福建省南平市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽07民终824号 上诉人（原审被告)：光泽县华达置业发展有限公司，住所地福建省光泽县武林路115号（天福大酒店）。 法定代表人：汪纯，经理。 委托诉讼代理人：龚建生。 被上诉人（原审原告）：雷绍捷，男，1990年4月1日出生，汉族，住福建省光泽县。 被上诉人（原审原告）：章淑华，女，1990年11月8日出生，汉族，住福建省光泽县。 委托诉讼代理人：雷绍捷（章淑华丈夫），住福建省光泽县。 上诉人光泽县华达置业发展有限公司（以下简称华达公司）因与被上诉人雷绍捷、章淑华商品房预售合同纠纷一案，不服光泽县人民法院(2020)闽0723民初12号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 华达公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回雷绍捷、章淑华的诉讼请求。事实和理由：华达公司在开发涉案的房地产项目过程中未违反《商品房买卖合同（预售）》约定的义务，不构成实质性违约。华达公司开发的商品房已符合交付条件，也通过电话、短信方式通知雷绍捷、章淑华收房，是雷绍捷、章淑华自身的原因未收房，雷绍捷、章淑华主张解除合同的理由不能成立。交房时间的延后是相关部门办理工程项目审批手续造成，华达公司不存在主观过错，逾期交房的责任由华达公司承担不公平。对涉案房产华达公司无法实际控制和支配，一审法院对雷绍捷、章淑华如何办理退房及解押手续未作处理，属认定事实不清，适用法律错误。 雷绍捷、章淑华辩称，华达公司从未通过电话、短信方式通知雷绍捷、章淑华收房，至雷绍捷、章淑华起诉之日华达公司还未能提交交房的资料。达不到交房条件，华达公司已构成实质性违约。华达公司逾期交房与相关部门办理工程项目审批手续无任何关联，以此作为其未违约的理由不能成立。关于一审法院对雷绍捷、章淑华如何办理退房及解押手续未作处理问题，与华达公司违约的认定无关联，不属于认定事实不清，适用法律错误。 雷绍捷、章淑华向一审法院提出诉讼请求：1.解除《商品房买卖合同（预售）》；2.华达公司返还购房款492,400元并支付利息（252,400元自2018年8月31日起按年利率0.0435计至还清之日止，240,000元自2018年12月15日起按《个人购房按揭借款合同》专用条款第九条四的约定利率计至还清之日止）；3.华达公司支付违约金7,386元。 一审法院认定事实：2018年2月6日、2018年2月14日，雷绍捷、章淑华分别支付案涉房产的定金10,000元、202,400元。2018年8月17日，雷绍捷、章淑华与华达公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：1.雷绍捷、章淑华向华达公司购买案涉房产，建筑面积93.49平方米，房价492,400元。2018年8月31日前以现金支付首付款252,400元，余款240,000元以按揭贷款支付；2.商品房交付时应具备以下条件：⑶单体工程竣工验收后可先行交付使用，竣工验收备案证明文件可以延后至小区综合验收时办理、⑷如因有关单位、部门责任导致水、电、道路等未及时具备正常使用功能的，不影响商品房单体工程竣工验收后交付；3.华达公司于2019年5月31日前交房。商品房符合约定的交房条件，华达公司应在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点及应携带的证件材料书面通知买受人。买受人未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续时间，以商品房所在地为办理交付手续的地点；4.交付商品房时，出卖人应当出示前述约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足前述约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。5.出卖人未能按期交房，如逾期在90日之内，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人以购房款的万分之0.3按日支付违约金。如逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还全部已付购房款（含已付贷款部分），并自付款之日起按日0.015%支付利息。同时，出卖人按全部购房款的1.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人支付相应违约金。其中附件十一补充协议约定：1.出卖人原因导致买受人有权解除合同时，如买受人行使合同解除权，双方按以下方式处理：如买受人以按揭贷款方式购房，则出卖人应在合同解除30日内，向买受人返还购房款。自出卖人收到购房款之日起计付利息至退款之日止，其中首付款的利率按中国人民银行同期活期存款利率执行，银行按揭贷款的利率按银行与买受人贷款合同约定贷款利率执行。同日，雷绍捷、章淑华支付购房定金40,000元。2018年9月12日，光泽县城镇房产管理所对前述合同备案登记。2018年10月22日，案涉房产进行了预购商品房预告登记。2018年11月23日，光泽县农村信用合作联社鸾凤信用社（以下简称鸾凤信用社）与雷绍捷、章淑华签订《个人购房按揭借款合同》，其中专用条款第九条：一、借款金额240,000元。二、本合同项下借款用于借款人购买案涉房产。四、贷款利率（一）执行浮动利率，即在基准利率基础上上浮45%，本合同签订时基准利率为年利率4.9%。如遇基准利率调整后次年起调整等内容。2018年12月15日，雷绍捷通过按揭贷款支付购房款240,000元，借款月利率5.920833‰（4.9%×1.45÷12）。2019年9月20日，案涉房产所在楼房竣工验收合格。2019年10月26日，华达公司口头通知雷绍捷、章淑华办理交房手续，雷绍捷、章淑华以案涉房产未经消防验收为由，未办理收房手续。2019年11月24日，雷绍捷、章淑华以华达公司逾期交房超90日及案涉房产欠缺有关证件为由，书面通知华达公司解除合同。2019年11月25日，华达公司回复章淑华，确认收到退房申请，并告知如确需退房，应先解除抵押再办理有关手续。 一审法院认为，雷绍捷、章淑华与华达公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。当事人对合同是否具备解除条件存有争议。合同约定，华达公司逾期交房超90日，雷绍捷、章淑华有权解除合同，系买受人的约定解除权。合同履行过程中，华达公司未能按约交房，且逾期超90日，其又未能举证证实逾期交房具有正当事由，构成违约，雷绍捷、章淑华依约享有合同解除权。其二人于2019年11月24日发出解除合同通知，即发生解除合同效力，《商品房买卖合同（预售）》已解除，故雷绍捷、章淑华无需再行诉讼主张解除合同。合同解除后，不影响合同中结算和清理条款的效力。合同约定逾期交房超90日，买受人解除合同的，出卖人应退还全部已付购房款，并支付全部购房款的1.5%违约金。雷绍捷、章淑华要求华达公司返还购房款492,400元并支付违约金7,386元，予以支持。雷绍捷、章淑华主张的首付款的利息，一审法院确定按合同约定以年利率0.35%计；雷绍捷、章淑华主张的按揭贷款的利息，在合同约定范围，予以支持。 华达公司抗辩天气原因导致逾期交房，但其作为开发企业对开发房地产所在地区的气候，可能对施工和交付造成的影响应有所预见，并不符合不可抗力的条件。另，华达公司主张的竣工验收、消防验收时间亦超出交房期限90天以上。故对华达公司的抗辩意见，不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决：一、华达公司应于判决生效后十五日内归还雷绍捷、章淑华购房款492,400元并支付利息（252,400元自2018年8月31日起按年利率0.0035计至还清之日止，240,000元自2018年12月15日起按《个人购房按揭借款合同》专用条款第九条四的约定利率计至还清之日止）；二、华达公司应于判决生效后十五日内支付雷绍捷、章淑华违约金7,386元； 三、驳回雷绍捷、章淑华的其他诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：华达公司认为一审遗漏认定交房时间延后的原因与相关部门办理工程项目审批手续有关联，但未提供证据证明，故对该事实的异议本院不予确认。对一审查明的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。 本院认为，雷绍捷、章淑华与华达公司签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效。合同约定，华达公司应于2019年5月31日前交房，华达公司未能按期交房，如逾期超过90日，雷绍捷、章淑华有权解除合同。本案雷绍捷、章淑华于2019年11月24日向华达公司发出解除合同通知，系在合同约定交房时间的90日之后，而华达公司又未能举证证明其逾期交房的正当事由，故雷绍捷、章淑华发出的解除通知书合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，雷绍捷、章淑华的解除权已形成，即雷绍捷、章淑华与华达公司签订的《商品房买卖合同（预售）》于2019年11月24日已解除。华达公司认为雷绍捷、章淑华无权解除合同的上诉理由不能成立。由于涉案的《商品房买卖合同（预售）》解除系因华达公司的违约行为造成，一审法院判定其承担违约责任正确，至于合同解除后涉案房产的退还及抵押的解除，因在本案中当事人未提起诉讼主张，一审法院未作处理正确，当事人可另行主张。 综上所述，华达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9,147.28元，由上诉人光泽县华达置业发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 乐 芳 审判员 张聪荣 审判员 江琳清 二〇二〇年六月二十九日 书记员 包哲铭 本案所依据的主要法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。