上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终5212号上诉人(原审原告)：上海匠臻公寓管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：张博钦，执行董事。被上诉人(原审被告)：汪振华，女，1949年1月9日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：张玉琦，上海市宝生律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨健萍，上海市宝生律师事务所律师。上诉人上海匠臻公寓管理有限公司(以下简称匠臻公司)因与被上诉人汪振华房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2019)沪0101民初23978号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人匠臻公司上诉请求：1、撤销一审判决第四项，依法改判汪振华向其支付预期租金收益损失271,460元，违约金18,000元；2、变更一审判决第三项汪振华向其赔偿中介费损失18,760元。事实和理由：汪振华明知匠臻公司承租黄浦区徐家汇路XXX弄XXX号XXX室房屋(下称系争房屋)是为了转租获利，仍单方违约，导致上诉人丧失其全部租金收益，且该部分预期租金收益的损失额在违约时已经客观确定，该损失应由汪振华赔偿。双方签订的合同第8-3条，关于违约金的条款具体明确应予以适用，一审法院以约定不明而全部不予适用，属于事实认定错误，有违公平。匠臻公司为转租而支付的中介费应由汪振华赔偿。被上诉人汪振华辩称，同意一审判决，请求予以维持。匠臻公司向一审法院起诉，要求判令：1、要求确认匠臻公司与汪振华签订的《房屋租赁合同》于2019年6月11日解除；2、要求汪振华向匠臻公司返还2019年6月11日起至2019年9月24日止的剩余租金31,500元及押金9,000元；3、要求汪振华支付匠臻公司违约金18,000元；4、要求汪振华支付匠臻公司装修损失61,574.80元、中介费损失18,760元、预期租金收益损失271,460元；5、要求汪振华支付破坏房屋木门电子锁损失550元。一审法院认定事实如下：汪振华为系争房屋的产权人。2017年5月18日，汪振华(甲方)与匠臻公司(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定租赁日期自2017年5月26日起至2023年7月25日止，甲方给予60天免租期，首年装修免租期2017年5月26日起至2017年7月25日止。第3-1条约定，甲方交付该房屋后三个工作日，乙方应向甲方交付房屋租赁定金，即9,000元。甲乙双方完成房屋交付时，此定金转为租赁押金。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁押金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分应在本合同终止之日起三日内无息归还乙方。逾期不归还的，甲方应按租赁押金的日5‰滞纳金支付给乙方。第4条约定，该房屋每月租金为9,000元。租金支付方式采用付贰押壹，并且乙方应于每期房租到期起租前通过银行转账向甲方支付租金，先付后用。逾期超过五个工作日支付的，逾期一日，则乙方需按日租金的5‰支付租金滞纳金。第8-3条约定，甲、乙双方同意，有下列情形之一的，乙方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的2倍支付违约金；给另一方造成损失，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。第9-1条约定，租赁期间，非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同，甲方提前收回该房屋的，甲方需赔偿乙方损失，损失包括但不限于：装修损失费、房屋家电设施软装设施折旧费、其他合理损失等。计算方式如下：1、装修损失费、房屋家具、家电设施软装设施损失费，计算公式为：双方确认装修、家具、家电软装设施配置费用如下，装修费按合同期平均年限摊提折旧：装修、家具、家电软装设施配置费用：91.41平方米×1,000元=91,410元。2、乙方租赁此套房屋时，向中介公司支付的中介费。3、其他合理损失：因甲方提前解除合同而导致的乙方应向次承租人支付的违约金等。为此，匠臻公司向居间公司支付居间报酬9,000元。嗣后，匠臻公司将系争房屋装修后转租并向汪振华支付押金9,000元以及截至2019年7月24日的租金。2019年5月30日，汪振华发送微信通知匠臻公司将于6月下旬回沪收房用于自住。匠臻公司表示时间匆忙，需跟公司汇报。汪振华回复“按违约来祘。按违约条款。”匠臻公司询问“租客如果下周看好房子提早搬可以吗譬如说6月10号搬，我6月11把房子交给你”。汪振华回复“好！”2019年5月31日，汪振华以微信方式告知匠臻公司“张总：你好！如果租客没落实好房子。我们可以晚些时候回上海。原想六月下旬回来你们房源充足都可以解决的。如果硬让租客十日让出。但我们还没回来也收不了房。不要为难租客，必竞大家工作都挺忙的。”匠臻公司回复“租客昨晚已经去看好房子谈好租约了，现在6/10可以把房屋交出来给你们，我6/11可以把房子交给你了……”汪振华回复“张总，一切事情在验房完成后再谈。目前我们双方已达成中止合约的意向，感谢您的努力。我将在6月下旬回到上海处理中止合约事宜。我们在合同中止过程中所发生的所有费用及开支，需要经过我们双方的事前同意，并在处理中止合同时我们双方当面处理……”。匠臻公司答复“房东根据您5/30的要求此房要收回，目前租客将于10号把房交给我司，所以我司将于11号把房交付给您，租金亦是计算到租客退租日来结算，而不是等你回来，这个部分要先跟您说下。其他根据您违约的赔偿，我们完全按照合同上的规定来计算结算赔偿。”在之后的对话过程中，双方就费用结算问题发生分歧。2019年6月10日，匠臻公司向租客收回了系争房屋并将交接完成情况通过微信告知汪振华，双方约定于2019年6月27日交接系争房屋。汪振华于2019年6月27日收房后更换匠臻公司安装的电子锁。2019年7月9日，匠臻公司通过转账向汪振华支付相当于两个月租金数额的钱款。匠臻公司当庭解释该行为系律师建议租金先付，等必须诉讼时再停止支付。2019年7月18日，匠臻公司擅自更换系争房屋门锁并向上海市公安局黄浦分局打浦桥派出所报警声称其与房屋权利人存在该房屋的租赁合同纠纷，故推测门锁被房东破坏，特进行报案。匠臻公司于当日通过微信告知汪振华其报案情况并提出将在法院诉讼时一并向其主张电子锁损坏的赔偿。2019年10月21日，匠臻公司通过微信方式告知汪振华，其在今天去邮局发收房通知函给汪振华，要求汪振华于2019年10月25日下午2点整，在系争房屋进行房屋交接。汪振华以房屋涉及装修费用的评估为由表示拒绝收房。匠臻公司当庭表示系争房屋钥匙已经随后通过邮件于2019年11月1日寄至汪振华，寄送地址为系争房屋所在地。汪振华表示其未收到该邮件。一审法院认为，本案的争议焦点如下：1、涉案《房屋租赁合同》解除的方式以及解除日期。2、匠臻公司再次换锁并占有系争房屋的行为定性。关于第一个争议焦点，匠臻公司诉称系因汪振华违约致合同于2019年6月11日解除；汪振华抗辩双方于2019年6月27日协议解除合同。根据已查明的事实，汪振华在合同履行期内提出收回系争房屋用于自住，属于一方明确表示不再履行合同主要债务的违约情形，匠臻公司表示同意应视为行使法定的合同解除权，其提出2019年6月11日为系争房屋交接日，汪振华未表示异议，法院确认该日期为合同解除日。通过双方在此期间的微信聊天记录可以证实，汪振华明确知晓自己提前终止合同已经违反合同约定，应当承担不利后果。匠臻公司也从未表态放弃追究对方违约责任的权利。之后，因汪振华尚未回沪的客观情况，双方直至2019年6月27日完成系争房屋交接。关于第二个争议焦点，法院认为，涉案租赁合同解除后，双方已经于2019年6月27日进行系争房屋的交接，匠臻公司擅自换锁占有系争房屋系对汪振华名下不动产的侵权行为，法院不予采纳匠臻公司以双方费用尚未结清作为占有系争房屋的抗辩。因汪振华未及时回沪的客观情况，双方在合同解除后实际于2019年6月27日进行系争房屋的交接工作，故系争房屋在此期间仍旧由匠臻公司实际占有，应视为匠臻公司协助汪振华代为看管系争房屋的后合同义务，在此期间的预交租金汪振华应予返还。基于匠臻公司于2019年7月18日强行占有系争房屋，故法院不予支持其要求返还2019年7月18日至2019年9月24日期间租金的诉请。根据合同约定，押金作为确保承租人正常支付租金的担保，汪振华应在合同终止匠臻公司结清合同项下费用后予以返还。匠臻公司根据合同第8-3条主张汪振华支付违约金，但该条仅表述了违约金的数额，未能列明违约情形，属于约定不明，法院不予支持。匠臻公司依据合同第9-1条向汪振华主张装修损失、中介费损失以及预期租金收益损失。根据约定，双方已经就装修等费用金额及提前解除的赔偿数额计算方式达成合意，故法院不予支持汪振华提出对系争房屋残值进行评估的申请，汪振华应当向匠臻公司支付装修损失61,574.80元。匠臻公司作为合同文本的提供方，在无特别说明的情况下，合同约定的中介费损失应理解为双方为达成租赁合同所产生的居间费用，故法院仅支持匠臻公司因其与汪振华达成租约所产生的9,000元居间报酬，对匠臻公司另行转租所产生的9,760元居间报酬不予支持。此外，匠臻公司主张的预期租金收益损失，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。汪振华在收回系争房屋后重新换锁系处分自己财产的行为，故法院不予支持匠臻公司提出的电子锁赔偿费用。一审法院判决：一、确认上海匠臻公寓管理有限公司与汪振华签订的《房屋租赁合同》于2019年6月11日解除；二、汪振华应当于判决生效之日起十日内向上海匠臻公寓管理有限公司返还2019年6月12日至2019年7月17日期间的预交租金10,800元以及押金9,000元；三、汪振华应当于判决生效之日起十日内向上海匠臻公寓管理有限公司支付装修损失61,574.80元以及中介费损失9,000元；四、驳回上海匠臻公寓管理有限公司的其他诉讼请求。二审中，当事人均无新证据提交。本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院审理中，汪振华发表书面意见称，其原意在一审法院判决的基础上，另行补偿匠臻公司28,000元。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本院审理中，匠臻公司未提出新的事实和理由，本院认同一审法院判决，不再赘述。本院审理期间，汪振华自愿补偿匠臻公司28,000元，系其对自身权利的处分，于法不悖，本院予以准许。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：一、维持上海市黄浦区人民法院(2019)沪0101民初23978号民事判决；二、汪振华应当于本判决生效之日起十日内向上海匠臻公寓管理有限公司支付28,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费7,462元，减半收取3,731元，由上诉人上海匠臻公寓管理有限公司负担2,910元，被上诉人汪振华负担821元。二审案件受理费5,788.30元，由上诉人上海匠臻公寓管理有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理高勇审判长  邬海蓉审判员  王晓梅审判员  俞 璐二〇二〇年六月三十日书记员  吴艳妮附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。