河南省中牟县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0122民初1046号原告：郑州华安置业有限公司，住所地郑州市郑东新区白沙园区郑信路与瑞风路交叉口上东城小区7号楼东08号商铺，统一社会信用代码91410100695980235G(1-1)。法定代表人：吴俊婷，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈征，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。被告：文萍，女，生于1975年5月4日，汉族，住郑州市金水区。原告郑州华安置业有限公司（以下简称华安公司）与被告文萍房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，经审理，依法作出（2019）豫0122民初5355号民事判决，原告不服该判决上诉至河南省郑州市中级人民法院，经审理，该院作出（2019）豫01民终21602号民事裁定，裁定撤销原判决，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈征到庭参加诉讼，被告文萍经本院传票传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华安公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2016年5月4日签订的编号为ZM16002424140的《商品房买卖合同》；2、判令被告协助原告办理合同编号为ZM16002424140的《商品房买卖合同》的合同备案登记和预告登记注销手续及公共维修基金变更手续；3、判令被告立即将郑州市中牟县白沙镇大有路东侧、瑞风路南侧、永盛路北侧、杨桥路西侧10号楼2单元1层103号房屋交还原告；4、判令被告向原告返还被银行扣划的款项及原告代偿的贷款本息、律师费、诉讼费共计600843.31元；5、判令被告向原告支付本案律师费50000元；6、判令被告向原告支付补偿金（自2018年2月6日起至实际清偿之日止，以12677.52元为基数，按日万分之五计算；自2018年6月8日起至实际清偿之日止，以588165.79元为基数，按日万分之五计算）；7、判令被告向原告支付违约金83682.5元。事实与理由：2016年5月4日，原、被告签订编号为ZM16002424140的《商品房买卖合同》，约定被告向原告购买位于郑州市中牟县××大××路东侧、××路南侧、××路北侧、××路西侧××楼××单元××号房××套，总房款836825元，其中首付款256825元，余款580000元以商业贷款方式支付。2016年6月13日，原告（保证人）、被告（借款人）与中国工商银行股份有限公司郑州二七路支行（以下简称工行郑州二七支行）签订编号为A[住]字[工]行[二七路]支行[2016]年[4980]号《个人购房借款/担保合同》，约定由工行郑州二七支行向被告发放贷款580000元，原告对该贷款承担阶段性连带保证责任。上述合同签订后，因被告未按时履行还款义务，导致工行郑州二七支行共扣划原告保证金12677.52元并于2018年3月20日起诉原告及被告至郑州市金水区人民法院。2018年6月4日，工行郑州二七支行依据生效判决要求原告承担连带保证责任，代被告偿还贷款本息并支付律师费、诉讼费共计588165.79元，原告于2018年6月8日代被告向银行清偿全部款项。后经原告多次向被告催要代偿款项，但被告至今未向原告偿还包括垫付款在内的任何款项。为维护原告的合法权益，诉至法院，请求判令支持原告的诉讼请求。被告文萍未答辩。本院经审理认定事实如下：2016年5月4日，被告文萍作为买受人，原告华安公司作为出卖人，双方签订编号为ZM16002424140的《商品房买卖合同》，合同主要内容为：“1、被告文萍购买原告华安公司开发的位于中牟县××大××路东侧、××路南侧、××路北侧、××路西侧××单元××房，建筑面积90.46平方米，房屋总金额836825元，其中256825元以现金方式于2016年5月4日付清，余款580000元以商业贷款方式付清；2、附件四合同补充协议第一条第2款约定：邮寄送达通知时，信件交邮后经过三日视为送达；3、附件四合同补充协议第二条第6款约定：原告为被告提供阶段性贷款担保，双方约定：（1）被告未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致原告承担担保责任的，被告应在原告向其送达告知函之日起3日内，将原告代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及原告因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给原告，同时自原告实际承担上述款项之日起，至被告实际向原告支付全部款项之日止，被告应按日向原告支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失）万分之五的补偿金。（2）被告没有按第（1）项约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日或连续三期或累计六期未偿还银行贷款本息的，构成严重违约。原告有权选择立即解除合同。原告选择解除合同的，除有权按《商品房买卖合同》第七条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代被告向按揭银行支付的全部款项，同时被告还应当向原告支付合同总价款10%的违约金”。2016年6月13日，中国工商银行股份有限公司郑州二七路支行为债权人，被告文萍为借款人、抵押人，原告华安公司为保证人，签订《个人购房借款/担保合同》。合同约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置住房贷款，金额为人民币580000元；贷款用途为用于购买坐落于中牟县××大××路东侧、××路南侧、××路北侧、××路西侧××单元××房屋，贷款期限自2016年6月13日至2044年6月13日，实际放款日与到期日以借款凭证为准。借款人按月等额本金还款法偿还贷款本息。保证人华安公司承担阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。2016年6月30日，中国工商银行股份有限公司郑州二七路支行发放贷款580000元。因被告未按期偿还到期贷款本息，导致中国工商银行股份有限公司郑州二七路支行于2018年2月6日扣划原告保证金12677.52元并于2018年3月20日起诉原告及被告至郑州市金水区人民法院，该院作出判决后，原告于2018年6月8日代被告偿还贷款本息并支付律师费、诉讼费共计588165.79元，以上代偿费共计600843.31元。原告于2019年4月26日向被告邮寄《解除合同通知书》。后经原告催要上述代偿款未果，为维护原告合法权益，原告诉至本院，请求判令支持原告的诉讼请求。另查明，涉案房屋已由原告交付给被告，目前被鹤壁市淇滨区人民法院[限制文号：（2017）豫0611民初4770、（2017）豫0611民初4775、（2017）豫0611民初4776、（2017）豫0611财保37、（2017）豫0611财保38、（2017）豫0611财保39、（2017）豫0611财保40，限制起止均为：2017-11-28至2020-11-27]；郑州市金水区人民法院[限制文号：（2017）豫0105财保1429号，限制起止：2017-11-28至2020-11-27]；鹤壁市山城区人民法院[限制文号：（2017）豫0603执保401号，限制起止：2017-11-28至2020-11-27]及鹤壁市公安局淇滨区分局[限制文号：鹤公淇（案）封通字（2017）100010号，限制起止：2017-11-30至2019-11-29]予以查封。再查明，本院审理的郑州鸿运置业有限公司与马东保、第三人中国工商银行股份有限公司中牟支行房屋买卖合同纠纷一案，本院依法作出（2019）豫0122民初3150号民事判决书。该案中，郑州鸿运置业有限公司请求依法确认编号为ZM140××××3522的《商品房买卖合同》已于2019年3月23日解除，同时要求马东保返还房屋并协助办理该商品房的预告登记备案注销手续，经审理，涉案房屋已由郑州鸿运置业有限公司交付给马东保，目前被本院[限制文号：（2017）豫0122民初1256号，限制起止：2017-03-23至2020-03-22]及中牟县公安局[限制文号：牟公（41012202）封通字（2017）100000号，限制起止：2017-10-10至2019-10-09]予以查封。本院认为：审判部门在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况。需要确权的财产已经被人民法院查封、扣留、冻结的，应当裁定驳回起诉，并告知当事人可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定主张权利。本案中，对于郑州鸿运置业有限公司的上述诉讼请求，依据本案案情，分析认为，涉案房屋已交付马东保，因马东保的其他经济纠纷，被人民法院另案查封，郑州鸿运置业有限公司的上述诉讼请求涉及影响涉案房屋权属变动问题，本案属于确权诉讼的范畴，故该诉讼请求本案中不予处理。后郑州鸿运置业有限公司对该判决不服，上诉至郑州市中级人民法院，郑州市中级人民院作出（2019）豫01民终23082号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。本院认为：审判部门在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况。需要确权的财产已经被人民法院查封、扣留、冻结的，应当裁定驳回起诉，并告知当事人可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定主张权利。本案中，对于原告的第一、二、三项诉讼请求，依据本案案情，分析认为，涉案房屋因被告其他经济纠纷，被人民法院另案查封，原告的该三项诉讼请求会涉及影响涉案房屋权属变动问题，属于确权诉讼的范畴，故该三项诉讼请求本案中不予处理，但原告可依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条针对人民法院的查封主张其权利。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告华安公司与被告文萍签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违背法律、行政法规强制性规定，为有效合同。各方均应按约定履行各自的义务。合同签订后，被告文萍未按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行于2018年2月6日扣划原告保证金12677.52元，原告于2018年6月8日代被告偿还贷款本息并支付律师费、诉讼费共计588165.79元，以上代偿费共计600843.31元，故原告要求被告返还被按揭银行扣划的款项及原告代被告偿还的贷款本息、律师费、诉讼费600843.31元的诉讼请求，理由正当，于法有据，本院予以支持。关于原告要求被告支付补偿金及违约金83682.5元的诉讼请求，因原告未提供充分证据证明其造成的实际损失数额，且原、被告约定的补偿金、违约金，计算时应当以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定该补偿金以12677.52元为基数，自2018年2月6日起至实际清偿之日止，利率按年利率6%计算，以588165.79元为基数，自2018年6月8日起至实际清偿之日止，利率按年利率6%计算。对于过高部分的补偿金及违约金83682.5元的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告支付本案律师费50000元的诉讼请求，按照合同补充协议约定，原告支付的律师费用由被告承担，故该诉讼请求理由正当，于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于人民法院立案、审判与执行工作协调运行的意见》第8条之规定，缺席判决如下：一、被告文萍于本判决生效之日起十日内返还原告郑州华安置业有限公司代偿款600843.31元及该款补偿金（以12677.52元为基数，自2018年2月6日起至实际清偿之日止，利率按年利率6%计算，以588165.79元为基数，自2018年6月8日起至实际清偿之日止，利率按年利率6%计算）；二、被告文萍于本判决生效之日起十日内支付原告郑州华安置业有限公司律师费50000元；三、驳回原告郑州华安置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11744.15元，由被告文萍负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院预交上诉案件受理费，并将交费凭证交至本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  王宏亮人民陪审员  王立功人民陪审员  曹西祯二〇二〇年六月十五日书 记 员  耿 茹