山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁02执异151号 案外人：管某某，男，1965年3月27日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 委托代理人：薛建仁，青岛西海岸恒源法律服务所法律工作者。 申请执行人：陈某，男，1968年1月17日出生，汉族，住青岛市市南区。 委托代理人：陈学功，山东舜翔（青岛）律师事务所律师。 委托代理人：孔洋洋，山东舜翔（青岛）律师事务所律师。 被执行人：李某某，男，1970年4月10日出生，汉族，住青岛市市南区。 委托代理人：杨联方，青岛西海岸德倡法律服务所法律工作者。 被执行人：青岛佳润置业有限公司，住所地青岛经济技术开发区长江东路682-1幢49号。 法定代表人：李某某，总经理。 委托代理人：杨联方，青岛西海岸德倡法律服务所法律工作者。 被执行人：青岛颐和海置业有限公司，住所地青岛市黄岛区长江中路3号鸿润广场2601-3室。 法定代表人：巩崇平，总经理。 被执行人：青岛永泰昌工贸有限公司，住所地青岛经济技术开发区长江中路467号汇商国际大厦D座2001室。 法定代表人：李某某，总经理。 委托代理人：杨联方，青岛西海岸德倡法律服务所法律工作者。 被执行人：焦某某，男，1960年1月26日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 委托代理人：杨联方，青岛西海岸德倡法律服务所法律工作者。 本院在执行申请执行人陈某与被执行人李某某、被执行人青岛佳润置业有限公司、被执行人青岛颐和海置业有限公司、被执行人青岛永泰昌工贸有限公司、被执行人焦某某借款合同纠纷一案【执行案号：（2019）鲁02执1759号】过程中,案外人管某某不服本院（2019）鲁02执1759号之一执行裁定书，向本院提出书面异议。本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人管某某称，2017年3月14日，被执行人青岛颐和海置业有限公司与凌旺友签订《青岛市商品房预售合同》，约定凌旺友购买黄岛区连江路x号x栋x单元x户房产（以下简称“案涉房产”），案涉房产已办理网签并交纳了住宅专项维修资金。后凌旺友于2018年1月10日与案外人管某某签订购房合同，将案涉房产出售给案外人管某某，案外人管某某已交纳购房款，且案涉房产已经交付案外人使用。综上，案涉房产系案外人所有，请求法院终止拍卖并解除对案涉房产的查封。 申请执行人陈某辩称，1、案涉房产登记在被执行人青岛颐和海置业有限公司名下，未办理变更登记，案外人并非案涉房产的所有权人，无权就案涉房产主张权利。2、案外人的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的情形。第一，案外人在法院查封前未签订合法有效的买卖合同，案外人主张青岛颐和海置业有限公司与凌旺友签订了《商品房预售合同》并办理网签，但其未提供证据证明青岛颐和海置业有限公司与凌旺友之间存在房屋买卖合同关系。凌旺友并未实际取得案涉房产的所有权，其无权对外转让案涉房产。案外人提交的其与凌旺友签订的购房合同并未约定订金，但违约责任中却出现了订金，故该合同的真实性存疑。第二，案外人提交的证据无法证明其已占有案涉房产。第三，案外人提交的购房合同约定的房款数额与收据显示的数额不一致，收据并未列明系用于支付购房款，且案外人未提交转账记录等证据，仅凭收据不能证明案外人已支付案涉房产购房款的50%。第四，案涉房产被查封后，案外人一直未办理不动产登记，也未向法院主张查封错误，其不能证明并非因其自身原因导致案涉房产未办理过户登记。第五，案外人未提供证据证明其名下无其他用于居住的房屋。综上，案外人管某某的异议理由不能成立，其请求应予驳回。 被执行人李某某、被执行人青岛佳润置业有限公司、被执行人青岛永泰昌工贸有限公司、被执行人焦某某辩称，案外人管某某已合法取得案涉房产，其异议请求应予支持。 被执行人青岛颐和海置业有限公司未发表答辩意见。 为证明其主张，案外人管某某向本院提交了以下证据：1、《青岛市商品房预售合同》、不动产登记信息查询结果证明、住宅专项维修资金专用票据、房屋专项维修资金交款通知书、凌旺友与管某某签订的购房合同、派出所出具的门牌号证明各一份，收据、银行流水各一组，证明案外人管某某依法从凌旺友手中购买案涉房产。2、装修保证金、垃圾清运费收款收据、凌旺友出具的证明、银行转账凭证、电费收据各一份，室内装修照片一组，证明案外人管某某系案涉房产的所有人，已交纳水电、燃气等相关费用并将案涉房产进行装修，案涉房产系案外人合法购买，法院无权查封。 对案外人管某某提交的证据，申请执行人陈某质证称，1、对《商品房预售合同》的真实性不予认可；不动产登记信息查询结果证明及住宅专项维修资金不足以证明案涉房产的产权人为凌旺友，根据物权公示原则，案涉房产所有权人为被执行人青岛颐和海置业有限公司，凌旺友未取得案涉房产的所有权，其无权处置案涉房产，凌旺友与案外人管某某签订的购房合同为无效合同。案外人管某某从凌旺友处购买二手房屋，由于案涉房产不能过户，该二手房买卖合同履行不能，案外人应向凌旺友主张合同履行不能的违约责任，其在本案中异议人身份主体不适格。2、案外人未提交证据证明被执行人青岛颐和海置业有限公司欠付凌旺友海参款的事实，仅凭收款收据不能证明凌旺友已支付32.8万元购房款。3、对凌旺友出具的收据的真实性不予认可，该收据不能证明案外人管某某向凌旺友支付购房款的行为；银行转账记录仅为案外人与凌旺友之间的交易，没有款项用途的相关备注，不能证明与本案存在关联性。4、装修保证金等收据系使用、居住案涉房产的证据，不能证明案外人合法占有案涉房产。 对案外人管某某提交的证据，被执行人李某某、被执行人青岛佳润置业有限公司、被执行人青岛永泰昌工贸有限公司、被执行人焦某某质证称，案外人提交的证据证明其已合法取得案涉房产，案外人管某某作为异议人主体资格适格。被执行人青岛颐和海置业有限公司未发表质证意见。 本院查明，陈某与李某某、青岛佳润置业有限公司、青岛颐和海置业有限公司、青岛永泰昌工贸有限公司、焦某某借款合同纠纷一案，本院于2019年3月22日作出（2018）鲁02民初1796号民事判决书，判决书载明：一、被告李某某于本判决生效之日起十日内偿还原告陈某借款本金x元，并支付利息x万元（利息已计算至2018年8月21日，自2018年8月22日起至实际给付之日止的利息，以借款本金x元为基数，按年利率24%计算）；二、被告青岛佳润置业有限公司、被告青岛颐和海置业有限公司、被告焦某某、被告青岛永泰昌工贸有限公司对上述第一项给付义务承担连带清偿责任。被告青岛佳润置业有限公司、被告青岛颐和海置业有限公司、被告焦某某、被告青岛永泰昌工贸有限公司承担保证责任后，有权向被告李某某追偿；三、驳回原告陈某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费x元，保全费x元，由被告李某某、被告青岛佳润置业有限公司、被告青岛颐和海置业有限公司、被告焦某某、被告青岛永泰昌工贸有限公司负担。 诉讼过程中，本院采取了诉讼保全措施。2018年10月9日，本院作出（2018）鲁02民初1796号民事裁定书，裁定冻结被申请人李某某、被申请人青岛佳润置业有限公司、被申请人青岛颐和海置业有限公司、被申请人焦某某、被申请人青岛永泰昌工贸有限公司的银行存款人民币x万元或查封其同等价值的财产。并于2018年10月10日作出协助执行通知书，查封包括案涉房产在内的多套房产，查封期限自2018年10月10日至2021年10月9日止。 因被执行人未履行生效法律文书所确定的义务，申请执行人陈某向本院申请强制执行，执行案号为（2019）鲁02执1759号。本院于2020年1月16日作出（2019）鲁02执1759号之一执行裁定书，裁定拍卖包括案涉房产在内的多套房产。 另查明，2017年3月14日，凌旺友与被执行人青岛颐和海置业有限公司签订《商品房预售合同》，约定由凌旺友购买青岛市黄岛区连江路x号x栋x单元x户房产，凌旺友已支付全部购房款。2018年1月10日，凌旺友与管某某签订《购房合同》，将案涉房产出售给管某某，案涉房产已经交付。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案涉房产在法院查封前，凌旺友已与被执行人青岛颐和海置业有限公司签订商品房预售合同，支付全部购房款并占有案涉房产，亦无证据证明案涉房产未办理过户登记系凌旺友的过错，故凌旺友享有的权利足以排除本案的强制执行。凌旺友与案外人管某某签订购房合同，将案涉房产出售给案外人管某某，案外人管某某继受取得的权利亦足以排除本案的强制执行。故案外人管某某的异议理由成立，其异议请求本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 中止对青岛市黄岛区连江路939号17栋2单元201户房产的执行。 如不服本裁定，认为原判决错误的，依照审判监督程序办理；与原判决无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向青岛市中级人民法院提起诉讼。 审判长 马 捷 审判员 焦兴凯 审判员 周新喆 二〇二〇年六月二十八日 法官助理 马春伟 书记员王钰