河南省中牟县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0122民初2657号原告：周顺强，男，1996年11月7日出生，汉族，住河南省中牟县。委托诉讼代理人：刘素文，女，1967年6月25日出生，汉族，住河南省中牟县，系原告之母。委托诉讼代理人：王玉洁，河南泽重律师事务所律师。被告：常晓柯，女，1982年2月26日出生，汉族，住河南省襄城县。委托诉讼代理人：陈振华，河南天坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵丹丹，河南天坤律师事务所实习律师。原告周顺强与被告常晓柯房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周顺强及其委托诉讼代理人刘素文、王玉洁、被告常晓柯委托诉讼代理人陈振华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求解除原、被告签订的《郑州市存量房买卖合同》；2、要求被告向原告返还定金2万元、支付居间代理费1.7万元；3、要求被告向原告支付违约金20万元。事实与理由：2019年12月7日，原、被告双方经过郑州美庭房地产营销策划有限公司（以下简称居间方）签订了《郑州市存量房买卖合同》、《居间服务合同》。《郑州市存量房买卖合同》约定，原告购买被告拥有的位于中牟县××路东侧水岸鑫城1-2-610号的房屋，房屋成交总价格100万元，原告于合同签订日向被告支付定金2万元，被告需在2020年1月20日前向房屋原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟于2020年1月30日前办理完毕注销抵押登记手续，若被告逾期履行本合同约定的义务超过15日的，原告有权解除房屋买卖合同，且有权要求被告向原告支付房屋总成交价20％的违约金，同时要求被告退还原告已支付的其他款项。《居间服务合同》约定原告需向居间方支付1.7万元居间服务费。原告根据合同约定向被告支付了定金2万元，向居间方支付了居间服务费1.7万元，因被告未按照合同约定在2020年1月30日前提交一次性还清剩余贷款的申请和办理完毕注销抵押登记手续，至今原告及居间方均无法联系到被告，致使合同无法履行。为维护原告合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告常晓柯辩称：原告所述与事实不符，被告于2019年12月18日已经依约通知居间方于2019年12月20日预约解押，依据合同约定原告应当于2019年12月20日前支付首付款27万元，但原告和居间方要求被告另行签订垫资解押协议，因各方未提前沟通，被告不同意签订，由此原告拒绝支付首付款，导致合同无法履行。另外，违约金不能超过损失的30%，本案中原告不存在任何损失，综上请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2019年12月7日，被告常晓柯（出卖方）与原告周顺强（买受方）双方通过郑州美庭房地产营销策划有限公司（以下简称居间方）居间介绍签订《郑州市存量房买卖合同》，合同约定：第一条、房屋基本情况：（一）甲方所售房屋(以下简称该房屋)为楼房，坐落于中××路东水岸鑫城1-2-610号，该房屋所在楼栋建筑总层数为7层，其中地上6层，地下1层。该房屋所在楼层为6层，产权证明所载建筑面积共178.40平方米……第二条、房屋权属情况：（一）该房屋所有权证不动产权证号为：中车县不动产权第000493号……该房屋已经设定抵押，抵押权人为：中国银行，抵押登记日期为2019年6月15日。该房屋已经设定抵押的，甲方应于2020年1月20日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟应于2020年1月30日前办理完毕注销抵押登记手续。提前还款产生的利息和费用，由甲方自行承担。甲方解押所需资金的来源为甲方自筹资金……第四条、交易承诺：（一）甲方应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让，甲方承诺配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权；乙方承诺其配偶和该房屋的共同买受人均知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其他相关文件的约定。如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20％赔偿守约方的损失。本条款为独立条款，即使本合同及其他文件因一方违反前述承诺，依法被变更、撤销、解除、终止或认定无效的，本条约定依然有效，守约方仍可依据本条款追究违反承诺方的法律责任……第五条、成交价格、付款方式及资金划转方式：（一）经甲乙双方协商一致，该房屋成交总价款为100万元；（二）乙方付款方式为：贷款：房屋总成交价=定金+首付款+贷款+户口迁出保证金+物业交割保证金。1、定金总额为2万元，乙方于签订本合同当日以自行支付的方式向甲方支付。2、首付款，乙方于甲方预约还款日前将首付款27万元以自行支付的方式支付甲方。3、贷款，乙方拟贷款金额70万元，甲乙双方应于签订本合同7日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续……第十条、违约责任：……（二）甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1、甲方提供的产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；2、该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；3、逾期履行本合同约定的义务超过十五日的；4、拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；5、将该出房屋售给第三方的。甲方若出现上述根本违约情形之一的，乙方有权要求甲方双倍返还定金或要求甲方支付房屋总成交价20％的违约金，同时要求甲方退还乙方已支付的其他款项。当日，原告向被告支付定金2万元，被告向原告出具定金2万元的收据一份。同日，被告常晓柯（甲方、出卖方）、原告周顺强（乙方、买受方）与郑州美庭房地产营销策划有限公司（丙方、居间方）三方签订《居间服务合同》，合同约定：甲乙双方同意，应向丙方支付的居间代理费为17000元，该费用由乙方承担，并于本合同签订当日一次性向丙方足额支付。2019年12月10日，原告向郑州美庭房地产营销策划有限公司支付居间代理费17000元。2019年12月18日，被告微信通知居间方2019年12月20日解押，让原告支付首付款。2019年12月20日，居间方微信通知被告签署垫资解押协议，被告拒绝签署。此后，原告未向被告支付首付款，被告也未对其房屋进行解押。涉案房屋于2017年3月9日设立抵押登记，权利人中国银行股份有限公司郑州新区支行，抵押金额85万元；2019年5月7日由荥阳市人民法院查封，查封文号（2019）豫0182执保647号，查封期限2019年5月7日至2022年5月6日。现原告诉至本院，要求解除原、被告签订的《郑州市存量房买卖合同》，并要求被告返还定金2万元、支付居间代理费1.7万元、支付违约金20万元。另查明，根据原告申请，本院于2020年6月8日裁定冻结被告常晓柯名下的银行存款237000元或查封、扣押同等价值的财产。上述事实有当事人提供的一系列证据予以证实，足以认定。本院认为：当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人依照合同法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方，对方提供适当担保时，应当恢复履行；中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，虽然双方合同约定原告先支付首付款，而后被告办理解押手续，但因涉案房屋设有巨额抵押，根据合同的性质、目的和交易习惯，首付款应当首先用于解押，被告应当配合签署垫资解押协议，而被告拒绝签署垫资解押协议，有可能丧失解押房屋等履行债务能力，故原告有权中止履行合同，此后被告也未在合理期限内恢复履行能力并提供适当担保，故原告有权解除合同。因被告拒绝签署垫资解押协议，最终导致合同解除，故原告向被告支付的定金2万元，被告应予退还，原告向居间方支付的居间代理费1.7万元，被告亦应承担。关于违约金，因签署垫资解押协议并非合同约定义务，被告未对其房屋进行解押也系非合同约定的签署垫资解押协议原因所致，原告也未举证证明因房屋被查封导致房屋不能办理产权登记或无法取得房屋所有权，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》六十条第二款、第六十八条第一款、第六十九条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告周顺强与被告常晓柯于2019年12月7日签订的《郑州市存量房买卖合同》；二、被告常晓柯于本判决生效之日起十日内向原告周顺强退还购房定金2万元、支付居间代理费17000元；三、驳回原告周顺强的其他诉讼请求。被告常晓柯可直接将应履行款项转入原告周顺强指定的账户：户名周顺强，开户行中国建设银行股份有限公司景德镇瓷都支行，账户62×××70。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4855元，减半收取2427.5元，由原告周顺强负担2065元，被告常晓柯负担362.5元；保全费1705元，由原告周顺强负担1315元，被告常晓柯负担390元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，同时将交费凭证交至本院查验。审判员  赵海涛二〇二〇年六月二十八日书记员  王华云