河北省涞水县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0623民初383号 原告：陈娇娇，女，汉族，1982年2月24日出生，住辽宁省凌海市。 委托诉讼代理人：贺海东，河北振功律师事务所律师。 被告一：河北华筑房地产开发有限公司 法定代表人：邸斌职务：经理 住所地：河北省保定市涞水县经济开发区（北区）创业大道南侧 统一社会信用代码：9113019258816569X9。 委托诉讼代理人：马昌顺，河北三和时代律师事务所，律师。 委托诉讼代理人：王迪，男，汉族，1989年9月8日生，公司法务，住高碑店市。 被告二：中国农业银行股份有限公司涞水县支行 负责人：李晨潮职务：行长联系 住所地：河北省保定市涞水县 统一社会信用代码：91130623808462988P 委托诉讼代理人：安连匣，河北匡合律师事务所，律师。 委托诉讼代理人：高洋，河北匡合律师事务所，律师。 被告三：北京汇众聚合科技有限公司 法定代表人：张欣职务：执行董事 住所地：北京市房山区 统一社会信用代码：91110228MA01EFT50J 委托诉讼代理人：赵锋，男，汉族，1976年10月23日出生，住北京市，该公司法务。 原告陈娇娇诉被告河北华筑房地产开发有限公司（下称华筑公司）、中国农业银行股份有限公司涞水县支行（下称农行涞水支行）、北京汇众聚合科技有限公司（下称汇众公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈娇娇的委托诉讼代理人贺海东、被告河北华筑房地产开发有限公司的委托代理人马昌顺、王迪，被告中国农业银行股份有限公司涞水县支行委托代理人安连匣、高洋，被告北京汇众聚合科技有限公司委托代理人赵锋，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈娇娇向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告一签订的《商品房买卖合同》，并要求被告一退还原告已交房款人民币227129元且支付占用资金期间的利息，其中利息以227129元为基数，自2018年12月12日起至2019年8月19日止，以中国人民银行同期贷款利率为标准计算；以227129元为基数，自2019年8月20日起至实际退还之日止，以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准进行计算；二、判令解除原告与被告二签订的《个人购房担保借款合同》，并要求被告一退还被告二未还贷金额（以判决生效时未还贷金额为准）、退还原告向被告二已还贷金额（以判决生效时已还贷金额为准）及利息，利息以开始还贷之日计算至实际退款之日；三、判令被告一解除原告所购房屋的备案登记；四、判令被告三退还原告已付团购服务费人民币55000元。（以上第一、四项不含利息金额合计282129元）五、本案诉讼费用全部由被告承担。 事实与理由：一、原告与被告一签订的《商品房买卖合同》应予解除。（一）原告与被告一签订《商品房买卖合同》的背景及目的。原告是在2018年12月12日通过被告三的推介得知涉案项目，当时被告三向原告推介被告一开发建设的位于河北省涞水县项目，被告三向原告宣称该项目已签约衡水中学；四高速、双城铁、立体交通网等，原告听其介绍后被教育、交通等配套设施所吸引，并到被告一售楼处现场查看。被告一工作人员同样告知原告涉案项目已签约衡水中学，购买项目房屋能够享受精英教育，同时交通便利，通过城铁15分钟抵达北京等。原告听被告一、被告三这样介绍，并在项目现场围挡清晰的看到被告一公开对外宣传“已签约衡水中学；四高速、双城铁、立体交通网等”，当时信以为真，在此情况下原告才购买被告涞水新城人才家园4号地3号楼2502号房。也正是被告一、被告三向原告介绍“已签约衡水中学；四高速、双城铁、立体交通网等”，原告才购买涉案房屋，希望以后能够给孩子一个好的教育，因为能够让孩子上衡水中学是无数家长梦寐以求的，原告也不例外；另外，能够以一平米相当于北京境内几分之一甚至十分之一的单价购买到以十几分钟如此短时间达到北京的房屋，原告认为是非常经济、幸运、幸福的事，前述教育、交通等配套正是原告购买涉案房屋的目的所在。 （二）原告要求解除《商品房买卖合同》的理由与依据。 1、原告要求解除《商品房买卖合同》的理由为被告一虚假宣传及规划变更。原告签订《商品房买卖合同》前，被告一曾向原告宣传介绍涉案项目已签约衡水中学且双城铁，但截至目前，被告一宣传的交通线未见踪影，原告要求被告一提供其与衡水中学已签约的合同文本，被告一也不予提供。原告于近期通过衡水市教育局联系衡水中学被告知，衡水中学肯定没有和被告一签订任何协议，故此被告一构成虚假宣传。被告一对涉案房屋所在四号地规划变更，其将地下五层改为地下三层，当时被告一在2019年9月24日下午组织小部分业主在被告一处召开规划变更说明会，原告老公当时参加了该会议，其在会议结束后将规划变更事宜告知原告，原告不同意规划变更，故此在2019年9月26日向被告一邮寄了解除合同通知书。 2、原告要求解除《商品房买卖合同》的依据为买卖合同第十四条约定以及《合同法》第九十四条第（四）项之规定。原告与被告一所签买卖合同第十四条约定，被告一发生规划变更应在10日内书面通知原告，如未按期书面通知原告有权解除合同，原告在接到书面通知之日起15日内有权解除合同，原告因老公参加了2019年9月24日下午召开的规划变更说明会而得知规划变更事宜，故此在2019年9月26日向被告一邮寄送达了解除合同通知书，被告一在3个月内并未起诉提出异议，故此依据买卖合同约定，买卖合同应予解除且已解除。鉴于原告购买涉案房屋的目的在于被告一宣传的交通、教育等配套设施，但由于衡水中学并未与其签订任何协议且双城铁不存在，导致原告购买涉案房屋的目的无法实现，依据合同法第九十四条第（四）项的规定，原告享有法定解除权。综上，无论是约定解除权还是法定解除权，原告均享有合同解除权，买卖合同应予解除。 二、在《商品房买卖合同》应予解除的情况下，原告与被告二签订的《个人购房担保借款合同》也应解除。（一）原告向被告二贷款并签订借款合同的目的在于购买被告一开发的房屋，且被告二为与被告一合作的银行，属于被告一指定。（二）在买卖合同应予解除或撤销的情况下，借款合同也应解除，具体依据为《合同法》第九十四条第（五）项与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条及二十五条第二款之规定。 三、被告三应退还收取的团购服务费。（一）被告三存在虚假宣传，其行为违反了《商品房销售管理办法》之规定。 被告三作为房地产经纪公司在推介房屋前应审查房屋所在项目手续是否齐全，并应如实告知原告该项目规划、配套等是否属实，在确定前述问题无误后再行推介。然被告三未经审查并以虚假宣传形式向原告推介该项目，导致原告在重大误解的情况下购买了该项目房屋，其行为违反了《商品房销售管理办法》之规定。（二）原告缴纳60000元服务费（被告三收取金额为55000元，其余5000元由中世诚邦公司收取）用以享受折抵100000元购房款的优惠，在买卖合同应予解除的情况下，被告三收取服务费的基础不复存在，故此，团购服务费也应予退还。综上所述，恳请贵院支持原告诉求，维护弱势群体合法权益。 被告华筑公司辩称，第一，关于涉案房产教育交通等配套的宣传仅属于要约邀请，不存在原告所述虚假宣传和诱导原告签订合同的行为；二、涉案房产所在楼栋发生的底下楼层变更并不对原告所购房屋的质量和使用性质造成任何影响，不属于合同约定的被告应履行通知义务或原告有权解除合同的情形；三、原告所述的合同目的无法实现之说没有事实根据和证据支持，不符合合同法关于合同目的规定的立法本意，原告据此要求解除合同不成立。综上，被告认为原告要求解除合同没有依据，应依法予以驳回。 被告农行涞水支行辩称，一、原告与被告一签署的《商品房买卖合同》系双方在公平、自愿的基础上签署的，且合同内容不违反法国、行政法规禁止性规定，属于合法有效合同，双方应当诚信履行，根据合同第十五条规定，双方签订合同后，出卖人按照法定程序变更建筑工程图、设计文件，涉及下列可能影响买受人所购商品房质量或者使用功能情形：1.商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；2.供热、采暖方式。买受人有权解除合同。本案不存在可以通知解除的情形，其向被告一发送解除通知不产生解除合同的效力。二、原告与我方签署的《个人购房担保借款合同》并非其与被告一签署《商品房买卖全同》的从合同，其与被告一合同履行情况不影响原告与我方合同的效力。且我方已经按照约定履行完全部义务，原告的合同目的已实现。根据合同第十三条规定及《中华人民共和国合同法》第九十四条的法定解除情形，原告无权解除与我方的合同。综上，我方未参与原告与被告一签订购房合同过程，购房合同完全是原告与被告一在公平自愿基础上协商签订的，合同合法有效，因为原告资金不足，向我方申请按揭贷款，我方为合法的商品房买卖合同提拔按揭贷款不存在任何过错，且已全部履行付款义务。综上，原告的诉讼请求无事实及法律依据，依法应当驳回其诉讼请求。 被告汇众公司辩称，一、不同意原告的诉请；二、同意被告一的答辩意见。 原告为证明自己的主张，向本院提交了如下证据： 证据一、项目推介手册、宣传折页、华银地产集团官网截图、现场围挡视频、华筑公司工商资料，其中：1、项目推介手册及宣传折页由华筑公司提供；2、华银地产集团官网截图从其官网打印而来；3、现场围挡视频从现场手机录制；4、华筑公司工商资料从国家企业信用公示系统打印。证明目的是：1、华筑公司为华银地产集团子公司，统一以华银地产集团名义对外宣传。2、华筑公司存在虚假宣传行为，虚假宣传的内容包含已签约衡水中学（内容明确具体）；四高速、双城铁、立体交通网；京太客运专线过涞水并设站15分钟直达西客站、917公交设站并直达六里桥等。3、原告是在华筑公司虚假宣传并诱导的情况下才签订的买卖合同。 证据二、商品房买卖合同（预售）》，由原告与华筑公司签订，证明目的是：1、原告与华筑公司存在房屋买卖合同关系以及双方对各自权利义务的约定（存在权利义务不对等情形），重点提示：（1）第二章第三条第2项约定建筑层数为地上34层、地下5层；（2）第三章第六条第2项约定房屋总价款为人民币747129元；（3）第六章第十四条约定双方签订合同后如发生规划变更，华筑公司应在10日内书面通知原告，未通知的原告有权解除合同，通知后如果原告不接受规划变更，也有权解除合同。2、原告是在华筑公司虚假宣传下才签订的买卖合同，华筑公司已经将买卖合同进行了网签备案。 证据三、已付房款收据，由华筑公司开具，证明目的是：原告向华筑公司支付了首付款227129元，与原告起诉金额一致。 证据四、服务费收据，由汇众聚合公司开具，证明目的是：原告付款后，由汇众聚合开具了金额为55000元的服务费收据一张。 证据五、华筑公司组织部分业主召开四号地规划变更说明会的视频（与证据一刻录在一张光盘里），由参加会议的业主提供，证明目的是：2019年9月24日下午，华筑公司组织部分业主在华筑公司办公室召开了四号地规划变更说明会，确定四号地规划变更，主要是原地下五层改为地下三层、原地下三层改为地下一点五层。 证据六、《合同解除通知书》、EMS邮寄单据及送达状态打印件，证明目的是：原告得知2019年9月24日下午华筑公司组织部分业主召开四号地规划变更说明会后于2019年9月27日通过EMS邮寄形式向华筑公司发出了合同解除通知书，且华筑公司已签收。 证据七、业主高鹏杰证明、高鹏杰身份证复印件、证人出庭作证申请书，证明目的是：1、结合证据五（证据五中积极发言的即为业主高鹏杰）证明人才家园一期四号地12号楼1502室业主高鹏杰参加了华筑公司于2019年9月24日下午组织部分业主召开的规划设计变更说明会。2、结合证据五证明会议主要内容是通知业主原地下五层改为地下三层、原地下三层改为地下一点五层。3、原告按照民事诉讼法规定在举证期内向贵院提交了高鹏杰出庭作证的书面申请，高鹏杰为原告作证符合法律程序。 证据八、业主叶兰拍摄的视频（与证据一刻录在一张光盘里）、证人出庭作证申请书（与证据七写在一起了），证明目的是：1、结合证据五（证据五中积极发言的业主高鹏杰右边即为业主叶兰）证明人才家园一期四号地3A号楼业主叶兰参加了华筑公司于2019年9月24日下午组织部分业主召开的规划设计变更说明会。2、结合证据五证明会议主要内容是通知业主原地下五层改为地下三层、原地下三层改为地下一点五层。3、原告按照民事诉讼法规定在举证期内向贵院提交了叶兰出庭作证的书面申请，叶兰为原告作证符合法律程序。 证据九、河北政务服务网（网址：××／ａｒｔ／2020／2／19／ａｒｔ_618_60538.ｈｔｍｌ）《关于涞水新城.人才家园一期4＃地项目规划设计变更方案的公示》打印件，由河北政务服务网打印，证明目的是：涞水县自然资源和规划局网上公示了涞水新城人才家园一期4＃地规划设计变更的方案，涉案房屋所在地块确实发生了规划变更，变更处主要是地下五层改为了三层、原地下三层改为了地下一点五层，结合证据二、五、六、七、八，原告有权解除买卖合同。 证据十、个人活期账户交易明细，从银行打印，证明目的是：1、原告向华筑公司指定的农行涞水县支行贷款并签订贷款合同，农行涞水县支行已向华筑公司发放了贷款，放款金额为520000元。2、原告自2019年7月开始偿还银行贷款，每月还款金额为3189.53元。 证据十一、2018年7月25日作出的（2018）冀0623民初648号民事判决书一份，证明该案与本案虽不是一个项目，但该案案情和起诉理由极其相似，贵院以业主存在重大误解支持其撤销所签协议，本案中原告同样是基于华筑公司宣传的交通、教育等设施才购买的房屋，也存在重大误解，也应撤销或解除所签合同。原告在举证期内向贵院申请了调取甄术元案卷宗，用来对比该案与本案案情和证据情况存在哪些不同，以确定贵院是否应当作出结果相反的判决。 华筑公司的质证意见是1、证据四、十与被告一无关，被告一不发表具体意见。2、针对证据一：（1）对项目推介手册、宣传折页及现场围挡视频的真实性不予认可；（2）对官网截图及被告一工商资料的真实性予以认可；（3）该组证据除仅能说明被告一系河北华银房地产开发有限公司的全资子公司外，不能证明其他目的；被告一不存在虚假宣传，签订买卖合同系原告的真实意思表示，被告一不存在诱导行为，现有证据也不能证明被告一在签订买卖合同时存在诱导行为；（4）关于交通及学校的配套宣传问题，从证据形式及内容角度讲，仅属于要约邀请，也并不必然导致对购房人是否签订买卖合同产生决定影响；况且，学校及交通配套的问题，均涉及到了政府部门的战略定位、与相关单位的合作及未来发展的系列问题，并不代表原告在购买房屋后马上或未来具体多长时间内配套必须全部到位，宣传资料中也并没有明确上述配套的实际落地问题，因此，被告一不存在虚假宣传或诱导原告的行为；（5）公共配套的问题，原告作为购房者，在处理这一重大民事行为活动时，签订合同前也应对相关信息进行基本了解与核实，原告在知晓后才与被告一签订的买卖合同，这完全系原告真实自愿的意思表示。3、针对证据二：（1）对该证据的真实性无异议，但不能证明原告所讲的系在被告一虚假宣传的情况下才订立的该合同；（2）合同第六章第十四条与本案不具有必然的关联性，依据该条款及《商品房销售管理办法》第24条的规定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的机构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，买受人在接到变更通知后才有权作出是否解除合同的意思表示，本案中的变更情形不属于上述情形，也不对原告构成上述影响，不属于原告解除合同的法定或约定情形。4、针对证据三：真实性无异议。6、针对证据五、六、七、八、九：对视频中反映的涉案项目发生地下层数变更的基本事实无异议，但不构成原告解除合同的法定或约定情形。 被告农行涞水支行的质证意见是：对证据一至证据九与我方无关，不发表质证意见；证据十借款合同的真实性无异议。但是对原告的证明目的有异议。根据合同第十三条规定，借款人与售房人的商品房买卖合同被确认无效、变更、撤销、解除的，贷款人有权根据情况单方解除与借款人的借款合同或采取其他相应措施。本合同被解除时，借款人同意贷款人有权要求售房人将借款人结清借款本息及相关费用由售房人账户直接划至贷款人指定账户，用于偿还本合同项下债务。如售房人将购房贷款本金和利息直接返还贷款人，借款人应当承担本合同项下其他剩余债务；如售房人未将购房款本金及利息直接返还贷款人，借款人应承担本合同项下全部债务。根据该规定如原告与被告一之间的合同被确认无效、变更、撤销、解除的，我方享有合同解除权，并有权在求原告与被告一连带偿还剩余借款本金及利息，原告没有合同解除权。合同亦不存在《合同法》第九十四条规定的法定解除情形，故原告无权请求解除与我方的合同。 被告汇众公司的质证意见是：同意被告一和被告二质证意见。 被告华筑公司为证明自己的主张，向本院提交了如下证据：预售许可证一份（原件返还），证明涉案房屋已经取得了预售许可，可以完全印证被告一所说的涉案房屋完全能够正常继续履行不存在原告所称的解除合同的事实及法定情形。 原告对被告一的质证意见是：一、认可预售许可证的真实性及关联性；二、对预售许可证的合法性不予认可，具体理由为：1、虽然预售许可证由涞水县行政审批局颁发，但不能因此即认定其具备合法性；2、我国《商品房预售管理办法》第五条规定商品房预售应当符合下列条件：(1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；(2)持有建设工程规划许可证和施工许可证；(3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。同时《商品房预售管理办法》第七条规定开发企业申请预售许可，应当提交下列证件(复印件)及资料：(1)商品房预售许可申请表；(2)开发企业的《营业执照》和资质证书；(3)土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；(4)投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明；(5)工程施工合同及关于施工进度的说明；(6)商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。以上两条中均提到了投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，而四号地涉案房屋所在楼栋分别办理的预售许可证，那么预售许可证上对应的楼栋在办理预售许可证时其投入的开发建设资金应达到各预售许可证所载全部楼栋总投资的25%以上，但截止到2019年12月11日案件第一次诉讼庭审时，四号地才有五栋楼建设到地上二层或三层，依据原告与华筑公司签订的预售合同约定地上建筑层数为34层，而预售许可证颁发时间分别为2018年10月25日、2018年11月15日、2018年12月20日，依此反推在华筑公司申请、涞水县行政审批局颁发四号地预售许可证时并不满足商品房预售管理办法第五条、第七条的规定（华筑公司也并未提交投入开发建设的资金达到总投资25%以上的证明），属于违规办证。三、对华筑公司的证明目的不予认可，华筑公司提交涉案房屋预售许可证的目的在于证明涉案项目手续齐全、项目合法，但基于其提交的预售许可证缺乏“合法性”（具体理由详见上述第二条）要素而并不具备证据效力，故此对其证明目的不予认可，原告与华筑公司签订的商品房预售合同属于无效。 被告二、三对被告一提交的证据无异议。 被告农行涞水支行为证明自己的主张，向本院提交了如下证据： 证据一、原告申请贷款备案合同及我方与原告签订的借款合同；证据二、我方与被告一之间的合作书、合作的备案合同，以上两组证据证明我方是在被告一已经取得预售许可证合理合法售卖商品房的基础上，才向其购买房产客户发放贷款，我方在发放贷款过程中不存在违法违规情形，原告与被告一签订房屋买卖合同过程我方全程不参与，原告是否申请贷款由其自行决定，向我方提出申请，我方根据其提供材料审核，审核通过发放贷款，原告所说的本次判决不考虑我方利益违背事实，没有法律依据，我方没有任何过错。 原告对被告二提交的证据发表如下质证意见：对证据真实性认可，证明目的不认可。根据原告提供的中国人民银行通知商业银行只能对已经封顶的住房发放贷款，而在其发放贷款时涉案房屋并未封顶，明显属于违规发放贷款，原告是基于华筑公司指定向银行贷款，申请放贷只能在符合放贷条件时才能放贷。补充两点：贷款合同是农行提供的制式文本，当出现两种以上的解释时，应适用不利于农行的解释，具体到贷款合同13条中，该条阐述的是在银行一方要求解除合同时才发生该条后面的陈述，而现在是原告主张解除合同，所以在对十三条的约定在本案中不予适用，另外，在举证期内，农行并未提起反诉，在本案中只应基于原告诉求审理并裁判。 被告一、三对被告二提交的证据无异议。 被告汇众公司为证明自己的主张，向本院提交了如下证据： 2020年5月15日关于涞水新城华银城项目合作渠道的说明，证明开发商完全知晓团购服务费的事情，并且所有的享受了优惠，不同意退还团购费。 原告对被告三提交的证据发表如下质证意见：对该证据真实性及证明目的不予认可，原告缴纳团购服务费的目的是享受折抵购房款十万元的优惠，在原告与华筑公司签订的买卖合同应被解除或撤销的情况下，原告享受折抵购房款的目的无法实现，缴纳的团购服务费应退还。 被告一、二对被告三的证据有无异议。 综合本案及原、被告发表的举证、质证意见，本院认为，原、被告提交的证据均符合证据三性的规定，本院予以确认。 本院审理后确认如下法律事实：原告通过被告汇众公司的推介于2018年12月12日与被告华筑公司草签了《商品房买卖合同》，2019年5月15日网签了备案合同。并与被告农行涞水支行签订了个人购房担保借款合同，被告农行涞水支行向华筑公司支付了贷款金额520000元，原告自2019年7月开始每月向其还贷金额为3189.53元。被告三汇众聚合于2018年12月12日收取了原告团购服务费55000元，并由公司出具了加盖财务章的收据一张。 本院认为，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告已按照合同约定，交纳房屋购房款，庭审中被告向本院提交涉案房屋的预售许可证，证明涉案房屋已经取得了预售许可，涉案房屋完全能够正常继续履行。原告以被告华筑公司变更规划为由请求解除买卖合同，被告华筑公司并未构成根本性违约，不影响合同目的实现，故原告的诉讼请求本院不予支持。经审判委员会讨论，依照《中华人民共和国合同法》第一条、《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十七条至规定，判决如下： 驳回原告陈娇娇的诉讼请求。 案件受理费减半收取计2353元，由原告陈娇娇负担。 如不服本判决，可自本判决收到之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判员  张会敏 二〇二〇年六月五日 书记员  马 硕