福建省清流县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0423民初469号 原告：林旺源，男，汉族，1966年8月28日出生，住福建省清流县。 原告：黄雪娥，女，汉族，1968年12月21日出生，住福建省清流县。 被告：三明市光明地产有限公司，住所地福建省清流县水东路138号，统一社会信用代码91350423557580022W。 法定代表人：罗黎明，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：马仁芳，男，该公司工作人员，代理权限为特别代理。 原告林旺源、黄雪娥与被告三明市光明地产有限公司（以下简称光明地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林旺源、黄雪娥，被告光明地产公司的委托诉讼代理人马仁芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林旺源、黄雪娥向本院提出诉讼请求：1．继续履行商品房买卖合同，并按照合同约定支付自逾期之日起每日按原告已支付房款总金额人民币529111元的万分之一的逾期违约金人民币529111×0.01%×1813天＝95927.82元（暂计2014年10月26日至2019年10月12日），按365天／年计算，共计1813天；2019年10月13日至办理房产证之日止逾期办证违约金另行计算。2．依法判令被告协助原告办理房屋所有证；3．承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2012年1月7日签订了《商品房买卖合同》，被告承诺将位于福建省清流县光明城市广场（暂定名）第2幢一单元904号的房产出售给原告，据此原告支付了购房款529111元，有被告出具的《销售不动产统一发票》给与原告收执为凭，被告于2014年10月26日将商品房交付给原告使用，事后，由于因被告原因，导致原告不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书。被告违反了原被告双方在《商品房买卖合同》中第十四条关于产权登记的约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，原告有权要求被告按照合同约定支付逾期取得房屋权属证书的违约金。 光明地产公司辩称，鉴于光明地产公司目前资金链已经断裂，日万分之一违约金太高了无法支付，请法庭酌情考虑按日万分之0.5计算违约金。光明地产公司是应乙方的要求提前交房，不能既要求提前交房，又要求光明地产公司承担逾期办证违约责任的起算时间也提前。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织到庭当事人进行了举证、质证。光明地产公司对林旺源、黄雪娥提供的林旺源、黄雪娥身份证、结婚证、原被告双方签订的《商品房销售合同》和提前交房的《协议书》、交购房款的《销售不动产统一发票》、光明地产公司出具的《确认单》无异议，符合证据的客观性、关联性、合法性特征，对其证明力本院予以认可。根据上述有效证据及当事人陈述，本院认定案件事实如下： （一）林旺源、黄雪娥与光明地产公司于2012年1月7日签订了《商品房买卖合同》一份，约定林旺源、黄雪娥向光明地产公司购买清流县龙津镇北大路1号第2幢9层901室商品房（以下简称案涉商品房）；建筑面积121.3平方米，每平方米单价为4,362元，总金额为529,111元，双方就付款方式及期限、交付条件与期限、产权登记、违约责任等进行了约定。其中，合同第八条约定：“交付条件与期限。出卖人应当在2015年10月8日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：……”合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任。合同第十四条约定：“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2．买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01％向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定”。 （二）林旺源、黄雪娥分别于2012年2月9日交购房款143,111元，2012年4月11日交购房款124,800元，2012年9月26日交购房款11,200元，2013年1月25日交购房款250,000元，共计向光明地产公司支付了购房款529,111元。 （三）2014年10月26日，双方就案涉商品房进行交接签订了《协议书》，该《协议书》第3条约定“由于购买是应乙方要求提前交付装修使用的，交付时道路、绿化、室外照明、消防、环卫、及其他商业、社区和管理服务等公共配套建筑、基础设施等可能无法依照双方所签署的《商品房买卖合同》约定全部竣工。对此，乙方完全知晓，接受、不提出任何异议，并无权追究甲方与此相关的任何责任。”第4条约定“……甲方同意向乙方赔偿4,550元。除此之外，乙方承诺其不得再以任何理由要求甲方承担未按期交房的违约赔偿责任”。 （四）案涉商品房至今未通过综合验收，尚不具备办证条件。 本院认为，案涉《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法律的禁止性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，林旺源、黄雪娥按照《商品房买卖合同》约定的付款方式及期限，已付清了全部购房款，由于未通过综合验收，不具备办证条件，光明地产公司未能在商品房交付使用后将办理权属登记需要的资料交付买受人，导致买受人无法在约定的期限内取得房屋权属证书，应支付逾期办证违约金。光明公司提出因公司资金链断裂、亏损严重，原来约定的违约金过高，请求酌情予以降低。现原被告双方均未举证证明因光明地产公司逾期办证给买受人造成的损失。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益、经济损失等综合因素，根据公平和诚实信用原则进行裁判。同时，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少，参考清流县辖区内房地产行业实际情况及逾期办证违约金的处理情况，本院酌定逾期办证违约金每日按交房款总额的0.005%计算。关于计算逾期办证违约金的起算时间，双方于2014年10月26日就案涉商品房提前交接签订《协议书》，是应买受人要求提前交房，如果把提前交房的时间也计入逾期办证的违约区间之内，显然有失公平，而应按双方原先所签署的《商品房买卖合同》约定于2015年10月8日前交房来确定。合同约定出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在房屋交付使用后90日内取得房屋权属证书的，应向买受人支付违约金。因此，光明地产公司应支付林旺源、黄雪娥自2016年1月8日起计算，至2019年10月12日止的逾期办证违约金为36,323.47元（529,111元×0.005％×1373天）。关于请求光明地产公司支付自2019年10月13日起至实际办证之日止的违约金的问题，因该损失尚不确定，待条件成熟时另行解决。关于光明地产公司协助原告办理房产证的问题，由于光明城市广场房地产项目至今未通过综合验收，尚不具备办证条件，故现在判令光明地产公司协助办理房屋权属证书的诉讼请求，本院不予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下： 一、三明市光明地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付林旺源、黄雪娥自2016年1月8日起至2019年10月12日止的逾期办证违约金36,323.47元； 二、驳回林旺源、黄雪娥的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2,198.1元，减半收取计1,099.05元，由三明市光明地产有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  邓志民 二〇二〇年六月十九日 书记员  官晓琪 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外： （一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任； （二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。 申请执行提示 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。