广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初1490号原告：蔡桂花，女，1953年11月1日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区，委托诉讼代理人：邓伟明，广东安仁律师事务所律师。被告：广州白云广源物业发展集团有限公司(曾用名广州白云广源物业发展有限公司)，住所地广州市白云区广园中路金泰路183号3楼。法定代表人：赵茂荣。委托诉讼代理人：赵荣青，女，1976年5月10日出生，汉族，系该司员工。被告：黄优坤，男，1950年10月1日出生，汉族，户籍地广东省深圳市龙岗区，被告：郭玉英，女，1956年7月25日出生，汉族，户籍地广东省深圳市龙岗区，原告蔡桂花与被告广州白云广源物业发展集团有限公司（以下简称广源公司）、黄优坤、郭玉英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告蔡桂花的委托诉讼代理人邓伟明，被告广源公司的委托诉讼代理人赵荣青到庭参加了诉讼。被告黄优坤、郭玉英经本院公告传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告蔡桂花向本院提出诉讼请求：判令三被告协助原告将位于广州市广园中路金泰路392号301房房产过户至原告名下。事实与理由如下：位于广州市白云区广园中路柯子岭景泰花园B座一梯第三层01房（现门牌号码为：广州市广园中路金泰路392号301房）房屋是被告广源公司受柯子岭村村委会委托，开发建设的项目。1995年被告黄优坤以单价每平方米3750元价格，总价款为261225元的价格与被告广源公司合作建房，分配取得上述房屋，于1995年5月15日取得穗同字第NO00003614号《农村（墟镇）宅基地使用证》。2007年6月4日，被告黄优坤及其妻郭玉英将上述房屋以215000元的价格转让给原告。原告购买上述房屋后，一直居住使用至今。2005年年初，因被告黄优坤未向被告广源公司缴交上述房屋办理房地产权证的有关费用，被告广源公司挂靠的白云区城镇建设开发总公司改制之前，被告广源公司于2005年3月5日以1000元/㎡的价格把上述房屋先办至被告广源公司名下，房地产权证号为粤房地证字第××号。2014年10月28日，原告与被告广源公司签订《合同书》，该合同第一条约定，被告广源公司同意将产权过户给原告使用。第二条约定，原告交给被告广源公司代付购房款1000元/㎡即69660元，向被告广源公司支付房屋面积差额款项13800元。被告广源公司收此款后，就上述房屋产权归原告所有。若原告需将上述房屋产权过户至原告名下，被告协助办理相关手续及盖章等，但上述房屋产权过户双方所产生的一切税费均由原告负担，与被告无关。故诉至法院，请求判决如所请。被告广源公司辩称：1.涉案房屋是黄优坤于1995年9月6日签订的集资建房合同，但因其未交土地出让金，所以我司法人代垫土地出让金后已将房屋产权办在公司名下。2.原告向黄优坤购买取得该房屋的产权，并于2014年10月28日与我司签订了过户合同书，按合同规定在起诉房补交土地出让金后我司法人无条件协助过户，双方过户一切费用由原告承担。3.我司将此情况预先向税务部门请示后，税务部门认为过户即是承认公司交易过户。但由于我司不是实际卖方者，不能将售房款实际进入我司账户。故请求法院依法裁决。被告黄优坤和被告郭玉英未答辩。当事人围绕着诉讼请求进行了举证和质证，本院对原告提交的《农村（墟镇）宅基地使用证》（穗同字第NO00003614号）、《协议书》、收据、房地产权证、合同书、结婚证书、广州市不动产登记查册表、单用户收费明细清单、购房资格证明予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：1995年9月6日，广源公司（甲方）与黄优坤（乙方，认购者）签订了《景泰花园建房协议书》，主要内容为广源公司经柯子岭村委会委托，在柯子岭村建住宅楼。认购地点编号为B幢壹梯叁层01号B1-301，建筑面积69.66平方米，总价2490163.25元。甲方负责为乙方办理每个单元宅基地使用证，房屋交付使用时间为95年12月31日前。房屋验收交付使用后，以宅基地证换取房产证时，乙方必须以每平方米补交人民币肆百元，由甲方统一代为办理。上述合同签订后，广源公司将柯子岭景泰花园B座一梯301号房交付给黄优坤使用，并为黄优坤办理了穗同字第0003611号《农村（墟镇）宅基地使用证》，该证载明，使用人黄优坤，宅基地座落柯子岭村景泰花园B座一梯301号，建筑面积69.66平方米。2007年6月4日，郭玉英、黄优坤（共同作为甲方）与蔡桂花（乙方）在广东安仁律师事务所律师邓伟明的见证下签署了《协议书》，约定甲方将位于广州市白云区柯子岭景泰花园B座一梯301号（建筑面积为69.66平方米）的房屋[农村（墟镇）宅基地使用证为：穗同字第0003611号）]转让给乙方，现就该房屋转让有关事宜，经双方协商一致，达成如下协议：一、甲方以贰拾壹万伍仟元人民币（￥215000元）把上述房屋转让给乙方永久使用，乙方应将转让费三天内一次性交付给甲方。二、乙方交清转让费后，甲方应将上述房屋的有关宅基地证、收据等交乙方持有、使用，上述房屋所有权、土地使用权及拆迁补偿均归乙方所有，甲方及家属不得再以任何理由对抗乙方；若日后政府允许对上述房屋发放产权证，甲方应无条件协助乙方办理，办理费用由乙方负责。等等。上述合同签订后，蔡桂花向郭玉英、黄优坤支付了购房款215000元，郭玉英、黄优坤将涉案房屋交付给蔡桂花使用，并将穗同字第0003611号《农村（墟镇）宅基地使用证》交付给蔡桂花持有。2020年4月1日，广州市白云区景泰街金泰社区居民委员会出具《证明》，内容为兹有我社区原房产地址广州市白云区柯子岭村景泰花园B座一梯与现地址广州市白云区广园中金泰路392号同属于一个地址。广州市公安局白云区分局景泰派出所在该证明上加注原“广州市白云区柯子岭村景泰花园B座一梯”现已变更为“广州市白云区广园中金泰路392号”。2014年10月28日，广源公司（甲方）与蔡桂花（乙方）签订了《合同书》，主要内容为：甲方于1994年至1995年间受柯子岭村委会之委托以景泰花园的名义来兴建集资房。其中B一梯301房已以宅基地的形式卖给了黄优坤（即现房证的金泰路392号301房间）。由于黄优坤未在期限内办理房地产证，甲方在挂靠的白云区城镇建设开发公司在取消之前，甲方法人以1000元/㎡的价格已将房产权过户在甲方名上。黄优坤在2007年6月4日又将该B一梯301房转卖给乙方所有。由于历史原因，现甲、乙双方就将房产权属等事项协商一致达成如下协议，双方应共同遵照执行。……二、乙方交给原甲方法人代付购房款1000元/㎡即69660元，另双方同意房产证面积为73.34㎡，比宅基地69.66大了3.68㎡，按原来的购房价计算，乙方同意补交给甲方作为办理房产证至现在的利息补助，合计乙方交给甲方法人总款为83460元正。甲方收此款后，就B1-301房产权问题双方确认为乙方所有，甲方不再有异议，所有权益与义务由乙方负责。三、日后若乙方需将房产证过户至乙方名下时，甲方协助办理相关手续及盖章等。但产权过户双方所产生的一切税费均与甲方无关，由乙方全部负责缴交。广州市白云区广园中金泰路392号301房现登记产权人为广源公司，土地使用权性质为国有土地使用权，截至2020年4月1日，该房屋不存在抵押、查封等限制转移的情况。该房屋现由蔡桂花及其家人居住使用。根据蔡桂花提交的广州市白云区不动产登记中心于2019年12月4日出具的《购房资格证明》，截至2019年12月4日，蔡桂花具备在本市住房限购区域内住房购买资格。本院认为：根据公安机关出具的地址证明及本案查明的事实，广州市白云区柯子岭村景泰花园B座一梯301号与现地址广州市白云区广园中金泰路392号301房为同一房屋（即涉案房屋）。黄优坤与广源公司签订的《景泰花园建房协议书》实为农村“集资房”买卖合同，但涉案房屋所在的土地已办理土地征用手续转为国有土地，且涉案房屋现已经核发产权证，双方合同的法律障碍已经消除，故上述协议应认定为有效合同。广源公司应当根据双方协议的约定将涉案房屋过户给黄优坤。黄优坤、郭玉英和蔡桂花于2007年6月4日签订《协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该协议约定黄优坤、郭玉英将涉案房屋转让给蔡桂花，该协议签订后，蔡桂花已向黄优坤、郭玉英支付了购房款，黄优坤、郭玉英也将涉案房屋交付给蔡桂花使用，故蔡桂花有权要求黄优坤、郭玉英协助其办理涉案房屋的产权证。由于涉案房屋现登记在广源公司名下，故广源公司应当先将涉案房屋过户至黄优坤名下，再由黄优坤、郭玉英协助蔡桂花将涉案房屋过户登记至蔡桂花名下。此外，根据黄优坤、郭玉英与蔡桂花签署的《协议书》，以及蔡桂花与广源公司签署的《合同书》。该两份合同中均约定办理产权过户手续过程中产生的一切税费由蔡桂花承担，故蔡桂花应当自行承担上述房产过户过程中产生的税费。被告黄优坤、郭玉英经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：在本判决生效之日三十日内，被告广州白云广源物业发展集团有限公司、黄优坤、郭玉英协助原告蔡桂花按国土房管部门关于办理不动产权证相关法规政策的规定办理将广州市白云区广园中金泰路392号301房过户至原告蔡桂花名下的手续（被告广州白云广源物业发展集团有限公司先将广州市白云区广园中金泰路392号301房过户至被告黄优坤名下；被告黄优坤、郭玉英再将广州市白云区广园中金泰路392号301房过户至原告蔡桂花名下；上述办证过程中产生的税费由原告蔡桂花承担）。本案受理费4525元，由被告广州白云广源物业发展集团有限公司、黄优坤、郭玉英共同负担（上述受理费4525元已由原告蔡桂花预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担的部分直接支付给原告，本院不作退回）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  王丽美人民陪审员  吕新建人民陪审员  陈秀娥二〇二〇年六月四日书 记 员  林嘉仪