湖北省咸宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂12民终141号上诉人（原审被告）：咸宁市金诚房地产开发有限公司，住所地湖北省咸宁市温泉路51号（金诚时尚广场B座501室）法定代表人：李友群，该公司执行董事。委托诉讼代理人：黄天桥,该公司员工。委托诉讼代理人：庄玫瑰，湖北佳成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：董冬来，男，1978年11月15日出生，汉族，住湖北省武汉市洪山区。被上诉人（原审原告）：张海兰，女，1981年8月12日出生，汉族，住湖北省武汉市洪山区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：杜国强，湖北言达律师事务所律师。上诉人咸宁市金诚房地产开发有限公司（以下简称金诚房产公司）被上诉人董冬来、张海兰房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省咸宁市咸安区人民法院（2019）鄂1202民初3912号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。金诚房产公司上诉请求：1.请求撤销湖北省咸宁市咸安区人民法院（2019）鄂1202民初3912号民事判决书，发回重审或者依法改判上诉人不承担逾期办证违约金;2.请求判决一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.一审法院认定上诉人承担违约责任，没有事实，理由如下:一是办理房屋分户分割手续并非合同约定的义务，一审法院认定上诉人完成房屋分户分割手续为先履行义务没有事实依据。二是被上诉人提交契税和维修基金发票为先履行义务，上诉人办理房屋所有权证为后履行义务，被上诉人未履行先义务，无论上诉人是否能够履行后义务，均不构成违约。2.一审法院认定的违约金重复计算且违约金计算标准显失公平，一审法院认定的违约金计算标准分两部分计算，2017年6月30日之前按照已付房价款的0.1%认定，但是该违约金的计算方式系上诉人出具承诺书之前，2017年6月30日之后按日万分之二计算违约金系按天数计算违约金，违约金按天数计算，上述两种违约金计算方式不妥。请求二审给予公正判决。董冬来、张海兰辩称：1.一审判决认定事实清楚，逾期办理房屋所有权证书的违约责任全部应由被告承担。2.一审中关于违约金计算基数的认定正确，请求驳回上诉，维持原判。董冬来、张海兰向一审法院起诉请求：1、判令被告向二原告支付2017年6月30日前逾期办证违约金22926.7元（按同期银行贷款利率计算），2017年6月30日后逾期办证违约金27840元，共计50766.7元；2、本案诉讼费、律师费由被告承担。一审法院认定事实：2015年5月30日，二原告与被告签订商品房买卖合同，约定由二原告购买被告建于咸宁市温泉路35号金诚·沃尔玛购物广场1栋1层1B057号一套建筑面积为13.43平方米的商品房，房屋总价为480000元。交房日期为2015年12月30日之前，并约定出卖人（金诚房地产公司）应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人（原告）不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。合同签订后，二原告于当日向被告支付首付款330000元，并根据合同约定以银行按揭贷款的方式支付尾款150000元。合同签订后，被告按时交付了房屋。约定办证时间到期后，因被告未能及时将相关资料向产权登记机关备案导致原告不能按时办理产权证书。经双方协商，2016年11月2日，被告签署承诺书，承诺业主的不动产权证保证在2017年6月30日之前办理完毕，逾期按合同实际金额（即抵扣3年返租前的总金额607594.93元）按日加收万分之二的违约金。直到2018年1月12日，被告才在产权登记机关办理完成该房屋第1层房屋分户分割手续。原告董冬来、张海兰于2018年6月6日提交契税及维修基金发票，2018年6月30日前被告为原告办理了房屋产权证书。一审法院认为：一、关于被告是否承担违约责任。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定全面履行义务。原告按照约定支付了购房款，被告未按照合同约定将办理房产证的相关资料向产权登记机关备案，导致原告不能及时办理产权证书，构成违约，应当按照合同约定承担相应的违约责任。《商品房买卖合同》约定办证时间到期后，被告未办理相关手续。经协商，2016年11月2日，被告又出具承诺书承诺保证在2017年6月30日之前办理完毕，逾期则按日加收万分之二的违约金。被告的承诺书应当视为对合同中关于逾期办证违约条款的补充，并未约定对2017年6月30日之前逾期办证违约金放弃，故被告应当支付2017年6月30日之前逾期办证违约金。二原告对承诺书的内容予以认可，承诺书明确约定了办理房屋所有权证需要二原告提供契税和维修基金发票，说明办理房屋所有权证书并非被告一人的义务，系被告和原告的共同义务，对于2017年6月30日之后违约金，则应视哪一个是先履行义务而定。被告于2018年1月12日在产权登记机关办理完毕金诚·沃尔玛购物广场1栋1层的房屋分户分割手续，原告已经可以办理产权登记。2018年1月12日之前未办证，原被告双方都有过错，因被告完成房屋分户分割手续是先履行义务，原告提交契税发票和维修基金发票是后义务，故2018年1月12日之前未能办理不动产权证书的责任应当由被告承担，2018年1月12日之后的责任由原告自行承担。二、关于逾期办证的违约金标准。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定为交房后180日内未履行办证义务，按已付房价款的0.1%支付违约金。合同中原被告双方约定的交房日期为2015年12月30日之前，那么办证日期为2016年6月28日之前。被告未按合同履行办证义务，应当按照已付房价款的0.1%支付违约金，即480000元×0.1%＝480元。原告诉称双方在合同中约定的逾期办证违约金标准过低影响其收益，但并未提交相关证据佐证，故对原告要求增加违约金的诉请不予支持。2017年6月30日之后逾期办证违约金，按照承诺书及补充协议的约定，逾期按合同实际金额（即抵扣3年返租前的总金额）按日加收万分之二的违约金，自2017年7月1日计算至2018年1月12日，即607594.93元×0.02%×195天＝23696.2元。二个阶段违约金合计24176.2元。综上，一审法院对二原告要求被告支付违约金的诉请，予以支持。二原告诉请的违约金计算时间和标准有误，依法予以调整。二原告诉请要求被告承担律师代理费，因合同中未约定，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、被告咸宁市金诚房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内给付原告董冬来、张海兰逾期办证违约金24176.2元。二、驳回原告董冬来、张海兰其他诉讼请求。本案一审案件受理费535元，由被告咸宁市金诚房地产开发有限公司负担255元，由原告董冬来、张海兰负担280元。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明：一审判决查明的事实属实，本院继续予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方当事人均应按照合同全面履行义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，金诚房产公司与董冬来、张海兰签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。该《商品房买卖合同》明确约定了商品房交付使用后180日内（即办证截止日期为2016年6月28日之前），出卖人应将办理权属登记的相关资料报产权登记机关备案；金诚房产公司签署承诺书，承诺业主的不动产权证保证在2017年6月30日之前办理完毕。金诚房产公司直到2018年1月12日，才在产权登记机关办理完成该房屋第1层房屋分户分割手续，据此可以确定，董冬来、张海兰所购买的商品房在2018年1月12日之前无法办理产权证书。金诚房产公司在上述两项约定或补充承诺的义务中，均违反了约定，依法应当承担违约责任。依照双方合同约定及金诚房产公司的承诺，金诚房产公司为业主办理产权证书的截止时间分别为2016年6月28日和2017年6月30日，而在上述两次截止办证的时间内金诚房产公司均未履行义务。一审针对金诚房产公司两次违约截止的期限，分别计算金诚房产公司应承担的违约金并无不当。金诚房产公司提出违约金计算显失公平的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，咸宁市金诚房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费535元，由咸宁市金诚房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  田志刚审判员  沈朝明审判员  李 伟二〇二〇年六月二十八日书记员  夏子涵附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（1）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；