浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终1044号上诉人（原审原告）：成健中，男，1970年4月8日出生，汉族，住平湖市。委托诉讼代理人：张浩、沈健，嘉兴市秀洲区长虹法律服务所基层法律服务工作者。上诉人（原审被告）：平湖市百黎制衣有限公司。住所地：平湖市新埭镇星光村。统一社会信用代码：9133048271544342XK。法定代表人：陆玉良，执行董事。委托诉讼代理人：王建平，浙江金品律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆慰军，平湖市乍浦法律服务所基层法律服务工作者。上诉人成健中与上诉人平湖市百黎制衣有限公司（以下简称百黎公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省平湖市人民法院（2019）浙0482民初1725号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。成健中上诉请求：在一审判决的基础上加判百黎公司支付成健中货币补偿奖励费447318元、签约腾退奖励74553元及机器设备损失421122.8元，共计942993.8元。事实和理由：一、一审认定货币补偿奖励费、签约腾退奖励与承租人没有直接关联错误。双方租赁合同第十条约定，合同期内如规划、动迁，甲方提前通知乙方，由甲乙方与征收部门洽谈，停工损失、搬迁费用归乙方负责。但百黎公司却在未告知成健中的情况下，私自跟新埭镇政府洽谈签约，其确认的补偿标准当然会排除成健中的利益。如果成健中参与洽谈，可能获得更高的奖励费。所以百黎公司未按合同约定让成健中参与腾退补偿谈判，严重损害了成健中的利益，从货币补偿奖励费、签约腾退奖励中再给成健中一定补偿是合理和必要的。而且，百黎公司将厂房出租给成健中，要完成签约腾退工作拿到奖励，需要成健中积极配合。货币补偿奖励费、签约腾退奖励是双方共同合作取得的，双方应该公平分享该两项奖励。另外，按照相关政策，百黎公司有土地置换和货币补偿两种选择。如果选择货币补偿，就是打算不继续开厂经营，之后就涉及到对职工进行一定的经济补偿，这些支付给职工的经济补偿其实就包含在货币补偿奖励中，所以货币补偿奖励与实际经营者有关。成健中作为实际经营者理应获得奖励。这两项奖励应支付给成健中的数额按照承租部分占总回收房屋面积的比例来确定，即货币补偿奖励费447318元（1788191.46元×2976平方米÷11896.81平方米）、签约腾退奖励74553元（298031.91元×2976平方米÷11896.81平方米）。二、一审判决认为成健中未提供证据证明机器设备遭受损失及损失系百黎公司违约导致，系认定事实错误。首先，成健中在一审提供了出警记录，证明成健中因机器设备被盗窃曾四次向派出所报案。这些机器设备是否存在可以向嘉兴市嘉诚联合会计事务所杨柳霞进行核实。因成健中为了日后能主张赔偿委托了其对机器设备进行评估。但由于种种原因，杨柳霞未出具正式的评估报告，只是给了一份《机器设备清查评估明细表》，该明细表在一审中也已作为证据提交。后百黎公司起诉解除双方租赁合同关系的案件即（2018）浙0482民初2977号进入执行后，一审法院将留在百黎公司厂房内的机器设备进行查封，并出具一份查封扣押清单。清单显示的机器设备与上述明细表相差甚远，可见成健中的机器设备损失严重。其次，为了证明发生盗窃是百黎公司原因造成，成健中还提交了2018年9月29日厂房照片一张，证明当时厂房的窗户被拆掉，这与盗窃有直接因果关系。最后，百黎公司瞒着成健中与新埭镇政府签约，擅自对租赁厂房采取停电措施，其急于达到逼迫成健中早日搬离的目的，而成健中一直把机器设备留在厂房内，恐怕机器设备损失与百黎公司并不是毫无关系。成健中主张的机器设备损失是根据上述评估明细表中的评估总价值，结合对目前剩余机器设备的价值进行粗略估计得到的，粗略估计剩余机器设备价值为30%，所以请求百黎公司赔偿机器设备损失为421122.8元（评估价601604元×70%）。针对成健中的上诉，百黎公司辩称，奖励费与承租人没有任何关系，假设百黎公司选择房屋置换就不存在货币奖励。签约腾退奖励是基于百黎公司与新埭镇政府签约得到的，与承租人无关。成健中没有提供证明证明机器设备损失存在。即便被盗了，也与百黎公司没有关系。租给成健中的厂房是独立的，其所称盗窃是接连发生的，被盗的责任在成健中一方。百黎公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回成健中的全部诉讼请求。事实和理由：百黎公司对一审认定的事实无异议。但一审判决百黎公司支付成健中搬运费、临时安置补偿费、停产停业损失补偿费、装饰装修补偿合计478970.4元是错误的。第一，在租赁合同履行过程中，由于成健中未按约支付租金，百黎公司起诉解除合同并得到法院支持。第二，百黎公司与新埭镇政府签订回收协议及依据的政策文件，明确补偿对象是作为房屋所有权人的百黎公司，而非承租人。第三，根据平政发〔2017〕79号文件规定，搬运费是按建筑面积给予的，不论被搬迁厂房是空关还是用于生产。临时安置补偿同样是根据搬迁房屋的用途性质，依据房屋价值的一定比例和规定时间计算，给予该项补偿是因为所有权人房屋被征收需要给予临时安置，也是对出租人租金损失的弥补。停产停业损失补偿费是基于被征收房屋性质，而不论是否实际使用，即使房屋是空置的，征收方也会补偿该费用。关于装修补偿，百黎公司出租的房屋本就是装修好的，成健中没有对承租房屋进行过装修。第四，合同第十条约定“停工损失、搬迁费用归乙方负责”，是指成健中自行负责相关费用，而不是说停工补偿、搬迁费用归成健中所有。退一步讲，即使停工损失、搬迁费用归乙方所有，也就是说双方对动迁导致合同提前解除的处理已经进行了约定，即停工损失、搬迁费用两项给予成健中，但仅限于成健中承租的2300多平方米，不适用于转租的600多个平方，而且成健中要积极主动配合政府动迁。但成健中一直借故拖延，直到法院执行通知后才勉强腾退。第五，一审判决没有法律依据。（2018）浙0482民初2977号生效判决已经明确是因成健中违约而解除租赁合同。百黎公司是守约方而非违约方，不需要赔偿违约方损失。针对百黎公司的上诉，成健中辩称，成健中的诉讼请求均应当支持。成健中向一审法院起诉请求：判令百黎公司支付搬迁补偿费148800元、临时安置补偿费74553元、停产停业损失补偿费180454.63元、货币补偿奖励费447318元、签约腾退奖励74553元、机器设备损失421122.8元、装饰装修损失239360元，合计1586161.43元。一审法院认定事实：2016年3月20日，百黎公司与成健中签订《厂房租赁合同》1份，载明百黎公司将位于平湖市食堂等约2376平方米的房屋出租给成健中。租赁期间自2016年2月20日起至2019年2月19日止，租金为每年228096元（2376平方米×8元／月×12个月／年）。租金以年为结算单位，租金在成健中使用该租赁物之日前，提前一个月内一次性支付给成健中。付款方式：先付租金后使用，在租用期的每年2月20日之前付清，租金为现金支付，不能借故推脱或拖延。未经协商同意，没有按期支付租金，成健中须按照欠费总金额缴付每日2‰的滞纳金，超过30天逾期不付，百黎公司有权终止合同。合同期内如规划、动迁，百黎公司需提前通知成健中，由双方与政府部门洽谈，停工损失、搬迁费用归成健中负责。合同签订后百黎公司按约向成健中交付了租赁房屋。2017年4月5日，成健中与案外人金利极签订《转租协议》1份，载明金利极应成健中要求，将位于平湖市部分（面积为600平方米）转租给成健中使用，租赁期间自2017年4月5日起至2019年3月9日止，租金直接由成健中支付给百黎公司，每年租金为65000元。百黎公司对上述《转租协议》的内容予以认可。协议签订后，涉案房屋交由成健中使用。后成健中支付2016年度租金15万元，于2017年3月15日支付10万元，于2017年3月22日支付6.5万元，于2018年4月30日支付4万元。2018年6月19日，百黎公司诉至一审法院，以成健中拖欠租金为由要求解除双方之间的房屋租赁合同，并要求成健中支付租金及滞纳金。2018年10月25日，一审法院作出（2018）浙0482民初2977号民事判决：“一、解除百黎公司与成健中之间的厂房租赁合同关系；二、成健中、平湖市宏飞箱包厂于判决生效后二十日内将位于平湖市食堂（面积为2376平方米）及北幢三车间二楼部分（面积为600平方米）的房屋腾退给百黎公司；三、成健中于判决生效后十日内支付百黎公司计算至2018年6月13日的租金249719.2元，并赔偿计算至2018年6月13日的逾期付款损失15899.47元，合计265618.67元；四、驳回百黎公司该案的其他诉讼请求。”成健中不服一审判决，上诉至浙江省嘉兴市中级人民法院。嘉兴市中级人民法院于2019年3月4日作出（2018）浙04民终3060号民事判决，“驳回上诉，维持原判”。2018年3月23日，百黎公司与新埭镇政府签订回收协议1份，载明新埭镇政府按照《平湖市人民政府关于推进“两退两进”工作的若干意见》（平政发〔2012〕83号）等文件精神，对百黎公司位于平湖市新埭镇星光村村部段广新线路东侧占地10691平方米，房屋所有权建筑面积11896.81平方米进行回收补偿，补偿总价款为1927万元；百黎公司配合新埭镇政府做好上述土地证注销手续，2018年3月30日前将土地证交予新埭镇政府，2018年6月30日前百黎公司全面腾空该幅土地、厂房，经新埭镇政府确认后将土地和厂房移交给新埭镇政府。关于1927万元补偿款的具体组成，新埭镇政府出具汇总表1份，载明土地、厂房补偿款为15571989元；搬运费每平方米50元，共594840.5元（按11896.81平方米计算），签约腾退奖励为298031.91元，货币补偿奖励为1788191.46元，临时安置补偿（按被征收房屋价值的千分之五，最多6个月）为298031.91元，停产停业损失补偿（按房屋价值和装饰装修价值的5%）为721382.55元。经新埭镇政府委托，平湖市中正房地产评估有限公司（以下简称中正公司）出具中正房估2018企006号房地产评估报告，中正公司于2018年3月9日至2018年3月20日对百黎公司位于平湖市新埭镇星光村1组的房屋建筑物、房屋附属物与室外地上构筑物、以及房屋装修装饰市场价格进行了评估。新埭镇政府出具情况说明，其已支付百黎公司各项补偿1783.1万元，尚欠143.9万元。一审法院认为，成健中与百黎公司之间存在房屋租赁合同关系。双方之间的合同关系经司法确认解除后，相关债权债务仍应按照双方之间的协议内容进行清理。本案的争议焦点为成健中主张的搬迁补偿费、临时安置补偿费、停产停业损失补偿费、货币补偿奖励费、签约腾退奖励、机器设备损失、装饰装修损失等应否得到支持，具体金额如何计算。2018年3月23日，百黎公司与新埭镇政府签订回收协议。从该回收协议的内容来看，新埭镇政府的目的是为回收百黎公司所有的土地使用权及地上建筑物所有权，同时给予百黎公司相应的补偿，且补偿标准按照《平湖市人民政府关于2017年度市区国有土地上房屋征收补偿和补助奖励标准适用2016年度有关规定的通知》平政发〔2017〕79号文件确定。最终，经过房地产评估，双方确定土地使用权及地上房屋等建筑物、构筑物补偿款为15571989元，其他补偿项目有：搬运费每平方米50元，共594840.5元（按11896.81平方米计算），签约腾退奖励为298031.91元，货币补偿奖励为1788191.46元，临时安置补偿（按被征收房屋价值的千分之五，最多6个月）为298031.91元，停产停业损失补偿（按房屋价值和装饰装修价值的5%）为721382.55元。以上合计19272467.33元，回收协议确认新埭镇政府应支付百黎公司补偿款共计1927万元。由此可知，百黎公司与新埭镇政府签订回收协议，不论从协议目的，还是从协议内容、补偿依据、补偿金额的确定来看，回收协议都不是纯粹的民事合同，与成健中存在一定的利害关系。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，征收国有土地上房屋时，应对被征收房屋所有权人（即被征收人）给予补偿，该补偿包括因征收房屋造成的搬迁的补偿及停产停业损失的补偿等。该条例规定征收部门的补偿相对方为被征收人，但对于被征收房屋存在租赁使用，承租人（实际经营人）与被征收人不一致时，真正的补偿对象并没有明确的规定。从补偿的性质来看，根据公平、合理的原则，由实际经营者获得该补偿更符合补偿的本身目的，即弥补因征收对实际经营企业所造成的损失。现涉案房屋由成健中租赁使用，在承租期内遇政府回收，故对于成健中要求百黎公司支付搬迁费、停产停业等补偿的主张予以支持。退一步讲，即便百黎公司与新埭镇政府签订的回收协议与成健中没有关联，但百黎公司仍需向成健中支付相应的补偿款，理由如下：双方于2016年3月20日签订《厂房租赁合同》1份，载明“十、合同期内如规划、动迁，甲方（百黎公司）需提前通知乙方（成健中），由甲、乙方与政府部门洽谈，停工损失、搬迁费用归乙方负责。”该合同条款对于在合同期内若租赁厂房遇到动迁等情形进行了约定，即因动迁而产生的停工损失、搬迁费用应由作为承租人的成健中与政府部门协商确定。如前所述，根据相关规定，租赁厂房遇到动迁等情况，由产权人（即出租人）与政府签订补偿协议，补偿款全部支付给出租人。具体到本案中，根据双方之间的租赁合同第十条的约定，如遇政府动迁等，政府部门支付的补偿款中针对实际经营人且实际产生的补偿项目理应由承租人享有。成健中所享有的补偿款的具体项目及金额。首先，百黎公司与新埭镇政府确认的补偿项目中以下部分与成健中有关且成健中作为承租人（即实际经营人）也必然实际产生：1.搬运费。成健中实际承租的房屋面积为2976平方米，故一审法院根据成健中承租部分占总回收房屋面积的比例酌情确认补偿款（每平方米50元，按11896.81平方米计算共594840.5元）中的148800元归成健中所有。2.临时安置补偿费。成健中实际承租的房屋面积为2976平方米，故一审法院根据成健中承租部分占总回收房屋面积的比例酌情确认补偿款（按每月被回收房屋价值9934397元的5‰计算6个月共298031.91元）中的74553元归成健中所有。3.停产停业损失补偿费。成健中实际承租的房屋面积为2976平方米，故一审法院根据成健中承租部分占总回收房屋面积的比例酌情确认补偿款（按被征收房屋价值和房屋装饰装修价值的5%计算共14427651元）中的180454.63元归成健中所有。上述三项合计为403807.63元，应由百黎公司支付给成健中。成健中另主张百黎公司支付货币补偿奖励费447318元、签约腾退奖励74553元。根据百黎公司与新埭镇政府确认的补偿标准，以上二项补偿内容与承租人（实际经营人）没有直接关联，故成健中要求百黎公司按期承租比列支付相应补偿款，缺乏事实与法律依据，不予采信。其次，成健中还要求百黎公司赔偿其设备损失421122.8元。一审法院认为，成健中并未提供证据证明其所有的机器设备遭受损失。退一步讲，即便成健中确有机器设备损失，其也没有提供证据证明损失为百黎公司违约直接导致，故对成健中的该项诉请，不予支持，成健中要求对其所有的机器设备进行价格评估实无必要，不予照准。最后，成健中要求百黎公司支付装修装饰补偿239360元。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”具体到本案中，虽然双方之间的房屋租赁合同解除系因成健中逾期支付租金所致，但是案涉房屋被新埭镇政府回收后，装修装饰的价值转化为了装修装饰补偿款，由新埭镇政府支付给百黎公司，百黎公司享受了案涉房屋装修装饰的全部利益。虽然成健中并未提供充分证据证明其因装修装饰支付了费用，但考虑到成健中在案涉房屋中从事经营生产，其对房屋进行部分装修装饰是合情合理的，既然该部分的装修装饰所转化为装修装饰补偿款由百黎公司享受，应视为百黎公司同意利用该部分装修装饰在剩余租赁期内残值，故根据法律规定其也应给予成健中适当补偿。经评估，案涉租赁车间、办公楼等处的房屋附属物、装修重置价值合计为2254883元，一审法院从公平原则考虑酌情确认前述价款的10%，即225488.3元为成健中贡献。参考双方的房屋租赁期限及百黎公司主张合同解除的时间，前述225488.3元中的1/3即75162.77元可归成健中所有。综上，百黎公司应支付成健中款项共计478970.4元（148800元+74553元+180454.63元+75162.77元）。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、百黎公司于判决生效之日起十日内支付成健中478970.4元；二、驳回成健中本案的其他诉讼请求。如果当事人未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费19075元，减半收取9537.5元，财产保全申请费5000元，合计14537.5元，由成健中负担10147.5元，由百黎公司负担4390元。二审中，双方均未提交新的证据。当事人对一审认定的事实均没有异议，本院予以确认。本院认为，关于百黎公司上诉部分。第一，双方租赁合同第十条约定，合同期内如规划、动迁，百黎公司需提前通知成健中，由双方与政府部门洽谈，停工损失、搬迁费用归成健中负责。虽然“负责”的用词不准确，但结合上下文应当是指动迁取得的相关停工补偿、搬迁费用归成健中享有，否则也无需成健中参与洽谈。百黎公司上诉称该条款的意思是由成健中自负停工损失和搬迁费用，本院不予采信。一审法院根据成健中的实际租用面积和具体补偿标准，将搬运费148800元、停业停产补偿费180454.63元判归成健中享有，符合双方合同约定。第二，对于临时安置补偿费，涉案厂房被政府回收后，成健中另寻厂房租赁需要一定时间，一审酌情确定临时安置补偿款中的74553元归成健中享有，符合实际情况和公平原则，并无不当。第三，对于装饰装修补偿，虽然成健中未提供证据证明其对厂房进行了装修，但承租人根据生产需要对租赁厂房进行部分改造或装修属普遍情况，百黎公司也无证据证明厂房回收时的装饰装修与出租时完全一致。因此，一审法院参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，根据公平原则及租赁期限等，酌情确认装饰装修补偿的10%即225488.3元中的三分之一即75162.77元归成健中享有，也无不当。第四，对于应计算成健中补偿费的租赁面积。双方签订的租赁合同约定面积为2376平方米，后成健中又从案外人金利极处转租了涉案厂房600平方米，租金直接支付给百黎公司，百黎公司对转租合同明确认可。百黎公司起诉的（2018）浙0482民初2977号案件也判决成健中向百黎公司腾退上述2976平方米厂房。因此，一审按照成健中的实际租赁面积2976平方米计算相关补偿正确。第五，本案是租赁期限内因涉案厂房和土地被政府回收引发的纠纷，这也是前案百黎公司主张解除合同的重要背景因素，本案中根据合同约定和实际情况对部分补偿款在双方之间进行分配，并非是判令百黎公司赔偿成健中的损失。故百黎公司上诉称一审判决的结果是守约方要赔偿违约方损失，显然不能成立。关于成健中上诉部分，主要涉及货币补偿奖励、签约腾退奖励和机器设备损失三部分。首先，新埭镇人民政府与百黎公司签订回收协议，并根据相关政策规定的标准作出补偿，成健中参与谈判也不一定获得更多的补偿金额。其次，货币补偿奖励、签约腾退奖励主要与所有权人即百黎公司的选择有关，成健中无权决定是否签约、货币补偿或异地安置，且成健中已经取得了相应的搬迁费，故一审法院认定该两项奖励与成健中没有直接关联正确。最后，根据成健中提供的出警记录，成健中在2018年7月26日、8月2日、12月9日以及2019年4月5日分别报警称机器设备等被盗。一则，没有证据证明成健中所称盗窃系百黎公司所为，成健中的损失可以向直接侵权人主张。二则，双方在2018年7月前已经因补偿问题产生纠纷，百黎公司也已提起诉讼。百黎公司没有替成健中保管机器设备的义务。成健中在明知厂房已被回收的情况下将机器设备留置在厂房中，且其称多次被盗而未安排人员看管，即使存在机器被盗的事实，后果亦应由其自负。因此，成健中主张百黎公司赔偿机器设备被盗的损失，缺乏事实和法律依据，一审不予支持正确。成健中二审中申请根据其提供的两份清单评估机器设备损失，没有必要，不予准许。综上所述，百黎公司与成健中的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费由上诉人成健中负担13230元，由上诉人平湖市百黎制衣有限公司负担8485元。本判决为终审判决。审判长 谭 灿审判员 倪 勤审判员 王世好二〇二〇年六月二十八日书记员 胡玉婷