河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终5427号上诉人(原审被告)：李树森，男，1957年7月19日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：齐坛坛，河南思敬律师事务所律师。委托诉讼代理人：史梦阳，河南思敬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：薛建伟，男，1971年10月1日出生，汉族，住郑州市金水区。被上诉人（原审被告）：葛会英，女，1970年3月6日出生，汉族，住郑州市金水区。原审被告：郑州家人房地产营销策划有限公司，住所地郑州市金水区劳动路西刘寨路北2幢1层商8号房。法定代表人：季志军，该公司销售经理。原审被告：中国邮政储蓄银行股份有限公司郑州市北林支行，营业场所郑州市金水区郑花路花园新村2号楼3号。负责人：马艳艳，该支行行长。原审被告：李正阳，男，1988年9月20日出生，汉族，住郑州市金水区。上诉人李树森因与被上诉人薛建伟、葛会英及原审被告郑州家人房地产营销策划有限公司、中国邮政储蓄银行股份有限公司郑州市北林支行、李正阳房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初27271号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李树森上诉请求：依法撤销河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初27271号民事判决，发回重审或改判驳回被上诉人薛建伟的诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，一审法院认定被上诉人葛会英系上诉人的代理人与事实不符，系严重的事实认定错误和法律适用错误，葛会英与薛建伟签订的房屋买卖合同上“李树森”签名按印均为伪造，上诉人对该合同根本不知情，亦不认识二被上诉人。葛会英的行为系无权代理行为，且未得到上诉人的有效追认，二被上诉人之间的房屋买卖合同对上诉人不发生效力。一审法院判令上诉人返还被上诉人薛建伟房款145万及资金占用期间的利息严重违背事实，在涉案房屋交易过程中，上诉人仅收取葛会英支付的房款936432元，剩余款项为葛会英与李正阳赚取的差价，与上诉人无关。一审法院以涉案房屋存在重大瑕疵，合同目的不能实现为由支持被上诉人薛建伟的合同解除权，属于适用法律错误。一审中仅判令上诉人向被上诉人薛建伟返还房款，未判令薛建伟向上诉人返还涉案房产，严重侵害了上诉人的合法权益。薛建伟辩称，薛建伟是通过中介介绍购买的房屋，当时李树森说葛会英是李树森代理人，我们在中介的门店里边签的合同，然后每次打款都是由中介一块去打的款，都是在葛会英的要求下转账，包括银行贷款下来之后也是一次性还给李树森。所以说葛会英是李树森代理人。从一开始到这几次的庭审，一直都认定葛会英是李树森的代理人。关于房屋问题，每次都是按他们的要求去支付的房款，到现在才知道他们中间这样的区分。过户时李树森提出来叫薛建伟给他签一个东西。另外这个房子的交易从一开始到后来的结果都是在中介的陪同下三方在一块弄的，后来这个房子完全过户完之后，是葛会英和李正阳他俩跟我商量说，让帮忙签个东西，因为是帮忙无所谓，所以薛建伟给他签了这东西。葛会英未答辩。郑州家人房地产营销策划有限公司述称，房子在登记的时候，是葛会英去登记了房源，当时她说是亲戚，后期她说这个房子的所有情况她全权代理了，当时也带有房本，后期薛建伟去买这个房子的时候，是跟葛会英在门店里头签订协议，签协议的时候不是李树森本人，是跟葛会英签订协议。作为房屋中介，我们要核查两个地方，第一个签约了，确定了买卖关系，葛会英说合同签了，后期所有办手续李树森会出面，因为李树森不出面手续是办不了。关于房子这一块，我们对房子也核实了，房子没有贷款，然后在房管局查了房子也没有问题，也没有查封抵押等等情况，双方确定这个关系之后，后到银行去办手续的时候，李树森本人就去了，就是说这个事情他就认了，就一块去办了。我们在签协议书时，我们只知道葛会英是他的代理人，然后到办手续了他能来，房子本身没问题，薛建伟也是看中这个房子想买，我们就办手续了。去银行办了手续之后，银行就审批通过了，审批通过了之后就去房管局办过户了。去房产局办过户的时候，也是李树森本人到了，款也付给他了，户也过了，物业交割的时候房也交了，中介的义务就已经结束了，中介方在整个的流程过程中是没有责任的。李正阳述称，当时我大伯就李树森，把六合的房子给我了，让我帮把这套房子卖了。我说当时卖多少钱，他说你卖7200，然后就到世家房产中介，当时世家中介帮我登记了，登记完了以后过了有两三天，世家的中介给我打电话说，这边有个人要买你的房子，我说那我去见一面，当时我是在六合之家对面世家房产中介见到了葛会英本人，她看完房子以后说行，这套房子她要了。但是她个人征信不行，可以先给全款，然后配合办理银行贷款。当天我们两个在世家房产中介签完合同以后，葛会英给我大伯就李树森本人打了10万元定金，当时世家房产的工作人员怕我把这个房子一房两卖，就让我把房产证原件留在世家中介，至于房产证怎么她拿到别的中介公司签合同，我是真的不知道。后来我跟葛会英去办理贷款的时候，我第一次见到了薛建伟，葛会英告诉我说薛建伟是他表弟，这我才知道他跟薛建伟是表弟关系。后来我们去房管局做登记之前，葛会英已经把全款打给了李树森，我是知道的，当时我给李树森说房款葛会英都已经打完了，咱就配合他过户，当时我大伯问我，你为什么不给葛会英本人，当时我就说葛会英已经付完全款了，她可能征信不好，所以她要把这个房子过给她表弟，当时李树森同意了，既然人家把房款都已经付清了，那么咱就配合人家把这个房子过户就行了。跟葛会英只是买卖关系，我拿着房本去到世家房产中介卖这套房子的时候，世家中介的人给我介绍了葛会英，她不是我们的代理人。薛建伟向一审法院起诉请求：1、判令解除原告与被告一、被告二签订的《房屋买卖合同》；2、判令被告一返还原告购房款145万元、贷款利息121873.21元，赔偿原告损失250000元、税费18251.19元，房屋维修基金8463.70元，同时向原告支付资金占用期间利息（利息以1450000元为基数，按照年利率6％的标准，自起诉之日起计算至实际清偿之日止）；3、判令被告二返还原告的服务费30000元、金融服务费29000元，以上共计59000元；4、判令解除原告与被告三签订的《个人购房／购车借款及担保合同》；4、本案的诉讼费用由被告一、被告二承担。一审法院认定事实：1、2016年8月28日，原告薛建伟（买方、乙方）与被告李树森（卖方、甲方，代理人葛会英）、家人房地产营销策划有限公司（见证方、丙方）签订《房屋买卖合同》，约定乙方购买甲方拥有的位于金水区××院××楼××号的房产，房屋所有权人为李树森，房屋建筑面积为130.06平方米，成交价格为人民币壹佰肆拾伍万元整，乙方于本合同签订时向甲方支付定金人民币叁万元整，付款方式为按揭贷款，甲方必须保证该房屋权属真实性无争议，且房屋财产的共有人对出售此房无异议；若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。丙方的佣金由乙方支付总房款的2％。根据《中华人民共和国合同法》第426条之规定及其他相关法律、法规之规定，在本合同经甲、乙、丙三方签字成立时，甲乙双方应向丙方及时、足额支付佣金。甲乙双方同意共同委托丙方办理交易过户手续，乙方应向丙方支付代办费壹仟元整。在合同履行过程中，非丙方原因导致合同不能顺利履行，丙方应收取的中介服务费一律不予退还。甲乙双方单方违约时，由违约方承担全部佣金；甲乙双方同时违约时，各负担总佣金的一半。如果甲乙任何一方拒绝履行合同或擅自解除合同，均由违约方向守约方支付上述房产总价的10％作为违约金等。后，原告薛建伟发现案外人尹民政、党如兰将案涉房屋换锁，并声称其有权在涉案房屋居住，且坚决不搬离案涉房屋。原告薛建伟于2017年11月2日以物权保护纠纷向该院提起诉讼，该院于2018年11月13日作出（2018）豫0105民初2182号民事判决。薛建伟及尹民政、党如兰均不服，向郑州市中级人民法院提起上诉。2019年3月21日，郑州市中级人民法院作出（2019）豫01民终703号裁定，撤销该院（2018）豫0105民初2182号民事判决，发回重审。该院依法另行组成合议庭，依职权追加李树森作为本案第三人参加诉讼，于2019年6月28日作出（2019）豫0105民初10001号民事判决书。本案原告薛建伟不服，向郑州市中级人民法院提起上诉。2019年10月31日，郑州市中级人民法院作出（2019）豫01民终15648号民事判决，驳回上诉、维持原判。生效判决认定李树森转让给薛建伟的房屋存在重大权利瑕疵，薛建伟在购买过程中未尽到必要审查义务，故薛建伟要求尹民政、党如兰搬离房屋、恢复原状的诉请未获法院支持。2、2016年9月7日，被告葛会英向原告出具《收条》，载明，今收到薛建伟人民币十万元整（￥100000），此款项为购房首付款，以薛建伟向崔琪（62220817020044200128）卡转账为准；2016年9月9日，被告葛会英向原告出具《收条》，载明，今收到薛建伟人民币拾万元整（￥100000），以向李树森浦发健康路支行（6217961401388888）转账为准（今日转账）；2016年9月15日，被告葛会英向原告出具《收条》，载明，收到薛建伟人民币是拾万元整，以向6222081702006323403葛会英工行转账记录为准。2016年9月1日，郑州家人房地产营销策划有限公司出具《收据》，载明：“今收到薛建伟人民币叁万元整系付购买金水区索凌路5号楼28层155号房屋佣金”。被告郑州家人房地产营销策划有限公司提交的中国民生银行电子回单显示，2018年1月4日，付款方季志军（6226223001848541）向原告薛建伟（6212261702013997721）转账3000元，摘要为“季志军退”。3、2016年11月15日，原告作为抵押人与中国邮政储蓄银行股份有限公司郑州市北林支行作为抵押人签订了个人购房借款及担保合同，主要载明：本合同所对应的借款合同项下的借款数额115万，履债期限自2016年11月15日至2035年11月15日；用途为购买坐落于金水区××楼××号房屋；抵押物为坐落于金水区××楼××号房屋；等等。签订该个人购房借款及担保合同后，该银行向原告发放贷款115万元。被告中国邮政储蓄银行股份有限公司郑州市北林支行提交的中国邮政储蓄银行个人贷款发放单显示，客户名称薛建伟，放款金额115万元，放款日期2017年1月22日。4、被告李树森提交的《联合声明》载明，六合之家5号楼28楼155号房屋，现已经由李树森过户给薛建伟。李树森，李正阳，葛会英，薛建伟共同认定：该房屋买卖以李正阳与葛会英、葛会英与薛建伟在中介分别所签合同为准。各自以在中介所签合同承担相应责任。四方共同认可：该房屋在房管局过户时所签合同与银行贷款时所签合同均为配合该房屋过户与贷款所签，不是四方真实有效意愿。现银行贷款壹佰壹拾伍万（1150000元）现已放款至李树森账户，自李树森把该款项壹佰壹拾伍万元整转给葛会英指定账户起，四方之间再无任何纠纷。葛会英指定账户：中国邮政储蓄银行，账号62×××78，开户名毛东占。原告薛建伟，被告葛会英、李正阳在该声明上签字摁印。2016年11月8日，原告薛建伟（乙方）与被告李树森（甲方）签订《购房确认书》，载明，甲乙双方所签订的购房协议时双方的真实意思表示，甲方已将该房屋的实际情况全部告知乙方，该房屋资料由房管局受理之时，乙方付完全部房款为双方房屋已交接完毕。今后该房屋如发生一切法律行为，由乙方自行解决，与甲方无关。此确认书双方签字生效。被告李树森提交的中国邮政储蓄银行入账汇款业务凭单显示，2017年1月24日，被告李树森（6217994910076377573）向毛东占（62×××78）转账115万元。2016年10月14日，被告葛会英（6228480719564800873）向被告李正阳（6228480719364779376）转账80万元。2016年11月9日，被告葛会英（6222081702006323403）向被告李正阳（6228＊＊＊＊3771）转账10万元。一审法院认为，被告葛会英经该院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃了答辩和质证的权利，不影响原审法院根据现有的证据及查明的事实依法作出裁判。关于被告葛会英、李正阳是否是被告李树森在案涉房屋买卖中的代理人。被告李树森在庭审中明确表示其委托被告李正阳代为卖房，被告李正阳亦表示认可，故该院认定被告李正阳为被告李树森在本案房屋买卖中的代理人。在原、被告三方签订的《房屋买卖合同》上载有“卖方（以下简称甲方）李树森，代理人葛会英”，被告李树森在该院审理的（2019）豫0105民初10001号案件中亦认可被告葛会英的代理行为，且在房管局过户时被告李树森并未对代理人葛会英提出质疑，故该院认定被告葛会英为被告李树森在本案房屋买卖中的代理人。原告薛建伟与被告李树森、郑州家人房地产营销策划有限公司签订的《房屋买卖合同》系各方当事人真实意思表示，且内容不违反相关法律、行政法规规定，合法有效，该院予以确认。现因被告李树森转让给原告薛建伟的房屋存在重大权利瑕疵，原告薛建伟合同的目的不能实现，故原告要求解除与被告李树森、郑州家人房地产营销策划有限公司签订的《房屋买卖合同》。原告该解除合同的意思表示已经送达被告，合同自通知到达对方时解除。故该院确认案涉《房屋买卖合同》已经解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”被告李树森应返还原告购房款145万元及资金占用期间的利息（以1450000元为基数，按照年利率6％的标准，自2019年8月30日起计算至实际清偿之日止）。因原告在该房屋买卖过程中也存在重大过失，故原告要求被告返还贷款利息121873.21元，赔偿原告损失250000元、税费18251.19元，房屋维修基金8463.70元的诉请该院不予支持。关于原告要求被告郑州家人房地产营销策划有限公司返还原告服务费30000元、金融服务费29000元的诉请。被告郑州家人房地产营销策划有限公司已于2018年1月4日退还原告服务费3000元，原告对此并无异议，故服务费应为27000元。被告郑州家人房地产营销策划有限公司在案涉房屋买卖过程中缺乏应尽的审查义务，故应当向原告返还27000元服务费。关于金融服务费29000元，原告并未提交证据，故该院不予支持。关于原告要求解除与被告中国邮政储蓄银行股份有限公司郑州市北林支行签订的《个人购房／购车借款及担保合同》的诉请，因被告中国邮政储蓄银行股份有限公司郑州市北林支行同意原告在还清贷款的前提下解除双方之间的借款及担保合同，原告该项诉请并无现实争议，双方可自行协商办理解除合同事项，且该项诉请亦不属于本案房屋买卖合同审理范围，故该项诉请该院不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判令如下：一、确认原告薛建伟与被告李树森、郑州家人房地产营销策划有限公司签订的《房屋买卖合同》解除；二、被告李树森于判决生效后十日内返还原告薛建伟购房款145万元及资金占用期间的利息（以1450000元为基数，按照年利率6％的标准，自2019年8月30日起计算至实际清偿之日止）；三、被告郑州家人房地产营销策划有限公司于判决生效后十日内返还原告薛建伟服务费27000元；四、驳回原告薛建伟的其他诉讼请求。案件受理费21968元，由原告薛建伟负担5189元，被告李树森负担16779元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，2016年8月28日，被上诉人薛建伟与上诉人李树森及原审被告郑州家人房地产营销策划有限公司签订的《房屋买卖合同》，虽然该《房屋买卖合同》是葛会英代上诉人签的名字，上诉人未在该《房屋买卖合同》上签字，但事后上诉人将涉案房屋由上诉人名下直接过户给了薛建伟，且上诉人在原审法院审理的（2019）豫0105民初10001号案件中亦认可葛会英的代理行为，因此，原审法院认定葛会英为上诉人在本案房屋买卖中的代理人并无不当。上诉人称其在（2019）豫0105民初10001号案件中认可葛会英的代理行为，是出于帮助薛建伟的心理，非上诉人的真实意思表示。但上诉人没有证据予以证明。由于薛建伟已支付了购房款，而上诉人转让给薛建伟的房屋存在重大权利瑕疵，薛建伟不能占有和使用该房屋，薛建伟的合同目的不能实现，故原审认定薛建伟有权行使合同解除权亦无不当。合同解除后，上诉人应返还薛建伟的购房款并支付占用期间的利息。上诉人称其仅收取葛会英支付的房款936432元，上诉人可与葛会英另行解决。由于薛建伟与中国邮政储蓄银行股份有限公司郑州市北林支行签订的《个人购房／购车借款及担保合同》中，涉案房屋为抵押物，而该《个人购房／购车借款及担保合同》没有解除，所以，房屋的过户问题应另行解决。综上所述，李树森的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17850元，由李树森负担。本判决为终审判决。审判长  常爱萍审判员  王燕燕审判员  谢宏勋二〇二〇年六月九日书记员  娄杨杨