贵州省清镇市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0181民初1812号原告：贵阳东方雨物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区龙泉商1号楼，统一社会信用代码：915201030630773043。法定代表人：龙飞行，系该公司总经理。委托诉讼代理人：陈文元，贵州浩辩律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：吴银，贵州浩辩律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：邓书权，男，1975年12月8日生，汉族，住贵州省清镇市。被告：张同莲，女，1989年6月7日生，汉族，住贵州省清镇市。二被告共同委托诉讼代理人：黄谱，贵州贵正律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。二被告共同委托诉讼代理人：黄超，贵州贵正律师事务所实习律师，代理权限为一般代理。原告贵阳东方雨物业管理有限公司（以下简称东方雨公司）诉被告邓书权、张同莲物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案受理，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理，原告东方雨公司委托诉讼代理人陈文元，被告邓书权及其与被告张同莲共同委托的诉讼代理人黄谱、黄超到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告东方雨公司向本院提出诉讼请求：一、判决二被告支付截止至2019年12月31日拖欠的物业服务管理费人民币6931元，滞纳金29006.24元，合计金额35937.24元；二、判决本案律师费2000元、诉讼费由二被告负担。事实及理由：二被告系贵州印象温莎X幢X单元X层X号房的业主，其房屋建筑面积为125.44平方米。2013年6月30日，原告与贵州云水华庄房地产开发有限公司签订物业管理前期服务合同，约定由原告向位于印象温莎商住楼（含商场）提供前期物业管理服务。2014年2月22日，原告与被告邓书权签订前期物业管理服务协议，双方对前期物业服务标准、收费依据、计算方式及起始时间和违约责任进行了约定。合同签订后，原告如约履行物业管理职能，但被告自2016年2月21日起就一直未支付原告物业费，原告多次催缴被告履行协议，被告仍拒不缴纳。被告邓书权、张同莲辩称，原告方不提供物业服务违约在先，被告拒交物业费是因为原告所导致的，没有任何违约行为，不应当支付其不履行物业服务合同期间的管理费，更不应当因此支付任何滞纳金。关于律师费，原告违约在先，其自行愿意聘请律师产生的费用与被告方无关。滞纳金是行政机关依法作出的金钱义务，只有行政机关具有权利收取处于罚款的滞纳金，本案并不适用。原告的起诉没有事实依据，应当依法驳回。围绕本案诉讼请求，原告向本院提交了《物业管理前期服务合同》、《印象温莎前期物业管理服务协议》、贵阳市商品房预售合同备案登记表、委托代理合同、代理费发票，被告提供的照片、新闻报道等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。根据当事人的陈述及提供的证据，本院认定事实如下：2013年6月30日，原告东方雨公司与贵州云水华庄房地产开发有限公司签订《物业管理前期服务合同》，约定东方雨公司受聘对印象温莎商住楼（含商场）提供物业管理服务，服务费用为由业主按照建筑面积小高层住宅1.2元/月/平方米、多层住宅0.6元/月/平方米、商业3元/月/平方米向原告交纳。2013年1月6日，被告邓书权、张同莲与贵州云水华庄房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买印象温莎X幢X单元X层X号房屋，建筑面积125.44平方米，约定交房日期为2013年12月30日。2014年2月22日，被告邓书权与原告签订《印象温莎前期物业管理服务协议》，约定原告按照协议提供房屋共有部分的维护管理、公用设施设备及其运行维护、环境卫生、安全管理、交通秩序管理、房屋装修装饰管理等物业管理服务，并向被告收取物业管理费；收取的标准为住宅电梯房按照建筑面积每月每平方米1.2元（原为1元，原告自行更改为1.2元），住宅步梯房按照建筑面积每月每平方米0.6元，商业用房按照建筑面积每月每平方米3元计算；交费时间为第一次预交半年，以后按季交纳，被告在每季度开始的第一个月的30日内交纳或预约上门收取，被告也可以视个人情况决定按半年或一年提前预交；如被告未能按时足额交纳物业管理服务费的，原告从被告违约之日起每天加收被告按应付金额千分之三的违约金，逾期三个月仍未交纳的，被告应承担因此产生的诉讼费、评估费、律师费等费用。二被告购买的房屋属于电梯房，协议签订后，二被告已按照1.2元/月/平方米的标准交纳物业管理费至2016年2月20日。2020年3月19日，原告与贵州浩辩律师事务所签订《委托代理合同》，并支付律师费2000元。审理中，被告辩称原告并未按照约定履行物业管理服务，主要存在以下几方面：1、门禁设施长期损坏没有维修无法使用，楼梯扶手损坏、楼外墙面渗水脱壳等无维修维护；2、监控设施损坏没有及时维修，安全管理不到位，导致小区业主财物被盗；3、电梯长期发生故障，水箱长期不清洗，水质变差；4、环境卫生脏乱，生活垃圾清理清运不及时。为查明事实，本院于2020年6月15日实地进行了走访查看，并结合被告所提供的照片判断，被告方所述第1、2项基本属实，第3、4项因物业服务存在长期、持续性，无法仅凭某一时间节点的状态判断原告方是否怠于履行其义务。本院认为，原被告双方签订的《印象温莎前期物业管理服务协议》未违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效，原告应当按照约定履行物业管理服务，被告也应当按约支付物业管理费。关于物业管理费的收费标准，其中电梯房的收费标准虽系原告自行更改，但从被告之前按照1.2元/月/平方米的标准交纳物业管理费的情况来看，可见被告方对于1.2元/月/平方米的收费标准并无异议，因此认定收费标准为1.2元/月/平方米。本案争议焦点在于原告提供物业管理服务是否存在重大瑕疵。首先，物业服务合同虽然约定了服务的内容，但是因为物业服务涉及的内容较多、较具体，不同的人对服务的质量标准有不同的理解，实务中业主与物业公司往往存在认识上的分歧，物业公司认为已经尽力的按照物业服务合同约定履行了义务，而业主方则认为物业服务存在质量问题。在双方存在分歧的情况下，应本着诚实信用原则，善意的履行合同。其次，被告提供的证据虽然能反映小区内物业管理中客观存在的事实,存在一定瑕疵，但并不能证明是一种常态；第三，物业服务带有公共性，物业服务企业提供物业服务依赖于业主交纳的物业服务费，在部分业主拒交物业费的情况下，往往会进一步影响到物业服务企业的服务质量，形成非良性循环，导致小区的公共环境、公共秩序质量下降，影响全体业主的共同生活环境质量，因此对拒交、少交物业费应慎重处理。第四，物业服务涉及的业主众多，物业服务内容包含卫生、安全、相邻关系以及公共设施设备的维护等诸多方面，点多、面广，难免出现轻微瑕疵。存在轻微瑕疵的情况下，物业公司对服务管理的漏洞应当及时进行整改，业主亦有权监督物业服务企业改进服务方式、提升服务质量，在必要时可循市场化方式寻求更好的服务，但不应以此为由拒交物业费。仅以物业服务企业提供的物业服务具有轻微瑕疵为由拒交物业费，不仅存在滥用“正当理由”损害物业服务企业合法权益的嫌疑，有悖公平，亦会使得物业服务企业用于物业服务的投入减少，影响服务质量，最终导致整个小区物业服务水平的下降，最终使得小区全体业主的利益受损。故对被告认为原告提供服务存在重大瑕疵并以此拒交物业服务费的理由不能成立,本院不予支持。原告提供了基本的物业服务，被告应当按照约定交纳物业服务费，因此对原告要求被告支付2016年2月21日至2019年12月31日期间的物业管理费6931元的诉请予以支持。鉴于原告服务存在瑕疵，对于原告诉请要求被告支付滞纳金、律师费的诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告邓书权、张同莲于本判决生效之日起5日内支付原告贵阳东方雨物业管理有限公司2016年2月21日至2019年12月31日期间的物业管理费6931元；二、驳回原告贵阳东方雨物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费698元，减半收取349元，由被告邓书权、张同莲负担25元，由原告贵阳东方雨物业管理有限公司负担324元。本判决为终审判决。原告可在本判决发生法律效力之日起二年内向本院或者向与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审判员  柳红强二〇二〇年六月二十三日书记员  聂 璇