甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终1680号上诉人（原审原告）：郑家春，男，1971年12月12日出生，汉族，住江苏省宝应县。委托诉讼代理人：刘军，甘肃勇盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：王远文，甘肃勇盛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：韵育忠，男，1968年5月19日出生，汉族，住甘肃省兰州市红古区。被上诉人（原审第三人）：兰州紫轩商贸有限责任公司，住所地：甘肃省永登县城关镇华光现代城永泰楼1号。法定代表人：任霞，该公司经理。委托诉讼代理人：康逢燕，甘肃金毓康律师事务所律师。上诉人郑家春因与被上诉人韵育忠、兰州紫轩商贸有限责任公司（以下简称紫轩公司）返还原物纠纷一案，不服兰州市红古区人民法院（2019）甘0111民初840号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。郑家春上诉请求：1.请求撤销原判，支持上诉人的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.案涉房屋所有权归兰州市连海综合房地产开发公司（以下简称连海房产公司）所有，连海房产公司没有授权兰州红古连海建筑有限公司（以下简称红古建筑公司）处分该房屋，也未在红古建筑公司与被上诉人紫轩公司签订《商品房抵顶工程款协议书》后对其行为进行追认。2018年1月11日，连海房产公司将该房屋出售给上诉人并协助办理不动产登记手续，是对自身财产的合法处分。故红古建筑公司无权对案涉房屋进行处分，《商品房抵顶工程款协议书》亦无效。紫轩公司和韵育忠开庭时未提交《商品房抵顶工程款协议书》原件，一审判决认定该协议书合法有效明显错误。2.2018年1月11日连海房产公司与上诉人签订《房地产买卖合同》，2018年3月30日上诉人取得房屋的不动产权证书，4月向紫轩公司告知该房屋出售办证的情况，紫轩公司于2018年9月10日提起确认之诉，红古建筑公司明知自己没有处分权的情形下，隐瞒该房屋已出售的事实，承认紫轩公司的诉讼请求，通过虚假诉讼取得（2018）甘0111民初1371号民事调解书，该调解书内容明显违法。一审判决认定上诉人恶意登记，事实认定明显错误。3.自上诉人取得该不动产权证后，取得了该房产的物权，为房产唯一的所有权人，对该房产当然享有占有、使用、处分、收益等全部权利，且依据法律规定，对于“一房多卖”的行为，也应优先保护不动产权登记的权利。一审判决认定存在虚假买卖，违背市场经济交易规则明显错误。4.上诉人是案涉房屋唯一物权所有人，两被上诉人签订的《铺面租赁合同》未经上诉人授权和追认，为无效合同，韵育忠现占有该房屋系非法占有，其行为损害了上诉人的合法权益，应停止侵害，将该房屋腾退返还上诉人。二、一审判决适用法律错误。1.上诉人并未诉求对《房地产买卖合同》的有效性进行裁决，在连海房产公司未参加本案诉讼的情况下，一审法院认定上诉人和案外人连海房产公司签订的《房地产买卖合同》无效明显错误，超出诉求范围，即侵犯上诉人的合法权益，也剥夺了连海房产公司的诉权，违反法律规定。2.紫轩公司与红古建筑公司恶意串通，通过虚假诉讼取得《民事调解书》，严重损害上诉人的合法权益。综上，请求二审法院撤销原判，支持上诉人的诉讼请求。紫轩公司辩称，1.红古建筑公司与连海房产公司系同一自然人马得明出资有的限公司，作为房屋出卖人，在明知案涉商铺已出售给答辩人并由答辩人占有使用多年，且一直未办理房产过户手续的情况下，又与上诉人签订《房屋买卖合同》，并在签合同后为上诉人办理了产权登记，其行为明显存在恶意。2.上诉人声称在签订《房屋买卖合同》是现金支付购房款，但又无相关证据证实，二审上诉中又称其2014年出借借款给马得明，本息未还抵顶了房款，既无法证明其支付了购房款，又在一、二审过程中对关键事实前后陈述矛盾，明显向法庭提供虚假陈述，应承担举证不利的法律后果和虚假陈述的法律后果。3.上诉人虽主张其对购买的案涉商铺已出售的事实并不知情，但从常理上判决，在购买案涉大额房产或大额债务以案涉商铺顶抵前，理应实地现场查看案涉房屋的状态，在案涉房屋已被承租人占有的情况下，理应设法了解出租人的相关情况，故上诉人称其对案涉商铺已出售不知情难以令人信服。综上，请求二审法院在查明事实的前提下，依法驳回上诉人诉讼请求，维持原判。韵育忠未进行答辩。郑家春向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告腾退原告所有的房屋（位于兰州市红古区房屋）；2.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年1月11日，原告郑家春与兰州市连海综合房地产开发公司签订《房地产买卖合同》，合同约定由原告郑家春以价款586485元购买兰州市红古区平安路1154-8号第一层009室房屋（建筑面积130.33平方米）。2018年3月28日原告缴纳各项税费。2018年3月30日，原告取得该套房屋的不动产权证书，房产证号为甘（2018）红古区不动产权第0000846号。另查明，2011年7月2日，兰州红古连海建筑有限公司与本案第三人兰州紫轩商贸有限责任公司签订《商品房顶抵工程款协议书》，协议约定兰州红古连海建筑有限公司以海石湾连海公司住宅及办公楼9号商铺（建筑面积122.18平方米）抵偿欠付兰州紫轩商贸有限责任公司的工程款，总计价款953004元。签订协议后，兰州红古连海建筑有限公司将9号商铺交付给了兰州紫轩商贸有限责任公司，由兰州紫轩商贸有限责任公司使用至今，双方一直未办理不动产权证书。期间，由兰州紫轩商贸有限责任公司法定代表人任霞或其丈夫杨君盛与他人签订租赁合同，将海石湾连海公司住宅及办公楼9号商铺出租他人使用。2018年8月13日，任霞与本案被告韵育忠签订《铺面租赁合同》，将海石湾连海公司住宅及办公楼9号商铺房屋出租给被告韵育忠使用，租期2018年8月15日至2024年9月15日止，被告韵育忠一次性向兰州紫轩商贸有限责任公司缴纳一年租费36000元。被告韵育忠承租该房屋后，用于经营酒吧，并于2018年9月6日在兰州市红古区工商行政管理局登记办理了营业执照。2018年9月10日，第三人兰州紫轩商贸有限责任公司起诉兰州红古连海建筑有限公司至法院，要求确认2011年7月2日双方签订的《商品房顶抵工程款协议书》有效，并立即办理该9号商铺的不动产权证书。经本院审理双方达成调解协议，兰州红古连海建筑有限公司于2019年6月30日前协助兰州紫轩商贸有限责任公司办理海石湾连海公司住宅及办公楼9号商铺房屋产权登记手续。再查明，兰州市红古区平安路1154-8号第一层009室房屋与兰州红古连海建筑有限公司顶抵给第三人兰州紫轩商贸有限责任公司的海石湾连海公司住宅及办公楼9号商铺系同一房屋。兰州红古连海建筑有限公司为自然人独资公司，法定代表人系马得明。兰州市连海综合房地产开发公司在2019年8月29日前法定代表人为马得明。一审法院认为，本案争议焦点是原告郑家春的诉讼请求是否成立。2011年7月2日，兰州红古连海建筑有限公司与第三人兰州紫轩商贸有限责任公司签订的《商品房顶抵工程款协议书》为有效协议，应受法律保护。协议签订后兰州红古连海建筑有限公司即向兰州紫轩商贸有限责任公司交付了海石湾连海公司住宅楼及办公室9号商铺，但未办理房产过户手续。至原告郑家春起诉之日，该商铺一直由兰州紫轩商贸有限责任公司出租并收取租金，兰州紫轩商贸有限责任公司对争议商铺的占有使用，具有明显的公示与公信作用。被告韵育忠承租后对该商铺的占有具有合法性、正当性。兰州市连海综合房地产开发公司及其法定代表人马得明在明知涉案商铺已出售给第三人兰州紫轩商贸有限责任公司并由其占用使用多年和己方无权处分的情况下，又与原告郑家春签订《房地产买卖合同》，并在签订合同后为原告郑家春办理了产权登记，其行为明显存在恶意。原告郑家春在签订《房地产买卖合同》前，理应实地现场查看涉案商铺的状态，应当知道争议房产已出卖并已交付使用，仍与兰州市连海综合房地产开发公司签订《房地产买卖合同》，并办理产权登记。争议房产在2011年7月的房屋价款为953004元，在本地区房价持续上涨的情况下，原告于2018年1月以明显不合理的低价586485元购买该商铺，且未提交支付购房款的证据材料，其房屋价款为现金交易的陈述显然不符合市场经济交易规则，存在虚假买卖和恶意登记的行为。综上所述，原告郑家春与兰州市连海综合房地产开发公司签订《房地产买卖合同》具有恶意串通、损害第三人利益的情形，应当认定为无效，对其诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项之规定，判决：驳回原告郑家春的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由原告郑家春负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人郑家春提交以下证据：1.兰州市连海综合房地产开发公司《企业信用信息公示报告》，证明兰州市连海综合房地产开发公司类型为集体所有制，出资人为兰州市红古区城建局，2019年8月29日公司负责人由马得明变更为刘和。由兰州市连海综合房地产开发公司开发的案涉房屋系公司所有，与兰州红古连海建筑有限公司及马得明个人并无关联。2.借条、工商银行转款凭证、借款担保书、达玉花证明，证明兰州市连海综合房地产开发公司拖欠上诉人的借款未付，2018年1月11日，连海房产公司以房抵债的客观事实。3.淘宝网司法拍卖截屏，证明2020年3月5日司法网络拍卖的两套房屋与本案诉争的平安路1154-8号1层009室商铺位于同一路段是相邻铺面，拍卖价格分别为859544元、976080元，单价为5830／㎡，司法拍卖的两套商铺均流拍，两套房屋的拍卖价格和流拍情况对涉案房屋的实际交易价值具有参考借鉴意见，也就是本案中诉争的1154-8号009室商铺在2020年3月5日实际的交易价格要低于5830／㎡，2018年1月该房屋的交易价格更应低于此价格。紫轩公司质证认为，第一组证据在一审时已经法院查明，二审中重复出示，与本案无关联性；第二组证据和第三组证据不属于新证据，如果没有法定事由，我方不予认可；如果作为证据，第二组证据出具的借条和担保书，证据的三性均有异议；该书证属于虚假证据，没有相应证据予以印证；第二组转账凭证与本案无关；达玉花的证明不属于合法的证据形式，如果作为证人证言应当出庭当庭作证，接受法庭双方的质询。该证明内容来看，系提前打印格式性证明，对个人信息予以填充和涂改后书写的，三性都有异议；该证明有作假嫌疑。第三组证据司法拍卖证明，该组证据不符合相应的证据形式，内容上与本案无关联性；起拍价格和评估价格有差距，前后矛盾。证人李某证明马得明向郑家春借的钱，没有给钱，连海公司就抵了海石湾酒吧一条街的铺面。郑家春质证认为，证人发表的证言属实。紫轩公司质证认为，证言不属实。在一审中上诉人自认房产是现金购买，与证人陈述的事实不符。一审法院查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十五条规定：“审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。”本案中，郑家春要求韵育忠腾房的基础是其为唯一的所有权人。但从现有证据可以看出，兰州红古连海建筑有限公司及兰州市连海综合房地产开发公司的原法定代表人均为马得明。2011年7月2日，兰州红古连海建筑有限公司与紫轩公司签订了《商品房顶抵工程款协议书》，抵顶价款为953004元，协议书签订后，兰州红古连海建筑有限公司将案涉房屋交付紫轩公司，紫轩公司虽未办理案涉房屋所有权证，但双方已完成了各自付款、交房义务。紫轩公司占有案涉房屋后，将该房屋出租给韵育忠，韵育忠对该房屋的占有、使用具有合法性、正当性。2018年1月11日，兰州市连海综合房地产开发公司法定代表人马得明在明知涉案房屋已出售给第三人兰州紫轩商贸有限责任公司并由其占用使用多年的情况下，将案涉房屋以明显低于953004元的价格586485元又抵顶郑家春的借款，并为郑家春办理产权登记，其主观明显存在恶意。郑家春作为债权人，在签订《房地产买卖合同》前，理应实地查看、了解涉案房屋的状态，其在应当知道案涉房屋已出卖并已交付使用的情况下，以顶抵借款为目的，与兰州市连海综合房地产开发公司签订《房地产买卖合同》，存在虚假买卖和恶意登记的行为。在此情况下，郑家春要求韵育忠腾交房屋不符合法律规定。综上所述，郑家春的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人郑家春负担。本判决为终审判决。审判长  张煜枫审判员  张秉德审判员  冯稼耘二〇二〇年六月十九日书记员  丁姝文