黑龙江省杜尔伯特蒙古族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0624民初153号原告：杜香兰，女，1959年2月19日出生，汉族，个体工商户，住大庆市萨尔图区。委托诉讼代理人：孙成山，黑龙江金诺（大庆）律师事务所律师。被告：陈金，男，1953年10月31日出生，汉族，退休工人，住杜尔伯特蒙古族自治县。委托诉讼代理人：陈敬松，男，1979年2月3日出生，汉族，无职业，住杜尔伯特蒙古族自治县。委托诉讼代理人：陈敬晶，女，1986年1月26日出生，汉族，干部，住杜尔伯特蒙古族自治县。被告：黑龙江宏亿信房地产开发有限公司，统一社会信用代码：912306235606427731，住所地林甸县林甸镇花园街南一道街路东。法定代表人：王双，职务：总经理。委托诉讼代理人：林宝昌，黑龙江灵泉律师事务所律师。第三人：张跃军，男，1966年9月5日出生，汉族，无职业，住杜尔伯特蒙古族自治县。委托诉讼代理人：杜天宇，黑龙江杜兴林律师事务所律师。第三人：杜晓乘，男，1970年4月11日出生，汉族，电业局工人，住杜尔伯特蒙古族自治县。原告杜香兰与被告陈金、被告黑龙江宏亿信房地产开发有限公司（以下简称宏亿信公司）、第三人张跃军、第三人杜晓乘案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年4月27日立案后，于2018年11月10日作出（2018）黑0624民初1178号民事判决。被告陈金不服该判决，向大庆市中级人民法院提起上诉。大庆市中级人民法院于2019年12月4日作出（2019）黑06民终3310号民事裁定，将该案发回本院重审。本院于2020年1月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杜香兰委托诉讼代理人孙成山，被告陈金委托诉讼代理人陈敬松、陈敬晶，被告宏亿信公司委托诉讼代理人林宝昌，第三人张跃军委托诉讼代理人杜天宇，第三人杜晓乘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杜香兰向本院提出诉讼请求：1、请求法院终止对杜蒙泰康镇鸿运嘉园小区1号楼1单元301室房屋的查封和执行。2、依法确认原告对杜蒙泰康镇鸿运嘉园小区1号楼1单元301室房屋享有所有权，被告协助办理相关的产权登记手续。3、案件受理费由被告负担。事实与理由：2015年9月4日，原告购得第二被告开发的鸿运嘉园小区1号楼1单元301室的商品房，并签订相关的购房合同，原告于签订合同当日交付了全部购房款。第二被告为原告出具了购房收据，同时交付了房屋钥匙。原告接收房屋之后，对房屋进行了装修，并一直在此房居住至今。由于第二被告开发的鸿运嘉园小区欠付相关税费至今未办理产权登记手续，原告多次要求第二被告办理产权登记手续，第二被告均以大产权未办理，不能办理分户产权为由拒绝办理产权登记。杜蒙县人民法院于2017年7月24日查封原告案涉房屋，理由是第一被告提出了保全申请，但原告方认为，原告作为善意第三人，已合法取得房屋所有权，因此，法院的查封是错误的。而且原告与第二被告及第三人的诉讼已在贵院先于第一被告立案，但因未审理致使第一被告先于原告主张权利。鉴于以上理由，为维护原告的合法权益，请求人民法院依法查明事实，支持原告诉讼请求。被告陈金辩称，一、原告杜香兰并不是从宏亿信公司处购买的房屋，没有享有合法的使用权，无权要求终止查封和执行。二、杜晓乘在大庆市中级人民法院、杜蒙县人民法院审理同类型案件时，陈述张跃军用鸿运嘉园小区10套房产抵顶本息合计200万元欠款，而案涉房屋收据和合同上显示购房款是35万元以上，杜香兰在一审中也自认已经按照合同及收据价格交付全款，说明对案涉房屋价值也是认可的。那么，按照每套房屋35万元计算，总价值应是350万元，但只抵顶了200万元欠款，不符合常理。即使杜香兰和杜晓乘的陈述是真实的，也无法证实向宏亿信或者张跃军交付了35万元的全部购房款，经计算也就是20万元左右。根据相关法律规定：1.合同本身不是原告签字；2.没有案涉房产的合法交付手续；3.也未向宏亿信公司或者张跃军支付全部购房款；4.一审时宏亿信公司也对销售给杜香兰房屋一事予以否认，张跃军也不认可；5.杜晓乘并非宏亿信公司工作人员，或是该公司委托代理人，所以，杜晓乘无权出售该商品房及代收该商品房价款，故此，无法认定合同是有效的，杜香兰执行异议之诉请求不能成立。三、杜香兰称自己是善意取得案涉房产，根据物权法的规定，善意取得不动产的构成要件一是必须办理过户，二是以合理的价格转让。杜香兰没有证据过户，而且无论是杜晓乘所称抵偿欠款或者是杜香兰交付的购楼全款价格明显低于当地市场价格。四、我与宏亿信公司、张跃军民间借贷一案，在杜蒙县法院执行期间，经杜蒙县人民法院执行局调解，张跃军同意将案涉房产交付给我方抵偿欠款。在杜蒙县法院执行局将钥匙交付给我方后，我方入住装修期间，杜香兰强行撬锁进行装修，杜蒙县法院执行法官去现场时还与当事人发生争执。综上，我方认为原告的主张并不能排除法院对案涉房屋的查封和执行，请求驳回原告的诉讼请求，继续执行该房产。被告宏亿信公司辩称，一、我方没有与原告签订过房屋买卖合同。原告与案外人杜晓乘之间是民间借贷关系，与我方不存在真实的房屋买卖关系。二、原告在诉状中称，向我方缴纳了房款，并要求办理房屋产权事宜，此话不具有真实性。因我方与原告素不相识，互相之间没有往来，原告也没有找过我方协商办理有关房屋事宜。综上，原告诉讼请求不成立，请求驳回原告的诉讼请求。第三人张跃军述称，张跃军向案外人杜晓乘借款，该房屋作为借款的抵押担保，并非存在真实买卖行为。杜晓乘与张跃军的真实关系是民间借贷，而不是房屋买卖关系。基于上述事实，杜香兰是从杜晓乘手中买的房屋，该购买行为也当然无效。同时，也并没有真实履行该合同，不是双方真实意思表示，请求驳回原告诉讼请求。第三人杜晓乘述称，2014年，张跃军建鸿运嘉园小区时缺钱，向我借款200万元，当时口头答应是3分利，用他开发的10套房屋作为抵押，给我开具10套购房合同，购房人写的都是我的名字。2014年11月份左右，张跃军又让我帮忙借款，说给3分5厘的利息，并给我出具包含利息共计100万元的欠条。200万元借款到期后，我向张跃军要钱，但他一直拖欠。第二笔款要到期时，我再次向他要钱，他还是没有偿还欠款，并称给我的10套房产让我自己卖，卖出的房屋去售楼处办理正规手续。他抵账给我的10套房产不全是原本抵押给我的房产。这10套房产抵账的是我第一笔200万元的借款。这10套房产，有我卖出去的，还有我抵账的。开始张跃军给我作抵押的房屋价格是每平方米2000元，我抵账的房产在合同上写的价格是每平方米3580元，实际上卖出的价格没有这么高。第二笔100万元，张跃军陆续偿还60万元，剩余的欠款在法院申请执行了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实，本院认定如下：2015年9月4日，原告杜香兰通过第三人杜晓乘与被告宏亿信公司签订了商品房买卖合同，该公司给原告出具了购房款收据。现原告杜香兰实际占有案涉房屋。经查，1.第三人张跃军向第三人杜晓乘借款属实。2.第三人张跃军挂靠宏亿信公司进行房地产开发属实。3.陈金因与宏亿信公司、张跃军民间借贷纠纷一案，本院于2017年7月24日对鸿运嘉园小区进行了整体查封。原告杜香兰作为案外人向本院提出执行异议，本院于2018年3月26日作出（2018）黑0624执异14号民事裁定书，驳回杜香兰的执行异议请求。杜香兰不服该裁定，向本院提起案外人执行异议之诉。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，争议焦点为：一、原告杜香兰是否向第三人杜晓乘支付购房款。庭审中，原告杜香兰提出其对杜晓乘享有70万元债权，杜晓乘用包括案涉房屋在内的三套房屋抵顶该欠款，第三人杜晓乘对此予以认可，本院予以确认。二、原告杜香兰是否对案涉房屋享有所有权。原告杜香兰与被告宏亿信公司签订的《商品房买卖合同》盖有宏亿信公司公章、法定代表人信永红印章，以及第三人张跃军本人的签名，且有宏亿信公司出具的购楼款收据，符合商品房买卖合同的形式要件。结合第三人张跃军与第三人杜晓乘之间存在债权债务关系的事实，杜香兰与杜晓乘用案涉房屋抵债的事实，杜香兰未向被告宏亿信公司实际支付购房款的事实及杜香兰实际占有案涉房屋的事实，足以认定张跃军是将案涉房屋抵债给第三人杜晓乘，第三人杜晓乘又将案涉房屋抵债给原告杜香兰的事实。原告杜香兰取得了房屋钥匙，结合原告提供的取暖费、水费票据，足以认定原告杜香兰合法占有案涉房屋。本院于2017年7月24日对包括案涉房屋在内的鸿运嘉园小区进行了整体查封，该时间是在第三人杜晓乘将案涉房屋抵债给原告杜香兰，杜香兰实际入住后。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，原告杜香兰与被告宏亿信公司的房屋买卖合同成立并履行（原告实际占有、使用房屋）是在法院查封之前，原告已经通过抵债的方式付清全部价款，且并非原告自身的原因导致未办理产权登记，故原告对案涉房屋享有所有权。第三人张跃军提出其向杜晓乘借款，案涉房屋作为借款的抵押担保，并非存在真实的买卖行为，也没有真实的履行该合同，房屋买卖合同也不是双方真实意思表示，故房屋买卖合同无效。本院认为，张跃军因向杜晓乘借款，因无力偿还将案涉房屋抵顶给杜晓乘的事实存在。后杜晓乘将该房屋出售给原告，经由张跃军及宏亿信公司的配合与原告签订房屋买卖合同并出具收据，均是将案涉房屋抵顶给杜晓乘之后，配合杜晓乘再行出售的行为。张跃军称该房屋作为向杜晓乘借款的抵押担保，与其配合杜晓乘将案涉房屋另行出售给原告的行为相矛盾，且张跃军未提供证据加以证实，故本院对其主张不予采信。被告宏亿信公司同意第三人张跃军以该公司名义进行房地产开发，亦应承担张跃军对开发房屋进行处理的相应法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决如下：一、位于杜尔伯特蒙古族自治县泰康镇鸿运嘉园1号楼1单元301室的房屋归原告杜香兰所有；二、不得执行位于杜尔伯特蒙古族自治县泰康镇鸿运嘉园1号楼1单元301室的房屋。案件受理费100元，由被告陈金负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。本院（2018）黑0624执异14号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长 于 也审判员 吴爱茹审判员 赵领弟二〇二〇年六月八日书记员 林 晶附：本判决所引用相关法条《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国物权法》第十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的;(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。