福建省德化县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0526民初975号 原告（反诉被告）：陈小霞，女，汉族，1987年8月11日出生，住福建省德化县。 委托诉讼代理人：苏德锋，福建戴云律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨春桂，福建戴云律师事务所律师。 被告（反诉原告）：连文杰，男，汉族，1976年1月26日出生，住福建省德化县。 被告（反诉原告）：林华婷，女，汉族，1980年12月14日出生，住福建省德化县。 第三人：陈美英，女，汉族，1966年12月2日出生，住福建省德化县。 原告陈小霞与被告连文杰、林华婷房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月27日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。诉讼中，被告连文杰、林华婷提起反诉。本院依法追加陈美英作为第三人参加诉讼。原告陈小霞的委托诉讼代理人苏德锋、杨春桂，被告连文杰、林华婷，第三人陈美英均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 陈小霞向本院提出诉讼请求：1.请求确认陈小霞与连文杰、林华婷于2018年5月30日签订的《房产买卖合同》合法、有效，应继续履行；2.请求判令连文杰、林华婷将德化县水库移民安置房7号楼Ａ梯702室房屋交付给陈小霞装修、使用。 事实和理由：2018年5月30日，在德化县亿鑫置业担保有限公司居间介绍下，陈小霞（作为乙方）与连文杰、林华婷（作为甲方）就其所有的址在德化县安置房转让事宜签订一份《房产买卖合同》，约定：选房号以连文杰安置选房为准，建筑面积约为40ｍ²，具体面积以产权不动产标示为准并以本合同约定的单价补差；房产成交价为每平方米3800元；乙方于签订本合同当日向甲方支付50000元，其中房款20000元无条件留给乙方至上述房产可以办理过户签名完整时付清；剩余房款在上述房产选到房开发商通知可以交房时，届时由乙方选择，能够付多少房款就付多少，不能付的在交房之日起按陆厘月利息计算至甲方上述房产过户并办理银行贷款放款时含前房款直接转入甲方账户。合同签订后，陈小霞分两次支付购房款80000元。连文杰、林华婷在选择安置房房屋时，已经按陈小霞要求确定房屋为7号楼Ａ梯702室房屋。然而，连文杰、林华婷至今拒不交付涉讼房屋。双方之间签订的房屋买卖合同意思表示真实，标的物合法有效，双方应按合同约定履行合同义务，陈小霞已经按照合同约定履行交付购房款的义务，连文杰、林华婷理应交付涉讼房屋。为此，提起诉讼。 连文杰、林华婷辩称，双方当事人签订的合同是无效的，答辩人也不会将涉讼房屋交付给陈小霞。合同存在显失公平原则，且陈小霞是德化县亿鑫置业担保有限公司职工，合同又是德化县亿鑫置业担保有限公司提供的，存在欺诈的情形。合同第四条第三款约定“剩余房款在上述房产选择到开发商通知可以交房时，届时由乙方个人选择，能够付多少房款就付多少的付款方式”，该行为是欺诈行为，并采用恶意串通的手段，侵犯了答辩人的合法权益。 第三人陈美英辩称，答辩人不认识陈小霞，对陈小霞与连文杰、林华婷之间的房屋买卖事宜不清楚，也与答辩人无关；答辩人向连文杰、林华婷购买房屋已签订房屋买卖合同，合同约定的单价也符合当地的房价，房屋也已交付并装修入住；答辩人已按合同约定支付了150000元购房款；答辩人保留要求连文杰、林华婷依合同履行其他义务的请求。 连文杰、林华婷提出反诉请求：确认2018年5月30日连文杰、林华婷与陈小霞签订的《房产买卖合同》无效。 事实与理由：2018年5月30日，连文杰通过德化县亿鑫置业担保有限公司的介绍与陈小霞（该公司职员）签订位于德化县水库安置房一套的房产买卖合同，该合同的范文本由德化县亿鑫置业担保有限公司出具。合同中的条款存在着显失公平原则，德化县亿鑫置业担保有限公司作为中介方，在拟写合同同时随心所欲，竟然拟写“剩余房款在上述房产选到房开发商通知可以交房时，届时由乙方个人选择，能够付多少房款就付多少来作为双方签订的合同条款”，其行为已违背合同构成要件。德化县亿鑫置业担保有限公司作为中介方，在为陈小霞代为书写《房产买卖合同》时违背合同法等相关法律规定，该行为是欺诈行为，并釆用恶意串通的手段其行为侵犯连文杰、林华婷的合法权益，故双方签订的合同是无效合同。 陈小霞辩称，本案案涉的房屋买卖合同的条款不存在连文杰、林华婷主张的显失公平原则和恶意串通的情形，合同法遵循的是意思自治原则，首先双方当事人作为完全民事行为能力人，签订该合同是其本人真实意思，其次从合同条款可以看出不存在不公平、恶意串通欺诈的情形，该合同应当认定为有效合同。 本院经审理认定事实如下：2018年5月30日，陈小霞（作为乙方、购买方）与连文杰、林华婷（作为甲方、出售方）、德化亿鑫置业担保有限公司（作为丙方、中介方）签订了一份《房屋买卖合同》，约定（主要内容如下）：甲方同意将座落于德化县龙浔镇土坂彭村水库安置房套房一套的房地产，选房号以连文杰安置选房为准，用途住宅，出售给乙方，建筑面积含公摊约40平方米，具体面积以产权不动产证标示为准双方以本合同约定的单价补差。甲乙双方同意，上述房产成交价每平方米为人民币3800元。甲乙双方同意，乙方将上述购房款分次支付给甲方，具体付款日期及金额如下：1.乙方于签订本合同当日向甲方支付伍万元；2.其中房款人民币贰万元整甲方（不计利息）无条件给乙方留至上述房产可以办理过户签名完整时付清；3.剩余房款在上述房产选到房开发商通知可以交房时，届时由乙方个人选择，能够付多少房款就付多少，不能付的在交房之日起按陆厘月利息计算给甲方至上述房产过户并办理银行贷款放款时含前欠房款直接转入甲方账户（届时乙方若不选择银行贷款应在过户完整时付清给甲方）。甲方保证房屋权属清楚。自本协议生效之日起，若发生与甲方有关的房屋产权纠纷或债务债权（含社会民间借贷）等，概由甲方负责清偿，并承担相应法律责任，由此给乙方造成的损失，由甲方负责赔偿，并保证该房产不能用于抵押或质押。违约责任：甲乙双方签订本协议后，双方不得中途悔约。1.若甲方中途悔约，应书面通知乙方及丙方，并自通知书送达之日起七日内退还乙方所支付购房款，同时向乙方支付违约金人民币壹拾万元整，并承担乙方对该房屋的装修费用；2.若乙方中途悔约，应书面通知甲方及丙方，乙方应支付违约金人民币壹拾万元整给甲方，甲方应在接到通知书之日起七日内将乙方已付购房款（扣除赔偿款后）返还给乙方。甲方不负责补偿乙方对该房屋的装修费用，并有权无偿接受再装修物。若乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾一日，由违约方向对方支付本合同购房款的0.05%作为违约金。甲方如有下列行为之一的视为违约：（1）隐瞒该房产情况存在共有争议、致被查封、被监管、被扣押、已经设定抵押权等情况的。（2）未经乙方书面同意，擅自处理房产的。（3）违反本合同约定的。（4）由于不能履行国家规定的任何义务造成无法履行合约的。在选房时，该房产应按乙方的要求选定房号，且乙方应按本合同的约定购买该房产。合同签订当日，陈小霞支付给连文杰、林华婷购房款50000元，2019年3月22日又支付30000元。后经连文杰、林华婷选房确定涉讼房屋为彭村水库移民安置小区7幢A702室。 2019年8月7日，连文杰、林华婷（作为甲方、出售方）与陈美英（作为乙方、购买方）签订一份《房屋买卖协议》，约定（主要内容如下）：甲方将座落于德化县水库移民安置小区7幢Ａ702室出售给乙方，产权面积约40平方米，上述房地产成交单价每平方6000元，总成交价约为240000元。乙方将述购房款分次支付给甲方。具体付款日期及金额如下以收据为准：1.本协议签订时，乙方支付购房款2000元；2019年8月11日，乙方支付购房款98000元；待交房当天，乙方支付购房款100000元；尚欠购房款40000元，乙方不用计算利息给甲方，待办理过户当天支付给甲方。2019年9月6日，连文杰与陈美英又补签一份《补充协议》，约定甲方同意于交房当天，乙方先支付购房款50000元，乙方尚欠购买款90000元，其中购房款50000元应于交房当日起按月利率6厘计算利息按每月6日支付给甲方，双方约定办理上述房地产过户完整乙方取得新的不动产权证当天，乙方将尚欠购房款90000元一次性支付给甲方。甲方签订本补充协议的当天已将上述房地产交付给乙方使用。当日，连文杰将7幢Ａ702室房屋交付给陈美英，陈美英随即装修入住。陈美英分别于2019年8月7日、8月10日、9月6日支付给连文杰购房款2000元、98000元、50000元，合计150000元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本案争议焦点为：陈小霞与连文杰、林华婷于2018年5月30日签订的《房屋买卖合同》效力如何认定;连文杰、林华婷是否应将涉讼房屋交付给陈小霞使用的问题。 陈小霞认为，双方于2018年5月30日签订的《房屋买卖合同》是双方意思表示，应当认定为有效。陈美英作为第三人没有提出独立请求权，因此涉讼房屋应当交付给陈小霞。 并提供陈小霞与连文杰于2019年8月16日及8月28日微信聊天记录一组，证明：1.双方就案涉标的物处理未达成一致意见，房屋买卖合同至今未实际解除；2.双方在涉标的物的处理过程中，只是谈到对案涉房屋进行转卖，顾名思义，后续转卖行为只能由陈小霞来协商处理，而不是连文杰方，本案已经涉及至标的物一房二卖的违约行为；3.双方在协商过程中，连文杰方承诺若陈小霞一方同意解除合同，要返还12000元的款项，陈小霞一方要求128000元，就此情况没有达成一致意见。 连文杰、林华婷质证认为，对微信聊天记录真实无异议，是双方协商的情况。陈小霞主张后续转卖行为由应其进行处理，我方不同意。涉讼房屋在我名下，陈小霞也只付了80000元，陈小霞当时说双方都可以找买家，另外我根本没有答应要返还120000元。 连文杰、林华婷认为，双方当事人签订的合同是无效的，合同存在显失公平，陈小霞系德化县亿鑫置业担保有限公司员工，德化县亿鑫置业担保有限公司作为中介方，在为陈小霞代为书写《房产买卖合同》时违背合同法等相关法律规定，该行为是欺诈行为，并釆用恶意串通的手段，故合同是无效的。 并提供连文杰与陈小霞于2019年7月8日微信聊天记录一组及转账1000元的微信截图,（内容如下）（连:你确定转卖？麻烦呀；陈：转卖吧，对你对我都有好处，我没钱再付了，也没有什么麻烦，我公司报上去卖了，你也可以去挂几家中介卖得比较快；连：好吧；陈：我是同行的，挂别的公司不会重视推荐；连：嗯；陈：后面有意向的客户我们再联系；连：好），证明双方对涉讼房屋的转让问题达成一致意见，所以连文杰才将房屋转让给陈美英。陈美英2019年8月7日付了2000元定金，2019年8月10日连文杰转了1000元给陈小霞，并将这个事实告知陈小霞。 陈小霞质证认为，对微信聊天记录真实性无异议，也确有收到连文杰微信转账1000元。但是连文杰当时说是意向金而不是定金。陈小霞是在连文杰收了陈美英100000元款项之后，通过别的渠道才知道此事。 本院认为，当事人采用合同书形式订立合同的,自双方当事人签字或者盖章时合同成立。本案双方当事人均是完全民事行为能力人,签订的《房产买卖合同》也是双方的真实意思表示,并且陈小霞通过支付部分购房款履行了部分合同内容,双方的合同自双方在合同书上签字时成立。依法成立的合同受法律保护,合同自成立时生效。《房产买卖合同》不违反法律行政法规的强制性规定,也无证据证明存在损害国家利益、公共利益、第三人利益等无效的情形，依法认定成立有效。连文杰、林华婷主张合同部分内容显失公平和存在恶意串通的情形，为无效合同，缺乏依据，本院不予采纳，其反诉请求应予驳回。合同签订后，陈小霞交付了部分房款，但从连文杰提交的证据2019年7月8日微信聊天记录显示，陈小霞同意连文杰、林华婷通过其他中介公司转让涉讼房屋，连文杰、林华婷之后又与陈美英签订合同转让了涉讼房屋，并将其中定金1000元转给陈小霞，陈小霞并未提出异议。现涉讼房屋已交付陈美英使用，故陈小霞要求连文杰、林华婷交付涉诉房屋，缺乏依据，本院不予支持，对该项诉讼请予以驳回。 综上所述，陈小霞的诉讼请求，本院予以部分支持。连文杰、林华婷提出的反诉请求，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条 规定，判决如下： 一、陈小霞与连文杰、林华婷于2018年5月30日签订的《房产买卖合同》合法有效； 二、驳回陈小霞的其他诉讼请求； 三、驳回连文杰、林华婷的反诉请求。 案件本诉受理费100元，由陈小霞负担50元，连文杰、林华婷负担50元，反诉受理费100元，由连文杰、林华婷负担，限于本判决生效后七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  曾凯旋 人民陪审员  林碧珠 人民陪审员  肖文金 二〇二〇年六月二十三日 书 记 员  吕晨雨 附： 一、主要法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 2.最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。