河南省济源中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫96民终538号上诉人（原审原告）：济源擎天实业有限公司，住所地：济源市中原国际商贸城建材广场B、D幢三楼。法定代表人：于奇曜，该公司总经理。委托诉讼代理人：李珂，河南大正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：济源市天坛澳斯曼卫浴销售部，住所地：济源天坛欧凯龙B1。经营者：钤伟次，女，汉族，1983年11月27日出生，住济源市。上诉人济源擎天实业有限公司（以下简称擎天实业公司）因与被上诉人济源市天坛澳斯曼卫浴销售部（以下简称澳斯曼卫浴销售部）租赁合同纠纷一案，不服济源市人民法院（2019）豫9001民初10504号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。擎天实业公司上诉请求：撤销一审判决，澳斯曼卫浴销售部的60000元保证金，不应抵扣应交租金。事实与理由：一审判决超出诉讼请求范围，且无事实依据，认定事实错误，适用法律错误。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条规定：“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。”本案中，擎天实业公司认可的遗留问题仅限于质保金问题，且擎天实业公司提出的遗留问题解决方案也仅限于抵扣澳斯曼卫浴销售部交纳的质保金。澳斯曼卫浴销售部交纳的质保金为10000元。至于澳斯曼卫浴销售部抗辩的60000元保证金，既不属于遗留问题范围，也不在擎天实业公司提出的抵扣方案之内。一审将60000元保证金一并认定为应抵扣范围并进行抵扣，显然超出了本案的诉请范围。质保金和保证金实质上均不属于擎天实业公司应当承担的债务。擎天实业公司提出质保金抵扣方案，只为尽快解决应收租金纠纷，减少诉讼资源浪费，实属无奈之举，何谈挑选有利无利。本案也没有任何证据能够证明60000元保证金应由擎天实业公司承担。澳斯曼卫浴销售部辩称：一、擎天实业公司上诉称“一审判决超出诉讼请求范围”违背事实，缺乏依据。事实是，擎天实业公司接替济源欧凯龙家居有限公司（以下简称欧凯龙公司）管理商场，存在一些遗留问题，特别是2017年10月至2018年2月，更存在一些管理的问题。擎天实业公司一审既然将原欧凯龙公司收取澳斯曼卫浴销售部的10000元质保金作为遗留问题抵扣租金，澳斯曼卫浴销售部交给欧凯龙公司的60000元保证金，同样也是遗留问题，也应该作抵扣租金处理。一审判决支持澳斯曼卫浴销售部主张并未超出诉讼请求范围。二、擎天实业公司上诉称，“至于澳斯曼卫浴销售部抗辩的60000元保证金，既不属于遗留问题，也不在擎天实业公司提出的抵扣方案之内”。1、擎天实业公司“不属于遗留问题”的说法，是无视事实的自欺。2017年11月9日澳斯曼卫浴销售部已全部还清银行贷款，欧凯龙公司未退还澳斯曼卫浴销售部60000元保证金、接替欧凯龙公司的擎天实业公司至今也未退还澳斯曼卫浴销售部60000元保证金，这个遗留问题，是任何人都难以否认的事实。2、关于“也不在擎天实业公司提出的抵扣方案之内”。擎天实业公司的抵扣方案只是其单方意思表示。否则，就不用诉讼，单方抵扣算了。三、上述10000元质保金和60000元保证金，都是交给欧凯龙公司的，都是押金性质。一审将60000元也作为遗留问题一并抵扣租金，才是真正的“减少诉讼资源浪费”。总之，一审认定上述60000元保证金也属于遗留问题，同10000元质保金一并抵扣租金，认定事实与适用法律正确，请二审驳回上诉。另外，该案判决书以擎天实业公司愿以澳斯曼卫浴销售部交给欧凯龙公司的10000元质保金抵扣租金，即视为擎天实业公司解决了遗留问题，支持擎天实业公司收取租金，因事实不清是错误的。擎天实业公司当时因遗留问题未解决，搁置2017年10月至2018年2月未收取租金，遗留问题不单单是10000元质保金的问题，还有澳斯曼卫浴销售部交给欧凯龙公司的60000元保证金，而且那段时间欧凯龙商场卫生无人打扫，电梯经常处于停运状态，只开展过一次促销活动（往年同期这五个月商场要搞近10场促销活动，微信公众号可查详情）等，均属遗留问题。擎天实业公司未彻底解决所有遗留问题，不应该享有收取租金的权利。擎天实业公司向一审法院起诉请求：澳斯曼卫浴销售部支付租金30812元。一审法院认定事实：2012年起，澳斯曼卫浴销售部和欧凯龙公司（2017年3月13日变更名称为济源市成建家居建材有限公司）签订场地租赁合同，澳斯曼卫浴销售部交纳了保证金10000元。2017年6月16日，擎天实业公司、澳斯曼卫浴销售部签订场地租赁合同，载明：澳斯曼卫浴销售部租用擎天实业公司济源中原国际商贸城建材广场（建材B馆B1-4号）场地，从事经营活动，场地面积290平方米，租金每平方米每月25元，按季度付款，一次性计21750元，按季度支付享85折优惠，合同期间自2017年4月1日至2018年3月31日。合同签订后，澳斯曼卫浴销售部已给付擎天实业公司租金6037.5元。2015年3月26日，澳斯曼卫浴销售部在贷款时向欧凯龙公司交了保证金60000元，后其贷款归还完毕，该60000元未退还。自2017年6月起，澳斯曼卫浴销售部拖延不交租金，经催要无果。擎天实业公司于2017年11月23日，委托河南大正律师事务所向澳斯曼卫浴销售部邮寄催收租金律师函，告知如不及时交纳将与其解除合同，澳斯曼卫浴销售部接收后仍不支付，房屋现由澳斯曼卫浴销售部实际占用。2018年1月12日，商场B/D馆对澳斯曼卫浴销售部等人发出通知，载明：1、2017年10月1日至2018年2月28日的租金因遗留问题未解决暂时搁置。2、按原租金标准收取2018年3月1日至2018年6月30日计4个月的租金。2018年1月18日，擎天实业公司向法院起诉要求澳斯曼卫浴销售部给付租金、空调费等，2018年5月15日，一审法院作出（2018）豫9001民初568号民事判决书认为，擎天实业公司、澳斯曼卫浴销售部虽未签订书面租赁合同，但澳斯曼卫浴销售部已经实际租用了擎天实业公司的场地，双方仍形成租赁合同关系。擎天实业公司要求与澳斯曼卫浴销售部解除合同，由于双方没有签订书面租赁合同，对租赁期限无明确约定，租赁期限应为不定期。因此，擎天实业公司可随时要求解除合同。擎天实业公司要求澳斯曼卫浴销售部给付2017年6月1日至2017年12月31日期间的租金及空调费共计38500元，但擎天实业公司在2018年1月12日，对澳斯曼卫浴销售部发出通知2017年10月1日至2018年2月28日的租金因遗留问题未解决暂时搁置，故澳斯曼卫浴销售部应当给付2017年6月1日至2017年9月30日期间的租金为（25×290×3×0.85×4－6037.5）18612.5元。擎天实业公司要求澳斯曼卫浴销售部给付的空调费为（10×290×2-4400）1400元。以上两项合计20012.5元。擎天实业公司的该项诉讼请求，证据充分，理由正当，予以支持。擎天实业公司另要求澳斯曼卫浴销售部给付之后的租金按合同标准计算至澳斯曼卫浴销售部搬离场地之日，理由正当，予以支持。澳斯曼卫浴销售部辩称其向欧凯龙公司交了10000元保证金及在贷款时向欧凯龙公司交了保证金60000元，后其贷款归还完毕，该60000元未退还，但擎天实业公司予以否认，并称其与欧凯龙公司是两个独立的法人，之间没有债权债务关系。因此对澳斯曼卫浴销售部的辩称一审法院不予采信。澳斯曼卫浴销售部可以另案主张其的权利。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第五十九条之规定，判决：一、澳斯曼卫浴销售部在判决生效后十日内支付擎天实业公司租金20012.5元；二、澳斯曼卫浴销售部应当支付擎天实业公司从2018年3月1日起之后的租金（按合同标准计算至澳斯曼卫浴销售部搬离场地之日的租金）；三、驳回擎天实业公司的其他诉讼请求。擎天实业公司、澳斯曼卫浴销售部均没有上诉，该判决已生效。2019年3月15日，擎天实业公司再次向一审法院起诉要求澳斯曼卫浴销售部支付2017年10月至2018年2月28日期间的租金36975元。经审理查明：钤伟次系澳斯曼卫浴销售部的经营者。2014年11月4日，澳斯曼卫浴销售部与欧凯龙公司签订租赁合同后进场经营，每平方米每月租金20元，面积是290平方米。澳斯曼卫浴销售部交纳租金至2017年9月，后因商场管理问题，2017年10月至2018年2月份的租金未交纳。济源市瑞源企业营销策划有限公司成立于2017年5月22日，2018年7月11日注销，法定代表人孙海龙，股东为河南欧凯龙家居企业管理咨询有限公司。擎天实业公司成立于2017年6月15日，核准日期2017年7月7日。2017年9月4日，济源鑫鑫投资集团有限公司（法定代表人**，系擎天实业公司法定代表人于奇曜的母亲）及**、孙咏、何惠瑜在济源日报上刊登公告，载明：其全权委托擎天实业公司与承租人签订租赁合同及收取租金，请中原国际商贸城建材广场A、C幢（家具馆）及B、D幢（建材馆）的承租人于2017年9月30日之前与擎天实业公司签订租赁合同，凡逾期未签约的视为自动放弃续租权，将收回房产另行出租。2017年6月16日，澳斯曼卫浴销售部钤伟次与擎天实业公司签订租赁合同。2018年3月，欧凯龙公司的管理人员通知欧凯龙公司将商场的经营管理权交给擎天实业公司。2018年1月12日，商场B/D馆对澳斯曼卫浴销售部等人发出通知，载明：1、2017年10月1日至2018年2月28日的租金因遗留问题未解决暂时搁置；2、按原租金标准收取2018年3月1日至2018年6月30日计4个月的租金。2019年6月10日，一审法院作出（2019）豫9001民初2331号民事判决书认为，擎天实业公司于2018年3月下旬才取得商场的管理经营权的事实，擎天实业公司请求澳斯曼卫浴销售部支付2017年10月份至2018年2月份期间的租金，证据不足，判决驳回擎天实业公司的诉讼请求。擎天实业公司不服提出上诉，2019年9月28日，济源中级人民法院作出（2019）豫96民终1077号民事裁定书：认为擎天实业公司本次起诉与（2018）豫9001民初568号民事案件的当事人相同，诉讼标的相同，诉讼请求相同，属重复起诉，裁定如下：一、撤销济源市人民法院（2019）豫9001民初2331号民事判决；二、驳回擎天实业公司的起诉。2019年10月18日，擎天实业公司向澳斯曼卫浴销售部发出租金催收通知，内容为：在其公司经营管理期间，因商户之前交给欧凯龙公司质保金问题未解决。公司暂未收取2017年10月1日至2018年2月28日期间5个月的租金，为彻底解决遗留问题，公司同意质保金可在澳斯曼卫浴销售部应交5个月租金中予以抵扣，质保金与5个月租金相互抵扣后多退少补，澳斯曼卫浴销售部在办理质保金抵扣手续后与擎天实业公司办理质保金债权转让手续，以便擎天实业公司将来另行主张权利，擎天实业公司以特快专递的形式将通知邮寄给澳斯曼卫浴销售部，澳斯曼卫浴销售部签收。擎天实业公司另以微信、电话方式通知澳斯曼卫浴销售部到公司办理抵扣手续，澳斯曼卫浴销售部未到擎天实业公司办理质保金抵扣手续。诉讼中，澳斯曼卫浴销售部提供2014年10月31日欧凯龙公司出具的10000元质保金收据1份、2015年3月25日澳斯曼卫浴销售部向欧凯龙公司账户现金缴款单1份，证明在贷款时向欧凯龙公司交了保证金60000元，后其贷款归还完毕，该60000元未退还。擎天实业公司同意10000元折抵按照解决遗留问题的方案进行折抵2017年10月1日至2018年2月28日期间的质保金，60000元与10000元不是一回事，与本案没有关系，不同意折抵。澳斯曼卫浴销售部认为该期间因擎天实业公司管理混乱，造成其无法经营，给其造成了损失，期间的租金应予抵销。一审法院认为，本案争议的是2017年10月1日至2018年2月28日期间5个月的租金，该期间的租金，因双方存在遗留问题未解决，擎天实业公司之前起诉，一审法院均未支持。擎天实业公司本次起诉称为解决之前遗留问题，于2019年10月通知澳斯曼卫浴销售部进行协商解决，并提出了解决方案。而双方之间的遗留问题终需解决，在擎天实业公司给出了解决方案后，澳斯曼卫浴销售部应当就之前遗留问题如何解决也提出方案，从而解决之前的遗留问题以彻底解决之间的纠纷。审理中，澳斯曼卫浴销售部提出期间因擎天实业公司管理混乱，造成其无法经营，给其造成损失，应当抵销租金。澳斯曼卫浴销售部应当就是否给其造成损失，以及损失的具体情况向一审法院举证，否则，澳斯曼卫浴销售部应当承担交纳租金的义务。对此，澳斯曼卫浴销售部并未就其损失具体情况向一审法院举证，其抗辩理由，一审法院不予采纳。2017年10月1日至2018年2月28日期间5个月的租金，共计30812元，澳斯曼卫浴销售部没有异议，一审法院予以确认。擎天实业公司同意抵扣澳斯曼卫浴销售部交纳给欧凯龙公司质保金10000元，但对澳斯曼卫浴销售部交纳给欧凯龙公司的保证金60000元不同意折抵没有道理，同样是澳斯曼卫浴销售部交纳给欧凯龙公司的款项，擎天实业公司不能挑选对其有利的方面，对其不利的方面就不接收，且质保金与保证金在本案中的性质相一致，因此，擎天实业公司应当一并予以折抵，折抵后，澳斯曼卫浴销售部已经不欠擎天实业公司租金，故擎天实业公司要求澳斯曼卫浴销售部给付租金，证据不足，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回擎天实业公司的诉讼请求。案件受理费570元，由擎天实业公司负担。本院二审期间，澳斯曼卫浴销售部提供证据如下：证据1、2018年3月钤伟次与孙海龙通话记录一份，证明6万元押金已经交给擎天实业公司。证据2、B、D馆欠费情况说明表两页（该证据是擎天实业公司发到商户群），证明成建公司应收的款项，由擎天实业公司代收。擎天实业公司接收了债权，也应该接收债务。擎天实业公司的质证意见为：证据1属于证人证言，证人没有出庭，对证据的真实性不予认可。另外录音产生于2018年3月，当时孙海龙与原欧凯龙公司已经没有任何关系，其无权代表欧凯龙公司与擎天实业公司进行协商。并且，双方也并没有就此事进行协商。证据2是否是擎天实业公司发到商户群，需要庭后核实，这只是欠费情况的告知，并不能证明擎天实业公司收取了相关的费用。也不能证明商户缴纳了相关费用。澳斯曼卫浴销售部提到的个别商户交纳情况，有些是因为双方之间有其他的原因，协商后交纳的。个别情况即便是交纳，也属于擎天实业公司对成建公司的不当得利行为，不能视为债权债务转让的承担。本院认证如下：澳斯曼卫浴销售部提供的证据1系钤伟次与案外人之间的通话录音，实质上属于证人证言，证人应当出庭接受法庭质询，故该证据本院不予认定。对证据2，根据该证据显示内容，记载的是各商户欠费情况，并不能直接证明澳斯曼卫浴销售部的主张。本院经审理查明：澳斯曼卫浴销售部在涉案商场经营期间，于2014年10月31日向欧凯龙公司（于2017年3月13日变更名称为济源市成建家居建材有限公司）交纳质保金10000元。2015年3月26日，澳斯曼卫浴销售部在贷款时向欧凯龙公司交了保证金60000元，后其贷款归还完毕，该60000元未退还。2017年6月16日，擎天实业公司与澳斯曼卫浴销售部（经营者钤伟次）签订租赁合同，约定擎天实业公司将位于济源市中原国际商贸城建材广场B栋壹层B1-4号场地租赁给澳斯曼卫浴销售部使用，场地面积290平方米，租金每平方米每月25元，租赁期限为2017年4月1日起至2018年3月31日。济源市瑞源企业营销策划有限公司成立于2017年5月22日，2018年7月11日注销，法定代表人孙海龙，股东为河南欧凯龙家居企业管理咨询有限公司。擎天实业公司成立于2017年6月15日，核准日期2017年7月7日。2017年9月4日，济源鑫鑫投资集团有限公司（法定代表人**，系擎天实业公司法定代表人于奇曜的母亲）及**、孙咏、何惠瑜在济源日报上刊登公告，载明：其全权委托擎天实业公司与承租人签订租赁合同及收取租金，请中原国际商贸城建材广场A、C幢（家具馆）及B、D幢（建材馆）的承租人于2017年9月30日之前与擎天实业公司签订租赁合同，凡逾期未签约的视为自动放弃续租权，将收回房产另行出租。2018年1月12日，商场B/D馆对澳斯曼卫浴销售部等人发出通知，载明：1、2017年10月1日至2018年2月28日的租金因遗留问题未解决暂时搁置；2、按原租金标准收取2018年3月1日至2018年6月30日计4个月的租金。擎天实业公司于2018年1月18日向一审法院起诉请求依法解除其公司与澳斯曼卫浴销售部之间的场地租赁合同，澳斯曼卫浴销售部支付2017年6月1日至2017年12月31日期间的租金及空调费共计38500元，之后的租金按合同标准计算至澳斯曼卫浴销售部搬离场地之日。一审法院认为，2017年6月16日，擎天实业公司与澳斯曼卫浴销售部签订了书面租赁合同，该合同不违反相关法律规定，为有效合同，予以确认，擎天实业公司要求澳斯曼卫浴销售部给付2017年6月1日至2017年12月31日期间的租金及空调费共计38500元，但擎天实业公司在2018年1月12日对澳斯曼卫浴销售部发出通知2017年10月1日至2018年2月28日的租金因遗留问题未解决暂时搁置，故澳斯曼卫浴销售部应当给付2017年6月1日至2017年9月30日期间的租金为18612.5元，擎天实业公司要求澳斯曼卫浴销售部给付的空调费为1400元，以上两项合计20012.5元。擎天实业公司的该项诉讼请求，证据充分，理由正当，一审法院予以支持。擎天实业公司另要求澳斯曼卫浴销售部给付之后的租金按合同标准计算至澳斯曼卫浴销售部搬离场地之日，理由正当，一审法院予以支持。一审法院于2018年5月15日作出（2018）豫9001民初568号民事判决书，判决澳斯曼卫浴销售部支付擎天实业公司2017年6月1日至2017年9月30日之间的租金20012.5元，并按合同标准支付擎天实业公司从2018年3月1日起至澳斯曼卫浴销售部搬离场地之日的租金，驳回了擎天实业公司要求澳斯曼卫浴销售部支付2017年10月1日至2018年2月28日期间租金的诉讼请求。该判决已经发生法律效力。2018年9月3日，澳斯曼卫浴销售部向一审法院起诉请求，济源市成建家居建材有限公司退还其借款保证金6万元、擎天实业公司承担连带责任。一审法院于2018年12月3日作出（2018）豫9001民初7732号民事判决，认为济源市成建家居建材有限公司应将澳斯曼卫浴销售部所交的6万元保证金退还，但澳斯曼卫浴销售部不能证明擎天实业公司与6万元保证金的收取有关，故对澳斯曼卫浴销售部要求擎天实业公司承担连带责任的请求不予支持，并判决：济源市成建家居建材有限公司退还澳斯曼卫浴销售部保证金6万元；驳回澳斯曼卫浴销售部的其他诉讼请求。该判决现已生效。2019年3月15日，擎天实业公司再次向一审法院起诉要求澳斯曼卫浴销售部支付2017年10月至2018年2月28日期间的租金等36975元。一审法院于2019年6月10日作出（2019）豫9001民初2331号民事判决，认为擎天实业公司于2018年3月下旬才取得商场的管理经营权，其公司请求支付2017年10月份至2018年2月份期间的租金，证据不足，判决驳回擎天实业公司诉讼请求。擎天实业公司不服提出上诉，济源中级人民法院经审理认为擎天实业公司本次起诉与（2018）豫9001民初568号民事判决诉求相同，属重复起诉，于2019年9月28日作出（2019）豫96民终1078号民事裁定，一、撤销济源市人民法院（2019）豫9001民初2331号民事判决；二、驳回擎天实业公司的起诉。2019年10月18日，擎天实业公司向澳斯曼卫浴销售部发出租金催收通知，内容为：在其公司经营管理期间，因商户之前交给欧凯龙公司质保金问题未解决。公司暂未收取2017年10月1日至2018年2月28日期间5个月的租金，为彻底解决遗留问题，公司同意质保金可在澳斯曼卫浴销售部应交5个月租金中予以抵扣，质保金与5个月租金相互抵扣后多退少补，澳斯曼卫浴销售部在办理质保金抵扣手续后与擎天实业公司办理质保金债权转让手续，以便擎天实业公司将来另行主张权利，擎天实业公司以特快专递的形式将通知邮寄给澳斯曼卫浴销售部，澳斯曼卫浴销售部签收。擎天实业公司另以微信、电话方式通知澳斯曼卫浴销售部到公司办理抵扣手续，澳斯曼卫浴销售部未到擎天实业公司办理质保金抵扣手续。诉讼中，澳斯曼卫浴销售部提供2014年10月31日欧凯龙公司出具的10000元质保金收据1份、2015年3月26日澳斯曼卫浴销售部向欧凯龙公司账户现金缴款单1份，证明在贷款时向欧凯龙公司交了保证金60000元，后其贷款归还完毕，该60000元未退还。擎天实业公司同意10000元折抵按照解决遗留问题的方案进行折抵2017年10月1日至2018年2月28日期间的质保金，但认为60000元与10000元不是一回事，与本案没有关系，不同意折抵。澳斯曼卫浴销售部认为该期间因擎天实业公司管理混乱，造成其无法经营，给其造成了损失，期间的租金应予抵销。本院认为，本案双方争议的焦点系澳斯曼卫浴销售部向欧凯龙公司交纳的6万元贷款保证金能否在租金中予以抵扣。根据查明的事实，澳斯曼卫浴销售部已就该6万元向法院起诉，并最终判决由济源市成建家居建材有限公司退还该6万元。该6万元已经法院进行处理，澳斯曼卫浴销售部要求该6万元在本案中予以抵扣，与生效判决存在冲突，理由不能成立。另澳斯曼卫浴销售部提出期间因擎天实业公司管理混乱，造成其无法经营，给其造成损失，应当抵消租金。但澳斯曼卫浴销售部并未就其损失具体情况向法院举证，一审法院未支持该请求并无不当。该期间租金共计30812元，擎天实业公司同意抵扣澳斯曼卫浴销售部交纳给欧凯龙公司质保金1万元，折抵后，澳斯曼卫浴销售部仍应支付擎天实业公司租金20812元。综上所述，擎天实业公司的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销济源市人民法院（2019）豫9001民初10504号民事判决；二、济源市天坛澳斯曼卫浴销售部在本判决生效后十日内将济源欧凯龙家居有限公司于2014年10月31日出具的1万元质保金收据交付给济源擎天实业有限公司；三、济源市天坛澳斯曼卫浴销售部在本判决生效后十日内支付济源擎天实业有限公司20812元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费570元，由济源擎天实业有限公司负担250元、济源市天坛澳斯曼卫浴销售部负担320元。二审案件受理费570元，由济源擎天实业有限公司负担250元、济源市天坛澳斯曼卫浴销售部负担320元。本判决为终审判决。审判长 商 敏审判员 林慧慧审判员 陈莎莎二〇二〇年六月三十日书记员 李建桥