江苏省张家港市人民法院执 行 裁 定 书(2020)苏0582执异91号异议人（案外人）：徐文洁，女，1969年11月3日生，汉族，住江苏省无锡市北塘区。原告：陆国强，男，1965年6月4日生，汉族，住江苏省张家港市。委托诉讼代理人：沈斌，上海申浩（张家港）律师事务所律师。被告：唐志军，男，1979年6月15日生，汉族，住江苏省滨海县。被告：姜章宝，女，1983年6月3日生，汉族，住安徽省六安市金安区。第三人：陆建平，男，1963年5月19日生，汉族，住江苏省张家港市。在本院审理原告陆国强诉被告唐志军、姜章宝、第三人陆建平民间借贷纠纷一案中，案外人徐文洁提出书面异议。本院于2020年6月11日立案后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。经审查查明，2020年3月19日，本院根据陆国强的申请，作出（2018）苏0582民初1536号之二民事裁定：查封被申请人姜章宝所有的位于无锡市滨湖区××室商品房（人民法院冻结银行存款的期限不得超过一年，查封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。2020年3月25日，本院依据上述民事裁定书及协助执行通知书，查封了姜章宝名下位于无锡市滨湖区××室房屋。案外人徐文洁提出异议称，诉争房产的所有权属于异议人。理由是：1、异议人通过中介公司善意购得诉争房产，并已支付全部房款。2019年11月，异议人配偶华向阳查出患有恶性肿瘤，为了却配偶想给父母在同小区购置住房的心愿，异议人通过无锡优房房产经纪有限公司（以下简称中介公司）寻求同小区住房。11月底，中介公司向异议人推荐了诉争房产，由于异议人当时陪着配偶在武汉大学人民医院住院，异议人只能委托同样居住在瑜憬湾小区的朋友童建佩与姜章宝签订《房屋买卖合同》（由童建佩代为签字），约定姜章宝将其名下所有的诉争房产以161万元的对价出售给异议人。签约当日，异议人向姜章宝支付3万元定金，并向中介公司支付2.6万元中介费；12月4日，异议人向姜章宝支付137万元购房款；12月9日，异议人向姜章宝支付购房尾款21万元。2、异议人在贵院查封之前已实际占有诉争房产。2019年12月底，异议人在支付全部房款后，取得了诉争房产的钥匙，并缴纳了诉争房产2019年1月1日至2019年12月31日的公共水电服务费83.7元，缴纳2020年1月1日至6月30日的物业费816.24元。由于新冠疫情及生病的原因，异议人在家隔离无法实际入住诉争房产，但异议人已实际占有该房产，对该房产有完全的支配及使用权利。3、因新冠疫情影响，异议人无法及时办理过户登记，但已竭尽所能办理了相关的抵押及公证委托手续。在2019年12月2日签订《房屋买卖合同》后，异议人因陪同配偶在武汉就医，担忧无法及时办理过户手续，遂委托童建佩与姜章宝办理了诉争房产的抵押登记手续、委托公证手续，由姜章宝委托童建佩代办该房屋的过户手续，以便异议人回到无锡后能及时完成产权变更手续。2019年12月24日至2020年1月9日、2020年1月16日至2020年1月22日期间，异议人及配偶两次到武汉就医，1月22日回到无锡后按规定进行了居家隔离，14天隔离期满后，考虑到疫情的严重性，加上配偶有基础病，便不敢出门。直至2020年4月27日，异议人认为新冠疫情已基本得到控制，准备去办过户登记手续时才发现诉争房产已被贵院查封。综上，异议人在贵院查封诉争房产之前已签订合法有效的书面买卖合同，并已支付全部购房款，异议人已合法占有该不动产，且非因异议人的自身原因未办理过户。为此，请求贵院撤销（2020）苏0582民初1536号之二民事裁定书，解除对无锡市滨湖区××室房屋的查封。案外人为支持其异议主张，提供了以下证据：1、2019年12月2日签订的《房地产买卖合同》，证明案外人与被执行人姜章宝的房屋买卖关系。2、案外人手机银行转账截屏、江苏银行卡及农行账户交易明细、姜章宝与中介共同出具的收款收条、中介出具的中介费收收据，证明案外人已经按约支付房款161万元、中介费2.6万元。3、共同水电费收据及物业费发票各1份，证明案外人已缴纳物业费。4、他项权证1份，证明案外人支付全部房款161万元后，怕姜章宝将房屋再卖给他人，就办了抵押，将房屋抵押给案外人的朋友童建佩，办到童建佩名下是因为中介说如果抵押办理到案外人名下，以后就不能过户给案外人。5、公证书及委托书，证明案外人怕过户时找不到姜章宝，就按照中介的建议由姜章宝将过户事项委托给童建佩。6、结婚证、火车票订购凭证、解除隔离告知书、武汉医院的三份出院记录，证明案外人配偶自2019年11月至2020年1月20日一直在武汉就医，直到2020年1月22日才回无锡，回无锡后就隔离观察。7、中介公司出具的情况说明及中介公司提供的签订合同时的录像截屏、中介与案外人微信聊天记录，证明案外人当时购买该房屋的过程。原告陆国强辩称，1、应追加唐志军、姜章宝作为本案程序的主体。2、徐文洁并不属于善意第三人。徐文洁并未到现场查看房屋，而是委托童建佩代签房屋买卖合同，后又将房屋抵押给童建佩，并且姜章宝又委托公证童建佩办理房屋买卖手续。从整个交易过程看，徐文洁在未看到房屋的情况下，就进行买卖，徐文洁和姜章宝又共同委托童建佩办理房屋交易手续，又将房屋抵押给童建佩。因此，徐文洁和姜章宝属于恶意串通，损害原告的利益。徐文洁陈述因疫情原因无法办理过户，理由不能成立。原告与唐志军系战友关系，原告向唐志军、姜章宝出借款项后，唐志军、姜章宝为逃避债务，故意离婚将财产转让给姜章宝。3、徐文洁并未实际占有诉争房屋。综上，徐文洁不属于善意第三人，也未实际占有诉争房屋，请求驳回案外人的异议请求。另查明，2019年12月2日，童建佩代表徐文洁与姜章宝在无锡优房房产经纪有限公司的居间下签订《房地产买卖合同》，合同约定：姜章宝将其名下位于无锡市滨湖区××室的房产出售给徐文洁，房屋建筑面积90.69平方米，成交价格净价161万元（含房产及装修附属设施相关物品），过户产生的税费由徐文洁承担，徐文洁缴纳中介费2.6万元。徐文洁在2019年12月2日支付定金3万元，在2019年12月3日前支付购房款140万元，12月9日支付购房款18万元。姜章宝于2019年12月3日前还清抵押贷款并注销他项权证，双方于2019年12月3日办理公证手续，并于当天办理他项权证手续他项抵押金额为161万元。姜章宝承诺在2019年12月7日腾空房屋。合同签订当天，徐文洁转账给姜章宝3万元，支付中介费2.6万元。2019年12月4日、12月9日徐文洁又转账给姜章宝137万元、21万元。2019年12月4日，姜章宝与童建佩在房管部门、公证处办理了抵押手续、委托买卖公证。2019年12月7日姜章宝将房屋腾空后，将该房屋的权证及房屋钥匙交给了童建佩。再查明，徐文洁因配偶患癌症陪同配偶于2019年11月25日至2020年1月22日在武汉住院治疗，于2020年1月22日回无锡后进行隔离观察。本院认为，在金钱债权执行中，徐文洁对位于无锡市滨湖区××室房屋提出异议。在本院查封上述房产之前，徐文洁与姜章宝在2019年12月2日已就此房产签订了《房地产买卖合同》，为确保买卖合同的履行，还进行了抵押登记，该买卖合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合同合法有效；徐文洁在支付全部购房款161万元，姜章宝将房屋钥匙交付徐文洁，并将该房屋的过户手续公证委托给童建佩，徐文洁实际已占有了该房屋；因徐文洁配偶患有重疾，未及时办理房屋过户手续，徐文洁对此没有过错。综合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，徐文洁要求对此房产排除执行的请求，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定，裁定如下：一、撤销本院于2020年3月19日作出的（2020）苏0582民初1536号号之二民事裁定书。二、解除对无锡市滨湖区瑜憬湾花园88幢302室房屋（不动产单元号：320211003129GB00006F00000427）的查封。案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  陈晓红审判员  刘运义审判员  缪春霞二〇二〇年六月十六日书记员  戴 燕