浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0104民初1370号 原告杭州市地铁置业有限公司。住所地浙江省杭州市江干区彭埠镇明月桥路22号2幢。 法定代表人汪利军。 委托代理人许宇风、郑胡波，浙江天杭律师事务所律师。特别授权代理。 被告杭州溢味餐饮有限公司。住所地浙江省杭州市江干区九沙大道399号地铁东城五层L514号商铺。 法定代表人章俊俊。 委托代理人祝习鹏、钱炫兆，浙江浙经律师事务所律师、实习律师。特别授权代理。 本院于2019年2月12日立案受理原告杭州市地铁置业有限公司（以下简称地铁公司）诉被告杭州溢味餐饮有限公司（以下简称餐饮公司）房屋租赁合同纠纷一案。原告诉请判令：一、双方签订的《商铺租赁合同》于2018年8月31日解除；二、被告支付至合同解除之日（暂算为2018年8月31日）止拖欠原告的租金204039元、经营管理综合服务费18410元、水费870元以及滞纳金111292.88元；三、被告支付自合同解除之日（暂算为2018年8月31日）起至被告交还商铺之日（暂算至2019年1月31日）止的经营管理综合服务费46025元、商铺占用费113355元；四、被告按合同约定支付违约金136026元，已支付的租赁保证金不予退还；五、被告立即清空商铺并按合同约定交还商铺，或承担原告清空商铺所产生的所有费用；六、被告按合同约定补交两个月免租装修期租金及经营管理综合服务费63752元；七、被告承担因被告违约造成原告的律师费损失18700元；八、本案诉讼费用由被告承担。本案由审判员高春燕独任审判，于2019年10月30日公开开庭进行审理。原告委托代理人许宇风、郑胡波以及被告委托代理人祝习鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本院经审理认定： 2017年1月5日，原告地铁公司（甲方，出租方）与被告餐饮公司（乙方，承租方）签订《商铺租赁合同》一份，约定：甲方同意将地铁东城的第五层L514商铺出租给乙方使用；租赁面积为263平方米；该商铺只供乙方以经营品牌“小嗨仙”（类别：餐饮）之用途，经营项目包括“海鲜锅”；租赁期为50个月，自2016年12月25日至2021年2月24日止；免租装修期自2016年12月25日至2017年2月24日止，自实际交付日开始计算；该商铺的交付日暂约定为2016年12月25日；实际交付日与约定交付日不一致的，以实际交付日为准，免租装修期按实际交付日相应顺延；该商铺所在项目的开业时间暂定为2017年3月24日（含试营业）；如开业时间发生变动，甲方将于原定开业时间前1个半月提前书面通知乙方，租赁期、经营免租期等按实际交付日相应顺延；起租日为实际交付日；租金计算方式为月固定租金，以日租金乘租赁面积乘365日的金额，除以12所得之平均值为准，标准为自2017年2月25日至2017年5月24日的日租金为0元/平方米；自2017年5月25日至2019年2月24日的日租金为2.834元/平方米、月固定租金为22671元/月，不满整月的按日计算；自2019年2月25日至2021年2月24日的日租金为3.004元/平方米、月固定租金为24031元/月，不满整月的按日计算；月固定租金原则上采用先付后用，按每3个月支付一次，乙方不得迟延支付或者少付；首期租金在本合同签署后5日内一次性支付，剩余的每期租金均应提前15日一次性支付；若遇法定节假日的，支付时间则顺延至该节假日后的第一个工作日；经营管理综合服务费收取标准为35元/月/平方米，以本项目实际开业日开始起算，不满整月的则按日计算（注：统一按30日为整月）；经营管理综合服务费按每3个月支付一次，首期费用在本合同签署后5日内一次性支付，后续的每期费用均应提前15日一次性支付；商铺租赁保证金68013元，乙方应在本合同签署后5个工作日内向甲方交纳；乙方按照每月抄表数承担水费并在收到水费账单后5个工作日内一次性付清；乙方逾期支付租金、经营管理综合服务费及租赁保证金等的，每逾期一日，应自逾期之日按逾期交付金额的3‰支付滞纳金；乙方逾期支付水、电及其他费用，每逾期一日，应按逾期支付费用的3‰或国家有关规定交付滞纳金；在乙方履行本合同过程中没有违约的预设前提下，甲方给予乙方免租装修期的优惠，该优惠租金在乙方支付第一期租金时给予扣减；租赁期内，如因乙方原因导致本合同无法继续履行或因乙方违约导致甲方单方解除本合同的，则乙方不再享受免租装修期的免租金优惠，乙方应向甲方补交原先优惠免交的该部分租金；乙方确认在签署本商铺租赁合同前已经视察过该商铺及该商铺所在项目，对该商铺面积及其他现状已经充分了解并表示接受；乙方在该商铺内进行经营活动前，依法应向政府有关部门申请必要的执照、批准证书或许可证等（包括但不限于营业执照、税务登记、消防、治安、卫生环评等）并承担相应费用，甲方可根据实际情况提供必要的协助；乙方应严格按照营业执照、批准证书或许可证所载明的范围/内容开展经营活动，严格遵循消防、治安、卫生、环保等要求，确保前述证照持续合法有效；乙方应该在交付日前详细查看该商铺现有装修、设施，该商铺交接完成后即视为乙方已完全了解接受该商铺状况且该商铺状况已满足乙方租赁经营之需要、交付条件；双方确认的该商铺交付条件为本合同附件二所列（该附件二载明消防系统的交付标准为“消防设施按现场实际情况交付，涉及商铺二次装修消防改造由承租方自行负责完成，出租方配合”）；乙方应当谨慎、适当地检查、验收该商铺；如果乙方认为该商铺存在缺陷的或不符合交付条件的，应当于验收次日书面通知甲方；租赁期内，如根据本合同明确约定因甲方原因导致乙方解除本合同的，则甲方向乙方返还租赁保证金（如有发生抵扣且乙方未补足的，则返还剩余租赁保证金）；租赁期内，因乙方原因需提前解约的，乙方需提前3个月书面通知甲方并一次性向甲方支付当期6个月租金的违约金后，可提前解除本合同，甲方不退还租赁保证金；租赁期内，乙方有“拖欠支付租金、经营管理综合服务费、租赁保证金、推广费及其他任何费用连续超过30日或累计超过60日”“未经甲方书面同意，乙方租赁店铺在一个租赁年度内停业累计超过15日”等行为之一的，甲方有权单方面解除并终止本合同，收回该商铺，乙方须一次性向甲方支付当期6个月租金的违约金，甲方不退还租赁保证金（租赁保证金发生抵扣的，则乙方应补足租赁保证金），给甲方造成损失的（包括但不限于甲方为实现债权而产生的律师费、诉讼费、执行费、公告费等一切损失），甲方有权要求乙方继续赔偿。另，该合同第14.2条载明：乙方应最迟于终止日前将该商铺内的所有物品搬离该商铺，并将该商铺恢复至商铺交付时的状态（因正常使用导致的损耗或经双方协商同意保留的除外）；如果该商铺交还时之状态不符合本合同约定的，甲方有权要求乙方自行或委托第三方将该商铺恢复至交付时的状况，由此产生的一切费用由乙方负担。该合同第14.3条载明：若乙方未能按14.2条将商铺内物品、设施设备搬离，则甲方有权自行或在公证机关公证下将乙方在该商铺内的任何遗留物品封存并另行保管，并将该商铺内的一切装修、附属设施、设备拆除，并收回商铺；乙方不得就上述甲方封存等行为造成的损失要求甲方承担任何责任，同时乙方还应承担相关费用并赔偿由此给甲方造成的损失；如乙方在甲方发出书面搬离通知后30日内仍未搬离遗留物品，则视为乙方对上述物品放弃所有权及一切权利，遗留物品的所有权归甲方所有，甲方有权自行予以处置（包括作为垃圾予以处理等）而无需给予乙方任何补偿，甲方在上述过程中发生的费用包括公证费、律师费、清理费（拆除和搬离等）和保管费等均由乙方承担。 2017年3月6日，被告出具《收铺交付通过确认书》，确认案涉商铺已按租赁合同所约定的交付条件于当天交付被告使用，装修免租期以交房标准通过次日起算。 2017年3月20日，被告出具《消防报审承诺书》，载明：因我司施工工期紧迫，在消防主管部门审核意见还没有批复下发的情况下，我司申请提前进场进行装修施工工作，我司承诺所有装修施工行为符合政府相关法规和要求，若有违反消防法规和规范的行为，我司保证无条件整改；在此期间，随时接受贵司监督，并且一切因提前进场而造成的后果由我司承担。 2017年9月13日，杭州市公安消防支队江干区大队作出江公（消）行罚决字（2017）14000428号《行政处罚决定书》，载明：违法行为人杭州溢味餐饮有限公司，现查明杭州溢味餐饮有限公司承租的L514该片区域房屋楼板烟感自动喷淋头错误倒装，施工不符合消防规范、违反了《中华人民共和国消防法》第十五条，符合《浙江省公安机关行政处罚裁量基准》第四百六十三条第二阶次的情形；根据《中华人民共和国消防法》第五十八条第一款第五项及《浙江省公安机关行政处罚裁量基准》第四百六十三条之规定，现决定给予杭州溢味餐饮有限公司责令停产停业，并处罚款人民币伍仟元整的处罚。该决定书落款下方载明：被处罚人杭州溢味餐饮有限公司，抄送管理单位杭州市地铁置业有限公司整改。被告于2017年9月27日缴纳上述罚款5000元。 2017年8月至2018年7月期间，原告向被告发送《缴费通知》3次、《欠费催缴函》2次、《违约通知函》3次。2017年12月至2018年6月期间，原告向被告发送《整改意见书》1次、《整改通知书》2次、《关于商场消防安全隐患专项治理工作的通知》1次。 原告于2018年8月28日向被告发送《解约通知函》，明确案涉合同于2018年8月31日解除。原告于2018年9月6日向被告发送《清场通知函》，要求在2018年9月29日前结清欠费并将商铺清空交还，逾期将依据租赁合同相关约定自行收回商铺并代为处理遗留物品。 原告确认：案涉商铺自2017年6月1日起计收经营管理综合服务费，自2017年8月30日起计收租金，于2017年1月12日收到租赁保证金68013元、租金68013元、经营管理综合服务费27615元，于2018年1月9日收到经营管理综合服务费27615元，于2018年5月9日收到经营管理综合服务费36820元，于2018年5月14日收到经营管理综合服务费27615元。 原、被告共同确认：案涉商铺交付被告前商铺所处的地铁东城即杭政储出（2010）12号地块商业金融、社会停车场兼公交设施用房已取得工程消防验收合格凭证。 另查明：原告委托浙江天杭律师事务所处理案涉纠纷并支付律师费18700元。 上列事实有商铺租赁合同、通知、函、邮寄凭证、委托代理合同、发票、意见书、通知书、确认书、承诺书、处罚决定书、票据及当庭陈述等为证。 本院认为，案涉商铺租赁合同系当事人真实意思表示，对其具有约束力。在无约定或法定抗辩事由的情况下，被告餐饮公司应按约支付租金、经营管理综合服务费等费用。结合在案证据，原告主张自2017年8月30日起计收租金、自2017年6月1日起计收经营管理综合服务费应属合理，原告要求支付截至2018年8月31日止的租金204039元、经营管理综合服务费18410元的诉请可予支持。在未有证据证实案涉租金等费用已按约支付的情况下，原告要求判令案涉合同于2018年8月31日解除的诉请可予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告要求被告清空并交还商铺的诉请可予支持，相应期限由本院酌定。至于原告诉请的清空商铺所产生的费用，因该费用尚未发生，在本案中不予支持。根据案涉商铺租赁合同关于原告“有权自行或在公证机关公证下将乙方在该商铺内的任何遗留物品封存并另行保管，并将该商铺内的一切装修、附属设施、设备拆除，并收回商铺”等约定，应认为原告有权自行收回商铺，亦应以合理方式防止损失扩大。结合本案实际，对原告诉请的合同解除后的商铺占用费及经营管理综合服务费，本院酌定计至2018年10月31日止（经计算，截至该日的占用费、经营管理综合服务费分别为45342元、18410元）。结合认定的事实，被告在案涉商铺租赁期间迟延支付租金、经营管理综合服务费，应承担赔偿损失等违约责任。案涉合同就承租方违约责任的承担约定了支付滞纳金、违约金以及不予退还租赁保证金、补交免租装修期租金、赔偿律师费损失等方式。结合本案实际，本院酌定被告承担案涉违约责任的方式为不予退还租赁保证金（在判决主文中不再对该租赁保证金不予退还的诉请作出表述）、支付违约金60000元并赔偿律师费损失，对原告要求支付滞纳金、补交免租装修期租金等其他诉请不予支持。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。在无证据证实的情况下，本院对原告关于水费的诉请不予支持，对被告关于原告违约造成被告无法经营、案涉处罚系原告所致、原告催收租金条件尚未成就、案涉商铺已腾空交还给原告等辩称不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原、被告之间的案涉《商铺租赁合同》于2018年8月31日解除。 二、被告杭州溢味餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杭州市地铁置业有限公司支付截至2018年8月31日的租金人民币204039元、经营管理综合服务费人民币18410元。 三、被告杭州溢味餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杭州市地铁置业有限公司支付2018年9月1日至2018年10月31日期间的商铺占用费人民币45342元、经营管理综合服务费人民币18410元。 四、被告杭州溢味餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杭州市地铁置业有限公司支付违约金人民币60000元。 五、被告杭州溢味餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杭州市地铁置业有限公司清空并交还案涉商铺。 六、被告杭州溢味餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杭州市地铁置业有限公司赔偿律师费损失人民币18700元。 七、驳回原告杭州市地铁置业有限公司的其他诉讼请求。 如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 按规定减半收取的案件受理费人民币5462.5元，由原告杭州市地铁置业有限公司负担2664.8元，由被告杭州溢味餐饮有限公司负担2797.7元（于本判决生效之日起七日内交纳至本院）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 员 高春燕 二〇二〇年六月二十九日 代书记员 徐芷菁