河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终1201号上诉人（原审被告）：新乡市牧野区东郡府苑业主委员会，住所：新乡市新一街88号东郡府苑小区。负责人：马大海。委托诉讼代理人：樊永智，河南牧野律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李书华，男，1971年7月15日出生，汉族，住新乡市。被上诉人（原审原告）：袁野，男，1989年2月10日出生，汉族，住河南省。被上诉人（原审原告）：孙新菊，女，1966年12月17日出生，汉族，住河南省。被上诉人（原审原告）：焦莉，女，1972年4月12日出生，汉族，住河南省获嘉县城区。被上诉人（原审原告）：姜明宇，男，1994年1月17日出生，汉族，住河南省封丘县。被上诉人（原审原告）：宋向加，女，1989年3月16日出生，汉族，住河南省延津县。以上六被上诉人共同委托诉讼代理人：王云霞。河南传德律师事务所律师。以上六被上诉人共同委托诉讼代理人：丰思达。河南传德律师事务所律师。原审第三人：新乡市新阳物业管理有限公司，住所地：荣校路博苑龙郡4号楼东1单元1层西户。法定代表人：王小顺。委托诉讼代理人：王建会,河南滳康律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯献露,河南滳康律师事务所律师。上诉人新乡市牧野区东郡府苑业主委员会（以下简称东郡府苑业委会）因与被上诉人李书华、袁野、孙新菊、焦莉、姜明宇、宋向加、原审第三人新乡市新阳物业管理有限公司业主撤销权纠纷一案，不服河南省新乡市牧野区人民法院（以下简称原审法院）（2019）豫0711民初2318号民事判决，向本院提起上诉，本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人东郡府苑业委会负责人马大海及其委托诉讼代理人樊永智，被上诉人李书华、袁野、孙新菊、焦莉、姜明宇、宋向加委托诉讼代理人王云霞、丰思达，原审第三人新乡市新阳物业管理有限公司王建会、侯献露到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东郡府苑业委会上诉请求：撤销原审判决，改判或发回重审。事实和理由：一、原审判决事实不清，适用法律错误。原审已认定小区业主决议执行者的合法性。东郡府苑业委会在2018年10月公开招聘物业公司阶段，是以当时实际入住的1327户业主投票为依据，且入户调查的投票已双过半。二、业主代表大会选聘物业公司的合法要件成立，且已形成决议。东郡府苑业委会在执行业主代表大会决定时已依法依规充分的公开决定内容和邀请业主参与决议的公告。三、李书华、袁野、孙新菊、焦莉、姜明宇、宋向加诉讼是维护前期物业公司利益的恶意诉讼。四、东郡府苑业委会公开选聘物业公司有客观事实和法律依据。李书华、袁野、孙新菊、焦莉、姜明宇、宋向加辩称：一、东郡府苑业委会所作案涉选聘决定严重违反法律规定及程序。二、李书华、袁野、孙新菊、焦莉、姜明宇、宋向加是合法业主，均具备本案诉讼主体资格。新乡市新阳物业管理有限公司述称：一、李书华、袁野、孙新菊、焦莉、姜明宇、宋向加主体不适格，应驳回其起诉。这种代表原物业公司利益、损害其他绝大多数业主利益的不诚信行为不应得到法律支持。二、按照新乡市不动产登记和交易中心调查的数据显示，已达到双过半。三、原审适用法律错误。李书华、袁野、孙新菊、焦莉、姜明宇、宋向加向原审法院提出诉讼请求：依法撤销东郡府苑业委会于2018年9月28日违法私自所作招标选聘新物业公司的决定。原审法院查明：李书华、袁野、孙新菊、焦莉、姜明宇、宋向加六人分别是新乡市新一街88号东郡府苑23号楼1单元11002室、新乡市新二街366号东郡府苑50号楼1单元1901室、新一街88号东郡府苑25号楼3单元5层3501号、新乡市新一街88号东郡府苑16号楼1单元1801室、新一街88号东郡府苑16号楼西单元8层西户、新乡市新二街366号东郡府苑52号楼3单元31801室房屋所有权人，并取得新房权证新乡市字第××号、豫（2017）新乡市不动产权第0020126号、豫（2017）新乡市不动产权第0014656号、新房权证新乡市字第××号、新房权证新乡市字第××号、豫（2017）新乡市不动产权第0029742号不动产权证。东郡府苑业委会于2018年2月3日成立，2018年2月25日履行了备案手续，并经新乡市牧野区牧野镇东郡社区居民委员会和新乡市牧野区牧野镇人民政府审查同意。该届业主委员会管理区域为东郡府苑所有小区。2018年7月29日东郡府苑业委会召开业主代表大会的会议记录上结论是：绝大多数代表要求招标选聘物业公司，授权业委会办理相关事宜。出席38人。2018年9月27日东郡府苑业委会召开主任办公会，出席5人，会议决定：通知物业，业委会根据业主大会的决议，决定向社会公开招标2019年的物业服务公司。2018年9月28日，东郡府苑业委会告知新乡市东宇物业服务有限公司在物业合同到期后，顺延至2018年12月31日，期满不再续签，将选聘新的物业公司。2018年10月15日东郡府苑业委会召开会议表决通过开展入户调查的决定，出席2人。2018年11月东郡府苑业委会开始入户征求业主意见，并于2018年11月28日至11月30日在东苑社区门口设置投票点进行补充表决，并在新乡东郡府苑业委会的微信公众号公布补充投票的通知。2018年12月7日，东郡府苑业委会在新乡东郡府苑业委会的微信公众号公布入户调查统计的公示，实际入户数1327户，同意票：1175户；同意率88.55%，弃权票：63户；4.75%，反对票：89户；反对率6.71%，综合同意率：93.29%。2018年12月14日在河南招标网站发布招聘新物业的公告。该公告采购内容中显示东郡府苑西苑、中苑（新二街以西，荣校东路北）、东苑（新二街东，荣校路北）共计住宅建筑物大约46栋，住户大约3000多户，非住宅大约200套，总住宅建筑面积约51.80万平方。第三人通过上述网站参与竞标。2018年12月27日，东郡府苑业委会和代理机构河南正信工程咨询有限公司发布项目编号为HNZX2018-104的成交通知书，通知新乡市新阳物业管理有限公司为东郡府苑小区新的物业公司。新乡市东宇物业管理有限公司出具的住宅户数明细表显示一期、二期共计3192户，装修入住合计3118户。另查明，新乡市东宇物业管理有限公司是在2018年12月31日之前为东郡府苑提供物业服务的公司，第三人新乡市新阳物业管理有限公司为东郡府苑业委会选聘的2019年东郡府苑物业服务公司。原审法院认为：关于东郡府苑业委会的主体是否适格的问题，因东郡府苑业委会已经履行备案手续，并经新乡市牧野区牧野镇东郡社区居民委员会和新乡市牧野区牧野镇人民政府审查同意，未经法定程序撤销，东郡府苑业委会有权行使业主委员会职责，故东郡府苑业委会是适格主体。依据《物权法》第七十八条第二款规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，业主对于业主大会或者业主委员会作出的决定侵犯其合法权益或者程序违反法律规定的均有权提起业主撤销权之诉。本案原告为东郡府苑业主，依法负有民主监督管理权利，其认为东郡府苑业委会选聘新物业公司的行为程序违法，有权提起撤销之诉，主体适格。因本案诉请为撤销东郡府苑业委会选聘新物业公司的决定，并非撤销东郡府苑业委会与第三人之间签订的物业服务合同，故第三人与本案无关。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项选聘和解聘物业公司需经业主共同决定，还需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意方为有效，即为“双过半”原则。根据河南招标网站发布招聘新物业的公告和新乡市东宇物业管理有限公司出具的住宅户数明细表、装修入住表均显示，涉案东郡府苑小区业主人数为3000余人，李书华、袁野、孙新菊、焦莉、姜明宇、宋向加也主张业主人数超过3000人，业主委员会应当对业主人数负举证责任。东郡府苑业委会未提供东郡府苑实际业主人数，其辩称的实际入住1327户的数据，不予采信。东郡府苑业委会仅收集到1327张投票，与该小区的实际业主人数相差较大，大多数业主并未投票，不能认定其投票人数已过半。东郡府苑业委会依照其入户调查的1327张投票认定投票人数过半即开始开展更换东郡府苑小区物业公司的工作，并与竞标的第三人签订新的物业服务合同，不符合法律规定。此外，更换新的物业公司，应先征求小区业主同意，东郡府苑业委会以业主代表大会的决议代替业主的表决，即通知新乡市东宇物业服务有限公司更换新的物业公司，也属于程序违法。综上，东郡府苑业委会在征求业主更换选聘新物业公司的过程中，存在程序不合法，投票人数不符合“双过半”原则，故东郡府苑业委会于2018年9月28日所作招标选聘新乡市新阳物业管理有限公司的决定应予以撤销。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审判决：撤销东郡府苑业委会于2018年9月28日所作招标选聘新乡市新阳物业管理有限公司的决定。案件受理费100元，由东郡府苑业委会承担。本院二审审理过程中，东郡府苑业委会提交新乡市不动产登记交易中心盖章的东郡府苑备案统计汇总表一份，用以证明：小区业主至多为2273户。李书华、袁野、孙新菊、焦莉、姜明宇、宋向加发表质证意见称：该统计表仅有盖章，没有经办人签字；该表显示的总套数和面积与实际情况不符，与东郡府苑业委会委托招标的通知数据矛盾。并且在东郡府苑业委会另案起诉中，新乡市房产管理局信息中心显示的套数为2828户。本院对东郡府苑业委会二审提交该份证据的分析意见详见本院认为部分。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为：围绕东郡府苑业委会的上诉意见，李书华、袁野、孙新菊、焦莉、姜明宇、宋向加的抗辩意见以及新乡市新阳物业管理有限公司的陈述意见，本院归纳诉讼焦点并分别评述如下：一、关于业主委员会2018年9月28日向新乡市东宇物业服务有限公司发出通知性质认定问题。本案中，2018年7月29日东郡府苑业委会召开业主代表大会的会议记录上结论是：绝大多数代表要求招标选聘物业公司，授权业委会办理相关事宜。2018年9月27日东郡府苑业委会召开主任办公会，出席5人，会议决定：通知物业，业委会根据业主大会的决议，决定向社会公开招标2019年的物业服务公司。2018年9月28日东郡府苑业委会告知新乡市东宇物业服务有限公司在物业合同到期后，顺延至2018年12月31日，期满不再续签，将选聘新的物业公司。本院对此评述认为：2018年7月29日业主代表大会、2018年9月27日东郡府苑业委会主任办公会均为内部讨论程序，2018年9月28日东郡府苑业委会对外发布通知应认定为公开程序，内部讨论程序对外不产生效力，故李书华、袁野、孙新菊、焦莉、姜明宇、宋向加以2018年9月28日作为撤销决定的作出日期并无不当。二、关于业主委员会2018年9月28日向新乡市东宇物业服务有限公司发出通知违反法定程序问题。按照《物业管理条例》的规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，因此，应当先由业主大会依法作出决定后，业主委员会才能执行业主大会的决定。而本案中，入户征求意见为2018年11月，业主委员会发出通知的时间为2018年9月28日，应认定为违反法定程序。三、关于是否达到“双过半”要求问题。按照《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定要求，选聘和解聘物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，即符合“双过半”的法定要求。本案中，依据2018年12月7日东郡府苑业委会微信公众号公布的数据，实际入户数为1327户，同意票为1175户。东郡府苑业委会在本院二审提交的东郡府苑备案统计汇总表显示的是2273户，而在另案中新乡市房产管理局信息中心显示的套数为2828户，再结合河南招标网站发布招聘新物业的公告显示户数以及本案其他证据，可以认定未达到上述法律规定的“双过半”的要求。综上所述，东郡府苑业委会于2018年9月28日所作的招标选聘新物业公司的决定违反法定程序，且不符合“双过半”的法定要求，故该决定应予撤销。但需要说明的是，选聘新乡市新阳物业管理有限公司成交通知书的时间为2018年12月27日，原审判决主文表述有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《物业管理条例》第十五条，判决如下：一、撤销河南省新乡市牧野区人民法院（2019）豫0711民初2318号民事判决；二、撤销新乡市牧野区东郡府苑业主委员会于2018年9月28日所作的招标选聘新物业公司的决定。一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，均由新乡市牧野区东郡府苑业主委员会负担。本判决为终审判决。审判长  周云贺审判员  付学堂审判员  赵 斌二〇二〇年六月九日书记员  车韩卓