上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初46857号原告(反诉被告)：娄某，男，1988年11月16日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区。委托诉讼代理人：曾嵘，上海森岳律师事务所律师。被告(反诉原告)：史某某，女，1989年10月21日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区。委托诉讼代理人：李美云，上海明伦律师事务所律师。原告娄某诉被告史某某共有纠纷一案，本院于2019年12月10日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。诉讼中，被告史某某提起反诉。原告(反诉被告)娄某的委托诉讼代理人曾嵘、被告(反诉原告)史某某及其委托诉讼代理人李美云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告娄某向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付其垫付的罗阳路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称罗阳路房屋)自2017年12月1日起2018年8月止的房贷金额18,040元；2.判令被告向原告支付其占有罗阳路房屋期间的使用费32,160元(以每月4,500元为标准,自2018年10月19日起至2019年9月9日止)；3.判令被告向原告支付因其违约而解除罗阳路房屋租赁合同产生的违约金5,900元；4.判令被告向原告支付破坏罗阳路房屋门锁的维修费费用5,000元；5.要求被告向原告支付因罗阳路房屋买卖纠纷执行案件原告多承担的18,294元。事实与理由：2017年12月，原、被告的离婚纠纷经上海市黄浦区人民法院审理后作出一审判决，判决双方离婚，原告取得罗阳路房屋产权份额的70%，被告取得30%，贷款余额由原、被告按房屋份额比例分担偿还。后被告就罗阳路房屋的份额比例上诉至上海市第二中级人民法院，原告自愿将其在罗阳路房屋中的份额降低3个百分点，即原告在罗阳路房屋中的份额为67%，被告为33%。双方离婚后被告拒绝履行还贷义务及支付抚养费的义务，直至2018年8月罗阳路房屋的贷款均由原告承担。期间迫于抚养小孩的压力，原告将罗阳路房屋出租，租金为每月4,500元，但被告为了达到在房屋居住的目的，多次采取门孔灌胶水、订钉、撬门等损坏房门以及破坏监控设备的方式骚扰租客，在2018年10月将租客赶走，由被告居住直至2019年9月9日。因提前解除租赁合同，原告向租客支付违约金4,500元，上述损失均由被告造成，应由其承担。2018年10月至今罗阳路房屋由被告占有使用，在罗阳路房屋按份共有的情况下，被告应向原告支付房屋使用费。罗阳路房屋后来被拍卖，拍卖款原告承担了67%的责任，被告承担了33%的责任，但原告认为双方应各承担50%，所以原告多承担的17%按照执行划扣的金额算下来为18,294元，要求被告支付原告。被告史某某辩称，不同意原告的诉请，对于诉请一，根据原、被告的离婚判决书，二审的判决日期是2018年3月16日，所以计算的时间段应该从2018年4月开始至2018年8月，经计算，被告应当承担10,022.02元；对于诉请二，被告不认可，被告享有罗阳路房屋33%的份额，所以被告有权占有使用，被告是2019年1月搬入，2019年7月搬走的，被告的占有使用并没有影响原告的占有使用，所以原告的第二项诉请没有法律依据；对于诉请三，被告不认可，原告未经被告允许私自出租，并独占租金收益，且自2018年9月开始拒绝支付罗阳路房屋贷款，这些导致原、被告对房屋出租产生矛盾，也是原告提前向租客收回房屋的根本原因，这是原告的自己选择，跟被告无关；对于诉请四，被告并没有去破坏门锁，在原告占有房屋后，被告上门查看，原告拒之门外并辱骂，作为房屋按份共有人的被告求助物业，8月18日下午，被告找物业帮忙开门，是物业技术不好，导致门锁弄坏了，被告并没有破坏门锁；对于诉请五，被告不认可，被告对于原告所称的执行款划扣并不清楚，被告没有领取到任何房屋拍卖款余款，因此执行款如何分摊尚未确定，之前执行法官也给过两个不同的意见，所以被告不同意原告该项诉请，即使是从总账划扣的那么划扣也是没有问题的，因为该款项的判决已经执行，发生在原、被告离婚后，罗阳路房屋是处于按份共有状态的，根据物权法的规定，按份共有状态没有约定的就按份额来，所以原告要求各自承担一半是没有依据的，就是应该按照份额来。被告(反诉原告)史某某提出如下反诉请求：1.判令反诉被告立即支付反诉原告垫付的罗阳路房屋贷款金额12,388.99元；2.判令反诉被告立即支付反诉原告罗阳路房屋租金收益8,685.60元(2018年2月5日至2018年7月4日，每月3,500元，共17,500元，2018年8月25日至2018年10月18日，每月4,900元，共计8,820元，上述两项合计26,320元，反诉原告取得33%的份额)；3.判令反诉被告立即支付反诉原告罗阳路房屋买卖合同纠纷执行案件被划扣的超出其比例部分19,220.50元。事实与理由：2017年12月15日双方的离婚纠纷经上海市黄浦区人民法院审理后作出一审判决,判决双方离婚,罗阳路房屋归双方按份共有，反诉原告占房屋份额30%,反诉被告取得70%的产权份额,贷款余额由双方按房屋份额比例分担偿还。后反诉原告就其在系争房屋的份额比例上诉至上海市第二中级人民法院,反诉被告自愿将其在系争房屋中的份额降低3个百分点,即反诉被告在系争房屋中的份额为67%,反诉原告为33%。自2017年10月起，反诉原告已搬离涉案房屋，反诉被告于2018年2月起一直以自己名义将罗阳路房屋出租，租金亦由其单独享有。自2018年9月起，反诉被告拒绝支付罗阳路房屋的贷款，为防止银行催款，自2019年1月开始，罗阳路房屋的贷款由反诉原告垫付，2019年3月至5月垫付的贷款反诉被告应该承担67%。在双方离婚诉讼前，即2017年5月30日，双方已就罗阳路房屋与案外人杨某、周某签订了上海市房屋买卖合同，将罗阳路房屋进行出售。由于反诉被告拒不履行相关配合义务，导致买卖合同违约。经闵行法院(2019)沪0112民初7596号判决书判决反诉原、被告支付案外人杨某、周某违约金10万元，后反诉被告拒不履行判决书义务，导致案外人提起执行之诉，并在(2019)沪0112民初9633号案件中，冻结划扣了反诉原告46,000元，后各方经执行和解，反诉原、被告共计支付案外人杨某、周某违约金81,150元，反诉原告被划扣的46,000元已超出应当负担的份额，超出部分应由反诉被告负担。从离婚诉讼至今，反诉原告多次与反诉被告就相关问题沟通，但反诉被告一直态度强硬，为维护自身合法权益，故反诉原告向提起反诉，要求判令所请。针对被告(反诉原告)的反诉请求，原告(反诉被告)辩称，诉请一无异议；诉请二，2018年2月5日至2018年7月4日期间，每月租金约定3,500元认可，但是实际租客到五月底六月初就退租了，所以没有收那么多的租金，2018年8月25日开始的合同，实际到手的租金是每月4,500元，租客是2018年10月18日退租的，租金起算是从2018年9月15日开始，因为合同约定了30天的免租期；诉请三，违约金应该是各自承担一半而不是按照份额，因为这是债务问题，和房屋的权属无关，房屋买卖合同是在婚姻关系存续期间签订的，判决书没有划分双方的责任比例，是要求双方共同承担的。本院经审理认定事实如下：原告娄某和被告史某某原系夫妻关系，2017年12月15日，两人经上海市黄浦区人民法院判决离婚，离婚后罗阳路房屋归双方按份共有，史某某占有30%，娄某占70%，余额贷款由双方按房屋份额比例分担偿还。后史某某不服判决上诉，2018年3月16日，上海市第二中级人民法院作出生效判决，维持关于离婚、子女抚养的条款，变更罗阳路房屋中娄某和史某某的份额，娄某占67%，史某某占33%，余额贷款仍由两人按房屋份额比例分担偿还。2018年4月至2018年9月，原告娄某还贷本息合计30,378.23元。2019年3月至2019年5月，被告史某某还贷本息合计18,491.02元。2018年8月15日，娄某(甲方)和上海家营物业管理有限公司(乙方)签订房屋出租委托合同，合同约定甲方委托乙方出租罗阳路房屋，委托期自2018年8月15日起至乙方与承租合同中租赁人所约定的租赁期限终止日时止，合同期限不少于一年，甲方和乙方签订本合同后，甲方应在第1年向乙方提供30天的免租期，甲乙双方约定该房屋委托租金为每月租金4,500元。如该房屋的实际出租价格高于前款委托租金，差额部分作为乙方管理费。甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋，应按月租金的一倍向乙方支付违约金。被告表示罗阳路房屋共出租过两次，提供了网上打印的租赁成交详细信息，显示罗阳路房屋第一次出租的承租期限为2018年2月5日至2018年7月4日，月租金3,500元。被告又提供了承租合同一份，系罗阳路房屋第二次出租，合同显示出租方为娄某，代理方为上海家营物业管理有限公司(甲方)，承租人为汪娟(乙方)，合同约定甲方出租给乙方罗阳路房屋，租赁期2018年8月25日至2019年8月24日，租金每月4,900元，租金季付。2018年10月18日，租客退租。2018年10月18日，原告转账给高梦玲1,780元，原告表示高梦玲系租客之一，支付给其的上述钱款包含租客换锁的1,180元和补贴给租客的搬家费600元；2019年1月24日，原告转账给高梦玲2,700元，原告表示2,700元是违约金的一部分，另外给了租客2,200元现金，合计4,900元，是因为提前退租赔偿的违约金。2018年10月22日，原告转账给上海家营物业管理有限公司3,699元。根据原告提供的公安局案件接报回执单，娄某2017年10月28日21时46分报警，称其当日20时许回到罗阳路房屋时发现房门无法打开，之后其找人开锁，发现锁芯被人注入大量的胶水，后来锁匠暴力拆锁，其更换新锁，换锁和人工花费930元；2018年8月15日，娄某报警称其家的门锁被史某某用胶水灌入，导致无法打开门锁，遂换锁；2018年8月19日20时55分，娄某报警称当日18时许，其回罗阳路房屋时发现门锁坏了，门上有漆笔写着“此房纠纷房产禁外租租客承担经济与法律责任”，其安装在过道中的两个360监控探头不见了，之后其叫锁匠开门后进去发现路由器被砸了无法使用，查看监控发现8月18日17时25分许，其前妻史某某和她父母及三名中年男子来上述房屋并进入后监控电源被拔了。原告提供了购买记录，显示2018年5月26日，2018年8月16日，其在京东网上购买了智能摄像头、路由器，智能摄像机等物品。另，原告提供了日期为2018年10月7日的收据，收款事由为开锁、换电子锁、100元+1080元，锁眼被堵。另外，根据原告提供的微信群聊记录的截图(未出示原始载体)，其中一人表示房东支付了电子锁的费用，另一人要求原告把我爱我家多支付的房租3,699元支付到家营物业。原告表示被告赶走租客后搬入罗阳路房屋，2019年9月搬走，被告表示其于2019年1月搬入罗阳路房屋，2019年7月搬走，双方对此均未提供证据。2018年9月13日，案外人杨某、周某起诉娄某和史某某房屋买卖合同纠纷(案号：2018沪0112民初28387号，以下简称28387号退还购房款案件)，要求解除房屋买卖合同，双倍返还定金共计20万元，本院于2018年11月26日作出民事判决，主文为：一、解除杨某、周某与娄某、史某某于2017年5月30日签订的上海市房地产买卖合同；二、娄某、史某某于本判决生效之日起十日内退还杨某、周某购房款10万元。该判决双方均未上诉。原告提供了上海市黄浦区人民法院的代管款处理情况表，显示收款合计2,955,700元，退款合计2,955,700元。2020年1月10日，领款人名显示“上海市闵行区人民法院”，金额107,612.5元。原告表示扣划的该笔钱款对应的是案外人杨某、周某起诉的28387号退还购房款案件判决主文第二条退还购房款10万元的条款。2019年2月20日，案外人杨某、周某起诉娄某和史某某房屋买卖合同纠纷(案号2019沪0112民初7596号，以下简称7596号赔偿违约金案件)，要求两人支付违约金10万元，本院于2019年4月19日作出民事判决，主文为娄某、史某某于本判决生效之日起十日内偿付杨某、周某违约金10万元。判决生效后，杨某和周某后申请法院强制执行，根据本院2019年12月30日结案证明，执行中达成和解，以81,150元一次性了结。上述钱款中，史某某被执行了46,000元。本院认为，本案中，就原告娄某和反诉原告史某某的各项诉讼请求，本院分别作如下认定：一、关于各自还贷的部分，本院认为，因双方的离婚判决于2018年3月16日生效，故原告垫付的贷款的计算期限应从2018年4月开始起算，而不是2017年12月。经计算，原告共计还贷30,378.23元，被告承担33%为10,024.82元，被告共计还贷18,491.02元，原告承担67%为12,388.98元。二、关于房屋使用费，本院认为，原告享有罗阳路房屋67%的份额，超过了三分之二，有权将罗阳路房屋出租，被告因为和原告之间发生矛盾赶走租客，显然损害了原告的可得利益，被告提出其所为共有人之一，有权使用房屋，且被告的使用不影响原告使用，但原告和被告之间发生矛盾，被告占有房屋后，原告显然无法和被告共用，因此原告要求被告支付房屋占用使用费有据可依。至于被告需支付的金额，考虑到被告系共有人之一，退租的过错责任，被告占用房屋期限，参照原告出租房屋可得租金，被告所占房屋份额等各项因素，本院酌情确认被告需支付原告的房屋使用费为20,000元。三、关于提前和租客解除租赁合同而产生的违约金，本院认为，原告表示转账了2,700元，现金支付了2,200元，共计支付了4,900元，另外给了两次搬家费共1,000元，被告对此不予认可，原告未就现金支付部分提供证据，搬家费的支付亦依据不足，本院对此不予认可，因此违约金的金额本院确认为转账的2,700元。关于责任比例，因双方关于房屋出租事项未达成统一的意见，原告出租未征询作为共有人之一的被告的意见，原告也未将收取的租金分给被告，虽然被告赶走租客的行为不妥，但原告亦有一定过错，因此本院酌情确认被告赔偿原告的金额为1,500元。四、关于原告要求被告赔偿破坏门锁的维修费，本院认为，2018年8月18日，被告认可找物业上门开锁，表示物业开锁不当导致门锁损坏，被告应对该次门锁损坏予以赔偿。除了此次，原告又提出曾报警多次门锁损坏，均系被告所为的意见，被告予以否认，原告未提供充分证据予以证实，本院难以认定。参照原告提供的更换电子锁的收据，本院酌情确认被告需赔偿原告1,180元。五、关于原告提出的罗阳路房屋拍卖后，从拍卖款中直接划扣了107,612.50元至闵行法院，用于履行28387号退还购房款案件判决主文第二条退还购房款10万元的条款，要求被告将原告多承担的17%支付给原告的诉请，被告表示因未领取房屋拍卖款的余款，并不了解上述划扣钱款的具体分摊，即便按照原告的说法，是从总账中划扣，因房屋系按份共有的，划扣亦无不妥。对此本院认为，因为上述钱款系对应房屋的购房款退还，和房屋份额比例相关，因此原告认为应各自承担一半的意见本院不予认可，故原告的该项请求，本院不予认可。六、对于被告提出的原告需支付被告罗阳路房屋租金的诉请，本院认为，根据被告提供的第一次出租的成交详细信息，原告应得的租金为17,500元，原告表示每月3,500元的标准无异议，但实际租赁期限和被告查询不一致，但原告并未提供证据予以证明，故本院对此不予认可。对于第二次出租，结合原告提供的出租委托合同，委托期自2018年8月15日开始，每月4,500元租金，有30天的免租期，租客于2018年10月18日退租，原告曾退还多收的3,699元租金等可知，该次出租原告应得租金为9月15日至10月14日的4,500元及10月15日至租客退租的801元(4,500元-3,699元)。上述两次出租原告应得租金为22,801元，被告可得33%，为7,524元。七、关于被告提出的房屋买卖违约金执行案件中，多划扣被告的部分要求原告返还的意见，本院认为，因原、被告的违约行为导致赔偿买房人违约金的承担和原、被告所占房屋份额比例无关，应按双方各自过错程度来确定，根据现有的证据，两人在房屋买卖中存在的过错程度无法明确区分，本院认为两人应各自承担一半责任，根据最后执行和解的81,150元计算，原告和被告应各承担一半，为40,575元，被告被划扣了46,000元，原告应支付被告5,425元。依照《中华人民共和国物权法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条之规定，判决如下：一、被告史某某于本判决生效之日起十日内向原告娄某支付其垫付的上海市闵行区罗阳路XXX弄XXX号XXX室房屋房贷10,024.82元；二、被告史某某于本判决生效之日起十日内向原告娄某支付房屋使用费20,000元；三、被告史某某于本判决生效之日起十日内向原告娄某支付因违约而解除房屋租赁合同产生的违约金1,500元；四、被告史某某于本判决生效之日起十日内向原告娄某支付破坏房屋门锁的维修费费用1,180元；五、反诉被告娄某于本判决生效之日起十日内支付反诉原告史某某垫付房贷12,388.98元；六、反诉被告娄某于本判决生效之日起十日内支付反诉原告史某某房屋租金收益7,524元；七、反诉被告娄某于本判决生效之日起十日内支付反诉原告史某某房屋买卖合同赔偿违约金纠纷执行案件被划扣的超出其比例部分5,425元；八、驳回原告娄某的其余诉讼请求；原、被告上述第一至第七项互付部分折抵后，被告(反诉原告)史某某需于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)娄某7,366.84元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计892.43元，由原告娄某负担525.43元，被告史某某负担367元；反诉案件受理费减半收取计403.69元，由反诉原告史某某负担150.69元，反诉被告娄某负担253元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 顾琳妍二〇二〇年六月八日法官助理 凌 祎书 记 员 金莉娜附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第九十三条不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。第九十四条按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。第九十六条共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。第九十八条对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。