广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初10281号原告：广州越秀物业发展有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：杜凤君，董事长。委托诉讼代理人：顾丹，广东盈隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈静雯，广东盈隆律师事务所律师。被告：伍贞莉，女，1935年10月25日出生，汉族，户籍地址广东省广州市越秀区，原告广州越秀物业发展有限公司与被告伍贞莉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月10日受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告广州越秀物业发展有限公司的委托诉讼代理人陈静雯到庭参加了诉讼，被告伍贞莉经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告广州越秀物业发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付自2012年1月1日至判决生效之日的物业管理费（暂计至2019年10月6日为4388.202元）；2、被告向原告支付上述物业管理费逾期支付的滞纳金（以当月应付的管理费为本金，按日千分之三的标准从当月6日开始计算至实际清偿之日止，暂计至2019年10月6日为4388.202元）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2007年6月15日，原告与案外人广州市城市建设开发有限公司签订了《物业服务合同》。合同约定广州市城市建设开发有限公司将黄石花园小区委托给原告进行物业管理，合同期限自2007年7月1日至2009年6月30日，在涉案物业未能选定新的物业服务企业、签订新的服务合同前，本合同须继续履行，合同有效期自然顺延至新的物业服务合同生效之日止。合同签订后，原告依约为被告提供了物业管理服务，完全履行了合同项下的物业管理服务义务。自2012年1月1日至今被告一直拖欠涉案物业的物业管理费，原告多次向被告催收，被告均置之不理，拒绝履行合同义务。被告拖欠物业管理费的行为属严重违约，已违反了法律规定，依法应承担相应的法律责任,遂诉至法院，请求法院判如所请。被告伍贞莉提交书面答辩状辩称：1、原告诉请已经超过了3年法定追讨期限。2、我的住房是地铁拆迁安置的福利房而非商品房，我是1996年因地铁拆迁被安置到黄石黄园的。3、入住后物业任意调价，2004年11月1日穗云价[1994]44号等三个物业收费批文和2005年1月1日起黄石花园的收费许可证被有关部门明令禁止，即从2005年1月1日起黄石花园管理处就是无证收费了；4、城建开发公司与原告所签的合同，我是收到起诉状后才知晓，合同中约定的收费标准从未与业主商量，且原告未按要求每年公开费用收支；5、原告提供的物业服务存在严重的质量瑕疵，合同中约定的物业管理服务质量8条从未做到，将小区配套停车场改成商铺、将公共通道改成停车场，小区出入口均无保安值班，小区卫生环境脏乱、发生2例新冠疫情；等等。现原告提供的物业服务存在严重质量问题，原告要求支付管理费和滞纳金缺乏法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告系为黄石花园小区提供物业管理服务的物业公司。2007年6月15日，广州城建开发物业有限公司（乙方）与广州市城市建设开发有限公司（甲方）签订《物业服务合同》，甲乙双方约定：甲方将黄石花园小区委托乙方实行物业管理；管理期限为贰年，自2007年7月1日起至2009年6月30日止；合同期内，本物业业主委员会在物业行政管理部门的指导下依法成立后，可续聘或另行选聘物业管理公司；合同期满，未能选定新的物业服务企业、签订新的服务合同，本合同须继续履行，合同有效期自然顺延至新的物业服务合同生效之日止；本物业的管理服务费：高层1.8元/平方米；多层0.7元/平方米；业主/物业使用人应当于每月5日之前交纳当月的物业管理服务费，业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，自逾期之日起按每日应交费用的千分之三交纳滞纳金，等等。被告为证实原告提供物业服务存在质量问题，出示光盘一张。光盘里面包括照片若干张、视频若干份，照片内容为房屋外乱搭建、公共设施破损、垃圾乱堆放、小区内存在乱搭乱建、保安亭无人值守、火灾现场及消防救火现场、新冠疫情相关文件；视频内容为广东新闻频道对黄石花园小区内的乱搭建建筑进行的报道，对小区环境脏乱差、出现多起登革热病情的报道；广东公共频道对黄石花园小区停车场纠纷的报道。原告对上述证据的质证意见为原告已委托相关保洁、绿化、清洁、灭蚊、灭虫公司对小区提供专业化服务，停车场问题已通过另案解决，消防设施正在逐步进行更新，对于疫情已采取了相关措施。另查，原告于1992年1月2日成立，于2017年6月22日将名称由广州城建开发物业有限公司变更为广州越秀物业发展有限公司。被告为广州市白云区江景路***号***房所有权人，该房建筑面积66.69平方米。原告于2019年12月9日向本院递交了起诉材料并进入诉前联调。审理中，原告明确涉案房屋物业费计费标准为0.7元/平方米，另，原告主张本案物业管理费仅主张至2020年5月，之后的物业管理费另行主张。以上事实，有《物业服务合同》、查册表、企业信用信息公示报、光盘及当事人陈述等证据证实。本院认为，原告与广州市城市建设开发有限公司签订的《物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容未有违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效。原告作为开发商委托的小区物业管理服务公司，与被告之间存在物业管理服务合同关系。被告抗辩原告提供的物业服务存在瑕疵，不应收取物业管理费，本院认为，物业服务本身存在滞后性，且物业服务的受众较多，存在无法取得全部人员满意的情形，亦考虑涉案小区年份较久，存在自然损耗情形，无法全部归责于物业服务提供方；现原告收取的物业服务费标准不高，故在原告提供了基本物业服务时，被告理应按照合同约定标准缴纳物业服务费。经计算，被告房屋每月物业费应为46.68元。但是因向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，故原告诉请2016年12月9日前即2016年12月及之前的物业管理费已超过诉讼时效，本院不予支持。被告仅需向原告支付2017年1月1日起至2020年5月31日的物业管理费，经核算为1913.88元（46.68元×41月），原告诉请超出部分本院不予支持，予以驳回。关于逾期缴费的违约金即滞纳金，被告确实存在逾期缴纳物业管理费的行为，故原告依据合同约定要求被告自每月六号开始支付滞纳金至付清之日止合法合理，本院予以支持。但考虑被告亦提供部分证据反映原告对其提供的物业管理服务确实存在不足之处应予整改，且被告的欠交行为与被告对原告提出的合理要求未能及时回应沟通有关，并非无故拖欠物业管理费，故本院酌情调整滞纳金的标准为在2019年8月19日前按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，在2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期市场贷款报价利率为准。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、于本判决生效之日起五日内，被告伍贞莉向原告广州越秀物业发展有限公司支付2017年1月1日至2020年5月31日的物业管理费1913.88元；二、于本判决生效之日起五日内，被告伍贞莉向原告广州越秀物业发展有限公司支付滞纳金（（每月滞纳金均以46.68元为本金自当月6日起算，分别计算至付清之日止，且均以本金为限，滞纳金标准为在2019年8月19日前按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，在2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期市场贷款报价利率计算）；三、驳回原告广州越秀物业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告伍贞莉负担，被告负担的诉讼费应在本判决生效之日起五日内向本院缴纳。本判决为终审判决。审判员  林艾婧二〇二〇年六月一日书记员  陈玉梅