西安市未央区人民法院民 事 判 决 书(2020)陕0112民初6451号 原告：李爱芹，女，1964年11月1日出生，汉族，住西安市未央区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：刘文斌，陕西朗恒律师事务所律师。被告：西安特盖泽尔酒店管理有限公司。住所地：西安市碑林区。统一社会信用代码91610103592214829D。法定代表人：张延超,总经理。委托诉讼代理人:毋红强，陕西泽诚律师事务所律师。原告李爱芹与被告西安特盖泽尔酒店管理有限公司（以下简称特盖泽尔酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘文斌，被告的委托诉讼代理人毋红强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付2016年4月、2020年2月-2020年3月租金共计2181元；逾期付款违约金553元（暂计算至2020年3月31日）及至实际支付之日的违约金（按照年利率24%计算）；2、请求判令被告向原告支付解除合同违约金1万元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年11月30日，原、被告签订了《房屋租赁合同书》，约定被告承租原告所有的西安市未央区XX城XX路XX城XX号楼XX号房屋，租赁期限为20年。月租金为800元，在每月10日前支付。租金每三年递增3%。合同签订后，被告将承租原告的房屋用来经营酒店，但存在多次逾期付款的情形，其中，2016年4月的租金至今未支付。自2020年2月起，被告一直未向原告支付租金，且违约要求解除租赁合同，依照合同约定应向原告支付解除合同违约金。经与被告多次协商，被告以各种理由拒绝支付上述款项。现原告诉至法院，请求如前所述。被告辩称，原告与被告签订《房屋租赁合同书》，被告租赁原告位于未央区XX城XX路XX公寓一套，用于经营酒店，租金按月向原告支付。因疫情导致合同无法继续履行，双方之间的《房屋租赁合同书》已于2020年2月21日无责解除。依据双方所签订的《房屋租赁合同》第八条第三款之约定：如因不可抗力因素导致合同无法继续履行或造成的损失，双方互不承担违约责任，因此而终止合同的，租金按照实际使用时间计算。被告于2020年2月21日将解除租赁合同的通知以彩信形式向原告送达，原告收到被告解除合同的通知后，双方签订的《房屋租赁合同》已无责解除，被告无需支付原告违约金。2020年1月底，我国爆发大规模新冠肺炎疫情，各省份均启动突发公共卫生事件一级应急响应，陕西省亦于2020年1月25日启动一级响应，采取限制或者停止集市、集会、影剧院演出以及其他人群聚集的活动；停工、停业、停课等紧急措施。2020年1月27日西安市未央区新型冠状病毒肺炎疫情防控指挥部办公室关于全区酒店商业场所等领域疫情防控工作提出如下要求，全区酒店、旅馆、民宿、餐饮暂停营业。被告接到通知后及时将已经入住以及预订的客户全部清退，此后被告一直未能正常经营酒店。本次突发的新型肺炎疫情这一客观情况，对于因此不能履行合同的被告来说，该突发情况属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力，被告依据合同关于解除条款的约定以及法律关于合同解除的规定提出终止合同，不应承担违约责任。2020年1月27日之后被告一直未能经营酒店，未使用涉案房屋，依据《房屋租赁合同》第八条第三款之约定未实际使用房屋不应支付租金，即使法院认定应支付合同解除之前的租金，因被告确未实际营业，参照公平原则以及西安市政府疫情期间出台的各项减免房租的政策，应酌情减免合同解除前的租金。关于逾期付款违约金原告主张过高，因未支付租金并非被告之过错，因不可抗力原因未能履行合同义务不应承担逾期付款的违约责任。原告主张的2016年4月的租金，已过诉讼时效。经审理查明，2012年11月30日，原告与被告签订《房屋租赁合同书》，约定原告将坐落在西安市经开区XX路与XX城XX路XX城XX号楼XX号房出租给被告使用，租赁期限：二十年，2013年9月1日至2014年8月31日为房屋验收、装修、开业筹备期，免收租金；正式起租日为2014年9月1日至2032年8月31日止；被告使用本合同第一条所述房产，需向原告支付租金，双方商定每月租金为人民币捌佰元整（￥800元），每三年递增3%，租金按月支付，每次支付的时间为月首10日前，每年支付12次；被告应按合同规定按时足额向原告支付租金，若拖欠租金达10天以上，除应补足拖欠租金以外，还应承担拖欠部分资金每日千分之三的罚金；任何一方终止本合同，违约方应当向对方支付违约金：（1）合同履行三年内的违约金为人民币（大写）伍万元整（￥50000元）；（2）合同履行三年至六年间的违约金为人民币（大写）叁万元整（￥30000元）；（3）合同履行六年后的违约金为人民币（大写）壹万元整（￥10000元）；任何一方在收到对方的具体说明违约情况的书面通知后，应在15日内对此确认或提出书面异议或补充说明，双方并就此进行协商，协商不成的，按本合同约定争议条款解决；如因不可抗力因素导致合同无法继续履行或造成的损失，双方互不承担违约责任；因此而终止合同的，租金按实际使用时间计算，不足整月按天数计算，多退少补。不可抗力系指“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。合同签订后，原告将房屋交付给被告经营酒店，被告按照合同约定每月向原告支付租金。除被告拖欠2016年4月部分租金外，2020年1月31日之前的租金被告已经全部支付原告。另，因新型冠状病毒疫情，被告于2020年1月27日停止营业至今。2020年2月21日，被告通过短信向原告发送《荣华汉庭酒店业主联系告知函》一份，载明“……基于酒店遇到的经营困难及不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，依据我国《传染病防治法》、《突击事件应对法》、《民法总则》第6条、《合同法》第117条等法律规定，特以此函件沟通如下：（1）请求业主给予酒店受疫情影响未营业期间的房租进行减免，并对酒店开始营业后受疫情影响的恢复经营期减半支付租金，以帮助酒店免于破产境地。（2）如因您个人资金困难，或不愿免除酒店停业期间房租的业主，可与酒店协商依据免责条款暂时收回房屋并解除租赁合同，先自行安排出租或使用。待酒店后期有能力时，期盼与您再行合作……”。庭审中，被告陈述于2020年3月27日向原告邮寄了房屋钥匙及解除《房屋租赁合同》函，请原告于2020年3月31日前来办理房屋交接手续。原告陈述其拒收了邮件。从2020年2月开始，被告未向原告支付租金，双方发生纠纷。庭审中，原告与被告均认可合同已经解除，只是对合同解除时间有争议。本院组织双方进行调解，因意见差距较大，致调解未果。以上事实有当事人提交的证据及当事人的陈述、庭审笔录在卷佐证。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方当事人有法律约束力。被告在2016年4月份未按约定足额支付租金时，原告就应当知道其权利受到损害，原告于2020年4月10日诉至本院，现被告提出诉讼时效的抗辩，于法有据，本院予以采信。被告辩称《房屋租赁合同书》已经于2020年2月21日解除。但2020年2月21日，被告向原告发送《荣华汉庭酒店业主联系告知函》，从该函字面意思理解，被告未直接告知原告解除《房屋租赁合同书》，而是与原告沟通，在原告资金困难，或不愿免除酒店停业期间房租时，可与被告协商依据免责条款暂时收回房屋并解除租赁合同。因此，被告虽于2020年2月21日向原告发送了《荣华汉庭酒店业主联系告知函》，但双方之间的《房屋租赁合同书》并未于2020年2月21日解除。2020年3月被告向原告发送且邮寄解除《房屋租赁合同》函及房屋钥匙，原告拒收后诉至本院。庭审中，原告认可合同于2020年3月31日解除，故双方签订的《房屋租赁合同书》的解除时间以原告认可的时间为准。原告主张被告支付2020年2月-2020年3月的租金共计1648元，有事实及法律依据，本院依法予以支持。结合本案实际，从双方损失、合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等因素综合考虑，根据公平原则及诚实信用原则，本院酌定被告支付原告解除合同违约金2000元，对于原告主张的逾期付款违约金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告西安特盖泽尔酒店管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告李爱芹2020年2月至2020年3月租金共计1648元；二、被告西安特盖泽尔酒店管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告李爱芹违约金2000元；三、驳回原告李爱芹其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费118元（原告李爱芹已预交），现由原告李爱芹负担68元，被告西安特盖泽尔酒店管理有限公司负担50元，被告西安特盖泽尔酒店管理有限公司负担部分于支付上述款项时一并支付原告李爱芹。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审  判  员 焦秋景              二〇二〇年六月十五日法 官 助理    冯媛媛书  记  员   **汐打印人：周惠荣  校对人：**汐  送达时间：2020年 月 日