福建省三明市三元区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0403民初766号 原告：厦门海联翔物业服务有限公司三明分公司，住所地福建省三明市三元区新市南路206号山水御园3幢1层,统一社会信用代码91350403591731461E。 负责人：张志龙，总经理。 委托诉讼代理人：罗木清，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：王上灼，男，该公司员工。 被告：陈逊清，男，1965年12月6日出生，汉族，住福建省三明市三元区。 原告厦门海联翔物业服务有限公司三明分公司（以下简称海联翔三明分公司）与被告陈逊清物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告海联翔三明分公司的委托诉讼代理人罗木清、王上灼，被告陈逊清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 海联翔三明分公司向本院提出如下诉讼请求：1.判令陈逊清支付拖欠的自2016年1月1日起至2016年12月31日止的物业服务管理费1923.4元，车位物业管理费720元，2015年7月6日至2017年1月5日的公摊电费558.7元、2016年1月1日至2016年12月31日公摊水费55.1元、2016年6月1日至2016年12月31日电梯公摊费26.5元；2.支付违约金12220.4元。（从欠费之日起每日按欠费总额千分之三计算到实际清偿之日，暂计算至2020年3月31日为12220.4元）。事实与理由：陈逊清为左岸名都1幢2201室所有权人。2014年7月5日，海联翔三明分公司与陈逊清签订《前期物业服务协议》，主要约定：物业服务费住宅按每月1.3元/平方米收取，每月公共水费、电费按实际总费用由全体业主分摊，分摊方法为：公摊水电费=公共水电费总额/全体业主产权面积之和*业主产权面积、缴纳费用时间为每季度第一个月的前10个工作日，逾期按每日千分之三收取滞纳金等。合同签订后，海联翔三明分公司按照合同约定积极履行物业管理职责。陈逊清在2016年1月1日至2016年12月31日共计拖欠上述费用。 陈逊清辩称，2014年、2015年按时缴纳物业费，在2016年答辩人得知未入住的毛坯房可以按规定的60%缴纳物业费后，曾多次与物业公司交涉未果。2018年7月物业公司通知答辩人，如须按60%计物业费须提供证明未入住水电费材料。后物业公司答复称2016年物业费可以按60%计费，但2014年、2015年已收，不能退还。答辩人始终的意见是按规定收取，不存在违约不缴费：1.双方物业协议，由甲方提供协议文本且故意隐瞒协议中物业费不利于其的条款，且未告知，属于欺骗行为；2.住房居住的是环境，1号楼正面是个游泳池，但物业改变原规划，游泳池周边乱搭乱建，改变周边环境，答辩人曾多次请求物业公司拆除违建房，还业主的共享空间，但物业公司始终未就此事按规定处置，且不做任何解释，属于不作为行为；3.根据协议，在双方因物业费产生纠纷逾期三个月未交时，甲方可向人民法院提起诉讼。至今已过4年，为何现在才起诉，责任在于甲方。 本院经审理认定事实如下： 2011年8月3日，海联翔三明分公司与海翼地产（三明）有限公司签订《海翼.左岸名都前期物业服务合同》，约定：海翼地产（三明）有限公司选聘海联翔三明分公司承担三明市三元区新市南路309号左岸名都105689.252平方米(一期)前期物业管理服务，服务期限从2013年1月1日起至2017年12月31日止。 2014年7月5日，海联翔三明分公司与陈逊清签订《左岸名都前期物业服务协议》，陈逊清将三明市三元区新市南路309号左岸名都1幢2201室委托海联翔三明分公司进行前期物业管理。协议约定：物业名称为左岸名都、建筑面积为123.294平方米、物业服务费按建筑面积收取、住宅每月每平方米为1.3元、固定停车位每月60元/车位。车位属于物业买受人个人购置的，物业买受人应按每车位每月60元的标准交纳车辆停放服务费，公共水电分摊按每月5元/车位缴纳；陈逊清应于每半年/年度首月前十日按时交纳半年/年度物业服务费，逾期则每日按欠费总额的3‰收取滞纳金；在不损害业主共同利益的前提下，陈逊清同意物业公司利用物业共用部位，共用设施设备进行经营，经营收入用于弥补物业服务费的不足；每月公共水费、电费按实际的总费用由全体业主分摊，分摊方法为：公摊水电费=公共水电费总额/全体业主产权面积之和*业主产权面积；海联翔三明分公司在不影响小区整体观瞻和侵害业主权益的前提下，陈逊清同意在合同期内将本物业管理区域内属于全体业主所有的物业共用部位、共用设施设备统一委托海联翔三明分公司管理和经营。海联翔三明分公司布设本物业管理区域内的广告，收益用于弥补海联翔三明分公司物业服务费；陈逊清不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，逾期三个月海联翔三明分公司可向人民法院提起诉讼；物业管理服务标准按照三明市物业服务一级标准执行；本协议自双方签订之日起生效，至海联翔三明分公司与厦门海翼地产（三明）有限公司签署的《前期物业服务合同》终止日止。该《左岸名都前期物业服务协议》还就双方的权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、物业服务费、其他有偿服务等作了约定。协议签订后，海联翔三明分公司对陈逊清所在小区进行了物业管理服务。 另查明，2010年9月19日，三明市物价局、三明市房地产管理局出台《三明市物业服务收费实施办法》，其中第十五条第二款规定：业主办理入住手续后长期（连续达六个月以上）未入住的空置物业及入住后长期未使用的空置物业，业主应向物业服务企业书面备案，按规定或约定物业服务费标准的60%交纳空置物业服务费。该实施办法自2010年10月1日执行，于2016年5月31日终止。 再查明，陈逊清自2014年7月至2016年12月均未实际入住案涉房屋。陈逊清已足额缴纳2014年度和2015年度物业服务费及水电公摊等费用，未缴交2016年1月1日起至2016年12月31日止的物业服务管理费1923.4元、车位管理费720元、2015年7月6日至2017年1月5日的公摊电费558.7元、2016年1月1日至2016年12月31日公摊水费55.1元、2016年6月1日至2016年12月31日电梯公摊费26.5元。2018年8月22日、2019年11月4日，海联翔三明分公司向陈逊清发出催缴函，催缴上述费用。 上述事实，有海联翔三明分公司提交的企业法人营业执照、组织机构代码证、《海翼.左岸名都前期物业服务合同》、《左岸名都前期物业服务协议》、《欠费明细表》、《违约金计算表》、《缴费通知书》、公共水电费明细表；陈逊清提供的《三明市物业服务收费实施办法》、2014年7月至2016年6月《历月电费明细》及2015年、2016年用户用水量一览表等证据予以证明，与当事人的庭审陈述能够相互印证，本院依法予以确认。 本院认为，海联翔三明分公司与陈逊清签订的《左岸名都前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示、符合法律的规定要求，该合同具有法律效力，双方当事人均应受其约束。海联翔三明分公司作为左岸名都小区的物业服务单位，已对该小区提供了相应的物业管理服务，有权按照《左岸名都前期物业服务协议》的约定向陈逊清收取物业服务管理费、车位服务费。陈逊清作为该小区的业主，虽未入住，也应按约支付物业服务管理费和车位服务费。然,根据2010年10月1日执行的《三明市物业服务收费实施办法》第十五条的相关规定，业主办理入住手续后长期（连续达六个月以上）未入住的空置物业及入住后长期未使用的空置物业，业主应向物业服务企业书面备案，按规定或约定物业服务费标准的60%交纳空置物业服务费。但《三明市物业服务收费实施办法》于2016年5月31日终止。本案中，陈逊清提供的水电费清单可以证实其自2014年7月至2016年12月未实际入住案涉房屋，且海联翔三明分公司对此不持异议，故2016年1月1日至2016年5月31日的物业服务费陈逊清可按约定物业服务费标准的60%交纳，而2016年6月1日至2016年12月31日的物业服务费应按全额缴纳。车位管理费也属于物业服务费的范畴，海联翔三明分公司提交的证据并不能证明陈逊清已使用车位，故陈逊清可按应支付金额的60%交纳车位管理费。陈逊清对海联翔三明分公司诉请的2015年7月6日至2017年1月5日的公摊电费558.7元、2016年1月1日至2016年12月31日公摊水费55.1元及2016年6月1日至2016年12月31日电梯公摊费26.5元无异议，本院予以确认。根据《福建省物业服务收费管理办法》第十五条第一款规定“物业服务费用从物业交付买受人之日起按月收取。业主自愿预缴的除外”，双方签订的《左岸名都前期物业服务协议》约定陈逊清逾期交纳物业费，每逾期一日应按欠费总额的3‰收取滞纳金，但协议约定的收费方式为每半年/年度首月前十日按时交纳半年/年度物业服务费，不符合上述规定，且逾期缴纳的重要原因是因双方对收费标准的理解不同，故对海联翔三明分公司要求陈逊清支付违约金的主张，不予支持。陈逊清答辩认为海联翔三明分公司应当退还其2014年7月至2015年间多交了的40%物业服务费，该答辩意见属于反诉请求，但陈逊清未提起反诉，故在本案中不予处理，陈逊清可另行起诉。陈逊清提交的证据尚不足以证明其其余抗辩事由，因此，对陈逊清其余答辩意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款的规定，判决如下： 一、陈逊清应于本判决生效之日起十日内支付给厦门海联翔物业服务有限公司三明分公司自2016年1月1日起至2016年12月31日的物业服务管理费1602.84元(801.4元*60%+1122元)、2016年车位管理费600元(300元*60%+420元)、2015年7月6日至2017年1月5日的公摊电费558.7元、2016年1月1日至2016年12月31日的公摊水费55.1元及2016年6月1日至2016年12月31日电梯公摊费26.5元，以上合计2843.14元； 二、驳回厦门海联翔物业服务有限公司三明分公司要求陈逊清支付违约金的诉讼请求； 三、驳回厦门海联翔物业服务有限公司三明分公司其他诉讼请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费188元，减半收取94元，由厦门海联翔物业服务有限公司三明分公司负担75元，陈逊清负担19元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  巫朝辉 二〇二〇年六月十八日 法官助理黄璐 书记员颜楚君 附本判决书所依据的主要法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2.《物业管理条例》 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 申请执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。