重庆市第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝01民终3077号 上诉人（原审原告）：李丹，女，1983年8月19日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。 委托诉讼代理人：何坤，重庆索通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘发双，重庆索通律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：大连银行股份有限公司重庆分行，住所地重庆市渝北区龙山街道松牌路105号米兰天空6幢4-1，统一社会信用代码915001125656494809。 负责人：曹梦，职务：行长。 委托诉讼代理人：胡阳，重庆志和智律师事务所律师。 委托诉讼代理人：简阅，重庆志和智律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：陈凯，男，1982年5月9日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。 被上诉人（原审被告）：马力，男，1981年3月9日出生，汉族，住重庆市渝中区。 上诉人李丹因与被上诉人大连银行股份有限公司重庆分行、陈凯、马力案外人执行异议之诉一案，不服重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初23661号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月27日立案后，依法组成合议庭，于2020年6月8日进行了询问。上诉人李丹的委托诉讼代理人何坤、刘发双，被上诉人大连银行股份有限公司重庆分行的委托诉讼代理人胡阳到庭参与诉讼。本案现已审理终结。 李丹上诉请求：1．请求贵院依法撤销一审法院作出的判决，并依法支持上诉人李丹的诉讼请求。2．请求判决本案一审、二审诉讼费用由三被上诉人承担。事实及理由：1．一审法院未组织司法鉴定就驳回了原告的所有诉讼请求，属于程序违法。2．根据李丹与陈凯、马力签订的《房屋租赁合同》落款日期和抵押合同落款日期显示可证明上诉人租赁权成立在先，被上诉人抵押权成立在后，且案涉房屋目前仍然处于租赁状态，被上诉人李丹实际占有、控制，上诉人的承租权应当依法予以保护；其次，大连银行重庆分行作为专业的金融机构应当对抵押房屋现状进行勘察对租赁情况进行核实而没有做，存在重大过错，应当对此事承担全部责任：再次，上诉人李丹从2014年承租房屋至今并未违约，之后的租金上诉人李丹也同意向执行法院或新的产权人交付；最后，房屋租赁合同是上诉人李丹与被上诉人马力、陈凯的真实意思表示，已依法成立并至今仍在实际履行过程中。 大连银行股份有限公司重庆分行辩称，一审法院作出的裁判事实认定及法律适用正确，请求法院依法驳回上诉人的上诉请求。 陈凯、马力未到庭，也未提交书面答辩意见。 李丹向一审法院提出诉讼请求：1．请求对位于重庆市渝中区××号商服用房带租拍卖或中止强制执行；2．判决确认原告李丹与被告陈凯、马力签订的房屋租赁合同合法有效，原告对该房屋享有的租赁权至2034年4月30日止；3．本案诉讼费由被告负担。 一审法院认定事实：2016年11月24日，重庆市渝北区人民法院作出（2016）渝0112民初11116号《民事判决书》，判决：一、被告朱兴敬、王志群、马力、黄诗丹于本判决生效后十日内偿还原告大连银行股份有限公司重庆分行借款本金490.62万元及罚息（以本金490.62万元为基数，从2015年7月22日起按年利率11.7%计算至本清时止）；二、若被告朱兴敬、王志群、马力、黄诗丹未按期偿还上述借款本息，则原告大连银行股份有限公司重庆分行有权对被告马力、陈凯所有的位于重庆市渝中区产（产权证号：101房地证2014字第××号）折价或者以拍卖、变卖所得的价款在本案判决第一项债务以及本案诉讼费、保全费中未受偿款项范围内优先受偿；三、被告重庆艾夏网络科技有限公司对被告朱兴敬、马力的上述判决第一项债务及本案诉讼费、保全费向原告大连银行股份有限公司重庆分行承担连带清偿责任；四、驳回原告大连银行股份有限公司重庆分行的其他诉讼请求。该判决书生效后，大连银行股份有限公司重庆分行向重庆市渝北区人民法院申请强制执行。执行过程中，李丹以其对涉案房屋享有租赁权为由要求带租拍卖，向重庆市渝北区人民法院提出执行异议，一审法院于2019年8月8日作出（2019）渝0112执异366号《执行裁定书》，驳回了李丹的异议申请。李丹于2019年8月19日收到该裁定后，不服该裁定于2019年9月3日向一审法院提起本案之诉。 一审审理过程中，李丹提交了其作为乙方与陈凯、马力作为甲方签订的《房屋租赁合同》一份，主要约定：甲方将其位于重庆市渝中区××号商服用房出租给乙方使用，乙方租赁该房屋作为商铺、仓库、餐饮等行业使用，租赁期限为20年，从2014年5月1日至2034年4月30日止。该房屋免租期为3年，自2014年5月1日起至2017年5月30日止，在免租期内乙方无需向甲方支付租金，但乙方仍须按本协议的规定缴纳免租期间的该物业产生的物业管理费、水、电、气费等其他费用。每月租金10800元，每月支付一次，到付至陈凯哈尔滨银行观音桥支行账户内。乙方应在合同签订后一年内缴纳保证金3600元，保证期满在本合同租赁期满后返还。甲方同意乙方将该房屋全部或部分转租或分租。本合同经双方签字之日起生效。合同尾部有出租人陈凯、马力及承租人李丹签名捺印，出租方下方手签的落款时间为2014年4月28日。李丹在庭审中陈述上述房屋于2014年4月28日交付其使用，由李丹自己用于销售家具，2016年1月之后转租给其他人使用。 2019年11月17日，陈凯向李丹出具情况说明，记载其已于2014年4月28日将涉案房屋交付给李丹使用，且已收取李丹以现金方式支付的从2017年6月1日至2019年11月期间的全部租金。 2015年9月27日，李丹向陈凯转账支付了3700元，李丹主张该款中有3600元系支付的租房保证金。2015年12月22日，李丹支付了上述房屋的从2015年8月至2015年12月期间的物业费。一审庭审中，李丹举示了几份转租合同及银行卡交易明细，用于证明其于2016年1月起将上述房屋转租给了案外人，并收取了次承租人支付的租金。 一审另查明，2014年7月18日，以大连银行股份有限公司重庆分行为债权人、朱兴敬、马力为债务人，马力、陈凯为抵押人签订了《个人贷款抵押合同》，主要约定：抵押人马力、陈凯自愿以其所有的位于重庆市渝中区产作为抵押物为债务人的前述债务提供担保。抵押担保范围为主债权本金及利息、逾期利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、债权人为实现债权而发生的费用以及其他所有主合同债务人应付的费用。2014年7月21日，双方办理了房屋抵押权登记手续，大连银行股份有限公司重庆分行取得该房屋的第二顺位抵押权。在签订上述抵押合同时，陈凯、马力向大连银行股份有限公司重庆分行提交了两份涉案房屋的《租赁合同》，落款时间均为2014年3月19日，其中一份为陈凯（出租方、甲方）与重庆南奎房地产经济有限公司（承租方、乙方）签订了《租赁合同》，约定甲方将位于重庆市渝中区门面租赁给乙方；租赁期5年，自2014年3月20日起至2019年3月19日止；月租金56000元，每年按照5%递增。另一份系陈凯、马力（甲方）与重庆弋上装饰设计有限公司（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于重庆市渝中区门面租赁给乙方；租赁期5年，自2014年3月20日起至2019年3月19日止，月租金56000元，每年按照5%递增。 一审法院认为，案外人李丹对执行异议裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。针对李丹的诉讼请求，一审法院评述如下： 李丹要求对涉案房屋带租拍卖的请求不能成立。理由如下：首先，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”依照该条规定，同一财产上租赁权与抵押权并存时，两者的关系根据设定的先后，具有不同的对抗效力。租赁权成立在先而抵押权设定在后的情形，租赁权可以对抗抵押权而继续有效存在；抵押权登记设立在先而租赁权成立在后的情形，已登记的抵押权可以对抗该租赁关系。本案中，2014年7月21日，申请执行人大连银行股份有限公司重庆分行与陈凯、马力已经就案涉房屋办理了抵押登记手续。而陈凯、马力在签订抵押合同时向大连银行股份有限公司重庆分行提交的租赁合同记载其已于2014年3月20日起将涉案房屋出租给重庆南奎房地产经济有限公司和重庆弋上装饰设计有限公司。因李丹提交的与陈凯、马力签订的《房屋租赁合同》落款时间为2014年4月28日，该房屋租赁合同的租期与该上述两份合同租期存在重合，第三人对此并未作出合理解释，故李丹不能证明其与陈凯、马达之间存在真实的租赁合同关系；即使该租赁合同真实，李丹举示的证据证明其最早支付物业费的时间为2015年8月，即李丹的证据仅能证明其最早占有该房屋的时间为2015年8月，而其无其他证据证明其在该房屋抵押登记前已对该房屋实际占有使用，并取得了涉案房屋的租赁权，故李丹不能证明其取得租赁权的时间早于该抵押权设立时间，即使其对涉案房屋享有租赁权，该租赁权亦不能对抗大连银行股份有限公司重庆分行已办理登记的抵押权，对其诉讼请求，一审法院不予支持。 为此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下：“驳回原告李丹的诉讼请求。一审案件受理费21910元，由原告李丹负担。” 本院二审期间，上诉人李丹向本院提交：1．物业费收据5份；2．重庆增值税电子普通发票2张；3．重庆增值税专用发票1张；拟证明上诉人至今一直对案涉房屋实际占用，并交纳了相关物业水电等费用。被上诉人对此发表质证意见，对发票的真实性予以认可，对5张收据的真实性不予认可，但该组证据中均不能显示系李丹交纳的费用，达不到上诉人的证明目的。本院认为，该组证据载明的出具时间均为2020年，时间上与本案处理不具有关联性，不予采信。 本院二审查明的事实与一审查明事实相同。 本院认为，关于案外人李丹请求带租拍卖是否应当得到支持的问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”本案中，李丹为证明满足前述条件向本院举示的2014年4月28日的其与陈凯、马力之间《房屋租赁合同》，但该合同真实性，以及是否实际履行，本院认为存在诸多疑点，对该租赁关系不予确认。理由：1．房屋租赁合同签订后，仅有一份陈凯出具的《情况说明》，说明以现金方式缴纳租金，并无其他缴纳租金的依据。2．对在抵押之前，并无实际占用的依据，如缴纳水电费，物业服务费等相关依据，李丹举示的最早的物业服务费票据时间为2015年8月，晚于抵押登记的时间。3．李丹认为在租用案涉房屋后，用于销售家具，但并未对此进行举证，无相关的营业执照，缴纳税费的证据。4．陈凯、马力在签订抵押合同时向大连银行股份有限公司重庆分行提交的租赁合同记载其已于2014年3月20日起将涉案房屋出租给重庆南奎房地产经济有限公司和重庆弋上装饰设计有限公司。该两份房屋租赁合同的租期与李丹的合同租赁期限存在部分重合，致使李丹的租赁合同是否真实，无法确定。故，对李丹要求带租拍卖无法律依据，不予支持。 综上所述，李丹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费21907.20元，由上诉人李丹负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  刘 静 审 判 员  陈 娟 审 判 员  陈义熙 二〇二〇年六月二十二日 法官助理  彭松涛 书 记 员  唐 欢