四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终7125号 上诉人（原审原告）：李红霞，女，1977年11月9日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 委托诉讼代理人：李书鹏，北京盈科（成都）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：乐山晟嘉电气股份有限公司。住所地：成都高新区吉泰五路88号2栋40楼11-15号。 法定代表人：江淑平，该公司董事长。 委托诉讼代理人：敬海燕，四川盛豪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑尚顺，四川盛豪律师事务所律师。 原审第三人：蒋延仕，男，1956年4月22日出生，汉族，住成都市金牛区。 原审第三人：李琼（曾用名李群），女，1974年7月12日出生，汉族，住成都市金牛区。 上诉人李红霞与上诉人乐山晟嘉电气股份有限公司（以下简称晟嘉电气公司）、第三人蒋延仕、李琼房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初1476号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 李红霞上诉请求：1、撤销四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初1476号民事判决第二项，改判晟嘉电气公司按照案涉房屋当前市场出租价85元/平方米/月，即5115.30元/月自2018年7月4日起至实际返还之日止向李红霞支付房屋占有使用费。2、本案一、二审诉讼费用全部由晟嘉电气公司承担。事实和理由：一审判决事实认定错误，未向李红霞说明关于案涉房屋市场价计算标准的举证要求及法律后果。李红霞举出网络公开数据证实案涉房屋市场出租价标准为85元/平方米/月，晟嘉电气公司反驳称市场价标准为65元/平方米/月，但是晟嘉电气公司对反驳事实未提供任何证据。一审法院确定的计算标准50元/平方米/月远远低于当前市场价，且差距过大，属于滥用自由裁量权。 晟嘉电气公司上诉请求：1、撤销四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初1476号民事判决，改判驳回李红霞的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用全部由李红霞承担。事实和理由：1、晟嘉电气公司认为租金不应当支付。晟嘉电气公司是合法承租案涉房屋的，晟嘉电气公司与原房屋所有权人于2014年9月9日签订了房屋租赁合同，且已将租金支付至2019年12月8日。李红霞于2018年7月4日才取得了案涉房屋的所有权，其取得房屋所有权不影响晟嘉电气公司按照房屋租赁合同依法占有案涉房屋。2、晟嘉电气公司合法承租案涉房屋，且经过高新区法院执行法官同意后向房屋原所有权人李琼将房屋租金支付至2019年12月8日，在此过程中晟嘉电气公司没有任何的过错，故不应当再承担租金。同时李红霞在购买案涉房屋时，应当通过高新区法院的执行公告了解到案涉房屋是带有租约的，且租金已经支付至2019年12月8日，在此情况下李红霞仍购买房屋，应当视为李红霞认可案涉房屋带有租约且租金已付至2019年12月8日的事实。3、关于案涉房屋的租金问题，根据晟嘉电气公司与原所有权人签订的租赁合同约定，房屋租金为38.58元每平方米每月，即使李红霞应当收取租金，租金的费用也应当按照38.58元每月每平方米计算。4、虽然李红霞购买的案涉房屋在晟嘉电气公司承租房屋之前设定有抵押权，但该抵押权仅是针对银行，其余抵押权人的抵押权均设定在晟嘉电气公司承租案涉房屋之后，不应当以李红霞所购买的房屋有一个抵押权设定在租期之前就认定所有抵押权均优于晟嘉电气公司承租案涉房屋的权利。 针对晟嘉电气公司的上诉，李红霞答辩称，关于晟嘉电气公司腾退房屋和支付房屋占有使用费的认定，一审适用法律正确，仅仅是占有使用费的计算标准应当按照市场评估标准进行确认。 第三人蒋延仕、李琼未陈述意见。 李红霞在一审中的诉讼请求为：1、晟嘉电气公司立即将其无权占有的成都市高新区房屋清退返还李红霞；2、晟嘉电气公司向李红霞支付从2018年5月29日起至清退返还房屋止按每平方米85元／月计算的房屋占用使用费；3、本案诉讼费、保全费等原告因维权所产生的费用由晟嘉电气公司承担。 一审法院认定事实：2014年9月9日，出租人（甲方）蒋延仕、李琼与承租人（乙方）乐山晟嘉电气公司签订《房屋租赁合同》，约定房屋坐落于成都市高新区，建筑面积475.99平方米，房屋所有权人为蒋延仕、李琼，租赁用途为办公；租赁期自2014年12月9日至2019年12月8日，共计5年，并约定了租金标准及支付方式为分期每年支付，支付方式为押一付六，每次提前1天支付下一期租金。2017年10月12日，出租人（甲方）蒋延仕、李琼与承租人（乙方）乐山晟嘉电气公司签订《房屋租赁合同补充协议》，约定主合同租期为2014年12月9日至2019年12月8日，合同期前三年月租金为16659元，截止到本合同签订日，乙方已支付2017年12月9日前所有租金。由于甲方资金紧张，按照甲方要求，乙方同意一次性提前支付2017年12月9日至2019年12月8日两年的租金，甲方优惠后乙方实际支付金额为350000元，于2017年10月20日前支付完毕。由于李琼、蒋延仕个人原因，2017年12月9日至2019年12月8日两年的租金由付金华代收。乐山晟嘉电气公司于2017年10月30日分两次向收款人付金华共计支付350000元。行政部付款申请载明：2016年3月8日，成都办2016-2017年房租付款申请，收款人李琼，提前支付两年房租，并在总数中扣减8万，扣减后的总金额为319816。同时由于需支付房东欠付物业的53415.99元，本次房租实际支付为266400.01元。2016年3月14日，晟嘉电气公司向第三人李琼转账266400.01元。 2017年8月16日《房地产司法估价报告》重庆同诚【2017】成估字第08-039号，第8页显示，2014年7月30日，案涉房屋办理了抵押登记。 拍卖标的调查情况表载明，拍品名称为成都市高新区办公用房（权2××4），权利来源为（2017）川0191执恢8号，权证情况为法院执行裁定，拍品所有人为被执行人蒋延仕、李琼共同共有，拍品现状1、存在抵押；2、一审法院首查封，有处置权；3、有租赁，房屋租赁2019年到期，具体租赁情况请到法院自行查看。 2018年5月4日，网络竞价成交确认书载明：处置单位四川省成都市高新技术产业开发区人民法院，标的物名称为成都市高新区办公用房；竞价结果为李红霞提供竞买号Ｎ9503于2018年5月4日在成都市高新技术产业开发区办公用房项目公开竞价中，以最高应价胜出，成交价格为570000元。2018年6月28日，四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2017）川0191执恢8号之一执行裁定书裁定，案涉房屋归李红霞所有。送达回证载明，李红霞于2018年7月4日收到（2017）川0191执恢8号之一执行裁定书。不动产权利证书载明，高新区房屋归李红霞单独所有，房屋建筑面积60.18平方米。 以上事实，有原晟嘉电气公司在法庭审理中的陈述、《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》、行政部付款申请、电子回单、不动产权证书、《房地产司法估价报告》、拍卖标的调查情况表、网络竞价成交确认书、四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2017）川0191执恢8号之一执行裁定书、送达回证等证据材料在卷佐证。 一审法院认为，本案争议的焦点为是否构成买卖不破租赁的例外情形。根据2017年8月16日《房地产司法估价报告》重庆同诚【2017】成估字第08-039号，第8页显示，2014年7月30日，案涉房屋办理了抵押登记。而第三人与晟嘉电气公司签订《房屋租赁合同》的时间为2014年9月9日，属于抵押权设立在先，租赁房屋在后的情形，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案的租赁合同关系不得对抗已登记的抵押权。”案涉房屋因抵押权人申请强制执行，通过司法拍卖程序，由李红霞取得案涉房屋所有权，根据《中华人民共和国担保法》第六十六条的规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；”抵押权的行使而使租赁房屋在租赁期间发生所有权的变动后，受让人不受租赁合同的约束，即先抵押后出租的情况不适用买卖不破租赁原则。故《房屋租赁合同》对李红霞不具有法律约束力，晟嘉电气公司占有房屋的行为系无权占有，对李红霞要求晟嘉电气公司将案涉房屋返还给李红霞的主张，符合法律规定，一审法院依法予以支持。 对李红霞要求晟嘉电气公司支付从2018年5月29日起至清退时止按每平方米85元/月的标准支付房屋占用使用费的主张，晟嘉电气公司实际占有使用案涉房屋，应支付占有使用费。李红霞起算时间有误，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2017）川0191执恢8号之一执行裁定书载明案涉房屋归李红霞所有，且载明本裁定一经送达，即发生法律效力。送达回证显示该裁定书送达给李红霞的时间为2018年7月4日，即案涉房屋物权变动的时间为2018年7月4日。李红霞系案涉房屋所有权人，房屋占用使用费的起算时间应为2018年7月4日。对李红霞主张的85元/月/平方米的标准，李红霞仅提供了类似房屋网页截图，未递交有权的第三方机构的评估报告，故该标准不能作为计算房屋占有使用费的标准，结合晟嘉电气公司租赁合同载明的2018年房屋租金标准38.58元/月/平方米，和市场经济情况，一审法院酌定为50元/月/平方米，案涉房屋建筑面积为60.18平方米，即每月占有使用费为3009元，暂计算至2019年3月4日为24072元，应计算至实际返还房屋之日止。 据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第一百九十条，《中华人民共和国担保法》第六十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、晟嘉电气公司于判决生效之日起三十日内将位于高新区房屋归还给李红霞；二、晟嘉电气公司于判决生效之日起三十日内按每月3009元的标准向李红霞支付从2018年7月4日开始计算至实际归还房屋之日止的房屋占有使用费（暂计算至2019年3月4日为24072元）；三、驳回李红霞的其他诉讼请求。如果晟嘉电气公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费950元，由晟嘉电气公司负担案件受理费402元，李红霞负担案件受理费548元。 二审中，李红霞提交了一份新证据，即一审判决后，李红霞委托评估机构出具的一份《房地产价值咨询报告》，拟证明根据评估报告的时间点，案涉房屋2018年8月的租金应当是75元/平方米/月。晟嘉电气公司质证认为，对证据的真实性和关联性均有异议，该评估报告系单方委托，不能作为定案证据。本院认为，上述证据因系第三方出具的评估报告，客观真实，本院予以确认，至于该证据与本案纠纷处理的关联性，将在实体处理部分予以阐述。 本院经审理查明的案件事实除一审查明外，另查明，2019年10月31日，晟嘉电气公司将案涉房屋腾退返还给李红霞。 本院认为，根据当事人的诉辩意见，本案二审争议的焦点问题为：一、本案是否构成买卖不破租赁的例外情形。二、晟嘉电气公司支付2018年7月4日起至2019年10月31日止的占有使用费的计算标准。现就争议焦点评述如下： 关于本案是否构成买卖不破租赁的例外情形的问题。根据查明事实，2014年7月30日，案涉房屋办理了抵押登记。晟嘉电气公司与原产权所有人签订《房屋租赁合同》的时间为2014年9月9日，属于抵押权设立在先，租赁房屋在后的情形，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案的租赁合同关系不得对抗已登记的抵押权。”《中华人民共和国担保法》第六十六条的规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；”抵押权的行使而使租赁房屋在租赁期间发生所有权的变动后，受让人不受租赁合同的约束，即先抵押后出租的情况不适用买卖不破租赁原则。故《房屋租赁合同》对李红霞不具有法律约束力，晟嘉电气公司占有房屋的行为系无权占有，其应当返还房屋并支付自人民法院裁定发生效力之日起的占有使用费。一审对此认定正确。基于晟嘉电气公司已经于2019年10月31日将案涉房屋腾退返还给李红霞，故占有使用费的计算截止日期为2019年10月31日。 关于占有使用费的计算标准问题。李红霞主张按照85元/月/平方米的标准支付房屋占有使用费，且二审中提供了第三方机构的评估报告印证该观点。对此一审法院认为，李红霞取得案涉房屋的基础系通过人民法院司法拍卖，在拍卖前晟嘉电气公司已经与原所有权人订立了租赁合同亦未到期，晟嘉电气公司陈述按照要求向原所有权人支付了截止2019年12月8日的全部房屋租金，虽然前述已经认定该合同对李红霞并无约束力，但是一审法院结合晟嘉电气公司租赁合同载明的房租标准，即2018年房屋租金标准38.58元/平方米/月，和市场经济情况以及当事人的当庭陈述，酌情确定为50元/月/平方米系系行使自由裁量权的范畴。在该裁量结果没有明显失当的情形下，本院不应再次行使自由裁量权以推翻一审法院自由裁量权行使结果。另外，租赁合同的订立本身需经过各方协商确定，受签约双方关系、租赁物位置、租赁期限、租金支付方式等多种因素制约，故本案不宜按照李红霞单方委托评估得出的租金标准计算占有使用费。 综上所述，李红霞、晟嘉电气公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，因二审出现新的事实，即晟嘉电气公司已经于2019年10月31日将案涉房屋腾退返还给李红霞，一审判决晟嘉电气公司腾退和返还房屋应予撤销。晟嘉电气公司应当按每月3009元的标准向李红霞支付从2018年7月4日开始计算至2019年10月31止的房屋占有使用费共计47843.1元。据此依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初1476号民事判决； 二、乐山晟嘉电气股份有限公司于本判决生效之日起十五日内向李红霞支付房屋占有使用费47843.1元； 三、驳回李红霞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费的负担，按一审判决确定的方式执行；二审案件受理费804元，由李红霞负担402元，晟嘉电气公司负担402元。 本判决为终审判决。 审判长 廖 方 审判员 赵 韬 审判员 袁晟翔 二〇二〇年六月三日 书记员 丁昱凡