河南省虞城县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1425民初1414号原告（申请执行人）：权占先，男，1973年11月27日出生，汉族，住河南省商丘市睢阳区。联系电话：17629773766。委托诉讼代理人：赵方莉，上海方锐律师事务所律师，执业证号：13101201811073338，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：赵天舒，河南华豫律师事务所律师，执业证号：14114202010165897，代理权限：特别授权。联系电话：17629773766。被告（案外人）：李红军，男，1966年8月20日出生，汉族，住河南省虞城县。被告（被执行人）：虞城县天兴置业有限公司，统一社会信用代码：91411425584399819M，住所地河南省虞城县产业集聚区木兰大道中段南侧。联系电话：13700705700。法定代表人：侯钦志，公司经理。委托诉讼代理人：周洪灿，河南木兰律师事务所律师，执业证号：14114199110184898。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：李圆圆，河南木兰律师事务所律师，执业证号：14114201911108376。代理权限：一般代理。原告权占先与被告李红军、虞城县天兴置业有限公司（以下简称天兴公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告权占先委托诉讼代理人赵天舒、赵方莉、被告李红军、被告天兴公司委托诉讼代理人李圆圆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告权占先向本院提出诉讼请求：1、请求判令准予执行（2019)豫1425执1852号之二执行裁定确定的虞城县城关镇“江南名都”小区1#楼1单元1001号房产；2本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2019年12月24日，虞城县人民法院对原告权占先与被告天兴公司建设工程施工合同纠纷一案作出（2019)豫1425执1852号之二执行裁定，准予执行被告天兴公司开发的“江南名都”小区1#楼1单元1001号房产。2020年3月9日，被告李红军对执行标的提出书面异议，2020年4月1日虞城县人民法院作出（2020)豫1425执异10号裁定，中止对上述房产的执行。根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《规定》)第二十九条关于排除执行的要求，被告李红军虽提供其与被执行人签订的房屋认购协议，但该合同并非真实有效。被告李红军未能提供证据证明查封之前已合法占有案涉房产，且被告李红军没有支付房款的汇款凭证。综上所述，被告李红军所提之异议无法满足《规定》第二十九条所要求的条件，特提起诉讼。被告李红军辩称，涉案房屋是李红军出资购买，已经居住五年之久，原告申请执行该房屋没有依据。被告天兴公司辩称，被告天兴公司开发销售“江南名都”房地产项目，依法办理商品房预（销）售许可证，上述项目1#、2#、3#楼建筑工程于2016年8月20日竣工验收，2016年9月20日取得备案。2015年6月4日被告天兴公司与被告李红军签订《“江南名都”认购协议书》，被告李红军以230,783元的价格认购“江南名都”1#楼1单元1001室房产，双方约定开盘当日起三日内签订《商品房买卖合同》。被告李红军已经付清购房款，被告天兴公司已将房产交付被告李红军。由于被告天兴公司经营不善出现亏损造成资金短缺，欠缴相关税费，无法继续协助李红军办理过户手续。被告天兴公司认为，天兴公司与被告李红军虽然没有按照约定签订《商品房买卖合同》，但双方签订的《“江南名都”认购协议书》有明确的买卖主体、标的物、数量、价格等内容，具备商品房买卖合同成立的要件，且被告天兴公司已经取得商品房预售许可证，故被告天兴公司与李红军之间成立合法有效的商品房买卖合同。被告天兴公司正在积极筹集资金缴纳相关税费，争取早日为购房人办理过户手续。被告李红军对涉案房产享有物权期待权，能够排除执行。根据原、被告双方的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点是：被告李红军与天兴公司之间是否存在合法的商品房买卖合同关系？被告李红军是否已经付清购房款？是否已经合法占有涉案房产？当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织原、被告在法庭上进行证据交换和质证。原告权占先提交的证据为：1、权占先身份证复印件一份，证明原告主体适格。2、（2020）豫1425执异10号裁定书一份，证明被告李红军对涉案房产提起执行异议，2020年4月1日虞城县人民法院作出中止对涉案房产的执行裁定，权占先依法享有诉权。3、判决书、执行裁定书各一份，证明2019年9月27日虞城县人民法院作出（2019）豫1425民初180号民事判决书，判令被告天兴公司给付权占先工程款保证金864,642元、房屋销售款190,000元，两项共计1,054,642元及利息。判决生效后，被告天兴公司没有履行义务，权占先向虞城县人民法院申请执行，虞城县人民法院于2019年12月24日作出（2019）豫1425执1852号之二执行裁定，查封涉案房产，原告依据生效的裁判文书对案涉财产申请强制执行于法有据。4、被告天兴公司与权秀勤签订的商品房买卖合同一份，证明李红军所提供的房屋认购协议不具备商品房买卖合同的主要内容，并非合法有效的商品房买卖合同，二被告之间并不存在商品房买卖合同关系。被告李红军对原告提交的证据1、2、3没有异议；对证据4有异议，李红军与被告天兴公司签订协议的时间是2015年6月份，与权秀勤的合同不是同一时期。被告天兴公司对原告提交的证据1没有异议；对证据2、3真实性没有异议，对证明目的有异议，涉案房产已由被告天兴公司出售给被告李红军，原告对该房产申请强制执行没有依据；对证据4有异议，该商品房买卖合同与本案没有关联性。被告李红军提交的证据为：1、李红军身份证复印件一份；2、“江南名都”认购协议书一份；3、购房收据一份；4、(2020)豫1425执异10号执行裁定书一份。以上证据证明：1、2015年6月4日被告李红军与被告天兴公司签订《“江南名都”认购协议书》，约定被告李红军购买被告天兴公司“江南名都”小区1#楼1单元1单元1001号房产，价格230,783元。被告李红军已经按照约定支付购房款，但被告天兴公司没有出具正式的购房发票，没有将办理权属登记需由被告天兴公司提供的资料报产权登记机关备案，没有为被告李红军办理不动产登记手续及不动产权证。2、执行裁定查明的事实是被告李红军购买上述房产后即居住至今。5、被告天兴公司账目复印件一份，证明被告天兴公司账目显示收取被告李红军231,060元。除购房款230,783元之外，还收取其他费用277元。6、个人房屋信息查询情况表一份，证明被告李红军除购买涉案房屋，无其他房屋。7、被告李红军交纳的天然气表收费单一份、购电明细报表、电表开户报表、水费清单二份、水费发票一份、物业费收据三份、涉案房屋现场照片八张，证明被告李红军购买本案涉案房屋后即装修入住的事实。原告对被告李红军提交的证据1、4没有异议。对证据2真实性、证明目的均有异议，该认购协议不包括交付日期、产权登记及产权归属、交付使用条件等重要内容，不具备商品房买卖合同的性质，且协议明确约定房屋开盘后携此认购书到公司签署商品房买卖合同，证明双方不认可认购协议是商品房买卖合同。“江南名都”其他买受人都签订商品房买卖合同并进行备案、过户，被告李红军至今没有将该认购协议转换成符合规定的商品房买卖合同，不符合执行异议规定关于签订合法有效的书面买卖合同的规定。对证据3真实性有异议，收据的金额为23万余元，数额巨大，以现金的方式交付不符合交易习惯，收据的入账日期为2015年6月3日，被告李红军提交的认购协议日期为2015年6月4日，双方买卖商品房应当付款时签约缴纳认购金或保证金，被告李红军先付清房款，第二天签订认购协议书，有违常理。对证据5有异议，被告应提供入账凭证，证明其交付购房款的真实性。对证据6有异议，只能证明被告李红军在虞城地区的房屋状况，不能排除李红军在商丘其他地区拥有房产的可能。对证据7物业收据质证意见为，收据连号，均没有会计及负责人、经办人签字；对购电明细表合法性有异议，该证据不是供电公司出具，是物业公司单方面出具的，物业公司不是供电单位，无权为被告李红军出具购电明细表，更不能由物业公司证明其是否用电；对水费票据真实性有异议，该证据是电脑的照片，无供水公司的盖章与经办人签名；天然气收费单的时间是2020年5月7日，是于查封之后交付的票据，无收款单位印章及经办人签字；物业公司出具的用电表，该表格是在2020年3月9日后期制作，没有物业公司负责人及经办人签名，照片不能显示拍摄时间，不能证明于查封之前已经装修使用。被告天兴公司对被告李红军提供的证据没有异议。被告天兴公司提交的证据为：1、商品房预售许可证，证明被告天兴公司证件齐全。2、竣工验收备案表，证明涉案房屋经验收合格并交付被告李红军。3、被告天兴公司相关房产金额记录表，证明涉案房产已经出售给被告李红军。针对被告李红军提交的购房款收据与被告天兴公司记账凭证记载的购房款数额不同的问题，庭后被告天兴公司进行了说明,230,783元系被告天兴公司给原告优惠后的价格，因涉及销售人员的提成，入账时按原价231,060元计算。原告对被告天兴公司提交的商品房预售许可证真实性没有异议，对证明目的有异议。该证据可以证明被告天兴公司有条件办理法律法规规定的商品房买卖合同，可以进行备案、过户，但二被告一直没有签署商品房买卖合同，仅依照认购协议排除执行于法无据。对竣工验收备案表，与本案无关。对入账表的证明目的有异议，该证据显示被告李红军交付房款的时间是2015年6月3日，但被告李红军提交的收据时间为2014年6月30日，相互矛盾，至少有一份证据是虚假的，且被告天兴公司无证据证明无法办理过户是因为经营亏损，欠缴税费导致的。对天兴公司提交的说明有异议，认为两份购房款收据编号不一致，金额不一致。天兴公司的说明自相矛盾，不能排除执行。被告李红军对被告天兴公司提交的证据没有异议。对原、被告提交的证据，本院综合分析如下：原告提交的证据1、2、3，被告李红军、天兴公司没有异议，予以采信。对被告李红军、天兴公司有异议的证据4，因与本案缺少关联性，不予采信。对被告李红军提交的、原告及被告天兴公司没有异议的证据1、4，予以采信。对原告有异议的证据2、3、5，能够证明被告李红军与天兴公司之间存在合法有效的商品房买卖合同关系，被告李红军已经按约定支付超过50%购房款，予以采信。证据6能够证明被告李红军在虞城县区域范围内，只有涉案一处房产，予以采信。对证据7，被告李红军是否已经实际占有涉案房屋，应当综合判断，重点审查水费、电费的交纳情况。购电明细表显示，被告李红军从2016年8月13日开户购电，至2020年1月13日均在正常购电。水费清单显示被告李红军从2016年10月11日至2020年4月8日正常交纳水费。依据上述有效证据，结合当事人的陈述，本院确认以下案件事实，2019年1月7日本院立案受理原告权占先与被告天兴公司、第三人中州万基城市建设有限公司建设工程施工合同纠纷一案，9月27日作出(2019)豫1425民初180号民事判决书。判决生效后，权占先申请强制执行，本院查封天兴公司开发的“江南名都”小区1#楼1单元1001号房产。查封期间案外人李红军提出书面异议，2020年4月1日，本院作出（2020）豫1425执异10号执行裁定，中止对“江南名都”小区2#楼1单元1001号房产的执行。原告权占先不服裁定，提起执行异议之诉。涉案房屋由被告天兴公司开发建设，2016年9月27日取得商品房预（销）售许可证。2015年6月4日被告李红军与被告天兴公司签订《“江南名都”认购协议书》，约定被告李红军购买被告天兴公司“江南名都”小区1#楼1单元1001号房产，价格230,783元，被告李红军按照合同约定付清购房款。另查明，被告李红军从2016年8月13日开户购电，至2020年1月13日均在正常购电。水费清单显示被告李红军从2016年10月11日至2020年4月8日正常交纳水费。被告李红军在虞城县区域范围内没有其他用于居住的房屋。本院认为,最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”因此，权占先作为提起执行异议的案外人，应当就其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。被告李红军与天兴公司在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，被告李红军购买涉案房屋用于居住且其名下无其他用于居住的房屋。被告李红军是否已经支付超过合同约定总价款50%的购房款，本院认为，第一，根据行业习惯，商品房的买受人只有付清购房款，开发商才可能交房。被告李红军从2016年8月13日至2020年1月13日正常购电，从2016年10月11日至2020年4月8日正常交纳水费，表明被告李红军支付购房款后两个多月即已占有、使用涉案商品房。第二，被告李红军提交的购房款收据和天兴公司提交的存根和记账凭证虽然编号和金额不一致，但交款金额均超过合同约定总价款的50%，且天兴公司进行了合理解释，上述证据瑕疵不足以证明原告的主张，原告请求准予执行虞城县城关镇“江南名都”小区1#楼1单元1001号房产的请求不成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告权占先的诉讼请求。案件受理费4,100元，由原告权占先负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。上诉人应从递交上诉状之日起7日内向河南省商丘市中级人民法院交纳上诉费4,100元。户名：商丘市财政局；账号：80×××11；开户行：中原银行商丘慧商支行；汇款用途：上诉费，并将交费凭证提交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  田仲秋人民审判员  李红杰人民陪审员  刘玉兰二〇二〇年六月二十二日书 记 员  兰雨晴