重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终3250号上诉人（原审原告、反诉被告）：李菊，女，1982年3月16日出生，汉族，住重庆市合川区。委托诉讼代理人：曹正顺，重庆正顺律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：石凯，男，1981年1月11日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：张璐，重庆合融律师事务所律师。委托诉讼代理人：何易，重庆合融律师事务所律师。上诉人李菊因与被上诉人石凯房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市合川区人民法院（2019）渝0117民初8316号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭，于2020年5月21日进行了询问。上诉人李菊及其委托诉讼代理人曹正顺，被上诉人石凯的委托诉讼代理人张璐、何易到庭参加了询问。本案现已审理终结。李菊上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判；2．上诉费由被上诉人承担。事实和理由：1．一审认定合同解除的时间错误，合同解除时间应该是2018年8月18日；2．一审认为上诉人无法定解除权，但案涉合同第十条第四款约定了解除条件；3．因合同约定了解除条款，上诉人停止交纳租金符合合同约定；4．一审未就解除合同违约金中扣除上诉人所交的6600元押金作出判决。石凯辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。李菊向一审法院起诉请求：1．请求确认原、被告之间签订的《门面租赁合同》已于2018年8月18日解除；2、诉讼费由被告承担。石凯向一审法院反诉请求：1、请求判令反诉被告向反诉原告支付拖欠的房屋租金共计93333元，并由反诉被告向反诉原告承担延迟支付租金的滞纳金共计22408.77元；2、请求判令反诉被告向反诉原告承担拖欠的物管费6500元；3、请求判令反诉被告向反诉原告支付提前解除合同的违约金共计31220元；4、本案诉讼费由反诉被告承担。一审法院认定事实：2017年5月18日，本诉原、被告签订了《门面租赁合同》，约定本诉原告（合同乙方）承租本诉被告（合同甲方）位于合川区（产权证上为合川区南办处梨园路88号5幢1-1-7）商服用房（建筑面积83.72平方米）；租赁期为2017年5月18日至2022年5月18日，期限5年；租金：2017年5月18日至2020年5月18日，租金为21000元／季度，2021年5月18日至2022年5月18日，租金为22050元／季度；押金及租金的支付方式：租赁押金为6600元，租赁期满，乙方无违约，甲方应予退还，反之，则甲方有权不退；租赁期内门面租金均以现金支付，先付租金后用门面，3个月一付，每年4次支付，乙方均须在其余每次租金到期日的十天前支付给甲方；租赁门面的用途为商业（不含餐饮、汽车修理、废品回收等脏污行业）；合同解除的条件：有下列情形之一的，甲方有权解除本合同，且不承担违约责任：1、乙方不支付违约金或不按约定支付租金达十天以上；……；违约责任：甲方未按时交付门面，造成乙方不能使用该门面，应向其支付延期补偿金（按当年年租金的千分之五／日计算），乙方逾期支付当期租金的，除应及时如数补交外，还应支付违约金（按当年年租金的千分之五／日计算）；甲、乙任一方非因前述第九条外的条件，需要解除本合同的则需承担违约责任。若甲方违约，除要退还已收取但未实际履行的房租外，还需支付给乙方剩余租赁期总租金的10%作为违约金，如违约金不足以弥补乙方损失，则甲方应于额外补偿。反之，若乙方违约，则甲方有权不退还押金和已收取租金，且乙方必须支付剩余租赁期总租金的10%作为违约金给甲方，如违约金不足弥补甲方损失，则乙方应给予额外补偿。合同签订后，石凯将出租的门面交付给了李菊用于经营，李菊也交纳了押金6600元以及2018年8月18日以前的租金以及2018年8月20日前的物业服务费用。2018年8月18日，李菊便将经营的物资撤离并空置起了出租的门面，并在门市张贴留有石凯电话号码的招租告示。期间，双方通过微信协商解除合同但未达成协议，石凯通过微信多次向李菊催收欠付的租金。2019年3月12日，李菊向石凯邮寄解除合同通知书，经查询邮政快递投递情况显示该快递于2019年3月14日妥投。一审法院认为，本案的争议焦点是：1．原（反诉被告）、被告（反诉原告）签订的《门面租赁合同》的效力；2．原（反诉被告）、被告（反诉原告）于2017年5月18日签订的《门面租赁合同》是否于2018年8月18日解除；3．原告（反诉被告）是否有违约行为，是否应支付迟延支付的租金、违约金及提前解除合同的违约金以及合同约定的迟延支付的违约金是否过高，是否应当调整。1．关于原（反诉被告）、被告（反诉原告）签订的《门面租赁合同》的效力问题。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。原（反诉被告）、被告（反诉原告）自愿签订的《门面租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示该合同内容除违约责任约定和逾期交还门面的占用费约定外亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，受法律保护。2．关于原（反诉被告）、被告（反诉原告）于2017年5月18日签订的《门面租赁合同》是否于2018年8月18日已解除以及原告（反诉被告）是否向被告（反诉原告）支付拖欠租金问题。一审法院认为，关于合同是否能够解除的问题，现原（反诉被告）、被告（反诉原告）签订的合同尚未到期，原告请求确认双方签订的《门面租赁合同》于2018年8月18日已经解除。对此，一审法院认为，根据原、被告签订的《门面租赁合同》约定，原告请求解除合同不符合约定解除条件，同时，原告（违约方）表示愿意承担相应的违约责任，因其作为违约方不享有法定的解除权，故其意思表示不发生解除合同的效力。现原告坚持不履行合同，并于2018年8月18日将经营设施撤离涉案房屋并通过微信通知被告（出租人）并明确告知不再交纳下季度租金的情况下，其行为也致使合同目的从根本上不能实现，且合同事实上也难以继续履行，本着解决双方矛盾，避免陷入僵局，减少承租人经营损失，强化出租人的减损义务等原因，宜解除该合同。因原告（反诉被告）又于2019年3月12日通过邮政特快专递向被告（反诉原告）邮寄《解除租赁合同通知书》，被告于2019年3月14日收到该通知书后未提出异议，故一审法院认定双方于2017年5月18日签订的《门面租赁合同》于2019年3月14日予以解除。合同解除后，承租人应当承担合同未解除期间拖欠的租金以及承担相应的延迟支付租金的违约金。3．关于原告（反诉被告）是否应支付提前解除合同的违约金的问题，以及合同约定的延迟支付租金的违约金是否过高，是否应当调整的问题。被告（反诉原告）请求判令反诉被告向反诉原告支付提前解除合同的违约金共计31220元。一审法院认为，由于原告违反合同约定，不享有合同解除权，故原告应承担相应的违约责任，按照合同约定，提前解除合同需支付剩余租期总租金的10%作为违约金，对于承租人在合同履行期限内单方搬离租赁房屋给出租人造成的损失，根据合同剩余租期以及出租人再行租赁、差价，承租人的过错等情况，一审法院认为由承租人支付3个月租金为宜。关于延迟支付租金的违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，因原、被告签订的《门面租赁合同》约定的甲方未按时交付门面，造成乙方不能使用该门面，应向其支付延期补偿金（按当年年租金的千分之五/日计算），乙方逾期支付当期租金的，除应及时如数补交外，还应支付违约金（按当年年租金的千分之五/日计算），而该约定标准过高，且原告请求调整，故一审法院酌情调整按年利率24%的标准计算违约金。按照合同约定，原告应于2018年8月18日前付清下一季度的租金，故违约时间应从2018年8月18日开始计算至合同解除之日即2019年3月14日止，其违约金计算为9776.22元（84000元/365天×24%×177天）。4、对于被告（反诉原告）请求原告（反诉原告）承担拖欠物管费6500元的请求，因被告（反诉原告）未举示相关证据，与本案不属于同一法律关系，一审法院对该项请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、第一百四十二条规定，判决：一、原告（反诉被告）李菊与被告（反诉原告）石凯与2017年5月18日签订的《门面租赁合同》于2019年3月14日予以解除；二、由原告（反诉被告）李菊于本判决发生法律效力之日起十日内支付给被告（反诉原告）石凯租金40734.25元以及迟延支付租金的违约金9776.22元，合计50510.47元；三、由原告（反诉被告）李菊于本判决发生法律效力之日起十日内支付给被告（反诉原告）石凯提前解除合同的违约金21000元；四、驳回被告（反诉原告）石凯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费80元，减半收取计40元，由被告石凯（反诉原告）负担；反诉案件受理费1100元，减半收取550元，由原告李菊（反诉被告）负担。二审中，双方当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，二审争议焦点为：1．李菊是否享有合同解除权；2．案涉租赁合同解除的时间；3．李菊交纳的押金应否抵扣违约金。关于李菊是否享有合同解除权的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条的规定，本案不存在合同双方协商一致解除合同及合同约定解除的条件成就的情形，亦不存在因不可抗力、对方明示或者以行为表示不履行、迟延履行经催告仍不履行、迟延履行或有其他违法行为致使合同目的不能实现的情形，故李菊不享有合同解除权。至于案涉《门面租赁合同》第十条第四款约定的内容，实际为违约方解除合同的违约责任，并非合同解除的条件。虽然李菊在履行合同的过程中，曾经多次向出租人石凯要求解除案涉合同，但出租人认为其没有违反合同约定，始终不同意解除案涉合同，在此情形下，李菊没有提出其解除合同不存在恶意违约；继续履行合同，对其显失公平；出租人拒绝解除合同，违反诚实信用原则的证据，因此李菊不享有合同解除权，其关于停止交纳租金符合合同约定的理由不能成立。关于案涉合同解除的时间问题。虽然李菊无权以通知的方式解除合同，但为了平衡双方当事人利益，考虑到李菊于2019年3月12日通过邮政特快专递向石凯邮寄《解除租赁合同通知书》，石凯于2019年3月14日收到该通知书后未提出异议。一审法院认定案涉《门面租赁合同》于2019年3月14日解除，石凯也未提出上诉，故本院认定双方签订的案涉合同于2019年3月14日解除。关于李菊主张用其交付的押金抵扣违约金的问题，因李菊只交纳了2018年8月20日前的物业服务费用，剩余租赁期间的物业服务费用未交纳，李菊在合同解除前尚有部分费用未交纳，故一审法院未予抵扣并无不当。综上所述，李菊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1180元，由李菊负担。本判决为终审判决。审 判 长 李盛刚审 判 员 张欲晓审 判 员 唐 松二〇二〇年六月十一日法官助理 张晓亮书 记 员 李 莉