贵州省织金县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0524民初1745号 原告：中国工商银行股份有限公司织金支行，住所地织金县城关镇金中路平远明珠一楼，统一社会信用代码91520524780181585U。 负责人：余刚耀，该支行副行长。 委托诉讼代理人（特别授权）：刘颖，女，该行员工。 委托诉讼代理人（特别授权）：王宽，男，该行员工。 被告：李国军，男，1984年3月13日出生，汉族，户籍地贵州省织金县 被告：贵州华顺达房地产开发有限公司，住所地贵州省毕节市织金县原城关镇法星路中段，统一社会信用代码915205247988428205。 法定代表人：彭伦华。 委托诉讼代理人（特别授权）：袁秀，女，该公司工作人员。 原告中国工商银行股份有限公司织金支行（以下简称工行织金支行）与被告李国军、贵州华顺达房地产开发有限公司（以下简称华顺达公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告工行织金支行的委托诉讼代理人刘颖、被告华顺达公司的委托诉讼代理人袁秀到庭参加诉讼，被告李国军经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告工行织金支行向本院提出诉讼请求：1．请求依法判决解除原告与被告李国军签订的编号为A［个住］字［毕节分］行［织金］支行［2016］年［1123］号的《个人购房借款/担保合同》；2．请求依法判决被告李国军一次性归还原告借款本金267,599.4元、利息1,147.27元，本息合计268,746.67元（本息计算至2020年4月8日），并按合同约定利率支付原告从2020年6月9日起至实际偿还本金之日止所欠的利息；3．由被告贵州华顺达房地产开发有限公司对被告李国军所欠的该笔贷款本金及利息承担连带保证责任；4．请求法院依法判决原告对该案抵押物享有优先受偿权；5．本案诉讼费用由被告李国军承担。事实及理由：2014年12月22日，被告华顺达公司与原告签订《按揭贷款项目合作协议书》，协议约定：由工商银行作为被告华顺达公司“同辉花园4、5幢”项目的按揭贷款银行，在借款人与工行签订的借款合同生效之日起至华顺达公司为借款人（向被告华顺达公司购买同辉花园房屋在工商银行办理贷款之人）办妥所购商品房的《房地产证》，并办妥房屋抵押登记，将《房地产证》交付工商银行保管之日止，被告华顺达公司同意为借款人（购房人）提供阶段性连带责任，并在工商银行指定账户上存入相当于全部按揭贷款金额5%的款项，作为履约保证金，如借款人在被告华顺达公司提供阶段性连带责任保证期间未按合同约定履行还款义务，华顺达公司保证在接到公司银行书面催款通知后履行还款义务，如华顺达公司未主动履行还款义务，工商银行有权从华顺达公司开立的账户中扣收。 2016年7月25日，被告李国军购买被告华顺达公司同辉花园5-2-2号住房，并于2016年8月9日向原告申请180个月的住房贷款32.4万元用于购买该房。原告与被告李国军于2016年8月9日签订编号为A［个住］字［毕节分］行［织金］支行［2016］年［1123］号的《个人购房借款/担保合同》，约定：原告向被告李国军发放个人购置住房贷款32.4万元，贷款期限为180个月，贷款利率与贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率确定，借款按照按月等额本息还款法（按月计息）还款，被告李国军自愿选择每月14日为还款日。合同第九条约定“借款人未按照合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收30%确定。”合同第十四条约定“违约及违约责任14.1发生下列一项或多项情形的，构成借款人违约、借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，14.2借款人发生14.1条约定的违约情形的，贷款人有权采取下列一项或多项措施：（4）宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清除未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；（5）解除本合同；（6）要求借款人赔偿因其违约给贷款人造成的损失；”合同第十七条约定“费用贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。”合同签订后，原告于2016年8月19日向被告李国军发放贷款32.4万元，该笔贷款转入被告华顺达公司账户，该笔贷款利率为年利率5.145%，借款期限为180月，合同约定采用按月等额本息还款法。该笔贷款由被告李国军用其购买的贵州省毕节市织金县城关镇金南路同辉花园5-2-2号房产作抵押，于2016年8月16日在织金县房产事业局办理了商品房抵押登记，登记义务人为李国军，证号为：织房预城关镇字第Y1602345号。 贷款发放后被告李国军多次未按合同约定按时还款，自2016年11月起多次逾期，至今逾期期数累计35次。截止2020年4月9日止，被告李国军已连续违约6期，保证人华顺达公司为其多次支付贷款本息，目前被告李国军及保证人华顺达公司已归还贷款本金56,400.6元，尚欠原告的贷款本金267,599.4元，利息1,147.27元，本息合计268,746.67元。原告认为，被告李国军已累计违约35期，连续逾期6期，已符合双方签订的《个人购房借款/担保合同》约定的合同解除条件，原告应按照合同约定一次性付清尚欠的贷款本金及利息，并按照合同约定支付原告为主张债权产生的诉讼费等费用。因被告李国军购买的房屋至今未办理房屋产权证，也未办理房屋他项权证书，按照原告与被告华顺达公司签订的《按揭贷款业务合作协议》，被告华顺达公司应对被告李国军债务承担连带担保责任。综上，为维护原告合法权益，根据相关法律规定，诉至法院。 诉讼中，因被告李国军于2020年6月8日已将在此之前所欠借款本息偿还清楚，故原告变更第二项诉讼请求为：请求依法判决被告李国军一次性归还原告借款本金263,247.84元、利息从2020年6月9日起按照合同约定的利率计算至实际偿还之日止的利息。 被告华顺达公司辩称：原告所述属实，同意对李国军所欠原告债务承担连带清偿责任。另外，我方已代被告李国军偿还了9,000余元的按揭款，如原告在该案中申请执行，要求从房款中将我公司为其垫付的款项支付给我公司，同时我方要求以原价回购被告李国军的房屋。 被告李国军未作答辩，也未向本院提交证据共庭审质证。 原告工行织金支行为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据： 1．书证一组：原告营业执照、法人身份证、法人任职证明、授权代理人身份证、被告营业执照、被告李国军身份证复印件、被告李国军未婚证明及户口簿，证明原、被告主体适格。 2．书证一组：个人贷款申请表、商品房预售合同备案登记表、送达地址确认书、个人借款借据、个人借款担保合同、房地产抵押信息登记表、房地产抵押权证、李国军系统内借据信息，证明被告李国军经被告华顺达公司提供连带保证责任同时提供在华顺达公司购买的房屋作抵押在我行申请借款用于购买华顺达公司位于同辉花园的房屋，以及我公司已经按照了合同约定履行了出借义务，在合同中约定了借款金额324,000元、借款期限是15年，还款方式是按月等额本息还款，借款利率是年利率5.145%以及李国军逾期37次未偿还借款的事实。 3．书证：本案诉讼费用回单，证明原告为实现债权缴纳诉讼费的事实。 上述证据经被告华顺达公司质证无异议，虽未经被告李国军质证，但系其经本院合法传唤无正当理由未到庭所致，是其对质证权利的放弃，应由被告李国军承担对己不利的法律后果，上述证据来源合法，内容真实，与本案存在关联性，应作为本案定案证据使用。 被告华顺达公司为支持其答辩主张，向本院提交以下证据供庭审质证： 书证：被告华顺达公司在工商银行开设的保证金账户明细表，证明因被告李国军未按时偿还借款，工商银行直接在华顺达公司保证金账户中扣取款项代李国军还款10次共计9,000余元的事实。经质证，原告无异议，本院予以确认。 根据当事人陈述和有效证据，本院确认本案事实如下： 2014年12月22日，被告华顺达公司与原告签订《按揭贷款项目合作协议书》，协议约定：由工商银行作为被告华顺达公司“同辉花园4、5幢”项目的按揭贷款银行，在借款人与工行签订的借款合同生效之日起至华顺达公司为借款人（向被告华顺达公司购买同辉花园房屋在工商银行办理贷款之人）办妥所购商品房的《房地产证》，并办妥房屋抵押登记，将《房地产证》交付工商银行保管之日止，被告华顺达公司同意为借款人（购房人）提供阶段性连带责任，并在工商银行指定账户上存入相当于全部按揭贷款金额5%的款项，作为履约保证金，如借款人在被告华顺达公司提供阶段性连带责任保证期间未按合同约定履行还款义务，华顺达公司保证在接到公司银行书面催款通知后履行还款义务，如华顺达公司未主动履行还款义务，工商银行有权从华顺达公司开立的账户中扣收。 2016年7月25日，被告李国军购买被华顺达公司同辉花园5-2-2号住房，并于2016年8月9日向原告申请180个月的住房贷款32.4万元用于购买该房。原告与被告李国军于2016年8月9日签定编号为A［个住］字［毕节分］行［织金］支行［2016］年［1123］号的《个人购房借款/担保合同》，约定：原告向被告李国军发放个人购置住房贷款32.4万元，贷款期限为180个月，贷款利率与贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率确定，借款按照按月等额本息还款法（按月计息）还款，被告自愿选择每月14日为还款日。合同第九条约定“借款人未按照合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收30%确定。”合同第十四条约定“违约及违约责任14.1发生下列一项或多项情形的，贷款人可以采取第14.2条所列措施：L、借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的。14.2借款人发生14.1条约定的违约情形的，贷款人有权采取下列一项或多项措施：（4）宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清除未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；（5）解除本合同；（6）要求借款人赔偿因其违约给贷款人造成的损失；”合同第十七条约定“费用贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。”合同签订后，原告于2016年8月19日向被告李国军发放贷款32.4万元，该笔贷款转入被告华顺达公司账户，该笔贷款利率为年利率5.145%，借款期限为180月，合同约定采用按月等额本息还款法。该笔贷款由被告李国军用其购买的贵州省毕节市织金县城关镇金南路同辉花园5-2-2号房产作抵押，于2016年8月16日在织金县房产事业局办理了商品房预抵押登记，登记义务人为李国军，证号为：织房预城关镇字第Y1602345号。 贷款发放后，被告李国军自2016年11月起多次逾期，至今逾期期数累计35次。截至2020年4月9日连续违约6期，保证人华顺达公司为其多次支付贷款本息。原告诉至本院后，被告李国军于2020年6月8日将在此之前所欠借款本息偿还完毕，现尚欠原告的贷款本金263,247.84元及从2020年6月9日起至实际支付完毕之日止的利息。 本院认为，原告与被告华顺达公司签订的《按揭贷款项目合作协议书》及原告与被告李国军签订的《个人购房借款/担保合同》，未违反法律规定，均合法有效，合同对双方均具有约束力。由于被告李国军未按时足额偿还原告借款本息，已累计逾期35次并连续逾期6次，故原告要求解除与被告李国军及被告贵州华顺达房地产开发有限公司签订的编号为A［个住］字［毕节分］行［织金］支行［2016］年［1123］号的《个人购房借款担保合同》，并要求被告李国军偿还尚欠原告借款本息的请求符合双方合同约定，不违反法律规定，本院予以支持；因被告华顺达公司与原告签订《按揭贷款项目合作协议书》中约定华顺达公司为被告李国军借款提供阶段性连带责任保证，现尚在担保期限内，同时被告华顺达公司愿意承担担保责任，故原告要求被告华顺达公司对被告李国军债务承担连带清偿责任的诉请本院予以支持；对原告要求对被告李国军的房屋享有优先受偿权的主张，因该房屋仅作预抵押登记，未正式办理抵押登记，尚未发生物权效力，原告对该抵押物不享有优先受偿权，原告的该项请求无事实及法律依据，本院不予支持。对被告华顺达公司要求被告李国军支付华顺达公司为其垫付款项及要求以原价回购被告李国军房屋的答辩请求，属另一法律关系，本案不作处理，被告华顺达公司可另案主张。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告中国工商银行股份有限公司织金支行与被告李国军及被告贵州华顺达房地产开发有限公司签订的编号为A［个住］字［毕节分］行［织金］支行［2016］年［1123］号的个人购房借款担保合同； 二、由被告李国军于本判决生效之日起十日内偿还所欠原告原告中国工商银行股份有限公司织金支行263,247.84元，并以263,247.84元为基数按合同约定利率标准计算支付从2020年6月9日起至实际支付完毕之日止的利息； 三、由被告贵州华顺达房地产开发有限公司对被告李国军在本判决主文第二条中的所负债务承担连带清偿责任； 四、驳回原告中国工商银行股份有限公司织金支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5,330元，减半收取2,665元，由被告李国军负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  吴兆明 二〇二〇年六月十日 书记员  韩 雪