福建省福州市长乐区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0112民初1016号 原告：福州鼎力物业管理有限公司，住所地：福州市长乐区航城街道朝阳北路万业锦江城12#楼一层，统一社会信用代码：91350182724216501E。 法定代表人：陈志峰，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陈金龙，福建紫阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林婧，福建紫阳律师事务所律师。 被告：冯振东，男，1988年12月21日出生，汉族，户籍地：湖北省赤壁市。 原告福州鼎力物业管理有限公司（以下简称鼎力公司）与被告冯振东物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告鼎力公司的委托诉讼代理人陈金龙、被告冯振东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告鼎力公司向本院提出诉讼请求：1.判令冯振东立即向鼎力公司支付拖欠的物业服务费12140元（其中物业管理服务费10059元、公共水电费1065元、电梯年检费457元、电梯维保费343元、生活垃圾处理费216元）及违约金（以月利率2%计，自应缴纳之日起诉至付清费用之日止，暂计至2020年3月15日为5323.28元）；2.本案诉讼费由冯振东负担。事实与理由：冯振东系福州市长乐区万业锦江城小区6#楼501单元业主。2013年6月16日，冯振东与鼎力公司签订《前期物业服务合同（住宅）》及《业主管理规定》各一份，《前期物业服务合同（住宅）》约定：鼎力公司为福州市长乐区万业锦江城小区提供物业服务，冯振东应于每年第一个月的1日至15日缴纳物业管理服务费用，其中物业管理服务费收费标准为每月每平方米1.5元、电梯年检费每年每户200元、电梯维保费每年每户150元、生活垃圾处理费每月每户6元、公共水电费每月按实按户分摊等相关权利义务；《业主管理规约》约定：冯振东不按规定缴付物业管理服务费用的，鼎力公司可按未缴付金额的千分之三收取日违约金等。之后，鼎力公司依约提供物业管理服务，冯振东依约支付各项物业管理费用。自2017年6月起，冯振东未按约定缴付物业服务费用，经结算，截止2020年3月止，冯振东尚欠物业管理服务费10059元、公共水电费1065元、电梯年检费457元、电梯维保费343元、生活垃圾处理费216元，共计12140元。鼎力公司多次催讨无果。冯振东行为已构成明显违约，损害了鼎力公司的合法权益，鼎力公司遂提起诉讼，请求判如所诉。 审理中，鼎力公司变更诉请的物业服务费金额为12051.25元。 冯振东确认自2017年6月起至2020年3月15日间未缴纳鼎力公司所诉的物业服务费12051.25元，但辩称其不缴纳物业服务费缘于鼎力公司在提供物业服务过程中滥用职权、管理不到位，具体情形如下：1.2013年，冯振东对案涉房产进行装修时，欲扩建一卫生间，鼎力公司滥用管理权进行阻挠，又强行要求其安装指定商家的防盗网，致其居家安全曾存在隐患，并造成损失；2.小区公共区域出现前厅玻璃破裂等设备损坏、坍塌，绿化养护未达相应标准，消防设施出现不正常状态等，鼎力公司均未予维护、管理；3.鼎力公司曾私自将小区公共游泳池对外招租，经营所得由物业公司非法占有，但相关的水电支出却由业主分摊，目前该游泳池处于荒废状态，鼎力公司亦未有效维护；4.小区实行地面禁止车辆进入，鼎力公司却放任部分业主的机动车进入；5.鼎力公司收受业主钱财并因此对违建行为厚此薄彼，致小区出现很多违建；6.鼎力公司在其自身存过错的情况下，以断水断电、关停电梯等方式粗暴催收物业费，对个别业主造成了损害；7.鼎力公司曾于2016年6月至9月间曾退出物业管理，应视为双方间的物业服务合同已终止。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据现有证据，本院经审理认定事实如下：冯振东系福州市长乐区万业锦江城小区6#楼501单元业主。2013年6月16日，冯振东与鼎力公司签订了《前期物业服务合同（住宅）》及《业主管理规定》。《前期物业服务合同（住宅）》约定鼎力公司为万业锦江城小区提供物业服务，物业管理服务费收费标准为每月每平方米1.5元、电梯年检费每年每户200元、电梯维保费每年每户150元、生活垃圾处理费每月每户6元、公共水电费每月按实按户分摊等。此外，合同还对双方的权利义务作了具体约定，其中合同第二条第（二）项约定：物业服务费按一次性缴纳，业主或物业使用人应在每年第一个月的1日至15日履行缴纳义务；第三条约定：物业管理服务内容包括物业共用部位的维护、养护和管理，共用设施设备的运行、维护、养护和管理，共有部位和相关场所的清洁卫生，车辆停放管理、装饰装修管理服务，公共绿化的养护和管理等。《业主管理规定》第二十七条约定，业主不按规定缴交管理服务费、公共能耗及代收代付费用的，自违约之日起，物业服务企业可收取每日千分之三的违约金。此后，鼎力公司为万业锦江城提供了物业管理服务。2016年6月至9月间，鼎力公司曾退出案涉小区，停止提供物业管理服务。同年10月，鼎力公司再次入驻案涉小区按原合同约定提供物业管理服务。冯振东依约支付各项物业管理费用至2017年5月。自2017年6月起，冯振东未按约定缴付物业服务费用，期间，鼎力公司曾以粘贴《缴费通知书》方式向冯振东催缴相应的物业服务费，但均无果。截止2020年3月15日，冯振东尚欠物业管理服务费10059元、公共水电费976.25元、电梯年检费457元、电梯维保费343元、生活垃圾处理费198元，共计12051.25元。2020年4月14日，鼎力公司诉至本院。 审理中，经现场核实，目前，案涉小区存在地下空间、公共绿化空间被占用的情形。 本院认为，本案双方自2013年6月订立《前期物业服务合同（住宅）》及《业主管理规定》方式形成物业服务合同关系，2016年10月，鼎力公司在短暂停止提供物业服务后又入驻万业锦江城小区，根据原合同约定为小区业主提供物业服务至今，而包括冯振东在内的小区业主继续接受了鼎力公司提供的物业服务，应视为双方间形成默示合同，冯振东作为小区业主，仍负有按约定缴纳物业服务费的义务。现鼎力公司诉请的物业服务费12051.25元（截止2020年3月15日），业经冯振东确认，冯振东应向鼎力公司支付。目前，鼎力公司确实在提供物业服务方面存在不足，但并不足已构成冯振东拒不缴纳物业费的约定或法定的事由，故冯振东相关的抗辩，不予采信。冯振东虽以鼎力公司干涉其装修致其遭受损失作为抗辩，但未有具体主张，本案不予处理，冯振东可另行主张权力。此外，冯振东述及案涉小区存在违章建筑情况，此系相关行政部门的职责范围，不属于民事诉讼案件受理范围。 关于违约金问题。鉴于本案冯振东延期支付物业服务费的原因，与鼎力公司在履职过程存在不足有一定关系，为避免双方矛盾激化，促进物业与业主之间的和谐关系，故对鼎力公司主张的违约金请求，本院不予支持。此外，为促进物业服务工作的良性循环，鼎力公司应当针对目前物业管理服务方面存在的问题进行整改,争取获得广大业主的满意和支持。综上，鼎力公司的诉讼请求，予以部分支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条第一款、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、冯振东应于本判决生效之日起十日内一次性向福州鼎力物业管理有限公司支付物业服务费12051.25元。 二、驳回福州鼎力物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费236.5元，减半收取计118.25元，由冯振东负担81.59元，由福州鼎力物业管理有限公司负担36.66元。 本判决为终审判决。 审判员  黄秀凤 二〇二〇年六月十一日 书记员  张倩倩 附：本案适用的主要法律条文和申请执行期限法律提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 国务院《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。