辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终1452号上诉人（原审原告、案外人）：石凤强，男，1974年6月21日出生，满族，住沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：郭承明，男，1965年7月20日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。被上诉人（原审被告、申请执行人）：中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行，住所地沈阳市沈河区北站路72号。法定代表人：丛树枫，该行行长。委托诉讼代理人：肖亮，辽宁吉慧沈城律师事务所律师。原审原告：沈阳市恒睦商贸有限公司，住所地沈阳市皇姑区闽江街10号（2门）。法定代表人：李树才，本公司执行董事。委托诉讼代理人：郭承明，男，1965年7月20日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。原审第三人（被执行人）：高元峥，男，1974年12月14日出生，汉族，住址沈阳市皇姑区。上诉人石凤强因与被上诉人中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行，原审原告沈阳市恒睦商贸有限公司与原审第三人高元峥案外人执行异议纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2018）辽0103民初18841号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。石凤强上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人诉讼请求。事实与理由：一、原审判决认定事实错误。案涉房屋位于沈阳市皇姑区闽江街10号2门，建筑面积为258.4平方米。二、原审判决适用法律错误。(一)该判决援引《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项错误。(二)该判决援引《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条错误。1、上诉人占有房屋是不争的事实。上诉人与高元峥签订合法有效的书面租赁合同。我方签订的租赁合同在法院查封之前。2、我方认为，对于承租人所提出的异议请求，人民法院不予支持的法定事由有三：首先承租人与被执行人恶意串通。这一点被上诉人从未提出过承租人与被执行人恶意串通的抗辩，原审判决中也未认定存在这样的事实。其次，以不合理低价承租被执行的不动产，这一理由不正确。第三，伪造交付租金证据。被上诉人虽对42万元收据真实性提出异议，但并未提出鉴定申请，应由被上诉人承担举证不能的法律后果。三、原审判决中存在似是而非的辨析理由。1、多次使用“偶尔”“通常”“往往”等字眼。2、我们当时认为少付些租金就好，原审判决以偏概全，一概而论。被上诉人未曾提出这些抗辩理由的情况下，原审法院这种做法有悖消极中立的司法审判的原则。3、原审判决关于我方称2015年7月5日就在案涉房屋内经营，公司在2015年12月3日取得营业执照的论述等等，我们认为，这段理由阐述实在已经近乎是一种歪理邪说。大玩偷换概念的把戏，严重有损司法公正。我方从未说过在2015年7月5日就已经在诉争房屋内经营，我们说的是进驻占有。我方大约在2015年10月之后，才开始营业，在12月3日办理下来营业执照。营业执照只是能表明我方取得了合法的经营资格而已，然则，本案的争议焦点并未在此。实际情况是：2015年6月15日，高元峥作为房主即已经案涉房屋出租给周健，双方签订从2015年6月15日至2020年6月14日租期五年的房屋使用协议书。之后周健与石凤强协商并经高元峥同意，将该房屋转租给石凤强。同年7月5日，高元峥为我方出具房屋转租证明。是接收房屋并对房屋进行装修改造，意在用其开设汽车维修厂，主营轮胎销售。后来在高元峥恳求下，与其签订房屋租赁协议，意在以一次性支付42万元为条件换取每年租金为6万元较低的租金成本，因此我方主张对案涉房屋享有在先的承租权是有充分事实和法律依据。依据法律规定，被上诉人应承担举证不能的法律后果。另从网络上搜索（2019）最高法民申2834号案例，本案中，被上诉人作为专业金融机构，在设定抵押权时并未对房屋进行实际走访，未确定房屋处于已经出租状态，未尽到合理审慎注意义务，由于被上诉人未能提供相反证据否认我方主张，因此我方认为，只要我方有证据证明2015年7月22日，案涉房屋办理抵押登记前，我方已经与高元峥签订了房屋转租合同，并进驻占有该房屋，或只要被上诉人没有证据否认我方主张的事实，那么基于我方与高元峥签订的先于被上诉人办理抵押登记的房租转租合同（《房屋转租证明》），则我方依法也都享有优先于被上诉人抵押权的在先的房屋承租权，于是，我方的诉讼请求也就具有了充分的事实合法依据，依法也应得到法院的支持。我方恳切希望你院慎重裁决此案，因为一旦我方败诉，我方将遭受巨大的无辜损失，包括店面装修，设备拆迁，员工遣散，多年再次积累的人脉及信誉等。请求法院支持上诉人的上诉请求。中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行辩称，请求维持一审判决。沈阳市恒睦商贸有限公司：同意石凤强上诉意见。石凤强向一审法院起诉请求：1、确认原告对沈阳市皇姑区闽江街10-2门（建筑面积258平方米）房屋有承租权；2、停止对该房屋的继续执行。一审法院认定事实：2015年7月18日，第三人高元峥与被告中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行签订《个人额度借款合同》一份，约定：第三人向被告借款420万元，第三人以自己名下位于沈阳市皇姑区闽江街10号1门（建筑面积282.93平方米）、2门的房产作为该笔借款的抵押担保，第三人于2015年7月22日为位于沈阳市皇姑区闽江街10号1门（建筑面积282.93平方米）的房产办理了抵押权登记（抵押权人为被告）。后被告给付了第三人借款420万元。第三人借款后，并未按合同约定归还欠款本息，被告起诉至本院。本院经审理，于2016年11月15日作出（2016）辽0103民初9694号民事判决书，判决：一、被告与第三人签订的《个人额度借款合同》终止履行；二、第三人于本判决生效后十日内偿还被告借款本金420万元、利息72,728元（截至2016年8月1日止）；三、第三人于本判决发生法律效力后十日内支付被告借款420万元的利息（自2016年8月2日至本债务实际清偿之日止，按合同约定及法律规定计算）；四、如第三人逾期履行该判决书第二、三项确定的给付义务，则被告对第三人提供的抵押房产（位于沈阳市皇姑区闽江街10号1门、2门，建筑面积541.33平方米）享有优先受偿权；五、驳回被告其他诉讼请求。该民事判决书生效后，第三人未履行上述义务。被告于2016年12月27日向本院申请执行。执行过程中，本院于2018年5月2日作出（2016）辽0103执5570号“公告”，限第三人于“公告”发布之日起十五日内将位于沈阳市皇姑区闽江街10号2门（建筑面积258.4平方米）的房产腾空。原告石凤强、沈阳市恒睦商贸有限公司认为其对位于沈阳市皇姑区闽江街10号2门（建筑面积258.4平方米）房产有承租权，并向一审法院提出执行异议。本案经审理，于2018年11月22日作出（2018）辽0103执异397号执行裁定书，认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，被执行人未履行生效法律文书确定义务的，人民法院有权查封、扣押、冻结被执行人的财产。本案所涉的位于沈阳市皇姑区闽江街10号2门的房产，属于第三人享有物权的财产，一审法院对其采取执行措施并无不当。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”虽然原告提交了其与第三人签订的《房屋租赁协议》等证据材料，但双方一次性签订10年的租赁合同，并在签订合同后第二年一次性现金付清大额承租款项，有悖于一般生活常理及市场交易习惯。因此，原告的异议主张，不予支持。根据以上理由，裁定驳回了原告的异议。原告不服该执行裁定书的结果，起诉至法院。另查明，2015年12月3日，原告沈阳市恒睦商贸有限公司登记成立，并取得“营业执照”，经营场所登记为本案诉争房产。一审法院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案第三人经一审法院合法传唤，未出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。一审法院根据原被告提供的证据对案件事实予以认定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”本案的争议焦点为原告与第三人之间的房屋租赁合同关系的真实性问题。对该问题应根据原被告提供的相关证据进行判断。原告提供了《房屋使用协议书》、《房屋租赁协议》，但并不能根据协议标注的时间来确定其真实的形成时间，还须其他证据来证明协议是否已经实际履行及具体的履行时间。原告称《房屋使用协议书》签订后，原告即向第三人交付了1年的租金（现金）10万元，但原告并未提供证据证明该租金已经实际给付；原告又称《房屋租赁协议》签订后，原告向第三人交付了7年的租金（现金）42万元，原告提供了“收据”来证明第三人已经收到了该租金。上述两笔租金共计52万元，原告主张上述款项均系用现金的方式给付，来源于其公司的营业收入。当今，人们并不习惯于使用大额现金的方式进行交易，该种交易方式即不安全，又不宜保存交易记录；即使偶尔发生大额现金的给付，所给付的大额现金也通常系从银行提取；同时，商家（包括饭店）的日常营业收入也往往会及时存入银行，而不是存放在店铺内或相关员工手中。原告提供的证据也不足以证明原告具备短时间内支出上述数额现金的能力。由此不难看出，原告所称使用现金给付了第三人7年的租金42万元既缺少充分的证据支持，又不合常理和交易习惯，明显不具有真实性。按照交易习惯，人们在进行房屋租赁的过程中，即使签订了长期合同，也通常会在每一个租赁周期（通常为一年、半年、三个月、一个月）开始时交付该租赁周期内的租金。该种做法有利于减少双方交易的风险（中途退租、房屋拆迁等等）。同时，餐饮行业的经营也存在着很多不确定性（不可预期性）的风险。原告称预先支付7年租金仅仅是为了减少租金，但该种做法明显是将有可能出现的房屋租赁方面的风险（风险很可能要大于减少的租金）提前归于了原告。原告此种“损己利人”的做法有悖于人们正常的交易习惯，明显不具有真实性。原告称其于2015年7月5日就已在诉争房产内经营，但该公司取得“营业执照”的时间为2015年12月3日。根据我国法律的规定，公司未取得“营业执照”是不准进行经营的。因此，可以认定原告实际成立及开业时间不应早于2015年12月3日。此事实与原告主张的情况明显不一致，也可以证明原告的主张不具有真实性。上述情况并不能证明原告与第三人之间已经建立了真实的房屋租赁合同关系，因此原告主张对本案诉争房产享有承租权不能成立，不能阻却一审法院对该房产的继续执行。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条（一）项、第三十一条之规定，一审法院判决如下：一、驳回原告石凤强、沈阳市恒睦商贸有限公司的诉讼请求；二、对位于沈阳市皇姑区闽江街10-2门（建筑面积258.4平方米）的房产继续执行。案件受理费2050元，由原告石凤强、沈阳市恒睦商贸有限公司承担；公告费800元，由第三人高元峥承担。二审中，双方当事人均未提供新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，2015年6月15日，高元峥与案外人周健签房屋使用协议书，约定高元峥将案涉房屋出租给周健，租期5年，从2015年6月15日至2020年6月14日，租金每年10万元。同年7月5日，高元峥出具房屋转租证明，证明自己同意周健将房屋转租给上诉人石凤强作为经营使用，租期不变，仍截至到2020年6月14日，原双方签署的相关文件不变。高元峥与石凤强签订房屋租赁合同，约定石凤强承租案涉房屋，租期十年，从2015年10月15日至2025年10月14日，租金每年为6万元。该份租赁合同落款时间为2015年10月15日。租赁合同落款时间当日，高元峥出具收据，证实收到石凤强交付的租房费42万元，本次现金缴纳2015年10月15日至2022年10月14日的租金（7年租金）。庭审中，上诉人陈述，第一次给了第一年的10万元，第二次交了7年按每年6万元交的，共42万元，都是以现金方式交付的。2015年7月22日，案涉房屋办理抵押登记，抵押权人为被上诉人中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行。再查明，2019年石凤强出具情况说明，说明42万元现金的款项来源。其中22万元来自案外人贾成国欠自己的装修款；18万元来自案外人陈凤华欠自己的飞机场施工工程款。庭审中，上诉人陈述，上诉人多年做轮胎生意。2018年5月20日，原审原告沈阳市恒睦商贸有限公司出具情况说明，证明：我公司为自然人独资企业，工商登记载明投资人李树才，但李树才惟挂名法定代表人及股东，其本系农民，年近七旬，实则并未投资，亦未参与过公司的任何经营活动。该公司的实际投资人（隐名股东）、实际控制人实乃与房主高元峥签订购房合同的石凤强。庭审中，上诉人陈述，沈阳市恒睦商贸有限公司法定代表人李树才的女儿是李辉，石凤强与李辉是男女朋友关系。沈阳市恒睦商贸有限公司占有使用案涉房屋，用作汽车修理厂。本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，案涉房屋抵押权的设立时间为2015年7月22日，抵押权人为被上诉人中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行。2015年7月5日，抵押权设立之前，高元峥出具房屋转租证明，记载转租期限截至2020年6月14日。因该期限现已届满，房屋使用状况未发生变化，仍由原审原告使用，因此对该日期届满前的房屋承租权本院不予审理。2015年10月15日，石凤强与高元峥签订租赁合同，合同约定租赁期限十年，且租金一次性给付7年。上诉人签订该合同时应尽到审慎的注意义务，由房屋所有权人高元峥如实告知或由上诉人自行了解房屋是否存在抵押等情况。由于该合同签订时抵押权已经设立，故该租赁关系不得对抗已经登记的抵押权。上诉人石凤强主张其在2015年转租当年缴纳第一年租金10万元，另缴纳2015年6月15日至2022年6月15日的7年房屋租金42万元（6万元×7年）。被上诉人辩称，上诉人称其轮胎生意好有较多现金，但与其提供的款项说明中自认来源于工程款情况不符，前后矛盾，且对是否交付租金存在合理怀疑。根据上述人陈述，第一年租金存在重复缴纳，且实际究竟是按照10万元，还是按照6万元交付，存在矛盾。综上，上诉人请求确认其对案涉房屋有承租权及停止对房屋的继续执行，本院无法支持。一审判决依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项不当，予以纠正。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2050元，由上诉人石凤强负担。本判决为终审判决。审判长  单立审判员  王虹审判员  杨帆二〇二〇年六月十九日法官助理唐屾书记员薛彤本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。