四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终3257号 上诉人（原审被告、反诉原告）：康伟，男，1980年10月1日出生，汉族，住成都市成华区。 上诉人（原审被告、反诉原告）：陈艳梅，女，1982年5月8日出生，汉族，住四川省资阳市乐至县。 委托诉讼代理人：康伟，男，1980年10月1日出生，汉族，住成都市成华区，系陈艳梅丈夫。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：成都望子成龙外语培训学校。住所地：成都市武侯祠大街266号华达商城六楼。 法定代表人：蒋杨斌，校长。 委托诉讼代理人：戴先华，四川法泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王红银，男，1986年4月5日出生，汉族，住四川省苍溪县，系该学校员工。 上诉人康伟、陈艳梅因与被上诉人成都望子成龙外语培训学校（以下简称望子成龙学校）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2019）川0108民初4717号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。 康伟、陈艳梅上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回望子成龙学校的全部诉讼请求，支持康伟、陈艳梅的全部反诉请求；二、一审、二审诉讼费用由望子成龙学校承担。事实与理由：一、一审认定事实不清。至2018年11月底，望子成龙学校未按照合同约定支付下6个月租金，因望子成龙学校要求康伟按照其要求发出指定内容的短信后才支付下6个月租金，康伟才按照其要求发送了短信。后望子成龙学校除了发出要求退房租及保证金的通知外，未实际与康伟、陈艳梅办理退房手续及房屋交接。望子成龙学校在一审中表示可以当庭退还案涉房屋钥匙，也证明其在康伟、陈艳梅强行收回房屋之前一直实际占有并使用房屋。因望子成龙学校更换门锁，康伟多次与其协商未果，在物业方见证下强行打开案涉房屋，清理其遗留在屋内杂物后将房屋收回。二、一审适用法律错误。因望子成龙学校拖欠租金，案涉合同于2019年5月31日解除。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百零八条、二百二十七条规定，望子成龙学校不履行合同义务，康伟、陈艳梅有权解除合同，并要求其承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。三、一审适用程序错误。本案争议金额较大，双方当事人互为本反诉原被告，本案应当依法转为普通程序审理。 望子成龙学校答辩称，一、康伟、陈艳梅同意退房短信真实有效。首先，望子成龙学校是提前支付租金，没有拖欠租金。根据租赁合同第三条约定，望子成龙学校在2018年11月29日支付2019年1月1日至2019年6月30日租金，是提前支付，没有拖延。其次，双方短信内容证明康伟、陈艳梅同意退房。康伟、陈艳梅对短信中关于其资金紧张、要求付6个月房租的说法没有回复短信否定。二、房屋清洁和物品交接对还房不产生实质性影响。三、双方对还房进行过多次沟通，望子成龙学校提供的2019年3月20日和2019年3月31日的短信可以证明。康伟、陈艳梅对上述短信均未回复、未否定，参照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（法释［2019］19号）第四条规定，能够认定康伟、陈艳梅拒绝办理交房手续。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条规定，康伟、陈艳梅拒绝接收钥匙、办理收房手续，不影响案涉合同于2019年2月24日解除的效力。四、一审程序合法。本案虽有本、反诉，但案情简单，本诉和反诉金额均只有2万余元，适用简易程序完全合法。综上，请求依法驳回康伟、陈艳梅上诉，维持原判。 望子成龙学校向一审法院提出诉讼请求：1．确认望子成龙学校于2019年2月24日对康伟、陈艳梅发出的合同解除通知有效，望子成龙学校与康伟、陈艳梅于2010年10月23日签订的《房屋租赁合同》于2019年2月24日解除；2．康伟、陈艳梅向望子成龙学校退还房屋保证金4690元，以及房屋未使用期间的租金19744元（2019年3月1日至5月31日），合计24434元。 康伟、陈艳梅向一审法院提出反诉请求：1．判决康伟、陈艳梅与望子成龙学校的房屋租赁合同于2019年5月31日解除；2．望子成龙学校向康伟、陈艳梅支付违约金21108.65元，首月房租4677.2元，拖欠的物业水电费498.86元，共计26284.71元。 一审法院经审理查明：康伟、陈艳梅系位于成都市成华区房屋的所有权人。 2010年10月23日，康伟、陈艳梅（出租方、甲方）与望子成龙学校（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将前述房屋出租给乙方，房屋建筑面积85.04平方米，租赁期限10年，自2010年12月1日起至2020年12月31日止，免租期从2010年12月1日起至2010年12月31日止；租金按建筑面积以人民币每月55元/平方米计算，从第三年起，租金在上一年的基础上递增5%，其中，2019年1月1日至2019年12月31日为6581.29元/月，租金以陆个月为一结算支付周期，首期费用在本合同签订生效之日支付，以后每期费用，乙方在上期费用支付周期届满前的五个工作日内支付；乙方在支付首期租金同时向甲方交纳保证金4690元，合同终止时，乙方将租赁房屋归还甲方，甲方在收房当日内将保证金全额退还乙方，乙方未经甲方同意擅自将房屋转租转让给第三方或乙方单方面提前解除合同，保证金可不予退还。 《房屋租赁合同》签订后，康伟、陈艳梅向望子成龙学校交付了案涉房屋，望子成龙学校并出具《收条》，载明：收到案涉房屋装修钥匙2把、报箱钥匙2把、门钥匙6把、猫眼1个及工商银行卡（卡号：62×××50，户名：康伟）。望子成龙学校按约向康伟、陈艳梅支付了保证金4690元，康伟、陈艳梅并出具了相应《收条》。 后望子成龙学校主张因案涉房屋不符合《成都市民办教育培训机构设置指导标准》规定的场地设施的要求，而与康伟、陈艳梅协商解除前述《房屋租赁合同》。依据康伟与望子成龙学校经办人员王红银之间的短信记录，康伟于2018年11月29日向王红银发送短信，载明：“2019年3月1日未退还房屋给甲方，甲方不退还多于（余）的3个月资金，若乙方在2019年3月1日前退还房屋给甲方退还多于（余）的3个月资金。”同日，望子成龙学校以转账方式向陈艳梅支付了半年租金39487元。 2019年2月22日，成都龙湖物业服务有限公司向望子成龙学校开具四川省增值税电子普通发票，载明其收取案涉房屋物业管理服务费及共用能耗分摊费4575.32元，电费及电费线损1723.18元。2019年2月24日，望子成龙学校通过王红银向康伟发送了《合同解除通知》，载明：“2017年12月12日，成都市出台《成都市民办教育培训机构设置指导标准》文件，……贵方出租给我单位的房屋不符合上述规定，我单位不能继续使用。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，经研究，通知如下：我单位从2019年2月24日起解除双方签订的《房屋租赁合同》，请贵方在合同解除后三日内退还我单位交纳的房屋保证金（押金）4690元，2019年3月1日至5月31日租金19744元，共计24434元。”2019年3月20日，望子成龙学校通过王红银再次向康伟发送了《通知》，载明：“我单位于2010年10月23日与您就成都市成华区二环路东二段3号龙湖三千星座1幢1单元1301号房签订了房屋租赁合同，2018年11月29日我单位电话通知您，告知您我单位因为国家政策调整需要提前终止合同，暂付3个月房租，您表示您最近资金紧张，要求我方支付6个月房租，同时发短信告知我单位，如果在2019年3月1日前退房，将退还多收取的3个月房租。我单位于2019年2月24日短信告知您，我单位已经将房屋腾退，可以退房，您我双方于2019年2月28日、2019年3月14日当面沟通，期间并多次电话沟通，您方均不愿退还相关费用。现我单位再次通知您，请你于收到本通知后立即退还租金及租赁保证金。否则我方将诉至法律。”2019年3月31日，望子成龙学校通过王红银再次向康伟发送了消息，载明：“我校于2019年2月24日解除与贵方的房屋租赁合同。之后，你方多次拒绝办理交房手续。今再次通知贵方，务必于2019年4月1日办理交房手续。否则，一切法律后果由贵方承担。”。 一审审理中，望子成龙学校主张其在2019年2月22日与物业服务公司进行了结算，并于2019年2月24日联系康伟、陈艳梅办理退房事宜，其后并多次协商退房事宜，但康伟、陈艳梅均拒绝退房，其已于2019年2月搬离。康伟、陈艳梅主张其在望子成龙学校未支付下一年度租金的情况下，于2019年6月底在物业服务公司的见证下收回房屋。依据成都龙湖物业服务有限公司于2019年5月16日向康伟、陈艳梅出具的专用收据，案涉房屋在2019年3月期间未产生水电费，四月产生电费0.91元，水费4.43元。该专用收据载明的客户名称为望子成龙学校。望子成龙学校主张因康伟、陈艳梅拒绝收房，物业服务公司在双方未到场的情况下未办理客户名称的变更。 上述事实有当事人陈述及下列经庭审质证的证据证实：当事人身份信息、房屋租赁合同、商品房买卖合同、房屋产权证、收条、中国工商银行转账凭证、短信聊天记录、通知、四川省增值税电子普通发票、专用收据、借记卡账户历史明细清单等。 一审法院认为，康伟、陈艳梅与望子成龙学校签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，依法应受法律保护。合同履行过程中，望子成龙学校基于案涉房屋不符合《成都市民办教育培训机构设置指导标准》规定的场地设施的要求而与康伟、陈艳梅协商提前解除合同，考察康伟向望子成龙学校回复的短信内容，康伟同意在附条件的情况下退还三个月租金，该短信应视为双方已经就提前解除合同并退还三个月租金达成了一致意见，即相应条件是望子成龙学校应在2019年3月1日前将案涉房屋退还给康伟、陈艳梅。虽然望子成龙学校其后未在该期限前将案涉房屋退还，但依据庭审查明的望子成龙学校于2019年2月22日即结清了相应期间的物业费及电费等，以及案涉房屋在2019年3月未产生水电费等事实，再结合望子成龙学校自2019年2月24日起多次向康伟、陈艳梅发送的要求其配合收房的短信通知，能够证明望子成龙学校在2019年2月24日即做好了退还案涉房屋的准备，但因康伟、陈艳梅未配合收房，导致案涉房屋未在约定期限内退还。依据《中华人民共和国合同法》第四十五条关于“当事人对合同的效力可以约定附条件。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就”的规定，双方约定的提前解除合同并退还三个月租金的条件于2019年2月24日应视为已经成就。合同解除条件成就后，望子成龙学校已通过短信方式向康伟送达了相应的解除通知，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，合同自通知到达时解除，望子成龙学校据此主张确认其于2019年2月24日发出的合同解除通知有效、《房屋租赁合同》于2019年2月24日解除，一审法院依法予以支持。对康伟、陈艳梅关于《房屋租赁合同》于2019年5月31日解除的主张，缺乏事实及法律依据，一审法院依法不予支持。因一审法院已经认定提前解除合同并退还三个月租金的条件于2019年2月24日已视为成就，《房屋租赁合同》经协商提前解除后，望子成龙学校主张退还三个月租金及保证金符合双方约定，一审法院依法予以支持。该三个月租金金额为19743.5元，望子成龙学校主张退还的租金金额有误，一审法院依法予以纠正。康伟、陈艳梅系因自身原因未接收房屋，望子成龙学校并不存在违约行为，康伟、陈艳梅要求望子成龙学校支付违约金、退还首月房租并承担物业水电费，缺乏事实及法律依据，一审法院依法不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认望子成龙学校于2019年2月24日向康伟发送的《合同解除通知》有效，望子成龙学校与康伟、陈艳梅于2010年10月23日签订的《房屋租赁合同》于2019年2月24日解除；二、康伟、陈艳梅于判决生效之日起十五日内退还望子成龙学校保证金4690元及租金19743.5元；三、驳回望子成龙学校的其他诉讼请求；四、驳回康伟、陈艳梅的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉一审案件受理费减半收取计205.5元，反诉案件受理费减半收取计229元，由康伟、陈艳梅承担。 二审中，康伟、陈艳梅、望子成龙学校均无新证据提交。 本院二审查明的事实与一审一致，本院对此予以确认。 本院认为，康伟、陈艳梅与望子成龙学校签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效。根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、《房屋租赁合同》解除时间的认定；二、康伟、陈艳梅是否应当返还望子成龙学校保证金。现将上述争议问题阐述如下： 对案涉租赁合同解除时间的认定问题。康伟、陈艳梅主张其于2018年11月29日向王红银发送短信，载明：“2019年3月1日未退还房屋给甲方，甲方不退还多于（余）的3个月资金，若乙方在2019年3月1日前退还房屋给甲方退还多于（余）的3个月资金。”系因望子成龙学校要求其按照该内容发送短信后才缴纳后6个月房屋租金，该短信非其真实意思表示。其和望子成龙学校多次协商未果，而望子成龙学校并未按照合同约定完成腾退，后其在物业方见证下强行打开房门，收回案涉房屋，故案涉合同解除时间应为2019年5月31日。望子成龙学校则称双方根据短信达成合意，其在2019年2月22日与物业结清物业、水电费后即和康伟、陈艳梅协商多次解除合同、返还房屋，因康伟、陈艳梅拒不配合，其已经自行搬离案涉房屋，故合同解除时间应为2019年2月24日。对此，本院认为，康伟、陈艳梅二审认可望子成龙学校除因擅自解除合同构成违约外，并无其他违约情形。故本案审查核心在于望子成龙学校是否构成擅自解除合同，案涉租赁合同解除时间的认定。在此之前首先应明晰康伟2018年11月29日发送的短信是否系其真实意思表示。 对康伟2018年11月29日发送的短信是否系其真实意思表示。本院认为，康伟并未提供证据证明其发送该条短信系按照望子成龙学校要求。同时望子成龙学校在2019年2月24日至2019年3月31日多次向康伟、陈艳梅要求按照康伟发送的短信内容解除合同、腾退房屋，康伟、陈艳梅均未提供证据证明其对此进行过回复，或提出过异议，基于此，康伟主张其2018年11月29日发送的短信内容非其真实意思表示，本院不予认可。因康伟在短信中陈述是否退还3个月租金以望子成龙学校是否于2019年3月1日向康伟退还房屋为依据，而望子成龙学校对其该短信予以认可。故双方应系对案涉合同的解除条件达成一致，也即如果望子成龙学校于2019年3月1日前将房屋返还给康伟、陈艳梅，合同即达到解除条件，康伟、陈艳梅应向其退还3个月租金。 本案中，望子成龙学校于2019年2月22日结清水电、物业费，后案涉房屋在2019年3月至6月仅有物业费的产生，几乎没有水电费的产生，能够证明望子成龙学校已经做好腾退房屋的准备。后望子成龙学校于2019年2月24日至2019年3月31日联系康伟、陈艳梅要求解除合同并进行房屋腾退，但康伟、陈艳梅并无证据证明其在望子成龙学校要求腾退时进行积极配合，也无证据证明其未积极配合系基于客观原因导致，故虽望子成龙学校的腾退行为未完全符合合同约定，但根据《中华人民共和国合同法》第四十五条关于“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就”之规定，案涉租赁合同于2019年2月24日已经达到双方约定的解除条件，合同自2019年2月24日康伟、陈艳梅收到望子成龙学校发送短信主张解除合同时解除。康伟、陈艳梅主张合同自2019年5月31日解除因缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持。一审基于此认定康伟、陈艳梅应依约向望子成龙学校返还三个月租金并无不当，本院予以维持。 对康伟、陈艳梅是否应当返还望子成龙学校保证金，本院认为，根据租赁合同第四条约定“依法将房屋归还甲方，甲方在收房当日将保证金全额退还乙方。若有下列情形之一，保证金可不予退还：1、乙方未经甲方同意擅自将房屋转租转让给第三方。2、乙方单方面提前解除合同。”，因康伟、陈艳梅并无证据证明望子成龙学校存在合同约定不应退还保证金的情形，一审认定其应向望子成龙学校退还保证金并无不当，本院予以维持。 综上所述，康伟、陈艳梅的上诉请求不成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费411元由康伟、陈艳梅负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  廖 方 审 判 员  袁晟翔 审 判 员  赵 韬 二〇二〇年六月五日 法官助理  郑 帅 书 记 员  丁昱凡