青海省西宁市城中区人民法院   民事判决书   （2020）青0103民初1391号   原告：韩布阳，男，1989年3月20日出生，公民身份号码：×××，满族，住西宁市。   被告：马勇，男，1986年6月9日出生，公民身份号码：×××，汉族，住甘肃省镇原县。   原告韩布阳与被告马勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，依法由审判员蒙自康适用简易程序，于2020年6月10日公开开庭进行了审理。原告韩布阳、被告马勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告韩布阳向本院提出诉讼请求：一、判令原告收回所出租的房屋；二、判令被告支付欠缴青海德泰物业管理有限公司的物业费、水电费、取暖费及违约金合计人民币8189.16元；三、判令被告支付欠缴原告的房租及滞纳金合计人民币4398.4元；四、判令被告承担诉讼费。事实和理由：2019年9月8日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，被告在合同履行期间，违反《房屋租赁合同》第六条第一款(即乙方按时缴纳自行负担的费用。包括物业管理费、水电费及采暖费等相关费用，甲方一旦发现乙方欠缴，第一次口头警告并协商解决；第二次甲方有权要求终止合同，并要求乙方缴纳相关费用。)；第九条第六款(即逾期未缴纳当由乙方缴纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的。)；第十二条第一款(租赁期间，乙方有违反上述条款行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的5%向甲方支付违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。)；第十二条第二款(在租赁期内，乙方逾期缴纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的5%支付甲方滞纳金。)；第十二条第四款(乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的三倍支付滞纳金。)被告违反约定，自租赁之日起拒不缴纳物业费、水电费、取暖费。物业公司多次催缴未果，委托原告向被告索要欠款，按照合同约定原告多次与被告协商缴费事宜，被告均以公司亏损和疫情封闭为由，拒不缴费且多次不接听原告电话。2020年3月19日原告出具《通知》，与被告协商要求按照合同约定支付租赁期内的物业费、水电费、取暖费，被告拒不履行责任。2020年4月3日由青海德泰物业管理有限公司出具《物业费收取通知单》和《欠缴物业及水电费证明》文件，经原告转送至被告手机微信，被告拒不接受。2020年4月6日原告出具《致马勇的一封信》告知被告所欠物业费、水电费、取暖费及违约金，被告所欠房租费及违约金，被告仍然不予理睬，拒不接受。被告的行为严重违反了双方的协议约定，损害了原告的合法权益，为了维护原告的合法利益不受侵害，起诉至贵院，恳请贵院能依法维护原告的合法权益，维护法律的权威性和严肃性。   被告马勇辩称：针对原告的诉求，我认为我也是受害者，合同本应是公司去签订的，但是我法律观念淡薄，我代公司以我个人的名义签订了合同，经过法院释明明白我应该承担的责任。我认为违约不成立，我现在联系不上公司，这笔费用没有给我出，所以造成拖延，我认为原告所述的2020年4月1日解除合同，我一直没联系上公司的人，合同是否解除还不好说。违约金的计算不符合情理，主张过高，今天来法院是接受法院对该案的审理，造成的损失我可以承担，也应当考虑疫情的原因，适当减免一部分。我已交清了2019年9月15日至2020年3月15日的租金24000元，并提前交纳了押金4000元。2020年3月15日后因疫情的原因我在老家没有住该房，由我的朋友居住，合同约定三个月交一次房租，3月15日至3月底，原告电话与我协商解除合同事宜，期间未交房租15天，尚未超过三个月，不构成违约，况且原告算的15天的违约金都超过一个月的租金了，显然不合理。我愿意承担在租赁期间所产生的费用，包括物业费、水电费和取暖费，但是这些费用的违约金我不应承担，欠付的所有费用减去押金之后剩余的费用我愿意承担，所有的违约金我都不应承担。希望法院酌情考虑由于疫情对我们造成的损失，请求法院依法公正处理。   原告韩布阳为支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据：证据一、房屋租赁合同，证明：房屋租赁的事实真实有效，约定房屋租赁期限、房租给付方式、违约金的承担方式。证据二、物业费收取通知单、欠缴证明，证明：被告在住房期间从2019年9月1日到2020年4月1日所欠付的物业费、水电暖费，这些费用我们已经替被告垫付了，有交付的发票。证据三、通知，证明：我写的被告应该缴纳的物业费、水电暖费以及欠交的房租，通知如果被告不按时缴纳，房屋租赁合同于2020年4月1日自动解除。证据四、致马勇的一封信，证明：2020年4月1日之后，被告还没有缴纳欠付的物业费、水电暖费以及房租，故我依法起诉被告。证据五、通话录音、微信截图，证明：多次和被告沟通，被告承认所欠付的费用，违约金被告也承认，承认于2020年4月1日解除租赁合同。   被告马勇质证认为：对证据一的真实性无异议，对证明方向有异议不认可，违约金约定过高。对证据二的真实性无异议认可，对证明方向有异议不予认可，对于物业费、水电暖费没有异议，对于这些费用不及时缴纳所造成的违约金不认可。对证据三的真实性及证明方向均有异议不予认可，该通知我没有收到，是原告单方制作的，不认可。对证据四的真实性及证明方向均有异议不予认可，该信我没有收到，是原告单方制作的，不认可也不能接受。对证据五的真实性认可，对证明方向有异议不予认可，录音中我基本没有表态，都是对方在说话，对于租赁房屋的事实我认可，但是没有得到公司表态的情况下我也没有办法表态。   本院认为：原告提交的证据一，被告对其真实性不持异议，对其证明方向有异议不认可，结合双方自认的事实，经本院审查，能够证明：原被告双方签订了房屋租赁合同，合同约定：原告将位于西宁市××区房屋出租给被告使用，租期自2019年9月15日至2020年9月15日，租房押金4000元，租金每月4000元，租金每三个月支付一次，物业管理费、水费、电费、暖气费等费用由被告承担；合同第十二条第二款约定：在租赁期内，乙方逾期缴纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的5%支付甲方滞纳金；合同第十二条第四款约定：乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的三倍支付滞纳金；约定了双方的权利义务、管辖法院等。上述事实本院予以确认。原告提交的证据二，被告对其真实性不持异议，对欠缴的物业费、水电暖费没有异议，对于这些费用不及时缴纳所造成的违约金不认可，经本院审查，能够证明：自2019年9月1日到2020年3月31日，被告欠缴物业费1925元、水费100.5元、电费1468.8元、取暖费4304.9元，合计7799.2元；原告已将上述欠费垫付。上述事实本院予以确认。原告提交的证据三、证据四，系原告单方制作，被告不予认可，因原告不能证明通知及信函已送达被告，故本院不予采信。原告提交的证据五，被告对其真实性不持异议，对其证明方向有异议不认可，结合双方自认的事实，经本院审查，能够证明：被告认可尚欠的物业费、水电暖费，原告已提前提出解除合同，并催缴过欠付的物业费、水电暖费及房租费，被告同意合同于2020年4月1日解除。上述事实本院予以确认。   被告马勇未向本院提交证据。   根据当事人陈述以及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年9月8日原被告双方签订了房屋租赁合同，合同约定：原告将位于西宁市××区房屋出租给被告使用，租期自2019年9月15日至2020年9月15日，租房押金4000元，租金每月4000元，租金每三个月支付一次，物业管理费、水费、电费、暖气费等费用由被告承担；合同第十二条第二款约定：在租赁期内，乙方逾期缴纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的5%支付甲方滞纳金；合同第十二条第四款约定：乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的三倍支付滞纳金；约定了双方的权利义务、管辖法院等。后被告提前交纳了2019年9月15日至2020年3月15日的租金24000元，并提前交纳了租房押金4000元。自2019年9月1日到2020年3月31日，被告欠缴物业费1925元、水费100.5元、电费1468.8元、取暖费4304.9元，合计7799.2元；原告已将上述欠费垫付。原告通过电话及微信，向被告催缴过欠付的物业费、水电暖费及房租费，被告同意合同于2020年4月1日解除，并认可尚欠的物业费、水电暖费。   本院认为：原、被告之间签订的《房屋租赁合同》，系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的规定，合法有效，应受法律保护，该合同对双方均具有法律约束力，双方均应以合同约定承担义务、享受权利。因原被告已于2020年4月1日达成解除房屋租赁合同的协议，故原告要求被告退还其承租房屋的诉讼请求，本院予以支持。现被告尚欠2019年9月1日到2020年3月31日的物业费1925元、水费100.5元、电费1468.8元、取暖费4304.9元，合计7799.2元；原告已将上述欠费垫付；按合同约定及相关法律法规的规定，应由被告予以偿还；同时，因被告违反合同约定，构成违约，对此应承担违约金损失389.96元（7799.2元×5%=389.96元），上述合计8189.16元；故原告要求被告支付欠缴的物业费、水电费、取暖费及违约金合计人民币8189.16元的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。原告主张因被告欠付2020年3月16日到2020年4月1日的房租2000元，应由被告承担滞纳金6398.4元（每天房租133.3×3×16天=6398.4元），因双方的合同约定三个月交一次房租，2020年3月16日至4月1日，原告电话与被告协商解除合同事宜，期间被告未交纳房租，尚未超过三个月，不构成违约，故原告的该项诉求不符合合同约定，于法无据，本院不予支持。原告主张被告给付欠付2020年3月16日到2020年4月1日房租2000元的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。被告抗辩称欠付的费用应与其交付的租房押金冲抵后，剩余部分由其承担的主张合理合法，本院予以采纳，上述各项欠付费用及违约金合计10189.16元，减去租房押金4000元后，剩余6189.16元，应由被告给付原告。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下：   一、被告马勇在本判决生效之日起十日内将位于西宁市××区房屋腾退给原告韩布阳。   二、被告马勇在本判决生效之日起十日内给付原告韩布阳各项欠付费用及违约金合计6189.16元。   三、驳回原告韩布阳的其他诉讼请求。   如果未按本判决规定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费99元，由原告韩布阳负担59元，由被告马勇负担40元（原告已预交，此款由被告随上述应付款一并给付原告）。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。   审判员 蒙自康     二〇二〇年六月二十四日   书记员 俞 珍   附：《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。   第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的应当支付迟延履行金。   《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》   第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。   没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。