陕西省汉中市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕07民终323号上诉人（原审原告、反诉被告）：胡继英，女，1945年7月26日出生，汉族，住镇巴县。委托诉讼代理人：孙积武，男，1973年9月15日出生，汉族，住址同上，系胡继英之子。被上诉人（原审被告、反诉原告）：陕西日新达房地产开发有限公司。住所地：汉中市汉台区西环路268号。法定代表人：刘肇宇，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：殷冀中，系该公司员工。委托诉讼代理人：李旻，陕西云昊律师事务所律师。上诉人胡继英因与被上诉人陕西日新达房地产开发有限公司（以下简称“日新达公司”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服陕西省镇巴县人民法院（2019）陕0728民初988号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。胡继英上诉请求：一、请求撤销一审法院判决，在查清事实的基础上改判；二、判令日新达公司支付胡继英住房安置过渡费48000元，门面房经济损失126000元（时间截止为2019年11月4日，后续产生的损失费另行计算）合计174000元；三、判令日新达公司向胡继英及时交付门面房；四、判令日新达公司及时为胡继英办理房屋不动产证并限定办理产权证时间及逾期不能为胡继英办理产权证所产生逾期违约责任及经济补偿，并承担办理产权证所需的各种税费；五、依法撤销一审法院对楼梯间面积错误的判决，多算了6平方米×2000元=12000元；六、依法撤销一审法院对超出面积房价的错误判决，多算7.13平方米×10000元=713000元，同时门面房的价格应该按照2000元每平方米计算。七、本案一审、二审的诉讼费用由日新达公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，未查明案件基本事实，作出的判决明显存在错误。1.日新达公司采取欺骗、隐瞒事实的方式与胡继英签订《房屋拆迁协议》，《房屋面积认定书》中做出了明确的约定，承诺回迁房为7层结构，而实际回迁房为13层框剪结构，日新达公司对此在前期规划时明知，招标公告亦能证明，而一审法院对日新达公司的违约行为视而不见，而胡继英对此没有任何过错，由于日新达公司的违约行为导致逾期不能回迁，胡继英租房达5年之久，门面房长达8年没有一分钱收益，日新达公司的违约行为造成胡继英接收房屋后公摊面积增加，物业费增加，除增加原本没有的电梯使用费、二次供水费，现在还增加了电梯维保费，给胡继英造成了巨大经济损失，日新达公司应承担违约所产生的赔偿责任以及给胡继英造成的损失补偿，一审法院系明显漏判。2.一审法院判决日新达公司逾期交房违约责任时，以支付的过渡费就是逾期交房的违约金，明显违背国家相关法律法规。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第17条、第22条、第23条相关规定，另根据汉政发（2017）23号《汉中国有土地上房屋征收与补偿办法》第22条、第35条、第36条、第37条相关规定，过渡费本来就是日新达公司应支付的，逾期后还应按倍增加，而不是作为逾期交房的违约金，更何况过渡费每平米3元，并按拆迁面积计算一个月才249元，根本不够租房的费用更不要说门面房停产停业的损失，更何况从2012年到2019年物价涨了很多倍。二、一审法院以胡继英更换门锁视为交付门面房认定错误，更换门锁是因为日新达公司置换的门面房不够分配，应为11个而实际只有5个，且不出面解决，一直拖延。胡继英于2018年12月将一间日新达公司堆放建筑材料的门面房更换了门锁，虽胡继英更换了门锁但实际占有人为日新达公司，房内堆放的是日新达公司的建筑材料。直至一审诉讼时日新达公司仍未向胡继英交付水卡、电卡，也未向胡继英出具《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》交房手续，更没有腾空门面房中的建筑材料，明显不符合交房条件。三、在公摊面积认定中，一审法院未按照《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》的规定，将电（楼）梯前室面积（14平方）计算到楼梯间面积中，明显判决错误。根据双方签订的协议回迁房为砖混7层，根本没有电梯，何来的梯前室面积，且《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》的规定中电（楼）梯前厅和楼梯间是两个独立的部分。另根据《建筑工程建筑面积计算规范》楼梯间面积包含两层之间的休息平台，梯段，楼层平台梁。并不包括梯前室面积。一审法院将14平方的梯前室面积计算到楼梯间面积中明显与补充协议约定不符，属于判决错误。四、在超出面积房价问题中，日新达公司2012年8月31出具的《关于对拆迁户提出问题的回复》第三条，关于房价的问题，日新达公司已经对拆迁户的购房价款问题做出了书面的答复，然而一审法院在本案中对胡继英的门面房超出面积按市场价计算明显判决错误。根据拆迁协议中的（房屋面积认定书中）上诉人置换面积为233平方，一审法院判决书第12页中对两套住房面积认定为210.06平方，3号门面房面积为40.13平方，合计面积为250.19平方，减去置换面积233平方，上诉人实际超平方17.19平方，根据日新达公司2012年8月31出具的《关于对拆迁户提出问题的回复》第三条：“关于房价的问题，拆迁户的换房面积超过30平方以内的房价按每平方2000元计算，超出30平方的房价按市场价计算，胡继英换房面积没有超过30平方，应按照2000元一平方计算，一审法院明显判决错误。五、根据同案同判原则，一审法院在两个相同的案件中做出不同的判决，明显违背同案同判原则。同样是拆迁户，同样是逾期交房，一审法院给出了两个不同的判决，在镇巴县人民法院(2019)陕0728民初526号民事判决书中判决日新达公司支付另案原告（邱尤香）门面房按每一年14000元支付违约损失，而本案中一审法院按每平方3元支付(33平方×3元=99元每月，一年1188元)，明显同案不同判，违背同案同判原则。六、胡继英提出的日新达公司向胡继英交付门面房及办理产权的诉求，一审法院在判决中只要求胡继英交钱而对日新达公司没有履行的义务不做出约束，明显判决不公。一审法院没有要求日新达公司向胡继英腾空被胡继英实际占有的门面房以及交付水卡、电卡及完成没有达到交付条件的事项，而只要求胡继英交钱，在办理不动产手续中只是要求日新达公司向有关政府部门递交办理房屋产权证明的相关手续，而在另案原告（邱尤香）镇巴县人民法院(2019)陕0728民初526号案件中日新达公司于2016年就为其办理了房屋产权证，日新达公司2010年开始开发定远茗居直到2020年，在长达十年的时间都没有交房，和拆迁户及买房人都没有履行完义务，在严重的违约失信的事实下，一审法院对日新达公司没有履行的义务不作出约定明显判决不公。日新达公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请驳回胡继英的上诉请求，维持一审判决。胡继英向一审法院起诉请求：1.判令日新达公司支付胡继英住房安置过渡费86000元，门面房过渡费经济损失费126000元（时间截止为2019年11月4日，后续产生的损失费和利息另行计算）及利息40000元，合计252000元；2.判令日新达公司向胡继英及时交付门面房；3.判令日新达公司及时为胡继英办理房屋不动产证并限定办理产权证时间及逾期不能为胡继英办理产权证所产生逾期违约责任及经济补偿；4.本案诉讼费由日新达公司承担。日新达公司向一审法院反诉请求：1.判令胡继英向日新达公司支付拖欠的应付房款182347.68元；2.判令胡继英承担延迟付款利息17323元；3.本案反诉费用全部由胡继英承担。一审法院认定事实：日新达公司对镇巴县向阳街及马王庙街老旧住房进行成片拆迁改造，并开发修建定远茗居小区。胡继英曾居住于向阳街129号。2011年10月27日日新达公司员工借支10000元，用于支付胡继英的拆迁安置补偿费及一年的过渡费。双方于2011年11月3日签订《房屋拆迁安置补偿协议》，该协议第三条载明：“乙方（即胡继英）临时过渡期自行解决过渡用房，在过渡期内甲方（即日新达公司）以每月每平方米补助过渡费贰元……乙方临时过渡期自2011年11月3日至2012年11月4日。临时过渡费自协议签订后一次性付一年过渡费用……甲方应在本协议约定的临时过渡期满前保证乙方按期回迁，逾期不能回迁甲方按每月2元向乙方支付临时过渡费，直至回迁为止。”协议后附《房屋拆迁面积认定书》，确认胡继英的原有房屋“门面房面积33㎡，住房面积50㎡，房屋建筑面积为83㎡”，并约定日新达公司给调换的房屋“调换门面房面积为33㎡，调换住房面积为200㎡”。同日，双方签订补充协议，约定：“一、所赔付面积，只含公摊面积中的楼梯间，其它附属工程乙方不承担任何费用。……三、甲方为乙方办理房屋产权证，并承担办理时所需各种费用。”2012年8月31日，日新达公司出具《关于对拆迁户提出问题的回复》，内容为：“原合同中门面房置换后比例大于等于1和住房置换后比例大于等于1.7及房价享受优惠低于2000的不变，原合同中置换比例小于1.7的每户按比例补至1.7，以上比例均按地面面积计算，不含楼层。……搬迁过渡费增加至每平方米三元，……拆迁户的换房面积超过三十平方以内的房价按每平方米2000元计算，超出三十平方米的房价按市场价计算……”2014年10月14日，胡继英的家人向日新达公司出具收条一张，内容为：“仅收到日新达公司，搬迁过渡费壹万壹仟玖佰伍拾贰元整（11952.00）收款人：鲁某。孙继武。2012年11月4日—2014年11月4日。鲁某，孙继武。2014.10.14”。庭审中，双方当事人均认可该笔款项中胡继英收到5900元。2016年9月，定远茗居小区房屋竣工。胡继英于2017年9月27日收到该小区一单元901室水电卡，后于2018年6月27日收到该小区一单元501室水电卡。2018年12月，胡继英自行换锁占有了3号门面房，双方均认可该门面房属胡继英所有。双方当事人对上述两套住房及门面房至今未办理过户登记手续。另查明，2013年3月26日，镇巴县物价局对日新达公司开发修建的“定远茗居一期”的住房商品房备案基准价格为3188元/㎡，九、十一层最高上浮不超过3.5%；营业房均价10000元/㎡，一层12000元/㎡，二层8000元/㎡。2019年8月，经镇巴县恒创测绘科技有限公司测量，对定远茗居小区住房1-301-1201号房屋产权面积测量为套内建筑面积为98.62㎡，对双方约定的公摊面积经一审法院换算为6.41㎡，与胡继英所选两套住房501室、901室面积相同；3号门面房套内建筑面积为40.13㎡。一审法院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。胡继英与陕西日新达房地产开发股份有限公司签订《房屋拆迁安置补偿协议》及《补充协议》，对双方之间的房屋拆迁置换面积及过渡费的计算均作出约定，双方之间形成房屋拆迁安置补偿合同关系。双方约定的内容不违反法律规定，上述协议合法有效，双方均应当按照协议约定履行各自的义务。胡继英主张日新达公司因在一年的临时过渡期届满后未按约定回迁胡继英，故应承担违约责任，赔偿胡继英的租房损失及门面房房租损失。根据双方签订的《房屋拆迁安置补偿协议》及拆迁回复中明确约定，胡继英在临时过渡期间自行解决过渡用房，日新达公司按每月每平方米3元支付过渡费直至回迁为止。由此可见，过渡费就是用来补偿胡继英过渡期间的租房损失及门面房租金等各项损失的；双方并未约定日新达公司在过渡费之外还需要另行支付租房损失或门面房租金、营业损失等；双方虽约定临时过渡期为一年，但对一年临时过渡期满未回迁的情形也有明确约定，即继续支付过渡费直至回迁为止，故日新达公司在一年临时过渡期满后未回迁胡继英所应承担的责任是继续支付过渡费，而不是支付租房损失或门面房损失。胡继英自认日新达公司向其交水电卡为住房回迁时间，2018年12月底将3号门面房换锁为占有门面房的时间，日新达公司主张在2016年9月房屋竣工胡继英就占有住房及门面房，但未提供任何证据予以证明，一审法院以日新达公司交付水电卡的时间确定胡继英住房回迁时间，以胡继英换锁时间确定胡继英占有的门面房时间。一审法院对日新达公司应向胡继英支付的过渡费计算如下：1.2011年11月3日至2012年11月4日，根据原每月每平方米2元的标准计算为1992元（83㎡×2元/月/㎡×12个月=1992元），即日新达公司在签约时已向胡继英支付1992元过渡费，提高至3元的标准后，日新达公司还应向胡继英补996元（83㎡×3元/月/㎡×12个月-83㎡×2元/月/㎡×12个月=996元）；2.2012年11月5日至2014年11月4日，按每月每平方米3元的标准计算为5976元（83㎡×3元/月/㎡×24个月=5976元），日新达公司已支付5900元，还应向胡继英补76元；3.2014年11月5日至2017年9月27日，日新达公司应按每月每平方米3元的标准向胡继英支付过渡费8657.73元（83㎡×3元/月/㎡×34.77个月=8657.73元）；4.胡继英于2017年9月27日收到901室水电卡，该房屋面积为105.03㎡，则日新达公司已向其交付52.52%的置换住房房屋面积（105.03㎡÷200㎡=52.52%），剩余47.48%的面积仍未完成置换，直至胡继英于2018年6月27日收到501室水电卡,视为日新达公司已完成住房房屋的面积置换,这期间日新达公司仍应按每月每平方米3元的标准计算为1531.98元[（50㎡×47.48%+33㎡)×3元/月/㎡×9个月=1531.98元]；5.2018年6月28日至2018年12月胡继英将3号门面房上锁，日新达公司应按原门面房面积以每月每平方米3元的标准计算为594元（33㎡×3元/月/㎡×6个月=594元]。以上合计后，日新达公司还应向胡继英支付过渡费11855.71元。因胡继英已实际占有3号门面房，日新达公司也认可该房屋归胡继英所有，故双方当事人之间没有交付门面房的必要，对胡继英要求日新达公司及时交付门面房的诉讼请求不予支持。双方当事人在《补充协议》中约定，由日新达公司为胡继英“办理房屋产权证，并承担办理时所需要的各种费用”，则日新达公司应按该约定履行义务。故对胡继英要求日新达公司及时办证的诉讼请求予以支持，但对胡继英主张的日新达公司应承担逾期办证的损失，因双方之间并未约定办证期限，则在胡继英结清房款后，日新达公司就胡继英的房产向相关行政机关递交办证手续未超过合理的时间范围就不算逾期；双方之间没有逾期办证损失的约定，且该损失尚未发生，一审法院无法预估损失大小，也不宜确定损失计算标准或方式，故对胡继英要求日新达公司承担逾期办证损失的主张暂不支持。胡继英可在该损失实际发生后，与日新达公司另行协商或起诉。对日新达公司要求胡继英支付房屋差价的诉讼请求，一审法院结合测绘报告及测绘说明换算得出案涉501室、901室房屋的面积均为套内建筑面积为98.62㎡，约定的公摊面积经换算为6.41㎡，每套房屋应按105.03㎡计算面积，两套共计210.06㎡，比双方当事人约定的置换住房总面积200㎡超出10.06㎡；案涉3号门面房面积为40.13㎡，比约定的置换门面房面积33㎡超出7.13㎡。根据拆迁回复第三条的约定及镇巴县物价局的文件，一审法院对房屋差价计算后，胡继英应支付日新达公司房屋差价105680元（10.06㎡×2000元/㎡+7.13㎡×12000元/㎡=105680元）。对日新达公司主张的利息损失，因双方之间无相关约定不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、陕西日新达房产有限开发公司应支付胡继英过渡费11855.71元，定于本判决生效后十五日内一次性付清；二、胡继英应支付陕西日新达房产有限开发公司房屋差价105680元，定于本判决生效后十五日内一次性付清，以上一、二项相抵后，胡继英应给付陕西日新达房产有限开发公司93824.29元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；三、陕西日新达房产有限开发公司应在胡继英付清上述款项后一个月内为胡继英办理定远茗居小区一单元501室、901室及3号门面房向行政部门递交办理房屋产权证明的相关手续；四、驳回胡继英的其他诉讼请求。五、反诉原告陕西日新达房产有限开发公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费5080元，减半收取为2540元，陕西日新达房产有限开发公司负担120元，胡继英负担2420元。反诉案件受理费4293元，减半收取为2146.5元，胡继英负担1136元，陕西日新达房产有限开发公司负担1010.5元。本院二审期间，胡继英提交A4纸打印照片3张，其中2张为室内堆放建筑垃圾的照片，用以证明门面房至今日新达公司仍未交付，日新达公司质证称拍摄房屋不确定，不能证明垃圾由日新达公司堆放，且胡继英已更换门锁；另外1张照片为涉案工程在建项目信息公示牌，用以证明原协议约定的安置房为多层，但日新达公司修建的是高层，日新达公司质证称，对真实性无异议，但证明目的与本案无关，也与上诉请求无关。本院经审查后认为，室内照片所涉及的上诉请求，二审中，胡继英一方认可日新达公司已交付水电卡并腾房，放弃该方面的上诉请求，所涉及的证据，本院亦不再审查，在建项目信息公示牌达到其证明目的，予以采信。二审另经审理查明，《房屋拆迁安置补偿协议》约定给胡继英的回迁房原为多层，但之后日新达公司所建房屋变为高层。本院认为，就双方争议问题，应分析认定如下：关于回迁房性质变化造成的公摊、物业费、电梯使用费、二次供水费增加等损失问题，胡继英在一审就该问题并未提出明确的诉讼请求，一审未予处理无不当之处。关于门面房的交付问题。二审中，胡继英一方认可日新达公司已交付水电卡并腾房，放弃该方面的上诉请求，本院予以确认，二审亦不再进一步审查。关于公摊面积计算问题，双方原约定安置的房屋为多层，没有梯前室的约定，现胡继英已选择安置房为高层房屋，梯前室公摊面积增加系房屋性质改变所带来的变化，应计算为公摊面积。关于面积差价问题。2012年8月31日日新达公司作出的《关于对拆迁户提出问题的回复》中有关超过30平方的问题，双方对门面房的约定及该回复中均为1：1，而只有住宅才有1：1.7等其他差额补偿的约定，故结合双方的合同等，超过30平米以内的优惠价格应理解为住宅部分，一审就差额面积的房价计算并无明显不当。关于过渡费及租金损失问题。当事人约定的损失计算方法不足以弥补其损失时，当事人有权要求增加损失赔偿的金额。本案合同约定及日新达公司承诺的逾期回迁的过渡费，系相关损失计算方法，但以上内容明显不足以弥补日新达公司逾期回迁造成的胡继英的房租损失，且房租损失系日新达公司在逾期回迁时应当能够预见的损失，因日新达公司将安置房屋由多层变为高层等非胡继英的原因，造成胡继英逾期回迁，造成胡继英房租损失的增加，胡继英一方有权要求增加赔偿的损失。胡继英在本案上诉主张的住房安置过渡费，系由房租损失计算而来，对其与过渡费差价部分，应计算为可要求增加的损失。对其住房部分，其主张每年产生房屋租金8000元，符合该期间的整体市场行情，本院予以认定，其主张的门面房费用经济损失，根据一审法院的调查情况，本院酌情均按每年14000元计算。对其损失计算期间，因无日新达公司及时通知补交差价金额等事实情节，从日新达公司承诺的1年回迁期满时开始计算，至其交房之日的损失，日新达公司应予承担，两套住房交房时间不同，按比例计算，门面房已由胡继英占有，计算至其换锁占有之时。故对胡继英的临时过渡费及逾期回迁损失计算如下：1.一年临时过渡期内，临时过渡费2988元，已付1992元，应再支付996元；2.逾期回迁造成的回迁房房租损失部分，901室，自2012年11月5日计算至2017年9月26日：8000元/年×105.03㎡/210.06㎡÷365天/年×1787天=19583.56元；501室，自2012年11月5日计算至2018年6月26日：8000元/年×105.03㎡/210.06㎡÷365天/年×2060天=22575.34元；门面房，自2012年11月5日计算至2018年12月1日，计算为：14000元/年÷365天/年×2218天=85073.97元，其房租损失合计：127232.87元，扣除已支付的逾期回迁过渡费5900元，日新达公司还应支付121332.87元。以上两项合计122328.87元，日新达公司应予支付。关于办理产权证的问题，一审已判决由日新达公司限期提交资料办理，本院亦予以确认，判决生效后应当履行，胡继英上诉主张在本判决中对日新达公司不履行义务再作出违约责任及经济补偿的约束，缺乏法律依据，本院不予支持。此外，胡继英上诉提出的另案一审判决问题，该判决并未生效。综上，胡继英的上诉请求部分成立；一审判决适用法律有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条一款、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持陕西省镇巴县人民法院（2019）陕0728民初988号民事判决第二项、第三项、第五项；二、撤销陕西省镇巴县人民法院（2019）陕0728民初988号第四项；三、变更陕西省镇巴县人民法院（2019）陕0728民初988号第一项为：被上诉人陕西日新达房地产开发有限公司支付上诉人胡继英122328.87元；四、驳回上诉人胡继英的其他诉讼请求。一审本诉案件受理费5080元，减半收取2540元，由胡继英1500元，陕西日新达房地产开发有限公司负担1040元，反诉案件受理费4293元，减半收取2146.5元，由胡继英负担1136元，陕西日新达房地产开发有限公司负担1010.5元；二审案件受理费4981元，由胡继英负担3183元，陕西日新达房地产开发有限公司负担1843元。胡继英已预交一审本诉案件受理费5080元，二审案件受理费5160元，陕西日新达房地产开发有限公司已预交一审反诉案件受理费4293元，双方当事人多预交的部分持据到交纳法院退还，未交纳的部分，限7日内交纳。本判决为终审判决。审 判 长 王永吉审 判 员 曹建祥审 判 员 李俊霞二〇二〇年六月二十四日法官助理 王建芬书 记 员 胡 阳1