浙江省宁波市江北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0205民初1264号 原告：宁波市江北区苏园小区业主委员会，住所：宁波市江北区育才路158号。 主要负责人：王伟，该业主委员会主任。 委托诉讼代理人：张豪仁，北京大成（宁波）律师事务所律师。 被告：浙江永成物业管理有限公司，住所：宁波市江北区范江岸路198弄3号9A幢703室，统一社会信用代码：91330205713342764A。 法定代表人：陈卓，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈波，男，该公司员工。 原告宁波市江北区苏园小区业主委员会（以下简称苏园业委会）与被告浙江永成物业管理有限公司（以下简称永成物业公司）合同纠纷一案，原告苏园业委会于2019年5月22日向本院提起诉讼，本院对案件进行诉前登记，案号为（2019）浙0205立预35号。审理中，本院根据被告永成物业公司申请委托宁波正源会计师事务所对苏园小区的公共收益及公共支出进行审计。本案于2019年6月12日、11月18日进行了证据交换。本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月25日进行了公开开庭审理。原告苏园业委会委托诉讼代理人张豪仁、被告永成物业公司委托诉讼代理人陈波到庭参加全部诉讼。审理中，原、被告申请庭外和解，未果。本案现已审理终结。 苏园业委会向本院提出诉讼请求：1.被告返还宁波市江北区苏园小区（以下简称苏园小区）物业经营用房租金收益552000元、露天车位租赁费192000元、人防车位租赁费756000元、提前预收物业费42430元、预收的建筑垃圾清运费12982元，并按照中国人民银行同期同类贷款利率支付至实际履行之日止的利息；2.被告支付苏园小区道闸、大门、门禁系统的购买和修复费用90346元。审理中，原告变更诉讼请求为：1.被告返还苏园小区物业经营用房租金收入400537.69元、临时停车费收入173559.67元、包月停车费收入792150.30元、其他公共收入32102.48元，共计1356337.23元，并以此为基数按照年利率6%的标准支付自2017年12月2日起至实际履行之日止的利息损失；2.被告赔偿低价出租经营用房导致的损失797000元。 事实与理由：2011年11月29日，被告与苏园小区的开发商宁波雅戈尔姚江置业有限公司（以下简称雅戈尔姚江置业公司）签订《前期物业服务合同》，为苏园小区提供前期物业服务。原、被告均同意双方按上述合同履行至2017年12月1日。 2014年1月，被告入驻苏园小区。2014年6月，苏园小区交付业主使用。2016年2月，原告成立。由于被告未提供合格的物业服务，原告于2017年4月28日向宁波市江北区人民法院（以下简称江北法院）起诉，要求被告腾退占用的苏园小区物业管理用房、移交经营用房并办妥财务交接。江北法院作出（2017）浙0205民初1304号民事判决，支持原告全部诉请。但被告直至2017年12月1日才退出苏园小区。根据《前期物业服务合同》第十条约定，苏园小区属于全体业主所有的停车场、物业经营用房及其他物业共用部位、公用设备设施统一委托被告经营，被告应当单独立账，独立核算，收益归苏园小区全体业主所有。苏园小区露天车位共40个，人防车位共76个。根据审计报告，2014年4月1日至2017年12月1日期间，被告收取苏园小区物业经营用房租金税后收入400537.69元、包月停车费税后收入792150.30元（包括地下车位包月停车费776070元，税后733125.51元，地下车位包月停车费全部是人防车位的收入，地面包月停车费全部是露天停车位的收入）、临时停车费税后收入173559.67元（全部是露天停车位收入），广告管理费等其他公共收入（税后）32102.48元。被告非但未按照合同约定对前述收益进行核算，反而非法侵占，构成违约，其应向原告返还全部收益并支付利息损失。 另，苏园小区物业经营用房位于宁波市江北区房屋），面积为260.60平方米，其在2018年9月份的年租金市场价约为每年30万元。根据宁波正源会计师事务所有限公司出具的专项审计报告，被告于2014年9月1日以远低于市场价的5万元的年租金出租给案外人杨慧君，于2015年9月1日以远低于市场价的10万元的年租金出租给案外人杨慧君、毛利波，分别收取每人租金5万元。2016年2月，原告正式成立，被告在未经原告同意的情况下，于2016年9月1日将经营用房分别以远低于市场价的5万元、65000元的年租金出租给杨慧君与毛利波。2017年9月1日，被告又在未经原告同意的情况下将经营用房以年租金138000元出租给毛利波。被告刻意隐瞒前述租赁情况，也从未将前述租金收入交付原告。2019年5月20日，原告起诉毛利波要求返还经营用房并支付占有使用费一案中，江北法院作出（2019）浙0205民初2184号民事判决，确定该经营用房的年租金为30万元。综上，被告故意以远低于市场价的租金标准将小区经营用房转租给案外人，严重损害了全体业主的利益，损失金额为797000元（30万元／年×4年-审计报告确认的物业经营用房租金税后收入400537.69元），被告应予以赔偿。 永成物业公司辩称，1.对原告主体资格有异议。原告提供的表决材料虽然真实，但无法确认是否系业主本人所签，且授权委托事项不明，只简单写了维权，并非针对本案进行的专门授权。2.同意返还原告经营性房屋租金税后收入400537.69元，公共收入税后32102.48元。3.对原告陈述的被告入驻和退出小区时间、苏园小区交付时间、原告成立时间、露天车位和人防车位数量、被告收取的经营性房屋租金、公共收入、临时停车费收入（全部是露天停车费收入）、包月停车费收入（包括地下车位包月停车费776070元，税后733125.51元，地下车位包月停车费全部是人防车位收入，地面包月停车费是露天停车位收入）金额无异议，对原、被告按《前期物业服务合同》确定双方权利义务至2017年12月1日亦无异议。4.关于停车费。（1）被告收取费用标准。地下车位包月停车费作为人防车位的收入，不应该归原告所有。车位属于人防办，委托被告维护，根据甬价费[2008]第157号《关于明确住宅小区机动车停车收费有关问题的通知》第5条规定，收入40%给被告用于物业管理服务费用，其余60%费用归入物业专项维修基金，均用于物业管理维护。但在实际操作中，被告对所有停车费收入[包括临时停车费税后收入173559.60元和包月停车费税后收入792150.30元]均收取40%的费用。（2）如原告可收取停车费收入，相应部分应扣减原告的车管员工资123880元。虽《前期物业服务合同》未说明被告有权收取停车费，但被告实际上提供了该项服务，并在2016年3月至2017年12月期间产生了车位管理员的工资123880元，该费用应在停车费收入中扣减。5.关于利息损失。《前期物业服务合同》未约定利息条款，原告利息损失请求并无法律依据。之前相关收入金额未予确定，故被告未向原告进行支付，被告并不存在恶意。原告无独立账户，被告亦无法返还。另外，被告未使用该笔款项产生收益，所有公共收益均由被告独立开户，资金存于银行已有利息收益（未到6%）。综上，被告不应支付利息，即使支付，利息也应自判决确定履行之日起按同期全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。6.关于原告主张的租金损失797000元。原告该主张并无依据，租金收入已在审计报告中体现。被告在之前租赁过程中不存在故意或重大过失。原告所述毛利波与中国电信股份有限公司宁波分公司（以下简称电信公司）的租金高于被告与毛利波之间的租金，但租金金额属于自愿行为，且电信公司作为承租人有一定特殊性，其为更好服务周边用户，会付出特殊代价进行租赁。当时市场并无固定租金定价，考虑不同房屋的面积、租户情况和房屋情况，以及房屋租赁的空窗期，租金会有所不同，在原告无证据证明被告存在故意低价出租的情况下，被告按照原告委托收取的租金是合理的。7.被告返还原告的费用应扣除公共设施维修费亏损278092.11元，垃圾清运费亏损42012.91元。（1）公共设施维修费。该费用是对苏园小区公共设施进行维护而产生，受益人是全体业主，应予以抵扣。虽然账册记载部分公共设施维修费的记账时间为2017年12月1日之后，但费用实际发生于2017年12月1日之前，仅是因为付款时间是2017年12月1日之后或可能根据财务要求隔月做账，才导致做账时间晚于2017年12月1日。（2）垃圾清运费。垃圾清运费支付主体是原告，按车收取，因个别业主在装修过程中会拆除不应拆除的墙体，还有丢弃其他装修过程中的垃圾、杂物垃圾等，导致被告清运费亏损，该费用应在本案抵扣。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对对方提供的证据真实性无异议的，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无异议的事实，本院予以确认并在卷佐证。被告确认已经收到了原告提供的《告全体业主书》，本院对该事实予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年11月29日，雅戈尔姚江置业公司（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对苏园小区实施前期物业管理服务事宜，合同部分内容如下：第一章物业基本情况：第一条物业基本情况：物业类型包括高层住宅、车位、商铺。第三章服务费用：第七条：本物业管理区域物业服务收费为包干制方式，物业服务综合费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，包干使用，盈余或亏损由乙方承担；物业综合服务费用主要用于以下开支：（1）物业管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业管理区域清洁卫生费用；（3）物业管理区域绿化养护费用；（4）物业管理区域秩序维护费用；（5）办公费用；（6）物业服务企业固定资产折旧；（7）公共区域的水电能耗费用；（8）法定税费；（9）物业服务企业的利润。第四章物业的经营与管理：第九条：停车场收费分别采取以下方式：1.属于全体业主共有的停车场，车位使用人应按露天车位120元/个/月的标准向乙方交纳停车费；地下产权车位按30元/个/月的标准向乙方交纳管理费；乙方收取的属全体业主共有的露天停车位、人防车位等出租费用的，应执行宁波市相关的规定，设立专门账户，定期公开收支情况。第十条：本物业管理区域内属于全体业主所有的停车场、物业经营用房及其他物业共用部位、公用设备设施统一委托乙方经营，乙方应单独立帐（此处应为“账”），独立核算。经营收入按下列约定分配：1.收入扣除必要成本外，其余收入作为收益归全体业主共有，专项用于共用部位、共用设备的维修、更新、改造和养护，配套设施经营亏损的弥补；2.归全体业主共有的该部分收入由乙方代管，但乙方应每年公布一次财务明细账目。第十一条：本物业区域内属于全体业主所有的停车场、物业经营用房及其他物业共用部位、公用设备设施以出租形式经营的，出租的期限不得长于本合同约定的时间，否则由乙方承担由此造成的全部责任，并视为乙方违约。乙方应在出租合同中明确，如小区业主委员会成立后要求提前解除租赁合同的，承租人同意提前解除合同的相关内容，否则由乙方承担由此造成的全部责任。第六章物业的使用和维护：第二十三条：乙方与装饰装修房屋的业主、使用人应签订书面的装饰装修管理服务协议，就允许施工的时间、建筑垃圾的清运与处置、装修管理服务费用等事项进行约定，并事先书面告知业主或使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项。第七章专项维修资金：第二十六条：专项维修资金按市政府有关规定交纳、管理和使用。第二十七条：专项维修资金使用范围，主要用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。第十章其他事项：第三十六条：本合同期限自合同签订之日起至业主委员会代表全体业主与业主大会选聘的物业服务合同生效之日止。如期间因乙方违约的，甲方有权提前解除合同；经业主大会或业主委员会讨论决定，终止与乙方合同的，本合同予以终止。第三十七条：本合同终止之日起30日之内，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整移交给业主委员会，对预收的物业服务费和其他公共物业经费按实结算后，多收的部分应当依照合同约定退回给业主委员会，业主委员会尚未成立的，移交给属地街道或物业主管部门代管。合同中乙方收取地下人防车位停车费标准处及乙方从露天车位停车费中提取停车管理服务费标准处均未填写金额。原被告同意按此合同约定的权利义务履行至2017年12月1日。 2014年1月，被告入驻苏园小区进行物业管理。 2014年6月，苏园小区交付业主使用。 2016年2月，原告成立。 2016年11月15日，原告向被告交付了《告全体业主书》。该材料部分内容为：苏园小区交付至今两年有余，原告于2015年2月24日成立，原告成立以来已多次要求被告对前期物业管理专项资金收支以及业主共有产权经营收入予以清账说明，但被告对原告的要求置之不理，原告成员自筹资金于今年委托会计师事务所对苏园小区2014年1月至2016年8月间物业管理专项资金收支情况进行了审计，审计显示2014年1月至2016年8月，被告利用苏园小区经营用房出租收益共计89960元，支出89960元，账目余额0元（育才路196号三间店面房共计266平方米，被被告擅自以每年5万元的租金租给他人，并签订了5年的合同，承租人将其中的两间店面转手租给了电信公司，每年租金17万元）；2016年11月2日上午由街道组织原告、被告及物业办、社区共同参与质询会，原告在质询会上责成被告终止侵占苏园小区业主利益的行为，要求其在10个工作日内撤销对外的一系列违规合同，退赔已违法侵占的资金，但被告后未给予任何答复，违规、违法行为仍然存在。 2017年4月28日，江北法院受理原告诉被告合同纠纷一案，原告提出诉讼请求：1.被告退出物业服务区域、腾退占用的苏园小区物业管理用房；2.被告移交经营用房；3.被告办妥财务资料交接；4.被告移交物业服务所必需的相关资料。江北法院于2017年8月14日作出（2017）浙0205民初1304号民事判决，认为苏园小区业主大会在2016年12月10日就选聘新的物业公司进行决议，形成了选聘宁波海曙建安物业服务有限公司的决定并发布了公告。因业主大会该决定系其自治范围内的事项且未经法定程序撤销，故对前述业主大会决定可直接确认。原告于2017年1月2日与宁波聚意物业服务有限公司（以下简称聚意公司）签订了《物业服务委托合同》，并在1月2日至9日间按照议事规则的规定书面征询了业主意见并得到业主的追认，无证据显示此次选聘聚意公司的决定被撤销，也不存在阻却前述物业服务合同成立并生效的事由。综上，苏园小区业主大会已就选聘新的物业公司形成决定且未被撤销，原告也与新的物业公司签订了物业服务合同，根据《前期物业服务合同》的约定，前期物业服务合同终止的条件已成就，判令：被告于判决生效后二十日内退出苏园小区物业服务区域并腾退物业管理用房、向原告移交经营用房、财务资料及物业服务所必需的相关资料。该判决已经于2017年11月14日生效。 2017年12月1日，被告退出苏园小区服务区域。 另查明，苏园小区有人防车位76个，露天车位40个。2014年4月1日至2017年12月1日期间，被告收取了苏园小区物业经营用房租金税后收入400537.69元、临时停车费税后收入173559.67元（全部是露天停车位收入）、包月停车费税后收入792150.30元（包括地下车位包月停车费即人防车位包月停车费税后收入733125.51元，人防车位包月停车费收费标准在2014年4月至12月为250元/个/月，2015年至2017年为270元/个/月，另有30元/月/个管理费，地面包月停车费即露天停车位包月税后收入59024.79元）、其他公共收入（税后）32102.48元，共计1356337.23元。被告账册显示，2014年4月1日至2017年12月1日期间，苏园小区垃圾清运费税后收入100350.52元，扣减成本（支出）142363.43元，亏损42012.91元；公共设施维修费税后收入151972.16元，扣减成本（支出）430064.27元，亏损278092.11元。 再查明，2014年10月15日，2015年，2016年，被告（甲方）与宁波江北永都保洁有限公司（乙方，以下简称永都公司）分别签订一份《租赁合同》，租赁期均为一年，分别为2014年10月1日至2015年9月30日、2015年10月1日至2016年9月30日、2016年10月1日至2017年9月30日，合同均约定甲方将物业管理所属物业经营用房租给乙方使用，该房屋用途为办公，房屋地址为宁波市江北区育才路苏园小区2幢11号二楼右，房屋面积约105平方米（建筑面积），租金为每年26640元。 2015年至2016年，杨慧君各支付给被告育才路196号房屋2014年9月1日至2015年8月31日、2015年9月1日至2016年8月31日、2016年9月1日至2017年8月31日三期房租各5万元。2016年，毛利波支付给被告2015年9月至2016年8月31日房租5万元，2016年9月1日至2017年8月31日房租65000元。2017年，被告（甲方）与毛利波（乙方）签订了《租赁合同》一份，部分内容如下：甲方同意将本司物业管理所属物业经营用房租给乙方使用，该房屋用途为经营，房屋地址为宁波市江北区育才路196号，房屋的面积约260.60平方米（建筑面积），租赁期为1年，自2017年9月1日起至2018年8月31日止，年租金为138000元，乙方应按时支付甲方综合服务费798元每月，公共设施维护费532元每年，每年结算一次，共计10108元，租赁期限内的网络、通信等费用由乙方负担，并按单如期交付。 2017年9月13日，毛利波（甲方）作为出租人与承租人电信公司签订了《房屋租赁合同》一份，合同载明：房屋坐落于江北区商铺；房屋建筑面积为160平方米；租赁期为一年，自2017年9月1日至2018年8月31日；租金为192888元［该费用包括电视收视费、卫生费、取暖费、空调费、燃气费以及公共设施维护费、维修基金等物业管理费用及税费（包括但不限于营业税、增值税等）］。 2018年7月31日，毛利波向原告和宁波聚意物业管理处出具了一份续租意向函，载明：毛利波于2014年承租苏园物业经营用房（育才路196号三间）至今……现因苏园物业公司更换与原物业所签订的租房协议即将到期，毛利波真诚希望继续承租该物业经营用房，在考虑到实际房屋结构、地段及所能经营的范畴等综合因素，毛利波愿意支付该物业经营用房市场普遍认可的年租金27万元。 2019年5月20日，江北法院受理原告诉毛利波占有排除妨害纠纷一案，原告提出诉讼请求：1.毛利波腾退育才路196号房屋；2.毛利波向原告支付房屋占有使用费220000元（以330000元/年为标准暂计至2019年4月底，之后请求支付至实际腾退之日止）。2019年6月14日，江北法院作出（2019）浙0205民初2184号民事判决，认为对于占用费的支付标准，原告主张要求按33万元/年计算，但无任何证据证明，对此不予采纳；对毛利波主张参考其与被告（本案）租赁合同中租金为标准进行计算的意见，因毛利波与被告（本案）的租赁合同已经终止，且在租赁合同终止前、聚意公司作为苏园小区的物业服务公司即向毛利波发函要求重新签订租赁协议以及租赁期限届满后多次发函要求毛利波腾退租赁房屋，并且与毛利波商谈续租时不同意毛利波提出按27万元/年计算租金、而应以33万/年计算租金，这充分说明聚意公司、原告不愿以以前租赁合同中约定的租金将育才路196号房屋继续租赁给毛利波，相反，毛利波转租部分房屋的租金远高于其从被告（本案）租赁整个房屋的租金，若以其与被告（本案）签订的租赁合同约定的租金计算无权占用期间的使用费，则毛利波因此而获利，这对出租人来说显然不公平，因此，法院认为在2018年9月1日后房屋占用使用费不能参考毛利波与被告（本案）的租赁合同约定的租金进行计算。法院认为，2018年9月1日起毛利波占用育才路196号房屋的使用费宜考虑毛利波将其中的一部分房屋转租给电信公司经营的年租金（年租金为192888元）以及电信公司租赁的面积（租赁合同载明为160平方米，而毛利波从苏园小区前期物业公司租赁的196号房屋面积为260.6平方米）、毛利波与被告（本案）以及电信公司分别签订的租赁合同中约定的费用负担情况[毛利波与被告（本案）签订的租赁合同中租金不包含物业管理费用、该部分费用合计10108元由毛利波另行负担，而毛利波与电信公司租赁合同中约定的租金已经包含了此类费用、电信公司无须另行支付]以及毛利波与聚意公司关于续租租金的意见等因素，故酌定毛利波自2018年9月1日起占用育才路196号房屋使用费标准为30万元/年，并判令：毛利波于判决生效后二十日内腾退位于育才路196号房屋、支付原告按年30万元的标准计算自2018年9月1日起至实际腾退上述房屋之日止的占用使用费，并驳回原告的其他诉讼请求。 本院认为，本案争议焦点为：1.原告主体是否适格。2.原告可否要求被告返还苏园小区临时停车费税后收入173559.67元和包月停车费税后收入792150.30元；3.原告能否要求被告支付物业经营用房租金收入、临时停车费收入、包月停车费收入、其他公共收入的利息损失；4.被告返还原告的费用是否应扣除公共设施维修费亏损278092.11元和垃圾清运费亏损42012.91元；5.原告能否以被告低价出租经营用房为由要求被告赔偿损失797000元。 关于争议焦点一、原告主体是否适格。 本院认为，根据《物业管理条例》第十一条第七项和《业主大会和业主委员会指导规则》第十七条第十项规定，有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应由业主共同决定。根据《物业管理条例》第十二条和《业主大会和业主委员会指导规则》第二十二条、第二十九条规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，前文所述事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，原告向本院提交了由苏园小区业主签名的表决材料，该材料已经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，符合《物业管理条例》和《业主大会和业主委员会指导规则》的程序性规定，原告作为业主委员会可据此执行。根据该表决材料，上述业主同意原告委托北京大成（宁波）律师事务所对被告、雅戈尔姚江置业公司的维权诉讼，原告有权据此提起本案诉讼，对苏园小区物业经营用房租金收入、停车费收入等权益进行主张。被告认为原告提供的表决材料虽然真实，但无法确认是否系业主本人所签。本院认为，上述材料系原件，在被告未提供证据证明上述材料并非业主本人所签的情况下，本院对上述材料的真实性予以认定，对被告上述抗辩意见不予采纳。 关于争议焦点二，原告可否要求被告返还苏园小区临时停车费收入173559.67元和包月停车费收入792150.30元。 原告认为，包月停车费场地属于全体业主，费用属全体业主所有。人防车位收入按《宁波市物业专项维修资金管理办法》第二十一条规定应归全体业主所有。若法院认为收入40%归被告，人防车位的税后金额的60%应归属原告。关于被告提起的三个车管员工资，该工资是否实际缴纳应由被告举证，但被告仅提供了记账凭证和金蝶软件上的材料等，并未提供具体发放的银行凭证，不足以证明工资已经支付。被告作为前期物业服务提供者，按照《前期物业服务合同》收取物业服务费，应当为苏园小区提供物业服务人员，而车位管理是被告所必须提供的物业服务之一，小区业主也通过物业服务费的方式支付了相应对价。被告提供的劳动合同上三人职位为物管员，并非专门的车管员，被告也未提供三人的身份证进一步证明三人的身份。按照《前期物业服务合同》第九条约定，被告只能收取30元/个/月的产权车位管理费，现被告向业主还收取了包月停车位的管理费，故即使产生了车管员工资，也已包含在停车管理费内。综上，被告主张的车管员工资不应另行扣减。 被告认为，人防车位收入40%给被告用于物业管理服务费用，其余60%费用归入物业专项维修基金，均用于物业管理维护。但在实际操作中，被告对所有停车费收入均收取40%的费用。上述收入应扣减被告的车管员工资123880元。 本院认为，1.关于地面车位包月停车费和临时停车费收入。根据《前期物业服务合同》第十条约定，属于全体业主所有的停车场收入扣除必要成本后，其余收入归全体业主共有，专项用于共用部位、共用设备的维修、更新、改造和养护，配套设施经营亏损的弥补。地面（露天）车位属于全体业主所有，相应包月停车费收入和临时停车费收入必然属于全体业主所有，原告作为业主委员会有权要求被告返还。2.关于人防车位停车费收入。根据《前期物业服务合同》第九条第三款约定，被告收取的人防车位出租费用的，应执行宁波市相关规定。根据《前期物业服务合同》签约时有效的《关于明确住宅小区机动车停车收费有关问题的通知》（甬价费[2008]第157号）第五条规定，地下人防车位收取的停车费40%用于物业管理服务费，其他纳入物业专项维修资金。2016年10月9日，《关于明确住宅小区机动车停车收费有关问题的通知》废止，之后的《市物价局关于进一步明确机动车停放服务收费等有关事项的通知》并无关于人防车位停车费分配的相应规定，但根据《宁波市住宅小区物业管理条例》第四十二条“地下人民防空工程设施平时用作停车位收取的停车费，应当依照有关规定，用于人民防空工程设施的日常维护管理和停车管理的必要支出”的规定，被告仍可收取人防车位停车费部分收入。综上，本院认为被告可收取人防车位停车费收入40%部分，其余60%归属业主，原告有权要求被告返还。3.关于是否扣减被告主张的车管员工资。本院认为，被告上述主张并不成立，理由如下：（1）根据《前期物业服务合同》第七条约定，业主向被告支付物业服务综合费用，物业综合服务费用主要用于物业管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等、物业管理区域清洁卫生费用等。提供车位管理服务系物业管理服务的内容之一，被告收取了物业服务综合费用，应提供相应的车位管理服务，实际上被告还另行收取了地下停车管理费，故不应再重复扣减车位管理服务人员的工资。（2）被告提供的证据不能证明其专门为停车管理设置了岗位且支付了相应工资123880元。从被告提供的劳动合同看，该劳动合同系复印件，真实性无法确认。即使劳动合同属实，劳动合同载明的岗位为物管员和秩序维护员，并非专门的车位管理服务人员，不能证明原告专门为停车收费设置了员工。原告提供的记账凭证和金蝶软件材料并无直接向劳动合同载明的人员支付工资的凭证，不能证明被告为此支付工资123880元。 根据上述分析，苏园小区临时停车费税后收入173559.67元、地面包月停车费税后收入59024.79元，以及地下车位（人防车位）包月停车费税后收入的60%计439875.31元（733125.51元×60%），被告应返还给原告。 被告承认原告关于经营性房屋租金税后收入400537.69元、其他公共收入（税后）32102.48元的诉讼请求部分，不违反法律规定，本院予以支持。 关于争议焦点三，原告能否要求被告支付物业经营用房租金收入、临时停车费收入、包月停车费收入、其他公共收入的利息损失。 原告要求被告按照年利率6%的标准支付自2017年12月2日起至实际履行之日止的利息损失。被告不认可，并认为即使支付，利息也应自判决确定履行之日起按同期全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 本院认为，根据《前期物业服务合同》第三十七条约定，被告应在合同终止之日起30日之内将物业管理用房等属于全体业主所有的财物移交给业主委员会，并将多收的其他公共物业经费退回给业主委员会。根据《前期物业服务合同》第三十六条规定，该合同期限至业主委员会代表全体业主与业主大会选聘的物业服务合同生效之日止。根据（2017）浙0205民初1304号民事判决，苏园小区业主大会在2016年12月10日就选聘新的物业公司进行决议，原告于2017年1月2日与新的物业公司签订了《物业服务委托合同》，并在1月2日至9日间按照议事规则的规定书面征询了业主意见并得到业主的追认，故《前期物业服务合同》终止的条件在2017年1月已成就，被告应在合同终止之日起30日之内履行交付多收的收益的义务。被告于2017年12月1日退出苏园小区，原告主张被告应支付自2017年12月2日起未交付收益部分的利息损失，符合《前期物业服务合同》上述约定，故被告应支付原告自2017年12月2日起至实际履行之日以收益1105099.94元（173559.67元+59024.79元+439875.31元+400537.69元+32102.48元）中未交付部分为基数计算的利息损失。关于利息损失计算标准，本院认为，上述利息损失实际系违约责任，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条第四款规定，利息损失可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算，故原告要求被告按年利率6%的标准支付利息损失符合法律规定，本院予以支持。 关于争议焦点四，被告返还原告的费用是否应扣除公共设施维修费亏损278092.11元和垃圾清运费亏损42012.91元。 本院认为，上述两项费用在本案不宜扣减，理由如下：1.关于公共设施维修费。根据《前期物业合同约定》第二十七条约定，专项维修资金主要用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。现被告并未提供业主报修记录、维修单位维修报告、被告验收检查材料、被告与维修单位的合同等直接证明维修情况的证据，被告也未提供原告对上述维修情况确认或同意支出相应维修费的审批材料。另外，公共设施维修费总亏损金额为278092.11元，其中2017年1月至12月1日亏损130132.95元，原、被告在2016年11月已经发生争议，原告在2017年4月28日起诉被告要求腾退，在此情况下被告更应注意相应维修材料的保留。现被告提供的账册仅载有维修项目和款项支付等情况，在缺少前述材料的情况下不能证明苏园小区房屋共用部位、共用设施设备有维修必要且存在实际维修行为从而产生亏损278092.11元。2.关于垃圾清运费亏损42012.91元。根据《前期物业服务合同》第二十三条约定，建筑垃圾清运费系被告与装饰装修房屋的业主、使用人单独签订装饰装修管理服务协议进行约定。换而言之，垃圾清运费系个别业主与被告之间的关系，这也与庭审中被告关于垃圾清运费亏损系因个别业主在装修过程中拆除不应拆除的墙体，还有丢弃其他装修过程中的垃圾、杂物垃圾等而导致相符。该费用并非系因全体业主利益产生，不应在本案中扣减。 关于争议焦点五，原告能否以被告低价出租经营用房为由要求被告赔偿损失797000元。 原告认为被告故意以远低于市场价的租金标准将小区经营用房转租给案外人，严重损害了全体业主的利益，要求被告赔偿租金损失797000元（30万元/年×4年-审计报告确认的物业经营用房税后租金收益400537.69元），被告不予认可。 本院认为，原告本项主张可从两个方面予以考虑: 1.原告是否存在2014年9月1日至2018年8月31日的租金损失797000元。原告计算上述期间4年的租金损失的依据在于（2019）浙0205民初2184号判决认为2018年9月1日后育才路196号房屋占有使用费计算标准为30万元/年，但原告以此为依据计算2018年9月1日之前的所有租金并不合理。首先，苏园小区2014年6月才交付业主使用，商业氛围的形成有一个过程，不可能一下子就达到4年之后的水平。其次，不同的承租人对同一房租出价不同，基于长期交易、选择承租方能力和议价能力的不同，租金金额也会有所不同。 2.被告是否存在过错。 （1）只有在被告存在过错造成原告损失的情况下，被告才应赔偿原告租金损失。根据《前期物业服务合同》第十条规定，原告委托被告经营物业经营用房，故原被告间存在委托合同关系。《中华人民共和国合同法》第四百零六条规定：“有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。受托人超越权限给委托人造成损失的，应当赔偿损失。”本案中，物业经营用房的委托经营管理约定于《前期物业服务合同》的物业的经营与管理一章，可见属于被告提供的服务内容之一，而被告收取的物业服务综合费包括了物业管理服务人员的工资、办公费用、物业服务企业的利润等，可见被告受托经营的相关成本和利润已经体现在物业服务综合费中，故应认定被告系有偿受托经营物业经营用房，只有在被告存在过错造成原告损失的情况下，被告才应赔偿损失。 （2）关于2014年9月1日至2017年8月底的租金损失。原告并未提供证据证明在2014年9月1日至2017年8月底期间同地段或同类型商铺的租金明显高于被告向案外人出租物业经营用房的租金，故原告证据尚不足以证明被告向案外人出租苏园小区物业经营用房存在过错，原告要求被告赔偿相应年度的租金损失并不成立。鉴于原告未提供相应期间同地段或同类型商铺的租赁合同等可进行初步比对的证据，原告要求对2014年9月1日起至2017年8月31日止的市场租金价格进行评估鉴定的申请，本院亦不予准许。至于原告要求对2017年9月1日起至2018年8月31日止的市场租金价格进行评估鉴定的申请，本院将在下文分析。 （3）关于2017年9月1日至2018年8月31日的租金损失。本院认为，被告确认已经收到了原告提供的2016年11月16日《告全体业主书》，根据该材料，原告已经提及其不同意以每年5万元租金出租育才路196号房屋，并提及电信公司以17万元价格从承租人处转租了其中两间店面，在此情况下，被告应尽到受托人义务，对之后租期内的实际租赁情况和租金情况进行考察。但被告在之后租期即2017年9月1日至2018年8月31日内仍以138000元租金价格（另有被告综合服务费和公共设施维护费计10108元，网络、通信等费用毛利波自担）向毛利波出租了育才路196号房屋（260.6平方米），毛利波以192888元（包括电视收视费等及物业管理费、税费）向电信公司出租了其中的160平方米，被告明显存在过错，未尽到善良管理人责任，应赔偿原告损失。（2019）浙0205民初2184号民事判决已经生效，其以2017年9月1日至2018年8月31日租期内情形确定了2018年9月1日之后的占有使用费金额，故2017年9月1日至2018年8月31日租期内的育才路196号房屋（260.6平方米）租金市场价格本院也酌定为30万元/年，原告要求对2017年9月1日起至2018年8月31日止的市场租金价格进行评估鉴定并无必要。根据上述分析，被告应赔偿给原告162000元（30万元-138000元）。 综上所述，被告应返还原告苏园小区物业经营用房租金收入400537.69元、临时停车费收入173559.67元、包月停车费收入498900.10元（59024.79元+439875.31元）、其他公共收入32102.48元，共计1105099.94元，并赔偿自2017年12月2日起至实际履行之日以上述收益1105099.94元中未返还部分为基数按年利率6%计算的利息损失，同时赔偿原告租金损失162000元，本院对原告与此一致的诉讼请求予以支持，超过部分不予支持。 依照《中华人民共和国物权法》第七十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第一百零八条规定，判决如下： 一、浙江永成物业管理有限公司于本判决生效后十日内返还宁波市江北区苏园小区业主委员会物业经营用房租金收入400537.69元、临时停车费收入173559.67元、包月停车费收入498900.10元、其他公共收入32102.48元，共计1105099.94元，并赔偿自2017年12月2日起至实际履行之日以上述收益1105099.94元中未返还部分为基数按年利率6%计算的利息损失，同时赔偿宁波市江北区苏园小区业主委员会租金损失162000元； 二、驳回宁波市江北区苏园小区业主委员会其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费24363元，减半收取计12181.50元，由宁波市江北区苏园小区业主委员会负担4079.50元，浙江永成物业管理有限公司负担8102元；鉴定费24000元，由宁波市江北区苏园小区业主委员会负担2300元，浙江永成物业管理有限公司负担21700元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员  胡 馨 二〇二〇年六月二十三日 法官助理李圣惠 代书记员  邓茹梦 附件一：本案引用的法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第四百零六条有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。 受托人超越权限给委托人造成损失的，应当赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外： （一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任； （二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。 第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。 对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。 法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。 附件二：裁判履行告知书 裁判履行告知书 一、发生法律效力的民事判决、裁定和调解书，当事人必须履行。如涉款项支付的,付款义务人可将款项交付至宁波市江北区人民法院执行款专户，账号详见缴款通知书。一方当事人拒绝履行的，另一方当事人可在法律文书规定履行期间届满之日起二年内向人民法院申请执行。 二、一方当事人未按生效判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；逾期未履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 三、对逾期不履行裁判义务的一方当事人，法院可依法将其纳入失信人名单、限制出入境、限制高消费，一方当事人属于人大代表、政协委员、党员或公务员的，将向人大、政协、纪委、组织部门通报。对有能力履行而拒不履行、逃避或规避执行的一方当事人，法院将根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。