浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终3506号 上诉人（原审原告）：浙江元丰实业有限公司，住所地：杭州市拱墅区莫干山路1418-41号5幢（上城科技工业基地），统一社会信用代码：913301007996795193。 法定代表人：翁桂丰，执行董事。 委托诉讼代理人：王伟，浙江京衡律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：杭州宏华汽车技术有限公司，住所地：杭州市滨江区滨安路1189号2幢201室，统一社会信用代码：913301080996869291。 法定代表人：徐国法。 上诉人浙江元丰实业有限公司（以下简称元丰公司）与上诉人杭州宏华汽车技术有限公司（以下简称宏华公司）租赁合同纠纷一案，不服杭州市滨江区人民法院（2019）浙0108民初4975号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案受理，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案由审判员张一文适用普通程序独任审理，于2020年6月16日公开开庭审理了本案，上诉人元丰公司的委托代理人王伟，上诉人宏华公司的法定代理人徐国法到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院查明：2017年9月28日，元丰公司（作为甲方）与宏华公司（作为乙方）签订《房屋土地租赁合同》一份，约定甲方出租给乙方的房屋及土地坐落于杭州市滨江区滨安路1189号，具体为三幢非住宅建筑面积共计7745.51平方米及相应的31781平方米国有出让工业土地使用权；租赁期限自2017年7月1日起至2019年6月30日止；房屋土地年租金为3472875元，每年累计递增5%，不含该房屋土地租赁所发生的各种税费，产生的相关税费均由乙方承担；先付后用，每半年支付一次，均须提前一个月支付下半年租金；合同签订时，乙方向甲方一次性支付租赁押金30万元；租赁期间，乙方不得进行违法违章建设，若乙方违法违章建设，则立即拆除，并承担一切经济和法律责任外，甲方有权提前终止本合同，没收租赁押金，无条件提前收回该房屋土地。2018年4月18日，双方又签订《房屋租赁合同》一份，载明：鉴于乙方在合同履行期间未经甲方同意私自进行了违法违章建设及未经甲方同意擅自将承租的部分房屋土地转租给了杭州情诚体育策划有限公司（以下简称杭州怀诚公司），且杭州怀诚公司也未经甲方同意私自进行了违法违章建设，双方重新达成如下协议：甲方出租给乙方的房屋及土地在此前合同确认的范围基础上，减去乙方擅自转租给杭州怀诚公司的范围，即新的租赁面积为两幢非住宅建筑面积分别为4300.5平方米、2504.09平方米，相应的国有出让工业土地使用权面积为31781平方米减去8.48亩；租赁期限自2018年3月1日起至2019年6月30日止；本合同签订之日起五日内支付2018年3月1日至2018年6月30日期间的租金916475元，2018年6月1日前支付2018年7月1日至2018年12月31日期间的租金1443448元，2018年12月1日前支付2019年1月1日至2019年6月30日期间的租金1443448元；乙方承诺不再继续建造违法违章建筑，并保证在租赁期限届满前将所有违法违章建筑无条件拆除；合同期满后，甲乙双方如均愿意续租，双方另行协商并签订新的租赁合同。若甲乙双方不再续租，则乙方应在租赁期限届满时将所租赁的房屋土地无条件全部交还给甲方；因乙方违反本合同的约定，甲方起诉的，所产生的一切费用（包括但不限于甲方委托律师的费用、诉讼费、保全费等）等均由乙方承担。 合同期限届满后，元丰公司分别于2019年7月9日、2019年7月23日向宏华公司发函，通知宏华公司已于2019年6月28日将新的租赁合同电子版发送给其，基于宏华公司一直未予回复，特告知宏华公司如不续签，则务必于2019年7月31日前腾空房屋土地，全部交还给元丰公司，否则将按日租金11231.65元向宏华公司收取逾期租用的租金。目前，宏华公司仍占有和使用租赁房屋土地。 另查明，杭州市中级人民法院于2013年做出（2013）浙杭执恢字第13号执行裁定书，载明：位于杭州市滨江区及土地使用权（产权证号为：1.××号建筑面积4300.5平方米，2.××号建筑面积2504.09平方米，3.××号建筑面积940.92平方米；土地证号为杭滨出国用（2000）第××号面积31781平方米）归竞买人浙江元丰实业有限公司所有；买受人可持本裁定书到相关部门办理过户登记手续，缴纳相关费用。 再查明，元丰公司处尚有宏华公司支付的押金30万元及续签合同预付款100万元。元丰公司为本案诉讼支出律师费30000元。 2019年8月9日，元丰公司向法院提出诉讼请求：1.判令宏华公司立即腾退其占有的杭州市滨江区滨安路1189号房屋和土地，恢复原状后返还元丰公司；2.判令宏华公司向元丰公司支付房屋占有使用费426802元（以日租金11231.65元从2019年7月1日暂计至8月7日，后续以该标准计算至实际腾退之日止）；3.判令宏华公司向元丰公司支付律师费30000元；4.本案诉讼费用由宏华公司承担。 原审法院认为，本案的争议焦点是：1.案涉租赁合同的效力；2.元丰公司主张恢复原状能否得到支持；3.元丰公司主张房屋占用费能否得到支持。法院依据已查证案件事实，结合法律规定分析如下： 一、关于案涉租赁合同的效力。根据杭州市中级人民法院做出的民事裁定书，可以确认元丰公司已通过司法拍卖竞得案涉租赁房屋土地，虽尚未办理物权登记，但元丰公司系实际权利人。再者，元丰公司、宏华公司签订的案涉租赁合同系双方真实意思之表示，未违反法律行政法规强制性规定，应属合法有效，双方均应当按约全面履行。 二、关于元丰公司主张的房屋占用费能否得到支持。案涉租赁合同期限届满后，元丰公司、宏华公司无法就继续租赁案涉房屋土地达成一致意见，双方未再签订租赁合同，故宏华公司应当予以腾退并返还租赁物。宏华公司继续占有租赁物的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。按照法律规定，守约方有权要求违约方承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现元丰公司要求宏华公司支付占用费，该院予以支持。关于支付的标准，元丰公司主张按日租金11231.65元的标准，该院认为，元丰公司主张的标准过高，亦未能提供足够的证据证明其实际损失。考虑双方之前的约定，即房屋土地年租金每年累计递增5%，故该院酌情确定为按8420.11元/日的标准支付。另，宏华公司已支付的押金30万元及预付款100万元，应予以抵扣。 三、关于租赁房屋土地恢复原状。元丰公司要求恢复原状的具体要求是拆除1160平方米的钢架、驾校的一个钢架棚以及滨安路门卫右侧的移动房。宏华公司对拆除钢架棚及移动房无异议，但对拆除1160平方米的钢架有异议，其认为该建筑并非违章建筑，是元丰公司同意且协助前产权人申报并获得批准的建筑。经查，该1160平方米的钢架系杭州市规划局于2014年9月17日许可搭建的临时用房，有效期为一年。而双方于2018年4月18日签订合同时，该临时用房早已过了使用有效期，故根据合同的约定：“乙方保证在租赁期限届满前将所有的违法违章建筑无条件拆除”，法院对元丰公司要求宏华公司拆除该建筑的主张予以支持。 另，元丰公司主张的律师费，根据双方合同的约定，因乙方违反本合同的约定，甲方起诉的，所产生的一切费用（包括但不限于甲方委托律师的费用等）等均由乙方承担，故对元丰公司要求宏华公司支付律师费，该院予以支持。案涉租赁合同涉及的租赁物包括房屋及土地使用权，故本案的案由变更为租赁合同纠纷更为恰当。 据此，该院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告杭州宏华汽车技术有限公司于本判决生效之日起二十日内腾退其占有的案涉房屋和土地，并恢复原状（即拆除1160平方米的钢架、驾校的一个钢架棚、滨安路门卫右侧的移动房）。二、被告杭州宏华汽车技术有限公司于本判决生效之日起二十日内支付原告浙江元丰实业有限公司占用费自2019年7月1日起按8420.11元/日的标准支付至实际腾退之日止，扣除被告杭州宏华汽车技术有限公司已支付的1300000元。三、被告杭州宏华汽车技术有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告浙江元丰实业有限公司因本案诉讼支出的律师费30000元。如果杭州宏华汽车技术有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8152元，减半收取4076元，由原告浙江元丰实业有限公司负担953元，被告杭州宏华汽车技术有限公司负担3123元。被告于本判决生效之日起七日内向本院交纳，逾期未交本院将依法强制执行。 宣判后，元丰公司、宏华公司均不服上述判决，分别向本院提起上诉。元丰公司上诉称：原审法院对本案争议焦点3，即元丰公司主张房屋占用费的按照原合同递增5%判决，是错误的，请二审法院依法改判。一审法院认定：“二、关于元丰公司主张的房屋占用费能否得到支持。案涉租赁合同期限届满后，原宏华公司无法就继续租赁案涉房屋土地达成一致意见，双方未再签订租赁合同，故宏华公司应当予以腾退并返还租赁物。宏华公司继续占有租赁物的行为已构成违约,应承担相应的违约责任。按照法律规定,守约方有权要求违约方承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现元丰公司要求宏华公司支付占用费,本院予以支持。关于支付的标准,元丰公司主张按日租金11231.65元的标准,本院认为,元丰公司主张的标准过高,亦未能提供足够的证据证明其实际损失。考虑双方之前的约定,即房屋土地年租金每年累计递增5%，故本院酌情确定为按8420.11元/日的标准支付。另,宏华公司已支付的押金30万元及预付款100万元,应予以抵扣。”元丰公司认为，一审法院判令宏华公司按照原年租金递增5%，按照每日8420.11元的标准支付，是错误的。具体理由如下：1、依据元丰公司、宏华公司2018年4月18日签订的《房屋土地租赁合同》第八条第4款约定，宏华公司在租赁期限届满应当腾退房屋、土地。在合同履行期限届满之前，元丰公司已经向宏华公司提出要求按照新的《房屋土地租赁合同》（即每日11231.65元）进行签约，宏华公司一直未回复。合同期限届满后，元丰公司于2019年7月9日向宏华公司发《函》，如果宏华公司续租，要求按照新的《房屋土地租赁合同》进行签约，宏华公司还是没有回复。2019年7月23日，元丰公司再次发《函》给宏华公司，如果续约，要求按照新的《房屋土地租赁合同》（每日11231.65元）签约，宏华公司一直没有回复。宏华公司既不续签合同，又不腾退房屋，属于恶意违约，主观过错较大。2、元丰公司要求宏华公司在房屋腾退期间，租金按照每日11231.65元计算具有合理性，并非完全脱离市场价格、漫天要价。元丰公司发送给宏华公司新的《房屋土地租赁合同》，要求2019年7月1日至2020年6月30日，租金按照4099554元计算，宏华公司租赁的房屋面积为4300.5平方米和2504.09平方米，土地面积为26127.6384平方米（合同约定的31781平方米减去怀诚公司租赁的8.48亩），房屋和土地的单价为124.48元/平方米（4099554除以（26127.6384+4300.5和2504.09））。元丰公司提出每日租金11231.65元，是参照通地块另一租赁合同的价格。案涉地块出租给另一家承租单位杭州怀诚体育策划有限公司的租金单价为每平方134.51元，租赁面积为6594平方米，年租金为887040元。这个价格比宏华公司租赁的单价每平方米124.48元要高。实际上宏华公司在租赁同一地块的房屋和土地反而价格要优惠。3、元丰公司根据市场价格来要求宏华公司支付逾期腾退期间的租金有法律依据，根据《合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”。租赁期满后，承租人不及时返还所租房屋的行为属于违约行为，出租人因承租人违约而受到的最直接的损失即房屋进入租赁市场后可获得的租金收益。原租赁合同约定的租金虽然是合同双方真实意思表示，该意思表示的效力范围只是在原合同期限内，合同期满，双方基于合同产生的租赁关系也归于消灭。在双方没有达成新的合意的情况下，如果适用原租金标准来确定房屋占有使用费，在当今房屋租金价格不断上涨的市场形势下，虽然承租人不按时返还房屋构成违约，却无需按租赁期满后上涨的租赁市场价格支付租金，这样就获得了比按时返还房屋更大的经济利益，其导致的社会效果可能是更多的承租人会选择违约，等于变相鼓励了不诚信行为，违背了侧重保护守约方的司法政策。租金是一个变动的价格，因此只有以违约期间同类地段同类房屋的市场租赁价格来确定占有使用费，才能够起到补偿出租人损失的作用。另外，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定了租赁合同无效时房屋占有使用费一般参照合同约定的租金标准支付，但最高院就此答记者问时表明：“完全参照合同约定的租金标准确定承租人支付使用费可能与其获取的占有利益不符，有失公平，……将是否支持的裁量权交由人民法院，根据承租人对房屋的实际使用状况确定是否参照、如何参照合同约定的租金标准确定占有使用费。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定了房屋出卖人逾期向买受人交付房屋的，其违约金或损失赔偿金参照房屋租赁市场价格确定。以上司法解释精神对确定承租人逾期腾房的占有使用费按照市场价格进行确定，都具有借鉴意义。3、法院裁判应对社会生活起到正确的指引作用。一审法院的判决按照原租赁合同递增5%计算宏华公司逾期腾退房屋的占有使用费，折合年租金为3031239.6元，这与元丰公司提出的按照同地块市场行情出租的租金4099554元，相差1068314元，差额幅度达26%，显然是不公平的。这相当于违约的当事人可以继续占有房屋而不需要支付租金上涨的违约责任。法院的判决等于支持违约的当事人不诚信行为。法院判决之前，宏华公司提出要求年租金360万元续约，但是元丰公司未予以同意。宏华公司对市场租赁的价格心里是有预期的，法院的裁判显然与宏华公司自己的心理预期都严重不相符合。 二、元丰公司认为，宏华公司违反原租赁合同约定，应立即将所租赁的房屋土地无条件全部交还给元丰公司，并向元丰公司支付违约金人民币叁拾万元，具体理由如下：依据原租赁合同第八条第4款约定，合同期满后，若宏华公司不再续租，则在租赁期满时，将所租赁的房屋土地无条件全部交还给元丰公司。依据原租赁合同第七条第2款约定，因宏华公司原因（政府行为及不可抗力因素外）致使本合同不能履行，则宏华公司应向元丰公司支付违约金人民币叁拾万元整。然而，宏华公司在租赁期满时，既不与元丰公司续签合同，又不将所租赁的房屋土地交还给元丰公司，属于恶性违约，故请求判令宏华公司立即将所租赁的房屋土地无条件全部交还给元丰公司，并向元丰公司支付违约金人民币叁拾万元。综上，为维护元丰公司的合法权益和法律的公平正义，请求二审法院依法改判判决书第二项内容，并依法支持元丰公司的第二项诉讼请求，即判令宏华公司向元丰公司支付房屋占有使用费426802元（以日租金11231.65元从2019年7月1日暂时计算至8月7日，后续以该标准计算至实际腾空之日止），请求判令宏华公司立即将所租赁的房屋土地无条件全部交还给元丰公司，并向元丰公司支付违约金人民币叁拾万元。一审和二审诉讼费均由宏华公司依法承担。 宏华公司针对元丰公司的上诉答辩称：占有使用费标准，宏华公司认为元丰公司没有经过评估，主张不能成立。其次，元丰公司占有使用费的标准没有有效的法律证据。宏华公司认为按照年5%的基础递增是对的，也是同意的。 宏华公司上诉称：1、一审判决对宏华公司与元丰公司签订的两份房屋租赁合同的效力进行认定的法律依据错误。宏华公司在一审答辩中已经向法院提供了若干关于目前不动产租赁的相关法律法规，并认为依据这些法律法规这两份协议应该认定是无效的。但是一审法院并没有针对宏华公司的意见，就相关法律法规的适用进行正面的解释和回应，仅以元丰公司是实际权利人和合同双方当事人真实的意思表示，不违反法律的行政法规的强制性规定认定两份协议是合法有效的。宏华公司认为一审该认定理由没有说服力。2、由于对一审对租赁协议定性有误，因此判决律师费由宏华公司承担也就失去了法律基础。合同无效意味着当事人任何一方均不能依据合同条款要求对方履行（仲裁和法院管辖条款除外）所以一审判决宏华公司承担元丰公司三万元的律师费也是错误的。此外，元丰公司在一审中向法院提供的证据七明显是仓促伪造。（见宏华公司向一审法院提供的质证意见）一审法院虽然对此没有采纳，却没有依据民事诉讼法的规定，对元丰公司干扰民事诉讼的行为采取任何强制措施。客观上也使本案判决失去了公正。综上，宏华公司请求二审法院查明事实、依法改判宏华公司无需支付律师费3万元。—审和二审诉讼费由元丰公司承担。 元丰公司针对宏华公司的上诉答辩称：1、宏华公司认为本案的两份协议无效的观点不能成立。根据元丰公司提供的杭州市中级人民法院（2013）浙杭执恢字第13号民事裁定书，裁定被执行人杭州远见智能数字设备有限公司名下的位于杭州市滨江区及土地使用权（产权证号：1.××号建筑面积4300.5平方米，2.××号建筑面积2504.09平方米，3.××号建筑面积940.92平方米；土地证号为杭滨出国用（2000）第××号面积31781平方米）归竞买人元丰公司所有。案涉《房屋土地租赁合同》的房屋、土地均在上述权证范围之内。《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”案涉房屋土地的所有权人为元丰公司。元丰公司作为本案案涉的房屋和土地使用权人具备出租人资格，宏华公司认为案涉两份《房屋土地租赁合同》无效，没有事实依据和法律依据。2、基于案涉两份《房屋土地租赁合同》有效，元丰公司要求宏华公司支付律师费也有合同依据。 庭审中，双方当事人均未提交新的证据。 双方当事人对原审法院查明的无异议，本院予以确认。 本院认为，关于上诉人宏华公司上诉主张案涉租赁合同无效，无需支付律师费三万元的问题。上诉人宏华公司上诉状中主张案涉合同无效，而在本院庭审中宏华公司明确表述案涉两份合同是有效的。且根据现有证据来看，案涉房屋土地系元丰公司通过司法拍卖竞得，虽尚未办理物权登记，但元丰公司是实际权利人。而宏华公司上诉主张无需支付律师费是建立在合同无效的基础上，现宏华公司庭审中明确表示案涉合同是有效的，故本院对宏华公司上诉所主张案涉合同无效，无需支付律师费三万元的请求不予支持。 关于元丰公司上诉主张的房屋占用费按日租金11231.65元的标准的问题。本院认为，案涉租赁合同期限届满后，元丰公司、宏华公司无法就继续租赁案涉房屋土地达成一致意见，双方未再签订租赁合同，故宏华公司应当予以腾退并返还租赁物。现宏华公司继续占有租赁物的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。现元丰公司并没有提交充分的证据佐证其主张的房屋占用费按日租金11231.65元的标准的依据，亦未能提供足够的证据证明其实际损失。原审法院考虑双方之前就房屋租金的约定，即房屋土地年租金每年累计递增5%，酌情确定宏华公司按8420.11元/日的标准支付房屋占有使用费并无不当。关于元丰公司上诉要求宏华公司支付违约金30万元的诉请，因元丰公司在一审时并未提出该请求，故本院对元丰公司该诉请不予审理。综上，元丰公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审法院查明事实清楚，适用法律和实体处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11068元，由上诉人浙江元丰实业有限公司承担10510元，杭州宏华汽车技术有限公司承担558元。上诉人浙江元丰实业有限公司、杭州宏华汽车技术有限公司在本判决生效后七日内向本院退还相应的诉讼费。 本判决为终审判决。 审判员  张一文 二〇二〇年六月十八日 书记员  何英杰