广西壮族自治区崇左市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂14民终816号 上诉人(原审被告)：李奇钦，男，1976年9月8日出生，壮族，律师，住广西壮族自治区崇左市城南区。 被上诉人（原审原告）：广西建凯物业服务有限公司，住所地广西壮族自治区崇左市城南区新城路南侧（阳光名邸会所1楼03室）。统一社会信用代码：914514026877628363。 公司负责人：龙信忠，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴昊，男，1988年10月8日出生，汉族，住广西壮族自治区崇左市江州区。该公司职员。 委托诉讼代理人：翁成平，女，1976年7月20日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市青秀区。该公司职员。 上诉人李奇欣与被上诉人广西建凯物业服务有限公司（以下简称建凯物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区崇左市江州区人民法院（2019）桂1402民初2352号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月27日立案后，依法组成合议庭。经阅卷，询问了当事人，听取了委托诉讼代理人的意见，合议庭认为本案事实清楚，不需开庭审理。现已审理终结。 李奇钦上诉请求：1、撤销崇左市江州区人民法院（2019）桂1402民初2352号民事判决第一、第二项，依法改判。事实和理由：一审法院认定事实不清。其与建凯物业公司签订的《前期物业服务协议》并没有约定具体的服务费收费标准，建凯物业公司提交的2013年《崇左市物价局文件》不能证明2013年前的收费依据。水电费公摊、水费公摊、电费公摊、垃圾处理费、电梯维护费这些费用，建凯物业公司不能提供证据证明物业公司实际已支出，一审法院只是根据合同有约定而认定建凯物业公司已经实际支出证据不足。其一审已经提供证据证明建凯物业公司并没有按合同约定提供物业服务，导致业主的车辆等财产损失，存在严重违约，一审法院在未查明事实的情况下支持建凯物业公司要求其支付服务费和违约金诉讼请求，明显偏向建凯物业公司。 建凯物业公司辩称，《阳光名邸前期物业服务协议》第五条第二项约定，小区物业管理服务费实行包干制。《崇左市物价局关于调整“阳光名邸”小区物业服务收费标准的批复》（崇价格[2013]9号）规定，2013年4月1日前，“阳光名邸”小区的物业服务收费标准为：多层住宅0.45元/㎡·月，高层住宅0.55元/㎡·月。物业公司收费有依据。李奇钦一直居住在“阳光名邸”小区高层，一直享受物业公司提供的物业管理服务，由此产生的公共水电和电梯维护公摊费、垃圾清理费必然由物业公司先行垫支，既然李奇钦已经实际享受物业服务，当然就应当承担由此产生的各项费用。自2019年4月23日至2019年5月22日，物业公司一直以“公摊水电费”项目进行合并收费，之后才分出“水费公摊”“电费公摊”，因此不存在重复收费问题。李奇钦不能提供证据证明其财产受到损失以及该财产损失与物业公司的管理行为存在直接的因果关系，应当承担不利后果。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回李奇钦的上诉请求，维持原判。 建凯物业公司向一审法院提出诉讼请求：请求法院依法判令李奇钦支付物业费7302.58元，专项维修资金1326.23元，电梯维护费2425元，生活垃圾处理费350元，水费公摊95.71元，电费公摊864.7元，公摊水电费1004.78元，违约金40871.8元，合计54240.8元。 一审法院认定事实：李奇钦系阳光名邸A区3栋1单元401号房业主。2009年10月13日，建凯物业公司与李奇钦签订了《阳光名邸前期物业服务协议》，约定:双方就阳光名邸小区的前期物业服务达成如下协议，由建凯物业公司对小区提供物业服务。1.对小区共有部位、共有共用设施设备、绿化、环境卫生、安全防范、道路交通等项目进行服务、维护、修缮与管理；2.物业管理服务费选择包干制，按业主拥有的物业建筑面积交纳，以当地价格主管部门批复的收费标准执行；3.共用设施设备运行所产生的水费、电费及其他费用由业主分摊；电梯维护费25元/户/月；代收生活垃圾处理费按户交纳，收费标准以当地价格主管部门规定的收费标准执行；4.业主应于入伙即办理收楼之日起交纳6个月物业服务费。之后以半年为周期交纳，业主或物业使用人应在每周期的首月5日前履行缴纳义务；5.业主逾期交纳相关费用，从逾期之日起，按照应交金额的3‰按日交纳违约金。合同签订后，李奇钦共拖欠物业费7302.58元，专项维修资金1326.23元，电梯维护费2425元，生活垃圾处理费350元，水费公摊95.71元，电费公摊864.7元，公摊水电费1004.78元，合计13369元。2018年8月31日李奇钦交纳物业费898.8元，专项维修基金163.2元，电梯维护费300元，生活垃圾处理费84元，水费公摊8.77元，电费公摊104.7元。 另查明，建凯物业公司提交了《崇左市物价局文件（崇价格[2013]9号》，文件规定：2013年4月1日起多层住宅物业服务收费标准由0.45元/㎡每月调整为0.55元/㎡每月。 一审法院认为,依法成立的合同应受法律保护。1.关于物业费。本案建凯物业公司与李奇钦签订了《阳光名邸小区前期物业服务协议》，该合同的内容没有违反法律规定，属合法有效的合同，双方应当全面履行协议约定的义务。《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定，双方应当同时履行各自义务，业主在物业公司履行之前有权拒绝其履行要求，业主在物业公司履行义务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。因此，物业公司未按约定或相关规定提供服务的，业主可以主张未享受相关物业服务的抗辩继而不支付或减少支付物业费，但是并不代表可以拒交全部物业费。一方面，物业服务的内容是多方面的，未按合同约定履行的也只能是其中的一项或几项，对于物业公司提供的其他项目的服务，业主仍然具有交费的义务。另一方面，业主对物业公司的服务不满时，可以通过正常途径与物业公司沟通、协商解决，也可向业主委员会反映，通过业主委员会与物业公司沟通加以解决，法律也规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业公司的权利。建凯物业公司已依约提供了相应的物业服务，李奇钦应当按照合同约定履行缴纳物业管理服务费的义务。《阳光名邸小区前期物业服务协议》约定了涉案小区管理服务选择包干制，业主按其拥有物业专有部分的建筑面积交纳，最终以当地价格主管部门批复的收费标准执行。建凯物业公司按照崇左市物价局文件的规定收取物业费，其物业费收费标准有事实依据。2.关于代收城市生活垃圾处理费。依照《崇左市城市生活垃圾处理费收费标准宣传手册》规定“崇左市市区范围内国家机关、企事业单位。城市居民等均应按规定缴纳城市生活垃圾处理费”，依据此条，缴纳生活垃圾处理费系城市环卫部门的要求，故涉案小区的业主应当按照规定缴纳生活垃圾处理费。《阳光名邸小区前期物业服务协议》约定“业主应于入伙即办理收楼之日，按户预先交纳1年城市生活垃圾处理费”，证明建凯物业公司可以根据有关委托，按政府定价向业主代收城市生活垃圾处理费，故建凯物业公司向李奇钦代收生活垃圾处理费符合合同约定。建凯物业公司按照7元/月代收涉案房屋的生活垃圾处理费，符合《崇左市城市生活垃圾处理费收费标准》的规定。3.关于专项维修资金。《阳光名邸小区前期物业服务协议》明确约定，住宅专项维修资金，是指专项用于小区住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。依据上述规定，维修资金性质上属于专项基金，系为特定目的，即为住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造而专设的资金。《物业管理条例》第七条第四项规定，“业主在物业管理活动中，应当履行按照国家有关规定交纳专项维修资金的义务”；第五十四条第一款规定：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。”依据上述规定，缴纳专项维修资金是为特定范围的公共利益。专项维修资金的缴纳并非源于特别的交易或法律关系，而是为了准备应急性地维修、更新或改造区分所有建筑物的共有部分。由于共有部分的维护关乎全体业主的共同或公共利益，所以公共维修资金具有公共性、公益性，缴纳专项维修资金的义务是一种旨在维护共同或公共利益的法定义务。建凯物业公司作为专项维修资金代收方，有权要求业主缴纳该项费用，建凯物业公司要求李奇钦按0.1元/㎡/月支付涉案房屋的专项维修资金，有事实和法律的依据。4.关于电梯维护费、水费公摊、电费公摊、水电费公摊。《阳光名邸小区前期物业服务协议》已明确约定小区业主电梯维护费的收费标准，建凯物业公司主张25元/户/月收取符合合同约定；对于水费公摊、电费公摊、水电费公摊是按照业主实际使用量的标准收费亦符合合同约定。5.关于违约金。双方签订的《物业管理服务合同》约定逾期缴费应该支付违约金，故李奇钦迟延缴费应当承担违约责任。现建凯物业公司现要求按合同约定的每日3‰标准计算违约金，计算标准偏高，且建凯物业公司在李奇钦发生拖欠物业服务费的行为后，应采取适当措施防止损失扩大，但建凯物业公司未及时提起诉讼，致使李奇钦应当支付的违约金过高，一审法院以实际损失为基础，结合案件的实际情况、当事人的过错程度，酌定违约金以11809.53元为基数，从起诉之日（2019年11月7日）起计算比较合理。2018年8月31日，李奇钦已交纳物业费898.8元，专项维修基金163.2元，电梯维护费300元，生活垃圾处理费84元，水费公摊8.77元，电费公摊104.7元。已经交纳的物业费等相关费用应当予以扣减，故李奇钦应当交纳物业费6403.78元，专项维修基金1163.03元，电梯维护费2125元，生活垃圾处理费266元，水费公摊86.94，电费公摊760元，公摊水电费1004.78元，共计11809.53元。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、李奇钦于本判决生效之日起十日内向广西建凯物业服务有限公司支付物业费、专项维修资金、生活垃圾处理费、电梯维护费、水费公摊、电费公摊、水电费公摊，共计11809.53元；二、李奇钦于本判决生效之日起十日内向广西建凯物业服务有限公司支付违约金（违约金以11809.53元为基数，从2019年11月7日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计至欠款实际清偿之日止）。案件受理费1156元，由广西建凯物业服务有限公司负担1041元，由李奇钦负担115元。 二审期间，当事人没有新证据提交，建凯物业公司对一审判决认定的事实没有异议，李奇钦对一审判决认定其尚欠物业服务费7302.58元、专项维修资金1326.23元、电梯维护费2425元、生活垃圾处理费350元、水费公摊95.71元、电费公摊864.7元、公摊水电费1004.78元有异议，认为一审认定这一事实缺乏证据支持。本院认为，建凯物业公司提交的《崇左市物价局关于调整“阳光名邸”小区物业服务收费标准的批复》（崇价格[2013]9号）证明，2013年4月1日前，“阳光名邸”小区的物业服务收费标准为：多层住宅0.45元/㎡·月，高层住宅0.55元/㎡·月；2013年4月1日后调整为：多层住宅0.55元/㎡·月，高层住宅0.65元/㎡·月。李奇钦所居住的楼栋为高层住宅，现建凯物业公司主张高层按0.55元/㎡·月收取物业服务管理费有事实依据。其他收费标准建凯物业公司均依据其与李奇钦签订的《阳光名邸前期物业服务协议》，符合法律规定。建凯物业公司是否实际已经支付小区的各项费用，是其与其他部门的关系，业主并不能以此为由拒交应当由业主承担的费用。根据建凯物业公司提交的《缴费通知单》及庭后提交的每月详单，载明小区物业公司收取业主水电费公摊2014年5月份前没有分开，收费明细为“水电费公摊”，2014年6月份后才分开，收费明细为“水费公摊”“电费公摊”，故其提交的《缴费通知单》既有“水费公摊”“电费公摊”，又有“水电费公摊”，并不是重复收取。本院对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。李奇钦购买了阳光名邸A区3栋1单元401号房后，于2009年10月13日，与建凯物业公司签订了《阳光名邸前期物业服务协议》，该协议是双方当事人的真实意思表示，为合法有效合同。该协议约定涉案小区管理服务选择包干制，业主按其拥有物业专有部分的建筑面积交纳，以当地价格主管部门批复的收费标准执行。《崇左市物价局关于调整“阳光名邸”小区物业服务收费标准的批复》（崇价格[2013]9号），证明物价部门准许“阳光名邸”小区高层住宅的收费标准2013年4月1日前为0.55元/㎡·月；2013年4月1日后为0.65元/㎡·月。对代收的公共水电公摊、电梯维护费、城市生活垃圾费、专项维修基金等费用也有明确约定，建凯物业公司根据李奇钦欠费时间要求李奇钦支付相关费用有事实依据，一审法院已对判决依据作了详细的分析评判，本院予以认同，不再赘述。关于违约金问题。一审法院根据《阳光名邸前期物业服务协议》约定，判令李奇钦承担支付违约金的违约责任，符合法律规定。如果李奇钦认为建凯物业公司未完全按合同约定履行义务提供服务的，可以通过正常途径与建凯物业公司沟通，协商解决，也可以向业主委员会反映，业主委员会可以督促建凯物业公司整改，提高服务质量，也可以通过法定程序解聘建凯物业公司，业主仅以物业公司提供服务不到位为由拒绝交纳物业服务费及与小区生活环境息息相关的其他公共费用，则对已全额交纳物业服务费的业主不公。 综上所述，李奇钦的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费95元，由李奇钦负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄智忠 审 判 员 杨凤莲 审 判 员 柳成功 二〇二〇年六月三十日 法官助理 梁琼文 书 记 员 郑 磊 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……