长春市绿园区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0106民初1632号 原告：长春天然气集团有限公司，住所地长春经济技术开发区卫星路353号。 法定代表人：沈洪斌，董事长。 委托诉讼代理人：乔鑫，吉林全策律师事务所律师。 被告：高晓星，女，1987年1月5日生，汉族，现住长春市汽开区。 原告长春天然气集团有限公司与被告高晓星房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭审理。原告长春天然气集团有限公司的委托诉讼代理人乔鑫，被告高晓星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 长春天然气集团有限公司向本院提出诉讼请求：1．确认原、被告签订的房屋租赁合同于2019年11月6日解除，被告立即腾迁房屋，并将房屋恢复原状；2．判令被告支付2019年9月15日至2019年11月6日房屋租金15888.89元、自2019年11月7日至腾迁出房屋之日止参照租金标准计算的房屋占用费（截至2020年3月14日，暂计38805.6元）；3．判令被告结清占用房屋所产生的电费、水费、煤气费、二次生活垃圾处理费等相关费用；4．请求法院判令被告支付违约金33000元；5．本案诉讼费用由被告承担。被告租赁原告所有的金色欧城15#108号、15#109号房屋用于经营鑫太阳外教幼儿园。双方于2017年9月8日就该两套房屋分别签订一份房屋租赁合同。租赁合同对每套房屋的租赁期限、租金及支付方式、违约责任作了基本一致的约定，具体为：每一套房屋，租赁期限为三年（自2017年9月15日至2020年9月14日止）；房屋年租金为55000元，分两次付清（每年第一次于8月15日支付27500元，第二次于翌年2月15日支付27500元），如不按期缴纳租金，原告有权收回房屋；房屋租赁保证金5000元，租赁期满或合同解除后，抵扣应由被告承担的费用、租金及违约赔偿责任外，剩余部分返还被告；被告在房屋租赁期间自行承担电费、水费、煤气费、二次生活垃圾处理费等相关费用。合同签订后，原告如期将两套房屋交付被告；被告支付了房屋租赁保证金10000元，并先后分四次缴纳了两年租金，共计220000元。房屋合同开始履行后，被告便不按合同约定的时间缴纳当期租金，在原告不停的催告下，每次缴纳租金均会拖延数日。2019年8月15日需被告再次支付租金，虽经原告多次催告，但被告仍未按时缴纳租金。为维护自身合法权益，原告于2019年11月5日委托律师事务所向被告发出律师函，要求解除与被告签订的两份《金色欧城房屋租赁合同》、被告支付房屋租金、违约金及交还房屋，而被告至今未支付房屋租金、违约金并占据房屋拒不归还。且原告起诉前，发现被告擅自破坏案涉房屋内墙，将房屋与非原告所有的隔壁房屋打通，，严重违反合同约定，侵害原告合法权益。故原告依据《民法总则》《合同法》的相关规定，特向贵院提起诉讼，望贵院依法裁判，支付原告诉讼请求。 高晓星辩称，1、现在该房屋的使用者不是我，所以对原告主张的第一项诉讼请求我做不到，该在2017年10月份该房屋已经出兑了，由马世伟交房费，所以腾迁房屋和交违约金只能由马世伟负责；2、对原告主张的第二、三、四项诉讼请求我无法支付，现在房屋的租赁者是马世伟，所以应由他支付这些费用。我在2017年10月份出兑该房屋时，我已经和收房费的人说了该事情，他是默认由马世伟交房费和后续所有费用的，所以现在所有的费用都应由马世伟来承担。2017年10月份时原告单位好像是换领导，收房费的人和我说重签合同比较费劲，所以由马世伟直接交房费就可以。 经审理查明：2017年9月8日，原、被告双方签订两份《金色欧城房屋租赁合同》约定，原告将位于长春市支农大街金色欧城15#108、109号门市房，建筑面积均为223.42平方米（产权证均载明223.58平方米，且房屋均登记在原告名下）的房屋租赁给乙方使用；租用房屋用途为商业经营（鑫太阳外教幼儿园）；房屋租赁期限为三年，自2017年9月15日至2020年9月14日；每套房屋年租金55000元，分两次付清，每年第一次于8月15日前付27500元，次年2月15日前再付27500元，如逾期不缴纳租金，甲方有权收回房屋；乙方向甲方交付房屋租赁保证金5000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金抵扣应由乙方承担的费用、租金、以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分返还乙方；乙方租赁期间，不得擅自拆改变动或损坏房屋主体结构（含门窗），否则甲方有权解除房屋租赁合同并要求乙方承担违约责任；乙方在租赁期间应自行承担因租房所产生的电费、水费、煤气费、二次生活垃圾处理费等；租赁期内，乙方不得将甲方房屋转租、转包他人，甲方若发现此情况，则视为乙方违约，并立即停止出租，乙方须支付停止出租前的全部租赁费用，并按约定向甲方支付违约金；一方违约的，向对方支付相应费用，并赔偿年租金总额30%的违约金。 原告于2017年9月20日向被告开具收到押金款项15栋108门市、105门市共计10000元的收据。 庭审中，原告出示《现金交款单》用以证明原告于2017年9月11日、2018年3月29日、2018年10月9日、2019年3月6日金额分别为55000元的租金。其中，原告称2017年9月11日的55000元系其交纳，但剩余三笔均并非其本人所交，而是实际使用房屋人向原告交纳。 原告以EMS快递的形式向被告发出《律师函》，函告被告应于2019年8月15日前交纳下一年度第一次租金；解除合同的通知自送达贵单位时生效，贵单位应于2019年11月30日前腾空并交还房屋，并支付自2019年9月15日至房屋交还之日的房屋租金及违约金。庭审中，被告称已经于2019年11月份收到该份《律师函》。 2017年10月8日，高晓星（甲方）与马世伟（乙方）签订《合同》约定出兑幼儿园事宜。合同载明，乙方已了解108、109甲方原租房合同，并同意继续使用，由甲方无偿与原房主沟通，如原房主对此事有任何异议，甲方负责出面无偿协助解决，但不承担解决后果等事宜。 现原告以请求确认解除合同、支付租金等事由诉至法院，请求法院保护其权益。 本院认为，关于原告请求确认与被告之间签订的《金色欧城房屋租赁合同》于2019年11月6日解除一节，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。原告已经向被告发出催交租金的《律师函》，且被告在发函当月已经承认收到该函。但致原告起诉时仍未交纳应付租金，故原告有权向被告提出解除合同。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。该条规定解除权的行使，原告享有解除权，其已经向被告发出解除通知，被告承认收到了解除通知。故原告诉请确认解除与被告之间于2017年9月8日签订的两份《金色欧城房屋租赁合同》一节，本院予以确认。但关于解除具体时间点，由于被告无法述称何时收到的解除通知，故本院不予确认具体解除时间。另外，原告诉请被告腾迁房屋，并将房屋恢复原状。因本案涉及转租，其中原告以合同相对性作为诉请基础，故原告可通过行使所有权人享有的物权请求权另行起诉，本案中不予处理。 关于被告是否应当向原告支付租金及房屋占用费一节，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。依据合同相对性原则，被告与原告签订《金色欧城房屋租赁合同》时系承租人身份，其有向原告按期支付租金的义务。后被告将其经营的鑫太阳幼儿园出兑，且出兑内容包含与原告签订的租赁合同中的房屋使用权等，被告应当经原告同意或及时通知原告该出兑转租事宜。但是，被告并未提供证据证明其已经向原告告知过转租事宜，庭审中经询问原告委托诉讼代理人其称经办租赁事宜的原告工作人员对转租一事并不知情。故被告应当承担举证不能的风险，被告作为合同中的承租人有义务向原告支付租金及合同解除后的占用费。原告向被告发出的《律师函》中载明：“解除合同的通知自送达贵单位时生效，贵单位应于2019年11月30日前腾空并交还房屋，并支付自2019年9月15日至房屋交还之日的房屋租金及违约金。”，被告应当按照函告中载明的要求，于2019年11月30日前腾空并向原告交还房屋。原告于2019年11月30日后作为108、109两套门市的房屋所有权人，应当及时按照函中载明事项积极行使所有权人的权利。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。原告已经明确告知被告于2019年11月30日前腾交房屋，原告作为两套房屋所有权人未及时行使权利，原告不得就扩大的损失要求被告赔偿。故被告应当向原告支付2019年9月15日至2019年11月30日之间的租金及房屋占用费。2019年9月15日至2019年11月15日按整2个月计算，2019年11月16日至2019年11月30日是15天，按照两套房屋的标准计算。即4583.33元/月×2个月×2套房屋+152.78元/天×15天×2套房屋=22916.73元。 关于原告诉请被告结清占用房屋所产生费用一节，因原告并未向法庭提供相应证据加以证明被告存在具体欠费情况，故该项诉讼请求，本院不予支持。 关于原告诉请被告支付违约金一节，因双方在2017年9月8日签订的两份《金色欧城房屋租赁合同》中均约定不得转租，且约定了租金给付时间，但被告并未按照约定履行，故被告存在违约行为，应当按照合同约定向原告支付违约金。即由违约方按约定向对方支付相应费用，并赔偿年租金总额30%的违约金。两套房屋租金全年为110000.00元，故原告主张被告向其赔偿的33000.00元违约金，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百一十七条、第一百一十九条、第二百二十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、确认解除原告与被告于2017年9月8日分别签订的两份《金色欧城房屋租赁合同》； 二、被告于本判决生效后十日内向原告支付租金、占用费及违约金共计55916.73元； 三、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1992元，减半收取996元，由原告长春天然气集团有限公司负担397.04元，由被告高晓星负担598.96元。（原告已预交部分不予返还，其他部分与判决主文第二项一并执行） 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于长春市中级人民法院。 审判员 赵 航 二〇二〇年六月二十二日 书记员 肖惠涵