重庆市云阳县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝0235民初1213号 原告：朱建新，男，1973年8月31日出生，汉族，住广东省。 原告：朱海洋，男，1975年5月9日出生，汉族，住重庆市云阳县。 二原告共同委托诉讼代理人：蔡德慧，重庆四正律师事务所律师。 被告：李正勇，男，1965年4月26日出生，汉族，住重庆市云阳县。 被告：李正清，男，1968年12月5日出生，汉族，住重庆市云阳县。 二被告共同委托诉讼代理人：方中华，重庆洲同律师事务所律师。 被告：云阳县江口镇滨河社区居民委员会第五居民组 负责人：周木明，系该居民组组长。 委托诉讼代理人：陶宏保，男，1957年8月26日出生，汉族，住重庆市云阳县。 原告朱建新、朱海洋与被告李正勇、李正清合同纠纷一案，本院于2020年3月2日立案受理。2020年3月12日，二被告以查明案件事实为由申请追加云阳县江口镇滨河社区居民委员会第五居民组为共同被告参加诉讼，本院依法准予。本案分别于2020年4月3日和5月20日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告朱建新及二原告的共同委托诉讼代理人蔡德慧，被告李正勇、李正清及其委托诉讼代理人方中华，被告云阳县江口镇滨河社区居民委员会第五居民组的负责人周木明及其委托诉讼代理人陶宏保到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱建新、朱海洋向本院提出诉讼请求：1.判令被告李正勇、李正清共同向原告补偿120平方米房屋(位于云阳县)，并由被告负责将该房产权登记在原告名下（房屋价值约20万元）；2.判令被告李正勇、李正清负责将原云阳县东山中学广场旁的李正勇、李正清联建房的地基退让至间隔原告房屋地基4米；3.诉讼费由被告李正勇、李正清负担。后，本院向原告方释明若《宅基地补偿协定》被认定为无效，是否变更诉讼请求，原告方未作变更。事实及理由：原告从鲁军处购得建房地基后，又将房屋发包给鲁军承建，因原告资金不足，故未将所购地基全部占用，而是留出一花园，鲁军为原告的花园安装了休闲桌凳及栏杆，并搭设了连接房屋第三、四层的天桥，便于原告出入花园。 2018年，被告李正勇、李正清在云阳县进行房地产开发。为获得更大的开发利润，被告李正勇、李正清要求以联建房第三楼100平方米以上的房屋换取原告的花园。原告父母为邻居和睦相处，同意调换，但同时要求地基间距1米以上。同年2月7日，原告的父母经手与被告李正勇、李正清签订《宅基地补偿协定》对上述要求进行了约定。 《宅基地补偿协定》签订后，被告李正勇、李正清毁掉原告的花园并修建，于2019年11月建成8楼1底的房屋并对外销售，但拒绝向原告交付约定的房屋，且双方房屋的间距只有约30公分，严重影响原告房屋的采光、通风等。 原告方认为，涉案地块原系政府征用用于修建东山中学，东山中学将其作工程款抵偿给鲁军，鲁军再行转让给原告方，系建设用地的性质，虽然原告方无相应权属证书证明对该地块享有使用权，但举示的东山中学建校文件、用地协议、征地协议及与鲁军达成的购地协议等证据能证实涉案地块归原告方所有。综上，被告李正勇、李正清的行为给原告造成了严重损失，故诉至法院。 被告李正勇、李正清共同辩称，虽然原告与二被告签订了《宅基地补偿协定》，但由于涉案土地的所有权属于被告云阳县江口镇滨河社区居民委员会第五居民组集体所有且与其达成了建设用地协议，并向其支付了土地补偿费7.5万元，同时，二被告的建设规划等得到相关职能部门的许可，故二被告认为原告不享有涉案土地的使用权，双方达成的补偿协议属无效，不应当向原告交付120平方米房屋。二被告根据用地协议修建房屋，不应与原告约定间距的问题，若原告对间距有异议，可以找政府部门或国土所。原告没有花园，但搭设了天桥，种了蔬菜。 被告云阳县江口镇滨河社区居民委员会第五居民组辩称，涉案土地的所有权属于本居民小组，没有划拨出去的土地都属于居民小组，居民小组只与政府有关，与其他单位没有关联性。原东山中学的负责人田东山没有与居民小组达成开发协议，田东山无权将土地调换或赠与鲁军，鲁军也未与居民小组达成用地协议，亦无权将土地赠与原告。原告方的地基批准下来的是120平方米，并向居民小组缴纳2400元款项，原告方应当如实补办超出面积的手续，且原告方建房超出120平方米的部分没有经居民小组审批。被告李正勇、李正清与居民小组有建房用地协议，涉案土地包含在内，并且向居民小组支付了75000元款项。 原、被告为达到各自的证明目的，分别举示了如下证据： 一、原告方举示的证据 1、原、被告的身份信息。 2、云阳府(2003)132号关于新建东山中学的批复、江府发（2003）23号关于招商引资创办江口初级中学的决定、江口镇人民政府与江口镇望益村5社、6社达成的江口广场和江口东山中学的用地协议、东山中学及东山广场的修建协议书2份、征用土地协议、红线图。 3、东山中学与鲁军达成以土地抵偿工程款的补充协议、原告方与鲁军达成的购买地基的协议、原告方与鲁军达成的建房承包合同、部门收据。 4、房屋产权证书。 5、原告方与被告达成的宅基补房协定。 6、重庆市城市规划管理技术规定及现场照片。 原告出示第2、3组证据，拟证实涉案地块系从鲁军处购买，该地块是江口镇人民政府从望益村5社、6社征用而来，土地性质属建设用地，原告享有地块的使用权。 原告出示的第4、5组证据，拟证实被告李正勇、李正清建房占用了原告方的空置地块，双方就以房补偿达成了协议。 原告出示的第6组证据，拟证实被告李正勇、李正清修建的房屋与原告方的房屋间距窄，违反相关规定。 二、被告李正勇、李正清举示的证据 1、被告李正勇、李正清与被告云阳县江口镇滨河社区居民委员会第五居民组建房地基协议及收据复印件。 2、被告李正勇、李正清建房的审批手续，包括社区、国土、政府部门的审批。 被告李正勇、李正清出示的上述2组证据，拟证实其建房所用土地是从被告云阳县江口镇滨河社区居民委员会第五居民组而来，并且向居民小组缴纳了土地补偿款。即涉案地块的原使用权归被告云阳县江口镇滨河社区居民委员会第五居民组，原告方不享有，故双方签订的补房协定应属无效。 三、被告云阳县江口镇滨河社区居民委员会第五居民组举示的证据 1、江口镇人民政府与居民小组达成的用地协议。 2、原告方在2005年建房之前向居民小组缴纳土地补偿费2400元的收据复印件。 3、建房地基协议。 被告云阳县江口镇滨河社区居民委员会第五居民组出示的上述3组证据，拟证实在居民小组内使用土地，需经居民小组审批，原告修建的房屋只向居民小组缴纳了2400元土地补偿费，未经村委审批。 本院经审理认定事实如下：2003年6月，云阳县江口镇人民政府(甲方)与云阳县江口镇望益村5社、6社（乙方）达成《江口广场与江口东山中学用地协议》约定，甲方征用乙方集体土地共18.9672亩用于修建东山中学和江口广场，如土地用途变更为商业性质，望益村、组按每平方米25元的标准收取补偿费；东山中学和江口广场两侧修建的居民住宅，村、组按原规定收取土地补偿费。 后，云阳县江口镇望益村民委员会更名为云阳县江口镇滨河社区居民委员会。 2005年9月7日，原告朱建新、朱海洋向被告云阳县江口镇滨河社区居民委员会第五居民组缴纳建房土地补偿款2400元后，在江口广场侧面修建共墙房屋并于2013年、2014年先后取得产权证书。产权证书载明土地使用权性质系批准拨用宅基地，两房共有使用权面积130.73平方米。在房屋背后有一空地，原告方在该地块搭设天桥连接房体，同时在地块种植蔬菜。 2018年2月7日，原告方(甲方)与被告李正勇、李正清（乙方）签订《宅基地补房协定》约定，甲方用宅基坡地（本案诉争地块）同乙方联建房屋三楼的面积为100平方米以上的房屋交换，同时约定原告的房屋与被告联建房屋间隔1米以上。 2018年10月9日，被告云阳县江口镇滨河社区居民委员会第五居民组(甲方)与被告李正勇、李正清（乙方）签订《建房用地协议》约定，乙方为发展经济，在甲方所享有的面积为415平方米的非耕地上建房屋一栋，乙方向甲方支付土地补偿款75000元。二被告支付补偿款后，毁掉争议地块，修建房屋。 为查明案件事实，本院依法实地测量了原、被告房屋的间距。经测，两房间距在51-65厘米之间，原、被告均予以认可。 本院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同属无效合同，对合同双方没有约束力。本案原告主张被告李正勇、李正清按补房协定履行交房义务，被告辩称涉案地块的所有权和使用权属于村民小组，补房协定属无效合同，不应向原告方履行。根据法律规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。本案争议的土地位于云阳县江口镇滨河社区居民委员会第五居民组，依法属于集体所有，而原告没有证据证明争议土地已办理征收手续，亦无法证实该土地使用权登记在其名下，因此其认为享有争议土地使用权的意见缺乏证据证实。《中华人民共和国土地管理法》第四十四条规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。本案争议的土地原系农用地，原、被告均未提交证据证实已经通过合法审批改变土地性质，而签订协议将争议土地用于建房，违反了法律、行政法规及国家政策所维护的社会公共利益。因此，本院确认原告方与被告李正勇、李正清签订的《宅基地补房协定》无效，对双方没有约束力。故对原告方以被告李正勇、李正清占用涉案地块建房为由主张补房的请求，本院不予支持。 合同被确认无效后，原告方与被告李正勇、李正清关于房屋间距的约定对双方无约束力。本院认为，不动产相邻各方应当遵照有利于有效合理使用财产、有利于生产和生活出发，互谅互让、公平合理的原则，正确处理相邻关系。从原、被告的房屋布局来看，两房之间的巷道非原告房屋的主采光面，亦非通行之道。故从有利于经济、生活出发，对原告方主张被告李正勇、李正清的房屋退让至原告房屋4米的间距的请求，本院亦不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款，《中华人民共和国土地管理法》第九条、第十一条、第十二条、第十四条、第四十四条、第四十六条，《中华人民共和国物权法》第八十四条、第八十七条、第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告朱建新、朱海洋的全部诉讼请求。 案件受理费2150元，由原告朱建新、朱海洋负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。 审 判 员  汪 军 二〇二〇年六月二十九日 法官助理  谭 伟 书 记 员  唐小娟