上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终2409号上诉人（原审原告）：李敏，女，汉族，1981年12月21日出生，住四川省成都市青羊区。上诉人（原审原告）：杨平，男，汉族，1969年11月14日出生，住四川省成都市青羊区。上列二上诉人之共同委托诉讼代理人：张亚磊，浙江楷泽律师事务所律师。上列二上诉人之共同委托诉讼代理人：蔡阳敢，浙江楷泽律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海极富房地产开发有限公司，住所地上海市闵行区宁虹路1199号52幢2楼02室。法定代表人：张宁，董事。委托诉讼代理人：陈洋，男，该公司员工。委托诉讼代理人：匡奕，女，该公司员工。上诉人李敏、杨平因与被上诉人上海极富房地产开发有限公司（以下简称极富公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初23273号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李敏、杨平上诉请求：撤销原判，改判支持其一审诉讼请求。事实与理由：1.关于李某身份问题，一审没有认定其系极富公司的工作人员及涉案商铺销售人员，李敏、杨平一审中申请调取李某的社保缴费记录，一审法院未予以允许。李敏、杨平是通过李某与极富公司建立房屋买卖合同关系的，李某作出的涉案商铺具备天然气管道等配套设施的承诺系职务行为，应当由极富公司承担相应法律后果。2.极富公司提供的商品房出售合同补充条款第四条关于房屋交付标准，该条款是格式条款，排除了李敏、杨平的权利，应为无效条款。该条第二款载明交付条件为极富公司取得房屋大产证，极富公司在2017年就取得了大产证，李敏、杨平签署合同日期是2018年，该补充条款将交付条件成就时间设置为在李敏、杨平签署合同之前，排除了李敏、杨平按照实际购房合同对房屋进行验收交付的权利。一审法院据此作出裁判是错误的，应予以撤销。极富公司辩称，不同意李敏、杨平的上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。事实与理由：1.李某不是极富公司工作人员，且与房屋交付没有关系，双方合同约定交付条件是房屋取得大产证，涉案房屋在2017年6月3日取得大产证，极富公司在合同约定的时间内将房屋交付给李敏、杨平。2018年11月27日，李敏、杨平就掌控了房屋。2.涉案房屋是商铺，天然气管道不是商铺交付的必要设施设备，双方合同对涉案房屋天然气管道的交付标准并无约定，只在合同补充条款第四条第十七款对基础设施、公共配套建筑的交付作了约定，而该交付标准与涉案房屋所在地的整体房屋情况有关。李敏、杨平向一审法院起诉请求：1.判令极富公司继续履行合同，安装完成天然气管道及各种配套设施并取得天然气公司验收合格手续；2.判令极富公司支付李敏、杨平延期交付违约金自2018年11月30日起至2019年5月7日，暂计人民币（以下币种相同）275,643.67元（159天X8,668,040元X万分之二）。一审法院认定事实如下：2018年3月4日，李敏、杨平作为买方（合同乙方）、极富公司作为卖方（合同甲方）签订《上海市商品房出售合同》一份，合同约定：第二条乙方向甲方购买XX路XX弄《XX都》XX号1层107室。第三条乙方购买该房屋每平方米房屋建筑面积单价为86,274.91元。根据该房屋的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款为8,668,040元。第七条甲方按照合同约定收到乙方全部房价款、逾期付款的违约金（若有），由甲方垫付的公共事业费（电表费、有线电视初装费及水费等）之日起90天内，甲方向乙方交付该房屋。第九条乙方应在本合同第七条约定的房屋交接期限内到甲方要求的地点办理验收交接手续。该房屋交付的标志为详见补充条款四。该房屋交付之日起，该房屋的风险责任由甲方转移给乙方。合同中的补充条款第四条该房屋的交付载明：1、关于该房屋的交接形式，以下列最早发生的作为交付日，并作为房屋交付的标志：（1）乙方签署了该房屋的《房屋验收维修单》；（2）乙方取得了该房屋的主要入户钥匙；（3）乙方缴纳了物业管理费；（4）根据本合同及补充条款规定视为交房的。2、该房屋的交付条件为甲方取得房屋大产证。4、在房屋交付过程中发生或发现下列情形的，不影响双方按约定的期限办理房屋验收交接手续，在此情况下不构成甲方延期交房，但甲方应在房屋交付后按合同相关约定承担相应的责任；（1）质量问题（主体结构不合格除外）；（2）装修和设备标准达不到合同附件三约定的标准；（3）相关设备及配套设施不符合相关约定。8、甲方可在合同第七条约定的日期前向乙方发出交房通知书。只要该房屋具备本补充条款第四条第2款约定的交付条件，不论乙方是否及时前来收房，均不构成甲方延期交房。合同正文第七条所规定的交付日期，系甲方交房的最后期限，而非固定期限。若交房条件已经具备，则甲方可提前交房，其乙方且按照甲方发出的交房通知书中指定的时间、地点前去办理交接手续。甲方无需另行催告，乙方不得等到第七条约定的最后交付期限届满才来收房。9、若甲方已承担逾期交房违约责任，则之后需甲方办理的各事项时间均予以顺延，且乙方不得向甲方追索因逾期交房导致的其他损失。10、甲方销售人员或代理公司销售人员在房屋销售过程中超越合同及广告宣传书面资料作出的介绍、说明或承诺，以及未经相对人同意的录音、录像，凡未经甲方书面盖章确认的，均不视作为甲方的意思表示，不构成合同内容，对甲方无约束力。17、关于基础设施、公共配套建筑的交付：有线电视、电话、网络、燃气、水、电等配套设施需由乙方向该设施的经营管理单位办理开通使用手续并缴纳相关费用，如甲方已先行垫付的，乙方应在房屋交付时另行向甲方支付，系统由乙方自行申请开通，并支付开通、运行费用。第十条甲方交付的该房屋装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，乙方在办理该房屋交接手续时有权要求甲方按装修、设备差价0倍补偿。第十三条除不可抗力外，甲方如未在本合同第七条约定的期限内将该房屋交付乙方使用，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之二计算，违约金自本合同第七条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过60天，乙方有权单方面解除本合同。第十九条甲乙双方商定，2019年1月31日前，由乙方向上海市房屋土地资源管理局办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋房地产权证（小产证）。因甲方原因，乙方无法在2019年2月28日前取得房地产权证，甲方应承担违约责任，违约金为总房价款的0.02%，2019年2月28日之日起的180日内，乙方仍无法取得房地产权证，则乙方有权单方面解除合同。第二十三条甲方出售的房屋仅作店铺使用，乙方在使用期间不得擅自改变该房屋结构和用途。除本合同附件另有约定外，乙方在使用期间有权享用与该房屋有关联的公共通道和设施，同时应自觉遵守该房屋所在地的有关法律、法规和尊重社会公德、维护公共设施和公共利益。合同附件一付款时间和付款方式：按时间付款：付款方式：分期付款，贷款方式：商业贷款；1、乙方于2018年3月4日与甲方签约，并付首付房款3,608,040元；2、乙方于2018年3月31日前应支付房款计730,000元，尚有房款4,330,000元，乙方承诺于首付款交清当日办理银行按揭。嗣后，李敏、杨平于2018年8月31日前合计支付给极富公司房款8,668,040元，极富公司已经开具给李敏、杨平相应的房款增值税发票合计8,668,040元，最后一张发票金额为4,330,000元，发票开具日期为2018年8月31日。一审法院另查明，杨平于2018年11月27日在XX都房屋交付使用通知书中签字确认其对房屋交接收费表中的金额确认无误，并同意收取该房屋。同日杨平在业户资料交收记录中签字确认，收取了用户手册含装修守则、业户资料表、防火责任协议书、治安管理协议书、信件代收委托书各一份。一审法院再查明，坐落于本市闵行区XX路XX弄XX-XX号、XX号，XX路XX弄XX-XX号、XX-XX号的房屋登记的权利人为极富公司，上述房屋初始登记的日期是2017年6月3日。一审法院认为，李敏、杨平与极富公司所签订的商品房出售合同系双方当事人真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，双方均应按照出售合同的约定全面善意地履行各自的合同义务。现李敏、杨平已经按照出售合同的约定履行了付款义务，极富公司业已开具相应的发票给李敏、杨平，同时极富公司早已在2017年6月3日取得涉案房屋的大产证，依据双方所签出售合同所约定的交付条件为极富公司取得房屋大产证。另结合出售合同对房屋交付期限的约定，极富公司方在2018年11月27日与李敏、杨平签署了房屋交接书，也符合合同所约定的交付期限，即极富公司在收到李敏、杨平全部房款之日起的90日内，李敏、杨平最后一笔房款的支付时间是2018年8月31日，结合李敏、杨平签署房屋交接书的时间为2018年11月27日，说明极富公司方交付房屋给李敏、杨平的时间符合合同的交付期限的约定。庭审中，李敏、杨平亦确认收到了涉案房屋的钥匙，说明李敏、杨平已经取得对涉案房屋的实际控制权，依据合同所约定的房屋交付的标志，足以说明极富公司已经履行了房屋交付的合同义务。至于李敏、杨平一再强调涉案商铺中天然气管道未能开通的问题。本案系现房销售，从房屋现状来看，天然气管道等配套设施李敏、杨平在购房之时均是可以直观查实，同时考虑到本案出售的标的物为商铺，天然气管道并非商铺交付的必要交付的设备设施，更何况出售合同中对于天然气管道具体交付的标准并未作出任何约定，故一审法院认为极富公司交付涉案房屋符合双方所签出售合同的约定，极富公司并不存在违约行为，故李敏、杨平主张要求极富公司继续履行合同，安装完成天然气管道及各种配套设施并取得天然气公司验收合格手续并承担违约责任的诉请缺乏事实及法律依据，对此诉请不予支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，于二○一九年十一月二十八日作出判决：驳回李敏、杨平的全部诉讼请求。案件受理费减半收取计2,717.33元，由李敏、杨平负担。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。李敏、杨平在二审中确认，涉案商铺现在可以开通燃气。本院认为，李敏、杨平与极富公司签订《上海市商品房出售合同》合法有效，根据合同约定，涉案商铺中基础设施、公共配套建筑的交付，如有线电视、电话、网络、燃气、水、电等配套设施需由买方向该设施的经营管理单位办理开通使用手续并缴纳相关费用，合同中并没有约定开通天然气管道是涉案商铺交付条件。至于李敏、杨平提出，极富公司销售人员李某的情况说明可以证明极富公司在销售时称涉案商铺为餐饮商铺，内有燃气及配套设施，因李某无正当理由未出庭作证，李敏、杨平提交的情况说明不能作为认定案件事实的依据。关于商品房出售合同补充条款第四条是否因格式条款而无效的问题，格式条款免除提供格式条款一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款才无效，补充条款第四条并无上述情况，故李敏、杨平此项抗辩意见，本院不予采纳。综上，李敏、杨平的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5,434.66元，由李敏、杨平负担。本判决为终审判决。审判长 李 兴审判员 许 军审判员 陈蓓蓉二〇二〇年六月三十日书记员 章逸琦附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……