安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终3047号 上诉人（原审被告）：卫明，男，1976年3月26日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 被上诉人（原审原告）：福建省诚信物业管理有限公司合肥分公司，住所地合肥市瑶海区芜湖路1号御景湾3号楼203室，统一社会信用代码91340100772827622Q。 负责人：林梅，总经理。 委托诉讼代理人：金海兵，安徽皖都律师事务所律师。 上诉人卫明因与被上诉人福建省诚信物业管理有限公司合肥分公司（以下简称诚信物业合肥分公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2019）皖0111民初12154号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 卫明上诉请求：撤销一审判决，改判驳回诚信物业合肥分公司的诉讼请求。事实和理由：诚信物业合肥分公司未能按照《前期物业管理委托合同》、《业主临时公约》的约定提供相应的物业管理服务，存在违约行为，一审判决排除了诚信物业合肥分公司一方的责任，仅按照90%收取物业服务费，明显有损于卫明的合法权益。1.卫明2008年至2011年期间一直按时交物业管理服务费，2012年房屋出现漏水问题，向物业公司反映，未得到及时反馈与解决，导致房屋损失不断扩大，造成家中墙纸、门窗腐烂，直接经济损失达2万多元。2.所居住的单元因失火导致楼道被熏，墙壁毁坏严重，单元门前积水严重，门廊上有玻璃碎渣，存在严重安全隐患。3.小区绿化环境破坏严重，树木保养不善死亡，雨天楼梯口被淹。4.小区内管理秩序混乱，外来车辆、人员随意进出，偷盗事件严重，物业公司未采取任何改进措施，严重忽视了业主的合法权益。 诚信物业合肥分公司辩称，1.诚信物业合肥分公司已经按照合同履行了相应的物业服务义务，虽然有一定的瑕疵，但是一审法院予以了充分考虑，卫明的上诉请求无事实和法律依据；2.卫明所称的财产损失等问题应当另案处理，不能因此拒交物业费。 诚信物业合肥分公司向一审法院起诉请求：1.判决卫明立即支付物业管理服务费9507元，支付逾期违约金1901.4元，合计11408.4元；2、卫明承担本案全部诉讼费。 一审法院认定事实：2007年4月20日，卫明签署《业主临时公约》，承诺对柏林春天小区建设单位合肥富泰房地产开发有限公司制定的《业主临时公约》已详细阅读，并自愿遵守该公约。该公约对物业基本情况、物业的使用、物业的维修养护、业主的共同利益、违约责任等均作了相关的规定。该公约第三十二条约定，业主违反本临时公约关于业主共同利益的约定，导致全体业主的共同利益受损的，其他业主和管理企业可依据本临时公约向人民法院提起诉讼。2007年5月26日，诚信物业合肥分公司与合肥富泰房地产开发有限公司签订《前期物业管理委托合同》，约定委托物业管理期限自2007年8月1日起至业主委员会成立之日止，该合同对物业服务管理事项、服务质量、双方权利义务、费用标准及违约责任等均作出具体约定。其中，合同第二十二条约定相关物业管理服务费标准，即多层住宅收费标准暂定为0.69元/平方米/月，由物业公司按月向业主或物业承租人、使用人收取；未交纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应交金额千分之三交纳滞纳金。合同第三十六条约定合同履行中发生争议，应协商解决或报请物业管理行政主管部门进行调解，协商或调解不成的，由当事人向人民法院起诉。2017年7月25日，合肥市包河区柏林春天业主委员会成立，2017年9月27日该业主委员会作出关于解聘诚信物业服务公司表决结果的公告，2018年11月13日合肥市包河区柏林春天业主委员会向诚信物业合肥分公司发出物业服务交接通知，通知中约定在办理交接至撤出物业管理区域的期间内，应当依法维持正常的物业管理秩序，不得擅自撤离物业管理区域、停止物业服务，并约定在2018年11月27日前按照法律规定最后承接查验前的准备工作，并及时书面通知柏林春天业委会和新物业公司武汉天源物业管理有限责任公司合肥分公司，进行承接检查。2018年11月30日，诚信物业合肥分公司与武汉天源物业管理有限责任公司合肥分公司完成柏林春天工程资料交接手续，于2018年11月30日撤出柏林春天小区。 2007年8月1日起至2018年11月30日，诚信物业合肥分公司在柏林春天小区从事物业管理服务工作，卫明系合肥马鞍山南路399号柏林春天小区一期多层9#605室的业主，住宅建筑面积为156.34平方米。欠付2012年1月1日起至2018年11月30日期间的物业管理费用。 一审法院另查明：根据本案及关联案件中，案涉小区业主所提供的证据显示，诚信物业合肥分公司就案涉小区物业管理存在小区内垃圾积存、乱堆乱放，绿化损毁缺失，秩序维护与车辆管理不规范，消防、科技、人防、物防不完善、不规范，运动设施、消防电力设施等未整修维护等问题。 一审法院再查明：诚信物业合肥分公司持有服务价格登记证。合肥市物价局于2013年11月4日核准“柏林春天”物业服务收费标准为无电梯住宅为0.75元／月·平方。 一审法院认为，关于卫明答辩称物业管理服务费的诉请已过诉讼时效的问题，因物业服务是一种整体性、连续性的服务，所产生的物业管理服务费也是连续性的债权。物业服务公司要求业主交纳物业管理服务费的诉讼时效期间，应从最后一期物业管理服务费的履行期限届满之日起计算，本案中诚信物业合肥分公司在柏林春天小区服务至2018年11月30日，故诚信物业合肥分公司的诉请并未超过诉讼时效，对卫明的该抗辩理由不予支持。 根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，诚信物业合肥分公司依约为卫明等柏林春天小区业主提供了物业管理服务，故有权向卫明等业主收取相应的物业管理服务费。且物业管理服务费是用于保障物业共用部位和共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、秩序维护及物业服务企业办公费用、服务人员工资等项目开支，没有相应费用或费用不足，客观上均可能影响物业服务水平和服务质量。卫明在接受和享有了物业服务内容后，应当按照约定和法律规定及时、足额交纳物业管理服务费。但诚信物业合肥分公司作为物业服务企业亦有义务依约全面履行义务,结合双方当事人的陈述以及现有证据材料的事实情况，确能反映诚信物业合肥分公司在物业管理服务中存在一定瑕疵，故对案涉物业管理服务费酌情按90%收取较为合理，卫明应付2012年1月1日至2013年12月31日物业管理服务费2330.09元（156.34平方米×0.69元／月／平方×24个月×90%），2014年1月1日至2018年11月30日物业管理服务费计6226.24元（156.34平方米×0.75元／月／平方×59个月×90%），合计8556.33元。关于卫明主张诚信物业合肥分公司在履行物业服务管理过程中存在不作为给业主造成财产损失等问题，可通过与诚信物业合肥分公司沟通协商或另行诉讼等方式解决，不应据此为由拒交物业管理服务费用。另卫明因房屋漏水等事宜与诚信物业合肥分公司交涉，未按期交纳物业管理服务费可认定事出有因，不属无故拖欠，对诚信物业合肥分公司主张违约金应不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第一款（五）项、第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决：一、卫明于判决生效之日起五日内向诚信物业合肥分公司支付2012年1月1日至2018年11月30日的物业管理服务费用8556.3元；二、驳回诚信物业合肥分公司其他诉讼请求。一审案件受理费85元，减半收取43元，由诚信物业合肥分公司负担18元，卫明负担25元。 二审期间，卫明向本院提交柏林春天业主诉讼材料一组（含照片及文字说明），证明诚信物业合肥分公司的物业服务存在瑕疵，服务项目和质量存在明显差距。诚信物业合肥分公司对该组证据中显示为柏林春天小区的照片真实性无异议，对其他照片真实性不予认可，对证据关联性及证明目的有异议。本院对双方无争议的照片真实性予以确认。 诚信物业合肥分公司二审期间未提交新证据。 一审查明的事实本院依法予以确认。 本院认为，物业服务具有多层次、全方位、持续性的特点，若物业服务企业提供的服务不存在根本性违约，不能构成物业管理服务费拒交的理由。如物业服务企业存在不履行或不完全履行物业服务合同义务的情形，业主可以选择通过业委会及相应途径督促其限期整改，或提起诉讼要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。本案中，诚信物业合肥分公司已对案涉小区进行了物业管理服务，卫明理应支付相应的物业管理服务费，一审法院根据诚信物业合肥分公司的服务情况对案涉物业管理服务费酌情按90%收取并无不妥，本院予以维持。另卫明认为其房屋存在漏水情形并以此为由拒付物业管理服务费于法无据，本院不予采信。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费85元，由上诉人卫明负担。 本判决为终审判决。 审判长 陈 烜 审判员 张 健 审判员 陆文波 二〇二〇年六月八日 法官助理姚瑞芳 书记员邓金晨 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。