重庆市酉阳土家族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0242民初1259号原告：赵钱明，男，1989年10月12日出生，住重庆市酉阳土家族苗族自治县。原告：冉苹，女，1985年11月12日出生，住重庆市酉阳土家族苗族自治县。委托诉讼代理人：白锐，重庆市酉阳县麻旺法律服务所法律工作者。被告：重庆华典房地产开发有限公司，住所重庆市酉阳县钟多镇翠屏街108号。统一社会信用代：91500242568728010D。法定代表人：冉龙军，总经理。委托诉讼代理人：冉丽明，重庆汇润律师事务所律师。委托诉讼代理人：王继，男，1982年4月28日出生，住重庆市黔江区。原告赵钱明、冉苹诉被告重庆华典房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵钱明、冉苹的委托诉讼代理人白锐，被告重庆华典房地产开发有限公司的委托诉讼代理人冉丽明、王继到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵钱明、冉苹向本院提出诉讼请求:1.判令被告支付原告逾期交房违约金95884元；2.判令被告立即为原告的房屋向土地房屋登记机构提出办理《房地产权证》的申请并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；3.判令被告支付原告逾期办证违约金24300元；4.由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2015年11月11日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的位于酉阳县XXXXXXXXXXX号商品房一套，建筑面积122.44平方米，房屋总价款487963元。合同签订后原告通过首付和银行按揭方式付清了购房款。按照合同第七条约定，被告应于2016年12月31日前将符合合同约定的商品房交付原告使用。截至2018年2月被告仍未达到交房条件，被告于2018年2月9日向盛世华典4、5、6号楼业主承诺于2018年6月30日前交付房屋，如未能在该时间内交付，将按已付总房款万分之三支付逾期交房违约金。另合同十三条约定，由被告在实际交付使用之日起60日内向房屋登记机构提交办理《房地产权证》的申请，并取得房屋登记受理单，由于被告的责任未按期取得，按已付房款的万分之一支付逾期办证违约金。被告于2018年10月18日实际交付该商品房供原告使用，时至今日，被告未向原告支付任何逾期违约金，也未向房屋登记机构提交办理该商品房《房地产权证》的申请并取得房屋登记受理单，没有办理产权证。原告认为，被告迟延交房、迟延办理登记受理单不存在法定和约定的免责事由，严重损害了原告的利益，故依法诉至人民法院。被告重庆华典房地产开发有限公司辩称，第一，原告的第1项诉讼请求已经超过诉讼时效，根据民法总则的规定权利人应当从知道或应当知道权利受到侵害之日起三年内主张权利，原告的起诉已超过三年。第二，针对第2、3项诉讼请求，由于原告未向被告提交办理产权登记的授权委托书等书面材料，导致被告无法办理产权登记，被告不应承担责任。第三，诉讼费应由原告自己承担。本院经审理认定事实如下：2015年11月11日，原告赵钱明、冉苹（乙方）与被告重庆华典房地产开发有限公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》（以下简称《合同》）。《合同》约定原告在被告处购买位于酉阳县XXXXXXXXXXX号商品房，建筑面积为122.44平方米。《合同》第七条第（一）款第2项约定：“属预售商品房的，甲方应当在2016年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用”；第九条约定：“除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之3向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1（该比率应不小于本条本款第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金”；第十三条第2款约定：“预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单”；第十三条第3款约定：“甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同30日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方”；第十三条第4款约定：“如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过90日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之3向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1（该比率应不小于本条本款第（1）项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金”。《合同》签订后，原告向被告支付了购房款487963元、契税7319元、转移登记费80元、交易手续费367元、印花税5元、大修基金14639元。2018年10月18日，原告接房。另查明，被告就本涉案楼盘至今未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，原告就购买的房屋至今也未取得土地房屋登记机构出具的登记受理单及房地产权证。认定上述事实，有当事人的陈述、身份证复印件、结婚证复印件、企业信用信用信息公示报告、商品房买卖合同、购房款发票、代收费收据、物业费收据、交房程序表复印件等证据在案佐证，事实清楚，足以认定。原告举示的《致4、5、6号楼全体业主的公开信》照片因达不到其证明目的，本院不予采信。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，是双方真实意思表示，其合同内容未违反法律行政法规的效力性强制性规定，应认定为有效合同。针对原告诉讼请求，现评述如下：一、逾期交房违约金应否得到支持。根据《合同》的约定，被告应当在2016年12月31日前向原告交付房屋，但原告于2018年10月18日才实际接房，被告交房逾期，其行为构成违约，根据《合同》第九条约定，被告应当承担逾期交房违约金，即：自2017年1月1日起至2018年10月18日止，487963元×655天×0.0001=31961元，原告主张的超过部分，本院不予支持。关于原告举示的《致4、5、6号楼全体业主的公开信》照片，本院认为该照片不足以证明被告对外发布了该公开信，且从内容上看，该公开信重新约定了交房时间、逾期交房违约金的标准等，应为被告向原告发出的新的要约，但业主方对该要约并没有在合理期限内作出是否同意的意思表示，更没有作出是否同意的书面形式回复，原告未就该公开信与被告形成合议。二、被告是否应为原告取得土地房屋登记机构的登记受理单。国务院《城市房屋权属登记管理办法》第十六条第一款规定，新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件；建设部《房屋登记办法》第三十条规定，因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：……(五)房屋已竣工的证明……。以上相关规定说明，无论是购房者或是房地产开发企业，到房地产主管部门办理产权登记的，必须以开发商对其所开发的房地产进行初始登记为前提。而完成初始登记必须取得房屋竣工验收资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。本案中，《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的取得属于行政许可范畴，是办证不能的事实障碍，该障碍属于行政许可范畴。故原告诉请被告取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，因存有客观障碍而无从实际判决执行，不具备办证条件，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。三、逾期办证违约金应否得到支持。根据《合同》第十三条约定，自本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关材料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。由于被告至今仍未就原告所购房屋取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，未能办理房产证，故本院认定被告未能完成合同约定的义务，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……”之规定，被告应支付原告逾期办证违约金。逾期办证违约金，以购房款487963为计算基数，按每日万分之1的标准计算自2018年12月19日即商品房实际交付使用之日起60日的次日起，至原告主张的2020年4月30日止，金额为487963元×0.0001×498天=24300元。至于被告辩称原告的诉讼请求已过诉讼时效，以及至今未能替原告办理所购房屋的《房地产权证》是因为原告未向被告提供办理产权登记的授权委托书等书面材料与事实不符，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、被告重庆华典房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内支付原告赵钱明、冉苹逾期交房违约金31961元；二、被告重庆华典房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内支付原告赵钱明、冉苹截止至2020年4月30日止的逾期办证违约金24300元；三、驳回原告赵钱明、冉苹其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2784元，因适用简易程序减半收取1392元，由被告重庆华典房地产开发有限公司负担651元，原告赵钱明、冉苹负担741元。原告预交的案件受理费2784元，减去应负担的741元，退回原告2043元。如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审 判 员  胡 样二〇二〇年六月二十四日法官助理  罗凤仪书 记 员  高 倩