贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔27民终1212号 上诉人（原审原告）：**，男，1979年7月12日生，汉族，贵州省余庆县人，住所地贵州省瓮安县，户籍地贵州省余庆县。 上诉人（原审原告）：杨昌群，女，1977年5月27日生，汉族，贵州省余庆县人，住所地贵州省瓮安县，户籍地贵州省余庆县。 被上诉人（原审被告）：贵州宏瑞康房地产开发有限公司，地址贵州省瓮安县。 法定代表人：梅正坪，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张自成，贵州哲伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：田佳灵，贵州哲伦律师事务所实习律师。 上诉人**、杨昌群与被上诉人贵州宏瑞康房地产开发有限公司（以下简称宏瑞康公司）商品房销售合同纠纷一案，瓮安县人民法院于2019年12月13日作出（2019）黔2725民初4024号民事判决后，**、杨昌群不服，向本院提起上诉。本院于2020年5月15日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。 **、杨昌群上诉请求：1、撤销原判,依法改判支持上诉人一审诉求或将本案发回重审;2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。 上诉理由：1、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，因双方签订的《商品房买卖合同》已经约定了办理房屋所有权登记的最后期限为2015年12月30日前,那么上诉人要求被上诉人立即为案涉房屋办理商品房转移登记，并将转移登记有关文书交付给上诉人完全符合法律规定,依法应予支持,至于所购房屋是否通过验收,是否具备办理转移登记及办理转移所有权登记的相关条件,与上诉人无关；2、尽管双方签订的《商品房买卖合同》未明确违约金给付标准,但是根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，上诉人仍可主张按照已付购房款总额(322660元),参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算要求被上诉人给付违约金,从2015年12月31日起计算至被上诉人为上诉人办理商品房转移初始登记，并将办理商品房转移登记文书实际交付上诉人之日止,暂计算至一审起诉之日2019年9月17日为1356日,按照中国人民银行逾期贷款利息(基准贷款年利率6%上浮50%,年利率9%计算),暂计算至2019年9月17日逾期违约金为107883.36元，对于一审法院以超过诉讼时效驳回上诉人的诉讼请求，明显不符合诉讼时效的相关规定,本案上诉人主张的是逾期办证及交付资料的违约金，该违约金的计算方式是从期限届满的次日起按日计算,每逾期一日才产生一日的违约金，从逾期开始至今该逾期行为一直持续，债权数额并未确定，另本案逾期付款违约金请求权的基础为物权,亦不应适用诉讼时效的有关规定，如果非要使用诉讼时效,由于持续至今不断产生,从起诉之日往前推算3年内的违约金诉讼时效也并未经过。一审法院认定逾期付款违约金诉讼时效已过,属于适用法律错误。 被上诉人宏瑞康公司二审未向本院作出书面答辩。 原审原告杨昌群、**向一审法院提出诉讼请求：1、依法判决被告立即办理瓮安县瓮水办事处盛世彩虹C1栋2单元12-7房屋所有权处始登记并将办理该商品房转移登记的有关文书交付给原告；2、依法判决被告从2015年12月31日起以322660元为基础按月利率2%支付利息至过户登记手续完毕之日止；3、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2014年10月24日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的瓮安县房屋，合同约定：出卖人应当在2015年12月30日前向买受人交付该商品房。本商品房为预售商品房，出卖人与买受人共同申请预告登记的，双方约定于预售备案之日起30日内申请登记。出卖人承诺于2015年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。同时约定：出卖人不能在前款约定时间内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起×日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1项处理：①买受人有权退房，卖受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起×日内退还买受人已付款，并按照×利率支付利息。《商品房买卖合同》签订后，原告向被告缴纳了购房款，被告向原告交付房屋，原告已于2015年8月搬入居住。另查明，本案涉及房屋未申请不动产登记亦未进行工程竣工验收备案，被告于2019年11月7日向瓮安县住房和城乡建设局申请进行消防验收。 一审法院认为：原、被告之间的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，当事人应该按照约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点为：1、被告是否应及时为原告办理所有权初始登记及向原告交付相关文书；2、原告要求的迟延登记违约金是否已过诉讼时效。一、对于原告要求被告交付办理商品房转移登记的相关文书的问题，鉴于被告未能提供证据证明案涉房屋通过验收合格，原告可待案涉房屋通过验收合格后要求被告提供，现案涉房屋处于验收过程中，尚不具备办证条件，原告可在房屋具备办证条件时另行主张权利。二、对于原告要求被告支付逾期办证违约金的请求。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定被告于2015年12月30日前向原告交付相关文书，原告应当自2015年12月31日起即知道被告已经逾期交付资料的事实，原告于2019年9月17日向法院起诉，已超过诉讼时效，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长”之规定，原告要求支付逾期办证违约金的诉讼请求，依法不予支持。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决：驳回**、杨昌群的诉讼请求。案件受理费减半收取2247元，由**、杨昌群负担。 二审中，当事人没有提交新证据。经审查，二审查明事实与一审查明事实一致。 综合当事人在一、二审诉讼中的诉辩请求和理由，归纳本案二审主要争议焦点为：1、一审未支持购房者提出的交付案涉房屋转移登记文书的诉讼请求是否适当；2、购房者诉请的逾期办证违约金是否已超过诉讼时效。 本院认为:关于争议焦点一，由于涉案商品房至今未申请不动产登记，亦未取得瓮安县住建局验收的建设工程竣工验收备案，导致宏瑞康公司开发的瓮安县盛世彩虹小区，至今未能办理商品房转移登记的有关文书，而房屋的验收具有科学性、专业性和规律性，案涉商品房是否能通过验收也是由相关行政机关决定，不属于人民法院的主管范围。因此，在没有证据能够证明何时能办理竣工验收合格报告的前提下，一审判决驳回购房者提出的交付涉案房屋转移登记文书的诉讼请求正确，本院予以维持。上诉人可待房屋具备办证条件后另行主张权利。 关于争议焦点二，虽然双方当事人在签订的《商品房买卖合同》中未明确约定逾期办证违约金给付标准，但明确约定了办理房屋所有权登记的最后期限为2015年12月30日前,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，上诉人作为购房者，其向宏瑞康公司主张逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金有事实和法律依据。虽然宏瑞康公司在本案一审诉讼中提出了诉讼时效抗辩，但是鉴于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，属于继续性债权，故应以每个个别债权分别适用诉讼时效，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，虽然购房者是在宏瑞康公司逾期交付办理商品房转移登记的有关文书期限届满超过三年后才起诉主张违约金，但鉴于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约行为仍在继续，故对于购房者自起诉之日起倒推三年的违约金，本院予以支持，超过三年的部分，因已超过诉讼时效期间，本院不予支持。因此宏瑞康公司逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金应自2016年9月17日起开始计算，截至一审作出判决时，为3年2个月零25天。另外，关于违约金的标准问题，虽然购房者主张违约金应按照上述司法解释第二款之规定，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，但“中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准”并非违约金的标准，且宏瑞康公司未能办理商品房转移登记的有关文书交付给购房者，除其自身原因外，也存在政策原因无法办理消防验收等其他客观原因，综合本案实际情况，酌定宏瑞康公司按照年利率2%的标准计算逾期办证违约金。故截止一审判决作出时，宏瑞康公司应向上诉人**、杨昌群支付逾期办证违约金为：20877.12元（322660元×2%×3年＋322660元×2%÷12个月×2个月＋322660元×2%÷365天×25天），至于一审判决作出后即2019年12月14日起的逾期办证违约金，为了减少各方当事人的诉累和节约审判资源，督促宏瑞康公司积极履行合同义务，宜以购房总价322660元为基数按照年利率2%的标准计算至宏瑞康公司实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。故一审以诉讼时效已过驳回上诉人的全部请求不当，本院予以纠正。 综上所述，上诉人**、杨昌群的上诉理由部分成立，对其上诉请求，本院部分予以支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 撤销瓮安县人民法院（2019）黔2725民初4024号民事判决； 被上诉人贵州宏瑞康房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向上诉人**、杨昌群支付从2016年9月17日至2019年12月13日的逾期办理商品房转移登记有关文书的违约金20877.12元，并以购房款322660元为基数，按照年利率2%的标准从2019年12月14日起至被上诉人贵州宏瑞康房地产开发有限公司实际向上诉人**、杨昌群交付办理商品房转移登记的有关文书期间的违约金； 驳回上诉人**、杨昌群的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取2247元，由上诉人**、杨昌群承担2000元，被上诉人贵州宏瑞康房地产开发有限公司承担247元；二审案件受理费4494元，由上诉人**、杨昌群承担3595元，被上诉人贵州宏瑞康房地产开发有限公司承担899元。 本判决为终审判决。 审判长  白桂刚 审判员  陈福江 审判员  唐新春 二〇二〇年六月十日 法官助理王菲 书记员刘皓