湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0102民初4547号原告：胡鹏辉，女，1954年10月10日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：赵文艳，湖南众铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：文少波，湖南众铭律师事务所律师。被告：湖南大成酒店管理有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区五一大道838号新成大厦。法定代表人：毛致平，董事长。被告：湖南大成国际大酒店有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区五一大道838号新成大厦。法定代表人：毛致平，董事长。上述被告共同委托诉讼代理人：周当二，男，湖南大成酒店管理有限公司和湖南大成国际大酒店有限公司的法律顾问，住湖南省长沙市岳麓区。原告胡鹏辉与被告湖南大成酒店管理有限公司（以下简称大成管理公司）、被告湖南大成国际大酒店有限公司（以下简称大成酒店公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用简易程序于2020年6月15日公开开庭进行了审理。原告胡鹏辉的委托诉讼代理人赵文艳、被告大成管理公司和被告大成酒店公司的共同委托诉讼代理人周当二到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡鹏辉向本院提出诉讼请求：1．判令大成管理公司向胡鹏辉支付租金12825元和违约金385元（自2017年2月3日至2017年8月10日）；2．判令大成酒店公司对上述大成管理公司的债务承担连带清偿责任；3．判令大成管理公司和大成酒店公司承担本案诉讼费。事实和理由：2006年12月27日，胡鹏辉与大成酒店公司签订《大成华天大酒店商品房买卖合同》，约定胡鹏辉购买湖南省长沙市芙蓉区五一大道838号大成华天大酒店1411号房屋（以下简称案涉房屋），房屋总价款380000元。胡鹏辉于合同签订当日向大成酒店公司支付首付款190000元，余款以银行按揭贷款支付。同日，胡鹏辉与大成管理公司、大成酒店公司签订《湖南大成华天大酒店有限公司房屋租赁合同》（以下简称案涉租赁合同），约定胡鹏辉将购买的案涉房屋出租给大成管理公司，租赁期限10年，自胡鹏辉支付完毕全部房屋价款之日起开始计算，大成酒店公司作为担保方，对大成管理公司支付租金提供担保。大成管理公司在2017年2月3日至2017年8月10日期间共拖欠租金12825元，经胡鹏辉多次催要，仍拒不支付。原告胡鹏辉向本院提交的证据有：1．《大成华天大酒店商品房买卖合同》、购房首付款收款联、《中华人民共和国契税完税证》、《中华人民共和国税收通用完税证》；2．《湖南大成华天大酒店有限公司房屋租赁合同》；3．银行交易流水；4．《报告》。被告大成管理公司和被告大成酒店公司共同辩称，大成管理公司于2017年8月9号收房，案涉租赁合同第三条第二项约定，大成管理公司承诺该物业的租赁期限自胡鹏辉付清全部购房款之日起开始计算，同时自胡鹏辉付清全部购房款之日起开始计算租金（如胡鹏辉选择以按揭方式购买该物业，自银行审查通过该按揭，发放贷款之日起视为付清全部房款）。胡鹏辉于2017年10月16日贷款190000元，合同期10年，期限为2007年7月16日至2017年7月15日。大成管理公司从2007年7月16日至2016年7月15日支付了九年的租金，即108个月。2016年7月16日至2017年7月15日，第十年的租金抵扣房款，故2017年7月16日至2017年8月8日应付的租金为2298元。双方的差异主要是计算租金的起算时间不一致，大成管理公司是按照合同约定，从全部付清房款之日开始计算租金，而胡鹏辉要求从首付款支付后的30天开始计算租金。被告大成管理公司和被告大成酒店公司共同向本院提交的证据有：案涉房屋租金计算表和合同依据。对原告胡鹏辉、被告大成管理公司、被告大成酒店公司围绕诉讼请求提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据民事诉讼证据规定，并结合庭审质证情况及当事人的陈述，本院查明事实如下：2006年12月27日，胡鹏辉与大成酒店公司签订《大成华天大酒店商品房买卖合同》，约定胡鹏辉购买案涉房屋，房屋总价款380000元，付款方式为银行按揭，胡鹏辉应在合同签订日支付购房价款190000元，余款190000元以银行按揭贷款支付。前述合同签订后，胡鹏辉于当日向大成酒店公司支付购房首付款190000元。同日，胡鹏辉与大成管理公司、大成酒店公司签订案涉租赁合同，约定胡鹏辉将案涉房屋出租给大成管理公司，租赁期限为10年，自胡鹏辉付清全部购房款之日起开始计算，同时自胡鹏辉付清全部购房款之日起开始计算租金（如胡鹏辉选择银行按揭方式购买案涉房屋，在按揭银行审查通过并发放贷款之日起视为付清全部房款）；月租金为2850元，按月支付，大成管理公司于每月第一个工作日支付当月租金；在租赁期内，若大成管理公司逾期2个月未向胡鹏辉支付租金，除应付的租金外，大成管理公司应按逾期日向胡鹏辉支付年度租金的千分之零点五为违约金，违约金从违约之日起第二天开始计算，逾期6个月或每年度逾期累计超过6个月的，胡鹏辉有权解除合同，并有权作出违约处置；大成酒店公司以新成大厦项目负1楼、负2楼、3楼、4楼、5楼、酒店办公楼层、26楼、27楼、28楼、29楼共约12000平方米（价值约1亿元人民币）作为担保物抵押至按揭银行，为租金回报提供担保。案涉租赁合同签订后，大成酒店公司同意在胡鹏辉支付首付款30个工作日后第二天开始计租。大成管理公司在2017年2月3日至2017年8月10日期间未向胡鹏辉足额支付租金共计12825元。经查，大成管理公司曾用名为“湖南大成华天大酒店有限公司”。本院认为，胡鹏辉与大成管理公司、大成酒店公司签订的《房屋租赁合同》系各方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立有效，合同各方均应全面履行各自的合同义务。大成管理公司作为案涉房屋的承租人，于2017年2月3日起未向胡鹏辉足额支付租金，构成违约行为，应承担相应的违约责任。经大成管理公司与胡鹏辉确认，2017年2月3日至2017年8月10日，大成管理公司拖欠胡鹏辉房屋租金为12825元，故胡鹏辉诉请大成管理公司支付拖欠的房屋租金12825元，本院予以支持。关于逾期支付租金的违约金。《房屋租赁合同》约定，如大成管理公司逾期2个月未向胡鹏辉支付租金，除应付的租金外，应按逾期日向胡鹏辉支付年度租金的千分之零点五（即日万分之五）作为违约金，违约金从违约之日起第二天开始计算。案涉租赁合同约定的违约金计算标准显著高于守约方的实际损失，根据公平原则及合同法的相关规定，本院酌定按所欠租金金额的3%计算为宜。故胡鹏辉诉请大成管理公司支付违约金385元，本院予以支持。大成酒店公司作为连带责任担保人，应对大成管理公司向胡鹏辉支付拖欠的房屋租金和应付的违约金承担连带清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条的规定，判决如下：一、在本判决生效后三日内，湖南大成酒店管理有限公司向胡鹏辉支付房屋租金12825元；二、在本判决生效后三日内，湖南大成酒店管理有限公司向胡鹏辉支付违约金385元；三、湖南大成国际大酒店有限公司对本判决第一项、第二项所确定的湖南大成酒店管理有限公司的债务承担连带清偿责任；四、驳回胡鹏辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费130元，因适用简易程序减半收取65元，由湖南大成酒店管理有限公司、湖南大成国际大酒店有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  江涛二〇二〇年六月十五日法官助理李家成书记员厉大桥附本判决引用法律条文原文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。