云南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）云民终363号上诉人（原审被告、原审原告）：郭健，男，1975年6月29日出生，汉族，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：王博，云南王永明律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：郝巍，云南九州方圆律师事务所律师。代理权限：一般授权代理。上诉人（原审被告、原审原告）：安宁豪泰宸业房地产开发有限公司，住所地：云南省安宁市县街镇泊鹤路8号。法定代表人：刘文俊，系公司执行董事。委托诉讼代理人：许文勇，云南王永明律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告、原审被告）：付成义，男，1965年4月30日出生，汉族，住云南省昆明市。委托诉讼代理人：凌艳传，云南汇同律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：陈磊，云南汇同律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告、原审被告）：王丽华，女，1969年12月14日出生，汉族，住云南省昆明市。委托诉讼代理人：凌艳传，云南汇同律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：陈磊，云南汇同律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人郭健、安宁豪泰宸业房地产开发有限公司（以下简称“豪泰公司”）与被上诉人付成义、王丽华民间借贷纠纷一案，不服云南省昆明市中级人民法院（2016）云01民初1143号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月10日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人郭健及其委托诉讼代理人王博、郝巍，豪泰公司的委托诉讼代理人许文勇，被上诉人付成义、王丽华共同委托的诉讼代理人凌艳传、陈磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。郭健及豪泰公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持其一审全部诉讼请求；2.本案一审、二审本诉及反诉的受理费及保全费由付成义、王丽华承担。事实和理由：1.41份《商品房购销合同》合法有效，郭健及豪泰公司已用案涉项目安澜星天地中的41间房屋抵偿付成义、王丽华的债务23109517元，一审判决认定未构成以房抵债系认定事实错误；2.《抵押借款合同》约定的借款并未实际履行，该合同不发生法律效力。借贷双方办理抵押登记，系履行《商品房购销合同》的一种增信措施，并非借款的抵押担保，故一审判决以此否定《商品房购销合同》的效力，实属错误。针对郭健及豪泰公司的上诉，付成义及王丽华答辩称：郭健及豪泰公司已用案涉项目安宁市安澜星天地一期41间房屋抵偿债务23109517元的主张不成立；1.其中23间房屋双方达成一致，变更约定为抵押担保，故债务人有关该23间房产抵偿债务的主张不成立；2.另18间房屋虽签订了《商品房购销合同》，但并非是双方的真实意思表示，应视为让与担保。且该18间房屋已出售，实际无法履行。付成义、王丽华向一审法院起诉请求：一、请求判令郭健及豪泰公司共同向其归还借款本金人民币3270万元；二、请求判令郭健及豪泰公司向其支付借款本金300万元自2014年8月19日至2015年3月17日的利息42万元，以及归还30万元本金后的借款本金270万元按年利率24%计算的自2015年3月18日起至借款还清之日止的利息；借款本金3000万元按年利率24%计算的自2014年9月17日起至借款还清之日止的利息。截止2016年7月10日的利息合计为人民币14524000元；上述款项合计人民币47224000元；三、请求判令付成义、王丽华对豪泰公司提供的以下房产享有抵押权，并以该抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿：安宁市安澜星天地一期2-101、2-102、2-103、2-106、2-107、2-108、2-109、2-110、2-111、2-112、2-113、2-201、2-202、2-203、2-205、2-301、2-302、2-303、2-305、2-401、2—402、2-403、2-405（共23间房屋）；四、请求拍卖豪泰公司位于安宁市安澜星天地一期3-106、4-403、4-405共计3间房屋用以偿还债务；五、请求判令郭健及豪泰公司共同承担本案诉讼费及财产保全费。郭健及豪泰公司向一审法院提出反诉请求：1.请求确认安澜星天地2栋101、102、103、106、107、108、109、110、112、113、201、202、203、205、301、302、303、305、401、402、403、405号及3栋107、109、110、111、112、113、201、202、203、205、301、302、303、305、401、402、403、405号共计41份《商品房购销合同》合法有效，并判令反诉付成义、王丽华继续履行《商品房购销合同》；2.本诉及反诉案件受理费及保全费由付成义及王丽华承担。一审法院经审理确认如下法律事实：付成义与王丽华系夫妻关系。2014年2月17日，付成义和郭健签订了编号为201401号的《借款合同》，约定由付成义向郭健提供贷款本金人民币300万元，借款期限一年，利息30%，每季付息一次，到期一次性还款。2014年6月17日，付成义和郭健又签订了编号为201425号的《借款合同》，约定由付成义向郭健提供贷款本金人民币3000万元，借款期限一年，利息30%，每季付息一次，到期一次性还款。签约后，付成义依约向郭健共计支付款项3300万元。2014年6月3日至2014年12月12日期间，郭健委托案外人计晓麟向王丽华共计还款3251613元。具体明细如下：1.2014年6月3日还款251613元；2.2014年9月1日还款22.5万元；3.2014年9月17日还款225万元（分五笔支付，其中一笔25万元，四笔各50万元）；4.2014年12月2日还款30万元；5.2014年12月12日还款22.5万元。2014年12月30日，付成义与郭健签订《补充协议》，约定就付成义2014年6月17日出借给郭健的3000万元债权，郭健自愿将其拥有所有权的、豪泰公司开发的安宁市安澜雅园（安澜星天地一期）共4栋商业用房（11792.8平方米，共96间）除去已被认购的14间外，剩余部分提供给付成义、王丽华作为抵押物。此抵押物在未还清付成义借款前，郭健如有销售需告知付成义，所收款项优先用于归还付成义。2015年1月9日，付成义、郭健及豪泰公司三方签订《借款归还协议》，约定：1.确认郭健向付成义借款共计3300万元，借款后郭健已归还本金30万元，尚欠本息3745万元；因郭健无力偿还借款本息，现经郭健协调，豪泰公司自愿代郭健清偿所欠款项；2.郭健及豪泰公司保证两个月内偿还借款现金500万元；3.豪泰公司将在安宁开发并拥有所有权的安澜星天地一期已完工的商用房第二栋（共四层）总计建筑面积2948,20平方米，除去已被认购的105号（3161平方米），剩余的2913.59平方米（共23间）按每平方米4300元的价格抵售给付成义（即以房抵债）合计冲抵付成义借款1258437元，此栋商品房为一次性抵款销售。付成义在取得以付成义名义在房管部门办理的购房备案登记证明后，当日即停止此笔款项的利息计算。同时豪泰公司负责全部有关产权证（土地使用证和房产证）的办理直至付成义取得两证为止。4.豪泰公司将在安宁开发并拥有所有权的安澜星天地一期已完工的商用房第三栋抵押给付成义，此栋商用房作为抵押销售处理。此栋房屋建筑总面积2948.202平方米，除去已被认购的，共19间房屋总建筑面积2818.34平方米，豪泰公司按每平方米4000元单价抵押给付成义，抵押金额为11273360元。三方签订此协议后两个月内豪泰公司须取得以付成义姓名在房管部门的购房备案登记证明，取得后当日对所出借款项此笔金额按还款金额递减，直至2015年底为止。到2015年12月31日前，此栋商品房仍由豪泰公司负责销售和出租，付成义有参与权和知情权，售房款项及租金由付成义直接收取或者由豪泰公司收取后转付给付成义。销售均价高于每平方米4000元的部分归豪泰公司所得。5.对第二、第三栋商品房的以上处置，双方签署本协议并签订购房合同后两个月内，豪泰公司必须取得商品房预售证。因购房款已用郭健欠付成义的欠款冲抵，付成义无须再向豪泰公司支付购房款。6.签约后，豪泰公司须将已出租的第二栋的租金由豪泰公司转付给付成义，并归付成义所有，豪泰公司与承租方签订的租房合同由郭健与豪泰公司协调，转为付成义与租用方另行签订租房合同；7.为不影响今后的房屋销售，三方都必须对此协议的价格进行保密，原则上2015年6月17日借款合同到期时郭健和豪泰公司应按借款合同一次性归还本金及利息，同时付成义应无条件解除抵押；8.郭健、豪泰公司偿还付成义借款时间为2015年12月31日。2015年2月13日，豪泰公司与付成义针对2栋23间房屋（2-101、2-102、2-103、2-106、2-107、2-108、2-109、2-110、2-111、2-112、2-113、2-201、2-202、2-203、2-205、2-301、2-302、2-303、2-305、2-401、2-402、2-403、2-405）及3栋18间房屋(107、109、110、111、112、113、201、202、203、205、301、302、303、305、401、402、403、405）签订了《商品房购销合同》，上述房屋均未办理登记备案手续。2015年11月30日，付成义、王丽华与豪泰公司签订了《抵押借款合同》，由豪泰公司将其位于安宁市安澜星天地一期2栋共计23间房屋向债权人进行借款抵押担保，借款金额1252万元，并办理了公证和房屋他项权证。一审法院对双方争议事实进行了确认：1.本案借贷双方已约定案涉借款按年利率30%计息，且借款人于2014年9月1日及12月12日各支付的22.5万元，以及2014年9月17日支付的225万元，恰是300万元及3000万元借款按年息30%所计算的一个季度利息。依据最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第二款的规定，借贷双方约定的借款利率不高于年利率36%，借款人亦是按照约定利率实际给付，故上述款项均系借款人依约支付的借款利息，不应再抵扣本金。2.针对郭健以车抵款的事实双方当事人均无异议，仅就车辆抵款金额双方各执一词。付成义认为《借款归还协议》中载明的郭健已归还30万元本金即为该车抵扣款，郭健虽予以否认，但其未举证证实另有归还30万元本金的事实，且其虽主张车辆抵款为90万元，但亦未举证证实。故一审法院确认郭健以其自有的宝马车抵扣借款本金30万元。3.双方当事人对付成义、王丽华收取安澜星天地一期第二栋房屋租金无异议。付成义确认自2015年9月1日至2017年4月1日期间收取20间商铺共计1115668元的租金。郭健及豪泰公司虽否认该租金金额，但其当庭表明对租赁及租金情况并不知晓，且亦未举证证实租金具体数额，故一审法院依据付成义自行确认的金额，认定其收取的租金为1115668元。借贷双方均未约定付成义收取的租金系归还本金，还是支付欠息。但鉴于双方约定了3300万元的借款为利率30%的有息借款，且付成义在上述期间收取的租金数额小于该期间所计利息，故认定该款项系借款人所付的利息。一审法院归纳本案一审的争议焦点为：一、本案的借款本金是多少？二、安澜星天地2栋23间房屋是以房抵债还是房屋抵押？三、安澜星天地3栋18间房屋是否已构成以房抵债，是否应将房款抵扣借款？四、针对上述41间房屋签订的《商品房购销合同》是否有效？是否应当予以履行？一、借贷双方签署的两份《借款合同》真实、合法、有效，出借人已将3300万元借款支付给借款人，借款人仅归还30万元借款，故目前尚欠本金为3270万元。二、付成义、郭健及豪泰公司虽在所签《借款归还协议》中约定将安澜星天地一期2栋23间房屋作价12528437元抵扣借款，并签署了相应的《商品房购销合同》，但该协议签署时豪泰公司并未办妥上述房屋的预售许可证，故上述约定并不能保障出借人的利益。为此，借贷双方及豪泰公司另于2015年11月30日签订《抵押借款合同》，抵押金额与上述以房抵款金额基本一致，并办理了抵押登记手续。至此，为保障债权人利益，借贷双方及豪泰公司已重新变更了《借款归还协议》中的约定，以抵押23间房屋的方式为案涉借款本息作出担保，故郭健、豪泰公司认为应依据《借款归还协议》中的约定将23间房屋作价抵款的主张与上述双方重新协商的合意不符，无事实依据支撑，故一审法院对其该项主张不予支持。三、《借款归还协议》中约定将18间房屋（原为19间，豪泰公司当庭确认已出售一间，剩余18间）抵押给付成义，但未签订抵押合同及办理抵押登记，仅是订立了《商品房购销合同》。结合各方协商意愿，18间房屋的《商品房购销合同》并非签约双方真实交易房产的意思表示，仅是为案涉借款本息提供担保的一种方式，故上述房屋并未作价以房抵款，且现并无证据证明豪泰公司已将上述房屋销售的款项支付给出借人，郭健及豪泰公司认为将18间房屋作价抵扣借款的主张无事实依据，一审法院不予支持。四、关于付成义、王丽华的各项诉请。鉴于借款人并未全额归还借款本金，且豪泰公司承诺自愿为郭健清偿案涉借款本息，故对原告要求郭健、豪泰公司归还借款本金3270万元及支付相应分段利息的请求予以支持；豪泰公司针对上述借款中的1252万元已提供自有的安澜星天地一期2栋23间房屋进行抵押担保，并办理了抵押登记手续。故豪泰公司应针对担保金额本息范围内的款项承担相应的担保责任；另各方当事人针对安澜星天地一期3栋的18间房屋并未形成合法有效的抵押担保关系，付成义及王丽华并不享有抵押权，故其请求拍卖其中的3-106、4-403、4-405三间房屋用以清偿债务无法律依据，一审法院予以驳回。五、关于郭健、豪泰公司的反诉请求，一审法院认为：首先，付成义与豪泰公司虽签订了2栋23间房屋的《商品房购销合同》，但其后经各方当事人协商，将原有以房抵款的合意变更为以23间房屋为案涉借款提供抵押担保，并设立了抵押权，故上述23份《商品房购销合同》已实际解除，现郭健、豪泰公司诉请确认合同效力及请求继续履行合同已无事实依据，一审法院对此项反诉请求不予支持；另双方针对3栋18间房屋签署的《商品房购销合同》并无真实的房屋买卖意思表示，仅是作为对借款本息的一种担保方式，且即使合同有效，也不具有实际履行性，故对于郭健、豪泰公司诉请继续履行该18份《商品房购销合同》的请求不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款第一项、第一百一十八条的规定，判决：“一、被告郭健、安宁豪泰宸业房地产开发有限公司于判决生效后十日内向原告付成义、王丽华归还借款本金3270万元及支付相应利息（利息支付方式为：1.以300万元为本金自2014年8月19日按年利率24%计算至2015年3月17日止的利息；2.以270万元为本金自2015年3月18日起按年利率24%计算至款清之日止的利息；3.以3000万元为本金自2014年9月17日按年利率24%计算至款清之日止的利息；)二、如被告郭健、安宁豪泰宸业房地产开发有限公司未按上述期限偿还债务，则原告付成义、王丽华有权对抵押的安宁市安澜星天地一期2栋2-101、2-102、2-103、2-106、2-107、2-108、2-109、2-110、2—111、2-112、2-113、2-201、2-202、2-203、2—205、2-301、2-302、2-303、2-305、2-401、2-402、2-403、2-405共计23间房产折价或者以拍卖、变卖上述抵押财产所得的价款在1252万元的范围内优先受偿；三、驳回原告付成义、王丽华的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）郭健、安宁豪泰宸业房地产开发有限公司的反诉请求。本诉案件受理费277920元及保全申请费5000元，及反诉案件受理费78673元由被告（反诉原告）郭健、安宁豪泰宸业房地产开发有限公司承担。”经征询各方当事人对一审法院确认事实的意见，上诉人郭健及豪泰公司提出四项异议：1.一审认定借贷双方及豪泰公司签订《借款归还协议》后，以23间商用房冲抵付成义借款1258437元，系认定事实错误，应为12528437元；2.遗漏认定《借款归还协议》中，将未售部分房产进行抵债约定；3.一审法院遗漏认定41间房产的价格；4.一审法院不应将签订《抵押借款合同》的情形，以及此后按照约定将23间房产办理抵押登记及公证的无关内容列为本案事实；被上诉人付成义及王丽华对一审认定事实未提出异议，对于各方当事人无异议的事实，本院予以确认。针对上诉人郭健及豪泰公司提出的四项异议，本院认为，1.一审法院在认定以23间商用房冲抵付成义借款1258437元时，将金额书写为12528437元，显为笔误，本院对此予以纠正；2.一审法院认定本案事实，系依据各方共同签订的《借款归还协议》，无法将全部协议内容全面引述，且是否将未售部分房产抵偿债务，仅凭各方约定尚无法支持诉讼观点成立，故该项异议不成立；3.豪泰公司与出借人依据各方签订的《借款归还协议》的内容，签订《商品房购销合同》，虽有对应房产的销售价格，但双方就以房抵债的款项金额已明确约定，无须再重复认定，故该项异议不成立；4.各方当事人按照《抵押借款合同》的约定，就相关房产办理了抵押登记，该情形与本案争议焦点密切相关，故郭健及豪泰公司提出该事实与本案无关，不应予以确认的异议，与查证事实不符，该项异议不成立。本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人郭健及豪泰公司提交了两组证据：1.《出租房屋及收取租金明细表》，欲证明2幢23间商品房，自2015年交付给付成义之后，付成义出租后收取资金，共计5295076.66元；2.3幢18间房屋产权证（12份为原件，6份为复印件），欲证明3幢18间房屋实际并未销售，房屋所有权仍登记在安宁豪泰公司名下。对于郭健及安宁豪泰公司提交的证据，付成义及王丽华质证认为，1.对安宁豪泰公司单方制作的《出租房屋及收取租金明细表》真实性及证明目的均不予认可，不能证明该23间房产由付成义及王丽华占有。根据协议约定，付成义及王丽华就该房屋租金可直接收取用于抵扣利息；2.对于有原件的12间房屋的《房屋所有权证》真实性认可，对于只有复印件的6间房屋《房屋所有权证》真实性不予认可，且该组证据无法证明房屋的权属现状，也不能说明该12间房屋是否被查封及被抵押的情形，故对该组证据的证明目的不予认可。对于郭健及安宁豪泰公司提交的该两组证据，本院认为，1.《出租房屋及收取租金明细表》系安宁豪泰公司单方作出的计算表，且无其他证据予以佐证该23间房屋收取的租金为5295076.66元，而非一审认定的1115668元，故对安宁豪泰公司提交的该组证据不予采信；2.3幢18间房屋，其中12间《房屋所有权证》显示登记在安宁豪泰公司名下，另6间房屋的《房屋所有权证》系复印件，无原件可供核对，故对无原件可供核对的6间房屋的《房屋所有权证》的真实性不予认可，至于该组证据能否证明待证事实，本院将结合争议焦点在后评述。被上诉人付成义与王丽华提交了一组证据：截止2020年4月26日安澜星天地商业中心（一期）《未备案房源信息表》一份，欲证明截止2020年4月26日，安宁豪泰公司开发建设的安澜星天地商业中心（一期）未备案房源只剩下3、4幢共计18间房屋未售，其中3幢仅有5间，分别为101、102、103、105、106，所以其主张抵偿给付成义及王丽华的18间房屋并不在未售房屋之列，所以其主张用18间房屋抵偿借款的主张不能成立。对于被上诉人付成义及王丽华提交的证据，郭健及安宁豪泰公司质证认为，对该组证据的真实性无异议，对证明目的不予认可，用于抵债的18间房产已办理至公司名下，所以并不在未售房屋范围，但并不影响抵偿案涉借款。对于付成义及王丽华提交的该组证据，本院认为，该《未备案房源信息表》系由安宁市房产交易管理所出具，且有原件可供核对，故对其真实性、合法性、关联性予以确认，该份证明能从未售房产中反向证明，安宁豪泰公司用于抵偿债务的房产已办理产权登记的事实，与约定抵偿债务应将对应房屋备案登记在债权人名下的内容不符，故其证明观点本院亦予认可，本院对该组证据予以采信。归纳各方当事人的诉辩主张及理由，本案二审争议的焦点是：案涉41间房产所签订的《商品房购销合同》是否有效？是否应当履行？一、关于安澜星天地一期2栋23间房产2015年1月9日，郭健、豪泰公司与付成义签订了《借款归还协议》。该协议中，各方确认郭健欠付付成义借款本息为3745万元，因郭健无力偿还所借款项，豪泰公司自愿代郭健归还借款本息。代偿方式为安宁豪泰公司以其开发建设的安澜星天地一期第二栋23间商品房以4300元每平方米抵售给付成义，合计冲抵借款12528437元。协议签订后，付成义与豪泰公司签订了对应房产的《商品房购销合同》。但此时，豪泰公司尚未取得上述房屋的预售许可证，不具备房屋预售资格，付成义作为购房人的权利依法未获保障。就此，借贷双方及安宁豪泰公司另于2015年11月30日签订《抵押借款合同》，就前述以房抵债事项再行约定了抵押条款，并办理了抵押登记。对此，一审法院认定借贷双方及豪泰公司以向债权人付成义设定抵押权的方式，改变了之前以房抵债的意思表示，应以变更后的《抵押借款合同》内容确认各方的权利义务，并无不当，本院予以确认。至于郭健及豪泰公司提出《抵押借款合同》各方并未履行，该合同不发生效力的上诉意见，经审理查明，首先，《借款归还协议》与《抵押借款合同》中，无论是以房抵债或是设定抵押权所对应的房产均为豪泰公司开发建设的安澜星天地项目，且23间房屋完全对应，由此可见，两份协议中对应的房产系同一特定物，指向性一致。其次，两份协议中，所涉款项金额大致相同，均为1252万余元，对此，郭健及豪泰公司无法做出合理解释；第三，《抵押借款合同》签订后，双方就对应房产办理了抵押登记，付成义及王丽华就23间房产依法享有抵押权，但豪泰公司自始未向付成义及王丽华主张过抵押权对应的出借款项义务，这与豪泰公司提出该合同未经履行，不产生法律效力自相矛盾，亦不符合日常生活逻辑；故此，郭健及豪泰公司提出的《抵押借款合同》未经履行，尚未生效，其与付成义就以安澜星天地二期23间房产抵偿债务所形成的《商品房购销合同》系各方真实意思表示，应继续履行的上诉意见没有事实和法律依据，本院依法不予支持。二、关于安澜星天地一期3栋18间房产各方在《借款归还协议》中，约定将18间房产抵押给付成义，但未办理抵押登记，仅签订了《商品房购销合同》。一审法院认定各方共同签订的《借款归还协议》，及基于此形成的《商品房购销合同》，目的系债务清偿提供的担保方式，并非真实的房产交易，且无证据证明豪泰公司已将该18件房产作价抵款，故对于继续履行《商品房购销合同》的主张不予支持。二审中，郭健及豪泰公司上诉提出，按照《借款归还协议》的约定，该18间房产在2015年12月31日之前由豪泰公司负责销售和出租，未售部分以2016年1月1日起则由付成义按每平方米4000元的单价购买。所以该18间房产应当按照该价格抵售给付成义。经审理查明，各方当事人基于借款关系项下所形成的《借款归还协议》，目的在于所借款项的清偿，协议中约定将该18间房产作价为债权人设定抵押，从本质上理解其性质属于让与担保。现豪泰公司主张以缔约时的价格抵偿其所负债务，本质上属于流押条款，依法不应予以支持。且本案中，豪泰公司已将该18件房产已办理产权登记在其名下，双方所签订的《商品房购销合同》已实际不能履行。故郭健及安宁豪泰公司的针对安澜星天地二期18间房产所形成的《商品房购销合同》应继续履行的上诉意见没有事实和法律依据，本院依法不予支持。综上，郭健及安宁豪泰宸业房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费78673元，由郭健及安宁豪泰宸业房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 颖审判员 周惠琼审判员 刘亚东二〇二〇年六月三日书记员 王应娇