河北省香河县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1024民初922号 原告：姚翠霞，女，1964年9月7日出生，汉族，河北省张家口市人，住张家口市桥西区。 委托诉讼代理人：夏岫辉，北京天驰君泰律师事务所律师。 被告：香河秀兰房地产开发有限公司。住所地香河县新开街北迎宾路西向阳院商贸楼。 法定代表人：赵连忠，该公司董事长。 委托诉讼代理人：蒙艳秋，女，1987年11月24日出生，汉族，河北省香河县人。 被告：三河市久居房产经纪有限公司。住所地三河市燕郊高新区南外环路北侧金谷•爱舒荷第A11幢1单元1108号。 法定代表人：牛宪强。 委托诉讼代理人：李建波，男，1988年10月23日出生，汉族，河北省香河县人。 被告：牛宪强，男，1986年3月12日出生，汉族，河北省三河市燕郊开发区人。 原告姚翠霞与被告香河秀兰房地产开发有限公司（以下简称秀兰房地产公司）、三河市久居房产经纪有限公司（以下简称久居房产公司）及牛宪强商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姚翠霞的委托诉讼代理人夏岫辉、被告秀兰房地产公司的委托诉讼代理人蒙艳秋及被告久居房产公司的委托诉讼代理人李建波到庭参加诉讼，被告牛宪强经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告姚翠霞向本院提出诉讼请求：一、请求判决原告与被告秀兰房地产公司于2017年1月17日签订的《认购意向书》、2018年1月7日签订的《“关于秀兰左岸小镇项目未网签情况”补充协议》无效；二、请求判决被告秀兰房地产公司与被告久居房产公司共同退还原告所支付购房款300000元及利息（自2017年1月17日起至实际退还之日，按照中国人民银行公布同期贷款利率计算利息）;三、请求判决被告牛宪强对退还原告购房款300000元及利息承担连带责任；四、请求判决由被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告姚翠霞与被告秀兰房地产公司于2017年1月17日签订了《认购意向书》，由原告购买被告开发建设的位于香河县，建筑面积112.38平米，单价18898.48元，总价2123811元。2016年12月26日、2017年1月17日，原告通过售楼处的Ｐ0Ｓ机交纳了定金、首付款和房款共计950000元，收款方分别为被告秀兰房地产公司、被告久居房产公司。2018年1月7日，原告和被告秀兰房地产公司签订《“关于秀兰左岸小镇项目未网签情况”补充协议》。至起诉前，原告所购买的房屋仍不具备办理网签的条件，该涉案房屋也没有取得预售许可证明。被告秀兰房地产公司对于被告久居房产公司在购房首付款以外收取原告款项的行为知情并许可其收取，其应当对久居房产公司收取的款项承担连带返还责任。久居房产公司系被告牛宪强投资设立的一人有限公司，牛宪强应当对久居房产公司的债务承担连带清偿责任。综上所述，原告与秀兰房地产公司签订的《认购意向书》、《“关于秀兰左岸小镇项目未网签情况”补充协议》应属无效，三被告应退还全部款项及利息。据此，原告依法向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。 被告秀兰房地产公司辩称，关于原告诉请的第二项，我公司对此300000元并不知情，也无责任。关于证据二补充协议，第六条甲乙双方签订协议后，乙方放弃要求退房的权利，如乙方提出退房，需将已获取利息部分全部退还甲方，并支付甲方一年期总利息，作为违约金，按年12%计算，该部分款项由乙方房款中扣除。我公司已退还原告650000元房款，原告并未将已获取利息156000元退给我公司，即使300000元与我公司有责任的情况下，我公司已将156000元作为补偿给原告了，将来也不会对原告主张此项权利了。诉讼费我公司也不承担。 被告久居房产公司辩称，对于原告的第二项诉请不认可，原告在购买房屋时我公司进行了居间服务，促成了原告与秀兰房地产公司签订了认购意向书，居间义务已经履行完毕，原告应当向我公司支付相应的居间服务费，至于秀兰房地产公司在后期合同中出现的问题，不是我公司造成的，也与我公司无关，不能成为退费并主张利息的理由。对于第三项诉请不认可，原告是将300000元服务费打入久居房产公司对公账户，而非牛宪强个人账户，虽久居房产公司属于一人有限公司，但两者财产并未发生混同，不属于承担连带责任的情形。我公司不承担本案诉讼费。 本院经审理认定事实如下：被告秀兰房地产公司开发建设了香河秀兰左岸小镇项目，被告久居房产公司系秀兰房地产公司的商品房销售代理商。2017年1月17日，原告姚翠霞（乙方）与秀兰房地产公司（甲方）签订《认购意向书》，双方约定，乙方购买甲方开发建设××左岸小镇项目××楼××室房屋，房屋建筑面积暂定112.38平方米，单价为18898.48元／平方米，房屋总价款为2123811元；签订本协议时，乙方向甲方缴付定金50000元；在2017年1月22日前，缴付房屋首付款600000元；甲方取得商品房预售许可证后，通知乙方签订商品房买卖合同及按揭等相关手续；此房屋交房时间暂不确定，以签订的《商品房买卖合同》的交房时间为准，暂告知预计交房时间为2019年6月30日；双方还约定了其他条款。2016年12月26日，原告向被告久居房产公司交纳了意向金50000元。2017年1月17日，原告向秀兰房地产公司交纳了房屋首付款650000元，向久居房产公司支付了250000元。秀兰房地产公司于当日为原告出具了收到650000元房款的收据。 2018年1月7日，被告秀兰房地产公司（甲方）与原告姚翠霞（乙方）签订了《“关于秀兰左岸小镇项目未网签情况”补充协议》，协议约定，甲方与乙方签订的认购协议书中的已付首付金额,自2017年11月至商品房预售许可证颁发前一个月给乙方支付利息；根据上述乙方已付房款,按照年化收益12%进行利息计算,按季每季末进行返还；甲乙双方自本协议签订后,乙方放弃要求退房的权利。如乙方提出退房,需将已获取利息部分全部退还甲方,并支付甲方一年期总利息（按年12%计算)作为违约金,该部分款项由乙方房款中扣除；双方还约定了其他条款。 2017年5月21日，被告秀兰房地产公司与香河县蒋辛屯镇人民政府签订了《关于秀兰左岸小镇项目未网签情况的协议书》。协议约定，开发商承诺所有未网签客户的房屋价格保持不变，网签时间本公司会积极跟进办理进程，如在网签以前出台更为严厉的限购、限贷政策我公司将积极协调，确保客户利益不受损害；退房、回购约定：即日起至2017年10月31日客户可以提出退房申请，自接到客户退房申请后一个月内将客户已付全部款项（首付金额及与我公司有合作关系的渠道商所提供的小票载明金额，即久居、房客帮、昌佳、兴源）退还到客户本人银行帐户，并支付自全部款项到帐日起至客户提出申请日止，按照同期固定存款利率1.2倍支付利息；逾期按照已付房款日千分之一计取滞纳金。双方还约定了其他条款。 至本案法庭辩论终结前，涉案房屋仍未取得商品房预售许可证明，被告秀兰房地产公司与原告姚翠霞也未签订商品房买卖合同。在原告向本院提交本案网上立案申请后，交纳案件受理费之前，秀兰房地产公司已退还原告购房款650000元。 另查，被告牛宪强系被告久居房产公司的股东，久居房产公司系自然人独资，系一人有限责任公司。 上述事实，有原、被告当庭陈述、《认购意向书》、《“关于秀兰左岸小镇项目未网签情况”补充协议》、《关于秀兰左岸小镇项目未网签情况的协议书》、收款收据、转账付款凭证等证据所证实，本院予以确认。 本院认为，原告姚翠霞与被告秀兰房地产公司签订的《认购意向书》具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，如房屋位置、单价、建筑面积、总价款、付款时间、方式等等，并且秀兰房地产公司已经按照约定收取原告的购房款，该《认购意向书》应当认定为商品房买卖合同。《“关于秀兰左岸小镇项目未网签情况”补充协议》是原告与秀兰房地产公司针对商品房买卖合同的补充，系商品房买卖合同的从合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”至今，秀兰房地产公司仍未取得涉案房屋的商品房预售许可证明，故该《认购意向书》应属于无效合同。《“关于秀兰左岸小镇项目未网签情况”补充协议》作为从合同，亦应属无效。无效合同自始无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。《商品房销售管理办法》规定，受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况，不得代理销售不符合销售条件的商品房。受托房地产中介服务机构销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用。被告久居房产公司在应当知道秀兰房地产公司未取得商品房预售许可证明的情况下，仍然接受委托，从事销售活动，存在过错，应当将收取原告的300000元予以返还，并自2017年1月17日起至付清之日止，以300000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率向原告支付利息。久居房产公司属一人有限责任公司，被告牛宪强作为公司的股东，其不能提交证据证明公司财产独立于股东自己的财产，应当对公司债务承担连带责任。秀兰房地产公司并未收取原告购房款65万元以外的款项，故原告主张秀兰房地产公司对上述款项及利息承担连带清偿责任，证据不足，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、《中华人民共和国公司法》第五十九条、第六十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告姚翠霞与被告香河秀兰房地产开发有限公司签订的《认购意向书》、《“关于秀兰左岸小镇项目未网签情况”补充协议》无效。 二、被告三河市久居房产经纪有限公司返还原告姚翠霞300000元及利息（利息以300000元为基数，自2017年1月17日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止）。 三、被告牛宪强对以上第二项被告三河市久居房产经纪有限公司返还原告姚翠霞的300000元及利息承担连带给付责任。 四、驳回原告姚翠霞的其他诉讼请求。 以上二、三项，于判决生效后五日内履行。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取6700元，由原告姚翠霞负担1875元，被告香河秀兰房地产开发有限公司负担1925元，被告三河市久居房产经纪有限公司负担2900元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审判员  杨春艳 二〇二〇年六月三日 书记员  王玉爽