山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终5188号上诉人（原审原告）：王永新，男，1978年1月4日出生，汉族，住济南市。上诉人（原审原告）：刘芳，女，1980年11月30日出生，汉族，住济南市。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：徐忠民，山东博翰源律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：济南首钜置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：袁庆华，总经理。委托诉讼代理人：韩建龙，山东齐鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：程小民，山东齐鲁律师事务所律师。上诉人王永新、刘芳因与被上诉人济南首钜置业有限公司（以下简称首钜公司）商品房销售合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2019）鲁0112民初4885号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王永新、刘芳上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判首钜公司支付王永新、刘芳赔偿款400000万元或发回重审；2.一审、二审案件受理费、保全费、鉴定费由首钜公司负担。事实和理由：2017年9月21日，上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》，约定上诉人购买首创奥特莱斯广场10号楼1单元***号商业用房，层高4.49米，建筑面积63.75平方米。2019年3月22日，被上诉人通知上诉人入住时，上诉人发现所购商铺层高达不到合同约定标准，部分层高2.7米，部分层高1.9米，经多次交涉被上诉人仅将1.9米部分维修整改为2.2米，该事实在庭审中被上诉人予以认可。至此，上诉人已证明涉案房屋层高严重不符合合同的约定，在双方均同意继续履行合同的情况下，被上诉人应当根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，采取补救措施或者赔偿损失的违约责任。上诉人不收房的原因系被上诉人不能交付符合合同约定的房屋所致，在多次交涉维修未果的情况下，被上诉人理应承担赔偿损失的责任，而一审法院径行判决驳回上诉人要求支付赔偿金的诉求，系认定事实不清，适用法律错误。另，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条之规定，上诉人有权获得损失赔偿，包括合同履行后可以获得的利益，而合同履行后的利益恰恰是因房屋存在层高问题引起的租金损失，这也是被上诉人能预见的损失，上诉人的请求完全符合法律的规定。上诉人在庭审过程中，根据同地段片区的租赁市场的价格、房屋存在的问题主张按日每平方米损失1元的租金计算无不当，并同时提出对涉案房屋租金损失的鉴定申请，在双方共同选定鉴定机构后，因被上诉人的阻挠和不配合致使无法鉴定，被上诉人应当承担不利的法律后果，法院应当支持被上诉人的诉讼请求。本案为商品房预售合同纠纷，上诉人起诉是因为被上诉人通知上诉人收房时，发现层高严重不符合合同约定，经多次协商，被上诉人只是维修层高1.9米部分至2.2米，其余层高2.7米部分无法维修，存在如此严重不符合合同约定的情形，在问题没有解决的情况下，上诉人不能收房。起诉的目的也是请求人民法院对存在的问题作出司法判决解决纠纷，如此的驳回被上诉人的请求，纠纷如何解决?在双方均同意履行的情况下，交付经备案买卖合同的房屋是被上诉人的法定义务，这又如何说明涉案房产不是被上诉人所有呢?如果不是上诉人所有被上诉人支付逾期交房违约金又如何解释，支持被上诉人逾期交房违约金至2019年6月27日又如何解释。购买商品房用于投资对一个家庭来说是极大的事情，考虑的涉案房屋所处区域的优势，持有该房产多年有可能获得价值的收益，但这与涉案房屋存在违反设计规范要求，要求履行合同并不矛盾，更何况合同法第107条赋予当事人要求履行合同的权利。涉案房屋为预售商业用房，只有房屋建成交付时上诉人才得知层高的问题，被上诉人隐瞒该事实而预售，严重违反了双方之间合同的约定，严重违反了商店设计规范，系采欺诈手段签订商品房买卖合同，给上诉人带来巨大损失，上诉人的请求符合法律法规的规定应当得到支持首钜公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决。王永新、刘芳向一审法院起诉请求：1.依法判令首钜公司继续履行双方之间签订的商品房买卖合同，并承担修理、减少价款、赔偿损失等违约责任；2.依法判令首钜公司支付王永新、刘芳赔偿款暂计400000元；3.判令首钜公司支付王永新、刘芳逾期交房违约金15793.84元（按日万分之一，暂计至2019年5月23日），以上合计金额为415793.84元；4.案件受理费、保全费等由首钜公司承担。一审法院认定事实：1.2017年9月21日，首钜公司与王永新、刘芳签订《商品房买卖合同》（合同编号：销售（字）201725436403），约定首钜公司作为出卖人将其开发的位于济南市历城区世纪大道以北、唐冶东路以西的地块建设首创奥特莱斯广场商业用房出卖给买受人王永新、刘芳。该合同约定商品房为10号楼1单元1层***号，用途为商业用房，层高4.49米，建筑层数地上3层，建筑面积共63.75平方米，商品房单价为每平方米17446.93元，房屋总价款1112242元；合同约定的交付期限为2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得开发项目《分期综合验收备案证明》的商品房交付买受人使用。逾期交房的违约责任约定：“（1）逾期不超过90日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房款总额的万分之0.5的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同…买受人不要求解除合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付款万分之一的违约金，逾期交房违约金最高不超过房屋总价款的2%”。合同签订后，王永新、刘芳分两次向首钜公司支付全部房款1112242元。2.2018年12月29日，涉案房屋取得建设工程竣工规划核实合格证。2019年3月22日，首钜公司向王永新、刘芳发放入住通知书，通知王永新、刘芳于2019年3月29日办理入住手续。王永新、刘芳在庭审中述称，因涉案房屋层高现状不符合合同约定且未取得综合验收备案证明，故未收房。2019年6月27日，涉案房屋取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明。王永新、刘芳当庭陈述首钜公司于2019年6月26日再次向其发出了收房通知，其同意收房。3.根据首钜公司与王永新、刘芳签订的《商品房买卖合同》约定涉案房屋层高为4.49米，而该房屋实际层高为进门后4.49米，中间横梁处层高为2.2米，里部层高为2.7米。4.王永新、刘芳主张逾期交房违约金的计算方式为：自合同约定交房时间2019年1月1日起2019年5月23日止，共逾期142天，以1112242元为基数，根据合同第九条第（2）项的规定，按日万分之一计算，金额为15793.84元，之后的违约金按照上述标准计算至判决生效之日。王永新、刘芳关于第二项赔偿款400000元的诉讼请求明确为：因涉案房屋为商铺，主要目的租赁经营，层高未达到合同约定标准的部分，势必会给王永新、刘芳带来租赁损失。涉案房屋63.75平米乘以1元乘以30天乘以12个月乘以20年，数额为459000元，我方只主张400000元，其余损失保留另行主张的权利。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：1.首钜公司主张涉案房屋施工过程中先后受到恶劣天气、政府原因等影响导致停工达145天，交房日期应当顺延，首钜公司逾期交房的时间应认定为33天，因逾期交房未超过90日，逾期交房违约金应按照合同第九条第（1）项买受人支付房款总额的万分之零点五的违约金计算，并提交济南市政府以及各相关部门发布的有关文件予以证实。王永新、刘芳质证后认为首钜公司提供的政府文件并不符合双方签订合同第八条第2、3项约定的情形，故不予认可。经一审法院审查，首钜公司提供的政府相关文件并不能证实涉案房屋建设中实际停工，首钜公司提供的上述证据一审法院不予采信。2.首钜公司提供该公司与买受人张大琴（10号楼1层***室，单价19940.06元）、陈强（10号楼1层***室，单价18880.93元）、刘雪（10号楼1层***室，单价19236.01元）签订的商品房买卖合同三份，主张涉案房屋所在楼盘的业主与本案王永新、刘芳购买的系同一栋楼，单价明显高于王永新、刘芳购买的单价17446.93元，证明王永新、刘芳在购买涉案房屋时对涉案房屋的层高现状是明知的。王永新、刘芳质证后认为，其所购买的房屋与首钜公司提供的三份合同所在的房屋位置不同，大小也不完全一致，不能证明首距公司的主张。经一审法院审查，首钜公司提供的三份商品房销售合同虽与王永新、刘芳购买的房屋系同一栋楼房，但单价相差较小，不能证明王永新、刘芳购买涉案房屋时对层高系明知，故一审法院不予采信。3．王永新、刘芳于2019年9月24日向一审法院提交鉴定申请，申请：1、对其购买的位于首创奥特莱斯广场10号楼1单元1层***号商业用房层高是否与双方签订的《济南市商品房买卖合同》（编号：销售（字）201725436403）第三条约定层高为4.49米一致作出鉴定；2、涉案房产实际高度与同地段、同类型、同面积的层高达到4.49米的房产每日租金差额作出司法鉴定。经一审法院委托，2019年10月19日，山东省舜泰工程检测鉴定集团有限公司出具《关于济南市历城区人民法院出具（2019）鲁0112技834号鉴定委托书事宜的退件函》，载明：“济南市历城区人民法院：我司于2019年10月9日接到历城区人民法院对王永新、刘芳与首钜公司商品房预售合同纠纷案件的委托，贵院（2019）鲁0112技834号鉴定委托书我方已收悉。经贵院组织我司于2019年10月17日到达指定地点进行检测鉴定，因申请人不能打开房门，不能提供检测鉴定条件，致使本次鉴定无法完成，无法出具鉴定报告，特告知。”经一审法院审查，鉴定部门到涉案房屋进行鉴定时，王永新、刘芳并未对涉案申请鉴定的房屋予以收房，首钜公司以该房屋并未转移所有权为由，拒绝鉴定部门入内进行鉴定。一审法院认为，王永新、刘芳与首钜公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。双方在合同中就交房期限做出了明确约定，首钜公司应于2018年12月31日前履行交付涉案房屋的义务。首钜公司主张其未按约定期限交房系因恶劣天气、政府原因导致工程停工145天，但未提供有效证据证明涉案楼盘系受政府文件、天气影响而实际停工，亦未提供证据证明该公司存在双方签订合同约定的可据实予以延期交房的范围，故对首钜公司的该项辩解意见，一审法院不予采纳。首钜公司于2019年3月22日向王永新、刘芳发放入住通知书，但其于2019年6月27日取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明，此时涉案房屋方具备交房条件，逾期交房违约金应计算至2019年6月27日，故逾期交房违约金计算为19797.9元（1112242元×178日×万分之一/日）。王永新、刘芳虽主张涉案房屋层高不符合合同约定，但其要求继续履行合同，首钜公司亦同意继续履行涉案的商品房买卖合同，一审法院予以确认。王永新、刘芳主张首钜公司应向其支付赔偿款400000元，首钜公司不予认可。王永新、刘芳作为举证方应举证证明涉案房屋交付的层高不符合合同约定且应赔偿400000元损失的依据。王永新、刘芳虽向一审法院递交了鉴定申请，但因王永新、刘芳未实际接收涉案房屋致使鉴定无法进行，王永新、刘芳本次诉讼作为举证方应承担举证不能的法律后果，王永新、刘芳可待取得有效证据后另案主张权利。判决：一、被告济南首钜置业有限公司继续履行与原告王永新、刘芳签订的《济南市商品房买卖合同》（合同编号：销售（字）201725436403）；二、限被告济南首钜置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王永新、刘芳支付逾期交房违约金19797.9元；三、驳回原告王永新、刘芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7537元，王永新、刘芳负担7178元，济南首钜置业有限公司负担359元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院认定事实予以确认。本院认为，本案的焦点问题为首钜公司是否应支付王永新、刘芳赔偿款400000元。双方签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应当按约履行，双方当事人亦同意合同继续履行。当事人一方履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，实际建成的房屋层高部分未达到合同约定的层高4.49米，首钜公司对此并无正当理由，也没有对王永新、刘芳尽告知义务，应认定首钜公司对双方所订立合同的不适当履行，构成违约。由于目前该房屋已建成，无法采取补救措施，首钜公司应当向王永新、刘芳承担赔偿损失的违约责任。王永新、刘芳主张损失数额40万元为20年的经营损失，但其尚未收房，实际损失尚未发生。故对于王永新、刘芳主张赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，王永新、刘芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7537元，由上诉人王永新、刘芳负担。本判决为终审判决。审判长 李 静审判员 焦玉兴审判员 闵 雯二〇二〇年六月四日书记员 薛嘉丽