河北省承德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀08民终1180号 上诉人（原审被告）：承德大地营造房地产开发有限公司，住所地河北省滦平县巴克什营镇金山岭商住广场西门店。 法定代表人：苏为学，总经理。 委托诉讼代理人：黄奕卿，系该公司员工，住浙江省玉环市。 被上诉人（原审原告）：张磊，女，1974年10月23日出生，汉族，市民，北京市朝阳区人，住北京市朝阳区。 上诉人承德大地营造房地产开发有限公司（以下简称大地营造公司）因与被上诉人张磊合同纠纷一案，不服河北省滦平县人民法院（2018）冀0824民初4545号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 承德大地营造房地产开发有限公司上诉请求：1、请求撤销（2018）冀0824民初4545号民事判决书第三项内容。2、由被上诉人承担诉讼费用。事实和理由：一、我司不构成违约，不应承担违约或赔偿利息损失的责任。1.1、我司在销售商品房时符合《城市商品房预售管理办法》的规定。（1）我司与滦平县国土资源局签订《国有建设用地土地出让权合同》。（2）案涉房屋所在地块取得了《国有土地使用权证》。（3）案涉房屋所在地块取得了《建设用地规划许可证》。（4）案涉房屋所在地块取得了《建设工程规划许可证》。（5）案涉房屋所在地块取得了《建筑工程施工许可证》。（6）案涉房屋取得了《商品房预售许可证》。（7）案涉合同办理了《预售备案登记证》。1.2、本案我司提供的证据说明案涉房屋的“五停”和拆除等事件非我司所能控制和左右，属于不可抗力事由。根据《合同法》第117条的规定以及案涉合同的约定，属免责范畴，因此无需承担违约或赔偿利息损失的责任。据此，在该事件中，我司最大的受损失方，企业已资不抵债、濒临破产。如法院再将以上不可控制的特殊原因完全归责于我司，有失公允；且不利于实现债务的清偿，不利于各方纷争的解决。故，我司认为应当依法驳回被上诉人对我司违约责任或利息损失的诉讼请求。二、本案的审理必须以我司对政府的行政诉讼来确定违约责任能否确立，因此，本案应当依法中止审理。2.1、滦平县人民政府在拆除案涉房屋后，又撤销案涉房屋相关的行政许可。对此，我司已经提起行政诉讼。2.2、上述行政诉讼的结果将关系到我司是否违法违规建设的大问题，将直接影响本案中法律责任的确立。因此，依据《民事诉讼法》第150条的规定，本案应当中止审理。 张磊答辩称:一审法院认定事实清楚，证据充分，应予维持。以下分别论述：1、上诉人与答辩人于2016年10月10日签订的《商品房买卖合同》真实有效，答辩人依约支付房款履行了合同义务，上诉人却未在合同约定期限内交付房屋，违约事实成立，理应服从一审判决，按《合同》约定退还房款及足额违约金。2、答辩人于一审提交的各种证据足以证明上诉人在案涉房屋欠缺文物审批手续的情况下施工建设的重大过失。因此过失导致的逾期交房在先，答辩人起诉在先，“五停”在后、“撤证”更在其后，时间节点上不满足政府行为“新规、新政”，不符合法律界定，无权以不可抗力要求免责及免于赔偿利息损失。3、“五停”的恢复和“四证”的合法性均与本民事案件无关，无法改变逾期交房的事实，行政复议及行政诉讼与本案无法达成因果关联，上诉人刻意混淆事实真相与法律范畴，一审驳回上诉人“中止审理”的主张完全合理。4、依据双方签订的《商品房买卖合同》第九条第1种方式第（2）款约定，当上诉人已构成违约时，选择解除合同还是继续履行合同由买受人（即答辩人）决定，故上诉人依据各种法律不予支持的理由提出的单方面继续履行合同延期交付房屋的意愿及诉求也不能成立。5、答辩人认为上诉人不具备在“环首都经济圈”内开发文旅地产项目的从业常识和经验，因未全面考虑案涉房屋项目所在地周边的地质，水文，生态，环保及文物资源等情况而进行了开发建设，即便当初“五证”齐全，也不能改变因文物报批手续缺失而导致的违约责任且至今不予履行合同赔偿条款，给答辩人造成重大经济损失。6、依据现行的《人民法院诉讼收费办法》规定，已判决的案件诉讼费用由败诉方承担，上诉人要求胜诉方承担无凭无据应予驳回。二、一审法院适用法律正确，程序合法，应当依法维持原判。本案仅规属于民事买卖合同纠纷范畴，一审法院在判决中适用的《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定是正确的，判决公正合法，法律责任明确，判决细则清晰。基于以上事实与理由，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，故上诉人的上诉理由不能成立，答辩人恳请二审法院在审理后驳回上诉人的诉讼请求，依法维持原判。 张磊向一审法院起诉请求：1、判决解除原、被告于2016年10月10日签订的《商品房买卖合同》；2、判决被告退还原告已支付购房款计2488563.00元；3、判决被告支付原告“逾期交房”的违约金计248856.30元；4、判决本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2016年10月10日签订了编号为00019664的《商品房买卖合同》及补充协议，约定被告大地营造公司将滦平县巴克什营镇巴克什营旅游文化产业园起步区项目中的6-343号商品房销售给原告张磊，合同约定房屋价款为2488563.00元，大地营造公司应在2018年8月31日前向原告交付该商品房，同时，合同约定了原、被告双方的权利义务。合同“出卖人逾期交房的违约责任”约定“逾期超过90日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。”案涉合同签订后，原告张磊于2017年2月17日向被告支付购房款2488563.00元。被告未在合同约定的期限履行合同义务，向原告交付已经竣工验收合格的房屋。现原告购买的商品房被拆除。 一审法院认为，原、被告于2016年10月10日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的有关规定，合同成立并且有效，当事人均应依约履行。原告已按约向被告支付购房款，全部履行了合同义务，有权要求被告在合同约定期限内交付所购房屋，现因案涉房屋已被拆除，致使合同目的无法实现。被告大地营造公司关于案涉房屋延迟交付系因政府行为所导致的，属不可抗力，被告大地营造公司应予免责的辩解意见，因不符合法律规定，本院不予采纳；被告大地营造公司提出本案应中止审理，因本案系合同纠纷案件，原、被告系合同双方当事人，均为权利义务主体，原告主张要求解除房屋买卖合同，并要求被告大地营造公司承担违约责任，现合同标的物已灭失，合同目的已无法实现，被告大地营造公司提出的中止审理的理由不能成立，对此抗辩主张不予支持。为此，原告起诉要求解除原、被告于2016年10月10日签订的《商品房买卖合同》符合法律规定，其该项诉讼请求予以支持。《商品房买卖合同》解除后，被告应将所收取原告的购房款予以返还，并按照合同的约定按原告累计已付款的10%向原告支付违约金。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条的规定，据此，一审法院判决：一、解除原告张磊与被告承德大地营造房地产开发有限公司于2016年10月10日签订的编号为00019664的《商品房买卖合同》（包括补充协议）。二、被告承德大地营造房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张磊支付的购房款2488563.00元。三、被告承德大地营造房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张磊支付违约金248856.30元。如未按本判决确定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审期间，当事人没有提交新证据，二审查明事实与一审认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，案涉《商品房买卖合同》约定的房屋已被拆除，被上诉人张磊签订合同的目的不能实现，被上诉人张磊请求解除合同，于法有据。被上诉人张磊已经如约交付了购房款，按照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，该《商品房买卖合同》被解除后，被上诉人张磊有权要求上诉人承德大地创见房地产开发有限公司返还购房款，并赔偿损失，故，一审法院判令上诉人承德大地创见房地产开发有限公司赔偿被上诉人张磊已付购房款的利息损失，符合法律规定。上诉人承德大地创见房地产开发有限公司与有关政府部门的行政诉讼并非审理本案房屋买卖合同纠纷的必须依据，上诉人承德大地创见房地产开发有限公司关于中止本案审理的上诉请求，本院不予支持。 综上所述，承德大地创见房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费28,690.0元。 本判决为终审判决。 审判员  应春明 审判员  高伶丽 审判员  裴赤博 二〇二〇年六月十八日 法官助理顾成龙 书记员闫硕