安徽省亳州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)皖16民终1281号上诉人（原审原告）：胡鹏，男，1988年12月10日出生，汉族，住河南省虞城县。委托诉讼代理人：李义，安徽重信众合律师事务所律师。上诉人（原审被告）：王素琴，女，1955年1月7日出生，汉族，住安徽省亳州经济开发区，经常居住地安徽省亳州经济开发区芍花园小区26栋2单元203室。委托诉讼代理人：郑慧慧，安徽王善利律师事务所律师。上诉人胡鹏、王素勤房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省亳州市谯城区人民法院（2018）皖1602民初5415号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。胡鹏及其委托诉讼代理人李义、王素勤及其委托诉讼代理人郑慧慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡鹏上诉请求：1、撤销安徽省亳州市谯城区人民法院（2018）皖1602民初5415号民事判决第二项,依法改判上诉人一审第二、三项诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由王素勤承担。事实与理由:原审法院认为“胡鹏不符合善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续的情形,不属于不动产物权的善意取得,未取得该不动产的物权”,属事实认定错误,适用法律不当。2012年7月16日,上诉人通过亳州市盖世房产有限公司介绍购买王振宇(已去世)的拆迁还原房屋,王振宇向上诉人提供亳州市南部新区征迁指王阁村房屋拆迁还原安置号、面积核准通知单,上诉人于当日预付给王振宇5万元购房款,王振宇给上诉人出具收条一份。2013年4月2日,上诉人与王振宇签订《还原房屋买卖合同》,约定王振宇将坐落于荷花园小区26栋2单元203室98.99平方米及18栋南26号杂物房15平方米出售给上诉人,房屋及杂物房总价款28万元,并经安徽赵长利律师事务所见证。上诉人按照合同约定全额支付了购房款,随后王振宇将房屋钥匙交付给了上诉人,向上诉人交付了涉案房屋。上诉人支付了该房屋的物业费、装修垃圾清运费等管理费用。上诉人胡鹏作为善意购买人,已经支付合理对价。该房屋虽未登记,但因为该房屋是拆迁还原房,在合同履行时尚不符合办理产权证的条件,考虑到亳州本地还原房屋的交易习惯及交易时房屋的现实情况,可以认定为上诉人的房屋购买行为符合国家法律规定,对上诉人善意购买、支付合理对价的交易、已经收取并占有房屋的行为应依法予以保护,可以认定上诉人依法善意取得该房屋的所有权。现王素琴长期占用并擅自装修上诉人所有房屋的行为严重侵犯了上诉人的权利。另补充上诉意见：案涉房屋应属于王振宇婚前个人财产，王振宇对房屋的处分应属有权处分，一审认定上诉人不属于不动产物权的善意取得，认定事实和适用法律错误。王振宇与王素勤于2009年3月9日登记结婚，但依据亳州经济开发区第二管理区盖章的《亳州市房地产拆迁评估表》显示，被拆迁房屋状况足以认定该房屋建成于王振宇与王素勤婚前，应属王振宇个人婚前财产。第一，被拆迁房屋的房地产所有人是王振宇，房地产共有人为“无”；第二，被拆迁房屋地址位于王阁，产权来源为自建，王素勤是城市户口，其不可能在十九里镇前楼行政村王阁拥有宅基地并建造房屋；第三，被拆迁房屋是在2009年交估价机构进行拆迁估价，委托方提供被拆迁房屋《航测图》一份，该航测图应拍摄于提交评估之前，即被拆迁房屋应建成于2009年之前；第四，被拆迀房屋折旧率为0.2,房屋为砖混结构，整体结构完好（折旧率，固定资产折旧率的简称，指一定时期内固定资产折旧额与固定资产原值的比率）；第五，被拆迁房屋重置价仅为480,远远低于拆迁房屋的基准价770（房屋基准价即被拆迁房屋的货币补偿基准价，是指由房屋拆迁主管部门会同政府价格主管部门按年度或半年度同类地段、同类用途新建房屋市场交易的平均单价确定，报人民政府批准并对外公布的房屋基准价格。拆迁补偿中的“重置价”是指按上一年重新建造与应计算重置价的房屋相同结构、相同建筑标准、相同质量的房屋所需要的价格）。以上事实足以认定被拆迁房屋建成于王振宇与王素勤结婚之前，根据《中华人民共和国婚姻法》第十八条第一款规定：“有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：（一)一方的婚前财产”，由此可见，被拆迀房屋应属于王振宇的婚前个人财产。本案所涉房屋是因亳州市城市建设的需要，对王振宇个人所有的婚前房产进行拆迀后，政府根据政策规定对其作出的以给予安置房的方式进行的一种补偿。显然，该安置房的获得是以王振宇原有的婚前个人房产的拆迁为前提，该安置房获得是王振宇原被拆迁的位于王阁的自建房屋的所有权的权利延伸，因此，王振宇对本案所涉拆迁还原房屋享有所有权，王振宇对房屋的处分应属有权处分。退一步讲，依据拆迁安置方案规定，被拆迁人享受优惠面积每户每人房屋产权调换面积仅限30㎡,根据《A区安置还原房到户结算表》王振宇还原面积为184.93㎡,王振宇与胡鹏签订的《还原房买卖合同》处分的房屋面积为98.99㎡,王振宇的处分行为并未损害王素勤的权利。综上，王振宇对案涉房屋的处分属于有权处分，并非无权处分，一审法院认定“王振宇属无权处分，上诉人不属于不动产物权的善意取得”应属认定事实错误，适用法律错误。二、一审法院在认定不动产物权权属时适用法律错误。一审法院依据《中华人民共和国物权法》第九十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十一条、《中华人民共和国合同法》第九十四条认定胡鹏不符合善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续的情形，不属于不动产物权的善意取得，故未取得该不动产的物权，适用法律错误。第一，案涉房屋是王振宇个人婚前房屋被拆迁后获得的拆迁安置房，王振宇对该房屋享有所有权，王振宇对房屋的处分属于有权处分。第二，本案一审是胡鹏起诉王素勤，要求确认与王振宇签订的《还原房买卖合同》合法有效，判令王素勤停止侵权，支付房屋占有使用费，而非王素勤作为房屋共有人，以夫妻一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋为由，主张追回该房屋，但一审法院却适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十一条规定：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持”，属适用法律错误。王素勤辩称，一、胡鹏与王振宇之间签订的《还原房买卖合同》应属无效，胡鹏不是善意购买，也不能证明已支付合理对价，其上诉理由无事实和法律依据，不应予以支持。1、答辩人与王振宇系合法夫妻，2013年4月份共分得两套房产，一套位于经济开发区芍花园小区9#楼2单元404室及26#2单元203室，同时分得该小区18栋南26号15平方米的杂物房1间，上述房屋及杂物房属答辩人和王振宇的夫妻共同财产，答辩人对胡鹏与王振宇签订的《还原房买卖合同》并不知情，胡鹏当庭也认可在2017年去案涉房屋之前没见过答辩人，也能印证答辩人对其与王振宇签订的《还原房买卖合同》不知情的事实。同时从胡鹏提供的其叔胡新领与王小首签订的《还原房买卖合同》及当庭的自认，可以说明胡鹏是和其叔胡新领一起购买的房屋，一起去律师事务所办理的见证，而胡新领的《还原房买卖合同》中卖方是王小首和其丈夫杨绿军，夫妻两人共同签字，提供的还原房手续中只有王小首的名字，足已证明胡鹏和王振宇均明知还原房买卖需要夫妻共同签字，而是恶意串通，故意不让王素勤知道，签订的《还原房买卖合同》，该《还原房买卖合同》应属无效，胡鹏不是善意购买。2、胡鹏声称2012年7月16日通过亳州市盖世房产有限公司购买王振宇案涉房屋，2013年4月2日与王振宇签订《还原房买卖合同》，从时间上来看，案涉房屋还没有分下来，更谈不上办理房产权证，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的，案涉房屋根本不具备转让条件。3、胡鹏举证的2012年7月15日的收条，并没有胡鹏的名字，也没有具体收哪套房屋房款的内容，同时胡鹏提供与王振宇签订的《还原房买卖合同》中也没有已收卖房款5万元的内容，2012年7月15日的房款5万元不能证明是王振宇出具的收条，也不能证明是胡鹏支付的案涉房屋的购房款，不能证明其关联性。胡鹏提供的2013年4月3日银行凭证，只是王振宇进行存款存入234700元，胡鹏是代理人，不能证明该款是胡鹏支付给王振宇的款项，同时该款与其《还原房买卖合同》中的购房款数额也不一致，更重要的是胡鹏为何没有让王振宇出具收条，显然不能证明是胡鹏向王振宇支付的购房款。4、一审法院认定王振宇于2014年4月24日出具证明一份,主要内容为胡鹏的购房款28万元，已全部交清明显错误。一审法院开庭时答辩人要求对该证明中王振宇的签名进行鉴定，胡鹏当庭自认该证明上不是王振宇的签名，并撤回对该证明的出示不再提供该证据。从胡鹏未能提供王振宇收购房款的收条，又在一审法院审理时提供不是王振宇签名的证明并当庭撤回，说明胡鵬并没有向王振宇支付案涉房屋的对价，即购房款28万元，胡鹏上诉称已合理支付对价无事实依据。二、胡鹏开庭补充上诉意见案涉房屋属王振宇婚前个人财产，王振于对房屋的处分属有权处分无事实和法律依据，依法不应支持。一、答辩人与王振宇2009年3月份登记结婚时，王振宇只有二间堂屋，东屋门底，结婚后答辩人子女出资又增建了南屋及西屋，都盖满了，当时同村的都在盖房子，该已被拆迁的房产并不属于王振宇个人财产，而是夫妻共同财产。2009年下半年拆迀时，是以户为单位进行的拆迁，拆迁所涉的事宜都是王振宇负责办理，包括其中一套办到王小首名下，办理时王素勤都不知情，后来知道分给王振宇和答辩人两套房屋，答辩人一起去办的领房手续，答辩人是该还原房屋的共有人，对该还原的两套房屋享有合法所有权。胡鹏与王振宇签订的《还原房买卖合同》中约定其购买的也是还原后的菊花园小区26#2单元203室，而非已被拆迁的房产，因此，胡鹏声称案涉房屋属王振宇婚前个人财产，王振宇对房屋的处分应属有权处分无事实和法律依据。2、2013年4月2日胡鹏与王振宇签订《还原房买卖合同》，2013年4月份案涉房屋还原后答辩人就在此居住。2017年4月28日王振宇过世，期间长迖四年的时间，胡鹏为何没有去主张权利？胡鵬声称2013年4月3日向王振宇支付了剩余全部购房款，同日，王振宇将房屋交付给胡鹏，而从王素勤提供的收楼意见书能够证实案涉房屋2013年4月5日才领取钥匙，胡鹏明显是虚假陈述。按胡鹏所说其2014年4月3日就领取了案涉房屋的钥匙而未在此居住，在毫州市内还有其它房屋居住，按中国每年春节在自家门上“贴春联”的习俗，胡鹏生活在亳州市内，该会去“贴春联”，同时—起买该小区房屋的还有其叔叔胡新领，为何在王振宇活着时没有发现答辩人在案涉房屋内居住？却在2017年9月份王振宇过世后才去案涉房屋处敲门索要房屋，明显不符合常理，故胡鹏上诉称其善意取得案涉房屋无事实和法律依据。综上，胡鹏的上诉请求及理由无事实和法律依据，请求二审法院查明事实，依法驳回胡鹏的上诉请求，以维护王素勤的合法权益。王素勤上诉请求：1.撤销安徽省亳州市谯城区人民法院（2018）皖1602民初5415号民事判决第一项,依法改判胡鹏与王振宇签订的《还原房买卖合同》无效；2.一、二审诉讼费用由胡鹏承担。事实和理由：一、上诉人对胡鹏与王振宇之间签订的《还原房买卖合同》并不知情。上诉人与王振宁系合法夫妻，2011年11月，上诉人夫妻位于谯城区开发区前楼行政村王阁自然村的房屋进行了拆迁还原，2013年4月上诉人夫妻共分得两套房产，一套位于经济开发区芍花园小区9#楼2单元404室及该小区26#2单元203室，同时分得该小区18栋南26号15平方米的杂物房1间，上述房屋及杂物房属上诉人和王振宇的夫妻共同财产，王振宇曾于2012年3月26日向谯城区人民法院起诉上诉人要求离婚后撤诉，2013年6月8日上诉人起诉王振宇要求离婚后撤诉，2013年11月26日王振宇又起诉上诉人要求离婚后撤诉。上诉人与王振宇一直分居居住，上诉人的邻居王井海、王井阔、顾秀柏、王洪友能够证明自2013年4月上诉人一直在该涉案房屋即芍花园小区26#2单元203室独自居住至今，以上能够印证2012年至2013年期间上诉人与王振宇夫妻因感情不合而分居，上诉人对胡鹏与王振宇签订的《还原房买卖合同》并不知情，上诉人自2013年4月份涉案房屋还原后一个人在此居住生活。二、一审法院适用法律错误，胡鹏与王振宇之间的房屋买卖合同应属无效合同。1、从被上诉人提供的律师见证书来看，当时签订《还原房买卖合同》时提供的有拆迁还原安置号、安置还原选房确认单，其上有“王阁自然村还原户王振宁、王阁自然村被拆迁户王振宁”的内容，能够说明拆迁的房产是以“户”为单位的，存在共同共有人，既然是在律师的见证下签订，律师熟知拆迁还原房屋的属性及买卖房屋的相关法律法规，说明胡鹏是在明知上诉人不知情的情况下恶意与王振宇签订的还原房买卖合同，且根据《婚姻法》第17条第2款规定：“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第17条规定：婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二)夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知遒为由对抗善意第三人。”对房屋的处分不能属于日常生活需要，对如此重要的财产的处分应须经过夫妻双方的同意。上诉人作为夫妻一方未在《还原房买卖合同》上签字，属于上诉人未签字一方不同意买卖房屋，该还原房买卖合同应属无效。2、胡鹏与王振宇签订的《还原房买卖合同》中并没有作为该涉案房屋的共有人即上诉人的签字，上诉人对该买卖合同也不知情。根据《合同法》第五十二条的规定，“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”。王振宇与胡鹏之间签订的《还原房买卖合同》未经被上诉人同意且损害了第三人即上诉人的切身利益。根据合同法第五十二条第二款的规定，被上诉人胡鹏与王振宇之间的《还原房买卖合同》无效。三、该民事判决书中被告“王素琴”名字错误，上诉人王素勤的身份证上名字为“王素勤”。综上，上诉人作为该涉案房屋的共有人，对该涉案房屋的买卖并不知情，也未在买卖合同上签字认可，一审法院认定被上诉人胡鹏与王振宇之间的房屋买卖合同有效应属认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院对一审法院所作判决书中的第一项判决依法改判，维护上诉人的合法权益。胡鹏辩称，一、案涉房屋属于王振宇的婚前个人财产。第一，被拆迁房屋是王振宇婚前个人财产。在庭审中，王素勤在答问时陈述“自己与王振宇在2009年3月9日结婚，被拆迁房屋在两人结婚前已经存在，有三间堂屋和一间东屋，房屋拆迁前的宅基地是王振宇个人的，自己是魏岗村村民，两人登记结婚后，又盖了南屋和西屋”。从亳州经济开发区第二管理区盖章的《亳州市房地产拆迁评估表》中王振宇房地产示意图、房地产航拍图以及上诉人提交的王阁庄部分房屋航拍图也能证明被拆迁房屋的产权人是王振宇，拆迁范围是北屋和东屋，即王素勤所言的婚前已经存在的三间堂屋和一间东屋，并不包括王素勤所言婚后加盖的南屋和西屋，王振宇获得涉案房屋的依据不是婚后加盖的南屋和西屋，至于王素勤所言的南屋和西屋是否被拆迀、是否获得拆迁安置房屋，与本案并无关联，而且王素勤在与王振宇结婚前是魏岗村村民，其不可能在十九里镇前楼行政村王阁拥有宅基地并建造房屋。以上可以认定被拆迁房屋在王振宇与王素勤结婚之前已经建成，根据《中华人民共和国婚姻法》第十八条第一款规定：“有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：（一)一方的婚前财产”，由此可见，被拆迁房屋应属于王振宇的婚前个人财产。第二，案涉房产是对王振宇婚前个人房产进行拆迁所获得的拆迁安置房，应属于王振宇婚前个人财产。本案所涉房屋是因亳州市城市建设的需要，对王振宇个人所有的婚前房产进行拆迁后，政府根据政策规定对其作出的以给予安置房的方式进行的一种补偿。显然，该安置房的获得是以王振宇原有的婚前个人房产的拆迁为前提，如若没有王振宇婚前个人房屋的拆迁，就不存在安置房的取得。该安置房的获得是王振宇原被拆迁的位于王阁的自建房屋的所有权的权利延伸，本案所涉拆迀还原房屋应属王振宇个人财产。第三，案涉房产不属于婚姻法规定的夫妻共同财产。根据《婚姻法》第十七条规定，“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产，归夫妻共同所有”。而本案中的安置房虽确系在王振宇和王素勤婚姻关系存续期间的所得，但却不属于《婚姻法》第十七条规定的情形。案涉房产是基于对王振宇婚前房产的拆迀所作出的补偿，如果因王振宇原有个人房产的拆迀，拆迁人对其作出给予补偿安置房后，夫妻即对其享有共同共有的权利，这将明显剥夺王振宇一方的财产权益，显然对王振宇明显不利，同时也助长了另一方不劳而获思想的滋长，更不符合民法的公平原则。综上，案涉芍花园小区26栋2单元203室房屋属于王振宇的婚前个人财产，而不属于夫妻共同所有财产。二、案涉芍花园小区26栋2单元203室房屋买卖合同有效。依据《民法总则》第143条规定，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；(三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。本案中，王振宇与答辩人均属完全民事行为能力人，两人通过亳州市盖世房产有限公司签订《还原房买卖合同》，并经赵长利律师事务所见证，王振宇与答辩人签订《还原房买卖合同》的意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，且不违反合同法第五十二条的规定，故该《还原房买卖合同》属于有效的合同。三、答辩人在合同签订、履行过程中尽到仔细审查、合理注意义务，并无过错，完全是善意的。答辩人是通过中介公司与王振宇签订《还原房买卖合同》，且经赵长利律师事务所见证，答辩人作为一个公民已经尽了自己应尽的仔细审查、合理注意义务，并无过错，完全是善意的。答辩人作为善意购买人，在合同签订以后，按照合同约定全额向王振宇支付了购房款，王振宇按照拆迁安置政策分配到房屋后，于2013年4月3日将房屋钥匙交付给了答辩人，以转移房屋所有权的意思向答辩人交付了涉案房屋。答辩人到房内查看，并支付了该房屋的物业费、装修垃圾清运费等管理费用。由此可见，合同双方均认可并认真履行了《还原房买卖合同》，双方的交易行为符合国家法律规定，对答辩人善意购买、支付合理对价的交易、已经收取并占有房屋的行为应依法予以保护，可以认定答辩人依法善意取得该房屋的所有权。现王素勤长期占用并擅自装修答辩人所有房屋的行为严重侵犯了答辩人的权利。综上，请求贵院依法驳回对方的上诉请求，支持答辩人的上诉请求。胡鹏一审诉讼请求：1.依法确认原告与王振宇签订的《还原房买卖合同》合法有效；2.判令王素琴停止侵权，搬出位于亳州经济开发区芍花园小区26栋2单元203室房屋，并拆除该房屋及18栋26号杂物房内的装饰物；3.判令王素琴支付原告房屋占用使用费1万元（暂按100元/月自2017年9月21日计算至2018年7月21日，2018年7月21日之后待评估后另行追加）；4.本案的诉讼费用由王素琴负担。一审法院认定事实：王振宇与王素琴于2009年3月9日在亳州市谯城区民政局婚姻登记登记结婚，系夫妻关系。王振宇与王素琴因夫妻感情不和，王振宇曾于2012年3月26日起诉与王素琴离婚后撤回了起诉，曾于2013年6月8日起诉与王素琴离婚后于同年11月26日撤回了起诉。2011年11月29日，王振宇与亳州市土地储备中心签订《拆迁还原协议书》，该协议约定：王振宇家庭户，家庭人口2人，拆迁177.40平方米，选择还原100平方米房屋1套、80平方米房屋1套。于2013年4月1日，确认还原位于亳州经济开发区芍花园小区9栋2单元404室（面积85.94平方米）和26栋2单元203室房屋（面积98.99平方米）及18栋26号杂物房（面积15平方米）。2013年4月2日，王振宇（甲方）与胡鹏（乙方）签订的《还原房买卖合同》，该合同约定：“甲方还原位于亳州经济开发区芍花园小区26栋2单元203室房屋（面积98.99平方米）以及18栋26号杂物房，甲方自愿以28万元的价格卖给乙方，房款一次性付清；违约责任：任何一方违约，赔偿对方10万元等内容。胡鹏于2012年7月15日支付王振宇购房款5万元、于2012年7月16日经银行支付王振宇购房款23.47万元。王振宇于2014年4月24日出具证明一份，主要内容为：胡鹏的购房款28万元，已全部交清。王振宇（甲方）与胡鹏（乙方）签订的《还原房买卖合同》，由安徽赵长利律师事务所进行见证，安徽赵长利律师事务所于2013年4月2日出具律师见证书。2017年4月28日，王振宇死亡。胡鹏与王素琴因位于亳州经济开发区芍花园小区26栋2单元203室房屋及18栋26号杂物房的权属问题发生纠纷，胡鹏即提起了民事诉讼。另查明，在一审法院审理的（2013）谯民一初字第01767号、（2015）谯民一初字第01453号原告李龙华诉被告姜艳华、史晓伟、史晓凤、秦连茹房屋买卖合同纠纷一案中，姜艳华的史云峰与李龙华签订《房屋买卖契约》，李龙华交付购房款后，姜艳华的史云峰交付李龙华位于亳州经济开发区菊花园小区11号楼1单元402室房屋，仅对该房屋配套的杂物房未予交付，故本院判决：一、确认史云峰与李龙华签订的房屋买卖契约合法、有效；二、姜艳华于本判决生效之日起十日内，交付李龙华“房屋买卖契约”约定的配套杂物房1间。一审法院认为，1.关于本案房屋买卖合同效力的问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形”。但该规定不属于导致合同无效的效力性规定，而属于管理性规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。本案中，王振宇与胡鹏签订的《还原房买卖合同》，不违反合同法第五十二条的规定，故该《还原房买卖合同》属于有效的合同。2.关于不动产物权权属的问题。《中华人民共和国物权法》第九十九条规定：“共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十一条规定：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持”。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。本案中，王振宇与胡鹏签订的《房屋买卖合同》，胡鹏不符合善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续的情形，不属于不动产物权的善意取得，故未取得该不动产的物权。综上所述，王振宇与胡鹏签订的《还原房买卖合同》，不违反合同法第五十二条的规定，故《还原房买卖合同》属于有效的合同，胡鹏仅取得了合同债权。胡鹏不符合善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续的情形，不属于不动产物权的善意取得，未取得该不动产的物权。因作为房屋共同共有人的王素琴不同意履行王振宇与胡鹏签订的《还原房买卖合同》，胡鹏未取得该不动产的物权，故对胡鹏诉求：“判令王素琴停止侵权，搬出位于亳州经济开发区芍花园小区26栋2单元203室房屋，并拆除该房屋及18栋26号杂物房内的装饰物；3.判令王素琴支付胡鹏房屋占用使用费1万元（暂按照100元/月自2017年9月21日计算至2018年7月21日，2018年7月21日之后待评估后另行追加）”的诉讼请求，不予支持。胡鹏可行使合同解除权，要求返还购房款，并要求赔偿经济损失。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九十九条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、胡鹏与王振宇签订的《还原房买卖合同》合法有效；二、驳回胡鹏的其他诉讼请求。案件受理费210元，由王素琴负担80元，由胡鹏负担130元。本院认为，综合当事人诉辩意见，本案的争议焦点为：1、胡鹏与王振宇所签订的《还原房买卖合同》是否有效；2、胡鹏要求王素勤搬出案涉房屋及支付房屋占用费的诉讼请求是否应予支持。1、关于胡鹏与王振宇所签订的《还原房买卖合同》是否有效的问题，王素勤称胡鹏与王振宇在签订合同时不知情，胡鹏与王振宇属于恶意串通损害其（第三人）合法权益，因此主张案涉合同无效。因王振宇与王素勤系夫妻关系，王素勤不属于法律意义的第三人，且法律并未规定夫妻一方在夫妻关系存续期间单独处分财产的行为无效，不属于合同法第五十二条规定的合同无效的情形，故王素勤主张案涉合同无效的上诉理由不能成立，不予支持，一审认定胡鹏与王振宇于2013年4月2日签订的《还原房买卖合同》合法有效并无不当，应予维持。2、合同合法有效并不代表胡鹏就因此取得案涉房屋的所有权，审理中胡鹏未提供对案涉房屋享有产权的权利凭证，也未有证据证明其事实上占有案涉房屋，故胡鹏要求王素勤搬出房屋并赔偿占用费的诉讼请求，一审法院不予支持并无不当，但一审法院不予支持该部分诉讼请求的观点存在不当之处，本院予以纠正。如胡鹏认为案涉房屋系王振宇个人婚前财产还原而来，王振宇有权处分案涉房屋。鉴于房屋出售人王振宇已死亡，其应可要求王振宇的继承人继续履行合同、交付房屋或提起合同解除之诉。综上，胡鹏、王素勤的上诉请求均不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。胡鹏预交的二审案件受理费210元，由胡鹏负担，王素勤预交的二审案件受理费210元，由王素勤负担。本判决为终审判决。审判长  安翠香审判员  沙启峰审判员  黄战营二〇二〇年六月十九日法官助理高辛冉书记员刘明明