云南省普洱市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)云08民终419号上诉人（原审原告）：李建武，男，汉族，1965年5月28日出生，甘肃省玉门市老市区人，现住甘肃省酒泉市肃州区。上诉人（原审原告）：李威霖（系李建武长子），男，汉族，1990年10月12日出生，中国石油天然气股份有限公司长庆油田分公司员工，甘肃省玉门市老市区人，现住甘肃省兰州市。上诉人（原审原告）：李威震（系李建武次子），男，汉族，1996年12月26日出生，甘肃省玉门市老市区人，现住甘肃省酒泉市肃州区。共同委托诉讼代理人：何佳映，云南国力律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。上诉人（原审被告）：张宋文，男，汉族，1966年1月26日出生，浙江省瑞安市人，现住云南省普洱市思茅区。委托诉讼代理人：刘菲，北京盈科（昆明）律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：王正文，北京盈科（昆明）律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。上诉人（原审被告）：左睿，男，汉族，1969年7月15日出生，云南省昆明市五华区人，现住云南省普洱市思茅区。委托诉讼代理人：陈永智，云南新南疆律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审被告）：普洱江南投资开发有限公司，住所地：普洱市思茅区振兴路46号。法定代表人：王宝卫，系该公司总经理。委托诉讼代理人：杨磊，云南谏成律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审被告）：王宝卫，男，汉族，1969年3月26日出生，普洱江南投资开发有限公司法定代表人，浙江省台州市人，现住云南省普洱市思茅区。被上诉人（原审被告）：李爱杰，男，汉族，1984年9月2日出生，普洱瑞云商业运营管理有限公司股东，浙江省台州市人，现住云南省普洱市思茅区。被上诉人（原审被告）：李昌台，男，汉族，1968年4月8日出生，浙江省台州市人，现住云南省普洱市思茅区。上诉人李建武、李威霖、李威震、张宋文、左睿因与被上诉人普洱江南投资开发有限公司（以下简称江南投资公司）、王宝卫、李爱杰、李昌台房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省普洱市思茅区人民法院（2019）云0802民初242号判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李建武、李威霖、李威震上诉请求：1、请求撤销普洱市思茅区人民法院云0802民初242号民事判决，依法改判支持李建武、李威霖、李威震的一审诉讼请求；2、判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决事实认定错误，证据不足，适用法律错误。李建武、李威霖、李威震与江南投资公司签订的合同及《关于江南国际四层商铺的说明》、双方认可的补充协议合法有效，返租和买卖互为条件，因为江南投资公司返租，李建武、李威霖、李威震的投资有保障，所以李建武、李威霖、李威震才愿意出高价购买江南投资公司的A区和B区商铺，A区和B区商铺租赁合同均系同一法律关系，应当在此案当中一并处理。（一）双方签订的A区商铺租赁合同合法有效，应维护出租人收取租金收益的合法权益。2011年7月28日，李建武与江南投资公司签订合同，双方约定：1、租期为15年，李建武购买江南投资公司开发的江南国际项目4楼A区1550㎡的商铺，总价款880万元，李建武每年以8%的总价款计提租金即704000元；2、江南投资公司以每季度先付款后使用的方式，每季度租金176000元。如江南投资公司违约未及时支付租金，按每日997.8元计算违约金，拖欠租金十天后，按每日3000元计算违约金。上述违约责任由江南投资公司与租赁公司（即瑞云公司）共同承担。当日，李建武与瑞云公司签订协议，双方约定：1、租期为15年，瑞云公司保证李建武的收益，即每年704000元，2012年10月10日起至2015年10月9日止前三年的收益（第一年以9个月计算）合计193.6万元；2、关于税费缴纳，瑞云公司缴纳70%，李建武缴纳30%；3、瑞云公司的违约责任，按照李建武与江南投资公司签订的合同中约定的违约责任条款执行。（二）2015年3月26日的协议书不能作为认定抵扣租金的证据使用。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第10条规定：“当事人向人民法院提供证据，应当提供原件或者原物。”这一规定表明，当事人提供证据必须提供原件或者原物，2015年3月26日的协议书系复印件，庭审质证时没有得到李建武、李威霖、李威震的认可，没有客观性，与其他证据没有关联性，系孤证，不符合证据的三性，所以不能作为认定抵扣租金的证据使用。（三）双方签订的B区商铺租赁合同合法有效，返租与保证租金收益是同一法律俗语，一审法院适用法律错误。2014年3月31日，江南投资公司出具《关于江南国际四层商铺的说明》：江南公司保证李建武对A区每年832495.99元、江南投资公司保证李建武对B区1231.65㎡商铺起租价格每月每平24元的收益；本《关于江南国际四层商铺的说明》与江南投资公司和李建武签订的A区、B区租赁合同具有同等的法律效力。江南投资公司保证李建武后12年的租金收益。一审法院对此事实认定错误，适用法律错误，请求二审法院改判支持B区租金。（四）一审法院认定了被上诉人存在违约，但未全额支持双方约定的违约责任，属判决错误。双方在签订合同时出于对守约方的保护和弥补，在双方自愿平等下约定的违约金。被上诉人违约，怠于行使返还和支付租金收益的义务，存在商业诱惑、违规注销公司，逃脱债务等巨大过错，给李建武、李威霖、李威震造成了巨大的经济损失，违约金不足以弥补李建武、李威霖、李威震的经济损失，一审法院调整违约金属认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销并改判。二、一审法院在违约责任上认定错误。江南投资公司未按期办理房产证构成违约，并书面承诺给予上诉人补偿费，自始至终没有加重江南投资公司、张宋文、李昌台、左睿对李建武A区租金的共同担保责任，故江南投资公司、张宋文、李昌台、左睿应对李建武A区租金承担连带担保责任。2015年1月5日和9日，江南投资公司两次向李建武出具的“关于对《告知书》的答复”，该答复主要内容是江南公司正在办理房屋产权证，2015年1月12日起90个工作日内办理好房屋产权证，否则江南公司赔偿李建武每天500元补偿费；并再次确认江南公司、张宋文、李昌台、左睿对李建武A区租金的共同担保责任，自始至终没有变更加重过江南公司、张宋文、李昌台、左睿对李建武A区租金的共同担保责任，所以江南公司、张宋文、李昌台、左睿应当对李建武A区租金继续承担共同担保责任。三、一审法院以合同的相对性来否认瑞云公司及其股东的连带责任，无事实和法律依据，依法应予撤销。李建武与瑞云公司存在合同法律关系，双方签订协议约定：1、李建武委托瑞云公司招商经营，2012年10月10日前交付房屋，期限为15年；2、瑞云公司保证李建武的收益，即每年704000元，2012年10月10日起至2015年10月9日止前三年的收益（第一年以9个月计算）合计1936万元；3、关于税费缴纳，瑞云公司缴纳70%，李建武缴纳30%；4、瑞云公司的违约责任，按照李建武与江南投资公司签订的合同中约定的违约责任条款执行。瑞云公司作为李建武A区商铺租赁运营管理公司，对李建武A区商铺租金每年832495.99元收益与江南投资公司、张宋文、李昌台、左睿共同承担保证责任。瑞云公司采取非法注销清算来逃避高额债务，注销时清算程序不合法，其公司股东王宝卫、李爱杰应以各自的出资额度对瑞云公司债务承担责任。四、李建武、李威霖、李威震与江南投资公司签订补充协议冲抵款项，双方约定继续按原租赁合同、补充协议及相关约定的各项担保、保证履行。因为江南投资公司违约，江南投资公司将A座503号以240695元冲抵给李建武，冲抵江南投资公司逾期办理房产手续的违约金和李建武的负一层永久性停车位。2017年2月16日，江南投资公司与李建武签订关于解决违约责任和继续履行合同的补充协议，双方约定继续按原租赁合同、补充协议及相关约定的各项担保、保证履行。所以，应当支持李建武、李威霖、李威震要求继续按原租赁合同、补充协议及相关约定的各项担保、保证履行的诉讼请求。综上所述，一审判决事实认定错误，适用法律错误，请求二审人民法院撤销一审判决，依法改判支持李建武、李威霖、李威震的上诉请求。张宋文辩称，对于李建武、李威霖、李威震提出的上诉请求，依法应予驳回。理由如下：首先对于A区和B区的租金，因A区和B区属于不同的事实，当事人也不一样，不应在同一个案件中进行审理，一审法院将两个事实在同一案件中进行审理不符合法律规定。其次，张宋文于2013年3月12日签订的承担保证责任的协议，是针对2011年7月28日李建武和江南投资公司、瑞云公司所签订的二份协议，之后，该二份协议已经经过多次变更，根据担保法第23条、24条规定，张宋文不应当再承担任何保证责任。左睿辩称，左睿于2013年3月12日签订的承担保证责任的协议，是针对2011年7月28日李建武和江南投资公司、瑞云公司所签订的二份协议，之后，该二份协议已经经过多次变更，根据担保法第23条、24条规定，左睿不应当再承担任何保证责任，且左睿在协议上签字仅仅是履行其作为公司管理人员的职责，代表公司签字，并不是代表个人。且本案李建武与江南投资公司之间是一个返租法律关系，根据《商品房销售管理办法》的规定，法律是禁止返租的，违反了合同法第52条的规定，即本案涉及的基本法律关系是无效的，不应得到支持，请求法院依法驳回李建武、李威霖、李威震全部的诉讼请求。张宋文上诉请求：1、依法撤销云南省普洱市思茅区人民法院云0802民初242号判决；2、依法改判驳回李建武、李威霖、李威震对张宋文的全部诉讼请求；3、依法判令李建武、李威霖、李威震承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一审判决认定张宋文与江南投资公司存在担保关系无事实基础，没有法律依据。一、张宋文没有义务为江南投资公司向李建武支付招商收益承担担保责任。2013年3月12日，张宋文、李昌台、左睿签署《补充协议》就李建武与普洱瑞云商业运营管理有限公司签订的4楼Ａ区租赁合同15年内每年总房款8%的租赁收益进行担保。该《补充协议》所涉及的被担保人为普洱瑞云商业运营管理有限公司，担保的债务为普洱瑞云商业运营管理有限公司根据2011年7月28日与李建武签署的《协议书》所约定的招商租金收益支付义务。张宋文、李昌台、左睿在《补充协议》中并未表示对江南投资公司向李建武支付招商收益承担担保责任。2013年4月25日，李建武与江南投资公司签署《江南国际商场4层Ａ区租赁补充合同》，其中第三条约定：“李建武购买的Ａ区全部商铺，在江南投资公司交付李建武后，李建武返租给普洱瑞云商业运营管理有限公司。从2015年10月10日起，总商铺款8%的年收益由江南投资公司每年支付给李建武”。上述约定将《协议书》中约定的招商租金收益支付主体普洱瑞云商业运营管理有限公司变更为江南投资公司。鉴于上述变更，普洱瑞云商业运营菅理有限公司按《协议书》约定向李建武支付招商租金收益的义务已经不存在，张宋文在《补充协议》中所担保的债务也已经不存在，且上述变更，没有取得作为保证人张宋文的书面同意，根据法律规定，张宋文不再承担保证责任。二、张宋文的担保责任已经超过保证期间。普洱瑞云商业运营管理有限公司已于2016年11月14日依法注销。普洱瑞云商业运营管理有限公司与李建武签署的《协议书》不具备再继续履行的条件。假设张宋文承担担保责任的前提成立，李建武、李威霖、李威震也应当于瑞云商业运营管理有限公司注销之日起6个月内要求张宋文承担担保责任，李建武、李威霖、李威震于2019年1月17日法院起诉要求张宋文承担担保责任已经超过保证期间。综上所述，请求二审人民法院依法对一审法院的判决予以撤销，支持张宋文的上诉请求。左睿辩称，答辩意见与左睿的上诉意见一致。左睿上诉请求：1、依法撤销云南省普洱市思茅区人民法院云0802民初242号判决第二项，依法改判驳回李建武、李威霖、李威震对左睿的诉讼请求；2、依法判令李建武、李威霖、李威震承担本案原审、二审全部诉讼费用。事实和理由：原审判决认定左睿与江南投资公司存在担保关系无事实基础，没有法律依据。一、左睿没有义务为江南投资公司向李建武支付招商收益承担担保责任。2013年3月12日，左睿、李昌台、张宋文签署《补充协议》，就李建武与普洱瑞云商业运营管理有限公司签订的4楼Ａ区租赁合同15年内每年总房款8%的租赁收益进行担保。该《补充协议》所涉及的被担保人为普洱瑞云商业运营管理有限公司，担保的债务为普洱瑞云商业运营管理有限公司根据2011年7月28日与李建武签署的《协议书》所约定的招商租金收益。左睿、李昌台、张宋文于《补充协议》中并未表示对江南投资公司向李建武支付招商收益承担担保责任。2013年4月25日，李建武与江南投资公司签署《江南国际商场4层Ａ区租赁补充合同》，其中第三条约定：“李建武购买的Ａ区全部商铺，在江南投资公司交付李建武后，李建武返租给普洱瑞云商业运营管理有限公司。从2015年10月10日起，总商铺款8%的年收益由江南投资公司每年支付给李建武”。上述约定将《协议书》中约定的招商租金收益支付主体普洱瑞云商业运营管理有限公司变更为江南投资公司。鉴于上述变更，普洱瑞云商业运营菅理有限公司按《协议书》约定向李建武支付招商租金收益的义务已经不存在，左睿在《补充协议》中所担保的债务也已经不存在，且上述变更，没有取得作为保证人左睿的书面同意，根据法律规定，左睿不再承担保证责任。二、左睿的担保责任已经超过保证期间。普洱瑞云商业运营管理有限公司已于2016年11月14日依法注销。普洱瑞云商业运营管理有限公司与李建武签署的《协议书》不具备再继续履行的条件。假设左睿承担担保责任的前提成立，李建武、李威霖、李威震也应当于瑞云商业运营管理有限公司注销之日起6个月内要求左睿承担担保责任，李建武、李威霖、李威震于2019年1月17日法院起诉要求左睿承担担保责任已经超过保证期间。三、关于原审判决对李爱杰的判决问题。依据庭审查明的事实，李爱杰是普洱瑞云商业运营管理有限公司的自然人股东，当属本案的诉讼当事人。《协议书》是李建武与普洱瑞云商业运营管理有限公司签订的，而原审判决却对此没有任何评判认定，同时判决的结果也没有任何交代，明显的表现出原审判决的不公。综上所述，请求中级人民法院依法撤销云南省普洱市思茅区人民法院云0802民初242号判决书，依法改判支持左睿的上诉请求。李建武、李威霖、李威震辩称（对张宋文、左睿的上诉统一答辩），张宋文、左睿有义务向李建武、李威霖、李威震承担支付招商收益15年的连带担保责任。2013年3月12日签订的补充协议是在双方当事人平等自愿、协商一致的前提下签订的，没有违反法律的任何禁止性的规定，对双方当事人具有法律约束力。其中补充协议第二条约定的由江南公司股东自然人张宋文、李昌台、左睿对李建武15年内每年总房款8%的租金收益进行担保是清楚明确的。左睿作为具有完全民事行为能力人的自然人，其签字是具有法律效力的，其应当有连带担保义务，张宋文和左睿、李昌台都具有法定的连带担保义务。本案并没有过保证期限，按双方的约定保证期限是到2027年的10月9日止。所以张宋文、左睿的上诉事实和理由是没有事实和法律依据的，请求法庭依法驳回张宋文、左睿的各项上诉请求。江南投资公司辩称（对李建武、李威霖、李威震、张宋文、左睿的上诉统一答辩），一审判决事实认定清楚，证据确实充分，适用法律正确，应该予以维持。关于2015年10月10日到2018年10月9日三年的租金已经折抵的问题。首先，2015年3月26日签订的协议书虽然被李建武收回，但是这份协议书的补充协议也是可以证明该份协议是真实存在的。在补充协议第二条明确写明用1011号商铺折抵四层A区三年租金，并且2016年10月26日李建武自己向普洱市房地产管理局提交的关于再次向普洱市房产住宅住房和城乡建设局反映普洱江南投资开发公司违规违建、违规建设等相关问题的反映中也说明1011号商铺出售给本人了，用于折抵开发商欠本人A区的租金的。即李建武自己也是自认该事实的。其次，从常理上来看，1011号商铺的面积为65.84平方米，是一楼的门面，而江南国际是在整个思茅区的正中心的位置，当时的售价是每平方米5万左右，如果仅折抵了133.12平方米的公摊（75万元），即商铺每平方米才几千元，远远与市场的价格是不符的，因此李建武上诉的没有折抵租金，只是折抵了所谓的差额的说法是没有任何依据的。关于瑞云公司解散的问题。李建武已经提起了行政诉讼，（2018）云0802行初12号云南省普洱市思茅区人民法院行政裁决书已经明确了瑞云公司撤销的合法性的问题。王宝卫辩称（对李建武、李威霖、李威震、张宋文、左睿的上诉统一答辩），同江南投资公司的答辩意见一致。张宋文辩称，答辩意见与张宋文的上诉意见一致。李昌台辩称（对李建武、李威霖、李威震、张宋文、左睿的上诉统一答辩），与左睿和张宋文上诉的意见是一致的，一审让李昌台承担连带责任是不符的，李建武、李威霖、李威震的上诉请求不符合事实和法律规定，请求法院依法予以驳回。李爱杰未作答辩。李建武、李威霖、李威震向一审法院起诉请求：1.请求人民法院依法判令江南投资公司、王宝卫、李爱杰立即共同连带向李建武、李威霖、李威震支付A区租金2497487.97元，支付该款2497487.97元年利率6%的资金占用费（计算时间自2015年10月10日起计算至租金付清之日），并由张宋文、李昌台、左睿承担连带担保责任；2.请求依法判令江南投资公司、王宝卫、李爱杰共同连带向李建武、李威霖、李威震支付违约金（每天按3000元计算，自2015年10月10日起计算至租金付清之日），并由张宋文、李昌台、左睿承担连带担保责任；3.请求依法判令江南投资公司立即向李建武、李威霖、李威震支付B区租金1064145.60元（大写：壹佰零陆万肆仟壹佰肆拾伍元陆角），并支付该款1064145.60元年利率6%的资金占用费（计算时间自2016年8月21日起计算至租金付清之日）；4.请求依法判令江南投资公司、王宝卫、李爱杰继续共同连带履行2011年7月28日李建武与江南投资公司签订的《合同书》和2011年7月28日李建武与普洱瑞云商业运营管理有限公司签订的《协议书》，由江南投资公司、王宝卫、李爱杰每年10月10日前向李建武、李威霖、李威震支付832495.99元租金直至2027年10月9日止，并由张宋文、李昌台、左睿承担连带担保责任；5.请求依法判令江南投资公司继续履行2014年3月31日江南投资公司出具的《关于江南国际四层商铺的说明》，由江南投资公司每年8月20日前向李建武、李威霖、李威震支付354715.20元租金直至2027年8月19日止；6.上述租金共计3561633.57元及年利率6%的资金占用费、违约金（每天按3000元计算，自2015年10月10日起计算至租金付清之日）；7.本案诉讼费、保全费、保全保险费等费用由江南投资公司、王宝卫、李爱杰、张宋文、李昌台、左睿共同连带承担。一审法院认定事实：2011年7月28日，李建武（合同甲方）与江南投资公司（合同乙方）签订《合同书》，主要内容为：“第一条：甲方在乙方开发的江南国际项目购买商铺（双方签订商品房购销合同，具体约定双方的权利义务）。在合同履行期内，不得拖欠甲方购买1550平方米商铺的总房款880万元人民币（以下金额均为人民币），每年计提8%为704000元的收益（具体面积、总房款、计提收益以最后测定为准，该收益体现为租金）。第二条：甲方购买的该商铺租给租赁公司使用（双方签订租赁合同约定具体的权利义务）。合同约定乙方按每季度先付款后使用，每季度租金是176000元（按最终确定的总收益计），如果租赁公司不能按照合同约定给付甲方租金，按应付每日租金1955.60元的50%计违约金（即997.80元）；拖欠租金十天后，每天应按承担违约金3000元。以上违约责任，乙方与租赁公司共同承担。第三条：如果租赁公司拖欠租金长达两个季度，甲方有权终止合同，把商铺转给第三方，相关的装修费用及投资视为违约责任，甲方不承担任何关于投资的损失。第四条……。第五条：本合同一式两份，双方各持一份，经双方签字盖章后生效。第六条：本合同作为租赁协议书的附件。”同日，李建武（合同甲方）与普洱瑞云商业运营管理有限公司（合同乙方）签订《协议书》，主要内容为：“甲、乙双方本着自愿、平等、信用的原则，经协商达成委托招商协议如下：一、甲方于2011年与开发商普洱江南投资开发有限公司签订了一份《商品房买卖合同》，由甲方出资购买该开发商开发的位于普洱市思茅区，该商品房的房号为4层Ａ区（电影院区域），参考建筑面积为1550平方米，参考套内建筑面积为1112.28平方米（最终以产权证记载为准）。该房屋拟定于2012年9月30日之前交付甲方。二、委托事项：甲方将所购买的该商品房及其附属设施整体委托给乙方，由乙方负责招商经营……。三、甲方委托招商的期限：甲方委托乙方招商的期限为15年，自甲方将商品房交付乙方之日起计算（由甲乙双方签订交付确认书予以确认）。四、甲方委托招商期限内的收益保证：1、乙方保证：自甲方将商品房交付乙方之后，三个月内视为经销商装修期及试营阶段，该阶段不计收益，第三个月之后，每年按甲方购房款的8%计收益，具体为704000元／年（以房管部门最终测定的建筑面积计算总房款，收益依据总房款的变化而变化，多退少补）。其中，第一年（计收益9个月）、第二年、第三年的收益共计1936000.00元人民币已全额返还甲方。2、以上收益的支付时间为：每季度支付一次，先付后使用，于每季度第一个月15日之前以现金方式支付。甲方于商品房交付之日起第37个月的15日之前到乙方领取第一收益季度的收益。3、除因商品房质量问题和不可抗力之外，乙方不得以该商品房未能找到经销商或者经销商实际承租的价格低于应支付给甲方的收益为由而向甲方拒绝支付、减少支付或者延期支付本协议约定的甲方的年收益。4、乙方实际招商收益超过本协议约定部分，归乙方所有。五、甲乙双方的权利义务……六、关于违约的约定：1、……2、乙方不能按照本协议约定将甲方收益交付给甲方的，乙方应按照甲方与普洱江南国际投资有限公司在2011年7月28日签订的《合同书》中约定的违约责任条款执行。3、……七、……八、因对该商品房进行招商产生的收益，所发生的税收，经甲方审核认可，由甲方承担30%、乙方承担70%。九……十、本协议壹式贰份，甲乙双方各执壹份，双方签字盖章后生效，如双方今后另行签订协议或委托书，本协议终止，权利义务关系以后签协议为准。本协议与甲方与普洱江南国际投资有限公司在2011年7月28日签订的《合同书》具备同等效力。”2013年3月12日，张宋文、李昌台、左睿作为担保人向李建武出具《补充协议》，内容为：“1、无论普洱江南投资开发有限公司在2012年10月10日是否给李建武交办理4楼A区（电影院）的交房手续，都不影响李建武与瑞云商业运营管理有限公司签订商铺租赁合同约定总房款8%的收益，所发生的税收，由李建武承担30%，瑞云商业运营管理有限公司承担70%。2、李建武与瑞云商业运营管理有限公司签订的4楼A区（电影院）租赁合同，因江南投资开发公司招商广东大地影院未果，由江南投资开发公司股东自然人张宋文、李昌台、左睿，对李建武15年内每年总房款8%的租赁收益进行担保。3、本补充协议与李建武和江南投资开发公司于2011年7月28日签订的4楼A区（电影院）协议书（瑞云公司）合同书（江南公司）具有同等法律效力。4、本补充协议附担保人身份证复印件。5、本补充协议一式四份，所有当事人各执一份。”2013年4月25日，李建武（合同乙方）与江南投资公司（合同甲方）签订《江南国际商场4层Ａ区租赁补充合同》，主要内容为：“为了进一步完善李建武与普洱江南投资开发有限公司签订的江南国际项目四楼Ａ区全部商铺租赁《合同书》、李建武与普洱瑞云商业运营管理有限公司签订的商铺租赁《协议书》及2013年3月12日签订的就对江南国际商场四楼Ａ区商铺的租赁相关事项的《补充协议》经甲乙双方就对以上所签订的内容再次进行补充，现经甲乙双方协商一致，订立本补充合同，供甲乙双方共同遵守，不得违约。第一条、甲方开发的‘江南国际’项目位于云南省普洱市思茅区，乙方获悉普洱江南投资开发有限公司向社会公开销售商铺，乙方依法购得甲方开发的江南国际项目四层Ａ区的全部商铺。第二条、现甲乙双方约定Ａ区商铺建筑面积依据房管局最终测量的数字为准，Ａ区全部商铺包括4001、4002、4002附1号、4003、4003附1号、4003附2号、4004、4005、4006、4007、4008（共有8套，附3套，可办理11份产权证）。该Ａ区全部商铺的总建筑面积为1833平方米，另外再增加Ｂ区4010号中的部分面积27平方米，甲乙双方约定乙方所购买的四楼Ａ区商铺收益不以《商品房购销合同》中的总价计算，是以本补充合同商铺收益建筑面积合计1860平方米，单价为每平方米5677.42元人民币，全部商铺的总价款为10560000元人民币，大写金额：壹仟零伍拾陆万元整（其中包括2012年10月10日至2015年10月9日的商铺租金为2323200元，该租金所产生的商铺租赁税费由普洱江南投资开发有限公司单方自行承担），Ａ区计算返租租金时以10560000元人民币（大写金额：壹仟零伍拾陆万元整）为准，关于价款的支付、商品房购销合同的签订，双方另行完成。第三条、乙方所购买的Ａ区全部商铺，在甲方交付乙方使用之后，乙方返租给普洱瑞云商业运营管理有限公司。从2015年10月10日起，总商铺款10560000元人民币8%的年收益由甲方每年支付给乙方844800元人民币（大写金额：捌拾肆万肆仟捌佰元整）的使用费（乙方在2015年10月10日之前不能向甲方和普洱瑞云商业运营管理有限公司收取任何费用，2015年10月10日之后，除收取该费用，乙方不能向甲方和普洱瑞云商业运营管理有限公司收取其他任何费用），支付时间为12年，以季度结算（具体支付时间为每季度的前三天支付，先付后使用，支付期限为2015年10月10日至2026年9月30日，由甲方按约定金额直接将租赁费以转账和付现形式支付至：开户行为中国银行普洱支行，户名为李建武，账号为62×××62），期满后，乙方收回所购买的商铺。甲方支付的该笔费用，需缴纳税金，由乙方承担税金的30%。第四条……第五条、2012年10月10日至2015年10月9日期间的商铺租赁产生的税费由普洱江南投资开发有限公司自行承担。第六条……第七条、本补充合同与甲乙双方签订的江南国际商场四楼Ａ区其他相关《租赁合同》、《租赁协议》及《补充协议》都具有同等法律效力。第八条、本合同一式两份，甲乙双方各持一份，经双方签字盖章后生效。”2014年3月31日，江南投资公司出具的《关于江南国际四层商铺的说明》中第二条、第四条、第六条载明：“二、四楼商铺结算情况。1、四楼商铺总面积：3064.56㎡，单价：5677.42元／㎡，总价：17398794.23元；2、返租三年，三个月的装修期，合计为36个月，扣除三个月的装修期，按照年返8%，折合月返为0.667%，三拾三个月则返还比例为22%。3、三十三个月的返租总金额：17398794.23×22%＝3827734.73元，扣除三年返租后四楼商铺款为：13571059.50元；交款总金额为：13571056.00元。4、开具的四楼商铺的发票总金额为：13421058.34元。交款总金额为：13571056.00元。多交：150001.16元，用四楼4011号房优惠了的150069.86元抵扣。四、租赁情况：1、四层商铺租赁分为Ａ区、Ｂ区，其中Ｂ区为网吧租赁区，原租赁合同面积约1150㎡，起租价格24元／㎡；而根据网吧的装修区域划分，网吧实际租赁面积为1231.65㎡。前三年租金由江南投资开发有限公司收。后十二年由李建武收。下来江南投资开发公司负责和网吧重新签订增加面积的补充协议，江南投资开发有限公司保证李建武1231.65㎡起租价格24元／㎡的收益。2、四层Ａ区商铺产权面积为1832.91㎡×5677.42元／㎡＝10406199.89元×8%＝832495.99元／年（返租收益），2015年10月10日开始由李建武按原合同条款约定计收。五、其他：1、同意提供一间办公室五年的使用权，水、电、物管费用自理。2、同意提供一个停车位使用权，物业管理等费用自理。六、本‘关于江南国际四层商铺的说明’与江南投资开发有限公司和李建武签订的Ａ区租赁合同具有同等的法律效力。……”2015年1月5日，江南投资公司向李建武作出的《关于对的答复》中第3条、第4条载明：“3、我公司与你签订的《商品房购销合同》第十二条关于产权登记的约定中，明确90内我公司应办理产权预登记手续，现我公司已按合同约定办理了该手续，并已向房产登记管理部门及土地部门提交材料，办理房屋产权证。4、我公司不存在任何欺诈行为，我公司与你签订协议中，并没有约定四楼一定做电影院用途，只是当时是划分为电影院区域，2013年3月12日我公司法定代表人李昌台及股东张宋文、左睿，应你要求所签订的担保协议中，已明确四楼招租电影院未果，三人对你的租金收益担保。并且根据协议所约定，2012年10月10日我公司接手后，3年的租金即2012年10月10日至2015年10月9日的租金已折抵进购房款中，我公司需支付你租金的时间是从2015年11月15日起，现在还未到支付租金时间。”2015年1月9日，江南投资公司向李建武作出的《关于对的答复》中第3条、第4条载明：“3、我公司与你签订的《商品房购销合同》第十二条关于产权登记的约定中，明确90日内我公司应办理产权预登记手续，现我公司已按合同约定办理了该手续，并已向房产登记管理部门及土地部门提交材料，办理房屋产权证。我公司承诺自2015年1月12日（星期一）起，90个工作日（国家法定节假日除外），内办理好房屋产权证，如到期未办理，我公司将赔偿你每天500元补偿费。4、我公司不存在任何欺诈行为，我公司与你签订协议中，并没有约定四楼一定做电影院用途，只是当时是划分为电影院区域，2013年3月12日我公司法定代表人李昌台及股东张宋文、左睿，应你要求所签订的担保协议中，已明确四楼招租电影院未果，三人对你的租金收益担保。并且根据协议所约定，2012年10月10日我公司接手后，3年的租金即2012年10月10日至2015年10月9日的租金已折抵进购房款中，我公司需支付你租金的时间是从2015年11月15日起，现在还未到支付租金时间。现在原担保协议的基础上，我公司再用‘江南国际’两层商铺作为担保。”2015年3月26日，李建武（合同乙方）与江南投资公司（合同甲方）签订《协议》，主要内容为：“2011年9月6日甲、乙双方签订了《商品房购销合同》购买江南国际楼盘第四层商铺，套内建筑面积2241.74平方米。后签订一系列协议，2013年4月25日双方签订《江南国际商场4层Ａ区租赁补充合同》约定从2015年10月10日起，按商铺款10560000元人民币8%的年收益由甲方每年支付给乙方844800元人民币的租金。2015年1月4日乙方向甲方寄发《关于普洱江南投资开发有限公司“江南国际”项目违规违法建设及合同欺诈等相关问题的》，甲方对此作出答复，但乙方不满意于2015年1月19日再次寄发《对普洱江南投资开发有限公司“关于的答复”及相关事项的回函》，要求甲方承担因公摊面积减少而导致的产权面积减少及为租金收益提供担保。为此甲乙双方经过多次协商，达成如下协议：一、甲方拿出位于江南国际商场一层1011号，产权面积65.84平方米的商铺折价3600000.00元（大写：叁佰陆拾万元整），对乙方提出减少的产权面积进行抵扣，剩余冲抵租金。二、计算方法：1、减少的133.11平方米产权面积。按每平方米5677.42元折算，为755722元（大写：柒拾伍万伍仟柒佰贰拾贰元整）。2、抵扣产权面积差后剩余2844278元（大写：贰佰捌拾肆万肆仟贰佰柒拾捌元整）。3、现乙方Ａ区房屋产权面积为1753.28平方米（新测绘），单价5677.42元／㎡，总价9954107元（大写：玖佰玖拾伍万肆仟壹佰零柒元整），8%的年租金为796329元（大写：柒拾玖万陆仟叁佰贰拾玖元整）。4、本协议第二条（计算方式）第2与第3相折抵租金3年，抵扣期为2015年10月10日至2018年10月9日。金额2388987元（大写：贰佰叁拾捌万捌仟玖佰捌拾柒元整）。5、江南国际商场一层1011号商铺自2018年10月9日前由甲方收租金，折抵1011号商铺的购房款乙方无异议。2018年10月10日之后1011号商铺租金由乙方收取。6、本协议签订生效，商品房购销合同签订备案二日内，乙方一次性付给甲方160000.00元（壹拾陆万元正）。7、在办理产权手续时各种税款及配套费用，应按国家政策规定的由甲、乙双方各自缴清。三、本协议第二条双方所约定相抵的内容减去1011号商铺总价款360万元后全部冲抵两清，1011号商铺产权归乙方所有。四、本协议内容经双方多次核实计算，同意按协议内容执行。五、本协议自签订即日起，双方应共同遵守并履行，如有未履行协议内容的，则应承担违约责任，并承担因此造成的经济损失。另本协议各项内容履行完后自行终止。六、本协议自双方签字之日起生效，一式两份，甲乙双方各执一份。”2015年3月27日，李建武（合同乙方）与江南投资公司（合同甲方）签订《补充协议》，内容为：“2015年3月26日双方签订了1011号商铺抵房租的《协议》，现就双方今后在办理产权登记、完善公司财务手续的发票、及税务等事宜协商一致，达成如下两点补充：一、1011号商铺折抵后，江南公司开金额2388987.00元的购房发票给李建武办理产权登记。二、用1011号商铺2388987元折抵四层A区叁年租金，李建武应提供税务（租金）发票给江南公司。开具发票的税款按原四层A区返租合同约定的各自承担税款（即12%的租赁税。2388987元×12%=286678.44元。由普洱江南投资开发有限公司承担70%金额200674.91元；李建武承担30%金额86003.53元）。本协议自签定即日起，双方应共同遵守并履行。本协议自双方签字之日起生效，一式两份，甲乙双方各执一份。”2016年10月10日，李建武自制的《关于再次向普洱市住房和城乡建设局反映普洱江南投资有限公司违规违法建设等相关问题的反映》中第二条载明：“2015年3月30日，本人与开发商签订了一份《商品房买卖合同》，约定1011号商铺出售给本人，用于抵开发商欠本人的A区租金等债务，本人要求向房管局备案办理房产证……”2017年1月20日，李建武（合同乙方）与江南投资公司（合同甲方）签订《商品房购销合同》，李建武向江南投资公司购买位于普洱市思茅区，该商品房套内建筑面积为48.62平方米，单价为每平方米15543.43元（已包含分摊的共有建筑面积的价格），总金额为755722元。并于2017年2月16日到普洱市住房保障和房地产管理局对该份合同进行备案登记，登记号为53129号。2017年2月16日，李建武（合同乙方）与江南投资公司（合同甲方）签订《关于解除违约责任和继续履行合同的“补充协议”》，内容为：“甲方开发的位于普洱市思茅区的江南国际商场，乙方购买了该商场4楼整层商铺。乙方在按相关合同办理房产证的过程中发现甲方开发的该项存在诺多问题，乙方本着解决问题的态度于2015年1月9日给乙方出具了一份‘关于对《告知书》的回复’第3条约定：‘我公司与你签订的《商品房购销合同》第十二条关于产权登记的约定中，明确90日内我公司应办理产权预登记手续，现我公司已按合同约定办理了该手续，并已向房产登记管理部门及土地部门提交材料，办理房屋产权证。我公司承诺自2015年1月12日（星期一）起，90个工作日（国家法定节假日除外），内办理好房屋产权证，如到期未办理，我公司将赔偿你每天500元补偿费。’另外，依据2014年3月31日出具的《关于江南国际四层商铺的说明》第五项2条，甲方同意给乙方提供一个停车位使用权，为解决和落实上述承诺，现经甲、乙双方在普洱市多次友好协商，达成如下协议：一、乙方购买的4楼整层商铺租赁合同，继续按原租赁合同又签订一系列相关补充协议及相关约定的各项担保、保证履行。二、甲方将江南国际Ａ座503号冲抵给乙方，房款240695元（建筑面积为68.77㎡×3500元／㎡＝240695元）。乙方用甲方应当承担的逾期办理房产手续违约金和乙方负一层永久性停车位一次性冲抵该房屋的全部房款。三、甲、乙双方在本协议签订后，办理该房屋产权证所产生的税费甲、乙双方按国家有关法规应各自承担。四、乙方江南国际商场负一层一个永久性停车位归甲方所有，甲方在管理江南国际物业期间给乙方协调一个车位免费使用。五……”2017年2月16日，李建武、李威霖、李威震（合同乙方）与被告江南投资公司（合同甲方）签订《补充协议》，内容为：“经甲、乙双方多次协商，达成以下几点协议：1、李建武、李威霖、李威震共同购买甲方开发的江南国际Ａ区，现因甲方长期对该项目商场负债经营，乙方租金从2015年10月10日至2018年10月9日止，三年的租金，乙方向该商铺租金收入的担保人张宋文向法院起诉追要租金，如法院不判决张宋文承担责任，李建武、李威霖、李威震保证不再向甲方和李昌台追要租金，并放弃以上三年租金收入要求。2、法院追回的租金归李建武所有，作为补偿李建武在2017年元月送市住建局举报材料8项问题未解决的事项。3、2018年10月9日后的四层Ａ区租赁合同和补充协议按原约定执行。2017年甲、乙双方所签订的相关合同约定双方有效履行。4、此协议双方签字生效。甲方盖章：普洱江南投资开发有限公司（印章），经办人签字：李昌台；乙方签字：李建武，李威霖、李威震代签：李建武。签定日期：2017年2月16日。”普洱瑞云商业运营管理有限公司的股东为被告李爱杰、王宝卫，注册资本为500万元，李爱杰认缴出资额为125万元，持股比例为25%，王宝卫认缴出资额为375万元，持股比例为75%。普洱瑞云商业运营管理有限公司于2016年11月14日召开股东会决议，同意公司注销，并成立清算组。于2016年10月24日在普洱日报进行注销公告，要求债权人于2016年10月24日起45日内向清算组申报债权。普洱瑞云商业运营管理有限公司于2016年12月26日作出《普洱瑞云商业运营管理有限公司注销清算报告》，载明：公司财产状况，截止清算基准日，公司净资产总额为55.08元，其中净资产为55.08元，负债总额为0.00元。于2016年12月26日向普洱市思茅区市场监督管理局申请注销登记，普洱市思茅区市场监督管理局于当日予以注销。另查明，位于普洱市思茅区的房屋所有权人登记为李建武；位于普洱市思茅区的房屋所有权人登记为李建武、李威震；位于普洱市思茅区的房屋所有权人登记为李建武、李威霖。李建武与李威震、李威霖系父子关系。一审法院认为，一、对李建武、李威震、李威霖主张江南投资公司、王宝卫、李爱杰向其支付Ａ区租金2497487.97元的请求。李建武与江南投资公司就李建武向江南投资公司购买的江南国际商场4层Ａ区返租事宜签订《合同书》《江南国际商场4层Ａ区租赁补充合同》及一系列协议书，是李建武与江南投资公司之间的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，李建武与江南投资公司之间依法成立租赁合同关系，该合同合法有效，应受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付；剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”本案中，2011年7月28日李建武与江南投资公司签订《合同书》以及李建武与普洱瑞云商业运营管理有限公司签订《协议书》，约定李建武向江南投资公司购买的江南国际商场4层Ａ区返租给江南投资公司，每年的租金收益为704000元，并委托普洱瑞云商业运营管理有限公司招商，普洱瑞云商业运营管理有限公司保证每年支付租金收益704000元。李建武又于2013年4月25日与江南投资公司签订《江南国际商场4层Ａ区租赁补充合同》，合同约定Ａ区全部商铺包括4001、4002、4002附1号、4003、4003附1号、4003附2号、4004、4005、4006、4007、4008（共有8套，附3套，可办理11份产权证），Ａ区全部商铺的总建筑面积为1833平方米，另外再增加Ｂ区4010号中的部分面积27平方米，双方约定Ａ区计算返租租金时以10560000元为准，从2015年10月10日起总商铺款10560000元8%的年收益由被告江南投资公司每年支付给原告李建武844800元，支付时间为12年，以季度结算（具体支付时间为每季度的前三天支付，先付后使用，支付期限为2015年10月10日至2026年9月30日）。《江南国际商场4层Ａ区租赁补充合同》形成于《合同书》及《协议书》之后，后形成的《江南国际商场4层Ａ区租赁补充合同》已对《合同书》及《协议书》中的商铺面积、商铺总价款、年收益金额、支付期限、支付方式、支付主体及税费承担的内容作了部分变更，并约定总商铺款10560000元8%的年收益由江南投资公司每年支付给李建武844800元，因普洱瑞云商业运营管理有限公司未在补充合同中盖章确认，且从李建武与江南投资公司签订的一系列协议可知，李建武购买的江南国际商场4层Ａ区系返租给江南投资公司，形成租赁关系的系李建武与江南投资公司，依照合同的相对性原则，应由江南投资公司向李建武支付租金。江南投资公司应当按照《江南国际商场4层Ａ区租赁补充合同》的约定自2015年10月10日起向李建武支付每年租金收益844800.00元，江南投资公司提交的《2015年3月26日协议书》《2015年3月27日补充协议》《关于再次向普洱市住房和城乡建设局反映普洱江南投资有限公司违规违法建设等相关问题的反映》《2017年2月16日协议书》已证明，江南投资公司用位于普洱市思茅区折价3600000.00元，抵扣李建武提出减少的产权面积及江南投资公司应支付李建武2015年10月10日至2018年10月9日期间的租金2388987元（《2015年3月26日协议书》中约定抵扣的每年租金收益为796329.00元），且位于普洱市思茅区的所有权人已登记为李建武，故江南投资公司应自2018年10月10日起向李建武支付至已实际使用的2019年10月9日的租金收益844800元，对2019年10月10日之后的租金，因该期间的租金尚未实际发生，李建武可以待实际发生后另行主张，故一审法院在本案中不宜认定处理。虽然合同系李建武所签，但《江南国际商场4层Ａ区租赁补充合同》约定的返租标的物，即位于普洱市思茅区的房屋所有权人登记为李建武、李威震，位于普洱市思茅区的房屋所有权人登记为李建武、李威霖，李建武与原告李威震、李威霖亦系父子关系，李建武与李威震、李威霖共同作为原告提起诉讼要求支付上述商铺租金收益，并无不当。综上，对李建武与李威震、李威霖主张江南投资公司、王宝卫、李爱杰支付Ａ区租金的请求，一审法院予以支持由江南投资公司向李建武、李威震、李威霖支付自2018年10月10日至2019年10月9日的租金收益844800元。对江南投资公司抗辩2015年10月10日至2018年10月9日的租金已经用1011号商铺折抵的理由，于法有据，一审法院予以支持。二、对李建武与李威震、李威霖主张江南投资公司支付其Ａ区租金年利率6%的资金占用费及每天按3000元计算违约金的请求。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，李建武与江南投资公司签订的《合同书》及《江南国际商场4层Ａ区租赁补充合同》中约定，江南投资公司按每季度先付款后使用，具体支付时间为每季度的前三天支付，如果租赁公司不能按照合同约定给付李建武租金，按应付每日租金1955.60元的50%计违约金（即997.80元），拖欠租金十天后，每天应按承担违约金3000元。江南投资公司应当按照约定每季度的前三天向原告李建武支付自2018年10月10日至2019年10月9日期间的租金收益844800元，但江南投资公司未按约定向李建武支付租金，江南投资公司的行为已经构成违约，应向李建武与李威震、李威霖承担违约责任，虽然双方在《合同书》中约定，按应付每日租金1955.60元的50%计违约金997.80元，拖欠租金十天后，每天应承担违约金3000元。违约金的性质是补偿性兼具惩罚性，但以补偿性为原则兼具一定程度的惩罚性，违约金的目的是为了弥补守约方因违约方的违约行为所遭受的损失，本案中李建武要求江南投资公司按照《合同书》中约定支付资金占用期间利息、违约金，庭审中江南投资公司亦认为过高要求予以调整，经审核江南投资公司未按约定向李建武与李威震、李威霖支付租金给李建武与李威震、李威霖造成的实际损失系资金被占用期间的利息损失，在江南投资公司存在违约的情况下，兼顾合同的履行情况，以及江南投资公司的过错程度等综合因素考量，一审法院予以调整为以江南投资公司尚欠李建武的租金收益844800元为基数，按照中国人民银行1-5年期同期同类贷款基准利率4.75%的逾期罚息利率标准年利率7.125%（计算方式：4.75%×1.5倍）计算，故被告江南投资公司应支付2018年10月10日至2019年10月9日的逾期违约金为37620元［计算方式：844800元÷4×（7.125%÷12）×3月＋（844800元÷4）×2×（7.125%÷12）×3月＋（844800元÷4）×3×（7.125%÷12）×3月＋844800元×（7.125%÷12）×3月］，并自2019年10月10日起以尚欠租金收益844800元为基数，按照年利率7.125%支付至租金收益清偿之日止。综上，对李建武主张江南投资公司支付Ａ区租金年利率6%的资金占用费及每天按3000元计算违约金的请求，一审法院予以支持由江南投资公司向李建武、李威震、李威霖支付逾期违约金37620元，并自2019年10月10日起以尚欠租金收益844800元为基数，按照年利率7.125%支付至租金收益清偿之日止。三、对李建武与李威震、李威霖主张江南投资公司向其支付Ｂ区租金1064145.60元的请求。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百一十三条规定：“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。”本案中，李建武与李威震、李威霖主张要求江南投资公司支付Ｂ区租金收益的依据系江南投资公司于2014年3月31日向四楼商铺的各位股东作出的《关于江南国际四层商铺的说明》中所载明的：四层商铺租赁分为Ａ区、Ｂ区，其中Ｂ区为网吧租赁区，原租赁合同面积约1150㎡，起租价格24元／㎡；而根据网吧的装修区域划分，网吧实际租赁面积为1231.65㎡，前三年租金由被告江南投资公司收，后十二年由原告李建武收，下来江南投资公司负责和网吧重新签订增加面积的补充协议，江南投资公司保证李建武1231.65㎡起租价格24元／㎡的收益。位于普洱市思茅区系属于Ｂ区范围，李建武与江南投资公司已在《江南国际商场4层Ａ区租赁补充合同》对4层4010号中部分面积27平方米归入Ａ区进行约定，一审法院亦在江南国际商场4层Ａ区中认定处理，对李建武向江南投资公司购买的江南国际商场4层Ｂ区其余商铺，因江南投资公司在《关于江南国际四层商铺的说明》中只是保证李建武购买的Ｂ区1231.65㎡的起租价格为24元／㎡，但并未约定原告李建武购买的Ｂ区（除江南国际1幢4层4010号商铺中27平方米外）系返租给江南投资公司使用，江南投资公司应按照24元／㎡向李建武支付Ｂ区（除江南国际1幢4层4010号商铺中27平方米外）的租金，故李建武与李威震、李威霖应对其提出的诉讼请求所依据的事实承担相应举证，但李建武与李威震、李威霖未提交相应的证据予以证明，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”应由李建武与李威震、李威霖自行承担举证不能的不利后果。故对李建武与李威震、李威霖主张江南投资公司支付Ｂ区（除江南国际1幢4层4010号商铺中27平方米外）租金收益的请求，一审法院不予支持。四、对李建武与李威震、李威霖主张李昌台、左睿、张宋文对江南投资公司应付的租金及违约金承担连带清偿责任的请求。李昌台、左睿、张宋文于2013年3月12日向李建武出具《补充协议》，是各方当事人在平等、自愿基础上协商达成，是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，应受法律保护。根据《中华人民共和国担保法》第十二条规定：“同一债务有两个以上保证人的，保证人应当按照保证合同约定的保证份额，承担保证责任。没有约定保证份额的，保证人承担连带责任，债权人可以要求任何一个保证人承担全部保证责任，保证人都负有担保全部债权实现的义务。已经承担保证责任的保证人，有权向债务人追偿，或者要求承担连带责任的其他保证人清偿其应当承担的份额。”第十九条规定：“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。”第二十六条规定：“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。”本案中，李昌台、左睿、张宋文于2013年3月12日向李建武出具的《补充协议》载明：因江南投资公司招商广东大地影院未果，由江南投资公司股东自然人张宋文、李昌台、左睿，对李建武15年内每年总房款8%的租赁收益进行担保。依据《补充协议》的约定，张宋文、李昌台、左睿系对李建武返租给江南投资公司的江南国际商场4层Ａ区在返租期的租金收益进行担保，因李建武与张宋文、李昌台、左睿在《补充协议》中未对担保方式及担保期限进行约定，依照上述法律的规定，张宋文、李昌台、左睿的担保方式为连带责任保证，担保期限为自主债务履行期届满之日起六个月内，因江南投资公司未按照合同约定向李建武与李威震、李威霖支付自2018年10月10日起至2019年10月9日止的租金收益844800元，李建武与李威震、李威霖在主债务履行期间向一审法院提起诉讼并要求担保人张宋文、李昌台、左睿承担担保责任，符合上述法律规定，张宋文、李昌台、左睿应当对江南投资公司欠李建武、李威震、李威霖自2018年10月10日起至2019年10月9日止的租金收益844800元及逾期违约金承担连带责任保证。故对李建武与李威震、李威霖主张张宋文、李昌台、左睿对江南投资公司应付李建武与李威震、李威霖的租金及违约金承担连带清偿责任的请求，一审法院予以支持由张宋文、李昌台、左睿对江南投资公司欠李建武、李威震、李威霖自2018年10月10日起至2019年10月9日止的租金收益844800元及逾期违约金承担连带清偿责任。对张宋文、左睿抗辩担保人的担保期限已经届满，张宋文、左睿的担保责任已经免除的理由，于法无据，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”第一百四十四条规定：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”本案中，李昌台、李爱杰经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提出书面答辩意见及提交证据，视为对自己权利的处分与放弃，应自行承担由此产生的法律后果，一审法院依法进行缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十二条、第十九条、第二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、普洱江南投资开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向李建武、李威震、李威霖支付自2018年10月10日起至2019年10月9日止的租金收益844800.00元、逾期违约金37620.00元，以上共计882420.00元，并支付自2019年10月10日起至租金收益清偿之日止的逾期违约金（以尚欠租金收益844800.00元为基数，按照年利率7.125%计算）；二、由李昌台、张宋文、左睿对上述债务承担连带清偿责任；三、驳回李建武、李威霖、李威震的其他诉讼请求。案件受理费35293.00元，由李建武、李威霖、李威震承担26549.00元，普洱江南投资开发有限公司承担8744.00元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：李建武、李威霖、李威震提交的房屋测绘技术报告书，系有权机关出具，故对其真实性，本院予以确认，但该报告书并不能证明李建武、李威霖、李威震主张的内容，故本院不予采信。本案经二审审理，查明的案件事实与一审判决确认的事实一致，本院予以确认。本院认为，对于李建武、李威霖、李威震主张的要求江南投资公司、王宝卫、李爱杰共同支付A区租金的诉讼请求问题。李建武、李威霖、李威震与江南投资公司对双方之间就A区成立房屋租赁关系均无异议，双方之间签订的一系列有关A区租赁的合同真实、合法，不违反法律、行政法规的禁止性规定，为合法、有效的协议，故本院予以确认。由此，江南投资公司作为承租人系向李建武、李威霖、李威震履行支付租金的义务人。根据李建武与普洱瑞云商业运营管理有限公司于2011年7月28日签订的协议书，该协议书明确约定：李建武将其购买的“江南国际”4层A区委托给普洱瑞云商业运营管理有限公司进行招商。由此，普洱瑞云商业运营管理有限公司与李建武之间并未成立租赁合同关系，双方之间仅是委托法律关系，普洱瑞云商业运营管理有限公司并不是A区的共同承租人，即普洱瑞云商业运营管理有限公司没有向李建武、李威霖、李威震支付A区租金的义务，由此，在普洱瑞云商业运营管理有限公司注销后，不管该公司的注销是否合法，该公司的股东王宝卫、李爱杰均不负有向李建武、李威霖、李威震承担支付A区租金的责任。李建武、李威霖、李威震主张的要求王宝卫、李爱杰以各自的出资额为限承担普洱瑞云商业运营管理有限公司的债务的请求无事实和法律依据，一审法院不予支持，并无不当，本院予以维持。其中，对于李建武、李威霖、李威震主张的自2015年10月10日至2018年10月10日的租金2497487.97元的请求问题。李建武、李威霖、李威震上诉称，2015年3月26日的协议书是复印件，不能作为抵扣租金的证据使用，且李建武、李威霖、李威震在一审时提交的关于1011号商铺的商品房购销合同已经对2015年3月27日的补充协议的第二条进行了变更，即江南投资公司将1011号商铺折价755722元抵扣A区减少的133.11平方米面积，用1011号商铺折抵三年租金（2015年10月10日至2018年10月9日）的约定已经被上述商品房购销合同变更，由此，A区租金的计算时间应从2015年10月10日开始计算，一审认定事实错误。李建武与江南投资公司于2015年3月27日签订的补充协议约定：2015年3月26日双方签订了1011号商铺抵房租的协议，现双方协商一致达成如下补充：用1011号商铺2388987元折抵四层A区三年租金，本协议自双方签字之日起生效。该补充协议系双方当事人的真实意思表示，真实、合法，不违反法律、行政法规的禁止性规定，为合法有效协议，故本院予以确认。而李建武与江南投资公司于2015年3月26日签订的协议约定：江南投资公司拿出位于江南国际商场一层1011号商铺折价360000元，对李建武减少的产权面积133.11平方米的面积进行抵扣755722元，剩余2844278元抵扣2015年10月10日至2018年10月9日共三年的A区租金。虽然该协议是复印件，但从江南国际提交的2015年3月27日的补充协议来看，2015年3月26日的协议是真实存在的，该协议由补充协议加以印证，而李建武、李威霖、李威震并没有否认补充协议的真实性，在李建武、李威霖、李威震不能提供其持有的协议否定江南投资公司提交的2015年3月26日的协议的情况下，本院确认该份协议为合法、有效的协议。根据上述协议的约定，李建武在四层A区的租金（自2015年10月10日至2018年10月9日）已经由1011号商铺的价款予以折抵，由此，李建武、李威霖、李威震主张的自2015年10月10日至2018年10月9日的租金无事实和法律依据，一审判决不予支持，并无不当，本院予以维持。而根据江南投资公司与李建武就A区商铺的租赁事宜所签订的一系列合同和补充合同可以看出，双方之间对于A区商铺的租赁事宜的变更均是通过书面的补充协议进行约定的，由此，李建武、李威霖、李威震应提交证据材料证明双方已经对2015年3月27日的补充协议进行了变更约定，而李建武、李威霖、李威震提交的有关1011号商铺的商品房购销合同并不能证明其提出的上述主张，即该商品房合同并未约定江南投资公司用1011号商铺仅折价755722元用于抵扣李建武减少的133.11平方米的面积，该商品房购销合同仅是双方为了办证需要而签订的一份合同，李建武、李威霖、李威震提出的上述上诉意见无事实和法律依据，故本院不予采信。对于李建武、李威霖、李威震主张的2018年10月10日之后至2027年10月9日止，于每年的10月10日前按年支付租金的请求问题。因2018年10月10日至2019年10月9日刚好是一个年度的租金，一审法院判决由江南投资公司支付该你年度的租金844800元，并无不当，故本院予以维持。对于2019年10月10日之后的租金，因一审判决时，该期间的租金尚未实际产生，一审判决不予支持，并无不当，故本院予以维持。对于李建武、李威霖、李威震主张的B区租金的请求问题。李建武、李威霖、李威震主张B区租金的依据是江南投资开发有限公司于2014年3月31日出具的关于江南国际四层商铺的说明，该说明第四条第1项载明：四层商铺B区为网吧租赁区，原租赁面积约1150平法米，实际租赁面积为1231.65平方米，前三年租金由江南投资公司收取，后十二年租金由李建武收取，由江南投资开发有限公司负责和网吧重新签订增加面积的补充协议，江南投资开发有限公司保证李建武1231.65平方米每平方米24元起租价格收益。本院认为，江南投资公司作出的上述说明只是江南投资公司单方面作出的意思表示，即江南投资公司保证李建武B区每平方米24元的起租价格收益，但江南投资公司并没有明确表示，如果不能保证该收益的情况下，江南投资公司按照其保证的收益对李建武进行赔偿，由此，在江南投资公司不能保证该收益的情况下，李建武也只能向江南投资公司主张违约责任，江南投资公司与李建武之间就B区之间没有形成返租法律关系，李建武直接要求江南投资公司支付B区租金的请求无事实和法律依据，一审法院不予支持，并无不当，本院予以维持。对于李建武、李威霖、李威震主张的违约金的请求问题。李建武与江南投资公司签订的《合同书》及《江南国际商场4层Ａ区租赁补充合同》中约定，江南投资公司按每季度先付款后使用，具体支付时间为每季度的前三天支付，如果租赁公司不能按照合同约定给付李建武租金，按应付每日租金1955.60元的50%计违约金（即997.80元），拖欠租金十天后，每天应按承担违约金3000元。但江南投资公司未按约定向李建武支付租金，江南投资公司的行为已经构成违约，应向李建武与李威震、李威霖承担违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”据此，本案当事人在一审庭审时向一审法院主张合同约定的违约金过高，应予调整，一审法院综合考虑本案的实际履行情况，认为本案违约金约定过高，予以调整为以江南投资公司尚欠李建武的租金收益844800元为基数，按照中国人民银行1-5年期同期同类贷款基准利率4.75%的逾期罚息利率标准年利率7.125%（计算方式：4.75%×1.5倍）计算，故判决确认由江南投资公司支付违约金为37620元，并自2019年10月10日起以尚欠租金收益844800元为基数，按照年利率7.125%支付至租金收益清偿之日止。该项判决并无不当，故本院予以维持。对于张宋文、左睿、李昌台是否应承担保证责任的问题。张宋文、左睿上诉称，张宋文、左睿担保的债务为普洱瑞云商业运营管理有限公司根据2011年7月28日与李建武签订的协议书所约定的招商租金支付义务，张宋文、左睿并未对江南投资公司向李建武支付的租金承担保证责任，且根据保证条款的约定，保证人仅对租金收益进行担保，并不对违约金进行担保，该保证期间也已经超过，故张宋文、左睿不应再承担保证责任。本院认为，李建武要求张宋文、左睿、李昌台承担保证责任的依据是2013年3月12日，张宋文、李昌台、左睿作为担保人签字捺印的补充协议，该补充协议约定：李建武与瑞云商业运营管理有限公司签订的4楼A区租赁合同，因江南投资公司招商电影院未果，由张宋文、李昌台、左睿对李建武15年内每年总房款8%的租赁收益进行担保。结合李建武与江南投资公司和瑞云商业运营管理有限公司签订的合同来看，瑞云商业运营管理有限公司才是李建武对外委托招商的当事人，江南投资公司实际才是承租人，根据上述担保条款的内容来看，张宋文、李昌台、左睿实际担保的就是江南投资公司应支付李建武15年的租金收益，张宋文、左睿对此提出的上诉意见无事实和法律依据，本院不予采信。由此，本院确认上述担保合同真实、合法，不违反法律、行政法规的禁止性规定，为合法、有效合同。根据《中华人民共和国担保法》第十九条的规定：“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。”第二十一条的规定：“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。”第二十六条的规定：“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。”据此，根据上述法律规定，因补充协议中未约定担保人的保证方式，故本院确认本案为连带责任保证。对于保证期间，因补充协议中亦未约定保证期间，故本院确认本案保证期间为主债务履行期限届满之日，因本案江南投资公司与李建武约定的15年的租金收益是按年支付，即本案江南投资公司履行债务是分期履行，由此，应以最后一期债务履行期限届满之日视为主债务履行期限届满之日，李建武、李威霖、李威震的起诉并未超过保证期间，张宋文、左睿提出的已过保证期间的上诉意见无事实和法律依据，本院不予采信。因补充协议仅约定张宋文、李昌台、左睿对租金收益进行担保，并未约定对违约金进行担保，故张宋文、李昌台、左睿担保的范围仅是租金收益，张宋文、左睿提出的该项上诉理由有事实和法律依据，故本院予以采信。由此，本院确认张宋文、左睿、李昌台仅对江南投资公司应支付李建武2018年10月10日至2019年10月9日的租金844800元承担连带保证责任。综上所述，李建武、李威霖、李威震的上诉请求不能成立，应予驳回；张宋文、左睿的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一、二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持云南省普洱市思茅区人民法院（2019）云0802民初242号民事判决第一项，即“一、普洱江南投资开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向李建武、李威震、李威霖支付自2018年10月10日起至2019年10月9日止的租金收益844800.00元、逾期违约金37620.00元，以上共计882420.00元，并支付自2019年10月10日起至租金收益清偿之日止的逾期违约金（以尚欠租金收益844800.00元为基数，按照年利率7.125%计算）”；二、撤销云南省普洱市思茅区人民法院（2019）云0802民初242号民事判决第二、三项，即“二、由李昌台、张宋文、左睿对上述债务承担连带清偿责任；三、驳回李建武、李威霖、李威震的其他诉讼请求”；三、由李昌台、张宋文、左睿对上述普洱江南投资开发有限公司支付李建武、李威震、李威霖自2018年10月10日起至2019年10月9日止的租金收益844800.00承担连带保证责任；四、驳回李建武、李威霖、李威震的其他诉讼请求。一审案件受理费35293.00元，由李建武、李威霖、李威震承担26549.00元，普洱江南投资开发有限公司承担8744.00元。二审案件受理费35293元，由李建武、李威霖、李威震负担。本判决为终审判决。审判长 赵 键审判员 张劲松审判员 付学华二〇二〇年六月三十日书记员 李专政