河北省承德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀08民终1536号 上诉人（原审被告）：承德米拉房地产开发有限公司，住所地，滦平县巴克什营镇巴克什营村。 法定代表人：李辉，经理。 委托诉讼代理人：姜凯，系该公司职员。 被上诉人（原审原告）吴芙蓉，女，1977年11月24日出生，汉族，公司职员，住北京市东城区。 委托诉讼代理人：仇强，泰和泰（北京）律师事务所执业律师。 上诉人承德米拉房地产开发有限公司因与被上诉人吴芙蓉商品房买卖合同纠纷一案，不服河北省滦平县人民法院（2018）冀0824民初215号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人承德米拉房地产开发有限公司的委托诉讼代理人姜凯，被上诉人吴芙蓉的委托诉讼代理人仇强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 承德米拉房地产开发有限公司上诉请求：请求依法撤销一审判决，并依法改判驳回原审原告的全部诉讼请求；二、被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：上诉人与被上诉人商品房销售合同纠纷一案，经滦平县人民法院审理后作出(2018)冀0824号民初215号民事判决，上诉人认为原审判决关于本案事实认定和法律适用均存在错误。一、原审判决认定我司所建金山岭长城河谷项目二期对被上诉人所购买房屋视野造成障碍、景观形成影响存在错误。被上诉人所购买的商品房为金山岭长城河谷项目一期，我司所建设的长城河谷项目二期不住本案商品房所在苑区规划建设范围内。被上诉人购买商品房时，我司未对金山岭长城河谷二期工程开发建设作出任何承诺。原审法院以我司宣传中无金山岭长城河谷二期项目相关内容为由推定我司在销售商品房时宣传不存在金山岭长城河谷项目二期，并进一步推定我司宣传资料视为合同内容存在不当。另外，根据上诉人与被上诉签署的《商品房买卖合同》约定：“买受人只拥有所购买的商品房的权属证书记载的土地使用权，除该商品房的权属登记证书所记载的土地之外的金山岭长城河谷内其他用地（包括与买受人的该商品房相邻的出卖人待开发建设的发展用地），出卖人可依据政府部门的最终批准的规划条件和批准的使用功能做任何规划和发展建设，买受人不得干涉。同时原被告签订的商品房买卖合同未对二期开发建设及规划设计条件进行约定。综上，原审法院认定我司销售涉案商品房时的宣传资料内容具体明确而视为合同内容存在错误。二、原审判决关于本案法律适用存在错误。原审判决依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告、宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。”该条明确规定适用条件，即出卖人就商品房开发规划范围的房屋及相关设施所作的说明和允诺，金山岭长城河谷项目二期与涉案房屋不属于同一地块，金山岭长城河谷项目二期与金山岭长城河谷项目一期不属于同一开发规划范围。同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条另一适用前提之—为：“允诺事项具体确定”：而本案上诉人并未作出具体确定的允诺，原审法院以我司宣传时没有明确长城河谷项目二期存在而推定我司宣传的是不存在金山岭长城河谷二期，认定我司宣传内容视为合同内容。综上，原审判决适用法律存在错误。三、原审判决要求我司赔偿被上诉人经济损失120000.00元错误。在原审判决中，被上诉人未举证证明其所主张的因视野原因而遭受的损失，原审法院酌情认定我司赔偿被上诉人经济损失120000.00元违反相关法律规定。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款规定：“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”被上诉人在原审判决中未举证证明其所受损失，应当承担不利后果，因此原审判决要求我司赔偿被上诉人经济损失存在错误。综上所述，原审判决认定事实和适用法律存在错误，依法撤销原审判决，并依法改判驳回原审原告的全部诉讼请求。 吴芙蓉答辩称，一、上诉人认为原审认定其开发建设的金山岭长城河谷项目二期对答辩人所购买房屋的视野造成障碍、对景观形成影响存在错误。答辩人认为其观点不能成立。1、上诉人主张其开发建设的金山岭长城河谷二期项目并未在本案诉争的商品房规划建设范围之内，不属于《商品房买卖合同》之《合同补充协议》第七条第l款约定的“金山岭长城河谷内的物业服务用房及公共配套设施”及《商品房买卖合同》第十八条约定的“该商品房有关联的公共部位和设施”。上诉人认为该主张不能成立，上诉人一直将规划红线外的绿地和包括16-02号别墅在内的部分房屋围在一起，16-02号别墅东侧10米外之区域自答辩人购房之时直至答辩人收房入住期间一直为绿化草坪和拓展基地及相关器械,而非上诉人声称的项目一期和二期没有关系，答辩人有充分理由确信这一区域为合同上述条款约定的使用性质，至于上诉人援引的《商品房买卖合同》第五条，答辩人诉请的不是上诉人建设开发的二期项目的所谓“土地使用权”，答辩人诉请是只是因上诉人的违约给答辩人造成的违约赔偿。上诉人二期项目根本上改变了该区域的使用性质，就是擅自处分了业主财产，就是严重违反了合同约定，严重损害了答辩人合法权益。二、上诉人认为原审判决关于本案法律适用存在错误，答辩人认为其观点不能成立。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，“出卖人已就商品房开发规划范围的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。”答辩人2016年4月购房时，无论是林泉谷项目网站，还是项目售楼处宣传图页、楼宇沙盘，还是鸟瞰图，这些要约材料都标明紧邻16-02号别墅东侧为绿化草坪和拓展基地，也就是说，上诉人是将16-02号别墅与其东侧区域作为一个整体向答辩人发出的要约。这一要约会对答辩人选择购买该商品房产生重大影响，且这一基本事实已被原审法院认定，因此，答辩人认为原审判决依照《解释》第三条做出判决是正确的。三、上诉人认为原审判决要求其赔偿答辩人经济损失120.000元错误，答辩人不能认可。答辩人在原审中提出了135.8万元的赔偿请求，并向法院申请房屋损失评估，囿于技术限制，原审法院及答辩人均未能找到合适的评估机构，但答辩人购买的是建筑在风景区的别墅，对景观、视野的要求自然不同于普通商品房，上诉人开发建设的二期项目对答辩人购买的别墅景观、视野造成既成损害，这是不争的事实。为弥补答辩人损失，原审法院酌定上诉人赔偿答辩人经济损失120.000元并无不妥，答辩人也能够接受。 吴芙蓉向一审法院起诉请求：1、承德米拉房地产开发有限公司向吴关蓉支付违约金135.80万元，并按银行同期利率支付相应利息，自违约之日起算，暂计算至2017年12月31日；2、本案诉讼费由承德米拉房地产开发有限公司承担。 一审法院认定事实：2016年4月19日，原告吴芙蓉与被告承德米拉房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》及补充协议（合同编号：00014436），购买由被告米拉公司开发的位于河北省承德市滦平县，房屋总价款2472976.00元。2017年8月1日，原告办理收房手续时，发现被告在原告所购买的别墅东侧建设长城河谷项目二期工程，原告认为被告在未与包括原告在内的相邻业主沟通的情况下，擅自在原告别墅东侧与小山之间开工建设长城河谷项目二期工程，违反合同约定，损害了包括原告在内的相邻业主的合法权益，永久性损害了原告所购房屋东侧的景观，于2018年1月10日向本院起诉。 经本院现场勘察：自原告别墅至花园围栏之间距离为5.4米，自花园围栏至至长城河谷项目二期工程新建房屋地基之间距离为6.9米，自地基至墙体之间距离为1.2米。 一审法院认为，原告吴芙蓉与被告米拉公司于2016年4月19日签订的《商品房买卖合同》系其真实意思表示，且不违反法律、法规的有关规定，合同成立并且生效，当事人均应依约履行。原告认为被告在原告所购买的商品房东侧建设长城河谷二期工程的行为，违反了合同约定，损害了原告购买的房屋东侧的景观，向本院提供了被告米拉公司制作的沙盘等商品房销售宣传资料及原告看房时拍摄的照片证实原告所购买的金山岭长城河谷林泉谷项目16幢02号别墅东侧没有建设工程项目，别墅东侧视野开阔，采光良好。且被告在销售原告楼房时将该地建设为绿地并建有休闲设施，现被告米拉公司在原告所购房的别墅东侧建设长城河谷二期工程，影响了原告购买房屋的视野及其东侧的景观。被告的宣传资料等行为对原告在选择购买该商品房时产生重大影响，原、被告签订的商品房买卖合同虽约定：“买受人只拥有所购买商品房的权属证书记载的土地的使用权，除该商品房的权属登记证书所记载的土地之外的金山岭长城河谷内其他用地（包括与买受人的该商品房相邻的出卖人待开发建设的发展用地），出卖人可依据政府部门的最终批准的规划条件和批准的使用功能做任何规划和发展建设，买受人不得干涉”。但被告所建的长城河谷项目二期工程确对原告所购买房屋视野造成障碍、景观形成影响。原告所购买的房屋系别墅，对景观视野的要求不同于普通商品房。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告、宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。应认定被告米拉公司构成违约，应当承担违约责任。原告起诉要求被告米拉公司支付违约金135.80万元，并按银行同期利率支付相应利息，未向法庭提供证据证明被告米拉公司的违约行为给其造成的经济损失数额。其因视野为弥补原告的上述损失，本院酌定被告赔偿原告经济损失120000.00元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第一百零八条规定，判决：一、被告承德米拉房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告吴芙蓉经济损失120000.00元；二、驳回原告吴芙蓉的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人未提交新证据。二审认定的事实与一审认定的事实相一致。一审法院判决查明的事实有相应的证据予以佐证，本院依法予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为本案能否适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条认定上诉人承德米拉房地产开发有限公司二期项目的建设对被上诉人吴芙蓉构成违约。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，“商品房的销售广告、宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约”。该条的适用前提为“出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定”，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出主张负有举证责任，本案被上诉人吴芙蓉应当对上诉人承德米拉房地产开发有限公司向其出售房产时就周围景观作出了具体而确定的说明和允诺进行举证。经本院审查，被上诉人吴芙蓉所提供的证据3中宣传图册、楼宇沙盘、鸟瞰图证据证明力不足，不能达到证明目的。其余8项证据亦不具有证据的关联性，本院不予采纳。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，本案被上诉人吴芙蓉应承担举证不利的法律后果。另外，上诉人承德米拉房地产开发有限公司与被上诉人吴芙蓉签订的附件四《合同补充协议》第五条明确约定：“买受人只拥有所购买商品房的权属证书记载的土地的使用权，除该商品房的权属登记证书所记载的土地之外的‘金山岭长城河谷'内其他用地（包括与买受人的该商品房相邻的出卖人待开发建设的发展用地），出卖人可依据政府部门的最终批准的规划条件和批准的使用功能做任何规划和发展建设，买受人不得干涉”。依据上述合同约定，被上诉人吴芙蓉对上诉人承德米拉房地产开发有限公司的规划用地无权干涉。上诉人承德米拉房地产开发有限公司二期工程的建设行为未违反合同约定，对被上诉人吴芙蓉未构成违约。被上诉人吴芙蓉认为上诉人承德米拉房地产开发有限公司的二期工程的建设严重违反了合同约定并构成违约的主张于法无据，依法不予采信。因此，一审法院认为上诉人承德米拉房地产开发有限公司构成违约，应承担违约责任，“其因视野为弥补原告的上述损失，本院酌定被告赔偿原告经济损失120000.00元”显属适用法律不当，本院予以纠正。 综上所述，承德米拉房地产开发有限公司的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予改判。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销河北省滦平县人民法院（2018）冀0824民初215号民事判决； 二、驳回吴芙蓉的诉讼请求。 一审案件受理费17022.00元；二审案件受理费17022.00元，均由吴芙蓉承担。 本判决为终审判决。 审判长  李红梅 审判员  孙琳丽 审判员  钱丽艳 二〇二〇年六月二十八日 法官助理杨晓梅 书记员包居正