河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫09民终1034号上诉人（原审被告）：台前县信泰国际广场置业有限公司，地址台前县新区纬六路与经三路交汇处。法定代表人：邵宁宁，该公司总经理。委托诉讼代理人：郝利民，河南若澍律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周晴，女，1986年8月16日出生，汉族，住台前县。委托诉讼代理人：王程，河南忠义律师事务所律师。上诉人台前县信泰国际广场置业有限公司（以下简称信泰置业公司）因与被上诉人周晴房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省台前县人民法院（2020）豫0927民初201号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人信泰置业公司的委托诉讼代理人郝利民、被上诉人周晴的委托诉讼代理人王程均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。信泰置业公司上诉请求：1．依法撤销河南省台前县人民法院（2020）豫0927民初201号民事判决，改判驳回周晴的诉讼请求；2．一、二审诉讼费由周晴承担。事实和理由：1．一审法院认定事实错误，商铺认购书不符合法律规定的认定为商品房买卖合同的条件，该认购书应认定为商品房买卖合同的预约合同。周晴的退款申请、交款通知单及委托经营管理合同应当认定为双方对预测面积减少达成了协议，系双方协议变更了认购书约定的面积。2．一审法院适用法律错误。周晴辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。周晴向一审法院起诉请求：1．判令信泰置业公司继续履行合同并要求信泰置业公司退还因房屋面积减少所应退还的房屋价款19,889元；2．诉讼费用由信泰置业公司承担。一审法院认定事实：2019年1月13日，周晴（乙方）与信泰置业公司（甲方）签订《信泰·文化购物公园商铺认购书》，约定：房屋位置，房号为S2楼1单元1层A-139号，建筑面积44.02平方米；认购价7,008元/㎡，总价308,492元；付款方式，定金5,000元，首期房款须于2019年1月18日前付清；认购条款中第4．乙方必须在签订《委托经营管理协议》后，此认购书方可生效；第5．该房源的最终面积以房管局测绘面积为准；7．签署正式购房协议后本认购书自动作废等内容。2019年1月18日，周晴根据信泰置业公司提供的合同，周晴（甲方）与濮阳市信泰商业管理有限公司（乙方）签订《信泰·文化购物公园委托经营管理合同》，约定：第一条委托经营的商铺状况，建筑面积44.02㎡，新面积39.35㎡（2020年1月1日周晴对新面积签字确认）等；第二条委托经营期限，委托管理期限为三年，时间自2020年1月1日正式开业之日起计算。甲方应按时将托管商铺交付乙方使用，并根据乙方要求及时办理租赁登记手续等；第五条乙方的权利及义务，1．在委托物业交付时，甲方授权乙方代为办理委托物业的验收交接手续，即签署物业交接单并领取委托物业钥匙。但乙方行使该权利前应谨慎注意，确认委托物业的结构、装修、设施设备等已符合法律法规及《商品房买卖合同》的约定等内容。2019年1月18日，周晴与信泰置业公司签订《信泰·文化购物公园流转单》，约定：房号S2楼1单元1层A-139号，付款方式为一次性，原单价7,008元/㎡，面积44.02平方米，原总房价308,492元，（此价格为免租三年后的价格）已享优惠政策：认筹优惠、日增值优惠、付款优惠，优惠后单价5,951.84元/㎡，优惠后总房价262,000元，已交房款5,000元，本次补款257,000元，备注：全款已付清。2020年1月19日，周晴与信泰置业公司签订《信泰·国际广场交款通知单》约定：面积小4.67㎡，需退27,795元。2020年1月20日，信泰置业公司将27,795元汇入周晴账户。以上事实，有《信泰·文化购物公园商铺认购书》、《信泰·文化购物公园流转单》、《信泰·文化购物公园委托经营管理合同》、《信泰·国际广场交款通知单》等证据及庭审笔录予以证实。一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案信泰置业公司作为专业的商品房开发、销售企业，提供的认购书、委托管理协议为格式合同，认购书约定了房屋位置、面积、价格、支付方式等主要内容，并且流转单又约定了优惠后的价格，周晴按照认购书、流转单的约定交清了购房款，并签订委托经营合同约定2020年1月1日将房屋交付管理公司经营；信泰置业公司在房屋面积变小后未及时通知周晴并退款，而是在签订认购书、委托管理协议后将近一年的时间才通知周晴房屋面积减少并签订交款单，而不签订正式的商品房买卖合同。一审法院认为，周晴与信泰置业公司之间签订的认购书、流转单应认定为商品房买卖合同。委托经营管理合同、交款通知单都明确显示房屋的实际面积减少4.67㎡，信泰置业公司对面积减少的数额4.67㎡属于自认；周晴主张房屋面积减少部分，超出3%部分的房价款应双倍返还，即再返还周晴19889元。一审法院认为，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，周晴要求信泰置业公司返还19889元的诉讼请求一审法院予以支持。信泰置业公司答辩认为认购合同不是房屋买卖合同、房屋未经房管局测绘的答辩意见，一审法院不予采纳。对周晴主张的信泰置业公司继续履行合同问题，一审法院认为，本案涉案房屋为商品房，信泰置业公司作为专业的商品房开发、销售企业，有义务与周晴签订正式的商品房买卖合同并协助办理房屋的相关产权手续。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十四条之规定，一审法院判决如下：被告台前县信泰国际广场置业有限公司在本判决生效后十五日内再返还原告周晴19889元房价款。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费149元，由被告台前县信泰国际广场置业有限公司。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院审理查明事实与一审法院查明事实一致。本院认为，本案争议的焦点为：周晴与信泰置业公司签订的《信泰·文化购物公园商铺认购书》属于商品房买卖合同还是商品房预售合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中周晴与信泰置业公司签订的《信泰·文化购物公园商铺认购书》，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认，但对双方买卖房屋的交房时间、办证时间、违约责任等诸多直接影响双方权利义务的重要并无明确约定，还需要在签订正式的商品房买卖合同时协商一致达成，故该认购书性质上应属于商品房预售合同。另涉案房屋尚未实际交付使用，减少面积的退款方式不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定处理。现信泰置业公司已将多收取的房款退还周晴，周晴与信泰置业公司签订的商品房预售合同已履行完毕，双方应互相配合签订正式的商品房买卖合同。综上所述，上诉人信泰置业公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：撤销河南省台前县人民法院（2020）豫0927民初201号民事判决；驳回被上诉人（原审原告）周晴的诉讼请求。一审案件受理费149元，二审案件受理费298元，均由上诉人（原审原告）周晴负担。本判决为终审判决。审判长 刘 兵审判员 刘 伟审判员 魏献忠二〇二〇年六月三十日书记员 赵 令