四川省自贡市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）川03执复28号复议申请人：杨胜虎，男，汉族，1974年9月16日出生，住四川省富顺县。申请执行人：四川富顺农村商业银行股份有限公司，住所地四川省富顺县富世镇釜江大道中段96号。法定代表人：欧彬，董事长。委托诉讼代理人：邓敏，系该公司员工。委托诉讼代理人：杨万琳，系该公司员工。被执行人：肖智刚，男，汉族，1976年5月17日出生，住四川省富顺县。被执行人：何丽，女，汉族，1974年11月21日出生，住四川省富顺县。被执行人：肖明康，汉族，男，1946年12月7日出生，住四川省富顺县。复议申请人杨胜虎不服四川省富顺县人民法院作出的（2020）川0322执异8号《执行裁定书》，向本院申请执行复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。执行法院在执行四川富顺农村商业银行股份有限公司（以下简称富顺农商行）与肖智刚、何丽、肖明康金融借贷合同纠纷一案中，异议人杨胜虎向执行法院提出书面异议称，2017年5月10日，其已向被执行人肖明康租赁金山宾馆X-X层全部房产，用于宾馆和茶坊经营，双方约定经营期为6年，自2017年5月10日起至2023年5月9日止，租金在肖智刚欠其借款230万中一次性冲抵。异议人在租赁后投入资金装修，添加设施设备，共计投资50余万元。现执行法院将全部财产抵偿给富顺农商行，虽然权属变更不影响租赁合同的继续履行，但富顺农商行接收房产后将向其收取租金，影响其正常经营，造成其严重损失。故其请求执行法院停止对金山宾馆1-8层房产的执行。执行法院查明，该院立案执行的（2019）川0322执恢20号、（2019）川0322执恢262号、（2019）川0322执恢263号、（2019）川0322执恢264号四案，是富顺农商行作为申请执行人的系列案。在该四案的执行过程中，该院于2019年7月8日作出（2019）川0322执恢20、262、263、264号执行裁定，裁定拍卖被执行人肖明康所有的坐落于富顺县富世镇吉祥路X号右（产权证号XXXX，建筑面积146.25m2）、X号附X号左（产权证号XXXX，建筑面积297.33m2）、X号附X号右（产权证号XXXX，建筑面积311.97m2）、X号附X号（产权证号XXXX，建筑面积420.68m2）、X号附X号第X层（产权证号XXXX，建筑面积472.84m2）、X号附X号第X层（产权证号XXXX，建筑面积388.17m2）、X号附X号第X、X层（产权证号XXXX，建筑面积412.83m2）及被执行人何丽、肖智刚共有的坐落于富顺县富世镇吉祥路X号附X、X、X号（产权证号XXXX，建筑面积531.12m2）和被执行人何丽所有的坐落于富顺县富世镇吉祥路金山集资楼X单元X号（产权证号XXXX，建筑面积138.36m2）合计九宗房产。该九宗房产先后经两次公开拍卖，均告流拍。经申请执行人富顺农商行申请，该院于2019年2月23日作出（2019）川0322执恢20号之三、（2019）川0322执恢262号之二、（2019）川0322执恢263号之三、（2019）川0322执恢264号之二四份执行裁定，分别裁定将被执行人何丽所有的坐落于富顺县富世镇吉祥路金山集资楼X单元X号（产权证号XXXX，建筑面积138.36m2）、被执行人肖明康所有的坐落于富顺县富世镇吉祥路X号附X号第X层（产权证号XXXX，建筑面积472.84m2）、X号附X号（产权证号XXXX，建筑面积420.68m2）、X号附X号第X层（产权证号XXXX，建筑面积388.17m2）、X号附X号第X、X层（产权证号XXXX，建筑面积412.83m2）及被执行人何丽、肖智刚共有的坐落于富顺县富世镇吉祥路X号附X、X、X号（产权证号XXXX，建筑面积531.12m2）以及被执行人肖明康所有的坐落于富顺县富世镇吉祥路X号附X号右（产权证号XXXX，建筑面积311.97m2）合计七宗房产抵偿给申请执行人富顺农商行，上述房产现均为鑫山宾馆（原金山宾馆）的营业用房。2020年4月27日，该院作出（2019）川0322执恢262号公告，责令鑫山宾馆及其经营者杨胜虎在2020年5月15日前迁出房屋，到期未履行的，该院将强制执行。执行法院另查明，申请执行人富顺农商行作为抵押权人，分别于2015年1月9日取得富顺县房他证城字第XXXX号他项权证，2016年4月27日取得富顺县房他证城字第XXXX号他项权证,2016年4月29日取得富顺县房他证城字第XXXX号他项权证，2016年6月30日取得富顺县房他证城字第XXXX号他项权证，以上他项权证确认申请执行人富顺农商行对案涉七宗抵偿标的物享有登记抵押权。异议人杨胜虎向执行法院提交的租房协议书载明：“肖明康将富顺县富世镇吉祥路X号门面及X-X层楼客房伍拾间和茶坊租给杨胜虎使用，租期自2017年5月10日至2023年5月9日止，为期陆年，租金在肖智刚欠杨胜虎的借款中冲抵，签约时间为2017年5月10日。”执行法院认为，人民法院执行过程中依法拍卖被执行人所有的财产时，在第二次公开拍卖流拍后，对流拍标的物享有抵押权的申请执行人书面申请以流拍价抵偿其债务，符合法律规定，人民法院应予准许。现异议人杨胜虎对执行法院责令其限期腾迁不服提起的执行异议，没有法律依据。根据《物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第一款规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的……。也就是说，后成立的租赁关系不得对抗先设立且已登记的抵押权的实现，抵押权人通过变卖、拍卖等获得清偿而实现抵押权后，后于抵押权成立的租赁对受让人无约束力，承租人无权请求受让人继续履行原租赁合同。如果抵押人在房屋出租时，未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。具体到本案中，申请执行人富顺农商行取得案涉房产抵押权的时间均早于异议人所提交的“租房协议书”签订时间，即使该租房协议合法有效，都不能对抗申请执行人富顺农商行抵押权的实现，本案属于“买卖不破租赁”的例外情形，异议人可以根据租房协议约定向出租人主张相应权利。因此异议人杨胜虎的异议理由不成立，不予支持。执行法院于2020年5月14日作出（2020）川0322执异8号执行裁定，裁定驳回异议人杨胜虎的异议请求。复议申请人杨胜虎向本院申请复议，请求撤销执行法院（2020）川0322执异8号执行裁定书，并中止对金山宾馆X-X层房产的执行。事实与理由：其与肖明康签订的《租赁协议》是双方的真实意思表示具有法律效力。虽然该协议是在办理抵押登记之后，但该协议是在申请执行人实现抵押权之前签订的，且在经营金山宾馆期间，其投入的装修和购买设施的资金巨大，申请执行人收回房屋后，将对其造成巨大的经济损失。申请执行人富顺农商行答辩称：1.复议申请人提出的复议主体错误，其复议针对的是四川省富顺农村商业银行股份有限公司，而不是四川富顺农村商业银行股份有限公司；2.杨胜虎提供的租房协议只有肖明康个人签名，没有原房屋所有权人肖智刚、何丽的签名，该租房协议属无效合同，杨胜虎对该房屋属无权占有；3.杨胜虎与肖智刚约定以租金抵偿借款，此纠纷属于民间借贷纠纷，与本案无关；4.案涉资产抵押登记的时间早于租房协议签订时间，根据法律规定，该租房协议不能对抗抵押权人；5.杨胜虎对该房屋无权占有，致使申请执行人至今未能行使物权，给申请执行人造成极大经济损失。被执行人肖明康、肖智刚、何丽均无答辩。本院查明事实与执行法院查明事实一致。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”的规定，就本案而言，复议申请人杨胜虎与被执行人肖明康签订《租房协议书》的时间为2017年5月10日，而被执行人与富顺农商行办理抵押登记的时间分别在2015年与2016年，故就案涉房产办理抵押登记的时间均早于杨胜虎租赁房屋的时间，杨胜虎在案涉房产已办理抵押登记后签订的租赁协议不得对抗案涉房产的抵押权，而其因租赁该房屋而投入的装修、购买设施设备的资金等经济损失不属于本案异议、复议审查的范围，其只能向出租抵押物的出租人另行主张权利。据此，执行法院依法拍卖被执行人所有的财产，在第二次公开拍卖流拍后，对流拍标的物享有抵押权的富顺农商行书面申请以流拍价抵偿债务后，执行法院责令杨胜虎限期腾迁标的物，不违法法律规定，应予支持。综上，杨胜虎申请复议的理由及请求均不能成立，执行法院（2020）川0322执异8号执行裁定，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项规定，裁定如下：驳回复议申请人杨胜虎的申请，维持四川省富顺县人民法院（2020）川0322执异8号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长  丁向东审判员  王钟霞审判员  谭爱华二〇二〇年六月十九日书记员  邹思雨