贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0112民初2110号原告：李茂华，男，1986年9月9日出生，汉族，现住贵州省贵阳市白云区。被告：贵阳合纵置业有限公司，住所地贵州省贵阳市白云区南湖新区云中路米兰春天五期营销中心，统一社会信用代码：915201007952982255。法定代表人：余悦瀚，该公司执行董事。委托诉讼代理人（特别授权代理）：冉兴、田甜，该公司员工。原告李茂华与被告贵阳合纵置业有限公司（以下简称合纵置业）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案后，依法适用简易程序程序，公开开庭进行审理。原告李茂华到庭参加了诉讼，被告合纵置业经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告李茂华向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告交付办理位于贵阳市白云区房屋转移登记的有关文书；2.判令被告立即向原告支付自2016年12月31日起至被告实际办理转移登记文书之日止的违约金（以购房款554695元为基数，按照购房款每日万分之一标准计算，暂计算至2019年12月30日，共计1095天，合计金额60739元）；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2013年3月31日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告在被告处购买位于贵阳市白云区房屋一套，建筑面积130.73平方米，总价款554695元，原告以银行按揭的方式付款，首付166695元，余款388000元通过银行贷款的方式支付给被告，同时约定被告应当在2016年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，逾期60日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房款0.01%的违约金。原告已支付全部购房款，但被告逾期未办理商品房转移登记的相关手续，属于严重违约，被告应向原告交付商品房转移登记的有关文书及向原告支付逾期办证违约金，为维护原告的合法权益，现依据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》以及其他相关法律法规的规定，特向法院提起诉讼，请依法支持原告诉请。被告合纵置业未到庭参加诉讼，提交书面答辩意见辩称，1、被告交付商品房转移登记文件的时间，应从房屋实际交付之日起计算的24个月内交付。2、根据《补充协议》第十一条第四款、第六款约定，原告至今未向被告交齐产权过户所需资料及相关税费，故办证条件未成就，办证时间起算点未开启。3、补充协议对原、被告双方违约金上限约定为合同总价款的1%违约责任对等，不属于《合同法》第四十条规定的情形，双方应当受到补充协议约束。4、《商品房买卖合同》及补充协议是贵州省住房和城乡建设厅、贵州省工商行政管理局监制，合同经过备案登记，相关内容已经公示，关于转移登记内容有加粗提醒，被告方已经尽到了所有提醒义务。5、即便法院不支持以上答辩意见，根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，逾期交付商品房转移登记文书违约金按日计算，每天产生一个独立的债权请求权，每一天单独适用诉讼时效，应从立案之日起往后倒推3年为时效有效期，超出时效期的违约金被告方提出时效抗辩。经审理查明：2013年3月31日原告李茂华与被告合纵置业签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于贵阳市白云区房，房屋总价554695元。合同第二十二条第一款第三项“转移登记”中约定（一）出卖人承诺于2016年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理房屋转移登记的有关文书交付给买受人；（二）约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方约定按下列第（2）项处理，即买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金。合同第二十九条约定“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。另外，该合同附件十二《补充协议》第十一条关于房屋登记（对合同二十二条的补充）约定，出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料以及相关税费后的二十四个月内为买受人办理完毕产权过户手续；如果因出卖人未能办理完毕产权过户手续，出卖人应自产权办理延期之日起按已付房款的日万分之一向买受人支付违约金，违约金累计最高不超过总房款的1%，并继续为买受人办理完毕产权过户手续。合同签订后，原告通过转账和银行贷款的方式向被告支付了全部购房款。被告于2016年10月15日将房屋交付给原告使用。案涉房屋被告至今未取得所有权初始登记。上述事实，有原告的陈述及《商品房买卖合同》、贵阳市商品房预售合同备案登记表、收款收据、中国银行股份有限该公司《个人一手住房贷款合同》、预购商品房预售登记证、收楼确认书、业主（住户）消防安全责任书等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案原、被告签订《商品房买卖合同》后，原告依约履行支付房款义务，被告也应按约将办理该商品房转移登记的有关文书交付原告，但被告至今未取得该商品房所有权初始登记，被告应当按照合同约定从逾期之日起按日计算向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金至其履行该项义务时止。被告辩称根据补充协议约定办证时间和条件不成就不应支付违约金，该条款系被告提供的格式条款，且内容系关于办理产权过户手续的约定，而在办理产权过户前被告首先应取得该商品房所有权初始登记，由于被告至今尚未取得商品房所有权初始登记，已经构成违约应承担违约责任。对于被告提出的交房之日起24个月内办理转移登记手续的辩解意见，由于双方合同中明确约定办理房屋转移登记手续的时间为2016年12月30日前，故对于该辩解意见，本院不予采纳。对被告逾期办证违约金上限约定为合同总价款的1%的主张，《商品房买卖合同》中约定“出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金”，《补充协议》第十一条第6项约定“出卖人应自产权办理延期之日起按已付房款的日万分之一向买受人支付违约金，违约金累计最高不超过总房款的1%”。结合《商品房买卖合同》第二十九条“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”的规定，《补充协议》对逾期办证违约金加以限制，客观上不合理地减轻了主合同中约定应由出卖人承担的责任，部分排除了买受人基于主合同享有的违约金权利。故《补充协议》中办证违约金累计最高不超过总房款1%的条款部分无效，应按照李茂华已付购房款的0.01%计算逾期办证违约金。自2017年1月1日起计算，直至被告实际交付商品房转移登记为止。关于诉讼时效的问题，原告向贵阳市白云区人民法院提起诉讼的时间为2020年1月3日。双方合同约定违约金按日计算，每日的违约金是一个独立的债权，一旦被告违约，原告就知道其权利受到侵害，就应该开始计算诉讼时效，原告2020年1月3日提起本案诉讼，且未提供证据证实本案存在诉讼时效中断的情形，故本院仅支持其起诉之日前三年的违约金，超过三年的部分已经超过诉讼时效，不予支持，本案的违约金应从2017年1月3日起计算，截止庭审时2020年6月5日，被告已逾期1249日，应支付的违约金为554695元×0.01%/天×1249天＝69281元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百八十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告贵阳合纵置业有限公司在具备办理房屋所有权初始登记条件的情况下三十日内将位于贵阳市白云区房屋办理转移登记的有关文书交付给原告李茂华；二、被告贵阳合纵置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李茂华支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（截止2020年6月5日为69281元；2020年6月6日起继续以55.4元/日计算至被告贵阳合纵置业有限公司向原告李茂华交付办理商品房转移登记的有关文书之日止）；三、驳回原告李茂华的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1318元，减半收取659元，保全费627元，由被告贵阳合纵置业有限公司负担（此款原告李茂华已预交，被告贵阳合纵置业有限公司履行上述金钱给付义务时一并支付给原告李茂华）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，本判决发生法律效力。当事人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条的规定于判决书确认的履行期届满之日起两年内申请执行。审判员  陶红二０二〇年六月二十二日书记员  张韬