上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初58246号原告：吕存丹，女，1978年10月17日出生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：陈生配(夫妻关系)，男，1977年6月10日出生，汉族，住上海市宝山区。被告：李新江，男，1977年7月4日出生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：郑强，安徽赵长利律师事务所律师。原告吕存丹与被告李新江房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月12日立案受理后，依法适用简易程序审理。后因案情复杂，本案转为适用普通程序审理，本院依法组成合议庭，于2020年3月26日对本案公开开庭进行了审理。原告吕存丹及其委托诉讼代理人陈生配，被告李新江的委托诉讼代理人郑强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕存丹向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间就上海市静安区宝昌路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订的《租赁合同》于2020年1月6日解除；2、被告向原告返还系争房屋；3、被告支付2019年12月1日至2020年1月6日的租金12,960元(10,800元+10,800元/30天*6天)，并按照10,800元/月的标准支付2020年1月7日起至实际返还房屋之日止的使用费(涉及到非整月的按照10,800元/月*12/365天的标准计算)；4、被告支付恢复原状费用10,000元及破坏沙发造成的损失2,000元；5、被告支付提前解约违约金10,800元(即没收押金10,800元)。事实及理由：2019年8月25日,原、被告签订《租赁合同》,约定原告将系争房屋出租给被告本人居住使用,但被告却擅自将房屋转租给其他6人，并将客厅改造成卧室。2019年12月2日，原告将该情况告知居委会，被告暂时将隔断拆除，但之后又立即恢复了。原告认为，被告的上述行为已构成违约，要求双方合同于本案第一次证据交换之日,即2020年1月6日解除，并由被告承担相应违约责任。望法院判如所请。被告李新江辩称，第一，2020年1月17日,被告已在短信中提出要将钥匙还给原告，让原告前来收房，原告不愿意，故双方的租赁合同应于2020年1月17日解除。第二，被告同意按租金标准支付2019年12月1日至2020年1月17日的租金，但已于2020年1月17日返还了系争房屋，故不同意支付之后的房屋使用费。第三，签约时，被告要求原告将房屋内的跑步机、沙发全部搬走，原告只是搬走了跑步机，并表示若被告不需要沙发的话就处理掉，所以被告就将沙发处理掉了。现原告主张沙发价值2,000元没有依据。第四，签约时，双方曾约定可以对房屋进行简单装修，被告所做的隔断属于简易装修。且被告已经告知原告会住较多人，但不会违反本市规定的人均面积标准，原告同意了，只是提出不要放很多高低床。之后被告将其余四五个房间租给别人收取租金，这属于合租，合同中并未禁止。原告也没有证据证明被告群租。被告没有违反合同约定，不应当承担违约责任。若法院认为被告违约，被告认为合同约定的违约金过高，原告也没有证据证明其产生的实际损失，请求法院酌情调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋产权人为吕存丹。2019年8月25日，吕存丹(甲方、出租方)、李新江(乙方、承租方)签订《租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方作居住使用，建筑面积139平方米，租期为3年，自2019年9月1日起至2022年8月31日止，月租金为10,800元，每3个月结算一次，提前10天支付下次租金。押金10,800元。租赁期满后，乙方迁空、清点、交还房屋及设施，并付清所应付费用，甲方确认后应立即将押金无息退还给乙方。乙方在租赁期内保证在系争房屋内的所有活动均能合乎中国法律及该地点管理规定，不作任何违法行为。甲方可提供的设备如下：淋浴器2个、空调4台、冰箱1台、洗衣机1台、双人床2张、沙发1套、餐桌1套。甲乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后方可办理退房手续。如无故违约则向对方支付违约金10,800元。若甲方违约，除退还给乙方押金外，还须支付乙方上述金额违约金，反之若乙方违约，则甲方有权不退还押金。此外，双方在补充条款中约定“甲乙双方协商，如甲方该房屋需要出售，提前2个月通知乙方，乙方对该房屋简单装修，一年后乙方需配合甲方看房”。签约后，吕存丹按约向李新江交付系争房屋，李新江支付了10,800元押金及2019年9月1日至2019年11月30日的租金，但随即便将系争房屋客厅隔成卧室并转租给多人。吕存丹得知后，要求与李新江解除合同，但协商未成，遂诉至本院。2020年1月6日，本院组织本案双方当事人进行证据交换，李新江当庭表示，当天无法清退租客、办理房屋交接手续。2020年1月7日，本院传票传唤双方当事人于2020年2月4日下午14时开庭。2020年1月17日，李新江通过微信方式向吕存丹表示“房子的钥匙已经放到物业公司，你去查收下房子。”吕存丹回复表示“我现在不会收钥匙的，2月4日你把钥匙交给法院吧。”2020年2月6日，吕存丹通过微信向李新江表示“到今天里面还有你的租客住里面的。”李新江回复“里面的人已经和我没有关系了。你可以选择报警处理，我已经换过锁，再有任何人在里面居住都是违法的。”又称“里面已经没有我的租客，我也不会承认，房子钥匙我已经放到物业公司，里面居住的人和我也没有关系。”2020年2月8日，吕存丹与李新江的租客之一进行微信联系，称其与李新江之间就系争房屋有民事纠纷，李新江已向其表示仍住在里面的租客与自己没有关系。该租客于次日在微信中向吕存丹表示“钥匙已经放在门口奶箱里”，吕存丹回复“你把钥匙放门口牛奶箱里，里面东西少了谁赔，你赔吗？钥匙谁给你的，拿去给谁，要不然东西少了你负责。”该租客表示“我已经把钥匙给了保安”。审理中，吕存丹撤回要求李新江返还系争房屋以及支付恢复原状费用10,000元两项诉请。关于沙发价值。吕存丹提供网上购物订单记录一份，显示其于2016年9月13日购买简约现代布艺沙发一套，价格为1,999元。李新江对该证据的真实性无异议，但认为该沙发系2016年购买，即使赔偿也应按照折旧价格而非原价。双方均表示，同意由法院酌定沙发价值。关于房屋使用费。李新江表示，其自2019年12月起就未再收取过租客租金，并已于2020年1月6日、1月12日要求租客全部搬离，所以截止到2020年1月17日，其租客已经全部搬走，于是其将进户门钥匙交给了物业公司，房屋内五扇房门都没有锁，不需要钥匙，但吕存丹拒绝收房，要求其于2020年2月4日开庭之日将钥匙交给法院。其认为于2020年1月17日已经尽到了返还房屋的义务，不应当再支付之后的使用费。对此吕存丹表示，李新江于2020年1月17日称将六把进户门钥匙放在物业公司了，其便请物业公司工作人员陪同到系争房屋查看，但发现五扇房门都打不开，公用部位还有换洗衣物。李新江的租客还打电话称他们和李新江的合同最晚到2020年2月8日到期，已经支付了租金，尚未搬走。其立即向李新江表示，系争房屋内的情况尚不符合收房条件。李新江表示，其已更换进户门锁并交还钥匙，里面住的人与其无关。之后，李新江的租客应其要求于2020年2月9日全部搬走，并称将钥匙放在牛奶箱，其要求他们将钥匙交还给李新江后，未再与李新江或其租客沟通。后因正值春节期间，其在外地，故未回沪收房。2020年2月17日，其回沪后因疫情原因居家隔离14天。2020年3月4日，其到物业公司拿了进户门钥匙和四把房门钥匙去系争房屋查看，发现房屋内仍有李新江自行添置的床、衣柜、空调、洗衣机没有搬走。其认为李新江添置的物品是用于转租的，虽然李新江告知其收房，但却仍未清空物品，随时可以再行转租，所以其认为李新江实际上仍未交还钥匙。但因李新江曾说过不要再联系，所以其之后并未联系李新江。鉴于其于2020年3月26日本案开庭之前并不知道李新江已放弃其留存物品，故要求房屋使用费计算至2020年3月26日。本院认为，公民、法人合法的民事权益受法律保护。原、被告签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。吕存丹主张李新江未经其同意转租系争房屋，已构成违约，故吕存丹要求于2020年1月6日，即证据交换之日解除合同，与法有据，本院予以支持。李新江主张其行为并非转租，而是合租。对此本院认为，即使李新江本人亦居住使用系争房屋，但其将房屋进行隔断后，将其不居住的多间房屋出租给他人并收取租金的行为，仍符合承租房屋后出租牟利这一转租行为的本质，故本院对李新江该项主张不予采纳。合同解除后，李新江应支付欠付的租金及解除合同之日起至返还房屋之日止的使用费。其中，关于房屋使用费的计算期间，李新江主张其于2020年1月17日将进户门钥匙放到物业公司，已完成返还房屋的义务，要求计算至该日。但根据在案证据显示，李新江于2020年1月17日虽将进户门钥匙放在物业公司并告知吕存丹，但并未清退系争房屋中的居住人员，本院对其已于该日返还系争房屋的抗辩意见不予采纳。根据本案查明的事实及当事人陈述，吕存丹在与李新江协商清退次承租人问题上无法达成一致后，已通过与次承租人的沟通，自行清退次承租人，且已于2020年2月9日得知所有租客均已搬离。至于吕存丹主张房屋内仍有李新江的物品，其无法确定李新江是否还会进行转租，结合双方在返还房屋沟通过程中的微信内容，本院认为吕存丹该主张依据不足。因此，对因吕存丹未于2020年2月9日后及时收房而扩大的损失，本院不予支持。故李新江应支付欠付的2019年12月1日至2020年1月6日的租金12,890.32元(10,800+10,800/31*6)及2020年1月7日至2020年2月9日止的使用费12,072.33元(10,800*12/365*34)。此外，合同载明沙发系吕存丹提供的家具，按约应于合同终止时返还。李新江主张吕存丹在交房时自愿将沙发的处置权利交给其，但未能提供任何证据予以佐证，故本院对其抗辩意见亦不予采纳。基于双方均表示同意由法院酌定沙发价值，本院结合吕存丹购买时的价格、材质、工艺、使用时间等，酌情确定为300元。鉴于合同因李新江单方违约而解除，吕存丹主张李新江支付解约违约金10,800元(即没收押金)，符合合同约定，尚属合理，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告吕存丹与被告李新江就上海市静安区宝昌路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《租赁合同》于2020年1月6日解除；二、被告李新江应于本判决生效之日起三日内支付原告吕存丹2019年12月1日至2020年1月6日的租金12,890.32元；三、被告李新江应于本判决生效之日起三日内支付原告吕存丹2020年1月7日至2020年2月9日的房屋使用费12,072.33元；四、被告李新江应于本判决生效之日起三日内支付原告吕存丹沙发赔偿款300元；五、确认被告李新江已付的押金10,800元作为解约违约金，不予退还。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费613元(原告吕存丹已预缴)，由被告李新江负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  吴 双人民陪审员  周建萍人民陪审员  单国珍二〇二〇年六月十一日法官 助理  鲍舒婷书 记 员  袁佳铭附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。