新疆维吾尔自治区霍城县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新4023民初772号 原告：马伟，男，回族，1970年6月13日出生，个体工商户，住新疆霍城县。 委托诉讼代理人：阿地兰木·米吉提，新疆博雅律师事务所律师，特别代理。 被告：霍城县萨尔布拉克镇政府。住所地：萨尔布拉克镇政府院内。 法定代表人：热合木·巴吐巴依，镇长。 委托诉讼代理人：王智，新疆元正盛业（霍尔果斯）律师事务所，一般代理。 原告马伟诉被告霍城县萨尔布拉克镇政府（以下简称镇政府）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月13日受理后，本院于2020年5月15日公开开庭进行审理，原告马伟及其委托诉讼代理人张永平，被告镇政府及其委托代理人王智到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告马伟诉称，1.请求依法解除原被告双方于2012年5月30日签订的《商铺买卖合同》；2.请求被告返还购房款245万元整，并承担占用资金的利息2229500元（按月息千分之十计算，从2012年5月28日计至2019年12月），利息计算至案款付清时止；3.请求被告承担违约金49万元（按已付房款245万元的20%计算）；4.本案的涉诉费由被告承担。 事实与理由：2012年，霍城县萨尔布拉克镇政府因建办翁大楼资金短缺，该镇领导主动联系原告要求投资该办公大楼附飞属的商铺，为了帮助被告，原告向他人高利借钱投资了商铺，于2012年5月28日向被告萨尔布拉克镇政府缴纳245万元购买尚未建设的商铺，并于当年5月30日签订了《商铺买卖合同》。合同第五条约定“甲方应当在商铺交付使用后150日内为乙方办理完毕房地产权属登记证书”，合同第七条约定：“如甲方违约退还已付购房款及利息（按银行同期贷款利率计算计息），由违约方向守约方支付违约金，违约金按购买商铺总价款20%计算”。 因被告至今未办理土地出让手续，致使原告的所购买的商铺没有产权手续，原告多次与被告商谈未果，现原告负债累累，故诉至法院请求依法解除原被告双方于2012年5月30日签订的《商铺买卖合同》，并请求被告依法承担违约责任。 被告镇政府辩称，争对原告的诉讼请求及事实与理由，被告有以下三点答辩意见，首先第一点就是原被告双方签订的合同是合法有效的，不存在解除的条件以及情形。原被告于双方于2012年5月30日签订的商铺买卖合同不违反法律禁止性规定，也不存在其他法定无效的事情。系双方真实意思表示，合法有效。双方在于商铺买卖合同中并未约定解除条件，根据合同法93条规定，本案中双方签订的合同，事实上已基本履行完毕，无解除的法定理由。第二，被告萨尔布拉克镇不存在违约的情形，不应当承担违约责任。双方签订的商铺买卖合同约定商铺总价款是2770320元，乙方于2012年5月30日前支付了245万元。余款320320元，根据合同约定，应当于9月30日前付清。原告马伟支付了245万元之后，剩余房款至今未支付。根据双方商铺买卖合同第五条约定，甲方收到全款后即可为乙方办理房屋产权证书，现原告马伟未支付剩余房款，不符合合同约定的办理房屋产权证书的条件，因此被告萨尔布拉克镇不存在违约情形，也不符合合同约定承担违约责任的情形。第三，房屋已交付原告马伟经营使用至今，并未对原告马伟造成实际损失。被告沙萨尔布拉克镇，将房屋交付交付原告马伟后，原告马伟将房屋出租使用至今，产权证书是否办理并未对原告马伟使用商铺产生任何影响。，且该房屋出租持续为原告马伟带来经济收入，因此未对原告马伟造成损失。综上所述，原告马伟提出的诉讼请求不能成立，请主审法官依法裁决。被告的答辩意见发表完毕。 原告马伟就其诉称的事实提供了如下证据： 1.商铺买卖合同一份。 证明：一、该合同约定的房屋所有权登记的期限，届满并已超过8年，由于出卖人的原因，导致买受人马伟无法办理房屋所有权登记，被告已经严重违约。合同约定，该商铺以建筑面积为准，被告虽然交付了商铺，但是，对于具体建筑面积至今没有明确测量的依据，也对交付商铺的面积不明确。除此之外合同内容约定如果甲方违约，则双倍返还违约金，并退还已付购房款，同时按银行同期利率计息。此内容系合同在违约时可以解除的一种约定。 被告镇政府对原告提供的第一份证据的真实性、合法性没有异议，但对其证明的内容不予认可。根据合同第三条约定，合同总价款277万元，第三条、第四条约定，乙方应在2012年5月30日前预付价款二百肆拾伍万元整，余款必须在2012年9月30日前一次性付清。合同第五条约定，一、甲方收到乙方全部房款后，即可为乙方办理产权证、土地使用证等两证，所需的一切税费均由甲方承担。第三条，甲方应在合同交付使用后150日内为乙方办理房屋产权证书，乙方应积极配合，因甲、乙任何一方不配合，所造成的损失由责任方赔偿守约方。根据上述约定，可以明确，甲方应在收到全部房款后才开始即可为乙方办理产权证书，而在本合同实际履行过程中，原告仅支付了第一笔款项245万元整，剩余款项至今未付。根据合同约定，原告马伟违约在先，且不存在因受到建筑面积等相关情形，影响其正常使用房屋的一个实际情况。 2.交付房款的发票一份。 证明：这个发票是2012年5月28日，也就是双方在签订合同的前两天支付的。这个发票是霍城县萨尔布拉克镇财政所开的，上面显示房款是一次性付清，是245万元。按照当时双方约定的内容，原告先期预付245万元的房款，等后期房屋的建筑面积确定以后再支付尾款。 被告镇政府针对原告第二份证据，认为首先对该证据的真实性、合法性、没有异议。但对其关联性以及证明目的不予认可。该票据作为霍城县萨尔布拉克镇镇财政所向原告出具的收款收据，系行政事业单位资金往来结算票据，虽然上面内容显示的是房款一次性付清，但作为合同主体的萨尔布拉克镇人民政府与原告马伟，并未对商铺买卖合同的关键性条款即价格签订补充协议，以及其他任何方式双方确认的修改。作为霍城县萨尔布拉克镇财政所负责收取相关费用，可能存在因不了解合同具体情况出具一次性付清等与实际情况不符的情况。 3.调查笔录一份。 证明：目的是请法庭予以参考法律服务所的一个法律工作者和本案的萨镇政府的法人热合木·巴图巴依的一份调查笔录，他在调查笔录上面称，在2012年5月30日，萨尔布拉格镇政府与马伟签订商铺买卖合同，在2012年5月28日，交房款245万元，当时签合同的时候其不在场，我从萨镇档案查出来的合同书是2013年5月签订，是任树军签的字，房款是2704244.8元，交款为乙方须在2013年5月30日前付清总价款的80%即2163395元，剩余的20%即540848元。与马伟提供的合同内容不一致，其称马伟提供的合同内容，镇政府已经违约，但是镇政府没有钱。然后法律工作者又问合同约定的逾期按银行利息，贷款利息计算，你们是否认可？然后他的回答是按合同约定计算。以违约金20%为准。后又问合同第五条第三项，和甲方应当在商铺交付使用150日内为乙方办理完毕房屋地产权证，镇政府否按时办理了房屋地产证，他回答,因为土地的出让金交不上，所以办不了。出让金大概为80到90万。镇政府签交不上，我是第三任领导，前面一直没有办理，没有交出让金，因为镇政府没有钱。交了出让金才能办理房屋产权证。然后他就说这个事情我向领导反映，看领导怎么解决。向法庭出示这份调查笔录的目的，首先谈话人是镇政府的法定代表人，且认可马伟在2012年的5月28日所交纳的房款245万元的事实。其次对于产权手续没有办理完毕的原因，是因为政府的没有缴纳土地出让金。 被告对调查笔录的真实性没有异议，但对于合法性和关联性不予认可。首先该证据是作为什么样的一个证据形式来提交，是书证还是证人证言？形式上就是说包括书证或者说证人证言，其调查人员和记录人员只是一个人，被调查人是镇政府法定代表人热和木·巴图巴依就是两个人之间的一个调查，在这个证据的形式上是不符合法律规定的。第二、对该证据的关联性和证明目的均不予认可。 4.中国银行的人民币贷款利率表一份。 证明：出示这份证据的目的是原告所计算的银行贷款的利率根据，该利率表是从2012年到2015年10月的贷款利率表，是原告计算利息的依据。 被告对人民银行贷款利率表的真实性没有异议，对其合法性和关联性不予认可。原因是该利率并不适用于本案，与本案无关系。 被告镇政府就其辩称，在举证期限内向法律提交如下证据。 1.商铺买卖合同、现金缴款单各一份。 证明：首先合同内容不违反法律禁止性规定，系双方真实意思表示且合法有效。第二，合同第三条、第四条约定，商铺总金额270万元，2012年5月30日原告支付245万元，余款于2012年9月30日前一次性付清。原告马伟已支付245万元，余款未支付。第三，合同第五条第一款约定，甲方收到乙方全部房款后，即可为乙方办理产权证书，因乙方房款未支付完毕，不符合办理产权证书的约定。第四，被告不存在违约的情形，不应当按照合同约定的违约条款承担违约责任。第五，合同内容中无解除条件的约定，且合同事实上已基本履行完毕。原告主张解除合同的理由不成立。 原告对该证据的真实性没有意见。这个合同的内容是双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，但是对于被告的证明目的有异议，双方之间不仅仅是这份合同，双方之间有两份合同，一份是这份合同，另一份是2013年5月5日签订的补充合同，这份合同在被告的控制当中，原告请求法庭调取这份证据，因为这份证据是被告控制的，被告仅仅以对自己有利的条款称自己没有违约，质证意见是不符合事实，也不符合法律规定。 2.照片四张。 证明：原告所购买的房屋现状，证实该房屋交付给原告马伟后，原告马伟出租至今的事实。 原告对该证据的真实性无异议，同时不同意被告证明目的，按照法律规定，房屋所有权的转移，以办完房屋产权变更登记手续的日期为准。在办理登记前，原告没有法律意义上的所有权，不能对房屋进行法律意义上的处分，故被告不能以原告已将商铺出租认为原告利益没有受损。 针对原告的申请，法庭指定被告直接将2013年5月5日原被告双方所签订的买卖合同向法庭出示。 买卖合同一份。针对原告委托代理人的申请，将2013年5月5日的签订的合同进行提交。首先，该合同系原合同丢失后，由被告方单独补充的合同，并未经原告马伟本人确认，如果原告的委托代理人，坚持按该合同内容主张相关权利义务，首先应当由马伟本人，亲自对签字进行确认，是否属于其本人签字。 原告认可这份合同，认为该证据是被告为了在财政局以及档案以及办理相关审批手续时准备的，这份合同里面对于房屋的框架、建筑面积，以及是由哪个房地产评估咨询公司测绘、房屋总价、房屋产权证办理的期限等都有明确的约定，这份合同的内容能证实被告违约行为存在，被告不能以这份合同的约定对其不利为由而称这只是单方签订的，原告认为这份合同和2012年签订的合同内容是互补的。 经庭审举证、质证，被告镇政府对原告的证据1、2的真实性、合法性、关联性均无异议，但对证明目的有异议；对原告的证据3、4的真实性没有异议，对合法性和关联性有异议。 原告对被告镇政府提交的证据1、2的真实性无异议，对证明目的有异议。 原告对因其申请，法庭指定被告提交的证据3的真实性对合法性和关联性均无异议。 本院根据证据的真实性、合法性、关联性对原告的证据2因被告无异议，本院对其予以认可；被告的证据1中收款收据因原告无异议，本院予以认可；原告的证据1、2、3、4，被告的证据1、3，因双方对其真实性没有异议，且系存在的事实，本庭对其予以确认。 经审理查明，经审理查明，2012年5月28日，原告向被告交纳了245万元用于购买被告即将建设的商铺。当年5月30日，双方签订了一份《商铺买卖合同》。合同约定：商铺总价款为2770320元，乙方在202年5月30日前预付245万元，余款在2012年9月30日前付清。甲方于2012年9月30日前交付验收全格并符合合同约定的商铺交给乙方。甲方在商铺交付使用后150日内为乙方办理完毕房地产权属证书。如一方违约，由违约方向守约方支付违约金，违约金按照购买商铺总价款20%计算。 另查，2013年5月5日，原、被告双方又签订了一份《商铺买卖合同》作为2012年5月30日所签订《商铺买卖合同》的补充合同。该合同约定：商铺总价款为2704244.80元，乙方须在203年5月30日前付清总价款百分之八十即2163395.84元，540848.96元须在甲方交付《房屋产权证》时付清。 再查，本案所争议的商铺所在地系划拨土地，被告没有所开发建设本项目相关的《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售（销售）许可证》，且该商铺的实际面积为未测量，也没有该工程的竣工验收报告，截止庭审结束，该土地尚未办理房屋产权手续。 本院认为，合法的民事行为受法律保护。本案中原告与被告于2012年5月30日签订的《商铺买卖合同》已经实际履行，但该合同的基础不存的，故该合同系无效合同。本案中被告镇政府向原告出售的商铺所建地址为划拨取得的土地，该划拨土地直至庭审结束，被告均未向法庭提交该划拨土地转化为出让土地的相关证据，因此，该商铺买卖合同的基础不存在，因此该合同无效。 根据《中华人民共和国合同》规定，合同无效，自始无效，应当相互返还，不能返还的应当折价补偿。本案中原告向法庭提提交了购房款票据，被告对该事实无异议，因此应当向原告退还购房款本金245万元，同时应当向原告承担赔偿利息损失，原告诉称利息应当按照中人民银行商业贷款利率10.2%计算的诉讼请求，因其未提供相应的证据给予佐证，本院不予以支持。根据全案综合考虑，应当按照中国人民银行2012年6月8日发布的五年以上的贷款利率6.8%计算，计1249500元（自2012年5月28日至2019年12月28日止）。另，原告的违约金请求因其忆主张利息请求，故本院不予支持。 被告自2012年12月将商铺交付给原告使用至今，原告应当向被告退还商铺。同时，被告辩称原告将商铺全部出租，并未对原告造成损失，但其未向法庭提交相应的证据证明减少的损失用以抵扣其利息，故本案不做处理，被告可另案诉讼扣减。 依照《中华人共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第七条、第六十四条，《中华人民共和土地管理法》第五十四条、第五十五条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条、第四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第七条、第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定判决如下： 一、被告霍城县萨尔布拉克镇政府于本判决生效后十日之内向原告马伟退还房款245万元； 二、被告霍城县萨尔布拉克镇政府于本判决生效后十日之内向原告马伟支付利息1249500元（自2012年5月28日至2019年12月28日止）； 三、被告霍城县萨尔布拉克镇政府于本判决生效后十日之内向原告马伟支付利息年利率利率6.8%（2019年12月29日至实际还款日）； 四、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费23993元，由被告霍城县萨尔布拉克镇政府按比例负担19194元，由原告马伟按比例负担4799元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。 审判员 张 溢 二〇二〇年六月三十日 书记员 张栗凯