文书内容重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝03民终600号上诉人（原审被告）：李兴波，男，1971年7月27日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。委托诉讼代理人：罗建新，重庆市南岸区南城法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：重庆市南川区城市建设投资（集团）有限公司，住所地重庆市南川区西城街道办事处渝南大道10号传媒中心，统一社会信用代码91500119759267085B。法定代表人：张琳，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐乐萍，重庆华升律师事务所律师。上诉人李兴波因与被上诉人重庆市南川区城市建设投资（集团）有限公司（以下简称城投公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市南川区人民法院（2019）渝0119民初7677号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李兴波上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实和理由：1.合同解除条件不成立，因租赁房屋存在停水、停电、交通不畅、房屋漏水、不提供产权证明未办理工商执照等问题，导致上诉人经营困难，多次向城投公司投诉无果，上诉人拒缴租金期待引起城投公司重视，是行使不安抗辩权，而不是表明不履行租金支付的主要义务。2.城投公司行使解除合同权利的程序错误，解除合同必须经过催告程序，本案中城投公司是在一审诉讼中才追加请求解除合同。3.依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三款规定，法院只能支持城投公司起诉之日前一年至今的租金；4.新冠疫情期间应当至少免除3个月的租金。5.一审法院不能直接判令解除合同。请求支付租金是给付之诉，请求解除合同是形成之诉。一审法院将形成之诉与确认给付之诉合并审理并判决解除合同，程序不当。6.城投公司是在一审开庭时临时变更诉讼请求，一审法院未释明形成之诉与确认给付于之诉不能合并审理以及应延期举证、延期开庭的举证规则，存在程序瑕疵。城投公司辩称，一审法院认定事实清楚，程序正确，解除合同正确。李兴波应在合同履行期间，有一年半的时间缴纳租金，合同中明确约定乙方如果不缴纳房租，甲方立即收回房屋，2018年7月6日已告知李兴波到重庆博润公司补交所欠租金并重新签订新合同，李兴波置之不理，李兴波从2018年10月起一直未缴纳应付租金，合同约定每半年缴纳一次，甲方要求乙方缴纳租金合情合理。城投公司向一审法院起诉请求：解除其与李兴波签订的房屋租赁合同，由李兴波将租赁的房屋腾空返还城投公司，并从2018年10月1日起按每年54664元的标准向城投公司支付租金至返还租赁的房屋时为止。一审法院认定事实：2017年9月26日，城投公司作为出租方（甲方）与李兴波作为承租方（乙方）签订了《九鼎山公园定鼎楼房屋租赁合同》，该合同主要约定：甲方出租给乙方的标的物位于重庆市南川区西城街道长远居委，即九鼎山公园定鼎楼及廊桥旁的房屋，并负责房屋周边绿化的管护和维修；标的物面积共计911.08平方米，其中定鼎楼约747.08平方米，廊桥旁的房屋约为164平方米；装修期为2017年1月1日至2017年3月31日，装修期免房租；本合同租赁期为5年，自2017年4月1日起至2022年3月31日止；乙方租赁房屋用于茶楼，租金标准每月每平方米5元，年租金54664元，租金半年缴纳一次27332元，实行先缴后用；甲方按房屋现状出租，收取租金；乙方必须按时足额缴纳租金及经营有关的各项税收和费用，乙方如不按期缴纳房租，甲方不退保证金并立即收回房屋，如乙方仍然需要续租需重新缴纳保证金和房租。李兴波从2018年10月1日起便未向城投公司支付租金。一审法院认为：案涉《九鼎山公园定鼎楼房屋租赁合同》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，系双方真实意思的表示，且不违反法律的强制性规定，应受法律保护，双方都应该按照合同的约定全面履行自己的义务。李兴波提出其未缴租金的原因是城投公司下属的建筑公司在案涉租赁房屋的对面进行施工，致使其租赁房屋来经营的茶楼不能正常经营的辩解意见，由于其未提供证据加以证实，故对该辩解意见不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”之规定，现李兴波未按约定期限支付租金的行为已经构成违约，该违约行为致使城投公司不能实现案涉租赁合同收取租金的合同目的，故城投公司要求解除双方于2017年9月26日签订的《九鼎山公园定鼎楼房屋租赁合同》，由李兴波腾空并返还案涉租赁房屋的请求，符合法律的规定，予以支持。由于李兴波从2018年10月1日起便未按案涉租赁合同约定的租金标准向城投公司支付租金，现城投公司要求李兴波从2018年10月1日起按每年54664元的标准向其支付租金至李兴波返还租赁的房屋时为止的请求，符合双方合同的约定和法律的规定，予以支持。据此，该院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除重庆市南川区城市建设投资（集团）有限公司与李兴波于2017年9月26日签订的《九鼎山公园定鼎楼房屋租赁合同》；二、由李兴波在判决生效后十日内腾空《九鼎山公园定鼎楼房屋租赁合同》所载明的租赁房屋并返还重庆市南川区城市建设投资（集团）有限公司；三、由李兴波在判决生效后十日内从2018年10月1日起按每年54664元的标准向重庆市南川区城市建设投资（集团）有限公司支付租金至李兴波返还租赁的房屋时为止。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取925元，由李兴波负担。本院二审期间，李兴波围绕上诉请求依法提交了《南川区城投公司接待人民群众登记表》复印件，拟证明李兴波以及其他租赁户与物业产生纠纷，城投公司一直没有给予明确回复，城投公司有违约行为，违约责任在城投公司方。城投公司质证认为对该证据的三性均不认可，且该证据的主要诉求内容与本案无关，不能达到对方证明目的，落款时间是在2018年5月29日，李兴波是从2018年10月才开始未缴纳租金。本院认为，该证据系复印件，且无城投公司的盖章，无法核实该证据的真实性，此外，该证据中的拟办意见为“请资产部核实并落实处理”，并未正面回复具体内容，故该证据亦不能达到李兴波的证明目的，本院不予采信。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审争议焦点为：一审程序是否存在瑕疵，城投公司是否有权解除《九鼎山公园定鼎楼房屋租赁合同》，是否应当予以免除新冠肺炎疫情期间的租金的问题。关于一审程序是否存在瑕疵的问题。城投公司当庭进一步明确或增加诉讼请求后一审法院是否应当给李兴波重新指定举证和答辩期限，以及是否需要延期开庭，则要视具体情况而定。本案在一审庭审时，城投公司增加诉讼后，李兴波并未就此提出要求另行给予答辩期和举证期，且当庭对城投公司增加的诉讼请求进行了答辩，故一审程序并无不当。关于城投公司是否有权解除《九鼎山公园定鼎楼房屋租赁合同》的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。本案中，涉案合同约定，李兴波如不按期缴纳房租，城投公司不退保证金并立即收回房屋。该约定即解除合同的条件是李兴波不按期缴纳租金，因李兴波没有按期缴纳租金，城投公司可以根据合同约定解除合同。李兴波作为承租人向城投公司租赁房屋，按约定支付租金系承租人的主要合同义务。双方在合同中约定半年缴纳租金一次，但李兴波欠付租金时间已经超过一年，故李兴波欠付租金的行为应当认定为以自己的行为表明不履行主要债务，致使城投公司收取租金的目的不能实现，故作为出租方的城投公司有权解除合同。李兴波上诉认为其未缴纳租金系行使不安抗辩权，但未能举示充分证据证明该主张，故该上诉理由不能成立。关于是否应当予以免除新冠肺炎疫情期间的租金的问题。2020年5月15日《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条规定：“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持……”。本案中，城投公司作为国有企业将房屋租赁给李兴波用于经营茶楼，李兴波上诉要求免除新冠肺炎疫情期间3个月的租金，符合党中央关于统筹推进新冠肺炎疫情防控和经济社会发展工作部署，扎实做好“六稳”工作，落实“六保”任务的要求。故对李兴波的该上诉请求予以支持。至于李兴波上诉认为依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项规定，法院只能支持城投公司起诉之日前一年至今的租金问题。本院认为，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项规定系关于诉讼时效的规定，李兴波在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出，本院不予支持。由于一审判决的解除合同时间不明确，本院明确涉案合同的解释时间为本判决生效之日。综上，上诉人李兴波的上诉理由部分成立，其成立部分上诉请求应予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但因出现新情况，依法应予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、撤销重庆市南川区人民法院（2019）渝0119民初7677号民事判决；二、自本判决生效之日起解除重庆市南川区城市建设投资（集团）有限公司与李兴波于2017年9月26日签订的《九鼎山公园定鼎楼房屋租赁合同》；三、由李兴波在本判决生效后十日内腾空《九鼎山公园定鼎楼房屋租赁合同》所载明的租赁房屋并返还重庆市南川区城市建设投资（集团）有限公司；四、由李兴波在本判决生效后十日内从2018年10月1日起按每年54664元的标准向重庆市南川区城市建设投资（集团）有限公司支付租金及房屋占用损失至李兴波返还租赁的房屋时止（支付时应在此项中免除新冠肺炎疫情期间的3个月租金）；五、驳回重庆市南川区城市建设投资（集团）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取925元，由李兴波负担；二审案件受理费1850元，由上诉人由李兴波负担。本判决为终审判决。审 判 长 陶米玲审 判 员 陈胜友审 判 员 张 斌二〇二〇年六月十七日法官助理 郑 渝书 记 员 郭 佳