中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）最高法民申1627号 再审申请人（一审被告、二审被上诉人）:河南民基建设工程有限公司，住所地河南省民权县产业集聚区（工业大道东段北侧）。 法定代表人：朱建民，该公司总经理。 委托诉讼代理人：靳留文，男，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：张经博，河南宇言律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审上诉人）:刘华，女，1963年1月2日出生，汉族，住河南省商丘市梁园区。 委托诉讼代理人：于宁林，河南文浩律师事务所律师。 一审第三人：商丘市宁陈苏通置业有限公司，住所地河南省商丘市中州路路东宁陈农贸市场北侧。 法定代表人：王金立，该公司总经理。 再审申请人河南民基建设工程有限公司（以下简称民基公司）因与被申请人刘华以及一审第三人商丘市宁陈苏通置业有限公司（以下简称宁陈苏通公司）案外人执行异议之诉一案，不服河南省高级人民法院(2019)豫民终1402号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 民基公司申请再审称，（一）二审法院认定刘华与宁陈苏通公司签订的《商品房买卖合同》有效，是错误的。该合同应为无效合同。本案中，河南省商丘市中级人民法院于2014年9月1日就已经查封了案涉房屋，将相关文书送达至宁陈苏通公司和商丘市不动产登记交易中心。在案涉房屋买卖之初，宁陈苏通公司明知该房屋被法院查封，其出售房屋已经违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条关于司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让的强制性规定。刘华作为买受人，是明知该房屋买卖无法在商丘市不动产登记交易中心进行预售备案登记的，不属于善意买受人。双方在2015年7月30日签订了制式《商品房买卖合同》，不仅损害了民基公司利益更是违反了法律法规的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项和第五项规定，该《商品房买卖合同》应属于无效合同。（二）刘华与宁陈苏通公司在案涉房产查封之后签订的合同，不符合法定排除执行的情形。二审法院查明了以下两个事实：一是2014年9月1日，河南省商丘市中级人民法院查封了案涉房屋。二是2015年7月30日，刘华与宁陈苏通公司签订了制式《商品房买卖合同》。刘华与宁陈苏通公司签订合同的时间在法院依法查封之后。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第一项规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，必须符合在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同这一条件。但是，刘华和宁陈苏通公司并不符合该情形，不适用该条规定。二审判决在认定事实与适用法律上相互矛盾，刘华不享有能够排除执行的权利。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定申请再审。 刘华提交意见称，（一）刘华与宁陈苏通公司签订的《商品房买卖合同》是合法有效的，并不违反法律的强制性规定，民基公司提出的《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定应属于管理性强制性规定，不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》规定的效力性强制性规定。刘华作为一个普通公民在签订《商品房买卖合同》的时候并不知晓其要买受的房屋为被查封的房屋，也没有能力查询到该房屋是否被查封。购买案涉房屋之前刘华去售楼处和房屋实地了解过，并没有发现被查封的情况。刘华是通过正常途径购买的案涉房屋，并且已经支付全部购房款，因此刘华是善意买受人，并不存在与宁陈苏通公司恶意串通的行为。（二）根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项、第三项的规定，刘华购买的房屋符合法定排除执行的情形。首先，刘华购买的房屋至今已经实际居住使用四年半的时间，且刘华名下无其他房屋。刘华已经支付了全部的购房款项。其次，刘华在本案二审中获悉，宁陈苏通公司与民基公司曾经于2015年7月22日左右通过协商将出卖房屋的款项贰佰万元支付给民基公司，民基公司同意解封十套房屋的查封，并出具了相关协议，其中就包含案涉房屋。以上事实均有宁陈苏通公司的银行转账凭证、宁陈苏通公司原法定代表人张培林的证言证明。此外，河南省商丘市中级人民法院的查封行为违法。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。且涉案的房屋已经装修完毕，增加了房屋的价值。刘华对案涉房屋的装修添附已经与房屋不可分割。如果人民法院认定刘华对案涉房屋所享有的权利不能排除强制执行，将出现刘华所添附的部分一并被执行的问题。综上所述，二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法驳回民基公司的再审申请。 本院经审查认为，民基公司的再审申请理由不能成立。（一）关于案涉《商品房买卖合同》的效力问题。从本案二审查明事实来看，在刘华与宁陈苏通公司签订《商品房买卖合同》之前，宁陈苏通公司已经取得案涉房屋的预售许可证。此外，被执行人将已经查封的财产转让给第三人的，不得对抗申请执行人，但这并不意味着转让行为在转让合同当事人之间当然无效。根据合同相对性原则，案涉《商品房买卖合同》对申请执行人民基公司不发生效力，不能对抗民基公司。因此，关于禁止查封财产转让的规定应从物权转移的角度来理解，而非从债权设立的角度来理解。刘华与宁陈苏通公司就转让案涉房屋签订案涉《商品房买卖合同》，为宁陈苏通公司设立了转让案涉房屋所有权的义务，但并不直接发生案涉房屋所有权转移之效果。即使案涉《商品房买卖合同》因合同标的物事先被查封而不能履行，也不能仅以此为由否认该合同在刘华和宁陈苏通公司之间的效力。故民基公司关于案涉《商品房买卖合同》无效的再审申请理由不能成立。（二）关于二审判决判令不得执行案涉房屋是否公平合理的问题。民基公司申请查封案涉房屋、对案涉房屋进行强制执行，目的是将案涉房屋折价或者拍卖的价款用于清偿宁陈苏通公司所欠债务。本案再审审查期间，本院对各方当事人进行了询问。刘华提交了案外人刘伟与民基公司项目部副经理靳留文的录音光盘。根据靳留文的陈述，民基公司与宁陈苏通公司曾协商过出售查封房屋以支付工程欠款一事。在河南省商丘市中级人民法院（2014）商民一初字第80号案诉讼期间，宁陈苏通公司支付给民基公司200万元工程款，其中2015年7月31日支付170万元，2015年8月4日支付30万元。宁陈苏通公司认可上述200万元工程款中的75万元是宁高义三套房屋的购房款。案涉房屋即由宁高义介绍购买，属于该三套房屋中的一套。原审法院查明，2015年7月30日刘华的尾号9277中国农业银行账户支出5万元，摘要为交购房款。刘华在原审中称另有2015年7月30日从中国建设银行取款10万元现金，5万元现金是提取其父亲的钱，宁高义代缴4万元抵房款。刘华在原审中还提交了尾号7993的中国建设银行账户信息，显示2015年7月30日取现10万元，以证明其上述主张。2015年7月29日，宁陈苏通公司出具收据，载明收到刘华案涉房屋房款20万元现金。鉴于宁陈苏通公司当时已无力支付民基公司的工程款，双方还就宁陈苏通公司清偿欠付工程款200万元、民基公司解除数套房屋查封进行过协商，结合案涉购房款支付的时间、宁陈苏通公司向民基公司支付200万元工程欠款的时间以及该200万元来源构成等情况，可以认定宁陈苏通公司出售查封房屋用以清偿民基公司工程欠款的事实。由于宁陈苏通公司出售案涉房屋系为清偿民基公司工程欠款，其中包括案涉房屋购房款在内的75万元已经由宁陈苏通公司支付给民基公司。此外，刘华在本案再审审查期间，已经将案涉房屋剩余购房款交付执行法院，作为宁陈苏通公司的被执行财产。综上，民基公司通过申请查封和强制执行案涉房屋以使其对宁陈苏通公司的债权得到清偿的目的能够通过宁陈苏通公司出售案涉房屋的行为实现，原审法院判令不得执行案涉房屋，处理结果较为公平合理。 综上，民基公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回河南民基建设工程有限公司的再审申请。 审判长  万会峰 审判员  张淑芳 审判员  谢 勇 二〇二〇年六月三十日 法官助理郭培培 书记员张静思