江西省宜春市袁州区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0902民初2339号原告：付桂明，男，1989年1月1日生，汉族，住宜春市袁州区。委托诉讼代理人：彭林，江西日泰律师事务所律师。被告：宜春辉鹏房地产开发有限公司，住所地：宜春市袁州区宜春北路891号，统一社会信用代码：913609027633933162。法定代表人：彭丁根，该公司董事长。委托诉讼代理人：龙娜，江西利元律师事务所律师。原告付桂明（以下简称原告）与被告宜春辉鹏房地产开发有限公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人、被告法定代表人的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告按照《商品房买卖合同》第八条交付期限和第九条出卖人逾期交房的违约责任，向原告支付从2017年1月1日起至2019年6月20日止共901天逾期交房违约金37892.10元，并按照《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定支付违约金2102.78元；2、本案诉讼费、律师费由被告承担。事实与理由：原告于2015年11月4日购买被告开发的枫林印象17#2-402室房子，并签订购房合同。依据合同出卖人应当在2016年12月31日前将取得竣工验收备案表，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。如果出卖人逾期交房，按照《商品房买卖合同》第九条出卖人将支付买受人违约金，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按照合同第十五条支付违约金。原告多次向被告主张支付违约金，至今未达成一致意见。故，诉至法院。被告辩称：被告已在2016年12月29日将房屋交付给原告。之所以在2016年12月未取得竣工验收，是因为部分业主私自更改设计所导致。但是按照法律规定，房屋交付使用竣工验收合格即可，并非一定要取得竣工备案表。原告购买的涉案房屋因原告个人问题，在2016年12月被法院查封后又被轮候查封，在被查封的情况下无法办理产权证。我方已向不动产部门申请办证，因原告原因导致无法办证的责任，应由原告自行承担。综上，请驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2015年6月16日，原被告签订了合同编号为ＹＣ201506027982的《商品房买卖合同》一份，合同约定：原告购买被告开发的位于宜春市枫林印象17栋2-402号房屋，建筑面积为136.59平方米，总房价为420556元。第八条交付期限：出卖人应于2016年12月31日前按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房取得竣工验收备案表，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过30日，自合同规定的最后交付期限第二天起至交付之日止，由出卖人向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付房款的0.5%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金。第十一条交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需要提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的0.5%向买受人支付违约金。合同签订后，原告按合同约定的付款方式向被告支付了购房款。原告所购买的商品房在2016年12月3日经勘察单位江西华东岩土工程有限公司、设计单位江西省建筑设计研究总院赣西分院、施工单位江西省广润建设有限公司、监理单位南昌市建设工程项目管理有限公司、建设单位宜春市辉鹏房地产开发有限公司，五方共同对工程质量进行了验收，综合验收结论是验收合格。被告主张原告已于2016年12月29日收房，并提交了《楼宇交付书》以证明其主张。原告认为《楼宇交付书》上的签名并非其本人所签，但原、被告双方均未书面申请对该笔迹进行鉴定。2017年5月31日，原告在《装修承诺书》上签字。2019年1月23日，枫林印象1-3#、5#、10-13#、15-24#楼经宜春市公安消防支队验收综合评定消防验收合格。2019年6月20日，被告取得了枫林印象一期9#、16-19#，22-24#楼的竣工验收备案表。案涉房屋于2016年12月15日被高安市人民法院查封，2020年1月3日，被高安市人民法院轮候查封。2020年4月7日，被告将全部资料提交房管部门办理产权登记，因案涉房屋被法院查封，房管部门未收取该房屋的相关资料。该房屋至今未办理不动产权证。本院认为，一、对于被告是否构成逾期交房并承担逾期交房违约责任的问题。原被告双方对案涉房屋实际交房时间存在争议，被告认为原告已于2016年12月29日收房，并提交了《楼宇交付书》以证明其主张。原告认为被告提供的《楼宇交付书》上的签名并非其本人所签，且认为其至今尚未收房。但双方均未申请对《楼宇交付书》上的签名进行笔迹鉴定。虽然原告认为其至今尚未收房，但根据被告提供的《装修承诺书》可以证实原告至迟于2017年5月31日已经收房。故本院认定案涉房屋的实际交房时间为2017年5月31日。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。《商品房买卖合同》虽然约定被告应于2016年12月31日前将具备竣工验收备案表并符合合同约定的商品房交付给原告。但原告在被告未取得案涉商品房竣工验收备案表的情况下，于2017年5月31日确定收房，应视为原、被告以实际行为对《商品房买卖合同》的交房标准进行了变更。且2017年5月31日案涉商品房已经通过了建设、勘验、设计、施工、监理五个单位验收合格，符合《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定的房屋交付使用的条件，因此原被告对合同的变更未违反法律规定，合法有效。被告于2017年5月31日交房，比房屋买卖合同约定的交房时间延迟了151天。被告应当按照合同约定承担逾期交房的违约责任，经计算违约金为6350元（420556元*0.0001*151天）二、对被告是否逾期提供办理权属登记资料并承担逾期办证违约责任的问题。依据《商品房买卖合同》约定，房屋的交付时间是2016年12月31日，故被告向产权登记机关提供权属登记资料时间应不晚于2017年4月1日。现被告于2020年4月7日才将案涉商品房办理权属登记所需资料报产权登记机关，显属违约。虽然案涉房屋已被法院查封，可能导致无法办理房地产权属证书的情形发生，但被告并未在合同约定的时间报送资料，已然违约，应当承担违约责任。被告在将所需资料报送产权登记机关后，如因原告个人原因无法办理房地产权属证书，其责任由原告自行承担。现原告诉请被告按已付房价款的0.5%支付违约金2102.78元，于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、限被告宜春辉鹏房地产开发有限公司于本判决生效之日起5日内向原告付桂明支付逾期交房违约金6350元、支付逾期办证违约金2102.78元；二、驳回原告付桂明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费747元，减半收取计373.5元，由原告承担298.5元，被告承担75元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉费，款汇至江西省宜春市中级人民法院,开户行：农业银行宜春经济开发区支行，账号：14×××07。如逾期未交纳，按自动撤回上诉处理）。审 判 员 欧阳萍二〇二〇年六月五日代书记员 彭利娟