湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0102民初4179号原告（申请执行人）：杨登文，男，1967年4月20日出生，汉族，住湖北省监利县。委托诉讼代理人：王晓玲，湖南骄阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：王爱珍，湖南骄阳律师事务所律师。被告（案外人）：赵碧珍，女，1986年9月29日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：彭晓伟（系赵碧珍的丈夫），住湖南省长沙市岳麓区。被告（被执行人）：长沙市芙蓉区味正好餐厅，经营场所湖南省长沙市芙蓉区东屯渡农场东方新城办公楼D栋105。经营者：杨小龙，男，住湖南省常德市武陵区，系长沙市芙蓉区味正好餐厅业主。被告（被执行人）：杨小龙，男，1974年9月28日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。原告（申请执行人）杨登文与被告（案外人）赵碧珍、被告（被执行人）长沙市芙蓉区味正好餐厅（以下简称味正好餐厅）、被告（被执行人）杨小龙案外人执行异议之诉一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用普通程序于2020年6月19日公开开庭进行了审理。原告（申请执行人）杨登文及其委托诉讼代理人王晓玲、被告（案外人）赵碧珍及其委托诉讼代理人彭晓伟到庭参加诉讼，被告（被执行人）味正好餐厅、被告（被执行人）杨小龙经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（申请执行人）杨登文向本院提出诉讼请求：判令准许执行被执行人杨小龙名下的位于湖南省长沙市岳麓区房屋（所有权证号：714074762）。事实和理由：2019年4月26日，长沙市芙蓉区人民法院对杨登文诉味正好餐厅、杨小龙买卖合同纠纷一案作出（2019）湘0102民初5650号《民事调解书》。因味正好餐厅、杨小龙未按民事调解书履行金钱给付义务，杨登文向长沙市芙蓉区人民法院申请强制执行，长沙市芙蓉区人民法院于2019年7月15日作出（2019）湘0102执5418号《执行裁定书》，裁定冻结、扣划被执行人味正好餐厅、杨小龙的银行存款或扣留、提取其收入146046元，并依据该《执行裁定书》查封了杨小龙名下的位于湖南省长沙市岳麓区房屋（所有权证号：714074762，以下简称案涉房屋）。2020年3月11日，赵碧珍向长沙市芙蓉区人民法院提出执行异议。长沙市芙蓉区人民法院于2020年4月20日作出（2020）湘0102执异20号《执行裁定书》，裁定赵碧珍所提异议成立，解除对案涉房屋的查封。根据物权法定及不动产登记原则，杨小龙是案涉房屋的权利人，赵碧珍虽提交了证据用于证明其与杨小龙之间存在房屋买卖行为，但根据其提交的证据不足以证明赵碧珍已向杨小龙支付了全部的购房款并实际占用房屋。原告（申请执行人）杨登文向本院提交的证据有：1．长沙市芙蓉区人民法院（2020）湘0102执异20号《执行裁定书》及送达回证；2．案涉房屋的不动产登记情况表；3．长沙市芙蓉区人民法院（2019）湘0102民初5650号《民事调解书》；4．长沙市芙蓉区人民法院（2020）湘0102执5418号《执行裁定书》。被告（案外人）赵碧珍辩称，长沙市芙蓉区人民法院依法作出（2020）湘0102执异20号《执行裁定书》，符合法律规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。赵碧珍于2016年10月18日与杨小龙签订《房屋买卖合同》，并付清了房屋购房款。赵碧珍从2016年10月31日装修完毕入住至今，因杨小龙未依约清偿购房按揭贷款，在赵碧珍多次催促下仍不履行协助产权过户登记义务，导致案涉房屋产权未能及时过户登记。赵碧珍对案涉房屋尚未办理产权变更登记不具有过错，且本案情形完全符合前述规定，赵碧珍请求解除对案涉房屋的查封应属合法合理。赵碧珍与杨小龙房屋买卖交易的真实性，有诸多证据予以证实，足以认定赵碧珍与杨小龙存在合法有效的房屋买卖合同关系。综上，杨登文诉请的事实和法律依据不足，（2020）湘0102执异20号《执行裁定书》应予维持。被告（案外人）赵碧珍向本院提交的证据有：1．赵碧珍的身份证复印件；2．赵碧珍与杨小龙签订的《房屋买卖合同》；3．已收房款结算单、中国建设银行个人活期账户交易明细、个人账户明细对账单、手机转账交易详情截图、长沙银行个人账户明细对账单、中国建设银行客户回单；4．案涉房屋现场照片、2016年10月31日的装修垃圾装运费凭证、2018年2月23日的水费缴纳凭证、2018年12月22日的水费缴纳凭证、2019年11月24日的水费缴纳凭证、2020年1月18日的水费缴纳凭证、2018年2月23日的燃气费费缴纳凭证、2018年12月22日的燃气费缴纳凭证、2019年11月24日的燃气费缴纳凭证、2016年10月31日的物业费缴纳凭证、2018年4月25日的物业费缴纳凭证、2017年至2020年期间手机支付电费缴纳凭证截图、长沙新奥燃气有限公司安检维修服务单；5．杨小龙与长沙市湘坤房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》；6．上海浦东发展银行麓谷科技支行向杨小龙作出的《逾期贷款催收通知书》；7．长沙市芙蓉区人民法院（2020）湘0102执异20号《执行裁定书》；8．赵碧珍与彭晓伟的《结婚证》。被告（被执行人）味正好餐厅、被告（被执行人）杨小龙未作答辩且未向本院提交证据。对原告（申请执行人）杨登文、被告（案外人）赵碧珍围绕诉讼请求提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告（被执行人）味正好餐厅、被告（被执行人）杨小龙经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，放弃质证权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据民事诉讼证据规定，并结合庭审质证情况及当事人的陈述，本院查明事实如下：2014年3月27日，杨小龙与长沙市湘坤房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定杨小龙向长沙市湘坤房地产开发有限公司购买案涉房屋，购房价款总金额为632923元，以银行按揭方式付款，首付款192923元，对剩余房款440000元，杨小龙以案涉房屋设定抵押担保向浦东银行股份有限公司长沙分行贷款，抵押登记的抵押权人为浦东银行股份有限公司长沙分行。2016年10月18日，赵碧珍与杨小龙签订《房屋买卖合同》，约定赵碧珍购买杨小龙所有的案涉房屋，房屋总价款541200元，赵碧珍于合同签订之日向杨小龙支付购房款250000元作为购房定金，于2018年4月过户前付清剩余购房款，购房款支付完毕后双方办理产权过户登记手续。同日，赵碧珍向杨小龙支付了购房定金250000元。合同签订后，赵碧珍分别于2016年12月6日通过银行转账方式向杨小龙支付10000元、于2017年2月17日通过银行转账和现金方式向杨小龙支付120000元、于2017年11月通过银行转账和现金方式向杨小龙支付170000元，共计向杨小龙支付购房款550000元，赵碧珍已按合同约定履行完毕向杨小龙支付购房价款的合同义务。赵碧珍在完成对案涉房屋的装饰装修后，于2017年11月正式入住案涉房屋并持续居住至今。因案涉房屋系杨小龙以银行按揭贷款购买，杨小龙收到赵碧珍全部购房款后，未按期偿还银行贷款并解除银行抵押，导致不能为赵碧珍办理案涉房屋产权过户登记。赵碧珍曾多次向杨小龙主张要求其协助办理房屋产权变更登记。2020年3月4日，上海浦东发展银行麓谷科技支行向杨小龙作出《逾期贷款催收通知书》，通知根据杨小龙与上海浦东发展银行麓谷科技支行签订的个人一手房购房贷款，上海浦东发展银行麓谷科技支行向杨小龙提供了个人一手房购房贷款440000元，截止2020年3月3日止，上述贷款尚有10801.01元本金、6056.5元利息共计16857.51元逾期未还。另查明，杨登文与味正好餐厅、杨小龙买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月26日作出（2019）湘0102民初5650号《民事调解书》。该民事调解书生效后，味正好餐厅、杨小龙未履行生效调解书确定的义务，杨登文向本院申请强制执行。本院于2019年7月15日作出（2019）湘0102执5418号《执行裁定书》，裁定冻结、扣划被执行人味正好餐厅、杨小龙的银行存款或扣留、提取其收入146046元（暂未计算迟延履行期间债务利息），或者查封、扣押其价值相当的财产。后本院依据（2019）湘0102执5418号《执行裁定书》对案涉房屋进行了查封。2020年3月11日，赵碧珍对本院上述查封提出案外人执行异议。2020年4月20日，本院作出（2020）湘0102执异20号《执行裁定书》，裁定赵碧珍所提异议成立，解除对案涉房屋的查封。本院认为，本案争议焦点为赵碧珍是否对案涉房屋享有排除执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，首先，赵碧珍与杨小龙于2016年10月18日签订《房屋买卖合同》，约定买受人赵碧珍支付价款541200元向杨小龙购买案涉房屋，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立有效，双方存在真实合法有效的房屋买卖合同关系；其次，赵碧珍提供的银行转账凭证、杨小龙签字确认的已收房款结算单等证据能够证明赵碧珍已经按合同约定向杨小龙支付购房总价款541200元，已履行完毕支付购房价款的合同义务；再次，赵碧珍提供的房屋装修前后照片、物业费缴纳凭证，水费缴纳凭证、燃气费缴纳凭证等证据，能够证明赵碧珍自2017年11月完成案涉房屋的装饰装修后正式入住案涉房屋并持续居住至今，在本院查封案涉房屋前赵碧珍已经实际合法占有案涉房屋；最后，案涉房屋系杨小龙采用银行按揭贷款方式向开发商购买，由于杨小龙未偿还全部贷款并解除抵押登记，导致案涉房屋一直不能办理所有权变更登记过户至赵碧珍名下，赵碧珍多次向杨小龙主张权利，催促其办理所有权变更登记等事宜，故并非赵碧珍自身原因导致未办理案涉房屋所有权变更登记。因此，赵碧珍对案涉房屋享有排除执行的民事权益，杨登文诉请准予执行杨小龙名下的案涉房屋，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：不得执行湖南省长沙市岳麓区房屋（所有权证号：714074762）。本案受理费80元，由杨登文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长 江 涛人民陪审员 周 玲人民陪审员 魏建莲二〇二〇年六月十九日法官助理李家成书记员厉大桥附本判决引用法律条文原文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。