浙江省衢州市柯城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0802民初1129号 原告：衢州市柯城仁和宾馆，统一社会信用代码92330802MA2FTDKC36，住所地：衢州市三衢路261号。 经营者：徐丹，女，1969年5月23日出生，汉族，住常山县。 委托诉讼代理人：张卫平，浙江诚源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘仁骏，浙江诚源律师事务所实习律师。 被告：浙江省衢州公路运输有限公司，统一社会信用代码913308007045997014（1/1），住所地：衢州市三衢路294号。 法定代表人：何云法，董事长。 委托诉讼代理人：黄广，浙江中桥律师事务所律师。 原告衢州市柯城仁和宾馆（以下简称仁和宾馆）与被告浙江省衢州公路运输有限公司（以下简称衢运公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序由审判员李海声独任审判，于2020年5月7日公开开庭进行了审理。原告仁和宾馆的经营者徐丹及其委托诉讼代理人张卫平、刘仁骏，被告衢运公司的委托诉讼代理人黄广到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告仁和宾馆向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还保证金10000元、支付违约金10000元、退还2019年3月13日至2019年6月30日期间的租金33598元、赔偿装修及设备损失50506元、赔偿停业损失208389.5元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年4月23日，原、被告签订《房屋租赁合同》，被告将坐落于衢州市三衢路261、261-3号房屋出租给原告，租期5年，从2015年7月1日至2020年6月30日，年租金113000元，每年6月20日支付；违约的，支付违约金10000元及赔偿损失。合同签订后，原告按照宾馆经营要求进行装修。2018年7月，中国人民解放军94981部队保障部发出通知告知承租人，其已采取收回被告占用的本合同租赁物的措施，不再出租，且对承租人不补偿损失。9月3日，被告针对部队的通知也发出通知，告知承租人部队的通知不合法，承诺如因其原因致使承租人无法经营，其承担相应责任。部队起诉被告诉争房屋的案件经二审终审，判决被告腾退。柯城法院于2019年4月10日启动强制执行。原告认为，因被告原因致使合同无法履行，因此，原告已经要求解除合同并要求被告承担合同解除的后果。 被告衢运公司答辩称，首先需要澄清，原告系向法院起诉请求解除租赁合同，而不是原告所称的要求法院确认合同解除。原告在起诉后一直正常经营，且被告及法院执行部门均允许原告经营至2020年6月20日，所以说原告经营没有任何障碍，合同到期终止，不存在解除，故不存在赔偿停业损失及违约金的事实。原告的装修主要发生在上一个合同期内，根据双方的租赁合同约定，租赁期限届满后，装修残值归被告所有，故原告要求赔偿装修残值的诉请不能成立。鉴于本案合同到期终止，原告要求退还2019年3月13日至2019年6月30日的租金不应支持，原告还应支付之后的租金。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2009年4月15日，徐丹与被告签订《房屋租赁合同》。合同约定，被告将坐落于衢州市三衢路261号（面积为378.89平方米）的房屋出租给原告经营。租期从2010年7月1日至2015年6月30日，年租金80000元。之后，被告按约交付房屋，徐丹及其丈夫李汉城开始经营，主营浴室，兼营住宿。2014年，徐丹经向被告报备，开始对房屋进行整体宾馆装修。2014年4月29日，徐丹开办仁和宾馆。2015年4月23日，徐丹与被告就该房屋再次签订为期五年的《房屋租赁合同》，期限从2015年7月1日至2020年6月30日，年租金为113000元，每年6月20日前由徐丹向被告交纳当年7月1日至次年6月30日的租金113000元；签订本合同时，徐丹须向被告交纳保证金10000元；合同生效后，双方不得违反，如有一方违约，违约方须支付守约方违约金10000元，并承担因违约而给守约方造成的损失，且守约方有权单方终止合同。2018年6月13日，徐丹丈夫李汉城向被告交纳了2018年7月1日至2019年6月30日的租金113000元。2018年8月7日，中国人民解放军94981部队保障部向包括原告在内的承租被告房屋的承租户发出《通知》。《通知》载明：根据国家及军委有关文件要求，原87167部队与原衢州市运输公司（已改制为衢州公路运输有限公司）签订合同造成军用土地实际流失，需终止合约收回土地，现将相关事项向各承租户通知如下：一、依据国家法律法规，就收回军用土地提起诉讼；2、收回土地后不认可且不延续租赁协议，不承担承租户的装修、设备等任何费用，要求承租户提前做好准备；3、承租户不得损坏设施，不得搭建违章建筑。收回房地产后将不再对外租赁，对逾期未搬离者，将采取法律手段。2018年9月3日，被告向原告在内的承租被告房屋的承租户发出《通知》。《通知》载明：1、公司与原87167部队于1991年1月1日签订的《联合经营合同》的内容并不违反国家法律规定，合法有效，且也不存在任何终止合同的法定情形。2、部队向各承租户散发《通知》，已经扰乱我们的正常经营秩序。3、各经营户只和我公司存在租赁关系，按照约定，双方享有各自的权利和义务，与其他第三方无任何关系。4、租赁期间，公司将按照租赁合同约定，履行职责，如因公司的原因，致使各经营户无法正常经营，公司会依法承担相应的责任。2019年5月30日，原告向被告发出解除合同通知并提出赔偿请求。 中国人民解放军94981部队于2018年9月向本院提起诉讼，要求解除与被告的合同，责令被告将诉争地块及地上建筑物、构筑物等交付部队。本院于2018年10月23日作出一审判决，限被告于判决生效后十日内腾退部队所有的位于衢州市西南侧土地及地上建筑物、构筑物等设施。被告不服，提起上诉。衢州市中级人民法院于2019年3月13日作出二审判决，驳回被告上诉，维持原判。2019年4月，中国人民解放军94981部队向本院提起强制执行。本院于2019年5月6日发出执行公告，责令被告衢运公司及实际使用人（承租户）于2019年6月30日前自动迁出衢州市西南侧土地及地上建筑物、构筑物等设施，并交付于部队。2019年5月30日，原告向被告发出解除合同通知并提出赔偿请求。同日，诉至本院。 本案在审理过程中，原告提出装修残值鉴定（基准日为2019年6月30日），本院予以准许并委托衢州中瑞华资产评估有限公司进行鉴定。在完成鉴定现场勘查后，原告于2019年8月21日自动退出承租房屋。2020年3月，衢州中瑞华资产评估有限公司出具资产评估报告：仁和宾馆内的装饰装修在基准日的评估值为50506元。 以上事实由《房屋租赁合同》、房租发票、保证金发票、《通知》、（2018）浙0802民初7032号民事判决书、（2018）浙08民终1178号民事判决书、《执行公告》、《资产评估报告》及原、被告陈述等证据加以证实。 本院认为，自2019年3月衢州市中级人民法院作出被告向部队交还包括诉争租赁房屋在内的土地及地上建筑物、构筑物等设施的二审判决后，原、被告间的房屋租赁合同即无履行可能，原告据此要求解除合同，于法有据，本院予以支持。该解除事由的发生根据合同相对性原则，当归咎于被告而非原告，视为被告违约行为，被告应当依据合同约定支付违约金或赔偿原告损失。根据法律规定，违约金和损失赔偿不可同时主张，本案原告既主张违约金又主张损失赔偿，以其主张金额高者加以判定（即判定损失赔偿额）。因合同提前被解除的装修残值属于原告的合理损失范围，原告依法可获赔偿。被告主张，原告的装修主要发生在第一个五年的合同期内，根据第一份五年合同约定，在第一个五年租期届满时装修残值即已属于被告所有，故原告无权要求赔偿。本院认为，原告在第一个五年租期中的第四年经被告同意进行装修，其目的明确，即希望在第一个五年租期后能继续承租，事实上，原、被告之后确又无缝衔接地签订了第二个五年租赁，在此情况下，当可视为是第一个五年租赁的延续，装修残值应归属于原告；原告主张搬迁费和临时安置费于法于约无据，本院不予支持；关于原告主张员工工资和水电费赔偿，宾馆营业期间的员工工资、水电费属于营运成本，营运会有收益，在未结算的情况下上述两项当然不属于因经营产生的实际损失；原告主张利润损失，依据不足。关于原告退还租金的请求，本院以为，生效判决既已确定2019年3月后被告需返还第三方出租给原告的建筑物、构筑物等设施，被告即时已丧失了对上述诉争出租标的的收益权，原告要求退还在此之后的租金，于法有据，本院予以支持。被告主张原告实际可无障碍使用租赁物至租期届满，故无需退还租金并有权收取租期全部租金，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十二条、第一百一十三条的规定，判决如下： 一、解除原告衢州市柯城仁和宾馆经营者徐丹与被告浙江省衢州公路运输有限公司于2015年4月23日签订的《房屋租赁合同》； 二、被告浙江省衢州公路运输有限公司于本判决生效后十日内退还原告衢州市柯城仁和宾馆保证金10000元、房屋租金31888元； 三、被告浙江省衢州公路运输有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告衢州市柯城仁和宾馆装修损失50506元； 四、驳回原告衢州市柯城仁和宾馆的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费5988元，减半收取2994元，由原告衢州市柯城仁和宾馆负担2109元；被告浙江省衢州公路运输有限公司负担885元，评估费4000元，由被告浙江省衢州公路运输有限公司负担，于本判决生效之日付清。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。 审判员  李海声 二〇二〇年六月十五日 书记员  徐翠雯