湖南省湘潭市岳塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0304民初1286号 原告：沈美言，女，1985年4月17日出生，汉族。 原告：陈华，男，1965年7月3日出生，汉族。 原告：莫晴，女，1969年9月28日出生，汉族。 原告：张杜平，男，1965年2月10日出生，汉族。 原告：向陵湘，女，1968年9月29日出生，汉族。 原告：王平，女，1969年7月24日出生，汉族。 原告：李叶杰，男，1968年4月15日出生，汉族。 原告：周金凤，女，1984年5月20日出生，汉族。 原告：张强，男，1983年11月18日出生，汉族。 原告：雍申田，男，1981年10月28日出生，汉族。 原告：刘丹，女，1983年7月14日出生，汉族。 原告：丁金山，男，1969年12月5日出生，汉族。 原告：欧阳孟兰，女，1969年5月27日出生，汉族。 原告：朱忠明，男，1969年3月22日出生，汉族。 原告：张建华，女，1972年2月11日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区大托镇先锋村机场口组。 原告：朱再明，男，1966年1月8日出生，汉族。 原告：李江林，女，1967年10月29日出生，汉族。 原告：张葵，男，1970年3月20日出生，汉族。 原告：钟爱群，女，1971年3月29日出生，汉族。 原告：左军，男，1973年11月20日出生，汉族。 原告：傅利华，女，1977年8月31日出生，汉族。 原告：何毋龙，男，1963年10月14日出生，汉族。 原告：舒爱萍，女，1963年12月28日出生，汉族。 原告：肖红兰，女，1974年12月3日出生，汉族。 原告：舒旭明，男，1973年7月2日出生，汉族。 原告：黄凌，女，1969年1月22日出生，汉族。 原告：侯利民，男，1962年11月13日出生，汉族。 被告：湘潭海逸装饰设计工程有限公司（原名湘潭随意居装饰设计工程有限公司），住所地湖南省湘潭市岳塘区岳塘街道建设南路76号莲城商业步行街D区综合楼1栋4单元0704004号。 法定代表人：常逸，该公司总经理。 被告：湖南省随意居装饰设计工程有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区曙光北路向韶村27栋105房。 法定代表人：彭小堃，该公司总经理。 原告沈美言、陈华、莫晴等27原告与被告湘潭海逸装饰设计工程有限公司（原名湘潭随意居装饰设计工程有限公司，以下简称湘潭随意居公司）、湖南省随意居装饰设计工程有限公司（以下简称湖南随意居公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告沈美言、陈华、莫晴等27原告共同推选诉讼代表人丁金山、黄凌、雍申田，被告湘潭海逸装饰设计工程有限公司（原名湘潭随意居装饰设计工程有限公司）的法定代表人常逸到庭参加诉讼，湖南省随意居装饰设计工程有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告沈美言、陈华、莫晴等27原告向本院提出诉讼请求：1、判令自2018年6月1日起解除《写字楼租赁经营协议》的履行；2、判决湖南随意居公司代湘潭随意居公司支付所欠沈美言、陈华、莫晴等27原告2016年8月-9月的房屋租金48057元；3、判决湘潭随意居公司支付2016年8月-9月房屋租金的滞纳金16819元（以48057元为基数，按每天万分之六，从2016年8月1日-2019年3月31日止计算所得），后续仍按每天万分之五计算到清偿完毕之日止；4、判决湘潭随意居公司支付沈美言、陈华、莫晴等27原告自2016年7月1日-2018年5月31日止所欠交的物业管理费48231元；5、判决湘潭随意居公司支付沈美言、陈华、莫晴等27原告6个月房租金额的违约金145866元；6、判决湘潭随意居公司、湖南随意居公司负担本案的诉讼费。 被告湘潭随意居公司辩称，对所欠沈美言、陈华、莫晴等27原告的房屋租金48057元无异议，在经营情况不好的情况下，湘潭随意居公司和湖南随意居公司提出不再租赁房屋，并与沈美言、陈华、莫晴等27原告做了交接，为此湖南随意居公司还出具了承诺函，再者在湘潭随意居公司退房后，沈美言、陈华、莫晴等27原告把房屋出租给了其他人，不存在产生新的房租损失，故不同意支付滞纳金和违约金。 被告湖南随意居公司未答辩。 原告沈美言、陈华、莫晴等27原告为支持其诉讼请求，向本院提交《写字楼租赁经营协议》、物业管理费催缴通知书、物业费收款收据、建鑫物业财务提供的物业收缴证明、房租支付承诺书、房产证、不动产登记证作为证据，本院对以上证据的真实性、合法性、关联性及证明目的予以认可。 被告湘潭随意居公司为支持答辩意见，向本院提交《湘潭建鑫国际商业街区写字楼租赁合同》、《湘潭随意居装饰设计工程有限公司股东会决议》作为证据，本院对以上证据的真实性、合法性予以认可，但对其关联性和证明目的不予认可。 被告湖南随意居公司未向本院提交证据。 查明的事实 经审理查明，本院确认如下法律事实： 2015年7月1日前沈美言、陈华、莫晴等27原告与湘潭随意居公司签订《写字楼租赁经营协议》（协议上无具体的签订日期），协议约定：第一条租赁场所、期限及经营范围：1、甲方提供位于湘潭市岳塘区建鑫国际社区商业3栋6楼。面积1056.98㎡的写字楼给乙方经营，（因甲方为多人，各独立写字楼面积见附件1），该面积为计租面积。2、双方租赁经营期限从2015年7月1日至2021年6月30日止，共计6年，期满自动终止。第二条租赁费用及设备使用费用标准和支付方式：1、乙方所在场所的场地租赁费用标准为：（1）第1个租赁年度、甲方按22元/㎡月标准收取租金，按1.5元/㎡月标准收取物业管理费用，物业管理费用如有调整，以物业公司通知为准。（2）第2个租赁年度开始每年递增5%标准收取租金，按1.5元/㎡月标准收取物业管理费。（3）租赁期间物业管理费由乙方向租赁所在地物业管理机构缴纳。（4）乙方在签订本协议时，应一次性向甲方交纳共计23254.16元履约保证金，该保证金在协议届满时不计利息返还。同时乙方必须按月向甲方支付租赁费用。（6）乙方逾期向甲方支付租赁费用及设备使用费时，甲方根据逾期天数按乙方欠缴费用总额的5‰，每天加收滞纳金。逾期30天仍未交纳的，甲方有权在追讨该欠款的同时，单方解除本协议，并有权将提供给乙方的经营场地收回另行出租。第五条违约责任、免责条款：1、在本协议期内，乙方因经营等原因需提前终止协议的，乙方应提前二个月书面通知甲方，经甲方同意，满二个月后乙方方可撤场、停业，同时乙方将向甲方支付三个月租赁费用的违约金；未经甲方同意，乙方擅自退场的，乙方必须赔偿甲方六个月租赁费用及设备使用的违约金。协议签订后，在履约过程中，因湘潭随意居公司经营状况不佳，湘潭随意居公司从2016年7月开始拖欠房屋租金未付。2017年1月8日湖南随意居公司对湘潭随意居公司所欠交的房屋租金与沈美言、陈华、莫晴等27原告进行结算后，湖南随意居公司出具《承诺函》，《承诺函》内容为“我公司所欠房租为2015年7月、8月、9月共计69760元；2016年6月、7月、8月共计72086元；我公司承诺于2017年1月20日前支付2015年7月-9月房租69760元；剩余的2016年6月-8月房租72086元将于2017年6月30日前全部支付完。”，湖南随意居公司在出具《承诺函》后支付了部分房屋租金，尚欠48057元未付。在庭审中查明，湘潭随意居公司从2016年7月起开始拖欠房屋租金后，直至2018年6月1日，沈美言、陈华、莫晴等27原告将房屋再另租赁给他人。湘潭海逸装饰设计工程有限公司的法定代表人常逸在庭审中陈述湘潭随意居公司因经营困难，付不起房租，要求提前终止协议，于2016年8月之后从租赁房屋搬出亦未再使用，但湘潭随意居公司未向本院提交证据证明，但在庭审中，沈美言、陈华、莫睛等27原告与湘潭海逸装饰设计工程有限公司就《写字楼租赁经营协议》的履行达成协议，均同意从2018年6月1日起解除协议履行。另查明湘潭随意居公司在租赁房屋期间尚欠物业管理费用48231元未交，沈美言、陈华、莫睛等27原告已将湘潭随意居公司欠交的物业管理费48231元代为交纳。再查明，湘潭随意居公司由湖南随意居公司与常逸共同出资注册登记成立，湖南随意居公司占95.44%股份，常逸占4.56%股份，常逸收购了湖南随意居公司在湘潭随意居公司95.44%的股份，并于2020年3月12日进行了工商变更登记，由湘潭随意居公司变更为湘潭海逸装饰设计工程有限公司。 沈美言、陈华、莫睛等27原告为维护其合法权益遂向法院起诉，请求法院依法判如所请。 判决的理由与结果 本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条还规定，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，沈美言、陈华、莫睛等27原告与湘潭随意居公司签订《写字楼租赁经营协议》，是双方真实意思的表示，双方均应遵照执行。在协议履行中，湘潭随意居公司因经营不善，不能按时交付房屋租金并拖欠构成违约，湘潭随意居公司应承担本案的违约责任，所欠的房屋租金应当偿还。根据本案查明的事实，湘潭随意居公司在2018年6月1日前所欠交的房屋租金为即从2016年10月起至2018年6月1日间所欠交的房屋租金应为（1+5%）×1056.98㎡×22元/㎡月×9个月=219746.42元，再另加上2016年9月前所欠付的48057元，共计267803.42元。沈美言、陈华、莫睛等27原告仅对2016年7月起至2018年6月1日间所欠房租267803.42元中的一部分即由湖南随意居公司承诺的代为支付的48057元房屋租金提起诉讼，是沈美言、陈华、莫睛等27原告对实体权利的处分，且未违反法律规定和损害他人利益，本院予以认可。对沈美言、陈华、莫睛等27原告要求湖南随意居公司偿还48057元的诉讼请求本院予以支持。关于本案违约金的支付问题，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。根据此条的规定，我们在处理案件中违约金时应当遵循以下原则，即（1）合同对违约金有具体约定的按约定，对违约金无约定的或者约定不明确的，按无约定处理；（2）违约金的计算依据是合同的总价；（3）违约金的数额一般以不超过合同未履行部分总额为限。但《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过损失的30%的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款的“过分高于造成的损失”。在本案中，沈美言、陈华、莫睛等27原告与湘潭随意居公司所签订的《写字楼租赁经营协议》第五条违约责任、免责条款中（1）规定在本协议期内，乙方因经营等原因需提前终止协议的，乙方应提前二个月书面通知甲方，经甲方同意，满二个月后乙方方可撤场、停业，同时乙方将向甲方支付三个月租赁费用的违约金；未经甲方同意，乙方擅自退场的，乙方必须赔偿甲方六个月租赁费用及设备使用的违约金。湘潭随意居公司从2016年7月起至2018年6月1日所欠房租为267803.42元，沈美言、陈华、莫晴等27原告要求湘潭随意居公司支付6个月的房屋租金145866元作为违约金，此金额虽未超过湘潭随意居公司所欠2016年7月-2018年6月1日房租为267803.42元的限额，但却超过了267803.42元的30%即80341.02元，所以《写字楼租赁经营协议》中的对违约金的约定过高，应适当予以调整，认定违约金为80341.02元，比较适宜，故沈美言、陈华、莫晴等27原告要求湘潭随意居公司支付145866元违约金的诉讼请求本院予以部分支持。关于沈美言、陈华、莫睛等27原告诉请要求湘潭随意居公司支付16819元滞纳金的问题。所谓滞纳金，是指行政机关对不按期履行金钱给付义务的相对人，课以新的金钱给付义务的方法。目的是促使其尽快履行义务，属于行政强制执行中执行处罚的一种具体形式。其特征是：1、法定性，滞纳金是由国家法律、法规明文规定的款项，个人和其他团体都无权私自设立。2、强制性，滞纳金的征收是由国家强制力保障实施的。3、惩罚性，滞纳金是对超过规定的期限缴款而采取的惩罚性措施。根据滞纳金的定义及具体特征来说，滞纳金只能发生在双方的法律地位不平等，国家行使公权力的过程中，所以在房屋租赁合同中合同双方当事人不可以约定滞纳金的条款，滞纳金只能由法律规定。本案中，双方当事人基于对签订的协议在履行过程中，一方未按约定的条款履行付款义务而造成违约，故沈美言、陈华、莫睛等27原告可要求湘潭随意居公司支付违约金，但不能要求湘潭随意居公司支付滞纳金，沈美言、陈华、莫睛等27原告要求湘潭随意居公司支付滞纳金的诉讼请求，违反了有关法律规定，对该诉讼请求不予支持。沈美言、陈华、莫睛等27原告向本院提出请求法院判决自2018年6月1日起解除《写字楼租赁经营协议》的诉讼请求，在庭审中湘潭海逸装饰设计工程有限公司的法定代表人常逸同意解除。根据《写字楼租赁经营协议》的规定，湘潭随意居公司在房屋租赁期间应按规定交纳物业管理费，因湘潭随意居公司经营不善，尚欠48231元物业管理费未交，沈美言、陈华、莫睛等27原告就湘潭随意居公司所欠交的物业管理费48231元已代为交纳，所以沈美言、陈华、莫睛等27原告要求湘潭随意居公司偿付代为交纳的物业费48231元的诉讼请求予以支持。由于湘潭随意居公司在2020年3月12日进行了工商变更登记，由湘潭随意居公司变更为湘潭海逸装饰设计工程有限公司，所以湘潭随意居公司原有的债权债务均应由湘潭海逸装饰设计工程有限公司承担。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第九十三条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、沈美言、陈华、莫晴等27原告与湘潭海逸装饰设计工程有限公司自2018年6月1日起解除《写字楼租赁经营协议》。 二、湖南省随意居装饰设计工程有限公司于本判决书生效之日起十日内一次性向沈美言、陈华、莫睛等27原告支付房屋租金48057元。 三、湘潭海逸装饰设计工程有限公司于本判决书生效之日起十日内一次性向沈美言、陈华、莫睛等27原告支付代为交纳的物业费48231元。 四、湘潭海逸装饰设计工程有限公司于本判决书生效之日起十日内一次性向沈美言、陈华、莫睛等27原告支付违约金80341.02元。 五、驳回沈美言、陈华、莫晴等27原告的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5180元,由湘潭海逸装饰设计工程有限公司负担3890元，湖南省随意居装饰设计工程有限公司负担1290元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。 审 判 长  杨 林 审 判 员  贺雪军 审 判 员  张保红 二〇二〇年六月十七日 法官 助理  徐雅玲 代理书记员  谢玉慧