浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙07民终99号 上诉人（原审被告）：武义县力德健身馆，住所地浙江省金华市武义县壶山街道俞源街金灿财富广场301铺。 法定代表人：何建东。 委托诉讼代理人：潘晓东，浙江今日律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：浙江亿鸿物业管理有限公司，住所地浙江省金华市婺城区宾虹西路华鼎公馆1幢101室。 法定代表人：杨传辉。 委托诉讼代理人：朱星眸,浙江泽鉴律师事务所律师。 原审被告：何建东，男，1973年8月21日出生，汉族，住浙江省武义县。 委托诉讼代理人：潘晓东，浙江今日律师事务所律师。 上诉人武义县力德健身馆因与被上诉人浙江亿鸿物业管理有限公司、原审被告何建东物业服务合同纠纷一案,不服浙江省武义县人民法院（2019）浙0723民初2795号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 武义县力德健身馆的上诉请求：一、请求二审法院撤销原审判决并依法改判或发回重审。二、由浙江亿鸿物业管理有限公司承担一、二审诉讼费用。事实与理由：原审法院认定事实不清，适用法律错误。本案已经过（2018）浙0723民初3210号民事判决及（2019）浙07民终1667号民事裁定，虽然是对主体不适格裁定撤销。但是（2019）浙07民终1667号民事裁定中对上诉人提供的《场地合作开发框架协议》的真实性予以确认，则付军飞是与开发商合作开发框架协议的承租人，上诉人只是从付军飞手里取得租赁使用的部分场地，即上诉人仅为部分场地的次承租人。本案最大的争议就是上诉人实际使用的面积，其实查明实际使用面积可以非常简单，只要上诉人、被上诉人及实际使用人三方在场确认就可以解决的问题。另外，面积和租用时间计算错误。原审委托鉴定时相关鉴定人员未与何建东联系进行经营场地面积的确认，未到过现场进行实地测绘。由被上诉人任意指认，武义县力德健身馆经营的面积3A楼为1100平米，其他还有桌球室、舞蹈室等非本人经营场地在该份经营场地在该份鉴定报告书中也划入上诉人的经营面积内是与事实不符的。此外上诉人是在2018年2月25日才开始租用3楼的，也有租赁合同为证。但一审仅评原鉴定报告程序不合法，不客观公正，把鉴定委托时间都写错的，不严谨鉴定报告书把上诉人的经营面积认定为2986.96平米，并据此判令上诉人支付物业管理费与实际情况出入太大令上诉人不能接受。此外，浙江亿鸿物业管理有限公司的工程部办公室及杂物堆放室就放在我租用的场地内，平时水电等费用也是由上诉人先行交纳的，对于上诉人提出的折抵物业费用的意见也没有采纳。浙江亿鸿物业管理有限公司在收取电梯保证金后不履行维修义务，自行垫付维修费用之后又不认账。鉴于被上诉人的物业管理服务质量和水平，物业管理费用的收费标准理应下浮或由于服务不到位进行适当的打折才能让人接受。 浙江亿鸿物业管理有限公司辩称：一、涉案场地的实际使用人系武义县力德健身馆，因双方存在物业服务关系，付军飞系《场地合作开发框架协议》的当事人，但并不是涉案场地的业主，且付军飞取得涉案场所就是为了使用人武义县力德健身馆。物业费用理应由实际物业使用人武义县力德健身馆承担。二、关于占地面积。一审委托鉴定机构进行测绘鉴定时，鉴定机构进行了实地现场勘察，且联系何建东的手机一直处于关机状态，鉴定程序合法。 何建东表示同意武义县力德建身馆的上诉意见。 浙江亿鸿物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、武义县力德健身馆支付2017年1月1日至2017年12月31日物业管理费107531元，2018年1月1日至2018年12月31日物业管理费171667元及合同违约金13960元。合计293158元。2、本案诉讼费及面积鉴定费由被告负担。 一审法院认定事实：2017年1月1日，浙江亿鸿物业管理有限公司的前身金华亿鸿物业管理有限公司与武义金灿财富广场商铺业主委员会签订《物业服务合同》，由浙江亿鸿物业管理有限公司为金灿财富广场1-3楼、3A楼层、一、二、三楼外围商铺提供物业管理服务，合同期限自2017年1月1日至2017年12月31日止。根据合同第十二条约定，物业管理区域商场内一、二、三楼物业服务收费实行酬金制，一、二、三楼外围商铺3A层物业费按3元每平方米每月收取。2017年12月27日，金华亿鸿物业管理有限公司武义分公司与武义金灿财富广场商铺业主委员会签订《物业服务合同》，由浙江亿鸿物业管理有限公司为金灿财富广场1-3楼、3A楼层、一楼外围商铺提供物业管理服务，合同期限自2018年1月1日至2018年12月31日止。根据合同第十二条约定，物业管理区域商场内一、二、三楼独立商铺以及外围商铺物业费按3元每月每平方米收取、3A层物业费按5元每月每平方米收取（不含餐饮垃圾建筑垃圾等特殊垃圾的清运）。如在规定期限内未缴纳物业费用的，浙江亿鸿物业管理有限公司可向当地法院起诉，如业主违约超15天的，浙江亿鸿物业管理有限公司可按百分之五收纳违约金。武义县力德健身馆3层区域面积为314.61平方米，3A层区域面积为2672.35平方米。尚欠2017年1月1日至2017年12月31日的物业费107531元、2018年1月1日至2018年12月31日的物业费171667元，共计279198元。经浙江亿鸿物业管理有限公司催讨未果。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定，判决：一、武义县力德健身馆于判决生效后10日内支付浙江亿鸿物业管理有限公司物业费279198元及违约金8583元。二、驳回浙江亿鸿物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2849元（已减半收取），由浙江亿鸿物业管理有限公司负担41元（已交纳），武义县力德健身馆负担2808元。 本院二审期间，各方均没有提供新的证据。 本院对一审认定的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：一、浙江亿鸿物业管理有限公司是否有权向武义县力德健身馆主张物业费用。二、武义县力德健身馆的3A层的使用面积。关于焦点一，虽然与浙江亿鸿物业管理有限公司签订物业服务合同的不是武义县力德健身馆，但武义县力德健身馆对于其使用武义金灿财富广场3层及3A层的部分区域无异议，即武义县力德健身馆作为实际使用人，与浙江亿鸿物业管理有限公司形成事实物业服务合同关系，因此，浙江亿鸿物业管理有限公司有权直接向武义县力德健身馆主张物业费用。故武义县力德健身馆以付军飞为健身场所的承租人为由，主张应先向付军飞主张的理由不能成立，本院不予支持。关于焦点二，武义县力德健身馆使用3A层的面积问题。依据浙江鼎晟工程项目管理有限公司出具的浙鼎鉴字［2019］第0001号鉴定报告载明武义县力德健身馆3A层面积为2672.35平方米。在鉴定过程中，鉴定机构也通知何建东到现场指定确认，但因何建东的电话一直处于关机状态，联系不上，何建东未到达现场。至于武义县力德健身馆主张的桌球室、舞蹈室等非其经营场地的事实，其并没有提供相应的证据予以证明，且何建东在二审中陈述健身馆的经营场地是从2016年开始一点点扩建上去的，付军飞说那块场地只要用得到，沟通一下就可以使用的，并不需要签订书面的合同。因此，本院认为一审依据上述鉴定报告载明的面积确定武义县力德健身馆3A层的使用面积并无不妥。综上，武义县力德健身馆提出的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5698元，由上诉人武义县力德健身馆负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  徐 晋 审 判 员  金 莹 审 判 员  张淑英 二〇二〇年六月十日 代书记员  周思明