湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终1967号上诉人（原审原告、反诉被告）：湖南富兴置业发展有限公司，住所地湖南省长沙市开福区蔡锷北路411号金地大厦4层整层。法定代表人：许海，系公司总经理。委托诉讼代理人：倪朝沐，男，汉族，1989年4月28日出生，住湖南省平江县天岳经济开发区，该公司员工。上诉人（原审被告、反诉原告）：倪琪，女，汉族，1987年3月24日出生，住湖南省桃源县。委托诉讼代理人：唐军，北京中银（长沙）律师事务所律师。上诉人湖南富兴置业发展有限公司（以下简称富兴公司）与上诉人倪琪房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2019）湘0105民初8221号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。富兴公司上诉请求：1、撤销一审民事判决书，依法改判支持富兴公司的全部诉讼请求；2、依法判决一、二审全部诉讼费用由倪琪承担。事实与理由：一、一审法院未依据认定的事实作出判决、部分事实认定不清或未予认定，导致判决结果显失公平。既然一审法院已认定《租赁合同》合法有效，因倪琪的违约导致《租赁合同》被解除，倪琪就应当按照《租赁合同》的约定承担违约责任。二、一审法院部分事实认定不清或未予认定，履约保证金的认定不清，补交减免的费用不予认定，支付合同终止当月租金标准的3倍作为违约金未予认定。三、不论是合同约定还是事实发生，对富兴公司受到的损失倪琪均应按《租赁合同》的约定承担相应的违约责任。《租赁合同》明确约定了倪琪应承担的违约责任，富兴公司受到的损失较大，直接损失就超过11万元。四、同类案件的审理应保持判决结果的一致性。倪琪辩称：一、倪琪与富兴公司及湖南富兴商业管理有限公司签订的《租赁合同》是富兴公司提供的格式合同，其中有大量加重倪琪责任的条款，不应被采纳。1、根据商业惯例，任何新开业的商场开始一年的租金都是比后几年要低，案涉商场也是新开业的商场，双方当时协商的首年租金就是《租赁合同》中所谓的折后租金，并没有打折的概念。同时经营性租赁按惯例都是有装修免租期的，而《租赁合同》约定如因承租人原因导致合同提前终止的，还需补交装修期优惠和减免的全部租金，这属于变相增加违约金。2、《租赁合同》约定缴纳高额的履约保证金，同时约定履行保证金可抵扣租金等费用，但《租赁合同》又约定逾期支付租金超过15日（履约保证金足以抵扣15日的租金有余）出租人有权解除合同，且约定出租人解除合同既可以没收履约保证金又可以要求承租人支付月租金3倍的违约金，这明显是排除承租方的主要权利，加重了承租方的责任。3、因此，《租赁合同》中约定的没收履约保证金、补交装修期优惠和减免的全部租金以及承担月租金3倍的违约金本质上均属于违约金性质，一审以违约金过高为由酌情判决倪琪承担10000元的违约金，同时富兴公司返还相应的履约保证金在逻辑上是没有问题的。但是，本案《租赁合同》无法履行的原因并非倪琪违约行为造成的，而是富兴公司擅自将商铺出租给他人导致的，倪琪不应承担合同终止的违约责任，具体事实和理由见倪琪的上诉状。二、富兴公司主张本案应按照其他同类案件的结果进行裁判缺乏事实和法律依据。首先，案例在案件审理中只能作为参考，并不能作为判决依据；其次，每个案件的具体情况都不同，不能一概而论，富兴公司提交的判决书中所涉及的案例判决认定合同终止的原因是倪琪方单方解除合同，与本案不同。另外，富兴公司在2019年6月底7月初就已经将案涉商铺出租给他人。综上，富兴公司的上诉理由不能成立，请二审法院依法驳回富兴公司的上诉请求。倪琪上诉请求：1、撤销一审民事判决第一项、第二项、第六项；2、改判倪琪向富兴公司支付租金11253元；3、改判富兴公司向倪琪返还装修保证金5000元；4、改判富兴公司赔偿倪琪损失115350元；5、本案诉讼费由富兴公司承担。事实与理由：一、一审判决认定双方签订的租赁合同于富兴公司邮寄合同解除通知之日（2019年6月22日）解除及由倪琪承担合同终止的违约责任系认定事实和适用法律错误。根据合同法的有关规定，一方解除合同的，解除合同的通知到达对方时解除。本案双方签订的合同约定了通知送达地址，但富兴公司并未按照合同指定的地址送达，事实上倪琪也并未收到解除合同通知。此外，富兴公司一审诉讼请求第一项就是解除合同，说明双方的合同并未解除。因此，一审判决认定租赁合同于2019年6月22日解除没有事实和法律依据。本案租赁合同终止的原因系富兴公司未经倪琪同意将涉案商铺出租给他人，应当由富兴公司承担合同终止的违约责任。二、一审判决以倪琪未提交证据证明支付了装修保证金为由不予支持返还5000元装修保证金系认定事实错误。一审中，倪琪提交了2017年6月28日向交易机构为“长沙市富兴家用电器销售”微信支付7783元的交易流水，同时结合商业惯例，装修保证金是每个商场装修时都必须缴纳的，倪琪认为其提交的证据足以证明缴纳了5000元的装修保证金，该保证金富兴公司应当予以返还。三、一审支持富兴公司要求支付商业管理费的诉讼请求系适用法律错误。商业管理费系倪琪与湖南富兴商业管理有限公司签订的商业管理服务合同所约定的，根据合同相对性原则，富兴公司无权主张商业管理费，且湖南富兴商业管理有限公司并未提供商业管理服务，倪琪有权拒绝支付商业管理费。富兴公司辩称，答辩意见同上诉状一致。富兴公司向一审法院提出诉讼请求：一、依法解除富兴公司、倪琪签订的《租赁合同》及附属的《商业管理服务合同》；二、依法判处倪琪支付拖欠的租金、商管费、物业费人民币13780元及迟延履行违约金人民币1171.3元(暂计算至2019年6月13日);三、依法判处倪琪支付经营期减免费用人民币55562元;四、依法判处倪琪支付违约金人民币58830元；五、倪琪承担本案的全部诉讼费用。倪琪向一审法院提出反诉请求：一、判令富兴公司返还倪琪保证金65880元；二、判令富兴公司赔偿倪琪损失115350元；三、本案诉讼费由富兴公司承担。一审法院认定事实：2016年12月26日，富兴公司（甲方）与倪琪（乙方）签订《租赁合同》,约定乙方承租甲方位于长沙市开福区富兴世界金融中心购物中心二层L214号商铺,面积106平方米，作为女装销售使用,经营品牌为黛兰姿(D.Lissome),租期自计租日起计36个月,乙方自计租日起向甲方交纳该商铺租金，租金按每三个月作为一个租金交纳周期，乙方应当在上个租金交纳周期最后一个月20日前向甲方一次性足额支付下个租金交纳周期租金。预先交纳,并约定在倪琪延迟交纳租金及其他费用超过15日的,富兴公司有权单方解除合同。乙方同意接受甲方指定的商业管理公司作为本商铺所在购物中心的商业管理运营主体提供的服务，并承担相应商业管理运营服务费用、物业管理服务费。乙方延迟交纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方或管理公司支付相当于欠费金额l%的延迟履行违约金；延迟超过15日，甲方有权单方解除合同。本合同签署五个工作日内，乙方应当向甲方支付50880元履约保证金，租赁期内，乙方未履行合同各项付款义务时，甲方或管理公司有权从履约保证金或物业管理费保证金中相应扣除乙方欠付的租金、物业服务费或其他各项费用。保证金被扣除的，乙方应在7日内补足，否则甲方或管理公司有权从乙方下期应缴租金中优先充抵应补足的保证金；甲方或管理公司扣除乙方欠付的租金或物业服务费等并不免除乙方应承担的相应违约责任。因乙方违约而提前终止的，甲方有权没收本合同项下之履约保证金。本合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金。如违约支付的违约金不足以补偿守约方实际损失的（直接经济损失），则违约方应予以补足，并按月租金标准补交装修期优惠和减免的全部租金。乙方延迟交纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方或管理公司支付相当于欠费金额1%的延迟履行违约金，延迟超过15日，甲方有权单方解除合同。乙方应当在合同终止后7日内按“来装去丢”原则将该商铺交还甲方，乙方自交还期届满之日起10日后，仍未将该商铺交还给甲方的，甲方或管理公司有权直接将乙方在该商铺内的物品及设备设施转移至他处存放，并将该商铺清理收回使用，此期间发生的乙方物品的存放费用以及因此造成的乙方损失由乙方自行承担，甲方不对此承担任何赔偿或补偿责任。合同同时约定乙方应在开业日前支付10000元作为其销售商品或提供服务的质量保证金。2016年12月26日《租赁合同》中所提管理公司，系指富兴公司下设子公司湖南富兴商业管理有限公司，双方在合同中确认该管理公司系接受富兴公司委托，对包括涉案商铺在内的购物中心提供统一物业管理服务、实施商业运营管理。倪琪与该管理公司签订有商业管理服务合同，约定了商业服务管理费用收取事项。2016年12月26日《租赁合同》中约定，商业管理服务合同为《租赁合同》的附属合同，其履行期限与《租赁合同》一致。在本案审理中，湖南富兴商业管理有限公司向一审法院出函，陈述以上情况，并委托富兴公司收取商业服务管理费用（商管费）。合同签订后，倪琪按约交纳50880元履约保证金及10000元质量保证金，并进场装修、经营，至2019年5月，双方均按约履行合同。2019年6月13日，因经营困难，倪琪在未通知富兴公司情况下，关门闭店。庭审中双方确认闭店前倪琪尚欠13天的租金、商管费、物业费合计13780元。涉案商铺现已由富兴公司另行租赁他人使用。后经富兴公司催要，倪琪未按时支付拖欠的租金等费用，2019年6月22日富兴公司向倪琪送达《合同解除函》。因双方对50880元履约保证金的冲抵及倪琪的违约责任承担产生争议，产生纠纷，引发本案诉讼。反诉原告倪琪反诉请求中65880元保证金，包含前述50880元履约保证金及10000元质量保证金，另主张的5000元装修保证金未提交证据予以佐证。一审法院认为，一、本案双方签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。倪琪未按约履行合同，系引起本案纠纷的主要原因，应承担相应的违约责任。二、2019年6月13日，倪琪关门闭店，富兴公司经催促无果后将涉案商铺另租他人。富兴公司与倪琪之间的《租赁合同》实际已于2019年6月22日《合同解除函》送达之日解除。三、当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。1、双方确认闭店前倪琪尚欠13天的租金、商管费、物业费合计13780元，该款倪琪应予支付给富兴公司；2、履约保证金从性质上看，是为了保证合同能够有效持续履行由一方向另一方缴纳的款项。《租赁合同》约定，因乙方违约而提前终止的，甲方有权没收本合同项下之履约保证金，但同时约定，租赁期内，乙方未履行合同各项付款义务时，甲方或管理公司有权从履约保证金或物业管理费保证金中相应扣除乙方欠付的租金、物业服务费或其他各项费用。虽然本案中倪琪未按约履行合同，但其欠付时间不长，欠付金额远低于履约保证金，履约保证金足以抵扣应付的房屋租金等费用，因此相对于倪琪的违约情形，富兴公司依据《租赁合同》要求倪琪支付迟延履行违约金并同时主张没收履约保证金的请求过高，一审法院酌定倪琪承担10000元的违约责任，可从履约保证金中抵扣；3、质量保证金10000元富兴公司应予返还给倪琪；4、倪琪主张的5000元装修押金，因未提交证据佐证，一审法院不予认可；5、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）款规定：“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。因此倪琪的装修费主张，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）款的规定，判决：一、倪琪在本判决生效之日起七日内向湖南富兴置业发展有限公司支付所欠房屋租金等费用13780元；二、倪琪在本判决生效之日起七日内向湖南富兴置业发展有限公司支付违约金10000元；三、湖南富兴置业发展有限公司在本判决生效之日起七日内向倪琪返还履约保证金50880元；四、湖南富兴置业发展有限公司在本判决生效之日起七日内向倪琪返还质量保证金10000元；五、驳回湖南富兴置业发展有限公司的其他诉讼请求；六、驳回倪琪的其他诉讼请求。以上经冲抵，湖南富兴置业发展有限公司应在本判决生效之日起七日内向倪琪返还37100元。案件受理费5772元，因适用简易程序减半收取2886元，由湖南富兴置业发展有限公司负担200元，倪琪负担2686元。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案争议焦点为：1、《租赁合同》解除的认定；2、倪琪违约责任的认定。一、关于争议焦点一。2019年6月13日，倪琪关门闭店，后因倪琪未依约支付租金等原因，富兴公司涉案商铺另租他人并于2019年6月22日以邮政快递的方式向倪琪送达《合同解除函》，应认定双方签订的《租赁合同》已于2019年6月22日解除，故倪琪称《租赁合同》系因富兴公司将涉案商铺出租给他人而解除的上诉理由本院不予支持。二、关于争议焦点二。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。倪琪在2019年6月13日前尚欠富兴公司租金、商管费、物业费合计13780元，应将该款支付给富兴公司。倪琪还应承担相应的违约责任，本案中，倪琪欠付金额相对较小，其违约程度并不严重，而富兴公司及时将涉案商铺另租他人并未遭受重大损失，而且富兴公司并未提交充分证据证实其具体损失金额，故结合倪琪在本案中的违约程度以及富兴公司的损失情况，一审法院酌定倪琪向富兴公司承担违约责任10000元并无不当。根据《租赁合同》的约定，倪琪支付的履约保证金和质量保证金可由富兴公司用于扣除倪琪欠付的租金、物业服务费或其他各项费用，因倪琪已支付的履约保证金50880元和质量保证金10000元在抵扣前述租金、商管费、物业费合计13780元和违约金10000元后，故剩余的37100元（50800元+10000元-13780元-10000元）富兴公司应返还给倪琪。综上所述，上诉人湖南富兴置业发展有限公司、上诉人倪琪的上诉请求均不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费2758元，由上诉人湖南富兴置业发展有限公司、上诉人倪琪各负担1379元负担。审判长  柳**审判员  符建华审判员  刘 刚二〇二〇年六月十九日书记员  张宜婷附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。