山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终4875号 上诉人（原审被告）：王文静，女，1993年11月18日出生，汉族，住山东省青岛市城阳区。 被上诉人（原审原告）：门聪，女，1987年7月24日出生，汉族，住山东省青岛市市南区。 委托诉讼代理人：万德寿，山东海乐普律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：城阳区雅居兴业房产中介中心，住所地山东省青岛市城阳区夏庄街道王沙路60号水清花园35号楼3号网点。 法定代表人：崔凯，经理。 上诉人王文静因与被上诉人门聪、城阳区雅居兴业房产中介中心（以下简称雅居中介）房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市城阳区人民法院（2018）鲁0214民初2194号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王文静上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.撤销一审判决第四项；改判驳回被上诉人的诉讼请求；3.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定王文静违约的事实并不清楚。首先，涉案房屋买卖合同的不能履行并非因王文静单方存在违约行为所致，实际上门聪也未积极履行合同。门聪与王文静在2017年9月13日签订《房地产买卖合同》后，合同约定首付款为998000元，门聪之后仅交了40万元首付款，而王文静也仅收到364000元，40万元首付款仅占房屋总价款249.8万元的16%，这不能认为门聪履行了合同主要义务，门聪未在2017年9月20日前交清剩余的首付款598000元，其行为也已经构成违约，但对此一审却未予认定。其次，第三人的工作人员陆迎春在《房地产买卖合同》手写的补充条款第③项中“售楼处签更改名字时再交清尾款伍拾万捌仟元”的约定无法实际履行，也不可能实际履行。对无法履行的合同约定，双方本应重新协商履行条件，但双方未能达成新的一致意见，最终导致合同未能完全履行，对此过错并不能完全强加给一方，对合同约定条款无法履行的事实，一审也未予查实。最后，中介方作为专业的房屋买卖居间服务提供者来说，应当对“售楼处签更改名字”这一做法的合法性以及该约定是否属于可以实现的条件，应该非常清楚。涉案房屋在签约时属于预售状态，对此中介及门聪均是明知的，中介违反行业规定将在预售状态的房屋提供给双方签约售卖，存在明显的过错，门聪的损失并非王文静一人造成的。将所有损失均由王文静一人承担并不合理。二、王文静在(2017)鲁0214民初5600案件中并未实际签收《合同解除通知书》，并不知情开发商解约的情况，所以王文静并无违约的故意。一审不能仅根据(2017)鲁0214民初5600号判决便直接认定王文静有故意违约。三、一审对违约金的适用明显过高，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条之规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少，门聪交付的40万元仅有利息损失，一审判决249800元的违约金明显过高。 门聪辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。上诉人的上诉请求与事实不符，不能成立。在上诉人与被上诉人签订合同之前即2017年4月份，上诉人就因涉案房屋长期拖欠银行贷款逾期未还，导致贷款银行将贷款提前收回，并从开发商账户直接划走款项用于偿还上诉人的贷款，也即2017年9月13日双方签订房地产买卖合同时，上诉人根本无权处分涉案房屋，更无权将该房屋出卖给被上诉人，存在明显欺诈，其应当承担违约责任。根据双方的约定，上诉人应当按照房屋总价款的30%承担违约金及律师费等相关费用，一审综合各方因素仅支持了被上诉人10%的违约金符合法律规定，因此上诉人的上诉请求于法无据，与事实不符，请求二审法院依法查明，驳回上诉，维持原判。 门聪向一审法院起诉请求：1.判令解除王文静、门聪双方签订的《房地产买卖合同》，王文静返还门聪已支付的购房款40万元;2.判令王文静给付门聪违约金749400元，给付门聪已支付的中介费49000元，并承担律师费30000元;3.本案诉讼费用由王文静承担。 一审法院认定事实：王文静、门聪于2017年9月13日经城阳区雅居兴业房产中介中心签订《房地产买卖合同》，约定王文静将其名下位于青岛市城阳区户房产出售给门聪，建筑面积为197.81平方米，房屋总价款2498000元，付款方式为门聪于2017年9月20日前支付给王文静998000元作为首付款（含定金），购房余款1500000元门聪以银行贷款形式支付给王文静，门聪于2017年10月23日前向银行申请贷款。所有税费由门聪承担，中介费49960元由门聪支付。另约定，本合同签订后，若任何一方未按照本买卖合同中的约定时间全面履行自己的义务时，每逾期一天，按照人民币100元/天支付给对方作为违约金，逾期超过90天的，守约方除有权要求对方继续履行合同并支付违约金外，还有权单方面解除合同，但应书面通知违约方。守约方解除合同的，违约方还应另行支付合同总价款的30%作为违约金，并赔偿守约方中介费损失。双方补充条款约定2017年9月20日前先交首付400000元，到售楼处签更改名字时再交清尾款伍拾万捌仟。2017年9月20日，门聪、王文静双方签订《补充协议》，约定佳兆业水岸新都小区6号楼x单元x层x户的维修基金由房东王文静承担，维修基金已交完。合同签订当日，门聪通过第三人向王文静支付购房定金50000元，王文静向门聪出具收条一份，载：今收到门聪购房定金人民币伍万元整。此房屋位于青岛市城阳区户。请将购房定金汇到王文静指定账号：62×××11（建行）此收条生效，王文静在收款人处签字按手印。2017年9月20日，门聪通过第三人向王文静支付购房首付款350000元，王文进向门聪出具收条一份，载：“今收到门聪购房首付款人民币叁拾伍万元整。此房屋位于青岛市城阳区户。雅居兴业实收门聪叁拾伍万元整，雅居兴业转交房东王伟华叁拾伍万元整。收款人：王伟华代王文静收。”王伟华在收款人签字处按手印。经一审法院询问，王伟华系王文静之父。第三人于当日通过银行转账的方式向王文静中国建设银行账户汇款315000元，余款35000元第三人称系作为押金。2017年9月14日，门聪向第三人支付中介费49000元，第三人为其出具收款收据一份。2014年4月8日，王文静（乙方）与佳兆业新都置业（青岛）有限公司（甲方）签订《青岛市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买城阳区王沙路358号佳兆业水岸新都6号楼x单元x层x户房屋，建筑面积为197.80平方米，总房价款2028126元，甲方定于2015年11月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。根据青岛市城阳区不动产登记中心于2018年9月10日出具的《青岛市不动产登记信息》显示，涉案房屋目前仍登记在佳兆业新都置业（青岛）有限公司名下。上述事项，王文静、门聪及第三人均已知晓。因王文静违约，佳兆业新都置业（青岛）有限公司起诉王文静至青岛市城阳区人民法院要求解除编号为201400031459号《青岛市商品房预售合同》等，法院于2018年7月31日作出的（2017）鲁0214民初5600号民事判决载明：2017年4月24日，中国光大银行股份有限公司青岛崂山支行向王文静发出《不良贷款客户王文静欠款代偿扣款说明》，载明按揭贷款客户王文静长期贷款逾期，且已触发按揭合作协议中欠款代偿的担保条件，请佳兆业新都置业（青岛）有限公司根据按揭合作协议，进行按揭贷款欠款代偿程序，于2017年4月24日将该笔贷款按时、足额进行贷款欠款清偿程序，截止2017年4月24日，按揭客户王文静贷款本金1362481.17元、贷款利息18312.27元、逾期利息（含罚息）132.97元，合计代偿金额1380926.41元。当日，佳兆业新都置业（青岛）有限公司代王文静向中国光大银行股份有限公司青岛崂山支行偿还上述款项。2017年4月25日，佳兆业新都置业（青岛）有限公司按照王文静在《青岛市商品房预售合同》中所留的地址青岛市李沧区金水路1038号11号楼2-302（裕丰小区）通过EMS快递向王文静邮寄《催款函》，载明2017年4月24日，因王文静违反了与银行签订的借款合同、未按期归还住房按揭贷款已达数期，导致贷款银行从佳兆业新都置业（青岛）有限公司账户直接划扣资金1380926.41元（含应支付的本金、利息、罚息及其他相关费用），按照双方签订的合同补充条款第1款的约定，王文静在收到本函之日起7日内，前往佳兆业水岸新都营销中心交付房款及违约金。2017年5月5日，该邮件因留交超过期限退回。2017年5月18日，佳兆业新都置业（青岛）有限公司按照王文静在《青岛市商品房预售合同》中所留的地址青岛市李沧区金水路1038号11号楼2-302（裕丰小区）通过EMS快递向王文静邮寄《合同解除通知书》，载明2017年4月24日，因王文静违反了与银行签订的借款合同、未按期归还住房按揭贷款已达数期，导致贷款银行从佳兆业新都置业（青岛）有限公司账户直接划扣资金1380926.41元（含应支付的本金、利息、罚息及其他相关费用），按照双方签订的合同补充条款第1款的约定，王文静已构成违约并符合合同约定的解除合同的条件，现书面通知王文静，从即日起解除买卖合同。2017年5月30日，该邮件因留交超过期限退回。法院判决：1.确认佳兆业新都置业（青岛）有限公司与王文静于2014年4月8日所签编号为201400031459号《青岛市商品房预售合同》于2017年5月25日解除；2.王文静于判决生效后十日内协助佳兆业新都置业（青岛）有限公司办理上述《青岛市商品房预售合同》的网签备案撤销手续；3.王文静应支付佳兆业新都置业（青岛）有限公司违约金202812.60元；4.在扣除上述第三项款项后，佳兆业新都置业（青岛）有限公司应在判决生效后十日内返还王文静剩余房款444386.99元。青岛市城阳区不动产登记中心出具的城阳区王沙路358号《佳兆业水岸新都》6号楼2单元3层301户（编号：2014000331459）合同查询资料显示合同状态为撤销。门聪为此次诉讼向山东海乐普律师事务所支付律师费30000元。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，门聪、王文静签订的合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，合法有效，双方当事人应依约履行各自义务。王文静于2017年4月24日收到中国光大银行股份有限公司青岛崂山支行发出的《不良贷款客户王文静欠款代偿扣款说明》、佳兆业新都置业（青岛）有限公司于2017年4月25日按照王文静在《青岛市商品房预售合同》中所留的地址青岛市李沧区金水路1038号11号楼2-302（裕丰小区）通过EMS快递邮寄《催款函》、于2017年5月18日佳兆业新都置业（青岛）有限公司按照王文静在《青岛市商品房预售合同》中所留的地址青岛市李沧区金水路1038号11号楼2-302（裕丰小区）通过EMS快递向王文静邮寄《合同解除通知书》的前提下，明知其存在逾期偿还银行贷款会引发开发商解除涉案《青岛市商品房预售合同》的情形下，仍然隐瞒上述情况与门聪签订《房地产买卖合同》，导致门聪在向王文静支付了购房款400000元（含定金）后，涉案合同无法继续履行，门聪据此要求解除门聪、王文静双方签订的房屋买卖合同、支付违约金，理由正当，法院予以支持。关于门聪主张王文静返还购房款400000元的诉讼请求，既然门聪、王文静之间的房屋买卖合同已解除，王文静应当返还门聪已付购房款，门聪、王文静及第三人均认可王文静收到门聪365000元（含第三人支付王文静的1000元），故王文静应返还门聪购房款365000元，因第三人留取押金35000元，现因合同已解除，第三人应将该押金35000元返还门聪。关于门聪主张王文静支付违约金749000元的主张，结合王文静、门聪履约情况以及涉案房屋的增值情况，法院认为，王文静支付门聪违约金249800元（2498000元×10%）比较合理。关于门聪主张王文静支付律师费30000元的诉讼请求，法院认为，因王文静违约导致涉案合同无法履行，依合同约定门聪因此案产生的律师费30000元应由王文静承担。 一审判决：1.解除门聪与王文静2017年9月13日签订的《房地产买卖合同》；2.王文静于判决生效后10日内返还门聪购房款365000元；3.王文静于判决生效后10日内支付门聪律师费30000元；4.王文静于判决生效后10日内支付门聪购违约金249800元；5.第三人城阳区雅居兴业房产中介中心于判决生效后10日内返还门聪购房款35000元；6.驳回门聪的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26784元，保全费5000元，共计31784元，由王文静负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。门聪和王文静于2017年9月13日签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示且不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，门聪和王文静应当各自履行合同义务。根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、王文静在涉案房屋买卖合同履行过程中有无违约情形，是否应向门聪支付违约金；二、一审认定的违约金数额是否妥当。《房地产买卖合同》约定门聪在2017年9月20日之前先交首付款40万元，尾款50.8万元在售楼处更改名字时再交清，根据合同约定，门聪已经按照合同约定履行了支付购房款的义务。合同第二条约定王文静保证涉案房屋无任何产权纠纷，无贷款债权，无债务纠纷。在涉案房屋买卖合同签订之前，王文静在明知其长期拖欠银行按揭贷款未偿还的情况下，其隐瞒上述情形与门聪签订房屋买卖合同，故王文静对涉案合同的无法履行应承担相应责任，一审认定王文静违约导致合同不能履行事实清楚、适用法律正确，并无不当。故王文静应当按照合同约定向门聪支付违约金。王文静主张门聪也存在违约的上诉理由不具有事实和法律依据，本院不予支持。关于一审认定的违约金数额，合同约定守约方解除合同的，违约方还应另行支付合同总价款的30%作为违约金，一审结合双方的履约情况酌定按照合同总价款的10%支付违约金，并无不当。一审已经根据本案的实际情况酌减了违约金的数额，故上诉人王文静主张违约金过高的上诉理由不具有事实和法律依据，本院不予支持。因合同解除的过错在王文静，故一审认定王文静支付律师费具有事实和法律依据，并无不当，本院予以维持。 综上所述，王文静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5497元，由上诉人王文静负担。 本判决为终审判决。 审判长  孙向东 审判员  马 喆 审判员  齐 新 二〇二〇年六月十七日 法官助理 杨志昌 书记员胡浩东 书记员国莹莹