宁夏回族自治区西吉县人民法院   民事判决书   （2020）宁0422民初880号   原告：西吉县金帝豪商业管理有限公司。   法定代表人：刘某。   委托诉讼代理人：林某。   委托诉讼代理人：李某，宁夏建业律师事务所律师。   被告：王某1，住银川市。   委托诉讼代理人：王某2，宁夏顺悦律师事务所律师。   原告西吉县金帝豪商业管理有限公司与被告王某1房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案后，于2019年12月30日作出（2019）宁0422民初3791号民事裁定，裁定驳回原告西吉县金帝豪商业管理有限公司的起诉。原告西吉县金帝豪商业管理有限公司不服，向固原市中级人民法院提起上诉，固原市中级人民法院于2020年3月12日作出（2020）宁04民终190号民事裁定，裁定撤销（2019）宁0422民初3791号民事裁定，指令本院审理。本院于2020年4月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告西吉县金帝豪商业管理有限公司委托诉讼代理人林某、李某，被告王某1及其委托诉讼代理人王某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告之间的租赁合同关系；2.判令被告搬出租赁柜组内其安装的设备、设施及商品；3.判令被告支付拖欠的租金18万元；4.本案诉讼费由被告负担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：判令被告按年租金25万元支付实际租用期间拖欠的租金。事实和理由：2018年1月6日，原、被告口头约定，原告将其位于西吉县帝豪购物中心第一层第一号岛柜出租给被告，租期二年，年租金为25万元。双方达成协议后，原告按约定将柜组交付被告经营使用，被告也将2018年度的25万元租金交清（其中2018年支付16万元、2019年1月支付9万元），2019年度的租金已支付7元，剩余18万元拒绝支付。原告先后四次向被告下发催款通知，也向被告手机发送短信，要求补签租赁协议，支付剩余租金，如不接受原告的租金要求，就应停业搬离商场，但被告一直没有支付拖欠的租金，也拒绝撤场搬出。   被告辩称，原告有出租权，双方之间存在口头租赁合同关系。对于租金支付，2018年4月28日被告已将16万元租金付给原告，原告再未催要，2019年1月原告员工陈拯侦在发给被告的短信中明确陈述“今年的租金继续打到这个账户”，因此2019年的租金应当还是16万元，被告已付清。对于疫情期间的租金，应当予以扣减。对于原告解除租赁合同的请求，被告不同意解除。另外，在经营过程中，原告数次在被告的场所阻止经营，2019年7月14日封柜台，2020年1月17日、1月19日断电，导致被告无法正常经营，并造成重大损失，原告应当承担赔偿责任，被告保留通过诉讼方式主张侵权所造成的损失。   当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交的催款通知书及短信，欲证明原告多次告知被告柜组租金为25万元的事实，被告对该组证据的“三性”不予认可，认为被告未接到通知书，短信的内容也看不出谁给谁通知，且短信内容并未得到被告认可，本院认为该组证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，予以认定，但对原告证明涉案柜组年租金为25万元的证明目的不予认定。2.原告提交的建设银行账户交易明细，欲证明被告向原告法定代表人刘某转账支付租金32万元的事实，被告认为已按照口头约定付清了两年租金，不存在拖欠租金的事实，本院认为该证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，仅能证实被告向原告转账支付32万元租金的事实，予以认定。3.原告提交的员工考勤表、值班排班表、员工体温登记表、监控视频截屏照片，欲证明被告自2020年1月至今正常营业的事实，被告认为因新冠肺炎疫情，商场仅有几名员工在坚守岗位，其他人员及客户均处于居家隔离状态，该组证据不能证实被告正常营业的事实，本院认为该组证据不能证明新冠肺炎疫情期间被告正常营业的事实，故对原告的证明目的不予认定。4.原告提交的帝豪商户租赁经营合同、帝豪一楼平面分布图，欲证明原告将相同位置的柜组（面积27.2平方米、含公摊）以年租金10万元租赁给曾麟麟，而被告经营的柜组面积为134.69平方米的事实，被告认为该柜台系林某自己经营的柜台，曾麟麟为其雇佣员工，该证据不具有证明效力，本院认为该份租赁经营合同来源合法，内容客观真实，能作为本院确定涉案柜组年租金的参照证据，予以认定；对该组证据中的平面分布图，系原告单方制作，不予认定。5.被告提交的收据、转账凭证、《帝豪万家和购物广场租赁合同》，欲证明被告与西吉县万家和商贸有限公司就涉案柜组租赁达成协议，约定年租金为8万元及每两年按10%的比例对租金进行涨幅的事实，原告对该证据的“三性”不予认可，认为该组证据是被告与案外人签订的租赁协议，与本案无关，本院认为该组证据是西吉县万家和商贸有限公司租赁经营帝豪商场期间与王某1形成的租赁合同，与本案无关联性，故对被告的证明目的不予认定。6.被告提交的中国农业银行明细，欲证明被告按《帝豪万家和购物广场租赁合同》约定租金数额涨幅比例支付租金，并已预付了2020年1月6日至2021年1月5日的租金9.12万元的事实，原告认为收到32万元属实，但对被告的证明目的不予认可，本院认为该证据只能证实被告向原告支付租金32万的事实，并不能证明被告已付清2018年和2019年度的租金以及预付了至2021年1月5日部分租金的事实。7.被告提交的王某1与陈拯侦信息记录，欲证明2018年的16万元租金已付清，对2019年的租金王某1明确表示只能承受到18万元，对方并没有明确反对的事实，原告认为该证据的真实性无法考证，不能达到其证明目的，本院认为该证据证实被告表示只能承受年租金18万元的事实，但不能证明原告同意年租金为18万元的事实，故对被告的证明目的不予认定。8.被告提交的报警记录，欲证明原告封被告柜台、断电，导致其无法经营，给其造成经济损失的事实，原告认为因被告违约不交租金，原告被迫报警，且王某1一直在正常营业，并没有处于瘫痪状态，本院认为该证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，予以认定，但对被告的证明目的不予认定。   本院经审理认定事实如下：西吉县帝豪购物中心原由西吉县万家和商贸有限公司租赁经营，自2011年1月起，王某1与西吉县万家和商贸有限公司签订租赁合同，约定王某1租赁该购物中心一楼20组柜，用于经营化妆品，并约定年租金8万元，每两年按10%涨幅租金。西吉县金帝豪商业管理有限公司成立于2017年11月27日，类型为一人有限责任公司，法定代表人为刘某。2018年1月，西吉县万家和商贸有限公司租赁经营帝豪购物中心租期到后，原告西吉县金帝豪商业管理有限公司通过承租陈雪梅等房屋产权人房屋的方式，整体租赁经营西吉县帝豪购物中心。被告王某1继续在原柜组位置上经营化妆品，双方至今未签订书面租赁合同。2018年2月5日、4月28日，王某1两次向刘某转账支付租金10万元、6万元，2019年1月18日、2月25日王某1又两次向刘某转账支付租金13万元、3万元，四次累计向刘某转账支付租金32万元。2018年6月29日，原告给王某1的138XXXXXXXX手机发送短信，告知其所租赁的柜组年租金为25万元，并要求签订租赁协议。2019年1月25日、2019年7月5日、2020年1月2日，原告以催款通知的方式向王某1告知柜组年租金为25万元及所拖欠租金数额并要求签订书面租赁合同等内容。2019年1月16日原告员工陈拯侦给王某1发送手机短信，告知租金转入刘某的中国建设银行西吉支行账户中，2019年1月28日王某1给陈拯侦发信息“关于租金我这边18万，再高我承受不起，生意是什么状况大家有目共睹，交余款的时候尽量把合同签了，这样比较妥当”，2月25日王某1再次给陈拯侦发信息“转过去了3万，2万过下给你”。2019年10月16日原告向本院起诉，提出解除与被告的租赁合同关系等诉讼请求。2020年1月17日原、被告又就租金发生纠纷，马云娣报警后西吉县公安局吉强派出所处警，告知双方等待法院处理。同月19日9时32分，王某1向西吉县公安局吉强派出所报警，称18日晚21时，西吉县金帝豪商业管理有限公司工作人员将一楼化妆品区的电断了，要求登记备案。   另查明，2018年1月13日，原告将西吉县帝豪购物中心一楼与王某1对面位置使用面积（含公摊）27.2平方米的柜台，以年租金10万元租赁给曾麟麟，租期4年。原告制作的帝豪购物中心一楼平面分布图显示被告租赁的柜组面积（含公摊）为134.69平方米，但庭审中被告陈述柜组面积（含公摊）约99平方米，实际使用面积为66.7平方米。2020年2月份至3月份期间，因受新冠肺炎疫情影响，被告王某1的化妆品柜组未能正常营业。   本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案原告在西吉县万家和商贸有限公司租赁经营帝豪购物中心的租期届满后，通过承租方式取得帝豪购物中心的出租权，就涉案化妆品柜组的租赁，原、被告因年租金数额未能达成协议，至今未签订书面租赁合同，但双方存在事实上的租赁合同关系，该租赁合同依法成立并有效，被告租赁使用该柜组，应当支付租金。租赁期间，原告以短信、催款通知的方式要求被告签订租赁合同，但因双方对年租金数额未能达成合意，未签订书面合同，对租赁期限亦没有明确约定，应视为不定期租赁，因原告对涉案柜组享有出租权，有权对柜组租金自行定价，被告既不认可原告要求的年租金数额，又持续租赁使用该柜组经营化妆品，现原告诉请解除租赁合同，于法有据，故对原告要求解除租赁合同的诉讼请求予以支持。租赁合同解除后，被告应当自行搬离其经营的商品及设施等，故对原告的第二项诉讼请求予以支持。关于涉案柜组年租金数额的认定，租赁期间双方对年租金数额争执大，原告多次以短信、催款通知的方式告知被告涉案柜组年租金为25万元，但被告一直未予认可，只在2019年1月28日给陈拯侦所发信息中表示最高认可年租金为18万元，因双方对租金没有明确约定，可按照合同成立时履行地的市场价格确定，即参照该购物中心一楼相同位置柜组的年租金进行认定，被告经营化妆品柜组的对面是经营手表的2号柜组，使用面积（含公摊）为27.2平方米，2018年1月13日签订合同时约定的年租金为10万元，而被告在庭审中陈述其使用的柜组面积（含公摊）为99平方米，参照相同位置的年租金数额，本院认定涉案柜组的年租金为20万元，2018年至2019年两年度，被告已支付租金32万元，应继续支付租金8万元。对2020年1月6日至2020年6月5日共计5个月期间的租金，仍按年租金20万元计算，但因今年2、3月份受新冠肺炎疫情影响，消费者处居家状态，被告的化妆品柜组亦未能正常经营，可酌情扣减2个月租金，即被告按年租金20万元支付3个月的租金即5万元。综上，被告应当支付原告自2018年1月6日至2020年6月5日期间拖欠的租金13万元。对自2020年6月6日起至租赁合同解除后被告实际搬离之日止的租金，继续按年租金20万元计算（每天租金为547.95元）。综上所述，对原告的诉讼请求，本院予以部分支持。被告关于疫情期间的租金，应当予以扣减的辩解意见，因受新冠肺炎疫情影响，被告的化妆品柜组确未能正常经营，可酌情扣减2个月租金，故对被告的该项辩解意见予以采信。被告关于双方口头协议年租金为16万元，并已付清2018年和2019年租金的辩解意见，庭审中查明双方并未就年租金达成协议，被告的辩解意见不能成立，不予采信。被告关于不同意解除合同的辩解意见，因双方形成租赁关系后至今未签订书面合同，对租赁期限没有明确约定，应为不定期租赁，原告有权诉请解除租赁合同，故对被告的该项辩解意见不予采信。   依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十二条第二项、第一百零九条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条规定，判决如下：   一、解除原告西吉县金帝豪商业管理有限公司与被告王某1于2018年1月6日形成的租赁合同；   二、被告王某1于本判决生效后十日内自行搬离其柜组物品；   三、被告王某1于本判决生效后十日内一次性支付原告西吉县金帝豪商业管理有限公司自2018年1月6日至2020年6月5日期间所欠租金130000元并按年租金200000元（每天租金547.95元）计算自2020年6月6日起至实际搬离之日止的租金；   四、驳回原告西吉县金帝豪商业管理有限公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费3900元，减半收取计1950元，由原告西吉县金帝豪商业管理有限公司负担542元，被告王某1负担1408元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于固原市中级人民法院。   审判员 马占山     二〇二〇年六月三十日   书记员 禹 杰   附本判决书所适用的法律条文：   一、《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   依法成立的合同，受法律保护。   第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。   第六十二条第（二）项当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：   （二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。   第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。   第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。   第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。   第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。   第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。   二、《中华人民共和国民事诉讼法》   第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。