福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终2585号 上诉人（原审被告）：北京中立鸿建设工程咨询有限公司，住所地北京市海淀区西直门北大街32院2号楼12层1206。 法定代表人：李子，总经理。 委托诉讼代理人：王春荣，男，公司员工。 被上诉人（原审原告）：福州鑫满物业管理有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区华林路203号（原32号）西配楼四层。 法定代表人：谢振彬，总经理。 委托诉讼代理人：谢贵运，福建天人和律师事务所律师。 上诉人北京中立鸿建设工程咨询有限公司（以下简称“中立鸿公司”）因与被上诉人福州鑫满物业管理有限公司（以下简称“鑫满公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市晋安区人民法院（2019）闽0111民初3945号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 中立鸿公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回鑫满公司全部诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律不当。1.中立鸿公司与鑫满公司约定租赁期至2019年1月2日止，到期前，中立鸿公司已向鑫满公司提出归还房屋，结算水电费，但鑫满公司未到场，导致房屋无法归还，责任并不在中立鸿公司。2.中立鸿公司在约定租赁期满之时已经腾空房屋，其中716房屋由案外人马红福使用，马红福也表示后续费用由其处理，其余房屋均是空置状态，鑫满公司作为房屋出租人，有义务也有条件及时查看并收回房屋，或向马红福收取费用。此后，中立鸿公司多次向鑫满公司表示其在福州已无实际办公地点，但鑫满公司一直怠于行使权利，由此产生的损失应归属于鑫满公司。3.最后2个月租金由押金折抵，不存在延迟缴纳，中立鸿公司不应支付违约金，后续也未占有使用房屋，不应承担占有使用费。4.一审法院于2019年7月立案，适用简易程序审理，却在2020年1月方作出判决，超期审理也是导致损失扩大原因之一，一审法院判决中立鸿公司承担占有使用费直至实际返还房屋，显失公平，加重了中立鸿公司的责任。 鑫满公司辩称，1.交还房屋是承租人的法定义务，承租方未经出租人同意擅自将房屋交于案外人使用应当承担相应的民事责任。2.中立鸿公司要求用其他公司的押金折抵租金没有法律根据。3.中立鸿公司未及时解决本案纠纷，未及时交还房屋钥匙，应该承担支付房屋使用费的责任。综上，一审判决正确，应维持原判。 鑫满公司向一审法院起诉请求：1．判令中立鸿公司向鑫满公司支付自2018年11月3日起至2019年5月2日止共6个月的租金75000元，及以欠款金额为基数按0.75％／月的标准计算的自起诉之日起至实际付款之日止的逾期付款违约金；2．判令中立鸿公司立即向鑫满公司返还坐落于福州市晋安区的部分房屋，并按每月15000元的标准向鑫满公司支付自2019年6月15日起至中立鸿公司实际向鑫满公司返还房屋之日止的房屋占有使用费；3．判令中立鸿公司及时结清拖欠的水电费用3600元，并赔偿鑫满公司擅自拆走其电器设备的经济损失6000元。 一审法院认定事实：2016年11月22日，鑫满公司与中立鸿公司分别作为合同的甲乙两方签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：鑫满公司将位于福州市晋安区大间，八层803、810、812室出租给中立鸿公司，租赁物建筑面积约180平方米，租赁期限自2018年1月3日起至2019年1月2日止；租金为12500元／月，租金支付方式为按月支付，鑫满公司向中立鸿公司收取25000元作为押金，待合同期满双方结算完毕后七日内全额无息退还；第一次支付租金和押金应在2018年1月15日前付给鑫满公司，以后每个月的租金应在月初10日内以现金或者转账的形式支付给鑫满公司或存到鑫满公司指定银行账户内。合同第四条第1款约定：水、电费物业费应由中立鸿公司每月向物业定期缴纳。合同第九条约定：租赁期满后，本合同即终止，届时乙方将房屋退还甲方，如乙方要求继续租赁，须提前壹个月向甲方提出，甲方在合同期满前壹个月内向乙方正式答复，如同意继续租赁，则续签租赁合同，但租金可以按当时的物价及周围租金情况调整……合同第十条约定：若中立鸿公司故意拖欠租金满一个月的视为违约，鑫满公司有权提前解除合同并收回房屋，造成鑫满公司损失的由中立鸿公司据实赔偿。合同签订后，双方开始依约履行，中立鸿公司未向鑫满公司支付押金25000元。2018年12月25日，中立鸿公司向鑫满公司支付了2018年9月和10月的房租25000元。后因中立鸿公司未向鑫满公司支付自2018年11月起至租赁期限届满时止的租金，鑫满公司于2019年4月12日委托律师向中立鸿公司寄送《律师函》，催促中立鸿公司支付租金并结清拖欠的水电费，赔偿鑫满公司的电器设备损失。鑫满公司催讨无果，诉至一审法院。 另查明，鑫满公司曾于2016年11月22日与中立鸿公司的分支机构北京中立鸿建设工程咨询有限公司福建分公司签订《房屋租赁合同》，收取该公司所支付的租赁押金25000元，该合同到期后，因鑫满公司、中立鸿公司签订了租赁合同，故该押金尚未结算退还。 一审庭审过程中，鑫满公司确认其已于2019年7月将案涉租赁房屋的八层收回。中立鸿公司自认拖欠租赁房屋的水电费用2000余元。中立鸿公司对租赁物的合法性有异议，鑫满公司为此提供租赁物所在的鑫兴综合楼的建设工程规划许可证为证，但未提供该许可证的附图和附件。根据中立鸿公司提供的鑫兴综合大楼的照片显示，该楼的8楼属加盖部分，故一审法院认定鑫满公司提供的证据不足以证明该楼的8楼亦属于建设工程规划许可证许可范围。 中立鸿公司主张其已于合同约定的租赁期满时搬离了租赁房屋，提供了其于2019年1月5日与电话号码为136××××1677的“福建房东”短信聊天记录为证，该聊天记录载明，中立鸿公司向“福建房东”表示：中立鸿公司于2018年12月5日即表示过用押金抵扣11月和12月的房租；水电费因鑫满公司无人在福州，中立鸿公司无法支付；716房间由“马红福”继续租用，因“马红福”已从中立鸿公司处离职，故“马红福”与中立鸿公司已无关系；中立鸿公司已搬离8楼房屋，8楼的房门钥匙在“马红福”处，要求鑫满公司自“马红福”处领取。“福建房东”表示：中立鸿公司必须依约支付11月和12月的房租。鑫满公司主张中立鸿公司持续占用8楼房屋直至2019年7月止，及至一审庭审之日止仍占用716房间，提供了其与中立鸿公司于2019年1月16日、4月24日等日期的短信聊天记录为证，该聊天记录载明，双方除重申了前述短信聊天的各自意见外，鑫满公司另向中立鸿公司提供了中立鸿公司可寄还租赁物房门钥匙的地址及中立鸿公司可以支付水电费和房租的账户信息。 一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，鑫满公司未能证明鑫兴综合楼的建设工程规划许可证许可范围包括案涉的8楼房屋，因此，一审法院认定双方有关8楼房屋所签订的租赁合同无效。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。案涉租赁合同有关716房间的约定仍为有效。 本案的争议焦点为租赁期限届满后，中立鸿公司是否继续占有使用租赁物。根据双方的租赁合同约定，租赁期限届满如中立鸿公司要继续承租，则双方需要续签租赁合同。民事诉讼当事人对自己的主张有责任提供证据证明。鑫满公司未能提供证据证明双方重新签订了租赁合同，因此，鑫满公司应对中立鸿公司在租赁期限届满后仍继续占用租赁物承担举证责任。鑫满公司为此提供了其与中立鸿公司的短信聊天记录为证，根据该证据仅能证明中立鸿公司在租赁期满后，未向鑫满公司返还8楼房屋的钥匙及“马红福”继续占用716房间。《中华人民共和国合同法》第六十二条第（三）项规定，交付不动产的，在不动产所在地履行。中立鸿公司要交还的租赁物为不动产，双方在无其他约定的情况下，交接租赁物的钥匙应在租赁房屋处进行。中立鸿公司主张其之所以未将钥匙返还给鑫满公司，系因鑫满公司在租赁合同终止时无人来接收租赁物。结合上述法律规定和双方的短信聊天记录，一审法院对中立鸿公司的该主张予以采信。因此，鑫满公司仅根据中立鸿公司在租赁期满后仍占有8楼房屋的钥匙不足以证明中立鸿公司继续占用上述房屋。因此，鑫满公司请求中立鸿公司支付该部分房屋自2019年1月3日起的占有使用费，缺乏依据，一审法院不予支持。中立鸿公司使用该房屋至租赁期满，鑫满公司请求中立鸿公司支付该部分房屋自2018年11月3日起至2019年1月2日租赁期限届满时止的两个月的占有使用费，一审法院予以支持。中立鸿公司未能证明鑫满公司同意由“马红福”继续租赁使用716房间，故其在租赁期满后仍负有腾空并归还该房屋的义务，鑫满公司请求中立鸿公司返还该房屋，并支付该房屋自2018年11月3日起至实际返还房屋之日止的租金和占有使用费，一审法院予以支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。双方合同约定的租赁物由716、803、810、812四个房间组成，租金为12500元/月，故一审法院酌情按4000元/月确认716房间的租金，按8500元/月确认其余的803、810、812三个房间的占用费。因此，中立鸿公司应向鑫满公司支付所有房间自2018年11月3日起至2019年1月2日止的租金和占有使用费共计为25000元，和按4000元/月计算的自2019年1月3日起至实际归还716房间时止的占有使用费。 法人设立的分支机构以自己名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担。在鑫满公司、中立鸿公司签订租赁合同前，中立鸿公司的分支机构与鑫满公司签订租赁合同，并支付给鑫满公司租赁押金25000元，中立鸿公司主张该押金转化为本案的租赁押金，并由鑫满公司退还，一审法院予以支持。该款可抵销中立鸿公司应向鑫满公司支付的自2018年11月3日起至2019年1月2日止的租金和占有使用费25000元。根据合同约定，中立鸿公司应于每月月初10日内支付租金，而押金应在合同期满后经双方结算后退还，因此，中立鸿公司未及时支付716房间的租金，已构成违约，并给鑫满公司造成应收租金的利息损失，鑫满公司请求中立鸿公司支付该部分租金的逾期付款违约金，一审法院予以支持，因双方并未约定逾期付款违约金的计算方式，故一审法院酌情按2019年12月20日全国银行间同业拆借中心公布的1年期贷款市场报价利率4.15%/年为标准计算逾期付款违约金，至2019年1月2日止，逾期付款违约金共计为34.56元（计算过程详见后附表格）。如前所述，鑫满公司应在租赁期满后退还押金，故鑫满公司请求中立鸿公司支付716房间2018年11月和12月租金自2019年1月3日租赁期满后的逾期付款违约金，一审法院不予支持。因双方有关8楼房间的约定无效，鑫满公司请求中立鸿公司按合同约定的租金标准计算支付逾期付款违约金，缺乏依据，一审法院不予支持。 鑫满公司主张中立鸿公司向其支付拖欠的水电费3600元，未提供相应的水电费用产生和支付证明，中立鸿公司自认拖欠的水电费金额为2000余元，故一审法院认定中立鸿公司应向鑫满公司支付2000元水电费。鑫满公司主张中立鸿公司赔偿其私自拆除原属案涉租赁物的3台空调的损失6000元，未提供相应证据证明，一审法院不予支持。综上，判决：一、北京中立鸿建设工程咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内向福州鑫满物业管理有限公司返还坐落于福州市晋安区房屋；二、北京中立鸿建设工程咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内向福州鑫满物业管理有限公司支付租金和占有使用费25000元（已支付）及以4000元／月为标准计算的自2019年1月3日起至实际返还716室房屋之日止的占有使用费；三、北京中立鸿建设工程咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内向福州鑫满物业管理有限公司支付逾期付款违约金35元；四、北京中立鸿建设工程咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内向福州鑫满物业管理有限公司支付水电费2000元；五、驳回福州鑫满物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2290元，适用简易程序减半收取计1145元，由福州鑫满物业管理有限公司负担780元，由北京中立鸿建设工程咨询有限公司负担365元。 二审中，中立鸿公司向本院提交如下证据：证据一2019年4月24日和2019年4月25日“福建房东”与己方邓秀短信聊天记录，证据二2020年5月8日和5月9日中立鸿公司员工王春荣与中立鸿公司离职员工黄鼎芳关于716房间钥匙归还的微信聊天记录，以上证据共同证明716房间钥匙已于2019年1月20日左右交还鑫满公司。鑫满公司经质证认为，上述证据不是二审新证据，且聊天记录真实性无法确认。关于证据一，中立鸿公司于2019年4月24日发送短信给鑫满公司，让其提供地址以便邮寄钥匙，但中立鸿公司并未将钥匙寄还，证明其并未交房。在一审中中立鸿公司亦已确认房屋钥匙仍未交还。证据二是中立鸿公司员工与相关人员的聊天记录，没有鑫满公司工作人员参与聊天，如相关人员要作为证人，应出庭参与诉讼，接受询问，因此该聊天记录不能用于证明本案事实。本院经审查认为，上述证据不能证明待证事实，不予采纳。 根据本案现有的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，本院于2020年6月12日告知鑫满公司，要求其在三日内收回讼争716房屋。 本院认为，关于本案占有使用费的认定问题。根据在案证据，可以认定中立鸿公司与鑫满公司在2019年5月仍就归还讼争房屋钥匙及交房一事进行沟通，故中立鸿公司主张双方合同于2019年1月2日终止，其不再使用讼争房屋，讼争房屋由案外人马红福使用并由马红福处理后续事宜，其不应支付在此之后的占有使用费，于法无据，不能成立。鉴于中立鸿公司一再表示其无继续占有使用讼争房屋的必要，早已腾空讼争房屋，鑫满公司亦表示讼争房屋处于上锁状态，考虑到讼争《房屋租赁合同》早已到期，在中立鸿公司明确表示其不再继续使用讼争房屋的情况下，鑫满公司作为出租人，有收回房屋及时止损的义务，故本院于2020年6月12日告知鑫满公司，要求鑫满公司在三日内自行收回讼争716房屋，若双方还有其他争议，可另行解决。故本院将讼争房屋的占有使用费自2019年1月3日计算至2020年6月15日，共计69600元（4000元/月×17.4个月）。 中立鸿公司主张租赁期间的押金可以抵扣剩余租期的租金，故其不存在逾期支付租金的行为，不应支付违约金，中立鸿公司该主张缺乏依据，不予支持。 综上所述，中立鸿公司的上诉请求有理部分，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下: 一、维持福建省福州市晋安区人民法院（2019）闽0111民初3945号民事判决第三、四项； 二、撤销福建省福州市晋安区人民法院（2019）闽0111民初3945号民事判决第一、二、五项； 三、北京中立鸿建设工程咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内向福州鑫满物业管理有限公司支付租金25000元（已支付）、占有使用费69600元； 四、驳回福州鑫满物业管理有限公司一审其他诉讼请求； 五、驳回北京中立鸿建设工程咨询有限公司其他上诉请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2290元，适用简易程序减半收取计1145元，由福州鑫满物业管理有限公司负担780元，由北京中立鸿建设工程咨询有限公司负担365元；二审案件受理费730元，由北京中立鸿建设工程咨询有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴筱洲 审判员  符海燕 审判员  陈雁兰 二〇二〇年六月十五日 法官助理陈玥 书记员林婷