河南省济源中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫96民终360号上诉人（原审原告）：济源市天坛街道办事处大驿居民委员会（河南省济源市天坛街道大驿居民委员会），住所地：济源市南环路与天坛南路交叉口西600米路北。法定代表人：杨红波，该居委会主任。委托诉讼代理人：孔志强，河南艳阳天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：芦永国，男，1959年8月19日出生，汉族，住济源市。委托诉讼代理人：王建明，河南愚公律师事务所律师。上诉人济源市天坛街道办事处大驿居民委员会（以下简称大驿居委会）因与被上诉人芦永国确认合同无效纠纷一案，不服济源市人民法院（2019）豫9001民初9081号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人大驿居委会的法定代表人杨红波及委托诉讼代理人孔志强、被上诉人芦永国及其委托诉讼代理人王建明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大驿居委会上诉请求：撤销一审判决，改判支持大驿居委会的一审诉讼请求。事实与理由：一、2017年6月1日双方签订为期三年的租赁合同后，大驿居委会已履行了主要合同义务，芦永国也接受了履行；并且至芦永国2019年9月11日通知解除合同时，第三年的合同也履行了约四个月。大驿居委会只是一般违约行为，不影响双方签订的合同目的实现。一审判决认定大驿居委会未履行合同主要义务系错误的，由此判决解除合同属事实认定错误。1、大驿特色餐饮市场上共有房屋八栋、仓储用房一栋及两块场地。八栋房屋中：一栋16间，二栋32间，三栋16间，四栋16间，五栋28间，六栋16间，七、八栋是两层建筑，七栋一层19间、二层19间，八栋一层25间、二层25间。仓储用房一栋：共13间，市场中全部房屋共计225间。两块场地：一块60平方米，一块594平方米（66×9）。2、在芦永国租赁市场之前，该市场由王建平租赁经营，因为王建平未按期交纳租金大驿居委会与其解除了租赁合同，大驿居委会成立了市场清算小组对市场的经营、资产及原商户租赁情况进行统计，并临时接管了市场。原有商户还继续在原租赁的房屋内经营，2017年7月31日、8月1日在虎岭管委会的主持下对市场进行招标租赁，包括芦永国在内的所有投标人均明确知道这一事实。3、2017年8月1日芦永国中标后，双方签订了“大驿特色餐饮市场租赁合同”，市场当天移交给芦永国经营，大驿居委会在市场公告栏多次张贴公告，通知各商户芦永国已租赁了市场，取得了经营管理权，在租赁期间该市场的一切手续由芦永国接管。4、芦永国接管市场后，原有商户大部分都与芦永国签订的租赁合同继续租赁原有房屋。商户牛志刚、李秀兰使用的第4栋第15、16号，第8栋第21、22号房屋于2017年9月30日退还给芦永国；北边空地72平方米（8×9）王建平于2019年5月退还给芦永国；商户张鹏使用的1栋第4号、王建平使用的4栋第1号、李秀兰使用的1栋第1、2号、李冬梅、李小涛使用的1栋第3号房屋，未与芦永国签订租赁合同，仍然继续各自使用。5、关于大驿居委会与芦永国之间是否还有25间房屋未移交并发生争议，大驿居委会认为当时已全部整体移交给了芦永国，虽然两级法院经审理作出判决，但判决认定的事实与现有证据之间相矛盾。2018年元月22日芦永国向法院提起诉讼，要求王建平退还占用的41间房屋，王建平已当庭表示未占用这些房屋。2019年元月大驿居委会工作人员王某、孙东军负责协调芦永国所反映的问题，并接收芦永国提交的材料六张：落款为2017年8月4日的“事项报告”中显示的是仓储及70间以上商业门面房钥匙未移交；落款为2018年12月27日材料中显示的是55间房屋未移交。2019年4月4日芦永国起诉大驿居委会时又称是25间房屋未移交。并且这25间房屋中，不仅包括牛志刚、李秀兰占用的4栋15号、第8栋21、22号房屋三间，还包括了仓储用房四间（也就是说即便芦永国主张成立，也只能是18间房屋未移交）。芦永国每次均制作有清单，多次陈述的房屋数量及具体房间号码相互矛盾，每次也未能够提供任何证据证明这些房屋被第三人占用，有人阻拦其出租，因此其陈述的真实性存疑。二、一审判决适用合同法第九十四条第三款“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”认定芦永国解除合同通知有效，与本案的事实不符。1、如果双方之间确实存在有部分房屋未移交的情形，在芦永国2019年9月11日通知解除合同时，也仅仅只有张鹏等人所使用的5间房屋及另外的18间房屋未移交，占整个市场房屋的极少一部分。大驿居委会也只是一般违约行为，已履行了主要的交付义务。2、在2018年元月22日芦永国起诉王建平一案中，王建平当庭表示未占用41间房屋，芦永国当时完全可以对这些房屋进行占有、使用、出租。3、2019年5月20日芦永国曾向大驿居委会提交两份书面意见“以承租市场后提出市场方面的交接问题，给其造成了巨大的经济损失，并且至今没有给其出具交接市场时财产和设施清单手续为由，已提起诉讼；因此提出暂延缓第三年的租金交纳时间，待法院判决后，再如数交纳市场的租金”。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”在大驿居委会少部分房屋未移交存在一般违约行为的情况下，芦永国提起损害赔偿诉讼后，济源两级法院作出生效判决，这足以说明其选择的救济方式已得到法院的认可，双方之间的纠纷通过赔偿损失的方式得以解决。4、双方签订的租赁合同有效期三年，从2017年6月1日至2020年5月31日，芦永国2019年9月11日通知解除合同距合同履行完毕只有八个月时间。第三年芦永国也已将市场的房屋、场地出租，收取了各商户的租金。综上，大驿居委会的违约程度显著轻微，不影响芦永国合同目的实现。根据双方诉讼、合同履行的实际情况及诚实信用原则，合同继续履行不会给任何一方造成损害，对双方更为有利。为了维护商事交易的稳定、也为了避免再次引起其他诉讼，请求贵院依法查清事实并支持大驿居委会的诉讼请求。芦永国辩称：1、大驿居委会至今仍认为自己是一般违约行为，不影响双方签订的合同目的，至今也没有向芦永国移交剩余房屋的准备，至今也不向无故侵占剩余房屋的王建平等人主张权利，充分说明大驿居委会从合同签订至今都是在严重违约，对芦永国应该得到的权利不管不问。芦永国与大驿居委会签订合同的目的为了经营赚钱，但是合同快履行结束了，盈利能力最好的房屋却还没有得到。大驿居委会用简单的数字计算来说明其交付了很多房屋，这种方式是不正确的，应该以盈利能力来计算自己的违约行为有多严重。2、芦永国在签订合同时的“明知”是对市场的基础建设设施和商户在里面经营的明知，并不是对王建平与李小涛等人已经签订很多年合同、王建平与大驿居委会还有其他纠纷、这些人会继续以各种理由霸占房屋、大驿居委会不积极主张权利的明知。3、大驿居委会主张的25房屋移交的问题，已经人民法院生效判决所确认，并且双方当时和法官一起到现场核实过相关情况，大驿居委会的该上诉理由没有证据支撑，不足以推翻原生效判决。4、芦永国提起诉讼，追究大驿居委会的违约责任，法院判决大驿居委会赔偿芦永国损失，并不能剥夺芦永国解除合同的权利。芦永国收取第三年租金是在减少损失。综上所述，一审判决认定事实清楚，程序合法，判决结果符合法律规定。大驿居委会的上诉请求没有事实和法律依据，对自己的违约仍旧抱着不管不问的态度，这样的合同芦永国根本不能继续履行。请求依法驳回其上诉请求。大驿居委会向一审法院起诉请求：依法判令芦永国单方解除合同的行为无效，并继续履行双方于2017年6月1日所签订的“大驿特色餐饮市场租赁合同”。一审法院认定事实：大驿特色餐饮市场原由案外人王建平承租，于2017年5月31日到期。2017年7月5日，大驿居委会发出公告，告知各商户其已与原承包人解除租赁合同关系，要求市场的各商户于2017年7月15日前到市场清算小组办理手续。2017年8月，大驿居委会与芦永国签订了“大驿特色餐饮市场租赁合同”，载明，大驿居委会将该市场在现有房屋现有场地的条件状况下整体出租给芦永国经营使用，租赁期限三年，自2017年6月1日至2020年5月31日。年租金2517800元，前期租金的交付时间为合同签字生效后叁日内一次性付清，之后每年租金交纳时间为合同上年租期届满前三个月付清；芦永国在合同签订之日向大驿居委会交纳合同履约保证金200000元；合同生效后三日内，双方完成出租市场的交接手续，自交接之日起，芦永国自行对市场进行经营，自负盈亏。租赁期间，在现有房屋、现有场地情况下，芦永国自行承担市场内各类建筑物、设施的维修、维护费用。大驿居委会保证市场水、电、路三通，分表盘以上电路归大驿居委会负责。在合同履行过程中，双方如违反本合同条款约定的，应承担相应的违约责任。租赁期间若遇下列情形：（1）政府征地、拆迁、富士康倒闭和不可抗力；（2）芦永国不能按期足额支付租金超过15日仍未足额支付的；（3）未经大驿居委会同意芦永国转租，大驿居委会有权解除合同。除合同约定的情形或双方协商一致外，双方均不得提前解除合同，否则应向对方承担剩余租期租金总额50%的违约金。合同载明的签订日期为2017年6月1日。该市场内共有房屋164间，一块约60平方米的空地，北边还有一块约为66*9即594平方米的空地。合同签订后芦永国第一年租金交纳了2190000元，押金200000元；第二年租金全部交纳，第三年租金未交纳。大驿居委会也将市场交给芦永国经营，但案外人牛志刚、李秀兰使用的4栋15号、16号，8栋21号、22号4间房屋于2017年9月30日才交付给芦永国；案外人张鹏使用的1栋4号、王建平使用的4栋1号、李秀兰使用的1栋1号、2号，李冬梅、李小涛使用的1栋3号及另外的25间房（仍由原承租人锁着）共30间房及北边66*9即594平方米的空地中有约8*9即72平方米的空地未交给芦永国。芦永国接收市场时，市场内有部分设施不能使用和部分水电路不畅通，芦永国共花去维修费用48288元，其中用于维修水电路的费用为23365元。2018年芦永国分别以张鹏、王建平、牛志刚、李秀兰、济源市虎岭工业集聚区大刚超市（经营者为李秀兰）、李冬梅、李小涛为被告，以大驿居委会为第三人起诉，要求赔偿房屋租金等损失，一审法院经审理后，认为，芦永国与大驿居委会签订了“大驿特色餐饮市场租赁合同”，芦永国取得了该市场的经营管理权，但张鹏、王建平、牛志刚、李秀兰、济源市虎岭工业集聚区大刚超市（经营者为李秀兰）、李冬梅、李小涛依据此前王建平与大驿居委会签订的“大驿特色餐饮市场租赁合同”，取得了房屋的租赁权，大驿居委会在没有将房屋收回的情况下，就将整个市场重新租赁，张鹏、王建平、牛志刚、李秀兰、济源市虎岭工业集聚区大刚超市（经营者为李秀兰）、李冬梅、李小涛对芦永国不构成侵权。芦永国要求张鹏、王建平、牛志刚、李秀兰、济源市虎岭工业集聚区大刚超市（经营者为李秀兰）、李冬梅、李小涛承担责任，芦永国没有诉权，裁定驳回了芦永国的起诉，其中芦永国起诉李冬梅、李小涛及大驿居委会一案，提起了上诉，河南省济源中级人民法院，维持了原裁定。另查：2017年6、7月份的电费、卫生费芦永国未收取，也未交纳。2019年4月4日，芦永国向一审法院起诉称由于大驿居委会在合同签订后未按合同约定将全部租赁物交付，且大驿居委会交付给其的部分房屋无法正常出租，部分设施无法正常使用，后其多次要求大驿居委会解决，均未予解决。要求：1.判令大驿居委会赔偿其“餐饮特色市场”部分房屋未交付的租金损失（自2017年6月1日起计算至实际交付之日止，截止2019年3月31日，损失为1808698.34元）；2.判令赔偿2017年6月、7月的电费、卫生费盈利21914.91元；3.判令赔偿其因“餐饮特色市场”部分设施设备不合格给其造成的损失48823元；4.判令赔偿未交付的空地损失（自2017年6月1日起至实际交付之日止，按每月每平方米700元计算）。一审法院认为，大驿居委会、芦永国签订的“大驿特色餐饮市场租赁合同”是双方当事人的真实意思表示，且不违背法律的强制性规定，为有效合同，双方应按合同约定履行义务。合同签订后，芦永国按合同约定交纳了租金，大驿居委会就应按合同约定将租赁物交付芦永国，大驿居委会未完全按合同约定履行，有部分房屋和空地未交付给芦永国，属于违约。所以，芦永国要求大驿居委会承担违约责任，赔偿因违约给其造成的损失，事实清楚，证据充分，一审法院予以支持。一审法院于2019年7月9日作出（2019）豫9001民初2974号民事判决书，判决，一、大驿居委会支付芦永国未交付房屋的损失（自2017年6月1日至2017年9月30日，按34间房；自2017年10月1日至实际交付房屋之日止，按30间房；每间房每天均按37.89元计算）；二、大驿居委会在判决生效后十日内支付芦永国未交付的8*9平方米空地的损失（自2017年6月1日至实际交付之日止，每天按75.6元计算）；三、大驿居委会支付芦永国2017年6月、7月的水电费盈利损失20000元；四、大驿居委会支付芦永国维修水电路的费用23365元。后大驿居委会不服提起上诉。2019年12月16日，河南省济源中级人民法院作出（2019）豫96民初1466号（此处系笔误，应为2019豫96民终1466号）民事判决书，判决维持原判决。2019年5月20日，芦永国向大驿居委会提交两份书面意见书，称因大驿居委会未按合同约定交接市场，给其造成损失，为此起诉至济源市人民法院，关于第三年的租金待法院判决后再交纳，大驿居委会也予同意。2019年9月11日，芦永国向大驿居委会发出解除合同通知书。同年10月18日，芦永国再次向大驿居委会发出解除合同通知书，称因大驿居委会未按合同履行义务，全面交接财产，给其造成损失，其曾向大驿居委会发出解除合同通知，大驿居委会未予答复。现再次要求解除合同，并要求大驿居委会五日内给予答复，逾期未答复的视为合同已解除。同时大驿居委会应指派人员对该市场进行交接。一审法院认为，大驿居委会、芦永国签订的“大驿特色餐饮市场租赁合同”是双方当事人的真实意思表示，且不违背法律的强制性规定，为有效合同，双方应按合同约定履行义务。合同签订后，芦永国按合同约定交纳了租金，大驿居委会就应按合同约定将租赁物交付芦永国，大驿居委会未完全按合同约定履行，有部分房屋和空地未交付给芦永国，属于违约。芦永国多次要求大驿居委会交接财产，大驿居委会迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，至今未履行全面交接租赁义务，为此芦永国要求解除租赁合同，并已通知大驿居委会，合同自通知到达对方时解除，该解除合同有效。关于第三年的租金大驿居委会同意待法院判决后再予交纳，芦永国对此不构成违约。大驿居委会请求确认芦永国单方解除合同的行为无效，并继续履行双方于2017年6月1日所签订的“大驿特色餐饮市场租赁合同”，证据不足，不予支持。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十四条第三项、第九十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回大驿居委会的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由大驿居委会负担。本院二审期间，大驿居委会提供证据如下：证据1、2019年9月9日民事诉状及2019年9月27日民事裁定书一份，证明大驿居委会曾在2019年9月9日对芦永国提起诉讼，要求其交纳第三年的租金。说明大驿居委会从来没有同意芦永国缓交第三年的租金，芦永国未按照合同约定履行义务，存在违约行为，并不享有合同的解除权。证据2、证人王某的证言。王某称，按照大驿居委会与芦永国的合同约定，芦永国第三年的租金应提前3个月交纳，芦永国没有向大驿居委会交纳第三年的租金。两委研究过，让芦永国按合同交纳租金。村委让其与孙东军、冯海燕去市场给芦永国送催款单，芦永国提出第一年、第二年有几个人没有交房租，让大驿居委会处理，大驿居委会让芦永国按合同执行，交纳第三年租金。不存在暂缓交租金的事。大驿居委会起诉过芦永国要求支付租金，后来撤诉，因为村长说用其身份证去起诉没有给村长说，所以撤诉了。第三年租金是2019年9年9日起诉，芦永国下解除通知书是2019年9月11日，收到通知后，两委多次要求不同意解除。商户第三年的租金已经交给芦永国，说明芦永国已经按合同继续履行。大驿居委会已经按照合同履行义务，将市场整体出租给芦永国。王建平等人已经腾出房屋。芦永国的质证意见为：对证据1，对裁定书的真实性无异议，对民事诉状的真实性无法确定。该裁定书所记载的民事案件，其并没有接到人民法院的任何通知，大驿村起诉后又撤诉其不清楚。对证据2有异议，证人系大驿居委会支部委员，与本案存在利害关系。并且其作证的内容没有其他证据证实，也与大驿居委会在一审中的质证意见不一致，不能推翻大驿居委会在一审中的质证意见。王某在（2019）豫96民终1466号曾经出庭作证，该内容没有被采信，也能说明王某为了居委会的利益存在虚假作证，其陈述的居委会开会研究已经当庭被大驿居委会法定代表人否定，所以证人证言不应被采信。本院认证如下：对证据1，本院予以认定。对证据2，王某系大驿居委会的支部委员，与本案有利害关系，对其证言本院不予采信。本院经审理查明：大驿特色餐饮市场共有门面房168间（含164间商业门面房和4间大药房）。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本院（2019）豫96民终1466号民事判决已生效，该判决已认定大驿居委会在合同履行过程中存在违约行为，其中有30间房屋从合同签订直至合同期限届满仍未交付。本案中，大驿居委会提交的芦永国向大驿居委会出具的书面意见显示，芦永国在合同签订后多次反映过市场的该问题，但是大驿居委会在合同履行期间一直未能解决。在此情况下，芦永国向大驿居委会发出解除合同通知，符合合同法第九十四条规定的法定解除情形，一审判决并无不当。综上所述，大驿居委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本正确，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由济源市天坛街道办事处大驿居民委员会负担。本判决为终审判决。审判长 商 敏审判员 林慧慧审判员 陈莎莎二〇二〇年六月二十八日书记员 李建桥