河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终2998号 上诉人（原审被告）：河北金灿房地产开发有限公司，住所地深泽县桥头乡乘马村滨港小镇小区1号楼1-1-102。 法定代表人：李红宾，该公司经理。 委托诉讼代理人：刘成亮，河北信联律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：史永辉，男，1977年5月6日生，汉族，住赵县。 委托诉讼代理人：钱春潮，河北时代经典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李凯，河北时代经典律师事务所实习律师。 原审被告：河北鹿峰房地产开发有限公司，住所地石家庄市裕华区建华大街与槐中路交叉口万达B区9号楼1-2801。 法定代表人：魏春立，该公司经理。 委托诉讼代理人：张世雄，河北冀华律师事务所律师。 上诉人河北金灿房地产开发有限公司（以下简称金灿公司）因与被上诉人史永辉、原审被告河北鹿峰房地产开发有限公司（以下简称鹿峰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省深泽县人民法院（2019）冀0128民初1538号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人的委托诉讼代理人、被上诉人的委托诉讼代理人、原审被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人金灿公司上诉请求：一、撤销原判，依法改判；二、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定被上诉人与鹿峰公司之间签订的《滨海花园认购合同》有效是错误的。被上诉人与鹿峰公司签订认购合同不是双方真实意思表示，事实是当时鹿峰公司想向黄亚旺借款，黄亚旺为保证债权安全，要求鹿峰公司以签订认购合同的方式为借款提供担保，应认定认购合同无效并裁定驳回起诉。另外，在签订认购合同时，鹿峰公司并没有取得《商品房销售（预售）许可证》，且至今鹿峰公司仍没有取得任何项目开发手续。一审法院曲解鹿峰公司意见，无理推断，明显错误。二、上诉人不应对史永辉承担任何责任，一审认定上诉人应当协助史永辉办理商品房预售登记备案是错误的。史永辉是与鹿峰公司签订的认购合同，与上诉人没有签订任何合同，根据合同相对性原则，史永辉与上诉人没有任何法律关系，上诉人也就没有义务协助史永辉办理商品房预售登记备案。三、一审法院判决上诉人与鹿峰公司共同向史永辉承担违约责任，于法无据。史永辉与鹿峰公司签订的认购合同是无效的，约定的违约条款也是无效的，且史永辉签订合同时知道鹿峰公司没有任何开发手续，其在签订合同时也存在过错，因此鹿峰公司不应向史永辉承担违约责任，那么上诉人更不应该向史永辉承担责任。另外，违约条款是认购合同中的约定，上诉人并不是认购合同的当事人，因此违约条款不能约束上诉人。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，应当依法予以撤销。望查明事实，依法改判。 被上诉人史永辉辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由没有事实予以证明，望依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。 原审被告鹿峰公司述称，一、鹿峰公司与史永辉之间签订的6份认购协议，其真实意思表示为“所有权转让是手段、担保是目的”，即实为让与担保，是为了向我方与黄亚旺之间的借款提供担保，根据法律规定应为无效合同。二、史永辉提交的证据不足以证实向我方支付过购房款。三、双方之间的购房过程明显不符合常理，进一步证明了所有权转让是手段，担保才是目的。四、我方与黄亚旺之间共存在两笔借款，截至本案一审立案前，我方共向黄亚旺偿还款项300余万，2019年7月我方仍在向黄亚旺偿还款项。综上，史永辉提交的证据不足以证明认购协议的合法性，不足以证明其向我方支付过购房款，恳请二审法院查清事实并依法改判。 史永辉向一审法院起诉请求：1、判令确认原告与被告鹿峰公司签订的房屋《滨港花园认购合同》6份合法有效；2、判令二被告为原告办理滨港小镇6号楼1单元202、301、302、401、502、702房产的不动产登记手续，并交付给原告上述不动产（总价款1563,099元）；3、判令被告支付违约金132,863元（按日万分之一计算至起诉日，起诉后至交付房屋时的违约金一并判决）；4、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：中国农业银行银行卡取款业务回单显示，2013年7月19日，原告转付魏春立138万元。中国农业银行分户账（窄页）显示，2016年7月27日，史辉珍现支取8万元；2016年9月5日，史辉珍现支7万元；2016年9月14日，史辉珍现支55000元，以上史辉珍现支共计205000元，庭审中原告自认于2016年11月1日前补交款项183099元。被告鹿峰公司对138万元的真实性无异议，但该款项是黄亚旺通过原告账户转付被告鹿峰公司的借款，并用魏春立在蠡县的房产办理的抵押；对取现的款项的关联性有异议，不能证明所取现金交给了被告鹿峰公司。2016年11月1日，原告作为乙方与被告鹿峰公司作为甲方签订《滨港花园认购合同》，约定甲乙双方本着平等、自愿、互惠互通的原则，经充分协商，就乙方购买甲方开发滨港花园就住宅事宜达成一致意见如下：第一条乙方所购房屋的基本情况：房屋坐落于河北省石家庄市深泽县滨港花园，房号为地上6-1-202，面积129.12平方米，单价2130元，房款275026元，地下储间面积16.29平方米，单价950元，房款15476元，总房款为290502元。第二条付款方式：乙方选择一次性付款于2016年11月1日付清。第三条交房日期：甲方于2017年5月1日前将房屋交付乙方。第五条甲方逾期交房的违约责任：甲方如未按本合同约定将房屋交付乙方使用，按下列方式处理：自本合同第三条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行。同日，《收据》显示，交款单位为原告，金额为290502元，收款事由为购房款，该《收据》加盖了“河北鹿峰房地产开发有限公司财务专用章”。2016年11月1日，原告作为乙方与被告鹿峰公司作为甲方签订《滨港花园认购合同》，约定甲乙双方本着平等、自愿、互惠互通的原则，经充分协商，就乙方购买甲方开发滨港花园就住宅事宜达成一致意见如下：第一条乙方所购房屋的基本情况：房屋坐落于河北省石家庄市深泽县滨港花园，房号为地上6-1-301，面积94.49平方米，单价2180元，房款205988元，地下储间面积8平方米，单价950元，房款7600元，总房款为213588元。第二条付款方式：乙方选择一次性付款于2016年11月1日付清。第三条交房日期：甲方于2017年5月1日前将房屋交付乙方。第五条甲方逾期交房的违约责任：甲方如未按本合同约定将房屋交付乙方使用，按下列方式处理：自本合同第三条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行。同日，《收据》显示，交款单位为原告，金额为213588元，收款事由为购房款，该《收据》加盖了“河北鹿峰房地产开发有限公司财务专用章”。2016年11月1日，原告作为乙方与被告鹿峰公司作为甲方签订《滨港花园认购合同》，约定甲乙双方本着平等、自愿、互惠互通的原则，经充分协商，就乙方购买甲方开发滨港花园就住宅事宜达成一致意见如下：第一条乙方所购房屋的基本情况：房屋坐落于河北省石家庄市深泽县滨港花园，房号为地上6-1-302面积129.12平方米，单价2180元，房款281482元，地下储间面积14.62平方米，单价950元，房款13889元，总房款为295371元。第二条付款方式：乙方选择一次性付款于2016年11月1日付清。第三条交房日期：甲方于2017年5月1日前将房屋交付乙方。第五条甲方逾期交房的违约责任：甲方如未按本合同约定将房屋交付乙方使用，按下列方式处理：自本合同第三条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行。同日，《收据》显示，交款单位为原告，金额为295371元，收款事由为购房款，该《收据》加盖了“河北鹿峰房地产开发有限公司财务专用章”。2016年11月1日，原告作为乙方与被告鹿峰公司作为甲方签订《滨港花园认购合同》，约定甲乙双方本着平等、自愿、互惠互通的原则，经充分协商，就乙方购买甲方开发滨港花园就住宅事宜达成一致意见如下：第一条乙方所购房屋的基本情况：房屋坐落于河北省石家庄市深泽县滨港花园，房号为地上6-1-401，面积94.49平方米，单价2080元，房款196539元，地下储间面积12.58平方米，单价950元，房款11951元，总房款为208490元。第二条付款方式：乙方选择一次性付款于2016年11月1日付清。第三条交房日期：甲方于2017年5月1日前将房屋交付乙方。第五条甲方逾期交房的违约责任：甲方如未按本合同约定将房屋交付乙方使用，按下列方式处理：自本合同第三条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行。同日，《收据》显示，交款单位为原告，金额为208490元，收款事由为购房款，该《收据》加盖了“河北鹿峰房地产开发有限公司财务专用章”。2016年11月1日，原告作为乙方与被告鹿峰公司作为甲方签订《滨港花园认购合同》，约定甲乙双方本着平等、自愿、互惠互通的原则，经充分协商，就乙方购买甲方开发滨港花园就住宅事宜达成一致意见如下：第一条乙方所购房屋的基本情况：房屋坐落于河北省石家庄市深泽县滨港花园，房号为地上6-1-502，面积129.12平方米，单价2110元，房款272443元，地下储间面积14.62平方米，单价950元，房款13889元，总房款为286332元。第二条付款方式：乙方选择一次性付款于2016年11月1日付清。第三条交房日期：甲方于2017年5月1日前将房屋交付乙方。第五条甲方逾期交房的违约责任：甲方如未按本合同约定将房屋交付乙方使用，按下列方式处理：自本合同第三条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行。同日，《收据》显示，交款单位为原告，金额为286332元，收款事由为购房款，该《收据》加盖了“河北鹿峰房地产开发有限公司财务专用章”。2016年11月1日，原告作为乙方与被告鹿峰公司作为甲方签订《滨港花园认购合同》，约定甲乙双方本着平等、自愿、互惠互通的原则，经充分协商，就乙方购买甲方开发滨港花园就住宅事宜达成一致意见如下：第一条乙方所购房屋的基本情况：房屋坐落于河北省石家庄市深泽县滨港花园，房号为地上6-1-702，面积129.12平方米，单价1980元，房款255658元，地下储间面积13.85平方米，单价950元，房款13158元，总房款为268816元。第二条付款方式：乙方选择一次性付款于2016年11月1日付清。第三条交房日期：甲方于2017年5月1日前将房屋交付乙方。第五条甲方逾期交房的违约责任：甲方如未按本合同约定将房屋交付乙方使用，按下列方式处理：自本合同第三条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行。同日，《收据》显示，交款单位为原告，金额为268816元，收款事由为购房款，该《收据》加盖了“河北鹿峰房地产开发有限公司财务专用章”。上述购房款共计1560399元。庭审中，被告鹿峰公司对上述《滨港花园认购合同》6份的真实性无异议，但认为黄亚旺与被告鹿峰公司之间存在民间借贷关系，原告转付被告鹿峰公司法定代表人魏春立的款项系代黄亚旺转付被告鹿峰公司的借款，上述《滨港花园认购合同》6份系被告鹿峰公司向黄亚旺借款的担保，并提交了银行交易流水，称2015年2月14日至2015年12月10日期间魏春立分8次向黄亚旺转款共计490300元系被告鹿峰公司偿还黄亚旺的借款本金；2015年12月22日，魏春立偿还原告借款2万元。2017年10月20日，被告鹿峰公司作为乙方与被告金灿公司作为甲方签订《协议书》，约定鉴于甲方取得了位于小区的土地使用权，而乙方在该土地项目上进行了先期开发建设，并出售了部分房屋，如甲方在该土地上进行了开发建设必然涉及到乙方和其他业主的利益，为了维护各方利益，经双方协商，订立如下协议：一、甲方收购乙方在建工程，并办理相关规划、建设、销售手续，滨港小镇小区项目后续开发事宜由甲方经营，乙方撤出。二、由甲方对外出售房屋，以乙方与业主的购房合同为标准，重新与业主签订《商品房买卖合同》；1、乙方向甲方提供已售出真实有效的《购房合同》，并提供原始的银行转账记录及收据，如无法提供甲方不予认可；2、乙方用《购房合同》进行抵押借款的，乙方如实向甲方提供所抵押的房间及借款金额；3、业主已交付乙方全部购房款的，甲方不得再以任何理由加价收取相关费用，不得损坏业主的利益。另查明，冀（2018）深泽县不动产权第0000276号证书显示，权利人为被告金灿公司，坐落于深泽县干渠南侧，大桥头村东侧，不动产单元号130128203215ＧＢ00002Ｗ00000000，权利类型为国有建设用地使用权，用途为批发零售用地、城镇住宅用地，土地使用面积为15614平方米。2019年8月5日，编号为深行审预售2019003的《石家庄市商品房预售许可证》，显示开发企业为被告金灿公司，项目名称为滨港小镇，项目地址为深泽县乘马村村西，预售范围为1＃--8＃住宅楼＊＊＊＊＊＊。以上事实有庭审笔录及相关书证在卷佐证。 一审法院认为，原告与被告鹿峰公司签订《滨港花园认购合同》的事实均无异议，该协议应属原告与被告鹿峰公司的真实意思表示。庭审中，被告鹿峰公司主张上述《滨港花园认购合同》无效的依据为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，此即表明其认可与原告形成了商品房预售合同法律关系，由此上述《滨港花园认购合同》有效，对此予以确认。被告鹿峰公司在明知其未取得商品房预售许可的情况下向原告销售房屋并收取了原告全部购房款后，又与被告金灿公司签订《协议书》，将案涉滨港小镇的土地使用权及地上附着建筑物转让给被告金灿公司，后被告金灿公司取得了案涉滨港小镇的建设用地使用权和预售许可证，由此，被告金灿公司应依据《滨港花园认购合同》协助原告办理商品房预售许可登记备案。原告称现案涉滨港小镇项目已经竣工，但未提交项目竣工验收的相关证据，待案涉滨港小镇项目竣工验收合格后，被告金灿公司应协助原告办理房屋登记手续并将案涉房屋交付给原告。现（本案审理）阶段不具备交付条件，原告交付房屋办理登记的请求不予支持，待条件具备时原告可另行主张权利。被告鹿峰公司称黄亚旺与其存在民间借贷关系，原告转付其法定代表人魏春立138万元是代黄亚旺转付被告鹿峰公司的借款，且用魏春立蠡县的房产提供抵押，上述《滨港花园认购合同》6份系被告鹿峰公司借款的担保，在2015年2月至12月被告鹿峰公司的法定代表人魏春立分8次向黄亚旺转款系偿还黄亚旺的借款本金，于2015年12月22日转付原告2万元称系偿还原告的借款，原告对此不予认可，被告鹿峰公司未提交相关证据证实上述《滨港花园认购合同》系原告的上述借款的担保，且被告鹿峰公司未提交证据证实原告转付被告鹿峰公司的款项系代黄亚旺转付被告鹿峰公司的借款，故对被告鹿峰公司的上述抗辩主张不予采信。上述《滨港花园认购合同》中约定了被告鹿峰公司逾期交付房屋的违约金，该约定符合相关法律的规定，由于二被告均未在约定的期限内向原告交付房屋，由于案涉房屋未竣工，被告鹿峰公司和金灿公司应自逾期交付房屋之次日起共同支付原告违约金至原告起诉之日止，剩余违约金，待被告金灿公司交付房屋后，原告可另行主张权利。2017年11月29日《转让合同》的内容均为被告鹿峰公司与被告金灿公司就双方的借款等事宜进行的约定，与原告无关，故对二被告称应以该《转让合同》为准、被告金灿公司称其与原告无关、不承担任何责任的抗辩主张不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、原告史永辉与被告河北鹿峰房地产开发有限公司于2016年11月1日签订的《滨港花园认购合同》6份有效；二、被告河北鹿峰房地产开发有限公司、被告河北金灿房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告逾期交付房屋的违约金131,300.32元（违约金以1,563,099元为基数，自2017年5月2日起按照日利率万分之一计算至2019年8月29日止）；三、驳回原告史永辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20,064元，保全费5,000元，由二被告负担。 经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，被上诉人史永辉与原审被告鹿峰公司签订的六份《滨港花园认购合同》有合同双方签字、盖章，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且鹿峰公司向史永辉出具的收据上明确写明收款事由为购房款，能够认定六份《滨港花园认购合同》是双方的真实意思表示，为有效合同。上诉人金灿公司主张六份认购合同系鹿峰公司向案外人黄亚旺借款提供的担保，史永辉不予认可，且鹿峰公司提供的证据不足以证实本案的认购合同系其向黄亚旺借款的担保，故对上诉人上述主张不予支持。依法成立的合同对当事人具有法律约束力。鹿峰公司与上诉人签订《协议书》，约定上诉人收购鹿峰公司在建工程，并办理相关规划、建设、销售手续，滨港小镇小区项目后续开发事宜由上诉人经营，鹿峰公司撤出，由上诉人对外出售房屋，以鹿峰公司与业主的购房合同为标准，重新与业主签订《商品房买卖合同》。根据鹿峰公司与上诉人签订的《协议书》可知，上诉人承接了鹿峰公司与业主签订的《滨港花园认购合同》中的权利义务，上诉人作为案涉房地产项目的承接方，应依据鹿峰公司与史永辉签订的《滨港花园认购合同》协助史永辉办理商品房预售许可登记备案。依据认购合同中关于违约金的约定条款，上诉人应当就逾期交房行为承担违约责任。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费20064元，由上诉人负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈爱民 审判员  宋广道 审判员  张 洁 二〇二〇年六月十八日 书记员  张佳丽