河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终1243号 上诉人（原审原告）：魏保军，男，1969年6月25日生，汉族，住河北省保定市涞源县。 委托诉讼代理人：宁长春，河北涞正律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：范铭芳，男，1963年4月2日生，汉族，住广东省云浮市云安县。 被上诉人（原审被告）：陈七妹，女，1965年3月7日生，汉族，住广东省云浮市云安县。 二被上诉人委托诉讼代理人：郑胜男，北京市玖典律师事务所律师。 二被上诉人委托诉讼代理人：艾栢存，北京市玖典律师事务所律师。 原审第三人：王淑珍，女，1967年7月30日生，汉族，住河北省保定市涞源县。 原审第三人：王国子，男，1965年7月14日生，汉族，住河北省保定市涞源县。 上诉人魏保军因与被上诉人范铭芳、陈七妹、原审第三人王淑珍、王国子案外人执行异议之诉纠纷一案，不服河北省唐县人民法院（2019）冀0627民初1439号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 魏保军上诉请求：1、请求二审法院依法撤销（2019）冀0627民初1439号民事判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求；2、本案诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决适用法律错误。一审判决依据《房屋登记办法》第87条和《中华人民共和国合同法》第52条的规定判决我的买卖合同无效属于适用法律错误。《合同法》第52条规定：“有下列情形之一的，合同无效……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”判决我的买卖合同无效。而《房屋登记办法》既不是法律，也不是行政法规，而是部门规章，因此一审判决属于适用法律错误。本案属于执行异议纠纷，而不是买卖合同纠纷，而一审法院对合同审理和判决属于适用法律错误。另外，现在适用的是《不动产登记暂行条例》而不是《房屋登记办法》。二、一审判决认定事实错误。一审认定涉案土地属于集体土地是错误的，且无证据支持。上诉人提供的房产证就是国有土地房产证，集体土地不可能颁发房产证。关于不动产登记中心的证明，1、首先是复印件。2、被上诉人不认可。3、这是执行异议程序中法官要求开的。4、这只是不动产中心不办理过户的借口而不是事实。因此该份证据不能作为定案依据。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律错误，望二审法院依法支持上诉人的上诉请求，以维护上诉人的合法权益和法律的尊严。 范铭芳、陈七妹辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应维持原判。 王淑珍、王国子未出庭答辩。 魏保军向一审法院起诉请求：1、请求唐县人民法院停止对位于涞源县房屋（涞房字第××号）的房屋的执行，确认你院对该房产查封、执行等行为违法。2、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：对有异议的证据认定如下：原告提供的《房屋买卖居间合同》、房屋所有权证、银行流水明细、租房协议、5张照片等形成了完整的证据链，被告对以上证据虽进行了质证，但并未提供相关证据佐证，所以对原告提交的以上证据均予以认定。涞源县不动产登记中心出具的回复函虽然是复印件，但其内容也说明了不能过户的原因，且和其它证据相互印证，所以对该证据的证明内容予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：2017年6月13日，原告魏保军通过涞源县牵手房地产经纪有限公司，与第三人王淑珍签订了房屋买卖居间合同，以360000元的价格购买位于涞源县房屋一套，房屋所有权号涞房字10815号。原告魏保军已经支付全部房款且已入住，但未办理过户登记手续。2017年11月第三人王淑珍因机动车交通事故责任纠纷案被诉至本院，本院于2017年11月16日作出（2017）冀0627民初2226号民事裁定书，将本案诉争房产予以查封。原告魏保军于2019年6月20日以案外人身份向本院提出执行异议，2019年7月16日本院作出（2019）冀0627执异19号执行裁定书，裁定驳回案外人魏保军的异议请求。为此，原告魏保军向本院提起案外人执行异议之诉。 一审法院认为，原告魏保军与第三人王淑珍签订的房屋买卖居间合同系双方真实意思表示，双方间的房屋买卖合同已经成立。根据《中华人民共和国物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。不动产登记簿是物权归属和内容的根据。涉案房屋产权未能变更到原告魏保军名下，魏保军与王淑珍签订的房屋买卖居间合同并未生效。虽然河北省涞源县人民法院作出了（2018）冀0630民初41号民事调解书，但该调解书亦未能使原告魏保军取得涉案房产的物权。《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形的且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，涉案房产登记在第三人王淑珍名下，原告魏保军提供了涞源县不动产登记中心的回复函证明非原告原因未办理过户登记。而该回复函内容记载为：“根据《房屋登记办法》第八十七条规定，申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在农村集体经济组织成员的，除法律法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理，魏保军户籍所在地为下××××村，故不能为其办理房屋过户手续。”据此，原告魏保军不是涉案房屋所在地的农村集体经济组织成员，原告魏保军与第三人王淑珍房屋买卖行为违反了土地管理法的相关规定，《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……,（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”无效合同自始无效。综述，原告魏保军执行异议之诉理由不成立。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项的规定，判决如下：驳回原告魏保军的诉讼请求。案件受理费6700元，由原告魏保军负担（已交纳）。 二审期间，上诉人提交了以下证据：证据一，魏保军与妻子杜仲英的结婚证，证明夫妻关系；证据二，房产证，证实房屋坐落在旗山市场；证据三：涞源县城区办事处南关村委会的证明，证明本案争议的房产不属于农村宅基地，属于国有土地；证据四，根据保定中院的委托调查函，证实旗山市场的土地性质属于国有，故双方的买卖合同是真实有效的，不存在买卖农村宅基地的情况。本案争议的房地产不属于村集体的宅基院落，一审法院认定事实错误。证据五、2017年6月13日，杜仲英从银行取出36万元及2万元的银行单据，2019年5、6月份涞源县供水服务中心出具的统一收费票据，及深圳市江机实业有限公司颁发的户名为魏保军的购电卡，盖有国网河北省电力公司涞源县供电分公司印章的电费收取凭证，证实上诉人购买该房产并已对涉案房产占有并使用。被上诉人对上述证据的质证意见：一、对结婚证没有异议，对村委会的证明，认为村委会不具有开具上述证明的权利，因为村委会不是土地登记的管理部门，所以无权出具与土地性质相关的证明或权利人的证明，因此也不认可其证明目的。二、关于涞源县自然规划局出具的说明，认为与本案不具有关联性，因对于土地不动产登记条例第五条及第八条的规定，应当记载土地及不动产的坐落、空间界限、面积、用途等自然状况，并记载不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况，该说明仅有一句旗山市场性质为国有土地，无法证明与本案的房屋所涉土地具有关联性。即使该土地的性质为国有，也不代表其买卖合同是有效的，其应该提供土地性质变更的时间，使用权人，是划拨还是出让地，该证据不能证明其证明目的。三、对于证据五的真实性、关联性认可，但不认可其证明目的。其中对其交付购房款和占有使用房屋没有异议。但是认为《房屋买卖合同》无效，且系因上诉人自身原因未能办理过户，故不能排除执行。 本院认为，上诉人魏保军为证实其为涉案房产的权利人，向本院提交了房屋买卖合同、其妻杜仲英的银行存款流水明细、涉案房产证、租房协议、以及涉案房产所交水电费的票据等证据。上述证据充分、确凿，已经形成完整的证据链条，能够证实涉案房产为上诉人魏保军购买并占有，该事实被上诉人亦予以认可。涉案房产虽然仍登记在王淑珍名下，但上诉人对办理过户手续有过积极的表示，未能过户是因王淑珍不予配合所导致。因此，综合全案案情，上诉人的主张符合相关法律规定，其享有排除对涉案房产强制执行的民事权益。 综上所述，魏保军的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 一、撤销河北省唐县人民法院（2019）冀0627民初1439号民事判决； 二、不得执行涞源县房产证号（涞房字第××号）的房屋。 二审案件受理费6700元由范铭芳、陈七妹负担。 本判决为终审判决。 审判长  张亚男 审判员  赵春林 审判员  刘 斌 二〇二〇年六月二十九日 书记员  裴晶晶