成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0107民初5427号 原告：中粮地产集团深圳物业管理有限公司成都分公司，住所地成都市武侯区西三环路一段8号附2号（武侯新城管委会内）。 负责人：田佳琳，总经理。 委托诉讼代理人：廖琪琦，北京盈科（成都）律师事务所律师。 被告：刘朝柱，男，1957年3月31日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：李永生，四川英济律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨嘉陵，四川英济律师事务所律师。 原告中粮地产集团深圳物业管理有限公司成都分公司与被告刘朝柱物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月23日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中粮地产集团深圳物业管理有限公司成都分公司的委托诉讼代理人廖琪琦，被告刘朝柱委托的诉讼代理人李永生、杨嘉陵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中粮地产集团深圳物业管理有限公司成都分公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付物业服务费185954.16元（从2014年5月1日计算至2019年12月31日）；2.被告支付违约金55786.25元（以185954.16元为基数，按3‰/天为标准支付至付清之日止，暂计至2019年12月31日为55786.25元）；3.被告承担诉讼费、公告费等费用。事实和理由：原告系中粮·御岭湾小区的物业服务公司，被告系该小区的业主（建筑面积为455.77平方米）。根据原告与开发商签订的《前期物业服务合同》，约定原告向被告提供物业服务，被告按建筑面积6元/平方米向原告交纳物业服务费，如被告逾期付款应按合同约定向原告支付违约金。原告依约为被告提供了物业服务，但被告并未依约向原告交纳物业服务费，故诉至本院。 刘朝柱辩称，案涉房屋边坡至今没有达到设计条件和质量要求，房屋未交付，被告不应当支付物业服务费。此外，本案诉讼时效已过。请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：被告于2013年10月23日与成都天泉置业有限责任公司签订了《商品房买卖合同》，购买位于成都市龙泉驿区房屋（建筑面积为457.26平方米）。合同第十条（交付条件）约定，出卖人应当在2014年6月30日前向买受人交付该商品房。第十四条（交接手续）约定，该商品房达到第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十条约定的证明文件，并满足第十条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未按出卖人通知时间办理交接手续的，视为出卖人已按约交付，该房屋的保修期开始计算，与商品房有关的包括但不限于物业服务费、水电费、公共维修资金、全部税费以及房屋毁损风险由买受人承担。第十五条（商品房质量、装饰、设备标准）约定，交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，出卖人应当与买受人共同查验收房，发现有其他问题的，双方同意由出卖人按照国家和本省有关工程质量的规范和标准，在九十日内对该商品房进行整改，并承担整改费用，整改期间不做逾期交付房屋处理；整改完毕后，经通知买受人拒绝前来验房或者无正当理由拒绝办理交付手续的，视为该房屋自通知之日起已完成交付。第二十二条（前期物业服务）约定，出卖人依法选聘的物业管理公司为原告。 此外，《商品房买卖合同补充协议及附件》第三条（对合同第五条的补充约定）约定，付款方式为分期付款，买受人应当在2014年1月10日前付清全部房款。买受人在付清全部购房款并办理完毕交房手续后，出卖人将房屋交付给买受人。第四条（对合同第十条交付条件的补充约定）约定，如买受人对交付的房屋设计、质量、管道设置等问题提出异议的，应自行向国家法定机构申请质量鉴定，根据鉴定结果确定出卖人是否应当承担法律责任。第六条（对合同第十四条商品房交接手续的补充约定）约定，在商品房达到交付使用条件后，出卖人应通知买受人办理房屋交付手续。买受人如果购买的是现房，则应在合同约定的交付期限内自行向出卖人领取房屋交付通知。买受人应当按照合同约定期限积极办理房屋交接手续，以使出卖人完成交付工作并得以处理项目整体的权证办理、税费解缴及物业管理等工作。如买受人超过合同约定期限三十日后仍未前来办理交接手续的，应当按照其已付房款每日万分之一向出卖人支付违约金。 成都天泉置业有限责任公司与原告签订了《前期物业服务合同》，约定原告按建筑面积向业主收取公共性物业服务费用，收费标准为别墅（含独幢和联排）6元/月·平方米。其中第七条还约定，合同生效之日起至物业出售并交付物业买受人之日的当月发生的物业服务费用，由成都天泉置业有限责任公司承担，自物业交付物业买受人之日的次月起至本合同终止之日发生的物业服务费用，由物业买受人按照物业买卖合同的约定承担。物业交付后因业主未收房、未入住、进行装修等原因而空置的，物业服务费由业主全额交纳。第十条约定，物业服务费按季度交纳，业主应在每月10日前交纳下一季度物业服务费。业主逾期交纳物业服务费用的，应按欠费额的3‰/天的标准支付违约金。该合同终止的时间是业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订新的物业服务合同生效之日。 另查明：1.案涉房屋于2014年3月15日备案登记在被告名下，登记的房屋面积是455.77平方米。2.因被告未支付过物业服务费，原告因此于2015年、2017年、2019年、2020年多次催收，未果。 以上事实有房屋信息摘要、《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议及附件》《前期物业服务合同》、催款通知单、催款照片、邮单以及庭审笔录等证据予以佐证。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。本案中被告与开发商成都天泉置业有限责任公司签订的《商品房买卖合同》及开发商与原告签订的《前期物业服务合同》均约定了由原告为被告所购房屋所在小区提供物业服务并明确了收费标准，故被告应当依照约定履行相关义务。关于诉讼时效问题，本院认为，物业服务费的支付具有一定的独立性，但这一独立性不足以否定物业服务费作为同一合同项下债务的整体性。如果诉讼时效从每期物管费履行期限届满之日分别计算，将会割裂同一物业服务合同的整体性，还将导致债权人频繁主张权利，动摇服务方与接受服务方之间的互信关系。因此，物业服务费的诉讼时效应自最后一期物业服务费履行期间届满之日起开始计算。本案中，原告收取物业服务费的主要依据是《前期物业服务合同》，该合同现仍在履行，故案涉物业服务费诉讼时效尚未起算，本院对被告关于诉讼时效的答辩意见不予采纳。 本案的争议焦点是被告所购房屋是否已视为交付，其是否应当支付物业服务费。经查，就交房时间、如何办理交接手续、视为交房的条件、验收房屋、房屋质量出现问题该如何处理等问题在《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议及附件》中均有诸多约定。具体而言，交房的时间是2014年6月30日前，房屋达到交付条件后，出卖人通知买受人办理交接手续，若买受人没有按照出卖人通知的时间办理交接手续的，视为出卖人已按约交付。若买受人购买的是现房，则应当在约定的交付期限内自行向出卖人领取房屋交付通知，积极办理交接手续。在交付商品房时，房屋已由各相关单位验收合格。若买受人对交付房屋的质量提出异议，应当自行申请质量鉴定，依据鉴定意见确认买受人是否应当承担法律责任。庭审中，被告认可出卖人已通知其收房，其不办理收房手续的原因是认为房屋边坡没有达到设计条件和质量要求，但其仅提供了现场照片。本院认为，依据合同约定，出卖人在交房时已由相关单位验收合格，即使照片的拍摄时间是被告验房时，换言之，被告在验房时就认为房屋设计、质量有问题，那么被告也应当依据合同约定向国家法定机构申请质量鉴定，根据鉴定意见方能确认出卖人是否应当承担法律责任。然而，被告并没有申请质量鉴定，甚至没有证据证明就这一问题向出卖人提出过异议或者进行过交涉。综上，本院认为，被告无正当理由未办理房屋交接手续，视为出卖人已成了交房义务。关于交付的时间，原告认为，被告在庭审中自称于2014年2月7日付完全部房款，出卖人随后通知其收房，至此应当视为已交付房屋，故应当从2020年5月1日起支付物业服务费。对此，本院认为，虽双方均确认出卖人通知了被告收房，但是却没有证据证明具体通知的交付时间，而《商品房买卖合同》约定交付时间最迟是2014年6月30日。本院认为以此时间视为收房的时间。依据《前期物业服务合同》约定，被告应当从2014年7月1日起向原告支付物业服务费。结合约定的收费标准及被告房屋的面积，被告每月应当支付2734.62元（6元/月·平方米×455.77平方米），截止2019年12月31日，其应当向原告支付180484.92元（2734.62元/月×66个月），本院对原告的该项诉请予以支持。关于违约金。从现有证据来看，被告没有证据证明其不支付物业服务费有充分的理由和依据，即使其提出的房屋质量问题也是与出卖人之间可能产生的纠纷，与原告无关，故依照《前期物业服务合同》约定，被告应当支付违约金。但是合同约定的3‰/天的标准过高，本院综合本案具体情况，酌情为9024元，超出部分不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下： 一、刘朝柱于本判决生效之日起十日内支付中粮地产集团深圳物业管理有限公司成都分公司物业服务费180484.92元及违约金9024元； 二、驳回中粮地产集团深圳物业管理有限公司成都分公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4926元，因适用简易程序，减半收取2463元，由刘朝柱负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  赖武梨 二〇二〇年六月二十日 书记员罗有有