甘肃省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）甘执异54号 案外人：吕兴博，男，汉族，1964年7月14日出生，住甘肃省合水县。 委托诉讼代理人：任率前，甘肃至行律师事务所律师。 申请执行人：中国信达资产管理股份有限公司甘肃省分公司。住所地：甘肃省兰州市城关区东岗西路555号甘肃金融国际大厦25-26层。 负责人：林华喆，该公司总经理。 委托诉讼代理人：富彬茹，甘肃正天合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李强，甘肃正天合律师事务所律师。 被执行人：庆阳市智霖房地产开发有限公司。住所地：庆阳市西峰区广场路14号。 法定代表人：李小梅，该公司总经理。 被执行人：庆阳智霖实业有限公司。住所地：庆阳市西峰区广场路。 法定代表人：赵智霖，该公司总经理。 被执行人：赵智霖，男，1963年1月20日出生，汉族，住甘肃省庆阳市西峰区。 被执行人：李小梅，女，1963年7月3日出生，汉族，住甘肃省庆阳市西峰区。 本院在执行中国信达资产管理股份有限公司甘肃省分公司（以下简称信达公司）与庆阳市智霖房地产开发有限公司（以下简称智霖公司）、庆阳智霖实业有限公司（以下简称智霖实业公司）、赵智霖、李小梅债权债务概括转移合同纠纷一案中，于2020年1月22日作出（2019）甘执03号之六执行裁定书，拍卖被执行人智霖公司名下位于庆阳市西峰区的房屋。案外人吕兴博于2020年3月16日对本院作出的（2019）甘执03号拍卖行为提出书面异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，于2020年4月16日举行了听证，吕兴博及委托代理律师任率前，信达公司委托代理律师富彬茹到庭参加了听证会并提交了书面意见，本案现已审查终结。 案外人吕兴博向本院申请立即终止对其位于庆阳市西峰区房屋的拍卖、执行程序，依法解除对该房屋的查封。理由是：1、强制拍卖执行的房屋系案外人支付相应对价、买售取得，案外人系该房屋的实际所有人。2016年8月27日，案外人与被执行人智霖公司签署《住宅认购协议书》，约定案外人认购智霖公司开发的位于庆阳市西峰区的房屋，该房屋建筑面积151.3平方米，单价每平方米5289元；负一层14号地下室一间，建筑面积16.65平方米，单价每平方米3000元。以上房款合计人民币851537元，案外人在订立本协议时向智霖公司交付定金人民币851537元。协议签署当日，案外人分两笔一次性付讫了房款。2016年8月28日，智霖公司将房屋交付案外人，案外人在办理装修施工许可证后，对该房屋进行了装修，并居住使用该房屋至今；2、案外人从未收到过上述房屋被查封、拍卖以及要求履行相关义务的告知，因此从诉讼时效期间的角度考虑，案外人未丧失执行异议申请权；3、依据最高人民法院《关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，案外人对房屋享有足以排除强制执行的民事权益。 信达资产甘肃分公司辩称，1、案涉房屋登记在被执行人智霖房地产公司名下，依据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”规定，是该公司的合法财产，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条关于对案外人异议权利的判断标准规定，已登记的不动产，按照不动产登记薄判断，案涉房屋仍属智霖房地产公司所有。2、2014年6月30日，信达资产甘肃分公司对案涉房屋在建工程抵押并办理了抵押登记，依据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条关于未经抵押权人同意，不得转让抵押财产的规定，因智霖房地产公司与吕兴博签订《住宅认购协议书》时，案涉房屋仍在抵押状态，智霖房地产公司对该房屋无权处分，且该房屋抵押已办理登记公示，吕兴博无法善意取得该涉案房屋的权利。吕兴博以《住宅认购协议书》对涉案房屋权属提出异议，为债权纠纷，依据物权优先于债权原则，吕兴博依据《住宅认购协议书》的债权请求权不能对抗信达资产甘肃分公司对涉案房屋享有的成立在先的担保物权，无法依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定排除法院对涉案房屋执行，法院执行涉案房屋并无不当。3、信达资产甘肃分公司申请执行之前已经通知了吕兴博相关事实情况及相关风险。 本院查明，信达公司因与智霖公司、庆阳智霖实业有限公司、赵智霖、李小梅债权债务概括转移合同纠纷，向兰州中院提起诉讼，并申请财产保全。兰州中院作出（2017）甘01民初字第182号民事裁定，并于2017年3月29日对智霖公司名下位于西峰区安定西路115号南侧“豪庭名苑”部分房地产予以查封，后该案被依法移送本院审理。本案在诉讼阶段，信达公司向本院提出诉讼保全请求，请求对智霖公司已取得预售证第2014008号、第2014009号、第2013026号项下的在建工程抵押房产及未抵押的房产进行查封。本院依据生效的（2017）甘民初69号民事裁定书，于2017年8月10日在庆阳市房地产交易与权属登记管理中心对智霖公司上述预售证项下的位于庆阳市西峰区部分房产进行了查封，其中案外人吕兴博购买的13号楼1-0501号的房屋在抵押、查封房产的范围内。2017年11月28日本院作出（2017）甘民初69号民事判决，判决:一、庆阳市智霖房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向中国信达资产管理有限公司甘肃省分公司支付重组债务本金及宽限补偿金共计18392.29万元及违约金（自2017年7月10日起，以18392.29万元为基数，按年利率6％计算至实际给付之日止）；二、如庆阳市智霖房地产开发有限公司不履行上述给付义务，中国信达资产管理有限公司甘肃省分公司有权分别对庆阳市智霖房地产开发有限公司未解押的抵押财产和庆阳智霖实业有限公司提供的抵押财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得的价款优先受偿；三、赵智霖、李小梅对庆阳市智霖房地产开发有限公司上述给付义务承担连带清偿责任；四、庆阳智霖实业有限公司、赵智霖、李小梅承担担保责任后有权向庆阳市智霖房地产开发有限公司追偿；五、驳回中国信达资产管理有限公司甘肃省分公司其他诉讼请求。信达公司对该判决不服，向最高人民法院提起上诉，最高人民法院于2018年8月29日作出（2018）最高法民终355号民事判决，判决：一、撤销甘肃省高级人民法院（2017）甘民初69号民事判决；二、庆阳市智霖房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向中国信达资产管理有限公司甘肃省分公司支付重组债务本金及宽限补偿金共计18392.29万元及违约金（自2017年3月26日起，以18392.29万元为基数，按日万分之五计算至实际给付之日止）；三、如庆阳市智霖房地产开发有限公司不履行上述给付义务，中国信达资产管理有限公司甘肃省分公司有权分别对庆阳市智霖房地产开发有限公司未解押的抵押财产和庆阳智霖实业有限公司提供的抵押财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得的价款优先受偿；四、赵智霖、李小梅对庆阳市智霖房地产开发有限公司上述给付义务承担连带清偿责任；五、庆阳智霖实业有限公司、赵智霖、李小梅承担担保责任后有权向庆阳市智霖房地产开发有限公司追偿；六、驳回中国信达资产管理有限公司甘肃省分公司其他诉讼请求。该判决生效后，由于上述被执行人未按生效的法律文书履行各自的义务，申请执行人信达公司向本院申请强制执行。在执行过程中，2020年1月22日本院作出（2019）甘执03号之六执行裁定书，对被执行人智霖公司名下位于庆阳市西峰区豪庭春天被查封的房产进行拍卖、变卖，其中包括庆阳市西峰区的房屋。 再查明，2016年8月27日，案外人吕兴博与被执行人智霖公司签署《住宅认购协议书》，由吕兴博从被执行人智霖公司买售取得庆阳市西峰区的房屋。该房屋建筑面积151.3平方米，单价每平方米5289元；负一层14号地下室，建筑面积16.65平方米，单价每平方米3000元。以上房款合计人民币851537元，案外人在订立本协议时向智霖公司交付定金人民币851537元。案外人在签署协议后，须在10日内向智霖公司交清相应的购房款，并与智霖公司订立《商品房买卖合同》。上述合同签署的当日，吕兴博向智霖公司支付了购房款及地下室车位费共计851537元。2016年8月至2019年1月间，吕兴博向智霖公司缴纳物业费共计14661元，水费共计50元。 还查明，2014年6月30日，信达资产甘肃分公司在庆阳房地产交易与权属登记管理中心对该涉案房屋办理了在建工程抵押手续。根据2020年4月13日庆阳市个人房产信息查询证明显示，庆阳市西峰区的房屋为吕兴博名下唯一住房。 本院认为，本案争议焦点是案外人吕兴博对登记在智霖房地产公司名下位于庆阳市西峰区房屋享有的权利，在信达资产甘肃分公司对该房屋享有成立在先的抵押权情况下，本院在以智霖房地产公司为被执行人的金钱债权执行案件中，可否排除对该房屋的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”关于吕兴博对案涉房屋是否享有权利及权利属性的问题，根据本院查明的事实，吕兴博与智霖房地产公司于2016年8月27日签订《住宅认购协议书》，吕兴博以851537元的价款购买案涉房屋，并于同日支付了全部价款。《住宅认购协议书》不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违背公序良俗，合法有效，吕兴博依法对案涉房屋享有所有权期待权。关于信达资产甘肃分公司对案涉房屋享有在先抵押权能否对抗吕兴博的所有权期待权的问题，根据《执行异议复议规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案中申请执行人信达资产甘肃分公司对执行标的涉案房屋虽享有担保物权，但被执行人智霖房地产公司系房地产开发企业，向自然人吕兴博出售其开发的商品房，吕兴博系消费者，对其权利的保护，属上述司法解释另有规定的除外情形。关于吕兴博对案涉房屋所有权期待权能否排除执行的问题，《执行异议复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”上述法条规定了房屋消费者物权期待权保护条件，本案事实是信达资产甘肃分公司对智霖房地产公司的执行系金钱债权的执行，在本院于2017年8月10日对案涉房屋被查封之前，吕兴博已与智霖房地产公司签订《住宅认购协议书》，并已支付了全部价款，同时，吕兴博所购案涉房屋系住宅，且其名下无其他用于居住的房屋，本案事实符合上述司法解释规定的情形，故案外人吕兴博作为房屋买受人，对登记在房地产开发企业智霖房地产公司名下的案涉房屋享有的权利，能够排除以智霖房地产公司为被执行人的金钱债权的执行。 综上所述，案外人吕兴博所提异议理由成立，其异议请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条的规定，裁定如下： 中止对庆阳市西峰区房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  马兴隆 审判员  强 峰 审判员  朱 华 二〇二〇年六月三十日 书记员  梅伟飞