河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初1206号原告：高亚楠，女，1990年8月5日出生，汉族，住河南省新郑市。委托诉讼代理人：王鹏飞，河南豫龙律师事务所律师。被告：赵松英，女，1978年3月2日出生，汉族，住河南省新郑市。委托诉讼代理人：司志国，男，1976年8月5日出生，汉族，住河南省新郑市。系被告赵松英之夫。第三人：新郑市金鼎房地产开发有限责任公司，住所地河南省新郑市新建北路东侧后屯，统一社会信用代码91410184733875453R。法定代表人：高保童，总经理。原告高亚楠与被告赵松英、第三人新郑市金鼎房地产开发有限责任公司（以下简称金鼎公司）案外人执行异议之诉一案。本院于2020年4月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高亚楠的委托诉讼代理人王鹏飞，被告赵松英及其委托诉讼代理人司志国到庭参加了诉讼，第三人金鼎公司经本院传票传唤无正当理由未有到庭。本案现已审理终结。高亚楠向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令解除对原告已经享有占有产权的新郑市薛店镇世纪新城6号楼3单元302室房产（产权证号：12××44）房产的查封；2.本案的诉讼费由二被告承担。在本案审理过程中，高亚楠将诉讼请求变更为：1.请求依法确认新郑市薛店镇世纪新城6号楼3单元302室房产为高亚楠所有；2.请求停止对新郑市薛店镇世纪新城6号楼3单元302室房产的执行程序并解除查封；3.本案诉讼费由赵松英承担。事实与理由：新郑市人民法院在赵松英申请执行金鼎公司借款合同纠纷一案中，对高亚楠已经占有使用享有产权的新郑市薛店镇世纪新城6号楼3单元302室（产权证号：12××44）进行了查封。该房产系尚登记在房地产开发企业名下但已出卖给作为消费者的高亚楠的商品房，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》，高亚楠更是该房产实际、合法的产权人。因此，涉案房产不能被强制执行。高亚楠于2011年3月18日与金鼎公司签订了《金鼎?世纪新城房屋预约协议书》，约定购买薛店镇世纪新城5号楼3单元3层02户房屋（后5号楼变更规划为现6号楼），总价款242858元。该协议书具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且金鼎公司作为出卖方按照约定收受购房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，该协议是合法有效、书面形式的商品房买卖合同。涉案房屋系用于居住的商品房，根据新郑市房地产管理部门出具的《新郑市个人房屋权属信息表》查询结果，高亚楠在涉案房屋同一设区的市或者县级市范围内名下没有用于居住的房屋。涉案房产的合同约定总价款为242858元。2011年3月18日即合同签订当日，高亚楠已缴房款72858元；2012年10月15日高亚楠缴房款170000元，即涉案房屋的房款已全部付清。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二、四款，第二十九条第二、三款及最高人民法院2019年11月8日发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第一百二十五条之规定，本案金钱债权不能对抗高亚楠对涉案房屋实际享有的不动产权，高亚楠的权利足以排除强制执行。综上，高亚楠对已被查封并拟继续执行的新郑市薛店镇世纪新城6号楼3单元302室房产（产权证号：12××44）已经占有使用享有产权。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定提出了异议，现提起诉讼。赵松英辩称，第一，执行裁定书是人民法院执行行为的合法体现，符合法律规定，涉案房屋的查封不能解除。本案中新郑市人民法院（2019）豫0184执2723号执行裁定书是依据新郑市人民法院（2019）豫0184民初2361号民事调解书作出，人民法院依照法定程序作出的执行处理行为，没有违反法律规定。第二，人民法院依法查封的是金鼎公司名下的房产，与高亚楠无物权上的关系。高亚楠与金鼎公司并不存在正式的商品房买卖合同关系，其签订的《金鼎?世纪新城房屋预约协议书》明确约定签订本协议后还需签订正式的商品房买卖合同，这表明签订《金鼎?世纪新城房屋预约协议书》是双方当事人为将来订立正式的商品房买卖合同所达成的一种合意，其目的是缔约双方将来参照该《预约协议书》订立正式的商品房买卖合同，因此高亚楠签订的《金鼎?世纪新城房屋预约协议书》并非合法有效的商品房买卖合同，是无效的合同，不能排除执行的民事权益。第三，从高亚楠提供的收据来看，其在2011年3月18日购房时仅付房款72858元，剩余房款170000元系在新郑市人民法院查封之后的2020年1月2日所付，并无转账凭证予以佐证付款行为的真实性。第四，高亚楠自2011年至今9年多的时间不予签订办理合法有效的商品房产权手续，不符合常理，被执行人金鼎公司法定代表人高保童与高亚楠同为新郑市后屯村人，有亲属关系，不排除虚假诉讼，损害债权人合法权益的行为。综上，应依法驳回高亚楠的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2011年3月18日，金鼎公司（甲方）与高亚楠（乙方）签订《金鼎?世纪新城房屋预约协议书》，约定高亚楠购买金鼎公司位于金鼎?世纪新城5号楼3单元3层02户房屋，总价款242858元；协议主要内容为：1、甲方把位于金鼎·世纪新城5号楼3单元3层02户的房屋销售给乙方。2、乙方所购房屋的建筑面积（暂测）约为76.89㎡，单价为￥3158.51元/㎡，总价为贰拾肆万贰仟捌佰伍拾捌元。（合同约定面积以房管局实测建筑面积为准，按上述单价据实结算）。3、付款方式：按揭付款：乙方于2011年3月18日，交齐首付款（大写）柒万贰仟捌佰伍拾捌元，剩余房款（大写）壹拾柒万元，采用银行贷款方式支付。4、甲方承诺交房标准：外墙：外墙保温，外墙面砖；内墙：混合砂浆抹面：顶棚：水泥砂浆抹面：地面：水泥砂浆毛地面；门窗：单元对讲门，进户防盗门，内门只留洞口，窗为塑钢窗，双层玻璃；厨房、卫生间：毛墙毛地，上下水接口预留，无洁具；阳台：塑钢全封闭；楼梯间：不锈钢栏杆，地面为花岗岩面，墙面和天棚为白色钢化仿瓷涂料，声光控灯；七层屋顶：采用坡屋面；电梯：品牌电梯；交房时间：2012年5月31日前；交房之日起：水通电明，电路暗线，开关插座到位，普通白炽灯；住宅层高2.9米。5、房屋的维修期按国家有关规定执行。6、甲方派驻专业物业管理公司对金鼎?世纪新城进行物业管理工作，实行全天24小时保安服务，确保小区环境安全。并按规定收取物业管理费用。7、乙方联系方式变更应及时通知甲方，否则，由此产生后果由乙方承担。8、乙方需同时提供本协议及收据，方可与甲方签订正式商品房买卖合同。正式商品房买卖合同的签订日期以甲方电话或短信通知为准，乙方须在接到甲方通知后3日内签订商品房买卖合同、办理按揭手续，否则甲方有权将房屋另行销售，乙方所交甲方的预付款不予退回，本《预约协议书》自动失效。9、本协议执行过程中，未尽事宜，双方协商解决。10、本协议一式叁份，甲方贰份，乙方壹份。自签订正式商品房买卖合同之日起，本合同自行失效。合同签订后，高亚楠于当日交纳首付款72858元及燃气初装费2500元，同日，金鼎公司向高亚楠出具《收据》，载明收到高亚楠交来房款72858元。高亚楠未以按揭付款方式支付下余房款。2020年1月2日金鼎公司向高亚楠出具《收据》载明收到高亚楠交来房款170000元，并出具《收据遗失证明》，证明因高亚楠将金鼎公司为其出具的票据编号为0156049、金额为170000元的票据丢失，金鼎公司确已收到该房款，涉案房屋房款已交清，另于2020年1月2日补开票据。金鼎公司于2012年10月15日开具的票据编号为0156049、金额为170000元的作废票据复印件载明，今收到高雅楠交来金鼎世纪新城5#-3-302（76.89㎡，3158.5元/㎡）房款，人民币壹拾柒万元。2012年10月26日，高亚楠从金鼎物业管理公司领取涉案房屋的钥匙，并在领取钥匙条上签名。2019年12月24日，金鼎公司出具《变更说明》：金鼎世纪新城总规划平面图，楼号位置原6#楼变更为5#号楼，原5#楼变更为6#号楼，以最新规划平面图为准。涉案房屋现登记在金鼎公司名下，产权证号为12××44。高亚楠提供金鼎公司为其出具的2016年至2018年物业费收据三张、2019年1月、6月、9月电费收据三张，以其父高宝军名义办理的新郑然气用户使用权证以及2016年2月6日燃气公司收费收据一张用以证明其在涉案房屋长期居住。新郑市个人房屋权属信息表显示，经查询新郑市房地产综合管理信息系统，高亚楠本次查询结果共0套。赵松英与金鼎公司民间借贷纠纷一案，本院于2019年3月15日作出（2019）豫0184民初2361号民事调解，当事人自愿达成如下协议：一、被告金鼎公司自愿定于2019年5月31日前支付原告赵松英借款利息1000000元，下余借款及利息3946945元定于2019年7月31日前一次性付清，其他诉讼请求原告赵松英自愿放弃。二、如有任何一期逾期，被告金鼎公司自愿按原借款数额340万元向原告赵松英返还本金并支付利息（利息按月息2分以3400000元为基数自2015年5月1日计至实际清偿完毕之日止）。三、诉讼费60233元，减半收取计30117元，保全费5000元，共计35117元，被告金鼎公司自愿定于2019年3月30日前与原告赵松英结清。四、双方别无其他争执。调解书生效后，赵松英向本院申请执行，本院于2019年6月12日立案执行。执行过程中，本院于2019年10月15日作出（2019）豫0184执2723号执行裁定，并依据该裁定于次日查封了包括金鼎公司位于河南省××店镇世纪××城××楼××单元××室房产（产权证号：12××44）在内的金鼎公司数套房产。案外人高亚楠对本院查封上述涉案房产不服，提出书面异议。2020年3月31日，新郑市人民法院作出（2020）豫0184执异34号执行裁定，驳回案外人高雅楠的异议请求。高亚楠不服该裁定，向新郑市人民法院提起诉讼，请求排除对新郑市薛店镇世纪新城6号楼3单元302室房产的执行、解除查封，并确认上述房产系其所有。在审理期间，高亚楠放弃解除对涉案房屋查封的诉讼请求。以上事实，有当事人的陈述、《金鼎?世纪新城房屋预约协议书》、变更说明、《收据》、新郑然气用户使用权证、《收据遗失证明》、情况说明、新郑市个人房屋权属信息表、河南省新郑市人民法院（2019）豫0184民初2361号民事调解书、申请执行书、河南省新郑市人民法院（2019）豫0184执2723号执行裁定书、协助执行通知书、送达回证、限期履行通知书、公告、照片、河南省新郑市人民法院（2020）豫0184执异34号执行裁定书等相关证据证明。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，高亚楠作为案外人应就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。本案中，高亚楠提供了《金鼎?世纪新城房屋预约协议书》等证据，尽到了举证责任。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。根据以上规定并结合本案事实，本院认为，首先，本案《金鼎?世纪新城房屋预约协议书》属于在人民法院查封之前已签订的书面合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。2011年3月18日，高亚楠与金鼎公司签订了《金鼎?世纪新城房屋预约协议书》，该协议书具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且金鼎公司作为出卖方按照约定收受购房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，该协议应当认定为商品房买卖合同。赵松英辩称该协议并非合法有效的商品房买卖合同无事实及法律依据，本院不予支持。本院于2019年10月15日作出（2019）豫0184执2723号执行裁定，并依据该裁定于次日查封了涉案房产，涉案房屋买卖合同签订于在人民法院查封之前。其次，依据高亚楠提供的新郑市个人房屋权属信息表，显示经查询新郑市房地产综合管理信息系统，高亚楠名下无其他用于居住的房屋。依据高亚楠提交的物业费收据、电费收据、燃气费收据均可证明高亚楠在涉案房屋居住。最后，依据高亚楠提交的金鼎公司于2011年3月18日开具的《收据》、2012年10月15日开具的已作废的《收据》、2020年1月2日向高亚楠出具《收据》及《收据遗失证明》，形成证据链条证明其已在人民法院查封之前支付涉案房屋的全部价款。综上，本院确认高亚楠系涉案房屋的所有权人，其就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。赵松英辩称高亚楠未支付剩余170000元房款与庭审查明事实不符，本院不予采信。因金鼎公司不履行人民法院生效判决确定的义务，是产生本次诉讼的原因所在，故本案案件受理费由赵松英与金鼎公司共同负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零八条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项、第二款及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决如下：一、在本院（2019）豫0184执2723号执行案件中不得执行位于河南省新郑市薛店镇世纪新城6号楼3单元302室（产权证号：12××44）的房屋；二、确认位于河南省新郑市薛店镇世纪新城6号楼3单元302室（产权证号：12××44）的房屋系原告高亚楠所有。案件受理费4943元，由被告赵松英负担1648元，由第三人新郑市金鼎房地产开发有限责任公司负担3295元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 长  孙保宪人民陪审员  张伟萍人民陪审员  王玉玲二〇二〇年六月十六日代理书记员  宋改换