江苏省兴化市人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏1281执异53号案外人：王某某，男，1978年1月11日生，汉族，住泰兴市。申请执行人：江苏兴化农村商业银行股份有限公司陈堡支行，住所地兴化市。负责人：顾某某，行长。被执行人：周某某，男，1979年7月23日生，汉族，住兴化市。被执行人：许某某，女，1979年5月13日生，汉族，住兴化市。被执行人：泰兴市xx广场购物中心，住所地泰兴市。经营者：周某某。本院在执行江苏兴化农村商业银行股份有限公司陈堡支行（以下简称兴化农商行陈堡支行）申请执行周某某、许某某、泰兴市xx广场购物中心（以下简称购物中心）金融借款合同纠纷一案中，案外人王某某对法院查封的泰兴市xx广场购物中心的位于泰兴市xx镇xx路南侧105、106、108、109号的房产的执行措施提出执行异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。经审查查明，原告兴化农商行陈堡支行与被告周某某、许某某、泰兴市xx广场购物中心金融借款合同纠纷一案，本院于2016年11月7日作出（2016）苏1281民初5454号民事判决书，该判决主文载明：被告周某某于判决生效后偿还原告兴化农商行借款8000万元及利息、罚息、复利；被告许某某、泰兴市xx广场购物中心承担连带清偿责任；原告对被告泰兴市xx广场购物中心设定抵押的位于泰兴市黄桥镇城黄路南侧的房屋及占用范围内的土地使用权的拍卖、变卖款享有优先受偿权；案件受理费459332元，保全费5000元，由被告共同负担，其中，保全费由被告直接给付原告。判决生效后，被告未能履行判决义务，根据兴化农商行陈堡支行的申请，本院于2017年5月16日立案执行，执行案号为（2017）苏1281执2253号，该案在审理中，本院于2016年6月7日作出（2016）苏1281财保92号民事裁定书即对登记在周某某、许某某名下位于泰兴市xx镇xx路南侧105、106、108、109室房屋予以查封[苏泰兴不动产权第xxxx号、xxxx号、xxxx号、xxx号]，查封期间2016年6月22日起至2019年6月21日止，并向泰兴市不动产登记中心送达协助执行通知书及民事裁定书，2019年5月15日对上述房屋进行续查封，案外人王某某悉知后，遂本院提出执行异议。案外人王某某异议称：一、案外人王某某在法院查封前已就涉案房屋签订合法的有效的书面买卖合同。2010年10月24日，我与华能地产泰州有限公司、泰兴市xx广场购物中心签订《房屋预订协议》，约定将xx路南侧105、106、107、108、109在内的5间门面房预订出售给我，合同总价为310万元。2014年11月21日，我与华能地产泰州有限公司、泰兴市xx广场购物中心按照预订协议的约定签订书面的《商铺买卖协议书》。该两份协议书系各方主体之间真是意思表示，合法有效。二、案外人在法院查封前已合法占有涉案房屋。2015年我按照商铺买卖协议约定，就已经合法占有了包括涉案房屋在内的5间门面房。2015年1月27日，我合法占有涉案房屋将5间门面房出租给泰州市为你想大药房连锁有限公司等人。三、案外人已按《房屋预订协议》、《商铺买卖协议书》约定按期足额支付了应付购房款。我按照《房屋预订协议》约定于2011年6月18日向华能地产泰州有限公司、泰兴市xx广场购物中心指定账户转账50万元，2011年5月28日转账40万元。在签订《商铺买卖协议书》后，我按照华能地产泰州有限公司、泰兴市xx广场购物中心指定分别于2014年11月21日转账60万元、2014年11月24日转账60万元。以上购房款合计支付210万元，已按《房屋预订协议》、《商铺买卖协议书》足额支付应付购房款。因xx地产泰州有限公司、泰兴市xx广场购物中心未按约定为我办理土地、房产权证，剩余100万元尚未到付款期限。四、未能办理过户登记非因案外人自身原因。2014年11月24日，我按照《商铺买卖协议书》足额支付应付购房款后，就要求xx地产泰州有限公司、泰兴市xx广场购物中心协助办理土地使用证和房产证。但华能地产泰州有限公司、泰兴市xx广场购物中心向我提出不合理要求，要求我额外支付相应费用并一直未按协议书约定办理银行贷款。我于2015年5月8日又向泰兴市xx广场购物中心转账95000元，在收到我转账后，仅为其办理了107室的房产过户登记手续，此后我一直催促xx地产泰州有限公司、泰兴市xx广场购物中心履行办理剩余4间房产的土地使用证和房产证，而作为泰兴市xx广场购物中心的实际控制人及实际投资人却恶意将剩余房产过户至其本人和许某某的名下，从而导致案外人一直未能办理房产过户登记手续。综上，未能办理过户的过错在华能地产泰州有限公司、泰兴市xx广场购物中心，本人没有过错。五、案外人对涉案房屋的物权期待权能够排除执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，案外人对涉案房屋的物权期待权足以排除执行。综上，请求法院依法解除对泰兴市xx广场购物中心名下位于泰兴市xx镇xx路南侧105、106、108、109号房产的全部强制执行措施。申请执行人兴化农商行陈堡支行答辩称。案涉泰兴市xx镇xx路105、106、108、109号房产均登记在被执行人许某某、周某某名下。我行对上述4间房产的查封室因周某某、许某某未能及时偿还其在我行处的借款，我行申请法院依法进行了查封。同时案涉房屋的查封有生效法律文书作为依据，故对案涉房屋的查封合法有效。案外人并未与案涉房屋所有人签订书面买卖协议。无论是房屋预订协议还是商铺买卖协议书，都是案外人与xx地产泰州有限公司签订，上述合同中关于权利与义务的约定仅能对案外人及xx地产泰州有限公司有约束力，其要求交付房产并办理登记手续的请求也只能向华能地产泰州有限公司提出，而不能向房屋所有人许某某、周某某提出。同时xx地产泰州有限公司与案涉房屋所有人许某某、周某某是两个截然不同的民事关系主体，案外人将两个截然不同的民事主体等同起来没有事实和法律依据。租赁协议并不能证明案外人已合法占有案涉房屋。根据异议提供的三分租赁协议仅有一份是在案涉房屋被查封前签订，其余两份合同分别应在2017年、2019年签订均在查封之后。且案外人在2017年、2019年签订租赁合同出租案涉房产时，案涉房屋已于2015年就过户登记在许某某、周某某名下，因此案外人对案涉房屋没有合法的处置权利。同时在2015年案外人与泰州市为你想大药房连锁有限公司签订的租赁合同中载明的房屋地址为“黄桥镇广场路商铺一层（大润发北入口东侧自西向东第二、三间）”与案涉房产坐落“黄桥镇城黄路南侧”具有明显差异，不能证明两者为同一房产，更不能证明案涉房屋受案外人合法占有。现有证据不能证明购买协议中房屋购房款已实际支付。就目前证据来看，案外人仅仅提交了由华能地产泰州有限公司及泰州市府前广场购物中心签章的收据4张，但未能提供相应银行账户流水，故购房款项是否已实际支付尚不能得到印证。因此仅凭收据并不能证明购房款已实际支付。同意即便购房款已经实际支付，也仅仅证明案外人向华能地产泰州有限公司支付了款项，也不能证明向案涉房屋所有人支付了购房款。购房协议中约定房屋未能过户是由案外人造成。根据购房协议，华能地产泰州有限公司应在2015年2月28日前将约定房产权属证明交付给案外人。但在异议申请书中案外人陈述华能地产泰州有限公司未能按约定交付房产权属证明且多方拖延办理的情况下，向华能公司妥协支付了95000元后办理一套房屋的产权登记后，其他房屋并未采取诉讼、执行等强有力的公权力手段要求其协助办理产权登记，具有明显的放任倾向。就目前现有案外人提供证据来看，案外人第一次提起诉讼时间应在2019年11月28日与应交付权属证明日期间隔长达接近5年，案外人明显怠于行使自身权利，其协议中房产未能过户是由其自身原因造成的。综上，案外人既没有在人民法院查封前与涉案房屋所有人签订买卖合同，也未能向涉案房屋所有人支付款项的证据，同时又怠于行使自身权利没有积极要求华能地产泰州有限公司办理相应的产权登记，更未能提供证据证明对案涉房产已经实际占有，故不符合《执行异议和复议案件若干规定》第28条相关规定，应驳回案外人的异议申请。案外人王某某向本院申请执行异议时提交了如下证据：证据一，泰州市不动产登记信息查询结果清单复印件九张，其内容主要是，坐落黄桥镇城××南侧××、××、××、××室的持证人系“周某某、许某某”，发证日期为2015年6月11日，查封情况有，本院（2016）苏1281财保92号民事裁定书于2016年6月22日开始查封上述房产，2019年5月15日续查封，系首封法院。黄桥镇城黄路南侧107室房屋持证人为王某某，发证日期为2015年7月29日。证据二，房屋预订协议、商铺买卖协议复印件各一份，其中房屋预订协议主要内容为：甲方华能地产泰州有限公司，乙方王某某，1、乙方向甲方订购的商铺位于黄桥镇广场路××北，由东向西第3-7间；2、商铺价格为每间陆拾贰万元，预收陆拾万。商铺买卖协议书主要内容：……2、乙方向甲方给付60万元，剩余房款100万元，甲方交付土地使用权证及房产证（乙方予以协助）后，由甲方负责以上述商铺向银行办理抵押贷款（乙方予以协助），办理贷款过程中产生的一切合理费用由乙方承担，待银行贷款发放到位，乙方立即给付甲方剩余100万元房款。3、甲方承诺上述商铺的房产证、土地使用证于2015年2月28日前交付给乙方。4、乙方于2014年11月30日将60万元购房款交付给甲方两日内，甲方将乙方所购买的商铺交付给乙方。……时间2014年11月21日。证据三，收据复印件四张，分别为；2010年11月24日交付60万元，2011年5月28日交付40万元，2011年6月18日交付50万元，2014年11月30日交付60万元。证据四，房屋租赁协议复印件两份，反映上述房屋已由王某某出租。证据五，泰兴市人民法院于2020年1月13日作出（2019）苏1283民初10362号民事裁定书复印件一份，反映案外人王某某对涉案房产查封的执行异议之诉。上述证据案外人用来证明对涉案房产享有所有权。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，法院查封登记在被执行人周某某、许某某名下房产符合相关法律规定并无不当，案外人王某某既没有在人民法院查封前与涉案房屋所有人签订买卖合同，也未能提供向涉案房屋所有人支付款项的证据，同时又怠于行使自身权利，没有积极要求华能地产泰州有限公司办理相应的产权登记，更未能提供证据证明对涉案房产已经实际占有，案外人对涉案房屋的物权期待权足以排除执行理由不能成立，请求解除涉案房产的执行措施，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条第（一）项、第十七条第（一）项、第二十五条第（一）项的规定，裁定如下：驳回案外人王某某的异议请求。如不服本裁定，可在本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  邵吟春人民陪审员  陈年冬人民陪审员  朱茂昌二〇二〇年六月十七日书 记 员  吕海燕