广西壮族自治区灵川县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0323民初744号 原告：中国工商银行股份有限公司灵川县支行，营业场所广西桂林市灵川县灵南路一街1号。统一社会信用代码914503239000200821。 负责人：邓振红，该支行行长。 委托代理人：胡德海，该行客户经理。 委托代理人：张开用，广西立横律师事务所律师。 被告：曾海林，男，1963年10月14日出生，汉族，住广西桂林市七星区。 被告：灵川县金星房地产开发有限公司，住所广西桂林市灵川县灵川镇灵南路9号。注册号450323200007820。 法定代表人：阳仁旺，该公司总经理。 委托代理人：李军华，广西鑫顺律师事务所律师。 原告中国工商银行股份有限公司灵川县支行（以下简称“工行灵川支行”）与被告曾海林、灵川县金星房地产开发有限公司（以下简称“金星公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告工行灵川支行的委托代理人胡德海、张开用，被告曾海林、金星公司的委托代理人李军华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：2018年4月2日，被告曾海林以其位于灵川县“阳光格林”7幢1单元16层1-16-1号房产做抵押，向原告借款530000元，借款到期日为2028年6月15日，贷款年利率5.145%，采用等额本息法按月归还贷款。截止2019年7月25日，被告未能履行合同之约定按期归还原告贷款本息，连续1期违约，累计违约8期，拖欠借款本息490488.23元，其中借款本金488386.99元，利息2101.24元（利息暂计至2019年7月21日，以后利息按照借款合同约定利息计算至清偿之日）。被告贷款出现违约后，原告多次催收未果。被告金星公司作为贷款保证人，承担阶段性连带保证责任。为维护原告的债权利益，故提起诉讼，请求判决：1、解除双方签订的《个人购房借款/担保合同》；2、被告归还原告借款本金488386.99元，庭审中，原告将借款本金变更为452039.70元，利息2101.24元（利息暂计至2019年7月21日，以后利息按照借款合同约定利息计算办法计付至清偿之日）；3、被告给付原告为实现债权支出的律师代理费22570元；4、原告对被告为上述债务设定的抵押物（地址：灵川县“阳光格林”7幢1单元16层1-16-1号；不动产登记证明：桂（2018）灵川县不动产证明第0009809号）享有优先受偿权；5、被告灵川县金星房地产开发有限公司对被告曾海林借款承担阶段性连带保证责任；6、本案诉讼费以及其它相关费用由被告承担。 原告为其主张在举证期限内提供的证据有：1、《商品房买卖合同》。证明被告曾海林在被告金星公司处购买“阳光格林”7幢1单元16层1-16-4号房屋；2、《个人购房借款/担保合同》。证明被告曾海林购房后向原告借款530000元，被告金星公司承担阶段性担保责任；3、中国工商银行个人放款凭证复印件。证明原告已将借款530000元，转入金星公司账户。4、不动产登记证明。证明被告曾海林将灵川县“阳光格林”7幢1单元16层1-16-4号的房屋进行了预告抵押登记；5、被告曾海林还款明细账单（共8页）。证明被告曾海林从2018年12月开始不按时还款，2019年5月从金星公司保证金中扣款违约的事实，达到解除合同的约定。6、律师代理费发票。证明原告为本案支付律师代理费22570元。 被告曾海林辩称：被告欠原告借款是事实，但被告一直按合同约定归还借款本息，不存在违约，不同意解除合同。律师代理费22570不应由被告承担。 被告曾海林为其辩称未提供证据。 被告金星公司辩称：1、不同意解除合同；2、从原告第二项诉讼请求可以看出，贷款一直有在归还；3、以后曾海林没有钱还款，金星公司有保证金，足以偿还月供，原告要求解除合同的要求是不成立的；4、律师代理费不是追债必须的合理费用，且本案中没有看到律师和原告签订的委托代理合同、律师开具的票据及原告转账律师代理费的凭证，这项请求没有事实和法律依据。5、双方之间的借款合同一直在履行，原告没有要求拍卖抵押物，所以不存在优先受偿的请求；6、金星公司有担保金在原告处保存，原告也以保证金扣款为曾海林偿还月供，金星公司已实际承担了连带的保证责任。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 被告金星公司为其辩称未提供证据。 经开庭质证，被告曾海林、金星公司对原告提供的证据1、2、3、4无异议，对证据5、6的证明内容有异议。 本院认为，原告提供的证据1、2、3、4、5、6具有证据的真实性、合法性、关联性，本院予以认定，作为本案的定案证据。 综合全案证据和庭审笔录，本院确认以下法律事实：2018年1月3日，被告曾海林向被告金星公司购买该公司开发的位于灵川县“阳光格林”7幢1单元16层1-16-1号房屋，双方签订了合同编号为1801005398《商品房买卖合同》，约定该房销售总价为663729元（5910.85元/㎡×112.29㎡），被告曾海林支付首付款133729元，剩余530000元办理银行按揭贷款。2018年1月3日，被告曾海林向原告申请（住房/商用房）个人贷款530000元。2018年1月16日，原告（贷款人）与被告曾海林（借款人）、金星公司（保证人）签订编号A：[一手贷]字[桂林分]行[灵川县]支行[2018]年[0000045]号《个人购房借款/担保合同》一份，合同约定，被告曾海林向原告借款530000元，用于购买被告金星公司开发的位于灵川县“阳光格林”7幢1单元16层1-16-1号房屋，并用该房屋提供抵押担保。合同第四条4.1约定，借款利率以借款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮5%确定。贷款期限为10年（2018年6月15日至2028年6月15日），借款人还款方式为等额本息还款法，还款日为每月15日。合同第九条9.1约定，借款人未按合同约定日期偿还的贷款（包括被宣布提前到期），贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按第四条约定的利率基础上加收50%确定；合同第十条约定，保证人承担保证责任范围按阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有的其他应付费用承担连带保证责任，但正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的不动产抵押证明的，保证人对到期的借款人的债务免除保证责任；合同第十四条14.1约定，发生下列情况之一，贷款人可以采取第14.2条所列措施：……L、借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的。……；第十四条14.2约定，发生14.1条约定情形的，贷款人可以采取下列一项或多项措施：……（4）宣布本合同和贷款人与借款人其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息和其他费用；（5）解除本合同；……。合同第十七条约定，如借款人或担保人违约，应当承担贷款人为实现本合同项下债权而产生的费用，包括但不限于诉讼费/仲裁费、律师费及其他依法应由借款人、担保人承担的费用。被告金星公司对上述借款承担阶段性保证担保责任并在合同保证人处签章。2018年6月15日，原告按照合同约定向被告曾海林发放了530000元贷款。2018年7月6日，原告与被告曾海林就抵押物到相关抵押登记部门办理了预售商品房抵押权预告登记手续。被告曾海林从2018年12月起未按时履行还款义务，被告金星公司作为连带责任担保人，亦未主动按时替被告曾海林垫还借款本息，均是从被告金星公司保证金账户上扣款。截至2020年4月15日被告曾海林尚欠原告本金452039.70元。 另查明，原告于2020年4月1日将二被告诉至灵川县人民法院，并与广西立横律师事务所签订委托代理合同，合同约定支付律师代理费22570元，该所指派律师张开用代理。 本院认为，合法的借贷关系受法律保护,债务应当清偿。原告与被告曾海林、金星公司签订《个人购房借款/担保合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法、有效，各方应严格按照合同的约定履行义务。原告与二被告签订借款合同后，已依约履行了放贷义务，被告曾海林自2018年12月起未按约按期归还借款本金及利息，构成违约，故原告要求按照合同约定解除与被告曾海林、金星公司《个人购房借款/担保合同》及要求被告曾海林偿还借款本金452039.70元及其利息的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院予以支持。关于律师费，原告要求被告支付律师费的诉请，根据双方合同中对律师费用的约定，原告为实现债权所支出的律师费，被告应予承担，该约定不违反法律规定，故对原告主张的律师代理费22570元，本院予以支持。 关于抵押物优先受偿权方面，被告曾海林自愿以其所有的位于灵川县“阳光格林”7幢1单元16层1-16-1号房屋为涉案债务提供担保，意思表示真实，且就涉案房屋依法办理抵押权预告登记。本院认为，该房屋虽然设定了抵押权预告登记，但抵押权预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》第二十条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为灵川县“阳光格林”7幢1单元16层1-16-1号房屋抵押的预告登记权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对案涉房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对案涉房屋的处分，但并非对案涉房屋享有现实抵押权。 故原告主张对被告曾海林名下位于灵川县“阳光格林”7幢1单元16层1-16-1号房屋享有抵押权的诉讼请求，本院不予支持。 被告金星公司在《个人购房借款/担保合同》的保证人处签章，因合同约定被告金星公司承担阶段性保证责任，现该公司未办妥以贷款人即原告为抵押权人的抵押登记手续，因此，该公司对上述债务应承担连带清偿责任。 综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条之规定，判决如下： 一、解除原告中国工商银行股份有限公司灵川县支行与被告曾海林、灵川县金星房地产开发有限公司于2018年1月16日签订的编号A：[一手贷]字[桂林分]行[灵川县]支行[2018]年[0000045]号《个人购房借款/担保合同》； 二、被告曾海林偿还原告中国工商银行股份有限公司灵川县支行借款本金452039.70元及其利息（利息从2020年4月16日起按照合同约定计算至实际清偿之日止）； 三、被告曾海林支付原告中国工商银行股份有限公司灵川县支行律师代理费22570元； 四、被告灵川县金星房地产开发有限公司在办妥位于灵川县“阳光格林”7幢1单元16层1-16-1号房屋他项权利证书并交原告收执之前对被告曾海林的上述第二、三项债务承担连带偿还责任； 五、驳回原告中国工商银行股份有限公司灵川县支行的其他诉讼请求。 案件受理费9030元，适用简易程序减半收取4515元，由被告曾海林、灵川县金星房地产开发有限公司承担。 上述应付款项，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期不履行义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决确定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费9030元[收款单位户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行]，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 员 唐荣英 二〇二〇年六月十八日 法官助理 苏 倩 书 记 员 苏依妮