辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民初757号原告：沈阳盛豪房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区朝阳街6号。法定代表人：刘英，该公司经理。委托诉讼代理人：于振森、伊俊海，辽宁申扬律师事务所律师。被告：沈阳东森房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区正阳街285号。法定代表人：樊旭洪，该公司董事长。诉讼代表人：王珩，沈阳东森房地产开发有限公司管理人负责人。委托诉讼代理人：郑伟，辽宁盛恒（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾伽钰（实习），辽宁盛恒律师事务所律师。原告沈阳盛豪房地产开发有限公司（以下简称“盛豪公司”）与被告沈阳东森房地产开发有限公司（以下简称“东森公司”）破产债权确认纠纷一案，本院于2019年6月21日立案。依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人伊俊海，被告委托诉讼代理人郑伟、贾伽钰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盛豪公司提出的诉讼请求：1.请求判令被告支付回购款113，018，491.81元；2.判令被告支付违约金72，279，166.8元；3.案件诉讼费用由被告承担。变更后的诉讼请求：1.请求确认被告不能清偿的债务（以185，303，780.44元为限）在实际拍卖商品房转让合同、补充协议所涉的房产价值范围内优先偿还本案借款本息（所涉房产为2010年11月29日两份《商品房回购协议书》中尚未撤销备案的129套房产、2011年8月6日《商品房转让合同》和后续补充协议中16套房产、2014年4月24日补充协议1-6和2014年9月25日补充协议3-6的172个车位）；2.案件受理费用由被告承担。事实和理由为，2008年10月15日以来被告向原告借款150，077，100元，双方签订商品房买卖转让合同，退房合同、补充协议以及回购协议等协议为借款提供担保。2018年10月24日被告进入破产程序，原告申报债权，2020年5月25日管理人向原告送达债权审核协议结果通知书，确认债权总额231，759，059.88元，债权性质为普通债权。原告认为现仍备案在原告名下的145处房产及172个车位均是双方借款关系的让与担保物，因此，请求法院依法确认原告在让与担保物范围内拍卖优先受偿借款本息。被告东森公司辩称，涉案房屋均已经实际出售给案外人，并且实际交付使用，房产备案在原告名下，但不符合让与担保，已经完成财产权利变动的公示方式转让债权人名下的条件，因备案行为实际购房人并无法查询，2011年8月6日签订的商品房买卖合同和后续补充协议中涉及的16套房产与其他备案房产性质有所区别，因为签订该协议时并未发生新的借款行为，172个车位属于人防工程，东森公司无权出售。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2008年10月15日东森公司（甲方）与盛豪公司（乙方）签订《商品房转让合同》。合同约定，乙方购买甲方的商品房243套，总价款8188万元。合同签订三日内，签订有关附件1房屋的以户为单位的商品房买卖合同，甲方负责将所有单个商品房买卖合同备案在乙方名下，备案后将相关手续交于乙方。乙方在收到手续三日内向甲方付款。甲方承诺2009年5月1日前为乙方办理房屋所有权手续，如未办理，甲方按日支付万分之三的违约金。甲方承诺2008年12月15日前将房屋交付乙方使用。乙方未按约定付款，甲方有权追索违约金和利息，如逾期三天以上有权单方中止合同，将房屋出售他人，乙方配合撤销预售备案登记。2008年10月28日双方又签订两份《商品房转让合同》分别约定乙方购买甲方商品房53套，总价款1924.27万元及购买商品房305套，总价款4895.44万元。其他约定与2018年12月15日的《商品房转让合同》相同。2008年12月25日、12月29日东森公司向盛豪公司分三次交付了合同约定的住宅备案合同。2008年12月10日至29日盛豪公司分五笔支付给东森公司购房款150，077,100元。2008年12月15日东森公司与盛豪公司以甲方没有按房屋买卖合同规定时间交房为由签订了一份《退房合同》，合同约定退还2008年10月15日购买的243套商品房，甲方于2009年6月10日前支付退房款8188万元，违约金共1600万元，逐月支付；2008年12月30日又签订了两份《退房合同》，合同约定退还2008年10月28日购买的53套商品房，甲方于2009年6月30日前支付退房款1924.27万元，违约金共2300.27万元，逐月支付；同日的另一份《退房合同》约定，退还2008年10月28日购买的305套商品房，东森公司于2009年6月30日前支付退房款4985.44万元，违约金共955万元，逐月支付。合同签订前后，东森公司从2008年12月29日至2010年9月11日分九笔共还款30，853，179元。同期解除50套房屋合同备案。2010年11月29日东森公司与盛豪公司又签订两份《商品房回购协议书》，其中一份合同约定，东森公司自愿回购盛豪公司购买的商品房203套，总价款12，893.93万元，另一份合同约定，东森公司自愿回购盛豪公司购买的商品房352套，总价款11，715.2万元，并约定回购协议签订后，退房合同同时作废。东森公司从2011年1月24日起至2013年4月10日又陆续还款128，072，808.2元。期间盛豪公司和东森公司签订了多份补充协议，调换了部分房屋的备案。调整后的情况为，盛豪公司与东森公司因买卖合同及补充协议约定在盛豪公司名下的房产为备案房产129套，抵债的备案房产16套，没有备案的车位172套。129套备案房产中有相当一部分房产已由东森公司出售给他人并交付使用。2018年4月沈阳市中级人民法院裁定受理朱大伟对东森公司的破产申请。本案审理期间，经盛豪公司申报，东森公司管理人确认盛豪公司享有普通债权231，759，059.88元。以上事实有如下证据证明：盛豪公司与东森公司的《商品房转让合同》、《退房合同》、《商品房回购协议书》、《补充协议》、盛豪公司的《付款凭证》、东森公司的《还款凭证》、盛豪公司的备案《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同备案表》、《特价房交接清单》、东森公司的《沈阳东森房地产开发有限公司债权申报登记表》、《备案在盛豪名下的70套房产现状》、沈阳市中级人民法院受理东森公司破产的《民事裁定书》、指定管理人《决定书》、东森公司管理人的《债权审核结果通知书》。本院认为，盛豪公司与东森公司签订的《商品房转让合同》和《退房合同》，是名为买卖实为借贷的合同。根据合同约定的权利和义务内容，特别是《退房合同》中退款方式的约定，结合实际履行的事实，可以确定盛豪公司与东森公司在合同中，约定的商品房买卖并非真实意思表示，而真实意思表示则是以买卖合同形式隐藏着的借贷关系。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定，“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”。据此，盛豪公司与东森公司签订的商品房买卖合同中，约定的买卖关系无效。依照最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，本案应按借贷法律关系处理。本案诉讼中，东森公司管理人已经确认了盛豪公司按照借贷关系申报的债权231，759，059.88元，债权性质为普通债权。为此，盛豪公司变更诉讼请求，提出在拍卖商品房转让合同、补充协议所涉及的房产的价值范围内，优先偿还所欠债务。经查，上述请求缺乏事实和法律依据。第一，东森公司和盛豪公司签订的《商品房转让合同》、《退房合同》、《商品房回购协议书》、《补充协议》中，均没有关于“担保”和“到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债务”的约定，盛豪公司提出的诉讼请求没有约定依据；第二，关于盛豪公司提出的让与担保问题。让与担保的根本性质是所有权担保，在我国法律中尚无明文规定。2015年最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条作出了相关的规定，即“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理”。“按照民间借贷法律关系审理作出判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务”。本案合同签订和履行发生在2008年末，当时企业间借贷关系合法性和有效性尚存争议，根据合同的内容和签订的过程，可以确定双方当事人签订商品房买卖合同的目的是，以虚假的意思表示隐藏借贷法律关系，签订的商品房买卖合同中并没有“签订买卖合同作为民间借贷合同的担保”的内容；同时，因为东森公司已经进入破产程序，管理人确认了盛豪公司申报的借款债权，客观上，也不存在司法解释规定的“按照民间借贷法律关系审理作出判决生效后，借款人不履行生效判决”的前提，当然也不就存在司法解释规定的“出借人可以申请拍卖合同标的物以偿还债务”的情况。故本案事实与司法解释规定情况不符；第三，根据物权法定原则，让与担保合同约定的内容，尚不具备物权属性的对世效力。盛豪公司诉请的部分房产，虽已办理了商品房买卖合同备案登记，但并没有完成所购买的商品房所有权转移登记，也没有实际占有；其中的16套抵债房产因没有借贷关系作基础，与担保无关；因置换而产生的172个车位，尚未办理任何形式的具有公示效力的合同备案和产权登记。参照法律关于担保物权的规定，盛豪公司在即没有实现房产所有权转移登记，也没有实际占有涉案房产，特别是在上述备案房产中，还有相当一部分房产已被东森公司出售给他人并交付使用，东森公司又进入了破产程序的情况下，以让与担保为由，要求在拍卖特定房产的范围内优先清偿债务，缺乏法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国物权法》第五条、《中华人民共和国企业破产法》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，判决如下：驳回原告沈阳盛豪房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费968,288.00元，由原告沈阳盛豪房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审判长 卢 刚审判员 于 雪审判员 丛凤钢二〇二〇年六月五日法官助理李芳菲书记员董本判决所依据的相关法律《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。《中华人民共和国物权法》第五条物权的种类和内容，由法律规定。《中华人民共和国企业破产法》第十六条人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能偿还，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。