湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂05民终3245号上诉人（原审原告）：汤继业，男，1976年3月15日出生，汉族，住宜昌市夷陵区。上诉人（原审原告）：宋传芳，女，1975年6月27日出生，汉族，住宜昌市夷陵区。二上诉人共同委托的诉讼代理人：黄伟，湖北民基律师事务所律师。二上诉人共同委托的诉讼代理人：王俊，湖北民基律师事务所律师。上诉人（原审被告）：宜昌清能置业有限责任公司，住所地宜昌市夷陵区夷兴大道51号，统一社会信用代码914205066703745970。法定代表人：廖虔华，该公司总经理。委托诉讼代理人：田军，湖北前锋律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘飞，湖北前锋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖北清江物业有限责任公司,住所地宜昌市东山大道95号，统一社会信用代码91420500177606980U。法定代表人：刘劲松，该公司执行董事。委托诉讼代理人：项炯明，湖北楚贤律师事务所律师。上诉人汤继业、宋传芳、宜昌清能置业有限责任公司（以下简称清能置业公司）因与被上诉人湖北清江物业有限责任公司（以下简称清江物业公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服湖北省宜昌市夷陵区人民法院（2019）鄂0506民初1190号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。汤继业、宋传芳上诉请求：撤销一审判决第一项，改判清能置业公司赔偿汤继业、宋传芳的损失315668.07元，清江物业公司承担连带责任。事实与理由：重审对部分事实认定错误，导致判决错误。一、汤继业、宋传芳的房屋损失应以121689.77元计算，而不能仅仅依据《损失资产评估报告》来认定损失。首先，汤继业、宋传芳的房屋装修是在2014年上半年，而房屋被淹是在2014年11月24日，也就是说该房屋是在没有贬值的情况下遭到损害的，应从2014年计算财产损失；其次，财产损失鉴定是在事件发生三年后，鉴定机构依申请鉴定的时间来计算房屋折损费（以七折计算），但事实是房屋在装修不久后就被淹，一审法院应当根据案件事实情况作出认定。二、汤继业、宋传芳的租赁房屋损失应当以170800元计算，而一审法院只认定了73800元，与事实不符。首先，汤继业、宋传芳支付了房屋租赁费170800元已成事实，重审法院在庭审笔录中己记载并予采信。汤继业、宋传芳提供的证人也出庭作证，清能置业公司没有提出相反证据，法律也没有规定缴纳房租必需银行转账才能认定事实存在，法院应当依据证据规则认定。其次，一审法院认为汤继业、宋传芳在房屋租金损失过程中存在扩大损失的过错，没有尊重事实。第三，法院对于房屋被淹后，需要装修时间以及房屋敞开一定时间才能住人这段时间没考虑。期间汤继业、宋传芳是需要在外租房的，并且会产生租金损失，法院应该予以考虑。三、物业损失费应由清能置业公司承担。汤继业、宋传芳提供了物业费发票4542.3元，以及租赁房屋期间产生的物业损失费4636元，对于汤继业、宋传芳来说是实实在在的损失，应该得到支持。清能置业公司、清江物业公司均辩称，汤继业、宋传芳的上诉理由没有事实依据，请求二审人民法院依法予以驳回。清能置业公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回汤继业、宋传芳对清能置业公司的全部诉讼请求。事实与理由：一审判决认定事实错误，证据不足，适用法律错误。一、关于事实部分。（一）一审认定汤继业、宋传芳的房屋受损与清江润城3号楼204号房屋的厨房改造具有因果关系，属认定事实错误，广州仲恒房屋安全鉴定有限公司（以下简称仲恒公司）出具的鉴定意见不应被采纳。1.仲恒公司工商登记信息的经营范围为房屋安全鉴定、建筑消防设施检测服务。其并无鉴定房屋返水原因、因果关系的资质，所作出的因果关系鉴定意见超出其鉴定资质，依法不应被采纳。2.清能置业公司未对清江润城3号楼204号房屋的厨房管道进行改造。根据设计单位宜昌风行建筑设计有限公司和监理单位湖北清江工程管理咨询有限公司出具的《证明》，设计单位与监理单位对照原设计图纸并与现场实际进行对比，清能置业公司204号房屋的现场施工管道位置与走向无任何改动，与原设计图纸一样。仲恒公司出具的鉴定意见违背客观事实。3.清能置业公司在一审审理时提出了重新鉴定申请，一审法院未准许，属程序错误。(二）一审判决清能置业公司应向汤继业、宋传芳支付房屋租赁费73800元，无事实和法律依据。1.本案系侵权纠纷，侵权行为造成的损害后果系因侵权行为产生的实际损失，退一步讲，即使存在因果关系，也应只赔偿实际发生的损失，而非合同之债还包括赔偿期待利益的损失。本案中，汤继业、宋传芳主张因清能置业公司的侵权行为而另行租房长达四年之久，对于这四年的租房时间内，未提交任何支付房屋租金的相关证据。其是否另行租房，无充分的证据予以证明，依法应承担举证不能的法律后果。2.一审判决参考宜昌市××区的房屋租赁费市场价格1800元/月计算租金，无证据予以证明，该酌定参考价格明显过高。二、关于本案的法律适用部分。本案系侵权之债，依法应适用诉讼时效的法律规定。汤继业、宋传芳无证明诉讼时效存在中止、中断、延长的相关证据。一审法院认定诉讼未过诉讼时效，属法律适用错误。汤继业、宋传芳辩称，一审法院是依据双方选定的鉴定机构进行鉴定，从鉴定程序到鉴定人现场勘察均合法，清能置业公司要求重新鉴定，没有提供相反的证据，其上诉理由没有事实及法律依据，请求二审人民法院依法予以驳回。清江物业公司辩称，清能置业公司的上诉理由没有事实及法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审人民法院依法驳回上诉，维持原判。汤继业、宋传芳向一审法院起诉请求：判令清能置业公司、清江物业公司赔偿汤继业、宋传芳的经济损失315668.07元（其中房屋损失121689.77元、评估费5000元、鉴定费9000元、清江润城物业损失费4542.3元、租赁房屋费170800元、租赁期间物业费4636元）。一审法院认定事实：汤继业、宋传芳系清江润城北区3号楼404号房业主，清能置业公司系3号楼204号房屋业主。2014年11月，汤继业、宋传芳房屋遭到厨房下水管道污水返水浸泡，房屋墙壁、地板、家具浸水受损。由于双方对3号楼204号房厨房改造与汤继业、宋传芳404号房屋返水受损有无因果关系和404号房屋返水受损金额存在争议。一审庭审中，汤继业、宋传芳向法院提出申请，对案涉房屋受损与3号楼同单元同方位2楼厨房改造存在因果关系及房屋财产损失进行鉴定。2018年1月16日，仲恒公司出具仲恒鉴字【2017】SW3361号《受损因果关系鉴定报告》认定，清江润城3号楼204号房屋改造后情况：作为卧室使用，现在东北角厨房排水管走向在天面处已改道，原厨房排水管从卧室穿过梁底走在客厅南面墙上部暗箱内，在东南角拐弯落地穿过楼板到首层，直线平走段与图纸显示不符。清江润城3号楼404号返水原因是改造后排水管道弯头转向的增加缓冲了水流，加上管道坡度不明显，排水不顺畅，厨房餐余垃圾长期积留下引起管道堵塞。清江润城3号楼404号房屋被水浸泡与3号楼同单元同方位的2楼厨房改造有因果关系。2018年4月23日，湖北华审资产评估土地房地产估价有限公司（以下简称华审公司）出具鄂华审资鉴字（2018）009号《损失资产评估报告》，该评估报告认定，清江润城3号楼3-404号房屋装饰装修损失评估价值为100030.99元。清能置业公司认为鉴定报告不应该被采用，并提供设计单位风行设计公司、监理单位清江咨询公司、施工单位深圳艺达公司书面《证明》、照片一组及排水管系统图，拟证明3号楼204号房屋厨房管道没有进行改动，仲恒公司无进行房屋返水原因的鉴定资质，申请重新进行鉴定。对此，汤继业、宋传芳认为出具《证明》的公司与清能置业公司具有利害关系，上述《证明》不具备真实性，且对关联性亦不予认可，因无法从图纸看出管道是否改动，亦无法确认图纸真实性，故应以专业评估机构出具的鉴定报告为准。2019年5月23日，仲恒公司针对清能置业公司的异议和质询，在重审时以书面《回复函》答复如下：“根据现场检查的情况以及原设计图纸，返水前的厨房排水管从现在的卧室穿过梁底走在客厅南面墙上部暗箱内，在东南角拐弯落地穿过楼板（见鉴定报告第4页的图2），且排水管平走段坡度不明显，与图纸不符。而对平行管道开仓结果显示，管道西端转弯头内壁吸附有餐余垃圾，且有轻微积水，管道中段内壁吸附有比较大量的餐余垃圾，东端弯头处附有餐余垃圾（见照片17至照片20），故是管道堵塞引起上部房屋返水。因此404室房屋被水浸泡与同方位的2楼厨房改造有关系”。一审法院另认定，1．2018年6月6日，清江物业公司向宋传芳出具《催款通知书》，通知宋传芳应于同年6月25日前缴付物业费4078.80元（109.03平方米×0.85元/月×44个月）；上述欠费时间为2014年11月1日至2018年6月30日。2019年1月9日，清江物业公司向宋传芳出具《情况说明》，证明宋传芳于2019年1月9日结清2014年1月至2016年4月的物业费2595.48元（发票号码：49269131）。当日，清江物业公司向宋传芳开具《湖北省增值税电子普通发票》一份，物业管理服务费金额为2966.40元（备注：3-404，2016.5-2018.12）。同年5月23日，清江物业公司向宋传芳出具《催款通知单》，通知宋传芳应于同年5月30日前缴付（2019年1月1日至2019年5月31日）物业费463.50元。2．2019年5月28日，宜昌市房屋交易和产权中心出具《现有住房查询结果证明》，证明宋传芳未有房屋在宜昌市城区（不××区）登记。同日，宜昌市××区不动产登记中心出具《现有住房查询证明》，证明汤继业、宋传芳除位于夷陵区发展大道99号清江润城3号楼404房（建筑面积109.03平方米）在夷陵区不动产登记中心有登记外，宋传芳未有其他房屋在宜昌市××区进行登记。一审法院认为，本案双方争议的焦点主要有以下几点：一是清能置业公司在3号楼204号房屋厨房改造与汤继业、宋传芳房屋返水受损有无因果关系。二是清能置业公司在一审中对受损因果关系的鉴定报告提出书面异议，2019年5月23日，仲恒公司针对清能置业公司的质询，作出了书面答复。该答复能否作为定案的证据和依据。三是清江物业公司提出在本案中没有过错，是否应承担责任。四是汤继业、宋传芳房屋返水受损后各项损失如何确认。为了对双方的争议焦点及涉案合同项下的权利、义务作出全面、明晰的认定，一审法院从以下几个方面进行论述。一、关于清能置业公司在3号楼204号房屋厨房改造中与汤继业、宋传芳所有的3号楼404号房屋返水受损有无因果关系问题。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十一条规定：“人民法院委托鉴定部门作出的鉴定结论，当事人没有足以反驳的相反证据和理由的，可以认定其证明力。”汤继业、宋传芳所有的清江润城北区3号楼404号房屋因清能置业公司所有清江润城北区3号楼204号房屋厨房排水管改造返水受损，主张清能置业公司应对其损失予以赔偿，该主张有仲恒公司出具的《受损因果关系鉴定报告》结论，即“清江润城3号楼404号房屋被水浸泡与3号楼同方位的2楼厨房改造有因果关系”予以支持。在审理过程中，清能置业公司对上述鉴定报告不予认可，提出异议。为公正审理本案，一审法院在重审时依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十九条的规定，通知仲恒公司的鉴定人员出庭作证并接受当事人质询。2019年5月23日，仲恒公司对清能置业公司的《受损因果关系鉴定报告》异议书进行了书面答复，该答复再次说明，汤继业、宋传芳房屋被水浸泡与清能置业公司对清江润城北区3号楼同单元同方位的2楼厨房改造有因果关系。因此，仲恒公司依据双方提交的图纸以及相关规定，出具的《受损因果关系鉴定报告》和《回复函》，对本案事实具有证明力，一审法院予以采信，应依法得到认可和确认。二、关于清能置业公司向一审法院申请重新对案涉受损房屋与其所有房屋“排水管道与原设计施工排水管道布置是否一致”进行司某定是否允许的问题。2019年5月31日，清能置业公司向一审法院提交“司某定申请书”，要求就“清江润城北区3号楼404号房与同单元同方位的2楼部位现排水管道与原设计施工排水管道布置是否一致”进行司某定，其实质就是否定和不认可上述《受损因果关系鉴定报告》。一审法院认为，该案在一审时对案涉房屋受损因果关系问题已委托有鉴定资质的鉴定机构进行了鉴定，且鉴定机构是双方选定，鉴定程序合法，在重审时，一审法院通知鉴定机构出庭接受质询，鉴定机构因特殊原因不能出庭，但向一审法院出具了《回复函》。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条规定，“当事人对人民法院委托的鉴定部门作出的鉴定结论有异议申请重新鉴定，提出证据证明存在下列情形之一的，人民法院应予准许：(一)鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格的；(二)鉴定程序严重违法的；(三)鉴定结论明显依据不足的；(四)经过质证认定不能作为证据使用的其他情形。对有缺陷的鉴定结论，可以通过补充鉴定、重新质证或者补充质证等方法解决的，不予重新鉴定。”清能置业公司申请对案涉房屋进行鉴定，既不符合上述司法解释规定，也会使对方当事人产生合理的怀疑。因清能置业公司作为开发商，既是该3号楼2楼房屋的所有人，又是该2楼房屋的使用和改造单位，至今仍对该房屋占有使用，若重新启动鉴定程序，很容易将2楼排水管道与原设计布置一致，从而使对方当事人产生合理的怀疑。同时，“清江润城北区3号楼404房与同单元同方位的2楼部位现排水管道与原设计施工排水管道布置是否一致”，并不能改变《受损因果关系鉴定报告》中“清江润城3号楼404号房屋被水浸泡与3号楼同单元同方位的2楼厨房改造有因果关系”以及《回复函》中“404室房屋被水浸泡与同方位的2楼厨房改造有关系”的结论。据此，在清能置业公司没有提交新证据的情况下，其抗辩主张《受损因果关系鉴定报告》存在“做出结论的事实依据错误”理由不成立。《受损因果关系鉴定报告》认定事实清楚，程序合法，清能置业公司申请重新鉴定，一审法院不予准许和支持。三、关于清江物业公司提出在本案中是否存在过错，是否应承担责任的问题。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中，汤继业、宋传芳主张清江物业公司作为物业公司，未能尽到监督管理责任，导致清能置业公司在装修过程中私自改下水道，请求清江物业公司共同承担赔偿责任。一审法院认为，本案属侵权纠纷，不属于物业纠纷。清能置业公司在装修改造清江润城北区3号楼2楼房屋过程中，清江物业公司受小区业主委托，对业主提供物业服务，不是案涉下水管道的权利人、使用人、受益人，依常理无法也不能对开发商所有的房屋改造进行有效的管理，且从清江物业公司提供的相关证据来看，清江物业公司按照物业合同的约定，对物业小区内的污水管线等定期进行了清掏，已履行了物业服务合同约定的义务。清江物业公司在本案中并没有过错，不应为汤继业、宋传芳所诉损害结果承担赔偿责任。故此，汤继业、宋传芳请求清江物业公司赔偿其房屋损失没有事实和法律依据，一审法院不予支持。四、关于汤继业、宋传芳房屋返水受损后各项损失如何确认问题。依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负责举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，由于清能置业公司并未提交相反证据予以推翻《损失评估报告》和《受损因果关系鉴定报告》以及《回复函》，故对于上述损失评估报告和鉴定报告，一审法院予以采信。对汤继业、宋传芳损失，清能置业公司应予赔偿。经庭审质证，一审法院对汤继业、宋传芳因房屋返水遭受损失的赔偿范围，依法确认如下：1.关于汤继业、宋传芳主张房屋损失121689.77元（评估机构评估损失系按79%计算，应按照100%计算，加上垃圾清运费）。依照《损失评估报告》认定，房屋装饰装修损失评估价值为100030.99元。清能置业公司抗辩该报告不应被采用，但并未提交相反证据予以推翻，故对于该报告，一审法院予以采信。汤继业、宋传芳主张的房屋损失计算方式没有依据，一审法院确认其房屋装饰装修损失为100030.99元。2.关于汤继业、宋传芳主张租赁房屋费170800元、租赁期间物业费4636元，汤继业、宋传芳房屋因返水受损的事实客观存在，房屋受损后需要另行租房居住，但汤继业、宋传芳诉请从租房之日起按每月2800元计算房屋租费损失过高。一审认为，对具体赔偿金额，应根据汤继业、宋传芳房屋面积、房屋所在地段市场价格、修复房屋所需花费的时间等酌定，故一审法院参考宜昌市××区的房屋租赁费市场价格，按照1800元/月计算租金。至于租金计算时间，一审法院认为，在3号楼404房屋被水浸泡受损后，汤继业、宋传芳有义务减少损失进一步扩大，清能置业公司亦应该积极作为来减轻汤继业、宋传芳的损失，由于双方均有过错，一审法院根据司某定结论出具的时间，认为汤继业、宋传芳的租金计算到《损失评估报告》出具之日为宜，即计算到2018年4月，故上述房屋租赁费为73800元（1800元/月×41个月）。对于汤继业、宋传芳主张在外租赁房屋期间物业费损失问题，因一审法院已支持汤继业、宋传芳在外租房期间的租费损失，故对汤继业、宋传芳的该项请求，一审法院不予支持。3.关于汤继业、宋传芳主张清江润城物业损失费4542.30元，虽有清江物业公司向汤继业、宋传芳出具的《情况说明》和《湖北省增值税电子普通发票》收据在卷佐证，但清江物业公司作为服务方，已为清江润城北区提供了各项物业服务，汤继业、宋传芳作为业主实际获得了物业服务带来的便利，应依合同约定向清江物业公司支付物业服务费，在汤继业、宋传芳没有证据证明清江物业公司存在服务瑕疵和过错的情况下，对汤继业、宋传芳的该项请求，一审法院亦不予支持。4.关于汤继业、宋传芳主张评估费5000元、鉴定费9000元，有华审公司和仲恒公司开出的湖北增值税普通发票在卷佐证，一审法院予以确认并予以支持。综上，汤继业、宋传芳损失合计为187830.99元。依据《中华人民共和国物权法》第九十二条规定，“不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。”故此，汤继业、宋传芳的诉讼请求部分成立，部分不成立，对成立的部分予以支持，对不成立的部分不予支持。对于清能置业公司抗辩“汤继业、宋传芳房屋2011年9月30日已经交房，管道保修期为2年，汤继业、宋传芳房屋返水发生在2014年，其不应该承担责任”主张，因本案为侵权纠纷，并非由管道质量问题引起纠纷，故其主张不予采信。至于清能置业公司主张“汤继业、宋传芳起诉超过诉讼时效”主张，一审法院认为，汤继业、宋传芳房屋受损以后，其主张赔偿的行为一直进行未间断，其诉讼未过诉讼时效，故清能置业公司认为汤继业、宋传芳所诉已过诉讼时效的抗辩主张一审法院不予采信。经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第九十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第二十七条、第五十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、清能置业公司在判决发生效力后三十日内向汤继业、宋传芳赔偿损失187830.99元。二、驳回汤继业、宋传芳其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审法院同时决定，一审案件受理费4650元，由汤继业、宋传芳负担593元，清能置业公司负担4057元。本院二审期间，双方当事人未向本院提交新的证据。清能置业公司另向本院申请对“清江润城3号楼404房与同单元同方位2楼部位的排水管道与原设计施工排水管道布置是否一致”的事实，申请重新鉴定。同时申请仲恒公司鉴定人员出庭，就该公司出具的《受损因果鉴定报告》中关于“返水前204房改造过程中改变厨房排水管走向”的事实依据，向鉴定人员进行询问。二审审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，一、关于侵权责任认定问题。为了明确汤继业、宋传芳的损失与清能置业公司的行为之间是否具有因果关系，一审法院依法委托仲恒公司进行了鉴定，并依据《受损因果鉴定报告》认定清能置业公司存在侵权行为。清能置业公司认为，仲恒公司无房屋返水原因的鉴定资质，清能置业公司也未对204号房屋的厨房管道进行改造，上述鉴定报告违背了客观事实，不应采信，同时在二审提出申请重新鉴定或要求鉴定人员出庭接受质询。本院认为，仲恒公司是湖北省高级人民法院指定的房屋安全鉴定机构入围单位，具备司某定资格，在出具本案报告的同时还提供了仲恒公司的备案证书、检验检测机构资质认定证书。仲恒公司接受一审法院委托的事项是对“房屋浸水的因果关系”进行鉴定，而房屋浸水原因当然属于房屋安全鉴定内容的一部分，其接受鉴定的事项并未超出鉴定人司某定业务的登记范围。清能置业公司提出仲恒公司不具备鉴定资质的上诉理由，本院不予支持。根据《受损因果鉴定报告》记载，鉴定人员分别对清江润城3号楼404号房屋和204号房屋的排水管道进行了现场检查、测量，结合给排水设计图纸等资料分析了返水原因，并最终得出“清江润城3号楼404号房屋被水浸泡与3号楼同单元同方位的2楼厨房改造具有因果关系”的结论，鉴定依据完整，意见结论明确。作为该栋房屋的开发商清能置业公司，以相关设计、施工、监理单位于诉讼期间出具的书面《证明》来反驳已经过现场检查、测量确认的事实，本院不予支持。清能置业公司在一审就《受损因果鉴定报告》所提出的异议，仲恒公司已作出书面回函，一审法院据此采信鉴定意见，并作为认定清能置业公司承担侵权责任的依据，符合法律规定，本院予以支持。清能置业公司不能提供有效证据和理由足以反驳该鉴定意见，其在二审请求申请重新鉴定或要求鉴定人员出庭接受质询，本院不予准许。对汤继业、宋传芳的损失，清能置业公司应承担侵权赔偿责任。汤继业、宋传芳提出清江物业公司应承担连带赔偿责任的上诉理由，无事实和法律依据，本院不予支持。二、关于损失范围认定问题。1.房屋装饰装修损失。一审法院委托华审公司对受损房屋的装饰装修损失进行了鉴定，该公司并出具了《资产评估报告》，对受损房屋的修复费用给出了评估价格。所谓“修复费用”是指恢复到房屋装饰装修原有状态下的必要费用，并非是按照装饰装修费用的总价值计算，应当予以认定。汤继业、宋传芳主张在评估的修复费用基础上增加30%即121689.77元来计算房屋装饰装修损失的上诉理由，不能成立，本院不予支持。2.房屋租赁损失和物业损失费。本院认为，按照侵权完全赔偿原则，侵害财产权益给被侵害人造成的实际损失既包括积极财产的减少，也包括消极财产的增加。根据本案查明的事实，汤继业、宋传芳名下除了案涉受损房屋之外，无其他登记的不动产。汤继业、宋传芳并提供了租房合同、租金收据等证据证明因房屋浸水不能居住，而对外租房产生租金损失的事实，所主张房屋租金的合理损失，依法应予支持。清能置业公司提出汤继业、宋传芳主张的房屋租金损失系“期待利益损失”的上诉理由，本院不予支持。汤继业、宋传芳主张的物业损失费，是其与物业公司基于物业服务合同关系产生的债权债务，不属于因房屋浸水导致的财产损失范围，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。房屋租赁损失应在合理范围内，因当事人的原因导致损失扩大的部分，不应予以支持，一审法院对此已阐明理由，关于房屋租赁损失的认定期限和计算标准，一审分析得当，本院不再赘述。汤继业、宋传芳提出该损失认定期限过短以及清能置业公司提出计算标准过高的上诉理由，本院均不予支持。清能置业公司还提出汤继业、宋传芳起诉已超过诉讼时效的上诉理由。经审查，本案损害发生后，汤继业、宋传芳虽未通过诉讼向清能置业公司主张权利，但在此期间曾向清能置业公司、清江物业公司相关人员进行过投诉，并未怠于行使权利，该上诉理由本院不予支持。综上所述，汤继业、宋传芳和清能置业公司提出上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7507元（汤继业、宋传芳已预交2857元，宜昌清能置业有限责任公司已预交4650元），由汤继业、宋传芳负担2857元，宜昌清能置业有限责任公司负担4650元。本判决为终审判决。审判长  朱红洲审判员  聂丽华审判员  关俊峰二〇二〇年六月二十八日书记员  张 娟