陕西省宝鸡市渭滨区人民法院民事判决书                        （2019）陕0302民初4243号原告：夏延东，男，汉族，1965年12月出生，退休职工，住陕西省宝鸡市渭滨区。委托诉讼代理人：傅子豪，陕西炎城律师事务所律师。被告：李进，男，汉族，1982年11月出生，无业，住陕西省宝鸡市渭滨区。第三人：宝鸡市渭滨区国泰房产信息部，住所地：陕西省宝鸡市渭滨区，统一社会信用代码92610302MA6XCEG890。经营者：杨路鹏，男，汉族，1978年出生，住陕西省宝鸡市渭滨区。原告夏延东诉被告李进、第三人宝鸡市渭滨区国泰房产信息部房屋买卖合同纠纷、居间合同纠纷一案，本院于2019年9月12日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告夏延东及其委托代理人傅子豪，被告李进，第三人经营者杨路鹏均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求为：1、判令解除三方于2019年1月24日签订的《房屋居间买卖合同书》；2、请求判令被告李进返还购房款387700元、更名费29000元，共计416700元；3、判令被告李进承担因其无权处分房屋造成的违约金损失80000元，居间报酬8000元、律师服务费20000元，共计108000元，第三人对上述损失承担连带赔偿责任。事实与理由：2019年1月24日，原告经第三人居间服务，与被告签订了《房屋居间买卖合同书》。合同约定，被告将位于宝鸡市渭滨区的房屋出卖于原告，房屋总价400000元，付款方式为一次付款，被告负责办理更名手续，更名费由原告承担。合同签订当天，原告支付20000元订金，2019年1月30日又支付180000元购房款。2019年3月31日，双方口头约定4月初办理更名及付款手续。原告备好了房款，被告却告知原告无法办理更名手续，原告即中止合同履行。2019年4月12日，被告承诺可以办理更名手续，原告即按约定支付了29000元更名费。2019年5月20日，被告称资金紧张，在第三人职员的沟通下，原告支付房款187700元，另10000元于更名之后支付。但时至今日，被告不能完成更名手续，已经严重违反合同约定。被告李进辩称：原告未按约定如期付款，违约在先；所售房屋属于夫妻共同财产，其妻马青青不同意出售，房屋买卖合同无效，可以返还收取的房款和更名费；第三人承诺不经马青青同意可以出售房屋，才促成了双方签订合同，第三人存在严重过错，应当赔偿被告损失。第三人辩称：被告承诺夫妻均同意出售房屋，才签订了《房屋居间买卖合同书》，合同签订后，被告不断变换说辞，拒不履行更名义务，严重违背合同约定，应当承担返还房款和赔偿损失义务；第三人只同意退还居间报酬，不再承担其他责任。原告围绕诉讼请求向本院提交的证据包括：1、《房屋居间买卖合同书》1份；2、《宝鸡市不动产登记申请审批表》1份；3、转账凭证及收款收据6份；4、证人杨某某证言1份；5、律师服务费发票1份。被告对《房屋居间买卖合同书》、转账凭证及收款收据、律师服务费发票的真实性、合法性、关联性均认可，但认为其并未违约，不应承担律师费；被告对《宝鸡市不动产登记申请审批表》、证人杨某某证言的真实性均不予认可。本院认为，被告无异议的《房屋居间买卖合同书》、转账凭证及收款收据、律师服务费发票可以直接作为认定案件事实的证据；《宝鸡市不动产登记申请审批表》属于国家公文，来源合法，本院对其真实性、合法性予以认可；证人杨某某出庭证言，形式合法，内容与收款收据等证据相吻合，本院对此证言予以采信。被告围绕答辩意见向本院提交的证据为证人曹某某证言1份，主要证实因原告拖延支付房款，导致房屋未能办理更名手续。原告对此不予认可。本院认为，该证人未出庭作证，且其证言内容无其他证据印证，本院不予采信。第三人围绕答辩意见向本院提交的证据为证人杨某某证言1份；原、被告及杨某某对话录音1份。原告对此认可，被告认为证人系第三人员工，证言不客观，录音在其不知情之下所为，内容不完整。本院对证人杨某某证言认定意见同上，录音资料与证言内容相互印证，本院亦予以认定。本院为查明案件事实，依据被告提供的电话，询问了其妻马青青意见，马青青手机短信回复“对出售房屋之事不知情、不同意”。原、被告对证据无异议，第三人对短信的真实性质疑。本院认为，被告持有的交费凭条显示，给本院发送短信的号码用户确为“马青青”。本院对该短信内容的真实性、合法性、关联性予以认定。依据本院审查认定的证据，本院审理查明的事实如下：位于宝鸡市渭滨区的房屋由宝鸡市城改造建设投资有限公司开发，由被告李进与其妻马青青共同购买。房屋已于2017年交付，被告夫妻共同居住使用，但未取得产权证书。2017年1月份，被告单独到第三人处提出发布房屋出售信息，第三人予以发布。2019年1月24日，经第三人居间服务，原告与被告及第三人签订了《房屋居间买卖合同书》。合同约定：上述房屋属被告及马青青共有房产，以400000元价格出售于被告；合同签订当日支付定金20000元、2019年1月30日支付180000元、2019年3月31日之前付清余款，再办理更名手续；更名手续费由原告承担；居间报酬8000元，由原告承担；任何一方违约，须支付对方总房价20%的违约金，支付第三人4%的违约金。合同签订后，被告支付订金20000元、房款367700元、更名费29000元、居间报酬80000元。随后，由于马青青不同意出售房屋，涉案房屋既未更名、亦未交付使用。双方交涉未果，原告遂向本院提起诉讼，并支付律师服务费20000元。本院认为，商事活动应当遵守诚信原则。本案原、被告及第三人对签订合同、支付费用的基本事实认可，本院予以认定。本案争议的焦点为：1、合同是否有效；2、被告的法律责任；3、第三人的法律责任；4、被告与第三人是否承担连带赔偿责任。对此，分述如下：1、合同效力问题本案涉及两个合同，一是原、被告之间的房屋买卖合同，二是原、被告及第三人之间的居间合同，两个合同性质不同，效力应当区别分析。原告认为与被告签订的房屋买卖合同合法有效，被告认为无效。本院认为，《合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”司法实务中对该的理解有所分歧。一种观点认为，无权处分时，买卖合同有效，但不能发生物权变动的法律效果。一种观点认为合同未获追认时应当认定无效。本院认为，动产交易注重效率，不动产交易注重安全。本案涉及不动产交易，更应当注重保障交易安全，无权处分不能获得追认时，一般应当认定合同无效，除非买受人构成善意所得。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十一条规定：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。”参照该规定，购买方要构成善意所得，必须具备的条件包括：1、善意；2、支付合理对价；3、已经办理产权登记手续。本案被告在签订合同时明知房屋由被告夫妻二人共同购买，但仅有被告表明同意出售房屋，不构成善意，且涉案房屋未过户，更不能构成善意所得。原告提交《宝鸡市不动产登记申请审批表》1份，欲证明马青青以民事行为表明对出售房屋予以追认。本院认为，对于追认而言，该份证据主要证明被告夫妻曾向不动产登记部门申请办理房屋解除抵押登记和注销预告登记，马青青签名真伪不明，对于追认而言属于孤证、间接证据，且与马青青向本院作出的意思表示不一致，原告关于马青青已予以追认的主张不能成立。综上所述，被告单方出售夫妻共有房屋，未能获得妻子追认，所签订的房屋买卖合同应属无效。原、被告及第三人签订的居间合同属于真实意思表示，不违反法律规定，属于有效合同。2、被告的法律责任因为原、被告之间签订的房屋买卖合同无效，故双方互不负违约责任。《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”被告因合同收取原告定金、购房款、更名费等共计416700元，应当及时返还于原告。原告支付的律师费20000元，属于因履行合同遭受的损失。被告占用原告资金，使原告资金产生利息损失。参照民间借贷利率规定，本院认定资金占用利息损失按照年6%计算。截止2020年4月29日庭审之日，原告的利息损失如下所示：付款时间付款数额计算日期利率（年）利息2019.01.24200004616%1515.622019.01.301800004556%13463.012019.04.12290003826%1821.042019.05.201877003446%10614.05合计416700  27413.72被告明知房屋是夫妻共同购买，自己单方无权处分，仍旧有意出售，主观上存在重大过错，应当赔偿原告因履行无效合同而遭受到的损失。原告明知对方房屋登记于夫妻名下，未能征得妻子同意而购买，主观上存在一定的过错，应当自行承担一部分损失。依据双方过错大小，本院酌定被告赔偿原告损失的80%，即（47413.72元×80%）37930.98元。原告其他损失自行承担。3、第三人法律责任《合同法》第四百二十七条规定：“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”原、被告之间虽然签订了房屋买卖合同，但该合同属于无效合同，未能成立，第三人不得收取居间报酬，已经收取的报酬8000元，应当及时返还于原告。《合同法》第四百二十五条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”居间人不仅应当如实报告订约机会，而且应当将其所知的，对订立合同有影响的事项，如有无产权争议，房屋有无瑕疵等如实告知委托人。第三人在提供居间服务过程中未告知未征得被告之妻同意出售房屋的重要事实，致使原告签订无效合同，第三人应当赔偿原告履行无效合同而遭受到的损失。4、被告与第三人之间是否承担连带赔偿责任被告与第三人的赔偿责任属于合同责任与侵权责任的竞合，可以适用侵权责任法确定各自责任关系。《侵权责任法》第八条规定：“二人以上共同实施侵权行为，造成他人损害的，应当承担连带责任。”共同侵权包含客观关联共同侵权，是指数人既无共同故意，又无共同过失，实施的行为直接结合，造成同一损害结果的行为。被告的无权处分行为和第三人未如实告知行为相结合，造成了原告的经济损失，即构成客观关联共同侵权，应当对原告的损失37930.98元承担连带赔偿责任。综上所述，为维护当事人合法权益，依据《中华人民共和国合同》第五十一条、第五十八条、第四百二十五条、第四百二十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第八条之规定，判决如下：                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                     一、被告李进于判决生效之日起十日内返还原告夏延东合同所得416700元。二、第三人宝鸡市渭滨区国泰房产信息部于判决生效之日起十日内返还原告夏延东居间报酬8000元。三、被告李进、第三人宝鸡市渭滨区国泰房产信息部于判决生效之日起十日内连带赔偿原告夏延东经济损失37930.98元，并从2020年4月30日起，至款项实际付清之日上，以416700元为本金，按年利率4.8%，继续赔偿利息损失。四、驳回原告夏延东其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9050元，由原告夏延东承担1000元，由被告李进承担7550元，由第三人宝鸡市渭滨区国泰房产信息部承担500元。    如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提出上诉状及副本，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。                                审  判  长    罗晓华                                                       人民陪审员    李生华                             人民陪审员    韩存科                         二○二○年五月二十八日                                                              书  记  员   石永兴 1