山东省日照市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁11民终778号上诉人（原审原告）：刘世波，男，1987年7月27日出生，汉族，个体工商户，住莒南县。委托诉讼代理人：王杰，山东名律律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：日照香店商贸有限公司，住所地日照市东港区富阳路东、北园二路南（香河科技大厦四楼405、406室），统一社会信用代码91371100061966124X。法定代表人：吴超，经理。委托诉讼代理人：万斌，山东律苑律师事务所律师。委托诉讼代理人：李秋麟，山东律苑律师事务所律师。上诉人刘世波因与被上诉人日照香店商贸有限公司（以下简称商贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服日照市东港区人民法院（2019）鲁1102民初6304号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。刘世波上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判支持刘世波的诉讼请求；2.诉讼费由商贸公司承担。事实和理由：一、关于合同第二条的理解，一审法院认识错误。1.刘世波按照约定正常履行合同，保证金应在合同到期日退还。2.合同到期后保证金如何处理，没有约定，按惯例理应退还。至于商贸公司应收刘世波租金，应参照周围同等地段实际租金价格确定。3.刘世波完不成约定任务，租金以保证金的方式支付，显然与合同签订时情况不符。否则，一旦刘世波完不成任务，即使少完成一元钱任务，刘世波既要缴纳5万元保证金作为租金，还要白替商贸公司拉客户。商贸公司既获取了刘世波拉客户带来的收益，又获取了刘世波5万元保证金作为租金。4.刘世波全额完成180万元任务，获得的收益仅是180万元×1.5%=2.7万元，远低于保证金5万的金额。如此解释显失公平，同时存在造成刘世波重大误解的可能性。二、关于“外联业务”的理解，一审认定马某的业务不属于刘世波的外联业务错误。1.刘世波为商贸公司介绍客户或者介绍其他汽贸公司在商贸公司做业务，属于中介性质，刘世波无法与客户或者其他汽贸公司签订合同。刘世波认为，证人马某证言至关重要，是认定其业务是否属于外联业务的重要证据。2.如果刘世波与马某存在隶属关系，那么马某的业务才不属于外联业务，而应属于刘世波自己的业务。刘世波从不从马某的业务中赚取提成，是马某和刘世波之间的问题，与外联业务的定性无关。刘世波从马晓峰的业务里赚取的不是提成，而是业务量。3.商贸公司转账给刘世波的银行流水和商贸公司转账绐马某的银行流水可以证明，刘世波引进马某的目的，就是为了共同完成任务。如果刘世波不引荐马某与商贸公司认识，商贸公司根本无机会承接马某的业务。刘世波牵线成功后，为便于业务开展，由马某与商贸公司直接联系。商贸公司认可刘世波介绍朋友马某给商贸公司，即是认可马某做的分期业务就是刘世波的外联业务。三、依据《中华人民共和国合同法》第四十二条规定，对格式条款有两种以上解释，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。按照一审法院的理解，将直接导致刘世波所付资金过高，双方权利义务显著失衡。四、与刘世波一同租赁的总共三人，其中一人叫程磊，其实际房屋租金是2万元，由于其业务主要是二手车买卖，所以租金主要是用于支付展厅外围的空场地，用来摆放二手车，房屋的租金基本可以忽略不计，在2万元之外，程磊不需要给商贸公司完成任何任务。按照一审法院的理解，刘世波不仅要交纳5万元的租金，还要完成180万元的任务，使商贸公司再赚取刘世波客户的收益，对刘世波显然不公平，故对合同第二条应当以刘世波的理解为准。商贸公司辩称，一、涉案合同并非格式合同，格式合同系一方制定且长期使用的合同。本案合同为双方真实意思表示，不应认定为格式合同。一审法院就该合同第二条向双方进行释明，并征得双方一致同意进行了解释，以该解释作为定案依据符合合同签订时状况。二、涉案房屋位于北汽换速4S店，具有较高的经济价值，且刘世波在每月完任务时均对于其完成的任务有返点，涉案办公室可为其带来经济利益，故约定租金价格为5万元，符合市场规则。三、一审法院认定事实清楚，程序合法，适用法律得当，请求驳回刘世波的上诉请求。同时商贸公司会继续要求刘世波支付其欠付租金及合同期外租金。刘世波向一审法院起诉请求：1.确认刘世波、商贸公司签订的《香河展厅办公区合作共用合同》己于2017年6月30日解除；2.判令商贸公司返还刘世波租房保证金20000元；3.诉讼费由商贸公司承担。一审法院认定事实：2016年7月1日，刘世波（乙方）与商贸公司（甲方）签订《香河展厅办公区合作共用合同》，约定：一、甲方将位于日照市东港区山东路与艳阳路交处的香河展厅办公区以合作共用的方式出租给乙方，用于汽车相关业务使用。甲方给乙方提供办公区域，具体位置双方协商。二、租金以保证金的方式支付，人民币5万元，乙方向甲方支付，乙方需每月完成15万的汽车担保贷款业务（包括外联业务），担保贷款返利双方商议，可不返全额顶任务，可返按比例顶任务等。四、办公区租赁期为一年，从2016年7月1日至2017年6月30日。在此期间，任何一方要求终止合同，须提前三个月通知对方等。张城在甲方处签字捺印，刘世波在乙方处签字捺印，并在合同上手写：“预付贰万整，其余半年内（1月1日）之前付清，付20000整”。2016年7月13日，商贸公司向刘世波出具收据一张，金额为20000元，收款事由为展厅租赁押金。刘世波认可只向商贸公司交纳2万元，剩余3万元未交付。刘世波主张合同第二条是指，其在承租期内每月完成15万元的任务（包括外联业务）便可以免费使用租用的办公区域，2万元保证金仅是防止其在承租期间损坏相关财物等，与是否完成每月的担保贷款业务无关；合同约定的15万元任务对双方不具有实质性约束作用；按照商贸公司承诺，刘世波如果急需用钱，可以随时去财务支取2万元的保证金。商贸公司则主张，合同第二条是指刘世波在商贸公司处租赁展厅房屋，预先交纳租金5万元（实际交纳2万元），如刘世波按时足额完成每月15万元的担保贷款业务则该5万元返还给刘世波，同时结合合同第四条可以看出，该完成任务的区间为2016年7月1日至2017年6月30日，如完成任务也仅仅是免除该区间内的租金。刘世波、商贸公司均认可，只要刘世波在一年租赁期内完成180万元（15万×12个月）的担保贷款业务（包括外联业务）即视为完成任务，不要求每个月均完成15万元的担保贷款业务；刘世波担保贷款业务的返利已由商贸公司全部返还，刘世波主张商贸公司是按照其个人完成的60多万元担保贷款业务计算的返利。证人马某与刘世波系朋友关系。证人马某作证称，刘世波将其介绍给商贸公司工作人员华宝龙，其并不是刘世波的员工，也不是商贸公司的员工，刘世波、商贸公司均未给其发放工资，其赚取的是中间差价，因系刘世波将其介绍给商贸公司，故其业务应算作刘世波的外联业务。刘世波认可证人马某证言，主张其并不从马某的业务中赚取提成，但马某介绍给商贸公司的每一笔业务，商贸公司均有收益，商贸公司业务人员华宝龙均有提成，商贸公司负责人张城与刘世波口头约定，只要是刘世波介绍过来的其他汽贸公司做的分期业务，都算作刘世波的业务，但在合同上没有写明。一审法院认为，刘世波、商贸公司均认可并实际履行《香河展厅办公区合作共用合同》，双方之间形成的房屋租赁合同关系合法有效，予以确认。刘世波诉请确认合同于2017年6月30日解除，但合同约定的租赁期限已满,且权利义务已履行完毕,已无解除必要。本案争议焦点为：商贸公司应否返还刘世波2万元。一、关于合同第二条理解问题。合同第二条约定，租金以保证金的方式支付，人民币5万元，乙方向甲方支付，乙方需每月完成15万的汽车担保贷款业务（包括外联业务），担保贷款返利双方商议，可不返全额顶任务，可返按比例顶任务。通常理解为，刘世波在商贸公司处租赁展厅，需交纳保证金5万元（实际交纳2万元），如刘世波按时足额完成每月15万元（一年180万元）的担保贷款业务，则该5万元返还给刘世波，如刘世波未能按时足额完成每月15万元（一年180万元）的担保贷款业务，则该5万元视为租金，不予返还。二、关于刘世波是否按时足额完成一年180万元的担保贷款业务的问题。刘世波主张其已完成180万元的担保贷款业务（包括外联业务），提交商贸公司向多个案外人出具的收据、收款凭证、银行交易明细等证据，以证明其个人完成的担保贷款业务为65.2万元；提交案外人马某多个客户的还款明细等证据，以证明马某的业务系其外联业务，外联业务量为144.4万元，总计业务量为209.6万元。收据、收款凭证无法显示相关业务系刘世波个人业务，即使其个人完成的担保贷款业务为65.2万元属实，马某的业务亦无法认定为刘世波的外联业务。首先，马某的相关业务系与商贸公司工作人员华宝龙直接联系，刘世波亦认可其并不从马某的业务中赚取提成，而华宝龙从中赚取提成；其次，刘世波主张商贸公司负责人张城与其口头约定，只要是刘世波介绍过来的其他汽贸公司做的分期业务都算作刘世波的业务，但商贸公司对此并不认可，且合同对此亦无约定。故刘世波主张马某的业务系其外联业务，不予认定。综上，刘世波并未按时足额完成一年180万元的担保贷款业务。三、商贸公司应否返还刘世波2万元的问题。通过上述分析，因刘世波未能按时足额完成每月15万元（一年180万元）的担保贷款业务，则刘世波交给商贸公司的2万元应视为租金，不予返还。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十一条、第九十二条之规定，判决：一、驳回刘世波关于要求确认刘世波、商贸公司于2016年7月1日签订的《香河展厅办公区合作共用合同》己于2017年6月30日解除的诉讼请求；二、驳回刘世波关于要求判令商贸公司返还其租房保证金2万元的的诉讼请求。一审案件受理费300元，减半收取150元，由刘世波负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审认定的事实与一审认定的事实一致。本院认为，二审当事人争议的焦点是：1.合同第二条是否格式条款，如何理解；2.刘世波是否按照约定完成汽车销售担保贷款业务，保证金2万元应否返还。关于合同第二条如何理解问题。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在合同订立时未与对方协商的条款，双方的经济地位不对等。《香河展厅办公区合作共用合同》第二条约定，租金以保证金的方式支付，刘世波需每月完成15万的担保贷款业务（包括外联业务）。刘世波与商贸公司在订立合同并不存在地位不对等问题，合同第二条亦非格式条款。双方对合同第二条约定的内容不明确，刘世波主张合同第二条是指，其在承租期内按约完成任务（包括外联业务）便可以免费使用租用的办公区域；商贸公司则主张，合同第二条是指刘世波在商贸公司租赁展厅，预先交纳租金5万元，如按时足额完成担保贷款业务则该5万元返还给刘世波。一审法院结合双方陈述及合同有关条款，认定刘世波交纳的保证金5万元（实际交纳2万元），如按时足额完成担保贷款业务，则该5万元予以返还；如未能按时足额完成担保贷款业务，则该5万元视为租金，符合《中华人民共和国合同法》第六十一条规定。关于刘世波是否按照约定完成担保贷款业务问题。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。刘世波主张其已按约完成担保贷款业务（包括外联业务），但其提交的收据、收款凭证、银行交易明细、还款明细以及证人马某证言等证据，并不足以证明其主张。刘世波没有按照约定完成担保贷款业务，其交纳的保证金折抵租金，同时也享受不到租金免费、保证金返还的优惠。刘世波请求商贸公司返还2万元保证金，一审法院不予支持正确。综上所述，刘世波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人刘世波负担。本判决为终审判决。审判长  杨荣国审判员  苗自富审判员  王林林二〇二〇年六月二十八日法官助理张锦秀书记员杨晓昀