贵州省纳雍县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0525民初1809号原告：中国工商银行股份有限公司纳雍支行，住所地贵州省纳雍县雍熙办事处（原雍熙镇）中华路，统一社会信用代码：915205257801878480。代表人：潘庆国，该行行长。委托诉讼代理人（特别授权）：宋佳，该行员工。委托诉讼代理人（特别授权）：张恩勇，贵州本芳（织金）律师事务所律师，执业证号：15205202010183451。被告：熊某某，男，1982年8月20日出生，汉族，住贵州省纳雍县。被告：马某，女，1990年10月22日出生，汉族，住贵州省水城县。被告：贵州恒达房地产开发有限公司，住所地贵州省纳雍县雍熙办事处环城路，统一社会信用代码：915205256707192093。法定代表人：陈付荣，该公司总经理。原告中国工商银行股份有限公司纳雍支行（以下至判决主文前简称“工行纳雍支行”）与被告熊某某、马某、贵州恒达房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称“恒达公司”）金融借款合同纠纷一案，本院2020年5月11日受理后，依法适用简易程序于同年6月30日公开开庭进行了审理。原告工行纳雍支行的委托诉讼代理人宋佳、张恩勇、被告熊某某到庭参加了诉讼，被告马某、恒达公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工行纳雍支行向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与被告熊某某、马某签订的编号为Ａ［个住］字［毕节分］行［纳雍］支行［2014］年［1000036］号《个人购房借款／担保合同》；2、判令被告熊某某、马某一次性偿还原告借款本金207040.17元、利息34159.09元，本息共计241199.26元（以上利息暂计算至2020年4月11日，从2020年4月12日后产生的逾利息、罚息、复利均按Ａ［个住］字［毕节分］行［纳雍］支行［2014］年［1000036］号《个人购房借款／担保合同》约定的利率计算至本息清偿完毕之日止；3、判令恒达公司对上述债务承担连带清偿责任；4、判令原告对抵押物（纳雍县雍熙镇恒达雍熙御园南园2栋2单元6-4号房屋）拍卖所得的价款享有优先受偿权；5、案件受理费由三被告负担。庭审中，原告自愿放弃第一项诉讼请求，变更第二项诉讼请求为：判令被告熊某某、马某一次性偿还原告借款本金207040.17元、利息35711.68元、罚息2224.5元、复利3665.28元，以上合计248641.63元（以上利息暂计算至2020年5月21日，从2020年5月22日后产生的逾利息、罚息、复利均按Ａ［个住］字［毕节分］行［纳雍］支行［2014］年［1000036］号《个人购房借款／担保合同》约定的利率计算至本息清偿完毕之日止。事实和理由：2014年9月28日，被告熊某某、马某购买恒达公司开发的位于纳雍县商品房。同年11月4日，被告熊某某、马某与工行纳雍支行签订《个人购房借款／担保合同》，合同约定：熊某某、马某向工行纳雍支行贷款22.4万元，贷款期限为240个月，该借款按照等额本息还款法（按月计息）还款，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率确定，每月11日为还款日。合同签订后，工行纳雍支行于2014年11月11日向熊某某、马某发放贷款22.4万元，该笔贷款转入恒达公司账户，该笔借款由被告熊某某马某以涉案房屋进行抵押，双方于2014年11月10日在纳雍县房产局办理了商品房抵押预告登记，证号为：纳房预雍熙镇字第××号。借款后，熊某某、马某一直还款正常，但从2017年9月21日起多次违约，拒不还款。现该借款累计违约已达38期，符合双方合同约定的解除条件，熊某某、马某应当按照合同约定一次性付清尚欠的贷款本金及利息，恒达公司应承担连带保证责任。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告马某、恒达公司未作答辩，亦未提供证据供质证。本院经审理认定事实如下：2014年9月28日，被告熊某某、马某购买恒达公司开发的位于贵州省毕节市纳雍县商品房。2014年11月4日，被告熊某某、马某与工行纳雍支行签订《个人购房借款／担保合同》，合同约定：熊某某、马某向工行纳雍支行贷款22.4万元，贷款期限为240个月，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮15%，贷款发放后遇基准利率调整，贷款利率按以下方式调整：贷款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计算；贷款利率期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及上述约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；借款按月等额本息还款法（按月计息）还款，每月11日为还款日；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的构成违约，贷款人可宣布合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。当日，被告恒达公司在该合同中保证人处签名，为熊某某的贷款提供阶段性连带保证责任。合同签订后，工行纳雍支行于2014年11月11日向熊某某、马某发放贷款22.4万元，该笔贷款转入恒达公司账户。因案涉商品房未办理不动产登记证书，双方约定以该房提供的抵押担保未办理抵押登记。借款后，熊某某、马某按月偿还按揭贷款，于2017年9月21日起未按时偿还贷款本息，截至2020年5月21日，尚欠原告本金207040.17元、利息35711.68元、罚息2224.5元、复利3665.28元，经催收未果，原告诉至本院。上述事实，有《个人购房借款/担保合同》、《商品房买卖合同》、中国工商银行借款凭证、中国工商银行自营历史明细列表及当事人陈述在卷佐证。结合当事人的诉辩意见及本院查明的事实，本案的争议焦点是：原告的诉讼请求应否得到支持。本院认为，原告工行纳雍支行与被告熊某某、马某签订的《个人购房借款/担保合同》中明确约定了利息、罚息及复利的计算方式，合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，各方均应按照合同约定全面履行自己的义务。原告工行纳雍支行已按合同约定发放借款，被告熊某某、马某未按期偿还借款本息已构成违约，工行纳雍支行有权宣布贷款提前到期，故对原告要求被告熊某某、马某清偿借款本金207040.17元的主张，本院予以支持。由于《个人购房借款/担保合同》明确约定了罚息及复利的计算方式，原告工行纳雍支行主张按合同约定计算截至2020年5月21日的利息35711.68元、罚息2224.5元、复利3665.28元有事实依据，本院予以支持。因原告宣布提前收回贷款，故提前收回的贷款不存在逾期，不再产生逾期利息即罚息，应按双方约定的借期内的利率计算利息。被告恒达公司签字为该笔贷款承担阶段性连带保证责任，根据《个人购房借款/担保合同》第二十七条约定，保证期间为合同项下贷款到期之日起两年；贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款到期之日起两年，现恒达公司的保证期间尚未届满，故应由恒达公司为该笔借款本息承担连带清偿责任。关于原告主张的抵押物优先受偿权，因工行纳雍支行与熊某某、马某就案涉房屋未办理抵押登记，抵押未生效，故对原告主张对案涉房屋拍卖、变卖等价款享有优先受偿权的主张本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条之规定，判决如下：一、被告熊某某、马某在本判决生效之日起二十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司纳雍支行借款本金207040.17元，并支付从2017年9月21日起至2020年5月21日的利息35711.68元、罚息2224.5元、复利3665.28元；从2020年5月22日起，以借款本金207040.17元为基数按年利率5.635%支付利息至本息清偿完毕之日止；被告贵州恒达房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任；二、驳回原告中国工商银行股份有限公司纳雍支行的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费4918元，减半收取计2459元，由被告贵州恒达房地产开发有限公司、熊某某、马某共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  吴咏梅二〇二〇年六月三十日法官助理左勇书记员何方