江西省上犹县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0724民初693号 原告：胡沁，女，1979年2月28日生，汉族，住江西省上犹县。 原告：钟芳洪，男，1982年8月16日生，汉族，住江西省上犹县。 二原告共同委托诉讼代理人:罗诗联，上犹县东山法律服务所法律工作者。 被告：上犹县海润嘉华文化发展有限公司，住所地江西省上犹县东山镇文峰南路艺术国际油画产业园D2市场B栋132、133号店铺。统一社会信用代码91360724076874994H 法定代表人：陈湜，董事长。 委托诉讼代理人：马达远，江西腾龙律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张坚文，江西腾龙律师事务所实习律师。 原告胡沁、钟芳洪与被告上犹县海润嘉华文化发展有限公司（以下简称海润公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告钟芳洪及二原告的共同委托诉讼代理人罗诗联、被告海润公司的诉讼代理人马达远到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告胡沁、钟芳洪向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付自2019年1月1日起至2020年4月30日止共486天的逾期交房违约金80028.89元（按164.67元/日计算），2020年5月1日至交付店铺之日止的违约金按预期交付实际天数支付。2.被告限期完成店铺内楼梯安装工程的施工。3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2017年2月7日签订《赣州市商品房买卖合同》，原告支付被告购房款329336元，购置被告开发的坐落于文峰南路的上德·艺术国际E号楼107号店铺。合同约定被告应当在2019年1月1日前向原告交付该店铺，逾期被告应“按日计算向原告支付全部购房款万分之五的违约金”。原告已按约定全额支付购房款，而被告却未能如期将该店铺交付原告，且未实施店铺内楼梯安装工程的施工。被告的行为已构成违约，应当承担违约责任，向原告支付逾期交房的违约金。 被告海润公司辩称，1.原告主张的违约金数额明显过高，高于其实际损失的30%，有违公平原则。根据了解，原告所购商铺所在地段的商铺月租金为800元左右，请求法院根据合同法第114条的规定将违约金标准调低至合理水平。2.原告存在逾期付款的情形，属于违约在先，且至今尚未足额付清房款，答辩人依约不承担履行逾期交房的责任。根据约定，原告应于2018年8月30日前付款24000元，但原告实际付款时间为2018年11月9日，逾期付款70天；原告应予2018年12月30日付款8000元，至今未支付。根据合同第8条约定，买受人逾期付款超过30日的，出卖人有权选择解除合同并要求买受人按应付款1%支付违约金，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。原告尚未足额付清房款，答辩人依约不承担逾期交房的违约责任。3.房屋已经验收合格，符合交付条件，室内楼梯设计存在缺陷，没有必要再施工建设，请求由原告自行建设，被告自愿以经济形式予以补偿。 本院经审理查明，原告胡沁、钟芳洪购买被告海润公司开发的位于上犹县商铺，建筑面积为86.44平方米，双方于2017年2月7日签订编号为20170203463的《赣州市商品房买卖合同》。 《商品房买卖合同》约定：该商品房单价为3810元，总价为329336元；买受人应当在2016年2月7日前支付首期房款169336元，余款160000元向银行贷款；商品房交付时应同时符合该商品房已取得《房屋建筑工程和是在基础设施工程竣工验收备案表》、该商品房已取得房屋测绘报告、该商品房相关设施设备符合合同约定的条件，但未将完成该房屋内部楼梯施工列为交付条件；出卖人应在2019年1月1日前向买受人交付该商品房；买受人应携带交房通知书、身份证、本合同及足额交付购房款凭证及政府规定缴纳费用凭证，在出卖人通知交付日期办理交付手续；买受人未按本合同约定期限缴清该商品房总房款，出卖人有权拒绝交付该商品房，由此产生的全部责任由买受人承担；除不可抗力外，出卖人未按约定时间交付的，逾期在30日之内，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金，逾期超过30日，买受人有权解除合同；……。 2019年12月24日，案涉房屋所在的上德·艺术国际E号楼办理了工程竣工验收备案手续。2020年1月2日，被告海润公司根据《商品房买卖合同》中载明的原告胡沁的通讯地址向原告胡沁邮寄了《交房通知书》，该邮件于2020年1月3日签收。原告认为该商铺两层间未浇筑楼梯，不符合交付条件，故而拒绝接收房屋。 另查明，原告已向被告支付购房款合计321336元，剩余8000元购房款至今仍未向被告支付。 本院认为，原告胡沁、钟芳洪与被告海润公司签订的《赣州市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。双方在合同中明确约定，买受人未按合同约定期限缴清总房款的，出卖人有权拒绝交付房屋，由此产生的全部责任由买受人承担。该约定系对双方履行义务先后顺序的约定，现原告作为先履行一方未履行合同约定的足额支付购房款的义务，被告作为后履行一方有权拒绝履行交付房屋的义务。因此，对原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。原告主张双方对购房款的支付方式和期限在合同之外另行签订了《付款协议》，但被告不予认可，而原告未提交相应证据予以证实，本院对其此项意见不予采信。庭审中，双方均表示要求继续履行商品房买卖合同，故原告应按合同约定继续履行向被告支付剩余购房款8000元的义务，被告应按合同约定履行为原告办理房屋交付手续等合同义务。 关于该房屋内部楼梯浇筑的问题。被告认可该房屋内部楼梯因设计不合理而未完成建设，并提出楼梯由原告自行建设，被告给予适当经济补偿的补救方案。双方签订的《赣州市商品房买卖合同》中未对楼梯未施工建设的责任进行明确约定，双方对此也未另行协商达成一致意见，本院根据该合同第十条“（一）基础设施设备”中“（2）房屋交付后90日完善所有设施”（合同第10页第2行）的约定进行处理。现被告未履行该项义务，且明确拒绝继续履行该项义务，故应承担采取补救措施或赔偿相应损失的违约责任。因楼梯的设计存在缺陷，被告若按原来的图纸设计继续浇筑楼梯将可能存在重新拆建造成浪费的问题，现被告提出楼梯由原告自行建设，被告给予适当经济补偿的补救方案，具有灵活性和可操作性，本院予以认可。因双方对经济补偿的金额无法达成一致意见，本院结合工程量、原告的实际损失、该楼盘同类纠纷达成的补偿方案以及本地经济发展实际情况，酌定由被告补偿原告楼梯建设费用8000元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告胡沁、钟芳洪与被告上犹县海润嘉华文化发展有限公司于2017年2月7日签订的合同编号为20170203463的《赣州市商品房买卖合同》继续履行； 二、被告上犹县海润嘉华文化发展有限公司于判决生效后十日内支付原告胡沁、钟芳洪楼梯建设费用8000元； 三、驳回原告胡沁、钟芳洪的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1800.72元减半收取计900.36元，由原告胡沁、钟芳洪负担810.36元（原告已预交900.36元），被告上犹县海润嘉华文化发展有限公司负担90元，限于判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 判决生效后，如未按期履行义务，申请执行的期间为两年。 审 判 员  王贵鹏 二〇二〇年六月十八日 代理书记员  廖祖煌 附：江西省上犹县人民法院标的款账户 户名：上犹县人民法院 账号：1360792750030020420005 开户行：上犹县农商银行城区支行