江西省庐山市人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0483民初309号原告：魏四毛，男，汉族，1968年7月23日出生，住江西省庐山市。委托诉讼代理人：万克，江西康润（庐山）律师事务所律师，代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：尹松松，江西康润（庐山）律师事务所律师，代理权限：一般代理。被告：江西勤德实业有限公司，住所地：九江市庐山市工业园，统一社会信用代码：91360400553528083J。法定代表人：蔡金磅，该公司董事长。第三人：潘群勇，男，汉族，1975年3月30日出生，住江西省庐山市。委托诉讼代理人：廖清徽，江西际民律师事务所律师，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：蔡灿超，江西际民律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告魏四毛与被告江西勤德实业有限公司(以下简称“勤德公司”)商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，经原告方申请,本院依法通知潘群勇作为本案第三人参加诉讼，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告魏四毛及其委托诉讼代理人万克、尹松松，第三人潘群勇及其委托诉讼代理人廖清徽到庭参加了诉讼,被告勤德公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼但提交了书面答辩状。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即将原告所购买的房屋办理备案、物权过户登记至原告名下。2.被告支付房屋无法使用违约金45000元（按月1500元的标准计算，自2017年6月暂算至2019年底，此后顺延计算至被告将涉案房屋办理备案，物权过户登记手续时止）。3.被告赔偿原告换锁等费用1500元。4.本案诉讼费用由被告承担。后原告当庭将诉讼请求变更为：一、请求法院判定被告勤德公司立即将原告购买的C座（5号楼）B16号商品房与原告签订正式商品房买卖合同，并办理备案登记，并配合完成不动产物权登记；二，请求判令被告勤德公司和第三人共同支付房屋无法使用期间的违约损失45000元。（按月1500元的标准计算，并自2017年6月计算至第一项诉请主张的事项完成之日止）；三、请求判令第三人赔偿原告换锁等费用1500元；四、本案诉讼费用由被告和第三人承担。事实和理由：2015年原告与被告签订《认购协议书》，双方就被告开发的天湖壹号C座14层B16号商品房达成一致意见，总价为396000元。2015年11月1日原告支付购房定金5000元，此后支付物业费1287元、维修金6433元、装修临时用水200元及一年的二次供水费用120元、装修期间垃圾费322元、装修保证金1500元。此外原告还支付了天然气开户费、三网合一开户费、白蚁等费用。被告将涉案房屋钥匙交付给原告后，原告于2015年腊月就开始进行水电安装，2016年正月后对房屋进行装修，同年暑假装修完毕，原告及家人在县城打工时，都在该房居住。2017年7月7日，九江仲裁委员会受理庐山市建筑工程有限公司（下称庐建公司）申请勤德公司工程款纠纷一案，仲裁委于2019年5月6日作出的（2017）九仲裁字第47号裁决书对勤德公司用涉案C座14层B16商品房抵庐建公司工程款396000元予以了确认，庐建公司、勤德公司对此均无异议，该裁决书已发生法律效力，且正在强制执行过程中。原告辛苦大半辈子为给儿子置办婚房而从被告处购买商品房，被告将涉案房屋交付原告使用，原告找人正常装修了，作为开发商的被告与作为施工方的庐建公司对该房抵偿给原告予以了确认，此时按理来说，被告应当及时为原告所购买的房屋办理备案、过户登记手续，但就在装修期间，原告油漆工告知原告进户门锁北环无法进门工作。原告到现场查看后，立即告知作为开发商的被告，被告告知是案外人潘群勇私自换掉的门锁，让原告自己将房屋门锁直接换掉就行，并承诺换锁等损失费用由被告承担，原告更换门锁后才得以将房屋继续装修完成。后潘群勇再次将原告门锁换掉，原告再次与被告联系后，告知没有别的办法，还是要求原告换锁，不得已只好再次换锁。据了解，2017年被告用涉案房屋作抵押（以签订《商品房买卖合同》预售的方式）向潘群勇借款。原告认为，被告未按约将涉案房屋为原告办理备案及物权登记手续，且其在涉案房屋已出售并交付给原告的情况下仍然将涉案房屋抵押给潘群勇（名为买卖实为借款抵押），属于一房二卖，严重侵犯了原告的合法权利。在原告发现被告上述行为后，多次向被告交涉，被告一直没有纠正错误，以各种理由拖延对原告所购买的房屋进行不动产登记，从而导致潘群勇屡次三番对原告的房屋进行换锁，致使原告有家不能回，至今未能解决。原告原本是准备将该房屋用来给儿子结婚用的婚房，出现这种事情原告不得已只能将儿子的婚礼临时放在乡下老家举办。原告多次找被告沟通此事未果，无奈之下，原告诉至法院维护合法权益。被告书面答辩称：一、我公司与魏四毛签订的认购协议书合法有效，房款已付；二、2016年11月20日我公司已将涉案房屋交付给魏四毛，魏四毛收房后已将房屋装修入住；三、因我公司外欠债务未结清，2017年7月21日我公司与潘群勇签订了《商品房买卖合同》，不是真正的商品房买卖关系，只是通过商品房买卖形式将该房抵押给了潘群勇；四、魏四毛收房后多次向我公司反映，潘群勇多次撬锁入室，我公司多次与潘群勇沟通，并告诫潘群勇不得干扰魏四毛的财产及居住权利。我公司明确，该房已真实地以抵工程款方式出售给魏四毛，我公司与潘群勇之间实质上属于对其债务做担保；五、作为开发商，我公司愿意本着实事求是的态度，竭尽所能，尽快完成魏四毛诉请的商品房买卖合同备案、不动产登记手续并积极解决与潘群勇之间的民间借贷纠纷。第三人辩称：一、原告与被告之间只有认购协议书，没有商品房买卖合同，无法确定是否存在商品房买卖合同关系。二、依据原告诉状陈述以及被告书面答辩状所述，本案涉案房屋从被告交予原告方时间，双方存在相互矛盾的表述，而本案被告未到庭，故对于具体交予原告时间，希望法庭予以查明。三、原告与被告之间关于本案涉案房屋之间的关系，潘群勇作为第三人，对上述事实并不知晓，其和被告之间有相应的债权债务关系，签订了商品房买卖合同，并办理了备案登记。四、即便如原告所述，其与被告存在商品房买卖合同关系，但因其是婚姻关系期间与被告就本案涉案房屋有债权债务关系，故其提起诉讼应当将其配偶作为共同原告提起诉讼。经本院公开开庭审理查明：2015年11月1日，原告魏四毛与被告勤德公司签订《认购协议书》，原告购买被告开发的勤德天湖壹号商品房项目C座（5#）楼14层B16商品房，总价396000元，定金5000元。协议签订当日，原告支付了5000元定金，剩余房款391000元以工程款的方式进行了抵扣，该抵扣行为在九江仲裁委员会（2017）九仲裁字第47号裁决书中进行了确认。协议书签订后，被告将房屋交付给原告，原告开始进行装修，并缴纳了房屋维修基金、白蚁防治费，天然气开户费、物业费、装修期水电、垃圾清理等相关费用。2017年7月21日，被告勤德公司因无力偿还所欠第三人潘群勇的借款，与第三人签订《商品房买卖合同》，其中一份合同约定将涉案房产C座5#楼14层B16商品房出售给第三人，房屋总价为350000元，并办理了网签手续。2020年4月28日，第三人潘群勇向本院起诉，要求被告勤德公司归还借款本息。因原告与第三人潘群勇对房屋权属有争议，原告至今未实际入住，2020年1月14日因双方发生争执原告曾报警处理。以上事实由《认购协议书》、收据、九江仲裁委员会裁决书、《商品房买卖合同》、民事起诉状、借条、接处警登记表及当事人当庭陈述为证，可以认定。本院认为，被告勤德公司与原告魏四毛签订《认购协议书》，原告支付了相应房款，勤德公司也实际交付了房屋，原告接收房屋后进行了装修，并缴纳了相关费用，双方之间的商品房买卖关系合法有效，并已实际履行。虽然尚未办理备案和产权登记，但原告依法对涉案房屋享有所有权。关于第三人潘群勇与勤德公司签订的《商品房买卖合同》是以房抵债行为，且未实际履行，第三人也已就相关债权起诉至本院，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款，第三人与被告勤德公司所签订的《商品房买卖合同》即使办理了备案登记，也不能对抗原告作为善意相对人对房屋的所有权。关于原告当庭变更后的第一项诉请，《认购协议书》在本案纠纷具有商品房买卖合同的性质，且已按照商品房买卖关系实际履行，原告要求勤德公司与其签订正式商品房买卖合同，本院不予支持，但被告勤德公司作为开发商和出卖方，在具备相应条件后有义务协助原告办理不动产过户登记相关手续。关于原告诉请的第二项违约金45000元，原告未提交任何证据支持其诉请，该诉请无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告诉请第三项换锁费用，原告提交的证据无法充分证明该损失存在以及该损失与第三人有关，其要求第三人承担换锁等费用1500元，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十一条规定，判决如下：一、被告江西勤德实业有限公司应协助原告魏四毛办理勤德天湖壹号C座（5#）楼14层B16商品房不动产权过户登记相关手续。二、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费7938元，由被告江西勤德实业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审 判 长  汤国军人民陪审员  胡 杰人民陪审员  胡 鸿二〇二〇年六月八日书 记 员  胡欢欢