广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1972民初397号原告：钟思云，男，1964年10月23日出生，汉族，住广东省东莞市*************************，公民身份号码为440************515。委托诉讼代理人：黄俊，广东泰如律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟辉荣，广东泰如律师事务所实习律师。被告：袁进邦，男，1968年11月12日出生，汉族，住广东省东莞市东城区*******，公民身份号码为442************89X。被告：东莞市***百货贸易有限公司，住所地广东省东莞市大岭山镇凯东新城凯兴阁A栋AZ15#、B栋AZ14#、C栋AZ13#、D栋A212#、凯悦阁D栋AZ16#商铺201，统一社会信用代码为914***********739K。法定代表人：钟文志，该公司总经理。两被告的共同委托诉讼代理人：王学持，广东约克律师事务所律师。两被告的共同委托诉讼代理人：叶露，广东约克律师事务所律师。原告钟思云与被告袁进邦、东莞市***百货贸易有限公司（以下简称星汇园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法由审判员黄方圆于2020年3月4日、24日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人黄俊、钟辉荣和两被告的共同委托诉讼代理人叶露到庭参加了两次诉讼。双方庭外和解时间不计入审限，本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1.被告袁进邦向原告支付违约金（违约金以500000元为基数，逾期180个工作日内的违约金按照合同第十条约定计算，逾期180个工作日之后的违约金按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至办理完物业产权过户登记之日）；2.被告袁进邦赔偿原告可得利益损失，按照《委托经营管理协议》第四条约定的月租从2017年5月1日起计至损失全部得到赔偿之日止；3.被告袁进邦承担原告为本案支出的律师费11430.53元；4.被告星汇园公司承担连带责任；5.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2016年9月5日，袁进邦委托星汇园公司与原告签订《商铺认购书》，约定认购方自愿认购东莞市****************（AZ15#）、B栋（AZ14#）、C栋（AZ13#）、D栋（AZ12#）、凯悦阁D栋（AZ16#）之商铺，并在购买后委托星汇园公司经营管理三年，约定了价格、付款时间等。2016年9月9日，原告与袁进邦以及居间方东莞市诚业按揭服务有限公司（以下简称诚业公司）签订《房屋买卖及居间合同》，该合同约定原告购买上述《商铺认购书》中认购的商铺，转让价格与《商铺认购书》一致，只是付款时间有所变动。该合同约定了履行期间和违约责任。原告依约向星汇园公司支付了购房款项500000元及律师费（代收）1500元。袁进邦没有按照约定办理过户手续，构成违约，应当承担违约责任。星汇园公司收取了购买物业的款项，且没有将款项支付给袁进邦，两被告属于合伙关系，共同经营案涉楼盘。星汇园公司应对袁进邦的债务承担连带责任。被告袁进邦、星汇园公司共同辩称，第一，案涉合同不具有继续履行的客观性，案涉合同图纸上已经明确了商铺的分割情况，但是自2017年12月起开始有部分业主起诉了，袁进邦的物业已被保全，没有办法继续转移。第二，关于违约金，合同第十条的约定只计算180个工作日内的逾期违约金，超出该时间的违约金没有约定，不应支付。第三，袁进邦已经将该物业交付给原告了，且星汇园公司已经支付了2018年6月前的租金，不存在违约行为。第四，律师费没有支付凭证，不应支付。第五，两被告是委托关系，星汇园公司不应承担连带责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院已组织双方进行了质证。结合双方的陈述及其提交的证据，查明如下：2016年9月9日，原告作为乙方、袁进邦作为甲方、诚业公司作为丙方签订《房屋买卖及居间合同》（编号为第00011382号），约定乙方向甲方购买位于东莞市****************（AZ15#）、B栋（AZ14#）、C栋（AZ13#）、D栋（AZ12#）、凯悦阁D栋（AZ16#）商铺二楼之42号，建筑面积为17.28平方米。合同第三条约定：该物业按套转让，转让价格为500000元。第六条约定：甲、乙双方约定合同定金为50000元，乙方应在合同签订之日支付。第七条约定：乙方于2016年9月5日前支付第一期楼款（含定金）300000元，于2016年9月30日前支付第二期楼款200000元。第八条约定：乙方应将楼款汇入甲方指定的收款账户，即星汇园公司位于东莞农村商业银行大岭山支行营业部的银行账户。第十条约定：甲方定于2017年5月1日交付该物业后220个工作日内办理该物业产权过户登记，所需资料由甲、乙方提供给丙方，如因甲方的责任，不能在上述规定期限内提供办理该物业过户登记所需资料的，双方同意按以下方式处理：1.逾期不超过90个工作日的，每逾期一天，需按乙方已付楼款的万分之三向乙方支付违约金；2.逾期超过90个工作日但未超过180个工作日的，则该期间的违约金按每天万分之五计算；3.逾期超过180个工作日的，乙方有权选择解除本合同，并将该物业退回甲方，甲方应将已收楼款退回乙方。第十二条约定：甲方在2017年5月1日前向乙方交付物业，乙方同意委托星汇园公司按时接收物业，并代其签署物业交接文件。第十三条约定：乙方应与甲方或其委托的物业管理公司签订《物业管理服务协议》，并承担自该物业交付之日起的物业管理费用。第十五条约定：甲、乙双方在本合同上签字即标志丙方促成了本次交易，同时，丙方将负责办理本次交易的交易过户手续，乙方支付1500元的居间服务费。第十九条约定：丙方应遵循诚实信用原则为甲乙双方提供居间服务，如因丙方过错导致交易无法进行的，应退还居间服务费，但因政府政策规定变化因素影响的除外。第二十条约定：甲、乙、丙三方约定，如一方违约最终导致诉讼，则守约方因诉讼产生的律师费应由违约方承担。合同甲方处有袁进邦的签名，乙方处有原告的签名，丙方处加盖了诚业公司的印章。收款收据及付款凭证显示原告于2016年9月5日支付了商铺款及定金300000元，于10月7日支付商铺款200000元，于10月7日支付代收律师费1500元，上述款项由星汇园公司收取。2016年9月9日，原告为甲方，星汇园公司为乙方签订《委托经营管理协议》，约定甲方将向袁进邦购买的物业委托给乙方统一管理，统一代租，整体运营。委托运营期限36个月，即自2017年5月1日至2020年4月30日止。委托运营期内，无论乙方实际运营管理的情况如何，乙方均应从2017年5月1日起缴交租金。租金每个季度支付一次，每个季度的首月支付当季租金。2017年5月1日至2018年4月30日的月租为2874元，2018年5月1日至2019年4月30日的月租为3285元，2019年5月1日至2020年4月30日的月租为3695元。双方已经签订物业交付确认书，确认签署确认书起视为物业交付完毕。星汇园公司已经支付了2018年6月以前的租金。另查明：坐落于东莞市****************（AZ15#）、B栋（AZ14#）、C栋（AZ13#）、D栋（AZ12#）、凯悦阁D栋（AZ16#）商铺201、301（粤房地权证莞字第1900611931、1900611930号）的产权人为袁进邦。袁进邦拟将上述商铺分割为400余个小商铺，并就分割后的商铺进行出售，出售时尚未完成产权分割。大岭山镇人民政府于2017年8月出具的《关于政府信息公开申请的答复》、《信访事项答复意见书》载明，房产证号为1900611930、1900611931的商铺属个人所有，目前未办理且尚无相关法规可以支持其办理产权分割登记。根据袁进邦的申请，本院向东莞市房产管理局调查涉案商铺产权分割情况。东莞市房产管理局回复称：袁进邦于2017年11月27日向东莞市房产管理局咨询了其名下商铺（粤房地产权证莞字第1900611930、1900611931号）办理产权分割的相关事宜，但未向不动产登记窗口现场递件资料提出申请；同一权利人分割不动产的，需要备齐《消防验收合格证书》、公安门牌地址明细表、《不动产现场测绘报告》、规划部门同意变更批复和变更后规划报建图纸、经住建部门备案的《房屋安全鉴定报告》、被分割商铺涉及的整幢房屋全体业主书面同意分割的协议书，后方可至大岭山不动产登记窗口申请办理变更登记。截至2020年3月24日，袁进邦尚未备齐东莞市房产管理局回复中提及的办理产权分割所需资料，袁进邦表示上述资料无法全部办齐。袁进邦表示，目前有300户左右的业主已经通过诉讼解除了房屋买卖合同。基于上述情况，本院向原告释明是否需要变更诉讼请求，原告坚持主张继续履行合同。原告主张其为本案诉讼需支付律师费11430.53元，有代理合同和发票为证。本案审理过程中，本院依照原告的申请裁定查封两被告的财产，并已实施。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原告与袁进邦签订的《房屋买卖及居间合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。根据《房屋买卖及居间合同》的约定，袁进邦应在2018年3月16日前办理涉案物业产权过户登记。上述产权过户登记的基础是袁进邦的案涉商铺分割成400余个独立产权，但是截至本案法庭辩论结束时，袁进邦仍旧没有完成产权分割手续，且明确表示无法提交产权分割所需的全部资料。在此情况下，合同不具备继续履行的客观条件。原告诉请继续履行合同，本院予以驳回。袁进邦逾期办理过户，构成违约。按照《房屋买卖及居间合同》第十条的约定，违约金应分段计算，即逾期前90个工作日（2018年3月17日至2018年7月25日131天）的违约金按每日万分之三计算为19650元（500000元×0.0003×131天）；逾期90个工作日至180个工作日（2018年7月26日至2018年12月4日132天）的违约金按每日万分之五计算为33000元（500000元×0.0005×132天）。以上违约金合计52650元，原告诉请超出部分，于法无据，本院予以驳回。原告因涉案诉讼实际支出律师费11430.53元，上述损失应由违约方袁进邦承担。原告主张的租金损失是基于其与星汇园公司签订的《委托经营管理协议》，该《委托经营管理协议》涉及的权利义务尚未明确，是否损失以及损失数额亦未明确，原告在本案中主张租金损失依据不足，本院不予支持。根据《房屋买卖及居间合同》的约定，星汇园公司系代袁进邦收取款项，星汇园公司并非款项的实际收取方，也不是合同相对方，原告诉请星汇园公司对涉案债务承担责任，本院予以驳回。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、限被告袁进邦于本判决生效之日起三日内向原告钟思云支付违约金52650元；二、限被告袁进邦于本判决生效之日起三日内向原告钟思云赔偿律师费损失11430.53元；三、驳回原告钟思云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案收取受理费1750.41元，原告钟思云负担1049.41元，被告袁进邦负担701元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  黄方圆二〇二〇年六月五日书记员  吴玲芝强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。