福建省南靖县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0627民初382号 原告：吴炎明，男，1972年2月20日出生，汉族，农民，住福建省南靖县。 委托诉讼代理人：石燕萍，福建鹭靖律师事务所律师。 被告：南靖县璟昇房地产开发有限公司，住所地福建省漳州市南靖县山城镇湖滨名城8幢504室。统一社会信用代码：913506270774413816。 法定代表人：杨文杰，经理。 委托诉讼代理人：范倩倩，女，1992年10月11日出生，汉族，系公司员工，住福建省大田县。 原告吴炎明与被告南靖县璟昇房地产开发有限公司（以下简称“璟昇公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴炎明的委托诉讼代理人石燕萍、被告璟昇公司的委托诉讼代理人范倩倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴炎明向本院提出诉讼请求：1、解除吴炎明与璟昇公司签订的《璟昇花园认购协议书》（以下简称“《认购书》”）；2、璟昇公司双倍返还吴炎明定金6万元；3、璟昇公司赔偿吴炎明2016年间购房补贴损失19333.5元；4、璟昇公司赔偿吴炎明2016年6月18日至2019年4月11日间房屋增值差价损失320086元。事实和理由：2016年6月18日，吴炎明与璟昇公司签订一份《认购书》，约定吴炎明购买璟昇公司开发建设的址在福建省南靖县房屋，购房面积为128.89平方米，购房单价3140元，购房总价款为404715元，吴炎明在签订本《认购书》时支付30000元定金，《认购书》约定吴炎明于2016年8月4日支付首付款124716元，余款250000元申请按揭贷款支付。2016年8月4日，吴炎明到璟昇公司处要交首付款以及签订合同时，璟昇公司以无法签订合同为由，让吴炎明回去等待通知即可。后吴炎明多次找璟昇公司，璟昇公司均让吴炎明回去等消息。2019年吴炎明再次找到璟昇公司时，得知璟昇公司已将该房屋另行出售他人。璟昇公司的行为已构成违约，依法应当返还双倍定金，并承担赔偿损失等违约责任。为此，吴炎明向本院起诉，请求支持其诉讼请求。 璟昇公司辩称，一、答辩人与吴炎明之间签订的《认购书》已解除。因吴炎明与答辩人签订《认购书》后未按照《认购书》约定履行付款义务，答辩人遂于2018年8月23日向吴炎明寄发了解除《认购书》的通知函，通知吴炎明解除双方签订的《认购书》，并通知吴炎明前往答辩人处办理相应已付定金的退款手续，因此，双方签订的《认购书》实际已解除。二、吴炎明无权要求答辩人双倍返还定金。《认购书》明确约定了吴炎明支付首期商品房价款时间，吴炎明未在约定的期限内履行付款义务，系违约在先，答辩人为维护自身合法权利，有权不与吴炎明签订商品房买卖合同。因吴炎明违约，导致双方未能签订商品房买卖合同，因此，吴炎明无权要求答辩人双倍返还定金。三、答辩人与吴炎明仅签订预约合同（即《认购书》），并未签订本约合同（即《商品房买卖合同》），因吴炎明违约导致双方未签订商品房买卖合同，吴炎明无权要求答辩人赔偿2016年间的购房补贴损失及房屋增值差价损失。吴炎明与答辩人签订《认购书》支付定金，系为订立商品房买卖合同担保，属于预约合同，因此，应当以预约合同约定为准。原、被告双方未签订正式的商品房买卖合同，如前所述，系吴炎明违约在先，未履行先合同义务，答辩人有权拒绝与吴炎明签订商品房买卖合同。吴炎明与答辩人订立预约时目的是签订本约合同购买商品房，而非领取购房补贴。吴炎明并未提交相关购房补贴的证明，且具体领取购房补贴的条件以南靖县人民政府确定为准，与答辩人无关。 本院经审理认定事实如下：2016年6月18日，璟昇公司（甲方）与吴炎明（乙方）签订《认购书》，主要内容如下：“第一条乙方认购甲方的楼宇位置：乙方兹向甲方认购位于南靖县路西侧，和靖路南侧，怀远路东侧）璟昇花园1期项目的如下房产：1、住宅：x号楼x梯x单元，建筑面积128.89平方米。……前述建筑面积为暂测面积，具体面积以产权登记机关登记的面积为准。第二条1、按建筑面积计价，单价人民币3140元／㎡，总价款人民币（大写肆拾万肆仟柒佰壹拾伍元）（小写￥404715元）（含定金）。……乙方在签订本认购协议书的同时应向甲方支付人民币叁万元作为认购前述房产的定金（定金以票据为准），在双方签订《商品房买卖合同》（下称‘合同’）后，该定金无息自动抵作首付款。第三条付款方式和期限：……2、乙方选择银行按揭（含商业贷款／公积金贷款／商业贷款和公积金组合贷款，下同）付款：①于2016年8月4日前支付首期商品房价款人民币124716元，余额25万元由乙方以向银行申办所得的按揭贷款支付。②若银行要求乙方增加支付首期商品房价款，则本条款①项约定的首期商品房价款相应调整为银行要求的首付金额。乙方应在银行或甲方通知之日起5天内补足首期款差款。③乙方已经明确知道按揭银行规定的申请前述按揭贷款所需的条件和应当提交的资料，并保证其符合前述条件。乙方须在签订合同时提供申请银行按揭贷款所需的全部有关资料。第四条乙方应在认购书签订之日起日内，携带本人认购书，身份证明，收入证明和其他应当提交的资料以及足额的购房款到璟昇·靖府接待中心与甲方签署《商品房买卖合同》和附件以及其他相关文件，并向银行提供完整的按揭贷款资料。若乙方已婚，则须一并携带结婚证、配偶身份证、户口本和收入证明等原件，并偕同配偶办理前述签约及按揭手续。第五条甲乙双方申明共同遵守如下规定：1、甲方已向乙方明示《商品房预售许可证》、《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》，双方将签署的《商品房买卖合同》示范文本及其补充协议，《业主（临时）管理规约》、《前期物业服务合同》及甲方出具的《购房须知》等法律法规规定应明示的文件、证书以及重要提示。乙方确认已详细阅读并理解上述文件，且无异议；对该物业状况，交易条件，周边环境已有充分的了解，并承诺按约定签署上述文本。2、甲方给乙方的优惠价是以乙方完全履行本认购约定按时支付所有款项，签订《商品房买卖合同》及／或按揭合同为条件。若乙方不符合该条件，甲方有权取消给予乙方的所有优惠，按照认购单位原价计算房屋价格并签署合同。3、若发生下述事由之一，本认购书自动终止，甲方有权将该物业另行出售，乙方所交定金不予退回。（1）乙方逾期付款超过三个日历日；（2）乙方逾期未按甲方要求办理按揭相关手续，或因乙方提交的资料不合格，资信状况或其他乙方原因导致本认购书第三条第2款所述的按揭未获批准；（3）乙方逾期未与甲方签订合同或乙方单方面解除本认购书；（4）乙方知悉并承诺遵守国家与地方关于限购的规定。若乙方以暂不符合漳州市购房条件为由解除本认购书或拒绝签署合同的。4、经甲方同意《认购书》不解除的，每逾期一日签约，认购人按总认购金额的日万分之2.5向甲方支付违约金。5、本认购书为签订《商品房买卖合同》的预约合同，本认购书签订后，乙方无约定或法律规定理由的不得解除本认购书，否则所交的定金不予退回，乙方对此充分知悉并接受；甲方无约定或法定理由解除本认购书，应双倍返还定金。6、在甲乙双方签订合同前，如遇不可抗力之意外，导致不能实现本认购书之目的，本认购书自动解除。乙方须将本认购书、定金及已付房款的发票及其他从甲方获取的文件退回甲方，甲方在收到上述文件后通过银行转账方式将已付定金及房款本金无息返还给乙方，甲方不再承担其他任何责任。7、本认购书经甲方和乙方（或乙方委托代理人）签署且乙方全额缴纳定金后生效，认购书一经双方签章，不得更改，双方签订的合同生效后本认购书自行终止。8、甲乙双方的通信联络以本认购书首部所载明的电话，传真地址等为准。甲方将包括但不限于通知等有关文件按照本认购书载明的乙方地址通过邮件寄送，在交付邮局的三日后即视为送交乙方，不论邮件是否被退回，但甲方地址写错等原因除外。乙方必须保证其提供的上述资料的真实性，若甲方按上述电话、传真、地址等联络不到乙方，则乙方应承担由此引起的全部责任。乙方通讯方式如有变更，应在变更后二天内以书面形式通知甲方，否则，由此引起的一切后果均由乙方负责。9、本认购书一式三份，甲方执二份，乙方执一份，三分具有同等法律效力，若双方签订的合同与本认购书有相抵触的地方，以双方签订的合同为准。本认购书的最终解释权归璟昇公司所有。10、因本认购书发生的一切争议，均可以向商品房所在地法院申请仲裁。”当日，吴炎明向璟昇公司交纳定金3万元。之后，双方一直没有签订商品房买卖合同，吴炎明也没有向璟昇公司交纳首付款124716元（据吴炎明陈述，其一直有去找璟昇公司，要求缴纳首付款，签订商品房买卖合同，但璟昇公司一直推脱，直到后来才知道璟昇公司已经将房屋出售给他人）。 另查明，讼争的南靖县璟昇花园x号楼x的房屋于2016年5月5日被福建省厦门市中级人民法院查封，于2017年6月2日解除查封。 2017年4月，因璟昇公司相关房产被福建省厦门市中级人民法院查封而出现的问题，相关业主曾向南靖县政府有关部门反映，要求解决璟昇公司退还定金、赔偿损失问题。 2018年8月23日，璟昇公司向吴炎明发出解除《认购书》通知函，吴炎明于2018年8月24日收到通知函。 2019年4月11日，璟昇公司将讼争的南靖县璟昇花园x号楼x的房屋以724801元的价款出售给案外人李志殿。该价款与吴炎明原认购的价款404715元相差320086元。 上述事实，有吴炎明提供的《认购书》、收款收据、房屋权属信息查询结果证明、商品房买卖合同网上备案申请书、南靖县城乡规划建设局《关于县领导批示件（批办B-2017-22号）办理情况的复函》各1份，璟昇公司提供的《认购书》、收款收据、解除《认购书》通知函、邮寄凭证各1份，及双方当事人的陈述等证据证明，本院予以认定。 本院认为，首先，吴炎明与璟昇公司签订的《认购书》属于预约合同（在《认购书》第五条第5点已明确约定），所谓预约合同是相对于本约合同而言的，一般将其定义为“约定将来订立一定合同之合同”。原被告双方签订的《认购书》是双方的真实的意思，且未违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效，吴炎明与璟昇公司应当按照合同约定全面履行各自的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方可以解除合同。又据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，吴炎明与璟昇公司签订《认购书》后，已按照约定全面履行了义务，并按照《认购书》的约定欲与璟昇公司签订商品房买卖合同，璟昇公司以无法签订合同为由拒绝与吴炎明签订本约合同，即商品房买卖合同。璟昇公司在明知涉案房产已经被法院查封，房产不能出售的情况下，仍然与吴炎明签订《认购书》，违反诚实信用原则，在该房屋解除查封之后，仍然未及时通知吴炎明前往签订商品房买卖合同，而是于2019年4月11日将该房屋另行出售他人。璟昇公司存在明显过错，违反了《认购书》的约定，是导致双方未能签订商品房买卖合同的原因，应承担违约责任，吴炎明主张解除《认购书》并要求璟昇公司承担违约责任的诉讼请求，予以支持。璟昇公司辩称的造成无法签订商品房买卖合同的原因是因吴炎明违约在先的意见与事实不符，不予采信。其次，关于《认购书》解除后产生的清理责任及损失分配。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，吴炎明依约向璟昇公司支付了定金30000元，为此，吴炎明请求璟昇公司双倍返还定金。本案系璟昇公司违反《认购书》的约定，且已将讼争的房屋另行出售他人，导致双方未能签订商品房买卖合同，违反了预约合同的约定，应承担不履行签约的违约责任。吴炎明系守约方，其有权依据定金罚则要求璟昇公司双倍返还定金，因此，对该请求，本院予以支持。璟昇公司认为吴炎明违约在先，无权要求双倍返还定金的理由不能成立，其意见本院不予采纳。吴炎明还请求璟昇公司赔偿以合同标的房屋出售总价与约定总价的差额损失及政府购房补贴损失。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定和适用原则，预约合同的违约损失赔偿范围和数额应以信赖利益为限，包括所受损失和所失利益。但应区别于本约，预约合同不存在可得利益损失。由于本案双方签订的《认购书》，属于预约合同，并非商品房买卖合同（本约合同），双方签订的《认购书》约定“甲方给乙方的优惠价是以乙方完全履行本认购约定按时支付所有款项，签订《商品房买卖合同》及/或按揭合同为条件。若乙方不符合该条件，甲方有权取消给予乙方的所有优惠，按照认购单位原价计算房屋价格并签署合同。”即双方在签订《认购书》时，乙方享有的优惠待遇尚存变数。吴炎明请求以合同标的房屋出售总价与约定总价的差额赔偿其损失，实际是按本约合同的规定，主张可得利益损失，该主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。至于吴炎明主张的政府购房补贴损失，由于政府购房补贴项目并非双方签订的《认购书》约定的内容，不能认定为系璟昇公司未履行预约合同而造成的损失，且享受政府购房补贴也是有条件的，根据南靖县城乡规划建设局《关于县领导批示件（批办B-2017-22号）办理情况的复函》第3点“关于期间政府的每平方米150元补贴大家还能享受问题。房管局已核实业主备案情况，璟昇房地产开发公司共销售备案28套，其中只有6#楼A602号一套是2016年7月14号合同备案，其余27套均于2016年之前备案（不在购房补贴时间范围内）。根据南靖县人民政府关于印发《促进商品房消费提升城市水平若干意见的通知》（靖政综〔2016〕70号）文件规定，有效期自2016年4月15日至2016年12月31日为止，购房认定时间以合同备案或二手房过户手续时间为准。……”本案中吴炎明认购的房屋备案登记在2016年之前，不在购房补贴时间范围内，并非由于双方未签订商品房买卖合同才导致其没有享受政府购房补贴。综上分析，吴炎明请求赔偿璟昇公司房屋差价及购房补贴损失，本院不予支持。本案中，吴炎明并未举证证明因璟昇公司的违约而给其造成实际损失的存在，但是考虑到吴炎明可能因预约合同的签订而丧失其他缔约机会，导致机会利益损失（而不是可得利益），为填补该机会利益损失，本院酌定璟昇公司在双倍返还定金的基础上，再适当赔偿吴炎明的损失10000元。两项合计璟昇公司应赔偿吴炎明损失70000元。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十五条、《商品房销售管理办法》第十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，判决如下： 一、解除吴炎明与南靖县璟昇房地产开发有限公司于2016年6月18日签订的编号为0000105《璟昇花园认购协议书》； 二、南靖县璟昇房地产开发有限公司应于本判决生效后10日内双倍返还吴炎明定金60000元； 三、南靖县璟昇房地产开发有限公司应于本判决生效后10日内赔偿吴炎明损失10000元； 四、驳回吴炎明的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7291元，减半收取计3645.5元，由吴炎明负担2870.5元，由南靖县璟昇房地产开发有限公司负担775元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  赖陆好 二〇二〇年六月十五日 书记员  吴宛璇 附：执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。