山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁02执异170号 异议人（被执行人）：青岛正都商用设施经营管理有限公司 申请执行人：青岛市平度顺业贸易有限公司 被执行人：青岛舒斯贝尔房地产开发有限公司 被执行人：青岛安都置业有限公司 被执行人：山东舒斯贝尔置业有限公司 本院在执行申请执行人青岛市平度顺业贸易有限公司与被执行人青岛舒斯贝尔房地产开发有限公司、青岛安都置业有限公司、青岛正都商用设施经营管理有限公司、山东舒斯贝尔置业有限公司民间借贷纠纷【执行案号：（2017）鲁02执228号】一案过程中，被执行人青岛正都商用设施经营管理有限公司向本院提交书面执行异议，本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 青岛正都商用设施经营管理有限公司的异议请求为：1、终止对其位于青岛市崂山区松岭路118号的土地使用权及地上建筑物、构筑物和植被（下称“案涉土地及地上附着物”）的拍卖，驳回青岛市平度顺业贸易有限公司对案涉土地及地上附着物的执行申请；2、裁定青衡房估字第190203号《房地产估价报告》不得作为确定案涉土地价值的依据，在本案变更申请执行人的生效文书作出后根据申请执行人的申请重新委托评估。事实与理由：1、原申请执行人**峰转让债权未依法通知异议人，该债权转让对异议人不发生效力；2、异议人已就裁定本案申请执行人为青岛市平度顺业贸易有限公司的（2019）鲁02执异442号执行裁定书向山东省高级人民法院申请复议，在复议审查终结前，青岛市平度顺业贸易有限公司无权申请拍卖异议人的土地；3、根据《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》，法院在选择评估、拍卖机构前，应当通知异议人到场，法院未依法通知异议人，程序违法。该规定第十一条规定，评估、拍卖机构接受人民法院的委托后，在规定期限内无正当理由不能完成委托事项的，人民法院应当解除委托，重新选择机构。法院于2018年8月13日出具的（2018）鲁02法鉴3号《司法鉴定委托书》指定的鉴定期限为2018年9月12日前，青岛衡信土地房地产评估咨询有限公司于2019年4月25日出具青衡房估字第190203号《房地产估价报告》，根据该规定，法院早应解除委托，重新委托评估。根据该规定第十二条，法院在评估机构进行现场勘验前通知当事人到场，法院未依法通知异议人，在此情形下，评估机构进行现场勘验应当有见证人见证并制作现场勘验笔录，青衡房估字第190203号《房地产估价报告》既无勘验笔录也无见证书，其评估程序违法。综上，青衡房估字第190203号《房地产估价报告》的评估、拍卖程序违法，不能作为确定案涉土地价值的依据。 申请执行人青岛市平度顺业贸易有限公司辩称，1、关于债权转让是否通知异议人的问题，其与原申请执行人首先通过EMS（邮政特快专递服务）向被执行人送达债权转让通知，但由于异议人工商登记地址无人办公，后其与原申请执行人在报纸上公告，就该问题山东省高级人民法院已经做出终审执行裁定书，裁定变更其为本案申请执行人；2、关于程序违法问题，在评估过程中因无法确定案涉土地的四至，法院委托勘察公司进行定位，确定四至后评估，所以评估期限比较长，评估、拍卖的程序完全合法。 本院查明，**峰与青岛舒斯贝尔房地产开发有限公司、青岛安都置业有限公司、青岛正都商用设施经营管理有限公司、山东舒斯贝尔置业有限公司、中信信托有限责任公司民间借贷纠纷一案，本院于2015年9月30日作出（2013）青民四初字第109号民事判决书，判决：一、青岛舒斯贝尔房地产开发有限公司、青岛安都置业有限公司、青岛正都商用设施经营管理有限公司共同偿还**峰借款本金人民币27053699.73元、利息929892.11元（暂计算至2012年9月5日，此后的利息以借款本金27053699.73元为基数，按中国人民银行同期贷款利率四倍计算至生效判决确定的给付之日止）；二、山东舒斯贝尔置业有限公司对上述第一项给付款项在其应履行的33564544美元出资范围内承担补充赔偿责任；三、驳回**峰对中信信托有限责任公司的诉讼请求；四、驳回**峰的其他诉讼请求。 本案诉讼过程中，本院查封案涉土地，查封期限自2013年5月23日至2015年5月22日。 本院（2013）青民四初字第109号民事判决书发生法律效力后，由于被执行人没有主动履行还款义务，依照**峰申请，本院依法立案执行，执行案号为（2017）鲁02执228号。 执行过程中，本院对案涉土地续行查封至今。2017年12月25日，本院作出（2017）鲁02执228号之二执行裁定书，裁定拍卖案涉土地及地上附着物。2017年12月28日，本院通过法院专递向青岛正都商用设施经营管理有限公司邮寄（2017）鲁02执228号执行裁定书，但被退回，改退批条显示“原址查无此单位”。2018年1月10日本院执二庭委托司法技术管理处评估案涉土地及地上附着物。2018年1月17日，本院司法技术管理处通过法院专递向青岛正都商用设施经营管理有限公司邮寄摇号通知，但被退回，改退批条显示“原址查无此单位”。因评估范围是否包括地上附着物及评估费用分担问题无法确定，2018年2月7日本案暂停评估，2018年7月18日本案恢复评估。2018年8月13日，本院司法技术管理处通过随机选取方式确定评估机构为青岛衡信土地房地产评估咨询有限公司，委托其鉴定案涉土地及地上附着物的市场价值。因评估资料不完整，本院司法技术管理处于2018年11月9日组织鉴定机构、申请执行人、土地租赁方（青岛国际高尔夫俱乐部有限公司）进行现场勘察，勘察时发现地上构筑物的四至、面积、数量无法确定，评估机构建议委托专业测绘部门测绘。2018年11月22日，本院司法技术管理处采取随机方式确定测绘机构，2018年12月17日本院司法技术管理处委托青岛市崂山区市政工程勘察测绘有限公司对案涉土地进行测绘。2018年12月28日，本院司法技术管理处组织测绘机构、鉴定机构、申请执行人、土地租赁方（青岛国际高尔夫俱乐部有限公司）进行现场勘察。2019年1月14日，青岛市崂山区市政工程勘察测绘有限公司出具测绘鉴定意见书。2019年4月25日，青岛衡信土地房地产评估咨询有限公司出具青衡房估字第190203号《房地产估价报告》。 2019年5月19日，本院在《人民法院报》向四被执行人公告送达（2017）鲁02执228号执行通知书、报告财产令、（2017）鲁02执228号之一续封裁定、之二拍卖裁定、之三续封裁定、之四扣留提取裁定、青衡房估字第190203号房地产估价报告及（2017）鲁02执228号之一评估通知书、变更申请执行人申请书。2019年12月16日，本院在京东网发布拍卖公告，拟拍卖案涉土地及地上附着物。 2019年12月27日，青岛正都商用设施经营管理有限公司通过委托代理人张校艳提出执行异议，称其已于2018年向本院提交授权委托书，但其从未收到相关法律本书。本院执二庭经查阅案卷，发现确有落款时间为2018年12月的青岛正都商用设施经营管理有限公司的授权委托书，代理人为商光富、张校艳，但未填写具体日期与案号，律所出庭函时间载明为2018年12月17日。 2019年12月27日，本院执二庭将本案有关文书全部向青岛正都商用设施经营管理有限公司送达，代收人为张校艳。2020年3月6日，本院执二庭办案法官将案涉土地评估机构拍摄的照片与视频通过微信送达青岛正都商用设施经营管理有限公司代理人张校艳。 另查明，因**峰将本案债权转让给青岛市平度顺业贸易有限公司，依青岛市平度顺业贸易有限公司申请，本院于2019年9月24日作出（2019）鲁02执异442号执行裁定书，裁定变更青岛市平度顺业贸易有限公司为青岛市中级人民法院（2017）鲁02执228号案件的申请执行人。青岛正都商用设施经营管理有限公司不服上述裁定，向山东省高级人民法院申请复议。2020年4月26日，山东省高级人民法院作出（2020）鲁执复79号执行裁定书，裁定驳回复议申请人青岛正都商用设施经营管理有限公司的复议申请，维持青岛市中级人民法院（2019）鲁02执异442号执行裁定。依青岛市平度顺业贸易有限公司的申请，本院恢复对本案的执行，恢复执行案号为（2019）鲁02执恢183号。 执行过程中，青岛正都商用设施经营管理有限公司曾向本院提出异议，认为青衡房估字第190203号《房地产估价报告》对案涉土地及地上附着物的估价结果过低。本院将其异议交评估机构予以书面说明，评估机构分别于2020年1月10日、2020年3月13日两次作出回复，异议人对作出的说明仍有异议。后本院交由山东省房地产业协会组织专业技术评审，专家小组于2020年4月22日出具关于青衡房估字第190203号《房地产估价报告》的专家评审意见书，认为该报告评估结果基本符合市场行情。 本院认为，本案涉及的争议焦点问题如下:一是**峰与青岛市平度顺业贸易有限公司之间的债权转让是否对异议人发生效力；二是青岛市平度顺业贸易有限公司是否有权申请拍卖异议人名下案涉土地及地上附着物；三是异议人申请重新委托评估的请求能否支持。 一、**峰与青岛市平度顺业贸易有限公司之间的债权转让是否对异议人发生效力。本院变更青岛市平度顺业贸易有限公司为本案申请执行人的（2019）鲁02执异442号执行裁定已为山东省高级人民法院维持，故本案申请执行人已变更为青岛市平度顺业贸易有限公司，**峰与青岛市平度顺业贸易有限公司之间的债权转让对青岛正都商用设施经营管理有限公司发生效力。 二、青岛市平度顺业贸易有限公司是否有权申请拍卖异议人名下案涉土地及地上附着物。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十条规定：“执行异议审查和复议期间，不停止执行。被执行人、利害关系人提供充分、有效的担保请求停止相应处分措施的，人民法院可以准许；申请执行人提供充分、有效的担保请求继续执行的，应当继续执行。”山东省高级人民法院在审查青岛正都商用设施经营管理有限公司的复议申请期间，本案不停止执行，依原申请执行人**峰及现申请执行人青岛市平度顺业贸易有限公司申请，本院拍卖案涉土地及地上附着物，符合上述规定。 三是异议人申请重新委托评估的请求能否支持。《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》第九条规定：“人民法院选择评估、拍卖机构，应当提前通知各方当事人到场；当事人不到场的，人民法院可将选择机构的情况，以书面形式送达当事人。”第十一条规定：“评估、拍卖机构接受人民法院的委托后，在规定期限内无正当理由不能完成委托事项的，人民法院应当解除委托，重新选择机构，并对其暂停备选资格或从委托评估、拍卖机构名册内除名。”第十二条规定：“评估机构在工作中需要对现场进行勘验的，人民法院应当提前通知审判、执行人员和当事人到场，当事人不到场的，不影响勘验的进行，但应当有见证人见证。评估机构勘验现场，应当制作现场勘验笔录。勘验现场人员、当事人或见证人应当在勘验笔录上签字或盖章确认。”本案因评估资料不完整、地上构筑物四至未确定等客观原因导致评估期限较长，不属于“在规定期限内无正当理由不能完成委托事项”。虽然本院在选择评估拍卖机构及现场勘验前，未有效将通知送达异议人，确实存在一定的程序瑕疵，但在异议人向本院提出异议后，本院已将本案有关文书全部向异议人送达。送达程序上的不完备，并不必然影响随机选择评估机构和现场勘察的效果。异议人未提交充足证据证明未通知其到场产生了影响评估、勘察结果公正性的后果，程序瑕疵不足以成为撤销本案评估的理由。据此，异议人申请重新委托评估的请求，本院不予支持。 综上所述，异议人青岛正都商用设施经营管理有限公司的异议申请，无事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项规定： 驳回异议人青岛正都商用设施经营管理有限公司的异议请求。 如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十日内向山东省高级人民法院申请复议。 审判长 马 捷 审判员 焦兴凯 审判员 刁培峰 二〇二〇年六月九日 法官助理 李兰兰 书记员陈春阳