甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)甘01民终1186号上诉人（原审被告）：方向东，男，1989年8月6日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。上诉人（原审原告）：兰州玛雅安邦房屋代理有限公司，住所地：兰州市城关区大雁滩498号旧货交易中心古玩城017-112号。法定代表人：张丽，系该公司总经理。委托诉讼代理人：焦兰钦，甘肃赛莱律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐正潮，甘肃赛莱律师事务所实习律师。上诉人方向东与上诉人兰州玛雅安邦房屋代理有限公司（以下简称玛雅安邦公司）居间合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初8665号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。方向东上诉请求：1、撤销原审判决；2、本案一、二审诉讼费由玛雅安邦公司承担。主要事实和理由：一、方向东因为征信问题不能办理贷款，按照双方合同约定，方向东已经支付了15000元，定金也未退还。基于协议三方合同的定金条款已经生效，方向东未履行约定，玛雅安邦公司未返还定金，即方向东已经承担了定金的50%的违约责任，一审认定定金具有担保作用，认定错误。二、玛雅安邦公司既主张定金，又主张违约金，不符合法律的相关规定，定金和违约金不能同时适用，一审认定同时适用违反法律规定，违反公平原则。综上，一审法院认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院支持方向东的诉讼请求。玛雅安邦公司上诉请求：1、撤销原审判决并改判方向东按照合同约定支付3%的中介佣金，逾期支付违约金及律师费；2、本案一、二审诉讼费由方向东承担。主要事实和理由：一、根据合同约定，方向东应该支付房屋首付款，但是其未按约定进行支付，该行为导致合同无法履行，方向东构成根本违约，应该按照合同约定支付3%的中金佣金。本案中方向东支付的15000元定金已经转交给卖方，卖方也未退还，因此，一审法院将7500元从中介佣金中扣除无任何依据。二、合同约定，方向东未按照合同约定支付中介佣金，应向玛雅安邦公司支付年利率24%的违约利息。根据合同约定，实现债权的律师费3000元应该由方向东承担。综上，玛雅安邦公司已经按照合同约定全面履行了居间义务，方向东违反合同约定，请求二审法院支持玛雅安邦公司的诉讼请求。玛雅安邦公司辩称：合同关于定金的条款是中介公司与卖方的约定，与方向东无关。其他与上诉状所述一致。方向东辩称：方向东已经承担了定金责任，如何再承担3%的违约金责任，不符合法律规定。其他与上诉状所述一致。玛雅安邦公司向一审法院起诉请求：1、依法判令方向东向其支付中介佣金37980元；2、依法判令方向东向其支付违约利息2380元（利息自2018年4月28日暂计算至2019年7月31日），2019年8月1日至实际付清之日的利息按年利率24%计算；3、依法判令方向东向其支付律师费3000元；4、依法判令方向东承担本案的全部费用（包括但不限于诉讼费、保全费、保险费等费用）。一审法院认定的事实：2019年4月23日，方向东经玛雅安邦公司斡旋欲购买案外人周冬梅的房屋，三方签订了《房屋买卖成交合同》（合同编号：0000341）。合同第一条第1项约定：“买方（方向东）同意购买卖方（案外人周冬梅）名下位于兰州市城关区房屋，……房屋建筑面积为117.83㎡”，合同第二条约定“该房屋成交总价为1266000元，买方于签署本合同当日将定金15000元交付居间方，由居间方转交卖方。”，合同第三条第2项（3）约定：“买方贷款额为800000元，……若因买方征信等原因造成按揭申请不获批准，买方同意转为一次性付款，无法一次性付款的，所交定金不予退还，由卖方与居间方各得50%。”，合同第七条第2项约定：“买方若出现下列情形的，构成根本违约……（3）逾期履行本合同付款义务超过5日的。……买方应在违约行为发生之日起5日内，向卖方支付房屋总价款20%的违约金，同时应按合同总价款的3%向居间方支付中介佣金”。合同签订的当日，方向东向玛雅安邦公司交付定金15000元，并出具承诺书，承诺“……贷款事宜由本人方向东负责办理，如因本人原因造成贷款无法办理审批不下来，给中介方与卖方造成经济损失，本人方向东愿意承担一切法律经济赔偿责任，违约责任以《房屋买卖成交合同》（合同编号：0000341）为准，承担违约赔偿责任。”后因方向东未能成功办理银行贷款，导致《房屋买卖成交合同》不能继续履行，玛雅安邦公司未收到中介服务佣金，索要无果，遂引起本诉。一审法院认为：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。被告方向东在原告玛雅安邦公司的斡旋下与案外人签订了《房屋买卖成交合同》，该合同内容合法、意思表示真实，为有效合同，各方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。玛雅安邦公司作为居间人，已经履行了居间人的义务，促成了合同的成立，方向东因不能办理按揭贷款，导致合同无法继续履行，其行为构成违约，应当按照合同的约定承担违约责任，故对玛雅安邦公司要求方向东支付中介佣金的诉讼请求予以支持；对于中介佣金的数额，合同明确约定：买方违约，按合同总价款的3%向居间方支付中介佣金，所交定金不予退还，由卖方与居间方各得50%，故被告给付原告的佣金中应扣除7500元的定金，即1266000×3%－7500＝30480元；关于玛雅安邦公司要求方向东支付违约利息及律师费的诉讼请求，在《房屋买卖成交合同》中对此虽有约定，但方向东承担的违约金应当是玛雅安邦公司的直接损失，即合同成立后买方和卖方应缴纳的佣金，且《房屋买卖成交合同》是采用格式条款订立的合同，玛雅安邦公司也没有证据证明其在签订合同时就此格式条款向方向东做了合理的提示和必要的说明，故对玛雅安邦公司的该项诉讼请求不予支持；关于方向东辩称其已承担了定金责任，不应再承担违约责任的辩称理由，因定金是方向东向卖房人给付的具有担保作用的货币，玛雅安邦公司虽然收取了方向东的定金，但在居间法律关系中仅为代收，故对方向东的辩称理由不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第一百零七条、第一百一十三条、第四百二十六条之规定，判决：一、被告方向东在本判决生效之日起十日内支付原告兰州玛雅安邦房屋代理有限公司中介佣金30480元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费442元，由原告兰州玛雅安邦房屋代理有限公司承担161元，由被告方向东承担281元。本院经审理查明，原审判决查明的本案基本事实清楚，予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人都具有法律约束力，应该按照约定履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方签订的《房屋买卖合同》第三条第二款第三项约定：“买方贷款额为800000元，……若因买方征信等原因造成按揭申请不获批准，买方同意转为一次性付款，无法一次性付款的，所交定金不予退还，由卖方与居间方各得50%。”该约定应当视为双方对合同解除的特别约定，当合同约定的解除条件成就时，双方合同解除。导致涉案合同解除的原因正是因方向东征信问题未能获得银行按揭贷款，方向东亦未一次性付清剩余房款。故涉案合同已满足双方约定的解除条件，涉案合同应认定已经按照约定解除。合同解除后，方向东亦按照双方约定承担了违约责任。本案中，玛雅安邦公司主张应按照其与方向东约定的合同总价款的3%支付中介佣金、违约利息以及律师费等费用，应是双方就上述约定未成就的前提下，方向东承担的合同义务。在双方约定的合同解除条件成就的情况下，玛雅安邦公司主张应按照合同总价款3%支付中介佣金、违约利息以及律师费等费用无事实和法律依据，一审法院对方向东违约责任认定不当，本院予以纠正。综上所述，上诉人方向东的上诉请求成立，予以支持。上诉人兰州玛雅安邦房屋代理有限公司的上诉请求不能成立，不予支持。本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初8665号民事判决；二、改判驳回兰州玛雅安邦房屋代理有限公司的诉讼请求。一审案件受理费442元，二审上诉人兰州玛雅安邦房屋代理有限公司预交案件受理费122元，二审上诉人方向东预交案件受理费562元，均由上诉人兰州玛雅安邦房屋代理有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 冯 诚审判员 邵云翮审判员 周瑞芹二〇二〇年六月十一日书记员 夏菁菁