贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔27民终1230号 上诉人（原审被告）：独山县红太阳商务酒店，住所地独山县。 经营者：赵远胜。 被上诉人（原审原告）：独山县川渝物业管理有限公司，住所地独山县。 法定代表人：谢存轩，该公司执行董事。 上诉人独山县红太阳商务酒店（以下简称红太阳酒店）与被上诉人独山县川渝物业管理有限公司（以下简称川渝公司）物业服务合同纠纷一案，独山县人民法院于2019年12月2日作出（2019）黔2726民初1669号民事判决后，红太阳酒店不服，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。 红太阳酒店上诉请求：1、撤销原判,依法改判;2、本案诉讼费由被上诉人承担。 上诉理由：1、小区内公共区域道路、楼道、公厕环境脏乱差。2、小区内并未施行封闭管理,四通八达,造成交通堵塞,车辆到处乱停放,车位无人管理,外来车辆随便停，大货车随便通行,影响道路通畅,行人通行。3、小区保证24小时有保安巡逻值班,事实小区内值班岗亭无人值守,造成多起被盗事件和失火事件的发生。4、本酒店属于特种行业,自制管理,物业管理费应适当收取。综上所述,被上诉人收取的物业费标准没有提供相应服务,仅凭一纸合同,判决本人承担物业服务费不合理,故此,上诉人为维护自己的合法权益提起上诉,请求二审本着公平公正合法的原则,以事实为根据,给予公正的判决。 被上诉人川渝公司二审未向本院作出书面答辩。 原审原告川渝公司向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付从2017年8月1日至2019年5月31日物业管理费及垃圾二次转运费用23159元；2、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：一、涉案房屋坐落：独山县百泉镇环西路中诚国际商贸城第2幢2单元2层B号（房号为2-2-B），建筑面积为1227.77㎡。二、买受人赵远胜于2017年8月21日购买涉案房屋。三、2017年8月1日，原告川渝公司与独山县中诚国际小区业主委员会签订《中诚国际小区物业管理合同》(以下简称合同一)，主要内容：“约定由原告向独山县中诚国际小区提供物业服务。一、合同期限为1年即:自2017年8月1日起至2018年7月31日止。二、物业公司收取物业管理费可以根据业主意愿:按月或按季度或按年计算缴纳，收费标准为:一楼商铺每月0.85元/平方米，其他按招标文件执行管理。”。上述合同期限届满后，原告川渝公司于2018年8月1日与独山县中诚国际小区业主委员会再次签订《中诚国际小区物业管理合同》(以下简称合同二)，主要内容：“约定由原告向独山县中诚国际小区提供物业服务。一、合同期限为1年即:自2018年8月1日起至2019年7月31日止。二、物业公司收取物业管理费可以根据业主意愿:按月或按季度或按年计算缴纳，收费标准为:一楼商铺每月0.85元/平方米，垃圾二次清运费10元/月/门市，其他按招标文件执行管理。”。四、原告川渝公司起诉要求被告缴纳物业费的期限为2017年8月1日至2019年5月31日止，审理过程中变更为自2017年9月1日至2019年5月31日止；要求被告缴纳垃圾二次转运费的期限为2018年8月1日至2019年5月31日止。五、被告红太阳酒店不缴纳物业费抗辩事由及对应的证据名称。（1）图片，用以证明原告川渝公司未尽到管理义务，小区设备不完善，管理混乱。（2）电脑光盘，用以证明因小区内业主未交物业费就遭到原告断电。六、被告红太阳酒店拖欠原告川渝公司自2017年9月1日至2019年5月31日的物业费：0.85元/㎡×1227.77㎡×21个月=21915.7元；拖欠垃圾二次转运费10元/月/门市×2×10个月=200元；以上合计22115.7元。以上事项中，双方有争议的事项为第三项、第五项，其他事项双方无争议。 一审法院认为：原告川渝公司与独山县中诚国际小区业主委员会签订《中诚国际小区物业管理合同》(包括合同一、二)，对小区内业主具有约束力。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业管理服务费。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。原告依合同约定为包括被告红太阳酒店在内的中诚国际小区提供物业管理服务，根据《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，被告红太阳酒店应当履行按合同约定向原告交纳物业服务费用的义务。据此，对原告川渝公司要求被告交纳物业服务费的诉讼请求，予以支持。关于被告红太阳酒店提出的辩解意见：1.川渝公司是与业主委员会签订的合同，并未和业主签订合同；2.成立业主委员会时并未经过业主的选举，业主委员会不能代表业主；3.川渝公司没有下达催缴通知；4.川渝公司没有经过招标就服务小区，业主不予认可。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，原告川渝公司能够举证证明其与独山县中诚国际小区业主委员会签订的合同一、合同二合法有效，该两份合同对小区内业主具有约束力。同时根据被告提交的聊天记录等证据，能够证明原告已就小区内业主拖欠物业服务费尽到通知义务，因此对被告的该辩解意见，依法不予采纳。关于被告红太阳酒店提出原告川渝公司未尽到管理义务，造成小区内环境和秩序混乱的辩解意见。本案合同一、合同二中，均约定“物业公司对小区内公共区域道路、楼道、公厕实行专人保洁，确保小区内环境整洁”及“小区保证24小时有保安值班巡逻，文明执勤，言语规范并能及时处理突发事件，确保小区内道路通畅，车辆出入有序，避免堵塞交通现象，更不能影响行人通行……”。经法院到本案小区实地查看，并结合被告的陈述，原告川渝公司在为小区提供物业服务的过程中，确实存在小区内值班岗亭无人值守，小区内车辆停放无序等管理不到位的情况。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，原告川渝公司应承担相应的违约责任。对被告红太阳酒店关于原告川渝公司未尽到管理义务，造成小区内环境和秩序混乱的辩解意见，予以采信。对此，法院酌情由原告川渝公司承担20%的违约赔偿责任，即21915.7元×20%=4383.14元，被告红太阳酒店还应支付的物业服务费为17532.56元，垃圾二次转运费200元，两项合计17732.56元。原告川渝公司应对其在提供物业服务的过程中就存在的问题及时整改，提高物业服务质量，全面履行合同约定的义务，被告红太阳酒店亦应按时交纳物业服务费，双方共同建立和维护小区的良好环境。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告独山县红太阳商务酒店在本判决生效之日起十五日内向原告独山县川渝物业管理有限公司交纳物业服务费17532.56元及垃圾二次清运费200元，两项合计17732.56元。二、驳回原告独山县川渝物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费378元，减半收取计189元，由原告独山县川渝物业管理有限公司负担39元，由被告独山县红太阳商务酒店负担150元。 二审中，当事人没有提交新证据。经审查，二审查明事实与一审查明事实一致。 本院认为:物业费是业主在物业服务企业按照合同约定履行物业管理服务后，应当给付的对价，是维护业主共有和共同管理的建筑物公共部分的费用；根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”，本案中被上诉人川渝公司与独山县中诚国际小区业主委员会签订《中诚国际小区物业管理合同》(包括合同一、二)，对小区内业主均具有约束力，物业公司依合同约定为包括上诉人在内的中诚国际小区提供物业管理服务，依据《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，上诉人应当按合同约定向物业公司履行交纳物业服务费用的义务，故一审判决上诉人向被上诉人交纳物业费正确，本院予以确认。 上诉人上诉提出物业公司服务存在诸多问题，其不应交纳物业费，但在本案审理过程中，上诉人并未提供充分证据证明物业公司在整体物业服务上存在严重缺陷，以至于影响到业主的基本生活质量，且一审法院在经过实地走访调查后，已经考虑到了被上诉人的物业服务质量存在瑕疵，已对物业公司主张的物业费酌情予以扣减，故对于上诉人的上诉请求，本院不予支持。 综上，一审认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300元，由上诉人独山县红太阳商务酒店承担。 本判决为终审判决。 审判长  白桂刚 审判员  陈福江 审判员  唐新春 二〇二〇年六月十日 法官助理王菲 书记员刘皓