湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终4222号上诉人（原审被告）：武汉联峰房地产开发有限公司，住所地武汉市洪山区鲁磨路6号。法定代表人：刘宇辉，该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：林海，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：杨森，湖北金卫律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张春梅，女，1963年2月7日出生，汉族，住鄂州市鄂城区。委托诉讼代理人：郭健雄，湖北瀛楚律师事务所律师。上诉人武汉联峰房地产开发有限公司（以下简称联峰公司）因与被上诉人张春梅商品房预售合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2019）鄂0111民初8950号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。联峰公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，并依法改判联峰公司向张春梅支付逾期交房违约金19942.68元（自合同约定的最后交付期限届满第二日起至完成竣工验收之日共计逾期356天，以总房款1120375元为基数，按照日万分之0.5的标准计算，即1120375元×356日×0.00005=19942.68元）；2.一、二审案件全部诉讼费用均由张春梅承担。事实和理由：一、一审法院未审查联峰公司提出的管辖权异议，程序违法。联峰公司于2019年10月21日向一审法院递交了管辖权异议申请书，但至今未收到一审法院关于管辖权异议的裁定。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十七条规定，一审法院应当审查联峰公司提出的管辖权异议而未审查，系程序违法，应当发回一审法院重审。二、本案中，由于完全不可归责于联峰公司的原因，导致房屋验收和房屋初始登记时间发生变化，二审法院应依据诚实信用原则和公平原则，合理确定联峰公司的权利及义务。（一）汇博苑项目地上部分红线范围内存在相邻建筑，导致用地范围线发生变化，存在与规划许可不一致的情况，影响了规划验收。（二）关于项目施工期间未能通电的原因。由于东湖隧道的配套工程喻家湖路高架桥系列工程及地铁二号线南延长线的施工，影响了联峰公司的项目进展。经联峰公司努力协调，成功于2017年4月协助供电公司完成了外部电缆接通工作。联峰公司已尽到自己的义务和能力，但地铁施工和市政工程建设的实际进度属于联峰公司无法预见和控制的，不可归责于联峰公司。一审判决认定联峰公司超过合同约定的办理房地产初始登记期限，与事实不符。联峰公司已依照合同约定及规划部门的要求办理了房地产初始登记，并向张春梅履行了办证、通知及提供办证资料等义务，联峰公司不应当承担逾期办理房地产初始登记的违约责任。（三）房屋交房时公示的规划验收条件与房屋竣工验收合格时的规划条件是完全一致的，联峰公司不存在任何欺骗行为。联峰公司在交房时未取得验收证明，但交付房屋时实际已符合验收的合格条件。三、一审判决认定事实错误，联峰公司已按期向张春梅交付房屋，未办理房屋竣工验收的责任不应当归责于联峰公司，一审判决要求联峰公司承担的违约责任过高。（一）联峰公司针对两次规划条件核实公示情况，在规划部门监督下，按照法律规定在交房现场张贴了公示，向张春梅履行了告知义务。张春梅在办理收房手续时，能够知晓规划条件和规划验收情况。（二）联峰公司已按期提前向张春梅发出了房屋交付通知，依约履行了房屋交付义务，张春梅未在合同约定的时间内办理交付手续的责任不能归责于联峰公司，一审法院判决联峰公司承担的违约金金额过高，应当按照合同的最后交付期限届满第二日起至完成竣工验收之日，按照日万分之0.5标准计算。张春梅辩称，联峰公司的上诉请求均没有事实和法律依据。逾期交房、逾期办证的事实客观存在，联峰公司确实违约。联峰公司不能否认其与张春梅基于合同关系应承担的违约责任。如果联峰公司认为因其他主体原因导致逾期交房，不可归责于联峰公司，其可依据侵权责任请求其他方承担其损失。一审法院已调减了违约金，不存在判决结果不当。同小区相关案件二审判决已维持原判且已经生效，同类案件裁判尺度应该是统一的，联峰公司上诉仅仅是为了拖延程序。请求二审法院驳回上诉，维持原判。张春梅向一审法院起诉请求：1.判令联峰公司支付逾期交房违约金79744元（1120000元×356天×0.0002）；2.判令联峰公司支付逾期办理房地产初始登记的违约金11200元（1120000元×1%）；3.判令本案的诉讼费用由联峰公司承担。一审法院认定事实：2016年5月3日，张春梅（作为买受人）与联峰公司（作为出卖人）签订了编号为湖140418210的《武汉市商品房买卖合同》及附件（以下简称合同）。合同约定：买受人向出卖人购买位于东湖新技术开发区喻家湖路5号汇博苑商品房项目中的第2幢2单元16层2号商品房一套，该商品房建筑面积共89.60平方米，成交总金额为1120000元，……。合同第九条约定：出卖人应当在2016年8月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成；并满足使用功能要求；3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续；5、供电：一户一表，交付时通电；6、给水：一户一表，交付时通水；7、交付时燃气、有线电视、宽带、电话管线到户；……。因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其它原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起30日内书面告知买受人。第十一条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过60日，……。（2）逾期超过90日后，……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款价万分之2[该比率不小于（1）项中的比率]的违约金。第十二条约定：商品房达到本合同第九条约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容书面通知买受人。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。……出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。出卖人不得将买受人缴纳有关税费（含物业服务费）作为交接该商品房的条件。本合同另有约定的除外。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人接到书面通知后未按规定办理房屋交接的，视同出卖人与买受人按期办理房屋交接，其所购商品房风险责任由买受人承担。第十六条约定：出卖人应当在商品房交付使用90日内办理完房地产初始登记，因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理：1、买受人退房，……。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3、……。附件六约定：……。二、买受人同意委托出卖人办理房地产权属证书，并承诺在收房时将办理房地产权属证书需缴纳的相关税费一次性预付给出卖人，出卖人不收取代办费用。……。2008年4月28日，联峰公司取得汇博苑项目的国有土地使用权证，2011年虹景花园小区业主开始未经批准拆改建别墅，至2013年小区所有别墅拆改建完成，并占用了联峰公司的用地。2013年5月16日，汇博苑项目取得建设工程规划许可证。2016年8月17日、2017年7月10日，武汉东湖新技术开发区国土资源和规划局分别发布了《武汉联峰地产汇博苑项目规划条件核实公示》，载明汇博苑项目地上部分因红线范围内存在相邻建筑，使用地范围线发生变化，导致该项目与规划许可不一致。2016年9月21日，张春梅与联峰公司办理涉案房屋的交接手续，签署《办理房屋交付程序单》，并领取购房时所附带赠送的相关设备。2017年8月21日，联峰公司办理了汇博苑项目1#楼、2#楼、3#楼及地下室的竣工验收备案手续，取得了武汉东湖新技术开发区建设管理局颁发的《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。2017年11月22日，联峰公司取得了涉案商品房的不动产权属证明。涉案商品房实测面积为89.63平方米，实际结算价格为1120375元。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、关于联峰公司是否存在逾期交房的违约行为及违约责任的承担问题；二、联峰公司是否应承担逾期办理房地产初始登记的违约责任。张春梅与联峰公司签订的《武汉市商品房买卖合同》及附件，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。双方均应按照合同约定全面履行。1、关于联峰公司是否存在逾期交房的违约行为及违约责任的承担问题。一审法院认为，《武汉市商品房买卖合同》约定的交付时间为2016年8月30日，而联峰公司于2017年8月21日才取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，此时，才能认定联峰公司履行了符合法律规定的交付义务，故联峰公司交付房屋的时间超过合同约定的时间，逾期交付时间为356天，其应承担逾期交房的违约责任。联峰公司认为张春梅已收房，其已履行交房义务，不应承担逾期交房的违约责任的抗辩意见，一审法院不予支持。联峰公司认为合同约定的违约金过高，请求予以调减的抗辩意见，一审法院认为，张春梅作为购房者在房屋不符合交付条件时可以依据合同约定拒绝接收房屋，但其于2016年9月21日与联峰公司办理了涉案房屋的交接手续，并实际占有使用，客观上缩短了交房的等待期，取得了房屋的使用利益。对张春梅主张的逾期交房违约金，一审法院综合考虑张春梅已收房，没有对其使用房屋造成实质性的影响，且联峰公司所交付的商品房的规划未通过验收的原因，确系相邻违章建筑占用联峰公司的规划用地所致，联峰公司已尽力维权，但仍然造成了规划验收的延迟，一审法院酌情降低张春梅实际收房后第二日起至2017年8月21日止的违约金，由合同约定的按日支付已付房价款万分之二的标准调整为万分之0.5；张春梅在收房前并未实际获得房屋占有、使用的权益，联峰公司应自合同约定的最后交付期限届满第二日起按日万分之二的标准向张春梅支付逾期交房违约金，直至其实际收房之日止。故联峰公司应向张春梅支付逾期交房违约金23639.91元（1120375元×22日×0.0002+1120375元×334日×0.00005，取小数点后两位数），过高部分一审法院不予支持。2、关于联峰公司是否应当承担逾期办理房地产初始登记的违约责任及违约责任的承担的问题。一审法院认为，根据合同第十六条的约定，出卖人应当在商品房交付使用90日内办理完房地产初始登记，因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理：1、……。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3、……。2017年8月21日，涉案商品房项目取得了武汉东湖新技术开发区建设管理局颁发的《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，达到法定交房条件，联峰公司于2017年11月22日才取得涉案房屋的不动产权属证明，超过了合同约定的办理房地产初始登记的期限，应当承担逾期办理房地产初始登记的违约责任。对于张春梅要求联峰公司支付逾期办理初始登记违约金的诉讼请求，一审法院予以支持。鉴于联峰公司逾期办理房地产初始登记的时间仅超过3天，一审法院酌情降低违约金为已付房价款的0.5%。对张春梅要求联峰公司支付逾期办理房地产初始登记违约金的诉讼请求，一审法院支持5601.88元（1120375元×0.005，取小数点后两位数），过高部分一审法院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、联峰公司于本判决生效之日起十日内向张春梅支付逾期交房违约金23639.91元；二、联峰公司于本判决生效之日起十日内向张春梅支付逾期办理房地产初始登记违约金5601.88元；三、驳回张春梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2074元，由张春梅负担1543元，联峰公司负担531元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，张春梅与联峰公司签订的《武汉市商品房买卖合同》及附件，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效，各方均应按合同约定履行。联峰公司上诉称其于2019年10月21日向一审法院递交管辖权异议申请书后，至今未收到一审法院关于管辖权异议的裁定。但联峰公司未提交证据证明其向一审法院提交过管辖异议申请书，且其于2019年12月11日到庭参加诉讼时，并未对一审法院的管辖权提出过异议。故对联峰公司的该项上诉理由，本院不予支持。双方签订的《武汉市商品房买卖合同》中约定的涉案房屋交付时间为2016年8月30日，而联峰公司于2017年8月21日才取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，此时，联峰公司才符合合同约定的交付条件。联峰公司未按合同约定的时间交付房屋，已构成违约，应当承担违约责任。考虑到张春梅在2016年8月31日实际收房前未能获取房屋的占有、使用权益，在实际收房后占有使用房屋，客观上缩短了交房的等待期，没有对其使用房屋造成实质性的影响。一审法院结合本案具体情况，酌情确定联峰公司的违约责任从张春梅实际收房后第二日起至2017年8月21日止的违约金，由合同约定的按日支付已付房价款万分之二的标准调整为万分之0.5；张春梅在收房前并未实际获得房屋占有、使用的权益，联峰公司应自合同约定的最后交付期限届满第二日起按日万分之二的标准向张春梅支付逾期交房违约金至其实际收房之日止并无不当。对联峰公司的该项上诉理由，本院不予支持。联峰公司上诉称因完全不可归责于联峰公司的原因，导致房屋验收和房屋初始登记时间发生变化。因前述情形并非合同约定的免责情形，也非联峰公司在签订合同时不能完全预见的情形，并不能免除联峰公司的责任。同时，即便因相邻违法建筑造成联峰公司违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，亦不影响联峰公司承担违约责任，故对联峰公司的该项上诉理由，本院亦不予支持。综上所述，联峰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（武汉联峰房地产开发有限公司已预缴531元），由武汉联峰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  任文审判员  黄浩审判员  鲍刚二〇二〇年六月十五日法官助理黄旭东书记员程玉