云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2801民初1576号原告：褚亮，男，1986年8月9日出生，汉族，身份证住址湖北省云梦县。委托诉讼代理人：邹宁静，云南法泽律师事务所律师。特别授权代理。被告：西双版纳桂基华业房地产开发有限公司，住所地云南省西双版纳州景洪市农林南路4号。统一社会信用代码：91532800072470263R。法定代表人：杨斌，男，1989年12月8日出生，傣族，身份证住址云南省西双版纳傣族自治州景洪市。被告：付洪春，女，1978年2月14日出生，佤族，身份证住址景洪市。委托诉讼代理人：付毕光，男，1982年8月2日出生，佤族，身份证住址景洪市，与被告系姐弟关系。特别授权代理。原告褚亮与被告西双版纳桂基华业房地产开发有限公司（以下简称“桂基华业公司”）、付洪春房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告褚亮的委托诉讼代理人邹宁静，被告付洪春的委托诉讼代理人付毕光到庭参加诉讼，被告桂基华业公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告褚亮向本院提出诉讼请求：1.判令被告桂基华业公司向原告返还购房款100000元并按年利率6%向原告支付自2018年5月14日起至起诉之日止的资金占用利息11500元，后续利息要求计算至被告义务履行完毕之日止；2.判令被告付洪春向原告返还购房差价款107730元并按年利率6%向原告支付自2018年5月13日至起诉之日止的资金占用利息12388.95元，后续利息要求计算至被告义务履行完毕之日止；3、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2018年5月初，原告从亲戚余享忠得知被告付洪春称其可以从被告桂基华业公司处拿到优质房源且证件齐全、能以较优惠的价格进行出售，后原告遂托亲戚通过被告付洪春向被告桂基华业公司购买了该公司开发的位于景洪市的一套房产（建筑面积56.75平方米）并签订了《住宅认购合同》。经被告付洪春要求，三方达成口头协议，约定房屋的合同书面单价为4300元每平方米（由被告桂基华业公司向原告收取），实际单价为6200元每平方米（其中的1900元单价差价则由付洪春向原告收取）。原告已于5月10日、5月14日向被告桂基华业公司支付了首期购房款100000元。另据被告付洪春的要求和口头约定的房屋实际价格情况，原告亦于2018年5月13日通过亲戚向被告付洪春支付了购房差价款107730元（系按照56.7平方米的面积计算，系与另一亲戚余享忠的相关购房差价款一起支付，被告付洪春向原告出具了收条）。根据合同约定，被告桂基华业公司应当于2019年6月30日前将经验收合格的上述商品房交付给原告，但直至2019年6月前夕仍迟迟不见该楼盘动工，根本不可能在约定期限交房。期间原告多次向亲戚余享忠询问情况，余享忠多次致电和发信息向被告付洪春求证和了解，直至2019年6月付洪春仍称该楼盘证件齐全很快可以动工。但此后，因该楼盘存在问题被曝光，随着越来越多的业主相应以不同方式维权，原告也了解到了上述房屋至今均未办理《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、未取得《商品房预售许可证》的真实情况，遂找二被告交涉要求二被告向原告退还相应房款，但至今未果。原告认为，二被告的行为己经严重侵害了原告的合法权益，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，被告未取得《商品房预售许可证》而与原告签订的住宅认购合同无效，且基于该房屋买卖合同关系而建立的全部约定亦同样无效。二被告基于无效合同关系各自向原告收取的购房款项均应当返还且基于二被告的不诚信行为导致原告的资金被长期占用，而原告却实质上根本无法获取房屋，二被告均应当向原告支付该期间的资金占用利息。原告为维护自身合法权益故起诉至人民法院。被告付洪春辩称，1、原告与其系居间合同关系，被告付洪春向原告报告订约机会，原告向被告付洪春支付报酬。被告付洪春仅是向原告报告该房地产项目的存在至于该项目的具体情况如五证是否俱全等应由原告自己进行核实，被告付洪春无从了解，也没有义务去了解。原告作为完全民事行为能力人面对买房这样的人生大事应该严格的核实房屋情况，原告不能将相应的义务转移给被告付洪春。2、原告与被告桂基华业公司之间签订的买卖合同被告付洪春并未参与，房屋价格亦是双方协商约定的。现由于被告桂基华业公司迟迟未能交房且景洪市房地产市场价格的下跌导致原告不满才要求退还购房款，但本案的买卖关系不涉及被告付洪春，无论房屋出现任何问题都应由原告与被告桂基华业公司自行解决；3、本案的居间合同已经履行完毕，原告已经与被告桂基华业公司签订了房屋买卖合同，被告付洪春的义务已经履行完毕应当得到相应的报酬且已经向原告出具了相应的收条，该款项系居间费用不是购房差价，被告付洪春作为居间人有权得到该款项；4、被告付洪春从未向原告承诺退还相关款项，仅是表示会向开发商催促尽快交房，这已经是超出了居间合同的义务，是出于双方之间的朋友关系进行帮忙，并没有做出交不了房就退款的承诺；5、案涉的楼盘还在施工，目前政府也在积极的招商引资，故本案的房屋买卖合同还有履行的可能性，原告的合法权益还可以得到相关保障，故本案的买卖合同不应进行解除。被告桂基华业公司未到庭参加诉讼，亦未向本院递交书面答辩状。原告褚亮围绕其诉讼请求向本院提交了证据，本院依法组织当事人进行证据交换和质证，被告桂基华业公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其自愿放弃举证、质证的权利。原告提交的证据1企业信用信息公示报告、被告付洪春的身份证复印件；证据2《住宅认购合同》原件；证据3收款收据原件一张、加盖被告桂基华业公司印章的收款收据复印件一张；证据4收条一张、证据5通话录音光盘、录音资料整理、微信聊天记录截图均来源合法、印鉴齐全，相互结合可以证明原告欲证明的内容，本院予以采信并在卷佐证。证据6景洪市住房和城乡建设局文件两份系复印件本院不予采信。根据庭审举证、认证，本院确认如下法律事实：原告褚亮经被告付洪春介绍欲向被告桂基华业公司购买房屋。2018年5月10日，原告褚亮（合同乙方）与被告桂基华业公司（合同甲方）签订《住宅认购合同》，合同约定原告作为买受人购买景亮路综合集贸市场项目第3幢2单元B603号房，建筑面积56.75平方米，实际认购面积以相关部门实测为准；单价为每平方米4300元，总金额244025元；付款方式为银行按揭付款，原告应于签约当日支付100000元；被告应当在2019年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定将经验收合格的商品房交付给原告。此外，合同还对“面积确认及面积差异处理”、“认购人逾期付款的违约责任”、“出卖人逾期交房的违约责任”、“规划、涉及变更的约定”、“关于产权登记的约定”、“不可抗力解决办法”等内容进行了约定。2018年4月10日、2018年5月10日，原告分别向原告支付了房款订金40000元和60000元，合计支付100000元。2018年5月13日，被告付洪春收取了原告支付的购房差价款107730元并与案外人余享忠的相关款项合计出具了相应的收条。现原告以被告桂基华业公司开发的案涉房地产项目未取得相关的证件手续故双方签订的认购合同无效为由要求二被告退还各自收取的相关款项并支付利息而诉至本院。另，经本院审理其他涉及本案房地产项目的案件核实：被告开发的位于景亮路公安边防大队旁景亮路综合集贸市场项目至今尚未取得商品房预售许可证。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”及《商品房销售管理办法》第十六条“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”的规定，原告与被告桂基华业公司签订的《住宅认购合同》中对房屋的基本情况、付款方式、面积确认和面积差异处理、交付期限、逾期付款和逾期交房的违约责任、产权登记、公共配套设施的产权归属及争议的解决办法等内容均进行了约定，已具备商品房买卖合同的必备条款且已经按照约定收取了100000元的房款，故该《商品房认购协议》应认定为商品房买卖合同，原告提出的相应主张本院予以采纳。经审理查明被告桂基华业公司对案涉房地产项目尚未取得商品房预售许可证书，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”及《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，本案原告与被告桂基华业公司签订的《住宅认购合同》无效，被告桂基华业公司应向原告返还收取的房款100000元，因被告桂基华业公司实际占有使用了原告100000元资金，应向原告支付资金占有使用期间的资金占用利息，因原告交付相关款项的时间为2018年5月10日，故原告要求被告桂基华业公司从2018年5月14日起按年利率6%支付利息至款项付清之日止的诉讼请求，本院予以支持。对于被告付洪春是否应当返还收取的款项并支付利息的问题。双方对于由被告付洪春提供了购房信息并促成原告与被告桂基华业公司签订认购合同的事实无异议，双方之间系成立居间合同关系。但依据被告付洪春向原告出具的收条载明的内容可知被告付洪春收取的款项的性质并不是居间报酬而是购房差价款，从被告付洪春收取款项的金额亦可以看出并不符合一般居间服务的正常报酬数额，故被告付洪春辩称其收取的款项为居间报酬的意见本院不予采纳。现原告与被告桂基华业公司签订的认购合同无效，故被告付洪春亦应将向原告收取的相关房屋差价款进行返还，故原告的该项诉讼请求，本院予以支持。对于利息部分，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”的规定，被告付洪春作为居间人应如实向原告报告案涉房屋项目的情况，但从原告提供的证据中可以看出被告付洪春在案涉房地产项目并未取得相关预售证书的情况下仍告知原告案涉房屋项目证件齐全，被告付洪春并未尽到如实报告的义务，损害了原告的合法利益且被告付洪春实际占用使用了原告支付的相关款项，故原告要求其支付利息的诉讼请求本院自被告付洪春收取相关款项的次日即2018年5月14日起以本金107730元，按年利率6%予以支持至款项清偿之日止。原告主张超过部分本院不予支持。被告付洪春辩称已经完成居间义务故不应返还相关款项的意见无法律依据，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第四百二十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告西双版纳桂基华业房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告褚亮返还购房款100000元并支付利息（依本金100000元，按年利率6%自2018年5月14日起计算至款项清偿之日止）；二、被告付洪春于本判决生效之日起三十日内向原告褚亮返还购房差价款107730元并支付利息（依本金107730元，按年利率6%自2018年5月14日起计算至款项清偿之日止）；三、驳回原告褚亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。已减半收取的案件受理费2387元（实收），由被告西双版纳桂基华业房地产开发有限公司负担1387元、付洪春负担1000元。原告预交的案件受理费本院不另清退，由被告迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西双版纳傣族自治州中级人民法院。双方当事人在上诉期限内均未提起上诉，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审判员  陈前妃二〇二〇年六月十七日书记员  刀启娜