贵州省印江土家族苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0625民初978号 原告：中国工商银行股份有限公司印江支行，住所地：贵州省印江自治县龙津街道西园路168号。负责人：张永维，男，1964年1月26日出生，汉族，住贵州省铜仁市,现住贵州省印江自治县龙津街道西园路168号。系该支行行长。 委托诉讼代理人：陈双喜，男，1989年7月3日出生，土家族，住贵州省印江自治县，现住贵州省印江自治县。系该支行客户经理。 委托诉讼代理人：吴安涛，男，1968年6月25日出生，土家族，住贵州省德江县，现住贵州省印江自治县龙津街道西园路168号。系该支行副行长。 被告：龙忠波，男，1987年2月23日出生，苗族，住贵州省印江自治县。 被告：贵州炎夏房地产开发有限责任公司印江分公司，住所地：贵州省印江自治县龙津街道河滨北路北侧。负责人：金生华，男，1957年2月14出生，汉族，住浙江省东阳市。系该公司总经理。 委托诉讼代理人：张霞，女，1989年8月27日出生，土家族，住贵州省印江自治县。系公司员工。 原告中国工商银行股份有限公司印江支行（以下简称工行印江支行）与被告龙忠波、贵州炎夏房地产开发有限责任公司印江分公司（以下简称炎夏房开公司）借款合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告工行印江支行的委托诉讼代理人陈双喜、吴安涛，被告炎夏房开公司的委托诉讼代理人张霞到庭参加诉讼，被告龙忠波经本院传票传唤无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。 原告工行印江支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告龙忠波立即一次性偿还贷款本金169912.94元及全部贷款还清之日止的利息和罚息（截止2020年4月10日止的利息为3885.57元，罚息利率为：借款期利率4.49167‰基础上加收50%），并请求法院判令解除龙忠波与原告签订的编号为：［个住］字［工］行［印江］支行［2016］年［68］号《个人购房借款／担保合同》；2.判令被告贵州炎夏房地产开发有限责任公司印江分公司承担连带担保责任，偿还被告龙忠波所欠贷款本金169912.94元及全部贷款还清之日止的利息和罚息（截止2020年4月10日止的利息为3885.57元，罚息利率为：借款期利率4.49167‰基础上加收50%）；3.判令原告有权就被告龙忠波所有的抵押房产（贵州省铜仁市印江县北侧浙江商贸城2栋12层4号房）折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿上述款项；4.判令被告承担原告因案件诉讼而发生的一切费用（包括不限于诉讼费、评估费、执行费等）。庭审中，原告对借款本金变更请求为168198.23元，利息变更请求为截止2020年6月2日止的利息3848.24元及全部贷款还清之日止的利息和罚息。事实和理由：2016年1月19日，被告龙忠波以在炎夏房开公司所购房屋为抵押向原告申请贷款202000元，期限15年。2016年4月13日原、被告签订了《个人购房借款／担保合同》，贷款金额202000元，期限15年，还款方式为等额本息，落实房屋抵押登记手续后放款。2016年炎夏房开公司与原告签订了《个人购房借款／担保合同》，承担连带担保责任。2016年6月16日，原告与被告龙忠波共同在印江县房产局办理了不动产权抵押预告登记手续。2016年6月23日，原告向龙忠波实际发放了贷款202000元，贷款到期日为2031年6月23日，还款方式为按月等额本息还款，但龙忠波并未履行其按月归还本金及利息的义务，原告数次向被告、抵押担保人催款未果。截止2020年4月10日，龙忠波欠本息169912.94元，已连续违约5个月，违约本息8184.64无，其中本金4299.07元、利息3885.57元。 被告龙忠波未出庭应诉答辩。 被告炎夏房开公司辩称，龙忠波向原告借款，我公司为该笔借款作担保是事实，本案借款应由龙忠波偿还，我公司只是承担担保责任，我公司在积极催促龙忠波偿还原告借款。如果法院审查下来，该我公司承担什么责任，我公司就承担什么责任。 本院经审理认定事实如下：2016年1月19日，被告龙忠波向原告申请贷款202000元，期限15年。2016年4月13日，以工行印江支行为贷款人、以龙忠波为借款人、以炎夏房开公司为保证人签订［个住］字［工］行［印江］支行［2016］年［68］号《个人购房借款／担保合同》。合同约定：借款用途为龙忠波购买坐落于印江自治县北侧浙江商贸城2栋12层4号房。借款金额为202000元，借款期限15年，即2016年4月13日至2031年4月13日。还款方式为按月等额本息还款。贷款利率为贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，4.9%上浮10%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准，并按下列公式换算：月利率＝年利率／12,日利率＝年利率／360。贷款利息自实际发放之日起计算。罚息约定：借款人未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按第四条约定的利率基础上加收50%确定。保证人炎夏房开公司为本案借款承担阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。但本合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，构成违约，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项及所产生的利息、罚息及其他费用，解除合同。保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。借款人授权贷款人将贷款一次性划入账户名为贵州炎夏房地产开发有限公司印江分公司2408011529100016746的账号上。 当日，被告炎夏房开公司向原告出具《担保函》，为龙忠波在原告处借款202000元提供担保阶段性担保。《担保函》约定为《个人购房借款/担保合同》项下贷款发放之日起至该《借款合同》项下抵押物办妥抵押登记之日并将有关他项权证明移交工行之日止，保证期间为自《借款合同》确定的每期还款日之次日起两年。如贷款人根据《借款合同》的约定提前收回贷款的，则保证期间为自工行向借款人通知的还款日之次日起两年。担保范围为《借款合同》项下贷款本金及利息、逾期罚息、复息、违约金、赔偿金和实现债权所需费用。炎夏房开公司对借款人的个人住房贷款承担保证金担保责任，并在工行开立保证金专户，保证金金额为10100元。如借款人未按借款合同有关约定履行还款义务时，工行可从炎夏房开公司保证金账户和在工行开立的所有账户中扣收全部贷款本息。如账户余额不足，炎夏房开公司将继续负责偿还借款人应偿付贷款本息及费用。 2016年6月16日，龙忠波用其预购的位于印江自治县浙江商贸城2－12－4号房屋与原告共同在印江自治县住房和城乡规划建设局办理了印房预印江县字第××号不动产权抵押预告登记，预告登记权利人为工行印江支行，抵押期限自2016年6月16日至2031年6月15日。 2016年6月23日，原告向龙忠波实际发放了贷款202000元，贷款到期日为2031年6月23日，还款方式为按月等额本息还款。贷款凭证载明执行利率为5.39%。截止2020年4月10日，龙忠波欠本金169912.94元。诉讼过程中，龙忠波于2020年4月22日偿还原告借款本金882.85元，利息817.15元，合计1700元；龙忠波于2020年6月2日偿还原告借款本金830.86元，利息819.14元，合计1650元。截止2020年6月2日，龙忠波尚欠原告借款本金168198.23元，利息3848.24元。 同时查明，炎夏房开公司未向龙忠波实际交付印江自治县浙江商贸城2－12－4号房屋，龙忠波已取得该房屋钥匙。印江自治县浙江商贸城2－12－4号房屋尚未取得不动产权证，龙忠波与工行印江支行未在房产部门对该房屋办理抵押登记手续。 上述事实，有原、被告的陈述，原告提交的营业执照、中国工商银行铜仁分行任免通知（关于张永维任职的通知）、负责人居民身份证、龙忠波居民身份证、常住人口登记卡、中国工商银行个人贷款申请表、个人住房贷款客户谈话笔录、客户须知、转账付款委托书、中国工商银行个人住房贷款凭证、业务凭证、《个人购房借款／担保合同》《担保函》《关于按揭贷款抵押房回购协议》、《按揭贷款业务合作协议》、印房预印江县字第××号抵押权预告登记，被告炎夏房开公司提交的营业执照、负责人居民身份证，被告龙忠波提交的微信截图在卷佐证。 本院认为，合法的借贷关系受法律保护。龙忠波与工行印江支行签订《个人购房借款/担保合同》，并对还款期限、还款方式、利息、逾期罚息等作了约定，系当事人的真实意思表示，合法有效。工行印江支行和龙忠波均应按合同约定履行各自义务，工行印江支行已按合同约定履行支付借款义务，龙忠波应按合同约定履行还款义务。本案借款为按月等额本息还款，虽然合同约定借款期限截止2031年6月23日，但自2019年9月23日起，龙忠波未按合同约定按期足额偿还借款，截止原告起诉之日，龙忠波已连续7个月未按时足额偿还贷款本息。根据原、被告在《个人购房借款/担保合同》中“借款人发生违约行为，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。”的约定和《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，龙忠波未按《个人购房借款/担保合同》约定足额偿还原告借款本息，龙忠波的行为已构成违约，应当承担违约责任。原告行使解除合同的条件已成就，原告据此请求判决解除双方于2016年4月13日签订的《个人购房借款/担保合同》，要求龙忠波提前清偿尚欠全部借款，符合《个人购房借款/担保合同》约定和法律规定，本院予以支持。 根据《中华人民共和国合同法》第八条第二款“依法成立的合同，受法律保护。”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”，第二百零六条“借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条之规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。”的规定，应当由龙忠波返还尚欠工行印江支行借款本金168198.23元，本院予以支持。 关于利息的计算问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百零五条“借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。”和第二百零七条“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或国家有关规定支付逾期利息。”的规定，工行印江支行与龙忠波在合同中书面约定了利率的计算标准，且约定的利率标准没有违反国家有关限制借款利率的规定，本院予以支持。自2019年9月23日起，龙忠波未按借款合同约定支付原告利息，其行为已违约，应按原、被告双方约定的逾期利率支付利息，原、被告双方约定的执行利率为年利率5.39%，罚息在执行利率上加收50%，即龙忠波应按年利率8.085%向原告支付利息。自2019年9月23日至2020年6月2日，龙忠波尚欠工行印江支行利息3848.24元，应予支持。自2020年6月3日起，龙忠波以尚欠借款本金为基数，按年利率8.085%向原告支付利息至本息清偿止。 关于炎夏房开公司是否应当承担连带清偿责任的问题。根据《个人购房借款/担保合同》的约定和《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”的规定，龙忠波未按借款合同约定偿还借款，炎夏房开公司应当对本案借款承担连带清偿责任。 关于原告是否对印江县峨岭镇（峨岭街道）梵净山北路北侧浙江商贸城2栋12层4号房产折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权的问题。虽然本案对印江县峨岭镇（峨岭街道）梵净山北路北侧浙江商贸城2栋12层4号房产已办理抵押权预告登记，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”的规定，本案抵押权未办理抵押登记而未设立，故工行印江支行不能就抵押物享有优先受偿权。被告龙忠波无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃抗辩权利，本院依法缺席审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第四十六条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除原告中国工商银行股份有限公司印江支行与被告龙忠波于2016年4月13日签订的[个住]字[工]行[印江]支行[2016]年[68]号《个人购房借款/担保合同》； 二、被告龙忠波于本判决生效之日起30日内返还原告中国工商银行股份有限公司印江支行借款本金168198.23元； 三、被告龙忠波于本判决生效之日起30日内向原告中国工商银行股份有限公司印江支行支付2019年9月23日至2020年6月2日的利息3848.24元；自2020年6月3日起至清偿借款本息之日止，被告龙忠波按年利率8.085%向中国工商银行股份有限公司印江支行支付利息； 四、被告贵州炎夏房地产开发有限责任公司印江分公司对上述一、二、三判项承担连带清偿责任； 五、驳回原告中国工商银行股份有限公司印江支行本案的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3776元，减半收取计1888元，由被告龙忠波和贵州炎夏房地产开发有限责任公司印江分公司共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。 审判员  邓和芳 二〇二〇年六月十日  法官助理郭思露 书记员 蒲学芬