重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终1738号上诉人（原审原告）：幸相菊，女，1971年5月27日出生，汉族，住重庆市大渡口区。委托诉讼代理人：罗亮，重庆西商律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆十方医院管理有限公司，住所地重庆市大渡口区钢花路1056号附122号。统一社会信用代码91500104MA5U6LUA61。法定代表人：李飞鹏，董事长。委托诉讼代理人：陈礼芳，重庆市大渡口区八桥法律服务所法律工作者。上诉人幸相菊因与被上诉人重庆十方医院管理有限公司提供房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市大渡口区人民法院(2019)渝0104民初6195号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人幸相菊及其委托诉讼代理人罗亮，被上诉人重庆十方医院管理有限公司的委托诉讼代理人陈礼芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。幸相菊上诉请求：1、撤销原审判决第三项，依法改判被上诉人向上诉人支付违约金共计37570.15元；2、本案一审、二审案件受理费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定《房屋租赁合同》约定的违约金明细高于因被上诉人违约行为造成的实际损失，属于严重的认定错误，双方《房屋租赁合同》约定的违约金不存在过高的情况，被上诉人应当按照合同约定的标准向上诉人支付违约金；一审法院认定《房屋租赁合同》约定的违约金过高予以调整，存在适用法律、法规错误的情形，应当予以纠正；一审法院关于违约金的判决内容，不但存在适用法律错误的情形，还严重违背了2019年11月14日，最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》的通知，应当予以纠正。重庆十方医院管理有限公司辩称，一审认定的事实清楚，证据充分，一审判决公平、公正、合法正确；请求二审维持一审原判，二审上诉费由上诉人承担。幸相菊向一审法院起诉请求：1、解除幸相菊与重庆十方医院管理有限公司签订的《房屋租赁合同》；2、重庆十方医院管理有限公司向幸相菊支付拖欠房屋租金共计人民币4142.70元（拖欠租金暂计至2019年9月11日起诉之日，最终金额以计算至实际解除租赁合同当日为准）；3、重庆十方医院管理有限公司向幸相菊支付违约金37531.62元；4、重庆十方医院管理有限公司向幸相菊支付拖欠的物业管理费共计510.50元；5、重庆十方医院管理有限公司将租赁房屋恢复原状并腾空房内物品之后将租赁房屋交还幸相菊；6、本案的诉讼费由重庆十方医院管理有限公司承担。一审法院经审理认定事实如下：2017年4月11日中冶建工集团重庆房地产有限公司与重庆十方医院管理有限公司签订房屋租赁合同，合同约定中冶建工集团重庆房地产有限公司将中冶·城邦国际项目7#楼第4层的房屋（用途为住宅）出租给重庆十方医院管理有限公司作为办公室使用，第一次租赁区域为4-14、4-15、4-16、4-17、4-18、4-19、4-21，第二次租赁区域为4层余下的所有房间。2018年7月19日幸相菊与中冶建工集团重庆房地产有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》购买中冶·城邦国际项目7#楼4-11号（产权证地址：大渡口区钢花路1056号7幢4-11）作为住宅用房，2018年9月10日办理产权登记。2018年7月19日幸相菊与重庆十方医院管理有限公司签订《房屋租赁合同》，合同主要约定：1．幸相菊（甲方）将大渡口区钢花路1056号7幢4-11房屋出租给重庆十方医院管理有限公司（乙方）作为办公室使用，建筑面积46.03平方米。2．租赁期限为10年，自2017年4月12日起至2027年4月11日止，甲方同意给予乙方12个月装修期，装修期2017年4月12日起至2018年4月11日止，装修期内不交租金。租赁期内，乙方承租楼层，由乙方缴纳物业管理费，在每个租赁年度开始前5个工作日以转账方式将当年度的物业管理费一次性支付给物业公司。3．租金及支付方式约定为：2018年4月12日至2021年4月11日期间，月租金为828.54元，季租金为2,485.62元；2021年4月12日至2024年4月11日期间，月租金为1,150.75元，季租金为3,452.25元；2024年4月12日至2027年4月11日期间，月租金为1,472.96元，季租金为4,418.88元，房屋租金总计124,389元，每期租金按季度方式缴纳，每期租金由重庆十方医院管理有限公司在每季度首月第一周5个工作日前向幸相菊付清，并由乙方支付3个月租金标准的押金。4．合同解除或终止时，属于乙方所有的切物品和设施设备由乙方搬出或自行处理，且乙方需按照甲方交房时的建筑结构及交房标准进行恢复。5．乙方逾期支付季度租金，每逾期一日应按本合同季度租金的万分之五向甲方支付违约金。逾期超过六十日，甲方可单方面解除合同，不予退还乙方已支付的费用，并由乙方按本合同租金总额的30%承担违约金。6．本合同解除或终止时，乙方未按合同约定的时间和标准恢复租赁房屋并交还于甲方，甲方没收押金，由甲方进行恢复，乙方承担费用。如遇具体情况，双方可另行协商。7．发生争议由甲乙双方协商解决，协商不成的，任何一方均有权向重庆市大渡口区人民法院提起诉讼。合同履行过程中，重庆十方医院管理有限公司分别于2018年8月14日、2018年8月22日、2018年10月26日、2019年1月29日通过银行转账方式向幸相菊约定的指定收款账户分三次转去2,485.62元，其中一笔作为押金转入。2019年9月9日中冶城邦国际客服中心发出缴费提示单，提示大渡口区钢花路1056号7幢4-11共欠2019年5月1日至2019年9月30日物业费及公摊费共计510.50元。因重庆十方医院管理有限公司未按期支付房屋租金，幸相菊遂起诉来院。在一审庭审中幸相菊变更第二项诉讼请求为“重庆十方医院管理有限公司向幸相菊支付拖欠房屋租金共计6,462.42元（从2019年4月12日起至2019年12月5日止）”，变更第三项诉讼请求为“重庆十方医院管理有限公司向幸相菊支付违约金37,570.15元（从2019年4月19日起至2019年12月5日止）”。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，合同双方应当严格按照合同约定履行自己的义务，并享有合同权利。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，幸相菊、重庆十方医院管理有限公司在租赁合同约定了幸相菊解除合同的条件，重庆十方医院管理有限公司如逾期支付季度租金、押金，每逾期一日应按照本合同季度租金的万分之五向甲方支付违约金，逾期超过六十日的，幸相菊可单方面解除合同，现查明重庆十方医院管理有限公司在2019年1月29日通过银行转账方式向幸相菊约定的指定收款账户支付房租2,485.62元后未再支付房租，自幸相菊起诉时重庆十方医院管理有限公司未支付到期房租已经逾期六十日，幸相菊要求解除合同的条件已经成就，幸相菊要求解除与重庆十方医院管理有限公司签订的《房屋租赁合同》的请求应予支持，重庆十方医院管理有限公司认为2019年11月28日已经将房屋腾空，并向物业管理公司告知通知幸相菊接收房屋，其合同已经解除，幸相菊称未接到重庆十方医院管理有限公司或物业公司的接收房屋的通知，重庆十方医院管理有限公司亦未提供证据予以证明，故重庆十方医院管理有限公司认为合同已经解除和房屋租金应当计算至房屋腾空之日的理由不予采纳。合同解除后，重庆十方医院管理有限公司未支付的房屋租金应当按照合同约定的标准进行支付，从2019年4月12日起至2019年12月5日止重庆十方医院管理有限公司共计欠幸相菊房屋租金6,462.42元应予支付，从2019年12月6日起按每日房租27.61元支付至交房时止。幸相菊认为由于重庆十方医院管理有限公司的违约造成的损失包括合同履行后可以获得的收入，重庆十方医院管理有限公司认为幸相菊主张的违约金过高，明显超过了未付租金的近三倍，要求以未付租金数额为基数按银行同期同类贷款利率计算利息确定违约金，但重庆十方医院管理有限公司未对违约金是否过高提供证据，现查明本案合同约定租赁期限虽为10年，但实际履行过程中系重庆十方医院管理有限公司按季度向幸相菊支付租金，并赋予幸相菊因重庆十方医院管理有限公司未支付到期房租逾期六十日可单方面解除合同的权利，即对合同期限下余期限的利益获取的救济渠道，合同约定以合同租金总额的30%承担违约金明显高于幸相菊的实际损失，因此幸相菊要求重庆十方医院管理有限公司以合同租金总额的30%支付违约金的请求不予支持，一审法院结合合同实际履行情况以及重庆十方医院管理有限公司未支付租金的违约程度，对幸相菊主张的违约金数额进行调整。合同对房屋租赁期间的物业管理费用负担及支付方式进行了约定，重庆十方医院管理有限公司在庭审中称已经与物业管理公司就租赁房屋的物业管理费的支付达成协议，且幸相菊要求重庆十方医院管理有限公司支付垫付的物业管理费无证据证明，幸相菊要求重庆十方医院管理有限公司支付拖欠的物业管理费510.50元的请求不予支持。重庆十方医院管理有限公司将中冶建工集团重庆房地产有限公司开发的住宅用房租用作为医院的经营性配套用房，在装修过程中对房屋部分主体结构或部分设施进行了改变，幸相菊要求重庆十方医院管理有限公司将租赁房屋恢复原状并腾空房内物品之后将租赁房屋交还幸相菊的请求应予支持，若重庆十方医院管理有限公司未按照一审法院确定的期限将租赁房屋进行恢复并交还于幸相菊，幸相菊对房屋恢复的费用由重庆十方医院管理有限公司承担。重庆十方医院管理有限公司在庭审中要求幸相菊返还押金或冲抵未支付房屋租金，因合同第十一条第一款约定“逾期超过六十日，甲方可单方面解除合同，不予退还乙方已支付的费用，并由乙方按本合同租金总额的30%承担违约金”，因重庆十方医院管理有限公司未按期支付租金且逾期超过六十日已经构成违约，重庆十方医院管理有限公司要求幸相菊返还押金或冲抵未支付房屋租金的请求不予支持。本案诉讼费用根据比例分担。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、九十七条、第一百一十三条、第一款、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款、第一百三十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告幸相菊与被告重庆十方医院管理有限公司签订的《房屋租赁合同》；二、被告重庆十方医院管理有限公司向原告幸相菊支付自2019年4月12日起至2019年12月5日的房屋租金6,462.42元，并按每日房租27.61元支付自2019年12月6日起至交房时止的房屋租金，限本判决书生效之日起十日内履行；三、被告重庆十方医院管理有限公司按本判决书主文第二项房屋租金总额的24%向原告幸相菊支付违约金，限本判决书生效之日起十日内履行；四、被告重庆十方医院管理有限公司将租赁房屋恢复原状（以房地产权证户型图记载结构为标准）并腾空房内物品之后将租赁房屋交还原告幸相菊，限本判决书生效之日起十日内履行；五、驳回原告幸相菊要求被告重庆十方医院管理有限公司支付物业管理费510.50元的诉讼请求。一审案件受理费428元，由原告负担328元，被告负担100元。二审中，双方当事人均未举示新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，重庆十方医院管理有限公司是否应当按照合同约定以合同租金总额的30%承担违约金的问题。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出判决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于’造成的损失”。本案中，双方合同约定重庆十方医院管理有限公司逾期支付季度租金，每逾期一日应按本合同季度租金的万分之五向幸相菊支付违约金。逾期超过六十日，幸相菊可单方面解除合同，不予退还重庆十方医院管理有限公司已支付的费用，并由重庆十方医院管理有限公司按本合同租金总额的30%承担违约金。首先，一审判决重庆十方医院管理有限公司应支付房屋租金总额为自2019年4月12日起至2019年12月5日的房屋租金6462.42元和按每日房租27.61元支付自2019年12月6日起至交房时止的房屋租金，重庆十方医院管理有限公司是按前述租金总额的24%向幸相菊支付违约金，即重庆十方医院管理有限公司在未按房地产权证户型图记载结构标准将租赁房屋恢复原状并腾空房内物品将房屋交还给幸相菊之前，重庆十方医院管理有限公司均应承担相应的租金，并按租金总额的24%支付违约金；其次，重庆十方医院管理有限公司未支付到期房屋租金逾期到六十日，幸相菊可以要求解除合同，另行对房屋进行出租；最后，一审法院认定重庆十方医院管理有限公司未按时支付租金且逾期超过六十日已构成违约，重庆十方医院管理有限公司要求幸相菊返还押金或冲抵未付房屋租金的请求，一审法院未予支持。综上，一审法院以幸相菊实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则作出违约金的调整并无不当，本院予以维持。综上所述，幸相菊的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费855元，由上诉人幸相菊负担。本判决为终审判决。审 判 长 周海燕审 判 员 倪洪杰审 判 员 秦 敏二〇二〇年六月五日法官助理 陈园媛书 记 员 陈鹏锋