广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终11463号上诉人（原审被告）：钟宇光，男，1967年8月20日出生，住广东省广州市越秀区。上诉人（原审被告）：胡穗娜，女，1961年12月15日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。上述二上诉人的共同委托诉讼代理人：黄燕楣，广东法丞汇俊律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑佳锴，男，1995年12月10日出生，汉族，住广东省汕头市潮南区。委托诉讼代理人：汪汉标，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：佘晓洁，北京市盈科（广州）律师事务所实习律师。原审第三人：广州市启胜物业管理有限公司（台港澳法人独资），住所地：广东省广州市天河区天河路230、232号万菱国际中心A座1503-04单元。上诉人钟宇光、胡穗娜因与被上诉人郑佳锴，原审第三人广州市启胜物业管理有限公司（以下简称：启胜公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东自由贸易区南沙片区人民法院（2019）粤0191民初3037号民事判决，向本院提起上诉。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理。现已审理终结。上诉人钟宇光、胡穗娜的上诉请求：1、撤销一审判决第二项；2、一、二审诉讼费用全部由郑佳锴承担。事实与理由：一、租赁保证金是一种履约保证的措施。郑佳锴违约解除合同，导致租赁期限提前到期，应承担相应的违约责任，我方有权没收保证金。由于郑佳锴提前21个月结束合同，造成我方巨大的经济损失，期间损失包括1、免租期的租金损失11017.36元（按租赁合同2018年租金标准27543.4元/月，免租期12日）；2、房屋空置期间的租金损失115682.4元（按当时租赁合同租金标准28920.6元/月，自2019年10月至2020年1月共计空置4个月）；3、管理费19211.28元、公摊电费及电线费194.72元；4、重新出租房屋的中介费损失5000元；四项共计151105.76元。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，郑佳锴已缴纳的保证金55086.8元应先行扣减该部分款项。二、租赁合同第四条保证金条款“甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金无息退回乙方”是指双方按照合同约定履行的前提下退还保证金，原审将该条文扩大解释为“无论协商解除合同还是违约解除合同”均应退还保证金无任何事实及法律依据。被上诉人郑佳锴于二审答辩称，1.我方以房屋存在安全隐患问题要求解除与钟宇光、胡穗娜的合同合法有据，不存在任何违约的事实，一审法院判决关于我方违约的认定错误。2.根据《广州市房屋租赁合同》的约定，钟宇光、胡穗娜应向郑佳锴返还保证金55086.8元，一审法院认定该部分事实清楚，适用法律正确，应予维持。3.钟宇光、胡穗娜主张的免租期的租金损失、房屋空置期间的租金损失、管理费、公摊电费及电线费、重新出租房屋的中介费损失等没有合同依据，且属于重复主张。原审第三人启胜公司于二审无答辩。郑佳锴于一审向原审法院起诉请求：1.确认郑佳锴与钟宇光、胡穗娜于2018年5月17日所签订的《广州市房屋租赁合同》于2019年9月30日解除；2.钟宇光、胡穗娜共同向郑佳锴退回保证金55086.8元及资金占用费（以55086.8元为基数，按照年利率6%的标准，自2019年10月1日开始计算至实际清偿完毕之日止）；3.钟宇光、胡穗娜共同向郑佳锴退还2019年1月至2019年9月的租金252022.2元及资金占用费（以252022.2元为基数，按照年利率6%的标准，自起诉之日开始计算至实际清偿完毕之日止）；4.钟宇光、胡穗娜共同赔偿郑佳锴物业管理费的支出损失51524.69元及资金占用费（以51524.69元为基数，按照年利率6%的标准，自起诉之日开始计算至实际清偿完毕之日止）；5.本案诉讼费由钟宇光、胡穗娜承担。事实和理由：2018年5月17日，郑佳锴（乙方）与钟宇光、胡穗娜（甲方）就天河区兴民路222号之一自编C1栋709房（以下统称为涉案房屋）签订《广州市房屋租赁合同》（以下统称为涉案合同），约定：租金按月结算，乙方在每月的第25日前按银行转账付款方式缴付租金给甲方；乙方在签合同当天向甲方交纳租房保证金55086.8元及一个月租金27543.4元，甲方应在租赁期满或合同解除之日将保证金无息退回乙方（抵偿租金）；甲乙双方应当协助、配合有关部门做好房屋租赁、房屋安全、消防安全、治安、计划生育及生产销售假冒伪劣商品的查处工作；在租赁期内，甲方按房屋现状交楼，甲方只提供的现有装修及部分办公设施家具给乙方使用，不负责维修，保养，等等。合同签订后，郑佳锴缴纳了保证金，并按约定搬入涉案房屋办公，并一直依约支付租金、物业管理费以及相关费用。后启胜公司分别于2018年12月底、2019年1月两次通知郑佳锴：涉案房屋两个独立房间未设置烟感，存在消防安全隐患，要求整改。2019年2月28日，启胜公司向郑佳锴发出《关于单元消防检测复查的通知》，通知将于2019年3月11日至15日由第三方消防检测机构进行最终复检。在此期间，郑佳锴在接到启胜公司通知后及时将相关通知及情况通过微信方式告知钟宇光、胡穗娜，要求钟宇光、胡穗娜完成消防整改工作及配合相关检查工作，并在2019年3月5日明确告知若不配合将提前退租。然而，钟宇光、胡穗娜均未到场，也没有对消防进行整改，导致郑佳锴无法正常办公。在此情况下，郑佳锴于2019年9月30日向钟宇光、胡穗娜发出《解除合同通知书》，并要求钟宇光、胡穗娜退还押金及赔偿损失。原审法院经审理认定本案事实如下：钟宇光、胡穗娜系夫妻关系，为涉案房屋的所有权人，涉案房屋为办公用途。就涉案房屋的租赁一事，钟宇光、胡穗娜（甲方）与郑佳锴（乙方）于2018年5月17日签订了《广州市房屋租赁合同》（以下简称为《租赁合同》）并办理了登记备案手续。合同约定：出租用途为办公，租期自2018年6月19日至2021年6月30日，其中2018年6月19日至2018年6月30日为免租期，2018年7月1日至2019年6月30日的月租为27543.4元、2019年7月1日至2020年6月30日的月租为28920.6元，之后的月租为30366.6元；租金按月结算，在每个月的第25日前按银行转账付款方式交付；保证金为55086.8元，在签订合同当天缴纳，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金无息退回乙方；甲乙双方应当协助、配合有关部门做好房屋租赁、房屋安全、消防安全的查处工作；甲方应负主体结构的修缮责任，乙方负责室内装修的修缮责任；在租赁期内，甲方按房屋现状交楼，甲方只提供的现有装修及部分办公设施家具给乙方使用，不负责维修、保养；甲乙任何一方未能履行本合同条款或者违反有关法律、法规，经催告后在合理期限内仍未履行的，造成的损失由责任方承担。合同签订后，郑佳锴于2018年5月19日交纳了保证金55086.8元，另通过案外人郑日平的账号在2018年12月至2019年8月向钟宇光、胡穗娜支付租金252022.2元、在2019年1月至9月向启胜公司支付物业管理费51524.69元。2019年2月28日，启胜公司曾发出《天盈广场消防整改通知书》，指出涉案房屋因安全出口标识故障不亮、两个独立房间未安装烟感，而存在消防安全隐患，要求进行整改。郑佳锴、钟宇光、胡穗娜曾就此消防问题通过微信（通话、文字）进行沟通，其中文字显示：2019年1月2日，郑佳锴发出：“消防来检查说这里的消防不合格，需要整改。”2019年1月21日，郑佳锴发出：“物业又让我们整改消防了。”对方答复：“这个可能是里面的灯不亮吧，你们自己搞一下。”2019年3月5日，郑佳锴发出：“我方为配合房东完善709室2019年3月11日-2019年3月15日消防检查工作。我方与房东确定特定一天两个小时内拆卸、门以上玻璃，以应付消防检查……”2019年3月18日，对方问：“上周的消防检查有人来检查过吗？”郑佳锴回复：“有呀，三个人来检查，也没跟我们说什么。”郑佳锴在庭审中确认，就涉案房屋的消防问题，除启胜公司发出过整改通知外，没有消防主管部门进行检查。同时，郑佳锴表示其虽然可以正常使用涉案房屋，但其作为科技企业，办公人员较多，而涉案房屋存在消防安全隐患，很多检测和试验都无法在涉案房屋内完成，导致其无法正常办公。而钟宇光、胡穗娜对此不予确认，并提交了由广州市泰昌消防工程有限公司对天盈广场东塔C3栋、西塔C1栋出具的《建筑消防设施检测报告》，该报告的检测日期为2018年11月19日至2019年5月20日，结论为合格。郑佳锴对此表示，涉案房屋存在的消防隐患属于二次消防，而上述报告不属于二次消防，故上述检测报告并不能证明涉案房屋符合物业交付使用的标准。2019年9月30日，郑佳锴通过EMS向钟宇光、胡穗娜发出《解除合同通知书》，其中载明：“于租赁过程中，因该物业的消防设施、设备及安装等不符合消防标准，被广州市启胜物业管理有限公司及其他相关部门多次发函要求贵方对该物业进行整改。本人及相关人员收到广州启胜物业管理有限公司的通知后即马上通知贵方，要求配合消防安全检查和整改该物业的消防设施、设备及安装等，但贵方一直不予配合，也不整改，导致该物业存有安全隐患……该物业为办公场所，配合消防安全等查处，提供合格的消防设施、设备及安装等是贵方应尽的义务和法律职责。但贵方的上述行为已构成违约，且违反法律法规。为此，本人特函告如下：1、自2019年9月30日起解除与贵方所签订的《广州市房屋租赁合同》；2、请贵方务必于2019年9月30日当日向本人退还押金55086.8元；3、请贵方承担因上述消防不合格或其他违反合同约定而产生的损失和责任。”上述快递邮件于2019年10月8日签收。原审法院认为：郑佳锴、钟宇光、胡穗娜签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，为合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。郑佳锴向钟宇光、胡穗娜发出《解除合同通知书》，要求确认涉案合同于2019年9月30日解除，而钟宇光、胡穗娜对于合同解除的时间无异议，故原审法院认定涉案合同已于2019年9月30日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”依据《解除合同通知书》的记载，郑佳锴是以涉案房屋存在消防隐患，且钟宇光、胡穗娜存在不配合对消防隐患进行整改的违约行为而单方面解除合同，并据此提出其他诉讼请求，故本案的争议焦点在于郑佳锴提前解除合同是否合法有据的问题。对此，原审法院评判如下：合同一方当事人提出解除合同，应当符合法定或约定解除的情形。由于涉案合同并未约定解除合同的情形，故对郑佳锴单方面解除合同的行为应对其是否存在法定解除的情形进行审查。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”以及第二百三十三条规定：“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。”依据上述规定，原审法院认为：一方面，郑佳锴所诉称涉案房屋存在安全出口标识故障不亮、两个独立房间未安装烟感的问题，确实会给消防安全带来一定的隐患，但并未达到危及承租人安全或健康的情形。另一方面，在租赁合同中，作为出租人的主要义务是保证租赁物能够正常使用。本案郑佳锴在提出解除合同前一直正常使用涉案房屋，一直交付租赁期间的租金及物业管理费，郑佳锴实际上也没有因上述消防问题而使得其合同目的无法实现。综上，原审法院认为郑佳锴提前解除合同的行为已构成违约，其要求退还租金、赔偿物业管理费支出损失及支付相应资金占用费的请求，缺乏理据，原审法院不予支持。至于保证金的问题，依据涉案合同的约定，保证金应当在解除合同之日无息退回，故原审法院对于郑佳锴要求退还保证金55086.8元予以支持。虽然原审法院认定郑佳锴属于违约解除合同，但因涉案合同并未约定钟宇光、胡穗娜在此情况下有权没收保证金，故原审法院对钟宇光、胡穗娜的抗辩意见不予接纳。钟宇光、胡穗娜认为郑佳锴违约解除合同造成其损失的，可另循法律途径解决。钟宇光、胡穗娜迟延退回保证金，郑佳锴要求钟宇光、胡穗娜支付相应的资金占用费，合理有据，原审法院予以支持。因双方未对该项资金占用费的标准进行约定，而资金占用费的损失实际为利息的损失，故该项费用应当按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项付清之日止。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告郑佳锴与被告钟宇光、胡穗娜于2018年5月17日所签订的《广州市房屋租赁合同》于2019年9月30日解除；二、被告钟宇光、胡穗娜于本判决发生法律效力之日起三日内向原告郑佳锴退还保证金55086.8元及资金占用费（资金占用费的计算方法为：以55086.8元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年10月1日起计算至款项付清之日止）；三、驳回原告郑佳锴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3340元，由原告郑佳锴负担2827元，由被告钟宇光、胡穗娜负担513元。本院经审理查明，本院确认一审法院查明的事实。另查明，2020年6月18日，在本案二审庭询期间，钟宇光、胡穗娜向本院提交如下材料，拟作为二审新证据：1.知悉函；2.2020年广州市房屋租赁合同；3.付款通知书；4.付款凭证；5.发票；6.确认书；7.微信支付交易明细证明；8.发票，拟证明其因郑佳锴违约导致的损失。郑佳锴向本院提交如下材料，拟作为二审新证据：1.聊天记录；2.报警回执；3.《火灾自动报警系统施工及验收标准》《火灾自动报警系统设计规范》；4.（2020）粤0191民初7295号传票、诉状、证据目录，拟证明其并未违约。钟宇光、胡穗娜作为原告，以郑佳锴作为被告，启胜公司作为第三人，向原审法院提起诉讼，案由为房屋租赁合同纠纷，案号为（2020）粤0191民初7295号。钟宇光、胡穗娜在该案的中的诉讼请求为：郑佳锴向钟宇光、胡穗娜赔偿违约解除租赁合同的实际损失包括免租期的租金损失11017.36元、房屋空置期间的租金损失115682.4元，管理费19211.28元、公摊电费及电线费194.72元、重新出租房屋的中介费损失5000元等。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。关于保证金的问题。讼争双方在涉案合同中约定合同解除后出租人应将保证金退还承租人，并未约定没收保证金的情形。钟宇光、胡穗娜上诉主张没收保证金没有合同依据，本院依法不予支持。对于钟宇光、胡穗娜提交的上述材料，因其已就违约遭受的损失向原审法院另案提起诉讼，其关于违约损失的主张及材料，本院依法均不作审查，不予接纳。对于郑佳锴提交的上述材料，其未提出上诉，其关于未违约的主张及材料，本院依法不予支持亦不作为二审新证据，均不予接纳。综上所述，钟宇光、胡穗娜的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1177.17元，由上诉人钟宇光、胡穗娜共同负担。本判决为终审判决。审判员 罗 毅二〇二〇年六月二十九日书记员 李蕴妍黄晓君