广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0113民初3450号原告：罗玉芬，女，1983年5月12日出生，汉族，住广州市白云区。委托诉讼代理人：马杰涛，广东理奥律师事务所律师。被告：王金凤，女，1975年8月28日出生，汉族，住深圳市南山区。委托诉讼代理人：于文晴，广东南方福瑞德律师事务所律师。原告罗玉芬诉被告王金凤房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告罗玉芬及其委托诉讼代理人马杰涛，被告王金凤的委托诉讼代理人于文晴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗玉芬向本院提出诉讼请求：1.请求判令原告与被告解除双方于2019年4月24日签订的《房屋租赁及居间服务合同》（下称合同），剩余租期五个月，按月缴付剩余标的额为75000元;2.请求判令被告向原告返还履约保证金30000元；3.请求判令被告向原告支付赔偿款30000元；4.请求判令被告承担本次诉讼的全部费用。事实与理由：原告与被告双方于2019年4月24日就位于广州市洛浦街沙湾大道381号珊瑚道*号**房达成租赁合意，并签订《合同》，该套房屋建筑面积为290.16平方米，租期一年，自2019年5月1日至2020年4月30日止，按照《合同》第三条第2项A、B款约定：每月租金为15000元及履约保证金30000元，原告于签订本合同当日即（2019年4月24日）向原告支付履约保证金30000元及房租15000元，被告当日出具了收款收据，签订之后，原告一直按照合同约定履行按期交付租金的义务，直至2019年10月份承租房屋被售出，被告在未向原告书面告知的情况下，擅自带第三人前往承租处看房，并打算将该承租房屋出售，对原告造成了严重的影响，原告多次尝试与被告联系协商，双方始终未能协商一致，原告于2019年11月2日搬出该房屋，被告曾口头答应原告返还履约保证金，但经原告多次催促，被告均不予理睬，拒不履行约定之义务，原告认为被告提前解除的行为已构成单方违约，现依据《合同》第八条第三项约定：“若甲方提出提前解除……则需赔偿相同数额的履约保证金”，原告有权要求被告依约承担赔偿责任，即赔偿30000元。综上，原告提起诉讼请求，请法院依法维护守约方的合法权益，支持原告全部诉讼请求。被告王金凤辩称，一、原告罗玉芬在租赁期间明确不再履行租赁合同。2019年9月28日原告提出自己计划有变化不需要那么大的房子，当天在原被告双方确认时，原告确认只租赁案涉房屋到2019年10月31日。被告出于人性化考虑提议：若能将房转租出去就不因原告提前解除租赁合同而扣除原告的保证金，原告只需支付中介费。2019年11月初，原告搬离租赁房屋。二、被告从未违反租赁合同。被告从未打算在租赁期间出售案涉房屋。从原告搬离直至2019年12月份，案涉房屋一直未能租赁出去处于空置状态，此时案外人提出向被告购买房屋，被告综合考虑之后才决定出售案涉房屋。三、被告按照合同约定及原告给被告造成损失的事实决定扣除原告的保证金。案涉租赁合同第八条第3点明确约定“若乙方（原告）提前退租则赔偿甲方（被告）履约保证金作为对甲方损失的赔偿”。被告收房时发现房屋装修有损坏、费用未结清，且被告有房租的损失，因此被告才扣除了原告的保证金。四、原被告之间的房屋租赁合同已经解除了。综上，原告违反租赁合同约定造成了损失，被告未违反租赁合同，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，查明事实如下：涉讼租赁房屋位于广州市番禺区洛浦街沙溪大道381号珊瑚道**号**房，建筑面积290.16平方米。2019年4月24日，王金凤（甲方、出租方）与罗玉芬（乙方、承租方）以及广州市朴邻房产经纪有限公司（丙方、居间方）共同签订《房屋租赁及居间服务合同》，约定乙方自愿承租甲方所有的涉讼租赁房屋，作为居住使用；租期自2019年5月1日至2020年4月30日，月租金15000元，乙方同意按期交租，每期支付共计3个月租金，乙方应在当期最后一个月1日前支付下期租金；租金支付方式银行转账；双方约定于2019年5月1日前交付房屋；甲方不得在合同规定的租约期内另行出租。若租约期内发生房屋所有权的变更，甲乙双方可根据本合同规定与新的所有权人签订租用协议，保证乙方在租期内房屋的使用；在租赁期间内，甲方如需出售或提前收回该房屋，应提前一个月书面通知乙方。若甲方出售该房屋，乙方在遵守合同约定的各项义务下，则享有同等价格（包括支付方式）条件下的优先购买权；若乙方提前退租则赔偿甲方履约保证金作为对甲方损失的赔偿。同样，若甲方提出提前解除合约，除还给乙方履约保证金外，则需赔偿相同数额的履约保证金。损失有大于保证金的部分，违约方继续承担责任；前三个月内以月结方式付租金，后四月以季度付款，承租方不得有对屋内墙壁及墙体毁坏的行为，需爱护屋内现有家私，如有损毁，要赔偿相应损失；等其他约定内容。同日，王金凤出具收款收据，确认收取到罗玉芬缴付的租金15000元和押金30000元。2019年11月2日，罗玉芬搬离涉讼租赁房屋，王金凤委托朋友到现场与罗玉芬就涉讼租赁房屋进行了交接。2019年12月涉讼租赁房屋已由王金凤转让给他人。2020年3月9日，罗玉芬以王金凤擅自带第三人前往涉讼房屋看房并打算出售，存在违约以及未依约返还履约保证金为由向本院提起本案诉讼。双方对以下事实和证据产生较大争议。1、提前解除租赁合同的责任归属问题。罗玉芬主张是王金凤违反合同约定擅自带第三人前往涉讼租赁房屋看房、打算出售并要求其搬离；在其租赁期间，因王金凤有卖房打算并频繁带人看房，故其不得不退租。为证实上述主张，罗玉芬提供了其与微信名为Elva***(王金凤租房代理人)的微信聊天记录，其中载明“2019年4月29日下午17:45’代理人：我有个朋友下班要过去你那看一下房子。你和你的朋友说一下，让她把灯都打开一下。这人买是投资不住的。他买了要长期租的，你也不用担心别人买了要回房子。代理人：房子卖了，我让房东补一点费用给你。罗玉芬：好的。’2019年5月7日上午10:44‘代理人：玉芬早！有个中介下午4点钟有客人过来看房子，你看这个时间方便吗？’2019年5月26日‘代理人：玉芬，你在家吗？有个客人今天下午想看一下房子，你看什么时间方便过去？生意好吗？罗玉芬：你跟晶晶联系，我把号码给你应该关系不大。’2019年7月10日上午11:39‘代理人：中原地产有个客人现在要看一下房子，他们在小区了。你稍等一下好吗？罗玉芬：好的，要低调点……12:30出去。’”罗玉芬与王金凤、微信名为Letty***的微信聊天记录，其中载明“2019年7月24日上午11:43‘王金凤:您好，家里一般什么时间有人呀？我有个朋友的朋友想去看看我家的房子，谢谢。罗玉芬：我现在深圳，联系一下，今天有点忙，要到晚上了。’2019年8月7日上午9:20‘罗玉芬：今天下午两点有人已经过来看房，宋姐联系的，是你安排的吗？王金凤：那个应该是中介来的，谢谢呀。’2019年9月29日上午7:07‘王金凤：你好，楼下姐，我听我先生说你那个房子不准备租了是吗？那我想请问一下，你是具体那天不租？……罗玉芬：好，确定到10月31日。’”与王金凤丈夫、微信名为天**（雷晓刚）的聊天记录，其中载明“2019年9月28日早上10:47‘天马：计划什么时候搬家？罗玉芬：现在还没有订，可能要11月份左右。天马：需要早点规划并告诉凯文妈，让她帮忙早点放租，以免造成损失。罗玉芬：好，我知道，我会提前半个月告诉你了。天马：你错了，不是提前半个月告诉我，提前毁约，至少提前二个月告之，合同到期续约也要提前一个月告之是否续约。’”对此，王金凤确认上述情况的真实性，但认为其从未在租赁期内要求罗玉芬搬离，在租赁给罗玉芬之前是有卖房意向，对于看房都是事先让罗玉芬配合并经罗玉芬允许；对于代理人身份确认是原被告双方的中间人、共同的朋友关系，但不确认是己方的代理人。王金凤另提供了微信记录，亦证实其与罗玉芬微信沟通时是罗玉芬率先提出租赁至2019年10月31日的事实。罗玉芬确认是其方先提出不继续履行租赁合同。2、租赁合同解除后的结清义务问题。诉讼中，王金凤提出因其收房时发现房屋装修有损坏且拖欠费用未结清故扣取租赁保证金，明确罗玉芬拖欠费用包括11月28日扣取的燃气费58.74元、11月10日扣缴的电费495.66元、10月物业费917.80元、11月15日转账支出的清洁费600元，并提供了对应的扣款记录打印件、微信账单打印件。罗玉芬于庭审中确认燃气费数额，提出电费凭单据亦可确认，主张已经缴纳10月份的管理费，故剩余的保证金要退还，并当庭出示了其在2019年10月24日晚向王金凤微信转账919元的记录。另查，双方所示微信聊天记录显示，2019年11月2日上午10:28王金凤：罗小姐，这是煤气、水表和电表的计数，再加上10月份的管理费，等我核算完后会告诉你金额，另外因你自己提前退租，房子也没有能转租出去，按合同我要扣掉一个月的押金；墙上你贴了挂钩和被小孩子涂鸦了等，需要修补费用，房子里面卫生没有做，需要找钟点工打扫也要出费用，你交的总押金扣除这些要扣的押金和费用后，还有多少钱我会发结算清单给你，等你确认后我退应退款给你。罗玉芬：第一次住进来时就知道你家的墙壁被小孩画过，宋姐当时也知道，打扫卫生阿姨我可以给你找。另双方确认，涉案合同的租赁法律关系已解除，本案双方只就解除合同的结清后果发生争议。本院认为，王金凤与罗玉芬以及广州市朴邻房产经纪有限公司于2019年4月24日共同签订《房屋租赁及居间服务合同》（以下简称涉讼合同），主体适格、意思表示真实，未有违反法律法规禁止性规定，合法有效，各方均应依约履行。涉讼合同包含了租赁合同关系和居间服务合同关系，本案依据诉讼当事人申请，仅对罗玉芬和王金凤之间的租赁合同法律关系进行审查和处理。据查实，罗玉芬在2019年9月28日向王金凤一方提出提前解除合同后，双方均有就解除事宜通过微信方式沟通，最终在2019年11月2日就涉讼租赁房屋办理现场交接，上述事实行为表明涉讼合同已经双方协议一致、在2019年11月2日发生解除的法律效果。但就造成涉讼合同提前解除的责任承担和后续结清义务，双方各执一词。本院就此分析如下，首先，罗玉芬率先提出退租，该事实并无争议。罗玉芬作为提前退租方，依据“若乙方提前退租则赔偿甲方履约保证金作为对甲方损失的赔偿”的合同约定，罗玉芬理应承担赔偿责任。但是，综合协商过程可见，双方属于协议一致解除合同的法律情形，王金凤在2019年11月2日通过微信形式向罗玉芬作出了“因你自己提前退租，房子也没有能转租出去，按合同我要扣掉一个月的押金”的意思表示，本院认为，在双方民事活动中应当恪守诚实信用原则，王金凤作为出租人，其积极与承租人罗玉芬就解除合同事宜进行沟通协商，有利于双方解决争议，在该过程中作出的意思表示亦是对自身权利义务的处分，不违反自愿原则，应属有效。其次，王金凤作为出租人对提前退租的事实亦存过错。在案证据显示，王金凤一直对涉讼租赁房屋有出售意向。罗玉芬自2019年4月24日签订合同承租使用房屋，王金凤却在2019年4月29日开始陆续有联系要求罗玉芬配合其带案外人看房。对于其中由代理人联系罗玉芬进行看房的事实，王金凤虽不予确认该代理行为，但确认该代理人身份，并且无提供相反证据以反证。王金凤对涉讼租赁房屋代售的意向表示积极，期间多次组织的看房行为，足以影响租客罗玉芬的承租稳定性。再者，从履约保证金性质上看，保证金发挥的是维护缔约各方严格遵守合同规定、保障合同履行的稳定性作用，可弥补守约方损失。本案中，虽系罗玉芬提前退租，但罗玉芬已在2019年9月28日通过微信告知方式向王金凤一方提议，明确退租时间在2019年10月31日，履行了通知协助义务，在罗玉芬腾退交接房屋后，涉讼租赁房屋即于2019年12月由王金凤转让他人。罗玉芬的提前退租，实际并未造成王金凤原本作为出租人在管理使用收益上的扩大损失。综上，造成涉讼合同提前解除双方均有责任。对于罗玉芬诉请返还保证金，依据王金凤对罗玉芬提前退租违约行为已作出扣除一个月押金即15000元的真实意思表示，属于当事人对自身权利义务的处分，本院予以确认。另鉴于，王金凤所示证据足以证实罗玉芬尚有未结清的电费、煤气费合计554.40元；卫生清洁费600元，考虑到罗玉芬承租使用性质，亦应由罗玉芬承担。而对于王金凤主张的10月份物业管理费，已有罗玉芬出示的2019年9月24日微信转账记录予以反证，以及王金凤主张的房屋装修损失，未有相应证据证实，故均不支持。在抵扣上述应扣煤气费58.74元、电费495.66元、卫生清洁费600元后，王金凤还应向罗玉芬返还的保证金为13845.60元。对于罗玉芬诉请的赔偿款，未提供事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条、第九十七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告王金凤应于本判决发生法律效力之五日内向原告罗玉芬返还13845.60元；二、驳回原告罗玉芬的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1675元，由原告罗玉芬负担838元，由被告王金凤负担837元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  冯静雯二〇二〇年六月七日书记员  何绮静