广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终1231号 上诉人（原审原告）：韦莉莉，女，1951年7月19日生，壮族，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 委托诉讼代理人：韦剑军，广西甲天下律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄平，广西甲天下律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：柳州联程工贸有限公司，住所地：广西壮族自治区柳州市高新一路15号专家学者楼二楼。 法定代表人：周健，董事长。 委托诉讼代理人：滕培胜，广西金柳律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：广西和益房地产开发有限责任公司，住所地：广西壮族自治区桂林市临桂区仕通路碧水山庄会所。 法定代表人：于承暄，董事长。 委托诉讼代理人：张文婷，公司法务。 委托诉讼代理人：胡清蓉，公司经理。 被上诉人（原审被告）：于承暄，男，汉族，1991年4月8日出生，住广东省广州市海珠区。 被上诉人（原审被告）：于红疆，男，汉族，1968年12月15日出生，住广西壮族自治区南宁市青秀区。 上诉人韦莉莉因与被上诉人柳州联程工贸有限公司（以下简称联程公司）、广西和益房地产开发有限责任公司（以下简称和益公司）、于承暄、于红疆执行异议之诉一案，不服广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2019）桂0312民初3336号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月31日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人韦莉莉的委托诉讼代理人韦剑军、被上诉人联程公司的委托诉讼代理人滕培胜、和益公司的委托诉讼代理人张文婷、胡清蓉到庭参加诉讼。于承暄、于红疆经传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 韦莉莉上诉请求：1.撤销广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院(2019)桂0312民初3336号民事判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由四被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认为上诉人缴纳购房款的证据不充分，不能证实上诉人已经缴纳了购房款是错误的；二、上诉人在一审时提交的房屋租赁合同、水电费收据以及上诉人合法占有涉案房屋的事实已经由和益公司原法定代表人邓天雄出庭作证予以确认，综合可以证实上诉人在涉案房屋被查封之前已经合法占有了该房屋，一审法院却以上诉人没有提供和益公司交付房屋的材料否定上诉人合法占有涉案房屋是错误的；三、一审判决将涉案房屋未办理商品房备案登记和物权登记的责任归咎于上诉人明显是无视法律法规规定和合同约定，且故意遗漏涉案房屋具备办证条件的时间，以五方竣工验收的时间代替取得竣工验收备案表及获得商品房初始登记的时间，混淆了当事人双方在房屋登记行为上的权利义务；四、一审法院以争议标的物不属于《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定，对上诉人的诉讼请求不予支持属于适用法律错误。 联程公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，判决合理，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 和益公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 于承暄、于红疆未到庭参加答辩，亦未提交书面答辩状，视为其放弃答辩及举证质证的权利。 韦莉莉向一审法院起诉请求：1、判决确认桂林市临桂区桂镇仕通路碧水山庄G2栋1单元1层1号房屋归原告所有；2、判决停止对位于桂林市临桂区桂镇仕通路碧水山庄X栋X单元X层X号房屋的强制执行，并解除该房屋的查封；3、本案的诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：广西柳州市城中区人民法院执行的（2017）桂0202执1975号柳州联城工贸有限公司与和益房地产开发有限责任公司（以下简称和益公司）民间借贷纠纷一案，在诉讼保全阶段以（2016）桂0202民初第345号民事裁定书保全查封了被告和益房地产开发有限责任公司所有的位于广西临桂碧水山庄的房产353套【实际查封76套】，其中包括X栋X单元X层X号房屋，在执行过程中，广西壮族自治区高级人民法院于2017年12月27日作出（2017）桂执协13号协调决定书，将柳州市城中区人民法院执行的（2017）桂0202执1975号案件指定由桂林市临桂区人民法院统一执行。案外人韦莉莉对法院查封的G2栋1单元1层1号房屋不服，认为自己已购买并使用，请求法院解除查封。 原告韦莉莉提供2006年6月21日与和益公司签订的《商品房买卖合同》，约定韦莉莉向和益公司购买碧水山庄X栋X单元X层X号房屋，房价11万元，2006年6月底付清房款，该合同没有到有关的房屋管理部门登记备案。同时提供2005年6月2日至2006年6月21日之间邓天雄的六张在临桂工行不同分理处的交易凭证，8000元至20000元不等，总金额110000元，其中，2006年6月21日的交易凭证8000元注明自存，2006年6月21日收款人邓亚萍开具收款收据：收到韦莉莉购X房款110000元。收据上盖了广西和益房地产开发有限责任公司桂林临桂分公司的财务专用章。2012年7月1日在桂林晚报上刊登了“配合办理产权证通知”的公告。 2017年10月30日邓亚萍代韦莉莉与李庚签订的的《房屋租赁合同书》，租期从2017年11月1日到2020年10月30日。桂林德瑞物业服务有限公司开具的收到X栋X亚萍交的一些水电费的收款收据。邓天雄在庭审中出庭作证陈述韦莉莉是现金支付，且交给邓天雄妻子，而韦莉莉代理人阐述韦莉莉每次都是韦莉莉在临桂存入邓天雄账户。邓天雄还陈述韦莉莉购的X房曾经借给公司做食堂。 一审法院认为，韦莉莉提供2006年6月21日韦莉莉与和益公司签订《商品房买卖合同》，韦莉莉向和益公司购买碧水山庄G2栋1单元1层1号房屋，房价11万元，但是，本案争议的房屋没有到有关的房屋管理部门登记备案，原告自称缴纳这些款项后，又未按合同约定缴纳相关的税费及配套费用，2012年7月1日在桂林晚报上刊登了“配合办理产权证通知”的公告，通知购买人办理产权证，韦莉莉并没有联系出卖人，关心自己房屋是否备案或者办证，房屋没有备案，过错在于原告。在交购房款方面，原告提供的2005年6月2日至2006年6月21日之间邓天雄的六张在临桂工行不同分理处的交易凭证，对应了邓天雄的私人账户的记录，只是邓天雄的个人行为，该款没有注明用途，其中，2006年6月21日的交易凭证8000元注明自存，说明是邓天雄个人自行存款，不是他人代理存款，而这些存款是在没有签订合同之前就存在，一个居住在柳州的买受人多次小额到临桂工行不同分理处存款，不符合正常交易行为，完全可以在柳州直接存入，邓天雄的六张在临桂工行不同分理处的交易凭证，无法证明是原告存入且存在有关联，和益公司也没有认可收到该房款进了公司账户，原告自称自己分六次存款，自相矛盾，称已经缴纳完毕购房款，证据不充分，该院依法不予采信。在房屋占有方面，韦莉莉自称购买的X房，曾经借给公司做食堂，试问，有谁购买新房，尚未收房就出借给他人做食堂，甚至出租合同都系他人代签，原告提供与承租人签了《房屋租赁合同》，提供了水电费收据，没有提供和益公司交付房屋的材料，因此，不能证明其对X栋X单元X层X号房屋的合法占有。同时，X房处于出租状态，不是用于居住，不属于“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定。根据《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。根据我国法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。房屋属于应当登记的不动产，而原告仅仅提供了《商品房买卖合同》，只是一种债权请求权，并非物权，其物权仍然登记在和益公司名下，原告证明不了争议房屋已经变更登记在其名下，记载于不动产登记簿。综上，原告提出的请求不符合上述规定，其理由无法排除人民法院的强制执行，对其请求，依法不予支持。被告广西和益房地产开发有限责任公司、柳州联城工贸有限公司辩称理由充分，依法予以采信。其他被告经该院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩、举证和质证的权利，对其造成的法律后果，由其自行承当。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条和《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回原告韦莉莉的诉讼请求。案件受理费2500元，由原告韦莉莉负担。 二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：关于涉案房屋可以办理产权登记的时间节点的事实认定问题，韦莉莉认为案涉房屋可以办理产权登记的时间节点为“2014年3月”以后。众所周知，办理产权登记，确需出卖人和买受人双方相互配合才能得以实现。在和益公司于2012年7月1日登报通知“碧水山庄”业主配合办理产权且大部分业主均已办理产权登记的情况下，韦莉莉在庭审中未提交任何证据证明其购房至今有向和益公司或有关部门提出了办理过户登记的请求或向房屋登记机构递交过户登记的材料等积极行为，可见，韦莉莉作为买受人长达十年怠于行使权利，涉案房屋未办理产权登记系因其自身原因所致，故“可不可办”的时间节点与“想不想办”的过错归属之间并无直接关系。本院对一审查明的相关事实予以确认。 本院认为，执行异议之诉的关键在于，案外人是否具有足以排除强制执行的民事权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（以下简称《规定》）》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本院认为，案涉商品房买卖合同在签订过程中存在不符合交易习惯的诸多问题，无法排除合同效力的合理怀疑：1.韦莉莉购房款的支付对象和入账方式；2.对房屋的间接占有，委托他人签订租赁合同；3.现有证据表明韦莉莉购房至今已长达十余年，未积极履行办证的相关行为，而同一小区其他业主大部分均已办理备案登记。可见，涉案房屋未办理过户登记与韦莉莉长期怠于行使自身权利的主观因素息息相关。综合全案证据，结合交易习惯，参照上述法律规定，韦莉莉对案涉房屋尚不具有足以排除强制执行的民事权利。 综上所述，韦莉莉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2500元，由上诉人韦莉莉负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审 判 长  容 艳 审 判 员  郑 军 审 判 员  唐 勇 二〇二〇年六月十七日 法官助理  龙艳祥 书 记 员  俸筱雅