江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0582民初4370号原告：唐兴玉，女，1958年2月13日生，汉族，住江苏省张家港市。被告：张金侠，女，1986年2月10日生，汉族，户籍地黑龙江省哈尔滨市阿城区，居住地江苏省张家港市。委托诉讼代理人：邹春波，张金侠丈夫。原告唐兴玉与被告张金侠租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案后，依法适用简易程序，并分别于2020年5月7日、2020年6月17日公开开庭进行了审理。原告唐兴玉到庭参加了两次庭审、被告张金侠的委托诉讼代理人邹春波到庭参加了2020年5月7日的庭审、被告张金侠到庭参加了2020年6月17日的庭审。本案现已审理终结。原告唐兴玉向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告2019年3月22日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告赔偿有关费用18174.3元；3.判令被告支付违约金10000元；4.由被告承担诉讼费用。事实和理由：2019年3月22日，原、被告签订《房屋租赁合同》。合同约定原告将位于房屋租给被告方作为餐饮饭店使用，租期为2019年3月22日至2022年3月21日，年租金80000元。租赁期间的水电费由被告承担。合同期满，装在墙上或者吊顶上的装修不可拆走。任意一方违约，需向对方支付违约金10000元。2020年3月，被告停止营业，单方终止合同履行。被告单方终止合同的行为构成违约，应当承担违约金10000元；其次，被告离开时尚结欠水费171.86元、电费302.44元；被告将原告的三张床带走，价值1500元；被告损坏房屋吸顶灯，折价2200元；被告拆除房屋内接线盒、空调电线等，恢复原状需11000元；合同尚未解除，被告给原告带来直接经济损失一个月，按照年租金80000元，要求被告承担大概半个月房租，即3000元，以上合计18174.3元。为此，原告起诉至本院。被告张金侠辩称：一、同意解除《房屋租赁合同》。二、水电费都是预交的，不存在拖欠的情况；唐兴玉主张的恢复原状的11000元，没有事实和法律依据，张金侠没有破坏租赁物的情形；唐兴玉主张的房租损失和违约金相重叠且与事实不符，不应得到支持。三、本案是由不可抗力的原因导致的合同纠纷，在2020年3月，张金侠要求唐兴玉对疫情期间的房租适当减免，唐兴玉不同意遂产生纠纷。大概在2020年3月17日，唐兴玉将租赁物大门锁上，导致张金侠无法正常使用租赁物，是唐兴玉主动解除《房屋租赁合同，合同不再履行的责任在唐兴玉。四、唐兴玉在合同期内擅自对租赁物上锁，导致合同无法继续履行，是唐兴玉违约在先，应由唐兴玉承担违约责任，退还答辩人疫情期间的房租20001元。本院经审理认定事实如下：2019年3月22日，唐兴玉（甲方）与张金侠（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于张家港市的房屋租给乙方作餐饮使用；租赁期限为2019年3月22日至2020年3月21日；年租金80000元，先付后用，租金每一年交纳；租赁期间发生的水、电、电话费由乙方承担，甲方用的水由乙方承担；因不可抗力导致合同不能继续履行时，合同自行终止，双方不承担责任，任何一方违约应向对方支付10000元违约金。2020年2月21日，张金侠搬离案涉租赁房屋。2020年3月20日，唐兴玉报警称门锁被张金侠故意撬坏，张家港市公安局港区派出所民警组织唐兴玉、张金侠进行了调解，双方一致同意由张金侠将房锁修好。2020年3月19日、2020年4月13日，唐兴玉分别向编号为23091530的水费账户缴纳水费106.86元、65元，2020年3月27日，唐兴玉向编号为6794023257的电费账户缴纳电费171.44元，2020年4月24日，唐兴玉向编号为6794023257的电费账户缴纳电费131元。此外，唐兴玉与张金侠在庭审中一致同意解除案涉《房屋租赁合同》，且一致确认合同解除时间为2020年5月7日。另，对于唐兴玉主张的被张金侠拆走的案涉租赁房屋内的顶灯，张金侠认可系其拆走，且双方一致确认被拆走的灯价值为2000元。以上事实，有《房屋租赁合同》、水费及电费缴纳凭证、接处警工作登记表、现场治安调解协议书以及本案的庭审笔录在卷佐证。另，经被告申请，本院依法传唤证人王某出庭作证，王某在庭审中陈述：曾开设于案涉租赁物的饭店是王某装修的，拆除重新到其他地方装修也是王某负责的。拆除的时候，王某将之前装修的灯、空调拆除了。拆了几个插座、火锅的地插线，其余没有了。拆除后又去装了灯，插座没有。在最早装修的时候，王某没有看到过有三张床。此外，对于水、电费问题，原告陈述：被告张金侠确实预存了电费，但是由于春节过后张金侠的朋友过来隔离14天都在案涉租赁物内吃住，而且还有其他人过来吃饭；再加上，疫情期间即使欠费，水、电也会正常供应，即使结欠水、电费也不会停水停电，所以会出现张金侠搬离时还结欠水、电费的情况。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。原、被告一致表示同意解除案涉《房屋租赁合同》且一致确认合同解除时间为2020年5月7日。故，本院认定原、被告于2019年3月22日签订的《房屋租赁合同》于2020年5月7日解除。对于合同解除后的责任问题，原告主张被告赔偿其损失合计18174.3元（灯具2200元、水费171.86元、电费302.44元、三张床价值1500元、房屋内空调电线及接线盒恢复原状费用11000元、半个月房租3000元）及支付违约金10000元。对于原告主张的损失18174.3元，其中灯具部分，原被告一致确认系被告拆除且一致同意由被告按折价2000元赔偿给原告，本院对此予以认定。就水、电费部分，原告向本院提交了其分别在2020年3月19日、2020年4月13日向编号为23091530的水费账户缴纳106.86元、65元、分别在2020年3月27日、2020年4月24日向编号为6794023257的电费账户缴纳电费171.44元、131元的凭证，且被告也在庭审中确认上述水、电费账户系案涉租赁物的水、电费账户，现原告据此主张被告向其给付代被告缴纳结欠的水、电费合计474.3元，理由正当，本院予以支持。就原告主张被告给付的半个月租金3000元，因案涉《房屋租赁合同》解除的时间为2020年5月7日，而被告依合同每年一交的租金80000元系2019年3月22日至2020年3月21日期间的租金，就2019年3月22日至合同解除之日期间的租金，原告仅主张按半月租金计算3000元，并无不当，本院予以支持。就原告主张的恢复原状的费用11000元、折价1500元的三张床，原告未能向本院提交相应的证据予以证明，本院难予支持。综上，本院认定被告应向原告赔偿的损失金额合计为5474.3元。对于原告主张的违约金10000元，虽然被告未按照案涉《房屋租赁合同》约定的租期履行给付租金的义务并在租期尚未届满时便搬离案涉租赁房屋。但本案被告承租案涉租赁物是用于从事餐饮行业经营活动，受疫情防控措施影响存在营业收入明显减少的客观情形。在此种情形下，原告要求作为承租人的被告承担违约责任，本院不予支持。至于被告抗辩所称的原告擅自对租赁房屋上锁至合同不能继续履行，原告应当赔偿退还被告疫情期间的三个月房租合计20001元及原告主张的3000元房租与违约金条款重叠，被告的上述抗辩无事实和法律依据，本院难予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定及其他法律规定，判决如下：一、原告唐兴玉与被告张金侠在2019年3月22日签订的《房屋租赁合同》于2020年5月7日解除。二、被告张金侠应向原告唐兴玉给付款项5474.3元。（限于本判决生效后十日内履行）三、驳回原告唐兴玉的其他诉讼请求。案件受理费减半收取250元，由原告唐兴玉负担201元，由被告张金侠负担49元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定向江苏省苏州市中级人民法院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审 判 员 刘志东二〇二〇年六月二十八日法官助理 侯苈芮书 记 员 薛乾荣张家港市人民法院当事人须知当事人在法院调解、判决后自动履行法律文书确定的义务，将相关履行义务款项交纳至法院以下账户的，应在三日内将汇款人、金额、相关汇款依据及案号等情况书面告知承办法官。1、诉讼费用。户名：张家港市人民法院，开户银行：中国银行张家港分行营业部，账号：；2、调解书、判决书确定当事人履行义务的款项。户名：张家港市人民法院，开户银行：中国银行张家港分行营业部，执行款账号：46×××84。3、汇款情况如未及时告知承办法官，导致当事人向法院申请执行的，可能存在被法院采取强制执行措施或被列为失信被执行人及限制高消费等风险。4、如未按调解书、判决书确定义务履行，导致对方当事人向法院申请执行的，法院将依法采取强制执行措施，或采取列为失信被执行人及限制高消费等信用惩戒措施。张家港市人民法院