吉林省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）吉民申560号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：公主岭市华川置业有限公司。住所：吉林省公主岭市范家屯镇马市路口102国道南侧8号。 法定代表人：毛新勇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王瑞，吉林启祥律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：林赫冰，女，1982年5月18日出生，朝鲜族，住吉林省长春市朝阳区。 委托诉讼代理人：翟敏，吉林雅成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨雪，吉林雅成律师事务所律师。 再审申请人公主岭市华川置业有限公司（以下简称华川公司）因与被申请人林赫冰房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省四平市中级人民法院（2019）吉03民终865号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 华川公司申请再审称，（一）二审判决认定事实错误，有新证据可以证明华川公司不应承担违约责任。1.《范家屯镇政府工作会议纪要》（以下简称《会议纪要》）载明：“会议指出，镇政府要高度重视华川公司反映的问题，在落实解决问题的过程中，要一项一项认真梳理，制定合理的解决方案。围绕铁南社区、硅谷钻石、阳光庄园、太平庄社区、硅谷印象、十家子社区、青怡坊集团等在建项目需要配套的基础设施进行征地、拆迁摸底，同时办理规划、土地审批手续。待征地及审批手续办理完毕后开工建设，计划于2020年末建设完毕。”上述新证据可以证明华川公司未能按约定交付房屋是因为当地政府的相关配套基础设施未能落实这一不可抗力因素所致，而非华川公司主观原因导致。2.双方在《合同附件》中明确约定非因出卖人原因（不可抗力、政府及相关管理部门原因）和非出卖人负责实施的市政大配套未建成，或投入运营导致小区不具备使用条件，不视为出卖人违约，出卖人不承担违约责任。3.一、二审法院均认定《公主岭市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》）合法有效，对双方均具有约束力，按照《预售合同》第二十四条约定，华川公司不承担因不可抗力产生的违约责任。（二）如果法院认定华川公司违约，违约责任应按如下方式承担：1.承担违约责任的期间应该自2015年12月31日至通知收房时止。一、二审法院判令违约金从2015年8月5交付房款时起计算至全部给付完毕时止存在错误，华川公司只有在约定的交房时间2015年12月31日没有交房才能认定其是否违约，违约金从交房款之日起计算，明显不符合实际情况。长春市同创房地产顾问有限公司（以下简称同创公司）出具的情况说明（以下简称《情况说明》）可以证明案涉房屋自2018年年末开始已经开始办理入住，同创公司在交房前一天以电话、短信息的形式通知了买受人，并在电话里与被通知人员就交房一事予以确认，对通知交房但买房人拒不接收而扩大的损失部分，华川公司不应承担违约金。2.如应承担违约责任，违约金的计算标准问题。华川公司即使应承担违约责任，亦应按照《预售合同》第十三条约定，以全部已付款万分之0.5的标准承担违约责任。3.买受人购买的案涉房屋系门市房，其商用价值与使用功能并未丧失，买受人自始至终并未提供任何证据证明其存在包括实际损失在内的直接损失。二审法院认为《预售合同》中约定的违约金低于造成的损失并直接认定直接损失为资金占用期间的法定孳息，判决按照中国人民银行贷款基准利率作为损失计算标准承担违约责任与事实不符，于法无据。（三）依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款，解除权应当在解除事由发生之日起一年内行使，逾期不行使的解除权消灭。林赫冰应在2016年12月31日前行使解除权，而其在2019年起诉时才申请解除合同，已过法定行使解除权期限。其解除合同第一项诉请不应被支持。（四）关于契税、印花税、物业维修基金、他项权利工本费、代办费，华川公司并未实际占用，这些资金全部交到政府部门，买受人在缴纳这些费用时政府部门已经为其开具正规发票。公主岭市经济开发区税务局出具的情况说明，可以证明：在双方解除房屋买卖合同后，买受人只要拿着缴费票据到政府部门就可以为其办理退费，不存在损失和赔偿问题，且该退税不能退到华川公司名下，故一、二审法院要求华川公司返还政府收取费用，明显不公平。请求：1.撤销二审判决第二项；2.依法改判华川公司不承担违约责任；3.一、二审案件受理费由林赫冰负担。 本院经审查认为，（一）关于华川公司是否构成违约的问题。1.再审审查期间，华川公司提交了《合同附件》及《会议纪要》，以证明华川公司不构成违约。《合同附件》附加条款第2条约定：“非因出卖人原因（不可抗力、政府及相关管理部门原因）和非出卖人负责实施的市政大配套未建成，或投入运营导致小区不具备使用条件的，不视为出卖人违约，出卖人不承担违约责任。”《会议纪要》载明：“会议指出，镇政府要高度重视华川公司反映的问题，在落实解决问题的过程中，要一项一项认真梳理，制定合理的解决方案。围绕铁南社区、硅谷钻石、阳光庄园、太平庄社区、硅谷印象、十家子社区、青怡坊集团等在建项目需要配套的基础设施进行征地、拆迁摸底，同时办理规划、土地审批手续。待征地及审批手续办理完毕后开工建设，计划于2020年末建设完毕。”从内容上看，该《会议纪要》涉及多个楼盘，并非单独针对案涉房屋所在的硅谷印象楼盘出具，且诸多楼盘存在的问题包括：在建项目需要配套的基础设施进行征地、拆迁摸底，同时办理规划、土地审批手续。故该《会议纪要》内容并不明确，既不能准确证明案涉房屋所在的硅谷印象楼盘存在政府的相关配套基础设施未能落实的情形，亦未明确指出华川公司未能按约定时间向买受人交付房屋的具体原因，故即使双方在《合同附件》中对多项免责条款进行了约定，华川公司提交的证据并不能证明其符合约定的“非因出卖人原因（不可抗力、政府及相关管理部门原因）和非出卖人负责实施的市政大配套未建成，或投入运营导致小区不具备使用条件”的免责情形。2.双方签订的《预售合同》第十一条明确约定交房时间为2015年12月31日，但截止至再审审查期间，华川公司仍未向林赫冰交付房屋，逾期交房的违约事实持续存在。故一、二审判决认定华川公司应承担违约责任，并无不当。（二）一、二审判决关于违约金的调整是否正确的问题。1.再审审查期间，华川公司提交的《情况说明》，作为单位向人民法院出具的证明材料，是与华川公司有利害关系的同创公司出具，且仅加盖了同创公司的公章，而没有单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，不符合单位证明材料的形式要求，故该《情况说明》不能作为证据使用，华川公司据此主张违约金计算至通知收房之日止的再审申请事由，无事实依据，本院不予支持。2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”《预售合同》第十三条约定：“出卖人未按照约定期限和条件将商品房交付买受人的……逾期超过180日，买受人有权退房。买受人退房的，……出卖人按日计算向买受人支付以全部已付款万分之0.5的违约金。”但林赫冰起诉时明确表示违约金约定标准过低，请求赔偿损失。出卖人未能按照合同约定期限交付使用房屋，却又实际收取了买受人的房款，买受人的损失客观存在，现买受人要求解除合同，二审法院按照中国人民银行同期贷款基准利率标准自房款交付之日计算违约金并无明显不当。华川公司关于买受人未提供证据证明存在直接损失的再审申请事由，本院不予支持。（三）关于林赫冰解除合同的请求是否应予支持的问题。《预售合同》第十三条约定：“出卖人未按照约定期限和条件将商品房交付买受人的……逾期超过180日，买受人有权退房……”即合同双方对于解除合同的情形有明确约定，华川公司至今未向林赫冰交付房屋，逾期交房已经超过180日，林赫冰有权依据合同条款主张解除合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”，该条款的适用条件是法律没有规定或者当事人没有约定的情形，本案中因华川公司与林赫冰签订的《预售合同》中有明确约定，故不适用该条款。故华川公司关于解除合同请求已过一年的法定行使解除权期限的再审申请事由，本院不予支持。（四）关于二审判决华川公司赔偿林赫冰支付的物业维修基金是否正确的问题。林赫冰提交法院的收据载明其向长春弘福房地产经纪有限公司交纳了3872元物业维修基金，该项费用系林赫冰履行其与华川公司之间《预售合同》的支出，在双方《预售合同》解除的情况下，该项费用亦属于林赫冰的实际损失，二审判决对林赫冰该项主张予以支持，并无不当。再审审查过程中，华川公司提交的公主岭市经济开发区税务局出具的情况说明，主要内容为：关于契税、印花税等按照税务系统退税流程及人民银行关于退税具体要求，会将华川公司代缴的契税、印花税退至购房人名下，不能退至华川公司名下，该情况说明与物业维修基金没有关联性，本院不予采信，故对于华川公司该项再审申请事由，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下： 驳回公主岭市华川公司有限公司的再审申请。 审 判 长  张 辉 审 判 员  陈大为 审 判 员  任淑秋 二〇二〇年六月四日 法官助理  范丽丽 书 记 员  于丽洋