辽宁省大连市金州区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0213民初7538号原告：魏凤英，女，1972年2月10日出生，汉族，住大连市金州区。原告：辛殿彬，男，1970年7月14日出生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：苏辉，系大连金普新区友谊法律服务所法律工作者。被告：大连宜华建设集团有限公司，住所地辽宁省大连保税区海宁路15号13层。法定代表人：苏跃升，系董事局主席。委托诉讼代理人：翟志伟、庞伟，系辽宁建方律师事务所律师。第三人：辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司，住所地大连市金州区站前街道吴家村丘号42-521-5号。法定代表人：王宝林，系董事长。原告魏凤英、辛殿彬与被告大连宜华建设集团有限公司（以下简称宜华公司）、第三人辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司（以下简称宝林公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年10月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告魏凤英、辛殿彬，被告宜华公司委托诉讼代理人翟志伟、庞伟到庭参加诉讼，第三人宝林公司经本院传票传唤未到庭；第二次开庭，原告魏凤英及其委托诉讼代理人苏辉，被告宜华公司的委托诉讼代理人翟志伟、庞伟到庭参加诉讼，第三人经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告魏凤英、辛殿彬的诉讼请求：1.中止对位于大连市金州区房屋的执行，并解除对该房屋的查封；2.诉讼费由被告及第三人承担。事实及理由：2013年6月30日，原告与第三人宝林公司签订了《商品房买卖合同》，购买了宝林公司的位于大连市金州区，并于2013年6月30日前向宝林公司支付了全部房款681181元。2013年8月13日宝林公司向原告出具了销售不动产统一发票，2014年7月30日原告领取了钥匙并进行入住。2019年年初，原告向贵院提起了案外人执行异议，贵院于2019年9月10日向原告送达了（2019）辽0213执异75号执行裁定书，裁定驳回了原告的异议请求。对此原告认为，案涉房屋应当中止执行，（2019）辽0213执异75号执行裁定书中未能查明事实，适用法律错误，应当中止案涉房屋的执行。一、本案除适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条外，同样也适用执行异议复议规定的二十八条。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，金钱债权执行中，符合以下条款的，其权利也可以排除执行：1、在人民法院查封之前已经签订了合法有效的书面买卖合同；2、在人民法院查封之前已经合法占有了该不动产；3、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4、非因买受人自身原因未办理过户登记。该条款是对于无过错不动产买受人物权期待权的一种保护，对于房款的要求较为严格，必须交够全款或按照法院要求补够房款，但并无对于房屋数量的要求。而第二十九条的规定是关于消费者物权期待权的规定，该条对于房款的要求较为宽泛，交过50%的房款即可，但要求了买受人名下无其它用于居住的住房的相应规定。二者之间既有相同处也有不同之处，是数量同等的关系，并非是特别法与一般法之间的关系。最高人民法院多个判例也是适用了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条进行审理。包括（2016）最高法民申2736号民事裁定书，（2016）最高法民申254号民事裁定书，（2019）最高法民申1560号民事裁定书等多个案件的主文论述中，均持有以上观点。就以（2019）最高法民申1560号民事裁定书的主文论述为例：“由于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条与第二十九条在适用问题上存在交叉，即只要符合其中一条的规定，买受人即享有足以排除强制执行的民事权益。”法院在执行异议中未引用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定进行审判，属于适用法律错误，原告对此持有异议。二、即使法院在异议中适用了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，对于本案也应当予以支持。异议认定原告在金州辖区内另有住宅。是明显事实审查不清。虽然原告提供的不动产房屋查询结果显示，原告魏凤英在大连市金州区房屋，但该套房屋的房屋用途是公建，并非住宅，而且该公建是二原告在2019年7月10日购买的，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二款，所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，原告新购的公建房屋是用于经营生产使用的，并非用于居住。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条保护的是普通消费者对于房屋的物权期待权，并不是不允许有其他的经营房屋。所以异议中贵院对此没有进行区分，确实是事实认定不清。综上所述，原告购买房屋，签订了合法有效的买卖合同，支付了足额的几款，合法占有了房屋，未办理过户登记并非是原告的原因，名下有且仅有一套用于居住的房屋，既符合执行异议复议规定第二十九条，也符合执行异议复议规定第二十九条，中止对案涉房屋的执行。被告宜华公司辩称：不同意原告的诉讼请求。原告魏凤英、辛殿彬无权要求中止对金港路312号2-9-1号案涉房屋的强制执行。原告诉讼请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。一、本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条审理。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条和第二十八条的适用的主体不同。若购房人购买的是登记在一般被执行人名下的不动产，适用第二十九条的规定。若购房人购买的是登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房，适用第二十九条的规定。涉案房屋是登记在房地产开发企业宝林公司名下，故本案适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。从最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》的通知法〔2019〕254号第125条、126条、127条可以看出，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定是由《建工优先权批复》演变而来，属于房屋消费者物权期待权的保护条件，系在法定优先权与消费者物权期待权相冲突时，法律所做出的特殊规定。因此房屋买受人若阻却申请执行人享有建设工程价款优先权的金钱债权的执行时，必须适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条。二、原告不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（一）项“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的规定。所谓的“商品房买卖合同”在实质内容上不符合“合法有效”的要件。1、所谓的“商品房买卖合同”应该按照规定进行网签备案。按照大连市人民政府办公厅《大连市商品房销售合同网上备案办法的通知》第二条“中山区、西岗区、沙河口区和甘井子区，均应按本办法规定在大连市房地产交易登记管理系统中进行网上备案。”及第十六条（该网签办法是十年前大连市政府下发的文件，是向社会公示的，所有买房人均应知道和遵守！）但是原告的合同却没有备案。原告的合同为什么没有网签备案呢？原因是合同办不了网签备案！房屋已经抵押给了银行！宝林公司知道，原告也一定知道或应当知道办理不了网签备案，因为根据《大连市商品房销售合同网上备案办法的通知》第四条“房地产开发企业取得商品房预售许可证后，应到市房地产交易登记管理机构办理商品房信息网上公示。公示内容为(一)商品房预售许可证；……(五)房地产抵押、查封等权利限制情况；(六)商品房销售合同示范文本；(七)商品房按楼栋预售的参考均价；……”该房屋的抵押情况是公示的，如果购房人真是购买一套房子，是不可能连是否抵押都不查清的。原告在2013年签订的合同，那么从2013至2017年长达4年多的时间，原告为什么不起诉宝林公司？为什么不向宝林公司主张权利？因为原告与宝林公司并不存在真实的房屋买卖关系。2、原告主张其购买宝林公司的案涉房屋是抵押物！其权利是依法受到限制的，购买抵押房屋按照相关法律规定是违法的，是不受法律保护的。违反《物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”的规定，原告提交的合同标的是抵押物，宝林公司是无权处分的。按照合同的类别分为有效合同、无效合同、效力待定合同等，案涉合同属于效力待定的合同，需要通过抵押权人的同意才属于有效合同，但本案抵押权人即银行从来没有同意办理抵押的房屋可以进行出售，因此原告所谓“商品房买卖合同”是违法的合同（或者说是不合法的合同）、效力待定的(而不是有效的)合同，绝不是合法有效的合同。以上，可以看出所谓的“商品房买卖合同”，当然不符合执行规定第二十九条第（一）项中规定的“合法有效”的要件。三、原告不符合第二十九条第（二）项“所购商品房系用于居住其买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定。执行异议阶段法院查明原告除了在案涉宝林凤凰城小区内购买了案涉房屋外，在本辖区内有多处住宅，现案涉房屋并非原告唯一用于居住的房屋。四、原告不符合第二十九条第（三）项“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定。1、原告用发票来证明支付房款是不成立的。最高人民法院民一庭在“关于执行异议之诉中对购房人支付购房款等事实应从严审查”的意见是，对案外人权利予以特别保护时，应当从严审查，严格把握，尤其对于购房人已支付的价款是否超过合同约定总价款的百分之五十的事实，转账支付购房款的，应对购房款转账凭证予以查实，现金支付购房款的，应对购房款来源等事实予以查实。原告如果真的向宝林房地产公司支付了购房款，提交银行交易明细流水单不是一件难事！2、原告提交的银行交易明细上没有显示对方账户信息，无法证明该笔款项是交给宝林公司的购房款，原告应当提供显示收款方是宝林公司的银行交易明细。综上，原告诉讼请求明显不符合第二十九条的三项条件，请求依法驳回诉请。第三人宝林公司未提交答辩意见。经审理查明：2015年5月21日，因案涉宝林凤凰城小区建设工程施工合同纠纷，宜华公司将宝林公司诉至大连市中级人民法院。该院于2016年5月31日做出（2015）大民二初字第00068号民事判决，判令宝林公司于本判决生效后15日内支付宜华公司剩余工程款46547216元，宜华在上述工程款范围内对案涉工程享有优先受偿权。宣判后，宝林公司提起上诉。2017年5月15日，辽宁省高级人民法院做出（2016）辽民终721号民事判决，判令宝林公司于本判决生效后15日内支付宜华公司剩余工程款46547216元，于本判决生效后10日内返还宜华公司工程质量保证金7009440元，宜华公司在上述工程款范围内对案涉工程享有优先受偿权；宜华公司于本判决生效后10日内，按照政府工程质量监管部门关于建设工程档案归档的要求，向宝林公司移交全部建设工程施工档案材料。该判决已经生效，本院负责该案执行。大连市中级人民法院在审理该案期间，于2015年6月4日依法查封登记在宝林公司名下的案涉宝林凤凰城小区房屋50套，于2015年10月23日依法查封登记在宝林公司名下的案涉宝林凤凰城小区房屋34套；本院在执行该案期间，于2017年12月5日依法查封登记在宝林公司名下的案涉宝林凤凰城小区房屋50套。案涉房屋系于2017年12月5日被查封。原告魏凤英、辛殿彬二人系夫妻。二原告与第三人宝林公司签订了《商品房买卖合同》，二原告购买第三人宝林公司的案涉房屋，房款总价681181元，双方签订的《商品房买卖合同》时间为空白。第三人宝林公司向原告出具了时间为2013年8月13日的销售不动产统一发票，发票金额为681181元。二原告除案涉房屋外，原告魏凤英在金州区房屋，但该套房屋的用途是公建，并非住宅。2019年1月16日，魏凤英、辛殿彬向本院提出执行异议。同年8月24日，本院作出（2019）辽0213执异75号执行裁定，驳回魏凤英、辛殿彬的异议请求。魏凤英、辛殿彬不服，提起案外人执行异议之诉，即本案。本院所确认的上述事实，有原告提供的商品房买卖合同、销售不动产统一发票、特约商户签购单、银行流水明细等，被告提供的企业信用信息公示报告等，大连金普新区不动产登记中心出具的查询结果以及当事人的陈述及庭审笔录等在案为凭，这些证据材料已经开庭质证和本院的审查，可以采信。本院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，如在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，买受人中止执行案涉房屋的诉讼请求，可得到人民法院的支持。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》时间为空白，但第三人宝林公司向原告出具的不动产统一发票时间为2013年8月13日，可以认定签订《商品房买卖合同》早于查封时间，且原告已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，案涉房屋为原告在本辖区内用于居住的唯一房屋，原告对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其停止对案涉房屋强制执行的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决如下：中止对大连市金州区房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封。诉讼费10860元（其中案件受理费10600元、公告费260元，原告魏凤英、辛殿彬已预交），由第三人辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院；并于上诉期期满后七日内，向本院交付上诉案件受理费，逾期则按放弃上诉处理。审 判 长  王通福人民陪审员  马红卫人民陪审员  孙金光二〇二〇年六月十五日法官助理王非非书记员于梅本判决依据的法律法规：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。