云南省昆明市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）云01民终5430号上诉人（原审原告）：云南润安房地产开发有限公司，住所：云南省昆明市西山区滇池路南亚风情第壹城南亚星河苑C4幢1单元1-905。法定代表人：张晓峰，总经理。委托诉讼代理人：李雷琪，云南八谦律师事务所律师，一般授权代理。委托诉讼代理人：熊诗琪，云南八谦律师事务所律师，一般授权代理。被上诉人（原审被告）：舒寻国，男，汉族，1976年10月21日出生，住云南省昭通市昭阳区，现被羁押于攀枝花看守所。被上诉人（原审被告）：李晓密，女，汉族，1995年3月1日出生，住云南省红河哈尼族彝族自治州弥勒县，现被攀枝花公安局东区分局网情大队取保候审。上诉人云南润安房地产开发有限公司（以下简称：润安公司）因与被上诉人舒寻国、李晓密商品房预售合同纠纷一案，不服昆明市西山人民法院（2019）云0112民初12052号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2020年6月11日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审查。润安公司上诉请求：改判撤销一审裁定，依法指令一审法院对本案进行审理。事实和理由：1、舒寻国、李晓密涉及的刑事犯罪与本案属于不同法律关系、不同法律事实，刑事案件不影响本案民事案件的审理。《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第一条规定：“同一公民、法人或其他经济组织因不同的法律事实，分别涉及经济纠纷和经济犯罪嫌疑的，经济纠纷案件和经济犯罪嫌疑案件应当分开审理。”《全国民商事审判工作会议纪要》（法[2019]254号）第128条规定：“同一当事人因不同事实分别发生民商事纠纷和涉嫌刑事犯罪，民商事案件与刑事案件应当分别审理……审判实践中出现的问题是，在上述情形下，有的人民法院仍然以民商事案件涉嫌刑事犯罪为由不予受理，已经受理的，裁定驳回起诉。对此，应予纠正。”舒寻国、李晓密涉嫌组织领导传销活动罪，因润安公司购房所交首付款系犯罪过程中的违法所得，公安机关对案涉房屋进行刑事查封，而润安公司与舒寻国、李晓密之间系基于舒寻国、李晓密未按商品房买卖合同约定付清剩余购房款或未按时按揭贷款的违约行为而提出解除合同等民事权利诉求，舒寻国、李晓密涉嫌刑事犯罪与本案的法律关系完全不同，刑事案件不影响本案民事案件的审理，一审法院裁定驳回润安公司的起诉错误。2、舒寻国、李晓密所购房屋没有进行产权登记，其所有的仅是基于商品房购销合同的物权期待权，属于债权行为，公安机关的刑事查封也是针对舒寻国、李晓密的物权期待权，性质上属于预查封，并非针对房屋所有权本身。在物权期待权向所有权的转换过程中，润安公司依据商品房购销合同的约定行使合同解除权，完全符合法律规定。根据最高人民法院、最高人民检察院、公安部的《公安机关办理刑事案件适用查封、冻结措施有关规定》（公通字[2013]30号）第十七条，最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2004]5号）第十五条、第十六条规定，公安机关对尚未进行权属登记已经办理商品房销售合同登记备案手续的房屋所采取查封的性质为预查封。购房人对未进行权属登记的房屋所享有的仅是物权期待权，是否能成为真正的所有权人尚处于不确定的状态，即预查封后存在两种可能性：一是房屋权属在预查封期间登记在购房人名下的，预查封登记自动转为查封登记，房屋成为刑事案件执行标的，在购房人未付清购房款或由开发商代垫银行按揭贷款的情况下，房屋显然不可能登记在购房人名下；二是在预查封期间买卖双方签订的商品房购销合同因解除等原因导致买受人享有的物权期待权随之消灭，购房人不能取得房屋所有权，房屋不能成为刑事案件执行标的，开发商将购房人以犯罪过程中的违法所得所支付的首付款交由刑事案件的执行机关予以处理。《全国民商事审判工作会议纪要》（法[2019]254号）第129条：“当事人因租赁、买卖、金融借款等与上述涉众型经济犯罪无关的民事纠纷，请求上述追承担民事责任的，人民法院应予受理。”最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2004]5号）第十四条规定：“被执行人在规定的期限内仍未按全部缴纳土地出让金的，在人民政府收回土地使用权的同时，应当将被执行人缴纳的按照有关规定应当退还的土地出让金交由人民法院处理，预查封自动解除。”最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释[2004]15号）第十八条：“被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。”根据上述法律规定，润安公司有权向舒寻国、李晓密主张解除同并要求撤销备案登记。综上，请求二审法院撤销一审裁定，改判支持润安公司的上诉请求。润安公司向一审法院起诉请求：1、判令解除润安公司与舒寻国、李晓密就昆明市西山区永昌街道办事处恒泰城（E地块）ES1幢1-2层9号房于2017年9月29日签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》；2、舒寻国、李晓密立即返还房屋，并协助润安公司向有关房屋登记部门办理上述房屋商品房买卖合同备案登记撤销手续，并承担因此产生的相关费用；3、舒寻国、李晓密向润安公司支付应承担阶段性担保而代偿的按揭款本息共计179899.16元；4、舒寻国向润安公司支付违约金774395.4元；5、舒寻国承担润安公司因此支付的律师费、诉讼费、保全费等费用，其中律师费100000元；5、上述第3、4、5项款项由润安公司从舒寻国所缴纳的购房款中相应抵充。一审法院经审查认为，本案润安公司起诉要求解除《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》及办理撤销房屋商品房买卖合同备案登记，由于《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》解除后产生的法律后果包括将坐落于昆明市西山区永昌街道办事处恒泰城（E地块）ES1幢1-2层9号房不再备案登记于舒寻国、李晓密的名下，故其实际涉及对预期物权的权属变更处理。而攀枝花市公安局东区分局网情大队于2019年11月18日向一审法院出具的《回复函》中载明：1.舒寻国、李晓密因涉嫌组织、领导传销活动罪，已被我局依法采取刑事强制措施。舒寻国被依法批准逮捕，现羁押于攀枝花市看守所，李晓密被我局取保候审。2.登记备案于舒寻国、李晓密名下的昆明市西山区永昌街道办事处恒泰城（E地块）ES1幢1层9号至15号房屋，经公安机关侦查发现，系舒寻国在实施犯罪过程中用非法所得购买，故被我局依法查封。根据《中华人民共和国刑事诉讼法》第二百三十五条第一款“公安机关、人民检察院和人民法院对查封、扣押、冻结的犯罪嫌疑人、被告人的财物及其孳息，应当妥善保管，以供核查，并制作清单，随案移送。任何单位和个人不得挪用或者自行处理。对被害人的合法财产，应当及时返还。对违禁品或者不宜长期保存的物品，应当依照国家有关规定处理。”之规定可知，对于公安机关查封的财产，任何单位和个人不得自行处理。本案涉案房屋涉嫌舒寻国、李晓密在实施犯罪过程中用非法所得购买，已被公安机关查封，故在公安机关未解封情形下，本案应裁定驳回润安公司的起诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项，《中华人民共和国刑事诉讼法》第二百三十五条第一款之规定，裁定：“驳回原告云南润安房地产开发有限公司的起诉。”本院经审查认为，润安公司提出的诉讼请求系基于其与舒寻国、李晓密之间形成的商品房买卖合同关系，而舒寻国、李晓密所购买的案涉房屋系因涉嫌的刑事犯罪为组织领导传销活动罪被公安机关查封，即本案的民事纠纷与舒寻国、李晓密涉嫌的经济犯罪系不同的法律事实，根据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第一条：“同一公民、法人或其他经济组织因不同的法律事实，分别涉及经济纠纷和经济犯罪嫌疑的，经济纠纷案件和经济犯罪嫌疑案件应当分开审理。”的规定，本案应当分开审理，润安公司的起诉符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，法院应当予以受理及审理。同时，案涉房屋虽被公安机关因舒寻国、李晓密涉嫌犯罪被刑事查封，但案涉房屋仅办理了商品房买卖合同备案登记，尚未办理产权登记，舒寻国、李晓密向润安公司支付了首付款，以按揭贷款方式支付剩余房款，但因舒寻国、李晓密未能偿还按揭贷款，润安公司承担了阶段性担保责任，润安公司有权依据双方签订的合同约定向舒寻国、李晓密提出解除合同并承担代偿按揭款及违约金的诉讼请求，一审法院仅以案涉房屋被公安机关查封为由裁定驳回润安公司的起诉处理不当，本院予以纠正。综上，润安公司的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百七十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十二条之，裁定如下：一、撤销昆明市西山区人民法院（2019）云0112民初12052号民事裁定；二、本案指令昆明市西山区人民法院审理。本裁定为终审裁定。审判员  邓林春二〇二〇年六月十六日法官助理何永伦书记员袁艺