重庆市云阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0235民初2620号 原告：重庆市幻影户外运动用品有限公司，住所地重庆市云阳工业园区A区，统一社会信用代码91500235559039088A。 诉讼代表人：梁明，该公司破产管理人负责人。 委托诉讼代理人：丁雷，重庆公鸣律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：王雅莉，重庆公鸣律师事务所律师，特别授权。 被告：吴建，男，1974年4月19日出生，汉族，住重庆市云阳县。 被告：黄勇，男，1976年8月19日出生，汉族，住重庆市云阳县。 原告重庆市幻影户外运动用品有限公司（以下简称“幻影公司”）与被告吴建房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年5月15日公开开庭进行了审理。原告于2020年5月18日向本院申请追加黄勇为本案共同被告，本院依法予以追加。2020年6月16日再次开庭审理，原告幻影公司的委托诉讼代理人丁雷、王雅莉，被告吴建、黄勇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告幻影公司向本院提出诉讼请求：1.请求被告停止占用原告位于云阳工业园A区“重庆三峡服装产业都市工业园”×××栋×××单元第一层厂房并立即腾退；2.请求被告向原告支付自2016年9月7日至实际腾退之日的房屋占有使用费，暂计算至2020年4月22日为283808元（参照原租金标准：2016年9月7日至2017年9月6日的年租金按96元/㎡×687.52㎡=66001.92元的标准计算，2017年9月7日至实际腾退之日的年租金按105.6元/㎡×687.52㎡=72602.11元的标准计算）；3.诉讼费由被告承担。庭审中原告变更诉讼请求为：请求由二被告共同承担上述腾退房屋及支付房屋使用费的责任。事实和理由：2013年10月18日，原告与被告吴建签订了《厂房租赁合同》，合同约定原告将云阳工业园A区“重庆三峡服装产业都市工业园”×××栋×××单元第一层厂房出租给被告，厂房租赁面积为687.52㎡，租赁期限为5年，即2013年10月18日至2018年10月17日，前三年免收租金，第四年的年租金为96元/㎡，第五年的租金为105元/㎡。后被告将上述厂房转租给被告黄勇使用至今。在被告免交租金期间，重庆市云阳县人民法院于2016年7月7日作出（2016）渝0235民破1号民事裁定书，裁定受理刘云贵对幻影公司的破产清算申请。经重庆市高级人民法院确定，云阳县人民法院于2016年8月17日作出（2016）渝0235民破1号决定书，指定重庆公鸣律师事务所担任原告的破产管理人。按照《企业破产法》第十八条之规定，管理人在原告破产受理后两个月内未通知被告继续履行双方仍未履行完毕的房屋租赁合同，则视为该合同已于2016年9月7日解除。管理人于2016年11月16日向被告发函，通知原厂房租赁合同已依法视为解除，要求被告于2016年11月30日之前撤场并交还房屋，但被告至今仍未腾退房屋，严重影响了原告破产财产的整体变价处置，故管理人为维护原告合法权益，诉至本院，望判如所请。 被告吴建辩称，其于2013年响应政府号召返乡创业，与原告签订《厂房租赁合同》属实，合同约定三年免收租金，被告吴建向原告交纳保证金20万元，如三年后需继续租，原告将20万元退还被告后被告再缴纳房屋租金。被告租用房屋至2016年年中时，因生意上的原因不打算继续租用房屋并欲退还保证金20万元，但当时因原告已破产，被告未能找到原告幻影公司的工作人员交还租赁的房屋和库房钥匙，后被告撤场外出务工。因被告一直未能交还房屋及库房钥匙，房屋物业管理费用一直由被告承担。2019年9月经与被告黄勇协商，将房屋转租给黄勇，黄勇于2019年10月1日搬入。被告虽知晓合同中约定了房屋不能转租，但因需要向园区缴纳物业管理费，所以才将房屋转租，收取的租金用于缴纳物业管理费。另外，对于房屋租金递增的约定，相比园区其他租赁户，原告与被告的约定是最高的，园区其他租赁户基本都是5元/㎡的标准，原告对被告与园区其他租赁户没有一视同仁。 被告黄勇辩称，其租赁房屋是通过合法渠道租赁的，是原告方委托的管理处来出租的房子，被告租赁房屋合情合法。 原告幻影公司围绕其诉讼请求依法提交了原告营业执照复制件、被告身份证复制件、《厂房租赁合同》复制件、（2016）渝0235民破1号民事裁定书及决定书复制件各1份、通知函及EMS快递单复制件、照片1张、收款收据复制件等证据，被告依法提交了《房屋租赁合同》、重庆农村商业银行对私客户账户明细，本院依被告吴建申请依法调取了幻影公司账号为×××从2013年9月1日至2013年11月30日的银行交易明细，上述证据，客观真实，本院予以采信并在卷佐证。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月18日，原告幻影公司（出租方甲方）与被告吴建（承租方乙方）签订《厂房租赁合同》，主要内容为：一、出租厂房基本情况：甲方租赁给乙方的厂房为坐落在云阳工业园A区“重庆三峡服装产业都市工业园”内的×××栋×××单元第一层厂房，面积为687.52平方米。二、厂房租赁期限和计收租金日期：1、厂房租赁期限为伍年，签订合同之日起一个月后（一个月为装修期）计算租期。2、从签订本合同起前三年为免租期；第四年的年租金为96元/㎡；第五年的年租金为105.6元/㎡。三、保证金和支付方式：签订本合同时，乙方根据租赁面积，向甲方支付厂房租赁保证金人民币贰拾万元，三年租赁期限满后双方解约时退还保证金，不计利息。六、其他有关约定：1、乙方在租赁期间，不得将该厂房转租、分租。合同签订后，被告吴建向原告交纳了保证金。 2016年7月7日，云阳县人民法院作出(2016)渝0235民破1号民事裁定书，裁定受理申请人刘云贵对幻影公司提出的破产清算申请。2016年8月17日，云阳县人民法院作出（2016）渝0235民破1号决定书，指定重庆公鸣律师事务所担任幻影公司管理人。 2016年11月16日，原告幻影公司管理人向被告吴建发出通知函并张贴于其租赁厂房处，告知：一、自幻影公司破产受理之日起至两个月的期限届满，未履行完毕的租赁合同依法视为解除，即2016年9月7日起解除（终止）。二、请贵方于2016年11月30日前撤场并交还房屋。三、若贵方已预交房屋租金或租赁保证金，请于2017年2月7日前向管理人申报债权。四、如需继续租赁，需向管理人提出申请，重新订立租赁合同。特别提示：租赁期限为不定期，租金标准按工业园管委会指导价。2017年1月11日，原告幻影公司管理人再次向被告吴建发出通知函，内容为：重庆市幻影户外运动用品有限公司管理人于2016年11月17日向贵方送达了通知函，贵方与幻影公司租赁关系已于2016年9月7日解除，要求贵方在2016年11月30日前撤场并向管理人交还房屋。由于贵方至今未向管理人交还房屋，现管理人特针对续租、撤场以及债权申报事宜向贵方致函如下：一、为提高资产价值及破产清算率，云阳县人民法院同意在幻影公司不动产处置前可以进行租赁。管理人向工业园管委会征询，工业园厂房租赁价格范围为5-10元/平方米/月。经管理人向云阳县人民法院汇报后最终确定，幻影公司临街房屋租赁价格为7元/平方米/月，园区内的房屋租赁价格为6元/平方米/月，园区内承租户如需继续使用房屋，应重新签订租赁合同，起始时间为2016年12月1日。若贵方有继续租赁意向，请与管理人重新洽谈并签订租赁合同。若贵方无继续租赁意向，请贵方即刻撤场并将房屋交还给管理人。若既不重新签订租赁合同又不撤场，管理人将向法院汇报，由法院采取相应强制措施。二、若贵方已向幻影公司预交房屋租金或租赁保证金，请于2017年2月7日前向管理人申报债权，逾期申报的法律后果由贵方自行承担。之后，被告吴建未与原告破产管理人重新签订房屋租赁合同，也未就其交纳的保证金向原告破产管理人进行债权申报。 2019年10月1日，被告吴建与黄勇签订《房屋租赁合同》，约定吴建将涉案房屋出租给黄勇使用，租赁期限为3年，自2019年10月1日至2022年9月30日，年租金为41000元。 本院认为，原告幻影公司与被告吴建于2013年10月18日签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，对双方当事人具有约束力。但《中华人民共和国企业破产法》为特别法，其第十八条第一款规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。本院于2016年7月7日裁定受理申请人刘云贵对幻影公司提出的破产清算申请，管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人（即被告吴建），依照上述规定，原告与被告吴建签订的上述合同已于2016年9月7日法定解除。 合同解除后，承租人吴建的租赁权已消灭，其无权继续使用租赁物，应当返还租赁物。被告吴建在合同解除丧失租赁权后仍将房屋出租给被告黄勇，被告黄勇作为次承租人自始没有占有使用房屋的基础，二被告应将租赁房屋归还原告。原告破产管理人已于2016年11月16日函告被告吴建于2016年11月30日前腾退房屋或者与管理人重新签订租赁合同，被告吴建在未重新取得租赁权的情况下占用、出租房屋至今无法律依据，对于造成的原告损失应当承担赔偿责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。根据上述司法解释的规定，本院参照2017年1月11日原告幻影公司管理人再次向被告吴建发出通知函的内容，酌定每平方米6元的标准计算房屋占有使用费。从2016年12月1日起至2019年10月1日止，被告吴建应支付的房屋占有使用费为：687.52平方米*每月6元/30天*1035天=142316.64元。被告吴建擅自转租房屋应当与实际占有房屋的次承租人（即被告黄勇）共同承担支付房屋占有使用费，从2019年10月1日起至2020年4月22日止，被告应支付的房屋占有使用费为：687.52平方米*每月6元/30天*205天=28188.32元。原告主张自2016年9月7日至实际腾退之日的房屋占有使用费，与其要求被告吴建于2016年11月30日前腾退房屋的事实不一致，本院予以调整。 被告吴建向原告缴纳的保证金可向原告破产管理人申报债权，不属本案处理范畴。至于被告黄勇与吴建就转租合同造成履行不能的后果，属于另一法律关系，本案中不予处理。 综上所述，原告主张被告腾退房屋并支付占有房屋使用费于法有据，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十七条，《中华人民共和国破产法》第四十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下： 一、被告吴建、黄勇于本判决生效后十五日内腾退其占用的原告重庆市幻影户外运动用品有限公司位于云阳工业园A区“重庆三峡服装产业都市工业园”×××栋×××单元第一层厂房; 二、被告吴建于本判决生效后十五日内支付原告重庆市幻影户外运动用品有限公司房屋占用费142316.64元； 三、被告吴建、黄勇于本判决生效后十五日内共同支付原告重庆市幻影户外运动用品有限公司2019年10月1日起至2020年4月22日的房屋占用费28188.32元，并从2020年4月23日起按每月6元的标准支付房屋占用费至实际腾退房屋之日止； 四、驳回原告重庆市幻影户外运动用品有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2779元，由原告重庆市幻影户外运动用品有限公司负担924元，由被告吴建负担1603元，由被告吴建、黄勇共同负担252元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。 审判员  李中云 二〇二〇年六月二十二日 书记员  向童瑶