沈阳市大东区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0104民初13540号原告：李佳，女，1986年11月11日出生，汉族，住址：沈阳市皇姑区太白山路19号3-7-2。委托代理人：李娜，系辽宁昊星律师事务所律师。委托诉讼代理人：李宗民，男，1960年2月28日出生，汉族，住址：沈阳市皇姑区，系原告父亲。被告：沈阳华昇美联房地产经纪有限公司，住所地：沈阳市大东区辽沈二街57号（3-27-1）。法定代表人：赵凯，职务：总经理。委托代理人：王萌，系北京盈科（沈阳）律师事务所律师。原告李佳与被告沈阳华昇美联房地产经纪有限公司委托合同纠纷一案，本院于2019年8月22日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李佳委托诉讼代理人李娜、李宗民及被告沈阳华昇美联房地产经纪有限公司委托诉讼代理人王萌到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告退回会员服务费（购房团购费）20000元，及2019年8月22日至给付期间所产生的人民银行同期贷款利息；2、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2018年3月18日原告在文大路435号粤泰城营销中心与粤泰城开发商签订了粤泰城认购协议书，以购买沈阳万盈置业有限公司所取得的位于沈阳市于洪区爱特家迷你居项目40幢2-6单元1房，并交了1万元人民币定金。之后，按流程原告与被告签订了会员申请书，并向被告交付了2万元人民币的团购费，但明确该服务费不计入房款（这是一项变相收费，无形中增加了原告购房成本，而且是属于不交此项费用就不能购房的强制性收费）。2018年3月24日原告与粤泰城开发商以沈阳万盈置业有限公司为出卖人的名义签订了至今没有备案的上述商品房买卖合同。经过一年多的时间，原告所购房产，开发商一直未给备案，不能签订正式的备案合同。后来原告得知，粤泰城将该处项目转让给了万盈公司，万盈公司告知原告，由于设计图纸与实际施工的房产不符等原因，该房产不能交付（言外之意，原告被骗了，从一开始就买了不能交付的房产），经过多次协商，原告退房，并经过万盈公司审核通过，原告与万盈公司签订了粤泰城/爱特迷你居项目解除《商品房买卖合同》相关法律文书的协议。万盈公司退还了原告所交付的购房首付款，并对原告因该房产问题不得已退房所带来的损失进行了一定的补偿，但明确补偿费不包括2万元服务费，要求原告向被告诉求退还该项费用。由于原告拟购所指定的房产出现问题，原告被迫退房，因此造成原告事实上的不能购买与被告签订申请书所指定的房产，依照申请书第5条：“经开发商审核通过符合退房要求的，在办理退房手续后，会员服务费将给予退还。”原告与被告多次沟通，请求退还会员服务费2万元，被告声称已经服务不予退还。甚至强调不是原告主动退房并经开发商审核的，不予退还。还声称退还你们几十户团购费会影响公司的运营。而与被告同时在粤泰城项目的其他几家房产经纪公司，均已退还退房人的服务费，并明确告知退房人，商品房未备案，收取的服务费一直都在公司账上，只有房产备案才会支付此项费用（包括中介结佣等费用）。原告认为被告是受利益驱动，强词夺理，团购费本就属于不合理收费，在全国很多地区都已经严禁收取，原告既已退房，而且所购买房产一直未签订正式备案合同，所以被告必须退还给原告该项服务费。原告为了维护自己的合法权益，故诉至人民法院，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告辩称，一、原告与答辩人双方系在平等、自愿基础上建立的会员优惠合同关系，应受法律保护原告申请加入会员并缴纳会费，答辩人提供会员购房优惠权益，双方形成事实上的会员优惠合同关系，合同双方意思表示真实，合同内容合法有效，应受法律保护。原告为享受会员购房“2万抵3万”的专属优惠，自愿申请成为会员，虽会费不计入购房款，但基于会员身份，原告购房总价款直接优惠3万元，故原告诉称的增加购房成本等与事实不符。二、会员申请书中明确约定，原告以会员优惠签订《商品房认购协议》后，会员优惠合同依法终止。现原告已签订《商品房认购协议》，双方会员优惠合同因履行完毕而终止，原告要求退费缺乏事实及法律依据，根据《会员申请书》第2、第3条之约定可知，答辩人的合同义务为，促成原告以“2万抵3万”的会员优惠认购商品房并签订《商品房认购协议》（以下简称“认购书”），签订认购书后即视为原告已享受全部会员权益，双方会员契约关系自动解除。原告加入会员后，相继与沈阳万盈置业有限公司（以下简称“开发商”）签署了认购书以及《商品房买卖合同》（以下简称“购房合同”），认购书注明优惠条件“团购2万抵3万”，以上事实足以说明，原告使用约定的会员权益签订了认购书，答辩人已完全履行合同义务，双方合同关系自然解除，即终止。根据《合同法》第九十一条之规定，双方会员契约因履行完毕而消灭，合同权利义务终止，合同对双方均不再具有约束力，原告在合同终止后要求答辩人返还会费，不具备法律基础。三、原告所谓“退房”，实质系恒大收购案涉粤泰城项目后所主导的商业回购行为，原告与开发商形成了新的商品房买卖合同关系，答辩人不受该法律关系约束恒大收购粤泰城项目后，逐步回购已售商品房，对项目整体规划更名为“恒大·西江天悦”，进而产生了包含本案在内的一系列开发商主动退房，并给予业主高额补偿的事实。答辩人认为，案涉购房合同的解除，并非《会员申请书》约定的“退房”。常规意义的退房，是指购房合同当事人依法或依约定解除购房合同，而案涉购房合同的解除则不然，首先，按照原告自认，相关解除协议的履行主体不是原合同双方当事人，而是原告与恒大；其次，除原购房款，恒大额外向原告支付了不低于双倍购房款的高额“补偿款”，超出了解除应有之义，故解除协议的实质并非解除合同，而是在恒大主导下的一次整体回购，系具有商业性质、以盈利为目的的交易行为。原告在购得商品房后，再次将商品房转让给恒大，双方形成了新的商品房买卖合同关系，与原告和开发商的购房合同无关；而答辩人介入的是原告与开发商的商品房买卖合同关系，不受原告与恒大之间的法律关系约束，故不应退费。四、退一步讲，即便不考虑“退房”的实质含义，原告所谓退房仍不符合约定退费条件。根据申请书之约定，原告单方解除合同（申请退房），并经开发商同意后，答辩人可以退费；而根据原告的自认，本案系开发商单方解除合同，并与原告协商最终达成协议，二者有本质区别。在原告单方解除合同时，赋予其主张退费的权利，目的是避免原告因改变购房意向而遭受损失；如果是开发商单方解除，原告可追究其违约责任以弥补损失，而非要求无过错的答辩人承担责任。故本案并不符合双方约定的退费条件。综上，答辩人依约全面履行合同义务，原告在合同履行完毕并依法终止后要求答辩人退费，缺乏事实及法律依据，请求贵院依法驳回其全部诉讼请求。原告以会员申请书的优惠价格签订了《商品房认购协议》及《商品房买卖合同》，双方会员优惠合同已终止。其后，万盈公司集团（沈阳）投资有限公司（以下简称“恒大”）收购了沈阳万盈置业有限公司（以下简称“开发商”）的粤泰城项目，并将该项目更名为“恒大·西江天悦”。出于重新包装高价出售的目的，开发商和原告在内的购房者相继达成新的回购协议，至此，原告与开发商之间形成了新的回购法律关系，并获巨额利润。基于以上事实，足以证明本案不存在退房，因此，原告以退房为由主张被告退会员服务费，不能成立。原、被告围绕诉讼请求依法提交了会员申请书、会员费收据、商品房认购协议、商品房买卖合同、项目解除协议、微信聊天记录、视频等证据，经庭审质证，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下：2018年3月18日，原告为购买案外人沈阳万盈置业有限公司开发的位于沈阳市于洪区粤泰城一处房产与被告签订了《会员申请书》，并向被告交付了2万元的会员服务费，用以折抵购房款3万元。《会员申请书》中第5条约定，“经开发商审核通过符合退房要求的，在办理退房手续后，会员服务费将在申请人提交申请、回收收据后，30个工作日内给予退还”。同日，原告与案外人沈阳万盈置业有限公司签订商品房认购协议。2018年3月24日，原告与案外人沈阳万盈置业有限公司签订《商品房买卖合同》,原告购买沈阳万盈置业有限公司开发的粤泰城房产一处。该合同履行过程中，因案外人沈阳万盈置业有限公司开发建筑的房屋与规划设计图纸不符，导致工程无法竣工验收，更无法履行房屋办理产权备案、登记的义务。经多次协商，在案外人沈阳万盈置业有限公司无法完成房屋交付的情况下，2019年7月15日，原告与案外人沈阳万盈置业有限公司签订《粤泰城/爱特家迷你居项目解除〈商品房买卖合同〉相关法律文书的协议》，约定解除原《商品房买卖合同》，沈阳万盈置业有限公司退还原告已交购房款并给予补偿金。2019年7月23日，原告通过中国邮政EMS向被告邮寄《退会申请书》及相关手续。被告至今未返还原告2万元会员费。本院认为原告为购买商品房时能获得优惠，向被告提交会员申请书，并交纳了2万元的会员服务费，被告接受了原告的申请，在原告的会员申请书上加盖公章予以确认。会员申请书第5条明确约定：“经开发商审核通过符合退房要求的，在办理退房手续后，会员服务费将在申请人提交申请、回收收据后，30个工作日内给予退还”。上述约定不违反法律、行政法规的强制规定，合法有效，对双方具有法律约束力，双方应严格履行各自的义务。原告交纳的会员费的目的是在购买商品房时享受“2万抵3万”的优惠并最终取得商品房所有权。因原告所购房屋已无法取得，原告与案外人沈阳万盈置业有限公司解除了商品房买卖合同，在原告向被告申请会员服务费时，被告应依约向原告返还服务费。案外人沈阳万盈置业有限公司解除商品房买卖合同退还给原告的房款中并不包含案涉的会员费用，即使沈阳万盈置业有限公司因未能交房对原告进行了一定的补偿，也非原告因解除合同获得的利益，更非因取得会员资格而获得的利益。因此，原告交纳会员费申请会员资格的目的未能实现，故对原告要求被告返还会员费的主张本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，判决如下：被告沈阳华昇美联房地产经济有限公司于本判决生效后十日内返还原告李佳会员费20000元；如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费300元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院，如在上诉期满后7日内未缴纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李广顺人民陪审员  吴英妮人民陪审员  庞 波二〇二〇年六月二十六日书 记 员  王诗萌