重庆市沙坪坝区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0106民初12346号 原告：沙坪坝区佳创广告制作设计工作室，住所地重庆市沙坪坝区小龙坎康宁村2-1-3号，统一社会信用代码92500106MA5YE5K8XU。 经营者：封洪玉，女，1952年7月15日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。 实际经营者：何锋，男，1980年12月17日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。 委托诉讼代理人：温晓峰，北京大成（重庆）律师事务所律师。 被告：重庆隆鑫澜天湖地产有限公司，住所地重庆市丰都县三合街道党政大楼106室，统一社会信用代码91500230699254716G。 法定代表人：赵营，重庆隆鑫澜天湖地产有限公司总经理。 委托诉讼代理人：潘宾，男，1988年8月13日出生，汉族，重庆隆鑫澜天湖地产有限公司员工。 原告沙坪坝区佳创广告制作设计工作室与被告重庆隆鑫澜天湖地产有限公司合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人温晓峰，以及被告的委托诉讼代理人潘宾到庭参加了诉讼。审理中，双方当事人申请庭外和解十个月。本案现已审理终结。 原告沙坪坝区佳创广告制作设计工作室向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2013年9月11日签订的《广告款抵房协议》；2.判令被告立即支付原告广告款406805元及资金占用损失，该损失以406805元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率自2013年9月11日计算至广告款付清之日止；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年8月27日，原告与被告、案外人重庆隆鑫花漾山地产有限公司签订《债务转让协议》一份，协议约定，重庆隆鑫花漾山地产有限公司将其对原告的债务406805元转移给被告承担。随后，原告与被告签订《广告款抵房协议》一份，约定原告将前述债权作为购买被告开发的“隆鑫澜天湖彩虹湾”33-3-103号房屋的预付款，双方签订《广告款抵房协议》及《重庆市商品房买卖合同（草稿版）》后，相应款项即时结清。但被告在原告发出要约后，拒不与原告协商订立相关合同条款，导致双方至今不能达成以物抵债的目的。在被告拒绝与原告签订商品房买卖合同后，原告到抵房协议所涉房屋所在地实地查看，发现案涉房屋破败不堪，小区设施根本不到位，还属于建筑工地，完全不满足居住的必要条件，继续履行该抵房协议已经达不到原告的合同目的。为此，原告诉至法院。 被告重庆隆鑫澜天湖地产有限公司辩称，原告沙坪坝区佳创广告制作设计工作室的第一项诉讼请求没有法律及事实依据，《广告款抵房协议》无法履行的原因在于原告而非被告，原告无权解除。原告的第二项诉讼请求属于重复起诉，应予以驳回。 原告沙坪坝区佳创广告制作设计工作室围绕诉讼请求，向本院提交了《债务转让协议》、《广告款抵房协议》、《售房专用收据》、《关于订立的商洽函》、快递回单、退回的邮件、照片等证据。被告重庆隆鑫澜天湖地产有限公司为证明其主张，向本院提交了（2018）渝0106民初1881号民事判决书、丰都县商品房预售（预租）许可证、重庆市建设工程竣工验收备案登记证、《重庆市商品房买卖合同》作为证据。 对于双方当事人举示的上述证据，本院组织双方当事人进行了质证，并依法对其真实性、合法性、关联性进行了审查。对于双方当事人均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于双方当事人有争议的证据，本院认定如下：1.《债务转让协议》，因该协议已经生效法律文书确认，故对该协议的真实性、合法性、关联性，本院均予以确认。2.《关于订立的商洽函》、快递回单、退回的邮件，因退回的邮件系原件，且经当庭拆封查阅，邮寄内容即为《关于订立的商洽函》，同时快递回单亦是原件，故本院对改组证据的真实性、合法性、关联性亦予以确认。3.照片，因原告未举示照片的原始载体，从照片上也看不出拍摄时间、拍摄地点，而被告对于照片的真实性、合法性、关联性均不认可，故本院对该组照片的真实性、合法性、关联性亦不予确认。即使其中贴有“33幢3单元”牌号的照片系真实的，与本案具有关联性，该照片也仅能显示房屋存在外墙墙漆起皮、脱落现象，看不出房屋不具备居住条件。 根据审查确认的证据，并结合双方当事人陈述，本院认定事实如下： 2013年8月27日，原告沙坪坝区佳创广告制作设计工作室（甲方）与被告重庆隆鑫澜天湖地产有限公司（丙方），以及重庆隆鑫花漾山地产有限公司（乙方）签订《债务转让协议》一份，协议约定：“因经营业务往来，就乙方欠甲方款项中493300元（大写：肆拾玖万叁仟叁佰元整），经甲、乙、丙三方同意，对以上涉及债务的转让达成如下协议：一、甲、乙、丙三方共同确认：乙方所欠甲方债务中的406805元（大写肆拾万陆仟捌佰零伍元整）债务转让给丙方承担。二、上述债务转让后，丙方对乙方享有的债权增加406805元（大写肆拾万陆仟捌佰零伍元整），甲方对丙方享有的债权增加406805元（大写肆拾万陆仟捌佰零伍元整）。三、本协议是甲、乙、丙三方充分协商后的真实意思表示，经三方盖章后生效……”。 2013年9月11日，原告沙坪坝区佳创广告制作设计工作室（乙方）与被告重庆隆鑫澜天湖地产有限公司（甲方）签订《广告款抵房协议》一份，协议约定“甲、乙双方经友好协商，就乙方用应收甲方及其关联单位广告款（含花漾嶺、花漾山、澜天湖）购买甲方开发的澜天湖项目商品房一事，达成如下协议条款：1、房屋购买及相关房源信息。乙方本次采取一次性付款方式购买甲方开发的隆鑫澜天湖彩虹湾商品房壹套，具体房源信息如下：隆鑫澜天湖彩虹湾33-3-103号房，建筑面积64.81㎡，建筑面积单价6276.89/㎡，净房款为406805元（大写肆拾万陆仟捌佰零伍元整）；契税、权证印花税、大修基金费等费用15649元，合计费用422454元（大写：肆拾贰万贰仟肆佰伍拾肆元整）。上述房屋状况及其他相关权利义务按照甲、乙双方订立的《重庆市商品房买卖合同》的约定执行。2、房屋购买及费用支付方式。甲方确认现乙方在甲方及其关联单位所做广告的应收款（已挂账余额）不低于以上总房款，并同意将乙方应收广告款一次性抵扣方式支付上述房屋总房款。交房进行购房款结算时抵房款如有超、欠，双方另行以现金方式退、补。房屋税费部分按国家规定和《商品房买卖合同》交纳，实行多退少补。3、《重庆市商品房买卖合同》的签订。3.1，甲方同意乙方将本房屋出卖给其指定其他自然人，并配合乙方办理相应手续，但购买人与甲方在签订《商品房买卖合同（草稿版）》时，应提供由乙方签字盖章的书面证明，明确此房系由乙方出卖给购房人，且由乙方向购房人承担相关义务。同时，乙方应确保购买人与甲方订立的《商品房买卖合同（草稿版）》不得违背本协议约定，否则，甲方有权要求乙方按本协议约定，完善购房的相关手续。3.2，乙方与甲方签订《商品房买卖合同（草稿版）》、本抵房协议后，广告款抵房事项即时生效，甲、乙双方之间应付款项的相应数额即时结清，并视为甲、乙双方对应付款的期限重新约定，同意应付款之期限顺延至本协议签署之日，双方均无违约之责任。双方应按照广告承包合同、本协议或《商品房买卖合同（草稿版）》的约定进行结算，并由收款方向付款方开具合同收款凭证。乙方和乙方指定的购买人之间的债务关系由双方自行协商解决，与甲方无任何关系。3.3，双方签订《重庆市商品房买卖合同（草稿版）》、本抵房协议后，乙方或乙方指定购房人应根据甲方通知，与甲方签订《商品房买卖合同（正式）》，由于乙方或乙方指定购房人的过失未及时签订《商品房买卖合同（正式）》，责任由乙方或乙方指定购房人负责，造成的相关损失由乙方或乙方指定购房人承担。若乙方中途更换指定人因此造成逾期房屋登记或者逾期办证的责任，则签署商品房买卖合同的开发公司不承担逾期责任。4、因乙方或乙方指定的购买人违约导致《商品房买卖合同（正式）》解除的，乙方应负责处理相关事项，甲方将不再另行支付已冲抵购房款的广告款，如给甲方造成损失应由乙方承担。5、甲、乙双方以及乙方与乙方指定购买人双方之间的权利义务相互独立，与其他各方无关；任一关系的双方发生任何争议或者纠纷均与其他各方无关，且任何争议和纠纷均不影响本协议的效力……”。 同日，被告重庆隆鑫澜天湖地产有限公司向原告沙坪坝区佳创广告制作设计工作室开具《售房专用收据》一张，根据该收据显示，项目名称为澜天湖-彩虹湾小镇，房号为33栋-3-103，款项类别为非贷款类房款，金额为406805元。该收据同时备注“抵款406805元，楼款406805元”。 上述协议签订后，原、被告双方未能按协议约定签订商品房买卖合同。2018年1月23日，原告沙坪坝区佳创广告制作设计工作室向本院提起诉讼，诉请被告重庆隆鑫澜天湖地产有限公司支付广告款406805元。本院审理后，作出（2018）渝0106民初1881号民事判决书，以原告“未能举示证据证明涉案房屋系装修房而非清水房，因而房屋装饰装修标准系商品房买卖合同的重要内容，双方需要对房屋装饰装修标准进行协商。同时，原告虽称澜天湖水存在泄漏，但不能举示证据证明澜天湖属于涉案房屋所属小区的配套设施，或者湖水泄漏影响到了涉案房屋的正常居住使用。且，《广告款抵房协议》已对抵款房屋的位置、房号、面积、单价、总价、契税、大修基金等进行了明确约定，原告亦未举示证据证明或明示双方签订商品房买卖合同尚存争议，同时能够影响原告作出是否签订商品房买卖合同决定的具体条款内容”为由，驳回了原告的诉讼请求。该判决已经发生法律效力。 2019年3月21日，原告沙坪坝区佳创广告制作设计工作室向被告重庆隆鑫澜天湖地产有限公司邮寄《关于订立的商洽函》一份。2019年3月22日，该邮件因“收件人不在指定地址”而被退回。该商洽函的主要内容为“本人因拟购买贵方开发建设的‘澜天湖-彩虹湾小镇’33幢-3-103号房，于2013年9月11日与贵方签订了《广告款抵房协议》。本人认真阅读过贵方提供的《商品房买卖合同》模板，为使贵我双方就该商品房的买卖达成正式合同，经本人慎重考虑，特就如下条款与贵方商洽：一、交房期限及交付条件。对《商品房买卖合同》模板第七条‘交房期限及交付条件’本人建议作如下约定：本商品房屋现售商品房，甲方应在2019年4月15日前，将商品房交付乙方使用。本商品房交付时应符合附件三‘建筑材料、设备安装标准说明’和附件四’房屋装修标准说明’所约定的条件。二、商品房质量、装饰、设备标准的约定。对《商品房买卖合同》模板第十六条‘商品房质量、装饰、设备标准的约定’本人建议作如下约定：甲方交付的该房屋系竣工验收备案登记合格的房屋。如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三、附件四约定的标准，乙方有权单方面解除本合同，同时甲方应当按照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定三倍赔偿乙方购房款。三、关于基础设施、公共配套建筑的约定。对《商品房买卖合同》模板第十七条‘关于基础设施、公共配套建筑的约定’本人建议作如下约定：甲方承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施和其他公共配套设施按以下日期达到使用条件：1、于2019年4月15日前通水；2、于2019年4月15日前通电；3、于2019年4月15日前通气；4、于2019年4月15日前完成小区道路的柏油硬化、小区的物业全封闭管理、小区绿化面积达到50%。如果在约定日期内未达到使用条件，乙方有权单方面解除本合同，同时甲方应当按照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定三倍赔偿乙方购房款。四、建筑材料、设备安装标准说明。对《商品房买卖合同》模板附件三‘建筑材料、设备安装标准说明’本人建议作如下约定：1、外墙：根据外观设计需要，采用彩色涂料。2、内墙：客厅、餐厅涂环保乳胶漆；厨房、卫生间四面墙身贴面砖。3、天花：厨房、卫生间、阳台天花为防水乳胶漆，局部硅钙板造型涂环保乳胶漆和精致石膏线。4、地面：厨房、卫生间铺地砖，栏杆为铁艺栏杆。5、门窗：入户门用美心牌钢木装甲门，客厅出阳台门均用铝合金门，配装智能门锁；室内门用木色门，厨房用双扇推拉门、钢化玻璃，卫生间用木色钢化磨砂玻璃门。所有窗户均为铝合金双层玻璃窗。6、厨房设施：陪石材台面连不锈钢洗手盆，冷热水管，组合式橱柜，附带抽油烟机。7、卫生设施：洗手间配置洗手盆、浴室柜，并配备浴镜、冷热水龙头；配备淋浴屏、座便器。8、水电：为确保住户享受现代之家居生活，每户的设计电量为：房产面积大于80平方米且小于120平方米8KW，大于120平方米且小于150平方米9KW。阳台、卫生间、公共梯间配顶灯，局部配筒灯、射灯，电掣及电插座配备齐全，全部电线皆入墙安装，每户安装独立水、电表。9、宽频网络：宽带光纤到户至户内多媒体箱，插座按设计安装到位。10、天然气：天然气管道入户，配独立气表。11、安全设施：每户配可视电话对讲系统。若贵方完全同意上述要约，请及时与本人取得联系（联系电话：1778356****；联系地址：重庆沙坪坝区三峡广场融汇新时代14-13）本人将及时按照上述内容与贵方签订正式的《商品房买卖合同》。若贵方未能在2019年4月10日前同意本人要约，本人将视为贵方不愿意与本人签署《商品房买卖合同》”。 因被告重庆隆鑫澜天湖地产有限公司未能按照上述商洽函的内容与原告沙坪坝区佳创广告制作设计工作室签订商品房买卖合同，原告再次诉至本院，以被告拒绝与其订立商品房买卖合同、抵款房屋不符合基本居住条件，其合同目的不能实现为由，要求判如所请。 另查明，涉案用于抵款的房屋系预售商品房，于2013年6月24日取得预售许可证，于2015年8月14日通过竣工验收。2019年9月9日，经向丰都县不动产登记中心查询，该房屋的状态为“未查封无抵押”、未办理产权证。 本案审理中，原告沙坪坝区佳创广告制作设计工作室又称《广告款抵房协议》为预约合同，即使原告选择违反预约合同，被告重庆隆鑫澜天湖地产有限公司也不能强迫原告签订本约，即商品房买卖合同，而只能要求原告承担缔约过失责任。被告则称，被告已经开具了房款收据，原告也接收了房款收据，双方已经通过实际行为完成了以房抵债，签订商品房买卖合同只是完善以房抵债的形式要求。又称，涉案抵款房屋所在小区的规划设计、相关配套及预售合同等均在房管部门提前进行了备案，商品房买卖合同是按照统一的版本签订，房屋也是严格按照规划进行的建设，原告对此应该是清楚的。原告在明知的情况下还提出与房屋实际情况不一致的要求，既不合理也无法律依据。被告要求继续履行《广告款抵房协议》，也可以随时与原告签订商品房买卖合同，随时交付符合条件的房屋。 被告重庆隆鑫澜天湖地产有限公司为了证明涉案小区商品房买卖合同的版本，提交了其与案外人就与涉案房屋同属于一幢楼的另一房屋签订的《重庆市商品房买卖合同》一份。该商品房买卖合同对商品房的项目名称及土地状况、商品房的销售依据、商品房的基本情况、购房价款、付款方式及期限、面积确认及面积差异处理、交房期限及交付条件、交房手续的办理、逾期交房的违约责任、逾期付款的违约责任、卖方对于房屋产权状态的承诺、办理合同登记备案事项、办理产权登记事项、办理预告登记的事项与规划、设计变更事项，及商品房质量、装饰、设备标准，以及基础设施、公共配套建筑、保修责任等进行了约定。其中第七条约定的交房期限及交付条件为：2014年9月30日前，依照国家和地方的有关规定，交付已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房。第十六条约定的商品房质量、装饰、设备标准为：交付使用商品房的建筑材料、设备安装标准应符合双方约定（附件三）的标准，该商品房系装修房的，装修标准还应符合双方（附件四）的约定。达不到约定标准的，买方有权要求卖方无偿修复、更改设备，并达到附件三所约定的标准。第十七条约定的基础设施、公共配套建筑为：于2014年9月30日前通水、于2014年9月30日前通电，通气时间以天然气管理部门通知时间为准。如在约定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：由卖方向买方代为支付其相应的物管费。该合同附件三为《隆鑫澜天湖·彩虹湾度假小镇一期交楼标准》，该附件载明：“隆鑫澜天湖·彩虹湾度假小镇工程项目为度假性物业……该物业交房为清水交房标准……1、土建交房标准（1）结构：框架结构。（2）外墙及屋面：墙面砖或文化石或涂料；屋面瓦。（3）厨房（生活阳台）：设置排烟道，预留给排水接口，局部防水处理。（4）卫生间：预留给排水接口，局部防水处理；预留排风（气）扣。（5）天、地、墙面为水泥砂浆面层。（6）公共走道：精装修……（7）窗：外墙门窗为中空玻璃塑钢窗。（8）入户门：高级入户门或防火门。（9）室外栏杆：金属栏杆或生态栏板。（10）院落：土地平整并栽植草皮。2、机电设备标准（1）供水：接市政管网，每户（户外）配置冷水表一个。（2）供电：每户户内配置强电箱一个，户外电表计度。（3）弱电：每户配置弱电箱一个，预留电话线接口、网络、有线电视接口，电视、电话及网络均接入户内。（4）智能化：设置小区周界安防系统，闭路电视监控系统，小区背景音乐系统”。 本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案中，原告沙坪坝区佳创广告制作设计工作室与被告重庆隆鑫澜天湖地产有限公司签订的《广告款抵房协议》意思表示真实，内容不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同。该抵房协议实际是原、被告双方对特定的债务履行方式的约定，即以房抵债。本案争议焦点在于该《广告款抵房协议》是否具备法定解除条件，进而债务履行方式是否应当恢复至原始状态，即由被告以货币方式支付原告广告款。 根据《广告款抵房协议》的约定，原、被告双方应及时签订商品房买卖合同，以结清双方之间的债权债务关系。原告称被告拒绝签订商品房买卖合同，而且抵款房屋不符合基本居住条件，其抵房协议的合同目的不能实现。又称《广告款抵房协议》为预约合同，原告选择违约，则被告无权强迫其签订本约，即商品房买卖合同。所以《广告款抵房协议》应当解除，被告应当以货币方式履行债务。对于原告的主张，首先，根据原告举示的证据，双方未能签订商品房买卖合同的原因在于双方未能就商品房买卖合同的某些条款内容达成一致意见，具体为：交房期限与通水、电、气期限，小区路面硬化、绿化面积，交房的装饰装修标准，以及逾期通水、电、气与交房不符合标准的违约责任等。而涉案抵款房屋系预售商品房，根据被告举示的《重庆市商品房买卖合同》，结合行业惯例，小区交房标准为清水房，且小区的基础设施、配套设施等也是提前规划设计并经备案登记的。同时，房屋在抵房协议签订前便已取得预售许可证，说明原告在签订《广告款抵房协议》时对小区绿化等基础设施、配套设施以及交房标准至少默认了被告的规划设计，甚至是明知并接受的。现房屋已经按规划施工完毕并通过竣工验收，原告又对基础设施，尤其是交房标准提出了更高的要求，并附以极为严苛的违约责任，为《广告款抵房协议》的继续履行设置障碍，有违诚实守信原则。另外，房屋早在2015年8月14日便通过竣工验收，具备了交房条件，结合被告关于能够即时交付符合标准的房屋的陈述，交房以及通水、电、气期限也不足以成为双方签订商品房买卖合同的障碍。所以，商品房买卖合同未能签订，非由可归结于被告的原因所致。其次，如前所述，房屋已经通过竣工验收，被告也表示能够即时交付符合居住条件的房屋。原告称房屋现状不符合居住条件，但未能举示充分的证据予以证明。即使其举示的标有“33幢3单元”的照片显示的是抵款房屋的现状，但也仅能证明房屋存在墙漆起皮、脱落现象，不足以证明房屋不符合居住条件，致使原告合同目的不能实现。再次，《广告款抵房协议》是原、被告双方对特定的债务履行方式进行的约定，就以物抵债而言，该协议本身就是本约。且协议已对抵款房屋的位置、房号、面积、单价、总价、契税、大修基金等进行了明确约定，结合抵款房屋系预售商品房的事实，该协议也具备了商品房买卖合同的实质条件，具备本约性质。因为解除权属于守约方，而非违约方。所以，即使原告选择违约，自愿承担违约责任，在被告不同意解除《广告款抵房协议》的情况下，原告也无权解除。综上，原告未能举示证据证明其对《广告款抵房协议》具有法定解除权。故，对于原告要求解除《广告款抵房协议》，并要求被告支付广告款的诉讼请求，本院不予支持。 虽然原告沙坪坝区佳创广告制作设计工作室曾在2018年就涉案纠纷提起过诉讼，并已经生效判决裁判。但原告在本案中的诉讼请求与前案的诉讼请求并不相同，不构成重复起诉，故对于被告重庆隆鑫澜天湖地产有限公司的相关辩解意见，本院不予采信。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 驳回原告沙坪坝区佳创广告制作设计工作室的全部诉讼请求。 案件受理费7404元，减半收取3702元（原告已预交），由原告沙坪坝区佳创广告制作设计工作室负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。在本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员  黄燕 二〇二〇年六月十六日 书记员  唐颖