江西省南昌市新建区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0112民初198号 原告：江西君之家香江运营管理有限公司，住所地：江西省南昌市新建区长堎大道1333号5号楼，统一社会信用代码：91360122MA37UCH97G。 法定代表人：何国有，系该公司总经理。 委托代理人：陈鑫，系江西云龙律师事务所律师，代理权限：特别授权。 被告：蔡小华，女，汉族，1979年9月13日出生，住江西省南昌市新建区。 原告江西君之家香江运营管理有限公司（以下简称“君之家公司”）诉被告蔡小华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月29日作出（2019）赣0112民初2421号民事判决书，原告江西君之家香江运营管理有限公司不服判决，提出上诉。南昌市中级人民法院于2019年12月20日作出（2019）赣01民终3506号民事裁定书，撤销原判，发回本院重审。本院于2020年1月6日立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告君之家公司的委托诉讼代理人陈鑫、被告蔡小华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告君之家公司向本院提出诉讼请求：1．判令原、被告双方租赁合同予以解除，被告返还租赁物；2．判令被告支付所欠租金和管理费74228元，并承担30%的违约金22268.4元，共计96496.4元；3．本案诉讼费、保全费、保函费由被告承担。事实和理由：2018年10月，就租赁位于南昌市新建区长堎大道1333号，香江家居长堎大道店A区三层A030019号，原被告签订《租赁合同书》、《补充协议书》、《代收款补充协议书》。 《租赁合同书》约定：1．甲方向乙方提供位于本商城A区一层A030019号场地，计租面积为230.77平方米；2．乙方在本商城租赁场地内经营各色品牌软体系列商品；3．租赁期限自2018年10月20日至2020年10月31日。4．租赁场地的租金按计租面积计算，每平方米每月人民币32元，每月合计租金总额人民币7385元；5．乙方拖欠应交款项十日以上（含十日），乙方应按合同项下租金总额的30%向甲方支付违约金。《补充协议书》约定：管理费按计租面积230.77平方米计算，每平方米每月人民币31元，每月合计管理费总额人民币7154元，与租金同期同时交付。截止至2019年5月31日，被告已付租金10092元，管理费9777元。《代收款补充协议书》约定：乙方同意其租赁甲方商场场地经营期间所销售的商品由甲方实行统一代收销售货款，现原告暂扣被告代收款13000元未冲抵租金。2018年9月13日，原被告双方签订涉案商铺的《商铺认租意向书》，被告依照约定缴纳意向金30000元，部分意向金已冲抵所欠租金和管理费。故被告实际欠原告租金和管理费共计74228元。经原告多次与被告协商，被告以各种理由拒绝支付租金、管理费。原告认为，被告拖欠租金、管理费的行为，不仅违背合同约定，同时也侵害了原告的合法利益。故原告根据法律规定，特向法院提起诉讼，望判如所请。 被告蔡小华辩称：一、被答辩人存在虚假宣传、未能实现招商承诺等行为，严重丧失商业信誉，致使双方签订的租赁合同目的难以实现，被答辩人的行为构成根本性违约：1、被答辩人在招商宣传时，称“承包了FM105.4电台全天候持续性宣传”、“承包了覆盖全南昌的关键点位的地铁广告”，还承诺会以车体广告、高铁广告等方式进行大力宣传，并承诺将设立公交专线（502路公交）直达该商场，宣称将建立“赣江以西超过20万方一站式家居建材综合体”等等。但是，当答辩人被迫签约后，才发现这只不过是被答辩人骗取商户信任的手段，一站式家居建材综合体更是未建成，一切都是虚假宣传；2、被答辩人在招商时向各商户承诺，在开业时商场一、二楼商铺入住率能够达到100%，三楼商铺入住率能够达到90%，四楼、五楼商铺入住率能够达到80%。而在开业时实际商铺入住率远远对于当时的承诺。并且当初被答辩人承诺将建立品牌馆，只做一线品牌，其只能做单品专卖店，但是直到被答辩人开业时才发现曾经承诺的一一木门、顾家布艺家居等大品牌商铺均没有实际到位，而且并没有做到单品专卖（如铝合金门窗店也经营木门）。被答辩人以上种种违约行为，均导致已经入驻商户没有了任何经营优势，商场客流量也因此远低于招商承诺时的预期，这种现状必然会使答辩人商铺出现经营困难；3、被答辩人曾向各商户承诺2018年6月15日正式全面开业，且向各商户下达了开业告知书，催促各商户抢时装修开业，于是包括答辩人在内的各商户纷纷加大人力物力投入，经抢工才如期完成店铺装修、货物的置办、人员的配置，为了全力备战该商铺的经营，答辩人更是撤掉了其他在经营中的店铺，将员工及产品设备、货物全部搬迁至该新商铺处，但是在被答辩人承诺且宣传的日期准备开业时，被答辩人却单方将开业时间延期至了2018年10月份，导致答辩人店铺提前停业四个月之久。商铺入驻率和客流量是答辩人选择商铺的决定性因素，而被答辩人前期的宣传和后期的管理、服务更是吸引商铺入驻率和客流量的关键因素，正是被答辩人的虚假宣传导致答辩人错误地选择了被答辩人处，更是因为被答辩人不能兑现招商时对答辩人的多项承诺，以致答辩人店铺无法正常经营，双方签订商铺租赁合同的目的根本无法实现，被答辩人的行为显然已经构成了根本性违约。二、双方订立租赁合同的过程中，被答辩人存在以欺骗性、胁迫性手段侵害答辩人合法权益的行为：首先，双方在订立租赁合同时，由于被答辩人利用统一收银方式向商户承诺，每周二对账，每周四会将营业款返还给商户，但是在被答辩人本应依承诺返还商户营业款时，被答辩人又提出要求各商户以签订空白租赁合同为条件，否则不予返还营业款。被答辩人这种变相强迫答辩人在空白租赁合同上签字的行为严重侵害了答辩人的合法权益。其次，签订租赁合同时被答辩人曾承诺，租金不会比同地段其他商铺租金高，且租金（包含物业费在内）最高也不会超过每平方米40元，但是签订空白合同后，被答辩人又以商铺管理费的形式变相增加承租商铺费用，使得实际承租商铺成本大幅度地超过签订合同时被答辩人的承诺，同时也远远超过了同时期同地段其他商铺的承租成本，而且被答辩人口头向各商户承诺将2019年7月份的免租期提前至2019年2月份享受，现在也是不予认可。被答辩人的以上行为严重违背了最基本的诚实信用原则，极大地损害了答辩人的合法权益。三、被答辩人根本性违约的行为已经被答辩人造成了一定的经济损失：上述以提及，由于被答辩人的原因导致答辩人店铺停业长达四个月之久，答辩人雇佣的员工工资、延期广告宣传费用、货物损耗、经营性收入等等都是答辩人的直接损失。现答辩人已经提起了反诉，在答辩人的损失还未被司法机关认定前，答辩人为了保护自身合法利益，中止履行双方签订的租赁协议不仅符合法律规定，更符合大众常理。四、双方签订的租赁合同显失公平，法院应当从公平、公正的角度看待双方的权利义务，尤其是被答辩人应当承担的义务：答辩人与被答辩人所签订的商铺租赁合同中，对答辩人的义务作出了极为严苛的限制，但是对于被答辩人应当承担的管理、宣传、服务等义务以及违约责任几乎没有进行任何约定，被答辩人甚至还利用自己签约的优势地位为自己设置了多条免责条款。双务合同当事人的权利义务明显不对等，极大地违反公平、公正、对等的基本原则。答辩人作为普通老百姓，法律意识较为淡薄，经验不足，相比于发展多年、业务娴熟的被答辩人而言，其在订立合同过程中必将处于极为被动、弱势的地位。因此，双方在此种极为不对等的情形下形成的商铺租赁合同必然显失公平。虽然合同条款中没有对被答辩人的义务进行约定，但是法院应当本着公平公正的原则来认定被答辩人应当承担的义务，从而客观公正地看待答辩人未付租金行为的合理、合法。五、由于被答辩人在租赁合同中负有一定义务，但却存在着根本性违约行为，所以答辩人享有先履行抗辩权和不安抗辩权，未付租金行为便是行使以上权利的体现。根据《合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。同时第六十八条规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（三）丧失商业信誉。本案中，答辩人正是在被答辩人严重丧失商业信誉、存在根本性违约的情况下，无奈才行使了先履行抗辩权和不安抗辩权，所以拒付租金的行为是合理合法的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年9月13日，原告君之家公司与被告蔡小华签订了《商铺认租意向书》，合同约定被告在本意向书签订后3个工作日向原告公司支付人民币30000元作为认租原告方商场商铺的认租意向金。后原告君之家公司与被告蔡小华签订《租赁合同书》（无签约时间），合同约定原告（甲方）将香江家居长堎大道店的商场A区三层A030019号，租赁面积230.77平方米，出租给被告（乙方）经营使用。租期2年，自2018年10月20日起至2020年10月31日；租金按计租面积为每平方米32元/月，每月租金7385元；除另有约定外，被告（乙方）违反本合同约定，应当承担违约责任，向原告（甲方）支付违约金人民币30000元，并赔偿原告（甲方）因此而遭受的一切损失；自被告（乙方）缴清履约保证金、质量保证金和首期租金等应缴费用并经双方签字盖章之日生效；免租时间为2019年7月、10月和2020年10月共计三个月。同日，原告与被告签订《补充协议书》，约定乙方向甲方缴纳履约保证金14538元、质量保证金14538元、服务保证金2000元；并约定管理费按计租面积230.77平方米计算，每平方米每月人民币31元，每月合计管理费总额人民币7154元。后原告与被告签订《代收款补充协议书》，约定乙方同意甲方统一代收销售货款，每月结算4次。合同签订后，原告将商铺交付被告装修经营。2018年9月13日，被告蔡小华通过刷卡的方式向原告君之家公司支付意向金30000元，同日，原告君之家公司向被告蔡小华出具了该笔款项的收据。2019年4月9日，原告向被告出具收到被告履约保证金14538元、质量保证金14538元、服务保证金2000元的收款收据（以意向金30000元及部分代收款充抵）。2019年4月9日，原告向被告出具共计19869元的发票，发票上备注为：南昌市新建区长堎大道1333号铺位A030019，时间2018年10月20日至2018年11月30日。后被告蔡小华未按照合同约定按时缴纳租金和管理费，且被告于2019年5月9日向原告申请撤场。原告要求被告自2018年12月28日至2019年5月31日的租金及管理费74234元，后原告与被告协商该事宜未果，故诉至法院。 另查明，被告蔡小华实际缴纳了30000元的认租意向金、原告在被告经营期间实际代收款为18566元（所有代收款为22060元，扣除刷卡手续费20元、活动分配费174元，原告向被告返还代收款共计3300元后实际代收款为18566元），原告于2019年4月9日出具给被告的履约保证金、质量保证金、服务保证金的收据及租金的发票实为原告君之家公司在用代收款扣减后所出具的，并非被告实际缴纳后所出具。 本院认为，原告与被告签订《租赁合同书》，系双方当事人的真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，当事人应按约定履行各自义务。因《租赁合同书》中约定：自乙方（被告）缴清履约保证金、质量保证金和首期租金等应缴费用并经双方签字盖章之日起生效。故该合同自2019年4月9日起生效。本院认为，本案的争议焦点为：一、原、被告双方当事人在履约过程中是否存在违约情形的问题；二、原告要求被告支付的租金、管理费等是否合理的问题。 关于焦点一：原、被告双方当事人的履约过程中是否存在违约情形的问题。从双方签订的《租赁合同书》中约定的内容来看，被告蔡小华拖欠应交款项十日以上（含十日）构成违约，因合同中未有原告君之家公司的义务，故根据《租赁合同书》原告君之家公司不构成违约。考虑到民法的立法用意，租赁合同应作为双务合同，而本案中的《租赁合同书》明显偏向保护原告君之家公司的权利而缺乏对其的约束。根据被告蔡小华提供的证据以及有君之家公司所有商铺签字的答辩状，原告君之家公司在招租过程中对承租人作出了过多未实现的承诺，且存在虚假宣传，本院认为原告君之家公司虽根据合同约定未有违约情形，但对于被告蔡小华的违约存在过错，亦应根据其过错程度承担相应责任。 关于焦点二：原告要求被告支付的租金、管理费等是否合理的问题。原、被告之间签订的《租金合同书》中约定租赁场地的租金按计租面积计算，每平方米每月人民币32元；《补充协议书》中约定管理费按计租面积计算，每平方米每月人民币31元；被告蔡小华在原告君之家公司租赁面积为230.77平方米。原告在庭审以及诉请金额明细中表示租金和管理费计算至2019年5月9日，因被告蔡小华于2019年5月9日申请退场，故本院对此予以认可。2018年10月20日至2019年5月9日的租金：（32元＋31元）×230.77平方米×6个月＋32元+31元）÷30天×230.77平方米×20天=96923.4元，原告在庭审以及诉请金额明细中主张2018年10月20日至2019年5月9日的租金为96923元，本院予以支持。根据本院查明的事实，2018年11月12日被告蔡小华实际缴纳意向金30000元，2018年11月13日被告蔡小华实际缴纳15379元的租金；原告君之家公司在被告蔡小华承租期间代收款为21866元。后原告君之家公司向被告蔡小华返还实际代收款3300元，原告君之家公司用被告蔡小华支付的意向金及代收款抵扣了履约保证金、质量保证金、服务保证金共计31076元，剩余代收款为17490元（30000元+21866元-31076元-3300元=17490元）。因2018年10月20日至2019年5月9日的租金为96923.4元，故被告应向原告支付64054元（96923.4元-剩余代收款17490元-实缴租金15379元=64054元）。被告要求原告减免2月份的租金，但均为口头表示，并无实际证据证明原告有减免2月份租金的义务，对此本院不予支持。鉴于原告对被告的违约存在过错，故本院认为原告收取被告的履约保证金、质量保证金、服务保证金共计31076元应与被告应支付的租金及管理费充抵。故被告应支付原告租金及管理费为32978元（64054元-31076元=32978元）。现被告已经从原告的商场中搬离，原告要求与被告解除租赁合同，返还租赁物，本院予以支持。原告主张30%的违约金22268.4元，无事实依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告江西君之家香江运营管理有限公司与被告蔡小华签订的《租赁合同》； 二、被告蔡小华于本判决生效之日起七日内支付原告江西君之家香江运营管理有限公司租金及管理费32978元； 三、驳回原告江西君之家香江运营管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2214元，由原告江西君之家香江运营管理有限公司承担1590元，由被告蔡小华承担624元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审 判 长  黄乐明 人民陪审员  刘玉敏 人民陪审员  王爱菊 二〇二〇年六月十六日 法官助理  卢子静 书 记 员  徐方琴