河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终935号上诉人（原审被告）：杜峙臻，男，1998年2月16日出生，汉族，住河南省浚县。委托诉讼代理人：杜秀军，系杜峙臻父亲。被上诉人（原审原告）：新乡市东江置业有限公司，住所河南省新乡县朗公庙镇青龙路8号。法定代表人：孙耀东，任该公司负责人。委托诉讼代理人：曹文清、莫琳辉，河南形象律师事务所律师。上诉人杜峙臻因与被上诉人新乡市东江置业有限公司（东江置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省新乡县人民法院（一审法院）（2019）豫0721民初1693号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杜峙臻委托诉讼代理人杜秀军，被上诉人东江置业公司委托诉讼代理人曹文清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杜峙臻上诉请求：1、请求依法撤销（2019）豫0721民初1693号民事判决书，并驳回对东江置业公司的一审诉求。2、一、二审诉讼费用由东江置业公司承担。事实和理由：一、一审认定事实错误，适用法律错误，依法应予以改判。东江置业公司与杜峙臻双方签订的《商品房买卖合同》（预售）中的第二十五条明确约定：“任何根据本合同发出的文件，均应采取书面形式，以邮政快递方式送达对方”。因此，东江置业公司如向杜峙臻通知任何事宜均应采取邮政快递方式（书面形式）通知杜峙臻。而本案中，东江置业公司并未按合同约定以书面形式（且是邮政快递）向杜峙臻通知任何事宜，杜峙臻也未收到东江置业公司的书面交费通知书，所以本案案不适用《商品房买卖合同》（预售）约定的东江置业公司享有解除合同权的条款，即东江置业公司无权要求直接解除合同。东江置业公司没有履行前置通知程序，其就没有权利提出解除合同的要求。而杜峙臻也没有收到东江置业公司的书面通知，因此杜峙臻不存在违约行为，而依法应驳回其起诉。二、杜峙臻与东江置业公司一直在协商交纳房款事宜，杜峙臻不存在逾期交费的违约行为。相反，东江置业公司的过错（东江置业公司的延迟行为）也是导致杜峙臻不能按贷款方式交纳房款的其中的一个原因。也正如此，杜峙臻与东江置业公司一直在协商如何交纳房款事宜，在协商过程中，东江置业公司却向法院提起诉讼。因此，不能认定杜峙臻存在违约行为，杜峙臻不应承担违约责任，而东江置业公司是没有权利要求直接解除合同的。东江置业公司辩称：一、东江置业公司及时履行通知程序，不存在延迟行为。2018年12月26日，东江置业公司接到贷款银行通知，杜峙臻印证新问题无法办理按揭贷款后，于2019年1月4日通过微信明确告知杜峙臻应按合同约定一周内缴清余款，杜峙臻予以回复。说明东江置业公司已履行前置通知程序，不存在延迟行为，未邮寄属于程序瑕疵，不妨碍杜峙臻已事实上知悉其违约行为及相应的法律后果。二、杜峙臻严重违约，东江置业公司有权要求解除合同及违约金。依照双方签订《商品房买卖合同》（预售）杜峙臻在2019年1月接到通知后一周内应缴清余款，直至2019年7月，杜峙臻仍未缴清余款，已构成严重违约。东江置业公司给予6个月的宽限期，已超出合同约定的15日和30日期限。依据合同东江置业公司有权要求解除合同，并要求总购房款10%的违约金。三、关于杜峙臻所述东江置业公司不接受其缴纳的余款问题；杜峙臻于2019年5月份联系东江置业公司，直至2019年7月仍未缴清。且杜峙臻拒付违约金，装房未就此事达成一致。因此，东江置业公司不予收取其剩余房款。但不能掩盖杜峙臻逾期付款的违约行为，其应承担违约责任。东江置业公司向一审法院起诉请求：要求解除涉案合同，判令杜峙臻支付违约金32974元，并要求杜峙臻承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2018年8月23日，东江置业公司与杜峙臻签订《商品房买卖合同》（预售），杜峙臻购买东江置业公司开发的新乡县青龙路以北尚城华府小区2-10、2-11号楼2单元5层2501号房屋一套，建筑面积96.84平方米，总房款329740元，合同约定杜峙臻交付首付款165740元后，余款164000元办理银行按揭贷款。2018年8月23日，杜峙臻给东江置业公司交纳了首付房款165740元及其它费用，余款164000元向银行办理按揭贷款手续。2019年1月4日，因杜峙臻征信问题，案涉房屋余款无法办理银行按揭贷款，东江置业公司电话或微信联系杜峙臻及其家人，通知其办理缴清余款手续，而杜峙臻一直迟迟不予办理。依据双方合同第八条约定，买受人未按照约定时间付款的，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。后经东江置业公司多次催要，杜峙臻至今未办理缴清余款等手续。东江置业公司于2019年9月4日向一审法院起诉。一审法院认为：依法成立的合同，对双方当事人均有法律约束力，当事人均应严格遵守履行。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。本案中，东江置业公司与杜峙臻签订《商品房买卖合同》（预售）后，因杜峙臻征信问题，涉案房屋余款无法办理银行按揭贷款。此时，从2019年1月份开始，东江置业公司工作人员多次通知杜峙臻及其家人，催促其尽快办理缴清剩余房款手续，但杜峙臻一直以未凑足余款为由，始终未办理相关手续。依据双方合同附件四的约定，若因买受人资信等原因导致买受人不能办理足额贷款的，买受人应接到出卖方通知之日起15日内一次性缴清所欠房款；逾期超过30日的，出卖人有权解除合同并有另行出售此房屋的权利，同时买受人应承担总购房款10％的违约金。因此，杜峙臻及其家人接到东江置业公司缴清下余房款的多次通知后，迟迟不予办理缴清下余房款手续，已构成违约。故对东江置业公司要求解除涉案合同、支付违约金的诉讼请求，依法予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条之规定，一审判决：一、解除东江置业公司与杜峙臻2018年8月23日签订的编号2018-0823013《商品房买卖合同》。二、限杜峙臻于判决生效之日起十日内支付给东江置业公司违约金32974元，之后东江置业公司退还杜峙臻首付房款及其它费用。案件受理费624元，减半收取312元，由杜峙臻负担。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，杜峙臻提交微信聊天记录截图4页、通话详单一页、名片一张。证明目的：因征信问题不能办理贷款，仍然与职业顾问沟通尾款的事情。职业顾问也没有提过违约的责任。东江置业公司质证称：对证据真实性无异议，证明目的有异议。证据只能证明东江置业公司给予杜峙臻远超出合同附件四第3条约定的15日缴清余款和30日解除合同的宽限期。直到2019年7月杜峙臻仍未缴清余款，双方已无沟通协商的余地，东江置业公司无奈诉至法院。合同已明确约定违约的不利后果，说明杜峙臻已明知其迟延缴清余款会造成合同解除并承担违约金，因此无需东江置业公司再予以告知。本院认为：综合一审证据，杜峙臻提供的证据可以说明一定的事实，对该证据予以采信。二审查明其他事实与一审认定事实一致。本院认为：关于东江置业起诉主张解除合同和违约金是否能支持的问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人协商一致，可以变更合同。本案中，双方2018年8月23日签订《商品房买卖合同》，该合同约定东江置业将自己开发的一商品房出售给杜峙臻，总房款329740元，合同约定杜峙臻交付首付款165740元后，余款164000元办理银行按揭贷款。双方合同附件四约定，若因买受人资信等原因导致买受人不能办理足额贷款的，买受人应接到出卖方通知之日起15日内一次性缴清所欠房款；逾期超过30日的，出卖人有权解除合同并有另行出售此房屋的权利，同时买受人应承担总购房款10%的违约金。但从杜峙臻在一、二审中提供的微信聊天等证据看，在《商品房买卖合同》签订后，杜峙臻一直按照东江置业的要求提交银行按揭贷款所需手续材料。在得知征信存在问题后，确实无法进行银行按揭贷款时，2019年5月份和6月份双方仍然在协商余款的筹措和交纳问题。在2019年6月双方协商同意先交10万元，剩余6.4万元东江置业限3个月内补齐，而杜峙臻实际上于2019年7月份尽力筹足了所有余款，应当视为双方已就合同履行期进行了协商变更，杜峙臻在限期内支付尾款，此时东江置业并没有将案涉房屋出售给他人，却拒收尾款，转而起诉主张按照合同中的违约责任条款由杜峙臻承担违约责任，缺乏依据，而且违背了法律规定的诚信原则、对杜峙臻而言明显欠缺公平。二审中，杜峙臻表达出继续要房子的愿望。故对东江置业起诉主张解除合同和违约金，本院不予支持。综上，杜峙臻上诉请求成立，应予支持；一审判决不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销持河南省新乡县人民法院（2019）豫0721民初1693号民事判决；二、驳回新乡市东江置业有限公司的诉讼请求。一审案件受理费624元，减半收取312元，由新乡市东江置业有限公司负担；二审案件受理费624元，由新乡市东江置业有限公司。本判决为终审判决。审判长  程俊林审判员  周云贺审判员  郭中伟二〇二〇年六月十八日书记员  王 铮