福建省龙海市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0681民初417号 原告：王家川，男，1985年12月28日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。 委托诉讼代理人：颜双进，福建友通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：都雯静，福建友通律师事务所实习律师。 被告：周团结，男，1981年8月20日出生，汉族，住河南省沈丘县。 原告王家川与被告周团结房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王家川及其委托诉讼代理人颜双进、都雯静，被告周团结到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王家川向本院提出诉讼请求：1、判令周团结向王家川支付逾期付款违约金156400元（违约金以合同约定的房款总额的20%计算）；2、判令周团结向王家川支付本案律师费6000元;3、本案诉讼费用由周团结承担。事实与理由：2019年7月21日，王家川与周团结以及中介福建鑫诚房地产营销策划有限公司三方签订《房产买卖居间协议书》（合同编号：1328019），约定：王家川将其已购买的坐落于福建省漳州市台商投资区万益城市广场13幢622室房产出售给周团结，建筑面积71.04平方米，房产成交总价为782000元。周团结将购房款分三次支付给王家川，协议签订当日支付20000元首付款，过户当日支付第二笔款项82000元，尾款由周团结向银行申请，直接转入王家川账户。合同第十一条还约定：“甲、乙双方签订本协议后不得中途悔约。否则悔约方除应向守约方承担总房款百分之二十的违约金外，还应赔偿守约方含中介费用、装修损失、房屋使用费、房屋差价损失等实际损失和收益损失，以及由此引发的诉讼费和律师费等”。第十二条约定：“若乙方不能按期向甲方付清购房款或者甲方不能按期向乙方交付房产，违约方应向对方承担总房款每日0.05%的违约金。逾期达十五日的，对方有权解除合同并按照上一条的约定追究违约方的违约责任”。第十三条约定：“甲、乙双方保证备齐资料于2019年9月6日前，前往房管局办理交易登记手续和签订房管局提供的《漳州市房地产买卖合同》；否则每逾期一日应向对方承担总房款每日0.05%的违约金”。第十七条约定：“甲乙双方在履行本协议过程中发生争议，应协商解决，协商不成的，任何一方可向房屋所在地有管辖权的人民法院起诉”。2019年9月5日，王家川、周团结双方在办理过户前又签订了一份《房产买卖协议》作为前述《房产买卖居间协议书》的补充协议。该协议第三条约定：“丙方（即中介方）承诺在办理过户当日起六十日内走完按揭流程并放款至甲方的账户。若超过壹拾五日未补齐尾款和违约金则视为违约，买方应按合同约定违约条例支付总房款20%给卖方”。协议签订后，王家川、周团结即依约办理了房屋过户手续，周团结亦于当日向王家川支付了第二笔购房款112000元。按照协议约定，周团结应在2019年11月5日（即过户之日起60日内）前向王家川支付剩余购房款，但房屋过户之日起七十五日后（即过户之日起满六十日后再超过十五日），周团结仍未向王家川支付尾款及逾期六十日未满七十五日的0.05%/日的违约金，王家川多次向中介及周团结催促付款事宜均未果。直至2019年12月11日，王家川才收到合同约定的剩余房款，且并未收到周团结应支付的0.05%/日的违约金，亦未收到总房款20%的违约金。综上，王家川认为，周团结未按时支付房屋尾款及违约金的行为已经构成违约，特提起诉讼，请求法院依法裁判。 周团结辩称，周团结在合同履行过程中没有存在违约情况。2019年9月5日补充签订的《房产买卖协议》，名义上“甲方”为买方，实际上所处的法律地位和所起的作用只是丙方（真正的买方）和乙方（卖家）之间买卖的居间介绍，而丙方（买家）在本合同中尚未签字，也就是说还未对本合约所约定的权利和义务进行协商、合意，而且丙方承诺的内容让周团结承担责任也是不合理的，申请贷款手续都是按照银行的流程去办理的，银行放款不是周团结能左右的。因此，该合同尚未成立，也是无效的。为此，请求驳回原告的起诉。 本院经审理认定事实如下：2019年7月21日，王家川作为甲方与周团结作为乙方、漳州台商投资区角美鑫诚中天房屋中介服务部（下称鑫诚房屋中介）作为丙方，三方签订《房产买卖居间协议书》（合同编号：1328019）一份，约定：王家川将其已购买的坐落于福建省漳州市台商投资区万益城市广场13幢622室房产出售给周团结，涉案房产建筑面积为71.04平方米，房产成交总价为782000元。周团结须将购房款分三次支付给王家川，协议签订当日支付20000元首付款（定金），过户当日支付第二笔款项82000元，尾款680000元由周团结向银行申请贷款，直接转入王家川账户。合同第十一条还约定：“甲、乙双方签订本协议后不得中途悔约。否则悔约方除应向守约方承担总房款百分之二十的违约金外，还应赔偿守约方含中介费用、装修损失、房屋使用费、房屋差价损失等实际损失和收益损失，以及由此引发的诉讼费和律师费等”；第十二条约定：“若乙方不能按期向甲方付清购房款或者甲方不能按期向乙方交付房产，违约方应向对方承担总房款每日0.05%的违约金。逾期达十五日的，对方有权解除合同并按照上一条的约定追究违约方的违约责任”；第十三条约定：“甲、乙双方保证备齐资料于2019年9月6日前，前往房管局办理交易登记手续和签订房管局提供的《漳州市房地产买卖合同》；否则每逾期一日应向对方承担总房款每日0.05%的违约金”，等。 合同签订后，周团结按约支付王家川首付款20000元。2019年9月5日，双方按约前往房管局办理交易登记手续（过户），在办理过户前双方签订了一份《房产买卖协议》作为前述《房产买卖居间协议书》的补充协议，约定“第一、周团结指定过户给第三人，若因为第三方夫妻征信造成无法批贷则由周团结负责承担。第二、若银行批贷金额不足，则周团结需在银行放款贰日内将不足部分转给甲方指定账户，否则超期每日按万分之伍支付违约金。第三，丙方承诺在办理过户当日起陆拾日内走完按揭流程并放款至甲方的收款账户。若超出壹拾伍日未补齐尾款和违约金则视为违约，买方按合同约定违约条例支付总房款20%给卖方”。但丙方即鑫诚房屋中介并未在该补充协议上签字或盖章确认。办理房屋权属过户手续后，周团结支付王家川房款112000元（比约定多付30000元），双方又前往建设银行办理银行按揭手续，当天即将手续办理完整。2019年12月11日，银行将650000元足额发放至王家川的收款账户，至此，合同已经全部履行完毕。银行审批按揭手续及放款期间，王家川因购买新房资金需要于2019年12月11日向周团结及鑫诚房屋中介催促支付房款。 以上事实有2019年7月21日《房产买卖居间协议书》、2019年9月5日《房产买卖协议》、《微信聊天记录》、建发玺樾《房源确认单》、《民事案件委托代理合同》、律师费发票，龙海市公证处公证书、《个人购房抵押(保证)借款合同》、银行交易记录、微信聊天记录、《不动产权证书》，以及双方当事人在庭审中的陈述为据，本院予以确认。 本院认为，本案争议的焦点是2019年9月5日《房产买卖协议》是否有效及周团结在合同履行中是否存在违约的问题。该协议约定共三个条款：第一、周团结指定过户给第三人，若因为第三方夫妻征信造成无法批贷则由周团结负责承担；第二、若银行批贷金额不足，则周团结需在银行放款贰日内将不足部分转给甲方指定账户，否则超期每日按万分之伍支付违约金；第三，丙方承诺在办理过户当日起陆拾日内走完按揭流程并放款至甲方的收款账户。若超出壹拾伍日未补齐尾款和违约金则视为违约，买方按合同约定违约条例支付总房款20%给卖方。第一、第二条款约定涉及的是关于王家川、周团结合同履行中的问题；第三条款约定涉及的是王家川（甲方）、周团结（买方）及鑫诚房屋中介（丙方）三方合同履行中的问题。第三条款关于银行放款时间的约定不符合客观现实，银行放款系根据本系统制定的审批流程通过后发放，银行审批时间长短、放款时间快慢，并不因贷款人主观意志所能确定，周团结对此辩称，符合客观事实，可以采信；再者，该条款的承诺方鑫诚房屋中介并未在该协议上签字或盖章，承诺未生效，该合同条款不成立。故《房产买卖协议》的第三条款系无效条款，对鑫诚房屋中介及周团结不产生法律约束力。但该条款的无效不影响其他条款的有效性。 《房产买卖居间协议书》及《房产买卖协议》第一、第二条款约定，系合同各方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对合同当事人具有法律约束力。合同已经履行完毕，王家川未能举证证明周团结在合同履行中存在逾期或未足额付款、未按要求提交交易资料或完整贷款手续等违约行为，应当承担举证不能的法律后果，其请求周团结支付逾期付款违约金156400元及支付本案律师费6000元，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二十五条、第三十二条、第四十四条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 驳回王家川的诉讼请求。 案件受理费3548元，减半收取计1774元，由王家川负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数加上四份提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  陈伟雄 二〇二〇年六月十二日 书记员  陈艺娟 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。