湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0102民初3922号原告：陈庆元，女，1970年11月25日出生，汉族，住湖南省株洲市芦淞区。被告：湖南大成酒店管理有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区五一大道838号新成大厦。法定代表人：毛致平，董事长。被告：湖南大成国际大酒店有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区五一大道838号新成大厦。法定代表人：毛致平，董事长。上述被告共同委托诉讼代理人：周当二，男，湖南大成酒店管理有限公司和湖南大成国际大酒店有限公司的法律顾问，住湖南省长沙市岳麓区。原告陈庆元与被告湖南大成酒店管理有限公司（以下简称大成管理公司）、被告湖南大成国际大酒店有限公司（以下简称大成酒店公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案后，依法适用简易程序于2020年6月12日公开开庭进行了审理。原告陈庆元、被告大成管理公司和被告大成酒店公司的共同委托诉讼代理人周当二到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈庆元向本院提出诉讼请求：1．判令大成管理公司支付拖欠的租金和装修改造折旧款共计130551元；2．判令大成管理公司支付违约金2786元；3．判令大成酒店公司对上述大成管理公司的债务承担连带清偿责任；4．判令大成管理公司和大成酒店公司承担本案诉讼费。事实和理由：陈庆元与大成酒店公司于2015年9月12日签订《商品房买卖合同》，向大成酒店公司购买长沙市芙蓉区。同日，陈庆元与大成酒店公司、大成管理公司分别签订《湖南大成国际大酒店房屋委托装修合同》和《湖南大成国际大酒店房屋租赁合同》，陈庆元向大成酒店公司支付房屋价款189885.6元和装修款144828元合计334713.6元。依据房屋租赁合同和委托装修合同的约定，大成管理公司应向陈庆元支付租金和装修改造折旧款共计3487元，支付时间为每月25日，大成管理公司应将当月租金向陈庆元指定的银行账户以划拨的方式向陈庆元一次性支付。陈庆元一直按约定将上述房屋出租给大成管理公司经营使用，大成管理公司从2016年10月开始擅自违约少付或未付租金，2016年10月1日至2020年3月30日，大成管理公司共欠付租金130551元。根据《湖南大成国际大酒店房屋租赁合同》第十条第三款的约定，如逾期3个月大成管理公司未返还租赁收益，则应支付收益的3%作为违约金，根据《湖南大成国际大酒店房屋委托装修合同》第九条第三款的约定，如逾期3个月大成管理公司未返还收益，则应支付委托装修折旧款的1%作为违约金，以上大成管理公司应当支付的违约金合计2786元。此外，《湖南大成国际大酒店房屋租赁合同》第九条和《湖南大成国际大酒店房屋委托装修合同》第八条均约定了大成酒店公司对租赁收益支付承担保证责任。原告陈庆元向本院提交的证据有：1．《商品房买卖合同》；2．收据；3．《湖南大成国际大酒店房屋委托装修合同》；4．《湖南大成国际大酒店房屋租赁合同》；5．中信银行业务凭证；6．房屋租金记录汇总表。被告大成管理公司和被告大成酒店公司共同辩称，截止到2019年6月2日，大成管理公司欠付的租金应为95913元，陈庆元将租金计算至2020年3月多算了10个月的租金，双方对租金的计算存在差异。关于违约金，由法院依法判决。被告大成管理公司和被告大成酒店公司共同向本院提交的证据有：1．长沙市中级人民法院于2020年5月28日作出的（2020）湘01民终5252号《民事判决书》；2．租金计算表。对原告陈庆元、被告大成管理公司、被告大成酒店公司围绕诉讼请求提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据民事诉讼证据规定，并结合庭审质证情况及当事人的陈述，本院查明事实如下：2015年9月12日，谭佳、陈庆元、谭应国与大成酒店公司签订《长沙市商品房买卖合同》，约定谭佳、陈庆元、谭应国共同向大成酒店公司购买长沙市芙蓉区，建筑面积53.64平方米，房屋总价款632952元，谭佳占该房屋投资总额的45%，陈庆元占该房屋投资总额的30%，谭应国占该房屋投资总额的25%。同日，谭佳、陈庆元、谭应国与大成管理公司、大成酒店公司共同签订一份《湖南大成国际大酒店房屋委托装修合同》和一份《湖南大成国际大酒店房屋租赁合同》。房屋委托装修合同约定，谭佳、陈庆元、谭应国委托大成管理公司将案涉商品房按星级酒店客房标准装修改造后对外统一经营管理，装修改造款共计482760元；委托期限内，大成管理公司应从合同生效之日起，每年按该房屋委托装修改造款总额12.5%的折旧比例返还给谭佳、陈庆元、谭应国，委托装修改造折旧款按月返还，委托装修改造折旧款返还的金额为5029元，其中谭佳每月委托装修改造折旧款返还的金额为2263元，谭应国每月委托装修改造折旧款返还的金额为1257元，陈庆元每月委托装修改造折旧款返还的金额为1509元；如逾期3个月大成管理公司未向谭佳、陈庆元、谭应国返还委托装修改造折旧款，除应付的委托装修改造折旧款之外，大成管理公司应另向谭佳、陈庆元、谭应国支付违约期内应支付的委托装修折旧款1%作为违约金，违约金从违约之日起第二天开始计算；大成酒店公司以其不销售的负1楼、负2楼共约7085.05平方米的物业作为担保物，为大成管理公司向谭佳、陈庆元、谭应国支付租金及转让款提供担保。房屋租赁合同约定，谭佳、陈庆元、谭应国将位于长沙市芙蓉区出租给大成管理公司，租赁期最短时限不少于3年，最长不超过5年；大成管理公司每月向谭佳、陈庆元、谭应国支付租金6593元，其中支付谭佳每月租金为2967元，支付谭应国每月租金为1648元，支付陈庆元每月租金为1978元；如逾期3个月大成管理公司未向谭佳、陈庆元、谭应国支付租赁收益，除应付的租赁收益外，大成管理公司应另向谭佳、陈庆元、谭应国支付违约期内应支付的租金的3%作为违约金；大成酒店公司以其不销售的负1楼、负2楼共约7085.05平方米的物业作为担保物，为大成管理公司向谭佳、陈庆元、谭应国支付租金及转让款提供担保。前述合同签订后，陈庆元于当日按购房款出资比例向大成酒店公司支付了购房款和装修改造款。在合同履行过程中，大成管理公司于2016年10月1日开始出现对陈庆元欠付或停付租金情形。2019年6月3日，因部分新成大厦业主维权堵塞大成酒店大门，大成酒店关门停业。同年6月21日，大成管理公司、大成酒店公司在业主ＱＱ群内发布一份《关于终止大成国际酒店房屋租赁合同的通知》，并张贴于该酒店大门口，内容为告知全体业主该酒店于2019年6月3日起被迫停业，已无法履行租赁合同，且部分租赁合同到期，租赁合同目的已无法实现，特终止与所有购房业主签订的租赁合同。本院认为，陈庆元与大成管理公司、大成酒店公司签订的《湖南大成国际大酒店房屋租赁合同》和《湖南大成国际大酒店房屋委托装修合同》均系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立有效，合同双方均应全面履行各自的合同义务。大成管理公司作为案涉房屋的承租人，于2016年10月1日起未按前述两份合同约定足额向陈庆元支付按其购房出资比例计算的租金和装修改造折旧款，已经构成违约行为，应承担相应的违约责任。由于大成酒店于2019年6月2日被新成大厦业主关闭停业，陈庆元诉请大成管理公司支付2019年6月3日以后的租金和装修改造折旧款理由不充分，缺乏事实依据，本院不予支持。经大成管理公司与陈庆元庭审确认无异，2016年10月1日至2019年6月2日，大成管理公司拖欠陈庆元房屋租金和装修改造折旧款合计为95913元，故陈庆元诉请大成管理公司支付房屋租金和装修改造折旧款合计130551元，本院予以部分支持。关于逾期支付租金和装修改造折旧款的违约金。《房屋租赁合同》约定，如大成管理公司逾期3个月未向陈庆元支付租赁收益，除应付的租赁收益之外，应另向陈庆元支付违约期内欠付租金的3%作为违约金。《房屋委托装修合同》约定，如大成管理公司逾期3个月未向陈庆元返还装修改造折旧款，除应付的装修改造折旧款之外，应另向陈庆元支付违约期内欠付装修改造折旧款的1%作为违约金。虽然合同约定的违约金计算标准未显著高于守约方的实际损失，但由于双方均未提供证据证明大成管理公司分别欠付租金和装修改造折旧款的具体数额，不便依合同约定分别计算违约金，根据公平原则，结合合同约定，综合考量本案情况，本院确定违约金以欠付租金和装修改造折旧款总额95913元的2%计算为宜，鉴此，大成管理公司应向陈庆元支付违约金1918.3元。故陈庆元诉请大成管理公司支付违约金2786元，本院予以部分支持。大成酒店公司作为担保人，应对大成管理公司向陈庆元支付拖欠房屋租金和装修改造折旧款承担连带清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条的规定，判决如下：一、在本判决生效后三日内，湖南大成酒店管理有限公司向陈庆元支付房屋租金和装修改造折旧款合计95913元；二、在本判决生效后三日内，湖南大成酒店管理有限公司向陈庆元支付违约金1918.3元；三、湖南大成国际大酒店有限公司对本判决第一项、第二项确定的湖南大成酒店管理有限公司的债务承担连带清偿责任；四、驳回陈庆元的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2967元，因适用简易程序减半收取1483.5元，由陈庆元负担483.5元，由湖南大成酒店管理有限公司、湖南大成国际大酒店有限公司共同负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  江涛二〇二〇年六月十二日法官助理李家成书记员厉大桥附本判决引用法律条文原文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。