吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉24民初250号原告：金某，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：郑某，吉林华烁律师事务所律师。委托诉讼代理人：王某1，吉林华烁律师事务所律师。被告：延吉市宇航房地产开发有限公司。法定代表人：孙某1。破产管理人：吉林达公伟业律师事务所。负责人：张某，该所主任。委托诉讼代理人：于某，吉林达公伟业律师事务所律师。委托诉讼代理人：路某，吉林达公伟业律师事务所律师。第三人：中共延边朝鲜族自治州直属机关工作委员会。法定代表人：孙某2。委托诉讼代理人：梁某，住吉林省延吉市。第三人：中国银行股份有限公司延边分行。负责人：崔某。委托诉讼代理人：谭某，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：李某，吉林孚达律师事务所律师。第三人：王某2，其他情况不详。原告金某与被告延吉市宇航房地产开发有限公司（以下简称“宇航公司”）、第三人中共延边朝鲜族自治州直属机关工作委员会（以下简称“党工委”）、中国银行股份有限公司延边分行（以下简称“中国银行延边分行”）、王某2房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金某的委托诉讼代理人王某1，宇航公司的委托诉讼代理人路某、党工委的委托诉讼代理人梁某，中国银行延边分行的委托诉讼代理人谭某、李某到庭参见诉讼。第三人王某2经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已缺席审理终结。金某向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决金某与宇航公司签订的产权调换协议书有效;2.请求法院判决宇航公司、中共延边朝鲜族自治州直属机关工作委员会、王某2立即协助金某办理房屋权属证书（证据交换时增加了要求王某2协助办理房屋权属证书的请求）;3.请求法院判决第三人中国银行股份有限公司延边分行对诉争房屋的抵押权预告登记失效、解除抵押权预告登记（证据交换时变更起诉状中确认无效的诉讼请求为认定预告登记失效、解除抵押权预告登记）;4.本案诉讼费用由宇航公司承担。事实与理由:2005年7月25日，金某与宇航公司签订《产权调换协议书》，约定宇航公司因建设延边州党工委集资楼项目需要拆迁金某位于延吉市啤酒厂南侧，房屋产权证号为1XXXX号、建筑面积为105.92平方米房屋，宇航公司在原地将××楼），建筑面积为102平方米的房屋作为产权调换房屋回迁给金某。金某于2005年11月28日向宇航公司支付70%的房屋差价款22200元，于2011年4月19日支付剩余房屋差价款21767元及煤气管道初装费、电费、印花税、两证费、物业管理相关费用、装修保证金等，之后于2011年4月21日金某与宇航公司签订房屋交接合同，金某领取了钥匙。嗣后，因宇航公司迟迟未给办理房屋产权证，在金某多方了解办理房屋产权证事宜时得知，诉争房屋早已在2007年12月5日被王某2抵押给了中国银行延边分行，该抵押性质为期房抵押登记，即抵押预告备案登记。该房屋已竣工验收合格，在竣工验收后中国银行延边分行未办理抵押设立登记，故中行延边分行的抵押预告登记失效。为防止宇航公司一房多卖，侵害购房人权益，现该房屋产权证已经办理至党工委名下，宇航公司已进入破产清算程序。宇航公司辩称：破产管理人至今没有接手宇航公司的文件及财务账册，经过破产管理人调查和了解该公司现今已无任何资金。宇航公司是否签订协议管理人不清楚。宇航公司无法协助原告办理产权过户手续。党工委述称：要求依法判决。中国银行延边分行述称：1.金某原告主体不适格。案涉房屋办理按揭贷款的合同当事人为王某2，并提供了商品房买卖合同及首付款交付凭证。至于金某与宇航公司是否签订产权调换协议书不清楚。2.中国银行延边分行对涉案房屋办理的抵押登记备案证明有效。在办理抵押登记备案证明时，延吉市房地产交易中心严格按照法律规定进行办理，符合《物权法》规定的预告登记。与整体项目为同一批件的银浦桑拿浴9层违反消防有关规定装修，导致一直没有验收。没有验收导致中国银行延边分行无法办理正式抵押登记。而且按揭协议抵押备案证明及延吉市房地产预购商品房抵押登记备案证明的原件至今由中国银行延边分行保管，因此不具备预告登记失效问题。3.中国银行延边分行对预告登记无法转为正式抵押登记并无过错。综上，请求法院驳回金某对中国银行延边分行的诉讼请求。王某2未进行陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人提供的证据，本院认定如下事实：2005年7月25日，金某与宇航公司签订《产权调换协议书》，约定宇航公司因建设延边州党工委集资楼项目需要拆迁金某位于延吉市啤酒厂南侧，房屋产权证号为1XXXX号、建筑面积为105.92平方米房屋。宇航公司在原地将××楼），建筑面积102平方米的房屋作为产权调换房屋回迁给金某。2005年11月28日金某向宇航公司支付70%房屋差价款22200元，2011年4月19日金某向宇航公司支付房屋剩余差价款21767元及煤气管道初装费、印花税、电费、契税、两证费、物业管理相关费用、装修保证金等费用。2011年4月21日，金某与延吉市物业管理有限公司签订了房屋交接合同，并领取了钥匙居住至今。涉案房屋已竣工验收合格，现涉案房屋整栋楼的《不动产权证书》办理在党工委名下。另查明，延吉市房地产交易中心抵押科分别于2017年11月12日、2017年12月4日出具《按揭协议抵押备案证明》、《延吉市房地产预购商品房抵押登记备案证明》其中记载：对宇航房地产公司与中行延边分行按揭协议予以抵押备案；抵押人王某2，抵押权人中国银行延边分行，保证人宇航公司；房屋坐落为工委河畔花园；门牌为1A-2-15;产籍号为10-17-597；房号为2-1001；建筑面积107.75平方米；房屋总价为296420元，借款金额为19万元；抵押期限为2007年12月5日至2027年12月5日。2007年12月10日王某2与中国银行延边分行签订个人购房借款与担保合同，借款人为王某2，保证人为宇航公司，贷款金额为190000元，王某2将涉案房屋抵押给中国银行延边分行。再查明，2017年9月26日，本院作出（2017）吉24民破申9号民事裁定书，裁定受理宇航房地产公司破产清算一案，并于2017年10月13日立案【案号：（2017）吉24民破7号】。2018年9月30日，本院作出（2017）吉24民破7号民事裁定书，宣告宇航房地产公司破产。以上事实有金某《产权调换协议书》、房屋差价款收据、相关费用收据、《房屋交接合同》、中国银行延边分行《个人购房借款担保合同》、借款收据、《延吉市房地产预购商品房抵押登记备案证明》、《按揭协议抵押备案证明》予以证明。本院认为，金某与宇航公司签订的《产权调换协议书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。金某与宇航公司签订《产权调换协议书》后，支付了房屋差价款，及煤气管道初装费、印花税、电费、契税、两证费、绿化费、物业管理费、装修保证金等各项费用后，领取钥匙入住至今，金某与宇航公司就争议房屋的回迁安置协议事实上已经履行。故可以认定双方之间的房屋拆迁安置合同成立并合法有效。宇航公司有义务为金某办理涉案房屋的房屋产权登记。现争议房屋的权属登记在党工委名下，因此宇航公司与党工委应共同协助金某办理产权变更登记。王某2并非办理房屋产权证的义务人，故金某要求王某2协助办理产权变更登记没有事实及法律依据，本院不予支持。金某要求王某2协助办理产权变更登记的请求，无事实与法律依据，本院不予支持。关于金某提出的中国银行延边分行对诉争房屋的抵押权预告登记失效，并判令其解除抵押权预告登记的诉讼请求。因预购商品房抵押预告登记，主要是促使以设立房屋抵押权为内容的请求权得以实现，并非直接导致抵押权的设立。涉案抵押登记备案，仅能证明借款人将其贷款所购房屋抵押给贷款银行，并在延吉市房地产交易中心予以相关备案，但该备案并未发生实质性的抵押登记的法律效果。且该抵押登记备案无法对抗金某因《产权调换协议书》而取得的涉案房屋的权利。因此，该备案不能成为金某根据有效《产权调换协议书》要求义务人协助办理房屋权属登记的障碍。故该抵押预告登记是否失效、是否解除均不影响金某办理房屋权属登记。至于借款人、保证人及中国银行延边分行之间、因贷款未能清收、抵押是否失效、是否造成损失，中国银行延边分行可另案向借款人、保证人主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、五十二条第二项，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告金某与被告延吉市宇航房地产开发有限公司签订的产权调换协议书有效；二、被告延吉市宇航房地产开发有限公司与第三人中共延边朝鲜族自治州直属机关工作委员会于本判决发生法律效力之日起10日内协助原告金某办理河畔花园1号楼2单元1001号房屋的房屋产权登记；三、驳回原告金某的其他诉讼请求。案件受理费用3570元，公告费600元，合计4170元，由被告延吉市宇航房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。审判长 宋 丹审判员 秦承兰审判员 林 美二〇二〇年六月二十二日书记员 郑 姬