山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终4579号上诉人（原审被告）：山东高速章丘置业发展有限公司，住所地济南市。法定代表人：高帅，董事长。委托诉讼代理人：仲晓维，山东和翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：高海涛，山东和翔律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李家琴，女，1974年4月9日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：张传军，山东国鲁律师事务所律师。上诉人山东高速章丘置业发展有限公司（以下简称高速置业公司）因与被上诉人李家琴房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市章丘区人民法院（2019）鲁0181民初8128号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月23日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。高速置业公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回李家琴的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定涉案房屋交付期限应至2017年11月5日，缺乏充分依据。首先，一审判决已经明确认定了涉案《山东省新建商品房买卖合同（预售）》未约定明确有效的房屋交付期限；其次、一审判决参照《山东高速绿城玉兰花园车位使用权转让协议》确定交付房屋期限，二者缺乏同一性和直接性，无法替代。涉案房屋与车位是分别独立销售，不是一起销售。二、一审判决以高速置业公司没有提供交付房屋的书面通知，作为涉案房屋未完成交付的裁判理由，明显属于依据错误，并导致认定事实错误。如一审判决所述，双方于2017年11月10日签署的补充协议，能够证实李家琴只有收到过高速置业公司交房的通知，才能到涉案房屋所在地签署协议，并交接房屋；此外，结合李家琴在诉状中及庭审中，一直强调的涉案房屋存在卫生间渗水问题等等情形。如果不是收到高速置业公司通知，根本不可能发生双方共同交接房产，查验维修情况等事实。本案中大量证据事实充分反映，高速置业公司交付房产通知实际已经送达李家琴，所以才产生了交接、查验、维修等交付的具体工作。三、涉案房屋交付后，卫生间渗水问题已经及时解决。本案纠纷的实质，在于李家琴提出了过高的经济要求，并以拒绝入住作为筹码要挟高速置业公司。卫生间渗水，并不是多复杂的问题，双方配合，公平协商，不会导致问题久拖不决。在多次协商过程中，李家琴提出了过多过高的要求，导致双方一直难以达成协议，妥善解决问题。高速置业公司认为，卫生间渗水问题，是完全可以在房屋交付后通过质量保修解决的。另外，只要双方配合，问题肯定会及早解决。本案纠纷久拖不决，并导致损失扩大，李家琴不应一点责任也没有，一审判决将过错全部推给高速置业公司，有违法律的公平正义。四、一审判决关于车位逾期交付以及违约金的计算，是错误的。首先，李家琴在诉状中及庭审中均未明确提出关于车位逾期交付的诉讼请求，一审判决忽略这一事实进行审判，违反法定程序。其次，车位与涉案房屋是独立销售、交付。并不存在统一销售、交付的问题。此外，车位并不存在质量问题，李家琴无理拒收，责任应自行承担。第三，一审判决按照年利率24%计算车位逾期交付违约金严重超过实际损失，不符合事实和法律。李家琴即便因为车位影响其使用，在章丘停车费一天也不超过20元。而按照24%计算，则每天近80元，远远超出了实际损失。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》法〔2019〕254号第50条【违约金过高标准及举证责任】：认定约定违约金是否过高，一般应当以《合同法》第113条规定的损失为基础进行判断，这里的损失包括合同履行后可以获得的利益。除借款合同外的双务合同，作为对价的价款或者报酬给付之债，并非借款合同项下的还款义务，不能以受法律保护的民间借贷利率上限作为判断违约金是否过高的标准，而应当兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定。主张违约金过高的违约方应当对违约金是否过高承担举证责任。综上，一审判决明显缺乏事实及法律依据，高速置业公司请求二审法院依法纠正一审判决错误，以保护高速置业公司合法权益，维护法律的正确实施。李家琴辩称,一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回高速置业公司的上诉请求。李家琴向一审法院起诉请求：1.判令被告赔偿原告逾期交房违约金暂按570495元；2.判令被告立即交付房屋并办理房屋产权证书；3.涉案费用由被告承担。一审法院认定事实：1、李家琴欲购买玉兰花园小区房屋并于2017年10月21日向高速置业公司交纳某某号配套房款项4万元,高速置业公司向其出具收据一份，并加盖高速置业公司财务专用章。同日，高速置业公司（甲方）与李家琴（乙方）签订山东高速绿城.玉兰花园车位使用权转让协议，约定甲方将山东高速绿城某号车位的使用权转让给乙方，如买受人未付清相应款项（包括本协议车位款、原合同项下的购房款及其他应付款项），甲方同意继续履行本协议的，交付日期相应延至买受人付清相应款项后7天内。该车位以“个”为计价单位，价款为12万元，乙方须在2017年10月21日之前一次性向甲方付清上述款项，甲方于2017年10月30日前将本协议项下的车位交付给乙方，并办理书面交接手续。甲方未按约定交付的，逾期超过30天的，乙方同意继续履行协议的，自逾期之日起至甲方实际交付之日止，甲方应按车位总价款的每日千分之五向乙方支付违约金，协议继续履行。2、2017年10月23日，高速置业公司（出卖人）与李家琴（买受人）签订山东省新建商品房买卖合同（预售）一份，合同约定，买受人购买出卖人开发建设的某号房产，房屋预测建筑面积138.66平方米，单价为10096.64元，总价款为140万元；附属房39号的建筑面积为15.51平方米，单价为2578.98元，总价款为4万元，以上合计144万元。买受人应当于2017年10月23日前支付首期房价款87.7万元，余款56.3万元向银行申请贷款支付。第九条商品房交付条件中约定，该商品房交付时应当符合下列第1、2或2、3项所列条件：1.该商品房已取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.该商品房已取得房地产项目分期综合验收备案证明文件。该商品房为住宅的，出卖人还需提供住宅使用说明书和住宅质量保证书。第十一条交付时间和手续中约定，该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达（邮政快递、邮寄挂号信、短信、电子邮件等方式）买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起30日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付：1.屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；2.管道堵塞；3.门窗翘裂、五金件损坏；4.灯具、电器等电气设备不能正常使用。查验该商品房时，双方应当签署商品房交接单。第十二条逾期交付责任中约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：1.逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金；逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。3、2017年10月27日，高速置业公司（甲方）与李家琴（乙方）签订章丘市商品房买卖合同补充协议，协议中注明乙方于2017年10月27日购买山东高速绿城.某某室，并约定甲方同意乙方对章丘市商品房买卖合同第六条的付款方式及期限进行变更，贷款方式付款中，原买受人支付购房总价款的58%（84万元）现更正为100%（140万元）。乙方需在本章丘市商品房买卖合同补充协议签订之日支付房款差额56万元，差额支付后，乙方支付首付款金额共计140万元。4、2017年10月29日，李家琴通过刷卡方式向高速置业公司交纳某某号房产购房款140万元和车位使用款12.3万元，高速置业公司向其出具收据两份，并分别加盖高速置业公司财务专用章。5、2017年11月15日，高速置业公司（出卖人）与李家琴（买受人）签订玉兰花园合同补充协议一份，协议中注明双方于2017年11月10日交接某某室商品房，原合同约定买受人预售商品房建筑面积138.66平方米，配套房建筑面积15.51平方米，现经房地产产权登记机关测定的商品房实际建筑面积为138.68平方米，配套房实际建筑面积为15.06平方米。依据原合同第五条的约定，主房补202元，配套房退1161元，共计退959元，现买受人所购商品房的合同总价为1439041元。6、2017年11月20日，李家琴缴纳山东高速绿城.玉兰花园涉案房屋的住宅专项维修资金18448元。另查明，涉案房屋所在的13号楼经建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位共同进行验收，并形成建筑工程竣工验收报告；并于2016年1月29日经章丘市住房和城乡建设管理委员会同意备案出具房地产开发项目分期竣工综合验收备案证明。以上事实由原被告陈述及山东省新建商品房买卖合同（预售），以及原告提交的章丘市商品房买卖合同补充协议、山东高速绿城.玉兰花园车位使用权转让协议、山东高速收据、山东省住宅专项维修资金专用票据，被告提交的玉兰花园合同补充协议、建筑工程竣工验收报告、房地产开发项目分期竣工综合验收备案证明等予以证实，一审法院依法予以确认。一审法院认为，原被告签订的山东省新建商品房买卖合同（预售）、章丘市商品房买卖合同补充协议、山东高速绿城.玉兰花园车位使用权转让协议及玉兰花园合同补充协议均系双方当事人之间的真实意思表示，并未违反法律行政法规的强制性规定，应属合法有效，一审法院予以确认。合同签订后，双方应当按照约定履行各自的权利义务。原告已支付全部款项，被告对此认可，一审法院依法予以确认。本案需要解决的争议焦点问题在于涉案房产是否已完成交付，以及原告诉讼请求合理性问题。首先，关于涉案房产是否交付的问题，原告主张涉案房屋因卫生间质量问题导致未交付使用，被告反驳主张双方已在2017年11月15日的玉兰花园合同补充协议中写明双方于2017年11月10日完成涉案房屋的交接，但经查，该补充协议反映的内容主要是关于涉案房屋因面积测量变化产生的购房款退补问题。而原被告双方签订的山东省新建商品房买卖合同（预售）第十一条中明确约定了商品房达到交付条件后，出卖人即原告应当书面通知买受人办理交付，即涉案房屋的相关交付事宜应当以被告向原告发出的书面交付通知为准。出卖人交付涉案商品房时亦应出示相关房屋的证明文件，且双方应当签署涉案房屋交接单。山东高速绿城.玉兰花园车位使用权转让协议第四条约定，甲方交付乙方车位时应办理书面交接手续，但被告未提供证据证实其已向原告发出书面通知，亦未能证实双方交付涉案房屋、车位已签订房屋、车位交接手续，故对被告的该抗辩主张，一审法院不予采信。原告主张涉案房屋及车位并未交付，被告逾期交付应当承担违约责任，理由正当，一审法院予以支持。其次，关于原告的诉讼请求合理性问题。第一，原告支付完毕全部购房款、车位使用款，被告未能在约定期限交付房屋、车位并协助原告办理房屋产权登记，应承担继续履行的民事责任，现原告要求被告交付房屋、车位并协助其办理涉案房屋的房屋产权登记手续，理由正当，一审法院予以支持。第二，1、根据双方签订的山东省新建商品房买卖合同（预售）中第十二条逾期交付责任的约定，原告要求继续履行合同的，被告应当按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金，同时结合双方签订的玉兰花园合同补充协议可知，涉案房屋总价款应为1439041元。2、根据双方签订的山东高速绿城.玉兰花园车位使用权转让协议中第七条违约责任的约定，被告逾期交付车位，原告要求继续履行协议的，被告应当按车位总价款的每日千分之五支付违约金。因双方约定的违约金超出国家法律规定范围，应以年利率24%为宜。3、因山东省新建商品房买卖合同（预售）中并未约定明确有效的房屋交付期限，参照山东高速绿城.玉兰花园车位使用权转让协议约定，并结合原告付清购房款及车位使用款的时间，一审法院认定，被告交付涉案房屋及车位的期限应至2017年11月5日。故关于原告主张的违约金，应当以224.78元/日（1439041元*0.0001+123000元*24%/365）为标准，自2017年11月6日起计算至实际交付之日止。对于原告主张过高部分，无事实及法律依据，一审法院不予支持。综上，原被告双方签订的山东省新建商品房买卖合同（预售）、章丘市商品房买卖合同补充协议、山东高速绿城.玉兰花园车位使用权转让协议及玉兰花园合同补充协议真实有效，原告支付全部购房、车位使用款项后，被告未按约定交付涉案房产构成违约，现原告要求被告交付涉案房屋、车位并协助办理房屋产权登记手续，要求被告支付违约金，并无不当，一审法院予以支持。关于逾期交付违约金，应以224.78元/日为计算标准，自2017年11月6日起计算至实际交付之日止。判决：一、山东高速章丘置业发展有限公司于本判决生效之日起10日内向李家琴交付山东高速绿城.某号房屋及39号配套房、M区18号车位。二、山东高速章丘置业发展有限公司于本判决生效之日起10日内协助李家琴办理位于济南市章丘区山东高速绿城.某号房屋及39号配套房房屋权属登记手续。三、山东高速章丘置业发展有限公司于本判决生效之日起10日内支付李家琴违约金（以224.78元/日为计算标准，自2017年11月6日起计算至实际交付之日止）。四、驳回李家琴的其他诉讼请求。案件受理费9505元，由李家琴负担7600元，山东高速章丘置业发展有限公司负担1905元；保全费3445元，由山东高速章丘置业发展有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。高速置业公司在二审中提交以下证据：证据一、高速置业公司2020年2月25日向李家琴寄发的收房通知书一份和车位交接通知书一份及EMS邮寄回单一份，拟证明高速置业公司按一审判决给李家琴发了收房通知，避免损失进一步扩大。证据二、高速置业公司向李家琴邮寄通知书后，于2020年3月3日高速置业公司工作人员与李家琴丈夫之间的通话录音，拟证明李家琴以其他各种理由拒绝妥善办理交房的相关事宜。李家琴对以上证据质证称，对证据一真实性没有异议，李家琴于2020年2月25日确实收到了证据一，李家琴收到高速置业公司的快递后李家琴代理人陪着李家琴一块到高速置业公司的物业公司要求办理房屋的交接手续，但因为之前房屋存在的问题一直未予解决，我们要求物业拿出解决方案，但现在物业公司也未拿出解决方案，之后高速置业公司提起上诉，李家琴代理人认为高速置业公司是不诚信的行为。直至现在，房屋问题也未解决，在高速置业公司提起上诉后一楼业主房屋又出现渗水的情况，给一楼业主造成了损失。对证据一、二的证明目的李家琴不予认可。以上事实由高速置业公司在二审中提交的证据及二审调查笔录等在案为凭。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：一、李家琴主张的交付房屋并办理房屋产权证书的请求应否予以支持；二、李家琴主张的逾期交房违约金应否予以支持。关于焦点一，李家琴主张的交付房屋并办理房屋产权证书的请求应否予以支持的问题。李家琴与高速置业公司签订的山东省新建商品房买卖合同（预售）、章丘市商品房买卖合同补充协议、山东高速绿城.玉兰花园车位使用权转让协议及玉兰花园合同补充协议均系双方当事人之间的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格履行。根据高速置业公司（甲方）和李家琴（乙方）于2017年10月21日签订的山东高速绿城.玉兰花园车位使用权转让协议，约定甲方将山东高速绿城某号车位的使用权转让给乙方，如买受人未付清相应款项（包括本协议车位款、原合同项下的购房款及其他应付款项），甲方同意继续履行本协议的，交付日期相应延至买受人付清相应款项后7天内。合同签订后，李家琴已按照约定于2017年10月29日支付房屋和车位全部款项，因山东省新建商品房买卖合同（预售）中并未约定明确有效的房屋交付期限，参照山东高速绿城.玉兰花园车位使用权转让协议约定，并结合李家琴付清购房款及车位使用款的时间，一审法院认定高速置业公司应于7日后即2017年11月5日前交付涉案房屋及车位，具有事实依据。另根据双方签订的山东省新建商品房买卖合同（预售）第十一条中明确约定了商品房达到交付条件后，高速置业公司应当书面通知买受人办理交付，即涉案房屋的相关交付事宜应当以高速置业公司向李家琴发出的书面交付通知为准。高速置业公司交付涉案商品房时亦应出示相关房屋的证明文件，且双方应当签署涉案房屋交接单。山东高速绿城.玉兰花园车位使用权转让协议第四条约定，甲方交付乙方车位时应办理书面交接手续，但高速置业公司未提供证据证实其已向李家琴发出书面通知，亦未能证实双方交付涉案房屋、车位已签订房屋、车位交接手续，构成违约，且涉案房屋已具备交付及办理房屋产权登记条件，故一审法院认定高速置业公司未完成对涉案房屋的交付，并对李家琴主张的交付房屋并办理房屋产权证书的请求予以支持，并无不当。关于焦点二，李家琴主张的逾期交房违约金应否予以支持的问题。因高速置业公司未按照合同约定按期完成对涉案房屋及车位的交付，构成违约。根据双方签订的山东省新建商品房买卖合同（预售）中第十二条逾期交付责任的约定，李家琴要求继续履行合同的，高速置业公司应当按日计算向李家琴支付全部房价款万分之一的违约金。根据双方签订的山东高速绿城.玉兰花园车位使用权转让协议中第七条违约责任的约定，高速置业公司逾期交付车位，李家琴要求继续履行协议的，高速置业公司应当按车位总价款的每日千分之五支付违约金。因双方约定的违约金过高，一审法院调整为以年利率24%计算车位的违约金，并无不当。故对于李家琴主张的逾期交付房屋及车位的违约金，一审法院按照224.78元/日（1439041元*0.0001+123000元*24%/365）为标准，自2017年11月6日起计算至实际交付之日止，并无不当，本院对此予以维持，但根据高速置业公司在二审中提交的证据可知，李家琴于一审判决之后的2020年2月25日收到高速置业公司向其交付涉案房屋及车位的通知，李家琴在收到上述通知后仍以房屋存在质量瑕疵拒绝收取涉案房屋及车位的理由不能成立，故高速置业公司承担涉案逾期交付房屋及车位的违约金计算截止时间应为2020年2月25日，即本院对一审判决第三项高速置业公司支付李家琴违约金至“实际交付之日”的时间确定为2020年2月25日。综上所述，高速置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9505元，由上诉人山东高速章丘置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 闫振华审 判 员 亓雪飞审 判 员 尹逊航二〇二〇年六月十二日法官助理 王金鹏书 记 员 杨 娟