广西壮族自治区上林县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0125民初475号 原告：广西桂雅物业服务有限公司。住所：南宁市良庆区凯旋路9号海尔.青啤东盟联合广场2号楼801号。 法定代表人：杨正春，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴卿，广西创想律师事务所律师。 委托诉讼代理人：覃良忠，男，1965年7月3日出生，壮族，住广西上林县。该公司行政经理。 被告：覃小健，女，1987年10月10日出生，壮族，住广西上林县。 委托诉讼代理人：黄坚，男，1981年11月1日出生，汉族，住广西上林县，上林县澄泰乡下江村民委员会推荐。 原告广西桂雅物业服务有限公司（以下简称“桂雅公司”）与被告覃小健物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月19日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年4月20日公开开庭进行了审理。原告桂雅公司委托诉讼代理人吴卿、覃良忠，被告覃小健及其委托诉讼代理人黄坚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告桂雅公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2018年2月1日至2020年2月29日的物业管理综合服务费2640元、公共维修资金292.5元、城市卫生垃圾费143元；二、判令被告向原告支付违约金228元（计算方式：从2018年2月1日至2020年2月29日止，为228元，按照《物业管理服务协议》约定每逾期一天按欠费金额的千分之三计算）。以上一、二项合计3303.5元；三、判令被告承担本案受理费及公告费等。事实与理由：被告覃小健购买了上林县大丰镇南环路218号天盛丽景小区×栋×单元×号房屋，在接受该房屋后于2017年5月28日与原告签订《物业管理服务协议》，该协议约定：“乙方（被告）向甲方（原告）购买物业管理服务，乙方按其拥有的物业的建筑面积向甲方交纳物业管理综合服务费，高层住宅物业管理费0.9元/平方米.月。乙方在办理交房手续时应向甲方一次性交清从本小区开发商通知的交房期限届满之日起至乙方实际收房后六个月的物业管理综合费。此后，乙方按一个月为一个周期交纳物业管理综合服务费，并在每个周期的首月5日内履行交纳义务。乙方未能按期如数交纳物业管理综合服务费，每逾期一天，按欠款金额的千分之三向甲方支付违约金，同时甲方有权停止为乙方服务，并在小区公告栏公示乙方欠费的情况和通过诉讼方式向乙方追收欠费及违约金”。合同签订后，被告办理了相关收房手续，按合同约定向原告一次性交清收房后六个月的物业管理费（2017年5月至2018年1月），并享受了原告提供的物业管理服务。从2018年2月份开始，至2020年2月底原告方年度终结月止，被告一直拒缴物业管理综合服务费2640元、公共维修资金292.35元、城市卫生垃圾费143元、违约金228元，以上合计3303.5元。虽经原告多次催缴，但被告一直置若罔闻，拒不缴纳，影响原告方的正常的工作。为此，特向人民法院提起诉讼，请求法院如诉所请。 被告覃小健辩称，不认可原告的各项诉请。理由：一、原告诉请的物业综合服务费等各项费用的收费标准没有列明清楚；二、原告提供的物业服务不达标：1.小区存在安全隐患，疫情期间所有小区大门都可以开，小区四通八达，之前还有业主的电单车被盗过；2.小区保安不作为，不巡逻，在岗时睡觉，一问三不知；3.小区及其草坪上的垃圾没有及时清理，臭气熏天，电梯旁漏水不打扫，发电机排放直接排放到业主的屋里，这些问题一直都没有整改；4.对小区里的违章建筑没有进行制止或向有关部门反映，小区电梯里和墙面上经常贴有广告，而小区的广告收费我们业主不知道，非小区车辆经常停放在小区的停车位上，至今还有外来车辆和广告牌放在车位上，物业也没有制止;5.物业公司没有进行管理服务满意度调查，物业管理员不符合签约要求；6.小区的消防通道改为车辆停放点，物业没有对设备和设施进行巡查和记录；7.小区的夏天蚊虫多，物业没有及时喷药，公共部位的保洁工作不到位。综上，小区里的很多业主并非不想交物业费，而是认为物业服务不到位才不愿意交，如果物业服务我方认为合适，我方也是愿意交相关费用的，但是应当减少到每平方米0.6元。 本案争议焦点有二，一为原告诉请的各项费用，是否有事实和法律依据；二为原告是否存在管理不到位，相关收费是否应当减少。 双方围绕诉辩意见依法提交证据，本院组织双方进行了证据交换和质证，原告提交的证据1.物业管理服务协议；2.覃小健收房通知书；3.覃小健欠费通知书；4.覃小健已缴纳物业费收据；5.国家发改委文件复印件；6.小区照片，以上证据被告对真实性无异议。被告提交的证据1.小区照片；2.天盛丽景小区业主对物业管理提出的意见和要求；3.光碟及电梯报修电话录音，原告对小区照片真实性并无异议，但认为不能证明被告在辩称中所反映的物业管理存在问题，对小区业主对物业管理提出的意见和建议的三性均不予认可，对录音和光碟的真实性无法确认。对原告有异议的，被告提交的上述三份证据，经审核，上述证据形式真实，本院予以确认，其余证据当事人对真实性并无异议，本院予以确认并在卷佐证，作为认定事实的依据，至于是否可以支持各自的诉辩主张，本院将结合具体案情和法律规定再作认定。 根据当事人陈述和审查确认的证据，查明事实如下：上林县大丰镇南环路218号天盛丽景小区（以下简称天盛丽景小区）系由广西天盛房地产开发有限公司上林分公司（以下简称“天盛上林分公司”）建设开发。被告覃小健向天盛上林分公司购买该小区×幢×号房，建筑面积117.28㎡。2017年5月28日，天盛上林分公司与被告办理了交房手续。同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《物业管理服务协议》，约定：乙方所购物业，坐落位置：1幢1401号房，建筑面积：117.28㎡。乙方按其拥有物业的建筑面积交纳物业管理综合服务费，高层住宅为0.9元/平方米/月。乙方在办理交房手续时应向甲方一次性交清从本小区开发商通知的交房期限届满之日起至乙方实际收房后六个月的物业管理综合费。此后，乙方按一个月为一个周期交纳物业管理综合服务费，并在每个周期的首月5日内履行交纳义务。乙方未能按期如数交纳物业管理综合服务费，每逾期一天，按欠款金额的千分之三向甲方支付违约金，同时甲方有权停止为乙方服务，并在小区公告栏公示乙方欠费的情况和通过诉讼方式向乙方追收欠费及违约金；《物业管理服务协议》第五条第2项约定代收费用：生活垃圾清运费8元/月/户（最终以环卫局的收费标准为准）。签订协议后，被告按《物业管理服务协议》的约定向原告交纳了收房后六个月（2017年5月至2018年1月）的物业管理费，其中在原告提供的2017年5月29日被告缴纳部分物业费的收费收据显示，公共维修资金单价为0.1元/㎡/月。之后，被告认为原告的物业服务水平没有达到合同约定的标准，小区存在安全隐患、保安不作为，不巡逻，在岗时睡觉、小区及其草坪上的垃圾没有及时清理，臭气熏天，电梯旁漏水不打扫，发电机排放直接排放到业主的屋里、对小区里的违章建筑进行制止或向有关部门反映，小区广告费的收取不透明、非小区车辆经常停放在小区的停车位上，物业也没有制止、物业公司没有进行管理服务满意度调查，物业管理员不符合签约要求、消防通道改为车辆停放点，物业没有对设备和设施进行巡查和记录、夏天蚊虫多，物业没有及时喷药，公共部位的保洁工作不到位等等问题为由拒绝交纳物业服务费、公共维修资金、城市卫生垃圾处理费用，原告书面催交未果后，遂向本院提起诉讼，提出前述诉讼请求。起诉后，原告已就被告辩称的小区物业服务问题进行部分整改并完善相关设施。 （2020）桂0125民初454号生效判决查明，原告所诉请的城市卫生垃圾费收费标准为7元/月/户。天盛丽景小区至今未成立业主委员会，原告入驻天盛丽景小区已经在上林县房产管理所备案。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与被告签订的《物业管理服务协议》系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。 关于被告拒交物业服务费用的理由是否成立的问题。本案中，原告在物业服务范围内履行了房屋共用设施设备的维护和管理、环境卫生的维护和管理、公共秩序的维护和管理、交通秩序与车辆停放维护和管理、房屋装饰装修管理、消防管理、公共绿化维护和管理等服务项目，应视为原告客观上履行了合同的主要义务。被告列举原告的服务瑕疵为一般瑕疵，只有当物业公司提供的服务有重大瑕疵，即在履行合同中存在根本性违约，造成物业服务区域内的环境卫生、绿化、秩序等持续恶化，影响了业主正常生活，业主才可以此为抗辩理由少交或免交物业费。且被告所主张的原告的物业管理水平只达到每平方米0.6元的水平，该主张没有经过科学论证，仅凭被告的自我感觉来认定原告的服务价值达到某种价值水平，显然不具有科学依据，如每个业主都可以根据自己的感觉和喜好来认定服务价值的高低，则合同将沦为一纸空文，这样的做法有违契约精神，也会损害到其他正常交纳物业服务费的业主的利益，故被告以此为由要求降低物业服务费用，本院不予支持。同时，需要指出的是，对于涉案小区物业服务存在的问题，原告应尽快整改，并不断提升物业服务水平和质量，完善服务细节，以充分获取业主的支持和配合，同时业主也应对原告给予相应理解，尽可能地看到其在物业服务中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件。当小区业主发现物业服务企业在服务过程中出现瑕疵时，应当通过正当渠道提出合理化建议，物业服务企业亦应就存在的问题予以改正，不断提高物业服务标准。 原告依约为被告提供了物业服务，被告理应按约履行交纳物业服务费用的义务，现原告要求被告交纳拖欠的物业服务费用，对其合理部分，本院予以支持，超出部分本院不予支持。按照《服务协议》，被告的房屋建筑面积为117.28㎡，自2018年2月1日至2020年2月29日为25个月，被告应交物业服务费为0.9元/㎡/月×117.28㎡×25个月=2638.8元。 关于公共维修资金。从被告2017年5月29日所缴纳的费用来看，公共维修资金的收费标准以0.1元/㎡/月计付，故之后也应以该标准继续履行合同义务，被告应交的公共维修金为：0.1元/㎡/月×117.28㎡×25个月=293.2元，原告主张该部分金额为292.5元，系对自己权益的自由处分，本院不持异议。 关于城市卫生垃圾处理费。参照上林县物价局、上林县规划建设局上价字[2008]17号《关于开征城镇生活垃圾处理费的通知》收费标准：“城镇居民：第一年每户每月5元，第三年每户每月6元，第五年每户每月7元，住宅小区居民已交物业公司管理的，由物业公司按标准统一代收。”故原告有权代收城市卫生垃圾处理费，2018年2月1日至2020年2月29日的生活垃圾费共25个月，以7元/月计付，共175元（7×25=175）。现原告主张被告支付城市卫生垃圾处理费143元，系对自己权益的自由处分，本院不持异议。 关于原告主张的违约金。虽然《服务协议》约定被告逾期不交纳各项费用需要支付违约金，但如前所述，由于原告在物业服务过程中存在不完善之处，导致业主与原告之间产生较大对立情绪，而且在履行物业服务的过程中，作为物业服务企业的原告也未积极与业主沟通交流，未积极听取业主的意见。综合本案的实际情况，被告迟延交纳物业管理费，以此进行救济和抗辩，不宜认定为违约，故原告主张被告支付违约金，依据不充分，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决如下： 被告覃小健向原告广西桂雅物业服务有限公司支付物业服务费2638.8元、公共维修金292.5元、城市卫生垃圾处理费143元，以上共计3074.3元； 驳回原告广西桂雅物业服务有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告覃小健负担23元，原告广西桂雅物业服务有限公司负担2元。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如逾期履行则应加倍支付迟延履行期间的利息。权利人可在本案判决确定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。 本判决为终审判决。 审判员  磨立新 二〇二〇年六月二十三日 书记员  覃柳莹 附本案适用法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 2.《物业管理条例》 第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。