湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0106民初19号原告：黄文胜，男，1968年10月7日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区。被告：武汉世邦联行商业管理有限公司，住所地武汉市武昌区黄鹤楼街彭刘杨西路11号。法定代表人：姚时全，执行董事。委托诉讼代理人：许薇，员工。被告：武汉恒卓物业管理有限公司，住所地武汉市武昌区文明路118号汉飞又一城4栋1层17室。法定代表人：周爱民，总经理。委托诉讼代理人：张军，员工。原告黄文胜与被告武汉世邦联行商业管理有限公司（以下简称世邦联行公司）、武汉恒卓物业管理有限公司（以下简称恒卓公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日受理后，依法适用简易程序，于2020年6月2日公开开庭进行了审理。原告黄文胜，被告世邦联行公司的委托诉讼代理人许薇，被告恒卓公司的委托诉讼代理人张军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄文胜向本院提出诉讼请求：1、判令被告世邦联行公司、恒卓公司给付原告黄文胜房屋租金75250元（暂计至2019年6月30日，实际金额按每季度21500元计算至被告世邦联行公司、恒卓公司交还房屋为止）；2、本案诉讼费用由被告世邦联行公司、恒卓公司承担。事实和理由：黄文胜系位于武汉市武昌区黄鹤楼街文明路118号汉飞又一城第1幢1层23号商铺业主，黄文胜与世邦联行公司于2014年11月23日签订《逛逛街商铺委托经营管理协议书》，约定世邦联行公司对上述商铺进行经营管理，期限为五年，自2013年7月1日起至2018年6月30日止，其中第四条第3款约定“本合同约定的初始委托经营期限为五年，初始委托经营期满时如受托人与承租户签订的租赁合同尚未到期，在该租赁合同有效期间内，受托人有单方行使续约的权利，本协议的委托经营管理期限自动延续，但续约最长期限为五年。自第二个委托经营管理期始至本协议书终止，受托人确保委托人税前年收益不低于周边类似商铺的平均租金价格”。世邦联行公司按照上述协议约定在2018年6月30日前按每季度21500元给付了房屋租金。上述协议到期后，世邦联行公司按约定进行了自动续约，但未按约定足额给付租金，自2018年6月30日后，只按每季度5375元给付了两季房租，2018年12月31日之后没有给付租金。经黄文胜实地查看，案涉商铺至今仍实际被世邦联行公司的关联企业即恒卓公司占有使用，且在黄文胜多次要求下，世邦联行公司、恒卓公司均拒绝退还商铺或支付租金。黄文胜为维护自身合法权益，诉至法院，要求判如所请。被告世邦联行公司辩称，世邦联行公司管理的汉飞·逛逛街项目，该项目为返租型物业，商铺业主委托世邦联行公司经营管理，为期5年，委托期截至2018年12月31日止。2016年6月30日至2018年6月30日，世邦联行公司共支付黄文胜委托收益172000元。首先，黄文胜与世邦联行公司之间形成委托合同关系，而非租赁合同关系，委托经营管理期限届满后的委托收益标准应考虑项目整体收益情况，不能参照使用租赁合同关系租赁期内的租金标准。在委托经营期限届满前，世邦联行公司已向黄文胜发出《商铺委托经营管理协议续签告知函》，明确告知委托经营期满后至2018年12月30日之间按照年化2%支付委托收益，如若认定为形成不定期租赁关系，也只能按照年化收益率2%计算其后期收益。其次，部分业主（约100余户）《委托经营管理协议》届满后，委托人根据委托经营期间的年度收益不到商铺售价2%的情况，均衡考虑整体业主利益后，按照商铺售价的2%/年，约合每季度5375元支付黄文胜委托收益，符合该项目的整体经营情况，如若按高于前述收益标准支付黄文胜委托收益，将导致大部分业主不能获得任何委托收益，至于2018年12月31日之后的委托收益，由于2018年12月31日后，世邦联行公司已全面退出对于汉飞逛逛街的经营管理，故世邦联行公司已无义务向黄文胜支付任何形式的委托经营收益。请求法院依法驳回黄文胜的全部诉讼请求。被告恒卓公司辩称，恒卓公司系汉飞又一城（汉飞逛逛街）物业服务企业，根据《前期物业服务协议》的约定提供相关服务，依法收取物业服务费。恒卓公司与黄文胜未签订过任何形式的房屋租赁协议，从未占用或承租黄文胜商铺，不存在占有使用及支付租金的说法。黄文胜所提供的录像语音记录所述混淆视听，黄文胜未携带任何可以证明商铺归属权的有效证件，多次到物业办公室无理取闹要收回商铺，恒卓公司员工持着对业主负责、对使用人负责的工作原则要求黄文胜出示其身份证明、房产证明及租赁协议，合理合法，并无不妥。黄文胜所提供第二段录像文字记录是在黄文胜已经将商铺与承租人达成一致后，提供有效房产和身份证明到物业公司办的租赁备案（2013年7月起租给了世邦联行公司，2020年1月起租给现承租人李文），足以证明案涉商铺一直在黄文胜本人的控制之下。请求法院依法驳回黄文胜对恒卓公司的诉讼请求。本院经审理，认定事实如下：黄文胜系位于武汉市武昌区黄鹤楼街文明路118号汉飞·又一城1栋1层23室（建筑面积45.9平方米）房屋所有权人。2013年6月30日，黄文胜与恒卓公司就案涉房屋签订《前期物业服务合同》。2014年11月23日，黄文胜与世邦联行公司签订《逛逛街商铺委托经营管理协议书》，约定黄文胜不可撤销地授权世邦联行公司作为唯一的被授权人对武汉市武昌区汉飞·又一城（逛逛街）项目B地块1楼1层23号房屋进行经营管理，包括对承租商户、品牌及经营业态进行调整，及在该房屋空铺时从事对外招租工作，并代为签订和执行该房屋的租赁合同；协议有效期限从2013年7月1日至委托经营管理期限届满之日止；合同初始委托经营管理期限为五年，自2013年7月1日至2018年6月30日止；鉴于委托经营管理期限内第一委托年度至第三委托年度的收益已由房屋销售单位在黄文胜购房总价中抵扣，故在此期间内，世邦联行公司不向黄文胜支付任何收益，但世邦联行公司应当努力为受托资产及所在项目营造良好的市场氛围环境；在委托经营期限内，该房屋租赁发生的税费，由黄文胜与承租商户按照国家、地方相关规定各自承担；世邦联行公司代开发票，并代扣相应的税金；在委托经营期限内，如国家、地方的相关税费征收规定有调整的，按调整后的新规定执行；在委托经营期限内，该房屋物业管理费、水、电、暖、空调等能源费用均由承租商户按照租赁合同和物业管理合同承担；黄文胜保证不干涉世邦联行公司就该房屋的对外租赁和经营管理的一切事务，并全面履行该协议书；为了满足经营的需要，世邦联行公司有权：采取将该房屋单独出租或组合出租的形式；对该房屋进行改造，包括但不限于拆改该房屋与邻近房屋的间隔墙、对该房屋进行重新装修、改变该房屋格局、对该房屋所在商场整体布局进行改造、无偿使用公共区域、通道等，黄文胜表示同意；确定对该房屋的经营模式和经营范围。黄文胜同意不通过任何方式就该房屋所在商业广场公共区域、通道等主张权利；黄文胜同意世邦联行公司对该房屋的楼顶天台所有广告位等公共部位及设施进行占有使用、经营及管理，所获得的收益归世邦联行公司所有，世邦联行公司利用该房屋的楼顶天台及所有广告位等公共部位及设施所获得的收益不计入租金核算，黄文胜对此不持异议；世邦联行公司承诺在委托经营期限开始之日，即黄文胜所购房屋交付次日起，对受托管理的房屋进行受托经营，第一至第三委托经营管理年度无需支付黄文胜收益，但确保黄文胜第四、第五委托经营管理年度税前年收益达到：第四个委托经营管理年度100116元，该年度该商铺租赁综合征收税率为8.1%，该年度商铺综合租赁税合计8109元；第五个委托经营管理年度100116元，该年度该商铺租赁综合征收税率为8.1%，该年度商铺综合租赁税合计8109元；同时黄文胜同意，如果世邦联行公司将房屋出租所实际获取的租金超出上述金额，则超出部分归世邦联行公司所有；黄文胜收益的支付方式：由世邦联行公司按照租赁合同约定支付租金给黄文胜，世邦联行公司将按约定的收益减去按照国家及地方相关法律统一代扣相应税金后的剩余款项支付给黄文胜；按季支付，世邦联行公司应在每个季度末向黄文胜支付下个季度租金收益；黄文胜的收益世邦联行公司支付到指定账户；承租商户按照租赁合同约定应支付的租赁保证金由承租商户直接缴纳给世邦联行公司管理；如果世邦联行公司延期支付黄文胜的委托收益超过25个工作日，则视为世邦联行公司违约，本协议书继续履行，世邦联行公司应自第25个工作日起到实际付款日止按银行同期贷款利率向黄文胜支付违约金；黄文胜应在本协议生效后，将该房屋的有关权益移交给世邦联行公司；本协议书约定的初始委托经营管理期限为五年，初始委托经营期满后，如世邦联行公司与承租户签订的租赁合同尚未到期，在该租赁合同有效期间内，世邦联行公司有单方行使续约的权利，本协议的委托经营管理期限自动延续，但续约最长期限为五年，自第二个委托经营管理期始至本协议书终止，世邦联行公司确保黄文胜税前年收益不低于周边类似商铺的平均租金价格；本协议书的委托经营期届满后30日内，世邦联行公司按照该房屋移交时装修条件或届时现状将该房屋返还黄文胜，在该30日内世邦联行公司不用向黄文胜支付任何收益和费用，如黄文胜愿意与承租商户在租期结束后继续履行租赁合同的，应与承租商户另行签订租赁合同，世邦联行公司可以提供服务性的协助，但不就此承担任何责任，如黄文胜与承租商户另行签订租赁合同的，也应视为世邦联行公司已按照约定返还了该房屋；本协议书经黄文胜签订、世邦联行公司盖章后生效。委托经营期间届满之日起，本协议书中的双方权利义务自然终止。在委托经营管理期限内，如承租商户无力经营或其他原因（不可抗力及政策调整原因除外）撤场或承租人降低租金水平或改变租金支付方式的，世邦联行公司承担相应责任，不影响本协议书的正常履行，世邦联行公司仍应根据本协议书约定的收益水平和支付方式向黄文胜支付有关收益。世邦联行公司未按时向黄文胜支付委托租赁租金收益，按中国人民银行公布的同期贷款利率的两倍向黄文胜支付逾期付款违约金。双方在合同上签字盖章。黄文胜、世邦联行公司陈述，2017年7月1日至2018年6月30日，世邦联行公司每季度向黄文胜支付21500元。2018年6月30日合同期满后至2018年12月31日，世邦联行公司每季度向黄文胜支付5375元，共支付10750元。世邦联行公司陈述，其已于2019年1月退出案涉房屋所在的汉飞逛逛街的经营管理并张贴公告。黄文胜陈述，未收到世邦联行公司的通知，也未看到其所称的公告，因恒卓公司一直占用案涉房屋，直至2020年1月黄文胜才取得案涉房屋的使用权。现黄文胜诉至法院，要求判如所请。本院认为，原告黄文胜系位于武汉市武昌区黄鹤楼街文明路118号汉飞·又一城1栋1层23室房屋的所有权人。原告黄文胜与被告世邦联行公司签订的《逛逛街商铺委托经营管理协议书》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规规定，未损害国家和社会公共利益，合同合法有效。关于原告黄文胜与被告世邦联行公司之间法律关系的界定，本院认为不应受制于当事人之间签订合同的外观和名称，而应由当事人的真实意思和合同的实质内容来决定。原告黄文胜的本意是为收取固定租金，被告世邦联行公司的本意是为赚取转租租金与其应付收益的差价及广告费用，上述合同虽名为委托经营管理协议，实际上系原告黄文胜依约将案涉房屋交由被告世邦联行公司，被告世邦联行公司按照每季度21500元的标准向原告黄文胜支付固定收益，并出租案涉房屋，收取租金，故本院认定原告黄文胜与被告世邦联行公司就案涉房屋存在租赁合同关系。合同期满后，原告黄文胜与被告世邦联行公司未续签书面合同，被告世邦联行公司继续经营管理案涉房屋，此时租赁合同应为不定期合同，原合同继续有效，直至2019年1月被告世邦联行公司退出案涉房屋经营管理。故被告世邦联行公司应按照原租金标准继续向原告黄文胜支付2018年7月1日至2019年1月1日的房屋占用费43000元（21500元÷3×6），现被告世邦联行公司已向原告黄文胜支付10750元，故被告世邦联行公司应向原告黄文胜支付房屋占用费32250元。被告世邦联行公司已于2019年1月按照合同约定的案涉房屋届时现状退出经营管理，案涉合同权利义务已经终止，原告黄文胜所举证据不足以证实2019年1月后案涉房屋由被告世邦联行公司或被告恒卓公司占有使用，故对原告黄文胜主张被告世邦联行公司、恒卓公司按每季度21500元向其支付2019年1月1日起至交还房屋时的房屋租金的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告武汉世邦联行商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告黄文胜支付房屋占用费32250元；二、驳回原告黄文胜其他诉讼请求。本案案件受理费1681元，减半收取841元，由被告武汉世邦联行商业管理有限公司负担（此款原告黄文胜已垫付，被告武汉世邦联行商业管理有限公司连同上述款项一并支付给原告黄文胜）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。审判员  金莎二〇二〇年六月二日法官助理李士杰书记员魏诗靖