江苏省南京市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2019）苏01行初493号 原告冯柏祥，性别：××年××月××日生，××族。 委托代理人冯长芳（系原告之性别：××），女，，××族，住址同上。 委托代理人冯波（系原告之子），性别：，××族，住南京市鼓楼区。 被告南京市栖霞区人民政府，住所地南京市仙林大学城文枢东路1号。 法定代表人王生，南京市栖霞区人民政府区长。 委托代理人严青、孙畅，江苏欣达律师事务所律师。 原告冯柏祥不服被告南京市栖霞区人民政府（以下简称栖霞区政府）于2019年4月15日作出的宁栖国征决字〔2019〕17号《南京市栖霞区国有土地上房屋征收补偿决定书》（以下简称17号《房屋征收补偿决定书》），向本院提起诉讼。本院于2019年9月18日立案受理后，于2019年9月20日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2020年1月17日公开开庭审理了本案。原告冯柏祥的委托代理人冯长芳、冯波，被告栖霞区政府的出庭负责人王智及委托代理人孙畅到庭参加了诉讼。本案曾因受新冠××疫情防控影响，暂停计算审限。本案现已审理终结。 2019年4月15日，被告栖霞区政府向原告冯柏祥作出17号《房屋征收补偿决定书》。 原告冯柏祥诉称，原告位于南京市××××号的房屋（以下简称涉案房屋）建成于2001年，建筑面积共计约218平方米，土地证面积96.49平方米。其中有证面积120平方米，未登记面积约50平方米，阁楼面积约48平方米。1999年原告书面向栖霞区政府相关部门申请将北面4间房屋翻建成2层楼房。2000年1月3日栖霞区迈皋桥镇长营村委会同意翻建，栖霞区迈皋桥镇国土所同意翻建186平方米，2000年12月8日栖霞区迈皋桥乡政府同意翻建。2001年1月3日南京市栖霞区人民政府迈皋桥办事处（以下简称迈皋桥办事处）城建科同意翻建128平方米，2001年3月5日南京市国土资源局栖霞分局同意翻建186平方米并收取原告186平方米的三项建房费用。2014年6月，栖霞区政府对涉案地块进行征收。2015年10月28日，栖霞区政府对原告作出宁栖国征决字〔2015〕2号《南京市栖霞区国有土地上房屋征收补偿决定书》（以下简称2号《房屋征收补偿决定书》）。2016年8月23日，南京市中级人民法院依法撤销2号《房屋征收补偿决定书》。2019年5月，迈皋桥办事处工作人员再次向原告送达17号《房屋征收补偿决定书》。涉案房屋是原告的合法财产，受法律保护。栖霞区政府在征收原告房屋过程中涉嫌存在大量的违法违规行为，主要表现如下： 一、栖霞区政府征收补偿的法定程序违法。1．栖霞区政府在征收涉案地块过程中程序违法。涉案地块征收前未按照法定的征收程序组织规划、国土、城建等部门对原告房屋进行调查、认定和处理，未公示涉案地块的房屋调查结果。栖霞区政府至今未向法院提交具有法律效力的房屋调查表，不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征收与补偿条例》）第十五条、第二十四条的规定。2．房屋评估程序违法，江苏象仁土地房地产评估有限公司（以下简称象仁公司）评估人员未按照房屋评估的法定程序入户勘查，评估报告中的房屋面积、附属设施等与实际状况不符，评估报告不符合《国有土地上房屋征收评估办法》（以下简称《征收评估办法》）第九条、第十二条的规定。2018年1月23日，象仁公司作出的苏象仁房地征估字第【2014-10-0250-1、-2】号《南京市国有土地上住宅房屋征收补偿金额分户评估报告》没有法律效力，评估师未入户调查，栖霞区政府也未向法院提交具有法律效力的入户评估表。房屋面积错误，并且估价时点错误。栖霞区政府根据没有法律效力的《分户评估报告》作出的17号《房屋征收补偿决定书》也没有法律效力。由于征收部门造成估价时点延迟的，不应再坚持原估价时点。补偿金额过低，与周边房地产价格相比只有市场价的三分之一。3．涉案地块未获得立项批准文件、国有土地使用权批准文件、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等文件，属于违法征收项目，栖霞区政府无权征收原告的房屋。 二、南京市栖霞区征收管理办公室（以下简称栖霞区征收办）在征收过程中，对涉案地块同一批被征收人执行不同的征收补偿标准且相差巨大，显失公平涉嫌违法。栖霞区政府作出的17号《房屋补偿决定书》认定原告房屋货币补偿金额为1813248元，远远低于市场价，无法弥补原告的房屋拆迁损失。不符合《征收与补偿条例》第十九条的规定。 三、栖霞区政府在征收过程中实体涉嫌违法违规。1．2016年6月27日，迈皋桥办事处工作人员谢某、季某在（2016）苏01行初99号案件审理过程中出庭作伪证，企图制造冤假错案坑害原告。2．栖霞区征收办涉嫌编造迈皋桥办事处等12家工企信息，涉嫌骗取征收补偿款93558289元。原告认为这是房屋征收前未组织对涉案地块的房屋情况进行调查认定的主要原因。 综上所述，原告认为栖霞区政府作出的17号《房屋征收补偿决定书》是在违法征收的前提下作出的违法行政行为，明显违反《征收与补偿条例》等相关法律法规的规定，为维护自身的合法权益，提起本案行政诉讼。请求人民法院：1．确认被告栖霞区政府作出的17号《房屋征收补偿决定书》违法并予以撤销；2．本案诉讼费用由被告承担。 原告冯柏祥向本院提交了以下证据： 1．南京市中级人民法院（2016）苏01行初99号行政判决书； 2．江苏省高级人民法院（2016）苏行终1333号行政判决书。 证据1、2共同证明栖霞区政府作出的2号《房屋征收补偿决定书》被两级法院依法撤销，法院认定房屋评估报告不符合《征收评估办法》的规定。栖霞区征收办工作人员谢某、季某在南京市中级人民法院（2016）苏01行初99号行政案件审理过程中出庭作伪证。 3．（2016）苏01行初99号案件审理过程中被告提交的2014年6月7日的《房屋调查表》； 4．南京市铁路运输法院（2016）苏8602行初1180号行政判决书及其说明； 5．涉案地块被征收人迈皋桥办事处华电路1号《房屋调查表》； 6．涉案地块被征收人迈皋桥办事处华电路1号苏象仁房地征估字第【2014-10-0166】号《南京市国有土地上房屋征收室内装饰装修补偿金额分户评估结果表》； 7．涉案地块被征收人何家村98号《房屋调查表》； 8．涉案地块被征收人何家村98号苏象仁房地征估字第【2014-10-0519】号《南京市国有土地上房屋征收室内装饰装修补偿金额分户评估结果表》； 9．涉案地块被征收人何家村45号《房屋调查表》； 10．涉案地块被征收人何家村45号苏象仁房地征估字第【2014-10-0108】号《南京市国有土地上房屋征收室内装饰装修补偿金额分户评估结果表》； 11．南京市栖霞区档案馆出具的宁栖档复字[2015]0015号《栖霞区档案馆关于杭琴芬、薛惠华建筑规划许可证档案的复函》； 12．涉案地块被征收人何家村78-1号苏象仁房地征估字第【2014-10-0239】号《南京市国有土地上房屋征收室内装饰装修补偿金额分户评估结果表》； 证据3-12共同证明征收部门对涉案地块少数被征收人的房屋进行调查、认定，未向被征收人公布房屋调查认定的结果。栖霞区政府未依法组织相关部门对原告的房屋进行调查和认定。迈皋桥办事处华电路1号的门牌系伪造，实际是何家村30号。迈皋桥办事处在没有土地证、建设许可证的情况下获得4523626元的征收补偿。 13．象仁公司2018年1月23日作出的苏象仁房地征估字第【2014-10-0250-1、-2】号《分户评估表》； 14．原告何家村84号国有土地使用证； 15．原告涉案房屋附近三个高层楼盘在售均价证明。 证据13-15共同证明评估师未入户勘查，评估表中土地面积记载错误，房屋面积有遗漏，未登记面积没有记载和说明，不符合《征收评估办法》的规定；《分户评估报告》估价时点为2014年6月20日不符合《房地产抵押估价指导意见》第二十六条的规定；原告涉案房屋的建筑面积约218平方米，其中登记面积120平方米，被告征收原告房屋的货币补偿金额1813248元，远远低于市场价，无法弥补原告的房屋拆迁损失。 16．南京市栖霞区档案馆调取的建房申请表； 17．南京市栖霞区档案馆调取的房屋审批核准内转责任单； 18．原南京市栖霞区国土管理局出具的三项建房费用收据。 证据16-18共同证明原南京市栖霞区国土管理局同意原告翻建186平方米房屋并收取原告三项建房费用，原南京市栖霞区建设局内部认定原告涉案房屋建筑面积186平方米。在房屋审批核准内转责任单上，清楚地记载着户籍人口5人，建前人均面积20平方米，建后人均面积37.2平方米。原告涉案房屋未登记建筑面积应当获得补偿。 19．《何家村、××区××城中村改造项目房屋征收补偿方案》； 20．《何家村、××区××城中村改造项目房屋征收补偿实施方案》； 21．南京市中级人民法院（2016）苏01行初435号行政判决书； 22．栖霞区政府作出的《政府信息公开告知书》； 23．栖霞区政府作出的编号：（2018）-（02号）《政府信息公开申请答复书》； 24．栖霞区征收办作出的《政府信息公开告知书》； 25．栖霞区征收办作出的《政府信息公开补正告知书》。 证据19-25共同证明涉案地块被征收户数和工企户数逐步增加，不是真正的遗漏补充，而是涉嫌拉人头、吃空饷骗取国家征收补偿款，这是至今政府未对涉案地块的房屋进行全面调查并公布调查结果的主要原因。 26．南京市规划和自然资源局栖霞分局作出的《政府信息依申请公开告知书》及附件，用以证明涉案地块的规划用地性质为二类居住用地，不是公益建设用地。涉案地块未办理建设项目选择意见书、未办理建设用地规划许可证、未办理建设工程规划许可证手续，被告涉嫌违法征收。 27．南京铁路运输法院（2018）苏8602行初1924号案件中栖霞区征收办的行政答辩状； 28．栖霞区政府作出的编号：（2019）-（12号）《政府信息公开申请答复书》； 29．栖霞区征收办作出的《政府信息公开告知书》； 30．南京市公安局栖霞分局瑞福派出所出具的4份接处警工作记录、南京市公安局栖霞分局巡特警大队迈皋桥警务站出具的《政府信息公开申请答复书》； 31．何家村、××区××城中村改造项目指挥部出具的《通知》。 证据27-31共同证明涉案被征收地块被征收居民户数和工企户数到目前为止都没有确定，原告申请被告公开征收补偿费用具体情况，被告一直未予公开。被告在征收前未对原告房屋进行认定。 原告向本院提交的法律依据有： 1．《征收与补偿条例》第十五条、第二十四条； 2．《征收评估办法》第九条、第十二条； 3．《南京市国有土地上房屋征收评估技术导则》第六条、十三条、十四条、三十二条、三十三条、三十七条、三十八条； 4．《房地产抵押估价指导意见》第二十六条。 被告栖霞区政府辩称，1．宁栖府征字[2014]第005号《南京市栖霞区人民政府房屋征收决定》（以下简称5号房屋征收决定）合法有效。何家村、××区××城中村改造项目是为改造迈皋桥周边老旧片区改造步伐，进一步提升城市品质的重点惠民工程，该项目符合《征收与补偿条例》第八条、第九条规定的公共利益。栖霞区政府按照屋《征收与补偿条例》和《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》（以下简称《征收与补偿办法》）的规定依法作出，经法院生效判决确认该房屋征收决定合法有效。2．17号《房屋征收补偿决定书》程序合法、依据充分。原告的涉案房屋位于何家村、××区××城中村改造项目征收范围。虽经多次协商，在征收签约期间内，征收部门与原告就补偿方式和补偿结果未能达成征收补偿协议。后，征收部门依法报请栖霞区政府对原告作出征收补偿决定。栖霞区政府核实了征收部门提供的房屋调查表、分户评估报告及送达回执、房屋现场勘察表、征收补偿金额分户评估表、产权调换房说明、房屋征收补偿明细、确定评估机构的相应材料及公示照片、房屋照片等相关材料，根据《征收与补偿条例》和《征收与补偿办法》的相关规定及已公示的《何家村、××区××城中村改造项目房屋征收补偿实施方案》，于2019年4月15日依法作出17号《房屋征收补偿决定书》并送达原告。综上，栖霞区政府作出的17号《房屋征收补偿决定书》程序合法、依据充分并保障了原告的基本生活。原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 被告栖霞区政府向本院提交了以下证据： 1．5号房屋征收决定； 2．何家村、××区××城中村改造项目房屋征收公告； 3．征收决定张贴公示证明及照片； 4．《何家村、××区××城中村改造项目房屋征收补偿实施方案》； 5．（2015）苏行终字第585号行政判决书。 证据1-5共同证明涉案房屋征收决定及征收补偿实施方案均已公示，发生法律效力。法院生效判决对征收决定和征收补偿实施方案的效力予以维持，被告按照征收补偿实施方案作出的征收补偿决定具有依据，并无不当。 6．关于协商选定何家村、××区××城中村改造项目房屋征收评估机构的通知； 7．选定评估机构征求意见汇总表； 8．公告； 9．公证书； 10．评估机构的营业执照、资质证书及评估师的执业证书； 11．证明； 12．红线图； 13．迈皋桥何家村、高家村片区危旧房改造项目房屋征收补偿实施细则； 14．涉案房屋建房手续； 15．征收评估入户勘查记录表； 16．分户评估报告； 17．南京市国有土地上住宅房屋征收补偿金额分户评估表； 18．南京市国有土地上房屋征收室内装饰装修补偿金额分户评估结果表； 19．送达回证及公示照片； 20．证明人身份证明； 21．冯柏祥户房屋征收补偿明细； 22．（2016）苏01行初99号行政判决书； 23．分户评估报告； 24．南京市国有土地上住宅房屋征收补偿金额分户评估表； 25．送达回证及照片； 26．关于冯柏祥户产权调换房源情况说明。 证据6-26共同证明原告房屋位于征收范围内，具有建筑手续的面积为120平方米。房屋征收部门依法选定了评估机构，经摇号选定的评估机构为甲类信用等级的征收评估机构，依照规定有资质开展房屋征收评估工作。评估机构依法对原告房屋进行了现场查勘、评估，并出具了分户估价表，符合法定程序和法律规定。被告于2015年作出征收补偿决定，经法院生效判决撤销后，评估公司重新作出分户评估报告，房屋征收部门进行送达。 27．协商谈话笔录； 28．关于对冯柏祥房屋作出征收补偿决定的请示； 29．南京市栖霞区国有土地上房屋征收补偿听证权利告知书； 30．听证权利告知书送达回证、送达现场照片及身份证明； 31．听证申请书； 32．南京市栖霞区国有土地上房屋征收补偿听证通知书； 33．听证通知书送达回证、送达现场照片及身份证明； 34．17号《房屋征收补偿决定书》； 35．17号《房屋征收补偿决定书》送达回证、现场照片及身份证明； 36．公告及公示照片。 证据27-36共同证明房屋征收部门的工作人员多次上门与原告协商征收补偿事宜，但原告未能在征收补偿方案确定的签约期内与房屋征收部门达成补偿协议。房屋征收部门对原告房屋申请作出征收补偿决定，经原告申请组织听证。被告依照征收补偿方案及相关法律规定，结合评估报告依法作出征收补偿决定并予以公示，该补偿决定维护了原告补偿方式选择权，保障了原告的生活权益并无不当。 被告栖霞区政府向本院提交了以下法律依据： 1．《征收与补偿条例》； 2．《征收与补偿办法》。 经庭审质证，原告冯柏祥对被告栖霞区政府提交的证据1-4的关联性认可，对真实性、合法性不予认可。涉案地块未办理项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。征收补偿实施方案中确定的房屋户数及工企数涉嫌造假。对证据5的真实性、合法性认可，对关联性不予认可。对证据6、7的真实性、合法性、关联性不认可，选定评估机构征求意见汇总表上被征收范围内总户数与何家村、××区××城中村改造项目房屋征收补偿实施方案中确定的房屋户数、工企单位存在差异。对证据8、9的关联性予以认可，对真实性、合法性不予认可。对证据10的真实性无法确认，对关联性予以认可，对合法性不予认可。原告分户评估报告作出的时间是2018年1月23日，而评估机构的资质证书及评估师的执业证书的有效期均在评估报告作出之前到期，因此，在作出评估报告时评估机构的资质证书及评估师的执业证书均是无效的。对证据11的真实性、合法性、关联性不予认可。对证据12无法确认。证据13没有落款、作出时间，对该证据表示怀疑。对证据14的真实性认可，对合法性、关联性不予认可。对证据15的真实性、合法性、关联性不予认可；该入户勘查记录表上没有征收实施单位的签字，没有无利害关系第三人的签字，也没有产权人的签字，评估师未入户勘查，该入户勘查记录表无效。根据无效的入户勘查记录表作出的评估报告及补偿金额分户评估报告、装饰装修评估结果表都是无效的。对证据15-19的真实性、合法性、关联性不予认可。对证据20的真实性、合法性、关联性不予认可，该证据系伪证。对证据21的真实性、合法性、关联性不予认可，房屋征收部门未对原告房屋进行调查认定，评估人员也未入户实勘。对证据22的真实性、合法性、关联性予以认可。对证据23、24的真实性、合法性不予认可，对关联性予以认可。评估机构的评估师未入户勘查，评估公司的资质证书超过有效期，评估师的执业证书无效。分户评估报告土地面积登记错误，未登记面积未记载也未说明原因。对证据25的真实性认可，合法性、关联性不予认可。对证据26的真实性、合法性、关联性不予认可。对证据27的真实性、合法性、关联性不予认可。该证据是为了应诉而伪造的，每次征收人员去原告家中，原告都要求对房屋先进行调查认定，再谈补偿的事，但至今未对原告房屋进行调查认定。对证据28-30、32-34、36的真实性、合法性、关联性不予认可。对证据31的真实性、合法性、关联性予以认可。对证据35的真实性、关联性予以认可，对合法性不予认可。 被告栖霞区政府对原告冯柏祥提交的证据1、2的真实性、合法性予以认可，对关联性及证明目的不予认可。该两份判决书所针对的2号《房屋征收补偿决定书》已经被撤销，本案所诉的17号《房屋征收补偿决定书》为重新作出。对证据3-12的真实性、合法性均无异议，除证据3以外的关联性不认可，证明目的不认可。被告已经对原告的房屋进行了调查认证，其他被征收人所获得补偿的问题与本案被诉补偿决定的合法性审查无关联。对证据13、14的真实性、合法性、关联性予以认可，对证明目的不予认可。对证据15的真实性、合法性、关联性不予认可。对证据16-18的真实性、合法性、关联性予以认可，对证明目的不予认可。对证据19-25的真实性、合法性予以认可，关联性及证明目的不予认可。对证据26的真实性、合法性、关联性予以认可，对证明目的不予认可。对证据27-31的真实性、合法性予以认可，对关联性及证明目的不予认可。 本院对上述证据认证如下：原告冯柏祥提交的证据1、2、13、14、16、18及被告栖霞区政府提交的证据1-9、11-18、证据19中公示照片、证据20-36来源合法，形式真实，与本案待证事实具有关联性，可以作为认定本案事实的证据，本院予以确认。原告提交的证据3系《房屋调查表》，欲证明栖霞区政府未依法组织相关部门对原告的房屋进行调查和认定，调查时无人在家，没有被调查人（签字）。《征收与补偿条例》第二十四条第二款规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。从该证据的形式看，房屋征收部门对原告房屋进行过调查，且对征收范围内未经登记的建筑进行调查应当是在征收决定作出之前完成，被告是否实施该项工作应当在征收决定案件中审查的范畴，与本案审理的征收补偿决定无关，对于原告提交的该项证据，本院不予确认。原告提交的证据4-12、15、21-31均与本案所审理的涉案房屋征收补偿决定无关，本院均不予确认。原告提交的证据17房屋审批核准内转责任单，欲证明原告房屋翻建后人均面积37.2平方米，建筑面积186平方米。从证据形式看该证据系复印件，该证据“批后综合面积”及“建后人均面积”栏填写数字模糊不清，原告亦未提交证据原件或其他清晰版本，不能确认该数字的具体数目；且该证据未载明制作时间。该证据最后一格载明“1、此表为建设局内审把关用；”，故该证据并不对外产生法律效力，不能作为证明原告翻建建筑面积的证据，且该次翻建房屋最终核发给原告的建设工程施工通知书载明的建设面积为96平方米。因此该证据不能达到原告的证明目的，本院不予确认。被告提交的证据10系评估机构的营业执照、资质证书及评估师的执业证书，该证据显示至本案证据交换时象仁公司的房地产估价机构资质证书及评估师的执业证书均已超过有效期，且原告对该证据的合法性不予认可，故对于该证据本院不予确认。被告提交的证据15系征收评估入户勘查记录表，该入户勘查记录表上无被征收人冯柏祥的签名，也无房屋征收部门及无利害关系的第三人见证，且原告冯柏祥对于该证据的真实性不予认可，认为评估师并未入户勘查，故本院对于该证据的真实性不予确认。被告提交的证据19中2014年7月8日象仁公司出具的两份分户评估表及装饰装修评估结果表的送达回证，因本院作出的（2016）苏01行初99号行政判决及江苏省高级人民法院作出的（2016）苏行终1333号行政判决均认定该证据不足以证明征收部门已有效送达了评估报告，因此，对于该证据本院亦不予确认。 经审理查明，2000年1月原告向其所在村民委员会申请建房，《栖霞区村（居）民建房申请表》载明的申请土地使用面积93平方米，建筑面积128平方米，层数为二层。2001年3月5日，“区国土局意见”栏载明：“同意原地翻建，建筑占地面积玖拾叁平方米。”《栖霞区建设工程规划许可证前发表》建设规模栏载明：“原地翻建48×2﹦96㎡”。2001年核发给原告的《建设工程施工通知书》中载明的建筑面积为96平方米，在该通知书2004年3月3日的施工验收人及结果栏载明“同意按96平方米换规划许可证”。2004年原告向其所在村民委员会申请建房，申请土地使用面积24平方米。《栖霞区建设工程许可证签发表》载明的建设规模为24平方米。原南京市国土管理局核发给原告的土地使用证用地面积记载为“玖拾叁点贰”。 2014年6月5日，栖霞区征收办作出《何家村、××区××城中村改造项目房屋征收补偿实施方案》。2014年6月12日，被告栖霞区政府作出5号房屋征收决定，同日作出《何家村、××区××城中村改造项目房屋征收公告》并在被征收范围内予以公告。原告冯柏祥的涉案房屋在5号房屋征收决定的被征收范围内。 2014年6月12日，栖霞区征收办向被征收人作出《关于协商选定何家村、××区××城中村改造项目房屋征收评估机构的通知》，在被征收范围内予以公示。该通知确定被征收人选定评估机构的期限为2014年6月13日至2014年6月26日。栖霞区征收办在公开协商选定评估机构期间根据被征收范围内被征收人总户数发放征求意见表。因被征收人在10个工作日内未能协商一致选择评估机构，2014年6月20日，栖霞区征收办在江苏省南京市南京公证处公证人员主持下，通过摇号的方式确定了象仁公司为何家村、××区××城中村改造项目的评估公司。 2014年6月28日，栖霞区征收办将涉案项目分户初步评估结果在征收范围内进行公示。 2014年7月8日，象仁公司作出苏象仁房地征估字第【2014-10-0250-1】、【2014-10-0250-2】号《南京市国有土地上住宅房屋征收补偿金额分户评估报告》《南京市国有土地上房屋征收室内装饰装修补偿金额分户评估结果表》。 2014年10月，栖霞区征收办作出《冯柏祥户房屋征收补偿明细》，被征收房屋的货币补偿款1813248元、室内装饰、装修及附属物补偿款98880元、其他补助费用48810元，合计1960938元。 2015年10月28日，栖霞区政府对冯柏祥作出2号《房屋征收补偿决定书》。 2016年8月23日，本院作出（2016）苏01行初99号行政判决，认定评估机构象仁公司作出的评估报告不符合《征收评估办法》第十二条的规定，且栖霞区政府提交的证据不能充分证明征收部门已有效送达了评估报告，影响了冯柏祥对评估报告申请复核评估、向房地产价格评估专家委员会申请鉴定的权利。因此，征收部门栖霞区征收办向栖霞区政府申请作出征收补偿决定的前置行为不符合法律、法规的规定，对冯柏祥的权利义务产生了影响。栖霞区政府收到征收部门的申请，对征收部门提交的材料审核不清，即作出2号《房屋征收补偿决定书》，认定事实错误，应予撤销。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项规定，判决撤销2号《房屋征收补偿决定书》。冯柏祥不服，向江苏省高级人民法院提起上诉，江苏省高级人民法院于2017年9月25日作出（2016）苏行终1333号行政判决，驳回上诉，维持原判。 2018年1月23日，象仁公司出具宁象仁房地征估字第【2014-10-0250-1、-2】号《分户评估报告》及宁象仁房地征估字第【2014-10-0250-1】、【2014-10-0250-2】号《南京市国有土地上住宅房屋征收补偿金额分户评估报告》，于2018年3月12日向原告送达了宁象仁房地征估字第【2014-10-0250-1、-2】号《分户评估报告》。 2018年7月12日，栖霞区征收办作出《关于冯柏祥户产权调换房原情况说明》，经确认，该户可申购的产权调换房的房源地址为：丁家庄二期保障房（含柳塘）项目A3地块9幢1单元3202室，建筑面积约为85平方米一套以及丁家庄二期保障房（含柳塘）项目A3地块9幢1单元3203室，建筑面积约为85平方米一套以及丁家庄二期保障房（含柳塘）项目A3地块6幢1单元208室，建筑面积约为45平方米一套。 迈皋桥办事处工作人员多次与原告商谈其房屋的征收补偿事宜，有记载的有：2014年7月10日、2014年7月27日、2014年8月18日、2018年3月27日。 2018年7月6日，栖霞区征收办向被告栖霞区政府提交宁栖征字〔2018〕54号《关于对冯柏祥房屋作出征收补偿决定的请示》，报请栖霞区政府对被征收人冯柏祥作出征收补偿决定。 2018年7月19日，栖霞区政府向冯柏祥作出宁栖国征补听告字〔2018〕35号《南京市栖霞区国有土地上房屋征收补偿听证权利告知书》，告知冯柏祥，为切实维护公共利益，保障被征收人的合法权益，有要求听证的权利。若要求举行听证，请在收到本告知书之日起5日内书面提出申请，逾期视为放弃要求听证的权利。并将该听证权利告知书进行了送达，送达回证显示：已收拒签。2018年9月6日，冯柏祥向栖霞区政府提交《听证申请书》要求举行听证。2018年12月17日，栖霞区政府向冯柏祥作出宁栖国征补听字〔2018〕3号《南京市栖霞区国有土地上房屋征收补偿听证通知书》，告知其举行听证的时间和地点，并于当日向其送达了该听证通知书。后未参加听证。 2019年4月15日，被告栖霞区政府作出17号《房屋征收补偿决定书》并向原告冯柏祥进行了送达。同日，被告栖霞区政府作出宁栖国征决告字〔2019〕17号公告，将17号《房屋征收补偿决定书》进行公告，并将该公告在征收范围内张贴。 本院还查明，案外人周佩月不服被告栖霞区政府作出的5号房屋征收决定，向本院提起诉讼，本院于2015年6月18日作出（2015）宁行初字第3号行政判决，驳回周佩月的诉讼请求。周佩月不服该行政判决向江苏省高级人民法院提起上诉，江苏省高级人民法院受理后，于2015年10月30日作出（2015）苏行终585号行政判决，驳回上诉，维持原判。 本院认为，根据《征收与补偿条例》第四条第一款、第二十六条的规定，被告栖霞区政府负责其行政区域内的房屋征收与补偿工作，其确定的房屋征收部门栖霞区征收办与被征收人即本案原告冯柏祥在签约期限内达不成补偿协议，对于房屋征收部门提起作出补偿决定的申请，有权依法作出房屋征收补偿决定。 根据《征收与补偿条例》第二条、第八条第（五）项的规定，由政府依照《中华人民共和国城乡规划法》有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定。本案中，被告栖霞区政府为加快迈皋桥地区何家村、高家村危旧房城中村改造步伐，进一步提升城市品质，符合公共利益的需要。涉案项目符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，并列入新栖霞区2014年经济建设和社会建设工作目标。涉案项目经组织论证，进行了社会稳定风险评估，并由南京市栖霞区社会稳定风险评估工作领导小组办公室审核同意。征收补偿费用足额到位、专户专储、专款专用。栖霞区政府于2014年6月12日作出5号房屋征收决定。何家村、××区××城中村改造项目的被征收人周佩月曾对涉案征收决定向本院提起行政诉讼，本院经审理，驳回了周佩月的诉讼请求。周佩月不服，向江苏省高级人民法院提起上诉，江苏省高级人民法院驳回了周佩月的上诉，维持本院一审判决。因此，5号房屋征收决定的合法性经两审法院的审理，已予以确认。 《征收与补偿条例》第二十条规定，房地产价格评估机构由被征收人选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。《江苏省贯彻实施若干问题的规定》第九条规定，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；被征收人在规定时间内协商不成的，房屋征收部门可以通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等方式确定。栖霞区征收办向被征收人公告协商选择评估机构方式、期间，因10个工作日内被征收人未能协商选定评估机构，确定以摇号的随机方式选定，并依法进行了公告。2014年6月20日，经江苏省南京市南京公证处公证，栖霞区征收办通过摇号随机方式选定象仁公司为何家村、××区××城中村改造项目的评估公司。因此，涉案项目评估机构的选定符合上述规定。 《征收评估办法》第十二条第一款、第三款规定：“房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。”第十四条第一款规定：“被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。”从上述规定可以看出，被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度等影响被征收房屋价值的因素，因此，评估机构的评估师应当对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，做好实地查勘记录。（2016）苏01行初99号案件在卷证据显示，评估公司入户查勘的时间为2014年7月18日，而分户评估报告作出时间为2014年7月8日，并于2014年7月10日向冯柏祥送达。该案判决认为，象仁评估公司不可能于2014年7月8作出评估报告，房屋征收部门栖霞区征收办更不可能于2014年7月10日将评估报告送达给冯柏祥，评估机构象仁评估公司作出的评估报告不符合《征收评估办法》第十二条的规定，且被告栖霞区政府提交的证据不能充分证明征收部门已有效送达了评估报告，影响了冯柏祥对评估报告申请复核评估、向房地产价格评估专家委员会申请鉴定的权利。房屋征收部门栖霞区征收办向被告申请作出征收补偿决定的前置行为不符合法律、法规的规定，对冯柏祥的权利义务产生了影响。因此，（2016）苏01行初99号行政判决撤销了栖霞区政府作出的2号《房屋征收补偿决定书》。该案二审江苏省高级人民法院作出的（2016）苏行终1333号行政判决亦认为，入户勘查时间应早于评估报告作出时间和评估结果送达时间，故栖霞区政府提交的征收评估入户勘查记录表、分户评估结果表、评估结果送达回证互相矛盾，且入户勘查记录表中无被征收人冯柏祥签名盖章，也没有利害关系第三人的见证，不能证明评估机构象仁公司作出的涉案评估报告符合《征收评估办法》第十二条第一款、第三款的规定。从二审判决的上述表述来看，对评估机构评估师是否进行了入户勘查亦持否定态度，故（2016）苏行终1333号行政判决驳回上诉，维持原判。基于以上情况，法院撤销2号《房屋征收补偿决定书》之后，房屋征收部门以及栖霞区政府对于评估机构重新出具评估报告及依据新的评估报告作出征收补偿决定时应当更加严格、审慎，且应当更加关注法院判决中对前次作出的征收补偿决定指出的问题，要求评估机构重新入户查勘，补充相关的证据，重新作出分户评估报告。本次评估中，评估公司的评估人员并未重新入户查勘，仍然是依据2014年7月18日的征收评估入户勘查记录表，出具分户评估报告，且新出具的分户评估报告与原分户评估报告并无变化。鉴于被告栖霞区政府在作出17号《房屋征收补偿决定书》时，未纠正2号《房屋征收补偿决定书》中的入户查勘问题，象仁公司又依据原征收评估入户勘查记录表出具分户评估报告，影响被征收人获得公平补偿的权利。栖霞区政府收到房屋征收部门请求作出征收补偿决定的申请，对房屋征收部门提交的材料审核不清，即作出17号《房屋征收补偿决定书》，属认定事实不清，应予撤销。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一项之规定，判决如下： 撤销被告南京市栖霞区人民政府作出的宁栖国征决字〔2019〕17号《南京市栖霞区国有土地上房屋征收补偿决定书》 案件受理费50元，由被告南京市栖霞区人民政府负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于江苏省高级人民法院。 审判长  刘苏文 审判员  王攀峰 审判员  李丹丹 二〇二〇年六月四日 书记员  储 娜 书记员  孙 皓