河北省承德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀08民终1200号 上诉人（原审第三人）：中国建设银行股份有限公司滦平支行，住所地，滦平县滦平镇北大街115号。 负责人：宋永德，行长。 委托诉讼代理人：赵丽娜，河北骥腾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李凤义。 被上诉人（原审被告）：承德大地创见房地产开发有限公司，住所地，滦平县巴克什营镇金山岭商住广场西门店。 法定代表人：苏为学，总经理。 委托诉讼代理人：黄奕卿，男，1985年9月10日出生，汉族，住浙江省玉环市。 被上诉人（原审原告）：王斯嫄，女，1987年7月7日出生，汉族，住北京市西城区。 被上诉人（原审原告）：程韬帆，女，1911年1月4日出生，汉族，住北京市西城区。 二被上诉人委托诉讼代理人：马立文，北京天达共和律师事务所律师。 上诉人中国建设银行股份有限公司滦平支行（以下简称滦平建行）因与被上诉人王斯嫄、程韬帆、承德大地创见房地产开发有限公司（以下简称创见公司）商品房销售合同纠纷一案，不服河北省滦平县人民法院（2019）冀0824民初19号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 中国建设银行股份有限公司滦平支行上诉请求：1、撤销原判第六项、第八项；2、依法改判被上诉人王斯嫄、程韬帆、承德大地创见房地产开发有限公司连带返还上诉人案涉金融借款合同项下的剩余贷款本金1254524.66元及利息，同时判令被上诉人王斯嫄、程韬帆将售房人返还的已付购房款及利息、售房人支付的赔偿损失款项优先用于清偿上项债务；3、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、案涉《个人住房（商业用房）借款合同》（简称案涉金融借款合同）解除后，借款人返还该合同项下剩余购房贷款本息系其法定义务。《审理商品房买卖合同纠纷的解释》第二十五条第二款规定并未免除借款人返还剩余购房贷款本息的法定义务。上诉人请求判令一审原告偿还剩余贷款本息的诉讼请求依法应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，上诉人有权要求一审原告恢复原状（返还剩余贷款本金）并赔偿损失（赔偿因案涉金融借款合同不能正常履行所造成的利息损失）。可见，返还剩余贷款本息是一审原告负有的法定义务。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（简称《审理商品房买卖合同纠纷的解释》）第二十五条第二款，该条款只规定了商品房买卖合同的出卖人应当将购房贷款的本金及利息直接返还担保权人，并未规定商品房担保贷款合同的借款人不用返还购房贷款的本金及利息。《中华人民共和国合同法》是《审理商品房买卖合同纠纷的解释》的上位法，该司法解释的规定，不得与《合同法》的相关规定发生冲突。《审理商品房买卖合同纠纷的解释》第二十五条第二款虽增加了出卖人作为返还购房贷款本息的主体，但并未突破合同相对性原理，并未免除借款人返还购房贷款本息的法定义务。案涉商品房担保贷款合同并非因为上诉人的违约行为而被解除，合同解除后，上诉人作为案涉商品房担保贷款合同的贷款人和担保权人，有权要求借款人和出卖人返还购房贷款本金及利息，该项合法权益理应受到法律保护。如果人民法院对《审理商品房买卖合同纠纷的解释》第二十五条第二款作出过度解读，并因此免除了借款人返还购房贷款本息的法定义务的话，那么在出卖人没有能力直接返还购房贷款本息的情形下，上诉人要求返还购房贷款本息的合法权益就无法得到有效保护。如此裁判势必严重损害上诉人的合法权益，也明显背离了《审理商品房买卖合同纠纷的解释》第二十五条第二款的立法本意。二、金融借款合同被解除后借款人应立即返还剩余购房贷款本息，商品房买卖合同被解除后借款人应将售房人返还的已付购房款及利息、售房人支付的赔偿损失款项优先用于清偿剩余购房贷款本息，均属于一审原告必须履行的合同义务。上诉人的第一项诉讼请求，依法应予支持。《合同法》第九十八条规定“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”涉案金融借款合同第十九条即为合同中的清理条款，案涉金融借款合同被解除，并不影响该清理条款的效力。案涉金融借款合同第十九条第四款约定“贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款人的贷款本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。若借款人未能履行归还义务，贷款人保留提起诉讼的权利”，即便案涉金融借款合同被解除，一审原告依约仍应履行偿还该合同项下剩余购房贷款本息的义务。案涉金融借款合同第十九条第二款约定“借款人与售房人签订的商品房买卖合同被确认无效或被撤销、被解除的，借款人仍应承担本合同项下的还款义务，借款人及其继承人或受遗赠人应将售房人返还的己付购房款及利息、售房人支付的赔偿损失款项，用于清偿本合同项下的债务”。如果案涉商品房买卖合同被解除，一审原告应将售房人返还的已付购房款及利息、售房人支付的赔偿损失款项优先用于清偿剩余购房贷款本息。三、一审被告依法、依约均对一审原告返还剩余购房贷款本息负有连带保证责任，应与一审原告连带返还案涉金融借款合同项下的剩余借款本息。最高法院《关于适用《中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第10条规定“主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是，担保合同另有约定的除外”，案涉《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》约定“本合同的效力独立于主合同，主合同不成立、不生效、无效或部分无效、被撤销、被解除并不影响本合同的效力”，依据上述法律规定和合同约定，案涉金融借款合同被解除并不影响案涉《最高额保证合同》的效力，上诉人有权要求一审被告承担连带保证责任，与一审原告连带返还案涉金融借款合同顼下剩余购房贷款本息。四、本案依法应与(2019)冀08民初10号一案合并审理。《审理商品房买卖合同纠纷的解释》第二十五条第一款规定“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理”，上诉人在《第三人参诉申请书》中明确请求将本案与(2019)冀08民初10号一案合并审理。上诉人诉一审被告、承德大地创见房地产开发有限公司保证合同纠纷一案，已经由承德市中级人民法院于2019年1月28日依法受理，案号（2019）冀08民初10号。上诉人之所以同意承德市人民法院将（2019）冀08民初10号一案移送滦平县人民法院管辖，就是为了能将本案与(2019)冀08民初10号一案合并审理，以便于人民法院能够及时、全面、公正地处理上诉人、一审原告、一审被告以及承德大地创见房地产开发有限公司之间围绕“巴克什营旅游文化产业园起步区”商品房项目所发生的系列民事纠纷。一审法院决定本案不与（2019）冀08民初10号一案合并审理，有违承德市中级人民法院将（2019）冀08民初10号一案移送管辖的初衷，且不利于案涉“巴克什营旅游文化产业园起步区”商品房项目系列民事纠纷的及时、全面、公正地解决。综上所述，本案一审判决免除一审原告的返还案涉金融借款合同项下剩余购房贷款本息的义务，不但缺乏法律依据，且违背了当事人意思自治原则，严重损害了上诉人的合法权益，请求二审法院依法改判，以切实维护上诉人的合法权益。 王斯嫄、程韬帆辩称，一审判决认定事实清楚、证据充分、适用法律正确，应当予以维持。上诉人建行滦平支行提出的四项上诉理由均不成立：（一）《借款合同》解除后，建行滦平支行无权要求我们承担返还剩余购房贷款本息的义务《中华人民共和国合同法》（以下简称“《合同法》”）第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“《商品房买卖合同纠纷司法解释》”）第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”刁法实践中，中国建设银行股份有限公司南安水头支行在与本案类似(2017)闽05民终2025号金融借款合同纠纷中，同样依据《合同法》第九十七条之规定，提出了房屋买受人作为借款人应继续承担还款义务的主张。然而，福建省泉州市中级人民法院并未支持其主张。据此，建行滦平支行要求我们承担返还剩余购房贷款本息的义务，不应得到支持。一审法院根据《商品房买卖合同纠纷司法解释》第二十五条第二款之规定，以及大地创见公司违约致使《商品房买卖合同》解除，进而导致《借款合同》解除的实际情况，判决由大地创见公司直接返还剩余购房贷款本息，有事实及法律依据。（二）建行滦平支行无权依据《借款合同》第十九条要求我们返还剩余购房贷款本息1、的解释》第二百二十一条规定的内容，(2019)冀08民初10号案系建行滦平支行与大地创见公司、承德市华耀房地产开发有限公司、承德大地营造房地产开发有限公司之间的保证合同纠纷。该案与本案的基础事实不完全相同、诉讼主体不同、案由不同、诉讼标的不属于共同或同一种类，不应合并审理。上所述，答辩人根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、 承德大地创见房地产开发有限公司辩称，坚持一审庭审意见。 王斯嫄、程韬帆向一审法院起诉请求：1、请求判令解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》（编号00020540）及《合同补充协议》；2、请求判令解除原告与第三人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号130687508-2012-20171853828）；3、请求判令被告向原告返还首期购房款人民币880000.00元、物业费等1624.52元及自2017年3月25日起原告已向第三人归还的贷款本金及贷款利息（以第三人当月出具的还款明细清单为准）；4、请求判令被告向第三人偿还《个人住房（商业用房）借款合同》项下剩余的贷款；5、请求判令被告向原告支付违约金人民币218000.00元；6、请求判令被告向原告从2019年1月11日起至实际赔付日止向原告支付3、5项购房款、利息及违约金三项合计人民币1108054.60元按中国人民银行同期贷款利率支付罚息；7、请判令被告承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：原告王斯嫄、程韬帆与被告大地创见公司于2016年12月30日签订了合同编号为00020540《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定被告大地创见公司将滦平县巴克什营旅游文化产业园起步区项目中三组团152号商品房销售给原告王斯嫄、原告程韬帆，房屋总价款为2180000.00元，大地创见公司应在2018年8月31日前向原告交付符合合同约定的商品房，同时约定了原、被告双方的权利义务，根据合同“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“逾期超过90日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。”原告于2016年12月14日向被告支付购房款880000.00元。合同签订后，原告王斯嫄、原告程韬帆于2017年3月25日与第三人建行滦平支行签订按揭贷款合同，向第三人建行滦平支行贷款1300000.00元用于购买案涉房屋。2017年4月1日，第三人将全部按揭贷款一次性划入被告指定账户。被告未在合同约定的期限履行向原告交付经竣工验收合格的房屋的合同义务，2018年11月原告案涉房屋被拆除。2018年12月11日原告通过以EMS邮寄的方式向被告发出关于解除《商品房买卖合同（GF-2000-0171）》的通知书，声明解除双方签订《商品房买卖合同（GF-2000-0171）》，要求退还全部购房款并支付全部购房款总额10%的违约金、赔偿全部实际损失，被告于2018年12月19日签收了该解除《商品房买卖合同（GF-2000-0171）》通知书。二原告向第三人发出关于解除按揭贷款合同的通知书，第三人于2018年12月29日向原告韩江美发出复函，表示不同意解除按揭贷款合同，复函于2019年1月10日由原告王斯嫄签收。另查明，截止2019年5月10日，原告王斯嫄、原告程韬帆账户已偿还第三人贷款本息合计162939.25元，其中包括被告替原告偿还贷款本息32587.85元，原告本人偿还贷款本息130351.40元，尚欠贷款本金1254524.66元及利息。 一审法院认为，原、被告于2016年12月30日签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系合同双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的规定，合同成立并且生效，当事人均应依约履行。原告已按约定交付购房款，全部履行了合同义务，有权要求被告在合同约定期限内交付所购房屋。因被告交付房屋过程中未向原告提供建设工程竣工验收报告，该交付行为不符合法律规定，对被告关于房屋已交付，风险已转移，原告因房屋被拆除所造成的经济损失应由原告自己负担的辩解意见不予支持。现已过交房期限，被告未能按约定的期限交房，原告依合同约定有权要求解除原、被告于2016年12月30日签订的《商品房买卖合同》，原告于2018年12月11日向被告发出关于解除商品房买卖合同的通知，并于2018年12月19日送达至被告，被告在本案审理过程中关于合同不应解除、应继续履行的辩解意见本院不予支持，依法该合同应自被告收到解除商品房买卖合同的通知之日解除，原告请求依法解除原、被告签订的《商品房买卖合同》符合法律规定，本院予以支持。案涉合同解除后，原告与第三人签订的按揭贷款合同的目的亦无法实现，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，因商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。二原告向第三人发出关于解除按揭贷款合同的通知书，第三人在收到该通知后于2018年12月29日向二原告发出复函，表示不同意解除按揭贷款合同，并在本案审理中提出不应解除按揭贷款合同的意见，请求确认原告单方解除涉案按揭贷款合同的行为无效，因第三人答辩意见及诉讼请求不符合法律规定，本院不予支持。原告起诉请求解除二原告与第三人于2017年3月25日签订的按揭贷款合同的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。因按揭贷款已由被告大地创见公司收取，大地创见公司为该笔贷款的实际占有人、使用人，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款本金及利息分别返还担保权人和买受人。故大地创见公司应向原告及第三人承担退还购房款、购房贷款本金及偿还利息的责任。被告关于案涉房屋延迟交付系因政府行为所导致的，属于不可抗力，被告应予免责的辩解意见，因不符合法律规定，本院不予采纳，被告及第三人提出本案应中止审理，因本案系合同纠纷案件，原、被告系合同双方当事人，均为权利义务主体，原告主张要求解除房屋买卖合同，并要求被告大地创见公司承担违约责任，现合同标的物已灭失，合同目的已无法实现，被告及第三人提出的中止审理的理由不成立，对此抗辩主张不予支持。因被告逾期交房的违约行为导致商品房买卖合同解除，被告对此应承担相应的民事赔偿责任，即原告已付购房款应当由被告予以返还并支付利息，并返还原告已偿还的按揭贷款本息。故原告要求被告按照中国人民银行同期同类贷款利率赔偿其购房首付款的利息损失的诉讼请求，符合法律规定。利息应自原告支付首付款之日起计算至判决生效之日止。由于商品房买卖合同解除系因被告大地创见公司的违约行为所致，按照合同的约定被告应按原告累计已付款的10%向原告支付违约金，原告主张违约金按购房款总额（包括贷款支付部分）为基数计算，不符合合同的约定，其该项主张本院不予支持。违约金计算应以原告直接向被告支付的购房款即购房首付款为基数计算，因原告购房首付款的利息损失高于违约金数额，故应由被告赔偿原告因合同解除所造成的实际损失，即购房首付款的利息损失，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求本院不再支持。原告要求被告大地创见公司赔偿的物业费损失，系案外人承德拾得大地物业服务有限公司等单位收取，开庭审理过程中，被告大地创见公司提出已由物业公司退还原告部分物业费用，原告予以认可，尚欠未付物业费用系因物业合同等所发生的，案外人承德拾得大地物业服务有限公司等单位亦未拒绝返还，原告支出的物业费用等损失可另案处理，故该项请求本院不予支持。原告要求被告支付购房首付款及利息的罚息无法律规定，其该项诉讼请求本院不予支持。对于第三人要求原告王斯嫄、原告程韬帆偿还借款合同项下剩余贷款本息的诉讼请求，虽然在借款合同解除前原告王斯嫄、原告程韬帆为还款义务人，解除前的欠款本息应由原告王斯嫄、原告程韬帆负责清偿，基于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，由于按揭贷款合同解除，被告大地创见公司应将原告王斯嫄、原告程韬帆已支付的贷款本金返还原告王斯嫄、原告程韬帆，同理，原告王斯嫄、原告程韬帆未偿还的贷款本息应由被告大地创见公司直接向建行滦平支行偿还，这有利于减少不必要的重复诉讼、节省诉讼资源、减轻当事人诉累，故对第三人要求原告王斯嫄、原告程韬帆偿还借款合同项下剩余贷款本息的诉讼请求本院不予支持。第三人关于请求判令被告大地创见公司对原告韩江美偿还按揭合同项下剩余贷款本金及利息承担连带清偿责任诉讼请求因另行提起诉讼，应另案处理。判决：一、解除原告王斯嫄、原告程韬帆与被告承德大地创见房地产开发有限公司于2016年12月30日签订的合同编号为00020540的《商品房买卖合同》（包括补充协议）；二、被告承德大地创见房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王斯嫄、原告程韬帆购房首付款880000.00元；三、被告承德大地创见房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告王斯嫄、原告程韬帆支付的购房首付款880000.00元的利息损失（利息损失自2016年12月14日按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至判决生效之日止）；四、被告承德大地创见房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王斯嫄、原告程韬帆已偿还第三人中国建设银行股份有限公司滦平支行按揭贷款本金及利息合计130351.40元（具体数额以第三人于本判决生效之日当月出具的还款明细清单为准）；五、解除原告王斯嫄、原告程韬帆与第三人中国建设银行股份有限公司滦平支行于2017年3月25日签订的合同号编为130687508-2012-20171853828的《个人住房（商业用房）借款合同》；六、被告承德大地创见房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还第三人中国建设银行股份有限公司滦平支行合同编号为130687508-2012-20171853828的《个人住房（商业用房）借款合同》项下的剩余贷款本金并支付贷款利息（利息按上述《个人住房（商业用房）借款合同》约定的标准计算）；七、驳回原告王斯嫄、原告程韬帆的其他诉讼请求；八、驳回第三人中国建设银行股份有限公司滦平支行的全部诉讼请求。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审法院判决查明的事实有相应的证据予以佐证，本院依法予以确认。 本院认为，案涉《商品房买卖合同》（包括补充协议）解除后，《个人住房（商业用房）借款合同》的目的已无法实现，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，购房人有权诉请解除该《个人住房（商业用房）借款合同》。本案中，上述两份合同的解除系承德大地营造房地产开发有限公司违约所致，购房人承担的赔偿责任最终亦应由承德大地创见房地产开发有限公司承担。案涉《个人住房（商业用房）借款合同》第十九条第四款约定“贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款人的贷款本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。若借款人未能履行归还义务，贷款人保留提起诉讼的权利”，一审法院为减少不必要的重复诉讼、节省诉讼资源、减轻当事人诉累，在将案涉《商品房买卖合同》（包括补充协议）和《个人住房（商业用房）借款合同》合并审理时，判令由贷款的实际收取人即承德大地创见房地产开发有限公司直接将购房贷款返还上诉人，并直接向上诉人承担购房人应当承担的各项责任，既符合合同各方当事人“或委托售房人直接将上述款项归还贷款人”的约定，亦不违反《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款的规定是“担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理”，并非“应当”合并审理，一审法院未将本案与（2019）冀08民初10号民事案件合并审理，与法不悖。 综上所述，中国建设银行股份有限公司滦平支行的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14,770.00元，由中国建设银行股份有限公司滦平支行负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 裴赤博审判员高伶丽审判员应春明 二〇二〇年六月二十八日 法官助理 顾      成      龙 书 记 员 蔄      丽      丽 -14- -15-