安徽省淮北市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖06民终680号 上诉人（原审被告、申请执行人）：钱劲，男，1969年1月25日出生，汉族，户籍地安徽省淮北市相山区，经常居住地安徽省淮北市相山区。 委托诉讼代理人：王明，安徽辰元律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李程程，安徽辰元律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、执行案外人）：高凤龙，男，1982年10月27日出生，汉族，户籍地黑龙江省绥化市北林区，现居住安徽省濉溪县。 委托诉讼代理人：李海生，安徽礼乐律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：淮北海通房地产开发有限公司，住所地安徽省濉溪县淮海路东段。 法定代表人：倪梁生，该公司经理。 委托诉讼代理人：孙宜学，该公司职工。 原审第三人：朱丹飞，男，1967年5月30日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 上诉人钱劲因与被上诉人高凤龙、原审第三人淮北海通房地产开发有限公司（以下简称海通公司）、朱丹飞案外人执行异议之诉一案，不服安徽省濉溪县人民法院（2020）皖0621民初443号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人钱劲及其委托诉讼代理人王明，被上诉人高凤龙的委托诉讼代理人李海生，原审第三人海通公司的委托诉讼代理人孙宜学、原审第三人朱丹飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 钱劲上诉请求：1.撤销一审判决,依法改判不能排除对濉溪县沱河路南侧1幢5单元10号房屋的执行;2、一、二审诉讼费由高凤龙承担。事实和理由:1.海通公司是房地产开发企业,涉案被执行的商品房登记在海通公司名下，对登记在被执行房地产开发企业名下的商品房提出异议的,人民法院在审查过程中,应依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定,而不是依照第二十八条规定。故一审法院依照第二十八条规定作出判决,属适用法律错误。2.案涉510号房屋在濉溪县房管局有备案登记,登记人为丁伟波,一审法院未查明丁伟波与海通公司之间法律关系,而直接认定高凤龙与海通公司签订的房屋买卖合同有效,属事实认定错误。 高凤龙辩称，一审程序合法，认定事实和适用法律正确，应予维持。理由：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条没有本质区别，第二十八条设置的四个条件需要房屋买受人无过错，而且合法占有房屋，这是对一般买受人的保护。第二十九条是针对作为消费者的房屋买受人而设置的保护条件，作为消费者的房屋买受人，不要求是否有过错、是否占有房屋，只要满足该条规定的三个条件就足以排除法院对案涉房产的查封。关于案件事实的问题，即使涉案510号房屋在濉溪县房管局备案真实，也不能排除高凤龙与海通公司签订的商品房买卖合同的效力。 海通公司述称，钱劲是海通公司的债权人，高凤龙是海通公司的购房者，丁伟波也是海通公司的债权人。海通公司之前销售房屋都没有备案，之所以将涉案510号房屋备案在丁伟波名下是为了借款，至于是否还欠丁伟波的钱款不清楚，请求法院查明事实后依法判决。 朱丹飞述称，一审判决正确，应予维持。备案人丁伟波不是涉案510号房屋真实的购房者，其与海通公司是借贷关系。 高凤龙向一审法院起诉请求：1.依法判决对位于淮海路西侧、沱河路南侧濉溪影都商城1栋510室、1110室房产解除查封，并立即停止对510室、1110室房产的执行。2.依法判决高凤龙与海通公司签订的商品房买卖合同合法有效,并确认对位于淮海路西侧、沱河路南侧濉溪影都商城1栋510室、1110室房产归高凤龙、朱丹飞共同共有。3.本案诉讼费用由钱劲承担。 一审法院认定事实：钱劲与海通公司民间借贷纠纷一案，一审法院于2017年4月分别作出（2017）皖0621民初952号、954号民事判决，海通公司于判决生效之日起十五日内偿还钱劲借款本金30万元及相应利息、42万元及相应利息。判决生效后，海通公司未履行生效判决，钱劲向一审法院申请强制执行，一审法院于2019年4月10日作出（2018）皖0621执687号之六、（2018）皖0621执689号之四裁定书，查封了海通公司名下的位于安徽省濉溪县。后高凤龙向一审法院提出执行异议，一审法院作出（2019）皖0621执异77号裁定，驳回高凤龙的异议请求。高凤龙不服该裁定，提起案外人执行异议之诉。 2013年11月30日，林军与海通公司签订商品房买卖合同，根据该合同约定，林军购买涉案房屋510室，同日向海通公司交付购房款261905元，海通公司出具收据，载明：“交款单位林军，收款事由住房款，人民币贰拾陆万元壹仟玖佰零伍元、收款方式现金。”林军先后于2013年11月17日取款10万元、11月29日分三次取款5万元用于支付购房款。2014年5月1日，林军委托蒋恩兴将其购买的涉案510室房屋出售，并出具“售房委托书”，载明：“现委托人林军将自己向海通公司购买的位于濉溪县委托受托人蒋恩兴出售并收款，价格由受托人蒋恩兴根据市场价确定”。2014年5月4日，高凤龙与海通公司签订商品房买卖合同，约定：高凤龙购买海通公司开发的位于濉溪县沱河路南侧1幢5层10号房，建筑面积74.83平方米；计价方式与价款：按建筑面积计算，单价为每平方米3500元，总价款261905元；付款方式一次性付清。2014年5月5日，高凤龙通过银行向蒋恩兴转账（收款账号62×××18）245000元。2014年5月4日，海通公司向高凤龙出具“收据”并加盖海通公司财务专用章，载明“交款单位高凤龙，收款事由住房款，人民币贰拾陆万元壹仟玖佰零伍元、收款方式现金。”并在2013年11月30日向林军出具的收据右上角写明“作废”。高凤龙于2019年2月18日交付安徽广电信息网络服务有限公司网络使用费300元，2019年6月25日向濉溪县海通财富广场业主委员会交付（510室）2019-2020年全年物业费898元，交付2018年12月8日-2019年7月1日期间电费705.48元。 2013年11月30日，蒋恩兴与海通公司签订商品房买卖合同，根据该合同约定，蒋恩兴购买涉案房屋1110室，同日，海通公司出具收据，载明：“交款单位蒋恩兴，收款事由住房款，人民币贰拾陆万元壹仟玖佰零伍元、收款方式现金。”收据左上角注明“蒋恩兴抵张世正账，钱未进公司”。2014年5月4日，高凤龙与海通公司签订商品房买卖合同，约定：高凤龙购买海通公司开发的位于濉溪县沱河路南侧1幢11层10号房，建筑面积74.83平方米；计价方式与价款：按建筑面积计算，单价为每平方米3500元，总价款261905元；付款方式一次性付清。2014年5月5日，朱丹飞通过银行向蒋恩兴转账（收款账号62×××18）420000元。海通公司向高凤龙出具“收据”并加盖海通公司财务专用章，载明“交款单位高凤龙，收款事由住房款，人民币贰拾陆万元壹仟玖佰零伍元、收款方式现金。1110、74.83平方米”，该收据无收款时间。 2012年7月7日，张文侠与海通公司签订商品房买卖合同，约定张文侠购买涉案1110房屋，套内建筑面积56.9平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积17.93平方米，单价2231.2元，总金额166961元，同时在房管部门办理备案登记。 一审法院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决执行标的能否执行，需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。高凤龙在本案中主张其和海通公司之间的商品房买卖合同而形成的执行标的具有排他性的民事权益，对高凤龙的主张，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，高凤龙在本案诉讼中提供证据是否能够证明在人民法院查封之前其已与海通公司签订了合法有效的书面买卖合同及合法有效占有该不动产、已支付全部价款及非因买受人自身原因未办理过户登记予以认定，具体分析如下：（一）关于涉案房屋买卖合同是否合法有效的问题。涉案510房屋在2013年11月30日即由林军购买且已付清购房款，经海通公司同意，2014年5月4日，高凤龙与海通公司签订一份《商品房买卖合同》约定购买涉案510房屋，同时约定了房屋单价和总价及付款方式，并变更收款收据，因此该房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应认定合法有效。（二）关于涉案房屋的价款是否得以全部支付的问题。涉案510房屋在2013年1月由林军购买，林军的取款记录及海通公司出具的收条能够证明林军支付购房款的事实，2014年5月4日高凤龙在与海通公司签订合同后的次日通过银行向蒋恩兴（接受林军委托收取售房款）转账245000元，为此海通公司向高凤龙出具“收据”并加盖海通公司财务专用章，同时在2013年11月30日向林军出具的收据右上角写明“作废”，说明高凤龙按照合同约定支付了全部购房款。（三）关于涉案房屋在人民法院查封之前是否已被合法占有的问题。高凤龙在依据《商品房买卖合同》取得房屋后，对房屋合法占有使用，从其提交的安广网络信息费、电费、物业费票据，可以认定该房屋在人民法院查封（2019年4月10日）之前已被高凤龙实际控制的事实。（四）关于是否非因买受人自身原因未办理过户登记的问题。现因海通公司在进行房地产开发时经营不善，导致涉案房屋所在整体楼盘至今均未能办理产权登记，故在人民法院查封之前未办理过户登记并非高凤龙自身原因，高凤龙对此没有过错。综上，根据现有证据，应当认定高凤龙就执行标的510房屋享有足以排除强制执行的民事权益，且高凤龙作为涉案房屋买受人享有物权期待权，对高凤龙要求停止对涉案510房屋停止执行的诉讼请求予以支持，对其他诉讼请求，不属于执行异议之诉案件的审理范围，在本案中不予处理。 关于涉案1110房屋问题。现有证据证明涉案1110房屋在2012年7月7日即已备案登记在张文侠名下，2013年11月30日，蒋恩兴就购买该房屋与海通公司签订商品房买卖合同，同日海通公司出具收款收据，但该收据左上角注明“蒋恩兴抵张世正账，钱未进公司”，因此该商品房买卖合同不能认定已实际履行，且张世正与海通公司存在什么法律关系不清楚。在此种情况下，2014年5月4日，高凤龙与海通公司签订涉案1110房屋《商品房买卖合同》，并约定一次性付清房款261905元后，由朱丹飞通过银行向蒋恩兴转账420000元，既不符合常理，也不符合法律规定，因此该房屋买卖合同非双方真实意思表示，且违反法律规定，应认定合同无效。因此，高凤龙就执行标的1110房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，对高凤龙要求停止对涉案1110房屋停止执行的诉讼请求不予支持。钱劲的部分辩称与查明的事实基本一致，予以采纳。判决：一、确认高凤龙对濉溪县房屋拥有物权期待权；二、不得执行位于濉溪县房屋；三、驳回高凤龙的其他诉讼请求。案件受理费9000元，由高凤龙负担4500元，钱劲负担4500元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。钱劲提交证据如下：1.预告登记证明，拟证明涉案1110房屋在2014年5月5日预告登记在张文侠名下，如果高凤龙在2014年5月4日签订的协议，高凤龙也可以要求海通公司登记在其名下；2.房屋备案登记信息，拟证明高凤龙不是涉案510房屋的权利人，高凤龙不能提出案外人执行异议。高凤龙质证认为，证据1不能说明涉案510房屋情况，不能达到证明目的；证据2是合同备案登记，不能证明高凤龙不享有涉案房屋的相应权利。海通公司质证认为，海通公司不具备预告登记条件，丁伟波不是购房人，是海通公司的债权人，备案登记目的是为了借款。朱丹飞质证意见同海通公司。 朱丹飞向本院提交一份2020年6月8日其与丁伟波的录音，拟证明丁伟波自认其向海通公司借款100万元，海通公司用涉案510房屋抵押登记在丁伟波名下。钱劲对该证据不予认可；高凤龙、海通公司质证认为，该证据能够证明丁伟波与海通公司之间是借贷关系，对该证据予以认可。 本院认证意见为：对钱劲提交的两份证据的真实性予以认定，朱丹飞提交的证据无法核实其真实性，不予认定。 本院二审查明：涉案510房屋备案登记在丁伟波名下。 除上述事实外，本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为，高凤龙对涉案510房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 高凤龙主张其对涉案510房屋享有足以排除强制执行的民事权益的主要理由是，其与海通公司具有真实有效的房屋买卖合同关系，其已全额支付购房款并合法占有了该房屋，其对涉案510房屋享有物权。本院具体分析认定如下：关于高凤龙对涉案510房屋是否享有物权问题。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。本案中，涉案510房屋系备案登记在案外人丁伟波名下，高凤龙既未办理备案变更登记，亦未向登记机构申请权属变更预告登记，故不产生物权变动的效力。高凤龙对涉案510房屋不享有物权期待权。关于高凤龙与海通公司是否具有真实有效的房屋买卖合同关系问题。根据已查明的事实，海通公司于2013年11月30日将涉案510房屋出售给林军，合同签订后林军向海通公司支付了相应购房款。后林军委托蒋恩兴出售该房屋，根据林军出具的委托书可知，其不是受海通公司委托出售，而是直接出售其从海通公司处购买的该房屋。高凤龙之后是通过蒋恩兴购买的涉案房屋，其诉称支付的购房款也是通过转账方式向蒋恩兴支付。故虽然高凤龙与海通公司签订了商品房买卖合同，但从合同形成过程看，涉案510房屋的买卖事宜主要是高凤龙直接和案外人蒋恩兴完成的，不宜据此认定高凤龙与海通公司存在真实的房屋买卖合同关系。关于高凤龙是否向海通公司支付了购房款问题。根据已查明的事实，高凤龙称通过银行向蒋恩兴转账支付购房款，而海通公司出具的收条载明，收款方式现金。由此可知，高凤龙并未直接将其所称的购房款交付海通公司，而是通过蒋恩兴交付。因不能确定蒋恩兴和海通公司之间是否存在相关利害关系，现有证据也不足以证明蒋恩兴确将涉案购房款实际交付给海通公司。故不能认定高凤龙已向海通公司支付了购房款。根据上述分析，不能认定高凤龙与海通公司之间存在真实有效的房屋买卖合同关系，也不能认定高凤龙向海通公司支付了相应购房款，且涉案510房屋系备案在案外人丁伟波名下，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的无过错不动产买受人及该规定第二十九条规定的消费者买房人的保护条件。综上，高凤龙对涉案510房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，一审判决确认高凤龙对涉案510房屋拥有物权期待权并不得执行该房屋不当，应予纠正。另，对于高凤龙的一审其他诉求，一审判决予以驳回正确，且当事人未对该部分提起上诉，本院予以维持。 综上所述，钱劲的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下： 一、撤销安徽省濉溪县人民法院（2020）皖0621民初443号民事判决； 二、驳回高凤龙的诉讼请求。 一、二审案件受理费各9000元，均由高凤龙负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘静 审判员  葛侠 审判员  李姗 二〇二〇年六月二十八日 法官助理朱明清 书记员李玥彤 附相关法律条文： 《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。