湖南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘民终1026号上诉人（一审被告）：湖南缔阁森新材料科技有限公司（原名湖南缔阁森门窗有限公司），住所地长沙经济技术开发区泉塘街道枫树路291号长沙锦上星玻璃科技有限公司办公楼201房。法定代表人：胡玉玲，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：廖国祥，基层法律服务工作者。被上诉人（一审原告）：长沙锦上星玻璃科技有限公司，住所地长沙经济技术开发区泉塘街道枫树路291号。法定代表人：余美清，执行董事兼总经理。诉讼代表人：北京市君泽君（深圳）律师事务所，系长沙锦上星玻璃科技有限公司管理人。委托诉讼代理人:邹倩、郝元尉，北京市君泽君(长沙)律师事务所律师。上诉人湖南缔阁森新材料科技有限公司（以下简称缔阁森公司）与被上诉人长沙锦上星玻璃科技有限公司（以下简称锦上星公司）房屋租赁合同纠纷一案，缔阁森公司不服湖南省长沙市中级人民法院（2019）湘01民初1523号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。锦上星公司起诉请求：1.判令缔阁森公司向锦上星公司支付2017年2月1日-2018年11月24日的租金1239334.00元及滞纳金37126.7元。2.判令缔阁森公司按照《房屋租赁合同》约定的标准向其支付2018年11月25日至缔阁森公司实际搬离租赁房屋之日止发生的场地占用费及滞纳金（暂计至2019年3月31日已发生场地占用费60387.10元及滞纳金3019.36元）。3.判令缔阁森公司向锦上星公司支付2017年2月1日至缔阁森公司实际搬离租赁房屋之日止发生的水电费（暂计至2019年3月15日已发生水电费22414.85元）。4.本案诉讼费由缔阁森公司承担。诉讼过程中，锦上星公司申请增加诉讼请求：判令缔阁森公司立即腾退占用锦上星公司的办公楼800平米及宿舍2间。一审法院查明：2017年3月20日，锦上星公司（甲方，出租人）与缔阁森公司（乙方，承租人）签订《租赁合同》约定：甲方将其合法拥有的座落在长沙经济技术开发区泉塘街道枫树路291号部分厂房及宿舍出租给乙方，甲方在完成二期厂房基建并交付使用后，乙方拟定租赁第二层和第三层厂房建筑面积月约为4800平方米（二期厂房房产证出具后，以房产证上实际建筑面积为准）；租赁员工宿舍为6间。按照乙方实际发展需求逐步提供。租赁期间为2017年7月1日-2022年6月30日，厂房租金16.5元/平方/月，宿舍租金600元/月，租金每三个月支付一次。水电费由缔阁森公司自行承担，厂房及宿舍所发生电费1元/度，水费4.5元/立方。租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行装修，装修费由乙方自负，租赁期满后本着来装去丢的原则。租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一月，甲方有权收取5%的滞纳金，并有权终止租赁协议。租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方三个月租金。2018年1月28日，锦上星公司法定代表人与缔阁森公司实际负责人谭轶宇签订协议约定：就缔阁森公司租赁锦上星公司办公、生产及宿舍等所有租赁相关费用事宜，双方同意截止到2018年1月31日，由缔阁森公司向锦上星公司支付人民币300000元整。双方于2018年春节前将往来账目结清完。之后的租赁费用待锦上星公司完善二期厂房后交付给缔阁森公司正常使用后按原租赁协议支付。2018年2月11日，锦上星公司法定代表人余美清与缔阁森公司实际负责人谭轶宇在该协议上签注：同意将此款转支付株洲市科莱冷暖工程有限公司中央空调工程款。2018年2月10日，锦上星公司与缔阁森公司签订《解除原租赁合同声明》，声明约定：经双方磋商确定，双方于2017年3月20日签订的《房屋租赁合同》除现有二楼办公室约800平方米、6间宿舍之外的租赁范围于声明签订之日起解除。2018年6月29日，《租赁合同》约定的6间宿舍变更为2间。2018年3月6日，深圳市晶艺装饰设计工程有限公司湖南分公司代缔阁森公司向锦上星公司预缴水电费30000元，打款至案外人黄锐建设银行账户。2018年9月25日，本院受理长沙县人民法院将被执行人锦上星公司执行案件转破产审查。2018年10月22日，本院指定北京市君泽君（深圳）律师事务所担任锦上星公司破产管理人。2017年11月23日，锦上星公司与缔阁森公司办理《湖南缔阁森门窗有限公司厂房和宿舍水、电结算单（2017.11.17）》显示：2017年1月31日至2017年11月16日，缔阁森公司水电费共计10204.55元。《湖南缔阁森门窗有限公司宿舍退租水、电结算表》显示，2017年11月16日-2019年3月15日，缔阁森公司水电费共计12210.30元。另查明，黄锐为锦上星公司股东，并担任公司监事。2017年7月15日，缔阁森公司与案外人范建辉签订《装修合同》，合同约定价款600000元。2017年11月5日，缔阁森公司与案外人叶磊签订《中央空调安装合同》，合同约定价款300000元。一审法院认为，锦上星公司与缔阁森公司签订的《房屋租赁合同》、《解除原租赁合同声明》系双方真实表示，且没有法律规定的合同无效的情形，应认定为合法有效。综合本案双方当事人的诉辩主张，结合查明的事实，本案的争议焦点为：1.缔阁森公司实际占用和使用的租赁房屋面积。2.锦上星公司破产管理人是否有权主张撤销锦上星公司与缔阁森公司协议放弃的部分租金及水电费。3.双方租赁合同解除后锦上星公司是否应对装修费用进行补偿。一、关于缔阁森公司租赁房屋面积。锦上星公司主张缔阁森公司自2017年2月1日实际使用一期厂房800平方米，宿舍6间；2017年7月1日至2018年2月9日，租赁房屋面积为二期厂房4800平方米，宿舍6间；2018年2月10日至2018年6月29日，租赁面积变更为办公楼800平方米，宿舍6间；2018年6月30日，租赁面积变更为办公楼800平方米，宿舍2间。缔阁森公司辩称，2017年2月1日至2018年2月9日锦上星公司只交付了一期厂房600平方米，宿舍6间。且2018年1月28日签订的结算协议已将该阶段的房租和水电费按300000元一次性结清。一审法院认为，对于2017年2月1日至2018年2月9日锦上星公司实际使用的租赁房屋面积，锦上星公司未提供证据予以证明，应承担举证不能的法律责任，故对于2017年2月1日至2018年2月10日之间租赁房屋面积依法认定为办公楼800平方米，宿舍6间。2018年2月10日至2018年6月29日期间的租赁房屋面积双方一致认可为《解除原租赁合同声明》中约定的办公楼800平方米，宿舍6间。双方确认2018年6月30日至2018年11月24日，租赁房屋面积为办公楼800平方米，宿舍2间。二、关于房屋租金。锦上星公司主张2017年2月1日，缔阁森公司实际占有涉案厂房和宿舍，2017年7月1日签订《租赁合同》，故2017年2月1日-2017年6月30日应参照《租赁合同》约定的标准支付租金。2017年7月1日-2018年11月24日的租金按照合同约定计算。同时请求撤销锦上星公司与缔阁森公司2018年1月31日协议放弃的部分租金和水电费。缔阁森公司主张，2018年1月31日以前的租金及水电费应按照双方2018年1月28日签订的协议按300000元结清，且该笔款项已按照双方约定付款给案外人株洲市科莱冷暖工程有限公司。关于锦上星公司主张的管理人有权请求撤销锦上星公司在破产申请受理前一年内放弃债权的行为，但根据《中华人民共和国企业破产法》第三十一条之规定，该撤销权以诉讼为前提，锦上星公司在本案中并未提出撤销锦上星公司放弃部分租金和水电费的行为的诉讼请求，根据不告不理原则，一审法院不予处理，锦上星公司应另行起诉。综上，锦上星公司与缔阁森公司协议约定截止2018年1月31日的租金及水电费以300000元打包结清，且缔阁森公司已将该笔款项支付给案外人株洲市科莱冷暖工程有限公司。故缔阁森公司2018年1月31日前的交付房租和水电费债务已履行完毕。2018年2月1日-2018年11月24日的租金应按照《房屋租赁合同》约定的标准按照已认定的租赁房屋面积核算。三、关于水电费。双方对锦上星公司提交的湖南缔阁森门窗有限公司厂房和宿舍水、电结算清单均与认可，故一审法院认为，截止2019年3月15日的水电费为清单所载的22414.85元。深圳市晶艺装饰设计工程有限公司湖南分公司代缔阁森公司向锦上星公司预缴水电费30000元，扣除相应欠缴水电费之后尚有盈余，故对锦上星公司要求缔阁森公司支付欠缴水电费的诉讼请求不予支持。四、关于双方房屋租赁合同是否解除及解除后清算事宜。锦上星公司主张，双方的租赁合同于2018年11月24日视为解除。一审法院认为，《中华人民共和国企业破产法》第十条第一款规定：人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。本案中，锦上星公司管理人自2018年9月25日破产申请受理后，未通知缔阁森公司继续履行合同，故该合同于2018年11月24日视为自动解除。锦上星公司主张，缔阁森公司应支付2018年11月25日至实际搬离之日止的场地占用费及滞纳金。缔阁森公司主张，锦上星公司提前解除合同应赔偿缔阁森公司三个月租金并补偿缔阁森公司办公室装修费用900000元。一审法院认为，（一）双方合同解除后，缔阁森公司继续占有和使用办公室800平方米，宿舍2间，应参照合同约定的租金标准支付场地占用费至实际搬离之日。（二）合同提前解除，锦上星公司应按合同约定赔偿缔阁森公司三个月租金共计43200元。双方《租赁合同》约定装修费来装去丢，故对缔阁森公司的补偿请求不予支持，对于可拆除的部分缔阁森公司可自行拆除，因拆除造成房屋毁损的，缔阁森应当恢复原状。五、关于滞纳金。锦上星公司主张，根据双方合同约定，缔阁森公司欠缴租金应支付5%滞纳金，合同解除后欠缴的场地占用费亦应参照合同约定支付滞纳金。一审法院认为，双方约定滞纳金的目的在于弥补锦上星公司因缔阁森公司未按期支付相关费用所产生的资金占用损失，故对于未付租金的滞纳金依法予以支持。至于场地占用费滞纳金，一审法院认为，合同非因缔阁森公司的过错而导致解除，而是因锦上星公司进入破产程序，根据法律规定的情形而解除。合同解除后，双方就场地占用的支付时间和期限并无约定，因此对锦上星公司主张的场地占用费滞纳金不予支持。对于缔阁森公司所主张的代为支付给案外人孔凡勤的升降机安装费和出借给锦上星公司的借款应从应付给锦上星公司的款项中扣除，因其提交的证据不足以证明其主张，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、九十一条、九十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法第》六十四条，一审法院判决：一、缔阁森公司于判决生效之日立即腾退占用锦上星公司的办公楼800平方米及宿舍2间；二、缔阁森公司于判决生效之日起十日内支付锦上星公司2018年2月1日至2018年11月24日期间的租金153040元【800×16.5×（9+24/30）+600×6×（4+29/30）+600×2×（4+25/30）】；三、缔阁森公司于判决生效之日起十日内支付锦上星公司自2018年11月25日至实际搬离之日止的场地占用费（计算标准：办公楼16.5元每平方米每月，宿舍600元每月；占用房屋面积：办公楼800平方米，宿舍2间）；四、缔阁森公司于判决生效之日起十日内支付锦上星公司滞纳金7652元；五、驳回锦上星公司的其他诉讼请求。本案受理费17061元，由缔阁森公司负担。负有金钱给付义务的当事人如按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。缔阁森公司上诉请求：撤销长沙市中级人民法院（2019）湘01民初1523号民事判决，依法改判驳回锦上星公司的诉讼请求，支持缔阁森公司的请求，并由锦上星公司承担一、二审诉讼费。事实与理由：缔阁森公司租赁锦上星公司的办公室后，进行了装修并安装了中央空调，花费费用共计90万元，双方签订的《租赁合同》约定的租赁期限至2022年6月30日才到期，锦上星公司提前解除合同，不仅给缔阁森公司造成装修费用的损失，还会造成搬迁费用损失，这些损失明显超过三个月租金的20倍。一审判决不支持缔阁森公司关于补偿损失的请求，属于认定事实错误和适用法律错误。锦上星公司辩称：请求驳回上诉，维持原判。理由如下：缔阁森公司未提供充分的证据证明因提前解除合同产生的损失，其所提交的装修合同，没有相关履行与结算的证明，无法确定实际的装修价值；所涉装修已经使用，折旧和变更情况无法确定；目前可拆卸的剩余价值也未予以确定；所谓的搬迁也没有实际发生。即便缔阁森公司能够明确损失，本案破产受理后，债务人对破产企业享有债权的，也不能直接予以抵销，否则会损害到其他债权人的利益，应另行申报债权。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实依法予以确认。本院另查明，湖南缔阁森门窗有限公司于2019年6月26日更名为湖南缔阁森新材料科技有限公司。本院认为，本案的争议焦点为：租赁合同解除后，锦上星公司是否应当赔偿缔阁森公司办公室装修损失90万元。对此，缔阁森公司主张锦上星公司提前解除合同应赔偿缔阁森公司办公室装修费用90万元，锦上星公司答辩称缔阁森公司没有充分的证据证明因提前解除合同所造成的该部分损失，即便损失能够确定，也应另行申报债权。本院认为，本案一审中，锦上星公司向法院起诉要求缔阁森公司给付相应的费用及腾退占用的房屋，缔阁森公司虽辩称锦上星公司提前解除合同应当补偿缔阁森公司办公室装修损失90万元，但未提出相关的反诉请求，根据不告不理的原则，一审对此应不予审查处理，一审判决在说理部分对此进行评述欠妥，本院依法予以纠正。另外，2018年9月25日，法院已受理锦上星公司破产申请，缔阁森公司如主张其存在90万元装修损失，应按照《中华人民共和国企业破产法》的规定向锦上星公司申报债权，如锦上星公司破产管理人对其申报的债权审核未通过，则可另行起诉主张权利。故缔阁森公司上诉主张锦上星公司赔偿其办公室装修费损失90万元没有法律依据，本院不予支持。综上所述，缔阁森公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，虽说理部分存在瑕疵，但裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17061元，由湖南缔阁森新材料科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  谭智崇审判员  唐雨松审判员  陈梦群二〇二〇年六月十九日法官助理侯超书记员申书琴