山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁10民终1488号上诉人（原审原告）：鲁君玲，女，1958年5月4日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区。被上诉人（原审被告）：威海百丰物业服务有限公司，住所地山东省荣成市港西镇洲际假日广场12号楼底层。法定代表人：陈向东，总经理。上诉人鲁君玲因与被上诉人威海百丰物业服务有限公司（以下简称百丰物业公司）委托合同纠纷一案，不服山东省荣成市人民法院(2019)鲁1082民初5135号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鲁君玲上诉请求：撤销山东省荣成市人民法院（2019）鲁1082民初5135号民事判决书，依法改判：1.确认《房屋委托经营管理合同》仍为有效合同；2.百丰物业公司赔偿装修费损失5000元；3.百丰物业公司支付2016年1月至3月租金4800元；4.百丰物业公司赔偿鲁君玲损失24000余元。事实和理由：一、一审判决认定双方托管合同己经解除，与事实不符，且证据不足。首先，鲁君玲与百丰物业公司签订的托管合同属约定解除合同，但鲁君玲从未向百丰物业公司提交过《解除托管申请表》，鲁君玲也从未收到过百丰物业公司通过任何方式提出与鲁君玲解除托管合同的要求。其次，百丰物业公司对其提供的证据《解除托管申请表》的来源、时间、地点及其具体经办人未提供任何证据证明，且此表无单位盖章，无各部门主管领导签字，鲁君玲一审时未予认可，此表与百丰物业公司无关。表中的合同终止日期、物业公司处签名及“已交接”“自住”等字样也都是百丰物业公司私自添加，该申请表实际是鲁君玲与洲际酒店托管部员工王丽丽协商时的草稿。百丰物业公司一审时否认王丽丽是其员工，王丽丽的行为不能代表百丰物业公司。该申请表应是百丰物业公司非法取得，不具备真实性。最后，双方托管合同约定“甲乙双方需在合同期满前三个月提出解除托管要求”，才能有效解除合同，百丰物业公司不符合该条款约定，托管合同应仍然有效。一审法院在百丰物业公司未提供任何证据证明双方已解除托管关系的情况下，未尽查明事实义务，即认定鲁君玲与百丰物业公司之间托管关系解除，与客观事实不符。一审判决违背客观事实、有失法律公平公正原则。二、一审判决违反举证责任分配的原则，适用法律错误。本案中鲁君玲提供了约四十多张证据，形成完整证据链，一审法院却视而不见，而百丰物业公司却未提供任何证据证明自己的诉讼主张。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”百丰物业公司诉讼时主张：1、鲁君玲起诉已超过三年诉讼时效期间。2、设施设备的损坏有可能发生在交房期间，即责任主体为开发商。3、托管房内餐桌椅损坏、沙发被狗咬、被狗屎狗尿污染导致损坏所产生的损失无法确定发生在托管期内。百丰物业公司对自己的诉讼主张未提供任何证据证明。一审法院在百丰物业公司未能提供证据证明其诉讼主张情况下，即作出完全违背客观事实的认定，适用法律错误。其一，鲁君玲起诉并未超过诉讼时效期间，鲁君玲在2019年6月初来洲际酒店渡假期间，多次向百丰物业公司提出维修问题，都遭到拒绝，并先后四次，由市政府12345的工作人员出面调解，均遭拒绝。鲁君玲提供《业主意见登记表》载明，“维修前会电话通知业主到场，维修前的物业管理费用由酒店支付”，鲁君玲至今也未收到维修电话通知。其二，设施设备的损坏即使发生在交房期间，也与鲁君玲无关联。房屋已托管五年之久，且百丰物业公司是开发商的全资子公司。其三，设施设备的损坏是否发生在托管期内，应由百丰物业公司提供证据证明。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，导致最终判决完全不公。百丰物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求依法驳回鲁君玲的上诉，维持原判。事实和理由：一、案涉《房屋委托经营管理合同》已于2016年6月25日解除。1.鲁君玲于2016年6月25日出具的《解除托管申请书》是其真实意思表示，百丰物业公司经理签字同意，并完成交接，解除托管行为不损失他人权利，不违反强制性法律规定，属于《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定的双方合意解除《房屋委托经营管理合同》。鲁君玲称根据合同约定，需在合同期满前三个月提出解除委托的要求才能有效解除合同，是对《房屋委托经营管理合同》第七条第一款的曲解。该条款本意是合同到期后的处理方式，而非对双方解除合同的限制条件，该条款也无鲁君玲理解的含义。2.至于鲁君玲称该《解除托管申请书》无部门领导签字问题，根据债权相对性原则，合同的变更、解除仅需双方协商，无需第三方参与，百丰物业公司按鲁君玲提交的《解除托管申请书》解除《房屋委托经营管理合同》并无不当。3.关于鲁君玲称百丰物业公司提交的《解除托管申请书》系草稿的问题，第一，该申请书并未载有“维修后解除托管”字样，洲际酒店经理徐斌于2016年7月18日签字的《意见登记表》中也未记载“维修后解除托管”，仅标注“维修完毕后结算物业费”，但鲁君玲至今尚欠5413元物业费及2288元滞纳金。从时间看，鲁君玲在提交解除《解除托管申请书》23天后另行提出维修申请，与《解除托管申请书》载明的交接情况不符。第二，无论王丽丽身份是百丰物业公司员工还是洲际酒店员工，鲁君玲通过王丽丽将《解除托管申请书》递交给百丰物业公司，在百丰物业公司经理签字确认后就已生效。至于鲁君玲称“物业公司意见栏”为百丰物业公司私自添加问题，该栏本应百丰物业公司自主决定是否签字，程序上也应是先由业主提交申请而后百丰物业公司签字确认。二、鲁君玲主张赔偿损失缺少证据支持，且已超过诉讼时效期间。1.鲁君玲提交的维修单、投诉表均在《解除托管申请书》后形成，鲁君玲在交接当日未作出任何维修或赔偿请求。鲁君玲一审提交的房屋照片系2019年拍摄，不能证实2016年6月25日案涉房屋物件损坏情况，鲁君玲未提交证据证实因房屋漏水、瓷砖脱落、窗户打不开、家具损坏发生在托管期间，鲁君玲无法提供证据应承担不利后果，一审法院举证责任分配正确。2.鲁君玲在《解除托管申请书》中先用黑色笔签字，在查验物资情况后用绿色笔再次签字确认交接情况。在“物资交接情况”一栏中并未如“钥匙交接情况栏”般标注物资欠缺毁损情况，应视为不存在毁损事实。鲁君玲主张赔偿损失5000元、财物毁损4600元的请求应予驳回。3.关于诉讼时效问题，鲁君玲自2016年6月25日提交解除托管申请，至2019年7月30日起诉已超过诉讼时效期间，对于沙发等家具毁损产生的赔偿请求权，鲁君玲在交接时未作出主张，至起诉之日，同样已过诉讼时效期间。三、关于鲁君玲要求百丰物业公司支付2016年1月至3月房屋托管期间的剩余房租4800元，并非单指2016年1月至3月房租，鲁君玲在一审时诉讼请求表达准确无歧义，如其主张的损失少于实际损失也应视为是对权益的放弃，无权再次主张，故请求驳回鲁君玲该项上诉请求。鲁君玲向一审法院起诉请求：1.依法确认《房屋委托经营管理合同》仍为有效合同；2.百丰物业公司赔偿房屋在托管期间百丰物业公司损毁财物4600元；3.百丰物业公司修复被损坏的各种设施5000元；4.百丰物业公司支付房屋在托管期间房屋租金4800元；5.百丰物业公司继续支付鲁君玲房租直至合同解除之日；6.本案诉讼费用由百丰物业公司负担。一审法院认定事实：2012年3月25日，鲁君玲、百丰物业公司签订《房屋委托经营管理合同》，约定鲁君玲将其所有的位于荣成市洲际假日广场18栋301室（建筑面积103.16㎡）房屋委托百丰物业公司经营管理。委托期限为2年，自2012年5月1日至2014年4月30日。合同第四条费用分配方式约定：鲁君玲将房屋委托给百丰物业公司经营管理，所产生的收益扣除运营成本，包括但不限于物业管理服务费、公共水电分摊（鲁君玲预交一年的物业管理服务费和公共水电分摊费用，作为百丰物业公司履行本合同的开办费用，不计入运营成本）、专有部位水电费、室内设施维修费、易耗品、税费及其他费用，百丰物业公司每年收取纯利润的20%作为委托经营管理费用，80%的利润按鲁君玲建筑面积占全体委托建筑面积的比重进行分配。合同第五条费用结算时间约定：百丰物业公司每半年进行财务收支公示，并将收支的账单以邮件的方式发给鲁君玲，所形成的利润通过银行或其他方式支付，并接受鲁君玲的查询和监督。合同第七条约定委托经营期满后经营、资产的处置方式：在本合同所约定的委托经营期满前三个月，鲁君玲、百丰物业公司双方协商确定是否继续保持委托经营管理关系，如继续保持委托经营管理，由双方协商续签。委托期满不再继续保持委托经营管理的，百丰物业公司将该资产交于鲁君玲自行经营，并按合同做好清算。如因鲁君玲原因而未能在合同期满及时办理交接手续，则视为委托，百丰物业公司可按原合同约定继续执行。合同签订后，鲁君玲将房屋交付百丰物业公司进行经营管理。百丰物业公司于2013年4月1日转账支付鲁君玲款项846.02元，附加信息及用途为18楼301业主收益；于2017年6月27日转账支付鲁君玲款项2495.44元，付款用途载明13-14年洲际收益；于2016年7月6日转账支付1629.93元，付款用途载明洲际酒店收益款；于2017年7月26日转账支付299元，付款用途载明2016年洲际收益款。为确认托管期间的房租收益，一审法院要求百丰物业公司提供自2012年5月1日至2016年6月25日期间相关托管业主的单元号、房号、建筑面积及托管资料，以及与托管收支有关的会计记账凭证、总账、明细账及各月、季、年度的会计报表，百丰物业公司称上述资料因人员流动，相关负责同志已离职，公司无法提供。为此，一审法院组织人员到百丰物业公司公司处进行查询，公司人员称近年因人员流动性较大，先前负责托管工作的人员均已离职，相关托管账目在交接中因混乱造成流失，无法提供。2016年6月25日，鲁君玲向百丰物业公司提交解除托管申请表，表明退托原因为自住，合同终止日期为2016年6月25日，物资交接情况为已交接，物业公司意见为同意。2016年6月27日，鲁君玲报公司维修部门对房内损坏物品进行维修，维修内容显示1、卫生间瓷砖脱落（已掉落2块，没碎，放在卫生间内）；2、顶层漏水；3、卫生间窗户打不开；4、阳台墙皮需要粉刷。部门主管王丽丽、孙华伟签字确认。关于王丽丽及孙华伟身份，百丰物业公司代理人称王丽丽系洲际假日酒店托管部门员工，孙华伟身份不清楚。同时，鲁君玲进行业主投诉，填写意见登记表，投诉建议内容为要求维修1、卫生间窗户打不开；2、墙面有胶印痕迹（不需粉刷）；3、阳台需粉刷，总经理批示为同意。庭审中，鲁君玲提交信函一张，内容为鲁君玲向百丰物业公司公司反映托管期间物件损坏及维修问题，该信件载明的书写时间为2019年7月17日，鲁君玲称该信件通过邮政快递方式寄送百丰物业公司，寄送时间为2019年7月18日，对该信件内容百丰物业公司不予认可，并称即使鲁君玲确将该信件邮寄百丰物业公司，但从寄送时间看，鲁君玲的主张早已超过法定诉讼时效。庭审中，鲁君玲申请对财产损失进行司法鉴定。另查，鲁君玲所有的洲际假日广场18栋301室房屋开发商为百丰物业公司母公司威海宝滩旅游发展公司，房屋交付标准为精装修。一审法院认为，鲁君玲、百丰物业公司签订的《房屋委托经营管理合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规等强制性规定，合法有效。双方均应按照合同内容全面履行各自义务。涉案合同委托期限为2年，自2012年5月1日至2014年4月30日，合同到期，如双方同意继续履行合同，可进行续签，如因鲁君玲原因未能在合同期满及时办理交接手续，则视为委托，百丰物业公司可按原合同约定继续执行。根据该协议，合同期满后双方如未再进行续签，且鲁君玲未提出异议的，原委托合同继续有效，但委托期限为不定期，当事人可以随时解除合同，解除合同应在合理期限之前通知对方。2016年6月25日，鲁君玲向百丰物业公司提交《解除托管申请表》，要求解除托管关系，百丰物业公司公司意见同意，托管协议解除，双方基于该协议确定的权利义务于2016年6月25日终止。鲁君玲要求百丰物业公司继续支付房租，在合同解除之后，无事实依据，其请求不予支持。鲁君玲交接房屋后，于2016年6月27日向百丰物业公司工程部门进行报修，要求对室内脱落的2块卫生间瓷砖、无法打开的卫生间窗户进行维修，同时提出顶层漏水、阳台墙皮粉刷问题，鲁君玲另行填制的业主投诉表，亦是对上述问题的反馈。2019年7月17日，鲁君玲通过中国邮政向百丰物业公司发送书面信件，信件主要内容为对房屋财物、设施损失的反映并要求公司进行维修。根据鲁君玲提供的证据，鲁君玲先后两次反映时间间隔三年多，直至起诉之日，鲁君玲的主张亦已超过三年法定诉讼时效，其主张不应得到法院支持。即使鲁君玲的主张未超过诉讼时效，从鲁君玲在2016年反馈的问题看，卫生间窗户无法正常打开、顶层漏水、瓷砖脱落问题，涉及工程质量问题，因涉案房屋交房标准为精装修，上述问题有可能发生在交房期间，即责任主体为开发商，鲁君玲未能证实上述问题发生在托管期间，要求百丰物业公司承担责任，缺乏事实依据。鲁君玲反映的阳台墙皮污渍粉刷问题，该污渍或因漏水引发，或因居住过程中产生，如因漏水引发，则与工程质量有关，需与开发商协商解决，如是正常使用中产生，则属日常使用的正常损耗，委托之初鲁君玲对此应予知晓，正常使用范围内的自然损耗鲁君玲应予自行负担。另关于鲁君玲在庭审中提出的餐桌椅损坏、沙发被狗咬导致的破洞等问题，因鲁君玲在交接时未予提出，且自交接之日至鲁君玲起诉之日已超过法定三年诉讼时效，相应法律后果由鲁君玲自行负担。庭审中，鲁君玲申请对上述财产损失进行鉴定，因时间较长且从现有证据看，无法确认上述问题发生在托管期间，鉴定意见无法作为本案定案依据，故对其申请未予采纳。关于鲁君玲主张的房屋租金4800元。百丰物业公司于2017年度向鲁君玲转账支付托管收益，该时间未超过法定诉讼时效。从百丰物业公司转账记录看，托管期间鲁君玲房屋因对外出租而产生收益。关于百丰物业公司支付租金数额是否合理，根据合同第五条费用结算时间约定，百丰物业公司每半年进行财务收支公示，并将收支的账单以邮件的方式发给鲁君玲，所形成的利润通过银行或其他方式支付，并接受鲁君玲的查询和监督。但在实际操作中，鲁君玲将房屋交付百丰物业公司托管后，百丰物业公司没有按照约定如实将与托管相关的经营状况告知鲁君玲，鲁君玲相对百丰物业公司作为弱势群体，无法了解百丰物业公司经营管理的真实情况，在一审法院要求百丰物业公司提供自2012年5月1日至2016年6月25日期间相关托管业主的单元号、房号、建筑面积及托管资料，以及与托管收支有关的会计记账凭证、总账、明细账及各月、季、年度的会计报表时，百丰物业公司以人员流动，相关负责同志已离职为由，未向法庭提供相应账目，为此，百丰物业公司需承担于己不利的法律后果。法律规定，价款或者报酬不明确的，按照合同有关条款或交易习惯确定。涉案合同对价格未做明确约定，一审法院将依据交易习惯即参照同时期同地段同户型房屋出租价格进行确认。一审法院在先前审理其他案件中，曾对该小区与鲁君玲同样情况进行房屋托管的建筑面积108㎡的一套房屋租赁收入进行评估，经鉴定，该房屋2014年度租赁收入约为12000元，2015年租赁收入约为12600元，2016年租赁收入约为13200元。涉案房屋面积为103.16㎡，与上述评估房屋的面积大致相同，从该鉴定意见看，2014年-2016年间房屋租金标准均在10000元以上，而百丰物业公司在托管期间，平均每年给付鲁君玲租金1000多元，二者相差较大，现原告主张被告支付两年租金4800元，远未超出上述鉴定标准，为确保原告的合法权益，对原告主张的租金4800元，予以支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十一条、第九十三条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告于判决生效后十日内支付原告租金4800元。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费80元，由原告负担50元，被告负担30元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。鲁君玲为证实其主张向本院提交如下证据：证据1、鲁君玲于2019年6月25日乘坐动车的车票2张，证明2019年6月25日鲁君玲还在动车上，不可能有与百丰物业公司协商解除托管合同的时间。证据2、2020年5月7日鲁君玲向威海市人民政府12345政务服务热线投诉的电话录音及书面整理稿一份，证明鲁君玲最早于2019年的6月12日向威海市人民政府12345政务服务热线反映情况，该投诉符合诉讼时效中断的法定事由，鲁君玲起诉并未超过诉讼时效期间。鲁君玲同时提交调取证据申请书，主张若法院未采信证据2，其申请法院调取威海市人民政府12345政务服务热线投诉凭证及处理结果凭证，以证实鲁君玲在2019年6月12日拨打电话投诉。经质证，百丰物业公司对证据1动车车票的真实性及合法性无异议，但对关联性不予认可，认为其中一张杭州东站至济南西站的车票与本案无关。另一张济南至威海D6071列车全程3小时49分，鲁君玲8时55分乘坐该车次，约当日中午12时44分抵达威海，无法证明其因当日乘车无法签写《解除托管申请表》，且鲁君玲自认其2016年6月25日第一次居住案涉房屋，鲁君玲证明事项也与其自认相矛盾。对证据2通话录音的真实性及形式合法性无异议，但对证据的关联性及形成过程合法性不认可，该证据仅能证明鲁君玲曾于2019年6月12日向威海市人民政府12345政务服务热线投诉，无法证明投诉内容与本案相关，同时该证据形成过程中鲁君玲重复自述投诉事件内容，对接线员进行言语诱导，对其证明力及合法性不予认可。本院经审查认为，百丰物业公司对证据1车票的真实性无异议，本院对该证据真实性予以确认，但根据该车次运行时间，并不能排除鲁君玲当日提交《解除委托申请表》的可能，故对该证据证明力不予确认。百丰物业公司对证据2的真实性无异议，本院对该证据真实性予以确认，该录音显示鲁君玲问“我现在要求我向12345投诉，从去年（2019年）6月份开始投诉到7月份……的时间，我想你们给我出示证据，这个证据我要向法院提供……”，工作人员回复“6月12日”，鲁君玲回复“你给我提供一下，我不要你的内容……”，工作人员回复“我看到这边有一个部门提供回复，是说经工作人员立即调查落实，经查，求助人2019年通过市长热线渠道反映与开发商的经济纠纷问题，目前求助人正通过诉讼解决该问题”。该工作人员回复可知，鲁君玲确系曾于2019年6月12日向威海市人民政府12345政务服务热线投诉，但系投诉案涉房产开发商，并非百丰物业公司，故对该证据与本案的关联性本院不予确认，对其调取证据申请亦不予准许。本院二审审理查明，鲁君玲二审时称案涉《解除托管申请表》中业主信息部分包括身份证号码、联系地址、联系电话系其本人填写，物资交接情况处签名系其本人填写，并在签名后备注“还欠2把”。鲁君玲称2016年6月25日其第一次居住案涉房屋，之前从未住过，该次来威第一是向洲际酒店总经理请示自己居住房屋，第二是想以后不托管了，另表示在其离开房屋后，房屋一直空置。另查明，鲁君玲一审时提交的2016年6月27日、7月3日、7月5日、7月8日的工程部维修单中均备注有“已退托”。鲁君玲称其主张维修费5000元，系其请成山镇某装修公司估算维修卫生间瓷砖需要的费用。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：一、案涉《房屋委托经营管理合同》是否已于2016年6月25日解除；二、鲁君玲要求百丰物业公司赔偿损失及支付维修费是否有事实及法律依据；三、鲁君玲要求百丰物业公司支付2016年1月至3月租金4800元是否有事实及法律依据。关于争议焦点一，案涉《房屋委托经营管理合同》是否已于2016年6月25日解除问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同”，鲁君玲向百丰物业公司提交《解除托管申请表》，鲁君玲对表中“业主姓名”“物资交接情况”“钥匙交付情况”三处签字的真实性并无异议，百丰物业公司在该表“物业公司意见”中签字确认，应视为双方于2016年6月25日协商一致，解除了案涉《房屋委托经营管理合同》。关于鲁君玲称该表系向洲际酒店出具，并不等于向百丰物业公司出具，案涉合同至今并未解除，对此，本院认为，首先，鲁君玲系与百丰物业公司签订《房屋委托经营管理合同》，成立委托合同关系，《解除托管申请表》中亦列有物业公司意见一栏，且该表最终存档于百丰物业公司，现鲁君玲称《解除托管申请表》并非向百丰物业公司提交，依据不足。其次，鲁君玲自认其于2016年6月25日居住在案涉房屋，来威的想法之一是不再托管，即解除托管是鲁君玲真实意思表示，在其离开后案涉房屋一直空置，鲁君玲也一直未要求百丰物业公司履行《房屋委托经营管理合同》中约定的出租义务，双方实际上也已解除了案涉《房屋委托经营管理合同》。再次，从鲁君玲一审提交的4张工程部维修单均备注有已退托，其中日期在先的2016年6月27日的维修单中维修内容明确载明“18-301（已退托）自住”，与《解除托管申请表》内容一致，鲁君玲提交的证据亦与其主张不符，综上，一审判决认定案涉《房屋委托经营管理合同》已于2016年6月25日解除并无不当。关于鲁君玲称百丰物业公司未按合同约定提前三个月通知解除事项，不产生合同解除后果的问题，本院认为，案涉《房屋委托经营管理合同》第七条第（一）款约定，“委托经营期满后经营、资产处置方式，该条款约定，在合同所约定的委托经营期满前三个月，双方协商确定是否继续保持委托经营管理关系，如继续保持委托经营管理关系，由双方协商续签，委托期满不再继续保持委托经营管理的，百丰物业公司将资产交由鲁君玲自行经营，并按合同做好清算”。该条款是对托管期满后双方经营方式的约定，并非限制解除权的条款，且解除案涉《房屋委托经营管理合同》系鲁君玲提出，百丰物业公司同意鲁君玲的申请，双方协议解除《房屋委托经营管理合同》，符合合同约定及法律规定，鲁君玲相关上诉理由不当，本院依法不予支持。关于争议焦点二，鲁君玲要求百丰物业公司赔偿损失及支付维修费是否有事实及法律依据问题。二审时鲁君玲要求百丰物业公司赔偿损失24000余元，超过一审时诉讼请求4600元的部分，属于二审时提出的新的请求，在无法与百丰物业公司达成一致调解意见的情况下，本院对二审时提出的新的诉讼请求不予处理。案涉《房屋委托经营管理合同》已于2016年6月25日解除，鲁君玲要求百丰物业公司赔偿委托期间给其造成的损失，需举证证明在托管期间百丰物业公司未遵守合同约定给其造成了损失，为此鲁君玲一审时提交照片、工程部维修单、业主投诉意见表证实其主张。其中，照片拍摄于2019年，不足以证实托管期间案涉房屋的状况，该证据与本案关联性本院不予确认。工程部维修单备注有已退托，均在委托关系结束后形成，不足以证实报修的事项系在托管期间产生。业主投诉意见表形成时间为2016年7月18日，记录汇总情况一栏内容有“要求维修完毕结算物业费”，总经理批为“同意在支付前物管费由酒店支付”，上述内容亦不足以证实报修事项系在托管期间形成，鲁君玲提交的上述证据均不足以证实其主张，应承担举证不能的法律后果。同时，根据鲁君玲签字确认的《解除托管申请表》，物资交接情况处一栏为“已交接”，鲁君玲在“已交接”后签字，鲁君玲并未备注存在的问题，应认定鲁君玲在交接时对房屋状况未提出异议。现鲁君玲起诉要求百丰物业公司赔偿损失依据不足。同时，根据鲁君玲提交的上述证据，鲁君玲在报修时提出的问题为卫生间窗户无法打开、顶层漏水、瓷砖脱落问题，一审法院认定上述问题有可能发生在交房期间并无不当。百丰物业公司为开发商威海宝滩旅游发展公司为子公司，根据《中华人民共和国公司法》第十四条第二款规定，公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。鲁君玲主张百丰物业公司作为子公司，应承担母公司责任无法律依据，本院依法不予支持。关于鲁君玲主张墙皮污渍问题，鲁君玲并无证据证明系在托管期间产生，且即便属于托管期间产生的自然损耗问题，根据双方签订的《房屋委托经营管理合同》第四条费用分配方式约定，室内设施维修费、易耗品、税费及其他费用等属于运营成本，在扣除上述成本后百丰物业公司每年收取纯利润的20%作为委托经营管理费用，80%的利润按鲁君玲建筑面积占全体委托建筑面积的比重进行分配。一审法院根据另案中与案涉房屋相同情况的房屋评估报告，确定应分配给鲁君玲的利润，即便确实存在室内设施维修费用，也在分配利润前作为运营成本扣除，鲁君玲相关主张依据不足，本院依法不予支持。关于鲁君玲要求百丰物业公司赔偿维修费损失5000元的问题，二审时鲁君玲明确该部分损失系估算的卫生间瓷砖维修费用，如前所述，鲁君玲并无证据证明卫生间瓷砖脱落问题系在托管期间造成，且该部分损失并未实际发生，鲁君玲要求百丰物业公司赔偿该部分费用无事实及法律依据，本院依法不予支持。关于争议焦点三，鲁君玲要求百丰物业公司在一审判决基础上再支付2016年1月至3月租金4800元是否有事实及法律依据。鲁君玲一审提出诉讼请求为要求百丰物业公司支付托管期间内房租4800元，托管期间包含2016年1月至3月，一审判决已支持其要求百丰物业公司支付托管期间租金4800元诉讼请求，鲁君玲再要求支付4800元租金理由不当，本院依法不予支持。综上所述，鲁君玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费160元，由上诉人鲁君玲负担。本判决为终审判决。审判长  于永忠审判员  马树芳审判员  于 晶二〇二〇年六月三十日法官助理刘颖霞书记员邹乔