广西壮族自治区平乐县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0330民初498号 原告：陈永亮，男，1966年9月16日出生，汉族，住平乐县。 原告：黄顺国，男，1968年1月10日出生，汉族，住平乐县。 原告：陈文亮，男，1966年11月29曰出生，汉族，住平乐县。 原告：周丽河，女，1957年10月10日出生，汉族，住乐县。 原告：俸汉铭，男，1969年6月23日出生，瑶族，住平乐县。 原告：廖伦发，男，1968年3月14日出生，汉族，住平乐县。 原告：黄绍辉，男，1966年8月9日出生，汉族，住平乐县。 诉讼委托代理人：孟丹丹，广西诚云霞律师事务所律师（特别授权）。 诉讼委托代理人：王方元（系原告周丽河丈夫），男，1953年3月10日出生，汉族，住广西平乐县，特别授权）。 被告：李林强，男，1977年12月7日出生，瑶族，住平乐县。 被告：陈荣章，男，1971年6月23日出生，汉族，住平乐县。 被告：吴新德，男，1964年1月1日出生，汉族，住平乐县。 被告：梁方德，男，1953年3月4日出生，汉族，住桂林市七星区。 诉讼委托代理人肖立峰，广西诚瑞律师事务所律师（特别授权）。 第三人：罗昌建，男，1964年9月28日出生，汉族，住桂林市七星区。 原告陈永亮、黄顺国、陈文亮、周丽河、俸汉铭、廖伦发、黄绍辉诉被告李林强、陈荣章、吴新德、梁方德及第三人罗昌建合同纠纷一案，本院于2020年3月26日立案后，于2020年4月2日公开开庭进行了审理，现已审理终结。 原告陈永亮、黄顺国、陈文亮、周丽河、俸汉铭、廖伦发、黄绍辉向本院提出诉讼请求如下： 请求法院依法判决被告李林强、陈荣章、吴新德、梁方德及时付清尚欠房地产转让款400万元及其利息(利息从2017年5月17日按约定月利率2%暂计至2020年3月17日止为272万元，往后利息另行计算至付清欠款之日止)； 本案诉讼费由4被告负担。 事实和理由：2004年3月31日，中国农业银行平乐县支行将抵债房产平乐县农资大楼转让给7原告，原告陈永亮代表7原告与中国农业银行平乐县支行、平乐县农业生产资料公司签订了该房地产转让的《协议书》，随后，中国农业银行平乐县支行将该房地产交付给7原告占有、使用、收益和处分。转让的房地产交付后，7原告即交清了应交的土地出让金等费用。2014年1月6日，7原告又将该房地产转让给第三人罗昌建及4被告，经充分协商后，7原告与4被告的代表人即第三人罗昌建签订了《房地产转社协议》，其中协议第三条约定：转让价人民币700万元，分四期支付，第一期在协议签订3日内支付150万元，第二期为2014年3月6日前支付150万元，第三期在办理过户手续签字前支付190万元，第四期为佘款210万元过户后10日内付清。若未能在规定的时间内付清，所欠款项按月利率贰分计付利息，当月利息当月底前付清。第四条约定：甲方（7原告）收到全部转让款之日起2日内即交付转让房地产。第五条约定：办理产权过户所涉及的土地出让金及相关的一切税和费由乙方（即第三人及4被告）承担，乙方（即第三人及四被告）应在协议签订后的10个月时间内办理好转让房地产的过户手续，如果乙方(即第三人及4被告）在规定的时间内未办理过户手续，则尚欠的转让款需在签订本协议的10个月后开始按月利率贰分计付利息。协议签订后，第三人和4被告按约定支付了第一期、第二期转让款共300万元。 2016年5月24日，第三人退出与4被告共同购买的该房地产项目，变为由4被告购买，当日7原告与第三人及4被告的代表吴新德三方签订了一个《房地产转让协议》的补充协议，约定原协议受让方的全部权力、责任及义务由被告吴新德代表4被告接手并承担。签订补充协议后，7原告将转让的房地产在未交清全款的情况下交付给了4被告占有、使用和收益。4被告接手该房地产转让项目后，并未与7原告协商佘款还款事宜。2017年5月17日，4被告办理了转让房地产的过户手续。7原告认为转让房地产的过户手续已办好，并要求4被告及时将尚欠的转让款400万元及应付的利息付清，但4被告拒不付款，7原告多次找4被告要求付清欠款，被告仍拖延至今。 为维护自己的合法权益，7原告故向法院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告李林强、陈荣章、吴新德、梁方德辩称：原告陈永亮、黄顺国、陈文亮、周丽河、俸汉铭、廖伦发、黄绍辉所诉房地产交易实际上是平乐县农业生产资料公司与被告李林强、陈荣章、吴新德、梁方德间的买卖，不是原告与被告之间的买卖，原告不是买卖的实际当事人，原告不是本案的适格主体；原告所诉的相关买卖合同指向的房地产只是一个债权，原告不是实质上的房地产所有人，原告与第三人罗昌建签订的房地产转让协议，明确约定了原告将债权转让指向的房地产是要过户的，但是原告与第三人罗昌建之间的买卖没有实质上的过户，而且原告也没有办法实现办理过户的可能，原告和第三人签订的买卖合同是不能实现交付即交付不能，原告与第三人罗昌建及被告吴新德签订的买卖合同实际上也是交付不能的买卖合同。原告所诉依据的买卖合同是无效合同，请人民法院依法判决驳回原告的诉讼请求。 第三人罗昌建述称：原告陈永亮、黄顺国、陈文亮、周丽河、俸汉铭、廖伦发、黄绍辉与第三人罗昌建及被告吴新德签订的买卖合同，合同指向的房地产不能实现办理过户，不能实现交付即交付不能，是无效合同。请人民法院依法判决驳回原告的诉讼请求。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提供的证据材料进行质证的权利，原告黄顺国、陈文亮、周丽河、俸汉铭、廖伦发、黄绍辉、被告李林强、陈荣章经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，庭审后，本院于2020年6月8日组织对本院依职权调查的证据质证，原告黄顺国、陈文亮、周丽河、俸汉铭、廖伦发、黄绍辉及其委托代理人王方元、被告梁方德未到庭参加质证，视为放弃答辩和质证的权利。 本院经审理认定事实：广西壮族自治区平乐县农业生产资料公司（现变更为平乐县农业生产资料公司）于2001年12月4日向债权人原中国农业银行平乐县支行（现变更为中国农业银行股份有限公司平乐县支行）申请以物抵债，原中国农业银行平乐县支行经报请原中国农业银行桂林分行批准与广西壮族自治区平乐县农业生产资料公司于2002年4月18日签定抵债协议书，协议约定广西壮族自治区平乐县农业生产资料公司将其所有位于平乐县旁的农资大楼[该房屋以下简称：农资大楼，原国有土地使用权证号：平国用（2002）字第0100166号，原房屋所有权证号：桂房证字第40××48号（含桂房证字第4005746、4005747号）]及其附属财产作价人民币176万元抵偿尚欠原中国农业银行平乐县支行贷款中的本金人民币176万元，双方未对协议约定的农资大楼办理所有权转移进行约定，原中国农业银行平乐县支行没有将协议约定的农资大楼办理所有权转移登记到名下。原中国农业银行平乐县支行根据《中国农业银行抵债资产管理办法》相关规定应在接收抵债资产后一年内处置完毕，在处置抵债资产农资大楼时，涉及买受人办理所有权转移应缴纳税、费，经2次报请原中国农业银行桂林分行批准，报请处置抵债资产农资大楼价格由人民币150万元调低为人民币120万元，主要原因为：农资大楼被政府城镇建设规划调整，多占用的街道路面6米宽需往后退，原土地使用面积约1003.39㎡，减少土地使用面积约200㎡，以及办理所有权转移需缴纳的土地出让金增多，确定处置抵债资产农资大楼涉及税、费由买受人承担；2004年3月31日，原告陈永亮、黄顺国、陈文亮、周丽河、俸汉铭、廖伦发、黄绍辉签订合伙协议购买原中国农业银行平乐县支行处置抵债资产农资大楼，相关具体事务由原告陈永亮办理，当日，原中国农业银行平乐县支行与原告陈永亮及广西壮族自治区平乐县农业生产资料公司签订协议书，协议约定原中国农业银行平乐县支行经广西壮族自治区平乐县农业生产资料公司同意将以物抵债的农资大楼转让给原告陈永亮，转让价款人民币120万元，协议签订的次日将农资大楼及其有关产权证件交付原告陈永亮，原中国农业银行平乐县支行与广西壮族自治区平乐县农业生产资料公司协助原告陈永亮办理产权转移手续，税、费由原告陈永亮承担，三方在协议中对相关事项进行了约定，转让对价款人民币120万元已付清，但三方未对协议约定的农资大楼办理所有权转移登记。7原告与第三人罗昌建于2014年1月6日签订房地产转让协议，协议约定7原告将原中国农业银行平乐县支行转让的以物抵债财产农资大楼（明确均未办理过户登记手续）转让给第三人罗昌建，转让价款人民币700万元，分四期给付，第三期在7原告协助第三人办理过户手续签字前给付190万元，第四期在协议约定的农资大楼过户到第三人名下后十日内给付清余款210万元，并约定逾期付款的余欠款按月利率20‰计付利息；协议约定7原告应提供相关资料积极协助第三人在协议签订后10个月内办理好产权转移手续，7原告承诺保证对协议约定的农资大楼的转让拥有处分权，且不涉及第三方权利，双方在协议中对交付等相关事项进行了约定；但双方间的交易没有经广西壮族自治区平乐县农业生产资料公司同意及追认，事后7原告亦未取得处分权，第三人的交易目的为开发收益，第三人按协议约定给付第一、二期款共计人民币300万元，但7原告未提供协议约定的农资大楼办理所有权转移登记涉及的相关资料给第三人，第三人不能持有协议约定的农资大楼的相关资料申请、办理所有权转移登记，且双方也未对协议约定的农资大楼办理所有权转移登记到第三人名下，协议约定的第三、四期款第三人没有给付。7原告与第三人罗昌建及被告吴新德于2016年5月24日签订转让平乐县农资大楼补充协议，协议约定7原告与第三人罗昌建于2014年1月6日签订的房地产转让协议书，第三人罗昌建自愿退出，由被告吴新德承担第三人罗昌建的全部权力（权利）、责任及义务，对余款400万元的给付时间由7原告与被告吴新德另行协商，7原告与被告吴新德未协商确定具体给付时间；该交易没有经广西壮族自治区平乐县农业生产资料公司同意及追认，7原告事后亦未取得处分权，双方亦未对协议约定的农资大楼办理所有权转移登记到被告吴新德名下。平乐县农业生产资料公司与被告李林强、陈荣章、吴新德、梁方德于2017年5月16日在平乐县土地有形市场管理所签订平乐县国有土地使用权转让合同，合同约定转让平乐县农业生产资料公司位于平乐县土地使用权1003.39平方米；双方又于2017年6月1日签订不动产买卖契约，协议约定转让平乐县农业生产资料公司位于平乐县的不动产即本案涉及的农资大楼，转让价款人民币350万元，办理过户手续所需税、费，由双方按规定各自承担或自行约定，该转让经平乐县农业生产资料公司股东会议一致决议同意，并报经平乐县供销合作社联合社加盖印章同意、确认。平乐县农业生产资料公司与4被告于2017年6月12日向平乐县不动产登记局对本案涉及的农资大楼申请、办理不动产物权（所有权）转移登记，经平乐县不动产登记局审查并报请批准，本案涉及的农资大楼现已办理不动产权证书登记到被告李林强、陈荣章、吴新德、梁方德名下[不动产权证书号：桂（2017）平乐县不动产权第0000957号]。 另查明事实：本院于2020年5月7日向中国农业银行股份有限公司平乐县支行送达本院（2020）桂0330民初498号协助查询通知书，中国农业银行股份有限公司平乐县支行于2020年5月8日复函本院：本案涉及的农资大楼未办理所有权转移登记到原中国农业银行股份有限公司平乐县支行名下；本院于2020年5月14日向平乐县不动产登记局送达本院（2020）桂0330民初498号之一协助查询通知书，平乐县自然资源局（平乐县不动产登记局的主管局）于2020年6月5日复函本院：本案涉及的农资大楼办理不动产所有权转移登记到被告李林强、陈荣章、吴新德、梁方德名下[不动产权证号：桂（2017）平乐县不动产权第0000957号]，是依据平乐县农业生产资料公司与被告李林强、陈荣章、吴新德、梁方德间对本案涉及的农资大楼的转让，双方申请、办理所有权转移登记，而非依据7原告与第三人罗昌建及被告吴新德间对本案涉及的农资大楼的转让，且登记簿（档案）中没有原广西壮族自治区平乐县农业生产资料公司与原中国农业银行平乐县支行以物抵债、原中国农业银行平乐县支行与7原告间转让、7原告与第三人罗昌建及被告吴新德间转让涉及约定农资大楼交易的相关材料备案记载。 本院依职权调查复印桂（2017）平乐县不动产权第0000957号卷宗材料：平乐县农业生产资料公司于2016年1月2日作出的股东决议、平乐县土地有形市场管理所于2017年5月16日作出的编号为2017-265（转）土地使用权转让交易鉴定结论、平乐县农业生产资料公司与被告李林强、陈荣章、吴新德、梁方德于2017年6月12日向平乐县不动产登记局申请、办理不动产登记的受理编号为平登（2017002051）号审批表、平乐县农业生产资料公司与被告李林强、陈荣章、吴新德、梁方德于2017年5月16日向原平乐县国土资源局申请、办理国有土地使用权转让编号为平土转（2017）084号审批表。 以上事实，有原告陈永亮、黄顺国、陈文亮、周丽河、俸汉铭、廖伦发、黄绍辉与被告李林强、陈荣章、吴新德、梁方德及第三人罗昌建身份证复印件、原中国农业银行平乐县支行与广西壮族自治区平乐县农业生产资料公司签定的抵债协议书复印件、广西壮族自治区平乐县农业生产资料公司于2001年12月4日出具的以资抵债申请书复印件、原中国农业银行平乐县支行于2001年12月7日作出的平农银发[2001]31号关于接收平乐县农业生产资料公司抵债资产的请示复印件、原中国农业银行桂林分行于2001年12月20日作出的桂林农银复[2001]70号关于接收平乐县农业生产资料公司抵债资产的批复复印件、原中国农业银行平乐县支行于2003年6月19日作出的平农银发[2003]59号关于处置平乐县农业生产资料公司抵债资产的请示复印件、原中国农业银行桂林分行于2003年7月4日作出的桂林农银复[2003]43号关于处置平乐县农业生产资料公司抵债资产的批复复印件、原中国农业银行平乐县支行于2003年12月9日作出的平农银发[2003]152号关于变更处置平乐县农业生产资料公司抵债资产价格的请示复印件、原中国农业银行桂林分行于2003年12月29日作出的桂林农银复[2003]101号关于对平乐县农业生产资料公司抵债资产处置价格变更的批复复印件、原中国农业银行平乐县支行与原告陈永亮及广西壮族自治区平乐县农业生产资料公司签订的协议书复印件、7原告与第三人罗昌建及被告吴新德签订的房地产转让协议书及转让平乐县农资大楼补充协议复印件、广西壮族自治区平乐县农业生产资料公司与4被告签订平乐县国有土地使用权转让合同及不动产买卖契约复印件、平国用（2002）字第0100166号国有土地使用证及相关材料复印件、桂房证字第4005746、4005747、40××48号房产所有权证及相关材料复印件、桂（2017）平乐县不动产权第0000957号不动产权证书及相关材料复印件、中国农业银行股份有限公司平乐县支行于2020年5月8日作出的复函原件、平乐县不动产登记局于2020年6月1日作出的复函原件、平乐县农业生产资料公司于2016年1月2日作出的平乐县农业生产资料公司股东会决议复印件、平乐县土地有形市场管理所于2017年5月16日作出的编号为2017-265（转）土地使用权转让交易鉴定结论复印件、平乐县农业生产资料公司与被告李林强、陈荣章、吴新德、梁方德于2017年6月12日向平乐县不动产登记局申请办理不动产登记的受理编号为平登（2017002051）号审批表复印件、平乐县农业生产资料公司与被告李林强、陈荣章、吴新德、梁方德于2017年5月16日向原平乐县国土资源局申请办理国有土地使用权转让编号为平土转（2017）084号审批表复印件及庭审笔录等证据证实。 7原告向本院提供的证据材料还有：中国农业银行记账凭证复印件2页3单、桂（2017）平乐县不动产权第0000957号不动产权证书及其相关材料复印件1份6页、广西壮族自治区国有土地使用权有偿使用收入专用收据复印件3页4单及中国人民银行支付系统专用凭证复印件1份1页、7原告于2004年3月31日签订的合伙购房协议原件1份1页、原告陈永亮与被告吴新德间于2016年5月24日的资产移交通知原件1份1页、公民吴秋发于2020年5月12日出具的情况说明原件1份1页、平乐县昭州医院有限责任公司于2009年7月14日出具的租赁合同解除通知书原件1份1页。 第三人罗昌建未向本院提供证据材料。 本院认为：当事人间可依法缔约对不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记生效，未经登记不发生效力；法律关于物权变动模式基本为债权形式的物权变动模式，即物权发生变动，债权合同仅能引起债权变动的法律效果，当事人间的债权合同须结合履行物权转移登记的法定方式，方能发生物权变动的法律效果。房屋作为不动产的权属证书是权利人依法拥有房屋所有权，并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的证明，国家对土地使用权和房屋所有权实行登记发证制度（现合并办理不动产权证书），所有权转移以办理所有权转移登记为生效要件；同时，房地产管理法规强制性规定未经依法登记领取权属证书的房地产不得转让，转让房地产时房屋已经建成的，应当持有房屋所有权证书。原中国农业银行平乐县支行与原广西壮族自治区平乐县农业生产资料公司对本案涉及原权属原广西壮族自治区平乐县农业生产资料公司所有位于平乐县旁的农资大楼（以下简称农资大楼）作价抵偿债务即以物抵债，双方未对本案涉及的农资大楼向房产管理部门申请、办理所有权转移登记，原中国农业银行平乐县支行享有的债权并没有货币的兑现，本案涉及的农资大楼的物权即所有权并没有发生变动即转移。经原中国农业银行平乐县支行处置抵债资产即本案涉及的农资大楼协议转让给原告陈永亮（原告黄顺国、陈文亮、周丽河、俸汉铭、廖伦发、黄绍辉与原告陈永亮参与合伙购买），但是，双方也未对本案涉及的农资大楼向房产管理部门申请、办理所有权转移登记，7原告仅取得原中国农业银行平乐县支行处置（转让）以物抵债中的债权，本案涉及的农资大楼的物权即所有权也没有发生变动即转移。7原告将本案涉及的农资大楼协议转让给第三人罗昌建及被告吴新德，7原告作为出卖人应依据协议约定及法律规定向作为买受人的第三人罗昌建及被告吴新德履行交付本案涉及的农资大楼，并转移所有权的义务，因未经房产所有权人原广西壮族自治区平乐县农业生产资料公司同意及追认，7原告亦未事后取得处分权，且双方亦未对本案涉及的农资大楼向房产管理部门申请、办理所有权转移登记，本案涉及的农资大楼的物权即所有权亦没有发生变动即转移。因此，原中国农业银行平乐县支行与7原告的转让、7原告与第三人罗昌建及被告吴新德的转让，仅转让原中国农业银行平乐县支行对原广西壮族自治区平乐县农业生产资料公司的以物抵债中的债权，依据合同的相对性及房地产管理法规的强制性规定，交易双方须对应的依交易顺序逐次向房产管理部门申请、办理所有权转移登记，所有权转移方发生法律效力，本案涉及的农资大楼的物权即所有权都没有发生变动即转移，仍属原广西壮族自治区平乐县农业生产资料公司所有，并没有实质上发生转移。平乐县农业生产资料公司与被告李林强、陈荣章、吴新德、梁方德对本案涉及的农资大楼的协议转让，平乐县农业生产资料公司转让（处分）财产的重大事务经平乐县农业生产资料公司股东会议一致决议同意，并报经主管部门平乐县供销合作社联合社同意、确认；平乐县农业生产资料公司与被告李林强、陈荣章、吴新德、梁方德依据双方的转让协议向平乐县不动产登记局对本案涉及的农资大楼申请、办理所有权转移登记，经平乐县不动产登记局审查并报请批准办理不动产权证书登记到被告李林强、陈荣章、吴新德、梁方德名下[不动产权证号：桂（2017）平乐县不动产权第0000957号]；不动产物权的登记制度是不动产物权的法定公示方法，以一定的公示方法向社会公开物权的变动即转移，是物权公示原则的体现，平乐县不动产登记局依法行使职权的行为具有社会公信力，本院依法予以确认。7原告对本案涉及的农资大楼办理所有权转移登记到4被告名下主张系依据其与第三人罗昌建及被告吴新德间的转让协议，平乐县农业生产资料公司与4被告间的转让协议只是作为办理本案涉及的农资大楼不动产转移登记到4被告名下的备案资料，4被告对此提出抗辩，经本院依职权向平乐县不动产登记局调查，本案涉及的农资大楼办理所有权转移登记到4被告名下，平乐县自然资源局作为平乐县不动产登记局的主管局作出复函，证实是依据平乐县农业生产资料公司与被告李林强、陈荣章、吴新德、梁方德间对本案涉及的农资大楼的转让，根据双方间合同的相对性确定适格不动产所有权人及房地产管理法规规定受理、审查并报请批准，而非依据7原告与第三人罗昌建及被告吴新德间对本案涉及的农资大楼的转让，4被告及第三人确认无异议，7原告虽有异议，但未举证足以证实其主张事实，平乐县自然资源局的复函，具有公信力而具有证明事实的法律效力，本院依法予以确认；且不动产权证书号：桂（2017）平乐县不动产权第0000957号卷宗（登记簿）没有原广西壮族自治区平乐县农业生产资料公司与原中国农业银行平乐县支行以物抵债、原中国农业银行平乐县支行与7原告间转让、7原告与第三人罗昌建及被告吴新德间转让涉及约定农资大楼依次交易的相关材料作为申请、办理所有权转移登记必须提供的备案资料记载，因此，本院对7原告主张事实不予确认，对4被告的抗辩意见予以确认支持。7原告请求4被告给付尚欠房地产转让款400万元及其利息的诉讼请求，是请求4被告履行合同义务，因7原告作为出卖人应依据协议约定及法律规定向作为买受人的第三人罗昌建及被告吴新德履行交付本案涉及的农资大楼，并转移所有权的义务，但7原告既未提供办理本案涉及的农资大楼所有权转移的相关资料给第三人罗昌建及被告吴新德，又不能提供办理本案涉及的农资大楼所有权（当时的所有权人为平乐县农业生产资料公司）转移登记依据房地产管理法规必须的合格资料给第三人罗昌建及被告吴新德，第三人罗昌建履行给付第一、二期款项共计人民币300万元后，预见性认为7原告继续履行合同事实上的不能，停止给付协议约定“第三期在7原告协助第三人办理过户手续签字前给付190万元，第四期在协议约定的农资大楼过户到第三人名下后十日内给付清余款210万元”的继续履行，符合保护交易安全、合理性原则，被告吴新德因权利转让取得与第三人罗昌建停止继续履行的同等权利；同时，因第三人罗昌建应履行的合同约定义务已转让给被告吴新德承担，7原告与被告吴新德没有对给付货币另行约定具体时间，根据我国合同法的规定不能确定具体履行期限；且被告李林强、陈荣章、梁方德不是缔结合同的当事人，没有合同约定义务或者法定的义务；本案涉及的农资大楼存在多次交易，出现物权与债权同时存在，基于物权为排他权而债权为请求权的基本法理规定，物权依法具有优先于债权的法律效力，权利人享有的债权不能对抗已依法取得房屋作为不动产物权即所有权的法律效力，因此，7原告依据协议约定享有的债权不能对抗4被告已依法取得本案涉及农资大楼物权即所有权的法律效力。7原告诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，7原告提供证据不足以证明其事实主张，应承担举证责任的不利后果，本院对7原告的诉讼请求不予确认支持，应依法予以驳回。对于本案涉及农资大楼的多次交易，因物权依法具有优先于债权的法律效力的事实存在，权利人作为合同约定买受人可依据合同缔约责任、履行合同中的违约事实等法律规定的救济途径向合同约定相对人即合同约定出让人解决涉及的支付违约金、返还财产（含给付价款）或者赔偿经济损失等相关民事权益。4被告及第三人主张7原告与第三人罗昌建及被告吴新德关于本案涉及的农资大楼协议转让，7原告无处分权处分他人财产的行为没有法律效力，该行为对合同相对人即第三人罗昌建及被告吴新德不具有法律约束力，同时，也违反相关法律的强制性规定而不具有法律效力；7原告未提供本案涉及的农资大楼向房产管理部门申请、办理所有权转移登记所需的相关资料或者不能提供本案涉及的农资大楼向房产管理部门申请、办理所有权转移登记依据房地产管理法规必须的合格资料给第三人罗昌建及被告吴新德，致使第三人罗昌建及被告吴新德依据与7原告间的协议约定向房产管理部门申请、办理本案涉及的农资大楼所有权转移登记事实上的不能，违反7原告应提供相关资料积极协助第三人罗昌建及被告吴新德办理好产权转移手续的承诺保证的协议约定，不能达到第三人罗昌建及被告吴新德的真实交易目的即开发收益的完全实现；另外，原中国农业银行平乐县支行向原中国农业银行桂林分行前后2次报请处置抵债资产农资大楼价格由人民币150万元调低为人民币120万元，主要原因为本案涉及的农资大楼被政府城镇建设规划调整，多占用街道路面6米宽须后退，必然导致拆建由原土地使用面积约1003.39㎡减少土地使用面积约200㎡，以及办理所有权转移登记需缴纳的土地出让金增多，7原告在与第三人罗昌建及被告吴新德交易前应知悉本案涉及的农资大楼因政府城镇建设规划调整的情势变更问题，但没有告知合同相对人第三人罗昌建及被告吴新德，7原告与第三人罗昌建及被告吴新德间的交易，7原告隐瞒重大真实事实情况的交易目的为规避风险以达到减少损失，使第三人罗昌建及被告吴新德对交易陷于错误，属民事欺诈，致使第三人罗昌建及被告吴新德真实交易目的即开发收益不能完全实现，因此，7原告的交易行为违反诚实信用原则。本院仅就原告的诉讼请求进行审理，对于在履行合同中的违约责任及赔偿责任等涉及的民事权益，不属本案审理范围，4被告及第三人可依据合同约定及法律规定的救济途径作为权利人另行提起诉讼维护民事权益。公民吴秋发出具的情况说明属证人证言，证人应依法出庭作证，但公民吴秋发未出庭作证；7原告主张公民吴秋发系原广西壮族自治区平乐县农业生产资料公司及现平乐县农业生产资料公司法定代表人出具的情况说明代表公司的职务行为，4被告及第三人主张在该证据上打印有“平乐县农业生产资料公司”，但未加盖平乐县农业生产资料公司的印章予以抗辩，本院对该证据确认为公民吴秋发的证人证言，而非吴秋发代表公司履行职务的行为，对该证据指向证明事实依法不予确认；7原告提供原告陈永亮与被告吴新德的资产移交通知及平乐县昭州医院有限责任公司出具的租赁合同解除通知书，仅证明双方对本案涉及生资大楼的使用权的行使而非所有权的行使，本院亦对该证据指向证明事实依法不予确认。据此，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项、第三十九条第二款、第六十条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告陈永亮、黄顺国、陈文亮、周丽河、俸汉铭、廖伦发、黄绍辉的诉讼请求。 案件受理费人民币58840元，适用简易程序审理减半收取29420元，由原告陈永亮、黄顺国、陈文亮、周丽河、俸汉铭、廖伦发、黄绍辉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费人民币29420元（收款单位：桂林市中级人民法院。账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 员 薛有刚 二〇二〇年六月十五日 法官助理 姚靖力 书 记 员 黄凌翔 附相关法律条文： 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第三十八条下列房地产，不得转让： 以出让方式取得土地所有权的，不符合本法第三十九条规定的条件的： 司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； 依法收回土地所有权的； 共有房地产，未经其他共有人书面同意的； 权属有争议的； 未依法登记领取权属证书的； 法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 第三十九条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件： 按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书； （二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。 转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。 第六十条国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权，该合同有效。 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。