云南省昭通市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)云06民终1264号上诉人（原审原告）：武兴，男，汉族，生于1983年1月22日，云南省镇雄县人，城镇居民，现住镇雄县。上诉人（原审原告）：邓洪，女，汉族，生于1984年8月14日，云南省镇雄县人，城镇居民，现住镇雄县。二上诉人共同委托代理人苏美成、刘国顺，云南南广律师事务所律师。代理权限：特别授权。被上诉人（原审被告）：云南得廷房地产开发有限公司，社会统一信用代码：91530600584842622Y；住址：昭通市昭阳区凤凰街道办事处学庄社区三组103号。法定代表人：罗仕超，总经理。委托代理人：岳朝波，云南雄云律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托代理人：汪继尧，云南雄云律师事务所律师。代理权限：特别授权。上诉人武兴、邓洪因与被上诉人云南得廷房地产开发有限公司（以下简称得廷地产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服云南省镇雄县人民法院（2018）云0627民初5215号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。武兴、邓洪上诉请求：撤销镇雄县人民法院（2018）云0627民初5215号民事判决，改判由被上诉人以478986元为基数，按照年利率7.12%计算，支付2017年5月4日至为上诉人办理完成产权证之日止的违约金给上诉人，并承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、被上诉人违约，在收到上诉人办理产权证相关费用大约2万元后，长达3年的时间不给上诉人办理房产证。致上诉人长时间不能正常出租、买卖、抵押房屋，给上诉人造成了损失。虽然该损失难以计算，但不能认定上诉人没有损失，原审判决认定上诉人没有损失错误。原审判决认定房屋抵押于银行，房屋的流通功能不能实现并非延迟办理登记的违约行为导致错误。原审判决无任何证据即认定本县房地产市场现处于上升趋势，纯属主观臆断。没有产权证，房屋流通价值必然会遭受贬损，原审判决主观推测没有产权证，房屋流通价值不会贬损错误。二、本案属于房屋买卖合同纠纷，原审判决不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》进行审理错误。1.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金”。这一规定，一是规定了合同没有约定违约金的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金；二是规定了损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。这两种情形是并列的，司法解释文本中使用的是“或者”一词连接，不是二者必须同时具备才能判决支付违约金。被上诉人在长达3年的时间内，不给上诉人办理产权证，被上诉人应按照上述规定，支付违约金给上诉人。原审判决认为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条要求必须有实际损失的客观存在，认为“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定”两个条件同时具备才能判违约金，是错误的。2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》是审理商品房买卖合同纠纷的特别规定，审理商品房买卖合同纠纷，应优先适用该司法解释。本案是典型的商品房买卖合同纠纷，原审法院不适用该司法解释，反而适用其他司法解释进行处理是错误的。本案合同没有约定违约金，上诉人是按照法定计算方法主张违约金的，被上诉人也没有主张调整违约金，原审判决适用《合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定错误。《合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，是合同约定有违约金，约定违约金过高，并且当事人请求调整违约金的情形。本案中，双方签订的房屋买卖合同没有约定出卖人逾期办理产权证的违约金，上诉人诉求的违约金是按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定计算的，不存在双方约定的违约金过高的情形。被上诉人没有请求法院调整违约金，人民法院不能主动帮助当事人调整违约金，甚至不判决支付违约金。因此，原审法院适用法律错误。3.原审判决因上诉人未提出证据证明遭受实际损失，不判决被上诉人支付违约金错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“合同没有约定违约金”，就可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。最高人民法院已经考虑到，因出卖人原因导致买受人不能按期取得产权证，必然会导致买受人遭受损失，因此直接规定了合同没有约定违约金的情况下，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。上诉人诉求的违约金按照这一规定计算，无需再举证证明遭受了实际损失和具体遭受了多大的损失。三、原审判决违反了民法的公平原则和诚实信用原则，将会引导大量房地产开发商恶意拖延，不给广大购房人办理产权证的严重后果。本案中，被上诉人开发的小区，购房业主达到八百多户，每户业主接房时交给了被上诉人包含房契税在内的各种费用约2万元。被上诉人恶意长时间挪用了上诉人等购房业主办理产权证费用约2千万元，却不给业主办理产权证，违反了诚实信用原则。广大购房业主长达3年拿不到产权证，不能正常使用房屋，不能正常出租、出售、抵押，遭受的损失难以计算，原审判决却认为上诉人等业主没有损失，不判决给付违约金，严重违反了民法的公平原则和诚实信用原则。违约金具有惩罚性质，违约金存在的目的，除了弥补当事人的损失以外，还具有督促当事人履行义务，具有惩罚的性质。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条也明确规定，只要违约金不高于损失的30%都是能够得到支持的。原审判决认为开发商不给业主办理产权证，长期违约不会导致业主遭受损失，不需要给付违约金，不需要遭受任何惩罚是错误的。综上，原审认定事实错误，适用法律错误，请依法裁判。被上诉人得廷地产公司答辩称：原判除认定被上诉人迟延办理产权登记构成违约的事实错误，其余事实认定正确，适用法律正确，判决结果公正公平，应予维持。武兴、邓洪向一审法院起诉请求：判决被告以478986元为基数，按照年利率7.12%计算，支付2017年5月4日至被告为原告办理完成产权证之日止的违约金给原告。原审人民法院经审理确认本案的法律事实是：被告以出让方式取得镇雄县原乌峰镇南广路172号土地使用权，并经相关行政主管部门批准用于建设商品房，项目名称为“得廷·财富广场”，被告因此于2013年取得商品房预售许可证。2014年3月21日，二原告与被告签订商品房购销合同，购买得廷财富广场C幢27层2706号商品房，房屋建筑面积为139.24平方米，总价款478986元。付款方式为按揭分期付款，首付款为148986元，余款330000元由原告向镇雄县农村信用合作联社贷款支付。2016年11月15日，二原告已向被告支付首付款148986元。同时，18688.55元。扣除被告逾期交房违约金10300元后，实际交纳8388.55元。2017年2月2日，被告向原告交付了房屋。2017年12月5日，得廷财富广场项目经过竣工验收。因被告未向镇雄县不动产登记中心提交相关资料申请进行房屋产权登记，原告遂向原判诉求解决。审理中，被告于2019年1月18日，向镇雄县不动产登记中心提交资料申请办理产权首次登记，现原告已取得房屋产权证。原判认为，二原告与被告签订的《商品房购销合同》属有效合同，双方应当按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，二原告已按约定支付了相应的购房款，被告亦将涉案房屋交付二原告使用。被告未能按合同约定在交房后90个工作日内为二原告向产权登记机关申请办理产权登记的行为虽然违约，但原、被告之间的债务为非金钱债务，二原告已取得所购房屋，合同的根本目的已实现，加之二原告是以按揭方式购买房屋，所购房屋是用于抵押贷款，房屋的流通功能不能实现并非延迟办理登记所致，且二原告也未提供证据证明被告的违约行为给其造成实际损失，故二原告要求被告支付违约金，无事实和法律依据，原判不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、第一百一十二条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告武兴、邓洪的诉讼请求。案件受理费人民币1055元，由原告武兴、邓洪交纳。本院二审期间，据当事人的上诉请求、答辩理由，本案当事人争议的事实是：得廷地产公司是否未按约定履行代武兴、邓洪向房屋产权登记部门申请办理房屋产权登记义务。对当事人争议的事实，本院认定如下：双方当事人签订的购房合同第十二条关于产权登记的约定为，“双方达到以下条件后，得廷地产公司自交房之日起90个工作日内为武兴、邓洪向产权登记机关申请办理产权登记：1.武兴、邓洪向得廷地产公司付清全额购房款、配套设施费、共用设施设备维修基金、契税等各项费用；2.双方办理完毕房屋交接手续；3.武兴、邓洪签订完毕委托得廷地产公司办理产权登记的委托书，并按要求提供完毕办理产权登记所需的全部资料；4.得廷地产公司向产权登记机关报送合格资料后，即视为得廷地产公司已履行完毕办理产权的义务。”2017年2月2日，得廷地产公司将未经验收合格的房屋交付武兴、邓洪，2017年12月5日，武兴、邓洪向得廷地产公司所买房屋经相关部门竣工验收合格。武兴、邓洪未向得廷地产公司提交委托得廷地产公司办理产权登记的委托书。2019年1月18日，得廷地产公司向镇雄县不动产登记中心提交资料办理产权登记。本院认为，双方当事人约定的得廷地产公司代武兴、邓洪向镇雄县不动产登记中心提交资料办理产权登记的条件是武兴、邓洪向得廷地产公司交清全额购房款、配套设施费、共用设施设备维修基金、契税等各项费用和武兴、邓洪签订完毕委托得廷地产公司办理产权登记的委托书，并按要求提供完毕办理产权登记所需的全部资料。且双方并未约定得廷地产公司对武兴、邓洪提供登记所需委托书和其他资料有催促的义务。根据不动产登记中心的要求，房屋产权首次登记“委托代办的需要委托书及受托人身份证原件及复印件”，武兴、邓洪未将委托得廷地产公司办理产权登记的委托书交给得廷地产公司，得廷地产公司代武兴、邓洪向不动产登记中心申请办理所购房屋产权登记的条件尚未具备。故，得廷地产公司未在交房之日起90日个工作日内代武兴、邓洪向产权登记机关申请办理产权登记的事实因约定条件未达成不构成违约。一审法院对武兴、邓洪未按约定将委托书提交给得廷地产公司这一事实未作认定不当；认为得廷地产公司在办理房屋权属登记事项中有及时通知武兴、邓洪办理有关事务的义务无约定和法律规定，应予纠正。上诉人认为，法院应依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定判决得廷地产公司支付违约金。本院认为，基于违约承担责任的法律适用问题须以违约事实存在为前提，因得廷地产公司代武兴、邓洪申请办理产权登记中无违约事实，故本案不再涉及违约行为是否需承担责任和如何承担责任的法律适用问题。综上所述，原判因未查明武兴、邓洪是否将合同约定的应签署的委托书交给得廷地产公司代为申请办理产权登记，导致认定得廷地产公司在履行代办产权登记的过程中违约不当，但判决得廷地产公司不承担违约责任恰当，应予维持。上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1055.00元，由上诉人武兴、邓洪负担。本判决为终审判决。审判长 吉 敏审判员 周应彪审判员 李 韬二〇二〇年六月三日书记员 肖 筱