河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初1430号原告（反诉被告）：吴太康，男，汉族，1983年2月17日出生，住河南省太康县。委托诉讼代理人：秦腾飞，河南中州律师事务所律师。委托诉讼代理人：阴丹阳（实习），河南中州律师事务所律师。被告（反诉原告）：许华南，男，汉族，1989年8月13日出生，住河南省确山县。委托诉讼代理人：李朋，河南豫和律师事务所律师。被告（第三人）：郑州卫通房地产营销策划有限公司，住所地新郑市龙湖镇湖滨路祥和路国瑞铂仕苑3号楼1单元06号。法定代表人：周茹，总经理。原告吴太康与被告许华南、郑州卫通房地产营销策划有限公司（以下简称卫通公司）房屋买卖合同纠纷一案，及反诉原告许华南与反诉被告吴太康、第三人卫通公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。吴太康的委托代理人秦腾飞、阴丹阳，许华南的委托诉讼代理人李朋，卫通公司的法定代表人周茹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴太康向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与二被告签订的《房屋买卖（居间）合同》；2、判令二被告向原告双倍返还定金4万元；3、本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2019年10月24日，原告吴太康与被告许华南、被告郑州卫通房地产营销策划有限公司(以下简称卫通公司)签订了《房屋买卖(中介)合同》，约定被告许华南自愿将其所有的位于新郑市龙湖镇祥安路居易国际城小区10号楼3单元9层901号二室二厅出售给原告方，总价款121.0万元，付款方式为按揭贷款;且合同第三条约定原被告在合同签订后7个工作日内共同办理按揭贷款手续。合同签订后，原告吴太康按照约定将定金2万元支付给被告卫通公司代为保管，直至起诉之时因被告原因也未能办理贷款。另被告卫通公司在签订《房屋买卖(中介)合同》时未尽到审慎义务，未告知原告在新郑已经不具备购房资格，并在后续沟通中向原告承诺办理相关购房资格并约定了费用为8000元，但经原告核实，原告的情况并不符合政府的限购政策，合同已经无法履行。综上所述，鉴于本案合同目的已经无法实现且被告许华南存在严重的违约行为,为维护原告的合法权益,故诉至法院，请求依法判决。被告许华南辩称，原告没有按合同约定支付被告许华南首付款，也没有如实告知原告不具备购房资格的重要事实，最终导致本案合同无法继续履行，原告构成根本违约，被告许华南同意解除合同，故驳回原告的其他诉讼请求。被告卫通公司辩称，原告没有给被告许华南首付款，是原告造成违约，不应该返还定金。反诉原告许华南向本院提出反诉请求：1、依法确认反诉原告许华南与反诉被告吴太康签订的《房屋买卖(居间)合同》(合同编号:NO.0000761)解除；2、依法判令反诉被告吴太康向反诉原告许华南支付违约金121000元；3、本案诉讼费用全部由吴太康承担。事实与理由：2019年10月24日，许华南、吴大康与第三人卫通公司签订了合同编号为000761的《房屋买卖(居间)合同》(以下简称‘合同’)，以121万元总价就位于郑州市××镇祥安路居易国际城10号楼3单元9层901号的房产达成交易。该合同第九条第①款约定:“甲方需要解押时，乙方向甲方支付首付款,首付款充当解押款。”许华南多次函告吴大康，并明确了应当支付的首付款为36万元，但吴太康一直未予以支付，已经构成违约。2019年12月19日，在吴太康未依约支付首付款的情形下，双方在卫通公司处进行沟通，许华南意外得知吴太康并不具备购房资格的重大事实。得知该事实后，许华南除要求吴太康支付首付款外，再三要求吴太康在合理的期间内履行“解决购房资格，以继续履行合同”的义务,但吴太康一直未向许华南提供有效的证据证实许华南已经具备购房资格。吴太康故意隐瞒不具备购房资格的重大事实且怠于履行合同义务的行为，已构成严重违约。基于吴太康的上述违约事由，许华南委托河南豫和律师事务所向吴太康发了律师函，该律师函明确了合同的解除时间且吴太康已经收到。故本案合同已经因吴太康的严重违约行为而解除，吴太康应依据合同约定承担违约责任(违约金为总房款的10%)。现许华南为维护自身的合法权益，特依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》及其他相关的法律规定，依法向贵院提起诉讼，恳请贵院予以依法判决。反诉被告吴太康辩称，1、根据证据规则等规定，被告提反诉的应当在举证期限内，现在被告当庭提起反诉，且未缴纳诉讼费，违反相关法律规定；2、吴太康不存在违约，许华南所称的合同第九条第一款约定应当是附条件的合同条款，该约定系附条件的履行，但许华南并未提供证据证明其解押条件已经成就，且该约定对于支付首付款的时间、金额及方式还有许华南解押的时间、方式均未约定，应当视为约定不明；3、许华南违约在先，根据合同第4条约定合同签订后7天内许华南应配合吴太康共同到银行办理按揭贷款，现吴太康已经申请按揭贷款手续，但因许华南未配合，导致贷款无法办理成功。该时间约定是对双方办理上述手续时间的限制约定。4、关于资金监管问题，法院可以向新郑市房管局核实。第三人卫通公司述称，对许华南的反诉请求没有意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年10月24日，许华南（卖方、甲方）、吴太康（买方、乙方）、卫通公司（居间方、丙方）签订《房屋买卖（居间）合同》（合同编号：NO.0000761）一份，该合同主要约定：第一条、房屋基本情况、第二条、房屋成交价格：许华南自愿将位于新郑市龙湖镇祥安路居易国际城小区10号楼3单元9层901号房屋出售给吴太康，涉案房屋建筑面积141.15平方米，总价款1210000元，吴太康自本合同签订时向许华南支付定金20000元，双方同意该定金在立契（过户）前暂时由卫通公司代为保管，许华南自本合同签订时将押金2万元和房屋产权证交由卫通公司保管，作为对房产真实性提供担保。第三条、付款方式：采用按揭贷款方式，吴太康、许华南签订本合同后，共同到银行办理按揭贷款手续，吴太康按所申请贷款的比例在立契时向许华南支付首期款，其余房价款由银行放贷之日向许华南支付。第四条、办理手续时间约定：吴太康、许华南应在本合同签订后7个工作日内，提供真实有效的证件共同到银行办理按揭贷款手续,待银行审批通过后,房屋具备网签条件时,接到卫通公司通知3个工作日内共同到房管局网签,并办理房产过户相关手续。第七条、违约责任：吴太康若违反合同的各项约定，则无权要求返还定金及赔偿房屋成交价10%违约金，定金充当违约金一部分，并按合同约定赔偿卫通公司的佣金。许华南若违反本合同的各项约定，应返还吴太康的定金并赔偿房屋成交价10%违约金和合同约定的卫通公司的佣金，许华南赔偿后有权要求卫通公司退还押金或房屋产权证。如吴太康、许华南双方均违反合同各项的约定，在吴太康、许华南双方约定本合同（第四条）约定立契（过户）日期的次日，卫通公司将从定金或押金中扣除佣金后，卫通公司将房屋产权证或剩余押金退还许华南，同时将剩余定金退还吴太康。第九条、其他约定事项：（三方协商一致，可以变更以上条款），此条款具有同等法律效力。1、许华南需要解押时，吴太康向许华南支付首付款，首付款充当解押款；2、许华南承担过户时产生的差价税，吴太康承担正常国家税费；3、过户当天许华南向吴太康交房。许华南及代理人张建、吴太康及卫通公司均在合同中签名、盖章。2019年10月24日，吴太康向许华南支付定金20000元，许华南代理人张建出具有收据一份。2019年12月6日，许华南通过微信向吴太康发送告知函,该告知函的内容为:“吴太康先生:您好，我是龙湖镇祥安路居易国际城10号楼3单元9层901号房屋的所有权人。2019年10月24日，贵方、我方与郑州卫通房地产营销策划有限公司订立了《房屋买卖(居间)合同》(合同编号:NO.0000761)，合同第九条第①款约定:“甲方需要解押时，乙方向甲方支付首付款，首付款充当解押款。现我方依约到银行解押，贵方应按合同约定向我方支付首付款，请贵方在收到本告知函之日起3日内将首付款支付到我方指定账户(账户信息:户名:许华南，账号:62×××71开户行，郑州分行逾期支付的，视为违约。告知人，许华南，2019年12月6日”。吴太康收到许华南的告知函后，于2019年12月8日通过微信聊天向许华南发送通知，该通知内容为：“通知，许华南先生，关于我方与您于2019年10月24日签订的《房屋买卖(居间)合同》相关事项通知如下:我方于2019年11月上旬也就是签订合同后才了解到您的房屋存在95万元抵押贷款未还，虽然我们合同双方在《房屋买卖(居间)合同》中约定“甲方需解押时，乙方向甲方支付首付款，首付款充当解押款。”，但是并未约定向谁支付，如何支付以及支付首付款的数额及计算依据。根据现实市场交易习惯，首付款的具体数额在办理按揭贷款的银行不定，按揭期限不定时，首付款不定。我方此时应根据什么依据进行支付是不明确的，另根据我方多方咨询新郑市二手房买卖市场相关政策规定首付款支付需缴纳到新郑市房管局的公共监管账户，在房屋办理过户后甲方可到该处提取。现您方一直要求我方向您支付首付款，但是签订《房屋买卖(居间)合同》时是由自称您代理人张建(我们并未见到过其代理委托等相关手续)先与我方签订，您后续又进行补签的，对此我方存在很大疑虑和担忧，如果我方向您个人支付首付款后，您并不能及时办理解押手续为我方办理过户，我方签订《房屋买卖(居间)合同》的目的就不能达成。故希望贵方可以提供相关的担保，担保我方向您方支付过双方协商的首付款后五个工作日内应当办理完毕解押手续，使我方顺利办理按揭贷款并办理房屋过户等相关手续，完成合同目的。望接到该协商通知之日起三日内进行回复，双方对《房屋买卖(居间)合同》不明确条款进行协商，否则我方有权解除《房屋买卖(居间)合同》”。许华南微信收到吴太康的通知后，于2019年12月11日通过微信聊天向吴太康发送《通知》复函，该内容为：“吴太康先生:您2019年12月08日来函我已收到，关于您所提事项，我方再次明确、郑重告知。1、2019年10月24日，贵方、我方与郑州卫通房地产营销策划有限公司订立了《房屋买卖(居间)合同》(合同编号:N0.0000761)，合同第九条第①款约定:“甲方需要解押时，乙方向甲方支付首付款，首付款充当解押款。”该条约定非常明确，您支付首付款的时间，是我方需要解押时通知您，我方已经将解押申请材料递交到银行，贵方亦接到我方的通知，应当履行支付首付款义务，否则将导致解押无法完成，最终导致房产无法过户。2、现我方再次明确已经预约银行解押，贵方应按合同约定向我方支付首付款，请贵方在收到本告知函之日将首付款36万元支付到我方指定账户(账户信息:户名:许华南，账号：62×××71,开户行:郑州分行)，逾期支付的，视为违约。3、贵方所提银行贷款未审批不能确定首付款是不能成立的。首先，我国法律及郑州市限购政策明确规定:个人首套房首付比例不得低于购房总价款的30%。因此，该数额是明确的，且我方并未要求贵方此前承诺的45万元。4、贵方所提代理人签字情况，我方再次明确，2019年10月24日，贵方、我方与郑州卫通房地产营销策划有限公司订立了《房屋买卖(居间)合同》(合同编号：NO.0000761)是合法有效的，且我方2019年12月6日函告贵方时便已明确，贵方以此抗辩不予支付首付款，系明显的故意拖延支付首付款的时间。另，2019年10月24日合同，没有约定资金监管方式，贵方私自变更合同条款的行为，我方明确不同意，亦请贵方遵循契约精神、切实全面履行合同义务。5、基于上述事实，贵方应切实履行自己的合同义务，如果一再拖延，致使房产无法解除解押状态，我方将依据合同约定追究贵方的违约责任，希冀贵方予以慎重处理。告知人：许华南，2019年12月11日”。吴太康收到复函后，微信回复许华南，内容为：“咱们上午商量的方案我想了一下，这样，咱们一起到房管局开一个资金监管账户，我把钱打到监管账户，然后在监管账户的银行贷款，你这边也能解押。另外就是咱们之前的合同写的也不明确，具体怎么补充还得商量一下，今天给我回复一下可不可以”。2019年12月30日，许华南向吴太康送达一份律师函，该律师函内容为：“吴太康先生:河南豫和律师事务所依法接受许华南的授权，指派李朋律师处理贵方与许华南房屋买卖的相关事宜。依法接受指派后，本律师详细查阅相关证据，仔细聆听了相关事实及许华南的客观要求，现就相关事宜致函贵方，望贵方予以重视并妥善解决。一、贵方未按合同约定支付首付款，属于违约行为。2019年10月24日，我方与贵方及郑州卫通房地产营销策划有限公司(以下简称“卫通房产”)，就位于郑州市××镇祥安路居易国际城10号楼3单元9层901号房屋达成交易并签订了《房屋买卖(居间)合同》(合同编号:NO.0000761)，该合同第九条第①款约定:“甲方需要解押时，乙方向甲方支付首付款，首付款充当解押款。”我方多次函告贵方支付首付款36万元，贵方至今一直未予以支付。贵方的行为已经违反合同约定，属于违约行为，我方保留追究贵方该违约行为的诉讼权利。二、贵方隐瞒了不符合购房资格的重大事实，进一步导致2019年10月24日合同无法继续履行。2019年12月19日，在贵方未依约支付首付款的情形下，贵我双方在卫通房产处进行沟通，我方才得知贵方并不具备购房资格的重大事实。得知该事实后，我方除要求贵方支付首付款外，再三要求贵方在合理的期间内履行“解决购房资格，以继续履行合同”的义务。但遗憾的是，截止本律师函发出之日止已超过11日，贵方并未向我方提供有效的证据证实贵方已经具备购房资格。贵方故意隐瞒不具备购房资格的重大事实且怠于履行合同义务的行为，已构成严重违约，我方对此保留相关诉讼权利。三、贵方收到本律师函之日起3日内，向我方提供具备购房资格的证据材料，超期未提供的，贵方与我方及卫通房产所签订的合同立即解除。同时，贵方应于合同解除之日起5日内，依据合同约定向委托人许华南支付违约金121000元。四、基于上述事实与法律依据，我们郑重提出如下要求:如贵方在本律师函规定的期限内没有完全履行上述义务，本律师将依照委托人许华南的要求，依据合同约定及《合同法》第一百零七条之规定追究贵方的相关法律责任。届时，贵方不仅仅需要向许华南支付造约金，而且需要承担相应的赔偿责任、违约责任、诉讼费、律师费及其它相关的合理费用，更对贵方声誉产生重大影响。鉴于委托人许华南不愿意轻易诉诸法律，现委托人许华南依然有诚心、有耐心与贵方进行协商解决上述问题。我们也希望贵方能够本着诚实信用原则的精神，能够按期履行上述退款义务，避免双方诉累，减少贵方不必要的损失。特此函告，委托人：许华南，代理人：河南豫和律师事务所李朋，2019年12月30日”。另查，1、豫建房【2019】325号河南省住房和城乡建设厅关于规范房屋交易合同网签备案加快实现省内“一网通办”的通知第一条第（四）项规定，完善房屋交易资金监管制度。加快完善商品房预售资金、存量房交易资金监管工作，实现房屋交易资金监管信息与房屋交易合同网签备案信息试试共享，业务相互协同，确保房屋交易安全。尚未建立监管机制的市、县应于2019年11月底前建立统一的交易资金监管机制。积极探索建立住房租赁租金监管制度，住房租赁企业的租金、押金及房地产中介机构居间业务的佣金应纳入监管范围，建立租金押金监管账户。2、新房【2016】28号关于印发《新郑市存量房网上交易和结算资金管理颁发》的通知第三条规定，本市行政区范围内存量房实行网上交易和交易结算资金管理制度。第四条规定，新郑市住房保障和房地产管理中心是本市存量房网上交易和交易结算资金管理的行政主管部门。新郑市住房保障和房地产管理中心委托新郑市顺通资产管理有限公司负责本市存量房网上交易结算资金监管的组织实施和管理工作。3、吴太康不具备在新郑市有购房资格。以上事实，有当事人的陈述，《房屋买卖（居间）合同》，收据，微信记录，律师函及本案庭审笔录等相关证据予以证明。本院认为，吴太康与许华南、郑州卫通房地产营销策划有限公司签订的《房屋买卖（居间）合同》(合同编号:NO.0000761)系三方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应当依照合同约定履行合同义务。当事人协商一致，可以解除合同。庭审当中，双方当事人均同意解除所签订的《房屋买卖（居间）合同》(合同编号:NO.0000761)，应视为协商一致解除合同，本院对吴太康、许华南要求解除《房屋买卖（居间）合同》的诉讼请求及反诉请求予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于吴太康、许华南、卫通公司是否违约问题。1、本案中，吴太康、许华南约定“应在本合同签订后7个工作日内，提供真实有效的证件共同到银行办理按揭贷款手续,待银行审批通过后,房屋具备网签条件时,接到卫通公司通知3个工作日内共同到房管局网签,并办理房产过户相关手续”，“到银行办理按揭贷款手续”系指吴太康申请按揭贷款手续，该时间约定系对双方办理上述手续的时间限制约定，吴太康、许华南约定“许华南需要解押时，吴太康向许华南支付首付款，首付款充当解押款”，但并未对许华南提前还款解押的时间及吴太康向许华南支付首付款的数额、时间进行约定，且双方在微信沟通中未达成一致，应视为约定不明，故吴太康、许华南均不构成违约。2、对于吴太康不具备购房资格是否是吴太康故意隐瞒问题。经查，吴太康、许华南、卫通公司签订《房屋买卖（居间）合同》时，吴太康认为把其不具备购房资格的事实已告知许华南的代理人张建及卫通公司，但许华南辩称吴太康没有把其不具备购房资格的事实告知许华南，三方在签订《房屋买卖（居间）合同》时吴太康、许华南、卫通公司均应对吴太康是否具备购房资格予以审查，且作为房屋买卖中介的卫通公司更应对吴太康是否具备购房资格加以审查。综上，吴太康对于其不具备购房资格没有故意隐瞒，而是吴太康、许华南、卫通公司三方没有审查及政府政策造成的，吴太康、许华南、卫通公司均不构成违约。故针对本案所有事实，吴太康、许华南、卫通公司均不构成违约。对许华南的第2项反诉请求，本院不予支持。在本案合同已经解除的情况下，应当恢复原状，即许华南收取定金2万元向吴太康予以返还。卫通公司未收到吴太康定金，卫通公司不承担向吴太康返还定金的责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告吴太康与被告许华南、郑州卫通房地产营销策划有限公司于2019年10月24日签订的《房屋买卖（居间）合同》(合同编号:NO.0000761)予以解除；二、被告许华南应于本判决生效之日起十日内返还原告吴太康定金20000元；三、驳回原告吴太康的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告许华南的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费400元，由吴太康负担200元，由许华南负担200元；反诉案件受理费1360元，由许华南负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 员  刘红欣二〇二〇年六月三十日代理书记员  张勇超