湖南省娄底市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘13民终905号上诉人（一审原告、再审原告）：吴谷海，男，汉族，1962年6月23日生，住湖南省双峰县。上诉人（一审原告、再审原告）：黄金香，女，汉族，1964年4月26日生，系吴谷海妻子，住湖南省双峰县。两上诉人共同委托的诉讼代理人：罗建新，娄底经济技术开发区洪田法律服务所法律工作者。被上诉人（一审被告、再审被告）：陈青松，男，汉族，1937年2月14日生，住湖南省双峰县。委托诉讼代理人：陈正才，男，1969年9月10日出生，汉族，住双峰县，系陈青松之子。被上诉人（一审被告、再审被告）：陈兼枚，女，汉族，1966年10月10日生，住广东省深圳市福田区，系陈青松之女。第三人：吴松海，男，汉族，1964年8月28日生，住湖南省双峰县。委托诉讼代理人：刘翠英，女，1963年3月1日出生，汉族，住双峰县，系吴松海之妻。上诉人吴谷海、黄金香因与被上诉人陈青松、陈兼枚，及第三人吴松海农村房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省双峰县人民法院（2019）湘1321民再6号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人吴谷海、黄金香上诉请求：1、请求依法撒销湖南省双峰县人民法院（2019）湘1321民再6号民事判决书，依法恢复湖南省双峰县人民法院（2018）湘1321民初2316号民事判决书法律效力；2、本案一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:一、再审查明事实不清,认定事实没有证据支持,亦未得到庭审证明,主要体现在以下几个方面:1、再审判决书第4页认定陈青松为非农户口,没有错误,但认为《让售房屋协议书》的买方主体为陈青松,显属对该份协议判断错误,该协议第一条明确本协议买方陈兼枚为乙方,也就是购房主体,当然陈兼枚亦为非农户口,也没有购买农村房屋的主体资格,但从严格法律意义来看,法院作为严肃的法律执法部门,仍属认定事实错误。2、再审判决书第4页认定“2017年被告陈青松之子陈正才打出售房广告,并电话告知了原告吴谷海,但因房屋价款双方未能谈妥,未达成房屋买卖协议”,该事实认定,没有证据支撑,也没有得到双方一致认定,事实上双方对此争议颇大,被上诉人在庭审中提出了双方解决涉案房屋的三方案,该三方案均与被上诉人事后将房屋赠送给第三人吴松海存在较大的出入,因此该认定存在明显的倾向性,不属于准确、客观的事实认定,有违法院的公正、公开、公平原则。3、再审判决书第4页认定“2018年7月18日,被告陈青松将房屋出卖给了第三人吴松海,第三人吴松海支付了购房款49920元”,该部分认定与证据显示明显不符,也与庭审陈述存在明显的抵触。本案中，被上诉人及第三人虽然未提交证据,但上诉人提交的被上诉人与第三人的《房屋转让协议》的主体是陈兼枚和吴松海,另外,在庭审中,被上诉人明确表示是将房屋赠予给第三人吴松海,吴松海的49920元是补偿性质,赠送或买卖,对该行为的性质认定,对吴松海是否存在善意取得有重大的影响,法院错误作出此种认定,是具有根本性的错误和倾向性的误判。4、再审判决书第4页认定“1999年4月27日被告陈青松、陈兼枚按规定缴纳了契税800元”,该部分没有证据支持,被上诉人没有提交证据,也没得到上诉人的认同,而且即使在庭审中,被上诉人有此一说,但随后又表示是在判决书下来后执行过程中才交的。明显前后矛盾,再说1999年农村房屋买卖给非农户口,本来违反法律的规定,是法律所不允许的,而且时至现在,也没有办理房产手续,不是双方没有去办,而是按照法律规定,不能办,因此也就不存在所谓的缴纳契税的问题,该认定明显违反了谁主张谁举证的原则,属于无证无事实的凭空认定,完全是为了后面法院所谓的法理需要而生造的法律事实,违法了民事审判证明的原则规定,该部分既无证据依据,也与当时法律、政策相抵触,故属于虚假事实,不容置疑。二、适法不准,造成判决违背法律的规定,形成违法的法律判断。1、再审判决书第5页“本院再审认为部分,虽然被告陈青松、陈兼枚与原告吴谷海...但原告吴谷海、黄金香并无异议,且所在村干部亦签字认可”,该认定显属张冠李戴,完全是法外行话。试问,1999年国家明令禁止城市居民(也就是非农户口)自行建造或购买的方式获得农村宅基地,岂是当事人无异议,村组干部同意所能解决的?《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项明文规定“违反法律、行政法规的强制性规定”,合同无效。上诉人与被上诉人签订的《让售房屋协议书》违反了国家对于农村宅基地买卖的强行性规定,只要一方是非农户口,不存在任何变通的可能,当然归于无效,因此法院的这一判断是没有法律依据的想当然,也是得不到法院希望推理的结果和法律的支持,属于无效的、违法的判断。2、再审判决书第5页法院认定部分,“现原告吴谷海、黄金香依据2004年国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》之规定要求确认买卖合同无效,但原、被告之间的房屋买卖行为发生在1999年4月,而该规定并无溯及既往的效力,故不能以此确定原、被告买卖合同无效”,该认定存在明显的逻辑错误,也与该判决书以《中华人民共和国民法总则》相关规定来裁判的行为自相矛盾。本案中,上诉人从来没有以2004年国务院的这一决定来对双方的合同进行否定,该决定的引用是被上诉人依此对上诉人要求协议无效进行的抗辩,事实上该抗辩属于无效抗辩。上诉人与被上诉人1999年4月的《让售房屋协议书》,不仅涉及到农村房屋的买卖,也涉及到农村宅基地的转让,《中华人民共和国民法通则》及国土管理的一系列的行政性法律、法规和规范性文件,均明确无误地规定,农村宅基地不得转让给非农户口,因此双方签订的该协议,因违反国家对于农村宅基地转让的禁止性规定而无效,国务院2004年的这一规定,只是对国家历年来的对农村宅基地政策的再一次强调,事实上,无论是以后的《中华人民共和国物权法》,还是后来国土资源部的规范性文件,对自1999年1月1日以后涉及到的农村宅基地城镇居民买卖或自建,都是明文禁止的。《关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》(国土资发【2016】191号)有明确的规定,故法院的该认定,与法律规定相距**,也是达不到法院需要的法理依据,属于适法错误。3、再审法院认定被上诉人与第三人的合同协议部分,该部分,前面已有陈述,法院一审、再审查明,被上诉人也承认,该合同不是买卖合同,而是赠予合同,而且被上诉人认为第三人交付的49920元属适当的补偿,不是正常的市场行为,何来的买卖合同有效?前面上诉人已明确的指出,法院查明事实存在明显的选择性失明,事实上,上诉人和被上诉人在1999年的转让协议,不管协议是否有效,也是属于附有条件的协议,该协议第三条明确“320国道旁双层楼房西街让售给乙方永久性居住”,对涉及房屋部分进行了限制,事实上当时双方的意思就是,如果被上诉人不需要该房屋用于居住时,只能返售给上诉人的,而第三人在当时的协议上作为在场人签字,显然是对双方签订协议的真实意思明知。同时,根据《中华人民共和国物权法》的规定,由于被上诉人与第三人签订转让协议,双方对上诉人和被上诉人的情况明知,而且也知道上诉人和被上诉人在当时争论的焦点,加上该房屋被上诉人和第三人转让属于赠予,并且涉及到金额明显与市场行为不符,在上诉人与被上诉人的协议无效的情况,上诉人完全可凭物权法的规定追回该房屋,因此被上诉人和第三人的转让协议于法无效,法院作了有效认定,缺乏法理根据和事实依据,第三人在本案中也不存在善意取得法律基础。4、再审判决书法院认定部分“时间跨度近二十年,...于情、于理、于法均不符”,显然有违法律精神,想当然的法外定语了。于情,被上诉人违反了双方签订协议的真实意思承诺,也有违同等条件下的法理精神,在庭审中,被上诉人无论是一审还是再审,都一再地提出了一个论点,如果上诉人要回房屋,需要6万元,但其转让给第三人(姑且按照法院的认定为买卖)也只要了49920元,显然在本案纠纷中,被上诉人属于明显的过失方,于情无从说起。于理,上诉人在转让房屋给被上诉人永久居住后,从来没有干涉过其正常的生活,但其准备售出该房屋时,对上诉人是百般的刁难,双方均知道当时的协议是于法无据的,因此十多年来,均没有去办理相关产权登记,于理上被上诉人的行为更加说不过去。于法,那就更不需要说了,《中华人民共和国合同法》对合同无效有明确的规定,1999年的国家土地政策对农村房屋出售给非农户口是明令禁止的,法律行为的无效,本不会随着时间的流失而变成有效,无效是自始无效,因此法院这一倾向性的自圆其说的判断,更是于情、于理、于法不符,并且有违民事法律的根本宗旨和法律精神。三、一审判决定认定事实准确,适用法律无误,是一份正确的裁决,对双方的法律关系进行了有效的辩析,符合当时的法律、法规、政策规定,也符合现在的法律,不存在错误,一审法院错误的启动再审程序,做出离谱的再审裁决,有违民事法律规定,也与国家大政方针背道而驰。综上所述,一审法院再审裁决错误百出,适用法律错误,形成错误的判决结果,侵害了上诉人的合法权益,特提起上诉,请求贵院依法撤销再诉判决,恢复原审判决书效力。被上诉人陈青松辩称：1、2004年12月24日《关于深化改革严格上地管理的决定》禁止城镇居民在农村购置宅基地，此《决定》不适用此案，此案合同于1999年4月28日签订，1999年4月份之前，国家是没有法律禁止城镇居民在农村购房产的，国家第一份具有法律约束力的禁止城镇居民在农村购房的法律文件是2004年12月24日《关于深化改革严格土地管理的决定》，根据《中华人民共和国民法通则》第75条第一款，房屋属于公民的个人财产范畴，公民的合法的私有财产不受侵犯。《民法通则》第71条规定：“公民个人对于其房屋既然有受法律保护的财产所有权，自然有依法对自己财产占有、使用、收益和处分的权利。其中的处分，包出卖、互易、赠与等方式。”从中可以看出，吴谷海出卖房屋给我方从法律上是合法的。同时，按国家规定，在指定政府机关交纳了契税，政府对此合同是征收过契税的，何谓契税，是土地、房屋权属转移或变更时，政府向其承受方征收的一种税收。《中华人民共和国契税暂行条例》于1997年10月1日起施行，《条例》指出：在中国境内取得土地、房屋权属的企业和个人，应当依法缴纳契税。试问，如果法律或地方性法规禁止城镇户口在农村购房，那他怎么征收契税呢？2、原告吴谷海有违合同法契约精神。1999年4月签订合同，界址清晰明确，吴谷海、黄金香有签字，匡沙村、牌头村领导在场有签字，坳头组有代表在场签字，而今，二十年后，吴谷海为一己私利，连做人起码的诚信，契约精神弃之不顾，为达到独吞已属于他人的房产目的。3、原告说我卖房没通知他是信口雄黄，两年前给他打电话提出过三种解决方案，他一口回绝。4、20年前我买原告两弄房子，38800元，20年后，房子升值到13万，是原告阻止才没有卖掉，且其只同意按20年前的价格以38800元购买。4、此事因吴谷海失信所致，给其经济精神造成不少影响，要求吴谷海赔偿务工费车旅费等共计壹万元。改革开放三十多年，经济上去了，道德却滑坡了，有些人为了钱，可以不顾一切，但其相信法律是维护公平正义的!第三人吴松海陈述称：1、吴谷海与陈兼枚的房屋让售关系情况属实，有当时双签订的《房屋让售协议》及陈兼枚的《契税税款收据》和双峰县人民政府印发的（梓）契纸（字05号）为证；2、吴谷海与陈兼枚的房屋让售关系发生于1999年4月，有当时按双方真实意愿签订的《房屋让售协议》，由在场人及村委领导签字，且事后多年双方没有异议。2004年颁发的《关于深化改革土地管理的决定》与之不相适用，此协议应视为有效；3、其属于本组村民，与陈兼枚房屋让售协议完全出于双方自愿，且事后无争议，因此，此房屋让售协议完全合法；4、其与陈兼枚的房屋让售协议与吴谷海没有直接联系，不愿参与诉讼。吴谷海、黄金香向湖南省双峰县人民法院起诉请求：1、判决原告吴谷海、黄金香与被告陈青松、陈兼枚于1999年4月28日所签订的《让售房屋协议书》无效；2、由第三人吴松海返还二原告的房屋；由被告承担诉讼费用。湖南省双峰县人民法院再审查明：被告陈青松系涟邵矿务局洪山殿煤矿退休职工，非农户籍，原籍系双峰县梓门桥镇牌头村胜利组。原告吴谷海与第三人吴松海系亲兄弟，属于同一村民小组。1999年4月28日，原告吴谷海、黄金香将自家位于梓门桥镇××国道旁××弄两层楼房（双峰县人民政府（梓）土字（1993）第502号村民建房用地批准书）作价38800元出让给被告陈青松、陈兼枚，协议主要内容为：一、卖方吴谷海（甲方），二、买方陈兼枚（乙方），三、让售房屋座落：甲方自愿将自建在本组冷饭冲口320国道旁双层楼房西侧让售给乙方永久性居住。所在村干部在该协议上签字认可。1999年4月27日被告陈青松、陈兼枚按规定缴纳了契税800元，陈青松夫妇在获得该房后，长期在此居住。2015年10月，被告陈青松之子陈正才在原户籍地梓门桥镇××组新建房屋后，将父亲陈青松接回原籍居住。2017年被告陈青松之子陈正才打出出售房屋广告，并电话告知原告吴谷海，但因房屋价款双方未能谈妥，未达成房屋买卖协议。2018年7月18日，被告陈青松将房屋出卖给了第三人吴松海，第三人吴松海支付了购房款49920元，被告陈青松将房屋交付给第三人吴松海，第三人吴松海购房后进行了部分改造并实际使用该房至今。事后二原告向本院起诉，并提出前述诉讼请求。湖南省双峰县人民法院再审认为，被告陈青松、陈兼枚与原告吴谷海、黄金香所订立的房屋买卖合同，是双方真实意思的表示，该合同订立后，作为买卖双方的原、被告均已实际履行，被告陈青松、陈兼枚按规定缴纳了契税，陈青松夫妇在获得该房后，长期在此居住，虽然被告陈青松、陈兼枚与原告吴谷海、黄金香不是同一集体经济组织的成员，但原告吴谷海、黄金香并无异议，且所在村干部亦签字认可，现原告吴谷海、黄金香依据2004年国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》之规定要求确认上述买卖合同无同无效，但原、被告之间的房屋买卖行为发生在1999年4月，而该规定并无溯及既往的效力，故不能以此确定原、被告之间的房屋买卖合同无效。2018年7月18日，被告陈青松又将讼争房屋出售给了第三人吴松海，第三人吴松海与原告吴谷海、黄金香系同一集体经济组织的成员，具有购买讼争房屋的主体资格，故本院认定被告陈青松、陈兼枚与原告吴谷海订立的房屋买卖合同和被告陈青松与第三人吴松海之间订立的房屋买卖合同均有效。第三人吴松海在购房后，对讼争房屋进行了部分改造，现该房已二易其手，时间跨度近二十年，原告吴谷海、黄金香要求反悔，于情、于理、于法均不符，对原告吴谷海、黄金香提出的要求确认房屋买卖协议无效并返还房屋的诉求，不予支持，应依法予以驳回，故原审判决应予撤销。经审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民法总则》第七条、第八条、第十条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十八条、第二百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条之规定，判决：一、撤销本院（2018）湘1321民初2316号民事判决；二、驳回原审原告吴谷海、黄金香的诉讼请求。原审案件受理费650元，由原审原告吴谷海、黄金香负担。本院确认湖南省双峰县人民法院再审查明的事实。本院认为，本案中，上诉人吴谷海、黄金香于1999年4月28日经与被上诉人陈青松、陈兼枚协商，签订《让售房屋协议书》，约定由吴谷海、黄金香将其位于双峰县两层楼房作价38800元出让给陈青松、陈兼枚，该协议系双方当事人的真实意思表示，亦得到了当地村干部的认可。协议签订后，陈青松向吴谷海支付了价款，吴谷海亦将涉案房屋交给了陈青松等人占有使用。在上述协议履行近二十年后，吴谷海、黄金香又起诉要求确认协议无效，其行为明显有违诚实信用原则。同时，案涉房屋已于2018年7月18日由陈青松、陈兼枚出让给吴松海，而吴松海与吴谷海不仅是亲兄弟关系，且其与吴谷海、黄金香还是同一集体经济组织的成员，涉案房屋所涉及的土地仍属于匡沙村坳头村民组所有，故原判决据此对吴谷海、黄金香要求确认与陈青松、陈兼枚签订的《让售房屋协议书》无效的请求不予支持并无不当。综上所述，上诉人吴谷海、黄金香提出的上诉请求不能成立，本院不予支持。原再审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持双峰县人民法院（2019）湘1321民再6号民事判决。二审案件受理费1048元，由上诉人吴谷海、黄金香负担。本判决为终审判决。审判长  童赞辉审判员  刘黎平审判员  谭 芳二〇二〇年六月三十日书记员  肖 婷附相关法律条文：第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。