江西省大余县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0723民初120号原告：朱志勇，男。委托诉讼代理人：蔡林，系大余县南安法律服务所法律工作者。（特别授权）委托诉讼代理人：李海春，系江西海春律师事务所律师。（特别授权）被告：大余县城乡房地产开发有限公司，住所地江西省赣州市大余县南安镇金莲山大道。法定代表人：廖达红，系该公司经理。委托诉讼代理人：赖昆梁，系大余县吉村法律服务所法律工作者。（一般代理）第三人：王小平，男。第三人：刘开新，男。原告朱志勇与被告大余县城乡房地产开发有限公司（以下简称“城乡房地产公司”）、第三人王小平、刘开新商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，于2020年3月3日依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱志勇及其委托诉讼代理人李海春、蔡林，被告城乡房地产公司的委托诉讼代理人赖昆梁，第三人王小平、刘开新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱志勇向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付原告为被告垫付的办理新平苑B栋X单元XXX室及其柴间的不动产权证的费用共计52389.50元；2.判令被告依法向原告支付未按时办妥房屋权属证书的违约金共计1611.36元（自合同订立之日起90日按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；3.判令本案第三人对前述被告的一、二项给付义务承担连带责任；4.本案一切诉讼费用由被告及第三人共同承担。事实与理由：2010年3月1日，原告与被告及第三人就其挂靠被告开发的新平苑B栋X单元XXX室商品房及其柴间买卖事宜签订了《认购书》，根据该《认购书》第七条的约定，被告及第三人应为原告代办好产权证照。现原告已依据合同履行了相关义务，但被告及第三人一直违约未为原告办妥相关产权证照，由原告自行垫资办妥权属证书，共计为被告及第三人垫付52389.50元。被告及第三人的违约行为根据相关司法解释应向原告承担违约金1611.36元。为维护原告的合法权益，特依法诉请法院。原告朱志勇为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：1.原告与新平苑项目部签订的《认购书》一份，证明原告与被告新平苑项目部就涉案房屋签订了认购协议的事实；2.办证收据一张，证明交办证费用52389.5元；3.国家税务总局大余县税务局2020年1月13日出具的《情况说明》一份，证明税票没有原件。被告城乡房地产公司辩称，因为原告的房产证已经办理了，根据原告在我方的承诺书，应由第三人承担，我公司只是为其代办，不承担本案所涉及的相关垫付费用及返还支付违约金，诉讼费也与我公司无关。被告城乡房地产公司为支持其辩称，向本院提交了以下证据材料：1．营业执照、法人身份证明各一份，证明被告的诉讼主体资格；2．2009年6月4日被告与第三人签订的《合作开发协议》、2015年7月17日被告与中山花园新平苑项目部签订的《合作协议》、2019年4月12日被告与廖达红、第三人（新平苑项目部）签订的《清理协议》，证明新平苑项目从2009年开始是由第三人独立经营核算，所有办证、税费均由第三人承担，公司只是协助义务；在2019年4月12日之后，公司才对新平苑项目部接手进行处理，之前所涉及有关费用应由原告与公司签订正式商品房买卖合同后才能办理相关手续，并缴清相关费用；3.原告在2020年元月6日出具的《承诺书》，证明原告同意涉及到缴费问题的，由其本人与实际开发人进行结算，与公司无关。第三人王小平、刘开新共同辩称，原告的房产证在2015年12月31日办理下来后，肯定打电话通知了原告，因为所有证办下后，项目部都会一个个打电话去通知。原告诉称的五万多元的费用，我们不知道是谁收取了原告的，因为我们这也没有收条。可能是原告直接去了公司，这是在项目部被取消后收取的费用，我们不承担连带责任。房产证公司拿走了，我们只有复印件。第三人王小平、刘开新向本院提交了以下证据：1.公司委托书两份，证明第三人作为第三方，受公司委托办理相关事项，第三人行为是公司行为；2.通知书一份、通告一份，证明公司已经接收了新平苑相关事宜。3.新平苑项目的清理协议及明细一份，证明相关事项第三人已移交给了公司；4.新平苑项目缴纳税款的明细表和完税清单109张，证明新平苑项目应缴纳的税都已缴纳清了；5.××号房产证复印件一份，证明原告的房产证于2015年办理好了。经审理查明，被告城乡房地产公司与第三人王小平、刘开新作为甲、乙双方于2009年6月4日签订一份《合作开发协议》，协议中与本案有关的内容有：“……一、甲方愿将XXX大道延伸段7号地段XXX大道商住及住宅属地面积约5364平方米的住宅用地(附图)交由乙方进行单方包干，独立核算，自负盈亏开发建设。……四、甲方权利和义务1、甲方应当为乙方开设城乡公司新平苑项目部建设专用帐户，专用帐户由乙方负责管理使用。……4、甲方在乙方买受人购房产权手续完备后，协助办理房产、土地分户证手续，税、费由买受人或乙方承担。……五、乙方的权利和义务1、乙方作为甲方内部的自主经营、自负盈亏的独立核算者，承担相应的权利和义务。2、参与负责本项目管理、报建、在建、销售等一切经营事务和收入与支出，承担上述各项经营中的一切税、费(如甲方原因涉及土地转让的费用由甲方承担)……”协议签订后，双方就开发成立了“大余县城乡房地产开发有限公司新平苑项目部”，并由第三人王小平、刘开新进行投资开发。2010年3月1日，原告朱志勇与被告城乡房地产公司签订《中山花园新平苑认购书》一份，内容为：“中山花园新平苑认购书出售方（甲方）：大余县城乡房地产开发有限公司认购方（乙方）朱志勇姓名：朱志勇，身份证号：3621241965××××××××，电话：手机：138××××8107联系地址：大余县。甲、乙双方对以下认购事项意义表达清晰、明确，自愿达成本协议并共同遵守。1.乙方自愿认购甲方推出的位于XXX大道与中山北路交叉口西侧的中山（上楼的右边楼梯为第X单元，上楼的左边为XXX房）商品房，建筑面积121.94平方米，单价为人民币2020.-元／㎡，总价为人民币贰拾肆万陆千叁佰壹拾捌元捌角（￥246318.80元）。并自愿向甲方交付人民币贰万元正元（￥20000.-元），作为商品房的认购款。2.认购（杂间、车库）待定号，建筑面积约6㎡平方米，单价为人民币1800.-元／㎡，总价为人民币壹万捌佰元正（￥10800.-元）。3.总计价人民币大写贰拾伍万柒仟壹佰壹拾捌元捌角分。4.以上面积仅供参考，最后以房产局、土地局测量面积为准，房款多退少补。5.付款方式:①在签订认购时支付人民币贰万元正（￥20000.-）；②在2010年8月30日前支付人民币陆万柒仟壹佰壹拾捌元捌角正（￥67118.80）；③余款在支付使用前全部付清。6.如乙方不依约交款，甲方有权将该房屋另行出售，认购款不予以退还;甲方通知乙方签订正式购销合同，乙方须在七天内与甲方签订，逾期不签，甲方有权将该房屋另行出售，认购款不予退还。7.甲方代办好房屋产权证及土地使用证、契证，办理房产证、契证及土地使用证时所需缴纳的一切费用由乙方负责。如要按揭贷款，按揭所涉及费用由乙方负责承担。8.交付标准：水电到进户门口，铝合金外窗，进户普通防盗门，其余留洞口。9.在签署正式购销合同前，甲方若因国家政策使该房屋不能出售时，应需退还所收认购款给乙方，并支付银行同期存款利息。在退还所收认购款后，乙方对该房屋不再拥有任何权益，而甲方有权将该物业自行处理。10.水电开户费及增容费、办理权证相关费用、公共维修基金、装修垃圾清扫费及政府相关部门规定应由乙方承担的费用，乙方必须在签订《商品房买卖合同》时交清（甲方代收代办）。11.本认购书一式两份，甲、乙双方各执一份，自本认购书签订之日起到办理购销合同前，本认购书与正式购销合同具有同等法律效力。12.附加：乙方签名：朱志勇置业顾问：陈某飞电话：874××××2010年3月1日”。该认购书加盖“大余县城乡房地产开发有限公司新平苑项目部”公章。认购书签订后，原告朱志勇于2010年8月7日至2010年3月20日，共支付房款265117.20元给新平苑项目部。2015年12月23日，原告朱志勇购买的新平苑Ｂ栋X单元XXX房在大余县房地产管理局登记办理了《中华人民共和国房屋所有权证》，证号为：赣房权证余字第××号，但原告并未领取到该证。2015年7月17日，“大余县城乡房地产开发有限公司”与“中山花园新平苑项目”分别作为甲方和乙方又签订了一份《合作协议书》，协议书第五条载明：“双方签订协议后，甲方必须负责本项目的土地，房产证及按揭手续办理，费用由本项目承担”。被告城乡房地产公司在甲方栏处加盖公章，第三人刘开新在乙方栏处签字。2019年4月12日，第三人王小平、刘开新作为甲方，被告城乡房地产公司的现法定代表人廖达红作为乙方，被告城乡房地产公司作为丙方，三方签订《中山花园新平苑项目清理协议》，内容为：“中山花园新平苑项目清理协议甲方：王小平、刘开新(即中山花园新平苑项目)乙方：廖达红丙方：大余县城乡房地产开发有限公司现基于项目建设完毕，本着平等、自愿、公平的原则，甲方、丙方对中山花园新平苑项目相关事项(包括办证、房屋销售、应收款、应付款、完税等)的事务，全权委托乙方办理，相关事宜经办商达成以下协议条款，以便遵照执行：一、经甲方提供的清单，截止签订本协议之日时，中山花园新平苑房屋销售状况情况表：1、已出售房产并已收齐房款已完税未办证的计92套，面积计9268.45平方米，具体以双方签字盖章的附表为准。2、已出售房产并已收齐房款、未缴税及未办证的计套，面积计平方米，具体以双方签字盖章的附表为准。3、已出售房产未收齐房款、未缴税及未办证的房产计8套，面积计886.39平方米，未收付款计人民币约140万元，具体销售价格以双方签字盖章的附表为准。4、未出售房产：本销售价格以双方签字盖章的附表为准。(1)住宅二套，面积计234.92㎡；单价4500㎡计币1057140元/万(2)柴间10间，面积701.07㎡：单价4000㎡计币2804280元/万(3)地上车库5间，面积123.38㎡；单价6800㎡计币838984元/万(4)地下车库26间，面积645.59㎡。单价5000㎡计币3227950元/万。5、本项目部尚有银行存款人民币约46万元。6、本项目部如有退税和奖励归甲方所有，乙和丙方协助。以上未收的房款和未出售的房产移交乙方，收取的款项进指定账户。二、对于已出售房产并已收齐房款、未办证的房产，甲方均可通知购房户携带相关材料，并负责收齐相关资料后交乙方，由乙方统一办理不动产证并收取服务费及办证费，如甲方已收取应在办证前退转给乙方。三、对于已出售房产未收齐房款的，由甲乙丙三方均有权通知购房户在一定时间内支付剩余的房款，房款必须进共同指定应付款账户()，各方不得在签订本协议之后私自收取房款，否则按收取的款项双倍承担违约责任。并按本协议书第二条的规定程序为购房户办理房屋产权证。四、对于未出售房产，由甲方定价乙方对外出售，按本协议确定销售价格(签订本协议三个月后，对未售的房产的价格乙方有决定权)，房款必须支付应付款。各方不得私自销售和收取各种款项，否则按收取的款项双倍承担违约责任。并按本协议书第二条的规定程为购房户办理房屋产权证。五、对已售房屋未办理产权证的，按规定需要完善办证的法律文件(合同等)，甲乙丙三方互相协助完成，达到政府部门对办证的要求条件，完善上述手续后，乙方应在七个工作日送政府部门审批。六、甲方对中山花园新平苑项目开发建设负责(不限于房屋质量、项目债务等)。甲方负责中山花园新平苑项目的建设完税责任，并提供建设开发的所有成本费的财务凭证交给丙方同财税项目清算。之前出售房产的合同责任由甲方承担。七、本协议规定由乙方将收的应收款支付应付[偿还县工投公司的借款250万元和利息(具体以法院判决文书为准)，再完税费后，支付丙方的合作款约260万元（见明细表）]，付清应付款和财税结算后多余款项（或剩余的房产）归甲方。支付时间节点由乙方根据收款情况把控。新平苑项目涉及的其他债务（工程款、人员工资等）由甲方负责承担。八、在签订本协议一年内（具体时间以房产销售情况定）未清偿应付款的，乙方、丙方有权将甲方移交处理的房屋用于抵偿清偿。则甲、丙双方的合作终结，同时本项目所有债权债务于甲方无关，双方就合作互不追究责任。九、如有未尽事宜，双方可协商补充。十、本协议甲乙双方签字盖章生效，本协议一式三份，甲乙丙各执一份，均具有同等法律效力。附表、明细表为本协议的附件。甲方：刘开新、王小平乙方：廖达红丙方：张行君，大余县城乡房地产开发有限公司，2019年4月12日”。2019年4月15日，被告城乡房地产公司在新平苑小区张贴通知，内容为“通知新平苑的各购房户:经多方努力，应政府对大余县城乡房地产开发有限公司工作的要求，现广而告知各新平苑的购房户，请携带齐全购房资料，前往大余县城乡房地产开发有限公司办理购房产权证。具体事宜可到大余县城乡房地产开发有限公司垂询。之前有不妥或工作未到之处，请各购房户谅解。（另，还有少量的车库、柴间出售，有意着到城乡房地产开发有限公司价格面议。）特此通知，通知人：大余县城乡房地产开发有限公司，重询人：林某凤，电话：180××××7267，2019年4月15日”。2019年4月18日，被告城乡房地产公司又在新平苑小区张贴通告，内容为“通告各新平苑小区购房户：签于新平苑小区尚有部分购房户尚未办理不动产权证，为维护各购房户利益，我公司已与该小区实际开发商达成协议，决定为未办证购房户办理相关权证，现通告如下：一：取消新平苑项目部，停止使用新平苑项目部公章。二：各购房户携带身份证、购房合同、交款票据原件到大余县城乡房地产开发有限公司核对登记。三：各购房户与新平苑项目部如有纠纷，由购房户与新平苑开发商自行处理妥当。四：各购房户应当按照公司要求提供符合有关部门办证条件的相关资料原件，建立办证档案，并将购房余款交至大余城乡房地产开发有限公司财务。五：自通告之日起三个月内，各购房户和新平苑项目部不按要求执行，造成的后果自行承担。特此通告，大余城乡房地产公司，二零一九年四月十八日”。原告朱志勇看到通告后找到被告要求办证，被告称第三人尚未交清税款。为办不动产权证，2020年元月5日，原告朱志勇交款52389.50元给被告城乡房地产公司，被告出具收据一张给原告朱志勇，内容为：“交款单位朱志勇收款方式转账人民币（大写）伍万贰仟叁佰捌拾玖元伍角￥52389.5收款事由代收代缴新平苑Ｂ栋X-XXX房不动产税费及相关滞纳金52389.5-”。2020年元月6日，原告朱志勇出具一份《承诺书》给被告城乡房地产公司，内容为：“承诺书大余县城乡房地产开发有限公司本人于2010年8月7日购买的由王小平、刘开新独立开发的新平苑项目部（小区名称）Ｂ栋X单元XXX商品房，合同总价为（人民币）贰拾伍万肆仟叁佰壹拾捌圆整（￥：254318.00）（不包含其他款项）；另购有柴间（编号为Ｃ-XX＃）6.79㎡，单价1800.00圆／㎡，柴间共计价壹万贰仟贰佰贰拾贰圆整（￥：12222.00）（不包含其他款项），以上共计应付房款（不包含其他款项）为（人民币）贰拾陆万陆仟伍佰肆拾圆整（￥：266540.00）；至2012年3月20日止，本人已支付上述房款（不包含其他款项）为（人民币）贰拾陆万伍仟壹佰壹拾捌圆整（￥：265118.00）；根据原协约，尚有房款共计人民币壹仟肆佰贰拾贰圆整（￥：1422.00）未付清。本人郑重承诺：现委托贵公司代办该房产的不动产权证，在本人上交上述未付清房款计人民币壹仟肆佰贰拾贰圆整（￥：1422.00）和代办税费等款项计人民币伍万肆仟肆佰陆拾玖圆伍角整（￥：54469.5）共计人民币伍万伍仟捌佰玖拾壹圆伍角整（￥：55891.5）至贵公司后（情况说明：1、因原实际开发人未向本公司缴纳该套房地产房屋销售不动产税费及相关滞纳金合计52389.50圆，导致该套房地产办理不了不动产权证；2、未付清房款计1422.00圆；3、代办费、工本费计2080.00圆），请贵司在15个工作日内给于办理该房产的不动产权证（由本人承担该不动产证未付清房款及代办款项如销售不动产税及滞纳金等，契税由本人自行交付）。本人同意，本次承诺支付（含2012年3月20日止支付）总价无论超付或未付清与原实际开发人签订协议款项，均由本人与原实际开发人进行清算。该套房地产的不动产权证办结后，本人的购房及办证等权利与义务和该项目实际开发人核算，和大余县城乡房地产开发有限公司无关，本人愿承担由此所产生的一切法律责任。特此承诺承诺人：朱志勇身份证号码：3621241965××××××××电话：138××××2020年元月6日”。被告城乡房地产公司在原告交清款后，将原办好的“赣房权证余字第××号”房产证原件给原告朱志勇看过后，因要更换不动产权证而未将该房产证交给原告朱志勇。2020年1月13日，国家税务总局大余县税务局出具一份《情况说明》，内容为：“大余县不动产登记中心：大余县城乡房地产开发有限公司新平苑Ｂ幢住宅X-XXX房125.90㎡计254318.00元销售给朱志勇（身份证号：3621241965××××××××），该销售收入已于2020年1月6日、1月8日补缴了税费52008.14元（（191）赣税银01679972-XX、3360752001000330XX、336075200100034XXX）。因税制征管改革原因，系统无法开具销售不动产发票，特此说明。二〇二〇年一月十三日”。嗣后，被告城乡房地产公司将办好的不动产权证交给了原告。上述事实，有原、被告双方及第三人当庭所举的相关证据及当事人陈述予以证实。本院认为，原告朱志勇与被告城乡房地产公司签订的《中山花园新平苑认购书》，出资购买中山花园新平苑B栋X单元XXX号商品房及其杂间，是双方的真实意思表示，且不违反法律规定，该认购书合法有效。虽然该认购书加盖的是新平苑项目部的公章，但由于新平苑项目部是被告城乡房地产公司与第三人王小平、刘开新为便于此项目工程的开发管理而成立的内设部门，对外代表的仍是被告城乡房地产公司，因此，该份认购书对被告城乡房地产公司具有约束力。被告城乡房地产公司作为出卖方，第三人王小平、刘开新作为该房产项目的实际开发和销售者，均有义务为原告朱志勇办理该房屋的不动产登记手续，涉及的买卖双方应缴纳好相关税费和其他费用，由买卖双方按国家税费规定予以承担。出卖方应承担的税费和其他费用，根据被告与第三人之间的内部约定，由第三人王小平、刘开新承担。被告与第三人之间虽就中山花园新平苑项目于2019年4月12日达成协议，由被告的法定代表人统一去办理不动产权证，但该协议仅对被告及第三人之间具有约束力；对外，第三人作为房屋的实际开发和销售者，仍具有协助义务。本案中，原告朱志勇购买的新平苑B栋X单元XXX房已于2015年12月23日在大余县房地产管理局办理好了房屋所有权证，而被告大余县城乡房地产开发有限公司在原告要求办理不动产权证时，在未与第三人就该房屋究竟是否已缴纳作为出卖方应该缴纳的相关税费进行核实后，就向原告收取本应由出卖方承担的费用，并在第三人王小平、刘开新并不知情的情况下，由原告朱志勇向其出具《承诺书》，该《承诺书》对第三人王小平、刘开新并不具有约束力，被告城乡房地产公司作为出卖方，在买房人要求办证过程中，就出卖方应承担的相关税费，对外具有缴纳的义务；对内，可向实际开发和销售者的第三人王小平、刘开新要求缴纳或予以追偿，但不得将该义务转移给买房人。因此，被告城乡房地产公司应将收取的原告朱志勇代为垫付的款52389.50元支付给原告朱志勇。关于原告诉请的逾期办证违约金1611.36元的问题。原、被告双方的认购书中虽未明确约定办证期限，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，被告城乡房地产公司和第三人王小平、刘开新应承担违约责任，原告诉请的违约金数额也符合法律规定，对原告的这一诉请，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告大余县城乡房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告朱志勇支付代为垫付的办理新平苑B栋X单元XXX室不动产权证费用52389.50元；二、被告大余县城乡房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告朱志勇支付逾期办证违约金1611.36元；三、第三人王小平、刘开新对上述第一、二项支付义务承担连带责任。案件受理费1150元，由被告大余县城乡房地产开发有限公司承担575元，由第三人王小平、刘开新承担575元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  阳裕光审 判 员  曾春艳人民陪审员  廖翠兰二〇二〇年六月三十日书 记 员  吴 芳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行的期间的最后一日起算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。