山东省济南市中级人民法院民 事 裁 定 书(2020)鲁01民终3236号上诉人（原审原告）：张俊兰，女，1950年12月12日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：李海亮，济南莱芜振成法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：吕务良，男，1969年2月22日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：柳善瑞，山东德衡（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：莱芜高新区鹏泉街道办事处冯家林社区居民委员会，住所地莱芜高新区鹏泉街道办事处冯家林社区。委托诉讼代理人：杨刚，山东鲁中环宇（钢城）律师事务所律师。上诉人张俊兰因与被上诉人吕务良、莱芜高新区鹏泉街道办事处冯家林社区居民委员会（以下简称冯家林居委会）确认合同无效纠纷一案，不服济南市莱芜区人民法院（2019）鲁0116民初6677号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案由审判员独任审理。本案现已审理终结。张俊兰上诉请求:1．依法撤销一审判决发回重审，或支持张俊兰一审诉讼请求。2．一、二审诉讼费由吕务良、冯家林居委会承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，认定错误。一审判决认定张俊兰与吕务良存在房屋买卖关系，既无事实证据，也无法律依据。本案张俊兰与其丈夫尚某某（1997年去世）和吕务良从未发生过房屋买卖关系，也没有成立过任何房屋买卖合同关系。《中华人民共和国合同法》规定，买卖合同的成立，首先要有双方真实意思的表示，一个愿买、一个愿卖，双方要达成一个共同合意，其次要求对双方交易的标的物要有明确的约定，如房屋买卖要对房屋的座落、使用权的登记、价款，以及交付等等做出明确、清晰的约定，以及包括合同成立后的履行，最后是合同双方签字捺印确认合同成立。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定：“房地产转让，应当签定书面转让合同”。书面合同，是物权变更的契约，有效成立的要件，未有书面转让合同，无法变更登记，无法确定各自的行为及交易的意思表示，无法做到物权的变更。而本案通过庭审可以反映，表明吕务良在庭审中既不能提供与张俊兰及尚某某的房屋买卖合同，也没有提供任何房屋买卖协议，并且连与房屋所有登记人尚某某签字的只言片纸的都没有，吕务良与张俊兰何来的房屋买卖合同关系。不动产的买卖，特别是农村宅基地的买卖，法律要求要以书面的形式订立合同，本案吕务良没有与张俊兰有任何相关的宅基地买卖协议、合同，其所主张与张俊兰房屋买卖关系从来没有发生过，也自始至今不存在房屋买卖合同关系。其次，吕务良让张俊兰的二儿子尚某某所书写的12000元的收到条，是吕务良单方意思表示。吕务良曾向张俊兰的丈夫尚某某提出过想要购买张俊兰宅基地房屋一事，但被尚某某一口拒绝，明确表示不同意，1995年，吕务良在明知尚某某不同意买卖宅基地的情况下，拐弯抹角找到其二儿子尚某某，按照吕务良的意思让尚某某书写了一个收到条。对于尚某某的行为，既无房主尚某某的委托和授权，事后又没有尚某某的追认，尚某某当时勒令其子将款退还吕务良，直至尚某某1997年去世，也没有同意将房屋卖给吕务良。吕务良与张俊兰如果双方有买卖房屋的意思，完全可以正大光明的找张俊兰或尚某某签定买卖合同或协议，正因为张俊兰及尚某某不同意，吕务良单方找到没有房屋所有权的人进行单方操作。其单方意思的表示和行为依法不能构成房屋买卖合同的成立。综上情况可以看出一审判决认定双方存在房屋买卖合同错误，同时认定也无法律依据。二、一审判决使用法律概念错误。一审判决在没有任何买卖合同的情况下，认定吕务良取得房屋所有权，使用善意第三人取得的法律概念，该认定从法律概念上完全错误，善意第三人是指在一个合同下，当事人不知情并且支付了对应价款所获取的物权。而本案吕务良不是不知情，而是知道张俊兰不同意出卖给他宅基地，他心知肚明，在这种情况下故意找到不知情的尚某某进行单方意思操作，意图想主动积极地达到自己的愿望，其无论主观上和行为方面都不是善意第三人的概念。而一审判决曲解法律概念，必然造成使用法律错误。综上，一审判决认定事实不清错误，使用法律概念错误，望上级人民法院依法予以纠正。吕务良答辩称，一、一审判决认定事实完全正确。1.吕务良与张俊兰及尚某某之间的房屋买卖合同关系，事实清楚。吕务良与尚某某虽未签订书面的买卖合同合同，但尚某某出具的收到条充分证明了吕务良与尚某某之间存在房屋买卖关系及欠款已交付的事实。因吕务良从未向尚某某出具过欠条，正常情况下，吕务良支付欠款，尚某某没有必要出具收到条。尚某某病重期间，要求其子尚某某为吕务良出具收到条，不仅为了说明收到了吕务良支付的全部房款，更重要的是为了证实吕务良购买了尚某某的房屋，并付清了全部购房款，以防止日后的纷争。吕务良基于亲戚关系，碍于情面，未与病重的尚某某书写书面合同也是完全可以理解的，符合亲戚之间的交易习惯。吕务良1992年落户到当时的某某村时，该村仍旧是莱芜市北孝义乡的一个乡村，并非城市市区，该村的土地亦非国有土地，并不适用所谓的《中华人民共和国城市房地产管理法》规定的必须签订书面合同的情形。2.张俊兰称尚某某出具的收到12000元的收到条，是吕务良单方的意思表示，毫无道理。收到条是尚某某在尚某某的授意下写的，目的是为了进一步明确吕务良与尚某某之间存在的房屋买卖关系及欠款已经全部交付的情况，就是为了宣示双方的买卖合同已经完全履行，防止日后尚某某的其他家庭成员与吕务良之间不必要的纷争，这完全是尚某某与吕务良的真实意思表示。对此，包括张俊兰在内的家庭成员是完全清楚的。否则，房屋怎能任由吕务良改造、扩建，在此居住长达二十五年之久；在‘城中村’拆迁安置补偿前，不提出任何异议；在各户房屋丈量及算账情况公示、挑楼抓阄顺序号公示和签订合同时，从未提出过异议。而到了分配楼房时，却提出房屋存在争议。结合本案的事实及张俊兰在居委会座谈及鹏泉街道办事处听证中的陈述，这份关键的收到条完全能够证实双方的买卖合同关系，且已经双方确认。一审法院基于上述事实作出的认定，完全符合客观事实，张俊兰的行为完全是为了获取额外拆迁利益而不惜违背诚信原则的行为。二、一审判决适用法律正确，一审判决在正确认定事实的基础上，说理充分、透彻，观点合法、合理，吕务良取得案涉房屋不仅有对方的收到条，而且房屋价款也符合当时的市场行情，一审法院认为符合善意第三人也是完全正确的。综上理由，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，张俊兰的上诉请求及所依据的事实及理由均不成立，请二审法院驳回上诉，维持原判。冯家林社区居委会答辩称，2017年冯家林社区居委会下发了一个拆迁安置通知，根据该安置通知的规定，对某某村需要拆迁改造的地块进行了统一的规划，涉案的房屋在规划地块之内，并予以了拆除，后期在安置过程中居委会发现关于涉案房屋的所有权问题，张俊兰及吕务良之间存在争议，针对该争议居委会多次组织调解，2019年10月28日，莱芜高新区鹏泉街道办事处也曾经组织张俊兰及吕务良进行调解，因双方争议较大，当时的意见是由张俊兰与吕务良之间对房屋的所有权进行确权，村委会配合胜诉方即房屋的所有权人进行安置还房。张俊兰向一审法院起诉请求：1.依法确认吕务良、冯家林居委会2017年9月19日8时54分签订的协议序号：025拆迁改造补偿安置协议书无效；2.依法判令莱芜高新区鹏泉街道办事处冯家林社区居民委员会立即将某某村0300号房屋拆迁应换房产分发给张俊兰；3.本案的诉讼费用由吕务良、冯家林居委会承担。一审法院认定事实：1992年1月，原莱芜市莱城区土地管理局下发莱集建（92）字第04110300号集体土地建设用地使用证，载明土地使用者为尚某某，某某村第0300号宅基地地籍图显示户主为尚某某，总用地面积为265.44㎡，建筑占地面积76.5㎡。尚某某为张俊兰丈夫，两人在涉案土地上建有房屋四间、棚子一间、大门一座。1992年7月左右，尚某某的外甥即本案吕务良及其家庭成员落户到某某村，并交纳落户费用。吕务良落户后，居住在上述房产内。1995年9月30日，尚某某之子尚某某给吕务良出具收到条，载明“今收到吕务良欠尚某某屋款12000元，经办人尚某某”。吕务良称涉案房产系其从尚某某手中购买，因尚某某患有重病，无法亲手签写，由其子尚某某代表签收。张俊兰对此不认可，称不知情。1997年10月27日，尚某某病逝。吕务良及其家人一直在涉案房产内居住，并对涉案房产进行了翻建、加盖等改扩造。张俊兰称曾和四个儿子在尚某某去世后，和吕务良商谈房屋权属问题，但没有证据或者证人予以证实，也没有向村委及相关行政确权部门反映过。冯家林居委会亦表示不知情，其村书记也称一直都是吕务良在此居住，只是听说房子卖了，但实际情况不清楚。2017年9月5日，冯家林居委会下发了《冯家林社区“城中村”改造拆迁补偿安置方案》。2017年9月17日，冯家林居委会下发通知，载明“各户房屋丈量及算账情况已经公示，由异议的请在2017年9月18日下午17点前主动与居委会对接，过期视为无异议……”。2017年9月19日，冯家林居委会根据涉案房产的实际居住情况，与居住人吕务良签订《拆迁改造补偿安置协议书》，就涉案房产的拆迁补偿安置事宜进行了约定。后冯家林居委会对挑楼抓阄顺序进行了确定和公示。在此期间，张俊兰未提出异议。2019年5月17日下午，因张俊兰对拆迁利益的分配有异议，冯家林居委会在办公室内对张俊兰和吕务良进行调解，吕务良对谈话内容进行了录音。张俊兰在录音中称“你舅说那两间卖给你，但我那两间我不卖给你。要是不拆，你在这住就是了，这不是拆了嘛”、“要是不拆就没有这些事，不是那证上还有那个名嘛（尚某某）”、“他二舅说卖给他了，但只能代表他那份，不能代表我”。张俊兰对录音本身无异议。2019年10月28日上午，鹏泉街道办司法所组织鹏泉街道办办公室负责人员、社区负责人员、某某村两委及村民代表、张俊兰、吕务良在鹏泉街道办信访综治办公室召开了现场听证会，在该协调过程中张俊兰称房子是租赁给吕务良,前后表述不一致。冯家林居委会意见为在双方产权明晰后再予以分配选房。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。张俊兰要求确认冯家林居委会与吕务良签订的《拆迁改造补偿安置协议书》无效，首先得证实自己是涉案宅基地及房产的权利人。1992年1月，涉案宅基地的土地使用者登记为尚某某，土地上建有房屋四间。尚某某于1997年去世，其房产的法定继承人为张俊兰、尚某某、尚某某、尚某某、尚某某，本案中，尚某某、尚某某、尚某某、尚某某均放弃涉案房产的继承权利，那尚某某房产的法定继承人仅为张俊兰。但吕务良辩称其于1995年从尚某某手中购买涉案房产，对原有房屋进行了翻建改扩造，在此居住25年之久，涉案房产早已归其所有。因涉及拆迁利益，本案焦点一为涉案房产的买卖合同关系是否成立。1995年9月30日，尚某某之子尚某某给吕务良出具收到条，载明“今收到吕务良欠尚某某屋款12,000元，经办人尚某某”。根据该屋款收到条，12,000元的房款完全符合那个年代的市场价，尚某某之子尚某某出具收条，收条中写明“欠尚某某屋款”，房屋也早已交付使用，结合2019年5月17日协调过程中张俊兰的录音，张俊兰对出卖房屋一事知情，即便辩称不同意，吕务良购买房屋的行为也完全符合善意第三人，可以认定涉案房产已经于1995年出卖给吕务良。吕务良一家在此居住25年之久，张俊兰没有证据证实因房屋所有权问题和吕务良主张过权利，且在录音中也称“不拆也没这些事”，公示期间也未提出异议，综合以上情况，涉案房产的实际所有权人为吕务良。本案焦点二为地上涉案房产出卖给吕务良，但涉案宅基地未办理变更手续，仍然登记在尚某某名下，如何处理。不动产权属证书是不动产登记机关对不动产物权进行公示的外在表现形式，并不是不动产物权本身，实践中存在登记权利和真正权利不一致的情况，在宅基地及房屋权属发生争议时，登记只具有权利推定的效力，他人如有证据推翻登记的效力，应当根据实际情况来确定真正的权利人。且宅基地使用权为用益物权，宅基地使用权登记并非设权登记，宅基地使用权的取得非以登记为成立要件，当不动产发生权属争议时，应根据客观事实确定真正权利人。因此《物权法》赋予了权利人、利害关系人申请更正登记和异议登记的权利。《物权法解释一》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”。本案中，张俊兰确权的主要依据为莱集建（92）字第04110300号集体土地建设用地使用证，该证载明土地使用者为尚某某，尚某某死亡后，具有家庭关系的张俊兰可继续使用。但根据吕务良的举证和查明的事实，吕务良为冯家林居委会村民，涉案宅基地上的房产尚某某生前已经于1995年出卖给吕务良，根据“一户一宅”、“地随房走”的原则，宅基地使用权和地上房屋是不能拆开进行买卖的，所以吕务良在购买涉案房产后，实际取得了涉案宅基地的使用权，并对原有房屋进行了翻建改扩造。但瑕疵在于未及时到国土部门办理变更登记。综上，张俊兰并非涉案宅基地及房产的权利人，其要求确认冯家林居委会与吕务良签订的《拆迁改造补偿安置协议书》无效，并分配其置换房产，于法无据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告张俊兰的诉讼请求。案件受理费减半收取50元，由原告张俊兰承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定一审查明相关事实的属实，本院予以确认。本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四项规定：“起诉必须符合下列条件：（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”《中华人民共和国民法总则》第二条规定：“民法调整平等主体的自然人、法人和非法人组织之间的人身关系和财产关系。”《中华人民共和国民事诉讼法》第三条规定：“人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼，适用本法的规定。”据此，人民法院民事诉讼受理平等主体的公民之间、法人之间及其他组织之间因财产关系和人身关系产生的纠纷。本案中，吕务良与冯家林社区居委会签订《拆迁改造补偿安置协议书》。冯家林社区居委会系依据原莱芜市委、市政府关于“城中村”拆迁改造相关文件，按照《冯家林社区“城中村”改造拆迁补偿安置方案》与吕务良签订的协议，双方之间不是平等民事主体之间的民事法律行为，因此引起的纠纷不属于人民法院受理民事案件的范围。张俊兰主张依法确认吕务良与冯家林社区居委会2017年9月19日8时54分签订的协议序号：025拆迁改造补偿安置协议书无效，依法判令冯家林社区居委会立即将某某村0300号房屋拆迁应换房产分发给张俊兰，系因《拆迁改造补偿安置协议书》《冯家林社区“城中村”改造拆迁补偿安置方案》而引起的纠纷，涉及集体土地拆迁补偿安置问题，不属于人民法院受理民事案件的范围。故原审法院作出实体判决不当，本院予以纠正。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销济南市莱芜区人民法院（2019）鲁0116民初6677号民事判决；二、驳回张俊兰的起诉。一审案件受理费50元，退还张俊兰；上诉人张俊兰预交的二审案件受理费100元予以退还。本裁定为终审裁定。审 判 员 许海涛二〇二〇年六月十六日法官助理 刘秋月书 记 员 王 娜