山东省嘉祥县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0829民初1511号 原告：巨野县润泽物业服务有限公司嘉祥分公司。住所地：嘉祥县迎凤路北段护城河南50米路西。统一社会信用代码：91370829MA3M10G930。 负责人：张标，经理。 委托诉讼代理人：高奎，山东祥城律师事务所律师。 被告：董龙振，男，1987年12月2日出生，汉族，住嘉祥县城书香水岸Ｃ区。 原告巨野县润泽物业服务有限公司嘉祥分公司(以下简称润泽公司嘉祥分公司)与被告董龙振物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人高奎，被告董龙振到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告润泽公司嘉祥分公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告立即交纳住房物业费1838元及滞纳金；2、诉讼费用由被告承担。庭审中，原告解释其主张的1838元的物业费包括由原告代收的一年度的城市生活垃圾处理费60元。事实和理由：原告润泽公司嘉祥分公司系被告居住的嘉祥县书香水岸小区C区物业服务公司。原被告双方于2018年签订了《前期物业服务协议》，被告应依据合同的约定交纳物业服务费用，同时按照嘉祥县人民政府的规定交纳垃圾处理费。现被告至今未交纳2019年11月6日至2020年11月5日的物业费及垃圾处理费。维护原告的合法权益，请求人民法院依法判如所请。 被告董龙振辩称：被告不交物业费的具有正当事由，具体为：1、原告润泽公司嘉祥分公司的个别保安人员服务意识差，服务技能低；2、小区车辆出入管理不严，乱停放，且存在高空扯线充电现象；3、消防设施安装不规范，存在较大安全隐患；4、小区太阳能热水系统至今无法使用；5、小区绿化不精致，补栽缺乏整体规划；6、小区应该配备的业主活动室、图书馆等设施空闲、简陋、陈旧，儿童娱乐设施存在安全隐患；7、公共设施维修不及时；8、小区卫生差，保洁人员打扫卫生系应付公事；9、疫情期间消毒不及时、不主动；10、小区公共部位管理不到位，致使小区外门市挤占小区公共场地建设消防楼梯，小区内安装的净水机占用了公共场地；11、属于全体业主的公共收益（广告费、纯净水机、通信基站租赁费等）从未公布，广大业主不知情；12、小区10号、20号楼楼顶安装移动通信基站业主均不知情；13、原告承诺业主申请空置房的物业费按70％收取，而原告确称从第二年执行。14、物业管理人员推卸责任，处理事情拖延；15、业主家的房屋普遍裂缝不仅不配合业主查找原因，却代表开发商将房屋裂缝原因归结于业主安装中央空调。且被告的房屋第一年未居住，应当减免其部分物业费。 原告润泽公司嘉祥分公司为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：1、原被告签订的《前期物业服务协议》，协议中约定各方在物业服务中的权利义务，同时约定了物业服务收费标准为每月1.2元/平方米及违约责任，被告的房屋坐落位置及建筑面积等事实，证明双方存在物业服务合同关系，被告应依法按照协议约定向原告交纳物业服务费用。现被告逾期交纳物业费用，违反协议约定。2、被告上年度交纳物业费收据存根一份，证明被告上年度交纳物业费的金额为1778元、费用标准1.2元/平方米，服务期限为2018年11月6日至2019年11月5日。被告本年度应缴纳物业费用的时间起算点为2019年11月6日至2020年11月5日，数额和标准同上年度。3、《嘉祥县城区生活垃圾处理征收使用管理办法》，其中第五条第四项规定城区居民生活垃圾处理费用由物业公司代收，第六条第一项规定居民每户按照5元/月标准征收，每户每年为60元。原告作为被告所在小区的物业服务公司，有权向被告代为收取居民生活垃圾处理费60元。4、物业费用催缴通知书照片一张，证明原告向被告催缴所欠物业费用的事实。5、济宁祥润置业有限公司商品住宅质量保证书示范文本，证明济宁祥润置业有限公司交付给被告的商品房屋质量保证期限。自2018年11月6日交付房屋后至今，未超出保证书保修期。如被告房屋出现质量问题，仍依据该质量保证书的约定向济宁祥润置业有限公司主张权利，该问题不是物业服务公司的范围，不能成为被告拒交物业费用的免责事由。 经庭审质证，被告对原告提交证据1的真实性无异议，但认为原告没达到承诺的服务标准。证据2-5无异议，同时认为其不交物业费不是因为房屋质量问题而是其答辩中陈述的问题。 本院对上述原告提供的1-5号证据认证如下：证据1对其待证事实具有证明力，本院予以采信。证据2可证明被告已逾期未交纳物业费，对该证明内容本院予以采信，但对其待证事实被告拖欠一年度的物业费缺乏证明力，对该证明内容本院不予采信。证据3可作为原告代为收取居民生活垃圾处理费的依据，本院予以采信。证据4可证明原告在起诉前已向被告进行了书面催交，原告的起诉符合法定条件，本院予以采信。证据5可证明小区的房屋的质量问题仍在保修期内，不属于物业服务公司的范围，本院予以采信。 被告董龙振为支持其抗辩意见，向本院提交了以下证据：1、照片22张及视频光盘一张，综合证明原告的物业服务不达标。2、被告所作小区业主委员会公示的《关于投票表决解聘润泽公司嘉祥分公司结果公告》，证明被告所在小区业委会已经将原告解聘。 经庭审质证，原告对被告提交证据1-2号证据均有异议，认为该组证据不能客观的反映原告的物业服务问题，不能作为被告拒绝交纳物业费的理由。 本院对上述被告提供1-2号证据认证如下：该1-2号证据均不能作为被告拒绝交纳物业费或减免物业费的理由，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告董龙振为嘉祥县书香水岸C区1号楼1单元302室的业主，房屋的建筑面积为123.49平方米。原告润泽公司嘉祥分公司是该小区的房地产开发单位选聘的物业管理企业。2018年11月16日原、被告分别作为甲、乙方签订了《前期物业服务协议》，约定甲方对物业共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全防范、交通等项目进行维护、修缮、服务于管理。乙方依据约定向甲方交纳物业管理费用。协议还约定：1、物业管理服务费收费标准前期以买卖合同为准，办理房产证后已房产证上面积为准，高层、小高层公寓每月1.2元/平方米。收费时间自开发商通知交房之日起计收，乙方或使用人逾期交纳物业管理费的，甲方可从逾期之日起按应交费用每日3‰加收滞纳金。2、委托管理期限自本合同签订之日起生效，至业主委员会成立签订新合同后本合同终止。3、甲方违反协议，未到达管理服务质量目标的乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。协议同时还对甲方的物业管理服务质量进行了约定。 另查明，被告已交纳了2018年11月6日至2019年11月5日的物业服务费1778元。自2019年11月6起被告以物业服务不达标为由拒交物业费。被告拖欠物业费后，原告以在被告房门张贴物业费催交通知书的方式进行了催交。 还查明，《嘉祥县城区生活垃圾处理征收使用管理办法》，第五条第四项规定城区居民生活垃圾处理费用由物业公司代收，第六条第一项规定居民每户按照5元/月标准征收。 本院认为： 本案的争议焦点有两个，一是被告董龙振主张的拒交、减交物业服务费用的理由是否成立；二是原告润泽公司嘉祥分公司的诉求能否全部得到支持。 一、关于第一个焦点问题 物业公司面向全体小区业主提供的物业管理服务具有公共物品的性质，关系到全体业主的切身利益，如允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业管理费用，将造成物业公司运营经费不足，影响其维持正常服务，最终损害小区中其他正常交费的业主利益。故本院认为，在物业服务合同关系中，业主认为润泽公司嘉祥分公司提供的服务存在一般瑕疵并不足以构成拒交物业费的正当理由，只有当物业公司提供的服务有较大瑕疵，影响业主正常生活时，相关业主才可以此为抗辩理由减免物业费。从本案的具体情形分析，被告主张的原告润泽公司嘉祥分公司的个别保安人员服务意识差，物业服务人员与他人吵架、打架；小区车辆出入管理不严，乱停放；小区绿化不精致，补栽缺乏整体规划；个别业主窗外给电动车充电、电梯内卫生不整洁、路面有积水、门岗空岗、垃圾箱占用消防通道，疫情期间消毒不及时、不主动，公共设施维修不及时，物业管理人员推卸责任等现象，但其所提供的相关证据不足以证明物业管理长期存在上述问题，仅能反映被告提供的物业服务中存在一般瑕疵，不能作为被告拒交物业费的理由。关于被告主张的小区10号、20号楼楼顶安装了移动通信基站，小区内安装的净水机占用了公共场，属于全体业主的公共收益（广告费、纯净水机、通信基站租赁费等）从未公布，小区外门市挤占小区公共场地建设消防楼梯，广大业主不知情地的问题，系小区公共空间被占用，属于有关共有和共同管理权力的事项，按照《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，应当经专有部分占建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意决定。因此，业主个人不能以此作为拒交物业费的抗辩理由。关于被告主张的小区消防设施安装不规范，存在较大安全隐患；开发商遗留问题小区太阳能热水系统至今无法使用；小区应该配备的业主活动室、图书馆等设施空闲、简陋、陈旧，儿童娱乐设施存在安全隐患等情形，如上述问题存在，根据《山东省物业管理条例》第二十四条的规定，涉及到该小区能否通过综合验收的问题，系开发商应履行的义务。关于被告提供的视频中显示的个别业主家烟感报警器门禁损坏，与被告不相关联。关于被告董龙振主张的其所在小区业委会已经将原告润泽公司嘉祥分公司解聘，其无需交纳物业费的问题。根据《物业管理条例》第二十六条“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”的规定，及原被告签订的《前期物业房屋协议》中“委托管理期限自本合同签订之日起生效，至业主委员会成立签订新合同后本合同终止。”的约定，被告并未提供证据证明其所在小区的业主委员会与其他物业服务企业签订的物业服务合同已生效。况且，即使原被告签订的《前期物业房屋协议》已终止，被告作为业主亦应交纳原告服务期间的物业费。因此，被告的上述抗辩理由不能成立。关于被告主张的其房屋第一年未居住，应减免其物业费的问题，根据《山东省物业服务收费管理办法》第十七条第一款的规定，普通住宅交付后空置六个月以上的，其前期物业公共服务费应当减收；办理空置的程序和具体减收比例由设区的市、县（市、区）人民政府价格主管部门会同物业主管部门规定，但收取的费用最高不得超过百分之六十。但被告并未提供相应证据证明其房屋已空置六个月以上，其以此要求减免物业费的理由不能成立。 综上，润泽公司嘉祥分公司在接受委托对物业进行管理后，已经履行了合同约定的维修、养护、管理和维护的主要义务，即使其在物业管理服务过程中存在瑕疵，董龙振等业主也可以根据《前期物业服务协议》的约定，通过要求物业服务企业限期整改或提议选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益，以拒付物业管理费对抗物业服务瑕疵的行为既无合法依据，也非明智之举。 二、关于第二个焦点问题 根据《山东省物业服务收费管理办法》第十五条第一款、第二款的规定，业主应当自物业交付之日起按月交纳物业公共服务费。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业公共服务费的，从其约定。经业主或者物业使用人同意，物业服务企业可以预收物业公共服务费，但预收时间不得超过半年；物业服务企业与业主或者物业使用人对预收时间另有约定的，从其约定。本案中，原告润泽公司嘉祥分公司主张被告董龙振应交纳2019年11月6日至2020年11月5日一整年度的物业管理费，但双方签订的前期物业服务协议中即未约定业主一次性预交一年的物业费，亦未约定交纳物业费采取预交模式，被告亦不同意原告的诉求，因此，被告应按月交纳物业费。因此，原告要求被告预交物业费的请求本院不予支持。但，原告的诉求中所包含的原告起诉之日前的2019年11月6日至2020年5月5日其已提供物业服务期间的物业费，被告应当交纳。关于原告主张的其代收的2019年11月6日至2020年11月5日的城市生活垃圾处理费的问题。根据《嘉祥县城区生活垃圾处理费征收使用管理办法》的规定，城市生活垃圾处理费的征收标准为居民按每户每月5元缴纳，有物业管理的小区由物业公司代征该项费用。因此，原告向被告代征2019年11月6日至2020年5月5日共计6个月的城市生活垃圾处理费本院予以支持。原告主张其已为被告垫付了该年度的城市生活垃圾处理费60元，未提供相应证据，故，原告一次性向被告代征一整年度的该项费用，本院不予支持。关于原告主张的滞纳金问题，从双方合同关于滞纳金约定的目的分析，滞纳金实际具有迟延履行违约金的性质。根据《合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，本案中，原告润泽公司嘉祥分公司的实际损失为物业服务费的利息损失，合同约定的日3‰的滞纳金明显过高，且原告在提供物业服务中存在瑕疵，故违约金调整为同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为宜。当然，原告润泽公司嘉祥分公司也应虚心听取被告董龙振等业主的意见，对在物业服务中存在的问题及时改进，提高物业服务水平，避免双方产生矛盾或纠纷，共同营造和谐小区。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告董龙振于本判决生效之日起3日内，向原告巨野县润泽物业服务有限公司嘉祥分公司支付2019年11月6日至2020年5月5日共计6个月的物业服务费889元、城市生活垃圾处理费30元及违约金（违约金的计算方式：每一个月的违约金均以148元为基数，从次月的第一天起至实际给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 二、驳回原告巨野县润泽物业服务有限公司嘉祥分公司其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取25元，由被告董龙振负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。 审判员  贾顺启 二〇二〇年六月一日 书记员  江艳晴