福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0102民初5399号 原告：福州榕光物业管理有限公司，住所地：福建省福州市鼓楼区东大路24号2号楼1013B单元，统一社会信用代码913501020687516364。 法定代表人：苏廖全，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：杨星星，系公司员工。 被告：林位瑞，男，汉族，1949年11月3日出生，住福建省福州市鼓楼区，现住福建省福州市鼓楼区。 原告福州榕光物业管理有限公司与被告林位瑞物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨星星、被告林位瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告福州榕光物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告支付拖欠的物业服务费计人民币9084.8元（自2014年5月起暂计至2019年12月止）；2．判令被告承担本案全部诉讼费用。 事实与理由：原告与金牛御景小区业主委员会先后签订三份《福州市物业服务合同》，约定原告作为金牛御景小区的物业管理人，为服务区内所有业主提供合同约定的物业服务，服务期限分别是2014年5月1日起至2017年4月30日止，2017年5月1日起至2019年4月30日止和2019年5月1日起至2020年4月30日止，物业费收费标准均为多层住宅0.8元/月/平方米；高层住宅1.0元/月/平方米，电梯使用公共电费由全体电梯房住户按户公摊。被告系金牛御景4号楼304业主，房屋面积167㎡，每月应缴物业费133.6元。原告如约向被告提供物业服务。然而被告自2014年5月起至2019年12月期间未缴纳物业费，截止至2019年12月已共计拖欠物业费9084.8元。原告多次向被告进行催收，然而被告拒绝缴纳，根据《物业管理条例》第41条及《中华人民共和国合同法》的相关规定，被告应向原告支付物业费。被告拒不缴纳应缴费用的行为已经构成违约并侵害了原告的合法权益，现原告特向法院提出诉请，望判如所请。 被告林位瑞辩称，本人于2003年购买金牛御景4#楼304住宅，2004年年初交房并装修，2004年底入住。2006年雨季来临后，发现主卧室西墙梁下柱边出现渗漏，当即向物业单位书面反映。之后渗漏现象逐渐加剧，造成内墙面发黑、起泡、脱落。由于外墙渗漏水，已造成多处踢脚板腐烂，滋生白蚁（可见到），实木地板已有空鼓现象。还有朝北两间外墙女儿墙下开裂漏水，引起内墙潮湿，粉刷层发黑起皮脱落。2016年1月下旬，本人请维修工人来粉刷并系上安全带，爬到北外墙外窗台上整改。北外墙渗水虽有局部改善，但大面积的、根本的渗漏水问题依然没有得到解决。雨季来临时，当手触潮湿墙面即将波及木地板与衣橱，让我一家人心急如焚。2010年我家重新搬回原单位旧住宅居住。外墙渗漏水问题已经给我家造成巨大的精神痛苦，其后果与经济损失难以预测。福州榕光物业管理有限公司于2014年5月1日进驻金牛御景小区，2014年5月15日我到小区物业办公室找黄兰芳主任，请黄主任看看房屋漏水情况，寻求物业处理漏水问题。物业主任经常换人，至今已9次找过7个不同的主任谈漏水问题，始终没有得到正面的响应，或如派专业人员实地考察。根据国务院2007年修订后的《物业管理条例》以下条款：第二条：本条例所称物业管理，……是“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动”。第二十八条：物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。第四十六条：对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。物业合同应该得到全面的执行。榕光物业公司意图得到他自身的利益，而无视业主的权益和自身应该履行的职责是没有法律、法规依据的。本人是金牛御景4＃楼304室的业主，本人无权、也无力对外墙渗漏水问题进行处置。本人只能向物业管理单位反映，并要求查清造成外墙渗漏水的原因，并进行有效的整改。现物业管理单位无视《物业管理条例》，不承认、不履行其应承担的责任，贻误外墙整改的好季节。我家将视损失的情况保留索赔的权利。恳请法院给予公正的审判。 在审理过程中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。对于当事人对真实性无异议的证据及当事人提交原件供核对的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。 根据本案庭审内容和当事人提交的证据材料，本院查明如下法律事实： 2014年4月30日，原告福州榕光物业管理有限公司和案外人福州市鼓楼区金牛御景业主委员会签订《物业服务合同》一份，约定：1．案外人选聘原告对金牛御景小区提供物业服务；原告按照建筑面积（不含附属间）向业主收取物业服务费，其中多层住宅按照0.8元/月/平方米标准收取；物业服务费按月进行交纳，业主应在每月25日前履行缴费义务，本着业主自愿原则可按季或年缴费；2．本合同期限三年，自2014年5月1日起至2017年4月30日止。 2017年4月28日、2019年5月1日，原告福州榕光物业管理有限公司和案外人福州市鼓楼区金牛御景业主委员会又续签《物业服务合同》两份，除分别约定合同期限从2017年5月1日起至2019年4月30日止、从2019年5月1日起至2022年4月30日止之外，其他合同约定内容与前述合同一致。 另查，被告林位瑞系位于福州市鼓楼区的业主，该房产的建筑面积167.05平方米，被告每月应缴纳的物业服务费金额为167.05平方米×0.8元／月／平方米＝133.64元。 本院认为，原告和案外人福州市鼓楼区金牛御景业主委员会签订《物业服务合同》三份，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，该合同效力及于该小区全体业主，原、被告均应受上述合同约束，被告依约享有原告物业管理服务的权利，亦应承担履行交纳物业服务费的义务。被告在享受原告提供物业服务的同时未按约交纳物业服务费已构成违约，应承担违约责任。关于原告诉请物业服务费，原告主张被告欠缴从2014年5月起至2019年12月止的物业服务费，被告对此不持异议，上述欠费金额共计：133.64元×68个月=9087.52元。故原告主张被告支付拖欠的物业服务费9084.8元，有事实和法律依据，本院对此予以支持。另，关于被告的答辩内容，若属实，被告可向相应责任方主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第三十四条、第四十一条、第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告林位瑞于本判决生效之日起十日内向原告福州榕光物业管理有限公司支付从2014年5月起至2019年12月止的物业服务费共计人民币9084.8元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费减半收取25元（原告预交50元），由被告林位瑞负担。 本判决为终审判决。 审判员  罗登煌 二〇二〇年六月九日 书记员  庄培燊 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第三十四条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。 物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。