陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终4278号上诉人（原审被告）：陕西和兴宏图电子科技有限公司，住所地西安曲江新区水厂路1号国际会展中心A馆二楼北厅2E-173号。法定代表人：李冬艳，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王薇，陕西优哲律师事务所律师。委托诉讼代理人：张文敏，陕西优哲律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陕西芙蓉物业管理有限公司，住所地西安市高新区高新路8号。法定代表人：张卫东，该公司总经理。委托诉讼代理人：王宇，男，1976年8月3日出生，汉族，陕西芙蓉物业管理有限公司员工，住西安市碑林区。上诉人陕西和兴宏图电子科技有限公司（以下简称和兴宏图公司）因与被上诉人陕西芙蓉物业管理有限公司（以下简称芙蓉物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初1458号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年3月23日立案后，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。和兴宏图公司上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2.上诉费由芙蓉物业公司负担。事实和理由：1.一审判决认定事实错误。和兴宏图公司未实际使用该房屋，芙蓉物业公司封门导致和兴宏图公司无法搬离房屋，和兴宏图公司与芙蓉物业公司2013年签订《房屋租赁合同》，西安市雁塔区人民法院审理于2016年11月4日作出（2015）雁民初09064号判决，判决解除该《房屋租赁合同》。后和兴宏图公司提出上诉，西安市中级人民法院于2017年6月20日作出（2017）陕01民终7535号民事判决维持一审判决。后双方因其他原因发生纠纷，芙蓉物业公司强行将房屋断电、封门，驱离和兴宏图公司员工，将和兴宏图公司的办公家具、中央空调、办公设备及公司财产长期封存，导致和兴宏图公司经济损失。西安市雁塔区人民法院在执行（2015）雁民初09064号判决时，于2018年11月3日对房屋查封，11月26日执行完毕，但案件执行完毕后，办公室至今依然被芙蓉物业公司查封，和兴宏图公司与芙蓉物业公司之间现已不存在租赁合同关系，芙蓉物业公司强行封门，强制扣留和兴宏图公司财物，该占用费属于芙蓉物业公司扩大损失所致，应由其自行承担。2.芙蓉物业公司强行封门时，只有个别是和兴宏图公司人员，其余均是社会闲杂人员，芙蓉物业公司对和兴宏图公司查封、打砸办公室，驱赶工作人员的行为性质恶劣，带有黑社会性质。另外，一审法院公告送达开庭传票，按照日期应该是2019年6月21日开庭，但实际开庭时间是2019年6月24日。芙蓉物业公司辩称，和兴宏图公司的上诉无事实及法律依据，芙蓉物业公司一审已提交证据，一审判决正确，请求维持一审判决。芙蓉物业公司向一审法院起诉请求：1.和兴宏图公司清腾占用的丽华科技大厦22层房屋；2.和兴宏图公司支付拖欠的2016年9月至2017年8月房租费用207900元整，并按合同约定支付滞纳金；3.和兴宏图公司支付2017年9月至2018年10月房屋占用费242550元；4.和兴宏图公司全额负担本案诉讼费用。一审法院认定事实如下：2013年7月4日，芙蓉物业公司（出租方、甲方）与和兴宏图公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将丽华科技大厦第22层，房号2201,2202,2203共3间，总面积为525平方米的房屋出租给乙方作为办公使用，租赁期限为12年，从2013年7月1日至2025年7月1日。每月租金17325元。乙方在使用甲方房屋前应缴纳20000元作为租赁房屋相应部分的保证金（包括：房屋的门窗、开关、空调、线路、电表等设施设备的完好），在租赁合同解除后，经甲方确认上述设备设施无损后应将保证金退还给乙方。合同生效三日内，乙方付给甲方壹年的租金207900元后开始使用，以后的租金每年缴纳一次。在前一个月的15-30日，缴纳下一年的租金；逾期一个月不缴纳租金的，加罚滞纳金日5%，逾期两个月不缴纳租金的甲方有权终止合同。本合同租金共递增两次，每次递增8%，即2016年7月1日递增第一次，2019年7月1日递增第二次。本合同生效的条件是乙方开始缴纳第一笔租金到甲方账户后生效。甲方收到乙方预付的保证金及一年的房屋租金后，三日内，将本合同规定的房屋交付给乙方使用。甲方应保证本合同规定的房屋有出租权。经查，2015年芙蓉物业公司起诉和兴宏图公司要求解除双方签订的《房屋租赁合同》并支付2014年9月至2016年8月期间租金。2016年11月4日，西安市雁塔区人民法院作出（2015）雁民初字第09064号民事判决书，判决：“一、解除原告陕西芙蓉物业管理有限公司与被告陕西和兴宏图电子科技有限公司于2013年7月4日签订的《房屋租金合同》。二、被告陕西和兴宏图电子科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陕西芙蓉物业管理有限公司2014年9月至2016年8月的租金共计415800元。三、被告陕西和兴宏图电子科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陕西芙蓉物业管理有限公司滞纳金100000元。四、驳回原告陕西芙蓉物业管理有限公司其余诉讼请求”。和兴宏图公司上诉至西安市中级人民法院，2017年6月20日作出（2017）陕01民终7535号民事判决书驳回上诉、维持原判。后芙蓉物业公司申请执行，2018年11月3日，西安市雁塔区人民法院对案涉租赁房屋进行查封。2018年11月26日作出（2018）陕0113执异338号执行裁定书，现已执行完毕。2018年4月1日，芙蓉物业公司向和兴宏图公司发出《腾房告知书》，载明：“依据西安市雁塔区人民法院（2015）雁民初字第09064号民事判决书之内容：你公司与陕西芙蓉物业管理有限公司所签订的《房屋租赁合同》已于2016年10月4日依法解除。现郑重告知：望你户在十五日内自行搬离22层2201、2202、2203号房屋，并一次性缴清所欠租金及滞纳金后将房屋返还我公司，否则我公司保留追诉你户非法侵占他人房屋的刑事及民事权利”。一审庭审中，芙蓉物业公司提交和兴宏图公司多次前来案涉房屋搬离物品视频资料，证明芙蓉物业公司都是尽力进行配合。在法院对房屋查封后，和兴宏图公司还曾私自撕开封条搬离过物品，但一直未清理完毕，芙蓉物业公司从未进行过阻拦。一审法院认为，根据（2015）雁民初字第09064号、（2017）陕01民终7535号生效民事判决书认定，芙蓉物业公司与和兴宏图公司签订的《房屋租赁合同》已于2016年11月4日依法予以解除。因和兴宏图公司现并未将房屋清腾完毕，故芙蓉物业公司要求和兴宏图公司清腾占用的丽华科技大厦22层房屋，依法予以支持。对于和兴宏图公司抗辩称芙蓉物业公司扣押其物品，导致和兴宏图公司无法搬离剩余物品一节，未提交相应证据予以佐证，依法不予采信。房屋租赁合同无效，履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予以支持。本案中，和兴宏图公司占用房屋处于连续状态，双方所签订《房屋租赁合同》已于2016年11月4日依法予以解除，进而对于芙蓉物业公司主张款项中2016年11月之前应确定为房屋租金，解除之后应确定为资金占用费。故芙蓉物业公司主张和兴宏图公司应向芙蓉物业公司支付2016年9月至2016年11月期间房屋租金51975元，于法有据，依法予以支持。关于滞纳金部分，依据合同约定，以年租金207900元为基数，芙蓉物业公司主动申请降低参照中国人民银行同期贷款利率主张2016年9月至实际给付之日，符合法律规定，依法予以支持。房屋占用费部分，因双方合同被依法确认解除后至2018年11月涉案房屋被查封期间，和兴宏图公司未能自行履行其腾房义务。考虑判决合同解除后，应根据实际情况酌情给予和兴宏图公司一个月履行期,故将其扣除后和兴宏图公司理应支付芙蓉物业公司2017年1月至2018年10月期间房屋占用费381150元。依照《最高人民法院》第十八条之规定，判决：一、被告陕西和兴宏图电子科技有限公司于本判决生效之日起十日内清腾占用的丽华科技大厦22层房屋。二、被告陕西和兴宏图电子科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陕西芙蓉物业管理有限公司支付2016年9月至2016年11月房屋租金51975元。三、被告陕西和兴宏图电子科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陕西芙蓉物业管理有限公司支付滞纳金（以207900元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算2016年9月至实际给付之日）。四、被告陕西和兴宏图电子科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陕西芙蓉物业管理有限公司支付2017年1月至2018年10月期间房屋占用费381150元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告陕西芙蓉物业管理有限公司其余诉讼请求。一审案件受理费8057元，由被告陕西和兴宏图电子科技有限公司负担。因原告陕西芙蓉物业管理有限公司已预交，被告陕西和兴宏图电子科技有限公司在履行本判决上述付款义务时一并支付原告陕西芙蓉物业管理有限公司。经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，芙蓉物业公司与和兴宏图公司签订的房屋租赁合同已经生效判决判决解除，合同解除后，尚未履行的终止履行，和兴宏图公司作为承租人理应向出租人芙蓉物业公司返还租赁物，一审判决和兴宏图公司向芙蓉物业公司腾交租赁房屋，符合法律规定。承租人应当按照约定的期限支付租金，双方租赁合同约定：承租房屋每月租金17325元，租金共递增两次，每次递增8%，2016年7月1日递增第一次，2019年7月1日递增第二次，租金每年交纳一次，在前一个月的15-30日交纳下一年租金，租期2013年7月1日至2025年7月1日。根据本案一审查明事实，和兴宏图公司欠付芙蓉物业公司2016年9月之后的租金及合同解除后未向芙蓉物业公司腾交房屋而发生的占用费，一审法院根据双方合同约定及租赁合同解除的事实，并结合芙蓉物业公司本案主张，判决和兴宏图公司支付芙蓉物业公司2016年9月至2016年11月租金51975元及2017年1月至2018年10月占用费381150元，并无不当。关于滞纳金，和兴宏图公司未依约支付租金构成违约，理应承担相应的违约责任，一审判决和兴宏图公司支付相应款项的滞纳金，符合本案审查情况。至于和兴宏图公司上诉所称其未能腾交房屋系因芙蓉物业公司封门所致，和兴宏图公司对其前述主张负有举证证明责任，但本案中其未能提交充分证据佐证，故本院对其前述所称不予采信。另外，和兴宏图公司上诉称一审公告开庭时间错误，经本院核实，一审公告于2019年3月21日刊登，公告载明“自公告之日起经过60日，即视为送达，并定于答辩期、举证期30天满后第三日8点30分（遇法定节假日顺延）在本院二楼204法庭开庭审理，逾期将依法缺席审理。”根据前述公告内容及刊登时间，和兴宏图公司上诉所称依据不足，本院不予采纳。综上所述，和兴宏图公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7797元，陕西和兴宏图电子科技有限公司已预交，由陕西和兴宏图电子科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 琪审判员 师 婷审判员 卫婉莹二〇二〇年六月十六日书记员 程 姣