贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终2001号上诉人（原审原告、申请执行人）：陈竞，女，1949年12月19日生，汉族，住贵阳市南明区。被上诉人（原审被告、执行案外人）：**，男，1980年8月13日生，汉族，住贵阳市南明区。委托诉讼代理人：卢世伟，贵州黔坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：瞿洁，贵州黔坤律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：宋华，男，1978年5月5日生，汉族，住贵阳市南明区。原审第三人（被执行人）：宋蓉，女，1974年7月5日生，汉族，住贵阳市南明区。上诉人陈竞因与被上诉人**、原审第三人宋华、宋蓉申请执行人执行异议之诉一案，不服贵阳市南明区人民法院(2019)黔0102民初7653号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了书面审理，现已审理终结。上诉人陈竞上诉请求：1.依法准许执行被执行人宋蓉名下的位于贵阳市南明区房屋。事实和理由：第一、被告**和第三人宋蓉都在笔录中提到，该房的首付款22万元是既签有借条又签有购房合同书的，如果第三人宋蓉能还钱就按借款处理，如果宋蓉无法还钱就以买房形式来将该笔款项认定为首付款的支付：2019年9月19日，贵阳宏益房地产开发有限公司出具《情况说明》中表示：本案所涉及房屋长期无人居住：被告在笔录中也提到过，直至原告起诉第三人宋蓉涉案房屋被查封之后，他才第一次缴纳涉案房屋的水电费和物管费。由此可以认定被告**并不是对涉案房屋拥有使用意愿，并不是具备真实购房意图的购房者，而是通过签订房屋买卖合同来实行以房抵债的权利。（见第二组证据）第二、被告**并没有对其是否支付过首付以外的房款进行客观证据的举证，2019年8月20日，贵阳宏益房地产开发有限公司出具《南明区人民法院回函》中表述：该公司确实在2017年9月5日以现金方式收到本案所涉及房屋的按揭款1966624元，但该公司无法确认是否系被告**所交。**在笔录中称房开公司并没提供刷卡服务，而是只能以现金形式缴纳了该笔款项，他还和工作人员吵了一架，但他却无法提供其在当日的提款记录以佐证，**是否支付过房屋全部价款这一事实存疑。（见第三组证据）第三、被告**声称其在人民法院查封之前就已经装修进住涉案房屋，被告在庭审中所出具的数张装修证明中，其中两张装修凭证上出现了涉案房屋的具体地址，其余单据还出现了涂改日期地址不符等现象，而所谓的两张涉案房屋装修单据，一张编号为006032内容为鞋柜的红色单据，销售日期是2018年10月19日，单据上留有另一张编号为006031的白色单据的复写内容，而这张白色内容为地板的单据上面的销售日期，却是2018年10月28日，两张单据号码相连，一张印有另一张的复写内容，且是十多天以后单据的复写内容，无落款也无公章，这样的证据真实性不足。而早在2015年7月11日，房主宋蓉已经向宏立城物业填写了《装修施工作业申请表》、《装修施工承诺书》并交纳了装修保证金3500元，其中《装修施工作业申请表》申请装修内容为：水电、吊顶、地板、门头和隔楼。2019年9月19日，贵阳宏益房地产开发有限公司出具《情况说明》中表示涉案房屋装修时间为2014年8月，且该房屋长期无人居住，并同时附有该房屋的《装修施工作业申请表》、《装修施工承诺书》、《装饰装修管理协议》、装修保证金收据。而后，针对原告在庭审中对单据的质疑，被告**又在笔录中改称，自己是简单地刮了瓷粉、买灯和床，并没有告知物管。**是否真实对房屋进行过改造存疑并且存在弄虚作假的举动。（见第四组证据）第四、2019年8月20日，贵阳宏益房地产开发有限公司出具《南明区人民法院回函》中表述：房主宋蓉于2017年9月21日领取了自办产权证资料，2018年1月8日，该公司取得所涉房屋该栋楼《商品房现房备案证明》后，房主也领取了《商品房现房备案证明》。2019年11月27日，贵阳宏益房地产开发有限公司出具《关于南明区人民法院（2019）黔0102民初7653号案件调查令的回复》中表述：“我公司通知该业主办理房屋所有权时间为2018年3月左右短信通知。”同时，一审鲁迪法官又于2019年12月23日在该份文件中备注了工作记录，表示鲁法官进一步向宏益房开法务确认了这一说法。由此，可以证明涉案房屋早已具备产权办理的所有客观条件。而2018年3月至2018年11月查封时，被告**都没有主动前往住建部门办理涉案房屋的产权登记，也没有提供证据证明被告实际联系过第三人或任何相关人员协助其办理产权手续，更没有证据证明被告是因任何第三方而无法办理产权登记。（见第五组证据）原告认为，被告**作为案外人所提供的证据不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，不能证明被告是以购房使用为真实目的而进行的购房活动，也不能证明被告已经真实支付过全部房款，更没有证据证明任何基于第三方原因而导致无法办理过户登记手续的情况发生。所以，请求上级法庭依法撤销南明区法院于2019年4月2日作出（2019黔0102执异336号执行异议裁定，准许执行本案第三人宋蓉名下位于贵阳市南明区房屋。被上诉人**答辩称，原判认定事实清楚，适用法律准确，证据充分，请求维持原判。一、一审已经查明，答辩人实际已经支付完毕全部房款，该事实认定清楚且证据充分。1、一审认定**已经全部支付完毕购房款，事实认定清楚。**于2017年1月份向宋蓉转账了22万元，2017年8月14日通过李林峰向贵阳银行有限责任公司青岩支行（以下简称：花溪村镇银行）账户转入了66323元，用于帮助宋蓉偿还装修贷款，后于2017年9月5日、9月21日又替宋蓉结清了宏益房地产开发有限公司（以下简称：房开）偿还的房屋按揭款196624元以及垫付款违约金11798元，至此**实际上已经全部支付完毕房款。2、答辩人所支付的上述款项均在陈竞起诉宋蓉之前，答辩人与宋蓉约定的房屋价款符合市场价值规律，属于合理价格；3、虽然之前答辩人与宋蓉是借款关系，但是法律并没有禁止将借款转化为买卖。鉴于宋蓉已经无力归还装修贷款，此时双方就已经达成合意，愿意履行房屋买卖合同，故答辩人分别在2017年8月份、2017年9月份为其支付了房开代偿给银行的按揭款归并支付了房开的违约金，答辩人认为双方的买卖关系系有效的法律行为。（二）答辩人已实际占有案涉房屋，“合法占有”与“没有居住”是两个不同的概念，被答辩人对此进行了混淆。1、答辩人与宋蓉在签订《房屋买卖合同书》时就已经将钥匙交付给答辩人，此时如果理解为交付钥匙是借款的一种担保方式的话，但是在宋蓉还不上花溪村镇银行的装修贷款时，答辩人与宋蓉协商一致由答辩人进行偿还，双方决定履行《房屋买卖合同》时就应该理解为案涉房屋已交付答辩人合法占有，答辩人于2017年7月份为宋蓉偿还了花溪村镇银行的借款。2、“长期无人居住”系客观原因导致，无人居住并不影响答辩人对房屋的合法占有。在支付完花溪村镇银行的款项以后，答辩人实际上对房屋进行了简单装修和物品的添置，准备将该房屋对外出租，但是因为该房面积较小，且因为宋蓉对外欠款较多，经常都有人来“闹”所以暂时没有对外出租以及自主。3、答辩人确实在2018年12月才开始缴纳物业费，并不能说明答辩人没有占有该房产。原房主缴纳有装修保证金，保证金可以抵扣物业费，案涉房屋的物业费从2015年已经抵扣到2018年10月1日，答辩人于2018年12月缴纳物业费，合情合理。三、房屋于2018年11月16日被南明区法院查封，在查封之前，答辩人与宋蓉积极办理产权相关事宜，产权手续至今尚未办理过户并非答辩人的原因导致。1、答辩人因案涉房屋支付了几笔款项，在为宋蓉归还完花溪村镇银行得款项以后，答辩人一直催促宋蓉办理产权手续。特别是在支付完毕房开的款项以后，要求宋蓉当天就把办理产权的手续从房开处拿走。2、从贵阳宏益房地产开发有限公司给南明区法院的两份（2019年8月20日、2019年11月27日）回函内容可以反应出：第一、宋蓉在2017年9月21日从房开处领取了自办产权证的相关资料；（2017年9月21日就是答辩人向房开偿还支付最后一笔款项的时间，答辩人与宋蓉一起房开处支付完毕房款后，即要求办理把办理产权的手续拿走以便于办理产权）。第二、办理产权必需的《商品房现房备案证明》载明的发证的为2018年1月8日，也即是说宋蓉2017年9月份领取了自办产权证的相关资料依然不能办理产权手续，需要等房开的通知，补齐了相关材料才能自办产权手续（2018年1月8日实际上是发证时间，具体到房开手上以及房开交付给宋蓉的时间并不确定）。3、从常理来说，买受人支付完房款以后，最希望的就是房屋产权快点完成过户变更登记手续，本案中案涉房屋是向宏益城购买的按揭房屋，必须先把产权办理到宋蓉名下后再转让给答辩人。而宋蓉是否能够顺利办理产权手续，不是答辩人所能掌控，从宋蓉向法庭的陈述来看，其也承认在房开处提了档案，但是因为房开公司差一个证（《商品房现房备案证明》）没有办下来，所以过不了户，等证下来，房屋已经被查封。以上事实均能反映案涉房屋之所以没有过户的原因并非答辩人的原因造成。综上，答辩人认为一审判决依据被答辩人的上诉理由并无事实和法律依据，依法应予驳回。陈竞向一审法院起诉请求：一审法院认定事实，陈竞诉宋蓉、宋华民间借贷纠纷一案中，陈竞向一审法院提出财产保全申请。一审法院于2018年11月9日作出（2018）黔0102民初13481号《民事裁定书》，裁定查封被申请人宋蓉、宋华名下价值60万元相应财产。2018年11月15日，一审法院向贵阳市不动产登记中心出具（2018）黔0102执保1583号《协助执行通知书》，一、查封被申请人宋蓉名下位于贵阳市南明区房屋（权证号Ｙ1555606号，以下简称涉案房屋）。二、查封被申请人宋蓉名下位于贵阳市南明区房屋（权证号Ｙ1××26）。三、查封期间停止办理上述房屋的抵押、买卖及过户手续。查封期间三年，自2018年11月16日起至2021年11月15日止。2015年6月8日，宋蓉向贵阳宏益房地产开发有限公司按揭购买涉案房屋，建筑面积66.65平方米，售房总价367260元，首付款147260元，预售合同登记号15052267。2016年8月30日，宋蓉与龙胤签订《离婚协议书》，约定涉案房屋归宋蓉所有，并于同日办理离婚登记手续。2017年1月13日，宋蓉（甲方、出卖人）与**（乙方、买受人）签订《房屋买卖合同书》，约定甲方位于贵阳市南明区房屋系甲方与前夫龙胤的共同财产，在办理离婚时，该房归甲方所有，房屋按揭贷款由甲方承担。现甲方因经商资金周转不便，欲将该房屋转让给乙方，双方就房屋转让事宜经充分协商后，达成如下协议内容供双方共同遵照执行。……第三条成交价格。本房屋成交价为肆拾贰万元人民币整（小写420000.00元整）。第四条付款方式。1、本协议签订当日，乙方支付甲方贰拾贰万元人民币整（小写220000.00元整）；2、余款贰拾万元人民币整（小写200000.00元整），乙方于2017年9月30日之前支付完毕；第五条房屋交付。甲方于2017年1月30日之前将上述房屋交付乙方占用和使用，同时将该房屋所有的凭证移交给乙方；因花果园的房屋现未办理房屋所有权证，自房屋交付时起，与该房屋有关的所有权益随之转移为乙方拥有。……。”同日，**通过银行转账汇款向宋蓉支付220000元，宋蓉于同日出具《购房首付款收条》，确认收到22万元购房首付款。2017年8月14日，**通过案外人李林峰向宋蓉贵阳银行有限责任公司青岩支行账户转入人民币66323元，用于帮助宋蓉偿还涉案房屋在银行的装修贷款。后因涉案房屋银行按揭贷款逾期，贵阳宏益房地产开发有限公司代为向兴业银行偿还涉案房屋按揭贷款。2017年9月5日、9月21日，**代宋蓉向贵阳宏益房地产开发有限公司偿还该公司垫付银行的涉案房屋按揭款196624元以及该垫付款违约金11798元，共计208422元。2017年9月21日宋蓉向贵阳宏益房地产开发有限公司登记客户自办产权。另查明，2018年12月3日**缴纳涉案房屋电费43.76元，水费116.37元。2018年12月4日**向物业公司缴纳涉案房屋物业费，费用期间2018年10月1日至2018年12月31日。房屋原业主系王平，后变更为宋蓉。又查明，涉案房屋所在楼栋于2018年1月8日取得《商品房现房备案证明》。再查明，贵州宏立城物业有限公司向一审法院出具《情况说明》载明“经我公司查询，花果园Ｅ区5栋2单元304号房屋在我公司登记业主为王平、宋蓉，该房屋于2014年8月装修，物业管理费支付至2018年12月31日，且该房屋长期无人居住。”。同时，贵州宏立城物业有限公司向一审法院提交的《装修施工作业申请表》、《装修施工承诺书》、《装饰装修管理协议》等均系2015年7月间宋蓉向该公司提交。此外，贵阳宏益房地产开发有限公司于2019年11月27日向一审法院函复，涉案房屋于2018年3月左右短信通知业主办理房屋所有权登记。庭审中，被告**向一审法院提交多份装修单据，拟证明其对涉案房屋进行过简单装修。经查，其提交的多份装修单据中仅三份载明系花果园Ｅ栋，且有一份未载明时间，另两份载明时间经过涂改。被告认可装修票据的真实性，但认为不能证明是装修的哪个房子。另被告**与第三人宋蓉均认可22万元产生时，宋蓉签了《借条》，又同时签订本案的《房屋买卖合同书》，如果宋蓉能够还钱，就按《借条》执行，如果不能还钱就按《房屋买卖合同书》执行。22万元付款后，宋蓉即将涉案房屋钥匙交付**。**亦自认，2018年12月4日交的物业费、2018年12月3日交的水电费系其第一次缴纳涉案房屋的相关费用，其缴费时已知晓涉案房屋被查封。问及其在2018年12月3日前是否住进过涉案房屋时，其表示“住不下去，经常着闹”。宋蓉向一审法院陈述“交了宏益房开的钱后，就去提档案，当时说差公司一个证，没有办下来，所以过不了户。就一直等，宏益房开通知我去拿，才能过户。大概2018年，我拿了过后就马上给**，后面他去办过户，就说被查封了，他就马上通知我了。”。以上事实有当事人陈述、执行裁定书、民事判决书、收据、物业费发票、水电费发票、协助执行通知书、房屋买卖合同书、情况说明等证据为证，足以认定。一审法院认为，本案为申请人执行人执行异议之诉案件，争议的焦点是**作为执行案外人对本案涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，**需具备上述四项情形方可排除执行。从查明事实看，**在一审法院查封之前与宋蓉签订了《房屋买卖合同书》，且已经支付了全部款项，并实际控制涉案房屋，故可视为符合上述第一项、第二项、第三项之规定。关于第四项“非因买受人自身原因未办理过户登记。”。经查，涉案房屋以宋蓉名义于2017年9月21日向房开公司登记自办产权，2018年3月具备办理产权过户条件，一审法院于2018年11月16日查封涉案房屋。综合**两次积极归还涉案房屋贷款的行为以及宋蓉的陈述等证据。一审法院认为，涉案房屋虽未办理过户手续至**名下，但**作为买受人已经向出卖人提出了办理过户登记的请求的积极行为，应认定符合上述第四项的规定。故**符合上述第二十八条的全部要求，享有阻却强制执行涉案房屋的权利，陈竞提出要求许可对涉案房屋的执行的请求，不符合法律规定，一审法院不予以支持。第三人宋蓉、宋华经一审法院合法传唤，无故不到庭应诉，其应承担由此产生的法律后果。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一款第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，经一审法院审判委员会讨论决定，判决：驳回原告陈竞的全部诉讼请求。案件受理费60元，由原告陈竞负担60元。二审期间，当事人未提交新证据，本院查明的事实与一审法院查明的事实基本一致，且有一审法院提交的证据卷予以佐证，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点是案外人**对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，案外人**对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。评析理由如下:第一、关于书面买卖合同的签订时间问题。首先，根据**及宋蓉的陈述，2017年1月13日，宋蓉因资金周转困难向**借款22万元，为保证自身合法权益，双方签订的房屋买卖合同以作为担保。该行为属于让与担保行为，《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）第71条规定，债务人或者第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将该财产返还给债务人或第三人，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权的，人民法院应当认定合同有效。故，对于**与宋蓉签订的买卖合同的效力是有效的。其次，在**及宋蓉的陈述中，2017年8月14日，宋蓉因在花溪法院另涉他案，**通过第三人李林峰转账给宋蓉以解决花溪法院的案子，双方当事人具有了真实签订房屋买卖合同的意思表示。至此，2017年1月13日签订的房屋买卖合同，在法律关系上由仅具有担保功能转变为真实的买卖关系，该时间是在法院查封之前。第二、关于查封前合法占有的问题。根据第三人的陈述，在2017年1月13日时，即查封之前已将房屋的钥匙交付给**。同时，**提供装修的证据证明在查封前进行装修。虽未入住，但并并影响实际占有。第三、关于是否支付全部价款问题。根据2017年1月13签订的房屋买卖合同，合同第三条约定的成交价格为肆拾贰万元人民币整（小写420000.00元整）。根据相关证据，一审法院确认，2017年1月13日，宋蓉向**借款22万元；2017年8月14日，**通过第三人李林峰转账给宋蓉66323元以解决花溪法院的案子；2017年9月5日、9月21日，**代宋蓉向贵阳宏益房地产开发有限公司偿还该公司垫付银行的涉案房屋按揭款196624元以及该垫付款违约金11798元，共计208422元。上述款项共计494745元，其支付的价款已超出42万元。第四、关于非因自身原因未办理过户登记问题。在实践，能够归责于买受人的原因主要有对他人权利障碍的忽视、对政策限制的忽视及消极不行使登记权利。一审查明，从2017年9月12日**就积极的对涉案房屋主张办证要求，但因被执行人宋蓉的原因导致不能办理过户，致使被法院查封。这一原因并非买受人**所导致，而是因宋蓉的原因。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，证据充分，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用60元，由上诉人陈竞负担。本判决为终审判决。审判长  余长智审判员  刘 华审判员  王 晨二〇二〇年六月一日法官助理黄艳书记员王吉