襄阳市襄州区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0607民初6444号原告：邹家维，男，1987年2月28日生，汉族，住南漳县。委托诉讼代理人：肖成明，襄阳市襄州区张湾街道法律服务所法律工作者。被告：田随来，男，1963年11月11日生，汉族，住襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：肖学宁，湖北元领律师事务所律师。原告邹家维与被告田随来房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邹家维及其委托诉讼代理人肖成明，被告田随来及其委托诉讼代理人肖学宁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邹家维向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告赔偿原告租赁房屋的装修费13800元、搬家费1680元、停产停业损失41923元，合计57403元；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告于2018年1月15日签订《房屋租赁合同》,原告租赁被告位于襄州区××路三间门面房和五楼一层门号42号住房，租期自2018年2月5日至2021年2月5日止。原告交纳租金后，将租赁门面房装修好用作经营汽车保养。2019年7月，因租赁的房屋涉及棚户区改造需征迁，在签订征迁补偿协议时，被告答应原告租赁门面房所涉的装修费、搬迁费及停产停业损失费等应属于补偿租赁方的补偿款全部由租户（原告）所有,故原告才积极配合拆迁指挥部搬迁，腾出房屋。根据被告与拆迁指挥部签订的补偿协议及补偿明细，被告从拆迁部门取得门面装修费13800元，搬家费1680元，停产停业损失费41923元，但被告却反悔承诺，不同意给付属于原告应得的补偿款。被告田随来辩称，一、关于停产停业损失：1、依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。第十七条规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补贴；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。根据上述法律规定，停产停业损失属于征收单位给予房屋所有人的补偿，承租人是否享有未予以明确规定。《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第三十七条第二款规定，被征收房屋存在租赁关系，生产经营者不是被征收人的，依照其与被征收人的约定分配停产停业损失补偿、室内装饰装修价值补偿。本案中，答辩人与原告签订的《房屋租赁合同》仅约定租赁房屋拆迁时答辩人应向原告退还剩余期间租金，双方未就停产停业损失补偿的分配问题进行约定。因此，原告诉请赔偿停产停业损失41923元既无法律依据，也无合同约定，其无权要求答辩人赔偿该停产停业损失。2、答辩人作为房屋所有权人，其将门面房对外出租获取长期稳定的租金收入亦属于经营行为，该房屋被征收后答辩人将永久性丧失出租门面房获取租金收益的权利，该损失属长期损失。原告作为承租人是否可以获得部分拆迁补偿款，取决于该部分拆迁补偿款的性质，即其补偿的具体对象、内容及范围。根据《襄州区棚户区改造项目安华片区二期国有土地上房屋征收补偿安置方案》第六条第（二）款，该停产停业损失费是政府对于被征收人给予的一次性补助，并不是对门面房承租人的补助。3.结合本次拆迁补偿方案来看，若被拆迁人未将门面房出租给他人，只要被拆迁人有经营性房屋，仍会获得一次性停产停业损失的补助，也进一步说明该停产停业损失费是政府对于被征收人给予的一次性补助，并不是对门面房承租人的补助。二、关于搬迁费：根据拆迁评估明细表需要搬迁的有举升机（600元），扒胎机（100元），货架（200元），压床（100元），平衡机（100元），气泵（100元），原告因搬迁需要支出的搬迁费评估价为1200元，原告诉请搬迁费1680元过高，无事实依据。三、关于装修费：一楼门面房装修由答辩人在将房屋未出租给原告之前就已经完成了装修，并且答辩人曾经将门面房出租给其他人作为经营汽车保养使用，原告只需要搬进来即可正常营业，因此，原告起诉装修费无事实依据。本院经审理认定事实如下：2018年1月15日，田随来（甲方）与邹家维（乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：田随来将其所有的位于襄阳城区交通路三间门面房和五楼一层门号42号住房出租给邹家维使用，租赁时间从2018年2月5日起至2021年2月5日止，租期是36个月；每月租金4700元，乙方应一次性付陆个月房租费28200元；乙方在合同期内，原则上不得提出终止合同，若出现不可抗力因素而确需终止合同的，甲方按实际租赁时间结算，乙方配合甲方更好的将房屋租赁其他人，剩下的租赁时间的租金须如数退还乙方包括押金，乙方装修自行处理与甲方无关等。合同签订后，邹家维交纳房租并对房屋进行装修。2019年因襄州区棚户区改造项目安华片区二期需要，襄阳市襄州区人民政府对田随来的房屋及土地进行征收。2019年10月27日，田随来与襄州区房屋征收管理中心、襄阳襄州区红星社区棚户区改造项目指挥部签订《襄州区国有土地上房屋征收补偿安置协议书》，协议约定：征收坐落在交通路的房屋，甲方补偿乙方房屋装饰装修的补偿206187元，住宅搬迁费12601元，停产停业损失41924元等。2019年11月1日，湖北玖誉房地产评估有限公司出具《襄州区棚户区改造项目安华片区（二期）房屋装饰装修及附属物初步评估明细表》，针对田随来A-010一楼商业门面进行评估，明细表中经双方确认涉及本案拆除物和搬运费的评估金额有：铝塑板招牌（1066元）、发光车标（8530元）、泡沫广告牌（320元）、发光线（72元）、摄像头（300元）、分体式空调（300元）、有限电视（350元）、家庭宽带（200元）和举升机（600元）、扒胎机（100元）、货架（200元）、压床（100元）、平衡机（100元）、气泵（100元）的搬迁费，其中邹家维自行拆走摄像头、分体式空调、有限电视、家庭宽带，混泥土垫层是邹家维在原垫层上进行的改造，混泥土垫层损失应为评估金额1480元的50%即740元，涉及本案拆除物和搬运费的评估金额应为11928元。2019年11月4日，原、被告对房租、水电费、押金进行结算，并且办理了交接手续。田随来在收到全部拆迁款后未向邹家维支付相关费用。本院认为，邹家维承租田随来的门面房是用于经营汽车维修业务，在对房屋进行装修时田随来未提出反对意见，应当视为同意邹家维对房屋进行装修。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”本案《租赁合同》因政府征收行为导致解除，双方当事人对此均无过错。邹家维主张的装饰装修残值损失可以根据《襄州区棚户区改造项目安华片区（二期）房屋装饰装修及附属物初步评估明细表》中双方认可的邹家维装修和搬迁费用的部分评估金额计算即11928元。《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第三十七条第二款规定，被征收房屋存在租赁关系，生产经营者不是被征收人的，依照其与被征收人的约定分配停产停业损失补偿、室内装饰装修价值补偿。本案中，虽然双方未就停产停业损失补偿的分配问题进行约定，田随来为房屋所有权人，其将门面房对外出租获取长期稳定的租金收入亦属于经营行为，房屋被征收后将永久性丧失出租门面房获取租金收益的权利，该损失属长期损失，田随来应获得征收部门赔偿的停产停业损失的多数。邹家维租赁房屋对外经营以获得利益，政府征收行为将产生停产停业损失，但其损失应以剩余租期15个月为限。依据公平原则判定房屋所有权人田随来获得停产停运损失赔偿41924元的70%即29346.80元，承租人邹家维获得30%即12577.20元。因政府的补偿款已全部由田随来领取，田随来依法应向邹家维返还装修费补偿费、搬家费、停产停业损失，共计24505.20元。依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，判决如下：一、被告田随来于本判决生效之日起十日内向原告邹家维支付装修补偿费、搬家费、停产停业损失，共计24505.20元；二、驳回原告邹家维的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1235元，由原告邹家维负担600元，由被告田随来负担635元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审 判 长 张 宁人民陪审员 张 胜人民陪审员 李瑞林二〇二〇年六月二十四日法官助理邱悦书记员李艳婷