上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终5993号上诉人（原审原告）：夏淇奥，男，1990年6月1日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。委托诉讼代理人：夏晓明（系夏淇奥父亲），1962年2月21日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。委托诉讼代理人：郑乔乔，北京盈科（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：林玲红，女，1976年9月14日出生，汉族，户籍地浙江省温岭市，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：李良清，上海清辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐秋月，上海清辰律师事务所律师。上诉人夏淇奥因与被上诉人林玲红房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初44544号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人夏淇奥上诉请求：撤销一审判决第一、四项，改判被上诉人支付自2019年4月1日起至2019年9月8日的商铺租金人民币（下同）71,500元，支付违约金23,400元，支付律师费10,000元及差旅费2,328元。事实和理由：被上诉人未如期缴纳租金及物业费，应承担违约责任；被上诉人为装修补偿而恶意蹉商，且拒绝返还商铺；上诉人虽在维护合法权益过程中有所懈怠，采取了私力救济，但其并未豁免被上诉人的违约责任。被上诉人林玲红辩称，本案双方之前就签过租赁协议，合同到期后顺延几个月系双方的交易习惯；上诉人希望被上诉人找到新的承租人，但双方没有达成一致，故其认为一审判决正确，要求维持原判。夏淇奥诉至一审法院，请求判令：1.林玲红支付自2019年4月1日至2019年9月8日的商铺租金71,500元;2.林玲红支付违约金23,400元（78,000X30%）:3.林玲红支付物业费8,492.80元(计算至2019年9月8日)；4.林玲红支付拆门处置费500元;5.林玲红支付律师代理费及差旅费。原审庭审中，夏淇奥将上述诉请1主张的商铺租金71,500元明确表示为：根据合同约定，该商铺租金应按照原租金4倍计算，不满一个月的按照一个月计算，现夏淇奥将该商铺租金自愿调整按照原租金的2倍计算。将诉请3物业费起止时间明确为自2018年10月至2019年9月8日止，金额变更为8,489.61元。将诉请5律师代理费金额明确为1万元，差旅费金额明确为2,328元。一审法院认定事实：夏淇奥系位于上海市闵行区XX路XX号XX幢XX室（20号）商铺的产权人。2017年3月8日，夏淇奥（作为出租人，签约甲方）与案外人上海A有限公司（作为承租单位，签约乙方，由林玲红作为代理人）签订《商铺租赁合同》1份，约定甲方将坐落于上海市闵行区XX路XX号XX幢XX室20号（产证面积52.49平方米的商铺出租给乙方经营幕墙材料产品使用。租赁期限壹年，自2017年3月1日至2018年2月28日止。铺位的税后年租金合计为90,000元整，押金10,000元。上述合同到期后，夏淇奥（作为出租方，签约甲方）与林玲红（作为承租方，签约乙方）于2018年6月14日签订《商铺铺位租赁合同》1份，约定甲方将坐落于上海市闵行区XX路XX号XX幢XX室20号商铺（产证享有权52.49平方米）出租给乙方商业使用，租赁期限壹年，自2018年4月1日至2019年3月30日止。铺位税后年租金合计为78,000元。付款方式：在本合同签订之日，乙方应向甲方交纳自2018年4月1日至2019年3月31日租金78,000元整，以及押金1万元整。乙方应将上述租金的押金直接汇入甲方银行卡：农业银行：XXXXXXXXXXXXXXX6818夏晓明卡内。本商铺遵循现付租金后使用方式。甲方于本合同生效之日起，按现状将铺位交付乙方。若乙方要对铺位进行分割与装修，其费用由乙方自行承担。乙方保证租赁铺位期间，依法经营，服从市场管理，按时交纳租金及包括物业费在内的其它相关费用。改造和装潢费用由乙方自理。铺位租赁期间，水费、电费、煤气费、电话费、物业管理费、市场管理费及租金税费等由乙方支付和承担。乙方应当按时向有关部门交纳费用，否则承担违约责任。该合同11.1条约定，租赁期届满，本合同即终止，届时乙方须在2019年4月1日前将铺位退还甲方。11.2条约定，租赁期届满，乙方交回商铺，甲方不承担乙方任何铺位改造、装潢补偿责任。11.3条约定，乙方应将铺位清空不得留下任何物品，乙方留在铺位内的任何物品，甲方可视作乙方丢弃物品处置，处置费用由乙方承担并在押金中扣除。如超出期限返还的，乙方除应按合同约定的租金继续支付外，还需另按本合同约定的租金标准的三倍向甲方支付租金，且超出期限不足一月的均按一月计算。11.4条约定，租赁期届满前，乙方如继续租赁，须提前贰个月书面向甲方提出继续租赁的要求；11.5条约定，在同等租赁条件下如乙方严格履行本合同约定的按时缴纳租金和其他相关费用的前提下，乙方享有优先租赁权。11.7条约定乙方返还该商铺应当符合正常使用的状态，返还时应经甲方书面验收认可，并相互结清各自应承担的费用。13.1条约定，租赁期间，双方信守合同，任何一方违反本合同的规定，承担违约责任；违约金按年度租金的30%计算。15.1条约定，鉴于本商铺是按现状交付乙方使用，故乙方不得以任何理由拒付租金。如出现不按合同约定的金额和期限交纳租金的情况，乙方同意甲方提前解除合同并承担相应的违约责任。与此同时，乙方还应承担甲方为实现权利而发生的诉讼费用、律师代理费用和甲方及甲方委托的律师前往上海参与诉讼的差旅费。上述合同对双方的其他权利义务亦作了约定。原审还认定，因夏淇奥与案外人上海A有限公司订立的《商铺租赁合同》到期后，双方一直在商谈续租事宜，故林玲红自2018年4月1日前即已实际使用涉案商铺。先前租赁合同中缴纳的1万元租赁押金亦转入涉案租赁合同。林玲红另于2018年7月28日向夏淇奥支付了上述租期内的全部租金78,000元。上述合同到期后，先由夏淇奥委托案外人陶某与林玲红一直在磋商续租事宜但未果，后由林玲红提出希望由其介绍新的承租人并向新的承租人收取装修补偿费，而夏淇奥同意此方案但强调林玲红介绍的新承租人需要与夏淇奥直接签订租赁合同。双方为此一直在沟通协商，故林玲红未向夏淇奥返还商铺。之后，由于双方对续租事宜磋商未成，案外人陶某（夏淇奥委托其与林玲红磋商续租事宜）于2019年8月7日下午向林玲红发送微信称“现在我明白你介绍客户给我们是想拿回你自己说的转让费，如果换位思考，也不是不可以，但你这样头尾，两边都替自己考虑，也要想一想我们为什么要同意你的方案呢？”林玲红当天下午用微信回复称“那么你的方案是什么？”2019年8月8日下午，陶某向林玲红又发送微信称“对我来说最好方案当然是按合同办事，你结清房租（押金可以抵扣）、水电物业费，将商铺交还给我，你的装修不予补偿。你或许是有一些前期费用，比如转让费、装修费等，这些费用虽然和我方无关，但换位思考，替你想想，所以才考虑你的建议，让你自己介绍客户，这些费用你多少可以从下一个客户那里算一点回去，可合同必须是我与新客户签。如果以上我们双方能够达成一致意见，我再考虑给你们半个月时间，至于给你还是给新客户都可以，就由你们自己谈，我反正就是让半个月时间。以上就是我的方案”。2019年8月11日下午，林玲红通过微信告知夏淇奥称“搬完了”。但林玲红未能将商铺钥匙交还给夏淇奥。原审再认定，夏淇奥在向林玲红催讨商铺钥匙未果的情况下，于2019年9月8日花费500元拆卸了前后两扇电动卷帘门自行收回了涉案商铺。自2018年10月起，林玲红未支付涉案商铺的物业管理费。物业管理费的计费标准为14.36元/平方米/月。2019年8月31日，商铺物业管理方上海B有限公司向夏淇奥发出《催缴欠款通知单》，要求支付自2018年10月至2019年9月期间的物业管理费9,045.60元。之后，夏淇奥支付了涉案商铺自2018年10月至2019年9月8日的物业管理费8,489.61元。原审另认定，夏淇奥为本案诉讼与北京盈科（上海）律师事务所签订了《委托代理合同》，聘请该律师事务所提供法律服务，并支付了10,000元律师代理费。另夏淇奥称其为此次诉讼还花费了差旅费2,328元。原审庭审中，夏淇奥表示林玲红已付的租赁押金1万元可以抵扣欠付的使用费。夏淇奥要求林玲红支付违约金23,400元有三个理由：1.林玲红没有按照合同约定按时支付租金；2.林玲红未能如期交还房屋；3.林玲红中间意图转租。一审法院认为：双方签订的《商铺铺位租赁合同》，系签约双方当事人的真实意思表示，于法不悖，合法有效，双方均应恪守并按约履行。关于诉请1，从双方提供的微信聊天记录显示，自2019年4月1日涉案租赁合同期满后，先由夏淇奥委托案外人陶某与林玲红一直在磋商续租事宜但未果，后由林玲红提出希望由其介绍新的承租人并向新的承租人收取装修补偿费，而夏淇奥同意此方案但强调林玲红介绍的新承租人需要与夏淇奥直接签订租赁合同。双方就此一直在沟通协商，因此林玲红未向夏淇奥返还商铺。由此可见，林玲红未按合同约定返还商铺是因双方就合同到期后商铺的交接、租赁事宜一直在沟通协商之中，而非林玲红恶意违约。现夏淇奥主张林玲红逾期返还商铺构成违约并要求按租金的2倍计算使用费，一审法院不予支持。但由于林玲红自合同期满后仍占有使用涉案商铺，林玲红应当向夏淇奥支付占有期间的使用费，该使用费可参照双方租赁合同约定的租金计算标准。本案中，林玲红通过发送微信形式通知夏淇奥其于2019年8月11日已搬离涉讼商铺，但林玲红未向夏淇奥返还商铺钥匙，导致商铺最终由夏淇奥于2019年9月8日自行收回，故林玲红需向夏淇奥支付自2019年4月1日至2019年9月8日止，参照每月6,500元计算的商铺使用费34,209元。关于诉请2，夏淇奥在庭审中表示其基于（1）林玲红没有按照合同约定按时支付租金；（2）林玲红未能如期交还房屋；（3）林玲红中间意图转租等三个理由，要求林玲红支付违约金23,400元。首先，根据双方合同15.1条约定：“鉴于本商铺是按现状交付乙方（即林玲红）使用，乙方不得以任何理由拒付租金。如出现不按合同约定的金额和期限交纳租金的情况，乙方同意提前解除合同并承担相应的违约责任。与此同时，乙方还应承担甲方为实现权利而发生的诉讼费用、律师代理费用和甲方及甲方委托的律师参与诉讼的差旅费。”此条款表示，若乙方出现不按合同约定的金额和期限交纳租金的情况，甲方可以提前解除合同并追究乙方违约责任。该条款的适用前提是由于乙方即林玲红的违约行为导致租赁合同提前解除。但本案中，双方对于涉案商铺的租赁合同履行至合同期满，不存在因林玲红违约导致合同提前解除这一情形。因此该条款不适用本案。其次，根据一审法院前述分析，林玲红在涉案租赁合同期满后并非恶意拒绝向夏淇奥交还商铺，而是双方为磋商续租、寻找下家等相关事宜一直处于沟通协商过程中。因此也不存在夏淇奥所称的林玲红未能如期交还房屋及林玲红中间意图转租等情况。综上，一审法院对夏淇奥的此项诉讼请求不予支持。关于诉请3，林玲红通过发送微信形式通知夏淇奥其于2019年8月11日已搬离涉讼商铺，但林玲红未向夏淇奥返还商铺钥匙，导致商铺最终由夏淇奥于2019年9月8日自行收回。现夏淇奥已为林玲红垫付了2018年10月至2019年9月的物业管理费，故一审法院对夏淇奥的此项诉请予以支持。关于诉请4，林玲红虽于2019年8月11日通过微信告知夏淇奥已搬离涉讼商铺，但林玲红未能将涉案商铺钥匙一并交还给夏淇奥，导致夏淇奥在一再向林玲红催要钥匙无果的情况下，无奈于2019年9月8日花费500元拆卸电动卷帘门自行收回涉案商铺。故对夏淇奥的此项诉请，一审法院亦予支持。关于诉请5，涉案租赁合同第15.1条约定：“鉴于本商铺是按现状交付乙方（即林玲红）使用，乙方不得以任何理由拒付租金。如出现不按合同约定的金额和期限交纳租金的情况，乙方同意提前解除合同并承担相应的违约责任。与此同时，乙方还应承担甲方为实现权利而发生的诉讼费用、律师代理费用和甲方及甲方委托的律师参与诉讼的差旅费。”此条款适用的前提是由于乙方即林玲红的违约行为导致租赁合同提前解除。但本案中，双方对于涉案商铺的租赁合同履行至合同期满，不存在因林玲红违约导致合同提前解除这一情形。因此该条款不适用本案。对夏淇奥要求林玲红支付律师代理费及差旅费之诉请，一审法院不予支持。此外，夏淇奥在原审庭审中已明确表示，林玲红已付的租赁押金1万元可以抵扣欠付的使用费。故该1万元租赁押金可在林玲红向夏淇奥应付的使用费中予以扣除。一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定,于二〇二〇年四月七日判决：一、林玲红于判决生效之日起十日内支付夏淇奥自2019年4月1日至2019年9月8日止的使用费24,209元（已抵扣租赁押金1万元）。二、林玲红于判决生效之日起十日内支付夏淇奥物业管理费8,489.61元。三、林玲红于判决生效之日起十日内支付夏淇奥拆门费500元。四、驳回夏淇奥其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,489.84元，减半收取计1,244.92元，由夏淇奥负担753.75元，林玲红负担491.17元。二审中，上诉人出示下列证据材料：1、上诉人与被上诉人间微信聊天记录，旨在证明上诉人明确要求被上诉人归还商铺；2、上诉人、陶某与新租客间的微信聊天记录，旨在证明上诉人于被上诉人违约逾期返还商铺期间与新租客达成新的租赁协议，并收取了租金。被上诉人发表如下质证意见：证据1：真实性认可，证明双方一直在谈续租事宜；证据2：三性不认可，且不属于新证据。本院认为，证据1：具有真实性，有证据效力；证据2：与本案无直接关联，该材料不具有证据效力。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，本案双方间签订的《商铺铺位租赁合同》于法无悖，双方均应恪守。夏淇奥主张林玲红迟延支付租金及物业费、未如期归还商铺，应承担相应的违约责任；林玲红则认为双方一直就续租及寻找新租客进行蹉商。对此本院评述如下：其一，二审中，夏淇奥陈述由于其与陶某的两个商铺打通使用，其与陶某间相互认可与林玲红间的沟通行为的；其二，夏淇奥出示的微信记录反映出夏晓明于2019年8月6日要求林玲红返还商铺，而陶某在与林玲红2019年8月8日的微信沟通中表示由林玲红介绍客户，再考虑给其半个月时间。综合前述情形，本院认为，原审法院认定合同到期后双方仍处于协商中，林玲红不构成违约符合客观事实，并无不妥。本院还需指出的是，合同约定如出现不按合同约定的金额和期限交纳租金，提前解约时，林玲红承担律师代理费及律师差旅费，本案合同租期届满，显然不属于提前解约之情形，故夏淇奥关于律师代理费和差旅费的上诉请求，难以成立。综上所述，上诉人夏淇奥关于撤销一审判决第一、四项，改判林玲红支付自2019年4月1日起至2019年9月8日的商铺租金71,500元，支付违约金23,400元，支付律师费10,000元及差旅费2,328元的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1,567.35元，由上诉人夏淇奥负担。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 蒋辉霞审判员 翟从海二〇二〇年六月二十八日书记员 金雯佳附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……。