浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终2398号 上诉人（原审原告、反诉被告）：王敏，男，1969年6月1日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。 上诉人（原审被告、反诉原告）：余月元，男，1959年11月16日出生，汉族，住浙江省杭州市淳安县。 上诉人王敏与上诉人余月元房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2019）浙0106民初8313号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案受理，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案由审判员张一文适用普通程序独任审理，公开开庭审理了本案，上诉人王敏，上诉人余月元到庭参加诉讼。因本案案情复杂，转为合议庭进行审理。现本案已审理终结。 原审法院查明：2014年7月，王敏（作为甲方、出租方）与余月元作为（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同书》，约定，甲方同意把杭州市房屋出租给乙方，乙方所租房屋面积约300平方米（一、二、三层），仅为开设旅馆使用，租期为5年，租期自2014年7月20日至2019年7月19日止；押金5000元，租金每三个月支付一次，第一年年租金125000元，第二年年租金共计125000元，第三年、第四年、第五年在原有基础上每年递增5%；乙方承担在租赁时所发生的水费、电费、煤气、华数电视、宽带费以及物业所产生的一切费用；本合同终止时需对甲方提供的设备设施进行清点、检查移交，如有损坏短缺应照值或酌情赔偿；乙方如因使用不当损坏房屋及设施设备的，应负责修复原状或予以经济赔偿等。 合同签订后，王敏向余月元交付了出租房屋，余月元向王敏支付了押金5000元并开始承租房屋用于经营旅馆。双方开始正常履行合同。 2019年1月21日，余月元向王敏支付了房租36175.78元。随后，王敏提出，2019年7月合同到期后（如需续租，租金增加至每年30万元）双方未达成一致的情况下，我方收回房屋不再继续履行，如贵方逾期不搬出，我方有权进行强制清场等。 2019年4月，余月元未及时支付最后一期房租36175.78元（对应租期为2019年4月20日--2019年7月19日）。 2019年5月，王敏提出，在2019年7月19日期满前不付租金，我方拒谈并收回房屋不再履行合同；如贵方逾期不搬出，我方有权进行强制清场等。2019年7月17日，王敏提出，在2019年7月19日前结清房租费并没收押金，保证房屋设备的完整，如有损坏，双倍赔偿；我方将在2019年7月19日24点后清场锁门停电停水等。 2019年7月20日，王敏对租赁房屋采取锁住大门并停水停电的措施。此后，余月元未能正常使用租赁房屋。 2019年8月11日，王敏支付电费1831.82元；2019年9月12日，王敏支付电费525.45元；两笔电费合计2357.27元。2019年9月12日，王敏支付水费808.15元；2019年11月6日，王敏支付水费200.30元。 2019年9月，王敏向法院提出诉讼请求：1、判决余月元支付自2019年4月20日至2019年7月19日房屋租金36175.78元；2、判决余月元腾退位于杭州市房屋，并支付自2019年7月20日至房屋腾退之日的房屋占用费（按房屋租金的标准计算，暂算至2019年10月15日的占有使用费34491.15元）；3、判决余月元支付水费808.15元、电费2357.27元；4、判令本案诉讼费用由余月元承担。 余月元提出反诉请求：1、判令王敏支付水电费用41767.58元（其中水费5137.58元、电费36630元）；2、判令王敏支付损失12434元（其中因白蚁产生的退房费和损失为4434元，因房屋漏水而产生的损失8000元）；3、判令王敏支付房屋占用及经营损失费用102317.31元；4、判令王敏支付合同未到期赶走余月元正常入住顾客的损失费1762元。 本案的审理涉及以下争议： （一）出租房屋的使用情况。审理中双方确认，王敏及其家人自住涉案房屋的第四层，余月元承租涉案房屋的第一、二、三层，其中房屋的楼梯过道为双方共用。除楼梯过道外，王敏还占用了房屋第一层的储藏室、小仓库，余月元认为根据王敏占用房屋的情形，应按15平方米的面积折算5年的房屋占用及经营损失费为102317.31元。 （二）水费。王敏要求余月元支付余月元在承租期间产生的水费808.15元。余月元则表示，该水费中有部分费用系王敏自用产生；且在余月元承租期间，王敏自用的水费一直由余月元代缴，应由王敏支付水费5137.58元。 （三）电费。王敏要求余月元支付余月元在承租期间产生的电费2357.27元。余月元则表示，该电费中有部分费用系王敏自用产生；且在余月元承租期间，王敏自用的电费一直由余月元代缴，应由王敏支付电费36630元。 （四）漏水问题。余月元陈述，在其承租期间因为房屋漏水，漏水时间近40天，造成101室和201室两个房屋不能正常使用，按每个房间每天收入110元计算，共计造成损失8000元。王敏陈述，王敏对于漏水的原因不清楚，且也不是王敏的原因导致的漏水。 （五）白蚁问题。余月元陈述，在其承租期间自2015年3月起至2019年3月期间，余月元承租的部分房间有白蚁现象因而该部分房间不能正常使用，按余月元的统计造成的损失合计为4434元。王敏陈述，对于白蚁情况王敏无法核实，即使真的发生，可能是余月元使用其捡拾的木板所造成。 （六）赶走客人问题。余月元陈述，在2019年7月19日当天，在租赁期未届满的情况下，王敏赶走了余月元的14个房间的住宿客人，因而造成其经营损失1762元。王敏陈述，当天自己是提醒住宿客人租期于当晚12点到期的情况，一共是提醒了4个房间的客人，没有赶走客人。 原审法院认为，关于王敏、余月元之间的房屋租赁合同关系，双方意思表示真实，内容不违反法律行政法规的效力性强制性规定，合法有效。在履行中，双方因为房屋漏水、白蚁现象和租金等问题产生争议，对于双方之间的争议，该院认为， （一）出租房屋的使用情况及租金问题。根据双方合同约定，房屋租赁期间已于2019年7月19日届满，且双方未能达成续租协议，故王敏起诉要求余月元腾退房屋的诉讼请求该院予以支持。余月元应支付尚未支付的自2019年4月20日至2019年7月19日的租金36175.78元。对于2019年7月20日之后的房屋占用费，法院考虑，王敏在当天即锁住大门且停电停水导致余月元不能正常搬离腾空也不能使用房屋，余月元未及时支付应当支付的到期房租导致双方互不信任对纠纷产生亦有责任且承租房屋另有小门可供出入、小件搬离的案情，故对于房屋占用费可按租金标准、由余月元承担三分之一，为每天133.98元。对于余月元主张王敏擅自占用了房屋第一层的储藏室、小仓库问题，因为储藏室、小仓库位于第一层并未排除在承租房屋之外且储藏室、小仓库较正常经营房间的使用价值较低，该院酌情可从余月元应支付的租金中扣减1万元。 （二）水费。双方未举证2019年7月20日的水表抄表情况，法院按王敏自行使用2个月产生水费、王敏于2019年11月6日缴纳水费200.30元进行推算处理，王敏每月使用水费100.15元，余月元承租5年期间王敏承担的水费推算为6009元，余月元主张王敏承担该期间的水费为5137.58元可以认定。对于王敏主张的余月元还应支付水费808.15元，该数额需扣除王敏2个月期间自用产生的水费200.30元，余月元应支付的水费为607.85元。折抵后，王敏应支付余月元水费4529.73元。 （三）电费。双方未举证在2019年7月20日的前一次的电表抄表情况，对于余月元使用至2019年7月20日的电费目前不能实际计算。法院按王敏自行使用1个月产生电费、王敏于2019年9月12日缴纳电费525.45元进行推算处理，王敏每月使用电费525.45元，余月元承租5年期间王敏应承担的电费推算为31527元。对于王敏主张的余月元还应支付电费2357.27元，该院按王敏于2019年8月11日缴纳电费1831.82元，该数额扣除王敏1个月期间产生的电费525.45元，余月元应支付的电费为1306.37元。折抵后，王敏应支付余月元电费30220.63元。 （四）漏水问题。王敏作为房屋的出租方，应保证余月元能正常使用房屋。对于余月元主张的漏水问题，确实影响了王敏的正常经营使用房屋，因此给余月元造成的经营损失（可减少的租金金额），根据余月元主张的时间和影响的房间情况该院可酌情确定为5000元。 （五）白蚁问题。余月元主张承租房屋的部分房间有白蚁因而该部分房间不能正常使用，王敏也陈述曾联系过白蚁防治人员处理，从客观上讲，白蚁的产生给余月元的正常承租使用房屋确有影响，因此给余月元造成的经营损失（可减少的租金金额），该院可酌情确定为2000元。 （六）赶走客人问题。余月元主张在2019年7月19日当天因为王敏赶走了住宿客人因而造成其经营损失1762元，王敏虽抗辩表示仅是就租赁期间问题提醒住宿客人，但王敏在可收回出租房屋之前的“提醒行为”对于余月元的经营会有负面影响并产生经营损失，王敏的行为不符合合同应诚实信用履行的原则，故余月元的该项主张该院予以支持。 综上，余月元应及时腾退承租的房屋并支付自2019年7月20日起的房屋占用费。余月元应支付租金36175.78元，可以扣减储藏室、小仓库租金1万元，并扣减押金5000元，余月元实际应支付王敏21175.78元。王敏应支付余月元水费4529.73元、电费30220.63元，减免租金（赔偿漏水损失）5000元、减免租金（赔偿白蚁损失）2000元、赔偿经营损失1762元，合计43512.36元。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百二十条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十三条之规定，判决：一、余月元于本判决生效之日起十五日内从承租的杭州市房屋全部腾空交付给王敏，余月元并同时支付王敏自2019年7月20日起至房屋腾空交付之日止按每天133.98元计算的房屋占用费；二、余月元支付王敏租金21175.78元。三、王敏支付余月元水费、电费等费用43512.36元。四、以上第二项、第三项折抵后，王敏于本判决生效之日起十五日内支付余月元22336.58元；五、驳回王敏的其他诉讼请求；六、驳回余月元的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取823元，由王敏负担587元，余月元负担236元。反诉案件受理费1733元，由王敏负担476元，余月元负担1257元。王敏、余月元应负担的诉讼费于本判决生效之日起十日内向原审法院缴纳（结算）。 宣判后，王敏、余月元均不服上述判决，分别向本院提起上诉。王敏上诉称：一、一审法院认定事实错误。l、一审法院关于2019年7月20日，王敏对租赁房屋采取锁住大门并停水停电的措施，此后，余月元未能正常使用租赁房屋且因大门被锁停水停电导致余月元不能正常搬离腾空也不能使用房屋，该事实认定存在错误。事实上，租赁房屋有多个门可供出入，王敏锁住的大门系旅馆对外营业的正门，在余月元拖欠租金且双方未能就续租问题达成一致意见的情况下，为了督促余月元在租赁期满后及时腾退，王敏在租赁期满后采取了锁大门并对营业用房间采取停水停电的措施，保留了余月元一楼自用房间的通水通电以及其余通道门的正常使用。王敏的目的系为了阻止余月元在租赁期满后继续营业，督促其及时腾退，而非为了阻止余月元腾退。在大门被锁营业用房间停水停电后，余月元在其一楼自用房间仍然租住了一段时间，截至上诉当日，营业用房间的钥匙始终在余月元处，足以证明，在大门被锁、营业用房间停水停电的情况下，余月元仍可自由出入租赁房屋，完全可以在此期间腾退租赁房屋或在腾退租赁房屋时要求王敏打开锁住的大门。故此，一审法院关于因大门被锁停水停电导致余月元不能正常搬离腾空也不能使用房屋的事实认定，明显存在错误。另外，本案庭审过程中，主审法官已向承租人余月元示明了继续占用租赁房屋可能导致的不利法律后果，但余月元仍坚持不予腾退，由此导致损失的进一步扩大，故此，占用期间的房屋使用费，应全额由余月元承担。2、一审法院关于王敏于2019年9月12日缴纳电费525.45元，从而得出王敏一家几口每月使用电费525.45元，亦存在事实认定上的错误。首先，租赁期满后，余月元与其妻仍居住在租赁房屋内的一楼自用房间，2019年9月12日缴纳的525.45元的电费系王敏一家与余月元夫妻共同使用所产生的电费。其次，根据余月元与王敏五年多来的交易习惯，王敏白用的四楼房间内的水电费，均由承租人余月元承担，每月水电费由余月元向用水用电部门缴纳，在此期间，余月元从未向王敏主张过水电费，亦未从租金中直接予以抵扣。故此，本案中，租赁期间的水电费，按照口头约定及交易习惯，由余月元承担。一审庭审过程中，王敏为了促使余月元尽快搬离租赁房屋，才表示愿意承担水电费，且估算金额在15000元较为合理。另外，退一步讲，五年期间的水电费用，部分已过三年的诉讼时效，应予以驳回。二、一审法院法律适用错误。1、一审中，余月元所提供的证据均系其单方拍摄照片或记录的账册，均为孤证，亦未有任何证据证明，余月元曾在租赁期间向王敏主张过水电费。王敏于2019年7月即向一审法院申请诉前调解，直至2019年10月15日正式开庭，余月元方当庭抗辩要求王敏承担水电费及营业损失，也足以说明，根据余月元与王敏之间的约定及交易习惯，水电费均由余月元承担。另外，根据证据的高度盖然性的要求，余月元所提供的证据并不足以证明其诉讼主张，一审法院采纳其提供的孤证，系适用法律不当。2、关于王敏占用一楼储藏室，系该房屋租赁给余月元期间，一直由王敏使用。租赁合同中关于租赁标的物，也系笼统表述，约300平方米（一、二、三层），根据租赁面积推算，不包括储藏室。同时，因租赁合同约定不明，但根据租赁期间的实际使用情况，亦可认定为租赁双方同意按使用现状进行租赁交易或者可以说双方以其事实行为变更了租赁合同的约定，故此，一审法院关于租赁费用中扣减l万元租金的认定，亦存在错误。综上所述，上诉人认为，一审判决在事实认定及法律适用上均存在错误，请求二审法院在查明事实的基础上，依法判决撤销杭州市西湖区人民法院（2019）浙0106民初8313号民事判决书第一项判项下关于余月元同时支付王敏自2019年7月20日起至房屋腾空交付之日止按每天133.98元计算的房屋占用费，改判余月元同时支付王敏自2019年7月20日起至房屋腾空交付之日止按每天396.5元计算的房屋占用费。撤销杭州市西湖区人民法院（2019）浙0106民初8313号民事判决书第二项判项，改判余月元支付王敏租金31175.78元。撤销杭州市西湖区人民法院（2019）浙0106民初8313号民事判决书第三项、第四项、第五项判项。本案一审及二审诉讼费用由余月元承担。 余月元针对王敏的上诉答辩称：如果说合同到期，大门直接上锁，不是余月元不想搬。是王敏锁门不让余月元搬。余月元一家人一直在努力找王敏协商这个事情，分别在2019年7月23日、8月27日、11月12日王敏大门都是一直锁牢的。余月元有报警记录证据。王敏锁上，余月元怎么搬也搬不了是吧。另外，2019年7月19日王敏就锁门了，锁了这么长时间，到现在再提出余月元可以自由出入搬东西，哪有门锁了，余月元把门锁敲掉才能搬吗？这个肯定是搬不了的。这个原因，是王敏造成的。余月元的需求就是王敏要赔偿余月元这段时间的误工费。第二个就是水电问题。这五年当中，王敏都是一直欠着余月元，余月元问王敏要的时候都是拖在那里。因为余月元是外地租客，王敏靠着是房东的强势不给余月元。余月元2019年7月2日以前的水费已经交掉了。7月19日以后王敏就停水停电了。2019年7月2日—7月19日之间的水电费可以按照以前余月元使用情况来推算是合理。还有个白蚁，余月元多次找王敏，余月元也到社区去找过领导，王敏一直拖就是不给余月元解决，造成余月元客人逃走，损失了那么多钱。余月元已经提供了证据。两个房间漏水，一共是40天，这8000多块钱，王敏应该给余月元赔偿，余月元通知了王敏修理，王敏一直拖着，后来还是余月元自己维修的。储藏室和小仓库，一、二、三层当中，余月元作为整体向王敏租房的，这时候是300平米，王敏占有15个平方米，是包括在1-3层以内的。钱是不是王敏应该要退给余月元。 上诉人余月元上诉称：一、关于房屋的占用，合同约定租用面积为一、二、三层合计300平米。使用权归余月元所有，但一审判决却以储藏室、小仓库使用价值低为由，以低于租金标准的水平计算扣减15平米，按每年2000元标准计算。算法明显有失公允，小仓库、储藏室含在300平米以内，余月元也是按正常经营房屋的面积缴纳租金的。一审判决不能以仓储行业的标准来计算判定，判决不合理。因以15平米，按租金标准计算5年的占用费用。二、关于一审判决合同到期后上诉人无法腾空房屋情况，其原因是被上诉人怠于履行自己的义务造成：1.长期占用上诉人的所租用房屋堆放杂物拒不搬离也不交纳费用；2.房屋漏水拒绝维修；3.产生白蚁拒绝配合治理；4.长期以来一直拖欠水电费高达4万；5.在上诉人正常经营期间，恶意在旅馆门口堆放垃圾，废水池外露，严重影响到上诉人的合法权益；6.合同到期之日直接大门上锁，拒绝上诉人搬离物品腾空房屋。是被上诉人自身的原因导致上诉人无法搬离属于自己的物品，腾空房屋的。但是一审判决忽视了事情的因果关系，以小门可供出入为由可以小件搬离不妥。退一万步来说，就算小门可以出入，就算小件可以搬离，那无法出入小门的大件物品怎么解决？判决应以事实为基础，合乎法律，兼顾情理。请求二审法院撤销2019浙0106民初8313号民事判决；依法改判：驳回王敏在一审中的本诉诉讼请求，并承担一审二审诉讼费用，支持余月元的反诉诉讼请求。 本院审理期间，王敏提交如下证据： 1、照片三张，证明案涉房屋前后有4扇门可以自由出入。（2020年5月21日传到微信中，什么时候拍的不清楚） 2、实际支出水费，证明2019年7-8月以后是王敏缴纳的，余月元陆续经营并住着，还需要承担费用760元（即900元-70*2）。 3、实际支出电费，证明2019年7月以后是王敏缴纳的，余月元陆续经营并住着，还需要承担电费用（2357.27-200*2）元。 余月元提交如下证据： 1、警情详情及卷宗（2019年8月27日），证明王敏确实有锁门，导致余月元无法进入房屋办理物品。因此，王敏指出由余月元承担房租不合理。应由王敏自己承担。并且汪文彩有抑郁症、焦虑症，房间内有汪文彩急需药品，导致汪文彩病情加重。 2、警情详情及卷宗（2019年7月23日），证明王敏确实有锁门，导致余月元无法进入房屋办理物品。 3、警情详情及卷宗（2019年11月12日），证明王敏确实有锁门，导致余月元无法进入房屋办理物品。 王敏针对余月元提交的证据质证意见如下： 对证据1真实性、合法性没有意见，对证明目的不认可。这次报警是王敏的女儿报警，因女儿及老人在家中休息突然听到自住门被狂敲（因余月元经常闹事害怕）才报警的，并非余月元所说的搬离物品。 对证据2真实性、合法性没有异议。租赁期满余月元一直都还想继续低价续租，并从未表示有腾退意思。为了敦促余月元尽快停业并腾房，才临时采取对其中一扇门进行锁门的措施。且在公安介入后开的门，锁门时间仅仅持续4天，即便该门被锁，并不影响承租人的正常腾退，因余月元一直未按合同付租金，王敏是为了不让其经营才锁门，在报警当天门已经开。 对证据3的真实性、合法性没有异议。对证明目的有异议。余月元提供的事件存在错误事实，并非余月元搬离物品，实际是当晚余月元叫了5个人来闹事，王敏妈妈被吓得心脏病发作，倒在地上，有医院看病收据为准。 余月元对王敏提交的证据发表质证意见如下： 对证据1的三性没有意见。对证明目的有异议。一审判决之后，王敏把门打开了。 证据2的三性没有意见。对证明目的有异议。2019年7月2日之前的水费已经交了。2019年7月19日对方停水停电了。所以水费不能由余月元承担。16天的时间正常经营又能用多少水费。 证据3的三性没有意见。对证明目的有异议。2019年7月2日之前的电费已经交了。2019年7月19日对方停水停电了。所以电费不能由余月元承担。16天的时间正常经营又能用多少电费。 上诉人王敏、上诉人余月元提交的证据，经质证后，本院认证如下：王敏提交的证据1的三性余月元均无异议，本院对该证据予以确认，但对证明目的不予采纳。证据2、3原审法院对该事实已经确认，且王敏、余月元对此均无异议，故对该证据本院不予认证。余月元提交证据的三性王敏均无异议，对证明目的有异议。本院对该三份证据三性予以确认，但对证明目的不予采纳。 双方当事人对原审法院查明的均无异议，本院予以确认。 本院认为，2014年7月，王敏与余月元签订的《房屋租赁合同书》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律和现行法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按合同的约定履行。根据合同约定，案涉房屋租赁至2019年7月19日止，双方当事人未能达成续租协议，余月元应在合同期满后应及时腾退房屋。王敏在合同到期的当天即锁住大门且停电停水，导致余月元不能正常搬离腾空，也不能使用房屋，对此应承担相应的责任。而按时交纳租金是余月元应承担的义务，但余月元未支付自2019年4月20日至2019年7月19日的租金36175.78元，是引起纠纷产生的一部分。故原审法院对案涉房屋占用费按租金标准、由余月元承担三分之一，为每天133.98元的判决并无不当。同时在合同到期日，王敏就收回出租房屋之前的“提醒行为”对余月元的经营产生负面影响，故王敏应承担余月元所主张的经营损失1762元。 关于案涉房屋第一层储藏室、小仓库的问题。王敏认为租赁合同约定不明，以事实变更了租赁合同的约定，即不能扣减1万元租金。余月元认为王敏擅自占用了房屋第一层的储藏室、小仓库，应按租金计算5年的占用费用。本院认为，储藏室、小仓库位于第一层并未排除在承租房屋之外，相对的储藏室、小仓库与正常经营房间的使用价值较低，原审法院酌情认定从余月元应支付的租金中扣减1万元并无不当。 关于水、电费的问题。双方当事人即生活在同一房屋，水、电表并未进行分户登记。这样一审法院按王敏自行使用2个月产生水费、王敏于2019年11月6日缴纳水费200.30元进行推算处理，王敏每月使用水费100.15元。电费按王敏自行使用1个月产生电费、王敏于2019年9月12日缴纳电费525.45元进行推算处理，王敏每月使用电费525.45元计算。扣除余月元应承担的7月20日前的水、电费，这样王敏应支付余月元水费4529.73元、电费30220.63元的判决并无不当。 关于余月元上诉主张案涉房屋漏水问题。案涉房屋存在漏水问题，确实影响了余月元的正常经营使用房屋。王敏作为房屋的出租方，应保证余月元能正常使用房屋。原审法院根据余月元主张的时间和影响的房间情况酌情确定经营损失为5000元并无不当。 关于余月元上诉主张案涉房屋存在白蚁问题。客观上讲，案涉房屋部分房间存在白蚁，确实会对正常使用产生影响。且王敏在一审庭审中也陈述曾联系过白蚁防治人员处理，这样原审法院酌情确定余月元的经营损失2000元并无不当。 综上，原审法院查明事实清楚，适用法律和实体处理正确。上诉人王敏、上诉人余月元的上诉请求均不能成立，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3379元，由上诉人王敏负担1650元。上诉人余月元负担过1729元。 本判决为终审判决。 审判长  张一文 审判员  胡 宇 审判员  秦海龙 二〇二〇年六月十五日 书记员  何英杰