四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0114民初7860号 原告：邓云飞，男，1994年10月16日出生，汉族，住四川省南部县。 原告：鲁清，女，1993年11月23日出生，汉族，住四川省南部县。 委托诉讼代理人：刘刚，北京盈科（成都）律师事务所律师。 被告：四川明新房地产开发有限公司，住所地成都市武侯区高升桥南街2号附68号。 法定代表人：王龙才，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李佳洋，北京德和衡（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王金明，男，1972年1月30日出生，汉族，住四川省成都市新都区，该公司员工。 原告邓云飞、鲁清与被告四川明新房地产开发有限公司（以下简称明新公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月16日、2020年4月1日两次公开开庭进行了审理。原告邓云飞及邓云飞、鲁清的委托诉讼代理人刘刚到庭参加诉讼，被告明新公司的委托诉讼代理人李佳洋、王金明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邓云飞、鲁清向本院提出诉讼请求：1.请求判令立即解除邓云飞、鲁清与明新公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》；2.请求判令明新公司立即返还邓云飞、鲁清购房款31万元及利息（以31万元为基数，按银行同期贷款利率计算，从2018年8月18日起计算至实际返还之日，现约为12211.5元），以上两项诉讼请求总标的合计322211.5元；3.本案的诉讼费、保全费、公证费由明新公司承担。本案第一次庭审中，邓云飞、鲁清变更其诉讼请求为：1.请求确认邓云飞、鲁清与明新公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》无效；2.请求判令明新公司立即返还邓云飞、鲁清购房款31万元及利息（以31万元为基数，按银行同期贷款利率计算，从2018年8月18日起计算至实际返还之日，截止2019年10月31日暂计算为16182.12元）；3.赔偿邓云飞、鲁清已付房款金额31万元，以上诉讼请求总标的合计636182.12元；4.本案的诉讼费、保全费、公证费由明新公司承担。本案第二次庭审中，邓云飞、鲁清明确利息的计算标准为按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。事实与理由：邓云飞、鲁清于2018年7月30日同明新公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及其补充协议，购买明新公司开发的位于新都区，该商品房规划用途为商业，预测建筑面积45.97平方米，套内建筑面积24.99平方米，购房总价款51万元，合同约定首付款为31万元，剩余房款20万元向四川天府银行股份有限公司成都新都支行（以下简称天府银行新都支行）申请贷款支付。邓云飞、鲁清如约向明新公司支付了首付款31万元，但明新公司以贷款银行没有贷款额度为由，让邓云飞、鲁清等待贷款机构有贷款额度时再办理按揭贷款手续，经邓云飞、鲁清多次催促，明新公司均以各种理由推脱，直至购房合同约定的交房日期届满，明新公司仍然称贷款银行没有贷款额度，导致邓云飞、鲁清的按揭贷款迟迟无法办理，导致合同无法继续履行。后邓云飞、鲁清查询发现，购房合同中的2070预售许可证项下没有约定的1栋1单元6层91号房屋，明新公司涉嫌提供虚假的商品房预售许可证，案涉房屋并无合法的销售资格，为此，提出前述诉讼请求。 明新公司辩称，第一，2070号预售许可证是真实的，属合法有效取得，在主管机关可以查询。在许可期间明新公司依法进行了行政许可的变更，但不影响行政许可本身的真实性及效力。第二，最高人民法院商品房买卖合同司法解释第九条规定的合同无效情形不适用于本案，双方洽谈买卖时明新公司已经告知邓云飞、鲁清房屋情况，从邓云飞、鲁清提交的分布图可以看出，该平面分布图就是设计变更后的平面图，明新公司订立合同时并无欺诈故意，预售许可证与出售房屋有出入的原因是因为明新公司通过正常的设计变更进行了变更，并已向邓云飞、鲁清明确告知，邓云飞、鲁清没有基于对预售许可证的相信作出错误的意思表示，明新公司也并非隐瞒事实出售没有取得预售许可证的房屋。第三，明新公司在销售房屋前已经向审图机构报送变更后的图纸，根据住建部的设计文件审查管理办法规定，审图机构在出具审查合格意见书后5个工作日内应向行政管理部门备案，明新公司严格按照楼栋内部设计变化要求，走正规流程报送资料，手续齐全完备，但行政管理部门的系统公示不属于明新公司的义务，如公示信息与消费者了解的情况存在差异，也不属于明新公司欺诈。综上，请求驳回明新公司的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：对于双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。2018年7月30日，邓云飞、鲁清（买受人）与明新公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定邓云飞、鲁清购买明新公司开发建设的房屋，合同第三条约定，“预售商品房许可机关为：成都市城乡房产管理局，商品房预售许可证号为：2070”，第四条约定，“（一）该商品房为预售许可2070号下第1幢6层91号，房屋竣工后，如房号发生改变，以房屋登记的房号为准，但不影响该商品房的特定位置。该商品房所在建设工程规划总平面图、建筑区划划分情况公示于商品房销售现场。关于该商品房在所在楼栋的平面位置示意图的具体说明，见附件一……该商品房的户型平面图，见附件一……（五）该商品房的预测建筑面积共45.97平方米，其中套内建筑面积24.99平方米，分摊的共有建筑面积20.98平方米；出卖人在销售现场公示该商品房所在楼栋的建筑面积预测报告”，第八条约定，“出卖人与买受人按照下列第2种方式计算该商品房价款：……（二）按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币11094.19元，总价款为人民币510000.00元（大写伍拾壹万整）”，第九条约定，“买受人采取下列第3种方式付款：……3.贷款方式付款：商业贷款。买受人于2018年8月25日前支付首期房价款人民币310000.00元（大写叁拾壹万元整），占全部房价款的60%；余款人民币200000.00元（大写贰拾万元整），向天府银行新都支行（贷款机构）申请贷款支付，抵押权人：天府银行新都支行，期限：10年”，第十二条约定，“（一）出卖人按照批准的规划、设计建设商品房。该商品房销售后，出卖人不擅自变更规划、设计。（二）经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现本合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，出卖人在变更确立之日起10日内书面通知买受人。（三）买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否解除合同的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更”，第十三条约定，“出卖人未在本合同第十二条第（二）款约定期限内书面通知买受人的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，书面通知出卖人。出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行同期贷款基准率%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息”，同日，双方签订《商品房买卖合同补充协议》。同日，明新公司出具承诺书，载明：“兹有邓云飞、鲁清于2018年7月30日与我司（四川明新房地产开发有限公司）签订了《商品房买卖合同》及补充协议购买我司开发建设的“明都汇”项目1栋6层91号物业。现明新公司向上述客户承诺，该套物业涉及到赠送面积约为8.40平米（按图纸面积估算且允许误差为10%），在上述物业合同约定交房时间之后六个月内，我司承诺赠送面积部分做好隔墙”。明新公司分别于2018年7月30日、2018年8月18日出具收据，载明收到邓云飞、鲁清交纳的6091#购房款230000元、80000元。 2015年4月28日，成都市新都区民政局作出新民地建［2015］17号建筑物名称备案通知，同意对明新公司提交的“明都汇大厦”建筑物名称申请及资料予以备案。同日，成都圣图建设工程咨询有限公司（以下简称圣图公司）出具《施工图设计文件审查报告》，载明明新公司于2015年4月23日委托审查的“明新国际·财富中心”项目综合楼六层平面修改经一审合格，并出具合格书，附图显示六层商业用房共24套。2016年3月2日，新都区城乡建设局作出510125201603020101号建筑工程施工许可证，载明工程名称为“明新国际·财富中心”，备注新民地建［2015］17号建筑物名称备案为“明都汇大厦”。2016年6月3日，“明都汇大厦”取得成房预售新都字第××号商品房预售许可证，载明项目坐落于新都区，预售范围为明都汇大厦第1号楼，预售面积31609.61平方米。2018年6月28日，成都市新都区兴房测绘有限责任公司（以下简称兴房公司）受明新公司委托，对“明都汇”（六层变更）作出Ｙ20180011号《四川省房屋面积测绘报告》，其中《明都汇六层商业变更房源对照表》载明，6层商业原房号为01-74号，套数为74套，现6层商业新房号为75-98号，套数为24套，其中1栋6层91号房屋套内面积为24.99平方米，分摊面积为20.98平方米，产权面积45.97平方米。2019年4月9日，兴房公司受明新公司委托，对案涉房屋所在“明都汇”项目进行测绘并作出Ｓ20190033号《四川省房屋面积测绘报告》，其中“整幢房屋各类面积测算统计表”载明，实测产权面积合计为40488.58平方米，“各幢房屋内分层、分户各类面积测算统计表”载明，1幢6层91号商业用房实测套内面积24.99平方米，分摊面积20.92平方米，产权面积45.91平方米。2019年5月29日，明新公司开发的“明新国际·财富中心”形成《四川省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告》，载明“本工程质量验收合格”。新都区住房和城乡建设局于2019年11月1日在本院调查令回执上注明：“经查调预售许可证2070下无1栋6层91号房屋，只有1号-74号”，所调取资料显示新丰路88号1栋1单元6楼并无编号为91号的可售房屋。明新公司持本院调查令于2020年3月20日自新都区住房和城乡建设局调取的资料显示，预售证号2070下登记有“兴丰路”88号1栋6层91号房屋，套内面积与公摊面积分别为24.99平方米、20.92平方米，合计45.91平方米，房屋唯一号为×××××。因双方提交的预售许可证2070下房源信息不一致，经本院向成都市新都区住房和城乡建设局核实确认，该单位向本院出具房源信息清单，显示预售证号2070下有××街道××路××号××栋××层××号房屋，房屋唯一号、规划用途、套内面积、公摊面积均与明新公司2020年3月20日调取资料一致，销售状态为已签约，该6层有编号为75号至98号共24套房屋，清单下方手书备注：“测绘报告2020年2月14日入库（变更入库时间），变更后入库6层91号房源存在，入库前无”。双方一致确认在签订《商品房买卖合同》及补充协议前明新公司已向邓云飞、鲁清出示《6Ｆ平面图》，该平面图上显示房屋编号为75号至98号共24套，包含了编号为91号、面积为45.97平方米的房屋。2020年5月12日，“明都汇大厦”项目办出蓉预售字第2070号成都市商品房预售许可证，许可证记载项目地址为新都区××街道××路88号，预售范围为“明都汇大厦”第1号楼，预售面积为31646.72平方米。 以上事实，有当事人提交的证据及当庭陈述在卷为证。 本院认为，商品房预售许可系行政许可行为，开发商获得预售许可证是其行政法上的义务，人民法院在民事纠纷中认定商品房预售合同效力时，对出卖人的法定预售资格仅能作形式审查。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。本案中，邓云飞、鲁清与明新公司签订的《商品房买卖合同》约定交易商品房为预售许可2070号下第1幢6层91号，案涉房屋所在项目于2016年6月3日取得成房预售新都字第××号商品房预售许可证，但2019年11月1日自新都区住房与城乡建设局调取资料载明“预售许可证2070下无1栋6层91号房屋”，邓云飞、鲁清据以请求确认合同无效、主张返还购房款、支付利息及承担赔偿责任。从案涉房屋实际修建情况看，明新公司在2015年4月23日进行“明新国际·财富中心”综合楼六层施工图纸修改申报，审图机构于2015年4月28日审图合格，2016年3月2日项目取得施工许可，2018年6月28日进行设计变更部分的预测，2019年4月9日进行项目整体实测，2019年5月29日项目完成竣工验收，对应1栋6层均为包含91号在内的24套房屋。以上事实表明，成房预售新都字第××号下的1栋6层在取得施工许可证前进行了设计变更，相关材料已在行政主管部门备案，实测并经竣工验收的房源信息与新都区住房和城乡建设局2020年2月14日变更入库后的房源信息一致，均包含面积为45.91平方米、编号为1栋6层91号的房屋，即案涉房屋所在项目在邓云飞、鲁清提出确认合同无效诉请前已经竣工验收合格，案涉1栋6层91号房屋也已在本案就邓云飞、鲁清变更后的诉讼请求开庭审理前，经过行政主管部门变更录入入库信息而包含在成房预售新都字第××号许可证下可查询到的房源信息中。从双方订立合同情况看，双方于2018年7月30日签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议，约定邓云飞、鲁清购买预售许可2070号下第1幢6层91号预测面积为45.97平方米的房屋，签订合同时1栋6层设计变更部分的预测报告已经形成，载明6层共24套房屋，其中91号房屋预测面积为45.97平方米，此与双方共同确认的在签订合同时明新公司向邓云飞、鲁清出示的《6Ｆ平面图》上显示的6层套数及91号房屋面积一致，即双方在订立合同时已是按照6层设计变更后的预测报告确定房屋编号、面积等基本信息交易，交易标的物可以特定化，实测面积与合同约定的预测面积不一致，不能推导出成房预售新都字第××号商品房预售许可证下无符合约定条件房屋的结论。关于两份编号为2070的许可证问题。对位于新都区，存在发证时间为2016年6月3日的“成房预售新都字第××号”商品房预售许可证和发证时间为2020年5月12日的“蓉预售字第2070号”成都市商品房预售许可证，双方2018年7月30日签订《四川省商品房买卖合同（预售）》时“成房预售新都字第××号”商品房预售许可证已经存在，案涉91号房屋信息在新都区”对应可查询到的房源信息中时，“蓉预售字第2070号”成都市商品房预售许可证尚未作出，对邓云飞、鲁清以“蓉预售字第2070号”成都市商品房预售许可证发证时间作为案涉91号房屋取得预售许可的时间的意见，本院不予采纳。当事人对行政主管部门作出的许可、登记、信息录入等有关行为持有异议，不属于民事诉讼审理范围。 综上，邓云飞、鲁清以案涉91号房屋未取得商品房预售许可为由主张商品房买卖合同无效，缺少事实依据，本院依法不予支持。基于合同无效主张而提出的返还购房款及利息、承担赔偿责任请求，本案中不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回邓云飞、鲁清的全部诉讼请求。 案件受理费10162元，保全费3700元，共计13862元，由邓云飞、鲁清负担（此款邓云飞、鲁清在起诉时已预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  余 晨 人民陪审员  包春霞 人民陪审员  曾庆顺 二〇二〇年六月四日 书 记 员  曾 妙