江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0104民初602号原告：南京宜百家居地产经纪有限公司（统一社会信用代码9132010433928919XU），住所地南京市秦淮区天堂村14号541室。法定代表人：孙佳超。被告：邹文南，男，1958年6月9日生，汉族，住南京市秦淮区。第三人：南京壹城物业管理有限公司（统一社会信用代码91320104751277246Y），住所地南京市秦淮区高桥门高桥村200号银龙翠苑22幢综合楼三楼。法定代表人：卞建民，该公司总经理。委托诉讼代理人：李斌，江苏九州祥和律师事务所律师。原告南京宜百家居地产经纪有限公司（以下简称宜百家公司）与被告邹文南及第三人南京壹城物业管理有限公司（以下简称壹城物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法追加第三人壹城物业公司参加诉讼，后适用简易程序公开开庭审理了本案。原告宜百家公司的法定代表人孙佳超，被告邹文南，第三人壹城物业公司的委托诉讼代理人李斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宜百家公司向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告签订的《门面房租赁协议》无效；2.判令被告退还2019年5月至10月房租16000元；3.判令被告退还租房押金1000元；4.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2018年10月16日，原、被告双方签订《门面房租赁协议》，将南京市秦淮区银龙花园二期72幢-4（东）门面房（以下简称诉争房屋）出租原告使用，协议约定租赁期限为自2018年10月20日至2020年10月19日，每年租金为32000元，租金半年一付，门面房用途为房屋中介经营。原告按照协议约定将2018年10月20日至2019年10月19日的租金支付给被告，但在2019年7月原告接到第三人壹城物业公司的电话，且此后第三人还到原告办公经营点向原告催要门面房的租金，并向原告出示了被告签订的不续租协议，载明在2018年12月31日到期之日止不再续期，即被告在2018年12月31日后已无权对该门面房进行转租。被告明知对该门面房无权转租的情况下依然与原告签订租赁协议，此后原告多次联系被告解决此事，但被告对此置之不理，无奈之下原告通过报警方式解决，但被告仍然不予退还。现原告为维护自身的合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告邹文南辩称，首先，被告与第三人之间的租赁合同是合法有效的，合同期至2018年12月31日，续签合同应该是2019年1月1日至2019年12月31日。合同到期后，第三人直至2019年4月下旬，才要求确认原租户是否自营，不再允许转租，并要求支付2019年1月至4月的租金，后被告已经向第三人支付租金19333元。其次，原告提交的不续租文件是经过涂改的，该复印件不是提交给原告的，而是给案外人潘全浩的，是银龙花园二期72幢-4（西）门面房，本案原告承租的是银龙花园二期72幢-4（东）门面房。再次，被告曾多次联系原告，表示愿意将被告承租门面房的承租权有偿转让给原告，但是原告始终未予表态，此后原告还始终赖在门面房内不肯迁让。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人壹城物业公司述称，首先，第三人从未允许被告擅自转租、转让或转借租赁房屋，被告将诉争房屋转租原告，未经第三人许可，第三人亦不知情。其次，2016年12月27日，第三人与被告签订《门面房租赁协议》，将银龙花园二期72幢-4门面房租赁被告使用，租赁期自2017年1月1日起至2018年12月31日止。第三人将房屋整体出租给被告，未将房屋分开出租，被告所谓东、西间系其自行划分。到期后被告告知第三人不再续租，故双方租赁关系于2018年12月31日终止。再次，在2019年1月至4月期间，被告继续占有使用租赁房屋，因被告明确表示不再续租，双方未再签订新的租赁协议，故不存在新的租赁关系，被告缴纳的款项为房屋占有使用费。第三人经核实，原告已向第三人缴纳诉争房屋2019年5月至9月期间租金22555元。综上，请求法院依法判决。本院经审理认定事实如下：2016年12月27日，南京银龙物业管理有限公司（甲方）与被告邹文南（乙方）签订《门面房租赁协议》，约定甲方将银龙花园二期72幢-4门面房出租给乙方从事药品零售、福生堂药店经营；期限两年，自2017年1月1日至2018年12月31日止；每年租金58000元，半年付，同时交纳物业管理费，每月1元/平方米、生活垃圾费10元/月、装修服务费每装修一次按3.5元/平方米收取；租用期内乙方如有下列情况之一，甲方可终止合同，收回房屋，并按乙方违约论处，1.乙方未经甲方允许擅自将房屋转租、转借或转让，2.乙方利用承租房屋进行非法活动，其责任由乙方自负，甲方不承担一切法律责任，3.乙方擅自将房屋改为餐饮经营，或对小区业主环境产生污染的其他经营，4.乙方未能按时交付租金；如甲、乙双方合同到期后无需续租，必须提前一个月通知对方，在同等条件下乙方有续租优先权。2018年10月16日，被告邹文南（甲方）与原告宜百家公司（乙方）签订《门面房租赁协议》，约定甲方将诉争房屋出租乙方从事房屋中介经营；期限两年，自2018年10月20日至2020年10月19日止；每年租金32000元，付款方式每半年支付（须提前半个月）；甲方收取乙方抵押金1000元，解除租赁协议无遗留问题需解决时，甲方应全额返还乙方。上述合同签订后，原告宜百家公司向被告邹文南支付押金1000元，并支付房屋租金至2019年10月19日。在南京银龙物业管理有限公司与被告邹文南租赁合同到期后，双方未再续签租赁合同。邹文南于2019年5月20日向南京银龙物业管理有限公司支付2019年1月至4月房屋租金19333元。2019年7月24日，南京银龙物业管理有限公司经工商核准名称变更为南京壹城物业管理有限公司。原告宜百家公司于2019年9月26日与第三人壹城物业公司签订《秦淮区公共资源租赁合同》，并向第三人支付诉争房屋2019年5月至9月租金22555元。案件审理过程中，原告宜百家公司提供不续租说明一份，以证明被告邹文南已明确其不再续租诉争房屋。被告邹文南对上述证据真实性不予认可，同时认为该份证据有涂改。第三人对上述证据真实性不持异议，同时认为合同到期后，被告邹文南已明确表示不再续租。庭审中，原告明确要求被告返还租金期限为2019年5月1日至2019年10月19日，金额为15022元。另，被告邹文南陈述，其确实未就转租事宜告知第三人。本院认为，本案中，被告与第三人所签订的租赁合同明确约定未经允许不得擅自转租，而被告在未征得第三人同意亦未告知第三人的情况下，擅自将诉争房屋转租原告，且存在超期转租行为，故原、被告就诉争房屋签订的租赁合同应属无效。关于原告要求被告返还2019年5月1日至2019年10月19日期间房屋租金及押金的诉讼请求，本院认为，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。被告在与第三人租赁合同到期后，未再续签书面租赁合同，且其仅向第三人支付房屋租金至2019年4月，而原、被告之间租赁合同系无效合同，故被告理应向原告返还2019年5月1日至2019年10月19日期间的房屋租金14968元（32000元/年÷12个月×5个月+32000元/年÷12个月÷31天×19天）及押金1000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告南京宜百家居地产经纪有限公司与被告邹文南于2018年10月16日签订的《门面房租赁协议》无效；二、被告邹文南于本判决生效之日起十日内返还原告南京宜百家居地产经纪有限公司房屋租金14968元及押金1000元；三、驳回原告南京宜百家居地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费225元，减半收取为112.5元，由原告南京宜百家居地产经纪有限公司负担7元，被告邹文南负担105.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于南京市中级人民法院。审 判 员  黄 茜二〇二〇年六月五日见习书记员  朱秋萍