广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0203民初2388号 原告:姚沛，男，1995年3月18日生，汉族，住广西陆川县，现住广西柳州市鱼峰区。 委托诉讼代理人：钟慧，广西诺一律师事务所律师。 被告：柳州耀世恒大房地产开发有限公司，住所：柳州市古亭大道6号恒大城综合楼1-1，统一社会信用代码：91450200MA5KB0PF6A。 法定代表人：沈治国，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张欢，男，系该公司法务人员。 委托诉讼代理人：韦翥，男，系该公司法务人员。 原告姚沛与被告柳州耀世恒大房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼），于2020年5月14日公开开庭进行了审理。原告姚沛的委托诉讼代理人钟慧，被告柳州耀世恒大房地产开发有限公司委托诉讼代理人张欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期交房（逾期取得房屋建筑工程竣工验收备案证明）违约金9843元（以总房款1069915元为基数，按每日万分之一，从2018年11月1日计算至2019年1月31日止）；2.案件受理费由被告承担。 被告柳州耀世恒大房地产开发有限公司辩称，原告的诉请无事实和法律依据，理由：1.被告所售商品房在合同约定交付时间已达到国家规定的交付标准，并已通知原告收房，原告也已领取房屋钥匙，双方已完成房屋交付，因此原告在已经收房入住且没有发现涉案商品房有任何质量问题的情况下，又以被告交付房屋时未办理好验收备案登记而请求被告偿付逾期交房违约金，既不符合公平原则，也无事实和法律依据。2.逾期交房违约金起算时间应按合同约定从2018年11月1日起算。3.涉案楼盘真正五方验收合格的时间应该是2018年10月31日。4.本案涉案房屋只是涉及迟延办理竣工验收备案，并非交付使用，对原告居住使用并未造成任何实质影响，原告也未因此收到任何损失。5.被告认为违约金过高，请求法院予以调整。 本案查明事实如下： 一、涉案房屋坐落：柳州市古亭大道南二号恒大城×栋×号。 二、购房总价款：1069915元，原告已付清给被告。 三、被告通知交房日期：2018年10月31日。 四、原告办理收房日期：2018年11月11日。 五、五方单位竣工验收合格日期：2019年1月30日。 六、工程竣工验收备案日期：2019年2月1日。 七、《商品房买卖合同》关于交付的约定：“第八条交付期限：出卖人应当在2018年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得房屋建筑工程竣工验收备案证明，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……” 附件四《合同补充协议》第五条：“双方同意本合同第八条变更如下：（一）出卖人应当依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用；（二）‘该商品房经验收合格’是指：由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》……” 柳州市公安消防支队于2018年11月2日出具柳公消验字〔2018〕第0268号《建设工程消防验收意见书》，载明：综合评定该工程（位于柳州市鱼峰区古亭大道南2号的恒大城20#、21#、23#、24#楼地上部分竣工工程）消防验收合格。 涉诉小区电梯取得《特种设备使用标志》，载明：下次检验日期为2019年10月。 八、《商品房买卖合同》关于违约的约定：“第九条出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不做累加）：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行……” 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效,双方均应按合同约定履行各自义务。本案的争议焦点为：1.被告是否构成逾期交房？2.逾期交房违约金如何计算？ 关于争议焦点1,本院认为,《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”前述规定属于效力性强制性规定，任何违反前述规定的约定属于无效约定。本案中，附件四《合同补充协议》第五条变更了《商品房买卖合同》第八条约定的交付条件，但不得违反前述法定交房条件。现被告通知原告于2018年10月31日交房，原告也于2018年11月11日办理了收房手续，而涉案房屋于2019年1月30日才取得施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位五方单位工程竣工验收合格证明，本院认为，原、被告双方均未提供证据证实达到附件四《合同补充协议》第五条约定交房条件的具体时间，而被告在未达法定交房条件之前的交付不构成有效交付，故本院认定涉案房屋的有效交付时间为2019年1月30日。被告未能在《商品房买卖合同》第八条约定的2018年10月31日前交付符合法定交房条件的房屋，构成逾期交房。 关于争议焦点2，本院认为，依据案涉《商品房买卖合同》第九条约定“逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”，逾期交房违约金应当自2018年11月1日（含起算日，格式条款作不利于被告的解释）计算至2019年1月30日。经计算，被告应支付原告逾期交房违约金为9736元(1069915元×0.0001/天×91天）。原告主张超出部分，于法无据，本院不予支持。被告辩称违约金过高应予减少，缺乏依据，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告柳州耀世恒大房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告姚沛逾期交房违约金9736元； 二、驳回原告姚沛的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费50元（原告已向本院预交），减半收取25元，由被告柳州耀世恒大房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  李旎 二〇二〇年六月三日 书记员  陈丹 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。