内蒙古自治区包头市中级人民法院   民事判决书   （2019）内02民终1868号   上诉人（一审第三人）：包头市鑫大成工贸有限责任公司，住所地:内蒙古自治区包头市昆都仑区白云路35号（朝阳佳苑3号楼702房间）。   法定代表人：高淑娟，该公司总经理。   委托诉讼代理人：张旭，内蒙古鹿城律师事务所律师。   被上诉人（一审原告）：包头市浩瑞置业有限责任公司，住所地：内蒙古自治区包头市昆都仑区钢铁大街33号万號国际2519号。   法定代表人：郝燕清，该公司执行董事。   委托诉讼代理人：王明瑞，内蒙古瑞安律师事务所律师。   委托诉讼代理人：肖雪峰，内蒙古瑞安律师事务所律师。   一审被告：包头市恒源房地产开发有限责任公司，住所地：内蒙古自治区包头市青山区青年路28号恒源银座商务楼1-B2807-A号。   法定代表人：王小峰，该公司总经理。   委托诉讼代理人：苏占全，该公司员工。   上诉人包头市鑫大成工贸有限责任公司（以下简称鑫大成公司）与被上诉人包头市浩瑞置业有限责任公司（以下简称浩瑞公司）、一审被告包头市恒源房地产开发有限责任公司（以下简称恒源公司）债权人撤销权纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2018）内0203民初2219号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行审理。上诉人鑫大成公司的委托诉讼代理人张旭，被上诉人浩瑞公司的委托诉讼代理人肖雪峰，一审被告恒源公司的委托诉讼代理人苏占全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   鑫大成公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回浩瑞公司的诉讼请求或发回重审。其上诉理由为：   一审法院认定事实、适用法律均错误。债权人应当对债务人和第三人存在以明显不合理的低价转让财产、对债权人造成损害、受让人知道该情形的客观事实承担举证责任。但一审法院对以上三个事实认定错误，特别是恒源银座5001号房屋的转让没有对债权人浩瑞公司造成任何损害，何来的撤销权呢？一审判决完全突破了房屋买卖合同的相对性。   一、鑫大成公司的买房行为没有损害浩瑞公司的债权。浩瑞公司已经在另一执行案件中查封了恒源公司的恒源银座商务楼679套（包括673套商铺及6套办公用房），至2017年3月20日，鑫大成公司与恒源公司转让恒源银座5001号房屋时，上述679套房屋仍未解封（于此后的2017年7月14日解封），且该679套房屋足以覆盖其全部债权。所以鑫大成公司与恒源公司转让恒源银座5001号房屋，不会对浩瑞公司的债权造成侵害。   浩瑞公司在其起诉状中称，包头中院于2017年7月18日（实际查封时间为7月14日）将恒源银座5001号房屋查封，说明其于2017年7月18日之前，从未申请法院对该房屋采取查封措施，未就该房屋主张权利。且该房屋在鑫大成公司代恒源公司偿还贷款之前被抵押，包商银行是抵押权人。恒源公司对包商银行的债务达数千万元，如果鑫大成公司不购买该房屋，该房屋将没有任何剩余价值可供浩瑞公司执行。而正是鑫大成公司的购买行为，使包商银行解除了该房屋的查封。所以鑫大成公司与恒源公司不存在恶意串通行为，更没有损害浩瑞公司的任何利益。反而是浩瑞公司在2017年7月14日查封恒源银座5001号房屋同时，解除了对恒源银座商务楼679套房屋的查封，恶意损害鑫大成公司的合法利益。目前，恒源公司至少仍有上述679套房屋可供执行，根本没有达到债务人没有清偿能力的程度。   二、鑫大成公司与恒源公司转让恒源银座5001号房屋的行为不属于以明显不合理的低价转让财产。   本案仅涉及恒源银座5001号房屋的转让，与恒源银座3001号房屋的转让无关。恒源银座5001号房屋的评估价格为5900元/平方米，转让价格为4047.88元/平方米，为评估价格的68.6%。合同法司法解释二第十九条第二款所称70%只是一个一般的参考标准，转让财产的行为和财产性质具有复杂性，很难用一个标准衡量，不能因转让价格低于70%就一概认为“明显不合理”，应当按照该司法解释规定的判断基准和方法进行具体问题具体分析。   1、恒源银座5001号房屋的设计用途为游泳馆，为普通拱顶结构玻璃采光屋顶，其用途严重受限，很难找到合适的买受人。购买时，其消防、空调、水暖未安装，电路未完成施工，电梯未检测，不能使用，该房屋存在重大瑕疵。且四层为设备层，是水处理及空调设备用房，净高为2.04米，无法作为正常房屋使用。该房屋的建筑面积3301.48平方米中，包含了四层设备层的建筑面积1772.41平方米，在包头市房管局的测绘结果中，四层的建筑面积确定为5001号房屋的公摊面积。5001号房屋的实际使用面积为1529.07平方米，房屋实际情况对其价格有重大影响。   2、前面已经说过，5001号房屋转让时，包商银行已经就该房屋向法院申请强制执行，查封了该房屋。当时该房屋面临被拍卖的风险，权利存在重大瑕疵，严重影响了该房屋的价格。因此，鑫大成公司与恒源公司的转让价格是合理的。   3、浩瑞公司与恒源公司强制执行一案中，双方用恒源银座28套精装修房屋以5300元/平方米的价格抵顶执行款，那么，鑫大成公司与恒源公司的转让价格已经超过了该价格的76%，不属于低价转让。   三、鑫大成公司在本案中不存在过错，且其不知道恒源公司与浩瑞公司之间的债务纠纷状况，一审对此认定事实错误。浩瑞公司是恒源公司用鑫大成公司的钱偿还包商银行贷款、包商银行解除抵押、法院解封房屋后，才申请包头中院查封该房屋，所以恒源公司与鑫大成公司之间的房屋转让行为没有损害浩瑞公司的债权，且鑫大成公司不存在恶意。   浩瑞公司答辩称：一、鑫大成公司与恒源公司签订的《恒源游泳馆物业买卖合同》属于以明显不合理的低价转让财产。经一审法院组织评估，诉争房屋买卖时市场价为3439.709万元，鑫大成公司与恒源公司的交易价格为2000万元，是评估价格的58.14%，远低于法律规定的70%界限，超出法律能够保护的一般范围。   二、鑫大成公司与恒源公司的交易行为损害债权人的利益。损害债权人的判断标准是该交易行为是否致使恒源公司不能清偿浩瑞公司的债权。浩瑞公司在2016年申请强制执行时，具备查封条件的只有七巧国的小商铺，在执行过程中，七巧国的小商铺不但无法评估变现，而且面临大量商铺被转让、涉访涉诉、案外人主张权利的情况。所以即使浩瑞公司查封了该679套房产，也从未有可能实现债权。所以浩瑞公司才申请解封了该679套房产并查封1-5001号房产。且鑫大成公司与恒源公司的交易价格比市场价低了1400多万元，导致众多债权人无法就这1400多万元受偿并实现债权。该交易行为严重消减了恒源公司的资产。   三、鑫大成公司明知其与恒源公司的交易价格是明显不合理的低价且导致浩瑞公司因此受损。鑫大成公司和包头市鑫大成房地产开发有限责任公司是由相同的股东王文胜、张国良投资控制的公司。包头市鑫大成房地产开发有限责任公司又与恒源公司还有陈振国、张五河订立《合作开发协议书》，约定共同开发恒源银座项目。所以对于参与房地产开发的公司，鑫大成公司应当对交易房产的价格有合理估算。在执行案件中，王文胜作为恒源公司的代表多次介入执行活动，其具有多重身份。所以应当推定为鑫大成公司是明知的。   综上，请求维持原判。   恒源公司陈述称：同意鑫大成公司的上诉意见，不同意浩瑞公司的答辩意见。首先，之前在执行案件中保全的恒源公司的673套商铺面积为3959.62平方米，单价在1.2万元以上，可以实现浩瑞公司的债权，所以恒源公司与鑫大成公司的交易不会损害浩瑞公司的债权。其次，恒源公司与浩瑞公司已于2017年达成执行和解协议。再次，浩瑞公司与恒源公司的仲裁以及执行程序中涉黑，公安部门已经介入。   浩瑞公司起诉请求：1、请求依法撤销作为债务人的恒源公司低价向鑫大成公司转让房产的行为；2、本案诉讼费用由恒源公司承担。   一审法院对于当事人双方没有争议的事实，即：2017年3月20日，恒源公司与鑫大成公司签订了《恒源游泳馆物业买卖合同》，合同内容为鑫大成公司购买了恒源公司位于青山区民族东路与青年路交汇处恒源银座3001号、5001号游泳馆、洗浴配套，建筑面积4940.86平方米，单价为4047.88元，总价为2000万元，购房款项2个月内付清，予以确认。   一审法院认定事实：2014年8月21日，浩瑞公司与恒源公司签订了《恒源银座项目酒店整体买卖合同》，因所买卖的房产由恒源公司设定贷款抵押，双方发生纠纷，经仲裁，裁决恒源公司返还浩瑞公司所支付的购房款及赔偿损失，并于2016年3月28日持该仲裁裁决书向包头市中级人民法院申请强制执行。该案在执行过程中，鑫大成公司以案外人的身份提出执行异议，称鑫大成公司与恒源公司于2017年3月20日签订了《代偿债务协议书》及《恒源游泳馆物业买卖合同》，合同内容为鑫大成公司购买了恒源公司位于青山区民族东路与青年路交汇处恒源银座3001号、5001号游泳馆、洗浴配套，建筑面积4940.86平方米，单价为4047.88元，总价为2000万元，购房款项2个月内付清，鑫大成公司接收了该房产。   一审法院认为，债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。诉讼中，浩瑞公司申请法院对涉案房产进行了评估鉴定，根据内金[2018]房地产（估）（2018）内0203委鉴字第26号评估报告认为：涉案不动产在基于价值时点2017年3月20日的市场价格，3001号房屋的价格为每平方米9100元，5001号房屋的价格为每平方米5900元，总价值为34397090元。本案中，恒源公司与鑫大成公司签订的《恒源游泳馆物业买卖合同》中，涉案的房屋包头市恒源银座3001、5001的转让价格为每平方米4047.88元，总价值为2000万元。恒源公司与鑫大成公司买卖合同中交易的价格明显低于涉案房屋在签订合同时应有的价值。恒源公司的行为属于以明显不合理的低价转让财产的行为。恒源公司低价转让财产的行为，致使浩瑞公司的债权无法得到实现。鑫大成公司在购买房屋时应当知道恒源公司所卖房屋的行为，其亦对涉案房屋应有的价值有所了解，鑫大成公司在明知恒源公司以不合理低价出售房屋的情形下仍然购买，可以推定恒源公司与鑫大成公司在签订《恒源游泳馆物业买卖合同》时具有恶意，浩瑞公司有权利行使撤销权。浩瑞公司的诉讼请求符合法律规定的撤销权的成立要件及行使要件，法院予以支持。   综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第七十四条及《关于适用若干问题的解释（二）》第十九条第二款之规定，判决：撤销被告包头市恒源房地产开发有限责任公司与第三人包头市鑫大成工贸有限责任公司于2017年3月20日签订的《恒源游泳馆物业买卖合同》。案件受理费141800元、鉴定费54018元由被告包头市恒源房地产开发有限责任公司负担。   二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院依法予以确认。   本院认为：一、因本案为债权人撤销权纠纷，所以争议焦点一是恒源公司与鑫大成公司于2017年3月20日签订的《恒源游泳馆物业买卖合同》约定的价款2000万元是否构成“明显不合理的低价”。经一审法院主持评估，恒源银座3001、5001号房屋在签订上述合同时的价值为34397090元，上述合同价款是该价值的58.14%，明显低于《关于适用若干问题的解释（二）》第十九条第二款所规定的标准即70%，构成“明显不合理的低价”。   因为《恒源游泳馆物业买卖合同》只约定了3001、5001号房屋总价为2000万元，单价为4047.88元/平方米，并未约定3001号、5001号房屋各自的单价，而从案涉评估意见可知，3001号房屋的单价与5001号房屋的单价是不同的，且有明显差距，所以《恒源游泳馆物业买卖合同》的交易价格与评估价格应当采用同一标准进行比较，即以《恒源游泳馆物业买卖合同》交易总价与3001、5001号房屋的评估总价进行比较，结果为58.14%。故鑫大成公司提出的恒源银座5001号房屋的评估价格为5900元/平方米，转让价格为4047.88元/平方米，为评估价格的68.6%，不构成明显不合理低价的主张不能成立。   二、本案的争议焦点二是恒源公司与鑫大成公司签订《恒源游泳馆物业买卖合同》的交易是否对恒源公司的债权人浩瑞公司造成了损害。首先，虽然浩瑞公司在（2016）内02执89号执行案件中，先申请查封了恒源公司的恒源银座673套商铺和6套商业用房，但恒源公司、浩瑞公司与本院执行局于2017年3月16日、4月17日、5月9日所做谈话笔录以及相关执行裁定书能够证明，上述673套商铺中有400套左右（其中235套已办理网签手续）已被恒源公司售出，6套商业用房中的5套经案外人执行异议之诉已经解封，均不能执行。且上述673套商铺的销售情况均来自于恒源公司所谓股东、同时也是鑫大成公司的股东王某某，代表恒源公司对包头中院执行局所进行的陈述。因执行标的为45213415元的本金及利息（利息开口计算、利随本清，包括3000万元的银行同期贷款利率计算的利息和45213415元的双倍逾期给付罚息），只有28套公寓楼抵顶了30111685元债务，恒源公司目前至少尚欠浩瑞公司2000余万元未偿还。其次，鑫大成公司、恒源公司既未主张，也未提交证据证明在二者签订《恒源游泳馆物业买卖合同》时，恒源公司有除上述房产之外的其他财产可以向浩瑞公司偿还债务。   鉴于以上情况，浩瑞公司申请对上述673套商铺解封，同时申请对案涉5001号房屋查封，且本院执行局也裁定解封了上述673套商铺、查封了案涉5001号房屋，所以浩瑞公司的上述申请解封、查封的行为并无不当。鑫大成公司提出的上述673套商铺没有售出、均能够执行的主张，与事实不符，也与鑫大成公司股东王某某代表恒源公司在（2016）内02执89号执行案件中所作陈述相矛盾，本院不予支持。鑫大成公司在二审期间提出的对上述673套商铺的市场价格进行鉴定评估的申请，应在一审期间提出，且与本案处理结果无关，本院不予准许。   三、本案的争议焦点三，是鑫大成公司在签订《恒源游泳馆物业买卖合同》时，对该笔交易对债权人浩瑞公司实现债权造成损害是否知情的问题。首先，鑫大成公司在二审庭审中陈述称，其签订《恒源游泳馆物业买卖合同》时，知晓恒源公司之前与浩瑞公司之间存在债权债务关系，但认为交易3001、5001号房屋并不损害浩瑞公司的债权。本院认为，鑫大成公司登记在册的股东王某某，于2017年3月16日以恒源公司股东的身份，代表恒源公司与浩瑞公司、包头中院执行局做有谈话笔录，协商解封上述673套商铺、以前述28套公寓楼抵顶部分债务等执行事宜；四天后的2017年3月20日，鑫大成公司就与恒源公司签订了《代偿债务协议书》与《恒源游泳馆物业买卖合同》，交易了3001、5001号房屋。其次，王某某作为鑫大成公司的股东，却以恒源公司股东的身份多次介入（2016）内02执89号案件的执行工作，也证明恒源公司与鑫大成公司之间存在重大利益关系。综合以上两点，本院认定鑫大成公司在签订《恒源游泳馆物业买卖合同》时，对该笔交易对债权人浩瑞公司实现债权造成损害是知情的。   此外，鑫大成公司在二审期间提交的包头市公安局扫黑除恶专项斗争领导小组办公室发布的《通告》，只能证明浩瑞公司的法定代表人郝燕清个人涉及涉黑涉恶刑事犯罪，但不能证明浩瑞公司涉及刑事犯罪，也不能证明郝燕清个人涉及刑事犯罪一事对本案的处理结果有影响，故本院对该证据不予采信。   综上，浩瑞公司行使债权人的撤销权，符合《中华人民共和国合同法》第七十四条的规定，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。鑫大成公司的上诉请求，缺乏事实依据，本院不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费141800元，由上诉人包头市鑫大成工贸有限责任公司负担。   本判决为终审判决。   审判长 丰 悦   审判员 董婷婷   审判员 乔瑞全     二〇二〇年六月五日   书记员 杨 曼   本判决所适用的法律规定：   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。