陕西省泾阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0423民初707号原告：刘某1，女，汉族。原告：王某1，男，汉族，系原告刘某1之夫。共同委托诉讼代理人：王某2、毋某某，陕西泽诚律师事务所律师。被告：陕西乐华温泉乐园文化发展有限公司。法定代表人：孙祥勇，系该公司总经理。委托诉讼代理人：代乐，系该公司法务副经理。委托诉讼代理人：刘某2，系该公司法务。第三人：泾阳县农村信用合作联社。法定代表人：董某某，系该联社董事长。委托诉讼代理人：南某某，系该联社客户经理。原告刘某1、王某1与被告陕西乐华温泉乐园文化发展有限公司（以下简称乐华公司）、第三人泾阳县农村信用合作联社（以下简称泾阳信合）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月23日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人王某2、毋某某，被告的委托诉讼代理人代乐、刘某2，第三人的委托诉讼代理人南某某均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告签订的《西咸新区商品房买卖合同》；2、依法解除原、被告与第三人签订的《个人住房（商业用房）按揭借款合同》；3、依法判令被告返还原告购房款331628元及已付贷款73500元，并支付违约金16290.7元及利息27658.24元（以331628元为基数，自2018年5月31日起暂计算至2020年3月20日，要求给付至实际付清之日；2018年5月31日至2019年8月20日的利息按照中国人民银行同期贷款利率计算为19515.39元，2019年8月20日之后的利息按照全国银行间同业拆解中心公布的贷款市场报价利率算至2020年3月20日为8142.85元），合计449076.94元；4、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告变更第3项诉讼请求中“已付贷款”的数额为：以银行核实为准。事实与理由：2018年6月25日，原、被告签订《西咸新区商品房买卖合同》一份，合同约定：被告将位于泾阳县高庄镇费家崖村特拉福德中心（二期）2幢1层21221号，建筑面积为33.68㎡的房屋出售给原告，约定单价为19347.62元/㎡，合同总价为651628元，并约定被告应于2018年12月31日前向原告交付房屋。原告已于2018年5月31日向被告支付首付款合计331628元，并于同年6月26日与被告及第三人签订《按揭借款合同》，以向第三人贷款方式向被告支付了剩余320000元房款。但被告未按照合同约定向原告交付房屋，根据合同约定，出卖人未按约定的交房时间交房，逾期超过60日，买受人有权解除合同。原告与被告协商无果，为维护自身权益遂诉至法院。被告乐华公司辩称：对第1项诉请予以认可。关于退款条件，合同约定30日内退还买受人房款，要求注销备案手续再退款。对第2项诉请，借款合同是与第三人签订，答辩意见以银行为准。对第3项诉请，返还购房款本金无异议已付贷款以银行出具的数据为准。借款合同并未解除的情形下，对于已付款贷款利息的部分不应由被告承担。对违约金及利息无异议。第三人泾阳信合辩称：原告起诉被告乐华公司商品房买卖合同与第三人没有直接的法律关系，第三人既不是该合同当事方也不享有权利或承担义务，故对原告诉请的该部分请求和事实理由不发表意见。第三人已经实际履行了与原告之间的借款合同，不存在违反合同约定应当依约定或法定解除的情形，故该合同不应解除。假如法院判令解除原告与被告乐华公司间的商品房买卖合同，则应当判令被告乐华公司返还下余的贷款本息（利息付至实际支付之日止），原告已付贷款本金及利息应当由被告返还。当事人围绕诉讼主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据的交换与质证。对当事人无异议的证据，即原告提交的《商品房买卖合同（预售）》一份、《个人住房（商业用房）按揭借款合同》一份、借款借据一份、还款记录一份、收款收据两份，第三人提交的2020年5月18日、2020年6月1日贷款情况说明及还款流水各一份，本院均予以确认。对有争议的证据，即原告提交的保全费票据一份，该证据客观真实，来源合法，且与本案有关联，本院予以确认。以上证据在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月25日，原告刘娜与被告乐华公司签订了一份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为：YS0011036）（以下简称商品房买卖合同），约定被告将其所开发的位于泾阳县高庄镇费家崖村项目名称为特拉福德中心（二期）2幢1层21221号商品房出卖给原告刘娜，房屋总价款为651628元，交房日期为2018年12月31日前。关于逾期交房的违约责任，双方约定：逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知书送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的2.5%向买受人支付违约金。关于合同的解除，双方约定：买卖合同因法律规定或约定解除的，双方应在合同解除后十五日内互相配合办理买卖合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭贷款合同解除等手续，出卖人在前述各项手续办理完毕、买受人将房屋交还给出卖人后的30日内，退还买受人已付款项。2018年5月25日、31日，原告刘娜分别向被告支付了20000元定金及311628元购房款，合计331628元。2018年6月26日，原告刘某1、王某1就剩余应付房款320000元与被告及第三人签订了一份《个人住房（商业用房）按揭借款合同》（合同编号为：陕农信27040716借字[2018]第00484942号）（以下简称贷款合同），第三人为贷款人，被告为连带责任保证人。贷款合同约定：贷款金额320000元，贷款期限自2018年6月26日至2028年6月26日止，贷款以等额本息还款方式偿还，利率在基准利率水平上上浮15%。2018年6月29日，泾阳信合将上述贷款按照贷款合同的约定支付至被告的银行账户。截至2020年6月1日，原告已向第三人偿还本息合计79967.96元，其中本金48253.12元，利息31714.84元。被告至今未向原告交付涉案商品房。本院认为，本案争议焦点为：1、是否应解除涉案商品房买卖合同及贷款合同；2、如解除上述合同，当事人之间的权利义务如何确定。（一）关于是否应解除涉案商品房买卖合同及贷款合同问题。依法成立的合同，受法律保护。原、被告所签订的商品房买卖合同意思表示真实，内容不违反法律规定，合法有效。合同履行中，被告至今未按照合同约定向原告交付房屋，致使原告购买房屋的合同目的不能实现，原告诉请解除合同，被告予以认可，符合法律规定，本院予以支持。因涉案商品房买卖合同确认解除，当事人签订的贷款合同之目的无法实现，故对原告主张解除涉案贷款合同的诉讼请求，本院予以支持。（二）关于合同解除后当事人之间的权利义务如何确定问题。1、关于返还购房款本金、利息及违约金。法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故被告已收取原告向其支付的房款331628元，应向原告悉数返还。原告所主张的违约金及利息，被告表示无异议，符合合同约定，且与法不悖，本院予以支持。2、关于返还贷款本金及利息。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案贷款合同的解除，第三人主观上并无过错、客观上亦无违约行为，且确有损失，该损失应为原告尚未偿还剩余贷款及利息。本案贷款合同解除的根本原因在于开发商违约导致商品房买卖合同解除，为了减少不必要的重复、繁琐，减少当事人的诉累，本院认定由被告直接承担第三人的上述损失并向原告返还其已向第三人支付的贷款本息79967.96元。3、关于办理合同注销登记手续与返还购房款的顺序。被告辩称按照合同约定应在解除合同登记备案后三十日返还原告已付房款，因合同登记备案会限制被告另行出售房屋的权利，故合同解除后，本院给予十五日的自行履行期，履行期内被告应向原告发出共同履行注销手续的约定日期通知，约定的日期应限定在履行期内，原告应配合被告办理合同备案注销手续。自行履行期届满后三十日内被告应按照合同约定向原告返还已支付的购房款。综上所述，原告主张解除涉案商品房买卖合同、贷款合同，由被告返还购房款并支付违约金及利息的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告刘娜与被告陕西乐华温泉乐园文化发展有限公司于2018年6月25日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为：YS0011036），原告刘娜与被告陕西乐华温泉乐园文化发展有限公司应于本判决生效后十五日内（自动履行期）办理上述合同的注销登记手续；二、解除原告刘某1、王某1、被告陕西乐华温泉乐园文化发展有限公司与泾阳县农村信用合作联社于2018年6月26日签订的《个人住房（商业用房）按揭借款合同》（合同编号为：陕农信27040716借字[2018]第00484942号）；三、被告陕西乐华温泉乐园文化发展有限公司于本判决生效后四十五日内向原告刘娜返还购房款331628元、贷款本息79967.96元、支付违约金16290.7元及利息（利息以应返还购房款331628元为基数，自2018年5月31日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际支付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、被告陕西乐华温泉乐园文化发展有限公司于本判决生效后十五日内向第三人泾阳县农村信用合作联社偿还原告刘某1、王某1就《个人住房（商业用房）按揭借款合同》剩余贷款及利息。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8036元（原告刘某1、王某1已预交），减半收取计4018元，由被告陕西乐华温泉乐园文化发展有限公司负担。保全申请费2765元（原告刘某1、王某1已预交），由被告陕西乐华温泉乐园文化发展有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。审判员  胡立伟二〇二〇年六月三日书记员  王 妍1