上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终4399号上诉人（原审被告、反诉原告）：陈相，男，1958年12月19日出生，汉族，住上海市徐汇区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：毛一凡，女，1991年11月11日出生，汉族，住上海市徐汇区。上诉人陈相因与被上诉人毛一凡房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2019）沪0104民初25838号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陈相上诉请求：撤销一审判决第一、三、五、七项，改判驳回被上诉人的一审相应诉请，支持上诉人的反诉请求。事实和理由：因被上诉人要求退租，双方决定在2019年10月26日交房，但在交房验收时，上诉人发现房内很脏没有清扫，也得知了被上诉人擅自将房屋转租给其男友居住，双方遂起争执，被上诉人拒绝履行退租验收，提出要求退还2019年10月27日至12月11日的租金，房门钥匙也没有交就离开了房屋。一审既然已经确定被上诉人违约，被上诉人应该承担给上诉人造成的直接损失，赔偿上诉人的实际租金损失。一审判决将押金等同于违约金是错误的，押金是起担保作用，不能以押金作为违约金来赔偿上诉人的实际损失。押金应扣除被上诉人被上诉人房屋设施直接损坏的费用800元（人民币，下同），（包括餐桌、网线、闭路电视先、抽屉拉手、门铰链、马桶疏通费等），再减去6天逾期租金，剩余2,136.39元返还给被上诉人。被上诉人毛一凡辩称，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。毛一凡向一审法院起诉请求：1.依法解除毛一凡与陈相之间的《房屋租赁合同》；2.陈相向毛一凡返还剩余租金6,440元；3.陈相向毛一凡支付浴室暖风浴霸的维修费150元。陈相向一审法院提起反诉请求：1.毛一凡支付陈相自2019年12月12日起至2019年12月17日止的房屋占用使用费（按租金标准计算）；2.毛一凡返还陈相大门、信箱钥匙；3.毛一凡支付房屋清洁费180元；4.毛一凡赔偿陈相房屋附属损坏赔偿金880元。一审法院认定事实：2017年12月9日，毛一凡（乙方）与陈相（甲方）经上海XX有限公司（丙方）居间，签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，甲方将上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）出租给乙方作为居住使用，租赁期限自2017年12月12日起至2018年12月11日止，该房屋每月租金4,200元，租金以三个月为一期支付。甲乙双方约定，乙方向甲方支付房屋租赁保证金4,200元，租赁关系终止时，甲方收取的保证金除用于抵充本合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息返还乙方。乙方应在本合同的租赁期限届满之后的1日内返还该房屋，逾期返还的，每逾期一日，乙方应以日租金的100%向甲方支付该房屋占用期间的使用费。租赁期满，乙方应即日将承租的房屋及设施交还甲方，结清相应款项，并保证房屋设施完好，房内清洁。乙方返还该房屋应符合正常使用后的状态，返还时，应经甲方验收认可，填写《退租确认书》并相互结清各自应承担的费用。乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，且乙方应向甲方支付违约金，违约金的数额相当于1个月的月租金：乙方在合同期限届满前，无正当理由提前解除合同。合同另就其他事项作了约定。合同订立后，毛一凡按约支付了保证金和相应的租金。租赁合同附件一约定了家具家电清单，其中包含饭桌一张。附件二为房屋交接书，约定起租日2017年12月12日，钥匙数为3把（信+房+大门）。合同期限届满后，双方于2018年12月12日签订补充协议，约定租赁期限从2018年12月12日至2019年12月11日，原租赁合同继续履行生效。毛一凡已经支付房屋租金至2019年12月11日。2019年10月12日，毛一凡向陈相提出提前解除租赁合同，10月26日，毛一凡、陈相及中介三方前往系争房屋进行交接，因毛一凡将原有的餐桌丢弃，双方就房屋内物品损坏等发生争执，故未签署相应的交接书，毛一凡遂将房屋钥匙留在系争房屋内后离开。此后双方协商未果，毛一凡遂向法院提出如上诉请。一审庭审中，毛一凡表示，因其提前解除合同，故自愿将押金作为违约金赔偿给陈相，对于维修费用150元不再主张。因信箱钥匙和大门钥匙无法归还，愿赔偿陈相150元。对此陈相表示同意。一审庭审后，陈相又补充提交一组证据，证明其支出的清洁费180元、水费煤等费用合计40.73元及物品损坏费用。毛一凡表示其愿意支付清洁费180元，对水电费等40.73元同意在本案中一并予以支付，对物品损坏费用则不予认可。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。毛一凡与陈相签订的房屋租赁合同内容合法有效，双方均应恪守履行。现毛一凡在合同履行过程中，提前解除租赁合同，并愿意将押金作为违约金赔偿给陈相，现租赁合同已经到期，对毛一凡要求确认解除合同的诉讼请求法院不予支持。为减少当事人讼累，法院对押金一并予以处理。原、陈相已经于2019年10月26日共同前往系争房屋内办理交接，虽未签署相应的交接书，但毛一凡已将钥匙留在房屋内，陈相对此亦是知晓的，故法院认为毛一凡已经将房屋交还给陈相，陈相应将此后的租金予以返还，陈相主张12月12日以后的占用费，缺乏事实和法律依据，对陈相的该反诉请求法院不予支持。因毛一凡无法返还相应的钥匙，毛一凡愿意赔偿，陈相亦表示同意，对此法院予以许可。陈相要求毛一凡支付房屋清洁费，毛一凡表示愿意支付，对陈相的该项诉讼请求法院予以支持。法院予以许可。毛一凡表示愿意在本案中一并支付水电煤等费用，法院予以许可。对陈相要求毛一凡赔偿物品损坏的请求，陈相缺乏相应的证据，对此应由陈相承担举证不能的责任。考虑到毛一凡丢弃餐桌是事实，毛一凡认为双方已经就此达成协议，因毛一凡对此也未提供相应的证据证实，故法院酌情确定毛一凡赔偿陈相200元。毛一凡在庭审中撤回部分诉讼请求，系其自行处分其权利，于法不悖，法院予以准许。一审法院审理后作出判决：一、陈相于判决生效之日起十日内返还毛一凡2019年10月27日至2019年12月11日的租金6,440元；二、毛一凡于判决生效之日起十日内支付陈相大门钥匙和信箱钥匙的赔偿款150元；三、毛一凡于判决生效之日起十日内支付陈相房屋物品损失200元；四、毛一凡于判决生效之日起十日内支付陈相房屋清洁费180元及水电煤等费用合计40.73元；五、毛一凡支付的押金4,200元由陈相没收，不再返还；六、驳回毛一凡的其余诉讼请求；七、驳回陈相的其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计65元，由毛一凡负担40元，陈相负担25元；反诉案件受理费减半收取计65元，由陈相负担40元，毛一凡负担25元。本院二审期间，被上诉人向本院提交其与上诉人妻子在一审判决后的微信聊天记录截屏，证明涉案租赁合同已经于2019年10月26日因房屋交付而终止。上诉人对该聊天记录的真实性予以确认，但其妻子在聊天记录中仍然要求被上诉人尽快返还房屋，而被上诉人却说已经交接结束，故双方没有继续交流下去。本院对该聊天记录的真实性亦予以认可，但该证据与本案争议无涉，对其效力本院不予认可。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人就系争房屋签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。在租赁合同履行过程中，被上诉人提出提前解约，上诉人亦表示同意，双方的争议在于被上诉人是否履行了房屋交接的义务，其返还的房屋是否按照合同约定符合正常使用后的状态。根据本案现有证据，上诉人与被上诉人约定于2019年10月26日共同前往系争房屋办理交接手续，双方实际也按照约定于该日共同至系争房屋中，经查验，上诉人认为被上诉人存在擅自转租且房屋内脏乱、物品损害等违约事实，导致双方于该日产生纠纷，未能办理签订房屋交接书等交接手续。但不可否认的是，被上诉人于该日已经腾空并搬离了系争房屋，上诉人也于该日实际控制了系争房屋，即使双方对房屋内是否存在物品损失产生争议，也只涉及到上诉人可否向被上诉人主张损害赔偿的问题，而上诉人以此为由主张被上诉人未向其交还房屋，缺乏依据，故一审支持了被上诉人要求返还部分租金的诉请，具有事实依据，本院同样予以支持。一审审理过程中，被上诉人表示愿意将租赁押金作为其提前解约的违约金，并表示愿意赔偿上诉人房屋大门钥匙和信箱钥匙、房屋清洁费及结清水电煤费用，上诉人对此亦未表示异议，故一审在尊重双方当事人意思自治的基础上作出了相应裁判，于法不悖，本院予以支持。至于物品损失具体数额的争议，上诉人对此应负有举证责任，但上诉人就其主张的金额并未提供证据加以证明，一审根据本案实际情况，酌情确定被上诉人赔偿上诉人物损200元，亦无不妥，本院同样予以支持。综上所述，陈相的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元，由上诉人陈相负担。本判决为终审判决。审判长  杨斯空审判员  郑卫青审判员  毛慧芬二〇二〇年六月二十八日书记员  翟宣任附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……