广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0303民初9763号原告（反诉被告）：深圳世艺实业有限公司，住所地深圳市罗湖区东晓街道绿景社区金稻田路1139号培峰苑B栋905，统一社会信用代码91440300MA5DBYYC56。法定代表人：曹玉成。委托诉讼代理人：王世玮，男，汉族，1994年12月17日出生，身份证住址辽宁省抚顺市新抚区，公司员工。被告（反诉原告）：朱溪，男，汉族，1987年6月23日出生，身份证住址广东省深圳市龙华新区，委托诉讼代理人：王洪坚，广东瑞霆律师事务所律师，执业证号14403200910212172。委托诉讼代理人：刘刨，广东瑞霆律师事务所律师，执业证号14403201810050766。原告深圳世艺实业有限公司与被告朱溪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案后，依法适用于简易程序，公开开庭进行了审理。原告深圳世艺实业有限公司委托诉讼代理人王世玮、被告朱溪及其委托诉讼代理人王洪坚、刘刨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳世艺实业有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求贵院依法确认原被告之间的《房屋买卖合同》于2018年2月1曰解除；2.请求贵院依法判令被告向原告支付违约金636391.6元人民币（大写：陆拾叁万陆仟叁百玖拾壹元陆角）；3.请求贵院依法判令本案诉讼费、保全费、担保费、公告费、差旅费等费用均由被告承担。事实和理由：2018年1月14日，原告与被告签署了《房屋买卖合同》（以下简称为"合同〃），约定被告以3431958元的价格受让原告位于罗湖区××路××屋××小区××号房屋。合同第三条约定本合同签订时，被告须向原告支付该房地产交易定金人民币5万元，在本合同签订之日后2曰内（含当日）再向原告支付定金人民币15万元。合同第四条（2)A款约定，被告须于2018年1月22日前（含当日）将除定金之外的首期款人民币1521958元支付至买卖双方约定的银行或第三方监管机构的资金监管账户。合同第九条约定，如被告未按照本合同约定的期限履行约定义务的，原告有权要求被告以转让成交价为基数按照日万分之五支付违约金并继续履行合同，如被告逾期履行超过五日，原告可解除合同并要求被告支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任并可预扣被告已支付的定金。然而，被告仅于合同签订之日向原告支付了5万元定金，剩余15万元定金及1521958元首期款均未按照合同约定向原告支付。由于被告的违约行为，原告于2018年1月24曰向被告邮递送达了《催促履行通知书》，要求被告及时履行支付剩余15万元定金的义务，但被告并未予以履行。鉴于被告的严重违约行为，原告遂于2018年2月1日依据合同第九条之约定向被告邮递送达了《解除合同通知书》，要求解除与被告签署的合同并要求被告按照合同约定向原告支付涉案房屋转让成交价20%的违约金，但被告仍未履行。由于被告已向原告支付5万元定金，故被告尚须向原告支付违约金636391.6元(3431958元*20%-50000元）。被告朱溪答辩称，一、世艺公司虚假宣传误导消费者，构成合同欺诈，朱溪作为房屋的消费者，本意是从正规房地产开发商处购买一手商品房用于居住，而世艺公司销售人员及“乐有家”中介人员对朱溪进行虚假性宣传、误导性陈述，将二手房包装成一手商品房，致使朱溪在作出错误的判断基础上与其签订《房屋买卖合同》。第一，“乐有家”中介人员对朱溪作出的陈述是“新房现房”，这足以造成朱溪的误判。第二，销售现场有专门的售楼处、导视牌、营销中心、楼盘广告、宣传单、样板房、专门的销售人员、销控表、砸金蛋活动等一系列营销手段，足以造成朱溪的错误认知。第三，世艺公司提供的《房屋买卖合同》为格式合同，合同名称也非“二手房买卖合同”，合同中关于“二手房买卖”的表述也未作出加粗或以其它方式进行提示，销售人员也未进行口头提示，其意欲隐瞒所销售的房屋为二手房的真相。第四，世艺公司销售人员及“乐有家”中介人员不断向朱溪灌输“今天不买明天就没有了”“跟营销总监申请了一个不错的折扣，只有今天才有”等，进一步强化朱溪的错误认知。最后，世艺公司登记的经营范围是“国内贸易、经营进出口业务”，不包括房产开发，并且注册资本只有十万元。其根本不具有房地产开发、销售的资格。朱溪为首次购买商品房的消费者，本身不具备购房的经验，在经过一系列误导和已经很疲惫的情况下，误以为所购房屋为正规房地产开发商所销售的一手商品房，在违背真实意思的前题下签订了《房屋买卖合同》。世艺公司本应本着诚实信用的态度，履行足够的告知义务，善意的行使民事权利、履行民事义务。然而其为达到商业利益却恶意隐瞒真相、虚假宣传，其行为构成合同欺诈。二、世艺公司在起诉状中主张的违约金过高，并且因世艺公司存在合同欺诈行为，而无权主张违约金世艺公司在起诉状中主张六十多万的违约金，很显然在整个事件过程中世艺公司并无实际损失，而朱溪也无实际获利。世艺公司主张六十多万的违约金明显有违公平原则，且世艺公司存在合同欺诈行为，更无权向善意相对方主张违约责任。三、世艺公司不能同时适用定金和违约条款《合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”。本案中，世艺公司已经实际行使了没收朱溪5万元定金的行为，因此无权再主张违约金。四、世艺公司不能从其非善意行为中获利“任何人不得从自己的违法行为中获利”。世艺公司通过隐瞒真相、虚假宣传诱导朱溪签订《房屋买卖合同》后即获得了双重利益保障。如果朱溪履行合同，世艺公司就获得商业利益；如果朱溪不履行合同，那世艺公司就获得高额违约金。如此精心设计的消费陷阱，足以让购房者身陷其中。实际我们也看到，涉世艺公司多起购房纠纷在本院进行审理。五、朱溪与世艺公司的《房屋买卖合同》已经解除，世艺公司应当承担合同解除的违约责任。本案所涉房屋已经被世艺公司另行销售，合同已经不能实际履行。双方都同意解除合同，因此《房屋买卖合同》已经解除。世艺公司存在合同欺诈行为，应当承担合同解除的违约责任。朱溪反诉请求世艺公司双倍返还定金应当得到支持。综上世艺公司的违约金主张不具有请求权基础，而朱溪的合法权益应得到法律保护。请求人民法院依法驳回世艺公司的诉讼请求，支持朱溪的反诉请求。被告朱溪向本院提出反诉请求：1.确认被告与原告签订的《房屋买卖合同》已于2018年2月1日解除；2.判令原告向被告双倍返还定金人民币100000元；3.本案中因提起本诉和反诉所产生的一切诉讼费用均由原告承担。事实与理由：被告因家庭生活需要，拟购置一套小户型新房。2018年1月14日，经向中介公司乐有家询问，被告知罗湖区有一个名为“培峰苑”的新楼盘当日开售，其业务员王发军再三向被告声明该项目系新楼盘，被告遂在其带领下驱车前往原告营销中心。在接待被告期间，原告工作人员也一直在向被告强调培峰苑项目系新盘开售，有合法产权。然而，对被告提出的查验预售证明和产权证明文件的要求，原告不予正面回应，而是不断以销控板上房源即将告罄为由督促被告尽快签订购房合同。被告仓促之下与之签订了涉案合同，并支付了5万元定金。事后，被告了解到原告并无房地产开发资质，且原告收取被告5万元定金的收款主体也并非原告，而是一家名为“深圳市龙华新区龙华振兴客家王”的餐饮店。被告多次前往原告处进行沟通，要求解除涉案合同并退还已收取的定金，但原告不予理会。被告认为，被告是基于购买新房的需要才与原告签订《房屋买卖合同》，但原告并未如实告知涉案房屋系二手房的事实，其行为不仅严重侵犯了被告作为消费者的知情权，且依然构成欺诈。涉案合同的签订是被告基于原告的欺诈行为而做出的错误意思表示。因此，根据《民法总则》的相关规定，被告为维护其合法权益，起诉至法院，要求判如所请。原告对被告的反诉辩称，在2018年1月24日签署的房屋买卖合同中有写清楚双方是二手房的买卖合同。原告并没有说是新房，因为被告说是中介人员所称系新房，原告对中介人员讲述过楼盘的情况，中介人员说的话不能代表原告开发商这边。原告不认为原告的销售人员有隐瞒销售二手房屋的真相。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月14日，原告与被告签订《房屋买卖合同》，约定由被告以3431958元的转让总价款购买位于深圳市罗湖区××路××屋××小区××02单位，建筑面积约为61.06平方米，合同第三条约定在本合同签订时买方需向卖方支付该房地产交易定金5万元，在本合同签订后2日内（含当日）再向卖方支付定金15万元。双方还对付款方式、递件过户时间、房地产交付、房产装修、税费承担、违约责任等条款进行了约定。该《房屋买卖合同》中仅在第五条[递件过户时间]中约定“双方应在如下约定期限内签订《深圳市二手房买卖合同》，……”。合同签订后，被告通过微信支付了5万元定金，原告向被告出具了收据确认收到定金。原告分别于2018年1月24日向被告发出《催促履行通知书》，要求被告于2018年1月27日支付定金15万元、于2018年2月1日通过EMS邮件发送《解除合同通知书》，通知被告“现依法解除您与我司签订的上述《房屋买卖合同》并向您追究总合同价款20%的违约金。在您支付前述违约金前，本公司将预扣您已支付的定金。”涉案房产系原告于2017年11月29日通过购买方式取得，不动产权证号为粤（2017）深圳市不动产权第0232104号。原告庭审时陈述涉案房产已经卖出。涉案《房屋买卖合同》系格式文本，由原告提供。以上事实，有《房屋买卖合同》、微信付款凭证、收款收据、《催促履行通知书》、《解除合同通知书》、当事人陈述及庭审记录在卷予以佐证，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据加以证明。本案的争议焦点在于导致涉案房屋买卖合同无法继续履行的责任究竟是在原告还是在被告。本案中，原被告均主张涉案房屋买卖合同已于2018年2月1日解除，本院予以确认。关于被告抗辩称原告未告知涉案房屋系二手房，合同上亦未明确写明为二手房，且在签订合同当时现场及销售人员营造的氛围均让被告误以为涉案房产系新房而产生了误解才签订并支付定金的答辩意见，本院认为，在订立合同的过程中，买卖双方应当本着诚实信用的原则，如实全面陈述合同标的物的现状以避免信息沟通不畅而产生不真实的意思表示，原告作为格式文本提供者，其合同中并未对涉案房产系二手房进行明显提示，而其售卖涉案房屋的方式亦足以让普通购房者产生涉案房屋系新房的误解，故对于被告辩称原告以销售新房的方式售卖涉案房屋并在签订合同时未明示涉案房屋系二手房的答辩意见，本院予以采信，故原告要求被告依据合同的约定支付违约金的诉求，本院不予支持；原告未全面及时告知被告涉案房屋的真实状况导致被告产生误解而支付了购房定金，原告应当退还收取的定金5万元，但被告在签合同时未仔细查看合同条款，被告亦存在过错，对于被告要求适用定金罚则双倍返还定金的诉求，本院不予支持，故被告要求原告双倍返还定金的诉求，本院不予支持。综上所述，原告要求被告支付违约金的诉求，本院不予支持。原告应退还被告定金5万元。依照《中华人民共和国合同法》第四十三条第（三）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告深圳世艺实业有限公司与被告朱溪之间签订的《房屋买卖合同》于2018年2月1日解除；二、原告深圳世艺实业有限公司应于本判决生效之日起十日内退还被告朱溪购房定金50000元；三、驳回原告深圳世艺实业有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告朱溪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5081.5元，由原告深圳世艺实业有限公司负担。反诉案件受理费1150元，由原告深圳世艺实业有限公司负担575元，被告朱溪负担575元。前述案件受理费被告朱溪已预交，本院予以退回575元，原告深圳世艺实业有限公司应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳应由其承担的反诉案件受理费575元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  李星二〇二〇年六月十九日书记员  陈兴