重庆市黔江区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0114民初3465号原告：重庆黔鹏物业管理有限公司，住所地重庆市黔江区城西街道新华大道西段635号，统一社会信用代码91500114567887538H。法定代表人：龚雪，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵林刚，重庆光界律师事务所律师。委托诉讼代理人：向宇，重庆光界律师事务所律师。被告：聂万全，男，1982年9月16日出生，苗族，现住重庆市黔江区。被告：邹琼，女，1985年3月20日出生，土家族，现住重庆市黔江区。原告重庆黔鹏物业管理有限公司与被告聂万全、邹琼物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用小额诉讼程序于2020年6月1日公开开庭进行了审理。原告重庆黔鹏物业管理有限公司的特别委托诉讼代理人赵林刚、被告聂万全到庭参加诉讼，被告邹琼经本院合法传唤无正当理由拒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆黔鹏物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告聂万全、邹琼缴纳物业服务费3284.40元及违约金（每逾期一日应向原告支付应交金额千分之三的违约金，分期累计计算），2.承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与重庆晋鹏房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定由原告向其开发的小区提供物业管理服务，合同期限至该物业业主委员会与业主委员会选定的物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时止。被告在与重庆晋鹏房地产开发有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》时明确约定，被告同意接受重庆晋鹏房地产开发有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》中的业主权利义务，并按约定支付物业管理费。被告于2014年2月28日接房入住黔江区城南办事处三台山588号尚璟XXX幢XX-X号房屋，建筑面积为86.89平方米。按约定，被告应当向原告缴纳从2017年11月1日至2019年9月30日的物业费3284.40元，该款经原告多次催收未果，故诉至黔江区人民法院，请求判如所诉。原告重庆黔鹏物业管理有限公司向本院提交了以下证据以支持其诉讼请求：1.公司营业执照、法定代表人身份证明以及法定代表人身份证复印件。证明原告主体身份情况；2.《重庆市商品房买卖合同》复印件。证明被告聂万全、邹琼购买了重庆晋鹏房地产开发有限公司开发的尚璟XXX幢XX-X号房屋，面积为86.89平方米，合同中约定了被告接受《前期物业服务合同》中委托的物业企业管理并遵守临时管理约定；3.《前期物业服务合同》。证明原告与重庆晋鹏房地产开发有限公司签订了前期物业服务合同，约定物业服务标准为高层每月1.35元/平方米；4.收楼证明。证明被告于2014年2月28日与开发商对被告购买的房屋进行了交接；5.被告承诺书两份。证明被告于2014年2月28日收到业主临时管理规约及业主手册，承诺按时支付一切相关费用；6.欠费明细表。证明被告从2017年11月1日至2020年2月29日共计欠费3284.40元；7.催款通知照片。证明原告向被告催收未果；8.监制申报表。证明黔江区物价局对三台山物业尚璟高层定价为每月1.35元/平方米；9.原告的物业服务资质。证明原告具有物业服务资格。被告聂万全辩称，因被告家厕所墙上膏粉脱落，与他们沟通后无人来管理，且小区没有实行一户一表，G11幢房屋下面无地下车库，所以被告就没有交物管费。被告聂万全向本院提供手机照片打印件两张，证明厕所受损的情况。审理查明，原告重庆黔鹏物业管理有限公司与重庆晋鹏房地产开发有限公司于2014年1月1日签订了《前期物业服务合同》，为重庆晋鹏房地产开发有限公司开发的三台山路588号尚璟G11幢等住宅小区提供物业管理服务。《前期物业服务合同》第二十五条规定：合同期限为三年，合同期届满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。《前期物业服务合同》第二十六规定：本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未达成协议的，甲乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，甲乙应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业服务合同。被告聂万全、邹琼与重庆晋鹏房地产开发有限公司于2012年9月19日签订商品房买卖合同，购买了重庆晋鹏房地产开发有限公司开发的三台山路588号尚璟XXX幢XX-X号高层住宅一套，建筑面积为86.89平方米，并于2014年2月28日与重庆晋鹏房地产开发有限公司办理交接手续。该商品房买卖合同中约定，重庆晋鹏房地产开发有限公司向被告聂万全、邹琼出示《前期物业服务合同》和《业主临时管理规约》，并由被告聂万全、邹琼仔细阅读合同和规约的全部内容。因该物业管理区域尚未成立业主大会，自该房屋交付之日起，被告聂万全、邹琼同意并接受重庆晋鹏房地产开发有限公司在《前期物业服务合同》中委托的物业服务企业即本案原告重庆黔鹏物业管理有限公司实施物业管理，并遵守业主临时管理规约。《前期物业服务合同》对物业管理区域、物业服务事项、物业服务质量、物业服务费用、权利义务、违约责任等进行了规定。明确规定了的高层住宅按1.35元/月.平方米标准收取物管费,该收费标准已经过重庆市黔江区发展和改革委员会以及重庆市黔江区物价检查所核定。再查明，被告聂万全、邹琼接房后，交纳了2017年10月31日之前的物业服务费，但自2017年11月1日后再未向原告重庆黔鹏物业管理有限公司交纳过物管服务费。原告重庆黔鹏物业管理有限公司向被告聂万全、邹琼进行电话催收，并于2020年2月29日进行了书面催收。再查明，在诉讼过程中，原告对本案第一项诉讼请求中的违约金予以撤回。上述事实，有原、被告提供的证据及原、被告当庭陈述在案佐证，足以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护。重庆晋鹏房地产开发有限公司依法与原告重庆黔鹏物业管理有限公司签订的《前期物业服务合同》不违反法律规定，合法有效。在合同期限内，该合同对三台山路588号尚璟G11幢等住宅小区的全体业主均具有约束力。物业服务企业在履行其管理、服务职责后，业主应当履行给付物业服务费的义务，业主不能以物业服务企业未完全履行物业服务合同作为拒绝交纳物业服务费的抗辩理由。本案中，虽然《前期物业服务合同》合同期届满，但重庆晋鹏房地产开发有限公司或业主委员会未选聘新的物业管理企业，原告重庆黔鹏物业管理有限公司仍然作为被告聂万全、邹琼的房屋所在小区（晋鹏三台山尚璟）的物业管理企业，为该小区提供了物业管理服务，虽然未签订物业服务合同，但被告聂万全、邹琼作为该小区业主，也接受了该服务，根据公平原则，其应当参照《前期物业服务合同》的缴费标准承担相应的物业服务费。被告聂万全、邹琼经原告重庆黔鹏物业管理有限公司催收后仍未交纳物业服务费，原告重庆黔鹏物业管理有限公司有权要求被告聂万全、邹琼支付拖欠的物业服务费，因其收费项目和标准没有超出《前期物业服务合同》的约定，故对其要求交纳物业服务费的诉求，本院予以支持。被告在庭审中的抗辩不能达到抵扣物管费的目的，所以对其拒交物管费的理由，本院不予支持。关于原告重庆黔鹏物业管理有限公司向被告聂万全、邹琼主张的从逾期交纳物业服务费之日起至付款之日止按日利率3‰标准计算违约金，在诉讼中原告已撤回对该部分的请求，本院予以准许。被告邹琼无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃抗辩、举证、质证的权利。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《物业管理条例》第七条第五项、第三十五条、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条规定，判决如下：被告聂万全、邹琼于本判决生效后十日内向原告重庆黔鹏物业管理有限公司支付2017年11月1日起至2020年2月29日止期间的物业服务费3284.40元；二、驳回原告重庆黔鹏物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告聂万全、邹琼负担。本判决为终审判决。审判员  张恒萍二〇二〇年六月十日书记员  孙君妮