江苏省南京市浦口区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0111民初9552号 原告：唐超，男，1989年6月1日生，汉族，住南京市浦口区。 被告：吴波，女，1970年12月5日生，汉族，住南京市浦口区。 第三人：南京市浦口区佳居乐房产服务中心，住所地在南京市浦口区江浦街道文德东路03幢106室。 经营者：金翠超，女，1979年10月21日生，汉族，住南京市浦口区。 原告唐超与被告吴波、第三人南京市浦口区佳居乐房产服务中心（以下简称佳居乐房产中心）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员林咏梅适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐超、被告吴波、第三人佳居乐房产中心经营者金翠超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告唐超向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的房屋买卖合同，被告返还原告购房定金10000元；2.判令被告赔偿原告违约金320000元；3.判令被告承担原告支出的银行担保服务费3500元；4.判令被告承担原告由生效判决确定的由原告支付给第三人的中介服务费20000元及诉讼费184元；5.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年3月29日，原、被告及第三人签订了《房地产买卖中介合同》，约定原告以1640000元购买被告所有的位于南京市浦口区不动产，原告已按照合同约定向被告支付了10000元定金，后被告无正当理由拒绝履行合同，导致第三人起诉原、被告要求支付中介服务费，南京市浦口区法院于2019年10月10日判决原告支付第三人中介服务费20000元并承担诉讼费184元，合计20184元。原告认为，因被告拒不履行合同造成原告合法权益受到侵害，现原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求依法裁决。 被告吴波辩称，同意解除合同，但因原告未能在预审批期内通过贷款审批支付首付款，且至今原告也未能向被告支付首付款，系原告违约在先，故双方签订的房地产买卖合同系无效合同，被告有权终止合同不支付违约金，原告诉请毫无依据，请求法院依据事实驳回原告诉请。 第三人佳居乐房产中心辩称，对于原告主张解除合同第三人没有意见，合同约定在十五日内按照首付款的万分之四支付违约金，当时被告已经同意，系被告反悔明确告知第三人不想继续卖房，第三人认为系被告违约。 经审理查明，2018年3月29日，被告吴波（卖方、甲方）与原告唐超（买方、乙方）在第三人佳居乐房产中心（中介方、丙方）居间下签订《房地产买卖中介合同》，约定由吴波将其位于浦口区房屋作价164万元出售给唐超，佳居乐房产中心为双方提供居间服务。合同约定购房定金10000元，由乙方在签订合同时支付甲方，另约定甲乙双方应于2018年4月8日前共同去贷款银行或担保公司办理贷款签字手续，于2018年4月20日前贷款预审批通过后3日内办理产权送件手续，乙方于产权送件当日支付甲方首付款人民币捌拾万元整（￥800000）。合同第四条约定丙方义务：“1.认真履行甲乙方委托的后续服务，具体包括①贷款（如产生担保服务费需另行支付）、②陪同解押、③产权过户、④房屋交付、⑤户口查验……”合同第七条约定：“本合同一经三方签订即视为丙方已促成交易，乙方应向丙方支付佣金人民币叁万玖仟元（￥39000），甲乙双方应于过户当日支付给丙方。如有违约，丙方中介费不予退还，由违约方赔偿守约方的中介费，并赔偿定金或违约金。”合同第八条第（二）项约定“三方商定，甲、乙方有下列情形之一的应承担违约责任：1.无正当理由不履行合同或毁约的；2.未能按照合同约定提供必要的文件和配合，造成合同无法履行的。甲、乙双方应按照合同中约定的时间履行合同，如逾期履行，则每天按总房款的万分之四补偿给守约方，逾期超过15天或明确表示不履行合同的，视为根本性违约，守约方均有权按标的额的20%，计人民币叁拾贰万元向违约方追究违约金。违约方给各守约方造成的其他经济损失，由守约方按照法律、法规的有关规定追偿。合同签订当日，唐超向吴波支付购房定金10000元。 2018年4月25日，佳居乐房产中心员工王素平通过手机短信通知吴波，唐超已准备好800000元首付款及4000元迟延付款违约金，告知吴波前来领取，吴波未作答复。4月26日上午，王素平再次联系吴波前往接收首付款及违约金，吴波仍未作答复。 2018年4月26日傍晚，在佳居乐房产中心组织下，吴波和唐超在佳居乐房产中心商谈案涉房屋买卖合同履行事宜，唐超提出其已准备好820000元首付款，另愿意按照合同第八条约定，就迟延六天交付首付款支付吴波4000元违约金，双方继续履行房屋买卖合同。吴波表示不愿继续卖房，愿意支付唐超10000元作为解除合同的补偿。后因双方在中介服务费承担上产生分歧，双方未就合同解除达成一致。 2019年6月13日，佳居乐房产中心以居间合同纠纷为由向本院提起诉讼，要求唐超、吴波支付中介服务费39000元。本院于2019年10月16日作出（2019）苏0111民初6394号民事判决：“一、被告唐超于本判决生效之日起五日内支付南京市浦口区佳居乐房产服务中心中介服务费20000元；二、驳回南京市浦口区佳居乐房产服务中心其他诉讼请求。”该判决作出后，双方均未上诉。 2020年5月22日，唐超向佳居乐房产中心支付中介服务费20000元。 另查，案涉房屋已于2019年底被纳入拆迁征收范围，由吴波与南京市浦口区拆迁管理中心签订拆迁协议。 以上事实，有原告提交的《房地产买卖中介合同》、微信聊天记录截图、视频光盘、（2019）苏0111民初6394号民事判决书、中国银行交易流水明细清单、收据、以及原、被告当庭陈述等证据在卷证实，本院予以认定。 本院认为，原、被告签订的《房地产买卖中介合同》系原、被告双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。 关于原告唐超要求解除案涉房地产买卖中介合同并返还购房定金10000元的诉求，因被告与第三人均同意解除，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故原告要求被告返还已付购房定金10000元，于法有据，本院予以支持。关于原告要求被告赔偿违约金320000元的诉求，原告提供了其建设银行交易明细清单，证实其在2018年4月23日建设银行账户余额已有796995元，且佳居乐房产服务中心于2018年4月26日多次联系被告继续履行合同收取首付款，被告辩称原告无能力支付800000元首付款，与事实不符，本院不予采信。因合同中约定“逾期超过15天或明确表示不履行合同的，视为根本性违约”，原告虽晚于约定的时间备好首付款，但逾期并未超过15天，不属于根本性违约，被告以原告未能交付首付款为由，单方终止合同，没有法律依据，其行为构成违约，应当承担违约责任。结合案涉合同实际履行情况，考虑到违约金应当以实际损失为基础，兼顾当事人的过错程度及预期利益等综合因素，本院将违约金酌情调整为40000元。关于原告要求被告承担其实际发生的银行担保服务费3500元、被告支付其向第三人承担的中介服务费20000元及诉讼费184元的诉求，本院认为，因原告主张被告支付违约金，本院对此予以支持，该违约金足以弥补原告的实际损失，故对原告此诉请，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告唐超与被告吴波以及第三人南京市浦口区佳居乐房产服务中心签订的《房地产买卖中介合同》； 二、被告吴波于本判决生效之日起五日内向原告唐超返还购房定金10000元、支付违约金40000元，合计50000元； 三、驳回原告唐超其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费6456元减半收取3228元、保全费1270元，合计4498元，由原告唐超负担2756元，被告吴波负担1742元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 员 林咏梅 二〇二〇年六月二十八日 法官助理 张 枫 书 记 员 胡 颖