湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终7023号上诉人（原审被告）:欧阳立成，男，汉族，1959年12月12日出生，住新疆察布查尔自治县。委托诉讼代理人：欧阳海兰，女，1967年6月8日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。被上诉人（原审原告）：长沙嘉兴物业管理有限公司,住所地湖南省长沙市天心区劳动西路293号嘉盛˙奥美城1304号。法定代表人：刘征杨，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：罗照会，湖南天地人律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚玉伟，湖南天地人律师事务所律师。上诉人欧阳立成因与被上诉人长沙嘉兴物业管理有限公司（以下简称嘉兴物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2019）湘0102民初13820号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。欧阳立成上诉请求：1、撤销一审判决并依法改判；2、2、嘉兴物业公司承担本案诉讼费。事实与理由:1、上诉人在原审中提交的东岸梅园小区《农民安置房购房合同》第6页与2012年10月17日证据证实涉案房屋面积为81.5平方米，另上诉人提交了证明被上诉人没有尽到物业中的一些服务的U盘，原审判决遗漏了上述证据；2、被上诉人在原审中提交的催费通知单系伪造。嘉兴物业公司辩称：1、嘉兴物业公司对到期未交物业费的房屋都粘贴了催告单，上诉人主张诉讼时效已过无事实依据。2、涉案房屋81.5平方米的来源是基于购房合同约定的原房屋面积乘以三分之二，与嘉兴物业公司无关。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。嘉兴物业公司向一审法院起诉请求：1、欧阳立成立即支付拖欠的物业费9152元（计算至2019年4月30日），支付拖欠的物业费的违约金3806元（暂计算至2019年8月30日）；2、由欧阳立成承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2016年5月1日，长沙市芙蓉区东岸梅园业主委员会（甲方）与嘉兴物业公司（乙方）、长沙芙蓉新城置业有限公司（丙方）订立《东岸梅园BC区物业服务合同》。约定：甲方通过招标方式选聘乙方对东岸梅园BC区提供物业服务，鉴于东岸梅园小区为103号令安置小区，部分物业费由丙方补贴支付；在物业管理区域内，乙方提供的物业服务包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，公共绿化养护和管理，车辆停放服务等；本合同委托服务期限为3年，即自2016年5月1日起至2019年4月30日止；本小区农村集体经济组织成员业主的住宅，根据房屋购买合同约定，应由丙方承担物业费用的，其他物业费用由丙方直接支付给乙方；非农户业主的住宅，根据房屋购买合同约定，其物业服务费由业主自行承担的，由乙方根据本合同约定收费标准自行收取；丙方应当在收到甲方出具的季度考核结果之日起十个工作日内，依约支付考核季度的物业服务费至乙方指定的账号，未足额及时支付的，每逾期1天按欠付额的万分之五向乙方支付违约金。嘉兴物业公司提供了连续几年的几张粘贴在308房门上的催费通知单的照片，催费通知单内容系公司向308室的业主催收物业费。其中一张落款时间为2019年3月20日的催费通知单载明：C2栋308室业主，请您于2019年3月30日前到物业服务中心支付物业服务费，从2013年2月1日至2019年4月30日共计9321元，如逾期未缴纳，我司将依照《中华人民共和国合同法》和《物业管理条例》相关规定收取每日3‰的滞纳金。欧阳立成在庭审中认可嘉兴物业公司所提供的催费通知单的真实性，但对涉案房屋收取物业服务费的面积提出了异议。2019年5月29日，长沙市芙蓉区东岸街道东宜社区居民委员会出具了一份证明，拟证明欧阳立成系东岸梅园小区C2栋308房业主，于2012年9月至2019年4月，在嘉兴物业梅园小区项目部从事水电维修岗位一职，嘉兴物业公司与小区的服务合同于2019年4月30日终止。另，欧阳立成提供了一张堆放有垃圾的照片以及一张2012年10月17日的收据复印件。嘉兴物业公司在庭审中陈述，涉案房屋面积是122.25平方米，关于欧阳立成是否是公司的员工，嘉兴物业公司代理人在庭审中表示并不清楚。一审法院认为：物业服务质量的维护、提升，需要业主、物业服务企业等的共同努力。本案中，嘉兴物业公司与欧阳立成所在小区的业主委员会订立了物业服务合同，对全体业主均具有法律约束力。根据现行法律规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，而不管业主是否已与前期物业服务企业订立了合同。物业服务企业服务的对象是全体业主而不仅仅是某个业主。个别业主不按前期物业管理合同或物业服务合同约定交纳物业费，是影响物业服务质量的重要因素，损害的可能是全体业主的权利。本案中，欧阳立成连续六年左右未缴纳物业费，构成严重违约，其关于嘉兴物业公司未按照服务合同的约定履行相应义务的主张，证据不足，相关主张不予支持。况且，不管物业服务企业提供的服务质量如何，可以确定的是其一直在提供物业服务，而欧阳立成是长年不交物业费。关于诉讼时效的问题，双方的物业服务合同至2019年4月30日终止，在此之前，嘉兴物业公司提供了连续几年的催费通知单，而欧阳立成认可该催费通知单的真实性，因此其关于诉讼时效的主张不予支持。案涉房屋的面积，欧阳立成并未提供相反证据，本院采信嘉兴物业公司的主张。另外，房屋渗水等房屋质量问题，属于其他法律关系。考虑到嘉兴物业公司的物业服务质量存在一些瑕疵，合同中约定了每日千分之三或万分之五的违约金条款，物业费拖欠时间较长，2019年9月20日贷款市场报价利率(LPR)1年期LPR为4.20%、5年期以上LPR为4.85%，根据诚信原则、当事人调整违约金的主张，同时为简化计算，本院酌情将违约金的计算规则调整为：2016年5月31日前的欠费金额按欠费总金额从开始欠费之日即2013年2月1日起按年利率4.85%计算至本判决生效之日止；2016年6月1日及以后的欠费金额按欠费总金额从欠费之日即2016年6月1日起按年利率4.85%计算至本判决生效之日止；合计违约金的上限为3806元，其余诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百四十四条，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、被告欧阳立成于本判决生效之日起十日内向原告长沙嘉兴物业管理有限公司支付物业服务费9152元；二、被告欧阳立成于本判决生效之日起十日内向原告长沙嘉兴物业管理有限公司支付违约金（其中3374元从2013年2月1日起按年利率4.85%计算至本判决生效之日止；5778元从2016年6月1日起按年利率4.85%计算至本判决生效之日止；违约金的上限为3806元）；三、驳回原告长沙嘉兴物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费124元，适用简易程序减半收取62元，由长沙嘉兴物业管理有限公司负担12元，被告欧阳立成负担50元。本院二审期间，双方当事人提交未提交新的证据材料。本院依职权调取了F-C220308农民安置房买卖合同，被上诉人认为该合同中的16条第三款系手写添加的，没有加盖公章，对其真实性不予认可。本院经审查后认为，上诉人提交了该份合同的原件，该合同多处存在手写添加，且该合同条款亦未存在涂改之处，故对该证据的真实性，本院予以认可，对该证据的关联性，本院将结合一审证据及本案其他事实予以综合考量。本院二审对一审法院查明的事实予以确认。本院另查明，长沙芙蓉新城置业有限公司与欧阳立成签订编号为F-C220308号农民安置房买卖合同，第十六条第三项约定，该房的物业费按以下方式承担：由买受人（欧阳立成）承担总产权面积的三分之二，其余由出卖人（长沙芙蓉新城置业有限公司）承担。本院认为，根据本案事实及双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：嘉兴物业公司缴纳物业服务费及违约金的数额。对此，本院分析如下：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”本案中，欧阳立成主张嘉兴物业公司提供的物业缴费通知单系伪造的，但未提供证据支持，故对其依此提出的2016年6月1日至2017年9月1日的物业服务费已过诉讼时效的主张，本院不予支持。另上诉人欧阳立成提出涉案房屋应按81.5平方米的面积收取物业费，经查，涉案房屋的产权面积为122.25米，上诉人欧阳立成与案外人长沙芙蓉新城置业有限公司签订的F-C220308农民安置房买卖合同第16条第3项约定，房屋的物业服务费由买受人（欧阳立成）承担总产权面积的三分之二（即81.5平方米），其余由出卖人（长沙芙蓉新城置业有限公司）承担。另长沙市芙蓉区东岸梅园业主委员会（甲方）与嘉兴物业公司（乙方）、长沙芙蓉新城置业有限公司（丙方）订立《东岸梅园BC区物业服务合同》第十八条第1项规定：本小区农村集体经济组织成员业主的住宅，根据房屋购买合同约定，应由丙方承担物业费的，其物业服务费用由丙方直接支付乙方。故上诉人主张应按81.5平方米收取物业服务费有事实和法律依据，本院予以支持。因此，上诉人应支付2013年2月1日至2019年4月30日的物业费为6101元，相应的违约金亦应在欠费总金额变化的基础上进行调整，其中2016年5月31日前的违约金以2249元为基数从2013年2月1日起按年利率4.85%计算至本判决生效之日止，2016年6月1日及以后的违约金以3852元为基数从2016年起按年利率4.85%计算至本判决生效之日止，合计违约金的上限3806元不变。综上所述，欧阳立成的上诉请求部分成立，本院予以支持。二审期间，本院调取的证据能证明相关事实，本院查明后，依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2019）湘0102民初13820号民事判决第三项；二、撤销湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2018）湘0102民初13820号民事判决第一项、第二项；三、欧阳立成于本判决生效之日起十日内向长沙嘉兴物业管理有限公司支付物业费6101元；四、欧阳立成于本判决生效之日起十日内向长沙嘉兴物业管理有限公司支付违约金（其中2016年5月31日前的违约金以2249元为基数从2013年2月1日起按年利率4.85%计算至本判决生效之日止，2016年6月1日及以后的违约金以3852元为基数从2016年起按年利率4.85%计算至本判决生效之日止，违约金的上限为3806元）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费124元，适用简易程序减半收取62元，由长沙嘉兴物业管理有限公司负担12元，欧阳立成负担50元，二审受理费50元，由长沙嘉兴物业管理有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  杨文滔审判员  叶子龙审判员  谢 晋二〇二〇年六月三十日书记员  胡颖超附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。