贵州省晴隆县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2324民初755号 原告：王恩燕，女，1984年5月4日出生，汉族，贵州省兴义市人，住贵州省兴义市。 被告：熊志琼，女，1950年10月15日出生，汉族，贵州省晴隆县人，住贵州省晴隆县。 被告：刘芳，女，1977年5月23日出生，汉族，贵州省晴隆县人，住贵州省晴隆县。 被告：刘媛，女，1975年7月7日出生，汉族，贵州省晴隆县人，住贵州省晴隆县。 被告：刘维维，女，1980年2月6日出生，汉族，贵州省晴隆县人，住贵州省晴隆县。 四被告的共同委托诉讼代理人：曾程，贵州天生律师事务所律师。代理权限：特别授权。 原告王恩燕诉被告熊志琼、刘芳、刘媛、刘维维确认合同无效纠纷一案，本院于2020年4月24日立案受理后，于同年6月2日依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告王恩燕，被告熊志琼、刘芳、刘媛、刘维维及其共同委托诉讼代理人曾程均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 王恩燕向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告于2019年9月7日签订的《房屋及门面转让合同》无效。2.判令被告返还原告购房款100万元，并以100万元为基数，从2019年9月7日起按年利率6%计算利息支付给原告直至该款给付完毕之日止。3.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：一、被告熊志琼系贵州省晴隆县村民。2019年9月7日，原告与被告签订《房屋及门面转让合同》，约定被告将其位于贵州省晴隆县沙子镇沙子街上新街派出所对面320国道边上的整幢楼房及门面转让给原告，转让价为161万元。当日，原告按转让合同约定付款方式支付给被告定金10万元，被告向原告出具收条一张。后原告又向被告支付了90万元购房款，被告向原告出具收条一张，该收条载明收到购房款为100万元（含定金10万元），收款人为熊志琼、刘芳、刘媛、刘维维。二、双方签订的《房屋及门面转让合同》第一条约定了：甲方（被告）必须保证转让房屋合法、有证。后原告在办理转让过户登记手续的工程中才得知，该房屋系农村宅基地所建住房，虽然办理了房屋产权登记，但宅基地使用性质仍为划拨而非出让。原告于2020年4月1日致《关于房屋门面转让合同出现不明情况要求协商处理的函》给被告，函中阐述“因双方签订合同忽视了土地使用权属的法律规定，导致合同签订后不能办理房屋转让过户手续。……基于此种情况，本人特为此提出要求。通过双方协商，采取如下方案处理：（一）解除合同关系，各自所得退还各方，你方归还我方已交款项，我方退还房屋给你方；（二）继续履行合同，但造成的土地转让费由你我双方共同承担。办好全部产权及不动产权属证。款项依照合同规定的义务履行。”但该函送至被告后，被告未同意原告的要求。三、根据土地管理法和有关政策之规定，农村住房转让时，宅基地使用权也应一并转让。农村宅基地使用权的主体限于本集体经济组织成员。原告系兴义市鲁屯镇人，并非被告转让房屋宅基地使用权所属晴隆县沙子镇沙子村三组成员。根据土地管理法第九条、第十条之规定，以及合同法第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定，被告转让的该房屋系农村宅基地不动产，原被告之间签订的《房屋及门面转让合同》应认定为无效合同。四、原告是因为被告在签订合同时承诺“保证该房屋合法、有证”才签订的，但原告后来得知房屋虽然办理产权登记，但因宅基地性质为划拨，不能依法办理转让登记，不能办理房屋转让过户手续的过错在被告方，因此，原告请求判令被告与原告签订的《房屋及门面转让合同》无效，被告返还原告已付购房款100万元。五、因被告长期占有原告购房款项，给原告造成一定的损失，故原告请求法院判决被告在返还原告购房款的基础上，从2019年9月7日起以100万元为基数按年利率6%计算利息支付给原告直至款项付清为止。综上，现原告为维护自身合法权益，特依法诉至法院，请求支持原告的各项诉请。 熊志琼、刘芳、刘媛、刘维维辩称：一、本案中刘芳、刘媛、刘维维不是合同的当事人，依法不是本案适格的主体；原告与被告熊志琼签订的《房屋及门面转让合同》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，被告方保留要求被答辩人支付剩余转让款61万的权利。二、原告所称的部分内容不属实，该房屋所的土地由被告熊志琼及丈夫合法取得，晴隆县人民政府于1995年4月向其颁发了证号为晴国用（95）字第006号国有土地使用权证，该土地使用证载明地址为沙子镇新街、用途为住宅及四至界限等，后被告方在该土地上新建了房屋，并于1997年7月向晴隆县人民政府申领了房屋所有权证，转让的房屋及门面系有国有土地使用证及房屋所有权证的合法财产，不存在权属争议。因此，原告诉称该房屋系农村宅基地所建房屋不属实。三、本案的发生是原告不愿意承担合同约定的费用所导致，是一种不诚信行为，被告方愿意积极配合、协助原告办理房屋过户手续。 本院经审理认定事实如下：熊志琼系刘芳、刘媛、刘维维之母。1995年4月，熊志琼及其夫刘敦亮取得晴国用（95）字第006号国有土地使用证，该证载明地址为沙子镇新街，用途为住宅。1997年，熊志琼在上述土地上修建了房屋，并取得了（97）字第沙011号房屋所有权证。2015年，熊志琼将前述房屋拆除重建。2019年9月7日，熊志琼作为甲方与作为乙方的王恩燕签订《房屋及门面转让合同》，约定甲方自愿将位于沙子街上新街派出所对面320国道边上的整幢楼房及门面一次性永久性转让给乙方；甲方必须保证转让房屋合法、有证，所有权属甲方个人所有，不和任何人有牵扯的房屋门面；转让价为壹佰陆拾壹万元，不含乙方一年半的房租，不含过户费；付款方式为合同签订之日付订金10万元，签合同之日起一个半月内再付90万元，余款61万元在付清100万元后6个月内付清；从签字之日起，甲方可在屋内居住至2020年4月底，但门面必须腾出来交给乙方使用；此合同一式四份，签字后生效。《房屋及门面转让合同》签订当日，王恩燕交付定金10万元，刘芳、熊志琼向王恩燕出具收条一张，后王恩燕又支付购房款90万元，熊志琼、刘芳、刘媛、刘维维作为收款人出具了收条，该收条载明“今收到王恩燕购房款壹佰万元整（￥1000000元）（注：含定金在内）”。熊志琼已将转让房屋中的门面一间（另一间系签订合同前王恩燕承租，尚在租期内）腾空交付王恩燕。2020年3月，熊志琼与王恩燕在办理过户手续中产生争议，双方于2020年4月自行协商未果，王恩燕遂诉至本院，请求确认《房屋及门面转让合同》无效。 上述事实，有双方当事人在庭审中的陈述，原告方提交的身份证复印件、熊志琼的户口本复印件、《房屋及门面转让合同》、收条、《协商处理函》及回复、证明等，四被告提交的身份证复印件、国有土地使用证、房屋所有权证等证据在卷为凭，经庭审质证及本院审查，予以确认。 本院认为，原告与被告熊志琼签订的《房屋及门面转让合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的效力性强制性规定，也未侵害国家利益和社会公共利益，故合法有效。原告以案涉房屋系农村宅基地建房，其非受让房屋所在地沙子镇沙子村三组村民，双方签订的转让合同违反了《土地管理法》的规定为由主张《房屋及门面转让合同》无效。但从被告方提交的国有土地使用证看，案涉房屋所占土地并非农村宅基地，故原告的该主张缺乏事实依据；同时，原告以签订合同时被告方承诺案涉房屋合法、有证，其办理产权登记时得知房屋虽然办理了登记但宅基地性质为划拨，不能办理转让登记，过错在被告方为由主张《房屋及门面转让合同》无效。对此，本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。……”、第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，《房屋及门面转让合同》属双方当事人为变更不动产物权订立的债权合同，该合同自成立时生效。同时，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款虽然规定“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”，但该规定系管理强制性规定而非效力性强制性规定，该规定中的审批程序亦仅为物权变动的必要条件而非《房屋及门面转让合同》的生效要件，并不影响《房屋及门面转让合同》的效力，故原告的该主张缺乏法律依据。综上所述，原告主张《房屋及门面转让合同》无效，缺乏事实及法律依据，不予支持。关于原告以《房屋及门面转让合同》无效为由主张被告方返还购房款1000000元及支付利息，因如前所述《房屋及门面转让合同》合法有效，故原告的该主张缺乏事实依据，应不予支持。 据此，依照上述理由及法律的规定，判决如下： 驳回原告王恩燕的诉讼请求。 案件受理费减半收取6930元，由原告王恩燕负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。 审判员  张先莉 二〇二〇年六月二十三日 法官助理田倩 书记员张茜