贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0111民初4169号原告：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司花溪分公司，营业场所贵州省贵阳市花溪区孟关乡孟关村。负责人：陈坤。委托诉讼代理人：林冬梅，女，1983年10月9日出生，汉族，住四川省南充市嘉陵区，系原告公司员工，特别代理。委托诉讼代理人：黄远飞，男，1989年12月5日出生，汉族，住贵州省桐梓县，系原告公司员工，特别代理。被告：娄必前，男，汉族，1966年8月18出生，住贵州省桐梓县。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司花溪分公司与被告娄必前物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司花溪分公司之委托诉讼代理人林冬梅、黄远飞，被告娄必前到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司花溪分公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1.判令被告向原告支付物业服务费4,452.50元（计算期间自2017.7.1-2019.9.30）；2.判令被告以当月所欠物业费为计算基数，按照从逾期之日起每日应付物业服务费1‰标准计算并支付违约金，至被告付清物业服务费之日止，暂计算至2019年9月8日的违约金为883.45元；3.判令本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年1月9日，贵阳花溪碧桂园物业发展有限公司与原告签订《花溪碧桂园前期物业服务合同》，约定选聘原告对本案所涉及的房屋项目提供前期物业管理服务，合同签订后原告依约提供了相应的物业服务。被告购买的房屋属于原告管理的物业服务区域范围内，原告与被告也签订一份《花溪碧桂园前期物业服务协议》，该协议约定，被告应于每月6日前向原告支付物业服务费171.25元，逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的1‰向原告支付违约金。被告于2017年7月开始拖欠原告物业服务费，原告于2018年10月7日向被告发出欠费律师函，要求被告交纳物业服务费。但是原告多次催收未果，原告为维护自身合法权益，现提起诉讼，请判如所请。被告娄必前辩称，第一，小区经常停水，相关配套设施不完善，交房有质量问题，导致房屋无法出租。第二，原告提供的物业服务收费偏高，服务质量未达标准。本院经审理认定事实如下：广东碧桂园物业服务股份有限公司花溪分公司经依法变更登记后名称为本案原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司花溪分公司。本案原告系依法登记成立从事物业管理等服务的企业。2014年11月4日广东碧桂园物业服务股份有限公司与贵阳花溪碧桂园物业发展有限公司签订《花溪碧桂园前期物业服务合同》，约定由广东碧桂园物业服务股份有限公司为贵阳花溪碧桂园物业发展有限公司开发的花溪碧桂园项目提供前期物业服务，该合同还就物业服务标准和双方的其他权利义务事项进行了约定。2014年1月9日，广东碧桂园物业服务股份有限公司花溪分公司（乙方）与被告娄必前（甲方）签订《花溪碧桂园前期物业服务协议》，该合同主要约定如下：一、甲方委托乙方对位于花溪碧桂园商品住宅区中的浅山14号楼1-23-4的房屋提供物业管理服务。二、物业服务内容与服务标准主要有：1.房屋建筑公用部位的维护和管理服务；2.共同设施设备的维护和管理服务；3.协助有关部门维护管理公共区域的供水、供电、供气、通信、有线电视等设施设备；4.公共文体康乐场所及设施设备的维护和管理服务；5.公共绿化与园艺小品的养护和管理服务；6.公共环境卫生的管理服务；7.交通与车辆停放秩序的管理服务；8、协助公安部门维护公共秩序及公共安全防范管理;9.装饰装修管理服务;10.社区文化工作的管理服务;11.对本园区相关的工程图纸、竣工验收资料、甲方及该物业使用人的档案管理服务。三、物业费按物业的房屋建筑面积每月每平方米1.9元计收，该物业的建筑面积为90.19平方米，每月的物业费为171.361元。甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业应全额缴纳物业服务费。乙方采用银行代收代交的方式收取物业费及本协议约定的其他代收代交费用，扣费时间为公历每月6日，甲方应在扣费时间前保证交费账户存有足够金额以备扣费。甲方或物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰支付违约金（本案中原告主张按照每日按未付款金额的1‰计算违约金）。合同还就物业服务标准和双方的其他权利义务事项进行了约定。签订前期物业服务合同后，原告在该小区提供了物业服务，被告交纳结清了部分物业费，尚欠部分物业费未交清。原告曾向被告催收物业费未果。上述事实，有当事人身份证明、营业执照、花溪碧桂园前期物业服务协议、入住登记表、催收单及当事人陈述等证据在卷佐证，本院予以确认，作为认定本案事实的依据。本院认为，合法的民事权益应受法律保护。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对小区全体业主具有约束力。本案原告是经依法核准成立的具有物业管理、服务资质的企业，其与被告签订的《花溪碧桂园前期物业服务协议》当事人之间真实意思表示，也未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，该合同对小区业主具有约束力，业主应当遵守履行。原告已为包含被告在内的花溪碧桂园小区业主提供了物业服务，被告应当按照物业服务协议的约定缴纳物业服务费。按照《花溪碧桂园前期物业服务协议》的约定，该协议约定，被告应于每月6日前向原告支付物业服务费每月的物业费为171.361元，在本案中，原告主张的是2017年7月1日至2019年9月30日的物管费共计应为4,626.75元（171.361元×27月=4626.75元）。因此，被告应按照上述计费标准向原告交纳该物管费。被告作为原告提供物业服务小区的业主，接受了原告提供的物业管理服务，并已交纳了部分前期物业服务费，现原告主张的要求被告支付2017年7月1日至2019年9月30日的物业服务费4,452.5元，低于双方合同约定，本院从其自愿，予以支持。原告对被告欠交的物业管理费主张违约金，根据合同每日按未付金额的5‰计算过高，且原告主张按照每日按未付款金额的1‰计算违约金的标准也偏高，综合本案的基本情况，原告已尽到合理催收义务,本院酌情支持原告按欠费金额的20%计算违约金890元（即4452.5元×20%=890元），对于原告主张的其他违约金不予支持。对于被告辩称房屋质量、小区停水、小区配套设施等一系列问题。被告此抗辩意见不属于物业服务合同约定范围。被告可单独就此另行主张权利。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”根据该规定，业主可就物业管理一方不完全履行合同义务向其请求赔偿，但法律未规定可以此请求权作为对抗交付物业管理费的抗辩权。在原告已经提供物业服务的情况下，对于服务中存在的瑕疵，业主可以要求物业公司限期改正、赔偿损失或通过业委会行使更换物业公司的权利，以此为由拒交物业服务费超出合理限度。同时，物业管理费是维持小区正常运转必要的资金来源，也是物业公司赖以生存的物质来源，业主未按时交纳物业管理费的行为将影响小区公共秩序和原告的正常运转，也对其他按时交纳物业管理费的业主造成了不公平的后果。如法院认定业主可拒缴物业服务费，或直接对物业费做打折处理，其一会造成物业公司难以收取物业费，服务质量愈加糟糕，形成恶性循；其二即便做打折处理，法院也难以判断业主应当支付的物业费标准。故对被告抗辩不交纳物业管理费的理由，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、被告娄必前于本判决生效之日起十日内向原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司花溪分公司支付2017年7月1日至2019年9月30日的物业服务管理费4,452.5元；二、被告娄必前于本判决生效之日起十日内向原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司花溪分公司支付违约金人民币890元；三、驳回原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司花溪分公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元，由被告娄必前负担。本判决为终审判决。审判员  谢茂二〇二〇年六月十二日书记员  王跃