宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院民事判决书（2020）宁03民终387号上诉人（原审被告）：宁夏新家源集团房地产开发有限公司。法定代表人：马伟德，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈晓珊，宁夏天纪律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审原告）：冯茁勇，住宁夏回族自治区吴忠市。原审第三人：霍山中，住宁夏回族自治区吴忠市。上诉人宁夏新家源集团房地产开发有限公司（以下简称新家源房地产公司）因与被上诉人冯茁勇，原审第三人霍山中房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院（2019）宁0302民初2525号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人新家源房地产公司上诉请求：1.依法撤销（2019)宁0302民初2525号民事判决第一项并改判驳回被上诉人冯茁勇全部诉讼请求；2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人新家源房地产公司与被上诉人冯茁勇不存在商品房买卖合同关系，一审判决违约金错误。1、上诉人新家源房地产公司将涉案房屋抵顶给第三人霍山中，第三人霍山中将涉案房屋出售并交付给被上诉人冯茁勇，被上诉人冯茁勇直接将购房款支付给第三人霍山中，被上诉人冯茁勇与第三人霍山中形成房屋买卖合同关系。2、上诉人新家源房地产公司与被上诉人冯茁勇签订《商品房买卖合同》的目的仅是被上诉人冯茁勇及第三人霍山中为了避开二次上税，是为了给被上诉人冯茁勇和第三人霍山中提供方便，但合同约定内容并非真实意思表示，双方也并无按照该合同约定履行义务的意思和行为，《商品房买卖合同》中约定的内容和义务对上诉人新家源房地产公司和被上诉人冯茁勇并无约束力，上诉人新家源房地产公司与被上诉人冯茁勇不存在商品房买卖合同关系。3、上诉人新家源房地产公司已经协助将涉案房屋不动产产权变更登记至被上诉人冯茁勇名下。4、被上诉人冯茁勇起诉的金额一审法院仅支持部分，判决由上诉人新家源房地产公司承担全部诉讼费用违反诉讼费用缴纳办法第二十九条的规定。综上，按照《商品房买卖合同》约定判决由上诉人新家源房地产公司向被上诉人冯茁勇按照总房款的1%支付违约金错误，显失公平，于法无据。被上诉人冯茁勇辩称，冯茁勇是与上诉人新家源房地产公司直接签订的商品房买卖合同，合同是真实有效的，在购买房屋之前上诉人新家源房地产公司已经将案涉两套房屋提前租赁给其他人收取租金。购买房屋时，上诉人新家源房地产公司承诺在一个月之内办理房产证，但实际上在之后的六年当中，上诉人新家源房地产公司把房屋以分户证的形式抵押给不同的银行贷款，中间冯茁勇找过上诉人新家源房地产公司数次协商，找过住建局等要求上诉人新家源房地产公司给冯茁勇办理房产证，但是上诉人新家源房地产公司一直推脱，上诉人新家源房地产公司贷款到期后又继续以分户证将案涉房屋抵押贷款。冯茁勇和第三人霍山中不存在房屋避税的问题，冯茁勇找上诉人新家源房地产公司要求办理房屋产权证时，上诉人新家源房地产公司要求按上诉人新家源房地产公司的定价开具发票逃避税务。在2019年12月初，案涉房屋产权证的确已办理至冯茁勇名下。引起本案纠纷的过错都是上诉人新家源房地产公司造成的，且上诉人新家源房地产公司是既得利益又给冯茁勇造成经济和精神方面的损失，一审判决由上诉人新家源房地产公司承担一审诉讼费是正确的。原审第三人霍山中述称，本案诉讼与霍山中没有关系，霍山中对案件处理没有意见。被上诉人冯茁勇向一审法院起诉请求：1.新家源房地产公司将位于吴忠市××区综合楼17、18号营业房产权变更登记至冯茁勇名下；2.新家源房地产公司向冯茁勇支付逾期办理过户登记违约损失162820元（以两套房屋价款1356852元为基数，按照年利率6%截止起诉之日计算了两年）；3.本案诉讼费由新家源房地产公司承担。在审理过程中，新家源房地产公司于2019年11月将涉案17、18号营业房产权变更登记至冯茁勇名下，故冯茁勇于2019年12月24日经一审法院询问，对第一项诉讼请求不再主张，并将第二项诉讼请求减少为112820元。一审法院认定事实：2014年2月27日，新家源房地产公司将其开发建设的吴忠市××区综合楼17、18号营业房以1356852元价款（每套678426元）抵顶给第三人霍山中。2014年3月20日，第三人霍山中又以1240000元价款将上述两套营业房转让给冯茁勇。2014年4月2日，新家源房地产公司就上述两套营业房分别与冯茁勇签订《商品房买卖合同》，约定每套房屋价格为678426元，其中17号营业房未约定办证期限，18号营业房约定出卖人应当在房屋交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1％向买受人支付违约金。2014年7月16日，冯茁勇向第三人霍山中支付房款950000元。18号营业房自合同签订时即由冯茁勇占有使用，17号营业房在2015年9月由第三人霍山中交付给冯茁勇占有使用。因新家源房地产公司以涉案房屋作为抵押物向银行贷款，不能给冯茁勇办理产权过户，故冯茁勇诉至一审法院。在一审审理过程中，新家源房地产公司于2019年11月将涉案17、18号营业房产权变更登记至冯茁勇名下，但双方对逾期办理过户登记违约损失金额未能协商一致。一审法院认为，冯茁勇与第三人霍山中签订的房屋转让协议及冯茁勇与新家源房地产公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效，应受法律保护。新家源房地产公司应按合同约定的期限为冯茁勇办理不动产产权证，但因新家源房地产公司在涉案房屋上设定抵押权，不能按合同约定的期限给新家源房地产公司办理，直至2019年11月方才办理了不动产产权证，新家源房地产公司的行为已构成违约。故冯茁勇要求新家源房地产公司支付违约金的诉讼请求，符合双方当事人的约定，一审法院予以支持。关于违约金的数额，根据新家源房地产公司与冯茁勇签订的《商品房买卖合同》约定，按已付房价款的1％支付，冯茁勇向第三人霍山中实际支付房款950000元，违约金金额应为9500元（950000元×1％=9500元）。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条之规定，判决：一、限新家源房地产公司于判决生效后十日内向冯茁勇支付违约金9500元；二、驳回冯茁勇的其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3556元，由新家源房地产公司负担。二审中，当事人均未提交新证据。一审查明的事实有相应的证据予以印证，本院予以确认。本院认为，上诉人新家源房地产公司与被上诉人冯茁勇签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，合法有效。双方当事人应按合同的约定履行各自义务，上诉人新家源房地产公司因在涉案房屋上设定抵押权，而不能按照合同约定的期限为被上诉人冯茁勇办理不动产产权证，已构成违约。被上诉人冯茁勇要求上诉人新家源房地产公司支付违约金的主张符合双方约定和法律规定。一审法院结合本案实际，依据双方签订的《商品房买卖合同》中的约定按已付房款的1%判令上诉人新家源房地产公司向被上诉人冯茁勇支付违约金9500元（950000元×1%=9500元）并无不当。上诉人新家源房地产公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。上诉人新家源房地产公司提出一审诉讼费用负担错误的问题，依据《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定：“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”一审在被上诉人冯茁勇的诉讼请求没有全部支持的情况下，诉讼费由上诉人新家源房地产公司全部承担不当，本院予以纠正。综上所述，上诉人新家源房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费3556元，由上诉人宁夏新家源集团房地产开发有限公司负担208元，由被上诉人冯茁勇负担3348元；二审案件受理费126元，由上诉人宁夏新家源集团房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 马建萍审判员 贾玉宁审判员 马春燕 二〇二〇年六月五日书记员 唐 力附：本案相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。《诉讼费用交纳办法》第二十九条诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。