山东省枣庄市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0402民初3376号 原告：枣庄市海林经济咨询有限公司，法定代表人：宋堂伟，住所地：枣庄市区。 委托诉讼代理人：刘敏敏、王丰翼（实习），山东法扬律师事务所律师，代理权限为一般代理。 被告：枣庄市市场监督管理局，负责人：王光明，住所地：枣庄市薛城区。 委托诉讼代理人：朱超，山东德衡（枣庄）律师事务所律师，代理权限为特别授权。 原告枣庄市海林经济咨询有限公司诉被告枣庄市市场监督管理局房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告枣庄市海林经济咨询有限公司的法定代表人宋堂伟及委托诉讼代理人刘敏敏、王丰翼到庭参加了诉讼，被告枣庄市市场监督管理局的委托诉讼代理人朱超到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告枣庄市海林经济咨询有限公司诉称，2020年6月1日，被告向原告发出《解除房屋租赁协议通知书》，以原告拖欠租金29万元为由解除合同。根据原告与原枣庄市食品药品监督管理局（以下简称：食药局）于2008年7月9日签订的《房屋租赁协议》，年租金29万元，租期20年，自2008年7月9日起至2028年7月10日止，但在2014年至2016年期间，原食药局拒绝受领租金，原告先后两次以公证送达的方式催促该局接收租金，但因该局原因，导致原告未能交付租金。2017年7月，原告又提出交付租金事宜，后以原食药局财务开具收据，采取交一补一的方式，由原告向指定银行交纳，2018年度，该局两次开具收据，原告两次交纳租金，2019年度，该局仅开具一次收据，原告交纳一次，并让原告听候补交租金通知，直至2019年底到2020年3月份。原告与被告交涉过程中，也多次表示交付租金，但被告一直不开具收据，导致空交一个年度租金，由此看来，该租金不属于原告主观上拖欠，责任不在原告，原告始终愿意支付租金，只是被告故意不接收所致，事实，原告已备好钱款，随时可以交付租金，鉴于案涉房屋租赁协议尚处于有效期内，被告单方解除合同的行为既不符合约定事由，也无法定事由，故请求贵院判决被告发出解除合同通知的行为无效，判令被告继续履行《房屋租赁协议》。××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）第六条及枣庄市财政局、枣庄市人民政府国有资产监督管理委员会《关于切实做好疫情防控期间房租减免相关工作的通知》（枣财资｛2020｝17号）文件精神，承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业，个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持，鉴于受疫情影响，原告所承租房屋大部分未恢复经营，故根据上述规定请求减免2020年度租金。综上，原告为维护其合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第四十五条第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定，诉至法院，请求判令：1、被告于2020年6月1日向原告发出解除房屋租赁协议通知的行为无效；2、被告继续履行《房屋租赁协议》；3、被告免除原告2020年度租金29万元；4、本案诉讼费由被告承担。 被告枣庄市市场监督管理局辩称，枣庄市食品药品监督局已于2018年12月划并至被告，其权利义务由被告承继。被告于2020年6月1日以原告拖欠房屋为由依据双方租金合同与原告解除房屋租赁协议，该解除行为合法有效。原告要求免除2020年度租金无法律依据。诉讼费用由败诉方承担。 当事人为支持其主张提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提交房屋租赁协议一份、解除房屋租赁协议通知书一份、收据七份、结算票据五份、（2014）枣鲁南证民字第660号公证书一份、(2016)枣鲁南证民字第1125号公证书一份，被告对上述证据的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认，综合以上证据，结合原、被告陈述，本院认定事实如下：原枣庄市食品药品监督管理局现已经并入被告处。2008年7月9日，原告与原枣庄市食品药品监督管理局签订房屋租赁协议，约定枣庄市食品药品监督管理局将市振兴南路10号房产一处租给原告，租期20年，自2008年7月9日起至2028年7月10日止，每年租金29万元，每年提前一个月交清下一年度的租金，如有拖延有权收回出租房，依法追缴所欠租金并加收违约金（每天5/10000）。从2008年至2013年，原告皆支付给了枣庄市食品药品监督管理局每年租金29万元。2014年7月，原告向枣庄市食品药品监督管理局邮寄通知，要求枣庄市食品药品监督管理局接受原告缴纳的房租，且原告对邮寄送达行为在枣庄市鲁南公证处进行了公证。2016年8月，原告再次向枣庄市食品药品监督管理局邮寄通知，要求枣庄市食品药品监督管理局接受原告缴纳的房租，且原告对邮寄送达行为在枣庄市鲁南公证处进行了公证。2017年，原告分两次各支付了29万元房租，共计58万元，枣庄市食品药品监督管理局分别给原告出具了2017年4月26日29万元的结算票据收据，及2017年7月11日29万元的结算票据收据。2018年，原告分两次各支付了29万元房租，共计58万元，枣庄市食品药品监督管理局给原告两份29万元的票据，票据上记载：缴款人枣庄市食品药品监督管理局，执收单位枣庄市财政局本级。2019年，原告支付了29万元房租，枣庄市食品药品监督管理局给原告一份29万元的票据，票据上记载：缴款人枣庄市食品药品监督管理局，执收单位枣庄市财政局本级。2020年6月1日，被告向发出解除房屋租赁协议通知书，主张原告拖欠租金29万元已构成违约，要求与原告解除房屋租赁关系，并要求原告返还房屋、偿还拖欠租金及支付应承担的违约金。 关于租金的支付，原告庭审中陈述，交付租金应先由被告方财务人员开具收据之后由其带领到指定银行交纳租金，原告拖欠2014年至2016年3年的房屋租金，但不是原告原因，是枣庄市食品药品监督管理局的原因，原告已经催告枣庄市食品药品监督管理局收取租金，且事后双方已经达成一致意见，自2017年开始交一补一，直至将所欠租金补齐。被告对原告的陈述不予认可，但被告陈述2014至2016年确系枣庄市食品药品监督管理局的原因未收取原告租金，2017年至2019年已要求原告对租金予以补足，现原告拖欠的租金是2019至2020年度租金。 本院认为，原告与枣庄市食品药品监督管理局于2008年7月9日签订的房屋租赁合同为双方真实的意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当全面、诚信履行合同。现枣庄市食品药品监督管理局已并入被告处，枣庄市食品药品监督管理局在上述房屋租赁合同中的权利义务应当由被告承继。关于被告向原告发出的以原告拖欠租金29万元为由的解除合同通知书，原告不予认可，要求继续履行合同，此解除通知书是否符合合同约定或法律规定，是否具有解除本案租赁合同的法律效力，为原被告争议的焦点。关于房屋租金的支付，从2008年至2013年，原告按约定支付了每年租金29万元，2014年及2016年，原告皆向枣庄市食品药品监督管理局邮寄了通知，要求枣庄市食品药品监督管理局接受原告支付租金，表明原告愿意继续支付租金，继续履行合同，对于此期间拖欠租金的是由，被告亦认可属于被告方原因，2017年起至2019年，补交租金事宜被告亦予以认可，通过原告提交的证据可以看出，2017年、2018年原告均支付了两年的房租，可见原告主张的交一补一的主张有事实依据，此交付租金的事宜是双方在合同履行过程中，对部分租金交付达成的新的协议，双方应予以诚信履行，2019年原告交付的租金仅为一年租金，此交付的租金原告主张为2019年租金，被告主张为补交的租金，由于交付行为没有明确约定为哪一年租金，而通过原告此种积极履行交付租金的行为可以看出，原告没有拖欠租金的意思表示，此交付租金的行为，应有向利于市场交易，有利于合同履行的方向解释，应视为交付的2019年租金。由于双方为长期租赁合同（租赁期间为20年），且原告支付租金需要被告方财务配合开具收据并带领到指定银行方能交付，拖欠租金被告按照合同约定确有解除合同的权利，但被告应在合理催告原告支付租金后，若原告在催告后仍未支付租金，被告可依据合同约定解除合同，但被告未举证证明曾向原告催要过租金，也未举证证明履行了配合原告接收租金的义务，被告应当承担举证不能的法律责任，因此，被告以租金未支付为由要求解除合同没有事实及法律依据，亦不符合合同约定，本院不予支持。原告与被告之间的房屋租赁合同依然具有法律约束力，原告应当支付给被告租金，被告应当继续履行房屋租赁协议，将该租赁合同涉及的市振兴南路10号房产继续租赁给原告使用。 原告要求被告免除租金29万元，被告不同意免除，原告没有提交充足证据证明其存在减免租金的法定或约定事由，应承担举证不能的法律责任，本院对原告该项请求不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第九十三条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定,判决如下： 一、被告枣庄市市场监督管理局与原告枣庄市海林经济咨询有限公司继续履行于2020年6月1日签订的房屋租赁合同，被告将该合同涉及的市振兴南路10号房产继续按照合同条款约定租赁给原告使用，原告依照合同约定支付租金。 二、驳回原告其他诉讼请求。 案件受理费2825元，由原告枣庄市海林经济咨询有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。上诉期满后七日内不交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。 审判员  孙中胜 二〇二〇年六月二十四日 书记员  赵秀美