山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终5891号上诉人（原审被告）：济南苏宁小店商贸有限公司，住所地济南市。法定代表人：左涛，总经理。委托诉讼代理人：王芙君，山东国曜律师事务所律师。委托诉讼代理人：宫皓明，山东国曜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邓欣毅，女，1963年6月26日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：党莉，北京市中伦文德（济南）律师事务所律师。上诉人济南苏宁小店商贸有限公司（以下简称苏宁小店）因与被上诉人邓欣毅房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院于2019年12月20日作出的（2019）鲁0102民初7957号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。苏宁小店上诉请求：一、请求依法撤销（2019）鲁0102民初7957号民事判决，依法改判或发回重审；二、本案一审、二审诉讼费用由邓欣毅承担。事实与理由：一、一审判决认定双方2018年10月22日签订的租赁合同变更了2018年3月26日租赁合同系事实认定错误。一审判决认定，苏宁小店与邓欣毅在2018年3月26日签订租赁合同后，又在2018年10月22日签订了租金和日期不同的租赁合同，后合同应视为对前合同的变更。一审程序中，苏宁小店多次声明，10月22日的租赁合同并非双方真实意思表示，仅为了报税使用，双方并未按照该合同履行。另，根据《租赁物交付确认书》显示租赁物交付日期为2018年3月26日，非后合同中约定的2018年2月26日。后合同签订时，租赁物早已交付，若双方意思表示真实，无须对租赁物交付日期这一既定事实再行变更。故后合同非双方真实意思表示，不能起到对前合同变更的法律效果。二、一审判决认定苏宁小店应向邓欣毅支付一个月租赁费用的补偿系事实认定不清，适用法律错误。邓欣毅于2019年5月18日将租赁物上锁导致苏宁小店无法使用租赁物，邓欣毅已构成根本违约。因邓欣毅违约，苏宁小店依约与其解除合同，不应适用租赁合同中关于提前解除合同的相关约定。一审程序中，苏宁小店提交了监控录像截图证明邓欣毅将租赁物上锁的事实。且一审证据《关于解除租赁合同通知函》中未显示苏宁小店解除合同系因经营不善，应为邓欣毅将租赁物上锁致使无法使用租赁物。但一审判决未对该事实进行认定，片面地适用租赁合同中关于双方均无违约情形下提前解除合同的条款系事实认定错误。苏宁小店因邓欣毅根本违约，遂依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项及租赁合同第九条解除合同。基于此，苏宁小店不应承担补偿责任。一审判决认定合同解除后苏宁小店向邓欣毅支付一个月租赁费用作为补偿系适用法律错误。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，望二审法院查明案件事实，依法改判或发回重审。邓欣毅辩称，双方当事人于2018年3月23日签订了《租赁合同》，此合同中约定的租赁期限为五年，首年租赁费用为27.61万元。签订合同后不久，因邓欣毅实际经营需要，提出要求苏宁小店为其开通电力增容，苏宁小店为了配合邓欣毅的经营需要为店铺的电力做了增容，为此产生了增容费2万多，该费用我方已先行垫付，苏宁小店承诺此费用他们会给予报销。后我方多次电话、微信催要均无果。无奈的情况下，苏宁小店才提出与我方重新签订一份2018年的租赁合同，把首年租赁期限截止时间由原来的2019年4月25日改为2019年3月25日，以缩短首年租赁期时间且保持首年租赁费不变的方式来达到折抵所欠我方增容费的目的。双方于2018年10月22日重新签订一份租赁合同，合同约定，租赁期限为2018年3月26日至2019年3月25日，租赁费等不变。该合同是在原合同的基础上产生而来，签订该合同时租赁物已经实际使用交付，但该交付时间并不影响双方真实意思表示而产生该份合同的合同效力。后产生的合同内容是双方的真实意思表示，是双方协商一致的结果，理应按该合同内容履行。一审法院认定事实清楚。针对苏宁小店主张的我方于2018年5月18日将涉案房屋上锁导致根本违约的陈述，未提交直接性的证据证明其主张，故一审法院的认定结果并无不当。苏宁小店未按照合同约定提前30日向我方提出解除合同，应向我方支付一个月的租金作为补偿。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回苏宁小店的上诉请求，维持一审判决。邓欣毅向一审法院起诉请求：1.解除2018年3月26日双方签订的《房屋租赁合同》；2.支付拖欠房屋租金88970元及利息（以88970元为基数从起诉之日至判决生效之日止按年利率6%计算）；3.赔偿公证费、房屋清理费、搬运费、仓储费等共计13100元；4.诉讼费用由苏宁小店承担。一审法院认定事实：2018年3月23日，邓欣毅（甲方）与苏宁小店（乙方）签订《租赁合同》一份，约定：甲方向乙方出租位于历下区甸柳新村三区1号燕柳园12号楼1-102的房产。租赁房屋的计租面积共计113.03平方米，其中一层113.03平方米。甲方为乙方提供进水口直径不少于2.5CM的用水量和不少于50KW的用电量。租赁期限为5年1个月，自2018年3月26日至2023年4月25日，首个租赁年度为2018年3月26日至2019年4月25日，此后每12个月为一个租赁年度。甲方应于2018年3月26日前将符合合同约定的租赁物交付乙方。如甲方延迟交付，每迟延交付租贸物一日，按日租赁费用的一倍向乙方支付补偿金，迟延交付租赁物超过15天的，乙方可解除本合同。本合同的租赁期限、各项费用起算等起始时间均以双方签署的交付确认书中确认的交付时间为准。第一个租赁年度27.61万元，第二个第三个租赁年度26.25万元，自第四个租赁年度起，每个租赁年度的租赁费用标准在上一个租赁年度的基础上递增5%。……租赁费用采取“先付后租”的方式按年提前30日以电汇易付宝代付至银行账户方式支付，首期租赁费用27.61万元。乙方应于本合同签订后十个工作日内向甲方支付定金27.61万元。此后正常每年租赁费用支付日为3月27日，支付日期如遇节假日、双休日顺延。乙方应于本合同签订后七个工作日内向甲方支付履约保证金1万元整，甲方须在乙方支付履约保证金后五个作日内提供相应金额的履约保证金收据，本合同终止后五日内甲方无息退还该履约保证金。……乙方应按本合同的约定支付租赁费用，在甲方无任何违约的情况下，如延期10天以上，每延期支付一天，甲方按所欠费用的万分之五加收滞纳金:逾期超过三个月，经甲方书面通知后仍未交纳的，甲方有权解除本合同。乙方可以提前解除本合同，但须提前30日书面通知甲方，以乙方解除合同书面通知送达甲方之日起满30日之次日作为本合同解除的日期，乙方不承担任何责任。或乙方无需提前通知，以乙方解除合同书面通知送达甲方之日作为本合同解除的日期，此种情况下乙方需支付甲方当租赁年度1个月的租赁费用作为对甲方的补偿，前述补偿在甲方向乙方书面确认乙方已返还租赁物且甲方向乙方提供了相应金额全额的租赁费用增值税普通发票后由乙方向甲方支付(不能提供发票的，乙方可扣除25%支付)，除此之外乙方不再承担其他任何责任。双方还对其他权利义务进行了约定。上述合同签订后，邓欣毅即将合同约定的租赁标的物交付苏宁小店使用，并于2018年3月26日共同签订《租赁物交付确认书》。在租赁合同履行期间，苏宁小店于2018年4月9日通过中国建设银行账号向邓欣毅转账支付286100万元。2018年10月22日，双方就位于历下区甸柳新村三区1号燕柳园12号楼1-102的房产又签订一份《租赁合同》，租赁期限自2018年3月26日至2019年3月25日，租金为27.61万元。2019年6月4日，案外人孙中前（系苏宁小店经理）以微信聊天方式向邓欣毅发出《关于解除租赁合同的通知函》一份，主要记载：2019年5月18日，邓欣毅将租赁物大门上锁，致使苏宁小店不能正常营业，已构成根本违约，故根据上述合同约定，苏宁小店决定解除贵我双方的租赁合同及相关补充协议。特函告知如下：自2019年6月18日解除双方签订的租赁合同及相关补充协议，租赁费用及其他费用计算至锁门之日，苏宁小店将于2019年6月10日向邓欣毅返还租赁物，请邓欣毅按时与苏宁小店办理交接手续，此后因该租赁物产生的一切责任与义务均与苏宁小店无关。上述通知函于2019年6月10日以短信的形式发送给邓欣毅。同日，邓欣毅发出《腾房通知》一份，主要记载：按照合同约定，苏宁小店应当按照租房合同的租金标准结清2019年3月25日至腾房日的房租、水电及物业费并及时办理腾房手续。苏宁小店于收到本通知之日起两日内清空房屋并办理房屋交还手续。后，邓欣毅于2019年6月15日再次发出《催款腾房通知》，催促苏宁小店交纳2019年3月25日至2019年6月15日的租赁费、物业费及违约金。邓欣毅与苏宁小店于2019年6月12日签署一份《物品清单》，证明苏宁小店现暂留下的物品有七组立式展示柜及一组、一拖二惠而浦空调以及一台卧式展示柜。另查明，2018年4月20日，邓欣毅支付案涉房屋电力线组改造及电力增容费28000元。苏宁小店向邓欣毅以EMS邮寄方式寄出《告知函》，告知邓欣毅向其出具房屋租赁费用增值税普通发票，邓欣毅拒收该邮件。一审法院认为，邓欣毅与苏宁小店签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应当按照合同约定履行合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款之规定：“当事人协商一致，可以变更合同”。本案中，邓欣毅与苏宁小店分别于2018年3月26日、2018年10月22日就案涉房屋签订《租赁合同》各一份。案涉房屋于2018年3月26日交付，苏宁小店于2018年4月9日已按照2018年3月26日生效的《租赁合同》交付房屋租金276100元及押金10000元。双方又于2018年10月22日签订租金和日期不同的《租赁合同》，视为对第一份《租赁合同》内容的变更，即案涉房屋租金第一年为276100元，租赁期限自2018年3月26日起至2019年3月25日止。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。本案中，邓欣毅与苏宁小店均同意解除合同。苏宁小店发出的《关于解除租赁合同的通知函》于2019年6月10日送达到邓欣毅，案涉两份《租赁合同》解除。苏宁小店主张邓欣毅于2018年5月18日将案涉租赁物上锁，其亦未提交直接证据予以证明，一审法院对其主张不予采纳。因此，对于邓欣毅主张解除双方分别于2018年3月26日、2018年10月22日签订的《租赁合同》，于法有据，一审法院予以支持。案涉两份《租赁合同》于2019年6月10日解除。苏宁小店应向邓欣毅支付拖欠2019年3月26日至2019年6月10日双方解除合同之日期间的房屋租金：276100元÷365天×77天=58245.88元。另，根据案涉合同约定“乙方可以提前解除本合同，但须提前30日书面通知甲方……或乙方无需提前通知，以乙方解除合同书面通知送达甲方之日作为本合同解除的日期，此种情况下乙方需支付甲方当租赁年度1个月的租赁费用作为对甲方的补偿，前述补偿在甲方向乙方书面确认乙方已返还租赁物且甲方向乙方提供了相应金额全额的租赁费用增值税普通发票后由乙方向甲方支付(不能提供发票的，乙方可扣除25%支付)，除此之外乙方不再承担其他任何责任”。苏宁小店未按照合同约定提前30日向邓欣毅提出解除案涉合同，其应向邓欣毅支付一个月的租金作为补偿，因现无法确定邓欣毅是否向苏宁小店支付租赁费用增值税普通发票，故苏宁小店向邓欣毅支付一个月租金补偿：276100元÷12个月×（1-25%）=17256.25元，剩余25%的租金补偿一审法院不予处理。对于邓欣毅主张的利息，一审法院认为，苏宁小店使用了案涉租赁物并未按时交纳房屋租金，给邓欣毅造成了经济损失，邓欣毅主张按照年利率6%计算利息，并未违反相关法律、法规的规定，一审法院予以支持。对于邓欣毅主张的房屋清理费、搬运费及仓储费，一审法院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。邓欣毅未提交其他证据证明该费用的真实性，故对其主张的该部分费用，于法无据，一审法院不予支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第九十六条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：一、邓欣毅与济南苏宁小店商贸有限公司2018年3月26日、2018年10月22日签订《的租赁合同》于2019年6月10解除；二、济南苏宁小店商贸有限公司于判决生效之日起十日内向邓欣毅支付房屋租金58245.88元及租金补偿17256.25元；三、济南苏宁小店商贸有限公司于判决生效之日起十日内向邓欣毅支付利息（以75502.13元为基数，自2019年8月1日至起至2019年8月19日止，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、驳回邓欣毅的其他诉讼请求。如果未能按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2930元，由济南苏宁小店商贸有限公司负担。二审期间各方当事人均未提交新的证据。另查明，第一份房屋租赁合同签订日期为于2018年3月23日，苏宁小店于2018年4月9日通过中国建设银行账号向邓欣毅转账支付286100元。一审认定其他事实属实，本院依法予以确认。本院认为,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”根据本案已查明的事实，2018年3月23日，邓欣毅与苏宁小店签订涉案房屋租赁合同，同年10月22日邓欣毅与苏宁小店再次就涉案房屋签订租赁合同。苏宁小店主张其与邓欣毅签订第二份房屋租赁合同的目的是为了开具租赁费发票，并未实际履行，双方实际履行仍然是按照第一份租赁合同，但是苏宁小店提供的证据尚不能证明其主张，故一审法院认定第二份房屋租赁合同系对第一份房屋租赁合同的变更，并判决苏宁小店按照第二份合同约定的租金标准向邓欣毅支付房屋租金，并无不当。关于苏宁小店应否向邓欣毅支付一个月租金作为补偿的问题。本院认为，按照双方签订的合同约定，苏宁小店可以提前30天通知邓欣毅解除合同，也可以无需提前通知，但是应支付邓欣毅一个月的租金作为补偿。苏宁小店主张解除合同的原因系邓欣毅根本违约。但是苏宁小店提交的监控录像截图，不能证明是邓欣毅将涉案房屋上锁，故苏宁小店主张邓欣毅根本违约，证据不足，一审法院对此未予支持，亦无不当。综上，济南苏宁小店商贸有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2930元，由济南苏宁小店商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴松成审 判 员 赵玉兰审 判 员 陈 勇二〇二〇年六月二十八日法官助理 高 超书 记 员 吴颖颖