沈阳市辽中区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0115民初1454号 原告：深圳市金地物业管理有限公司沈阳分公司，住所地：辽宁省沈阳市浑南区。 负责人：杜爽。 委托诉讼代理人：张博，男，蒙古族，住辽宁省阜新蒙古族自治县，系该公司工作人员。 委托诉讼代理人：倪帅，男，汉族，住辽宁省海城市，系该公司工作人员。 被告：沈阳广厦万千置业有限公司，住所地：沈阳近海经济区。 法定代表人：杨明喜，系经理。 委托诉讼代理人：宋庚涛，系沈阳市于洪区沈辽路法律服务所法律工作者。 原告深圳市金地物业管理有限公司沈阳分公司诉被告沈阳广厦万千置业有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月23日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告深圳市金地物业管理有限公司沈阳分公司委托诉讼代理人张博、倪帅，被告沈阳广厦万千置业有限公司委托诉讼代理人宋庚涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，原、被告双方于2017年12月13日签订了《兰泰苑豪庭前期物业服务合同》（下称《前期合同》），由原告依法为被告开发建设的辽中兰泰苑豪庭项目（下称本项目）提供物业服务工作。根据《前期合同》第三章第六条第6款（9）、第8款（7）、（8）等明确规定，原告应于每月提取保底酬金25000元，并在每月中旬向贵司提报包括保底酬金、人员工资等费用支出情况，而被告应对此予以确认并支付上述费用。合同生效至今，原告一直依约履职尽责，努力为本项目提供优质物业服务并得到被告及广大业主认可，但被告无故拖欠上述费用，累计高达人民币1149670.76元（人民币）（费用计算时段为2018年2月1日至2020年4月30日）。针对上述情况，原告反复多次与被告沟通无果，不得不向贵院提起诉讼，1、请求判令被告向原告支付拖欠的服务费共计人民币1149670.76元；2、请求判令由被告承担本案的诉讼费用。后原告变更第一项诉讼请求的金额为1192539.88元。 被告沈阳广厦万千置业有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求，原告起诉我欠他物业费没有事实依据，按照双方签订的物业合同，该合同双方认定的保底酬价15000元每月，按照对方要求写的25000元每月，即使是25000元每月，也不是原告所述的数额。共26个月，按照25000元每月是65万元。从2019年3月至今，双方就物业服务因为有瑕疵，没有给他认证结算，所以原告所说的从2018年2月到2019年3月，如果认证的话，也只是12个月的时间。第二，依据双方合同约定，原告收取业主的物业费，和收取现场垃圾清运费，应该打入他们的工资报酬，原告在诉状中提到这部分之所以是一百多万，是因为把这些费用计算在内了，而原告收取了这些费用后，现在重复起诉要这些费用有悖于双方的合同约定。本案原告是深圳市金地物业服务公司沈阳分公司，在总公司没有追认的情况下，作为诉讼主体不适格。上次我提到债权转让的问题，应该由转让人来通知债权人，不应该由受让人来通知。基于以上，我要求原告应该与我们进行结算，就物业费实际发生双方进行结算，尤其是2019年为什么不认证，应该交涉，有瑕疵应该予以补正。 经审理查明，原告深圳市金地物业管理有限公司沈阳分公司与被告沈阳广厦万千置业有限公司于2017年12月13日签订了《兰泰苑·豪庭前期物业服务合同》，由原告为被告开发建设的辽中兰泰苑·豪庭项目提供物业服务工作。该合同第三章第六条第6款（9）、第8款（7）、（8）约定，被告每月给付原告保底酬金25000元，在履行过程中双方均同意按15000元结算，并在每月中旬原告向被告申报下一月包括但不限于“物业管理预算、保底酬金、人员工资明细、物资采购清单、能耗费、公共部位及设施维护维保费用及政府性收费等”，原告申报的月度费用支出，被告须在当月25日前支付至原告账户。原告于2018年10月份开始入驻提供物业服务，于2020年5月31日终止服务，并与被告进行了交接。在合同履行过程中，原告依照合同约定向被告提供了物业服务，并每月向被告方申报了下一月的费用明细，2018年10月至2019年3月的费用明细被告出具了书面确认函/单，2019年4月至2020年5月的费用明细被告在收到后没有出具书面确认。被告现共计拖欠原告物业服务费918039.88元，原告在本案中主张的物业服务费1192539.88元中的274500元，系北京金地格林物业管理有限公司沈阳分公司转让给本案原告的其对被告享有的债权，该款项为被告拖欠北京金地格林物业管理有限公司沈阳分公司的管理咨询服务费。现原告诉讼来院，请求：1、判令被告向原告支付拖欠的服务费1192539.88元；2、判令由被告承担本案的诉讼费用。 上述事实，有双方当事人陈述，原告提供的《[兰泰苑·豪庭]前期物业服务协议》、《关于沈阳兰泰苑·豪庭项目管理咨询服务费结算情况确认书》、《关于兰泰苑·豪庭项目管理咨询服务费的债权转让协议》、《辽中兰泰苑豪庭服务费明细表》5张、《兰泰苑豪庭项目物业服务费确认单》、劳动合同及工资回执、物业资料移交清单、微信截图等证据材料经庭审质证并在卷佐证。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告深圳市金地物业管理有限公司沈阳分公司已经按照双方签订的《[兰泰苑·豪庭]前期物业服务协议》向被告沈阳广厦万千置业有限公司提供了物业服务，被告亦应按合同约定给付物业服务费，现其拖欠原告物业服务费918039.88元没有给付，已经构成违约，应承担给付上述物业服务费的民事责任；关于原告主张的274500元的物业费，该款系北京金地格林物业管理有限公司沈阳分公司转让给本案原告的债权，系债权转让合同纠纷，与本案不是同一法律关系，原告应另案主张权利。关于被告主张本案原告在总公司没有追认的情况下，作为诉讼主体不适格一节，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条规定：公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十二条规定：民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括：……（五）依法设立并领取营业执照的法人的分支机构；……；且涉讼《[兰泰苑·豪庭]前期物业服务协议》系原告与被告签署，故原告可以作为本案原告进行诉讼，故本院不予采信；关于被告沈阳广厦万千置业有限公司主张从2019年3月至今，双方就物业服务因为有瑕疵，没有认证结算一节，因其未能提供证据予以证明，本院不予采信；关于被告沈阳广厦万千置业有限公司主张原告收取业主的物业费和收取现场垃圾清运费，应该打入他们的工资报酬一节，因其未能提供证据予以证明，故本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十二条规定，判决如下： 一、被告沈阳广厦万千置业有限公司于本判决生效之日起3日内给付原告深圳市金地物业管理有限公司沈阳分公司物业服务费918039.88元； 二、驳回原告深圳市金地物业管理有限公司沈阳分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15532元，由被告沈阳广厦万千置业有限公司承担并随上款一并给付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于沈阳市中级人民法院。 审 判 长  沈大海 审 判 员  贾振平 人民陪审员  郭忠武 二〇二〇年六月二十二日 书 记 员  林志安