九江市柴桑区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0421民初324号原告：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司九江分公司，住所地：江西省九江市柴桑区九瑞大道288号，统一社会信用代码：91360400091081503Q。负责人：曾悝，系公司总经理。委托诉讼代理人：陈伟光，男，1981年10月13日出生，汉族，住江西省九江市柴桑区，系公司员工。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：李婷，女，1991年3月27日出生，汉族，住江西省九江市柴桑区，系公司员工。代理权限：特别授权。被告：柯昌禄，男，1970年3月13日出生，汉族，住北京市通州区。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司九江分公司（以下简称碧桂园物业公司）与被告柯昌禄物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告碧桂园物业公司委托诉讼代理人陈伟光、李婷到庭参加诉讼，被告柯昌禄经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业服务费，暂计至2020年3月的物业服务费共计人民币23813.12元；2、判令被告以当月所欠物业费为计算基数，按照3‰标准计算并支付违约金，至被告付清物业服务费之日止。暂计至2020年3月8日的违约金数额为29343.28元，以上费用共计：53156.40元；3、判令由被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2014年3月5日，九江碧桂园房地产开发有限公司与原告签订《九江碧桂园前期物业服务合同》，约定选聘原告对九江碧桂园项目提供前期物业管理服务。合同签订后至今，原告对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。被告于2017年2月23日购买九江碧桂园凤凰湾三街15号别墅，属于原告管理的物业服务区域范围，并与原告签订了《商品房买卖合同》，根据合同约定，被告应以房屋建筑面积的2.5元/m2/月，私人花园按花园面积的0.5元/m2/月缴纳物业服务费，被告于2017年5月开始拖欠原告物业服务费，至2020年3月拖欠的款项已经达23813.12元。原告多次向被告催收物业费，但是被告至今仍然未能缴交，故原告起诉至法院。被告柯昌禄未出庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，被告柯昌禄经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证和抗辩的权利。经本院审核，对证据认定如下：证据一、企业营业执照正副本复印件一份，证明原告主体存在的合法性；证据二、九江碧桂园前期物业服务合同复印件一份（与原件核对）、物价局关于九江碧桂园物业服务费收费许可复印件一份（与原件核对），证明原告接受九江碧桂园房地产有限公司选聘，对九江碧桂园小区提供前期物业服务，且物业服务费收费标准已取得物价局的审批，故有权向被告收取物业服务费；原告提供物业服务及收取物业服务费的合法性；证据三、九江碧桂园商品房买卖合同复印件一份（与原件核对）、收楼重要告知书的签收回执复印件（与原件核对）、身份证复印件，证明被告业主身份及物业服务费计费面积；被告与原告存在物业服务合同关系，在收楼后须履行物业服务费缴交义务，否则将承担违约责任；被告已知晓收楼时间，须按照合同约定向原告缴纳物业服务费；证据四、物业服务费催收函复印件一份（与原件核对），证明被告未能按约缴纳物业服务费，原告已经向被告催缴，但是被告拒不缴纳物业服务费。经本院审核，结合庭审询问，原告提交的上述证据内容客观真实，形式来源合法，与本案事实有关联，本院对原告提出的证据予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月5日，案外人九江碧桂园房地产开发有限公司与原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司九江分公司（原广东碧桂园物业服务有限公司九江分公司）签订《九江碧桂园前期物业服务合同》，约定：甲方（九江碧桂园房地产开发有限公司）选聘乙方（原告碧桂园物业公司）为其位于九江市建筑面积499509.26㎡的九江碧桂园房产提供商住物业服务；物业服务费采用包干制方式，由甲方或业主按其所有（使用）的建筑面积计算交纳，计收标准为：双拼／联体住宅按房屋建筑面积2.5元／月·平方米计收；物业服务费应按季交纳，甲方、业主或物业使用人应在公历每季首月10日前（节假日等原因顺延）交纳本季度的物业服务费；违约责任：甲方、业主或物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰交纳违约金…。2014年4月24日，原告就涉案小区向原九江县物价局申请备案，物业服务收费标准为：别墅型用房2.5元／ｍ2／月，私家花园0.5元／ｍ2／月。2017年2月23日，被告柯昌禄、案外人陈龙英（共同买受人）与九江碧桂园房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：201701069）及《补充协议书》，约定：被告柯昌禄与案外人陈龙英共同购买九江碧桂园凤凰湾三街15号商品房，该商品房实测建筑面积为235.87平方米；九江碧桂园房地产开发有限公司于2017年3月23日前交付房屋，由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意视为出卖人已按期交楼；“九江碧桂园”分期开发建设，买受人同意园内一切管理事务由出卖人按法定程序聘请有关物业服务企业全权负责，具体由出卖人或出卖人选聘的物业服务企业与买受人自行签署《九江碧桂园前期物业服务协议》及《九江碧桂园临时管理规约》。同时双方在《商品房买卖合同》附件四中的附录二《税费及其他应付款项明细》第二条第（八）项中明确载明：物业服务费用，即预收三个月物业服务费，房屋按建筑面积的2.5元/m2/月计收，私人花园按花园面积的0.5元/m2/月计收。另双方约定，根据买受人的要求，出卖人同意将面积为225.78平方米的花园提供给买受人使用。2017年2月23日，案外人九江碧桂园房地产开发有限公司向被告出具《买卖合同重要事项告知书》，载明“……二、《商品房买卖合同》约定的收楼日期为2017年3月28日，届时请您亲临销售中心办理相关收楼手续……”，被告柯昌禄与案外人陈龙英在业主签收处签名，签收日期为2017年2月23日。后被告柯昌禄与案外人陈龙英一直未办理收楼手续，亦未交纳涉案房屋的物业服务费。本院认为，根据原告碧桂园物业公司与案外人九江碧桂园房地产开发有限公司签订的《九江碧桂园前期物业服务合同》，原告为九江碧桂园房产提供商住物业服务。被告虽未办理案涉房屋的收楼手续，但根据其与案外人九江碧桂园房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》第十一条“……由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视为出卖人已按期交楼。”的约定，以及2017年2月23日被告签收的《买卖合同重要事项告知书》载明的“……二、《商品房买卖合同》约定的收楼日期为2017年3月28日，届时请您亲临销售中心办理相关收楼手续……”，未按期交付房屋系被告（买受人）的原因，故应视为被告已按期收楼，收楼的日期为2017年3月28日。结合被告柯昌禄与案外人九江碧桂园房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议书》，被告系认可原告为其提供物业服务，亦认可原告物业服务费计收标准。被告作为该小区业主在接受原告提供物业服务后，应按时足额向原告支付物业费。原告诉请被告支付自2017年5月起至2020年3月止的物业服务费应为（2.5元/m2/月×235.87m2+0.5元/m2/月×225.78）×34个月=23887.21元，故原告要求被告在此期间需支付共计23813.12元的诉请，本院予以支持。关于原告诉请的违约金。原告主张按照日3‰标准计算并支付违约金，至被告付清物业服务费之日止，暂计至2020年3月8日的违约金数额为29343.28元。因被告未按时向原告交纳物业服务费，已构成违约，其理应承担违约责任，现原告仅要求被告按年利率承担违约责任，即以起诉时尚欠物业费总额为基数按年利率6%自起诉之日计算至付清之日止，系原告依法行使处分权，不违反法律规定，本院予以支持。因原告起诉日期为2020年4月10日，故被告承担的违约金以尚欠物业服务费总额23813.12元为基数按年利率6%自2020年4月11日计算至物业服务费付清之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十二条之规定，判决如下：一、被告柯昌禄于本判决生效之日起十五日内向原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司九江分公司支付2017年5月1日至2020年3月1日期间的物业服务费23813.12元及违约金（以23813.12元为基数，按年利率6%自2020年4月11日起计算至物业服务费付清之日止）；二、驳回原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司九江分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1129元，减半收取564.5元，由被告柯昌禄负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员  钱自强二〇二〇年六月十一日书记员  黄升林