江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0205民初7100号原告：朱伟兴，男，196××年8月11日出生，汉族，住无锡市梁溪区。被告：无锡东方国际轻纺城集团市场经营管理有限公司，住所地无锡市锡山经济开发区友谊北路××00号（东方国际轻纺城内）。法定代表人：黄时平,该公司董事长。委托诉讼代理人：赵静，该公司工作人员。被告：无锡东方国际轻纺城集团有限公司，住所地无锡市锡山经济开发区工业园（友谊路）。法定代表人：黄永杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：董倩，该公司工作人员。原告朱伟兴与被告无锡东方国际轻纺城集团市场经营管理有限公司（以下简称管理公司）、无锡东方国际轻纺城集团有限公司（以下简称集团公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年1月15日公开开庭进行了审理。原告朱伟兴、被告管理公司的委托诉讼代理人赵静到庭参加诉讼。被告集团公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告朱伟兴向本院提出诉讼请求：1.判令管理公司、集团公司连带支付2015年7月7日至2019年7月6日期间的租金260××76元（4年＊××2547元＊2）、违约金52075.6元（260××78元＊2＊10%），合计××12451.6元；2.本案诉讼费用由管理公司、集团公司负担。事实与理由：2009年7月7日，朱伟兴与集团公司签订《商品房买卖合同》购买无锡东方国际轻纺城1××号房××15门牌××层商铺、无锡东方国际轻纺城1××号房××16门牌××层商铺（现更名为无锡皮革城1××号楼××楼××15号商铺、无锡皮革城1××号楼××楼××16号商铺），两间商铺房款总额为520757元，并在集团公司处与管理公司签订了《无锡皮革城商铺租赁合同》，合同就租期和违约责任进行了约定，若超过三个月仍未付清，管理公司应支付该商铺首次买卖合同（即与开发商签订的商品房买卖合同）总价款的10%作为违约金。管理公司迟迟不付2015年至2019年剩余的租金,朱伟兴多次电话催讨未果。集团公司是管理公司的实际出资人和母公司，且是促成本案租赁合同形成的必要因素，集团公司在销售上述房产时，散发了大量的“收租王中王”、“10年承租，年返10%租金”、“带租约产权旺铺”等类似广告，应当视为要约，朱伟兴在与集团公司签订《商品房买卖合同》时，双方同时达成广告中约定的租赁合同关系。管理公司、集团公司是关联公司，二公司人格混同、工商注册地址混同、办公场所混同、主要股东混同、财务混同，本案返租商铺销售的实际最终受益主体为集团公司，集团公司须承担连带责任。被告管理公司辩称，结欠朱伟兴2015年7月7日至2019年7月6日期间的租金260××76元无异议，但是260××76元是税前的金额，因为税款是其公司统一交的，如果朱伟兴主张税前租金，在收到租金后应当自行去交税。朱伟兴主张的违约金过高。被告集团公司未到庭陈述，但在其向本院提交的书面答辩意见中辩称，其仅为涉案商铺的出售方，并非承租方，本案系因租赁合同产生的纠纷，与其无关。管理公司与集团公司均为独立法人，不存在人格混同，集团公司仅为管理公司的股东之一，并非管理公司的母公司，管理公司与集团公司股东、人员独立，业务范围各自不同、财产独立，不存在混同情形，集团公司不应对管理公司的债务承担连带清偿责任。本院经审理认定事实如下，朱伟兴、陈燕芳、朱麒臻与集团公司于2009年7月7日签订《商品房买卖合同》二份，约定：由朱伟兴、陈燕芳、朱麒臻向集团公司购买无锡市锡山区云林街道东方国际轻纺城1××号房××15室（以下简称××15室商铺）、××16室房屋（以下简称××16室商铺），××15室商铺房款总额为260××78.5元，××16室商铺房款总额为260××78.5元。朱伟兴、陈燕芳、朱麒臻按份共有××15商铺及××16商铺。朱伟兴、陈燕芳、朱麒臻与管理公司签订《无锡皮革城商铺租赁合同》二份，由管理公司向朱伟兴、陈燕芳、朱麒臻承租××15商铺及××16商铺，该二份合同中均约定：租期为2009年7月7日至2019年7月6日，前二年为市场培育期，管理公司无需支付租金，后八年每年租金××2547元，支付时间为每年8月7日前，管理公司未按约定时间支付租金的，自合同规定的最后支付期限第二天起，管理公司每日向朱伟兴、陈燕芳、朱麒臻支付逾期部分万分之五的违约金，若超过三个月仍未付清，管理公司应向朱伟兴、陈燕芳、朱麒臻支付该商铺首次买卖合同（即与开发商签订的商品房买卖合同）总价款的10%作为违约金。现管理公司结欠朱伟兴、陈燕芳、朱麒臻2015年7月7日至2019年7月6日期间××15商铺及××16商铺的租金合计260××76元。审理中，陈燕芳、朱麒臻到庭，其二人明确就××15商铺、××16商铺与管理公司签订的二份《无锡皮革城商铺租赁合同》项下的权利由朱伟兴进行主张，其二人明确不会再另行主张相关权利。朱伟兴提供了皮革城宣传广告复印件，欲证明开发商进行了大肆宣传，案涉商铺是集团公司出租的，要求集团公司承担连带责任。集团公司对该宣传广告复印件真实性不认可，集团公司认为，即使该宣传广告确由其发放，因广告内容并非对商品房开发规划方位内的房屋及相关设施作出具体确定的说明和允诺，并不属于邀约，朱伟兴与管理公司签订租赁合同，是与管理公司达成租赁合同关系，与集团公司并未达成任何租赁合意。审理中，朱伟兴当庭播放了通话录音一份，欲证明管理公司、集团公司在财务和经营形式上存在混同，应当承担连带责任。朱伟兴陈述，上述录音中的谈话对象为皮革城的业主陈向军、管理公司的经理吴正芳。朱伟兴陈述，吴正芳在上述录音中称，2014年之前，都是管理公司将收的房租交给集团公司，再由集团公司将应付给业主的租金打给管理公司，2014年之后，因为集团公司不给管理公司钱了，所以管理公司就没有按约向业主支付租金，管理公司现在收到的款项就不再交给集团公司了。朱伟兴未提交上述录音文件及相应文字稿。以上事实，有《商品房买卖合同》二份、发票复印件、《无锡皮革城商铺租赁合同》二份、房屋所有权证二份、广告复印件、当事人的陈述及庭审笔录等在案佐证。本院认为，朱伟兴、陈燕芳、朱麒臻与管理公司签订的二份《无锡皮革城商铺租赁合同》合法有效。陈燕芳、朱麒臻同意案涉二份《无锡皮革城商铺租赁合同》项下的权利由朱伟兴进行主张，系其二人对权利的自行处分，朱伟兴有权提起本案诉讼。管理公司应向朱伟兴支付欠付的××15商铺及××16商铺在2015年7月7日至2019年7月6日期间的租金合计260××76元。因管理公司未按约支付租金，朱伟兴有权要求管理公司承担支付违约金的违约责任，朱伟兴主张违约金的标准符合案涉二份租赁合同的约定，本院予以支持，管理公司应向朱伟兴支付违约金52075.6元。朱伟兴提供宣传广告复印件，主张案涉商铺为集团公司出租，并主张集团公司的宣传广告为邀约，要求集团公司承担连带责任，本院认为，现未有证据证明朱伟兴提供的宣传广告确系集团公司所发放，即使该宣传广告确系集团公司所发放，因广告内容并非是对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施作出具体确定的说明和允诺，故该宣传广告不属于要约，宣传广告的内容不构成商品房买卖合同的内容，朱伟兴与集团公司间并未达成租赁合意，故本院对朱伟兴的该主张不予支持。朱伟兴主张集团公司与管理公司在财务和经营形式上存在混同，应承担连带责任，但其提供的证据尚不能证明两公司存在人格混同或依法应承担连带责任，朱伟兴应承担举证不能的法律后果，本院对其该主张不予采纳。朱伟兴的其他主张，本院亦不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、无锡东方国际轻纺城集团市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起10日内向朱伟兴支付租金260××76元及违约金52075.6元，合计××12451.6元；二、驳回朱伟兴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5986元，减半收取计299××元，由管理公司负担（朱伟兴同意其预交的上述诉讼费用本院不再退还，由管理公司于本判决生效之日起10日内将应负担的案件受理费直接给付朱伟兴）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 员  吴 坚二〇二〇年六月九日法官助理  高苑梦书 记 员  过 瑶