黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑06民终139号上诉人(原审原告)：张媛媛，女，汉族，1983年7月19日出生，无职业，住黑龙江省大庆市萨尔图区。委托诉讼代理人：范国全（原告丈夫），男，汉族，1978年6月24日出生，无职业，住黑龙江省安达市。委托诉讼代理人：向前，黑龙江天河律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孙国祥，男，1976年10月2日出生，汉族，无职业，住黑龙江省大庆市萨尔图区。委托诉讼代理人：杨忠军，黑龙江油城律师事务所律师。原审第三人：王国民，男，汉族，1966年5月15日出生，无职业，住黑龙江省大庆市萨尔图区，现羁押于兰西县看守所。原审第三人:安达市利鑫房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省安达市新兴街8号（北六道街现代华庭楼下）。法定代表人：车运成，该公司经理。上诉人张媛媛因与被上诉人孙国祥、原审第三人王国民、安达利鑫房地产开发有限责任公司（以下简称利鑫公司）案外人执行异议纠纷一案，不服黑龙江省大庆市萨尔图区人民法院（2019）黑0602民初2348号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人张媛媛的委托诉讼代理人范国全、向前,被上诉人孙国祥及其委托诉讼代理人杨忠军到庭参加诉讼;原审第三人王国民、安达市利鑫房地产开发有限责任公司经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张媛媛上诉请求：1.请求二审法院撤销黑龙江省大庆市萨尔图区人民法院（2019）黑0602民初2348号民事判决，依法改判解除对黑龙江省安达市利鑫名苑A区1号1门1401室的查封。2.本案一、二审全部诉讼费用由孙国祥承担。事实和理由：一、一审法院以张媛媛证据不足为由，驳回张媛媛的诉讼请求不当。一审法院在认定事实部分已经认定了2014年11月1日，张媛媛与利鑫公司签订了《商品房买卖合同》，张媛媛以287556元的价格购买了黑龙江省安达市利鑫名苑A区1号1门1401室。一审庭审中提供的收据及利鑫公司当庭认可收到了张媛媛的购房款。利鑫公司也向一审法院提供了与张媛媛一致的收购房款收据的手写联。利鑫公司在一审庭审中自认实际收取了张媛媛的购房款，庭后提供的收据手写联能充分说明，张媛媛实际支付购房款的事实。接管验收记录单、张媛媛交付的物业费、电梯费、二次供水费、装修垃圾清运费，供电公司收取的电费能够充分证明案涉房屋已交付的事实。一审庭审中，利鑫公司认可是因为其的原因未能办理涉案房屋的过户登记事宜。二、一审法院适用法律错误。本案是案外人执行异议之诉，利鑫公司与孙国祥是金钱债权关系，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定。本案完全符合该司法解释排除执行的相关规定。应适用该司法解释解除对张媛媛房屋的查封。综上，一审认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决。孙国祥辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。张媛媛向一审法院提出诉讼请求：1.要求解除对黑龙江省安达市利鑫名苑A区1号1门1401室的查封；2.要求孙国祥承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年11月1日，张媛媛与利鑫公司签订了《商品房买卖合同》，张媛媛以287556元的价格购买了黑龙江省安达市利鑫名苑A区1号1门1401室。2016年8月2日，黑龙江省大庆市萨尔图区人民法院因孙国祥申请，以（2016）黑0602民初2611号之二民事裁定书对涉案房屋予以查封，并予以强制执行。2017年5月15日，张媛媛向黑龙江省大庆市萨尔图区人民法院提出书面异议，并要求解除查封，中止对上述财产的执行。2017年5月27日，黑龙江省大庆市萨尔图区人民法院作出（2017）黑0602执异第10号执行裁定，裁定驳回张媛媛的异议。张媛媛认为，涉案房屋属于其所有，法院查封其所有的房屋无事实及法律依据。现张媛媛以执行行为错误为由诉至法院，诉讼请求如下：1.要求解除对黑龙江省安达市利鑫名苑A区1号1门1401室的查封；2.要求孙国祥承担本案诉讼费用。一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。黑龙江省大庆市萨尔图区人民法院于2016年8月2日作出（2016）黑0602民初2611号之二民事裁定书时，涉案房产登记于第三人利鑫公司名下，该查封并无不当。现张媛媛提供商品房买卖合同及房款收款收据、接管验收记录单、电费收据、物业费、电梯费、二次供水费、装修垃圾清运费收据等证据欲证实第三人利鑫公司于2014年11月1日将涉案房产出卖给张媛媛并交付使用，一审法院认为，关于购房事实是否存在问题，张媛媛提供的购房合同中无房产部门备案手续，购房款收据也非正式发票，张媛媛在庭审中举证的中国工商银行股份有限公司安达南三支行借记卡账户历史明细清单无法充分证实买卖合同实际履行并已支付合理对价；对于涉案房屋是否实际交付使用问题，张媛媛仅提供接管验收记录单、电费收据、物业费、电梯费、二次供水费、装修垃圾清运费收据无法充分证实利鑫公司已将涉案房屋实际交付给张媛媛并投入使用，故对于张媛媛要求解除对黑龙江省安达市利鑫名苑A区1号1门1401室的查封的诉讼请求，证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回张媛媛的诉讼请求。案件受理费5613元，由张媛媛负担。本院二审期间，当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实基本一致，另查明，案涉的执行依据系已生效的黑龙江省大庆市萨尔图区人民法院（2016）黑0602民初2611号民事判决，法律关系为孙国祥与王国民、利鑫公司之间的民间借贷。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。执行异议之诉在形式上体现为是否排除强制执行行为的纠纷，在实质上是案外人与被执行人对该执行标的权属纠纷和案外人对执行标的所享有权益与申请执行在生效裁判文书等执行依据项下请求权优先效力纠纷。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。经查，本案的执行依据系已生效的黑龙江省大庆市萨尔图区人民法院（2016）黑0602民初2611号民事判决，当事人孙国祥与王国民、利鑫公司之间的法律关系民间借贷。根据一、二审查明的事实，结合本案当事人双方的诉辩主张，可以认定本案系买受人张媛媛对登记在房地产开发企业利鑫公司名下的商品房提起的案外人执行异议之诉，而申请执行人孙国祥的执行依据系人民法院对其与王国民、利鑫公司之间的民间借贷所作出的生效判决，该债权系金钱债权。因此，应依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四、第二十九条的规定，审查上诉人张媛媛在本案诉讼中提供的证据是否能够证明：一、在人民法院查封之前其已与利鑫公司签订了合法有效的书面买卖合同；二、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十；四、关于张媛媛享有的实体权益是否具有优先效力，能否排除执行的问题。一、张媛媛与利鑫公司是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。双方于2014年11月1日针对案涉房屋签订房屋买卖合同，房屋买卖合同中加盖了利鑫公司的合同专用章及其法定代表人王晓东的名章，张媛媛在买受人处签字并按有手印，可认定案涉房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效合同。二、张媛媛所购商品房是否系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的问题。张媛媛购买案涉房屋虽系用于居住，但现有证据不能证实张媛媛及其丈夫名下无其他用于居住的房屋。三、张媛媛是否已支付超过合同约定总价款的百分之五十的价款。因张媛媛提供的案涉房屋的收款收据非税务部门制发的正规票据，而其主张交纳的房款系现金。现金是从案外人王秀梅的账号为09×××66账户提取的，而其提供的户名为王秀梅的借记卡账户历史明细清单显示，王秀梅于提款当日，系向账号62×××15汇款。这与其主张的购房款系自王秀梅账户提取的现金相矛盾，而张媛媛及利鑫公司又不能够提供利鑫公司的现金日记账印证签订合同当日利鑫公司收到了张媛媛的购房款（现金）。故现有证据不能证实张媛媛已经支付了超过合同约定总价款的百分之五十的价款。关于张媛媛享有的实体权益是否具有优先效力能否排除执行的问题。利鑫公司与张媛媛房屋买卖合同签订的日期虽在一审法院作出查封裁定之前，因其既未办理登记过户手续，也未办理预登记手续，依据物权法的规定，其并未取得涉案房屋的物权或期待物权，其享有的实体权益仅是债权，并无优先性。综合当事人在庭审中的陈述及本案的事实，现有证据不能证实张媛媛实际上交纳了百分之五十的购房款、张媛媛夫妻名下无其他房产，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的人民法院应予支持的条件。且利鑫公司在人民法院查封之时，并未提出异议，也未说明该房屋已经出卖于第三人这一事实。综上，张媛媛享有的实体权益无优先效力，在张媛媛无证据证明其夫妻名下无其他房产及已交纳百分之五十的购房款的情形下，张媛媛对案涉执行标的享有的权利不足以排除孙国祥申请强制执行的民事权益。综上所述，张媛媛主张一审法院应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八的规定审理本案纠纷，没有事实依据。张媛媛要求解除对黑龙江省安达市利鑫名苑A区1号1门1401室查封的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四、第二十九条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5613元，由上诉人张媛媛负担。本判决为终审判决。审判长 孙文斌审判员刘振影审判员孙妍二〇二〇年六月二十八日法官助理刘晓航书记员于璐