山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终6087号 上诉人（原审被告、反诉原告）：孙发生，男，1959年9月27日出生，汉族，住山东省平度市。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：张洪伟，男，1968年2月26日出生，住山东省平度市。 委托诉讼代理人：刘贤财，平度东方法律服务所法律工作者。 原审被告：青岛胶东铸造机械厂，住所地：山东省平度市田庄镇工业园。 法定代表人：孙发生，职务：总经理。 上诉人孙发生因与被上诉人张洪伟、原审被告青岛胶东铸造机械厂房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省平度市人民法院于作出的（2019）鲁0283民初3237号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 孙发生上诉请求：1、依法撤销山东省平度市人民法院(2019)鲁0283民初3237号民事判决书，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费由张洪伟承担。事实与理由：一、张洪伟在涉案合同到期前明确不再租赁，但合同到期后迟迟不搬走导致孙发生与案外人温玉升签订的合同无法履行，张洪伟应当赔偿孙发生因无法及时出租产生的损失。2018年2月28日，双方当事人签订厂房租赁合同，约定，租赁费用88000元；张洪伟应于每年1月28日前一次性将下一年度的租赁费交给孙发生，迟交壹天罚张洪伟壹仟元；合同到期前，孙发生多次找张洪伟协商租赁事宜，张洪伟予以明确提出不再承租。张洪伟在一审中提供的录音及其他证据也证明其不再承租。孙发生为防止将来厂房闲置产生损失，2019年1月22日，孙发生与温玉升签订租赁合同，约定租赁费78000元，在张洪伟不租时由孙发生负责督促被上诉人合同到期后搬走，由温玉升租赁。根据买卖不破租赁的原则，孙发生与温玉升签订的租赁合同是在孙发生与案外人任敦国签订的买卖合同之前，孙发生与温玉升签订的租赁合同是有效。张洪伟在合同到期后，孙发生多次要求被上诉人搬走，张洪伟置之不理，导致孙发生与案外人温玉升签订的合同无法履行，张洪伟应当赔偿孙发生因无法及时出租产生的损失。2019年1月24日，孙发生与案外人任敦国签订厂房买卖合同，根据合同约定2019年12月31日前的租赁费由孙发生收取，孙发生与案外人任敦国的通话录音中也显示案外人任敦国同意孙发生收取租赁费，因此，张洪伟应当向孙发生缴纳租赁费以赔偿孙发生无法及时出租的产生的损失。二、张洪伟租赁期间占用孙发生的二楼是张洪伟亲口承认的，一审法院以证据不足为由驳回孙发生请求明显错误。一审庭审中张洪伟提供了与孙发生的通话录音，该录音中张洪伟承认占用上诉人的二楼，虽然孙发生默认，但占用期间的租金问题孙发生并没有明确表示放弃。一审时，孙发生提供的与案外人任敦国的录音，也证明张洪伟既占用合同约定的一楼房屋又占用孙发生的二楼房屋，孙发生自始至终没有放弃对二楼租赁费的收取权，一审法院以没有证据为由驳回孙发生的请求明显错误。三、合同到期后张洪伟继续使用租赁物，与孙发生和案外人任敦国均没有签订合同，根据合同相对性原则，应当向孙发生缴纳罚金。根据孙发生与张洪伟签订的合同，张洪伟应于每年1月28日前一次性将下一年度的租赁费交给孙发生，迟交壹天罚张洪伟壹仟元，因此，张洪伟应当向孙发生支付合同约定的罚金。四、一审判决错误，张洪伟不租赁厂房，应由孙发生进行验收，案外人任敦国进行验收是无效的。张洪伟并没有与任敦国签订合同，根据孙发生与张洪伟的租赁合同约定，押金壹万元，租赁期满不再续签时，由孙发生检查行车、变压器及车间无损坏时全额退还，如出现设备或房屋损坏，孙发生有权按照市场价格扣除相应的赔偿款。任敦国并非合同当事人，根据相对性原则，任敦国无权代替孙发生进行验收。综上，一审判决错误，张洪伟应当赔偿孙发生因无法及时出租产生的租赁费；张洪伟租赁期间占用孙发生的二楼房屋是张洪伟亲口承认的，一审法院以证据不足为由驳回上诉人请求明显错。请求二审法院依法改判或发回重审。 张洪伟答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人孙发生的上诉理由不成立，请法院驳回上诉，维持原判。 张洪伟向一审法院起诉请求：依法判令青岛胶东铸造机械厂、孙发生返还张洪伟押金10000元（自起诉之日以10000元为基数按照年利率6%计算利息）。事实和理由:2018年2月28日，张洪伟、孙发生签订一份厂房租赁合同，合同约定租赁期限1年，自2018年3月1日至2019年2月28日止；租赁费每年8.8万元；押金10000元。因孙发生于2019年1月份将所属厂房已转让，合同已经届满，孙发生未将押金10000元返还张洪伟，故诉至法院。 一审中，青岛胶东铸造机械厂、孙发生共同答辩称，合同是孙发生签订的，与厂方无关。厂房交接书是张洪伟与案外人的，根据租赁合同的约定，张洪伟想收回押金，应当在孙发生检查行车、变压器及车间无损坏时全额退款。因此，张洪伟应该与孙发生办理交接，与案外人任敦国无关。且根据孙发生与任敦国的转让协议，2019年12月31日前的租赁费由孙发生收取。即使该厂房交接书是任敦国同意的，2019年5月19日之前两个多月的租赁费应该由孙发生收取。 孙发生向一审法院反诉请求:1、解除双方的租赁合同；2、判令张洪伟支付逾期租赁费88000元；3、判令张洪伟支付逾期违约金30000元；4、判令张洪伟支付侵占房屋的租赁费10000元，以上合计128000元。事实和理由:根据案外人任敦国与孙发生转让协议第5条，案外人已经知晓孙发生将车间分租给他人的情况，最晚一户到2019年12月31日，双方约定案外人自行决定是否与其他租赁方的租赁关系，2019年12月31日前的租赁费归孙发生所有。根据案外人与孙发生的通话录音，显示案外人并没有与张洪伟签订租赁合同，孙发生有权继续出租该租赁物直到2019年12月31日。张洪伟除使用租赁合同中约定的一楼三间办公室外，还占用二楼的办公室，案外人去接收办公室时与孙发生进行协商，让其腾退空闲的办公室，于是才将转让协议复印件给付孙发生。张洪伟违反租赁合同的约定，占用二楼的办公室，违反合同约定，应当给付孙发生侵占房屋的租赁费。张洪伟借孙发生将租赁物转让的时间差，既不与案外人签订合同，也不与孙发生签订合同，继续使用租赁物至今，违反了诚实信用原则，其应该将租赁费交付给孙发生。 张洪伟一审答辩称，合同到期后，其与孙发生不再续签合同，而和案外人另行签订合同，也证明孙发生将房屋转让给案外人任敦国且案外人也通知了我。其诉请支付的款项无事实根据和法律依据，应依法驳回孙发生的反诉请求。 一审法院认定事实如下：2018年2月28日，张洪伟、孙发生签订涉案厂房租赁合同，合同约定租赁期限1年，自2018年3月1日至2019年2月28日止；租赁费每年8.8万元；押金10000元。合同届满后，孙发生未返还张洪伟押金10000元。另查明，2019年1月24日，任敦国与孙发生签订涉案买卖厂房合同，2019年1月24日任敦国付给孙发生260万，2019年2月20日任敦国付给孙发生240万，共计500万，一次性买断。关于租赁合同约定，共7家，孙发生提供了6家的合同，其中不包括与张洪伟的租赁合同，任敦国在2019年2月20号付清房款后，接收厂房，发现张洪伟合同于2019年2月28号到期，且张洪伟提出不再承租，于2019年5月19日与任敦国办理厂房交接书，注明:现验收厂房及设备完好，水电费已结清。一审庭审中，任敦国的儿子任鹏明确2019年3月1日至2019年5月19日期间的租赁费应由任敦国主张权利，与孙发生无关。 一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。涉案厂房在任敦国与孙发生签订买卖厂房（涉案）合同并于2019年2月20日付清全部价款后，所有权发生变动，张洪伟、孙发生签订的租赁合同于2019年2月28日到期，合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务，孙发生应按合同约定返还张洪伟交纳的押金10000元，利息的计算符合法律规定，法院对张洪伟的诉讼请求予以支持。租赁期间届满，承租人张洪伟应当返还租赁物给所有权人任敦国，承租人张洪伟继续使用租赁物，原出租人孙发生无权主张租赁期届满后的租赁费、违约金，因孙发生未提交相关张洪伟侵占房屋的证据，且张洪伟对此侵占事实予以否认，故法院对孙发生的上述反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决:一、孙发生于判决生效后十日内给付张洪伟押金款10000元及利息（利息的计算:以本金10000元为基数，自2019年4月9日按照年利率6％计算至实际付清之日）；二、驳回孙发生对张洪伟的诉讼请求；三、驳回张洪伟对青岛胶东铸造机械厂的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，反诉费1430元，合计1455元，由孙发生负担，于判决生效后十日内给付张洪伟25元。 二审期间，上诉人孙发生提交其与案外人温玉升签订的租赁合同一份复印件，证明其与温玉升签署房屋租赁合同，将涉案房屋另行租赁给案外人温玉升，租赁期限自2019年2月28日至2019年12月29日，租金78000元。租赁合同签署时间为2019年1月22日。被上诉人张洪伟质证称，该份合同签署时，孙发生与张洪伟签署的房屋租赁合同尚未到期，合同与其无关。 上诉人孙发生、被上诉人张洪伟均提交了孙发生（甲方）与任敦国（乙方）签订的《转让协议》。协议约定：甲方于2006年与平度市田庄镇人民政府签订土地租赁协议，该项目用地选址位于西侧工业园内，东临于幸路，南至青岛天旭机械有限公司，北至天兴路，总用地面积20.1亩……三、甲方收到乙方定金后出具收条，并当即将房屋、土地及附属设施整体移交给乙方。同时将房屋、相关权属证明资料一并转交给乙方……五、鉴于本协议签订前，因甲方已将车间分租给他人，期限最晚一户到2019年12月31日，最早一户到2019年6月31日。乙方已经知晓该情况，本协议生效后，甲方需要将租赁给其他租赁者的合同在乙方受让本宗土地后一并转交给乙方，乙方自行决定到期后是否与其他租赁方的租赁关系，与甲方无关。2019年12月31日前的租赁费归甲方所有。协议签署日期为2019年1月24日。 本院二审查明的其他事实与一审法院一致。本院依法予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条规定，在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。现孙发生主张因张洪伟迟迟未搬离涉案房屋导致其与温玉升的合同无法履行，并导致损失发生。该诉讼请求系二审期间新增的诉讼请求，因双方当事人对此无法达成调解，本院不予处理，孙发生可另行主张。关于孙发生主张张洪伟占用二楼、要求支付房屋占有使用费的主张，本院认为在孙发生与张洪伟通话录音中显示，“原先办公室给我（指张洪伟）一楼，后来二楼东头你也不使，让我到二楼来。”孙发生答：“对。”张洪伟：“这都是经过你同意的，是不是吧。”孙发生：“这回这样，协议我给你改上二楼了。”……通话内容均未显示孙发生要求张洪伟支付二楼的房屋租赁费，双方也未在合同中约定二楼房屋租赁费的收取方式及价格。现孙发生向张洪伟索要二楼房屋租赁费，其主张无合同依据，也无事实和法律依据，本院不予支持。关于孙发生主张合同到期后张洪伟继续使用涉案房屋，应向其交纳罚金的上诉理由。本院认为，虽然孙发生与任敦国签订的转让协议中约定2019年12月31日前的租赁费归甲方（孙发生）所有，但任敦国之子任鹏一审中当庭表示，孙发生与张洪伟签署的房屋租赁合同不包含在转让协议提及的分租给他人的合同中，孙发生未提交充分证据证明其在转让涉案房屋后仍有权收取张洪伟租金，应当承担举证不能的不利后果。对上诉人孙发生该主张，本院依法不予支持。在双方当事人房屋租赁合同到期时，孙发生与任敦国签署的转让协议已生效，张洪伟将涉案房屋转让给任敦国，孙发生与张洪伟签订的合同权利义务已终止。现涉案房屋已交接，任敦国确认“验收厂房及设备完好，水电费已结清。”孙发生应当向张洪伟返还涉案房屋押金10000元。对上诉人孙发生主张应由其验收房屋的上诉理由本院不予支持。 综上所述，上诉人孙发生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定主要事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人孙发生负担。 本判决为终审判决。 审判长  王晓琼 审判员  王颖颖 审判员  于 梦 二〇二〇年六月二十八日 书记员  王若怡