江苏省张家港市人民法院执 行 裁 定 书(2020)苏0582执异92号案外人：颉俊珍，女，1983年4月16日生，汉族，住苏州市相城区。原告：张家港市永盛建材有限公司，统一社会信用代码91320582757315194N，住所地张家港市乐余镇兆丰。法定代表人：金德刚。被告：苏州市澄湖混凝土有限公司，统一社会信用代码91320507560339125B，住所地苏州市相城区太平街道兴太路。法定代表人：王国强。被告：王国强，男，1963年3月23日生，汉族，住所地苏州市相城区。本院在审理张家港市永盛建材有限公司（以下简称永盛公司）与苏州市澄湖混凝土有限公司（以下简称澄湖公司）、王国强民间借贷纠纷案件过程中，案外人颉俊珍提出书面异议。本院于2020年6月19日立案后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。经审查查明，2019年4月1日，本院对原告永盛公司诉被告澄湖公司、王国强民间借贷纠纷一案出具（2019）苏0582民初3422号民事调解书，确认：一、被告澄湖公司确认截止2019年4月1日尚结欠原告永盛公司货款及运输款917万元及利息91.7万元（自2018年10月1日-2019年3月31日）及原告永盛公司为实现债权产生律师费损失151305元。二、案件受理费减半收取41615元、保全费5000元，合计46615元，由被告澄湖公司负担。三、上述第一、第二项之款项，原告永盛公司同意减让部分律师费及利息，由被告澄湖公司于2019年12月30日前支付货款及运输款本金390万元，于2020年6月30日、2020年12月30日、2021年6月30日、2021年12月30日、2022年6月30日前各支付105万元，剩余货款及运输款本金2万元于2022年12月30日前支付；被告澄湖公司并应于2022年12月30日前支付100万元（含案件受理费、保全费、律师费、截止2019年3月31日的利息）。四、被告王国强对被告澄湖公司本案债务承担连带清偿责任。五、如被告澄湖公司、王国强未能按期足额支付上述款项，原告永盛公司有权就货款及运输款本金917万元及利息（截止2019年3月31日的利息为91.7万元、自2019年4月1日起至实际给付之日止按年利率12%计算）、案件受理费41615元、保全费5000元、律师费151305元之和扣除被告澄湖公司、王国强自签订本协议之日起已履行部分申请法院强制执行。六、上述协议履行完毕，双方就本案再无其他纠葛。同日，本院对原告永盛公司诉被告澄湖公司、王国强民间借贷纠纷一案出具（2019）苏0582民初3423号民事调解书，确认：一、被告澄湖公司确认截止2019年4月1日尚结欠原告永盛公司借款本金360万元及利息84.4万元（自2018年6月1日-2019年3月31日）及原告永盛公司为实现债权产生律师费损失88000元。二、原告永盛公司同意被告澄湖公司于2019年4月30日前归还本金100万元、于2019年12月30日前归还本金260万元。如按期支付，原告永盛公司自愿放弃利息及律师费损失。三、案件受理费减半收取21528元、保全费5000元，合计26528元，由原告永盛公司负担。四、被告王国强对被告永盛公司的本案债务承担连带清偿责任。五、如被告澄湖公司、王国强未能按期足额支付上述款项，原告永盛公司有权就借款本金360万元及利息（截止2019年3月31日的利息为84.4万元、自2019年4月1日起至实际给付之日止按年利率12%计算）、案件受理费21528元、保全费5000元、律师费88000元之和扣除被告澄湖公司、王国强自签订本协议之日起已履行部分申请法院强制执行。六、上述协议履行完毕，双方就本案再无其他纠葛。2019年3月25日，本院根据永盛公司的申请，作出（2019）苏0582民初3422号民事裁定：冻结被申请人澄湖公司、王国强的银行存款1100万元或查封、扣押其相应价值的财产；作出（2019）苏0582民初3423号民事裁定：冻结被申请人澄湖公司、王国强的银行存款500万元或查封、扣押其相应价值的财产。2019年3月27日，本院依据上述两份民事裁定书及协助执行通知书，查封了王国强名下位于苏州市相城区太平街道××号的房产[权证号：苏（2017）苏州市不动产权第7027949号]。案外人颉俊珍提出异议称，案外人与王国强在2017年2月13日签署房屋买卖合同，案外人购买王国强名下相城区太平街道太东路41号商铺，总价946380元，合同约定2年内付清房款，并在付清房款后3个月内办理过户。王国强于当日向案外人交了钥匙，后案外人换锁并于当月开始装修，于2017年7月装修完毕并开始经营茶叶、烟酒、燕窝、螃蟹等生意至今。案外人向王国强支付了460500元，王国强出具收据；后王国强向案外人购买茶叶30斤计19500元、购买燕窝400克计10000元、购买西凤酒8年和16年各10箱共计33000元，该部分货款总计62500元抵消付款62500元；另案外人为王国强销售混凝土的提成10000元抵消房款10000元，该等款项王国强均出具了相关凭证。抵消后剩余房款为413380元。因姚华欠案外人烟、酒、螃蟹、茶叶货款共计498800元，而王国强欠姚华工程款733482元，案外人与姚华、王国强三人商议并签署了结算确认书，约定案外人剩余房屋尾款413380元与王国强结欠姚华的工程款中同金额抵消，抵消后案外人结清王国强全部房款，姚华与案外人、姚华与王国强之间欠款相应减少并自行结算。案外人已结清全部房款，并自2017年2月已经占有使用，按照约定的过户时间办证时才得知房产被保全，未办产证非因案外人原因所致。为此，案外人依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，请求解除对苏州市相城区太平街道××号商铺的查封。原告永盛公司辩称，1、异议人与王国强之间是否存在买卖合同关系无法确认，不能仅就异议人提供的房屋买卖合同、收据等来确认双方存在真实的买卖合同关系。异议人提供的已付购房款凭证，大部分无相关银行流水印证，且部分系与案外人之间的债务，真实性、关联性均存疑，且不符合常理。2、即使房屋买卖合同真实，也系异议人自身原因未办理过户。异议人提供的房屋买卖合同、收据显示，王国强于2018年9月30日已收到全部房款，符合过户条件，根据房屋买卖合同约定，付清房款后三个月内办理过户手续，但直至首封法院2019年2月20日查封案涉房屋时，仍未过户。3、异议人、系异议书事实与理由部分第三段中所述“姚华”的妻子，存在恶意串通逃避执行、损害其他债权人的可能。综上，异议人提出的异议请求没有事实和法律依据，应予驳回。另查明，2017年2月13日，王国强、王梅珍作为甲方，颉俊珍作为乙方，双方签订《房屋买卖合同》一份，约定甲方将其所有位于苏州市相城区太平街道××号门面房出售给乙方；房屋建筑面积为44.42平方米，房屋总价为946380元；购房款支付方式为：预付20万元，甲方交房钥匙，提供房产证、水电证各项手续，其余房款在24个月内分期付清，付清购房款后，三个月内办理房产过户手续；合同另约定了其他事项。该合同甲方处有王国强、王梅珍签字，乙方处有颉俊珍签字。合同签订当日，颉俊珍向王国强转账支付20万元，王国强出具收条的同时，将涉案房屋交付给颉俊珍。颉俊珍收房后，即对房屋进行了装修，并以案涉房屋为经营场所于2017年8月10日注册成立相城区太平香满庭茶叶商行，使用案涉房屋至今。2018年2月12日，颉俊珍向王国强转账支付10万元，并交付承兑汇票10万元，王国强于同年2月15日出具了收到房款20万元的收条；2018年5月2日，颉俊珍向王国强转账支付60500元，另以王国强在其处购买的茶叶、燕窝等抵款39500元，王国强于同日出具收到10万元的收条；2018年9月3日，王国强以在颉俊珍处购买的白酒抵扣房款33000元；2018年9月30日，因姚华结欠颉俊珍货款，王国强欠姚华工程款，颉俊珍结欠王国强购房款，故王国强、颉俊珍与姚华三人经协商签署确认书一份，确认颉俊珍尚欠王国强413380元购房款，该款在王国强结欠姚华的工程款中扣除。至此，颉俊珍已全额付清房款，王国强于同日出具收条，载明收到颉俊珍购买的案涉房屋全部房款946380元。位于苏州市相城区太平街道××号不动产于2016年10月17日登记至王国强、王梅珍名下，房屋建筑面积为44.42平方米，不动产权证号为苏（2016）苏州市不动产权第7027949号。2019年1月17日，江苏省苏州市相城区人民法院首次查封案涉房屋，颉俊珍向江苏省苏州市相城区人民法院提出执行异议，该院于2020年2月17日作出（2020）苏0507执异8号执行裁定，解除对案涉房屋的查封。2019年2月26日，江苏省南京市高淳区人民法院轮候查封案涉房屋，本院2019年3月27日的查封系第二次轮候查封。颉俊珍向江苏省南京市高淳区人民法院提出执行异议，该院于2020年5月22日作出（2020）苏0118执异10号执行裁定，解除对案涉房屋的查封。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据上述规定，案外人在购买不动产未办理过户登记的情况下，虽然不能依据《中华人民共和国物权法》规定取得物权，但只要符合相关情形，仍享有排除执行的民事权利。本案中，颉俊珍在本院查封之前与王国强、王梅珍签订了《房屋买卖合同》，实际占有涉案房屋至今，已按照合同约定付清房款946380元，未办理过户登记非其自身原因，故其作为买受人对不动产享有的物权期待权可以排除对该不动产的执行。综上，颉俊珍提出的异议请求，合法有据，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：解除本院对位于苏州市相城区太平街道太东路41号不动产的查封。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  陈晓红审判员  刘运义审判员  缪春霞二〇二〇年六月二十三日书记员  戴 燕