广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初21734号原告：向正英，女，1975年9月7日出生，汉族，住广州市荔湾区，被告：朱金智，男，1983年10月5日出生，汉族，住河南省沈丘县，委托诉讼代理人：谢锦江，系广东骏道律师事务所律师。被告：冯鑫娟，女，1945年2月22日出生，汉族，住广州市海珠区，原告向正英诉被告朱金智、冯鑫娟房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。原告、被告朱金智的委托诉讼代理人、被告冯鑫娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼请求：1、请求判令被告冯鑫娟、朱金智将海珠区泉塘路14号502房按现状腾空交付给原告；2、两被告支付逾期交楼违约金，每日按总楼款122万元的千分之三计算，从2019年7月4日暂计至2019年8月19日为168360元，实际支付至实际交楼之日止）3、两被告承担本案受理费用。事实和理由：2018年9月18日，经海珠区合城房地产代理有限公司刘艳杰的介绍，与原、被告签订房屋三方买卖合同。涉案房屋产权性质为房改房，需要被告方申请办理房屋调档、交款明细表，补土地出让金税等等的手续才能过户给原告。在办理此手续过程中都是卖方冯鑫娟和朱金智在合城地产经纪人刘艳杰的陪同下积极配合并自愿完成的。2019年3月25日上午，被告冯鑫娟和朱金智带上房产证和身份证、中介方和农业银行委托人带农业银行同意书、原告带上身份证，三方递交齐资料到海珠区房屋交易管理中心，海珠区房屋交易管理中心现场有拍照和签名。房屋完成过户至原告名下。原告支付首期。后续待农业银行放房屋尾款100万元人民币到冯鑫娟帐户，再通知原告去农业银行领取房产证。2019年4月4日，农业银行发信息通知原告，已经放款100万元人民币到冯鑫娟提供的收款账号。原告、被告、中介三方都沟通并确银行已放款并提示三方按房屋买卖合同约定收齐尾款时间于2019年4月4日顺延三个月交楼是2019年7月4日当天交楼给原告。此后原告多次催促被告方交楼，无果。被告朱金智辩称，本被告在房屋买卖合同中仅作为冯鑫娟的代理人参与本次的房屋买卖，房屋既没有登记到本被告的名下，本被告的户口也不在该房里面也不居住在涉案房屋里面，因此不存在有任何的交楼义务，且本被告在此次买卖合同里面对原告并不享有任何的权利，因此也不需要对原告承担任何的义务。确认房屋的原权属人是被告冯鑫娟。被告冯鑫娟辩称，不同意原告的诉讼请求。涉案房屋买卖合同本被告没有参与过，也没有看过该合同，也没有收到出售房屋的款项。2014年，本被告曾经因为不够资金购买收藏品向被告朱金智借钱3万多元，当时被告朱金智将本被告的工资卡拿走几年。后来被告朱金智让本被告卖房子，本被告愿意卖房屋。当时被告朱金智找了人买房屋，由于价格低本被告不同意卖房屋。本被告有签过委托书给被告朱金智要卖房，但是本被告没有认真看过委托书的内容，后来本被告已到公证处取消委托书的内容。2000年本被告曾向农业银行贷款做生意，生意失败后，因本被告是孤寡老人且房屋是唯一住房，所以当时涉案房屋没有进行拍卖，但房产证由农业银行扣押。被告朱金智多次到农业银行去想要卖我的房屋，但农业银行均没有给被告朱金智。后来原告清偿了本被告在农业银行的欠款，因此农业银行就将房产证给了被告朱金智，但被告朱金智没有将房产证交给本被告。经审理查明，海珠区泉塘路14号502房的原产权人为被告冯鑫娟。2014年5月19日，被告冯鑫娟出具《委托书》，其中记载受托人为蔡标、朱金智，委托人冯鑫娟为广州市海珠区泉塘路14号502房房屋的产权人；委托受托人执行和处理下列事项：……九、有权代为出售上述房屋，代为办理出售上述房屋的买卖交易过户手续，代签订房屋买卖合同、代为办理房屋交易登记，代为办理网签手续，签署相关文件若不成功，有权办理退案手续；十、办理上述房屋的产权的登记、产权转移、产权测绘、查册、调档、评估、更正、晒图；十四、受托人有权代收售房款……受托人在办理上述事项的过程中，所签署的一切文件，委托人均予以承认；等。2018年9月18日，原告（买方）、被告朱金智以被告冯鑫娟的名义（卖方）与广州市合城房地产代理有限公司签订《房屋买卖中介合同》，约定买卖双方同意按成交价1220000元买卖涉案房屋，卖方交付该物业予买方使用之日期为卖方收齐楼款三个月内；该物业以现状售予买方，买方已检查并同意以现状购获该物业，该物业之现状：不带租约、不带家私电器、吉屋；因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续，逾期交付房产、逾期交付房款、逾期办理迁出户口等无故不履行本合同项下义务，则：⑶、逾期超过十天仍未履行的，但守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价的千分之三支付违约金，合同未约定明确履行期限的，以守约方或中介方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限；签合同当天付卖方伍万元定金暂由中介方托管；交楼押金壹万元在交楼当天付清；该物业银行赎契款产生费用由卖方支付，并办理法院解封相关手续，直到成功过户；如因法院问题不能按时过户，双方另定过户时间；买卖双方一致同意由买方按按揭付款方式支付楼款并办理交易手续：⑴签订本合同时支付100000元作为定金；⑵首期楼款（含定金）220000元应在取得《广州市房地产交易登记中心收件收据》当天内付清；银行同意贷款申请后1天内，买卖双方应共同到房管部门办理交易递件手续；交易过户手续需在2019年1月20日前完成（以付清双方交易税费为准）；⑶1000000元由买方申请以银行按揭贷款方式支付；等。2019年1月8日，原告（借款人）与中国农业银行股份有限公司广州流花支行（贷款人）签订《个人购房担保借款合同》，约定原告向该行借款100万元用于购买涉案房屋；借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入以下账户：户名冯鑫娟，开户行农行流花支行，账号62×××72；借款人的还款账户/户名62×××75；等。2019年3月28日，房管部门向原告核发了涉案房屋的《不动产权证》。2019年8月7日，被告冯鑫娟出具《声明书》，主要内容为撤销代理人蔡标、朱金智的委托；从撤销之日去代理人蔡标、朱金智无权代理其办理原委托书中索授权的一切事宜；本撤销申明公证之前，受托人依据该委托书实施的代理行为其均予以承认；因未收回全部公证委托书，本撤销声明不得对抗善意第三人；等。该《声明书》经广东省广州市南方公证处公证。另查，据被告朱金智2018年9月18日出具的《定金收据》记载，兹为海珠区泉塘路14号502房的合法业权人/委托代理人，并拥有合法的权利出售该物业，确保该物业产权清晰，可以合法上市买卖，现购买方向正英购买该物业定金100000元；伍万元由中介方保管。2019年3月25日，被告冯鑫娟、朱金智出具《收据》其中记载今收到110000元，资金已收。2019年4月4日，原告所贷款项100万元转入被告冯鑫娟名下62×××72账号。2019年4月5日，上述被告冯鑫娟62×××72账号分别转支950000元和50014元到6228450080080176819账号。同日，该账户转销。诉讼中，原告和被告朱金智共同确认原告一共支付了房款121万元。各方均确认，涉案房屋一直由被告冯鑫娟在使用。原告表示，如果被告交楼的话，其愿意支付10000元余款。被告朱金智确认，原告前期支付的21万元是其收取；因冯鑫娟欠农业银行的债转给了信达资产公司，其于2018年10月22日将房屋尾款22.8万元转给信达资产公司，替冯鑫娟还完欠款并解除查封过户给原告；原告贷款银行放款给冯鑫娟后，冯鑫娟与其一起去农业银行将100万元转给其。被告冯鑫娟陈述，其没有收到任何房款，涉案房屋买卖合同并非其所签；确认11万元的收据是其签名的，但当时说是要还银行的钱；确认在还了银行的钱后，刘艳杰（中介人员）有带其去看房，说是要卖房要其搬走，但看了几处都不满意，因此也就没有搬走；其是知道要卖房的，但是不知道谁要买房；确认其是有将涉案房屋出售偿还借款的意思；不确认朱金智陈述其与朱金智一期去银行转账100万元的情况，是朱金智骗了她。本院认为，被告冯鑫娟向包括被告朱金智等人出具《委托书》，委托朱金智等人有权代其出售涉案房屋、签订房屋买卖合同及收取房款、办理过户手续等，被告朱金智在上述《委托书》被撤销前以被告冯鑫娟的名义与原告签订了《房屋买卖中介合同》并收取房款、办理过户手续等，该《房屋买卖中介合同》及相关的交易行为对被告冯鑫娟具有约束力。根据上述《房屋买卖中介合同》约定，卖方应在收齐楼款三个月内交付涉案房屋，已查明的事实及原告和被告朱金智的陈述，可认定原告已支付了购房款121万元，原告也表示其是愿意支付剩余10000元房款，而被告冯鑫娟拒绝交付房屋，故原告要求被告冯鑫娟交付涉案房屋的请求合理，本院予以支持。原告应在被告交付房屋时同时支付剩余房款给被告冯鑫娟。虽合同约定交楼押金10000元在交楼当天付清，但原告确未支付购房余款，结合本案的实际情况，原告要求被告冯鑫娟向其支付迟交楼违约金的请求，依据不足，本院不予支持。在本案涉案房屋的交易中，被告朱金智为被告冯鑫娟的委托人，且涉案房屋也非被告朱金智在使用，故原告要求被告朱金智承担责任的请求，依据不足，本院不予支持。至于两被告之间的委托纠纷，与本案并非同一法律关系，且也不能对抗善意的第三人，被告冯鑫娟可另寻法律途径予以解决，本案对此不作调处。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第三百九十六条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十六条之规定，判决如下：一、被告冯鑫娟在本判决生效之日起30日内腾空并交付海珠区泉塘路14号502房给原告向正英；同时，原告向正英向被告冯鑫娟支付剩余房款10000元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案受理费3667元，由原告3567元，被告冯鑫娟负担100元。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决书时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  林丽娜二〇二〇年六月十九日书记员  于悦姗古嘉琪邬雪芳