河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终634号上诉人（原审原告）：新乡市美大物业管理有限公司，住所地：新乡市开发区21号街坊隆基枫华源会所。法定代表人：陈强，总经理。委托诉讼代理人：贠海河，该公司员工。委托诉讼代理人：秦晓帅，河南龙健律师事务所律师。上诉人（原审被告）：凡菊，女，1977年6月10日出生，汉族，住新乡市。上诉人新乡市美大物业管理有限公司（以下简称“美大物业公司”）因与上诉人凡菊物业服务合同纠纷一案，均不服河南省新乡市红旗区人民法院（以下简称一审法院）（2019）豫0702民初4089号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人美大物业公司的委托诉讼代理人贠海河、秦晓帅，上诉人凡菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。美大物业公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持美大物业公司的一审诉讼请求；2、一审、二审诉讼费用由凡菊承担。事实和理由：本案美大物业公司主张凡菊交纳物业费并未超过诉讼时效。物业服务企业提供的物业服务具有长期性和持续性的特点。在物业服务企业提供物业服务产生的物业服务费，均应视为物业服务企业服务整体债权的一部分，物业公司作为提供物业管理服务的一方，因其提供的服务具有连续性，诉讼时效期间应自最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算。因此，只有物业公司撤离所服务的小区后，超时效未向业主主张物业费时，才可认定超出诉讼时效。美大物业公司曾多次对凡菊催收，从双方的物业服务关系的长期性出发，且由于诉讼标的金额明显较小，尽量不采用引发双方矛盾的方式处理纠纷才没有采用诉讼方式。美大物业公司认为应从小区的整体服务质量对美大物业公司工作进行评价，应支持美大物业公司的一审诉讼请求。凡菊辩称：凡菊认为时效已经过了，且没有收到任何催收。一审认定时效已经超过，认定正确的。凡菊上诉请求：一、撤销一审民事判决，发回重审或依法改判；二、本案所有诉讼费由美大物业公司承担。事实与理由：一、小区门禁卡未按合同约定使用、小区环境脏乱差，公用设施无人维护维修，汽车乱停乱放、小区无安全居住体系等物业不作为的行为，一审时已详细列举美大物业公司多次不作为的行为。二、美大物业公司明确表示自己服务工作不到位，主动承认凡菊多次找其解决物业费问题的事实。案涉纠纷因美大物业公司违约在先，一审法院不应判决凡菊承担684.6元违约金，一审判决凡菊补缴4657.18元物业费，不应按原数缴纳。美大物业公司辩称：凡菊所列举的美大物业公司不作为的行为并不存在亦不属实。凡菊自称从2012年美大物业公司应当返还4500元的装修押金。其也认可去找美大物业公司谈论物业费的事宜。双方关于物业费，双方一直在沟通的事实属实。并不是美大物业公司放弃了物业费的请求，并不能认为超过了诉讼时效。对方的诉讼请求不成立，不应支持。美大物业公司向一审法院起诉请求：1、凡菊交清所欠物业管理费10866元；2、凡菊按协议约定支付违约金5215元；3、本案诉讼费用由凡菊承担。一审法院认定事实：凡菊为隆基新谊城小区22号楼3单元6层西户业主，其与美大物业公司于2012年6月28日签订前期物业服务协议，双方约定：高层住宅的物业服务费用按建筑面积每月每平方米1.2元收取；如违反协议，不按协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，美大物业公司有权要求凡菊全额缴纳所欠物业服务费用外，并按所欠费用日万分之五的标准向美大物业公司支付滞纳金。自2013年8月1日至2018年10月31日凡菊拖欠物业费未交。现美大物业公司诉至法院，要求凡菊交纳物业费并支付违约金。隆基新谊城小区22号楼3单元6层西户的建筑面积为143.74平方米。一审法院认为：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，美大物业公司系隆基新谊城小区的物业服务企业，而凡菊作为该小区22号楼3单元6层西户的业主与美大物业公司签订物业服务协议，并在小区居住，接受美大物业公司提供的物业服务，因此，在凡菊长期拖欠物业费的情况下，一审法院对美大物业公司要求凡菊交纳物业费的诉讼请求予以支持。根据前述查明的事实可知，凡菊所在的隆基新谊城小区22号楼3单元6层西户拖欠物业费143.74平方米×1.2元／平方米·月×63个月（2013年8月至2018年10月，共计63个月）＝10866.74元，但其中部分明显已超过诉讼时效，美大物业公司也未提交证据证明其存在中止、中断情形，且凡菊也提出异议，故一审法院仅对美大物业公司提起本次诉讼（2019年7月）前不超过三年的物业费予以支持，即143.74平方米×1.2元／平方米·月×27个月（2016年8月至2018年10月，共计27个月）＝4657.18元。美大物业公司还要求凡菊支付违约金，但从双方当事人提交的证据及当庭陈述来看，隆基新谊城小区确实存在绿化养护缺失、卫生清理不及时、共用设施破旧、车辆停放混乱等现象，不能证明美大物业公司已完全履行物业服务合同约定的各项义务，故一审法院酌定按70％的比例计算上述违约金，即143.74平方米×1.2元／平方米·月×30日×0.5‰×（1＋2＋3……＋27）×70％＝684.60元。凡菊辩称美大物业公司收取其装修押金及热量表费至今未退还，但其与本案不属同一法律关系，故本案不予处理，凡菊可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，一审判决：一、凡菊于判决生效之日起十日内支付美大物业公司物业费4657.18元；二、凡菊于判决生效之日起十日内支付美大物业公司违约金684.60元；三、驳回美大物业公司的其他诉讼请求。如果凡菊未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费202元，由美大物业公司承担135元，凡菊承担67元。二审中，美大物业公司提交三张照片，证明目的：美大物业公司在物业管理方面履行的职责，应尽的义务。尤其是在一审以后疫情发生以来，美大物业公司尽到了物业公司应尽的服务职责。凡菊质证称：这是小区物业最基本应尽的义务。到现在，小区物业已经不再严格审查小区进出人员。对方拍摄的照片上面的内容，凡菊没有见过。无法证明美大物业公司尽到了物业管理的职责。凡菊提交水费票据若干张。证明目的：在疫情期间，每次去小区物业冲水费，每次只能购买一吨，导致冲水费的频率比较频繁，不管小区业主的死活，小区停水，让凡菊频繁的缴纳水费，每次只能购买一吨水。小区物业不让多充，让业主频繁的下楼去冲水费，威胁到小区业主的人身安全。美大物业公司质证：不予认可，不是属实。很明显1月22日就充了数吨水。并不能证明对方所称只能充一吨水的事实。本院认可双方提供证据的真实性，并将结合本案案情综合认定。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为：一、关于时效的问题。凡菊一审中辩称，“从出现矛盾至今，凡菊一直在与物业公司积极沟通，但物业公司从不接受”；凡菊上诉称，“从2012年到现在，美大物业公司还压着我家应退还给我的装修押金及流量表费4500元”“也自动承认了我多次找其解决物业费问题的事实”等，可以说明双方就物业费问题一直在进行沟通，而凡菊又称“美大物业公司在违约期间，从没有与凡菊沟通过物业费问题”等。本院认为，凡菊的辩解陈述中有矛盾之处，缺乏合理性，对其关于美大物业公司起诉超过诉讼时效的意见，不予支持。二、关于物业费的问题。本案当事人双方形成物业服务合同关系，美大物业公司提供了相应的物业服务，凡菊应当交纳物业费。2013年8月1日起凡菊就没交纳过物业费，主要原因为美大物业公司没有及时退还凡菊装修押金等，双方积压矛盾已久，但以此理由拒交物业费缺乏依据，而再让凡菊支付违约金亦欠妥。故综合本案案情，本院对美大物业公司起诉主张的物业费10866元予以支持，对其主张的违约金不予支持。综上，对美大物业公司、凡菊的上诉请求成立部分，予以支持；对一审判决不当部分予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销河南省新乡市红旗区人民法院（2019）豫0702民初4089号民事判决第二项、第三项；二、撤销河南省新乡市红旗区人民法院（2019）豫0702民初4089号民事判决第一项为“凡菊于判决生效之日起十日内支付新乡市美大物业管理有限公司物业费10866元”；三、驳回新乡市美大物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果凡菊未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费202元，由新乡市美大物业管理有限公司承担130元，凡菊承担72元。二审案件受理费118元，由新乡市美大物业管理有限公司承担48元，凡菊承担70元。本判决为终审判决。审判长  程俊林审判员  周云贺审判员  郭中伟二〇二〇年六月十一日书记员  王 铮