内蒙古自治区乌兰浩特市人民法院民事判决书（2020）内2201民初1654号原告：孔某，住内蒙古自治区兴安盟乌兰浩特市。委托诉讼代理人：李某1，内蒙古奥斯律师事务所律师。委托诉讼代理人：佟某，内蒙古奥斯律师事务所律师。被告：王某1，住内蒙古自治区兴安盟乌兰浩特市。被告：王某2，住内蒙古自治区兴安盟乌兰浩特市。共同委托诉讼代理人：李某2，内蒙古嵚空律师事务所律师。原告孔某诉被告王某1、王某2房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孔某及其委托诉讼代理人李某1、佟某，被告王某1、王某2的共同委托诉讼代理人李某2到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孔某向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与二被告之间签订的房屋买卖合同；2、请求判令二被告返还原告已付购房款150000.00元及利息（自2015年5月6日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息）；3、请求判令二被告赔偿原告已付购房款一倍赔偿金150000.00元；4、请求判决被告承担本案的诉讼费用及保全费用。事实和理由：二被告系夫妻关系。原告经二被告弟弟介绍欲购买二被告共同所有的位于乌兰浩特市××街，并于2015年5月6日与二被告签订了房屋买卖合同。合同约定二被告将其共同所有的，位于乌兰浩特市××街的房屋，86.8平方米房屋出售给原告；原告先交付定金60000.00元，2015年5月31日之前再交付90000.00元，剩余50000.00元待房屋交工后一次性交给被告。合同签订后，原告如约交付了150000.00元购房款，2020年3月底，开发商将房屋交付给被告后，被告交付房屋，后原告得知被告已将该房屋另售他人，即被告以实际行动表明其已不想履行购房合同，已构成实际违约，故涉诉。被告王某1、王某2共同答辩称，1.被告对解除与原告房屋买卖合同无异议，原告与被告之间签订房屋买卖合同，被告出售给原告的房屋为征收补偿性质，当时双方交易时也仅凭一张征收补偿合同，原告交首付款150000.00元，由于政府规划变更，原有住宅楼17层变11层，房屋格局发生变化，原补偿合同约定的86.8平方米的房屋实行调整，导致合同标的物灭失，属于情势变更导致被告履行不能，这符合合同解除的条件，但不属于被告违约。2.被告同意给付原告相应利息，情势变更导致合同不能履行，属于不可预见，不可归责于双方当事人的外因引起的合同目的不能实现，本着公平正义的原则，虽然双方买卖合同中并未约定利息，但被告愿意按照无约定利息的处理方法，支付原告45000.00元利息（0.5%×60个月×150000.00元）；3.本案中买卖合同目的不可实现属于不可归责于双方当事人的原因，是法定合同解除的情形，根据《合同法若干问题解释》第二十六条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。法律规定基于情势变更解除合同的，应当免除当事人不履行合同的责任，且相对方不得对此请求赔偿，被告方不存在一房二卖的情形，也不存在不履行合同的违约行为，故不应赔偿一倍的赔偿金。综上，原告同意解除合同，并给付原告法定利息，不同意支付原告一倍预付款的赔偿金，请求法庭驳回原告的第三项诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年4月30日，乌兰浩特市旺业房地产开发有限公司与王庆林，被告王某2签订《房屋拆迁产权调换协议书》，约定乌兰浩特市旺业房地产开发有限公司提供位于××苑（建筑面积100㎡）以及1号楼3单元502号（建筑面积86.80㎡）作为给王庆林、王某2的回迁安置房屋。王庆林系被告王某1父亲，拆迁房屋所有人为王庆林，庭审中，被告王某1陈述该回迁房屋由二被告继承。2015年5月6日，王某1、王某2将旺业雅苑小区1号楼3单元502号（面积为86.8㎡）楼房出售给原告孔某，房屋售价为200000.00元，双方签订《房屋买卖合同》，合同中约定：“一、……。二、乙方（孔某）先交付甲方（王某1、王某2）订金款陆万元整（60000.00元），2015年5月31日之前再付玖万元整（90000.00元），剩余伍万元待房屋交工后，一次性交给甲方。三、此房屋甲方无条件协助乙方将该房屋的一切手续过户至乙方名下，费用由乙方承担。四、甲乙双方不得违约，如甲方违约，赔偿对方双倍定金款，如乙方违约，定金款不退。五、……”。原告给付被告定金60000.00元，又支付90000.00元房款，2015年5月31日，被告王某2为原告出具收到条，证明收到孔某交的150000.00元。之后该买卖合同中载明的房屋未能交付，原告与二被告进行协商，均未能就合同变更达成一致，故涉诉。另查明，2012年6月26日，乌兰浩特市规划局出具规划设计条件书（编号：2012-60），规划建设项目名称为乌兰浩特市旺业房地产开发有限公司综合楼，要求房地产开发公司按照规划设计条件书所给定的尺寸与位置进行建筑设计，设计书载明控制高度：十七层：49.9米，六层：18.5米，四层：16米。。2014年6月26日，乌兰浩特市规划局又作出规划设计条件书（建筑部分）（编号：2012-60），就名称为乌兰浩特市旺业房地产开发有限公司综合楼A、B区的项目进行规划，控制高度中一项载明：“1#、3#：11F40.5米，2#：3F13.35米、4#、5#：3F9.0米6#：1F3.0米，7#：4F12.5米、5F15.5米”，对楼层层数及高度进行了变更确定。2020年4月29日，乌兰浩特市旺业房地产开发有限公司出具说明，载明“因规划条件变更，原有住宅楼17层变为11层，房屋格局产生变化。王某2原住宅楼86.8㎡回迁房屋现进行调整。”上述事实有原告孔某陈述及其提供的房屋买卖合同，被告王某1、王某2答辩及其提供的房屋拆迁产权调换协议书、规划设计条件书两份、说明一份在卷佐证。经本院对证据审查认为，原告提交的证据能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，对其证明效力，本院予以确认。关于原告提供的收到条，证明原告交付150000.00元购房款给被告。被告质证意见为，对收到150000.00元认可，但是收到条没有王某2捺印，王某2本人没有出庭，对真实性不予认可。本院认为，原告提供收到条系为证明交付被告150000.00元购房款，被告虽不认可收到条的真实性，但认可收到该房款。原告提供的收到条并没有增加被告的负担，亦能与被告答辩、质证意见相互印证，故对该收到条的真实性，本院依法予以确认。本院认为，原告孔某与被告王某1、王某2之间房屋买卖意思表示真实，买卖合同合法有效。双方应当按照合同约定行使权利和履行义务。关于原告诉请要求解除双方签订的房屋买卖合同，原告及二被告对此均无异议，对于该诉请，本院依法予以维护。关于原告要求二被告返还原告已付购房款150000.00元的诉请，符合法律规定，本院依法予以维护。关于原告要求二被告赔偿已付购房款的一倍赔偿金的诉请，原告主张该房屋另售他人，已经支付150000.00元房款，被告应当予以双倍返还。双方签订的《房屋买卖合同》中第四条约定：“甲（王某1、王某2）乙（孔某）双方不得违约，如甲方违约，赔偿对方双倍定金款，如乙方违约，定金款不退。”原告按照合同约定方式交付部分房款，被告亦应按照合同约定交付房屋。原告已经按照合同约定给付大部分房款，二被告应当按照合同约定交付合同约定的房屋。二被告抗辩因开发商原因导致符合条件的房屋没有交付给被告，才使得二被告没有按约定履行合同，属于情势变更，不属于被告方违约。被告在出售房屋时，应当确认其对该房屋具有物权或者准物权，开发商在与被告签订房屋拆迁产权调换协议书后，规划设计对被告的房屋进行调整，未及时与被告沟通进行变更，该情形不属于情势变更，亦不属于不可抗力、意外事件。且二被告提供的证据并不能证明该房屋不存在或者不具备交付条件。二被告又辩驳与原告曾进行协商，是原告自己不同意进行变更。根据法律规定，本案中合同任意一方都不能对合同内容进行变更，双方达成一致后可进行变更，本案中，双方就合同给付内容变更问题并未达成一致，被告仍须按照合同约定履行义务。故二被告未交付房屋且双方未就合同变更达成一致，二被告应当依据约定双倍返还定金。原告交付定金60000.00元，超过法律规定的合同总价款的20%，本院依法予以调整至合同价款20%为40000.00元，二被告应按此标准双倍返还定金，因定金40000.00元已包含在第一项诉请的150000.00元房款中，故对于原告该项诉请，本院依法认定为二被告给付原告一倍定金赔偿，即40000.00元。关于原告要求自2015年5月6日至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率计算利息，自2019年8月20日起至房款返还至日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息的诉请，因现阶段房价上涨态势，一倍赔偿定金已不足以弥补损失，其诉请要求给付利息符合法律规定，但根据收到条上载明被告收到房款时间显示为2015年5月31日，故对于该诉请，本院依法认定为二被告自2015年5月31日至2019年8月19日，以房款本金150000.00元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算利息，自2019年8月20日起，以房款本金150000.00元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至房款返还至日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告王某1、王某2于本判决生效后十日内给付原告孔某190000.00元（购房款150000.00元+定金赔偿40000.00元），并自2015年5月31日起，以房款本金150000.00元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算利息至2019年8月19日，自2019年8月20日起，以房款本金150000.00元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至房款返还至日止；二、驳回原告孔某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2900.00元（已减半收取），由被告王某1、王某2负担2050.00元，由原告孔某负担850.00元；保全费2020.00元，由被告王某1、王某2负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于兴安盟中级人民法院。本判决生效后，负有义务方的当事人如不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定的义务履行期限届满后二年内向本院申请执行。审判员 杜 斌 二〇二〇年六月二十二日书记员 杨红娜附：相关法律规定《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国担保法》第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十一条当事人约定的定金数额超过主合同标的额20%的，超过的部分，人民法院不予支持。第一百二十二条因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不适用定金罚则。因合同关系外的第三人的过错，致使主合同不能履行的，适用定金罚则。受定金处罚的一方当事人，可以依法向第三人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。