山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终5062号上诉人（原审原告）：刘伟，男，1965年7月12日出生，汉族，无业，住济南市。被上诉人（原审被告）：济南天下第一泉风景区服务中心，住所地济南市。法定代表人：方李明，主任。委托诉讼代理人：高佩超，男，该单位职工。上诉人刘伟因与被上诉人济南天下第一泉风景区服务中心(以下简称天下第一泉服务中心)房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2019）鲁0105民初3218号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘伟上诉请求：1.请求依法撤销一审判决第三项;2.请求依法改判天下第一泉服务中心赔偿刘伟房租损失、违约金、疏通管道费用等共计138000元。事实和理由：一审法院的判决存在多处认定事实不清之处。一、一审法院以证据不足为由，不支持刘伟要求的房租损失，明显是错误认定。二、有关违约金问题。本案房屋的厕所下水管道不通，直接造成房屋根本无法居住，导致合同目的无法实现，这是再明显不过的违约行为了。三、房屋维修问题。房屋的损失不仅仅在于下水管道、厕所内外的墙面，污水常年浸染，已经进入墙体内部。天下第一泉服务中心必须给予相应的赔偿，以便刘伟进行进一步的处理。天下第一泉服务中心辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。刘伟向一审法院起诉请求：1.依法判令天下第一泉服务中心赔偿刘伟损失141000元。2.依法判令天下第一泉服务中心为刘伟维修房屋。一审法院认定事实：2007年8月25日，因大明湖扩建，刘伟签订济南市城市房屋拆迁产权调换协议一份，载明：甲方济南大明湖风景名胜区管理处，委托代理人历下区拆迁办公室，乙方刘伟，甲方为实施大明湖扩建建设项目，经济房开拆许字（2015）21号文批准，拆除位于秋柳园6号乙方所有的私有住宅，依据《济南市城市房屋拆迁管理办法》的规定，双方达成以下产权调换拆迁补偿协议，甲方提供的产权调换房屋是清河小区25楼2－302房，建筑面积51.53平方米；甲方提供的产权调换房屋质量不合格或有产权、债权、使用权纠纷的，乙方有权退房，甲方应按产权调换价值的5%向乙方支付违约金。在该产权调换协议甲方落款处加盖有济南大明湖风景名胜区管理处扩建改造项目专用章，委托代理人处加盖济南市历下区拆迁办公室业务专用章，刘伟在乙方处签字。根据以上产权调换协议，刘伟被安置在济南市天桥区清河小区25号楼2－302房屋，由刘伟占有使用该房屋。现刘伟没有办理该房屋的产权过户登记。2013年9月25日，济南市机构编制委员会作出济编发（2013）72号《关于济南天下第一泉风景区管理中心机构编制事项的批复》，批准济南大明湖风景名胜区管理处整建制并入济南天下第一泉风景区管理中心（济南趵突泉公园管理处），撤销济南大明湖风景名胜区管理处事业单位建制。2019年3月27日，中共济南市委机构编制委员会办公室作出济编办发（2019）21号《关于济南市行政学院等事业单位更名、变更隶属关系的通知》，将济南天下第一泉风景区管理中心更名为济南天下第一泉风景区服务中心。天下第一泉服务中心的为事业单位法人。刘伟提交以下证据：证据1、济南市城市房屋拆迁产权调换协议一份，证明刘伟与天下第一泉服务中心之间的合同关系，以及双方的权利义务；证据2、光盘一张（录像6段、录音1段），证明刘伟摄制的刘伟楼下一楼卫生间被堵情况，是一楼下水主管道中间插有两米长的方木而堵住下水管道，致使2-7楼的下水管道不通而无法排水，其中刘伟与邻居301老太太的对话证明刘伟已有四年没有在自己的302房屋中居住了，从而证明刘伟因下水管道堵塞而无法使用自己的房屋，其中一段录音是刘伟和天下第一泉服务中心工作人员协调的电话录音，从而证明天下第一泉服务中心提供的房屋存在严重质量问题，给刘伟造成损失；证据3、收款收据一张，证明刘伟维修卫生间下水道管道而支出费用3000元，维修单位为济南爱邦家政公司；证据4、案外人高青出具的证明一份，证明刘伟自2014年10月起至今租赁长南一区南区3号楼前平房，每月租金为2000元，该租金是刘伟因下水道堵塞而造成的损失；证据5、天下第一泉服务中心事业单位登记材料复印件一份（9页）（包括济编发(2013)72号文件），证明天下第一泉服务中心系大明湖风景名胜区管理处变更而来；证据6、照片打印件4张，证明楼下一楼下水管道中有方木堵塞下水道的事实及刘伟三楼卫生间因此而堵塞的事实。天下第一泉服务中心对刘伟以上证据1的真实性无异议，但认为该证据与其无关，其不是与刘伟签订协议的协议人，也不是协议甲方济南大明湖风景名胜区管理处的承继者，承继者应该是济南天润园林投资有限公司；对证据2的真实性无法确认，对证明内容不予认可，其单位的法定代表人方李明没有到刘伟的房屋中查看过，对其中刘伟与唐国超的电话录音的真实性予以认可，但唐国超是济南天润园林投资有限公司的工作人员，从而证明与其单位无关；对证据3、4的真实性及证明内容均不认可，也与其无关；对证据5的真实性无异议，其单位不是由济南大明湖风景名胜区管理处变更而来，是大明湖风景名胜区撤销后并入其单位；对证据6的真实性及证明内容均不予认可，也与其无关。天下第一泉服务中心提交以下证据：证据1、济南市财政局济财统[2005]13号文件复印件一份、天润公司的章程复印件一份，证明济南天润园林投资有限公司是具有独立法人的公司，为大明湖扩建工程项目的运作主体；证据2、购房合同复印件及说明复印件（7页）各一份，证明刘伟所反映的房屋属于该合同中的一套；证据3、拆迁委托合同复印件、拆迁许可证复印件、产权调换协议复印件各一份，证明刘伟持有的协议是历下拆迁办接受天润园林委托后，以该许可证拆迁人为甲方与其签订的，而不是委托方天润公司；证据4、济政字（2017）31号文件复印件一份，证明天润公司划归文旅发展集团，市园林局、大明湖管理处已不再是股东，大明湖扩建工程的遗留问题不再由市园林局主管处理；证据5、济编发（2013）72号文件复印件、济编办发（2019）21号文件复印件各一份，证明天下第一泉服务中心的成立时间及职责；证据6、天润公司出具的证明、情况说明复印件、维修发票复印件各一份，证明天润公司已经为刘伟进行了维修，刘伟的问题天润公司已经处理解决，证明刘伟的房屋应该由天润公司负责维修进行管理；证据7、申请法院调取的清河小区25号楼其中两套安置房屋房产证办理档案材料一宗（共6页），证明在办理清河小区25号楼拆迁安置房房产证过程中需要出具济南天润园林投资有限公司的授权委托书及营业执照，从而证明天润公司是清河小区25号楼房产证办理及相关业务的承继者，证明天润公司是刘伟产权调换协议的承继者，所以刘伟的房屋应该由天润公司负责维修。刘伟对天下第一泉服务中心以上证据1-5的真实性无异议，但对证明内容均有异议，认为其与济南大明湖风景区管理处签订的产权调换协议，现大明湖风景区管理处并入天下第一泉服务中心单位，所以说其房屋是大明湖风景区管理处安置的，该管理处撤销后，现在应该由天下第一泉服务中心负责管理维修其房屋，与济南天润园林投资有限公司无关；对证据6的真实性无异议，但认为该房屋与济南天润园林投资有限公司无关，应该由天下第一泉服务中心进行维修，是天下第一泉服务中心找济南天润园林投资有限公司进行维修的；对证据7的真实性无异议，但认为其房屋是由济南大明湖风景区管理处拆迁安置的，与天润公司无关。刘伟与天下第一泉服务中心均认可2007年8月25日刘伟签订的产权调换协议中载明的经济房开拆许字（2005）21号文，就是天下第一泉服务中心提交的证据3济建拆许字（2005）第21号济南市城市房屋拆迁许可证。刘伟认为由于天下第一泉服务中心安置的房屋下水主管道在一楼的管道部分中插有一根约2米长的方木，导致下水主管道长期堵塞，从其占有使用该房屋开始就一直堵塞，其下水主管道无法使用，导致其每隔两个月左右就进行疏通，其多次找天下第一泉服务中心，天下第一泉服务中心不予理睬，直到2019年3月5日发现一楼管道插有的方木后，2019年6月天下第一泉服务中心才对下水主管道进行了维修，现在下水主管道已经可以正常使用。天下第一泉服务中心对以上刘伟所述的下水主管道堵塞情况不清楚，认为也不是其维修的刘伟的下水主管道，是济南天润公司给刘伟维修的，刘伟去其单位找过，其单位向刘伟提供了楼下一楼的房主联系电话，并且其单位负责与天润园林公司的资产部部长唐国超进行联系，由天润园林公司对刘伟的房屋进行了维修。刘伟要求天下第一泉服务中心赔偿其损失141000元，其该损失包括其房租损失96000元，房租每月按2000元计算，自2014年10月1日其开始在外租赁房屋居住之日起至2018年10月1日止共48个月，租金共计96000元；还有房屋损失35000元，依据拆迁产权调换协议第九条违约责任第一款约定，甲方按产权调换协议的价值的5%向其支付违约金，现在其房屋的市场价格在70万元，所以70万元乘以5%得35000元；还有其疏通堵塞的下水管道支付的费用10000元，其中包括其提交的证据3收据中的3000元，其余7000元没有收据，是其多年来疏通管道的实际支出费用；因为天下第一泉服务中心提供的房屋质量存在问题导致下水道堵塞，其无法正常使用，被迫在外租赁房屋居住，所以租金损失应该由天下第一泉服务中心承担，违约金是依据双方的约定应该由天下第一泉服务中心承担，其他的维修费用是其实际支出也应该由天下第一泉服务中心承担。天下第一泉服务中心对刘伟以上计算损失的数额不予认可，且刘伟所称的损失也与其无关，不应该由其赔偿刘伟。刘伟要求天下第一泉服务中心为其维修涉案房屋，要求天下第一泉服务中心对其房屋中的卫生间、厨房的地面及墙体进行维修，因为下水道堵塞导致污水从便池及厨房的下水口中涌出损害了地面及墙体，且其楼上从墙体上打出排水孔让污水从楼上的墙体中直接向外排除而损害了其墙体，导致其墙体内外被污水泡坏，要求天下第一泉服务中心对以上的墙体的墙皮进行更新及粉刷，地面维修由其购买瓷砖，由天下第一泉服务中心负责进行施工。天下第一泉服务中心不认可刘伟以上陈述，认为与其无关，不应该由其维修。一审法院认为，本案中，刘伟依据其2007年8月25日签订的济南市城市房屋拆迁产权调换协议，认为天下第一泉服务中心提供的房屋质量存在问题，主张违约金及其他损失、维修房屋，因此，刘伟与天下第一泉服务中心是因济南市城市房屋拆迁产权调换协议的履行而产生的纠纷，双方属于房屋拆迁安置补偿合同纠纷。关于天下第一泉服务中心在本案中是否承担民事责任的问题，根据刘伟与天下第一泉服务中心双方提交的2007年8月25日济南市城市房屋拆迁产权调换协议载明的内容，可以看出被拆迁房屋的拆迁人（甲方）为济南大明湖风景名胜区管理处，被拆迁人（乙方）为刘伟，且天下第一泉服务中心提交的济建拆许字[2005]第21号济南市城市房屋拆迁许可证复印件中的载明的拆迁人为济南大明湖风景名胜区管理处，之后济南大明湖风景名胜区管理处并入济南天下第一泉风景区管理中心，2019年3月27日济南天下第一泉风景区管理中心更名为济南天下第一泉风景区服务中心，所以济南大明湖风景名胜区管理处的相关权利义务应由天下第一泉服务中心承继。现因拆迁人济南大明湖风景名胜区管理处为刘伟提供的拆迁安置的涉案房屋出现问题而产生纠纷，应由天下第一泉服务中心承担因以上济南市城市房屋拆迁产权调换协议履行所产生的民事责任。所以，天下第一泉服务中心为本案适格的被告。关于刘伟主张赔偿的损失141000元，首先，对于刘伟其中主张的房租损失96000元，刘伟提交的案外人高青出具的证明一份，仅凭该证据不能证明刘伟自2014年10月起至今租赁长南一区南区3号楼前平房及每月租金为2000元，因此，刘伟提交的证据不能证明其因涉案房屋不能居住而在外租赁房屋产生房租损失96000元，其该主张，证据不足，不予支持。其次，关于刘伟其中主张的房屋损失（违约金）35000元，根据刘伟提交的证据可以看出，涉案房屋本身并不存在质量问题，只是因楼下一楼的卫生间下水管道堵塞导致楼上刘伟的房屋不能排污水导致污水外流，给刘伟的涉案房屋造成损害，所以刘伟依据拆迁产权调换协议第九条违约责任第一款约定，要求支付违约金35000元，其该主张，没有事实根据及法律依据，不予支持。最后，对于刘伟其中主张的其疏通堵塞的下水管道支付的费用10000元，涉案房屋的一楼卫生间下水管道堵塞，天下第一泉服务中心作为拆迁人，对其提供的安置房屋应负有使房屋能够正常使用的维修义务，应该对房屋下水管道负责进行疏通，根据刘伟提交的光盘一张（录像6段、录音1段）、收款收据一张、照片打印件4张，能够证明因涉案房屋的楼下一楼卫生间的下水管道中有异物而被堵塞，导致楼上刘伟的房屋卫生间不能排污水导致污水外流，给刘伟的涉案房屋造成损害，刘伟因疏通管道而支出费用3000元，该3000元费用应该由天下第一泉服务中心承担，对此一审法院予以认定，刘伟主张的其余费用7000元，其没有提交收据等证据予以证明，一审法院不予支持。对于刘伟要求为其维修涉案房屋的主张，因天下第一泉服务中心没有及时疏通堵塞的下水管道，给刘伟的房屋造成损害，第一泉服务中心应负责对刘伟损害的房屋进行维修，对刘伟的主张，应予支持，天下第一泉服务中心对刘伟涉案房屋卫生间、厨房的室内墙体进行维修，对墙体的墙皮进行更新及粉刷，对刘伟涉案房屋卫生间、厨房的地面进行维修，由刘伟自己负责购买瓷砖，由天下第一泉服务中心负责进行施工铺设地面瓷砖。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、济南天下第一泉风景区服务中心向刘伟支付疏通管道费用3000元，于判决生效之日起10日内付清；二、济南天下第一泉风景区服务中心于判决生效之日起30日内对刘伟居住使用的位于济南市天桥区清河小区25号楼2-302房屋的卫生间、厨房的室内墙体进行维修，对墙体的墙皮进行更新及粉刷；对该房屋卫生间、厨房的地面进行维修，由刘伟自己负责购买瓷砖，由济南天下第一泉风景区服务中心负责进行施工铺设地面瓷砖；三、驳回刘伟的其他诉讼请求。二审中，刘伟主张自2008年入住之后，因下水道堵塞，其一直无法正常使用，多次维修直到2014年在外租住房屋。天下第一泉服务中心在一审期间提供唐国超等二人出具的《情况说明书》，内容为，清河小区25楼2-302住房刘伟为大明湖拆迁安置用户，自2008年安置入住以来，厕所下水道长期堵塞，前期经常到水明湖反映问题，但均未彻底解决，自济南天润园林投资有限公司划归济南文旅集团以后，这些遗留问题也划归天润园林处理，为彻底解决该问题，2019年4月4日，公司聘请专业人员为该用户下水管道和化粪池进行彻底清洗，高压清洗费2400元，抽取粪便一车500元，共计2900元。刘伟提供《房屋租赁合同》一份，内容为其将涉案房屋出租，租期自2013年3月1日至2014年2月28日，月租金800元。天下第一泉服务中心质证请法庭具体核实。刘伟二审期间明确表示，请求法院调高违约金数额。一审认定事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系刘伟与天下第一泉服务中心因济南市城市房屋拆迁产权调换协议履行而产生的纠纷，故属于房屋拆迁安置补偿合同纠纷。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的解释第三百二十三条规定：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理。一审判决后，天下第一泉服务中心未提起上诉，本院仅围绕刘伟的上诉请求进行审理。根据天下第一泉服务中心一审提供的《情况说明》，双方当事人的陈述以及涉案房屋维修的事实，应当认定自2008年之后，涉案房屋因下水道问题多次维修，直到2019年4月才将下水主管道疏通，彻底解决了下水道堵塞问题。严重影响了刘伟对涉案房屋的居住使用。本院对此予以确认。房屋下水道系房屋的排水排污系统，系房屋居住使用必不可缺的部分。天下第一泉服务中心向刘伟交付的房屋下水主管道长期堵塞，存在房屋质量问题，应向刘伟承担违约责任。双方签订的《产权调换协议》第九条第1款约定，甲方提供的产权调换房屋质量不合或有产权、债权、使用权纠纷，乙方有权退房；甲方按产权调换价值的5%向乙方支付违约金。该协议中关于房屋单价为2240元，面积51.53平方米。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，刘伟遭受的实际损失明显高于双方关于违约金的约定，且刘伟二审期间已明确表示请求法院调高违约金数额，本院依法予以调高。该数额参照刘伟所提供的租赁合同及刘伟的诉讼请求，本院酌情自2014年10月起按照每月800元*48个月确定，共计38400元。因刘伟的诉讼请求为支付违约金35000元，故本院确定天下第一泉服务中心支付刘伟违约金35000元。刘伟主张租金损失96000元和维修损失7000元的证据不足，本院不予支持。综上所述，刘伟的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持济南市天桥区人民法院（2019）鲁0105民初3218号民事判决第一项、第二项；二、撤销济南市天桥区人民法院（2019）鲁0105民初3218号民事判决第三项及案件受理费的负担；三、济南天下第一泉风景区服务中心自本判决生效之日起十日内支付刘伟违约金35000元；四、驳回刘伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3120元，由刘伟负担774元，济南天下第一泉风景区服务中心负担2346元。二审案件受理费3120元予以免除。本判决为终审判决。审判长  高新江审判员  姜 涛审判员  曹 慧二〇二〇年六月四日书记员  刘 红