濮阳市华龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0902民初304号原告：段磊，男，1992年11月21日出生，汉族，住濮阳市华龙区。委托诉讼代理人：郭朝军，男，1973年8月19日出生，汉族，住濮阳市华龙区。委托诉讼代理人：王素南，河南卫都律师事务所律师。被告：张静，男，1963年3月14日出生，汉族，住濮阳市。委托诉讼代理人：彭皖江、张鑫鑫，河南晖特律师事务所律师。原告段磊与被告张静房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告段磊及委托诉讼代理人郭朝军、王素南，被告张静委托诉讼代理人彭皖江到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法确认双方在2019年10月21日已经解除《房屋场地租赁合同》；2、依法判令被告返还原告租金163333元，并自2019年10月22日开始按照年利率6%支付利息，直至付清之日止；3、依法判令被告返还小平房物品折价费用5000元，小平房租赁费20000元，大门、小门定做费用12000元。4、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原、被告于2019年5月21日签订《房屋场地租赁合同》，约定被告将位于大庆路北段中原总机石油设备有限公司对面的宿舍楼一栋（三层）带院出租给原告，年租金为28万元。被告用于开办培训学校。原告按约预付了2019年5月31日至2020年5月31日的房租28万元，并支付院东侧后门小平房中空调、办公桌椅等折价款5000元，原告交付了房屋，但小平房、空调、办公桌椅一直未能交付原告。被告按照约定将房屋及院落进行修缮，因被告不在现场，原告垫付后门大门制作费用12000元。合同签订后，原告陆续将空调、监控、桌椅等配套教学设施搬进租赁房屋内，但是由于地理位置等原因，培训学校未能开办成功。2019年10月原、被告达成合意解除租赁合同。原告于2019年10月21日将场地所有钥匙交付给被告。被告在大门口处发布对外出租广告。场地及原告增添的附属设施已由他人使用。此后，原、被告就租金退还等事由形成纠纷。被告辩称:原、被告签订《房屋场地租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效。原、被告从未就解除合同达成合意。原告起诉后，被告通过法庭向原告发出物品清离通知，也仅是为防止损失扩大和确认房屋看管责任义务，并非认可解除合同。被告择期要求原告赔偿房屋空置而发生的维修养护费用。综上，原告诉求事实理由不成立，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2019年5月21日，原、被告签订了《房屋场地租赁合同》，出租人（甲方）为张静，承租人（乙方）为段磊。约定：甲方将位于大庆路北段路东南面1号楼单面楼三层整体房屋（约1000平方米）、1号楼与供热管理处紧邻楼之间空地西边场地（300平方米）及小平房出租给乙方，房屋及场地用于开办中学生培训经营活动。租赁期限自2019年5月31日起至2024年5月30日止，租期五年。租金28万元/年（不含税），每年5月20日按年度交纳，本年度租金自签署合同后5日内一次性缴清。甲方负责租赁物装修、整饬，以交付时状态为准。乙方在租赁期间因经营直接需要，对合同房屋进行装修、改造、改良、添附所导致的资产增值部分属甲方所有，租赁期满，甲方有权收回此类增值部分且不给予乙方任何赔偿。另查明，被告将案涉房屋及场地如期交付原告使用，小平房也由原告使用，但小平房房门钥匙被告掌握。原告安装了临大庆路大门和场地内部小门各一扇，支付安装费用12000元。原告于2019年5月3日支付被告租金10万元，2019年6月2日支付租金18万元、小平房空调、卫生设施折价费5000元。2019年10月，原告将钥匙交付被告，原、被告对交付钥匙是否代表解除《房屋场地租赁合同》存在争议，此后双方就未使用房屋期间租金问题多次协商，未达成合意。又查明，2020年4月16日，被告张静向原告段磊发出物品搬离通知，2020年4月24日，原告将其所有的空调、课桌椅、监控设施等所有物品全部搬离，小平房内折价5000元的物品仍保持原状，存于小平房内。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告双方签订租赁合同系双方当事人真实的意思表示，不违背法律、行政法规的规定，应为有效合同，对双方当事人均具有约束力。原、被告签订的租赁合同，对租赁期限明确约定自2019年5月31日起至2024年5月30日为期五年，原告作为承租人，由于自身原因在租赁期限未届满的情况下，于2019年10月单方将房屋钥匙交给被告，并同时提出解除租赁合同，原告以自己的行为表明不继续履行合同义务，其上述行为不符合合同法规定的合同解除条件，不具备单方解除合同的效力，其要求确认双方签订的《房屋场地租赁合同》在2019年10月21日已经解除的诉讼请求，本院不予支持。原告在双方合同约定租期五年仅履行半年左右的时间就提出解除合同，搬离承租房屋，构成根本违约，导致被告的出租房屋存在一定的闲置期间符合客观事实，原告应当适当赔偿房屋闲置期间的租金损失，其要求被告全额返还剩余租金163333元，并自2019年10月22日开始按照年利率6%支付利息的诉讼请求本院亦不予支持。但被告辩称，原、被告签订《房屋场地租赁合同》系双方真实意思表示、原、被告从未就解除合同达成合意，要求判决驳回原告全部诉讼请求的辩解意见，也有失公允，该辩解意见本院部分采纳。鉴于被告的损失数额难以确定，本院综合考虑租赁合同剩余期限、房屋空置期间、原告的过错程度等因素，酌定被告退还原告三个月的房屋租金计款69999.9元（已交年租金28万元÷12个月×3个月约等于69999.9元），剩余部分抵偿被告房屋闲置期间的租金损失。关于原告主张被告返还小平房内空调及办公桌椅折价款5000元，本院认为，小平房内的财物在双方签订租赁合同之时，有买卖合意，原告支付的5000元系小平房内财物的价款，因租赁合同解除，上述物品的买卖对原被告双方已成为不必要，且小平房的房门钥匙一直由被告掌握，上述物品一直由被告占有，但考虑原告实际使用了一定期限，原告的退还5000元折价费的诉讼主张本院部分支持，数额酌定为4000元。关于原告主张安装临街大门、门头及院内小门支付12000元，本院认为，被告出租物系房屋和院内场地，从一般认知习惯讲，保证场地院落相对独立、安全，应当是出租人的义务，加之原告陈述上述款项系为被告垫付，被告对此未做明确否认表示，安装的大门小门按照被告出租院落门口的规格专门定做，且认定与租赁院落形成装饰装修附合物并不恰当，目前新的承租人正常使用，如果判令原告自行拆除，不仅对双方当事人无益也必然导致上述财产价值严重贬损，综合考虑原告安装支付的价款、使用期限、剩余残值、原告的过错等情况，本院酌定被告折价8000元给付原告，大门、门头、小门归被告所有。认定被告辩称租赁合同协商解除，不存在违约，原告对此不予认可，被告也未提供证据证实对解除合同及解除合同后的相关事宜协商一致，被告的辩解意见本院不予以采信。依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定判决如下：解除原、被告于2019年5月21日签订的《房屋场地租赁合同》；被告张静返还原告段磊房屋租金69999.9元；返还小平房内物品折价款4000；临街大门、门头及院内小门折价款8000元。三项合计81999.9元，于本判决生效后十日内付清。三、驳回原告段磊的其他诉讼请求如果未按照本判决指定期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4305元，由原告段磊负担承担2667元，被告张静负担1638元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于濮阳市中级人民法院。审判长  刘宗立审判员  孙艳婷审判员  宗晓晓二〇二〇年六月十六日书记员  王可杰