广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初5025号原告：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司广碧分公司，住所地广州市番禺区洛浦街南浦东乡村桔树村广州碧桂园会所夹层，统一社会信用代码：91440113783782626N。负责人：杨安琼。委托诉讼代理人：林晓菁，该公司员工。委托诉讼代理人：杨育展，该公司员工。被告：张霞，女，1980年8月22日出生，汉族，住广州市番禺区，原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司广碧分公司诉被告张霞物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案受理后，依法由审判员胡林适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司广碧分公司的委托诉讼代理人杨育展、林晓菁到庭参加诉讼；被告张霞经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司广碧分公司诉称：广州碧桂园小区自成立以来一直由原告进行物业管理。2006年8月被告从碧桂园发展公司处购得位于广州市番禺区洛浦街广州碧桂园华苑13座103号房产，成为广州碧桂园小区的业主。自从被告成为广州碧桂园小区业主后，原告作为小区的物业服务企业，对被告履行了物业服务企业应尽的物业管理服务义务。被告一直享受原告提供的物业服务，但自从2018年9月1日起截至起诉之日，却拒绝支付物业管理费。该房产建筑面积106.8平方米。根据《广州碧桂园前期物业服务协议》对物业管理服务费用“甲方交纳的综合管理服务费标准按该物业的房屋建筑面积每月平方米2元计收。每逾期一天需增加5‰的滞纳金”的约定，被告每月应向原告支付213.6元的物业管理费。2015年1月1日后调升为每平方米2.3元物业服务费，每月应支付245.64元。截止到2018年9月1日至2019年7月31日，欠费金额2702.04元，违约金1950.37元，总计金额4652.41元。鉴于上述事实，被告的行为损害了原告的合法权益，根据《合同法》有关规定，被告应支付物业服务费2702.04元，违约金1950.37元。根据我国《民事诉讼法》有关规定，特向贵院提起民事诉讼，并提出诉讼请求如下：1、被告支付拖欠原告的物业服务费，截止到从2018年9月1日至2019年7月31日，欠物业服务费金额2702.04元、违约金1950.37元，总计金额为4652.41元；2、被告承担本案的诉讼费。被告张霞无答辩。本院经审理查明：广东碧桂园物业服务股份有限公司广碧分公司成立于2006年1月12日，是具有从事物业管理资质的企业法人。2019年6月28日，广东碧桂园物业服务股份有限公司广碧分公司变更登记为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司广碧分公司。位于广州市番禺区洛浦街南浦岛碧桂园福苑13座103号为被告张霞名下的房产，建筑面积106.8平方米。广州市番禺区碧桂园物业发展有限公司作为甲方、广东碧桂园物业服务股份有限公司广碧分公司广东碧桂园物业服务股份有限公司广碧分公司作为乙方曾签订《广州碧桂园前期物业服务合同》一份，该合同约定广州市番禺区碧桂园物业发展有限公司委托广东碧桂园物业服务股份有限公司广碧分公司对涉案小区进行物业管理服务，该合同第三条约定步梯洋房按房屋建筑面积2.30元/月/平方米计收。第六条约定物业服务费应按月交纳，被告应在每月10日前交纳上月的物业服务费。第十五条约定被告逾期缴纳物业服务费用的，从逾期之日起每日按应付物业服务费用的千分之五交纳违约金。第二十五条约定本合同经签署后生效，即2016年1月1日起至2018年12月31日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2018年10月10日，广州市番禺区碧桂园物业发展有限公司作为甲方、广东碧桂园物业服务股份有限公司广碧分公司作为乙方续行签订《广州碧桂园前期物业服务合同》一份，服务期限约定为“本合同经甲乙双方签署后生效，至本物业管理区域内全体业主依法选聘物业服务企业并与其签订物业服务合同生效时，本合同自动终止。”上述两份《广州碧桂园前期物业服务合同》还就其他相关事项进行了约定。另查明：被告张霞于2006年8月11日入住诉涉物业，张霞并于2006年8月11日与广州市番禺区碧桂园物业发展有限公司签订《碧桂园前期物业服务协议》、《业主（前期）公约》各一份，在《碧桂园前期物业服务协议》中约定物业服务费的收费标准为建筑面积每月2.0元/平方米计收。2014年3月20日至2015年1月1日期间，经该小区专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主表决通过，广州碧桂园小区物业服务费收取标准自2015年1月1日按照洋房建筑面积每平方米2.3元/月.平方米计收。原告于2014年12月26日向广州市番禺区房地产交易中心申请备案登记，该业务于2015年1月15日办结。原告在本案中诉称因被告张霞拒绝缴纳2018年9月1日至2019年7月31日期间的物业服务费，原告遂将被告张霞诉至本院，要求被告张霞缴纳2018年9月1日至2019年7月31日期间的物业服务费2702.04元及违约金1950.37元。本院立案受理本案后，根据原告提供的被告地址，本院向被告邮寄送达了本案原告民事起诉状及证据材料副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票等司法文书，被告本人已予签收。本院组织开庭审理时，被告未到庭应诉，也未向本院提交书面的答辩状或证据材料。在本案庭审中，本院询问原告：“原告，你方是否知道被告拒缴物业管理费的原因？”、“原告，你方就水浸问题是如何与被告协商的？”、“涉案房屋之前的缴纳情况如何？”、“涉案物业的物业管理费的标准是多少？具体如何计算得来？”、“原告，你方主张违约金的依据是什么？”、“请原告明确你方主张违约金的计算方法。”，原告依次答称：“由于2018年9月16日被告的车辆因为“山竹”台风造成小区水浸，被告的车辆被水浸，所以被告开始拒付物业管理费。”、“我司购买了保险，但保险公司认为这是自然灾害，属于不可抗力，不予赔偿。我司在整个台风来临的前中后，做了大量的通知提醒工作。我司在事发的第一时间马上向相关部门汇报并立即组织抢险工作，也获得相关媒体的正面报道。我方也逐户上门登记业务的损失情况，并与业主解释沟通，这是属于自然灾害，已经超出物业服务的范畴，山竹台风导致附近小区都有水浸现象。我司也请求政府在小区的江边重新建筑了防洪堤坝，获得小区业主的好评。”、“在2018年9月1日前被告均能按时缴纳物业管理费，我司从未起诉被告追讨物业管理费，之前被告已经按照涨价之后的收费标准即245.64元/月的标准向原告缴纳物业管理费至2018年8月31日。”、“根据原告与物业开发商签订的《广州碧桂园前期物业服务合同》第三章第三条第一点约定每平方米2.3元，涉案房屋面积为106.8平方米，每月物业管理费为245.64元。”、“根据《广州碧桂园前期物业服务合同》第十七条约定，违约金按照千分之五的标准缴纳违约金，根据《广州碧桂园前期物业服务合同》第五条约定在每月10日前缴纳上月的物业管理费。”、“以每月应缴物业管理费245.64元为本金，按照每日千分之五的标准，从下月10日起计算至全部缴清之日止。”以上事实，有原告提交的证据及本院庭审笔录等可予以证实。本院认为：原告是具有相应物业管理资质的公司，原告依据与物业开发商签订的《广州碧桂园前期物业服务合同》及与被告签订的《碧桂园前期物业服务协议》、《业主（前期）公约》，为被告所在的小区提供物业管理服务，原、被告之间形成物业服务合同关系。被告张霞作为广州市番禺区大石镇南浦岛碧桂园福苑13座103号的业主，接受了原告提供的物业管理服务，原告有权向物业服务相对人即被告收取物业服务费。被告签署的《碧桂园前期物业服务协议》中约定了物业服务费的收费标准为建筑面积每月2.0元/平方米计收，后自2015年1月1日起调整为按照建筑面积每月2.3元/平方米，该调整后的收费标准未超过政府指导价规定的标准，且被告亦曾按调整后每月245.64元的标准向原告缴纳物业管理服务费至2018年8月底，也系被告对原、被告双方物业服务合同关系及物业管理服务费调整后新标准的确认，故原告主张被告向其缴纳自2018年9月1日至2019年7月31日期间的物业服务费，合法有据，本院应当予以支持。本案中被告应向原告缴交每月的物业服务费为245.64元（106.80平方米×2.3元/平方米），2018年9月1日至2019年7月31日期间的物业服务费合共2702.04元（245.64元/月×11月）。被告张霞接受了原告提供的物业管理服务但未支付对价给原告，给原告造成相应的损失，除支付拖欠的物业服务费外，本还应支付滞纳金或违约金给原告。但本院考虑到被告张霞只是普通业主，并非法律专业人士，张霞也未到庭应诉，根据原告在本案庭审中的陈述，被告拒交物业管理服务费可能事出有因，故对原告要求被告支付违约金的主张，本院酌情不予支持。被告张霞经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃抗辩的权利，本院依法缺席判决。综上所述，驳回原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司广碧分公司的其他诉讼请求。依据《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告张霞应在本判决发生法律效力之日起五日内向原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司广碧分公司支付2018年9月1日至2019年7月31日期间的物业服务费2702.04元。二、驳回原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司广碧分公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告张霞负担。本判决为终审判决。审判员 胡 林二〇二〇年六月一日书记员 王雅佩