贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终1491号上诉人（原审原告）：徐威生，男，1958年10月1日出生，汉族，浙江省天台县人，户籍所在地为浙江省天台县，现住贵州省凯里市。委托诉讼代理人：陈亦汐、陈丽梅，贵州维律律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：贵州黔创资产管理有限公司凯里经济开发区分公司，住所地贵州省凯里经济开发区学府商城1楼2单元08号，统一社会信用代码：915226200806501920。负责人：魏泽元，总经理。委托诉讼代理人：徐增贵，贵州维实律师事务所律师。一般授权代理。上诉人徐威生因与被上诉人贵州黔创资产管理有限公司凯里经济开发区分公司（以下简称：黔创公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院（2019）黔2601民初7025号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐威生上诉请求：撤销贵州省凯里市人民法院（2019）黔2601民初7025号民事判决，并依法改判支持上诉人一审诉讼请求，在二审过程中，徐威生变更上诉请为改判被上诉人支付2015年1月至2017年10月1日租金566278元及租金利息（以银行同期贷款利率计算）。事实及理由：一审法院以涉案合同为复印件，不能单独作为定案依据，且房产证记载房屋位置与合同记载房屋位置有出入为由驳回上诉人的诉讼请求系错误。一、房产证记载的房屋位置与合同记载房屋位置事实上是同一位置。二、虽然没有涉案租用合同原件，但被上诉人租用上诉人房屋的事实存在，且涉案合同也不是唯一证据，故一审以涉案合同的复印件不能单独作为认定案件事实的依据驳回上诉人的诉请错误。黔创公司辩称：答辩人经营场所是腾龙学府商城1楼2单元07、08号商铺，是向凯里市亿家祥物业有限责任公司（以下简称：亿家祥物业公司）承租的，并交纳了2014年4月至7月的租金。答辩人因经营不善，向亿家祥物业公司提出解除租赁合同，现在的承租人为姚登萍，承租时间是从2017年2月至今。亿家祥物业公司在收回租赁房屋以后，从未向答辩人催要过租金，说明答辩人的租金已付清。上诉人的请求超过诉讼时效，不应得到支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。徐威生向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告租金745151.4元，租金利息335317.95元。2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年8月9日，贵州凯里腾龙房地产开发有限公司学府商城项目部、李登辉作为甲方，魏泽元作为乙方，双方签订《学府商城租赁合同》，合同主要约定：乙方自愿租用甲方1楼2单元07号、08号商铺，建筑面积131.42平方米，租期从2013年10月1日至2018年10月1日止，该商铺的每月租金以每平方米100元乘以商铺面积计算，合计13142元，每年租金递增率按百分之十递增。如乙方拖欠租金，则每天按应缴租金的千分之三交纳滞纳金。合同签订后，双方如约按照合同履行。2014年11月3日，徐威生就其购买的凯里经济开发区开元大道10号腾龙学府商城1幢1层18号（建筑面积118.52平方米）商品房办理了《房屋所有权证》。一审法院认为：首先，本案原告徐威生仅提交甲方为贵州省凯里腾龙房地产开发有限公司学府商城项目部、李登辉与魏泽元于2013年8月9日签订的《学府商城租赁合同》原件供法庭核实，而其用于主张本案民事权利的主要证据即其与黔创公司签订的《门面租用合同》，该合同其仅能提供复印件，无法与原件、原物核对，不能单独作为认定案件事实的依据。经释明后，至本案一审审理终结，其未能提交合同原件供法庭核实，且该复印件上载明的租赁时间、租赁商铺的位置、建筑面积、月租金等内容与以腾龙房地产开发有限公司学府商城项目部、李登辉作为甲方与以魏泽元作为乙方签订的《学府商城租赁合同》具有高度一致性，并且合同签订时间亦为同一天，即2013年8月9日。其次，徐威生提供的贵州凯里腾龙房地产开发有限公司学府商城项目部、李登辉与魏泽元签订的《学府商城租赁合同》的合同当事人亦不是本案原告。最后，徐威生提交的《房屋所有权证》上记载的房屋位置为凯里经济开发区开元大道10号腾龙学府商城1幢1层18号，与涉案租赁合同上记载的房屋坐落位置有出入，且本案被告未到庭参加诉讼。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十三条规定，人民法院应当以证据能够证明的案件事实为依据依法作出裁判。原告徐威生以其提交的上述证据提起本案诉讼，因其所举证据不足以证明其主张，本案事实不清，证据不足，对原告的诉请应予以驳回。被告黔创公司经传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃自己的抗辩、质证权利，依法缺席审理。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条、第六十三条、第六十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：驳回原告徐威生的诉讼请求。案件受理费已减半收取7262元，由原告徐威生负担。本院二审期间，上诉人徐威生提交的证据有：一、贵州省腾龙房地产开发有限公司出具的《证明》，拟证明本案租赁合同中“腾龙学府商城1楼2单元07、08号商铺”与上诉人房屋所有权证上的“腾龙学府商城1幢1层18号商铺”是同一个商铺的事实。被上诉人黔创公司质证称，对该组证据的合法性有异议，且认为该组证据与本案不具有关联性，上诉人证书上的房屋跟亿家祥物业公司出租给被上诉人的商铺不是同一位置。涉案房屋面积应该由房产登记部门出具证据予以证明。本院认为该组证据仅有公司盖章及经办人杨洲的签字，杨洲并非该公司法定代表人，也无证据证明杨洲与该公司的关系，故本院对此证据不予采信。二、凯里市亿家祥物业有限公司出具的《证明》及图片，拟证明1.上诉人是腾龙学府商城1幢1层18号商铺（原腾龙学府商城1楼2单元07、08号商铺）的所有权人，也是该商铺的实际出租人；2.上诉人将商铺出租给黔创公司后委托亿家祥物业公司代为向黔创公司收取租金；3.由于黔创公司从2015年1月起未再支付租金，上诉人在2017年8月将商铺另行出租给姚登萍；4.上诉人与黔创公司签订的《门面租赁合同》因亿家祥物业公司保管不当遗失；5.黔创公司遗留的办公家具已搬至空房间存放，上诉人并未使用，故不存在黔创公司所称遗留家具用于抵偿剩余租金的情况。被上诉人质证称，对该组证据的合法性不予认可，且该证明上加盖的是凯里市亿家祥物业服务有限公司（以下简称：亿家祥物业服务公司），而非与黔创公司签订合同上的凯里市亿家祥物业有限责任公司，只能证明黔创公司从2015年1月起未再支付租金，上诉人在2017年8月将商铺另行出租给姚登萍的事实。本院针对该组证据，向亿家祥物业服务公司法定代表人赵军进行询问，赵军确认该组证据是其公司出具，但其对于商铺是否另行出租给姚登萍以及徐威生与黔创公司签订的合同原件去处不清楚，其表示亿家祥物业公司与亿家祥物业服务公司是同一家公司，只是股东及公司形式有所更换，涉案房屋确实系徐威生所有，徐威生与李登辉是贵州省腾龙房地产开发有限公司的合伙人，徐威生与黔创公司签订的合同确实是存在的，亿家祥物业公司收取黔创公司租金是代收行为，且已将收取的租金转交给李登辉。本院认为该组证据与被上诉人的质证及亿家祥物业服务公司法定代表人赵军的陈述相印证，故对该组证据的三性予以确认。证据三，《门面租赁合同》，拟证明由于黔创公司从2015年1月起长期未交租金，上诉人才于2017年8月30日将商铺另行出租给姚登萍，租期从2017年9月10日至2022年9月10日，姚登萍也从2017年10月1日开始支付租金的事实。被上诉人质证称，对该组证据的真实性无异议。本院对该组证据的真实性予以确认。被上诉人黔创公司提交的证据有：一、《租赁合同》，拟证明被上诉人是向亿家祥物业公司承租涉案商铺，被上诉人与上诉人不存在租赁关系。《收据》，拟证明被上诉人已支付到2014年12月31日止的租金。上诉人徐威生质证称，对收据无异议，对于与亿家祥物业公司签订的租赁合同是复印件，不认可该份证据的真实性。本院对该组证据向亿家祥物业服务公司法定代表人赵军进行询问，其表示该份证据仅是应黔创公司要求，为了减少其缴纳的税费而约定30元每平方米收取租金，而实际上是按照100元每平方米收取租金的。本院对《收据》的三性予以确认，对《租赁合同》的真实性予以确认，但对被上诉人的证明目的不予采信。二、《照片》，拟证明涉案门面已由出租人收回另行对外出租给姚登萍。《营业执照》，拟证明现承租人承租该门面的时间，且涉案门面应该是姚登萍在承租。上诉人徐威生质证称，对该组证据的三性予以认可。故本院对该组证据三性予以确认。本院审理查明的案件事实，与一审法院认定的事实基本一致，予以确认。补充查明，凯里经济开发区开元大道10号腾龙学府商城1幢1层18号商品房与涉案商铺为同一位置，商铺属徐威生所有。2014年，以徐威生作为甲方，魏泽元、黔创公司作为乙方，双方签订了《门面租用合同》，合同主要约定：甲方将位于学府商城1楼2单元08号门面出租给乙方，建筑面积131.42平方米，租期从2013年10月1日起至2018年10月31日止，该商铺的每月租金以每平方米100元乘以商铺面积计算，合计13142元，每年租金递增率按百分之十递增，按季度付款，每季度款项必须提前10日支付。合同签订后，黔创公司支付租金至2014年12月31日，之后因经营不善，未如约履行支付租金义务。2017年8月30日徐威生与姚登萍签订《门面租赁合同》，将涉案另行出租给姚登萍，徐威生将黔创公司遗留在涉案商铺内的办公家具腾出，于2017年9月10日交给姚登萍承租进行装修，黔创公司租用涉案房屋未交租金时间为2015年1月1日至2017年8月29日，应向徐威生支付租金512757元（①+②+③）。租金的计算方式为：①2015年1月1日至2015年10月1日（9个月）：9个月×（13142元/月+13142元/月×10%）=130106元；②2015年10月1日至2016年10月1日（12个月）：12个月×（14456.2元/月+14456.2元/月×10%）=190822元；③2016年10月1日至2017年8月29日（10个月零29天）：10个月×（15901.82元/月+15901.82元/月×10%）+29×（15901.82元/月+15901.82元/月×10%）÷30=191829元。本院认为，本案二审争议焦点为：1.本案是否超过诉讼时效；2.上诉人与被上诉人是否存在租赁关系；3.被上诉人是否应向上诉人支付租金及利息。关于本案是否超过诉讼时效的问题。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条：当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。本案中，被上诉人黔创公司并无新的证据证明上诉人徐威生的请求权已过诉讼时效期间，故对于被上诉人黔创公司提出本案已过诉讼时效的抗辩意见，不符合法律规定，理由不成立，本院不予采纳。关于上诉人与被上诉人是否存在租赁关系问题。根据查明的事实，上诉人徐威生出具与姚登萍签订的合同以及被上诉人对其原本经营场所转租给姚登萍的事实相互印证，徐威生购买的凯里经济开发区开元大道10号腾龙学府商城1幢1层18号商品房与涉案商铺为同一位置，且与亿家祥物业公司的证实相吻合，亿家祥物业公司并非实际合同履行的相对人，黔创公司向徐威生租赁商铺事实，相关证据能够相互印证。黔创公司辩解其与徐威生不存在涉案商铺租赁关系，理由不充分。徐威生上诉认为其与黔创公司存在租赁关系，有事实依据，理由充分，本院予以采纳。关于黔创公司是否应向徐威生支付租金及利息。依法成立的合同，对合同双方均具有法律约束力，合同双方应当按照约定诚信履行自己的义务。本案中，黔创公司于2014年12月31日之后，未按约履行支付租金义务，已构成违约，应当承担违约责任。2017年8月30日徐威生与姚登萍签订《门面租赁合同》后，徐威生将黔创公司遗留在涉案商铺的办公家具腾出，于2017年9月10日开始出租给姚登萍使用。徐威生上诉要求黔创公司支付2015年1月1日至2017年8月29日期间的租金512757元，符合合同约定，应予以支持；超过部分，缺乏事实依据，不予支持。徐威生上诉要求支付租金利息，因徐威生与黔创公司签订的《门面租用合同》中，并未约定欠付租金利息，其主张要求支付欠付租金利息的诉讼请求，不符合合同约定，于法无据，其理由不充分，本院不予支持。综上所述，徐威生的上诉请求部分成立，一审判决存在主要事实认定错误，导致判决错误，应予以改判纠正。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省凯里市人民法院（2019）黔2601民初7025号民事判决；二、贵州黔创资产管理有限公司凯里经济开发区分公司于本判决之日起十日内支付徐威生房屋租金512757元；三、驳回徐威生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7262元，二审案件受理费14524元，合计21786元；由徐威生负担11296元（其中：一审受理费7262元、二审受理费4034元），贵州黔创资产管理有限公司凯里经济开发区分公司负担10490元。本判决为终审判决。审判长  陆小平审判员  郑厚祥审判员  刘志红二〇二〇年六月十二日法官助理谢杰凰书记员龙欢