湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终3926号上诉人（原审原告）：武汉绿园经济发展有限公司，住所地武汉市东西湖区舵落口大市场（8）。法定代表人：李国珍，董事长。委托诉讼代理人：李勇，湖北卓道律师事务所律师。委托诉讼代理人：王健，湖北卓道律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：项小英，女，1968年5月20日出生，汉族，住武汉市东西湖区。委托诉讼代理人：程丽芳，湖北观筑律师事务所律师。上诉人武汉绿园经济发展有限公司（以下简称绿园公司）因与被上诉人项小英合同纠纷一案，不服湖北省武汉市东西湖区人民法院（2019）鄂0112民初201号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。绿园公司上诉请求：一、撤销原判，改判确认绿园公司与项小英签订的《售厅合同》中租期超过20年的约定部分无效，解除绿园公司与项小英之间的不定期租赁关系；二、判令项小英腾退舵落口国家级武汉农产品中心批发市场的自编3号蔬菜大厅场地；三、改判本案诉讼费用由项小英负担。事实与理由：一、一审法院对合同定性错误。涉案合同虽然冠名为“售厅合同”，但其内容全部为不动产租赁关系的权利和义务，符合租赁合同的特征而不属于销售合同。租赁合同和销售合同最显著的区别在于：1、前者不转移所有权，后者转移；2、租赁物于租赁期限届满后负有退返义务，销售合同没有此义务。综观涉案合同，买卖标的表述为“铺位租赁权”，权利义务表述为“乙方（被上诉人，下同）有偿使用38年”，“乙方不得在有偿使用期内退出经营，亦不得转让租赁权”、“乙方若违约，甲方（上诉人，下同）有权终止合同，乙方买断租赁权的付款甲方不予退还”的内容，均说明该合同不是针对不动产所有权交易所作约定，而是针对不动产的租赁权进行的约定。而且，合同中没有任何条款对不动产的产权和过户作出过约束。因此，涉案合同的履行不涉及所有权的转移，不符合买卖合同的特征。此外，合同中有关有偿使用38年，乙方违约甲方有权终止的约定，表明38年为约定租赁期，届满乙方负有退还租赁物的义务；乙方违约甲方享有提前收回租赁物的权利。证明合同约定乙方退还租赁物是明确的。据上述，涉案合同具备转移使用权但不转移所有权，期满必须退还的特征，应定性为租赁合同。一审法院认为被上诉人购买上诉人商铺的38年使用权与我国现行法律规定商铺土地使用权40年年限较为接近，合同中并未约定租金以及支付方式、违约责任等条款，从而否定涉案合同的租赁性质，理由荒诞。首先，38年使用权，强调的是“使用权”，而非物权！其次，商铺的使用权与土地使用权并非同一概念，不可以等同，商铺的使用权可以转让，土地使用权非法定程序不得交易，不能因为租赁商铺的使用权期限与土地使用权年限较为接近而否定租赁性质，两者之间并不存在逻辑上的因果关系。况且，涉案合同签订时，涉案地块的土地性质并非为商业用地，谈其40年的使用年限根本没有依据。第三、合同约定有租金的计算方式和支付方式，约定有被上诉人不得转让租赁权否则上诉人有权终止合同、买断“租赁权”的付款不予退还的违约条款。一审法院罔顾上述条款，断然否定合同的租赁性质，既没有事实依据，也没有法律依据。二、一审法院适用法律错误。1、严重违反程序法。一审法院否定了涉案合同租赁性质，却没有给予准确的定性，而是称“对于合同的准确定性，原被告可另案解决”。违反了人民法院对于受案范围内的法律关系不得拒绝审理的基本程序要求。如果其他法院都沿用一审法院的这种审判路径，那么基本上可以对所有的争议法律关系都可以回避，对所有诉讼请求都可以无理由驳回了。2、一审法院应适用《合同法》有关租赁合同及《中华人民共和国民法总则》有关规定，对双方约定租赁期超过法定20年以上的部分确认为无效，而不应片面适用《中华人民共和国民法通则》的规定。项小英辩称，一、绿园公司主张案涉合同为租赁合同没有任何事实和法律依据，租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用并收取租金的合同，但本案中项小英可以自主经营，也可以对外收取租金，也可以将商铺自由对外转让，绿园公司也对项小英转让的行为予以认可，并配合重新签订相应的售厅合同书或销售合同书，项小英对案涉商铺享有占用、使用、收益和处分的全部权能，且在一审中绿园公司提交的证据中，收款名目均为门面款、销售款等，这些名目是销售合同的名目，不是租赁合同的名目，由此可见双方为买卖合同关系，而非租赁合同关系。二、一审法院已认定合同合法有效，双方均应按约履行，绿园公司以法律适用错误为由主张一审判决错误，没有任何事实和法律依据。请求驳回上诉，维持原判。绿园公司向一审法院起诉请求：1、判令确认《售厅合同书》中租期超过20年的部分无效；2、判令解除绿园公司、项小英之间的不定期租赁关系；3、判令项小英腾退舵落口国家级武汉农产品中心批发市场的自编3号蔬菜大厅场地铺位；4、判令项小英承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：1998年9月30日，绿园公司、项小英签订《售厅合同书》，约定：绿园公司属国家级武汉农产中心批发市场的建设和经营管理单位，绿园公司出售经营铺位地点为舵落口国家级武汉农产品中心批发市场蔬菜大厅3号场地铺位及租赁权，按先择后选的客观性，双方协商确定项小英所需买断的铺位面积地点（附3号厅示意图）；售厅价格每平方米5,000元，项小英买断30平方米，项小英应一次性付款；项小英“买断”3号厅租赁权，可有偿使用铺位三十八年，自绿园公司向项小英交割场地铺位之日算起；绿园公司有责任在交割场地当日为项小英办理相关的法规手续（向项小英提供正式“三十八年使用权证书”的单项公证手续）；项小英有责任配合绿园公司服从国家大市场的物业管理，按时缴纳规费及水电费等，不得以任何方式、理由在付款后，在有偿使用期内退出经营，亦不能单方转让租赁权，否则视为违约；项小英于合同签订之日向绿园公司支付150,000元。合同签订后，项小英按约定支付了绿园公司全部款项。一审法院另查明，绿园公司、项小英签订的《售厅合同书》所涉及的铺位为蔬菜市场档口，四周未隔断。项小英一直使用该铺位至今并将铺位作了隔断处理。绿园公司准备将该市场拆迁进行开发，并已列入区政府规划。因双方对补偿标准等事项意见不一致，至今协商不成。一审法院认为，绿园公司与项小英签订的《售厅合同书》，系当事人双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。关于《售厅合同书》性质，合同约定项小英购买绿园公司商铺的38年使用权，与我国现行法规规定商铺土地使用权40年年限较为接近，合同条款中既有“租赁”的表述，也有“出售”、“使用权”等表述，但合同并未约定租金以及支付方式、违约责任等条款，因此该合同不是租赁合同，绿园公司以合同法有关租赁合同期限的规定主张合同约定租期超过20年的部分无效、请求解除不定期租赁关系并要求项小英腾退商铺的诉讼请求，一审法院不予支持。对于合同的准确定性，绿园公司、项小英双方可另案解决。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第六条、第八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：驳回武汉绿园经济发展有限公司全部诉讼请求。一审案件受理费80元，由武汉绿园经济发展有限公司负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为《售厅合同书》是否为租赁合同。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”本案中，《售厅合同书》不仅名称为买卖合同，合同内容亦明确约定绿园公司出售蔬菜大厅场地铺位及租赁权，由此可见，双方并不以租赁案涉铺位为合同目的。双方订立合同后，项小英一次性向绿园公司支付了全部合同款项，而根据《售厅合同书》的约定，该款项系按面积单价及铺位面积计算得出。因此，项小英所交款项双方在主观上不认为是租金，客观上该款也不符合租金按时计付的特点。《售厅合同书》还约定项小英“买断”租赁权，可有偿使用三十八年。由于案涉商铺没有单独的不动产权，故双方一方面约定出售商铺，一方面又约定买断租赁权及三十八年的合同期限系在商铺产权无法单独转让情形下的变通，不能简单认定双方之间为租赁关系。由此，《售厅合同书》在双方的合同目的上、合同履行过程中均不具有上述法律规定的租赁合同的特点，不应认定为租赁合同。绿园公司基于租赁合同关系主张《售厅合同书》超过20年的部分无效、请求解除不定期租赁关系并要求项小英腾退商铺的诉讼请求，没有依据，本院不予支持。综上，绿园公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由武汉绿园经济发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张文浩审判员  吴伶俐审判员  申光伟二〇二〇年六月十九日法官助理胡海洲书记员杨俊华