河南省唐河县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1328民初1435号原告:罗晓亮，女，汉族，生于1989年4月9日，住南阳市卧龙区。委托诉讼代理人:王杰生，河南匡世律师事务所律师。被告:唐河县恒基房地产开发有限公司法定代表人:刘创，该公司经理。委托诉讼代理人:韩磊，河南大为律师事务所律师。被告:河南贝多置业有限公司法定代表人:张雨，该公司总经理。原告罗晓亮与被告唐河县恒基房地产开发有限公司（以下简称恒基公司）、被告河南贝多置业有限公司（以下简称贝多公司）为房屋买卖合同纠纷一案，河南省南阳市中级人民法院2020年4月13日作出（2020）豫13民再25号民事裁定：撤销南阳市中级人民法院（2019）豫13民终375号民事判决及唐河县人民法院（2018）豫1328民初4278号民事判决；发回唐河县人民法院重审。本院受理后，依法公开开庭进行了审理。原告罗晓亮的委托诉讼代理人王杰生，被告恒基公司委托诉讼代理人韩磊到庭参加诉讼,被告贝多公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗晓亮诉称，二被告合伙开发位于唐河县城××与××路交汇处的恒基东城明珠房地产项目，并在北京大道与星江路交汇处设立售楼部。被告恒基公司派员工樊治国、郝齐莉，被告贝多公司派员工潘龙、吴贤、樊大新在售楼部负责销售，被告贝多公司负责整个售楼财务及售楼合同的签订，该项目由被告恒基公司申报立项，各种证件手续齐全，具备房地产开发资质。2015年4月8日，原告在该项目售楼部同贝多公司签订了东城明珠认购协议书，购买了该项目1号楼1单元1401室，价款317330元。原告当日交付了全部房款。2018年8月，原告要求二被告交付房屋时，被告称该房已出售给他人并已经网签备案，无法交付。二被告明知上述房产已出售给原告，却又擅自将该房屋出售给他人，存在明显的欺诈行为，严重违约。经原告多次与二被告协商无果。原告向本院提出诉讼1.请求法院依法判令二被告交付原告购买的唐河县东城明珠1号楼1单元1401室房产；2.若不能交付房产判令解除原、被告之间签订的购房协议，由二被告返还原告购房款317330元及利息，并赔偿原告损失194325元；3.本案诉讼费由二被告负担。原告罗晓亮提交了以下证据：（1）原告身份证。证明原告的主体资格；（2）东城明珠认购协议书一份、被告贝多公司出具的付款收据一支。证明原告购买二被告共同开发的东城明珠1号楼1单元1401室和已支付全部房款的事实；（3）证明一份。证明2018年第三季度唐河城区商品房平均价为每平方米4542.7元，原告认购买房时与起诉时唐河县城区房价相差1592.9元。被告恒基公司辩称，唐河县东城明珠1号楼是以恒基公司的资质办理的相关手续,与贝多公司联合开发，恒基公司只认同本公司的商品房网签合同和公章。本案的认购协议书是贝多公司以自己的名义，在自己的售楼部通过自己的工作人员与原告签订的协议，贝多公司负责销售的员工范鑫在河南省高院指定审理的庭审陈述中已经充分予以印证。恒基公司对贝多公司与原告罗晓亮之间签订的认购协议并不知情，也从未委托贝多公司与原告签订协议。贝多公司以自己的名义对外签订合同，不构成对恒基公司的表见代理。根据合同的相对性原则，恒基公司不是案涉合同的当事人，原告要求恒基公司承担责任违背了合同相对性原则。原告是完全民事行为能力人，在签订认购协议书时显然没有尽到应有的审慎责任，对本案认购协议的签订和不能交房存在重大过错，原告应当对其重大过错承担责任。综上所述，请依法驳回原告对恒基公司的诉讼请求。被告恒基公司提交了以下证据：1、联合开发合同一份、联合开发补充协议2份。2、被告贝多公司委托书一份。证明恒基公司与贝多公司联合开发东城明珠汽车城二期1号楼；贝多公司负责联合开发地块的投资、建设、销售、办证、后期管理以及相关手续的办理，恒基公司只提供资质和协助办理手续，如产生纠纷，由贝多公司承担，原告与贝多公司签订的认购协议与恒基公司无关。销售、网签、备案手续均由贝多公司委托代理人范鑫全权办理，与恒基公司无关。被告贝多公司辩称，原告所交款项是集资款，不是购房款，款打到张雨账户上的钱都有登记。被告贝多公司未提交相关证据。依据原、被告陈述和认证确认的有效证据，本院认定以下案件事实：2013年5月23日，被告贝多公司与案外人王军签订联合开发合同一份，约定就唐国用（2012）第0124号土地中的商用部分联合开发，被告贝多公司负责投资、建设、管理、销售及运营中相关手续的办理，案外人王军以土地使用权作为投资，但不参与该项目的经营、管理及该项目开发完成后的利润分配以及风险承担。双方于当天在河南省智圣公证处对该合同办理了（2013）南智证民字第6132号公证书。2013年12月19日，被告恒基公司为甲方，被告贝多公司为乙方签订了联合开发补充协议一份，约定二被告联合开发唐国用（2012）第0124号土地中的北半部分。该协议第一条约定“乙方负责联合开发地块（恒基东城明珠汽车城二期1号楼）的投资、建设、销售、办证、后期管理以及相关手续的办理。原恒基东城明珠汽车城一期2、3号楼的开发由甲方负责，所有债权债务与乙方无关”；第二条约定“甲方允许乙方在联合开发地块的开发过程中使用甲方的资质和公章办理相关手续，但联合开发地块（恒基东城明珠汽车城二期1号楼）的所有债权债务及由于乙方未能按期交房、办理相关产权手续或房屋质量引起的纠纷甲方不承担；如乙方未能及时解决，由此给甲方造成的相关法律责任和损失将由乙方承担，并按甲方先期投资成本和收益的30%支付违约金”；第三条约定“甲方需配合乙方办理联合开发地块的相关事宜，乙方使用甲方公司章仅限于联合开发地块（恒基东城明珠汽车城二期1号楼）土地、规划、城建、房管、银行按揭、施工合同等相关事宜，甲方应保证乙方在办理上述事宜时能够及时用章；如因甲方原因造成办理上述事宜时未能及时用章，甲方应承担因此造成的全部损失”。2014年5月19日，被告恒基公司取得建设工程规划许可证，同年6月23日取得建筑工程施工许可证，在唐河县开发建设恒基东城明珠汽车城1号楼。2014年8月18日取得商品房预售许可证。在贝多公司开发的1号楼商品房销售过程中，贝多公司以自己名义同业主签订认购协议并收取房款，再以恒基公司名义为业主办理合同备案、网签手续。2014年11月15日，贝多公司出具委托书，委托其公司员工范鑫全权负责东城明珠汽车城1号楼项目的售楼部工作及办理商品房网签合同手续，按照范鑫提供业主的对应房号办理网签备案合同手续。2015年4月8日，原告罗晓亮与被告贝多公司签订东城明珠认购协议书一份，贝多公司经办人范鑫。协议约定原告预定被告贝多公司建设开发的唐河县星江路与拱文路交汇处东城明珠1号楼1单元14层01号房屋，单价每平方米2950元，面积122.05平方米，双方确认该房屋的合同价为317330元。付款方式为一次性付款，并约定违约责任的承担。认购协议签订当天，原告支付了全部房款，被告贝多公司向原告出具了收据，收据载明“今收到罗晓亮东城明珠购房款叁拾壹万柒仟叁佰叁拾元整。系付1-1-1401.收款人范鑫。加盖贝多公司财务专用章”。2018年8月，原告要求二被告交付房产时，被告恒基公司告知原告该房已出售给他人并已网签备案，无法交付。2015年5月10日，恒基公司（甲方）与贝多公司（乙方）签订了联合开发补充协议二，主要内容为：1.为保证东城明珠汽车城二期1号楼项目能顺利完成后期纳税和产权办理的相关手续，乙方向甲方抵押15套，1号楼住宅（总金额不低于4500000元）作为乙方税金担保，乙方在未缴纳税金前以上抵押房源不能进行预售；乙方在缴纳税金后，甲方应根据乙方税金缴纳比例对抵押住宅进行解押。2.（抵押住宅的楼号和面积见附表，甲方抵押住宅的楼号和面积可做调整，但总金额不低于4500000元）。3.由于乙方延迟交工产生的违约金及相关费用由乙方自行承担。4.原合作开发协议继续履行。另查明：2015年4月8日原告罗晓亮与被告贝多公司签订的东城明珠认购协议房价每平方米2950元，暂测建筑面积122.05平方米。2018年10月22日唐河县房产管理局出具证明：2018年第三季度唐河县城区房屋均价为每平方米4542.7元。本院认为，原告与被告贝多公司签订的东城明珠认购协议书，协议内容明确、具体，并约定了违约责任的承担等合同具备的要素，应认定为房屋买卖合同。原告与贝多公司签订的房屋买卖合同，系双方真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对原告和贝多公司具有约束力。恒基公司与贝多公司签订的联合开发补充协议属于内部协议，在恒基公司与贝多公司之间产生约束力。贝多公司与原告签订的房屋买卖合同，贝多公司与恒基公司签订的联合开发协议各自独立，调整不同的法律关系。恒基公司未与原告签订合同，也未收取其购房款，根据合同的相对性原则，恒基公司既不享有该房屋买卖合同中的权利，也不承担该合同中约定的义务。因此，原告要求恒基公司承担责任缺乏法律依据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定，“依法成立的合同，自成立时生效”；第六十条第一款规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”；第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”；第八条规定：“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿损失：（一）……；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”。根据上述法律规定，2015年4月8日原告与被告贝多公司签订东城明珠房屋买卖合同为有效合同，被告贝多公司应按合同约定向原告交付东城明珠1号楼1单元14层01号房屋。但是被告贝多公司将该房屋出售给他人，并已办理了网签登记备案手续，导致原告与被告贝多公司签订的房屋买卖合同目的无法实现。故应当解除原告与被告贝多公司签订的房屋买卖合同，被告贝多公司按照法律规定承担违约的民事责任，返还原告已付的购房款及利息，并赔偿解除合同给原告造成的损失，原告的请求符合法律规定，应予以支持。被告贝多公司辩称原告所交此款是集资款，原告不予认可，且未提供任何证据证明，本院不予采信。关于原告罗晓亮请求判令被告赔偿因解除房屋买卖合同造成的损失。结合本案的实际，应确定为原告认购协议签订时所交房款价与被告不能交房时的房款价差。原告与被告贝多公司签订合同显示单价每平方米2950元，面积122.05平方米。唐河县房产管理局出具的证明显示2018年第三季度唐河县城区房屋均价为每平方4542.7元，差价为每平方米1592.7元，因解除合同给原告造成的损失为122.05平方米×1592.7元=194389元，原告仅请求194325元，本院予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告罗晓亮与被告河南贝多置业有限公司2015年4月8日签订的商品房买卖合同；二、被告河南贝多置业有限公司于判决生效后二十日内返还原告罗晓亮已付购房款317330元及利息。利息以317330元为基数，自2015年4月8日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至该款付清之日止；三、被告河南贝多置业有限公司于判决生效后二十日内赔偿原告罗晓亮房款差价损失194325元；四、驳回原告罗晓亮的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8920元，由被告河南贝多置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费，上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王书林审 判 员  王 立人民陪审员  陈 辉二〇二〇年六月十八日书 记 员  孙香莲