安徽省阜阳市颍州区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1202民初4550号原告:安徽阜阳立天房地产开发有限公司，住所地安徽省阜阳开发区新阳路新时代广场3#楼201室，统一社会信用代码913412007509987976（1-1）。法定代表人：刘立新，该公司经理。委托诉讼代理人：杨波，该公司员工。委托诉讼代理人：付新鹏，安徽皖北律师事务所律师。被告：顾彩军，男，1972年4月15日出生，汉族，高中文化，住安徽省利辛县。第三人：刘永进，男，1967年10月21日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。委托诉讼代理人：陈邦乾，男，1962年2月25日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。第三人：王佳佳，女，1984年4月7日出生，汉族，住安徽省阜阳开发区。委托诉讼代理人：李建敏，安徽金睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐婉丽，安徽金睿律师事务所律师。第三人：阜阳久兴超市有限公司，住所地安徽省阜阳市颍州区清河办事处南二环路蓝色雅典9#楼101号，统一社会信用代码91341200574413998U。法定代表人：陈静，该公司经理。第三人：中通快递股份有限公司阜阳分公司，住所地安徽省阜阳市颍东区致富路10号3#楼4号楼405室，统一社会信用代码91341200MA2N7EL872。主要负责人：俞立，该分公司经理。原告安徽阜阳立天房地产开发有限公司（以下简称立天地产公司）与被告顾彩军，第三人刘永进、王佳佳、阜阳久兴超市有限公司（以下简称久兴超市）、中通快递股份有限公司阜阳分公司（以下简称中通快递）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告立天地产公司委托诉讼代理人付新鹏，第三人刘永进的委托诉讼代理人陈邦乾，第三人王佳佳的委托诉讼代理人李建敏到庭参加诉讼，被告顾彩军，第三人久兴超市、第三人中通快递经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告立天地产公司向本院提出诉讼请求，一、请求判令解除原被告之间签订的《租赁合同》，判令被告及第三人立即将房屋恢复原状后返还给原告；二、判令被告支付租金175000元及逾期支付房屋租金的滞纳金340272元（房屋租金时间暂计算为2019年10月20日至2020年5月20日，此后的房租及滞纳金按照约定标准支付直至房屋返还完毕时止），两项合计515272元；三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年5月19日，原被告签订《租赁合同》，原告将位于阜阳开发区新阳大道新时代商业广场3号楼4275.45平方米出租给被告，租赁期限为十年，即自2015年10月10日起至2025年10月20日止。合同对租金及违约事项等进行了明确约定。合同签订后，原告按照合同约定将房屋交付给被告使用，但被告却将上述房屋转租给刘永进，刘永进又将房屋转租给王佳佳使用。被告一开始正常支付房租，但合同约定2016年10月20日至2019年10月19日年度的房屋租金缴纳日期最迟应为当年的10月20日前缴纳完毕，但被告却直到2018年12月27日才支付租金，逾期了两个多月，应支付滞纳金。同时，2019年10月20日至2020年10月19日期间的房租，被告应当于2019年10月20日前支付，但被告至今未支付，已经逾期六个多月。被告租房后，将部分房屋转租给刘永进，另外部分分别转租给久兴超市和中通快递，刘永进又将房屋转租给王佳佳，被告的上述转租行为严重违反了合同的约定，损害了原告的合法权益。原告为维护合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告的上述诉讼请求。被告顾彩军未到庭，也未提交书面答辩状。第三人刘永进述称，一、被告不存在逾期支付租金的情况，根据原被告双方签订的《租赁合同》第五条付款方式约定，“租金按年付”，但并没有约定是年初付，还是年中或年终付。二、原告在其诉状第3项中称“但2018年10月20日至2019年10月19日年度的房屋租金缴纳时间最迟应为当年的10月20日前缴纳完毕”，据此,2019月10月20日至2020年10月19日期间的房租，最迟的缴纳时间应为2020年的10月20日前，因此，被告不存在逾期缴纳租金。三、案涉《租赁合同》系原告提供的格式条款合同，根据《合同法》第四十一条规定，就案涉《租赁合同》第五条应当作出不利于原告的解释，即被告依法可以在该年度结束后支付租金，目前本年度未结束，因此，被告不存在逾期缴纳租金。四、案涉《租赁合同》中滞纳金的约定不符合法律规定，该约定应为无效，滞纳金是指超过规定的缴款期限，向缴款人征收的一种带有惩罚性的款项，具有法定性、强制性和惩罚性的特点。本案中原告不是行政机关或事业单位，不具有收取滞纳金的法定资格，依法无权收取滞纳金。退一步讲，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的规定，即便存在逾期支付租金的违约金，但该违约金依法不得超过年利率24%，更何况，租赁合同中未约定违约金，且被告并不存在逾期支付租金。综上，原告的诉讼请求缺乏事实和法律根据，依法应予以驳回。第三人王佳佳述称，法院在对本案做出裁决时应当充分考虑和保证她对本案所涉房屋的承租使用权，她为租赁该房屋投入近2000万元的装修费用，如不能正常使用该案涉房屋，将由相关责任方承担损失赔偿责任。第三人久兴超市未到庭，也未提交书面答辩状。第三人中通快递未到庭，也未提交书面答辩状。本院经审理认定的事实如下：2015年5月19日，原告立天地产公司（甲方）与被告顾彩军（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将坐落在阜阳经济技术开发区新阳大道新时代商业广场3号楼，计租面积为4275.45平方米的房屋出租给乙方作为开设宾馆或快捷酒店使用；租期自2015年6月20日至2025年10月20日，装修四个月；乙方承诺若乙方要将未用完房屋转租，不可租用于开饭店、大排档等较破坏房屋清洁的项目，西餐厅除外；双方同意有关房屋租赁费用标准如下：（一）租期内前五年房屋租金每年30万元（不含物业管理费）；（二）第六年起每年租金递增8%，即从2020年10月20日至2025年10月20日逐年递增；（三）房屋租金甲方不提供发票，乙方如需要，房屋租赁与乙方经营产生的税费由乙方承担；付款方式:（一）自2015年5月19日合同签订起，租金按年付，其中第一年为合同签订7日内付清15万元，剩余15万元待四个月装修期满一次付清，第二次付款定为2016年9月20日至2016年10月20日一次付清，依次类推。原告自述被告顾彩军应于每年度的10月20日前支付租金，顾彩军对于2018年10月20日至2019年10月20日期间的租金于2018年12月26日才支付，被告应支付滞纳金，2019年10月20日至2020年10月20日租金也应该于2019年10月20日前支付，被告至今未付。另查明：2015年12月4日，被告顾彩军（甲方）与第三人刘永进（乙方）签订《门面房租赁合同》，约定甲方出租给乙方的门面房位于阜阳市开发区新阳大街门面房，其中1楼10间门面房加二三四五楼全部，租期共12年，自2015年12月4日起至2027年12月3日止，租赁房屋仅作为酒店使用。2017年12月6日，原告刘永进（甲方）与被告王佳佳（乙方）签订《门面房租赁合同》，约定甲方将位于阜阳市开发区新阳大道五中对面的房屋4000平方米出租给被告，租赁期限为十年，即自2017年12月6日起至2027年12月3日止，年租金总额为60万元，前两年不递增，第三年递增6%，两年递增一次，乙方必须按时交付租金，如有拖欠，按拖欠额每日承担1%的违约金。2019年2月25日，被告顾彩军将案涉房屋中的一楼约193平方米的门面房转租给第三人久兴超市。原告自述，被告还将部分房屋转租给第三人中通快递。再查明：另案第三人起诉刘永进及立天地产公司租赁合同纠纷一案中，第三人王佳佳称在她装修期间，房屋所有权人立天地产公司出面阻止她使用涉案房屋，并把她已经装修完成的第二层三分之一面积的房屋作为立天地产公司的办公用房，在另案庭审中，立天地产公司认可已使用该出租的部分房屋做办公用房。另案本院已做出判决，王佳佳不服，提起上诉，正在二审审理中。在此次庭审中，原告称其占用王佳佳租用的房屋系从王佳佳处反租的。上述事实，由原、被告提供的身份证、房屋租赁合同四份、房屋转租协议及当事人陈述等证据材料在卷作证。本院认为，原告与被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应按照合同约定履行义务。原告称被告未经其同意将房屋转租给他人是违约行为，其主张解除合同，因原告在庭审中自认其从第三人王佳佳处反租房屋作为办公用房，这可视为对被告及第三人刘永进转租房屋的认可，同时根据法律规定，出租人知道或应当知道承租人转租的，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或认定转租合同无效的，不予支持。故原告不能依据被告转租房屋的行为主张解除合同。原告称被告逾期缴纳房租构成违约，其主张解除合同，对于2019年10月20日至2020年10月20日期间的房租，即使按照原告的主张应在2019年10月20日前支付，本年度尚未过完，且双方在合同中约定了合同期限，根据诚信原则，原告逾期支付房租的行为并未构成根本违约，且原告未提供证据表明其向被告主张过权利。对于原告要求解除合同的诉讼请求，本院不予支持。原被告在租赁合同中约定房租每年30万元，即每月25000元（300000/12个月），截至原告起诉时2020年5月20日共7个月，租金共计175000元，原告主张并无不妥，故对该诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张的逾期支付租金的滞纳金，于法无据，本院不予支持。被告顾彩军、第三人久兴超市、中通快递经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利，并可缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十二条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条之规定，判决如下：一、原告安徽阜阳立天房地产开发有限公司与被告顾彩军于2015年5月19日签订的《租赁合同》继续履行；二、被告顾彩军于本判决生效之日起十日内，支付原告安徽阜阳立天房地产开发有限公司房屋租金175000元；三、驳回原告安徽阜阳立天地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8953元，减半收取4477元，由原告安徽阜阳立天地产开发有限公司负担2477元，由被告顾彩军负担2000元。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员 汤 辉二〇二〇年六月三十日书记员 乔梦洁附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十二条因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，可以缺席判决。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。