文书内容重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝03民终260号上诉人(原审被告)：杨正华，男，1953年11月16日出生，汉族，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：史西宁，北京京康律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：四川振御置业有限公司，住所地四川省成都市金牛区银河北街3号，统一社会信用代码91500006602823652。法定代表人：向仲生，总经理。委托诉讼代理人：吴万寿，重庆尚泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩玲，重庆尚泽律师事务所律师。上诉人杨正华与被上诉人四川振御置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服重庆市南川区人民法院(2019)渝0119民初6652号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年03月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人杨正华及其委托诉讼代理人史西宁，被上诉人四川振御置业有限公司的委托诉讼代理人吴万寿、韩玲参加了询问。本案现已审理终结。杨正华上诉请求：1、判决撤销重庆市南川区人民法院作出的一审判决书；2、依法改判双方签订的《重庆市房屋买卖合同》有效;3、上诉费由四川振御置业有限公司承担。事实及理由：一、四川振御置业有限公司主张合同无效的行为，违背了诚实信用原则，属于恶意诉讼。在签订商品房买卖合同后，我按照约定向四川振御置业有限公司交付了购房款，而且房屋已经交付了4年多，我对房屋进行了装修使用一直到现在，我的合同义务已经完成，办理房屋规划手续和房屋预售许可是四川振御置业有限公司应尽的义务，该公司现在反过来以自己没有履行办理房屋相关手续为由主张合同无效，属于背信弃义行为，另外，据了解，四川振御置业有限公司提起的合同无效诉讼系受到有关政府方面的压力所致。二、我对房屋实际占有已经转化为物权，南川区人民法院对包括涉案房屋在内的房屋进行网上司法拍卖，表明涉案房屋是可以转移和交易的。我购买房屋的时候，房屋就已经建成，虽然采取的是分期付款的方式，但是双方签订合同不久后，四川振御置业有限公司就已经实际交付房屋，我对房屋进行了装修并入住直到现在，预售合同的适用对象是正在开发建设的房屋，房屋交付以后，预售合同关系就已经转化为实际的房屋买卖合同关系，这时双方的法律关系发生了变化，预售阶段的法律关系已经不适用房屋实际交付使用后阶段的法律关系。房屋没有办理房屋预售许可只能影响预售阶段的合同关系，不能对房屋交付以后的合同关系产生效力影响，因为当初订立合同的时候，房屋尚未实际交付，但是在房屋实际交付以后，我对房屋进行了装修添附并居住使用，已经对该房屋形成了实际的物权。这个时候，物权是优于债权的，我对于房屋物权上的权利是不能够被合同关系所动摇的。另外，南川区人民法院对包括涉案房屋在内的房屋进行网上司法拍卖的行为，表明了涉案房屋是可以转移和交易的，是可以在补办相关法律手续情况下，获得涉案房屋所有权的。三、涉案房屋的土地属于建设用地，属于符合规划的用地。南川区规划和自然资源局岀具的“佳期酒店”房地产项目的相关审批手续的说明材料属于涉案房屋没有相关规划审批手续的描述，不是对涉案房屋作出的直接行政决定，只能起到情况说明的作用。涉案的房屋不是违法建筑，按照《城乡规划法》等相关法律规定，违法建筑必须要由职权部门作出正式的书面决定，而且生效的情况下，才能被认定为违法建筑，而本案不是违法建筑的行政诉讼，而是民事诉讼，因此，法院不能对涉案房屋是不是违法建筑进行直接认定。不管涉案房屋的土地是国有土地还是集体土地，只要是建设用地，就是符合规划的土地，至于办不办理规划手续、取得房屋预售许可，那是属于四川振御置业有限公司的义务，与购房者没有关系;而且，四川振御置业有限公司也没有提供向行政机关申请办理相关手续而不能办理的证明材料，因此能不能取得房屋预售许可和规划手续，分为实质上不能取得和程序上不能取得，对于本案情况来说，就是因为四川振御置业有限公司不履行义务导致的不能取得，相关部门可以对四川振御置业有限公司进行处罚，责令其履行办理规划和预售许可手续以维护广大购房人的合法权利。四、本案中涉案的房屋没有规划手续和房屋预售许可的情形，属于违反行政管理性规定，不属于合同无效的理由。对合同无效问题进行了划分，分为了效力性强制性规定和管理性强制性规定的情形，效力性强制性规定主要涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的;交易标的禁止买卖的。而本案中，我所购买的房屋没有规划手续和取得预售许可只是违反了管理性强制性规定，涉案的合同不能被认定为无效。五、一审判决以涉案房屋没有取得房屋预售许可为由，判决合同无效，属于适用法律错误，违背了该司法解释的初衷。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，出台的目的是为了保护购房人的权利，对开发商一房多卖的情形进行约東，在房价上涨的情况下，买房人即使交了购房款，也可能得不到房屋而且购房款不一定能完全要的回来，为了保护广大购房人的权利，出台了预售许可制度来约束开发商的违约行为。不料，本案中，竟然出现了，开发商以此条规定作为逃避责任，侵害购房人权利的理由，一审判决没有对案情进行慎重审查的情况下，适用该条规定，判决涉案合同无效，属于适用法律错误，违背了该司法解释的初衷。四川振御置业有限公司答辩，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果恰当。杨正华认为我提起一审诉讼主张合同无效违背了诚实信用原则，属于恶意诉讼的上诉理由依法不能成立。双方签订的《重庆市房屋买卖合同》是否有效涉及到合同在法律上的价值判断，合同无效，自始不产生法律效力。合同的任何一方当事人均有权提请人民法院对合同效力进行司法审查。诉权属于当事人的法定权利。本案显然不符合虚假诉讼的成立条件。杨正华认为一审法院对包括涉案房屋在内的房屋进行司法拍卖表明涉案房屋是可以转移和交易的。但是其忽略了买受人必须补办相关用地和规划等手续才能使违法建筑合法化。据初步统计，我公司目前负债额近4000余万元，其本身根本没有经济实力补办手续，且在一审法庭辩论终结前没有办理农用地的转批手续和规划等手续。而本案解决的是合同效力问题而非物权归属问题。我国《物权法》明确规定了未经登记不产生物权效力;杨正华以其支付了对价便当然取得涉案房屋所有权的理由混淆了债权与物权的区分原则。杨正华以房屋没有规划许可和房屋预售许可的情形属于违反行政管理性规定，不属于合同无效以及一审法院适用法律错误的上诉理由不能成立。我国《合同法》第五十二条第五项规定的违反法律行政法规的强制性规定是指效力性强制性规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条明确规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当无效”。很显然，最高法对未取得房屋预售许可所订立的房屋预售合同属于无效合同。该规定不属于管理性强制性规定而属于效力性强制性规定。因此，一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条作为裁判依据是正确的。双方签订的《重庆市房屋买卖合同》属于无效合同。1、涉案房屋所占用的土地性质属于集体土地而非建设用地。我国《土地管理法》明确规定国家实行土地用途的严格管控制度，本案属于擅自改变土地用途而违法建设的房屋，2012年11月19日，重庆市南川区国土资源和房屋管理局作出“南川国土房管【处罚决定】(2012)24号”《行政处罚决定书》认定该建筑物占地性质为耕地。该建设行为严重扰乱了土地市场和房地产市场秩序，损害国家利益和社会公共利益，双方所签订的《重庆市房屋买卖合同》因违反了《合同法》五十二条第四项的规定属于无效合同;2、双方签订《重庆市房屋买卖合同》时没有办理商品房的预售许可，且在一审法庭辩论终结前仍未取得商品房的预售许可证明，双方据此所签订的《重庆市房屋买卖合同》因违反了《合同法》五十二条第五项的规定而无效。3、双方签订的《重庆市房屋买卖合同》因违反了《城市房地产管理法》第三十八条所规定的土地使用权的取得不合法以及未依法登记的房屋不能转让的效力性强制性规定而无效。四川振御置业有限公司起诉请求：确认双方签订的《重庆市房屋买卖合同》无效；杨正华立即返还其开发建设的“佳期酒店”房屋；本案的诉讼费用由杨正华承担。一审法院认定事实：2014年9月18日，杨正华与四川振御置业有限公司签订的《重庆市房屋买卖合同》，该合同约定：四川振御置业有限公司(甲方，卖方)将开发建设的重庆市南川区金山镇佳期养生度假酒店某房屋（即案涉房屋）出售给杨正华（乙方，买方）；房屋建筑面积57.06平方米；总成交金额142650元，建筑面积单价2500元/平方米；乙方于2014年9月18日付购房款21500元，于2014年10月25日付清购房款121150元；甲方应在2014年12月14日前依照相关规定将合同约定的房屋交付乙方使用；该合同还约定了其他相关内容。杨正华已向四川振御置业有限公司交纳购房款170000元、大修基金4564元、契税4279.50元、物业费816元，共计179659.50元。原审另查明，四川振御置业有限公司开发建设的重庆市南川区金山镇佳期养生度假酒店至今未取得房屋预售许可。一审诉讼中，(一)杨正华自述就其购买的案涉房屋，其已实际接房并装修入住。（二）一审法院依法释明，因四川振御置业有限公司开发建设的重庆市南川区金山镇佳期养生度假酒店至今未取得房屋预售许可，双方签订的《重庆市房屋买卖合同》依法应属无效，并当庭询问杨正华是否就其已交纳的购房款及相关费用、装修损失在本案中提起反诉。杨正华当庭明确表示，其对案涉房屋享有合法产权，坚决只要案涉房屋，不要求四川振御置业有限公司退还其所交纳的购房款及相关费用，同时对案涉房屋的装修损失也不在本案中提出，亦提出本案并不涉及将案涉房屋退还四川振御置业有限公司的问题。一审法院认为，四川振御置业有限公司开发建设的重庆市南川区金山镇佳期养生度假酒店至今未取得房屋预售许可，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，依法认定双方签订的《重庆市房屋买卖合同》应属无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。因《重庆市房屋买卖合同》无效，杨正华依据《重庆市房屋买卖合同》占有的案涉房屋依法应返还四川振御置业有限公司。对杨正华已交纳四川振御置业有限公司的购房款及相关费用、装修损失，杨正华在本案中并未提起反诉，依法不予处理，杨正华可另案起诉。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决：一、确认四川振御置业有限公司与杨正华于2014年9月18日签订的《重庆市房屋买卖合同》无效。二、杨正华在判决生效之日起十日内将重庆市南川区金山镇佳期养生度假酒店1号楼2单元11-1号房屋腾空后交还四川振御置业有限公司。并决定一审案件受理费3155元，减半交纳1577.50元，由四川振御置业有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。杨正华举示了曾祥贵与向仲生的通话录音，拟证明四川振御置业有限公司的法定代表人向仲生并未提起诉讼，本案不是四川振御置业有限公司的真实意思，存在虚假诉讼。杨正华还举示了重庆市南川区金山镇佳期养生度假酒店进行网络司法拍卖的公告截图，拟证明涉案房产可以在补办手续后进行处置。四川振御置业有限公司质证后认为，四川振御置业有限公司是正当委托的，并且向仲生是明知且明确进行委托了的，不存在虚假诉讼的情形。司法拍卖与本案无关，且四川振御置业有限公司无力补办相关手续，不能改变涉案房屋的性质。四川振御置业有限公司提交了2012年12月19日的一份《行政处罚决定书》，拟证明涉案房屋土地仍然是集体土地。杨正华质证后认为该处理决定是证明过去的状态，涉案土地是可以转变为建设用地的。双方当事人对一审法院认定的其他事实无异议。二审中查明：涉案金山镇佳期养生度假酒店项目所使用土地原为2007年修建通乡公路时金山镇政府流转小河坝居委5组的集体土地，用于临时堆放弃土。通乡公路完工后，金山镇人民政府于2008年12月将该土地以12万元价格长期转租给当地人邓孝雨，并签订了《土地租赁合同》，租赁面积4.22亩。2010年10月28日，邓孝雨以该土地经营权入股，四川振御置业有限公司出资建设的方式进行开发。双方签订了《合作建房协议》，合伙开发金山镇“南国大酒店”项目(即佳期养生度假酒店)，其中邓孝雨占12%的股份，四川振御置业有限公司占88%的股份。项目占用土地性质为集体土地，占地类型为耕地，四川振御置业有限公司在未依法完善农用地转用、土地征收用地报批和土地出让供应手续以及项目施工设计审查及规划许可等相关手续的前提下即于2011年动工建设，并于2014年建设完工。项目因此无法办理建设工程质量、消防、环评、电梯质检等相关手续，更不具备商品房预售许可的条件。该项目从开始平整场地到修建房屋期间，原南川区国土资源和房屋管理局分别于2011年9月1日、2011年12月6日、2012年7月6日三次向违法建设业主下达《责令停止违法行为通知书》，责令立即停止违法建设行为，要求该公司抓紧完善用地手续后再动工建设。并于2012年11月19日下达《行政处罚决定书》（南川国土房管【2012】24号），责令四川振御置业有限公司立即停止违法建设行为、没收在非法占用的土地上新建的建筑物、并处以罚款共计74231.4元。四川振御置业有限公司于2012年12月17日缴纳了该罚款。2014年四川振御置业有限公司曾进行过用地手续报批，缴纳了部分费用119万元（耕地占用税7万元、耕地开垦费7万元、征收报检费93万元、统筹费12万元）。由于经营性用地需购买地票等各种原因，手续报批未进行，其缴纳的119万元至今仍在国土房管局专户帐中。本院认为，涉案项目属于建设单位未依法办理用地、规划及建设等审批手续而违法建造的房屋，此类房屋性质上属于违章建筑，可能产生依法拆除或者没收违章建筑物的法律后果,属于不得进入房地产交易市场进行交易的房屋。我国实行土地用途管制制度，《土地管理法》第十七条规定，各级人民政府应当根据国民经济和社会发展规划、国土整治和资源环境保护的要求、土地供给能力以及各项建设对土地的需求，组织编制土地利用总体规划。合作开发农村宅基地或集体经营性建设用地的，也应当符合土地利用规划，对不符合土地利用规划的合作开发项目，如果允许合同继续履行，将会损害国家利益和社会公共利益，故应当根据《合同法》第五十二条规定认定为是无效合同。《城乡规划法》第四十一条规定，在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的，建设单位或者个人应当向乡、镇人民政府提出申请，由乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。在乡、村庄规划区内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的规划管理办法，由省、自治区、直辖市制定。在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设以及农村村民住宅建设，不得占用农用地；确需占用农用地的，应当依照《土地管理法》有关规定办理农用地转用审批手续后，由城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。建设单位或者个人在取得乡村建设规划许可证后，方可办理用地审批手续。可见，在乡村土地利用总体规划内进行建设的，还需要取得乡村建设规划许可证。不符合土地利用总体规划或者未取得建设用地规划许可的，相关的建筑应属于违法建筑。本案讼争房屋属于违法违章建筑，在起诉前仍未取得合法建设手续，如果认定双方当事人签订的预售商品房合同有效，允许开发商通过商品房预售的方式出售该建筑物，等于变相地将集体土地使用权转让给了集体经济组织以外的单位或个人，是对集体所有制的瓦解，损害了国家利益和社会公共利益，故依法应认定合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，当事人因合同取得的财产应当予返还。综上所述，杨正华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3155元，由杨正华承担。本判决为终审判决。审 判 长 黄镝鸣审 判 员 陈江平审 判 员 项江陵二〇二〇年六月五日法官助理 邬昌杰书 记 员 薛 姣