广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0607民初1598号原告：李淑媛，女，1981年10月15日出生，汉族，住广东省廉江市*********，公民身份号码440************080。委托诉讼代理人：欧冬花，广东华法（三水）律师事务所律师。被告：李洁芳，女，1980年2月1日出生，汉族，住广东省佛山市三水区****沙头街六巷5号202，公民身份号码440************328。委托诉讼代理人：黄锦萍，广东圣禾律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓增共，广东圣禾律师事务所律师。被告：陈少强，男，1983年4月8日出生，汉族，住广东省惠来县***************，公民身份号码445************031。第三人：佛山市三水区***欢欢房屋中介所，住所地广东省佛山市三水区****园林路13号101铺之三，统一社会信用代码92440607L16989514A。经营者：杨娴欢。原告李淑媛与被告陈少强、李洁芳、第三人佛山市三水区****欢欢房屋中介所（以下简称欢欢中介所）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，依法适用简易程公开开庭进行了审理。原告李淑媛及其委托诉讼代理人欧冬花，被告陈少强、被告李洁芳的委托诉讼代理人黄锦萍到庭参加诉讼，第三人欢欢中介所经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李淑媛向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告陈少强、欢欢中介所签订的《房地产买卖合同》；2.判令被告陈少强向原告赔偿30000元，并以30000元为本金自起诉之日起至实际清偿之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息；3.判令被告李洁芳在第二项债务范围内承担连带清偿责任；4.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：原告（乙方）与被告陈少强（甲方）、第三人（丙方）于2020年3月16日签订《房地产买卖合同》，约定原告购买被告陈少强位于佛山市三水区****新恒路1号恒大北**苑2座207房屋。合同约定：房屋总价为人民币102万元（第二条）；乙方在签订本合同时支付人民币叁万元作为购房定金（第三条第一款）；本次交易所产生的中介服务费人民币壹万伍仟元由乙方负责，签订购房合同当天支付7500元（第三条第一款）。同时约定：甲方在收取定金后不依照上述指定日期签订合同和提供转移登记时所需资料办理转移登记手续（即不能将上述房地产售予给乙方），作甲方中途悔约处理。本合同即告解除，甲方应在悔约之日起三日内如数退回定金再赔偿违约即人民币叁万元给乙方，即合共人民币60000元。签订合同当天，被告李洁芳告知原告以及第三人，卖方陈少强委托其作为代理人，由其代理处理签订合同以及卖房事宜。签订合同当天，原告按照被告李洁芳要求将购房定金30000元转账至其指定的账户，并支付了中介费7500元。被告李洁芳代被告陈少强向原告出示了收据。签订合同第二天，即2020年3月17日，第三人即告知原告，被告陈少强对于双方约定的购房首期款金额过低而要求原告增加购房首期款。在双方协商过程中，被告陈少强明确表示反悔，拒绝继续履行合同，并表示被告李洁芳没有取得其授权。2020年3月22日，为处理双方矛盾，原告报警，在民警组织的调解中，被告陈少强依然明确拒绝继续履行合同。2020年3月24日，被告李洁芳拒绝继续与原告协商处理，自行将购房定金30000元转账至原告账户。同日，第三人将中介费7500元向原告退回。原告虽多次要求两被告承担违约责任，但两被告均明确予以拒绝。截至原告提起诉讼之日，两被告仍拒绝承担违约责任。原告认为，被告陈少强、李洁芳的行为构成明显违约，其应共同承担原告的损失。陈少强辩称，一、答辩人从来没有与原告签署过涉案房屋的《房地产买卖合同》，也从来没有授权过李洁芳签署过买卖合同，且之后对买卖合同也从来没有进行过追认，故涉案的《房地产买卖合同》对答辩人不发生效力，原告无权要求答辩人进行赔偿。从原告提交的《房地产买卖合同》可以看出，答辩人并没有在合同上签字，而是李洁芳作为代理人进行签署，但答辩人从来没委托过李洁芳签署涉案房屋的买卖合同，李洁芳在签署合同之前也从来没有告知答辩人《房地产买卖合同》的内容，涉及到房屋买卖合同的条款也从来没有与答辩人反馈过，故答辩人对《房地产买卖合同》的内容一直都是不知情的。之后，李洁芳将自己擅自签署的《房地产买卖合同》发给答辩人，答辩人对合同中涉及的买卖条款并不认可，拒绝追认其签署的《房地产买卖合同》，为此买卖事项产生纠纷。对此，双方当时还于2020年3月22日到佛山三水区西南街道张边派出所进行报警，在警方询问过程中，李洁芳明确表示自己并没有取得答辩人的授权，《房地产买卖合同》也不是答辩人所签，警方当场表示此案与答辩人并没有关系，就让答辩人先行离开。但不曾想，原告仍是基于此买卖合同起诉答辩人进行纠缠。但答辩人从来没有授权过李洁芳去签署买卖合同，也从来没认可过该买卖合同，又怎么可能把房子给原告，而按照《民法总则》第一百七十一条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追究认的，对被代理人不发生效力。”的规定，该《房地产买卖合同》对答辩人并不产生效力，原告起诉要求答辩人承担责任完全得不到支持。二、原告对《房地产买卖合同》履行不成具有严重过错，应自身承担相应责任，其请求赔偿30000元定金以及相应利息并不能得到支持。原告作为房屋的买受人，对房屋产权人的状况以及出售意向具有基本核实义务，但其在没有核实清楚房屋产权人出售意向以及相关授权事项的情况下就贸然签署了《房地产买卖合同》，导致涉案房屋买卖受阻，故其对合同履行不成具有严重过错，应自身承担相应的责任。三、第三人作为专业的房产中介机构，在对产权人出售事项都没有核实的情况下就贸然促成合同的签订，其对合同履行不成同样负有不可推卸的责任。李洁芳辩称，本人只是以代理人的身份参与案涉合同的签订，并非为涉案合同中的一方，因此本人无需向原告承担赔偿责任。第三人欢欢中介所没有提出意见。本院经审理认定事实如下：2020年3月16日，被告李洁芳以陈少强（甲方）代理人的身份与原告李淑媛（乙方）、第三人欢欢中介所签订《房地产买卖合同》，约定甲方（陈少强）将其所有的位于佛山市三水区****新恒路1号恒大北**苑2座207号房产以1020000元的价格卖给乙方（李淑媛），乙方在签订本合同时支付30000元作为购房定金，并承担本次交易所产生的中介费15000元，中介费在签订合同当天支付7500元，待办理不动产权证书当天结清余下中介费7500元。合同双方约定付款方式：由于甲方房屋仍在银行按揭中，甲方因资金周转不足不能偿还银行贷款约530000元，则乙方于银行按揭审批通过当天起7天内乙方要支付100000元给甲方还贷，还贷的金额100000元作为买方购买该房产的首期房款，所剩下甲方自己欠银行贷款由甲方自己负责偿还。合同第六条对违约责任进行了约定：甲方在收取定金后不依照上述指定日期签署合同和提供转移登记时所需资料办理转移登记手续（即不能将上述房地产售予乙方），作甲方中途悔约处理。本合同即告解除，甲方应在悔约之日起三日内如数退回定金再赔偿违约金30000元给乙方，即合共60000元。签订合同时，“甲方”由李洁芳签署“陈少强李洁芳代”字样，“乙方”由李淑媛本人签署，“丙方”由杨娴欢签署并加盖欢欢中介所印章。次日，原告丈夫麦**按照合同约定，通过支付宝账户分别向欢欢中介所、李洁芳支付宝账户转款7500元、30000元。欢欢中介所向原告出具收据，确认收到中介费7500元，杨娴欢、李洁芳均在该收据上签名确认。李洁芳向原告出具购房定金收据，收款人为“陈少强，李洁芳代”。3月22日，杨娴欢通过微信告知原告，陈少强不认可合同的条款及认为首付过低，不同意出售房屋给原告，同时杨娴欢还表示这次房屋买卖不成，其愿意退回7500元的中介费给原告。3月23日，杨娴欢通过支付宝转账7500元给原告，同日，李洁芳亦将30000元购房定金退回给原告。另陈少强在诉讼中自认其于2020年3月10日到李洁芳经营的房屋中介所，向李洁芳表示想出售涉案房屋，因其急于回老家处理事务，便将涉案房屋钥匙交给李洁芳，方便有意向购买的人可随时参观房屋，陈少强同时将案涉房屋产权证及其个人身份证通过微信转发给李洁芳。陈少强与李洁芳一致确认双方没有签订书面委托合同。本院认为，本案的争议焦点是1.李洁芳代表陈少强签订案涉《房地产买卖合同》是否构成有权代理或表见代理；2.案涉《房地产买卖合同》的法律效力；3.案涉《房地产买卖合同》是否符合解除的情形；4.原告请求被告赔偿30000元是否合理。关于李洁芳是否构成有权代理问题。本案中，李洁芳在未取得陈少强书面同意，未取得出售房屋书面授权委托书的情况下，以陈少强代理人的身份与李淑媛签订房屋买卖合同，并代陈少强署名，属于无权代理行为。关于李洁芳的上述行为是否构成表见代理的问题。表见代理属于无权代理，是指虽无代理权但表面上有足以使人信为有代理权而须由本人负授权之责的代理。表见代理必须结合行为人的权利外观判断，能否足以使对方在民事行为发生时，在履行审查义务后有充分理由相信，行为人具有代理他人行使协议签订的权利。首先，原告作为一名普通购房者，基于李洁芳从事房屋中介业务并掌握案涉房屋钥匙，多次带原告前往案涉房屋参观，签订房屋买卖合同时能提供房屋所有权证、房屋所有人的身份证的情况下，足以有理由相信李洁芳已取得涉案房屋的委托出售权。其次，合同约定房屋转让价格为102000元，结合陈少强事后并未对该转让价格提出异议的情形，可认定合同约定房屋转让价格为合理价格。而且，原告在签订合同后，已依约支付了中介款及购房定金，故可认定原告受让涉案房屋属于善意。因此，本院认为李洁芳的上述民事行为已构成表见代理。关于案涉《房地产买卖合同》的法律效力问题。虽然李洁芳签订上述合同系无权代理行为，但对于合同相对方而言构成表见代理。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”虽然李洁芳在签订案涉房屋买卖合同时没有陈少强的书面授权，但由于其行为构成表见代理，具备代理条件，因而李洁芳代陈少强签订案涉《房地产买卖合同》的行为有效。案涉《房地产买卖合同》是当事人的真实意思表示，且不存在法律规定合同无效的情形，因此，本院确认案涉《房地产买卖合同》有效，对双方当事人均具有约束力。关于案涉《房地产买卖合同》能否解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。由于陈少强明确表示不再继续履行合同，因此，原告依照上述规定主张解除案涉《房地产买卖合同》，于法有据，本院予以支持。关于原告请求被告赔偿30000元是否合理问题。由于案涉《房地产买卖合同》已解除，故原告请求违约方按照合同约定返还30000元定金并支付违约金30000元，合理，鉴于李洁芳已返还原告定金30000元，故原告请求陈少强支付原告违约金30000元，合理，本院予以支持。但原告请求李洁芳承担连带清偿责任，于法无据，本院不予支持。陈少强作为被代理人依照合同法第四十九条的规定承担有效代理行为所产生的责任后，可以向无权代理人追偿因代理行为而遭受的损失。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第四十九条、第九十四条第二项、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告李淑媛与被告陈少强、第三人佛山市三水区***欢欢房屋中介所于2020年3月16日签订的《房地产买卖合同》。二、被告陈少强于本判决生效之日起十日内支付原告李淑媛30000元，并从2020年4月14日起至实际支付全部款项之日止，以30000元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息。三、驳回原告李淑媛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计7125元（原告已预交），由被告陈少强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  叶少敏二〇二〇年六月二十八日书记员  林平峰