上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终3840号上诉人（原审被告、反诉原告）：伍薇，女，1991年11月12日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：杨洪毅（系伍薇丈夫），1968年7月9日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：郭淑卿，上海市理合理律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李青，女，1989年3月11日出生，汉族，住湖北省钟祥市。委托诉讼代理人：裴晴晴，北京盈科（上海）律师事务所律师。上诉人伍薇因与被上诉人李青房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初80929号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。伍薇上诉请求，请求撤销原审判决第五、八项，改判决支持其原审时全部反诉请求（包括反诉请求第4、6、7、8项）。事实和理由：1、李青逾期支付房租多达16次，且每次逾期天数甚多。其要求李青支付违约金27,880元的主张，既符合《租房协议》约定，也是基于李青历次严重逾期付款的行为，故应予以支持；不属于合同法第114条规定的“约定的违约金过分高于造成损失的”情况。原审法院将其请求调低至300元，非但适用法律错误，也与判决所作认定自相矛盾，应予以改判。2、其已就系争房屋设施损坏和维修费用提供了充分的证据，原审法院却认定其缺乏充分证据，明显属于认定事实和适用法律错误。3、《租房协议》并未约定李青支付的违约金包括其所受到的实际损失。其按约单方面行使终止《租房协议》收回房屋及附属、配套设施时，若李青不配合，其可自行打开房门予以收回，因此造成的双方或第三方损失由李青承担。李青辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。原审法院根据《租房协议》的履行情况、违约程度，兼顾公平合理原则，调整逾期付款违约金为300元，并无不当；原审法院对设施设备损坏及包装材料费、人工费等费用的处理，均无不当。请求驳回伍薇的上诉请求，维持原判。李青向原审法院提出诉讼请求：1、判令伍薇退还其缴纳的押金10,600元；2、判令伍薇向其支付违约金11,000元；3、判令伍薇归还其非法占有的其财物，原物尚存的归还原物，赔偿其丢失或损毁灭失物品的经济损失16,751.18元（具体明细见其所列清单）；4、诉讼费由伍薇承担。伍薇向原审法院提出反诉诉讼请求：1、确认其与李青签订的《租房协议》及《补充协议》于2019年6月12日解除；2、判令李青向其支付违约金11,000元；3、判令李青向其支付自2019年7月13日起至同年7月26日止的房屋占用费2,483.87元；4、判令李青支付其损坏的两个床头柜500元、马桶修理费515元、墙纸修理费1,395元，合计2,410元；5、判令李青向其支付拖欠的水电费267.80元；6、判令李青支付其回收房屋时的开锁费300元；7、判令李青支付其历次逾期支付租金的违约金27,880元；8、判令李青支付其保管室内滞留物品的包装材料费107.80元、打包搬运人工费1,120元、运费、仓储费（按照每日50元的标准自2019年7月26日起计算至其保管终结之日止），上述暂计5,727.80元；9、判令李青承担本案诉讼费。原审法院查明，2017年12月10日，伍薇作为出租方（合同甲方）与作为承租方（合同乙方）的李青签订《租房协议》一份，约定李青向伍薇承租位于上海市浦东新区XX路XX号XX幢XX室房屋（以下简称系争房屋），租赁期限自2017年12月10日起至2018年12月12日止（甲方免收乙方2017年12月10日至12日房租）；每月租金（含物业管理费）为5,300元，水、电、燃气、宽带、有线电视、卫生保洁费、电话（若需）等均应由乙方按实承担并自行支付。该协议第五条约定：“付款方式：1.乙方已在2017年12月6日支付甲方并由居间方保管定金2,000元，乙方在本《协议》签订同时以现金方式向甲方支付13,900元，此笔款项与定金合计15,900元，其中包含相当于二个月房租的租赁保证金10,600元，以及第一个月的房租5,300元（自2017年12月13日至2018年1月12日）；2.2018年1月起乙方须分别每月3日前以银行转账方式向甲方支付当月13日至下月12日之间的房租5,300元……”第九条约定：“1.甲方若未能按时交房，应支付乙方相当于月房租百分之五每日的违约金；乙方若未能（按）本协议第五条第1条约定如期付款，过期甲方有权随时单方面终止本《协议》；乙方若未能按本《协议》第五条第2条付款（包括向甲方支付的房租以及乙方应自行支付的水、电、煤、电话、宽带、有线电视等），应支付甲方延迟部分百分之五每日的违约金；2.甲方延期交房超过七天或乙方延期付款超过七天，均视为不履行本《协议》，对方有权单方面终止本《协议》，并要求违约方另外支付相当于二个月房租的赔偿金；3.乙方在租赁期内若有违反本《协议》规定或违反国家法律、法规，甲方有权单方面终止本协议的履行，并要求乙方支付相当于二个月房租的违约金。4.因乙方违约而甲方行使单方面终止本《协议》权利时，甲方即可随时回收上述房屋及附属、配套设施，乙方不配合甲方可自行打开房门收回上述房屋及附属、配套设施（届时上述房屋内若有非甲方物品，则一概作为废弃物处理）……”第十二条约定：“甲乙双方于租赁期满当日办理房屋交接，在室内设施无缺损且乙方无拖欠房租及其他费用的情况下，甲方在收回该房屋三天内将租赁保证金如数无息退还乙方。如有违约则比照本《协议》第九条执行。”协议还约定了其他事宜。协议签订后，伍薇向李青交付系争房屋，李青向伍薇支付了押金10,600元，并陆续支付租金。2018年12月11日，伍薇与李青签订《补充协议》，约定双方一致同意将租赁期延长至2019年12月12日止；房租调整为每月5,500元，付款方式等其他内容保持不变；《租房协议》其它约定不变，继续有效。2019年6月4日，Z公司上海分公司向系争房屋发出《物业费水电费缴费通知单》，内容包括：“……贵单元的物业管理费自2019年1月至2019年6月仍尚未支付，共计拖欠了6个月，共计2,067.60元；水电费自2018年11月至2019年4月合计1,069元，两项总计金额3,136.30元……”后李青通过微信与伍薇之夫沟通上述事宜。2019年6月12日，伍薇向李青发送《解除通知》，表示因李青多次逾期支付租金，应于2019年6月3日支付当月租金，现已逾期超过七天，经催讨后仍未支付，故要求解除合同。当日，李青收到上述通知。2019年6月20日，伍薇在系争房屋处张贴《限期搬离通知》，告知：“……若未在2019年6月23日前将该房屋交还本人，本人将随时行使该项权利，并对届时滞留在该房屋内的所有非本人物品（若有）作为废弃物予以丢弃或以其它本人认为合适的方式处置……”2019年7月15日，伍薇向Z公司上海分公司出具《授权书》，表示因承租人拖欠租金，租房协议已于2019年6月12日解除终止，要求Z公司上海分公司立即对系争房屋采取停水停电。2019年7月18日，伍薇作为甲方与作为乙方的李青签订《补充协议二》，协议内容为：“鉴于关于乙方向甲方租赁XX路XX号XX幢XX室的《租房协议》和《补充协议》已于2019年6月12日解除终止，甲乙双方经友好协商签订本《补充协议二》以妥善处理善后事宜。一、乙方于2019年7月22日前向甲方支付2019年7月13日至8月12日的房屋占用费5,500元；二、乙方承诺于2019年8月12日前将该房屋及配套附属设施、装修和家具家电等完好无损交还甲方，若有缺损，照价赔偿；三、乙方将该房屋及配套附属设施、装修和家具家电等交还甲方时，甲乙双方据实结清该房屋的水电燃气费（多退少补）；四、在乙方履行完毕上述各条当日，甲方退还乙方部分租赁保证金计4,000元（其余租赁保证金不予退还）。五、甲乙双方履行完毕上述各条后，甲乙双方之间的合同关系即告结束，不存在未尽事宜。六、乙方若未如期履行本《补充协议二》第一条，逾期则本《补充协议二》不再有效，并且乙方同意甲方可以随时对该房屋采取停水停电以及其它有助于自行收回该房屋的措施。七、本《补充协议二》经双方签订后生效，并各执一份。”2019年7月22日，李青向伍薇之夫发送微信：“你看下，你晚上3、4点或者5、6点，有空过来看下，家里有墙纸有一点坏，还有楼下的马桶盖坏了，你看下怎么修补下。”当日，李青未按《补充协议二》约定的期限向伍薇支付2019年7月13日至8月12日的房屋使用费5,500元。2019年7月24日，李青在系争房屋门上张贴《告知书》，内容为：“因为存在房屋租赁纠纷，房东停水停电，使我无法居住，希望房东通过法律途径解决，本人个人物品都在房内，如破门一切损失及法律责任由损害方负责。”2019年7月26日，伍薇方人员进入系争房屋内将相关物品打包搬离，收回系争房屋，并向李青发送《限期取物告知书》，要求：务必于2019年7月31日前与本人取得联系，并携带上述物品所有权的有效证明，在向本人支付相当于二个月房租的违约金计11,000元、水电有线电视宽带等欠费、自2019年6月12日至2019年7月26日期间的房屋占用费、2017年12月10日至2019年6月12日期间各次逾期支付房租应付的延期付款违约金、照价赔偿缺损的该房屋配套附属设施、装修、家电等的前提下，取走上述物品。次日，李青向伍薇发送《关于的回复函》，要求立即归还相关物品。2019年7月31日，伍薇之夫在上海市公安局浦东分局金桥出口加工区治安派出所接受询问，就关于如何处理上述物品，其称：“我认为我对这批物品有留置权，在李青结清欠款之前，我不打算把这批物品还给她。如果她一直没有把欠款结清，我将（以）合法地（的）方式处理这批物品。”后因伍薇尚未退还李青押金以及取走的相关物品，故李青诉至原审法院，要求判如所请。审理中，伍薇向原审法院提起反诉。原审法院另查明，李青分别于2018年1月13日、2月11日、3月8日、4月9日、5月8日、6月12日、7月11日、8月14日、9月6日、10月5日、11月8日、12月10日，2019年1月8日、2月3日、3月7日、4月7日、5月7日分别支付了至2019年6月12日止的租金；于2019年6月12日支付了2019年6月13日起至2019年7月12日止的金额5,500元。审理中，经原审法院主持协调，李青与伍薇之夫于2019年11月28日在系争房屋所在小区进行相关物品交接，并签署《交接单》，伍薇称其已将取走的物品全部返还完毕。原审法院审理中，李青提供物品清单及照片，证明伍薇所取走及丢弃的相关物品；李青提供与物业工作人员的影像资料，并申请系争房屋所在小区的业主徐某、马某作为证人出庭作证，证明物业费与水电费绑定，在物业费没有缴纳的情况下，无法缴纳水电费，故系争房屋停水停电系因伍薇拖欠物业费所致。伍薇对此不予认可，其提供Z公司上海分公司出具的《情况说明》，证明2019年6月6日至7日之间物业公司进行短暂停水的原因系租客未缴纳水电费。伍薇提供微信聊天记录及照片，证明李青在系争房屋内饲养德国牧羊犬，墙纸被损坏，床头柜被损坏，且李青曾认可马桶盖已坏，并提供2019年8月10日的《发票联》《售后服务工作单》、2019年10月18日的《发票联》《商铺售后服务信誉单》，证明马桶修理费为515元、墙纸修理费为1,395元；伍薇提供《发票联》《收条》，证明其回收系争房屋时支出开锁费300元，搬离相关物品的包装材料费107.80元，仓储保管费标准为每天50元。伍薇提供照片，证明7月26日李青将伍薇放置于楼梯间的物品进行整理。对此，李青认为伍薇方非法收房时李青不在现场，无法确认损坏系谁造成，且不认可相关费用凭证。伍薇申请其丈夫的同事俞某作为证人出庭，俞某陈述，2019年7月18日，其与李青、伍薇至物业公司调解并报警处理。经民警协调后，双方达成调解，由李青结清款项、交还房屋后，伍薇退还李青4,000元，故双方签订《补充协议二》，但李青称无法当场支付，故约定于2019年7月22日前付清。2019年7月26日上午，其与伍薇之夫一起将房屋收回。原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，李青、伍薇签订的《租房协议》《补充协议》均系双方的真实意思表示，也没有违反法律、法规的强制性规定，依法成立并生效，李青、伍薇均应恪守。针对双方争议焦点，原审法院分析认定如下：本案争议焦点之一，关于《租房协议》《补充协议》的解除日期问题。伍薇以李青拖欠租金为由，于2019年6月12日向李青发送了《解除通知》，当日李青收到该通知。且双方于2019年7月18日签订《补充协议二》时，确认《租房协议》《补充协议》已于2019年6月12日解除，系双方的真实意思表示，故原审法院予以确认。至于李青认为其未于2019年7月22日前向伍薇支付2019年7月13日至8月12日的房屋占用费5,500元，则《补充协议二》中所有内容不再有效的意见，原审法院不予采纳。原审法院认为该条约定仅针对于合同解除后的相关条款。本案争议焦点之二，违约责任的承担问题。首先，根据《租房协议》约定，李青延期付款超过七日，视为不履行本协议，伍薇有权单方面终止本协议，并要求李青另外支付相当于二个月房租的赔偿金。2019年6月12日，李青已逾期支付租金超过七日，构成违约，故伍薇要求李青支付相当于二个月租金的违约金的诉讼请求，具有事实和法律依据，原审法院予以支持。其次，李青认为，伍薇未按时缴纳物业费导致系争房屋停水的行为构成违约，且以此为由认为其有权延迟支付租金，因其在租赁期内确存在拖欠支付水电费的情况，且亦未提供充分的证据佐证租赁期内的停水确系伍薇未按时缴纳物业费所致。并且，即便系争房屋于2019年6月6日至7日期间存在短暂停水，亦未造成李青不能实现合同目的，其不具备拒付租金的合理抗辩。故李青要求伍薇支付违约金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。再次，根据《租房协议》约定，李青若未能按期支付租金，应支付伍薇延迟部分百分之五每日的违约金。在合同履行过程中，李青确存在数次逾期支付租金的情况，故理应承担相应的逾期付款违约金。李青认为协议约定逾期付款违约金标准过高，原审法院根据合同的履行情况、李青的违约程度，兼顾公平合理原则，对该标准酌情进行调整。本案争议焦点之三，相关物品的返还问题。审理中伍薇认可收房时曾取走李青的物品，后双方办理交接手续，伍薇陈述已将取走的物品全部返还。交接完毕后，李青认为在伍薇处尚有部分物品仍未归还，但缺乏充分的证据材料予以佐证。伍薇方收回房屋当日，李青对放置于楼梯间的物品进行拍摄，说明其仍可进行相应处置。故李青要求伍薇返还物品、赔偿损失的诉讼请求，原审法院不予支持。本案争议焦点之四，相关费用的支付问题。审理中，李青同意按照租金标准支付自2019年7月13日起至2019年7月26日止的房屋使用费以及水电费差额，原审法院予以照准。伍薇称李青在承租期间造成床头柜、马桶、墙纸损坏，因李青表示马桶和墙纸系自然损耗，在租赁期间其曾要求伍薇予以修理，且收房当日系伍薇单方擅自收房，无法证明上述损坏确系李青所致，故伍薇要求李青支付床头柜费用、马桶修理费、墙纸修理费，缺乏充分证据予以佐证，原审法院不予支持。伍薇要求李青支付开锁费、包装费、人工费、仓储费，因李青承担的违约金中已包含伍薇所受到的实际损失，且伍薇并无对李青个人物品的留置权，且在李青要求返还时拒不返还，故上述费用原审法院不予支持。因双方签订的协议已确认解除，故伍薇应将李青支付的租赁保证金予以退还。原审法院遂作出判决：一、确认李青、伍薇于2017年12月10日签订的《租房协议》以及于2018年12月11日签订的《补充协议》于2019年6月12日解除；二、李青于判决生效之日起十日内支付伍薇自2019年7月13日起至2019年7月26日止的房屋使用费2,483.87元；三、李青于判决生效之日起十日内支付伍薇水电费267.80元；四、李青于判决生效之日起十日内支付伍薇违约金11,000元；五、李青于判决生效之日起十日内支付伍薇逾期付款违约金300元；六、伍薇于判决生效之日起十日内退还李青租赁保证金10,600元；七、驳回李青的其余诉讼请求；八、驳回伍薇的其余反诉诉讼请求。本诉案件受理费326元，减半收取计163元，由李青负担83元，伍薇负担80元。反诉案件受理费525元，由李青负担325元，伍薇负担200元。本院经审理查明，根据伍薇提供的微信聊天记录,其所证明的除“李青曾认可马桶盖已坏”外，还包括墙纸已坏。除此，原审法院认定的事实无误，本院予以确认。本院二审审理中，伍薇提交了李青于2019年11月28日签署的交接单、物品保管方于2019年11月28日出具的收条、交易日期为2019年11月28日的个人电子回单各一份，欲证明双方交割物品的时间为2019年11月28日；其向该批物品的保管方垫付了2019年7月26日至28日的仓储保管费6,250元。李青对交接单的真实性没有异议，但认为该清单不能反映其实际物品；对收条的真实性有异议，无法确认收款人的身份及所涉物品属其所有,故对合理性及与本案的关联性均不予认可;对个人电子回单的真实性予以认可，但认为与本案没有关联性。本院经审查后认为，交接单注明“包装内的物品双方再另行清点，并列明清单”内容，故不能反映李青的实际物品情况。收条的真实性因收款人的情况不详而无法确认。个人电子回单尚缺乏与本案的关联性。据此，伍薇提供的上述证据，本院均不予采纳为新证据。本院二审审理中，伍薇表示对李青先前逾期支付的租金曾催讨过，但因李青嗣后已付款而未追究李青的逾期付款违约金，直至2019年6月12日租赁合同解除后才正式主张上述逾期付款违约金。本院认为，伍薇与李青签订的《租房协议》《补充协议》及《补充协议二》均系签约当事人真实意思表示，于法不悖，应属有效，签约双方均应全面、切实按约履行。鉴于双方签署的《补充协议二》已确认《租房协议》及《补充协议》已于2019年6月12日解除，原审法院据此确认双方租赁关系于该日解除并判令伍薇退回李青租赁保证金，并无不当。李青未按照《租房协议》的约定如期支付租金，按约应向伍薇支付相当于二个月房租的违约金。原审法院根据上述约定及李青延迟付款超过七日的违约情形，对伍薇的该项反诉请求，依法予以支持，亦无不当。关于伍薇要求李青支付历次逾期支付租金的违约金27,880元的上诉请求，双方在《租房协议》中确有李青未按期支付租金应支付伍薇延迟部分百分之五每日的违约金之约定，李青确也存在逾期付款的事实，理应承担相应的违约责任。原审法院根据合同履行情况、李青的违约程度、兼顾公平合理原则，酌情确定由李青支付伍薇逾期付款违约金300元，尚无不当。结合伍薇于本院二审中所作的陈述，伍薇于2019年6月12日解除合同前，对李青延迟付款的行为基于李青嗣后已付款的事实而未主张逾期付款违约金之情形，伍薇的该项上诉请求，本院不予支持。关于伍薇就系争房屋设备设施损坏及维修费用、开锁费、包装材料费、打包搬运人工费、运费、仓储费等要求李青承担的上诉请求。原审法院就其上述主张不予支持之理由，已作充分阐述，本院予以认同并不再赘述。伍薇在双方已就房屋及配套附属设施的交付达成《补充协议二》的情况下，对双方再次产生的争议，未能通过法律途径依法保护其权益，而是采取将李青的物品打包搬离，实为不妥。伍薇该项主张，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。伍薇的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费590元，由上诉人伍薇负担。本判决为终审判决。审判长 王 伟审判员 陶永信审判员 蔡茜芸二〇二〇年六月十九日书记员 茅海容附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……