北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终1210号上诉人（原审被告）：北京君天首业商贸有限公司，住所地北京市朝阳区望京阜通西大街18号院1号楼。法定代表人：李皓，总经理。委托诉讼代理人：郑福敏，女，北京君天首业商贸有限公司员工。上诉人（原审原告）：郭海燕，女，1986年2月26日出生，住北京市房山区。委托诉讼代理人：王伟，北京市大洋律师事务所律师。上诉人北京君天首业商贸有限公司（以下简称君天首业公司）因与被上诉人郭海燕房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初50806号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法由审判员杨淑敏独任审判，公开开庭进行了审理。上诉人君天首业公司之委托诉讼代理人郑福敏，被上诉人郭海燕之委托诉讼代理人王伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。君天首业公司上诉请求:1.撤销一审判决，驳回郭海燕的诉讼请求。2.请求判令郭海燕承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实错误，双方曾约定若君天首业公司撮合郭海燕与北京友谊商店股份有限公司签订合同并做工作降低租金，则君天首业公司无需退还郭海燕未使用的租金及保证金。2019年4月15日，双方签订《解除协议》，约定郭海燕同意君天首业公司少退还10万元押金。保证金的目的是保证合同的履行，郭海燕未履行返还君天首业公司的设备，且使用至今，君天首业公司有权扣除相应的保证金或从中相应抵扣，该设备郭海燕仍在使用，一审法院对此并未处理，损害了君天首业公司的诉权。郭海燕辩称，君天首业公司主张的事实没有证据证明，君天首业公司在一审中就设备问题没有提出请求，且表示私下解决，故不同意君天首业公司的上诉请求。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求维持一审法院判决。郭海燕向一审法院起诉请求:要求确认双方之间《租赁合同》自2019年1月1日之后的租赁期限无效；要求君天首业公司退还多收取的租金208340.50元、保证金301171元。一审法院认定事实：2015年10月13日，郭海燕作为承租方（乙方）、君天首业公司作为出租方（甲方）签订《房屋租赁合同》。约定：乙方租用甲方位于北京市朝阳区×，建筑面积287平方米；甲方确认该房屋用途为商业，可用于经营餐饮；租期2015年10月16日至2020年10月15日；固定租金总价格每3个月租金为301171元，租金自第二年起（即2016年10月16日起）每年递增6%；乙方在合同签订后3日内向甲方支付相当于3个月租金的保证金（押金）301171元；此保证金在租赁期结束之后，结清乙方应承担费用、且将注册地址迁出后，10日内无息退还给乙方；另附件一清单内物品，在租期内甲方免费提供给乙方使用，乙方不得私自变卖，租赁期满后，需全部留下。合同签订后，郭海燕向君天首业公司支付保证金301171元，君天首业公司向郭海燕交付租赁房屋，郭海燕使用租赁房屋从事商业经营；郭海燕已向君天首业公司交纳租金至2019年2月22日。另查，君天首业公司向案外人北京友谊商店股份有限公司承租北京市朝阳区×后，君天首业公司将该房屋转租郭海燕，君天首业公司与北京友谊商店股份有限公司签订的租赁合同约定的租赁期限截止至2018年12月31日止。审理中，经郭海燕、君天首业公司确认，郭海燕向君天首业公司交纳2019年1月1日至2019年2月22日期间的租金为208340.50元。郭海燕主张其经营的北京秋本餐饮管理有限公司与北京友谊商店股份有限公司就租赁涉案房屋签订租赁合同，租期自2019年1月1日起。君天首业公司主张其与郭海燕口头约定，如君天首业公司帮助郭海燕降低与北京友谊商店股份有限公司之间的租金，君天首业公司不再向郭海燕退还多收取的租金及保证金。郭海燕对此不予认可。君天首业公司就其主张未向法院举证。君天首业公司主张签约时其向郭海燕交付桌椅、厨房用品等设备，具体设备同合同附件，郭海燕未返还，要求将设备与押金进行折抵。郭海燕不同意折抵，表示同意向君天首业公司返还合同附件内物品。审理中，经郭海燕申请，法院作出裁定书，裁定查封、扣押、冻结君天首业公司名下价值509511.50元的财产。一审法院认为，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。本案中，君天首业公司将涉案租赁房屋转租给郭海燕，转租期限超过了君天首业公司的承租期限，故超过君天首业公司承租期限的部分应属无效。对郭海燕要求确认租赁合同2019年1月1日之后租赁期限无效的诉讼请求，法院予以支持。郭海燕要求君天首业公司退还2019年1月1日之后交纳的租金208340.50元、保证金301171元，于法有据，法院予以支持。君天首业公司主张其帮助郭海燕降低了另行租赁涉案房屋的租金，双方约定君天首业公司可不再向郭海燕退还多收取的租金、保证金，但未向法院举证，且郭海燕亦不予认可，故法院不予采信。君天首业公司主张将其对租赁房屋进行煤气改造的费用与租金、押金折抵，缺乏依据，法院不予采纳。君天首业公司主张将其向郭海燕交付的设备与押金进行折抵，因郭海燕表示同意返还，故对君天首业公司的该项主张，法院不予采纳；君天首业公司对返还设备未予主张，故本案不作处理。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十五条之规定，判决：一、确认郭海燕与君天首业公司于二○一五年十月十三日签订《房屋租赁合同》中二○一九年一月一日之后的租赁期限无效。二、君天首业公司于判决生效后七日内向郭海燕退还租金二十万八千三百四十元五角、押金三十万一千一百七十一元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审诉讼中，君天首业公司向本院提交了君天首业公司与郭海燕签订的没有落款时间的《解除协议》，证明君天首业公司和郭海燕就押金和未使用租金退还问题有过协议，主张能够证明君天首业公司的上诉主张。经庭审质证，郭海燕认可该证据的真实性，但对该证据的合法性及证明力不予认可，认为君天首业公司到2019年1月1日对涉案房屋已经没有权利，故该协议合法性不存在。关于应退还押金和未付租金的数额，该协议第2条说明301171元押金和未使用的208340.5元租金是应退还的，但是君天首业公司迟迟不退，君天首业公司未按约定履行，故郭海燕没有义务再给君天首业公司减免10万，君天首业公司也没有协调北京友谊商店股份有限公司和房东之间的关系。所以不存在所谓的情势变更。郭海燕在二审中未新证据提交。针对君天首业公司提交的证据，本院认证认为：鉴于郭海燕对该证据的真实性不持异议，故本院对其真实性予以认定。因该协议的内容系解决双方案涉租赁合同中的押金及租金退还问题，故和本案存在关联性，其内容系当事人真实意思表示，除合同解除时间的约定因违反规定应属无效外，其他内容不违反国家法律法规的强制性规定，应属有效，故本院对该证据与本案的关联性及证明力予以认定。本院二审经审理查明，一审法院认定的事实属实，本院亦予以认定。另查明，君天首业公司与郭海燕曾签订《解除协议》。该协议载明：鉴于双方于2015年10月13日签订的由郭海燕承租君天首业公司位于北京市朝阳区×号房屋《房屋租赁协议》，租赁面积为287平方米，租赁期限自2015年10月16日起至2020年10月15日止。现双方协商达成如下协议：一、原合同于2019年4月15日解除，自原合同解除之日起，原合同约定的双方权利义务终止，双方互不承担违约责任，此后双方均不得再对租赁房屋产生的任何争议追究对方责任。二、双方一致同意，郭海燕已付押金301171元和2019年1月1日至2019年2月22日期间未使用的租金208340.5元予以退还，承租方郭海燕同意出租方君天首业公司少退10万元押金。三、本协议一式两份，自双方盖章之日起生效，具有相同的法律效力。出租方君天首业公司在该协议的甲方处加盖公章，承租方郭海燕在协议的乙方处签名。一审诉讼中，就租赁设备的返还问题，郭海燕表示同意返还，君天首业公司表示该问题通过私下协商的方式解决。本院认为，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。君天首业公司将案涉租赁房屋转租给郭海燕，转租期限超过了君天首业公司的承租期限，故超过君天首业公司承租期限的部分应属无效。案涉租赁合同中双方约定的其他内容系当事人真实意思表示，且内容不违反国家法律法规的强制性规定，故案涉租赁除租赁期限超过君天首业公司承租期限部分无效外，其他合同内容有效，一审法院对此认定正确，本院二审亦予以认定，一审法院据此确认案涉租赁合同中2019年1月1日之后租赁期限无效正确，本院二审对此予以维持。此后，君天首业公司与郭海燕曾签订《解除协议》也系当事人真实意思表示，其中关于租赁期限截止日期的约定如上所述应属无效外，其他约定不违反国家法律法规的强制性规定，应属有效。根据双方《解除协议》的约定，君天首业公司应少退还郭海燕押金10万元。故君天首业公司应退还租金208340.5元及押金201171元。一审诉讼中，君天首业公司主张其帮助郭海燕降低了另行租赁案涉房屋的租金，双方约定君天首业公司可不再向郭海燕退还多收取的租金、保证金（押金）。对此，君天首业公司未向法院举证证明，且郭海燕亦不予认可，一审法院据此作出的认定及处理并无不当；二审诉讼中，君天首业公司提交的《解除协议》仅能证明郭海燕同意少退还10万元保证金（押金），故本院确认君天首业公司应退还郭海燕押金201171元。君天首业公司上诉主张将其对租赁房屋进行煤气改造的费用与租金、押金折抵，缺乏依据，本院不予采纳。君天首业公司主张将其向郭海燕交付的设备与押金进行折抵，因郭海燕表示同意返还，故对君天首业公司的该项主张，本院不予采纳；关于君天首业公司上诉要求返还设备一节，因双方当事人在一审诉讼中表示私下协商解决，一审法院对此未予处理亦无不当。综上所述，君天首业公司的上诉请求部分成立，应予支持。鉴于本案系君天首业公司二审提交新的证据导致二审改判，故相应的诉讼费应由其自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条，《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初50806号民事判决第一项；二、变更北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初50806号民事判决第二项为：北京君天首业商贸有限公司于本判决生效后十日内向郭海燕退还租金二十万八千三百四十元五角、押金二十万一千一百七十一元；三、驳回郭海燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4448元，由北京君天首业商贸有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳），保全费3070元，由北京君天首业商贸有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）；二审案件受理费8896元，由北京君天首业商贸有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 杨淑敏二〇二〇年六月二十九日法官助理 石艳明书 记 员 李星月