北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终3370号上诉人（原审原告）：张宁，女，1978年2月11日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：徐敏，北京市求实律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈会欣，北京市求实律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京柳芳苑房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区太阳宫西坝河西里26号。法定代表人：魏建军，董事长。委托诉讼代理人：温京山，男，北京柳芳苑房地产开发有限公司员工。委托诉讼代理人：苏亚飞，北京市齐进律师事务所律师。上诉人张宁因与被上诉人北京柳芳苑房地产开发有限公司（以下简称柳芳苑公司）商品房销售合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初44676号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张宁及其委托诉讼代理人徐敏，被上诉人柳芳苑公司的委托诉讼代理人温京山、苏亚飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张宁上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持张宁的全部诉讼请求，或将本案发回重审；2.一审、二审诉讼费由柳芳苑公司承担。事实与理由：一、张宁与柳芳苑公司之间是真实、合法、有效的房屋买卖合同关系，且张宁已履行了全部合同义务，柳芳苑公司存在严重违约行为。张宁与柳芳苑公司签订了《商品房买卖合同》及补充协议，并办理了商品房预售预购登记，在北京市朝阳区不动产登记事务中心进行了合同的相应备案。张宁作为北京市×号房屋（以下简称3003号房屋）的买受人，已履行了房屋买卖合同的全部合同义务，支付了首付款377463元，又通过向光大银行贷款的方式，支付了剩余购房款148万元。柳芳苑公司作为3003号房屋的出卖方，已于2004年1月8日收到了全部购房款1857463元，但至今未履行为买受人办理房屋权属证书、交付房屋的合同义务，属严重违约。二、张宁与中国光大银行股份有限公司北京西直门支行（以下简称光大西直门支行）之间是真实、合法、有效的金融借款合同关系，且张宁已履行了全部合同义务。张宁作为借款人、抵押人，柳芳苑公司作为保证人，与光大西直门支行签订了《个人贷款合同》，贷款品种为公寓按揭贷款，抵押物为3003号房屋，贷款期限为2004年1月8日至2024年1月8日。2019年8月26日，张宁结清全部贷款。三、上述金融借款合同与房屋买卖合同密切关联，金融借款合同合法有效的前提是房屋买卖合同合法有效，一审法院认定房屋买卖合同非张宁真实意思表示而驳回张宁全部诉讼请求，没有事实和法律依据，也不符合法律逻辑。一审判决并未表述其驳回张宁全部诉讼请求的依据是合同无效，还是可撤销，还是未履行而解除。本案不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条和第五十四条关于合同无效和可撤销的规定。如果房屋买卖合同无效或被撤销，那么相关联的金融借款合同也应无效。如果金融借款合同无效，按照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或被撤销的后果应当是光大西直门支行返还全部因该合同取得的财产，那么张宁是否可依据一审判决起诉光大西直门支行返还全部还款呢？很显然是不可能的，因为金融借款、房屋买卖两个合同均有效且已履行，这充分说明一审判决的逻辑错误。四、一审判决对于张宁支付了首付款、通过银行贷款支付了剩余房款的关键事实未进行查明和认定，对3003号房屋权属登记情况的重要证据未进行调取，未查清本案事实。本案为商品房销售合同纠纷，一审法院应当围绕商品房销售合同双方的权利义务进行审理并查明事实，但是一审法院仅认定了柳芳苑公司提交的所谓“证据”，未认定张宁提交的证据。柳芳苑公司提交的《注销协议》、《委托书》内容空白，仅有签名，不具备真实性、合法性、关联性，且与客观事实不符，不能证明房屋买卖合同注销，且房管部门还有房屋买卖合同的备案；柳芳苑公司提交的其他证据，均为其他主体之间的其他法律关系，与房屋买卖合同关系无关，且有大量的篡改和造假，其证明内容也不合逻辑。一审法院对张宁提交的房款收据、发票、还款明细、贷款结清证明等证据视而不见，对本案关键事实不进行认定，是有意的偏袒柳芳苑公司。五、本案法律关系和事实情况清晰明了，但一审判决将不同主体之间的不同法律关系混为一谈。张宁的证据足以证明其履行了房屋买卖、金融借款的全部合同义务。张宁的光大银行卡（账号×××）明细可以看出光大银行向张宁发放了贷款，该贷款148万元于2014年1月8日支付给柳芳苑公司，张宁在当时已完成了房屋买卖的全部付款义务。并且，张宁已结清全部贷款，即使未结清贷款导致柳芳苑公司承担了连带保证责任，也仅导致柳芳苑公司对张宁享有追偿权，也不会导致房屋买卖合同无效或者被撤销、买受人的身份消灭。至于上海新晃空调设备有限公司（以下简称新晃公司）与张宁之间、新晃公司与柳芳苑公司之间的其他法律关系，均与本案房屋买卖合同关系无关。六、一审判决驳回张宁的全部诉讼请求，既未依据合同无效、被撤销、被解除，也未依据3003号房屋被他人合法拥有产权，相反本案房屋买卖合同有效且已履行。按照柳芳苑公司的说法，柳芳苑公司欠新晃公司设备款项、向新晃公司支付设备款项，柳芳苑公司并未向张宁退还首付款和全部贷款，也未办理合同解除、退房手续，柳芳苑公司作为3003号房屋的出卖方，早在2004年1月8日就收到了全部购房款。那么3003号房屋应当属于谁、判给谁？一审判决驳回张宁作为买受人的合理诉求，完全不合逻辑，也违背法律的公平公正。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法查清事实，支持张宁的全部上诉请求。柳芳苑公司辩称，同意一审判决，不同意张宁的上诉请求和理由。本案系商品房买卖合同纠纷，涉案房屋是现房，不是预售房屋。张宁未履行房屋买卖合同和贷款合同，没有支付首付款，也没有偿还贷款。张宁向一审法院起诉请求：请求判令柳芳苑公司为张宁办理3003号房屋的权属证明；判令柳芳苑公司将3003号房屋交付给张宁；判令柳芳苑公司赔偿张宁经济损失2000元。柳芳苑公司在一审中辩称：柳芳苑公司在2003年因拖欠新晃公司设备款，资金紧张，遂找到新晃公司，双方商定假借申请按揭贷款用于偿还上述设备款，新晃公司安排张宁办理涉案房屋的贷款按揭，张宁与新晃公司是什么关系柳芳苑公司不清楚。取得按揭贷款后，柳芳苑公司向新晃公司支付设备款，之后由柳芳苑公司按月偿还相应贷款。所以张宁与柳芳苑公司之间的商品房买卖合同并非双方的真实意思表示。张宁在办理购房协议和贷款手续时，已经签署了房屋买卖合同的注销协议以及办理注销手续的委托书，同时张宁未实际办理入住，未缴纳相关税费，除了在2019年1月17日偿还了拖欠的贷款35万元及对方补充的结清贷款以外，没有支付房屋的首付款，也没有偿还任何银行贷款。柳芳苑公司和同叫张宁的案外人于2005年就3003号房屋签订了真实的买卖合同，案外人已经办理入住，并实际使用房屋。且另案张宁也起诉了柳芳苑公司，要求办理不动产权属证书。因此，不同意张宁的诉讼请求。一审法院认定事实：2003年，张宁与柳芳苑公司签署了《商品房买卖合同》，合同中约定：张宁购买柳芳苑公司开发的位于北京市××房屋，房价款总计为1857463元。购房款采用银行按揭贷款形式。2003年12月25日，双方还和北京市华城律师事务所签订了《补充协议》。补充协议约定：张宁在本协议签订之日后一百八十天内，将该房屋的房屋所有权证交付给北京市华城律师事务所。如果未能在规定的期限内将房屋所有权证交付给北京市华城律师事务所，出卖人应承担本合同项下的相应违约责任。每逾期一日支付违约金伍佰元给北京市华城律师事务所，并赔偿北京市华城律师事务所及买受人因此造成的所有损失（包括但不限于因此被贷款银行划扣的保证金、利息、罚息、可能发生的违约金、赔偿金、诉讼仲裁费、律师费及其他直接或间接损失）。为购买3003号房屋，张宁作为借款人、柳芳苑公司作为保证人于2004年1月8日与中国光大银行签订了个人贷款合同。合同约定：张宁向中国光大银行贷款148万元，借款期限自2004年1月8日至2024年1月8日。2003年12月，柳芳苑公司开具了付款人为张宁的首付款发票，面额为377463元。2004年1月16日，柳芳苑公司开具付款人为张宁全款发票。一审审理中，双方均认可柳芳苑公司归还了截止至2015年3月前的贷款。后张宁被银行行业拉入黑名单。2019年8月29日，中国光大银行出具证明，确认张宁在2019年8月26日还清全部贷款。现张宁诉至一审法院，提出其各项诉讼请求。柳芳苑公司主张张宁与柳芳苑公司签署的房屋买卖合同并非真实意思表示，称因柳芳苑公司在2003年欠付案外人新晃公司的设备款，故柳芳苑公司与新晃公司协商，由新晃公司出面找张宁以从柳芳苑公司购买3003号房屋名义办理假银行按揭贷款偿还新晃公司的债务，房贷由柳芳苑公司偿还。柳芳苑公司在办理购房手续的同时还签署了房屋买卖合同的注销协议及办理注销手续的委托书。为证明其主张，柳芳苑公司向法庭提交了落款处有张宁本人签字的《注销协议》、《委托书》、《授权委托书》三份文件。注销协议内容如下：乙方（即张宁）因购买甲方（即柳芳苑公司）开发的“国展家园”座号房屋，与甲方签署了《商品房买卖合同》（合同编号为：）。现经甲乙双方协商一致，变更如下：一、甲方同意乙方退房；二、甲乙双方同意签署本协议后，共同到北京市国土资源和房屋管理局有关部门办理上述契约的注销登记手续；三、办理完毕房屋注销手续后30天内，甲方退还乙方全部已付款（无违约金）；四、本协议壹式肆份。委托书内容如下：我因工作繁忙，不能亲自去北京市房屋土地管理局有关部门办理“国展家园”房屋契约（编号：GX）的注销手续，现委托受托人为我的代理人，全权代表我办理上述事宜，依规定所签署的文件与我亲自签署的同样生效。本委托书自委托事项完成时或委托人另立声明撤销委托时终止。授权委托书的内容为：1.我购买位于北京市朝阳区的“国展家园”座号房屋，特授权委托人为我的代理人，全权代表我办理有关该房产的产权抵押、贷款等手续，以及与该房产有关部门的其他一切必须的法律手续；2.本委托书自委托人签字或盖章后生效，至受托人完成委托事项时终止；3.受托人在其权限范围内所签署的文件，我均予承认。张宁对上述证据的真实性认可，但称其购买3003号房屋的意思表示真实，新晃公司称首付款由新晃公司垫付，之后再由张宁的奖金和返利中扣除，贷款由柳芳苑公司以出租3003号房屋的租金偿付。但张宁对于首付款系新晃公司代其垫付未能举证。一审法院认为，当事人对其主张负有举证的责任。张宁主张其购买3003号房屋是其真实意思表示，但根据柳芳苑公司提供的证据，张宁在签署买卖合同后，又签署了买卖合同的注销协议，并同时出具委托书办理房屋买卖合同注销的委托手续；结合张宁并未支付3003号房屋的首付款及部分贷款，后系因柳芳苑公司未归还贷款导致张宁被拉入黑名单后归还贷款的事实，一审法院可以认定张宁签署本合同时并非真实意思表示。张宁主张新晃公司称首付款由新晃公司垫付，之后再由张宁的奖金和返利中扣除，但张宁就此亦未提供证据。故对于张宁的全部诉讼请求，一审法院予以驳回。张宁就其所支付的银行贷款，另行向柳芳苑公司主张权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回张宁的诉讼请求。一审案件受理费65000元，由张宁负担（已交纳）。本院二审期间，张宁向本院提交了以下证据：证据1《商品房买卖合同》、证据2中国光大银行个人贷款合同、证据3房屋保险保险单、证据4首付款发票、证据5首付款收据、证据6全款发票、证据7客户贷款结清通知书、证据8对账单明细，上述证据用以证明张宁与柳芳苑公司于2003年12月24日、25日签订了商品房买卖合同及补充协议，张宁于2004年1月8日前已支付全部购房款1857463元并持有支付全部购房款的凭证；柳芳苑公司与张宁、光大银行共同签订了个人贷款合同，柳芳苑公司明知涉案房屋已出售给张宁且张宁已结清全部贷款；证据9英特公寓百度百科、证据10与中介聊天记录，用以证明涉案房屋于2002年开盘，张宁购买时单价为12160.15元/平方米，柳芳苑公司与另一张宁约定的单价为6546.64元/平方米远低于市场价，有悖常理属恶意串通；证据11链家网站的出租信息、证据12我爱我家网站的出租信息、证据13涉案房屋照片、证据14智联招聘信息，用以证明涉案房屋2004年初至今的出租收益属于张宁，却被柳芳苑公司非法占有。本院组织当事人进行了证据交换和质证。柳芳苑公司对张宁提交的证据发表如下质证意见：张宁提交的证据1、2、4、5、6、7在一审中提交过，不是新证据，质证意见同一审时发表的意见一致；对张宁提交的证据3真实性认可，证明目的不认可，与本案没有关联性；对张宁提交的证据8、10、11、12、13、14无法核实真实性，证明目的不认可；对张宁提交的证据9真实性认可，证明目的不认可。本院认为，张宁提交的证据1、2、4、5、6、7、8、13，其已在一审中提交，不属于二审程序中新的证据；张宁提交的证据3，张宁出示了原件且柳芳苑公司认可其真实性，故本院对其真实性予以确认；张宁提交的证据9、11、12、14系网页打印材料、证据10系案外人微信聊天记录，本院无法确认其真实性，故本院不予认定。本院依法补充查明以下事实：柳芳苑公司（甲方）与张宁（乙方）就3003号房屋签订的《商品房买卖合同》约定：乙方所购买的商品房为现房；如果乙方采用按揭方式付款，在按揭银行向甲方发出的乙方贷款进账单上所载日期当日后第七个工作日为房屋交付日。该合同附件四合同补充协议约定：付款方式，八成二十年贷款。1.乙方于2003年12月15日缴付定金人民币5万元整；2.乙方于2003年12月25日前缴付楼价之20%；3.余款办理银行贷款。2004年1月8日，张宁作为借款人、抵押人，柳芳苑公司作为保证人与贷款人光大西直门支行签订个人贷款合同，约定：贷款金额148万元，贷款期限240个月，自2004年1月8日至2024年1月8日止；本合同项下的全部贷款采用抵押加保证担保方式，抵押人为张宁，保证人为柳芳苑公司；抵押人应按贷款人的要求办理抵押物的保险，在本合同项下贷款本息及其他应付款项偿清之前，保险单正本由贷款人执管等。2004年2月9日，张宁作为投保人、被保险人签订《房屋保险保险单》，该保险单显示：受益人（抵押权人）：光大西直门支行，保险房屋详细地址：北京市朝阳区西坝河西里28号B座3003号，房屋保险价值、保险金额均为1857463元。关于3003号房屋的付款情况：1.张宁向法院提交了首付款收据及发票，证明新晃公司向柳芳苑公司支付了房屋首付款377463元，张宁在二审中称该笔款项是新晃公司应向张宁支付的空调代理商的费用。柳芳苑公司对此不予认可，称未收到该笔首付款。2.2004年1月8日，光大银行放出贷款148万元，柳芳苑公司收到该笔款项。3.张宁和柳芳苑公司均认可，3003号房屋在2015年3月之前的贷款由柳芳苑公司偿还。4.张宁向法院提交了账户对账单，用以证明该对账单中2018年以后的贷款系其本人偿还，还款总额945673.58元，柳芳苑公司认可张宁还贷945673.58元。关于3003号房屋的交房和使用情况。张宁称因当时和柳芳苑公司的老板很熟且没有钱还贷，由柳芳苑公司出租3003号房屋的租金还贷；柳芳苑公司称其已将3003号房屋出售给案外人张宁，现在由案外人张宁占有使用。一审中，柳芳苑公司向法院提交了其与案外人张宁（身份证号×××）于2005年5月28日签订的《商品房买卖合同》，约定：柳芳苑公司将3003号房屋以总金额100万元出售给案外人张宁，付款方式为一次性付款。关于柳芳苑公司向一审法院提交的落款处有张宁本人签字的《注销协议》、《委托书》、《授权委托书》，张宁称柳芳苑公司在办理贷款时给了其一堆文件材料，因其当时和柳芳苑公司的老板关系很好，所以没仔细看就签字了。另，张宁向本院申请调取3003号房屋的预售预购登记、权属登记档案，在本案中无调查收集必要，故本院不予准许。对一审法院查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，张宁依据其与柳芳苑公司签订的《商品房买卖合同》要求柳芳苑公司为其办理3003号房屋的权属证明并交付该房屋，柳芳苑公司则称其与张宁签订的《商品房买卖合同》并非其真实意思表示，系假借按揭贷款偿还新晃公司的设备款。因此，本案争议的焦点为张宁和柳芳苑公司是否存在买卖3003号房屋的真实意思表示。对此，本院具体分析如下：第一，从张宁和柳芳苑公司签订《商品房买卖合同》的目的来看，张宁称是为了购买3003号房屋；柳芳苑公司则称因其欠付新晃公司设备款，故新晃公司安排张宁办理3003号房屋的按揭贷款，假借申请按揭贷款偿还设备款。由此可见，双方对于签订《商品房买卖合同》的目的表述不一。第二，从《商品房买卖合同》的履行来看，张宁主张3003号房屋的首付款由新晃公司支付，该笔费用系新晃公司应向张宁支付的其作为空调销售代理商的费用，柳芳苑公司对此不予认可，张宁就此亦未提供任何证据予以证明，故本院不予采信。关于贷款的偿还情况，双方均认可柳芳苑公司偿还了2015年3月之前的贷款，后因柳芳苑公司未归还贷款导致张宁被拉入黑名单，张宁归还了剩余贷款。张宁上诉主张其履行了全部合同义务，缺乏事实依据，本院不予采信。另，张宁和柳芳苑公司均认可3003号房屋未按合同约定交付给张宁。第三，根据柳芳苑公司提供的证据，张宁在签署《商品房买卖合同》后又签署了《商品房买卖合同》的《注销协议》，并同时出具《委托书》办理房屋买卖合同注销的委托手续。虽然张宁否认上述《注销协议》、《委托书》的真实性、关联性，但其未就在上述文件上签字作出合理解释。综合上述情况，张宁提供的证据不足以证明其与柳芳苑公司在签订《商品房买卖合同》时存在买卖3003号房屋的真实意思表示，故一审法院驳回张宁的全部诉讼请求，并无不当，本院予以维持。另，张宁根据个人贷款合同结清贷款的行为亦不能证明其与柳芳苑公司存在买卖3003号房屋的真实意思表示，张宁就其所支付的银行贷款，可另行向柳芳苑公司主张权利。一审法院关于案件受理费计算有误，本院予以更正。综上所述，张宁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费21535元，由张宁负担（已交纳）。二审案件受理费21535元，由张宁负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 巴晶焱审 判 员 曹 炜审 判 员 王天水二〇二〇年六月二十八日法官助理 田子阳书 记 员 李星月