甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书(2019)甘0102民初13190号原告：王浩骅，男，1974年5月3日出生，汉族，青海省互助县德天大酒店厨师，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：孔德平，甘肃现代发展律师事务所律师。被告：刘鑫，男，1991年8月24日出生，汉族，兰州市安宁区人，住甘肃省兰州市安宁区。委托诉讼代理人：陈晓霞，甘肃通源律师事务所律师。第三人：兰州巨信巨城房地产代理有限公司安宁分公司，住所地：甘肃省兰州市安宁区北滨河西路70号(黄河家园一楼商铺)。负责人：张丽，该公司总经理。委托诉讼代理人：安燕云，女，该公司职员。原告王浩骅与被告刘鑫、第三人兰州巨信巨城房地产代理有限公司安宁分公司（以下简称：巨信公司安宁分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王浩骅及其委托诉讼代理人孔德平到庭参加诉讼，被告刘鑫及其委托诉讼代理人陈晓霞到庭参加诉讼，第三人巨信公司安宁分公司的委托诉讼代理人安燕云到庭参加诉讼,本案现已审理终结。原告王浩骅向本院提出诉讼请求：1、请依法判令被告支付剩余房款320000元，支付截止2019年11月11日的违约金24320元，合计支付344320元；2、请依法判令被告以320000元为基数，按日利率0.1%支付自2019年11月12日起至欠款实际还清日期间产生的违约金；3本案案件受理费、保全费、担保费、律师代理费等费用由被告负担。事实与理由：2019年3月10日，在第三人巨信公司安宁分公司的居间下，其与被告刘鑫签订房屋买卖合同，约定其将登记在自己名下的坐落于兰州市城关区安定门外65号904室【产权证号:(2017)兰州市不动产权第0013311号】的房屋出卖给被告。房屋交易价390000元，其净得款380000元，其他费用由被告承担。合同第三条约定，支付定金10000元后，再付款50000元，剩余房款以银行按揭方式支付，若银行按揭贷款不能获得批准，则转为一次性付款。合同第八条第二项约定，买方未按约定支付房款的，每逾期一日，按总房款的0.1%支付违约金。合同第八条第六项约定，为办理贷款或者产权过户手续，买卖双方另行签订的房屋转让合同与本合同不一致的，以本合同为准。合同第八条第七项约定，因一方违约而引发的诉讼费、保全费、执行费、律师费等费用均由违约方承担。合同签订当日，被告支付定金10000元，2019年8月6日支付50000元。2019年8月27日，其配合被告完成了产权过户登记，涉案房屋现登记在刘鑫名下，产权证号:甘(2019)兰州市不动产权第0048652号。剩余房款因被告征信原因未获得银行按揭贷款，被告又迟迟不履行支付剩余房款320000元之义务，其多次催要无果。被告的行为已违反了双方之约定及《中华人民共和国合同法》等法律法规的规定，故其诉至法院，望判如所请。被告刘鑫辩称，原告所述因其征信问题导致贷款不能审批，与事实不符。其不能办理贷款的原因，是因为银行年底扎账，贷款流程不规范造成。本案第三人作为居间方，不能预见贷款不能审批的风险，存在一定过错，应该承担相应责任，且双方签订的房屋买卖成交合同系第三方所作的格式合同，该合同加大了被告的义务，而没有做出明确提示，第三人存在违约，应该承担相应责任。因今年疫情影响，请法庭酌情考虑，依法裁判。第三人巨信公司安宁分公司述称：1、被告确实没有向原告支付剩余房款320000元。2、被告的贷款是自己办的，没有与其签订过任何代办贷款的合同，第三人并不存在违约的情形。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告提交的房屋买卖成交合同、净拿协议书、承诺书、诉讼财产保全责任保险发票、保全费发票、律师代理费发票、建行现金交款单、房屋产权证书；第三人提交的房屋买卖成交合同、收条复印件、净拿协议；本院审查后认为，上述证据内容客观真实，来源合法，与本案存在关联性，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月10日，原告王浩骅作为卖方、被告刘鑫作为买方、在第三人巨信公司安宁分公司的居间下，签订了《房屋买卖成交合同》一份。合同约定：原告王浩骅将其所有的坐落于兰州市城关区白银路街道安定门外65号904室【产权证号：(2017)兰州市不动产权第0013311号】的房屋出卖给被告刘鑫，房屋建筑面积：39.85平方米，房屋成交总价390000元。同日，原告王浩骅与第三人签订了净拿协议书，约定：卖方净得款380000元，与《房屋买卖成交合同》成交价的差额归居间方所有，由居间方负责缴纳房屋过户卖方应承担的税、费等相关费用，其他作为居间方的中介佣金。卖方不再承担《房屋买卖成交合同》中约定的中介佣金。合同签订的当日，被告向原告支付定金10000元，2019年8月6日被告又支付购房款50000元，双方约定剩余购房款以银行按揭方式支付，《房屋买卖成交合同》第三条第2项（3）约定“买方贷款额为340000元，在办理贷款审批过程中，若贷款额度不足或遇政策性问题，首付款与贷款额度发生变化的，则由买方一次性补齐不足部分房款；若因买方征信等原因造成按揭申请不获批准，买方同意转为一次性付款。……”合同第八条第2项约定“买方未按约向卖方支付购房款的，每逾期一日，按合同总房款的1‰向卖方支付违约金。”合同第八条第7项约定“本合同因一方违约而引发诉讼的，诉讼费、保全费、执行费、律师费等费用均由违约方承担。”2019年8月27日，原告王浩骅配合被告刘鑫完成了产权过户登记，将涉案房屋登记在被告刘鑫名下，产权证号为:甘(2019)兰州市不动产权第0048652号，但被告刘鑫却未能办理银行按揭贷款，也无法按约向原告王浩骅一次性支付购房余款320000元，引起本诉。另查，原告为此次诉讼花费保全费2420元、担保费1520元、律师代理费12000元。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订的《房屋买卖成交合同》，内容合法、意思表示真实、为有效合同，各方均应按照合同的约定履行各自的义务。原告王浩骅已按约向被告刘鑫办理了涉案房屋的产权过户登记手续，被告刘鑫却未能依约办理购房余款的按揭贷款手续，在按揭申请不能获得批准的情况下，也未按约向原告一次性支付购房余款，其行为已构成违约，本院对原告请求判令被告支付剩余房款320000元并支付截止2019年11月11日的违约金的诉讼请求予以支持。对于违约金的计算，首先，双方在合同中未约定购房余款的支付时间，依照法律规定，对支付时间没有约定或者约定不明，买受人应当在收到标的物的同时支付。原、被告双方办理涉案房屋变更登记的时间是2019年8月27日，被告应当按照房屋过户到其名下的时间向原告支付购房余款，自2019年8月27日至2019年11月11日为77天。其次，违约金应相当于原告受到的损失，本案原告的损失应为利息损失。原、被告双方在《房屋买卖成交合同》中约定每逾期一日，按合同总房款的1‰向卖方支付违约金，该项约定过高，本院酌定违约金的计算依据为2019年10月的同期银行贷款利率4.75%，被告应承担的违约金为3207元（320000×4.75%÷365×77＝3207）；关于原告主张被告承担保全费、担保费、律师费的诉讼请求，因原、被告双方在《房屋买卖成交合同》中约定“本合同因一方违约而引发诉讼的，诉讼费、保全费、执行费、律师费等费用均由违约方承担。”被告的违约行为给原告造成了一定的损失，故对原告的该项诉讼请求予以支持。对于被告刘鑫辩称应由第三人承担本案按揭贷款不能办理的相应责任，应由刘鑫另案主张，本案不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百六十一条之规定，判决如下：一、被告刘鑫于本判决生效之日起十五日内向原告王浩骅支付剩余购房款320000元、支付自2019年8月27日至2019年11月11日的违约金3207元，两项共计323207元（自2019年11月12日起至欠款实际清偿之日的违约金，以欠款本金为基数，按年利率4.75%计算）。二、被告刘鑫于本判决生效之日起十五日内向原告王浩骅支付保全费2420元、担保费1520元、律师代理费12000元，三项共计15940元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3232元(已减半)，由被告刘鑫负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  梁燕平二〇二〇年六月十七日书记员  郭桂荣