重庆市高级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝民终472号 上诉人（原审原告、案外人）：秀山县鼎立工程设计咨询有限责任公司，住所地重庆市秀山土家族苗族自治县中和街道黄杨大道北段99号一栋4-3，统一社会信用代码91500241MA5U48EG72。 法定代表人：程蛟，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：黄鹏，重庆含宪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李彤，重庆含宪律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：恒丰银行股份有限公司重庆分行，住所地重庆市渝中区新华路278号，统一社会信用代码91500103691245487F。 负责人：张文利，该行行长。 委托诉讼代理人：樊明星，重庆依斯特律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王漫蝶，重庆依斯特律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：重庆秀山五岳房地产开发有限公司，住所地重庆市秀山土家族苗族自治县中和镇站前新区7号楼，统一社会信用代码91500241739813704F。 法定代表人：伍秀军，该公司总经理。 原审第三人（被执行人）：伍秀军，男，1957年3月19日出生，住重庆市秀山土家族苗族自治县。 原审第三人（被执行人）：吴郁君，女，1987年7月9日出生，住重庆市秀山土家族苗族自治县。 原审第三人（被执行人）：伍金辉，男，1988年11月25日出生，住重庆市秀山土家族苗族自治县。 上诉人秀山县鼎立工程设计咨询有限责任公司（以下简称鼎立设计公司）因与被上诉人恒丰银行股份有限公司重庆分行（以下简称恒丰银行重庆分行）、原审第三人重庆秀山五岳房地产开发有限公司（以下简称五岳房地产公司）、伍秀军、吴郁君、伍金辉案外人执行异议之诉一案，不服重庆市第五中级人民法院（2019）渝05民初1997号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月14日立案后，依法组成合议庭,于2020年6月16日进行了询问审理。上诉人鼎立设计公司的委托诉讼代理人黄鹏，被上诉人恒丰银行重庆分行的委托诉讼代理人王漫蝶，到庭参加诉讼。原审第三人五岳房地产公司、伍秀军、吴郁君、伍金辉经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鼎立设计公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持鼎立设计公司的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由恒丰银行重庆分行承担。事实与理由：1.在新房交易中，购房者要求开发商出示房地产权证不符合交易习惯。2.根据《房屋权属登记信息查询暂行办法》，购房者在订立购房合同时不可能到不动产登记部门查询到房产信息。3.根据五岳房地产公司在一审中的陈述，恒丰银行重庆分行是同意五岳房地产公司出售抵押房屋的。 恒丰银行重庆分行辩称，案涉房屋在买卖之前已经办理了抵押登记，抵押登记具有公示效力，鼎立设计公司在购房时应当查询不动产登记信息，不能以其不知道为由对抗恒丰银行重庆分行的抵押权。鼎立设计公司未注意到其所购房屋已被抵押的事实系其对自身交易产生的风险未尽到合理的注意义务，应当认定其对不能办理过户登记存在过错。 五岳房地产公司、伍秀军、吴郁君、伍金辉未陈述意见。 鼎立设计公司向一审法院提起诉讼请求：1.判决不得执行重庆市秀山县中和街道白沙大道北段3号二层2-6、2-7、2-8号门面房屋；2.本案诉讼费用由恒丰银行重庆分行承担。 一审法院认定事实：2015年7月9日，恒丰银行重庆分行与五岳房地产公司签订《固定资产借款合同》，约定借款金额为13000万元，借款期限为自2015年7月10日至2023年6月21日……首次还款期限为2015年9月21日。同日，双方签订《抵押合同》，约定五岳房地产公司以含案涉房屋在内的多套房屋提供抵押向恒丰银行重庆分行借款，并于2015年7月10日办理了抵押登记。2015年7月13日，五岳房地产公司向恒丰银行重庆分行提交贷款资金提款申请书，恒丰银行重庆分行向五岳房地产公司发放贷款13000万元。五岳房地产公司自2016年6月起开始发生欠本欠息的情况，恒丰银行重庆分行遂向重庆市第五中级人民法院（以下简称市五中法院）提起诉讼，市五中法院在审理恒丰银行重庆分行与五岳房地产公司金融借款合同纠纷一案中，恒丰银行重庆分行提出财产保全申请，市五中法院于2017年8月8日作出（2017）渝05执保1198号执行裁定，于2017年9月11日查封了五岳房地产公司位于重庆市秀山县中和街道白沙大道含案涉房屋在内的多处房屋。2018年12月26日，市五中法院作出（2017）渝05民初1041号民事判决，主要判决内容为：五岳房地产公司在判决生效后十五日内向恒丰银行重庆分行归还借款117266644.74元及利息；恒丰银行重庆分行对五岳房地产公司提供的抵押物（含案涉房屋）行使优先受偿权。该判决生效后，因五岳房地产公司未如期履行判决确定的义务，恒丰银行重庆分行向市五中法院申请执行。 另查明，2016年9月29日，五岳房地产公司（甲方）与鼎立设计公司（乙方）签订了《房屋转让协议》，约定乙方向甲方购买位于五岳广场南区二楼（编号为6、7、8，现门头为麦莎美发造型）房屋，建筑面积208平方米，总价93.6万元。签订协议时支付10万元，2016年10月15日前支付40万元，尾款及办证费用于2017年1月25日前支付。鼎立设计公司先后于2016年9月30日、2016年10月31日、2017年3月13日向秀山五岳房地产公司支付购房款共计70万元。并于2016年10月13日接收使用该房屋。 还查明，重庆市秀山县中和街道白沙大道3号二层2-6、2-7、2-8号门面房屋与五岳广场南区二楼（编号为6、7、8，现门头为麦莎美发造型）房屋系同一标的物。 一审法院认为，本案争议焦点为鼎立设计公司对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”一审法院结合本案事实对此评判如下： 关于鼎立设计公司与五岳房地产公司是否在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同的问题。经恒丰银行重庆分行申请，市五中法院于2017年8月8日作出（2017）渝05执保1198号执行裁定书，于2017年9月11日依法查封了五岳房地产公司位于重庆市秀山县中和街道白沙大道含案涉房屋在内的多处房屋。鼎立设计公司于2016年9月29日与五岳房地产公司签订了《房屋买卖合同》，早于人民法院对案涉房屋采取查封措施的时间，应当认定其在人民法院查封之前已经签订了书面买卖合同。 关于鼎立设计公司是否在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋的问题。根据鼎立设计公司举示的相应证据，可以认定其2016年10月13日就占用使用涉案房屋，即在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋。 关于鼎立设计公司是否已按合同约定支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的问题。根据鼎立设计公司举示的房款收据等付款证据，可以认定鼎立设计公司已支付了部分购房款，但支付时间并未完全按照合同约定。 关于案涉房屋未办理过户登记是否系因鼎立设计公司自身原因的问题。鼎立设计公司与五岳房地产公司签订《商品房买卖合同》时，案涉房屋处于抵押状态，鼎立设计公司作为房屋买受人，对此未尽到审慎的注意义务，未到有关部门查询案涉房屋的抵押等情况，也未要求五岳房地产公司出具完整有效的房屋产权证明，鼎立设计公司对不能办理过户手续明显存在过错。因此，应当认定本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定。 综上所述，鼎立设计公司就案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求应予驳回。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项，判决如下：驳回鼎立设计公司的诉讼请求。一审案件受理费13160元，由鼎立设计公司负担6580元，由五岳房地产公司负担6580元。 本院对一审查明的事实予以确认。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院认为，结合双方在二审中的诉辩主张，本案二审的争议焦点为：鼎立设计公司对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 对此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”在本案中，恒丰银行重庆分行、五岳房地产公司于2015年7月9日签订了《固定资产借款合同》《抵押合同》，约定五岳房地产公司向恒丰银行重庆分行借款13000万元，五岳房地产公司以包含案涉房屋在内的多套房屋提供抵押，并于2015年7月10日办理了抵押登记，故恒丰银行重庆分行对案涉房屋享有抵押权。鼎立设计公司与五岳房地产公司签订《房屋转让协议》的时间为2016年9月29日，晚于恒丰银行重庆分行办理抵押登记的时间，且其购买案涉房屋并非用于居住，不属于商品房消费者，故其对五岳房地产公司享有的权利仅为债权，不能优先于恒丰银行重庆分行所享有的抵押权，一审判决对其作为案外人提起的执行异议之诉未予支持并无不当。购房者在购买商品房时核实所购房屋的产权登记状况既是其权利，亦是其义务，鼎立设计公司上诉主张购房者要求开发商出示房地产权证不符合交易习惯、不可能到不动产登记部门查询房产信息缺乏事实和法律依据，同时鼎立设计公司亦未举示充分证据证明恒丰银行重庆分行同意五岳房地产公司将案涉房屋出售给鼎立设计公司，故本院对鼎立设计公司的上诉理由均不予采纳。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13160元，由秀山县鼎立工程设计咨询有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  谭振亚 审判员  廖晓莹 审判员  姜圆圆 二〇二〇年六月二十二日 书记员  **平