河北省承德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀08民终1212号 上诉人（原审原告）：罗艺，男，1977年5月23日出生，汉族，北京市西城区人，住北京市西城区。 委托诉讼代理人：李永军，北京市鑫诺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：秦亮平，北京市鑫诺律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：承德大地创见房地产开发有限公司，住所地滦平县巴克什营镇金山岭商住广场西门店26号。 法定代表人：苏为学，总经理。 委托诉讼代理人：黄奕卿，男，系该公司员工。 被上诉人（原审被告）：承德市华耀房地产开发有限公司，住所地滦平县巴克什营镇巴克什营村。 法定代表人：苏为学，总经理。 委托诉讼代理人：聂帅,河北国正律师事务所律师。 原审第三人：中国建设银行股份有限公司滦平支行，住所地滦平县滦平镇北大街115号。 负责人：宋永德，行长。 委托诉讼代理人：李凤义，系原审第三人中国建设银行股份有限公司滦平支行职工。 委托诉讼代理人：寇丽莎，河北骥腾律师事务所律师。 上诉人罗艺因与被上诉人承德大地创见房地产开发有限公司、承德市华耀房地产开发有限公司及原审第三人中国建设银行股份有限公司滦平支行房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省滦平县人民法院（2019）冀0824民初1442号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人罗艺的委托诉讼代理人李永军，被上诉人承德大地创见房地产开发有限公司的委托诉讼代理人黄奕卿，被上诉人承德市华耀房地产开发有限公司的委托诉讼代理人聂帅，原审第三人中国建设银行股份有限公司滦平支行的委托诉讼代理人李凤义、寇丽莎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 罗艺上诉请求：1、请求依法撤销(2019)冀0824民初1442号民事判决书的第一项，依法改判支持上诉人一审的全部九项诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由二被上诉人承担。事实与理由：一审人民法院事实认定错误，适用法律错误。1、一审法院关于被上诉人大地创见公司出售的房屋已经竣工的事实认定错误。首先，根据《商品房买卖合同》第八条：被上诉人应当在2017年12月31日之前将“取得经验收合格”的商品房交付给上诉人。但是，纵观整个庭审过程，被上诉人提交的全部证据，都没有涉案商品房已经取得“经验收合格”的证据材料。所以，被上诉人出售的房屋并没有经过竣工，其行为已经构成逾期交房，违反了《商品房买卖合同》的约定。其次，根据我国目前的法律规定，《建筑法》第六十一条“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”、《建设工程质量管理条例》第十六条“建设工程经验收合格的，方可交付使用”、《承德市新建住宅与配套设施交付使用管理办法》第五条“新建住宅建设工程竣工并经单项工程验收合格后，经过县、区物业管理行政主管部门核实确认，符合入住的基本条件和使用功能，取得《新建住宅与配套设施交付使用意见书》后方可交付购房人使用”，上述法律都要求被上诉人必须交付“经验收合格”的商品房，这属于法律的强制性规定，但是被上诉人并没有取得涉案房屋的政府部门竣工验收材料，也没有取得交付使用意见书，所以，被上诉人的行为，并不能视为完成房屋的交付义务，其也应当向上诉人承担逾期交房的违约责任。但是，一审法院却认定被上诉人出售的房屋已经竣工，明显是事实认定错误。2、一审法院认定涉案房屋现未拆除，涉案合同的基础尚未丧失、合同目的亦能在政府“五停”解除后实现。原、被告双方并未丧失对价基础，合同有继续履行的可能”，明显属于事实认定错误。根据被上诉人自己提供的证据，都足以证明，被上诉人在获得相关行政审批的时候，采取了提供虚假材料、未退让河道的违法方式，其获得的相关行政许可文件，本身就不具备合法性，所以，才被政府机关依据职权撤销。而且涉案房屋已经被“五停”、被撤销四证，足以证明涉案房屋属于违法建筑，上诉人购买商品房的目的，必定无法实现。而且，人民法院判决案件，只能以诉讼阶段的实际情况做出相应的事实认定，不能以将来有可能出现的情况进行事实认定，毕竟将来是否会回复五停、重新下发四证、何时会下发四证等等不确定因素根本就无法做出判断，一审法院仅凭主观臆断，就判决将来合同目的可能实现做出事实认定，明显属于事实认定错误。3、一审法院认定《商品房买卖合同》不予解除，明显属于事实认定错误。上诉人享有解除合同的权利，包括法定解除权和约定解除权。如前所述，被上诉人应当在2017年12月31日之前将“取得经验收合格”的商品房交付给上诉人、《商品房买卖合同》第九条，被上诉人逾期交房超过90天的，上诉人享有解除合同的权利，目前被上诉人已经逾期交房超过了90天，上诉人依据合同约定，享有约定的解除权。同时，根据《合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，由于被上诉人的违法行为，导致涉案房屋被五停、被撤销四证，目前涉案房屋内无水无电无配套无路，仅仅是孤零零房屋矗立、根本就无法居住、使用，更不用提合法手续、办理房产证等事项，所以，被上诉人的行为已经导致上诉人的购房目的无法实现，且该状况无法恢复，上诉人也享有法定的解除权。所以，无论从约定解除权，还是法定解除权角度，上诉人都享有解除合同的权利，但是一审法院却认定买卖合同不予解除，明显属于事实认定错误，法律适用错误。4、一审法院认定《个人住房抵押借款合同》不予解除，被上诉人不予赔偿上诉人损失，明显对上诉人不公平。如前所述，涉案房屋即没有合法手续，也无法办理房产证，还不具备居住条件，但是，上诉人作为普通的购房者，不但无法占有、使用、收益、处分涉案房屋，还需要每月承担高额的银行利息及本金，一审法院作出本案的判决结果，明显没有考虑事实及法律，无疑是对上诉人雪上加霜，置上诉人的利益于不顾，尤其是在上诉人在购房过程中没有任何过错的情况下。所以，一审法院的判决，明显显失公平。综上所述，一审法院事实认定错误，适用法律错误，做出的判决违反基本的法律规定，违反了公平公正的基本法律原则。故为维护自己的合法权益，上诉人特向贵院提起上诉，望贵院在查明案件事实的基础上，依法支持上诉人的二审上诉请求。 承德大地创见房地产开发有限公司答辩称，1、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。我方坚持一审的庭审意见，不同意上诉人的上诉意见。根据双方合同约定交付条件为“该商品房经验收合格”，我方在一审中已经举证证明双方完成了房屋交付，即“交付验收表”“收楼确认书”，双方已经就延期交付的违约赔偿达成合意，且上诉人已经实际占有房屋。另，上诉人的房屋已经完成竣工验收（有竣工验收报告为证），符合交付条件。本案是系列案件中的一件，一审法院在另案调查中已经确认该房屋具备竣工验收报告。上诉人主张依据的法律法规、行政规章、部门规章，均系管理性强制性规范，并不能否定民事行为中双方意思自治的效力。2、针对华耀公司的连带责任，我方认为：从一审判决书中可知，其在一审中仅仅提及注册资本，我方也举证证明了已履行出资义务。上诉人提出一人公司的上诉意见，属于新的观点，不属于二审的审理范围。另，由于本案属于系列案件中的一件，在其他案件的审理中我方已经提交证据并完成举证义务（有财务报表为证），一审法院也已经通过调查（我司财务账册均在滦平县公安局封存）认定华耀公司与创见公司不存在人格混同的情形，故华耀公司无须承担连带责任。3、如二审法院认定一审存在错误需要改判，则我方认为本案的审理必须以我司对政府的行政诉讼来确定违约责任能否成立，因此，本案应当中止审理。另，滦平县人民政府在多次沟通中已经明确“饮马川保留项目经过整改符合相关规划，全部予以保留，确定不再拆除。且已启动保留项目的手续办理工作。”以上说明我司保留未拆房屋是具备合法性的，前期撤销五证仅仅是行政管理的需要，后期可以获得合法审批。该情况符合不可抗力或情势变更的情形。一审法院认定合同有继续履行的可能是正确的，充分考虑了社会效益的价值追求，实现矛盾化解。 承德市华耀房地产开发有限公司答辩称，1、同一审庭审意见。根据合同相对性原则我公司不是涉案合同签订的主体。我方不应承担连带责任。2、因大地公司是独立法人，我公司财产独立于大地公司，故不应承担涉案合同的连带责任。一审判决认定事实清楚，证据充分，请求驳回上诉，维持原判。 中国建设银行股份有限公司滦平支行述称，一审判决认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。一、被答辩人与一审被告大地创见公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且双方均已履行了绝大部分合同义务，不存在被答辩人诉称购买房屋的合同目的无法实现的情形，双方应继续履行案涉合同。依照合同约定，被答辩人作为购房者应履行支付全部购房款的义务，一审被告大地创见公司作为售房人的义务是交付房屋、协助购房者办理权属登记。本案被答辩人已在合同约定期限内支付了全部购房款，履行了合同义务，一审被告大地创见公司出售的案涉房屋已经竣工并交付给被答辩人，虽因滦平县人民政府相关部门对案涉房屋所在项目实行“五停”，“四证”被撤销，目前无法办理权属登记的相关手续，但案涉房屋未被拆除，案涉购房合同的基础尚未丧失，不存在被答辩人诉称购房的合同目的不能实现的情形。为维护市场交易安全稳定，并结合本案的实际情况，案涉合同不应被解除。第二、答辩人与被答辩人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系双方真实意思表示，合法有效，且不存在法定解除或约定解除的情形，被答辩人无权要求解除案涉借款合同并应按约定履行偿还贷款的义务。答辩人与被答辩人之间系借款合同的法律关系，被答辩人作为借款义务主体向答辩人申请贷款，答辩人在签订合同后依约履行了发放贷款的合同义务，被答辩人应按约定履行偿还借款的义务。现被答辩人主张要求解除案涉合同既无事实依据亦无法律依据。同时，《合同法》第九十八条规定“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”涉案借款合同第十九条即为合同中的清理条款。该条第二款约定“借款人与售房人签订的商品房买卖合同被确认无效或被撤销、被解除的，借款人仍应承担本合同项下的还款义务，借款人及其继承人或受遗赠人应将售房人返还的已付购房款及利息、售房人支付的赔偿损失款项，用于清偿本合同项下的债务。”该条第四款约定“贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款人的贷款本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。若借款人未能履行归还义务，贷款人保留提起诉讼的权利。”依据上述合同约定，即使涉案《个人住房（商业用房）借款合同》被解除，本诉原告依法、依约仍应履行偿还该合同项下剩余购房贷款本金及利息的义务。第三，因《商品房买卖合同》未予解除，被答辩人与答辩人建行滦平支行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》也不应解除，应继续履行。最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。该条款的立法本意是为解决商品房买卖合同被解除，同时，担保贷款合同也被解除的情况下形成的双重返还购房贷款本金及利息的问题，基于出卖人实际占有购房贷款资金的事实，基于《合同法》第七十三条关于债权人的代位权的规定，为了提升民事诉讼的效率并减轻当事人的讼累而作出的。该款司法解释虽增加了出卖人作为返还购房贷款本息的主体，但并未突破合同相对性原理，并未免除借款人偿还购房贷款本息的义务。具体到本案中，商品房买卖合同未被解除，担保贷款合同亦不应解除。退一步讲，即便案涉商品房买卖合同被解除，答辩人根据司法解释之规定要求一审被告履行返还义务，被答辩人作为案涉借款合同的借款人，也并不免除向答辩人偿还购房贷款本金及利息的义务。 罗艺向一审法院起诉请求：1、请求依法判令解除原告与被告大地创见公司签订的《商品房买卖合同》，并办理网签注销手续；2、请求依法判令被告大地创见公司返还原告已经支付的首付款880000.00元，并赔偿原告自2016年10月29日起至被告大地创见公司实际返还首付款之日止的利息损失；3、请求依法判令被告大地创见公司赔偿原告自2017年4月开始至判决生效之日止向第三人偿还的按揭贷款本金及利息（自2017年4月至2019年3月，共计171829.00元）；4、请求依法判令被告大地创见公司支付原告违约金218000.00元；5、请求依法判令被告大地创见公司赔偿原告物业费、固定电话、有线电视、网络接入费损失2388.00元；6、请求依法判令被告大地创见公司赔偿原告房屋差价损失（以评估为准）；7请求依法判令解除原告与第三人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；8、请求依法判令被告大地创见公司向第三人偿还剩余银行按揭贷款本金及利息；9、请求依法判令被告承德华耀公司对被告大地创见公司的上述债务承担无限连带责任；10、本案的全部诉讼费用由被告大地创见公司及被告承德华耀公司承担。以上各项合计为1272217.00元。 一审法院认定事实：2016年12月29日，原告罗艺与被告大地创见公司签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定：原告购买被告大地创见公司开发建设的滦平县巴克什营镇巴克什营旅游文化产业园起步区五组45号房屋，房屋总价款为2180000.00元；被告大地创见公司应当在2017年12月31日前将经验收合格的房屋交付给原告；被告大地创见公司逾期交房超过90天的，原告有权解除《商品房买卖合同》，被告大地创见公司应当退还全部购房款，并按原告累计已付款的10%向原告支付违约金。案涉合同签订后。原告向被告大地创见公司支付房屋首付款880000.00元，剩余1300000.00元购房款，原告与第三人建行滦平支行于2017年2月24日签订《个人住房（商业用房）借款合同》，向第三人建行滦平支行借款1300000.00元，用于向被告大地创见公司支付二期购房款，2017年3月15日第三人一次性发放全部贷款。被告大地创见公司未在合同约定的期限内向原告交付经验收合格的房屋，2018年5月26日，被告大地创见公司将案涉房屋交付给原告罗艺，但未提供相关验收文件。 另查明，截至2019年5月10日，第三人已收到原告账户偿还的贷款本息共计178989.25元，原告尚有1237746.50元贷款本金及相应的利息未清偿。 一审法院认为，原告罗艺与被告大地创见公司于2016年12月29日签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的有关规定，合同成立并且生效，当事人均应依约履行。依照合同的约定，原告作为购房者的义务是支付全部购房款，出售人被告大地创见公司的义务是交付房屋、协助购房者办理权属登记。本案原告支付了全部购房款，履行了支付全部房款的义务，被告大地创见公司出售的房屋已经竣工，滦平县人民政府相关部门对案涉房屋所在项目实行“五停”，“四证”被撤销，但案涉房屋现未被拆除，案涉合同的基础尚未丧失、合同目的亦能在政府“五停”解除后实现。原、被告双方并未丧失对价基础，合同有继续履行的可能，为维护交易安全和稳定，并结合本案的实际情况，对原告要求解除与被告大地创见公司签订的《商品房买卖合同》的请求，本院不予支持。对于被告大地创见公司延期交付房屋给原告造成的经济损失可另案处理。因《商品房买卖合同》未予解除，原告与第三人建行滦平支行签订的《个人房屋抵押借款合同》也不应解除，应继续履行，故对于原告起诉要求解除其与第三人建行滦平支行签订的《个人房屋抵押借款合同》的诉讼请求，本院不予支持。同理，第三人关于请求判令原告偿还按揭贷款合同项下剩余贷款本金及利息，并判令其将售房人返还的已付购房款及利息、售房人支付的赔偿损失款项优先用于清偿上项债务的诉讼请求亦不应支持；第三人起诉请求判令被告大地创见公司对原告偿还案涉按揭贷款合同项下剩余贷款本金及利息承担连带清偿责任已另案起诉，应另案解决。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条,《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，判决：一、驳回原告罗艺的诉讼请求。二、驳回第三人中国建设银行股份有限公司滦平支行的诉讼请求。 本院二审期间，被上诉人承德大地创见房地产开发有限公司提交证据如下：证据一、财务报表复印件6页。该证据来源于我公司根据公司的财务情况制作的。证明目的是我公司财产独立，与华耀公司不存在财产混同情况。我公司财务账目在滦平县公安局封存，但一审法院对此事实已经进行了确认。证据二、河北省建设工程竣工报告复印件一份，主要可证明房屋具备竣工验收条件，符合了双方合同的约定的要求。上诉人罗艺的质证意见为，对所有证据真实性均不予认可，因其是单方制作，没有经过相关的审计，报表可以随时盖章，不符合证据要求。根据建筑法建设工程质量管理条例规定的验收标准，验收合格必须经过政府行政建设主管部门办理竣工验收备案手续，才符合交付条件，同时，根据承德市新建住宅和配套设施交付使用管理办法第五条规定，除了验收还要在政府部门办理新建住宅和配套设施交付使用意见书，才符合法定交付条件。但被上诉人承德大地创见房地产开发有限公司并未提供任何的证据证明其满足了交付条件。竣工验收备案报告出具的时间是2018.8.10双方约定的交房时间是2017.12.31。就算此报告是真实，但其恰恰证明了被上诉人已经逾期交房超过了合同约定的90天。从合同约定角度讲上诉人也享有合同解除权。被上诉人承德市华耀房地产开发有限公司质证意见为，认可证据的真实性，上述证据与案件有关联性。原审第三人中国建设银行股份有限公司滦平支行质证意见为，对于大地公司提供的竣工验收报告真实性合法性关联性均予以认可。其能够达到大地公司的证明目的，案涉房屋已经经相关部门出具竣工验收合格的报告并且交付给了上诉人。对大地公司提交的财务报表真实性合法性和关联性不予认可。该财务报表系大地公司单方制作，未经第三方具有资质的机构进行审计和确认。因此我方认为该份证据无法达到大地公司的证明目的。本院经审查认为，该证据均系复印件，上诉人罗艺亦不认可。故该证据达不到证明案件事实的目的。二审查明的事实与一审认定的事实相一致。一审法院判决查明的事实有相应的证据予以佐证，本院依法予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为案涉《商品房买卖合同》应否予以解除。上诉人罗艺与被上诉人承德大地创见房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系双方的真实意思表示，合同成立合法且有效，双方当事人应严守合同，根据有利于合同目的实现的原则，如约履行。本案中，被上诉人承德大地创见房地产开发有限公司已将房屋建设完工，且案涉房屋未被拆除，合同目的实现的基础依然存在。结合本案实际情形，本院认为一审法院判决该《商品房买卖合同》不予解除，被上诉人承德大地创见房地产开发有限公司延期交付房屋给上诉人罗艺造成的经济损失可另案处理并无不当。上诉人罗艺主张《商品房买卖合同》应予解除的上诉理由不能成立。故上诉人罗艺基于解除合同而提出的其他诉讼请求亦不能成立，本院不予支持。 综上所述，罗艺的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费16230.00元，由罗艺承担。 本判决为终审判决。 审判长  周亚秋 审判员  孙琳丽 审判员  李红梅 二〇二〇年六月十九日 法官助理杨晓梅 书记员包居正 -12- -13-