贵州省遵义市中级人民法院行 政 判 决 书（2020）黔03行终179号上诉人（一审原告）：胡志敏，女，1963年4月7日出生，汉族，贵州省绥阳县人，住绥阳县。上诉人（一审原告）：刘文刚，男，1964年6月10日出生，汉族，贵州省绥阳县人，住绥阳县。二上诉人共同委托代理人：赵廷勇，绥阳县洋川镇法律服务所法律工作者。被上诉人（一审被告）：绥阳县自然资源局，住所地：绥阳县洋川镇儒溪路2号。统一社会信用代码：11520323MB15388309。法定代表人：朱富刚，该局局长。委托代理人：赵光琼，该局不动产登记事务中心副主任。委托代理人：朱文清，贵州他山律师事务所律师。一审第三人：吴昌秀，女，1967年8月6日出生，汉族，贵州省绥阳县人，住绥阳县。一审第三人：刘文忠，男，1966年6月22日出生，汉族，贵州省绥阳县人，住绥阳县。一审第三人：绥阳县农村信用合作联社（以下简称绥阳县农村信用社）,住所地:贵州省遵义市绥阳县洋川镇诗乡路汇源桥夏维勇商住楼一单元1-2-3号、二单元2-1-2号。统一社会信用代码：9152032770590676K。法定代表人：余祖堰，该联社理事长。上诉人胡志敏、刘文刚因与被上诉人绥阳县自然资源局撤销不动产登记一案，不服遵义市播州区人民法院（2019）黔0321行初419号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。2017年8月29日，绥阳县自然资源局依据吴昌秀、刘文忠申请，对位于绥阳县自建房屋1幢2-1号进行首次登记，不动产证号为黔（2017）绥阳县不动产权第××号。胡志敏、刘文刚认为前述不动产登记侵犯其权利，提起诉讼要求撤销。一审法院查明：原告刘文刚与第三人刘文忠系同胞兄弟。因其父刘顺成位于绥阳县洋川镇民丰村二组小地名为黄泥堡壕沟土的原宅基地被原绥阳县建设局征收后，绥阳县建设局在原址上划拨了同面积的土地给其父修建房屋。1992年原告与第三人共同在绥阳县建设局划拨的国有土地上修建了一幢第一层为两个门面，第二、三层分别为住房的砖混结构房屋，占地面积为115.34㎡、建筑面积为309.99㎡。该房屋符合城市总体规划。房屋建成后经双方分割，原告刘文刚取得第一层门面一间和第二层住房两间，第三人刘文忠取得第一层门面一间和第三层住房两间。双方均未办理房屋登记。2005年3月，原告夫妇俩将所分得门面与住房委托其胞姐刘文芬出售。2005年5月5日刘文芬将涉案房屋出让给第三人刘文忠夫妇俩，并于当日签订了《卖房契约》。后因履行《卖房契约》存在争议，原告于2010年6月向绥阳县人民法院提起诉讼请求解除《卖房契约》，后又撤回起诉。2011年3月第三人刘文忠、吴昌秀将余款13000元交付给刘文芬。因两原告认为《卖房契约》无效，拒不交出房屋。2016年第三人刘文忠、吴昌秀又向绥阳县人民法院提起请求确认《卖房契约》有效的诉讼。经绥阳县人民法院2016年6月14日作出的（2016）黔0323民初521号民事判决确认，双方签订的《卖房契约》有效。2016年5月13日绥阳县住房和城乡建设局对涉案整幢房屋进行现场核实并函告绥阳县国土资源局。2016年7月27日，第三人刘文忠夫妇俩向绥阳县国土资源局申请办理涉案整幢房屋的国有土地使用权证。2016年11月2日，绥阳县洋川镇国土资源管理所委托具有资质的测绘人员对涉案整幢房屋进行地籍调查，邻宗地界周边关系人进行了指界，签字确认。2017年7月13日被告不动产登记事务中心分别在涉案房屋处和原绥阳县国土资源局内部网站上了发布公告，主要内容为：经初审定，将对下列不动产权利予首次登记。如有异议，请自公告之日起十五个工作日内（2017年8月2日之前）将异议书面材料送达我机构。逾期无人提出异议或者异议不成立，我机构将予以登记。不动产坐落位置：绥阳县洋川镇旺草路，权利人：吴昌秀、刘文忠，不动产单元号：520323100013GB00004F00010001,520323100013GB00004F00010002，520323100013GB00004F00010003，面积分别为115.34㎡、96.32㎡、98.33㎡，用途为住宅。2017年8月29日，绥阳县洋川镇国土资源管理所在地籍调查结果审核意见栏盖章建议登记。同日，被告受理第三人对涉案房屋的首次登记。第三人向被告提交了身份证复印件、结婚证复印件、（1992）绥法民字第728号民事判决书、（2016）黔0323民初521号民事判决书、绥阳县住房和城乡建设局《关于刘文忠自建房占地规模的函》、地籍调查表、不动产测量。被告依据第三人提供的上述材料，对位于涉案房屋第二层的面积为96.32㎡的房屋予以了首次登记，并颁发了黔（2017）绥阳县不动产权第××号不动产权证。一审法院认为，根据原告诉称和被告及第三人答辩，本案争议焦点为：一、原告是否具有提起本案诉讼的主体资格；二、被告作出的房屋登记行为是否合法。关于焦点一，被告认为二原告并非系涉案房屋的权利人，缺乏请求撤销的请求权基础，故不具有提起本案诉讼的主体资格。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”之规定，涉案房屋在出让给第三人前从未进行过房屋登记，两原告系该房屋的合法建造者，与涉案房屋有利害关系，故具有提起本案诉讼的主体资格，对被告认为其不具备主体资格的主张，不予采纳。关于焦点二，被告作出的房屋登记这一行政行为是否合法。首先，根据《不动产登记暂行条例》（以下简称《登记条例》）第七条第一款“不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理”之规定，被告绥阳县自然资源局作为绥阳县不动产登记机构，对本案第三人刘文忠、吴昌秀颁发黔（2017）绥阳县不动产权第××号不动产权证书系其职权范围。其次，根据《登记条例》第十四条第二款“属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：（一）尚未登记的不动产首次申请登记的”之规定，尚未登记的不动产可以由当事人单方申请不动产所有权的首次登记。本案中涉案房屋的所有权并未进行过登记，第三人单方向被告申请首次登记，被告予以受理，本院予以认定。根据《登记条例》第十六条第一款“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料”以及参照《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条“申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的，应当提交下列材料：（一）不动产权属证书或者土地权属来源材料；（二）建设工程符合规划的材料；（三）房屋已经竣工的材料；（四）房地产调查或者测绘报告；（五）相关税费缴纳凭证；（六）其他必要材料”之规定，第三人在向被告申请首次登记时，提交身份证复印件、结婚证复印件、（1992）绥法民字第728号民事判决书、（2016）黔0323民初521号民事判决书、绥阳县住房和城乡建设局《关于刘文忠自建房占地规模的函》、地籍调查表、不动产测量。其中，绥阳县人民法院（1992）绥法民字第728号民事判决书，已经证明了土地的权属来源，而（2016）黔0323民初521号民事判决书不仅证明了房屋已经竣工，且符合建设规划，而且还证明了该房屋系通过原告出让所得的事实，符合上述行政法规和部门规章的规定，被告已尽到审慎审查义务，被告根据上述行政法规规定对涉案房屋予以登记，事实清楚，证据充分，一审法院予以支持。对原告诉称被告未进行必要公告的问题，虽然公告并非是国有土地上房屋首次登记的必经程序，但被告已在其官方网站上及房屋处进行公告，被告登记行为程序合法。至于原告认为公告张贴于房屋后边以及勘测人员不是被告工作人员，被告程序违法的主张，一审法院认为，原告既认可了张贴公告的房屋为涉案房屋，也认可了庭审中的房屋照片是房屋正面。作为具有专业资质的测绘人员，接受被告的委托对涉案房屋进行测绘并无不妥。故对原告认为程序违法的主张，一审法院不予采纳。综上所述，被告作出的行政行为，证据充分，程序合法，适用法律法规正确，予以支持。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决驳回原告胡志敏、刘文刚的诉讼请求。一审宣判后，原告胡志敏、刘文刚不服一审判决，向本院提起上诉请求：撤销一审判决，诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实不清，证据不足。1.一审判决认定绥阳县住建局在原址上划拨了同面积的土地给其父修建房屋，与事实不符。案涉登记房屋不是建在刘顺成原宅基地上，是政府重新征用的其他土地划拨给刘顺成作为建房的宅基地，随后刘顺成儿子刘文刚、刘文忠兄弟二人合伙共同在该宅基地上修建此房屋，原址已不复存在。2.一审判决认定第三人将余款13000元交付给刘文芬，不能证明第三人履行了卖房契约约定义务。因上诉人卖房后近5年，第三人一直未支付下欠18000元购房款，刘文芬多次催收无果。2010年3月初，上诉人夫妻回家生活，刘文芬让上诉人自己找刘文忠、吴昌秀收款，并将刘文忠、吴昌秀买房当时出具的《借条》交给上诉人，上诉人向第三人收款时遭到拒绝，上诉人被迫无赖于当年3月19日收回房屋，解除合同。后刘文忠陆续将13000元交给刘文芬，刘文芬将该款交给上诉人时被拒收，为此发生纠纷，至今该款都在刘文芬手果，说明第三人没有履行合同义务。3.一审判决认定被上诉人已经发布公告，与事实不符。被上诉人仅提供了一张照片。4.一审认定2016年的民事判决书不仅证明了房屋已经竣工，且符合建设规划，而且还证明了该房屋系通过上诉人出让所得，于法无据。涉案房屋未经批准建设，未经规划和施工许可，无合法建房手续。房屋交易不存在出让，只有国有土地才存在出让。5.一审认定上诉人既认可张贴公告的房屋为涉案房屋，也认可房屋照片是正面的，表述逻辑混乱，意思表达不清。二、一审法院对上诉人提交的证据未进行辩析说明，程序违法。一审中上诉人出示了《民事诉状》、《送达回证》、《裁定书》用以证明案涉合同已经解除的事实，已经解除的合同不存在继续履行的问题，一审法院对此不予认定，让人难以信服。三、被上诉人自然资源局登记程序违法。1.第三人夫妻申请登记时，未提供缴纳建设用地的相关税费，被上诉人不得对其登记，这是登记的必备要件。诉讼过程中，被上诉人一直未提供刘文忠夫妻申请登记时，应提交的缴纳建设用地相关税费的相关依据，故依法不得登记。2.案涉不动产登记行为不符合单方申请登记的条件。（1）根据不动登记暂行条例第十四条的规定，案涉不动产虽是首次登记，但第三人刘文忠夫妻能证明不动产权属来源的依据是卖房契约和判决书，证明材料显示上诉人和第三人之间存在买卖关系，买卖合同是否履行、合同是否履行完毕，是否存在解除或其他终止的行为等，被上诉人无法了解，故应当要求当事人共同申请。（2）绥阳法院2016年民事判决书不得作为权属来源的依据。该判决中体现的上诉人即本案第三人刘文忠夫妻的诉求是要求确认《卖房契约》有效，人民法院的判决结果也是确认《卖房契约》有效。该判决只是对合同效力的评价，达不到不动产物权变动的法律后果，不符合《不动产登记暂行条例》第14条第2款第3项规定的单方申请登记的情形。3.被上诉人未对拟登记不动产进行实地调查。根据第三人夫妻申请登记时提交的申请书和绥阳法院2016年民事判决书，能直观判断拟登记不动产是一综诉争不动产，房产没有交付，现在房产状态，是谁在使用都是需要解决的问题。虽然《条例》对实地调查的程序未作强制要求，但也没有明确说明不需要实地调查，所以是否需要实地调查需根据实际情况决定。本案中，双方对房屋权属明显存在争议，且上诉人自2010年3月19日即收回房屋至今已经近10年，完全有调查的必要，上诉人曾到不动产登记机构询问房产证办理的事宜，登记人员表示刘文忠夫妻多年未在家，可见第三人在申请登记时故意隐瞒重要事实，再加上登记人员的不负责任，造成了错误登记。本案情形绝对不是单纯的个案，应具有普遍性。实地调查应成为本次登记的必经程序。4.被上诉人对拟登记不动产来源未尽到审慎审查义务。从第三人提交的材料来看，可得出两个结论，一是拟登记不动产属于刘文刚、刘文忠兄弟共建，属共有，二是上诉人夫妻将自己分割的部分以3.8万元卖给第三人，且卖房契约有效。但由于缺乏专业法律知识，对法院的确认合同效力之诉既判力缺乏正确认识，形成误判。该民事判决仅是对合同效力的确认，没有给付内容，该判决结果不会引起物权设立、变更、转让和消灭，第三人以此作为权属来源，没有依据。5.涉案不动产登记应进行公告。案涉不动产是建设在政府划拨的宅基地上，对老百姓来说是完全不知道建设用地性质的，当事人手中无任何依据。四、绥阳法院2016年民事判决存在错误，不能作为不动产设立、变动的依据。1.该案审理违反了不告不理原则，该案原告仅要求确认《卖房契约》有效，人民法院只需对该契约是否有效进行评价，而法院的审理明显超出了该案原告的诉讼请求范围。庭审中变更请求为要求协助办理产权过户手续，法官没有进行释明，未留足答辩期限，继续审理本身存在违法。2.未经政府审批转让国有划拨土地上房地产的行为无效。由于涉案土地属于划拨，根据法律规定，转让划拨土地上的房地产必须经政府审批，政府审批是能否转让的前提条件，在该民事案件审理过程中，刘文刚夫妇未向法院提供有关政府同意转让的依据，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，其转让行为无效。3.该民事判决结果不能产生不动产物权设立、变更的后果。综上，一审判决事实不清、证据不足、程序违法，请二审法院撤销一审判决。被上诉人绥阳县自然资源局在法定期限内未提交书面答辩意见。一审第三人吴昌秀、刘文忠、绥阳县农村信用社在法定期限内未提交书面参诉意见。本案一审的证据已随案移送本院（一审卷宗），本院对一审查明的事实予以确认，另查明：胡志敏、刘文刚对绥阳县人民法院作出的（2016）黔0323民初521号民事判决不服，向本院申请再审，本院作出（2017）黔03民申11号民事裁定，驳回了其二人的再审申请。本院认为，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六条的规定，人民法院对行政行为是否合法进行审查。结合当事人各方的意见，本案审查的重点是被诉不动产登记行为事实是否清楚，程序是否合法。首先，关于被诉不动产登记行为的基础事实是否清楚的问题，审查的关键在于第三人刘文忠夫妻是否对案涉房屋享有所有权。主要从以下几个方面进行审查：1.关于房屋修建完毕后何时取得所有权问题。本案中，房屋修建所在土地系行政机关安置所得，经行政机关同意后，上诉人和第三人于1992年共同出资出力修建涉案房屋，上诉人和第三人修建符合法律规定，其建造行为属合法建造，根据《中华人民共和国物权法》第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”的规定，合法建造属于原始取得房屋所有权的事实行为，上诉人和第三人共同出资出力建造房屋，自房屋建成后，上诉人和第三人即在事实上取得了该房屋的所有权。经双方协商，上诉人取得房屋第一层的1/2和第二层，第三人取得房屋第一层的1/2和第三层。基于此，上诉人和第三人各自取得相应房屋的所有权。2.关于上诉人和第三人交易后房屋所有权的归属问题。本案中，上诉人委托其姐刘文芬和第三人于2005年5月5日签订了《卖房契约》，并将房屋交付第三人，并由其管理出租。双方的买卖行为发生于2005年，《中华人民共和国物权法》于2007年10月1日起开始施行，故上诉人和第三人之间买卖房屋所有权的转移，不能完全适用《中华人民共和国物权法》有关物权变动的规定进行评价和规制，而应适用当时正在施行的法律规范进行评价。根据《中华人民共和国民法通则》（1987年1月1日施行）第七十二条第二款“按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”和《中华人民共和国合同法》（1999年10月1日施行）第一百三十三条“标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”的规定，自案涉一楼门面和第二层房屋交付给第三人起，第三人即取得涉案一楼门面和第二层房屋的所有权。为此，对上诉人主张双方只是签订了《卖房契约》，物权未发生变动的理由，本院不予采纳。3.行政机关在对案涉房屋进行登记前，上诉人对案涉《卖房契约》的效力及存废提出异议，第三人认为《卖房契约》合法有效，经绥阳县人民法院作出民事判决，确认案涉《卖房契约》合法有效。上诉人虽对绥阳法院的生效民事判决不服，向本院申请再审，但本院已裁定驳回上诉人的再审申请。为此，第三人仍是案涉房屋的所有权人。行政机关认为第三人是涉案房屋所有权人，对其进行不动产登记，事实清楚。第二，关于被诉不动产登记的程序问题。主要涉及以下几个方面：1.涉案房屋修建完毕后，上诉人作为所有权人，一直未办理不动产登记，在《不动产登记暂行条例》施行前，第三人从上诉人处取得案涉房屋所有权。后第三人于2017年向登记机关申请不动产登记，被上诉人根据《不动产登记暂行条例》第十四条第二款（一）项“属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：（一）尚未登记的不动产首次申请登记的；”的规定，按照有关不动产登记单方申请的要求，对第三人进行不动产登记，并无不当。2.根据《不动产登记条例》第十六条第一款“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料”以及参照《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条“申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的，应当提交下列材料：（一）不动产权属证书或者土地权属来源材料；（二）建设工程符合规划的材料；（三）房屋已经竣工的材料；（四）房地产调查或者测绘报告；（五）相关税费缴纳凭证；（六）其他必要材料”之规定，第三人在向登记机关申请首次登记时，提交身份证复印件、结婚证复印件、（1992）绥法民字第728号民事判决书、（2016）黔0323民初521号民事判决书、绥阳县住房和城乡建设局《关于刘文忠自建房占地规模的函》、地籍调查表、不动产测量，被上诉人已进行了必要的审查，将涉案房屋登记在第三人名下，故其已尽到审慎审查义务。对上诉人主张被上诉人未尽到审慎注意义务的理由，本院不予采纳。3.关于上诉人称被上诉人未进行必要公告的问题，虽然公告并非是国有土地上房屋首次登记的必经程序，但被上诉人已在其官方网站上及房屋处进行公告，登记行为程序合法。对上诉人主张登记机关未进行公告的理由，与事实不符，本院不予采信。上诉人主张登记机关未进行调查，在卷宗证据显示，测绘机构已对涉案房屋进行测绘，勘测人员前往现场实地查勘现场，确认登记房屋的面积，作为具有专业资质的测绘人员，对涉案房屋进行测绘并无不妥。为此，对上诉人认为被上诉行为程序违法的主张，本院不予采纳。基于以上分析，被上诉人根据法律规定，将涉案房屋登记在第三人名下，事实清楚，适用法律正确，程序合法。一审法院判决驳回上诉人撤销被诉登记行为的请求，并无不妥。对上诉人要求撤销一审判决，撤销被诉登记行为的请求，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，结果正确，应予维持。据此，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共计50元，由胡志敏、刘文刚负担。本判决为终审判决。审判长  黎光勇审判员  冯再军审判员  方 兵二〇二〇年六月二日法官助理王喻庆书记员陈顺