河南省荥阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0182民初2265号原告：郑州翰锋置业有限公司，统一社会信用代码91410182090939184W，住所地荥阳市贾峪镇洞林路1号。法定代表人：杨海波，执行董事。委托诉讼代理人：陈辉、袁亚琼，工作人员。被告：徐鹏，男，1977年11月22日出生，汉族，住址郑州市管城回族区。原告郑州翰锋置业有限公司（以下简称“翰锋公司”）与被告徐鹏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告翰锋公司的委托诉讼代理人袁亚琼到庭参加诉讼，被告徐鹏经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．判令解除原告与被告签订的编号为XY150××××1192《商品房买卖合同》、所有附件及相关协议；2．判令被告配合原告办理撤销编号为XY150××××1192《商品房买卖合同》的网签备案、预告登记、预抵押事宜；3．判令被告向原告支付因解除商品房买卖合同产生的违约金96810元；4．本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：原、被告于2015年10月19日签订编号为XY150××××1192《商品房买卖合同》一份，约定被告购买原告位于荥阳市贾峪镇××郑州碧××单元××商品房××套，总房款645400元。买卖合同约定首期购房款195400元于2015年10月20日付清，付款方式为现金；剩余购房款450000元于2015年11月20日付清，付款方式为商业货款。之后被告未按约向建行偿还本息，导致建行向郑州市金水区人民法院提起诉讼。郑州市金水区人民法院于2020年1月17日作出(2019)豫0105民初33810号民事判决书，判决被告提前偿还贷款余额、利息、罚息、违约金及承担诉讼费，原告需对被告的债务承担连带保证责任。该判决书生效后被告拒绝履行，原告承担了保证责任，于2020年2月25日替被告向建行偿还贷款本金375000元、利息2708.42元、罚息14.64元、违约金373.50元，共378096.56元，并于同日替被告向建行偿还诉讼费3651元。另外，原告在建行处开设有保证金账户，因被告断供建行已于2019年6月27日扣款共计22100元、2019年9月27日扣款共计9200元、2019年12月26日扣款共9200元，前述共40500元。原告向被告追偿，被告拒绝偿还。根据原被告签订的买卖合同附件四第九条的相关约定，“若贷款银行未能就抵押物行使优先受偿权，致使出卖人须承担保证责任而将买受人欠贷款银行的所有款项(包括但不限于贷款本金、利息及银行实现债权的费用)支付给贷款银行的，买受人自愿同意出卖人可选择向买受人追偿代付款或解除合同。出卖人选择解除合同的，则出卖人代买受人向贷款银行支付的款项中的贷款本金部分视为买受人欠出卖人的债务。出卖人据此解除合同的，买受人应按该商品房总房价款的15％支付违约金给出卖人。”故原告有权请求解除合同并要求被告按照买卖合同的约定违约金标准支付违约金96810元。综上，原、被告双方签订的买卖合同合法有效，被告拖欠银行贷款导致原告承担连带清偿责任，原告有权要求解除买卖合同，并要求被告支付相应的违约金。被告未答辩。本院经审理认定事实如下：2015年10月19日，翰锋公司与徐鹏签订编号为XY150××××1192号的《商品房买卖合同》，合同约定翰锋公司将其开发的坐落于荥阳市贾峪镇洞林寺村郑州碧桂园一期131幢1单元14层1403号的商品房出售给徐鹏，总价款为645400元，付款方式为2015年10月20日以现金形式支付195400元首付款，于2015年11月20日以商业贷款方式支付45万元，若买受人逾期超过90日付款的，出卖人有权解除合同。合同附件四另约定，若出卖人须承担保证责任而将买受人欠贷款银行的所有款项(包括但不限于贷款本金、利息及银行实现债权的费用)支付给贷款银行的，买受人自愿同意出卖人可选择向买受人追偿代付款项或解除合同，出卖人选择向买受人追偿代付款项的，买受人应当自出卖人向其发出书面还款通知之日起3天内偿还给出卖人，支付全部代付款项，买受人逾期支付的，每逾期一天应按每日万分之八计付违约金给出卖人，出卖人选择解除合同的，则出卖人代买受人向贷款银行支付的款项中的贷款本金部分视为买受人欠出卖人的房价款，利息及实现债权费用等视为买受人欠出卖人的债务，出卖人据此解除合同的，买受人应按该商品房总房价款的15％支付违约金给出卖人。2015年11月11日，中国建设银行股份有限公司河南省分行(以下简称“建行河南分行”)与被告徐鹏签订《个人住房(商业用房)借款合同》，约定建行河南分行向徐鹏发放贷款45万元用于购买荥阳市贾峪镇××郑州碧××楼××单元××号的房产，期限300个月，即从2015年11月11日起至2040年11月11日止。2015年10月19日，徐鹏缴清首付购房款。2015年11月12日，贷款银行中国建设银行股份有限公司郑州直属支行(以下简称“建行郑州支行”)向翰锋公司转款45万元。徐鹏和翰锋公司已办理合同备案登记和预售商品房预告登记。2016年2月5日，徐鹏与建行河南分行办理预售商品房抵押权登记。自2019年6月起，徐鹏未能按时足额偿还贷款，建行河南分行向郑州市金水区人民法院提起民事诉讼，2020年1月17日，该院作出（2019）豫0105民初33810号民事判决书，判决徐鹏偿还建行河南分行贷款本金375000元、利息314.36元、违约金375元及2020年1月9日之后产生的逾期利息，翰锋公司承担连带保证责任，案件受理费3651元由徐鹏、翰锋公司共同负担。建行河南分行起诉前，翰锋公司代为偿还按揭贷款40500元，判决生效后，翰锋公司履行判决义务，偿还贷款本金、利息及罚息合计378096.56元，并承担诉讼费3651元。2015年7月7日，翰锋公司(甲方、保证人)与建行郑州支行(乙方、债权人)签订了《个人住房(商业用房)借款最高额保证合同》，合同约定甲方自愿为乙方与因购置坐落于郑州荥阳市贾峪镇新田大道郑州碧桂园项目所属之住房或商业用房房产而与乙方发生借贷关系的全部债务人所形成的一系列债权提供最高额保证，保证方式为连带责任保证，保证期间按乙方对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自乙方与债务人签订单笔借款合同之日起至借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日止。本院认为：翰锋公司与徐鹏签订《商品房买卖合同》后，徐鹏未按约定履行向贷款银行及时还款的义务，长期违约，导致翰锋公司承担连带保证责任，之后徐鹏又未及时向翰锋公司清偿贷款银行的扣划款项，致使翰锋公司出售房屋的合同目的不能实现，故翰锋公司依据合同约定享有合同解除权。合同解除后，徐鹏负有恢复原状、采取其他补救措施以及赔偿损失的民事责任，因此，翰锋公司要求徐鹏配合办理购房合同撤销备案及房屋预售登记、预抵押登记注销事宜和支付违约金的诉讼请求，证据充分，理由正当，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告郑州翰锋置业有限公司与被告徐鹏于2015年10月19日签订的编号为XY15002161192的《商品房买卖合同》已解除；二、被告徐鹏于本判决生效之日起三十日内协助原告郑州翰锋置业有限公司撤销编号为XY15002161192的《商品房买卖合同》的备案登记；三、被告徐鹏于本判决生效之日起三十日内协助原告郑州翰锋置业有限公司注销坐落于荥阳市贾峪镇洞林寺村郑州碧桂园一期131号楼1单元14层1403号的商品房的预售预告登记和抵押权预告登记；四、被告徐鹏于本判决生效之日起十日内支付原告郑州翰锋置业有限公司违约金96810?元。如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务或者其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或者支付迟延履行金。案件受理费5127元，由被告徐鹏负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员 赵 晖二〇二〇年六月十五日书记员 刘丹桂