贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔04民终456号上诉人（原审被告）:安顺市世通房地产开发有限公司。住所地贵州省安顺市西秀区。法定代表人:高帆,系公司总经理。委托诉讼代理人:杨澜,贵州巨人律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:熊梅,女,苗族,贵州省普定县人，住贵州省关岭布依族苗族自治县。被上诉人（原审原告）:王果,男,京族,贵州省关岭县人，住关岭布依族苗族自治县。上诉人安顺市世通房地产开发有限公司（以下简称世通公司）因与被上诉人熊梅、王果商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院（2019）黔0402民初3953号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。世通公司上诉请求：撤销原审判决第一项、第三项，并依法改判；一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1、逾期交房并非上诉人原因，系被上诉人拒绝收房。房屋验收分为单体验收和综合验收，本案被上诉人所购买的房屋验收合格时间为2017年1月13日，上诉人通知被上诉人收房时间为2017年1月15日，合同约定的交房时间为2016年12月31日，上诉人仅仅逾期15天，被上诉人不接收房屋的责任不应由上诉人负担。同时，一审判决的违约金29650.5元也明显过高，一审不予调整显示公平。2、关于四通费，上诉人在销售房屋时并未将四通费纳入其中，而是以实际产生的金额预收代缴。其次，被上诉人购房至今长达两年多的时间，并没有提出退还的请求，其知晓该费用没有包含在房价之内。再次，四通费用即便上诉人不向被上诉人代收代缴，被上诉人在使用时也要向有关单位缴纳，上诉人预收代缴完全是为被上诉人方便考虑。熊梅、王果二审辩称：首先，上诉人并未依照合同约定在交房前5日内书面通知答辩人，其第一次电话通知上诉人收房时间为2017年4月29日，第二次时间为同年7月4日，但在答辩人前往收房中，上诉人都不能按照合同约定提供和出示相关证明及文件，答辩人有权拒绝收房。其次，根据上诉人在一审的举证，其在2019年7月21日才取得竣工验收证明，并且在2017年9月8日实际交房时，仍然不能提供相关证明文件。再次，对于四通费的问题，根据相关规定，房开不得另行向购房人收取，但上诉人威胁答辩人称，如果不交该费用就不办理交房手续，答辩人不得已才交纳。一审认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。熊梅、王果在一审诉请：1、判令被告继续履行合同,并立即无条件交付原告房屋产权证。2、判令被告立即支付因逾期交房产生的违约金29650.51元,(逾期时间由2017年1月1日至2017年7月31日,计算标准,合同约定逾期日利率万分之三×212天)。3、判令被告立即支付因逾期给原告办理房屋产权证产生的违约金25454.68元,(逾期时间由2019年1月1日至2019年7月15日,计算标准,合同约定逾期日利率万分之三×182天)。4、判令被告立即退还四通费3975元。5、判令本案包含诉讼费在内的一切相关费用由被告承担。一审法院认定事实：双方于2016年8月13日签订《商品房买卖合同》，约定熊梅、王果购买世通公司开发的位于安顺市西秀区地块安普暨沿线棚户区改造项目世通小区（世通和府）第1、2幢2单元6层6号房，所购房屋建筑面积124.68平方米，套内建筑面积103.55平方米。按照套（单元）计算，该商品房总价款为466203元。合同第十一条约定：出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。第十三条逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：……（2）逾期超过30日，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付购房款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。第二十二条二、初始登记约定：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。三、转移登记约定：（一）出卖人承诺于2018年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款规定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。（四）双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。该《商品房买卖合同》还对付款方式、交房条件、本项目内的相关设施、设备的交付时间与使用条件、面积差处理、商品房质量及保修、前期物业管理、房屋的装饰、设备标准等内容进行了约定。合同签订后，熊梅、王果于2016年7月22日支付了首期购房价款96203元、维修基金8728元、代办费320元，2017年4月29日支付了四通费3975元、契税6993元，物业费2244元；于2016年10月25日通过贷款支付剩余房款370000元。世通公司于2017年9月8日将房屋交付给熊梅、王果。案涉房屋在2019年7月21日已竣工验收合格。同时查明：世通公司收取四通费用于商品房配套设施的建设安装。庭审后，熊梅、王果向世通公司补交面积差价款，世通公司为熊梅、王果办理了案涉房屋的不动产权证书：黔（2019）安顺市不动产权第0009368号，并于2019年12月24日将该不动产权证书通过法院转交给熊梅、王果。一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，该合同不违反法律规定，合法有效。合同签订后，双方应按合同的约定行使权利和履行义务。因世通公司已经为熊梅、王果办理了所购房屋的不动产权证书且已经交付，故熊梅、王果的第一项诉讼请求已实现。对熊梅、王果主张世通公司2017年1月1日至2017年7月31日期间的逾期交房违约金29650.51元，双方在合同中约定世通公司应在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。世通公司实际交付的时间是在2017年9月8日，已逾期交房。逾期交房天数为：2017年1月1日至2017年9月7日共计249天，熊梅、王果现在只主张212天，系其对诉权的处分，予以准许。合同约定世通公司逾期交房超过30日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付购房款万分之三的违约金。世通公司认为逾期交房违约责任过高，要求调整，而主张违约金过高的违约方应当承担对违约金是否过高的举证责任，但是世通公司未举证证实该主张，逾期交房的责任不在世通公司，逾期交房将导致熊梅、王果在约定的时间内无房屋居住使用，且该合同系世通公司提供，故逾期交房违约金不予调整，金额为466203元×万分之三×212天＝29650.5元。关于熊梅、王果主张世通公司逾期办证构成违约，世通公司辩称不能办证的原因非其所致，故不应承担违约责任，而其未能提供证据证明未在约定时间完成转移登记的原因非归责于自身，且熊梅、王果作为购房者，未参与建设施工，对逾期交房没有责任，故对熊梅、王果的主张予以支持，对世通公司的辩称意见不予采纳。世通公司在约定的期限内未完成转移登记，应承担违约责任。双方在《商品房买卖合同》中约定：出卖人承诺于2018年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。世通公司在2018年12月31日前未按合同约定向产权部门提交申请办理商品房转移登记资料即为违约，应承担相应的违约责任，故逾期办证违约金的起算时间应从2019年1月1日起计算。世通公司辩称是因为熊梅、王果未补交房屋面积差才导致不能办证，但是其未举证证实其已将熊梅、王果需要补交1.8平米方的房屋面积差价款后才能办理不动产权证书的内容通知二人，故认定该通知其在2019年9月19日才告知需补交购房款，熊梅、王果主张2019年1月1日至2019年7月15日期间共计逾期195天，其主张182天的逾期办证违约金，系其对诉权的处分，予以准许。熊梅、王果主张违约金按合同约定以购房款为基数，按日万分之三支付逾期办证违约金。在审理中，世通公司认为该违约金约定过高并要求调减。目前，《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续，有其主观原因也有客观原因，故根据公平与诚实信用原则及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，结合世通公司违约的主观过错程度及本地的经济发展、物价、收入等实际状况，参照上级法院相类似案件的判决精神及贵州省其他经济相对发达地区对违约金调整的裁判情况，酌情每月按110元计算，违约金为667元。对熊梅、王果主张退还四通费，世通公司认为该费用其已经代熊梅、王果分别向供电局、自来水公司、燃气公司及有线电视四家单位缴纳，因为该《商品房买卖合同》约定该商品房总价款为466203元。前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用，世通公司将收到的上述四通费已经用于商品房配套设施的建设及安装。双方当事人合同的上述约定及贵州省人大常委会2009年颁布实施的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款的规定,商品房买卖合同应当包括供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任,约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。贵州省人民代表大会法制委员会在2014年4月作出的《关于有关问题询问的答复》指出,新建商品房配套水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中,房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取。熊梅、王果请求退还已经缴纳的“四通费”有事实和法律依据，依法应当支持，故世通公司应当退还四通费3975元。一审判决：一、被告安顺市世通房地产开发有限公司在本判决生效后五日内支付原告熊梅、王果2017年1月1日至2017年7月31日的逾期交房违约金29650.5元。二、被告安顺市世通房地产开发有限公司在本判决生效后五日内支付原告熊梅、王果2019年1月1日至2019年7月15日的逾期办证违约金667元。三、被告安顺市世通房地产开发有限公司在本判决生效后五日内退还原告熊梅、王果四通费3975元。四、驳回原告熊梅、王果的其他诉讼请求。受理费1328元，减半收取664元，由安顺市世通房地产开发有限公司承担。二审中，上诉人提交“安顺市建筑工程竣工验收报告”、单位（子单位）工程竣工报告、工程质量验收会议结论、安顺世通和府项目A区工程1#、2#楼单位工程验收会议纪要、安顺市商品房屋备案证明书，拟证实案涉房屋在2017年1月13日已经符合交付条件。又提交麦田房地产经纪贵州有限公司的《证明》及其营业执照、备案证书，安顺市城市屋语房地产经纪有限公司《证明》及其营业执照，内容系两个公司均办理过世通和府小区业主房屋出租业务，该地段房屋月租金标准为每平方米10到12元，且价格波动不大。上诉人拟以此证实约定的违约金过高。对上诉人提交的竣工验收报告等证据，本院认为，其一并不属于二审中的新证据，该证据应于一审提交，逾期提交又无正当理由。其二，房屋的竣工验收是交付使用的前提条件，但是否可以交付使用与实际交付的时间并非同一问题，上诉人的证明目的对本案并无影响，故对该组证据不予质证和采信。就两个房地产经纪公司的《证明》，因其系从事房地产租赁、物业管理等事项的公司，是合法的市场主体，其对房屋租赁市场价格的掌握比较客观，可以采信作为认定本案违约金是否过高的依据。二审经审理，确认一审查明的基本事实。本院认为，本案争议焦点为：上诉人逾期交房时间如何认定；逾期交房违约金是否过高，应否调减；案涉房屋的四通费用应否退还。第一，上诉人上诉主张仅逾期交房15天，其既承认逾期交房的事实，则违约责任不能免除。根据本案双方合同第十四条第一款以及第十一条、第十二条的约定，上诉人应当在交付房屋5日前书面通知被上诉人，并提交竣工验收合格证明、房屋面积实测技术报告书等，未提交或出示的，被上诉人有权拒绝接收房屋。本案中，上诉人并未提交证据证实其在2017年1月15日已经通知被上诉人接收房屋，被上诉人无故拒绝接收的事实。房屋竣工验收系交付使用的前提条件之一，与房开商是否已向购房人履行交付义务，并非同一问题，上诉人以项目竣工时间证实交付时间的理由，不予支持。至本案二审，上诉人仍未能提交其履行交付房屋义务的确切时间证据，一审以被上诉人自认的接收房屋的时间作为案件事实予以认定，并无不当。故对上诉人仅逾期交房15天的理由不予采纳。一百一十四条第二，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，如果合同双方约定的违约金过分高于实际损失的，确属人民法院可以依法调减的情形。本案房屋系用于居住，上诉人逾期交房，必然造成被上诉人租住其他房屋而增加租金的支出，该部分损失可以认定为实际损失。结合本案二审中上诉人提交的《证明》中载明的租金12元标准上浮30%，本院酌定每月租金标准为每平方米16元。被上诉人所购买的房屋套内面积为103.55元，上诉人应予支付被上诉人逾期交付房屋的违约金即为：16元×103.55平方米÷30天×212天=11708元。第三，关于四通费的问题。双方合同约定代缴代付，但上诉人并未提交以被上诉人名义向相关企事业单位交纳该费用的证据，难以认定其履行了受托义务。至于上诉人主张并未将该部分费用计入销售价格，既无依据，也系其自身原因造成，不能作为免除退还义务的理由。而被上诉人与供水、供电等部门的关系，与本案上诉人无关，是否履行或如何履行均对本案不生影响，对该理由不予支持。综上，上诉人的上诉部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持贵州省安顺市西秀区人民法院（2019）黔0402民初3953号民事判决第二、第三、第四项；二、变更贵州省安顺市西秀区人民法院（2019）黔0402民初3953号民事判决第一项为：安顺市世通房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内支付熊梅、王果2017年1月1日至2017年7月31日期间逾期交房违约金11708元。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。一审案件受理费664元，由王果、熊梅负担264元，安顺市世通房地产开发有限公司负担400元；二审案件受理费1328元，由王果、熊梅负担328元，安顺市世通房地产开发有限公司负担1000元。本判决为终审判决。审判长 刘 熹审判员 辜贤莉审判员 黎福伟二〇二〇年六月十九日法官助理李欣书记员李倩（代）附：当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：（一）承担加倍罚息或迟延履行金。（二）被强制进行审计。（三）被限制出境。（四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。（五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。（六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。（七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。（八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。