贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔27民终1431号 上诉人（原审被告）：贵州省港鑫房地产开发有限公司，住所地贵州省。 法定代表人：龙元辉，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：秦碧，贵州北斗星律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：莫凯元，男，1987年12月7日生，布依族，贵州省荔波县人，住贵州省荔波县。 上诉人贵州省港鑫房地产开发有限公司与被上诉人莫凯元商品房销售合同纠纷一案，荔波县人民法院于2019年12月19日作出（2019）黔2722民初1927号民事判决后，贵州省港鑫房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。 贵州省港鑫房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销原判第二项,改判驳回被上诉人的第二项诉讼请求;2、本案一、二审的诉讼费由被上诉人承担。 上诉理由：1、被上诉人于2018年8月31日向上诉人书面提出解除《商铺认购合同》的通知，上诉人也于当天确认收到该解除合同的通知,双方已于2018年8月31日对合同解除达成一致意见,根据《合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”之规定,该《商铺认购合同》已经于2018年8月31日解除；即使《商铺认购合同》解除的时间不是2018年8月31日,被上诉人也未对合同的解除时间进行举证,一审法院仅凭被上诉人口述就认定《商铺认购合同》解除的时间为2019年7月是没有事实依据的。2、被上诉人提出的诉讼请求为解除《商铺认购合同》、退还购房款以及支付租金,其所提诉请是基于两个不同的法律关系，一审法院所定的案由为商品房销售合同纠纷,就应当审理商品房销售合同纠纷的合同,对于租赁合同一审法院应当驳回,要求其另案起诉；因双方《商铺认购合同》已经于2018年8月31日解除,原租赁合同的履行已经失去依据,根据《合同法》第九十七条“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失”的规定,被上诉人要求上诉人承担2019年的租金没有依据,但是一审法院却认定双方合同解除时间为2019年7月,因此要求上诉人支付被上诉人2019年7个月的租金没有事实及法律依据。 被上诉人莫凯元二审未向本院作出书面答辩。 原审原告莫凯元向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告购买商铺资金312114元；2、判令被告支付约定的2019年度租金22861元；3、解除双方的买卖合同。 一审法院认定事实：被告以出让方式取得位于荔波县亩的土地使用权，规划用途为商住用地。经主管部门批准，被告取得相关手续，可以销售翰林苑商住小区商品房。2018年1月13日，原告与被告签订《商铺认购合同》，合同主要约定：原告认购被告开发的位于荔波县玉屏街道办事处时来新区恩铭大道的“翰林商业中心”第1幢1层6Ａ号商铺，面积24.115平方米，层高为5.4米，价款为312114元。原告于合同签订当日一次性支付购房款。被告应当在2018年12月30日，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备交付条件的商铺直接交付给被告的委托经营管理方（承租方）。在合同期限内如原告要求变更、退回商铺或解除的，被告有权不予同意解除合同；如被告同意解除的，则收取原告实付款10%的违约金，其余款项由双方协商一致同意退房后的30个工作日退付给原告。同日，原、被告又签订了《房屋租赁合同》，合同主要约定：1、将原告认购的该商铺租赁给被告，租期三年，从2018年1月13日起至2021年1月13日止。2、原、被告同意在租赁经营期间，本合同不可撤销，三年后，如原告同意，在同等条件下，被告享有优先租赁权。3、被告以该商铺认购实到款为标准。第一年租金补贴在原告签订《商铺认购合同》时已直接在房款中抵扣；后两年的租金收益按年支付，即2019年1月13日起30日内支付第二年度（2019年1月13日至2020年1月12日）租金22861元；2020年1月13日起30日内支付第三年度（2020年1月13日至2021年1月12日）租金25755元。合同签订后，被告将第一年度的租金在购房款中予以抵扣。原告实际支付购房款312114元。2018年，被告擅自改变房屋结构，在一层商铺中修建楼梯连接至二层商铺，并要求原告变更认购二层商铺，原告不同意。2018年8月31日，原告根据被告工作人员的要求，填写《申请表》，申请退回购房款312114元。2019年7月，被告工作人员将已审批的《申请表》交付原告，告知同意解除合同。被告未在约定的期限内支付第二年度租金。 一审法院认为：《商铺认购合同》第七条第二款关于“在合同期限内如原告要求变更、退回商铺或解除的，被告有权不予同意解除合同；如被告同意解除的，则收取原告实付款10%的违约金”的约定，不管被告是否违约，原告均需支付10%的违约金，该条款约定损害了合同相对方的利益，应属无效条款，被告请求按照该约定支付10%违约金的辩解不予支持。原、被告签订的《商铺认购合同》的其他条款以及《房屋租赁合同》，系双方当事人在自愿协商一致基础上的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，且具备合同要素，应为合法有效,对合同当事人具有法律约束力，双方当事人应当严格按照合同约定诚信行使权利并履行义务。合同签订后，原告按约定支付了购房款，并将商铺交付被告经营，已履行完毕合同的主要义务。被告未征求原告的意见，占用原告认购的商铺修建了上二楼的楼梯，商铺可使用面积明显减少，影响原告对商铺的使用，导致原告无法正常继续使用该商铺。原告提出解除合同，被告也同意解除合同，双方当事人形成合意，解除合同的时间为原告收到审批的《申请表》之日，原告起诉再次请求解除合同系对解除事实和法律的误解。被告对于解除合同的时间在2018年8月的辩解应承担举证责任，但被告未能举证证明，不予采信。房屋认购合同解除后，租赁合同也就失去了履行的依据。租赁合同尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案合同解除时间应为2019年7月，双方约定的第二年度（2019年1月13日至2020年1月12日）租金为22861元，鉴于在合同解除前被告已实际控制并租赁该商铺至2019年7月，被告仍应按原约定支付7个月的租金，即22861元÷12个月×7个月=13335元。因原、被告租赁合同履行至2019年7月已解除，故原告主张2019年8月之后的租金于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十四条第一款、第六十条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告贵州省港鑫房地产开发有限公司于判决生效后十日内退还原告莫凯元购买商铺资金款人民币312114元；二、被告贵州省港鑫房地产开发有限公司于判决生效后十日内给付原告莫凯元第二年度租金人民币13335元；三、驳回原告莫凯元的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6324元，适用简易程序减半收取3162元，由被告贵州省港鑫房地产开发有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。经审查，二审查明事实与一审查明事实一致。 本院认为:案涉《商铺认购合同》及《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，且具备合同要素，应为合法有效,对合同当事人具有法律约束力。合同签订后，上诉人贵州省港鑫房地产开发有限公司在未告知被上诉人莫凯元取得其同意的情况下，就在被上诉人认购的商铺内占用空间修建了上二楼的楼梯，致使商铺可使用面积明显减少，影响被上诉人对商铺的使用，导致其无法正常继续使用，故被上诉人于2018年8月31日向被上诉人书面提出解除合同，并填写了由上诉人提供的申请表，上诉人口头答应同意解除《商铺认购合同》，退还被上诉人的购房款。因双方对解除《商铺认购合同》达成合意，未提出异议，本院予以确认。 本案案涉的《房屋租赁合同》不是普通的租赁合同纠纷，其成立的前提是上诉人与被上诉人签订《商铺认购合同》成立，《房屋租赁合同》合同内容中关于租金条款涉及抵扣商铺购房款，故《商铺认购合同》及《房屋租赁合同》是捆绑一起的，任何一个合同都不是单独成立的，故一审法院在一个案件中处理被上诉人两个的诉请并无不当，本院予以确认。对于上诉人诉称其与被上诉人达成解除《商铺认购合同》的时间是2018年8月31日，之后原租赁合同的履行已经失去依据,被上诉人要求上诉人支付2019年1月至7月的租金于法无据的问题，从本案一审查明事实来看，虽然被上诉人确实于2018年8月31日在上诉人处填写《申请表》要求退还购房款，但从申请表交上去后直到本案诉讼，上诉人均未退还购房款给被上诉人，被上诉人在一审庭审时向法庭陈述申请表是2019年7月上诉人才交还，上诉人对此也未提出异议，现其抗辩解除合同时间为2018年8月31日，举证责任应由其承担，因上诉人并未提交证据予以证明，应由其承担举证不能的不利后果，故一审判决上诉人支付被上诉人2019年7个月的租金并无不当，本院予以确认。 综上所述，贵州省港鑫房地产开发有限公司的上诉理由不充分，对其上诉请求本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费133.4元，由上诉人贵州省港鑫房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  白桂刚 审判员  陈福江 审判员  唐新春 二〇二〇年六月二十八日 法官助理王菲 书记员刘皓