河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫民终379号上诉人（一审原告、执行案外人）：宋艳华，女，1969年3月12日出生，汉族，住河南省商丘市睢阳区。委托诉讼代理人：王占民，河南扬善律师事务所律师。被上诉人（一审被告、申请执行人）：亚翔建设集团有限公司。住所地：河南省商丘市睢阳区归德路与长江路交叉口东北角。统一社会信用代码：914114007662228899。法定代表人：杨亚伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：李攀飞，河南诚念律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔺传兴，河南诚念律师事务所实习律师。一审第三人（被执行人）：商丘市金桥置业有限公司。住所地：河南省商丘市睢阳区南京路南侧华夏路298号。统一社会信用代码：91411400776534704U。法定代表人：黄辉，该公司经理。上诉人宋艳华与被上诉人亚翔建设集团有限公司（以下简称亚翔公司）、一审第三人商丘市金桥置业有限公司（以下简称金桥公司）案外人执行异议之诉一案，不服河南省商丘市中级人民法院（2019）豫14民初213号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2020年5月14日公开开庭审理了本案。上诉人宋艳华及其委托诉讼代理人王占民，被上诉人亚翔公司及其委托诉讼代理人李攀飞、蔺传兴到庭参加诉讼。一审第三人金桥公司经依法通知未到庭。本案现已审理终结。宋艳华上诉请求：撤销商丘市中级人民法院（2019）豫14民初213号民事判决，改判支持其一审诉讼请求。一二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：其在查封前签订了买卖合同支付了全部购房款，并安装门窗等，已经实际占有使用，对未办理过户不存在过错。本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条的规定，上诉人对案涉不动产享有足以排除强制执行的民事权利。原审判决认定事实、适用法律错误，依法应予纠正。亚翔公司答辩称：宋艳华与金桥公司不存在合法有效的买卖合同，不能证明在查封前一合法占有涉案商铺，宋艳华私自在涉案房屋安装门窗等不能排除执行，不享有足以排除强制执行的民事权益。本案执行债权时享有优先受偿权的工程款，不是普通债权适用28条不能对抗优先债权的执行。28条，属于一般不动产买受人物权期待权的保护条件，只能对抗普通债权的执行。而本案是工程价款优先受偿权已经生效执行依据确认。根据27条规定，一般不动产买受人不能对抗优先受偿权。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。宋艳华上诉请求不能成立，请求驳回上诉，维持原判。金桥公司没有提交书面答辩意见。宋艳华一审诉讼请求：一、终止对原告位于商丘市××路与××路交叉口XX路向西200米路南“XX花园”12#楼盘西数1-5间价值576万元房产的强制执行；二、依法确认上述房产归原告所有；三、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年1月15日，宋艳华向黄辉分两次转账共计4000000元，宋艳华与金桥公司签订显示日期为2015年1月15日的商品房买卖合同一份，约定宋艳华购买金桥公司“XX花园”12#楼1-2层西至东1-3间房、合同单价6331.11元/㎡、宋艳华于合同签订后一次性付清购房款以及金桥公司应于2015年9月1日将经综合验收合格的商品房交付宋艳华使用，金桥公司为宋艳华出具了4000000元的购房款收据，该收据不显示收款日期；2015年8月26日，宋艳华向黄辉分两次转账共计1760000元，宋艳华与金桥公司签订显示日期为2015年8月25日的商品房买卖合同一份，约定宋艳华购买金桥公司“XX花园”12#楼1-2层自西向东第4、5间房、合同单价3000元/㎡、宋艳华于合同签订后一次性付清购房款以及金桥公司应于2015年12月30日将经验收合格的商品房交付宋艳华使用，金桥公司为宋艳华出具了1760000元的购房款收据，该收据不显示收款日期。现案涉商铺已租赁给他人用于商业经营。2012年9月22日，亚翔公司与金桥公司签订建设工程施工合同，约定由亚翔公司承建金桥公司开发的商丘市XX花园11#、12#楼工程（一期）。合同签订后，亚翔公司进行了施工。因金桥公司未按约定支付亚翔公司工程款，亚翔公司起诉至该院。依据亚翔公司的财产保全申请，该院于2017年4月1日作出（2017）豫14民初42号民事裁定，冻结金桥公司银行存款3800万元或查封其同等价值的财产，并于同日张贴公告，查封金桥公司位于商丘市××路与××路交叉口XX路向西200米路南在建“XX花园”11#、12#楼盘的全部上下两层门面房。该院审理后于2017年6月22日作出（2017）豫14民初42号民事判决，判决第二项为：亚翔公司在30132555.11元工程款范围内，就其已经完成的商丘市XX花园11#、12#楼工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿权。判决生效后，因金桥公司未履行判决确定的义务，亚翔公司申请强制执行，该院于2017年8月3日以（2017）豫14执112号执行案件立案执行。2017年8月17日，该院作出（2017）豫14执112号执行裁定，将该案指定河南省商丘市睢阳区人民法院执行。在执行过程中，宋艳华向该院提出执行异议，认为其是查封的“XX花园”12#楼盘西数1-5间门面房的实际拥有人，请求解除对该门面房的查封。该院审查后于2019年9月29日作出（2019）豫14执异125号民事裁定，驳回宋艳华的异议请求。宋艳华不服，向该院提起案外人执行异议之诉。另查明，金桥公司开发的位于商丘市××路与××路交叉口XX路向西200米路南的“XX花园”12#楼至今未取得商品房预售许可证。一审法院认为，对于宋艳华提出的执行异议之诉，金桥公司既是被执行人，又是房地产开发企业，同时符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条规定的前提条件，该两条在适用情形上存在交叉，宋艳华只要符合其中任何一条规定的可以排除强制执行的全部情形，均应依法予以支持；反之，则不应支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，首先，宋艳华与金桥公司虽然签订了商品房买卖合同，但金桥公司至今未取得案涉12#楼的商品房预售许可证，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”之规定，宋艳华与金桥公司之间的商品房买卖合同依法应属无效；其次，宋艳华虽然提交了房屋现场照片、证人证言等，可以证明案涉商铺现已租赁给他人使用，但并未提交房屋租赁合同以及支付租金的相关凭证，也未提交交房手续、交纳物业费和水电费等的相关证据，不能证明其是于该院2017年4月1日查封案涉商铺之前即已合法占有了案涉商铺。因此，宋艳华不符合上述第二十八条规定的全部情形。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，首先，如上所述，宋艳华与金桥公司签订的商品房买卖合同依法应为无效；其次，宋艳华购买的案涉房屋为商铺，并不是用于居住，且未提交其名下无其他用于居住的房屋的证据。因此，宋艳华亦不符合该第二十九条规定的全部情形。关于宋艳华请求将案涉商铺确认归其所有的问题，因其与金桥公司签订的商品房买卖合同为无效合同，且确认房屋所有权依法应由房屋买受人向不动产登记机构申请并经不动产登记机构审核后办理不动产登记，而不是直接请求人民法院以司法确权的方式确认，进而规避买受人本应履行的申请不动产登记的责任，其该项诉讼请求依法不能成立。综上所述，原告宋艳华对案涉商铺不享有足以排除强制执行的民事权益，该院对其诉讼请求依法不予支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项和第二款规定，于2020年2月26日作出（2019）豫14民初213号民事判决：驳回原告宋艳华的诉讼请求。案件受理费52120元，由原告宋艳华负担。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据当事人的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为：宋艳华对案涉商铺是否享有足以排除执行的民事权益。对此本院认为，执行案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，执行案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。宋艳华对执行法院采取强制执行措施的案涉商铺提出异议主张所有权，其应当根据上述规定对其享有排除执行的民事权益承担举证证明责任。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，在金桥公司至今仍未取得案涉12#楼的商品房预售许可证的情况下，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，宋艳华与金桥公司之间签订的商品房买卖合同应当无效；宋艳华未提交交房手续、交纳物业费和水电费等占有案涉商铺的相关证据以及房屋租赁合同以及支付租金的相关凭证等，不能证明其在2017年4月1日查封案涉商铺之前已合法占有案涉商铺；宋艳华提交转账凭证欲证实两次购买商铺支付了全部房款，但两次购房单价差价巨大，也与第三人一审中关于案涉的五间房屋，其中西数4-5间是实际购房，另外西数1-3间是偿还借款抵偿的房屋的陈述相矛盾，现有证据不能证实其支付房款的真实性；宋艳华在二审开庭中陈述当时知道案涉商铺手续不全，对方便宜贱卖，其明知手续不全而购买，对不能办理过户登记存在过错。宋艳华提供的证据不足以证明其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或者《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第十七条的情形，其对案涉商铺不享有足以排除执行的民事权益。综上，宋艳华的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费52120元，由宋艳华负担。本判决为终审判决。审判长  闫顺利审判员  王朝阳审判员  刘海全二〇二〇年六月八日书记员  乔 芳