福建省宁化县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽0424执异4号 案外人：钟维能，男，1945年7月2日出生，汉族，居民，住福建省三明市三元区。 委托诉讼代理人：钟萍，女，住福建省三明市三元区，系钟维能的女儿。 申请执行人：张享连，女，1962年1月13日出生，汉族，农村居民，住宁化县。 申请执行人：温新华，男1966年7月1日出生，汉族，居民，住宁化县翠江镇城北新村1××号。 申请执行人：张河富，男，1976年12月9日出生，汉族，农村居民，户籍地福建省宁化县，现住福建省宁化县。 被执行人：张九新，男，1969年10月2日出生，汉族，居民，住福建省宁化县翠江镇立新弄6××号。 被执行人：许春金，女，1971年4月8日出生，汉族，居民，住福建省宁化县翠江镇立新弄6××号。 被执行人：曹远开，男，1962年5月24日出生，汉族，居民，住福建省宁化县。 被执行人：官礼林，男，1965年2月16日出生，汉族，农村居民，住福建省宁化县。 在本院执行申请执行人张享连与被执行人曹远开、张九新借款合同纠纷、申请执行人温新华与被执行人许春金、张九新借款合同纠纷以及申请执行人张河富与被执行人张九新、许春金、官礼林借款合同纠纷等案中，案外人钟维能于2020年6月9日，对本院作出的（2016）闽0424执178号、（2016）闽0424执327号、（2018）闽0424执139号之一《协助执行通知书》的执行行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人钟维能称，2014年8月31日，张九新、许春金与钟维能签订房产买卖合同，约定张九新、许春金将名下的坐落于宁化县翠江镇西山路23××号翠华小区经济适用房Ａ幢3层307室房产（面积67.41平方米，房产证号为宁房权字第20131862-1、××号），以310000元的价格出卖给钟维能。当日，钟维能向张九新、许春金支付定金80000元，同年9月3日支付购房款120000元，10月22日支付购房款90000元，累计已支付购房款290000元。事后，张九新、许春金将房屋交付给钟维能，钟维能夫妻居住至今。2018年7月30日，宁化县人民法院向钟维能送达（2018）闽0424执139号《福建省宁化县人民法院公告》查封张九新、许春金名下位于宁化县翠江镇西山路23××号翠华小区经济适用房Ａ幢3层307室房产并自行迁出房屋，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持，（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。2014年10月，钟维能已购买了张九新、许春金的房产，并支付了310000元中的290000元房产价款，并占有使用该房产至今近6年，实际使用至今。因此，该房屋已不属张九新、许春金所有，而是钟维能的合法财产，法院对该房屋进行查封的行为有误，现钟维能依法提出执行异议，要求法院停止强制执行措施并解除对上述房屋的查封。钟维能为此提供了其身份证、《房产买卖合同》《房屋所有权证》、张九新、许春金的收款收据、银行存款流水单、中介佣金收款收据等书面材料。 本院查明，2010年，张九新、许春金购买了坐落于宁化县翠江镇西山路23××号翠华小区经济适用房Ａ幢3层307室房产，所有权证号为20131862-1、20131862-2，房屋性质为经济适用房。2014年8月31日，张九新、许春金与钟维能签订了《房产买卖合同》，约定张九新、许春金将名下的坐落于宁化县翠江镇西山路23××号翠华小区经济适用房Ａ幢3层307室房产以310000元的价格出售给钟维能，并约定价款支付方式。因申请执行人张享连与被执行人曹远开、张九新借款合同纠纷、申请执行人温新华与被执行人许春金、张九新借款合同纠纷以及申请执行人张河富与被执行人张九新、许春金、官礼林借款合同纠纷等案，本院于2016年3月28日作出（2016）闽0424执178号《协助执行通知书》、于2016年5月23日作出（2016）闽0424执327号《协助执行通知书》、于2018年3月19日作出（2018）闽0424执139号之一《协助执行通知书》，分别查封了张九新、许春金所有的上述房屋。现钟维能以案涉房产已不属张九新、许春金所有，而是钟维能的合法财产为由向本院提出执行异议，要求解除对案涉房产的查封措施。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，本案中，案涉房产即宁化县翠江镇西山路23××号翠华小区经济适用房Ａ幢3层307室房产的房产性质系经济适用房，根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》第（十一）条规定，“经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易”。张九新、许春金于2010年购买宁化县翠江镇西山路23××号翠华小区经济适用房Ａ幢3层307室房产，于2014年8月31日与钟维能签订的《房产买卖合同》系未满5年的经济适用住房买卖合同，违反了行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。因此钟维能提供的《房产买卖合同》不能证实双方在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。因此，钟维能不能排除本院对被执行人张九新、许春金名下的坐落于宁化县翠江镇西山路23××号翠华小区经济适用房Ａ幢3层307室房产的执行，其异议理由不成立，本院依法不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》第（十一）条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十八条的规定，裁定如下： 驳回钟维能的异议请求。 本裁定送达后立即生效。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  廖国辉 审判员  **宁 审判员  张永兴 二〇二〇年六月二十三日 书记员  王雅琪 本裁定所依据的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》 （十一）严格经济适用住房上市交易管理。经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因各种原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人可转让经济适用住房，但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款，具体交纳比例由城市人民政府确定，政府可优先回购；购房人向政府交纳土地收益等价款后，也可以取得完全产权。上述规定应在经济适用住房购房合同中予以明确。政府回购的经济适用住房，继续向符合条件的低收入住房困难家庭出售。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》 第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定，向执行法院提出异议。 执行法院审查处理执行异议，应当自收到书面异议之日起十五日内作出裁定。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。