广西壮族自治区象州县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1322民初497号 原告:象州翔皓房地产有限责任公司，住所地：广西象州县象州镇内环路3-9号，统一社会信用代码：91451322552260943E。 法定代表人：杨毅斌，总经理。 诉讼代表人：象州翔皓房地产有限责任公司管理人。 负责人：颜钊，广西汇力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵辉，广西汇力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐华鑫，广西汇力律师事务所律师。 被告：王建学，男，1972年3月7日出生，壮族，住广西象州县。 第三人:蒙永扬，男，1980年6月28日出生，壮族，住广西象州县。 第三人:高袓楹，男，1984年12月4日出生，汉族，住广西象州县。 原告象州翔皓房地产有限责任公司（以下简称翔皓公司）与被告王建学、第三人蒙永扬、高祖楹租赁合同纠纷一案，本院2020年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告翔皓公司的委托诉讼代理人赵辉、被告王建学到庭参加诉讼。第三人蒙永扬、高祖楹经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告翔皓公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付租赁商铺的租金4560元（自2018年7月1日计算至2018年10月9日止）；2、判令被告向原告支付租赁合同法定解除后的商铺占用费55319.1元（自2018年10月10日暂计至2020年4月30日,之后的占用费参照《东城华府商铺租赁合同》、《房屋租赁合同》计算至实际搬离之日止，计算方式详见附件《租金及占用费计算清单》）；以上款项合计59879.1元；3、判令被告搬离并交还原告的位于象州县象州国际大酒店B座1层104、106、108号以及吉象路3号东城华府6栋1层2、3号商铺；4、判令被告承担本案诉讼等相关的全部费用。事实和理由：被告王建学与原告象州翔皓房地产有限责任公司于2015年1月27日签订了《东城华府商铺租赁合同》，承租翔皓公司名下位于商铺，共6间，共计建筑面积300.73平方米，月租2500元/月，租赁期限自2015年2月1日至2018年1月31日。合同到期后，被告仍一直占有和使用该商铺。原、被告另于2018年3月29日签订了一份《房屋租赁合同》，承租翔皓公司名下位于象州县象州国际大酒店B座1层104、106、108号商铺，共计建筑面积166.96平方米，月租700元/月，租赁期限自2018年5月1日至2021年4月30日。2018年7月11日，象州县人民法院作出（2018）桂1322执176号决定书，以翔皓公司不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务为由，决定将执行案件移送来宾市中级人民法院进行破产审查。2018年8月3日，来宾市中级人民法院指定该案由象州县人民法院审理。象州县人民法院于2018年8月5日作出（2018）桂1322破申1号民事裁定书，裁定受理翔皓公司的破产清算申请。来宾市中级人民法院于2018年10月8日指定广西汇力律师事务所担任象州翔皓房地产有限责任公司管理人（以下筒称“管理人”）。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，被告与翔皓公司签订的《房屋租赁合同》已于2018年10月9日法定解除，在合同解除后，被告应及时向翔皓公司返还所租赁的房产。2020年1月14日,管理人收回了象州县象州镇吉象路3号5栋一层3、4号商铺的控制权和管理权，并与第三人蒙永扬重新签订了《商铺租赁合同》；2020年2月1日管理人收回了象州县象州镇吉象路3号5栋一层1、2号商铺的控制权和管理权，并与第三人高祖楹重新签订了《商铺租赁合同》。但截止于原告提起本次诉讼之时，被告仍未将位于象州县象州国际大酒店B座1层104、106、108号以及吉象路3号东城华府6栋1层2、3号的商铺交还给原告。两份租赁合同所承租的商铺自2018年7月至今，被告只在2019年4月19日向管理人支付过一笔6000元的房租，之后就未再交纳过拖欠的租金及相应的占用费。2020年1月13日，管理人又通过上门告知及张贴《通知书》的方式进行催告。但截止于原告提起本次诉讼之时，被告仍拒绝交纳拖欠的租金及相应的占用费。据管理人统计，自2018年7月1日到上述租赁合同被法定解除期间，被告尚欠翔皓公司租金4560元;截止于2020年4月30日，在上述合同被法定解除后的实际占用期间，被告应参照《东城华府商铺租赁合同》《房屋租赁合同》的约定向原告支付占用期间所产生的占用费暂计为55319.1元；扣减2019年4月19日向管理人支付的房租6000元，被告所欠租金及占用费合计59879.1元。租金计算方式：1.象州县象州国际大酒店B座1层104、106、108号商铺按照700元/月的标准计算，租金自2018年7月1日起至2018年10月9日止的租金为2310元，占用费自2018年10月10日起至2020年4月30日止为13090元；2.商铺的租金按照2500元/月标准计算，租金自2018年7月1日起至2018年10月9日止的租金为8250元，占用费自2018年10月10日起至2020年1月13日止为37833.33元；3.象州镇吉象路3号5栋一层1、2号商铺（商铺面积合计95.885平方米）的占用费按8.31元/平方米/月计算，占用费自2020年1月14日起至2020年1月31日止为478.08元；4.象州镇吉象路3号6栋一层2、3号商铺（商铺面积合计132.18平方米）的占用费按8.31元/平方米/月计算，占用费自2020年1月14日起至2020年4月30日止为3917.68元。诉讼过程中，原告翔皓公司对起诉状进行变更：2020年4月1日，被告王建学支付房租4000元，故变更第一项诉讼请求为：判令被告向原告支付租赁商铺的租金560元（自2018年7月1日计算至2018年10月9日止），诉讼请求第一项及第二项合计金额变更为55879.10元。 被告王建学辩称：象州国际大酒店B座1层104、106、108号商铺自2018年5月至今一直没有使用营业，原因是被告刚装修时，购买的水电材料被偷走。跟杨总（杨毅斌）反映情况后，杨总回复消防通道不能堵塞，所以一直未能营业。租赁该商铺的押金也没有退还，被告也还拿有钥匙，应扣减租金2310元及2018年10月10日至2020年4月30日的占用费13090元。六栋一层2、3号商铺2018年7月1日至2020年均没有使用，因进材料需要大量的资金，未与原告签合同，所以不敢进货，也应该扣减租金21200元。2018年2月至6月被告每月多支付500元租金，共计2500元，也应该相应予以扣除。2013年开始向原告租赁的六间门面，虽2017年修路未能营业，被告依旧支付租金，原告让被告搬走，不应计算占用费。 第三人蒙永扬、高祖楹没有向本院提出答辩意见，也没有向本院提交证据材料及书面质证意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的以下证据，本院予以确认并在卷佐证：原告翔皓公司提供的《东城华府商铺租赁合同》、《房屋租赁合同》、《象州翔皓房地产有限责任公司东城佳苑商品房销售登记备案统计》6份、（2018）桂1322破申1号民事裁定书、（2018）桂13民他5号决定书、EMS邮寄单、快递查询单、《通知书》[（2018）翔皓破管014-008号]、《谈话笔录》、《通知书》[（2018）翔皓破管字第021号]及张贴照片、转款回单2份、《商铺租赁合同》[翔皓租字（2020）第002、005号]。 对有争议的证据，本院认定如下：被告王建学提供的《收据》，拟证明原告尚未退还2018年1月30日被告王建学交纳的押金1000元，如果原告翔皓公司继续续租房屋给被告，则不用退还。被告翔皓公司质证，因原告公司已经进入破产程序，不能单独在本案直接抵扣，被告王建学应进行债权申报。本院认证，因原告翔皓公司破产清算申请已被本院受理，被告王建学应当通过债权申报的方式向管理人申报这1000元的债权，故本院对该证据在本案不予采纳。第三人蒙永扬、高祖楹未到庭参加诉讼，也未提交证据及书面质证意见，本院视其为放弃举证、质证权利。 根据上述认证结果，结合到庭当事人的庭审陈述，本院认定本案法律事实如下：位于象州县象州国际大酒店B座一层104、106、108号商铺的所有权人系原告翔皓公司。2015年1月27日，原告翔皓公司（甲方）与被告王建学（乙方）签订《东城华府商铺租赁合同》，约定：乙方自愿租用甲方位于象州县象州镇吉象路3号5栋楼一层1号商铺（建筑面积：40.13㎡）、2号商铺（建筑面积：55.75㎡）、3号商铺（建筑面积：35.88㎡）、4号商铺（建筑面积：36.79㎡）以及6栋一层2号商铺（建筑面积：64.15㎡）、3号商铺（建筑面积：68.03㎡），共6间商铺，用作商业用途，租用总共面积为300.73㎡；乙方需向甲方交付租金保证金8000元；商铺租金每月2500元；租金按每季交付，须在每季当月5日前交清租金；租赁期限自2015年2月1日起至2018年1月31日止等内容。2018年3月29日，原告翔皓公司（甲方）与被告王建学（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方租赁甲方位于象州县象州国际大酒店B座一层104、106、108号商铺，建筑面积共计166.96㎡；用作商业用途；租赁期限自2018年5月1日起至2021年4月30日止；租金按照4.2元/㎡计算，月租金为700元；乙方应于本合同生效之日向甲方支付押金1000元，租金按季结算，由乙方于每季当月的10日前交付给甲方等内容。 2018年7月11日，本院作出（2018）桂1322执176号决定书，以翔皓公司不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务为由，决定将执行案件移送来宾市中级人民法院进行破产审查。2018年8月3日，来宾市中级人民法院指定该案由本院审理。本院于2018年8月5日作出（2018）桂1322破申1号民事裁定书，裁定受理翔皓公司的破产清算申请。来宾市中级人民法院于2018年10月8日指定广西汇力律师事务所担任翔皓公司管理人。 2019年2月20日，原告管理人向被告送达翔皓破管（2018）014-008字第021号通知书，主要内容为：根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条之规定，管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知承租户继续履行合同，各承租户与翔皓公司之间签订的租赁合同已于2018年10月9日视为解除；若各承租户继续使用租赁物的，应按原租赁合同约定的时间和租金标准将占有使用费在2019年2月25日前交至翔皓公司管理人账户，并妥善管理所承租的资产等内容。2019年4月12日，原告翔皓公司管理人的工作人员与被告王建学进行谈话，被告王建学在谈话中自述其承租了原告翔皓公司位于象州县象州国际大酒店B座一层104、106、108号商铺，租金支付情况：1.象州县象州国际大酒店B座一层104、106、108号商铺已支付押金1000元，月租700元，已交租金至2018年7月；2.为承租象州县象州镇吉象路3号5栋楼一层1、2、3、4号商铺及6栋楼一层2、3号商铺所签订的《东城华府商铺租赁合同》，已经于2018年1月31日到期，该合同的押金在合同到期之后已经退回，租金为每月2500元，因一直使用该商铺，则租金交至2018年7月。被告王建学分别于2019年4月1日、2019年4月19日通过银行转账方式向原告翔皓公司支付租金4000元、6000元。 2020年1月13日，原告翔皓公司张贴《通知书》[（2018）翔皓破管字第021号]，告知承租人租赁合同已于2018年10月5日解除，及要求承租人于2020年1月31日前交还承租财产等内容。2020年1月14日，管理人收回位于象州县的商铺并于当日与第三人蒙永扬签订《商铺租赁合同》[翔皓租字（2020）第005号]，将位于象州县人蒙永扬。2020年2月1日，管理人收回位于象州县的商铺，并于当日与第三人高祖楹签订《商铺租赁合同》[翔皓租字（2020）第002号]，将位于象州县人高祖楹。 另查明，被告王建学尚未将位于象州县象州国际大酒店B座一层104、106、108号商铺及位于象州县象州镇吉象路3号6栋楼一层2、3号商铺的钥匙交付给原告翔皓公司，且在上述尚未交还的商铺中置放有物品。 诉讼过程中，原告翔皓公司于2020年5月12日向本院申请财产保全。本院于2020年5月12日作出（2020）桂1322民初497号民事裁定书，裁定：准予查询并查封、冻结被申请人王建学价值相当于59879.10元的财产。再于2020年5月19日作出（2020）桂1322执保41号执行裁定书，裁定：冻结被申请人王建学开设在中国邮政储蓄银行股份有限公司金秀县解放路支行62×××63账号上的存款，冻结额度为59879.10元，冻结期限为一年。 本院认为，《中华人民共和国企业破产法》的立法目的是为了规范企业破产程序、公平清理债权债务、保护债权人和债务人的合法权益、维护社会主义市场经济秩序。破产以公平清偿债务为宗旨，公平是破产应当实现的最为重要的目标，同时也是破产程序贯穿始终的基本原则；人民法院受理破产申请，标志着破产程序的开始，所有债权都必须通过破产程序获得清偿；在清偿时，同一顺序的所有债权人地位平等，按债权数额的比例分配；如果人民法院在受理破产申请后，仍然允许债务人对个别债权人的债权进行清偿，就会造成个别债权人与其他债权人实际受偿的不平等，使得个别债权人能够全部或大部分得到清偿，而其他债权人的债权则较少得到清偿，甚至得不到清偿，这有悖于破产法的立法目的和原则；因此，为了保障在债务人被宣告破产后，所有的破产债权人都能够得到平等的清偿，有必要在受理破产申请后，禁止债务人对个别债权人的清偿。管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同，应当按照有利于使债务人财产最大化的原则，行使决定继续履行或者解除的选择权；管理人行使选择权应当在人民法院裁定受理破产申请之日起二个月内通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内予以答复，否则视为解除合同。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》及《东城华府商铺租赁合同》到期后未续签但已实际履行的不定期租赁合同均为双务合同，2018年8月5日本院裁定受理原告破产申请时，上述合同仍在履行，应当适用《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定处理，即管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。因此，上述《房屋租赁合同》及《东城华府商铺租赁合同》已于2018年10月6日法定解除。被告王建学应当于2018年10月6日将租赁物返还给原告，逾期则应当参照合同约定的租金标准支付占用费。根据本案事实，计算得相关的租金和占用费如下： 一、象州县象州国际大酒店B座一层104、106、108号商铺的租金及占用费：1.自被告王建学未按约交纳租金至《房屋租赁合同》解除前的租金（自2018年7月1日起至2018年10月6日止）：700元/月×3个月+700元/月÷30天×6天=2240元；2.被告王建学至今未将上述租赁的商铺归还给原告翔皓公司，故按照原告诉请，自2018年10月10日至2020年4月30日止的占用费：700元/月×18个月+700元/月÷30天×20天=13066.67元，2020年5月1日之后的占用费按700元/月的标准计算至实际返还该商铺给原告翔皓公司之日止。 二、象州县象州镇吉象路3号5栋楼一层1、2、3、4号商铺及6栋楼一层2、3号商铺的租金及占用费：1.自被告王建学未按约交纳租金至《东城华府商铺租赁合同》解除前的租金（自2018年7月1日起至2018年10月6日止）：2500元/月×3个月+2500元/月÷30天×6天=8000元；2.按照原告诉请并按《东城华府商铺租赁合同》的约定，自2018年10月10日起至被告王建学返还象州县商铺之日止（2020年1月13日）的占用费：2500元/月×15个月+2500元/月÷30天×3天=37750元；3.因被告王建学已经返还《东城华府商铺租赁合同》中的部分商铺，故按租赁面积计算商铺的占用费（2500元/月÷300.73㎡=8.31元/㎡/月），即在被告王建学返还象州县商铺之次日起至其返还象州县象州镇吉象路3号5栋楼一层1号商铺（建筑面积：40.13㎡）及2号商铺（建筑面积：55.75㎡）之日止这期间（自2020年1月14日起至2020年1月31日止），被告王建学占用象州县商铺的占用费：8.31元/㎡/月×（40.13㎡+55.75㎡）÷30天×18天=478.06元；4.因被告王建学至今未将上述租赁的商铺归还给原告翔皓公司，故按照原告诉请，在被告王建学返还象州县商铺之次日（2020年1月14日）起至2020年4月30日止期间，被告王建学占用象州县象州镇吉象路3号6栋楼一层2号商铺（建筑面积：64.150㎡）及3号商铺（建筑面积：68.030㎡）的占用费：8.31元/㎡/月×（64.150㎡+68.030㎡）×3个月+8.31元/㎡/月×（64.150㎡+68.030㎡）÷30天×17天=3917.69元，2020年5月1日之后的象州县象州镇吉象路3号6栋楼一层2号商铺（建筑面积：64.150㎡）及3号商铺（建筑面积：68.030㎡）占用费按照8.31元/㎡/月的标准计算至实际返还上述商铺给原告翔皓公司之日止。 被告王建学庭审中要求将其于2018年2月至6月间每月多交500元的租金在本案予以扣除，因被告王建学要求扣除的租金不在原告翔皓公司请求的租金的时间段范围内，且原告翔皓公司破产清算申请已被本院受理，被告王建学应当通过债权申报的方式向管理人申报上述债权，故本院对被告王建学的辩解不予采纳。结合上述租金10240元（2240元+8000元）及占用费55212.42元（13066.67元+37750元+478.06元+3917.69元），扣除被告王建学分别于2019年4月1日、2019年4月19日支付给原告翔皓公司的租金4000元、6000元，被告王建学尚欠原告翔皓公司租金240元（10240元-10000元）及截至2020年4月30日的占用费55212.42元。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 被告王建学应于本判决生效之日起五日内支付原告象州翔皓房地产有限责任公司租金240元； 被告王建学应于本判决生效之日起五日内支付原告象州翔皓房地产有限责任公司自2020年10月10日起至2020年4月30日的占用费55212.42元，并按照月租金8.31元/平方米的标准支付原告象州翔皓房地产有限责任公司象州县象州镇吉象路3号6栋楼一层2号商铺（建筑面积：64.150㎡）、3号商铺（建筑面积：68.030㎡）自2020年5月1日起至实际返还该商铺给原告象州翔皓房地产有限责任公司之日的占用费，同时按照700元/月的标准支付原告象州翔皓房地产有限责任公司象州县象州国际大酒店B座一层104、106、108号商铺自2020年5月1日起至实际返还该商铺给原告象州翔皓房地产有限责任公司之日的占用费； 被告王建学应于本判决生效之日起五日内将占用的象州县象州镇吉象路3号6栋楼一层2、3号商铺及象州县象州国际大酒店B座一层104、106、108号商铺返还给原告象州翔皓房地产有限责任公司。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1297元，减半收取648.50元，诉讼保全申请费619元，由被告王建学负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区来宾市中级人民法院。 审 判 员 覃语春 二〇二〇年六月三十日 法官助理 蒙 捷 书 记 员 林柳燕 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《中华人民共和国企业破产法》 第十八条人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。 管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。