贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0111民初7293号原告：蒋静波，男，1965年9月28日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：杨小勇，贵州中创联律师事务所律师。被告：贵阳小河新黔城华联生活超市，经营场所贵州省贵阳市经济技术开发区小屯路东方小区。经营者：江长军。委托诉讼代理人：丁书俊，贵州龙在田律师事务所律师。第三人：江长军，男，1974年5月5日出生，汉族，住浙江省青田县。委托诉讼代理人：丁书俊，贵州龙在田律师事务所律师。第三人：贵阳经济技术开发区东方房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳经济技术开发区中曹司小屯路东方小区D区。法定代表人：赵永庆。委托诉讼代理人：刘忠兴，男，该公司工作人员。原告蒋静波与被告贵阳小河新黔城华联生活超市（以下简称新黔城超市）、第三人江长军、贵阳经济技术开发区东方房地产开发有限公司（以下简称东方房开公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案受理后，因原告申请对案涉房屋的装修、设备设施、现存浴室用品的现实价值进行鉴定而扣除鉴定期间的审理期限，于2020年5月21日依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告蒋静波委托诉讼代理人杨小勇、被告新黔城超市及第三人江长军委托诉讼代理人丁书俊到庭参加了诉讼，第三人东方房开公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋静波向本院提起诉讼请求：1.判决解除原、被告于2016年7月5日签订的《租赁合约》。2.判决被告赔偿原告浴室装修损失350000元。3.判决被告赔偿原告二年的预期可得经营损失240000元。4.判决第三人江长军、东方房开公司对上列2、3两项诉讼请求承担连带赔偿责任。5.诉讼费、评估鉴定费等由被告承担。事实及理由：2016年7月5日，原、被告于签订《租赁合约》，约定被告将位于内区面积约400平方米的1号商铺出租给原告经营浴室，租期自2016年9月9日起至2026年9月8日止，第一年至第五年的租金为50000元一年，双方还对水电燃气、违约责任、纠纷的解决方式等进行了约定。合同签订后，原告按约支付租金。原告开办了贵阳经开区鑫海浴室，并按照10年经营期限装修，投入装修资金包括购买设施设备共计60余万元，浴室于2016年10月15日开业经营，原告聘用蒋杰负责浴室的日常经营管理，每月工资3500元，除去所有费用，浴室平均每月纯收益为一万多元。2017年，原告得知被告出租的商铺是从东方房开公司处整体租来的，而该公司又是从每个商铺的业主处租来的，因该公司逾期支付租金被业主起诉解除合同，法院判决解除合同并判决东方房开公司承担违约责任。现在，原告租用的商铺处于法院的执行中，2019年7月18日，东方房开公司张贴告知函，要求原告交出案涉房屋，致使原告的浴室无法继续经营。原告投入巨资装修浴室，仅经营二年多就因东方房开公司的违约行为不能继续经营，成本没有收回，购买的设施设备及浴室用品将不能使用，损失巨大，被告应当承担赔偿责任，第三人应当对原告的经济损失以及二年的预期可得经营损失承担连带赔偿责任。综上所述，原告为维护自己的合法权益诉至法院。被告新黔城超市辩称：1.对原告起诉的事实无异议，对第一项诉讼请求无异议。2.装修损失虽然经过评估，但评估的一些设备设施原告可自行搬走并重复使用，该部分费用应当予以扣除。3.原告要求被告赔偿两年的预期可得经营损失，原告自制的收支流水不能作为其预期营业收益的依据，因原告在诉状中提到其已得知承租的商铺被法院判决解除业主与东方房开公司之间的租赁合同，且被告与东方房开的租赁合同已经解除，原告在知晓上述事实的情况下仍然继续经营，其预期经营损失不应该得到支持。第三人江长军的意见与被告新黔城超市的答辩意见一致。第三人东方房开公司未到庭答辩，但提交了书面意见：1.根据合同相对性原则，案涉租赁合同系原、被告签订，原、被告之间的纠纷与东方房开公司无关，原告要求东方房开公司承担责任没有法律依据。2.东方房开公司与江长军之间的房屋租赁合同纠纷已经在法院处理完毕，且东方房开公司已经承担了相应的法律责任，原告再要求东方房开公司承担连带责任没有法律依据。3.原告申请评估的部分设备可以搬离并继续使用，应当扣除该部分设备的价值。4.原告的损失应当是其直接损失，商业行为存在风险和不确定性，原告没有证据证明其主张的预期可得经营损失，该项主张不应得到支持。本案经审理认定的事实如下：2016年7月5日，原告蒋静波与被告新黔城超市签订《租赁合约》，约定被告将位于内区1号面积约400平方米的商铺出租给原告经营浴室，合约期限为2016年9月9日至2026年9月8日，第一年至第五年房租为50000元一年。原告承租案涉房屋后，开办了贵阳经开区鑫海浴室。原告提交案外人贵阳小河区黔城华联管理有限公司与第三人东方房开公司签订的《房屋租赁合同》、贵阳市中级人民法院（2018）黔01民终287、386、400、402号民事判决书、本院（2018）黔0111民初6314号案件听证笔录、告知函，证明东方房开公司从业主处整体租赁了含案涉房屋在内的商铺，又将商铺转租给贵阳小河区黔城华联管理有限公司，因东方房开公司逾期向业主交付租金，法院判决解除业主与东方房开公司之间的租赁合同，东方房开公司要求原告腾空并交出房屋，案涉房屋正在被执行，原告的经营目的无法实现。被告对原告起诉的事实无异议。诉讼过程中，原告蒋静波于2019年11月1日申请对案涉房屋的装修、设备设施、现存浴室用品的现实价值进行鉴定，经皓天评估集团有限责任公司作出评估报告书，载明现实评估价格为346954元，原告预交了评估费27000元。被告新黔城超市认为评估的部分设备设施原告可自行搬离并重复使用，不存在该部分设备设施的装修损失，应当予以扣除，评估鉴定费也应当根据扣除的比例相应扣减。被告认为应当扣除的设备设施的费用共计100943元，并提交了具体的扣减明细表，要求扣减的项目包括水箱系统、不锈钢搓背床、休息床、机房过滤设备、电视机等。对此，原告表示部分设备设施均按照浴室的尺寸购买和安装，如锅炉等除了在浴室使用，其他地方是不可使用的。上述事实，有当事人陈述、租赁合约、民事判决书、听证笔录、告知函、评估报告书、增值税发票等证据收集在卷，并已经质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原告蒋静波与被告新黔城超市签订的《租赁合约》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的规定，合法有效，各方应当严格遵守履行合同义务。案涉房屋系原告蒋静波从被告新黔城超市处转租，因出租人与承租人之间的租赁合同已经解除，被告新黔城超市不能继续合法地占有案涉房屋，亦不能将房屋交付给原告使用，被告的违约行为致使原告的合同目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，对原告主张解除租赁合约的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，被告新黔城超市应当承担赔偿装修损失的违约责任，案涉房屋的装修、设备设施和现存浴室用品的评估价格为346954元，本院综合考虑租赁期限、部分装饰装修物及设备设施未形成附合等因素，酌情确定被告新黔城超市赔偿原告装修损失277563元（346954元×80%）。原告因评估产生的评估费27000元，属于原告主张赔偿装修损失所产生的合理费用，本院参照原告主张赔偿损失获本院支持部分的比例进行分摊，即由被告新黔城超市负担21600元，由原告负担5400元。关于预期可得经营损失，被告的违约行为给原告造成了一定的经营损失，本院综合考虑租赁用途、租赁期限、装修损失等因素，酌情确定被告新黔城超市赔偿原告预期可得经营损失10000元。第三人江长军、东方房开公司与案涉租赁合同无关，原告主张第三人承担赔偿责任不符合合同的相对性原则，原告的该项诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告蒋静波与被告贵阳小河新黔城华联生活超市于2016年7月5日签订的《租赁合约》。二、被告贵阳小河新黔城华联生活超市于本判决生效后十日内向原告蒋静波赔偿装修损失277563元。三、被告贵阳小河新黔城华联生活超市于本判决生效后十日内向原告蒋静波支付经营损失10000元。四、驳回原告蒋静波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9800元，由原告蒋静波负担4972元，被告贵阳小河新黔城华联生活超市负担4828元。评估费27000元，由原告蒋静波负担5400元，被告贵阳小河新黔城华联生活超市负担21600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  吴怔秋人民陪审员  宋升光人民陪审员  陈兴琼二〇二〇年六月十六日书 记 员  张艺群