浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终3554号 上诉人（原审原告）：赵玉萍，女，1972年6月10日出生，汉族，户籍所在地杭州市上城区，现住杭州市富阳区。 委托诉讼代理人：朱艳姝，北京京平律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杭州萧山宁围新安股份经济联合社。住所地：杭州市萧山区宁围街道新安村。统一社会信用代码：91330109719514221N。 法定代表人：杨柏连。 委托诉讼代理人：王蓥、王铭，浙江王建军律师事务所律师。 上诉人赵玉萍因与被上诉人杭州萧山宁围新安股份经济联合社（以下简称新安经合社）房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2019）浙0109民初18418号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法独任进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院审理认定：2007年1月15日，原杭州萧山宁围镇新安村经济合作社（甲方）与赵玉萍（乙方）签订《住房转让协议书》，约定甲方把新安小区内建造的村集体所有的四套住房进行转让（每套面积包括道地约210平方米），并将杭州市萧山区宁围街道新安村150号房屋转让给乙方，该房屋无房产证，用户无土地所有权，受让方只有房屋使用权，使用期最长为70年;在使用期内，如遇国家或有关单位征用时，必须服从，赔偿事宜由乙方同征用单位自行协商，赔偿款项给乙方所有，甲方不作另外补偿;乙方必须无条件服从征用单位的安置政策，且甲方不负责安置，乙方不得起诉甲方;转让房每套为1000000元，作一次性付清，今后无涉等内容。《住房转让协议书》订立后，赵玉萍按约支付了购房款1000000元，并对案涉房屋进行装饰装修及居住使用。 2011年8月31日，杭州萧山宁围镇新安村经济合作社经名称变更登记为杭州萧山宁围镇新安村经济联合社。2016年8月8日，杭州萧山宁围镇新安村经济联合社经名称变更登记为现新安经合社。 2018年9月，因案涉房屋所涉集体土地被依法批准征收，新安经合社向原审法院提起诉讼，诉请判决确认合同无效、赵玉萍腾退返还案涉房屋。原审法院经审理后，作出（2019）浙0109民初2418号民事判决书，确认双方当事人签订的《住房转让协议书》无效，赵玉萍应当腾退并返还新安经合社案涉房屋。赵玉萍不服该判决，提起上诉。浙江省杭州市中级人民法院经二审后，作出（2019）浙01民终4442号民事判决书，判决维持原判，驳回赵玉萍的上诉请求。赵玉萍已于2019年9月20日腾退案涉房屋。新安经合社尚未返还赵玉萍购房款1000000元。 原审法院另查明：因杭州市萧山区人民政府宁围街道办事处（以下简称宁围街道办）需对新安南村整体实施征收，新安经合社与《住房转让协议书》载明转让的四套住房中的两个房屋买受人就合同无效后返还赔偿事宜订立协议书，约定返还房屋转让费1000000元，补偿装饰装修及附属物损失、搬家费、电话、网线移机费、空调热水器拆机费，按政策不能列入评估项目补偿费50000元，按时签约、按时腾退补偿费60000元。案涉房屋于2018年8月27日的征收补偿评估总价值为490882元。 赵玉萍于2019年10月14日提起本案诉讼，诉请判令：1、新安经合社返还赵玉萍购房款1000000元；2、新安经合社支付赵玉萍购房款利息906000元（以1000000元为基数，自2007年1月16日起至实际支付日，暂算至2019年9月30日为906000元）；3、新安经合社赔偿赵玉萍装饰装修费用600000元；4、新安经合社赔偿赵玉萍损失5000000元；5、新安经合社支付赵玉萍搬家费和电话、空调移机费20000元；6、新安经合社支付赵玉萍安置过渡费100000元；7、新安经合社支付赵玉萍拆迁奖励50000元。 原审法院审理认为：合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案双方当事人就合同无效后新安经合社返还赵玉萍购房款1000000元的事实无争议，故赵玉萍要求新安经合社返还购房款1000000元的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。本案主要争议焦点为：一、双方对合同无效是否存在过错及过错程度的认定；二、合同确认无效，赵玉萍返还新安经合社案涉房屋后，其合理损失的认定。 就争议焦点一，赵玉萍与新安经合社均认为各自对合同无效不存在过错。本院审理后认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。双方签订的《住房转让协议书》违反土地管理法的强制性规定，损害社会公共利益及集体经济组织其他成员的权益，据此被认定为无效。新安经合社作为集体经济组织，在集体土地上违法建造房屋并有偿转让而获得利益，对合同无效存在主要过错；赵玉萍作为城镇居民，明知其非集体经济组织成员，且在协议明确载明房屋无房产证，用户无土地所有权，受让方只有房屋使用权的情况下，仍受让违法建造的农村房屋，对合同无效亦存在过错。本院根据无效合同订立的背景、目的、双方对法律的认知程度等，酌情认定新安经合社对合同无效承担70%过错责任；赵玉萍对合同无效承担30%过错责任。 就争议焦点二，合同确认无效，赵玉萍返还新安经合社案涉房屋后，其合理损失的认定。赵玉萍主张损失为——1、购房款1000000元自2007年1月16日起至实际支付日利息损失；2、装饰装修费用599919元；3、购房差价损失5000000元；4、搬家费和电话空调移机费20000元；5、过渡费100000元；6、拆迁奖励50000元。新安经合社对赵玉萍主张的搬家费及空调移机费用20000元无异议，对装饰装修重置价599919元无异议，但认为非案涉房屋腾退时房屋装饰装修的实际价值，对其余损失有异议，均不予认可。本院审理后认为，在确定合同无效后损失赔偿问题上，首先应当遵循诚实信用原则，不能使不诚信的合同当事人因合同无效而获益。视本案中，新安经合社系在宁围街道办对新安村进行整体改造而采取整体实施征收的情况下，主张合同无效并要求赵玉萍返还案涉房屋。根据《房屋征收补偿价格评估分户报告》，涉案房征收补偿评估总价值490882元，该补偿价值与新安经合社应当返还赵玉萍案涉房屋转让价款1000000元相比较，新安经合社并未因主张合同无效而获益。其次，合同无效后，有过错一方承担的损失赔偿责任，性质上属于缔约过失责任，其范围为信赖利益损失，信赖利益限于直接损失、财产损失，不能参照合同约定来确定信赖利益的范围，不得超过履行利益。视本案中，赵玉萍主张的装饰装修费用、搬家费和电话空调移机费系合同无效后赵玉萍腾退房屋所产生的直接财产损失，应予以支持。赵玉萍主张购房差价系因订立无效合同而错失机会的损失，为间接损失，不应予以支持。赵玉萍主张的过渡费、拆迁奖励等损失，根据双方协议约定“如遇国家或有关单位征用时，必须服从，赔偿事宜由乙方同征用单位自行协商，赔偿款项给乙方所有，甲方不作另外补偿。乙方必须无条件服从征用单位的安置政策，且甲方不负责安置”来看，即便协议履行，因赵玉萍非集体经济组织成员，亦无法获得过渡费、拆迁奖励等赔偿，故赵玉萍主张的过渡费、拆迁奖励损失，为超过合同履行利益的损失，不应予以支持。再次，利息为本金的孳息。因合同无效而占有资金，为无权占有，故亦无权获得孳息，返还原物的范围包括原物和孳息。标的物的返还与价款返还互为对待给付，双方应当同时返还，在一方返还原物前，另一方仅需支付本金，而无需支付利息。视本案，双方均未举证证实赵玉萍腾退案涉房屋的时间事实，故本院采信赵玉萍的主张，认定其于2019年9月20日实际腾退案涉房屋。在该日之前，赵玉萍应当支付新安经合社对案涉房屋的占有使用费，现新安经合社在答辩过程中主张该费用与新安经合社应当支付赵玉萍的资金占有使用费抵销。本院认定该抵销主张成立，故新安经合社应当返还赵玉萍2019年9月21日起的购房款利息。综上，本院认定新安经合社应当返还赵玉萍购房款1000000元及上述款项自2019年9月21日起的利息；赔偿装饰装修损失599919元，搬家费和电话、空调移机费损失20000元合计619919元中的70%，计433943.30元。赵玉萍诉讼请求中的合理部分本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、新安经合社在判决生效后十日内返还赵玉萍购房款1000000元及利息［以1000000元为基数，自2019年9月21日起至实际履行之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付］；二、新安经合社在判决生效后十日内赔偿赵玉萍损失433943.30元；三、驳回赵玉萍的其余诉讼请求；如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费65532元，减半收取32766元，由赵玉萍负担26645元，由新安经合社负担6121元。 宣判后，赵玉萍不服，向本院提起上诉称：被上诉人应当承担90%的过错责任，原审判决对于上诉人损失的认定及判决错误。请求二审法院撤销原判，改判支持上诉人的原审全部诉讼请求。 新安经合社辩称：原审判决对于双方当事人过错责任比例的认定正确。原审判决对于上诉人损失的认定及其判决有其事实和法律依据。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”该解释第一百零八条规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”双方当事人签订的案涉《住房转让协议书》业经生效判决确认无效，双方当事人对此均有过错，原审判决认定新安经合社和赵玉萍各承担70%和30%的责任并无不当。新安经合社已举证证实案涉房屋经征收补偿评估总价值为490882元，赵玉萍不能举证予以反驳，依法应自担举证不能的不利后果。原审判决基于该评估结论并结合双方当事人的陈述及自认，判令新安经合社偿付赵玉萍购房款自2019年9月21日起的利息、装饰装修损失599919元、搬家费和电话及空调移机费损失20000元合计619919元中的70%的损失有其事实及法律依据。赵玉萍诉请给付的可得利益损失、被征收人奖励及过渡费等，均不符合缔约过错责任的赔偿规定及案涉合同的约定，原审判决不予支持系正确。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。赵玉萍的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费55494元，由上诉人赵玉萍负担，限于本判决生效之日起七日内来本院办理结算手续。 本判决为终审判决。 审判员 胡 宇 二〇二〇年六月十八日 书记员 赖雪珂