浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙01民终3388号 上诉人（原审原告）：朱怀涛，男，1957年8月8日出生，汉族，住杭州市余杭区。 委托诉讼代理人：史慧锋、胡球，北京炜衡（杭州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杭州港龙置业有限公司。住所地：杭州市江干区港龙城2区5023室。统一社会信用代码：91330100070966900U。 法定代表人：蔡家福，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：来志诚、陈晓炜，北京盈科（杭州）律师事务所律师。 上诉人朱怀涛因与被上诉人杭州港龙置业有限公司（以下简称港龙公司）商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省杭州市江干区人民法院（2019）浙0104民初7073号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：合同签订情况：2018年7月9日，出卖人港龙公司与买受人朱怀涛签订《浙江省商品房买卖合同》一份，合同编号为空，该份合同未经网签备案。标的房屋：杭州市江干区，建筑面积193.78平方米。约定房价：单价12901.23元／平方米，总房款250万元。付款方式：合同签订之日支付125万元，剩余购房款125万元于2018年8月31日前付清。交付期限：出卖人应当在2018年1月1日前将案涉房屋交付买受人使用。抵押告知约定：与本合同商品房有关的土地使用权及在建工程存在抵押情形的，出卖人将相关情况告知为“无”。产权登记约定：出卖人承诺于2019年1月1日前取得初始土地、房屋权属证书，交付给买受人。付款情况：朱怀涛于2018年6月9日支付港龙公司50万元、于2018年7月9日支付75万元、于2018年8月31日支付125万元，合计250万元。房屋抵押情况：案涉合同所涉房屋于2016年6月22日登记在建建筑物抵押（抵押权人中国民生银行股份有限公司杭州分行，担保债权数额52421万元），属限制出售房产。房屋交接情况：未办理房屋交付手续。违约责任：未约定逾期交房违约金；逾期交付权证违约金为按已付房价款的日万分之一计算。2019年7月24日，朱怀涛提起诉讼，请求判令：一、港龙公司将位于杭州市江干区的房屋过户给朱怀涛；二、港龙公司支付朱怀涛自2019年1月1日起至实际交付房屋权属证书之日按日万分之二计算的逾期办证违约金；三、港龙公司支付朱怀涛自2018年7月9日起至实际交房之日按日万分之二计算的逾期交房违约金；四、港龙公司支付朱怀涛以已付房款为基数按同期银行贷款利率计算的，自2018年7月9日起至房屋产权过户之日的利息；五、诉讼费由港龙公司承担。 原审法院认为：朱怀涛主张港龙公司将案涉房屋过户至其名下，但因案涉房屋上设立有登记抵押权，客观上无法办理房屋过户手续，故对该诉请不予支持。但港龙公司应尽快消除房屋过户的障碍，尽早履行办理及交付土地、房屋权属证书的义务。关于朱怀涛主张的逾期办证违约金、逾期交房违约金，港龙公司确未依约向朱怀涛交付房屋、以及土地、房屋权属证书，应当承担违约责任，但逾期办证违约金计算标准应为合同约定的日万分之一、逾期交房违约金可按港龙公司自认的日万分之零点五的标准计算。关于朱怀涛主张的利息，无事实和法律依据，不予支持。综上，对朱怀涛部分诉请予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条之规定，于2020年1月19日判决：一、港龙公司支付朱怀涛自2019年1月1日起至港龙公司交付朱怀涛无负担的初始土地、房屋权属证书之日，以250万元为基数，按日万分之一计算的逾期办证违约金，于判决生效之日起十日内付清；二、港龙公司支付朱怀涛自2019年7月9日起至港龙公司实际交付朱怀涛位于杭州市江干区的房屋之日，2018年8月31日前以125万元为基数，此后以250万元为基数，按日万分之零点五计算的逾期交房违约金，于判决生效之日起十日内付清；三、驳回朱怀涛的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，财产保全申请费5000元，合计5080元，由港龙公司负担。朱怀涛于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费；港龙公司于判决生效之日起七日内向原审法院交纳应负担的诉讼费。 宣判后，朱怀涛、港龙公司均不服，向本院提起上诉。在二审审理中，港龙公司于2020年6月5日向本院申请撤回上诉，本院于2020年6月10日作出（2020）浙01民终3388号民事裁定书予以准许。 朱怀涛上诉称：本案不存在客观上无法办理房屋过户手续的情形。案涉在建工程抵押登记不能阻碍朱怀涛购买的房屋过户至朱怀涛名下。朱怀涛的实际损失远远高于购房合同约定的违约金。朱怀涛要求港龙公司按照同期银行贷款利率支付利息，也属合理。此外，原审未向朱怀涛释明在港龙公司存在欺诈的情况下，朱怀涛有权要求索赔不超过已付房款一倍金额的赔偿款，程序不合法。综上，原审认定事实不清，适用法律错误，程序违法。请求二审法院：1、撤销原判，依法改判支持朱怀涛一审诉讼请求；2、本案诉讼费由港龙公司负担。 上诉人朱怀涛在二审中未提交新证据。 被上诉人港龙公司在二审中辩称：目前案涉房屋存在抵押情况，故无法进行不动产权转移登记手续。上诉人称原审法院未向其释明欺诈情况下，其有权要求索赔不超过已付购房款一倍金额的赔偿款，程序不合法。事实上，上诉人在2019年5月15日是以解除合同向江干法院起诉的，之后2019年12月20日才变更诉讼请求的，变更时法院也是向其释明的。 被上诉人港龙公司在二审中未提交新证据。 本院依据有效证据及当事人陈述等，经审理查明的事实除原审认定的“违约责任：未约定逾期交房违约金”应为“附件八：补充协议内容第十三条、关于出卖人逾期交房的违约责任的补充（补充主合同第十条）┅┅2、逾期超过180日的，自主合同第九条约定的最后交付期限第二日起至通知交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，买受人不退房，合同继续履行”外，其余与原审认定的事实一致，予以确认。 另查明，《浙江省商品房买卖合同》第十六条“关于产权登记的约定”，出卖人不能在欠款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：“┅┅2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。” 本院认为，因案涉房屋目前尚存在在建工程抵押，故客观上无法办理房屋产权过户手续。朱怀涛与港龙公司签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，应认定合法有效，双方均应按约履行。港龙公司逾期交房和办证的事实清楚，应承担相应的违约责任。根据上述《浙江省商品房买卖合同》的约定，逾期交房超过180日的，朱怀涛不退房，港龙公司应自2018年1月2日起至通知交付之日止，按日向朱怀涛支付已交付房价款万分之0.5的违约金，朱怀涛在本案中诉请要求港龙公司支付自2018年7月9日起至实际交房之日止的逾期交房违约金，系朱怀涛对自身权利的处分，本院予以确认。故港龙公司应向朱怀涛支付自2018年7月9日起至实际交付房屋之日止，按已付房款日万分之0.5计算的违约金。原审判决逾期交房违约金起始时间有误，应予纠正。关于逾期办证违约金的标准，按合同约定为已交付房价款日万分之一。原审据此判决并无不当。朱怀涛在诉请主张逾期办证违约金之外，再行主张已付房款逾期办证利息损失缺乏依据，不予支持。经查，原审不存在按法律规定应释明而未释明，程序违法的情形。朱怀涛的上诉请求合理部分予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持浙江省杭州市江干区人民法院（2019）浙0104民初7073号民事判决第一项及诉讼费负担部分； 二、杭州港龙置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付朱怀涛逾期交房违约金（2018年8月31日前以125万元为基数，此后以250万元为基数，自2018年7月9日起至杭州港龙置业有限公司实际交房之日止，按日万分之零点五计算）； 三、驳回朱怀涛的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费80元，由朱怀涛负担。 本判决为终审判决。 审判长 陈 艳 审判员 金瑞芳 审判员 睢晓鹏 二〇二〇年六月十六日 书记员 袁其伟