上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终4623号上诉人（原审被告）：上海家有好面餐饮管理有限公司，住所地上海市青浦区外青松公路5537号101室。法定代表人：张燕，总经理。委托诉讼代理人：沈明，上海执初律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海莘盛发展有限公司，住所地上海市闵行区朱莘路168号。法定代表人：叶立培，董事长。委托诉讼代理人：陈愔，上海市志源律师事务所律师。上诉人上海家有好面餐饮管理有限公司（以下简称家有好面公司）因与被上诉人上海莘盛发展有限公司（以下简称莘盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初44513号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人家有好面公司上诉请求：撤销一审判决第二、四、七项，改判驳回被上诉人关于租金、物业费、逾期付款违约金的诉讼请求，上诉人支付逾期交房违约金人民币（币种下同）183,017.79元。事实与理由：一、被上诉人怠于收回房屋，由此造成扩大的损失都不应由上诉人承担，上诉人无需承担租金、物业费及逾期付款违约金。上诉人2月份就搬离了，被上诉人在7天内就应当收回。二、上诉人承担的逾期交房违约金过高，应当根据事实和过错进行变更。被上诉人莘盛公司辩称：上诉人擅自搬离，构成违约，一审法院已经酌情减少了上诉人的应付租金及违约金，请求二审法院维持一审判决。莘盛公司向一审法院起诉请求：1.判令莘盛公司与家有好面公司签订的《房屋租赁合同》于2019年5月21日解除；2.判令家有好面公司支付莘盛公司自2019年3月1日起至2019年5月21日期间租金338,864.90元，2019年3月1日至2019年5月2日物业管理费45,181.45元，2019年2月7日至2019年3月6日电费12,219.60元；3.判令家有好面公司支付莘盛公司租金滞纳金23,866.23元、物业管理费滞纳金3,182.13元，电费滞纳金978.64元（均暂计至2019年10月15日，要求计算至家有好面公司实际支付之日止）；4.判令家有好面公司支付莘盛公司违约金379,692元；5.判令家有好面公司支付莘盛公司商铺清理、拆除、还原施工费40,000元；6.判令家有好面公司支付莘盛公司延期交付租赁物业违约金408,270.97元；7.判令本案的诉讼费由家有好面公司承担。一审法院认定事实如下：2014年8月19日，莘盛公司（出租方、甲方）与家有好面公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：本合同终止并结清所有债权债务的，且乙方将其注册地址迁离租赁物业的（如有），撤销天然气原登记（如有），若乙方完成前述义务的，则甲方应当在3个月内无息归还押金余额；租金的支付方式为，1、上述固定租金每月支付一期，每期支付年租金的十二分之一。各期固定租金应当在当月的5日前支付。免租期届满次日，乙方应当按照当月剩余天数与当月日历天数的比例支付当月固定租金；2、上述提成租金每月支付一期，提成租金应于再下一个月的5日前支付。乙方应按本合同第十四条约定的方式在下一个月的10日前向甲方提供上一个月的税前营业额。免租期届满起，若第一期不满一个月的，乙方应当按照本期剩余期间计算营业额，并于本合同约定期限提供税前营业额和支付提成租金；物业管理费及广告推广费为，乙方应当按照本合同专用条款中的约定自免租期届满起向甲方支付物业管理费。上述款项应于每月5日前支付。免租期届满后第一个月以当月剩余天数与当月日历月天数的比例计缴物业管理费，并于免租期届满次日支付；水、电、燃气、通讯以及空调等费用的支付方式为，经甲方同意，供气单位根据申请为乙方租赁物业设置单独的燃气计量仪表、分支管道以及报警装置的，乙方应当依照供气单位的定价标准支付上述费用。供电、供水单位无法为乙方租赁物业设置单独的水、电计量仪表的，乙方应当根据甲方为其单独设置的计量仪表的读数以及供电、供水单位的定价标准分别上浮一定的公共系统损耗率向甲方支付上述费用。甲方应当保证其设置的计量仪表的精度符合相关国家的技术标准。甲方以及甲方委托管理方有权根据实际情况调整上述公共系统损耗率。对于前述费用，甲方应当根据政府有关部门的规定，对符合条件的租户，甲方应配合该租户向相关单位申请开具增值税发票，无法开具增值税发票的由甲方或甲方委托管理方出具代缴凭证；乙方可以在租赁物业配套设施预设能力范围内独立申办开通通讯线路，独立承担相应费用。若乙方用量超过上述预设范围的，应当按照甲方要求支付相应的占用费；合同期满前，乙方如需续租，应当至少在届满日180日前书面通知甲方，并在同等条件下，乙方行使优先续租权，且甲乙双方必须在合同期满60日前另行签订租赁合同；违约责任为，一方当事人存在如下违约行为的，应当承担约定的违约责任：乙方迟延支付义务，包括但不限于本合同约定固定租金、提成租金、物业管理费、押金、水、电、空调使用费（若有）以及其他款项的，每延误一日，乙方应当按照银行同期贷款利率的3倍向甲方支付滞纳金；乙方归还物业时，未能在本合同约定的期限内完成清理、拆除、还原的，视为乙方放弃物业内所有财物的所有权。甲方可以自行排除妨害。其间，清理、拆除、还原费用应当由乙方承担，乙方应就其违约行为所导致的延误向甲方支付违约金，每延误一日，违约金标准为末期日租金的二倍；任一方违约，致使守约方按照本合同约定单方解除本合同的，违约方应当向守约方支付相当于三个月的租金额作为违约金；解约条款为，乙方未在本合同约定的支付时间内支付各款项（包括但不限于租金）超过20日的，甲方无需催告，即有权直接以书面通知方式解除本合同；甲方暂定于2014年9月1日向乙方交付租赁物业，实际交付日以甲方发出的书面通知为准；本合同租赁物业位于地下1层09A号商铺，计租的实际面积为277.40平方米，具体位置参见本合同附件4“家有好面商铺租赁物业平面图”；乙方应当在租赁物业从事以“家有好面”为品牌的商业经营，乙方对于“租赁物业”以及“附属权利”的租赁期为3年；乙方应当支付履约押金379,692元；乙方应当支付首期租金109,689元，首期物业管理费16,875元；双方商定的租金方式为固定租金和提成租金两者取其高的方式支付租金；固定租金方式：第一年109,689元/月,第二年118,126元/月；第三年126,564元/月；提成租金方式第一年营业额12%，第二年营业额13%，第三年营业额14%；乙方应当按照每日每平方米2元向甲方支付物业管理费，即每月的物业管理费为16,875元；本合同免租期为30日，免租期营运管理费本合同免租期内的营运费为5,548元，由甲方在应付租赁物业前一次性收取。合同签订后，莘盛公司将系争商铺交付家有好面公司使用，家有好面公司向莘盛公司支付了押金379,692元及租期内的租金、物业管理费等费用。2017年9月18日，莘盛公司（出租方、甲方）与家有好面公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁（续签）合同》一份，约定：原合同将于2017年9月15日期限届满，原合同期限到2017年9月15日止，续签合同期限从2017年9月16日起至2019年9月15日止（为期2年）。乙方承诺自2017年10月1日至2018年4月30日期间装修升级翻新，逾期未升级翻新的，视为乙方违约，甲方有权提前解除合同而不承担任何责任，且乙方应按原合同约定承担相应的违约责任；原合同履约押金经原合同到期后进行清算，尚有余额379,692元，续签合同确定的履约押金为430,317元，乙方同意将原合同履约押金的余额直接转入续签合同履约押金，如有不足，则在本续签合同生效后7日内补足；固定租金按照第一年126,564元/月，第二年126,564元/月；本合同双方当事人按照第一年营业额的14%、第二年营业额的14%计算并支付一次“提成租金”；乙方应当按照每日每平方米2元向甲方支付物业管理费，即每月的物业管理费为16,875元；本合同未尽事宜，仍按原合同条款执行。该合同签订后，家有好面公司补足了押金至430,317元，并支付了至2019年2月28日止的租金、物业管理费等费用。2019年2月26日，家有好面公司向莘盛公司邮寄《通知》，表示：自2017年续约至今，受到商场人流减少及同类（面食）品牌竞争等诸多因素影响，餐厅营业额业绩持续下滑。在此期间，积极配合商场活动以提升营业额，但收效甚微。2018年6月29日与莘盛公司公司员工进行沟通，希望得到适当支持和降租优惠，但未通过。家有好面公司认为，商场人流量骤减以及同类（面食）品牌过多是造成公司营业额业绩持续下滑的主要原因，故此决定于2019年2月28日提前终止商铺租赁合同。公司拟定2月26日或者双方另行商定的日期开始进入餐厅进行撤场，预计在2月28日将铺位交还。莘盛公司收悉后于2019年3月6日向家有好面公司邮寄《告知函》，表示家有好面公司2019年2月25日擅自闭店停止营业，已经严重违反合同约定，要求继续履行双方的租赁合同。2019年3月11日，家有好面公司向莘盛公司邮寄《商函》，表示：系争商铺的租赁合同已于2019年2月28日提前终止，家有好面公司曾提出进入商铺进行撤场交还商铺的工作，因莘盛公司要求继续履行合同，故商铺未能撤场交还。故请莘盛公司同意家有好面公司进入商铺撤场以便将商铺尽快交还，因无法交还商铺的原因不在家有好面公司，故家有好面公司无需承担2019年3月1日以后的商铺占有使用费。莘盛公司收悉后于2019年3月19日向家有好面公司邮寄《函》，表示要求家有好面公司继续履行合同。2019年3月15日，上海家有好面餐饮管理有限公司都市路店注销了工商登记。2019年4月4日，家有好面公司向莘盛公司邮寄《告知函》，表示：双方的租赁合同已于2019年2月28日提前终止，家有好面公司分别在2月份、3月份多次提出进入商铺进行撤场交还商铺的工作，家有好面公司均予拒绝。为避免今后可能发生的争议故告知商铺已于2019年2月28日向莘盛公司交还，无需承担2019年3月1日以后的商铺占有使用费及其他违约责任。2019年5月13日，莘盛公司向家有好面公司邮寄《解约函》，表示因家有好面公司自2019年3月起未按《房屋租赁合同》约定支付租金等费用，已经构成严重违约，故通知家有好面公司双方的租赁合同及相应附件、补充约定于2019年5月21日解除，并要求七日内付清款项以及按租赁合同约定的违约金，并办理商铺内属于家有好面公司的物品搬离工作及手续，且注销商铺内的工商登记（若有）等。家有好面公司于2019年5月14日收悉了该函件。2019年6月3日，莘盛公司向家有好面公司邮寄《函》，表示已于2019年5月21日正式解除《房屋租赁合同》，要求家有好面公司于2019年6月10日前按照合同条款归还系争商铺。2019年6月10日，家有好面公司（委托方、甲方）与上海A有限公司（承包方、乙方）签订《拆除工程合同》一份，约定：对系争商铺进行拆除，开工日期为2019年6月12日，竣工日期为2019年6月18日，工程造价22,300元等。施工内容为搭建龙骨石膏板围板、厨房拆除、物业收取管理费和垃圾费、夜间施工管理费和其他办证费。后上海A有限公司进场施工，系争商铺厨房予以拆除，可移动物品予以搬离。系争商铺内仍有吊顶、内部隔墙等固定装修未予拆除。2019年8月22日，上海B有限公司（甲方）与Z公司（乙方）签订《商铺拆除工程施工合同》，约定：乙方对上海XX商城B1F09A店铺拆除，承包方式为包工包料，工期8天，自2019年7月2日至2019年7月9日止；合同价款4万元，本合同价款为包干总价形式，除本合同另有约定外，甲方无需向乙方另外支付其他任何费用等。后Z公司进场拆除施工，并于2019年7月7日完工。上海B有限公司后支付了拆除工程款4万元，Z公司于2019年9月18日开具工程款发票。一审法院认为，莘盛公司与家有好面公司签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁（续签）合同》系双方当事人真实意思表示，于法不悖，属合法有效。双方当事人均应按约履行各自义务。本案中，家有好面公司作为承租人按约向作为出租人的莘盛公司支付租金等费用系其基本的合同义务。然在实际履约过程中，因家有好面公司经营不善已提前搬离涉讼商铺，使莘盛公司的租赁目的无法实现。莘盛公司于2019年5月13日向家有好面公司发送《解约函》，符合双方合同的约定，该函经家有好面公司于2019年5月14日签收。据此，一审法院确认双方签订的《房屋租赁（续签）合同》于2019年5月14日已经解除。但家有好面公司于2019年2月25日已停止经营，并于2019年2月26日起多次发函要求解除合同并返还房屋，莘盛公司在已知家有好面公司于2019年2月25日前已停止经营并明示要求返还房屋的情况下，仍然怠于行使收回商铺以减少经济损失的权利，由此造成的扩大损失，莘盛公司对此亦应承担相应的责任。考虑到莘盛公司实际收回商铺也需要相应的时间，一审法院酌定家有好面公司还需向莘盛公司支付自2019年3月1日至同年3月31日止的拖欠租金126,564元及物业管理费16,875元。关于莘盛公司主张的电费12,219.60元，家有好面公司同意予以支付，该诉讼请求一审法院予以支持。关于莘盛公司主张的租金滞纳金、物业管理费滞纳金及电费滞纳金，其实为逾期支付租金、物业管理费及电费之违约金，莘盛公司主张自2019年3月6日起分段计算，但如前所述，家有好面公司在付款期限届满前已明示不再继续履行，此后停止经营，与莘盛公司协商解约事宜。且莘盛公司有扩大损失之责任，一审法院酌定家有好面公司支付2019年3月1日起至2019年3月31日期间的租金及物业管理费。考虑到实际支付数额及期间及家有好面公司的违约情况，一审法院确定家有好面公司以155,628.60元为本金，自2019年4月1日起支付上述逾期付款违约金。至于莘盛公司主张的违约金计算标准，结合双方在合同中所约定的违约金的标准，莘盛公司目前所主张的违约金金额符合合同约定，且违约金金额较低，一审法院予以确认。关于莘盛公司主张的违约金，一审法院认为，由于家有好面公司提前搬离涉案商铺之行为，致使作为守约方的莘盛公司已按照本合同约定单方解除本合同，家有好面公司应向莘盛公司支付相应之违约金。关于违约金数额，莘盛公司主张按照合同约定，要求家有好面公司支付相当于三个月的租金作为违约金。家有好面公司认为双方的租期履行了大半，请求予以调整。一审法院认为，对于违约金的认定，既要尊重当事人之间的约定，同时考虑实际损失的大小，并兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期收益等综合因素。本案中双方的租期已近届满，一审法院从制裁违约和利益平衡原则出发，结合家有好面公司的违约行为，结合合同解除后对莘盛公司造成的实际损失，酌情确定家有好面公司向莘盛公司支付违约金253,128元。同时，因双方租赁合同已解除，为避免当事人讼累，一审法院在本案中一并予以处理。莘盛公司在家有好面公司承担了所有付款责任的情况下，应将收取家有好面公司支付的履约押金430,317元予以返还。关于莘盛公司主张的商铺清理、拆除、还原施工费4万元，一审法院认为，根据双方租赁合同约定，家有好面公司归还物业时，未能在本合同约定的期限内完成清理、拆除、还原的，视为家有好面公司放弃物业内所有财物的所有权，莘盛公司可以自行排除妨害。家有好面公司搬离及清场的过程中，仅完成了厨房的拆除及物品之搬离，未能按约将系争房屋恢复原状。此后，由案外人进行了相应的清理、拆除、还原，相应费用4万元应当由家有好面公司承担。现莘盛公司要求家有好面公司支付房屋清理拆除费4万元，符合双方的合同约定，一审法院予以支持。关于莘盛公司主张的延期交付租赁物业违约金，一审法院认为，本案系争之租赁合同因家有好面公司违约导致解除，家有好面公司于2019年2月即提出撤场并恢复房屋，收悉解除函，在确定双方均要求终止协议时，应及时清场予以返还房屋。但家有好面公司怠于履行其义务，直至6月10日才完成了部分恢复工作，且未能完全清理、拆除、还原，直至莘盛公司自行委托案外人予以清理恢复，直至2019年7月7日才完成而收回系争房屋。自2019年5月15日起至2019年7月7日期间，因家有好面公司未能按约清场予以返还房屋，造成房屋之空置损失，应承担相应违约责任。但关于该期间的违约金，莘盛公司主张按照合同约定的双倍租金标准予以计算，同样，一审法院认为对于违约金的认定，既要尊重当事人之间的约定，同时考虑实际损失的大小，并兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期收益等综合因素。该期间莘盛公司存在房屋空置之损失，结合对莘盛公司造成的实际损失，酌情确定家有好面公司按照月租金1.30倍的标准向莘盛公司支付违约金290,675.32元。一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，于二○二○年一月二十日作出判决：一、确认上海莘盛发展有限公司与上海家有好面餐饮管理有限公司签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁（续签）合同》于2019年5月14日解除；二、上海家有好面餐饮管理有限公司于判决生效之日起十五日内向上海莘盛发展有限公司支付租金126,564元、物业管理费16,875元及电费12,219.60元；三、上海家有好面餐饮管理有限公司于判决生效之日起十五日内，以155,628.60元为本金，按照中国人民银行同期贷款基准利率的三倍向上海莘盛发展有限公司支付自2019年4月1日起至2019年8月19日止的逾期付款违约金；四、上海家有好面餐饮管理有限公司于判决生效之日起十五日内，以155,628.60元为本金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的三倍向上海莘盛发展有限公司支付自2019年8月20日起至实际付款之日止的逾期付款违约金；五、上海家有好面餐饮管理有限公司于判决生效之日起十五日内向上海莘盛发展有限公司支付违约金253,128元；六、上海家有好面餐饮管理有限公司于判决生效之日起十五日内向上海莘盛发展有限公司支付商铺恢复原状工程款40,000元；七、上海家有好面餐饮管理有限公司于判决生效之日起十五日内向上海莘盛发展有限公司支付逾期交付房屋违约金290,675.32元；八、上海莘盛发展有限公司于判决生效之日起十五日内向上海家有好面餐饮管理有限公司返还履约押金430,317元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计7,116.54元，由上海家有好面餐饮管理有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，系争租赁合同系双方真实意思表示，属合法有效，双方均应按约履行。上诉人因自身经营不善而擅自搬离系争房屋，未支付后续租金，显已经构成违约，应当按约承担相应的违约责任。一审法院认定出租人在明知承租人抛弃租约，搬离房屋的情况下，也应当及时收回房屋、减少损失，是正确的。对于出租人减损义务的类推适用，应当根据实际履行情况，充分考虑出租人合理的催告与回收房屋期间。一审法院酌情认定上诉人无需支付2019年4月之后的租金、物业费，是正确的。上诉人主张其无需承担2019年3月1日至31日的租金、物业费及相关逾期付款违约金，无事实与法律依据，本院不予支持。至于逾期交房违约金的问题，上诉人没有在合同解除后按约履行房屋的清理与恢复义务，导致被上诉人委托第三人清理恢复，故一审法院认定其应当承担相应违约责任，是正确的。至于计算期间与金额问题，被上诉人确认其起算逾期交房违约金是从5月21日开始，但鉴于一审法院已经调低了违约金标准，从总额角度讲，一审认定该逾期交房违约金金额并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币5,066.44元，由上诉人上海家有好面餐饮管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 兴审判员 许 军审判员 陈蓓蓉二〇二〇年六月三十日书记员 丁杏文附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……