云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2020)云26民终579号上诉人（原审被告）：龚金虎，男，1985年5月28日生，汉族，云南省砚山县人，现住文山市。委托诉讼代理人：韦祖成，云南杨柏王律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄丕芳，男，1973年7月13日生，汉族，云南省丘北县人，现住文山市。被上诉人（原审原告）：徐波，女，1979年10月10日生，汉族，云南省丘北县人，现住文山市。委托诉讼代理人：黄丕芳，系徐波之夫。上诉人龚金虎因与被上诉人黄丕芳、徐波排除妨害纠纷一案，不服云南省文山市人民法院（2019）云2601民初2938号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月16日立案后，于2020年6月1日组织上诉人龚金虎及其委托诉讼代理人韦祖成和被上诉人黄丕芳、徐波进行法庭调查和法庭调解，但未达成调解协议。本案现已审理终结。龚金虎上诉请求:1.依法改判龚金虎不搬出文山市卧龙二桥合赋园小区1幢3号附1号的房屋，并不支付1000元房屋占用费；2.撤销黄丕芳、徐波与胡静的房屋买卖合同，判决胡静交房给龚金虎；3.一、二审诉讼费由黄丕芳、徐波承担。主要事实与理由:一审判决违反法律程序，认定事实错误，判决不当,在一审开庭前，龚金虎即提交了《增加胡静、张裴尹、刘先培为诉讼第三人的申请书》，请求追加胡静、张裴尹、刘先培为第三人参加诉讼，因为所争议的房屋为龚金虎从胡静处合法购得，并由胡静租给龚金虎使用，因此有必要通知胡静作为第三人参加诉讼，以查明是否在与黄丕芳、徐波的房屋交易过程中侵害了龚金虎的优先购买权和租赁权，但一审法庭却不予理睬，也不在判决中予以叙明。另外，该房屋是2014年2月20日，由房主张玉松租给龚金虎居住，2015年8月17日，张玉松与龚金虎达成口头协议，将该房作价46万元人民币卖给龚金虎，并于当日收取龚金虎交付的10万元订金，张玉松出具收据给龚金虎收执，2015年10月29日，龚金虎再交2万元给张玉松，张玉松出具收据给龚金虎收执，后张玉松因病去世，龚金虎找到胡静，要求其履行与张玉松签定的房屋买卖合同，胡静称待其与张玉松的女儿张裴尹年满十八周岁后，将房产证换成张裴尹的名字后再办理相关手续，在这过程中龚金虎可以一直住在该房中且不计算房租，但后来一直无胡静的消息，直至收到诉讼材料后才知道该房已卖给黄丕芳、徐波，转让人是胡静、张裴尹、刘先培，因此，不将胡静、张裴尹、刘先培作为第三人参加诉讼，无法查清案件事实。根据庭审查明的事实，该房卖给黄丕芳、徐波只是292000元，与龚金虎和张玉松约定的价格相差很大，此举严重侵犯了上诉人的合法权益。综上所述，一审判决违反法律程序，认定事实错误，判决不当，依法应予改判。黄丕芳、徐波答辩称，原判认定事实清楚，证据充分，判决公正，应当予以维持原判。黄丕芳向一审法院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告立即停止侵权，搬离原告房屋（文山市）；2.判令被告赔偿原告经济损失（自2019年7月1日超至被告搬离房屋之日止每月2000元的房屋侵权占用费）；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年7月14日，黄丕芳、徐波与胡静、张裴尹签订《房屋土地转让协议》，约定黄丕芳、徐波向胡静、张裴尹购买文山市房屋。协议签订后，办理了房屋产权变更登记手续，黄丕芳、徐波于2017年10月9日取得合赋园小区1幢3号附1号房屋不动产权证（不动产权证号：云（2017）文山市不动产权第××号，面积98.9平方米）。买卖双方口头约定交房时间为12月31日，胡静于2018年11月口头通知龚金虎让其交房给黄丕芳、徐波。黄丕芳、徐波也于2018年11月通知龚金虎腾房。因龚金虎未能按买卖双方约定的时间交付房屋，为此，胡静向黄丕芳、徐波支付房租至2019年6月，2017年7月1日，黄丕芳、徐波再次通知龚金虎腾房，被告龚金虎以黄丕芳、徐波与胡静、张裴尹签订《房屋土地转让协议》侵犯其优先购买权及其与张玉松达成的买卖协议拒绝腾房。为此，黄丕芳、徐波于2019年7月8日诉至本院，并提出如前诉讼请求。另，龚金虎于2014年通过租房的方式入住合赋园小区1幢3号附1号房屋。每年租金为12000元，房租支付至2016年2月。一审法院认为，排除妨害是指针对妨碍物权行使的行为或者事实状态而采取的一种保护措施。当物权的行使受到现实或者紧迫的妨害时，物权人均可以请求妨害人排除妨害。排除妨害是物权保护的重要方法。本案中，黄丕芳、徐波通过合法途径从胡静处购得文山市房屋的所有权，并于2017年10月19日办理了不动产权证。至此，合赋园小区1幢3号附1号房屋的所有权及使用权均属于黄丕芳、徐波。关于黄丕芳、徐波要求判令龚金虎立即停止侵权，搬离文山市房屋的诉讼请求，合法有据，本院予以支持，但搬离房应给予合理期限。龚金虎辩解黄丕芳、徐波与胡静、张裴尹签订《房屋土地转让协议》侵犯其优先购买权，其与张玉松（已病故）达成口头买卖该房屋协议，并已向张玉松支付过部分购房款为由进行抗辩。本院认为，龚金虎的辩解主张应当由另一法律关系进行调整，故龚金虎的辩解理由不能成立，对其辩解主张，在本案中本院不予支持。关于黄丕芳、徐波要求被告按每月2000元支付2019年起至被告搬离房屋之日止房屋侵权占用费的诉讼请求，因黄丕芳、徐波与龚金虎之间不存在房屋租赁合同关系，而龚金虎与原房主胡静、张玉松之日口头约定房屋租金为1000元每月，故对黄丕芳、徐波的诉讼请求，本院予以部分支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、第三十七条、第三十九条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第（一）、（二）、（七）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告龚金虎于本判决发生法律效力之日起六十日内搬离文山市房屋，腾房给原告黄丕芳、徐波；二、被告龚金虎自2019年7月1日起至搬离文山市房屋之日，每月支付原告黄丕芳、徐波房屋占用费1000元；三、驳回原告黄丕芳、徐波的其他诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由被告龚金虎负担。二审中，龚金虎未提交新证据。黄丕芳、徐波二审中提交一份新证据，即：云南省文山市人民法院（2019）云2601民初5075号民事调解书，用以证明龚金虎于2020年4月25日将争议房屋交与黄丕芳、徐波，龚金虎与胡静之间的事情已经处理清楚。经龚金虎质证对该组证据没有异议。本院认为，云南省文山市人民法院（2019）云2601民初5075号民事调解书属生效法律文书，该调解书证明龚金虎已于2020年4月25日将争议房屋交给黄丕芳、徐波。本案双方争议焦点是：龚金虎是否应当支付房屋占用费给黄丕芳、徐波。二审查明的法律事实与一审认定的法律事实一致，对一审法院认定的法律事实，本院予以认定。本院认为，龚金虎已于2020年4月25日将本案争议房屋即文山市房屋交付给黄丕芳、徐波，但该事实发生在本案的二审诉讼过程中，虽然二审中已不存在请求搬离房屋问题，但原审法院对此判决并无不当，应予维持。因黄丕芳、徐波已经取得文山市房屋所有权，龚金虎无权占有、使用该房屋，一审法院判决龚金虎自2019年7月1日起至搬离该房屋之日止，每月支付黄丕芳、徐波房屋占用费1000元并无不当。龚金虎支付给黄丕芳、徐波的房屋占用费，其可以通过其他合法途径另行解决，故本案没有必要追加胡静、张裴尹、刘先培作为第三人参加诉讼，龚金虎申请追加第三人的请求不予准许。综上所述，上诉人龚金虎的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由龚金虎负担。本判决为终审判决。审判长  秦永兴审判员  陈登荣审判员  沈昌效二〇二〇年六月三日书记员  王万英