上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终2945号上诉人（原审被告、反诉原告）:熊小兵，男，1977年5月11日生，汉族，住江西省丰城市。委托诉讼代理人：张剑，上海警荀律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司，住所地上海市松江区洞泾镇长浜路501弄1-24号、27-30号、33-40号。法定代表人：陈帮特，总经理。委托诉讼代理人：张磊，上海磊天律师事务所律师。委托诉讼代理人：林梓琳，上海磊天律师事务所律师。上诉人熊小兵与被上诉人上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司（以下简称九洲公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2019）沪0117民初11961号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人熊小兵上诉请求：撤销原审判决，改判支持熊小兵一审中的全部反诉请求，驳回九洲公司一审中的全部诉讼请求。事实与理由：一、一审法院对合同解除的过错责任认定错误，应当由九洲公司承担合同订立、履行及解除的全部过错责任。九洲市场在2014年就明确不允许从事预包装食品经营以外的其他经营活动，九洲公司对此系明知但仍对外招租，于2017年与熊小兵签订租赁合同并承诺协助办理相关营业执照。九洲公司的刻意隐瞒上述事实属于欺诈，故上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号119-124室（1-2层）房屋（以下简称系争商铺）一直无法经营使用的过错在于九洲公司，本案中熊小兵没有过错，不应当承担责任。二、熊小兵因未能办理营业执照，故而一直无法经营系争商铺，一审法院认定熊小兵一直经营使用，属于认定事实错误。三、基于九洲公司全部过错责任，导致熊小兵合同目的无法实现，九洲公司应当全额退还已付房租。四、系争商铺自承租后一直无法经营，九洲公司未提供市场管理服务的内容，则熊小兵不应支付管理费，即便存在管理，也由九洲公司自行承担。五、本案中，基于九洲公司过错，其应当按照系争商铺装修造价全额赔偿熊小兵的装修损失。六、一审法院驳回熊小兵对经营损失的诉讼请求错误，正是因为九洲公司原因导致无法经营使用，造成熊小兵经营利益损失，一审法院应当结合实际情况予以酌定。七、九洲公司因其过错造成违约，应当双倍返还定金，一审法院适用法律错误。八、一审法院酌定熊小兵按照70%的租金标准支付房租，属于适用法律错误。本案合同解除过错全在于九洲公司，熊小兵不应支付房租。即使按照一审法院认定熊小兵在合同解除问题上有30%过错责任，熊小兵也应该按照租金标准的30%进行支付。即便按照一审认定的租金标准，熊小兵与九洲公司书面约定了2018年、2019年分别有两个月的免租期，口头约定了2017年有一个月免租期，故应扣除五个月免租期租金。被上诉人九洲公司辩称，不同意熊小兵的上诉请求。一审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。关于免租期，双方签的商户入驻确认表是有条件的免租而不是无条件的。表上有明确记载条件，即自2017年1月1日至2021年12月31日连续租赁的才享有免租条件，对方不符合该免租条件。九洲公司的一审诉讼请求，判令：1.解除九洲公司、熊小兵之间的房屋租赁关系；2.熊小兵返还九洲公司系争商铺；3.熊小兵支付2017年1月1日起至实际返还房屋之日止的租金、使用费及管理费，按2.367元/平方米/天标准计算；4.熊小兵赔偿九洲公司恢复原状将产生的损失100,000元。熊小兵的一审反诉请求：1.解除九洲公司、熊小兵之间就系争商铺建立的房屋租赁关系；2.九洲公司双倍返还定金600,000元；3.九洲公司退还租金200,000元；4.九洲公司赔偿2017年1月19日至2019年7月18日期间的经营损失550,000元；5.九洲公司赔偿装修损失298,739元。一审法院认定事实：2016年12月29日，九洲公司、熊小兵签《上海XX市场商户入驻确认表》，其中记载商户姓名：熊小兵，商铺位置：XX号119-124（1-2层），商铺面积：554.61平方米，经营业态：酒店用品，主营产品：陶瓷，租赁期限：2017年1月1日至2021年12月31日，租金单价：2.367元/平方米/天（含管理费），优惠期：凡连续租赁2017年1月1日至2021年12月31日的商户，从2018年至2020年每年各免租金二个月，2021年免租金三个月。当日，熊小兵支付九洲公司系争商铺定金300,000元。之后，九洲公司将系争商铺交付给熊小兵使用，但双方未办理房屋交接手续。2018年4月10日，熊小兵向九洲公司支付系争商铺租金200,000元。一审另查明，系争商铺中的119室、219室、120室、220室、122室、222室、123室、223室房屋登记在案外人上海A有限公司名下；系争商铺中121室、221室房屋登记在案外人顾某1、顾某2名下；系争商铺中124、224室房屋登记在案外人陆某名下。2007年12月，案外人上海A有限公司与九洲公司签订《商铺委托经营管理协议》，委托九洲公司自2008年至2025年期间经营管理位于上海市松江区XX镇XX路XX弄的XX城，九洲公司负责商户的招商、续租、管理、收费等事宜。2018年3月11日，九洲公司与案外人顾某1、顾某2签订《承包经营合同书》，约定自2017年2月1日起至2022年1月31日止，九洲公司向案外人顾某1、顾某2承租系争商铺中的121室、221室房屋用于商铺，九洲公司在合同期限内，有权对所委托商铺进行分割出租。2018年3月11日，九洲公司与案外人陆某签订《承包经营合同书》，约定自2017年2月1日起至2022年1月31日止，九洲公司向案外人陆某承租系争商铺中的124室、224室房屋用于商铺，九洲公司在合同期限内，有权对所委托商铺进行分割出租。2018年3月14日，一审法院作出（2017）沪0117民初11299号之一民事裁定书，裁定准许顾某1、顾某2撤回对九洲公司、熊小兵的起诉。一审再查明，2019年9月10日，上海市松江区市场监督管理局答复一审法院，称依据上海市松江区人民政府2014年第26期《关于XX市场转型为食品专业市场的有关工作》专题会议纪要，涉案房屋所在市场目前不允许从事预包装食品经营以外的其他经营活动。因洞泾镇政府及相关部门正在研究对该市场适当放开部分经营范围，因此我局未对涉案房屋内经营者采取取缔行为。依据上述所提及的会议纪要，涉案房屋目前无法办理经营范围除食品以外的营业执照。公司在其住所之外设立经营场所应当依法办理登记。公司经营过程中，使用异地营业执照的，由公司登记机关依照相关法律法规处理。九洲公司、熊小兵均确认房屋租赁关系于2019年8月22日解除。一审审理过程中，熊小兵申请对系争商铺内形成于2017年3月-4月的装修残值进行司法鉴定（评估时间节点为2019年8月22日）。一审法院依法委托上海市建设工程监理咨询有限公司进行鉴定。熊小兵为此支付本案司法鉴定费用10,440元。上海市建设工程监理咨询有限公司于2019年12月6日出具《工程造价鉴定意见书》（SPM-JD-2019120090号），作出鉴定结论：系争商铺内形成于2017年3-4月的装修，评估时间节点为2019年8月22日的装修造价为298,739元，装修残值为149,370元。九洲公司对《工程造价鉴定意见书》中的装修造价不认可，认为：1、（靠墙）货架、吧台均为可移动物品，不应纳入评估范围；2、其中材料费和其中主材费两项重复计算，其中材料费已经包括了其中主材费；3、费用表中计算的税费实际并未发生，应当扣除。熊小兵对《工程造价鉴定意见书》认可，但认为由于熊小兵欺诈招商，应按照造价赔偿装修损失，不应当按照装修残值赔偿。上海市建设工程监理咨询有限公司出庭答复：1、现场勘查后确认有消防工程整改的事实，在鉴定过程中九洲公司、熊小兵均未提出证据由其改造，但与其他未出租、未装修的房屋进行实地比较，系争商铺内的消防喷淋、喷头等存在移位，房屋内消防整改工程一个单元（约90平方米）的造价为2,000元；2、系争商铺内的货架、展示架均用螺栓固定在地面、墙面，又是根据系争商铺的尺寸定制的，拆除后可能会造成墙面、地面损坏，且搬到其他地方可能无法正常利用，因此根据一般惯例，认为是已经形成附合的房屋装修；3、其中材料费和其中主材费两项分别独立，并未重复，其中主材费是根据材料信息网导入的价格，其中材料费是针对材料信息网上没有价格的材料，市场询价后人工录入的；4、费用表中第2至11项是在按照聘请有资质的装修公司的情况下，根据上海2016定额计算得出。一审审理过程中，九洲公司、熊小兵确认其在本案诉讼前，均未向对方发过解除房屋租赁关系的通知；九洲公司、熊小兵还一致确认关于定金300,000元的支付是为了保证后续签订正式的房屋租赁合同，待合同签订后，定金就直接抵作租金、管理费。一审法院认为，九洲公司、熊小兵之间虽未签订书面合同，但根据商户入驻确认单、租金支付、房屋使用的情况，九洲公司、熊小兵之间就系争商铺成立房屋租赁关系，合法有效，且已履行。商户入驻确认单中明确约定了租赁用途，九洲公司承租系争商铺用于经营酒店用品，应当依法依规经营。但根据上海市松江区市场监督管理局的复函，涉案XX市场早在2014年就明确不允许从事预包装食品经营以外的其他经营活动，九洲公司作为该市场的经营管理者对此事前明知，但仍然将系争商铺出租给熊小兵用于经营酒店用品，导致熊小兵使用系争商铺，却无法办理合法的证照。因此，九洲公司、熊小兵均主张解除房屋租赁关系，且均确认2019年8月22日作为合同解除之日，一审法院予以支持。关于合同解除的过错责任问题，九洲公司作为出租人，在明知涉案市场不允许从事预包装食品经营以外其他经营活动的情况下，仍向熊小兵招商进行出租，对房屋租赁关系的解除，应承担主要过错责任；而熊小兵作为承租人及实际经营人，在租赁房屋过程中应尽相应的谨慎注意义务，在未能办理营业执照时，应及时行使解除权，避免损失的扩大，故对合同解除应承担次要的过错责任。结合九洲公司、熊小兵双方过错程度、租金支付情况及减损义务履行情况等因素，一审法院酌情确定九洲公司对造成的损失承担70%的责任，熊小兵对造成的损失承担30%的责任。关于熊小兵主张的经营损失，熊小兵举证了其自制的表格、清单，但九洲公司都不认可真实性，且认为熊小兵的证据不足以证明其因没有营业执照而导致客户流失，熊小兵审理中明确系争商铺一直由其经营使用，一审法院认为回复函中也明确行政执法部门并未取缔熊小兵经营，且熊小兵无证据证明因属地营业执照无法办理导致其产生相应的经营损失，故对于该项诉请，一审法院不予支持。关于熊小兵的装修损失问题，根据鉴定意见书，就系争商铺截至合同解除之日，即2019年8月22日，已形成附合的装饰装修残值为149,370元，该部分的损失应由九洲公司承担70%的赔偿责任，即104,559元。因熊小兵至今仍占有使用系争商铺，房屋租赁关系解除后，九洲公司要求熊小兵搬离并返还系争商铺的诉请，于法有据，一审法院予以支持。至于九洲公司要求熊小兵赔偿恢复原状的损失100,000元，一审法院不予支持，因该部分损失尚未发生，九洲公司也未举证交付给熊小兵时房屋的情况，且双方并未约定房屋返还时应恢复原状，因此，一审法院认为熊小兵应按现状返还房屋。关于熊小兵要求双倍返还定金共计600,000元，九洲公司要求没收定金300,000元，一审法院均不予支持。因双方明确该定金的支付是对后续签订合同的担保，现九洲公司、熊小兵虽未签订合同，但已经成立房屋租赁关系，且已经实际履行。因此，对于熊小兵已经支付的定金300,000元，按双方约定的本意，一审法院认定该笔定金在房屋租赁关系成立后抵作租金或管理费。九洲公司、熊小兵约定租金及管理费的标准为2.367元/平方米/天，一审法院参照市场统一管理费为0.30元/平方米/天标准，将租金、管理费予以区分。熊小兵应向九洲公司支付实际占有使用房屋期间的管理费。熊小兵应向九洲公司支付其租赁期间的租金及占有使用期间的占有使用费。一审法院综合考虑九洲公司、熊小兵双方的过错责任、九洲公司的减损义务等因素，一审法院认定熊小兵应向九洲公司支付自2017年1月1日起至2020年1月8日止的租金885,119.13元（2.067元/平方米/天×1103天×554.61平方米×0.7），应扣除熊小兵已支付的租金200,000元及定金300,000元；熊小兵还应向九洲公司支付自2020年1月9日起至实际返还房屋之日止的占有使用费（按照2.067元/平方米/天的标准计算）。因此，熊小兵要求九洲公司返还已付租金的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2020年1月14日作出判决如下：一、确认上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司与熊小兵于2016年12月29日就坐落于上海市松江区XX镇XX路XX弄上海XX市场XX号119-124室（1-2层）房屋成立的房屋租赁关系于2019年8月22日解除；二、熊小兵于判决生效之日起十日内腾空并返还上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司坐落于上海市松江区XX镇XX路XX弄上海XX市场XX号119-124室（1-2层）房屋；三、熊小兵于判决生效之日起十日内支付上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司2017年1月1日起至2020年1月8日止的租金及占有使用费385,119.13元；四、熊小兵于判决生效之日起十日内支付上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司2020年1月9日起至上述房屋实际返还之日止的占有使用费（按2.067元/平方米/天计算）；五、熊小兵于判决生效之日起十日内支付上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司2017年1月1日起至上述房屋实际返还之日止的管理费（按0.30元/平方米/天计算）；六、上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司于判决生效之日起十日内赔偿熊小兵装修损失104,559元；七、驳回上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司的其余诉讼请求；八、驳回熊小兵的其余诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费11,751元，减半收取计5,875.50元，由上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司负担,反诉案件受理费减半收取计6,790元，由熊小兵负担。鉴定费10,440元，由上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司负担7,308元，由熊小兵负担3,132元。二审中，双方当事人未提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人熊小兵与被上诉人九洲公司虽未签订书面合同，但根据双方签订的商户入驻确认单及房屋使用、租金支付等事实，一审法院认定双方之间就系争商铺形成租赁合同关系并已实际履行，且该租赁合同关系合法有效，当属正确。现因熊小兵拖欠租金及管理费未付，九洲公司在一审中起诉要求解除双方就系争商铺所形成的租赁合同关系，而熊小兵在一审中亦反诉要求解除该合同关系，故一审法院基于双方对于解除合同时间的确认，认定双方之间的租赁合同关系于2019年8月22日解除，并无不当，本院予以认同。现双方争议在于合同解除的原因及责任归属。根据商户入驻确认单约定，熊小兵租赁系争商铺系用于酒店用品经营。而根据当地市场监督管理局给一审法院的回函，该市场自2014年起即不允许从事预包装食品经营以外的经营活动，故该市场无法办理酒店用品经营的属地营业执照九洲公司对此应属明知。然九洲公司仍将系争商铺出租给熊小兵用于酒店用品经营，故九洲公司对此存在过错。然而上述市场监督管理局的回函亦明确“因洞泾镇政府及相关部门正在研究对该市场适当放开部分经营范围，因此该局并未对涉案市场内经营者采取取缔行为”。故系争商铺虽未能办理属地营业执照，但对于商铺的实际经营使用并不造成影响。鉴于一则，并无证据显示熊小兵在经营使用系争商铺期间存在实际经营使用的障碍；二则，熊小兵虽主张无法办理属地营业执照影响其经营，但亦未及时寻求途径予以救济，反而占有使用系争商铺至今已逾三年；再则，熊小兵亦未提供其要求九洲公司办理属地营业执照的相关证据。因此，熊小兵以无法办理属地营业执照为由，主张其租赁目的无法实现，其理由不成立，本院不予采信。根据本案所查明的事实，熊小兵除在2016年12月29日签订商户入驻确认表时向九洲公司支付过定金30万元之外，仅于2018年4月10日支付了系争商铺的租金20万元，剩余租金及管理费拖欠至今，已构成根本违约。九洲公司据此要求解除租赁合同关系，并要求熊小兵返还房屋，及按约定的租金及管理费的标准支付拖欠的租金、管理费，及其占有使用期间的房屋占有使用费、管理费，于法有据，应予以支持。一审法院认定合同解除的责任归属有误，并据此认定熊小兵按约定标准的70%向九洲公司支付租金及占有使用费，属认定有误，但因九洲公司未提起上诉，故本院对于该判决内容予以维持。熊小兵要求双倍返还定金、全额退还已付租金，并不再支付管理费，本院不予支持。一审法院认定熊小兵支付的30万元定金转为已付租金，并无不当，本院予以维持。熊小兵上诉要求扣除5个月的免租期租金，但因双方租赁合同关系已因熊小兵违约而解除，故熊小兵主张享有免租期与商铺入驻确认单的约定不符，一审法院对此未予支持，当属正确。关于熊小兵在一审中主张的经营损失、装修损失。鉴于合同解除系因熊小兵拖欠租金和管理费构成违约所致，故熊小兵要求九洲公司赔偿因合同解除所产生的经营损失、装修损失，依据不足。鉴于九洲公司对于一审判决认定应由其赔偿装修损失的判决内容未提出上诉，故本院对此予以维持。熊小兵上诉要求九洲公司全额赔偿装修损失，本院不予支持。综上，上诉人熊小兵的上诉请求，本院不予支持。一审法院的判决本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24,530.87元，由上诉人熊小兵负担。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 蒋庆琨审判员 钱文珍二〇二〇年六月二十八日书记员 熊 洋附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……二、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。