安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终164号 上诉人（原审原告）：郭祖英，女，1980年3月17日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：陈永庆，安徽力澜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈婷婷，安徽力澜律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：方祥国，男，1984年2月12日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：蒋诚，安徽经合律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：钟祖勇，男，1984年1月5日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：梅应全，安徽华腾律师事务所律师。 上诉人郭祖英因与被上诉人方祥国、钟祖勇债权人撤销权纠纷一案，不服安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2019）皖0191民初5926号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 郭祖英上诉请求：1、撤销原判，依法支持郭祖英一审诉讼请求或发回重审；2、本案一、二审诉讼费由方祥国、钟祖勇承担。 事实与理由：一、一审法院认定案涉房屋的交易价款为100万元，事实认定错误。案涉房屋的交易行为是否存在恶意应当以房产局备案的《存量房买卖合同》为考评依据。 1、案涉房屋的交易行为是否存在恶意应当以房产局备案的《存量房买卖合同》为考评依据。《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。不动产的权属变更，对外应当以登记公示为准。方祥国、钟祖勇陈述就案涉的房屋另行签订有《购房协议》且该《购房协议》与在不动产登记中心备案的《存量房买卖合同》完全不一致。在此种情形下，该《购房协议》即便是真实存在，也只能约束协议双方，而不具备对抗第三人的效力。本案中，方祥国与钟祖勇的房屋买卖行为应当以房产局备案的《存量房买卖合同》为考评依据。 2、方祥国、钟祖勇就案涉房屋签订的《存量房买卖合同》约定的房屋转让价格系明显不合理的低价。涉案的坐落于合肥市蜀山区的房屋，建筑面积为99.95平方米。方祥国、钟祖勇当庭陈述，案涉房屋的价格至少为1万元／平方米。方祥国、钟祖勇辩称约定50万元的价格目的是为了少交税款，即便方祥国、钟祖勇的抗辩属实，也是违法行为，不应得到采信。因此，双方签订的《存量房买卖合同》约定的房屋转让价款仅为50万元，明显低于市场价格，可以认定双方就涉案房屋的交易行为存在明显的恶意。 3、一审法院以案涉房屋的完税价格来推定案涉房屋的实际交易价款为正常的市场价格，没有事实和法律依据。众所周知，房屋交易的完税价格系税务部门依法核定，并不是交易双方可以随意约定。由于案涉交易的备案合同价款仅为50万元，税务部门按照正常市场价格核定后，要求交易双方依法纳税，这是税务部门的职责。完税价格与交易价格并无直接关联，一审法院以此推定案涉房屋的交易价格，没有事实和法律依据。 二、方祥国、钟祖勇提交的《购房协议》存在多处疑点，不符合正常的交易习惯，一审判决未对此进行回应，对郭祖英极不公平。 1、购房款100万元以现金拍照摄像的方式交易不合理。现金交易的风险很大，方祥国、钟祖勇既然考虑到通过摄像取证，就应当预知到现金交易存在的风险。从常规的房屋买卖交易来看，案涉的房屋在交易时没有产权证，一般情况下买方不会一次性付清购房款，至少要留存一部分尾款待过户完成后再行支付。同时，100万元的大额现金，提现本身就很不方便，双方采取的这种交易方式闻所未闻，完全不合常理。同时，方祥国、钟祖勇提交的100万元的取现凭证，没有银行盖章，无法确认其真实性。另，钟祖勇还应当提供该账户前后一年的银行流水，用以确认其是否与方祥国有其他经济往来。钟祖勇提交的收条不能证明方祥国收到购房款。 钟祖勇提供的视频不能作为认定支付购房款的依据。郭祖英经多次测试发现，手机视频显示的时间是可以在手机中更改的。若是更改手机系统时间，拍摄的照片和视频就会显示相应的时间。一审法院未经依法鉴定即认定该视频的真实性，没有法律依据。 2、钟祖勇、方祥国提交的《购房协议》有多处涂改极不合理。一审法院未经鉴定即认定《购房协议》的真实性，程序违法。《购房协议》中，双方打印的案涉房屋的房号及建筑面积错误，后双方通过手写涂改，更改后房屋的建筑面积显示为97.1334平方米，该面积与案涉房屋的实际面积99.95平方米仍然相差两个多平方米。购房者及售房者都对房屋的建筑面积如此不清不楚，极不合理。庭审中，郭祖英明确表示要求对《购房协议》上签名的形成时间进行鉴定。然而，一审法院面对争议较大的分歧，在未依法组织鉴定的情况下，就径行认定案涉《购房协议》的真实性，不但程序不合法也没有法律依据。 3、钟祖勇陈述案涉房屋系其与案外人王某1共同购买，但对于如何出资及分配含糊其词，极不合理。按照钟祖勇陈述，案涉房屋的交易金额为100万元，对于普通家庭来说都是重大交易。钟祖勇陈述该房屋是其与案外人王某1合伙购买，但在庭审时对于人的出资情况、产权份额含糊其词，不愿意正面回答，并抗辩是亲属关系，无需明确。常言道，亲兄弟明算账，钟祖勇的抗辩根本于常理无法解释。 4、案外人王某1特别约定违约赔偿为零，不合常理。按照钟祖勇陈述，案外人王某1作为房屋买受人，已经全额支付了100万元购房款，全部履行了自身义务。然而，其所购买的房屋当时并没有产权证，从常理来看，王某1此时已经履行完毕其义务，应当很担心卖方违约，比如产权证不能及时办理，或是卖方反悔不愿意过户等等。但是，王某1不但没有强调违约的保障性约定，还特别注明，“经协商违约赔偿为零”，并签字摁手印。这种行为只有一种合理解释，即案涉交易完全虚假，案外人王某1害怕因此承担责任，为了保护自己增加了这项约定。 5、钟祖勇、方祥国系同学关系，钟祖勇陈述的购房理由前后矛盾，存在串通的可能性。钟祖勇陈述购买案涉房屋是为了投资，然而在房屋过户到其名下后，方祥国立刻在“58同城网”等网站进行以自己107万元的价格挂网急售。根据其陈述，其购买案涉房屋已经支付100万元购房款，外加税费近10万元，与其挂网价格相比钟祖勇亏钱出售。由此显见，钟祖勇所陈述的投资与其行为相矛盾，可以印证钟祖勇系虚构交易事实。 三、钟祖勇作为受让人应当知道方祥国恶意转移房产以逃避债务的情况。方祥国嗜赌，也正是因为赌博欠下了外债。方祥国除本案郭祖英这一债权人外，尚有众多债务，对此，方祥国代理人也当庭予以认可。钟祖勇、方祥国本身就是同学关系，并且家住附近，对彼此情况应当比较了解。钟祖勇甘愿以如此巨大风险的交易方式，受让方祥国的房产，可以推断其主观上系明知方祥国恶意转移财产逃避债务，钟祖勇对案涉交易不存在善意。 方祥国二审辩称：请求二审驳回上诉，维持原判。 钟祖勇二审辩称：请求二审驳回上诉，维持原判。1、案涉房产价值100万元，一审时提供了购房合同、视频等证据，办证时提供的协议少写的房款也是为了少交税，但房管局实际是按照102万元核定的税款;2、郭祖英称案涉房款现金交付不符合交易习惯与事实不符，具体交易过程，一审卷宗已经收录了钟祖勇、方祥国的举证材料，符合民间交易习惯;3、钟祖勇对方祥国与郭祖英之间的借款纠纷不知情，方祥国欠郭祖英的钱也是因为郭祖英欲购买案涉的房屋，后郭祖英担心方祥国尚未领取房产证，就没有再行履行购房手续，双方解除合同，将预付的购房款作为借款由方祥国按期返还，且此后郭祖英仍然向方祥国借款，说明郭祖英对方祥国的清偿能力是清楚的，故没有对房屋要求办理任何的抵押手续。 郭祖英向一审法院起诉请求：撤销方祥国与钟祖勇就位于合肥市蜀山区房屋签订的房屋买卖合同。 一审法院认定事实：2018年7月27日，方祥国（出售方／甲方）与王某1（购买方／乙方）签订一份《购房协议》，约定：甲方自愿把私有的，暂没有房产证，拥有100%产权，位于卧云小区44幢203室，建筑面积97.1334平方的房屋出售给乙方，总房款100万元…在房产证办理完毕后，甲方须无条件配合乙方到相关部门办理房屋过户到乙方名下或者由乙方指定过户到认可的人员名下等一切手续，具体由乙方确定（此处另有手写文字：指定过户到钟祖勇名下，并有王某1签字捺印）。协议第八条有手写文字：经协商违约赔偿为零，并有王某1签字捺印。该协议甲方处有方祥国签字捺印，乙方处有王某1签字捺印，见证人处有钟祖勇、王某2签字。 同日，王某1通过卡取的方式从6222＊＊＊＊4927银行卡中提款现金100万元向方祥国支付，并用手机拍摄视频及照片，经一审当庭核查，手机内存储的视频及照片拍摄时间为2018年7月27日。方祥国同时出具收条，载明：今收到王某1购买卧云小区44幢203室全部房款100万元整，以现金全额收到。 2019年8月1日，方祥国（出卖人/甲方）与钟祖勇（买受人/乙方）签订《存量房买卖合同》，约定由甲方将坐落在合肥市经开区卧云路卧云新村小区44幢安置楼203室成套住宅（建筑面积99.95平方米）出售给乙方，权属证号为皖（2019）合肥市不动产权第80001294号，房屋转让价款50万元，付款方式为2019年8月1日一次性付款。 同日，国家税务总局合肥市包河区税务局开具的安徽增值税普通发票显示，商品住房皖（2019）合肥市不动产权第80001294号，99.95平方米，单价9723.9095548元，金额971904.76元，税率5%，税额48595.24元，价税合计1020500元。中华人民共和国税收完税证明中显示，方祥国支付了个人所得税9719.05元、地方教育附加485.95元、城市维护建设税1700.83元、增值税48595.24元、教育费附加728.93元，合计61230元，钟祖勇支付契税29157.14元。 方祥国于2019年7月15日将其名下位于合肥市蜀山区房屋办理了房产登记，不动产权证书号：皖（2019）合肥市不动产权第80001294号。2019年8月2日，将该房产过户至钟祖勇名下。 一审另查明，郭祖英诉方祥国民间借贷纠纷一案，一审法院于2018年4月16日立案，经审理于2018年10月15日作出（2018）皖0191民初2327号民事判决书，后方祥国提起上诉，合肥市中级人民法院于2019年7月7日作出（2019）皖01民终4216号民事判决书，确认方祥国应偿还郭祖英借款本金603700元及相应利息。因方祥国未按生效法律文书确定的内容履行给付义务，郭祖英于2019年8月3日向一审法院申请强制执行。 一审认为：本案争议焦点为郭祖英对方祥国与钟祖勇之间的房产买卖合同行使撤销权是否成立。 《中华人民共和国合同法》第74条规定：“...债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为”。依据上述规定，结合本案案情，应从转让价格、受让人主观及对债权人的损害三方面综合认定。 第一、关于明显不合理低价转让的认定，低价转让撤销权行使的首要客观要件就是债务人实施了非对待给付性行为，从而导致其责任财产的减少，危害到了债权人利益。因此首先需确定债务人是否实施了非对待给付性行为，即确定其转让该财产时是否为明显不合理低价。本案中，郭祖英提供的《存量房买卖合同》中虽然载明房屋售价为50万元，低于正常市场价格，但增值税发票及完税证明反映，案涉房屋最终仍按照正常的市场价格完税，结合钟祖勇提供的2018年7月的购房协议及相关视频证据，不能认定案涉房产是以明显不合理的低价转让。 第二，关于债务人实施低价转让行为时，受让人（即第三人）主观恶意的认定，债权人撤销权的行使是对债的相对性原则的突破，其效力涉及到合同债务之外的第三人，若行使不当，不仅会危害交易安全，还会侵害缔约自由和私法自治的原则。对于“受让人知道该情形”的理解，应不仅包括受让人知道债务人转让的财产价格明显低于一般的市场价格，同时还应包括受让人知道债务人的行为会对债权人的债权造成损害。方祥国与郭祖英民间借贷一案，2018年4月一审法院已立案受理，方祥国2018年7月出售房产的行为确实可能存在转移财产的故意，但钟祖勇作为购房人，现无证据显示其在购买房产时明知方祥国转移房产的行为会对郭祖英债权造成损害，且依据已查明的事实，双方交易价格并未低于合理的市场价，故不能认定钟祖勇在房产买卖中存在恶意。 第三、关于债务人财产的减少是否导致债务人无清偿资力的认定，如果债务人实施低价转让行为后，其他财产足以清偿债权人的债权，债权人是不能对该行为行使撤销权的。因此，应当确定债务人财产的减少是否导致债务人无清偿资力。根据一审庭审中方祥国代理人的陈述及一审法院执行查控的结果，方祥国名下仅有此一套房产，且对外债务较多，因此可以认定方祥国转移案涉房产的行为确实对郭祖英的债权造成损害。 根据合同法关于撤销权行使的相关法律规定，明显不合理的低价转让财产、对债权人造成损害、以及受让人知道该情形三个要件应当同时具备，债权人的撤销权才得以成立，仅满足其中一个要件，并不当然导致撤销的法律后果。本案中，郭祖英提供的证据仅能证明方祥国转移房产的行为可能存在故意，且该转移财产的行为导致郭祖英对其债权的执行难以实现，但尚不足以达到据此撤销方祥国与钟祖勇之间房产买卖合同关系的证明效力，故对郭祖英主张的撤销权不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，一审判决：驳回郭祖英的诉讼请求。案件受理费200元，减半收取为100元，财产保全费4020元，合计4120元，由郭祖英负担。 二审期间，郭祖英提供证据如下：1、方祥国与王某1签订的《购房协议》，一审庭审期间郭祖英误将该份协议装到自己包里了。后来经阅卷，发现与一审卷宗内的协议不一致。2、郭祖英和案涉房屋的租客“小苏”的通话记录，证明小苏是在2019年3月24日入住该房屋的，之前“小苏”没有入住。 钟祖勇对郭祖英二审提供证据质证如下：对证据1，一审期间我方提供了一份方祥国与王某1签订的《购房协议》，郭祖英提供的这份我方不清偿其从哪里获取，且协议内容本身与我方提供的不矛盾。对证据2，之前是方祥国出租的，租给谁我不清楚，方祥国给我租金，我跟租客不联系，只有最后一次跟“小苏”联系过。 方祥国对郭祖英二审提供证据质证如下：对证据1，同意钟祖勇的质证意见。对证据2，有异议，要求核对原件，“小苏”的身份无法确定。钟祖勇与小苏最后一次交接，方祥国、钟祖勇均没有否认在小苏之前有其他租客，可能有其他租客，钟祖勇从交付房屋后，开始收取租金。 钟祖勇二审提供证据如下：1、证人王某1、王某2出庭作证，证明钟祖勇购买案涉房屋的情况。2、案涉房屋租户“小苏”与钟祖勇的微信聊天记录：2019年12月5日租户“小苏”向钟祖勇微信转款1000元，2019年12月10日租户“小苏”微信告知钟祖勇已搬走，钥匙放那儿，证明钟祖勇是案涉房屋的实际房主。 郭祖英对钟祖勇二审提供证据质证如下：对证据1有异议，两证人证言有多处不一致，我方怀疑2018年7月27日王某1取款与房屋交易并非同一时间，我方认为王某1拍摄的视频及签订合同、王某1取款不是同一时间形成的。对证据2没有异议。 方祥国对钟祖勇二审提供证据质证如下：无异议。 方祥国二审未提交新证据。 二审期间，郭祖英申请对方祥国与王某1、钟祖勇签订的《购房协议》、方祥国出具的《收条》上笔迹、手印形成时间进行鉴定；对王某1拍摄的视频资料的形成时间及是否经过剪辑进行鉴定。后，郭祖英表示：“因鉴定确有难度，我方不再申请鉴定”。 本院对当事人二审提供证据认定如下：对郭祖英提供的证据1的真实性予以认定；对证据2，真实性无法核实，不予认定。对钟祖勇提供的证据1，鉴于王某1拍摄的显示其于2018年7月27日给付方祥国100万元的视频，尚无任何反驳证据可以推翻，即真实性本院予以确认，故证人王某1、王某2的证言可以与视频相互印证，本院予以确认；对证据2，因郭祖英无异议，本院对此予以确认。 对一审查明的事实，本院予以确认。 本院认为：《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款：“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债权人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为”。 本案争议焦点为：债务人方祥国是否存在以明显不合理的低价转让案涉房产的行为，且受让人钟祖勇是恶意的。现分析如下：钟祖勇称2018年7月27日其与王某1（钟祖勇妻子的哥哥）以100万元价格共同购买了方祥国的房产，并提供了2018年7月27日王某1与方祥国签订《购房协议》约定方祥国以100万元将案涉房屋转让给王某1（指定过户至钟祖勇名下）；2018年7月27日王某1从银行提取100万元的取款凭证；王某1手机拍摄的视频显示其当天给付方祥国100万元现金；2019年8月1日为了办理过户，方祥国与钟祖勇签订一份《存量房买卖合同》；房屋不动产权证显示案涉房产于2019年8月2日过户至钟祖勇名下；证人王某1、王某2分别陈述了房屋交易过程；钟祖勇的微信聊天记录显示案涉房屋的苏姓租户于2019年12月5日向其转款1000元，于2019年12月10日告知其搬走。钟祖勇提供的上述证据可以形成证据锁链，证明其以合理的价格购买了案涉房屋，且方祥国已实际交付房屋并已办理过户登记。郭祖英虽提出异议，但未提供足以反驳的证据，仅凭其单方陈述不能推翻上述证据的证明效力，其主张方祥国与钟祖勇恶意串通，钟祖勇未支付合理对价而取得案涉房屋等，依据不足。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，一审未予支持郭祖英要求撤销方祥国与钟祖勇签订的《购房协议》的诉讼请求，并无不当。 综上，郭祖英的上诉理由，不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费200元，由上诉人郭祖英负担。 本判决为终审判决。 审判长 程 镜 审判员 王养俊 审判员 于海波 二〇二〇年六月二十八日 书记员 崔 阳 附：《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。