贵州省遵义市汇川区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0303民初1479号原告：陈锴，男，1976年10月28日出生，汉族，住贵州省遵义市汇川区。委托诉讼代理人:陈前华,贵州佳信律师事务所律师。委托诉讼代理人:陈红勇,贵州佳信律师事务所实习律师。被告：黄峰，男，1980年4月3日，汉族，住贵州省绥阳县。原告陈锴与被告黄峰房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈锴、被告黄峰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈锴向本院提出诉讼请求：一、判决被告支付房屋租赁费3.6万元；二、判决被告支付3.6万元租赁费欠款的占用利息（按贵州省农商银行整存整取六个月1.82%存款利率计算），计算时间从2019年12月18日起直至全部欠款及费用实际支付为止；三、判决被告双倍赔偿原告租赁费7.2万元（欠条中已明确约定）；四、判决被告承担延期付款的违约责任，赔偿原告5.4万元的经济损失；五、判决解除被告与原告签订的世贸城8号写字楼25-8／25-9房屋租赁合同；六、判决被告返还原告违约汇川区昆明路世贸城8号写字楼8-25-8／8-25-9两间房屋，并承担房屋占用费（按每月9000元租赁费计算）到实际返还时间止；七、判决被告承担本案诉讼费。事实及理由：被告因开办公司需要租用办公场地，于2019年10月18日和原告签订了房屋租赁合同，原告将遵义市汇川区写字楼25楼8号9号两间面积共200平方出租给被告，约定每月的18日支付租金9000元给原告,但被告未按合同约定支付租金且多次催缴无果，不积极处理债务问题甚至逃避，现租金已拖欠四个月未付，乙方已严重违约，依据双方签订的房屋租赁合同，乙方违约条款如下：1.第五条付款方式租金按（月）付，乙方从2019年10月18日开始，在每月的18日向甲方交付每月租金9000元整；2.第七条关于装修和改变房屋结构的约定乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得甲方书面同意，投资由乙方自理。3.第十条因乙方责任终止合同的约定乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失由乙方负责赔偿，违反了其中第4、5、6款。另在2020年1月22日被告给原告出具的欠条中被告承诺在2020年3月18日到期后如未付清3.6万元欠款，愿付欠款总额的双倍（7.2万元）给原告，并承担一切法律责任。由于被告既没付清欠款又未提前3个月书面通知原告终止合同，且仍在继续使用，原告要求被告履行合同，如不能履约，因被告违约终止合同给原告造成经济损失，应赔偿原告六个月租赁费5.4万元（因租赁期限为3年）。现诉请法院判令被告黄峰支付原告未付租金3.6万元，违约金7.2万元，赔偿金5.4万元（六个月），及3.6万元的利息，解除房屋租赁合同和其它诉讼请求，已维护原告的合法权益。庭审中，原告诉称其主张的房屋租赁费期间是2019年12月18日至2020年4月17日止，主张资金占用利息计算标准为年利率3.36%。庭审中，原告撤回诉状中第四项诉讼请求。被告黄峰辩称：2020年4月3日我将房屋钥匙还给原告，房屋已经返还给了原告，足以说明双方的合同已经解除；原告主张的2019年12月18日至2020年4月17日期间房屋租赁费，租赁费只能计算到2020年4月3日，因为疫情租金应当予以减免，12月份计算2019年12月18日至2019年12月31日；1月份免费，2-3月份应减半收取，4月份按3天进行租金计算；由于双方曾协商一致我于2020年4月18日前付清租金，后因为疫情双方就租金问题未能协商一致，才发生本案纠纷，因此，我不存在违约，对原告关于利息、双倍赔偿以及违约损害赔偿均不应由我承担。本院经审理认定事实如下：2019年9月18日，原告陈锴（甲方）就其购买的遵义市汇川区25层8-25-8号、8-25-9办公用房与被告黄峰（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：一、甲方房屋坐落于遵义市汇川区，位于25层8-25-8号，8-25-9号房共2间，房屋结构为毛坯房框架，建筑面积200㎡；二、租赁期限自2019年10月18日至2022年10月17日止；三、租金为每月支付（人民币）玖仟元整，在签约合同期内两年不得增加租金，第三年每月按照现有租金递增10%；四、付款方式为按月支付，乙方从2019年10月18日开始，在每月的18日向甲方支付每月租金玖仟元整；五、房屋租赁期间由乙方支付水电费、物业管理费；六、乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙责赔偿：1.擅自将承租的房屋转租的；2.擅自将承租的房屋转让、转借他人或擅自调换使用的；3.擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的；4.拖欠租金累计达15天；5.利用承租房屋进行违法活动的；6.乙方不租后不得故意损坏承租房屋的的装修和主体……双方还约定了其他权利义务。合同签订后，被告向原告支付了2019年10月18日至2019年12月17日期间租金共计18000元。2020年1月22日，被告黄峰向原告陈锴出具《欠条》载明：“本人黄峰租用的汇川区昆明路世贸城18号写字楼25楼25-8／25-9，因无法支付租金现立据为证，2019年12月18日至2020年4月17日止共计欠租金4个月，共计36000元，在2020年3月18日付清给房东陈锴，如到期未付清欠款，黄峰愿付欠款总额的双倍给陈锴，并承担一切法律责任。”约定付款期限届满，被告仍未付清欠款，故原告提起本案诉讼。诉讼中，被告于2020年4月3日向原告交还了涉案房屋的钥匙。庭审中，原、被告双方均认可2020年4月3日双方签订的《房屋租赁合同》已解除。原告同意将其主张的租金截止时间调整为2020年4月3日。庭审中，被告称：我租赁涉案房屋准备用于开办公司，但后来公司一直未能成立，也没有正常开展过业务，疫情并非导致我无法使用租赁房屋，而是导致我支付租金困难，为此要求减免租金。另外，我已经支付了两间房屋一年的物管费11239元（2019年9月21日至2020年8月31日期间），合同解除后对应期间的物管费实际上是原告在享受，应当抵销相应的尚欠租金。因该房屋由我装修，已经形成附和部分的装修费用原告应当予以返还。原告称：被告违约在先，不同意减免租金。对于物管费，同意被告的意见。对于装修损失，由于被告存在违约行为，故不同意赔偿原告。本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》不违背法律、行政法规的效力性强制性规定，意思表示真实，合同合法有效，原、被告双方应该恪守合同义务。庭审中，原、被告双方均认可涉案《房屋租赁合同》已于2020年4月3日解除，本院予以确认。根据本案查明的事实，涉案房屋也于当日返还，故原告主张被告返还租赁房屋，本院不予支持。关于被告抗辩因疫情减免租金的问题，首先，虽然双方在《房屋租赁合同》中对于支付租金的期限进行了约定，且被告确实未按照合同约定按时足额支付租金，但2020年1月22日，双方又在欠条中对于租金支付的期限和违约责任进行了约定，该约定变更了在先的合同约定，故支付租金期限和违约责任应当以在后的约定为准。也就是说，众所周知的疫情确实发生于双方约定的付款期限之前，不存在被告先违约后发生疫情的问题，但是《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”第一百一十八条规定：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条规定：“依法准确适用不可抗力规则。人民法院审理涉疫情民事案件，要准确适用不可抗力的具体规定，严格把握适用条件。对于受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的民事纠纷，符合不可抗力法定要件的，适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条等规定妥善处理；其他法律、行政法规另有规定的，依照其规定。当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。”第三条规定：“三、依法妥善审理合同纠纷案件。受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件，除当事人另有约定外，在适用法律时，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小，按照以下规则处理：……（二）疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。合同依法变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持。因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。”被告以疫情原因作为减免租金的事由，应当就疫情直接导致其部分或全部不能支付租金承担举证责任。然而，被告称其租赁涉案房屋准备用于开办的公司一直未能成立，也未开展过业务，疫情并非导致其无法使用租赁房屋，只是导致其支付租金困难。被告并未提供任何证据证明疫情与其履行支付租金义务存在困难之间存在因果关系，更未能举证证明“继续履行合同对于一方当事人明显不公平”，对于被告要求减免部分租金的意见，本院不予采纳。关于原告主张的租赁费、利息以及双倍赔偿的问题。由于合同解除时间确定为2020年4月3日，故应计算尚欠租金的时间段为2019年12月18日至2020年4月3日，结合双方约定的租金标准，该期间内的租金应计算为9000元/月×3月+9000元/月÷31天×17天=31935.48元，被告依约应当向原告支付该租金。如前所述，根据双方变更后的约定，被告应于2020年3月18日前支付相应租金，被告逾期支付，构成违约，原告有权主张被告承担违约责任。关于原告主张的利息及双倍赔偿的问题，该两项主张实际上均是要求被告承担违约责任，其中利息对应的是违约损害赔偿，双倍赔偿对应的是违约金。但被告抗辩不承担违约责任，实际上包含了不论违约金是多少，均不应当承担的意见，即实际包含了违约金过高的抗辩理由，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，由于违约金具有填补损失的功能，原告同时主张利息和双倍赔偿明显高于造成的损失，综合本案实际情况，对于被告的违约责任，根据双方约定的付款期限，本院酌情支持从2020年3月19日起，以尚欠租金为基数，按照年利率6%计算逾期付款利息损失，支付至尚欠租金付清之日止。关于物管费的问题，根据本案审理查明的事实，被告租赁房屋后已经缴纳了2019年9月21日至2020年8月31日期间的物管费11239元，但因合同已于2020年4月3日解除，对于解除时间之后的物业管理费用折抵租金，原告也表示认可，因此，物业管理费每天费用11239元÷346天=32.48元/天，故2020年4月4日至2020年8月31日物业管理费为150天×32.48元/天=4872元，抵销后房屋租金为27063.48元。需要说明的是，《中华人民共和国合同法》第九十九条第二款规定：“当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。”被告系在2020年4月16日本案首次庭审时提出的物管费抵销抗辩，也就是说该抵销抗辩的通知于2020年4月16日才到达原告，因此，2020年4月16日起才发生抵销的效果。故，就前述逾期付款利息损失而言，2020年3月19日至2020年4月15日期间的计算基数为31935.48元，该期间内的利息损失具体为31935.48元×6%÷365天×28天=147元。2020年4月16日起至租金付清之日止的利息损失计算基数为27063.48元（据实计算）。关于被告主张的已形成附和的装饰装修费用。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理。……因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。”根据本案查明的事实，被告存在逾期支付租金的违约行为，导致合同解除，其主张原告赔偿装修损失以抵销尚欠租金，于法无据，本院不予支持。为此，判决如下：一、确认原告陈锴与被告黄峰于2019年9月18日签订的《房屋租赁合同》于2020年4月3日解除；二、被告黄峰与本判决生效后三日内向原告陈锴支付租金27063.48元及截至2020年4月15日的利息损失147元，并自2020年4月16日起，以尚欠租金为基数，按照年利率6%支付逾期付款利息损失，至尚欠租金付清之日止；三、驳回原告陈锴的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1770元（已依法减半收取），由原告陈锴负担700元，由被告黄峰负担1070元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决发生法律效力后，当事人可在判决确定的履行期限届满后二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。审判员  周嵩松二〇二〇年六月二十八日法官助理付晓东书记员叶尉义