河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终1876号 上诉人（原审原告、反诉被告）：宫锡领，男，1954年3月5日出生，汉族，住文安县。 委托诉讼代理人：陈九明，河北春田律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：文安县鑫霸房地产开发有限公司，住所地文安县城西关外。 法定代表人：张春乐。 委托诉讼代理人：高春玲，河北品拓律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：梁永刚，男，1980年2月28日出生，汉族，住文安县。 上诉人宫锡领因与上诉人文安县鑫霸房地产开发有限公司、被上诉人梁永刚房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服河北省文安县人民法院（2018）冀1026民初2823号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 文安县鑫霸房地产开发有限公司上诉请求：一、撤销原审判决；二、依法改判支持上诉人的反诉请求，解除双方签订的《楼房改造协议书》、《楼房迁建补充协议》；三、改判驳回被上诉人的诉讼请求；四、改判支持上诉人的诉求。主要事实和理由：鉴于上诉人同被上诉人达成房屋置换协议后，被上诉人一直没有履行交付旧房屋的义务的事实，所以其没有权利要求上诉人交付其所建新房屋的义务。 宫锡领答辩称，1、一审对2015年12月9日的《楼房改造协议书》不予确认，该认定不合理法。该协议只是为了双方便于操作，没有该协议对我的权益并无影响，该协议明确约定“其余条件和其他拆迁户同等对待”。2、一审认定“双方履行义务没有约定先后顺序，应当同时履行”明显错误。《协议》第一条第四款明确约定了先后顺序。3、一审认定“双方均未交房，均未履行义务，均构成违约，均享有解除权”，该认定枉顾事实。4、一审认定“原告选购北楼东单元18层100平米楼房一处，选购地上车位一个，其余条件和其他拆迁户同等对待，因双方约定不明，后双方未达成一致，双方不能履行，应予解除”，该认定错误。5、一审法院执法可能存在主观过错，财产保全迟迟不予查封。 宫锡领上诉请求：一、依法撤销河北省文安县人民法院（2018）冀1026民初2823号民事判决第一项，改判由被上诉人文安县鑫霸房地产开发有限公司向上诉人履行“由上诉人选购2号楼东单元100平米楼房（即文安县兴文小区2号楼3单元18层1802号）楼房一处，同时再选购地上车库一个，其余条款与其他拆迁户同等对待的条款；二、本案一审、二审案件受理费由被上诉人承担。主要事实和理由：1、一审判决认为“本案中原、被告双方签订的楼房改造协议没有约定先后履行顺序，双方应同时全面履行。”的相关认定是错误。2、一审判决适用《合同法》第五条、第六十条、第六十六条、第一百二十条及适用公平原则处理该案属适用法律错误。3、补充协议中约定的“由上诉人（原告）选购2号楼东单元18层100平米楼房一处，同时再选购地上车位一个，其余条款与其他拆迁户同等对待”的条款中所及的楼房，根据本案情况是能够确定的。4、本案中诉争的楼房系上诉人应得的补偿安置房屋，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条之规定，上诉人均应优先取得该房屋。二审庭审期间，上诉人补充上诉理由为，一审判决对2015年12月9日双方的楼房改造协议没有给予确认是错误的，一审中宫锡领只是说该协议中原告的名字以及2015年12月9日的日期是自己书写的，而一审判决却认定成该协议是原告自己书写的，同时仅依据被告否认该协议的真实性就对该协议没有予以采信，此点错误。 文安县鑫霸房地产开发有限公司答辩称，坚持我方上诉意见。 梁永刚针对二上诉人的上诉请求及理由答辩称，我与鑫霸房地产签订《商品房买卖合同》，并在房管局备案，交了首付款，办理了房贷，我买的房屋是商品房，不是安置房。请求驳回二上诉人的上诉，维护我的合法权益。 宫锡领向一审法院起诉请求：请求文安县人民法院依法判决被告继续履行合同，交付位于文安县门（即2号楼1单元15层1502室）、二号楼东单元18层楼房（即2号楼3单元18层1802室）一处两套房屋，地上车位一个，地下室一个。 文安县鑫霸房地产开发有限公司向一审法院提出反诉请求：请求判令解除反诉原告与反诉被告2014年6月23日签订的《楼房改造协议书》，同时解除反诉原告与反诉被告2015年12月9日签订的楼房迁建补充协议。 一审法院认定事实：原、被告于2014年6月23日签订楼房改造协议书，协议书主要内容为；第一项约定：乙方（宫锡领,以下同）愿将居住的北楼中单元三层东门楼房（实际建筑面积142.5平米，房产证号为有证）与甲方(文安县鑫霸房地产开发有限公司，以下同)按县规划建设的住宅楼置换。第二项约定：乙方楼房按1:1.2置换甲方建设（原三中平方宿舍区）户型面积132平米的楼房。置换为北楼西单元15层东门。乙方面积比甲方多出的39平米部分，按3000元/平米补差，交钥匙时一次性补清。第五项约定：乙方优先选购成本价12万元的地下车库一个，交钥匙同时缴费伍万元。甲方送乙方使用面积6平米地下小配房一间。第六项约定：甲方正式施工24个月之内楼房交与乙方，按协议搬家时甲方每年补乙方租房费8000元，不搬不补。因甲方原因推延交房，每推延一个月追加租房费500元，拖延超时一年，再追加2000元，非人为因素除外。乙方未按协议时间搬迁，每拖一天赔偿甲方500元，交房时间顺延。2015年12月9日原、被告签定楼房拆建补充协议一份，协议约定：因兴文小区车库建设计划有变，甲乙双方商定原车库选购条款变动如下：原地下车库选购条款作废，乙方优先认购北楼西单元东门客厅正下方车库一个，价格日后另议。甲乙双方商定，乙方再选购二号楼东单元18层100平米楼房一处，同时再选购地上车位一个，其余条件与其他拆迁户同等对待。经文安县规划局批准，兴文小区共建设三栋楼房，位于兴文小区北边的楼房批准建设四层，1号和2号楼为批准建设18层。被告在原文安县房管局的2号楼备案表中销售状态中记载有回迁户。被告于2015年6月26日开工建设2号楼，于2017年6月26日竣工，地下车库未建。原告的楼房登记在其妻子王海琴名下，建筑面积为136.64平方米，原告至今未将该楼房交付被告。原告向被告支付了地上车库款150000元。原、被告就选购楼房和选购地上车位如何履行未达成一致。被告未将二号楼东单元18层100平米楼房及北楼西单元15层东门楼房交付原告。2018年9月27日被告与第三人签定认购书，第三人购买兴文小区2号楼3单元1802号楼房，总价款758480元，当日第三人向被告支付298480元，2018年9月28日，被告与第三人签定商品房买卖合同，并进行了网签，第三人以按揭贷款的方式给付被告余款，被告已经将该楼房的钥匙交付第三人。庭审中原告放弃要求被告支付租金的诉讼请求。 一审法院认为，原告（反诉被告）宫锡领与被告（反诉原告）文安县鑫霸房地产开发有限公司签定的楼房改造协议及补充协议合法有效，双方应按协议约定履行。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定，“当事人互付债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”，本案中原、被告双方签订的楼房改造协议，属双务合同，没有约定先后履行顺序，双方应同时全面履行。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定，“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”，原告向被告支付了地上车库款150000元后，双方其它合同义务均未履行，均构成违约。本案中原、被告双方签订的楼房改造协议中，双方互相交付房屋是合同的主要义务，双方对此主要义务均未履行，双方均享有解除权。根据《中华人民共和国合同法》第五条的规定，“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”，本案中原、被告双方签订楼房改造协议后，被告从中获得利益，如解除楼房改造协议，原告的利益严重受损，故依据公平原则，对原告（反诉被告）宫锡领与被告（反诉原告）文安县鑫霸房地产开发有限公司签定的楼房改造协议及补充协议中的地上车库条款不予解除，双方应继续履行。原告（反诉被告）宫锡领与被告（反诉原告）文安县鑫霸房地产开发有限公司签定的由原告选购选购二号楼东单元18层100平米楼房一处，同时再选购地上车位一个，其余条件与其他拆迁户同等对待的条款，虽该部分条款在补充协议中，因该部分条款双方约定不明，事后双方又未能达成一致，故该部分条款不具备履行条件，双方不能继续履行，应予以解除，双方不再履行。被告称兴文小区北楼因规划批准的是建设四层，在原告楼房原址已经不能建设，不是原告称的兴文小区2号楼，根据本院调取的证据，2号楼在文安县房管局备案表中，记载有回迁户，符合原、被告签订的楼房改造协议的条件，因此兴文小区2号楼应是双方签订的楼房改造协议中的北楼，兴文小区2号楼1单元15层1502室应是北楼西单元15层东门。原告宫锡领放弃租金的请求，是当事人自行处分权利，本院予以准许。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第六十六条、第一百二十条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）宫锡领与被告（反诉原告）文安县鑫霸房地产开发有限公司签订的由原告选购选购二号楼东单元18层100平米楼房一处，同时再选购地上车位一个，其余条件与其他拆迁户同等对待的条款，原、被告不再履行；二、被告（反诉原告）文安县鑫霸房地产开发有限公司继续履行2014年6月23日与原告宫锡领签订的楼房改造协议书，向原告宫锡领交付文安县门（即2号楼1单元15层1502室）一处房屋，地上车位一个，地下室一个，于本判决生效后五日内履行；三、驳回原告其它诉讼请求；四、驳回反诉原告其它诉讼请求。案件受理费600元由原告宫锡领负担，保全费5000元，反诉费100元，共计5100元由被告文安县鑫霸房地产开发有限公司负担（被告负担的保全费5000元，原告已经交纳，待本判决生效后五日内由被告直接给付原告，本院不再另行收、退）。 本院二审期间，上诉人宫锡领提交了第一组证据：魏红领及梁玉虎的买卖合同的认购书复印件，证实在2015年下半年文安县鑫霸房地产开发有限公司对涉案楼盘的对外销售价为3000多元。第二组证据：文安县鑫霸房地产开发有限公司售楼处工作人员发送的兴文小区二号楼楼房的广告，上面记载有楼房的销售单价也为3000多元。引起本案发生是由于宫锡领与文安县鑫霸房地产开发有限公司之间对拆迁安置房中第二处面积差如何计算而导致的，宫锡领一方认为应当按照签订协议时的销售价格下浮5%，文安县鑫霸房地产开发有限公司认为应按交房时销售价格下浮5%，上述两组证据证实在签订拆迁协议时的市场销售价格为3000多元。第三组证据：文安县鑫霸房地产开发有限公司给宫锡领出具的两套房屋的收款条，该收款条可以证实文安县鑫霸房地产开发有限公司已经对宫锡领的两处拆迁安置的房屋的楼房进行了明确具体的确认，其中第一套双方没有争议，第二套明确写明是北楼三单元中门18楼。证明两处房屋的位置和双方协商的价格已经确定。文安县鑫霸房地产开发有限公司的质证意见为，该第一、二组证据不属于新证据，该两组证据均为复印件，对真实性及关联性均不认可。第三组证据是否为文安县鑫霸房地产开发有限公司给的宫锡领代理人不能确认，但是计算方式是文安县鑫霸房地产开发有限公司的计算方法，对宫锡领的证明目的不认可。本院经审查认为，宫锡领提交的三组证据与本案双方争议事实不具有关联性，本院不予采信。 本院经审理查明的事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，宫锡领与文安县鑫霸房地产开发有限公司签订的楼房改造协议合法有效，双方应按协议约定履行。本案楼房改造协议虽为宫锡领与鑫霸公司双方之间签订，但鑫霸公司与宫锡领签订本协议的根本目的是与宫锡领所住楼房全体住户均签订楼房改造协议，以完成整栋楼房的全部拆迁置换。鑫霸公司与宫锡领签订本协议是整栋楼房的拆迁置换的组成部分。本合同履行过程中，因不可归责于双方当事人的原因而导致鑫霸公司整栋楼房的拆迁置换的合同目的不能实现，鑫霸公司主张解除合同的理由成立，应予支持。但宫锡领在合同履行过程中不具有过错，又因双方签订楼房改造协议后，鑫霸公司已从中获得利益，如全部解除楼房改造协议，宫锡领的利益严重受损，故依据公平原则，根据本案实际情况，一审法院酌定对宫锡领与文安县鑫霸房地产开发有限公司签订的楼房改造协议中北楼二单元东门楼房的权利义务解除，不再履行，楼房改造协议中其它权利义务双方应继续履行。一审判决根据本案实际，兼顾了双方当事人的权益，应予维持。 综上所述，宫锡领、文安县鑫霸房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费由宫锡领负担600.0元，由文安县鑫霸房地产开发有限公司负担650元。 本判决为终审判决。 审判长  王章水 审判员  柴秋芬 审判员  罗丕军 二〇二〇年六月九日 书记员  韦 丹 书记员  周承恩 ——