成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0116民初7213号 原告：雷兴明，男，1966年6月23日出生，汉族，住成都市双流区。 原告：王世芳，女，1968年12月21日出生，汉族，住成都市双流区。 委托诉讼代理人：侯炎，四川蜀航律师事务所律师。 被告：成都红福莱云房地产开发有限公司，住所地成都市双流区东升街办荷塘南街115号。 法定代表人：胡云清，职务不详。 第三人：成都傣家风情餐饮娱乐中心，住所地成都市金牛区土桥全兴路中段。 法定代表人：朱齐七，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：谢煜，四川天则律师事务所律师。 原告雷兴明、王世芳诉被告成都红福莱云房地产开发有限公司（以下简称“红福公司”）以及第三人成都傣家风情餐饮娱乐中心（以下简称“傣家风情”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告雷兴明及其委托诉讼代理人侯炎、第三人傣家风情的委托诉讼代理人谢煜到庭参加诉讼；被告红福公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 雷兴明、王世芳向本院提出诉讼请求：1.撤销傣家风情对位于成都市双流区房屋的备案登记（合同签约备案号为203312）；2.判令红福公司为雷兴明、王世芳办理位于成都市双流区房屋的备案登记。事实和理由：2009年10月5日，雷兴明与红福公司签订《鸿福名苑认购书》一份，雷兴明认购位于成都市双流区住房一套。2009年10月11日，雷兴旺、王世芳与红福公司签订了《商品房买卖合同》，雷兴明、王世芳向红福公司购买了上述房屋，合同约定房屋总价为468328元。合同签订后，雷兴明、王世芳向红福公司支付了全部购房款，但红福公司未将上述房屋交付雷兴明、王世芳，并将诉争房屋备案登记至傣家风情名下。为维护自身合法权益，特诉至法院。 红福公司未作答辩，也未提交证据，但在庭后其法定代表人胡云清陈述称，其曾向名为“李欣”（音）的人借款，并将包括案涉房屋在内的多套房屋作为抵押担保进行了备案，其中几套房屋备案在傣家风情名下，红福公司与傣家风情之间并非真实的商品房买卖合同关系。红福公司向雷兴明王世芳交付了房屋钥匙，并未向傣家风情交付房屋，案涉房屋真实的买主为雷兴明、王世芳。 傣家风情述称，傣家风情与红福公司也实际签订了商品房预售合同，并在签订之后，及时办理了预售合同备案登记，予以了行政公示；傣家风情通过银行转账的方式向红福公司支付了购房款；傣家风情已经从红福公司处实际收取房屋并实际占有，办理了交房手续，时间长达6年多。从上述三个环节来看，雷兴明、王世芳的合同价款的支付方式不明确，也未实际收房占有房屋，因此从履行情况来看，傣家风情实际履行了合同并占有了房屋，依照最高人民法院关于审理一房两卖会议纪要，应当判决驳回雷兴明、王世芳的诉讼请求。 当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下： 2009年10月5日，雷兴明与红福公司签订《鸿福名苑认购书》，约定雷兴明自愿认购红福公司开发的位于成都市双流区住房，在签订认购书时，雷兴明向红福公司交纳立约定金20000元，雷兴明一次性支付购房总款468328元，在2009年10月12日前付清。 2009年10月11日，雷兴明、王世芳与红福公司签订《商品房买卖合同》和《补充协议》。该合同约定内容包括：1.雷兴明、王世芳购买红福公司开发的鸿福名苑楼盘1栋2单元6楼601号住宅，雷兴明、王世芳一次性支付房款468328元。2.红福公司应当在2010年2月28日前交付该商品房。该房交付时应当已取得规划验收合格证、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书，以及若该商品房为住宅的，红福公司还应提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程质量分户验收表》。3.雷兴明、王世芳同意委托红福公司代交专项维修资金、契税、产权办理的手续费和登记费以及共有人登记费、其他办理房屋登记所需费用。4.雷兴明、王世芳无偿委托红福公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因该司的责任以致雷兴明、王世芳未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，该司按《中华人民共和国合同法》关于无偿委托的规定承担法律责任。5.本合同的备案采用网上签约联机备案的方式进行，买卖双方应保持合同联机备案文本与合同书面实物文本内容的一致性。 《补充协议》约定，红福公司自商品房交付使用之日起184日内将办理商品房权属登记的资料报送产权登记机关备案。该司在取得商品房所有权证（大产权）之日起的181日内按政府规定程序协助雷兴明、王世芳或按其委托办理房屋过户手续。除此之外，双方还在房屋面积、产权登记、房屋交付、房屋质量、共有权益、装饰装修以及违约责任等方面进行约定。 上述协议签订后，雷兴明、王世芳通过现金方式向红福公司支付了房款，红福公司分别于2009年10月15日、2009年10月15日、2009年11月10日、2010年12月2日出具了收据四张，收款金额分别为20000元、100000元、300000元、48328元。 雷兴明还向红福公司申请了装修许可。 另查明，红福公司与傣家风情签订《商品房买卖合同》（未载明合同签订日期），约定傣家风情以399230元的价格购买鸿福名苑1栋2单元6楼601号房屋，该合同于2010年4月27日进行了商品房买卖合同签约备案（备案号为：203312），备案的房屋总价为399230元，建筑面积为153.55㎡。同日，红福公司出具划款委托书，其上载明傣家风情向红福公司购买鸿福名苑住房8套，要求该司将购房款中的1600000元汇入指定的户名为“成都鸿福兴农科技开发有限公司”账户。 2010年4月28日，红福公司（甲方）与傣家风情（乙方）以及红福公司的法定代表人胡云清（保证人）签订《商品房买卖合同补充协议》，该协议载明，甲乙双方在2010年4月27日签订了备案号为203263、203267、203274、203302、203305、203312、203314、203316的商品房买卖合同，补充约定如下：“一、关于商品房买卖价格的说明鉴于乙方一次性购房数量较大，且甲方所售房屋尚未完工，双方商定乙方此次向甲方所购商品房的实际价格按建筑面积1500元/㎡的均价执行。二、关于第二十六条‘本合同自双方签订之日起生效’的约定1、甲、乙双方约定主合同的生效时间为甲方已将乙方所购房屋在房管局备案至乙方名下并已得到乙方查验之日。2、乙方已将购房款一次性全部付给甲方（以甲方出具给乙方的购房收款收据为准）同时具备以上条件后生效。三、关于第十二条‘甲方逾期交房的违约责任处理方式’的约定1、甲方逾期交房，若能在逾期后5日之内退还乙方全部已交付购房款的，乙方同意解除合同，并承诺在甲方退还全部已支付购房款后5个工作日内配合甲方办理全部退房手续……六、关于保证事项的约定1、保证人胡云清自愿作为甲方的保证人，对甲方履行原合同及本补充协议约定义务承担连带保证责任，乙方同意保证人胡云清作为甲方的保证人。2、保证人胡云清承担连带保证责任的范围为：甲方依据原合同及本补充协议的约定应履行的支付义务和应承担的违约责任。3、保证人胡云清承担保证责任的保证期间为：自本补充协议签订生效之日起至甲方义务履行完毕止……”该补充协议同时还对退房事宜单独进行了约定，还单独列明了傣家公司退房事宜。 同日，红福公司出具收据，载明收到傣家风情1栋2单元6楼601号房屋的购房款237801元，傣家风情还另出具了收据六张，分别载明收到1-1-1204号住房款136740元、1-3-302号住房房款140880元、1-2-5-501号房屋237801元、1-2-201号住房房款237801元、1-2-1301号住房房款237802元、1-1-1404号住房房款136740元。傣家风情于2010年4月28日将1600000元汇入红福公司的指定银行账户。 还查明，2010年5月19日，红福公司的法定代表人胡云清向傣家风情汇款234435元，中国农业银行个人结算业务申请书载明该款为退房款。 又查明，除本案涉及的1栋2单元6楼601号房屋外，红福公司还将鸿福名苑楼盘1栋1单元12楼1204号（备案号为：203267）、1栋2单元2楼201号（备案号为：203302）、1栋2单元5楼501号（备案号为：203305）、1栋1单元14楼1404号（备案号为：203274）、1栋2单元13楼1301号（备案号为：203314）、1栋3单元3楼302号（备案号为：203316）房屋的商品房买卖合同签约备案至傣家风情名下，签约备案对应的房屋价款分别为：237016元、399230元、399230元、237016元、399230元、244192元，签约备案的房屋单价均为2600元/㎡。 傣家风情向成都家和业好物业管理有限公司（现案涉小区物业管理公司）缴纳了2014年7月1日-2016年12月31日的物业管理费。 再核实，原四川省双流县人民检察院于2013年10月25日以胡云清犯合同诈骗罪向本院提起公诉后，又以红福公司为该案单位犯罪补充起诉。本院于2016年10月19日作出（2015）双流刑初字第01277号刑事判决，认定红福公司和其法定代表人胡云清在鸿福名苑楼盘的销售过程中犯合同诈骗罪。后，胡云清不服，提起上诉。2017年12月18日，四川省成都市中级人民法院作出（2017）川01刑终1053号刑事判决，判决红福公司和胡云清无罪。 （2017）川01刑终1053号刑事判决中的二审审理查明部分载明，红福公司因修建鸿福名苑楼盘时因资金不足而在百联安公司、杨红、孙飞宇等处融资借款，将出售给购房者的51套住房作为抵押备案登记给兰发盛、胡志正、周洪蓉、胡颖、吴均、李艳冰、杨红、孙飞宇、杨春伟、庞俊以及傣家风情。 上述事实，有《商品房买卖合同》和补充协议、收据、《商品房买卖合同》、（2017）川01刑终1053号刑事判决书和本院依职权调取的（2015）双流刑初字第01277号刑事案件的卷宗材料等证据，以及双方当事人的庭审陈述在卷佐证，足以认定。 本院认为，雷兴明、王世芳与红福公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，属于有效合同。本案的争议焦点为：红福公司是否与傣家风情就案涉房屋建立了真实的商品房买卖合同关系。 红福公司和其法定代表人胡云清曾在案涉房屋所在的鸿福名苑楼盘的销售过程中涉嫌刑事犯罪而被提起公诉，其刑事案件一审、二审中查明的事实亦涉及本案的第三人傣家风情，为查明本案事实，本院依职权调取了该刑事案件的相关刑事卷宗材料。根据本院调取的材料显示，鸿福名苑楼盘备案在傣家风情名下的房屋共计7套，本案涉及的房屋仅为其中之一，双方针对傣家风情所购房屋仅签订一份补充协议，且傣家风情也针对所购的全部房屋进行打包付款。因此，前述争议问题就不能成为个案而单独审查，应当纳入双方就7套房屋的销售是否形成商品房买卖合同关系这一问题中进行整体性审查。 就上述问题，根据查明的事实，本院不能认定傣家风情就其在鸿福名苑楼盘所购的全部7套房屋与红福公司之间存在真实的商品房买卖合同关系。理由如下： 第一，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十五条规定，国家实行房地产成交价格申报制度，不得瞒报或作不实申报。该法第四十五条第二款规定，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。在前述规定之下，房地产企业将商品房买卖合同在相关行政管理部门进行商品房买卖合同签约备案时的房屋价格即为当事人协商议定的实际成交价格。红福公司和傣家风情在商品房买卖合同签约备案后签订补充协议，重新议定在鸿福名苑楼盘所购全部商品房的成交价格，该行为不仅违反上述行政法规的规定，而且还明显异于正常的商品房买卖合同的价格交易习惯。 第二，房地产企业以营利为目的，其经营开发活动不可能脱离营利这一最终目的。因此，其公布的房地产项目的销售价格必然是以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，充分考虑了利润、成本、税费、企业管理等因素，参照当地市场价格后评估制定。在国家对享受优惠政策的居民住宅实行政府指导价或政府定价政策的前提之下，即使房地产企业给予购房者一定的购房价格优惠，都不可能出现买卖双方的实际成交价畸低于当地房地产市场的销售价格或者房地产企业以成本价销售商品房的情形。本案中，红福公司和傣家风情将傣家风情在鸿福名苑楼盘所购全部房屋的价格重新约定为1500元/㎡，傣家风情也按该价格实际支付房款。该成交价格不仅远远低于2010年双流房地产市场的销售价格，而且明显低于雷兴明、王世芳购买案涉房屋的单价468328元÷153.55㎡=3050元/㎡,属于畸低价。即使红福公司和傣家风情约定的1500元/㎡为红福公司在鸿福名苑楼盘的成本价，红福公司也基于傣家风情所购房屋数量而给予一定的价格优惠，但傣家风情共计购买7套房屋，红福公司将7套房屋全部以成本价销售，优惠力度如此之大，涉及的金额如此之高，其利润空间从何而来？这显然与正常的商品房交易合同中由买受人支付商品房对价的表现形式不符，有悖于房地产企业将营利作为其从事房地产开发活动的目的。 第三，通常情况下，商品房买卖双方都会在商品房买卖合同之外签订补充协议，围绕商品房买卖合同中的付款方式和期限、贷款、办理权属所涉及的资料提交和期限以及相应的违约责任、设计变更和共有权益等未尽事宜进行补充和完善。虽然红福公司和傣家风情在签订商品房买卖合同之后签订了补充协议，但该补充协议的内容并未涉及设计变更、共有权益等前述重大问题，主要内容所涉及的事项与雷兴明、王世芳和红福公司签订的补充协议大部分不同。其涉及的内容重点为红福公司逾期交房的违约责任、产权登记中红福公司的违约责任、胡云清的保证责任、退房等事宜的约定，且约定的违约责任又几乎集中于傣家风情退房后由红福公司按比例支付违约金方面，协议内容明显偏袒于傣家风情，大大弱化了红福公司作为房地产企业在商品房买卖过程中享有的合法权益。上述情形显然有异于正常的商品房买卖合同补充协议，尤其是红福公司的法定代表人胡云清针对红福公司按商品房买卖合同和补充协议约定应履行的支付义务和应承担的违约责任承担连带责任保证方面。 综上，本院认为红福公司与傣家风情之间就鸿福名苑的7套房屋所存在的种种异常情形，均不符合正常的商品房买卖合同的交易习惯，其签订合同的目的明显有异于以交付房屋并转移所有权为目的的正常的商品房买卖合同；现雷兴明、王世芳出示了相应的证据证明其是真实的购房者，且红福公司的法定代表人胡云清也陈述将案涉房屋出售给了雷兴明、王世芳并履行了相应的交房义务，其与傣家风情公司之间系借款关系。虽然傣家风情称房屋已经交付，但结合庭审查明的事实，其系从案涉小区现物管公司而非红福公司处办理收房手续，不能当然认定红福公司向其履行了交房义务。综上，傣家风情与红福公司并未建立真实的商品房买卖合同关系，雷兴明、王世芳与红福公司建立了真实的商品房买卖合同关系，故对于傣家风情涉及的商品房买卖合同的签约备案登记应当予以撤销。 根据雷兴明、王世芳与红福公司之间的合同约定，“本合同的备案采用网上签约联机备案的方式进行”，红福公司至今未将案涉房屋的商品房买卖合同签约备案至雷兴明、王世芳名下，已构成违约，应承担相应的违约责任。故红福公司应在履行完毕与傣家风情协助办理撤销双方签订的《商品房买卖合同》的商品房买卖合同签约备案登记（备案号为：203312）义务后，协助办理其与雷兴明、王世芳于2009年10月11日签订的《商品房买卖合同》的商品房买卖合同签约备案登记，将案涉房屋签约备案至雷兴明、王世芳名下。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十五条、第四十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告成都红福莱云房地产开发有限公司与第三人成都傣家风情餐饮娱乐中心自本判决生效之日起五日内，协助原告雷兴明、王世芳办理撤销鸿福名苑1栋2单元6楼601号房屋的商品房买卖合同签约备案登记（备案号为：203312）； 二、被告成都红福莱云房地产开发有限公司在履行完毕前述第二项判决义务后五日内，协助原告雷兴明、王世芳办理双方于2009年10月11日签订的鸿福名苑1栋2单元6楼601号房屋的《商品房买卖合同》的签约备案登记。 案件受理费2838元，由被告成都红福莱云房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 邱盛林 二〇二〇年六月二十三日 法官助理 陈 妮 书 记 员 喻鸿凯