河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0105民初34497号原告牛智勇，男，汉族，1974年9月17日出生，住郑州市金水区。委托代理人王宛春，女，汉族，1974年2月5日出生，住郑州市管城回族区，系原告妻子。被告冯志双，男，汉族，1976年9月11日出生，住郑州市。委托代理人曹梁柱，河南滳锦律师事务所律师。被告河南锦然房地产营销策划有限公司，住所地郑州市金水区文化路126号北晨公寓A座1层123号，统一社会信用代码：91410105MA46LND26K。法定代表人刘辉。委托代理人王琼，北京天驰君泰（郑州）律师事务所律师。委托代理人王晓亮，男，汉族，1990年12月10日出生，住河南省禹州市，系该公司员工。原告牛智勇（以下简称原告）诉被告冯志双、河南锦然房地产营销策划有限公司（以下简称锦然公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行审理。原告及其委托代理人王宛春，被告冯志双及其委托代理人曹梁柱，被告锦然公司委托代理人王琼、王晓亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2019年10月6日，原、被告在河南锦然房地产营销策划有限公司居间介绍下签署了《郑州市存量房买卖合同》。合同约定被告购买原告所有的位于郑州市金水区××楼××单元××号房屋一处，总价款为220万元，合同约定了被告支付该房款的方式，签订当天已向原告支付定金5万元。因涉案房屋已设定抵押，原告承诺在2019年11月1日至2019年12月15日期间办理完毕注销抵押登记手续，且被告应在原告向银行申请解押当天向原告支付剩余房款，2019年10月15日，原告以信息方式通知中介和被告于2019年10月20日到银行办理注销抵押，原告当天就已经向银行提交了该注销申请书，但被告以各种理由拒绝向原告支付剩余房款，已构成违约。被告锦然公司在明知买方已经违约的情况下，拒绝归还原告不动产证，且以种种理由拒绝将原告的房产继续上架销售。原告多次与被告协商此事，至今未果，故诉至法院，请求判令：1、依法解除三方签订的房屋买卖合同；2、二被告共同支付逾期支付房款的违约金共计44万元；3、本案诉讼费由被告承担。被告冯志双辩称，一、原告合同根本违约，致使被告签订合同目的不能实现。本案中被告之所以高价向原告购买房子，目的是获得子女上河南省实验中学和文化路一小的名额，被告要买的是学位房，从双方签订的买卖合同第六条，可以看出双方明确约定该房屋附带学位名额，附带学位名额的学校为省实验和文化路一小，该学位名额未被占用。签订合同后，被告要求原告提供附带学位名额证明或者核实学位名额情况，但是原告却没有提供附带学位证明或者核实附带学位情况。被告认为原告的行为构成欺骗、合同违约。在本次购房目的不能实现的情况下，被告不应向原告交纳首付款，法院不应支持原告的诉请。二、在银行面签未进行的情况下，原告擅自解押，被告不认可。双方未进行到评估、面签的程序，是原告为了着急拿钱擅自进行解押，被告不予认可。三、被告认为不应支付违约金，从签订合同到解除合同短短一个月左右，房地产市场并没有遭受大的波动，原告没有遭受什么损失，故法院不应支持原告的诉请。被告锦然公司辩称，原告的诉请不应得到支持。经审理查明，2019年10月6日，原告（甲方）与被告冯志双（乙方）签订《郑州市存量房买卖合同》一份，主要约定：甲方所售房屋坐落为郑州市金水区××楼××单元××号；该房屋已经设定抵押，抵押权人为中国邮政银行，抵押登记日期为2015年11月10日，甲方应于2019年11月1日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟应于2019年12月15日前办理完毕注销抵押登记手续。提前还款产生的利息和费用，由甲方自行承担；交易房屋附带学位名额，附带学位的学校为省实验中学和文化路一小，该学位名额没有被占用；甲方确认签约时学位情况属实，签约后若因国家、政府、学校政策等原因导致学位/学区情况发生变化的，甲方不因此承担违约责任。甲乙双方协商一致，该房屋的成交总价格为人民币220万元；乙方的付款方式为贷款：房屋总成交价=定金+首付款+贷款+户口迁出保证金+物业交割保证金；定金总额为人民币5万元，乙方于签订本合同当天自行支付5万元。若乙方拒绝购买该房屋的，甲方有权没收乙方的支付的定金或要求乙方支付房屋总成交价20%的违约金。同日，原告出具《收据》一份，主要记载：今收到房屋买受人冯志双交来的定金共计人民币5万元整。同日，原告（甲方、出卖方）与被告冯志双（乙方、买受方）、被告锦然公司（丙方、居间方）签订《居间服务合同》，主要约定：鉴于甲乙双方在丙方××间××下就××于金水区××楼××单元××号的房屋，于2019年10月6日签订了《郑州市存量房买卖合同》，甲、乙、丙三方在友好协商的基础上，订立本居间服务合同。甲、乙同意共同委托丙方作为交易居间人，丙方提供的居间服务包括：提供房屋买卖市场行情咨询；寻找、提供并发布房源、客源信息；引领乙方实地看房；协助查看房屋权属证明文件；协助交易双方协商房屋买卖合同的相关条款内容；促成交易双方签署合法有效的买卖合同。甲乙双方签订《买卖合同》时，居间行为完成，甲乙双方应向丙方支付本合同约定的居间代理费。甲乙双方同意应向丙方支付的居间代理费为人民币37400元，乙方应于本合同签订当日一次性向丙方足额支付37400元。同日，原告（甲方）与被告冯志双（乙方）、被告锦然公司（丙方、服务方）签订《房屋交易保障服务合同》，主要约定：丙方的收费标准为：固定收费：贷款服务费共计2000元，乙方承担2000元；过户费2000元，由乙方承担2000元；前述费用，费用承担方应于签订本合同当日一次性向丙方足额支付。在甲方收到全部购房款之前，甲乙双方均同意由丙方保管过户至乙方名下的权属登记交易确认单、契证、《不动产权证书》、他项权利证等相关资料原件。庭审中，被告锦然公司称合同解除后，可以退还原告房产证。代办费可以退还给被告冯志双。本院认为，原、被告之间签订的《郑州市存量房买卖合同》、《居间服务合同》及《房屋交易保障服务合同》系各方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同有效，各方当事人应当按照约定行使权利履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。现原、被告均同意解除涉案《郑州市存量房买卖合同》、《居间服务合同》及《房屋交易保障服务合同》，故上述合同依法解除，本院予以确认。关于违约责任，本案中，双方在签订《郑州市存量房买卖合同》时，原告已明确承诺涉案房屋附带“省实验中学”和“文化路一小”学位名额，且该学位名额未被占用。签订合同后，被告冯志双在没有充足证据证明涉案房屋附带的学位名额已被使用的情况下，以原告存在欺诈为由拒绝继续履行合同，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。现原告要求被告冯志双支付违约金44万元，根据合同约定，若被告拒绝购买该房屋的，构成根本违约，原告有权没收被告冯志双支付的定金5万元或要求被告冯志双支付房屋总成交价20%的违约金。兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度，本院认定被告冯志双支付原告违约金5万元较为适宜。因被告冯志双已向原告支付定金5万元，该5万元可用以充抵上述违约金，原告无须返还。原告诉请过高部分，本院不予支持。原告要求被告锦然公司共同支付违约金，证据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、依法解除原告牛智勇与被告冯志双于2019年10月6日签订的《郑州市存量房买卖合同》及原告牛智勇与被告冯志双、被告河南锦然房地产营销策划有限公司签订的《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》；二、驳回原告牛智勇的其他诉讼请求。案件受理费7900元，由被告冯志双负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  杜盛铭二〇二〇年六月十日书记员  崔晓雨