河南省唐河县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1328民初1413号原告：杨晓丽，女，汉族，生于1973年12月30日，住河南省南阳市卧龙区。委托代理人：杨振夏，河南汉景律师事务所律师。委托代理人：李小涛，河南汉景律师事务所律师（实习）。被告：唐河县广隆购物中心。统一社会信用代码：92411328MA471QWX0X负责人：杨金光，汉族，生于1974年10月5日，住浙江省青田县巨浦乡西坑村郎回坑24号。地址：南阳市唐河县滨河街道解放路西段。委托代理人：邢丽遵，河南海涛律师事务所律师。被告：栗霞，女，汉族，生于1987年10月12日，住唐河县。委托代理人：邢丽遵，河南海涛律师事务所律师。原告杨晓丽与被告唐河县广隆购物中心、栗霞为租赁合同纠纷一案。本院于2020年5月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人与被告及其委托代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告杨晓丽诉称：原被告双方于2019年10月20日在唐河县广隆购物中心签订了场地经营租赁合同，约定:一是，被告把唐河县广隆购物中心约1155平方米的营业面积租赁给乙方经营，租赁期限自2019年10月20日至2020年10月19日止，年租金498960元，被告栗霞和原告达成免除原告一个月租金的协议，实际租金为457380元，分四次个季度交一次，共计114334元。二是，2019年12月31日，原被告达成协议，原告于2020年4月19日无条件离场，被告不得以任何理由阻挠。截至2020年4月19日，原告共向被告二人支付了租金228668。截至2020年4月19日，原告共向被告二人支付了租金228668元:这是其一。其二，2020年1月25日到2020年3月12日期间，唐河县广隆购物中心因新冠肺炎疫情影响，被责令关闭。2020年3月13日至2020年4月19日期间开门营业，但是生意惨淡。根据我国《民法总则》第一百八十条的规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。此处的不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。据此，原告由于此次疫情受到的损失，请求被告进行赔偿，共计83853元。提出诉讼请求：1、依法判决被告退还原告在2020年1月26日到3月12日的租金计59713.5元和3月13日到4月19日的租金的一半计24139.5元，共计83853元。2、依法判决被告承担本案的诉讼费用。二被告辩称：栗霞的主体不适格，栗霞不应当承担责任。栗霞属于答辩人唐河县广隆购物中心的会计，其行为属于职务行为，被答辩人也明知其属于员工，故栗霞的主体不适格。被答辩人以《民法总则》第一百八十条规定的不可抗力规定作为不承担租金的理由，依法不能成立。租金不能退。理由:1、答辩人认为自己已经按照租赁合同约定履行自己的合同义务，把租赁物交付给被答辩人使用。租赁期间不能经营或者生意不好，这属于商业风险，损失应由其自己承担。在被答辩人与答辩人签订租赁合同时，答辩人已经免除了被答辩人的一个月房租，答辩人已经达到了仁至义尽。2、被答辩人应依据约定支付租金。这是其合同义务。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。3、疫情期间国家主要是针对国有资产进行减租，鼓励其他私有的不动产减租。即减租应当经过答辩人同意才可以。三、当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。答辩人和被答辩人2019年10月20日的租赁合同对租金的支付时间约定为进场后第三个月交齐。但是被答辩人2019年11月12日交租金114340元。2019年12月31日交租金60000元。2020年1月16日交租金54340元。显而易见的是被答辩人没有按照租赁合同对租金的支付时间约定，在进场后第三个月后才交齐租金，属于迟延履行。当事人延迟履行后发生不可抗力的，不能免除责任。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定，“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。”根据特别法优先于一般法的法理，本案不适用《民法总则》第一百八十条规定，应适用《合同法》第一百一十七条规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人退延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。四、答辩人要求被答辩人支付欠答辩人的电费款1472元。被答辩人与答辩人签订租货合同后，一直用着答辩人的电至今被答辩人仍欠答辩人2020年1月8日至2020年4月20日的电费共计1472元。综上所述，答辩人认为被答辩人起诉栗霞主体错误，诉求答辩人退还已经支付的房租于法无据，法院应当依法驳回原告的诉求，判决被答辩人支付答辩人电费1472元。原告向法庭提交证据：证据一、租赁合同，证明方向:一是，原被告于2019年10月20日在唐河县广隆购物中心签订该场地经营租赁合同，约定租期为2019年10月20日至2020年10月19日。二是，双方约定全年租金498960元，免一个月租金，剩余实际租金为457380元，每季度交纳一次，共分四个季度交纳完毕。证据二、协议一份，证明方向:因被告多次在原告经营期间进行阻挠正常营业的行为，故原被告协商同意，截止2020年4月19日原告可以无条件离场，被告不得进行阻挠。证据三、POS机消费小票、微信转账记录、银行流水，证明方向:原告向被告支付共计两个季度的租金共计228668的事实。证据四、收据证明方向:一是，证明被告于2019年11月12日收到原告支付的2019年10月至2019年12月的租金114340元。二是，被告分别于2019年12月31日和2020年1月16日先后收到第二季度的租金共计114340元的事实。被告向法庭提交证据：一、唐河县广隆购物中心营业执照；杨金光身份证;栗假身份证复印件各1份共3页，证明方向:两被告身份。二、租赁协议复印件一份6页:租金收款收据复印件二份1页，证明方向:被告和出租人常彦杰签订租赁协议，并支付租金，依法享有分区招租权。三、租赁合同复印件一份3页租金收款收据复印件3份1页，证明方向:1、原告和唐河县广隆购物中心签订租赁合同；2、租赁合同对租金的支付时间约定。原告在进场后第三个月后才交齐租金，属于退延履行；四、电费收据复印件5份1页；证明方向:原告欠2020年1月8日至2020年4月20日的电共计1472。经庭审质证，对于原、被告认可的证据本院收集在卷，持有异议的证据，本院认定事实如下：2019年10月20日原告与被告签订了房屋租赁合同，主要内容为“。1.2本合同有效期自2019年10月20日至2020年10月19日止。全年租金肆拾玖万捌仟玖佰陆拾圆（498960元），免一个月租金，剩肆拾伍万元柒仟叁佰捌拾圆（457380元），分四次一个季度交一次；每次共计拾壹万肆仟叁佰肆圆整。甲方：唐河县广隆超市，法定代表人（或者代理人）签字：栗霞。”。后原告向被告支付了租金共计228668元，被告分别于2019年11月12日出具114340元的收据、2019年12月31日出具60000元的收据、2020年1月16日出具54340元的收据。原被告又于2019年12月31日签订了协议，协议主要内容为“经甲乙双方协商同意，乙方于2020年4月19日无条件离场，甲方不得以任何理由阻挠。甲方：栗霞，乙方：杨晓丽，2019年12月31日”。另查明，被告栗霞属于唐河县广隆购物中心职员。××感染的肺炎疫情防控工作指挥部令第七号》2020年1月26日全县大中型酒店的公共聚餐和大中型商场、超市全部暂停营业。原告杨晓丽所租赁的唐河县广隆购物中心按政府要求从2020年1月26日到2020年3月6日被政府责令关闭，共计41天。本院认为，本院认为，依法成立的合同受法律保护。原被告双方签订的租赁合同和有关离场的协议，是原、被告双方在平等、自愿的基础上签订的，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。本次新冠肺炎疫情对于双方当事人均是无法预见、不可避免且不能克服的不可抗力事件，但疫情的发生致使本协议的合同目的不能实现，新冠肺炎疫情的发生及政府针对疫情采取的防控措施对双方均造成损失，本着保护当事人合法权益并兼顾民事活动中应遵循的公平原则，本院酌情支持杨晓丽对2020年1月26日到2020年3月6日的共计41天的租金共51377.1元的50%为25688.55元予以免收，但是从2020年3月13日原告已经恢复经营，其损失为正常的商业风险，对原告主张的免除3月13日到4月19日的租金的一半计24139.5元的诉讼请求，本院不予认可。原告主张的栗霞承担责任，因栗霞系被告唐河县广隆购物中心工作人员，签订合同系职务行为，对其原告主张，本院不予确认。被告主张原告所欠电费，因被告未缴纳反诉费，本院不予审理。依据最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百八十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、被告唐河县广隆购物中心于本判决生效后十日内一次性返还原告杨晓丽租金25688.55元。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费950元，由原告承担650元，被告承担300元。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  王雷献二〇二〇年六月二十四日书记员  姜佳黎