广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初543号原告：广州市富景物业管理有限公司。法定代表人：陈振兴，职务项目经理。委托代理人：黄光平，广东伟邦律师事务所律师。被告：梁锦强。原告广州市富景物业管理有限公司诉被告梁锦强物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人及被告均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2017年8月17日，广州市海珠区昌盛小区业主委员会与原告签订《小区物业管理委托合同》，约定将昌盛大街、昌盛东街、昌盛南街、松漱前25-32号住宅楼委托原告实行物业管理。物业坐落位置海珠区南田路松漱前25-32号，建筑面积约95000平方米，52栋住宅，地上层数9层。委托管理期限为36个月，自2017年9月1日至2020年8月31日止。物业管费住宅楼按每月每平方米0.55元收取，垃圾处理费每户按每月10元收取。合同对物业管理服务事项、双方权利义务、违约责任等均进行了明确约定。被告系昌盛小区昌盛南街x号xxx房的业主，属于原告物业管理的范围。但被告自2017年9月开始至今从未向原告支付过物业管理费、垃圾费、路灯费以及公共分摊费用。原告多次催收，但被告仍未支付上述费用。为维护我司合法权益，故起诉要求判令：1、被告向原告支付自2017年9月至2019年9月止的物业管理费937.14元（按每月每平方米0.55元×68.1561平方米=37.49元/月）和垃圾费125元（每月为5元）、路灯费10元、公共分摊费80.8元（2017年12月份原告为被告所在的整栋楼进行化粪池清理以及管道、换管的维修）；2、被告向原告支付上述费用的滞纳金4375.26元（按每日千分之五的标准，从2017年9月份开始计算，滞纳金不超过本金为限）；3、本案受理费由被告承担。被告辩称：我方同意支付垃圾费，但不同意原告的其他诉讼请求。我方确认每月每平方米的物业管理费为0.55元，我方的房屋面积为68.1561平方米，但我方不同意支付物业管理费。因为我家的阳台和睡房对着停车场，每晚的11点至凌晨2点期间，车辆回来就会有报警器响，导致有一户住户报警了，而且这期间保安指导车辆停放发出的声响太大，影响住户睡眠。早上七点钟，幼儿园开园时都会播放儿歌，影响被告。2018年，整栋楼的楼下铁门坏了，物管没有修理，导致我拆下门锁去重新烧焊。2019年4、5月份左右，原告没有经过我方所在楼宇业主的同意，将对讲系统拆除，我问原告为何要拆除对讲系统，原告表示对讲系统太久了要更换，但事实上该对讲系统是可以正常使用的，原告未征求整栋楼业主的同意就自行拆除，之后新安装的费用又要业主分摊。原告拆除过程中，我向停车场保安要求其停止拆除，但是保安不予理会，之后我就报警了，公安到场之后要我去起诉物管。2019年4月份的时候原告拆除对讲系统，12月份原告重新安装对讲系统，新安装的费用和停车费、物业费捆绑在一起，向业主收取。我方曾经向街道、公安申诉，要求街道协调，但是原告对此均是不予理睬。原告作为物管，只会上门催用户缴纳物业管理费，但是不理会用户的诉求，原告作为服务行业不能如此做。因为上述原因，所以我方2017年9月至2019年9月期间均无缴纳物业管理费。对于原告主张的公共分摊费，其中清理化粪池费用：我方认为该费用由二楼以上的业主全部分摊不公平，因为涉案楼宇的一层全层均为幼儿园，是商业用户，但是一层的用户不用分摊费用，这不合理，就算化粪池堵塞，原因很大在幼儿园上面；路灯分摊费用：原告把监控、保安的办公费用、停车场的费用全算在业主头上，这不合理，我方向供电局已经缴纳了相应的电费公摊，为何原告要再次收取我方路灯费。经审理查明：被告是海珠区宝岗大道路昌盛南街x号xxx房的权属人，该房建筑面积为68.1561平方米，登记字号为2014登记字8005965号。2017年8月17日，原告（乙方）和广州市海珠区昌盛小区业主委员会（甲方）签订《小区物业管理委托合同》，约定：甲方将昌盛大街、昌盛东街、昌盛南街、松漱前25-32号住宅楼委托乙方实行物业管理；名称为昌盛小区，座落于海珠区南田路松漱前25-32号建筑面积约95000平方米；52栋，为地上9层；委托管理期限从2017年9月1日至2020年8月31日；（第七条）市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室内外上下水管道、化粪池（1年1次）、隔油池、沟渠、污水井、停车场、公共楼梯、广场、首层及楼层通道；（第十一条）交通与车辆（包括自行车、电动车）停放秩序的管理，道路停放机动车数量为20台左右，小区内街全部禁止机动车辆通行，机动车辆只能走外环，外环不准停放机动车，小区道路停车位置、数量和对象的调整，根据实际情况由小区全体业主确定；（第十二条）维护公共秩序的安全，包括安全监控、门岗服务、出入口防盗大门和各楼梯防盗门的维护和保养，物业区域内巡查，有关安全、秩序、治安隐患和事件的及时处置；本小区的管理服务费按实行包干制：⑴住宅楼按0.55元/平方米/月收取；加装电梯的业户，如果把电梯管理纳入小区物业管理，只增加不高于原自行管理的费用额度，如提升了服务另行商议；等。2019年4月30日，原告向被告发出《欠费通知》，要求被告缴纳2017年9月至2019年3月的物业管理费、垃圾费、路灯分摊费和分摊费。原告就其主张还提交了2017年12月8日张贴在涉案房屋楼下铁门的《告示》照片，主要内容为因清理化粪池及高压车疏通管道及换管，费用为2100元，由昌盛南街2号2-9楼26户居民共同分摊，每户费用为80.8元。被告质证表示：没有看过该告示，不确认有挖过化粪池。被告就其抗辩意见还提交其用手机拍摄的照片作为证据，原告质证表示：真实性无法确认，关联性也不予确认。诉讼中，原告表示：《小区物业管理委托合同》中没有滞纳金的约定，原告是按照物业管理的行规进行主张的。被告表示：其没有缴纳2017年9月至2019年9月期间的物业管理费，也确认每月管理费为37.49元；停车场、幼儿园的场地属于海珠区国资委，停车场也是由海珠区国资委开设的，现在停车场是由原告管理、幼儿园也是由原告经营，但没有证据证明。本院认为：原告为涉案物业所在楼宇提供了物业服务，被告是涉案房屋的使用人，享受了相应的服务，根据权利义务相一致的原则，被告应当向原告支付物业管理费。原告主张被告欠付从2017年9月至2019年9月的物业管理费，被告对此予以确认，故对该事实，本院予以认定。原告现要求被告支付上述期间的物业管理费937.14元，合理有据，本院予以支持。原告要求被告支付2017年9月至2019年9月的垃圾费（每月为5元），被告也表示同意，故对该主张，本院也予以支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原告要求被告支付路灯费10元和公共分摊费80.8元，但就此没有举证证明其代为支出了上述款项，且合同第七条也约定了原告管理化粪池的义务，故原告的上述主张，理据不足，本院不予支持。被告抗辩原告的管理存在瑕疵，但就此没有举证证明，故被告以其为由拒交物业管理费的意见，证据不足，本院不予采纳。原告还要求被告支付迟延缴纳物业管理费的滞纳金，但未能举证证明物业管理行业规定了滞纳金每日按欠付物业管理费的万分之五计算，故原告的该项主张，本院也不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告梁锦强在本判决生效之日起10日内，支付从2017年9月至2019年9月的物业管理费937.14元和垃圾费125元给原告广州市富景物业管理有限公司。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由原告负担40元，由被告负担10元。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  陈美贤二〇二〇年六月三十日书记员  招佐文冯琬晴