河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终3354号 上诉人（原审被告）：刘小伟，男，1963年9月2日出生，汉族，住河北省石家庄市。 被上诉人（原审原告）：石家庄东海物业服务有限公司，住所地河北省石家庄市长安区平安北大街栗胜路59号。 法定代表人：解长兴，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王灵卜，女，汉族，1990年6月15日出生，该公司员工。 上诉人刘小伟因与石家庄东海物业服务有限公司（以下简称东海公司）物业服务合同纠纷一案，不服河北省石家庄市桥西区人民法院（2019）冀0104民初8383号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 刘小伟上诉请求：1、撤销河北省石家庄市桥西区人民法院民事判决书（2019）冀0104民初8383号判决；2、由贵院依法审理并作出判决。事实和理由：一、物业公司胡乱收费，不与业主沟通。我是2004年8月买的此房产，东龙物业公司却让我从2004年1月1日开始交物业费，没有道理还没有买房先交物业费。再者，我刚入住时，交过一年的物业费，收据由于时间很长没有保存好无法出示。但物业公司应该保存由居民的收据却拒绝出示。如果我没有交纳一年的物业费，物业会给我安装壁挂锅炉吗？会给我办入住吗？二、物业公司强权区别对待业主。我与2004年8月份购买此房产，在此之前已入住业主反映暖气片漏水情况。东海开发商答应统一更换暖气片。东龙物业为业主无偿更换了暖气片，但轮到我时，物业提出要交4500元，理由是我的房子是拍卖公司那里所买。对于这个理由，我不赞同也不接受，无论我是什么形式购买的这个房产，房子是开发商改的，物业费的交纳都应该是一样的，为什么不能同等对待呢，为什么我需要多交4500元。经过很多次我主动和物业商谈，一直没有答复。在这种情况下，我不得已自己掏了8000多元改装了地暖。三、物业已多年停止了对我的服务。我所居住的小区是采用独立式壁挂锅炉，一家一个壁挂锅炉，用于取暖、洗澡等生活用水，业主互相之间不影响。2011年实行煤改气时，物业贴出公告，要求业主交钱更换壁挂锅炉部分零配件，如不更换相关零配件，锅炉将不能使用天然气，我也主动前往物业交钱，但物业人员（小贾）拒收我的交费，并且告诉我物业已经停止了对我的任何服务，我再次与物业经过几番交涉之后，物业依旧拒收我的交费，导致的结果就是我的锅炉改装无果也不能使用天然气。近十年来，我一直没能用上壁挂锅炉，给我的生活造成了巨大的影响，迫不得已只能暂居他处，自此以后再也没有享受过物业的各方面服务，近十年至今，物业公司从来没有与我主动沟通过，为什么直到今年突然把我告到法院？近十年我并没有受到任何物业的服务，物业却提出让我补齐近十年的物业费。我对他们的行为很气愤不接受他们提出的无理要求。由于物业方面的拒不沟通的行为和对我进行区别对待的不合理要求，对我的日常生活造成了很大的影响，有家不能回，不仅对我的日常生活有影响还给我造成了一定的经济损失。四、东龙物业公司利用其员工为其贷款，并逾期多次严重影响了我的个人信用。我本人于2002年至2005年曾在东龙物业工作过，在此期间东海房地产开发商要求在物业工作的员工为其进行贷款，小区物业也就是东龙物业是东海房地产开发有限公司旗下的子公司。我拿着东海房地产开发有限公司给我开具的虚假信息，为其贷款。2007年时我想自己进行贷款，于是我前往银行，银行却告诉我，由于我之前贷款期间（也就是东海房地产开发有限公司要求我为他们进行贷款时）出现了很多次的逾期，致使我的个人信用受到了很恶劣的影响，但这些逾期并不是我本人造成，而是东海房地产开发有限公司所造成。严重影响了我的个人信誉。五、东龙物业公司不仅没有为业主提供优质的服务，还影响了我的生活。2008年我亲眼所见，物业电工（刘师傅）对我居住的单元门上的对讲器进行拆除，理由就是我不缴纳物业费，我对其问询他却说是领导命令的。这还是为业主提供优质服务的物业吗？首先，物业公司不解决实际问题，无论什么事总和物业费捆绑在一起。其次，小区大门安装门禁已多年了，物业却始终拒绝给我办理门禁卡，是我不能正常出入。还有如房屋漏水、电动车电瓶丢失，这都是发生在我身上的事，多次我与物业公司主动沟通，都沟通无果。在法庭上，对方所出示的表示物业公司给业主提供了优质了服务的证据，也就是2016年保安的交接班记录，和维修记录单几张破破旧旧的纸上面只写了几个电话号码。这些证据都不足以证明东龙物业为业主提供了优质服务，这些都只是他们的职责之内。综上所述，由于东龙物业公司近十年来对我的区别对待，以及我多次主动与他们沟通无果，终止对我的一切服务，以及对我的生活、经济收入、信誉都造成了巨大的影响。所以，我对原审判决表示存在异议并不能接受。特此上诉人至石家庄市中级人民法院，希望能够重审此案，得到公正、公平的裁决。 东海公司答辩称，一、上诉人与被上诉人之间的物业服务法律关系受相关法律和物业服务合同的保护和约束，一审法院事实认定清楚，证据确实充分。首先，一审中，为了证明上诉人与被上诉人之间存在合法有效的物业服务法律关系，被上诉人提交了《东龙花园前期物业管理服务协议》予以证实；为了证明被上诉人已积极履行符合法律规定和物业服务合同约定的物业服务内容，被上诉人提交了电梯保养记录、岗位交接表、报修记录、锦旗及奖状照片、小区环境照片、公示通知类照片、收费通知及为上诉人代收水费开具的水费票据、欠费统计表等证据予以证实；为了证明上诉人自2004年8月16日起一直未缴纳过物业费，被上诉人以法院要求郑重提交了未收到上诉人缴纳物业费的声明书。以上证据均经过一审法院依法质证并作为认定事实的依据。其次，物业服务合同属于双务合同，上诉人主张的房屋自身问题、被上诉人拒绝为上诉人更换暖气片、煤改气等问题不属于被上诉人的法定义务范围，也未约定在物业服务合同中，上诉人以此拒交物业费尤为双务合同中的“权利与义务对等原则”，一审法院对上诉人的抗辩理由不予认可符合法律规定和合同约定。对于上诉人主张曾缴纳过一年的物业费、恶意拆除其单元楼门上的对讲机、不予办理门禁卡等事宜，上诉人未提交任何证据予以证明，且因单个业主欠费停整个单元楼的物业服务也不符合常理，一审法院不予认可上诉人的主张符合法律规定。上诉状中上诉人提到的贷款逾期等与物业服务法律关系无关，上诉人可另寻合法途径维权。二、一审法院适用法律正确，判决合法合理。一审法院参照《物业管理条例》。第七条相关规定认定上诉人应当缴纳2004年8月16日以来的物业管理费8894.14元，符合法律规定。上诉人自办理房屋交接手续以后一直未缴纳物业费且无合理抗辩，不仅打击物业公司全心全意为小区提供服务的积极性，更严重影响物业公司合法权益，带动小区恶意欠费的不良风气，且一审法院依据《合同法》一百一十四条规定及《东龙花园前期物业服务协议》第九条相关约定认定上诉人应当承担177.88元违约金，合法合理。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，为此请求二审法院依法驳回上诉热，维持原判，保护答辩人的合法权益。 东海公司向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付物业管理费9263.7元及违约金200元，共计9463.7元；2、判令被告承担全部诉讼费用。 一审法院认定事实：原告诉称，被告刘小伟系石家庄市桥西区的业主，建筑面积为109.5平方米。2004年8月16日原告与被告签订《东龙花园前期物业管理服务协议》，约定由原告为该小区提供物业服务。收费标准物业费0.45元／月／平方米建筑面积。原告与小区建设单位签订的《物业管理服务合同》还约定物业服务费用每季度缴纳一次，业主未按时足额缴纳物业服务费的，应按迟交金额的2%的标准向原告支付违约金。原告依约履行了合同约定的相关权利和义务，为被告提供了完善的物业管理服务，被告却一直拖欠2004年1月1日至2019年8月31日的物业管理费9263.7元、违约金200元，共计9463.7元。经原告多次催要，被告推托至今，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定，诉至法院，望判如所请。为证明其主张原告向本院提交营业执照复印件、物业管理服务合同、电梯保养记录、岗位交接表、报修记录、锦旗及奖状照片、小区环境照片、公示通知类照片、收费通知及被告缴纳水费的票据、欠费统计表等证据予以证实。被告辩称，对物业费收取金额有异议，不同意支付。从2004年1月1日缴费不对，我是交过一年物业费的，我是2004年10月入住的，买房日期是2004年7月8日，房屋交接是2004年8月16日，物业费后来没有缴纳过。我是因为房屋有问题，住的是西楼头，下雨墙就花，房屋自身有问题，暖气片特别薄，后换的暖气片没有给我换，说我买房便宜，让我必须交钱才给我换。暖气片是开发商委托物业公司给换的。我是自己装修时花费1万元自己改的地暖。从这件事之后，我就拒交物业费。当时我在物业上班，物业让我贷款，因为物业公司逾期，造成我不能贷款。我找物业几次，换暖气是不掏钱的，物业让我交钱，我是自己改的地暖。物业拆我的对讲门，我的对讲门线都拆了，不交物业费都被拆了，丢电动车什么的都不管，合同上有，但是没有安装监控。锅炉（壁挂炉）到我这里说是不给我提供服务，不提供服务我不能交费。门禁卡不给我，卫生打扫的不好。煤改气没有给我改，这几年我一直没有居住。物业费金额不对。 一审法院认为，关于欠交物业服务费问题，参照《物业管理条例》第七条规定，按时交纳物业服务费用是业主的义务。被告主张由于房屋自身存在问题、原告拒绝为被告更换暖气片、煤改气等问题，被告拒不支付原告物业费用，原告称被告所述问题非原告责任范围，不应构成原告拒付物业管理费用的理由。本院认为被告所称的房屋自身质量问题、更换暖气片、煤改气等问题，非原告的法定义务范围，原被告双方在物业服务合同中也未约定为原告的义务，故被告以此抗辩其不应支付物业管理费的主张本院不予采信。被告称原告拆除了其对讲门、原告曾向其表示不再为其提供物业服务，原告不予认可，被告未提交证据予以证实，本院对被告该抗辩主张不予采信。原告与被告签订了《东龙花园前期物业管理服务协议》，约定原告为被告购买的石家庄市桥西区房屋提供物业服务，被告按照每平米每月0.45元的标准支付物业服务费，原告主张被告自2004年1月1日起至2019年8月31日期间共计拖欠原告物业费9463.7元。被告主张其于2004年8月16日接收房屋，办理入住手续，物业费应自此时开始缴纳，本院予以采信。被告主张其入住时曾缴纳一年的物业费，原告不予认可，被告未向本院提交证据证实其曾交付一年的物业费用，其应承担举证不能的责任，故对被告提出的其曾交纳一年物业费的抗辩主张本院不予采信。故本院认可原告主张的被告欠付原告2004年8月16日至2019年8月31日期间的物业管理费，经本院核算共计8894.14元。关于违约金问题，原告主张被告支付违约金200元，依据为双方签订的《东龙花园前期物业管理服务协议》第九条约定：“为避免少数业主超期缴纳、拖交、拖欠物业管理等费用，物业公司有权采取断电、停水、停止其他一切服务措施，直至该业主付清全部应付款项并加付应付款额2%的滞纳金，因此而发生的一切费用（水、电、气的截断与接通的费用）均由该业主承担”，故违约金本院支持177.88元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、被告刘小伟于本判决生效之日起十日内给付原告石家庄东海物业服务有限公司2004年8月16日至2019年8月31日期间的物业管理费8894.14元；二、被告刘小伟于本判决生效之日起十日内给付原告石家庄东海物业服务有限公司违约金177.88元；三、驳回原告石家庄东海物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告刘小伟负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。对一审法院认定的事实，本院予以认定。 本院认为，关于本案东海公司收取物业费的问题，根据卷宗材料，双方签订的物业管理服务协议约定了物业服务费的交纳标准，至本案二审期间上诉人刘小伟未提交证据证明其已支付一年的物业费，故一审法院认定刘小伟应支付其自收房入住至2019年8月31日期间的物业管理费并无不妥。关于刘小伟主张东海公司区别对待业主的问题，首先，根据物业管理服务协议约定煤改气、更换壁挂锅炉均属于协议之外的内容；其次，刘小伟至二审期间未提交关于东海公司停止服务、拆除对讲机等的证据。另，关于东龙业务公司利用员工贷款，影响个人信用的问题，系新的民事法律关系，与本案无关，若有其他主张可另案处理。综上所述，刘小伟的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50.0元，由上诉人刘小伟负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  卢 亮 审 判 员  张 楠 审 判 员  王淑芳 二〇二〇年六月五日 法官助理  靳传晔 书 记 员  刘建烨 ——