江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0702民初656号原告：陈秀林，女，1987年11月6日出生，汉族，身份证住址：江西省赣州市石城县。委托诉讼代理人：温书文，江西南芳律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：曾兰婷，江西南芳律师事务所律师，特别授权代理。被告：黄振彬，男，1992年7月1日出生，汉族，住江西省赣州市章贡区。委托诉讼代理人：白**，江西大榕树律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：吕传盛，江西大榕树律师事务所律师，特别授权代理。被告：刘美英，女，1971年11月8日出生，汉族，住江西省赣州市章贡区。委托诉讼代理人：余光明，江西大榕树律师事务所律师，特别授权代理。被告：赣州方雅房地产代理有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区锦江路22号赣州中央城8栋1-14、15号店面。统一社会信用代码：91360702MA35M1KA90。法定代表人：钟陈林,该公司经理。原告陈秀林诉被告黄振彬、刘美英、赣州方雅房地产代理有限公司（以下简称为方雅公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈秀林的委托诉讼代理人温书文、曾兰婷，被告黄振彬的委托诉讼代理人白**、吕传盛，被告刘美英的委托诉讼代理人余光明，被告赣州方雅房地产代理有限公司的法定代表人钟陈林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈秀林向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《方雅房地产买卖居间合同》；2、判令三被告返还原告50000元购房定金；3、判令三被告向原告支付违约金76000元；4、本案诉讼费用由三被告承担。事实与理由：2018年6月23日，原告与被告黄振彬经被告方雅公司促成签订《方雅房地产买卖居间合同》，合同约定：原告购买被告黄振彬的位于赣州市章贡区，建筑总面积108.17平方米；该物业成交价760000元；买方在签署本合同时向卖方支付定金5万元，定金在双方办理按揭手续时自动转为购房款；约定剩余71万元为第二部分房款，由买方申请按揭贷款方式支付，于2018年6月29日之前备齐首期款27万元，并在2018年6月29日之前向银行申请贷款，卖方同时配合买方提交相关资料并签署申请贷款所需的手续；如卖方未能履行本合同约定导致本合同不能履行，则买方可要求卖方双倍返还定金，且买方有权要求卖方赔付不低于本合同物业转让价格10%的违约金。被告刘美英作为被告黄振彬的代理人代为签订上述合同。合同签订后，原告向被告支付定金5万元，交由被告方雅公司代为托管。随后，原告积极筹备首期款和银行贷款资料，但被告黄振彬不愿转让该房产，原告得知被告黄振彬在与原告签订合同后，又将案涉房屋卖给他人，并办理了房屋过户登记手续。原告多次要求被告返还定金及支付违约金，三被告拒绝承担违约责任，原告遂起诉至法院。原告陈秀林为证明其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据1、原告的身份证复印件，证明原告诉讼主体资格；证据2、被告身份证复印件、企业信用信息公示信息，证明被告的诉讼主体资格；证据3、《方雅房地产买卖居间合同》，证明原告与被告黄振彬的代理人刘美英于2018年6月23日签订房地产买卖合同，约定了交易标的物、成交价格、交易方式、违约责任等；证据4、赣州方雅房地产代理有限公司（定金托管收据），证明原告已于2018年6月23日向被告支付定金50000元，该笔定金现由被告方雅公司代为托管；证据5、不动产登记中心调取的原、被告备案的房屋买卖合同、不动产登记信息查询结果，证明被告黄振彬于2018年6月26日即与案外人严红勇签订房屋买卖合同，并办理房屋过户手续，将房屋卖给案外人严红勇，已经构成违约；证据6、微信聊天记录截图，证明被告在买卖合同签订后，2018年6月27日之前提出不愿再出售涉案房屋，不愿再履行合同义务。被告黄振彬辩称，答辩人没有授权给刘美英作为委托代理人处分案涉房屋，刘美英以答辩人的名义签订的《方雅房地产买卖居间合同》属于无权代理，答辩人不同意也未追认，对答辩人不发生合同效力；2、答辩人与案外人严红勇、赣州世华房地产经纪有限公司于2018年6月16日签订了《房地产买卖（居间）合同》，而被答辩人诉称是在2018年6月23日签订《方雅房地产买卖居间合同》，此时案涉房屋已经处置完毕，答辩人均不可能再委托刘美英另行处置案涉房屋。被告黄振彬为支持其抗辩理由，向本院提交以下证据：证据1、《房地产买卖（居间）合同》，证明被告黄振彬与案外人严红勇、赣州世华房地产经纪有限公司于2018年6月16日签订《房地产买卖（居间）合同》，而《方雅房地产买卖居间合同》是在2018年6月23日签订，被告黄振彬在此之前就将案涉房屋处分完毕，不可能再次处分案涉房屋，且被告黄振彬没有委托刘美英处分案涉房屋，原告签订的居间合同与被告黄振彬无关，不发生合同效力，无需承担违约及返还定金法律责任。被告刘美英辩称，案涉房屋买卖合同尚未成立，而是处于缔约过程中，因为该合同仅有答辩人作为代理人在合同上签字，房屋所有权人尚未签字，同时代理人尚未拿到代理手续，应认定尚处在缔约过程中；2、如果认定案涉合同成立有效，那该合同也早已自动解除；3、涉案合同签订过程中，被答辩人存在重大过失，未审查房屋所有权人、代理人及中介方的代理权限，被答辩人主张的违约金没有证据证明该损失真实存在，且损失金额非常高，又因其本身负有责任，对其主张的损失不应当予以支持；4、定金至今还在方雅房地产公司，定金应由方雅公司予以退还。被告刘美英为支持其抗辩理由，向本院提交以下证据：证据1、原告与被告方雅公司业务员熊伟的微信聊天记录，证明原告与刘美英已经达成了解除合同的意思表示，但因为原告的时间问题，一直未办理解除手续；被告2、房地产估价报告，证明案涉房屋在2018年6月24日的市场价格为每平方米5555元，没有达到每平方米5800元，《方雅房地产买卖居间合同》自动解除。被告方雅公司辩称，没有答辩意见。被告方雅公司未提交证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月23日，原告陈秀林（买方）与被告刘美英作为被告黄振彬的代理人（卖方）、方雅公司（居间方）签订了《方雅房地产买卖居间合同》，合同约定：买卖双方通过居间方买卖位于赣州市章贡区房屋；房屋转让成交价为760000元；买方在签署本合同时向卖方支付定金50000元，定金在双方办理按揭手续时自动转为房款，卖方应向买方出具定金收据，为了买卖双方本次交易安全，三方一致同意购房定金、交房押金、房屋所有权证书及相关的其他资料均由居间方暂时托管，买卖双方均不得要求撤回；居间方提供的本次居间服务至本合同签订完成，基于居间方提供的中介及咨询服务，卖方须在过户之前向居间方支付服务佣金7600元，买方需在过户之前向居间方支付服务佣金7600元，代办手续费2000元；如买方未能履行本合同约定导致本合同不能履行，则卖方所收定金不予返还，且卖方有权要求买方赔付不低于本合同物业转让价格10%的违约金；如卖方未能履行本合同约定导致本合同不能履行，则买方可要求卖方双倍返还定金，且买方有权要求卖方赔付不低于本合同物业转让价格10%的违约金；居间方故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，居间方应承担损害赔偿责任。同日，原告将5万元购房定金交给被告方雅公司托管，被告方雅公司出具定金托管收据，确认已收到原告缴纳的5万元定金。2018年6月16日，被告黄振彬与案外人严红勇、赣州市世华房地产经纪有限公司签订《房地产买卖合同（居间）合同》，将案涉房屋出售给案外人严红勇，并于2018年6月27日办理不动产转移过户登记手续。原告要求三被告返还定金及支付违约金未果，遂起诉至法院。另查明，案涉房屋在2018年6月27日前系被告黄振彬所有，被告黄振彬未授权被告刘美英作为代理人出售案涉房屋。以上事实，有原告提交的《方雅房地产买卖居间合同》、赣州方雅房地产代理有限公司（定金托管收据）、不动产登记信息查询结果，被告黄振彬提交的《房地产买卖（居间）合同》以及原、被告当庭陈述等证据证实，足以认定。本院认为，因案涉房屋由被告黄振彬已经出售给案外人严红勇，并办理了不动产转移过户登记手续，对于原告与被告刘美英、方雅公司签订的《方雅房地产买卖居间合同》构成不能履行，致使合同目的无法实现。原告要求解除合同的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于原告要求三被告返还5万元购房定金的诉讼请求，原告缴纳了5万元定金，该定金在被告方雅公司处托管，因原、被告之间签订的《方雅房地产买卖居间合同》未能履行，应由被告方雅公司直接向原告返还该5万元定金。关于原告要求三被告支付违约金76000元的诉讼请求，因被告刘美英未取得被告黄振彬的委托代理授权，且被告黄振彬没有追认，被告刘美英与原告及被告方雅公司签订的《方雅房地产买卖居间合同》，属于无权代理，对被告黄振彬不发生效力，由被告刘美英承担相应的责任。被告方雅公司作为居间方，有偿为买卖双方提供中介及咨询服务，被告方雅公司未尽到相应的审查义务，致使合同无法继续履行，被告方雅公司存在过错，应承担相应的违约责任。原告作为一名成年人，具有完全行为民事能力，在购买案涉房屋时，未审查案涉房屋所有权证原件及被告刘美英的委托代理手续，原告自身存在一定过错。结合原、被告的过错程度和本案的具体事实，本院酌定被告刘美英承担50%的责任，被告方雅公司承担30%的责任，原告陈秀林自行承担20%的责任。依据《方雅房地产买卖居间合同》约定按房屋转让价格的10%计算违约金，即76000元，本院认为该违约金符合法律规定，本院予以支持。根据划分责任比例，被告刘美英承担38000元违约金，被告方雅公司承担22800元违约金，原告陈秀林承担15200元违约金。据此，依照《中国人民共和国民法总则》第一百七十一条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告陈秀林与被告刘美英、被告赣州方雅房地产代理有限公司于2018年6月23日签订的《方雅房地产买卖居间合同》；二、由被告赣州方雅房地产代理有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告陈秀林缴纳的50000元定金；三、由被告刘美英于本判决生效之日起七日内向原告陈秀林支付违约金38000元；四、由被告赣州方雅房地产代理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告陈秀林支付违约金22800元；五、驳回原告陈秀林其他诉讼请求。案件受理费2820元，由原告陈秀林负担820元，被告刘美英、赣州方雅房地产代理有限公司共同负担2000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向江西省赣州市中级人民法院递交上诉状，按照对方当事人的人数提出副本，并在递交上诉状之日起七日内按规定交纳上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  郭家春人民陪审员  连永青人民陪审员  高 华二〇二〇年六月五日法官助理邹素珍书记员吴利萍