山西省晋城市中级人民法院民事判决书（2020）晋05民终156号上诉人（原审原告、反诉被告）：马某1，女，1949年8月8日生，汉族，晋城市塑料厂退休职工，现住晋城市。委托诉讼代理人：闫某（系马某1儿媳），女，1974年11月29日生，汉族，晋城市人，现住晋城市。上诉人（原审原告、反诉被告）：高某，男，1974年9月10日生，汉族，晋城市金建集团员工，现住晋城市。上诉人（原审被告、反诉原告）：张某，女，1941年12月31日生，汉族，现住晋城市。上诉人（原审被告、反诉原告）：马某2，男，1969年12月4日生，汉族，晋城市保安公司临时工，现住晋城市。上诉人马某1、高某与上诉人张某、马某2房屋买卖合同纠纷一案，双方均不服晋城市城区人民法院（2019）晋0502民初2120号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，经阅卷和询问当事人，不开庭审理了本案。上诉人马某1及其委托诉讼代理人闫某、上诉人高某、上诉人张某、上诉人马某2均到庭参加询问。本案现已审理终结。马某1、高某的上诉请求：撤销一审判决，二审法院依法改判或者发回重审。事实和理由：1、上诉人不认可一审法院采信的估价报告。上诉人提交诉争房屋的登记信息一份，其中显示诉争房屋的土地权利类型为国有建设用地使用权，土地权利性质为划拨。一审判决所依据的估价报告结论是建立在集体土地性质之上，显然与新证据的事实不符。该新证据足以推翻原判决。此外，估价报告对原有建筑和添附建筑采用了两种不同的估价方法，不能令人信服。以上两点使得一审判决采信的估价报告不能反映上诉人的损失。2、在确定合同无效之后的返还责任或者折价补偿范围时，要依据当事人的诉讼请求，结合应予返还的财产性质，根据诚实信用原则的要求，在当事人之间合理分配责任。本案由于合同无效导致双方互负返还义务，上诉人将房屋全部返还后，这时分割房屋价款，客观上会造成不诚信的当事人因合同无效而获益，本案张某、马某2对合同无效承担主要责任，一审判决会助长社会不诚信行为。一审法院采信2017年的估价而不采信2019年的估价，没有全面考虑出卖人因土地升值或拆迁补偿所获利益以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失，本案2017年以后房屋升值乃至以后拆迁补偿利益也应当属于买受人的信赖利益损失。张某、马某2辩称，一审法院采纳的估价报告于法有据，合情合理。被答辩人所称新证据并非民事诉讼法中规定的新证据，估价报告在一审已经经过质证，被答辩人并未提出重新估价。本案诉争房屋虽为国有划拨土地，但本质仍是宅基地。本案合同无效是双方原因所致，应根据合同法第58条承担相应责任，不存在不诚信当事人因合同无效获益的说法。被答辩人明知诉争房屋属于禁止流转的范围，未签订买卖合同也未付清房款，更在没有办理任何土地使用手续前提下购买房屋，自身也有明显过错，一审认定答辩人对合同无效承担主要责任明显过高。张某、马某2的上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或者发回重审；2、（2019）晋0502民初627号和本案一审的反诉费计算有误，请求变更；3、本案诉讼费用由被上诉人负担。事实及理由：1、一审判令上诉人赔偿被上诉人损失566286元明显分担不合理。上诉人承担的金额过高且计算错误。一审认定上诉人对合同无效负主要责任并承担80%的赔偿责任明显过高，即便是主要责任，承担80%也明显高于一般常识对主要责任的比例认识。（2014）晋市法民终字第912号民事判决已经判令上诉人退还房款39000元，本案上诉人承担损害赔偿责任中应当扣除该39000元。2、一审驳回上诉人的反诉请求缺少事实和法律依据，上诉人主张的房屋使用费应当支持。一审认定上诉人占用房屋价款，应当支付资金占用费，与上诉人主张的房屋占用使用费相互抵消，该认定明显错误。一审已经判令上诉人承担损害赔偿，该部分损害赔偿和占用资金利息竞合，再进行抵消，上诉人承担了双重惩罚赔偿责任。合同被认定为无效，应为双方返还。上诉人赔偿的是房屋增值利益，被上诉人当然应该返还占用房屋期间的房屋使用费。如若上诉人返还购房款，又赔偿损失，又不支持房屋使用费，被上诉人白白使用了二十年房屋，这对上诉人不公平。马某1、高某辩称，一审认定的估价过低，本案房屋交付时是毛坯房，由答辩人装修完善，所以一审分配的赔偿比例不高，至于房屋使用费和反诉费，答辩人同意一审意见。马某1、高某向一审法院起诉请求：1.请求依法判令被告张某、马某2赔偿原告马某1、高某经济损失100万元。2.诉讼费由二被告承担。张某、马某2向一审法院反诉请求：1.判令反诉被告支付自1995年5月1日至反诉原告收回房屋时止的房屋使用费，截止2019年4月9日房屋使用费为15万元；2.反诉费由反诉被告承担。一审法院认定事实：被告张某的丈夫、马某2的父亲马来旺为原西巷大队第四生产队村民，1992年，原西巷大队第四生产队在现凤台西街富丽小区修建住房，马来旺作为本村村民，购买了凤台西街富丽小区73号房屋一套，并预交房款23000元。后原告马某1丈夫、高某父亲高长虎向马来旺共支付39000元购买了该套房屋。1995年，高长虎对所交付的框架房屋进行装修后入住。期间，高家对原有房屋进行了扩建，新建了厨房卧室等。1999年，晋城市土地管理局城区分局对农户建房清查，马来旺补办审批手续。涉案房屋无房屋产权证，土地使用证登记在马来旺名下。2001年高长虎去世，2008年马来旺去世。后高某花费煤气安装费3956元、暖气初装费16400元、自来水供水管网改造费2150元。晋城市中级人民法院于2014年12月30日作出（2014）晋市法民终字第912号民事判决，主要内容为：马来旺与高长虎的房屋买卖无效；马某1、高某于本判决生效之日起九十日内将位于晋城市城区凤台西街富丽小区73号腾退给张某、马某2；张某、马某2于本判决生效之日起九十日内退还马某1、高某购房款39000元。（2014）晋市法民终字第912号民事判决书于2017年1月9日生效，目前该判决确定的双方当事人应履行的法律义务，双方当事人均未自觉履行或被人民法院强制执行完毕。审理过程中，马某1、高某申请对涉案房屋价值进行评估，张某、马某2申请对涉案房屋1995年5月1日起至2019年6月30日止房地产市场租赁价格进行评估，山西智渊房地产资产评估规划测绘咨询有限公司进行了评估，评估结果为：2017年1月9日，涉案房屋原房屋市场价值为52.66万元，扩建房屋市场价值为12.25万元，总价值为64.91万元；2019年7月3日，涉案房屋原房屋市场价值为58.81万元，扩建房屋市场价值为11.09万元，总价值为69.9万元；涉案房屋1995年5月1日起至2019年6月30日止房地产市场租赁价格为291843元，其中2017年房租为19913元，2018年房租为20624元，2019年上半年房租为10667元。一审法院认为，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。马来旺与高长虎的房屋买卖无效，考虑到出卖人在出卖时即明知其所出卖的房屋及宅基地属于禁止流转范围，出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，违反诚实信用原则，应对合同无效承担主要责任。（2014）晋市法民终字第912号民事判决书于2017年1月9日生效，已判决马某1、高某返还张某、马某2涉案房屋，故涉案房屋的价值应以2017年为准。2017年，涉案房屋原房屋市场价值为52.66万元，二被告应赔偿二原告原房屋市场价值的80%，即421280元（526600*80%），涉案房屋扩建房屋市场价值为12.25万元，扩建部分为原告方投资扩建，二被告应折价赔偿二原告12.25万元，两项共计543780元。原告花费煤气安装费3956元、暖气初装费16400元、自来水供水管网改造费2150元，被告应向原告赔偿。综上，被告共向原告赔偿损失566286元。原告主张的搬家费用，因尚未实际发生，不予审理。关于反诉原告的反诉请求,（2014）晋市法民终字第912号民事判决书于2017年1月9日生效，2017年4月9日判决确定的履行期限届满，之前反诉被告占有使用涉案房屋，应当支付使用费，但反诉原告也占用反诉被告的房屋价款，应当支付资金占用费，二者互相抵销，故对于反诉原告要求的2017年4月9日之前的房屋使用费，不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五百零七条规定，被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行非金钱给付义务的，无论是否已给申请执行人造成损失，都应当支付迟延履行金。已经造成损失的，双倍补偿申请执行人已经受到的损失；没有造成损失的，迟延履行金可以由人民法院根据具体案件情况决定。反诉原告要求的2017年4月9日之后的房屋使用费，实质属于迟延履行金，应由人民法院在执行过程中予以决定，本案不作处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条、第一百四十二条规定，判决：一、被告张某、马某2于本判决生效后三十日内赔偿原告马某1、高某损失566286元；二、驳回反诉原告张某、马某2的反诉请求。案件受理费13800元，由原告马某1、高某负担5985元，被告张某、马某2负担7815元，房屋价值评估费20000元，由原告马某1、高某负担8675元，被告张某、马某2负担11325元。反诉费6900元，房租评估费8000元，合计14900元，由反诉原告张某、马某2负担。二审中，上诉人马某1、高某提交一份复制于晋城市不动产登记交易中心的土地登记信息，载明土地坐落为晋城城区普惠小区，土地权利人马来旺，土地权利类型为国有建设用地使用权，土地权利性质为划拨。上诉人马某1、高某主张土地性质会对估价结论造成影响，一审的估价报告参考的是类似集体土地上独家院的价格，与土地登记信息不一致。上诉人张某、马某2对该证据真实性认可，诉争房屋的土地确为划拨土地，但是事实上是宅基地，该证据不影响估价结论。土地登记的权利人是马来旺，与马某1、高某无关。本院针对上诉人马某1、高某新提交的证据向出具估价报告的山西智渊房地产资产评估规划测绘咨询有限公司函询：1、上诉人马某1、高某所提土地登记信息是否会对估价报告的结论造成影响？2、上诉人所提区分原有建筑和扩建建筑分别估价不当的理由能否成立？山西智渊房地产资产评估规划测绘咨询有限公司函复：1、城市市区土地会存在权属性质为国有但未进行统征的情况。若土地尚未统征，实质权属为村集体所有，则上诉人所提土地登记信息不会对估价报告结论造成影响；若土地已统征，实质权属为国有土地，则需要提供《不动产权证书》或者《国有土地使用证》，重新估价。2、虽然原有建筑和扩建部分都在批准占地面积之内，但是原有建筑是村集体统一规划的，本次评估未提供扩建部分符合村集体规划的相关资料。本院又向晋城市城区自然资源局函询案涉土地的统征情况。晋城市城区自然资源局答复，案涉房屋所占土地未经过统征，于1999年进行过土地登记，登记的使用权人为马来旺，土地权属来源为9905007号农户建房清查补办审批表。上述复函经双方当事人质证，本院二审查明的事实与一审一致。另，上诉人马某1、高某在庭后提出一审遗漏了对证人出庭费用的处理。经查阅一审卷宗，高某一审中申请鉴定人员出庭并于2019年11月29日交纳出庭费用2000元。本院认为，关于上诉人马某1、高某的上诉请求，第一，根据本院调查的事实，上诉人马某1、高某二审提交的证据并不影响一审估价报告的结论。对于估价报告中原有建筑和扩建部分按照不同均价评估的理由，估价人员在一审庭审和二审函复中均明确给予答复。上诉人马某1、高某对于扩建部分符合规划并未提供相关证据，鉴定机构对原有建筑与扩建部分建筑采用不同标准分别进行估价并无不当。因此，上诉人马某1、高某主张一审采信估价报告不能反映上诉人的损失，本院不予采纳。第二，双方当事人之间的房屋买卖合同无效，上诉人马某1、高某上诉提出因合同无效所遭受的房屋增值部分损失计算应以2019年的房屋估价为基础来确定，但2017年1月9日生效的（2014）晋市法民终字第912号民事判决已经确认房屋买卖无效，判令由马某1、高某返还张某、马某2房屋。上诉人马某1、高某作为返还义务人未能在生效裁判文书确定的时间履行返还义务，现主张房屋增值部分损失按照2019年计算不应支持，一审以（2014）晋市法民终字第912号民事判决生效时间作为确定房屋市场价值的时间点来计算本案房屋增值部分损失于法有据。第三，关于双方当事人在合同无效中的责任比例问题，出卖人在出卖时明知房屋及宅基地禁止流转，出卖多年后又以此主张合同无效，该行为明显违背诚实信用，应由出卖方对合同无效承担主要责任，但同时，上诉人马某1、高某作为买方，也应当对购买房屋的情况及法律性质尽到必要的注意义务。一审综合考量确定主次责任比例为80%和20%并无不当。第四，上诉人马某1、高某申请鉴定人员出庭并支付相关费用，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十九条的规定，鉴定人出庭费用由败诉的当事人承担。一审中马某1、高某的诉讼请求部分胜诉、部分败诉，鉴于该费用属于诉讼费用性质，结合《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，按照一审案件受理费的分配比例确定鉴定人员出庭费用的负担，即马某1、高某负担860元，张某、马某2负担1140元。诉讼费用的负担应由人民法院依职权确定，一审在确定诉讼费用负担时遗漏了鉴定人员出庭费用，本院二审应予纠正。关于上诉人张某、马某2的上诉请求。第一，双方当事人在合同无效中的责任比例问题前文已经阐释，本案马某1、高某作为买方对合同无效的过错主要体现在对购买房屋情况及法律性质的注意义务上，而上诉人张某、马某2则是对房屋情况明知，又在交付房屋多年之后主张无效并收回房屋，有悖于诚实信用，理应承担主要责任。第二，（2014）晋市法民终字第912号民事判决确定案涉房屋买卖无效，并就返还房屋和购房款作出判决，本案审理的范围是合同无效后的赔偿责任问题。其中房屋增值部分的损失应为房屋现值与原购房价款的差额，一审将评估报告确定的诉争房屋现值作为马某1、高某的房屋增值部分损失确有不当。2017年，涉案房屋原房屋市场价值为52.66万元，扣减已经被生效判决确认返还的3.9万元购房款，房屋增值部分价值48.76万元，上诉人张某、马某2应赔偿马某1、高某房屋增值部分价值的80%，即390080元（487600*80%），涉案房屋扩建房屋市场价值为12.25万元，扩建部分为马某1、高某方投资扩建，上诉人张某、马某2应折价赔偿12.25万元，两项共计赔偿512580元。马某1、高某花费煤气安装费3956元、暖气初装费16400元、自来水供水管网改造费2150元，张某、马某2应向其赔偿。综上，张某、马某2共向马某1、高某赔偿损失535086元。第三，关于房屋使用费，本案房屋买卖合同关系成立之后，出卖方交付了框架房屋，买受人也支付了约定的购房款。现双方的房屋买卖被认定为无效，马某1、高某占有使用案涉房屋应当适当支付使用费，同样，张某、马某2持有购房款也将产生占用资金的利息。结合交付房屋的状况，一审认定（2014）晋市法民终字第912号民事判决书确定的履行期限届满之前的房屋使用费与购房款的资金占用利息二者互相抵销无明显不当。（2014）晋市法民终字第912号民事判决已经确定了返还房屋的时间，此后的房屋使用费以迟延履行金的形式在执行程序中确定于法有据。第四，经查阅一审卷宗，本案一审案件受理费，马某1、高某预交6900元，系减半收取之后的金额，但一审按照普通程序审理，应当收取案件受理费为13800元；张某、马某2预交反诉费3450元，《诉讼费用交纳办法》第十八条规定，被告提起反诉、有独立请求权的第三人提出与本案有关的诉讼请求，人民法院决定合并审理的，分别减半交纳案件受理费。张某、马某2的反诉费用应减半收取计1725元。一审对反诉费的表述及负担分配有误，应予纠正。综上，上诉人马某1、高某的上诉请求不能成立，上诉人张某、马某2的上诉请求部分成立。关于诉讼费用的问题，双方均有异议，本院依职权审查并纠正。一审判决认定损失金额有误，应予改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下:一、维持（2019）晋0502民初2120号民事判决第二项，即“驳回反诉原告张某、马某2的反诉请求”；二、变更（2019）晋0502民初2120号民事判决第一项为张某、马某2于本判决生效之日起三十日内赔偿马某1、高某损失535086元。三、驳回马某1、高某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13800元（马某1、高某已预交6900元），由马某1、高某负担5985元，张某、马某2负担7815元。房屋估值费20000元，马某1、高某已预交，由其负担8675元，张某、马某2负担11325元。鉴定人员出庭费用2000元，马某1、高某已预交，由其负担860元，张某、马某2负担1140元。反诉费张某、马某2已预交3450元，应减半收取计1725元，由张某、马某2负担。房租估价费8000元，张某、马某2已预交，由其负担。二审案件受理费，上诉人马某1、高某预交13800元，由马某1、高某负担。上诉人张某、马某2预交9462元，由张某、马某2负担8800元，马某1、高某负担662元。本判决为终审判决。审判长 周秋萍审判员 李海霞审判员 李 然 二〇二〇年六月二十九日书记员 王 昱