安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖13民终17号 上诉人（原审原告）：冉强，男，1982年8月14日出生，汉族，住安徽省宿州市灵璧县。 委托诉讼代理人：吴海波，安徽步海律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：屠林，女，1984年1月3日出生，汉族，住安徽省宿州市灵璧县。 委托诉讼代理人：赵英亮，安徽环邦律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：屠林红，女，1985年10月15日出生，汉族，住安徽省淮北市烈山区。 上诉人冉强因与被上诉人屠林、屠林红房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省灵璧县人民法院（2019）皖1323民初5477号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭，因经过阅卷、调查和询问当事人，本案没有新的事实、理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 冉强上诉请求：撤销原判，发回重审或改判支持冉强的诉讼请求。事实和理由：一审以冉强未承担实际损失为由，不支持冉强的诉讼请求错误。目前，冉强与案外人王长青案件，已经开庭，即将判决。同时，既然认定了转租关系，屠林、屠林红未支付租金，构成违约，应承担违约责任和赔偿。 屠林辩称，冉强上诉所称事由与一审起诉所称事由不一致，实际上是对一审诉讼请求的变更。其他答辩意见同于一审答辩意见。 屠林红未予答辩。 冉强向一审法院起诉请求：判决屠林、屠林红赔偿租金35000元，并承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2017年12月15日，冉强与案外人王长青签订《商铺租赁合同》一份，由冉强租赁王长青的三间商铺经营饭店生意，租赁期限自2017年12月21日至2019年12月21日，每年租金60000元等。冉强按照约定支付了第一年租金60000元及第二年预付租金1000元，王长青出具了收条。2018年10月，冉强将案涉房屋转租给屠林经营，双方没有签订书面合同。双方通过微信达成协议，由屠林支付冉强13000元的转让费（冉强经营饭店的设施价款），2018年11月、12月两个月的租金10000元，2019年的租金由屠林直接向王长青支付。协议达成后，冉强将饭店交付给屠林经营，屠林支付23000元款项，并经营“羊蝎子火锅养生馆”生意。但是2019年的房租没有支付。2019年3月，王长青催要房租时发现房屋转租。2019年7月，因政府拆迁，屠林将房屋内物品搬出不再经营，同时支付王长青房租3000元。2019年7月18日，王长青起诉冉强支付2019年至7月的房租。屠林陈述房屋已在5月锁门，无法经营。一审作出（2019）皖1323民初4196号民事判决书，判决冉强支付王长青房租28500元，冉强不服提出上诉，该案在二审中。 一审法院认为，冉强与屠林达成转租协议，虽然该协议没有经过出租方同意，但双方已经实际履行，该转租关系成立。屠林按照协议约定支付了转让费及2018年的租金，冉强向屠林交付了房屋，但屠林未按约定向王长青缴纳2019年租金，也未向冉强支付。王长青起诉冉强，一审已经判决，冉强不服提出上诉，没有实际支付租金。故冉强请求屠林支付租金损失，没有事实及法律依据，不予支持。冉强没有证据证明其与屠林红之间达成租赁合同关系，故屠林红不是本案适格主体，不宜承担责任。综上，冉强请求判令屠林、屠林红承担责任的证据不足，不予支持。一审依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回冉强的诉讼请求。一审案件受理费，减半收取337元，由冉强负担。 本院二审期间，冉强围绕上诉请求依法提交了本院作出的（2019）皖13民终2932号民事判决书，证明另案终审判决冉强支付王长青租金28500元。本院组织当事人进行了证据交换和质证。屠林质证认为，真实性无异议，但事实部分系冉强与王长青的陈述，屠林并未参与。本院认证意见为，冉强所举证据为本院依法制作的生效法律文书，应予认定，但因屠林未参与该案的审理，且本案中，屠林一审举证的转账记录可以证明2018年11月1日、11月3日分四笔向冉强转款25000元，冉强举证的微信记录可以证明该25000元中含有15000元的转让费，其中10000元，本案一审认定为2018年11月、12月两个月的租金，本案双方当事人均无异议，本院予以确认。故本院对另案终审判决认定屠林支付给冉强的23000元均为转让费，本案一审认定该23000元中含有13000元转让费，屠林在本案二审中抗辩该23000元不是转让费，本案二审均不予采信。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：冉强不服一审作出的（2019）皖1323民初4196号民事判决书提出上诉，案经本院审理作出（2019）皖13民终2932号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。屠林与冉强达成房屋租赁协议后，向冉强支付15000元房屋设施转让费、2018年11月、12月两个月的租金10000元，合计25000元。本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，综合本案当事人的举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点是：冉强请求支付租金应否支持。 冉强与屠林之间虽未签订纸质的书面房屋租赁协议，但双方通过微信聊天的方式就合同的定金、转让费及至2018年年底租金的支付、2019年房屋租赁合同的签订及租金的支付等签订房屋租赁协议的必备事项形成了一致意思，依照《中华人民共和国合同法》第十一条“书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式”的规定，应当认定冉强与屠林之间签订了书面房屋租赁合同。该合同指向的标的物为案外人王长青所有，冉强通过与王长青签订《商铺租赁合同》取得使用权，无论冉强与王长青之间订立合同对冉强是否享有转租权的约定如何，均不影响冉强与屠林作为完全民事行为能力人，基于真实意思表示，约定事项不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，所订立房屋租赁合同的效力为真实、合法、有效的认定。冉强虽履行了交付房屋的义务，但从冉强与屠林的微信聊天内容“只要我把钱给你清，你就得把钥匙给我”看，案涉房屋钥匙应系屠林支付了25000元后交付，即屠林系2018年11月3日向冉强支付完毕25000元，且未主张冉强于上述交付钥匙条件成就后未交付钥匙，应自次日起计算租赁期限。从冉强与屠林的微信聊天记录内容“再过两个月房租到期”、“你先给他说一下也行，什么时候给房租（本院注：此处房租应是房东的笔误）签，这个你问好回头都告诉我”、“你要先把定金付了，我才能给他打电话啊”、“然后就直接你和房东再签一份合同”等内容及冉强与王长青约定房屋租金每月5000元、屠林支付2018年11月、12月租金10000元等事实看，冉强与屠林之间存在屠林支付转让费及至2018年年底租金后，冉强负有交付案涉房屋并促成屠林与王长青签订房屋租赁合同的义务，及屠林与冉强之间就案涉房屋租金的约定仍为每月5000元。根据屠林未与王长青另行签订房屋租赁合同、本院（2019）皖13民终2932号民事判决书确认“2019年3月，王长青催要第二年度租金发现房屋已转租”的事实，冉强并未按约定履行促成屠林与王长青签订房屋租赁合同的义务。故屠林虽然于2019年7月4日直接向王长青支付了房屋租金3000元，但是不代表屠林与王长青之间建立起直接房屋租赁关系，屠林对案涉房屋的占有、使用仍是基于其与冉强之间的房屋租赁合同，仍负有向冉强直接支付房屋租金的义务。屠林与冉强虽未约定房屋租赁期限，但冉强与王长青约定房屋租赁期限至2019年12月21日止，且本院（2019）皖13民终2932号民事判决书判决冉强应支付租金的止算日为2019年7月5日，结合冉强与王长青在《商铺租赁合同》中约定冉强所租赁的房屋，由于国家征用或者其他原因，需要拆迁房屋时，王长青须在1个月前通知冉强，及本案中，屠林陈述自2019年5月房屋门被锁无法经营，冉强不能提供证据证明2019年5月以后屠林在经营，同时，一审认定屠林搬出房屋内物品的同时向王长青支付了租金3000元，不排除此前王长青已将案涉房屋门锁上的可能，使得屠林为搬出房屋内物品向王长青支付租金的情况。故从公平原则出发及有利于本案房租的计算、案件处理的角度考虑，认定屠林实际经营至2019年5月4日。自2019年1月5日起至同年5月4日止，屠林应付租金20000元（5000元/月×4个月），扣减屠林向王长青已支付的3000元，屠林还应向冉强支付17000元。屠林与冉强、冉强与王长青之间并非同一法律关系，屠林应向冉强履行支付房屋租金的义务，并不以冉强是否实际向王长青承担为前提或基础，一审以冉强没有实际支付王长青租金为由判决屠林不承担向冉强支付租金的义务不当，本院予以纠正。冉强不能提供证据证明屠林红为与其建立起房屋租赁合同关系的相对主体，请求屠林红承担支付租金的责任，一审不予支持正确。冉强不能提供证据证明屠林于2019年5月4日至同年7月5日期间在正常经营及排除屠林不能搬出物品的原因并非因王长青将案涉房屋门锁上，请求屠林支付该期间的租金证据不足，本院不予支持。屠林并未主张2019年1月4日至同年5月4日期间存在不能对租赁物使用、收益，具有可以要求减少租金或不支付租金的法定事由，辩称不支付租金，本院不予支持。 综上所述，冉强的上诉请求部分成立，应予部分支持；一审判决认定事实部分不清，适用法律及所作判决错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第十一条、第四十四条第一款、第六十条、第六十一条、第六十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第三项之规定，判决如下： 一、撤销安徽省灵璧县人民法院（2019）皖1323民初5477号民事判决； 二、被上诉人屠林于本判决生效后十日内支付上诉人冉强房屋租金17000元； 三、驳回上诉人冉强对被上诉人屠林红的诉讼请求； 四、驳回上诉人冉强对被上诉人屠林的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费674元，减半收取337元，由被上诉人屠林负担164元，上诉人冉强负担173元。二审案件受理费674元，由被上诉人屠林负担328元，上诉人冉强负担346元。 本判决为终审判决。 审判长 孙 强 审判员 魏鸿超 审判员 赵 路 二〇二〇年六月十六日 法官助理马文 书记员陈明明 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第十一条书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第六十四条当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百二十八条因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。 第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。