北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终3280号上诉人(原审原告、反诉被告)：北京朝阳印刷厂有限责任公司，住所地北京市朝阳区建外永安东里平房一号。法定代表人：谢先亮，总经理。委托诉讼代理人：潘志东，北京泽盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：张继红，女，1963年8月8日出生，汉族，北京朝阳印刷厂有限责任公司副总经理，住北京市朝阳区。上诉人(原审被告、反诉原告)：京韩昊元（北京）气体技术开发有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：王绍华，总经理。委托诉讼代理人：周海山，北京国锦律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩平，北京国锦律师事务所律师。上诉人北京朝阳印刷厂有限责任公司（以下简称朝阳印刷厂）与上诉人京韩昊元（北京）气体技术开发有限公司（以下简称昊元公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初39717号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人朝阳印刷厂的委托诉讼代理人潘志东、张继红，上诉人昊元公司的委托诉讼代理人周海山、韩平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朝阳印刷厂上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项、第四项、第五项，改判支持朝阳印刷厂一审全部诉讼请求、驳回昊元公司一审全部反诉请求；一二审诉讼费由昊元公司承担。事实和理由：1、一审法院认定昊元公司按照每日1000元标准向朝阳印刷厂支付房屋占有使用费，严重背离客观事实和法律规定。昊元公司是恶意占有房屋，其占有的房屋不仅包含其承租房屋，还包括朝阳印刷厂其他所有房屋，朝阳印刷厂主张按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费有法律依据。2、一审法院认定朝阳印刷厂已经放弃向昊元公司主张逾期交纳租金的违约金的权利，严重与客观事实不符，没有法律依据。朝阳印刷厂从未放弃该权利，双方续签合同的行为不能视为已放弃该权利，民事权利的放弃必须采取明确表示的意思才能产生法律效力，默示放弃只有在法律规定或当事人特别约定的情况下才能发生法律效力。3、一审法院判决朝阳印刷厂向昊元公司支付停产停业补偿，是严重违背客观事实和法律规定的，实际上昊元公司无权向朝阳印刷厂主张停产停业补偿。该项判决严重背离双方合同约定，虽然《房屋临时续租合同书》第4.3条第5款规定昊元公司可以获取营业补偿款，但这是附条件的，即除合同约定自然终止之外原因导致合同提前终止的，昊元公司才有权向拆迁方要求室内装修及停产停业损失。昊元公司主张停产停业补偿的前提是其应享有承租权益，而双方之间的合同已经到期自然终止，其不再享有承租权益。昊元公司辩称，不同意朝阳印刷厂的上诉请求和理由。本案焦点是在合同有效期内是否涉案房屋发生拆迁，因此一直谈造成合同终止没有任何意义。房屋已经实际由朝阳印刷厂控制，包括水电、大门、东门等，房屋由三个不同的独立区域构成，因为朝阳印刷厂多次组织人员想把我们酒店人员清场且我们不能得到赔偿，我们留守一间的目的就是根据合同拆迁了我们可以得到经营补偿款和装修补偿款，这些需要申报，需要固定现场。一审判决认定房屋占有使用费本质是实际损失，房屋在2018年6月11日朝阳印刷厂停水停电当日就无法使用，同时被当地政府部门封闭，从该日起就处于待拆迁状态，房屋无任何使用价值，同时不可能给朝阳印刷厂产生效益，也不能有实际损失，因此朝阳印刷厂主张我方支付占有使用费与事实不符，没有依据。一审法院对违约金认定准确，但是计算方式错误，根据双方2016年5月26日签订的房屋租赁合同第十条约定，最后一期合同是2018年3月1日到2018年5月31日，应付租金39万元，乘以千分之三，实际违约金应是1170元，与一审法院认定数额不符。昊元公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项、第六项，变更第三项、第四项;改判朝阳印刷厂支付停产停业补偿款5157600元(2400元/平房乘以2149平方米)、搬迁费107450元（50元/平房乘以2149平方米)、设备移机补偿84700元（空调99台乘以500元/台、热水器85台乘以400元/台、电话1台乘以300元/台、有线500元、宽带400元）、装修及设备附属物补偿款1482810元（1960752元除以2841.14平方米乘以2149平方米），上述四项共计6832560元；一二审诉讼费由朝阳印刷厂承担。事实和理由：1、一审法院认定事实错误，案涉《房屋临时租赁合同》并不是到期后自然终止。《房屋征收决定》是2017年2月24日发布的，发布之日起已经生效，朝阳区政府已经开始履行征收、拆迁行为，房屋补偿的价值时点也确定为2017年2月24日，双方最后一期合同期间为2018年3月1日至2018年5月31日，2018年5月14日朝阳区房屋征收中心已经在征收补偿协议上签字，但朝阳印刷厂一直拖到2018年7月18日才签字，目的就是拖延至《房屋临时租赁合同》到期后将昊元公司清场，不必再向昊元公司支付相应的补偿款，可见入户调查、评估等工作在5月14日前已经完成，拆迁事实发生在租赁期内；最后一份《房屋临时续租合同》是由于合同有效期内遇到拆迁未能续签，而不是到期后自然终止。2、一审法院判决昊元公司自2018年7月1日起按照每日1000元标准给付房屋占用费与事实严重不符。朝阳印刷厂2018年6月11日将租赁房屋停水停电后房屋已无法使用，处于待拆迁状态，昊元公司在A座206房间留守只是留下保护租赁物内的装修设施及物品，朝阳印刷厂已于2018年6月11日实际控制房屋，同时拆迁范围内早已开始封闭，禁止经营，该房屋不可能为朝阳印刷厂产生任何收益，一审判决的占用费标准过高。3、根据双方签订的最后一份续租合同及朝阳印刷厂签订的《补偿协议》，昊元公司各项补偿十分明确并易于计算，并非一审法院认定的约定不明。朝阳印刷厂实际经营地址在通州，朝阳区永安东里平房1号的房产90%都已对外出租，仅留有少量房屋用于保留工商注册地址；昊元公司自2015年开始承租该处房屋，合同约定了租赁面积及租赁用途为宾馆同时办理了合法的工商营业执照，酒店按照海友酒店统一标准装修，有客房83间，设备齐全，有空调99台、热水器85台、整体卫浴83套及有线电视、电话等；结合《补偿协议》约定的补偿项目及标准可以准确计算出昊元公司应取得的补偿款数额。4、一审法院判决昊元公司支付逾期违约金数额过高，与租赁合同约定严重不符，按照2016年合同约定的标准计算应为1170元。朝阳印刷厂辩称，不同意昊元公司的上诉请求。1、双方合同系到期后自然终止。双方签订的最后一份续租合同，租期是2018年3月1日至2018年5月31日，我方已提前告知对方到期后不再续约。2、对方应按合同约定的标准支付房屋占有使用费。2020年1月6日的房屋交接单及我方一审提交的证据可以证明对方一直占据诉争房屋包括我方院落，合同到期拒绝返还。3、对方应给付延期支付租金的违约金，我方虽没有立即起诉，但我方可在诉讼时效内起诉，我方有权依据合同要求对方支付滞纳金。4、因合同系到期自然终止，根据合同约定及最高院司法解释，对方无权主张补偿。对方已知晓房屋随时会拆迁，因此双方才会签订临时性合同，虽然续租合同约定对方可主张租赁物补偿款，但该约定附条件，对方只能在合同不是自然到期终止的情况下向拆迁方主张。朝阳印刷厂向一审法院起诉请求：1、昊元公司将朝阳区建外永安东里平房1号A座第三层和一层大厅、C座一层、二层以及D座一、二级三层房屋腾空并返还朝阳印刷厂；2、昊元公司按每日4333元标准向朝阳印刷厂支付2018年6月1日至实际返还房屋期间的占有使用费；3、昊元公司支付延期缴纳租金违约金234000元。昊元公司向一审法院提出反诉请求：1、朝阳印刷厂支付停产停业补偿款5157600元（每平方米2400元，共2149平方米）；2、朝阳印刷厂支付搬迁费107450元（每平方米50元，共2149平方米）；3、朝阳印刷厂支付设备移机补偿84700元（空调99台每台500元、热水器85台每台400元、电话1台每台300元、有线500元、宽带400元）；4、朝阳印刷厂支付装修款4298000元（依据市场价值暂定，以评估为准）。一审法院认定事实：朝阳印刷厂系北京市朝阳区建国门外永安东里平房1号（建筑面积2866.14平方米，以下简称平房1号）的所有权人。昊元公司原名称为北京铂丽商务酒店有限公司，2019年10月31日变更为现名称。2015年6月1日，朝阳印刷厂（甲方）与昊元公司（乙方）签订《房屋租赁合同书》，约定将平房1号A座第三层、一层大厅、C座一层、二层（不含711超市库房）、D座一、二、三层出租给昊元公司，租赁期限2015年6月1日至2016年5月31日，年租金150万元。2016年5月26日，双方再次签订《房屋租赁合同书》（以下简称2016年度合同）确定租赁物建筑面积2149平方米，租期2016年6月1日至2017年5月31日，年租金156万元。该合同9.2条约定：“有下列情形之一的，本合同自然终止。甲乙双方互不承担违约责任。1．因租赁物被列入房屋拆迁范围进行拆迁的；2．因不可抗力不能履行合同的。不可抗力是指不能预见，不能避免并不能克服的客观情况。3．合同有效期内如遇拆迁，乙方向拆迁方要求的租赁物室内装修及营业补偿款归乙方所有，赔偿标准按拆迁相关规定执行，乙方未达成赔偿协议，不影响甲方拆迁进度。本合同自然终止，乙方不向甲方提出任何补偿要求，也不向其他相关方提出任何规定外的要求，甲方不对乙方承担任何补偿责任。”9.4条约定，租赁合同到期，乙方应将租赁物及附属基础设施完好返还给甲方；如有损坏，按价赔偿。乙方添置的可移动物品可自行收回。乙方装饰装修的部分或添加的不能移动物，采取以下方法处理：乙方放弃回收，且不要补偿（合同中加粗显示）。返还后租赁物内、外遗留的物品，甲方有权自行处理。10.2条约定未按约向甲方支付应缴费用，但未达解除合同条件的，甲方加收未付款千分之三滞纳金。2017年2月24日，永安里旧城区改建项目发布征收公告。2017年4月15日，朝阳印刷厂向昊元公司发送《通知》，告知已接到征收办有关通知，租赁合同到期后不再续签，要求昊元公司提前做好合同到期撤出准备。2017年5月29日双方签订《房屋临时续租合同书》（以下简称临时续租合同）约定鉴于租赁物至今还未接到北京市朝阳区人民政府房屋征收办公室有关拆迁撤离具体时间通知，采用临时租赁方式继续租赁乙方使用。合同第二条约定，鉴于北京市朝阳区人民政府房屋征收办公室对本租赁物会随时下达拆迁通知，本租赁合同约定为临时租赁合同，且起止日期为2017年6月1日至2017年8月31日。合同第四条约定：“4.1出现以下情况之一，本合同将自然终止，甲乙双方租赁关系自然解除：1、本合同期满；2、北京市朝阳区人民政府房屋征收办公室下达了拆迁撤离通知，其拆迁撤离时间又在本合同约定期内；3、乙方提前10天通知甲方，在本合同期内撤出本租赁物。4.2本合同自然终止日确定：1、合同期满以合同期满日为本合同自然终止日；2、北京市朝阳区人民政府房屋征收办公室在本合同期内下达了拆迁撤离通知，以甲方根据其通知下达的具体撤离日期为本合同自然终止日；3、乙方在本合同期内撤出，以乙方实际撤出本租赁物的日期为本合同自然终止日。4.3本合同自然终止，1、甲乙双方互不承担违约责任，乙方不向甲方提出任何补偿要求，也不在规定外向其他相关方提出任何补偿要求，甲方不对乙方承担任何补偿责任；2、在规定撤出时间内，乙方无条件从其租赁物撤出，否则，甲方有权处理其租赁物及里面的一切物品，且不对乙方承担任何保管、赔偿责任；3、乙方租金支付至乙方返还租赁物之日止；4、甲方将租赁物保证金及乙方返还租赁物之后未使用的租金，在扣除乙方应交费用后，余款返还乙方。5、合同有效期内，如遇拆迁，乙方向拆迁方要求的租赁物室内装修及乙方营业补偿款归乙方所有。赔偿标准按拆迁相关规定执行。乙方未达成赔偿协议，不影响甲方拆迁进度。（注：合同到期可以续签，直到政府下达拆迁通知时止。）”第五条约定：“本临时续租合同未涉及的条款，执行甲乙双方签订的本租赁物2016年度合同；与本合同有冲突的地方，以本合同为准。”此后，双方又分别于2017年8月28日、2017年11月30日、2018年2月签订了三份《房屋临时续租合同书》，三份合同租期分别为2017年9月1日至2017年11月30日、2017年12月1日至2018年2月28日和2018年3月1日至2018年5月31日。除租期外的其余合同条款均与2017年5月29日所签合同一致。2018年5月11日，朝阳印刷厂向昊元公司发送《通知》告知其合同到期后不再续签，要求于合同到期一周内办理完交接手续。昊元公司称朝阳印刷厂于2018年6月11日将租赁物全部范围停电、停水并将大门和后门焊死，昊元公司留守人员在A座206房屋中留守。朝阳印刷厂称2018年6月其将平房1号内其自用办公房屋的水、电停用，并将租赁物范围内的水停用，但没有停电，2018年12月因天气寒冷朝阳印刷厂人员全部撤出，并向供电局申报将租赁物范围内的电停了。双方认可租赁物因产生争议，双方没有进行交接。昊元公司称朝阳印刷厂已控制租赁物，昊元公司留守人员只是留下保护租赁物内的装修设施及物品，且后来留守人员增加至十余人是因为朝阳印刷厂曾请黑保安来清场。2018年7月18日，朝阳印刷厂（乙方）与北京市朝阳区房屋征收事务中心（甲方）签订《北京市朝阳区永安里旧城区改建项目非住宅房屋征收补偿协议》，就平房1号证载正式房屋面积2866.14平方米、现状建筑面积2841.14平方米房屋征收达成一致约定，其中第三条约定了被征收房屋室内装饰装修及设备附属物补偿为1960752元，按建筑面积每平方米50元和2400元分别给予搬迁补偿和停产停业补偿142057元和6818736元，设备移机补偿100500元（电话6台每台300元、空调127台每台500元、热水器85台每台400元、宽带3户每户400元）。第六条约定协议签订之日起60日内或支付首笔补偿款当日，乙方将全部房屋腾空交给甲方。庭审中，朝阳印刷厂举出银行交易明细及违约金明细，证明昊元公司各期租金实缴时间及逾期天数。昊元公司认可列明的实缴时间及逾期天数，但认为2016年的部分已过诉讼时效，其余的逾期情况已被2018年临时续租合同变更。朝阳印刷厂举出完税证明、《永安里旧城区改建项目非住宅房屋征收补偿、补助及奖励实施细则》，以证明按规定停产停业补偿对象为朝阳印刷厂，该实施细则第二条规定，被征收房屋被认定为合法建筑；具有合法有效的营业执照或登记证，且标明的住所在被征收房屋本址；已办理税务登记手续并具有纳税凭证的，征收部门应当给予房屋所有权人停产停业损失补偿。昊元公司对该证明目的不认可，指出工商登记信息显示朝阳印刷厂的实际生产地点在通州区，且拆迁档案估价报告中认定评估范围内有酒店，且空调热水器等设备都是其所有，故补偿对象应是昊元公司。昊元公司举出照片及装修合同、结算单，证明朝阳印刷厂2019年4月26日在租赁物场地内给退休职工发放福利，故已由其实际控制；酒店于2016年4月装修完毕，装修合同及结算单显示2015年8月28日昊元公司与案外人北京北华伟业装饰工程有限公司签订《房屋装修合同》约定对租赁物进行酒店室内装修，工期为2015年9月1日至2016年4月30日，工程价款615.27万元。朝阳印刷厂不认可该证据，指出因职工大多居住永安里，为方便职工报销供暖费，才请求昊元公司允许其进入，其每次进入租赁物都需要对方负责人同意；装修期达8个月，昊元公司对下一年度能否继续履行合同不确定却进行8个月装修不合逻辑和常理，且对方没有举证证明支付装修款实际进行装修，双方自行签订合同之前昊元公司就已装修并经营使用租赁物。一审法院认为，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于腾退。2018年5月，朝阳印刷厂告知昊元公司不再续签后，双方租赁合同于5月31日期限届满终止，昊元公司应按照双方此前合同约定将租赁物腾退，并在对方通知的合同到期后一周内交还朝阳印刷厂并办理交接手续。昊元公司辩称朝阳印刷厂已控制租赁物不存在返还问题，但因补偿纠纷其仍有留守人员占据租赁物，且双方并未交接，故其抗辩一审法院不予采纳。关于占有使用费。2018年6月，因双方合同未再续签，朝阳印刷厂因昊元公司未配合腾退，便采取封门、停水等措施清退租赁物。昊元公司虽辩称其留守人员只是占有一个房间保护现场，但其仍然未履行腾退交还租赁物的合同义务，应向朝阳印刷厂支付合理腾退期届满至实际腾退交还之日期间的占有使用费。考虑到在上述期间昊元公司已无法正常经营，朝阳印刷厂亦无法将租赁物对外出租或以其他形式利用租赁物获取经营收益，故占有使用费标准一审法院在正常租金标准基础上依据实际情况予以折减后确定。结合租赁物规模、业态及不续约通知情况，确定合理腾退期限为双方合同期满后一个月。关于逾期违约金。朝阳印刷厂主张昊元公司逾期支付租金，逾期发生在双方六段租赁期间内。前五段租赁期届满后朝阳印刷厂并未就对方逾期支付租金提出异议，而是又与昊元公司就下一租期签订新合同，应视为其已因昊元公司最终足额支付了对应期间的租金而放弃向其主张逾期违约金，故昊元公司仅应就2018年3月1日至5月31日期间逾期支付租金向朝阳印刷厂支付逾期违约金，昊元公司对违约金标准过高提出抗辩，一审法院酌情予以调整。关于昊元公司反诉主张的各项补偿。双方2015年、2016年签订租赁合同，租期均为1年，租期至2017年5月31日届满。2017年2月永安里改建项目发布征收公告，朝阳印刷厂亦曾向昊元公司发送通知不再续租。但双方自2017年5月28日起开始签订租期为3个月的临时续租合同。临时续租合同“鉴于”部分及第二条中明确约定了双方临时续租的背景为租赁物未接到拆迁撤离具体时间通知，但可能随时会接到通知。正是基于此背景，双方三才开始签订3个月租期的短期合同，昊元公司在此后直至2018年5月31日最后一份临时续租合同期限届满均能正常使用租赁物经营。故昊元公司主张双方合同由于拆迁未能续签，系无法继续履行导致合同终止缺乏事实依据，一审法院不予采纳，双方合同系到期后自然终止。临时续租合同第4.3条第5项约定昊元公司向拆迁方主张装修及营业补偿，而并未约定合同相对方朝阳印刷厂给予其上述补偿，且“如遇拆迁”的条件约定模糊不清，应视为约定不明，无法执行。双方租赁合同已于征收补偿协议确定的腾退日期之前届满终止，昊元公司已不再享有相关承租权益，但考虑到征收补偿协议确定停产停业损失补偿时已充分评估平房1号内的酒店、办公、自用等用途，且昊元公司在租赁物内经营酒店，拆迁腾退势必会给其造成停业损失，故一审法院结合租赁物租金水平、双方对租赁期限的特殊约定等因素对昊元公司主张的停产停业补偿在合理范围内酌情予以支持。临时续租合同中未涉及的租赁物交接问题双方应按约执行2016年度合同第9.4条有关约定，即昊元公司添置的空调、热水器、电话等可移动物品可自行回收，装饰、装修部分或不能移动物，昊元公司放弃回收且不要补偿。故昊元公司主张的搬迁费、设备移机补偿及装修补偿，缺乏合同及法律依据，一审法院不予支持。判决如下：一、被告（反诉原告）京韩昊元（北京）气体技术开发有限公司于本判决生效后七日内将北京市朝阳区建外永安东里平房1号A座第三层和一层大厅、C座一层、二层（不含711超市库房）以及D座一、二级三层房屋腾空交还原告（反诉被告）北京朝阳印刷厂有限责任公司。二、被告（反诉原告）京韩昊元（北京）气体技术开发有限公司于本判决生效后七日内按每日一千元标准给付原告（反诉被告）北京朝阳印刷厂有限责任公司二〇一八年七月一日起至其实际履行本判决第一项义务之日期间的房屋占有使用费。三、被告（反诉原告）京韩昊元（北京）气体技术开发有限公司于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）北京朝阳印刷厂有限责任公司逾期违约金八千三百八十五元。四、原告（反诉被告）北京朝阳印刷厂有限责任公司于本判决生效后七日内给付被告（反诉原告）京韩昊元（北京）气体技术开发有限公司停产停业补偿二百五十万元。五、驳回原告（反诉被告）北京朝阳印刷厂有限责任公司的其他诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）京韩昊元（北京）气体技术开发有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人均提交了《房屋交接确认书》，双方于2020年1月6日确认昊元公司于当日把其承租的朝阳印刷厂位于北京市朝阳区建外永安东里平房一号的房屋交还给朝阳印刷厂，昊元公司确认房屋内所有物品已腾空，不存在其任何物品，若房屋内存有昊元公司物品，昊元公司视为丢弃，不得向朝阳印刷厂或第三方主张任何权利。此外，朝阳印刷厂提交照片28张，证明昊元公司把承租房屋内物品拆走、腾空后的状况以及拆除行为严重毁损房屋的事实，并证明昊元公司主张装修及设备附属物补偿款没有依据。昊元公司对照片真实性认可，证明目的不认可。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，朝阳印刷厂与昊元公司签订的两份《房屋租赁合同书》及四份《房屋临时续租合同书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；……。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。双方签订的临时续租合同明确约定租期为2018年3月1日至2018年5月31日，合同期满后，双方未续签租赁合同，且朝阳印刷厂已向昊元公司发送不续签合同、合同期满后一周内交接房屋的通知，故双方之间的租赁合同已于2018年5月31日终止。合同明确约定合同期满自然终止，昊元公司主张双方因合同期内遇拆迁未续签非自然终止不能成立。昊元公司在合同期满后未及时将案涉房屋腾退并返还朝阳印刷厂，应承担相应的房屋占有使用费。一审法院综合房屋实际使用状况酌情折减确定房屋占有使用费标准及确定一个月为合理腾退期限，符合本案事实。昊元公司以留守人员为保护现场占用一个房间、朝阳印刷厂不存在实际损失为由主张一审法院确定的房屋占有使用费标准过高缺乏依据。朝阳印刷厂主张按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费亦与事实不符。昊元公司在合同履行期间多次出现逾期支付租金的违约行为，朝阳印刷厂与昊元公司数次续签合同而未主张违约责任，应视为其因昊元公司最终足额支付了对应合同期间的租金而放弃向其主张逾期付款违约金。故一审法院认定昊元公司应就最后一期合同逾期付款支付违约金具有合理依据。昊元公司就约定的违约金标准过高提出抗辩，一审法院酌情确定的违约金计算标准合法有据。朝阳印刷厂主张按合同约定计算违约金，不符合法律规定。按照合同约定，朝阳印刷厂未按合同规定的期限交付租赁物每逾期一天按已交租金的千分之三向昊元公司支付违约金，昊元公司未按合同约定的期限支付应缴费用朝阳印刷厂加收其未付款的千分之三滞纳金，虽然合同未明确昊元公司每逾期一天按未付款的千分之三支付违约金，但按照权利义务对等原则，应参照朝阳印刷厂违约金计算标准确定违约金计算标准，故昊元公司主张违约金应按未付款的千分之三计算，缺乏合同依据。就昊元公司主张的各项征收补偿款，根据本案已查明事实，双方签订的《房屋租赁合同书》于2017年5月31日届满，2017年4月朝阳印刷厂向昊元公司发送通知告知因接到拆迁办通知租赁合同到期后不再续签。后因未接到政府有关拆迁撤离具体时间的通知双方签订了《房屋临时续租合同书》，该合同明确约定鉴于房屋征收办公室对租赁物会随时下达拆迁通知，合同为临时租赁合同，每份合同约定的租赁期仅三个月，且约定出现合同期满、房屋征收办公室下达拆迁撤离通知等情况合同将自然终止，以及合同自然终止朝阳印刷厂不对昊元公司承担任何补偿责任、昊元公司在规定撤出时间内无条件撤出等内容。临时续租合同的内容反映出双方系基于承租房屋随时可能接到拆迁通知的不稳定状况的考虑以三个月短期临时租赁的方式将承租房屋使用价值最大化作出的商业安排，昊元公司对承租房屋随时可能被要求腾退的状况明知，合同约定的合同自然终止昊元公司不向朝阳印刷厂提出任何补偿要求系其真实意思表示。最后一份临时续租合同于2018年5月31日到期，合同到期前昊元公司一直正常使用房屋进行经营，未因拆迁受到经营使用上的影响。昊元公司主张依据合同其有权要求室内装修及营业补偿款，但合同条款为“合同有效期内，如遇拆迁，乙方向拆迁方要求的租赁物室内装修及乙方营业补偿款归乙方所有”，合同对于“如遇拆迁”未明确具体时间节点，结合本案实际情况，拆迁公告最早于2017年2月已发布，但截至双方最后一期租赁期满尚未签订补偿协议及实施房屋腾退，且合同约定昊元公司向拆迁方要求相应的补偿款归其所有，并未约定朝阳印刷厂有给付补偿款的义务，且约定“乙方未达成赔偿协议，不影响甲方拆迁进度”更加明确赔偿协议并非昊元公司与朝阳印刷厂之间达成。故昊元公司该项主张缺乏依据，不能成立。但征收补偿协议确定停产停业损失补偿时评估了涉案房屋的经营用途等因素，且昊元公司所经营的酒店因拆迁腾退必然导致停业损失，一审法院根据实际情况酌情支持其部分停产停业补偿并无不当。昊元公司主张的搬迁费、设备移机补偿、装修及设备附属物补偿缺乏合同依据，且其已将房屋内设施设备自行拆走，对其该部分上诉请求本院不予支持。综上所述，朝阳印刷厂、昊元公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费72324元，由北京朝阳印刷厂有限责任公司负担26800元（已交纳），由京韩昊元（北京）气体技术开发有限公司负担45524元（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  杨淑敏审判员  楚 静审判员  付 辉二〇二〇年六月十一日书记员  李星月书记员  何昕燏