辽宁省昌图县人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1224民初1619号原告：于某某，女，1980年2月15日出生，汉族，住昌图县。委托诉讼代理人：高卫，辽宁明格律师事务所律师。原告：高某，男，1979年10月19日出生，汉族，住昌图县。委托诉讼代理人：高卫，辽宁明格律师事务所律师。被告：刘某某，女，1949年9月19日出生，汉族，住昌图县。委托诉讼代理人：梁平，昌图县维权法律服务所法律工作者。被告：张某，男，1976年2月3日出生，汉族，住昌图县。被告：张某1，男，1977年12月18日出生，汉族，住昌图县。原告于某某、高某与被告刘某某、张某、张某1农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告于某某、高某及委托诉讼代理人高卫和被告刘某某及委托诉讼代理人梁平、被告张某、张某1均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于某某、高某向本院提出诉讼请求：1、确认于某某、高某与刘某某签订的房屋交易契约合法有效，刘某某、张某1、张某有权处分诉争房屋；2、判令刘某某、张某1、张某协助于某某、高某办理房屋过户手续；3、诉讼费由刘某某、张某1、张某承担。事实与理由：于某某、高某系夫妻关系，刘某某与张某1、张某系母子关系；2019年2月13日，于某某与刘某某签订房屋交易契约，约定刘某某将正房三间（砖瓦）、侧房六间（砖瓦）及院落卖给于某某家，交易价格为22000元，已交付给刘某某。案涉房屋及院落为刘某某与张某某（已去世）夫妻共有财产，张某某去世后未进行遗产分割。现因刘某某、张某1、张某拒不配合于某某、高某办理过户手续，特诉至贵院，请依法支持于某某、高某诉讼请求。刘某某、张某、张某1辩称，认为这个房屋买卖合同是无效的，理由是在签订房屋买卖合同之前于某某、高某和村书记答应刘某某卖房后重新给批房场，结果房子卖出后，让村上批房场说不行，所以这个契约是在于某某与第三人串通后，欺骗了刘某某，导致唯一的房屋出卖，张某1、张某都过40岁，没有结婚唯一的房屋在没有批房场的话是不可能卖的，所以房屋买卖无效。刘某某的丈夫早年去世，原房照是其丈夫的，根据去年农村宅基地确权，确权到刘某某名下，在其丈夫去世后是他们夫妻共同财产，没有分割，这次买卖是刘某某自己卖的，在法律上张某1、张某有继承权，刘某某侵害了张某、张某1的继承权。农村经济组织之间，不是同一个组不能私自买卖，是集体所有，不经村民代表大会同意处分房子是无效的，所以请求法院确认刘某某、于某某之间签订的房屋买卖合同无效。至于他们交的房款刘某某全额退回，还按照银行利率给付利息。如果农民失去住宅没有安身之地，所以对于本身是无利的，所以请求法院保护刘某某、张某1、张某方的合法房屋所有权。驳回于某某、高某关于办房照和确权的诉讼请求，维护法律的尊严。于某某、高某围绕诉讼请求依法提交了证据：1、经于某某、高某申请，本院准许证人郎某到庭作证。证明：刘某某与于某某买卖房屋签订房屋交易契约的经过，购房款为30,000元，契约上写的是22,000元。在场人有刘某某、张某、张某1、张某1姑夫、高某、于某某、高某父亲、冶保主任惠小波。经质证，刘某某的委托诉讼代理人梁平向证人发问，证人予以回答。2、经于某某、高某申请，本院准许证人段某到庭作证。证明：在买房子当天到现场，并确认房栏边界的事实。经质证，双方当事人均无异议。3、某镇某村委会证明、房屋交易契约、房屋产权证（在原告处保管）、结婚证、高某户口本、高洪斗户口本一组。证明：张某某（刘某某丈夫）去世后，诉争房屋由刘某某、张某1、张某继承，刘某某、张某1、张某有权处分诉争房屋，双方签订房屋契约时刘某某、张某1、张某将所有权证书交付给于某某，刘某某、张某1在契约上签字并按手印，于某某、高某购买房屋不违反法律法规的规定，交易行为合法有效。经质证，刘某某、张某、张某1认为村委会无权利出证明，没有权要求过户。并表示只有刘某某签字，并没有张某1和张某的签字，刘某某没有处分房屋的权利，所以合同是无效的。另外于某某、高某与家人分户是2020年4月16日，刘某某是2019年2月卖的房，是通过不正常关系办理的，应追究某些人责任。对房屋交易契约的内容及真实性无异议。对上述证据的合法性、关联性、真实性进行审查，本院予以确认并在卷佐证。刘某某、张某1、张某未向本院提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：于某某、高某系夫妻关系，刘某某与张某1、张某系母子关系；2019年2月13日，于某某与刘某某签订房屋交易契约，约定刘某某将正房三间（砖瓦）、侧房六间（砖瓦）及院落卖给于某某，契约写明交易价格为22,000元，实际交易价格为30,000元，购房款已交付给刘某某，房屋已交付于某某、高某居住。房屋交易契约注明，买方：于某某，卖方：刘某某，中间人：郎某、段某、张某1（本案被告）。本案交易的房屋及院落为刘某某与张某某（已去世）夫妻共有财产，刘某某与张某某婚生二子，即张某1、张某，因张某1、张某未组成家庭，张某某离世后，产生继承法律关系，但遗产未实际分割，处于刘某某、张某、张某1共同管理状态。现与刘某某另购的房屋共同生活。本院认为，农村房屋买卖合同是出卖人转移农村房屋的所有权于买受人，买受人支付价款的合同，既包括同一集体经济组织成员间签订的农村房屋买卖合同，也包括本集体经济组织成员与本集体经济组织以外的单位或个人签订的农村房屋买卖合同。与其他房屋买卖合同不同的是，农村房屋买卖合同的标的物为农村房屋，即在农村集体土地上建设的房屋。继承开始时间与遗产分割时间是不同的两个时间，往往继承开始并不一定分割遗产。继承从被继承人死亡时开始。遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：公民的房屋。遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。刘某某丈夫张某某离世后，因婚生二子张某1、张某未组成家庭，刘某某与张某1、张某一直共同生活，张某某离世后，产生继承法律关系，但遗产未实际分割，本案诉争的房屋中张某某的遗产部分按法定继承规定处于刘某某、张某、张某1按份共有、共同管理状态。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。擅自处分共有财产的在该方未独立取得财产所有权，且其他当事人未对合同进行追认的情况下，买卖合同无效。同时，对于财产的所有权归属问题，则要从善意取得理论上进行分析，如果第三人为善意，且是有偿行为，则在财产交付（动产）或过户登记（不动产）以后，可以根据善意取得获得该财产所有权。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。物权属于绝对权，故物权的任何变动均应进行公示。动产物权的公示手段是交付，而不动产物权的公示手段是登记。不动产一般是指性质上不能移动或者虽然可以移动但移动会损害其价值的物，房产属于典型的不动产。国家对不动产实行统一登记制度。无处分权人将不动产或动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。刘某某与于某某签订的房屋交易契约中房屋包含张某某的遗产，张某某离世后产生继承法律关系，但遗产没有实际分配，仍由继承人刘某某、张某、张某1共有、共同管理。并且张某、张某1对房屋交易契约内容没有追认，不动产依照法律规定应当登记。故刘某某与于某某签订的房屋交易契约无效。综上所述，于某某、高某要求确认与刘某某签订的房屋交易契约合法有效，刘某某、张某1、张某协助于某某、高某办理房屋过户的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国继承法》第二条、第三条、第十条、《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十条、第十四条、第三十九条、第九十三条、第九十四条、第一百零六条规定，判决如下：驳回于某某、高某要求确认于某某与刘某某签订的房屋交易契约合法有效及要求刘某某、张某1、张某协助于某某、高某办理房屋过户手续的诉讼请求。案件受理费175元，由于某某、高某负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省铁岭市中级人民法院。审 判 员  肖公望人民陪审员  周秀杰人民陪审员  马 维二〇二〇年六月二十九日书 记 员  陈会玲