重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0103民初3150号原告：第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司，住所地重庆市渝中区民生路235号附1号海航保利国际中心3501S，统一社会信用代码91500103563461847L。负责人：胡裕华，该公司总经理。委托诉讼代理人：谭笑，北京大成（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王菡，北京大成（重庆）律师事务所实习律师。被告：夏建碧，女，1947年7月15日出生，汉族，住重庆市涪陵区。被告：彭洪达，男，1941年2月3日出生，汉族，住重庆市涪陵区。原告第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司（以下简称第一太平戴维斯公司）与被告夏建碧、被告彭洪达物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告第一太平戴维斯公司的委托诉讼代理人谭笑、王菡，被告夏建碧、被告彭洪达到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告第一太平戴维斯公司向本院提出诉讼请求：1、判令二被告支付2018年1月1日至2019年9月30日物业费3602.34元，有偿服务费40元，手续费100元及违约金（按每日3‰的标准，从被告应缴纳物业管理费而未缴纳之日起算至被告缴清物业管理费之日止）；2、请求判令二被告支付本案产生的律师费；3、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：被告于2009年10月6日与发展商重庆汇正房地产有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》，购买了重庆创汇首座大厦房屋，该房屋建筑面积为49.01平方米，被告在购房前已详细阅读并知晓《重庆创汇首座大厦临时管理规约》，并签署了《承诺书》。《重庆创汇首座大厦临时管理规约》明确约定：业主须按期向物业服务企业缴纳服务费等费用；创汇首座大厦写字楼物业费按物业单位建筑面积计算，为3.5元/平方米·月（含电梯运营及公共能耗）；业主应在与发展商所约定的物业单位交付之日起，开始向物业服务企业缴纳物业服务资金，首次缴纳须预付首三个月物业服务资金，之后于每一个月的首日或之前预付下一个月的物业服务资金；业主未能按照规定期限支付服务费或其他应付款项，则物业服务企业有权要求业主额外支付欠款总额的利息并计收复利，并且同时按照每逾期一天按应付而未付之款项千分之三计算逾期付款违约金直至业主缴清全部欠费时止。该物业服务企业追讨欠费时可同时向欠费业主收取手续费，其金额按实际所花时间及工作量而定，但不少于壹佰元。二被告至今未缴纳2018年1月1日至2019年9月30日的物业管理费。原告通过发送催费函等多种方式向其催收，但二被告至今未付，为维护原告合法权益，遂向法院提起诉讼。被告彭洪达答辩称，第一、我方从未在何时何地与原告签订过任何合同，更没有签署承诺书，原告无权起诉业主。第二、业主与开发商签订的购房合同中，开发商根据物业管理条例和住建部物业管理服务企业招投标管理办法规定，采用招投标方式选聘的管理服务公司是北京戴德梁行物业公司，该物业管理服务企业是合法有效的。北京戴德梁行重庆分公司所派驻创汇首座大厦下属物业服务机构。开发商已经完成了选择物业管理公司的使命，必须待业主大会成立后由业主大会决定戴德梁行的去留。第三、业主在2009年9月6日签订的购房合同，2010年9月30日开发商交房给购房者，又与原告签订物业管理服务合同，显然违反了物业管理条例和住建部物业管理服务企业招投标办法规定，既不合理又不合法。第四、原告起诉业主的证据材料是不符合物业管理条例23条、24条的规定以及住建部物业管理服务企业招投标办法规定。被告夏建碧答辩称，第一、2009年10月6日业主与重庆汇正房地产有限公司签订的承诺书、重庆创汇首座大厦临时管理规约，物业服务处指的是戴德梁行，并非原告。第二、2009年10月6日业主与重庆汇正房地产有限公司签订的承诺书，重庆创汇首座大厦临时管理规约，物业服务处指的是戴德梁行，并非戴维斯。第三、2013年9月23日，案外人物业经理**已与业主协商解决因电脑失窃导致的损害赔偿事宜，发票上盖的印章是原告，但原告2015年起诉业主时不予认同。第四、业主从未收到过律师函，仅在2016年1月19日在法院传票中才看到的。原告称更换其作为物业企业公司是通过业主和业主委员会同意的，但业主委员会至今都未成立，原告应出示业主或业主委员会签字的依据。第五、2017年我方起诉原告方的要求赔偿电脑损失，原告辩称，是2011年7月1日才进场工作，那么原告依据什么收取2011年1月至6月的物业费，原告收了物业费就应当赔偿业主电脑损失。根据2020年5月23日业主收到法院邮寄的原告证据材料显示，移交物业时间是2011年6月28日，既然原告与戴德梁行有移交协议，根据创汇首座大厦的临时管理规定3.18条规定，原告更应该赔偿业主被盗电脑损失。本院经审理认定事实如下：第一太平戴维斯公司与夏建碧、彭洪达签订《重庆[创汇首座大厦]临时管理规约》，其中约定写字楼物业费按照物业单位的建筑面积计算，人民币3.50元/平方米·月（含电梯运行及公共能耗费用）；临时规约4.9条规定，业主如未能按本规约的期限支付服务费或其它应付款项，则物业服务企业有权要求业主额外支付欠款总额的利息（银行同期实际贷款利息）并计收复利（以中国人民银行规定的复利收取标准的下线计收），并且同时按照每逾期一天按应付为未付之款项的3‰计算逾期付款违约金，计算期为直至该业主向该物业服务企业清缴全部欠费之日为止。物业服务企业因追讨该欠费业主所欠费用时可同时向该欠费业主收取手续费，其金额按实际所花的时间及工作量而定，但最低不少于人民币壹佰元。临时规约5.1（20）条规定，如任何大厦业主未按本规约规定向物业服务企业支付有关的服务费或其他任何应付款项……有权针对有关违约或违法行为提起法律诉讼，因此发生的一切相关费用、损失及法律责任由该业主承担而物业服务企业无须负责。该临时规约发布后，重庆汇正房地产有限公司（甲方）于2011年7月1日与第一太平戴维斯公司（乙方）签订《重庆市物业管理服务合同》，约定甲方选聘乙方对重庆[创汇首座大厦]实施物业管理服务事宜；本合同期限为2年，自乙方正式接管本物业之日开始起算。在本合同期限未满，业主委员会与选聘或续聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。嗣后，双方分别于2013年6月18日、2015年6月30日及2017年6月30日签订了三次续期协议，将期限延至2019年6月30日。另查明，位于重庆市渝中区新华路388号的住宅用房（建筑面积49.01平方米）产权人为夏建碧、彭洪达。夏建碧、彭洪达的欠费阶段为2018年1月1日至2019年9月30日，在此期间，第一太平戴维斯公司通过邮寄催收函的方式进行了书面催收。庭审中，原告自愿变更违约金的计算标准，按照年化率24%计算，本院予以准许。上述事实，有《重庆[创汇首座大厦]临时管理规约》、《重庆市物业管理服务合同》、《创汇首座大厦物业服务事宜之移交协议》、房屋权属信息、邮寄单等证据以及当事人的陈述载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，发展商（建设单位）重庆汇正房地产有限公司与被告夏建碧、被告彭洪达签订的《重庆[创汇首座大厦]临时管理规约》系双方真实意思表示且不违法法律法规的强制性规定，合法有效，故其中的手续费条款、违约条款及律师费条款对双方均具有约束力。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建筑单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持；《物业管理条例》第二十四条规定，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。本案中，重庆汇正房地产有限公司与第一太平戴维斯公司签订的《重庆市物业管理服务合同》，未经过招投标方式进行选聘，也未依法取得相应行政主管部门批准，不符合《物业管理条例》第二十四条之规定。故其不符合法律法规规定，该前期物业服务合同应当认定为无效。但是，被告为涉案小区提供了事实服务，原告应当参照其与被告签订的协议中有关收费标准的约定，向被告支付相应的物业管理服务费。关于被告夏建碧所称损害赔偿事宜，与本案不是同一法律关系，且已经在其他生效判决中予以解决，故对被告该抗辩理由，本院不予采信。关于物业费部分，按照《重庆市物业管理服务合同》约定建筑面积每平米3.5元/每月计算，涉案房产建筑面积为49.01平方米，被告夏建碧、被告彭洪达欠费期间为2018年1月1日至2019年9月30日共计21个月，原告请求被告夏建碧、彭洪达支付物业管理费3602.24元，本院予以支持。关于违约金部分，原告自愿变更违约金的计算标准，自违约之日起按照年化率24%计算至付清之日止，本院予以支持。关于手续费部分，按《重庆[创汇首座大厦]临时管理规约》规定，物业服务企业因追讨该欠费业主所欠费用时可同时向该欠费业主收取手续费，其金额按实际所花的时间及工作量而定，但最低不少于人民币壹佰元。因此，对原告在诉讼中请求被告支付的100元手续费，本院依法予以主张。关于律师费部分，《重庆[创汇首座大厦]临时管理规约》中虽有所规定，但原告所提交的证据不能证明为追讨物业服务费所实际支出的律师费，故本院对该项请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：被告夏建碧、被告彭洪达于本判决生效后立即向原告第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司支付2018年1月1日至2019年9月30日的物业服务费3602.24元、手续费100元；并支付以应付未付物业费为基数从2018年1月1日起按年利率24%计算至付清之日止的违约金；驳回原告第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司的其他诉讼请求。案件受理费收取减半收取25元，由被告夏建碧、被告彭洪达共同负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审 判 员 吴可达二〇二〇年六月十日法官助理 刘星辰书 记 员 保玉方