上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终3861号上诉人（原审被告、反诉原告）：创渠实业发展（上海）有限公司，住所地上海市浦东新区长清路1200弄48号206室。法定代表人：汪宏杰，总经理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：居俊，男，1972年8月14日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：张永宁，上海誓维利律师事务所律师。上诉人创渠实业发展（上海）有限公司（以下简称创渠公司）因与被上诉人居俊房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初38459号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。创渠公司上诉请求，要求撤销原审判决第六项，改判居俊赔偿其损失60,000元。事实和理由：1、原审法院在事实认定中明确了创渠公司对美食广场进行整体管理，维护并改善美食广场的整体形象，且对美食广场进行装饰装修。居俊在承租美食广场的档口后短短几个月即单方解除合同，对创渠公司前期付出而产生的损失是必然和客观的，解约导致该档口空置至今，创渠公司却依然要承担租金，该部分损失显然易见。2、相对而言，居俊在履行合同过程中的过错较大，双方租赁关系提前解除的责任主要在于居俊,因其违约行为给创渠公司造成的损失应予支持。居俊辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。不同意创渠公司的上诉请求，要求维持原判。居俊向原审法院提出变更后的诉讼请求：1、判令解除居俊与创渠公司于2018年12月10日签订的《XX美食广场档口租赁协议》;2、判令创渠公司返还已收居俊进场费用60,000元;3、判令创渠公司返还已收居俊租金8,066元;4、判令创渠公司返还已收居俊保证金33,000元;5、判令创渠公司向居俊赔偿装修损失9,700元；6、本案诉讼费用由创渠公司承担。创渠公司向原审法院提出变更后的反诉请求：1、判令居俊与创渠公司签署的《XX美食广场档口租赁协议》于2019年5月31日解除；2、判令居俊向创渠公司支付2019年4月23日至2019年5月31日期间的房屋租金14,104元；3、判令居俊向创渠公司支付逾期利息，以14,104元为本金，自2019年4月8日开始计算至实际付清租金之日、按照日万分之五为基准；4、判令居俊向创渠公司支付违约金33,000元；5、判令居俊向创渠公司赔偿损失60,000元；6、反诉诉讼费由居俊承担。原审法院查明，2018年12月10日，居俊（乙方、承租方）与创渠公司（甲方、出租方）签订《XX美食广场档口租赁协议》（以下简称租赁协议），约定：乙方承租甲方XX美食广场5档口（以下简称5号档口），面积约20平方米；甲方于2018年12月10日交付该档口；租赁期自2018年12月23日起至2020年12月22日止；乙方经营酸菜鱼；进场费6万元；租金11,000元/月，先付后用，两个月为租金、管理费支付周期，租期内乙方应在每个周期首月的一号前十五日向甲方一次性支付本期的租金、管理费；乙方应于2018年12月10日前支付首期租金（2018年12月23日至2019年2月22日止）22,000元；租赁保证金为33,000元，协议到期后，质保金无息返还；乙方逾期支付租金及管理费超过十五日的，每逾期一日，则乙方需按未付租金及管理费的万分之五向甲方支付逾期利息，逾期利息自乙方付款期限之日起算至实际付款之日止；甲方应按约定为乙方提供场地及水、电、气及经营所需的相关基本配套设施和经营条件，保障乙方正常经营；甲方应对美食广场进行整体管理，维护并改善美食广场的整体形象；乙方延迟支付租金及管理费达三十日以上的，甲方有权单方解除合同，并按本合同约定追究乙方违约责任；甲方未按约定提供场地或用水、用电等经营设施，致使乙方不能正常经营的，应减收相应租金，乙方有权要求甲方继续履行或解除协议，并要求甲方赔偿相应的损失；协议另对其他内容做了约定。2018年12月10日，居俊向创渠公司支付5号档口进场费60,000元、首期租金22,000元（2018年12月23日至2019年2月22日）和保证金33,000元，共计115,000元。2019年2月6日，居俊向创渠公司支付5号档口租金（2019年2月23日至2019年4月22日）22,000元。创渠公司确认收到上述钱款。2019年3月12日，居俊通过微信向创渠公司的法定代表人汪宏杰通知解除租赁协议，言明：“……由于创渠实业发展（上海）有限公司至今尚未办理食品卫生经营许可证，导致我的店铺无法正常经营，合同目的无法实现。您作为创渠公司的法定代表人，现通知您解除我与创渠公司签订的租赁协议，特此通知”，汪宏杰回复称：“居俊，商户正常经营，法律是讲究事实的……”。2019年5月31日，居俊、汪宏杰签订交接书对5号档铺交接验收，明确剩余物品按遗弃品由美食广场处理。原审法院另查明，创渠公司的营业执照中经营范围明确“……以下限分支机构经营：餐饮服务”。创渠公司由案外人上海A有限公司（以下简称A公司）处承租上海市浦东新区XX路XX号铺位用于经营XX美食广场。2018年11月28日，创渠公司就该地申请设立创渠实业发展（上海）有限公司XX分公司（以下简称创渠分公司），于2019年1月11日取得营业执照。因美食广场原承租人B有限公司上海浦东分公司（以下简称B公司）未办理相关证照的注销事宜，A公司于2018年12月4日申请注销B公司在该地办理的食品经营许可证。2019年1月31日，上海市浦东新区市场监督管理局作出准予注销许可的决定。2019年3月18日，创渠分公司申请办理食品经营许可证，于2019年4月11日准予许可。原审法院审理中，居俊主张创渠公司原合伙人李某口头承诺美食广场档口共用创渠公司的营业执照和食品经营许可证、创渠公司具有向居俊提供证照的合同义务，并提供与李某的微信聊天记录及询问笔录，对此创渠公司认为李某已于2019年3月退出公司，且与汪宏杰有个人恩怨，其证词无效；居俊提供与中介工作人员高中凡的聊天记录，证明中介表明进场费包含了办理执照，创渠公司表示否认，其从未承诺过办理执照；居俊主张其装修损失9,700元并提供收据、微信转账记录，对此创渠公司认为真实性有异议，没有开具发票。创渠公司主张其损失包括支付的中介费、空置费、装修损失，并提供与上海XX事务所签订的《房产出租独家委托书》及中介费2.5万元的收款收据，居俊认为委托书真实性无异议，但收款收据真实性无法确认，且与本案无关。原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。居俊、创渠公司签订的租赁协议系双方真实意思表示，没有违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方均应遵照履行。针对双方争议焦点，原审法院分析认定如下：租赁协议提前解除的责任归属以及解除的时间。第一，根据租赁协议“甲方应按约定为乙方提供场地及水、电、气及经营所需的相关基本配套设施和经营条件，保障乙方正常经营”的约定，结合本案查明的事实，创渠公司于2018年11月28日申请设立XX分公司，但直至2019年1月11日才取得分公司的营业执照、4月1日取得食品经营许可证，期间创渠公司系未取得营业执照即进行经营行为。审理中，创渠公司虽辩称已积极办理相关证照，但在案外人B公司就美食广场办理的食品经营许可证未撤销前，创渠公司无法办理相关登记，其自身并无过错。结合XX美食广场原承租人的经营业态和居俊提供的创渠公司原合伙人李某在微信记录中所述的进场费6万元包含执照等的表述，居俊在创渠公司未取得相关证照前，也不具备自行办理执照的可能性，因此居俊主张双方曾口头约定共用创渠公司的营业执照和食品经营许可证的意见，原审法院予以采纳。创渠公司就其尚未办妥营业执照、食品经营许可证即对外经营负有责任。第二，自双方租赁协议签订后，居俊在5号档口经营酸菜鱼，没有证据证明因证照问题无法经营，且居俊在合同履行期间也未发生过停止营业的状况，加之创渠公司确有积极申请并已取得分公司食品经营许可证，租赁协议具备继续履行的可能，租赁协议亦未约定居俊享有合同解除权的情形，因此居俊以创渠公司尚未办理食品经营许可证为由，主张2019年3月12日通过微信通知汪宏杰系行使约定解除权，不能达到解除租赁协议的法律效果，且未经双方办理交接即自行搬离，居俊对租赁协议的解除亦应承担一定的责任。第三，根据租赁协议的约定，双方需提前解除协议的，应提前15日内书面通知对方，经协商一致后办理解除租赁手续，退还保证金。现双方均要求解除租赁协议，未违反法律规定，原审法院予以准许。因居俊于2019年3月底自行搬离，并未协商一致，双方于2019年5月31日办理交接，故原审法院认定租赁协议于2019年5月31日解除。关于本诉中居俊主张的各项费用，原审法院认定如下：1、进场费，该费用系居俊作为美食广场档口经营者应交纳的一次性费用，且租期届满后不予返还，现居俊要求创渠公司返还，原审法院根据租赁协议的租赁期限和居俊实际占用5号档口的时间，酌定创渠公司应返还40,000元。2、租金，居俊自认占用5号档口至2019年3月31日，但双方于2019年5月31日办理交接，租赁协议虽已解除，但居俊应当支付占用期间的费用，故其要求创渠公司返还2019年4月1日至4月22日的租金8,066元，于法无据，原审法院不予支持。3、保证金，根据租赁协议的约定，双方办理解除租赁手续后应退还保证金。现双方已交接完毕，故居俊要求创渠公司退还保证金33,000元，符合合同约定，原审法院予以支持。4、装修损失，根据租赁协议的约定，创渠公司负责对美食广场进行整体管理，维护并改善美食广场的整体形象，对美食广场进行装饰装修，故居俊就其承租5号档口经营酸菜鱼所需的特殊条件的装修应由其自行承担。现美食广场具备继续经营的条件，居俊要求创渠公司返还因装修产生的费用，原审法院不予支持。关于反诉中创渠公司主张的各项费用，原审法院认定如下：1、2019年4月23日至2019年5月31日租金，居俊虽未于该期间实际经营，但在双方未对解除合同达成一致时自行搬离，且未进行交接，造成5号档口空置并影响创渠公司对档口的出租，居俊负主要责任；创渠公司在居俊经营期间未办妥营业执照、食品经营许可证亦负有相应的责任，故档口空置期间的租金由双方分担。现双方于2019年5月31日进行交接，居俊已交纳截至2019年4月22日的租金，故2019年4月23日至5月31日期间相应的租金，根据双方各自所负责任，原审法院酌定居俊应支付创渠公司8,000元。2、2019年4月8日至2019年5月31日的逾期利息，因双方在该期间就租赁协议的解除无法协商一致尚在处理过程中，故创渠公司要求居俊支付该期间租金的逾期利息，原审法院难以支持。3、违约金，租赁协议中虽约定了创渠公司享有合同解除权、居俊应当支付违约金的情形，但创渠公司主张的违约金并不符合租赁协议约定的事项，故创渠公司要求居俊支付违约金，原审法院不予支持。4、损失赔偿，创渠公司仅提供其向居间方支付的中介费2.5万元，未能证明其他损失，根据双方的过错程度，原审法院酌定由居俊赔偿10,000元。原审法院遂作出判决：一、居俊与创渠实业发展（上海）有限公司2018年12月10日签订的《XX美食广场档口租赁协议》于2019年5月31日解除；二、创渠实业发展（上海）有限公司于判决生效之日起十日内返还居俊进场费40,000元；三、创渠实业发展（上海）有限公司于判决生效之日起十日内返还居俊保证金33,000元；四、驳回居俊的其余诉讼请求；五、居俊于判决生效之日起十日内支付创渠实业发展（上海）有限公司租金8,000元；六、居俊于判决生效之日起十日内赔偿创渠实业发展（上海）有限公司损失10,000元；七、驳回创渠实业发展（上海）有限公司的其余诉讼请求。本诉案件受理费3,040元，减半收取计1,520元，由居俊负担520元，创渠实业发展（上海）有限公司负担1,000元。反诉案件受理费2,444元，减半收取计1,222元，由创渠实业发展（上海）有限公司负担1,000元，居俊负担222元。本院二审中，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院予以确认。本院认为，创渠公司与居俊签订的《XX美食广场档口租赁协议》系签约当事人真实意思表示，于法不悖，应属有效，双方均应全面、切实按约履行。一审法院根据上述协议履行中创渠公司未及时办妥营业执照和食品卫生经营许可证即对外经营、居俊在并不具有合同解除权的情形下未经双方办理交接即自行搬离,均应承担相应的责任之事实，并基于双方均要求解除租赁协议的情形，判令上述租赁协议解除，并无不当。对居俊、创渠公司所主张的各项费用，一审依据租赁协议的相关约定、协议的实际履行情况、双方各自所负责任并兼顾公平合理原则，依法所作判决亦无不当。创渠公司对美食广场进行整体管理及进行的装饰装修等，系其作为出租人理应履行的租赁协议所约定的义务。创渠公司要求居俊赔偿其损失6万元（含中介、装修、房屋空置费等），除一审酌定由居俊赔偿10,000元外，创渠公司并未就其主张的其他损失提供证据佐证，故本院对其上述主张，不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。创渠公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费525元，由上诉人创渠实业发展（上海）有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 伟审判员 陶永信审判员 蔡茜芸二〇二〇年六月二十二日书记员 茅海容附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……