河南省新乡市卫滨区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0703民初592号原告：张尚彬，男，汉族，1964年07月04日出生，住新乡市，委托代理人：曹晓云，河南中原法汇律师事务所律师被告：新乡荣祥房地产开发有限公司法定代表人：黄志明，该公司董事长委托代理人：丰雁，河南国豪律师事务所律师委托代理人：刘国辉，河南国豪律师事务所律师原告张尚彬诉被告新乡荣祥房地产开发有限公司（以下简称荣祥公司）房屋买卖合同纠纷一案,本院于2020年04月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告特别授权委托代理人曹晓云、被告特别授权委托代理人丰雁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张尚彬诉称：原、被告于2017年01月05日签订《房屋预定协议》，协议约定：原告张尚彬预约购买被告开发的凤凰名都项目7号楼套营业房，7号楼预售证办理下来后，按10000元/平方米签定正式房屋买卖合同。原告需要向被告支付诚意金4081100元，被告应在签定合同后与原告签定正式房屋销售合同，如果因被告原因不能签定合同的，应按照每月16324.4元（408.11平方米×40元）标准向原告支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了4081100元诚意金，但被告至今未取得预售许可证，无法签定正式的购房合同。被告的行为已经构成严重违约，应当承担违约责任。经原告多次催要，被告仅支付违约金至2019年01月05日，之后一再推诿，拒不支付。原告认为，原、被告之间的合同关系合法有效，各方都应当诚实信用地履行合同义务。但被告无正当理由拒不履行合同义务，依法应当承担违约责任。为维护原告的合法权益，诉至贵院。请求法院依法判令：1、被告返还原告预付的4081100元诚意金；2、被告支付原告违约金261190.4元（暂计算自2019年01月05日至2020年04月05日，之后以每月16324.4元为标准，计算至实际返还之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告当庭变更诉讼请求为：1、要求解除原被告双方于2017年01月05日签订的房屋预定协议；2、被告返还原告预付的4081100元诚意金；3、被告支付原告违约金261190.4元（暂计算自2019年01月05日至2020年04月05日，之后以每月16324.4元为标准，计算至实际返还之日止）；4、本案诉讼费用由被告承担。被告荣祥公司口头辩称：1、不同意解除双方签订的房屋预定协议，双方没有约定解除协议的条件，也不符合法定解除的事由。2、不同意原告要求被告返还诚意金，双方在房屋预定协议中没有就此事项进行约定，也没有法定的依据。3、被告对根据合同约定每月按16324.4元支付原告违约金无异议，但尚未支付违约金的起始时间和金额需向公司财务核实，现在无法确定。原告向本院提交的证据材料有：1、2011年04月23日被告与新乡市新运交通运输有限公司签订的拆迁改造产权调换及货币补偿安置协议一份；2、2016年10月20日原告和新乡市新运交通运输有限公司协议书一份；3、2016年11月03日原被告、新乡市新运交通运输有限公司签订的补充协议一份；4、2017年01月05日原被告双方签订的房屋预定协议一份；5、2017年01月11日收款收据一份。以上证据证明原告主张成立。被告未向本院提交证据材料。经庭审质证，被告对原告提交的证据1、4真实性无异议。对证据2、3、5有异议，认为证据2是原告和新乡市新运交通运输有限公司签订的，其真实性被告无法确认；认为证据3真实性无法确认，不予质证；认为证据5真实性当庭无法确认，庭后需要核实。本院对原告提交的证据真实性予以确认，证明目的结合本案调查及其他证据予以综合判定。本院依据上述有效证据及庭审调查，可以确认以下案件事实：2011年04月23日，被告荣祥公司与新乡市新运交通运输有限公司（以下简称新运公司）签订了《拆迁改造产权调换及货币补偿安置协议》，该协议第五条约定：新运公司在临自由路有营业用房，建筑面积，选择产权调换，安置面积为，位置在临自由路一、二层面积相同。前述用房荣祥公司应保证该房屋拆迁后36个月内安置到位。逾期按双倍停产停业补偿费予以补偿。2016年10月20日，新运公司将上述置换的房屋转让给了原告张尚彬，庭审中，被告认可已向原告安置了558.3㎡房屋。2017年01月05日，原告张尚彬与被告荣祥公司签订了《房屋预定协议》，该协议主要约定：将未安置的408.11㎡房屋按10000元/㎡的单价，折价为4081100元诚意金，确定原告张尚彬购买房屋为，并明确约定协议签订后应及时签订正式商品房买卖合同，如果不能签订应支付违约金，违约金标准为16324.4元/月。协议签订后，被告于2017年01月11日向原告出具了4081100元预定房款收款收据。另查明，被告荣祥公司目前仍未取得7号楼的预售许可证，且该幢楼尚未建成。被告向原告支付了2017年01月01日至2018年12月31日的两年违约金。本院认为，原告张尚彬与被告荣祥公司之间系房屋买卖关系纠纷，原被告于2017年01月05日签订的《房屋预定协议》为有效合同，对双方均有约束力，双方应自觉履行己方义务。本案争议主要有以下问题：一、关于原告是否有权解除《房屋预定协议》的问题首先需要判断被告荣祥公司是否构成根本性违约，进而才能判断原告张尚彬是否享有合同解除权。根本性违约是指合同一方当事人的违约行为，其后果已经妨害了合同目的的实现。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。”新运公司与被告荣祥公司签订的《拆迁改造产权调换及货币补偿安置协议》约定，安置房屋应当在2014年04月23日交付。被告荣祥公司未按期交付，已经构成违约。本案原告张尚彬承接的是被告荣祥公司对新运公司的安置权利。另，原告张尚彬与被告荣祥公司签订的《房屋预定协议》第三条约定，被告荣祥公司应当及时签订正式商品房买卖合同。自该协议签订至今三年半，被告荣祥公司仍未取得预售许可证，且该幢楼尚未建成，无法实现签订正式商品房买卖合同的目的。被告荣祥公司辩称，《房屋预定协议》没有约定签订正式商品房买卖合同期限，不构成违约。本院认为，原告签订《房屋预定协议》的目的是为了取得房屋，双方合同也明确约定应当及时签订正式合同，不能视为合同无限期履行，被告荣祥公司长期不能签订正式商品房买卖合同的行为已经导致合同目的根本不能实现。故对被告荣祥公司的辩称理由，本院不予采纳。因此，原告要求解除其与被告荣祥公司于2017年01月05日签订的《房屋预定协议》的诉讼请求，本院予以支持。二、关于4081100元诚意金返还的问题依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原告张尚彬与被告荣祥公司签订的《房屋预定协议》约定，对408.11㎡安置房屋以10000元/㎡折价，价值为4081100元。在《房屋预定协议》解除后，被告应当赔偿损失。因此，原告要求被告支付4081100元意向金的诉讼请求，本院予以支持。三、关于违约金支付的问题依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”原告张尚彬与被告荣祥公司签订的《房屋预定协议》第四条约定，违约金为16324.4元/月。原被告双方均认可被告荣祥公司已支付两年违约金，支付违约金期间为2017年01月01日至2018年12月31日。因此，原告要求被告支付原告违约金的诉讼请求，本院予以支持。违约金应自2019年01月01日起，按每月16324.4元计算至实际偿还完毕之日止。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第八十条、第八十一条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告张尚彬与被告新乡荣祥房地产开发有限公司于2017年01月05日签订的《房屋预定协议》。二、被告新乡荣祥房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张尚彬诚意金4081100元及违约金（违约金自2019年01月01日起，按每月16324.4元计算至实际偿还完毕之日止）。案件受理费41529元，减半计收20764.5元，由被告新乡荣祥房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书发送之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数提交副本，上诉于新乡市中级人民法院。审判员 :谢红梅二〇二〇年六月十九日书记员 : 李 珺