浙江省苍南县人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0327民初1307号原告：李柏容，女，1970年10月3日出生，汉族，住苍南县。原告：苏世全，男，1969年2月19日出生，汉族，住苍南县。上述两原告共同委托诉讼代理人：陈书兴，浙江正昌律师事务所律师。被告：苍南永安房地产开发有限公司，统一社会信用代码9133032756696575XJ，住所地苍南县灵溪镇塘北东路40号（二层）。法定代表人：林月城。委托诉讼代理人：林华爽，浙江泽瓯律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾宁宁，浙江泽瓯律师事务所律师。原告李柏容、苏世全与被告苍南永安房地产开发有限公司（以下简称永安公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月23日公开开庭进行了审理，原告李柏容、苏世全的共同委托诉讼代理人陈书兴，被告永安公司的法定代表人林月城及其委托诉讼代理人林华爽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李柏容、苏世全向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金67529.65元（自2017年1月1日至2017年9月27日止，以总房款1250549元为基数，按每日万分之二计算）；2.判令被告承担本案受理费。事实和理由：2014年3月26日，原告与被告签订合同编号为201490008250128《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买被告开发建设的晨光尚品园4幢1703号房，建筑面积88.83平方米，单价为每平方米14078元，总价款为1250549元；被告应于2016年12月31日前将经验收合格等具备正常使用条件的商品房交付给原告使用；逾期交付房屋超过90日，原告要求继续履行合同的，自本合同第九条规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告按照合同约定履行支付全额购房款义务，但被告未按合同约定履行按期交房义务，直至2017年9月27日才通知原告交房，逾期时间长达270天，其行为已经构成违约，应当向原告支付违约金。永安公司答辩称，一、原告诉称并非全部事实，2017年9月27日交房是因为诸多客观原因造成的，不能归责于被告，而且双方已经达成和解，变更了原交房时间，并且被告给予了优惠，若原告对和解协议予以否认，应当将被告给予的优惠现金礼包退还；二、原告在履行合同过程中未及时办理按揭贷款违约在先，按照购房合同附件八约定，原告应当向被告支付未付购房款10%以及日万分之三的违约金，计163910元。综上，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。若原告坚持主张被告支付逾期交房违约金，则被告将保留其主张原告支付逾期办理购房按揭手续违约金的诉权，但不在本案中提起反诉。李柏容、苏世全向本院提交了如下证据材料：1.姓名为李柏容、苏世全的居民身份证，证明原告的诉讼主体资格；2.名称为永安公司的企业登记信息，证明被告的诉讼主体资格；3.《商品房买卖合同》，证明原告向被告购买房屋并对双方权利义务作出相关约定的事实；4.购房发票，证明原告已向被告全额支付购房款的事实；5.不动产权证书，证明案涉房屋已办理权属登记的事实。永安公司在指定的举证期限内提供如下证据材料：1.《苍南县人民政府县长办公会议纪要》（2018）4号、《国有土地使用权出让合同》，证明工期滞后系诸多客观因素造成，并与苍南县国土资源局达成于2017年6月30日之前竣工的协议；2.快递单、按揭办理告知函，证明原告逾期办理按揭的事实；3.凭证，证明原告于2015年8月12日才办理按揭手续，逾期支付购房款的事实；4.《补充协议书》、《会议纪要》，证明原合同约定的交房时间已经双方协商进行变更并由被告给予优惠的事实；5.转账凭证、优惠券，证明原告领取8万元优惠的事实。原、被告提供的上述证据，经庭审出示质证，被告对原告提供的证据1、证据2、证据4、证据5均没有异议；被告对原告提供的证据3的真实性、合法性没有异议，但认为合同的第九条第4点约定了除双方协商同意解除合同或变更合同外，如遇因规划、建设、市政、文物、环保、拆迁等行政部门依据法律或政府文件的规定，采取某项行政措施或遇重大技术问题，或因国家建设需要改变规划的，或甲方施工过程中遭遇周边居民阻挠而难于及时解决，导致建设期延长，以政府部门出具证明为准。或者非出卖人的原因导致交付延期的，出卖人不承担违约责任。另外，合同的附件八还对买受人逾期办理按揭贷款手续的违约责任作了约定。原告对被告提供的证据1真实性由法庭核实，对关联性有异议，认为该证据所记载内容反映的是被告与土地出让方达成的协议，与本案无关。对被告提供的证据2－5的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议。本院认为，原告提供的证据1、证据2、证据4、证据5，被告均没有异议，本院予以确认；原告提供的证据3，被告提供的证据2－5，双方对对方证据的真实性均没有异议，本院予以确认；被告提供的证据1，经本庭核实，其真实性本院予以确认。上述证据均可以作为认定本案相关事实的依据。至于原、被告提供的证据能否证明被告需要承担逾期交房的违约责任，本院将在说理部分分析阐述。本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：2014年3月26日，原告李柏容、苏世全与被告签订了一份合同编号为201490008250128的《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买灵溪镇晨光尚品园第4幢1703室房屋，建筑面积88.96平方米，单价为每平方米14078元，房屋总价1252379元。合同第九条约定：出卖人应当在2016年12月31日前将符合各项条件的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因规划、建设、市政、文物、环保、拆迁等行政部门依据法律或政府文件的规定，采取某项行政措施或遇重大技术问题，或因国家建设需要改变规划的，或甲方施工过程中遭遇周边居民阻挠而难于及时解决，导致建设期延长，以政府部门出具证明为准。或者非出卖人的原因导致交付延期的，出卖人不承担违约责任；3.买受人未付清房款、利息、违约金以及本物业或合同有关的所有费用，交付期限自动延长至全部款项结清为止，同时按照第十二条规定买受人承担违约责任。本合同所指的不可抗力及免责事由的范围包括下列情况：地震、洪灾等自然灾害，战争、动乱、大规模流行性疾病等社会异常事件及政府政策和法律法规的改变等政府行为。合同第十条约定：除本合同第八条规定的特殊情况以外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同签订当天，原告支付了首付款382379元（包括定金100000元）。剩余购房款870000元双方约定通过办理银行按揭贷款方式支付。2014年10月4日，被告向原告邮寄了银行按揭办理告知函。2015年7月16日，两原告与被告签订了一份《会议纪要》，该会议纪要第3条第（1）项约定：永安公司给予第1至4幢楼每户业主购买车位优惠券，优惠券价值人民币3万元。第6条约定：业主与银行签订购房款按揭贷款合同后，方可领取本纪要约定的车位优惠券。车位优惠措施期限至2015年8月30日止。2015年8月12日，两原告（乙方）与被告（甲方）签订了一份《补充协议书》，该《补充协议书》约定：“一、经银行审核，乙方具备取得办理按揭贷款条件且签订银行按揭贷款等相关书面材料的，甲方应于当日向乙方出具一份《现金礼包凭证》。自该凭证出具之日起第十六日，甲方向乙方预付现金礼包，乙方亦向甲方返还前述凭证。现金礼包数额为人民币伍万元。二、2017年6月30日之前，若垃圾中转站搬迁的，乙方同意自愿放弃本协议第一条优惠，并全额返还甲方给付的现金礼包款项。逾期不能搬迁的，则现金礼包至此归属乙方所有……”。2015年8月12日，原告办理了银行按揭手续。被告给予原告一张面值3万元的车位优惠券。2015年8月31日，被告支付原告5万元（现金礼包）。2017年9月27日，被告将涉案房屋交付原告。涉案房屋现已转移登记至原告名下。因实际交付的房屋面积与合同约定存在差异，被告已返还原告购房款差价1830元，实际购房款为1250549元。本院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同系当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定有效。根据合同约定，被告应于2016年12月31日前将符合交付条件的商品房交付原告，但被告实际于2017年9月27日交房，客观上已构成逾期交房。关于被告是否应当承担逾期交房的违约责任，根据原、被告诉辩意见，本案争议焦点有二点。一、被告逾期交房是否存在免责事由。根据被告提供的（2018）4号苍南县人民政府会议纪要及国有土地使用权补充协议内容，其处理的系土地出让方与被告之间在管理方面关于建设延期违约金及开竣工时间的问题，其内容未反映允许被告延期开竣工的原因。被告法定代表人在庭审中陈述，导致逾期交房最主要的原因系小区周边建造了垃圾中转站，致使业主不满而不按约办理按揭手续进而使得被告资金短缺延误了工期。本院认为，资金短缺导致工期延迟并非合同约定或法定的延期交房的免责事由，在被告提供的证据尚不能证明存在合同约定或法定的延期交房免责事由的情况下，本院对被告的上述答辩意见不予采纳。二、原、被告双方签订的《补充协议书》及《会议纪要》是否已对交房时间进行了变更或对被告延期交房予以免责。原告认为，相关补充协议只是解决业主办理银行按揭的问题，与延期交房无关。本院认为，被告提供的凭证、《补充协议书》及《会议纪要》，其内容反映原、被告之间达成的红包等优惠协议是为了促成原告办理购房按揭手续，并未反映原、被告之间对交房时间进行变更，也未反映原、被告之间对延期交房问题进行处理。因此，被告以已给予原告诸多优惠是对交房时间的变更或者延迟交房予以免责，理由不足，本院不予采纳。综上，本院对被告逾期交付房屋的违约事实予以确认，其应当依照合同约定支付相应的违约金，即自2017年1月1日起至2017年9月27日止合计270天的逾期交房违约金，计67529.65元（1250549元×0.0002×270天）。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：苍南永安房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付李柏容、苏世全逾期交房违约金67529.65元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1488元，减半收取计744元，由苍南永安房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审判员  林小巧二〇二〇年六月四日书记员  胡瑶瑶相关法律条文链接：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额外的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。-7-