河南省鄢陵县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1024民初445号原告：朱太华，女，1966年12月8日出生，汉族，住郑州市金水区。委托代理人：王朝辉，河南金泰律师事务所律师。被告：王培中，男，1966年12月22日出生，汉族，住河南省鄢陵县。委托代理人：王永立，河南崔克伟律师事务所律师。原告朱太华因与被告王培中排除妨碍纠纷一案，于2020年3月17日向本院提起诉讼，本院同日受理本案，并依法适用简易程序，由审判员苗亮独任审理，于2020年4月20日公开开庭审理了本案。原告朱太华及其委托代理人王朝辉，被告王培中及其委托代理人王永立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱太华诉称：2018年4月9日，原告在郑州市金水区人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上，以最高竞价拍得位于鄢陵县××西××北侧××半岛××楼对××商业××区××（××鄢陵县房权证字第××号）房产，买受人原告于2018年4月18日到郑州市金水区人民法院签署《拍卖成交确认书》，领取执行裁定书[（2017）豫0105执1491号]及拍卖款收据，办理拍卖标的物交付手续。由于该处房产在金水区人民法院拍卖前存在被告与原房主马爱芳的租赁关系，因此原告当时没有收回该处房产。待2019年5月5日该处房产租赁关系到期后，原告提出与被告重新签订租赁协议，被告拒绝。由于原告个人原因，现不愿意继续租给被告，需将该处房产收回并出售。原告已经在微信上提前一个月通知被告不再出租该处房产，被告声称自己租赁房屋后对该处房产进行了改造装修，要求原告支付其改造装修费用约四万元才愿意搬出。原告为此起诉，要求：1、要求被告立即搬离原告的房产，并将其租赁期间对该房产私自装修和改变内部结构恢复至初始样貌；2、要求被告赔偿原告相关费用人民币50000元，包括补交2018年4月18日至2019年2月期间的房屋租赁费，以及诉讼期间产生的房租、水电物业费用等；3、要求被告承担诉讼费。被告王培中辩称：被告改变租赁房屋的内部结构和装修经过了原房屋所有权人马爱芳的同意，在被告租赁该房产后，对房屋结构改造和装修共花费8万多元，添附物增加了房屋的价值，朱太华只是该房产的承继者，拍卖前对房屋的现状、结构、位置等影响拍卖价格的因素都考虑在内，被告不但不应拆除，原告还应对被告进行赔偿，对于添附物被告也没有完整的票据，如原告坚持解除合同，希望法院根据实际情况酌情处理。原告要求被告补交2018年4月18日至2019年2月期间的房屋租赁费缺乏事实依据，原告在2018年4月份通过拍卖方式取得该房产后，无论是原告还是原房屋所有权人马爱芳均未通知过被告，被告在不知情的情况下，按原租赁协议将房租交付给马爱芳并无不当，直到2019年2月15日，原告才通过微信方式告知了房屋所有权人变更的事实，被告开始向原告缴纳房租至2019年12月31日。对于2020年1月1日至腾房之日的房屋租金，因被告与原告通过微信方式确定的每月租赁费2500元，被告要求冲抵被告的损失的后支付。被告不拖欠水电、物业等费用，原告无证据证明被告拖欠的有水电、物业等费用。如原告坚持解除房屋租赁关系，被告同意解除，但希望法院判决给被告预留一定期间的搬迁时间。本院经审理查明：2018年4月9日，原告朱太华淘宝网司法拍卖网络平台以最高价竞得原所有权人为马爱芳的，位于鄢陵县××西××北侧××半岛××楼对××商业××区××（鄢陵县房权证字第××号）房产，成交价为183.01万元。2018年4月16日，郑州市金水区人民法院出具（2017）豫0105执1491号执行裁定书，裁定“一、解除对被执行人马爱芳名下位于鄢陵县××西××北侧××桥关岛××楼××商业××区××（鄢陵县房权证字第××号）房屋的查封；二、上述房屋及土地相应的其他权利归买受人朱太华（身份证号：）。”2018年4月18日，郑州市金水区人民法院出具拍卖成交确认书，拍卖成交确认书载明：“…三、买受人于2018年4月18日到郑州市金水区人民法院签署《拍卖成交确认书》，领取执行裁定书及拍卖款收款收据，办理拍卖标的物交付手续，买受人自行提取拍卖标的物。四、拍卖标的已知的详情在拍卖公告、拍卖标的调查情况表、评估报告中公示，拍卖人对拍卖标的进行了视频展示。拍卖人以拍卖标的现状进行拍卖。无论买受人是否看样、是否查看网站拍品介绍，均视为对拍卖标的现状的确认。对拍卖标的已知或未知瑕疵，属买受人参与竞买的风险，应由买受人自行承担。…”2019年12月2日，原告朱太华在鄢陵县自然资源局办理不动产权属变更登记，登记载明位于鄢陵县乾明寺路西段北侧康桥半岛19号楼对扣商业C区4号不动产的权利人为朱太华，不动产权证号为豫（2019）鄢陵县不动产权第××号。2017年5月6日，被告王培中与上述房产的原所有人马爱芳签订房屋租赁合同，租赁期限为2017年5月6日至2019年5月5日。2019年11月29日，原告朱太华与被告王培中签订房屋租赁协议一份，协议约定房租为每月2500元，租赁期间的物业费、水电费由王培中承担，协议未约定租赁期间。2019年3月1日至12月31日，被告王培中按约定向原告朱太华交纳租金25000元。2020年4月20日，河南明大物业服务有限公司出具证明一份，证明，康桥半岛小区南大门C03、C04商铺，至2020年4月1日前的物业费、电费已全部结清。原告朱太华要求被告王培中给付2018年4月18日至2019年2月28日的房屋租金，被告王培中主张上述期间的租金已交给房产的原所有人马爱芳，但未提供证据证明。本院认为：物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。本案原告对涉案房屋享有占有、使用、处分的权利，被告王培中租赁该房屋，现原告朱太华要求要求被告王培中搬离涉案房屋，被告王培中同意解除合同并搬离，故对原告朱太华要求被告王培中搬离涉案房产的诉讼请求，本院予以支持。原告朱太华要求被告王培中将涉案房产恢复至初始样貌，根据郑州市金水区人民法院出具的拍卖成交确认书，原告朱太华拍得本案涉案房产系以涉案房产的现状进行拍卖，故对原告朱太华该请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”，原告朱太华自2018年4月18日即取得本案涉案房产的所有权，被告王培中应自2018年4月18日起向原告朱太华支付租金，被告王培中辩称其已将2018年4月18日至2019年2月28日的房屋租金交付给原房产所有人马爱芳，但未举证证明，故对被告王培中的辩称，本院不予采纳，原告朱太华要求被告王培中按每月2500元的标准，支付2018年4月18日至2020年2月28日的租金共计25916元（每月按平均30天计算）的诉讼请求，本院予以支持。被告王培中自2020年1月1日起未向原告朱太华支付租金，原告朱太华要求被告王培中按每月2500元支付2020年1月1日至搬离房产之日租金的诉讼请求，本院予以支持。2020年4月1日至被告王培中搬离本案涉案房产期间产生的物业费、水电费以实际产生的数额为准，由被告王培中承担。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十五条，《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第六条、第十五条第（一）项、第（二）项、第（六）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告王培中于本判决生效之日起十五日内清空原告朱太华所有的位于鄢陵县乾明寺路西段北侧康桥半岛19号楼对扣商业C区4号不动产的权利人为朱太华，不动产权证号为豫（2019）鄢陵县不动产权第××号房产内的物品并搬离该房产；被告王培中于本判决生效之日起十五日内给付原告朱太华2018年4月18日至2019年2月28日的租金25916元；被告王培中于搬离本判决第一项载明的房产之日起五日内给付原告朱太华自2020年1月1日至搬离房产之日的租金（按每月2500元标准计算，以实际产生数额为准）并承担2020年4月1日至搬离房产之日产生的物业费、水电费（以实际产生数额为准）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费525元，由被告王培中负担224元，原告朱太华负担301元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审判员  苗亮二〇二〇年六月八日书记员  曹琦