陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)陕01民终4775号上诉人（原审被告）：韩卫星，男，1992年3月25日出生，汉族，西安市长安区村民，住。委托诉讼代理人：应海峰，陕西本康律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨志伟，男，1972年5月18日出生，汉族，陕西荣森环保科技有限公司总经理，住河北省衡水市枣强县。委托诉讼代理人：何宏明，陕西新庆律师事务所律师。上诉人韩卫星因与被上诉人杨志伟租赁合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2019）陕0116民初9602号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。韩卫星上诉请求：1.撤销一审民事判决第二项，改判韩卫星向杨志伟返还使用费151849元；2.一、二审诉讼费用由杨志伟负担。事实及理由：1.韩卫星收取杨志伟415000元租金里面包含50000元路面硬化费用，虽然收据写的是租金，但实际是路面硬化费用，因此该5万元不应当认定为租金，应当认定为杨志伟自己的投资款，损失由杨志伟承担。2.厂房因违建拆迁时，韩卫星已经损失严重，杨志伟投资增加的费用再由韩卫星承担，显失公平。《厂区租赁合同》及《补充协议》被认定为无效后，杨志伟没有任何收取15万元航吊费的依据，且杨志伟经催告拆除违建仍置之不理。因此杨志伟自己投资、加建的航吊设备在被认定为违建拆除后的损失，应当全部由杨志伟自己承担。杨志伟辩称，2017年12月8日双方签订的厂区租赁合同明确约定加装航车和硬化路面所产生的费用作为房租费在3年租赁费中扣减，即该费用由韩卫星承担；后杨志伟得知该租赁场地可能拆迁，于2018年11月1日双方又签订补充协议明确航车总价款15万元，由韩卫星支付给杨志伟。一审依据两份协议作出判决正确。杨志伟向一审法院起诉请求：1、判令杨志伟、韩卫星签订的《厂区租赁合同》为无效合同；2、韩卫星向杨志伟返还房屋租金203889元；3、韩卫星向杨志伟支付航车货款150000元；4、判令韩卫星向杨志伟支付自起诉之日2019年5月30日起至韩卫星实际付清为止期间的利息（以353889元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；5、本案诉讼费由韩卫星承担。一审法院认定事实：2017年12月8日，杨志伟、韩卫星签订《厂区租赁合同》，约定：1、韩卫星将位于宫子村宫里路南的厂区整体租赁给杨志伟使用，包含厂区内地面附着物；2、租赁期限5年，从2018年1月1日起至2022年12月30日止；3、每年租金20万元，每年承租人应提前3个月交清下一年租金，厂房租金为三年递增，递增5%；4、杨志伟因生产需要，加装航车硬化路面，由此产生的费用作为房费，三年在租赁费中减完，前两年每年减5万，余款在第三年抵完。自2017年12月8日至2018年11月1日杨志伟共支付韩卫星租金415000元。2018年11月1日，杨志伟与韩卫星签订《厂区租赁合同补充协议》，约定：1、航车经双方确认总价为15万元；2、约定搬厂时退还杨志伟，如出现因拆迁、环保等原因不继续承租厂地，提前一个月通知韩卫星，韩卫星应在杨志伟搬完前一周退还预交房费及航车货款；3、本协议与原厂区租赁合同具有同等法律效力。2019年1月11日，郭杜街道办事处及郭杜国土资源所向宫子村擅自占用农地进行非农建设商户发出通知，限定三日内自行拆除违法占地上的建筑物或构筑物及其设施并恢复地貌，否则街办将按照上级要求联合相关执法部门依法进行强制拆除，造成的一切损失由商户自行承担。当天，韩卫星将该限期拆除通知告知杨志伟。次日，宫子村村民委员会及支部委员会再次向商户发出通知，要求2019年1月20日前自行搬离，逾期不搬离，造成的经济损失自负。2019年1月14日，韩卫星通知杨志伟1月20日前搬完，并要求杨志伟拆除航车，且告知杨志伟因厂方被拆，无法在厂房租赁费中扣除航车价款，若限期内未能搬完，后果由杨志伟自行承担。因杨志伟搬离厂房时未能自行拆除航车，后航车由韩卫星雇人拆除。2019年5月30日，杨志伟诉至法院要求韩卫星返还租赁费、航车货款并支付利息。一审法院认为，杨志伟、韩卫星虽自愿签订合同，但由于韩卫星出租厂房的附属土地为耕地，不能用于非农建设，双方的行为已经实际改变了土地的性质及用途，双方签订的《厂区租赁合同》违反了土地管理法的相关规定，属无效合同。但双方签订合同后，杨志伟一直实际占有使用韩卫星修建的厂房并支付租金，因合同尚未届满，涉案厂房被拆除，故对杨志伟要求韩卫星退还多支付的厂房使用费，予以支持；对退还使用费的具体数额，根据查明事实并参照双方签订的租赁合同，杨志伟已向韩卫星支付415000元，每年租赁费20万元，杨志伟租赁期间从2018年1月1日始，杨志伟主张搬离厂房时间为2019年1月20日，韩卫星认为搬离时间为2019年1月24日，因杨志伟就其搬离厂房时间未能举证，故杨志伟搬离厂房时间以韩卫星自认时间为准，杨志伟实际使用涉案厂房时间为2018年1月1日至2019年1月24日共计389天，参照双方签订的租赁合同中对租金的约定核算，杨志伟实际使用费应为213151元，故韩卫星应向杨志伟返还厂房使用费201849元，对杨志伟主张过多部分，不予支持；对韩卫星主张该415000元中含硬化路面5万元及搭建钢构税费15000元，因双方签订的租赁合同系无效合同，且韩卫星未能提交证据予以证明，故对韩卫星此辩称意见，不予支持；对杨志伟要求韩卫星返还航车货款150000元一节，依据双方签订《厂区租赁合同补充协议》的约定，航车总价款为15万元，且韩卫星应在杨志伟搬完前一周内退还航车货款，现杨志伟已搬离涉案厂房，故对杨志伟要求韩卫星返还航车货款150000元，予以支持；对韩卫星辩称该补充协议是在杨志伟欺骗的情况下签订，但未提交证据证明，对韩卫星的辩称意见，不予采信；对杨志伟要求韩卫星支付利息一节，因双方签订的租赁合同无效，双方均有过错，均应对合同无效的后果承担相应的责任，故杨志伟要求韩卫星支付利息，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告杨志伟与被告韩卫星于2017年12月8日签订的《厂区租赁合同》为无效合同；二、被告韩卫星于本判决生效之日起十五日内返还原告杨志伟厂房使用费201849元及航车货款150000元；三、驳回原告杨志伟其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6608元，原告杨志伟已预交，由被告韩卫星承担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院认定如下：一审判决查明事实属实，本院予以确认。本院认为，本案中，因韩卫星出租厂房的附属土地为耕地，不能用于非农建设，故杨志伟、韩卫星签订的《厂区租赁合同》违反了土地管理法的相关规定，应属无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”双方签订合同后，杨志伟一直实际占有使用韩卫星修建的厂房并支付使用费用，现涉案厂房被拆除，故对杨志伟要求韩卫星退还多支付的厂房使用费，予以支持；杨志伟已向韩卫星支付415000元，杨志伟实际使用涉案厂房时间为2018年1月1日至2019年1月24日共计389天，参照双方签订的租赁合同中对租金的约定核算，杨志伟实际使用费应为213151元，据此一审判决韩卫星向杨志伟返还厂房使用费201849元并无不当；杨志伟搬离厂房时应将该场地上其投资使用的航车拆除拉走，但经韩卫星短信通知，杨志伟仍未能自行拆除航车，后韩卫星雇人拆除处理，现航车已无法返还，结合本案实际情况，韩卫星应适当折价补偿杨志伟航车款6万元。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”关于韩卫星上诉认为收取的415000元费用中包含50000元路面硬化费用，该费用为杨志伟自己的投资，应从租金中予以扣减，但未提供充分证据证明，本院不予支持。经审查，一审适用《中华人民共和国合同法》第八条不当，应予纠正。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持西安市长安区人民法院（2019）陕0116民初9602号民事判决第一项、第三项；二、变更西安市长安区人民法院（2019）陕0116民初9602号民事判决第二项为：韩卫星于本判决生效之日起十五日内返还杨志伟厂房使用费201849元及补偿杨志伟航车款6万元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费负担按一审判决执行；二审案件受理费4300元由韩卫星负担2300元，杨志伟负担2000元。本判决为终审判决。审 判 长 陈平审 判 员 李刚审 判 员 陈帅二〇二〇年六月十六日法官助理 王坤书 记 员 李艳