河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终2373号上诉人(原审被告）：郭凌霄，女，1966年9月24日出生，汉族，住新乡市。委托诉讼代理人：秦亚杰、肖红（实习），河南殊尚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：新乡市俱安物业管理有限公司。住所地：新乡市北干道与解放路交叉口东北角（营业办公楼）二楼。法定代表人：付克军，总经理。委托诉讼代理人：沈鸣，河南乾川律师事务所律师。上诉人郭凌霄与被上诉人新乡市俱安物业管理有限公司（以下简称俱安公司）物业服务合同纠纷一案，不服河南省新乡市牧野区人民法院（以下简称原审法院）（2019）豫0711民初4019号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，郭凌霄委托诉讼代理人秦亚杰、肖红，俱安公司委托诉讼代理人沈鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭凌霄上诉请求：1、撤销原审法院（2019）豫0711民初4019号民事判决，改判郭凌霄按照拖欠物业费总额的50%向俱安公司支付物业费；2、本案一、二审诉讼费用由俱安公司承担。事实与理由：原审判决认定事实有误，俱安公司进驻小区后，只知道主张收取物业费的权利，却不按照约定提供物业服务，其存在车辆管理问题严重、小区绿地常年撂荒、花草树木枯死、垃圾到处都是、监控设备损坏、楼梯照明灯损坏无人修理、电梯、楼道卫生经常无人维护、小区停水停电频繁等情况，业主也多次与俱安公司进行协商，但俱安公司拒不整改，俱安公司向业主主张全额的物业费及违约金没有事实根据。俱安公司辩称：1、郭凌霄上诉所述的车辆管理问题等系其他业主难以沟通所致，并非俱安公司原因；2、俱安公司接手涉案物业之后，在不断的整改遗留问题，实现俱安公司的承诺。综上，请求二审法院维持一审判决。俱安公司原审诉讼请求：判令郭凌霄向俱安公司支付2016年8月8日-2019年8月7日所欠物业管理服务费5188.68元；2、判令郭凌霄向俱安公司支付违约金1037.74元；本案诉讼费由郭凌霄承担。原审查明：郭凌霄是北港绿城3号楼1单元904室的业主，郭凌霄房屋建筑面积144.13平方米，俱安公司是该小区的物业服务公司。2016年8月8日，新乡市港立房地产开发公司（甲方）与俱安公司（乙方）签订物业管理服务合同，主要内容包含：第二项管理事项包括以下内容：1、房屋建筑共用部位的养护和管理，包括：楼道、屋顶、外墙、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅；2、公用设施设备的养护、运行和管理，包括：公用的上下水管道、落水管、公用照明、楼内消防设施设备；3、室外上下水管道、化粪池、沟渠、停车场院；4、公用绿地、花木等的养护与管理；5、附属配套建筑和设备的养护和管理；6、公用环境卫生、公共场所、房屋共用部份的清洁卫生、垃圾的收集、清运等，所有费用归乙方支出；7、交通与车辆停放秩序的管理；8、维持公共秩序，包括安全监控、巡视门岗执勤；9、协助社区开展社会文化活动；10、负责向业主和物业使用人收取管理费、停车服务费，装潢垃圾清运费等。第三项管理期限及管理收费标准管理期限为叁年。自2016年8月8日起至2019年8月8日止。物业管理服务费：住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方1元（电梯高层）向业主或物业使用人收取；非住宅房屋由乙方根据建筑面积大小按每平方1.5元向业主或物业使用人收取。……第六项违约责任1、甲方违反本合同约定，使乙方未完成管理目标，造成乙方经济亏损的，甲方或当事人应当给予乙方经济赔偿；2、乙方违反本合同约定，未达到管理标准不能正常使用物业的，甲方业主有权提出限期整改的，业主及物业使用人有权要求双方解除合同，造成损失的乙方应给予经济赔偿；3、业主或物业使用人拒缴物业服务费的，乙方应当督促其限期缴纳；逾期仍不缴纳的，乙方可向人民法院起诉；4、甲乙双方任一方无正当理由提前解除本合同的，应向对方支付违约金，给对方造成损失的，违约乙方应赔偿对方。郭凌霄房产面积为129.61平方米。郭凌霄物业费自2016年8月8日起未缴纳物业费，俱安公司要求郭凌霄支付自2016年8月8日起至2019年8月7日止，144.13平方米×1元/平方米/月×36个月=5188.68元共欠物业费5188.68元。经俱安物业公司催交，郭凌霄以俱安公司服务不到位且服务态度差及《前期物业管理服务协议》违反法律强制性规定为无效合同等为由拒绝缴纳物业费。原审认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，俱安公司俱安物业公司与新乡市港立房地产开发公司签订的《物业管理服务合同》合法有效，郭凌霄系该小区的业主，应当受此合同的约束，各方应遵照执行。在合同签订期间内，俱安公司为郭凌霄所在的小区提供服务，郭凌霄作为业主实际接受了俱安公司的服务，根据权利义务对等原则，郭凌霄应支付俱安公司物业服务费。物业公司提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区全体业主的切身利益，客观来说，因为物业服务企业自身能力、小区内众多业主对物业服务质量的评判标准不一等原因，小区的物业服务本身具有一定的难度。同时，物业服务合同系持续履行的合同，具有长期性、复杂性、琐碎性等特征，服务质量不易量化，本身需要物业公司与业主团结合作，共同努力，在履行过程中不断提出质疑，不断改进，才能达到更好地履行合同的目的，创造和谐舒适的小区环境。这种和谐舒适的小区环境即来源于物业服务企业努力工作，不断提高服务能力，也离不开小区业主的理解支持，这种理解支持很重要的一项就是正常缴纳物业服务费用，以维持小区的正常运转和发展。故郭凌霄以俱安公司服务不到位及《前期物业管理服务协议》违反法律强制性规定为无效合同等为由拒绝缴纳物业费的抗辩主张，不予采纳。根据《物业服务合同》的约定，俱安公司要求郭凌霄支付自2016年8月8日起至2019年8月7日期间物业费5188.68元及违约金1037.74元予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，原审判决：郭凌霄于判决生效之日起十日内支付俱安公司自2016年8月8日起至2019年8月7日期间物业费5188.68元并支付违约金1037.74元。如果郭凌霄未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由郭凌霄负担。二审诉讼中郭凌霄为证明其主张，提供的证据有：1、涉案小区照片；2、业主群聊天记录；3、协商纪要；4、物业费明细；5、业主联名信。以上证据证明俱安公司在管理涉案小区期间小区卫生、秩序、安全等存在多方面问题，业主不满意且拒交物业费的有很多户，俱安公司物业服务质量差，不符合合同约定，郭凌霄作为业主未享受到合同约定的管理服务，拒交物业费有正当理由。俱安公司认为证据1、证据2系形成于一审前，二审中不属于新的证据。证据5无相应的身份信息，无法核实真实性。证据3、4不是新证据，原审中已经提交，俱安公司认可。、本院认证意见：俱安公司对郭凌霄提供的证据3、证据4的真实性无异议，对该证据的真实性予以采纳。证据1、证据2反映固定时间的物业服务状态，对真实性予以采纳。证据5不能证明系所涉人员出具，不予采纳。本院经审理查明：2018年11月28日，俱安公司与涉案小区3号楼1单元业主代表对该小区消防通道、车辆管理、应急灯更换、小区监控更换、门岗管理、配备消防器材、提高卫生、绿化管理水平、业主缴费时间等进行协商。经审理查明的其他事实与原审相同。本院认为：俱安公司与港立公司签订的前期物业服务合同对作为案涉小区业主的郭凌霄具有约束力,俱安公司按照协议合同约定提供了相应的物业服务，郭凌霄应按照约定交纳物业服务费。郭凌霄称俱安公司在维护公共设施、秩序等方面存在瑕疵，并提供相应的照片等加以证明，但考虑到物业管理属于动态管理活动，照片作为静态的证据仅能反映拍摄当时的状态，不能全面反映物业管理的客观情况，双方也未约定郭凌霄可据此拒绝缴纳相应的物业费用，郭凌霄据此要求减少物业费依据不足，一审判决郭凌霄给付俱安公司物业服务费并无不当,应予以维持，对于俱安公司主张的违约金问题，俱安公司提供的物业服务在一定时期内确实存在一定瑕疵,对业主生活造成了一定程度的不便,俱安公司要求郭凌霄支付相应的违约金依据不足，本院不予支持。综上，对郭凌霄上诉主张合理部分予以采纳。原审判决认定事实有误，判决结果欠妥，应予纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、变更河南省新乡市牧野区人民法院（2019）豫0711民初4019号民事判决为：郭凌霄于本判决生效后十日内支付新乡市俱安物业管理有限公司自2016年8月8日起至2019年8月7日期间的物业费5188.68元；二、驳回新乡市俱安物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务。应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审、二审案件受理费各50元，均由新乡市俱安物业管理有限公司负担10元，由郭凌霄负担40元。本判决为终审判决。审判长  周云贺审判员  程俊林审判员  郭中伟二〇二〇年六月十五日书记员  刘 冬