河南省扶沟县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1621民再12号原审原告：周口市康城物业服务有限公司。住所地：周口市太昊路与迎宾大道交叉口东南。统一社会信用代码：914116005897141361。法定代表人：李振忠，职务：总经理。原审被告：周口唐隆实业有限公司。住所地：周口市太昊路中段。统一社会信用代码：914116000909330142。法定代表人：李根，职务：总经理。原审第三人：王华良，男，1955年5月1日生，汉族，住周口市川汇区文明北路31号1号楼1单元12号。身份证号码：412701195505010518。原审第三人：周口市元坤实业有限公司。住所地：周口市七一路中段。统一社会信用代码：914116007440597503。法定代表人：王华良。原审第三人：河南海宏实业有限公司。住所地：周口市七一路中段。统一社会信用代码：91411600742508639R。法定代表人：王华良，经理。委托诉讼代理人：王二强，男，1967年9月10日生，汉族，住周口市川汇区。系该公司副总经理。委托诉讼代理人：牛福海，河南颖滨律师事务所律师。系该公司法律顾问。原审原告周口市康城物业服务有限公司与原审被告周口唐隆实业有限公司、原审第三人王华良、周口市元坤实业有限公司、河南海宏实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院（2016）豫1621民初2764号民事判决书已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论，于2019年7月25日作出（2019）豫1621民监4号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案，原审第三人河南海宏实业有限公司的委托诉讼代理人王二强、牛福海到庭参加了诉讼。原审原告周口市康城物业服务有限公司、原审第三人王华良、周口市元坤实业有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。原审被告周口唐隆实业有限公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周口市康城物业服务有限公司原审中向本院起诉请求：1、请求确认周口市康城物业服务有限公司与周口唐隆实业有限公司于2014年5月12日签订的房屋租赁合同合法有效。2、请求确认周口市康城物业服务有限公司已经履行了给付房屋租金的合同义务。3、要求周口唐隆实业有限公司履行交付租赁房屋的合同义务。事实和理由：2014年5月12日周口市康城物业服务有限公司与周口唐隆实业有限公司签订了门面房屋租赁合同，该房屋位于周口市××区太××路北侧××闸路西侧升××世界××、××层商铺××76间。合同约定：租期20年，租金共计5800000元，2016年12月31日前付清，如周口市康城物业服务有限公司到期未付清租金，第三人王华良及其所拥有的公司把租房款付清或者从周口市唐隆实业有限公司所欠第三人王华良其他款项中一次性扣除。合同签订后，2016年8月周口市康城物业服务有限公司及王华良通知周口市唐隆实业有限公司法定代表人李根，从李根所欠第三人王华良及其所拥有的公司款项中减除周口市康城物业服务有限公司应付的房屋租金5800000元，可李根却说没有收到租金，合同无效，所租给周口市康城物业服务有限公司的房屋至今没有办理交接手续。特提起诉讼。原审被告周口唐隆实业有限公司在原审及再审中均未到庭参加诉讼，未发表答辩意见。原审第三人王华良在原审中述称，周口市康城物业服务有限公司所诉属实，应支持其诉讼请求。原审第三人周口市元坤实业有限公司在原审中述称，周口市康城物业服务有限公司所诉属实，应支持其诉讼请求。原审第三人河南海宏实业有限公司在原审中述称，周口市康城物业服务有限公司所诉属实，应支持其诉讼请求。本院原审认定案件事实：2014年5月12日周口市康城物业服务有限公司与周口唐隆实业有限公司签订房屋租赁合同，周口唐隆实业有限公司将其购买的位于周口市××区太昊路北侧大闸路西侧升禾宽世界的一、二层商铺76间出租给周口市康城物业服务有限公司经营。合同第四条约定：租赁期限二十年，租金共计5800000元，2016年12月31日前付清。第三人王华良、周口市元坤实业有限公司、河南海宏实业有限公司为周口市康城物业服务有限公司付款进行担保，如周口市康城物业服务有限公司到期未付清租金，王华良、周口市元坤实业有限公司、河南海宏实业有限公司把租金付清或者从周口唐隆实业有限公司所欠王华良、周口市元坤实业有限公司、河南海宏实业有限公司保证义务款中扣除，或者从所欠王华良其他款项中一次性扣除，王华良、周口市元坤实业有限公司、河南海宏实业有限公司也可以提前按上述约定方式把房租付清。合同约定租赁期限20年，即从2014年5月12日至2034年5月12日止。周口市元坤实业有限公司、河南海宏实业有限公司以担保人身份在租赁合同上签字盖章。另查明，第三人王华良以李根、周口唐隆实业有限公司等为被告在周口市川汇区人民法院提起借款合同纠纷之诉，周口市川汇区人民法院于2016年6月29日作出（2016）豫1602民初84号民事判决，判决李根、周口唐隆实业有限公司等对王华良的9700000元借款承担连带清偿责任，该判决已发生法律效力。但该判决书所判款项还款义务人均没有履行。2016年12月1日周口市康城物业服务有限公司、王华良、周口市元坤实业有限公司、河南海宏实业有限公司以顶还租金通知书的形式告知周口唐隆实业有限公司，通知周口唐隆实业有限公司欠王华良及所拥有公司的到期债务其中的5800000元顶还周口市康城物业服务有限公司应付给周口唐隆实业有限公司的房屋租金5800000元。本院原审认为：当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立，依法成立的合同，自成立时生效。周口市康城物业服务有限公司、周口唐隆实业有限公司及第三人于2014年5月12日所签房屋租赁合同是当事人的真实意思表示、形式合法，内容不违反相关法律规定，应为有效合同，故周口市康城物业服务有限公司提出的确认周口市康城物业服务有限公司与周口唐隆实业有限公司签订的租赁合同合法有效的诉请，本院予以支持。周口市康城物业服务有限公司、周口唐隆实业有限公司及第三人所签租赁合同第四条明确约定，如周口市康城物业服务有限公司到期未付清租金，王华良、周口市元坤实业有限公司、河南海宏实业有限公司可以将租金付清或者从所欠王华良其他款项中一次性扣除。川汇区人民法院作出的（2016）豫1602民初84号民事判决书，判决李根及周口唐隆实业有限公司对王华良的借款9700000元承担连带清偿责任。在判决书已经生效且还款义务人均未履行判决的情况下，周口市康城物业服务有限公司及第三人按照合同约定将李根及周口唐隆实业有限公司应履行的9700000元中的5800000元顶还周口市康城物业服务有限公司应支付周口唐隆实业有限公司的租金5800000元，不违反法律规定，且已经以通知书的形式告知周口唐隆实业有限公司。故周口市康城物业服务有限公司提出的请求确认周口市康城物业服务有限公司已经履行了给付房屋租金的合同义务，本院予以支持。周口市康城物业服务有限公司与周口唐隆实业有限公司所签租赁合同已经生效且周口市康城物业服务有限公司已经履行了交付租金的义务，周口唐隆实业有限公司应按照合同约定向周口市康城物业服务有限公司交付所租赁房屋。综上所述，周口市康城物业服务有限公司提出的确认周口市康城物业服务有限公司与周口唐隆实业有限公司签订的房屋租赁合同合法有效的诉请，提出的确认周口市康城物业服务有限公司已经履行了给付房屋租金的合同义务的诉请及要求周口唐隆实业有限公司交付租赁房屋的合同义务的诉讼请求，本院予以支持。本院原审判决：一、确认原告周口市康城物业服务有限公司与被告周口唐隆实业有限公司于2014年5月12日所签房屋租赁合同合法有效。二、确认原告周口市康城物业服务有限公司已按合同约定履行了交付租金的义务。三、被告周口唐隆实业有限公司于判决生效之日起二十日内向原告周口市康城物业服务有限公司交付租赁合同约定的商铺76间（位于周口市××区太××路北侧、××闸路西侧升禾宽世界的一、二层）。原审原告周口市康城物业服务有限公司在原审中向本院提交如下证据：1、周口市康城物业服务有限公司机构代码证，证明原审原告的诉讼主体资格。2、房屋租赁合同一份，证明起诉确认合同客观存在。3、商品房买卖合同5份，证明周口唐隆实业有限公司租给周口市康城物业服务有限公司的房屋被告已合法购买。4、民事判决书一份，证明周口唐隆实业有限公司欠王华良债务9700000元已经得到生效判决确认，并判周口唐隆实业有限公司偿还。5、顶还租金通知书一份。证明周口市康城物业服务有限公司已足额给周口唐隆实业有限公司租金5800000元，周口市康城物业服务有限公司已经履行了租房合同的给付租金义务。6、照片一张，证明周口市康城物业服务有限公司已通知周口唐隆实业有限公司付给周口唐隆实业有限公司租金5800000元，已通知到周口唐隆实业有限公司，周口市康城物业服务有限公司已履行了租房合同。周口唐隆实业有限公司、王华良、周口市元坤实业有限公司、河南海宏实业有限公司在原审中均未提交证据。王华良、周口市元坤实业有限公司、河南海宏实业有限公司对周口市康城物业服务有限公司在原审中提交的证据均无异议。原审原告、原审被告、原审第三人在再审审理时均未提供新的证据。经查阅原审卷宗，本院查明如下事实：2014年5月12日周口唐隆实业有限公司为购买周口市金和房地产开发有限公司开发的位于周口市××区太××路北侧、××闸路西侧升禾宽世界商住小区商铺，双方签订四份《房屋买卖合同》。其中编号为0500000000427的商品房买卖合同购买1幢1-2层110--119、210--219；编号为0500000000426的商品房买卖合同购买1幢1-2层101--109、201--209；编号为0500000000428的商品房买卖合同购买4幢1-2层101--105、201--205；编号为0500000000429的商品房买卖合同购买4幢1-2层106--110、206--210。2014年8月15日周口唐隆实业有限公司又在上述小区购买周口市金和房地产开发有限公司的开发的商铺，双方签订编号为0500000000447的《商品房买卖合同》一份，购买4幢1-2层111--119、211--219。以上周口唐隆实业有限公司共计购买周口市金和房地产开发有限公司的商铺76间。2014年5月12日周口唐隆实业有限公司（出租方、甲方）与周口市康城物业服务有限公司（承租房、乙方）签订《房屋租赁合同》。合同主要内容：甲方因筹集购买升禾宽世界门面房的资金向王华良及所拥有的公司借钱，王华良为了确保本次借钱以及以后再借钱的债权安全，特指派乙方与甲方签订房屋租赁合同。甲方将用借王华良的钱购买的川汇区太昊路北侧、大闸路西侧升禾宽世界的一、二层商铺共计76间房出租给乙方经营。一、租赁房屋状况:壹号楼第101-119、201-219号商铺，肆号楼第101-119、201-219号商铺。甲方承诺上述出租的房屋产权没有受到限制，没有设抵押或被查封，也没有租赁给他人，若有虚假，愿意承担一切法律责任。……四、付款方式为：经双方与第三方王华良协商，壹号楼和肆号楼租赁期限为二十年，租金共计伍佰捌拾万元，2016年12月31日前付清，王华良以及所拥有的公司为乙方付款进行担保，如乙方到期未付清本协议的租金，王华良及其所拥有的公司把租房款付清或者从甲方所欠王华良及其所拥有的公司保证义务款中扣除，或者从所欠王华良其他款项中一次性扣除。王华良以及其所拥有的公司也可以提前按上述约定方式提前把房租付清。王华良及其所拥有的公司为乙方向甲方付款或从债权中顶款后，即视为（双方认同）付款日期为本合同的签订日期。……十一、本合同有效期为20年，即从2014年5月12日至2034年5月12日止，甲方应保证乙方的经营期限，在本合同期内，甲方不得干涉乙方的合法经营权，不得收回房屋或转租他人，更不得要求增加总体房租或终止合同。在租赁期间，如因政府对城区重新规划需要对该房屋进行拆迁，以及其他原因导致本合同无法履行时，甲方应按剩余天数将租金退还乙方，同时根据剩余租金数额及剩余天数按同期银行贷款利率支付乙方利息或者赔偿乙方损失。……合同落款处甲方由周口唐隆实业有限公司法定代表人李根签字，并加盖周口唐隆实业有限公司公章，乙方由丁永杰签字并加盖周口市康城物业服务有限公司公章。周口市元坤实业有限公司、河南海宏实业有限公司分别在合同上加盖公章，王华良在合同上签字。原告王华良与被告李根、周口鸿路钢结构有限公司、周口唐诚汽车销售服务有限公司、周口唐隆实业有限公司、周口唐风汽车销售服务有限公司借款合同纠纷一案，周口市川汇区人民法院于2016年6月29日作出（2016）豫1602民初84号民事判决。该民事判决查明以下事实：2015年2月5日李根为经营需要与周口市康城物业服务有限公司签订1000万元借款合同一份，约定借款期限三个月，逾期不还款承担日千分之五违约金。口头约定月利率3%，王华良通过银行向李根实际交付借款970万元，商定扣除一个月利息30万元，李根出具1000万元借条一张。借款到期后李根未还款，王华良于2015年6月15日与李根、鸿路公司、唐诚公司、唐隆公司、唐风签订债务转让合同一份，协议约定由鸿路公司向王华良承担1000万元借款及利息的偿还责任，由李根、唐诚公司、唐隆公司、唐风公司承担连带保证责任，还款期限为2015年12月31日前，保证期限为两年。之后各被告未履行还款和保证责任，且各公司停业，人员下落不明。周口市川汇区人民法院判决周口鸿路钢结构有限公司于判决生效后七日内偿还王华良借款970万元及利息，周口唐诚汽车销售服务有限公司、周口唐隆实业有限公司、周口唐风汽车销售服务有限公司和李根承担连带清偿责任。2016年12月1日周口市康城物业服务有限公司、王华良、周口市元坤实业有限公司、河南海宏实业有限公司出具《顶还租金通知书》内容为“周口唐隆实业有限公司：现通知贵公司用贵公司欠王华良及所拥有公司的到期债务580万元，顶还付周口市康城物业服务有限公司应付贵公司的房屋租金。”经查阅本院（2019）豫1621民监4号民事卷宗：本院于2018年2月13日立案受理原告徐修云与被告周口市康城物业服务有限公司执行异议之诉一案，本院于2018年10月31日作出（2018）豫1621民初637号民事判决：1、不得执行（2017）豫1621执1332号民事裁定书；2、确认徐修云对升禾宽世界4号楼107-119、207-219房拥有合法占有使用权（期限自2014年8月1日至2026年8月1日止）。宣判后周口市康城物业服务有限公司不服提出上诉，2018年12月18日河南省周口市中级人民法院作出（2018）豫16民终5521号民事裁定：1、撤销河南省扶沟县人民法院（2018）豫1621民初637号民事判决；2、本案发回扶沟县人民法院重审。本院于2019年6月25日作出（2019）豫1621民初331号民事裁定：驳回徐修云的起诉。本院（2018）豫1621民初637号民事判决和（2019）豫1621民初331号民事裁定均查明：周口唐隆实业有限公司与周口市金和房地产开发有限公司于2014年4月10日签订一份购房协议书，约定周口唐隆实业有限公司分两批购买周口市金和房地产开发有限公司开发的升禾宽世界商住小区商铺。2014年5月12日与2014年8月15日周口唐隆实业有限公司与周口市金和房地产开发有限公司签订商品房买卖合同（预售），将周口市金和房地产开发有限公司位于周口市××区太××路北侧、××闸路西侧升禾宽世界4号楼一、二层商铺购买，房号分别为106-110、206-210、111-119、211-219。案外人徐修云于2014年5月1日与周口唐隆实业有限公司签订房屋租赁合同一份，周口唐隆实业有限公司将升禾宽世界4号楼107--119、207--219，6号楼101--105、201--205商铺租赁给徐修云，租赁期限为12年，自2014年8月1日至2026年8月1日止。合同约定优惠后总价款为3210000元。本院认为：本案案由为房屋租赁合同纠纷。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。关于涉案的房屋租赁合同的效力问题。1、2014年5月1日周口唐隆实业有限公司与案外人徐修云签订房屋租赁合同后，又于2014年5月12日与周口市康城物业有限公司签订房屋租赁合同，两份房屋租赁合同的租赁期间和部分房屋相互重叠。2、周口市康城物业服务有限公司（乙方）与周口唐隆实业有限公司（甲方）在房屋租赁合同中约定“甲方因筹集购买升禾宽世界门面房的资金向王华良及所拥有的公司借钱，王华良为了确保本次借钱以及以后再借钱的债权安全，特指派乙方与甲方签订了房屋租赁合同。甲方将用借王华良的钱购买的川汇区太昊路北侧、大闸路西侧升禾宽世界的一、二层商铺共计76间房出租给乙方经营，……四、付款方式为：壹号楼和肆号楼租赁期限为二十年，租金共计580万元，2016年12月31日前付清，王华良以及所拥有的公司为乙方付款进行担保，如乙方到期未付清本协议的租金，王华良及其所拥有的公司把租房款付清或者从甲方所欠王华良及其所拥有的公司保证义务款中扣除，或者从所欠王华良其他款项中一次性扣除。”原审中周口市康城物业服务有限公司未提供证据证明在2014年5月12日签订房屋租赁合同之前周口唐隆实业有限公司与王华良及其所拥有的公司之间存在债权债务关系。周口市康城物业服务有限公司仅依据周口市川汇区人民法院（2016）豫1602民初84号民事判决确认的2015年2月5日发生的债权要求冲抵涉案房屋租赁合同的租赁费。周口唐隆实业有限公司与周口市康城物业有限公司在租赁合同中约定的支付租赁费的方式和时间明显不符合房屋租赁合同的交易习惯。综上，周口唐隆实业有限公司在签订涉案房屋租赁合同时明显存在不诚信行为，其真实意思不能确定，存在恶意串通行为，损害了第三人合法权益，该民事法律行为无效。故，周口唐隆实业有限公司与周口市康城物业有限公司签订的房屋租赁合同应属无效合同，对周口市康城物业有限公司请求确认周口唐隆实业有限公司与周口市康城物业有限公司于2014年5月12日签订的房屋租赁合同合法有效的请求，本院不予支持。因涉案房屋租赁合同是无效合同，周口市康城物业有限公司请求确认周口市康城物业服务有限公司已经履行了给付房屋租金的合同义务及要求周口唐隆实业有限公司履行交付租赁房屋的合同义务的诉讼请求，本院不予支持。原审判决结果错误，依法应予撤销。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第二款规定，判决如下：一、撤销扶沟县人民法院（2016）豫1621民初2764号民事判决。二、驳回原审原告周口市康城物业服务有限公司的诉讼请求。原审案件受理费100元，由原审原告周口市康城物业服务有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判长  邢联合审判员  王军荣审判员  陈金霞二〇二〇年六月十六日书记员  李晶萍