四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终3428号 上诉人（原审原告）：杨丹，女，1984年10月15日出生，汉族，住成都市双流区。 委托诉讼代理人：夏莎，四川棠湖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄加彬，四川棠湖律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：代学勤，女，1956年7月26日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：刘梦，泰和泰律师事务所律师。 原审第三人：四川瑞宏升房地产经纪有限公司，住所地：成都市武侯区龙爪小区8幢5单元1层5-7号。 法定代表人：李燕。 委托诉讼代理人：杨华，男，公司员工。 上诉人代学勤与上诉人杨丹、原审第三人四川瑞宏升房地产经纪有限公司（以下简称瑞宏升公司）因房屋买卖合同纠纷一案，成都市双流区人民法院作出（2018）川0116民初4942号民事判决，杨丹不服提起上诉。本院作出（2018）川01民终16916号民事裁定，发回成都市双流区人民法院重审。成都市双流区人民法院重审后作出（2019）川0116民初5722号民事判决，杨丹、代学勤均不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 杨丹上诉请求：1.撤销成都市双流区人民法院（2019）川0116民初5722号民事判决第三、四项，改判代学勤向杨丹支付损失赔偿金60万元并支付保全担保费6210元；2.本案一、二审诉讼费、保全费、鉴定费由代学勤承担。事实及理由：双方《房屋买卖合同》约定，代学勤未能履行本合同条款以致本合同终止的，代学勤须返还已付定金和房款，并赔偿房屋成交价20%的违约金。案涉房屋成交价207万元，按照约定代学勤应支付违约金41.4万元。一审鉴定房屋价差54.31万元，杨丹的损失已超过合同约定违约金，一审法院仅判决代学勤承担30万元的损失错误。 代学勤答辩认为：杨丹及瑞升宏公司违约在先，代学勤系依法行使合同解除权，不应承担违约责任，代学勤作为卖方，产权清晰完整，按照法律规定，其义务仅限于在收到钱后办理过户登记，而在合同履行当中，杨丹与瑞宏升公司相互勾结，试图用代学勤的房屋作为抵押，为杨丹办理抵押贷款，再用该贷款支付代学勤的购房款，侵犯了代学勤的物权。如果杨丹要购买房屋，就应当用自有资金或自有抵押物办理抵押登记支付购房款。但本案过程中，杨丹在只缴纳5万元定金的情况下，想要拿代学勤的房屋办理抵押贷款，明显不符合合同约定。同时瑞宏升公司曾当庭承认没有签订监管协议，没有开设监管账户，没有网签合同，而买方即杨丹一直要求代学勤用自己的房屋办理抵押贷款，还要求代学勤签订借款协议，签订两次的卖房协议，已经明显违反合同约定及交易习惯，以上事实都足以证明杨丹没有履约能力，案涉合同无法得到履行，所以代学勤依法行使解除权，并不存在任何违约行为。整个合同履行过程中，杨丹仅支付了5万元定金，暂未支付任何费用，同时案涉小区地处偏僻，一审已经举证证明案涉小区的房屋成交均价仅在7000至8000元左右，所以杨丹的主张不能成立，并且也不应得到法律支持。同时，依据诉讼费的缴纳办法，保全费的最高限额为5000元，根本不可能存在6210元的金额，请求驳回杨丹全部上诉请求。 瑞宏升公司表示没有意见。 代学勤上诉请求：1.撤销成都市双流区人民法院（2019）川0116民初5722号民事判决第三项，即代学勤无需向杨丹支付任何损失赔偿金额；2.本案一、二审诉讼费用由杨丹承担。事实及理由：一、代学勤在签订《房屋买卖合同》后，按照合同约定三次配合杨丹办理贷款手续履行了合同义务，不存在违约行为；二、杨丹在没有首付资金的情况下，与中介公司勾结试图以代学勤的房屋作抵押为杨丹办理贷款支付购房款、不开设资金监管账户、未网签合同给代学勤带来风险，要求代学勤配合办理贷款不合规不合法，一审中瑞宏升公司也当庭承认，没有签订过任何资金监管协议，也没有开设资金监管账户，未网签合同；三、一审法院认定杨丹损失缺乏事实依据，鉴定报告是参考意见，鉴定意见与同期所位置小区二手房实际成交价、成交量不符。代学勤通知杨丹杨丹解除合同后再另行出售的价款仅高于卖给杨丹的价格3万元，一审判决认定杨丹损失30万元不符合合同法第一百一十三条的规定。 杨丹答辩认为：1.代学勤的上诉请求缺乏事实依据和法律依据，代学勤没有履行合同中约定的合同义务，存在违约行为；2.杨丹在合同履行过程中完全符合合同约定的内容进行履约，不存在任何违法行为；3.一审法院认定损失是基于双方共同委托的鉴定机构做出的鉴定结论，鉴定结论的金额是真实的。对于法院所认定损失，杨丹认为该损失实际是远低于代学勤对于违约所产生的后果的预期，因为双方已经明确如果一旦违约，应当按照合同总额的20%即41.1万元赔偿，41.1万是代学勤明知如果违约可能造成的损失，法院判定30万元的损失完全不够。 瑞宏升公司表示没有意见。 杨丹向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除编号为0002391号《房屋买卖合同》，判令代学勤向杨丹支付损失赔偿金600000元；2.判令代学勤退还杨丹已付款项50000元，并以杨丹已付金额50000元为基数，从2017年10月15日起至代学勤归还款项之日止按年利率6%的标准向杨丹支付损失赔偿金；3.本案诉讼费、保全费、保全担保费由代学勤承担。 一审法院认定事实：2017年9月30日，代学勤（甲方）与杨丹（乙方）、瑞宏升公司（丙方）签订了《房屋买卖合同》，约定代学勤将其所有的位于成都市双流区房屋出售给杨丹，房屋总价2070000元。合同约定：“五、付款方式及期限：1.定金：乙方须在签订本合同时付清50000元作为购房定金，定金由乙方直接支付给甲方，甲方给乙方出具收据。2.房款：总价减定金以外的金额2020000元为第二部分房款，按下列第（2）种方式交付：（2）银行按揭付款①银行贷款金额由丙方协助乙方寻找银行承诺支付给甲方。乙方以商业贷款的方式购买，办理银行按揭发生的费用由乙方自理，甲乙双方于签订本合同15日内提交按揭贷款资料并办理贷款申请。甲乙双方应无条件配合银行提交按揭贷款的所需资料，若因乙方资信问题未经银行审核通过等原因导致本合同最终不能完成，视为乙方违约；如因任何一方延迟提交按揭贷款资料或提交资料不符合银行要求等原因致本合同最终不能完成，视为该方违约。②首付款（总价减定金及银行贷款）：甲乙双方同意在产权过户之前将上述第二部分房款采用资金托管的方式支付给甲方。七、权属转移登记：1.甲乙双方约定按下列第（2）项约定日期至该房屋不动产登记中心办理产权过户手续。甲乙双方必须协同前往，不得拒绝，否则视为违约。（2）乙方贷款审批通过后30日内。八、房屋的交付：甲乙双方同意按下列第（2）项约定日期将该房屋交付给乙方：（2）甲方收齐房款当日。十、违约责任：甲乙双方任何一方逾期履行本合同约定义务或履行合同义务不符合约定致使合同目的最终无法达成的，均视为违约。且每逾期1日按照房屋成交价的万分之五向守约方支付违约金；逾期超过10日，守约方有权单方书面解除本合同。2.如乙方未能履行本合同条款以致本合同终止的，乙方须赔偿该房屋成交价20%给甲方作为违约金。3.如甲方未能履行本合同条款以致本合同终止的，甲方须即时返还乙方已付的全部定金和房款，并须赔偿该房屋成交价的20%给乙方作为违约金。十六、备注：甲方要求房款一次性交付，双方协商同意乙方委托丙方提供金融垫资服务，垫资服务费由乙方承担；签订本合同后15日内双方向乙方贷款银行面签并提交相关资料，待银行审批通过产权过户前乙方将首付款、丙方将尾款一并打入房管局指定监管账户作资金监管，全款到账后双方办理产权过户手续。”合同签订当日，杨丹通过银行转账的方式向代学勤支付了50000定金。 随后，双方在办理贷款手续过程中，因代学勤不配合，导致未能办理完毕贷款手续。2018年4月25日，代学勤明确向杨丹表示不再出售案涉房屋。后代学勤将案涉房屋又出售给了他人，2018年5月14日，案涉房屋过户至案外人骆佩军名下。 在本案审理过程中，杨丹向一审法院申请就案涉房屋2018年5月14日的市场价值进行鉴定。一审法院委托四川诚德房地产土地评估有限公司就案涉房屋进行司法鉴定。2019年11月28日，四川诚德房地产土地评估有限公司出具《房地产司法鉴定估价报告》，载明：“（十一）估价结果本机构注册房地产估价师根据本次估价目的，遵循估价原则，按照《房地产估价规范》和《房地产司法鉴定评估指导意见》的要求，选用适宜的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，并结合估价经验和对影响估价对象房地价值的因素进行了分析，最终确定估价对象在满足本报告所述的估价假设限制条件、使用报告说明、价值定义下于二〇一八年五月十四日的市场参考价值为2613100元。”本次鉴定产生鉴定费12051元。 杨丹在向一审法院提起诉讼后，一审法院于2018年5月21日向代学勤送达了主张解除合同的变更诉讼请求申请书等材料。 一审法院认为，杨丹与代学勤签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”之规定，因案件在审理过程中，代学勤将案涉房屋过户至案外人骆佩军名下，导致案涉房屋买卖合同无法继续履行，杨丹的合同目的不能实现，故杨丹享有合同解除权，其请求解除双方签订的《房屋买卖合同》诉求符合法律规定，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，一审法院在2018年5月21日向代学勤送达了解除合同的变更诉讼请求申请书，应当视为杨丹主张解除合同的通知于该时间到达对方，故双方签订的合同于2018年5月21日解除。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，代学勤与杨丹之间签订的《房屋买卖合同》解除后，代学勤应当向杨丹返还定金50000元。 关于代学勤是否应当向杨丹赔偿损失并支付资金占用利息的问题。双方在签订合同后，代学勤未能按照合同约定前往配合杨丹办理按揭贷款手续，其行为构成违约，且在合同履行过程中，代学勤将房屋又另行出售给他人，导致杨丹的合同目的无法实现，致使合同解除，其违约程度严重。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定，由于代学勤违约导致合同解除，其应向杨丹赔偿损失，损失赔偿额应当包括合同履行后可以获得的利益，结合本案情况，一审法院以杨丹实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益、代学勤将案涉房屋出售并过户给他人时（即合同无法履行时）的价格等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情认定代学勤应当承担的损失为300000元为宜。杨丹向代学勤支付了定金后，代学勤实际占有使用了该笔资金，在认定前述损失时，已综合考虑利息因素，前述损失足以弥补包括资金占用利息等损失，故对杨丹主张的利息一审法院不再予以支持。对杨丹主张的超过该部分的损失，不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、杨丹与代学勤于2017年9月30日签订的编号为0002391号《房屋买卖合同》于2018年5月21日解除；二、代学勤于判决生效之日起七日内返还杨丹定金50000元；三、代学勤于判决生效之日起七日内向杨丹赔偿损失300000元；四、驳回杨丹的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15287元，诉讼保全费5000元，鉴定费12051元，共计32338元，由代学勤负担。 二审审理过程中，代学勤向本院提交了证据：1.四川富安居房地产经纪有限公司信息、照片、录音。证明杨丹、瑞宏升公司在2017年10月13日要求代学勤前往四川富安居住房金融服务有限公司办理以代学勤为借款人的借款，该公司在国家企业信用信息网站上查询无记录信息，该公司地址其实为四川富安居房地产经纪有限公司，该公司既非银行等具有贷款资质的金融机构，也不是担保公司，杨丹及瑞宏升公司违反合同约定，没有在合同约定的15天内寻找商业银行贷款来支付购房款，存在违反合同约定的行为。2.链家网站查询截图。证明卖方在配合商业贷款面签时，仅需要提供产权证、身份证、户口本，到银行办理资金监管，而瑞宏升公司和杨丹将代学勤带至光大银行，要求代学勤重新签署《房屋买卖合同》，已经超出了合同约定杨丹的义务。3.《关于我市开展存量房交易资金监管服务工作的通知》《关于进一步加强房地产及住房信贷业务风险管理的通知》。证明签订资金监管协议系网签的前置程序，房屋买卖的网签系银行受理购房贷款的前置条件，在两个前置条件都不具备的情况下，代学勤终止履行合同的行为，不能视为违约。 杨丹质证认为，从录音形成时间来看，不能完全解释2017年9月30日所形成的合同内容，录音对话双方无法证明他们所显示的是四川富安居房地产经纪有限公司的工作人员，根据整理的录音材料简洁的内容，不排除录音存在剪辑、删改，对录音材料不认可；网上下载的四川富安居房地产经纪有限公司资料，真实性无法确定，网上打印的关于去银行网签所需要的材料的答复，不是专业的银行要求；成都市房管局的通知，在一审已经提供，不属于新证据。 瑞宏升公司质证表示无异议。 本院审查认为，代学勤提供的四川富安居房地产经纪有限公司信息、照片、录音，结合本案一、二审中当事人的陈述，本院对四川富安居房地产经纪有限公司信息、照片的三性予以认定，对录音材料，因无现有证据无法证明通话双方当事人身份，本院不予确认；对于链家网站查询截图，属网络公开可查询的范畴，且经核实属实，本院对真实性、合法性予以认定，因非本案中介机构且无证据证明各银行要求是一致的，本院对关联性不予确认；对于《关于我市开展存量房交易资金监管服务工作的通知》《关于进一步加强房地产及住房信贷业务风险管理的通知》，属行政机关文件，本院对三性予以确认。 杨丹、瑞宏升公司二审中未提交新证据。 二审查明的各方当事人签约经过、合同内容、代学勤另售房屋、一审鉴定情况与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。 本院另查明，一审审理中，代学勤提交的瑞宏升公司工作人员与代学勤的微信聊天记录显示：2017年10月13日，瑞宏升公司工作人员“他们现在正在落实走哪家银行，因为买方的贷款金额比较高”，代学勤“落实了直接去银行”，瑞宏升公司工作人员“好的”“你们先回富安居吧”，代学勤“直接去银行”，瑞宏升公司工作人员“那你们在外面等一下……”“今天到担保公司是过去签贷款合同，作为卖方必须要签字，不然买方是贷不了款的，你们也可以直接到银行签贷款合同”，代学勤“去银行签”，瑞宏升公司工作人员“你们直接返回担保公司吧”“今天多半时间不够了，去银行也来不急（及），等把贷款银行确定了我们下周再去银行面签”……杨丹提交的与中介工作人员赵健甫于2018年4月24日的聊天记录中，赵健甫回复杨丹：（贷款）140万元问题不大，光大银行可以贷款，付款时间不确定，一般都在三个月左右。2018年4月25日赵健甫回复杨丹：房东说的卖给你太麻烦。随后杨丹告知赵健甫，物管告诉（代学勤的房屋）有人买了。 本院认为，杨丹、代学勤、瑞宏升公司签订的《房屋买卖合同》合法有效，一审法院判决案涉合同解除、代学勤返还杨丹定金后各方未提出异议，本院二审予以确认。根据二审各方的意见，本案二审争议的焦点是：1.代学勤的行为是否构成违约；2.一审判决代学勤向杨丹承担损失300000元是否恰当。 对于代学勤的行为是否构成违约的争议，本院认为，《房屋买卖合同》第五条付款方式及期限“乙方以商业贷款的方式购买，办理银行按揭发生的费用由乙方自理，甲乙双方于签订本合同15日内提交按揭贷款资料并办理贷款申请。甲乙双方应无条件配合银行提交按揭贷款的所需资料”的约定，合同签订后代学勤的义务是协助杨丹到银行提交按揭贷款的资料，而第十六条合同备注“甲方要求房款一次性交付，双方协商同意乙方委托丙方提供金融垫资服务，垫资服务费由乙方承担；签订本合同后15日内双方向乙方贷款银行面签并提交相关资料，待银行审批通过产权过户前乙方将首付款、丙方将尾款一并打入房管局指定监管账户作资金监管，全款到账后双方办理产权过户手续”的内容均表明，杨丹在银行贷款、找金融机构从事垫资服务，代学勤也仅需到杨丹的贷款银行面签并提交相关资料。从瑞宏升公司工作人员2017年10月13日与代学勤的微信聊天记录看，至2017年10月13日瑞宏升公司、杨丹仍未确定贷款银行，还需要“等把贷款银行确定了我们下周再去银行面签”，同时瑞宏升公司工作人员要求代学勤到担保公司签字时，代学勤坚持到银行办理相关手续而拒绝在担保公司资料上签字，该行为并不违反合同的约定，故在履行合同约定的“签订本合同后15日内双方向乙方贷款银行面签并提交相关资料”内容上代学勤并无违约行为。根据合同约定“银行贷款金额由丙方协助乙方寻找银行承诺支付给甲方”，即瑞宏升公司在合同约定的15日内寻找银行以完成合同约定的时间15日提交资料，但因瑞宏升公司并未在合同约定的时间协助杨丹落实贷款银行导致无法在合同约定的时间到银行提交资料，该责任不应由代学勤承担。 根据《房屋买卖合同》第十条第一款“甲乙双方任何一方逾期履行本合同约定义务或履行合同义务不符合约定致使合同目的最终无法达成的，均视为违约。且每逾期1日按照房屋成交价的万分之五向守约方支付违约金；逾期超过10日，守约方有权单方书面解除本合同”的约定，守约方有权单方书面解除合同。但本案中，合同约定的期限到达后，代学勤并未以书面方式通知瑞宏升公司、杨丹解除合同，也未要求瑞宏升公司承担违约责任，且仍然到光大银行配合办理相关手续，而杨丹、瑞宏升公司也仍在履行《房屋买卖合同》中约定的义务，因此，应当认定各方均认可虽然逾期15日但合同并未解除而仍继续履行。但在合同未解除的情况下代学勤又另行将房屋出售，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”的规定，认定代学勤的行为导致案涉房屋买卖合同无法继续履行、杨丹享有合同解除权正确。 一审判决代学勤向杨丹承担损失300000元是否恰当的问题。本院认为，如上所述，虽然合同履行过程中的前期代学勤无违约行为，但因合同未解除的情况下代学勤将房屋又另行出售给他人，致使合同解除，代学勤仍应承担违约责任。因此，一审法院以杨丹实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益、代学勤将案涉房屋出售并过户给他人时的价格等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情认定代学勤应当承担的损失为300000元并无不当，本院予以维持。 综上所述，代学勤、杨丹的上诉请求均不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费按一审判决确定的方式承担。二审代学勤上诉案件受理费5800元，由代学勤承担；杨丹上诉案件受理费5893.15元，由杨丹承担。 本判决为终审判决。 审判长 李 俊 审判员 白福群 审判员 冯 璐 二〇二〇年六月二十八日 书记员 杨珍梅