重庆市万州区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0101民初5066号原告：重庆万林投资发展有限公司，住所地重庆市万州区联合路6号，统一社会信用代码915001017688900555。法定代表人：杨永志，董事长。委托诉讼代理人：潘祝，重庆索通（万州）律师事务所律师。被告：重庆宏尚电气有限公司，住所地重庆市万州经济技术开发区龙腾园9号，统一社会信用代码91500101556760937D。法定代表人：**,执行董事兼总经理。原告重庆万林投资发展有限公司（以下简称万林投资公司）与被告重庆宏尚电气有限公司（以下简称宏尚电气公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告万林投资公司的委托诉讼代理人潘祝到庭参加诉讼，被告宏尚电气公司经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉。本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告万林投资公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2018年3月26日签订的《房屋租赁及物业管理合同》；2.判令被告立即将万州经开区龙腾园2号标准厂房第二单元第一层房屋（1600平方米）交还原告；3.判令被告支付原告房屋租金459831.72元及房屋占有使用费（房屋占有使用费计算方式：从2020年7月20日起至实际交还房屋之日止，每日按213.3元标准计算）；4.判令被告向原告支付违约金7680元；5.本案的案件受理费由被告承担。事实及理由：2015年及2018年，原、被告及案外人重庆市玉罗物业管理有限公司两次签订了《房屋租赁及物业管理合同》，合同约定将万州经开区龙腾园2号标准厂房第二单元第1、2层（共计3357.17平方米）房屋租赁给被告使用，合同中还约定了租赁期限、租金标准、违约金等重要内容。原告按合同约定已将涉案房屋交付被告使用，但被告从2017年1月开始未按约定向原告支付房屋租金。2019年9月5日，被告向原告书面承诺对于欠付的租金进行分期支付，但被告并未履行承诺。原告多次催收未果，为维护原告合法权益，现原告诉至法院诉请前述请求。被告宏尚电气公司未应诉，也未提交书面答辩意见。2020年6月8日，本院就该案进行开庭审理，被告公司监事（公司股东）廖军到庭，向本院提交了公司法定代表人**书面授权委托书，但该授权委托书对于委托事项等内容未作表述。被告公司监事廖军向法庭陈述意见：1、公司不同意解除合同，请求继续履行合同；2、欠付原告房屋租金属实，希望原告能够宽限一段时间，双方协商解决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，并结合当事人庭审陈述，本院认定事实如下：1、2015年1月21日，原告万林投资公司（甲方）、被告宏尚电气公司（乙方）与案外人重庆市玉罗物业管理有限公司（丙方）共同签订了《房屋租赁及物业管理合同》。合同中约定了如下内容：（1）房屋坐落位置：万州经开区龙腾园2号标准厂房第二单元第1、2层楼房屋，面积：3357.17㎡；（2）租赁期限：自2015年1月20日起至2018年1月19日止；（3）租金及物管费：租金按4元/㎡·月计算，年租金总额161144.16元。物管费2元/㎡·月计算，年物业管理费80572.08元；（4）租金及物管费支付方式：采取先支付后使用的原则；（5）乙方违约责任：租赁期间，乙方违反本合同第八条第3项有关拖欠物业管理费、房屋租金累计3个月以上以及未经甲、丙同意擅自将租赁房屋转租、转借等约定的，甲方除已收取的租金及物业管理费不退还外，乙方还应按照合同年租金总额的10%向甲方支付违约金……：（6）合同解除：拖欠房租或物管费累计3个月以上；（7）房屋交还：租赁期满，乙方应如期交还房屋。乙方逾期交还，则逾期一日应分别向甲方、丙方支付与原日租金标准相同数额的房屋使用费和物业管理费……。2、2018年3月26日，原告万林投资公司（甲方）、被告宏尚电气公司（乙方）与案外人重庆市玉罗物业管理有限公司（丙方）又续签了《房屋租赁及物业管理合同》，合同对租赁期限进行了重新约定（租赁期间为自2018年1月20日起至2021年1月19日止），其余合同条款与2015年1月21日签订的《房屋租赁及物业管理合同》一致。2019年6月20日，原告万林投资公司（甲方）、被告宏尚电气公司（乙方）与案外人重庆市玉罗物业管理有限公司（丙方）签订《房屋租赁及物业管理退租协议》，合同约定乙方将承租的万州经开区龙腾园2号标准厂房第二单元第2层楼房屋（面积1757.17㎡）退还原告万林投资公司，退租时间为2019年6月20日，退租前费用计算至2019年6月19日。2019年9月5日，被告宏尚电气公司出具《还款计划承诺书》，承诺对所欠房屋租金、物业管理费于2019年11月30日前支付完毕。被告宏尚电气公司欠付2017年1月20日至2018年1月19日期间的房屋租金共计161144.16元，欠付2018年1月20日至2019年6月19日期间的房屋租金为228287.56元（161144.16元+5月×4元/㎡·月×3357.17㎡），欠付2019年6月20日至2020年5月29日（被告收到起诉状副本之日）期间的房屋租金为72319.52元（11月×4元/㎡·月×1600㎡+9天×0.1333元/㎡·天×1600㎡）。被告宏尚电气公司欠付房租租金共计461751.24元（161144.16元+228287.56元+72319.52元）。原告自愿对2020年2月租金减免、2020年3、4月租金减半收取，被告宏尚电气公司应付房屋租金为448951.24元（461751.24元-12800元）。被告宏尚电气公司收到民事起诉状副本的时间为2020年5月29日。本院认为，原、被告双方分别于2015年1月21日、2018年3月26日签订的《房屋租赁及物业管理合同》系原、被告真实意思表示，不违反法律、行政法规等禁止性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。按照双方合同约定，在合同履行期间，被告宏尚电气公司（乙方）拖欠房屋租金或物业管理费3个月以上的，原告万林投资公司有权解除合同，收回出租房屋。被告宏尚电气公司超期3个月以上未支付房屋租金，合同约定的合同解除条件已成就，原告万林投资公司享有合同解除权。现原告万林投资公司通过向人民法院提起诉讼方式行使解除权，解除合同的效力自载有解除请求的起诉状副本送达对方时，发生解除合同的效力。被告收到起诉状副本时间为2020年5月29日，原告主张解除双方于2018年3月26日签订的《房屋租赁及物业管理合同》的诉讼请求，符合法律规定、合同约定。双方于2018年3月26日签订的《房屋租赁及物业管理合同》已于2020年5月29日解除。合同解除后，尚未履行的，应终止履行。现涉案租赁房屋仍由被告宏尚电气公司占用、使用，故《房屋租赁及物业管理合同》解除后,被告宏尚电气公司应将承租的位于万州经开区龙腾园2号标准厂房第二单元第一层房屋（面积1600㎡）返还原告万林投资公司。关于原告主张房屋租金的问题。原告主张的房屋租金分两部分，第一部分为2015年1月21日签订的《房屋租赁及物业管理合同》，被告尚宏电气公司欠付房屋租金为161144.16元。第二部分为2018年3月26日签订的《房屋租赁及物业管理合同》。因原告向法院主张解除合同，且该合同已于2020年5月29日解除，故对于房屋租金的计算截止时间应为合同解除之日，被告宏尚电气公司欠付房屋租金为287807.08元（228287.56元+72319.52元-12800元）。综上，被告宏尚电气公司应向原告万林投资公司支付房屋租金448951.24元（161144.16元+287807.08元）。本案中，原告既主张了房屋租金（2017年1月20日至2020年7月20日），又主张了房屋占有使用费（2020年7月20日起至实际返还房屋之日止），二者主张的标准一致（合同约定4元/天·㎡），互有衔接。虽原告主张房屋租金的期间及金额与本院前述认定被告应付房屋租金期间、房屋租金不一致，其属于当事人对合同解除时间的认识有误，但从保护当事人合法权益及避免诉累的角度，本院认为将解除合同次日起（2020年5月30日）原告主张的房屋租金的诉讼请求调整为房屋占有使用费一并处理为宜。关于原告主张房屋占有使用费的问题，被告宏尚电气公司在合同解除后仍占用、使用涉案租赁房屋，应向原告万林投资公司支付房屋占有使用费。根据被告现实际占用情况（占有使用面积1600㎡），被告宏尚电气公司每日应付房屋使用费为210.41元【（12月×4元/㎡·月×1600㎡）÷365天】，被告宏尚电气公司应支付房屋占有使用费的期间为从2020年5月30日（合同解除次日）起至实际返还房屋之日止。原告主张每日应付房屋使用费为213.30元计算有误，本院不予支持。关于原告主张违约金的问题。根据双方签订合同的第十一条第一款有关因被告违反合同第八条第三项约定，被告应按合同年租金总额的10%向原告支付违约金的约定。原告主张被告应付违约金7680元（12月×4元/㎡·月×1600㎡×10%）的请求符合法律规定、合同约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：原告重庆万林投资发展有限公司与被告重庆宏尚电气有限公司于2018年3月26日签订的《房屋租赁及物业管理合同》已于2020年5月29日解除；二、被告重庆宏尚电气有限公司在本判决生效后十日内向原告重庆万林投资发展有限公司交还租赁房屋（万州经开区龙腾园2号标准厂房第二单元第一层房屋，面积1600㎡）；三、被告重庆宏尚电气有限公司在本判决生效后十日内向原告重庆万林投资发展有限公司支付房屋租金448951.24元及房屋占有使用费（房屋占有使用费计算方式：从2020年5月30日起至实际返还租赁房屋之日止，按210.41元/天的标准计算）；四、被告重庆宏尚电气有限公司在本判决生效后十日内向原告重庆万林投资发展有限公司支付违约金7680元；五、驳回原告在本案中的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8313元，减半收取4156.5元，由被告重庆宏尚电气有限公司负担。案件受理费原告已垫付，被告迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审 判 员 张季春二〇二〇年六月二十四日法官助理 任英龙书 记 员 张 燕