山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终6267号上诉人（原审原告）：济南长清银河商厦有限责任公司，住所地济南市。法定代表人：徐汉云，总经理。委托诉讼代理人：王静静，山东从德律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘兆岳，山东从德律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：济南卢冠三星科教设备有限公司，住所地济南市。法定代表人：王友宝，经理。委托诉讼代理人：李明星，山东灵岩律师事务所律师。上诉人济南长清银河商厦有限责任公司（以下简称银河商厦公司）因与被上诉人济南卢冠三星科教设备有限公司（以下简称卢冠三星公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市长清区人民法院（2020）鲁0113民初45号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。银河商厦公司上诉请求：1.请求确认银河商厦公司与卢冠三星公司于2016年4月27日签订的《租赁合同》已解除。2.判决卢冠三星公司按照年租金48万元向银河商厦公司支付自2019年11月1日起至返还租赁房屋之日止的房屋租金。3.判决卢冠三星公司向银河商厦公司支付逾期支付房屋租金滞纳金144000元。4.一、二审案件受理费由卢冠三星公司承担。事实与理由:一、一审法院将卢冠三星公司于2019年4月18日支付的21万元认定为房屋租金，系认定事实不清。银河商厦公司与卢冠三星公司自2016年4月27日签订《租赁合同》以来，卢冠三星公司持续延期支付房屋租金，截止到2019年4月，因延期支付房屋租金，在2018年4月至2019年3月产生的滞纳金为2136000元。为此，银河商厦公司于2019年4月16日向卢冠三星公司发出滞纳金催缴函，要求卢冠三星公司支付滞纳金。卢冠三星公司签收该函后，于2019年4月18日通过银行转账向银河商厦公司支付款项21万元。在2019年4月18日卢冠三星公司转款21万元之前，卢冠三星公司已于2019年3月29日向银河商厦公司转账20万元，摘要为房租支付，一审庭审中卢冠三星公司也认可该笔款项为2019年2月份至2019年6月份的房屋租金，在2019年4月18日卢冠三星公司转款21万元之后，卢冠三星公司又于2019年4月26日转款4万元，该款项为2019年7月份房屋租金，卢冠三星公司最后一次转款系2019年8月15日转款12万元，该笔转款卢冠三星公司明确在转账摘要记载“注8月份—10月份房租”。这与银河商厦公司在一审中提交的银行业务回单及收据的日期完全吻合。根据上述事实和银河商厦公司在一审中提交的证据可以看出，首先，在时间上该笔转账是在银河商厦公司向卢冠三星公司发出滞纳金催缴函之后，数额上与滞纳金催缴函要求卢冠三星公司缴纳的数额相符，而且卢冠三星公司在2019年3月29日已经支付2019年2月至6月的租金。其次，卢冠三星公司并未对该笔转账备注为房屋租金，与其支付其他月份的租金不同，不符合其一贯的转账方式。并且，根据银行业务回单以及一审中卢冠三星公司的陈述，其余三笔转账对应的房屋租金月份为2019年2月份至2019年10月份，卢冠三星公司在一审中也没有提交任何证据证明该笔款项为房屋租金以及支付的哪个时间段的房屋租金。按照交易习惯及常理，卢冠三星公司不可能在2019年4月18日先支付2019年11月至2020年4月的房屋租金，再于2019年4月26日、2019年8月15日分别支付2019年7月份至10月份的房屋租金。第三，2019年8月23日，因卢冠三星公司迟延履行支付2018年1月至3月的房屋租金，银河商厦公司向一审法院提起要求卢冠三星公司支付延期支付租金滞纳金的诉讼，一审法院经审理以逾期缴纳房租数额的30%作为损失数额支持了银河商厦公司的部分诉讼请求，卢冠三星公司不服，提起上诉，经二审法院审理，驳回上诉，维持原判。银河商厦公司认为，本次银河商厦公司要求卢冠三星公司支付的是2018年第一季度的迟延支付房屋租金的滞纳金，本案中的21万元的滞纳金是租期为2018年4月至2019年3月期间因迟延支付房屋租金产生的，两者没有关联性。综上，卢冠三星公司于2019年4月18日转账的21万元实为滞纳金，一审法院以银河商厦公司曾因卢冠三星公司迟延交纳租金起诉过，并自行将21万元计算为滞纳金证据不足为由，将其认定为房屋租金，不仅仅是认定事实不清，更是将本案最关键的证据认定错误，消灭了《租赁合同》中约定的银河商厦公司所享有的解除权。二、一审判决中滞纳金计算方式适用法律错误。一审法院认为银河商厦公司未采取适当措施致使损失扩大没有事实依据。银河商厦公司多次向卢冠三星公司催交租金，卢冠三星公司仍迟延交纳，能够证实银河商厦公司已经采取适当行为采取损失扩大，对于因卢冠三星公司违约造成的损失以及因卢冠三星公司一再迟延履行基本合同义务造成的损失扩大不存在过错。一审判决参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条关于逾期利率的规定计算2017年逾期滞纳金损失无法律依据。在2019年8月23日，银河商厦公司因要求卢冠三星公司支付2018年1月至3月的房屋租金滞纳金向一审法院提起了诉讼，一审法院经审理以逾期缴纳房租数额的30%作为损失数额支持了银河商厦公司的部分诉讼请求，后二审法院驳回上诉，维持原判。但本案中，同样的诉求，仅仅是数额不同，经同一法院审理，却作出了较大差别的判决，银河商厦公司对此持有异议。请求二审法院支持银河商厦公司按照应交租金的30%支付滞纳金，即480000元*30%=144000元。综上，请求二审法院查清事实后依法判决。卢冠三星公司辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，依法应当予以维持。银河商厦公司的上诉请求无事实和法律依据，依法应当予以驳回。银河商厦公司一审诉讼时，卢冠三星公司并未拖欠租金。银河商厦公司于2019年11月14日向卢冠三星公司邮寄催缴租金的通知后，卢冠三星公司即向银河商厦公司的法定代表人以EMS邮寄回复书面意见（卢冠三星公司拒签退回）、手机短信等方式做了回复，明确说明并不拖欠银河商厦公司租金。银河商厦公司主张21万元为滞纳金的理由均为其单方推论，无任何证据证实。转账记录所涉及的21万元并未标明系滞纳金。并且从银河商厦公司于2018年4月6日、2018年5月7日给卢冠三星公司出具的租赁费收据中也分别出现过5万元、7万元等不按整月收取租金，出现单数租金数额的情况。所以一审法院认定21万元为租金，事实清楚证据充分。一审判决计算的滞纳金，事实清楚、公平合理。虽然租赁合同约定了违约金的计算方法，但如果违约金的计算金额过高，明显高于损失的，当事人有权请求法院依法予以调整。本案中银河商厦公司的损失应为租金迟延的利息损失。一审法院按照法律最高标准的年息24%计算银河商厦公司的利息损失并根据查明的事实依法作出调整并无不当。另外，本案还有一个不可忽视的事实，即自2016年4月27日至2018年8月2日，卢冠三星公司一直按照年度内交清本年度租金的方式履行合同，银河商厦公司从未提出异议，说明双方之间已经认可实际履行的情况。但是自2018年8月2日银河商厦公司更换股东和法定代表人后，为达到其自己利用场地的目的，多次同卢冠三星公司协商给予50万元的一次性补偿，要求卢冠三星公司解除合同。因卢冠三星公司解除合同的损失巨大，未能答应银河商厦公司的要求，银河商厦公司便开始使用各种方式挤兑卢冠三星公司，停用空调、电梯、擅自拆除了卢冠三星公司的户外广告牌、起诉卢冠三星公司支付滞纳金等等。一审法院正是基于合同实际履行的情况和诚信原则，对本案银河商厦公司主张的滞纳金依法作出了公平公正的裁决。综上，请求二审法院依法查清事实，驳回银河商厦公司的上诉请求，维持原判。银河商厦公司向一审法院起诉请求：1.判令银河商厦公司、卢冠三星公司于2016年4月27日签订的《租赁合同》解除。2.判决卢冠三星公司按照年租金48万元向银河商厦公司支付自2019年11月1日起至返还租赁房屋之日止的房屋租金。3.判决卢冠三星公司向银河商厦公司支付逾期支付房屋租金滞纳金486600元。4.判决卢冠三星公司腾空房屋并交付银河商厦公司。5.本案案件受理费等费用由卢冠三星公司承担。一审法院认定事实：2016年4月27日银河商厦公司（甲方、出租方）与卢冠三星公司（乙方、承租方）签订《租赁合同》一份，由卢冠三星公司租赁银河商厦公司的营业场地做家具营销，合同约定主要内容为：一、营业场地坐落为银河商厦三、四楼。二、租用期限为六年，自2016年6月1日起至2022年5月30日止。合同期满，如甲方继续出租房屋，在同等条件下，乙方享有优先权。三、租金每年肆拾捌万元，乙方每季度付一次房租，先付款后使用。五、乙方须按时交纳租金，如出现逾期按5‰每天向甲方交纳延期滞纳金。乙方如经甲方多次催促仍不缴纳租金，甲方有权解除合同。合同签订后，银河商厦公司将合同约定的房屋交付卢冠三星公司使用，卢冠三星公司也在该涉案房屋处进行家具经营。银河商厦公司主张卢冠三星公司没有按合同约定期限交纳2017年1月至12月份的租金，逾期一天按5‰计算滞纳金为486600元,卢冠三星公司认为双方经口头协商，改变了原合同约定的支付方式且已经实际履行，原出租人的法定代表人予以认可没有提供相应证据。一审法院认为，银河商厦公司提供的《租赁合同》约定“先付款后使用”，根据银河商厦公司提供的交纳租赁费的收据，逾期一天按5‰计算滞纳金为486600元,如果按年利率24%计算为63228.51元。银河商厦公司主张卢冠三星公司没有交纳2019年11月-2020年1月的房租，要求解除合同并支付租金，卢冠三星公司主张已经交清了租金。一审法院认为，卢冠三星公司于2018年11月22日交2018年9月、10月的租金8万元、2019年2月1日交2018年11月、12月、2019年1月的租金12万元，卢冠三星公司通过银行于2019年3月29日转款20万元，2019年4月18日转款21万元，2019年4月26日转款4万元，2019年8月15日转款12万元，2019年转款共计69万元。另查，2019年8月23日银河商厦公司曾以卢冠三星公司未能按照合同约定及时支付2018年1季度的房屋租金为由诉至一审法院，要求卢冠三星公司支付滞纳金79200元，一审法院于2019年11月13日作出（2019）鲁0113民初3335号民事判决书，判决卢冠三星公司支付银河商厦公司滞纳金36000元。卢冠三星公司不服判决提出上诉，经本院审理作出判决，驳回上诉，维持原判。一审法院认为，双方签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同。合同签订后，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。合同约定承租人每季度付一次房租，先付款后使用，但卢冠三星公司作为承租人并未按约定及时支付房屋租金，其迟延履行给付房屋租金的行为，构成违约，应当承担相应的违约责任。同时《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中银河商厦公司主张按照合同约定每天按千分之五计算滞纳金，2017年的滞纳金为486600元。因卢冠三星公司已履行了交付租金的义务，卢冠三星公司的违约行为主要是迟延履行付款义务，但合同约定的违约金过高，因此，一审法院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条关于逾期利率的规定，一审法院给予适当调整，逾期滞纳金损失为63228.51元*50%=31614.26元。关于银河商厦公司主张卢冠三星公司没有交纳2019年11月至2020年1月的房租，要求解除合同并支付租金的诉讼请求。一审法院认为，卢冠三星公司在2019年分五次交纳租金共69万元，卢冠三星公司支付了2019年11月、12月、2020年1月的租金，因此，对银河商厦公司要求解除合同并支付租金的诉讼请求，一审法院不予支持。银河商厦公司主张2019年4月18日转款21万元为滞纳金，扣除后卢冠三星公司仍欠交租金。一审法院认为，银河商厦公司曾因卢冠三星公司迟延交纳租金起诉过，银河商厦公司自行将21万元计算为滞纳金的证据不足，因此，对银河商厦公司的主张，一审法院不予支持。案经调解未果，为维护当事人的合法权益，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：一、由济南卢冠三星科教设备有限公司于判决生效之日起十日内向济南长清银河商厦有限责任公司支付逾期付款滞纳金31614.26元。二、驳回济南长清银河商厦有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8599元，由济南长清银河商厦有限责任公司承担4599元，济南卢冠三星科教设备有限公司承担4000元。二审中，卢冠三星公司向法庭提交了2018年4月6日、2018年5月7日的收据两份，拟证实双方在租金缴纳过程中出现单数租金也是正常的，曾经有过这样的交款记录。银河商厦公司质证称，对该证据的真实性无异议，对证明目的有异议，卢冠三星公司支付房屋租金一直存在延期的情形，按照合同约定应当支付逾期滞纳金。一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，关于违约金数额。银河商厦公司与卢冠三星公司之间的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《租赁合同》第五条约定，卢冠三星公司须按时交纳租金，如出现逾期按5‰/天向银河商厦公司交纳延期滞纳金。卢冠三星公司如经银河商厦公司多次催促仍不交纳租金，银河商厦公司有权解除合同，并予以清场，同时继续追究其违约责任。需要指出，该约定中的滞纳金并非民事法律关系中的规范用语，其实质应为迟延履行违约金。但是，该约定中违约金的数额明显过高，应予以调整。二审中，银河商厦公司主张按照已经生效的（2019）鲁0113民初3335号民事判决确定的标准支持违约金，但是该标准并非当事人之间的约定或者法律的明确规定，系另案中法官行使自由裁量权予以确定，对于本案不具有羁束力。一审法院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条关于逾期利率的规定按照年利率24%计算违约金并无不当。在合同履行过程中，卢冠三星公司多次迟延交纳租金，银河商厦公司并未及时与其沟通协商，双方对于损失的扩大均存在过错，一审法院认定银河商厦公司与卢冠三星公司对于违约金各承担50%并无不可。关于合同应否解除。双方的争议焦点为2019年4月18日转款21万元的性质问题。银河商厦公司主张该转款21万元系违约金，卢冠三星公司不予认可，本院认为，银河商厦公司应对此承担举证责任。本案中，银河商厦公司未提交充分证据证实转款21万元确系违约金，不能仅凭转账时间和转账金额与银河商厦公司发出的违约金催缴函近似就判断该转账系违约金，故对于银河商厦公司的主张，本院不予支持。因银河商厦公司主张的转款21万元并非违约金，卢冠三星公司不存在欠交租金的情况，银河商厦公司并不享有合同解除权，一审法院判决驳回其解除合同并支付租金的诉讼请求并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8599元，由济南长清银河商厦有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴松成审 判 员 陈 勇审 判 员 赵玉兰二〇二〇年六月二十九日法官助理 乔 斌书 记 员 李 杨