福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽06民终832号 上诉人（原审原告,反诉被告)：江坚真，男，汉族，1965年9月14日出生，住福建省龙海市。 委托诉讼代理人：林志山，福建协兴律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：**，福建协兴律师事务所执业律师。 被上诉人（原审被告,反诉原告）：张耀东，男，汉族，1957年6月18日出生，住福建省南靖县。 委托诉讼代理人：沈玉忠，福建力幄律师事务所执业律师。 原审第三人：蔡炳福，男，汉族，1973年8月11日出生，住福建省漳州市芗城区。 原审第三人：庄炜斌，男，汉族，1994年4月22日出生，住福建省漳州市芗城区。 上诉人江坚真因与被上诉人张耀东及原审第三人蔡炳福、庄炜斌房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省漳州市芗城区人民法院（2019）闽0602民初5001号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 江坚真上诉请求:1.撤销一审判决第二项、第三项，将本案发回重审或依法改判支持江坚真一审全部诉讼请求，并驳回张耀东的反诉请求。事实和理由:一、一审判决认定江坚真以张耀东未出具收款收据为由，在约定付款期限未付款，已构成违约认定事实错误。江坚真与张耀东于2014年9月28日签订的《房地产买卖协议书》约定,“首期购房款400000元于2014年9月30日前支付”，江坚真按约定于2014年9月30日下午到蔡炳福（益友中介）处欲履行支付首付款的义务，而当时张耀东并没有到场。蔡炳福即打电话给张耀东，但张耀东称其现在人在外地，在电话中要求江坚真用汇款方式汇入其账户，而江坚真认为支付金额340000元的大笔款项需要张耀东出具收条，因张耀东不能到场才导致了江坚真未能在2014年9月30日支付首期款项。事后江坚真多次通过蔡炳福、庄炜斌与张耀东联系要求继续履行合同义务，足以说明江坚真履行合同的态度很明确。在双方对是否需要张耀东出具收条才付款存在争议的情况下，江坚真没有完成首期付款，这是合同约定不明确导致，并不是江坚真的责任。而从江坚真支付保证金有现金和转帐款方式，张耀东出具收条的金额是现金和转帐二种方式的总额60000元，这足以说明张耀东收款需要出具收条，符合一般的交易习惯，江坚真在张耀东未出具收条情况下而没有支付340000元并不能认定系江坚真违约。二、本案张耀东在诉讼过程中将讼争房屋另行出售给他人构成违约。由于合同约定不够明确，双方对首期付款产生争议，双方应进一步协商，江坚真也多次让蔡炳福、庄炜斌约张耀东协商履行合同，张耀东提出提高价格无理要求。江坚真无奈起诉要求张耀东继续履行合同后，张耀东却在诉讼过程中将讼争房屋出售他人,导致双方合同无法继续履行，其行为已经构成违约,应承担违约责任，江坚真无需承担任何违约责任,张耀东应将收取的定金60000元予以返还，同时应承担违约责任，赔偿江坚真损失(房屋差价)。一审法院未委托相关机构对张耀东将案涉房屋出售给他人时与合同订立时的差价进行鉴定从而确定江坚真的损失金额程序违法，应将本案发回重审。 张耀东辩称,1.一审判决认定江坚真未按约定期限付款已构成违约正确，应予以维持。因双方签订的《房地产买卖协议书》中对付款的方式没有设置任何前提条件，因此合同约定江坚真应在2014年9月30日前付400000元，其并未履行该义务已构成违约；2.江坚真在2014年9月30日下午四点来到蔡炳福中介处，根据银行交易规则江坚真也不可能通过银行转账的方式履行付款义务，对此江坚真实际履行不能，构成根本性违约；张耀东在诉讼中将房屋出售给他人是自己的意思处置并不构成违约，因江坚真已经构成根本性违约，导致双方签订的房屋买卖合同无法履行，因此张耀东有权处分自己的财产，张耀东并没提高价格无理要求；3.江坚真已构成违约，其应承担违约责任，一审判决有事实与法律依据；4.关于程序问题，由法院审查。 蔡炳福、庄炜斌陈述，双方因房屋买卖纠纷蔡炳福、庄炜斌做了多次调解工作，至于双方谁违约，不好发表意见，由法院依法判决。 江坚真向一审法院起诉请求:1.判令解除江坚真与张耀东及蔡炳福、庄炜斌签订的《房地产买卖协议书》；2.判令张耀东返还江坚真定金60000元，并赔偿江坚真损失80000元（具体应以江坚真知道张耀东将房产出售他人之日造成江坚真损失的评估结果为准），两项暂计140000元。 张耀东向一审法院反诉请求：1.判令张耀东有权取消江坚真60000元定金；2.本案反诉费用由江坚真承担。 一审法院认定事实:址在漳州市芗城区房屋原系张耀东所有。2014年9月28日,江坚真与张耀东签订《房地产买卖协议书》(张耀东为甲方,江坚真为乙方,中介方蔡炳福、庄炜斌为丙方)。约定张耀东自愿将漳州市芗城区房屋,建筑面积为134.35平方米,出售给江坚真。双方议定该房总成交价为950000元。付款方式:江坚真于2014年9月28日支付给张耀东60000元,作为购房定金。首期购房款400000元(含定金)于2014年9月30日支付给张耀东,2014年10月15日前到房管局过户,江坚真收到《收件收据》当天,江坚真支付给张耀东50000元。第二期购房款500000元于(约)2015年1月15日前银行按揭放款时江坚真支付给张耀东。双方定于2014年10月15日前办理相关交易手续。交房期限:张耀东向江坚真保证在收到总房款当天将上述房地产正式交付使用。双方同意中介费从定金中预付,交易过户后,三方多还少补。违约责任:本契约在履行中若发生争议,任何一方应采取协商办法解决,协商不成时,任何一方均可向有管辖权的人民法院起诉。双方应按照有关法律规定履行合同,否则造成损失由责任一方承担。江坚真中途违约,张耀东有权取消定金;张耀东中途违约,应退还江坚真定金,并赔偿违约金60000元。合同补充条款:张耀东收到首期款时,应立即还清银行按揭,保证专款专用;并办理好两证解除抵押手续。该套房产成交价格为张耀东实收950000元。协议签订之日,江坚真向张耀东支付购房定金60000元,张耀东先行垫付的中介费14000元，扣除从定金中预付的中介费后,张耀东实际收到的购房定金为46000元。江坚真于2014年9月30日下午4点左右，到达蔡炳福处(益友中介),蔡炳福打电话给张耀东,告知张耀东,江坚真要求张耀东到蔡炳福(益友中介)处写好收条才要缴纳340000元购房款,张耀东告诉蔡炳福合同约定好何时付款就直接转账。因张耀东未到现场出具收条给江坚真,江坚真也未将合同约定首期购房款转账给张耀东。事后,蔡炳福、庄炜斌再与江坚真、张耀东双方进行协商,双方存在分岐,无法继续履行合同。2015年8月24日，江坚真向法院提起诉讼，要求张耀东继续履行双方于2014年9月28日签订的《房地产买卖协议书》。张耀东提起反诉，要求江坚真返还借款13000元及利息。该案诉讼过程中，张耀东将址在漳州市芗城区房屋出售给案外人。江坚真于2016年10月25日撤回起诉。法院于2016年11月2日作出（2015）芗民初字第7769号民事裁定书，驳回张耀东的反诉。张耀东不服，提起上诉，法院于2016年12月14日作出（2016）闽06民终2628号民事裁定书，驳回上诉，维持原裁定。 一审法院认为，江坚真与张耀东于2014年9月28日签订的《房地产买卖协议书》，系双方真实意思表示，内容亦没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应按合同约定履行义务。江坚真主张因张耀东在江坚真要求其继续履行《房地产买卖协议书》的诉讼过程中将房产出售给他人，张耀东违约，造成实际履行不能，要求解除合同，返还定金60000元并赔偿由此造成的损失。由于涉案《房地产买卖协议书》中并未约定张耀东应于首期购房款交付当天在中介处书写收款收据交由江坚真收执，江坚真以张耀东未出具收款收据为由，在约定付款期限未付款，已构成违约。因江坚真违约在先，且涉案房产已出售他人，该合同已无继续履行的可能。江坚真要求解除合同，于法有据，应予支持。由于江坚真违约在前，且涉案《房地产买卖协议书》中约定“江坚真中途违约,张耀东有权取消定金;张耀东中途违约,应退还江坚真定金,并赔偿违约金人民币60000元”,故江坚真提出的返还定金60000元及赔偿由此造成的损失，缺乏事实和法律依据，不予认可。张耀东以江坚真违约为由，反诉要求取消江坚真60000元定金，于法有据，应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条规定，判决：一、解除江坚真与张耀东于2014年9月28日签订的《房地产买卖协议书》；二、驳回江坚真的其他诉讼请求；三、张耀东有权取消江坚真60000元定金。一审案件受理费13300元、反诉受理费1300元，由江坚真负担。 二审期间，当事人没有提交新证据，各方对一审认定的事实均无异议，本院予以确认。 二审查明,江坚真在一审庭审中自认,定金60000元于2014年9月28日用现金支付35000元，转帐25000元给张耀东，首付款是要用转帐的。 本院认为，关于江坚真、张耀东是否存在违约的问题。江坚真与张耀东签订的《房地产买卖协议书》，系双方真实意思表示，内容亦没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定各自履行义务。因双方签订的《房地产买卖协议书》并未约定江坚真在支付购房首付款时张耀东应开具收款收据交由江坚真收执，故张耀东在2014年9月30日当时未到中介处向江坚真开具收据并不构成违约。江坚真在支付定金60000元时，其中25000元为转帐，其已知晓张耀东银行帐号的情况下，且一审中其也明确首付款要用转帐形式支付，故江坚真要求支付首付款时张耀东必须出具收款收据，没有合同依据。江坚真若真要按约履行合同，其以转帐形式支付首付款即可，转帐的形式并不会损害自己的利益，其坚持要求张耀东出具收款收据导致双方无法达成一致意见，最终合同无法继续履行，已构成违约，其应承担相应的违约责任。据此，江坚真已构成违约，其上诉要求张耀东应返还江坚真定金60000元，并赔偿江坚真损失80000元依据不足，不予采纳。 综上所述，江坚真的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13300元，由江坚真负担。 本判决为终审判决。 审判长  廖书茵 审判员  陈春生 审判员  陈天明 二〇二〇年六月十五日 法官助理杨国栋 书记员邹晓倩