江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏06民终865号 上诉人（原审原告）：周晔，男，1973年10月3日生，汉族，住上海市宝山区。 被上诉人（原审被告）：海门市常乐镇人民政府，住所地江苏省海门市。 法定代表人：戴建忠，镇长。 委托诉讼代理人：吴俊杰，海门市常乐法律服务所法律工作者。 上诉人周晔因与被上诉人海门市常乐镇人民政府（以下简称常乐镇政府）租赁合同纠纷一案，不服海门市人民法院（2019）苏0684民初3769号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 周晔上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1.本案应从2016年3月计算诉讼时效。如果承租人不及时缴纳租金，出租人一定会催要。诉讼时效制度的设立，就是敦促权利人及时行使权利。虽然合同具有整体性，但不能排除合同义务履行的独立性。一审法院认为“出于维护租赁合同当事人的互信”，既无法律明确规定又无现实生活依据。2.租金进入的是财政账户，最直接的表现形式是银行存款。本人未交租金给常乐镇政府造成损失，充其量就是银行存款利息损失。 常乐镇政府未答辩。 常乐镇政府向一审法院起诉请求：1.要求周晔将承租的位于海门市原中桥小学内的地面资产及相应场地返还；2.要求周晔支付拖欠的租金22000元，违约金30000元，并按11000元/年标准赔偿自2018年3月2日至实际返还之日的租金损失。 一审法院认定事实：周晔曾与常乐镇政府签订租赁协议，承租了位于海门市原中桥小学的地面资产及相应场地。2015年6月17日，双方再次签订了《租赁协议》一份，常乐镇政府将其所有的位于海门市原中桥小学的地面资产及相应场地出租给周晔，并约定：租赁期限自2015年3月2日至2018年3月1日；年租金11000元（税后）；租金于每租赁年度的第一个月一次性缴清当年度租金；租赁期内，未经书面同意，周晔不得擅自对租赁物进行改造，也不得在租赁区域内乱搭乱建，若周晔要对租赁物进行维修，其费用由被告负担；双方应自觉履行本协议所规定的各项条款，如有一方违约，须支付违约金叁万元等。 协议订立后，周晔即占用、使用租赁标的，并支付了2015年3月2日至2016年3月1日的租金11000元，2016年3月2日至2018年3月1日的租金22000元未支付。 2018年4月11日，常乐镇政府以租赁协议到期及周晔拖欠租金为由，书面通知周晔，要求其于2018年4月20日前将租赁标的返还，并支付2016年3月2日至2018年3月1日的租金22000元，并明确如未按此履行的，将通过诉讼要求收回租赁标的物、收取租金并要求周晔支付违约金及租赁协议到期后至实际返还之日的租金损失。 审理中，周晔以已向常乐镇政府提起行政赔偿诉讼，南通市开发区人民法院已经立案受理为由，要求本案中止审理。 一审法院认为，《租赁协议》系双方真实意思表示，应属合法有效，双方均应据此享有权利，履行义务。合同约定，周晔应当在合同期限内支付租金33000元，现周晔仅支付了第一年度的租金11000元，尚结欠租赁期限内租金22000元。周晔辩称依照合同约定，第二年度租金应当于2016年3月支付，该期租金的请求权已经超过诉讼时效。虽然租赁合同在履行过程中具有双务性，债务是在合同履行过程中不断产生的，当事人约定分期支付租金的，各期租金的支付具有一定的独立性，但是租金分期给付义务系基于同一份租赁合同所产生，该独立性尚不足以否定该债务基于租赁合同的整体性。如果当事人约定租金分期给付，其诉讼时效从每一期租金履行届满之日起算，不仅会割裂租赁合同的的整体性，也会导致在租赁标的仍由承租人使用的情形下，出租人不得不频繁的主张权利，这不仅动摇双方之间的信任，也不利于分期给付租金这种模式的发展和适用。因此，为了充分保护债权人，维护租赁合同当事人之间的互信，租赁合同当事人约定租金分期给付的，诉讼时效应当从最后一期租金履行期届满之日起算。本案中，双方约定最后一期租金履行期限届满之日为2017年3月，依照《中华人民共和国民法通则》的规定，诉讼时效的届满之日为2018年3月底。因根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》的规定，《中华人民共和国民法总则》施行时（2017年10月1日），本案的诉讼时效尚未届满，故依据新法优于旧法的原则，本案应当适用三年的诉讼时效，即无中断、终止情形的，诉讼时效至2020年3月底届满。现常乐镇政府已于2018年4月书面主张租金，诉讼时效发生中断，本案起诉未超过诉讼时效。周晔关于2016年度租金支付请求权已超过诉讼时效的辩称，不应予以采纳，周晔应当支付租赁期限内拖欠的租金22000元。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定，当事人逾期付款的损失可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础参照逾期罚息标准计算。《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）明确“逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%。因根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》的规定，违约金超过损失的30%的，一般可认定为过分高于造成的损失。本案中，周晔所拖欠的租金22000元即便自2016年3月起按中国人民银行一年至五年期人民币贷款基准利率（4.75%/年）上浮50%计算，至2020年3月也仅为6270元。双方约定的违约金30000元显然过高，应当予以调整，即周晔应当以逾期支付租金的金额按年利率9.2625%（4.75%×1.5×1.3）支付自逾期之日至实际履行之日的逾期付款违约金（其中以11000元为基数，自2016年4月1日起算；以11000元为基数，自2017年4月1日起算）。 租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。现双方签订的《租赁协议》的期限已于2018年3月届满，周晔应当于届满之日返还租赁物，故常乐镇政府要求周晔返还承租的位于海门市原中桥小学内的地面资产及相应场地的诉讼请求应当予以支持。因周晔在租赁期届满后仍占有、使用租赁标的，甚至于在书面通知后仍拒不返还，造成常乐镇政府不能另行出租获益，故应按照原租金标准支付自租赁期限届满之日至实际返还之日占有使用费。 虽周晔以已向常乐镇政府提起行政赔偿诉讼，南通市开发区人民法院已经立案受理为由，要求本案中止审理，但该起诉讼与本案分属不同的法律关系，且两者裁判结果之间也不具有关联性，无需中止审理，故对于周晔要求中止审理的要求不予采信。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、周晔于判决生效之日起10日内将其原承租的位于海门市原中桥小学内的地面资产及相应场地返还给常乐镇政府，并按11000元/年标准向常乐镇政府支付自2018年3月2日至实际返还之日的占用使用费。二、周晔于本判决生效之日起10日内向常乐镇政府支付拖欠的租金22000元，并按年利率9.2625%支付自逾期之日至实际履行之日的逾期付款违约金（其中以11000元为基数，自2016年4月1日起算；以11000元为基数，自2017年4月1日起算）。三、驳回常乐镇政府的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1180元，由常乐镇政府负担380元，周晔负担800元。 二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明事实予以确认。 本院认为，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。案涉租赁协议约定租赁期限为三年，房屋占有使用费分三次支付，对该分期履行债务，应视为同一笔债务，诉讼时效应从租赁最后一期履行期限届满之日起计算，即从2017年3月开始计算诉讼时效期间。常乐镇政府于2018年4月书面向周晔主张租金，未超过诉讼时效期间，故周晔应按约给付租金。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，合同约定的违约金远远高于损失，故周晔可请求法院适当减少违约金，但并不意味着周晔只需赔偿常乐镇政府的实际损失，故一审法院根据本案具体情形酌情确定的违约金并无不当。 综上，周晔的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1180元，由上诉人周晔负担。 本判决为终审判决。 审判长 罗 勇 审判员 季建波 审判员 杨 盛 二〇二〇年六月十五日 书记员 邹倩云