河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初424号原告：赵小飞，男，1991年4月15日出生，汉族，住河南省新郑市。委托诉讼代理人：崔瑞楠，河南益仟律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴安徽，河南益仟律师事务所律师。被告：郑州市旭天盛房地产开发有限公司，住所地新郑市孟庄镇中华路北段西侧（与新107国道交叉口向北50米）。法定代表人：郭京愔，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：刘鲜艳，公司工作人员。第三人：中国农业银行股份有限公司郑州金水支行，住所地郑州市北二七路57号。负责人：何秋月，行长。委托诉讼代理人：陈丹丹，该银行职工。原告赵小飞与被告郑州市旭天盛房地产开发有限公司（以下简称旭天盛公司）、第三人中国农业银行股份有限公司郑州金水支行（以下简称农业银行郑州金水支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用普通程序独任审理方式，公开开庭进行了审理。原告赵小飞及其委托诉讼代理人崔瑞楠、吴安徽，被告郑州市旭天盛房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘鲜艳,第三人农业银行郑州金水支行的委托诉讼代理人陈丹丹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵小飞向本院提出诉讼请求：1、判决解除原被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号17001902778）；2、判决被告返还原告购房款298089元，并自2017年6月4日至2019年12月2日止按中国人民银行同期贷款利率向原告支付违约金35830.71元，2019年12月3日至实际支付之日止的违约金按中国人民银行同期贷款利率继续计算，前述两项合计333919.71元；3、判决被告返还原告维修金7324元；4、判决解除原告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》；5、判决被告将原告尚未偿还的贷款返还第三人；因提前偿还贷款产生的利息、违约金等由被告承担，违约金的具体数额，以第三人出具的提前还贷明细为准；6、判决被告返还原告已向第三人偿还的贷款（贷款具体数额以第三人出具的还贷明细为准），截至2020年4月7日，原告已偿还第三人贷款121371.69元；7、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:2017年6月9日，原被告签订了《商品房买卖合同》一份（合同编号17001902778），原告购买旭天盛公司开发的位于新郑市孟庄镇××路北侧、××东侧阳光城××单元××房屋××套，建筑面积112.69平方米，总房款991089元，约定付款方式为2017年6月9日支付首付298089元，剩余房款693000元银行按揭贷款支付，约定交房期期限为2019年6月30日前。合同还对双方的其他权利义务及违约责任作出了约定。合同签订后，原告依约支付了全部房款：2017年6月4日支付首付款298089元，余款693000元，2017年7月9日以贷款形式付清，被告也出具了发票。合同约定旭天盛公司应于2019年6月30日前交付房屋。如逾期交付房屋超过60日后，原告有权解除合同。原告也于2017年6月4日缴纳专项维修资金7324元。后原告与第三人签订了《个人购房担保借款合同》，贷款693000元，期限300个月，贷款日期为2017年7月13日至2047年7月13日，截止2019年12月2日，原告已经偿还贷款103736.64元。期间，旭天盛公司逾期交房且房屋存在质量问题已影响到居住。原告认为合同签订后，原告已按合同约定支付了购房款，但旭天盛公司并未按照约定的期限向原告交付房屋且房屋有严重质量问题，其行为已经符合双方关于合同解除的约定，依法应予解除且合同解除系由于旭天盛公司的行为导致，旭天盛公司应依法退还房款并支付利息。原告基于支付购房款与第三人签借款合同，旭天盛公司因向原告出售房屋收取了上述贷款作为购房款。现因旭天盛公司未按合同约定交付房屋，导致原、被告之间的《商品房买卖合同》解除，旭天盛公司应将购房款和贷款返还，该客观情况的变化导致原告与第三人签订的贷款目的无法实现，如借款合同继续存在可能造成原告没有得到房屋的情况下仍需归还贷款和利息的不利后果，故依法应予解除原告与第三人签订的借款合同。旭天盛公司并未按照《商品房买卖合同》第十条的规定向原告书面通知涉案房屋的结构形式、户型、空间尺寸、朝向已作出变更。旭天盛公司也并未提交涉案房屋户型变更已经规划部门批准的相关证据。户型和面积是涉案合同签订的关键因素及重要内容，旭天盛公司所提供的房屋结构户型与合同约定不符，根据《商品房买卖合同》第十条的规定，原告有权利向旭天盛公司解除商品房买卖合同。鉴于上述理由，原告为维护合法权益，原告特依法向本院提起诉讼。被告旭天盛公司辩称，2017年6月9日赵小飞与旭天盛公司在双方真实意思表示下签订《商品房买卖合同》及补充协议，合同第八条中约定交房标准为涉案房屋经验收合格，该交付标准指房屋经建设、监理、施工、勘查、设计五方均验收合格，即视为验收合格，在取得验收合格意见后于2019年6月27日通过EMS向原告邮寄交房通知书，按照合同约定被告完全履行了合同的义务，且根据签订的合同补充协议第9条第4款明确约定除出现地基基础和主体结构工程质量问题外，买受人不得以质量问题为由拒收房屋。旭天盛公司履行交房通知义务后，赵小飞拒收，是其自处分行为，不符合解除签订的商品房买卖合同。关于维修基金，基金收取单位为新郑市物业管理维修基金中心，旭天盛公司仅为代收，并非实收单位，赵小飞主张解除与农业银行郑州金水支行签订的个人担保借款无任何依据，该合同为赵小飞与农业银行金水支行签订，为金融借贷合同，与本案无关，在本案中不属于同一法律关系，不应解除，且赵小飞具体偿还的贷款应以农业银行郑州金水支行的贷款明细为准。故旭天盛公司不存在逾期交房的违约行为，也无原告所述的房屋质量问题，针对本案不具备解除合同的条件，请求法庭驳回原告全部诉讼请求。第三人农业银行郑州金水支行陈述，农业银行郑州金水支行基于原被告双方的商品房买卖合同，三方签订了个人购房担保借款合同，目前该合同正常履行中，不符合解除条件。如果法院判决双方商品房买卖合同解除，则个人购房担保借款合同失去了实际履行的意义。农业银行郑州金水支行要求借款人偿还剩余贷款本息，旭天盛公司对上述债务承担连带清偿责任。请求法院对涉案房产确认农业银行郑州金水支行有优先受偿权。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月9日，原告赵小飞与被告旭天盛公司签订了《商品房买卖合同》一份（合同编号17001902778），合同及附件中的补充协议等主要约定了如下内容：一、原告赵小飞购买被告旭天盛公司开发的位于新郑市孟庄镇××路北侧、××东侧阳光城××单元××房屋××套，建筑面积112.69㎡，总房款991089元，2017年6月9日缴纳首付款金额298089元（缴纳比例30.08%），剩余商业贷款693000元于2017年7月9日支付（缴纳比例69.92%）；二、合同第八条规定，出卖人应当在2019年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格的商品房交付买受人使用；三、合同第九条规定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用的，按逾期时间，分别按下列方式处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之1的违约金；四、合同第十条规定经规划部分批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面回复。买受人在通知到达日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时间内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人退出退房要求之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。五、合同附件四补充协议第九条第3项规定，买受人应在出卖人书面交房通知规定的交房时间办理房屋交付手续，并履行领受房屋的义务；如买受人因任何原因未收到出卖人的交房通知，则买受人有义务按照本合同约定的交房期限前往该商品房所在地办理房屋交接手续。为了保证双方的合同权益，买受人愿意严格遵守出卖人制定的“房屋交付流程”，办妥相关款项的支付手续，并签署与房屋交接相关的文件，否则，由此引起的房屋逾期交付责任由买受人自行承担。买受人未能按照出卖人发出的交房通知书载明的交付时间、地点及要求办理房屋交付手续的，或者买受人在未收到出卖人交房通知的情况下，未在本合同约定的交房期限前往该商品房所在地办理房屋交接手续的，则自交房通知书规定的交付期限届满之日视同出卖人按时交房（视为交付）；六、补充协议第九条第4项规定，在办理该商品房交付手续的过程中，若该商品房出现地基基础和主体结构工程方面且影响居住安全以外的质量问题或装修、装饰、设备标准问题……，买受人应以书面形式列明，并由出卖人核实后进行维修，（维修期间，不视为出卖人逾期交付）。买受人在此确认，不以此等质量问题为由拒绝或拖延交接房屋、办理该商品房的交付手续，否则视为该商品房已按出卖人书面交房通知或本合同约定的交付期限届满日如期交付，出卖人无需因此向买受人承担包括逾期交付在内的任何责任；七、补充协议第九条第5项规定，若买受人对该商品房的交付标准和质量认定有争议，委托该商品房所在地有资质的检测机构检测的，有关争议和检测不影响买受人按照出卖人书面交付通知的交房期限完成对该商品房的验收交接手续；八、补充协议第十条第1项规定，如买受人与出卖人对主体结构质量问题发生争议的，应由双方共同选定有资质的建设工程质量检测机构进行检测，如检测结果认定主体结构不合格的，出卖人应承担全部检测费用，同时买受人有权退房。买受人退房的，应在检测结论作出后15日内向出卖人发出书面退房通知，否则视为买受人选择继续履行本合同及本补充协议。合同附件一并附有房屋平面图，由赵小飞签字并按指印确认。原、被告双方另在《商品房买卖合同》及附件补充协议中还约定了其他的权利和义务。2017年7月13日，原告赵小飞作为借款人（抵押人）、被告旭天盛公司作为保证人与第三人农业银行郑州金水支行作为贷款人共同签订了《个人购房担保借款合同》，主要约定：第三人农业银行郑州金水支行向原告赵小飞提供贷款693000元，用于购买涉案房屋，借款期限为360月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准，还款方式为等额本息，还款周期为一个月，被告郑州市旭天盛房地产开发有限公司对上述借款提供阶段性连带保证责任。同时，原告赵小飞将涉案房屋作为抵押物抵押给贷款银行。合同签订后，第三人中国农业银行股份有限公司郑州金水支行于2017年7月13日向原告赵小飞发放贷款693000元。截止2020年3月20日，原告赵小飞已经偿还农业银行郑州金水支行借款本金28931.84元，偿还借款利息89516.52元，尚欠借款本金664068.16元及利息。被告旭天盛公司分别于2017年7月14日、2019年8月17日向原告赵小飞出具了收取购房款的收据298089元、693000元。原告赵小飞于2017年8月25日向新郑市物业维修资金管理中心交纳维修基金7324元。被告旭天盛公司于2019年6月27日通过EMS标准快递向原告赵小飞送达了交房通知书，通知其于2019年6月29日办理交房手续，但被原告赵小飞拒收。另查明，案件审理过程中，本院于2020年4月29日对涉案房屋进行了现场勘验，该房屋内的户型结构与原告赵小飞和旭天盛公司签订的《商品房买卖合同》上所附的户型结构完全不一致。庭审时原告赵小飞陈述，被告并未按照合同第十条的规定向原告书面通知涉案房屋的结构形式、户型、空间尺寸、朝向已作出变更。根据合同第十条的规定，户型和面积是涉案合同签订的关键因素及重要内容，被告所提供的房屋结构户型与合同约定不符，原告有权利以此主张解除合同；被告旭天盛公司陈述，旭天盛公司并未向原告赵小飞发送过涉案房屋布局变更的相关书面通知。以上事实，有《商品房买卖合同》、购房发票、维修基金交存凭证、银行还款明细、标准快递、《个人购房担保借款合同》、《个人购房担保借款合同》、还款明细清单等证据及原、被告和第三人的当庭陈述、现场勘验笔录等证据予以证实。本院认为，依法成立的合同,受法律保护。原告赵小飞、被告旭天盛公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,为有效合同,应受法律保护。合同附件一的房屋平面图系合同的组成部分,对赵小飞、郑州市旭天盛房地产开发有限公司具有约束力。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定,当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中,被告旭天盛公司向原告赵小飞交付的房屋与《商品房买卖合同》中约定的户型不一致。房屋的户型结构对于消费者决定是否购买房屋意义重大,且双方签订的《商品房买卖合同》第十条约定，出卖人应当将该商品房结构形式、户型变更书面通知买受人，出卖人未在规定时间内通知买受人的，买受人有权退房，而本案中，被告旭天盛公司并未将房屋结构形式、户型变更的通知过买受人，因此，对于赵小飞要求解除《商品房买卖合同》的诉请,于法有据,本院予以支持。同时,《商品房买卖合同》补充协议也应一并解除。对于旭天盛公司辩称附件一房屋平面图系工作人员失误所致,该房屋现户型不存在设计变更的情况,因赵小飞、旭天盛公司签订《商品房买卖合同》时,赵小飞作为消费者,只能够从旭天盛公司提供的合同附件中得知该房屋户型结构,旭天盛公司亦无证据证明赵小飞在购房之初所选户型即是现在所交付房屋的户型等,故对于旭天盛公司辩称,本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定:“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”根据该规定,合同解除后,被告旭天盛公司应按合同约定退还原告赵小飞已付购房首付款298089元。关于原告赵小飞主张的购房首付款利息的请求,因双方签订的商品房买卖合同中约定原告赵小飞选择退房的,被告旭天盛公司应在原告赵小飞提出退房要求之日起30日内将买受人已付款退还给买受人，但双方并未明确约定利息，结合本案案情，本院综合认定被告旭天盛公司应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2017年6月4日起至实际退还款项之日止向原告赵小飞支付资金占用期间的利息。关于原告赵小飞要求被告旭天盛公司返还维修基金7324元的主张，因该款项的收取单位并非是旭天盛公司，因此，本院对原告赵小飞的该项主张亦不予支持。关于原告赵小飞要求解除与第三人农业银行郑州金水支行签订的《个人购房借款及担保合同》及要求返还已付按揭款,由被告郑州旭天盛房地产开发有限公司承担剩余贷款支付责任的诉讼请求。因按揭贷款系《个人购房借款及担保合同》签订后,由第三人农业银行郑州金水支行直接将该款划转给被告旭天盛公司，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定:“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持。”第二十五条规定:“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的,出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”根据上述规定,本院已认定原告赵小飞要求解除《商品房买卖合同》的诉请成立,在此前提下,原告赵小飞要求解除《个人购房担保借款合同》的诉讼请求,于法有据,本院予以支持,该合同解除后,被告旭天盛公司应返还原告赵小飞已向第三人农业银行郑州金水支行清偿的月供款,并就尚欠的贷款本息与第三人农业银行郑州金水支行一并结清。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定,判决如下:一、解除原告赵小飞与被告郑州旭天盛房地产开发的有限公司于2017年6月9日签订的《商品房买卖合同》及补充协议;二、解除原告赵小飞与被告郑州旭天盛房地产开发有限公司及第三人中国农业银行股份有限公司郑州金水支行于2017年7月13日签订的《个人购房担保借款合同》;三、被告郑州旭天盛房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内退还原告赵小飞购房首付款298089元及资金占用期及利息（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2017年6月4日起至实际退还款项之日止）;四、被告郑州旭天盛房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内返还原告赵小飞已向第三人中国农业银行股份有限公司郑州金水支行清偿的月供款(该款截止2020年3月20日为118448.36元,被告应返还的金额应以原告赵小飞最后实际向第三人中国农业银行股份有限公司郑州金水支行支付的金额为准);五、被告郑州旭天盛房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内向第三人中国农业银行股份有限公司郑州金水支行支付原告赵小飞未归还的按揭贷款本息(贷款本息以最后双方结算的金额为准);六、驳回原告赵小飞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7975元，由被告郑州旭天盛房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，递交上诉状十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 员  郭磊二〇二〇年六月二十九日代理书记员  聂颖