广西壮族自治区北海市银海区人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)桂0503执异33号 案外人：秦江春，女，1968年4月2日出生，汉族，住广西柳州市鱼峰区。 申请执行人：南宁市金通小额贷款有限公司，住所地：南宁市青秀区金浦路22号名都大厦13南面。 法定代表人：粟全亮，总经理。 被执行人：广西柏图投资股份有限公司，住所地：广西南宁市青秀区东葛路118号青秀万达广场百货楼肆层。 法定代表人：李武军，该公司执行董事。 被执行人：广西西山假日大酒店管理有限公司，住所地：住南宁市西乡塘区安吉大道东二里4号丽安居单元十一层A1102号房。 法定代表人：梁光坚，该公司执行董事。 被执行人：李武军，男，1966年10月11日出生，汉族，住南宁市青秀区。 被执行人：李璇，女，1966年1月21日出生，汉族，住南宁市青秀区。 被执行人：李琳，女，1969年5月4日出生，汉族，住广州市海珠区。 被执行人：林锦雄，男，1964年3月1日出生，汉族，住广州市珠海区。 被执行人：李武斌，男，1964年1月1日出生，汉族，住南宁市青秀区。 被执行人：周桂英，女，1964年8月25日出生，汉族，住南宁市青秀区。 被执行人：南宁柏凯联商贸有限公司，住所地：南宁市江南区五一东路7号淡村商贸城1号楼。 法定代表人：李琳。 本院在执行南宁市金通小额贷款有限公司与广西柏图投资股份有限公司、广西西山假日大酒店管理有限公司、李武军、李琳、李璇、林锦雄、李武斌、周桂英、南宁柏凯联商贸有限公司借款合同纠纷一案中，案外人秦江春向本院提出书面异议，请求对南宁市青秀区人民法院作出（2016）桂0103民初14310号之十《民事裁定书》裁定查封南宁市青秀区桂雅路1号南宁·联盟新城1号楼409号房提出异议，请求解除对房的查封。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人秦江春称，2016年11月22日，异议人秦江春与李琳、南宁六六旺置业投资有限公司签订《房地产买卖及居间合同》，李琳把其南宁市青秀区桂雅路1号南宁?联盟新城1号楼409号房转让给异议人，转让房款为460000元。签订合同当天，异议人按照合同第九条第3项的规定交付20000元定金给李琳。2016年11月30日，异议人和李琳到南宁市房产管理部门办理房产过户登记手续，南宁市不动产登记中心给异议人出具了“房产交易、不动产登记业务（预）受理凭证”。同时，异议人也在办理房产过户登记手续当天按照合同第九条第5项的规定向李琳支付其余转让款440000元。另外，李琳提前终止转让房产的出租，于2016年11月29日把转让房产交付给异议人。然而房主李琳因为南宁市金通小额贷款有限公司与广西柏图投资股份有限公司、广西西山假日大酒店管理有限公司、李武军、李璇、李琳、李锦雄、李武斌、周桂英、南宁柏凯联商贸有限公司借款合同纠纷一案[(2016）桂0103民初14310号]，南宁市金通小额贷款有限公司向南宁市青秀区人民法院提出诉讼财产保全申请，该院于2016年12月28日作出（2016）桂0103民初14310号《民事裁定书》，裁定轮候查封李琳名下的南宁市青秀区桂雅路1号南宁?联盟新城1号楼409号房。原首封文号为南宁市江南区人民法院的（2016）桂0105民初5637号，现南宁市江南区人民法院的首封己解除查封，南宁市青秀区人民法院的查封转为首封。南宁市青秀区人民法院轮候查封上述李琳名下房产之前，李琳己经与异议人签订房地产买卖合同把上述房产转让给异议人，南宁市金通小额贷款有限公司与广西柏图投资股份有限公司等人借款合同纠纷一案的执行案[案号：(2018）桂0103执1311号]己移交给银海区法院执行[案号（2018）桂0503执663号]。异议人认为，异议人与李琳的房产交易己到房产管理部门办理房产过户登记手续，异议人己按合同支付完毕全部转让款给李琳，转让房产己经交付给异议人，上述房产依法应属于异议人所有，法院在此后对该房产采取查封措施是错误的，为维护异议人的合法权益，特向法院提出异议，请依法解除对该房产的查封。 申请执行人、被执行人未做答辩。 经审查查明，申请执行人南宁市金通小额贷款有限公司依据已经发生法律效力的（2016）桂0103民初14310号民事判决书，于2018年3月9日向南宁市青秀区人民法院申请强制执行。南宁市青秀区人民法院于2018年3月9日立案受理后，向被执行人广西柏图投资股份有限公司、广西西山假日大酒店管理有限公司、李武军、李琳、李璇、林锦雄、李武斌、周桂英、南宁柏凯联商贸有限公司发出执行通知书，但被执行人均未履行生效法律文书所确定的义务。后广西壮族自治区高级人民法院于2018年7月28日作出（2018）桂执协19号协调决定书，决定指定本案由北海市银海区人民法院执行，本院于2018年8月23日立案受理。 另查明，申请保全人南宁市金通小额贷款有限公司与被申请人广西柏图投资股份有限公司、广西西山假日大酒店管理有限公司、李武军、李琳、李璇、林锦雄、李武斌、周桂英、南宁柏凯联商贸有限公司借款合同纠纷一案[(2016）桂0103民初14310号]，南宁市金通小额贷款有限公司于2016年11月27日向南宁市青秀区人民法院提出诉讼财产保全申请，南宁市青秀区人民法院于2016年12月28日作出(2016）桂0103民初14310号民事裁定书，裁定轮候第一查封李琳名下的南宁市青秀区桂雅路1号南宁?联盟新城1号楼409号房，查封时间为2017年1月17日，查封期限为三年。原首封文号为南宁市江南区人民法院的(2016）桂0105民初5367号，现已解除查封，本案的查封转为首封。 再查明，2016年11月22日，案外人秦江春与被执行人李琳、经纪人南宁六六旺置业投资有限公司签订了《房地产买卖及居间合同》，约定李琳名下的南宁市青秀区桂雅路1号南宁?联盟新城1号楼409号房转让给秦江春，总价款为46万元。同日，秦江春通过转账汇款的方式一次性向李琳指定的银行账号转入购房定金2万元整。2016年11月30日，秦江春与李琳到南宁市不动产登记中心办理房屋转移登记/买卖业务，南宁市不动产登记中心当天予以受理，同日，秦江春缴纳涉案房产买卖契税，并通过转账汇款的方式分九次向李琳指定的银行账号转入购房款44万元整，并向南宁六六旺置业投资有限公司支付中介费6000元整。涉案房屋已经实际交付给秦江春。秦江春的儿子王子涛从2016年12月入住涉案房屋至今。 还查明，南宁市江南区人民法院在审理原告何彩连与被告广西柏图投资股份有限公司、李武军、李琳、李璇、林锦雄、李武斌、周桂英民间借贷纠纷一案[(2016）桂0105民初5367号]过程中，原告何彩连于2016年11月24日提出诉讼财产保全申请，南宁市江南区人民法院作出(2016）桂0105民初5367号民事裁定书，裁定查封李琳名下的涉案房屋。为此秦江春提出执行异议，南宁市江南区人民法院于2017年9月27日作出(2016）桂0105民初5367号之一民事裁定书，裁定秦江春的异议成立。何彩连不服该裁定，遂提起执行异议之诉，请求撤销(2016）桂0105民初5367号之一民事裁定书，驳回秦江春的异议申请。2018年1月29日，南宁市江南区人民法院作出(2017）桂0105民初6978号民事判决书，判决驳回原告何彩连的诉讼请求。何彩连不服该判决，上诉至南宁市中级人民法院，南宁市中级人民法院作出(2019）桂01民终3817号民事裁定书，裁定本案按上诉人何彩连自动撤回上诉处理。该裁定书于2019年5月13日发生法律效力。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人秦江春在申请人申请财产保全之前与涉案房屋所有权人李琳及南宁六六旺置业投资有限公司签订的房地产买卖及居间合同合法有效，秦江春已经按照房地产买卖合同及居间合同约定支付全部价款，并与李琳向南宁市不动产登记中心提交过户申请，南宁市不动产登记中心已受理，秦江春在此房屋交易过程中并无过错，并已实际占有涉案房屋，案外人的异议符合上述法律规定，异议理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第二十八条的规定，裁定如下： 中止对位于南宁市青秀区桂雅路1号南宁?联盟新城1号楼409号不动产的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长 张宏文 审 判 员 蔡名伦 审 判 员 严碧璐 二〇二〇年五月二十九日 法官助理 余丽婷 书 记 员 何燕美 附本裁定适用的法律条文： 1.《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 2.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十五条规定作出裁定时，应当告知相关权利人申请复议的权利和期限。 人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。 人民法院作出其他裁定和决定时，法律、司法解释规定了相关权利人申请复议的权利和期限的，应当进行告知。 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》 第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。