上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初1082号原告：金纪云，男，1954年2月8日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。委托诉讼代理人：金玉兰，女，1980年1月9日出生，汉族，户籍地上海市松江区。被告：张守权，男，1977年2月17日出生，汉族，户籍地安徽省。委托诉讼代理人：季华，上海徐卫红律师事务所律师。原告金纪云诉被告张守权房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年1月9日立案后，依法适用简易程序进行审理。本案于2020年3月3日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人金玉兰、被告张守权及委托诉讼代理人季华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金纪云向本院提出诉讼请求：一、判令原告与被告于2016年9月16日签订的租房协议书于2019年9月30日解除；二、判令被告腾退位于上海市青浦区白鹤镇红旗村慈母于溇2号，并将上述房屋返还给原告；三、判令被告返还原告房屋全套钥匙及燃气卡；四、判令被告支付房屋占有使用费(以每日123.29元为计算标准，自2019年10月1日计付至被告实际腾退之日止，暂计人民币8,876.88元)；五、判令被告支付原告电费129.54元；六、判令被告支付原告违约金10,000元；七、判令被告赔偿原告损失25,280元；八、案件诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年9月16日，原告和被告签订了从2016年10月1日至2019年9月30日为止的为期3年的租房协议书(以下简称协议)。协议约定包含且不仅仅包含以下内容：由被告向原告每年支付房租45,000元；由被告向相关单位支付水电、电话和网络等费用；被告退租或租期到期需恢复房屋内外原貌，产生费用由被告自理。如确实无法恢复原貌，被告须按照退租时市价折现补偿原告。被告承租到期应完好归还“出租房屋”及附属设施设备、所有钥匙及相关物品。房屋主要附属设备清单如：一楼西房间厨房橱柜设施一套等等。被告不得将承租的房屋转租或转让。合同押金为5,000元。押金在被告没有违约情形下，且承租期满后退还。租赁合同期间，被告对原告的屋内一楼西房间厨房橱柜设施进行了拆除；对一楼东房间进行了“木窗变门”改建；对一楼堂屋进行了“木门换玻璃门”改建；对二楼东房间的装修的全木大衣柜进行了拆除；对二楼东房间实木吊顶颜色进行了改色；对于屋外场地东边铁艺带门围栏进行了拆除等等。现今合同已到期，被告虽然已离开此房，但被告未履行合同约定恢复房屋原状的义务、也未退还房屋房门钥匙，被告的上述行为已经构成违约，因承担合同约定的违约责任。鉴于2019年9月30日租房协议书租期届满，视为租房协议书到期自然终止，也要求解除租房协议书。被告需恢复房屋原状，如无法恢复则予以赔偿。据此，原告为维护自身的合法权益，故向人民法院提起诉讼。2020年3月3日被告将系争房屋钥匙交付原告。审理中，原告撤回上述第二、三项诉讼请求。被告张守权辩称：针对诉请一，同意诉请一，认可合同解除，也认可合同解除时间为2019年9月30日。针对诉请二、三，同意腾退房屋，也同意归还房屋全套钥匙及燃气卡。被告于2019年5月15日或者5月16日搬离房屋。在2019年8月15日被告与原告的女婿唐涛协商合同解除事宜，签订合同的相关事宜也与原告及其女婿协商。唐涛现场查看过，2019年8月15日被告提出退还押金，原告拒绝，同时提出赔偿原告相关损失，被告不同意，故当时未能交接成功，原告也未要求交付钥匙。2019年8月15日当时没有谈拢，原告找到孙警官介入协商房屋交付事宜，当时被告前往调解，愿意交付钥匙，但是原告未前往。最后一次是2019年11月，被告也通过邻居与原告协商交付事宜，但也未能协商成功。被告在承租时进行装修，并拆除相关设施设备时，都是经过原告许可的。被告对系争房屋内也进行了装修投入十几万元，对于装修，也经过原告允许，故当时协商一致，不需要恢复房屋原状，当时唐涛与被告协商装修之后的设施设备不允许带走，原告也不会对被告进行赔偿。2019年8月15日双方未能协商一致。被告在2019年5月19日搬离后一直要求交付钥匙，但是由于原告一直拒绝接收钥匙，被告也同意交付钥匙。针对诉请四，不同意支付，双方的租赁关系自2019年9月30日终止，租金也支付至2019年9月30日，之后的租金未支付。针对诉请五，2019年8月1日至2019年12月31日期间的电费，被告仅愿意支付2019年8月1日至2019年9月30日期间的电费，其他期间不愿意支付。从电费的数额可以看出，房屋早就腾退搬离。针对诉请六，不同意支付违约金。被告无违约行为。当时对房屋进行装饰装修征得原告同意，故不需要恢复原状。针对诉请七，不同意赔偿原告损失，无事实及法律依据。经开庭审理查明：2016年9月16日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订租房协议书，约定乙方承租甲方位于上海市青浦区白鹤镇红旗村慈母于溇2号主屋5间(包括楼下3间、楼上东边和中间共2间)和主屋后面平房4间及该房屋周边附属场地。租期叁年，从2016年10月1日起到2019年9月30日为止。年租金为45,000元整。双方议定首期付六个月租金，并交押金5,000元整。以后每期支付按六个月结算一次、提款一周一次性支付下六个月房租。押金在乙方没有违约情形下，且承租期满后退还。甲方在收到乙方租金(包括押金)后必须出具收据予乙方。乙方在租用期内，不得改变房屋结构及其内外部固定设施；乙方因业务经营需求进行涉及房屋内外原有设施改变的装修方案须经过甲方同意后施工。使用中如有固定设施损坏或管道堵塞,应予修复、疏通，费用自理。乙方进行维修时须合理、确保安全；乙方退租或租期到期须拆除自行安装之器具设施，并同时恢复出租房屋内外原貌，产生费用出乙方自理。如确实无法恢复原貌、乙方须按照退租时市价折现补偿甲方。未经甲方允许，乙方不得在租用房屋周围搭建任何固定设施。如果甲方需要乙方拆除已经搭建的设施，乙方需在甲方通知规定的时限内拆除，否则属于违约。乙方承租该房屋及附属周边场地用于快递业务经营，乙方对租用房没有处理权，不能擅自与人合租、转租或借给他人，未经甲方同意也不能改变其用途，否则属于违约。乙方承租到期应完好归还“出租房屋”及附属设施设备、所有钥匙及相关物品。房屋主要附属设施设备清单如下：1台美的室内1.5匹挂壁空调(旧)；1台格力室内1.5匹挂壁空调(全新KFR-35GW/(35583)FNAa-A2)；1台史密斯电热水器(60升以上)；二楼东房间全实木地板；二楼三个房间实木吊顶；一楼西房间厨房橱柜设施一套；1套二楼门房间钥匙/一楼后门钥匙/厨房门钥匙；1套二楼东房间卫浴设施。本协议内所涉违约的违金金额为1万元整。乙方违约应支付给甲方违约金，且甲方有权收回房屋。乙方须根据本协议条款缴清各种费用及所有应付款。协议还约定了其他事项。被告承租系争房屋后，用于快递经营。被告向原告支付租金至2019年9月30日，支付了押金5,000元。被告已于2019年8月15日搬离系争房屋。2020年3月3日被告将系争房屋钥匙交付原告。另查明，系争房屋属于宅基地房屋。以上查明的事实，由原、被告的陈述，租房协议书、户口簿首页、申请批复单、村委会证明等证据予以证明，并经庭审出证、质证属实，本院予以确认。审理中，被告认为，2019年8月15日被告已经搬离系争房屋。被告支付租金至2019年9月30日。2019年8月15日被告通过微信与原告女婿唐涛，即代表原告处理租赁事宜的委托人唐涛联系，告知其不再续租系争房屋，需要将房屋退还给原告并办理交接手续。在2019年8月18日被告与原告做交接，当天唐涛、原告配偶到场查看房屋后，并未提出其他意见。当时被告提出未到期的租金无需退还，只要求退还押金5,000元。但是被告方表示不同意退还押金5,000元，故双方并未达成一致意见，当天被告也未将房屋钥匙交付给原告。被告在承租后，对系争房屋进行装修修缮，也同意按照现状交付原告，不需要原告进行补偿。被告对房屋进行装饰装修征得原告同意，故不同意恢复原状。为此，被告提供了微信聊天记录、照片等证据。原告对上述证据真实性予以确认，原告对于被告安装玻璃门、卷帘门，原告是清楚也同意的。对于贴瓷砖，原告不清楚。原告认可2019年8月18日被告与原告女婿、原告配偶到场查看，原告不同意退还押金，理由是原告认为被告承租后，对房屋拆除了橱柜、厨房，原告要求被告恢复，但是被告不同意交付钥匙，也不同意恢复就离开了，所以原告没有收到钥匙。直到2019年9月18日，原告代理人通过微信联系被告，告知被告押金要在验房后予以退还。之后几天，原告一直联系被告要求交房，但是被告一直未予理睬。2019年8月18日原告查看房屋，发现办公设备、桌椅、床等日常生活设施均已搬离。2020年3月3日在第一次庭审结束后，被告将钥匙交付原告。原告为证明系争房屋租赁前后的状况，以及恢复房屋原状所需被告赔付的费用，还提供了照片一组及原告自行估算、制作的恢复所需赔付费用清单等证据，被告对照片真实性无异议，认为通过照片可以看出被告对系争房屋进行了装修投入，对赔付费用清单真实性不予认可，也不同意按照清单上的费用进行赔偿。对于原告所主张的电费，原告提供了电费单据5张，以证明原告代为支付的电费。电费单据显示8月份电费金额为87.54元，9月份电费金额为4.90元，10月份电费金额为16.10元，11月份电费金额为17.10元，12月份电费金额为3.90元。被告对该证据真实性均无异议。被告仅同意支付2019年9月30日合同到期之前的电费92.44元，其余电费不同意支付。关于押金5,000元原告尚未退还，原、被告均同意在本案中一并处理，原告也同意返还押金5,000元给被告。根据庭审查明的事实，本院认为，本案中，原告与被告签订的租房协议书，系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。合同约定的租赁期限自2016年10月1日起到2019年9月30日止，2019年9月30日之后双方未签续租合同，原告主张租房协议书于2019年9月30日解除，被告对此无异议，本院予以确认。被告在2019年8月15日已经告知原告不再续租系争房屋，需要将房屋退还给原告并办理交接手续。2019年8月18日被告与原告约定交接，当天唐涛、原告配偶到场查看房屋后，原告方也于当日当场查看确认被告已经搬离，后双方之间因退还押金、恢复原状、赔偿损失等问题起争议，导致原告未能退还押金，被告未能交付钥匙。原告主张被告支付房屋占有使用费，该费用显然是扩大的损失，对此，双方均负有责任，综合本案合同履行情况、原、被告之间的过错责任以及本院查明的事实等，就该扩大损失部分，本院酌情确定被告支付原告房屋占有使用费4,000元。对于原告主张的电费，原告确认被告于2019年8月18日已经搬离，被告同意支付2019年9月30日合同到期之前的电费92.44元，本院予以确认，对于原告主张的其他电费，因缺乏相应事实依据，本院不予支持。关于原告主张的违约金，协议书中约定被告因业务经营需求进行涉及房屋内外原有设施改变的装修方案须经过原告同意后施工。使用中如有固定设施损坏或管道堵塞，应予修复、疏通，费用自理。被告进行维修时须合理、确保安全；被告退租或租期到期须拆除自行安装之器具设施，并同时恢复出租房屋内外原貌，产生费用出被告自理。庭审中，原告认可被告对案涉房屋装饰装修经原告同意，但对于被告退租或租期到期须恢复出租房屋内外原貌问题，原、被告存在争议，本院也注意到该条款并未明确恢复原状的范围及具体内容，如何恢复原状也不明确，该条款的约定缺乏操作性。原告据此主张被告违约并要求被告承担违约责任，依据并不充分，本院难以支持。原告主张被告赔偿原告损失25,280元，同样依据不足，本院不予支持。关于押金5,000元，原、被告均同意在本案中一并处理，原告也同意返还押金5,000元给被告。对此，本院予以准许。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、原告金纪云与被告张守权于2016年9月16日签订的租房协议书于2019年9月30日解除；二、被告张守权应于本判决生效之日起十日内支付原告金纪云房屋占有使用费人民币4,000元；三、被告张守权应于本判决生效之日起十日内支付原告金纪云电费人民币92.44元；四、原告金纪云应于本判决生效之日起十日内返还被告张守权押金人民币5,000元；五、驳回原告金纪云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币987.10元，减半收取计人民币493.55元，由被告负担人民币65元，由原告负担人民币428.55元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  林 青二〇二〇年六月九日法官助理  周磊杰书 记 员  周磊杰附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付房屋占有使用费的合同。