黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑06民终550号上诉人（原审原告、执行案外人）：隋东，男，1976年1月14日出生，汉族，无职业，住黑龙江省宾县。委托诉讼代理人：杨乐天，黑龙江铭辞律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：张成才，男，1956年4月12日出生，汉族，无职业，现住黑龙江省肇州县。委托诉讼代理人：高树堃，黑龙江天地人和律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：马天辉，男，1978年11月28日出生，汉族，住黑龙江省肇州县。被上诉人（原审被告、申请执行人）：扈亿，男，1969年3月5日出生，汉族，现住黑龙江省肇州县。上诉人隋东因与被上诉人张成才、被上诉人马天辉、被上诉人扈亿执行异议之诉一案，不服黑龙江省肇州县人民法院（2019）黑0621民初2454号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人隋东委托诉讼代理人杨乐天、被上诉人张成才及其委托诉讼代理人高树堃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。隋东上诉请求：1.依法撤销黑龙江省肇州县人民法院（2019）黑0621民初2454号民事判决；2.请求依法撤销（2019）黑0621执异53号执行裁定；3.请求依法确认隋东与马天辉签订的房屋买卖合同有效，并确认该房产归隋东所有。事实和理由：一审法院认定事实错误。一审法院认定案涉房屋属农村集体土地宅基地，不能进行买卖没有任何证据支持。该房屋不是住宅，本身就是商业用途，虽然属于集体所有，但并不是农村宅基地。一审法院适用法律错误。一审法院引用的房屋登记办法已废止，该办法第八十七条规定的是农村住房所有权转移登记，案涉房屋并不是农村住房。张成才辩称，一审判决结果正确，隋东对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，请求二审法院维持原判。隋东提出执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。在人民法院查封之前隋东与马天辉签订《房屋买卖合同》不是合法有效的，依法应该是无效的。依据当时土地管理法第六十三条规定，购买农村房屋，不仅转让房屋，还涉及与房屋相应的土地使用权转让，依法应该认定该《房屋买卖合同》无效。2011年《最高人民法院关于印发〈全国民事审判工作会议纪要〉的通知》第十五条明确规定，在农村集体所有土地上建造房屋并向社会公开销售，应当依据合同法第五十二条和土地管理法第四十三条规定，认定该买卖合同无效。依据现行土地管理法第二条第二款之规定，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地，土地使用权可以依法转让。该法第十二条第二款规定，依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。案涉房屋根据现有证据不能证明马天辉取得房屋产权及房屋土地使用权，该房屋对外转让属于以其他形式非法转让土地，故案涉《房屋买卖合同》无效。现有证据足以证实隋东在人民法院查封之前没有占有该房屋。隋东与马天辉签订《房屋买卖合同》上显示签订时间是2013年，距今时隔七年多，案涉房屋仍然挂着“天辉物业”的牌子，室内也仍然摆放着马天辉办公桌椅及其生活用品，这足以证实隋东没有占有案涉房屋。没有证据证明确实已经交付房屋对价款。隋东购买的案涉房屋至今没有办理过户登记，系属于其自身有过错，依法不能排除强制执行措施。隋东于2013年12月购买案涉房屋时，马天辉尚未取得案涉房屋的房产证。直到现在，马天辉仍未取得案涉房屋的房产证及土地使用权。案涉房屋充其量属于小产权房，转让不受法律保护，因此无法办理过户登记。隋东在签订房屋买卖合同时就应当预见到马天辉向其办理房屋过户登记存在障碍，故属于买受人自身原因未办理过户登记，其对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。隋东向一审法院起诉请求：1.请求依法撤销（2019）黑0621执异53号执行裁定。2.请求依法确认隋东与马天辉签订的房屋买卖合同有效，并确认该房产归隋东所有。一审法院认定事实：黑龙江省肇州县人民法院（2015）州永民初字第135号民事调解书已生效，调解书确定：一、马天辉偿还张成才借款本金1,475,000元，利息700,300元，此款于2015年10月30日前一次性给付（利息按2.46%计算，从2014年1月1日计算至2015年8月10日）；案件受理费26,338元由马天辉承担。调解书生效后马天辉逾期未给付欠款，张成才向法院提出执行申请，一审法院受理后案件进入执行程序，于2015年11月24日作出（2015）州执字第491-1、492-1号执行裁定书，裁定查封马天辉所有的坐落于新福乡胡大围子屯北路西思美泉休闲洗浴广场三层楼房（产权证号000069号、000074号、000075号、000080号）、洗浴广场背面三间办公室、洗浴广场西面5间车库、锅炉房及附属房。查封马天辉思美泉休闲洗浴广场西面锅炉房内一台锅炉。隋东向一审法院提出执行异议，黑龙江省肇州县人民法院于2019年10月29日做出（2019）黑0621执异53号执行裁定书，认为隋东提出的执行异议不成立，裁定驳回隋东的异议。隋东对该裁定不服于2019年11月8日向黑龙江省肇州县人民法院提出执行异议之诉。黑龙江省肇州县人民法院于2019年11月27日依法适用普通程序，公开开庭审理本案。查明：异议诉争的房屋所有权为马天辉所有，但该房屋不具有房屋产权登记证。该房屋马天辉已于2013年12月11日出卖给隋东，隋东交付给马天辉、刘美娜买房款20万元。该房屋坐落于新福乡××胡××围子××西。双方未办理产权过户手续原因是房屋不具有准建手续，所在的宅基地属新福乡新福村。隋东系黑龙江省宾县宾安镇太阳村村民，非新福乡新福村村民。双方未办理产权变更登记手续，是因该房屋不具有准建手续，隋东不属于本村村民，对此双方均有主观过错行为。一审法院认为，本案执行异议之诉争议的房屋所有权为马天辉所有，马天辉在建设此房时无房屋准建手续，其房屋坐落于新福乡××胡××围子屯，属村集体宅基地，属尚不能进行买卖房屋。因此隋东与马天辉的房屋买卖协议不具有法律效力。且隋东系黑龙江省宾县宾安镇太阳村村民，非新福乡新福村村民，隋东与马天辉的房屋买卖属我国《房屋权属登记管理办法》第八十七条规定的申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理情形，因此隋东与马天辉对于该房屋的买卖行为不具有法律效力双方均有主观过错。因此隋东以已依法获得该房屋所有权，并已实际占有、使用该房屋，请求法院依法撤销（2019）黑0621执异53号执行裁定书，请求依法确认其与马天辉签订的房屋买卖合同有效，并确认该房屋归其所有的诉讼请求于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，第一百四十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百零五条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决：一、驳回隋东要求撤销（2019）黑0621执异53号执行裁定的诉讼请求。二、驳回隋东要求确认隋东与马天辉签订的房屋买卖合同有效，并确认该房屋归隋东所有的诉讼请求。案件受理费4300元，由隋东负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。隋东为证明其主张，向本院提供证据如下：肇××县新福乡新福村村民委员在2019年12月10日出具的证明一份，具体内容是：“位于我村新福乡十字街北思美泉洗浴旁边300平，平房用地不是我村里的宅基地，是属于集体用地所建房屋可以买卖，（一切以土地部门和规划部门为准）。”欲证明：一审认定诉争房屋系村宅基地不能买卖是错误的。张成才质证称，对该证明的真实性无异议，但是该证明不符合证据规定的形式要件，没有出具人签字，按照证据规则，该证应不予采纳。对其欲证明的问题有异议，该份证据确已证实案涉的房屋所占用的土地是农村集体用地，即便不是宅基地，该房屋对外转让也是无效的，因为隋东不是该村的集体成员，按照当时土地管理法明确规定对外转让是无效的，隋东不是肇州县本地人，也不是大庆地区的。马天辉、扈亿未发表质证意见。本院认为，各方当事人对证据的真实性均无异议，故对该证据的真实性予以认定，对于证据证明的问题，新福村村民委员会在一审中出具《证明》证明案涉房屋为马天辉个人私有财产，二审中又提供《证明》证明案涉房屋非农村宅基地，前后证明内容不一致，且对房屋的产权性质表述不清，同时又没有出具组织负责人及制作证明材料的人员签名，故不予采信。经二审查明，隋东与马天辉、刘美娜于2013年12月11日签订《房屋买卖协议》。该协议尾页打印收条一份，收条内容主要内容为今收隋东购买本人坐落于肇××县新福乡的房屋，全款贰拾万元整。二审查明的其他事实与一审一致。本院认为，本案为案外人执行异议之诉,根据各方当事人的诉辩意见,本案的主要争议焦点问题是:隋东对讼争房屋是否享有足以阻却强制执行的民事权益。对此本院认为，可参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定及原则予以确认。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案涉房屋为农村集体土地上的建筑用房，房屋租赁于案外相关物业公司进行使用，并没有用于农业生产，隋东仅提供其与马天辉签订的《房屋买卖协议》，并未提供证据证明房屋建设的合法性，以及所在地村委会对该买卖行为依法进行了备案等相应程序。隋东为证明其已占有案涉房屋仅提供了房屋的部分照片，该照片不能证明其在人民法院查封之前已合法占有该不动产。隋东仅口头陈述案涉购房款20万元为现金交付，但并未提供提款凭证等证据对其资金来源、实际交付购房款等事实予以证明，其陈述与马天辉的自认不能证明其已实际交付购房款。因此，隋东的民事权益不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，依法不享有对案涉房屋阻却执行的权益，其主张于法无据，本院不予支持。综上所述，隋东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判二审案件受理费4300元，由上诉人隋东负担。本判决为终审判决。审判长  周铁峰审判员  杨社娟审判员  赵 博二〇二〇年六月三十日法官助理邢智超书记员王晓萍