广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初1449号原告：广州市恒志房地产代理有限公司，住所地广州市荔湾区光复北路758-1号760号A35铺。法定代表人：陈定忠，职务经理。委托诉讼代理人：陈欢，广东广和（广州）律师事务所律师。被告：李妍，女，1984年1月23日出生，汉族，住广州市荔湾区。被告：李梦君，男，1984年3月18日出生，汉族，住武汉市洪山区。两被告共同委托诉讼代理人：胡铭，北京市盈科（广州）律师事务所律师。原告广州市恒志房地产代理有限公司（以下简称恒志公司）与被告李妍、李梦君居间合同纠纷一案，本院于2020年1月21日立案受理后适用简易程序公开开庭进行了审理。原告广州市恒志房地产代理有限公司的委托诉讼代理人陈欢，被告李妍及其委托诉讼代理人胡铭，被告李梦君的委托诉讼代理人胡铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒志公司向本院提出诉讼请求：1.判令两被告向原告支付居间服务费48800元;2.判令两被告向原告支付逾期滞纳金14640元（以48800元为本金自2019年7月12日起至实际清偿之日止，以每日1%计算，因超过本金，故调整为未付费用的30%为14640元）;3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：李妍与李梦君为夫妻关系。2019年4月1日，李妍委托恒志公司代为出售位于荔湾区华贵路21号2303房的房产。恒志公司接受委托后即开展了业务。2019年4月22日，在恒志公司的居间服务下，李妍与案外人广州市荔湾区人民政府国有土地上房征收办公室签订了《广州市存量房买卖合》，合同约定：本案物业的售价为4988800元，房屋面积80.68平方米，付款方式为一次性付款。同日，李妍与恒志公司签订了《买卖代理费支付承诺书》，约定居间服务代理费为48800元，在签署《广州市存量房买卖合同》（网签合同）当日支付一半，剩余一半在过户当天支付，代理费应转至指定账户，并应由经纪人提供盖有公司印章的收据。本案物业于2019年7月11日完成了过户手续。2020年1月10日，李妍与案外人广州市荔湾区人民政府国有土地上房征收办公室办理了物业交接手续。在此期间，恒志公司多次要求被告支付居间服务代理费，但被告均不予置理。恒志公司为维护自身合法权益，特诉至法院。被告李妍答辩称：一、李妍已向恒志公司的员工刘亮支付了32000元中介费，据2020年4月28日广州市房地产中介协会《复函》所述，恒志公司书面回函刘亮及陈琴玲为其工作人员。刘亮系恒志公司的员工，其与陈琴玲以恒志公司房地产经纪人的身份与李妍接洽，且恒志公司与李妍签订《买卖代理费支付承诺书》。刘亮收取中介费32000元的行为，系刘亮在其职务时间收取，是从事恒志公司业务范围内的行为，故刘亮的收款行为是其职务行为。恒志公司认为其没有收到32000元中介费，也系其对公司员工代收款项管理的疏漏，不能以此否认李妍已付32000元中介费。二、恒志公司的居间服务存在瑕疵，被告不应当再支付中介费。（1）双方未签订《房地产经纪服务合同》。恒志公司未与李妍签订房地产经纪服务合同，不符合2016年3月1日起施行的《房地产经纪管理办法》规定，也不符合《广州市房地产中介服务管理条例》第15条、第16条的规定。（2）李妍与案外人荔湾区人民政府国有土地房屋征收办公室自行签订《广州市存量房买卖合同》，恒志公司未提供网签服务，也未提供公司密钥制作网签合同，不符合2016年7月26日广州市住房和城乡建设委员会印发的《广州市存量房网上交易规则》第10条第三款规定。（3）中介居间服务有明确的法律规定和行业规范，恒志公司并没有签订《房地产经纪服务合同》，服务未达到行业服务标准，不得收取全部佣金。在本案中，恒志公司并未提供行业约定和合同本应约定的服务，提供的服务并不完整，请法庭酌情减少中介费。三、李妍不存在违约行为，并不需要支付违约金。李妍在2019年6月25日支付20000元，6月30日支付10000元，7月7日、7月29日各支付1000元。恒志公司的工作人员陈琴玲知晓这一情况，对刘亮收取费用表示确认，并要求支付余下的16800元。但刘亮与陈琴玲以未清算为由，要求李妍不要向陈琴玲支付，而要将余下费用全部支付刘亮。鉴于2019年8月10日刘亮与陈琴玲之间就余下代理费问题产生矛盾，李妍为了稳妥起见，要求恒志公司的刘亮与陈琴玲一起携带公司收据当面支付余下的代理费16800元，但遭到刘亮和陈琴玲的拒绝，因此被告并非恶意逾期支付中介费，而是基于不安履行抗辩权，等待恒志公司内部争议解决。退一步讲，即便李妍是违约行为，根据《最高人民法院关于适用中国人民共和国合同法若干问题的解释二》第二十九条规定，本案中未支付的居间费用为16800元。2019年7月11日完成过户，造成的损失仅为利息损失，违约金最高不得超过损失的30%，故违约金不宜超过488.8元（截止到2020年1月20日）。被告李梦君答辩称：李梦君并非涉案《广州市存量房买卖合同》的签订者，也并非《买卖代理费支付承诺书》的签订者，与本案无关。根据合同相对性原理，李梦君不应承担连带责任。经审理查明：2019年4月1日，李妍出具委托书（业主委托放盘），该委托书载明李妍为广州市荔湾区华贵路21号2303房的合法产权人，独家委托恒志公司代为处理寻找潜在客户，引导其看房等事项。2019年4月22日，恒志公司与李妍分别在《买卖代理费支付承诺书》中盖章和签名，陈琴玲在经纪人处签名。该承诺书的主要内容为：李妍委托恒志公司代理出售/购买位于荔湾区华贵路21号2303房的物业，恒志公司在此过程中为李妍提供了详尽的房地产咨询服务，并代表李妍与出售方/购买方就买卖条件进行多次磋商。鉴于恒志公司提供的上述服务，恒志公司成功促成出售方/购买方与李妍达成买卖合同，李妍同意支付房地产咨询及买卖代理费共为人民币48800元。该代理费需于签署《广州市存量房买卖合同》当天支付一半，剩余一半需于成功过户当天支付。逾期支付，则按每日1%计付滞纳金直至付清日止。代理费需转于：账户名：陈琴玲，卡号：62×××80，工商银行。注：本承诺书归经纪方，签署盖章后生效。特别告知：为保障交易资金安全，在交易方向乙方支付任何一笔款项时，请务必要求经纪人提供盖有公司印章的收据，以确认乙方收到该笔款项，否则，经纪方概不负责。2019年4月22日，李妍（甲方）与广州市荔湾区人民政府国有土地上房屋征收办公室（乙方）签订《广州市存量房买卖合同》，黄宇同在乙方委托代理人处签名。李妍与广州市荔湾区人民政府国有土地上房屋征收办公室另签有一份没有签订日期的《广州市存量房买卖合同》。2019年5月13日，李妍（卖方）与案外人广州市荔湾区人民政府国有土地上房屋征收办公室签订《存量房买卖合同》，该份合同是网签备案合同。2019年7月11日办理了涉案房屋的过户交易手续。2019年6月25日，李妍通过银行转账20000元给刘亮。2019年6月30日、2019年7月9日、2019年7月27日李妍通过微信分别转账10000元、1000元、1000元给刘亮。2020年1月10日，李妍、经纪方陈琴玲、案外人广州市荔湾区人民政府国有土地上房屋征收办公室、黄宇同在《物业交接确认书》上签名，办理涉案物业的交接手续。2020年4月28日，广州市房地产中介协会向李妍出具穗房中协字[2020]29号复函，该复函载明2020年3月11日，恒志公司书面回函，表示公司在促成房屋交易过程中不存在任何违规行为，刘亮及陈琴玲为恒志公司员工，负责跟进本次交易的相关事宜。另查明，李妍与李梦君于2013年2月19日办理结婚登记。涉案房屋在2013年4月3日登记在李妍名下。庭审中，李妍称已向恒志公司的员工刘亮支付32000元中介代理费，并提供了银行转账凭证、微信转账记录、微信聊天记录。对此，原告确认陈琴玲、刘亮是其司员工，并确认李妍提交的其与陈琴玲的微信聊天记录。而李妍与陈琴玲2019年8月10日微信聊天记录显示陈琴玲向李妍发出“不好意思，李小姐，刚刚在忙。你这边需给我总中介48800元，现在就是刘亮这边你已经支付了32000元，剩余还有16800元佣金未支付，我现在开公司佣金收据给你，你就支付尾数给我，是这个意思吗”，李妍回复“你和刘亮一起来我家。我当面支付”。本院认为：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，恒志公司与李妍之间的居间合同法律关系，恒志公司是居间方。《买卖代理费支付承诺书》、《物业交接确认书》记载了恒志公司促成李妍与买方就涉案房屋达成买卖合同成立的事实，本院予以确认。《买卖代理费支付承诺书》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的规定，各方当事人应切实依约履行。恒志公司作为中介方在促成买卖合同成立后，有权收取中介代理费48800元。对于李妍向刘亮支付的32000元，恒志公司确认刘亮为其员工，结合李妍提交证据及双方陈述，可以认定刘亮作为恒志公司的工作人员实际参与了涉案房屋的买卖中介服务，李妍为此有理由相信刘亮是代表恒志公司履行居间人的职责，其收款行为是履行公司职责的职务行为，故本院认定该笔款项为李妍支付的中介代理费。鉴于李妍已支付中介代理费32000元，其还应向恒志公司支付剩余中介代理费16800元。关于滞纳金的问题，根据《买卖代理费支付承诺书》的约定，李妍应在过户当天即2019年7月11日支付剩余一半代理费，故恒志公司请求滞纳金的起算时间为2019年7月12日符合双方的约定，本院予以支持。关于滞纳金的计算标准，《买卖代理费支付承诺书》约定了逾期支付的，按日支付1%计付滞纳金的标准过高，本院以实际损失为基础，根据公平原则，确定滞纳金以实际拖欠的中介服务费16800元为本金，自2019年7月12日至2019年8月19日按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率上浮50%计算；自2019年8月20日起至中介代理费实际清偿之日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算；且滞纳金应以14640元为限。关于李梦君应否承担支付责任的问题，根据合同相对性原则，恒志公司要求李梦君承担共同支付责任没有依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起三日内，被告李妍向原告广州市恒志房地产代理有限公司支付中介代理费16800元。二、自本判决发生法律效力之日起三日内，被告李妍向原告广州市恒志房地产代理有限公司支付逾期支付中介代理费的滞纳金（以16800元为本金，自2019年7月12日至2019年8月19日按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率上浮50%计算；自2019年8月20日起至中介代理费实际清偿之日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算；上述滞纳金总额以14640元为限）。三、驳回原告广州市恒志房地产代理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费693元，由原告广州市恒志房地产代理有限公司负担499元，由被告李妍负担194元（受理费原告已预付，本院不作退回，被告需负担的部分由被告迳付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  汤燕弟二〇二〇年六月十五日书记员  郑 波麦嘉颖