广东省清远市中级人民法院行 政 判 决 书（2020）粤18行终24号上诉人（原审第三人）：英德市顺泰粉体有限公司。住所地：英德市林业科学研究所内。法定代表人：唐婷，总经理。委托诉讼代理人：莫映茹，北京金盈律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：英德市林业科学研究所。住所地：英德市桥头镇市林业科学研究所。法定代表人：王金榜，所长。委托诉讼代理人：周红平，广东浈阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：巫东鹏，广东浈阳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：英德市自然资源局。住所地：英德市************。法定代表人：李书海，局长。出庭负责人：郭罗，副局长。委托诉讼代理人：王冬梅，该局干部。委托诉讼代理人：刘文静，广东相映红律师事务所律师。上诉人英德市顺泰粉体有限公司（以下简称顺泰公司）因与被上诉人英德市林业科学研究所（以下简称英德市林科所）、英德市自然资源局房屋行政登记纠纷一案，不服广东省清远市清新区人民法院（2019）粤1803行初279号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。英德市林科所向一审法院起诉请求：1.判令撤销英德市自然资源局违法为顺泰公司颁发的粤房地权证英德字第0100116776号《房地产权证》；2.本案诉讼费由英德市自然资源局负担。一审法院认定事实：2005年11月22日，英德市林科所取得英林林证字（2006）第25068号林权证，林地名称为“大窝、猫公山”，证载林地坐落于英德市林业科学研究所，四至为东至牛牯山，南至塘泥坳至英浛公路，西至猫公山至长腰山，北至大窝山，林地使用期为长期。2007年8月1日，英德市林科所与案外人邓田保签订《土地租赁合同》，英德市林科所在该合同中约定将其享有使用权的大窝土地出租给邓田保，租赁期限为50年（即自2007年8月1日起至2057年7月31日止），每年租金为2万元。同日，英德市林科所与邓田保签订《租赁合同》，英德市林科所在该合同中约定将其所在地的六栋平房，一栋仓库及其范围内的土地出租给邓田保使用，租赁期限为50年（自2007年8月1日起至2057年7月31日止），每年租金为1万元。2009年1月9日，顺泰公司注册成立，其法定代表人为邓田保，股东为邓田保、陈柏江及叶哲才。同年9月9日，邓田保向原英德市房地产管理局提交相关材料申请办理房地产权证。随后，原英德市房地产管理局给邓田保颁发了粤房地权证英德字第0100100548号房地产权证。2011年5月11日，顺泰公司向原英德市房地产管理局提交《房地产权登记申请书》，申请对粤房地权证英德字第0100100548号房地产权证变更登记。随该申请书提交的证件有粤房地权证英德字第0100100548号房地产权证、公民身份证及企业法人营业执照。随后，原英德市房地产管理局给顺泰公司颁发了粤房地权证英德字第0100116776号房地产权证。同年6月30日起，顺泰公司向邓田保每月支付24.4万元。英德市林科所得知顺泰公司申请办理了涉案房地产权证，遂提起本案诉讼。另查明，顺泰公司于2011年3月30日变更法人代表，由邓田保变更为陈柏江。同时变更股东，由邓田保、陈柏江及叶哲才变更为陈柏江与叶哲才。因机构改革，原英德市房地产管理局相关职能已并入英德市自然资源局。又查明，一审法院于2019年11月11日作出（2019）粤1803行初324号《行政判决书》，判决确认原英德市房地产管理局于2009年向邓田保颁发粤房地权证英德字第0100100548号房地产权证的行政行为违法。一审法院认为：本案系不服房屋产权行政登记纠纷。结合一审法院查明的事实及确认的证据，本案的争议焦点是：一、顺泰公司取得涉案房地产权证是否属于善意取得；二、原英德市房地产管理局颁发涉案房地产权证给顺泰公司是否合法。一、关于顺泰公司取得涉案房地产权证是否属于善意取得的问题。2009年1月9日，顺泰公司注册成立，其法定代表人为案外人邓田保，股东为邓田保、陈柏江及叶哲才。作为顺泰公司法定代表人兼股东的邓田保明知其租用英德市林科所的厂房经营，但仍于同年9月9日向原英德市房地产管理局提交申请，申请办理涉案房屋的权属登记。原英德市房地产管理局随后颁发了粤房地权证英德字第0100100548号房地产权证给邓田保。2011年3月30日，顺泰公司变更法人代表，由案外人邓田保变更为陈柏江，顺泰公司同时变更股东，由邓田保、陈柏江及叶哲才变更为陈柏江与叶哲才。同年5月11日，顺泰公司向原英德市房地产管理局提交变更登记申请，随后获得涉案房地产权证。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的……”的规定，邓田保作为顺泰公司法定代表人及股东时，邓田保已违法办理粤房地权证英德字第0100100548号房地产权证，顺泰公司也以涉案房屋作为厂房经营。顺泰公司对其法定代表人及股东邓田保的违法办理上述房地产权证的行为是知道或者应当知道的。结合邓田保与顺泰公司的特殊关系及顺泰公司后续的法定代表人及股东变更的行为，顺泰公司对涉案房地产权证的取得并不符合“善意取得”的构成。顺泰公司向案外人邓田保支付价款的行为，不属于本案调整范围，顺泰公司可另行通过民事途径解决。二、关于原英德市房地产管理局颁发涉案房地产权证给顺泰公司是否合法问题。根据《房屋登记办法》第三十六条“发生下列情形之一的，权利人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权变更登记：（一）房屋所有权人的姓名或者名称变更的……”及第三十七条“申请房屋所有权变更登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明发生变更事实的材料；（五）其他必要材料。”的规定，原英德市房地产管理局对该申请材料已尽应尽的审查义务。因此，原英德市房地产管理局在受理顺泰公司申请后，经依法审查等程序后，向顺泰公司颁发涉案房地产权证，在形式上并无明显不当。但由于原英德市房地产管理局于2009年向案外人邓田保颁发粤房地权证英德字第0100100548号房地产权证的行政行为已被确认违法，因作为涉案房地产权证变更依据已被确认违法，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条“行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为：（一）主要证据不足的……”的规定，涉案房地产权证应予以撤销。综上所述，英德市林科所的诉求应予支持，英德市自然资源局的抗辩意见应不予采纳，顺泰公司的陈述不予采纳。据此，一审法院于2019年11月11日作出（2019）粤1803行初279号行政判决：撤销原英德市房地产管理局于2011年向英德市顺泰粉体有限公司颁发的粤房地权证英德字第0100116776号房地产权证。本案一审受理费50元，由英德市自然资源局负担。宣判后，顺泰公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决，改判不撤销原英德市房地产管理局于2011年向顺泰公司颁发的粤房地权证英德字第0100116776号《房地产权证》；2.本案诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由是：一、邓田保办理的产权证是政府职能部门依照法定程序核发的，在英德市林科所提起诉讼之前是没有人主张该产权证是违法办理的，故上诉人是不可能知道邓田保违法办理了产权证。邓田保租用了英德市林科所的房屋后对该房屋进行改造，而邓田保作为上诉人时任的法定代表人和股东，其将改造后的房屋给上诉人进行使用，合情合理。邓田保申请颁证是对其改造的房屋进行领证，其名下财产与上诉人的财产在法律上没有权属关系，故邓田保将涉案房产过户给上诉人，是邓田保作为自然人对自身民事权利的处分，上诉人支付了合理价款后取得涉案房产，符合善意取得的要件。同时，案外人吴清钦作为上诉人的实际控制人和隐名股东，其为收购邓田保的股份，先后多次向邓田保支付了439.2万元作为交易对价，该交易对价明显不止是股权转让款，还包含涉案房屋的转让款。且吴清钦与邓田保亦约定需将房产进行变更登记后，吴清钦才需将剩余款项支付给邓田保。吴清钦正因为信赖政府的不动产变更登记行为才最终将涉案转让款全部支付给邓田保。吴清钦已经通过召开会议、分期支付和办理变更登记手续等方式保护这次交易的安全，其已经尽到了合理审慎的义务，应直接推定其为善意的第三人，保护其合法权益。二、如前所述，本案存在第三人善意取得的情形，为了维护交易安全，本案应当适用《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条的规定，而非适用《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条的规定。英德市林科所辩称：一、邓田保在办理涉案房产证时并没有依法提供建设用地使用权证明及相关规划许可证，亦没有提供证据证明房屋是由其自建，故邓田保是违法领取涉案房产证，一审法院对该颁证行为已通过判决确认为违法。二、邓田保作为上诉人的时任法定代表人及股东，其明知涉案房屋为租赁所得，其仍将该房屋办理登记及用于上诉人的经营使用，上诉人自身受让原法定代表人邓田保的房屋，不适用善意取得。三、因一审法院已经确认邓田保领取涉案房产证的行为为违法行为，故涉案的不动产变更登记行为所依据的主要权属依据已经不存在，上诉人所持的涉案房产证亦应予撤销。四、上诉人与邓田保之间属于股权转让关系，而非单纯的房屋买卖关系，上诉人所称的吴清钦一直是上诉人的大股东，其对涉案房屋的违法登记情况理应知情，故本案不适用善意取得。至于上诉人与邓田保之间的关系，可通过民事诉讼途径予以解决。因此，上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，请求人民法院驳回上诉人的上诉。英德市自然资源局辩称：一、邓田保在办理涉案房屋变更登记时已依法提供了相应的权属证书及相关材料，原职能部门英德市房产管理局经依法审查后向上诉人颁发涉案房产证，并无不当。二、上诉人为善意第三人，即使原职能部门英德市房产管理局向邓田保颁发的房产证行为被确认违法，但法律亦应当保护善意第三人的合法利益，故根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条，涉案房产证不应予以撤销。因此，原英德市房产管理局颁发涉案房产证的行为程序合法，依据充分，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求人民法院撤销一审判决，维持涉案房产证。本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。另查明，在二审诉讼期间，上诉人向本院提交了以下证据：1、房地产权登记申请审批书；2、粤房地权证英德字第0100100548号房地产权证；3、顺泰公司股东会决议及过名同意书；4、资金汇划凭证、收条；5、房地产权登记申请审批书；6、粤房地权证英德字第0100116776号房地产权证；7、台湾居民来往大陆通行证。本院认为，本案是房屋行政登记纠纷。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十七条“人民法院审理上诉案件，应当对原审人民法院的判决、裁定和被诉行政行为进行全面审查”的规定，结合各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：1、涉案不动产变更登记行为是否合法；2、上诉人是否为善意第三人，其持有的涉案房地产权证是否应予撤销。关于涉案不动产变更登记行为是否合法的问题。在本案中，上诉人申请办理涉案不动产变更登记时所提供的主要权属依据为粤房地权证英德字第0100100548号房地产权证，现一审法院作出的（2019）粤1803行初324号行政判决已经确认原英德市房地产管理局于2009年向邓田保颁发的粤房地权证英德字第0100100548号房地产权证的行政行为违法，即涉案不动产变更登记行为所依据的权属凭证已被确认违法，该变更登记行为所信赖的基础法律事实业已丧失，致使最终登记结果存在错误。原英德市房地产管理局虽然在办理涉案不动产变更登记行为时对上诉人所提交的资料履行了一定的审查义务，但因最终登记结果确实存在错误，故涉案不动产变更登记行为应被确认为违法。关于上诉人是否为善意第三人，其持有的涉案房地产权证是否应予撤销的问题。首先，从一审法院作出的（2019）粤1803行初324号行政判决可知，邓田保在办理涉案粤房地权证英德字第0100100548号房地产权证时并没有依法向原英德市房地产管理局提供涉案房产所在地的土地权属证明、房屋规划报建手续和房屋自建证明等证据材料，故现有证据尚不足以证明涉案房产为合法建筑。其次，上诉人于2009年1月9日注册成立，邓田保作为上诉人的时任法定代表人及股东，其于2009年9月9日向原英德市房地产管理局申请办理涉案粤房地权证英德字第0100100548号房地产权证，并将该房产用于上诉人的生产经营管理。而从上诉人的自身陈述和涉案顺泰公司股东会决议可知，案外人吴清钦为上诉人的大股东（隐名股东），故其对上诉人的资产状况及经营管理情况理应予以知晓。最后，上诉人虽辩称其已就涉案房产转让一事向邓田保支付了转让对价款439.2万元，但从上诉人所提交的涉案顺泰公司股东会决议可知，上述款项为吴清钦收购邓田保名下股份而所支付的股权转让款，并非涉案房产的转让款。且从上诉人提交的收款收据及转账凭证来看，该收据上载明的款项性质为“股金款”，转账凭证上载明的款项性质为“还款”。因此，上诉人现所提供的证据尚不足以证明其与邓田保之间就涉案房产形成了买卖合同关系并支付了相应的房屋转让款。综上，一审判决认定上诉人不属于善意第三人，并判令撤销涉案粤房地权证英德字第0100116776号房地产权证，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人英德市顺泰粉体有限公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人英德市顺泰粉体有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘永戈审 判 员 赖爱红审 判 员 林士嵛二〇二〇年六月三日法官助理 叶礼裕书 记 员 范小婷附相关法律条文：《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。人民法院审理上诉案件，需要改变原审判决的，应当同时对被诉行政行为作出判决。