江西省南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0102民初10711号原告：南昌恒兴物业管理有限公司，住所地：江西省南昌市东湖区南京西路524号，统一社会信用代码：913601007239083037。法定代表人：吴建中，职务：总经理。委托代理人：柴芙蓉，系江西明实律师事务所律师，执业证号：13601201811075546。委托代理人：谢凯敏，系江西明实律师事务所律师，执业证号：13601201911094366。被告：涂序先，男，1952年10月12日生，汉族，住江西省南昌市西湖区。被告：涂延，女，1979年9月19日生，汉族，住江西省南昌市西湖区。原告南昌恒兴物业管理有限公司（以下简称恒兴物业公司）诉被告涂序先、涂延物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月14日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告恒兴物业公司的委托代理人柴芙蓉、谢凯敏律师，被告涂序先到庭参加诉讼，被告涂延经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告恒兴物业公司诉称：依照绿地悦城业主委员会与原告签订的《绿地悦城项目物业管理服务合同》的约定，绿地悦城小区高层住宅按每月每平方米2.12元计缴物业费，地下车库按每月60元计缴管理费。被告所购买的绿地悦城52#一单元1102室共计211.29平方米，被告入住绿地悦城后，原告按约提供了物业服务，但被告未能按时履行缴纳物业费的义务。被告从2016年11月1日开始欠物业费，截至2019年9月30日，被告拖欠物业费共计15676.50元；被告从2016年12月1日开始拖欠车位管理费，截至2019年9月30日，被告欠缴车位管理费4080元。若以合同约定按欠缴总费用的日万分之五的标准计算违约金，被告需承担数额巨大的违约金，原告只酌情要求被告承担违约金5926.95元。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告支付拖欠的绿地悦城52#一单元1102室物业服务费15676.50元（2016年11月1日至2019年9月30日）、车位管理费4080元（2016年12月1日至2019年9月30日）、违约金5926.95元，总计25683.45元；2、本案诉讼费由被告承担。被告涂序先辩称：原告虚构事实。我与家人居住地不是绿地悦城，更无法入住绿地悦城。原告未依约提供物业服务，而是野蛮砸门、封路、软暴力围攻、骚扰家人等。两个车位不仅没停过自行车，连车位吊牌均被物业摘除，使之成为了公共部位。2015年10月27日交房时，我向物业缴纳了半年抵一年的物业服务费后，由物业人员陪同验收交房，当时发现了很多问题，物业人员认同并在《记录单》上作了记录，双方签字，由物业整改。事后尽管与物业交涉过N多次，但物业一直置若罔闻，最后答复是“反正你是要装修的”。当时连电表号码也抄错了，差点给别人交钱，我多次奔波才更正过来。按照交房惯例，业主都在物业处扣留了一把钥匙以备楼上楼下装修方便，由物业保管跟进，但物业却把我的钥匙丢失了还不吭声，将近一年后才找回，致使楼上落水管塞进了水泥块找物业，物业人员竟让人把我主消防偏门用暴力砸开进入。楼下从我房间穿埋电线，也图方便在我房间凿挖穿线，两个门都大开。偶尔去看房发现此状，邻居都指责是物业叫人干的。遂找物业经理熊牡丹理论，请她去现场看，她推脱是装修人员干的，仅叫人把破坏的偏门用一根铁丝从里面拉住，拴在阳台铁栏杆上。尔后又发现我房间被人埋设电线“开膛破肚”，连落水管也被换，卫生间堆满了建筑垃圾，又去找熊牡丹，她不再理睬，并招来一帮壮汉打手围攻驱赶我。因为偏门被破坏，保管在物业的钥匙又被他们弄丢，我只有按物业要求交押金1000元进行装修，先搞好两个门再说。随后去看房，发现主房间对面北房间的吸顶灯脱落吊在那儿，而楼下902室则锤声震耳。下楼一看发现主房对面北房间装修人员正在奋力锤击横梁，拇指粗的钢筋在锯，随即向物业反映，但物业置若罔闻当耳边风。到续交物业费的时候，我要物业给个说法，熊牡丹在电话中威胁：“我认得你……”，并称物业只做三件事：保洁、绿化、二次供水。物业人员还挖苦讥讽我。之后，物业采取了违法的措施对付拒交物业费的业主，门禁升级让拒交者进不了大厅，上不了电梯，用木板钉死封锁消防步道，想步行爬楼梯也不让爬，总之，让你上不了楼，进不了自己的门。本案诉讼费应由原告自负。被告涂延经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。经审理查明：被告涂序先、涂延系坐落于南昌市红谷滩新区房屋（建筑面积211.29平方米）的业主。2015年9月26日，南昌市红谷滩新区绿地悦城首届业主委员会（甲方）选聘原告恒兴物业公司（乙方）对绿地悦城小区提供物业管理服务，双方并签订《绿地悦城项目物业管理服务合同》，约定：本小区业主委员会代表所有业主在本合同范围内行使相应权利，履行相应义务；乙方提供的物业管理服务包括物业共用部位的日常维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、日常维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理等。公共性物业服务收费标准为高层住宅、多层住宅均为每月2.12元／平方米；业主应于2015年11月1日起按规定时间向乙方全额交纳物业服务费（第一年内按半价收取）；地下车库车位管理服务费为60元／月，自2015年11月1日至2016年10月31日期间车位管理费按半价收取；甲乙双方确认查验过的业主专用部位、物业共用部位、共用设施设备存在的问题，乙方以书面形式向甲方报告，由甲方责令、督促开发公司限期整改，并在约定的时间内予以修复，由乙方验收后交付；业主未能按时足额交纳物业服务费用的，应按欠费总额日万分之五的标准向乙方支付违约金。2015年10月27日，被告涂序先办理收房手续。同日，被告涂序先从南昌九龙湖置业有限公司处购买了绿地悦城编号Ｅ-935和编号Ｅ-904的地下停车位使用权。同时，被告涂序先缴纳了2015年11月1日至2016年10月31日的物业费及2015年12月1日至2016年11月30日的车位管理费。之后，被告涂序先、涂延未再缴纳物业费及车位管理费。2018年3月6日，恒兴物业公司红谷滩分公司向被告涂序先发送《绿地悦城物业费催缴单》，要求涂序先在接到催缴单之日起7日内交清拖欠的物业费6270.60元及车位服务费1560元。2018年12月6日，原告委托江西明实律师事务所向被告涂序先邮寄送达《律师函》，告知涂序先在2018年12月15日前缴清拖欠的物业费。至今，被告未缴纳拖欠的物业费及车位管理费，故原告诉至本院。另查明：庭审中，被告涂序先提供《悦城商品房交接验收记录单》一份，记载：消防通道西边墙有洞，南面墙有空洞，阳台顶部刮瓷不平，南次卧铁艺盖板松动，北次卧梁不平，客厅顶部刮瓷发黄，被告以此证明交房验收的时候案涉房屋存在的问题原告至今未整改。原告对此证据关联性表示异议，认为此交接单上的内容与物业无关，是由开发商负责。此外，被告涂序先提出其因欠付物业费门禁卡升级无法进入案涉房屋，原告表示属实，并陈述是因为小区安装了人脸识别系统，原告在业主群众公告过带身份证、房产证等相关资料到物业处录入系统，但被告至今未到物业处录入系统。上述事实，由以下证据予以证实：1、《南昌市商品房买卖合同》；2、《绿地悦城项目物业管理服务合同》；3、《绿地悦城地下停车位使用权转让协议》；4、《悦城商品房交接验收记录单》；5、双方当事人的陈述等。本院认为：绿地悦城业主委员会是由绿地悦城业主代表组成，根据《绿地悦城项目物业管理服务合同》的约定，绿地悦城业主委员会代表所有业主在合同范围内行使相应权利，履行相应义务，故《绿地悦城项目物业管理服务合同》对绿地悦城的业主均具有法律约束力。原、被告之间系物业服务合同关系。在物业管理活动中，被告涂序先、涂延作为业主应当依约交纳物业服务费及车位管理费。根据被告涂序先提供的《悦城商品房交接验收记录单》，可知案涉房屋交付时存在墙有空洞、刮瓷不平等问题，但原告未举证证明其协助被告向开发商进行报修，且在小区安保系统升级后原告亦无证据证明其及时通知了被告，致被告无法进入小区，可以认定涉讼小区原告提供的物业管理服务存在一定的瑕疵，且相关物业服务对被告具有特殊性，故原告主张被告支付拖欠的2016年11月1日至2019年9月30日的物业服务费15676.50元及2016年12月1日至2019年9月30日的车位管理费4080元，本院依法酌情核减物业服务费为14500元、车位管理费为3700元。被告非恶意拖欠物业费，原告要求被告承担违约金5926.95元，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、《物业管理条例》第七条第一款第五项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、限被告涂序先、涂延于本判决生效后十日内一次性支付原告南昌恒兴物业管理有限公司物业服务费14500元、车位管理费3700元，共计18200元。二、驳回原告南昌恒兴物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告涂序先、涂延未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费440元，由被告涂序先、涂延承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。在上诉期满后七日内向南昌市中级人民法院缴纳上诉费，逾期视为放弃上诉。审 判 长  熊 艳人民陪审员  张桂荣人民陪审员  万国珍二〇二〇年六月十日书 记 员  熊珊珊附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。