文书内容江苏省高邮市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1084民初5823号原告：胡以林，男，1954年5月10日出生，汉族，住高邮市。委托诉讼代理人：缪金芳，女，1974年4月11日出生，汉族，住高邮市。委托诉讼代理人：林广华，男，1968年10月27日出生，汉族，住高邮市。被告：邵义林，男，1970年8月20日出生，汉族，原户籍地在湖北省竹山县，现住高邮市。委托诉讼代理人：征援，江苏秦邮律师事务所律师。委托诉讼代理人：王涛，男，1988年4月20日出生，汉族，住高邮市，系被告邵义林亲戚。原告胡以林与被告邵义林确认合同无效纠纷一案，本院于2019年8月8日立案受理后，先由代理审判员袁平独任审判，于2019年9月19日公开开庭进行了审理，后依法适用普通程序，组成合议庭分别于2019年11月20日、2020年4月26日两次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人缪金芳、林广华、被告的委托诉讼代理人征援参加了上述三次庭审，被告的另一委托诉讼代理人王涛参加了上述第三次庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的农村房屋买卖协议无效；2、判令被告立即让房给原告，原告返还被告购房款16000元；3、确认被告无权享有农田经营权并归还已收取原告方承包租金17100元（该项诉讼请求，本院已向原告释明，要求其另案处理）；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2009年7月18日，原、被告双方签订农村房屋买卖协议，协议甲方（卖方）是原告儿子胡行峰，但胡行峰未参与谈判与签字。该房屋当时实际居住有原告（户主）、妻子夏翠兰、儿子胡行峰、儿媳缪金芳、孙子胡强共五人。原告在未征得全家人的同意与授权下所签订的协议，严重侵犯共同居住的其他家庭成员的权益。该房系原告家庭在本村的唯一住房且售价明显偏低。原告虽为户主，但年龄大、智力差，有时精神不正常，根本就不能胜任代表全家签订农村集体土地上的唯一住房的能力。另被告户籍地在湖北省，根据农村户口一户一宅的原则及本集体经济组织成员才能享受本集体房屋及土地等资源的法律规定，原、被告签订的房屋买卖协议无效。被告辩称：一、原告诉状所称不符事实：原告卖房以及转让土地全家都清楚，原告作为户主代表全家签订协议，属于表见代理；涉案房屋并不是原告家的唯一住房，当时售房价格不存在明显偏低；原告具有完全民事行为能力，年龄大、智力差不能作为严重失信的借口和反悔协议的理由。二、原告的诉讼请求包括房屋买卖合同纠纷和土地转让纠纷，属于两个不同案由，不能合并审理；三、原、被告签订的房屋买卖协议合法有效：原、被告自愿签订房屋买卖协议，被告以其他家庭成员不同意、未授权为由反悔协议，违反我国民法总则规定的自愿、平等、诚实信用原则；2015年经村人民调解调解委员会调解，双方再次确认了原协议的效力，且补充协议明确协商同意，再无争议；双方协议实则是以被告入户清真村为目的的，清真村委会及菱塘乡政府均同意被告迁入户口，并收取了相关费用；被告自2009年购房在居住生活，十多年来，该村委会及村民在事实上对被告全家以本村村民对待；被告已经对涉案房屋重新翻建、修缮、装饰；原告反悔协议真正原因是涉案房屋有可能拆迁；被告全家为农村户口，自买房后原籍已无房无地；关于公安部门办理被告一家户籍迁移问题，被告一家已向相关部门投诉反映，正在积极办理中。本院经审理认定事实如下：邵义林系湖北省竹山县人，其原户籍地在湖北省竹山县。2010年1月13日，邵义林将户口迁出，至今未能在高邮市清真村入户。2009年7月18日，邵义林（协议的“乙方”）与胡以林（协议的“甲方”之一，另一人为胡以林之子胡行峰）签订《协议书》一份，约定甲方将位于原高邮市（因行政区划调整，现为高邮市清真村）的宅基地房屋及设施出售给乙方，甲方配合给乙方可用耕地三亩，总价为16000元。同时约定，乙方的户口由甲方承担迁进入户，甲方必须马上把房产证、建房证、土地使用证交给乙方，如一方违约，就按购房款的一倍赔偿对方。该协议书上部列明甲方为胡行峰（胡义林之子）一人，下部甲方处胡以林签了自己以及其子胡行峰的名字，并按捺了手印。2015年7月10日，胡以林、邵义林在高邮市村委会分别作为甲方、乙方在原协议书左下方空白处签订了《补充协议》，约定：“1、胡行峰将原同意配给邵义林3亩耕田权属归邵义林所有，租金也一并归邵义林所有；2、以前的田亩租金由胡行峰退还邵义林。以上补充协议经双方协商同议无争议”。该补充协议由高邮市清真村村民委员会人民调解委员会见证。邵义林购得上述涉案房屋后，进行简单地修缮，并入住生活。胡以林已按《协议书》约定将涉案房屋的房产证、建设许可证、建筑施工许可证、宅基地用地许可证等证件交付给邵义林。根据证件记载，涉案房屋为宅基地房屋，所有权人及户主为胡以林，共有人为夏翠兰、胡行峰，宅基地面积196平方米，建房用地报批表上在户人口为胡以林、夏翠兰、胡行峰、胡行芳四人，房屋为砖木结构，建筑总面积为139.48平方米。以上事实，有原告当庭提供的高邮市村民建房用地报批表、《协议书》（复印件）、涉案房屋照片五张，以及被告当庭提供的《协议书》（原件，含补充协议）、村镇房屋所有权证、建设许可证、建筑施工许可证、宅基地用地许可证、竹山县公安局宝丰派出所出具的户籍证明、户籍登记证明、竹山县宝丰镇垭子街村村民委员会于2009年12月15日出具的同意邵义林户迁出户口的证明等证据材料在卷予以佐证。被告另提供了下列证据：1、竹山县宝丰镇垭子街村村民委员会于2009年9月13日出具的证明，证明邵义林在迁出户口后未再回该村居住，家里老宅已倒塌荒芜，无责任田，在该村无房无地。2、邵义林出具的入户申请及高邮市清真村村民委员会出具的同意邵义林家迁入户口至该村联心组的《接收证明》。3、高邮市清真村村民委员会出具的户籍迁入费用收据、计生费用收据、高邮市人民政府计划生育办公室出具的《高邮市户口迁移人员计划生育情况证明》，证明高邮市清真村及乡计生部门同意邵义林一家迁入落户，实施计生管理，并收取相关费用。4、农户承包土地经营权流转委托书（集中委托）、2017年10月-2018年9月联心组田亩租金发放表、委托人委托流转面积及签字表，证明邵义林在联心组有3亩土地对外流转，享受租金收益。5、高邮市清真村村民委员会出具的收取邵义林2019年城居医疗保险的收据。6、自来水用户缴费卡、清真自来水厂水费收据。上述证据4-6证明，邵义林一家在涉案房屋居住生活至今，高邮市清真村也将邵义林一家以本村村民对待。经质证，原告对被告提供的上述证据的真实性均无异议，但认为与本案无关联性。本院认为，当事人订立、履行合同应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”根据我国土地管理法的相关规定，宅基地用权系农村集体经济组织成员所享有的特定权利，与享有者的特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中，双方达成房屋买卖协议时，被告并非原高邮市备荒村的村民，故不享有该农村集体经济组织给组织成员享有的特定权利。在原高邮市后，被告至今也未能将户口迁入涉案房屋，邵义林提供了相关证据尚不能证明其具有该集体经济组织成员的资格。因此，原、被告之间所达成的房屋买卖协议虽系合同双方真实意思表示，但由于该房屋买卖处分了农村宅基地，损害了集体经济组织的权益，故双方之间就涉案房屋达成的房屋买卖协议因违反国家法律的强制性规定，属无效合同。原告提出的要求确认原、被告签订的农村房屋买卖协议无效的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。根据我国合同法第五十八条规定，合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案房屋买卖协议无效后的处理：一方面，被告应当在合理期限内返还原告房屋；另一方面，被告应当赔偿原告适当损失。庭审中，原告提出以原协议约定的购房款的一倍赔偿给被告，但被告不予同意，请求本院对该问题另案处理。被告对其民事权利享有自由处分权，本院对该意见予以采纳。关于原告在本案中提出的要求确认被告无权享有农田经营权并归还已收取原告方承包租金17100元的诉讼请求，因与本案非同一法律关系，原告应另案处理。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告胡以林与被告邵义林于2009年7月18日签订的房屋买卖协议无效；二、被告邵义林于本判决生效后一个月内搬离涉案房屋，并将涉案房屋返还给原告胡以林；三、驳回原告胡以林的其他诉讼请求。案件受理费100元，由原告胡以林负担50元，由被告邵义林负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 长  吴 磊审 判 员  高 阳人民陪审员  吴伟霞二〇二〇年六月五日书 记 员  徐梦韵