四川省资中县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1025民初794号 原告：李忠秀，女，1972年8月21日出生，汉族，住四川省资中县。 被告：湖南奥莎动力集团股份有限公司，住所地湖南省岳阳市湘阴县金龙新区金凤大道与金龙大道西南角交汇处。 法定代表人：甘云亮，董事长兼总经理。 被告：王英，女，1959年12月13日出生，汉族，住四川省威远县。 原告李忠秀与被告湖南奥莎动力集团股份有限公司（以下简称“湖南奥莎公司”）、王英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月13日、2020年6月8日公开开庭进行了审理，原告李忠秀到庭参加诉讼，被告湖南奥莎公司、王英经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。 原告李忠秀向本院提出诉讼请求：1.判令被告王英、湖南奥莎公司共同向原告赔偿购房款、违约金合计40000元；2.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2018年5月13日，被告王英在未出具授权委托书的情况下，自称系被告湖南奥莎公司委托代理人，与原告签订售房协议，约定将被告湖南奥莎公司所有的中豪·资州印象5幢1单元10层1号房出售给原告，售房单价为4400元/平方米，购房定金为20000元，被告王英承诺出售房屋不存在一房多卖、无抵押、产权清晰，约定双方于2018年5月14日到房管局办理网签手续，违约责任为双倍赔偿定金。同日，原告向被告王英支付现金20000元作为购房定金。2018年6月，原告与被告湖南奥莎公司签订协议书，约定被告湖南奥莎公司将中豪·资州印象5号楼1单元11楼1号房以4388元/平方米的价格转让给原告，转让价格为462276元，并约定于2018年8月10日前办理网签手续，若未按时办理网签手续，被告湖南奥莎公司承担总价15%的违约金。购房协议签订后，原告到资中县不动产中心查询交易房屋的情况时，发现出售房屋已被两家法院查封，不能办理网签手续，原告要求被告退款，但被告以各种理由拒绝。因房屋被两家法院查封，存在产权纠纷，被告湖南奥莎公司、王英应共同赔偿原告购房款20000元、违约金20000元。 被告湖南奥莎公司、王英未答辩，亦未提交证据。 原告李忠秀围绕诉讼请求依法提交了以下证据：售房协议、协议书、微信聊天记录。本院依职权调取商品房预售备案通知书。 对原告李忠秀提交的证据及本院依职权调取的证据，本院认为符合证据的合法性、真实性、关联性，予以确认并在卷佐证。 根据原告李忠秀陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月13日，被告王英以被告湖南奥莎公司委托代理人名义与原告签订《售房协议》，协议约定被告湖南奥莎公司将中豪·资州印象5幢1单元10楼1号房出售给原告；于2018年5月14日到房管局办理网签手续，后期被告湖南奥莎公司协助原告办理过户手续；若一方违约，应向对方支付双倍违约金；原告向被告湖南奥莎公司的委托代理人王英交纳定金20000元；售房单价4400元／平方米，办理网签更名后原告付清尾款。同日，原告以现金方式向被告王英支付购房定金20000元。2018年6月29日，原告与被告湖南奥莎公司签订《协议书》，协议约定：被告湖南奥莎公司将中豪·资州印象5幢1单元11楼1号房出售给原告，房屋建筑面积105.35平方米，单价4388元／平方米，房屋总价462276元；原告于2018年7月3日前支付320000元到被告湖南奥莎公司指定账户（户名：湖南奥莎电梯销售有限公司，账号：60×××60，开户行：中国银行长沙市黄花支行），款项金额到账该协议生效，款项未到账本协议作废；被告湖南奥莎公司收到原告购房款后3个工作日内向被告王英出具办理过户手续的委托书，委托被告王英办理相关过户网签手续；原告在网签手续进窗前将剩余142276元支付到被告湖南奥莎公司指定账户；若2018年8月10日未网签到原告名下，被告湖南奥莎公司承担总转让价15%的违约金；其他交房事宜委托被告王英办理。原告、被告湖南奥莎公司的原法定代表人李汉军及被告王英在协议书上签名，被告湖南奥莎公司在协议书上盖章。协议书签订后，原告未向被告湖南奥莎公司支付购房款。 另查明，2016年4月13日，开发商资中中豪房地产开发有限公司将中豪·资州印象5幢1单元11楼1号房屋备案登记至被告湖南奥莎公司名下。2018年9月6日，自贡市中级人民法院对中豪·资州印象5幢1单元11楼1号房屋予以查封；2018年11月27日，巨野县人民法院对中豪·资州印象5幢1单元11楼1号房屋予以轮候查封。 本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十六条规定：“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。”《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》第七条规定：“根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。……”《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》系国务院规范性文件，并非国务院制定的行政法规，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”规定，《国务院办公厅转发关于做好稳定住房价格工作意见的通知》中关于禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的规定系管理性禁止规范，而非效力性禁止规范，不得作为认定合同无效的依据。故本院认为，虽然案涉交易房屋系未取得房屋所有权证的预售商品房，但原告与被告湖南奥莎公司签订购房协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定。《售房协议》与《协议书》中约定的出售房屋的房号不同，结合合同签订时间、合同内容以及原告关于签订《协议书》时双方协商更换出售房屋的当庭陈述，本院认为原告与被告湖南奥莎公司之间的房屋买卖合同应以2018年6月29日签订的《协议书》为准。原、被告在协议书中约定原告于2018年7月3日前向被告湖南奥莎公司支付320000元购房款，款项到账协议生效，原告除支付20000元购房定金外，未支付其他购房款，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。……”规定，原告与被告湖南奥莎公司签订的《协议书》的生效条件不成就，《协议书》不发生法律效力。原告主张案涉房屋被法院查封，其拒付购房款存在正当理由，本院认为2018年7月3日前，案涉房屋并未被法院查封，原告主张的不安抗辩权不成立，故对原告关于有未付购房款的正当理由的意见，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案中，原告支付20000元购房定金后，又与被告湖南奥莎公司重新签订协议书，进一步明确买卖双方权利义务，原告交纳的定金应转为购房款。因原告未按协议书约定支付购房款，协议书未生效，被告湖南奥莎公司因此未按协议履行交付房屋义务，不构成违约，不应承担双倍返还定金责任。同时，原、被告的房屋买卖行为违反了房地产交易中的管理性禁止规范，不能实现变更网签备案登记的合同目的，案涉合同客观上不能履行，故本院认为导致案涉合同未生效、不能履行，原、被告双方均有过错，并非被告湖南奥莎公司一方不履行约定所致，原告无权主张双倍返还定金，对原告要求二被告支付违约金20000元的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”规定，被告湖南奥莎公司应当退还已经收取的购房定金20000元。虽然被告湖南奥莎公司未向被告王英出具授权委托书，但根据2018年6月29日签订的《协议书》的内容，能够认定被告湖南奥莎公司认可被告王英系其委托代理人的事实，故本院认定被告湖南奥莎公司与被告王英系委托代理关系，被告王英收取购房定金的行为系代理行为，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”、《中华人民共和国民法通则》第六十三条“……代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。……”规定，应由被告湖南奥莎公司承担退款责任，被告王英作为代理人，不应承担退款责任，原告要求被告王英承担共同退款责任的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。二被告经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，由此产生的不利法律后果，由其自行承担。 综上所述，原告李忠秀要求被告湖南奥莎公司退还购房定金20000元的诉讼请求成立，本院予以支持；原告要求支付违约金20000元及被告王英承担共同退款责任的诉讼请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第五十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下: 一、被告湖南奥莎动力集团股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李忠秀退还购房定金20000元； 二、驳回原告李忠秀的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费400元，原告李忠秀负担200元，被告湖南奥莎动力集团股份有限公司负担200元（案件受理费400元，原告李忠秀已预交，被告湖南奥莎动力集团股份有限公司在支付上述款项时一并支付给原告李忠秀）。 如不服本判决，可以在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。 审判员 王 玫 二〇二〇年六月八日 书记员 周雪梅