广西壮族自治区北海市银海区人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)桂0503执异46号 案外人：杨立群，女，1969年2月11日出生，汉族，住哈尔滨市道里区。 委托诉讼代理人：黄一峰，广西海城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭凤，广西海城律师事务所律师。 申请执行人：刘月英，女，1974年5月8日出生，汉族，住辽宁省大连市中山区。 被执行人：北海金野房地产开发有限公司，住所地北海银滩恒利旅游度假中心国会区别墅13型7号，统一社会信用代码：91450500199330153M。 法定代表人：姜玉乔，总经理。 本院在执行申请执行人刘月英与被执行人北海金野房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案中，案外人杨立群向本院提出书面异议，请求中止对北海市现代产业城内Ⅱ-1-1号美和家园2幢2001号不动产的执行，并予以解封。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人杨立群称，异议人杨立群与被执行人北海金野房地产开发有限公司于2015年1月21日签订了《商品房买卖合同》，购买北海市现代产业城内Ⅱ-1-1号美和家园2幢2001号不动产，房屋总价款为309240元，约定于2015年12月20日前交房。异议人于2015年1月21日支付购房定金50000元，于2015年1月22日支付了购房款259240元，己经交清了所有购房款。异议人最迟已于2015年12月20日之前合法占有该房。由于被执行人北海金野房地产开发有限公司的原因，一直拖延交房和拖延办理产权登记手续，直至2019年12月17日，异议人在被执行人北海金野房地产开发有限公司通知交房时办理了交房入住手续，并和物业公司以及天然气等部门签订了一系列合同。之后异议人打算装修并办理产权登记手续，2020年5月13日异议人去北海市自然资源局查询该房的信息时，才发现涉案房产于2019年5月13日被法院查封，现已进入执行程序。由法院作出的（2019）桂0503民初643号民事判决书可知，申请执行人刘月英与被执行人北海金野房地产开发有限公司的商品房买卖关系最早发生在2015年5月29日，而异议人与被执行人北海金野房地产开发有限公司在2015年1月21日就签订了《商品房买卖合同》，并在2015年12月20日前己经合法占有该房，该涉案房产虽未办理房权证件，是由于被执行人北海金野房地产开发有限公司所造成的，其责任不在于异议人。异议人在法院查封涉案房产之前已经与被执行人北海金野房地产开发有限公司签订有效的书面买卖合同，支付了全部购房款，并且已经合法占有该房产，未办理产权登记手续的原因在于被执行人北海金野房地产开发有限公司，异议人不存在任何过错。根据这一事实，依照《民事诉讼法》第204条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第27条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条之规定，异议人对涉案房产享有所有权，具有足以完全排除本案执行的权利。综上所述，异议人是案外人，贵院将异议人的财产予以查封、执行，明显错误，特提出异议，请依法立即中止上述财产的执行，并解除查封措施，切实维护异议人的合法权益。 申请执行人、被执行人未做答辩。 经审理查明，原告刘月英与被告北海金野房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案中，申请人刘月英向本院申请财产保全，本院于2019年4月15日作出（2019）桂0503民初641-646号民事裁定书，裁定预查封北海金野房地产开发有限公司名下位于北海市现代产业城内Ⅱ-1-1号美和家园2幢2001号房屋。同日,本院向北海市不动产登记中心发出《协助执行通知书》，次日，北海市不动产登记中心向本院复函，已按协助执行通知书予以办理。2019年6月21日，本院作出（2019）桂0503民初643号民事判决书，原告刘月英不服向北海市中级人民法院提起上诉，2019年11月22日，北海市中级人民法院作出（2019）桂05民终1311号民事判决书，现已发生法律效力。刘月英依据上述生效法律文书于2020年4月26日向本院申请强制执行，本院予以立案受理，案号为（2020）桂0503执489号。 另查明，根据案外人杨立群提交的证据显示，2015年1月21日，杨立群与北海金野房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（销售合同编号：MHJY-02-2001），约定：杨立群购买北海金野房地产开发有限公司名下的位于北海市现代产业城内Ⅱ-1-1号美和家园2001号房，商品房总金额为309240元。2015年1月21日，北海金野房地产开发有限公司出具《收据》壹张，载明：收到杨立群购买美和家园2号楼2001号房购房定金伍万元整；2015年1月23日，北海金野房地产开发有限公司出具《收据》壹张，载明：收到杨立群购买美和家园2号楼2001号房购房款贰拾伍万玖仟叁佰肆拾元整。2019年12月17日，杨立群与北海金野房地产开发有限公司签订《商品房提前交房协议》，约定杨立群提前入住涉案房屋；同日，杨立群与管理涉案房屋的广西瑞宏家园物业服务有限公司签订《前期物业管理服务协议》，并于2019年12月19日向广西瑞宏家园物业服务有限公司交纳涉案房屋的装修管理费、装修履约保证金、垃圾清运费等。2019年12月18日，杨立群与北海市管道燃气有限公司签订《居民用气合同》，在涉案房屋安装户内燃气设施。2019年12月23日，杨立群向税务部门缴纳了涉案房屋的契税2945.14元,但一直未办理涉案房屋的过户登记。 再查明，2020年5月13日，北海市自然资源局向杨立群出具《不动产登记信息查询证明》，载明：截止2020年5月13日16时18分，位于北海市现代产业城内Ⅱ-1-1号美和家园2幢2001号不动产无抵押登记信息，2019年4月16日北海市银海区人民法院来文查封。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人杨立群在本院查封之前已与北海金野房地产开发有限公司签订了房屋买卖合同、支付了全部购房款并实际占有使用了涉案房屋，案外人对涉案房屋未办理过户亦不存在过错。案外人的异议符合上述法律规定，异议理由成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第二十八条的规定，裁定如下： 中止对位于北海市现代产业城内Ⅱ-1-1号美和家园2幢2001号不动产的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长 张宏文 审 判 员 蔡名伦 审 判 员 严碧璐 二〇二〇年六月十七日 法官助理 余丽婷 书 记 员 何燕美 附本裁定适用的法律条文： 1.《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》 第二十七条人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。人民法院裁定案外人异议成立后，申请保全人在法律规定的期间内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内对该被保全财产解除保全。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 3.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十五条规定作出裁定时，应当告知相关权利人申请复议的权利和期限。 人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。 人民法院作出其他裁定和决定时，法律、司法解释规定了相关权利人申请复议的权利和期限的，应当进行告知。 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。