广东省清远市清新区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤1803执异36号 案外人：麦敏成，男，汉族，1986年3月14日出生，身份证住址：广东省清远市清城区，现住清远市清城区。 案外人：欧映文，女，汉族，1985年8月15日出生，身份证住址：广东省清远市清城区，现住清远市清城区。 申请执行人：广东清新农村商业银行股份有限公司（原清远市清新区农村信用合作联社），住所地：广东省清远市清新区太和镇信用路8号。 法定代表人：黄喜忠。 被执行人：清远市嘉源房地产开发有限公司，住所地：清远市新城西七号区连江西路四号嘉源新城内。 法定代表人：刘锦洪。 被执行人：刘锦洪，男，汉族，1963年5月13日出生，身份证住址：广东省清远市清城区。 被执行人：潘锡霖，男，汉族，1972年10月3日出生，身份证住址：广东省清远市清城区。 本院在执行申请执行人广东清新农村商业银行股份有限公司与被执行人清远市嘉源房地产开发有限公司、刘锦洪、潘锡霖金融借款合同纠纷一案[案号（2018）粤1803执1225号]中，案外人麦敏成、欧映文于2019年9月19日对本院查封被执行人清远市嘉源房地产开发有限公司名下位于清远市清城区新城连江西路四号嘉源新城二期福熙官邸五号楼25层02号房屋提出书面异议。本院于2019年11月6日作出（2019）粤1803执异55号执行裁定书，裁定驳回案外人麦敏成、欧映文的异议请求。案外人不服，向清远市中级人民法院申请复议，清远市中级人民法院受理后，作出（2020）粤18执复25号执行裁定书，裁定撤销本院（2019）粤1803执异55号执行裁定书，发回本院重新审查。本院于2020年6月8日重新立案，依法另行组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人麦敏成、欧映文称，2015年10月22日，申请人与清远市嘉源房地产开发有限公司签订了《福熙官邸房屋订购单》，约定由申请人购买清远市嘉源房地产开发有限公司名下位于清远市××新城连××路××号嘉源新城二期福熙官邸五号楼××号房屋，房屋价款为670000元。申请人向清远市嘉源房地产开发有限公司支付全部的购房款合计670000元，并已实际占有使用涉案房屋。因此，申请人是涉案房屋的实际所有权人。 根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七的规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记财产出卖给第三人，第三人已经支付了部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。鉴于申请人已支付了全部购房款并已实际占有使用案涉房屋，对未能办理过户登记手续不存在过错。依据《民事诉讼法》第二百十七条的规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行”，并依据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，向贵院提出异议请求：1、解除对位于清远市××新城连××路××号嘉源新城二期福熙官邸五号楼××号房屋的查封；2、中止对位于清远市××新城连××路××号嘉源新城二期福熙官邸五号楼××号房屋的执行。 本院查明，1、位于清远市××新城连××路××号嘉源新城二期福熙官邸五号楼25层02号房屋在清远市不动产登记中心中登记在被执行人清远市嘉源房地产开发有限公司名下，首封法院现是清远市清新区人民法院。 2、2015年11月10日，英德市农村信用合作联社向英德市人民法院提出诉前财产保全申请，该院作出（2015）清英法立保字第93号民事裁定书，于2015年11月11日查封了清远市嘉源房地产开发有限公司位于清远市××新城连××路××号嘉源新城二期福熙官邸五号楼25层02号房屋。英德市农村信用合作联社与刘锦洪、潘锡霖、清远市嘉源房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，英德市人民法院于2016年1月26日依法作出（2015）清英法民二初字第966号民事判决书生效后，申请执行人英德市农村信用合作联社申请强制执行，英德市人民法院以执行案号（2016）粤1881执270号立案后，被执行人未履行判决书确定义务，该院将被执行人清远市嘉源房地产开发有限公司所有的位于清远市××新城连××路××号嘉源新城二期福熙官邸五号楼25层02号房屋移送评估拍卖。案外人麦敏成、欧映文对英德市人民法院（2016）粤1881执270号案的执行行为不服提出执行异议，英德市人民法院于2018年11月20日作出（2018）粤1881执异68号执行裁定书，裁定中止英德市人民法院（2016）粤1881执270号案对位于清远市××新城连××路××号嘉源新城二期福熙官邸五号楼25层02号房屋的执行。英德市人民法院已于2019年9月11日作出（2016）粤1881执270号之二执行裁定书，裁定解除对位于清远市××新城连××路××号嘉源新城二期福熙官邸五号楼25层02号房屋的查封。同日，英德市人民法院向英德市不动产登记中心发出协助执行通知书，解除上述房屋的查封。 3、原告广东清新农村商业银行股份有限公司与被告清远市嘉源房地产开发有限公司、刘锦洪、潘锡霖、黄剑飞金融借款合同纠纷一案，本院于2016年7月8日作出（2016）粤1803民初1621号民事调解书，该调解书确认：一、被告清远市嘉源房地产开发有限公司定于2016年9月8日前偿还借款本金43470000元及相应利息给原告广东清新农村商业银行股份有限公司（利息按双方于2013年3月25日签订的编号为40320139901256165《借款合同》的约定计至全部借款本金清偿之日止，其中暂计至2016年5月25日为2047818.97元，本息合共45517818.97元）；二、原告广东清新农村商业银行股份有限公司对被告清远市嘉源房地产开发有限公司名下座落于清远市××新城连××路××号嘉源新城二期福熙官邸一号楼1903、……，二号楼102、……，三号楼101、……，四号楼103、……，五号楼104、……、2502、……，六号楼103、……，七号楼104、……等房共166个在建工程抵押物，以折价、拍卖或变卖的价款在被告清远市嘉源房地产开发有限公司的上述第一项借款本息范围内享有优先受偿权；三、被告刘锦洪、潘锡霖对被告清远市嘉源房地产开发有限公司所欠原告借款本息承担连带清偿责任；四、原告广东清新农村商业银行股份有限公司对被告黄剑飞持有英德市农村信用合作联社的2520000股金，以折价、拍卖或变卖的价款在被告清远市嘉源房地产开发有限公司的上述第一项借款本息范围内享有优先受偿权；五、原告对被告清远市嘉源房地产开发有限公司的应收账（登记证明编号：00767374000095673124）在被告清远市嘉源房地产开发有限公司的上述第一项借款本息范围内享有优先受偿权；六、如被告清远市嘉源房地产开发有限公司不能按时或足额归还上述借款本息，原告可直接向人民法院申请执行上述全部借款及相应利息，并要求被告清远市嘉源房地产开发有限公司、刘锦洪、潘锡霖、黄剑飞承担上述第二、三、四、五项的相应担保责任。本案受理费129575元（已减半），保全费5000元，由被告清远市嘉源房地产开发有限公司、刘锦洪、潘锡霖、黄剑飞共同负担。该调解书发生法律效力后，被告清远市嘉源房地产开发有限公司、刘锦洪、潘锡霖没有按调解协议履行还款义务，申请执行人广东清新农村商业银行股份有限公司于2018年5月22日向本院申请强制执行，执行案号为（2018）粤1803执1225号。执行过程中，本院依法作出（2018）粤1803执1225号执行裁定书，于2019年7月24日轮候查封了被执行人清远市嘉源房地产开发有限公司名下位于清远市××新城连××路××号嘉源新城二期福熙官邸五号楼25层02号房屋。 4、2015年10月22日，异议人麦敏成、欧映文与清远市嘉源房地产开发有限公司签订《福熙官邸房屋订购单》，订购福熙官邸五号楼××号单元，建筑面积139.39平方米，总价款670000元。根据异议人提交的加盖清远市嘉源房地产开发有限公司财务专用章的收据（NO4170862、NO4170868、NO5818994、NO5818995）显示异议人欧映文分四次交给清远市嘉源房地产开发有限公司房款共计670000元。另根据异议人提交的《楼宇验收记录》、《业主钥匙移交单》、《收楼水电表确认书》、《广东增值税电子普通发票》、《清远港华燃气公司缴费通知单》、收据等证据显示异议人欧映文、麦敏成已实际占有居住在清远市××新城连××路××号嘉源新城二期福熙官邸五号楼25层02号房屋。现异议人麦敏成、欧映文认为涉案房屋的实际所有权人是麦敏成、欧映文，对本院查封该房屋提出书面异议，请求本院中止对该房屋的执行。 本院认为，本院轮候查封被执行人清远市嘉源房地产开发有限公司名下位于清远市××新城连××路××号嘉源新城二期福熙官邸五号楼25层02号房屋，在英德市人民法院对该房屋解除查封后，本院对该房屋已正式查封。现案外人欧映文、麦敏成所提异议，是对本院查封的执行标的主张权利，阻却执行措施的行为，应当以民事诉讼法第二百二十七条进行审查。本案中，异议人麦敏成、欧映文于2015年10月22日与被执行人清远市嘉源房地产开发有限公司签订《福熙官邸房屋订购单》，并已支付全部购房款。上述涉案房屋的交易发生在本院查封之前，异议人通过购买合法取得涉案房屋，已经支付全部价款并实际占有使用。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，异议人麦敏成、欧映文对涉案房屋的权利能够排除执行，异议人的异议理由成立，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第二百五十六条第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条、第二十九条的规定，裁定如下： 中止本院（2018）粤1803执1225号案对位于清远市清城区新城连江西路四号嘉源新城二期福熙官邸五号楼25层02号房屋的执行。 异议人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  邓志伟 审判员  陈健聪 审判员  曾金生 二〇二〇年六月十八日 书记员  潘 恒