贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终3138号上诉人（原审原告）：绥阳县农村信用合作联社。住所地:贵州省遵义市洋川镇诗乡路汇源桥夏维勇。住所地:楼一单元1-2-3号、二单元2-1-2号。统一社会信用代码91520323770590676K。法定代表人：余祖堰，理事长。被上诉人（原审被告）：遵义市泰裕义贸易有限公司。住所地:贵州省遵义市红花岗区沙河小区17号楼1层C6号。统一社会信用代码91520300322078687F。法定代表人：李宏，执行董事。原审第三人：遵义佳联房地产开发有限公司。住所地:贵州省遵义市汇川区珠海路海珠广场A单元5A02号。统一社会信用代码91520300722169510C。法定代表人：**刚，执行董事。上诉人绥阳县农村信用合作联社（以下简称绥阳农信社）因与被上诉人遵义市泰裕义贸易有限公司（以下简称泰裕义公司）、第三人遵义佳联房地产开发有限公司（以下简称佳联房开公司）金融借款合同纠纷一案，不服贵州省遵义市播州区人民法院（2019）黔0321民初7415号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。绥阳农信社上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判判令被上诉人协助上诉人办理涉案房屋的抵押登记手续、第三人协助配合被上诉人办理抵押登记;2.上述房屋办理抵押登记后或未在判决确定的履行期限内办理抵押登记，上诉人有权就房屋所得价款享有优先受偿权。3.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.争议房屋归第三人所有且其办理房屋产权证的条件已经成就。上诉人主张其办理物权登记于法有据。2.若上诉人不配合办理登记，上诉人对争议房屋享有优先受偿权。泰裕义公司、佳联房开公司二审未做答辩。绥阳农信社向一审法院起诉请求：1.判令泰裕义公司立即协助绥阳农信社办理位于遵义市播州区南白镇西大街北段佳惠大厦Ｂ栋1单元1层16号（产权证号遵房预遵义县字第××号）、18号（产权证号遵房预遵义县字第××号）、19号（产权证号遵房预遵义县字第××号）；Ａ栋1单元1层24号（产权证号遵房预遵义县字第××号）、3层1号（产权证号遵房预遵义县字第××号）、4层1号（产权证号遵房预遵义县字第××号）房屋的抵押登记手续，第三人协助配合泰裕义公司办理抵押登记；2.上诉房屋抵押登记办妥后，或泰裕义公司未在判决确定的履行期内办理抵押登记的，绥阳农信社有权以上述房屋处分所得价款，享有优先受偿权，享有优先受偿权的范围，以未支付的本金、利息、罚息的总额为限；3.案件受理费、保全费由泰裕义公司承担。一审法院认定事实：2016年5月20日，泰裕义公司与绥阳农信社签订《固定资产借款合同》，约定泰裕义公司向绥阳农信社借款1300万元用于购买房产，借款期限为60个月。泰裕义公司与绥阳农信社于2016年5月20日签订《抵押合同》，合同第十七条约定泰裕义公司用位于遵义市遵义县（建筑面积77.25㎡）、Ｂ栋1单元1层18号（建筑面积75.2㎡）、Ｂ栋1单元1层19号（建筑面积70.27㎡）、Ａ栋1单元1层24号（建筑面积171.99㎡）、Ａ栋1单元3层1号（建筑面积1427.08㎡）、Ａ栋1单元4层1号（建筑面积1419㎡）的房屋作为上述借款的抵押担保，同时载明上述房屋所有权人或使用权人系泰裕义公司，并办理了抵押权预告登记（登记号分别为：遵房预遵义县字第201605567.遵房预遵义县字第201605568.遵房预遵义县字第201605569.遵房预遵义县字第201605566.遵房预遵义县字第201605573.遵房预遵义县字第201605570）。上述《固定资产借款合同》、《抵押合同》签订后，绥阳农信社按照合同约定向泰裕义公司发放了贷款。2018年5月2日，绥阳农信社向遵义市中级人民法院提起诉讼，请求判决解除双方签订的《固定资产借款合同》并由泰裕义公司偿还借款本息，李宏、付长青、裴海利承担连带清偿责任，判决对泰裕义公司所有的本案涉案房屋的折价、变卖或者拍卖借款优先受偿。该案审理中，绥阳农信社撤回判决对泰裕义公司所有的本案争议房屋的折价、变卖或者拍卖价款优先受偿的诉讼请求，遵义市中级人民法院作出准予撤回该请求的民事裁定。遵义市中级人民法院于2018年11月19日作出（2018）黔03民初194号民事判决书，判决：一、解除绥阳县农村信用合作联社与遵义市泰裕义贸易有限公司于2016年5月20日签订的《固定资产借款合同》；二、由遵义市泰裕义贸易有限公司向原告绥阳县农村信用合作联社偿还借款本金11875281.86元及截至2016年11月20日止的利息1126815.41元，共计13002097.27元，并自2016年11月21日起，遵义市泰裕义贸易有限公司按照合同约定利率向绥阳县农村信用合作联社支付利息（其中：2016年11月21日至2021年5月19日期间，以本金11875281.86元按照月利率5.9375‰计算借期内利息；如2021年5月19日之前未清偿本金，自2021年5月20日起，以尚欠本金按照月利率8.90625‰计算罚息）至本金清偿之日止。限本判决生效后二十日内履行；三、李宏、付长青、裴海利对上述第二项债务承担连带清偿责任；其在承担保证责任后，有权向遵义市泰裕义贸易有限公司追偿；四、驳回绥阳农村信用合作联社其余诉讼请求。履行期限届满后，泰裕义公司、李宏、付长青、裴海利未履行支付义务，绥阳农信社向遵义市中级人民法院申请强制执行，现该案在执行中。另查明，泰裕义公司用于抵押的位于遵义市遵义县（建筑面积77.25㎡）、Ｂ栋1单元1层18号（建筑面积75.2㎡）、Ｂ栋1单元1层19号（建筑面积70.27㎡）、Ａ栋1单元1层24号（建筑面积171.99㎡）、Ａ栋1单元3层1号（建筑面积1427.08㎡）、Ａ栋1单元4层1号（建筑面积1419㎡）房屋系向佳联房开公司购买，双方签订了《商品房买卖合同》，佳联房开公司开发建设的佳惠大厦Ｂ栋房屋于2016年6月6日办理初始登记（初始登记证号：201603739）、佳惠大厦Ａ栋房屋于2016年6月3日办理初始登记（初始登记证号：201603724），因泰裕义公司与佳联房开公司就购房款支付尚存争议，故佳联房开公司至今未为泰裕义公司办理争议房屋的产权转移登记。2019年3月22日，佳联房开公司向原审法院提起诉讼，请求判决解除与泰裕义公司签订的涉及本案争议房屋的《商品房买卖合同》并撤销上述房屋的商品房买卖合同备案登记。原审法院于2019年5月24日作出（2019）黔0321民初2977号民事判决书，判决：驳回遵义佳联房地产开发有限公司的诉讼请求。佳联房开公司不服该判决，向遵义市中级人民法院提起上诉，遵义市中级人民法院于2019年9月24日作出（2019）黔03民终4869号民事判决书，判决：驳回上述，维持原判。本案争议房屋现登记所有权人为佳联房开公司。一审法院认为，根据《中华人民共和国担保法》第四十一条、第四十二条第（二）项的规定，绥阳农信社与泰裕义公司签订的《抵押合同》因只办理了抵押预告登记而未办理抵押登记，故该合同成立未生效。绥阳农信社虽在庭审中出示了佳联房开公司、付长青及裴海利、绥阳农信社签订的《三方协议》，但该三方协议与本案无关，绥阳农信社所举证据不能证明佳联房开公司知晓泰裕义公司将尚登记为佳联房开公司所有的房屋与绥阳农信社签订《抵押合同》，双方签订的《抵押合同》对佳联房开公司没有约束力，故绥阳农信社请求由佳联房开公司协助泰裕义公司办理本案争议房屋的抵押登记，不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，泰裕义公司至今未取得争议房屋所有权，绥阳农信社请求由泰裕义公司办理争议房屋抵押登记条件尚不成就，故对绥阳农信社该主张，不予支持；绥阳农信社请求本案争议房屋抵押登记办妥后，或被告未在判决确定的履行期内办理抵押登记的，绥阳农信社有权以上诉房屋处分所得价款，享有优先受偿权，享有优先受偿权的范围，以未支付的本金、利息、罚息的总额为限的请求，也不予支持。为依法维护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国担保法》第四十一条、第四十二条、《中华人民共和国物权法》第二十条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回绥阳县农村信用合作联社的诉讼请求。案件受理费30.00元（已减半收取），由绥阳县农村信用合作联社负担。本院二审期间，双方均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人于2016年5月20日签订的《抵押合同》是双方真实意思表示且未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立并生效。依照合同约定，被上诉人确实有义务协助上诉人办理抵押登记，但因涉案房屋系被上诉人从原审第三人处购买所得，双方之间尚存在争议，导致被上诉人至今未办理争议房屋的产权转移登记，故上诉人现在请求被上诉人办理抵押登记的条件尚不成就。至于上诉人请求原审第三人协助办理，因《抵押合同》的双方是上诉人与被上诉人，该合同对原审第三人并不产生约束力，故其对上诉人并没有协助义务，上诉人的请求依法得不到支持。综上所述，绥阳县农村信用合作联社的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由绥阳县农村信用合作联社负担。本判决为终审判决。审判长 娄 强审判员 贺灿灿审判员 施正高二〇二〇年六月二日法官助理侯振伟书记员钟永海