河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终2104号上诉人（原审原告）：河南省赣商置业有限公司，住所地河南省新乡市亢村产业集聚区。法定代表人：邓维中，董事长。委托诉讼代理人：张爱国，河南咸祐律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙学强，河南咸祐律师事务所律师。上诉人（原审被告）：王争胜，男，1983年1月22日出生，汉族，住河南省获嘉县。委托诉讼代理人：汪梅霞，河南博苑（新乡）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张忠秋（实习），河南博苑（新乡）律师事务所律师。上诉人河南省赣商置业有限公司（以下简称赣商公司）与上诉人王争胜排除妨害纠纷一案，均不服河南省获嘉县人民法院（2019）豫0724民初2014号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。赣商公司上诉请求：1、改判王争胜支付其霸占赣商公司厂房期间造成的租赁费损失457477.335元(2019年3月1日至2019年9月30日）；2、判令王争胜赔偿因其侵权行为导致赣商公司交易机会丧失造成的损失272890.18元；3、一、二审全部诉讼费用由王争胜承担。事实与理由：一、原审判决认为双方在原租赁合同六个月到期后继续有效，租赁期限为不定期属于认定事实错误。根据双方之间的退房协议约定，王争胜在协议签订六个月之后有意使用涉案厂房，其须提前10天向赣商公司支付租金，但是其并未按照上述协议的约定向赣商公司交付租金，故2019年2月28日之后双方非不定期租赁关系，王争胜霸占厂房属于侵权行为。二、原审适用《中华人民共和国合同法》第236条的规定，认定双方于2019年2月18日之后双方为不定期合同，明显错误，属于适用法律错误。三、因2019年2月18日之后王争胜占用涉案厂房系侵权行为，应当承担相应的侵权责任，应赔偿其霸占涉案厂房给赣商公司造成的各项损失共计730367.515元。综上，请求二审依法改判支持赣商公司的上诉请求。王争胜辩称，根据双方签订的退房协议第二条，可以认定双方共认双方之间系租赁关系，根据协议第五条约定，因江西五建未支付损失70000元，已经到达损失折抵租金条件，故在租赁无偿使用到期后，王争胜不用再另行支付租金，赣商公司也实际收取了王争胜的水费、电费、租赁费。关于赣商公司所称的王争胜所缴纳的租赁费打入被查封的账户，以此证明租赁关系不成立，是不符合事实和法律规定的，王争胜不知道赣商公司账户被查封，赣商公司未提供证据证明其账户被查封，且已告知王争胜，即使账户被查封，根据银行对公账户的规定，赣商公司要与银行每月进行对账，赣商公司不可能不知道王争胜已经将租金打入其账户，但是其从6月份到9月份未向王争胜提出过任何异议，并且在其2019年7月4日的公函中还显示，赣商公司认可双方之间的租赁关系，并告知王争胜享有房屋的优先购买权，如果双方不存在租赁关系，何来优先受偿权，故原审认定双方之间系租赁关系，在无偿使用到期后，双方之间形成的是不定期租赁关系，有法律和事实依据，赣商公司主张的损失没有事实和法律依据，应驳回其上诉请求。王争胜上诉请求：1、撤销原审判决第一项判决，改判王争胜支付赣商公司租金34154.08元；2、二审案件诉讼费由赣商公司负担。事实与理由：原审法院认定事实错误，因漏雨给王争胜造成的损失70000元应当折抵房租。本案双方无偿租赁到期前，口头达成了继续租赁的合意，否则赣商公司不可能收取王争胜2019年3月及以后的电费、水费，且赣商公司在2019年7月4日的函件中认可王争胜因租赁关系享有优先购买权，故应认定王争胜已于无偿租赁到期前已向赣商公司提出了继续租赁的要求并获得同意。王争胜与赣商公司系房屋租用关系，与江西五建没有关系，因赣商公司提供房屋质量问给王争胜造成的损失应由赣商公司赔偿，赣商公司在协议中约定江西五建支付属于转嫁责任，因该协议没有江西五建签字认可，不应对江西五建产生法律约束力，该70000元应折抵后续租金。因本案双方达成继续租赁合意并实际租赁至2020年1月15日，该赔偿款已具备折抵租金的条件，王争胜仅应支付赣商公司的租金为34154.08元。综上，原审认定的部分事实错误，请求二审查明事实，依法判决。赣商公司辩称，对于王争胜主张的用70000元折抵租金的前提，应当有租赁关系存在。本案双方之间不存在租赁关系，也就没有折抵房租的基础，一审法院判决正确，不应折抵房租。本案双方于2019年2月18日之后，因王争胜没有与赣商公司重新协议租赁涉案厂房，双方之间不存在租赁合同关系，原审认定双方系不定期租赁合同关系存在不当，其占用涉案厂房已构成侵权，王争胜应赔偿赣商公司的各项损失共计730367.515元（包括租赁费损失、赣商公司向第三方支付的违约金、丧失交易机会损失等）。赣商公司向一审法院起诉请求：1、请求判令王争胜立即搬离所霸占赣商公司的厂房；2、请求判令王争胜支付其霸占赣商公司厂房期间给赣商造成的租赁费损失459897.85元（2019年3月1日至2019年12月31日）；3、请求判令王争胜赔偿赣商公司因其侵权行为造成赣商公司向第三方支付的违约金损失计500000元；4、请求判令王争胜赔偿赣商因其侵权行为导致赣商公司交易机会丧失造成的损失272890.18元；以上2、3、4项总计合计：1232788.03元；5、请求判令王争胜就其诽谤赣商公司及工作人员的行为，在发布的范围内消除影响，向赣商公司赔礼道歉；6、诉讼费用由王争胜承担。一审法院认定事实：2016年11月3日，河南省赣商置业有限公司与王争胜分别签订了两份商品房买卖合同（预售），将位于获嘉县亢村镇薄口公路东侧、纬六路南侧、纬七路北侧中原家居产业园的6号A、B栋厂房出售给王争胜。2016年12月19日，本案双方又分别签订了6号厂房A栋和B栋补充协议。2018年8月30日，双方签订退房协议，协议约定王争胜购买赣商公司中原家居产业园6号A、B栋厂房，因故未能正式成交，双方解除6号A、B栋厂房的合同，赣商公司退还王争胜购房款。合同第三条约定自退房协议签订后六个月内，赣商公司提供给王争胜1号厂房无偿使用。合同第四条约定六个月以后，若王争胜有意使用该1号厂房，须提前10天向赣商公司交付租金，租金为每月每平方米5元。合同第五条约定漏雨将王争胜的书淋湿经济损失70000元由江西五建赔偿，赔偿款王争胜可由六个月后房租款抵扣，由赣商公司担保。退房协议签订后，赣商公司退给王争胜1600000元的购房款。退房协议签订六个月到期后王争胜未提前10天告知赣商续租意愿，王争胜分别于2019年6月6日、2019年7月31日、2019年9月23日各向赣商公司网银转账50000元（共计150000元），王争胜在附言中注明该50000元为1号AB栋厂房租赁费。同时王争胜向赣商公司交纳2019年3月至9月份的电费。之后赣商公司诉称因王争胜未能于退房协议签订六个月到期的前10天告知赣商公司续租意愿，随后将该1号厂房售予了他人，赣商公司多次向王争胜发出律师函及催告函或当面通知，要求王争胜搬离所霸占1号厂房，王争胜以种种理由拒不搬出，拖延至今，王争胜的行为，影响了赣商公司向买受人交付房屋，导致买受人解除购房合同，取消交易，并要求赣商公司赔偿违约金500000元，赣商公司因此丧失了交易机会遭受到重大的经济损失，同时赣商公司向王争胜要求交还房屋时，王争胜利用打条幅、音响喇叭广播、在网络发布虚假信息等方式对赣商公司及工作人员大肆诽谤、侮辱，给赣商公司的商业信誉及赣商公司造成了极大的精神损害。赣商公司于2019年10月10日诉至一审法院。赣商公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令王争胜立即搬离现所霸占的厂房；2.请求判令王争胜支付其霸占厂房期间给赣商公司造成的租赁费损失290461.80元（2019年3月1日至2019年9月30日）；3.请求判令王争胜赔偿赣商公司因其侵权行为造成赣商公司向第三方支付的违约金损失计605600元；4.请求判令王争胜赔偿赣商公司因其侵权行为导致原告交易机会丧失造成的损失464961.88元；以上2、3、4项总计合计：1361023.68元；5.请求判令王争胜就其诽谤赣商公司及其工作人员的行为，在王争胜发布的范围内消除影响，向赣商公司赔礼道歉。6.诉讼费用由王争胜承担。庭审中赣商公司将诉讼请求明确为：1.请求判令王争胜立即搬离现所霸占赣商公司的厂房；2.请求判令王争胜支付其霸占厂房期间给赣商公司造成的租赁费损失459897.85元（2019年3月1日至2019年12月31日）；3.请求判令王争胜赔偿赣商公司因其侵权行为造成赣商公司向第三方支付的违约金损失计500000元；4.请求判令王争胜赔偿因其侵权行为导致赣商公司交易机会丧失造成的损失272890.18元；以上2、3、4项总计合计：1232788.03元；5.请求判令王争胜就其诽谤赣商公司及其工作人员的行为，在发布的范围内消除影响，向赣商公司赔礼道歉；6.诉讼费用由王争胜承担。庭审中，王争胜称已经于2020年1月10日搬离1号厂房。庭审后，赣商公司出具书面意见认可王争胜于2020年1月10日搬离1号厂房，且王争胜申请一审法院调取赣商公司的案涉1号厂房在不动产登记部门的情况，一审法院庭后调取案涉的1号厂房，房产证号为豫（2017）获嘉县不动产权第0000734号的厂房为赣商公司所有，已查封状态。一审法院认为，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，双方因中原家居产业园的6号A、B栋厂房的买卖合同未能正式成交，双方解除6号厂房买卖合同于2018年8月30日达成退房协议，由赣商公司无偿提供给王争胜1号厂房用于过渡，过渡期限为六个月，从退房协议显示双方为租赁合同关系，租赁期限六个月。退房协议第四条约定如被告在签订退房协议六个月后有意使用1号厂房，须提前10天向赣商公司支付租金，租金标准为每月每平方米5元。王争胜无偿使用1号厂房六个月（截止2019年2月28日）后未按照退房协议约定提前10天向赣商公司提出继续租赁的要求，且也未及时缴纳租金，直至2019年6月6日起才向赣商公司分三次交纳共计150000元租金。王争胜辩称无偿使用六个月后继续租赁厂房的租赁费自动由江西五建应赔偿被告的70000元赔偿款中抵扣，但根据退房协议第五条的约定，该70000元赔偿款应由江西五建赔偿王争胜，赣商公司只是提供担保，第五条的适用也是在第四条王争胜提前10天向赣商公司提出续租请求赣商公司愿意的情况下由该赔偿款抵扣，故王争胜的该辩称不予支持。鉴于王争胜在其后分三次向赣商公司交纳租金共计150000元，且其附言中注明为1号AB栋厂房租赁费，赣商公司无有效证据证明对王争胜交纳的该租赁费提出异议，赣商公司的第四组证据函件中显示王争胜在六个月无偿使用1号厂房后还享有优先购买权也能够印证当时双方当时的关系为不定期租赁关系，故双方在原租赁合同六个月到期后继续有效，租赁期限为不定期，对王争胜的相应辩称予以支持。经一审法院查明王争胜已经于2020年1月10日搬出了1号厂房，赣商公司的第一项诉讼请求的失去了事实基础而不予支持。因王争胜未在无偿使用六个月的届满前10天向赣商公司提出继续租赁的请求，并不能在王争胜无偿使用1号厂房六个月后直接用70000元的赔偿款抵扣，而应征得赣商公司的同意，作为出租人的赣商公司也无有效证据证明向王争胜提出异议，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，王争胜应向赣商公司按照每平方米每月5元的标准支付租金，王争胜在2020年1月15日庭审中表示同意解除与赣商公司之间的租赁关系，赣商公司起诉王争胜侵权也表示双方解除租赁合同，故双方之间的租赁合同于2020年1月15日解除，故王争胜应从2019年3月1日起按照每平方米每月5元的标准向赣商公司支付其在租用的1号厂房的租赁费，直至2020年1月15日为止，即104154.08元（4841.03平方米×5元/平方米/月×10.5月-王争胜已付的150000元）。赣商公司的第三项及第四项诉讼请求因双方之间存在租赁关系，故此两项诉讼请求不予支持。赣商公司的第五项诉讼请求，因赣商公司未提供有效证据证明，王争胜也予以否认，故不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审判决：一、王争胜应于判决生效之日起十日内支付河南省赣商置业有限公司租赁费104154.08元；二、驳回河南省赣商置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费17049元，由王争胜负担2404元，由河南省赣商置业有限公司负担14645元。二审中，当事人没有提交新的证据。本院经审理查明的事实与原审认定的事实一致。本院认为：关于王争胜于2019年2月28日之后继续占用涉案厂房是否构成侵权问题。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。妨碍物权或者可能妨碍物权的，权利人可以请求排除妨碍或者消灭危险。造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。本案中，赣商公司、王争胜于2018年8月30日签订退房协议一份，该协议约定自退房协议签订后六个月内，赣商公司提供给王争胜1号厂房无偿使用，六个月以后，若王争胜有意使用该1号厂房，须提前10天向赣商公司交付租金，租金为每月每平方米5元，并约定漏雨将王争胜的书淋湿经济损失70000元由江西五建赔偿，赔偿款王争胜可由六个月后房租款抵扣，由赣商公司担保。该协议签订后，王争胜无偿使用1号厂房六个月（截止2019年2月28日），但未按照退房协议约定提前10天向赣商公司提出继续租赁的要求，未及时向赣商公司缴纳租金，亦未与赣商公司就涉案厂房租赁进行协商并达成合意，故王争胜与赣商公司于2019年2月28日之后双方并非租赁合同关系。王争胜虽称其已于2019年2月28日之前与赣商公司口头达成继续租赁涉案厂房的合意，但赣商公司对此不予认可，王争胜亦未提供相应证据证明，故王争胜2019年2月28日之后占用涉案厂房构成侵权，原审认定双方于2019年2月28日之后系不定期租赁关系存在不当，应予纠正。对于赣商公司所受损失的认定问题。因王争胜于2019年2月28日之后直至搬离涉案厂房对赣商公司构成侵权，其应对赣商公司所受损失承担相应的赔偿责任。对于赣商公司所主张的租金损失，由于王争胜占用涉案厂房导致赣商公司无法对外出租，该部分损失客观存在，应予赔偿。因王争胜、赣商公司所签订的退房协议对六个月的无偿使用到期后继续租赁厂房的租金标准进行了约定（约定租金为每月每平方米5元），且王争胜亦认可其“实际租赁”（即其占用涉案厂房）至2020年1月15日，故根据本案的客观情况，参照双方之前曾约定的每月每平方米5元房租标准，本院酌定王争胜应赔偿赣商公司2019年3月1日至2020年1月15日期间的租金损失为104154.08元（4841.03平方米×5元/平方米/月×10.5月-王争胜已付的150000元）。对于赣商公司所主张的丧失交易机会损失、支付第三人违约金损失，由于涉案厂房现处于查封状态，且赣商公司未提供相关部门备案的房屋买卖合同，即赣商公司未能充分证据证明其该部分损失的存在，本院不予支持。关于王争胜主张因房屋漏雨给其造成的损失70000元应当折抵房租予以扣除问题。因双方于2019年2月28日之后并不存在租赁关系，且本案系排除妨害纠纷，王争胜所主张的70000元抵扣租金与本案并非同一法律关系，本案对此不作处理。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律及论理存在不当，应予纠正，但此并不影响本案的处理结果。赣商公司、王争胜的上诉请求均不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十六条、第三十七条、《中华人民共和国侵权责任法》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12654元，由河南省赣商置业有限公司负担11104元，王争胜负担1550元。本判决为终审判决。审判长  郭岚岚审判员  孙莉环审判员  付国强二〇二〇年六月二十八日书记员  张俊超