江西省大余县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0723民初45号原告：吴世焕，男。原告：龚晓芳，女。以上两原告共同委托诉讼代理人：刘春生，系江西文峰律师事务所律师。（特别授权）被告：刘玉城，男。原告吴世焕、龚晓芳与被告刘玉城房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用普通程序，分别于2020年3月2日、2020年3月18日公开开庭进行了审理。原告吴世焕及原告吴世焕、龚晓芳的共同委托诉讼代理人刘春生、被告刘玉城到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴世焕、龚晓芳向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付购房款56万元，从2019年7月15日起按逾期付款每日万分之五计付违约金；2.判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：被告于2018年2月14日与原告签署了《房屋转让协议》，以98万元的价格购买了原告位于大余县XX村委会旁边的楼房。协议书对付款方式进行了详细约定：签订之日付定金2万元，在协议签订日起四个月内付清余款。现原告已将房屋过户到被告名下，但被告只支付了42万元购房款，剩余56万元至今未付。原告多次向被告要求支付剩余款项，被告均以各种理由拒绝，故原告向法院提起诉讼。原告吴世焕、龚晓芳为支持其诉请，向本院提交了以下证据：1.原、被告双方于2018年2月14日签订的《房屋转让协议书》一份（复印件），证明双方达成协议，房屋共七层，其中一、二层转让给被告的价格为98万元，一、二层办理不动产权证产生的费用由被告自行负担，三至七层的费用由各住户承担。签订协议起，被告支付了定金2万元，2019年10月14日支付了40万元，剩余56万元购房款未支付。2.大余县XX房地产咨询服务有限公司开出的收据（复印件）3张，金额2820元；刘玉城写的领条（复印件）一张，金额10000元；邓某播写的“XX村委会旁新房办证费用”清单一张，金额为120000元；证明该栋房屋五楼的住户邓某播支付了办证费用132820元；3.《银联商务签购单》（复印件）4张，金额23948.11元；赖某萍写的收条一张，金额40000元；刘玉城写的收条（复印件）两张，金额80000元；证明该栋房屋四楼的住户刘某华支付了办证费用143948元；4.赖某萍写的收条（复印件）两张，金额120000元；刘玉城写的收条（复印件）一张，金额15000元；证明该栋房屋六楼住户曾某英支付了办证费用135000元。被告刘玉城辩称，1.2018年2月14日签订的《房屋转让协议书》原计划是4个月内完成过户，我也准备了资金去办证。因原告与整栋住户之间存有纠纷一直没处理好，致使我准备好的办证资金另作他用。2019年6月得到通知，如在2019年6月28日前再不将集体土地改为国有土地就无法办证。得到通知后，我四处筹钱共45万元去办证。我二楼商品房按揭款40万元下来后，于2019年10月14日打入了原告吴世焕账户。2.2018年2月14日与原告签订的《房屋转让协议书》算出的出让金是1194元/㎡，7折后是835.8元/㎡（享受大余县2009年7·3洪灾房屋的优惠政策）。因办证需整栋房屋住户同意才能办证，而整栋房屋住户与原告吴世焕存有纠纷一直未解决，故拖到2019年6月28日才达成一致意见，导致房屋出让金由835.8元/㎡涨到1304元/㎡；2018年7月16日开出的缴费通知单为532149.36元，2019年6月25日开出的缴费通知单为790072.8元，这里就多缴了257622元。3.原本该栋房屋建筑时批复是三层半，批复面积431.584㎡，而原告建筑时，超高建了7层，面积是999.854㎡，超批准面积568.27㎡，对超面积需罚款32248元，而原告并未告知此房屋是超面积建筑，办证前期费用我已经垫付进去了，此项罚款与原告协商要原告承担，而原告不予理会，我只好垫付了此费用。4.2014年5月1日开始，我租赁原告该房的店面办电子厂，租金从1500元/月涨到2000元/月，在2018年2月14日签订了《房屋转让协议书》后交了2万元定金，按理交了定金就不应该收房租了，但原告一直要我交租金，从2018年2月至2019年6月共缴纳了房租16个月计32000元。综上，从2018年2月至2019年6月，不在办证计划内的超出金额有：多缴的出让金257622元，原、被告双方都有责任各占50%即128811元；超面积罚款32258元及多缴房租32000元，应由原告承担。被告刘玉城为支持其辩称，向本院提交了以下证据：1.2018年5月18日《江西省政府非税收入票据》（复印件）一张，证明被告缴纳房屋超面积罚款32258元；2.自列的清单一份，证明被告垫付办证缴纳的费用共计103149.9元；3.2018年4月《非税收入专用现金缴款单》（复印件）一份，证明被告缴纳房产局测绘费2719.59元；4.2019年6月28日的收据（复印件）一张，证明被告缴纳房屋鉴定费3990元；5.2019年7月3日《江西省政府非税收入一般缴款书（收据）》（复印件）一张，证明被告领证花费550元；6.2019年7月1日《中华人民共和国税收完税证明》（复印件）一张，证明被告缴纳印花税和契税计31800.31元；7.2018年3月10日的《收据》（复印件）一张，证明被告为办证支付中介费23600元；8.2018年3月12日的《收款收据》（复印件）一张，证明被告为办证支付洗相片费12元；9.2018年3月16日的《收据》（复印件）一张，证明被告支付房屋测绘费500元；10.2018年5月14日、2019年6月20日、2019年7月8日的《江西省增值税普通发票》（复印件）各一张，证明被告缴纳公证费4860元；11.2017年8月9日的《大余县行政服务中心新增（变动）收费项目、标准申请表》（复印件）一张，2019年6月25日的《商住用途补交出让金通知单（容积率>1）》(复印件)一张，2018年7月16日的《缴费通知单》（复印件）一张，2019年6月28日的《江西省政府非税收入一般缴款书（收据）》（复印件）一张，证明该栋房屋2018年通知缴纳的土地出让金是532149.36元，而2019年实际缴纳的是790070.20元；12.2018年4月9日、2019年6月25日、2019年6月28日赖某萍书写的收条(复印件)三张，金额计330000元，证明被告支付给赖某萍的费用。经审理查明：2018年2月14日，原、被告双方签订一份《房屋转让协议书》，内容为：“售房人：吴世焕（以下简称甲方）身份证号：3621241971××××××××，购房人：刘玉城（以下简称乙方）身份证号：3621241982××××××××。甲乙双方根据中华人民共和国有关法律，行政法规和赣州市相关地方规定，在合法、平等、自愿、相互信任的基础上签订本合同，承诺共同遵守，协商达成如下协议：一、甲方自愿将坐落在大余县XX村委会旁边的七层楼房的房屋的办证权交由乙方处理。二、甲方同意将房屋的一层三间店面（约110平米），二楼整层套房（约139平米），及后面3号柴间（约10平米）转让给乙方，旁边土地约80平米土地永久承包给乙方（具体面积以测绘为准），转让价格为人民币大写：玖拾捌万元整（￥98万元整）。三、办理整栋手续的费用由乙方先垫付，一、二层办证垫付资金由乙方自行承担，三层以上垫付的费用用来抵乙方购买房的房款（具体费用以票据为准），待办好证后甲方应无条件将一层三间店面，二楼套房，后面3号柴间转让给乙方，旁边约80平米土地永久承包给乙方，承包后不得干涉乙方使用性质。四、付款方式：即签订日起预付定金为人民币贰万元整（2万元整），按揭款放下来后付清余款（即协议签订日起四个月内付清）。五、双方权利义务：甲方向乙方提供的房屋产权资料应完整，并保证其真实、准确性，如甲方未能提供完整办证资料导致乙方办不了证，则由甲方承担后果。六、如遇到土地争议或邻里界址签字甲方应积极配合乙方共同处理解决。七、双方一致同意本协议书，如发生争议由大余县仲裁委员会仲裁，该仲裁为终局。八、本合同一式两份，双方各执一份，本合同自双方签字盖章后生效。”原告吴世焕、龚晓芳在“甲方（签字）”处签字、捺印，被告刘玉城在“乙方（签字）”处签字、捺印，并分别书写身份证号码。协议签订后，被告按约定支付了2万元定金给原告。2018年3月，被告召集整栋楼的其他住户开会协商房屋办证事宜后，其他住户均同意由被告出面去办证，办证所需资金由被告先垫付后再补回被告。之后，被告找到中介协助办证事宜。在办证过程中，因该栋房屋有超面积现象，需缴纳罚款，被告在与其他住户协商后，均同意先缴款办证，之后怎么处理再行协商。2018年5月18日，被告缴纳整栋房屋超面积罚款32258元。2018年7月16日，根据《缴费通知单》要求，该栋房屋需缴纳土地出让金532149.36元。但2019年6月28日土地出让金金额变为790070.20元，在缴纳土地出让金790070.20元后，整栋房屋的产权证办理到了原告名下。2019年7月12日，该栋房屋的一楼店面过户到了被告夫妻名下；2019年8月5日，该栋房屋的二楼住房过户到了被告夫妻名下。2019年10月12日，被告用二楼的住房在银行办理了按揭贷款，并在2019年10月14日向原告支付房款40万元。另查明，被告在办理该栋房屋的产权证过程中，先行垫付了部分资金，其中包括被告垫付的超面积罚款32258元，被告也收取了其他住户交纳给被告的部分办证费用；但被告一直未与其他住户进行对账核算。所缴纳的土地出让金790070.20元是被告和其他住户共同缴纳的。被告在与原告签订《房屋转让协议书》前，向原告租赁了该栋房屋一楼的店面用于办厂，租金支付到2019年6月。上述事实，有原、被告双方当庭所举的相关证据及当庭陈述予以证实。本院认为，原告将自建的七层房屋的办证权交由被告处理并同意将该房屋的第一层和第二层在办好证后以98万元的价格转让给被告，并且该栋房屋也确实依法办理好了产权证。因此，原、被告双方于2018年2月14日签订的《房屋转让协议书》合法有效。根据协议书的约定，被告已支付了购房款42万元，尚欠原告56万元，对此，原、被告双方也无异议。双方争议的焦点在于以下四方面：一、2019年6月28日缴纳的土地出让金790070.20元与2018年7月16日通知需缴纳的土地出让金532149.36元的差额款257920.84元，原告是否应承担50%的责任并抵扣被告尚应支付的房款问题。从查明的事实看，土地出让金均是由该栋房屋的所有住户共同缴纳的，并非由被告一人予以垫付的；再者，在2018年7月16日的《缴费通知单》出来后，未能及时按规定缴纳土地出让金，从现有证据看，并无证据证明系由原告的责任造成的。因此，对被告辩称原告就多缴纳的土地出让金应承担50%的责任并抵扣被告尚应支付给原告的房款的抗辩意见，本院不予采纳。二、关于超面积罚款32258元的问题。从查明的事实看，在缴纳此罚款前，被告与其他住户协商时，均一致同意先交款后再行协商处理。被告在庭审中也一直称其先行垫付的款有103149.90元，该垫付款是由整栋楼的7户人家均摊计算后，其他住户再补回给他。而被告所称的垫付款中，就包含这笔罚款。因此，此笔款项应由被告与其他住户之间按约定先进行处理。故对被告辩称此款要抵扣其房款的抗辩意见，本院不予采纳。三、关于被告称多交了房租32000元给原告而要抵扣房款的问题。由于此问题涉及的是原、被告之间的租赁法律关系，与本案不属同一法律关系，本院在本案中不予合并审理，双方可就租赁法律关系另行主张权利。四、关于违约金的问题。原、被告双方在协议中并未约定违约责任，仅约定了被告的付款方式“即签订日起预付定金人民币贰万元整（2万元整），按揭款放下来后付清余款（即协议签订日起四个月内付清）。”从双方的协议约定看，双方的真实意思应是被告在按揭款放下后付清全部房款。而本案中，因产权证实际办理好的时间较长，导致被告于2019年10月12日才办理好按揭贷款，应认定该时间是被告应付清全部房款的时间点。因此，对原告要求被告支付从2019年7月15日起按逾期付款每日万分之五的标准计算违约金的诉请本院不予支持，对逾期付款损失可从2019年10月13日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上所述，被告尚欠原告购房款56万元应予支付，并承担逾期付款的损失。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百五十九条、第一百六十一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告刘玉城尚欠原告吴世焕、龚晓芳购房款560000元，限在本判决发生法律效力之日起二个月内付清；同时，应支付从2019年10月13日起，以实际欠款额为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算逾期付款利息。案件受理费9400元，由被告刘玉城负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  阳裕光审 判 员  曾春艳人民陪审员  钟晓梅二〇二〇年六月五日书 记 员  吴 芳附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行的期间的最后一日起算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。