山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终4676号 上诉人（原审原告）：刘皓，男，1951年7月10日出生，汉族，住山东省青岛市市北区延安三路。 委托诉讼代理人：张启鹏，山东银启律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：赵文静，女，1989年9月18日出生，汉族，住山东省青岛市南区香港中路。 被上诉人（原审被告）：陈凯，男，1988年9月8日出生，汉族，住山东省青岛市南区香港中路。 被上诉人（原审被告）：陈书金，男，1963年4月7日出生，汉族，住山东省青岛市南区香港中路。 被上诉人（原审被告）：陈艳红，女，1962年10月1日出生，汉族，住山东省青岛市南区香港中路。 四被上诉人共同委托诉讼代理人：张荔华，山东琴岛律师事务所律师。 四被上诉人共同委托诉讼代理人：陈大林，山东琴岛律师事务所律师。 上诉人刘皓因与被上诉人赵文静、陈凯、陈书金、陈艳红商品房销售合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初739号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2020年5月14日公开开庭进行了审理，上诉人刘皓及其委托诉讼代理人张启鹏，被上诉人陈书金、陈艳红及四被上诉人之共同委托诉讼代理人张荔华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘皓上诉请求：一、撤销山东省青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初739号民事判决，改判或发回重审；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一审法院判决认定事实错误，主要体现在以下几个方面：一、上诉人向被上诉人出售涉案房屋的面积是77.38平方米而不是53.57平方米，被上诉人辩称其与上诉人约定总购房款就是80万元，而依据双方明确的书面约定，这80万元明显只是53.57平方米的购房款，故该辩称显然不属实。本案所涉77.38平方米房屋总购房款显然不可能是80万元。相关理由如下：1.被上诉人多次在庭审时辩称其与上诉人约定，本案所涉房屋总购房款为80万元，而这个80万元明明仅是涉案房屋（77.38平方米）中53.57平方米的价款，对此，上诉人作为一审上诉人所举的核心证据是双方当事人均确认真实性的关于涉案房产的《房屋买卖协议》，该协议明确写明：53.57平米按15000元／㎡计算合计捌拾万元整800000元。因为被上诉人已经在该协议上签字确认，所以被上诉人辩称77.38平方米的涉案房产总购房款为80万元显然是毫无依据的，不能也不应得到法院支持。2.被上诉人实际交纳给涉案房产开发商的涉案房屋超安置面积购房款为449534.61元，另通过银行贷款交纳给上诉人的购房款40万元，二者合计金额已经达到近85万元，被上诉人辩称约定的总购房款80万元的数额与其实际交纳购房款的数额并不一致，这也可以说明被上诉人的辩称不能自圆其说。3.被上诉人在开庭时举证的《协议书》(上诉人不予认可真实性），其中约定的购房总金额也已经达到近85万元，该约定与被上诉人自始至今辩称与上诉人约定总购房款为80万元也不一致。综上，无论从《房屋买卖协议》证据本身角度，还是从实际履行交纳购房款的角度，同时从被上诉人自己所举证据《协议书》约定的角度，被上诉人关于总购房款是80万元的辩称均不属实。二、关于上诉人举证的《房屋买卖协议》中双方约定折减23.81平方米房屋面积，上诉人的陈述顺理成章，应予认定真实性，而被上诉人的陈述和辩称,显然不符合常理并不属实。相关理由如下：1.被上诉人辩称：“该《房屋买卖协议》中77.38平方米所减去的23.81平方米房屋面积是上诉人已被拆迁房屋的面积”，这根本是毫无依据和证据的，不符合常理，明显不属实。首先，上诉人已被拆迁房屋的面积是37.03平方米而不是23.81平方米，两个面积根本不一致；其次，上诉人向被上诉人出售的是已经符合交付条件的一整套的77.38平方米新房，出售新房的面积与上诉人已被拆迁的房屋面积毫无关联，双方根本没有折减已被拆迁房屋面积的可能性和合理性及必要性。对此被上诉人还辩称：“上诉人恶意编造拆迁前房屋面积是23.81平方米，上诉人为日后不当得利13.22平方米的差价设置陷阱”，这更加是基本逻辑漏洞明显的辩称，既然被上诉人一再强调，其与上诉人双方约定总购房款就是80万元，那么无论双方在《房屋买卖协议》约定折减多少房屋面积最终总购房款都依然是80万元，所以根本不存在上诉人恶意编造拆迁前房屋面积的前提条件和必要性，从这个角度来看，也完全可以推断出，被上诉人的以上辩称是没有事实依据的，不符合一般常理逻辑的。2.上诉人针对在涉案房屋总面积中折减这23.81平方米陈述是：鉴于双方约定直接由被上诉人（购房方）向房产开发商交纳涉案房屋超安置面积购房款449534.61元，且被上诉人已经实际交纳，故参照上诉人签署的《市北区延安三路旧城改造项目房屋安置定位协议》第三条第3项超面积安置10平方以上的房屋单价18007.73元，结合当时市场价经双方协商一致，确定因被上诉人已替上诉人交纳了449534.61元超安置面积购房款，所以视为被上诉人已经购买了23.81平方米涉案房产的房屋面积，故予以折减该房屋面积。上诉人作为房屋出售方，本身在房产买卖合同中是收款方，故不再另行出资交纳超安置面积购房款，直接由被上诉人作为购房方交纳该部分购房款，最后再在总购房款中予以折抵，这种做法完全符合常理和一般交易习惯，之所以用折减房屋面积的方式予以折抵总购房款，是因为双方对折减后的购房单价是有约定的，即每平方米15000元，只有折减出剩余房产面积53.57平方米，从而才能计算出剩余面积的购房款约80万元，此后上诉人仅收到通过被上诉人银行贷款获得的40万元，尚欠40万元未支付。综上，关于上诉人举证的《房屋买卖协议》虽然表述并不十分清晰，但至少可以清晰体现80万元不是总购房款，而且对于折减23.81平方米的房屋面积，被上诉人的辩称完全不符合常理，不能自圆其说，应按上诉人的陈述认定。三、关于被上诉人在第一次二审诉讼中才提交的2017年3月3日《协议书》存在以下重大瑕疵或矛盾，不能与上诉人举证的《房屋买卖协议》的效力相对抗，不能作为认定案件事实的依据。1.该证据系被上诉人在第一次二审时才提交，假设如此直接体双方约定的重要证据真实存在，被上诉人却不在一审期间提交，是有重大疑点的，存在其根据一审庭审情况而做假的重大作假嫌疑；另外被上诉人陈艳红在一审期间给市北法院法官写了一封信作为答辩意见，其中详细描述了其对本案相关经过的认知，特别是详细描述在2017年3月3日赴开发商处交纳超安置面积购房款期间的情况，但她从未提及在该期间签署过该《协议书》，此后她又突然拿出该《协议书》举证，该行为属于答辩陈述与举证相互矛盾的情况，以上两点结合，该证据本身不能作为认定案件事实的依据。2.该《协议书》既有打印文字又有手写文字，手写文字没有双方按手印或签字确认，上诉人自始不认可手写文字的内容，故该证据本身存在重大瑕疵，上诉人有充足理由不予认可其真实性，该证据分为三部分，上部分为打印文字内容，中部分为被上诉人陈艳红的手写文字内容，下部分为陈艳红及刘皓和江照发的手写文字签字。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条第（二）项、第（四）项的规定，对于众所周知的事实或日常生活经验法则能推定出的事实当事人无需举证证明。在我国社会主义法治社会发展到二十一世纪的今天，公民签署协议时，如果协议中既有打印文字又有手写文字，签署各方会在手写文字上按手印或者签字标注确认手写文字系各方的真实意思表示，这已经是众所周知的事实和日常生活经验法则。被上诉人所举证的《协议书》上部分为打印文字的内容丝毫不能证明其要主张的总购房款的情况，而被上诉人意图用该《协议书》中部分手写文字的内容证明其主张，恰恰这一部分手写文字是被上诉人陈艳红自行手写，而且没有协议相对方－－上诉人刘皓的按手印或签字等方式予以标注确认，故该《协议书》不符合众所周知的事实和日常生活经验法则，不应作为认定案件事实的依据。3.被上诉人举证《协议书》见证人江照发的证人证言否定了被上诉人举证的《协议书》本身的内容，故该《协议书》不应作为认定案件事实的依据。按被上诉人举证《协议书》上部分打印文字内容的款项和中部分手写文字内容的款项相加，则显而易见完全可以得出总购房款近85万元，但被上诉人举证的该《协议书》见证人江照发在证言中却称：不知道房屋出售的总购房款（以上证言详见青岛中级人民法院2018年12月14日《调查笔录》第五页倒数第三行及倒数二行）。见证人的证言与《协议书》的内容显然相互矛盾，一个连《协议书》内容都不知道的《协议书》见证人，显然就不是真实的见证人。《协议书》见证人江照发的证人证言否定了《协议书》本身关于总购房款的内容，同时也能面证明《协议书》中部分书写文字内容系被上诉人陈艳红未经上诉人及见证人同意而自行书写的。四、退一步讲，假设被上诉人举证的2017年3月3日《协议书》存在，也形成于上诉人举证的《房屋买卖协议》之前，而民事法律行为双方的权利义务应以形成时间在后的约定（即上诉人举证的《房屋买卖协议》）为准。第一次二审中被上诉人举证的《协议书》见证人江照发的证言称：签署该《协议书》之前双方没有任何书面凭证（以上证言详见青岛中级人民法院2018年12月14日《调查笔录》第五页第五行）。故被上诉人举证的证人证言，足以证明该《协议书》形成于上诉人举证的《房屋买卖协议》之前，上诉人举证的5《房屋买卖协议》形成在后，基于民事法律基本原则，平等民事主体之间约定权利义务，也应以最后形成的约定为准。上诉人再次重申，从未签署过该《协议书》，特别是更没有在该协议书手写文字写完之后签过名字。五、再退一步讲，假设被上诉人举证的《协议书》存在，且不能确定与上诉人举证的《房屋买卖协议》形成前后时间，那《协议书》中关于房屋总价款的约定明显也是与上诉人举证的《房屋买卖协议》中关于房屋总价款的约定是不一致的，两份协议相差四十万元的巨额购房价款，本案也是属于购房价款约定不明确的情形。依据《中华人民共和国合同法》第62条第2款“价款约定不明确，按照订立合同时履行地的市场价格履行”，而2017年3月订立本案房屋买卖合同时地处青岛市市北区延安三路中段这样繁华地段的房屋，属青岛市范围内市场价格较高的房屋，大约在每平方米20000元左右，这是众所周知的事实，另外上诉人还举证了“贝壳网”、“房天下”、“安居客”三大主流二手房交易中介网站，关于2017年3月前后本案所涉延安三路192号汇达丽苑小区已成交二手房的交易单价记录及该时期该小区二手房交易均价的记录，以上均显示该时期涉案房屋市场价格在约每平方米20000元左右。若按被上诉人陈述2017年3月，以80万元的总购房价款购买上诉人77.38平方米房屋，每平方米价款约为10000元，这显然与订立合同时履行地的市场价格相差甚远，仅约为市场价格的一半；而按上诉人陈述，上诉人出售给被上诉人房屋总价款为1249534.61元，每平方米价款约为16000元，这个价款每平方米已经低于市场价格约4000元，对比被上诉人主张的价款更接近市场价格，这已经是上诉人考虑与被上诉人曾经亲属关系，而给予被上诉人亲情照顾的适当降价出卖，合情合理，故本案即使存在价款约定不明确的情形，依法也应认定按更接近当时市场价格的上诉人主张的购房价款履行合同。最后，本案整体而言、上诉人已经事实上以低于市场价约30万元的价款向被上诉人出售涉案房屋，所以根本不存在被上诉人所称、房价上涨后心里不平衡的前提条件，上诉人实在是感觉万分冤屈，考虑到女儿的表弟被上诉人陈凯结婚不久经济收入不高，当时也表示并不急一下子要回全款，也就没写具体付购房余款时间，就先把房子交给被上诉人，并配合办理了过户手续，这并没有错误。为维护自身合法权益，望判如所请。 陈凯、赵文静、陈书金、陈艳红共同答辩如下，一、一审法院认定事实正确，上诉人的上诉主张没有事实基础，也不符合常理。1.发生在先的是上诉人手写的议价单：上诉人用以起诉的、其认为属于房屋买卖协议的那份手写材料，是由陈艳红、陈书金、刘皓、陈素惠四人（两家的主要家庭成员）在先集体商议的，显然是买卖房屋交易的起点，没有这两家签定这份议价材料的开始，房价不先议定，被上诉人不可能开始实施任何付款行为（之后到开发商处选房、付44万余元及贷款再付给上诉人和承担过户税费等），双方明确约定“合计：800000元，经双方协商同意以上价格”是商定买卖房屋的初始。买卖房屋属于家庭重大事项，家庭集体商议，四人两家主要家庭成员在先集体商议，符合情理。未约定购房总价，包括被上诉人在内的任何买家都不会为他人垫付购房款44万余元，更何况被上诉人的经济条件没有闲钱垫付和不能承担这种风险；最后的尾款40万元需要通过贷款支付，再次说明被上诉人的经济条件不允许未商定总价就支付其全部积蓄。2.四人议定的房屋出售价是80万元是不争的事实：上诉人的那份手写材料使用的也是约等于号“≈”，约为80万元，双方对此有预期，这个价位不仅是上诉人提出的价格，也是被上诉人能够承担的价位，各方都是认同的，故明确约定“合计：800000元”。根据青岛市二手房交易习惯，买家承担全部税费，因税费计算复杂无法准确预估，实际支付超出约定也属于正常，除非明确约定由卖家承担或部分承担交易税费，否则由买家承担是惯例无需约定，履行中，税费超支，依然由买家承担超支部分，完全符合交易习惯。3.上诉人也有一份被上诉人提交的2017年3月3日的《协议书》证据充分：被上诉人提交的《协议书》一式两份，有见证人见证签字，上诉人也有一份属实，且该协议书的手写及打印内容符合案情逻辑。在发回重审前的诉讼阶段，本案被上诉人（陈艳红、陈书金、赵文静、陈凯）不服原一审判决。在二审庭审中，刘皓的代理人手持该协议书复印件向见证人江照发发问，但是该证据被上诉人（原审上诉人）只向法庭出示了原件并用透明塑料袋装着，并未提交复印件，而刘皓的代理人当庭竟能持复印件发问，足以证明刘皓手里确有一份《协议书》原件，只是其拒绝承认罢了。为此，本案被上诉人的代理人就该复印件的来源向上诉人刘皓的代理人发问，其答复系从一审法院取得，但又不认可被上诉人一审提交过该证据，且查阅一审卷宗确没有该证据，被上诉人代理人答复的该证据的复印件来源自相矛盾，难圆其说，足证其手里确有一份协议书，该证据双方各执一份属实。该《协议书》内容明确，充分证明被上诉人支付给开发商款项后，通过贷款再支付给上诉人40万元，则全部购房款付讫。综上，最初议价单约定总价约80万元，被上诉人陈艳红去开发商处就仅有的几个可供选择的房屋选定后，才能够精确的计算出房屋价格，鉴于需要陈艳红垫付款项但交款人单据仍开具刘皓的名字的实际情况，则陈艳红交纳449534.61元后，不仅购房款超支近5万元，且无法在开发商处直接更名，开发商只与刘皓签订《商品房出售合同》，刘皓再按二手房缴纳税费办理过户给陈凯。鉴于此，在见证人江照发的风险提示和建议下，为了把事情完全说清楚，在协议书上手写补充了再通过贷款支付40万元的有关内容。陈艳红与刘皓均在协议书上签字，其二人各执一份；之后刘皓又与陈凯签订《存量房买卖合同》，陈凯贷款支付了最后一笔购房款40万。贷款支付尾款40万元，符合“定金+首付款+贷款（最后一笔付款）”的交易习惯。原二审上诉时已论述，不再赘述。房屋买卖的先后顺序清晰，被上诉人的主张和证据相互印证和吻合，既符合当时的约定，也符合交易习惯，证明被上诉人陈述的相关证据的形成时间顺序属实，被上诉人的合同义务已履行完毕。二、上诉人关于最初的议价单的解释有悖事实，主张的事实相互矛盾，故无法举证证明其主张的“120万元”总购房款的依据。1.对于总价80万元的议价单：明确约定“合计：800000元，经双方协商同意以上价格”。买卖房屋对于百姓来讲属于大的事情和开支，双方会特别认真和严谨对待，若约定的只是部分价格，不仅会特别说明给予解释把价格说清楚，而且绝不会使用“合计”这种意义明确的字眼。被上诉人不否认“80万”元是亲情价，是折扣价格，是优惠价格，需要强调的是议价单（上诉人认为是《房屋买卖协议》）明确约定的是“合计：800000元”。同时，结合上诉人刘皓的房屋安置好几年后，依然长期不交“超面积购房款”，以及要由买受人先垫付“超面积购房款”后过户的事实，即便陌生人购房，也存在风险问题，这也是其多年未将该房屋售出的原因，二手房的市场价对其不具体完全的参考意义，通常也需要折价出售。因此，“合计：800000元”的总购房款符合本案实际情况，符合证据内容的真实意思，是买卖双方自愿达成的真实意思表示。2.对于房价为120万：上诉人应当承担举证责任，并承担举证不能的法律责任。本案发生于房屋过户后一年多房价暴涨，上诉人的起诉原因不言而喻。综上，上诉人的上诉没有事实和法律依据，应当判决维持一审判决，驳回其诉讼请求。 刘皓向一审法院提出诉讼请求：1.判令陈凯、赵文静、陈书金、陈艳红立即向刘皓支付购房款40万元并支付自2017年4月27日起至付清购房款之日的利息，暂计算至2018年6月27日为23333元；2.诉讼费用由陈凯、赵文静、陈书金、陈艳红承担。事实和理由：2013年4月1日刘皓与拆迁单位签署市北区延安三路旧城改造项目房屋安置定位协议,刘皓获得拆迁后定位安置的青岛市延安三路192号3号楼3单元603户房产一套（以下简称涉案房屋），建筑面积77.64平方米，刘皓需补交超安置面积购房款452416.62元，应交房款按实测面积结算。2017年2月该房产已具备交付条件。刘皓的前妻向刘皓称其妹妹陈艳红的儿子陈凯结婚需购房，介绍刘皓将涉案房屋出售给陈凯。后刘皓与陈艳红、陈书金夫妇商定，该房产需补交的超面积安置款由陈艳红夫妇直接交纳给项目开发单位，折抵向刘皓购买涉案房屋部分面积的购房款，涉案房屋部分面积按平方米18880元计算购房款,剩余部分面积按每平方米15000元计算购房款，刘皓取得权属登记后再与陈凯以二手房买卖方式办理过户手续，同时按以上约定计算并支付购房款。后涉案房屋实际缴纳超面积安置449534.61元，依据之前约定，陈艳红夫妇代为向开发商交纳该笔款项，并领取房屋钥匙。刘皓于2017年3月15日取得房产证。2017年4月4日刘皓在介绍人陈素惠陪同下与陈艳红、陈书金签订买卖协议，对房款的计算方式进行了约定：已缴纳给开发商的4953461元，按照每平方米18880元计算，折抵涉案房屋23.81平方米的购房款，剩余53.57平方米，按照每平方米15000元计算，合计还应支付购房款803550元，双方协商一致去掉零头，按照80万元计算剩余购房款。2017年4月4日刘皓按照双方的约定，与陈凯签订青岛市存量房买卖合同，办理了过户手续，2017年4月27日房屋产权变更登记为陈凯，陈凯通过银行贷款方式向刘皓支付房款40万元，尚欠40万元。故要求判如所请。 赵文静、陈凯、陈书金、陈艳红一审中共同答辩称，赵文静、陈凯、陈书金、陈艳红不欠刘皓购房款。陈素惠系陈艳红的二姐，其与刘皓多年前办理离婚，但二人感情很好一直共同生活。因刘皓未打算居住涉案房屋，故不想往外拿钱交回迁款。刘皓一直托人帮其卖房，从2013年起卖了四年一直无人问津。2016年底陈艳红给儿子陈凯买婚房，本已交纳定金定了一套二手房，陈素惠和刘皓得知后，坚持让陈艳红退掉该房，买刘皓的涉案房屋。陈艳红向刘皓讲明买房的预算最多只有80万元，其中40万元还需银行贷款，刘皓表示只要陈艳红帮其交了回迁款，再贷款40万元支付房款就可以。于是陈艳红退掉已付定金的二手房，损失了定金，确定买刘皓的房子。当时刘皓简单写了一个纸条，计算了一下房屋面积和价格，总价80万元，陈艳红觉得没有超出预算就同意了。后来陈艳红去帮刘皓到开发商处交回迁款时发现刘皓被拆迁的老房子面积与刘皓之前讲的不一致，经询问刘皓称老房子面积不用考虑，陈艳红除了给开发商的45万元之外，再给刘皓40万元就两清了。陈艳红交纳回迁款后才得知需要先将房产证办到刘皓名下再过户给陈凯，为此又须多花费过户的费用。陈艳红交钱后开发商将合同、收据、钥匙均交付给陈艳红。后陈凯与刘皓签订存量房买卖合同，约定贷款40万元支付给刘皓，后来贷款也到位了。陈艳红一家认为事情已经全部办理完毕了。陈艳红等人认为刘皓是在青岛市出台限购政策、房屋价格上涨后心里不平衡，又来多要房款。根据交易习惯,无论是按揭贷款还是双方签订的购房合同,贷款均是最后一笔款项,国家规定的限购令等文件也是将首付款和贷款进行了先后分类,贷款也是最后一笔款项,因此本案除了贷款的40万元，再无其他的应付款项,从举证责任角度讲,根据物权法的规定,房屋买卖合同应当是书面合同,刘皓应当对其主张的总价款120万提供书面的证据,否则应承担举证不能的法律后果。 一审法院认定事实如下：陈书金、陈艳红系夫妻关系，陈凯系陈书金、陈艳红之子，赵文静系陈凯之妻。案外人陈素惠系刘皓前妻。各方均认可陈艳红与陈素惠系姐妹关系。2013年4月1日刘皓作为被拆迁安置人与拆迁单位签订《市北区延安三路旧城改造项目房屋安置定位协议》，约定拆迁单位对刘皓所有的原青岛市延安三路194号106户建筑面积37.03平方米的房屋进行拆迁，应安置住宅建筑面积47.03平方米，刘皓选择安置青岛市延安三路192号汇达丽苑小区3号楼3单元603户房屋，建筑面积77.64平方米，刘皓应交安置房屋价款共计454216.62元，以实测建筑面积为准结算。2016年底，陈艳红夫妇因陈凯结婚欲为其购置房屋，经陈素惠牵线联系，刘皓同意将涉案房屋出售给陈艳红夫妇。2017年3月3日刘皓与案外人青岛汇达置业有限公司就涉案房屋签订商品房出售合同，涉案房屋实测面积为77.38平方米，刘皓需交纳449534.61元购房款。经刘皓与陈艳红夫妇协商，该笔款项由陈艳红代为交纳给汇达公司，陈艳红夫妇交款后，房屋开发单位将购房合同、房屋钥匙等交付给陈艳红夫妇。刘皓取得诉争房屋权属登记后，于2017年4月与陈凯签订青岛市存量房买卖合同，并办理了房屋产权转移登记手续。2017年5月陈凯通过办理银行贷款方式向原告支付购房款40万元。现刘皓认为陈艳红一家尚应支付剩余购房款40万元，陈艳红一家则认为，双方约定的总房款就是80万元，已经向刘皓付清。根据双方陈述和提供的证据，双方争议的主要焦点问题在于涉案房屋的交易价格。刘皓主张交易价格为120余万元，除由陈艳红一家代为交付给汇达公司的449534.61元外，尚欠刘皓80万元。陈艳红则认为双方交易价格总共为80万元，包括由代为交付给汇达公司的449534.61元，房款已全部付清。刘皓主张购房款120余万元的主要依据即其提供的手写材料一张（以下简称手写材料），该材料内容为：“77.38㎡-23.81㎡=53.57㎡,53.57㎡按15000元/米≈800000,合计：800000元,经双方协商同意以上价格。”该材料左下方有陈艳红、陈书金签字捺印，右下方有刘皓、陈素惠签字捺印。刘皓以此证明，刘皓取得涉案房屋产权后，依据与陈艳红一家约定以及已经交纳超面积购房款的事实计算尚应支付刘皓的购房款，具体计算方式为按照每平方米18880元计算折抵该房产23.81平方米的购房款，剩余53.57平方米的房产面积，按每平方米15000元计算购房款为803500元，双方协商一致再减免3500元，即陈艳红一家再支付刘皓80万元购房款即可。该80万元仅是53.57平米的购房款,涉案房屋面积共77.38平米,不可能按照53.57平方米计算购房款，对于23.81平方米为什么按照18880元计算，是因为刘皓签订安置定位协议时，政府定价超安置面积按照每平方米18000元以上交纳购房款，4年之后至2017年，刘皓向陈艳红一家出售涉案房屋时，市场单价已远高于18000元，因此双方商定超安置面积部分的单价按照18880元计算，其他部分面积给予更低的单价15000元计算，已经是出于亲情的考虑做出的优惠。陈艳红一家同样也提交该手写材料作为证据，用以证明刘皓在产生卖房想法时，就恶意编造原房屋面积是23.81平方米的事实（实为37.03平方米），意图造成超面积53.57平米（实际超40.35平米）的事实，为其日后不当得利13.22平米的差价设置陷阱，双方当时谈妥的就是以80万元买卖涉案房屋，不存在交给开发商钱之后还要再给刘皓80万元的说法。根据陈艳红一家已交的超面积差价款明细可看出，超面积单价为18007.73元，而刘皓主张的两个价格，一个是每平米18880元，已超过超面积单价数额，一个是15000元，远低于超面积单价，不具有合理性，由此可以证实刘皓所称的单价纯属刘皓倒推所致，与双方的意思表示不一致。关于该证据的形成时间，双方当事人陈述不一，刘皓称系2017年4月初陈艳红一家缴纳了449534.61元之后形成的；陈艳红一家则称系2017年2月底或3月初形成的，该材料不是双方的买卖合同，仅是双方有买卖意向，刘皓承诺按照80万元出售涉案房屋。同时陈艳红一家认为对于该手写材料形成时间虽没有直接证据予以证明，但是如果除了贷款40万元，还欠刘皓房款的话，双方应当直接写明欠款数额，刘皓也不可能在尚有40万元房款未付情的情况下协助办理过户，有违常理。事实上双方于2017年3月3日签订了一份书面协议，该协议才是双方的买卖合同。陈艳红一家对其陈述提供了落款时间为2017年3月3日的协议书，该协议书有打印和手写两部分，打印部分的内容为：青岛市市北区延安三路192号x号楼x单元x户户主:刘皓,因个人经济负担过重,无法缴纳回迁超面积购房款,经与陈艳红协商将原住房转卖给陈艳红,由陈艳红于2017年3月3日将超面积购房款:肆拾肆万玖仟伍佰叁拾肆元陆角壹分￥449534.61元一次性付清。手写部分内容为：还欠刘皓房款肆拾万元整，经协商通过银行贷款一次付清（陈艳红自认手写内容是由其书写）。右下角双方协议人处有陈艳红和刘皓的签字。左下方写有：见证人江照发。对于该协议书，刘皓不予认可，认为该协议主文既有打印文字也有手写文字,依据一般众所周知的常识和日常生活经验法则,签署协议时,在打印文字内容存在，同时有书写文字时，应经双方在书写文字处按手印或签字确认,但该协议中手写文字处并无双方的确认,仅凭打印文字内容不能证明陈艳红所称购房款共计约80万元的主张；刘皓从未签署该份协议,因为双方系亲属关系，刘皓曾应陈艳红的要求向其提供过至少6份在右下角处写有刘皓名字的空白A4纸张，刘皓对其陈述的该事实未提供证据证明；另刘皓认为即使该协议属实，也是形成于双方共同提供的手写材料之前，成交价格应以双方提供的手写材料为准，该手写材料可作为双方的买卖合同使用。刘皓对该主张提供了在二审期间2018年2月14日的调查笔录中第5页关于该协议书形成过程的陈述内容予以证明。该调查笔录第5页证人江照发陈述称:“我同上诉人（本案陈艳红）、被上诉人（本案刘皓）都是朋友,2017年3月左右,我开车载他们两家一起到开发商处,双方协商购房,上诉人要将房产登记到其子名下,开发商称仅能登记到被上诉人名下,我说此举风险太大,又没有任何书面凭证,所以我提出作为见证人,双方共同签署一个协议,将欠款等情况一并写明。该协议书是双方同时在开发商处签署的，一式两份,双方各有一份,我也签了两次名字。”陈艳红认为证人的证词并不能证明双方提供的手写材料是在2017年3月3日双方签署协议书之后形成的。刘皓对其主张还提供了从贝壳网、房天下、安居客二手房交易中介网站下载的2017年前后涉案房屋所在小区二手房成交单价记录及该时间该小区二手房交易均价记录，证明2017年3月前后涉案房屋市场交易价在每平方米18000元以上，按照刘皓提供的手写材料被告应支付的购房款核算，涉案房屋的交易单价为16148元，远低于当时的市场价，该证据与刘皓提供的手写材料，完全可以证明刘皓主张的交易价格。陈艳红一家对该证据不予认可，认为该证据来源不清，打印时间是2019年4月22日，不能证明双方交易时间的市场价格，陈艳红之所以购买刘皓的房屋就是因为比市场价便宜，市场价格对于本案没有任何意义。 一审法院认为，《最高人民法院民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”根据该规定，刘皓主张涉案房屋的交易价格为120余万元，对此刘皓负有举证责任，双方当事人均将手写材料作为证据提交，说明双方对该证据均予以认可，故法院对该证据真实性予以确认，该证据可以证明双方曾经协商确认过53.57平方米的价格，但因该证据内容含糊不清，双方又各执一词，对所执之词均没有提供证据予以证明，而且根据该证据内容看，不能视作一份完整的买卖合同，而且刘皓称该材料形成于陈艳红提供的协议书之后，对此刘皓虽提供的调查笔录，但该笔录内容不能证明其主张，对该事实一审法院不予确认，单凭该证据无法证明原告主张的成交价格120余万元的事实。陈艳红一家为反驳刘皓的主张，提供了2017年3月3日的协议，虽然刘皓对该协议内容不予认可，但其并未否定落款处其本人的签名，对该签名刘皓称曾应要求出具多份由其签名的空白纸张，对此刘皓没有提供证据予以证明，故对该陈述一审法院不予采信，应该确认该协议是双方签署的；虽然协议中手写内容处没有双方的签字确认，但该手写内容书写于双方的签名之前，按照常理，在书写或打印内容之后签名，应视为其对签名之前内容的全部确认，另结合江照发在二审时就该协议形成过程的陈述，完全可以证明该协议是双方的真实意思表示，对该协议的真实性，一审法院予以确认，根据该协议内容可确认，除陈艳红一家代为向开发商支付的超面积购房款449534.61元外，尚欠刘皓购房款40万元。后陈艳红一家已经付清该40万元，至此应付的房款已经付清。现刘皓认为陈艳红一家尚欠其房款40万元，刘皓未提供充分有效证据，而且按照常理，如果尚欠刘皓房款40万元的话，双方应对付款期限、如何支付等作出约定，实际上双方对此并无约定，且如刘皓所称尚有40万元房款未支付的情况下，刘皓即协助办理房屋过户手续，明显亦有违常理，现陈艳红一家已经将房款付清，刘皓亦协助办理了房屋所有权转移登记手续，双方的合同已履行终结，故刘皓的请求没有事实和法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：驳回刘皓要求支付房款40万元及利息的诉讼请求。案件受理费7650元（刘皓已预交），由刘皓负担。 本案二审期间，上诉人提交青岛银行台东六路支行《活期历史交易查询》银行盖章明细，证明事项：2017年5月16日其才收到青岛银行转账的40万银行贷款，但是其于2017年4月27日已经将涉案房产过户给被上诉人陈凯其已经取得房产证。四被上诉人发表质证意见如下，对于证据的真实性无异议及证明事项均无异议。与其上诉陈述的主张没有关联性。本院对上述证据的真实性予以确认，不能直接证明上诉人的诉讼主张。 本院二审期间查明的其他事实与一审法院一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案的焦点问题是一审法院未支持上诉人诉讼请求是否正确。本案系商品房买卖合同纠纷，当事人之间买卖商品房的意愿清楚，已经完成了涉案房屋的交付、权属登记等手续。双方对于涉案房屋的最终价格存在争议。根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。一审法院据此认定上诉人对于其主张的涉案合同价格为120万元负有举证责任于法有据，本院对此予以确认。 对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力。因证据的证明力无法判断导致争议事实难以认定的，人民法院应当依据举证责任分配的规则作出裁判。上诉人提交的双方当事人均认可的手写材料未能显示双方对于涉案房屋达成了价款为120万元的合意。上诉人虽然对2017年3月3日的协议内容不予认可，但其并未否定落款处其本人的签名，对该签名上诉人称曾应要求出具多份由其签名的空白纸张，对此未提供证据予以证明，一审法院对该陈述未予采信，符合法律规定。一审法院进而结合江照发在原二审时就该协议形成过程的陈述，认定该协议是双方的真实意思表示，从而确认该协议于法有据，本院对此予以确认。根据该协议内容可确认，除陈艳红一家代为向开发商支付的超面积购房款449534.61元外，尚欠刘皓购房款40万元。后陈艳红一家已经付清该40万元，至此应付的房款已经付清。现刘皓认为陈艳红一家尚欠其房款40万元，刘皓未提供充分有效证据。被上诉人关于总价款为80万元的抗辩达到了民事案件的证明标准。一审法院整合各方证据，包括上诉人申请出庭的证人证言、商品房交易的流程等，综合认定上诉人就被上诉人尚欠其购房款40万元未达到证明责任符合法律规定于法有据，本院依法予以确认。 另，上诉人关于网络查询相关房屋的价格与涉案房屋非相同时间点、相同或类似情况，不能据此认定涉案房屋价格为120万元。 综上所述，上诉人的主张不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7650元，由上诉人刘皓负担。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  于 梦 审判员  张晓华 二〇二〇年六月三十日 法官助理 刘思涵 书记员王若怡