山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终724号 上诉人（原审被告、反诉原告）：路建民，男，1959年12月14日出生，汉族，住泰安市泰山区。 委托诉讼代理人：卢晓霞，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：泰安市泰山区泰前街道迎胜社区居民委员会，住所地泰安市泰山区迎胜路122号。 法定代表人：刘令新，主任。 委托诉讼代理人：张华，山东华林律师事务所律师。 委托诉讼代理人：申照杰，山东华林律师事务所律师。 原审第三人：路峰，男，1983年8月9日出生，汉族，住泰安市泰山区。 上诉人路建民因与被上诉人泰安市泰山区泰前街道迎胜社区居民委员会（以下简称迎胜居委会）、原审第三人路峰房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服山东省泰安市泰山区人民法院（2019）鲁0902民初2074号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人路建民及其委托诉讼代理人卢晓霞、被上诉人迎胜居委会委托诉讼代理人张华、申照杰、原审第三人路峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人路建民上诉请求：撤销一审判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求，改判涉案《房屋拆迁补偿安置协议》无效，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、本案所涉房屋的征收拆迁应当适用国有土地上房屋征收相关法律法规的约束，现有权政府未下达任何征收决定，任何单位都无权签订拆迁补偿协议，因此，涉案拆迁协议无效；2、一审法院已经查明本案所涉土地使用权已于1985年被转为国有，在涉案土地使用权被收归国有后，并未对上诉人进行安置，涉案土地使用权为国有性质，对国有性质上房屋的征收就应当适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》等一系列国有土地征收规定，对于集体土地被征收后，未进行补偿安置的，且现已被列入城市规划区的，根据《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》的规定，应当参照国有土地上房屋征收补偿标准进行补偿；3、上诉人的土地使用权实为国有，那么上诉人的房屋就是国有土地上房屋，那么对上诉人房屋的拆迁就应当适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》，应当由政府下达征收决定对上诉人的房屋进行征收，被上诉人无权组织实施，一审法院根据泰政发（2008）31号《泰安市人民政府关于加快泰城城中村改造的补充意见》，城中村改造的拆迁安置方案由村（居）委会组织实施系适用法律错误，双方签订的涉案拆迁安置协议并未明确表明适用泰政发（2008）31号，反而明确适用的是泰政发[2004]71号《泰安市人民政府关于进一步加快城市市区村庄综合改造的意见》、泰政发[2004]48号《泰安市人民政府关于印发〈泰安市城市市区征用集体土地房屋拆迁补偿安置暂行规定〉的通知》以及《泰安市城市房屋拆迁管理办法》（市政府令[第93号]）等文件，这些文件恰恰是集体土地征收及国有土地拆迁的相关文件，一审庭审中，被上诉人并没有提出适用泰政发[2008]31号，一审法院主动为涉案拆迁安置协议寻找合法性依据，造成了对被上诉人的不公平，同时即使根据该文件，也应当经过村民大会通过方可实施，即使被上诉人有权与村民签订拆迁安置协议，但之前的决策程序是否完备法院并未审查，这也直接决定了所签订的拆迁安置协议的有效性。城中村改造并非独立于集体土地征收与国有土地征收的第三种存在形式，其基本原则应当遵循集体土地征收及国有土地征收的基本原则，且其规定不能与上位法冲突，在此处，城中村改造过程中补偿安置程序并无被改造村居的村民或居民的参与，补偿也未到位，不应当在未进行补偿的情况下，要求被拆迁人先搬迁；4、无论本案所涉的房屋的拆迁适用何种程序，均不应当在上诉人未获得任何补偿的情况下，判决上诉人先行搬迁。 被上诉人迎胜居委会辩称，1、涉案《房屋拆迁补偿安置协议》，系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，真实合法有效，本案所诉《房屋拆迁补偿安置协议》不涉及土地征收问题，不适用土地征收相关法律法规的规定；2、被上诉人与上诉人签定《房屋拆迁补偿安置协议》主体适格，本案为城中村改造，泰政发（2008）31号《泰安市人民政府关于加快泰城城中村改造的补充意见》规定，城中村的拆迁安置方案由村（居）委会组织实施；3、本案是城中村改造，不是国有土地上房屋征收，上诉人认为应按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定予以征收补偿，没有依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 原审第三人路峰未陈述意见。 被上诉人迎胜居委会向一审法院起请求：1.判令被告立即将其位于泰安市泰山区迎胜社区的房院411.60平方米完好无损的交原告拆除，并将所属房院的权属资料就委托拆迁人泰安市新天地拆迁服务咨询有限公司报有关部门注销；2.诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求第一项为：判令被告继续履行《房屋拆迁补偿安置协议》，立即腾退涉案房屋。 上诉人路建民向一审法院反诉请求：1.确认原被告2018年10月29日签订的《房屋拆迁补偿安置协议》无效；2.判令反诉诉讼费由原告承担。 原审第三人路峰向一审法院提出诉讼请求：1.依法确认《房屋拆迁补偿安置协议无效》；2.本案诉讼费用由原告承担。 一审法院认定事实：被告路建民与其妻周平芹有位于迎胜路东的房屋院落一处，集体土地建设用地使用证号为泰山集建（1989）字第01098号。2017年12月18日，被告路建民之妻周平芹去世。第三人路峰系被告路建民与周平芹之子。 2018年10月29日，原告迎胜居委会（甲方）与被告路建民（乙方）签订《房屋拆迁补偿安置协议》，约定：按照市委、市政府的要求，甲方为改善群众的居住环境，提高生活质量。根据泰政发[2004]71号文件有关旧村改造的规定，现经有关部门批准本社区旧村改造建设实施方案。甲方拆除乙方旧村改造范围内的住宅房屋，经双方协商达成协议如下：一、拆迁房屋补偿安置标准：被拆迁房屋按照泰政发[2004]48号文规定，结合社区制定的拆迁政策，附属物按市政府93号令标准实施补偿。所有补偿安置以审计事务所审计报告定案为准。二、拆迁补偿方式及结算：拆除乙方房院面积411.60㎡，其中营业房面积135.10㎡（营业房协议另签），院内应补未建面积㎡，原住房面积㎡安置两套住房面积约240㎡。原拆房院面积不足120㎡的安置120㎡住房壹套。欠安或超安面积约㎡。安置楼层高低搭配。乙方应交甲方合法院内未建房款每平方米180元×㎡计元，等面积安置的结构差价、超安面积、车位、配套房、阁楼、单元门、天然气、有线电视开户费等均按城中村改造拆迁政策说明计费。甲方应付乙方欠安面积补偿费每平方米950元，附属物补偿费即9771.45元，一次性搬家费每平方米5元，计元。未安置面积临时安置费每月每平方米4元。以上款项结算另附结算表，待回迁安置时一并结清。三、协议签订后，乙方在年月日前将原房腾空，完好无损地交甲方拆除。签协议同时将所拆房屋的权属资料交委托拆迁人报有关部门注销。乙方未按时交房或原房损坏的，甲方从乙方应得结算款中扣除相应费用。四、当事人任何一方拒不履行本协议，当事人可向人民法院起诉，诉讼期间不停止拆迁的执行。对该协议被告称抬头部分被拆迁人处签名非本人签订，所按手印均非本人自愿按捺，系原告负责拆迁的徐姓工作人员拿着被告的手按的，在接到本案诉讼文书前被告没有拆迁安置协议，根据该协议第三条，原被告并未就房屋腾空及腾空时间达成协议。被告对其所称系在原告将其灌醉丧失意识的情况下签订房屋拆迁安置补偿协议，手印也是原告工作人员拿着其手所按，未能提供证据证实。拆迁补偿安置协议第二条中写明“附属物补偿费计9771.45元”，补偿费数额为铅笔书写，经原告核实系其工作人员自行填写。拆迁补偿安置协议第二条中写明“以上款项结算另附结算表，待回迁安置时一并结清”，关于结算表原告庭后答复系评估机构出具，没有被告签名确认。 2019年3月13日、2019年3月29日，原告两次通过EMS邮政特快专递向被告发出腾房通知，要求被告在接到通知7日内按照拆迁补偿安置协议的约定腾空房屋。对此被告称，邮件查询结果均显示为他人收，被告及家人未收到该快递，即使该通知确实存在也无法达到让被告合法腾退房屋之目的，该通知仅为原告的单方意思表示。原告另提供照片三张，证实向被告送达了腾退通知。 被告提交证明复印件一份，证实原告曾承诺将苗圃小区10号回迁楼2单元3楼东户分配给被告为回迁房，但是事实上该房屋已经被另行分配给他人所有，由此可见，原告出尔反尔，无诚信可言。证明写明：根据路建民个人申请，经居委会研究决定，现将苗圃小区10#回迁楼二单元（东四单元）三楼东户分配给路建民作为回迁房，该房屋产权归其所有。对此，原告称被告提交的是复印件，不能证实原件是否存在及该证明复印件与原件是否一致，且该证明是否存在也不影响拆迁安置补偿协议的履行。 被告提交《泰安市人民政府办公室关于实施泰城城中村改造工作有关问题的通知》，根据该通知进行城中村改造的应当严格有关程序，其中拆迁方案和回迁方案需经全体村民签字认可，并经村民代表大会表决通过，城中村改造规划方案要在一定范围内公示，无异议后按规定程序上报泰城城中村改造工作领导小组进行综合审查论证，而上述程序原告均未履行。提交《泰安市人民政府办公室关于进一步规范征地管理工作的通知》，根据该通知各县市区政府作为实施主体对所辖范围的土地征收补偿安置付全责，指定具体的征地程序，明确工作流程，涉及集体土地上的居民住宅及其他建筑物拆迁的由各县市区政府指定拆迁补偿方案，并由县市区政府确定的拆迁机构或乡镇政府（街道办事处）与产权人签订拆迁补偿安置协议，被告截止今日从未见到过县市区政府制定的拆迁补偿方案。且原告也并非该通知规定的有权与产权人签订协议的主体，因此被告认为无论从签约主体还是从补偿方案内容上均不具备合法性。本案涉及的拆迁协议应属于无效。提交《山东省人民政府办公厅关于进一步严格规范征地管理工作的意见》，证明本案涉及的所谓的城中村改造项目未按规定履行征地公告等法定程序，签约主体及协议内容不具备合法性，应属于无效。提交《山东省土地征收管理办法》，根据该办法三十三条规定如果征收土地是依法进行且土地征收补偿安置有关费用足额到位后，被征收土地的相关权利人未按规定移交土地的，由市县人民政府责令限期移交土地，逾期不移交的依法申请人民法院强制执行，而非由本案由没有拆迁职能的原告依据违法签订的拆迁协议提起民事诉讼。 庭审后，被告提交泰政土字[2013]132号《关于泰安市泰山区迎胜社区居委会用地的批复》、案外人张生海、霍玉香的行政复议申请书、山东省人民政府行政复议决定书、山东省人民政府（85）鲁政函74号《关于同意泰安市泰前办事处迎胜村农民转为城市居民户口的批复》，原告及第三人对上述证据无异议。上述证据能够证实1985年山东省人民政府作出（85）鲁政函74号《关于同意泰安市泰前办事处迎胜村农民转为城市居民户口的批复》后，迎胜村集体所有的土地已转为国家所有。2013年8月22日泰安市人民政府向迎胜居委会作出泰政土字[2013]132号《关于泰安市泰山区迎胜社区居委会用地的批复》，将位于泰前街道迎胜社区、擂鼓石大街以北，面积分别为9517.45平方米、7287.46平方米、13332.3平方米、12105.41平方米的土地划拨给迎胜居委会，用于建设居民回迁商业住宅楼。2016年7月26日案外人张生海、霍玉香提出行政复议申请，要求撤销该批复。2016年9月28日山东省人民政府作出行政复议决定书，认为山东省人民政府作出《关于同意泰安市泰前办事处迎胜村农民转为城市居民户口的批复》（（85）鲁政函74号）后，迎胜村集体所有的土地已转为国家所有。案外人张生海、霍玉香在涉案土地上拥有房屋，实际占有并使用其房屋所在的土地，泰安市人民政府在没有批准收回土地使用权的情况下作出泰政土字[2013]132号批复，将涉案土地使用权划拨给了迎胜居委会，导致该土地使用权出让行为，认定事实不清。鉴于涉案土地已建有楼房，土地原状已难以恢复，同时泰安市人民政府划拨给迎胜居委会的涉案土地是用于全体居民回迁楼建设，牵涉到全体居民的利益，且案外人张生海、霍玉香的房屋仍存在，其权益仍可实现。因此对案外人张生海、霍玉香提出的撤销泰政土字[2013]132号批复的行政复议请求不予支持。决定确认泰安市人民政府向迎胜居委会作出的泰政土字[2013]132号批复违法。被告路建民房屋所占用的土地在该批复划拨的土地范围内。2019年11月1日，一审法院工作人员向泰安市自然资源和规划局泰山景区分局工作人员刘涛进行调查，其表示，根据现行土地管理法的有关规定，迎胜社区整体属于城市市区，同时，1985年山东省人民政府已作出（85）鲁政函74号《关于同意泰安市泰前办事处迎胜村农民转为城市居民户口的批复》，因此，整个迎胜社区的土地性质就是国有土地。 案件审理过程中，一审法院询问原告，如被告腾退、交付涉案宅院，原告何时可为被告安置协议中约定的回迁房屋。对此，原告表示第一套在被告腾空涉案宅院之日起18个月内予以安置，18个月的安置期间可以为被告提供周转房，第二套房屋在30个月内予以安置。营业房按照房屋拆迁补偿安置协议写明的营业房面积135.1平方米进行等面积安置，由于营业房的安置需要整个社区统一安排，具体安置时间无法确定。 一审法院认为：土地征收是指根据经济社会发展等公共利益需要，依照法律、法规规定的权限和程序，报经国务院或者省人民政府批准，将农民集体所有的土地征为国家所有，并依法、合理予以补偿和安置的行为。根据被告提交的泰政土字[2013]132号《关于泰安市泰山区迎胜社区居委会用地的批复》、案外人张生海、霍玉香的行政复议申请书、山东省人民政府行政复议决定书、山东省人民政府（85）鲁政函74号《关于同意泰安市泰前办事处迎胜村农民转为城市居民户口的批复》，以及一审法院向土地主管部门所作的调查，本案涉案房屋占用的土地在1985年即已转为国家所有，因此本案不适用土地征收相关法律法规的规定。原、被告签订的《房屋拆迁补偿安置协议》系基于城中村改造而签订，而非基于国有土地上房屋征收而签订，因此本案亦不适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定。根据泰政发（2008）31号《泰安市人民政府关于加快泰城城中村改造的补充意见》，城中村改造的拆迁安置方案由村（居）委会组织实施，因此原告有权作为拆迁人与被告签订《房屋拆迁补偿安置协议》。被告称《房屋拆迁补偿安置协议》系原告工作人员将被告灌醉在被告丧失意识的情况下签订，非被告的真实意思表示，但被告未能提供相应证据予以证实，因此对被告的该主张，一审法院不予采信。案涉房屋为被告路建民与其妻周平芹的共同财产，原告与被告签订《房屋拆迁补偿安置协议》时周平芹已去世，周平芹所享有的涉案房屋1/2的产权应作为遗产由被告路建民及第三人路峰继承，故被告路建民享有涉案房屋3/4的产权，第三人享有涉案房屋1/4的产权。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”的规定，被告与原告签订《房屋拆迁补偿安置协议》虽然未经第三人同意，但被告占有的份额已超出涉案房屋的三分之二，其签订《房屋拆迁补偿安置协议》的行为有效。综上，原、被告签订的《房屋拆迁补偿安置协议》系双方的真实意思表示，且不违背相关法律规定，合法有效。 根据《中华人民共和国合同法》第六十二条之规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”，本案中，《房屋拆迁补偿安置协议》中关于腾空诉争房屋的时间处虽为空白，但根据上述法律规定，原告可随时要求被告腾退，况且原告已经向被告发出腾房通知，也给予了被告充分的准备时间，现原告要求被告腾退案涉房屋，于法有据，一审法院予以支持。 原、被告签订的《房屋拆迁补偿安置协议》约定“拆除乙方房院面积411.60㎡，其中营业房面积135.10㎡（营业房协议另签）”，可见原、被告约定交原告拆除的为整个案涉房屋，虽然原、被告之间对营业房的安置问题尚未另行签订协议，但被告在将案涉房屋交原告拆除的同时，不妨碍其就营业房的安置问题，以与原告另行协商等方式进行处理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条，《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告路建民继续履行《房屋拆迁补偿安置协议》，于本判决生效之日起十五日内向原告泰安市泰山区迎胜社区居民委员会腾退位于迎胜社区411.60平方米的房屋及院落；二、驳回被告路建民的反诉请求；三、驳回第三人路峰的诉讼请求。案件受理费3000元，由被告路建民负担2000元，第三人路峰负担1000元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院二审认定事实与一审认定事实一致。 本院认为，从2018年10月29日双方签订的《房屋拆迁补偿安置协议》内容看，涉案《房屋拆迁补偿安置协议》,系为了改善群众的居住环境，提高生活质量，基于旧村改造而签订的，并不涉及土地以及地上附属物的征收，至于涉案土地在1985年转为国家所有时，是否进行了相应的补偿安置，与本案无关。涉案《房屋拆迁补偿安置协议》在部分条款中，选择适用泰政发[2004]71号《泰安市人民政府关于进一步加快城市市区村庄综合改造的意见》、泰政发[2004]48号《泰安市人民政府关于印发〈泰安市城市市区征用集体土地房屋拆迁补偿安置暂行规定〉的通知》以及《泰安市城市房屋拆迁管理办法》（市政府令[第93号]）等文件中的相关规定，约定相应的安置补偿标准和补偿数额，属于当事人意思自治的范畴，并不能因此改变协议的法律性质，上诉人以此主张涉案《房屋拆迁补偿安置协议》具有行政征收的法律属性，本院不予支持。上诉人主张一审未审查涉案旧村改造方案及拆迁安置方案的是否经村民大会通过、决策程序是否完备不当，但从本案事实看，被上诉人自2012年以来，陆续与本居委会居民签订《房屋拆迁补偿安置协议》，涉案旧村改造项目涉及居民300多户，现除上诉人等几户外，其他绝大多数居民均在履行合同，并未对涉案旧村改造方案及拆迁安置方案的决策程序提出异议，对上诉人的以上主张，本院不予采信。综合以上事实，涉案《房屋拆迁补偿安置协议》，系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效协议，一审对此予以认定并无不当。上诉人还主张无论本案所涉的房屋的拆迁适用何种程序，均不应当在上诉人未获得任何补偿的情况下，判决上诉人先行搬迁。对此本院认为，涉案《房屋拆迁补偿安置协议》所涉项目系旧村改造，客观上存在先拆后建，建后安置的事实，一审判决上诉人腾退房屋并无不当，对于补偿款项、安置面积，双方在协议第二条已经作出约定，上诉人可在腾退房屋后另行主张权利。 综上所述，上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。经本院审判委员会研究，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6000元，由上诉人路建民负担。 本判决为终审判决。 审判长  王安广 审判员  刘增凯 审判员  于永刚 二〇二〇年六月二十九日 书记员  马 鑫