云南省麻栗坡县人民法院民 事 判 决 书（2020）云2624民初512号原告：张信洪。原告：邓金红。被告：麻栗坡九福房地产开发有限公司，住所麻栗坡县玉尔贝路（老林业局对面）。法定代表人：赵子华，董事长。委托诉讼代理人：朱武明，云南轩浩律师事务所执业律师，特别授权。原告张信洪、邓金红与被告麻栗坡九福房地产开发有限公司（以下简称九福公司）商品房销售合同纠纷一案。本院于2020年5月12日立案。依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告张信洪、邓金红，被告麻栗坡九福房地产开发有限公司的委托诉讼代理人朱武明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张信洪、邓金红向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付延期交房违约金82750.00元（从2015年5月31日至起诉之日共计1655天，每天按照50.00元计算）。事实及理由:两原告系夫妻关系，2015年1月21日，原告与被告签订《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》，合同约定，被告于2015年5月31日前经建设单位组织验收合格并符合合同约定位于麻栗坡县房屋交付给原告，如逾期交房，按照50.00元每天的标准向原告支付违约金。由于被告至今未将符合国家竣工验收标准并满足交付条件的房屋交付给原告，为维护原告的合法权益。向人民法院提起诉讼。九福公司辩称，两原告未按照合同约定向被告足额缴纳购房款，根据补充协议第九条规定，未交纳购房款或者购房款未交清的，被告不承担任何逾期违约的责任，请求依法判决驳回两原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。当事人无异议的证据是：原告提交的证据Ａ2、个人购房借款担保合同、文山州房地产所有权抵押合同书，证明合同的第五条第三项明确贷款一次性划入被告公司账户，合同第6.4条约定了还款账号就是原告赔还与被告购房的还款账号；Ａ3、银行贷款赔付明细，证明原告按时赔付工商银行的贷款。被告提交的证据Ｂ、《商品房购销合同》以及收据一张，证明原告购买的房屋约定的房屋总价款是528572.00元，其中143771.00元作为首付款，370000.00元作为银行按揭贷款，但是至今被告仅收到原告2014年5月17日所支付的10000.00元报名费及银行按揭贷款370000.00元，原告未足额履行购房款的支付义务，根据补充协议约定房款未全部支付完毕，被告不承担逾期交房民事责任，至今有133771.00元尚未支付。对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告提交的证据Ａ1、《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》，用于证明原告与被告购买房屋的事实，购房合同规定双方的权利和义务以及规定了交房的方式是以书面形式告知，至今被告未告知原告接房，补充协议第一、二条已经明确注明原告支付给被告的首付金额以及交款时间，明确在签订合同时就已经将首付款交付给被告，《商品房购销合同》第六条的付款方式、期限是按照第三种方式付款，并明确规定了需要交付的款项内容以及付款时间，该合同第十二条证明原告已将办理房产证的相关资料交给被告，证明原告与被告购买房屋的事实约定；九福公司质证认为，对证据Ａ1的真实性、合法性认可，关联性以及证明观点不认可，首先合同约定原告购买的房屋总价是528572.00元，但是至今被告没有收到原告所支付足额的购房款，根据补充协议第九条约定，原告未全部付清购房款、税、金、费，甲方有权拒绝交付房屋，并且不承担逾期交付的民事责任，所以原告主张逾期交房违约责任被告不应该承担；2、合同约定2016年5月31日前交付房屋，前提条件是建设单位组织验收合格，该处并未陈述是政府和其他相关职能部门验收合格；本院认为，证据Ａ1、《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》是双方当事人协商签订的合同，具有合法性、真实性，证明双方当事人存在商品房购销合同关系，予以采信。证据Ａ4、云南增值税普通发票，用于证明原告购买房屋的款项已贷款370000.00元划给被告，被告出具发票的事实；九福公司质证认为，对证据Ａ4的真实性、合法性认可，关联性及证明观点不认可，被告收到的370000.00元是原告向银行申请按揭贷款委托支付的购房款，并不能证明原告已经足额交付购房款；本院认为，证据Ａ4、云南增值税普通发票是被告收到原告购房款370000.00元后，出具的发票，具有合法性、真实性、关联性，予以采信。证据Ａ5、麻住建发（2018）85号文件、麻栗坡县住建局核实澜山溪谷未验收的复函，用于证明九福公司所建盖的澜山溪谷小区项目房屋至今未验收；九福公司质证认为，对证据Ａ5的合法性、真实性、关联性不认可，1、是复印件，无法核对原件，2、内容中并未陈述九福公司开发的房屋不具备交房条件，该文件中的验收是指政府及职能部门对开发项目的验收，并不是合同中的建设单位验收，所以不能证明原告所需要证实的被告开发房屋不具备交房条件；本院认为，证据Ａ5中的麻住建发（2018）85号文件是麻栗坡县房屋和城乡建设局转发文山壮族苗族自治州房屋和城乡建设局及云南省房屋和城乡建设厅文件，具有合法性、真实性，但与本案没有关联性，不予采信；证据Ａ5中的麻栗坡县住建局关于核实九福地产澜山溪谷小区未竣工验收的复函，具有合法性、真实性，证明九福公司澜山溪谷小区未竣工验收的事实，予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：张信洪、邓金红系夫妻关系。2014年5月17日，张信洪向九福公司报名购买澜山溪谷商品房，并向九福公司交报名费10000.00元。2015年1月5日，九福公司依法取得麻栗坡澜山溪谷项目（1-2幢）商品房预售许可证明。2015年1月14日，张信洪、邓金红与九福公司签订《商品房购销合同》。合同约定：……。第三条张信洪、邓金红所购商品房的基本情况，张信洪、邓金红所购商品房，其房屋分户平面图中的第二幢第1单元第10层1002号房，属框架结构，……。该商品房的产权登记面积包括套内面积和分摊的共有建筑面积。产权登记面积以产权登记机关确定为准。第四条计价方式与价款，……。2.按套计价，该商品房总价款为528572.00元（包含建筑面积及分摊的共有建筑面积的价格），房屋的参考建筑面积为157.29平方米。……。第六条付款方式及期限，……。3、按揭付款，（1）、张信洪、邓金红已于2014年6月1日支付购房款14801.00元，签订本合同之日补足剩余首付款（总房款的30%）143771.00元。（2）、剩余房款370000.00元，张信洪、邓金红按揭贷款支付。张信洪、邓金红应于签订本合同之日办理终结贷款手续，并一次性将剩余房款付清给九福公司。……。第七条交付期限，九福公司应于2016年5月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给张信洪、邓金红。……。第十二条关于产权登记的约定，……。2、张信洪、邓金红交付给九福公司办理产权登记所需要的资料以九福公司出具的盖有公章的收据为凭。……。第十三条其他约定，……。五、合同之附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。……。六、本合同自签订之日起30日内，由九福公司向房屋所在地的县或者市房地产管理机关登记备案。……。同日，九福公司与张信洪、邓金红签订《商品房购销合同补充协议》，约定：一、张信洪、邓金红承担契税为房屋总价款的3%，计15857.00元（据实结算，多退少补），该款于签订本合同之日由张信洪、邓金红支付给九福公司代收代缴。二、张信洪、邓金红承担公共维修金为房屋总价款的2%，计10571.00元（据实结算，多退少补），该款于签订本合同之日由张信洪、邓金红支付给九福公司代收代缴。……四、具备如下条件九福公司即可交付房屋：1、张信洪、邓金红购买的房屋主体质量经九福公司相关部门验收合格；2、九福公司完成《商品房购销合同》约定的价内装饰、设备标准。张信洪、邓金红不得以其他理由拒绝接受交付。……。六、房屋交接及违约责任，1、九福公司以书面通知的形式作为房屋交付的告知方式，按照《商品房购销合同》中载明的张信洪、邓金红地址及姓名邮寄“交房通知书”之日起三日后，均视为九福公司已履行了告知交房的义务。张信洪、邓金红应于九福公司发出“交房通知书”之日起10日内办理完结交房手续。交房期限届满前，九福公司有权提前交房。2、九福公司履行告知交房的义务后，张信洪、邓金红未能按本条第1款约定的交房期限及时办理交接手续的视为房屋已交付，该商品房的毁损、灭失风险由张信洪、邓金红承担，且张信洪、邓金红向九福公司支付逾期交接期间每日50.00元的违约金，合同继续履行。3、如遇下列特殊原因导致九福公司逾期交房的，不承担逾期交房的民事责任，合同继续履行：（1）、遭遇不可抗力，且九福公司在发生之日起30日内告知张信洪、邓金红的。（2）、张信洪、邓金红未付清购房款或其他应付款项。（3）、在施工过程中遇到政府或工程监工认定的重大技术难关，因恶劣天气、罢工、政府举行活动、封路、配合政府法规、政府部门的验收或与政府配套的批准与安装等导致的延误及其它非九福公司所能控制的因素。4、由于九福公司原因导致逾期交房的，九福公司按下列约定承担违约责任：（1）、超过《商品房购销合同》约定的最后交房日期30日内交房的，九福公司无需承担违约责任，合同继续履行。（2）超过《商品房购销合同》约定的最后交房日期30日以上90日以内交房的，九福公司按日支付张信洪、邓金红逾期交房期间每日50.00元的违约金，合同继续履行。（3）、超过《商品房购销合同》约定的最后交房日期超过90日未交房的，九福公司有权解除合同，同时退还张信洪、邓金红已付房款并支付逾期期间的违约金，退还全部款项，合同自动解除；如继续履行合同，九福公司按日向张信洪、邓金红支付逾期交房每日50.00元的违约金。七、逾期付款的违约责任：（一）如张信洪、邓金红不按《商品房购销合同》第六条第2款（分期付款）约定的付款方式及期限按时、按金额付款，张信洪、邓金红应按下列约定承担违约金：1、如九福公司发出催款通知之日起30日张信洪、邓金红未支付应付款的，张信洪、邓金红应按日向九福公司支付逾期期间每日50.00元的违约金；2、如自九福公司发出催款通知之日起30日以上90日以内张信洪、邓金红未支付应付款的，九福公司有权解除合同，张信洪、邓金红应向九福公司支付总房款20%的违约金；如继续履行合同，张信洪、邓金红按日向九福公司支付逾期期间每日50.00元的违约金。3、如自九福公司发出催款通知之日起超过90日张信洪、邓金红未支付应付款的，九福公司有权解除合同，张信洪、邓金红以已支付房款全部作为违约金支付给九福公司，合同自动解除；如继续履行合同，张信洪、邓金红按日向九福公司支付逾期期间每日50.00元的违约金。……。九、在张信洪、邓金红未全部付清购房款、税、金、费，九福公司有权拒绝交付房屋及办理产权证书，并且不承担逾期交付房屋及产权证书的民事责任。……。十四、经双方结算《商品房购销合同》约定的单价总金额已抵减原九福公司给予张信洪、邓金红的所有优惠金额。……。《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》签订后，2015年4月28日，张信洪与中国工商银行股份有限公司麻栗坡支行签订《个人购房借款、担保合同》，张信洪用麻栗坡县澜山溪谷小区2-1-1002号房屋作抵押，九福公司作为借款保证人，向中国工商银行股份有限公司麻栗坡支行贷款370000.00元。该笔贷款一次性划入九福公司账户尾号为9889账号。2017年7月20日，九福公司向张信洪开具增值税普通发票，收到张信洪房地产开发商业用房款370000.00元。张信洪、邓金红自认已支付九福公司的购房款384801.00元。九福公司澜山溪谷建设项目（二幢）至今未进行验收，也未将验收合格的房屋交付给张信洪、邓金红。庭审中，双方当事人主张《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》继续履行。张信洪、邓金红认为九福公司至今未将符合国家竣工验收标准并满足交付条件的房屋交付给原告，按照合同约定请求九福公司支付（从2016年5月31日起计算至2020年5月12日止，每天支付逾期交房违约金50.00元）违约金82750.00元。为维护原告的合法权益，向本院提起诉讼。本院认为：民事主体的合法权益受法律保护。综合各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：1、商品房购销合同约定的2栋1单元1002室房屋价款是多少？2、原、被告在履行商品房购销合同及补充协议过程中是否有违约行为？3、原告的诉讼请求是否合法，是否应当得到法律的支持？张信洪、邓金红与九福公司在平等、自愿的基础上订立了《商品房购销合同》，商品房购销合同未违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定合同无效的法定情形，属有效合同，对双方当事人具有法律约束力。双方签订的《商品房购销合同补充协议》第四条约定：“具备如下条件九福公司即可交付房屋：1、张信洪、邓金红购买的房屋主体质量经九福公司相关部门验收合格；2、九福公司完成《商品房购销合同》约定的价内装饰、设备标准。张信洪、邓金红不得以其他理由拒绝接受交付。”违反《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”该条款属于效力性强制规范，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，该《商品房购销合同补充协议》第四条因违反法律强制性规定而无效，自始没有法律约束力，但不影响合同其他部分的效力，《商品房购销合同补充协议》其他部分仍然有效。1、关于商品房购销合同约定的2栋1单元1002室房屋价款是多少的问题。张信洪、邓金红主张按照双方签订的商品房购销合同约定，澜山溪谷2栋1单元1002室房屋价款仅为380000.00元，九福公司为了方便原告贷款，提高贷款数额，合同中提高了房屋价款，房款原告已经全部付清，但张信洪、邓金红未能举证证明其主张。本案双方当事人提供的《商品房购销合同》中约定澜山溪谷2栋1单元1002室的房屋价款为528572.00元，房屋价款以合同约定为准。2、关于原、被告在履行商品房购销合同及补充协议过程中是否有违约行为的问题。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十八条规定“出卖人应当按照约定的期间交付标的物。约定交付期限的出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。”第一百五十九条规定“买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。”第一百六十一条规定“买受人应当按照约定的时间支付价款。……。”按照《商品房购销合同》约定：付款方式及期限，按揭付款，张信洪、邓金红已于2014年6月1日支付购房款14801.00元，签订本合同之日补足剩余首付款（总房款的30%）143771.00元；剩余房款370000.00元，张信洪、邓金红按揭贷款支付，张信洪、邓金红应于签订本合同之日办理终结贷款手续，并一次性将剩余房款付清给九福公司。九福公司应于2016年5月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给张信洪、邓金红。按照该合同约定张信洪、邓金红应当先向九福公司支付购房款，九福公司在收到张信洪、邓金红的购房款后向原告交付房屋。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条规定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”本案中张信洪、邓金红未按《商品房购销合同》应当先向九福公司支付全部购房款，构成违约，九福公司有权拒绝交付房屋的抗辩权，不构成违约。3、关于原告的诉讼请求是否合法，是否应当得到法律的支持问题。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，张信洪、邓金红未按照《商品房购销合同》第六条第三项约定，支付九福公司的全部购房款，按照该合同约定，张信洪、邓金红支付九福公司购房款在先，九福公司向张信洪、邓金红交付房屋在后，双方履行债务有先后顺序。按照双方签订的《商品房购销合同》约定、双方提供的证据证明及当事人自认，张信洪、邓金红支付给九福公司的购房款为384801.00元，其履行支付购房款义务不符合合同约定，九福公司有权拒绝张信洪、邓金红交付房屋的要求。按照《商品房购销合同补充协议》第九条约定，“在张信洪、邓金红未全部付清购房款、税、金、费，九福公司有权拒绝交付房屋及办理产权证书，并且不承担逾期交付房屋及产权证书的民事责任。”张信洪、邓金红未按约定数额、时间支付九福公司的购房款，构成违约，其主张已向九福公司支付全部购房款，九福公司未按商品房购销合同约定的期限将验收合格的商品房交付给原告，应当向原告支付逾期（自2016年5月31日计算至2020年5月12日止，每天50元）交房的违约金82750.00元的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持，予以驳回。九福公司辩称，张信洪、邓金红未支付九福公司的全部购房款，按照《商品房购销合同补充协议》第九条约定，应当驳回原告诉讼请求的抗辩理由，符合法律和合同约定，予以采纳。综上所述，为保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回张信洪、邓金红的诉讼请求；案件受理费934.00元，由张信洪、邓金红负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判员  田**二〇二年六月三十日书记员  晏文睿