湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终5514号上诉人（原审被告）:蒋韬委托诉讼代理人：廖湘辉，湖南联合天成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蔡德超委托诉讼代理人：冯新辉，湘乡市环市法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：田卫萍委托诉讼代理人：冯新辉，湘乡市环市法律服务所法律工作者。上诉人蒋韬因与被上诉人蔡德超、田卫萍房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初11570号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蒋韬上诉请求：1.撤销长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初11570号民事判决第一项，依法改判上诉人对蔡德超、田卫萍不承担租金支付义务或将本案发回重审；2.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定基本事实不清，两被上诉人均不是房屋所有权人，均没有依据租赁合同收取租金的权利。一审查明上诉人与两被上诉人在《协议书》中约定“租金由法院判决的所有权人收取”，并且查明两被上诉人及与开发商湖南省恒力置业发展有限公司(以下简称“恒力公司”)之间存在产权纠纷。在上述査明的事实基础上，一审法院明知两被上诉人均未获得租赁房屋的所有权，也没有获得人民法院确认他们取得所有权的生效判决的情况下，错误的认定两被上诉人有权依据租赁合同取得租金，这一认定与查明的事实相互矛盾。事实上租赁房屋早已因恒力公司未履行抵押权人建设银行芙蓉支行的债务被长沙市中级人民法院司法扣押，两被上诉人是否还有取得租赁房屋所有权的可能都存在不确定性，《协议书》之所以约定租金最终只能由所有权人收取的原因，也正是因为产权归属具有极大不确定性，如最终两原告均不能取得所有权，其也就没有占有、出租房屋的权利，向两被上诉人支付租金将损害真正所有权人或有权占有人的利益，上诉人将面临被真正所有权人或有权占有人的追诉。因此，一审筒单的从两被上诉人是租赁合同签订的出租人角度考虑，认定他们有权收取租金，却没有考虑合同关于租金由谁收取的特别约定，更没有考虑这一约定的事实背景，错误认定两被上诉人具有收取租金的权利，属于认定基本事实不清。二、一审遗漏重要诉讼当事人，房屋实际承租人湖南赢商伟业商业经营管理有限公司及房屋所有权人的破产管理人湖南鹏程有限责任会计师事务所和湖南方哲律师事务所均未参与诉讼。一审上诉人提交了相关证据证明湖南赢商伟业商业经营管理有限公司，是实际承租人，有承担租赁房屋租金的义务，而作为开发商的恒力公司是目前房屋所有权人，均与本案具有利害关系，依法应当参与诉讼，恒力公司已经进入破产程序，应当由其破产管理人湖南鹏程有限责任会计师事务所和湖南方哲律师事务所参加诉讼（长沙市中级人民法院已于2018年6月25日指定）。三、一审适用法律错误，在查明上诉人是作为湖南赢商伟业商业经营管理有限公司法定代表人代表公司签订租赁合同，且租货房屋实际由公司使用的情况下，仍错误裁判租金由上诉人个人承担。上诉人与两被上诉人签订房屋租赁合同是作为赢商伟业公司法定代表人的代表行为，所租赁的房屋实际也由公司使用，该事实在一审已经予以査明。依据民法总则第六十一条及相关法律的规定，上诉人作为赢商伟业公司的法定代表人代表公司签订租租赁合同的民事行为后果应当由公司承受，使用租赁房屋的合同权利实际由公司享有，支付租金的合同义务也应当由公司承担。而一审判决既已查明上诉人是作为赢商伟业公司的法定代表人的代表行为，却仅从上诉人是租赁合同的签署人角度，以合同依法成立、真实有效为由，简单的适用合同法第八条等合同依法成立当事人应当按照约定履行的规定。事实上，对于合同是否成立及其效力如何不是本案各方争议的焦点，谁是合同真实的承租人，支付租金的合同义务应当由谁承担才是问题的核心。一审判决未抓住纠纷的核心关键，导致本案适用法律错误。蔡德超、田卫萍辩称，一审判决认定租赁事实清楚，程序合法，适用法律准确，只是在违约金支付上应依法判决由上诉人按约定承担，请求法院依法支持被上诉人答辩意见。蔡德超、田卫萍向一审法院提出诉讼请求：1.判令蒋韬支付租金482900元及利息并承担违约金（每期按日千分之三计算至支付之日止）；2.本案诉讼费用由蒋韬承担。一审法院认定事实：2016年1月16日，蔡德超（甲方）、田卫萍（乙方）与蒋韬（丙方）签订了一份《房屋租赁合同》，主要内容为：丙方所租用房屋位于长沙市，建筑面积为197平方米；出租房屋仅作办公场地使用；租赁期限为4年，从2016年1月1日起至2019年12月31日止，给予2个月的免租期，租金自2016年3月1日起计算；租金前三年为11000元／月，第四年递增10%即12100元／月，所产生的物业管理费（首年交给乙方，第二年后交给物业）、水费以及在大厦物业管理机构规定的时间内开放空调、暖气的能源费，不包括室内的电费、电话费和灯具等的损耗费；房屋租金如需发票，税费由丙方支付；甲乙双方逾期交房的，每逾期一天按一期租金、物业管理费等费用的千分之三支付违约金；丙方逾期15个工作日支付租金、物业管理费等费用的，每逾期一天按一期租金、物业管理费等费用的千分之三支付违约金。同日，蔡德超（甲方）、田卫萍（乙方）与蒋韬（丙方）又签订了一份《协议书》，主要内容为：甲方蔡德超于2013年9月5日与恒力公司签订了位于长沙市房屋买卖合同（备注：房产局查明已网签并全额汇款），乙方田卫萍于2014年1月14日与恒力公司签订了位于长沙市房屋买卖合同，房屋已于2014年4月17日已履行交房手续，田卫萍交付了一年的物业管理费。2015年12月26日，丙方和乙方签订了租赁合同。2016年1月16日，甲方发现乙方又将上述房屋租赁给丙方后，因房屋产权不明确与丙方发生纠纷，为不影响丙方的正常经营，达成如下协议：甲方、乙方与丙方共同签订租赁合同，租金的支付方式按新签订的租赁合同由丙方存入三方监管账户；甲方、乙方之间的产权归属通过诉讼途径解决，在诉讼期间和法院终审判决前，甲方、乙方不得动用上述房屋产生的租金；在丙方租赁期限内，甲方、乙方不得影响丙方的租赁权利；乙方于2015年12月26日签订的租赁合同自行作废，三方以2016年1月16日签订的租赁合同为准，在2015年12月26日，丙方支付给乙方的租金33000元乙方主动于2016年1月19日前转入三方共同监管的银行账户内，租金归法院判决的产权所有方领取，领取时两外两方无条件配合领取。合同签订后，蔡德超、田卫萍将上述房屋交付给了蒋韬使用。2019年10月20日，蔡德超、田卫萍与蒋韬解除了租赁合同，蒋韬将涉案房屋退还给了田卫萍。经蒋韬、蔡德超、田卫萍共同确认，从2016年3月1日至2019年10月20日产生的租金合计482900元。合同解除后，蒋韬向蔡德超、田卫萍支付了20000元租金。另查明，蒋韬系湖南赢商伟业商业经营管理有限公司的法定代表人，上述房屋实际上系该公司在使用。涉案房屋所有权存在争议，尚未解决。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。蔡德超、田卫萍与蒋韬签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约享有自己的权利并履行相应的义务。2019年10月20日，蔡德超、田卫萍与蒋韬解除了租赁合同，蒋韬将涉案房屋退还给了田卫萍，经双方共同确认，从2016年3月1日至2019年10月20日产生的租金合计482900元，核减蒋韬已向蔡德超、田卫萍支付的20000元租金，还应支付462900元，该款项蒋韬应予以付清。关于利息及违约金的问题，根据双方签订的《协议书》约定，租金的支付方式按新签订的租赁合同由丙方（蒋韬）存入三方监管账户，但蔡德超、田卫萍并未提交相应证据证明已设立三方监管账户，导致蒋韬无法支付租金，蒋韬不存在故意逾期支付租金的违约行为，因此，蔡德超、田卫萍要求蒋韬支付利息及违约金的诉讼请求缺乏事实依据，一审法院不予支持。蒋韬的辩称意见理由不能成立，一审法院不予采纳。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、蒋韬于本判决生效之日起10日内向蔡德超、田卫萍支付租金462900元；二、驳回蔡德超、田卫萍的其他诉讼请求。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，涉案的《房屋租赁合同》《协议书》（统称合同）均系蔡德超、田卫萍、蒋韬签订，双方意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，三人据此建立合法、有效的房屋租赁合同法律关系。作为合同主体，三人均受到合同条款约束，应全面履行合同义务。案涉房屋的产权归属虽暂不明确，但未影响两出租人对合同义务的实际履行，即将案涉房屋交由承租人蒋韬占有使用，故两出租人有权向蒋韬收取合同约定的租金。一审法院判令蒋韬向两被上诉人支付从2016年3月1日至2019年10月20日期间拖欠的房屋租金的法律依据充分，处理得当。关于利息及违约金的问题，根据合同约定，租金应由蒋韬存入三方监管账户，但因蔡德超、田卫萍并未设立三方监管账户，导致蒋韬无法支付租金，即蒋韬不存在故意逾期支付租金的违约行为。一审法院基于上述事实，未支持两被上诉人提出蒋韬支付利息及违约金的诉讼请求并无不妥。对于蒋韬提出一审遗漏了重要诉讼当事人的意见，因其提及的案外人湖南赢商伟业商业经营管理有限公司、湖南鹏程有限责任会计师事务所、湖南方哲律师事务所均非合同相对人或与本案具有直接利害关系的民事主体，不属于必须参加本案诉讼的当事人，故一审法院并未遗漏诉讼当事人，对于蒋韬提出的该意见，本院不予采纳。综上所述，蒋韬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8544元，由上诉人蒋韬负担。本判决为终审判决。审判长  周平平审判员  孙一中审判员  潘 威二〇二〇年六月二十九日书记员  胡 妍附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。