云南省普洱市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云08民终389号上诉人（原审被告）：曹世宝，男，1978年3月15日出生，住云南省普洱市思茅区。委托诉讼代理人：杨佩玉，云南天溯律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审原告）：张庆，女，1977年8月18日出生，住云南省普洱市思茅区。上诉人曹世宝因与被上诉人张庆房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省普洱市思茅区人民法院（2019）云0802民初4699号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曹世宝上诉请求：1.请求依法撤销一审民事判决，依法改判驳回张庆的全部诉讼请求或发回重审；2.请求依法判决张庆承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院审理程序违反了《民事诉讼法》及司法解释的规定。2019年11月19日曹世宝到一审法院接到的通知是组织双方进行调解而非开庭，而且（2019）云0802民初4699号和（2019）云0802民初4700号两个案件并没有合并审理，也没有告知要合并审理，曹世宝准备提出反诉时判决已经送到，严重剥夺了曹世宝的部分诉讼权利。二、一审判决认定事实不清，导致判决错误。1.《房屋销售合同书》不符合可撤销的条件，应当继续履行。曹世宝对涉案房屋虽然没有取得房屋产权登记证明，但是其对该房屋享有所有权和处分权，可以进行处分，不符合《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干规定》第三条支持买受人主张解除合同的要求，也并不符《中华人民共和国合同法》关于合同解除的任何一条规定。涉案《房屋销售合同书》签订的主体为完全民事行为能力人，签订的合同是双方真实意思表示，且并不违反法律禁止性规定，依法为有效合同。现在涉案房屋处于随时可以过户的状态，只要张庆配合随时可以办理过户手续，而张庆主张解除是违背市场交易诚实信用原则的表现。2.《房屋销售合同书》已过解除权行使的期限，解除权已消灭。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条以及《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。本案合同签订时间为2018年6月12日，张庆起诉时间为2019年10月30日，相隔1年4个月18天的时间，张庆均未行使合同解除的权利，解除权已消灭。张庆未提交书面答辩意见。张庆向一审法院起诉请求：1.判令解除张庆与曹世宝于2018年6月12日签订的《房屋销售合同书》；2.判令曹世宝返还张庆支付的购房款340000元；3.判令曹世宝支付张庆违约金10000元；4.判令曹世宝承担本案案件受理费。一审法院认定事实：1.2018年6月12日，张庆向曹世宝购买位于普洱市思茅区50号第43幢第2层201号房产，经双方协商一致，共同签订《房屋销售合同书》1份，该合同中约定:“一、甲方（曹世宝）自愿将坐落于普洱市思茅区50号第43幢第2层201（建筑面积70.88平方米，房权证:普房第201401052号）房屋所有权人:云南思茅兴达皮革制品有限公司房产出卖给乙方（张庆）。注:该房产无土地证。此房若要过户，过户手续及一切费用由乙方自行承担办理。二、双方议定上述房地产总价款为人民币400000元。三、乙方在签订本合同之日，支付定金10000元，于2018年7月5日支付完余款390000元。四、本合同签定后，如甲方违约，则向乙方支付10000元，如乙方违约，甲方则不退还乙方所支付定金。五、房屋交付时，甲方不得损坏该房屋的结构、地面和墙壁。”2.另查明，张庆于2018年6月12日向曹世宝支付定金2万元，在2018年7月11日张庆向曹世宝支付50万元，在2018年9月3日张庆向曹世宝的弟弟曹世鑫支付2万元。张庆共向曹世宝支付了54万元，张庆向曹世宝购买的为本案的坐落于普洱市思茅区小城故事第31幢第1单元第1层11号车库（建筑面积34.2平方米，编号:普国用（2008）第××号）车库。一审法院认为，综合张庆、曹世宝双方的诉辩意见，本案的争议焦点如下：焦点一：关于张庆与曹世宝于2018年6月12日签订的《房屋销售合同书》的效力问题及是否应解除的问题。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”《房屋销售合同书》签订主体为具有完全民事行为能力的张庆、曹世宝，《房屋销售合同书》是双方当事人的真实意思的表示，且不违反法律禁止性规定，依法有效。张庆向曹世宝购买房屋，曹世宝对该房屋不享有所有权，导致张庆不能取得该房屋的所有权，故张庆向曹世宝购买房屋的合同目的不能实现，张庆、曹世宝签订的《房屋销售合同书》应依法予以解除。焦点二：关于曹世宝是否应返还张庆购房款340000元的问题。张庆向曹世宝共计支付了54万元，此款包含了房款与车库款，虽曹世宝抗辩张庆向曹世宝支付的54万元区分不了是房款或是车库款，但因张庆主张返还的房款为34万元，未超出张庆、曹世宝约定的房款40万元，故本院确定曹世宝收到张庆的购房款为34万元，现张庆向曹世宝购买的房屋合同目的不能实现，曹世宝理应将该款返还张庆。焦点三：关于张庆是否有权向曹世宝主张违约金的问题。张庆、曹世宝签订的《房屋销售合同书》的内容中已明确房屋所有权人为云南思茅兴达皮革制品有限公司。张庆在订立该合同时明知曹世宝对出售的房屋不享有所有权，却依然向曹世宝支付了房款，故张庆无权向曹世宝主张违约金。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、解除张庆与曹世宝于2018年6月12日签订的关于普洱市思茅区50号第43幢第2层201号房屋的《房屋销售合同书》。二、曹世宝于本判决生效后十日内返还张庆购房款340000元。三、驳回张庆其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6550元，由张庆负担多诉部分187元，曹世宝负担6363元。本案经二审审理，查明的案件事实与一审判决确认的事实一致，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案所涉《房屋销售合同书》系张庆与曹世宝自愿签订，《房屋销售合同书》签订时张庆也明知案涉房屋的所有权人为云南思茅兴达皮革制品有限公司，但因该房屋产权转移（变更）登记手续的办理并非基于张庆、曹世宝的意愿就能完成，故在曹世宝不是案涉房屋所有权人的情形下，一审法院对张庆主张的违约金诉讼请求不予支持的同时，判决解除张庆与曹世宝于2018年6月12日签订的关于普洱市思茅区50号第43幢第2层201号房屋的《房屋销售合同书》符合法律规定，本院予以维持。又根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《房屋销售合同书》解除后，曹世宝应返还张庆已支付的购房款。对于本案张庆所支付曹世宝购房款的认定，因张庆同时与曹世宝签订了两份购房合同分别涉及购买房屋和车库，其向曹世宝支付的540000元购房款中也未特别注明是房款还是车库款，故一审法院基于当事人的主张及双方约定的车库款为200000元在另一案件中认定足额付清的情形下，余款340000元认定为是本案购房款并判决予以返还并无不当，本院予以维持。经查阅一审卷宗材料及向当事人进行核实询问，曹世宝上诉认为一审审理程序违反法律规定的上诉主张不能成立，本院不予支持。综上所述，曹世宝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6550元，由曹世宝负担。本判决为终审判决。审判长 张 坤审判员 田 田审判员 邱继娇二〇二〇年六月二十八日书记员 刘奕君