广西壮族自治区崇左市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂14民终647号 上诉人（原审原告、反诉被告）：凭祥市万博投资有限公司。住所：广西壮族自治区凭祥市北大路301号万和福龙苑10幢1单元502号。统一社会信用代码：91451481052703904C。 法定代表人：**贤，该公司总经理。 委托诉讼代理人：麻春，广西诚耀律师事务所执业律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：刘国东，男，1977年12月2日出生，汉族，个体户，住广西壮族自治区南宁市江南区。 上诉人（原审被告、反诉原告）：何志，男，1979年10月7日出生，汉族，个体户，住广西壮族自治区南宁市青秀区。 上诉人（原审被告、反诉原告）：梁巍，男，1980年10月18日出生，汉族，个体户，住广西壮族自治区南宁市青秀区。 刘国东、何志、梁巍的共同委托诉讼代理人：浦长毅，南宁市诚宇法律事务所法律工作者。 刘国东、何志、梁巍的共同委托诉讼代理人：唐诗雅，广西灵湖律师事务所执业律师。 上诉人凭祥市万博投资有限公司（以下简称万博公司）因与上诉人刘国东、何志、梁巍（以下简称刘国东等3人）房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区凭祥市人民法院（2019）桂1481民初986号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月25日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 万博公司上诉请求：撤销凭祥市人民法院（2019）桂1481民初986号民事判决第三项，改判支持万博公司一审诉讼请求第二项。事实和理由：一审中，刘国东等3人在反诉及庭审抗辩过程中，均未对万博公司提出的违约金过高有异议，也没有要求人民法院对违约金过高进行调整，且合同双方约定的违约金并未损害国家利益和社会公共利益，因此，人民法院不应主动调整违约金的适用标准。 刘国东、何志、梁巍辩称：万博公司的上诉请求没有法律依据。 刘国东、何志、梁巍上诉请求：撤销凭祥市人民法院（2019）桂1481民初986号民事判决第二项、第三项、第五项，依法改判。事实和理由：1．涉案厂房出现安全隐患时，出租人不能提供租赁物给承租人实际使用的行为构成根本违约，一审法院反而认定出租人已交付合格租赁物给承租人，系颠倒黑白；一审法院未对租赁物达不到约定的标准和2019年初已交付租赁物给第三人使用至今的事实予以查明，系故意偏袒出租人，在认定事实上存在严重错误；2．本案在一审审理过程中，万博公司明确变更了租金的数额和滞纳金数额（明确了计算时间为2018年5月1日至2019年9月30日），属于变更了诉讼请求，一审法院判定刘国东等3人支付租金和违约金的时间为2018年4月1日至2020年2月3日止，超出了万博公司的请求范围；3．一审法院审理过程中，万博公司对双方约定的违约金标准没有提出抗辩，视为默认或者自认，法院应当充分尊重当事人约定的违约金标准。一审法院在判决时凭着主观臆断，随意调低了万博公司应支付的违约金的计算标准，判决结果明显违法。 万博公司辩称：一审认定事实清楚，证据充分，其认可一审反诉的判决结果。 万博公司向一审法院起诉请求：1．判令刘国东等3人支付租金227640元；2．判令刘国东等3人支付滞纳金83121.12元。 刘国东、何志、梁巍向一审法院反诉请求：1．判决解除《夏石工业园厂房租赁合同》；2．判决万博公司返还刘国东等3人租金195120元和租金保证金50000元，并赔偿损失165852元，合计410972元。 一审法院认定事实：2017年4月20日，万博公司法定代表人**贤与刘国东、何志、梁巍签订《夏石工业园厂房租赁合同》，合同约定，万博公司将自有的位于凭祥市工业园区的具有仓储、工厂功能的厂房3252平方米出租给刘国东、何志、梁巍；租金按每平方5元计算，每月租金16260元，年租金为195120元，租金按年交付，租期为五年，即从2017年5月1日起至2022年4月30日止；合同还约定，万博公司应在合同签订之日起90日内按标准厂房验收合格交付刘国东等3人使用，租赁物专用设施、场地的维修、保养，防火安全，物业管理，装修以及违约责任的法律后果等主要内容条款。合同签订后，刘国东等3人于2017年4月27日、28日先后四次向万博公司支付了第一年租金195119.97元及合同履行保证金50000元，共计245119.97元，万博公司对以上收付款予以确认，并认可收到刘国东等3人第一年租金195120元。合同约定90天（至2017年7月19日）交付租赁房屋期限届满，万博公司应当交付的涉案租赁房屋存在漏水和居住人员没有搬离，刘国东等3人未能如约接收涉案租赁房屋，万博公司迟延交付涉案租赁房屋，存在过错，构成违约。根据万博公司法定代表人**贤与梁巍的微信沟通协调涉案租赁房屋交付事宜可以确定，刘国东等3人的装修材料于2017年8月10日运输到涉案租赁房屋，并约定由两人于2017年8月13日（星期天）到现场处理涉案租赁房屋交付事宜，至此涉案租赁房屋交接完成。此后，刘国东等3人对涉案租赁房屋进行了装修。根据双方签订的合同，刘国东等3人应于2018年4月1日起支付第二年（2018年5月1日至2019年4月30日）租金191250元，2019年4月1日起交付第三年（2019年5月1日至2020年4月30日）租金191250元。至2019年11月14日一审法院受理本案时止，刘国东等3人未履行支付剩余租金的义务。 另查明，2018年7月16日，刘国东、何志、梁巍以**贤交付的厂房未能达到消防验收，构成根本违约为由，向一审法院提起诉讼，请求：1．解除与**贤签订的《夏石工业园厂房租赁合同》；2．**贤返还已付租金195119.97元；3．**贤支付违约金70438.31元；4．**贤双倍返还合同保证金共100000元；5．**贤赔偿因装修厂房损失200000元。2018年11月13日，刘国东等3人于以原被告双方主体不适格为由向一审法院申请撤诉，一审法院于2018年11月14日作出（2018）桂1481民初846号民事裁定书，裁定准许刘国东、何志、梁巍撤回起诉。 一审法院认为：万博公司与刘国东、何志、梁巍于2017年4月20日签订的《夏石工业园厂房租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，合同没有违反法律、行政法规强制性规定，合同中约定的违约金责任条款“每天1‰的赔偿额”，超出了法律规定的范围，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定的当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。据此，一审法院调整违约金的赔偿额为：按中国人民银行公布的同期贷款基准年利率4.35%计付。因合同中违约金条款不影响该合同的合法性和效力，双方签订的《夏石工业园厂房租赁合同》属合法、有效合同，依法应当受到法律保护，双方当事人应按照合同约定，全面履行合同约定的权利义务。本案中，万博公司应当根据合同的约定自签订合同之日起90日内即应于2017年7月19日前按照标准厂房验收合格交付涉案租赁房屋给刘国东等3人使用，但万博公司未能按时交付，存在过错，构成违约，刘国东等3人反诉，要求万博公司支付延迟交付涉案租赁房屋违约金，一审法院予以支持。根据万博公司法定代表人**贤与梁巍之间的微信通话记录和结合一审法院受理的（2018）桂1481民初846号租赁合同纠纷一案综合分析，一审法院对双方交付、接受涉案租赁房屋的时间确认为2017年8月13日，万博公司迟延交付涉案租赁房屋共25天，故万博公司应承担迟延交付涉案租赁房屋的违约金为：195120元×4.35%×（25天÷365天／年）=581.35元。刘国东等3人反诉要求万博公司退还已付租金和合同履行保证金与其实际租赁万博公司房屋以及尚欠租金未付的客观事实不符，不予支持。刘国东、何志、梁巍未按合同约定交付租金，存在过错，万博公司要求刘国东等3人承担迟延交付租金的违约金的诉讼请求，予以支持。刘国东自2018年4月1日应当交付的第二年租金起算至2020年2月3日确认合同解除之日止，共计637天，计付违约金为：195120元×2（两年）×4.35%×（637天÷365天／年）=29625.63元。刘国东反诉提出解除双方签订的《夏石工业园厂房租赁合同》，万博公司表示同意，予以支持。万博公司提出刘国东等3人应支付尚欠两年租金390240元的诉讼请求，因双方同意解除合同。该租金的计算应以解除合同前刘国东等3人实际使用的时间按月计付，即自2018年5月起至2020年2月止共20个月，故刘国东等3人应付万博公司租金为16260元／月×20个月=325200元，刘国东等3人已交付的合同履行保证金50000元抵折租金，不予退回，故刘国东、何志、梁巍尚应支付万博公司租金275200元。双方违约金相抵后，刘国东等3人尚应支付给万博公司违约金为29044.28元。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条第一款、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、解除万博公司与刘国东、何志、梁巍签订的《夏石工业园厂房租赁合同》；二、刘国东、何志、梁巍支付万博公司租金275200元；三、刘国东、何志、梁巍支付凭祥市万博公司违约金29044.28元；四、驳回万博公司的其他诉讼请求；五、驳回刘国东、何志、梁巍的其他诉讼请求。本诉案件受理费4500元，诉讼保全费3607元，反诉案件受理费3732元，合计11299元，由万博公司负担2833.22元，刘国东、何志、梁巍负担8415.78元。 本案二审期间，万博公司围绕上诉请求提交广西壮族自治区宾阳县人民法院（2019）桂0126民初4173号民事判决书，拟证明因刘国东等3人不按时支付租金，导致万博公司法定代表人**贤被宾阳县人民法院判决偿还110万元借款及该款利息（按年利率24%计算）；刘国东、何志、梁巍围绕上诉请求提交了以下证据：（一）1．房屋租赁合同，拟证明万博公司将涉案厂房部分出租给周伟及租赁期限自2019年9月1日至2022年8月31日止的事实；2．照片一组，拟证明涉案厂房现状；3．建设工程竣工规划验收合格单，拟证明涉案厂房于2018年12月31日才经凭祥市城乡规划局规划验收合格；4．竣工验收备案表，拟证明涉案厂房竣工验收备案时间为2019年5月22日；（二）1．关于广西灵湖律师事务所来函调查万博红木项目备案材料的回复，拟证明涉案厂房未取得消防验收的事实；2．工程质量检测报告（主体结构沉降观测），拟证明涉案厂房于2019年3月3日才经广西壮族自治区工程质量检测中心（以下简称广西质检中心）检测，主体结构沉降达到稳定状态；3．凭祥市万博红木加工厂区F栋结构实体质量检测报告，拟证明涉案厂房于2019年3月3日才经广西质检中心检测，结构实体质量合格。 万博公司对一审认定事实无异议，刘国东等3人对一审认定事实提出以下异议：1．一审认定万博公司交付涉案租赁房屋没有事实依据；2．一审认定双方于2017年8月13日完成租赁房屋交接没有事实依据；3．一审遗漏查明万博公司的厂房未经竣工验收合格即出租给刘国东等3人。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的证据，本院认定如下：1．宾阳县人民法院（2019）桂0126民初4173号民事判决书认定万博公司法定代表人**贤于2014年8月20向陈安贤借款，而万博公司与刘国东等3人签订本案房屋租赁合同的时间是2017年4月20日，两个纠纷是两个不同的法律关系，万博公司提交的该民事判决书不能证明**贤不能偿还借款是因刘国东等3人不交纳租金所致。2．万博公司对刘国东等3人提交的房屋租赁合同、照片、建设工程竣工规划验收合格单、竣工验收备案表的真实性、合法性无异议，对以上证据的真实性、合法性，本院予以认定；3．万博公司对刘国东等3人提交的工程质量检测报告（主体结构沉降观测）、凭祥市万博红木加工厂区F栋结构实体质量检测报告的真实性、合法性、关联性没有异议，本院对以上证据的三性予以认定。刘国东等3人提交的关于广西灵湖律师事务所来函调查万博红木项目备案材料的回复，因没有原件，且没有出具单位盖章，万博公司也不予认可，故本院不予认定。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：万博公司（甲方）与刘国东等3人（乙方）签订的《夏石工业园厂房租赁合同》第2.1条约定：自签订合同之日起，甲方应在90日内并按标准厂房验收合格交付乙方使用。从万博公司法定代表人**贤与梁巍的微信聊天记录可以认定，万博公司至2017年8月8日已超过3个月时间没有交付厂房给刘国东等3人，且此时厂房漏水、消防问题未解决；**贤与梁巍约定两人于2017年8月13日（星期天）到现场处理涉案租赁房屋交付事宜。但双方是否于当日到现场进行交接，交接时厂房状况如何，没有证据材料反映。结合刘国东等3人已对涉案厂房进行部分装修的事实，可以认定双方已进行厂房交接。但从刘国东等3人二审提交的证据材料显示，涉案厂房于2018年12月31日才通过竣工规划验收合格，2019年1月21日才经检测主体结构沉降达到稳定状态，2019年3月3日才经检测结构实体质量合格，2019年5月22日，才进行竣工验收备案。故刘国东等3人主张万博公司没有交付和交接厂房与事实不符，本院不予采信，其主张一审遗漏查明万博公司在交付厂房时厂房未经验收合格，有事实依据，本院予以采纳。 综上所述，一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院另查明，涉案厂房于2018年12月31日经凭祥市城乡规划局竣工规划验收合格，2019年1月21日经广西质检中心检测主体结构沉降达到稳定状态，2019年3月3日经广西质检中心检测结构实体质量合格，2019年5月22日进行竣工验收备案登记。2019年5月27日，万博公司取得涉案厂房不动产权证，证号为桂（2019）凭祥市不动产权第0001667号。2019年9月1日，万博公司将涉案厂房部分出租给周伟，租赁期限为三年，租赁面积为800㎡。万博公司在一审民事起诉状中要求刘国东等3人支付租金390240元（16260元/年×2年）、滞纳金129754.8元。在一审开庭审理中，万博公司变更诉讼请求为：1．判令刘国东等3人支付租金227640元；2．判令刘国东等3人支付滞纳金83121.12元（租金和滞纳金计算时间为自2018年5月1日至2019年9月30日，共计14个月）。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，万博公司与刘国东等3人签订《房屋租赁合同》，是双方的真实意思表示，不违反国家法律、法规强制性规定，合同合法有效。由于在履行合同过程中，出现了合同解除的情形，刘国东等3人反诉要求解除合同，万博公司同意，一审判决解除该合同，有事实和依据，本院予以支持。 《中华人民共和国合同法》第二百七十九条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定均规定：建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。本案中，虽然万博公司于2104年12月10日即组织勘察、设计、施工、监理、建设等单位对涉案厂房进行竣工验收，且各方均在验收表上签字合格，但根据《建设工程质量管理条例》的相关规定，建设单位组织设计、勘察、施工、监理等部门进行的竣工验收并取得验收合格的确认文件，只是建设单位接收建设工程并交付使用应满足的基本条件，建筑工程竣工验收合格最终以备案的方式确定建设工程质量符合国家要求和标准为准，因此，凭祥市住房和城乡建设局于2019年5月22日出具的建筑工程竣工验收备案表是认定涉案厂房竣工验收合格的唯一有效法定证明文件。 《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。万博公司于2019年5月22日才进行工程竣工验收备案登记，按照法律规定和合同约定，此时租赁的厂房才符合交付的条件，故其租金应从此时起才能进行计算，刘国东等3人是否迟延交付租金并承担支付滞纳金责任，也以此时间节点进行确定。刘国东等3人在厂房尚未具备交付条件的情况下，已交付自2017年5月1日至2018年4月30日的租金195120元，万博公司认为刘国东等3人迟延交纳2018年5月1日至2019年9月30日的租金构成违约，要求刘国东等3人另行交付上述期间的租金227640元及滞纳金83121.12元，没有事实依据，也不符合法律规定，本院不予支持。 刘国东等3人与万博公司签订合同时，明知道万博公司厂房未进行竣工验收备案登记，不具备交付条件，却没有提出异议，其于2018年7月16日向一审法院起诉万博公司的法定代表人**贤解除合同及2018年11月13日申请撤回起诉后，一直未向万博公司主张行使合同解除权利，从具备交房条件至今，已届满一年时间，因此，其所交纳的一年租金195120元，不应予退还，其上诉要求万博公司退还已交纳的租金，本院不予支持。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。刘国东等3人与万博公司解除合同后，万博公司没有理由继续占有刘国东等3人已交付的保证金50000元，同时，万博公司没有将该款依法进行抵销的情形，故万博公司应退还该款。刘国东等3人上诉要求万博公司退还50000元保证金，理由成立，本院予以支持。由于刘国东等3人与万博公司签订《房屋租赁合同》后，没有对厂房未具备交付条件提出异议，且已交付了第一年租金195120元，并接收了厂房，还对厂房进行了部分装修，直到万博公司起诉要求其支付剩余租金时才起诉主张解除合同，此时厂房已具备交付条件，刘国东等3人承租期限已届满一年，其应交纳的租金已达195120元。因此，其上诉要求万博公司赔偿其违约金损失165852元（195120元×1‰/天×850天），理由不成立，本院不予支持。 一审开庭审理中，万博公司已变更诉讼请求，一审判决刘国东等3人支付的租金和滞纳金，超出了万博公司的诉讼请求范围，违反了法律规定。另外，万博公司2019年9月1日将涉案800㎡厂房出租给案外第三人周伟，一审在计算刘国东等3人应支付的租金时，没有扣减该部分租金，导致租金计算有误。刘国东等3人对此提出的上诉理由成立，本院予以确认。 综上所述，万博公司的上诉理由不成立，应予驳回；刘国东等3人的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百七十九条第二款、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款二项、参照《建设工程质量管理条例》第四十三条第一款、第三款、第四十六条第一款规定，判决如下： 1、维持广西壮族自治区凭祥市人民法院（2019）桂1481民初986号民事判决第一项； 2、撤销广西壮族自治区凭祥市人民法院（2019）桂1481民初986号民事判决第二项、第三项、第四项、第五项； 3、凭祥市万博投资有限公司返还刘国东、何志、梁巍保证金50000元； 4、驳回凭祥市万博投资有限公司的诉讼请求； 5、驳回刘国东、何志、梁巍的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费4500元，诉讼保全费3607元，合计8107元，由凭祥市万博投资有限公司负担；一审反诉案件受理费3732元，由刘国东、何志、梁巍负担2682元，凭祥市万博投资有限公司负担1050元；二审案件受理费11314元，由凭祥市万博投资有限公司负担3364元，刘国东、何志、梁巍负担7950元。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨德清 审 判 员 韦金彪 审 判 员 杨凤莲 二〇二〇年六月二十八日 法官助理 黄海健 书 记 员 李红霞 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 第二百七十九条第二款建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。 《中华人民共和国建筑法》 第六十一条第二款建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第一款第二项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； 《建设工程质量管理条例》 第四十三条第一款国家实行建设工程质量监督管理制度。 第四十三条第三款县级以上地方人民政府建设行政主管部门对本行政区域内的建设工程质量实施监督管理。县级以上地方人民政府交通、水利等有关部门在各自的职责范围内，负责对本行政区域内的专业建设工程质量的监督管理。 第四十六条第一款建设工程质量监督管理，可以由建设行政主管部门或者其他有关部门委托的建设工程质量监督机构具体实施。