宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院民事判决书（2019）宁0502民初2256号原告：中卫市科信房地产开发有限公司。法定代表人：孙兆智。委托诉讼代理人：张韶华，宁夏辅德（中卫）律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：宁夏昌易实业有限公司。法定代表人：韩鹤。委托诉讼代理人：杨永兴，宁夏中卫市人，住宁夏回族自治区中卫市，代理权限为特别授权。原告中卫市科信房地产开发有限公司（以下简称科信公司）与被告宁夏昌易实业有限公司（以下简称昌易公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2019年5月17日立案受理后，审理中因被告下落不明、无法送达，本院进行了公告送达，期间被告委托代理人到庭领取了应诉材料，依法组成合议庭于2020年5月27日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张韶华，被告的委托代理人杨永兴到庭参加了诉讼。期间，经本院院长批准延长审理期限6个月。本案现已审理终结。原告科信公司向本院现起诉请求：1.依法判令被告支付原告土地补偿费30万元；2.依法判令被告向原告交付四套约460㎡营业房，价值暂定138万元（如实际无法交付房屋，则按照实际评估价值支付房款），以上两项合计168万元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2007年，原告被作为市政府批准给予土地建设文萃家园项目，因文萃家园需建设西大门，与被告的建设用地相邻使用问题，在2007年7月11日，原告与被告签订《土地使用权置换协议》，约定：一、科信公司因建设文萃家园西大门，需占用宁夏昌易实业有限公司摘牌取得使用权的国有土地770平方米，作为交换，科信公司将位于××园之间）的建设用地共2800平方米使用权置换给昌易公司由昌易公司建设商住楼；二、科信公司委托昌易公司代为建设文萃家园西大门及附属设施，其费用共计50.3万元。建成后，双方可共同使用，但产权归科信公司所有；三、科信公司将文萃园西侧280平方米土地使用权置换给昌易公司后，该土地由昌易公司建设并取得收益；四、上述两块土地相互置换后，昌易公司需另行补偿给科信公司人民币捌拾万叁仟元(￥803000元）。但扣除昌易公司为科信公司代建的文萃家园大门及道等附属设施费用伍拾万叁仟元（503，000元）后，昌易公司再应向科信公司支付人民币叁拾万元（300000元），于合同生效之日起一个月内付清；五、科信公司文萃家园7#、9#、11#小康楼西侧土地按原规划各建设一套小康楼，其中属于科信公司建设许可范围内770平方米（其中占用昌易公司土地210平方米）由昌易公司出资折迁，将该宗土地无偿交科信公司进行建设，并保证今后不以任何理由干涉科信公司在该地的建设施工。作为补偿，科信公司将5号楼西侧12.5米宽的一块净地置换给昌易公司，由昌易公司统一规划建设，收益归昌易公司所有等事项。2007年10月24日，双方又签订《补充协议》约定；其中二、原《土地使用权置换协议》第五条文萃家园7#、9#、11#小康楼西侧各拟建一套小康楼，因规划局批准的规划必须预留5米宽的消防通道，致使科信公司拟建的三套小康楼无法建设。所置换乙方的210平方米土地不再占用。三、属于甲方5#楼西侧宽12.5米，长16.9米的净地交给乙方，由乙方统一规划建设，为了补偿甲方拟建的三套小康楼损失，乙方将5#楼西侧建好的二层连体营业房，三套开间尺寸为5米，入深尺寸为12.60米，一套开间尺寸为3.60米，入深10.0米，共计四套约460㎡无偿交还给甲方使用，建安费由乙方承担，产权归甲方所有，交房日期为2008年7月30日。五、按原《土地使用权置换协议》中约定，乙方向甲方支付的30万元于本协议签订20日之内付等事项。从2009年开始，原告一直与被告协商，要求被告支付土地置换补偿费30万元及四套营业房，但是被告以双方签订的土地置换协议是非法的、属无效协议、该土地出让金是其交纳的为由拒绝给付，原告多次要求被告支付，但被告一直拒绝支付。综上所述，被告未按照《土地使用权置换协议》及《补充协议》的约定支付原告土地置换补偿费30万元及四套营业房（共计460㎡)，给原告造成了巨大的经济损失。被告昌易公司辩称：一、原告在本案中没有诉讼的主体资格。依据原、被告于2007年7月11日签订的土地使用权置换协议，原告主张该协议约定的权利，首先来看双方签订的该协议的效力，根据《中华人民共和国土地法》有关规定，对于国家划拨的土地使用权，使用人不得以任何形式转让其使用权，本案的该土地属于国家划拨土地，原告并没有向国家交纳土地出让金，没有对该土地的使用出让权，应属无权出让，该协议违反法律规定，经中卫市人民政府确认为无效协议，该土地的使用权是中卫市国土资源局与昌易公司签订了土地出让合同，合同对该地的使用权作了明确约定，对该土地如何使用、如何交纳土地出让金是合同主体双方确定的，与原告没有任何关系，故原告主张权利的依据没有法律效力，应属无效协议，其已失去本案的诉讼主体资格，应依法驳回原告的诉求。二、原告不具有向被告收取土地出让金的资质。土地出让金是国家机关依法向土地使用人收取土地出让金的政府行为，做为本案原告是房地产开发公司，没有向原告收取土地出让金的政府职能。被告依法应向国家交纳土地出让金，而不是将土地出让金交给原告。故原告起诉要求被告向其交纳30万元出让金是不能成立的，应依法驳回。三、原、被告在本案中不存在任何债权债务关系。原告依据双方签订的无效协议向被告主张交付四套营业房（460）平方米，价值138万元。一是原告未向国家交纳该土地的出让金，应属划拨土地，原告没有该土地的转让权，二是该协议已经中卫市人民政府确认为无效协议，除此之外，原、被告再没有任何债务债权关系，三是该土地使用权中卫市国土资源局与昌易公司是合同的相对方，而不是原告，原告的该诉求不能成立，应依法驳回。四、昌易公司是该土地合法的使用者，应受法律保护。昌易公司按照建设用地的申报、审批程序，经市人民政府主管部门层层申报审批，取得了该土地的建设用地使用权，根据市人民政府主管部门市建设局、市国土资源局确定的土地出让金标准向国家交纳了应交的土地出让金、土地管理费、契税取得了该土地合法的土地使用权，故原告诉讼的土地使用权转让纠纷不能成立，应依法驳回原告的诉讼请求。原告答辩称，双方置换协议中的土地，是原告拆迁完后的净地，前期所有的拆迁费用都是原告支付的，然后由国土资源局划拨给原告使用。原告有划拨土地使用权证，后来有1550㎡土地经中卫市政府确定由昌易公司补缴土地出让金，1550㎡的土地使用权变更到昌易公司。涉案土地原置换协议约定2800平方米，因预留消防通道等，所以最终实际面积是1550㎡。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对双方无异议的原告提交的证据土地使用权置换协议、补充协议、协议各1份（均为原件）和被告提交的证据中卫市建设局、中卫市国土地资源局于(2010）26号文件《关于中鹏3-4号楼土地出让》问题的请示报告、中卫市建设局、中卫市国土资源局于（2010）年18号文件《关于中鹏3-4号楼土地出让问题的请示报告》、中卫市人民政府（2013）第61号文件《关于补办国有建设用地有偿出让手续的批复》、中卫市人民政府于2010年4月9日的专题会议纪要各1份、宁夏回族自治区土地出让金专用权收据、契税完税证各2份的证明效力本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据及事实，本院认定如下：原告提交的证据中卫市国土资源局文件（2013年6月24日发布）系政府相关部门出具的公文，其证明在2004年3月30日经自治区人民政府《关于中卫县城区农民住宅项目建设用地的批复》（宁政土批字（2004）46号），将52898平方米国有土地划拨给文昌镇作为被拆迁农民的住宅小区（文萃家园）项目建设用地，该项目土地证号为卫国用（2009）第01262-17号国有土地使用证，土地用途为住宅，原告对该宗土地享有合法使用权的事实；专题（2010）74号文件中卫市人民政府专题会议纪要系政府相关部门出具的书证，其证明政府对该宗土地划拨给原告，原告享有涉案土地使用权，实际使用中进行将其该宗土地处分置换给被告开发房屋的事实，与被告的陈述及其提交的证据能相互印证，且被告对其合法性、真实性无异议，对其证明效力予以确认。被告提交的证据国有建设用地使用权出让合同系国土资源局与被告签字的合同、国有土地使用证系相关单位出具的书证，其证明被告与中卫市国土资源局于2010年4月16日签订关于中鹏综合楼建设用地使用权出让合同，原告依法取得了该土地的使用权的事实，与本案具有关联性，对其证明效力予以确认。但该证据不能证明涉案土地被告取得，被告不予向原告承担补偿损失，对被告的该证明目的不予认定。经审理查明：2004年3月30日，自治区人民政府《关于中卫县城区农民住宅项目建设用地的批复》（宁政土批字（2004）46号），将52898平方米国有土地划拨给文昌镇作为被拆迁农民的住宅小区（文萃家园）项目建设用地。2009年5月25日，中卫市文昌镇政府对该项目土地办理了证号为卫国用（2009）第01262-17号国有土地使用证，土地用途为住宅，使用权类型为划拨，使用权面积52893.0平方米。后文昌镇政府将该项目土地交由原告科信公司负责管理经营。2007年，原告因文萃家园需建设西大门，与被告的建设用地（使用权面积6320平方米）相邻使用的问题，将政府批准给予使用权的文萃家园项目部分建设用土地协商置换，于2007年7月11日，双方签订《土地使用权置换协议》，约定：一、科信公司因建设文萃家园西大门，需占用昌易公司摘牌取得使用权的国有土地770平方米，作为交换，科信公司将位于××园之间）的建设用地共2800平方米使用权置换给昌易公司，由昌易公司建设商住楼；二、科信公司委托昌易公司代为建设文萃家园西大门及附属设施，其费用共计50.3万元。建成后，双方可共同使用，但产权归科信公司所有；三、科信公司将文萃园西侧2800平方米土地使用权置换给昌易公司后，该土地由昌易公司建设并取得收益，自负盈亏；四、上述两块土地相互置换后，昌易公司需另行补偿给科信公司人民币捌拾万叁仟元(￥803000元）。但扣除昌易公司为科信公司代建的文萃家园大门及道等附属设施费用伍拾万叁仟元（503000元）后，昌易公司再应向科信公司支付人民币叁拾万元（300000元），于合同生效之日起一个月内付清；五、科信公司文萃家园7#、9#、11#小康楼西侧土地按原规划各建设一套小康楼，其中属于科信公司建设许可范围内770平方米（其中占用昌易公司土地210平方米）由昌易公司出资折迁，将该宗土地无偿交科信公司进行建设，并保证今后不以任何理由干涉科信公司在该地的建设施工。作为补偿，科信公司将5号楼西侧12.5米宽的一块净地置换给昌易公司，由昌易公司统一规划建设，收益归昌易公司所有等事项。2007年10月24日，原告（甲方）与被告（乙方）以双方签订的《土地使用权置换协议》第五条因政策性变动影响又签订《补充协议》约定；其二、原《土地使用权置换协议》第五条文萃家园7#、9#、11#小康楼西侧各拟建一套小康楼，因规划局批准的规划必须预留5米宽的消防通道，致使科信公司拟建的三套小康楼无法建设。所置换乙方的210平方米土地不再占用，剩余空地由甲方自行安排建设。三、属于甲方5#楼西侧宽12.5米，长16.9米的净地交给乙方，由乙方统一规划建设，为了补偿甲方拟建的三套小康楼损失，乙方将5#楼西侧建好的二层连体营业房，三套开间尺寸为5米，入深尺寸为12.60米，一套开间尺寸为3.60米，入深10.0米，共计四套约460㎡无偿交还给甲方使用，建安费由乙方承担，产权归甲方所有，交房日期为2008年7月30日。原《土地使用权置换协议》第五条终止执行。五、按原《土地使用权置换协议》中约定，乙方向甲方支付的30万元于本协议签订20日之内付清等事项。2009年10月22日，原告的负责人向被告催要，双方负责人又签订《协议》一份，约定昌易公司给科信公司无偿返还的三套营业房和欠款等在十一月底前做清返还手续等。后原告要求被告支付土地置换补偿费30万元及四套营业房，被告以双方签订的土地使用权置换协议是非法的、属无效协议、该土地出让金是其交纳的为由拒绝给付。双方因此发生争议，经多次协商无果。为此，原告诉至本院。另查明，中卫市人民政府于2010年4月9日的专题会议纪要第12项中研究了被告的中鹏3-4号楼开发引起上访问题，确认中鹏3-4楼由昌易公司补交土地出让金及税金管理费199400元，确认原被告于2007年7月11日签订的《土地使用权置换协议》未办理批准手续，是非法的、属无效协议。中卫市人民政府于2013年7月3日《关于补办国有建设用地有偿出让手续的批复》卫政土批（2013）第61号文件批复中卫市建设局、中卫市国土资源局向中卫市政府的请示报告，同意昌易公司补办文萃家园西侧的中鹏综合楼占地1550平方米土地出让手续，其中等面积置换科信公司划拨住宅用地770平方米，剩余780平方米由昌易公司补交土地出让金19.94万元（其中出让金18.29万元，土地管理费5500元，契税11000元），用途为住宅，出让年期70年。后昌易公司与市国土资源局签订国有建设用地出让合同，按照确定的补交土地出让金标准，补交了土地出让金及向国家交纳了应交的土地管理费、税款，取得该宗土地建设用地合法使用权。本院认为：原告与被告签订《土地使用权置换协议》《补充协议》等内容予以确认，依据约定的基本内容来看，原告因建设文萃家园西大门提供其享有使用权的国有划拨土地，与被告投入资金取得中鹏综合楼项目中因共用西侧出口，双方进行置换部分原告使用的土地交由被告进行开发商业房，约定被告对其置换的土地向原告支付补偿款的合同，符合《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条的规定，双方形成土地使用权转让合同法律关系，因此案由认定为建设用地使用权转让合同纠纷。本案双方当事人争议的焦点为原告的诉讼请求是否支持。本案中，原告与被告签订《土地使用权置换协议》约定科信公司将文萃园西侧2800平方米土地使用权置换给昌易公司，虽然该部分的土地是国有划拨土地，原告未缴纳土地出让金，但原告对该部分置换的土地是因中卫市政府批准文昌镇政府开发建设的文萃家园农民住宅项目，原告是受文昌镇政府管理经营该建设项目，享有对该土地行使使用权的处分及收益，且原告在签订《土地使用权置换协议》时得到被告方认可，现原告向法院起诉被告，具有诉讼主体资格，对被告具有相对方的法律约束力。对被告辩称本案原告的诉讼主体不适格的意见，经核其理由不足，本院不予采纳。从双方签订《土地使用权置换协议》《补充协议》的内容和后来履行过程来看，协议约定科信公司将文萃园西侧2800平方米土地使用权置换给昌易公司，因该土地是国有划拨土地，置换后未办理相关批准手续，被中卫市人民政府发现后处理中认定是非法的、属无效协议。后来经中卫市政府确定其中有1550㎡土地由昌易公司补缴土地出让金，该部分的土地使用权变更到昌易公司。对被告辩称双方签订的协议为无效协议的意见，经核其部分理由成立，本院予以采纳。虽然原被告签订《土地使用权置换协议》认定无效，但是，从协议约定置换土地的范围及原告的诉讼请求来看，《土地使用权置换协议》约定置换的××园之间）和5#楼西侧宽12.5米，长16.9米的净地两部分。其中西侧（17号和11号楼之间）的置换土地，被中卫市政府确定确定为1550㎡土地，除被告以等面积的770㎡置换外，剩余780㎡由被告补缴土地出让金，该部分的土地使用权因被告办理了与中卫市国土资源局签订国有土地出让合同，被告补交了土地出让金、土地管理费计契税合计19.94万元，现变更到被告名下享有合法的使用权。依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十二条“土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理”的规定，被告约定按照合同约定的置换补偿的原则向原告承担支付补偿款。因此原告按照合同约定要求被告向原告支付因使用置换的建设用地补偿款差额30万元，由于被告在置换后补缴了该部分土地的出让金等费用，则被告向原告承担支付的土地补偿款应当扣除被告缴纳的土地出让金、管理费计契税19.94万元，剩余部分100600元符合合同约定及相关法律法规规定，被告依法应承担相应的民事责任。对原告要求被告支付原告土地补偿费30万元的诉讼请求，经核：被告应向原告支付100600元，对该部分请求有相应的事实及法律依据，本院予以支持；对其余部分款项请求因依据不足，不予支持。关于5#楼西侧宽12.5米，长16.9米的净地的置换土地，该部分的土地使用权因被中卫市政府确定将该划拨土地使用权直接划拨由被告实际使用，但尚无证据证明有批准权的人民政府决定不办理土地使用权出让手续，并且原告亦尚未提交证据证明其主张被告向原告交付四套约460㎡营业房的具体位置、现所有权状况和价值补偿138万元等额支出损失的证据，该部分的事实不清。因此，原告该部分请求虽然因合同无效，但依据法律规定，本院既不能确定被告履行合同应交付给原告取得的财产状况，亦不能进行折价确定合理补偿款的数额。对此双方都有过错，应当各自承担相应的责任，被告依法不承担该部分的民事责任。对原告要求被告向原告交付四套约460㎡营业房，价值暂定138万元（如实际无法交付房屋，则按照实际评估价值支付房款）的诉讼请求，经核缺乏相应的事实及法律依据，本院不予支持。对被告辩称涉案合同依法认定无效，双方不存在债权债务关系，原告无权向被告要求补偿款，请求驳回原告的全部诉讼请求的意见，经核：对被告提出驳回原告要求被告向原告交付四套约460㎡营业房，价值暂定138万元诉讼请求的该部分理由成立，本院予以采纳；对原告要求的补偿款差价，因被告在置换协议中取得原告有权使用的土地，原告对此土地支出了拆迁等费用，虽然被告被政府批准同意并支付了土地出让金，但置换后却给原告造成一定经济损失，应予承担补偿，对被告辩称驳回原告全部诉讼请求的意见，其依据不足，本院不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第一百三十条、第一百七十四条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条、第十一条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、被告宁夏昌易实业有限公司于本判决生效后三十日内向原告中卫市科信房地产开发有限公司支付补偿费100600元；二、驳回原告中卫市科信房地产开发有限公司的其它诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19920元，由原告中卫市科信房地产开发有限公司负担17608元，被告宁夏昌易实业有限公司负担2312元。公告费300元由被告宁夏昌易实业有限公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。审判长 宋建喜人民陪审员 刘文祥人民陪审员 麻云芳 二○二○年六月二日书记员 徐玉梅本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百七十四条法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条本解释所称的土地使用权转让合同，是指土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方，受让方支付价款的协议。第十一条土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。第十二条土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。