金花等人协助办理房产证的请求权基础。综上，请求驳回汪日青的全部诉讼请求。 针对姚金花、蔡必松、蔡雅琳的抗辩，汪日青补充陈述：《卖屋契》上蔡必松的签名是代书人代写，但指印是蔡必松本人所按。涉案房屋的土地性质已转为国有出让，依照规定可以上市交易。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对汪日青提交的蔡金元户籍证明、结婚申请书、《证明》、《收条》、临海市房产权大田镇字第××号房屋所有权证等证据，姚金花等三人无异议，本院予以确认并在卷佐证。对姚金花等三人提交的《土地登记申请书》，汪日青无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 汪日青提供如下证据：1.《卖屋契》，拟证明姚金花等人将涉案房产转让给汪日青的事实；2.《土地使用权登记审批表》、《土地使用权登记申请表》、国有土地使用权有偿转让收入专用票据、《国有土地使用权出让合同》、《税收宪税证》、大田国用（2000）字第076号国有土地使用权证，拟证明汪日青经国土部门同意出让国有土地使用权，并经审批将原登记在蔡金元名下的土地使用权变更登记在其本人名下的事实；3.（2020）浙10行终79号行政裁定书，拟证明姚金花等三人要求撤销涉案国有土地使用权登记的诉讼请求未获支持，本案房屋买卖有效的事实。 姚金花、蔡必松、蔡雅琳对汪日青提供的证据共同质证如下：证据1中《卖屋契》蔡必松的签名、指印均非其本人签、捺，且《卖屋契》无蔡雅琳签名、捺印，对蔡金元、姚金花的捺印无异议，但买卖标的包含了集体土地性质的宅基地，双方非同一集体经济组织成员，故该《卖屋契》无效。证据2的表面真实性无异议，合法性有异议，涉案土地未经过任何合法的征用、征收手续，且在集体土地使用证未注销的情况下，直接由国土部门根据《国有土地使用权出让合同》出让给汪日青，而非根据《卖房契》进行变更登记，该变更登记程序违法。证据3中法院认为超过起诉期限无异议，但并未肯定该土地使用权变更登记合法有效。 证据1中汪日青确认蔡必松的签名应为代书人书写，故对蔡必松关于签名非其本人所签的事实予以认定。虽然蔡必松对证据1中其名字上的指印有异议，在第一次庭审中当庭申请鉴定并于第二次庭审中申请撤回鉴定。蔡必松撤回鉴定的申请系对其自身权利的合理处分，本院予以准许。蔡必松对该异议未提供反驳证据，故本院对证据1的证明效力予以认定。证据2、3来源真实、合法，虽然姚金花等三人对涉案土地使用权变更登记提出异议，并向本院提起行政诉讼要求撤销该变更登记，但未获支持，故本院对证据2、3的证明效力予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 蔡金元与姚金花系夫妻关系，其中蔡金元于2005年4月4日已亡故。双方婚后生育子女蔡雅琳、蔡必松。蔡金元、姚金花、蔡雅琳、蔡必松一户经审批建得位于间。1995年1月15日，蔡金元、蔡必松向汪日青出具《收条》一份，载明收到屋款79500元。次日，蔡金元、姚金花、蔡必松与汪日青补充签订《卖屋契》约定，将坐落在大田镇下街头村下浦路21号新建四层楼房一间出卖给汪日青，并附集体土地建设用地使用权证、房屋所有权证各一份。协议签订后不久，汪日青便入住管业涉案房屋至今。此后，案涉房屋土地使用权性质经国土部门变更为国有出让土地使用权，汪日青于2000年9月取得国有土地使用权证【证号：大田国用（2000）字第076号】。目前涉案房产的房屋所有权证【证号：临海市房权证大田镇字第××号】登记在蔡金元名下。蔡雅琳自认在本案《卖屋契》签订后两年才知晓涉案房屋已被卖出，但在本案答辩前未向汪日青提出异议。 本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案汪日青与蔡金元、姚金花、蔡必松签订的《卖屋契》应系当事人在自愿的基础上所作的真实意思表示。虽然蔡必松对《卖屋契》的指印有异议，但未提供相应反驳证据。而且蔡必松对其出具涉案房款的《收条》无异议，可见其对涉案房屋的买卖事实应是明知的。共有人蔡雅琳虽未在《卖屋契》上签名或捺印，但汪日青购买涉案房屋并管业多年，即便按蔡雅琳本人陈述，其在《卖屋契》签订后两年才知晓涉案房屋被卖出，但其在本案答辩前从未向汪日青主张过权利。故应视为蔡雅琳认可涉案房屋的买卖行为，蔡金元等人出卖涉案房屋的效力及于蔡雅琳。因此，蔡必松、蔡雅琳关于《卖屋契》未经其本人确认而据此主张无效的抗辩，理由不成立，本院不予采纳。虽然本案《卖屋契》签订时房屋的土地性质为集体土地，但后来土地性质已转为国有且于2000年经国土部门审批变更登记至汪日青名下，在该登记未撤销前，应当认定该变更登记的法律效力，由此涉案房屋的产权亦是能够进行流转的。参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效”的规定，本案汪日青于起诉前已经取得国有土地使用权证，合同无效认定的障碍已消除，故该《卖屋契》应为有效。姚金花等三人以转让时土地性质为村集体所有且土地性质变更登记违法、损害下街头村集体利益而主张买卖行为无效的抗辩，依法不能成立，本院亦不予采纳。综上，本院认为当事人应当遵循诚实信用原则并按照约定全面履行自己的义务。现汪日青已按约定支付了全部房款，而蔡金元已亡故，则姚金花、蔡必松、蔡雅琳作为涉案房屋的共有人暨蔡金元的法定继承人，应当协助汪日青办理房屋产权转移登记，继续履行房屋买卖合同的随附义务。综上所述，汪日青的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国继承法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、确认汪日青与蔡金元、姚金花、蔡必松于1995年1月16日签订的《卖屋契》有效； 二、姚金花、蔡必松、蔡雅琳于本判决发生法律效力之日起二十日内协助汪日青办理位于临海市房屋（房产权证号：临海市房权证大田镇字第××号）的产权转移登记手续。 案件受理费8800元，由姚金花、蔡必松、蔡雅琳负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 如判决生效后，义务人不自觉履行义务，权利人可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。 审 判 长  鲍利英 人民陪审员  斯信忠 人民陪审员  王秀琴 二〇二〇年六月二十九日 法官助理徐昊阳 代书 记员  董灵婷