江西省南昌市东湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0102民初10542号 原告：丁加将，男，汉族，1984年1月11日生，汉族，现住南昌市红谷滩新区。 委托诉讼代理人：闵康，系江西振宇律师事务所律师，执业证号：13601199710201238。 被告：南昌华南城有限公司，住所地：江西省南昌市红谷滩新区华南大道一号，统一社会信用代码：91360100667487494Q。 法定代表人：梁丽仪，职务：董事长。 被告：深圳第一亚太物业管理有限公司江西分公司，住所地：江西省南昌市红谷滩新区华南城内，统一社会信用代码：913601255736160486。 负责人：张文鸿，职务：总经理。 上述两被告共同委托诉讼代理人：胡欣，系江西人民律师事务所律师，执业证号：13601201111497525。 上述两被告共同委托诉讼代理人：王玲玲，系江西人民律师事务所律师，执业证号：13601201711911039。 原告丁加将诉被告南昌华南城有限公司（以下简称“华南城”）、深圳第一亚太物业管理有限公司江西分公司（以下简称“深圳亚太物业”）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月8日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告丁加将及其委托诉讼代理人闵康，被告华南城、深圳亚太物业的共同委托诉讼代理人胡欣、王玲玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告丁加将诉称，隆祥苑小区并不是一个独立的小区，实际上和九珑府小区是一个小区。可是，两被告明知隆祥苑不是独立小区，在已经签订前期物业合同的情况下，为了谋取不正当利益，相互串通，又于2014年签订《第一亚太隆祥苑小区（南昌华南城一期住宅南区）前期物业服务合同》，此合同明显违反了合同法第五十二条的规定，损害了原告的合法权益。原告与被告华南城签订的购房合同附件五第4条约定的按2.3元/月/平方收取物业费违背了《江西省物业管理公共性收费标准》等法律法规之规定。按上述规定，物业服务收费应当遵循公平、公正、合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。同一小区同一房型应统一收费标准，该条款违背了合同法第54条的原则，“在订立合同时显失公平”，故原告诉至法院，请求判令：1、确认两被告签订的前期物业服务合同无效；2、撤销房屋购买合同涉及物业费的合同附件五的第4条；3、本案诉讼费由被告承担。 被告华南城、深圳亚太物业共同辩称，一、两被告签订的（南昌华南城一期住宅南区）前期物业服务合同合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。两被告签订的前期物业服务合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，且原告在2015年5月11日签订购房合同时已知并认可由被告深圳亚太物业提供物业服务，每平米物业费2.3元，并已交纳物业费至2017年9月底，被告深圳亚太物业提供了优质高效的物业服务，小区环境优雅、干净卫生，曾被评为治安防范星级平安小区、南昌市物业管理示范住宅小区、相关人员也获得奖项，不存在合同法52条的情形。根据被告深圳亚太物业与涉诉小区其他业主的民事判决书可知，两被告签订的前期物业服务合同为合法有效。二、原告与被告华南城签订的房屋购买合同附件五关于物业费规定的条款公平合理。被告深圳亚太物业的物业费收费标准系经南昌市物价局备案公示，经过市场评估的，且被告深圳亚太物业提供了优质高效的物业服务，涉诉小区曾被评为治安防范星级平安小区、南昌市物业管理示范住宅小区且被告工作人员也因服务表现优异获得奖项，故附件中物业费定价公平、公正、公开、合理，费用与服务水平相一致。显失公平是指乙方当事人承担更多的义务而享有极少的权利或在经济上遭受重大损失，而另一方则以较少的代价获得极大的利益，本案中不存在原告所说的显失公平的情形。退一步讲，假使存在该情形，原告也应在知道或应当知道之日起一年内行使，否则撤销权消灭。三、若原告未能提供有效的证据证明其主张，应承担不利的后果。隆祥苑小区虽与九珑府同属D04地块，但其二者为单独的小区，且隆祥苑有经批复的小区名称。根据原告提供的南昌市城乡规划局出具的复函可知，华南城D04地块分一期、二期建设，其中一期北区九珑府小区于2013年办理规划验收手续，隆祥苑小区于2015年办理规划验收手续，符合规划要求。在南昌市甚至全国，很多开发商都是一块地拍下来，分期建设，所以房价和物业费收费不一样，因市场原因，后期卖出的房价、物业费比前期开发建设的小区高。幼托及公共服务设施都是前期已经规划好的，不是每个小区都有幼儿园，这些资源在D04地块是共享的。九珑府与隆祥苑如实按照协议的约定收取物业服务费才是真正的公平合理。综上所述，请求依法驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，2014年11月6日，两被告签订《前期物业服务合同》，约定被告深圳亚太物业为隆祥苑小区（南昌华南城一期住宅南区）提供前期物业服务，高层住宅物业服务费为2.3元／月／平方米，商业物业服务费为3.8元／月／平方米。2015年5月11日，原告与被告华南城签订《南昌市商品房买卖合同》，约定原告购买被告华南城出售的位于南昌市红谷滩新区房屋，建筑面积为81.5平方米，合同附件五约定前期物业管理由选聘的被告深圳亚太物业提供，物业管理公共性服务标准为2.3元／平方米建筑面积。2015年9月6日，原告办理了入伙手续。之后，原告陆续缴纳了至2017年9月30日的物业管理费。2018年5月15日，南昌市城乡规划局向隆祥苑小区业主代表出具洪规函［2018］148号关于红谷滩“隆祥苑”小区与“九珑府”小区是否为同一个小区的复函，载明：“九珑府”小区、“隆祥苑”小区所在地块均属南昌市华南城公司受让的Ｄ04地块，我局2010年12月依据土地出让合同，审批了华南城Ｄ04地块项目整体地块规划方案，地块内配套的物业管理用房、社区用房及幼托等公共服务设施在一期（北区）作了统筹考虑,经核实，华南城Ｄ04地块分一期、二期建设，其中一期北区“九珑府”小区于2013年办理规划验收手续，二期南区“隆祥苑”小区于2015年办理规划验收手续，符合规划要求。2018年5月23日，红谷滩住建局向红角洲管理处出具关于核实隆祥苑是否为独立小区的回复，载明：关于核实隆祥苑是否为独立小区的报告我局已收悉，根据南昌市规划部门核准总平面图，隆祥苑与华南城一期住宅（九珑府）同属于Ｄ04地块规划的南北区，故不为独立小区。2019年10月8日，原告诉至本院，要求确认两被告签订的前期物业合同无效及撤销商品房买卖合同附件五第4条。 上述事实，有前期物业合同、南昌市商品房买卖合同、入伙手续会签表、收据、复函、回复及原、被告的当庭陈述等证据在案。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。被告华南城与被告深圳亚太物业签订的《前期物业服务合同》是建设单位在小区尚未成立业主大会、未能通过业主大会选举产生业主委员会聘请物业公司对小区进行管理的情况下签订的，于法不悖，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之规定，该合同对原告具有法律约束力，且被告深圳亚太物业实际管理小区至今，为原告提供了相关的物业服务，并未损害原告的合法权益，故对原告要求确认前期物业合同无效的诉请，本院不予支持。原告与被告华南城签订的《南昌市商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，合同附件五第4条明确约定了物业费标准，原告按该标准缴纳了至2017年9月30日的物业管理费，可见原告对上述约定知情，故原告主张撤销该约定，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下： 驳回原告丁加将的全部诉讼请求。 本案案件受理费100元，由原告丁加将承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。在上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  曾 群 人民陪审员  张桂荣 人民陪审员  万国珍 二〇二〇年六月二十九日 书 记 员  吴 琴 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。