安徽省合肥市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）皖01民终4183号上诉人（原审原告）：合肥福楼商贸有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区潜山南路188号蔚蓝商务港城市广场2705、2706，统一社会信用代码91340104MA2TLW922A。法定代表人：杨健，执行董事。委托诉讼代理人：范先宝，北京盈科（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：聂楠，北京盈科（合肥）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：合肥蔚蓝物业管理经营有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区潜山南路188号蔚蓝商务港城市广场C座101室，统一社会信用代码91340100683617834B。法定代表人：姚金龙，执行董事兼总经理委托诉讼代理人：王永平，北京大成（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张还尹，北京大成（合肥）律师事务所律师。上诉人合肥福楼商贸有限公司（以下简称合肥福楼公司）与被上诉人合肥蔚蓝物业管理经营有限公司（蔚蓝物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院(2020)皖0104民初684号民事裁定，向本院提起上诉。本院依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员独任审理了本案。合肥福楼公司上诉请求：1.请求二审法院依法撤销一审裁定,指令安徽省合肥市蜀山区人民法院对本案进行审理；2.本案一、二审诉讼费用由蔚蓝物业公司承担。事实和理由：一、一审法院认定合肥福楼公司不具有诉讼主体资格，与事实严重不符，违反法律规定。1.合肥福楼公司于2019年4月12日入驻蔚蓝商务港城市广场从事预包装食品销售。入驻后按照蔚蓝物业公司的要求签订了《蔚蓝商务港消防安全协议书》及《房屋使用准则》，积极履行协议义务，与蔚蓝物业公司之间形成事实的物业服务合同关系。2.合肥福楼公司与案外人（案涉房屋产权人）签订了《合肥市房屋租赁合同》，该合同明确约定物业费用由合肥福楼公司承担，我公司也实际按物业服务协议约定的物业费标准缴纳了物业费，亦按照物业服务协议约定行使权利，履行义务。3.合肥福楼公司虽未与蔚蓝物业公司签订物业服务协议，但合肥福楼公司作为物业使用人，履行了缴纳物业费的义务。作为整栋物业实际使用人之一，蔚蓝物业公司也不可能针对合肥福楼公司有区别其他业主或使用人的不同要求。电梯时间应当按物业服务协议中约定的时间进行开放。蔚蓝物业公司违反该协议时，我方有权利要求其纠正。二、《物业管理条例》第四十七条规定，“物业使用人在物业管理活动中的权利与义务由业主及物业使用人约定”，依照该规定，合肥福楼公司有权就蔚蓝物业公司的违约行为提起诉讼。三、一审法院错误适用物权法第七十六条规定。合肥福楼公司本案诉讼请求是根据物业服务协议的内容提出。系因蔚蓝物业公司未按照协议内容依法履行义务，不涉及到共有和公共管理权利的重大事项，不需要依据物权法第七十六条的规定进行处理。蔚蓝物业公司辩称，1.合肥福楼公司不是《物业服务协议》的合同当事方，无权依据《物业服务协议》向蔚蓝物业公司主张权利。合肥福楼公司与蔚蓝物业公司之间关于蔚蓝商务港F座2705-2706室所签订的《消防安全协议书》及《装修安全施工协议》，均没有提及电梯及大厅出入门24小时开放运行，反而约定了楼宇实行节假日及夜间封闭管理制度。且消防电梯24小时运行也符合物业服务协议约定。2.合肥福楼公司与业主签订的《房屋租赁合同》并未赋予合肥福楼公司物业管理活动中的权利，其依据《物业管理条例》第四十七条主张自身主体适格没有依据。另根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。”并未赋予物业使用人在物业服务企业违反物业服务协议时提起诉讼的权利，因此一审法院根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条认定合肥福楼公司诉讼主体不适格正确。3.电梯及楼宇一楼大厅出入口属于全体业主的共用设施和共用部位，合肥福楼公司无权以单个物业使用人的身份要求蔚蓝物业公司改变共用设施和共用部位运行时间。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，决定有关共有和共同管理权利的重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。蔚蓝商务港F座的电梯及楼宇一楼大厅出入口属于全体业主的共用设施和共用部位，截止至2020年2月份，蔚蓝商务港F座共入驻商户240余家，合肥福楼公司以单个物业使用人的身份单独提起诉讼，要求对整栋楼的电梯及大厅出入口开放运行时间进行增加，侵犯了其他业主的权益，也违反了法律对建筑区划内重大事项须经业主表决的规定。4.涉案楼宇实行夜间封闭管理是基于《蔚蓝商务港城市广场临时管理规约》的规定，该临时管理规约合肥福楼公司与蔚蓝物业公司均无权单独进行修改。蔚蓝商务港实行夜间封闭管理是基于《蔚蓝商务港城市广场临时管理规约》的规定，我方作为物业服务公司，只是临时管理规约的执行者，无权制定、也无权修改临时管理规约内容。根据《物业管理条例》第十一条规定，制定和修改管理规约由业主共同决定。合肥福楼公司现要求增加电梯运行时间及一楼大厅出入口开放时间，实际上是对临时管理规约内容提出修改，该要求应向蔚蓝商务港的全体业主提出，由业主共同决定。综上，合肥福楼公司提起本案诉讼主体不适格，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，合肥福楼公司的上诉请求没有事实与法律依据，请法庭依法驳回。合肥福楼公司向一审法院起诉请求：1.判令蔚蓝物业公司将合肥福楼公司所在楼的客用电梯的使用时间由晚上十点后停运改为二十四小时正常运行；2.蔚蓝物业公司将一楼大厅出入口开放时间由十点后全部关闭改为合肥福楼公司所在楼的一楼大厅二十四小时正常开放，用于进出；3.本案诉讼费由蔚蓝物业公司承担。一审法院认为,本案合肥福楼公司明确以物业服务合同纠纷起诉，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款之规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。本案中，合肥福楼公司不是案涉蔚蓝商务港城市广场2705/2706的业主，且根据《中华人民共和国物权法》第七十六条之规定，涉及共有和共同管理权利的重大事项，亦应由业主共同决定。综上，合肥福楼公司作为原告提起本案诉讼主体不适格。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定驳回合肥福楼公司的起诉。本院认为，物业服务合同系双务合同，合同缔约方均应按合同履行履行各自的义务。物业服务合同纠纷中的诉讼主体一般应当是业主和物业服务企业，但作为缴纳物业服务费的物业使用人，其实际承担物业服务合同项下业主的主要义务，接受管理规约和相关法律规范的约束，根据权利义务相一致的原则，物业使用人亦应当享有业主在物业服务合同项下的基本权利。《物业管理条例》第四十七条亦规定“物业使用人在物业管理活动中的权利与义务由业主及物业使用人约定”。本案中合肥福楼公司与案外人（房屋产权人）签订的房屋租赁合同明确约定物业服务费用由合肥福楼公司承担，即将物业服务合同项下业主的主要义务转移给合肥福楼公司。蔚蓝物业公司对该事项明知，亦与合肥福楼公司签订了《蔚蓝商务港消防安全协议书》及《蔚蓝商务港房屋使用守则》，即已将合肥福楼公司作为物业服务合同的相对人进行管理，故虽在租赁合同中未明确约定物业使用人合肥福楼公司享有的物业权利，但应视为在租赁期内，业主将物业服务合同项下的基本权利义务一并转移。合肥福楼公司作为实际缴纳物业费的物业使用人有权以自己名义就蔚蓝物业公司违反物业合同约定的情形提起诉讼。另物业服务纠纷司法解释也已经赋予服务服务企业在法定情形下根据物业服务合同直接起诉物业使用人的权利，如再一味的以合同相对性为由不允许缴纳物业服务费的物业使用人直接就物业服务企业违反物业服务合同约定的情形行使诉权，则会导致一方只履行义务无法主张权利的实质不公现象，有违民法公平原则。综上，合肥福楼公司上诉请求成立，一审法院应当对本案进行实体审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十二条之规定，裁定如下：一、撤销安徽省合肥市蜀山区人民法院(2020)皖0104民初684号民事裁定；二、本案指令安徽省合肥市蜀山区人民法院审理。本裁定为终审裁定。审判员  朱斌斌二〇二〇年六月三日书记员  刁春晖附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十二条第二审人民法院查明第一审人民法院作出的不予受理裁定有错误的，应当在撤销原裁定的同时，指令第一审人民法院立案受理；查明第一审人民法院作出的驳回起诉裁定有错误的，应当在撤销原裁定的同时，指令第一审人民法院审理。