汉中市汉台区人民法院     民事判决书      (2020)陕0702民初2259号     原告:田海林，男，汉族，1974年1月8日出生，住陕西省勉县，公民身份号码：61232XXXX401080816。   原告：苏宝莲，女，汉族，1976年8月3日出生，住址同上，公民身份证号码：61232XXXX608032985。   被告:汉中泽顺房地产开发有限公司,住所地汉中市汉台区楼XX。   统一社会信用代码：91610700776971939X。   法定代表人：张顺军，该公司执行董事。   委托代理人：邓婕，该公司员工。   原告田海林、苏宝莲诉被告汉中泽顺房地产开发有限公司（以下简称泽顺房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法由审判员胡喆适用简易程序，公开开庭进行了独任审理。原告田海林、苏宝莲，被告泽顺房产公司委托代理人邓婕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告田海林、苏宝莲向本院提出以下诉讼请求：1、请求法院判令被告立即为原告办理房屋所有权证；2、请求法院判令被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金58767.89元;3、请求法院判令如若被告未在约定的期限内办理房产证，被告对预收的契税与维修基金进行返还（14469元），按贷款利率进行赔偿3426.74元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年8月24日，原告向被告支付344882元，用于购买被告开发的位于汉中市汉台区XX路与XX路XX楼XX住房一套，由于小区是期房预售，原告于2015年8月24日收房并向被告支付该房屋契税及维修基金等，之后被告一直未办理房屋所有权证，期间原告多次督促其早日办理房屋所有权证，但时至今日，被告方一直以种种原因拖延未给原告办理房屋所有权证。被告作为房屋买卖合同的出售方，在原告交付购房款履行了付款义务后，理应按照双方购房合同第16条约定的交房后365日内办理房屋所有权证，但被告却至今未予办理，其行为已构成违约，应当按照已交房款的日0.01%向买受人支付违约金如若在规定时间未办理，则承担契税及维修基金的贷款利息损失3426.74元，原告为维护自身合法权益，特依法提起诉讼。   被告泽顺房产公司辩称，一、被答辩人起诉描述与事实不符。根据双方签订的《商品房预售合同》第十六条，并非被答辩人所述内容，而是：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证明书的，双方同意按下列第2项处理，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。该条约定系规定了答辩人作为出卖人的义务，是将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，具体是指答辩人的公司信息，开发楼盘的建设用地规划许可证、施工许可证、建设工程竣工验收备案证明、商品房预售证明等资料，而在该条中，双方并没有约定答辩人代被答辩人办理房产证的义务，被答辩人依据该条主张答辩人违约与事实不符，且其描述的违约金也与事实不符，合同约定为固定额0.01%，而非每日，该合同采用的是建设部、国家工商行政管理局制定的gf-2000-0171版本，建设局、工商总局在拟定合同条款时，充分考量到该条款违约对合同相对方会造成的损失大小，进而采用了固定额度违约金，如被答辩人认为违约金过分低于其所造成的实际损失，应当举证证明其实际损失的数额；二、被答辩人请求答辩人办理房产证无事实依据和法律依据，纵观合同全文，没有任何一条约定应由答辩人代被答辩人办理房产证，合同中提到的答辩人的上报资料义务以及如因答辩人的责任被答辩人不能在限定期限内取得房屋权属证书的违约责任，但具体房屋产权证的办理是必须买受人亲自办理或者持有买受人签订的授权委托书的受托人办理；答辩人对被答辩人有且仅有出卖房屋的义务，无法为其办理房屋所有权证，在答辩人完成第十六条约定“由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”后，答辩人可以自主办理或者委托他人办理，在之后的办理过程中，已经没有需要答辩人向产权登记机关提交的任何资料，被答辩人诉请办理房产证的义务主体应是房产登记部门，起诉请不符合事实及法律规定；三、被答辩人诉请要求支付大修基金及契税的资金占用利息，无事实与法律依据。双方的房屋买卖合同并未约定答辩人给被答辩人办理房产证的义务，而是在之后另行成立了一个委托代理合同，由答辩人以代理人的身份，接受被答辩人的委托，代理其办理房产证，并代收其大修基金及契税。此时答辩人的身份地位并非出卖人，而系代理人，不可适用房屋买卖合同的条款来约束该法律行为。双方对于逾期办理的违约责任并未做任何约定，被答辩人的起诉没有事实与法律依据；四、被答辩人的起诉已经超过了诉讼时效。被答辩人所起诉的内容为违约金，且合同约定为固定额度的违约金，被答辩人应当在其认为损失发生之日后及时起诉，即在2016年8月24日起三年内起诉，至迟应当在2019年8月24日起诉，现早已超过诉讼时效，应当驳回。   原告田海林、苏宝莲为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据材料：1、《商品房预售合同》；2、销售不动产发票，；3、契税及大修基金收据。   原告提交的证据经当庭质证，被告均无异议，本院予以确认。     被告泽顺房产公司未向本院提交证据。   根据当事人的陈述和经确认的证据，本院查明以下案件事实：2015年8月24日，原、被告签订《商品房预售合同》一份，合同约定：原告购买被告开发的位于汉中市汉台区XX路与XX路XX楼XX室住房一套，房屋建筑面积为92.97平方米，房屋每平方米单价为3710元，合同总价款为344882元。原告应于2013年1月15日交清首付款138919元，剩余206000元由原告通过银行按揭贷款方式向被告支付。关于房屋的交付期限，合同第九条约定，被告应当于2014年10月30日之前在满足以下两个条件的情况下向原告交付房屋：1、该商品房经验收合格；2、买受人必须交清总房款、维修基金、契税及其他费用。关于原告逾期付款的违约责任，合同第八条约定：“……（1）逾期在30日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金”；关于被告逾期协助办理房屋权属证书的违约责任，合同第十六条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理……（2）买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金”；合同签订后，原告按照合同约定向被告支付首付购房款并办理了按揭贷款，交清了全部购房款。2015年8月24日，被告给原告开具金额为344882元的销售不动产统一发票一份。另外，根据双方合同的约定，原告于交纳购房款当日向被告缴纳办理产权证书用的维修基金、契税及其他费用合计14763元，被告给原告出具金额为14763元的收款收据一张。当日，被告向原告交付了所购房屋。后因被告一直未能将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，原告无法办理房屋权属登记手续，经催促无果，被告至今仍未将原告所购房屋的办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，原告至今未能办理房屋权属证书，原告遂诉至本院。   本院认为，原、被告双方签订的《商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律法规的强制性规定，《商品房预售合同》真实、合法、有效，当事人应依约履行。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了全部购房款，并按照被告的要求向其交纳了办理房屋权属证书的维修基金、契税及其他费用，原告已履行合同义务。被告虽然按照约定向原告交付了房屋，但因其至今没有按照合同第十六条的约定需由被告提供的办理权属登记资料报产权登记机关备案，致使原告至今无法办理房屋权属登记证书，被告的行为已构成违约，应当承担违约责任。庭审中，被告泽顺房产公司辩称，原告的起诉已超过法律规定的诉讼时效，其也没有为原告所购商品房办理产权证书的义务。关于被告提出的诉讼时效抗辩和办证义务问题，本院认为，被告该抗辩意见罔顾事实，有违诚实信用原则，也进一步伤害了原告作为一个购房消费者的感情。被告泽顺房产公司作为商品房销售的出卖人，其本身就负有在约定期限内将办证资料提交产权登记机关备案的义务，且双方在合同中又明确约定原告必须在收房时将办证需缴纳的房屋契税等费用支付给被告，由此可以认定被告实际承担了为原告办理房屋产权证书的义务。事实上，原告接收被告交付的房屋后，被告由于其自己的原因未能将办证资料提交产权登记机关备案并协助原告办理房屋产权证书，包括原告在内的小区众多购房户一直要求被告解决办理房屋产权登记证书等其他事宜，被告均长期不予理睬，原告对此一直在向被告主张权利。且被告的上述逾期办证的违约行为属于持续性违约。至庭审结束，本案没有任何证据能够证明被告已将办证资料提交了房屋产权登记机关备案，因而在事实上造成原告所购的房屋无法办理产权证书，属于严重违约的行为。对于原告请求办理产权证书的诉讼请求而言，属于物权请求权，不适用诉讼时效的规定，原告起诉要求被告限期办证符合合同约定和法律规定，其该项诉讼请求本院依法予以支持。只是原告起诉要求被告立即协助办理好房屋权属证书，因未能给予被告必要的准备时间以及办证过程中必要的流程时间，本院酌定由被告在判决书生效后两个月内，将办理权属登记资料报产权登记机关备案，并协助原告办理好房屋权属登记手续。故被告该抗辩意见既无合同根据也无法律依据，本院不予采纳。关于逾期办证违约金是否适用诉讼时效的规定问题，本院认为该请求权属于一般债权的请求权，应适用民事诉讼法关于诉讼时效的规定。关于迟延办证违约金的计算期限，鉴于被告逾期办证的违约行为一直持续，被告逾期办证的违约金的计算期间为自原告起诉之日向后倒推三年，即自2020年5月11日倒推至2017年5月11日；关于迟延办证违约金的计算标准，本院认为，如按照合同约定的按已付房价款的0.01%标准计算迟延办证违约金，确实有失公平，也不能弥补原告因未能及时取得房屋权属证书而导致其物权受限造成的损失，原告请求调整的违约金标准符合法律规定，结合本案实际，参照合同第八条有关原告逾期付款违约金的约定确定违约金标准。本院认为原告请求调整的违约金标准过高，根据本案实际，结合逾期支付购房款和逾期办证违约责任大小以及该小区同类案件的处理情况，酌情确定按已付房价款的日万分之0.5标准支付违约金确定迟延办证违约金比例。起算时间按照2017年5月11日开始计算，并从该日开始计算至原告请求的2020年5月6日（共计1101天），经计算，违约金金额为18985.75元（344882×0.005%×1101天），本院依法予以支持故被告泽顺房产公司其抗辩意见本院不予采纳。关于原告起诉要求被告如若在规定期间内未办理产权证则退还契税及大修基金并赔偿利息损失的诉请，因该项诉讼请求设定条件，不够明确，双方合同对此也未作约定，原告该项请求缺乏合同依据，本院不予支持。综上，原告的诉讼请求部分予以支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》意见第十六条、第十八条第二款的规定，判决如下:   一、被告汉中泽顺房地产开发有限公司在判决书生效后两个月内，将办理原告田海林、苏宝莲购买的位于汉中市汉台区XX路XX路XX小区XX号楼XX室的房屋权属登记资料报产权登记机关备案，并协助原告办理好房屋权属登记手续；   二、由被告汉中泽顺房地产开发有限公司于判决生效后二十日内，向原告田海林、苏宝莲支付逾期办证违约金18985.75元；   三、驳回原告田海林、苏宝莲其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本案案件受理费1816元，减半收取908元，由被告汉中泽顺房地产开发有限公司负担808元，原告田海林、苏宝莲负担100元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。         审判员   胡喆                                        二〇二〇年六月三十日                 书 记员   张顺帆