黑龙江省牡丹江市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黑10民终75号 上诉人（原审原告）：**，女，1984年5月7日出生，住黑龙江省穆棱市。 委托诉讼代理人：冯雪岩，黑龙江冯雪萍律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王凡花，女，1966年3月18日出生，住黑龙江省穆棱市。 委托诉讼代理人：卢纪筱，穆棱市法律援助中心律师。 原审被告：武跃，女，1963年9月9日出生，住黑龙江省穆棱市。 原审第三人：王显俊，男，1966年7月9日出生，住黑龙江省穆棱市。现去向不明。 原审第三人：钱兴国，男，1959年1月2日出生，住黑龙江省穆棱市。 上诉人**因与被上诉人王凡花、原审被告武跃、原审第三人王显俊、原审第三人钱兴国案外人执行异议之诉一案，不服黑龙江省穆棱市人民法院（2019）黑1085民初28号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人**的委托诉讼代理人冯雪岩，被上诉人王凡花的委托诉讼代理人卢纪筱，原审被告武跃，原审第三人钱兴国到庭参加诉讼，原审第三人王显俊经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。 **上诉请求：1.撤销一审判决，停止对**所有的登记在王显俊名下的、房照号为穆房权证字第XXXXXX号商服房的执行；2.诉讼费由王凡花承担。事实和理由：一、**与钱兴国订立的房屋买卖合同、与王显俊补签的买卖协议是合法有效的，应当受到法律保护。**实际占有房屋，支付电费等相关费用。**为特殊的债权主体，非等同于借贷、租赁等债权主体。二、根据法律规定，**必须是由于不是其本人的原因未办理过户的情况，法院才能保护其执行异议权利。本案中，**向法庭提供了这么多年没有办理过户的原因的证据。房屋经过多人倒卖，初始出让人无法联系，一审法院开庭，想找到王显俊也是不可能的，是通过公告送达的诉讼材料。**不是出于其自身原因未办理过户登记，属于出让方的原因造成无法过户。综上，**占有、使用、管理案涉房屋的行为和与出让人形成买卖合同行为均是合法有效的，符合最高人民法院司法解释的规定。请保护**的合法权益，支持**的上诉请求。 王凡花辩称，2012年5月30日上诉人与钱兴国签订了房屋买卖合同，向钱兴国交付购房款，但此时钱兴国没有取得登记房屋的产权证，房屋登记所有人是王显俊。同日，上诉人为过户找到王显俊，与王显俊签订房屋买卖合同，但是未向王显俊支付购房款，上诉人没有与房屋登记权利人王显俊形成房屋买卖关系，不能证明在找到王显俊签订买卖合同且不办理房屋登记过户过程中，不存在过错。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项规定，未办理登记证书的房屋不可以转让。上诉人的主张不符合《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第28条的规定。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。 武跃未发表答辩意见。 王显俊未到庭未发表答辩意见。 钱兴国辩称，我从武跃处买的房屋，又于2012年5月将房屋以15万元价格卖给**，我有武跃的收条。与**签订合同，**的女婿领着去王显俊处办理过户手续，是否真的过户我不清楚。 **向一审法院起诉请求：1.停止对**所有王显俊名下位于穆棱市XXX镇XX委商服房（穆房权证市字第XXXXXX号建筑面积52.84平方米）的执行；2.案件受理费由王凡花承担。 一审法院认定事实：2011年8月26日武跃将登记在王显俊名下的争议房屋以115000元的价格卖给钱兴国。2012年5月30日，钱兴国以150000元的价格将争议房屋卖给**，约定“因房照是王显俊的，所以找到王显俊让他协助办理过户手续”，并将登记在王显俊名下产权证号为穆房权证市字第XXXXXX号的房照一本交付给**，钱兴国没有提供与其他人买卖房屋的合同及相应收据。以上买卖合同均未办理产权变更登记手续。**实际占有使用房屋至今。**在庭审中提供了其于2012年5月30日与王显俊签订的房屋买卖协议书，协议约定王显俊以150000元的价格将争议房屋出卖给**，并出具了收据。王凡花不认可该证据，**未提供其证据证实其与王显俊之间买卖协议及收据的真实性，**承认其未与王显俊发生房屋买卖往来，签协议只是为房屋过户。武跃当庭陈述其购买王显俊坐落于穆棱市XXX镇XX委52.84平方米楼房（产权证号为穆房权证市字第XXXXXX号），未签订书面买卖合同和收据，也未提供证据证实。另查明，（2016）黑1085民初326号王凡花与王显俊民间借贷纠纷一案，一审法院于2016年2月23日作出（2016）黑1085民初326-1号民事裁定，查封了王显俊名下位于穆棱市八面通镇民政委商服房屋（穆房权证市字第XXXXXX号，建筑面积52.84平方米）。2016年3月29日，一审法院作出（2016）黑1085民初326号民事判决，判决王显俊偿还王凡花借款本金50000元。判决生效后，王凡花申请执行，一审法院于2018年4月16日作出（2018）执恢8号执行裁定拍卖争议房屋。**于2018年12月3日提出书面异议，一审法院于2018年12月14日作出（2018）黑1085执异41号执行裁定，驳回**的异议请求。一审法院认为，本案争议的焦点是应否停止对争议房屋的执行，即**对争议房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”的规定，涉案房屋现登记在王显俊名下，因没有证据证明不动产权属证书与不动产登记簿记载内容不一致，故王显俊系涉案房屋的所有权人。本案系案外人执行异议之诉，依据“谁主张谁举证”的举证责任分配原则，本案应由**举证证明其购买涉案房屋满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条规定的足以排除强制执行的情形：“（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”买受人须同时具备上述四个条件才享有足以排除强制执行的物权期待权。**购买房屋的证据不连续，购买王显俊名下房屋的证据不能形成证据链条，其也没有证明非因买受人原因未办理过户登记，不享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”的规定，其要求停止执行争议房屋的诉讼请求，不符合法律规定，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条规定，判决：驳回**的诉讼请求。 本院二审期间，原审第三人钱兴国出示武跃给其出具的售房款收条一份。意在证明：武跃将房屋出售给钱兴国，收到钱兴国给付的房款并签写收条。本院认证认为，该证据不属于二审新证据，且一审法院已确认武跃以115000元价格将案涉房屋出售给钱兴国的事实，对该证据不予确认。 本院二审确认一审法院查明事实。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉，案外人主张的权利必须是所有权或者有其他足以阻止执行标的物转让、交付的实体权利，其目的在于通过诉讼排除对执行标的物的强制执行。对于买受被执行的不动产而需要办理登记手续来确认物权效力的案外人而言，在其没有取得物权的情况下，如果其因为合同的履行而对该财产享有的物权登记请求权等债权符合法律规定的物权期待权保护条件的，人民法院也不能执行。至于物权期待保护权的条件，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，**与钱兴国于2012年5月30日签订买卖合同，钱兴国将案涉房屋出售给**时，房屋登记的所有权人为王显俊。**称其为办理房屋所有权过户手续，于同日与王显俊签订了一份房屋买卖合同，但直到2016年2月23日，案涉房屋被查封时，仍未办理过户登记手续。**能够找到王显俊并与其签订房屋买卖合同，但距房屋被查封时近四年的时间，一直未办理过户登记手续，对此**应当举证证实其对此不存在过错。本案一、二审诉讼中，**未能出示证据证实案涉房屋存在客观无法办理过户登记的情形，故**对案涉房屋在查封前未能办理过户登记手续存在过错。本案情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（四）项，及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”规定的可以阻却执行的情形，**对于案涉房屋享有的权利不能够阻却法院强制执行。 综上所述，**的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3300元，由上诉人**承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李冬梅 审 判 员 杨大奎 审 判 员 刘 洋 二〇二〇年六月一日 法官助理 贾琳琳 书 记 员 伊金萍 附相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。