广西壮族自治区柳城县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0222民初979号 原告：柳城县鑫鸿苑业主委员会，地址柳城县大埔镇河西大道136号。 负责人：韦梁伍，该业主委员会主任。 被告：黄金辉，男，19XX年XX月XX日出生，汉族，住柳城县。 原告柳城县鑫鸿苑业主委员会（以下简称鑫鸿苑业委会）与被告黄金辉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后，依法适用小额诉讼程序，由审判员宋厚鹰独任审判，并于2020年6月9日公开开庭进行了审理，书记员张琳琳担任记录。原告鑫鸿苑业委会的负责人韦梁伍，被告黄金辉到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2018年1月至2019年12月的物业管理费1208元、清理费100元给原告；2.判令被告支付逾期交纳物业管理费的滞纳金给原告（以所欠物业费1208元为基数，按日千分之三从2018年1月1日起计算至结清全部物业管理费时止，暂计算至2019年12月31日为2864.52元）。 事实及理由：被告系柳城县鑫鸿苑小区X栋XX单元XX号房的业主。被告在接收房屋时（2011年10月）按《物业管理条例》的相关规定与柳城县XX公司、柳州市XX物业服务有限公司柳城分公司签订了《前期物业管理合同》，后小区的物业交由原告管理。鑫鸿苑小区不管是物业公司管理期间还是原告管理期间，均约定了业主按建筑面积0.4元/㎡交纳物业管理费。原告对鑫鸿苑小区内的物业安全、小区清洁维护等方面进行了系列的物业管理工作，在原告提供服务的同时被告从2018年1月起一直未交物业管理费，经原告工作人员多次催促，仍未缴纳。现被告尚欠从2018年1月至2019年12月共24个月的物业费1208元（125.86㎡×0.4元/㎡×24个月）及从2018年1月1日起按日千分之三计算的滞纳金，原告清理化粪池和下水道的费用100元。至于被告设备被偷一事，在被告告知原告后，原告工作人员与被告共同调取了小区监控，但因当时监控被小区绿化树挡住了，没有拍到相关信息，原告也告知了被告可以报警处理，但被告并没有报警。原告认为，被告东西被盗不是不交纳物业管理费的理由，在平常的物业管理中原告也安排了工作人员对小区进行巡逻，已尽到了物业管理义务，不应该进行抵扣。综上，请法院依法判决。 原告为证实其事实主张，向本院提交了《鑫鸿苑小区业主物业管理委托合同书》（以下简称《合同书》）及相应附件各一份。 被告辩称，认可物业管理费每月按照0.4元/㎡的价格收取，本被告房屋面积为125.86㎡，本被告只是偶尔回该小区。本被告同意交纳2019年1至12月的物业管理费以及100元的清理费，至于2018年的物业管理费，本被告将机器设备放置在本被告所住的那栋楼1楼楼梯间时被人偷了6个零件，每个价值130元，被偷零件价值共计780元，因原告物业管理不到位，故本被告的该损失应和2018年的物业管理费相抵扣。本被告不清楚原告对滞纳金的计算标准是否过高，由法院裁决，但本被告不同意交纳滞纳金。 被告未向本院提交有证据。 本案经审理查明，原告系柳城县鑫鸿苑小区业主委员会（第二届），柳城县鑫鸿苑小区物业于2014年开始由该小区业主委员会进行物业管理，该小区业主与第一届业主委员会签订了《合同书》，约定该小区业主委托第一届业主委员会管理柳城县鑫鸿苑小区物业，委托管理期限为2年，委托管理事项为：公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井道、车棚、停车库、人防等，公共绿地、花木等的养护与管理，附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括小广场、小花园、文体娱乐场所等，交通与车辆停放秩序的管理。维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤以及法规和政策规定由物业管理公司管理的其他事项。委托时间自2015年3月1日至2017年3月1日止，多层住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.4元向业主或物业使用人收取，当业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费或者无故拒缴物业管理费时，可上门或电话催缴，催缴不成可以通过法律途径予以解决。第一届业主委员会在《合同书》的附件一中承诺：小区应具备录像监控技防设施，24小时开通，并有人驻守，注视设备所传达的信息。监视系统：不定期进行调试与保养，保证各项监控设备24小时正常运行，能清楚显示出入人员的面部特征和车辆的车牌号，录像功能正常。楼道每日清扫1次，半月拖洗一次，公共楼梯、走廊通道上无乱堆放杂物。《合同书》中未对违约责任进行约定。 前述合同到期后，原告未与鑫鸿苑小区业主签订其他合同，原告按该合同内容履行了物业管理业务。 被告系柳城县鑫鸿苑小区X栋X单元XX号房业主，该房建筑面积为125.84㎡。2018年，被告主张因其存放在小区1栋1单元1楼楼梯间的部分机械零部件被偷，而到原告处请求原告处理未果，被告开始不交纳物业管理费，也未向公安机关报案。在此期间，原告清理了包含被告房屋在内的小区内化粪池和下水道，每户收取清理费100元，被告未缴纳该清理费。 因向被告催收2018年1月至2019年12月物业管理费未果，原告遂诉至本院。 本院认为，现在作为第二届业主委员会的原告虽未与该小区全体业主重新签订物业委托合同，但自《合同书》到期后到现在，该小区物业一直是由该小区的业主委员会负责，原告作为第二届业主委员会，其实际履行了《合同书》中约定的管理小区物业的相关义务，小区业主也应依据该合同书中的约定支付相应的物业管理费给原告。 本案中原告与被告就2019年的物业管理费604元和清理费100元的支付无异议，本院予以确认。至于2018年1-12月的物业管理费604元及原告主张的滞纳金问题，本院作如下分析： 关于2018年1-12月的物业管理费问题。原告作为小区的物业管理机构，其主张是依《合同书》约定的内容，对小区提供公共性服务，包括社会治安和环境秩序的维护和管理并收取物业管理费。从《合同书》第二章第八条“维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤。”、《附件一：鑫鸿苑小区物业构成细目及服务标准》“三、公告区域秩序维护服务标准1门岗（1）封闭管理小区对外来人员或送货人员进行记录，阻止未经许可的外来人员进入小区。”“4、监视系统：不定期进行调试与保养，保证各项监控设备24小时正常运行，能清楚显示出入人员的面部特征和车辆的车牌号，录像功能正常。”“附件二：供水小区物业管理质量目标4、环境卫生管理：3.楼道每日清扫1次，半月拖洗一次，公共楼梯、走廊通道上无乱堆放杂物”等约定的内容来看，说明原告与被告已在《合同书》及相应的附件文件中明确约定了安全防范义务为原告履行物业管理合同的主义务之一。原告虽安排了值班人员在小区大门进行值守，并规定工作人员进行巡逻，但从原告与被告庭审时陈述来看，被告主张设备被盗而到原告处调取监控时，原告管理的小区连监控都因被绿植遮挡而无法查证，这从侧面说明原告所采取的治安防范措施并未能及时有效地发挥其应有的作用。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，原告依《合同书》向被告主张交纳物业管理费，但原告并没有全面、认真地履行该《合同书》中约定的义务，应当承担相应的违约责任。但考虑到刑事犯罪的突发性、不可预测性和犯罪手段的多样化，原告即使认真履行保护住户人身、财产不受非法侵害的义务，也不可能完全避免此类犯罪事件在其管理范围内的发生。同时，被告作为小区业主，时刻注意自身的人身、财产安全，也是其所应当履行的合同义务，被告自述被盗机械设备存放于1楼楼梯间，该位置并不是被告可完全自行管理、监控的范围，加上其自述并不常住小区，在此情况下将设备存放于相当于公共空间的楼梯间，说明其对被盗设备的保管并未尽到作为所有人应尽的充分注意义务，对设备被盗有过失，在设备被盗之后，被告并未报警，也未采取其他措施追索财物，对此，被告应承担主要责任。而对于被盗设备的实际价值，被告未提供证据予以证实，现距事发已有2年，已无再进行勘验确认价值的可能性，故综合本案情况，本院酌情对被告应支付的2018年物业管理费进行10%的扣减，扣减后被告应支付2018年全年的物业管理费为543.6元，对被告主张将被盗设备价值全部折抵2018年1至12月的物业管理费主张，本院不予采纳。 关于滞纳金。原告并未与被告就何时交纳物业管理费进行约定，也未对逾期交纳物业管理费的违约责任进行约定，应视为约定不明，在此情况下应按双方平常的交易模式来确定。原告与被告均陈述物业管理费按年度交纳，但并未明确一般是在什么时候交纳，则2018年全年的物业管理费最迟应在2018年12月30日前交纳，2019年全年的物业管理费最迟应在2019年12月30日前交纳，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告逾期交纳物业管理费，给原告造成的损失应为物业管理费逾期交纳产生的资金占用损失，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项规定，该资金占用损失的计算，本院酌情确定为年利率6%，被告所欠的物业管理费应从最迟的交纳时间的次日起计算，即2018年全年物业管理费的滞纳金从2019年1月1日起计算，2019年全年物业管理费的滞纳金应从2020年1月1日起计算。被告设备被盗并不是完全免除或者延迟交纳物业管理费的理由，在被告主张的其物权被侵犯至本案起诉时，被告也未采取积极措施追索财物或者主张权益，故对其不同意交纳滞纳金的意见，本院不予支持。而原告主张的按每日千分之三的标准计算滞纳金并无事实及法律依据，本院亦不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项规定，判决如下： 一、被告黄金辉支付2018年物业管理费543.6元给原告柳城县鑫鸿苑业主委员会，并支付利息（以543.6元为基数，按年利率6%从2018年12月30日起计算至所有物业管理费支付完毕之日止）； 二、被告黄金辉支付2019年物业管理费604元给原告柳城县鑫鸿苑业主委员会，并支付利息（利息以604元为基数，按年利率6%从2020年1月1日起计算至所有物业管理费支付完毕之日止）； 三、被告黄金辉支付清理费100元给原告柳城县鑫鸿苑业主委员会。 上述给付义务，义务人应在本判决生效后三日内履行完毕。如果未按本判决确定的履行期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；权利人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，在本判决书规定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费50元，减半收取25元（原告柳城县鑫鸿苑业主委员会已预交），由原告柳城县鑫鸿苑业主委员会负担5元，被告黄金辉负担20元。 本判决为终审判决。 审判员  宋厚鹰 二〇二〇年六月三十日 书记员  张琳琳