四川省广安市广安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1602民初2476号 原告（反诉被告）：杜清全，男，生于1979年8月12日，汉族，住四川省广安市广安区。 原告（反诉被告）：刘代芳，女，生于1977年12月5日，汉族，住四川省广安市广安区。 上述二原告委托诉讼代理人：黄荣全，四川省广安市广安区天赐法律服务所法律服务工作者。 被告（反诉原告）：广安市川渝宏泰商业管理有限公司，住所地四川省广安市枣山商贸物流园区物流大道中段。 法定代表人：刘强，经理。 被告：广安川渝建材家居城有限公司，住所地广安市枣山镇物流园区。 法定代表人：张惠玲，执行董事。 二被告委托诉讼代理人：黎术刚，四川信和信律师事务所律师。 原告杜清全、刘代芳诉被告广安市川渝宏泰商业管理有限公司（以下简称川渝宏泰公司）、广安川渝建材家居城有限公司（川渝建材公司）合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案受理后，被告川渝宏泰公司提起了反诉，本院依法适用简易程序对本诉与反诉公开开庭进行合并审理。原告（反诉被告）刘代芳、杜清全的委托诉讼代理人黄荣全，被告川渝宏泰公司（反诉原告）、川渝建材公司委托诉讼代理人黎术刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告杜清全、刘代芳向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告川渝宏泰公司签订的《市场委托培育协议书》有效，确定原告与被告川渝宏泰公司之间为房屋租赁合同关系，确认两被告之间为委托法律关系；2.判令两被告连带向原告支付房屋租金61280元（即从2017年10月1日到2020年4月1日），并以61280元为基数按每月万分之一标准支付违约金至付清之日止；3.判令两被告赔偿原告损失（损失以购房款269903元的三年银行贷款利息计算）；4.本案诉讼费由被告承担。庭审中，经本院释明，反诉原告增加诉讼请求为如果判决解除合同，被告应该支付原告装修补贴金至被告将商铺返还原告之时为止，同时还应赔偿原告损失，该损失由法院依法判决。事实及理由：原告于2015年10月25日与被告川渝建材公司签订《商品房买卖合同》，并随后签订《补充协议》，又于2014年10月26日原告与被告川渝宏泰公司签订《市场委托培育协议书》一份，约定被告川渝宏泰公司接受被告川渝建材公司的委托，对市场进行培育，同时被告川渝宏泰公司租用原告所购商品房进行市场培育使用，协议约定了使用时间为10年，其中前3年不支付使用费，从第4年至第10年止每半年支付一次使用费，协议还约定了使用价款具体金额支付方式等。《市场委托培育协议书》是原告与被告川渝宏泰公司的真实意思表示，该协议虽名为委托培育，但其实质完全符合房屋租赁合同的基本要素，在委托培育过程中，被告川渝宏泰公司将原告之商铺进行了招商等，赚取了大量资金，但拒不按照约定履行支付租金的义务，而川渝宏泰公司与川渝建材公司实际上就是两个牌子一套人马，二被告串通骗取原告高价购买房屋，二被告应该对原告主张的诉讼请求承担连带责任。 被告（反诉原告）川渝宏泰公司及川渝建材公司辩称：协议书的性质是委托合同，根据法律规定委托人和受托人均可以解除合同，并且已经以快递和手机短信的形式向被告送达了解除通知，故合同已经解除，原告主张违约金是没有事实和法律依据的，是因为市场下滑导致不能对外出租，导致协议无法继续履行，被告是因为形势导致不能履行原合同，如不解除合同将会对被告不利，被告也不存在恶意违约的情形，被告也达到了九民纪要规定的解除合同条件，我方不存在过错，不应当承担违约金。广安中院做出的判决支持了本案类似的案件，解除了双方签订的协议书。请求驳回原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）川渝宏泰公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方于2014年10月26日签订的《市场委托培育协议书》。2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年10月26日，原告与被告就川渝家居建材城一期*栋*层**号商铺签订了《市场委托培育协议》，协议约定原告委托被告对其商铺进行市场运营、培育和经营管理，委托市场培育期限为10年，在委托培育前三年，不支付任何费用，从第四年起即2017年10月1日向被告支付装修补贴金。合同签订后，受经济下行趋势的严重影响，川渝建材家居城市场不景气，原告商铺无法按预期出租，《市场委托培育协议》无法继续履行，委托事项无法完成，为避免双方损失进一步扩大，被告遂于2018年9月17日向原告送达了《解除通知书》，于2018年12月1日再次向原告送达了《解除善后事宜处理通知书》，原告至今尚未前来办理商铺移交手续，故提出前述诉讼请求。 被告杜清全、刘代芳辩称，开放商是委托方，原告是受托方，原告和开发商形成委托合同关系，我方和被告系租赁合同关系，应当按照协议约定继续履行，诉讼费应当由原告自己承担。管理公司和开发公司是一套人马两块牌子，管理公司是哄骗被告购买的商铺，请求法院驳回被告的反诉诉讼请求。 原告围绕诉讼请求依法提交了《商品房买卖合同》、《补充协议》、川渝宏泰公司与川渝家居城公司的工商登记信息、《市场委托培育协议书》、不动产权证书等证据；被告提交了《市场委托培育协议书》、《解除的通知书》及短信截图、《解除善后事宜处理通知书》及短信截图打印件、银行转账凭证等证据。以上证据经双方质证后，本院予以确认，并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年10月25日，原告杜清全、刘代芳购买被告川渝建材公司开发的广安市某某大道中段的川渝家居建材城*-*幢*层*-**号商铺，并签订《商品房买卖合同》。2014年10月26日，原告杜清全、刘代芳（买受人）与被告川渝建材公司（出卖人）签订《补充协议》，《补充协议》第十三条约定：为了培育和打造“广安川渝家居建材城”，全面提升“广安川渝家居建材城”的市场知名度和影响力，广安市川渝宏泰商业管理有限公司将投入巨资培育市场，为了互利共赢，自出卖人交付买受人房屋之日起十年内，买受人资源将该商铺提供给广安市川渝宏泰商业管理有限公司管理，并在签订《商品房买卖合同》时同时签订《市场委托培育协议书》。同日，杜清全、刘代芳作为委托方（甲方）与川渝宏泰公司为受托方（乙方）签订《市场委托培育协议书》（以下简称《协议》），该协议约定：1、将其购买的川渝建材城开发的“广安川渝家居建材城”一期*栋*层**号商品房交由川渝宏泰公司经营管理；2、委托市场培育期限为十年，自2014年10月1日起至2024年9月30日止；3、装修补贴金及支付时间：在委托培育的前三年，无论乙方是否使用、乙方以何种形式使用甲方的商铺、收益情况如何，甲方既不向乙方支付任何费用，也不要求乙方支付任何使用费或收益金、租金等，委托培育的第四至十年，乙方根据商铺面积每半年支付一次商铺装修补贴金给甲方，从2017年10月1日开始，每次上半年支付时间为4月1日前支付给甲方，下半年支付时间为10月1日前支付给甲方；四至六年装修补贴金为：12156元/半年；第七至十年装修补贴金为13676元/半年；4、付款方式约定采用银行转账，因乙方原因造成支付延期的，由乙方承担违约责任，每日违约金为乙方未支付款项万分之一；如因甲方原因造成乙方支付延期，乙方不承担任何责任。《协议》签订后，原告遂将其房屋交由被告川渝宏泰公司培育管理。 2018年9月17日，川渝宏泰公司向原告发出《解除通知书》，主要内容为：解除杜清全、刘代芳于2014年10月26日与被告川渝宏泰公司签订的《协议》，并自解除后，双方均不再履行《协议》约定的权利义务。 2018年12月1日，川渝宏泰公司向原告发出了《解除善后事宜处理通知书》，通知其《协议》已解除，告知其10日内前往办理交接手续，30日内前往就装修补贴金有关事宜进行商议。 2018年4月5日，广安川渝建材家居城有限公司代川渝宏泰公司向杜清全转账支付装修补贴金6078元。 同时查明，案涉川渝家居建材城*-*幢*层*-**号商铺商铺登记为广安市某某大道中段*幢*层***号，系原告杜清全、刘代芳共同共有。 本院认为，川渝宏泰公司与杜清全签订的《市场委托培育协议书》是双方的真实意思表示，不违背法律规定，合法有效。 关于《市场委托培育协议书》应否解除的问题。川渝宏泰公司未按合同约定支付装修补贴金，已构成违约，川渝宏泰公司未按约定支付租金，已经构成违约，同时川渝宏泰公司未举示证据证明杜清全方存在违约行为或者合同约定的解除条件已经成就，故其不享有单方解除权，但是符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：1、违约方不存在恶意违约的情形；2、违约方继续履行合同，对其显示公平；3、守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。由于近几年实体经济下行，市场不景气，涉案市场多数商铺无法出租，继续履行培育协议，将导致原被告双方利益受损，对原告亦不公平，故川渝宏泰公司请求解除《市场委托培育协议书》应予支持。 关于原告主张2017年10月1日至2020年3月31日止期间的租金、2020年4月1日起至法院判决解除合同之日止期间的租金及法院判决解除合同之日至商铺实际交还之日止期间的占有使用费问题。川渝宏泰公司未按约定支付租金，已经构成违约，因其不享有单方解除权，其于2018年9月17日发送的解除委托培育协议通知，不发生解除合同的效力，故川渝宏泰公司仍应按委托培育协议约定向杜清全、刘代芳支付相应期间的租金。对于法院判决解除合同之次日起房屋交还之日止期间的占有使用费，川渝宏泰公司应予支付，使用费标准参照合同约定租金计付。2017年10月1日至2020年3月31日期间租金，租金按12156元/半年计算金额为60780元，扣去原告已经向被告支付的6078元后，原告还应向原告支付装修补贴金54702元；2020年4月1日至法院判决解除合同之日的租金，租金按照合同约定12156元/半年租金标准计付；法院判决解除合同之次日起至川渝宏泰公司实际交还商铺之日期间的占有使用费，川渝宏泰公司应参照合同约定的12156元/半年租金标准向杜清全、刘代芳支付。 关于原告主张逾期支付违约金问题。因川渝宏泰公司拖欠租金至今，应当承担逾期支付的违约责任，违约金应当按照双方在《市场委托培育协议书》中的约定“逾期支付租金按未付金额日万分之一”标准支付。房屋租赁合同支付房租的时间根据市场交易习惯系先交租后使用房屋，故2017年10月1日至2018年3月30日期间的装修补贴金应付款期限为2017年10月1日，以后的付款期限按合同约定类推。故2020年3月31日前的违约金为2777.04元，从2020年4月1日起至付清之日为止的违约金以54702为本金按照日万分之一计算。 关于原告主张解除合同损失问题。原、被告双方签订的委托培育协议解除后，客观上对原告杜清全、刘代芳会造成一定的经济损失，该损失应由川渝宏泰公司承担，本院参照双方签订的《市场委托培育协议书》约定第四年至六年租金标准12156元/半年酌情考虑三个月即6078元。 原告主张确认被告川渝建材公司与被告川渝宏泰公司系委托关系的问题，原告并未提供证据证明被告川渝建材公司与被告川渝宏泰公司签订了相关委托合同，故对原告请求确认川渝建材公司与被告川渝宏泰公司系委托关系的诉请请求，因缺乏证据，本院不予支持。 原告主张被告川渝建材公司承担连带责任问题。原告主张的损失均是基于原告杜清全、刘代芳与被告川渝宏泰公司签订的《市场委托培育协议书》而享有的，而被告川渝建材公司并非《市场委托培育协议书》的相对方，故原告请求川渝建材公司承担连带责任无事实依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）杜清全、刘代芳与被告（反诉原告）广安市川渝宏泰商业管理有限公司于2014年10月26日签订的《市场委托培育协议书》； 二、被告（反诉原告）广安市川渝宏泰商业管理有限公司向原告（反诉被告）杜清全、刘代芳返还位于广安市某某大道某某号商铺。 三、被告（反诉原告）广安市川渝宏泰商业管理有限公司向原告（反诉被告）杜清全、刘代芳支付2017年10月1日至2020年3月31日期间租金54702元及逾期支付该款违约金（2020年3月31日前的违约金为2777.04元，2020年4月1日起的违约金以54702元为基数按日万分之一计算至付清该款之日止）； 四、被告（反诉原告）广安市川渝宏泰商业管理有限公按12156元/半年标准向原告（反诉被告）杜清全、刘代芳支付从2020年4月1日起至法院判决解除合同之日止期间的租金； 五、被告（反诉原告）广安市川渝宏泰商业管理有限公司按12156元/半年标准向原告（反诉被告）杜清全、刘代芳支付法院判决解除合同之次日起至实际交还商铺之日止期间的占用商铺损失； 六、被告（反诉原告）广安市川渝宏泰商业管理有限公司向原告（反诉被告）杜清全、刘代芳支付赔偿金6078元； 七、驳回原告（反诉被告）杜清全、刘代芳的其他诉讼请求。 上述义务,限义务人于本判决生效之日起十五日内履行，如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或者支付迟延履行金。权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 本案本诉受理费1332元，减半收取666元，由被告广安市川渝宏泰商业管理有限公司负担。本案反诉受理费100元，减半收取50元，由反诉被告杜清全、刘代芳，分别向广安市广安区人民法院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广安市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于广安市中级人民法院。同时预交上诉案件诉讼费，逾期未预交又提不出缓交申请的，依法按自动撤回上诉处理。 审判员  陈洪宁 二〇二〇年六月九日 书记员  李 欢 附：本案判决书引用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。