文书内容江苏省宿迁市宿城区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1302民初695号原告（案外人）：宿迁金鹰置业有限公司，住所地宿迁市洪泽湖路2号。法定代表人：严菲，该公司副总裁。委托诉讼代理人：高淑奎，北京大成（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐超越，北京大成（南京）律师事务所律师。被告（申请执行人）：盛家林，男，1977年11月4日出生，住宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：丁鑫源，江苏承匠律师事务所律师。委托诉讼代理人：李帅，江苏承匠律师事务所律师。第三人（被执行人）：刘学兵，男，1970年4月10日出生，住宿迁市宿城区。第三人（被执行人）：王乃霞，女，1971年5月12日出生，住江苏省泗阳县。原告宿迁金某置业有限公司（以下简称金某公司）诉被告盛家林、第三人刘学兵、王乃霞执行异议之诉一案，本院于2020年2月24日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年5月7日公开开庭进行了审理，原告金某公司委托诉讼代理人高淑奎、徐超越、被告盛家林委托诉讼代理人丁鑫源、李帅到庭参加诉讼，第三人刘学兵、王乃霞经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金某公司向本院提出诉讼请求：1、判决撤销（2020）苏1302执异25号执行裁定书；2、解除对宿迁市金某花园6幢2单元9层903号房屋的预查封等保全措施，停止对该房屋的执行；3、确认宿迁市金某花园6幢2单元9层903号房屋（房价总款为959576元）的产权为金某公司所有。事实和理由：2017年5月10日，原告金某公司与第三人刘学兵签订《商品房买卖合同》，约定第三人购买宿迁市房屋，总价款为959576元。合同签订后，刘学兵仅分期支付房款519576元，尚余440000元未支付。第三人刘学兵并未取得案涉房屋产权，也未实际收房入住，该房屋仍登记在金某公司名下，物权未发生转移。被告盛家林与刘学兵民间借贷纠纷一案，宿迁市宿城区人民法院于2018年3月14日作出（2018）苏1302财保65号民事裁定，对案涉房屋进行了预查封。因刘学兵、王乃霞等被告未履行（2018）苏1302民初2846号民事调解书中约定的期限履行义务，盛家林申请强制执行，案号为（2018）苏1302执2138号。2019年12月20日，金某公司提起执行异议，宿迁市宿城区人民法院于2020年1月21日作出（2020）苏1302执异25号执行裁定，驳回金某公司的异议请求。因刘学兵尚欠金某公司购房款，经催告后仍未履行，已达到解除条件，且案涉房屋仍归金某公司所有，物权并未发生变动。金某公司于2018年12月10日提起解除合同之诉，要求解除与刘学兵签订的《商品房买卖合同》，并要求刘学兵配合涤除案涉房屋上的预查封，宿迁市宿城区人民法院作出（2018）苏1302民初10203号民事裁定，认为案涉房屋已存在预查封登记，故裁定驳回金某公司起诉。金某公司提起上诉，宿迁市中级人民法院于2019年12月24日作出（2019）苏13民终4771号民事裁定，认为一审法院应对案涉房屋买卖合同解除进行实体审查，但因案涉房屋被法院预查封，案涉房屋买卖合同是否解除对法院预查封后的执行结果有关联和影响，故本案应与执行异议以及执行异议之诉合并审理，裁定撤销宿迁市宿城区人民法院作出（2018）苏1302民初10203号民事裁定书。商品房买卖合同的签署是一种债权行为，并非发生物权变动的直接后果。鉴于刘学兵并未支付全部购房款，也未实际占有使用案涉房屋，且案涉房屋登记在金某公司名下，故刘学兵并未取得案涉房屋所有权。因此，金某公司对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益，现为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告盛家林辩称：原告未提供证据证明案涉房屋登记在其名下，也未提供证据证明案涉房屋系其合法建造的事实，故不足以证明其对案涉房屋享有所有权。原告要求解除案涉房屋的查封、保全措施，应以商品房买卖合同是否应当解除为前提条件。根据原告金某公司与刘学兵签订的商品房买卖合同第七条及附件四有关约定，原告行使案涉商品房买卖合同的解除权已超过一年的除斥期间，解除权已消灭。原告已丧失案涉商品房买卖合同的解除权，对原告仅有要求刘学兵支付购房款的债权，故案涉房屋应当属于刘学兵。被告盛家林依法申请保全，没有任何过错和过失。案涉房屋被保全，系刘学兵未按约偿还被告借款的违约行为导致。如法院审理支持原告的诉讼请求，被告认为诉讼费应由刘学兵承担，而不是被告承担。第三人刘学兵、王乃霞未作陈述。经本院审理查明认定事实如下：盛家林申请诉前财产保全刘学兵、王乃霞名下位于宿迁市房屋，本院于2018年3月14日作出（2018）苏1302财保65号民事裁定书，裁定查封案涉房屋及其他房产。后盛家林某1刘学兵、王乃霞、刘某1、刘某2、泗洪县久力商贸有限公司（以下简称久力公司）、宿迁市鸿鹏电器设备有限公司（以下简称鸿鹏公司）、南京广鸾机电设备有限公司（以下简称广鸾公司）、江苏万某商贸有限公司（以下简称万某公司）、南京通某商贸有限公司（以下简称通某公司）民间借贷纠纷一案，本院作出（2018）苏1302民初2846号民事调解书，双方达成如下调解协议：刘学兵、王乃霞、刘某1、刘某2、久力公司、鸿鹏公司、广鸾公司、万某公司、通某公司于2018年5月2日前偿还盛家林某2400万元。逾期，盛家林可立即申请强制执行及利息（以400万元为基数，按月利率2%，自2018年5月3日其计算至实际清偿之日止）。刘学兵、王乃霞等人未履行调解书确定的义务，盛家林申请执行。金某公司提起执行异议，要求停止执行案涉房屋，本院于2020年1月21日作出（2020）苏1302执异25号执行裁定，驳回金某公司异议申请。金某公司不服该裁定，提起执行异议之诉。另查明，2017年5月10日，金某公司与刘学兵签订《商品房买卖合同》，购买案涉房屋，建筑面积126.67平方米，总价款959576元，于2017年5月10日前支付购房款299576元，余款660000元，由买受人以向银行按揭贷款的方式支付。合同第七条约定：……（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的万分之一点五向出卖人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天其至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一点五的违约金。合同附件四：第二条第二款约定，如因买受人自身原因（如资料不实、隐瞒信用记录或者已购房产数量等不符合贷款条件等事实）导致按揭贷款未能通过银行审判，或所获得的银行按揭贷款数额低于申请的数额，则买受人应在收到出卖人通知之日起15日内缴清或补清房款，逾期视为买受人违约，参照合同第七条承担相应的违约责任。合同签订后，刘学兵于2017年5月10日支付购房款299576元，金某公司出具发票一张。2017年6月13日，刘学兵支付购房款220000元，金某公司出具发票一张。2018年5月21日，金某公司发函给刘学兵（住址公园一号28-403），要求其接函之日起十五日内缴清或补请房款，逾期追究违约责任。该函件于2018年5月23日退回。金某公司于2018年12月20日提起诉讼，要求解除关于案涉房屋的《商品房买卖合同》，本院于2019年6月3日作出（2018）苏1302民初10203号民事裁定书，驳回金某公司起诉。金某公司不服该裁定提起上诉，宿迁市中级人民法院作出（2019）苏13民终4771号民事裁定书，认为一审法院应当对案涉合同是否解除进行实体审查，但因案涉房屋被法院预查封，案涉房屋买卖合同是否解除对法院预查封后的执行结果有关联和影响，本案应与执行异议及执行异议之诉合并审理，故裁定：一、撤销江苏省宿迁市宿城区人民法院（2018）苏1302民初10203号民事裁定；二、本案指令江苏省宿迁市宿城区人民法院审理。又查明，案涉房屋尚未实际交付第三人刘学兵、王乃霞。上述事实有执行裁定书、民事裁定书、商品房买卖合同、发票及当事人陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法行与真实性；（三）该权利能否排除执行。本案中，原告金某公司主张对涉案房屋享有排除法院执行的民事权益，要求停止执行涉案房屋，本院以支持，理由：1、原告金某公司与第三人刘学兵签订《商品房买卖合同》，但案涉房屋现仍登记在金某公司名下，房屋尚未过户登记在刘学兵名下，故金某公司系案涉房屋的所有权人。2、《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定，下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：……（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。第十六条规定，国土资源、房地产管理部门应当依据人民法院的协助执行通知书和所附的裁定书办理预查封登记。土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为查封后，查封期限从预查封之日起开始计算。根据上述预查封的规定，实际仅限制了被执行人、第三人在查封标的上以规避执行行为目的而再次设定权利负担、改变权属及占有现状的行为，并未禁止非以规避执行行为目的的而对被查封财产上原有基础法律关系依法变更的权利。本案中，原告金某公司与被告刘学兵签订《商品房买卖合同》，后被告未按约定方式支付房款，后金某公司于2018年5月21日通知其付清余款，后提起诉讼要求解除合同，案号为（2020）苏1302民初1036号。当案涉商品房买卖合同被合法解除后，该商品房本身不再是预查封对象，需返还的购房款等成为预查封的对象。3、案涉房屋并未实际交付，现仍在金某公司的控制支配之下。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条级《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、停止执行位于宿迁市房屋（网签合同买方为第三人刘学兵、王乃霞）；二、确认位于宿迁市房屋的所有权人为宿迁金鹰置业有限公司；三、驳回宿迁金鹰置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费13396元，由第三人刘学兵、王乃霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  邹志敏人民陪审员  冯光云人民陪审员  范艳艳二〇二〇年六月二十三日书记员姚紫苑