山东省日照市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁11执异44号 案外人：厉建宁，男，1983年3月13日出生，汉族，住。 委托诉讼代理人：王霞，山东阳尔律师事务所律师。 委托诉讼代理人：于名秀，山东阳尔律师事务所律师。 申请执行人:中国华融资产管理股份有限公司山东省分公司，住所地济南市经三路89号。 负责人：解瑶琛，总经理。 委托诉讼代理人：张子文，山东海洋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈百委，山东海洋律师事务所律师。 被执行人：日照晟业房地产开发有限公司，住所地五莲县解放路166号。 法定代表人：胡宗树，总经理。 委托诉讼代理人：乔正亮，男，1973年10月15日出生，汉族，住五莲县。 被执行人：日照百亮工贸集团有限公司，住所地五莲县高泽镇工业区。 法定代表人：于光新，经理。 被执行人：日照中骏贸易集团有限公司，住所地五莲县富强路北端。 法定代表人：于光新，经理。 被执行人：山东创华轮胎有限公司，住所地五莲县富强路北端。 法定代表人：于光新，经理。 被执行人：五莲县金宝小额贷款有限公司，住所地五莲县富强路99-5号。 法定代表人：于光新，经理。 被执行人：五莲县九洲矿业有限公司，住所地五莲县街头镇中西峪村。 法定代表人：胡宗林，经理。 被执行人：日照英群贸易有限公司，住所地五莲县罗山路34号晟业商业综合大厦10楼。 法定代表人：左振棠，经理。 被执行人：日照市丰收贸易有限公司，住所地五莲县富强路北首中骏集团院内。 法定代表人：左振东，经理。 被执行人：日照英创国际贸易有限公司，住所地五莲县罗山路34号晟业商业综合大厦11楼。 法定代表人：孟庆帅，经理。 被执行人：日照沪莲贸易有限公司，住所地五莲县富强路北首中骏集团院内。 法定代表人：于光新，经理。 被执行人：日照国沃贸易有限公司，住所地五莲县富强路北首中骏集团院内。 法定代表人：张淑兰，经理。 被执行人：日照三和混凝土有限公司，住所地五莲县高泽镇驻地。 法定代表人：季万青，经理。 被执行人：日照中骏贸易集团热电有限公司，住所地五莲县富强路北首。 法定代表人：于光新，经理。 被执行人：山东百亮石材物流有限公司，住所地五莲县石材工业园。 法定代表人：于光新，经理。 被执行人：于光新，男，1975年5月9日出生，汉族，住五莲县。 被执行人：杨金秀，女，1975年3月17日出生，汉族，住五莲县。 本院在执行申请执行人中国华融资产管理股份有限公司山东省分公司与被执行人日照百亮工贸集团有限公司、日照中骏贸易集团有限公司、山东创华轮胎有限公司、五莲县金宝小额贷款有限公司、五莲县九洲矿业有限公司、日照晟业房地产开发有限公司（以下简称晟业公司）、日照英群贸易有限公司、日照市丰收贸易有限公司、日照英创国际贸易有限公司、日照沪莲贸易有限公司、日照国沃贸易有限公司、日照三和混凝土有限公司、日照中骏贸易集团热电有限公司、山东百亮石材物流有限公司、于光新、杨金秀借款合同纠纷一案过程中，案外人厉建宁向本院提出书面异议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人厉建宁称，（2016）鲁11执420号裁定查封的日照晟业商务综合大厦1幢12层1201号房系案外人所有，不应当被查封。案外人与晟业公司签订了《商品房买卖合同》，约定由案外人购买案涉房产，2012年12月25日付清全款。2013年4月9日，被执行人将案涉房产交付给案外人占有并使用。2013年9月23日，案外人与被执行人签订《装修协议》，开始装修并使用案涉房产。2016年8月9日，向五莲县房产管理中心完成备案。因被执行人原因，导致案外人无法在法院查封之前办理过户登记手续，案外人系案涉房产的实际权利人，案涉房产不应当被查封执行，故请求终止对案涉房产的执行。案外人厉建宁提供了以下证据证明其主张：证据1、房款转帐记录共3页3笔；证据2、转款人厉夫聚与厉建宁亲属关系证明一份；证据3、商品房买卖合同四份；证据4、商品房合同备案证明一份；证据5、房屋交易和产权确认书（转让）一份；证据6、装修协议一份、商品房结算移交协议书一份、现场照片一份；证据7、案涉房屋的购房发票一份。 本院查明，中国建设银行股份有限公司日照市中支行与日照百亮工贸集团有限公司、日照中骏贸易集团有限公司、山东创华轮胎有限公司、五莲县金宝小额贷款有限公司、五莲县九洲矿业有限公司、晟业公司、日照英群贸易有限公司、日照市丰收贸易有限公司、日照英创国际贸易有限公司、日照沪莲贸易有限公司、日照国沃贸易有限公司、日照三和混凝土有限公司、日照中骏贸易集团热电有限公司、山东百亮石材物流有限公司、于光新、杨金秀借款合同纠纷一案，山东省日照市德信公证处于2016年10月17日作出（2016）日德信证经字第548号公证书，并于2016年10月22日作出（2016）日德信证经字第606号执行证书。义务人未按生效法律文书确定的内容履行义务，权利人中国建设银行股份有限公司日照市中支行向本院申请强制执行，本院于2016年11月1日立案执行。2016年11月22日，本院作出（2016）鲁11执420号执行裁定，查封被执行人晟业公司名下位于五莲县的房产证号为ＷＬ××07号、莲房权证城区字第××号、莲房权证城区字第××号项下的房产三处，查封被执行人晟业公司名下位于五莲县的证号为莲国用（2013）第1856号、莲国用（2013）第1857号土地使用权及地上附着物。2018年11月12日，本院作出（2016）鲁11执420号之五执行裁定，变更中国华融资产管理股份有限公司山东省分公司为本案申请执行人。 另查明，2016年8月3日,厉建宁与晟业公司签订了《商品房买卖合同》，约定晟业公司将日照晟业商务综合大厦第1幢12层1201号房出售给厉建宁，合同价款约为182181元，厉建宁于2012年12月25日前交齐全款，晟业公司应于2014年9月30日前将验收合格并符合合同约定的商品房交付厉建宁使用。厉建宁提供的《商品房买卖合同》显示，厉建宁分别于2012年4月25日、2016年8月3日与晟业公司签订书面商品房买卖合同，购买日照晟业商务综合大厦第1幢0908号房和1201号房，厉芹分别于2012年4月15日、2013年11月3日与晟业公司签订书面商品房买卖合同，购买日照晟业商务综合大厦第1幢1221号房和0817号房。2016年3月28日，晟业公司向厉建宁出具了购房发票，金额为182181元。厉建宁提供的《商品房结算移交协议书》的落款时间为2013年4月9日，《装修协议》的落款时间为2013年9月23日，均在《商品房买卖合同》的落款时间之前。且该《商品房结算移交协议书》中记载的房款金额为183147元，与《商品房买卖合同》和晟业公司出具的购房发票记载的金额不一致。本院在调查时，厉建宁的委托诉讼代理人称《商品房买卖合同》是后来补签的，实际付款和房屋实际交付时间都在合同时间之前，申请执行人的委托诉讼代理人对此不认可。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，厉建宁提供的《商品房结算移交协议书》和《装修协议》的落款时间均在《商品房买卖合同》的落款时间之前，申请执行人对此不予认可。厉建宁提供的证据不能充分证明其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。综上，案外人厉建宁的异议理由不成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下： 驳回厉建宁的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  徐光然 审 判 员  王宗忆 人民陪审员  苏 青 二〇二〇年六月三日 法官助理冯印刚 书记员张超