河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终1877号 上诉人（原审原告、反诉被告）：王寿章，男，1965年11月15日出生，汉族，住文安县。 委托诉讼代理人：陈九明，河北春田律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁琪，女，汉族，1967年2月11日出生，河北省廊坊市文安县，系王寿章之妻。 上诉人（原审被告、反诉原告）：文安县鑫霸房地产开发有限公司，住所地文安县西关城外。 法定代表人：张春乐，该公司经理。 委托诉讼代理人：高春玲，河北品拓律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王秀荣，女，1963年4月22日出生，汉族，住文安县。 被上诉人（原审第三人）：林俊义，女，1966年11月1日出生，汉族，住文安县。 上诉人王寿章因与上诉人文安县鑫霸房地产开发有限公司、被上诉人林俊义房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服河北省文安县人民法院（2018）冀1026民初2824号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 王寿章上诉请求：一、撤销文安县人民法院（2018）冀1026民初2824号民事判决第一项、第三项，改判由被上诉人房产公司向上诉人交付文安县兴文小区北楼二单元12层东门（即文安县兴文小区2号楼二单元12层1202号）的一处房屋，交付地上车库一个；二、本案一审、二审案件受理费由被上诉人承担。主要事实和理由：1、一审判决认为“本案中原、被告双方签订的楼房改造协议没有约定先后履行顺序，双方应同时全面履行。”的相关认定是错误。2、一审判决适用《合同法》第五条、第六十条、第六十六条、第一百二十条及适用公平原则处理该案属适用法律错误。3、一审判决不支持上诉人地上车库请求错误，协议中约定了地下车库，但由于被上诉人没有建地下车库，这种情况下交付地上车库符合合同的本意。4、本案中诉争的楼房系上诉人应得的补偿安置房屋，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条之规定，上诉人均应优先取得该房屋。 文安县鑫霸房地产开发有限公司答辩称，鉴于双方当事人在签订楼房改造协议书之后均未实际履行合同，而且现在仍不具备履行合同的条件，因为王寿章置换给文安县鑫霸房地产开发有限公司的旧楼房系整栋住宅楼，25户其中的一户，目前仍有其他住户未同文安县鑫霸房地产开发有限公司达成房屋置换协议，所以使整栋住宅楼无法拆除，如果双方解除合同并无损失，所以文安县鑫霸房地产开发有限公司对一审判决也提出了上诉，请求改判解除双方的楼房改造协议书。关于王寿章请求的交付地上车库，因为文安县鑫霸房地产开发有限公司新建楼房规划上没有批地上车库，根本无法实现。 林俊义答辩称，根据二上诉人签订的《楼房改造协议书》约定，王寿章换取楼房的旧房面积为142.5平方米，鑫霸公司新建楼房面积为139.8平方米，所以王寿章只享有无偿换取一套新房屋的权利。本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定。 文安县鑫霸房地产开发有限公司上诉请求：一、撤销原判；二、依法改判支持上诉人的反诉请求，解除双方签订的《楼房改造协议书》；三、改判驳回被上诉人的诉讼请求；四、改判支持上诉人的反诉请求。主要事实和理由：双方签订《楼房改造协议书》后，被上诉人始终没有将用于置换楼房的旧房及该房屋的产权证实际交付给上诉人，被上诉人用自家置换新楼房面积后超出的面积用于置换第二套商品房就单价问题未能达成一致意见，在王寿章起诉之前的2018年3月16日，上诉人为了收回建房成本，将原双方达成的被上诉人购置的第二套商品房，以全款方式卖给了林俊义。 王寿章答辩称，文安县鑫霸房地产开发有限公司与王寿章签订改造协议以后依据拆迁协议取得了小区的建设规划，并且实际完成的小区的建设，而且根据拆迁协议王寿章一方在签订协议以后是可以先不搬迁的，王寿章没有将钥匙交付文安县鑫霸房地产开发有限公司并不影响文安县鑫霸房地产开发有限公司拆迁改造实际这一合同目的的实现，文安县鑫霸房地产开发有限公司最终没有拆迁邻街的楼房是由于文安县鑫霸房地产开发有限公司与个别住户没有达成协议，与王寿章是否交付被拆迁的楼房没有任何关系。另外，文安县鑫霸房地产开发有限公司在本案一审诉讼发生后恶意将案涉楼房出售给案外第三人，也严重损害了王寿章的合法权益，所以坚持我方的上诉请求及理由。 林俊义述称，涉案房屋已装修完毕，林俊义已实际入住，无法再交付给王寿章。 王寿章向一审法院起诉请求：1、请求文安县人民法院依法判决被告继续履行合同。交付位于文安县房屋（兴文小区2＃楼二单元12层1202、1201号），地上车位一个，地下室一个。2、请求文安县人民法院依法判决被告按合同约定支付租房费32000元。3、要求被告交付地上车库一处。 文安县鑫霸房地产开发有限公司向一审法院提出反诉请求：一、请求判令解除反诉原告与反诉被告2014年7月6日签订的《楼房改造协议书》；二、由反诉被告承担全部诉讼费用。 一审法院认定事实：原、被告于2014年7月6日签订楼房改造协议书，协议书主要内容为：协议书第一项约定：乙方（王寿章，以下同）愿将居住的北楼西单元四层东门楼房（建筑面积142.5平米，房产证号：有证）与甲方(文安县鑫霸房地产开发有限公司，以下同)规划设计的楼房进行置换，置换协议如下：乙方楼房按照比例1:1.2置换甲方按规划及相关单位要求在原平房区拟建楼房户型面积为139.8平米的楼房进行置换，位置为北楼二单元东、西门（12层）；甲方与乙方50平米之内按3000元/平米互补差价，超出50平米的按甲方销售价下浮5%，交钥匙时双方补清，每户分得地上车位一个，地下车库成本价位12万元，乙方如选择地下车库每个车库下浮50%，两种职能选择一种条件，另赠送每户5平米地下室一个。住户先签订协议优先挑选楼层，每年外租房费8000元，超出一年按两年计算。当时搬家的可支付租房费，不搬家的不予支付。甲方正式施工24个月之内交付乙方楼房，乙方如不搬家，在交钥匙后三个月内必须搬清。经文安县规划局批准，兴文小区共建设三栋楼房，位于兴文小区北边的楼房批准建设四层，1号和2号楼为批准建设18层。被告在原文安县房管局的2号楼备案表中销售状态中记载有回迁户。被告于2015年6月26日开工建设2号楼，于2017年6月26日竣工，地下车库未建。原告的楼房登记在原告名下，建筑面积为136.64平方米，原告至今未将该楼房交付被告。被告未将协议中的楼房两处交付原告。2018年3月16被告收取第三人定金50000元，2018年9月29日被告与第三人签订购买兴文小区2号楼2单元1202号楼房的认购书，总价款1130000元，第三人向被告支付1130000元，被告已经将该楼房的钥匙交付第三人，第三人已经对楼房进行了装修，交纳了入住费用，车库款。 一审法院认为，原告（反诉被告）王寿章与被告（反诉原告）文安县鑫霸房地产开发有限公司签定的楼房改造协议合法有效，双方应按协议约定履行。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定，“当事人互付债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”，本案中原、被告双方签订的楼房改造协议，属双务合同，没有约定先后履行顺序，双方应同时全面履行。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定，“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”，原、被告双方在签订协议后合同义务均未履行，均构成违约。本案中原、被告双方签订的楼房改造协议中，双方互相交付房屋是合同的主要义务，双方对此主要义务均未履行，双方均享有解除权。根据《中华人民共和国合同法》第五条的规定，“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”，本案中原、被告双方签订楼房改造协议后，被告从中获得利益，如全部解除楼房改造协议，原告的利益严重受损，故依据公平原则，根据本案实际情况，对原告（反诉被告）王寿章与被告（反诉原告）文安县鑫霸房地产开发有限公司签订的楼房改造协议中北楼二单元东门楼房的权利义务解除，不再履行，楼房改造协议中其它权利义务双方应继续履行。被告称兴文小区北楼因规划批准的是建设四层，在原告楼房原址已经不能建设，不是原告称的兴文小区2号楼，根据本院调取的证据，2号楼在文安县房管局备案表中，记载有回迁户，符合原、被告签订的楼房改造协议的条件，因此兴文小区2号楼应是双方签订的楼房改造协议中的北楼，兴文小区2号楼2单元12层1202、1201室应是北楼二单元12层东门、西门。原告王寿章要求被告支付租金，因原告至今未将自己的楼房交付被告实际占有和管理，故本院不予支持。原告王寿章要求被告给付地上车库一个，在双方签订的楼房改造协议中未约定，双方应另行协商，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第六十六条、第一百二十条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）王寿章与被告（反诉原告）文安县鑫霸房地产开发有限公司签订的文安县兴文小区北楼二单元12层东门（即兴文小区2号楼二单元12层1202号）楼房的权利义务，原、被告不再履行；二、被告（反诉原告）文安县鑫霸房地产开发有限公司继续履行2014年7月6日与原告王寿章签订的楼房改造协议书中北楼二单元12层西门（即兴文小区2号楼二单元12层1201号）楼房的权利义务和其它条款，向原告王寿章交付文安县兴文小区北楼二单元12层西门(即2号楼二单元12层1201室)一处房屋，地上车位一个，地下室一个，于本判决生效后五日内履行；三、驳回原告其它诉讼请求；四、驳回反诉原告其它诉讼请求。案件受理费600元由原告王寿章负担，保全费5000元，反诉费100元，共计5100元由被告文安县鑫霸房地产开发有限公司负担（被告负担的保全费5000元，原告已经交纳，待本判决生效后五日内由被告直接给付原告，本院不再另行收、退）。 本院二审期间，王寿章提交两组证据，第一组证据：魏红领及梁玉虎的买卖合同的认购书复印件，证实在2015年下半年文安县鑫霸房地产开发有限公司对涉案楼盘的对外销售价为3000多元。第二组证据：文安县鑫霸房地产开发有限公司售楼处工作人员发送的兴文小区二号楼楼房的广告，上面记载有楼房的销售单价也为3000多元。引起本案发生是由于王寿章与文安县鑫霸房地产开发有限公司之间对拆迁安置房中第二套面积差如何计算而导致的，王寿章一方认为应当按照签订协议时的销售价格下浮5%，文安县鑫霸房地产开发有限公司认为应按交房时销售价格下浮5%，上述两组证据证实在签订拆迁协议时的市场销售价格为3000多元。文安县鑫霸房地产开发有限公司的质证意见为，该两组证据不属于新证据，该两组证据均为复印件，对真实性及关联性均不认可。本院经审查认为，王寿章提交的两组证据与本案双方争议事实不具有关联性，本院不予采信。 本院经审理查明的事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，王寿章与文安县鑫霸房地产开发有限公司签订的楼房改造协议合法有效，双方应按协议约定履行。本案楼房改造协议虽为王寿章与鑫霸公司双方之间签订，但鑫霸公司与王寿章签订本协议的根本目的是与王寿章所住楼房全体住户均签订楼房改造协议，以完成整栋楼房的全部拆迁置换。鑫霸公司与王寿章签订本协议是整栋楼房的拆迁置换的组成部分。本合同履行过程中，因不可归责于双方当事人的原因而导致鑫霸公司整栋楼房的拆迁置换的合同目的不能实现，鑫霸公司主张解除合同的理由成立，应予支持。但王寿章在合同履行过程中不具有过错，又因双方签订楼房改造协议后，鑫霸公司已从中获得利益，如全部解除楼房改造协议，王寿章的利益严重受损，故依据公平原则，根据本案实际情况，一审法院酌定对王寿章与文安县鑫霸房地产开发有限公司签订的楼房改造协议中北楼二单元东门楼房的权利义务解除，不再履行，楼房改造协议中其它权利义务双方应继续履行。一审判决根据本案实际，兼顾了双方当事人的权益，应予维持。 综上所述，王寿章、文安县鑫霸房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费由王寿章负担600元，由文安县鑫霸房地产开发有限公司负担650元。 本判决为终审判决。 审判长  王章水 审判员  罗丕军 审判员  柴秋芬 二〇二〇年六月九日 书记员  韦 丹 书记员  周承恩 ——