北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终4479号上诉人（原审被告）：北京合生北方房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区广渠路28号215号楼1层215—南121b号。法定代表人：李长河，总经理。委托诉讼代理人：王伟娟，女，1994年3月28日出生，北京合生北方房地产开发有限公司职员。被上诉人（原审原告）：韩艳颖，女，1976年8月25日出生，住北京市通州区。被上诉人（原审原告）：北京坤宇圣心教育咨询有限公司，住所地北京市通州区景盛南一街28号院4号楼1层101。法定代表人：蔡宝萍，执行董事。二被上诉人之共同委托诉讼代理人：谭云进，北京众再成律师事务所律师。二被上诉人之共同委托诉讼代理人：张伊雪，北京众再成律师事务所实习律师。上诉人北京合生北方房地产开发有限公司（以下简称合生地产公司）因与被上诉人韩艳颖、北京坤宇圣心教育咨询有限公司（以下简称坤宇教育公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初15146号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。合生地产公司上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回韩艳颖、坤宇教育公司一审的诉讼请求；2．诉讼费由韩艳颖、坤宇教育公司承担。事实与理由：一、合生地产公司不存在任何违约行为，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条判令合生地产公司承担韩艳颖、坤宇教育公司的经营损失于法无据。合生地产公司与韩艳颖签订的《商铺租赁合同》未约定韩艳颖所租赁房屋需具备房屋产权证书。合同签订后，合生地产公司依约向韩艳颖交付了房屋，即视为已经完成合同约定的义务。合同第八条第（二）部分第19项约定，“乙方承租后，自办营业执照，自负盈亏，一切债权债务皆自行负责，与甲方及管理公司无关”。即，在合同签订时，韩艳颖已经承诺自行办理营业执照，现又以房屋无法办理营业执照为由起诉合生地产公司，与其承诺相违背。二、韩艳颖未证明合生地产公司交付的房屋不具有适租性，一审法院以房屋不具有适租性为主要理由认定合生地产公司违约错误。首先，涉案房屋的规划用途符合合同约定的商业用途的性质，合同签订至今未发生过变更，且韩艳颖收房后未对房屋的适租性提出过任何异议。其次，案涉房屋虽尚未办理房屋产权证书，韩艳颖仍可正常营业。房屋产权证书的办理与否不是决定其是否正常营业的关键因素。最后，合同已经明确由韩艳颖自行办理营业执照，并承诺自行承担盈亏。三、韩艳颖、坤宇教育公司主张的经营损失金额无合法依据，一审法院酌定的经营损失计算简单粗陋，不符合专业会计、审计规则，且韩艳颖、坤宇教育公司放弃申请评估单位评估，应当承担举证不能的后果。此外，依据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》规定，韩艳颖、坤宇教育公司所产生的经济损失是合生地产公司签订合同时无法预见的，且合生地产公司无任何违约行为，无理由承担韩艳颖、坤宇教育公司因未能办理营业执照所产生的巨额经济损失。四、合生地产公司与坤宇教育公司不存在合同关系，韩艳颖与坤宇教育公司不存在实际控制关系，一审认定有误。根据类案的裁判情况，韩艳颖、坤宇教育公司的经营损失存在多种变化，与合生地产公司无关。韩艳颖、坤宇教育公司辩称，同意一审判决，不同意合生地产公司的上诉请求和事实理由，一审认定事实清楚，适用法律正确，驳回上诉，维持原判。韩艳颖和合生地产公司签订合同，实际上是坤宇教育公司使用涉案房屋，所以韩艳颖和坤宇教育公司共同提起诉讼，韩艳颖之前是坤宇教育公司的股东，韩艳颖把股权转让给桥瑞国际教育科技（北京）有限公司，但是转让之后没有多久，韩艳颖和桥瑞国际教育科技（北京）有限公司就解除了转让合同关系。一审法院认定的经营损失中包括实际发生的租金损失和物业费的损失，经营损失占很小的一部分，一审法院和合生地产公司核对了经营损失，合生地产公司对此予以确认，经营损失从装修到判决前，这是固定的经营损失，合生地产公司说的判例与本案无关，不应予以采纳。韩艳颖、坤宇教育公司向一审法院起诉请求：1．判令合生地产公司赔偿韩艳颖、坤宇教育公司租金损失751781．96元；2．判令合生地产公司赔偿韩艳颖、坤宇教育公司物业管理费损失76468元；3．判令合生地产公司赔偿韩艳颖、坤宇教育公司经营损失1738370．462元。一审法院认定事实：2015年7月24日，合生地产公司（甲方、出租方）与韩艳颖（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》。《商铺租赁合同》约定：第一条合同标的1、甲方将座落于北京市通州区马驹桥合生世界村I区4号楼×、I区7号楼×、×、×的商铺（以下简称商铺）出租给乙方使用。2、该商铺的建筑面积为×7．25平方米……第二条租赁期限及免租期1、甲方向乙方出租该商铺的期限为5年，租期自2015年8月1日至2020年7月31日（含免租期）；2、起租日起120天为免租期，即2015年8月1日至2015年11月28日，供乙方进行商铺内装修……3、甲方将于2015年8月1日前通知乙方进场装修……第三条租赁用途……该商铺经营范围为：幼儿园，乙方如改变商铺名称或经营范围，须经甲方的书面同意及工商管理部门的许可。第四条租金、租赁保证金及支付方式1、租金以建筑面积计算，该商铺的租金第一年与第二年不变，每月每平方米为53．23元，每月人民币56809．72元。第三年和第四年的租金在上年租金的基础上上升5%，即月租金为人民币59650．21元，第五年在上年租金的基础上上升5%，即月租金为62632．72元。2、乙方须于每个支付期10日前，主动到甲方指定的地点（合生客服中心）缴纳当月租金，租金以每三个月为一个支付期……。第五条物业管理和物业服务费乙方同意甲方委派的物业公司负责商铺的物业服务，并服从物业公司的管理和遵守管理公司指定的管理守则和各种管理规章，且依据规定交纳物业服务费、水电费、网络费、电话费、排污费等其他应缴费用并承担相应的分摊费用。注：物业费收费标准及相关管理要求，以乙方与物业管理公司约定之相关法律文件为准。《商铺租赁合同》还约定了其他内容。上述合同签订后，合生地产公司将约定的商铺（以下简称“涉诉商铺”）交予韩艳颖。涉诉商铺由I区4号楼×及I区7号楼×、×、×四个房屋组成，连为一体，其中I区4号楼×房屋的面积接近整个商铺面积的70%。在2016年9月7日前，由于合生地产公司一直未能办理I区4号楼×房屋消防验收手续，导致该房屋一直不能装修，涉诉商铺整体上不能作为幼儿园投入使用。由于合生地产公司在2016年9月7日前未能办理I区4号楼×房屋的消防验收手续、未竣工备案，亦无法办理不动产权证书，致使在该房屋上无法注册公司，通过与合生地产公司协商，韩艳颖于2015年11月使用合生地产公司位于同一楼栋的101号房屋注册了坤宇教育公司。韩艳颖系坤宇教育公司实际控制人。2016年9月7日I区4号楼×房屋通过消防验收，此后，韩艳颖、坤宇教育公司对涉诉商铺整体进行装修，添置了家具、电器等。2017年3月，坤宇教育公司在涉诉商铺开办的“圣心国际双语幼儿园”才开始招生。韩艳颖在2015年7月向合生地产公司支付了涉诉商铺2015年11月29日至2016年2月28日租金。后，韩艳颖以涉诉商铺前期未及时办理消防验收、未取得房产证无法正常使用为由，未按《商铺租赁合同》约定向合生地产公司支付2016年2月29日至2017年12月31日的租赁费，且2018年2月1日至2018年7月31日期间的部分租金未交纳。合生地产公司在2018年8月将韩艳颖诉至一审法院要求韩艳颖支付2018年10月31日前拖欠的租金1510518．34元[案号（2018）年京0112民初30982]，一审法院经审理查明事实后认为，合生地产公司主张的租金并无不妥，一审法院判决予以支持，对于消防验收问题、房产证建议韩艳颖与合生地产公司另行解决。一审审理过程中，韩艳颖、坤宇教育公司向一审法院提交了“圣心国际双语幼儿园”收支的票据，合生地产公司对票据真实性没有异议，在本案审理过程中，双方对收支金额进行了核算。根据韩艳颖、坤宇教育公司提交的票据可知，自2017年3月至2019年2月，“圣心国际双语幼儿园”平均每月收入171284．53元，伙食、水电、工资支出为81064．50元，二者间的差额为90220．03元。另外，根据韩艳颖、坤宇教育公司所提交的《装修工程协议书》、《门窗合同》、《购销合同》、《暖气安装合同》、《家具买卖合同》、发票、收据等，可以认定其认可的“圣心国际双语幼儿园”装修、教学设施设备等投入至少为1267952元。一审审理过程中，双方当事人对于“圣心国际双语幼儿园”的收支情况进行了对账，对于韩艳颖、坤宇教育公司的损失双方均不申请评估，同意由一审法院根据双方所提交的证据材料酌情予以确定。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。韩艳颖与合生地产公司所签订《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，双方均应依约履行义务。合生地产作为涉诉商铺的所有人、出租人，有义务提供适合租赁的商铺。双方签订的《商铺租赁合同》第二条第3款也约定“甲方将于2015年8月1日前通知乙方进场装修”。实际上合生地产公司在2016年9月7日前一直未能办理I区4号楼×房屋消防验收手续，亦未获得相应竣工备案，致使涉诉商铺整体上无法及时进行装修、幼儿园无法及时进行经营。韩艳颖作为涉诉商铺的承租人、坤宇教育公司实际使用人，因开发商的原因导其装修、营业向后相应延迟13月零6天，因此必然会产生相应的损失，合生地产公司应当予以赔偿。如合生地产公司及时履行了涉诉商铺的适租义务，韩艳颖、坤宇教育公司可以及时对其进行装修、将其投入正常经营，在可预见的情况下“圣心国际双语幼儿园”的整体经营收入（毛收入）会大于其合理开支且有节余，事实上韩艳颖、坤宇教育公司所提交的票据也证实了这一点。然而，“圣心国际双语幼儿园”因合生地产公司的原因，在13个月零6天的时间内不仅无法进行装修、无法及时投入正常经营，而且还要支付涉诉商铺的房租、物业费、供暖费等必须的开支，故其经营损失（毛收入）应包括上述必需的开支。当然，在此期间因涉诉商铺无法投入使用，也就省去了幼儿伙食费、员工工资、绝大部分水电费的开支等。综上，韩艳颖、坤宇教育公司13个月零6天期间的经营损失，可以参照“圣心国际双语幼儿园”2017年3月至2019年2月期间的收入情况，扣除其所列幼儿伙食、水电费、员工工资支出，并酌情扣除其未列的不可避免的其他合理支出（教学用品费、生活用品费、日常维修费、税费、保险费等），然后确定其每月合理经营损失为85000元，13个月零6天的总损失为1122000元[（13＋6/30）×85000元＝1122000]。对于装修、教学设备的支出，合生地产公司在本案审理过程中表示应从韩艳颖、坤宇教育公司经营损失中予以相应扣除，一审法院认为合生地产公司与韩艳颖所签订的合同期限为5年，其与坤宇教育公司投入的装修、教学设备除需要日常维护外，5年内可以反复使用，合生地产公司的违约行为反而缩短了其在涉诉商铺的使用年限、造成了相应损失，故经营损失不应再扣除该部分支出。对于韩艳颖、坤宇教育公司主张的租金损失、物业费损失，如上所述，一审法院已将其列为韩艳颖、坤宇教育公司合理经营损失范畴，故不再另行支持。判决：一、合生地产公司于判决生效之日起七日内赔偿韩艳颖、坤宇教育公司经营损失1122000元；二、驳回韩艳颖、坤宇教育公司有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，合生地产公司向法院提交坤宇教育公司的股权结构的工商登记书面材料，证明目的：合生地产公司和坤宇教育公司不存在合同关系，韩艳颖与坤宇教育公司不存在实际的控制关系。韩艳颖、坤宇教育公司发表质证意见：不认可真实性和关联性和证明目的。因为韩艳颖之前是坤宇教育公司的股东，韩艳颖把股权转让给桥瑞国际教育科技（北京）有限公司，但是转让之后没有多久，韩艳颖和桥瑞国际教育科技（北京）有限公司就解除了转让合同关系。因一审法院判决合生地产公司赔偿韩艳颖、坤宇教育公司经营损失的原因在于涉案房屋由韩艳颖承租，由坤宇教育公司实际使用经营。该事实已经为本案所有当事人所认可。关于韩艳颖与坤宇教育公司是否存在控制关系，并非法院判决的原因。即上述证据与本案缺乏关联性，对该证据不予采信。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。依法成立并生效的合同对当事人有法律约束力。根据《商铺租赁合同》的约定，合生地产公司未能如期交付租赁房屋，已经构成违约。合生地产公司上诉主张其不存在任何违约行为，与事实不符。对合生地产公司的该项上诉请求，本院不予支持。合生地产公司上诉主张韩艳颖未证明合生地产公司交付的房屋不具有适租性，与合生地产公司在2016年9月7日前直未能办理房屋消防验收手续、未获得相应竣工备案的事实不符。对合生地产公司的该项上诉请求，本院亦不予支持。合生地产公司主张一审判令其承担损失数额计算简单粗陋，不符合专业会计、审计规则，且该数额的损失是当事人在签约时无法预见内容。一审法院根据本案实际情况，酌情确认损失数额并无不当。该确认内容有合理的参考依据，应予以确认。合生地产公司提出其与坤宇教育公司不存在合同关系，韩艳颖与坤宇教育公司不存在实际控制关系，且韩艳颖、坤宇教育公司的经营损失存在多种变化，与合生地产公司无关。根据已查明的案件事实，韩艳颖承租涉案房屋并实际交坤宇教育公司使用，合生地产公司的该项上诉请求并无事实依据。综上所述，合生地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14898元，由北京合生北方房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 谷绍勇审 判 员 王 朔审 判 员 姜 君二〇二〇年六月三十日法官助理 王苗苗法官助理 何 平书 记 员 李 峥