建平县人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1322民撤3号原告：建平县汇丰典当有限公司，住所地建平县叶柏寿街道益安社区人民路6号。法定代表人：梁维正，经理。委托诉讼代理人：宫晋辉，辽宁承远律师事务所律师。被告：建平县棚户区改造办公室，住所地建平县红山街道人民路74号。法定代表人：赵新，主任。委托诉讼代理人：代文龙，男，1985年8月19日出生，汉族，单位职工，住建平县。委托诉讼代理人刘淑艳，辽宁辰阳律师事务所律师。被告：建平盛和房地产开发有限公司，住所地建平县兴工路20号。法定代表人：吴国华，经理。第三人：刘文学，男，1949年8月27日出生，汉族，农民，住建平县。第三人：孙刚，男，1969年11月6日出生，汉族，住建平县。第三人：薛紫为，女，1981年4月5日出生，汉族，住建平县。委托诉讼代理人姜大伟（薛紫为配偶），男，1982年2月10日出生，汉族，住建平县。原告建平县汇丰典当有限公司（以下简称汇丰公司）不服本院（2019）辽1322民初2325号生效判决，向本院提起第三人撤销之诉。本院于2020年4月28日受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人宫晋辉，被告建平县棚户区改造办公室（以下简称棚改办）委托诉讼代理人刘淑艳、代文龙，第三人刘文学、孙刚、刘某为委托诉讼代理人姜大伟到庭参加诉讼。被告建平盛和房地产开发有限公司（以下简称盛和公司）经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本院现已审理终结。原告公司向本院提出诉讼请求：1、依法撤销（2019）辽1322民初2325号生效判决书，对该案进行重新审理；2、被告承担本案诉讼费。事实和理由：关于建平县棚改办诉被告盛和公司、第三人刘文学、孙刚、薛某等人合同纠纷一案，已作出（2019）辽1322民初2325号生效判决书。建平县人民法院执行局在执行该判决过程中，依法向原告公司下达了执行通知书，原告公司才知道该案的相关情况。原告公司认为该案的判决和执行侵害了原告公司的合法权益，使原告公司抵押债权难以实现。具体理由和事实如下：2016年11月7日，原告公司与盛和公司达成房地产抵押借款合同书，约定原告公司借款给盛和公司现金30万元；盛和公司依法向我公司提供了相应的房屋进行抵押登记，并办理了房屋预告登记。还款期限届满后，盛和公司又与原告公司协商续期两次，也分别签订了相关的合同。案涉房屋回迁合同以及补充协议的签订时间，与原告公司签订的具体借款抵押、房屋预告登记时间对比，原告公司认为本案合同本案涉嫌合同诈骗犯罪，盛和公司明知该房屋已经签订房屋回迁协议，故意隐瞒此情况，骗取贷款后拒不履行还款义务，数额较大，应当追究主要负责人的刑事责任。故本案应适用先刑后民的原则，请求将该案移送有关侦查机关处理，本案在刑事案件未处理的情况下，不宜先行判决。二、案涉房屋预告登记在原告公司名下，依据物权法第20条的规定，案涉三处房屋既然预告登记在原告公司名下，即使有法院判决文书，也不发生物权变动的效力，故本案不宜确认房屋归第三人所有。三、案涉民事判决作出的时间是2019年7月3日，可以说明在本案起诉和审理过程中，本案的原被告第三人均明知案涉房屋已经预告登记在原告公司名下，其互相串通，恶意隐瞒此情形。人民法院审理时也未调查案涉房屋的预告登记等抵押权利，遗漏了原告公司，未通知原告公司参与诉讼，违反民事诉讼程序。综上案涉判决侵害原告合法权利，故提起诉讼。被告棚改办辩称，一、本案不是刑事案件，不适用先刑后民的原则。2015年10月28日答辩人和盛和公司签订建平县棚户区改造项目，确定安置房源协议和建平县棚户区改造项目采购安置房协议。2015年10月28日至30日就案涉房屋盛和公司与回迁户签订了回迁安置补偿协议。2016年11月7日，盛和公司向原告借款30万元，用案涉三户房屋作为抵押担保。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第八条的规定，盛和公司即使一房二卖都可以向第3人承担返还不超过购房款一倍的赔偿责任，何况只是将该房屋另行抵押给原告作为借款的担保，所以盛和公司不符合诈骗罪的有关规定，不构成诈骗罪，所以不适用先刑后民原则。二、案涉房屋应归第3人所有。本案原告虽然已经就案涉三户房屋进行了预告登记，但是预告登记并不是不动产登记，原告是基于民间借贷债权而产生的权利，不能对抗第三人，因回迁而取得的物权。为了保护被拆迁人的利益，最高院司法解释明确规定，当拆迁安置协议与其他商品房买卖协议发生冲突时，对拆迁补偿安置协议的被拆迁人予以特别保护，及本案第三人对房屋享有优先权。不能因盛和公司的违约行为剥夺第三人的住房权利，即不能因盛和公司的违约行为造成第三人旧房被拆迁，新房不能入住，而无家可归。三、原审判决程序合法，判决结果正确。在原起诉和审理过程中，答辩人对盛和公司私自将回迁安置的房屋又抵押给原告的事实并不知情，更未与盛和公司及第三人串通，人民法院审判过程也不可能每个案件都穷尽所有手段，主动调查核实，且法律已经赋予原告享有第三人撤销原审判决的权利。综上（2019）辽1322民初2325号生效判决程序合法，判决结果正确，应依法驳回原告的诉讼请求书因盛和。第三人刘文学述称，案涉房屋是政府安置给我的回迁房屋，都是合法的手续，我也缴纳了相关费用，至今没有交钥匙。第三人孙刚述称，案涉房屋是我响应政府政策而回迁安置的房屋，并不知道案涉房屋存在抵押的情况。第三人薛紫为述称，我于2015年就与棚改办签订了安置协议，我的旧房屋已经拆除，案涉安置的房屋还没有交工。案涉房屋是否有抵押我并不清楚。本院作出的（2019）辽1322民初2325号生效判决认定事实如下：2015年10月28日，棚改办（甲方）与盛和公司（乙方）就安置房屋的相关事宜签订了《建平县棚户区改造项目确定安置房源协议》，约定安置房源所在项目名称为盛和国际，乙方提供在项目小区内112套共13272.14㎡房屋作棚改安置房源；乙方保证所提供房屋符合国家建筑质量安全标准，无抵押、冻结、查封、权属纠纷等情况；列入安置房源范围内的房屋必须是通过招标确定的房屋，招标确定房屋的栋号、房号、户型、面积等不得更改；双方签订建平县棚户区改造项目采购安置房协议进行具体明确。2015年11月23日至2016年7月8日，棚改办（甲方）与盛和公司（乙方）先后签订了三份《建平县棚户区改造项目采购安置房协议》，约定安置房源所在项目名称为盛和国际，甲方购买乙方提供的在本项目小区内存量商品房作为棚改安置房屋；乙方保证所提供房屋符合国家建筑质量安全标准，无抵押、冻结、查封、权属纠纷等情况；乙方所提供房屋必须符合甲方通过安置房源招标确定的栋号、房号、户型、面积等，不得更改；乙方保证于2016年10月31日前将验收合格的安置房屋交付给被征收人。协议签订后，甲方先后在乙方处购买77套房屋作为被征收人的安置房源。2015年10月25日至2015年10月30日，案外人建平县房屋征收管理局对本案第三人刘文学、孙刚、薛紫为的房屋进行征收，并与第三人签订了《棚户区改造房屋征收补偿安置协议书》，协议中双方对所征占房屋的各项补偿费用进行了约定，同时还约定了用于产权调换的房屋位置、面积及价款，以及差价的结算等条款。根据《回迁安置房屋置换补充协议书》和《棚户区改造房屋征收补偿安置协议书》约定，第三人的产权调换房屋均安置于案涉《建平县棚户区改造项目确定安置房源协议》和《建平县棚户区改造项目采购安置房协议》中确定的安置房源内（即盛和国际小区），其中第三人刘文学的产权调换房屋为盛和国际小区3号楼2单元7层03074号房屋（建筑面积99.04平方米）、第三人孙刚的产权调换房屋为盛和国际小区3号楼3单元7层03075号房屋（建筑面积99.04平方米）、第三人薛紫为的产权调换房屋为盛和国际小区3号楼3单元7层03076号房屋（建筑面积123.78平方米）。现第三人刘文学、孙刚、薛紫为的产权调换房屋未交付。该判决认定案涉《建平县棚户区改造项目确定安置房源协议》、《建平县棚户区改造项目采购安置房协议》依法成立并有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。本案争议的房屋为第三人产权调换房屋，第三人对该安置房屋享有物权（所有权），即盛和公司与案外人签订房屋买卖合同，案外人也只能依合同约定取得相关的债权，依据物权优于债权的法理，第三人优先取得安置房屋所有权，此外本案第三人与棚改办按照所有权调换形式订立了拆迁补偿安置协议，明确约定了位置、用途特定的房屋对第三人予以补偿安置，所以即使存在将该房屋另行出卖给他人的行为，被拆迁人（即本案第三人）仍然享有房屋优先权，故对于原告要求将安置房屋归本案相应第三人所有的诉讼请求本院予以支持。因原、被告双方未约定办理房屋不动产权登记的期限，根据相关司法解释的规定被告已经逾期，但考虑到被告协助原告办理不动产权证需要一定的时间，故本院酌定被告在本判决生效后三十日内协助第三人办理相关不动产登记手续。被拆迁人即第三人对各自的案涉房屋享有独立的请求权，其对案涉的各自房屋享有所有权并要求被告协助办理房屋不动产权证的诉讼请求于法有据，本院依法支持，判决位于建平县房屋归第三人刘文学所有；位于建平县房屋归第三人孙刚所有；位于建平县房屋归第三人薛紫为所有；盛和公司于本判决发生法律效力后三十日内协助第三人办理相关案涉安置房屋的不动产权证。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对案涉证据和事实本院认定如下：1、原告公司提交的案涉房地产抵押借款合同、房屋抵押财产清单（盛和国际01-04幢03074、03075、03076号房）、借款收据、股东会决议、委托书，证明盛和公司于2016年11月向原告借款30万元，并用案涉三处房屋抵押给原告的事实；棚改办质证认为对借款真实性无异议，但原告公司与盛和公司的基础事实是民间借贷，第三人因房屋被征收而取得的案涉安置房屋是物权，故原告的债权不能对抗物权；第三人均认为案涉房屋应归其所有。2、原告提交商品房买卖合同三份、不动产登记三份，证明原告公司与盛和公司就案涉三处房屋签订了商品房买卖合同，且原告公司已经在不动产登记中心办理预告登记；棚改办质证认为对真实性无异议，但预告登记是为了保障将来实现物权，预告登记并不产生物权变动的效力，改变不了原告公司与盛和公司之间的债权性质，不能对抗第三人对案涉房屋享有的物权；第三人认为，借款抵押行为与其无关，预告登记是不合法的，并且预告登记时间在签订安置补偿协议之后，所以案涉房屋应归第三人所有；3、原告提交的（2019）辽1322民初2325号生效判决书及（2019）辽1322执2634号执行裁定书，证明法院未查明案涉房屋权属已经登记在原告公司名下作出该判决，故要求撤销该判决；棚改办质证认为其与第三人对预告登记事实并不知情，盛和公司在与第三人签订回迁安置协议后，又将该三房屋作为对原告公司借款30万的抵押担保，不能对抗第三人的权利，故该判决结果正确；第三人认为原告公司与盛和公司签订协议时也没有查明房屋权属情况，也存在过错，故该判决结果正确。4、棚改办向本院提交了盛和公司的投标开标报价表、房源数量和价格表、《建平县棚户区改造项目确定安置房源协议》、《建平县棚户区改造项目采购安置房协议》、盛和公司承诺书、保证书、回迁安置房屋转换补充协议，证明盛和公司将案涉三户房屋作为房源提供，并保证、承诺所提供的房源不存在抵押等纠纷，案涉三户房屋已调换安置给第三人。原告公司质证认为，回迁补充协议的签订时间是2015年10月，安置采购协议的签订时间是2016年7月，故上述证据可能存在造假行为，另外棚改办将安置补偿协议的房屋调换给被拆迁人，应当查明调换房屋的权属问题，本案调换给第三人的房屋已经存在抵押和预告登记，所以盛和公司是刻意隐瞒上述事实，骗取原告公司借款；第三人对棚改办提交的证据无异议。本院对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。有争议的证据和事实，本院综合认定如下：原告公司与盛和公司于2016年11月7日签订房地产抵押借款30万元的合同后，双方并未进行案涉房屋的抵押登记，而系采用签订案涉房屋的商品房买卖合同，并以预售商品房预告登记方式予以担保。本院认为，原告公司与盛和公司形成的房地产抵押借款合同系双方的真实意思表示，但双方并未对案涉房屋进行抵押登记，故原告公司对案涉房屋尚未取得抵押担保物权。原告公司与盛和公司以商品房买卖并以预告登记的方式作为双方借款合同的担保，因签订案涉三户房屋的“商品房买卖行为”并非双方真实意思表示，原告公司基于该行为而申请的案涉“预售商品房预告登记行为”并不具有约束力，故本院对原告公司提交的商品房买卖合同以及预告登记证书的证明效力不予采信。被告棚改办以“政府采购房源”的方式向盛和公司采购安置房，作为安置本案第三人即棚改区被拆迁安置人的产权调换安置房屋，并与本案第三人于2015年10月签订案涉《回迁安置房屋置换补充协议》的行为，系各方当事人的真实意思表示，并未违反相关效力性禁止规定，故本院对棚改办提交相应证据的证明效力予以采信。本院认为，原告公司与盛和公司形成的房地产抵押借款合同系双方的真实意思表示，但双方并未对案涉房屋进行抵押登记，故原告公司对案涉房屋尚未取得抵押担保物权。原告公司与盛和公司以商品房买卖并以房屋预售预告登记的方式作为双方借款合同的担保，因签订案涉三户房屋的“商品房买卖行为”的真实意思系对双方借款行为作为担保，基于“物权法定”的原则，双方以买卖房屋形式作为担保物权的意思表示不符合物权法的相应规定，故原告公司基于借款担保行为而申请的案涉“预售商品房预告登记行为”并不具有约束力。综上所述，鉴于原告公司并提交其已经合法取得案涉房屋的相应物权，故应承担相应不利后果，其诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告建平县汇丰典当有限公司的诉讼请求。案件受理费6500元由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。审 判 长  王晓庆人民陪审员  李德林人民陪审员  阮文志二〇二〇年六月二十三日书 记 员  赵志丹