江西省寻乌县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0734民初535号原告：刘传烈，男，汉族，1967年9月12日出生，务农，住江西省赣州市寻乌县。原告：刘翠梅，女，汉族，1970年2月14日出生，务农，住江西省赣州市寻乌县，系原告刘传烈的妻子。共同委托诉讼代理人：陈俊铭，广东君和政通律师事务所律师，一般代理。被告：谢贤梁，男，汉族，1976年8月14日出生，居民，户籍地：江西省赣州市寻乌县，现住：江西省赣州市寻乌县。原告刘传烈、刘翠梅诉被告谢贤梁建设用地使用权纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘传烈、刘翠梅及其委托诉讼代理人陈俊铭，被告谢贤梁均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘传烈、刘翠梅向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付剩余土地使用权转让款812000元：2、本案的全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年12月2日，两原告与被告谢贤梁签订《土地使用权转让合同》，合同约定：一、现有土地界址，东，山体石坎；南，刘国钦房屋外墙为界；西，新罗大道规划行人道为界；北，刘民房屋为界。二、转让性质国有、商住；使用年限依照法律规定。三、土地转让总金额158万元；四、付款方式为在签订协议之日应付110万元，乙方即被告必须在三个月内建好首层(因办理手续需要)，甲方即原告在乙方建好首层后办好多20㎡甲方名下的用地手续(包括城建、土管、税收)，五、甲方办理好90㎡的用地手续后移交给乙方，乙方再付40万元土地转让金，剩余8万元在过户时付给甲方。后两原告作为转让方，被告作为受让方，刘传铭作为见证人在上述合同中签字确认。在合同履行过程中，两原告依约将涉案土地实际交付给被告进行首层建设，但被告并未依约支付土地使用权转让款，后经原告多次催讨剩余款项，被告未予理会，剩余款项仍分文未付。对本案争议焦点：一、关于涉案土地权利人归属的问题。涉案土地为不动产，根据物权法关于不动产的登记公示的原则，涉案土地权利人为原告刘传烈，并且在涉案土地使用权转让合同中也明确记载，转让方为原告刘传烈，受让方为被告谢贤梁，刘传铭是作为见证人在涉案合同中签字，在庭审中刘传铭也已明确涉案土地是刘传烈所有。至于涉案土地转让后获利的分配问题，与涉案土地使用权转让无关。因此，本案所涉土地的权利人应当为刘传烈。二、关于涉案土地使用权转让款是否付清的问题。首先,原被告在庭审中对涉案土地转让款为158万元的事实均无异议，原告在庭审中承认其中40万元由刘传铭收取用于办理涉案土地相关手续，被告亦自认其仅在2014年向原告支付了46.8万元，故被告还剩余71.2万元未支付。被告提出，其已在签订合同后将涉案土地使用权转让款中110万元支付给了刘传铭，同时提交由刘传铭出具的收条以及银行流水等证据，其与本案不具有关联性，该组证据仅仅能证明刘传铭与被告之间的交易往来。刘传铭并非合同载明的土地使用权转让款收款方，原告不知道更不同意由刘传铭收取转让款，被告也并未出具任何由原告出具的关于由刘传铭收取土地转让款的授权，涉案土地作为不动产，以登记公示为原则，刘传烈为登记权利人，且涉案土地转让合同的双方为原告刘传烈、刘翠梅与被告谢贤梁，依据合同的相对性原则，被告应当将涉案土地转让款支付给原告。因此该组证据并不能证明被告已付清涉案土地转让款，被告的答辩意见依法不能成立。至于原告刘传烈夫妇出具的收条，虽然原告在庭审中承认该收条当中的落款为其夫妇签字，但收条应当由收款方亲自出具，而不是由被告起草并打印，再由原告签字，而且两原告作为普通的农民，其文化水平远远不如作为政府公职人员的被告，其只知道收取了款项应当出具收条，至于收条上如何写及其法律后果其并不知道，交易双方地位的悬殊可见一斑。另外关于收条中原告女婿的签字，且不论其是否与本案有关，其作为原告的女婿，岳父岳母均已在收条中签字，且已实际收到46.8万元，其也只能在其中签字，但其签字仅仅能见证的是两原告已收取了46.8万元土地使用权转让款。再者，关于涉案土地转让后获益分配的问题，原告在庭审中已表示在土地转让后其应干得80万元，与被告方证人所陈述一致，而原告只收取了46.8万元后即出具涉案土地转让款已付清的字据明显与常理不符，单凭该证据仅仅能证明被告向原告支付了46.8万元，而并不能证明被告已付清相关土地转让款。三、关于原告方诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。涉案土地使用权转让款为按条件、分期付款。本案中原告已将涉案土地实际交付给被告，且其已在涉案土地上进行房屋建设，但涉案土地尚未过户给被告。因此涉案合同中最后一笔付款期限尚未届至，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》的相关规定，原告方要求支付土地使用权转让款的诉讼时效尚未开始计算。其次，原告方已多次向被告进行催收，但被告方却未予理睬，且原告方已提交相关的催收短信截图以及催收通话录音等予以证明。因此本案不存在原告方诉讼请求超过诉讼时效的问题。综上，被告的行为已极大地损害了原告的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。被告谢贤梁辩称，原告在《民事诉讼》中的所述内容与实际事实不符答辩人与原告之间不存在欠土地使用权转让款。2013年11月份中旬，答辩人经朋友介绍得知县土地管理局工作人员刘传铭手中有一建设用地转让，经过双方接触交谈，了解得知此块建设用地是属于刘传烈、刘传铭两人合法共有，刘传铭并带答辩人到现场确认土地面积及界址，因为刘传铭身为县土地管理局工作人员不方便出面，便以刘传烈的名字登记的建设用地，事后在同年12月2日上午在答辩人家中，有刘传铭、刘传烈夫妇、答辩人和妻子五个人在场，签订了土地转让合同，价格为158万元。在签订合同后，答辩人问刘传烈夫妇的银行账号，方便把订金110万元人民币转给刘传烈夫妇，但刘传烈夫妇同时回答说:“转给我传铭哥就可以”。这才有了转让合同中出现刘传铭的银行账号一事。答辩人在付清订金110万元之后(按刘传铭的要求110万元人民币分别转给刘传铭本人90万元人民币、范丽萍20万元人民币)，于2014年年初在此块土地上开始自建房，在建房过程中，刘传铭不知什么原因离开了寻乌县，还无法联系。刘传烈妻子刘翠梅在答辩人毛坯房建好时打电话催间过剩余土地转让款48万元要付给她，答辩人回答要把土地转让手续办理齐全后，答辩人才会付剩余土地转让款48万元给刘翠梅，刘翠梅听到后以要在答辩人自建房的楼顶跳楼自杀威胁答辩人，事后，刘传烈的女婿也打电话跟答辩人沟通过，本人想做房子是一生中的大事讨个顺顺利利，为了避免麻烦，答辩人于2014年10月14日，在答辩人家中，当着刘传烈夫妇及其女婿三人的面，付给刘传烈46.8万元，并在收条中注明此块土地转让金已付清，刘传烈夫妇及其女婿三人在收条中签了字。余下1.2万元没有付是因为刘传铭、刘传烈两人没有在合同规定时间内把建设用地的手续办理齐全自此，刘传烈夫妇在答辩人接到贵院开庭通知后才得知刘传烈起诉一事。原告提出的支付剩余土地使用权转款81.2元与本来土地转让合同中的土地转让金额不相符。三、答辩人付清土地转让金至今长达5年之久的时间，原告一直未以任何方式向答辩人提土地转让款一事，所以请贵院审理是否过了时间追诉期限。综上事实，原告的诉请没有任何事实和法律依据，请依法予以驳回。本院经审理认定如下事实：2003年期间，刘传铭系寻乌县土地管理局工作人员，其获知寻乌县土地管理局欲将位于的部分土地出售的消息后，主动联系原告刘传烈去购买该土地，原告刘传烈分两次向刘传铭支付了39000元，由刘传铭去办理购买土地的相关手续。2013年，被告谢贤梁找到刘传铭欲购买的90㎡土地，经刘传铭联系，2013年12月2日，原告刘传烈、刘翠梅与被告谢贤梁签订《土地使用权转让合同》，合同约定：“一、现有土地界址：东，山体石坎；南，刘国钦房屋外墙为界；西，新罗大道规划行人道为界；北，刘民房屋为界。二、转让性质：国有、商住，使用年限依照法律规定。三、土地转让总金额158万元人民币。四、付款方式：签订协议之日起预付110万元，乙方（被告）付款必须在三个月内建好首层（因办理手续需要），甲方（原告）在乙方建好首层后办好多20㎡甲方名下的用地手续（包括城建、土管、税收）。五、甲方办理好90㎡的用地手续后，移交给乙方，乙方再付40万元土地转让金，剩余8万元在过户时付给甲方等”。该合同由刘传铭负责起草，合同签订时，两原告在甲方处签名，被告在乙方处签名，刘传铭在在场人的处签名，合同日期前预留了刘传铭的银行账户（账号为：62×××38）。合同签订后，两原告依约将涉案土地实际交付给被告进行首层建设，被告分别于2013年12月2日向刘传铭支付40万元、2013年12月11日向刘传铭妻子范丽萍账户支付20万元、2013年12月20日向刘传铭支付50万元，2013年12月20日当天，刘传铭向谢贤梁出具110万元收条一张，收条载明：“兹收到谢贤良（梁）同志土地转让款壹佰壹拾万元整”。期间，刘传铭替原告刘传烈取得了90㎡的建设用地许可证（原告刘传烈认可90㎡土地中20㎡系刘传铭所有）。2014年10月16日，被告谢贤梁向原告刘传烈、刘翠梅支付46.8万元土地转让金，当天原告向被告出具收条一张交原告执存，收条载明：“兹收到谢贤梁土地转让金肆拾陆万捌仟圆整（￥468000）。至今日此土地转让金已付清，本人负责协助提供合法过户手续。手续费由谢贤梁自己负责。收款人：刘传烈、刘翠梅，在场人：谢明（原告女婿），2014年10月16日”。被告谢贤梁支付完毕该费用后，继续建造房屋共六层。2020年4月20日，原告以被告欠原告剩余土地使用权转让款81.2万元未支付为由，向本院提起诉讼，请求判如所请。以上事实有原告刘传烈、刘翠梅提交的土地转让合同、江西省建设用地许可证、短信截图、原被告双方通话录音、涉案土地现状照片，以及被告提交的土地转让合同、46.8万元收条原件一张及银行转账流水、110万元收条原件一张及银行转账流水、刘传铭证人证言，原、被告双方的陈述及庭审笔录在卷佐证。本院认为，原告刘传烈、刘翠梅与被告谢贤梁对2013年12月2日双方签订《土地使用权转让合同》内容予以认可，对土地交易的面积为90㎡、土地转让金总金额158万元等事实无异议，同时，原、被告均认可2014年10月16日，被告谢贤梁向原告刘传烈、刘翠梅支付46.8万元土地转让金的事实。本案主要的争议焦点一：本案是否已经超过诉讼时效问题。根据合同约定：“五、甲方办理好90㎡的用地手续后，移交给乙方，乙方再付40万元土地转让金，剩余8万元在过户时付给甲方”，本案中该案土地使用权转让款为按条件、分期付款，目前涉案土地尚未过户给被告，仍有余款未结清，原告2019年12月12日向被告进行催收，因此本案未超过诉讼时效。争议焦点二：本案诉争土地权利人是原告刘传烈、刘翠梅二人，还是二原告与案外人刘传铭三人共有的问题。根据庭审调查，原告多次自认交易的90㎡土地中原告夫妻拥有70㎡，另外20㎡的权利人是案外人刘传铭，因为刘传铭个人原因不便作为权利人，所以将20㎡土地写入二原告名下，实际上，本案诉争土地权利人是二原告与案外人刘传铭按份共有。争议焦点三：被告谢贤梁是否已经按合同约定付清土地预付款110万元的问题。根据合同约定，被告应当在签订合同当日起预付110万元，根据调查显示被告谢贤梁确于签订合同当日（2013年12月2日）已向刘传铭账户支付40万元，另于2013年12月11日向刘传铭妻子范丽萍账户支付20万元以及2013年12月20日向刘传铭账户支付50万元，2013年12月20日当天，刘传铭向谢贤梁出具110万元收条一张，收条中写明该款为土地转让款。本院认为，被告将110万元转给刘传铭是否应认定为本案土地预付款是问题关键。原告称，刘传铭并非合同当事人，只是在场人，被告将预付款支付给刘传铭与原告无关，原告未收到该土地款，视为被告未履行支付义务。谢贤梁称，其是按照原告要求按时将110万元土地转让预付款转给刘传铭账户的，合同中也写明了刘传铭的银行账户，且2014年10月16日被告向原告支付剩余46.8万元土地转让款时收条中已经写明土地款全部付清，当时原告也认可并且签字确认，故该110万元土地预付款已经支付完毕。本院根据审理调查结果对该问题分析如下：第一，根据争议焦点二结论得知，本案诉争土地90㎡实际上是二原告与案外人刘传铭三人按份共有，刘传铭实际为诉争土地权利人之一，土地转让合同也是二原告、被告和刘传铭共同签订，原、被告提交的合同中均写有刘传铭的银行账户，因此被告将110万元预付款转给刘传铭应当认定为与诉争土地款有关；第二，根据合同约定：“签订协议之日起预付110万元”，被告向刘传铭支付的金额正好是110万元，与合同约定金额相符，刘传铭出具的收条写明土地转让款，刘传铭亦承认该款为本案诉争土地转让款。原告辩称，该款仅证明刘传铭与被告有交易往来不能证明与本案有关，但原告并未提交证据证明刘传铭与被告除本案土地交易外有其他交易往来；第三，原告自认其曾授权被告向刘传铭转让40万元作为办理相关手续费用，但并未授权被告将另外70万元支付给刘传铭，此点说明原告确实曾经授意被告将土地转让款转入刘传铭账户，此与合同中写有刘传铭银行账号的事实相吻合，另外根据2014年10月16日原告向被告出具的收条载明：“至今日此土地转让金已付清”此与被告陈述相吻合，且与二原告自认的免除了剩余1.2万元土地转让款的陈述相吻合。二原告辩称其不认识字，不知道收条中写入了此内容，但该收条中同时有二原告女婿谢明作为在场人进行了签名，原告自认谢明为大学学历，作为大学生不应该不认识收条内容，而二原告当时未提出异议仍在收条中签字确认，视为对该内容的认可。综上所述，本院认为被告辩称与现有证据相吻合，与原告所述不相符，因此，被告谢贤梁向原告刘传烈、刘翠梅购买诉争土地，已经实际支付156.8万元土地转让款，剩余1.2万元二原告自认已经免除，故对原告要求被告向原告支付剩余土地使用权转让款812000元的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国土地管理法》第十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告刘传烈、刘翠梅的诉讼请求。本案案件受理费11920元，由原告刘传烈、刘翠梅负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 员  凌树平人民陪审员  袁德浩人民陪审员  李燕玉二〇二〇年六月十七日法官助理龚珍珍书记员蓝贱林