天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0112民初3917号原告：天津中海物业管理服务有限公司，住所地天津市河西区黑牛城道与洞庭路交口五福里配建二1-401号，统一社会信用代码：91120103550387756X。法定代表人：杨鸥，董事长。委托诉讼代理人：贾俊鹏，天津世林律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚强，天津世林律师事务所律师。被告：窦继东，男，1966年9月26日出生，汉族，住天津市红桥区。原告天津中海物业管理服务有限公司（以下简称“中海物业”）与被告窦继东物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。中海物业的委托诉讼代理人贾俊鹏和窦继东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中海物业提出诉讼请求：1、依法判令被告支付2017年6月1日至2020年5月31日的物业费9106.08元及违约金3133.92元，合计12240元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年11月13日原告（曾用名天津中信物业管理服务有限公司）和天津中信天嘉湖投资有限公司签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，约定原告为瞰湖苑小区提供物业服务，收费标准为每月每平方米2元。被告系瞰湖苑小区房屋的业主，房屋面积为126.48平方米。原告依约履行了服务义务，但被告未交纳2017年6月1日至2020年5月31日期间的物业费。经原告催要未果，故呈讼，提出如上诉请。窦继东辩称，我是瞰湖苑小区房屋的业主，房屋面积为126.48平方米，原告诉请的期间未交纳物业费，理由如下：1、小区内业主饲养家禽，且杂草丛生，环境差。2、我和原告沟通过，我不是不交物业费，我的房屋是2016年9月份交付的，2018年10月8日或9日我去办理暂停供热手续就去看了一下房屋，打开防火门后根本进不去，我家入户门和防火门之间堆积了杂物，我告知了物业要求将杂物清理干净才交物业费（以前原告催缴过物业费）。2019年3月份，原告告知我清理完毕，我认可交纳清理完毕后期间的物业费。原告向法庭提交证据如下：1、企业名称变更核准通知书1份。以此证明原告在2018年进行了企业名称变更。2、天津市住宅前期物业服务合同1份，以此证明原、被告之间存在物业服务合同关系，被告应缴纳物业费。3、催费律师函、催费邮寄EMS存根和查询单各1份，以此证明原告向被告催缴过物业费。被告对原告提交的证据发表如下质证意见：对证据1、2无异议，对证据3认为没有收到过催费邮件。本院对原告提交的被告无异议的证据1、2的证明效力予以确认。本院对原告提交的证据3的真实性予以确认。被告向法庭提交证据如下：微信聊天记录共计10张，以此证明被告家门口杂物清理的事实。原告对被告提交的证据发表如下质证意见：对证据的真实性、合法性认可，不认可关联性，该证据无法证明被告的答辩内容。本院对被告提交的证据的真实性予以确认。结合双方当事人提交的证据及庭审情况，本院综合确认如下事实：2013年11月13日，天津中信物业管理服务有限公司和天津中信天嘉湖投资有限公司签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，约定：“天津中信物业管理服务有限公司为天津中信天嘉湖投资有限公司开发建设的中海公园城瞰湖苑提供物业服务，期限自2013年11月13日至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止，高层住宅收费标准为每月每平方米2.15元，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米0.55元的标准由业主交纳，业主于每月25日前交纳”。2018年10月26日，天津中信物业管理服务有限公司更名为原告。上述合同签订后，原告为小区提供了物业服务。庭审中，原告就被告提出的问题进行了答复：关于入户门和防火门之间堆放杂物的问题，物业公司开始不清楚，被告告知后经核实系邻居将装修物品堆放，后物业联系了涉事业主并要求其将物品清理，由于业主不配合，最后物业花钱雇人清理了堆积物品。关于饲养家禽问题，物业发现后只能劝阻并通知综合管理部门，物业人员没有执法权。另查明，窦继东系天津市津南区八里台镇天嘉湖大道中海公园城瞰湖苑房屋的业主，该房屋建筑面积为126.48平方米。原告为该小区提供了物业服务，但被告未交纳2017年6月1日至2020年5月31日的物业费。本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主及物业服务企业均具有约束力，物业服务合同所产生的权利与义务应由物业服务企业及各业主依合同之约定享有与承担。依据上述规定，原、被告之间虽未直接签订物业服务合同，但原告和小区开发建设单位签订的《天津市住宅前期物业服务合同》对原、被告产生约束力。现原告依据上述合同约定的物业费标准，以每月每平方米2元（未超过合同约定的每月每平方米2.7元）向被告主张权利，符合法律规定，本院予以支持。经本院对原告提供的物业服务的小区进行实地考察并结合被告的抗辩，本院认定原告提供的物业服务有不完善之处，故本院对原告主张的物业费不予全部支持。综合考虑本案的实际情况，本院对原告主张的物业费酌情支持90%。经核算，被告应支付原告2017年6月1日至2020年5月31日的物业费8195.47元。原告主张被告支付违约金3133.92元，虽被告存在逾期缴费的违约行为，但考虑原告提供的物业服务存在瑕疵，故本院对该项诉请不予支持。被告抗辩称应自门前垃圾清理完毕之日起起算物业费，没有法律依据，本院不予采信。本院需要指出：原告作为小区的物业服务公司负责日常的垃圾清运、机电设施的正常运营及维护、小区安保及环境卫生等事务，确已尽到了主要的义务，虽不能苛求物业公司达到所有业主的满意，但原告仍应努力追求管理服务措施上的尽善尽美，力求赢得广大业主的理解和支持。而业主亦应及时运用法律武器以保护自己合法的权利，而不应以欠付物业费作为手段以加剧与物业公司之间的矛盾，长久以往、恶性循环，势必将损害双方的利益及限制原告投入资金提升服务质量，最终影响业主的生活环境。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、窦继东于本判决生效之日起十日内给付中海物业2017年6月1日至2020年5月31日的物业费8195.47元。二、驳回中海物业的其他诉讼请求。如窦继东未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半交纳的案件受理费53元，由中海物业负担17.52元，由窦继东负担35.48元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  魏丽彤二〇二〇年六月二十三日书记员  田 莹附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条金钱债务的违约责任。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。