湛江市麻章区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0811民初493号原告：梁幼红，男，1995年5月15日出生，汉族，住广东省湛江市麻章区**************，公民身份号码为440************617。委托诉讼代理人：王名冉，广东宏东律师事务所律师，代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：林广利，广东宏东律师事务所律师，代理权限：一般代理。被告：湛江麻章广弘物业有限公司，住所地：湛江市麻章区*****，统一社会信用代码：914************570。法定代表人：阮某1。委托诉讼代理人：陈柳伊，广东行诚律师事务所律师，代理权限：一般代理。原告梁幼红与被告湛江麻章广弘物业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人林广利和被告的委托诉讼代理人陈柳伊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行合同；2.确认涉案《商品房预售合同》附件十一补充协议第六条第二款中关于“本合同第二十条中，因出卖人原因出卖人无法在双方实际交接之日起365天内取得房地产权属证书的，买受人同意给予出卖人180日的宽限期继续完成申领权属证书，并同意在该宽限期内不追究出卖人逾期办证的违约责任。”及第六条第六款的格式条款无效；3.被告向原告支付逾期交付房屋的违约金94052.45元（暂计至起诉之日2020年3月18日，实际应计至被告交付房屋之日止）和逾期办理房屋所有权证的违约金13100.34元（暂计至起诉之日2020年3月18日，实际应计至原告取得该房的所有权证书之日止），两项共计107152.79元；4.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2017年2月10日签订商品房买卖合同,购买被告所开发的位于湛江市麻章区*******3*******,购房款为500013元。合同签订后，原告依约支付了首期房款400013元和申请银行按揭贷款100000元，原告已付清了购房款。根据合同约定，被告应于2018年6月30日前交付商品房给原告，在交付房屋之日起365日内办理产权登记，但被告至今尚未向原告交付商品房，亦未能办理商品房的产权登记。按照合同约定，被告应当按总房款的每日万分之三计付逾期交付房屋的违约金和按总房款的每日0.01%计付逾期办理产权登记的违约金给原告。另，《商品房买卖合同》的附件十一补充协议第六条第二款关于“本合同第二十条中，因出卖人原因出卖人无法在双方实际交接之日起365天内取得房地产权属证书的，买受人同意给予出卖人180日的宽限期继续完成申领权属证书，并同意在该宽限期内不追究出卖人逾期办证的违约责任。”的内容及第六条第六款的约定属于免除被告违约责任的格式条款，该条款字样、颜色、大小等与其他条款一致，不足以引起原告的注意，且被告未尽告知义务，属于无效条款。综上，请求法院支持原告的诉讼请求。被告辩称，一、对原告的第一项诉请没有异议，涉案商品房已竣工验收合格，具备交付条件；二、原告的第二项诉请没有依据。该条款不属于格式合同条款，均适用于双方，对原告的利益不产生影响，亦不是仅仅减轻被告的责任；三、办理产权登记的期限尚未届满，被告不存在违约，故原告主张逾期办证的违约金没有事实依据，应予驳回。涉案商品房于2020年3月3日取得竣工备案表，被告向原告发出交房通知，原告于2020年3月16日实际收房，故办证期限应于2020年3月16日起计算至2021年3月15日止。商品房在交付后才办理产权登记，这是政府制定商品房买卖合同的原有之义，并符合办证的工作流程，也不损害买受人的权益。逾期交房的违约责任和逾期办证的违约责任是互相独立的，原告基于同一事实主张两项违约金，不符合合同约定；四、涉案房屋延时交付的原因不在于被告。被告与总承包方湛江市第四建筑工程有限公司（下简称四建公司）签订了施工合同，约定四建公司须在2017年7月20日前竣工并完成验收备案。合同签订后，被告已依约支付工程进度款，但四建公司利用被告重视项目等特点，故意拖延、制造纠纷，导致项目严重超期。虽被告可解除施工合同，但为避免项目延期造成业主更大损失，被告只能委曲求全。被告于2019年5月1日前已完成建设并通过规划验收、工程质量验收、消防验收、环保验收等，已符合交付条件，但四建公司拒不配合移送竣工资料和出具所需文件，导致验收备案工作无法完成。原告主张的违约金标准偏高，应予以调整。根据房屋增值情况，原告并不存在损失。若考虑原告未能及时使用房屋导致使用费损失，则应参照同路段同类房屋的租金标准进行认定。故，请求法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，适当减少违约金的计算标准。综上，请求法院驳回原告的不合理诉请。本院经审理认定事实如下：2017年2月10日，原告与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：Y2017002390），约定原告购买被告位于湛江市麻章区*******3*******，总房款为500013元。合同第九条对商品房的交付条件进行了约定，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十一条对商品房的交付时间和手续进行了约定，出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付商品房，交付商品房时，出卖人应当出示满足合同第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担；第十一条第三项第3点还约定，若买受人未按通知的日期办理该房屋的查验交接手续，则视为买受人同意该商品房符合交付条件，并已实际交付买受人。合同第十二条对被告逾期交房的违约责任进行了约定，按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]：（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照4.75%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。合同第二十条约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意“按附件11第6条的约定处理”。“按附件11第6条的约定处理”的条款内容采用下横线提示。合同附件十一第6.2款约定，“本合同第二十条中，因出卖人原因出卖人无法在双方实际交接之日起365天内取得房地产权属证书的，买受人同意给予出卖人180日的宽限期继续完成申领权属证书，并同意在该宽限期内不追究出卖人逾期办证的违约责任。若出卖人无正当理由在宽展期届满后仍不能为买受人办妥产权登记的，则自宽展期届满之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.01%的标准向买受人支付违约金。”该条第6.6款约定：“出卖人及买受人双方同意，对于迟延交付、权属转移登记迟延的违约责任在任何情况下均不得同时适用，买受人只能选择其中一项适用不累加”。合同签订后，原告依约支付了全部房款给被告，原告提交了购房发票予以佐证，本院予以确认。对于涉案房屋的竣工验收和交付情况。被告提交了竣工验收备案表，证实涉案商品房于2020年3月3日办理了竣工验收手续，本院予以采信；被告于2020年3月12日向原告发出收房通知，通知原告于2020年3月18日至被告处办理商品房交付手续。原告确认收到收房通知，但原告没有在被告通知时间办理收房手续。本院认为，本案属商品房预售合同纠纷。关于原告主张继续履行合同的问题。原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。原告已履行了全部的合同义务，但被告尚未能履行完毕涉案商品房产权登记转移手续的义务，故原告主张继续履行合同，本院予以支持。关于《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第6.2款关于“本合同第二十条中，因出卖人原因出卖人无法在双方实际交接之日起365天内取得房地产权属证书的，买受人同意给予出卖人180日的宽限期继续完成申领权属证书，并同意在该宽限期内不追究出卖人逾期办证的违约责任。”的内容和第6.6款“出卖人及买受人双方同意，对于迟延交付、权属转移登记迟延的违约责任在任何情况下均不得同时适用，买受人只能选择其中一项适用不累加”的约定是否无效的问题。涉案合同系被告提供的格式条款合同，虽上述内容没有采用下横线或其他特别提示的方式，但“按附件11第6条的约定处理”的条款内容在《商品房买卖合同（预售）》的第二十条第二项第2点已采用下横线提示，足以引起原告注意，故应当确认被告对此已尽提示义务。因此，原告主张确认上述条款无效，理由不成立，本院予以驳回。关于原告主张逾期交房违约金的认定问题。被告未能依约于2018年6月30日前将符合约定的房屋交付给原告，显然构成违约，被告理应承担违约责任。被告主张逾期交房的原因在于施工方，逾期交房的责任不在被告，显然不能对抗原告，故被告提出该抗辩的理由不成立，本院不予采纳。合同约定在合同继续履行的情况下，出卖人以全部房价款为基数按每日万分之三计付逾期交房的违约金给买受人。该约定标准没有超过民间借贷年利率24%，不存在显失公平的情形，故被告主张违约金过高的抗辩理由不成立，本院不予采信。另，被告认为房价上涨，原告不存在实际损失，主张按同地段房屋租金计算违约金。双方对违约金的计算标准有明确约定，依法应按合同约定计算，尽管原告因房价上涨带来利益，也属于商业风险利益问题，不能作为被告减轻违约责任的理由，故本院不予采纳。合同约定被告应于2018年6月30日前交房，但至2020年3月12日，被告才向原告发出收房通知书，通知原告于2020年3月18日办理交付手续。原告确认收到被告发出的收房通知书，但原告没有在被告指定时间办理收房手续。现涉案商品房于2020年3月3日已办理竣工验收备案手续，应属验收合格。被告通知原告于2020年3月18日办理交付手续，但原告没有在被告指定时间办理收房手续，依照合同约定应视为原告于2020年3月18日已收房。故逾期交房期间自2018年7月1日起计至2020年3月17日止，共为626日。因此，被告应支付原告的逾期交房违约金为93902.44元（500013元×万分之三×626日）。对于原告主张2020年3月18日之后的逾期交房违约金没有事实依据，本院予以驳回。关于原告主张逾期办证违约金的问题。《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第6.2款约定被告应于实际交付之日起365日内履行涉案商品房产权登记提交资料的义务，且该期限届满后，原告同意给予被告宽限时间180日，不予追究该宽限期内被告逾期办证的违约责任。其中的“交付之日”应理解为实际交付使用之日，而非合同约定应当交付使用之日。本院确认原告收房的时间为2020年3月18日，被告提交办证资料的期间自2020年3月18日起至2021年9月9日届满，显然，被告办理产权登记的期间尚未届满，故原告主张被告支付逾期办证的违约金没有事实依据，本院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：原告梁幼红与被告湛江麻章广弘物业有限公司于2017年2月10日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：Y2017002390）继续履行。二、限被告湛江麻章广弘物业有限公司于本判决发生法律效力后十日内支付逾期交房违约金93902.44元给原告梁幼红。三、驳回原告梁幼红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1221.53元，由原告负担151.05元，被告负担1070.48元。原告已预交受理费1221.53元，本院不作退付，被告负担的受理费1070.48元由被告在上述履行期限内迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湛江市中级人民法院。审判员  谢法算二〇二〇年六月十二日书记员  邓海梅附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。