襄阳市樊城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0606民初1655号原告（反诉被告）：郑华，女，1962年12月20日出生，汉族，襄阳市人，住襄阳市樊城区。委托诉讼代理人:耿东歌，湖北真武律师事务所律师。被告（反诉原告）：郑文胜，男，1970年5月5日出生，汉族，襄阳市人，住襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：贺艳辉，湖北今天（襄阳）律师事务所律师。原告（反诉被告）郑华与被告（反诉原告）郑文胜确认合同效力纠纷一案，本院于2020年4月9日立案受理，依法适用简易程序审理，于2020年5月19日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）郑华及其委托诉讼代理人耿东歌、被告（反诉原告）郑文胜的委托诉讼代理人贺艳辉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郑华向本院提出诉讼请求：1、确认房屋转让合同有效。2、判令被告履行协议，办理房屋所有权登记至原告名下之手续。3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告系同胞姐弟关系。2014年元月，被告郑文胜所在单位对员工出售经济适用房。因被告女儿在英国留学（英国政府对留学生采取严格禁止勤工俭学制度），虽为交流生，但生活费用仍然较高，被告无力购房。原告并无需要购买此房，经母亲多次做工作，不浪费该指标，由被告将其住房指标让与给原告，原告同意购买。自2014年元月至2016年12月，原告按要求交清全部房款。2016年12月，房屋交付时，被告百般阻挠，不交钥匙，且不顾警察身份当众殴打原告。原告悲愤不已，向被告单位领导反映情况。经被告单位批评教育，被告及妻子向原告赔礼道歉、交付钥匙并与原告签暑《住房转让协议》，约定原告享有房屋所有权。后原告装修入住至今，2019年3月，在撤销权丧失的情况下，被告提起诉讼申请撤销《住房转让协议》，让原告腾退房屋。经开庭，被告撤回起诉。后来被告又以种种理由打电话投诉到国家电网，要求停止对原告的供电。被供电部门驳回。2016年12月，原、被告签署《住房转让协议》并不违反国家法律及法规的规定，且原告缴足了房款并居住至今。为了维护原告的合法权益，故诉至法院。被告郑文胜辩称:1、被告用其公积金支付房款10.2万元，该款项原告并未支付。2、双方的住房转让协议是无效的，原因：1、该协议，其一种理解为购房指标转让即借名买房，涉案房屋是经济适用房销售对象限定为襄北监狱的干警和职工而原告并非其工作人员不符合购买房屋的条件但其为了达到非法取得涉案房屋的目的借用符合条件的被告名义签订买卖合同该行为是以合法的形式掩盖非法的目的按照合同法25款3项规定合同无效；另一种理解为经济适应房买卖协议，该房只针对襄北监狱的职工，经济适用房未满5年不能直接上市交易，即使满5年上市交易政府有优先回购权，被告与单位订立房屋买卖合同时间是2015.8.19日，双方订立转让协议是2017.1.10日此时涉案房屋不满5年，双方订立的住房转让协议违反了国家关于经济适用房的管理政策，损害了国家利益和社会公共利益，依照合同法52条第4项规定，该协议是无效协议，综上协议无效，原告应当返还涉案房屋。反诉原告郑文胜向本院提出诉讼请求：1、请求确认双方签订的住房转让协议无效。2、请求反诉被告将位于襄阳市××区××桥创业小区××室房屋返还给反诉原告。3、本案诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告系襄北监狱干警，2015年8月19日，反诉原告与湖北志邦房地产开发集团有限公司订立了《经济适用住房买卖合同》，合同约定志邦公司将其开发建设的襄北监狱经济适用房长安花园西区23105号房屋出售给反诉被告。2017年1月10日，反诉原告与反诉被告订立了《住房转让协议》，协议约定反诉原告将购买的上述经济适用房转让给反诉被告。反诉原告认为案涉房屋系经济适用房，为加强和规范经济适用房的管理，国务院、原建设部、襄阳市就经济适用房的建设、销售、买卖等制定了相应的管理规定，规定要求经济适用房五年之内不得直接上市交易，如果五年内因各种原因需要直接上市交易的，政府要优先回购，回购的房屋仍用于低收入困难家庭的住房保障。而本案反诉原告转让经济适用房的行为与国家政策相悖，扰乱了社会秩序，违反了社会公共利益，双方订立的《住房转让协议》系无效合同，在合同无效的情况下，反诉被告应当向反诉原告返还房屋。为了维护反诉原告的合法权益，故诉至法院。反诉被告郑华辩称：1、被告诉求确认合同无效无法律依据，按国家规定购买经济住房购房人上市转让住房的，应按比例向政府缴纳费用，说明购买满5年的可以上市交易，本案房屋第一次交易时已满5年，本案涉诉房屋是单位集资建设的经济适用房，价格由单位集资购买，合同签订有滞后性，但基于单位集资的前提下，2014年元月就已经开始履行合同。2、若合同无效返还的房屋应返还给襄北监狱而不是被告。3、由于被告所诉的事实依据不真实，依据的法律依据已对本案没有约束力，法院应驳回被告的诉请。本院经审理认定事实如下：2012年湖北省襄北监狱集资由湖北志邦房地产开发集团有限公司定向建设“长安花园”西区经济适用住房，得到相关部门的批准，并核定该项目销售对象为湖北襄北监狱没有享受过政策性住房的干警和职工。郑华与郑文胜系胞姐弟，郑文胜系湖北省襄北监狱的干警，具有购买此次经济适用住房的资格。因当时郑文胜的经济困难，经其母亲协调后由郑华出资以郑文胜的名义购买。2014年1月22日，郑华以郑文胜的名义向湖北省襄北监狱交纳购房款50000元，并从郑文胜的公积账户中交纳了102000元、2014年12月10日，又交纳20000元、2015年4月10日交纳10000元。2015年8月19日，湖北志邦房地产开发集团有限公司与郑文胜签订了一份《经济适用住房买卖合同》，约定郑文胜购买襄北监狱经济适用房长安花园西区的房屋编号为23105号建筑面积为99.7平方米，暂定价格为每平方米3200元，楼层调节为每栋中间层和顶层为暂定基准价，中间层（即16层）以上每层递增20元平方米、中间层（即16层）以下每层递减20元平方米实际销售价为建筑面积每平方米3200元，合计总金额为319040.00元。合同签订后，2016年3月31日，郑华以郑文胜的名义向湖北省襄北监狱交纳购房款137040元。2016年该房屋竣工后，郑文胜领到案涉房屋的钥匙，但是拒绝交付给郑华，因此发肢体冲突。郑华将此情况向湖北省襄北监狱作了反映，2016年12月2日郑文胜将案涉房屋的钥匙交付给了郑华。并于2016年12月20日，双方签订了《住房转让协议》，约定郑文胜将襄北监狱王寨七桥家属院新房2栋31楼房05号指标住房让给郑华购买。同时约定此次房屋价款为31.9万元（以单位最终价格为准，多退少补）郑华应遵守湖北省襄北监狱及小区规章制度，按时缴纳各种费用，郑华有该套住房的所有权等。郑华拿到案涉房屋的钥匙后对其进行装修，并于2017年5月12日入住至今。但是后来，郑文胜又向供电部门申请停止向案涉房供电对郑华居住此房屋进行了干扰。到如今案涉长安花园西区的房屋的权属证未办到住户名下，案涉的房屋产权证亦未办到郑文胜名下。另查明：吴小菊系郑文胜的爱人，吴小菊欠郑华66000元，郑华称另外向吴小菊转账20000元，剩下的钱，因吴小菊与郑华一起开洗衣店，分开时抵偿了郑文胜支付的案涉房款102000元。但是郑华未对此提供证据。本院认为：本案原、被告双方争议的焦点是案涉的《住房转让协议》的法律效力问题。而《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条规定“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。”《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈，胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意患通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”而本案的《住房转让协议》的合同标的物属于经济适用住房。经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型和面积和销售价格、按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房，在土地出让金、相关税收方面给予免缴纳。七部委制定的《经济适用住房管理办法》规定了对经济适用住房的购买实行条件审核批准制，对经济适用住房的上市交易实行的附条件的限制制。《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》第9条规定了“规定经济适用住房供应对象”，第11条规定了“严格经济适用住房上市交易管理。经济适用住房属政策性住房，购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因各种原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人可转让经济适用住房，但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款，具体交纳比例由城市人民政府确定，政府可优先回购；购房人向政府交纳土地收益等价款后，也可以取得完全产权。上述规定应在经济适用住房购房合同中予以明确。政府回购的经济适用住房，继续向符合条件的低收入住房困难家庭出售”。具体到本案，案涉的《住房转让协议》除了违反了《经济适用住房管理办法》30（该条《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》第9条同样的规定）条和《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》第11条规定的“购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易”的强制性规定外，并未违反其他的法律、行政法规定的强制性规定，原、被告双方亦不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条第（一）、（二）、（三）的规定的情况，而且《经济适用住房管理办法》系部门规章，不属于法律和行政规定，依法不属于评价合同效力的依据，同时该《办法》亦规定绝对禁止经济适用住房交易，亦只是附了不满5年、政府可以优先回购、以及由购房人补交土地收益款的限制性交易的条件；《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，虽然属于国务院规范性文件，但该文件亦未规定绝对禁止经济适用住房房交易，只是附了不满5年、政府可以优先回购、以及由购房人补交土地收益款的限制性交易的条件，所以只要满足了此条件的合同应当属于有效的。而且《经济适用住房管理办法》第三十二条规定“已参加福利分房的家庭在退回所分房屋前不得购买济适用住房，已购买经济适用住房的家庭不得再购买经济适用住房”。该《办法》第三十条规定是经济适用住房购房人退出机制，第三十二条规定的是购房人退出后的法律后果，但是该《办法》未规定禁止已购房人未退出所购经济适用住房之前将经济适用住房让与他人，但不办理转移登记手续由他人使用。如此，国家的经济适用住房行政管理目标使符合购买经济适住房人有5年的缓冲期，至于购房人在5年内是否自己使用未作禁止性规定，这予国家为了解决城市低收入困难家庭住房嬴得期限利益及行政管理利益，5年内需要解决经济适用住房人的总量不会因转让而增加，5年后转让的需要符合退出经济适用住房退出条件，这亦使经济适用住房需求量恢复到原来的未购房状态，亦未增加国家负担及损害社会公共利益。而且，对该《办法》第三十条和第三十二条作体系的解释，对不满5年的经济适用住房不得上市交易的意思应为交易的标的物经济适用住房物权的转移，并不限制债权的合同行为。这符合国家宏观政策。所以亦不能因此而否认合同的债权的效力，仅限物权的变更，而且从管理角度和现实角度来说，也只有当经济适用住房物权发生变动时，国家才能知道有经济适用住房的买卖。除上述之外，案涉的《住房转让协议》是否违反了《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第二款公序良俗及《中华人民共国合同法》第五十二条第（四）项的损害社会公共利益？本案属于单位集资建设的经济适用住房，郑文胜属于有资格购买案涉房屋的人，涉案房屋在所购房5年内仍然在郑文胜的名下，满5年后，郑华按照规定补交同地段的土地收益后，此行为并未违背公序良俗及损害社会公共利益，此点上文已讼述。而且，民事法律行为遵循的诚信原则，法律不充许当事人因不诚信行为而获得利益，房屋价格飞涨才是郑文胜违背诚信的主要动因，所以法律对此种行为亦应给予否定性评价，同时在司法实践中惯彻的亦是尽量让合同有效原则，保障交易安全，促进社会经济发展。所以具体到本案，原告郑华与被告郑文胜虽然是于2016年12月20日签订的《住房转让协议》，但是此协议属于补签，双方签订的房屋买卖合同的时间应为湖北志邦房地产开发集团有限公司与郑文胜签订《经济适用住房买卖合同》的2015年8月19日，但是郑文胜至今未取得契税票据和房产权属证，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让（此为管理性规定，不涉及合同的效力），故经济适用住房满5年的起算点应从郑文胜取得契税票据或权属证的时间起计算（以先到时间为准），所以案涉房屋未满5年。综上，郑华与郑文胜签订的《住房转让协议》合法有效，本院对原告郑华要求确认该合同有效的诉讼请求予以支持，但是因案涉房屋未满5年，而且事实上郑文胜亦未取得权属证，亦不可能给原告办理过户手续，所以原告郑华要求办理过户手续的诉讼请求的理由不能成立，本院不予支持。郑文胜的本诉辩称理由及反诉的诉讼请求均不能成立，本院不予采纳及支持。至于案涉的郑华是否偿还了郑文胜10.2万元钱的问题，非本案审理的范围，双方可就此问题另行解决。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、《中华人民和国合同法》第四十四条、第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定，判决如下：一、原告郑华与被告郑文胜于2016年12月20日补签订的《住房转让协议》有效；二、驳回原告郑华的其他诉讼请求：三、驳回反诉原告郑文胜的反诉诉讼请求。本诉案件受理费6085元，减半收取3043元；反诉案件受理费6085元，减收半取3043元，合计6086元，由被告（反诉原告）郑文胜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判员  宋十军二〇二〇年六月十日书记员  陈怡雯