重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0109民初12241号原告（执行案外人）：申学红，男，1960年5月21日出生，汉族，住重庆市酉阳县。委托诉讼代理人：陈伟，重庆汇润律师事务所律师。被告（申请执行人）：付仲琼，女，1970年7月9日出生，汉族，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：陈春明，重庆市北碚区北温泉法律服务所法律工作者。被告（被执行人）：重庆市大豪房地产开发有限公司，住所地重庆市渝北区黄泥磅（现银海大厦二楼），统一社会信用代码91500112622092237K。法定代表人：王中明，该公司董事长。原告申学红与被告付仲琼、被告重庆市大豪房地产开发有限公司（以下简称大豪公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年11月21日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告申学红及其委托诉讼代理人陈伟，被告付仲琼的委托诉讼代理人陈春明到庭参加诉讼。被告大豪公司经本院合法传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告申学红向本院提出诉讼请求：1、判令停止对原告购买的位于重庆市酉阳县××都商住楼××号房屋强制执行，并解除该门面房屋的查封；2、判决确认原告与大豪公司签订的《重庆市商品房买卖合同》合法有效，并确认位于重庆市酉阳县××华都商住楼××号房屋归原告所有；3、判决大豪公司立即协助和配合原告办理重庆市酉阳县××华都商住楼××号房屋的产权过户登记；4、案件受理费由被告负担。事实及理由：2008年11月3日，原告与大豪公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同约定由原告向大豪公司购买其开发的位于重庆市酉阳县××华都商住楼××号门面，门面建筑面积为99.7平方米，套内面积为93平方米，建筑面积单价为每平方米2000元，总成交价为199400元。但实际双方口头约定建筑面积单为每平方米2600元，总购房款为259000元。原告于2010年6月4日一次性付清房款，后经实际丈量，房屋建筑面积仅有93.43平方米，大豪公司多收取购房款16032元，双方约定由大豪公司办理产权证后再行结算。后大豪公司一直拖延办理产权变更登记。原告于2010年6月4日接房装修后入住，房屋一直由原告出租和管理使用。2018年8月6日，付仲琼与大豪公司房屋买卖合同纠纷一案达成调解协议，北碚区人民法院作出（2018）渝0109民初8002号民事调解书，由大豪公司于2018年10月18日前支付付仲琼购房损失和购房款合计143000元。因大豪公司未履行调解协议约定的支付义务，付仲琼申请法院申请强制执行。在执行过程中，法院查封了原告购买的登记在大豪公司名下的位于重庆市酉阳县××华都商住楼××号房屋。2019年8月15日，原告依法向北碚区人民法院提出书面执行异议，并提供了相应证据，要求解除涉案房屋的查封，并中止对涉案房屋的强制执行。2019年10月30日，法院作出（2019）渝0109执异156号裁定书，裁定驳回了原告的执行异议。原告认为其与大豪公司签订的合同合法有效，原告已支付全部购房款并实际占有、使用房屋至今，虽未办理产权过户登记，但原告并无过错。故原告起诉来院，望判如所请。被告付仲琼辩称，涉案房屋至今仍登记在大豪公司名下，（2019）渝0109执异议案件已查明了本案事实，付仲琼不同意原告的诉讼请求，请求法院判决驳回原告的诉讼请求。被告大豪公司未提供答辩意见。经审理查明，原告（乙方、买方）与大豪公司（甲方、卖方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同约定由原告购买大豪公司开发的位重庆市酉阳县××华都商住楼××号门面，建筑面积为99.7平方米，套内面积93平方米，总成交金额为199400元。合同约定付款方式为一次性付款。合同第十三条关于办理产权登记的约定：2、预售商品房的，在本商品房交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。合同签订后，大豪公司向原告出具收据（NO.0011599），载明收到××华都商住楼××号门面款199400元。收据经办处由范合平签字。2010年6月4日，原告的妻子吴小梅向对方账号为6221××××的账户转账259000元。2010年6月5日，范合平向原告出具收条，载明收到原告付款59820元，用于购买××华都商住楼××号门面尾款，全款付清。2010年12月31日，原告以重庆市酉阳县××镇××街××号为住所开设了名称为酉阳县龙小路副食超市的个人独资企业。2019年11月7日，重庆市酉阳县龙潭派出所出具证明，载明：兹证明居民申学红，男，家住重庆市酉阳县××镇××村××组，在重庆市酉阳县××华都商住楼××号购买商业门面一套，不动产登记中心登记为酉阳县××华都商住楼××号，经查该两个地址系同一门面，现该门面门牌号从××街原××号变更为现××街××号。另查明，2018年8月6日，付仲琼以大豪公司为被告，起诉至本院。本院于2018年9月18日作出（2018）渝0109民初8002号民事调解书，付仲琼与大豪公司达成如下调解协议：一、由大豪公司于2018年10月18日前支付付仲琼购买房屋的损失49141元，并返还付仲琼其已支付的购房款93859元；二、除上述争议外，就重庆市北碚区××桥××新城××号房屋，双方之间再无任何权利义务纠纷；三、案件受理费2338元，减半收取1169元，由付仲琼负担584元，由大豪公司负担585元（付仲琼已预交1169元，法院不再退费，由大豪公司于2018年10月18日前支付付仲琼585元）。后因大豪公司逾期未履行，付仲琼向本院申请执行。执行中，本院于2019年1月17日向重庆市酉阳县不动产登记中心送达了（2018）渝0109执5815号之二执行裁定书及协助执行通知书，依法查封了大豪公司名下的位于重庆市酉阳县××华都商住楼××号（建筑面积93.43平方米）房屋。原告以其对查封的重庆市酉阳县××华都商住楼××号房屋享受实际权利为由向本院提出书面异议，请求解除对涉案房屋的查封措施。2019年10月25日，本院作出（2019）渝0109执异156号执行裁定书，裁定驳回了原告的执行异议请求。原告起诉来院。庭审中，原告陈述其与大豪公司签订的合同系于2010年签订，但合同签订时大豪公司将时间写在了2008年11月3日。大豪公司出具的收据是在原告妻子转账之后出具的，也是大豪公司将时间写在了2008年11月8日。房屋实际总价为259000元，即转账的金额，而大豪公司在合同中将约定总价写成了199400元。本院认为，本案的争议焦点为原告是否就涉案房屋享有足以排队强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释[2015]10号）第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告与大豪公司签订的合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。首先，原告举示的大豪公司出具的收据及转账凭证、收条相互印证，可以证明其已足额支付了大豪公司房款。其次，酉阳县龙潭派出所出具的证明能够证明本院查封的房屋即为原告与大豪公司合同中约定买卖的房屋，且其房屋的门牌号从原××镇××街××号变更为××街××号。最后，原告举示的营业执照也能够证明其一直使用涉案房屋。综上，本院认为原告提出的异议理由成立，应解除对位于重庆市酉阳县××华都商住楼××号房屋的查封。原告与大豪公司签订的合同合法有效，双方均应按合同约定履行义务。原告向大豪公司支付房款后，大豪公司应按合同约定履行涉案房屋的过户义务。故原告要求大豪公司协助、配合原告，将涉案房屋过户登记至原告名下的诉讼请求，本院予以支持。原告与大豪公司之间存在合法有效的房屋买卖合同关系，但涉案房屋还未过户至原告名下，原告对大豪公司仅享有债权，其不对所购房屋享有物权。故本院对原告要求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求，不予支持。据此，依据《中华人民共和国物权法》第十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：一、停止对位于重庆市酉阳县××华都商住楼××号房屋的执行，并解除对该房屋的查封；二、原告申学红与被告重庆市大豪房地产开发有限公司签订的《重庆市商品房买卖合同》有效；三、被告重庆市大豪房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内协助原告申学红，将位于重庆市酉阳县××华都商住楼××号房屋的产权登记至原告申学红名下；四、驳回原告申学红的其他诉讼请求。案件受理费80元，由被告付仲琼、重庆市大豪房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。本院（2019）渝0109执异156号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  赵红媚人民陪审员  余方亮人民陪审员  郭 又二〇二〇年六月一日书 记 员  石文程