山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终5926号 上诉人（原审原告）：孙燕，女，1973年6月21日出生，汉族，住山东省青岛市市北区。 委托诉讼代理人：郭振斌，山东青博律师事务所律师。 委托诉讼代理人：迟宇超，山东青博律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：辛宏君，男，1971年10月4日出生，汉族，住山东省青岛市李沧区。 原审第三人：李沧区鸿亿安家房产经纪服务部，住所地山东省青岛市李沧区重庆中路887号甲-20。 经营者：王桂芝。 上诉人孙燕因与被上诉人辛宏君、原审第三人李沧区鸿亿安家房产经纪服务部（以下简称鸿亿房产）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市李沧区人民法院（2019）鲁0213民初5170号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 孙燕上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判支持上诉人的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审以截止庭审之日，合同签订未满两年，被上诉人仍享有期限利益属于对合同约定的误读，与事实不符。依据合同第十条第四款约定，经双方协商，双方自愿等到涉案房产证满两年或符合免增值税政策时三日内开始办理房产过户手续。该约定是从被上诉人取得房产证开始满两年办理过户手续，而非一审所述从合同签订之日起满两年办理过户手续。缓期两年过户的目的是避税，不是缓期两年履行合同，被上诉人必须先行在合理期限内取得房屋所有权是其应有之意。该两年约定是以被上诉人取得房产证为前提的，如被上诉人迟迟无法取得房产证，则两年期限的条件永远无法满足，合同目的也永远无法实现，该约定的避税目的也无从谈起。买卖合同第五条明确约定，被上诉人保证积极配合上诉人办理房屋所有权转移手续，其含义所指即为被上诉人必须在合理期间内积极取得所有权。一审混淆事实，偷换概念，认定被上诉人享有两年的期限利益属于认定事实错误。二、房屋买卖合同中，被上诉人对上诉人隐瞒重要事实，存在欺诈行为，已构成根本违约。一审已经查明，涉案房屋并非孙某所有，房屋系被上诉人从孙某处购买房产而后转卖给上诉人，孙某没有所有权，被上诉人自然也无法通过交易取得房屋所有权，上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同目的自然也无法实现。依据买卖合同第十条其他事项记载，涉案房屋原产权人为孙某，一审经庭审查明，涉案房屋登记于孙某母亲名下，产权人并不属于孙某。被上诉人与孙某系朋友关系，被上诉人对房屋的归属不可能不知情，很明显被上诉人对上诉人隐瞒了这一重要事实。如果被上诉人明确告知涉案房屋归孙某母亲所有，被上诉人与孙某的房屋买卖合同又没有孙某母亲的签字，面对没有权利来源的房屋买卖巨大的不可控风险，上诉人不可能购买涉案房屋。依据买卖合同第二条，被上诉人保证交易房屋无权属纠纷，若发生与被上诉人有关的权属纠纷，由被上诉人负责解决并承担违约责任。孙某对涉案房屋属于无权处分，又经一审庭审查明，孙某母亲已经去世，涉案房屋作为遗产存在继承纠纷，孙某本人也无法保证何时取得房屋所有权。被上诉人不可能取得房屋所有权。 上诉人与被上诉人之间的买卖合同也不可能继续履行，合同目的已无法实现。三、一审适用法律错误。1.依据《合同法》第九十四条之规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同。(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；2.依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。涉案房屋所在小区2018年年底已经开始办理产权登记，上诉人曾在2019年4月向被上诉人发送律师函催告被上诉人积极履行合同义务。从涉案房屋开始办理所有权登记开始至今已满一年时间，被上诉人仍未取得房屋所有权，因涉案房屋存在继承纠纷，在可预知的将来被上诉人也无法保证取得房屋所有权，上诉人不可能一直无期限的等待履行，现实合同继续履行已不可能，上诉人诉请解除合同赔偿违约金符合法律规定。 辛宏君辩称，不同意上诉人的上诉意见，也不存在隐瞒事实的情况，上诉人没有证据证明涉案房屋存在遗产纠纷。请求二审法院依法判决。 孙燕向一审法院起诉请求：1.判令解除《房产买卖合同》；2.判令辛宏君返还购房款90万元；3.判令辛宏君支付违约金28.5万元；4.判令辛宏君支付孙燕垫付的中介费1.9万元。 一审法院认定事实：1.2018年3月14日，孙燕（乙方）与辛宏君（甲方）、鸿亿房产（丙方）签订《房产买卖合同》1份，约定甲方将所拥有的青岛市李沧区重庆中路877号中南世纪城南岭回迁6号楼1单元2103户房产出售给乙方，建筑面积60.04㎡；房产交易实际成交价95万元；合同签订当日乙方付5万元为购房定金，定金在买卖双方办理过户手续时自动转为购房款；首付款90万元含定金5万元整乙方于2018年3月10日之前支付给甲方；余款5万元乙方于过户当日支付给甲方；在房产产权变更办理过程中，甲方保证积极配合乙方办理与甲方有关的所有权转移手续，甲乙双方任何一方延迟，每天按照300元/天赔偿作为补偿金；甲乙双方同意向丙方支付佣金费用19000元，于甲乙签订本买卖合同时一次性由乙方付清，若有违约，中介费由违约方承担；乙方已知晓上述房产为拆迁安置房，甲方为本房产现购买人（有房地产买卖合同），原产权人为孙某，甲方承诺原房产权人知晓并配合本次交易；经甲乙双方协商，双方自愿等到上述房产产证满两年或符合免增值税政策时三日内开始办理房产过户手续。合同还约定了其他相关条款。同日，孙燕向辛宏君支付首付款90万元，辛宏君将涉案房屋交付给孙燕。2.辛宏君申请证人孙某出庭作证，证明涉案房屋房产证为什么没有办理以及什么时候能够办理；孙燕质证，对证人证言无异议，陈述的都是事实，对法庭发问的问题需要庭后核实，对孙燕发问的问题无异议；鸿亿房产质证，无异议，对法庭发问的问题不清楚。3.孙燕提交收款收据1份，证明孙燕向鸿亿房产支付中介费1.9万元；辛宏君质证，与其无关，是孙燕与鸿亿房产之间的交易；鸿亿房产质证，对证据无异议；孙燕提交涉案房屋同小区在贝壳网的挂牌记录1份，证明涉案房屋的现有价值；辛宏君质证，与本案无关；鸿亿房产质证，没有意见。 一审法院认为，孙燕与辛宏君建立的房屋买卖合同关系，不违反法律法规效力性强制规定，系双方真实意思表示，依法成立并有效，当事人应全面履行各自合同义务。根据孙燕与辛宏君签订的《房产买卖合同》约定，孙燕知晓涉案房产为拆迁安置房，辛宏君为房产现购买人，原产权人为孙某；经协商，双方自愿等到上述房产产证满两年或符合免增值税政策时三日内开始办理房产过户手续。根据上述约定可知，孙燕对于房屋现状（性质）明知，对于房产过户事项也与辛宏君作出了明确约定。截至庭审之日，合同签订未届两年，辛宏君已积极履行催促义务。根据查明的事实及全案证据，涉案房产未满足过户条件，且辛宏君已积极履行合同义务，不存在违约行为，仍享有期限利益。此外，无证据显示本案合同目的无法实现。孙燕诉请要求解除合同、返还购房款、支付违约金、中介费的诉讼请求无事实及法律依据，法院不予支持。 一审判决：驳回孙燕的诉讼请求。案件受理费13300元，减半收取6650元，由孙燕负担。 二审中，当事人没有提交新的证据。本院查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，本案系因房屋买卖合同产生的纠纷。上诉人孙燕与被上诉人辛宏君双方签订涉案房屋买卖合同的时间是2018年3月14日，根据双方约定，双方自愿等到涉案房产产证满两年或符合免增值税政策时三日内开始办理房产过户手续，但截至一审庭审之日，双方合同签订仍未满两年，即使合同签订时已办理房屋产权证，双方约定的办理房产过户手续的期限仍未届满，辛宏君并不构成违约。 同时，双方约定，孙燕签订合同时已知晓涉案房产为拆迁安置房，辛宏君为房产现购买人，并非产权人，因此，孙燕以辛宏君无权处分为由，主张解除合同的理由不能成立。孙燕称涉案房屋的产权人应为孙某母亲，并非孙某，孙某母亲去世后，房屋存在遗产纠纷，辛宏君无法取得涉案房屋产权，孙燕的合同目的无法实现。对此，本院认为，即使涉案房产存在遗产纠纷，但不能由此认定涉案房屋产权不能办理到孙某名下，进而认定孙燕本案的合同目的无法实现。因此，孙燕以其合同目的无法实现为由，主张解除合同的理由不能成立，依法不予支持。但根据双方合同约定，辛宏君应积极配合孙燕办理有关的所有权转移手续，若在合理期限内，辛宏君仍不能配合孙燕办理涉案房屋产权手续，孙燕可另行主张权利。其本案的诉求本院不予支持。 综上所述，孙燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13300元，由上诉人孙燕负担。 本判决为终审判决。 审判长  孙向东 审判员  马 喆 审判员  齐 新 二〇二〇年六月二十八日 法官助理 杨志昌 书记员胡浩东 书记员于国英