广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终2670号上诉人（原审被告、反诉原告）：肖圣才，男，汉族，1968年9月10日出生，住广东省东莞市*********国水乡桃花源一期联排别墅31单元01房，公民身份号码为432************815。委托诉讼代理人：周清圆，广东莞信律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄建辉，广东莞信律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄周明，男，汉族，1944年2月22日出生，住广东省东莞市东坑镇初坑杨梅岭旧围46号，公民身份号码为442************176。被上诉人（原审第三人）：黄就平，男，汉族，1984年1月26日出生，住广东省东莞市东坑镇初坑杨梅岭旧围46号，公民身份号码为441************175。委托诉讼代理人：李磊，广东五菱律师事务所律师。上诉人肖圣才因与被上诉人黄周明、黄就平农村房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初13663号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。黄周明向一审法院提出诉讼请求：1.确认双方签订的《转让住宅用地协议书》无效；2.肖圣才搬离广东省东莞市*******************屋；3.肖圣才一次性支付房屋占有使用费211200元（计算时间从2005年3月24日暂计至2019年11月24日，合计176个月，每月平均按照1200元计算）；4.一审案件诉讼费由肖圣才承担。肖圣才向一审法院提出反诉请求：1.黄周明、黄就平向肖圣才返还案涉房屋转让款200000元；2.黄周明、黄就平支付资金占用费（按照中国人民银行同期同类贷款利率从2005年4月15日起至款项还清之日止支付）3.黄周明、黄就平支付《转让住宅用地协议书》约定违约金人民币200000元；4.黄周明、黄就平返还地上临时房屋管理修缮费人民币50000元；5.黄周明、黄就平支付按现时条件下该区域宅基地的区位补偿价款赔偿信赖利益损失人民币800000元。一审法院依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、确认黄周明与肖圣才于2005年3月23日签订的《转让住宅用地协议书》无效；二、肖圣才于判决发生法律效力之日起七日内向黄周明返还《转让住宅用地协议书》所涉宅基地使用权及地上建筑物；三、黄周明与判决发生法律效力之日起七日内向肖圣才返还转让款200000元；四、驳回黄周明的其他诉讼请求；五、驳回肖圣才的其他诉讼请求。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初13663号民事判决。肖圣才不服一审判决，向本院上诉请求：1.撤销一审判决第五项；2.支持肖圣才一审反诉请求第二项至第五项；3.本案一、二审诉讼费由黄周明承担。事实和理由：（一）肖圣才在案涉交易过程中无过错。（二）根据广东省高院规范性文件，向不具备本集体经济组织成员资格的人出卖宅基地上房屋，案涉合同无效。由于地块价值飞涨，黄周明诉请确认合同无效，违背诚实信用原则，肖圣才利益严重受损，黄周明应当按照案涉地块升值部分赔偿损失。（三）肖圣才主张的是土地价值，而非地上建筑物价值，对于案涉地块价值应当予以鉴定。（四）合同被认定无效，肖圣才对地上建筑物的管理修缮费用，黄周明应当予以承担。黄周明辩称，（一）肖圣才与黄周明、黄就平对案涉合同的无效过错均等，并无主次之分，一审判决对双方过错程度的认定并无不当。（二）黄周明、黄就平并未违反诚信原则，诚实守信的基础应当是以合法交易为前提。（三）广东高院规范性文件不能作为案件审理的参考渊源或者作为法律依据。（四）案涉房屋买卖合同无效，合同约定的主要内容也应当认定为无效。且肖圣才主张的修缮房屋的损失缺乏证据证实，不应当得到支持。黄就平未向本院提交书面答辩意见。二审诉讼期间，本案双方当事人未向本院提交新的证据。肖圣才申请对案涉土地的价值进行鉴定。本院经审理查明，一审查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系农村房屋买卖合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，结合肖圣才的上诉请求，本案二审争议焦点为：黄周明、黄就平是否应支付肖圣才土地升值损失、违约金、资金占用损失及管理修缮费。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《转让住宅用地协议书》签订后14年未办理转让手续，双方也未协商办理过户手续，应认定双方均知晓案涉土地使用权无法办理过户手续。关于土地升值损失。案涉土地属于农民集体所有土地，肖圣才不是本集体经济组织成员，双方明知转让不符合法律规定却签订《转让住宅用地协议书》，二人过错相当，依据上述规定，应各自承担相应责任。依据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，无效合同自始不发生法律效力。肖圣才对案涉土地及房屋没有所有权和使用权，故不享有案涉土地、房屋增值利益，其请求黄周明、黄就平支付土地升值损失，本院不予支持，对其鉴定申请亦不予准许。关于违约金和管理修缮费。《转让住宅用地协议书》第四条约定，如黄就平无正当理由故意拖延或直接拒绝协助办理各变更手续，则作违约处理，肖圣才有权按已交总转让价提请双倍赔偿。该约定系针对合同有效的约定。因案涉合同无效，且无证据显示双方曾就过户手续进行过协商，肖圣才请求黄就平依据约定支付违约金，没有事实依据，本院不予支持。至于管理修缮费，肖圣才未提交任何证据证明该费用已实际产生及具体数额，一审判决不予支持正确。关于占用转让款的占用损失。黄周明、黄就平占用转让款的同时，肖圣才亦实际占有、使用了案涉土地及房屋，黄周明、黄就平请求肖圣才支付房屋占有使用费，一审仅判决黄周明返还转让款，并未判决肖圣才支付案涉房屋的占有使用费。一审法院认为上述费用相当，由双方自行承担能够平衡双方利益并无不当，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15865元，由上诉人肖圣才负担。本判决为终审判决。审判长  彭书红审判员  王 聪审判员  邹 越二〇二〇年六月十一日书记员  王垚丹附相关法律法规《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。附相关法律法规。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。