广西壮族自治区贺州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂11民终762号 上诉人（原审原告、反诉被告）：赖永忠，男，1958年5月14日出生，汉族，住广西贺州市八步区。 委托诉讼代理人：黄鸣，广西灵丰（平桂）律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：叶桂来，男，1966年9月23日出生，汉族，住广西贺州市八步区。 上诉人（原审被告、反诉原告）：贝长征，男，1979年1月2日出生，汉族，住广西昭平县。 委托诉讼代理人：瞿德战，广西瀛潘律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：许文敏，男，1975年4月27日出生，汉族，住广西昭平县。 上诉人赖永忠、上诉人许文敏、上诉人贝长征、叶桂来租赁合同纠纷一案，不服贺州市八步区人民法院（2019）桂1102民初2708号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年4月28日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人赖永忠上诉请求：1、请求依法改判广西壮族自治区贺州市八步区人民法院（2019)桂1102民初2708号民事判决书为许文敏、叶桂来、贝长征支付商铺占用费【从2019年9月11日起至许文敏、叶桂来、贝长征搬离贺州市八步区集体土地，按每月25000元计；】；许文敏、叶桂来、贝长征支付租金214133元；2、本案一审、二审诉讼全部费用由许文敏、叶桂来、贝长征承担。事实与理由：一、2018年10月16日签订的《租赁合同》系2013年4月1日签订的《租赁合同》的延续，许文敏、叶桂来、贝长征应当共同支付所有租金；许文敏在2018年经营饭店期间发生困难，2018年10月16日许文敏仍想继续经营，便找来叶桂来、贝长征作为合伙人，许文敏、叶桂来、贝长征一起与上诉人签订《租赁合同》，合同约定：贺州市桂江渔港餐馆因经营发展需要，诚邀叶桂来、贝长征的餐饮管理团队参与经营管理团队参与经营…。所以叶桂来、贝长征应当承担许文敏2018年10月16日前租金。二、许文敏、叶桂来、贝长征应当支付商铺占用费。由于城市建设需要，2019年7月4日，贺州市八步区江南重点项目征地拆迁指挥部向赖永忠发出通知，要求赖永忠于2019年7月12日前搬离案涉房屋。赖永忠同意贺州市八步区江南重点项目征地拆迁指挥部迁补偿方案，但是由于许文敏、叶桂来、贝长征不愿意搬离，导致拆迁方案迟迟不能推进，导致上诉人既不能继续使用未坍塌部分，亦不能获得拆迁补偿款，所以许文敏、叶桂来、贝长征应当支付商铺占用费。请求二审法院依法改判。 上诉人叶桂来、贝长征上诉请求：请求撤销八步区人民法院(2019)桂1102民初2708号民事判决书的不当认定和判决。改判为驳回赖永忠的诉讼请求，支持上诉人的请求即令赖永忠承担造成合同无效的责任返还已收的租金156000元。上诉的事实和理由：一、原审认定事实错误。本案事实是：赖永忠欺诈了上诉人，其谎称自己拥有合法的集体土地2331平方米和合法的1000平方米房屋、设备，骗取了上诉人与其签订《租赁合同》收取了上诉人的租金现款156000元，还导致上诉人投入修建资金100多万元，造成了上诉人损失巨大。赖永忠未向上诉人出示任何合法证件。经查有关土地部门了解到，此处所谓出租的“座落于贺州市永丰宾馆与友谊酒店之间”、“座落于贺州大道厦良村点灯寨152号”面积达2331平方米的土地并不是赖永忠的土地或其集体土地，而是赖永忠无权使用的暂时闲置的国有土地。至于所谓的“1000平方米房屋”也是虚假的，也没有其合法的1000平方米的房屋设备交付给上诉人使用。显然，赖永忠欺骗了上诉人。赖永忠并不能按合同履行交付场地2331平方米和房屋1000平方米的适当履行合同的义务，至于其有围墙的所谓猪舍改造的房屋却仍然留给其自己使用，并无交付给上诉人。更何况，其仅有的一个危险残旧的大棚己十分残旧，根本就无安全合法可言且已崩塌。赖永忠不诚实守信，反责怪上诉人弄塌其旧棚，又推脱怪天气下雨造成的等等，不愿承担责任，甚至企图赶上诉人一走了之，此间双方多次协商未果。不料，赖永忠反而恶人先告状起诉，企图通过法律错判之手赶走上诉人。二、本案赖永忠非但不按出租合同交付集体土地2331平方米给上诉人，也不按合同交付合法的房屋1000平方米给上诉人，也无围墙等设施。原判对该事实未认定，而是简单的统统认定为集体土地。三、“赖永忠户”贺州市八步区厦良村点灯寨20组152号是赖永忠全户居住使用的房屋、土地及家人，该房屋、土地、围墙、门坪及设施等正是其所谓原猪栏（猪舍）改建（重建）的，至今四周仍尚有围墙围住便是明证。其中间设有天井，户院大门留有空间空地等，该赖永忠户地处本案出租场地的北面，而原判对赖永忠户自己占用的相邻北面的违法建筑的房屋与本案出租场地等混为一谈，甚至将“贺州市八步区厦良村点灯寨20组152号”的门牌号也生硬地张冠李戴套进出租场地上，原判对赖永忠户的房屋搬迁搬离152号房屋的通知的认定，张冠李戴，造成认定事实错误。四、对于赖永忠没有依约履行出租合同的事实，原判词竟将危险残旧的破棚主观地认为是“房屋”的“大厅发生垮塌”，且支持其不再修复、重建出租房屋，显然，原判认定事实错误，且对危旧铁棚的安全责任避而不谈。综上所述，请求二审法院予以改判。 上诉人许文敏上诉请求：请求撤销原审（2019）桂1102民初2708号民事判决，改判为：一、认定本案合同无效并令赖永忠返还已收款所谓租金、定金、押金、欠款206500元及消费10083元，合计216583元。二、诉讼费用由赖永忠承担。事实和理由：本案合同应依法认定为无效合同。赖永忠在双方的合同中称其出租的是其“合法拥有的”“座落于贺州市永丰宾馆与友谊酒店中间”的“集体土地（国有土地）一块约3.5亩2331平方米”、或在后合同中又称为“贺州大道厦良村点灯寨152号约3.5亩2331平方米集体土地”，明显是欺骗了上诉人，是合同诈骗。事实上，该“贺州市永丰宾馆与友谊酒店中间”是赖永忠并不合法拥有的国有土地，根本就不是3.5亩2331平方米的赖永忠“合法拥有”的集体土地。赖永忠无任何证据证明其在此合法拥有2331平方米土地，赖永忠实属欺诈，骗取上诉人上当，直接导致了上诉人巨大投资的严重损失。原判词竟以赖永忠出示的不知是谁手写的厦良村委的“证明”（见原判词第6页“本院认为：”)，就主观认定是农村集体土地合法使用建屋。况且，该“证明”的文字内容所写的围墙约600平方米、猪舍还不知在何处，根本就不是指本案合同的地址。贺州市永丰宾馆与友谊酒店中间、贺州大道152号，也不是指本案合同出租的面积2331平方米土地、出租房屋面积1000平方米，怎能用这么一个所谓村“证明”就认定了本案合同的出租地址、土地面积、土地性质、房屋面积、及其是否合法拥有了呢？原审判决认定是错误的。原判由于认定基本事实错误，必然导致了适用法律不当和导致了错误的判决，理应予以纠正。还应指出的是，赖永忠提供的落款于2019年7月4日“赖永忠户”搬迁的通知，是针对赖永忠户围墙内的房屋等，并非是针对本案的“贺州市永丰宾馆与友谊酒店中间的”《租赁合同》的主体双方。赖永忠并没有其合法拥有的2331平方米土地及1000平方米的房屋，这是事实。赖永忠并没有履行合同义务向上诉人交付地址“座落于贺州市永丰宾馆与友谊酒店中间的”“土地2331平方米”和“合法房屋1000平方米”。上述事实证明，本案合同当属无效合同。本案涉及的是赖永忠依该合同于2018年8月7日，9月30日、10月23日和7月5日收取上诉人的定金、租金以及押金合计206500元及餐费10083元，理应依法归还给上诉人。请求撤销原审错误认定及判决，维护上诉人的合法权益。 上诉人赖永忠一审诉讼请求：1.解除原告与三被告于2018年10月16日签订的《租赁合同》；2.三被告搬离贺州市八步区贺州大道厦良村点灯寨152号的集体土地；3.三被告支付租金214750元；4.三被告支付商铺占用费【从2019年9月11日起至三被告搬离贺州市八步区贺州大道厦良村点灯寨152号的集体土地，按每月25000元计付】；5.本案诉讼费用由三被告承担。 上诉人许文敏、贝长征、叶桂来一审反诉请求：1.确认2018年10月16日反诉原告与反诉被告签订的厦良村委点灯寨20组152号土地及房屋租赁合同无效；2.判令反诉被告返还反诉原告贝长征、叶桂来已收租金156000元；3.确认2018年9月15日许文敏写给反诉被告的《欠条》无效，并要求反诉被告返还已收的租金217583元（包含50000元押金）给许文敏；4.判令反诉被告承担本案本诉及反诉的一切诉讼费用。 一审法院查明事实：2013年4月1日，赖永忠与许文敏签订《租赁合同》，约定赖永忠将贺州市永丰宾馆与友谊酒店中间集体土地一块约3.5亩（2331平方米）及房屋设备（700平方米）租给许文敏用于商业或饭店经营。租赁期为十年，自2013年4月1日起至2023年3月31日止。签订合同之日，许文敏须付押金50000元。第一、二年为19000元/月，第三、四年为20000元/月，第五、六年为22000元/月，第七、八年为25000元/月，第九、十年为30000元/月。2013年7月25日，贺州市八步区江南街道厦良村民委员会出具《证明》，证实该村村民赖永忠等三人于1980年在自己的自留地建有猪舍，面积约陆佰平方米，建有围墙，于2011年改建为饭店。2018年9月15日，许文敏向赖永忠出具《欠条》，载明截至2018年9月1日，许文敏共欠赖永忠的桂江渔港饭店租金226000元，许文敏承诺于2018年9月21日前交清此欠款，如再违约，许文敏愿意将在桂江渔港所投资在饭店的一切物件，包括合同内的押金、变压器、电户、营业执照等，全部抵作拖欠赖永忠的租金，此债务两清，同时解除双方所签订的租赁合同。2018年9月30日，赖永忠出具收条，载明收到许文敏交来26500元；2018年10月23日，赖永忠出具收条，载明收到许文敏交来饭店租金50000元。赖永忠于2016年4月9日至2018年7月25日期间在桂江渔港饭店签单消费，尚欠餐费10083元，赖永忠同意抵扣租金。2018年10月16日，赖永忠（甲方）与许文敏、贝长征、叶桂来（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将贺州市八步区贺州大道厦良村点灯寨152号的集体土地一块约3.5亩（2331平方米）及房屋设备（约1000平方米）租给乙方用于商业或饭店经营。租赁期为五年，自2018年10月16日起至2023年10月15日止。甲方给乙方一个月的装修免租期。2018年10月至2019年3月30日租金为每月22000元，2019年4月1日到2021年3月30日为25000元，2021年4月1日起为30000元。《租赁合同》签订后，贝长征向赖永忠支付了桂江渔港2018年11月16日至2019年5月31日的房租及宿舍租金共计156000元。2019年6月19日，桂江渔港餐厅大厅发生垮塌，之后赖永忠将大门上锁，贝长征、叶桂来等人多次与赖永忠协商租金及修复房屋问题，赖永忠表示房屋要被拆迁了，不修复了，以后的租金也不要了。2019年7月4日，贺州市八步区江南重点项目征地拆迁指挥部向赖永忠发出通知，要求赖永忠于2019年7月12日前搬离案涉房屋。 该院认为,从贺州市八步区江南街道厦良村民委员会出具的《证明》来看，赖永忠建屋所使用的土地为农村集体土地，该房屋不属于城镇房屋，不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条认定租赁合同无效的规定。赖永忠2013年4月1日与许文敏签订的《租赁合同》以及2018年10月16日与许文敏、贝长征、叶桂来签订的《租赁合同》，系当事人真实的意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。许文敏、贝长征、叶桂来反诉请求确认双方于2018年10月16日签订的《租赁合同》无效并返还已经支付的租金，该院不予支持。2019年6月19日租赁房屋大厅发生垮塌，赖永忠表示不再修复出租房屋，2019年7月4日贺州市八步区江南重点项目征地拆迁指挥部发出通知要求限期搬离，租赁合同目的已无法实现，赖永忠诉请解除其与许文敏、贝长征、叶桂来于2018年10月16日签订的《租赁合同》，该院予以支持。 2018年9月15日，许文敏向赖永忠出具《欠条》，证实截止2018年9月1日，许文敏欠赖永忠桂江渔港饭店租金226000元，赖永忠认可许文敏分别于2018年9月30日、2018年10月23日向其支付了26500元、50000元租金，赖永忠于2016年4月9日至2018年7月25日期间在桂江渔港饭店签单消费，尚欠餐费10083元，赖永忠同意抵扣租金，那么，226000元-26500元-50000元-10083元=139417元。《欠条》中还约定，如果许文敏到2018年9月21日无法交清欠款，合同内的押金等全部抵作所欠赖永忠的租金，说明赖永忠已经同意用押金抵消拖欠的租金，故139417元-押金50000元=89417元，许文敏尚欠赖永忠2018年9月1日前的租金89417元。许文敏提供的2018年8月7日的《收条》以及2018年7月5日的《收据》均发生在双方结算截止日期2018年9月1日之前，故许文敏主张扣除该两笔款项，该院不予支持。因《欠条》中约定如果许文敏到2018年9月21日无法交清欠款，即解除双方所签订的租赁合同，而许文敏没有在2018年9月21日交清欠款，因此，许文敏、赖永忠于2013年4月1日签订的《租赁合同》当时已经协商解除，赖永忠也未提供证据证实许文敏2018年9月15日至2018年10月16日期间占有使用了涉案房屋，因此，赖永忠要求许文敏支付2018年9月15日至2018年10月16日期间的租金，该院不予支持。贝长征、叶桂来是2018年10月16日才与赖永忠签订《租赁合同》的，二人并未承诺对许文敏之前所欠租金承担清偿责任，故赖永忠要求贝长征、叶桂来共同偿还许文敏2018年9月1日前拖欠的租金，该院不予支持。许文敏反诉要求确认《欠条》无效，并要求赖永忠返还已收取的租金（含押金）217583元，该院不予支持。 许文敏、贝长征、叶桂来于2018年10月16日重新与赖永忠签订了《租赁合同》，除去一个月的装修免租期，贝长征已交清2018年11月16日至2019年5月31日的房屋租金。2019年6月19日出租房屋大厅塌方，之后赖永忠上锁，2019年7月4日，征地拆迁指挥部发出限期搬离的通知，赖永忠并未提供证据证实贝长征等人在2019年6月19日之后仍占有涉案房屋进行经营，故赖永忠要求许文敏、贝长征、叶桂来支付2019年6月20日之后的租金及商铺占用费，该院不予支持。许文敏、贝长征、叶桂来仅欠付赖永忠2019年6月1日至2019年6月19日的租金，即25000元/月÷30天×19天=15833元。因案涉房屋已被列入拆迁范围并被责令限期搬离，许文敏、贝长征、叶桂来应即时搬离案涉房屋。 综上所述，判决如下：一、解除原告（反诉被告）赖永忠与被告（反诉原告）许文敏、贝长征、叶桂来于2018年10月16日签订的《租赁合同》；二、被告（反诉原告）许文敏向原告（反诉被告）赖永忠支付截止2018年9月1日拖欠的租金89417元；三、被告（反诉原告）许文敏、贝长征、叶桂来共同向原告（反诉被告）赖永忠支付2019年6月1日至2019年6月19日拖欠的租金15833元；四、被告（反诉原告）许文敏、贝长征、叶桂来于本判决生效之日起十日内从贺州市八步区贺州大道厦良村点灯寨152号搬离；五、驳回原告（反诉被告）赖永忠其他的诉讼请求，驳回被告（反诉原告）许文敏、贝长征、叶桂来的反诉请求。 上诉人赖永忠对一审查明“赖永忠表示房屋要被拆迁了，不修复了，以后的租金也不要了”有异议，赖永忠本意是如果许文敏等在7月12日前搬迁，可以放弃2019年6月19日至7月12日之间的租金。上诉人贝长征认为合同中没有3.5亩实际位置细节范围，厦良村的证明是多年前写的而且指向不明，不应当被采信；对一审查明“要求赖永忠于2019年7月12日前搬离案涉房屋”有异议，通知是有，是指赖永忠的家里，不是指案涉房屋。上诉人许文敏、叶桂来对一审查明事实没有异议。 上诉人赖永忠向本院提交证据，其余当事人没有新证据向本院提交。 本院组织各方当事人对证据进行了质证，综合诉辩意见，对各方当事人没有异议的事实本院予以确认，对各方当事人存在异议的事实本院认定如下：涉案地方虽然在租赁合同中并未约定具体的四至范围，但上诉人许文敏、贝长征、叶桂来在使用过程中并无其他人主张所有权，同时上诉人赖永忠亦认可租赁的地方有部分是向他人租赁取得，对上诉人赖永忠主张租金的主体资格一审予以确认并无不当。根据相关拆迁通知，涉案场地要拆除是客观事实，本院予以采信。涉案场地目前仍有水费、电费发生，除经营使用外，并不能排除他人使用或者其他意外因素，据此认定涉案场地仍在经营理据不足。 本院认为，一、租金问题。上诉人赖永忠二审主张许文敏所欠租金为214133元，该诉求与一审一致，一审扣减了相关费用后进行处理。上诉人赖永忠二审仍认为所欠租金为214133元，但未提出具体的事实和理由以及相关证据，对上诉人赖永忠的主张本院不予采信。上诉人许文敏提出一审已提交的付款记录中，遗漏扣减3万元租金，上诉人赖永忠认可该事实，因此，上诉人许文敏应支付的租金为89417-30000=59417元。 二、场地占用费问题。涉案场地已被列入政府拆迁范围，并要求赖永忠在2019年7月12日搬离，虽然因房屋垮塌上诉人许文敏等相关经营物资并未搬离涉案场所，但涉案场地已无合法占用和收益。上诉人赖永忠请求2019年9月11日后的场地占用费无法律依据，一审不予支持正确。 三、欠条效力问题。涉案场地并非必须登记在自己名下才能租赁，通过租赁再租赁亦可，因此涉案场地不完全是赖永忠所有不能成为合同无效的理由。涉案合同合法有效，许文敏、贝长征、叶桂来使用涉案场地是客观事实，支付对价符合合同约定。如果场地有其他权利人，可向赖永忠主张权利，上诉人许文敏、贝长征、叶桂来要求将租金返还没有事实依据，本院不予采信。上诉人许文敏书写的欠条是自己真实意思表示，书写时无证据证实受到胁迫，且与事实相符，亦具有约束力。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 维持贺州市八步区人民法院（2019）桂1102民初2708号民事判决第一项、第三项、第四项、第五项； 变更贺州市八步区人民法院（2019）桂1102民初2708号民事判决第二项为：上诉人许文敏向上诉人赖永忠支付截止2018年9月1日拖欠的租金59417元。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费8505元，二审案件受理费10446元（上诉人赖永忠预交2477元，上诉人许文敏预交4549元，上诉人贝长征、叶桂来预交3420元），共计18951元，由上诉人赖永忠负担5411元，上诉人许文敏负担8410元，由上诉人贝长征、叶桂来负担5130元。 本判决为终审判决。 审 判 长 李永林 审 判 员 凌丽琪 审 判 员 张依传 二〇二〇年六月三日 法官助理 侯美妃 书 记 员 张岚凌