贵州省印江土家族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0625民初1203号原告：严建芬，女，1978年6月19日出生，土家族，住贵州省印江土家族苗族自治县。委托诉讼代理人：徐贺英良，贵州泰河律师事务所律师。被告：贵州百信房地产开发有限公司，住所地贵州省铜仁市印江土家族苗族自治县峨岭街道梵净山路，统一社会信用代码：91520625080692050W。法定代表人：李欣，男，1973年4月2日出生，汉族，住四川省广安市广安区，该公司董事长。委托诉讼代理人：张博文，贵州巨合律师事务所律师。委托诉讼代理人：梅冰冰，贵州巨合律师事务所律师。原告严建芬诉被告贵州百信房地产开发有限公司（以下简称百信房开公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告严建芬的委托诉讼代理人徐贺英良，被告百信房开公司的委托诉讼代理人张博文、梅冰冰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告严建芬共同向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告向原告支付自2018年12月30日起以购房款按日万分之一标准计算至被告办理房屋转移登记完毕之日止的违约金（截至2020年2月1日合计逾期违约金为12704元）。2、本案诉讼费由被告承担。事实及事由：2015年11月22日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告位于印江土家族苗族自治县房屋，全额向被告支付房价款320000元，被告在合同约定交房时间内已将房屋将交付给原告使用。原、被告双方在《房屋买卖合同》第二十二条第三款约定：被告于2018年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，被告在约定日期起90日以后仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付购房款万分之壹的违约金。合同签订后，原告已按合同约定足额支付了购房款，被告却未按约定的日期向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，已构成违约，应按合同约定承担违约责任，支付原告自2018年12月30日起至2020年2月1日的违约金12704元，并按购房款320000元为基数，按每日万分之一标准计算支付原告从2018年12月30日起至被告办理房屋转移登记完毕之日止的违约金。被告百信房开公司辩称，被告不存在拖延办理产权证，原告诉称的理由不属实，被告已经强烈要求各部门协调为原告办理房屋产权证，所需要资料都已申报完毕，现已进入办理程序。未及时办证房屋产权证是因为职能部门在脱贫攻坚期间和新型冠状××疫情不能及时办理等客观原因所致。被告没有及时办证并未给原告造成损失，故请求法院调整减少违约金数额，被告愿意酌情支付二原告2000元至2500元以内的违约金。本院经审理认定事实如下：2015年11月22日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告位于印江土家族苗族自治县房屋，建筑面积为109平方米，原告全额向被告支付房价款320000元，被告在合同约定交房时间内已将房屋将交付给原告使用。《房屋买卖合同》第二十二条第三款约定：被告于2018年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，被告在约定日期起90日以后不能交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款万分之壹的违约金。《房屋买卖合同》签订后，二原告向被告全额支付了购房款，被告已向二原告交付了所购房屋，原告已入住。被告未按合同约定履行义务，至今未为二原告办理并交付房屋转移登记手续，原因在于受到政策、新冠××疫情等客观因素的影响。现原告的房屋产权证资料已提交完毕，正在办理之中。同时查明，办理房屋转移登记，购房人（原告）需提供居民身份证、契税完税证明、夫妻购买的需要提供婚姻状况，出卖人（被告）需提供营业执照、《商品房买卖合同》、授权委托书、销售发票、分摊表、图纸、不动产登记证明等资料。另查明，被告开发的尚城国际小区为两期。一期为1、2、3、4、11、12栋，二期为5、6、7、8、9、10栋。一期办理不动产权登记的资料齐备，二期尚未完工，不具备办理不动产权登记的条件。办理不动产权证书的职能部门为印江自治县国土资源局下属的不动产登记中心。被告于2019年11月向不动产登记中心咨询办证相关事项，于2020年3月起以逐栋向不动产登记中心申请办理不动产权证书方式申请办证，不动产登记中心已于2020年5月下旬办理完毕第2栋业主的不动产权证书，目前正在申请办理第1栋业主的不动产权证书。百信房开公司迟延申请办理房屋转移登记的原因在于政府在规定期限内没有按时向百信房开公司交付二期项目的土地，导致整栋楼盘未如期完工，不能进行整体验收，相关职能部门工作人员被安排到村开展脱贫攻坚工作、新冠××疫情等因素。诉讼过程中，被告申请减少违约金，愿意支付二原告2000元至2500元以内的违约金。上列事实，有原告提交的居民身份证、《商品房买卖合同》、购房款收据、借款结清说明，被告提交的营业执照、法定代表人证明书、身份证、《商品房买卖合同》、贵州百信房地产开发有限公司文件（关于办理土地使用权证的请示、关于2011－7号地块土地滞纳金遗留问题的请示）、原告购房的信息明细情况、产权证发证签字表、本院依被告申请调查印江自治县国土资源局不动产登记中心工作人员吴勇笔录在卷佐证，上列证据来源合法，证明的内容客观，与本案事实相关联，予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方在自愿、平等基础上的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，该合同合法、有效。原、被告双方均应按合同约定履行自己的权利义务。原、被告签订《商品房买卖合同》后，原告按合同约定向被告交付了购房款，被告按合同约定向原告交付了商品房，但却未按合同约定于2018年12月30日前向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，至2020年5月17日起诉之日逾期已达530天。众所周知，办理房屋转移登记应由房屋管理登记机关办理，不是由房开公司直接办理，办理房屋转移登记包含出卖人和买受人向房屋管理登记机关提供各自的资料，本案原、被告已约定买受人（二原告）委托出卖人（百信房开公司）向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，因此本案办理商品房转移登记的义务在被告。根据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十八条第一款和《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和原、被告双方《商品房买卖合同》的约定，被告应当承担违约责任。对本案违约责任的认定，应当以违约事实持续的期间为基础，即计算至本案判决发生法律效力之日止。此后，被告如仍未履行合同义务，原告可另行主张权利。对于被告在庭审中提出违约金原约定过高，要求予以调整的请求，根据《中华人民共和国合同法》第五条和《最高人民法院〈关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释〉（二）》第二十九条的规定，被告未向法庭提供证据证明其主张，结合本案的房屋已按合同约定时间交付、原告已入住以及被告积极配合、已向办证部门提交了资料以及受到政策、新冠××疫情等客观因素，根据公平原则和诚实信用原则，综合考虑涉案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期收益等因素，故对被告提出调整违约金的请求予以支持。对于违约金的承担数额问题，根据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十六条的规定，人民法院应当以实际损失为基础进行判断。本案中，被告未举证证明其损失具体数额，结合被告愿意支付二原告2000元至2500元以内违约金的意见，本院予以支持3000元较为适当。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院〈关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释〉（二）》第二十九条，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十六条、第十八条规定，判决如下：被告贵州百信房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告严建芬逾期办理房屋转移登记的违约金3,000元。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费116元，减半收取58元，由被告贵州百信房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审 判 员  张 飞二〇二〇年六月十六日法官助理邓成燕代理书记员  邓成燕