山东省枣庄市薛城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0403民初3257号 原告:枣庄市深鲁房地产开发有限公司。住所地：枣庄新城六盘山路东海河路北七号路南。 法定代表人：刘亚东，职务：总经理。 统一社会信用代码证号：91370400771045207H。 委托诉讼代理人：郭紫刚，山东信雅律师事务所律师。 被告：马文文，女，1982年3月19日出生，汉族，居民，住济南市历下区。 委托诉讼代理人：徐伟，山东鲁耀律师事务所律师。 委托诉讼代理人：包霞，山东鲁耀律师事务所律师。 原告枣庄市深鲁房地产开发有限公司（以下简称：深鲁房地产公司）与被告马文文商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告深鲁房地产公司的委托诉讼代理人郭紫刚、被告马文文的委托诉讼代理人包霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告深鲁房地产公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告在补交房屋差价款7,696元后立即办理房屋产权证，并支付逾期办证违约金28,334.74元（以被告已交购房款914,027元为基数，自2018年12月6日起至起诉之日止，按照日万分之一计算）；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年5月3日，原、被告签订《枣庄市新建商品房买卖合同（预售）》，约定被告购买原告开发的凤鸣园小区房屋一套，合同第三条第四款约定被告购买的房屋预测建筑面积为156.78平方米。第六条约定的该房屋单价为每平方米5,830元。第十三条第四款约定以枣庄市薛城区房管局测绘队实测面积为准结算房价款。在签订合同同时，双方又签订补充协议一份，补充协议第3条中约定本合同第八章合同备案与房屋（不动产）登记第二十条第二款第2种方式处理是指，××应按本章第二十条第一款的规定协助××办理该商品房房产证，××应当在90日内办理完毕房产证，逾期办理，任何一方违约按已付房款的日万分之一承担违约责任。合同及补充协议签订后，被告按照合同约定的预测建筑面积交纳了房款914,027元，至2017年8月28日原告将商品房交付给被告，经实测建筑面积为158.1平方米，商品房总价应为921,723元，差价款为7,696元。2018年7月18日，原告在获得了产权登记证后，多次通知要求被告带着购房合同前来办理产权证书，被告迟迟至9月4日前来办理。在原告工作人员为被告开具了购房发票并告知该商品房实测建筑面积，应补交差价款后，被告拒绝补交差价款并拒绝办理产权证书。事后，虽经原告工作人员多次通知，但被告至今拒不办理。无奈，原告特诉至法院，请求判令支持原告的诉讼请求。 被告马文文辩称，一、关于面积差价款的问题。被告认为因为原告违约无法按照合同约定为被告办理产权登记手续，因此对该费用的金额应当在原告依法为被告办理不动产登记时在原告应当支付给被告的逾期办证违约金中扣除或抵销。因原告至今未通知被告办理产权登记手续，为此不存在面积差价款的支付问题。二、关于违约金的问题。被告在原告交付房屋后，在合同约定的办证期限届满后一直向原告主张办理不动产登记手续，但因原告一直未能完成房屋的初始登记手续，导致被告无法按照合同约定办理不动产登记证书，无奈，被告依法提起诉讼。经本院审理认定原告在合同约定的90日内的办证期限内无法为被告办理不动产登记。为此在违约办证的问题上系原告违约而非被告违约，原告向被告主张违约金显然没有事实依据。另外，原告在诉状中陈述在2018年7月18日完成房屋初始登记后多次通知被告前来办理不动产登记证书，但事实上，被告从未收到原告的任何办证通知。被告购房后肯定想尽快办理不动产登记并领取产权证书，如果收到原告的办证通知被告肯定会积极办理房产登记，而不是通过诉讼诉请原告为其办证来维护自己的权益，基于此足以说明被告从未收到过原告的任何办证通知，更不存在原告通知办证，被告不配合之说。综上，原告的主张没有事实依据，请求法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下，2017年5月3日，原告深鲁房地产公司（××）与被告马文文（××）签订《枣庄市新建商品房买卖合同（预售）》，合同主要约定：××购买××开发的位于枣庄市薛城区六盘山路200号5号楼2单元18层1801室房屋一套；该商品房预测建筑面积为156.78平方米，该商品房单价为每平方米5,830元，总金额为914,027元。其中，合同第九条商品房交付条件：该商品房交付时应当符合以下条件：1、该商品房已取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件；2、该商品已取得房屋测绘报告；第十一条交付时间和手续：××应在2017年8月28日前将符合第九条、第十条约定的条件的商品房交付给原告使用…，交付该商品房时，××应当出示满足第九条约定的证明文件，××不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，不能满足第九条约定的条件的，××有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由××承担，并按照第十二条处理；第十二条逾期交付责任：除不可抗力外，××未按照第十一条约定的时间将该商品房交付××的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间分别处理（1）和（2）不作累加。（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，××按全部房价款万分之0.5向××支付违约金。（2）逾期超过60日后，××有权解除合同。××解除合同的，应当书面通知××，××应当自解除合同通知送达之日起15日内退还××已付全部房款，并自××付款之日起，按照4.1%计算给付利息，同时，××按照全部房价款的0.5%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，××按日计算向××支付全部房价款万分之0.5的违约金；第十三条面积差异处理：该商品房交付时，××应当向××出示房屋测绘报告，并向××提供该商品房的面积实测数据。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意以枣庄市薛城区房管局测绘队实测面积为准结算房价款；第二十条房屋（不动产）登记:（一）双方同意共同向房屋登记机构（不动产登记经办机构）申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因××的原因，××未能在商品房交付之日起90日内，取得该商品房房屋产权证的，双方同意按以下方式处理：××有权解除合同，××解除合同的，应当书面通知××，××应当自解除合同通知送达之日起15日内退还××已付全部房款（含已付贷款部分）。并自××付款之日起，按照4.1%计算给付利息。××不解除合同的，自××应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，××按日计算向××支付全部房价款万分之0.5的违约金；第二十五条送达：××和××保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采取书面形式，以寄送的方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起5日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任；第二十九条合同生效：本合同自双方签字或盖章后生效。本合同的解除应当采取书面形式。本合同及附件共计27页，一式五份，其中××壹份，××贰份，银行贷款壹份，房产登记壹份。合同附件与本合同具有同等法律效力等内容。该合同签订同时，双方又签订补充协议一份，其中补充协议第2条约定：本合同第四章商品房交付条件与交付手续第十一条“交付时间和手续”第（一）款“××应当在2017年8月28日前达到合格入住条件。不作为综合验收办证时间，不承担违约责任；第3条约定本合同第八章合同备案与房屋（不动产）登记第二十条第（二）款第2种方式处理是指，××应按本章第二十条第（一）款的规定协助××办理该商品房房产证，××应当在90日内办理完毕房产证，逾期办理，任何一方违约按已付房款的日万分之一承担违约责任。 上述合同及补充协议签订后，被告于2017年8月25日向原告交齐了房价款914,027元。2017年8月28日，原告将诉争房屋交付被告使用至今。2018年7月18日，原告取得涉案凤鸣园小区5号楼不动产权证。 另查明，2018年10月17日，马文文作为原告将深鲁房地产公司诉至本院，诉请深鲁房地产公司为其办理房屋所有权登记并支付逾期办证违约金。本院经审理后作出（2018）鲁0403民初3062号民事判决书，判决支持了马文文的诉讼请求。后深鲁房地产公司提起上诉，枣庄市中级人民法院审理后认为因二审中当事人提供新证据，相关案件事实须进一步查清。遂裁定撤销本院（2018）鲁0403民初3062号民事判决，发回本院重审。2019年7月1日，本院重新立案审理马文文诉深鲁房地产公司商品房预售合同纠纷一案，并于2019年9月22日作出（2019）鲁0403民初2066号民事判决书，判决深鲁房地产公司于本判决生效后十日内协助马文文办理涉案房产的房地产权属登记；深鲁房地产公司于本判决生效后十日内支付马文文逾期办理房地产权属登记的违约金10,694元（以房价款914,027元为基数，自2017年11月27日起至2018年7月18日止，按日万分之零点五计算）。该判决作出后，深鲁房地产公司不服判决再次提起上诉。枣庄市中级人民法院审理后作出（2019）鲁04民终3928号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 再查明，被告马文文购买的涉案商品房后经测绘部门实测建筑面积为158.1平方米。2018年9月4日，原告深鲁房地产公司开具涉案房产增值税发票，金额为921,723元。 本院认为，原告深鲁房地产公司与被告马文文签订的《枣庄市新建商品房买卖合同（预售）》及补充协议，均是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照该合同约定全面履行。根据法律规定和合同约定，被告马文文负有按照涉案房产实测建筑面积交付购房款的义务，现查明涉案房产实测建筑面积为158.1平方米，被告按照合同约定应支付购房款921,723元，被告已支付购房款914,027元，剩余房款7,696元尚未支付，原告诉请被告支付剩余房款，合法有据，本院依法予以支持。 关于原告深鲁房地产公司要求被告马文文立即办理房屋产权证，并支付逾期办证违约金28,334.74元的诉请。本院认为，办理房产证系被告的权利而非义务，虽然双方在补充协议中约定“××应按本章第二十条第（一）款的规定协助××办理该商品房房产证，××应当在90日内办理完毕房产证，逾期办理，任何一方违约按已付房款的日万分之一承担违约责任”，但该约定也是为了督促被告及时行使其权利，防止被告怠于行使其权利而约定的违约责任。而在本院作出的（2019）鲁0403民初2066号民事判决书中已判决深鲁房地产公司于本判决生效后十日内协助马文文办理涉案房产的房地产权属登记，故原告再行要求被告马文文立即办理房屋产权证的诉请，本院不予支持。同时，原告主张在取得不动产权登记证书后多次通知被告办理房产证，被告拒绝办理，被告应承担逾期办证违约责任。原告为此提供商品房买卖合同两份予以证明根据合同约定被告持有两份合同，原告持有一份合同，原告提供的两份合同其中一份是原告在通知被告办证后，被告于2018年9月4日带来交于原告的。被告对原告的该项主张及证据的证明目的均不予认可。本院认为，根据双方签订的《枣庄市新建商品房买卖合同（预售）》第二十五条送达约定：任何根据本合同发出的文件，均应采取书面形式，以寄送的方式送达对方。现原告以其持有两份商品房买卖合同即主张已通知被告前去原告处办理房产证，缺乏必要的证据予以佐证，且与合同约定不符，其该项主张，不能成立。同时在马文文作为原告起诉深鲁房地产公司的上述案件中，也可以看出马文文早在2018年10月17日起诉时既已诉请深鲁房地产公司为其办理房产证，也可认定马文文在积极行使其权利，故原告要求被告马文文支付逾期办证违约金的诉请，证据不足，本院依法不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告马文文于本判决生效后十日内支付原告枣庄市深鲁房地产开发有限公司购房款7,696元； 二、驳回原告枣庄市深鲁房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费700.77元，减半收取350.4元，由原告枣庄市深鲁房地产开发有限公司负担300.4元，被告马文文负担50元，于本判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至山东省枣庄市中级人民法院。 审判员 张 琪 二〇二〇年六月二十八日 书记员 胡安敏