重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终3261号上诉人（原审原告）：杨霞，女，汉族，1958年3月29日出生，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：文仁超，重庆盈兴律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：兰静，女，汉族，1988年4月11日出生，住四川省邻水县。委托诉讼代理人：蒋洪梅，重庆成龙律师事务所律师。原审第三人：重庆浚亮房地产开发有限公司，住所地重庆市两江新区湖山路360号附2-1至附2-7，统一社会信用代码915000006635796742。法定代表人：牛伟星，董事长。委托诉讼代理人：盛文倩，女。委托诉讼代理人：张辛欣，女。上诉人杨霞因与被上诉人兰静、原审第三人重庆浚亮房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初51724号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人杨霞及其诉讼代理人文仁超，被上诉人兰静的诉讼代理人蒋洪梅，原审第三人重庆浚亮房地产开发有限公司的诉讼代理人盛文倩、张辛欣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。杨霞的上诉请求：1.撤销原判，发回重审或改判支持上诉人的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。1.一审法院依据房屋目前处于上锁状态就认定上诉人未交付房屋错误。上诉人在购置案涉房屋之前，案涉房屋已实际交付，上诉人基于买卖不破租赁，房屋无需另行交付，被上诉人应按照合同约定履行承租人的义务；2.一审法院仅根据没有书面的交付协议就错误的认定上诉人与原审第三人没有向被上诉人交付房屋，而错误的排除了各方当事人已经通过实际履行协议内容而改变了交付形式的后续合意，该合意符合社会公众的一般认知，无需通过证据证明。请求二审法院查明事实，维护上诉人的合法权益。兰静辩称，上诉人的上诉理由不成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。重庆浚亮房地产开发有限公司辩称，自合同约定的承租期起，重庆浚亮房地产开发有限公司已将房屋交付于被上诉人，被上诉人支付房租和签署权利义务转让协议时，均未对房屋交付提出异议，结合交易习惯，应认定重庆浚亮房地产开发有限公司已向被上诉人交付了房屋，同意上诉人的意见。杨霞向一审法院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2019年1月10日签订的《商铺租赁合同》；2.被告支付2018年11月30日至2019年9月17日的房屋租金30238.05元；3.被告支付资金占用损失，该损失以30238.05元为基数，从2019年7月21日起至付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；4.被告支付2018年11月30日至2019年9月17日的物业管理费5134.56元；5.被告支付房屋闲置期间损失8557.6元。一审审理认定事实如下：2017年11月13日，以第三人为甲方，以被告为乙方，双方签订《世茂·茂悦府商铺租赁合同》，约定第三人将位于渝北区门面出租给被告使用，合同签订前，乙方已现场查看过承租房屋并同意订立本租赁合同。第2.1条约定租赁期自2018年9月1日至2023年8月31日，自甲乙双方办理完该房屋的交付手续当日起算承租期。合同第3.2条约定，若甲方未能向乙方按合同约定的承租期起始日前交付房屋则实际承租期相应顺延，第3.3条约定，乙方应于甲方通知的日期前往世茂茂悦府物业中心办理该房屋的交接手续，双方签署租赁房屋的交付凭证，且乙方须预交3个月的物业管理费，即视为甲方已按本合同的规定条件履行了该房屋的交付义务，在办理交接手续之前，乙方应付清本合同规定的乙方于该房屋交付时或之前应支付的所有款项，否则甲方有权拒绝将房屋交付乙方。第3.4条约定，如因乙方原因导致双方未能在甲方通知的交付日办理该房屋的交接手续，则该房屋视为已经由甲方通知的交付日按照本合同的规定条件交付给了乙方，租赁期从房屋交付当日起开始计算。第4.1条约定租金标准：2018年9月1日至2019年8月31日年租金标准为103803元，2019年9月1日至2020年8月31日年租金标准为355896元……。4.2条规定，本合同签订当日，乙方需向甲方缴纳履约保证金14829元。该房屋交付后，履约保证金自动抵作首次租金。第7.1条规定，乙方需向甲方缴纳经营保证金40000元整，经营保证金在房屋交付前，由乙方一次性支付给甲方（如乙方以支票、现金、汇款、转账等方式支付的，乙方应在房屋交付当日支付，否则甲方有权不予交付房屋）。合同还对其他事项作了约定。同日，双方签订《租赁合同补充协议》，约定就装修免租期达成以下协议，……自承租期开始之日起，乙方享受6个月的装修免租期，包括在承租期内。3.装修免租期内乙方无须向甲方支付租金，但乙方应按本合同的约定交纳此期间的物业管理费及其他应付费用。4.双方认可《租赁合同》第4.1条约定的租金已经为扣减免租期租金后的金额。5.根据《租赁合同》，乙方首次应付租金为14829元，中介服务费74145元，由乙方直接支付给北京睿诚联合商业策划有限公司。6.房屋交付后，履约保证金自动抵作首次租金，此后租金以3个月为一个计费期，每次租金均应在该次租金对应的计费期开始前10日内由乙方一次性足额向甲方支付三个月的租金。2018年11月30日，以第三方为甲方，以原告为乙方，双方签订《重庆市商品房买卖合同》，约定第三人将案涉房屋出售给原告。2019年1月10日，以第三方为甲方，以原告为乙方，以被告为丙方，三方签订《房屋租赁债权债务转让协议》，协议第一条约定丙方同意甲方将世茂·茂悦府X号商铺出售给乙方，自愿放弃优先购买权。第二条约定，甲乙双方正式签订《商品房买卖合同》及补充协议后，自2019年1月1日起，乙方变更为《房屋租赁合同书》中的出租方，享有《房屋租赁合同书》及补充协议中约定的由甲方享有的合同权利并承担相应的合同义务。第三条约定，世茂·茂悦府X号商铺在乙方签订《商品房买卖合同》及补充协议后，自2019年1月1日起至租赁期届满期间的租金收益归乙方所有，丙方按照《房屋租赁合同书》约定的时间直接向乙方支付租金。2019年1月10日，以原告为甲方，以被告为乙方，双方签订《世茂·茂悦府商铺租赁合同》，该合同版本与2017年11月13日第三人与被告签订的《世茂·茂悦府商铺租赁合同》版本基本一致，只是在租赁房屋位置、面积、租期、租金，以及履约保证金和经营保证金的金额上不同，具体如下：该合同第2.1条约定承租期自2019年1月1日至2023年8月31日；第4.1条约定2019年1月1日至2019年8月31日期间，年租金标准为14977元，2019年9月1日至2020年8月31日期间，年租金标准为51348元……；第4.2条约定的履约保证金为2139元；第7.1条约定的经营保证金为5771元。另，两份合同第4.3条均约定，若乙方未按时向甲方支付保证金、租金、物业管理费或其他费用的，则自本合同约定的支付日的次日起，每逾期一日，乙方应按逾期应付但未付款的千分之一向甲方或甲方委托的管理机构支付违约金；逾期支付超过三十日的，甲方有权单方面终止合同，乙方除应继续履行付款义务之外，乙方缴纳的保证金不予退还，如保证金不足以弥补甲方损失的，乙方应在甲方要求的时间内补足，甲方也有权向乙方追偿。第6.1条均约定，乙方需在承租期内向甲方或甲方委托的管理机构支付物业管理费，物业费标准为每平方米每月5元，物业费在该房屋交付前暂按合同约定的预测建筑面积计取，交付后按照实测建筑面积计取，每3个月支付一次。另原、被告的《世茂·茂悦府商铺租赁合同》上由被告在合同中手写一条载明：“乙方租用甲方房屋租金以三个月为一个计费使用期，每次租金均应在下一季度开始前10日之前由乙方一次性足额向甲方账户支付3个月租金。兰静补充，2019年4月17日。”庭审中，第三人与原告认可2018年11月30日至2018年12月31日的租金收益归原告（该期间原告尚未取得案涉房屋产权证，也未与被告签订租赁合同，三方也未签订《房屋租赁债权债务转让协议》）。2019年7月23日，原告取得案涉房屋的产权证书，载明建筑面积106.97平方米。庭审中，原、被告对物业费按5元/平方米/月收取无异议。2019年9月19日，原告通过手机短信向被告发出解除房屋租赁合同的通知，以被告拖欠租金、物业费、水电费为由要求解除租赁合同、结清费用并腾房。被告回复：所有房租及相关事宜已经在合同里体现清楚，另外我与开发商签订的租赁合同租金及押金支付已至2019年6月，另在2019年6月已与开发商及业主两次碰面告知不再续租，另房屋从未使用过也从未交接过任何钥匙给我和接房，也未产生过水电费用，不存在腾房一说，业主本身物业问题与开发商对接。庭审中，原、被告认可双方签订的《世茂·茂悦府商铺租赁合同》于2019年9月19日解除。一审庭审中，被告举示支付宝转账凭证及收款收据，显示被告于2017年8月18日通过支付宝向于帅帅转账1万元，支付宝凭证载明收款理由为世茂商业街预定金，收款收据上加盖北京睿诚联合商业策划有限公司财务专用章，载明今收到兰静世茂房屋201-208租赁定金，有问题定金退还，落款2017年8月18日。被告陈述以上款项是支付给第三人的定金，由于第三人做账原因让北京睿诚联合商业策划有限公司（以下简称睿诚公司）出具收据。第三人对上述证据的三性不认可。被告举示加盖北京睿诚联合商业策划有限公司财务专用章的收款收据，载明今收到兰静世茂茂悦府11号楼吊1层201-208铺位中介服务费74145元，此收据中含2017年11月13日该商铺保证金4万元，之前该商铺保证金收据作废，落款2018年1月16日。被告陈述该款项系现金支付，虽写明中介服务费，但实际支付的是租金和保证金。第三人对该证据的三性不认可。被告另举示中国建设银行个人账户支出交易明细，显示被告于2018年11月14日向第三人转账54829元，附言为世茂11号楼吊一层201-208。第三人对该证据真实性认可，但认为该款项中有4万元是保证金，剩余是201-208号房屋的租金，涉及到本案的201号商铺为7910元，包括了经营保证金5771元和2019年3月1日至2019年5月31日的租金2139元，已经支付给原告。原告陈述，认可收到第三人支付的7910元，但认为是经营保证金5771元和履约保证金2139元。被告陈述，7910元均为租金。一审庭审中，原、被告认可2018年11月30日至2019年2月28日为双方口头协商的免租期，双方合同约定的2019年1月1日至2019年8月31日期间年租金标准14977元实为自2019年3月1日起算的租金；另原告认为被告未按时支付租金则不享有免租期利益，即该期间仍应支付租金，被告不认可。一审庭审中，被告陈述，案涉房屋2018年11月才修好，其后第三人与原告洽谈房屋买卖事宜，至今都没有交付，且实体经济不好，我也没有催，房屋就放在那里没动。第三人陈述，案涉房屋是在2017年12月31日修好的，后第三人通知被告对房屋进行装修，以通知装修的方式向被告交房，被告因自身原因未装修，因合同约定的租赁期自2018年9月1日起计算，所以交付时间应确定为2018年9月1日。原告陈述，2018年11月30日，第三人带我去看了案涉房屋，告知我房屋已经出租出去，第三人没有交钥匙给我，我也没有再向被告交钥匙，2019年1月1日，原、被告在第三人营销部签订租赁合同，我没有去第三人那里拿钥匙。目前案涉门面处于上锁状态。一审法院认为，第三人与被告、原告与被告签订的两份《世茂·茂悦府商铺租赁合同》，原、被告与第三人签订的《房屋租赁债权债务转让协议》系各方真实意思表示，合法有效，各方应严格按照合同履行各自义务。原、被告对2019年9月19日解除双方签订的《世茂·茂悦府商铺租赁合同》无异议，对该项诉讼请求予以支持。本案的争议焦点是案涉房屋是否进行了交付。根据庭审查明事实，原告未向被告进行交付，第三人也未举示证据证明交付，案涉房屋目前处于上锁状态，即原告与第三人未按合同约定的交付方式履行交付义务，应自行承担相应法律后果，对原告起诉的租金及相应诉讼请求不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、原告杨霞与被告兰静于2019年1月10日签订的《世茂·茂悦府商铺租赁合同》于2019年9月19日解除；二、驳回原告杨霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1000元，减半收取500元，由原告杨霞负担。本院二审中，当事人没有提交新证据。二审中查明：2019年1月10日，杨霞（甲方）与兰静（乙方）签订《世茂·茂悦府商铺租赁合同》中3.3条：乙方应于甲方通知的日期前往世茂·茂悦府物业中心办理该房屋交接手续，双方签署租赁房屋的交付凭证，且乙方须预缴3个月的物业管理费，即视为甲方按照本合同的规定条件履行了该房屋的交付义务。3.4条：如因乙方原因导致双方未能在甲方通知的交付日办理该房屋的交接手续，则该房屋视为已经由甲方通知的交付日按照本合同的规定条件交付给了乙方，租赁期从房屋交付当日起开始计算。本院对一审审理查明的其他案件事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据证明。上诉人杨霞上诉称，其在购置案涉房屋之前，案涉房屋已由重庆浚亮房地产开发有限公司交付给兰静，因上诉人未举示证据证实重庆浚亮房地产开发有限公司按照合同约定的交付方式履行了交付义务，故上诉人的该上诉理由不能成立。一审法院对杨霞要求兰静支付租金及相应诉讼请求不予支持并无不当。综上所述，杨霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1000元，由杨霞负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 娟审 判 员  陈义熙审 判 员  刘 静二〇二〇年六月二十八日法官助理  刘念弟书 记 员  白耀妮