广西壮族自治区罗城仫佬族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1225民初451号 原告（反诉被告）：胡伟，男，1973年7月28日生，仫佬族，住罗城仫佬族自治县。 委托诉讼代理人：覃谟伦，广西瑞顺律师事务所律师。 被告（反诉原告）：郭军，男，1973年1月10日生，汉族，系湖南省澧县人，现住罗城仫佬族自治县。 特别授权委托诉讼代理人：吴振贤，广西振贤律师事务所律师。 第三人：罗城仫佬族自治县国有资产投资经营有限公司。住所地：罗城县东门镇长春路27号。 法定代表人：覃胜雄，总经理。 特别授权委托诉讼代理人：梁振文，广西琳州律师事务所律师。 第三人：罗城仫佬族自治县住房和城乡建设局。住所地：罗城仫佬族自治县东门镇解放路49号。 法定代表人：谢体宇，局长。 原告（反诉被告）胡伟诉被告（反诉原告）郭军、第三人罗城仫佬族自治县国有资产投资经营有限公司（以下简称：国投公司）、第三人罗城仫佬族自治县住房和城乡建设局（以下简称：住建局）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）胡伟及委托诉讼代理人覃谟伦、被告（反诉原告）郭军及特别授权委托诉讼代理人吴振贤、第三人国投公司的委托诉讼代理人特别授权委托诉讼代理人梁振文到庭参加诉讼。第三人住建局未派人参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）胡伟向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付门面租金64000元给原告胡伟。2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告胡伟于2013年8月7日与住建局签订了门面租赁合同，使用期限至2019年12月10日止。原告胡伟与被告郭军于2019年1月18日签订了门面租赁合同，约定使用期到2020年2月1日止，并在合同第七条约定如果政府收回门面，还不到期情况下，原告将按剩余天数的租金退还被告。合同到期后，原告胡伟在还没有和政府继续签合同的情况下，被告郭军将按每半个月付款一次8000元给原告胡伟。因政策因素，县行政事业单位门面全部移交给了国投公司管理，原告胡伟在4月27日收到了国投公司发来的通知，通知明确要求在2020年5月底前原告胡伟竞买不成门面，须应在一个星期内搬走，并按月计算支付拖欠的门面租金。为此，原告胡伟找到被告郭军要求按双方原签订的租赁合同交付门面租金并搬走，但被告郭军蛮横无理拒不交付门面租金也不搬走。依照《中华人民共和国合同法》的相关规定，被告未依约履行合同，构成违约，依法应承担支付门面租金违约责任。原告的诉讼请求有事实及法律依据，恳请支持。 原告（反诉被告）胡伟为证明其主张，向法庭提交的证据有：1、原告与住建局签订的门面租赁合同，证明四个门面租金共6666元，原告签订的合同里没有限制不许转租。2、原告与被告签订的门面租赁合同，证明合同第七条约定，若政府收回门面，租金按每月16000计算，郭军知道门面是政府的不是胡伟的，他愿意胡伟转租给他。3、县国投公司发的通知，证明政府要求胡伟只能承租到2020年5月31日止并交租金。4、汇款单据，证明胡伟将2020年5月31日前的租金补交完毕。 被告（反诉原告）郭军辩称：一、被答辩人请求法院判决答辩人支付64000元租金没有事实和法律依据。1、答辩人郭军与胡伟签订了一份门面租赁合同，胡伟将县政府后门旁的两间门面以一年一次性交清20万元的租金租给郭军使用,使用期为壹年，自2019年2月1日至2020年2月1日止。2、门面财产所有权属于住建局、国投公司的，不是被答辩人胡伟的。3、2020年3月2日国投公司给承租户发通知：在疫情防控期间对我县直接管理的承租行政事业单位经营性国有资产的商贸服务企业免收1个月租金、减半收取2个月租金。4、2020年4月27日，国投公司给胡伟发通知：公司已决定将原出租己到期的门面收回委托广西英达思拍卖有限公司于2020年5月底前公开拍卖原合同到期的门面、住房三年承租权。如你方有意继续承租门面、住房，请依法依规参与竞买承租权，在同等条件下原承租方享有优先承租权。如你方不参与竞买或竞买不成交，允许你方在一个星期内将原租用的门面、住房进行清理，交回罗城县国投公司，你方应将截止2020年5月底前所欠交的租金足额交到罗城县国投公司，租金数额按原合同规定的条款按月计算。每间每月1666.67元。（每间每年20000元÷12个月）。5、胡伟于2013年8月7日与住建局签订的为期五年的门面租赁合同，四间门面每年租金捌万元，即每间门面每年2万元。亦即证明，被答辩人转租给答辩人的二间门面每年租金肆万元，被答辩人转租给答辩人的年租金是贰拾万元，获利壹拾陆万元。6、住建局已于2018年10月9日己将涉案房移交给自治县国有资产投资经营管理公司。自2018年10月9日起，涉案房屋门面的财产权属于国投公司。7、被答辩人于3个多月后的2019年2月1日在未取得财产所有权人同意的情况下，擅自处分他人的财产,将房屋门面转租给答辩人，其所签订的《门面租赁合同》，违反了《合同法》第五十一条、第二百二十四条、第五十二条、第五十八条的规定，该合同属无效合同，被答辩人应将因无效合同取得的财产予以返还。8、答辩人尚欠2020年2月1日至2020年5月31日共4个月的租金每月1666.67元/间×2间=3333.34元/月，按县国有资产投资经营管理公司2020年3月2日的通知：免交一个月，减半收取两个月即免交2个月，四个月尚须交2个月，按原合同每月两间交3333.34元×2个月=6666.68元，即尚欠国投公司租金6666.68元。被答辩人诉求判令答辩人支付租金64000元没有事实和法律依据。9、国投公司于2020年5月22日开标，答辩人郭军在三年承租权拍卖会上以年租金186000的价格竞标得承租涉案的两间即第三至四间门面承租权并已签订《租赁合同》。二、胡伟应返还因其与郭军签订的无效合同而取得的不当得利16万元返还郭军。1、涉案房屋门面财产所有权、处分权属于国投公司。被答辩人胡伟在未经财产权人同意，在无权处分他人财产的情况下，将财产权人的房屋门面转租给答辩人(反诉原告)，所签的租赁合同无效。因该无效合同取得的财产，依法应当予以返还。被答辩人原以每年每间2万元承租，两间交租金每年肆万元，被答辩人租两间给答辩人获得每年贰拾万元，减去付给房屋门面所有权人肆万，获得不当得利16万元。 反诉请求：判决原告（反诉被告）胡伟返还因与被告（反诉原告）郭军签订无效合同而取得的财产人民币16万元。本诉及反诉案件受理费由胡伟承担。 郭军为证明其主张，向法庭提交的证据有：1、营业执照、原告与县住建局签订的门面租赁合同、原告与被告签订的门面租赁合同、中国农业银行银行卡交易明细清单，证明郭军是个体工商户，胡伟租住建局门面将门面转租给郭军。郭军已付20万元租金给胡伟。2、住建局与国投公司发的通知，证明胡伟租的门面已于2019年12月10日到期。3、联系函，证明胡伟给住建局、国投公司函要求继续承租。4、国投公司减免承租户租金的通知，证明疫情期间减半收租金，共减两个月。5、县国投公司发的通知，证明通知胡伟交清5月底前租金。6、自治县事业单位经营性国有资产交接表，证明住建局已于2018年10月9日将涉案门面所有权移交给国投公司。7、国投公司与郭军签订的租赁合同（5月26日）、拍卖成交确认书、收款收据、汇款记录，证明涉案门面已由郭军与国投公司签订为期三年的租赁合同。 原告（反诉被告）胡伟对被告（反诉原告）郭军的反诉辩称：一、答辩人将承租来的门面转租给被答辩人合理合法。1、答辩人与住建局签订合同，在此期间答辩人为该门面的合法承租人。2、《门面租赁合同》于2019年12月10日届满，但答辩人继续将门面租给被答辩人，住建局并没有提出异议。根据《合同法》第二百三十六条：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。所以，答辩人在这一期间仍然是该门面的承租人。3、2020年2月3日，城建局和国投公司联合发给答辩人的《通知》，答辩人在2月7日向住建局和国投公司发函，请求给予延期，并表示愿意参与竞拍，住建局和国投公司均无异议，并给答辩人发减免承租户租金的通知。说明出租人黙认答辩人继续承租该门面。4、2020年4月27日，答辩人按通知要求于5月21日（通知要求5月底前）将所欠房租交淸。至此，进一步确认答辩人承租该门面的期限到2020年5月31日。二、被答辩人的诉求缺乏事实和法律依据。1、门面转租赚取差价是社会上很普遍也很正常的现象。答辩人与住建局签订的《门面租赁合同》为期五年，合同未约定禁止转租的条款，转租的行为合理合法。2、至于疫情期间减收租金，答辩人未享受到这一政策，如果答辩人享受到了，也会相应扣減被答辩人的房租。请驳回被答辩人的反诉请求。 第三人住建局述称：答辩人与胡伟签订《门面租赁合同》，将位于县府后门的建设局门面两间出租给被答辩人使用，合同租赁期间为五年，从2014年12月至2019年12月10止。根据国家政策及相关规定，答辩人于2018年10月9日将涉案门面的经营、管理权全部移交国投公司，2019年1月18日胡伟将涉案门面转租给郭军，租期为1年，从2019年至2020年2月1日止，现胡伟与郭军发生租赁纠纷。答辩人认为依据合同的相对性原则，本案的判决结果与答辩人无直接的法律关系。 第三人国投公司述称：1、涉案门面之前由住建局行使经营、管理等权利。2018年10月9日根据国家政策规定，门面的经营、管理归答辩人行使，并依法办理了移交手续。2、2013年8月7日涉案门面出租给原告，租期5年，从2014年12月10日至2019年12月10止。原告于2019年1月18日将涉案门面转租给被告租期壹年，从2019年2月至2020年2月1日止。3、国家出台政策规定由答辩人对国有财产进行经营管理的目的是为了规范租赁市场，避免非法的二手转租行为，扰乱正常租赁秩序。答辩人对原告转租涉案门面的行为，事前不知情，事后不认可。其转租行为违反了我国建设部《城市房屋租赁管理办法》第32条规定：“未征得出租人同意和办理登记备案，擅自转租房屋的，其租赁行为无效。”及《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效。（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”属于转租行为无效。对于尚欠租金应由实际使用人向答辩人交付。 对于本案胡伟诉郭军及郭军反诉胡伟房屋租赁合同纠纷，第三人国投公司认为，门面实际使用人郭军应缴付2019年12月11日起至2020年5月31日的租金为61667.7元。【租金按两间门面年贰拾万元计算；年租金2000000元÷12个月=每月16666.7元×5个月（2020年1-5月）=83333.5元－疫情减免一个月租金，两个月减半的优惠33333.4元=50000.1元+2019年12月11日至31日21天租金11667.6=61667.7元）】。 国投公司为证明其主张，向法庭提交的证据有：国有资产交接表，证明国投公司对涉案门面享有管理并使用的权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2013年8月7日，乙方胡伟与甲方住建局签订《门面租赁合同》，主要内容：甲方将位于县府后门住宅楼下四间门面出租给乙方经营。租赁期限5年，从2014年12月10日至2019年12月10日止。四间门面每年租金80000元，五年共计400000元，一次性交到住建局账户。合同期满前，乙方如果需要继续租用，应提前一个月重新签订合同。在同等条件下，应优先租给乙方。如不再继续租，乙方在退出门面时要恢复原状。2019年1月18日，甲方胡伟与乙方郭军签订《门面租赁合同》，主要内容：甲方将位于县府后门住宅楼下两间门面出租给乙方经营。租期1年，从2019年2月1日至2020年2月1日止。两间门面年租金200000元，签订合同之日一次性交清。每年房租的租金均在签订之日一次性交清。合同期满后，乙方如果需要继续租用，应提前一个月重新签订合同。在同等条件下，应优先租给乙方。如因政策因素，政府收回门面，还不到租期情况下，乙方须无条件退还门面，甲方将按剩余天数的相应租金退还给乙方。如果到期后，政府还没收回门面，甲方又还没有和政府继续签下合同的情况下，乙方将按每半个月付款一次，每次按8000元付给甲方。 2017年本县人民政府下发【罗政发（2017）30号】《自治县本级行政事业经营性国有资产运营改革实施方案》、《自治县本级行政事业单位国有资产使用管理暂行办法》，县行政事业单位门面全部移交给了罗城仫佬族自治县国有资产投资经营有限公司管理。2018年10月9日住建局列交接表移交全部门面给国投公司。2020年2月3日，住建局、国投公司联合发《通知》到门面由郭军签收转交给胡伟。通知明确：鉴于你方承租的门面租赁合同于2019年12月10日到期，现通知你方在通知之日起三日内将门面交付给我公司。如未交付，按原租金的三倍收取。2020年2月7日胡伟发联系函给住建局、国投公司，要求延期，将按月交纳租金。该门面挂拍招租，竞拍不得将三日内搬走，并交付租金。2020年3月2日国投公司下发减免承租户租金的通知，在疫情免收一个月租金、减半收2个月租金。2020年4月27日国投公司给门面发通知，通知明确在2020年5月底前公开竞拍门面。如你方竞拍不成门面，须应在一个星期内搬走，租金数额按原合同按月计算支付拖欠的门面租金。2020年5月26日国投公司与郭军签订为期三年的租赁合同，涉案门面已由郭军与国投公司承租，并交纳了2020年6月1日后的租金。 本院认为：原告（反诉被告）胡伟与第三人住建局签订的租赁合同，系双方真实意思表示，内容不违背法律、法规禁止性规定，合同合法有效。在该合同履行过程中，原告（反诉被告）胡伟将所承租的其中两间门面转租给被告（反诉原告）郭军，胡伟与住建局签订的门面合同在2019年12月10日到期，但胡伟并未在合同期满前一个月取得该门面的租赁权。胡伟转租给郭军的门面合同期限到2020年2月1日，超过了与住建局签订合同承租期限。胡伟在门面有权承租期间，虽然发生了政策变化，第三人住建局于2018年10月9日移交门面给了第三人国投公司管理。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。因此，门面产权变动不影响胡伟与第三人住建局签订的合同效力。《中华人民共和国民法总则》第一百五十六条，民事法律行为部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。胡伟与郭军均按约履行了合同义务，在胡伟有权承租的期限内转租给郭军，并没有违反法律的规定，该部分在期限内的合同是有效的。但胡伟超过承租门面期限转租给郭军，胡伟已是无处分权的人处分他人的财产。事后，胡伟并没有在订立合同后取得处分权。因此，双方签订的超过期限的合同条款无效。且国投公司虽没有追认，但由此产生的租金已与胡伟无关，国投公司才是门面的权利义务承受人，胡伟不是。《中华人民共和国合同法》第四十二条，当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。胡伟并没有取得2019年12月10日以后的门面承租权，无权收取郭军2019年12月10日以后门面租金。胡伟按合同收取了郭军2019年12月11日至2020年2月1日1个月20天的租金27777元（200000元/12个月×1个月+200000元/12个月÷30天×20天），依据上述法律条款，胡伟有其他违背诚实信用原则的行为。依据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。胡伟收取郭军的租金27777元，应予返还郭军。郭军是2019年12月11日至2020年5月31日期间的门面实际经营者，在此期间产生的门面租金和享受的疫情期间的优惠政策，应由郭军承受。原告（反诉被告）胡伟的诉讼请求，没有依据，本院不予支持。被告（反诉原告）郭军请求胡伟返还2019年12月11日至2020年2月1日1个月20天的租金27777元，本院予以支持。对其请求胡伟返还从2019年2月1日至2019年12月10日期间获益租金132223元（160000元-27777元），因该部分合同内容，在胡伟与住建局签订的合同中，并没有限定转租，且系双方真实意思表示，内容不违背法律、法规禁止性规定，合同合法有效。本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条第一款第（三）项、第二百二十九条、《中华人民共和国民法总则》第一百五十六条、第一百二十二条的规定，判决如下： 原告（反诉被告）胡伟在本判决发生效力后十日内返还被告（反诉原告）郭军门面租金27777元； 驳回原告（反诉被告）胡伟的诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）郭军的其他诉讼请求。 本诉案件受理费1400元，由原告（反诉被告）胡伟承担。反诉案件受理费2020元，被告（反诉原告）郭军承担1670元，原告（反诉被告）胡伟承担350元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或者河池市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并在上诉期限届满后七日内，预交上诉案件受理费3420元（帐户：广西壮族自治区河池市中级人民法院，帐号：20×××98，开户行：农行河池分行城东分理处，逾期不交也不提出缓交申请，则按自动撤回上诉处理），上诉于河池市中级人民法院。 审 判 长  梁军红 人民陪审员  郑江龙 人民陪审员  银星文 二〇二〇年六月二十八日 书 记 员  韦珊林