襄阳市樊城区人民法院执 行 裁 定 书（2020）鄂0606执异80号异议人（被执行人）：襄阳市长丰源进出口贸易有限公司。住所：襄阳市襄州区伙牌工业园。法定代表人：彭广理，该公司总经理。异议人（被执行人）：彭广理，女，1970年1月27日出生，汉族，住襄阳市樊城区。申请执行人：琚兴元，男，1969年7月9日出生，汉族，住襄阳市樊城区幸福小区57栋。申请执行人：中国农业银行股份有限公司襄阳襄州支行。住所：襄阳市襄州区。负责人：熊向前，该行行长。申请执行人：中国建设银行股份有限公司襄阳樊西支行。住所：襄阳市樊城区。代表人：李和东。被执行人：彭志法，男，1947年8月20日出生，汉族，住襄阳市樊城区。被执行人：襄阳市襄州区绿源康食品有限公司。住所：襄阳市襄州区伙牌镇工业园。法定代表人：郑涛，该公司董事长。被执行人：郑涛，男，1977年12月27日出生，汉族，住襄阳市高新区江山南路2号中盛花园3号楼1单元3层2号。被执行人：刘强，男，1980年8月18日出生，汉族，住襄阳市襄州区龙王镇朱湾村1组。被执行人：余园园，女，1981年1月19日出生，汉族，住襄阳市襄州区龙王镇朱湾村1组。本院在执行申请执行人琚兴元与被执行人襄阳市长丰源进出口贸易有限公司（以下简称长丰源公司）、彭广理民间借贷纠纷，申请执行人中国农业银行股份有限公司襄阳襄州支行（以下简称农行襄州支行）与被执行人长丰源公司、彭广理、彭志法借款合同纠纷，申请执行人中国建设银行股份有限公司襄阳樊西支行（以下简称建行樊西支行）与被执行人襄阳市襄州区绿源康食品有限公司（以下简称绿源康公司）、长丰源公司、郑涛、刘强、余园园金融借款合同纠纷三案中，被执行人长丰源公司、彭广理对本院拍卖长丰源公司名下位于襄阳市襄州区伙牌工业园的土地使用权和房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人长丰源公司、彭广理称：请求中止对（2018）鄂0606执恢314号标的物即长丰源公司名下房屋及土地使用权的拍卖，并对上述房屋、土地重新进行评估拍卖。事实与理由：1.长丰源公司系一个正常企业，在过去储备了大量的技术和市场资源，只要资金到位长丰源公司完全随时生产。法院将长丰源公司厂房、土地分别评估和拍卖不合理。2.长丰源公司不仅拥有厂房、土地，还拥有市场资源、技术储备等无形资产，法院只评估长丰源公司固定资产，不合理。3.（2017）鄂樊城委评字第142号评估存在低评。4.异议人至今只收到就长丰源1、2号车间及土地的评估报告，并未收到其他财产的执行和评估文书。综上，特提出异议，要求对长丰源公司重新进行整体评估。本院审查查明，琚兴元诉长丰源公司、彭广理民间借贷纠纷一案，本院于2015年11月9日作出（2015）鄂樊城民四初字第00317号民事调解书，约定：一、长丰源公司拖欠琚兴元借款本金共计5500000元及利息（自2015年8月22日起按月利率2﹪计算至本息付清之日止）。2015年11月30日之前向琚兴元偿还1893602元（含案件受理费25602元、保全费5000元、利息363000元、本金150万元）；2015年12月31日之前向琚兴元偿还108万元（含利息80000元、本金100万元）；2016年4月22日之前向琚兴元偿还324万元（含利息24万元，本金300万元）。二、彭广理对上述债务承担连带清偿责任。三、若长丰源公司、琚兴元未按上述约定履行还款债务，琚兴元有权对全部未履行债务申请人民法院强制执行。审理中，本院作出（2015）鄂樊城民四初字第00317-1号民事裁定书，裁定查封长丰源公司、彭广理名下价值560万元的财产。2015年9月30日，本院在襄州区房管局将长丰源公司位于伙牌镇的幢号为4幢的房屋（证号为：S00028846号）一栋予以查封。调解生效后，长丰源公司、彭广理未按约定履行义务，琚兴元遂申请本院强制执行。执行中，2016年1月13日，本院向长丰源公司、彭广理发出（2016）鄂0606执39号执行通知书，责令其履行义务。2016年2月4日，本院作出(2016)鄂0606执39-1号执行裁定书，裁定查封长丰源公司位于伙牌镇的房屋（证号为：S00028844号、S00028845号）及土地使用权（证号为：襄州区国用B’（2013）第411200131-2号）。2016年2月18日，本院作出(2016)鄂0606执39-2号执行裁定书，裁定查封长丰源公司名下位于伙牌镇的土地使用权（证号为：B’（2013）411200131-2号）。2016年8月8日，本院作出(2016)鄂0606执39-3号执行裁定书，裁定查封长丰源公司名下位于伙牌镇的房屋（证号为：S00032166号）、土地使用权（证号为：B’（2013）411200131-1号）。2017年12月7日，本院委托北京世诚嘉业襄阳分公司作出（2017）-SC-房估-襄司字第0191号估价报告，估价对象为长丰源公司位于伙牌镇工业园证载4幢房屋（证号为：S00028846号），房屋坐落地号为B’131-2号，评估总面积为5488.86平方米，评估总价763.5万元，价值不含土地使用权。另查明，建行樊西支行诉绿源康公司、长丰源公司、郑涛、刘强、余园园金融借款合同纠纷一案，本院于2016年7月8日作出（2016）鄂0606民初1828号民事判决书，判决：绿源康公司偿还建行樊西支行借款本金人民币600万元及利息；郑涛、刘强、余园园对上述债务承担连带清偿责任；建行樊西支行对长丰源公司为绿源康公司借款提供名下所有的位于襄阳市襄州区伙牌工业园的土地使用权（土地使用权证号为襄州区国用B’（2013）411200131-2号，他项权证号为襄州区他项（2014）第220号）及房产（房产证号为襄州区字第S00028844号、S00028845号，他项权证号为襄阳市房他证襄州区字第T008558号）等抵押物，享有以该抵押物协议折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿。因该案的被执行人未按生效判决履行偿还义务。建行樊西支行向本院申请强制执行。本院于2017年5月10日作出（2016）鄂0606执244号之一执行裁定书，裁定查封长丰源公司所有的位于襄阳市襄州区伙牌镇伙牌工业园2幢、3幢的房屋（房权证号为襄州区字第S00028844号、S00028845号）及长丰源公司享有的位于襄州区伙牌工业园的土地使用权[土地使用权证号为襄州区国用B’（2013）411200131-2号]。2017年，本院委托北京世诚嘉业襄阳分公司对2、3幢房屋及B’（2013）411200131-2号土地进行评估。该评估公司于2017年12月7日作出2017-SC-房估-襄司字第0190号房地产司法鉴定估价报告，该报告载明的评估土地使用权总面积为20000平方米，评估土地总价为416万元。两幢房屋总面积为5529.72平方米，评估房屋总价为762.54万元。2017年12月20日，我院将2017-SC-房估-襄司字第0190号、0191号司法鉴定评估报告送达给彭广理丈夫刘拥军。还查明，农行襄州支行诉长丰源公司、彭广理、彭志法借款合同纠纷一案，襄州区人民法院于2016年3月23日作出[2016]鄂0607民初130号民事判决书，判决：长丰源公司向农行襄州支行偿还借款本金9200000元、3000000元及利息；赔偿律师代理费80000元；彭广理、彭志法对上述确定的债务承担连带偿还责任；若长丰源公司到期不能履行上述还款义务，农行襄州支行有权以长丰源公司所有的房产证号为襄阳市房权证襄州区字第S00032166号房屋所有权折价或以拍卖、变卖所得价款在10120000元范围内优先受偿，以长丰源公司所有的土地证号为襄州区国用B’(2013)第411200131-1号的土地使用权折价或拍卖、变卖所得价款在2232000元范围内优先受偿，清偿顺序由农行襄州支行确定。上述房地产折价或拍卖、变卖所得价款超过债权数额的部分归长丰源公司享有，不足部分由长丰源公司继续清偿。在该案件审理过程中，农行襄州支行向襄州法院申请财产保全，襄州法院于2016年2月2日作出[2016]鄂0607民初130-1号民事裁定书，裁定查封长丰源公司名下的位于襄阳市襄州区伙牌工业园房权证号为襄阳市房权证襄州区字第S00032166号房产一套及土地使用证证号为襄州区国用B’(2013)第411200131-1号土地一宗。因该案被执行人未按生效判决履行偿还义务，农行襄州支行向襄州法院申请强制执行。襄州法院于2017年委托湖北睿强房地产评估有限公司对长丰源公司名下的位于襄阳市襄州区伙牌工业园房权证号为襄阳市房权证襄州区字第S00032166号房产及土地使用证证号为襄州区国用B’(2013)第411200131-1号土地进行评估，该评估公司于2017年11月8日作出鄂睿强房估（2017）字第084685号报告。其中，土地使用权价值3415757元，房屋价值16936289元。2018年5月18日，襄州区人民法院作出（2016）鄂0607执545号移送执行函，将该案移送本院执行。长丰源公司及彭广理称该（2017）字第084685号报告未向其送达。2018年7月2日，琚兴元申请本案恢复执行，本院向长丰源公司、彭广理发出执行通知书。同日，本院作出（2018）鄂0606执恢314号之一执行裁定书，裁定续行查封长丰源公司位于伙牌镇的房屋（证号为：S00028846号）；作出（2018）鄂0606执恢314号之二执行裁定书，裁定拍卖长丰源公司位于伙牌镇工业园房屋（证号为：S00028844号、S00028845号、S00028846号、S00032166号）及土地使用权（证号为：襄州区国用B’（2013）第411200131-1号、襄州区国用B’（2013）第411200131-2号）。2018年8月2日，本院在淘宝网对上述房屋及土地使用权进行拍卖，因无人竞买而流拍。本院在执行异议审查过程中，对长丰源公司名下的土地和房产进行了实地勘察。其中，B’（2013）第411200131-1号的土地上分别有S00032166号的6层房屋1幢、1幢5层在建工程及两幢房屋的桩基在建工程。B’（2013）411200131-2号面积为20000平方米的土地上共有3幢房屋，分别为证载的2、3、4幢。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条的规定，查封土地使用权的效力及于地上建筑物。农行襄州支行申请执行的案件中查封了襄州区国用B’(2013)第411200131-1号土地，附着于该宗土地上的建筑物除了襄州区字第S00032166号的6层办公楼外，还有一幢5层房屋在建工程及两幢房屋的桩基在建工程。根据上述法律规定，该案中对该土地查封的效力及于在该土地上的建筑物等。根据《物权法》建设用地使用权转让，附着于该土地上的建筑物应一并处分的规定，本院对B’(2013)第411200131-1号的土地进行处分，应同时对该土地上的建筑物一并处分。经审查查明，湖北睿强房地产评估有限公司依法院的委托对该土地及襄州区字第S00032166号房产进行了评估，并作出鄂睿强房估（2017）字第084685号报告。但未对该土地上的5层在建工程及两幢房屋桩基在建工程进行评估，存在漏评情形。且该评估报告未向长丰源公司、彭广理进行送达，存在程序上的瑕疵。因房产证号分别为S00028844号、S00028845号、S00028846号的证载为2、3、4幢的房屋属于B’（2013）411200131-2号面积为20000平方米的土地上，4幢房屋属于琚兴元执行案件申请查封的执行标的，而2、3幢及B’（2013）411200131-2号土地对应的抵押优先权人为建行樊西支行，故本院在执行过程中对该两执行案件对应的执行标的分别予以评估。但该宗土地和地上建筑均属于被执行人长丰源公司的责任财产，从实现被执行人长丰源公司的该财产价值最大化，进而保障申请执行人和被执行人双方当事人权益的角度考量，对该宗土地和房屋予以整体委托评估和整体进行处置为宜。综上，异议人要求对长丰源公司所有的厂房和土地重新进行评估，有事实和法律依据，对其异议请求，本院予以支持。异议人提出的其他异议理由目的亦是为了其提出的重新对其名下土地和厂房进行评估的异议请求能够得到支持，本院在前述已经做出了支持重新评估的审查意见，对异议人其他异议理由，本院不再一一审查论述。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第二项之规定，裁定如下：异议人襄阳市长丰源进出口贸易有限公司、彭广理要求对襄阳市长丰源进出口贸易有限公司所有的位于襄阳市襄州区伙牌镇工业园的土地使用权（证号为：襄州区国用B’（2013）第411200131-1号、襄州区国用B’（2013）第411200131-2号）及该两宗土地上对应的建筑物重新进行评估的异议成立。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向襄阳市中级人民法院申请复议。审 判 长  石小玲审 判 员  乾向东人民陪审员  文 健二〇二〇年六月五日法官助理杨慧洁书记员郭萍