贵州省水城县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0221民初1096号原告：四川省宜宾鑫茂房地产开发有限责任公司水城分公司，住所地贵州省六盘水市水城县双水新区南园路1号天羿栖凤园凤雅园5号楼202号，统一社会信用代码：9152022159637503XL。负责人：严力军，系该公司经理。特别授权委托诉讼代理人：王岳，系贵州盈厚律师事务所专职律师，执业证号：15202201410383233。一般授权委托诉讼代理人：何银龙，系贵州盈厚律师事务所实习律师，证号：23081905110356。被告：**，男，1988年9月7日出生，汉族，住贵州省六盘水市双水新区。特别授权委托诉讼代理人：邓钦元，系水城县中心法律服务所法律服务工作者，执业证号：32409051100151。原告四川省宜宾鑫茂房地产开发有限责任公司水城分公司（以下简称“宜宾鑫茂房开”）与被告**商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宜宾鑫茂房开特别授权委托诉讼代理人王岳，被告**及其一般授权委托诉讼代理人邓钦元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宜宾鑫茂房开向本院提出诉讼请求：1.判决被告继续履行《商品房买卖合同》，即向原告支付购房款224000.00元，并支付逾期付款违约金20832.00元（违约金以未付购房款为基数，按日万分之一的标准自2017年9月10日起暂算至2020年3月30日共计930天，即224000元×1／10000×930天＝20832元），以上合计：244832.00元；2.2020年3月31日之后的逾期付款违约金按上述计算标准计付至全部款项付清之日止；3.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由:2015年12月18日原被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告将其开发的位于六盘水市双水新区“书香华府”10幢2单元3层6号套内面积106.57平方的房屋出卖给被告，套内面积单价为3012.45元每平方，合计总购房款为321037元，首付款为97037元，余款224000元被告采取银行贷款的方式向原告支付。但合同签订后被告仅向原告支付了97037元的首付款，其他款项至今未履行。期间原告多次向被告催促支付并提交资料办理按揭款，但被告均已各种理由推诿拒绝办理，至今原告均未收到全部购房款。故按照《商品房买卖合同》的约定，被告应当向原告支付逾期付款违约金。综上，被告拒绝付款的行为已严重损害原告的合法权利，故原告特根据《民事诉讼法》及相关法律的规定提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉请。被告**辩称，1.原告诉请无事实及法律依据，望法院予以驳回，原被告双方所签订的房屋买卖合同单价为2680元/平方，并非原告所主张的3023元，该房屋的原预售合同在原告处，被告方要求原告提供原预售合同，房屋的单价应以预售合同签订的单价为准；2.被告并未违约，不存在支付违约金，本案中相反是原告构成违约，房屋预售合同签订后，原告未在规定的时间内办理该房屋的备案登记才导致本案的银行按揭不能办理，若按照原合同购房单价，被告愿意按照约定配合原告到银行办理按揭手续，对于原告的违约责任，被告保留诉权。综上，望依法驳回原告全部诉请。按照原预售合同的约定，被告已经支付完30%的按揭款，同时向原告支付了“五通”费用。本院经审理认定事实如下：2013年3月15日，宜宾鑫茂房开作为甲方与被告**作为乙方签订了《定购确认书》，约定：“……三、乙方定购物业:位于六盘水市水城县（房），建筑面积为119.79㎡（该面积为暂测面积，最终以国家相关部门测定的产权面积为准进行计算）。四、房价及费用：1.单价：￥2680元／㎡，总价:￥321037元。2.代收代付款约……土地分割费:￥300元／户，煤气初装费:￥3500元／户，电视初装费:￥1100元，水:一户一表:￥1200元，电:一户一表:（100㎡以下530元／户，100㎡以上800元／户），工本费:（按揭部分;标准层160元／户:一次性付款：80元／户）贷款抵押费:￥80元／户。代收代付款各项费用收取最终以国家相关部门批准文件为准进行计算。乙方在签订此《购房确认书》当日向甲方交纳定金：￥50000元，大写:伍万元整。乙方在接到甲方售楼人员电话通知或甲方在凉都晚报登载的楼盘公开发售公告后15日内，乙方需带上购房相关资料到售楼中心与甲方签定《商品房买卖合同》。乙方选择下述第2种付款方式购房:……2.按揭贷款:……五、乙方在与甲方签订购房认购确认书当日起，须承诺乙方在甲方通知后15日内签定《商品房买卖合同》，如乙方不能在指定期限内与甲方签订《商品房买卖合同》，甲方可有权不通知乙方，即将乙方已定购的商品房收回，另行出售，而不需承担任何法律责任，且乙方的购房定金不予退还。如甲方在与乙方签定《商品房买卖合同》后，将乙方所定购的房屋转卖第三方，甲方则需三倍赔偿乙方定金，合同终止。”2014年4月，宜宾鑫茂房开将案涉商品房交付**装修入住。2015年12月18日，宜宾鑫茂房开与**就《定购确认书》确认定购的【书香华府】商住楼10号楼2单元3层6室（建筑面积119.79㎡）正式签订《商品房买卖合同》约定宜宾鑫茂房开将位于六盘水双水新区住宅出卖给**。建筑面积为119.79平方米，套内面积为106.57平方米。合同约定：“按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米3012.45元，总价款（小写）321037元，（大写）叁拾贰万壹仟零叁拾柒元整。……贷款方式付款。买受人以银行按揭20年付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（小写）计97037元，余款（小写）224000元以银行按揭20年支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起7日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。……第十条逾期付款责任：买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起30日内按照累计的逾期应付款万分之壹向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金。……”为便于《商品房买卖合同》的履行及备案登记，双方在合同中将《定购确认书》中约定的建筑面积119.79㎡、单价按建筑面积2680元／㎡、总房款为321037元变通为按套内建筑面积106.57㎡及单价3012.45元／㎡计算，总房款仍为321037元不变。2015年12月28日，**按《商品房买卖合同》约定向宜宾鑫茂房开交纳了首付款97037元及煤气入户费、水电入户费、电话入户费等共计109353元。后双方因故未能就224000元剩余房款办理银行按揭，**也未能进行支付，导致本案起诉。上述事实，有原、被告陈述及双方提交的相应证据在卷证实，并经庭审质证，足以认定。本院认为，当事人应当秉承诚信原则，按照约定全面履行自己的义务。本案中，虽原告宜宾鑫茂房开与被告**在《商品房买卖合同》中约定买受人即**交纳97037元首付款并以银行按揭20年的方式支付余款224000元，且约定“买受人应在接到出卖人书面通知之日起7日内，将申请办理银行按揭贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。”（第十条即逾期付款责任：买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起30日内按照累计的逾期应付款万分之壹向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金。……）但**“逾期付款”的原因在于未办理银行按揭贷款，而未办理银行按揭代款的原因，一方面宜宾鑫茂房开未能证明已按约定向**发送书面通知，另一方面，宜宾鑫茂房开在庭审中也自述“因为被告不符合办理按揭贷款条件，我方将被告提交的资料提交到银行以后，办理未通过。”因此，未办理银行按揭贷款的原因并非**“拒绝办理”，而是在提交相关资料后不能办理。同时，不管从原、被告双方在案涉商品房买卖合同中的主体地位，还是从按揭贷款的相关约定，显然是出卖人宜宾鑫茂房开占主导地位，而买受人**仅仅是起协助和配合作用。故针对未能通过银行按揭贷款支付案涉房款224000元的问题，并非**违约所致。所以对宜宾鑫茂房开主张的违约金，本院不予支持。而对于宜宾鑫茂房开主张的房款224000元，其一，**虽主张已付款项为115502元而非宜宾鑫茂房开主张的109353元，但**并无证据证明，反而宜宾鑫茂房开还提供了缴款通知单予以证实了**交款金额为109353元；其二，双方最终未能办理银行按揭贷款的原因虽并非**违约所致，但**也不能凭按揭贷款的约定一味苛求宜宾鑫茂房开在已不能办理的情况下继续为其办理银行按揭手续，更不能因宜宾鑫茂房开未能为其办理银行按揭手续而反认为宜宾鑫茂房开违约并延付甚至拒绝支付剩余房款224000元，毕竟**早在正式签订《商品房买卖合同》之前的2014年4月就已经获得使用买卖的商品房，否则有违公平原则及公序良俗原则。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告**于判决生效后十五日内向原告四川省宜宾鑫茂房地产开发有限责任公司水城分公司支付购房款人民币224000元；二、驳回原告四川省宜宾鑫茂房地产开发有限责任公司水城分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4972元，因适用简易程序减半收取2486元，由原告四川省宜宾鑫茂房地产开发有限责任公司水城分公司负担212元，被告**负担2274元（原告已预交，限于判决生效后十五日内支付给原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。逾期不提起上诉的，则本判决发生法律效力。原告四川省宜宾鑫茂房地产开发有限责任公司水城分公司可在判决确定的履行期届满后二年内，向本院申请强制执行。审判员  邓仕刚二〇二〇年六月二十九日法官助理王欢书记员张恒