福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽06民终794号 上诉人（原审被告）：林法松，男，1972年6月27日出生，住福建省平和县。 委托诉讼代理人：蔡清良，福建南州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：简晓冬，福建南州律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：漳州都市妇产科医院，住所地漳州市芗城区新华东商贸广场13幢A2。 法定代表人：林晓军，院长。 委托诉讼代理人：连雪飞，福建天长律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：国家税务总局漳州市芗城区税务局，住所地漳州市芗城区水仙大街54号，统一社会信用代码11350602MB1903885X。 负责人：朱春木，局长。 委托诉讼代理人：蔡丽石羡，福建泾渭明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林秋玲，福建泾渭明律师事务所律师。 上诉人林法松、漳州都市妇产科医院（以下简称都市医院）因与被上诉人国家税务总局漳州市芗城区税务局（以下简称芗城税务局）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省漳州市芗城区人民法院（2018）闽0602民初4373号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人林法松的委托诉讼代理人蔡清良、简晓冬，上诉人都市医院的委托诉讼代理人连雪飞，被上诉人芗城税务局的委托诉讼代理人蔡丽石羡、林秋玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林法松上诉请求：1.请求将一审判决的第一项变更为由都市医院负责返还涉案房屋；2.改判驳回芗城税务局有权收取履约保证金50000元的诉讼请求。事实理由如下：（一）涉案房屋应由次承租人都市医院承担返还，林法松不应负返还义务，但一审判决其与都市医院共同承担返还涉案房屋，明显错误。1.涉案房屋经芗城税务局同意，转租给都市医院，都市医院按租赁用途、目的，添置设施设备并装修装饰，使用到租期届满。根据本案《房屋租赁合同》第四条约定和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，都市医院在租期届满后因关于增添的设施设备补偿问题与芗城税务局协商不成后，仍应由都市医院负责交还涉案房屋，本案与林法松已无关。2.租赁期限届满前，林法松已多次通知都市医院在租期届满后应立即腾房，林法松已尽到善意通知、催告义务，不存在违约行为，不应承担返还涉案房屋的义务。3.一审认定都市医院占用房屋属侵权，但林法松并非侵权人，无需承担侵权责任。（二）林法松没有违约，也没有过错，无需承担违约责任，又一审已认定未能返还涉案房屋系都市医院的行为造成的，本案与林法松显然无关，而一审判决履约保证金50000元归芗城税务局所有，明显缺乏依据。 都市医院辩称：本案租赁合同应继续履行，都市医院若应返还涉案房屋，应由芗城税务局先补偿设施设备及装修费用后，都市医院才予以返还，现都市医院尚未腾退房屋，属合法行使抗辩权，至于林法松是否负有返还义务与都市医院无关。 芗城税务局辩称：（一）林法松承继原漳州铭泰工贸有限公司与芗城税务局关于《房屋租赁合同》上的权利义务，故林法松与芗城税务局已存在租赁关系，租赁期限届满后，林法松按约负有返还涉案房屋的义务，至于林法松将涉案房屋转租给都市医院，芗城税务局无从知晓。（二）根据《房屋租赁合同》第五条、第十一条第二款第二项约定，林法松存在转租和未能及时搬迁等违约行为，芗城税务局有权没收履约保证金50000元。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。 都市医院上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判。事实和理由：（一）一审判决都市医院应返还涉案房屋，但没有对都市医院在涉案房屋内增添的电梯、配电增容主机、中央空调主机、消防和内墙、装修等设施设备作出补偿，程序明显违法。1.案涉两份《房屋租赁合同》第四条均明确约定：承租期满，承租期间所增加的内墙等装修可保持原样，承租人为生产经营所增加的设备可评估后折价出售给出租人或由承租人收回。都市医院虽没有与芗城税务局直接签订合同，但芗城税务局同意林法松转租，故涉案房屋中增添的设施设备等也应视为芗城税务局同意都市医院增添，并同意租赁期满予以折价补偿，这既符合合同的约定，也是法律规定的附随履行义务；2.一审认定都市医院在承租期满后占有使用涉讼房屋，属侵权行为，应返还涉案房屋并支付占用费。同理，都市医院返还涉案房屋后，芗城税务局占有都市医院增添的设施设备而获利，应依法折价补偿，否则构成不当得利。至于都市医院请求林法松或芗城税务局补偿设施设备的费用，其有自主选择权。（二）本案租赁期限虽已届满，但都市医院希望能继续维持租赁关系，而芗城税务局为达到收取涉案房屋的目的，采取暂停都市医院的发票开票系统、多次派员干扰现场营业，已影响都市医院日常经营活动，给都市医院造成严重经营困难和不良影响；退一步，即便应返还涉案房屋，也需考虑医院搬迁涉及重新选址、医患利益关系、行政部门审批许可等各方因素，并合理确定腾房期限，而一审未充分考虑上述因素，仅确定30天的期限明显不符合实际。 林法松辩称：由法院依法裁决，但芗城税务局知晓并同意林法松转租给都市医院，故都市医院在涉案房屋上新增的设施设备，其不负有补偿责任。 芗城税务局辩称：（一）一审程序合法。1.都市医院没有提供证据证明涉案房屋内现仍有电梯、配电增容主机、中央空调主机、消防和内墙等设施设备，即使有上述设施设备，因漳州铭泰工贸有限公司系转租给吴棋东，且都市医院也没有举证证明系上述设施设备的所有权人，故无权主张该费用；2.根据都市医院与林法松签订的《房屋租赁合同》第四条、第十一条约定，如拖延超过三个月，视为承租方放弃租赁物内的一切物品及设施，出租方有权视为遗弃物并予以清理；3.都市医院并非2007年12月18日《房屋租赁合同》的当事人，且一审也没有受理关于补修设施设备费用的反诉，并已告知都市医院根据与林法松的租赁合同关系，另案主张。（二）芗城税务局与林法松的租赁期限于2018年3月31日已届满，但届满前半年，芗城税务局已多次函告林法松和都市医院，租赁期限届满后不同意续租并收回涉案房屋。而都市医院至今尚未返还，明显存在主观恶意，拖延诉讼，其上诉理由与本案明显无关。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应驳回上诉，维持原判。 芗城税务局向一审法院起诉请求：1.判令林法松、都市医院立即将位于芗城区新华东世纪广场10号楼3-8层，10号楼2层B1-B6，10号楼1层A4，13号楼A4（其中10号楼2-8层2614.79平方米，10号楼1层A4面积69.12平方米，夹层43.57平方米，13号楼A4面积67.85平方米，夹层42.79平方米）的房屋恢复原状并予以返还；若未能在判决确定的期限内将租赁物恢复原状并腾退，应支付恢复原状的相应费用；2.判令林法松、都市医院共同支付自2018年4月1日至实际腾退交还房屋之日止按每月30600元计算的占用费；3.判令林法松、都市医院在腾退交房时，结清水费、电费、物业管理费；4.判令履约保证金50000元归芗城税务局所有，无需退还；5.本案诉讼费用由林法松、都市医院负担。 一审法院认定事实：原漳州市芗城区国家税务局因拆迁安置取得芗城区新华东世纪广场10号楼、13号楼部分房屋的所有权。2007年12月18日，原漳州市芗城区国家税务局（甲方）与漳州市铭泰工贸有限公司（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，协议约定（摘要）：1.甲方将坐落于芗城区新华东世纪广场10号楼3-7层，10号楼2层B1-B6，10号楼1层A4,13号楼A4（其中10号楼2-7层2614.79平方米，10号楼1层A4面积69.12平方米，夹层43.57平方米，13号楼A4面积67.85平方米，夹层42.79平方米）房屋出租给乙方。2.租赁期限为10年，自2008年4月1日至2018年3月31日。3.租金标准为2008年4月1日-2013年3月31日每年30.6万元；2013年4月1日至2018年3月31日每年36.72万元，乙方在合同签订之日依约向甲方缴纳了履行保证金50000元。4.租赁期间修缮房屋是乙方的义务，乙方应按照房屋的性质合理使用房屋，不得破坏房屋结构，否则应加倍赔偿，乙方对承租房屋进行装修或局部改建，应遵守相关法律、法规并向甲方报备；承租期满，乙方承租期间所增加的内墙等装修可保持原样；承租人为生产经营所增加的设备可以回收或按物品的使用年限折旧。甲方对房屋及其公共设备每年例行检查四次。租赁期间，乙方不得将房产转租、转让他人，若乙方违反合同，甲方有权没收履约保证金，如因此造成损失的，责任由乙方承担。5.合同期满，如甲方收回房屋，甲方给予乙方30天用于搬迁和交接期，乙方应在该30天内搬迁，并将租赁范围内的场地及场地内应归甲方所有的一切物品、器具和设施移交甲方，短少则照价赔偿。如30天后乙方仍未搬迁，甲方有权没收履约保证金;如拖延超过三个月的视为乙方放弃租赁物内的一切物品及器具设施，甲方有权将其视为遗弃物清理出去等。2008年12月8日，林法松向原漳州市芗城区国家税务局申请承继上述《房屋租赁合同》项下承租人的权利义务，明确租赁房屋用于开办都市医院。2007年12月28日，林法松与吴棋东签订了一份《房产租赁合同》，将上述涉案房屋转租给吴棋东，吴棋东在该房屋设立了都市医院。现涉案房屋由都市医院实际占有使用。2018年4月1日起，芗城税务局未再收取租金。林法松于2017年11月12日、2018年2月13日分别收到芗城税务局关于合同期满收回房屋不再续租的通知函。都市医院于2018年2月13日收到芗城税务局关于合同期满收回房屋不再续租的通知函。诉讼中，因国家机构改革，原漳州市芗城区国家税务局更名为国家税务总局漳州市芗城区税务局。 一审法院认为，原漳州市芗城区国家税务局与漳州市铭泰工贸有限公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，林法松经芗城税务局同意，承继原承租人漳州市铭泰工贸有限公司在该合同上的权利义务，故芗城税务局与林法松均应按该《房屋租赁合同》约定履行各自的权利义务。双方约定租赁期限截止2018年3月31日，芗城税务局作为出租方于2018年2月13日已向林法松、都市医院送达了关于合同期满收回房屋不再续租的通知函，并给予30天搬迁期限，林法松、都市医院没有依约搬离涉讼房屋，已违反合同约定，构成违约，依法应承担相应的违约责任。芗城税务局主张林法松擅自将房屋转租他人，但双方合同约定“甲方对房屋及其公共设备每年例行检查四次”，且都市医院存在多年、牌匾标识明显，芗城税务局主张对转租不知情与事实相悖，不予采信；出租人在六个月内未提出异议，视为同意转租。承租人林法松可以将其合同权利转让给次承租人都市医院，但未经出租人同意不得转让合同义务。现租赁期间已届满，林法松作为承租人应当返还租赁房屋。同时，都市医院作为次承租人，在租赁期间已届满，继续占有使用涉案房屋，没有法律依据，其也负有腾房义务。芗城税务局请求林法松、都市医院返还租赁房屋合法有据，予以支持。租赁合同约定“如30天后乙方仍未搬迁，甲方有权没收履约保证金”，芗城税务局请求没收履约保证金50000元，予以支持；承租人林法松可另案向次承租人都市医院主张权利。租赁合同期限届满，都市医院仍占有使用涉讼房屋没有事实和法律依据，属侵权行为，应支付相应的占用费，原租赁合同约定“2013年4月1日至2018年3月31日每年租金36.72万元”，折算每月的租金为3.06万元，自2018年4月1日至2019年10月1日未支付占用费为55.08万元，都市医院应以该标准支付相应的占用费至涉案房屋返还之日止。芗城税务局请求恢复原状或支付恢复原状所需费用，但未能提供2007年12月18日其向漳州市铭泰工贸有限公司交付房屋的状况，经委托有资质的评估机构进行评估后，评估机构认为“因芗城税务局提供的资料不完整，无法鉴定”，故请求返还房屋时恢复原状或支付恢复原状所需费用，不予支持。芗城税务局请求林法松、都市医院腾退房屋同时结清所欠水费、电费及物业费等，因没有举证上述费用的具体金额，且芗城税务局也未代为交纳，该请求不予支持，但该费用如有实际产生，可另案主张。都市医院请求芗城税务局“补偿在承租期间增加的电梯、配电增容主机、中央空调主机、消防等设备费用损失和内墙等装修费用损失”，但其并不是2007年12月18日的《房屋租赁合同》主体，不能援引该合同的条款主张权利，都市医院可根据与林法松的合同约定，另案主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第八十四条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定,判决:一、林法松、都市医院应于判决发生法律效力后三十日内将芗城区新华东世纪广场10号楼3-7层，10号楼2层B1-B6，10号楼1层A4,13号楼A4房屋返还芗城税务局；二、都市医院应于判决发生法律效力后十日内按每月3.06万元的标准向芗城税务局支付自2018年4月1日起至实际返还租赁房屋之日止的占用费；三、芗城税务局收取的履约保证金50000元归其所有，不予退还；四、驳回芗城税务局的其他诉讼请求。若未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，按中国人民银行同期贷款基准利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9808元，由都市医院负担。 二审中，当事人没有提交新证据。经二审审理查明，除林法松提出一审遗漏认定其多次催促都市医院返还涉案房屋，都市医院提出一审遗漏查明林法松与芗城税务局、林法松与都市医院的租赁合同均有关于增添设施设备补偿问题的约定及其有申请对设施设备补偿费用进行鉴定外，双方对一审查明的其他事实没有异议，本院对没有争议的事实予以确认。林法松、都市医院提出遗漏查明的事实，因对本案实体处理结果没有影响，故不能认定一审遗漏查明上述事实。 二审另查明，林法松与都市医院原负责人吴棋东于2007年12月28日签订了涉案房屋转租合同，合同约定年租金为468425元、期限自2008年4月1日至2018年3月31日。2008年12月8日，林法松、漳州市铭泰工贸有限公司向芗城税务局出具的《关于更改租赁方名称的报告》载明：林法松系原漳州市铭泰工贸有限公司的法定代表人，以公司名义承租涉案房屋用于开办都市医院，因公司注销，要求将承租方变更为林法松。一审诉讼中，都市医院于2018年10月11日提起反诉，请求芗城税务局、林法松共同补偿租赁期间增添电梯等设施设备的费用3200000元。一审法院于2018年11月6日作出（2018）闽0602民初4373号之一民事裁定，以都市医院一并向林法松主张权利不符合本诉的基本特征，裁定不予受理。都市医院不服，提起上诉。本院于2018年12月14日作出（2018）闽06民终3185号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。 本院认为，根据当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：一、一审没有对都市医院请求芗城税务局补偿设施设备的费用进行实体审理程序是否合法；二、林法松是否负有返还涉案房屋的义务；三、一审确定返还涉案房屋的期限为30天是否合理；四、芗城税务局是否应退还林法松履约保证金50000元。具体分析认定如下： 一、一审没有对都市医院请求芗城税务局补偿设施设备的费用进行实体审理程序是否合法 都市医院在一审诉讼中提出芗城税务局、林法松应共同补偿其设施设备费用的反诉请求，一审以该请求不符合反诉的基本特征，已裁定不予受理。都市医院不服，提起上诉。本院于2018年12月14日作出（2018）闽06民终3185号民事裁定，已驳回上诉，维持原裁定。该裁定生效后，都市医院在本案中并没有再单独对芗城税务局提起反诉，又是否应补偿相关费用，都市医院也可另案主张，一审并没有剥夺其诉权。故都市医院主张一审没有对芗城税务局应补偿相关费用进行实体审理，属程序违法，与事实和法律均不符，不予采纳。 二、林法松是否负有返还涉案房屋的义务 经芗城税务局同意，原漳州市铭泰工贸有限公司已将本案《房屋租赁合同》上的权利义务，一并转让给林法松承受，故林法松与芗城税务局均应按约全面履行合同义务。该合同履行过程中，林法松虽将涉案房屋转租给都市医院，但其与芗城税务局之间的《房屋租赁合同》并没有解除，其仍是该合同的主体，应受该合同的约束。因本案租赁期限于2018年3月31日届满，林法松并没有按约将涉案房屋返还给芗城税务局，已构成违约，应依法承担相应的违约责任。至于租赁期限届满后，林法松有否催促都市医院返还房屋，根据合同相对性原则，均不能免除其负有按约向芗城税务局返还房屋的义务，故林法松主张一审判决其承担返还房屋不当，与法不符，不予采纳。 三、一审确定返还涉案房屋的期限为30天是否合理 林法松与芗城税务局、林法松与都市医院关于房屋租赁期限均约定于2018年3月31日届满，且在合同租期届满前，芗城税务局已明确告知都市医院，不再与林法松续租合同并收回房屋，又按约如期返还房屋本就属都市医院应履行的合同义务，但都市医院并没有为返还房屋做好准备，至一审诉讼中也没有积极实施返还行为，而是占有涉案房屋继续经营至今已长达两年之久，已严重侵犯了芗城税务局的房屋所有权，故都市医院主张一审确定30天返还期限不合理，与事实和法律均不符，不予采纳。 四、芗城税务局是否应退还林法松履约保证金50000元 本案《房屋租赁合同》已明确约定，承租人如在合同期限届满30天后仍未搬迁，出租方有权没收履约保证金。因林法松已概括承受了该合同的权利义务，就应受合同的约束，并按约全面履行义务。本案租赁期限于2018年3月31日届满，而林法松至今未将涉案房屋返还给芗城税务局执掌，已构成违约，芗城税务局有权按约请求林法松承担相应的违约责任，即有权按约不予退还履约保证金50000元，故林法松提出芗城税务局应退还履约保证金50000元的理由，与事实和法律均不符，不予采纳。 综上所述，林法松、都市医院的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10958元，由林法松负担1150元、漳州都市妇产科医院负担9808元。 本判决为终审判决。 审判长  俞志凌 审判员  苏雅冰 审判员  谢旭耀 二〇二〇年六月三日 法官助理陈佳臻 书记员严怡芳 附本判决相关的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。