重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝02民终963号上诉人（原审被告）：谭尚东，男，1964年2月16日出生，汉族，重庆市梁平区人，住重庆市梁平区。被上诉人（原审原告）：重庆市茂诚物业管理有限公司，住所地重庆市万州区天城渝东大花园，统一社会信用代码91500101709419474D。法定代表人：杨茂君，总经理。委托诉讼代理人：王庆梅，女，1981年6月10日出生，汉族，住重庆市梁平区，系公司员工。委托诉讼代理人：习修林，男，1979年1月27日出生，汉族，住重庆市渝北区，系公司员工。上诉人谭尚东因与被上诉人重庆市茂诚物业管理有限公司（以下简称茂诚物管公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市梁平区人民法院(2019)渝0155民初6412号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月23日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。谭尚东上诉请求:1、撤销原判；2、改判茂诚物管公司立即支付谭尚东截止2019年10月31日清扫垃圾费3480元；2、要求茂诚物管公司履行职责，尽快拆除谭尚东阳台外违规违法搭建的雨篷。上诉事实和理由：2013年11月17日，谭尚东与茂诚物管公司签订了《前期物业服务合同》、《兴茂盛世华都临时管理规约》。合同明确了茂诚物管公司的管理职责，其中，管理工作第一条1.1的内容是：根据本合同制度兴茂盛世华都《业主（使用期人）手册》及其他必要的规章制度，以各种形式督促业主和用户遵守规约。规约第二十条的内容是：在物业使用中，禁止以下行为：3.擅自在天井、庭院、平台等公共部位搭建建筑物、构造物。8.在外墙上私自开窗或乱张贴。合同约定后，2014年5月，谭尚东家装修，因家中有小孩，出于安全考虑，决定在卧室玻璃窗外安装平网。后被物业制止，将平网安装在窗内。但2017年11月茂诚物管公司严重失职，A16一单元406的业主在谭尚东家阳台外违规搭建了一个很大的雨篷，物业并未制止安装材料进小区亦未到场进行制止。这个雨篷严重影响了谭尚东的家居环境，雨篷上有很多垃圾，严重污染生活环境。谭尚东每月请人打扫雨篷，工钱从每月120元涨到150元，但还是不愿意有人扫。谭尚东将该情况向茂诚物管公司口头反映多次，无果。2018年1月9日临近春节，谭尚东以书面形式向茂诚物管公司反映，要求茂诚物管公司履行应尽职责，尽快解决问题，但无任何结果。茂诚物管公司应将找人打扫雨篷的钱支付给谭尚东。谭尚东支付物业费用就是为了能有一个良好的居住环境。2017年10月之前，谭尚东一直按时缴纳物业管理费，但从搭建雨篷后，其每月请人打扫雨篷垃圾的钱比物业费还多。谭尚东还将上述情况向太和社区、双桂街道、区信访办进行过反映。在有关部门过问下，茂诚物管公司才发了《装修违章整改书》，但至今两年有余，雨篷仍未拆除，环境污染仍旧。一审判决物管费的计算谭尚东无异议，但滞纳金不予认可，因茂诚物管公司不履行应尽之责，违约在先。茂诚物管公司辩称，1.关于谭尚东提到他家外阳台搭建雨篷的事情，是楼下一家在原欧式台板外搭建了雨篷，第一次搭建谭尚东投诉说影响他的生活环境，随后我司与406业主进行了沟通，当时406业主将雨篷进行下移10公分；2.关于反映我司不作为不履行职责等情况，物业根据业主签订的前期物业服务合同有明确的规定和约定，装修时签订装修管理协议都有明确规定，任何业主不允许进行违规违建。若业主违规行为，物业将会做到第一告知业主根据管理规约不允许违章搭建，物业给业主下发整改通知书，物业无权执法，但有义务向有关部门进行上报。我司分别在2017年、2018年、2019年、2020年将装修通知的规章张贴在小区内进行告知。装修须知里面有规定不允许搭建外雨篷，该告知长期有效；3.关于打扫的费用，茂诚物管公司不认可，我司履行了管理职责和服务；4。茂诚物管公司申请法院依照物业管理条例及一审判决的结果进行支持。茂诚物管公司向一审法院起诉请求：1.判令谭尚东支付截止2019年10月31日拖欠的物管费2704.6元、公摊费100元、电梯费750元、违约金1218元，共计4772.6元；2.诉讼费由谭尚东负担。一审法院认定事实:2010年11月30日，重庆市兴茂产业发展（集团）有限公司与茂诚物管公司签订《前期物业服务合同》，合同约定茂诚物管公司为兴茂·盛世华都小区提供前期物业服务，期限自2010年12月1日至2013年11月30日止，其中约定物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅为1元/月，……。同年12月10日，重庆市兴茂产业发展（集团）有限公司申请备案，梁平县国土资源和房屋管理局于同年12月19日予以备案。2011年12月28日，梁平县发展和改革委员会作出《关于梁平县兴茂·盛世华都小区物业服务收费试行标准的通知》，通知规定了物业服务费和电梯费的收费标准，其中，高层住宅（建筑面积）1元/㎡·月，电梯费可选择月票票价和次票票价。月票价按层计算，张/人=10元（第三层）+0.3元×（N-3），N为楼层数；按人计算，常住人口每人每月10元。2013年11月17日，谭尚东接收其购买的兴茂·盛世华都小区A16-1-506房屋（建筑面积108.48㎡）居住使用，登记常住人口三人。同日，茂诚物管公司与谭尚东签订《兴茂·盛世华都住宅（商业用房）前期物业服务合同》，谭尚东同意接受茂诚物管公司提供的物业服务，并签署承诺书，该合同约定了双方的权利义务。2017年10月，兴茂·盛世华都小区A16-1-X房屋业主，在其客厅外阳台搭建了钢架玻璃结构的雨篷，谭尚东以该雨篷上垃圾影响其居住环境，向茂诚物管公司反映，要求拆除该雨篷。2017年10月22日，茂诚物管公司发出《装修违章整改通知书》，要求该业主于2017年10月29日前拆除违章搭建的雨篷。之后，该业主将雨篷下移进行了整改，谭尚东仍坚持要求该业主拆除雨篷，并拒绝交纳物业服务费，自2017年10月1日起至2019年10月31日止，谭尚东拖欠物业服务费2704.6元、电梯费750元。茂诚物管公司多次发出催缴通知书和律师函催收，谭尚东拒绝交纳。因茂诚物管公司无强制拆除违章建筑的职权，便向梁平区双桂街道拆违办反映情况，并配合拆违办工作人员到现场处理。2020年3月10日，梁平区违法建筑整治工作指挥部双桂街道片区整治组发出双桂（规）制字（2020）第14号《制止违法建设通知书》，要求该业主自行消除违法建（构）筑物。一审法院认为，茂诚物管公司与重庆市兴茂产业发展（集团）有限公司、谭尚东签订《前期物业服务合同》和《兴茂·盛世华都住宅（商业用房）前期物业服务合同》合法有效。茂诚物管公司按照合同约定对兴茂·盛世华都小区全体业主提供了必要的安保、保洁、管理和维护等物业服务，谭尚东系该小区业主之一，自愿承诺遵守、履行《前期物业服务合同》和《临时管理规约》，并接受了茂诚物管公司提供的物业服务，应当按时交纳物业服务费用。关于谭尚东不交纳物业服务费是否构成违约的问题。兴茂·盛世华都小区A16-1-X号业主违章搭建雨篷，谭尚东口头、书面向茂诚物管公司反映情况，茂诚物管公司及时进行了处理，向该业主发出了《装修违章整改通知书》，限令该业主拆除搭建的雨篷，事后该业主进行了整改，将搭建的雨篷下移。因茂诚物管公司无强制拆除违章建筑的职权，便向双桂街道拆违办汇报情况，并配合拆违办工作人员到现场处理。茂诚物管公司对谭尚东反映的业主违章搭建雨篷的情况，作出整改通知书，向双桂街道拆违办汇报情况，配合处理，履行物业服务相应的管理职责。谭尚东认为茂诚物管公司未履行制止业主违章搭建雨篷，并责令拆除雨篷的物业管理职责的事实和理由不能成立，其以此为由拒不交纳物业服务费用的行为构成违约，应依法承担违约责任。关于物业服务费、电梯费、公摊费和违约金的问题。1、谭尚东、茂诚物管公司在《前期物业服务合同》第五条、《兴茂·盛世华都临时管理规约》第三十四条约定了交纳物业服务费、电梯费，梁平物价主管部门核定了物业服务费、电梯费收费标准，茂诚物管公司按1元/㎡·月收取物业服务费，按10元/人·月收取电梯费，符合合同约定和物价主管部门核定的收费标准。茂诚物管公司提出谭尚东交纳2017年10月1日至2019年10月31日期间物业服务费2704.6元，电梯费750元的诉讼请求，一审法院予以支持。2、谭尚东、茂诚物管公司在《兴茂·盛世华都住宅（商业用房）前期物业服务合同》第五条第1项第3目和《兴茂·盛世华都临时管理规约》第三十五条中约定公摊费前期按4元/户·月收取，待本栋楼入住率达到75%，据实分摊，但梁平物价主管部门核准收费项目只有物业服务费和电梯费，并严禁自立项目和超标准收取其他任何费用；茂诚物管公司未提供该小区楼栋入住率和据实分摊的具体数据，且谭尚东不自愿交纳。因此，茂诚物管公司收取公摊费无物价部门许可，证据不足，其该项诉讼请求，一审法院不予支持。3、谭尚东、茂诚物管公司在《兴茂·盛世华都住宅（商业用房）前期物业服务合同》第五条第3项1目、《兴茂·盛世华都临时管理规约》第四十三条中约定了逾期交纳物业管理费用，按日加收3‰的滞纳金，该条款属双方对违约金的约定，现茂诚物管公司提出谭尚东按每日万分之三计算违约金，不违反合同约定和法律规定，一审法院予以支持。谭尚东逾期交纳物业服务费的违约金926.7元、电梯费的违约金257.1元，合计1183.8元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第一款第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第五条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、由谭尚东在本判决生效之日起十日内支付茂诚物管公司2017年10月1日至2019年10月31日期间的物业服务费2704.6元、电梯费750元，合计3454.6元；支付2017年10月1日至2019年10月31日期间的违约金1183.8元；二、驳回茂诚物管公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由茂诚物管公司负担5元，由谭尚东负担45元。二审中，茂诚物管公司向本院提交如下证据材料：2017年、2018年盛世华都装修须知，证明茂诚物管公司已张贴装修须知的规定，不允许外搭建雨篷之内的违章建筑。谭尚东质证认为，不清楚茂诚物管公司张贴在哪里，真实性不予认可。本院综合双方当事人的举证、质证意见，对上述证据的真实性予以采信。本院经审理查明的事实与一审判决查明的事实一致。本院认为，谭尚东与茂诚物管公司签订了《兴茂盛世华都住宅（商业用房）前期物业服务合同》，双方已形成物业服务合同关系，谭尚东在享受茂诚物管公司提供的物业服务的同时，应按照合同约定按时缴纳物业服务费用。谭尚东主张茂诚物管公司未尽到应尽职责，对其楼下A16-1-X号房屋业主违章搭建雨篷未予制止、及时拆除，影响其生活环境，认为茂诚物管公司已构成违约，拒绝缴纳物业费的问题。本院经审理后认为，根据《物业管理条例》第四十六条“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。”之规定及《兴茂盛世华都住宅（商业用房）前期物业服务合同》1.1条“甲方(茂诚物管公司)根据本合同制定兴茂盛世华都《业主（使用期人）手册》及其他必要的规章制度，各种形式督促业主和用户遵守规约。”五.1条“乙方应根据本合同和《兴茂盛世华都住宅（商业用房）小区临时管理规约》及其附件的有关条款向甲方按时交纳物业管理等费用，并承担逾期未付的责任。”五.3.1.2“物业管理费应按月缴纳。乙方在当月10日之前（或物业管理公司通知时间）将费用金额缴清，逾期按日向乙方加收应交纳费用3‰的滞纳金”之约定，茂诚物管公司并无强制拆除违章建筑的职权，且在谭尚东反映情况后向A16-1-X号房屋业主发出《装修违章整改通知书》，并将情况汇报至双桂街道拆违办，已充分履行了物业服务相应的管理职责。故，谭尚东主张茂诚物管公司未尽到管理职责，未及时制止、拆除A16-1-X号房屋雨篷构成违约，其不应缴纳物业管理费于法无据，本院不予支持。一审按照双方合同约定判决谭尚东支付茂诚物管公司物业服务费、电梯费、违约金并无不当，本院依法予以维持。另，谭尚东主张茂诚物管公司应支付其截止2019年10月31日期间的清扫费3480元，因不属于本案的审理范围，本院不予处理，可另行诉讼解决。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由谭尚东负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 健审 判 员  李洪武审 判 员  龙江莉二〇二〇年六月十日法官助理  高 峰书 记 员  张 蕾