河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终7904号上诉人（原审被告）：河南省军安实业服务中心有限公司，住所地郑州市金水区民航路15号17层1709室。法定代表人：蔡进生，该公司经理。委托诉讼代理人：张晓宁，该公司员工。上诉人（原审被告）：郑州市金水区君浩商务酒店，住所地郑州市金水区民航路15号企业一号大厦第20层。经营者：刘秋良，该公司经理。委托诉讼代理人：朱庆祥，河南步青律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李仙，女，汉族，1976年8月23日出生，住郑州市。委托诉讼代理人：韩劲松，河南智言律师事务所律师。上诉人河南省军安实业服务中心有限公司（以下简称军安公司）、郑州市金水区君浩商务酒店（以下简称君浩酒店）因与被上诉人李仙排除妨害纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初34671号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。军安公司上诉请求：1.依法撤销河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初34671号民事判决书第一项，依法改判军安公司仅需支付8787.6元；2.依法撤销河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初34671号民事判决第四项，依法改判军安公司无需支付2014年10月1日至××年10月31日的房屋占用费；3.本案上诉费由李仙承担。事实和理由：1.本案中，军安公司与君浩酒店签订的《租赁协议补充协议》虽约定2017年10月1日至2019年9月30日的租金为每年60万元，但双方实际履行是按照每年54万元支付的，有君浩酒店提供的银行流水和收据为证，应当视为双方已以实际行动对合同约定的租金内容进行了变更，一审法院以协议金额认定军安公司应补齐少收取的金额没有事实和法律依据。2.李仙在办理涉案房屋的所有权登记前，对军安公司只享有请求支付逾期交房和办证的违约金的请求权。在取得房屋所有权之后，李仙作为房屋的所有权人，才有权要求军安公司支付房屋占用费。房屋占用费属于债权请求权，应当适用诉讼时效的规定。军安公司于2019年7月18日起诉要求支付房屋占用费，关于2016年7月18日前的房屋占用费应当适用诉讼时效的规定依法驳回。君浩酒店上诉请求：1.依法撤销河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初34671号民事判决中第二、三项，依法改判君浩酒店不承担责任（不服金额9389.56元）；2.一、二审诉讼费由李仙承担。事实和理由：1、2019年10月1日之前，租金每年为54万元，2019年10月1日以后，每年为59万元，一审法院以每年60万元标准计付错误。2.本案一审判决第三项所确定的6509.66元已交付郑州市中级人民法院账户上（另案村委会申请执行军安公司）。3.因疫情，要求减免2个半月的房租。李仙辩称，同一审起诉意见。1.君浩酒店与军安公司协议变更房屋支付标准，没有书面协议，仅凭银行流水不能证实双方房租由每年60万元变更为54万元，不排除以其他方式支付了剩余6万元。2.关于一审判决第四项是否超过诉讼时效问题，李仙已经于2014年起诉主张房产权利，诉讼时效应当中断。军安公司占用李仙的房产是一种持续状态，不存在超过诉讼时效。李仙向一审法院起诉请求：1、依法确认军安公司、君浩酒店之间签订的合同中约定军安公司出租的李仙名下房屋（所有权证号：豫2019郑州市不动产权第0088472号）的内容无效。2、判令君浩酒店向李仙支付房屋使用费暂计24884元（以涉案房屋实际的科金数额为准，该房屋使用费自××年11月9日起计算至法院生效判决确定的履行期限）3、判令军安公司向李仙支付房屋占用费235116元（自2012年8月29日起计算至××年11月8日）；并在已收到的租金数额范围内对第二项诉请中的款项承担补充责任4、本案诉讼费用由军安公司、君浩酒店承担。诉讼中李仙请求变更诉讼请求第三项判令军安公司向李仙支付房屋占用费155464.9元（自2014年10月1日至××年10月31日按军安公司出租的租金计算）。一审法院认定事实：1、2014年李仙以房屋买卖合同纠纷将军安公司诉至一审法院，请求军安公司协助李仙办理位于郑州市××区民航路××单元××号房屋登记手续，并赔偿逾期交房违约金138861.64元（2005年12月1日暂计至2014年8月30日）。一审法院于××年7月10日作出（2014）金民二初字第6156号民事判决判令：“一、河南省军安实业服务中心有限公司于本判决生效后三十日内协助李仙将位于金水区民航路19号1幢20层××号房屋的产权证办理至李仙名下（办证产生的相关费用由李仙负担）；二、驳回李仙的其他诉讼请求。”后李仙与军安公司均不服该判决，上诉至郑州市中级人民法院，××年11月8日，郑州市中级人民法院作出（××）豫01民终14106号民事判决书，判令维持（2014）金民二初字第6156号民事判决。2019年3月15日，李仙取得金水区民航路××号房屋的不动产权证书。根据不动产权证书显示，该房屋建筑面积为132.85㎡。2、2014年8月20日，军安公司与君浩酒店经营者刘秋良签订《租赁协议》一份，该协议约定，军安公司将位于郑州市民航路15号企业一号大厦第二十整楼（建筑面积约2100平方米，房屋37间、餐厅一间，共38间）出租给刘秋良，租赁期限自2014年10月1日至2026年9月30日。租金支付方式为：2014年10月1日至2019年9月30日，每年65万元；2019年10月1日至2024年9月30日，每年70万元；2024年10月1日至2026年9月30日，每年75万元人民币。该合同还就房屋交接、款项支付方式及其他条款进行了约定。落款处为军安公司盖章及案外人刘秋良签名。3、2017年10月1日，军安公司与君浩酒店签订《租赁协议补充协议》一份，该协议载明：“鉴于双方于2014年8月20日签订租赁协议，2017年9月1日甲方（军安公司）回收2013房屋做办公室使用。据此，双方于2017年10月1日签订如下补充协议：一、双方于2014年8月20日签订的房屋租赁合同条款除第四条以外继续有效；二、房屋的租金由原定协议的每年减少5万元人民币，即租金标准具体调整为：2017年10月1日至2019年9月30日，每年60万人民币；2019年10月1日至2024年9月30日，每年65万人民币；2024年10月1日至2026年9月30日，每年70万人民币……”4、另查明，涉案的位于金水区民航路××号房屋，军安公司从未交付李仙占有、使用。该房屋现由君浩酒店根据上述《租赁协议》及《租赁协议补充协议》的约定承租经营。5、庭审过程中，一审法院询问李仙其诉讼请求第一项要求确认的对象，李仙称其要求确认2014年8月20日刘秋良与军安公司签订租赁协议以及2017年10月1日军安公司与君浩酒店签订的《租赁协议补充协议》无效。6、军安公司提交房屋专项维修资金交存凭证上载明，代收单位河南省军安实业服务中心有限公司，业主姓名李仙，小区名称红星花园，房屋坐落金水区民航路19号1幢，门牌号××.建筑面积132.85。一审法院认为，1、关于李仙主张军安公司、君浩酒店之间签订的《租赁协议》无效的诉讼请求，因该《租赁协议》签订于2014年8月20日，且该协议是案外人刘秋良与军安公司所签，而刘秋良并非本案当事人，故对于该合同的效力问题，不宜在本案中予以评价。关于2017年10月1日《租赁协议补充协议》的效力问题，该协议的签订是军安公司与君浩酒店的真实意思表示，且内容并不违反法律及行政法规的强制性规定。李仙请求确认该合同无效的理由是军安公司、君浩酒店恶意串通损害第三人利益，但并未举证证明君浩酒店在恶意。且在《租赁协议补充协议》签订时，李仙并未取得涉案房屋的所有权，故不能推定君浩酒店存在恶意。因此，李仙请求确认《租赁协议补充协议》无效证据不足，一审法院不予支持。2、关于李仙主张君浩酒店按照军安公司、君浩酒店的租赁合同约定的租金标准向李仙支付自××年11月9日起的房屋使用费的问题。一审法院（2014）金民二初字第6156号民事判决赋予了李仙请求军安公司协助办理转移登记的债权，并非确立李仙物权。李仙物权的确立，应当以不动产权证书登记的日期为准，即2019年3月15日。自2019年3月15日起，李仙取得涉案房屋的所有权，对涉案房屋享有占有、适用、收益、处分的权利。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，故君浩酒店在李仙取得房屋所有权后有权继续承租房屋，但应当按照合同约定向李仙支付房屋使用费。关于房屋使用费的计算标准问题，依据《合同法》一百六十三条的规定：“标的物在交付之前产生的孳息归出卖人所有，交付之后产生的孳息，归买受人所有。”根据《租赁协议补充协议》的约定，2017年10月1日至2019年9月30日，每年租金60万元，物业总面积2040.92平方米，即每平方米每月租金为24.50元（600000元/年÷12个月÷2040.92㎡）。李仙房屋面积为132.85平方米，李仙涉案房屋每月应收租金为3254.83元（132.85平方米×24.50元/㎡/月）。自2019年3月15日至2019年6月30日，共三个半月，租金为11391.9元（3254.83元×3.5个月），因君浩酒店仅按照45000元/月的标准向军安公司支付2019年4月1日至2019年6月30日的房租（即本案涉案房屋的房租为8787.6元），故君浩酒店仍应向李仙支付自2019年3月15日至2019年3月31日期间的房租1679.9元（3254.83元/月÷31天×16天），另军安公司仍应向李仙支付2019年4月1日至2019年6月30日少收取的租金924.4元（11391.9元-1679.9元-8787.6元）。且自2019年7月1日起，君浩酒店应当按照每月3254.83元的标准向李仙支付房屋使用费，暂计算至2019年8月31日为6509.66元，此后君浩酒店仍应按照《租赁协议补充协议》约定的标准，向李仙支付房屋使用费至本判决确定的付款之日。3、关于李仙主张君浩酒店按照军安公司出租的租金标准向李仙支付自2014年10月1日至××年10月31日期间涉案房屋占用费165671.3元的请求，依据一审法院查明的事实，2004年10月10日，军安公司和李仙签订《商品房买卖合同》约定李仙购买军安公司开发的位于金水区民航路××号房屋，且军安公司应当在2005年9月3日前向李仙交付经验收合格并符合本合同约定的商品房。由于涉案房屋早已达到交付条件军安公司应交付李仙而实际未交付，一直由军安公司占有、使用和收益，故军安公司应赔偿李仙房屋使用费。关于租金标准，自2014年10月1日至2017年9月10日，军安公司将涉案房屋出租给君浩酒店的租金每平方每年的标准为65万元/年÷2100㎡，本案涉案房屋面积为132.85㎡，故该期间一审法院计算的房屋使用费数额为123360.7元（65万元/年÷2100㎡×132.85㎡×3年）；自2017年10月1日至××年10月31日，军安公司将涉案房屋出租给君浩酒店的租金每平方每年的标准为60万元/年÷2100㎡，本案涉案房屋面积为132.85㎡，故该期间一审法院计算的房屋使用费数额为42310.6元（60万元/年÷2040.92㎡÷12个月×132.85㎡×13个月），以上共计165671.3元（123360.7元+42310.6元），一审法院依法予以支持。至于军安公司关于诉讼时效的辩称，于法无据，一审法院依法不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、河南省军安实业服务中心有限公司于本判决生效后十日内支付李仙2019年4月1日至2019年6月30日的房租9712元；二、郑州市金水区君浩商务酒店于本判决生效后十日内支付李仙2019年3月15日至2019年6月30日的房租1679.9元；三、郑州市金水区君浩商务酒店于本判决生效后十日内支付李仙房屋使用费6509.66元（暂计至2019年8月31日，此后继续按照《租赁协议补充协议》的约定的租金标准支付至本判决确定的付款之日止）；四、河南省军安实业服务中心有限公司于本判决生效后十日内支付李仙2014年10月1日至××年10月31日期间涉案房屋占用费165671.3元；五、驳回李仙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5200元，由李仙负担1000元，河南省军安实业服务中心有限公司负担3000元，郑州市金水区君浩商务酒店负担1200元。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，关于房屋使用费计算标准问题，君浩酒店与军安公司于2017年10月1日签订《租赁协议补充协议》约定2017年10月1日至2019年9月30日期间每年房租60万，该协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。君浩酒店与军安公司主张房屋租赁费用计算标准应为54万元/年，但君浩酒店及军安公司并未形成书面约定，其提交的银行流水及收据并不足以证明君浩酒店及军安公司就房租租赁费用进行变更，因此一审判决军安公司及君浩酒店按照《租赁协议补充协议》约定的租金支付标准支付租金并无不当。关于诉讼时效问题，军安公司主张李仙起诉军安公司支付2016年7月18日前房屋占用费的请求超过诉讼时效，但李仙于2014年起诉主张案涉房产权利，诉讼时效中断，军安公司主张超过诉讼时效于法无据，本院不予支持。综上所述，河南省军安实业服务中心有限公司、郑州市金水区君浩商务酒店的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费，由河南省军安实业服务中心有限公司负担3790.00元，由郑州市金水区君浩商务酒店负担50.00元。本判决为终审判决。审判长  马清来审判员  曾小潭审判员  陈启辉二〇二〇年六月二十九日书记员  杜佰玲