福建省德化县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0526民初3号 原告（反诉被告）：郑宝燕，女，1983年9月27日出生，汉族，住福建省永春县。 委托诉讼代理人：张剑平，福建岱仙律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭燕燕，福建岱仙律师事务所律师。 被告（反诉原告）：王家志，男，1992年6月23日出生，汉族，住福建省德化县。 被告（反诉原告）：赖秀眉，女，1969年5月4日出生，汉族，住福建省德化县。 被告（反诉原告）：王建成，男，1970年8月19日出生，汉族，住福建省德化县。 第三人：林兴源，男，1982年9月20日出生，汉族，住福建省大田县。 原告郑宝燕与被告王家志、赖秀眉、王建成、第三人林兴源房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理。2020年5月24日，被告王家志、赖秀眉、王建成提出反诉，本院决定合并审理。原告郑宝燕委托诉讼代理人张剑平，被告王家志、赖秀眉、王建成均到庭参加诉讼，第三人林兴源到庭参加第一次开庭审理。本案现已审理终结。 郑宝燕向本院提出诉讼请求：1.确认郑宝燕与王家志、赖秀眉、王建成签订的《房屋买卖合同》合法有效，并将德化县金龙·中心城4号楼Ａ单元1505室房屋交付郑宝燕，同时收取郑宝燕拟交付的第三期购房款15万元；2.判令王家志、赖秀眉、王建成支付自2019年10月1日起至实际交房日止按总房款日万分之五计算的逾期交房违约金（至起诉日约2万元）。事实与理由：2018年2月27日，郑宝燕、林兴源经德化县金宝美置业担保有限公司联系磋商后，与王家志、赖秀眉、王建成签订《房屋买卖合同》，约定郑宝燕、林兴源共同出资78万元向王家志、赖秀眉、王建成购买德化县房屋，房款分期支付：在签订合同时支付2万元，2018年3月1日前付8万元，交房时付15万元，尚欠房款43万元于交房时按月利率0.5%计付利息，余款10万元不计息在办理产权证过户或二手房贷款时支付。合同签订后，郑宝燕按约支付了第一、二期购房款计10万元。2019年3月22日，郑宝燕与林兴源达成协议，约定郑宝燕退还林兴源之前支付的购房款10万元后，房屋由郑宝燕独自购买，郑宝燕是1505室的唯一购房人，并将此协议内容及时告知王家志、王建成、赖秀眉。郑宝燕知悉金龙·中心城可自2019年10月1日至12月31日交房后，要求王家志、赖秀眉、王建成交房，并将房款通过微信转账给王家志，但王家志拒不接收购房款，也不交付房屋。王家志、赖秀眉、王建成的行为违反合同约定，请求判如所请。 王家志、赖秀眉、王建成辩称，郑宝燕、林兴源作为共同购房人与答辩人签订购房合同后，林兴源称郑宝燕不帮忙筹款未能按约于2019年3月1日支付第二期购房款，直至3月4日才付款。答辩人得知2019年10月初开发商可交房后即通知林兴源可带款前来收房，林兴源称得等联系到郑宝燕后一起来收房，但直至郑宝燕提起本案诉讼，也没等来林兴源带款前来收房的消息。期间，郑宝燕持签订日期为2014年8月18日的《房屋买卖合同》复印件，以及郑宝燕与林兴源签订的《协议书》独自前来收房，答辩人发现郑宝燕持有的《房屋买卖合同》签订日期与实际日期不符，也不知道郑宝燕与林兴源签订的《协议书》是否真实，且之前的购房款是林兴源支付的，遂要求郑宝燕必须与林兴源一起共同前来收房，否则不交付房屋。至今，答辩人还没有收到郑宝燕与林兴源一起前来收房的通知，可见违约方是郑宝燕和林兴源，而非答辩人。郑宝燕据以起诉的《房屋买卖合同》签订日期2014年8月18日系伪造的，与答辩人持的合同的签订日期不一致，因此，房屋买卖合同无效，请求判决驳回郑宝燕的诉讼请求。 王家志、王建成、赖秀眉提出反诉请求：1.判令郑宝燕支付购房款15万元；2.判令郑宝燕按合同第四条约定支付逾期付款违约金（自2019年10月16日起至办理交房手续日止按房款总额日万分之五计算，暂计至反诉日止为86580元）；3.判令郑宝燕每月支付“按揭”购房款43万元自2019年10月16日起至付款日止按月利率0.5%计算的利息；4.判令郑宝燕支付反诉原告垫付的各种交房费用4367.7元（包括1年物业管理费1386.3元、土头清运费481.4元、水电周转金500元、装修保证金2000元）。事实与理由：经第一次庭审后的释明，既然合同有效，那就应按合同约定来履行。反诉原告与郑宝燕、林兴源双方无法按期交房有如下两方面原因：第一，郑宝燕手持2014年8月18日签订的房屋买卖合同要求收房，与反诉原告持有的合同日期及部分内容不一致，该合同系伪造，是一份无效的合同；第二，郑宝燕称其与林兴源共同购买的房屋约定归郑宝燕一人购买，但并未及时将这一情况告知反诉原告，反诉原告有理由不同意郑宝燕单独收房。反诉原告现认为，双方签订的房屋买卖合同合法有效，可继续履行，同意交付案涉房屋给郑宝燕，由郑宝燕支付第三期购房款15万元；因郑宝燕未能按期付款，应根据合同约定支付总房款日万分之五的逾期付款违约金，并支付自2019年10月16日起以第四期“按揭”款43万元为基数按月利率0.5%计算的利息。本来，2019年10月1日可交房，违约金、“按揭”利息应从此时支付，现要求自2019年10月16日起计算。另外，根据开发商的要求，反诉原告在收房时已向物业服务公司预交1年的物业费1386.3元、装修保证金2000元、水电周转金500元、土头清运费481.4元，合计4367.7元，该款应由郑宝燕承担。 郑宝燕辩称，首先，王家志、王建成、赖秀眉未在举证期限内提起反诉，而是在第一次庭审后才提出反诉，违反法定程序。其次，双方签订的房屋买卖合同合法有效，反诉原告违约拒不按期交房，而答辩人按期支付购房款不存在违约，反诉要求答辩人承担违约责任的请求缺乏事实和法律依据，应予驳回；在反诉原告交付房屋后，答辩人同意承担物业服务费、装修保证金、土头清运费、水电周转金。 林兴源述称，林兴源与郑宝燕于2017年12月相识并确立恋爱关系，2018年2月订婚，订婚后一起签订案涉房屋买卖合同，并由林兴源支付购房款10万元及中介费9000元。双方共同生活一段时间后，性格不合于2019年2月解除婚约。林兴源系外地人，迫于无奈在郑宝燕打印好的《协议书》上签名，同意将共同购买的房屋归郑宝燕一人购买所有，郑宝燕当时口头答应将房屋转让后所得的利润分一半给林兴源。事后，林兴源催促郑宝燕尽快转让房屋，并各半分配利润。刚开始，郑宝燕还有接电话，后来将林兴源的电话微信拉黑无法联系。2019年10月，王家志电话通知林兴源可以收房了，林兴源称待联系到郑宝燕之后再说。因一直联系不上郑宝燕，林兴源就要求房产中介尽快将合同转让，分享转让所得的利润，但中介不管。至此，林兴源才看清郑宝燕想独吞合同转让利润和之前林兴源支付的中介费的真正用心，遂通知王家志待林兴源联系到郑宝燕后才一起去收房。无法按期交房的责任在于郑宝燕，因为郑宝燕将林兴源的电话微信拉黑，导致林兴源无法与郑宝燕取得联系并一起去收房。因此，应驳回郑宝燕的不实起诉，要求分配房屋转让所得利润一半。 审理中，双方当事人提交了相应证据。郑宝燕提交如下证据： 1.房屋买卖合同（签订日期2014年8月18日）、合同日期笔误更正说明书、南后街（路尾巷至隆中路）片区改造安置房选房协议、收条，证实案涉房屋的来源、房屋买卖合同约定的内容、支付第一、二期房款，以及房产中介德化金宝美置业担保有限公司出具证明证实合同日期2014年8月18日系笔误，并将日期更正为2018年2月27日。 2.协议书、协议书房主姓氏笔误更正说明书、收条，证实林兴源同意将案涉房屋归郑宝燕一人购买所有，郑宝燕于2019年3月22日退还林兴源支付的购房款10万元，以及房产中介出具更正说明，说明协议书中“王家志”误打印成“黄家志”的事实。 3.微信聊天、转账记录截屏打印件，证实郑宝燕欲支付第三期购房款15万元，王家志拒绝收款，也不将房屋交付郑宝燕的事实。 王家志、赖秀眉、王建成质证认为，证据1房屋买卖合同签订日期不真实，但对合同署名真实性无异议，选房协议、合同日期笔误说明书的真实性不清楚，收条的真实性无意见；证据2是郑宝燕与林兴源之间形成的，真实性不清楚；证据3真实性无异议。林兴源质证认为，证据1真实性无异议，但合同日期有误，选房协议、合同日期笔误说明书的真实性不清楚；证据2真实性无异议，协议书姓名笔误说明书真实性不清楚；证据3真实性不清楚。 王家志、赖秀眉、王建成提交如下证据： 1.房屋买卖合同（签订日期2018年2月27日）、选房协议书，证明案涉房屋来源，以及其提交的房屋买卖合同才是真实的。 2.德化县南后街片区改造房屋拆迁补偿安置协议，证明案涉房屋系祖业继承所得的安置房。 3.收款收据，证实王家志、王建成、赖秀眉在收房时已向物业服务公司交纳物业服务费、装修保证金、水电周转金、土头清运费。 郑宝燕质证认为，证据1、2真实性无异议，房产中介交给郑宝燕的合同签订日期误写成2014年，对此房产中介已更正；证据3真实性不清楚。林兴源对证据1真实性无异议。 林兴源在第一次庭是中提交微信聊天记录截屏打印件，证实郑宝燕答应合购的房屋转让出卖后要分一半利润给林兴源。郑宝燕质证认为微信聊天记录没有原始载体真实性无法确认，合购房屋一事已协商解决，10万元也已退还给林兴源。王家志、赖秀眉、王建成对微信聊天记录无异议。 上述证据经庭审质证，本院认为，郑宝燕提交的房屋买卖合同与王家志、王建成、赖秀眉提交的房屋买卖合同除签订日期不一致外，其余的主要内容相同，合同日期不一致的原因房产中介公司已作说明并将合同签订日期更正为2018年2月27日，因此，更正说明、买卖合同的真实性予以确认。除此，郑宝燕提交证据1中的选房协议、收条，以及证据2、3、4经质证真实性均无异议，能够证明本案相关待证的事实，予以采信。王家志、王建成、赖秀眉提交证据1中的选房协议，以及证据2、3经质证真实性无异议，能够证明待证的事实，亦予以采信。林兴源提交微信聊天记录，因无原始载体核实，且郑宝燕不认可其真实性，故不予采信。 根据上述认定的证据，结合当事人的陈述，本案事实认定如下： 2017年8月，王家志、王建成、赖秀眉因祖业房屋片区改造拆迁而共同获得安置在德化县。2017年12月间，林兴源与郑宝燕相识并确立恋爱关系，于次年2月订立婚约。2018年2月27日，经德化县金宝美置业担保有限公司居间介绍，郑宝燕、林兴源作为乙方与王家志、王建成、赖秀眉作为甲方签订《房屋买卖合同》一份，约定：1.甲方自愿将案涉房屋（建筑面积约96.16平方米，土地使用权性质为划拨）所有权及土地使用权转让给乙方；2.套房及公摊转让价78万元，甲方应在同期安置房同步办理初始产权证，在取得不动产权证后一个月内配合乙方办妥一切过户手续，过户费用由乙方负担；3.甲乙双方同意分期支付购房款：第一期为签订本合同时支付2万元，第二期为2018年3月1日前支付8万元，第三期为交房时支付15万元，第四期支付43万元，自乙方收房时开始按月利率0.5%计算利息，于每月的5日前支付当月利息，第五期留房款10万元，不计利息，如乙方需要办理二手房按揭贷款，第四、五期付款时间为银行放款当日一次性付清；4.交房时间为开发商交房时由甲方将上述房屋交付乙方，甲方不得延期交房，否则应支付乙方总房款日万之五的违约金，乙方应按合同约定的期限内支付购房款，否则应支付总房款日万分之五的违约金；5……。房屋买卖合同签订后，郑宝燕、林兴源支付第一、二期购房款计10万元。2019年3月22日，林兴源与郑宝燕解除婚约，并就共同购买的房屋处置达成一份书面协议书，约定案涉房屋归郑宝燕所有，郑宝燕在协议签订时退还林兴源已付的购房款10万元，林兴源自协议签订之日起与案涉房屋无关。同日，郑宝燕退还林兴源10万元，并收到林兴源出具的收条。2019年9月30日，德化县南后街小区改造领导小组办公室发出金龙·中心城安置房交房公告，集中交房时间为2019年10月1日至10月31日，其中案涉房屋的交房时间为10月1、2日。10月初，王家志、王建成、赖秀眉电话通知林兴源可前来收房，林兴源称待联系到郑宝燕后与郑宝燕一起前往收房，但因林兴源未能联系上郑宝燕而一直未能前往收房。郑宝燕得知案涉房屋可交房的消息后，于2019年12月5日通过微信聊天要求王家志交房，并通过微信转账支付第三期购房款。王家志以收房应由林兴源、郑宝燕共同进行为由拒收购房款，也未能将房屋交付郑宝燕。2020年5月12日，王家志、王建成、赖秀眉完成案涉房屋收房，并按物业服务企业要求支付了案涉房屋物业服务费、水电周转金、土头清运费、装修保证金计4367.7元。 本案争议焦点为：1.双方当事人签订的房屋买卖合同是否有效，郑宝燕是否可要求王家志、王建成、赖秀眉交付房屋并支付第三期购房款15万元？2.郑宝燕应否支付自2019年10月16日起至实际交房日止按总房款日万分之五计算的逾期付款违约金，以及支付“按揭”房款43万元自2019年10月16日起至付清日止按月利率0.5%计算的利息？3.郑宝燕是否应支付物业服务费、装修保证金、土头清运费、水电周转金计4367.7元？ 对此，本院分析认定如下： 一、合同效力及房屋交付、第三期购房款15万元支付问题。郑宝燕、林兴源与王家志、王建成、赖秀眉签订的房屋买卖合同虽因房产中介笔误造成各自持有的签订日期不一致，但合同内容相同，是双方的真实意思表示，内容不违背公序良俗，也不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护；双方应按合同约定履行各自的义务。因双方当事人在第一次庭审中对合同效力发生争议，本院于第一次庭审后确认合同效力并对王家志、王建成、赖秀眉予以释明。经释明，王家志、王建成、赖秀眉提出反诉，本院依法受理了反诉。郑宝燕认为反诉未能在举证期限内提出，本院受理反诉不符合法律规定的意见不能成立，不予采纳。审理中，王家志、王建成、赖秀眉认可合同有效，并同意交付房屋，对此，本院予以确认。郑宝燕、林兴源作为乙方与甲方王家志、王建成、赖秀眉签订房屋买卖合同后，因郑宝燕、林兴源已于2019年3月22日协议约定案涉房屋由郑宝燕购买所有，乙方的合同权利义务由郑宝燕继受。因此，郑宝燕要求交付案涉房屋的诉讼请求，符合法律规定，可予支持。郑宝燕在收房时应按合同约定支付第三期购房款15万元。 二、郑宝燕的逾期交房违约金请求及王家志、王建成、赖秀眉逾期付款违约金请求问题。2019年10月初，王家志、王建成、赖秀眉已将收房信息电话通知林兴源，林兴源回复称等联系到郑宝燕后一起收房，但至本案起诉时，林兴源仍未与郑宝燕一起共同前往收房。王家志、王建成、赖秀眉在未能知悉郑宝燕与林兴源解除婚约并将案涉房屋归郑宝燕一人购买所有，以及在发现郑宝燕持有的合同日期不真实的情况下，行使合同履行抗辩权，拒绝郑宝燕交付房屋请求的行为不构成违约，郑宝燕要求王家志、王建成、赖秀眉支付逾期交房违约金的请求，不能成立，不予支持。郑宝燕称其已将案涉房屋归其一人购买的事实及时告知王家志、王建成、赖秀眉，但未提供证据予以证实，其主张缺乏事实依据。王家志、王建成、赖秀眉得知即将接收房屋的信息后，于10月初及时通知共同购买人林兴源可前来收房，应视为已完成交房通知义务。根据房屋买卖合同第四条的约定，第三期购房款15万元应在收房时支付，交房与付款的合同义务为同时履行。郑宝燕本应于10月初收房并支付购房款，而直至2019年12月5日才向王家志微信转账支付购房款，构成逾期支付房款违约，应按合同第四条约定支付逾期付款期间总房款日分之五的违约金，即自2019年10月16日起至12月4日计50日×每日0.05%×780000元=19500元。因郑宝燕已于2019年12月5日履行支付第三期购房款的合同义务，不再违约，王家志、王建成、赖秀眉未能收取房款15万元非郑宝燕违约所致，其要求郑宝燕支付自2019年12月5日起至办理收房手续止的逾期付款违约金请求不能成立，不予支持。 三、郑宝燕应否支付“按揭”房款43万元自2019年10月16日起至付清日止按月利率0.5%计算的利息问题。合同第三条约定第四期购房款43万元可在二手房按揭贷款银行放款日付清，但应在交房时起至付款日止按月利率0.5%计付利息。利息的起算日为交房之日，现因房屋尚未交付，不具备支付利息条件，王家志、王建成、赖秀眉要求郑宝燕支付43万元购房款利息的请求因条件未成就，不予支持。至于交房后的利息支付，郑宝燕应按合同约定履行。 四、郑宝燕应否支付王家志、王建成、赖秀眉垫交的物业服务费、装修保证金、土头清运费、水电周转金计4367.7元问题。在本案审理期间，王家志、王建成、赖秀眉于2020年5月12日接收案涉房屋，并按要求向厦门佰宜物业服务有限公司德化分公司交纳物业服务费、土头清运费、装修保证金、水电周转金计4367.7元。因上述费用系在收房时应当一并交纳的附随义务，该义务已由王家志等人代为履行，由此产生的费用应由业主郑宝燕负担。王家志、王建成、赖秀眉要求郑宝燕支付物业服务费、土头清运费、装修保证金、水电周转金计4367.7元的请求，可予支持。 综上，本院认为，郑宝燕、林兴源与王家志、王建成、赖秀眉签订的房屋买卖合同合法有效，双方应按合同约定履行各自义务。郑宝燕在支付物业服务费、土头清运费、装修保证金、水电周转金计4367.7元后，享有该费用的相应服务或权益。郑宝燕、王家志、王建成、赖秀眉的诉讼请求，均予以部分支持。林兴源对郑宝燕的诉求不属于本案审理范围，可另行处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条规定，判决如下： 一、郑宝燕与王家志、王建成、赖秀眉于2018年2月27日签订的《房屋买卖合同》合法有效，双方应当按合同约定继续履行各自义务； 二、王家志、王建成、赖秀眉应于本判决生效之日起十日内将德化县龙浔镇金龙·中心城4号楼1505室套房交付郑宝燕；同时，郑宝燕应向王家志、王建成、赖秀眉支付第三期购房款15万元。 三、郑宝燕应于本判决生效之日起十日内支付王家志、王建成、赖秀眉第三期购房款的逾期付款违约金19500元； 四、郑宝燕应于本判决生效之日起十日内支付王家志、王建成、赖秀眉物业服务费、土头清运费、水电周转金、装修保证金计4367.7元； 五、驳回郑宝燕的其它诉讼请求； 六、驳回王家志、王建成、赖秀眉的其它反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费3700元，由郑宝燕负担435元（已预交），王家志、王建成、赖秀眉负担3265元；反诉案件受理费2473元，由王家志、王建成、赖秀眉负担748.7元（已预交），郑宝燕负担1724.3元。上述受理费，限于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  林清源 人民陪审员  赖开汪 人民陪审员  陈克聪 二〇二〇年六月二十九日 法官助理兼书记员黄炜杰 附：一、判决依据的主要法律条文： 1.《中华人民共和国合同》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 窗体顶端 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 窗体底端 窗体顶端 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 窗体底端 窗体顶端 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 窗体底端 窗体顶端 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 窗体顶端 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 窗体底端 窗体顶端 3.《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》 窗体底端 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。