吉林省延吉市人民法院民 事 判 决 书（2019）吉2401民初7398号原告：金辉，男，朝鲜族，教师，住延吉市。委托诉讼代理人：崔军勇，吉林敖联律师事务所律师。被告：延吉市白鹤房地产信息咨询有限公司，住所地延吉市北山街丹英社区。法定代表人：孙花。被告：延边北松房地产开发有限公司，住所地延吉市北青路386号。法定代表人：崔鹤松。被告：吉林龙井农村商业银行股份有限公司，住所地延吉市长白路323号。法定代表人：刘胜利，该公司董事长。原告金辉与被告延吉市白鹤房地产信息咨询有限公司（以下简称白鹤公司）、延边北松房地产开发有限公司（以下简称北松公司）、吉林龙井农村商业银行股份有限公司（以下简称龙井农村商业银行）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金辉的委托诉讼代理人崔军勇到庭参加诉讼。被告白鹤公司、北松公司经本庭公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。被告龙井农村商业银行提供了书面答辩状及相关证据。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认三被告签订的抵押原告所购买的产权证号2XXXX号门市房的抵押合同无效；2.在（2018）吉2401执1245号之一执行案件中停止对产权证号码为2XXXX房屋的执行；3.诉讼费由三被告承担。事实与理由：原告的母亲崔春子2005年4月15日与白鹤公司签订《购房合同》支付50万元房款，从白鹤公司购买了延边劳教所集资楼4号门市房（现房，产权证号2XXXX号，面积197.52平方米)。同年9月20日经与卖方法定代表人崔鹤松协商后将购房人名字变更为其子金辉。该门市房是2005年4月15日完成双向交付并使用的房屋，属于原告所有。购房后不久，原告母亲崔春子张贴出租该门市房的广告，崔鹤松揭榜承租了该门市房。崔鹤松从2005年5月至2011年9月上旬为止租用该门市房作为其办公用房（崔鹤松2011年9月15日被刑拘，以合同诈骗罪和抽逃出资罪于2014年3月28日被判处有期徒刑14年3个月）。崔鹤松被刑拘和判刑前延吉市政法委成立北松房地产案件专案组进驻该门市房办案，并以该房子也可能涉案为由，暂不允许原告母子使用。后来查明与崔鹤松涉嫌的罪名无关，市政法委便请原告接房，就在原告尚未重新接手管理的空当，自称也是购房者的张毅趁机住进该房（实为给崔鹤松放贷的人），并出租给了他人经营汽车修配厂。故而原告与张毅、白鹤公司之间发生民事诉讼。最终本院以（2017）吉2401民初3789号民事判决确认原告与白鹤公司的房屋买卖合同有效，该判决于2018年11月27日生效，2019年10月21日张毅腾出房子归原主。原告在（2017）吉2401民初3789号案的诉讼过程中惊悉该门市房被白鹤公司和北松公司（当时两个公司法人代表均系崔鹤松）于2009年12月末抵押给延吉市振兴农村信用社抵押贷款的情况。原告和崔春子自2005年4月买房开始曾向崔鹤松无数次的提出办理房照，崔鹤松总是以各种理由搪塞。崔鹤松一边租用着原告的房子一边隐瞒原告干出抵押贷款的事情，想一想都叫人气愤不已。目前还得知，延边劳教所集资楼当中崔鹤松隐瞒已售房屋真相擅自非法抵押给振兴信用社的不止原告一家，而是很多家。他们中的多数已经通过（2017）吉24民再79号民事判决确认抵押无效，幸免所购房屋被拍卖执行。原告因当时未得到因抵押发生诉讼并即将执行的消息，而是在跟白鹤公司与张毅打官司，未能与其他受害住户们一同参加到主张抵押无效诉讼当中。事实上原告的情况与上述购买延边劳教所集资楼的人们的情况完全一致。综上，位于延吉市××路、房产权证号2XXXX号、面积197.52平方米的劳教所集资楼4号门市房是原告购买并实际使用多年，已由法院确认房屋买卖协议有效，且该房屋买卖发生在抵押借款之前。故三被告之间签订的抵押原告门市房办理的抵押借款合同是无效合同。原告依照《中华人民共和国担保法》第三十七条第四项、《中华人民共和国物权法》第一百八十四条第四项之规定提起本案诉讼。白鹤公司、北松公司未答辩。龙井农村商业银行辩称，龙井农村商业银行与白鹤公司、北松公司之间的金融借款合同、抵押合同、保证合同依法有效。抵押合同办理了抵押登记，龙井农村商业银行对抵押物享有抵押权，对抵押物的拍卖变卖享有优先受偿权。延边朝鲜族自治州中级人民法院（2017）吉24民再79号民事判决确认了借款、抵押、保证等事实，该法律文书已经生效并在强制执行中。原告的诉讼请求无事实和法律依据，请法院予以驳回。本院经审理认定事实如下：原延吉市振兴农村信用合作社（以下简称振兴信用社）和北松公司于2009年12月29日签订借款合同，北松公司向振兴信用社借款160万元。同日，振兴信用社与白鹤公司签订抵押合同，白鹤公司以房权证延字第XXXX号、211827号、2XXXX号、211770号房屋所有权证及附属国有土地使用证为北松公司的160万元及利息进行担保。2009年12月29日，振兴信用社与白鹤公司到延吉市房屋产权管理处对上述房屋办理了房屋他向权利登记手续，其中房权证延字第XXXX号房屋的他项权证号为延房他证字第204253号，房屋他项权利人为振兴信用社。振兴信用社按合同约定于2009年12月30日将人民币160万元发放给北松公司。2011年1月30日振兴信用社被延吉市延河农村信用合作社（以下简称延河信用社）吸收合并。截止2013年11月4日，北松公司欠借款本金160万元，拖欠利息821,777.61元。延河信用社向本院提起诉讼。本院以（2013）延民初字第4328号民事判决：一、北松公司于本判决生效之日起十日内偿还给延河农村信用合作社贷款本金160万元，支付截止利息821,777.61元，并支付逾期利息（从2013年11月5日开始至本院判决确定给付之日止，按年利率11.475%计算）；二、北松公司不履行上述债务时，延河信用社有权对白鹤公司抵押的延房权证字第XXXX号、211827号、2XXXX号、211770号房屋享有优先受偿权；在原告延河信用社实现抵押权后，被告白鹤公司有权向被告北松公司追偿。后本院对（2013）延民初字第4328号案件进行再审。再审中查明：再审追加第三人杨凯于2007年3月27日与北松公司签订《房屋买卖合同》，购买了上述位于延吉市××路、产籍号为5-418-1-3、产权证号为211770的车库；再审追加第三人韩形福于2004年12月29日与崔鹤松、延吉市泰峰汽车维修厂签订《售房协议书》购买了上述位于延吉市××路、产籍号为5-418-1-4、产权证号为2XXXX号为211826的营业房；再审追加第三人史佳鑫于2006年10月20日与白鹤公司签订房屋买卖合同，购买了上述位于延吉市××路、产籍号为5-418-1-5的车库；再审追加第三人赵石华于2009年8月1日与白鹤公司签订房屋买卖合同和补充协议，购买了上述位于延吉市××路、产籍号为5-418-1-6的车库；2006年4月26日，高钟哲和崔鹤松签订《履行合同协议书》，高钟哲购买了上述位于延吉市××路、产籍号为5-418-1-8的车库，后高钟哲又将车库转让给再审追加第三人姜春；再审追加第三人陈智华于2006年10月19日与白鹤公司签订房屋买卖合同，购买了上述延吉市北青路358号、产籍号为5-418-1-9的车库；再审追加第三人金梅于2006年8月12日与白鹤公司签订房屋买卖合同，购买了上述延吉市北青路358号、产籍号为5-418-10的车库；以上房屋、车库均交付给购买人。以上房屋系延边劳教所和白鹤公司联合建设的职工集资楼，2005年8月26日验收合格，2005年9月15日房屋产权证办理在白鹤公司名下的。白鹤公司于2005年7月18日成立，注册资金为10万元，股东为崔鹤松和郑范，各持50%股份。2008年11月11日，郑范把白鹤公司的全部股份转让给孙花，孙花系崔鹤松的妻子，法定代表人为孙花。延吉市泰峰汽车维修厂系延吉市泰峰贸易有限公司的分公司，于1999年10月13日被注销工商登记。北松公司于2006年3月14日成立，注册资金为500万元，股东为崔鹤松（占60%股份）和孙花（占40%股份），经营场所为白鹤公司房屋，两个公司股东一致，经营场所一致，系两个牌子一套人马。本院再审认为，原审没有认定北松公司和白鹤公司抵押的房屋中部分房屋已出售给他人的事实，系认定事实错误，应予以纠正。再审追加第三人金梅、陈智华、金辉、史佳鑫、赵石华与白鹤公司签订的房屋买卖协议有效。杨凯与北松公司签订房屋买卖合同，未与白鹤公司签订房屋买卖合同，但北松公司和白鹤公司的股东一致，经营场所一致，系两个牌子一套人马，虽然房屋产权人为白鹤公司，但杨凯完全可以相信该房屋也是北松公司的财产，且白鹤公司也没有提出异议，并交付房屋，视为该合同有效，其主张本院予以支持。姜春、韩形福分别与崔鹤松签订房屋买卖合同，未与白鹤公司签订房屋买卖合同，该房屋产权人为白鹤公司，崔鹤松为白鹤公司的法定代表人，且大股东，其行为代表公司，该行为系公司行为，故该合同有效，其主张本院予以支持。北松公司和白鹤公司隐瞒房屋已出售的事实，又与振兴信用社签订抵押借款协议，属于用欺诈的手段订立合同，白鹤公司抵押杨凯、金梅、陈智华、史佳鑫、赵石华、姜春、韩形福购买且已入住房屋部分的抵押合同内容无效。振兴信用社签订抵押借款协议时，没有严格审查该抵押物实际已由杨凯、金梅、陈智华、史佳鑫、赵石华、姜春、韩形福购买并居住的情形，导致抵押合同无效，对此有一定的过错该部分抵押无效。本院于2017年4月11日作出（2016）吉2401民再37号民事判决：一、维持本院（2013）延民初字第4328号民事判决第一项；二、变更本院（2013）延民初字第4328号民事判决第二项为“北松公司不履行上述债务时，延河信用社有权对白鹤公司抵押的延房权证字第XXXX号房屋、延房权证字第2XXXX号房屋、延房权证字第XXXX号车库中产籍号为5-418-1、5-418-1-2、5-418-1-7房屋依法拍卖变卖的财产享有优先受偿权。”延河信用社于2016年12月30日改制为龙井农村商业银行并继承延河信用社的债权债务。龙井农村商业银行对本院（2016）吉2401民再37号民事判决不服上诉后，延边朝鲜族自治州中级人民法院经审理于2017年11月24日作出（2017）吉24民再79号终审民事判决认为：白鹤公司、北松公司、崔鹤松分别与杨凯等7人签订案涉房屋买卖合同时，白鹤公司、北松公司的法定代表人均为崔鹤松，签订房屋买卖合同后均由白鹤公司交付相应房屋，表明白鹤公司对以北松公司、崔鹤松名义签订的房屋买卖合同知情并认可。一审法院再审认定杨凯等7人的房屋买卖合同有效，并无不当。杨凯等7人按照合同约定支付相应房款，交付得到房屋并已行使占有、使用的实际权利多年，但因尚未完成产权过户手续，该部分房屋成为实际权属与登记权属存有争议的房屋。白鹤公司隐瞒该事实，与振兴信用社签订案涉抵押合同，违反《中华人民共和国担保法》第三十七条第四项、《中华人民共和国物权法》第一百八十四条第四项“所有权、使用权不明或者有争议的财产不得抵押”规定，一审法院认定该部分房屋的抵押无效，并无不当。一审法院再审判决认定事实清楚，裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决：维持本院（2016）吉2401民再37号民事判决。原告的母亲崔春子2005年4月15日与白鹤公司签订《售房协议书》，从白鹤公司购买了延边劳教所集资楼4号门市房（现房，面积197.52平方米，单价2,800元每平方米，售价55万元)。同年9月20日经与崔鹤松协商后将购房人名字变更为原告，并将房款定价为50万元。崔鹤松为原告出具50万元的房款收据并另外收取了物业维修基金。2005年10月28日原告支付了该房屋的取暖费。2009年4月10日，崔春子经原告同意将房屋出租给崔鹤松。后因白鹤公司又将房屋出卖给案外人张毅，原告与张毅、白鹤公司之间发生民事诉讼。最终本院以（2017）吉2401民初3789号民事判决确认原告与白鹤公司的房屋买卖合同有效，该判决已生效。该房屋的产权证号为房权证延字第2XXXX。2019年8月5日，本院作出（2018）吉2401执1245号之一号执行裁定，查封了诉争房屋。原告对该裁定不服提出执行异议，本院于2019年10月31日作出（2019）吉2401执异254号执行裁定驳回原告的异议。认定上述事实的证据有：（2017）吉2401民初3789号民事判决书、售房协议书复印件两份、收据复印件五份、租房协议书复印件、延边劳教所集资楼住户名单复印件、（2019）吉2401执异254号执行裁定复印件、房屋产权证复印件、土地使用证复印件、他项权证复印件一份、（2018）吉2401执1245号之一执行裁定书复印件、（2017）吉24民再79号民事判决书复印件及当事人的陈述。本院认为，延边朝鲜族自治州中级人民法院（2017）吉24民再79号终审民事判决的判决依据的是《中华人民共和国担保法》第三十七条第四项、《中华人民共和国物权法》第一百八十四条第四项“所有权、使用权不明或者有争议的财产不得抵押”的规定。该判决是在原告未同杨凯等7人一起参加诉讼的情况下作出，其审判宗旨并不是肯定诉争房屋抵押的有效性。而原告购买房屋的情形与杨凯等7人完全相同，房屋买卖合同时间早于三被告的抵押合同形成时间，且房屋已交付使用，抵押时房屋亦存在所有权、使用权不明或者有争议，故三被告的抵押合同中关于诉争房屋的部分亦无效。龙井农村商业银行对诉争房屋没有抵押权，应停止对该房屋的执行。对原告的诉讼请求本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十四条第四项、《中华人民共和国担保法》第三十七条第四项、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：一、被告延吉市白鹤房地产信息咨询有限公司与吉林龙井农村商业银行股份有限公司签订的抵押合同中抵押延吉市××路、2012，产权证号2XXXX、丘地号5-4、幢号418、面积197.52平方米房屋的部分无效。二、不得执行延吉市北青路376号1014、2012，产权证号2XXXX、丘地号5-4、幢号418、面积197.52平方米房屋。案件受理费100元，公告费600元，共计700元（原告金辉已预交），由被告延吉市白鹤房地产信息咨询有限公司、延边北松房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。本院（2019）吉2401执异254号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  徐丽华人民陪审员  李冬霞人民陪审员  金晓梅二〇二〇年六月十七日书 记 员  赵卿缘