黑龙江省双鸭山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黑05民终179号 上诉人（原审原告）：张帅，男，1983年4月25日出生，汉族，个体工商业主，住饶河县。 委托诉讼代理人：吴语，海南众品律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张诚彬，男，1978年2月1日出生，汉族，个体工商业主，住饶河县。 被上诉人（原审被告）：徐甫合，男，1969年4月3日出生，汉族，住饶河县。 上诉人张帅因与被上诉人徐甫合、张诚彬房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省饶河县人民法院（2019）黑0524民初1107号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。上诉人张帅及其委托诉讼代理人吴语，被上诉人张诚彬、徐甫合到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张帅上诉请求：1.撤销原判，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2.二被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一审认定合同中未约定被上诉人需要向上诉人提供专属涉案房屋的停车场、货车停车场，上诉人从签订《房屋租赁合同》时系对房屋现状的接纳，超市至今仍然在运营，故而未提供停车场、货车停车场，未影响合同目的实现。该事实认定错误，继而判决错误。上诉人租赁房产用于超市经营，是一个1000平方米的中型超市，顾客购物需要停车位，超市卸货也需要货车专属停车位。据此，双方在合同中约定，被上诉人需要向上诉人提供停车场及货车停车场（接收货）的位置。如果不是专属的停车场，而是公用的停车场，双方没有必要在合同中专门约定。此外，案涉房产地理位置特殊，超市后门是居民区，不允许在里面卸货，超市前门比较窄，货车开不进去。双方在合同中约定需要提供停车场和货车停车场，被上诉人在签订合同时表示，可以将超市侧面协调给上诉人作为停车场，但是合同签订后，双方多次为此事进行交涉均没有结果。因超市没有停车场，导致顾客购物很不方便，超市生意慢慢变得惨淡。2018年4月开始，双方官司不断，没有正常经营。《中华人民共和国合同法》九十四条第四款约定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。虽然本案中双方约定的合同解除条件不具备，但合同具备法定解除的条件，上诉人可以选择依据法定解除条件请求解除合同。上诉人租质房屋目的是经营超市，而缺乏停车位导致上诉人经营的超市竞争力降低，严重影响超市经营。不能因超市存续就认定没有停车位不影响合同目的实现。综上，一审判决认定事实错误，当庭补充：由于新冠××疫情属于不可抗力因素，要求增加一项解除合同的理由。 张诚彬辩称，对上诉意见有异议，其他答辩意见同一审答辩状内容，对上诉人补充意见认为上诉人解除合同不是因为疫情，而是他在抚远市新开业了一家超市。 徐甫合辩称，对上诉人的上诉请求有异议，其他同一审答辩意见，另外，本次庭审中张帅提供的照片足以证明租赁合同签订前案涉房屋周边建筑已经形成。 张帅向一审法院起诉请求：1．判令解除原告与二被告订立的《房屋租赁合同》。2．判令原告在承租的被告房屋内添附的三个防火门、四个氟碳门、三台空调、暖气片48组及附件由原告拆除并归原告所有。3．诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：被告张诚彬（合同甲方）与原告张帅（合同乙方）签订《房屋租赁合同》，约定将被告张诚彬坐落于饶河县老市场的房屋出租给原告张帅，用作经营超市，租赁期间为2017年1月1日至2022年12月3日。第一年由于原告张帅需要投入装修等其他事宜，被告张诚彬对于原告张帅免租金，该房屋租金为一年人民币二十万元整。每年需提前4个月向被告张诚彬支付租金。合同约定被告张诚彬需提供牌匾悬挂位置，停车场及货车停车场（接收货）的位置，确保水电正常应用，保证乙方的正常运营。正常的房屋大修理费用由被告张诚彬承担，日常的房屋维修由原告张帅承担。同时约定租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前3个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。合同签订后，被告张诚彬向原告张帅交付了房屋，免收原告张帅2017年度的租金，原告张帅装修房屋，并利用该房屋经营“乐佰客”超市，营业至今。装修期间安装了3个防火门、4个氪碳门、3台空调。2018年4月26日，被告张诚彬将该房屋出售给被告徐甫合，并办理产权登记。被告张诚彬、徐甫合约定继续履行张诚彬与张帅签订的《房屋租赁合同》。2018年9月5日，张诚彬向饶河县法院提起诉讼，要求解除张诚彬与张帅签订的房屋租赁合同、给付2018年1月1日至2019年1月1日的房屋租赁费。2018年10月18日，判决张诚彬、张帅继续履行房屋租赁合同，张帅向张诚彬支付租赁费及逾期利息。2019年1月9日，张帅向饶河县法院提起诉讼，要求张诚彬给付维修费15万元。2019年5月10日，饶河县法院驳回张帅的诉讼请求。2019年3月4日，徐甫合向饶河县法院提起诉讼，要求张帅支付2019年度的房屋租赁费。2019年5月30日，饶河县法院判决张帅向徐甫合支付2019年1月1日至2019年12月31日的房屋租赁费。2019年9月12日，徐甫合向饶河县法院提起诉讼，要求张帅支付2020年度房屋租赁费，该案正在审理中。 一审法院认为，原告张帅与被告张诚彬签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方在合同内约定合同解除的方式为“租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前3个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效”，此约定为协议解除，非单方解除，即便原告提前3个月书面通知被告要解除合同，也仅是履行合同约定的协议解除的步骤。协议解除需双方在解除有效合同上达成一致意思表示。原告认为被告未为原告维修房屋、提供牌匾悬挂位置、提供停车场、货车停车场等位置，要求解除合同。原告张帅与被告张诚彬约定房屋大修理费用由被告张诚彬承担，日常的房屋维修由原告张帅承担，原告未举证证明该房屋需要大修理。庭审中，原告亦知晓被告向其提供的牌匾悬挂位置。合同中并未约定需被告张诚彬提供专属于涉案房屋的停车场、货车停车场，原告从签订《房屋租赁合同》时系对房屋现状的接纳，且其从租赁该房屋起，经营超市至今仍在运营，可见未提供专属的停车场、货车停车场，并未影响合同目的的实现。原告认为原告享有合同解除权，并以实际不支付下一租期租赁费的行为向被告张诚彬表明解除合同的意思。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自已的行为表明不履行主要债务；…”，该规定指在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，对方当享人取得法定解除权。原、被告在房屋租赁合同中约定每年提前四个月交纳房屋租赁费及原告应在2019年8月向被告交纳2020年度的租赁费，目前仍未交纳。原告作为违约方，若允许以违约行为随意获得法定解除权，不仅不利于市场交易的稳定也有违诚实信用原则及立法目的，故对该主张，不予支持。原告认为其与被告徐甫合均是经营超市的，被告徐甫合与张诚彬在原告不知情的情况下进行房屋买卖，不能排除徐甫合存在不正当商业竞争行为，徐甫合将该房屋抵押贷款不能排除被发放贷款拍卖、变卖的风险，造成原告的不安和交易隐患。原告并未就该主张进行举证，且房屋所有权人的变更并未影响合同目的的实现，故不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的规定，判决：驳回原告张帅的诉讼请求。案件受理费50元，由原告张帅负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交二份新证据：一、租赁房产外围照片5张，证明：1、被上诉人徐甫合没有按照合同约定向张帅经营的超市提供牌匾悬挂位置，导致流动顾客看不见牌匾，影响超市的生意。2、被上诉人徐甫合没有按照合同约定向张帅经营的超市提供停车场及货车停车场，导致顾客前来购物没有停车位置、超市货车没有卸货点，直接影响了超市的生意及经营。综合上述两点，被上诉人构成根本违约，上诉人张帅无需继续向被上诉人支付租金。二、张帅交钥匙的照片一张，证明：2020年1月1日，上诉人张帅将租赁的超市腾空后，交还被上诉人徐甫合，张帅在2020年并未占用租赁房产。被上诉人张诚彬质证意见为：对证据一的真实性有异议，在一审期间我们上交了一些照片，牌匾悬挂位置和停车场已经提供给上诉人，上诉人一直在使用中；对证据二钥匙没有交给我，我不知情。被上诉人徐甫合的质证意见为：一审判决中已经提供了牌匾悬挂位置的照片。停车场在一审判决中已经说明。对提供的照片没有异议，可他没有把钥匙直接交给我本人。二被上诉人没有提交新证据。 本院二审审理确认一审查明的事实。 本院认为，上诉人张帅与张诚彬签订房屋租赁合同是双方真实意思表示，合同内容不违反法律强制性规定，合法有效。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。上诉人在二审提交的诉争房产外部景观照片不能证明其上诉主张，应当承担举证不能的法律后果。上诉人主张的被上诉人在签订合同时表示，可以将超市侧面协调给上诉人作为停车场使用的上诉意见，及解除租赁合同的上诉意见因双方在签订租赁合同后，上诉人已对租赁的超市实际接受经营，上诉人的上诉主张没有事实和法律依据。另外，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。根据上述规定，上诉人诉请本案是解除租赁合同纠纷，而非免除租金纠纷，上诉人以新冠疫情影响属于不可抗力为由主张解除租赁合同的上诉意见不能成立。 综上所述，张帅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由张帅负担。 本判决为终审判决。 审判长 李德良审判员张金环审判员李曌 二〇二〇年六月十二日 书记员 樊            蕾