河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初4122号原告：程英。委托代理人：乔伟，河南公和全律师事务所律师。被告：霍美橡。委托代理人：张莎莎、王梓淳（实习），郑州天基律师事务所律师。被告：郑州达拉然房地产营销策划有限公司，住所地：河南省郑州市金水区民航路燕乐小区2号楼3单元42号，统一社会信用代码：91410105MA453GL7X6。法定代表人：卢頔，执行董事兼总经理。原告程英诉被告霍美橡、郑州达拉然房地产营销策划有限公司（以下简称达拉然公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李继卫适用简易程序公开开庭进行了审理。原告程英及其委托代理人乔伟，被告霍美橡及其委托代理人张莎莎、王梓淳，被告郑州达拉然房地产营销策划有限公司法定代表人卢頔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程英向本院提出如下诉讼请求：1、依法解除原告与被告霍美橡、被告达拉然公司签订的《房屋买卖合同》；2、判令被告霍美橡返还原告定金2.5万元、中介费1.5万元、面积补差款2999.15元；3、判令被告霍美橡承担违约金15.9万元及造成银行贷款代办费损失7000元；4、判令由被告霍美橡、达拉然房地产承担本案全部诉讼费、保全费及保全担保费；事实与理由：2019年5月25日，原告与被告霍美橡、郑州达拉然房地产营销策划有限公司签订《房屋买卖合同》，合同第一条第1款约定被告霍美橡将其房屋转让给原告。第2款注明该房屋为“房改房”，房屋面积127.63平米，房屋成交价格为159万元。第3款明确约定被告霍美橡在合同中保证所出售的房屋具有完整所有权，可以根据国家及本地区相关政策上自由交易，没有任何形式的权属纠纷或争议。原告向被告霍美橡支付定金2万元，向被告郑州达拉然房地产营销策划有限公司支付2万元（其中5000元系暂由被告郑州达拉然房地产营销策划有限公司质押的被告霍美橡定金）。合同就被告霍美橡配合原告进行房屋过户的方式、时间进行了约定，合同第六条约定任何一方拒绝履行合同或违反任何条款约定的，均由合同违约方向另一方支付房屋成交价10%作为违约金，实际损失超过违约金额的，责任方据实赔偿。合同签订后，原告又向被告支付了房屋面积补差款2999.15元，为办理房屋过户原告向银行支付贷款代办费7000元。以上各项款项支付后，被告霍美橡却以“其名下另一套房屋也为房改房，需要补差价，没补足差价之前涉案房屋不能交易”为由，迟迟无法配合原告办理相关手续。2019年12月11日，原告向被告霍美橡、达拉然公司分别送达律师函一份，要求被告霍美橡及达拉然公司在2019年12月31日前到政府相关部门办理网签，被告霍美橡、达拉然公司收到律师函后并未配合原告办理网签手续，无法办理房屋过户，原告的合同目的无法实现。被告霍美橡辩称：1、被告不存在违约行为，系原告单方违约，原告无权要求解除合同，也无权要求被告承担违约责任。双方签订的《房屋买卖合同》中明确约定了办理房屋过户手续的条件，但因原告原因造成无法办理网签过户。本案中，银行至今未放款且程英也未将86.5万元首付款给霍美橡，最终导致双方一直未办理房屋过户手续；2、本案交易房屋为“房改房”，合同中有明确约定，且原告在签订合同时也明知，而且本案所涉及房屋确实无任何权属纠纷，且房改房上市交易的具体政策或者说需要补差价等条件也是国家或郑州市政府相关部门规定的，并非被告个人原因造成的。因此，被告不存在任何违约行为。即使需要补差价，若按合同约定首付款在当天网签时直接支付，依然可以解决；3、至今未办理网签手续系原告以及疫情原因造成；4、被告霍美橡积极履行合同义务；5、本案系原告程英违约，未将银行贷款交给被告霍美橡或存入房管局资金监管中心，也未在网签当天向被告支付首付款，导致双方无法办理网签，且银行代办并非必要支出。因此，向被告主张7000元的银行贷款代办费，于理无据；6、合同约定的定金为20000元，而非原告所述的25000元，且被告不存在违约行为，不应当双倍返还定金；7、本合同并未实际履行且原因不在被告，而在原告。因此，被告无需承担违约责任支付违约金；且原告仅支付了定金和中介费，并未向被告支付任何首付款或银行贷款，不存在实际损失。因此，要求被告按合同总价计算承担159000元高额的违约金，没有任何事实及法律依据。被告达拉然公司辩称：1、合同约定在网签当天交付首付款，因当时面积超控，所以没有交付首付款，因为当时房屋所有人不清晰，2、合同签订时，多次问被告房子有无超标、有无其他房产，被告一直没有说，当时被告说要补一些钱才能办理，但一直没有说补什么钱，到2019年9月1日去办理网签时才知道面积超控，当时被告说找人去补差价，过年后才说无法补差价。被告公司也去问了无法办理，超控面积在30平方一下可以补差价，超过30平方无法补差价。综上所述，在办理网签时才得知房子手续办不了。本案经本院审理查明事实如下：原告程英、被告霍美橡、达拉然公司于2019年5月25日签订《房屋买卖合同》一份，约定：被告霍美橡将其房屋转让给原告。合同第一条第2款注明该房屋为“房改房”，房屋面积127.63平米，房屋成交价格为159万元。第3款约定被告霍美橡在合同中保证所出售的房屋具有完整所有权，可以根据国家及本地区相关政策自由交易，没有任何权属纠纷或争议。原告向被告霍美橡支付定金2万元，向被告郑州达拉然房地产营销策划有限公司支付2万元，其中5000元系暂由被告郑州达拉然房地产营销策划有限公司保管的定金，其余15000元为佣金。合同约定原告为商业贷款，首付89万元，剩余70万元贷款金额以银行审批为准。双方约定银行放款后5个工作日内办理房屋的过户手续。房管局走资金监管手续，首付款86.5万元，于网签当日原告转给被告，网签与转账同时进行，被告当天带走定金2万元。合同第六条约定任何一方拒绝履行合同或违反任何条款约定的，均由合同违约方向另一方支付房屋成交价10%作为违约金，实际损失超过违约金额的，责任方据实赔偿。合同签订后，原告向被告支付了房屋面积补差款2999.15元。原告为贷款向银行支付贷款代办费7000元。原、被告三方共同办理房屋过户时，三方得知被告名下有另一套房屋也为房改房，需要补差价，没补足差价之前涉案房屋不能交易，导致双方无法办理网签手续，原告也未向被告支付首付款。2019年12月11日，原告向被告霍美橡、达拉然公司分别送达律师函一份，要求被告霍美橡及达拉然公司在2019年12月31日前到政府相关部门办理网签，被告霍美橡、达拉然公司收到律师函后并未配合原告办理网签手续。2019年8月2日，原告将70万元转入指定账户，后又于8月11日转出进行理财。2020年4月27日，铁道警察学院发出202016号文件，向郑州市住房保障和房地产管理局请示退回职工陈德岭产权证号0001034760号的住房一套。本院认为，原、被告三方签订的《房屋买卖合同》，系三方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效，各方应当全面履行合同义务。三方的房屋买卖合同约定了网签与首付款转账同时进行，但三方在进行网签时，由于被告所有的房屋系房改房且超标等原因，导致无法办理网签手续。后原告通过律师函形式向二被告发送了办理网签时间的通知，二被告未予配合，因该办理网签时间并非原被告三方合同约定时间或事后商定时间，故被告不予配合或办理，并不构成违约。但原告向被告发送的律师函中有附条件解除合同的意思表示，被告在收到律师函后，未予回复且未配合办理网签手续，致使双方合同的目的无法实现，原告请求解除原、被告三方的《房屋买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，未履行部分，不再履行，已履行部分，根据合同情况予以返还。被告霍美橡收取原告定金2万元，应予退还原告。被告达拉然公司暂保管原告所交定金5000元，也应当退还原告。被告在发现涉案房屋不能办理网签手续后，未积极履行合同义务或采取补救措施，对原告发出的律师函也不予回应，拒绝履行合同义务，构成违约，应当承担违约责任。三方合同约定非因被告达拉然公司原因使合同无法履行，导致委托方佣金费用损失的，可向违约方追偿。原告因委托被告达拉然公司支出佣金15000元，贷款支出7000元，由于被告霍美橡违约，故该费用应由被告霍美橡支付原告。由于今年年初众所周知的新冠疫情，影响了被告采取补救措施的方法及时间，虽然构成违约，但被告也采取了退房的措施促进双方合同的履行。双方合同约定，任何一方违约，向另一方支付房屋成交价10%作为违约金，实际损失超过违约金额的，责任方据实赔偿。因原告履行涉案合同实际损失仅为支付佣金及贷款代理费用等，明显过高，根据本案被告违约情况，被告向原告支付违约金5%为宜，即79500元。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告程英与被告霍美橡、郑州达拉然房地产营销策划有限公司之间的《房屋买卖合同》；二、被告霍美橡于本判决生效之日起十日内退还原告程英定金20000元、佣金15000元，贷款费用7000元，面积补差款2999.15元，共计44999.15元；三、被告郑州达拉然房地产营销策划有限公司于判决生效之日起十日内退还原告程英定金5000元；四、被告霍美橡于判决生效之日起十日内支付原告程英违约79500元；五、驳回原告程英的其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2405元，由被告郑州达拉然房地产营销策划有限公司负担50元，被告霍美橡负担1440元，原告程英负担915元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于七日内向郑州市中级人民法院缴纳上诉费，将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  李继卫二〇二〇年六月八日书记员  刘秀芳