山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终1761号 上诉人（原审被告）：孙云龙，男，1970年8月4日生，汉族，居民，住新泰市。 委托诉讼代理人：王青霞，山东昌琪律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：泰安市御龙房地产有限公司，住所地：新泰市小协镇小协居委会（泰安亨利园食品有限公司院内）。 法定代表人：安文举，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李强，山东元梅律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王胜卫，男，1973年10月12日生，汉族，居民，住新泰市。 委托诉讼代理人：李强，山东元梅律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：韩运刚，男，1977年10月26日生，汉族，居民，住新泰市。 委托诉讼代理人：葛振勇，山东平畴律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：赵松花，女，1959年9月17日生，汉族，居民，住新泰市。 被上诉人（原审第三人）：米静，女，1976年4月11日生，回族，居民，住新泰市。 上诉人孙云龙因与被上诉人泰安市御龙房地产有限公司（以下简称御龙房产）、王胜卫、韩运刚、赵松花、米静确认合同效力纠纷一案，不服山东省新泰市人民法院（2018）鲁0982民初8973号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人孙云龙上诉请求：1、依法改判王胜卫作为甲方转让人、御龙房产作为甲方转让人委托代理人与孙云龙作为乙方受让人于2018年7月21日签订的新泰市天宝镇天宝二村社区1#楼三单元101号楼房《房产转让协议》有效；2、依法改判王胜卫作为甲方转让人、御龙房产作为甲方转让人委托代理人与孙云龙作为乙方受让人于2018年7月21日签订的新泰市天宝镇天宝二村社区1#楼三单元102号楼房《房产转让协议》有效；3、将本案发回重审；4、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审认定王胜卫作为本案原告主体适格显属不当；2、一审认定“原告主张涉案楼房转让协议名为房产转让协议，实为民间借贷提供担保而签订的抵押担保合同”实属错误。一审认定“以物抵债的交易习惯是欠债在先，以物抵债在后，而本案中王胜卫借孙云龙30万元的同时签订了三套楼房的转让协议，二者没有先后顺序”显然不当，本案被上诉人王胜卫与李万庆、王京伟系共同借款人，于2017年9月7日向上诉人借款30万元，王胜卫于2018年7月24日偿还10万元本金后，剩余20万元于2018年7月21日签订了买卖合同，用涉案两套楼房抵债，两份抵债协议应属有效；王胜卫、御龙房产与上诉人签订涉案楼房协议后，上诉人未向两被上诉人主张过20万元的本金借款，一审认定20万元的债权没有消灭，显然缺乏证据支持；一审工作人员给上诉人作的送达笔录中，上诉人已经明确表示系抵债，并非担保，本案事实是王胜卫因无力偿还上诉人借款30万元，用楼房抵债给上诉人，在楼房建设完成后，王胜卫私自将抵债给上诉人的两套楼房出卖了，上诉人知道后非常生气，于是王胜卫让御龙房产和上诉人签订了涉案《房产转让协议》，将涉案楼房交付给了上诉人，当时的市场价每套10万元，签订协议时说是以房抵债，并非是抵押担保。王胜卫起诉原因系房产涨价了，一审不顾事实和证据，认定涉案楼房在王胜卫与上诉人之间的借款发挥的是抵押担保效用实属错误；一审认定双方在房产转让协议中的意思表示均不真实，依据民法总则第146条认定涉案两份《房产转让协议》无效实属错误。 被上诉人御龙房产、王胜卫共同辩称，一审认定王胜卫作为本案原告主体适格是正确的，根据合同相对性原则，本案所涉合同载明的转让方是王胜卫，其自然是双方合同的相对人，由王胜卫以合同起诉自然适格；一审认定涉案合同性质是担保是正确的，上诉人主张以物抵债不成立。 被上诉人韩运刚辩称，一审确认我方合同效力的判决结果我方接受，请求维持原判。 被上诉人赵松花、米静未答辩。 被上诉人御龙房产、王胜卫向一审法院起诉请求：1、依法确认原告御龙房产与被告孙云龙2018年7月21日签订的天宝二村社区1#楼三单元101号楼房《房产转让协议》无效；2、依法确认原告御龙房产与被告孙云龙2018年7月21日签订的天宝二村社区1#楼三单元102号楼房《房产转让协议》无效；3、依法确认被告孙云龙与第三人韩运刚2018年8月14日签订的天宝二村社区1#楼三单元101、102号楼房买卖合同无效；4、依法确认第三人韩运刚与第三人赵松花、米静签订的天宝二村社区1#楼三单元101、102号楼房买卖合同无效；5、诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：原告王胜卫经案外人王军介绍向被告孙云龙借款30万元，2017年9月7日，原告王胜卫给被告孙云龙出具30万元借条，双方约定每月利息15000元，案外人李万庆、王京伟亦在借条上签名并按手印。关于款项支付，孙云龙主张因王军欠其10万元，其通过王军账户转款给王胜卫20万元；王胜卫主张被告孙云龙通过王军账户转款16.5万元，未支付的款项中一部分是扣了利息，一部分是顶李万庆欠王军的账。与此同时，原、被告签订了三套楼房的转让协议，后王胜卫处置了其中的两套楼房，为此，2018年7月21日，原、被告又签订了两套楼房的转让协议，即案涉两套楼房的转让协议，两套楼房的钥匙未交付给被告孙云龙。王胜卫在《房产转让协议》甲方转让人处签章，甲方委托代理人处加盖了“泰安市御龙房地产有限公司合同专用章”。收据载明案涉101号、102号楼房售价分别为221480元、219030元，二原告未收取被告孙云龙房款，房产转让协议及收据均由原告王胜卫工作人员高玉良代办。2018年7月24日，王胜卫偿还孙云龙借款本金10万元并支付利息1万元，下欠被告孙云龙借款本金20万元未还，此前的利息原告王胜卫已付清。2018年8月14日，被告孙云龙将案涉两套楼房以20万元价格转让给第三人韩运刚。在2018年8月15日孙云龙给王胜卫打电话的录音中，孙云龙陈述王胜卫再不还钱把房子给他卖了，王胜卫陈述不让孙云龙卖，把款及利息给他送过去，他把房单子给拿回来。同年9月12日，第三人韩运刚又将案涉两套楼房以28万元价格转让给第三人赵松花。2018年8月份，原告王胜卫得知被告孙云龙出售案涉楼房后双方产生纠纷，原告诉至一审法院，提出上述诉讼请求。在一审法院工作人员给被告孙云龙送达应诉材料时制作的送达笔录中，被告孙云龙陈述其不欠原告钱，原告王胜卫欠其30万元，抵债给其三套楼房，王胜卫卖了两套后又给了两套，这两套楼房就是案涉楼房，现在王胜卫还欠20万元，有借条为证。案涉楼房是其自己名下的，不是两原告抵押的。 一审法院认为：本案焦点有三个，一是王胜卫作为本案原告主体是否适格；二是原告王胜卫、御龙房产与被告孙云龙2017年7月21日签订的两份房产转让协议是否有效；三是被告孙云龙与第三人韩运刚、第三人韩运刚与第三人赵松花之间签订的案涉楼房买卖合同是否有效。关于焦点一，根据合同相对性原理，合同以外的第三人无权要求确认他人之间订立的合同无效。原告诉称二原告系挂靠关系，原告提交的委托书载明二原告是委托代理关系，第三人韩运刚提交的房产转让协议中王胜卫在甲方转让人处签章，御龙房产在甲方委托代理人处盖章，暂且不论王胜卫与御龙房产是挂靠关系、委托代理关系，还是王胜卫是案涉楼房的投资开发人、实际所有人，本案对二原告之间的法律关系不作评判，只按字面文义表述。通过上述种种法律关系可知，王胜卫与案涉楼房具有法律上的利害关系，王胜卫作为合同相对人之外的利害关系人享有诉权，主体适格，对被告孙云龙关于原告王胜卫主体不适格的辩称一审法院不予采信。关于焦点二，原告主张案涉楼房转让协议名为房产转让协议，实为为民间借贷提供担保而签订的抵押担保合同；被告主张系以房抵债协议。首先，以物抵债的交易习惯是欠债在先，以物抵债在后，并且双方达成以物抵债协议后债务归于消灭，抵债物交付债权人。而本案中，原告王胜卫借被告孙云龙30万元的同时签订了三套楼房的转让协议，二者没有先后顺序。原、被告双方在2018年7月21日签订房产转让协议后，原告王胜卫在此后的7月24日照就按借条约定偿还了被告孙云龙本金10万元及利息1万元，双方签订房产转让协议后债务既没有消灭，也没有减少，王胜卫仍就欠孙云龙本金20万元。如果系以物抵债，抵债物应当交付被告孙云龙，孙云龙应当将借条退还王胜卫，而本案中，抵债物案涉两套楼房没有交付，借条仍在被告孙云龙手中，这一点也不符合以物抵债的交易习惯。其次，在一审法院工作人员给孙云龙作的送达笔录中，被告孙云龙承认王胜卫给其三套楼房，后来王胜卫卖了两套，又给其补上了两套，这两套就是案涉楼房。由此分析可知，如果是以物抵债，王胜卫无权且被告孙云龙也不会同意王胜卫处置抵债楼房，王胜卫处置两套楼房后又补上了两套，这说明被告孙云龙作为债权人不管债务人王胜卫怎么处置担保楼房，只要债务人做到有价值足额的楼房担保债务的实现即满足其要求。因此，案涉楼房在王胜卫与孙云龙之间的借款发挥的是抵押担保效用，案涉楼房不是买卖合同的标的物，而是借款合同的担保物。再次，在2018年8月15日孙云龙给王胜卫打电话的录音中，孙云龙陈述王胜卫再不还钱把房子给他卖了，王胜卫陈述不让孙云龙卖，把款及利息给他送过去，他把房单子拿回来。由此分析，双方虽然签订了房产转让协议，但案涉楼房产权并没有转移，仍系原告所有，王胜卫偿清孙云龙的借款后房产转让协议退还王胜卫，效力自行消灭，房产转让协议并非原、被告之间真实的意思表示，双方达成一致的真实意思即隐匿行为是将案涉两套楼房作为借款的抵押担保，由于双方在房产转让协议中的意思表示均不真实，故依据民法总则第146条关于通谋所作的虚假意思表示实施的民事法律行为无效的规定，案涉两份《房产转让协议》无效。案涉两套楼房系原告为履行借款合同而提供的抵押担保物，被告孙云龙对此享有担保物权，但无权出卖，而第三人韩运刚对原、被告间通谋虚假意思表示不知情，其在购买案涉两套楼房时被告提供了《房产转让协议》，第三人韩运刚已尽了审查义务，且足额支付了对价，其是善意第三人，韩运刚善意取得了案涉两套楼房的所有权，其与被告孙云龙签订的楼房买卖合同合法有效。同理，第三人赵松花系案涉楼房所在地天宝二村村民，购买案涉楼房并不违反国家政策和法律规定，并没有损害社会公共利益的情形，第三人赵松花与韩运刚之间签订的楼房买卖合同亦合法有效。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第（二）项、第一百四十六条第（一）项、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、原告王胜卫作为甲方转让人、原告泰安市御龙房地产有限公司作为甲方转让人委托代理人与被告孙云龙作为乙方受让人于2018年7月21日签订的新泰市天宝镇天宝二村社区1#楼三单元101号楼房《房产转让协议》无效；二、原告王胜卫作为甲方转让人、原告泰安市御龙房地产有限公司作为甲方转让人委托代理人与被告孙云龙作为乙方受让人于2018年7月21日签订的新泰市天宝镇天宝二村社区1#楼三单元102号楼房《房产转让协议》无效；三、驳回原告泰安市御龙房地产有限公司、王胜卫的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告孙云龙负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院二审认定事实与一审认定事实一致。 本院认为，涉案两份《房产转让协议》均明确载明转让人为王胜卫，受让人为孙云龙，王胜卫与涉案楼房具有利害关系，其作为原告提起本案诉讼主体适格，一审对此予以认定符合法律规定。从涉案两份《房产转让协议》内容看，并无以房抵债的相关约定，且分别约定涉案101号、102号楼房售价为221480元、219030元，与上诉人主张的所抵债务20万元借款亦不相符，王胜卫虽向孙云出具221480元、219030元的收据，但并未收取相应款项，从以上事实可见，王胜卫与孙云龙并无买卖房屋的真实意思。而在2018年8月15日孙云龙给王胜卫打电话的录音中，孙云龙曾陈述如下内容：“那天我给李万庆打电话说业伟（王胜卫曾用名）手机打不通，你给他说一声，他再不给我钱我把房子给他卖了，李万庆说你再等他两天吧”、“你天天拖，你连个电话也不给我打”，王胜卫亦作出如下陈述：“我没给你打电话，我这两天跑别的事，我也给你凑着钱，也差不多了，20万也差不多给你凑完了，我把款给你送过去，房单子抓紧时间给我拿回来，利息也给你拿过去，把单子么里你给我拿回来”，双方对以上电话录音的真实性并无异议，孙云龙在以上录音中明确具有催要20万元借款的意思表示，并称再不还钱就把房子给他卖了，王胜卫亦表示其正在积极筹款还债，不同意孙云龙处置涉案房产，以上电话录音的内容能够充分证明，王胜卫与孙云龙签订涉案两份《房产转让协议》，并非以房抵债，真实意思系以涉案两套房产为借款提供担保，因此，一审认定涉案楼房在王胜卫与孙云龙之间的借款发挥的是抵押担保效用并无不当。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效……”的规定，一审认定王胜卫、孙云龙于2018年7月21日所签订的涉案两份《房产转让协议》无效，符合法律规定。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人孙云龙负担。 本判决为终审判决。 审判长  王安广 审判员  李 健 审判员  刘增凯 二〇二〇年六月二十八日 书记员  崔晓元