枣庄市峄城区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0404民初171号原告：孙晋涛，男性，1965年8月15日出生，住枣庄市峄城区。委托代理人：李传祯，山东榴园律师事务所律师，代理权限：特别授权。委托代理人：王美华，山东榴园律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：许太龙，男性，1980年9月29日出生，住峄城区。委托代理人：程海涛，山东德衡（枣庄）律师事务所律师，代理权限：特别授权。委托代理人：刘洋，山东德衡（枣庄）律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告孙晋涛诉被告许太龙土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案受理后，依法由简易程序转为普通程序公开开庭进行了审理。原告孙晋涛及其委托代理人王美华、被告许太龙的委托代理人刘洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙晋涛向本院提出诉讼请求：1、判令被告限期搬出原告厂房，并支付违约金100,000元；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告曾租原告厂房使用，到期后被告一直未搬出，2019年10月8日，双方进行协商，确认被告于2019年12月1日之前全部搬出厂地,将厂房交给原告，如违约应承担违约金10万元。合同到期后，被告拒不搬出，为此，原告提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告许太龙答辩称，一、被答辩人自2019年11月30日已丧失土地承租权，答辩人自此不会对被答辩人的土地租赁权益造成不利影响或实质损害。被答辩人承租的是峄城区底阁镇西甘寺村村民委员会的土地，西甘寺村委会在知道原告违约将承租土地转租给答辩人后，于2019年11月30日依法向被答辩人送达了《解除合同通知书》，解除了双方签订的租赁合同。被答辩人的承租权消灭，答辩人自2019年11月30日不会对被答辩人的土地租赁权益带来任何不利影响或实质损害。二、答辩人并未给被答辩人造成实际损失，被答辩人主张10万元违约金，缺乏造成实际损害的事实依据，于法无据，不应支持。依据《合同法》114条第2款：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成?的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。根据上述《合同法》以及合同法司法解释的规定，当事人主张违约金应当有实际损失，且以实际损失作为衡量违约金的基础标准，被答辩人并不能提供答辩人给其造成实际损害的事实证据，其主张违约金缺乏事实依据，不应支持。退一步说，答辩人与被答辩人土地租赁合同约定的土地年租金仅为25,000元，答辩人已将截至2019年11月30日的土地租金结清，即便被答辩人继续享有承租权，答辩人作为次承租人也仅可能对其转租权益造成损害，而不是对其转租权益必然造成损害；即便被答辩人能够将该宗土地继续转租给他人，答辩人也仅是对其转租收益造成损害，也仅应当按天计算其转租收益损失。但是如上所言，鉴于被答辩人于2019年11月30日被西甘寺村委会依法解除土地租赁合同，其土地租赁合同的基础承租权利已丧失，答辩人不会也不能再对其转租权益造成实际损害。因此，被答辩人主张10万元违约金的诉讼请求，显然缺乏事实和法律依据，依法应当予以驳回。本案经审理认定事实如下：2013年3月24日，原告孙晋涛和被告许太龙签订《转让租赁合同》一份，约定将金华宇石膏粉厂一院租于乙方许太龙使用期限3年，租金每年3.8万元，政府性的收费由乙方许太龙承担（村地租金由甲方孙晋涛承担）。如有其他问题协商处理。合同到期后，被告许太龙继续租用该厂地，双方未续签合同。原、被告双方均认可该土地年租金为25,000元。2019年10月8日，原告孙晋涛与被告许太龙签订《厂房搬迁协议》一份，约定乙方许太龙在2019年12月1日前全部搬出厂地交于甲方孙晋涛，如乙方违反本合同条款，违约方应向甲方支付10万元违约金。因该厂房搬迁协议标的不明，原被告双方庭审中认可该厂房搬迁协议中约定的搬出的厂地为原被告租赁合同中约定的“金华宇石膏粉厂一院”（即西院，面积约3亩）。协议签订后被告许太龙未按期搬出，原告孙晋涛起诉至本院。庭审中，被告许太龙提交落款时间为2019年11月30日的《解除合同通知书》复印件及西甘寺村委会和枣庄聚龙石膏制品有限公司土地租赁合同一份，主张峄城区底阁镇西甘寺村民委员会和原告的合同已经依法解除，且枣庄聚龙石膏制品有限公司是承租人。原告认为原告和西甘寺村委会的合同并未解除，且在法定时限内向法院提起了确认《解除合同通知书》效力的诉讼。另查明，(2020)鲁0404民初172号原告孙晋涛诉被告峄城区底阁镇西甘寺村委会合同纠纷一案已经判决并生效，该判决确认峄城区底阁镇西甘寺村民委员会向原告孙晋涛发送的落款时间为2019年11月30日的《解除合同通知书》不具有解除合同的效力。本院认为，原、被告双方签订的《厂房搬迁协议》，是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并有效。本案中，原被告双方约定被告应于2019年12月1日前搬出厂地交与原告，被告未在该期限前搬出将厂地交给甲方，构成违约，应依法承担违约责任。故被告应当搬出场地交还原告并向原告支付违约金。被告主张原告孙晋涛与西甘寺村委会的土地租赁合同已解除，其未侵害原告权利，关于该主张，原告与西甘寺村委会的土地租赁合同已由峄城区人民法院作出(2020)鲁0404民初172号民事判决并已生效，该判决确认西甘寺村委会向原告孙晋涛发送的落款时间为2019年11月30日的《解除合同通知书》不具有解除合同的效力，由此可知，原告孙晋涛与西甘寺村委会的土地租赁合同未于2019年12月1日解除。关于被告主张的西甘寺村委会和枣庄聚龙石膏制品有限公司签订土地租赁合同、被告享有承租土地权利，系枣庄聚龙石膏制品有限公司与西甘寺村委会之间的合同关系，被告可另行主张。关于违约金，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可得利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原告主张10万元违约金，被告认为原告主张违约金过高，要求参照年租金从2019年12月1日起至实际搬迁之日止计算违约金，本院认为，原、被告双方认可年租金25,000元，自原、被告约定的搬迁之日至本案法庭辩论终结时间不足半年，原告在未提供其实际损失的证据的情况下，未结合违约时限、一次性主张10万元违约金明显过高，应予调整。根据上述法律规定，违约金的数额，应根据被告违约时间、参照原被告土地租金数额进行计算，即应以原告诉讼请求100,000元为限，自2019年12月1日起至被告许太龙实际搬出厂房之日止，按照68.5元/日（参照年租金25,000元）计算，最高不超过原告诉讼请求100,000元。本院综合考虑厂房搬迁的客观实际，给被告留出三十日时间搬迁完毕。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告许太龙于本判决生效之日起三十日内搬出原告孙晋涛租赁的厂房（原金华宇石膏粉厂西院）；二、被告许太龙于本判决生效之日起十日内向原告孙晋涛支付以68.5元/日为标准，自2019年12月1日起至被告许太龙实际搬出厂房之日止进行计算，最高额以100,000元为限的违约金；三、驳回原告孙晋涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,300元，由原告孙晋涛负担1,150元，由被告许太龙负担1,150元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审 判 长  牛春景人民陪审员  孟凡军人民陪审员  徐运举二〇二〇年六月三十日书 记 员  马 倩