黑龙江省牡丹江市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黑10民终297号 上诉人(再审申请人、原审原告）：黄秀芹，女，1957年7月29日出生，住黑龙江省海林市。 被上诉人（被申请人、原审被告）：赵德彬，男，1960年12月20日出生，住黑龙江省海林市。 被上诉人（被申请人、原审被告）：金玉芹，女，1960年6月2日出生，住黑龙江省海林市。 被上诉人（被申请人、原审被告）：于相军，男，1957年11月22日出生，住黑龙江省海林市。 被上诉人（被申请人、原审被告）：刘成文，男，1957年9月13日出生，住黑龙江省海林市。 再审申请人、原审原告：孙福成，男，1956年3月17日出生，住黑龙江省海林市。 上诉人黄秀芹因与被上诉人赵德彬、金玉芹、于相军、刘成文，再审申请人、原审原告孙福成房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省海林市人民法院（2018）黑1083民再7号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人黄秀芹、被上诉人赵德彬、金玉芹、于相军，再审申请人、原审原告孙福成到庭参加诉讼，被上诉人刘成文经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。 黄秀芹上诉请求：1.撤销（2018）黑1083民再7号民事判决，撤销（2017）黑1083民初1219号民事判决，支持上诉人原审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、（2018）黑1083民再7号民事判决认定事实错误。原审法院认定“孙福成、黄秀芹在海林市XXXX镇XX村XXXX路XXX号有一处宅基地，面积约400平方米，建有红砖铁皮结构84平方米房屋；在此宅基地西边相连的还有一处宅基地，面积约300平方米（养猪基地）”是错误的。孙福成与赵德彬、金玉芹签订的协议中所涉的养猪基地位于于洪彬房屋的西侧，该面积除去于洪彬房号400平方米，由海林市三道河子镇振兴村村民委员会介绍信为证。原审法院认定“再审申请人于2014年5月8日将案涉房屋投保阳光财产保险股份有限公司牡丹江市中心支公司，保险期到2016年4月13日，案涉房屋着火在保险期内。”是错误的。上诉人投保期限为1年。二、原审程序违法，原审判决称双方于2018年12月3日至2019年3月2日庭外和解，而上诉人与被上诉人没有庭外和解的过程，该案件严重超出审限，程序违法。三、原审判决适用法律不当，原审判决基于诚实信用的民法原则判令驳回上诉人诉讼请求是错误的。（一）双方签订的房屋买卖合同题头载明，赵德彬、金玉芹购买上诉人的84平方米红砖铁皮结构房屋，房屋作价45000元，该表述明确了双方约定的主合同义务为买卖房屋。合同中之所以约定了关于养猪基地的事项，是因为在签订合同时上诉人出具了海林市三道河子镇振兴村村民委员会介绍信，该介绍信能够证明案涉所谓的养猪基地是村里的批准用地。但是对于该基地是否能够批准建设是未知的，赵德彬、金玉芹作为完全行为能力人，应当能够预料到案涉地块有可能无法办理相应证件，仍然愿意出资购买案涉房屋。双方签订房屋买卖合同后，上诉人将案涉房屋及养猪基地一并交付赵德彬、金玉芹占有使用，二人使用案涉房屋养殖木耳菌，但是没有对养猪基地占有使用，导致了案外人恶意占有养猪基地。至今被上诉人已经占有使用案涉房屋6、7年，从来没有要求过上诉人为其办理养猪基地手续，客观说明了养猪基地的交付不是主合同义务。2016年7月31日，赵德彬为上诉人出具了欠条，足以证明赵德彬认可养猪基地的现实状态，仍然愿意支付拖欠的15000元。赵德彬、金玉芹在原审中称“我欠购房款15000元，我已经给他送去了，原告不要。”该表述也能证明买卖合同的真实目的系购买案涉房屋，其他附属设施虽在合同中有所约定，但不是主合同义务。（二）本案的审理与保险合同无关，上诉人为案涉房屋投保家庭财产综合保险，享有的利益是基于上诉人缴纳的保险费，理应享有保险利益，本案审理的是双方之间的买卖合同关系，与保险理赔无关。综上，原审法院认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院依法改判。 赵德彬辩称，孙福成应还赵德彬20100元，其中，不当得利10000元，养猪基地使用权作价5000元，一审、再审、二审等相关路费、住宿费、误工费等3000元，地租2100元。孙福成欠赵德彬地租2100元，后将房屋出租给赵德彬作地栽木耳以抵欠地租，在第一天正常使用生火烧炕的情况下，发生了重大火灾，房屋全部烧毁。因孙福成夫妇对重新建造的方案不满意，在刘成文和于相君的见证下，赵德彬与孙福成签订房屋转让协议，将房屋及养猪基地使用权作价45000元，分三年还清，每年还15000元。在还第二年欠款15000元时，孙福成夫妇要求赵德彬将第三年的欠款15000元写成另一个欠条，否则不出具第二年欠款的收条。在还第三年欠款15000元时，孙福成夫妇要求赵德彬再另付9000元，其中民政补助5000元，房租4000元，否则拿不到养猪基地的手续。按照《中华人民共和国保险法》第六十条规定，上诉人已向保险公司索赔25000元，保险公司自向上诉人赔偿之日起，在赔偿金额范围内，取得代位行使上诉人对被上诉人请求赔偿的权利。保险公司有权要求赵德彬赔偿25000元，孙福成已经将该部分25000元的债权转移给了保险公司，从而无权再要求赵德彬全额赔偿，赵德彬已经向孙福成赔偿了30000元，再加上上述保险公司的债务25000元，已经超出应偿还债务10000元。赵德彬在背负保险公司的债务25000元同时全额赔偿孙福成45000元是不公平的。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（四）》第十条规定，赵德彬得知孙福成向保险公司索赔后，不应再全额赔偿孙福成，孙福成获得保险公司和赵德彬的赔偿合计45000元是合情合理的。此外，养猪基地没有交付给赵德彬，土地属于不动产，土地使用权交付应以过户为要件，孙福成没有给赵德彬办理过户手续，应赔偿赵德彬相应损失5000元。《民通意见》119条规定，房屋所有权已转移的，原租赁合同对租赁人和新房主继续有效，即使赵德彬欠房租也是欠新房主的房租，孙福成无法再以房租抵地租。（两年地租共计3600元，已还1500元，还差2100元）。综上，孙福成应退还赵德彬20100元。 金玉芹辩称，上诉状中所述不符合事实，房屋买卖与养猪基地没有关系是错误的，合同约定上诉人给我养猪基地和办理相关手续，我给付45000元，养猪基地始终没有交给我。我出具欠条是因为我给第二次15000元的时候我让上诉人给我打一个收条并且给我养殖基地，上诉人不给我收条还强迫我打的欠条。上诉人需帮我办理养猪基地的手续，但是上诉人说我还需要再给他9000元，才能把养猪基地手续给我。关于保险问题，上诉人没有告知保险公司火灾是由第三者造成的，导致我欠保险公司25000元的债务。 于相军未发表答辩意见。 刘成文辩称，应按双方当事人达成的协议条款执行，由违约方承担责任，请维持原判。 孙福成、黄秀芹原审向一审法院起诉请求：1.判令赵德彬、金玉芹立即给付买卖房屋购房款15000元，并按银行借款利率给付迟延给付利息85元；2.判令于相军、刘成文对赵德彬、金玉芹承担连带保证责任；3.案件诉讼费由赵德彬、金玉芹、于相军、刘成文负担。 一审法院原审认定事实：2014年12月11日，赵德彬、金玉芹在租赁孙福成、黄秀芹房屋期间失火造成孙福成、黄秀芹房屋损毁。经于相军、刘成文从中协调并担保，2015年5月9日孙福成、黄秀芹与赵德彬、金玉芹达成《房产转让协议》，将受损房屋以45000元，转让给赵德彬、金玉芹。“协议”第二条约定养猪基地面积多少有二道乡建办的建房许可证为证，孙福成办完乡建手续后必须转交给赵德彬。2016年7-8月间，孙福成乡建手续取回后，黄秀芹以赵德彬未向其索要该手续、剩余购房款15000元未交清为由，拒不向赵德彬转交乡建手续。赵德彬以原告违约为由，不同意支付剩余购房款15000元。 一审法院原审认为，孙福成、黄秀芹与赵德彬、金玉芹于2015年5月9日所签“房屋转让协议”是双方当事人真实意思表示，该协议不违反法律及相关规定，双方当事人应积极履行该协议。现双方已履行了该协议的大部分内容，未履行的部分内容是因为孙福成、黄秀芹违反了“房屋转让协议”的第二条，按该条约定，孙福成、黄秀芹在取得乡建手续后，必须转交给赵德彬，但孙福成、黄秀芹却以种种理由不向赵德彬交付该手续，致使赵德彬无法知晓“房屋转让协议”中约定的“养猪基地”面积，也未能实际接收该“养猪基地”。最终赵德彬以此为据，不同意向孙福成、黄秀芹支付剩余购房款15000元。在孙福成、黄秀芹与赵德彬、金玉芹所签“房屋转让协议”中，孙福成、黄秀芹负有先履行义务，其违反履行义务且履行义务不符合约定，赵德彬、金玉芹有权拒绝其后的履行义务。于相军、刘成文亦然。一审法院原审(2017）黑1083民初1219号判决：驳回孙福成、黄秀芹的诉讼请求。 孙福成、黄秀芹向一审法院申请再审请求：1.判令赵德彬、金玉芹立即连带给付孙福成、黄秀芹购房款15000元，给付利息3900元（按月利率2%计算，自2017年8月1日到2018年8月27日）；2.判令赵德彬、金玉芹连带给付孙福成、黄秀芹自2018年8月27日至上述购房款实际给付之日为止的利息；3.判令于相军、刘成文对上述欠款本息承担连带给付责任；4.案件诉讼费由赵德彬、金玉芹负担。 一审法院再审认定事实：孙福成、黄秀芹与赵德彬、金玉芹、于相军、刘成文均系海林市XXXX镇XX村村民。孙福成、黄秀芹在海林市XXXX镇XX村XXXX路XXX号有一处宅基地，面积约400平方米，建有红砖铁皮结构84平方米房屋；在此处宅基地西边相连的还有一处宅基地，面积约300平方米（养猪基地）。2014年12月11日，赵德彬、金玉芹在租用孙福成、黄秀芹84平方米房屋用于从事木耳菌生产期间失火，将房屋烧毁，损失严重。2014年12月13日，海林市公安局三道河子派出所出具了《火灾消防证明》。2015年5月9日，经赵德彬、金玉芹与孙福成、黄秀芹双方协商，签订了《房产转让协议》。载明：振兴村西十二条路二十三号红砖铁皮结构房屋面积84平方米是振兴村村民孙福成于2012年建设，是孙福成所有。2015年5月9日孙福成将房屋转让给振兴村村民赵德彬，经孙福成、黄秀芹夫妇和赵德彬、金玉芹夫妇协商确定房屋作价45000元，双方一致同意。关于宅基地范围，各方面手续及赵德彬交款时间做以下详细说明和规定：1.自2015年5月9日签字之日开始，孙福成XX村XXXX路XXX号房屋及地面所有权归赵德彬所有；2.养猪基地面积多少有三道乡建办的建房许可证为证。孙福成办完乡建手续后必须转交给赵德彬，建房占地手续由赵德彬自己办理；3.土地使用证由赵德彬自行办理；4.房产执照由赵德彬自行办理；5.房屋作价45000元赵德彬分三年付给孙福成。2015年5月9日交款15000元，2016年8月1日前交款15000元，2017年8月1日前交款15000元。于相军、刘成文作为证人和保证在协议上签字确认。一审法院再审庭审中，孙福成、黄秀芹当庭提交了海林市规划局核发的案涉养猪基地《私人房屋建设用地规划许可证》，编号为XXXXXXX号，权利人为孙福成,用地性质是住宅。该许可证颁发日期2015年1月5日，许可证有效期自核发之日起一年，逾期未使用，自行失效。孙福成、黄秀芹庭审自述取回《私人房屋建设用地规划许可证》的日期是2016年7月或8月，但未交于赵德彬、金玉芹。2017年刘成山又在案涉养猪基地上未经批准建房。《房产转让协议》中房屋作价45000元，赵德彬按照约定给付时间分两次已经履行了30000元。对于2017年8月1日前交款15000元，赵德彬于2016年7月31日出具欠条，该欠条写明：“欠孙福成2017年房款15000元”。孙福成、黄秀芹于2014年5月8日将案涉房屋投保阳光财产保险股份有限公司牡丹江市中心支公司，保险期到2016年4月13日，案涉房屋着火在保险期内。阳光财产保险股份有限公司牡丹江市中心支公司在案涉房屋着火之后，赔偿孙福成损失25000元。 一审法院再审认为，本案双方当事人争议的中心即为双方签订的《房产转让协议》的性质及效力问题。结合一审法院认定的证据及查明的事实，一审法院认为，农村宅基地使用权是农村集体经济组织成员依法享有在农村集体所有的土地上建造自己居住住宅的权利，宅基地的所有权属于农村集体经济组织所有，其使用权由集体经济组织按法律规定的条件和程序划拨给村民使用，具有福利性，无偿性。作为宅基地使用权人，有权在取得土地上享有占有、使用的权利，可以在该土地上建造房屋及其他附着物。本案中，《房产转让协议》约定，孙福成、黄秀芹连带84平方米房屋西面一块宅基地一起转让给了赵德彬、金玉芹，并约定“孙福成办完乡建手续后必须转交给赵德彬，建房占地手续由赵德彬自己办理”。对于该部分约定，根据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”和《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定，孙福成虽然取得了案涉着火房屋西面的宅基地的用地规划许可证，但在有效期内未在该宅基地上进行建设，形成合法有效的地上附着物，因此协议中关于该宅基地转让的约定属无效约定，不具法律效力。赵德彬、金玉芹在租用孙福成、黄秀芹的房屋时，因失火导致房屋毁损，双方签订了《房产转让协议》，将该房屋作价45000元转让给赵德彬、金玉芹。该协议中着火的84平方米房屋的转让部分为有效协议，其性质带有赔偿性。赵德彬、金玉芹依法应按照协议约定给付购房款。但是，其一，双方就转让84平方米房屋西面一块宅基地的约定虽然不符合法律规定，但从诚实信用原则角度，《私人房屋建设用地规划许可证》颁发日期2015年1月5日，许可证有效期自核发之日起一年，逾期未使用，自行失效。至孙福成、黄秀芹取回时，该许可证已经失效，而孙福成、共同秀芹并未如实告知赵德彬、金玉芹，仍以此证的交付为条件追要剩余购房款。此行为有失诚信。其二，案涉房屋投保了财产险，并且在着火之后，阳光财产保险股份有限公司牡丹江市中心支公司赔偿了孙福成损失25000元。该25000元的赔款计算方式：（标的损失-残值）*赔付比例*（1-免赔率）=（25000-0）*100%*（1-0&）=25000元。该计算方式显示，案涉着火房屋残值为零，标的损失为25000元。《中华人民共和国保险法》第六十条第一款规定，因第三者对保险标的的损害而造成保险事故的，保险人自向被保险人赔偿保险金之日起，在赔偿金额范围内代位行使被保险人对第三者请求赔偿的权利。前款规定的保险事故发生后，被保险人已经从第三者取得损害赔偿的，保险人赔偿保险金时，可以相应扣减被保险人从第三者已取得的赔偿金额。孙福成、黄秀芹在案涉房屋着火后，与赵德彬、金玉芹签订了具有赔偿性质的《房产转让协议》，并已实际履行了30000元购房款，同时，孙福成又在投保的保险公司获得了25000元的全额赔款。而在《家庭财产综合保险条款赔偿计算书》中，并未注明孙福成已经在赵德彬处取得的案涉着火房屋作价款的数额，亦未相应扣减，因此，阳光财产保险股份有限公司牡丹江市中心支公司仍享有在赔偿金额范围内代位行使被保险人对第三者请求赔偿的权利。至此，对于赵德彬、金玉芹，其不仅要给付带有赔偿性质的45000元购房款，还要面临着阳光财产保险股份有限公司牡丹江市中心支公司对其在25000元范围内代位请求赔偿权。《中华人民共和国合同法》第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。孙福成、黄秀芹在2015年5月9日与赵德彬、金玉芹签订《房产转让协议》时，并未如实告知赵德彬、金玉芹案涉房屋已经投保，而该事实对于赵德彬、金玉芹而言仍然存在被追偿的可能性。再者，保险赔款25000元和赵德彬、金玉芹带有赔偿性质的购房款30000元，结合案涉房屋着火前的状态以及当事人之间对案涉房屋的作价，已经能够弥补孙福成、黄秀芹因案涉房屋着火所受到的实际损失。基于上述三点，对于当事人双方约定的案涉着火房屋作价45000元，在赵德彬、金玉芹已经给付了30000元后，如继续履行剩余的15000元，显失公平，且有违诚信原则。故一审法院对孙福成、黄秀芹要求赵德彬、金玉芹继续给付剩余15000元的诉请，依法不予支持。综上，原审认定《房屋转让协议》全部合法有效，并依照《中华人民共和国合同法》第六十七条之规定，驳回孙福成、黄秀芹的诉讼请求，裁判结果正确，但裁判理由及适用法律错误，再审时予以纠正。一审法院经审判委员会讨论决定，判决：维持（2017）黑1083民初1219号民事判决。 本院二审期间，上诉人黄秀芹出示证据如下：1.私人房屋建设用地规划许可证一份（2020年5月20日）。意在证明：其重新办理了一个有效的许可证。本院认证认为，该证据可证实孙福成重新办理用地规划许可证的事实。2.保险合同一份。意在证明：其与保险公司的合同关系。本院认证认为，一审法院依赵德彬申请，调取的孙福成在阳光财产保险股份有限公司牡丹江中心支公司《家庭财产综合保险条款保险单》和《家庭财产综合保险条款赔偿计算书》已证实了孙福成对于案涉房屋在阳光财产保险股份有限公司牡丹江市中心支公司投保的事实，故对该证据不予确认。 本院二审确认一审法院查明事实。 本院认为，孙福成、黄秀芹和赵德彬、金玉芹签订的《房产转让协议》中明确约定孙福成办完养猪基地乡建手续后必须转交给赵德彬。黄秀芹自称其于2016年7月或8月取得了《私人房屋建设用地许可证》，但其未将该证交予赵德彬和金玉芹。协议约定赵德彬、金玉芹交付剩余15000元购房款的时间是2017年8月1日。在黄秀芹先违反合同约定的情况下，其诉请赵德彬和金玉芹给付15000元购房款及利息是否符合法律规定的问题，本院认为，《私人房屋建设用地许可证》登记在孙福成名下，黄秀芹、孙福成持有该证照但未按约定交予赵德彬、金玉芹，致使赵德彬和金玉芹无法在养猪基地上建造房屋，在此情况下，不能认定赵德彬和金玉芹已取得该养猪基地的使用权。在赵德彬、金玉芹未能取得使用权且无法使用养猪基地的情况下，案外人侵占案涉养猪基地的责任不应由赵德彬和金玉芹承担。现因案外人在养猪基地上建造了房屋，即使孙福成、黄秀芹重新办理了有效的《私人房屋建设用地规划许可证》，并将其交付给赵德彬和金玉芹，赵德彬和金玉芹也无法使用养猪基地。故赵德彬和金玉芹以黄秀芹违约在先，以其无法使用养猪基地为由拒付剩余的15000元的抗辩主张成立，本院对黄秀芹的上诉请求不予支持。 综上所述，黄秀芹的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费178元，由上诉人黄秀芹承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李冬梅 审 判 员 杨大奎 审 判 员 刘 洋 二〇二〇年六月三十日 法官助理 孙 驰 书 记 员 伊金萍 附相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。