重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0109民初675号原告：孙铭鸿，男，1983年9月27日出生，汉族，重庆市北碚区。被告：重庆鲁能开发(集团)有限公司，住所地重庆市渝北区渝鲁大道777号，统一社会信用代码91500000202806301C。法定代表人：魏海群，该公司董事长。委托诉讼代理人：林靓芸，女,该公司员工。委托诉讼代理人：路金硕，男，该公司员工。原告孙铭鸿与被告重庆鲁能开发(集团)有限公司(以下简称鲁能公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月10日受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告孙铭鸿，被告鲁能公司的委托诉讼代理人林靓芸、路金硕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孙铭鸿向本院提出诉讼请求：1、判令被告承担基础公共配套设施未达到使用条件时，原告所需承担的物业管理费用共12个月共计4998.7元；2、判令被告按照《城镇排水与污水处理条例》第二十条之规定，修建排污系统；3案件受理费由被告负担。事实与理由：2017年6月3日，原被告签订了商品房买卖合同。合同约定，由原告购买被告开发的位于重庆市北碚区××路××号、面积为126.23平方米的商品房。合同约定交房日期为2018年10月31日。2018年10月31日，原告接收被告交付使用的房屋。而原告于2019年6月29日发现被告交付的房屋未按照国家规定修建公共排污系统，致使使用该房屋污水直接排放至小区地面，污水直排。原告向物业反映问题后，被告又使用简易管道将污水引流至地下车库位置排放。至2019年11月17日，被告才开始修建收集池、地下污水管等公共排污配套设施。根据《城镇排水与污水处理条例》第二十条规定，城镇排水设施覆盖范围内的排水单位和个人，应当按照国家有关规定将污水排入城镇排水设施。《重庆市城镇污水处理提质增效三年行动实施方案》(渝建[2019])399号)规定，严禁污水直排。新建居民小区或公共建筑排水未规范接入市政排水管网的，不得交付使用。被告交付的房屋未修建公共排污设施，排污系统未达到使用条件，被告履行合同存在瑕疵，原告起诉来院。被告鲁能公司辩称，1、本案基本事实部分。原被告双方签订合同情况属实。该房屋已于2018年10月16日取得竣工验备案登记证，符合商品房建筑规范。涉案房屋所属项目符合竣环境保护验收条件，于2018年8月24日通过专家组验收，本次验收内容包含了对污水环保设施建设情况的调查、核实，并于2018年9月13日至2018年10月16日在建设项目环境影响评价信息平台公示，未收到任何异议，正式通过环境保护验收。其中涉案房屋在3幢，属于本批次环保验收内。被告于2018年10月30日将涉案房屋交付原告，原告在交付过程中未提出任何异议。2、原告主张物管费的理由不成。物业管理服务合同系物业公司与业主之间的合同，在房屋交付业主后，业主应向物业公司缴纳物管费，这是业主应尽合同义务。根据合同相对性，被告无承担该笔物管费用的义务。原被告合同中约定由被告承担的前提不符合合同关于通水、通电、通气的约定，并不涉及排污系统。涉案房屋所属项目已按照规定修建完成生化池等排污设施。2018年8月1日，重庆市北碚区新城（大学城）建设委员会出具证明，证明该项目已接入市政污水管网，生活污水经生化池处理后排入污水处理厂。2018年8月24日，该项目顺利通过竣工环境保护验收，2018年10月16日取得竣工验收备案登记证。原告于2018年10月30日对所购房屋进行查验并接房。被告严格按照法律规定和合同约定履行义务，不存在履行瑕疵问题。3、原告要求被告修建排污系统的请求不成立。被告已按规定修建完成排污生化池等设施，并通过竣工环保验收，不存在未修建问题。涉案房屋所属项目管网已覆盖，项目产生的污水已接入市政管网，生活污水经生化池处理后排入污水处理场，不存在污水直排问题。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2017年6月3日，原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同约定由原告购买被告开发的鲁能·××星城(一期)项目中，位于重庆市北碚区××路××号房屋。合同第十七条约定：甲方承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施和其他公共配套设施按以下日期达到使用条件：1、基础设施(1)于2018年10月31日前通水；(2)于2018年10月31日前通电；(4)天然气公司验收乙方装修工程合格后通气；如果在约定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：(1)在上述设施未达到使用条件前，由甲方承担乙方的相应物业管理费用。2018年8月1日，重庆市北碚新城(大学城)建设管理委员会作出《证明》，载明涉案鲁能××星城项目所在区域的市政管网已覆盖，该项目产生的生活污水经生化池处理后通过市政污水管网排入污水处理厂。2018年8月，重庆展亚环保工程有限公司编制《竣工环境保护验收监测报告》，载明鲁能××星城项目(一期)履行了环境影响评价制度，环境管理体系基本建立，严格按照环评及批复的要求，落实了各项污染防治及生态保护措施，达到建设项目竣工验收相关条件要求，建议通过环保竣工验收。2018年8月24日，被告组织重庆展亚环保工程有限公司(验收报告表编制单位)、重庆荣飞环保工程有限公司（环保设施施工单位）等召开竣工环境保护验收会，并作出《竣工环境保护验收意见》，其验收结论载明：项目落实了环评文件及审批文件批复提出的污染防治措施，本项目符合竣工环境保护验收条件，验收组予以通过验收。2018年10月16日，被告取得鲁能·××星城(一期)1、3、4、6、7、9、10、12、15-19、21-27、35-37#楼及车库的重庆市建设工程竣工验收备案登记证。2018年10月30日，被告将涉案房屋交付原告，并将涉案房屋的《新建商品房使用说明书》、《新建商品房质量保证书》一并交付原告。庭审中，原告举示了《房地产开发项目配套设施建设承诺书》(复印件)，拟证明被告对涉案房屋所属项目的配套设施交付使用的承诺。被告对证据的真实性有异议。原告举示了2019年6月29日拍摄的照片2张，拟证明涉案楼栋的污水直接排至小区地面。原告举示了2019年11月17日拍摄的照片4张，拟证明涉案楼栋的污水直接排至车库。以上证据拟证明涉案房屋至2019年11月17日才开始修建接收池、排污管。被告认为照片是复印件，对其真实性不予认可，即使证据真实，也无法看出是涉案项目，故不能证明涉案项目、涉案房屋的实际情况。原告举示了3段视频，视频1（2019年6月29日）系被告交付的房屋的现状，未修建公共排污设施。该视频是原告的邻居录制后发至原告手机。视频2（2019年11月17日)也系涉案项目现场，能够证明涉案房屋仍未接通公共排污设施。视频3（2019年11月23日）是原告因涉案房屋未修建公共排污设施而找物业协商的视频。证据能够证明涉案房屋未修建公共排污设施。被告对证据真实性均不予以认可，认为视频1、2的拍摄者、现场人员、现场情况均无法核实，对话内容也无法核实；视频3是进行偷拍，没有经过同意，即使经过同意，视频内容也是与物业公司沟通的情况，不代表被告观点。原告举示了物管费收据2张，拟证明原告已缴纳了涉案房屋2018年11月1日至2019年12月31日的物管费，其主张12个月物管费金额为4998.7元。被告对证据的真实性无异议，但认为与本案无关。被告当庭登陆全国建设项目环境影响评价管理信息平台，核实涉案项目水污染治理设施实际建设情况达标、完成上网公示的情况，公示开始时间2018年9月13日，结束时间为2018年10月16日。原告对公示的真实性无异议，但认为只能证明涉案房屋已经修建好了生化池用于收集楼栋污水，但不能证明各种管道是能够正常使用、接通的问题。庭审中，原告陈述其涉案房屋的质量无异议，但接房时因为涉案房屋旁边楼栋正在修建，并未对配套设施进行验收。本院认为，原被告双方签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按合同约定履行各自义务。双方签订的合同第十七条约定，由被告支付物管费的条件是被告未按合同约定时间通水、电、气。本案中原告以被告未修建排污系统为由依照合同第十七条主张物管费，不符合合同约定的，故本院对其要求被告支付物管费的诉讼请求不予支持。被告举示的证据能够证明其已修建排污系统，且涉案房屋已经过竣工验收，原告要求被告修建排污系统的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，判决如下：驳回原告孙铭鸿的诉讼请求。本案案件受理费50元，减半收取25元，由原告孙铭鸿负担。本判决为终审判决。审判员  赵红媚二〇二〇年六月十八日书记员  石文程