天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终1414号上诉人（原审被告）：刘仲东，男，1969年5月13日出生，汉族，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：侯运峰，北京市君益诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋佳音，北京英淇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：天津天材新业资产管理有限公司，住所地天津市北辰区引河桥北。法定代表人：陈庆长，总经理。委托诉讼代理人：阮建新，天津天关律师事务所律师。原审被告：刘德禄，男，1962年1月5日出生，汉族，无业，住天津市北辰区。原审被告：王德山，男，1953年4月1日出生，汉族，住天津市北辰区。原审被告：天津市北辰区银河洗浴中心，经营场所北辰区引河桥北。主要负责人：刘仲东，男，1969年5月13日出生，汉族，住天津市北辰区。上诉人刘仲东因与被上诉人天津天材新业资产管理有限公司（以下简称天材公司），原审被告刘德禄、王德山、天津市北辰区银河洗浴中心（以下简称银河洗浴）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市北辰区人民法院（2019）津0113民初3934号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月8日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。刘仲东上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回天材公司的全部诉讼请求，诉讼费用均由天材公司负担。事实和理由：1.合同到期后为自动续租，天材公司没有提前通知刘仲东不再继续租赁，且因刘仲东为经营所需，有大量投入，在没有通知的情况下要求腾交场地，侵犯了刘仲东的物权，并造成巨额经济损失；2.天材公司仅主张与刘德禄、王德山之间为租赁关系，不主张与刘仲东、银行洗浴为租赁关系，在此前提下判决认定银行洗浴与天材公司之间为租赁关系超出了天材公司的主张范围；3.银河洗浴系合法建筑，如返还土地会涉及上述房屋，侵犯了银河洗浴的合法权益；4.案涉租赁合同是天津市建筑材料制品厂与刘德禄、王德山签订，天材公司不具备主体资格。天材公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，要求驳回上诉，维持原判。刘德禄未出庭应诉亦未提供书面答辩意见。王德山辩称，同意刘仲东的上诉主张。银河洗浴辩称，同意刘仲东的上诉主张。天材公司向一审法院起诉请求：1.依法判决刘德禄、王德山、刘仲东、银河洗浴将位于北辰区，德塔院墙以西，居民楼以东，北至厂界限的场地恢复原状腾交天材公司；2.依法判决刘德禄、王德山、刘仲东、银河洗浴向天材公司支付自2019年4月12日起至实际腾房日止的房屋占有使用费（按租金14元／天标准）；3.本案诉讼费用由刘德禄、王德山、刘仲东、银河洗浴承担。一审法院认定事实：天材公司系由天津市建筑材料制品厂转化而来。刘德禄与刘仲东之妻刘德敏系兄妹关系。涉案土地权属登记在天材公司名下。1999年4月12日，天津市建筑材料制品厂（甲方）与刘德禄、王德山（乙方）签订土地租赁合同，约定租赁地点为：甲方部队家属院主干道以北，德塔院墙以西，居民楼以东，北至厂界限（以下简称四至范围、涉案土地），租赁土地面积378平方米。具体位置见附图。年租金5000元整，每五年支付一次，租赁期限自1999年4月12日至2019年4月11日止，首轮租赁期限届满后，如无特殊情况，甲方应当允许乙方续租。附图中载明：建筑用地面积378平方米，院落用地98平方米，合计476平方米。合同签订后，刘德禄、王德山将涉案土地转租给刘仲东。约2014-2015年期间，刘德禄、王德山与刘仲东补签租赁合同一份，除主体以外，主要内容与上述合同一致。1999年5月27日，刘仲东以涉案土地为经营场所，注册成立天津市北辰区银河洗浴中心，经营者为刘仲东。2001年9月20日，北辰区计划与经济委员会出具文件一份，载明同意双街镇政府申报的“银河洗浴中心项目投资计划”。批复抓紧办理环保、消防等有关手续，争取早日开工建设。刘仲东在租赁涉案土地期间，在上述租赁地点四至范围内，翻建、扩建部分建筑物用于经营洗浴，建筑面积双方均认可约800平方米。截至一审法庭辩论终结前，刘仲东未取得建筑工程规划许可手续。关于建筑物四至，天材公司认为仍在租赁合同四至范围内，刘仲东自述超出租赁合同四至范围。天材公司原经营地与该地块毗邻。上述租赁合同履行期间，刘德禄、王德山或刘仲东以银河洗浴名义支付租金。最后一次支付租金时间为2014年4月18日，租金时间段为2014年4月12日至2019年4月11日。2004年，天津市建筑材料制品厂及天津市固磊保温砌块制品厂撤销后重组并入天津新型建筑材料公司，后该公司经过更名，于2015年8月10日变更为天材公司现名称。一审诉讼中，刘仲东提出反诉，要求天材公司支付刘仲东位于京津公路西部队家属区主干道以北，德塔院墙以西，居民楼以东，北至厂界限的场地建筑及附属物腾退损失费500万元。后刘仲东撤回反诉请求，一审法院口头裁定准许刘仲东撤回反诉请求。一审法院认为，天材公司与刘德禄、王德山之间的土地租赁合同合法有效，受法律保护。双方应当按照合同约定履行各自义务。本案争议焦点为：一、本案租赁合同主体；二、刘德禄、王德山、刘仲东、银河洗浴是否应当腾空全部土地；三、刘德禄、王德山、刘仲东、银河洗浴是否应当支付占有使用费；四、天材公司是否应当提前通知刘德禄、王德山、刘仲东、银河洗浴，是否应给其合理通知期限。对此，分析如下：关于争议焦点一，经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。本案中，天材公司的经营地与案涉承租的地块毗邻，刘仲东自刘德禄、王德山处转租涉案土地后加盖房屋，经营洗浴二十年，天材公司对此没有明确反对，且刘仲东、银河洗浴等提供的收据中显示“今收银河洗浴租赁费”等，可以看出天材公司对刘仲东转租并加盖建筑物是明知的。因此，刘德禄、王德山为承租人，刘仲东系次承租人。根据法律规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。刘仲东、银河洗浴等抗辩租赁期限届满后，双方租赁关系转为不定期租赁一节，双方租赁期限于2019年4月11日届满，天材公司于2019年5月7日起诉，考虑天材公司咨询、聘请律师的必要时间，可见天材公司并未同意刘德禄、王德山、刘仲东、银河洗浴继续租赁，刘仲东、银河洗浴没有继续占有使用涉案土地的依据，刘德禄、王德山作为承租人在合同期限届满后也无合法依据使用涉案土地，故天材公司请求刘德禄、王德山、刘仲东、银河洗浴共同承担返还涉案土地一节，应当予以支持。关于返还土地范围一节，天材公司与刘德禄、王德山之间的租赁合同约定了四至范围，天材公司诉讼请求明确具体，刘德禄、王德山、刘仲东、银河洗浴应当将占有的北辰区，德塔院墙以西，居民楼以东，北至厂界限的场地返还天材公司。刘仲东抗辩该四至范围之外仍有其所建建筑，首先刘仲东未进行举证，其次天材公司也未主张四至范围之外的建筑或土地，故该项抗辩意见与本案无关。天材公司主张刘仲东等就涉案土地恢复原状交付一节，根据法律规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，双方没有约定返还事项及原状标准，因涉案土地上房屋已经加盖多年，刘仲东经营洗浴必然加盖房屋，符合使用后的状态，且天材公司未提交证据证实最初的租赁状况，故天材公司要求恢复原状后腾房的主张，不予支持，仅支持返还土地的主张。关于天材公司要求刘德禄、王德山、刘仲东、银河洗浴支付房屋占有使用费一节，因刘仲东、银河洗浴系涉案土地实际占有使用人，其应当参照原合同标准支付占有使用费至涉案土地全部交付天材公司止，刘德禄、王德山现未占有使用涉案土地，故天材公司主张刘德禄、王德山共同承担占有使用费，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、刘德禄、王德山、刘仲东、天津市北辰区银河洗浴中心于判决生效之日起十日内将位于北辰区，德塔院墙以西，居民楼以东，北至厂界限的场地腾交天津天材新业资产管理有限公司；二、刘仲东、天津市北辰区银河洗浴中心于判决生效之日起十日内支付天津天材新业资产管理有限公司场地占有使用费（自2019年4月12日起至实际腾房日止，按年租金5000元标准计算）；三、驳回天津天材新业资产管理有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，由刘德禄、王德山、刘仲东、天津市北辰区银河洗浴中心负担，反诉费23400元，由刘仲东负担。二审期间各方当事人均未提供证据。本院经审理查明的事实与一审查明事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，当事人的合法权益受法律保护。天津市建筑材料制品厂与刘德禄、王德山在1999年签订案涉土地租赁合同，后刘德禄、王德山将土地转租予刘仲东，并由刘仲东及其所经营的银河洗浴实际占有、使用。2004年，天津市建筑材料制品厂及天津市固磊保温砌块制品厂撤销后重组并入天津新型建筑材料公司，后该公司经过更名，于2015年8月10日变更为天材公司现名称。因此天材公司有权作为出租人依据讼争土地租赁合同主张权利，刘仲东关于天材公司不具有原告诉讼主体资格的上诉理由不能成立。因案涉土地系由刘仲东及银河洗浴实际使用，一审法院认定由刘仲东、银河洗浴履行给付使用费的义务并无不当，且未超出天材公司的诉讼主张，本院予以维持。讼争土地租赁合同虽约定了“首轮租赁期限届满后，如无特殊情况，甲方应当允许乙方续租”，但在租赁期限届满之日即2019年4月11日后，天材公司在不满一个月的时间内即提起本案诉讼，据此可以认定天材公司没有允许原承租人继续租赁案涉土地的意思表示，天材公司在租赁期限届满后不再继续出租，是其合法行使物权的行为，刘仲东依据土地租赁合同要求续租的主张，无事实及法律依据，本院不予支持。关于刘仲东主张的银河洗浴系合法建筑，应当赔偿损失一节，刘仲东及银河洗浴在一审期间并未提起该主张，且银河洗浴亦未提起上诉，同时银河洗浴所在建筑，并未取得权属凭证，刘仲东该项上诉主张，依据不足，本院不予支持。综上所述，刘仲东的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人刘仲东负担。本判决为终审判决。审判长 常 静审判员 郭 矗审判员 岳文君二〇二〇年六月二十八日书记员 唐 啸