贵州省道真仡佬族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0325民初1261号原告：张武合，住道真自治县。原告：雷坤桃，住道真自治县。二原告委托诉讼代理人：米峡圭，重庆雄明律师事务所律师。被告：道真自治县大地置业发展有限公司，住所地贵州省道真自治县玉溪镇新城社区尹珍大道346栋1单元1楼1号。统一社会信用代码：91520325MA6E81K39G。法定代表人：吴用旭，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：唐亮，重庆华升（道真）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林庆伟，该公司副总经理。原告张武合、雷坤桃诉被告道真自治县大地置业发展有限公司（以下简称道真大地置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月15日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭审理了本案，原告张武合，二原告共同委托诉讼代理人米峡圭，被告道真大地置业公司的委托诉讼代理人唐亮、林庆伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张武合、雷坤桃向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2018年9月15日签订的合同编号为2018003604的《商品房买卖合同》及合同附件；2、判令被告返还原告购房款190000元、大修基金1472元、印花税95元，共计金额191567元；3、判令被告支付原告违约金38000元（190000×20%）；4、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2018年9月15日，二原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于道真自治县，该房建筑面积24.54平方米，购房总价款为190000元。原告提前于2018年9月11日将总房款190000元、大修基金1472元、印花税95元一次性缴清。由于在签订《商品房买卖合同》时，该房尚在施工建设，属于期房，原告只能通过被告面向社会公开发布的广告宣传及被告公司的销售人员来了解所购商铺的坐落、配套等情况。签约当时，被告明确承诺案涉商铺背后就是商场扶梯，同时被告所发布的宣传广告也明确标注原告商铺背后就是商场扶梯。2019年12月初，原告前去查看商铺时，发现所购商铺背后的扶梯已经取消。随后，原告前往住建局查询得知，被告已将项目规划图纸进行了变更，取消了该扶梯。后原告多次与被告进行交涉沟通，被告刚开始同意解除合同并返还原告所缴纳的款项，后又反悔。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告道真大地置业公司辩称，案涉商铺的规划并未变更，该电梯主要是对二楼到三楼的超市进行连接，因三楼超市尚未装修施工完毕，待施工完毕后即会安装电梯，我公司承诺在2020年10月1日前安装完毕。原告购买案涉商铺是基于侧边有扶梯直达三楼，人流量相对会增多，但该位置人流量的多少取决于三楼是否有经营者，而不是仅基于扶梯的存在。三楼整层规划的是超市，目前三楼超市尚在装修中，案涉位置是否有扶梯也达不到原告追寻人流量的目的。我公司积极配合三楼超市装修，加速三楼超市达到经营目的，后安装扶梯，更能达到原告要求的人流量，也与原告购买商铺的合同目的相一致。原告与我公司签订《悦冠生活广场流转单》后，又与遵义悦冠商业运营管理有限公司签订了《悦冠生活广场委托经营管理合同》，约定原告将商铺委托给遵义悦冠商业运营管理有限公司管理，该运营公司有权对商铺进行业态布局调整，故原告方提出的门面墙体改变与被告无关联性。被告已经按照合同约定直接将商铺交付给了运营公司，所以不存在逾期交付。我公司所建设的悦冠生活广场是竣工验收合格的，达到了交付的必备条件。综上，本案未达到合同解除的必要条件，原告的诉讼请求应予以驳回，即使法院最终判决解除，其主张的违约金也过高，不具有法定及约定的依据。本院经审理认定事实如下：2018年9月11日，原告张武合、雷坤桃与被告道真大地置业公司对被告开发的位于道真自治县真悦冠生活广场第大底盘（裙楼）1单元2层1-2-98号房达成购房意向，并签订了悦冠生活广场商品房买卖流转单，该房屋原总价276300元，优惠折扣后190000元。原告当日一次性支付了购房款190000元、大修基金1472元、印花税95元。同时，原告张武合、雷坤桃（甲方）与遵义悦冠商业运营管理有限公司（乙方）签订了《悦冠生活广场委托经营管理合同》，约定将案涉商铺委托给乙方管理。委托期限从市场正式开业之日起计壹拾周年。乙方承诺于2019年12月31日前正式开业，届时未能正式开业，则委托期从2019年12月31日至2029年12月30日。商铺交接：甲方委托开发商将托管门面交付给乙方，并与乙方办理商铺的交接手续。收益方式：委托期内前四年，由于市场处于培育期，为保障甲方权益，乙方制定一个四年租金分成的政策，即委托期内第一年实际租金在原房价＊5%以内甲方免费交于乙方使用，超出5%部分，甲乙双方按照9:1分配；委托期内第二年……委托期内第五年至第十年，市场为成熟期，乙方每年根据当年的实际租赁收入与甲方结算租金。商铺实际租赁收入的90%归甲方所有，其余10%则作为委托管理佣金归乙方所有……2018年9月15日，被告道真大地置业公司（出卖人）与原告张武合、雷坤桃（买受人）签订了《商品房买卖合同》，被告将其开发的道真悦冠生活广场第大底盘（裙楼）1单元2层1-2-98号房以190000元的价格出售给原告,该商铺建筑面积24.54平方米。其中合同第十一条，交付时间和条件：出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当已取得建筑工程竣工合格证明文件；有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。合同第十三条，逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期在90日之内……逾期在90日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1.00%向买受人支付违约金……合同第十六条，规划变更的约定：出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率及基础设施、公共服务设施、绿化率等规划许可内容变更的，出卖人应当及时将变更内容书面告知买受人，并应当取得规划行政主管部门的批准。如规划变更，买受人选择退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付房款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息。2018年10月22日，原告张武合与遵义悦冠商业运营管理有限公司签订《悦冠生活广场自营户经营管理合同》，就原告方购买的涉案商铺自行经营的、相关事宜进行了约定，原告商铺经营的是熟食，前两年开门营业时间不低于350天并交纳5000元的开业经营保证金。另查明，被告道真大地置业公司所开发的悦冠生活广场（案涉商铺）的二层业态图（销售广告）上，原告所购商铺后绘制有从二楼至三楼的扶梯。从被告在道真自治县住房和城乡建设局施工备案的施工蓝图上，可以看出案涉商铺后设计有扶梯。经查明，该扶梯目前没有安装。三楼整层规划的是超市，目前该超市在装修中，被告承诺于2020年10月1日前将扶梯安装到位。另查明，悦冠生活广场于2019年1月6日正式开业运营。被告道真大地置业公司于2019年12月31日前将涉案商铺交付给遵义悦冠商业运营管理有限公司运营，同时也取得了建筑工程竣工合格证明文件。本院认为，原告以被告取消安装扶梯的行为变更了规划设计，以及被告逾期90天交房为由要求解除与被告于2018年9月15日签订的《商品房买卖合同》及其附件，根据庭审查明的情况能得知，被告目前确实未安装扶梯，但并未变更规划设计，被告承诺在2020年10月1日前将该扶梯安装到位，同时三楼目前未营业，即使安装了扶梯对原告所购商铺的人流量影响也不大，且原告在购买该商铺时已经与被告达成买卖流转方案，并将该商铺委托给遵义悦冠商业运营管理有限公司进行运营管理，对该商铺的租金进行分成，现被告已按约定按时将商铺交付给该运营公司，被告也取得了建筑工程竣工合格证明文件，故原告主张的事实及理由不符合解除合同的法定及约定条件，其诉讼请求应不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条之规定，判决如下：驳回张武合、雷坤桃的诉讼请求。案件受理费4800元，减半收取2400元。由张武合、雷坤桃承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员  韩美二〇二〇年六月二十三日书记员  简鑫