广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终1446号 上诉人（原审被告）：蒋奕琛，男，1983年10月24日出生，侗族，住广西壮族自治区桂林市临桂区。 委托诉讼代理人：何宏勇，上海繁锦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪帮清，上海繁锦律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：桂林市振安物业服务有限公司，住所地：广西壮族自治区桂林市安新小区358栋，统一社会信用代码：91450300729783011P。 法定代表人：石山，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：邓湘萍，该公司法务专员。 上诉人蒋奕琛因与被上诉人桂林市振安物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2019）桂0312民初2817号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭于2020年4月27日公开开庭进行了审理。上诉人蒋奕琛及其委托诉讼代理人何宏勇、汪帮清，被上诉人桂林市振安物业服务有限公司的委托诉讼代理人邓湘萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人蒋奕琛的上诉请求：1、请求法院依法判令被告立即向原告支付麒麟湾逸翠路343号别墅物业费33066元，违约金9919.8元，合计42985.8元；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：本案最主要的争议焦点在于2014年12月27日麒麟湾小区业主委员会（以下简称“麒麟湾业委会”）与被上诉人签订的《物业服务合同》是否有效？被上诉人认为《物业服务合同》有效是基于2015年7月16日的《公告》内容，而根据现有相关证据可以表明该《公告》系伪造。但一审法院仍以“投票结果依然符合‘专有部分占建筑总面积过半的业主且占总人数过半’同意的条件”，认定该《公告》的效力，显系法律适用错误。而《麒麟湾小区物业意见征询表》又系《公告》内容之依据。被上诉人并未提供完整的、符合形式的《意见征询表》，一审法院亦未要求被上诉人补充，从而导致《公告》中关于“决定聘请被申请人为麒麟湾小区物业服务单位、决定物业服务费标准统一调整为2.3元/平米•月”是否经“专有部分占建筑总面积过半的业主且占总人数过半”同意的这一重要事实，未被查清。故一审判决事实认定不清、适用法律不当，应当予以撤销或发回重审。（一）、麒麟湾业委会并未与被上诉人签订《物业服务合同》，该份合同系伪造的，一审法院事实认定错误。首先，2015年1月26日，第一届麒麟湾业委会成员集体辞职，上诉人逐一与该业委会成员核实麒麟湾业委会是否与被上诉人签订了《物业服务合同》，业委会成员均予否认，并于2018年12月6日在麒麟湾小区物业公告栏上发布《声明》，明确涉案的《物业服务合同》非麒麟湾业委会签署。其次，麒麟湾业委会公章的保管人何翠琼确认未在2014年12月27日签订的涉案《物业服务合同》上盖过章，其于2015年1月26日辞职后当场将麒麟湾业委会公章交付给榕山社区居委会主任保管。另上诉人在一审中当庭要求被上诉人明确《物业服务合同》甲方“麒麟湾业委会”具体操办人员，但被上诉人未予回复，庭后亦未答复。最后，被上诉人在临桂镇榕山社区居民委员会（以下简称“榕山居委会”）指导下，于2015年7月13日之前召开所谓的麒麟湾小区业主大会，要求表决并确认该份合同中关于物业服务单位及物业费标准的主要合同条款，该事后补救行为亦表明《物业服务合同》并非麒麟湾业委会签署。因此，麒麟湾业委会并未在《物业服务合同》上盖章，未与被上诉人签订该份合同，该份合同系伪造的。一审法院认为该份合同是麒麟湾业委会与被上诉人签署的，系事实认定错误。（二）、《公告》不管从形式上还是内容上，均可以被认定为伪造的,且一审法院未查明《公告》决定的事项是否经“双过半”同意，系事实认定不清。首先，从形式上看，该份《公告》的形成时间为2015年7月16日，盖章主体之一是麒麟湾业委会。但麒麟湾业委会成员于2015年1月26日集体辞职，麒麟湾业委会公章由何翠琼交付给榕山居委会保管，麒麟湾业委会是不可能在该份《公告》上盖章的。其次，从内容上看，根据《公告》票数统计结果共有404票（都同意226票、少数服从多数58票、同意物业单位但不同意提费56票、弃权9票、都不同意55票），但有26位业主明确未收到也未签署《意见征询表》、有3位业主确认《意见征询表》上的签字系伪造、有6位业主系在《公告》公示之后签署，另截至一审开庭之日尚有8套物业单位未予出售。再次，在一审庭审中，上诉人要求被上诉人提供全部的《意见征询表》，但被上诉人仅提交了260份。仅就被上诉人提交的部分，经上诉人初步审查，有68票不得计入“同意票”范畴（其中不同意2.3元/平米/月、未签字的35票；桂林海林经济发展有限公司的23票（根据《业主大会和业主委员会指导规则》第24.1条规定，其所签24票只能算作1票)、意见征询表之后签署的6票、不可能签署的1票、确认伪造的3票），另有疑似23票系同一人所签。最后，在《公告》形式与内容上均存在严重瑕疵的情况下，一审法院未要求被上诉人说明情况与补充证据，导致《公告》中关于“决定聘请被申请人为麒麟湾小区物业服务单位、决定物业服务费标准统一调整为2.3元/平米•月”是否经“专有部分占建筑总面积过半的业主且占总人数过半”同意的这一重要事实，未被查清，而一审法院径直判断“投票结果依然符合‘专有部分占建筑总面积过半的业主且占总人数过半’同意的条件”，认定该《公告》的效力，致使判决错误。（三）、《物业服务合同》、《公告》系伪造证据，根据民诉法司法解释的规定，该两份证据不能作为定案依据。首先，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第106条规定：“对以严重侵害他人合法权益、违反法律禁止性规定或者严重违背公序良俗的方法形成或者获取的证据，不得作为认定案件事实的依据。”其次，根据上述第一、二点论述，《物业服务合同》与《公告》系伪造的证据，其形成方式违反了我国的相关法律规定，且严重侵害了麒麟湾小区业主的权益，理应不得作为认定案件事实的依据，但一审法院仍认为该两份证据是有效的，并以此为基础，判令上诉人承担其不应当承担的义务。综上，请求二审法院查明事实，公正判决。 被上诉人桂林市振安物业服务有限公司答辩认为，业委会与被上诉人签订的物业服务合同系有效合同，该合同对全体小区业主具有约束力。根据业主大会、业委会指导规则，榕山社区居委会向小区全体业主发出的公告，同时加盖小区业委会的公章，符合法律规定。根据司法解释的规定，上诉人有向被上诉人履行按时支付物业费的义务。请求二审法院维持原判。 桂林市振安物业服务有限公司向一审法院诉请：1、请求法院依法判令被告立即向原告支付麒麟湾逸翠路343号别墅物业费33066元，违约金9918.8元，合计42985.8元；2、本案诉讼费由被告承担。 一审法院审理查明：2014年12月27日，原告振安物业公司（为乙方）与麒麟湾小区业主委员会（为甲方）签订了《物业服务合同》一份，该合同约定：合同期限为三年，自2015年1月1日至2017年12月31日止；物业费由业主按其拥有的专有部分建筑面积预先交纳，具体标准为2.3元/月/m2，已交付但未使用的空置物业的物业服务费标准同以上标准由业主承担，以上收费标准不含业主或非业主使用人的市环卫处收缴的垃圾费、装修应交费用（见附件三）、物业共用部分和共用设施设备的有偿使用费、物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新及改造费用、物业共用部位、共用设施设备及公众责任的保险费用；物业服务费每年收取一次，业主/住户应在每年的1月20日前交纳，如未按期缴交，从逾期之日起，业主/住户应承担违约责任，业主与物业使用人约定由非业主使用人交纳物业费的，从其约定，业主承担连带交纳责任，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因其他原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业费用由开发商依据第九条的标准按时全额支付；如业主或物业使用人未能按合同约定按时支付各项费用，则乙方除向业主或物业使用人收取所欠费用外，乙方还有权自逾期之日起按照所欠费用总额每日向业主或物业使用人收取千分之三的违约金，甲方有义务协助乙方向欠费业主追缴所欠费用；备注：此合同需按照2013年1月1日起颁行实施的《广西壮族自治区物业管理条例》第十三条之规定：（三）选聘和解聘物业服务企业，（六）确定物业服务内容、标准及物业服务收费方案，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意方可生效。2015年3月19日起，原告振安物业公司在麒麟湾小区所属榕山社区居民委员会的组织和指导下，通过书面形式征求业主的意见，对是否同意：1、聘请振安物业公司为本小区物业服务企业，2、物业费标准为2.3元/月/m2进行了投票表决，并获得物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决同意通过。2015年7月16日，榕山社区居民委员会向麒麟湾小区全体业主发出《公告》，对上述投票表决结果进行了公示，同时《公告》加盖了麒麟湾小区业主委员会的公章。麒麟湾小区在物业主管部门和榕山社区居民委员会的组织和指导下成立了首届业主委员会，并于2013年8月12日到临桂县住房和城乡建设局备案。2015年1月26日，麒麟湾小区业主委员会全体委员向麒麟湾小区业主提出辞职并发出《辞职声明》，但未召开业主大会或业主大会临时会议讨论决定是否终止全体委员的资格及选举产生新的业主委员会，亦未书面报告备案部门。麒麟湾小区为别墅小区。被告方房屋为麒麟湾343号，房屋所有权证上登记的建筑面积为446.69m2。2019年4月25日，原告在被告涉案房屋处张贴催费《律师函》；并于2019年5月7日向被告方邮寄了关于催收物业管理服务费用的《起诉通知书》，该邮件于2019年5月8日签收。被告曾于2015年4月7日交费5444元，于2016年4月26日交费5444元，于2017年2月16日交费5444元，于2018年1月15日交费2681元，2018年11月29日交费2681元，于2019年6月25日交费5362元，共计27056元给被告麒麟湾小区服务处。原告主张按建筑面积446.69㎡计算物业费，按物业费2.3元/㎡·月的标准核算，被告欠原告2015年9月26日至12月31日物业费3233元，2016年5月9日至12月31日物业费6885元，2017年5月9日至12月31日物业费6885元，2018年5月7日至12月31日物业费6967元，共计23970元，由于被告于2019年6月25日交费5362元，因此被告尚欠物业费23970-5362=18608元。 一审法院审理认为,关于本案的争议焦点一、原告振安物业公司与麒麟湾小区业主委员会于2014年12月27日签订的《物业服务合同》是否有效，是否对被告产生约束力。被告认为，《物业服务合同》非麒麟湾业委会签署，不应生效，亦不对小区业主产生约束力。本院认为，对于原告振安物业公司与麒麟湾小区业主委员会于2014年12月27日签订的《物业服务合同》的效力问题，麒麟湾小区在物业主管部门和榕山社区居民委员会的组织和指导下成立了首届业主委员会，并于2013年8月12日到临桂县住房和城乡建设局备案。2014年12月27日，原告振安物业公司与麒麟湾小区业主委员会签订了《物业服务合同》一份，该合同约定了合同期限为三年，自2015年1月1日至2017年12月31日止；物业费由业主按其拥有的专有部分建筑面积预先交纳，具体标准为2.3元/月/㎡；物业费每年收取一次，业主/住户应在每年的1月20日前交纳，如未按期缴交，从逾期之日起，业主/住户应承担违约责任等。同时备注：此合同需按照2013年1月1日起颁行实施的《广西壮族自治区物业管理条例》第十三条之规定：（三）选聘和解聘物业服务企业，（六）确定物业服务内容、标准及物业服务收费方案，应当经专有部分占建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意方可生效。依法成立的麒麟湾小区业主委员会与原告振安物业公司签订的《物业服务合同》，未违反法律规定，亦没有证据证实和通过违反当事人真实意思表示或者是在不平等的基础上签订的，故该合同依法成立。同时该合同约定了生效条件：即（三）选聘和解聘物业服务企业，（六）确定物业服务内容、标准及物业服务收费方案，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意方可生效。在麒麟湾小区业主委员会全体委员向麒麟湾小区业主提出辞职并发出《辞职声明》后，2015年3月19日起，原告振安物业公司在麒麟湾小区所属榕山社区居民委员会的组织和指导下，通过书面形式征求业主的意见，对物业服务合同主要内容投票表决，并获得物业管理区域内专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决同意通过。同年7月16日，榕山社区居民委员会向麒麟湾小区全体业主发出《公告》，对上述投票表决结果进行了公示，被告提出公示的票数与实际票数不一致，但投票结果依然符合“专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数”同意的条件，因此，不影响该《公告》的效力。参照《物业管理条例》第十一条第（四）项“选聘和解聘物业服务企业，由业主共同决定”、第十二条第一款“业主大会会议可以采用集团讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但是，应当有物业管理半数的业主参加”，及2010年1月1日起施行的中华人民共和国住房和城乡建设部《业主大会和业主委员指导规则》第五十八条“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责”的规定，榕山社区居民委员会在麒麟湾小区因客观原因未能选举出新一届业主委员会之前，代行业主委员会的职责，指导组织原告振安物业公司通过书面形式对选聘物业公司以及物业费征求业主意见，并在达到法定人数同意的情况下公告投票结果及内容，符合法律规定，因此，《物业服务合同》依法于2015年8月生效。该份《物业服务合同》对麒麟湾小区业主均具有约束力，本案被告方亦应按照该合同的约定履行相应的义务。被告方对于该合同无效的抗辩缺乏有力证据予以证明，本院亦不予采信。依法成立的物业服务合同对业主具有约束力，业主应当按照物业服务合同的约定享受权利、履行义务，不得以非合同当事人为由拒绝履行合同义务。关于本案的争议焦点二、物业费的收费标准是否合理合法。原告振安物业公司与麒麟湾小区业主委员会签订的《物业服务合同》中有备注：此合同需按照2013年1月1日起颁行实施的《广西壮族自治区物业管理条例》第十三条之规定：（三）选聘和解聘物业服务企业，（六）确定物业服务内容、标准及物业服务收费方案，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意方可生效。而从2015年3月19日起，原告振安物业公司在麒麟湾小区所属榕山社区居民委员会的组织和指导下，通过书面形式征求业主的意见，对是否同意：1、聘请振安物业公司为本小区物业服务企业，2、物业费标准为2.3元/月/m2进行了投票表决，并获得物业管理区域内专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决同意通过。2015年7月16日，榕山社区居民委员会向麒麟湾小区全体业主发出《公告》，对上述投票表决结果进行了公示，同时《公告》加盖了麒麟湾小区业主委员会的公章。因此，物业费收费标准已经获得物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决同意通过，符合合同中备注的生效条件，该《物业服务合同》依法于2015年8月生效，故对于该收费标准，本院予以认可。关于本案的争议焦点三、被告方尚欠原告物业费数额以及支付违约金的问题。原告已通过邮寄的方式向被告方催收物业服务费，履行了其法定义务，经查，曾于2015年4月7日交费5444元，于2016年4月26日交费5444元，于2017年2月16日交费5444元，于2018年1月15日交费2681元，2018年11月29日交费2681元，于2019年6月25日交费5362元，共计27056元给被告麒麟湾小区服务处。按物业费2.3元/㎡·月的标准核算，被告欠2015年9月26日至12月31日物业费3233元，2016年5月9日至12月31日物业费6885元，2017年5月9日至12月31日物业费6885元，2018年5月7日至12月31日物业费6967元，共计23970元，由于被告于2019年6月25日交费5362元，进行抵扣后，被告尚欠物业费23970-5362=18608元。因此，本院确认截至2018年12月31日，被告尚欠原告的物业费为18608元，应由被告支付给原告。至于原告诉请要求被告支付截至2018年12月31日的物业服务费33066元，与本院审核的数额不符，对于原告超过本院审核部分的物业费，本院不予支持。至于被告辩称，认为前期物业服务费应按1元/㎡/月交纳，则与《前期物业服务合同》的约定不符，故，对被告的此项辩称意见，本院不予采信。至于被告是否应支付违约金的问题，由于同期同类案件的其他业主举证证明其涉案房屋在其未入住期间，有被户主以外的人擅自进入并使用的痕迹，其专有车库也被其他车辆占用，故本院认为，原告方的物业管理存在瑕疵，双方对于物业服务存在争议，故对于违约金的请求，本院不予支持。依法判决：一、被告蒋奕琛支付物业费18608元给原告桂林市振安物业服务有限公司；二、驳回原告桂林市振安物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费875元，由原告桂林市振安物业服务有限公司负担496元，被告蒋奕琛负担379元。 双方当事人对一审查明的事实基本无异议，本院予以确认。 综合诉辩双方意见，本案二审争议焦点为：2014年12月27日被上诉人与麒麟湾小区业委会签订的《物业服务合同》的效力如何认定？ 本院认为，首先，关于涉案《物业服务合同》是否成立的问题。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”合同是当事人之间意思一致的产物，双方当事人签字或者盖章是意思表示一致的表现，因此双方当事人签字或者盖章的时间即为合同成立的时间。本案中，涉案的《物业服务合同》于2014年12月27日由被上诉人桂林市振安物业服务有限公司与涉案小区业主委员会签订并盖章，故该合同于2014年12月27日依法成立。上诉人主张小区业主委员会成员均否认签订了该合同，且印章保管人亦未在该合同上加盖公章，但上诉人并不否认该合同所该加盖的业委会公章的真实性，故上诉人提出涉案《物业服务合同》未成立的主张，证据不足，理由不充分，本院不予支持。 其次，关于涉案《物业服务合同》是否生效的问题。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”该法第四十五条第一款规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”在一般情况下，合同有效成立的时间即为合同生效的时间，但法律、行政法规规定应当办理批准登记手续的，合同自手续完备时生效；当事人约定了合同生效条件的，合同自条件成就时生效。本案中，涉案《物业服务合同》不属于法律、行政法规规定应当办理批准登记手续的情形，但合同当事人在合同中约定该合同“应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意方可生效。”故涉案《物业服务合同》是否生效，取决于上述生效条件是否成就。涉案小区的业主委员会的全部委员在《物业服务合同》成立后的2015年1月26日提出辞职并发出《辞职声明》。在新的业主委员会成员尚未选举产生之特殊时期，按照国家住建部制定的《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责”的规定，涉案小区所属社区居委会通过书面形式就《物业服务合同》主要内容征求小区业主意见并进行投票表决，经该居委会于2015年7月16日向小区全体业主发出的《公告》确认：投票表决事项即聘请被上诉人公司为小区物业服务企业及物业费标准为2.3元/月/㎡，获得小区物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决同意通过。故涉案《物业服务合同》生效条件已成就，该合同依法自2015年7月16日生效。上诉人提出居委会公布的投票数据不真实的主张，未能提供充分确凿证据证实，理由不充分，本院不予认定。本院（2017）桂03民终837号民事判决亦对涉案《物业服务合同》已生效作出认定，故上诉人提出涉案《物业服务合同》未生效之主张，证据不足，理由不能成立，本院不予支持。 再次，关于涉案《物业服务合同》是否有效的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款规定：“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业义务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。”本案中，涉案《物业服务合同》不存在司法解释专门规定的物业服务合同无效的情形，亦不存在合同法规定的合同无效的情形，故该《物业服务合同》应属有效合同。 另外，上诉人主张被上诉人物业公司在提供物业服务过程中存在严重服务质量问题，但未能提供证据予以证实，本院不予认定。上诉人作为涉案小区业主，如认为被上诉人物业公司在提供物业服务过程中存在违反合同约定义务的情形或损害了业主的合法权益，可以依法另行主张权利。 综上，涉案《物业服务合同》依法成立，合法有效，对包括上诉人在内的小区业主均具有约束力，上诉人应当按照《物业服务合同》的约定享受权利、履行义务。鉴于上诉人对一审判决认定其所欠物业费数额并未提出异议，本院予以确认。一审法院依据事实及法律作出的判决并无不当，本院依法予以维持。上诉人的上诉请求，证据不足，理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 上诉案件受理费265元，由上诉人蒋奕琛负担。 本判决为终审判决。 审判长 丁 勇 审判员 周 霞 审判员 刘媛媛 二〇二〇年六月十日 书记员 叶菁华