湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终4513号上诉人（原审被告）：戴文敏，女，1979年5月22日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。被上诉人（原审原告）：蓝明水，男，1989年11月3日出生，畲族，住福建省漳浦县。委托诉讼代理人：陈富，湖南大湘律师事务所律师。上诉人戴文敏因与被上诉人蓝明水房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2019）湘0111民初10052号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人戴文敏上诉请求：请求二审法院查清合同违约方，并考虑一审法院拒绝上诉人补交证据的事实，撤销一审判决，将本案发回重审。事实与理由：1、双方争议的房屋买卖合同是由中介及上诉人、被上诉人三方签订的合同，应该三方到庭作证。2、买卖合同明显是被上诉人先违约，未按约定支付上诉人购房金额。3、被上诉人是炒房卖房的中介，根本就不具备在长沙购房的资格，是因被上诉人的原因无法过户。4、被上诉人还打了张4万元房屋订金的欠条给上诉人，直到现在都未还。5、被上诉人从2017年11月签订房屋买卖合同，5至6人就搬至上诉人家中居住，直至2019年1月，才在雨花区。6、由于被上诉人未按期支付房款，导致合同中的上诉人信用卡逾期，货款逾期被法院起诉，名下房产被冻结。7、上诉人直至收到一审法院判决书，都不曾收到被上诉人340900.7元这么多钱，上诉人无法接受一审法院不公正的判决，请求二审法院依法查明事实，为上诉人主持公道，让上诉人重新举证，依法纠正一审判决，以维护法律的尊严，维护上诉人的合法权益。被上诉人蓝明水辩称，1、一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉请求。2、上诉人主张的信用卡逾期与本案不存在关联，不能证明其主张。被上诉人蓝明水向一审法院起诉请求：1、请求法院解除蓝明水、戴文敏之间签订的《二手房买卖合同协议书》；2、请求戴文敏返还蓝明水已经支付的购房首付款100000元、定金200000元、房屋贷款40900.7元，以及蓝明水支付至第三人的中介费佣金29600元，共计370500.7元；3、本案诉讼费用由戴文敏承担。一审法院认定事实：涉案房屋系戴文敏所有，设有抵押，抵押权人为刘检。2017年11月9日，蓝明水（买受人、乙方）与戴文敏（出售人、甲方）签订了一份《买卖合同》，约定：1.甲方将涉案房屋出售给乙方，涉案房屋产权证号为：71××88，涉案房屋已有抵押。2.甲方保证涉案房屋权属清晰，不存在被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或冻结等情形。3.涉案房屋按套计价，成交价格为1480000元。4.合同签订时，乙方应向甲方支付涉案房屋定金200000元。5.涉案房屋适用商业贷款交易，乙方应在2017年11月9日前将部分购房款200000元支付给甲方。6.乙方应支付丙方中介费佣金29600元。《买卖合同》补充协议约定：1.从2018年2月1日开始，甲方贷款月供127500元，由乙方承担，由乙方每月1日前转入甲方还款专用账户：戴文敏建设银行：62×××20。2.从2018年2月1日开始还款，若乙方违约，甲方已收所有款项不予退还，包含每月还款的127500元。3.双方约定，2018年12月1日前完成过户交易，逾期未完成，则乙方应一次性支付甲方剩余房款1280000元。4.双方约定，2018年2月1日前过户，由乙方负责解押，2018年2月1日后过户由甲方负责解押。5.甲方应保证房屋产权清晰无纠纷，若因甲方原因导致不能过户交易，甲方双倍赔偿乙方定金和月供还款额。6.乙方承诺2018年2月10日前，支付首付款100000元。7.乙方有权指定第三方过户，甲方应予以配合贷款。案外人湖南欢家房地产经纪有限公司作为丙方在合同落款处加盖公章。合同签订后，戴文敏于2017年11月9日向蓝明水出具收据，载明通过银行转账收到蓝明水涉案房屋定金100000元。戴文敏于2017年11月29日出具收据，载明收到蓝明水购买涉案房屋部分首付款100000元。戴文敏于2018年2月10日出具收据，载明收到蓝明水购买涉案房屋部分购房款100000元。另查明，涉案房屋于2018年10月22日被长沙市开福区人民法院查封。本案在审理过程中，1.蓝明水提交了一份银行流水明细，载明自2017年11月9日至2018年6月22日期间，蓝明水共计向戴文敏转账支付340900.7元，其中2017年11月9日转账支付了100000元，蓝明水主张该银行流水明细与上述三份收据共同证明蓝明水已向戴文敏支付《买卖合同》约定的200000元定金、100000元首付款以及40900.7元贷款月供。2.蓝明水提交了一份《补充协议》，拟证明戴文敏向蓝明水承诺于2018年7月10日回长沙处理涉案房屋事宜，但戴文敏未在《补充协议》签字，戴文敏亦不认可该《补充协议》。一审法院认为，根据合同法第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，蓝明水、戴文敏在《买卖合同》中约定蓝明水应于合同签订时即2017年11月9日向戴文敏支付200000元定金，蓝明水仅于2017年11月9日支付了100000元定金，违约在先，蓝明水诉请根据合同法第九十四条第四项解除双方签订的《买卖合同》，该院不予支持。但是，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款的规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，涉案房屋被设定了抵押且被查封，戴文敏未就其能够将涉案房屋转移给蓝明水进行举证，因承担举证不能的责任。根据涉案房屋现状，涉案房屋所有权无法转移给蓝明水，《买卖合同》无法继续履行，蓝明水于2019年9月5日诉至该院要求解除双方签订的《买卖合同》，该院予以支持。另据合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，蓝明水已根据《买卖合同》向戴文敏支付340900.7元，该款戴文敏应予返还。蓝明水已支付给案外人湖南欢家房地产经纪有限公司的中介费用29600元，并未支付给戴文敏，蓝明水诉请戴文敏返还，缺乏依据，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、蓝明水与戴文敏签订的《二手房买卖合同协议书》于2019年9月5日解除；二、戴文敏于本判决生效后10日内返还蓝明水340900.7元；三、驳回蓝明水的其他诉讼请求。案件受理费6858元，因适用简易程序，减半收取3429元，诉讼保全申请费1020元，合计4449元，由蓝明水负担2224.5元，戴文敏负担2224.5元。二审中，上诉人戴文敏向本院提交了如下证据：湖南省长沙市开福区人民法院（2018）湘0105财保151号民事裁定书及其送达回证、协助执行通知书，拟证明因蓝明水未按约定从2018年2月1号开始支付127500元，导致戴文敏银行信用卡逾期，房产被冻结（冻结日2018年10月22日）。被上诉人对该证据真实性、合法性无异议，提出逾期事实与被上诉人无关。本院经审查认为，该证据达不到上诉人的证明目的，本院不予认定。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，上诉人戴文敏与被上诉人蓝明水签订的《二手房买卖合同协议书》，虽系双方当事人真实意思表示，但因上诉人取得涉案房屋产权证的时间较短，尚未达到长沙市限购限售政策规定的上市交易条件，被上诉人在长沙市尚无购房资格，以及涉案房屋目前已被人民法院查封，故涉案房屋所有权无法转移至被上诉人名下，对被上诉人要求解除合同的诉请予以支持。合同解除后，上诉人应当向被上诉人返还相关款项，故一审判决上诉人向被上诉人返还340900.7元并无不当。上诉人提出其收取被上诉人的款项没有达到340900.7元之多，以及一审法院拒绝其提交证据的上诉意见，均因证据不足，本院不予支持。上诉人提出违约责任在被上诉人等上诉理由，因其在一审中未予反诉，在二审中不予直接审理，可另行主张权利。综上所述，上诉人戴文敏的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费6858元，由上诉人戴文敏负担。本判决为终审判决。审判长 廖 征审判员 曾庆军审判员 金新贵二〇二〇年六月三十日书记员 侯 也附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。