河南省南阳市卧龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1303民初935号原告：南阳鑫合社有资产经营有限公司，统一社会信用代码91411303799170990Q，住所地南阳市中州路91号。法定代表人：李桂红，任经理。委托诉讼代理人：李玉常，河南南都律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：王蕊，女，汉族，1964年1月24日出生，住南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：华成先，河南祜亚律师事务所律师。代理权限为特别授权。第三人：白鹏达，男，汉族，1993年10月24日出生，住南阳市。委托诉讼代理人：白正军，男，汉族，1964年10月21日出生，住南阳市卧龙区。系白鹏达父亲。代理权限为特别授权。原告南阳鑫合社有资产经营有限公司（以下简称鑫合公司）诉被告王蕊及第三人白鹏达房屋租赁合同纠纷一案，原告鑫合公司于2020年3月12日诉至本院。本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告鑫合公司的委托诉讼代理人李玉常、被告王蕊的委托诉讼代理人华成先、第三人白鹏达的委托诉讼代理人白正军均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告鑫合公司向本院提出如下诉讼请求：1．解除原、被告于2019年12月16日签订的房屋租赁合同；2．判令被告交回租赁的房屋（房屋位于南阳市××区××路××供销职工培训中心大楼××第四间）；3．判令被告赔偿损失216,800元（2020年1月1日至房屋交回之日的房租另行计算）；4．案件受理费由被告承担。事实与理由：2017年12月29日，原告与被告开办的南阳市卧龙区天宝首饰行（南阳市卧龙区天宝首饰行系被告开办的个体工商户，2019年1月22日注销）签订租赁合同，合同约定原告将位于南阳市××区××路××供销职工培训中心大楼××第四间租给被告使用，租期一年（2018年1月1日至2019年1月1日），年租金为116,701.2元，年其他费用为107,698.8元，合计为234,400元，房租按季度缴纳，未经原告同意转让、转租，原告有权终止合同，收回房屋。双方在合同中还对其他事项进行了约定。合同到期后，原、被告又先后签订了租赁合同，除租赁期限分别变更为2019年1月1日至2019年12月31日、2020年1月1日至2010年12月31日外，其他内容没有变动。2018年度、2019年度的房租，被告按约定交给了原告，2020年度第一季度的房租被告也按时交给原告。2020年元月，原告发现被告于2018年5月将房屋非法转租给第三人使用，并从中非法获利，给原告造成了216,800元的损失。为维护原告合法权益，诉至贵院，望判如所请。被告王蕊辩称，1．被告王蕊同意解除2019年12月16日签订的房屋租赁合同，但被告同意解除合同的原因是原告鑫合公司一直未按合同约定履行交付房屋的义务，从而导致合同目的无法实现，被告保留要求原告返还被告已交房租及损失的权利。2．关于原告诉请第二项，因原告未向被告实际交付房屋，目前房屋仍由第三人实际占有，故被告不存在退还房屋的义务。3．关于原告诉请第三项，没有任何依据。被告同第三人之间的转租并未实际履行，2019年度系原告同第三人直接签订的房屋租赁合同，被告所收取的相关费用实际系装修等概括性费用，并非系租金差价。第三人白鹏达述称，本案系原、被告之间的租赁纠纷，与第三人无关。2018年至2019年5月份的房屋租赁合同是第三人和被告签订的，该合同已经实际履行，被告将第三人租赁的房屋分东、西两部分，一部分的租金是每月56,100元，另一部分租金是每年226,800元，第三人向被告支付的216,000元也是房屋租金。2019年1月至2019年12月31日的房屋租赁合同是第三人直接和原告签订的，第三人直接和原告签合同以后发现实际情况并不是被告所说的那样，第三人每年多交了226,800元，这226,800元不是转让费，就是房屋租金。2018年6月1日至2019年5月30日的房屋租金分了两部分交给被告了，2019年6月1日之后的房屋租金直接交给原告了，没有给被告交过钱。2020年1月1日之后的房屋租赁合同是被告和原告签订的，但是房屋实际一直是第三人在使用。2019年的合同被告没有委托第三人签订，实际是第三人直接找到原告签订的合同，原告对此是认可的，原告当时还给被告打过电话，被告也同意。第三人现在要求直接和原告签订2020年度的房屋租赁合同。经审理查明，原告南阳鑫合公司系南阳市供销合作社成立的用于组织南阳市供销社社有资产管理、房屋租赁的公司。位于南阳市××区××路××（后××门牌号××路××）的房屋系南阳市供销合作社所有，房屋所有权证号为宛市房权证字第1001003940。2017年12月29日，原告鑫合公司（出租方、甲方）与被告王蕊（承租方、乙方）签订房屋租赁合同一份，合同约定租赁房屋为南阳市中州路588号南阳市供销社职工培训中心大楼第一层从大楼大门口向西第四间房屋；房屋用途为商业性经营活动；租赁期限为一年，自2018年1月1日至2019年1月1日；房屋一年租金为116,701.20元（每季度房租29,175.30元），房屋一年其他费用（管理费、卫生费、修缮费用等）为107,698.80元（每季度其他费用为26,924.70元）；乙方在租赁期间，如因特殊原因确需将房屋转让、转租他人，必须经甲方书面同意，未经甲方书面同意，将房屋转让、转租给他人属于无效民事行为，甲方有权终止合同，收回房屋。房屋租赁合同签订后，被告王蕊向原告鑫合公司缴纳房屋租金等224,400元，原告将案涉房屋交付被告王蕊占有使用，王蕊在案涉房屋内经营珠宝首饰等至2018年5月，被告王蕊在经营期间将案涉房屋分为东、西两间。2018年5月19日，被告王蕊与第三人白鹏达就案涉房屋签订房屋租赁合同一份，合同约定租赁房屋为南阳市中州路供销社一楼原天王金银首饰行商铺；租金分为年租金和季租金，东边一间门面2018年6月1日至2019年5月31日为年交租金，年租金为226,800元，每年应提前一个月5日内一次性将租金交到指定人及指定账户；西边一间门面2018年1月1日至2018年12月31日为季交租金，季租金为56,100元，合同有效期内由乙方将租金支付给甲方，甲方负责办理手续，乙方自2018年6月1日起续交租金；合同条约从2018年6月1日起生效。合同签订后，被告王蕊将案涉房屋交给第三人白鹏达使用，第三人白鹏达向被告王蕊缴纳东边一间门面房一年（2018年6月1日至2019年5月31日）的房屋租金226,800元，向被告王蕊指定的收款人缴纳西边一间门面房一年（2018年6月1日至2019年5月31日）的房屋租金224,400元。2018年12月25日，被告王蕊向原告鑫合公司出具委托书一份，内容为“南阳鑫合社有资产经营有限公司因本人在外地，故委托白正军代表本人同你单位签订2019年度（2019年1月1日-2019年12月31日）南阳市卧龙区中州路588号一层商铺的租赁合同。白正军同你单位签订的合同项目下权利义务由我承担及行使。”2018年12月31日，原告鑫合公司（出租方、甲方）与南阳璟铭阁商贸有限公司（承租方、乙方）就案涉房屋签订房屋租赁合同一份，合同约定租赁期限为2019年1月1日至2019年12月31日止，房屋用途、租赁费用、禁止转租等事项同2017年12月29日的房屋租赁合同。白正军作为南阳璟铭阁商贸有限公司的代理人在房屋租赁合同中签字盖章。第三人白鹏达为南阳璟铭阁商贸有限公司的实际控制人，白正军为白鹏达之父。第三人白鹏达在庭审中自认被告王蕊实际没有委托第三人去和原告签订房屋租赁合同，2019年1月1日至2019年12月31日的房屋租赁合同是第三人直接找到原告签订的，原告当时给被告打过电话，被告也同意；2019年6月1日之后的房屋租金直接交给原告鑫合公司了，没有再向被告王蕊缴纳租金。2019年12月16日，原告鑫合公司（出租方、甲方）与被告王蕊开办的南阳市卧龙区天宝首饰行（个体工商户、该行已于2019年1月22日注销）就案涉房屋再次签订房屋租赁合同一份，合同约定租赁期限为自2020年1月1日至2020年12月31日止，房屋用途、租赁费用、禁止转租等事项同2017年12月29日的房屋租赁合同。合同签订后，第三人向被告王蕊缴纳了第一季度的房屋租金，被告王蕊向原告鑫合公司缴纳了第一季度的房屋租金。另查明，案涉房屋自2018年6月开始一直由第三人白鹏达占有使用至今。原告鑫合公司主张解除其与被告王蕊于2019年12月16日签订的房屋租赁合同，被告王蕊表示同意，但称2019年12月16日的房屋租赁合同签订后，原告鑫合公司未将租赁房屋交给被告王蕊。以上事实，由原、被告庭审陈述及房屋所有权证、房屋租赁合同、委托书等证据予以证明。上述证据已经庭审举证、质证，并记录在卷。本院予以确认。本院认为，对于原告鑫合公司主张被告王蕊未经其书面同意转租房屋，故要求解除2019年12月16日的房屋租赁合同的请求。本院认为，虽然被告王蕊与第三人白鹏达在2018年5月19日未经原告鑫合公司书面同意签订了房屋租赁合同，但该房屋租赁合同约定的租赁期是自2018年6月1日至2019年5月31日，第三人白鹏达也实际向被告交付了该房屋租赁期限内的房屋租金，房屋租金的合同期满后，被告与第三人之间的房屋租赁关系已经自行解除。第三人在上述房屋租赁期限届满后仍然占有使用案涉房屋，并直接向原告缴纳了房屋租金，原告也接受了房屋租金，故第三人在2019年6月1日之后与原告形成了事实上的房屋租赁关系。虽然被告王蕊与原告鑫合公司在2019年12月16日签订了房屋租赁合同，但原告鑫合公司并未将案涉房屋交付被告王蕊占有使用，导致原、被告之间的房屋租赁的合同目的不能实现，原告鑫合公司主张解除合同，被告王蕊当庭（2020年5月12日）表示同意解除合同，故原、被告之间于2019年12月16日签订的房屋买卖合同于2020年5月12日解除。对于原告鑫合公司主张被告王蕊返还案涉房屋的诉讼请求。本院认为，2019年12月16日的房屋租赁合同签订后，原告鑫合公司未将案涉房屋交予被告王蕊占有使用，王蕊既然没有占有房屋就谈不上交付房屋，故原告鑫合公司的该项主张，没有事实依据，本院不予支持。对于原告鑫合公司主张被告王蕊赔偿被告在2018年至2019年未经原告同意转租房屋给原告造成的损失216,800元。本院认为，原告鑫合公司就案涉房屋可收取的房屋出租收益应当以其与被告王蕊签订的房屋租赁协议为准，被告王蕊未经其同意转租房屋的行为并没有对原告鑫合公司的上述房屋出租收益造成损失，且原告鑫合公司主张被告赔偿损失应当以预期损失为限，原告所述的房屋转租差价损失并不在原告签订合同时的可预期利益范围之内，故原告鑫合公司的该项诉请，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告南阳鑫合社有资产经营有限公司与被告王蕊于2019年12月16日签订的房屋租赁合同于2020年5月12日解除。二、驳回原告南阳鑫合社有资产经营有限公司的其他诉讼请求。案件受理费4,552元减半收取2,276元（原告已实际预缴2,276元），由原告南阳鑫合社有资产经营有限公司承担2,000元，由被告王蕊承担276元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  康宏二〇二〇年六月十日书记员  杨萍