广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤06民终3298号上诉人（原审被告）：佛山市富艺置业有限公司。住所地：广东省佛山市南海区********1号风度国际名苑13栋二层153、154号商铺，统一社会信用代码914**********725XT。法定代表人：方绮清，该公司总经理。委托诉讼代理人：郑勇，广东都汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐广东，广东都汇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈庆华，女，1963年7月4日出生，香港特别行政区居民，香港永久性居民身份证号P264169(4)。委托诉讼代理人：黄瑾鸿，广东毅隽达律师事务所律师。上诉人佛山市富艺置业有限公司（以下简称佛山富艺公司）因与被上诉人陈庆华商品房销售合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初15082号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。佛山富艺公司不服上述判决，向本院提起上诉。上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回陈庆华的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由陈庆华负担。事实与理由：一、一审判决认定佛山富艺公司构成违约无事实和法律依据。1.一审判决认定涉案商铺未通过消防验收并无证据。涉案商铺是佛山富艺公司向佛山市南海风度置业发展有限公司（以下简称风度公司）购买，总共1144间。佛山富艺公司与陈庆华签署的商铺买卖合同属于二手房屋买卖，且陈庆华已经办理该商铺房地产权证，涉案商铺涉及的面积、工程质量、消防等均已通过验收，否则无法取得房屋登记。2018年3月29日，佛山市公安消防支队南海区大队作出的《南公消防验字（2018）第0187号建设工程消防验收意见书》亦证明涉案商场验收合格。原审判决仅凭陈庆华陈述即认定未通过消防验收，证据不足。2.佛山富艺公司与陈庆华并没有在《商铺买卖合同》中约定佛山富艺公司要办理该商场的装修工程消防验收手续，是否通过消防验收并非合同约定的交付条件。况且，在通知陈庆华收楼前，涉案商铺已经由佛山富艺公司委托的第三方统一经营了5年，并不存在因消防问题不能用于商业经营的情况。陈庆华购买的商铺面积只有几平方米，不属于法定必须申请消防验收的范围。因此，陈庆华以装修工程消防验收作为拒绝收铺的理由不成立。二、一审判决佛山富艺公司承担违约责任依据不足。1.《商铺买卖合同》是佛山富艺公司与陈庆华之间协商达成的条款。佛山富艺公司根据合同约定为陈庆华办理了房屋产权书，陈庆华依法已取得涉案商铺的所有权，并不存在法定和合同约定商铺不能交付的情形。2.关于统一经营结束后的装修标准问题，是双方在合同中共同协商确定。陈庆华从未通知佛山富艺公司变更或撤销涉案商铺的装修标准。佛山富艺公司根据合同约定将商场进行装修间隔，不构成违约，是依约履行合同义务，不应当视为合同一方的违约而承担违约责任。3.从佛山富艺公司邮寄《收楼通知书》及陈庆华自认到现场查看商铺的事实分析，在合同约定期限内，佛山富艺公司已履行通知陈庆华收铺的义务，陈庆华拒绝收楼没有事实和法律依据，佛山富艺公司不应当承担逾期交楼的违约责任。综上，一审判决认定事实不清，请求二审法院依法撤销一审判决，维护佛山富艺公司的合法权益。陈庆华辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审判决驳回佛山富艺公司的全部上诉请求，维持原判。理由如下：一、佛山富艺公司私自改建商铺后，未再申报消防验收手续，也未通过消防验收。二、佛山富艺公司虽然对讼争商铺办理了房产证，但其在返租期内对商铺进行装修，返租期满后交付给陈庆华使用的商铺实际上达不到使用目的，不符合法定交付条件，佛山富艺公司已经构成违约，应承担违约责任。三、另案生效民事判决已就与案涉商铺相同的违约行为进行了处理，认定佛山富艺公司未能交付通过消防验收的案涉商铺，其行为已经构成违约，佛山富艺公司应当承担违约责任。陈庆华向一审法院起诉请求：1.佛山富艺公司以777354元为本金、按日1.2‰支付自2018年4月2日起至实际交付日止的逾期交铺违约金（暂计至同年7月15日为98879.43元）；2.佛山富艺公司按每月5000元支付自2018年4月2日起至实际交付日止的商铺使用费（暂计至同年7月1日为15000元）；3.佛山富艺公司承担该案诉讼费。一审法院认定事实：2011年间，风度公司在佛山市南海区********开发建设了总面积为14845.92平方米的“风度国际西铁时尚广场”，竣工现场状态为敞开式三层商场，以定位钉划分，共1144间商铺。此后，风度公司将上述1144间商铺全部以一手商品房转让给佛山富艺公司，并将上述商铺分别确权登记至佛山富艺公司名下，领取了产权人为佛山富艺公司的房地产权证。2012年7月17日，陈庆华与佛山富艺公司签订《商铺认购书》，约定陈庆华以777354元向佛山富艺公司认购风度国际名苑北区首层041号商铺，建筑面积15.95平方米，套内面积10.06平方米折后优惠价为452420元。同日，佛山富艺公司作为出卖人，与作为买受人的陈庆华签订《商铺买卖合同》，约定陈庆华以452420元向佛山富艺公司购买该商铺，佛山富艺公司应在2012年12月31日前交付商铺，自签约之日至2017年12月31日，佛山富艺公司享有该商铺的使用权、收益权，且无需向陈庆华支付任何费用；在2017年9月31日前，如买受人未能与商场经营方就延续统一经营协商一致，出卖人应在2018年4月1日前按附件二（轻钢龙骨石膏板间隔）的装修标准将商铺移交给买受人，逾期超过45日移交，从最后交接期第二天起至实际交接日止，出卖人应按已付房款日1.2‰向买受人支付违约金。合同签订后，陈庆华支付了全部购房款，并取得了商铺的产权证。2018年3月10日，佛山富艺公司发出《商铺收铺通知》，通知各业主于同年3月20日至同月31日收铺。陈庆华因商铺问题一直未予以收楼。此后，商场业主多次向行政部门投诉、信访。同年9月23日，南海区消防大队就风度国际名苑商铺业主的投诉作出回复，指出：该商场南区一至三层、北区首层在同年3月29日前，存在的消防问题已整改完成，经南公消验字（2018）第0187号建设工程消防验收意见书认定，该商场消防验收合格；但此后因该商场私自改建铺位约110间，商场私自装修改建区域并未申报消防手续，已责令佛山富艺公司停止改建施工。诉讼中，该院与相关行政部门多次察看现场，显示在总面积约15000平方米的三层“风度国际西铁时尚广场”，以轻钢龙骨石膏板作间隔墙，分隔出1144间商铺。另查，自合同签订后至2018年4月1日，涉讼商铺由佛山富艺公司管理、使用，陈庆华未收取任何费用。一审法院认为：该案系商品房销售合同纠纷，因陈庆华为香港特别行政区居民，故该案属于涉港民事案件，在诉讼程序方面应比照适用《中华人民共和国民事诉讼法》涉外编的有关规定进行处理。该案当事人同意选择处理争议所适用的法律为内地法律，故该案适用内地法律作为准据法进行审理。陈庆华与佛山富艺公司签订的《商铺买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。对于陈庆华的诉讼请求，该院作如下分析：一、关于佛山富艺公司应否支付违约金问题。根据《中华人民共和国消防法》第十一条“国务院住房和城乡建设主管部门规定的大型特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送住房和城乡建设主管部门审查。住房和城乡建设主管部门依法对审审查的结果负责”，第十五条“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查”，以及2009年4月30日中华人民共和国公安部令第106号《建设工程消防监督管理规定》第八条“建设单位不得要求设计、施工、工程监理等有关单位和人员违反消防法规和国家工程建设消防技术标准，降低建设工程消防设计、施工质量，并承担下列消防设计、施工的质量责任：（一）依法申请建设工程消防设计审核、消防验收，依法办理消防设计和竣工验收消防备案手续并接受抽查；建设工程内设置的公众聚集场所未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业……”的规定，虽然涉案《商铺买卖合同》没有约定出卖方要办理该商场的装修工程消防验收手续，但陈庆华购买的是商铺，合同目的是用于经营收益，所以佛山富艺公司交付的商铺必须符合经营使用的基本条件。涉案商铺位于大型商场内，属于公众聚集场所，涉及公共安全，依照上述规定，佛山富艺公司负有办理商铺装修工程通过消防验收的法定义务。根据佛山富艺公司的陈述及消防部门的信访回复，涉案商铺所在商场因佛山富艺公司取得消防验收合格审批手续后对商场内部进行改建装修，此后未通过消防验收，故涉案商铺尚不符合法定的交付条件，佛山富艺公司的行为已经构成违约。陈庆华请求佛山富艺公司交付通过消防验收的商铺及承担违约责任，一审法院院予以支持。二、关于计算违约金问题。1.以认购金额777354元还是以已付房款452420元为本金计算违约金。陈庆华虽以777354元向佛山富艺公司认购涉讼商铺，但双方所签的《商铺买卖合同》约定在返租期满的2018年4月1日，佛山富艺公司逾期超过45日移交商铺的，则应按已付房款日1.2‰向陈庆华支付违约金，而合同约定涉讼商铺的成交价为452420元，且陈庆华亦按此金额支付房款，故违约金计算的本金应以此金额为基础。2.关于违约金的计算标准。双方所签的《商铺买卖合同》约定，佛山富艺公司逾期移交涉讼商铺，应按已付房款的日1.2‰向陈庆华支付违约金，但此标准过高。结合该案的实际情况，该院酌定违约金标准按日万分之五计算，但违约金的总额以不超过购房本金为限。因此，佛山富艺公司未能在返租期满后的2018年4月1日将符合消防验收条件的商铺移交给陈庆华，应按日万分之五向陈庆华支付自2018年4月2日起的违约金。三、关于占用商铺使用费的问题。一审法院已依法支持陈庆华主张的违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，一方当事人违约给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。该院认为，所支持的违约金已能弥补因佛山富艺公司违约给陈庆华造成的损失，故对于陈庆华主张的占用商铺使用费不予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、《中华人民共和国消防法》第十一条、第十五条、《建设工程消防监督管理规定》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决如下：一、佛山富艺公司应于本判决生效后十日内，以452420元为本金、按日万分之五向陈庆华支付从2018年4月2日起至风度国际名苑北区1-11栋首层041号商铺符合消防验收条件交付日止的违约金（违约金总额以不超过452420元为限）；二、驳回陈庆华的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2577.58元，由佛山富艺公司负担。佛山富艺公司与陈庆华在二审期间没有向本院提供新的证据材料。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：本案系商品房销售合同纠纷。双方当事人对于一审法院适用内地法律审理本案没有异议，本院予以确认。综合双方当事人的诉辩意见和已查明的事实，本案的争议焦点是：佛山富艺公司关于其在履行商品房销售合同中不存在违约行为，无须承担违约责任的主张是否成立。本院对本案的争议焦点作如下分析认定。佛山富艺公司上诉主张其无需承担违约责任的理由主要有：1.案涉商场已办理工程消防验收手续；2.案涉商铺已办理房产证，且该公司按照合同约定的标准进行了装修，不存在不能交付及违约的情形。针对佛山富艺公司的上诉理由，本院分析认定如下：首先，虽然佛山市公安消防支队南海区大队于2018年4月8日出具的南公消验字[2018]第0187号建设工程消防验收意见书，认定案涉商场消防验收复查合格，但是消防部门此后的信访回复反映，佛山富艺公司在取得消防验收合格审批手续后，对商场私自装修改建的区域并未申报消防手续，此后未通过消防验收，故案涉商场在佛山富艺公司私自装修改建后未办理消防验收手续。其次，陈庆华虽然已取得案涉商铺的房产证，佛山富艺公司也进行了装修，但是根据《中华人民共和国消防法》第十五条及《建设工程消防监督管理规定》第八条规定，案涉商场要办理装修工程消防验收手续，才能正常使用。依上所述，案涉商场在佛山富艺公司私自装修改建后实际未取得消防验收手续，故即使陈庆华办理了房产证，佛山富艺公司对案涉商铺进行了装修，佛山富艺公司在返租期满后交付给业主方的商铺亦实际达不到使用目的。案涉商铺尚不符合法定的交付条件，佛山富艺公司的行为已构成违约。佛山富艺公司上诉请求无需承担违约责任的理由均不能成立，本院不予支持。一审判决以已付房款为本金，酌定按日万分之五标准计算违约金并无不当，本院依法予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2577.58元，由上诉人佛山市富艺置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 罗凯原审 判 员 谢达辉审 判 员 尹宇飞二〇二〇年六月二十三日法官助理 巫江禺书 记 员 段啸楠