陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民初89号原告（执行案外人）：成薇，女，1983年2月12日出生，汉族，住西安市未央区。委托诉讼代理人：张焱，陕西合恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：焦娇，陕西合恒律师事务所律师。原告（执行案外人）：席秀珍，女，1959年9月7日出生，汉族，住西咸新区。委托诉讼代理人：张焱，陕西合恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：焦娇，陕西合恒律师事务所律师。被告（申请执行人）：上海绍瑞物资经营部，住所地：上海市秦奉区海湾旅游区莘奉公路4958号479室。法定代表人：彭永寿，该公司董事长。委托诉讼代理人：彭尚枝，男，1985年2月2日出生，汉族，该公司销售主管，住福建省福安市。第三人（被执行人）：西安中登房地产开发有限公司，住所地：西安市未央大道138-1号中登大厦26层。法定代表人：宋玉庆，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵军，男，1984年3月25日出生，汉族，该公司员工，住西安市莲湖区。原告成薇、席秀珍与被告上海绍瑞物资经营部、第三人西安中登房地产开发有限公司（以下简称中登房地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告成薇、席秀珍及其委托诉讼代理人张焱、焦娇，被告上海绍瑞物资经营部的委托诉讼代理人彭尚枝，第三人中登房地产公司的委托诉讼代理人赵军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告成薇、席秀珍向本院提出诉讼请求：1.确认成薇、席秀珍对位于西安市经济技术开发区中登文景时代项目土地使用权证（土地使用证号：西经国用2009出第01号）上的中登文景时代项目住宅一期第3栋1单元19层11904号房屋享有排除强制执行的民事权益，并停止对该房屋的强制执行；2.本案案件受理费由上海绍瑞物资经营部负担。事实和理由：2007年10月，成薇、席秀珍在中登房地产公司处预定了中登文景时代项目10幢1单元18层C4号商品房，并向中登房地产公司支付了购房款30万元整。2009年5月31日，成薇、席秀珍经与中登房地产公司协商，将成薇、席秀珍原先购买的房屋变更为购买文景时代3幢1单元1904号商品房，当日席秀珍与中登房地产公司签订《商品房买卖协议》，约定房屋建筑面积94.38㎡，单价4299元，总价款405740元整，付款方式为分次付款。协议签订后，成薇、席秀珍将已支付的30万元购房款变更为购买涉案房屋购房款。2014年5月23日，中登房地产公司向成薇、席秀珍交付了涉案房屋，交房时，涉案房屋实际建筑面积为91.87㎡，成薇、席秀珍据此向中登房地产公司支付了剩余购房款94949元整，全额支付了涉案商品房购房款。2014年5月23日，中登房地产公司与成薇、席秀珍办理交房手续后，成薇、席秀珍实际接收涉案房屋，并持续占有使用至今。2015年7月27日，因上海绍瑞物资经营部与中登房地产公司之间买卖合同纠纷一案，在案件执行中法院作出（2015）西中执民字第00199-2号执行裁定，查封了成薇、席秀珍购买并占用的中登文景时代3号楼1单元1904号商品房，成薇、席秀珍于指定期限内提出执行异议，法院于2019年12月24日作出（2019）陕01执异1255号执行裁定书：驳回成薇、席秀珍的异议申请，并于2019年12月25日向成薇、席秀珍送达。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条之规定，成薇、席秀珍在涉案房屋被查封之前已与中登房地产公司签订了合法有效的《商品房买卖协议》，合法占有涉案商品房，并支付了全部购房款，成薇、席秀珍购买涉案房屋后，屡次催促中登房地产公司办理房屋过户登记手续，但中登房地产公司一直拖延未予办理，导致涉案商品房至今无法过户登记至成薇、席秀珍名下是因中登房地产公司过错所致，与成薇、席秀珍无关，成薇、席秀珍基于买卖关系实际占有并取得该房屋的在先权益应予保护。综上，本案房屋买卖关系真实，成薇、席秀珍已经实际付清全部购房款的事实清楚，并实际占有并取得该房屋的使用权，且成薇、席秀珍对于没有办理产权变更登记手续没有过错，请求支持成薇、席秀珍的诉讼请求。被告上海绍瑞物资经营部辩称，一、执行裁定是法院执行行为的合法体现，没有违反法律规定，执行异议驳回裁定亦查明事实清楚，适用法律正确。本案中西安市中级人民法院（2015）西中执民字第00199-2号执行裁定的基础是人民法院执行（2014）西中民三初字第00252号民事判决内容的过程中，法院依照执行程序做出的执行查封行为，没有违反法律规定。执行裁定是法院依法执行行为，是维护上海绍瑞物资经营部合法权益的正义之举，是维护法律尊严的正当行为。二、成薇、席秀珍要求停止对查封房产的执行行为及解除查封的主张缺乏事实和法律依据。成薇、席秀珍称其早已与第三人中登房地产公司就西安市经济技术开发区“中登文景时代”项目住宅一期3幢1单元19层11904号房屋签订协议，达成买卖合意。2009年5月31日，双方签订《商品房买卖协议》后，成薇、席秀珍按照约定向中登房地产公司支付了全部房款。但本案中执行法院已于2015年7月27日依法对登记在中登房地产公司名下上述房产予以查封，成薇、席秀珍虽然签订合同在查封行为之前，但因其未进行不动产变更登记，故不发生物权变动的效力，其处分行为无效。依照《中华人民共和国物权法》第九条之规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”。本案中成薇、席秀珍虽然持有协议，但未登记不发生物权效力，因而上述房产的所有人依然是中登房地产公司，并不属于成薇、席秀珍所有。故成薇、席秀珍要求停止对查封房产的执行行为及解除查封的主张缺乏事实和法律依据。综上，成薇、席秀珍的诉讼请求无任何事实及法律依据，不能成立。法院的执行行为正确应予继续执行，故请求驳回成薇、席秀珍的诉讼请求，以维护其合法权益，维护法律的神圣尊严。第三人中登房地产公司述称，首先，中登房地产公司同意原告的诉讼请求，认可原告陈述的事实和理由。涉案房屋在人民法院查封前确已出售给原告，原告已经向中登房地产公司缴纳了购房款，在法院查封前，中登房地产公司已经向原告交付涉案房屋，自房屋交付开始至原告居住至今，故本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，原告的诉讼请求应予支持。其次，涉案房屋至今未办理房产证系中登房地产公司自身原因造成的，与原告无关，2013年，因中登房地产公司内部人员调整及入职、离职问题，未能及时办理房屋不动产登记，2015年，中登房地产公司恢复网签业务办理，而且在此期间原告多次请求中登房地产公司办理房屋登记，但未能办理不动产登记系中登房地产公司自身原因造成的，与原告无关。综上所述，原告诉讼请求符合上述法律规定，有权排除执行，请求法院支持原告的诉讼请求。经审理查明，上海绍瑞物资经营部与中登房地产公司买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月22日作出（2014）西中民三初字00252号民事判决：一、被告西安中登房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内支付原告上海绍瑞物资经营部货款7552978.82元；二、被告西安中登房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内支付原告上海绍瑞物资经营部资金占用费5337025.32元（该费用自2013年10月1日起至2014年10月31日止），并承担自2014年11月1日至判决确定给付之日的资金占用费，以7552978.82元为基数，按照每日千分之一计算；三、驳回原告上海绍瑞物资经营部的其余诉讼请求。后因中登房地产公司未履行上述生效民事判决确定的给付义务，上海绍瑞物资经营部向本院申请强制执行。本案执行过程中，2015年7月27日，本院作出（2015）西中执民字第00199-2号执行裁定：查封被执行人西安中登房地产开发有限公司名下位于西安市经济技术开发区中登文景时代房产，商品房预售证号为2013268，包括房号及面积分别为3-11904（面积为94.38平方米）在内的104套房屋，查封期限为三年。同日，本院作出（2015）西中执民字第00199-1号协助执行通知，要求西安市住房保障和房屋管理局协助执行（2015）西中执民字第00199-2号执行裁定，查封包括涉案的3-11904（面积为94.38平方米）在内的104套房屋，上述裁定及协助执行通知书已送达至西安市住房保障和房屋管理局。成薇、席秀珍作为案外人以上述被查封的房产中包含其享有合法所有权的3-11904号房屋为由，提出执行异议。本院经审查作出（2019）陕01执异1255号执行裁定：驳回原告成薇、席秀珍的执行异议申请。成薇、席秀珍遂提起案外人执行异议之诉，即本案诉讼。另查明，2007年11月15日，中登房地产公司向成薇、席秀珍出具《收据》（NO.0007256），载明成薇、席秀珍交款250000元，收款事由10#18C4东（126.06平方米）；2017年12月11日，中登房地产公司向成薇出具《收据》（NO.0011778），载明成薇交款20000元，收款事由10#18C4东（126.06平方米）。2009年5月7日，中登房地产公司向成薇、席秀珍出具《收据》（NO.0008742），载明成薇、席秀珍交款270000元，收款事由5#1803东（132.46平方米）。2009年5月7日，中登房地产公司向成薇、席秀珍出具《收据》（NO.0008743），载明成薇、席秀珍交款30000元，收款事由5#1803东（132.46平方米）。2009年5月31日，中登房地产公司与成薇、席秀珍签订《商品房买卖协议》，约定成薇、席秀珍购买中登文景时代第3幢1单元19层1904号房屋，建筑面积94.38平方米，单价为人民币4299元/平方米，总价405740元。付款方式及期限分期付款：首付300000元整，封顶付52870元整，交房付52870元整。同日中登房地产公司向成薇、席秀珍出具《收据》（NO.0003914），载明成薇、席秀珍交款300000元，收款事由3#-1-1904（94.38平方米）。2009年6月，陕西中登实业（集团）有限公司内部《收（付）款凭证》第149号载明：成薇10-18C4预售账款换票为成薇、席秀珍5-1-1083，金额为270000元。2009年7月，陕西中登实业（集团）有限公司内部《收（付）款凭证》第114号载明：将房款转陕中实，预收账款110701500元。后114#附件载明：成薇、席秀珍30000元。2009年7月，陕西中登实业（集团）有限公司内部《收（付）款凭证》第1号载明：成薇、席秀珍预售账款换票为成薇、席秀珍，金额为300000元。2014年5月23日，席秀珍通过银行转账方式向中登房地产公司转账92339元，同日，中登房地产公司向成薇出具《收据》（NO.0022961），载明成薇交款94949元，收款事由含赔偿金2610元3#-11904（91.87平方米）。2014年5月31日，陕西中登实业（集团）有限公司内部《收（付）款凭证》第46号载明：成薇（3-11904）预收账款金额为94949元。2014年5月23日，成薇签收《房屋验收表》《西安市商品住宅使用说明书》《西安市商品住宅质量保证书》，并与西安中登物业有限公司签订《前期物业管理协议》，其中西安中登物业部有限公司出具2014年5月23日—2015年3月8日期间相关物业费收据5份。2014年6月7日，成薇与西安中登物业有限公司签订《房屋装饰装修管理协议》，同日，成薇与案外人签订《西安市家庭装潢工程合同》，《西安市家庭装潢工程合同》出具相关《收款收据》等。再查明，涉案房屋已于2013年9月29日取得《商品房预售许可证》。上述事实，有（2019）陕01执异1255号执行裁定书、《商品房买卖协议》、收款收据、庭审笔录等在卷佐证。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”本案争议的焦点为：成薇、席秀珍就位于西安市经济技术开发区中登文景时代项目住宅一期第3幢1单元19层1904号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”。第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案经查，成薇、席秀珍与中登房地产公司于2009年5月31日签订《商品房买卖协议》，该协议系双方的真实意思表示，涉案房屋在本案起诉前已取得《商品房预售许可证》，协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。《商品房买卖协议》约定成薇、席秀珍购买中登文景时代第3幢1单元19层1904号房屋，建筑面积94.38平方米，单价为人民币4299元/平方米，总价405740元。经查，涉案房屋系成薇、席秀珍与中登房地产公司先后经过购买10#18C4东、5#1-1803房屋置换而来，涉案房屋首付款30万元成薇、席秀珍已分别于2007年11月15日、2007年12月17日、2009年5月7日以现金方式交付。另查，因涉案房屋实际面积为91.87平方米，与涉案房屋的《商品房买卖协议》中约定的94.38平方米不一致，故涉案房屋总价为394949元。成薇、席秀珍于2014年5月23日接收涉案房屋时，成薇通过转账方式补足中登房地产公司余款94949元。中登房地产公司亦认可收到全部涉案房款，且有陕西中登实业（集团）有限公司内部收（付）款凭证予以佐证，故成薇、席秀珍已支付完毕全部涉案房款。根据成薇于2014年5月23日签收《房屋验收表》《西安市商品住宅使用说明书》《西安市商品住宅质量保证书》，并与西安中登物业有限公司签订《前期物业管理协议》，结合成薇于2014年6月7日与西安中登物业有限公司签订《房屋装饰装修管理协议》，与案外人签订《西安市家庭装潢工程合同》及相关《收款收据》、照片等证据，证明涉案房屋已由成薇、席秀珍实际占有使用。虽上海绍瑞物资经营部对上述事实不认可，但其并未提供相反证据予以证明。成薇、席秀珍于2014年5月23日已支付涉案房屋的全部房款，中登房地产公司应当履行过户登记义务，但因未办理过户登记手续导致涉案房屋查封，非因成薇、席秀珍自身原因所致，故成薇、席秀珍对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，成薇、席秀珍主张不得执行涉案房屋，证据充分，符合法律规定，本院依法予以支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，判决如下：不得执行位于西安市经济技术开发区中登文景时代项目3幢1单元19层1904号房屋。本案案件受理费7386元，由被告上海绍瑞物资经营部负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。审 判 长 马莉莉审 判 员 马延环审 判 员 秦燕燕二〇二〇年六月二日法官助理 同江龙书 记 员 孙婉侠