黑龙江省鹤北人民法院民 事 判 决 书（2019）黑7527民初208号原告（执行案外人）：贾洪玉，男，1966年1月25日出生，汉族，宝泉岭公安分局宝泉岭派出所，住宝泉岭。委托诉讼代理人：邹冬云，女，黑龙江学晏律师事务所律师。被告(申请执行人)：辜臣，男，1979年10月16日出生，汉族，鹤北林业局防火办工人，住鹤北林业局。委托诉讼代理人：赵凤森，男，1963年4月5日出生，汉族，鹤北林业局园林处工人，住鹤北林业局。第三人（被执行人）：黑龙江省宝泉岭农垦万通房地产开发有限责任公司，住所地宝泉岭共青路东一区6栋1号。法定代表人；陈万兵，职务，经理。原告贾洪玉与被告辜臣、第三人黑龙江省宝泉岭农垦万通房地产开发有限责任公司案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月9日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月25日公开开庭进行了审理。原告贾洪玉、被告辜臣、第三人黑龙江省宝泉岭农垦万通房地产开发有限责任公司均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贾洪玉向本院提出诉讼请求：1.要求立即停止对原告购买的位于宝泉岭农垦社区A盛世家园小区主体1号楼6单元633室强制执行；2.要求确认宝泉岭农垦社区A盛世家园小区主体1号楼6单元633室为原告所有；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年8月6日，原告与第三人黑龙江省宝泉岭农垦万通房地产开发有限责任公司签订商品房买卖合同（合同号为NO:0021459）,第三人将位于宝泉岭农垦社区A盛世家园小区主体1号楼6单元633室，面积为89.12平方米房屋卖给原告，价格为240624元，第三人法定代表人陈万兵给减免了房款40624元，原告将20万元购房款交付给第三人后，第三人给原告出具了收款收据，将该房屋交付给原告占有使用，原告交纳了物业费、入户费、办理了入户手续。原告在占用期间交纳了取暖费、水电费等费用，该房屋是原告为儿子准备的结婚用房，因儿子尚未结婚房屋至今未装修和居住。原告购买房屋后因第三人的原因，该房屋一直未能办理不动产权证，这并不是原告的原因，原告与第三人黑龙江省宝泉岭农垦万通房地产开发有限责任公司签订的商品房买卖合同合法有效，该房屋是原告的合法财产。被告辜臣系申请执行人，第三人法定代表人陈万兵系被执行人，被告辜臣向鹤北人民法院申请对原告具有所有权的宝泉岭农垦社区A盛世家园小区主体1号楼6单元633室房屋执行。原告对鹤北人民法院的执行提出案外人异议，鹤北人民法院于2019年7月26日作出（2019）黑7527执异16号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。现原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第二百二十七条规定提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。辜臣辩称：一、原告请求停止对涉案房屋的执行没有事实和法律依据。1、被告申请执行涉案房屋系被执行人名下的房屋依据物权法有关规定属被执行人所有；2、原告主张的涉案房屋于2015年8月6日签订的商品房买卖合同并实际占有，期间交纳了物业费、入户费等费用，与事实不符，该房屋查封时仍然是毛坯房没有装修，也没有实际占有和使用，且原告至今未办理登记备案，也未办理不动产证，原告名下还有可居住房屋，因此原告请求停止执行于法无据，不能排除执行。二、原告提供的商品房买卖合同、购房收据及其他交费收据疑点诸多，不具有真实性、合法性。1、原告提供的商品房买卖合同没签署日期，没填写买受人的身份信息和地址；2、原告提出执行异议时所述事实为原告一次性将购房款240624元支付给第三人，第三人并给出具了交款收据，但现在起诉书中陈述将20万元购房款交付给第三人，并给出具了交款收据，原告对自己购房价款这一重要事实两次陈述不一致，前后矛盾，因此原告提供的两份购房收据不具有真实性；3、原告提供的其他交费票据存在诸多疑点不具有真实性。综上依据《物权法》第六条、第九条、第十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、第三十条，《商品房预售管理办法》第十二条规定，原告诉讼请求无事实和法律依据，不能排除执行，应驳回其诉讼请求。黑龙江省宝泉岭农垦万通房地产开发有限责任公司述称，对原告提出的诉讼请求无异议，因为原告已全额交付房款，我公司给原告出具了商品房买卖合同及收款收据，没办理网签是因为当时不动产管理中心未成立，我们给购房人出具的就是这种合同和收据，原告的合同与其他人的合同是一致的，是真实的，我有一处两千平方米的商服被法院查封，足以支付执行款，我认为我个人的纠纷与公司无关，房屋产权应该属于原告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、原告提供的商品房买卖合同一份、购房收据二份。证明原告与第三人签订商品房买卖合同真实有效，并交付了全部购房款，该房屋由原告购买，归原告所有。被告认为，1、该房屋买卖合同未写签订日期和签订地，也未写买受人的详细信息和地址，不具有真实性。2、原告提供的两份购房收据不是正规发票，购房款数额大，现金交付不符合常理，且收据无折痕、收据编号相差大，原告应提供资金来源及原始底账等确认真实性，因此现两份购房收据不具有真实性。第三人认为，原告提供的商品房买卖合同一份、购房收据二份是真实的，能够证明原告已经交付全款并交纳了各项费用，房屋归原告所有。本院将结合其他证据对此综合认定。二、原告提供的住房公积金提取记录表一份、银行交易明细清单二份，证明购房款15万的资金来源。被告认为，原告提取住房公积金时间为2015年11月22日与原告提供的15万元购房款收据时间为2015年7月1日，时间相差长，与本案没有关联性。另外住房公积金提取材料内容为丁香路西1994年商住楼1幢131号，因此不能证明该款系原告购房款。原告认为，当时先借款交的购房款，后用该购房合同和发票到住房公积金管理部门提取的公积金偿还了借款，如果没有购房合同和发票提取不了公积金，因此该时间与购房款交付时间不发生矛盾。第三人未发表质证意见。本院认为，原告在两次庭审中对购房款15万元资金来源陈述不一致，并与该三份证据相互矛盾，也未提供相应证据佐证，该三份证据缺乏关联性，不予确认。三、原告提供的入户费、物业费收据各一份，银行卡交易明细清单一份，证明已交纳了入户费、物业费。被告认为，原告提供的入户费、物业费收据的收款方式为转账，与原告提供的银行转账凭证的数额不符，差额较大，该款汇入王杨名下个人账户不是公司账户，不符合常理，该两份收据均出自同一天同一人，收据编号相差大，经办人未签名只摁了手印，并与给其他购房人出具的收据不一致，该两份收据不具有真实性。第三人无异议。本院认为，原告提供的入户费、物业费收据金额与银行卡交易明细清单金额明显不符，也未提供相关证据证明其余资金用途，该入户费、物业费收据缺乏真实性、银行卡交易明细清单缺乏关联性不予确认。四、原告提供的热费收据二份、热费缴费录入信息七份、电表安装费收据一份、电费及水费收据各一份，证明自2015年开始原告缴纳了取暖费，并实际占有和使用房屋，该房屋归原告所有。被告认为，原告提供的热费收据两份，同一供热公司出具，但印制版本不一致，公章不一致，不具有真实性。2015热费缴费录入信息二份，收费员不一致，电费、水费收据各一份，均在鹤北人民法院对该房屋查封后出具的，并无出账金额，与本案无关联性。另外按照双方签订的商品房买卖合同第十一条“由于买受人原因，未能按期交付的，发生的看管费、取暖费等相关费用由买受人承担的”约定，即使原告交纳了热费等有关费用，也不能证明原告实际交纳了购房款，并实际占有房屋的事实。第三人对上述证据无异议。本院认为，原告提供的热费收据二份、热费缴费录入信息七份、电表安装费收据一份，真实性，予以确认，其证明问题本院将结合其他证据综合认定。电费、水费收据各一份，因缺乏关联性不予确认。五、被告提供的第三人与其他人签订的商品房买卖合同（复印件）二份，证明该合同与本案房屋合同是同一开发商签订的合同，均有买受人的身份信息、地址和签署时间，与本案合同不一致。原告认为，该证据系复印件无出具人证明，缺乏真实性不能作为证据使用。第三人认为，原告提供的商品房买卖合同可能是工作人员疏漏造成的，不是合同成立的必要条件，不影响合同效力。本院认为，被告提供的合同复印件二份，无出具人证明本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:第三人黑龙江省宝泉岭农垦万通房地产开发有限责任公司，于2015年开发宝泉岭盛世佳园住宅综合楼，于2015年6月15日办理了商品房预售许可证，原告贾洪玉在第三人处预购了盛世家园小区主体1号楼6单元三层3号房屋一处，并签订了商品房买卖合同，合同无签订日期，合同主要内容为：1、该商品房建筑面积共89.12平方米，计价方式与价款，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米2700元，总金额240624元；2、付款方式及期限为分期付款，首付款150000元，余款于2015年8月3日前交清；3、交接，商品房达到交付使用条件后出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，出卖人应当出示相关证明文件并签署房屋交接单，出卖人不出示证明文件，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，发生的看管费、取暖费等有关费用由买受人承担。双方签订合同后未办理网签备案登记和预告登记，双方也未签署房屋交接单，该房屋热费至今报停状态，期间报停费由原告贾洪玉缴纳，现原告贾洪玉未实际入住和使用该房屋，原告贾洪玉一家人居住在贾洪玉名下的宝泉岭农垦社区A区丁香小区28号楼131号。第三人黑龙江省宝泉岭农垦万通房地产开发有限责任公司开发的宝泉岭盛世佳园住宅综合楼商品房买卖合同，于2015年11月9日开始网签备案登记，2018年12月28日不动产完成首次登记，可以办理不动产证。现七户购房人均在2019年6月21日以后办理转移登记。2019年4月25日黑龙江省鹤北人民法院以（2017）黑7519执30-8执行裁定书将被执行人陈万兵个人独资的黑龙江省宝泉岭农垦万通房地产开发有限责任公司所有的盛世家园小区主体1号楼6单元三层3号房屋予以查封，法院查封时执行案外人贾洪玉尚未申请办理不动产证；执行案外人贾洪玉于2019年7月15日对该执行查封提出书面执行异议，本院于2019年7月26日以（2019）黑7527执异16号执行裁定书驳回案外人贾洪玉的异议请求。本院认为，原告与第三人签订了商品房买卖合同，双方预购商品房买卖关系成立。原告是否已支付全部购房款问题，因原告提交的购房款收据二份金额与合同价款不一致，其中5万元收据中书写的“房款已付清”显见未同时书写。原告对购房款资金来源前后陈述不一致，也未能提供相关证据证明购房款资金来源，现仅凭购房款收据二份，不足以证明购房款已全部支付，该事实不予确认。原告不能证明购房款已全部支付情况下，虽缴纳了取暖费等费用，但结合原告与第三人签订的商品房买卖合同第十一条“交接”约定，现有证据不足以证明该房屋已交付或实际占有。因此，原告要求停止对涉案房屋强制执行不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户手续。”的情形，原告不享有足以排除强制执行的民事权益，其要求停止对涉案房屋强制执行的诉讼请求，不予支持。《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。现本案涉案房屋登记在第三人名下，尚未办理所有权转移登记，不发生物权变动效力，因此原告要求确认其对涉案房屋享有所有权的诉讼请求无事实和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条、第三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决如下：驳回原告贾洪玉的诉讼请求。案件受理费4300元，由原告贾洪玉负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省林区中级人民法院。审 判 长  金明德审 判 员  杨素娟人民陪审员  李玉霞二〇二〇年六月三日书 记 员  孟祥玉