陕西省泾阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0423民初928号原告：高某某，男，汉族。委托诉讼代理人：顾某某，陕西仁达律师事务所律师。被告：陕西乐华温泉乐园文化发展有限公司。法定代表人：孙某某，系该公司总经理。委托诉讼代理人：代某某，系该公司法务副经理。委托诉讼代理人：刘某某，系该公司法务。被告：泾阳县农村信用合作联社。法定代表人：董某某，系该联社董事长。委托诉讼代理人：南某某，系该联社客户经理。原告高某某与被告陕西乐华温泉乐园文化发展有限公司（以下简称乐华公司）、被告泾阳县农村信用合作联社（以下简称泾阳信合）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月17日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人顾某某，被告乐华公司委托诉讼代理人刘某某，被告泾阳信合的委托诉讼代理人南某某均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与被告乐华公司签订的《商品房买卖合同》，一并解除原告与被告泾阳信合签订的《个人住房（商业用房）按揭借款合同》；2、依法判令被告乐华公司向原告返还购房款216175元；3、依法判决被告乐华公司向原告支付违约金（违约金为合同约定的全部房价款的2.5%违约金与占用资金的利息之和，该利息自付款日期2017年11月8日计算至2019年8月20日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月21日至实际履行之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4、诉讼费、保全费均由二被告承担。事实与理由：原告与被告乐华公司签订《商品房买卖合同》，原告依约向被告乐华公司支付了购房款216175元，同时与被告泾阳信合签订《个人住房（商业用房）按揭借款合同》办理了按揭贷款。根据合同约定，被告乐华公司应于2018年4月30日前向原告交付房屋，但被告乐华公司迟迟未能交付房屋，原告多次向被告乐华公司主张权利，被告乐华公司置之不理。根据法律规定，被告乐华公司的行为已经构成根本违约，原告有权解除合同，同时要求被告乐华公司承担违约责任。原告与被告泾阳信合签订的合同亦无法继续履行，应一并解除。故原告诉至法院。被告乐华公司辩称：同意解除《商品房买卖合同》，按揭贷款合同，以银行答辩为准。同意返还原告已付购房款，但应当按照合同约定，原告在合同解除后十五日内配合办理注销手续，办理完注销手续后六十日内返还购房款。同意按照合同约定承担违约金，资金占用期间的利息不予承担。诉讼费、担保费多余部分不承担。被告泾阳信合辩称：原告起诉被告乐华公司，与泾阳信合没有直接的法律关系，泾阳信合既不是该合同当事方也不享有权利或承担义务，对原告诉请的部分请求和事实理由不发表意见；不同意解除《个人住房（商业用房）按揭借款合同》，如法院判令解除该合同，则应当判令被告乐华公司返还下余贷款本息。当事人围绕诉讼主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据的交换与质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月25日，原告高某某与被告乐华公司签订了一份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为：YS0005126）（以下简称商品房买卖合同），约定被告将其所开发的位于泾阳县XX镇XX村XX中心（二期）7幢1层71031号商品房出卖给原告高某某，房屋总价款为416175元，交房日期为2018年4月30日前。关于逾期交房的违约责任，双方约定：逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知书送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的2.5%向买受人支付违约金。关于合同的解除，双方约定：买卖合同因法律规定或约定解除的，双方应在合同解除后十五日内互相配合办理买卖合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭贷款合同解除等手续，出卖人在前述各项手续办理完毕、买受人将房屋交还给出卖人后的30日内，退还买受人已付款项。2017年10月7日、11月8日，原告高某某分别向被告乐华公司支付了20000元定金、30000元购房款、166175元购房款，共计216175元。2017年12月26日，原告高某某就剩余应付房款200000元与被告乐华公司及被告泾阳信合签订了一份《个人住房（商业用房）按揭借款合同》（合同编号为：陕农信高庄社借字[2017]第1226019号）（以下简称贷款合同），被告泾阳信合为贷款人，被告乐华公司为连带责任保证人。贷款合同约定：贷款金额200000元，贷款期限自2017年12月26日至2027年12月26日止，贷款以等额本息还款方式偿还。2017年12月27日，被告泾阳信合将上述贷款按照贷款合同的约定支付至被告乐华公司的银行账户。截至2020年5月29日，原告已向被告泾阳信合偿还本息合计62458.78元，其中本金38973.62元，利息23485.16元。被告乐华公司至今未向原告交付涉案商品房。本院认为，本案争议焦点为：1、是否应解除涉案商品房买卖合同及贷款合同；2、如解除上述合同，当事人之间的权利义务如何确定。（一）关于是否应解除涉案商品房买卖合同及贷款合同问题。依法成立的合同，受法律保护。原、被告所签订的商品房买卖合同意思表示真实，内容不违反法律规定，合法有效。合同履行中，被告乐华公司至今未按照合同约定向原告交付房屋，致使原告购买房屋的合同目的不能实现，原告诉请解除合同，被告乐华公司予以认可，符合法律规定，本院予以支持。因涉案商品房买卖合同确认解除，当事人签订的贷款合同之目的无法实现，故对原告主张解除涉案贷款合同的诉讼请求，本院予以支持。（二）关于合同解除后当事人之间的权利义务如何确定问题。1、关于返还购房款本金、利息及违约金。法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故被告乐华公司已收取原告向其支付的房款216175元，应向原告悉数返还。原告所主张的违约金及利息，符合合同约定，且与法不悖，本院予以支持。2、关于返还贷款本金及利息。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案贷款合同的解除，被告泾阳信合主观上并无过错、客观上亦无违约行为，且确有损失，该损失应为原告尚未偿还剩余贷款及利息。本案贷款合同解除的根本原因在于开发商违约导致商品房买卖合同解除，为了减少不必要的重复、繁琐，减少当事人的诉累，本院认定由被告乐华公司直接承担被告泾阳信合的上述损失并向原告返还其已向被告泾阳信合支付的贷款本息62458.78元。3、关于办理合同注销登记手续与返还购房款的顺序。被告乐华公司辩称按照合同约定应在解除合同登记备案后三十日返还原告已付房款，因合同登记备案会限制被告另行出售房屋的权利，故合同解除后，本院给予十五日的自行履行期，履行期内被告应向原告发出共同履行注销手续的约定日期通知，约定的日期应限定在履行期内，原告应配合被告办理合同备案注销手续。自行履行期届满后三十日内被告应按照合同约定向原告返还已支付的购房款。综上所述，原告合法的诉请，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告高某某与被告陕西乐华温泉乐园文化发展有限公司于2017年12月25日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为：YS0005126），原告高某某与被告陕西乐华温泉乐园文化发展有限公司应于本判决生效后十五日内（自动履行期）办理上述合同的注销登记手续；二、解除原告高某某、被告陕西乐华温泉乐园文化发展有限公司与被告泾阳县农村信用合作联社于2017年12月26日签订的《个人住房（商业用房）按揭借款合同》（合同编号为：陕农信高庄社借字[2017]第1226019号）；三、被告陕西乐华温泉乐园文化发展有限公司于本判决生效后四十五日内向原告高某某返还购房款216175元、贷款本息62458.78元、支付违约金10404.38元及利息（利息以应返还购房款216175元为基数，自2017年11月8日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际支付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、被告陕西乐华温泉乐园文化发展有限公司于本判决生效后十五日内向被告泾阳县农村信用合作联社偿还原告高某某就《个人住房（商业用房）按揭借款合同》剩余贷款及利息。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8249元（原告高某某已预交），减半收取计4124.5元，由被告陕西乐华温泉乐园文化发展有限公司负担。保全申请费2836元（原告高某某已预交），由原告高某某负担760元，由被告陕西乐华温泉乐园文化发展有限公司负担2076元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。审判员  胡立伟二〇二〇年六月十五日书记员  王 妍1