河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终1372号上诉人(原审被告）：河南省东宇置业有限公司。住所地：新乡市牧野区新二街与荣校东路交叉口西北角。法定代表人：谢光珍，总经理。委托诉讼代理人：王云霞、丰思达，河南传德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘娟，女，1973年10月26日出生，汉族，住新乡市。委托诉讼代理人：张贺，河南龙健律师事务所律师。上诉人河南省东宇置业有限公司（以下简称东宇公司）与被上诉人刘娟租赁合同纠纷一案，不服河南省新乡市牧野区人民法院（以下简称原审法院）（2019）豫0711民初3129号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，东宇公司委托诉讼代理人王云霞、丰思达，刘娟委托诉讼代理人张贺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东宇公司上诉请求：1、撤销原审法院（2019）豫0711民初3129号民事判决，改判驳回刘娟的诉讼请求；2、本案的一、二审诉讼费用由刘娟负担。事实与理由：1、涉案租赁合同是对合同解除后装饰装修物的处理实际已做出约定可以参照，刘娟要求赔偿装饰装修损失缺乏事实和法律依据。原审判决认定刘娟自2016年11月17日与东宇公司成立事实租赁关系，双方应按照2014年11月17日王猛与东宇公司签订的租赁合同履行各自义务，而该合同对租赁期届满后添置的设施设备做出了约定，举轻以明重，本案系因刘娟长期拖欠租金而由东宇公司解除合同，参照上述合同约定刘娟对装饰装修物不享有权利；2、涉案合同解除明显系因刘娟不支付租金根本违约造成，原审判决确定责任明显不当，适用法律错误，法律未明确规定行驶解除权必须先经过催告程序；3、原审判决以东宇公司停止物业服务、停电以及强行锁门等认定东宇公司违约，属法律定性不当、确定法律责任错误。东宇公司实际上不存在上述行为，退一步讲，即便存在上述行为，也属于依法行使合同抗辩权的行为，而非违约行为，另原审判决认定的上述行为也均发生在合同解除之后。刘娟辩称：1、双方之间存在事实租赁合同关系，双方之间没有关于装饰装修物处理的约定，东宇公司与王猛之间的租赁合同不能约束刘娟，即便依据该合同也没有对装饰装修物的约定；2、东宇公司存在严重违约行为，损害了其的合法权益，应承担损害赔偿责任。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。刘娟原审诉讼请求：判令东宇公司赔偿刘娟装饰装修残值损失83.62万元、评估费2.2万元。原审查明：东宇公司所有的位于荣校路与××处东北角东郡××商业街编号为××、××、××层商铺的门面房，2016年10月17日前为新乡市牧野区海棠花餐厅租赁经营，经营者为王猛。王猛与刘娟2016年10月17日签订转让协议，将位于东郡府苑东广场新乡市牧野区海棠花餐厅以人民币80万元转让给刘娟，之后刘娟经营牛牛川派毛肚火锅店。因刘娟拖欠租金，东宇公司于2017年11月21日向法院提起诉讼，原审于2019年3月6日作出（2018）豫0711民初31号判决，判决认定在刘娟经营牛牛火锅店期间即2016年10月17日以后与东宇公司成立事实租赁关系，并视为刘娟同意王猛与东宇公司2014年6月16日签订的租赁合同关于租金及其他内容的约定。判决书判令：一、东宇公司与刘娟之间的租赁关系于2017年11月9日解除；二、刘娟于判决生效之日起十日内向东宇公司支付租赁费326371.93元及违约金（违约金以326371.93元为基数自2017年11月9日起按同期银行贷款利率计算至实际付清之日）；三、刘娟于判决生效之日起十日内向东宇公司支付占用租赁物期间的费用62678元；四、驳回东宇公司的其他诉讼请求。宣判后刘娟、东宇公司均不服提起上诉，本院于2019年7月12日作出（2019）豫07民终1792号判决，维持原判。生效判决查明，2014年6月16日，东宇公司（甲方）与王猛（乙方）签订租赁合同1份，主要约定有：1、租赁物位置坐落于荣××与××街交汇处“东郡府苑商业街”编号为38#2层、39#、50#2层的商铺租赁给被告王猛经营。建筑面积共700.33平方米。用途为“海棠花”韩国料理。2、租赁期限为10年，自2014年6月16日起至2024年6月15日止（其中免租期为90天）。3、租金在租赁期内分两个五年界定：第一个五年的租金为：第一个租赁年度每月每平方米48元，每月租金为33616元；第二个租赁年度每月每平方米56元，每月租金为39218元；第三、四、五租赁年度租金每月每平方米66元，每月租金为46222元。第二个五年期的租金分别在上年度租金的基础上每平方米递增6%；即第六年租金在第五年的基础上增加6%，第七年的租金在第六年的基础上增加6%，以此类推至合同期满。生效判决另查明，2017年11月9日，东宇公司向刘娟送达解除租赁合同通知书和告知函，告知因刘娟拖欠租金，故解除租赁合同并停止一切物业服务及停电，刘娟经营的牛牛火锅店当天被停电、11月25日被锁门。案涉租赁物2018年5月28日交付给东宇公司。上述案件审理中，刘娟申请对其经营的牛牛火锅店内装饰装修价值进行鉴定，经原审委托河南正源资产评估有限公司评估，案涉房屋装饰装修物在2017年11月9日表现的市场价值为83.62万元。刘娟支付评估费2.2万元。刘娟就以上费用提起反诉，要求东宇公司赔偿其损失，原审未受理，刘娟遂另行提起本案诉讼。原审认为：生效判决确认刘娟自2016年11月17日后与东宇公司成立事实租赁关系，刘娟作为承租方，东宇公司作为出租方，双方均应对照2014年6月16日王猛与东宇公司签订的租赁合同履行各自的义务。案涉租赁合同未对合同解除后装饰装修物的处理作出明确约定，应当依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任”的规定处理。本案争执的焦点为导致合同解除系当事人单方违约还是双方违约造成。对此原审认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”。刘娟迟延履行支付租金的主要债务，东宇公司可以解除合同，但东宇公司在解除合同前应当履行催告义务，给予刘娟一定的合理期限。本案中，东宇公司不能提供充分证据证明其履行了解约催告，生效判决认定2017年11月9日，东宇公司向刘娟送达解除租赁合同通知书和告知函，并于当天停止一切物业服务及停电，之后于11月25日强行锁门。东宇公司的上述行为导致了合同目的不能实现，同时也加大了刘娟的损失。综上，原审认定导致案涉合同的解除系刘娟与东宇公司双方违约所致，对剩余租赁期内的装饰装修残值损失，双方均有过错，应各自承担50%的责任。另刘娟支付的评估费用2.2万元，应由双方共同承担。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，原审判决：一、东宇公司于判决生效后十日内赔偿刘娟装饰装修残值损失41.81万元及评估费损失1.1万元；二、驳回刘娟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务。应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12380元，由东宇公司、刘娟各承担6190元。二审中当事人没有提交新的证据。本院经审理查明的事实与原审相同。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条,承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……。第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，刘娟占有使用涉案房屋系基于其与王猛之间的转让关系，但从王猛与东宇公司签订的合同来看，涉案房屋未经出租人东宇公司同意不得转租，刘娟未审慎审查涉案房屋有关情况即装修使用，存在一定的过错，另从生效判决认定情况来看，刘娟未缴纳涉案房屋租赁费用，未履行己方主要义务，且在东宇公司通知解除合同后，也未在合理期限内提出异议，对涉案合同的解除应负主要责任，原审认定双方各自承担50%的责任显著失衡，依法应予纠正。同时东宇公司未通知刘娟在合理期限内缴纳租赁费用，且在解除通知送达之日即停止物业服务、停电，之后进行锁门，实际造成刘娟无法实际经营，对涉案合同的解除也存在一定责任，应各自承担相应的责任。对于涉案房屋装修残值损失，结合鉴定报告及本院上述对双方责任的认定，本院酌定东宇公司赔偿刘娟装修残值损失100000元、评估费2700元为宜。综上，对东宇公司上诉主张合理部分予以采纳。原审认定事实基本清楚，但适用法律不当，判决结果欠妥，应予纠正。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十六条，判决如下：一、撤销河南省新乡市牧野区人民法院（2019）豫0711民初3129号民事判决第二项；二、变更河南省新乡市牧野区人民法院（2019）豫0711民初3129号民事判决第一项为：河南省东宇置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿刘娟装饰装修残值损失100000元及评估费2700元；三、驳回刘娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务。应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12380元，由河南省东宇置业有限公司负担1480元，由刘娟负担10900元。二审案件受理费7737元，由河南省东宇置业有限公司1803元，由刘娟负担5934元。本判决为终审判决。审判长  周云贺审判员  程俊林审判员  郭中伟二〇二〇年六月十日书记员  刘 冬