辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终5160号上诉人（原审原告）：刘宗仁，男，1962年9月1日出生，汉族，住辽宁省沈阳市皇姑区。被上诉人（原审被告）：王洪风，男，1976年10月27日出生，汉族，住辽宁省沈阳市和平区。委托诉讼代理人：高孟非，辽宁恒敬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：韩松，女，满族，1978年2月13日出生，住辽宁省沈阳市和平区。委托诉讼代理人：高孟非，辽宁恒敬律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：浙**夏物业管理有限公司沈阳分公司，住所地沈阳市皇姑区明廉路36号。负责人：贝海波，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘淑梅，女，汉族，1964年3月27日出生，住辽宁省沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：邢媛媛，女，汉族，1964年3月27日出生，该公司员工，住沈阳市和平区。上诉人刘宗仁被告王洪风、韩松、原审第三人浙**夏物业管理有限公司沈阳分公司房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2019）辽0102民初14937号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。刘宗仁上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判支付违反合同第十条第三项的违约金20万元；3、改判支付违反合同第十条第四项的违约金20万元；4、判令王洪风继续履行与上诉人的合同并支付16万元租金及滞纳金；5、诉讼费用由王洪风支付；6、判令韩松对王洪风债务承担连带给付责任；7、判令原审第三人与王洪风对上诉人的第3、第4项请求承担连带给付责任；8、退还上诉人在一审中多交给一审法院的诉讼费用。事实与理由：一审法院认为双方约定违约金20万元金额过高，认定3万元是事实认定错误。该约定并不高。被上诉人故意违约将价值千万元的房屋擅自改装改变主体结构，对房屋造成毁损，即使能恢复到原状，也会导致房屋价值降低。房屋漏水不是房屋的正常维修，养护项目是事实认定错误。原审第三人没有为房屋进行维修也没有启动维修基金，又给上诉人提供房屋漏雨得到控制的书证有责任。房屋漏雨是否已经维修没有查明，是否需要启动房屋维修基金没有查明。一审法院认定被上诉人已经发布二楼房屋出租信息错误，即使上诉人发布该信息也不能证明上诉人同意解除合同。解除部分合同是法律适用错误。没有解除合同的事由，不能解除合同。被上诉人没有要求解除合同，只能继续履行，解除部分合同没有法律依据。解除部分合同超出了诉讼请求。案涉房屋租赁合同是一个不可分割的整体，房屋租金没有区分一楼和二楼租金，解除部分合同实质是合同的变更，等于解除原合同重新签订合同，需要双方当事人的合意。上诉人没有解除合同的意思表示，任何人没有权利作出解除部分房屋租赁合同的权利，被上诉人没有，法官没有，一审法院也没有。只有法官过失、法官法盲或法官枉法裁判才有可能作出解除部分合同的判决。王洪风辩称，请求维持一审判决。韩松辩称，请求维持一审判决。浙**夏物业管理有限公司沈阳分公司辩称：同意一审判决。刘宗仁向一审法院起诉请求：1、请求依法判令被告王洪风支付原告因违反《房屋租赁合同》第十条第3项而发生的违约金20万元；2、判令被告王洪风支付原告因违反《房屋租赁合同》第十条第4项而发生的违约金20万元；3、判令被告王洪风继续履行与原告的《房屋租赁合同》并支付欠原告的16万元房屋租金及滞纳金（以16万元为基数，自2019年7月16日起每日按0.5%的标准计算至实际给付之日）；4、判令被告韩松对上述各项费用的给付承担连带责任；5、判令被告王洪风承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：原告刘宗仁（甲方，出租方）与被告王洪风（乙方，承租方）于2015年8月13日签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，甲方将其所有的位于沈阳市和平区南京北街28甲5（建筑面积351.13平方米）的两层门市房出租给被告王洪风，乙方对该房屋及室内设备设施做了实地考察，已完全了解。租期为五年，从2015年8月16日起至2020年8月15日止。房屋用途为合法经商、办公办学。除双方另有约定外，乙方不得改变房屋用途。甲方将房屋交付给乙方前，乙方应付甲方房屋租赁押金2万元，租赁期满或租赁合同解除，乙方将房屋返还甲方后5个工作日内，甲方核实各项费用无误后将房屋租赁押金返还乙方。房屋租金为200万元，按年结算，乙方分五次支付给甲方。第一年：自2015年8月16日到2016年8月15日，于2015年8月13日，支付40万元；第二年：自2016年8月16日到2017年8月15日，于2016年7月15日前，支付40万元；第三年：自2017年8月16日到2018年8月15日，于2017年7月15日前，支付40万元；第四年：自2018年8月16日到2019年8月15日，于2018年7月15日前，支付40万元；第五年：自2019年8月16日到2020年8月15日，于2019年7月15日前，支付40万元。房屋租赁期间的物业费及冬季采暖费由甲方支付。甲方于2015年8月16日交付乙方。正常的房屋维修养护由乙方负责并承担费用，因乙方管理使用维修养护不善造成房屋及其相关设施的损失，坠物伤人，由乙方承担责任并赔偿损失。乙方只有经甲方书面同意后才可转租房屋，未经甲方书面同意乙方不得转租赁房屋。甲乙双方协商一致可以变更、解除房屋租赁合同。甲方没有按约定交付房屋或者乙方没有按约定时间支付租金，每逾期一日，按年租金的0.5%支付违约金或滞纳金，甲方晚交房屋乙方晚付租金达20天，守约方有权解除合同。乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同收回房屋，乙方支付甲方房屋租金10%的违约金：……3.擅自拆改承租房屋结构、装修或改变承租房屋用途；……双方还就免责条款、争议解决方法等事项进行了约定。上述合同签订后，原告刘宗仁将案涉房屋交付被告王洪风，双方依约履行至五年租赁期限中的四年（即至2019年8月15日）。最后一年（即2019年8月16日至2020年8月15日）的房屋租金40万元，被告王洪风已支付原告刘宗仁其中的24万元。庭审中，被告王洪风表示，该24万元系其所承租房屋中一层房屋的第五年租金，因二层房屋存在漏水无法使用且已交回原告刘宗仁，故其不应再支付该房屋本年度租金16万元。另查明，2016年8月5日，被告王洪风向原告刘宗仁出具《承诺书》一份，其中载明：“本人王洪风（身份证号2101211976××××××××）是坐落于沈阳市和平区南京北街28甲5号房屋的承租人，房屋出租人是刘宗仁，房屋建筑面积351.13平方米。我于2016年7月，在没有征得房屋出租人刘宗仁同意的情况下，对承租房屋进行了装修。一楼沿南京北街靠北侧一边。增开了一个门，修建了一个通向二楼的楼梯通道，二楼全封闭双层钢化玻璃窗，金属龙骨吊棚被拆除，4个空调通道及出风口和一个进风口被拆除。对此向房屋出租人刘宗仁承诺：由此产生的一切责任有我承担，房屋租赁合同解除或到期不再续租时，如出租人刘宗仁要求将房屋恢复原样，我无条件负责将房屋恢复原样或支付房屋出租人刘宗仁将房屋恢复原样的费用。”2019年8月14日，被告王洪风腾退案涉房屋二楼。原告刘宗仁亦已对外重新发布关于该二楼房屋出租的网络信息。2019年9月26日，第三人华夏物业沈阳公司下属的沈阳金苑华城物业管理处出具《关于中村发廊室内漏雨情况说明》一份，载明：“中村发廊系我们物业管理范围内的租户，由于下雨导致室内屋顶渗水情况经常发生，我们物业公司在2016年出资进行大面积维修，时至今日漏水现象再次发生，租户再次跟我们申报，经过物业工程师傅的排查，结果是，漏点上方是本园区供暖管道设臵处，管道无法移除，导致维修工作无法进行。”2019年10月21日，第三人华夏物业沈阳公司出具《证明》一份，载明：“浙**夏物业管理有限公司沈阳分公司是出租人刘宗仁出租给承租人王洪风位于沈阳市和平区南京北街28甲5房屋所在小区的物业费服务管理公司。2019年7月中旬，王洪风通知本物业公司说他承租的刘宗仁的房屋下雨时有漏水现象，要求物业维修。后来刘宗仁也找到本物业公司，要求本物业公司维修房屋下雨漏水现象。该房屋漏水的维修应启用维修资金进行维修，因启用维修资金需要一段时间，为了不影响房屋的正常使用，本公司及时对刘宗仁出租给王洪风位于沈阳市和平区南京北街28甲5房屋下雨漏水现象进行处理，房屋漏水现象已经得到控制。本公司分别通知了房屋出租人刘宗仁和房屋承租人王洪风。特此证明。”现原告刘宗仁起诉来院，要求被告王洪风继续履行案涉房屋租赁合同，向其支付案涉二楼房屋租金16万元及滞纳金、违约金等。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，合同各方均应恪守合同约定，全面履行各自义务。本案中，原告刘宗仁与被告王洪风签订的《房屋租赁合同》系双方在自愿平等协商一致的基础上所达成，体现了双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认。根据原、被告的庭审诉辩意见，本案的争议焦点在于：原告刘宗仁主张被告王洪风继续履行案涉房屋二楼的承租合同，并由被告王洪风、韩松赔偿违约金、滞纳金是否具有事实和法律依据。根据查明的事实，案涉房屋二楼确存在漏水情况，而根据原、被告签订的《房屋租赁合同》，被告王洪风承租案涉房屋系用于“经商、办公办学”，而上述情形的存在导致被告王洪风无法正常使用二楼房屋，已使其承租房屋合同的目的无法实现。尽管案涉租赁合同中约定有“正常的房屋维修养护由乙方负责并承担费用”的条款，但从该项约定的文义解释角度来看，被告王洪风对案涉房屋的维护义务仅限于“正常的房屋维修养护”。从普通人的一般社会观念和正常理解而言，该“正常的房屋维修养护”应限于对房屋的一般性、简单性维修和养护，而对于较大规模和较大工程量的对房屋施工维修等事项并不属于被告王洪风的责任。实际上，这不仅是案涉房屋租赁合同的条款约定，也是对租赁双方公平交易原则的内在要求和体现。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……基于此，被告王洪风要求解除案涉房屋二楼的租赁合同具有事实和法律依据，一审法院予以确认。关于原告刘宗仁主张被告王洪风支付其房屋租金16万元及违约金（因“拖欠租金达20天”）、滞纳金的诉讼请求。根据上述论述意见，被告王洪风享有对二楼房屋的法定解除权，并且，二楼房屋已交付给原告刘宗仁，原告刘宗仁亦对外重新发布关于该二楼房屋出租的网络信息，故原告刘宗仁再行主张该项租金及违约金、滞纳金并无事实依据，一审法院不予支持。关于原告刘宗仁主张被告王洪风应按房屋租赁合同第十条第3项约定支付其违约金20万元一节。根据被告王洪风于2016年8月5日出具的《承诺书》，被告王洪风存在未经原告刘宗仁同意的情况下对所承租房屋进行装修改造的情况。而根据案涉租赁合同之约定，乙方（即被告王洪风）有下列情形之一的，甲方（即原告刘宗仁）可终止合同收回房屋，乙方支付甲方房屋租金10%的违约金：……3.擅自拆改承租房屋结构、装修或改变承租房屋用途；……由此可见，被告王洪风确存在违约行为，应承担违约责任，故原告刘宗仁主张被告王洪风应按上述合同条款之约定向其支付“房屋租金10%的违约金”具有相应依据，本院予以支持。同时，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原、被告虽在案涉房屋租赁合同中对被告王洪风擅自拆改承租房屋结构、装修的行为构成违约进行了约定。并约定违约金为“房屋租金10%的违约金”，但原告刘宗仁并未提供相应证据对其因被告王洪风改装房屋而造成损失的具体数额，故按“房屋租金10%”的标准计算违约金即20万元（200万元×10%）显属过高，本院根据本案实际情况，结合原、被告提供的证据材料，酌情确定该项违约金为3万元。关于原告刘宗仁主张被告韩松承担对上述款项支付的连带责任一节。本案审理中，原告刘宗仁并未提供证据对被告韩松应承担连带责任具有相应依据加以佐证，且根据案涉房屋租赁合同。该合同的签订双方为原告刘宗仁与被告王洪风，根据合同具有相对性的原则，被告韩松对案涉款项的支付并无承担连带责任的依据。综上，根据《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决如下：一、解除原告刘宗仁与被告王洪风于2015年8月13日签订的《房屋租赁合同》中涉及位于沈阳市和平区南京北街28甲5房屋二楼的部分；二、被告王洪风于本判决生效之日起十日内给付原告刘宗仁违约金3万元；三、驳回原告刘宗仁的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向原告加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,800元，由原告刘宗仁负担5,000元，被告王洪风负担6,800元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提供：1、个人授信及担保协议，用以证明房屋价值为639万元；2、照片，用以证明房屋被损毁情况。被上诉人王洪风对第一份证据的关联性有异议，认为房屋价值与被上诉人是否违约无关；对证据二，认为其中两张照片是正常状态，并不是毁损，另一张照片地面瓷砖破裂是属于一般性正常损耗，与房屋价值没有关系。本院认为，对于该证据应结合全案证据予以综合考查，对该组证据记录在卷。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，2007年7月29日，刘宗仁与王洪风签订房屋租赁合同，约定刘宗仁将位于和平区南京街28甲5号的门市房1层120平方米出租给王洪风，租期四年，从2007年8月15日至2011年8月14日。租金每年17万元。2011年7月29日刘宗仁与王洪风再次签订房屋租赁合同，约定王洪风租赁案涉房屋，建筑面积为351.13平方米房屋的两层门市房。租赁期限四年，从2011年8月15日至2015年8月14日。再查明，上诉人与被上诉人2015年签订的租赁合同中第十条第三项、第四项约定：乙方（王洪风）有下列情形之一的，甲方（刘宗仁）可终止合同收回房屋，乙方支付甲方房屋租金10%违约金……3、擅自拆改承租房屋结构、装修或改变承租房屋用途……4、拖欠租金达20天。本院认为，当事人的合法权益应予以保护。关于二楼的房屋租赁合同是否应予解除及是否超诉讼请求的问题。王洪风在一审庭审之前曾提出反诉申请，请求解除合同，该请求后撤回。撤回理由即为其已经将反诉主张作为答辩内容。案涉房屋二楼存在漏雨和室内发霉的问题，致使房屋无法正常使用。被上诉人在合同履行期限内提出房屋漏雨问题，上诉人作为房屋的出租人未予维修，由此导致合同目的无法实现，2019年10月11日，一审庭审前被上诉人将二楼腾出交还，因此一审法院判决被上诉人对二楼部分不再承担租金及滞纳金的给付义务并无不当，被上诉人并不存在违反合同约定提前退租的问题。关于上诉人提出的被上诉人违反合同第十条第3项约定，应改判给付20万元违约金的问题。被上诉人辩称，自己没有改变房屋结构，只是增加了一个门，没有给上诉人带来任何损失，承诺书虽然约定给付“房屋租金10%的违约金”，但该违约金过高，且上诉人没有任何事实和法律依据证明损失情况。上述承诺书中没有明确约定“房屋租金”的具体金额，且被上诉人仍然同意恢复原状。因此一审法院根据被上诉人请求及客观情况酌定减少违约金数额并无不当，应予维持。上诉人可以另行向被上诉人主张，要求其将房屋恢复原状。关于上诉人主张被上诉人韩松承担连带给付责任的问题。房屋租赁合同均是王洪风与上诉人签订，上诉人并未提供证据证明被上诉人韩松应承担连带给付责任，对上诉人该项主张，本院不予支持。关于上诉人主张原审第三人承担责任的问题。因其在二审中明确在一审期间并未要求原审第三人承担责任，二审期间原审第三人对该请求不同意调解，因此对上诉人的该主张，本院不予审理。关于上诉人主张多向一审法院交付诉讼费的问题。刘宗仁在向一审法院起诉请求被上诉人给付80万元，一审法院收取其交付诉讼费11800元正确。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11800元，由上诉人刘宗仁承担。本判决为终审判决。审判长  单立审判员  王虹审判员  杨帆二〇二〇年六月一日法官助理唐屾书记员薛彤本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。