山东省聊城市东昌府区人民法院执 行 裁 定 书（2020）鲁1502执异65号异议人（案外人）：戴金忠，男，1964年12月22日出生，汉族，住东昌府区。申请执行人:李洪峰，男，1974年6月16日出生，汉族，住聊城市东昌府区。被执行人：代孝武，男，1970年3月9日生，汉族，农民，住聊城市东昌府区。在本院执行申请执行人李洪峰与被执行人代孝武民间借贷纠纷一案中，异议人戴金忠对本院查封代孝武名下的位于东昌府区昌润路中兴龙丰苑小区3单元17层3172室楼房提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。异议人戴金忠称：要求法院解除(2018)鲁1502民初9280号民事裁定书对昌润路中兴龙丰苑小区3单元17层3172室楼房的查封，中止对上述财产的执行。理由为:贵院在申请执行人李洪峰与代孝武民间借贷纠纷强制执行一案中，于2019年1月8日制作了(2018)鲁1502民初9280号民事裁定书，将异议人的昌润路中兴龙丰苑小区3单元17层3172室楼房进行了查封。上述楼房代孝武与异议人于2013年10月28日签订了转让协议书，协议签订后代孝武将楼房交付给了异议人居住使用至今，转让协议是合法有效的。(2018)鲁1502民初9280号民事裁定书侵害了异议人的合法权益综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，申请贵院解除查封，中止对该楼房的执行。申请执行人李洪峰称，一、异议人戴金忠与代孝武之间以房抵债的协议书存在明显瑕疵，不能成立。本案中戴金忠与代孝武仅约定了该房屋、储藏室、车位的价格为545614.5元，同意按该价格抵消部分借款，但对抵消的具体数额未进行约定，剩余全部借款的数额也未约定。因此，双方在协议书中对主要条款约定不明确，存在明显瑕疵，异议人主张以房抵债的理由不能成立。二、异议人并未视为该房屋已经抵顶给其所有。协议书第二条约定“本协议签订后，该银行的按揭贷款由甲方（异议人）偿还”。但实际履行过程中，异议人并未偿还按揭贷款。由此，可以看出异议人也认为该房屋并未真正抵顶给异议人所有。三、异议人曾向东昌府区人民法院申请执行该房屋，当时执行团队负责人为赵利法官，但执行过程中异议人主动放弃以该房屋抵顶其债权的执行请求。如果异议人认为该房屋已经抵顶给其所有，其没有必要再对该房屋进行评估、拍卖、变卖；当该房屋无法拍卖、变卖时，其应该同意将该房屋抵顶给自己所有，但异议人却放弃上述请求，因自身的原因导致该房屋未过户至异议人名下，这显然与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》法释〔2015〕10号中第二十八条的规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”相矛盾，异议人提出的异议请求不能成立。综上理由，请贵院查明事实，驳回异议人戴金忠的执行异议申请，继续对涉案的房屋进行拍卖、变卖。被执行人代孝武未作答辩，但其在执行过程中称其房屋因欠款让代（戴）金忠暂时居住，同意法院依法处分其房产偿还所欠申请执行人李洪峰的借款。本院查明，本院在审理原告李洪峰与被告代孝武民间借贷纠纷一案中，经李洪峰申请财产保全，本院于2019年1月8日出具（2018）鲁1502民初9280号民事裁定书，裁定如下：查封被申请人代孝武名下位于聊城市昌润路中兴龙丰苑小区3单元17层3172室房产一套。2019年1月10日，本院向聊城市不动产登记中心送达了上述民事裁定书及协助执行通知书，查封了代孝武名下的上述房产。2019年2月2日，本院出具（2018）鲁1502民初9280号民事判决书，判决如下：被告代孝武于本判决生效后十日内偿还原告李洪峰借款990000元（以990000元为基数，自2018年12月11日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。案件受理费6850元由被告负担。该判决生效后，被告未履行付款义务。经申请执行人李洪峰申请执行，本院于2019年7月15日立案执行。执行过程中，本院准备处置涉案查封房屋时，戴金忠提出执行异议。另查明，2011年5月28日，代孝武与聊城市中兴房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（编号：GF-2000-0171）一份，代孝武购买聊城市中兴房地产开发有限公司开发的位于聊城市昌润路西、振兴路南中兴·龙丰苑第一幢三单元17层3172号房，该套房产建筑面积共计121.64平方米，储藏室编号3-210，单价2300元，面积12.78平方米，总金额为人民币655840元，付款方式为首付款205840元，于签合同时付清，银行按揭贷款450000元，贷款年限20年。2011年5月30日，该商品房预售合同在聊城市房地产管理局进行了备案登记。后代孝武与聊城市中兴房地产开发有限公司签订《龙丰苑车位买卖协议》一份，代孝武购买中兴龙丰苑项目车位的编号为：B-4号，该车位总价款为人民币100000元，该协议落款由代孝武、张玉霞签名、捺印。2011年5月7日，代孝武向聊城市中兴房地产开发有限公司交纳首付款205840元，2011年9月23日，交纳车位款100000元，2011年6月30日，交纳公共维修基金2432元。2012年6月17日，戴金忠（××）与代孝武（乙方借款人）签订借款协议一份，约定戴金忠借给代孝武人民币1000000元，借款期限为3个月（自2012年6月17日至2012年9月17日），代孝武、张玉霞夫妻同意用其名下所有财产马自达车和中兴·龙丰苑小区第一幢三单元17层3172号房，121.64平方米，储藏室，12.78平方米，编号GF-2000-0171合同，B-4号车位作为借款抵押担保物。担保方山东省聊城市兴名汽车配件有限公司及法人代孝武、张玉霞夫妻同意用其名下的所有财产（办公用房、车、公司厂房、土地、设备和其他材料等）作为借款人借款抵押担保物。乙方所借款项若逾期，根据本协议第二、三、四条款(处理)，15日内仍不能归还所借款项，乙方夫妻及担保方夫妻自愿将上述抵押物交给甲方进行拍卖处理，以偿还所借款项。本协议一式三份，甲乙双方各一份，公证处一份，自双方签字之日起生效。落款处甲方为空白，乙方夫妻及担保方夫妻均由代孝武、张玉霞签名捺印，无落款时间。代孝武、张玉霞出具了借据及担保书，借据中载明：借款日期为2012年6月17日，金额为壹佰万元，约定还款期限为2012年9月17日，违约金为日1%；担保书中载明：我公司山东省聊城市兴名汽车配件有限公司及法人夫妻代孝武、张玉霞自愿以公司名下所有资产及法人夫妻名下所有资产为借款人借款壹佰万元整进行担保。具体担保物相（详）见借款协议及出具的低压（抵押）祥（详）单为准，如借款人到期不能偿还所借款项，我公司及法人夫妻双方自愿还款。担保公司名称：山东省聊城市兴名汽车配件有限公司（无公章）担保公司及法人夫妻签字：代孝武、张玉霞（签名、捺印）；2012年7月7日，代孝武与戴金忠签订第二份借款协议，借款金额为壹佰万元，用款期限为3个月（自2012年7月7日至2012年10月7日），借款协议其他内容同上述第一份协议内容，落款处甲方有戴金忠签名，乙方夫妻及担保方夫妻均由代孝武、张玉霞签名、捺印。代孝武、张玉霞就该笔借款也出具了与第一笔借款内容相同的借据（借款、还款时间与第一次借款不同，借款用途为购货）及担保书。2012年8月17日，代孝武与戴金忠签订第三份借款协议，借款金额为壹佰万元，用款期限为3个月（自2012年8月17日至2012年11月17日），借款协议其他内容同上述第一份协议内容，落款处甲方有戴金忠签名，乙方夫妻由代孝武、张玉霞签名、捺印，担保方夫妻处由代孝武签名、捺印。代孝武、张玉霞就该笔借款也出具了与第一笔借款内容相同的借据（借款、还款时间与第一次借款不同，借款用途为购货）及担保书。审查询问时，异议人戴金忠称该三笔借款本金均各为50万元，但当时双方口头约定如果三个月内还不清50万元就按100万元还款，超出的50万元具有担保作用，所以，借款协议、借据、担保书中均写的每次借款本金为100万元，实际三次借款本金共计150万元。签订借款协议时，代孝武就将涉案房屋的购房合同交给戴金忠作为抵押，但未办理抵押等手续。2013年10月28日，戴金忠（甲方）与代孝武、张玉霞（乙方）签订协议书一份，内容为：鉴于乙方分数次向甲方借款共计壹佰万元，应在2012年9月17日前偿还该借款，现因乙方无力偿还，乙方自愿以自有房屋一套偿还甲方部分借款，甲、乙双方自愿订立如下协议:一、乙方现有位于昌润北路、路西中兴龙丰苑小区，第一栋三单元十七层3172号房屋、3-210储藏室、B-4车位各一处，乙方自愿以上述房屋、储藏室、年位抵偿给甲方。二、因乙方上述房屋在银行办理了按揭贷款，尚有部分按掲贷款未还清，本协议签订后，该银行的按揭贷款由甲方偿还。三、截止本协议签订时，甲、乙双方确认该房屋、储藏室、车位、价格为545614.5元、其中含乙方支付的首付款205840元、车位100000元、基金为2432元、自2011年6月23日至2013年8月23日已交还的银行按揭款68442.5元，装修款120000元。乙方同意按该价格抵消部分借款，乙方应在本协议签订之日起30日内向甲方付清剩余全部借款。四、乙方已于2013年10月28日将上述房屋、储藏室、车位交付给甲方。五、本协议签订后，本协议所涉房屋、储藏室、车位的所有权即归甲方所有，乙方及其他第三方不得就该房屋主张任何权利。六、待本协议所涉房屋能办理权属证书时，乙方应积概配合甲方办理房屋过户手续。七、本协议签订后，甲、乙双方应严格按本协议履行义务，甲方违约，需从欠款扣除乙方违约金叁拾万元。乙方违约在还清所有欠款的情况下需向甲方支付违约金叁拾万元。本协议一式两份，甲乙双方各执一份，自2013年10月28日起生效。甲方负责人：戴金忠签名乙方负责人：代孝武、张玉霞签名、捺印见证方：高洪印肖士国签名（二人均系异议人的朋友）。同日，戴金忠为代孝武、张玉霞出具收到545614元的收据一份，收款方式为房屋作价款。审查时，异议人认可在签订以房抵债协议时约定涉案的房屋按揭贷款由异议人偿还，但其偿还了二年，听律师说他偿还再多这个房子也不一定是异议人的，所以之后其未再偿还按揭贷款。异议人称其未办理过户是因为涉案房屋有六七个查封，无法办理过户手续。异议人就其实际入住该房屋的时间未提交证据证明。本院认为，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条规定：“案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……。《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案涉及的是以房抵债协议，以房抵债协议是以消灭金钱债务为目的，而房产的交付仅系以房抵债的实际履行方式，基于以房抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以房抵债协议并不足以形成优先于其他一般债权的利益。因涉案房屋一直登记在代孝武名下，物权变动并未完成，异议人戴金忠无证据证明其享有涉案房屋的所有权或者享有其他足以阻止执行标的的转让、交付的实体权利。故本院认为异议人戴金忠对案涉房产不享有阻却法院强制执行的实体权利。戴金忠对本院执行涉案房屋提出异议，要求排除执行，不符合法律规定的情形，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十四条、第二十五条的规定，裁定如下：驳回异议人戴金忠的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  朱立杰审判员  于敬斌审判员  王玉霞二〇二〇年六月二十八日书记员  袁 靖