安徽省芜湖市弋江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0203民初1693号 原告:芜湖市弋江区鲁港街道办事处,住所地安徽省芜湖市弋江区文津西路199号，统一社会信用代码11340203MB0T983315。 负责人:张明财，职务:主任。 委托诉讼代理人：吴晓玲，安徽皖通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：戴雪萍，安徽皖通律师事务所实习律师。 被告:梁福兰,女,1961年6月1日出生,汉族,住芜湖市弋江区。 委托诉讼代理人：张立新，安徽铭诚律师事务所律师。 原告芜湖市弋江区鲁港街道办事处与被告梁福兰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序于2020年6月12日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人吴晓玲、戴雪萍、被告梁福兰及其委托诉讼代理人张立新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即腾空澛港新区二期五区2号楼6号门面房(原192号门面房)并将房屋返还给原告;2.判令被告支付上述门面房自2020年1月10日至实际返还之日止的房屋占有使用费(按日租金33元标准的二倍计算)；3.判令被告支付因逾期交房产生的违约金2000元;4.判令被告支付原告因主张权利而支付的律师代理费用8000元;5.判令被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2019年4月1日,为方便对租赁房屋的管理,原告接受产权方芜湖新马投资有限公司的委托共同与被告签订《房屋租赁合同》,合同约定:由被告承租芜湖市澛港新区二期五区2号楼6号门面房(原192号门面房),建筑面积125.74平方米,经营旅馆,租赁期限一年,自2019年1月1日至2019年12月31日止,年租金12071.04元,先付租金后使用;租赁期限届满或提前终止时,被告必须在七个工作日内腾空出租标的,并将出租标的(含装修)、原告交付的设施、设备以及其添置的不可移动的设施、设备以现状交回,若逾期交还,以日租金双倍标准按实际逾期天数计算并支付占用使用费;本合同租赁期满或提前终止后,若被告在七个工作日内未按约腾空出租标的,则视为被告放弃对房屋内所有财物的所有权,原告有权对该房屋及附属物自行处置；若被告违反合同第四条约定的承诺内容,被告已付的履约保证金不予退还且应同时支付与保证金数额相等的违约金。此外,合同第七条还约定,本合同履行中,违约方应承担守约方为维护合法权益而支付的诉讼费、律师费等全部费用。根据上述合同约定,被告应于2020年1月10日之前腾空并交还房屋。然时至今日,虽经原告多次催促,被告一直以各种理由拒不交房显已违约。故为维护原告的合法权益,遂诉至本院，要求判如所请。 被告辩称：1.原告主体不适格，尽管签订案涉房屋租赁合同时，原告以出租方、管理方的名义签字，但是原告作为芜湖市弋江区人民政府的派出机构，即政府机关，且不是政府负责国有资产管理职能的机关，并不具有对具体资产进行管理的职责，也不具有受企业委托进行特定财产管理的职权职责。同时从案涉房屋租赁合同也可以看出，案涉房屋的租金仍然由芜湖新马投资有限公司收取，原告仅仅是名义上的“出租人”，因此原告作为出租方、管理方于法无据，其不具有作为原告的诉讼主体资格。2.我方对案涉房屋的占有使用不构成对原告的妨害。2008年8月我方因弋江区三联小区房屋被政府拆迁，在安置处理时承租了案涉房屋。2013年4月15日，我方与芜湖市澛港建设投资有限公司就案涉房屋签订的门面房租赁合同，租赁期限至2015年12月31日。2016年出租方变更为芜湖城南资产管理有限公司后，我方又与其续签了门面房租赁合同，并续约至2018年12月31日。2019年续签合同时，不仅产权人变更为芜湖新马投资有限公司，而且原告突然介入，形成了所谓三方合同。我方由于房屋拆迁前系从事旅馆经营，拆迁安置并一直续签合同的目的也是继续经营该项业务，显然我方希望能有一个比较稳定的经营场所，故无论出租方名称如何变化，我方一直续租。本来2020年我方仍希望续签租赁合同，但由于原告的违规操作，使得我方续签愿望至今没有实现。可见，我方基于租赁合同占有使用涉诉房屋，并希望基于租赁所产生的优先承租权和优先购买权而希望续租涉诉房屋继续经营，并不构成对任何人的妨害。综上，请求依法驳回原告的起诉。 经审理查明：2008年7月18日，梁福兰因房屋拆迁递交《过渡房申请单》一份，载明：“家庭人口四人，经营旅社，以此为生，现旅社设备一时无法处理，请求给予解决一套150平方米左右的过渡房”。2008年7月25日，安置处将澛港新区门面房（原192号门面房，下称“案涉房屋”）交付给梁福兰作为过渡房使用。2013年4月15日，芜湖市澛港建设投资有限责任公司（出租方、甲方）与梁福兰（承租方、乙方）签订《门面房租赁合同》一份，约定甲方将案涉房屋出租给乙方经营使用；租赁期限自2013年4月15日至2015年12月31日止；同时合同还就其他事项进行了约定。后芜湖城南资产管理有限公司（出租方、甲方）分别于2016年1月、2017年1月、2018年1月与梁福兰（承租方、乙方）签订了租期一年的《门面房租赁合同》各一份，合同还就其他事项进行了约定。2018年案涉房屋开始挂牌转让。2018年10月10日，梁福兰向芜湖新马投资有限公司出具《承诺》一份，载明：“本人梁福兰作为案涉房屋的承租方，《关于澛港新区房门面房（原192号）房产转让的通知》已收悉，现就该房产转让事宜作出如下承诺：1.如果我方行使优先购买权，不论采取何种交易方式，在交易前须按照《芜湖市弋江区儒林西苑小区7间商业房产及澛港新区二期15间商业房产转让公告》及安徽长江产权交易所相关要求办理报名手续、交纳交易保证金，否则视同我方放弃行使优先购买权。2.如采取网络竞价交易方式的，在网络竞价过程中，其他意向受让方报价为最新价时，我方应在规定的应价时间内，在网络竞价系统中行使优先购买权，否则视同我方放弃行使优先购买权，特此承诺。承诺人：梁福兰2018年10月10日上午9时”。庭审中梁福兰陈述因案涉房产没有产权证，无法办理贷款，故其未参与购买。 芜湖新马投资有限公司（委托人、甲方）分别于2018年1月、2019年1月与芜湖市弋江区澛港街道办事处（受托人、乙方）签订为期一年的《弋江区国有资产委托管理协议》各一份，约定甲方将含案涉房屋在内的部分资产交由乙方委托管理。 2019年4月1日，芜湖新马投资有限公司（产权方、甲方）与芜湖市弋江区澛港街道办事处（出租方、管理方、乙方）、梁福兰（承租方、丙方）签订《门面房租赁合同》一份，约定：甲方系本合同约定租赁物的合法所有权人，为便于管理，现甲方将租赁物委托给乙方管理，由乙方对外出租；出租标的物位于澛港新区门面房（原192号门面房），建筑面积为125.74㎡；租赁期限壹年（自2019年1月1日起至2019年12月31日止）；租金每年12071.04元；丙方向乙方指定的账户付清第一年租金12071.04元，履约保证金2000元后签订本合同（保证金2000元当初缴纳至鲁港建投账户），先付租金后使用，否则乙方可单方解除本合同，在本合同租赁期满或提前终止后，在丙方完全正常履约的情况下，由乙方在30个工作日内将履约保证金退还给丙方，但不计息；乙方根据甲方的授权向丙方出租标的并处理与出租标的相关的一切事宜；丙方承诺本合同租赁期满或提前终止后，必须在7个工作日内腾空出租标的，并将出资标的（含装修）、乙方交付的设施、设备等以及乙方添置的不可移动的设施、设备以现状交回乙方，对在承租期间的建设、装潢投入不要求甲方或乙方补偿，丙方逾期交回的，以日租金的双倍标准按实际逾期天数计算并支付占有使用费；本合同租赁期满或提前终止后，若丙方在7个工作日内未按约腾空出租标的，则视为丙方放弃对房屋内所有财物的所有权，乙方除可双倍收取丙方实际占有房屋天数的租金之外，有权自行对房屋及其附属物进行处置，丙方不得以此为由向乙方提出任何赔偿；丙方未按本合同第四条丙方的承诺履行的视为违约，乙方不退还履约保证金，丙方应向乙方支付与履约保证金金额相等的违约金，并且乙方有权单方终止本合同，如丙方支付违约金不足以弥补给乙方所造成的损失，则丙方应向乙方继续赔偿全部损失；。本合同履行中，违约方应承担守约方为维护合法权益所支付的差旅费、调查取证费、诉讼费、律师费等全部费用。 2019年5月6日，案外人孙良玉作为受让方就案涉房屋与安徽长江产权交易所有限公司签订《产权成交确认书》。 2020年1月15日，芜湖市弋江区鲁港街道办事处委托律师向梁福兰发送《律师函》一份，要求梁福兰于2020年1月20日前腾空并搬离案涉房屋，并缴清超期办理的房屋占用费，否则芜湖市弋江区澛港街道办事处及芜湖新马投资有限公司将采取法律手段收回案涉房屋，并追究相应的法律责任。庭审中，梁福兰陈述收到该函件。因梁福兰一直未返还案涉房屋，2020年4月9日，芜湖市弋江区澛港街道办事处与安徽皖通律师事务所签订《委托代理合同》一份，委托该所律师处理本案诉讼，并为此支付律师费8000元。 以上事实有原告向本院提交的《门面房屋租赁合同》一份、《律师函》一份、《委托代理合同》一份、发票一份、《弋江区国有资产委托管理协议》复印件二份、产权成交确认书复印件一份、被告向本院提交的《过渡房申请单》复印件一份、交房通知书复印件一份、《门面房租赁合同》复印件三份及双方当事人当庭陈述等在卷证实。 本院认为,依法成立的合同受法律保护。芜湖新马有限公司、原告及被告于2019年4月1日签订的《门面房租赁合同》系三方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按照合同约定履行各自义务。根据案涉合同约定，原告系根据芜湖新马投资有限公司的授权向被告出租案涉房屋并处理与案涉房屋相关的一切事宜，并向本院提交了其与芜湖新马投资有限公司之间就案涉房屋在内的资产签订的委托管理协议，该委托管理协议系双方真实意思表示，亦无违法阻却情形，合法有效。故原告主体适格，对被告相关辩解意见不予采纳。根据庭审查明的事实，案涉租赁合同于2019年12月31日到期，租赁期满后，原告明确告知被告不再续签合同，并向被告发出律师函要求其腾房，根据案涉租赁合同“合同租赁期满或提前终止后，必须在7个工作日内腾出出租标的”之约定，则被告应于2020年1月9日前将案涉房屋腾空并返还给原告，然其至今未返还，故对原告要求腾房的诉请，本院予以支持。被告未按时返还案涉房屋，原告有权自2020年1月10日起要求被告支付占房使用费，然其计算标准过高，本院依法调整为按合同约定的租金标准12071.04元/年计算。对于原告要求被告支付违约金2000元、律师代理费8000元的诉请，因案涉租赁合同中均有明确约定，且其主张的标准符合法律规定，本院对此均予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告梁福兰于本判决生效之日起三十日内将位于芜湖市弋江区澛港新区二期五区2号楼6号门面房(原192号门面房)腾空并返还给原告芜湖市弋江区鲁港街道办事处； 二、被告梁福兰于本判决生效之日起十日内给付原告芜湖市弋江区鲁港街道办事处自2020年1月10日起至实际返还之日止的房屋占有使用费（按年租金12071.04元标准计算）； 三、被告梁福兰于本判决生效之日起十日内给付原告芜湖市弋江区鲁港街道办事处违约金2000元； 四、被告梁福兰于本判决生效之日起十日内给付原告芜湖市弋江区鲁港街道办事处律师代理费8000元； 五、驳回原告芜湖市弋江区鲁港街道办事处其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取147元，由原告芜湖市弋江区鲁港街道办事处负担8元，被告梁福兰负担139元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员 肖 迹 二〇二〇年六月二十三日 书记员 周维丽 附适用法律法规条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。