湖南省汉寿县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0722民初1074号原告：汉寿县泰鑫贸易有限公司，住所地湖南省汉寿县龙阳街道新街社区龙池书香一品二期七栋112-113号。法定代表人：陈志，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴文化，湖南辰龙律师事务所律师。被告：李光明，男，1966年9月4日出生，汉族，住湖南省汉寿县。委托诉讼代理人：李泽民，汉寿县正义法律服务所法律工作者。被告：李海军，男，1976年2月29日出生，汉族，住湖南省汉寿县。原告汉寿县泰鑫贸易有限公司（以下简称泰鑫公司）与被告李光明、李海军排除妨害纠纷一案，本院于2020年4月23日立案后，依法适用简易程序，分别于2020年5月14日、2020年6月12日公开开庭进行了审理。原告泰鑫公司的委托诉讼代理人吴文化、被告李光明及其委托诉讼代理人李泽民、被告李海军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。泰鑫公司向本院提出诉讼请求：1.要求李光明、李海军停止对泰鑫公司湘（2017）汉寿县不动产第××号不动产证所涉不动产财产的非法侵占，排除妨碍，立即从所非法侵占的不动产场地搬离；2.要求李光明、李海军赔偿泰鑫公司截至2020年4月23日的租金损失36800元及按年租金36800元的标准赔偿自2020年4月24日起至完全搬离之日止的租金损失。事实与理由：2017年8月10日，泰鑫公司与湖南汉寿农村商业银行股份有限公司（以下简称汉寿农商行）及汉寿县光明纺织有限公司（以下简称光明纺织公司）签订《资产转让协议书》，受让原光明纺织公司所属并已抵偿给汉寿农商行的位于汉寿县宗土地使用权及该宗土地上的所有建筑物、构造物、林木。2017年9月30日，泰鑫公司受让的上述不动产完成不动产变更登记。2018年5月15日、2019年11月11日，泰鑫公司两次在受让不动产场所张贴公告，督促光明纺织公司及其驻厂员工和原承租户搬离。2019年4月28日，李光明将泰鑫公司受让的部分不动产出租给李海军并收取租金，严重侵害了泰鑫公司的合法权益。李光明辩称，1.由李光明签名与李海军签订的租赁合同应认定是光明纺织公司的行为，李光明只是作为法人代表在租赁合同上签名，故李光明不是本案的适格被告；2.光明纺织公司与李海军签订的《厂房租赁合同》发生在光明纺织公司与汉寿农商行诉讼纠纷期间和转让房屋实际交付前，根据买卖不破租赁原则，光明纺织公司与李海军签订的《厂房租赁合同》合法有效，应当继续履行；3.汉寿农商行自签订《资产转让协议书》后，一直未与光明纺织公司及李豹、李龙、刘桂勋等人办理贷款本息清偿手续，故光明纺织公司与汉寿农商行的借贷关系仍然存在，《资产转让协议书》并未实际生效，光明纺织公司有权不履行转让资产交付义务；4.没有完成交付的房屋产权没有发生转移，故光明纺织公司与李海军签订的《厂房租赁合同》属于企业正常经营，泰鑫公司主张租金损失没有事实和法律依据。李海军辩称，其答辩意见与李光明一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据［泰鑫公司提交的《资产转让协议书》、湘（2017）汉寿县不动产权第××号不动产权证、本院（2018）湘0722民初1102号民事判决书、常德市中级人民法院（2019）湘07民终467号民事判决书、李海军提交的营业执照复印件］，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据，本院认证如下：1.泰鑫公司提交的2018年5月15日、2019年11月11日的公告与其所提交的除租赁合同外的照片能够相互印证，本院予以采信。2.李海军提交的《厂房租赁合同》与泰鑫公司提交的《厂房租赁合同》的照片，李海军提交的合同尾部甲方除李光明签字外还加盖了光明纺织公司的财务章，并由李海军之妻添加了日期，泰鑫公司提交的合同照片无原件进行核对，除此之外两份合同的内容完全一致，能够证明李海军租赁原光明纺织公司部分厂房的事实，结合各方当事人的陈述，本院对两份合同均部分予以采信。3.李海军提交的租金与押金收据系与原件核对无异的复印件，与银行转账记录相互印证，能够证明光明纺织公司收取李海军租金、押金的事实，本院予以采信。4.李光明提交的《资产转让协议书》与《资产抵偿协议书》，各方当事人对其真实性、合法性不持异议，但无法达到李光明的证明目的，故本院对该组证据部分予以采信。根据当事人的陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月12日，汉寿农商行作为甲方、光明纺织公司作为乙方，李豹、李龙、刘桂勋作为丙方签订《资产抵偿协议书》，约定乙方自愿以其所有的位于汉寿县（原光明纺织公司）的一宗土地使用权及该宗土地上的所有建筑物、构造物、林木作价4143782元抵偿李豹、李龙、刘桂勋所欠甲方贷款本息4143782元。2017年8月10日，汉寿农商行、光明纺织公司作为出让方与受让方泰鑫公司签订《资产转让协议书》，约定：将光明纺织公司位于汉寿县宗土地使用权及该宗土地上的所有建筑物、构造物、林木转让给泰鑫公司；总转让价款为3730000元，协议签订后十五个工作日内，由泰鑫公司将款汇入汉寿农商行指定账户；协议签订起付款后十个工作日内，光明纺织公司与泰鑫公司现场进行转让资产盘点、交付，资产形态以现状为准，并在资产交接清单上签字确认，汉寿农商行、光明纺织公司、泰鑫公司三方共同到不动产登记中心等相关部门办理转让资产的过户登记手续，将转让资产中的不动产过户登记到泰鑫公司名下，因过户所花税费由泰鑫公司承担；在抵偿资产过户登记在泰鑫公司名下后，汉寿农商行一次性补偿光明纺织公司200000元。2017年9月30日，泰鑫公司取得了上述转让资产中除8间办公用房之外原已办理了房产证的9栋工业用房及宗地面积为23325㎡的国有建设用地使用权的湘（2017）汉寿县不动产权第××号不动产权证。2018年5月14日，光明纺织公司诉至本院以显失公平为由请求撤销光明纺织公司与汉寿农商行签订的《资产抵偿协议书》和光明纺织公司与汉寿农商行、泰鑫公司签订的《资产转让协议书》。本院作出（2018）湘0722民初1102号民事判决书驳回光明纺织公司的诉讼请求，光明纺织公司不服上诉后，常德市中级人民法院于2019年5月27日作出（2019）湘07民终467号民事判决书驳回上诉，维持原判。2019年7月10日前数日，李光明与杨政军、李海军签订《厂房租赁合同》，约定将位于汉寿县（原光明纺织厂内）1100平方米的房屋租赁给杨政军与李海军用于生产包装纸箱使用，租赁期自2019年9月18日至2024年9月17日。2019年7月10日，李海军按照李光明的指示通过其妻夏丽清的账户将房屋租金36800元及押金5000元汇入李光明之子李龙的银行账户。同日，李光明就租金与押金分别出具收据并加盖了光明纺织公司的行政章。之后，李光明在李海军持有的合同上加盖光明纺织公司财务章，夏丽清在合同尾部添加日期2019年7月10日。泰鑫公司与光明纺织公司至本案开庭时未就转让资产进行实物清点、交付。2018年5月15日、2019年11月11日，泰鑫公司两次在原光明纺织公司厂区张贴公告，限光明纺织公司及公司内各承租户、驻厂人员在一定期限内搬离或办理续租事宜。本院认为，我国实行不动产物权登记制度，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。泰鑫贸易公司通过买卖、办理不动产登记变更手续，在2017年9月30日已经依法取得了本案诉争房屋的所有权。李光明、李海军关于光明纺织公司未实际交付涉案房地产，泰鑫公司未取得涉案不动产的抗辩不成立。李光明系光明纺织公司的法定代表人，其出租给李海军的厂房系原属于光明纺织公司的财产，其与李海军签订《厂房租赁合同》后加盖了光明纺织公司的财务章，并在出具的租金及押金收据上亦加盖光明纺织公司的行政章，故对李光明关于其在租赁合同上签字的行为系职务行为，其不是本案适格被告的辩解意见予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，“买卖不破租赁”是指租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，本案中，李光明与李海军签订合同时，涉案房屋的所有权已转移给泰鑫公司，光明纺织公司与汉寿农商行及泰鑫公司之间的合同纠纷案件也由常德市中级人民法院于2019年5月27日作出审判决。李光明与李海军关于双方签订的《厂房租赁合同》是在光明纺织公司与汉寿农商行诉讼纠纷期间和转让房屋实际交付前，该合同有效应继续履行的辩解意见不成立，本案不适用“买卖不破租赁”原则。李海军与光明纺织公司如因租赁合同不能继续履行产生纠纷，可另行主张。根据《中华人民共和国物权法》第三十五条的规定，妨害不动产或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险，泰鑫贸易公司作为诉争房屋的所有权人主张侵权人排除妨害，符合法律规定，光明纺织公司将其无所有权的房屋出租给李海军并收取其租金，侵害了泰鑫公司的所有权及收益权。根据《中华人民共和国民法总则》第六十一条第二款，法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受，李光明以法定代表人名义与李海军签订租赁合同对泰鑫公司的物权造成妨害的后果应由光明纺织公司承担，故本院对泰鑫公司要求李光明停止非法侵占、排除妨害、赔偿租金损失的请求不予支持。李海军在与李光明签订租赁合同时，李光明仅告知其厂房抵押给汉寿农商行的情况，且厂房仍由原光明纺织公司门卫在看护，其基于合同占有使用涉案房屋系善意，但其在泰鑫公司告知其产权变动情况、张贴公告之后，仍不搬离或与泰鑫公司协商处理租赁事宜，对泰鑫公司行使物权造成妨害。李海军按照合同约定缴纳租金与押金后占用泰鑫公司涉案房屋，因租金已由光明纺织公司收取，其不应承担赔偿泰鑫公司租金损失的责任，但应搬离涉案房屋。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条第一款、第十四条、第三十五条、第三十七条、第三十九条，《中华人民共和国民法总则》第六十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、限李海军于本判决书生效之日起十日内搬离汉寿县泰鑫贸易有限公司所有的位于汉寿县，并将该厂房返还给汉寿县泰鑫贸易有限公司；二、驳回汉寿县泰鑫贸易有限公司的其他诉讼请求。案件受理费720元，减半收取计360元，由汉寿县泰鑫贸易有限公司负担310元，李海军负担50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审判员  丁涛二〇二〇年六月三十日法官助理汪宇书记员郑天政附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《中华人民共和国民法总则》第六十一条依照法律或者法人章程的规定，代表法人从事民事活动的负责人，为法人的法定代表人。法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。法人章程或者法人权力机构对法定代表人代表权的限制，不得对抗善意相对人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。