文书内容重庆市荣昌区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0153民初1626号原告：财信智慧生活服务集团有限公司，住所地重庆市江北区红黄路1号1幢21-2，统一社会信用代码91500105793547865Q。法定代表人：周永才，董事长。委托诉讼代理人：蒋道财，重庆华华律师事务所律师。被告：颜复勇，男，1980年2月15日生，汉族，住重庆市荣昌区。被告：严信林，女，1979年11月6日生，汉族，住四川省简阳市。原告财信智慧生活服务集团有限公司（以下简称财信公司）与被告颜复勇、严信林物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告财信公司的委托诉讼代理人蒋道财及被告颜复勇到庭参加诉讼，被告严信林经本院传唤，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。财信公司向本院提出诉讼请求：1．判决被告支付拖欠的物业服务费6108.99元，电梯费1593.64元，公共区域能耗费186.07元，二次供水费421.68元，合计8310.19元，并从欠费之日起按照合同约定每日千分之三支付逾期交费的违约金至全部费用缴清之日止；本案在审理过程中，原告自愿将违约金的诉讼请求变更为要求被告以2017年6月30日前的欠费4006.46元为基数从2017年7月1日起按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率支付违约金至付清之日止；2．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告是荣昌区财信中央大街的物业管理公司，被告是该小区业主，原告依照与该小区业主委员会签订的《物业服务合同》收取相关物业服务费，被告从2014年12月1日至2020年3月31日一直没有交纳，原告多次催收，但被告仍未交纳，故原告诉至法院。颜复勇、严信林辩称，前期物业服务合同到期后，业委会未经正当程序私下与物管公司签订合同，物业费上涨未公示，不认可；绿化面积不达标原告应当下浮30%物业费由建设单位承担，原告是建设单位子公司附有连带责任；不认可事实服务合同，是被告强行拖延不走，如有服务人员工资表按工资表付清；要求驳回原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：重庆财信物业管理有限公司（以下简称财信物业）系财信中央大街小区的物业服务企业，2014年7月18日，财信中央大街小区业委会作为甲方，与财信物业即乙方签订了物业服务合同，合同中与本案相关的约定为：第二十一条载明，“本物业采用包干制方式收取物业服务费，即按每月建筑面积每平方米的标准收取物业服务费，不包括公共能耗费。公共能耗费每月按户使用量据实分摊。”第二十三条载明，“（一）相关费用收费标准：1、物业服务费，经双方协商决定物业服务费的收费标准采取递增方式：2014年7月1日至2015年6月30日期间物业服务费1元/平方米；2015年7月1日起物业服务费1.15元/平方米，物业服务费包括日常维修养护费，电梯费为0.3元/平方米……以上费用均按照建筑面积计算……4、公共区域能耗费：能耗费据实分摊到每户业主；5、二次供水加压费：二次供水加压费（6楼以上含6楼）按业主/使用人每月用水量每吨1元进行计收（如遇成本增加或市场变动价格可做相应调整）……（二）甲方交纳费用时间与方式：物业服务费按月计收，每月10日前到甲方的现场办公地交纳，业主可提前按季度、半年、一年交纳物业服务费及其他相关费用。”第二十六条载明，“本合同有效期三年，自2014年7月1日起到2017年6月30日止”。第三十三条载明，“甲方违反本物业服务合同的约定，未能按时足额的交纳物业服务费、日常养护费、电梯费、二次供水加压费、公共能耗费等，应按每日千分之三的标准支付违约金”。合同签订后，财信物业为财信中央大街小区提供物业服务至今，并在服务期间按照合同约定对公摊费用进行了公示。2017年6月30日合同期满后，双方未再签订书面物业服务合同。被告颜复勇、严信林原系财信中央大街小区X幢XX-X业主，该房屋系颜复勇、严信林共有，建筑面积为84.32平方米。原告服务期间，被告预交了2014年的物业服务相关费用，后自2015年1月1日起至2020年3月31日期间的物业服务费、电梯费及2015年5月1日至2020年2月29日期间的二次供水费、2015年4月1日起至2020年1月31日期间的公共能源费未缴纳，财信物管通过发送短信、邮寄律师函等方式多次向被告催收，但其仍未交纳。2019年5月5日，重庆财信物业管理有限公司工商登记名称变更为财信智慧生活服务集团有限公司。2015年6月至2020年1月期间，被告所有的上述房屋累计产生用水量425吨。另查明，因对2014年7月财信物业调整物业费不满，该小区业主李建华、徐远昌、王元安、段治军以业主撤销权为由诉至重庆市永川区人民法院，请求撤销财信业委会作出的同意上调物业管理服务费、与财信物业公司续签《物业服务合同》的决定，经重庆市永川区人民法院（2016）渝0118民初4194号民事判决书判决驳回了李建华、徐远昌、王元安、段治军的诉讼请求。李建华、徐远昌、王元安、段治军对上述判决不服，上诉至重庆市第五中级人民法院，重庆市第五中级人民法院以（2016）渝05民终6746号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。此外，根据被告颜复勇向法庭提交的《财信建设工程方案综合技术经济指标一览表（B02-3）》显示，绿地率规划要求指标≧38%，财信小区数值为38.81%。庭审中，原告明确，被告预交2014年物业服务相关费用1300元属实，但预交金额不足需补足；自愿将违约金的诉讼请求变更为要求被告以2017年6月30日前的欠费总额4006.46元为基数从2017年7月1日起按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率支付违约金至付清之日止。上述事实，有物业服务合同、照片、房屋登记信息、公摊费用公示表及照片、律师函及EMS特快专递存根、物管费催缴函及EMS特快专递存根、通告、重庆市第五中级人民法院（2016）渝05民终6746号民事判决书、《建设工程方案综合技术经济指标一览表（B02-3）》、财信物业收据及原、被告方的陈述为证，本院依法予以确认。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。公司名称依法变更并不改变其原有的权利义务关系。本案中，原告与财信中央大街小区业主委员会签订的《物业服务合同》合法有效，对原、被告均具有法律约束力，双方应当按照合同内容履行各自义务。原告为被告小区提供了物业管理服务，被告作为小区业主，应当按照合同约定交纳相关的物业服务费用。被告提出系业委会私下签订合同不认可、涨价不认可的辩解意见，因财信小区其他业主已经就上述问题以业主撤销权为由诉至法院要求撤销业委会与原告签订的物业服务合同及涨价的决定，经法院生效判决驳回了其诉讼请求，故本院对被告的上述辩解意见，依法不予采信。双方物业服务合同期限届满后，原告实际继续为该小区服务至今，原、被告形成事实物业服务合同关系，故原告请求被告按照原合同约定的标准支付物业服务相关费用的请求，本院依法予以支持。被告提出合同期满后系原告强行拖延不走，不认可事实合同的辩解意见，因被告并未举示充分证据对此予以证实，而双方对原告实际服务至今均无异议，故对被告的该项辩解意见，本院依法不予采信。根据被告提交的票据显示，其已经预交了2014年的所有费用，原告称并未交足需要补足，但该票据上已经载明了所交费用时间及金额，原告并未对票据所载金额具体计算方式等作出合理说明，故本院对被告已经交纳物业服务相关费用至2014年12月31日予以确认。因被告欠付2015年1月1日起至其2020年3月31日期间的物业服务相关费用，故对原告要求被告支付2015年1月1日起至其2020年3月31日期间的物业服务相关费用的诉讼请求，本院依法予以支持。被告提出小区绿化面积补足38%，原告应当降低物业服务费用的30%由开发商承担的辩解意见，因其提供的证据显示小区绿化面积为38.81%，被告称与实际不符但未能提供充分证据对此予以证实，故本院对被告的该项辩解意见，依法不予采信。对原告请求的各项费用，本院依法评判及确认如下：1、物业服务费（含日常维修养护费），原告请求为2014年12月1日至2020年3月31日期间6108.99元（2014年12月1日起至2015年6月30日期间1元/平方米/月×84.32平方米×6月+75.9元+2015年7月1日至2020年3月31日期间1.15元/平方米/月×84.32平方米×57月），本院依法支持为2015年1月1日至2020年3月31日期间6033.1元（2015年1月1日起至2015年6月30日期间1元/平方米/月×84.32平方米×6月+2015年7月1日至2020年3月31日期间1.15元/平方米/月×84.32平方米×57月）上述欠费金额中，2017年6月30日前的费用为2833.15元（2015年1月1日起至2015年6月30日期间1元/平方米/月×84.32平方米×6月+2015年7月1日至2017年6月30日期间1.15元/平方米/月×84.32平方米×24月）。2、电梯费，原告请求为2015年1月1日至2020年3月31日期间1593.64元（0.3元/平方米/月×84.32平方米×63月），本院依法予以支持。上述欠费金额中，2017年6月30日前的费用为758.88元（0.3元/平方米/月×84.32平方米×30月）。3、二次供水费，原告请求为2015年5月1日起至2020年2月29日期间共计421.68元，因合同对二次供水费有明确约定，原告该项请求并不超出合同约定和被告的实际用水量，故本院依法予以支持。上述欠费金额中，2017年6月30日前的费用原告请求为242.68元。4、公共能源费，原告请求为2015年4月1日至2020年1月31日期间共计186.07元，因原、被告双方合同明确约定公共能源费据实分摊，原告已经按照约定对公共能源费进行了公示，其请求金额未超过其公示金额，故对原告的该项诉讼请求，本院依法予以支持。上述欠费金额中，2017年6月30日前的费用原告请求为95.85元，本院根据原告提供的分摊明细表据实支持为95.22元。以上费用共计8234.49元（其中2017年6月30日前的费用为3929.93元），本院予以支持。关于原告要求被告以2017年6月30日前的欠费金额为基数从2017年7月1日起按照中国人民银行同期贷款利率支付违约金至付清之日止的诉讼请求，因物业服务合同中对违约金有明确约定，原告该项请求并不超出合同约定，也不违反法律规定，本院依法予以支持。被告提出一直在维权，不支付违约金的辩解意见，因被告违约未交纳物业服务相关费用属实，其并未举示充分证据对其权利受到侵害并积极维权予以证实，故对被告的该项辩解意见，本院依法不予采信。但中国人民银行贷款利率这一标准已于2019年8月20日取消，故本院对原告的该项诉讼请求依法支持为被告应当以3929.93元为基数，从2017年7月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率向原告支付违约金至2019年8月19日止，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告支付违约金至欠款付清之日止。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第一百零二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告颜复勇、严信林于本判决生效之日起五日内支付原告财信智慧生活服务集团有限公司2015年1月1日至2020年3月31日期间的物业服务费（含日常维护费）6033.1元、电梯费1680.33元，2015年5月1日至2020年2月29日期间的二次供水费421.68元，2015年4月1日至2020年1月31日期间的公共能源费186.07元，共计8234.49元，并以3929.93元为基数，从2017年7月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率向原告财信智慧生活服务集团有限公司支付违约金至2019年8月19日止，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告财信智慧生活服务集团有限公司支付违约金至欠款付清之日止；二、驳回原告财信智慧生活服务集团有限公司的其他诉讼请求。如果被告颜复勇、严信林未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由被告颜复勇、严信林负担。本判决为终审判决。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。审 判 员 叶波二〇二〇年六月十二日法官助理 龙飞书 记 员 罗洋