湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终5070号上诉人（原审原告、反诉被告）：徐伟，男，1970年5月29日出生，汉族，住湖北省武汉市江岸区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：武汉麦禾后院文化创意有限公司，住所地湖北省武汉市江汉区香港路271号3栋1-2层103室。法定代表人：曾昭明，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：乐胜然，湖北维思德律师事务所律师。上诉人徐伟因与被上诉人武汉麦禾后院文化创意有限公司（以下简称麦禾公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江汉区人民法院（2019）鄂0103民初10249号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐伟上诉请求：一、撤销湖北省武汉市江汉区人民法院（2019）鄂0103民初10249号民事判决第二项麦禾公司向徐伟收取的商铺押金10000元不予退还的判决；二、请求人民法院依法判决麦禾公司立即退还徐伟商铺押金人民币壹万元整。事实与理由：一、麦禾公司未尽到《商铺租赁合同》约定的责任和义务，违反了保证商铺及配套设施完好、正常使用以及公共部分的维修和保养义务，导致徐伟损失严重。二、押金性质用途是对损害商铺配套设施、公共设施设备及拖欠水费、电费和物业费用的抵押，是对徐伟支付押金性质用途的单方面约定，不具有合同违约金的双方约束力属性，根据合同约定，麦禾公司在扣除徐伟应缴纳费用后应退还商铺押金。麦禾公司辩称，关于合同约定的押金使用情形，是合同赋予其的权利，并不排除在对方存在违约的情况下用于冲抵对方的违约责任，合同约定得很明确，麦禾公司按照合同来执行的，徐伟也提到是其提前退租系单方违约，故麦禾公司有权依据合同约定不退还押金以此来弥补其遭受的损失。关于淹水的情况，徐伟认为是麦禾公司违约，就此徐伟未提出任何证据来证明淹水的情况，也没有证据证明淹水是麦禾公司管理不当所造成，故此该上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。徐伟向一审法院起诉请求：1、判令解除双方合同；2、判令麦禾公司立即退还商铺押金10000元；3、诉讼费用由麦禾公司承担。麦禾公司向一审法院反诉请求：1、判令解除麦禾公司与徐伟之间的商铺租赁合同；2、判决麦禾公司不予退还徐伟押金10000元；3、判令徐伟承担违约责任，赔偿麦禾公司16207元（2019年7月1日-2019年10月21日租金）；4、反诉费用由徐伟承担。一审法院认定事实：麦禾公司（甲方）与徐伟（乙方）于2017年4月23日签订《商铺租赁合同》，约定徐伟租赁麦禾公司位于武汉市江汉区香港路271号3号楼1层1003号的商铺用于副食经营，商铺面积34㎡，租赁期间60个月，自2017年7月1日起至2022年6月30日止，第1-3年的租金为130元/㎡/月，第4年的租金为136元/㎡/月，第5年的租金为136元/㎡/月。按3个月为结算周期。乙方需向甲方支付商铺租赁押金10000元，租赁期满，乙方如有损害商铺配套设施、公共设施设备及拖欠水电费、物业等费用，上述相关费用将从商铺租赁押金里扣减抵偿，商铺租赁押金不足以抵偿的，乙方应另行补足；租赁期满后，乙方若无违约行为且商铺经甲方查验收回后，商铺租赁押金于合同终止手续办理完毕后30天内无息退还。关于违约责任，《商铺租赁合同》10.1条约定：甲方解除本合同并提前收回房屋的，甲方应向乙方无息退还尚未到期的物业费及其他相关费用，甲方除此外无须再承担任何违约责任；10.2条约定：乙方解除合同并提前撤出房屋的，则甲方不予退还乙方已缴纳所有款项（包括但不限于物业服务费及其他乙方已缴款项），乙方应同时付清上述全部应付费用。合同签订后，徐伟按约定支付了商铺租金及10000元的商铺租赁押金，入驻经营。徐伟支付商铺租金至2019年6月30日，并于同年7月1日将商铺腾空，将商铺钥匙交还麦禾公司，麦禾公司于7月2日出具接收钥匙的收条。一审法院认为，徐伟与麦禾公司签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同有效，双方应当按照合同约定行使权利和履行义务。本案争议的焦点如下：1、徐伟与麦禾公司之间的商铺租赁合同何时解除的问题。一审法院认为，徐伟将商铺钥匙交还麦禾公司，麦禾公司于2019年7月2日接收钥匙，并出具书面收条，可见徐伟与麦禾公司于2019年7月2日对解除《商铺租赁合同》达成了一致的意思表示，故上述《商铺租赁合同》的解除时间应认定为2019年7月2日。2、徐伟支付的押金10000元是否应退还的问题。《商铺租赁合同》约定，押金待“租赁期满后，乙方若无违约行为且商铺经甲方查验收回后，商铺租赁押金于合同终止手续办理完毕后30天内无息退还”，“乙方解除合同并提前撤出房屋的，则甲方不予退还乙方已缴纳所有款项”，该10000元押金属合同违约金性质，现徐伟提前解约，应承担违约责任，徐伟要求退还押金的诉讼请求与合同约定不符，一审法院不予支持。3、徐伟是否应当支付房屋租金损失16207元给麦禾公司的问题。一审法院认为，《商铺租赁合同》的解除时间为2019年7月2日，此日之后的租金徐伟无须承担，但徐伟商铺租金交至2019年6月30日，2019年7月1日的商铺租金其仍应负担。麦禾公司要求徐伟支付16027元租金的反诉请求一审法院支持142.58元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、徐伟与武汉麦禾后院文化创意有限公司签订的《商铺租赁合同》于2019年7月2日解除；二、武汉麦禾后院文化创意有限公司向徐伟收取的商铺押金10000元不予退还；三、徐伟于判决生效后十日内向武汉麦禾后院文化创意有限公司支付商铺租金142.58元；四、驳回徐伟的其他诉讼请求；五、驳回武汉麦禾后院文化创意有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉受理费25元由徐伟负担20元，武汉麦禾后院文化创意有限公司负担5元；反诉受理费206.75元由武汉麦禾后院文化创意有限公司负担120元，徐伟负担86.75元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。徐伟提交微信聊天记录截图作为证据，内容是市场商铺群的通知信息，拟证明2019年6月21日商铺淹水的事实。麦禾公司质证认为，对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，也无法证明徐伟商铺被水淹的事实。经质证，本院认为，从微信聊天记录的截图来看，无法确定聊天人的身份，也无法确定所涉及的“商户”指向案涉争议商铺，故该证据不能达到其证明目的。麦禾公司未向本院提交新的证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，徐伟上诉称因麦禾公司未履行合同约定的维修和保养义务导致其产生损失，进而退租，但根据双方合同第8.2.1条的约定，徐伟仅在“甲方（麦禾公司）提供的商铺确实存在质量安全隐患，经甲方三次维修后仍不能正常使用的”情况下才享有提前解除合同的权利，徐伟上诉所称的理由不是约定解除合同的条件。同时，徐伟未举证证明其解除合同符合法定解除的条件，故其提前退租构成违约，其称因麦禾公司违约而致合同解除的上诉意见不能成立，本院不予支持。关于麦禾公司不返还徐伟押金是否具有合同依据的问题。双方签订合同第10.2约定：“乙方解除合同并提前撤出房屋的，则甲方不予退还乙方已缴纳所有款项”，徐伟解除合同并提前撤出房屋，符合该条款的约定，徐伟认为押金被合同约定为抵偿合同有关费用，不能被认定为其“已缴纳所有款项”的范围，该理解超出了“所有款项”的一般含义，不能成立，麦禾公司有权依前述合同约定不退还押金，徐伟的该项上诉理由亦不能成立，本院不予支持。综上，徐伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由徐伟负担。本判决为终审判决。审判长  张文浩审判员  吴伶俐审判员  申光伟二〇二〇年六月二十八日法官助理胡海洲书记员杨俊华