江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0582民初3849号原告：张家港市新中瑞房产营销策划有限公司，住所地张家港市杨舍镇阳光锦程M91。法定代表人：马晓鹤，该公司总经理。委托诉讼代理人：薛丰亚，该公司员工。被告：卢健，男，1978年5月18日生，汉族，住张家港市。委托诉讼代理人：沈文娟，卢健妻子。委托诉讼代理人：殷一峰，江苏国之泰律师事务所律师。原告张家港市新中瑞房产营销策划有限公司（以下简称新中瑞公司）与被告卢健居间合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用简易程序，并于2020年4月28日公开开庭进行了审理。原告新中瑞公司的委托诉讼代理人薛丰亚、被告卢健的委托诉讼代理人沈文娟、殷一峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新中瑞公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付中介费72300元及违约金14460元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告欲购买坐落于张家港市的房屋，经原告居间介绍，被告与案外人陈建春于2017年7月27日签订《房地产买卖合同》，根据该合同约定被告将房屋以7238000元的价格购入。现原告的中介义务已经履行完毕。根据合同约定，中介成功后，被告作为买方应当支付原告中介费（总房价的1%）即72380元，经原告催要，被告均拒绝支付。为此，原告起诉至本院。被告卢健辩称：新中瑞公司主张支付中介费、违约金无事实和法律依据。首先，新中瑞公司出具的签订日期为2017年7月27日的房地产买卖合同，被告卢健的签名并非卢健本人所签，系卢健妻子沈文娟所签，因此该份合同并非卢健的真实意思表示，不对卢健发生法律效力。其次，卢健购得案涉房屋并非通过中介购得，而是通过交保证金报名参与退出房源再售认购摇号的方式中签取得。即使卢健签署了新中瑞公司出具的这份房地产买卖合同，卢健购买该套房屋的目的也是无法实现的，因为案涉房源属于退出房源，案外人陈建春对该套房屋不具有产权，不具备卖房资格，卢健的购房目的无法实现，属于法定的可解除合同。2018年5月30日卢健通过公证处全程见证摇号中签购得案涉房屋，并于2018年6月8日与房屋开发企业张家港保税区隆基置业有限公司签订商品房买卖合同，卢健与开发商签订的买卖合同才使得卢健的购房目的得以实现，与新中瑞公司没有任何关系。再次，卢健通过摇号中签后与开发商签订了商品房买卖合同，2017年7月27日的房地产买卖合同即使是真实的也应归为失效。原告为主张其诉讼请求，向本院提交了下列证据：1、《房地产买卖合同》，合同签订时间为2017年7月27日，载明卖方（甲方）为案外人陈建春，买方（乙方）为卢健，居间方为新中瑞公司。合同约定卖方将坐落于张家港市长安南路308号隆基观唐村2幢101室的房屋出售给买方，出售价格为7238000元；买方在合同签订当日支付定金300000元，买卖双方于2018年2月15日办理房地产过户手续；合同签订成功后，即视为中介成功，居间方收取总房价2%的佣金，买卖双方各承担1%；中介佣金在合同签订时支付，不支付的需另行承担中介佣金20%的违约金。案外人陈建春在卖方签字栏签字捺印，新中瑞公司在居间方一栏加盖公章，卢健的妻子沈文娟在买房一栏签署“沈文娟卢健”并捺印。被告质证认为，该份合同系被告卢健妻子所签，对被告卢健本人没有约束力。2、张家港市人民法院（2019）苏0582民初8329号民事裁定书、和解协议书，证明新中瑞公司曾因案涉合同起诉卖方陈建春且双方已经达成和解，由陈建春支付中介费30000元。被告质证认为，上述裁定书、和解协议与本案无关。3、案外人陈建春于2017年7月27日出具的委托书，载明陈建春委托陈林代为出售陈建春名下坐落于张家港市的房屋。被告质证认为，对该证据的真实性无法确认，即使是真实的，也不能凭此确认案外人陈建春享有隆基观唐小区2幢101室房屋的产权。被告向本院提交了下列证据：1、2018年5月23日张家港日报对第2018002期商品住房退出房源公示，证明案涉房屋属于退出商品住房，认购人通过交保证金报名认购，采取摇号出售的方式抽签购房。2、2018年5月30日案涉房源摇号全过程的录像，证明被告卢健在公证下中签购得案涉房屋。3、2018年5月30日张家港市人民政府官方网站发布第2018002期退出房源公示摇号结果，证明被告卢健通过摇号中签购得案涉房屋。4、2018年6月8日被告卢健与张家港保税区隆基置业有限公司签订的《商品房买卖合同》。原告对上述证据质证认为，对证据本身没有异议，但是买房时是被告卢健提出由其妻子代签。2017年7月27日签订合同起至2017年8月27日这一个月建，苏州市政府出台限售政策，未满两年不能过户，这一个月中原告新中瑞公司也曾反复催促卖方抓紧领取房产证，催促买房抓紧凑齐首付款。但是由于卖方领取不动产权证需要交30多万元的税款，而被告卢健也想节省税金，就提出要自己去找关系，后来新政就出台了。随后这套房被开发商收回房源，再摇号出售。此外，对案涉合同约定的定金，被告卢健的妻子沈文娟陈述，当时钱不够，还向中介借了100000元，向卖家支付300000元作为定金。后来这个钱怎么处理的有点忘记了，可能是卢健在处理。另查明，被告卢健与沈文娟于2015年4月30日办理结婚登记。本院认为，本案争议焦点有二，一是案涉《房地产买卖合同》是否对被告卢健具有约束力；二是被告卢健是否应当向原告新中瑞公司支付居间费。首先，对于案涉《房地产买卖合同》是否对被告卢健具有约束力，虽然该合同买方一栏“卢健”的签名字样系卢健的妻子沈文娟书写，但考虑到二人系夫妻关系且根据沈文娟的陈述，其为交付案涉《房地产买卖合同》约定的定金曾向中介借款100000元，而对该100000元借款则是由被告卢健在处理，综合上述情况，原告有合理的理由相信卢健的妻子沈文娟有权代理卢健在案涉《房地产买卖合同》上签字，该代理行为有效，故卢健应受案涉《房地产买卖合同》的约束。其次，案涉《房地产买卖合同》第五条约定签订该合同后，即视为中介成功，由买卖双方各自向居间方支付房屋总价1%的佣金；中介佣金在合同签订时支付，不支付的需另行承担中介佣金20%的违约金。而居间合同中的居间人除负有向委托人报告订立合同的机会、提供订立合同的媒介服务的义务外，依据房屋买卖的通常交易习惯，居间人还应协助买卖双方办理评估、贷款审核、税费缴纳、房屋产权过户等相关手续。但案涉《房地产买卖合同》第五条的约定将居间方的责任限制为签订合同即可，而居间方也就是原告新中瑞公司作为提供已经拟定好的合同文本的一方，并未采取合理的方式提请合同相对人注意该合同第五条存在限制居间方责任的情形，未尽到提示说明义务，故，该条款应属无效。被告卢健作为案涉《房地产买卖合同》的买方应当按照居间人已经提供的居间服务支付相应的报酬，结合本案合同订立情况及居间方在居间过程中提供的服务情况，本院酌情认定被告卢健应当向原告新中瑞公司给付居间费为21714元（7238000×1%×30%）。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四百二十四条的规定，判决如下：被告卢健应当向原告张家港市新中瑞房产营销策划有限公司给付居间费21714元。限于本判决生效后十日内履行。案件受理费减半收取985元，由原告张家港市新中瑞房产营销策划有限公司负担690元，由被告卢健负担295元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定向江苏省苏州市中级人民法院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审 判 员 刘志东二〇二〇年六月二十八日法官助理 侯苈芮书 记 员 薛乾荣张家港市人民法院当事人须知当事人在法院调解、判决后自动履行法律文书确定的义务，将相关履行义务款项交纳至法院以下账户的，应在三日内将汇款人、金额、相关汇款依据及案号等情况书面告知承办法官。1、诉讼费用。户名：张家港市人民法院，开户银行：中国银行张家港分行营业部，账号：；2、调解书、判决书确定当事人履行义务的款项。户名：张家港市人民法院，开户银行：中国银行张家港分行营业部，执行款账号：46×××84。3、汇款情况如未及时告知承办法官，导致当事人向法院申请执行的，可能存在被法院采取强制执行措施或被列为失信被执行人及限制高消费等风险。4、如未按调解书、判决书确定义务履行，导致对方当事人向法院申请执行的，法院将依法采取强制执行措施，或采取列为失信被执行人及限制高消费等信用惩戒措施。张家港市人民法院