江西省赣州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣07民终1897号 上诉人（原审原告）：胡称生，男，1959年5月7日生，汉族，住江西省赣州市于都县。 委托诉讼代理人：陈铭，江西雩山律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张芳吉，男，1987年10月22日生，汉族，住江西省赣州市于都县。 被上诉人（原审被告）：李春凤，女，1989年1月15日生，汉族，住江西省赣州市于都县。 二被上诉人共同的委托诉讼代理人：黄斌，江西律嘉律师事务所律师。 二被上诉人共同的委托诉讼代理人：张观莲，江西律嘉律师事务所律师。 上诉人胡称生因与被上诉人张芳吉、李春凤房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省于都县人民法院（2019）赣0731民初3961号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人胡称生上诉请求：1.撤销一审判决，依法将案件发回重审或按上诉人一审诉讼请求改判；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院判决无法律依据。一审法院认为“原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反相关法律强制性规定，该合同合法有效。在合同履行期间，原告已按双方之前的约定支付了每月1300元的租金，但之后的租金经被告通知未达成一致，故被告以原告未足额支付租金为由通知解除合同，不具有法定或约定的解除事由，该通知不产生解除合同的效力”完全符合事实及法律规定。但一审法院却在这一认定的基础解除了合同，完全没有法律依据。二、一审法院解除合同毫无事实依据。一审法院认为“被告就该房屋与次承租人签订了《补充协议》，确定了被告与次承租人间房屋租赁关系，且次承租人作为承租人已经实际占有该租赁房屋，双方已经成立房屋租赁合同关系，因被告明确表示终止合同的履行，且房屋他人合法占有，原告与被告间的租赁合同实际上已经无法继续履行，故原告要求继续履行合同已无法支持”毫无事实依据。事实上本案中三个次承租人也是上诉人的次承租人，上诉人早已和他们签订了租赁合同，他们也正在使用房屋，上诉人与被上诉人纠纷出现后，被上诉人采取断电的方法造成次承租人无法经营，使次承租人拒绝向上诉人交纳合同约定的租金，被上诉人再与次承租人签订所谓的合同，继续使用租赁房屋，被上诉人在没有与上诉人终止合同的情况下与次承租人签订《补充协议》，依法属于无效合同，更不纯在所谓的实际占有、无法履行等等。三、被上诉人无理要求加租，没有协商一致的情况下单方解除合同，同时采取锁门、断电的方式以达到目的，一审法院不顾事实终止双方的合同，这一判决将造成恶劣的社会影响。 被上诉人张芳吉、李春凤答辩称：上诉人的上诉理由不能成立。具体如下：1.上诉人按照双方签订的房屋租赁合同第2条约定按照周边行情调整房租并函告了上诉人调整房租，但上诉人未按照函告的房租标准支付房租后，被上诉人向上诉人致函解除合同，因此上诉人是违反房屋租赁合同的一方；2.被上诉人张芳吉是租赁房屋的所有权人，在一审诉前已实际收回房屋，并与案外人签订了房屋租赁协议，被上诉人已实际收回租赁房屋，房屋的租金也是由现在的承租人直接支付给被上诉人张芳吉，上诉人与被上诉人的房屋租赁合同已经实际解除，被上诉人与上诉人之前签订的房屋租赁合同已经失去了履行基础，因此，被上诉人认为上诉人主张要求继续履行房屋租赁合同无事实与法律依据，应予以驳回；3.本案被上诉人李春凤不是本案的适格当事人，因本案是房屋租赁合同纠纷，根据合同相对性原则，李春凤并未与上诉人签订任何房屋租赁合同，因此其不是本案适格当事人。 胡称生向一审法院起诉请求：1.判决被告继续履行双方于2011年11月19日签订的《房屋租赁合同》并且停止侵害、排除妨害；2.判决被告承担违约责任，赔偿原告各项经济损失18082元；3.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2011年11月19日，原告与被告张芳吉签订一份《房屋租赁合同》，原告为乙方，被告张芳吉为甲方，合同约定被告将其所有的位于于都县厅、面积96.7㎡）出租给原告使用，房屋产权证号：赣（2018）于都县不动产权第0008428号，权利人张芳吉，分摊土地使用面积28.99㎡，租赁期限自2012年1月1日至2023年12月31日止，租金为600元每月，在当月十日前逐月给付（三年后，按周边行情进行调整房租）；在合同期内，原告有权转租。合同第七条还约定：“房屋后面（临街面）有块空地，经双方协商，由乙方投资构筑店铺实施，构筑过程中和涉及规划城管及当地村民纠纷等所产生的费用开支由乙方承担，甲方概不负责。”第八条约定：“经双方协定，该店铺的使用权归乙方使用支配，使用年限为12年，从2012年元月1日至2023年12月31日止，甲方不得以任何理由干涉和收取任何费用，合同期满后，终止乙方在该店铺的使用权，乙方无条件（样房不动）移交给甲方。”合同签订后，原告在该房屋后面的空地上靠房屋一边搭建简易棚，并将简易棚隔成三间，连同该房屋分成三份，分别租给他人使用，且以原告的名义与承租人签订《店面租赁合同》，现承租人为温仁发、温立英、谢广生，合同签订时间分别为2018年元月1日、2019年3月13日、2017年3月1日，租金分别为1600元（按每年递增100元计算）、1600元（按年增加5%计算）、1800元（按年增加10%计算，2019年租金为：2178元每月）每月，租金由原告收取。2019年9月10日，被告张芳吉向原告发出通知，要求原告租金按5600元每月支付，原告拒绝且与被告协商未果，同月14日，又向原告发出通知，要求双方于同月18日终止合同并收回房屋。期间被告强行报停涉案房屋的用电，致原告购买用电材料重新在别处接电供现承租户使用，材料费及人工工资共计1722元。同月4日、21日，被告委托其妻李春凤分别与现承租人温仁发、谢广生、温立英签订《补充协议》，约定温仁发的租金为1700元每月，从2019年9月5日开始交于张芳吉收取；谢广生的租金为2000元每月，从2019年9月5日开始交于张芳吉收取；温立英的租金为1600元每月，从2019年9月13日开始交于张芳吉收取；原告与各承租户签订的《店面租赁合同》被告认可其中的各项条款。此后，现承租人的房屋租金就向被告支付，拒绝向原告支付。2019年10月12日，被告向原告用微信告知：“本人张芳吉与胡称生房屋租赁合同9月份解除，现已收回房屋”。为此原告诉至一审法院，要求依法支持原告的诉讼请求。另查明，双方当事人至今未提供涉案房屋搭建的简易棚的相关审批手续。至2019年9月，原告向被告支付租金按1300元每月支付，并已支付完毕。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告与被告张芳吉签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反相关法律强制性规定，该合同合法有效。在合同履行期间，原告已按双方之前的约定支付了每月1300元的租金，但之后的租金经被告通知未达成一致，故被告以原告未足额支付租金为由通知解除合同，不具有法定或约定的解除事由，该通知不产生解除合同的效力。但被告已就该房屋与次承租人签订了《补充协议》，确定了被告与次承租人间房屋租赁关系，且次承租人作为承租人已实际占有该租赁房屋，双方间已成立房屋租赁合同关系。因被告明确表示终止合同的履行，且房屋已由他人合法占有，原告与被告间的租赁合同事实上已无法继续履行，故原告要求继续履行合同的诉讼请求，一审法院不予支持。经合同当事人的同意，原告在房屋后的空地上搭建简易棚后转租他人，虽然搭建简易棚系未经批准的临时建筑，其与次承租人签订的就该部分租赁合同无效，但并未影响其向次承租人按合同约定的租金收取相应的房屋占有使用费，同时合同第八条也约定了该建筑的使用权及使用期限，被告在履行期届满前，将该房屋转租他人并收取与原合同相当的租金，造成原告损失，应承担相应的赔偿责任。《合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。现原告主张2019年9月至11月的租金损失，尚在合同约定的期限内，符合法律规定，一审法院予以支持。据原告与次承租人的合同约定，该租金为：16134元（4800元+4800元+6534元），但根据租赁合同的性质以及经营的管理成本、收益状况和本案的实际情况，一审法院酌定原告的损失为：10000元。原告主张的因被告报停用电而另行架设用电设备的损失共计1722元，因被告已明确表示与原告的合同不再履行，原告擅自加设该设备事实上并未起到防止损失扩大的效果，故应属原告自身的原因致扩大的损失，一审法院不予支持。判决：一、原告胡称生与被告张芳吉于2011年11月19日签订的《房屋租赁合同》终止履行；二、被告张芳吉应赔偿原告胡称生2019年9月至11月的租金收益损失计人民币10000元，限于判决生效后十日内履行完毕；三、驳回原告胡称生的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费352元，减半收取176元，由被告张芳吉承担。 二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，二审争议焦点为：案涉《房屋租赁合同》是否继续履行。房屋租赁合同法律关系中，出租人的合同目的系通过提供符合合同约定的租赁物收取租金，承租人则是通过租赁方式获取租赁物的使用权。本案中，二被上诉人系夫妻关系，通过报停案涉房屋的用电以及直接与次承租人签订补充协议、要求次承租人将租金交付给被上诉人等一系列行为，导致被上诉人与次承租人之间业已成立房屋租赁合同关系，上诉人与被上诉人之间的租赁合同事实上无法继续履行，合同目的无法实现，故一审法院综合考虑本案查明的事实以及实际情况，认定案涉《房屋租赁合同》终止履行并无不当，本院予以维持。但被上诉人张芳吉应对案涉《房屋租赁合同》的解除承担相应违约责任。关于搭建部分，因上诉人搭建的简易棚并未办理相关建设审批手续，系违章建筑，上诉人胡称生对搭建部分已通过租赁合同期间内的使用而享受收益。由于胡称生的一审诉讼请求有关违约损失部分仅主张了2019年9月至11月的租金收益损失以及架设用电设备的损失，一审法院在考虑上诉人的诉求、租赁合同的性质、经营的管理成本、收益状况以及本案的实际情况，酌定上诉人的损失为10000元并无不当，认定架设用电设备的损失由上诉人自行承担依据充分，本院予以维持。本案中，一审法院在上诉人的诉讼请求范围内依法作出处理。如上诉人胡称生认为因被上诉人的违约行为造成了其他损失，可另行主张权利。 综上所述，胡称生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费352元，由上诉人胡称生负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  雷勉励 审 判 员  傅 忠 审 判 员  王阿婷 二〇二〇年六月二十九日 代理书记员  钟 琳 代理书记员  雷 娜