江苏省连云港市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏07执异22号异议人（利害关系人）：皇甫启军，男，1958年6月15日生，汉族，住江苏省淮安市清河区。异议人（利害关系人）：王绍文，男，1958年8月8日生，汉族，住北京市海淀区。异议人（利害关系人）：李霞，女，1978年2月28日生，汉族，住江苏省淮安市清河区。以上三异议人共同委托诉讼代理人：林伟宝，江苏明智达律师事务所律师。申请执行人：苏州银行股份有限公司赣榆支行，住所地连云港市赣榆区。负责人：刘东升，该行行长。委托诉讼代理人：武旸，上海方本（连云港）律师事务所律师。第三人（利害关系人）：连云港市锦云商贸有限公司，住所地连云港市海州区。法定代表人：孔令民，总经理。委托诉讼代理人：顾雷，江苏维尔利律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕宏伟，江苏维尔利律师事务所律师。被执行人：连云港市正云贸易有限公司，住所地连云港市海州区。法定代表人：王慧，该公司经理。委托诉讼代理人：李秋生，江苏田湾律师事务所律师。被执行人：刘玲玲，女，1984年11月24日生，汉族，住连云港市赣榆区。被执行人：孙洪颐，男，1970年11月19日生，汉族，住连云港市海州区。被执行人：杨亚琳，女，1971年9月2日生，汉族，住连云港市海州区。被执行人：连云港北泰贸易发展有限公司，住所地连云港市经济技术开发区。法定代表人：唐春当，总经理。本院在执行申请执行人苏州银行股份有限公司赣榆支行（以下简称苏州银行赣榆支行）与被执行人连云港市正云贸易有限公司（以下简称正云公司）、连云港北泰贸易发展有限公司（以下简称北泰公司）、刘玲玲、孙洪颐、杨亚琳借款合同纠纷一案过程中，利害关系人皇甫启军、王绍文、李霞不服本院于2020年4月20日作出的（2018）苏07执395号通知书，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。2016年10月24日，连云港市赣榆区人民法院（以下简称赣榆区法院）对苏州银行赣榆支行诉刘玲玲、正云公司、孙洪颐、杨亚琳、北泰公司金融借款合同纠纷一案，作出（2016）苏0707民初8393号民事调解书，确认双方达成如下协议：一、截至2016年10月9日，刘玲玲尚欠苏州银行赣榆支行借款本金5000000元、利息367863.61元（2015年12月21日至2016年10月9日间的利息）。刘玲玲于2016年10月30日前偿还苏州银行赣榆支行借款本金5000000元、利息367863.61元及律师费12000元。如刘玲玲逾期偿还，应自2016年10月30日起至清偿日止，按约定的年利率11.7%计算逾期利息。二、孙洪颐、杨亚琳、北泰公司对上述债务承担连带担保责任。三、如果刘玲玲、孙洪颐、杨亚琳、北泰公司不能履行本判决确定的还款义务，苏州银行赣榆支行有权就正云公司所有的位于连云港市新浦区××大厦××楼的房产（房产证号为连房权证新字第××号、土地证号为连某（）第号）折价或者以拍卖、变卖该财产所得价款优先受偿。案件受理费48810元，减半收取24405元，诉讼保全费5000元，共计29405元，由刘玲玲负担。2016年10月18日，赣榆区法院作出（2016）苏0707民初8393号民事裁定：一、查封正云公司所有的位于连云港市海州区海昌北路商铺（房产证号：连房权证新字第××，面积1340.17平方米，对应土地证号：连某（）第号）；二、查封期限为三年，查封期间由正云公司保管、使用，禁止买卖、出租、抵押、毁损、变更产权登记等民事处分行为。另，涉案房屋于2014年8月6日办理了抵押登记，房屋所有权人是正云公司。房屋抵押权人是苏州银行赣榆支行，抵押权债权数额500万元。根据苏州银行赣榆支行申请，赣榆区法院立案强制执行，案号为（2016）苏0707执5549号。2018年10月31日，本院作出（2016）苏07执恢11号之二执行裁定，赣榆区法院作出的（2016）苏0707民初8393号民事调解书由本院执行｛执行案号：（2016）苏0707执5549号｝。本院执行案号为（2018）苏07执395号。2018年11月22日，本院以（2018）苏07执395号执行裁定，拍卖现登记在正云公司名下，位于连云港市海州区海昌北路房屋及所分摊的土地使用权（含装潢、水、电、气以及配套的所有相关辅助设施）。2018年12月27日，对上述房地产在本院淘宝网司法拍卖网络平台上进行第一次公开拍卖，第一次拍卖因无人竞买流拍（保留价为：14462000元）。2019年1月24日，对上述房地产在本院淘宝网司法拍卖网络平台上进行第二次公开拍卖（保留价为：11569600元），连云港创顺投资管理有限公司以11569600元的最高价竞得该房地产。在连云港创顺投资管理有限公司支付全部购买价款后，本院于2019年10月9日向苏州银行赣榆支行发放执行款500万元。苏州银行赣榆支行于2019年10月30日向本院书面申请从涉案房屋拍卖款中再行优先给付其1719668.61元，理由是根据案涉房地产抵押合同，担保范围包括债务本金、利息、逾期利息、可得利益损失及实现债权的费用，（2016）苏0707民初8393号民事调解书也对此予以确认。经核算，被执行人尚有利息367863.61元（截止2016年10月9日）、逾期利息1310400元（自2016年10月30日起至2019年1月24日止，按年利率11.7%计算）、律师费12000元、诉讼费24405元、保全费5000元，共计1719668.61元。本院于2019年11月12日作出（2018）苏07执395号通知书，认为苏州银行赣榆支行对上述房屋优先受偿最高额不应超过500万元，该行关于1719668.61元优先受偿的主张依法不能成立。苏州银行赣榆支行对上述通知不服，向本院提出异议，本院依法立案审查，并于2019年12月13日作出（2019）苏07执异92号执行裁定：撤销本院于2019年11月12日作出的（2018）苏07执395号通知书。本院于2020年4月20日作出（2018）苏07执395号通知书：一、从上述房地产拍卖款中再行支付苏州银行赣榆支行1690263.61元（1719668.61元－24405元－5000元）。二、从上述房地产拍卖款中退还连云港市锦云商贸有限公司（以下简称锦云公司）租金1308046元{（737924元÷365天*282）+737924元}。三、因正云公司对上述房屋执行异议之诉案件正在审理中，上述房屋所有权属于棉麻公司还是正云公司尚不确定，待上述房屋权属确定后，才可确定余额拍卖款受偿对象和受偿顺序。利害关系人皇甫启军、王绍文、李霞对上述执行行为不服向本院提出异议称，一、不应从涉案房产拍卖款中再行支付苏州银行赣榆支行利息及其他费用1690263.61元。在（2018）苏07执395号执行案件中，执行依据是（2016）苏0707民初8393号民事调解书，调解书并没有确定苏州银行赣榆支行优先受偿数额。根据正云公司与苏州银行赣榆支行签订的《个人贷款最高额抵押担保合同》附件一第3项，保证人正云公司承担的是最高额抵押担保责任，担保最高额不超过500万元，产权处登记的他项权证《连房他权证新字第号》也写明“债权数额5000000元”，两者数额是一致的，是双方当事人真实意思表示，且不动产登记簿中登记的抵押数额亦是500万元，根据物权法的相关规定以及江苏高院确定的执行标准，应当以不动产登记簿为准。如果法院在500万元以外再行支付利息等其他费用，则总额超过了约定的担保数额，明显违反了关于“最高额担保”的立法原意，违反了“调解协议的内容不得违反法律规定”的原则，同时也侵害了利害关系人的合法权益。二、不应该从涉案房产拍卖款中退还锦云公司租金1308046元。1、在（2018）苏07执395号执行案件中，锦云公司既不是申请执行人也不是被执行人，不是适格主体，无权受偿。锦云公司与棉麻公司的债权债务问题不应在本案处理，应由锦云公司另行诉讼。2、按照民诉法规定，法院执行的依据只能是“发生法律效力的民事判决书、裁定”，而（2018）苏07执395号通知书第二项依据的仅是当事人提交的《租赁合同》和所谓“确认函”，证据没有经过法院审理，也没有经过相关方质证，不能作为执行依据，法院这种做法是“以执代审”。3、所谓《租赁合同》和《确认函》是棉麻公司为转移财产与锦云公司恶意串通形成，是无效的。棉麻公司为规避执行，恶意转移财产，在2012年11月9日将涉案房产转移至正云公司名下，正云公司于2012年11月20日将该房产租给连云港新浦锦云服饰经营部，租期2012年12月1日至2014年11月30日，租金每年185万元，证据是经过法庭质证的。而《租赁合同》租赁租期是十年，2011年1月1日-2020年12月31日，上面的时间正好卡在时间内，确认函是2018年9月5日出具的，提及的债务、利息、租金等无相关证据证明。以上证明《租赁合同》和《确认函》两项证据是假的，是串通伪造的。4、退一步讲，即使棉麻公司真的拖欠了锦云公司债务愿以租金冲抵，这仅仅属于企业之间债权债务的处理方式，而涉案房产在2016年执行中就被查封了，查封后，棉麻公司以及锦云公司或者转移给的正云公司都对涉案房产失去了处置权，而《确认函》是2018年9月5日出具的。对于上面棉麻公司、锦云公司债权债务关系是完全可以由锦云公司向棉麻公司另外主张权利。而法院没有权利在执行案件中代为处理，而且这种债权只是普通债权，即使有了生效的法律文书，也并不具有优先受偿权，不应该在执行中优先退还。异议人认为（2018）苏07执395号通知书当中第一、二项决定缺乏事实和法律依据，请求：撤销（2018）苏07执395号执行通知书中第一项和第二项决定。苏州银行赣榆支行答辩称，首先，最高额抵押合同里所约定的限额指的是借款人未还本金的数额，本行和正云公司签订的最高额抵押第三条约定，担保最高额仅指本合同所述债务人与抵押权人签订的主合同项下及合同期间内债务人实际使用借款总额扣除已还部分所形成的借款本金余额，并未包括本合同第二条规定的除借款本金之外的利息、复利、罚息等各项应付款项，抵押人仍以抵押物对该部分款项承担抵押担保责任。其次，在我们签订了房地产抵押合同里面明确约定，担保范围包括本金利息逾期利息、复利违约金、提前收贷产生的可得利息损失，为了实现债权而付出的费用。另，根据九民会议纪要第五十八条的规定，因产权登记中心系统设置原因导致约定和登记不一致的，人民法院以合同约定认定担保物权的范围，是符合实际的、妥当的。根据以上三点理由，本行认为异议人的第一项请求不能成立，请求驳回。第二项请求与本行无关，不发表意见。锦云公司答辩称，一、答辩人与棉麻公司签订的租赁合同合法有效，答辩人享有涉案房产的租赁使用权，租赁期限至2020年12月31日。首先双方签订的租赁合同，是双方真实的意思表示，合法有效。其次，该租赁合同签订时棉麻公司拥有该房屋的完整所有权及使用权，没有权利瑕疵，并且该租赁合同在连云港市住房保障和管理局进行管理登记。再次，棉麻公司已确认答辩人的所有租金缴纳完毕，方式为欠款冲抵租金，截止到2018年9月1日，所欠的往来账目款项6464765元，有棉麻公司的确认函为证。该租金的缴纳方式并不违反法律规定合法有效，所以异议人称租金合同无效。二、答辩人认为执行法院有权确认待卖房屋的租金使用情况，不存在异议人所称的以执代审。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖变卖财产的规定》第十条、第十四条以及第三十一条，执行法院应当对拍卖房屋的占有、使用情况进行调查，在拍卖五日前通知拥有优先购买权的承租人，甚至在在先担保物权或其他优先受偿权实现有影响时可以去除优先。执行法院是有权确认拍卖房屋是否有租赁权，申请人所称的以执代审，没有事实和法律依据。三、退还答辩人的租金，应当从涉案拍卖款中偿还并且应当优先偿还。首先，本案之所以产生退还租金的事宜，是因为拍卖涉案房产造成，答辩人在涉案房产上享有合法的租赁权并且并未到期，同时该租赁是在担保物权产生之前设定，依法不能强制去除，所以答辩人实际上是可以在拍卖房产上保留租赁使用权。众所周知拍卖的房产上如有租赁是很难拍卖成功的，或者至少会降低拍卖房产的价格，该结果会导致债权人的债权无法实现或价值的减少。为了最大可能的实现债权人债权遂与答辩人协商，希望答辩人协助执行，解除原有的租赁关系，这才产生退还租金事实，所以退还的租金应当从涉案房产的拍卖款中偿还。其次，答辩人解除租赁，收回租金的行为是在协助执行过程中产生，是为了涉案房产的顺利拍卖，是执行法院为了实现债权人的债权而实施的行为，所以退还的租金不是普通的债权而是执行过程中所产生的费用或是实现债权人债权所产生的费用，是应当优先受偿的。最后，答辩人解除租赁关系拿回租金并不是为了答辩人本身，答辩人在此行为中也不会有任何的受益，该行为的受益人是全体债权人，根据谁受益谁承担的原则该笔费用应该由全体债权人在拍卖款中优先支出，如果是房屋上有租赁权的话房屋可能流拍，那样所有的债权人都无法实现债权。答辩人解除了租赁关系使涉案房产可以顺利拍卖，债权人才能实现自己的债权，那么在整个执行过程中，答辩人是没有受益的，债权人才是受益方。综上，异议人针对答辩人的请求没有法律依据，请求驳回。正云公司答辩称，第一，（2019）苏07执异92号案件中，苏州银行赣榆支行提起异议并得到法院支持，正云公司作为案件参与人阐述了自己的观点但没有被采纳，由此可以看出异议人所称的超出500万元抵押限额不符合抵押的情理是不能成立的。第二，正云公司租给连云港新浦锦云服饰经营部的合同与棉麻公司提供的租赁合同并不矛盾。棉麻公司将涉案房产以出资入股的形式转至正云公司名下，在出资入股之前，该房屋就已经出租给案外人锦云公司使用，因此正云公司与实际使用人签订合同并不排斥棉麻公司签订在先的合同。我们认为连云港中院以棉麻公司恶意逃避债务为由认定棉麻公司投资入股行为无效是错误的，涉案房屋应当属于正云公司所有，但正云公司并不是异议人的被执行人，异议人无权就正云公司房屋拍卖所得款受偿。本院另查明，本院在淘宝网司法拍卖网络平台上对案涉房地产进行拍卖时，两次发布的拍卖公告中关于标的现状的租赁情况部分均明确载明“有租赁关系，承租人连云港市锦云商贸有限公司，租期从2011年1月1日至2020年12月31日，租金第一年60万元，第2至10年每年递增3%”。本院认为，关于苏州银行赣榆支行就案涉房屋拍卖款享有的优先受偿权范围问题，本院已在（2019）苏07执异92号案件中审查处理，如异议人皇甫启军、王绍文、李霞不服，可就本院作出的（2019）苏07执异92号执行裁定申请执行监督，其在本案中提出的相关异议本院不予理涉。关于退还锦云公司租金问题，本院认为对案涉房产的拍卖系带租拍卖，本院并未涤除租赁关系，承租人锦云公司在拍卖成交后仍可在剩余租赁期限内行使租赁权，本院在拍卖后从案涉房地产拍卖款中退还锦云公司租金1308046元没有法律依据，应予撤销。在案涉房地产带租拍卖成交的情况下，如锦云公司自愿放弃剩余租期内的租赁权，可另行与房屋买受人等相关方协商解决解除租赁关系、退还租金等问题。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条、第十七条第二项之规定，裁定如下：一、撤销本院于2020年4月20日作出的（2018）苏07执395号通知书的第二项；二、驳回异议人皇甫启军、王绍文、李霞对本院于2020年4月20日作出的（2018）苏07执395号通知书第一项的异议申请。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向本院递交申请复议书，并按对方当事人的人数提出副本，向江苏省高级人民法院申请复议。审 判 长 杜兴淼审 判 员 李红梅审 判 员 胡海涛二〇二〇年六月十八日法官助理 于学金书 记 员 王诗语法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条执行异议符合民事诉讼法第二百二十五条或者第二百二十七条规定条件的，人民法院应当在三日内立案，并在立案后三日内通知异议人和相关当事人。不符合受理条件的，裁定不予受理；立案后发现不符合受理条件的，裁定驳回申请。执行异议申请材料不齐备的，人民法院应当一次性告知异议人在三日内补足，逾期未补足的，不予受理。异议人对不予受理或者驳回申请裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。上一级人民法院审查后认为符合受理条件的，应当裁定撤销原裁定，指令执行法院立案或者对执行异议进行审查。第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。