山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁02执异208号 案外人：青岛市北新民生综合医院有限公司，住所地青岛市市北区杭州路131号。 法定代表人：赵明强，执行董事。 委托代理人：高磊，北京德和衡（上海）律师事务所律师。 申请执行人：中国信达资产管理股份有限公司山东省分公司，住所地济南市槐荫区经三路293号。 负责人：邓立新，总经理。 被执行人：青岛运腾达经济发展有限公司，住所地青岛市连云港路37号万达商务A座42层4202。 法定代表人：王某，总经理。 被执行人：王某，男，1976年12月16日出生，汉族，住青岛市市北区。 本院在执行申请执行人中国信达资产管理股份有限公司山东省分公司与被执行人青岛运腾达经济发展有限公司、王某金融借款合同纠纷【执行案号（2014）青执字第61号】一案过程中,案外人青岛市北新民生综合医院有限公司对本院2019年12月6日作出的（2014）青执字第61号公告要求青岛市杭州路x号二层网点乙、丙、丁三处房产的占用人、租用人在本公告张贴之日起十日内腾出不服，向本院提出书面异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人青岛市北新民生综合医院有限公司称，请求法院依法支持案外人在合法有效的租赁期内不予腾出、移交被执行人王某名下位于青岛市杭州路131号二层网点乙、丙、丁三处房产（以下简称“案涉房产”）。事实与理由：案外人与被执行人王某已于2010年建立合法有效的租赁关系。案外人是一家于2015年12月14日成立的盈利性医疗机构，其前身为市北民生医院（非盈利性医疗机构）。市北民生医院于2007年6月26日成立，为一家民办非企业单位（××），法定代表人为赵明强。2010年作为市北民生医院法定代表人，赵明强代表市北民生医院与被执行人签订《房屋租赁合同》，约定如下：被执行人王某将坐落于杭州路131号二层网点的房产出租给市北民生医院用于医疗经营；房屋面积共计x平方米；租赁期限x年，自2010年12月1日至2020年11月30日。基于此，市北民生医院与被执行人王某已于2010年12月1日建立起合法有效的租赁关系。2015年12月，经青岛市市北区卫生和计划生育局批准，市北民生医院名称变更为青岛市北新民生医院，经营性质由非营利性变更为营利性。市北民生医院的医疗资质、业务和相关实物资产均依法由案外人承接。至此，市北民生医院对租赁房屋所享有的全部权利义务由案外人概括承受。2016年，案外人与被执行人王某续签《房屋租赁合同》，延长了租赁期限并调整了租金标准。自2010年12月开始，案外人接收上述租赁房屋后一直用于医疗经营至今，期间案外人按期、足额缴纳了租赁费用。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十五条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，案外人与被执行人王某之间的租赁关系成立在先，申请执行人与被执行人之间的抵押关系成立在后，租赁关系不受实现抵押权导致的所有权变动影响，租赁合同仍然有效。同时，在人民法院查封案涉房产之前，案外人与被执行人已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产。案外人有权在租赁合同有限期范围内继续行使对案涉房产的占有、使用、收益的权利，法院应支持案外人在租赁合同有效期内不予腾出、移交案涉房产的申请。 为证明其主张，案外人向本院提交以下证据：1.青岛市北新民生综合医院有限公司营业执照复印件一份，证明案外人××主体资格及赵明强法定代表人身份；2.民办非企业单位登记证书（××）复印件一份，证明案外人前身“市北民生医院”××主体资格及赵明强法定代表人身份；3.医疗机构执业许可证及卫生局批复复印件一份，证明案外人系由“市北民生医院”经非营改营程序变更而来；4.《房屋租赁合同》及租金支付流水复印件一份，证明案外人与王某之间建立了合法有效的租赁合同关系，且案外人按合同约定履行租金支付义务。 申请执行人中国信达资产管理股份有限公司山东省分公司辩称，一、案外人不具有对本案提出执行异议的主体资格。《根据最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条，案外人的申请不符合上述规定的法定事由，即无权依据上述规定申请执行异议，法院应予驳回。二、案外人的申请缺乏事实及法律依据，执行异议不成立。1.案外人提交的房屋租赁合同不是原件，无法辨别该合同的真伪，且其上记载的房屋地址不具体、不明确，无法证明与被执行人的产权房屋、本案抵押物、被查封物有关联性，不能对抗本案抵押物设定在先及本案合法执行。案外人提交的房屋租赁合同未写明签署时间，无法确认该合同何时签署，不能证明该合同具有真实性。根据申请执行人从青岛市不动产登记中心调取的、案涉房产的抵押时间为2011年8月1日，根据（2013）青民四初字第135号民事裁定书记载，案涉标的物已于2013年9月6日被青岛中院查封。上述两个时间均早于案外人2015年12月成立青岛市北新民生综合医院有限公司的时间。因此，案外人提交的租赁合同不能对抗本案标的物已设定抵押、查封时间在前的情况。案外人提交的房屋租赁合同涉嫌假证，应依法追究其与本案被执行人签署假证并向法院提交假证的法律责任。经申请执行人在全国企业信息公示系统查询后确认，案外人于2015年12月成立，其在工商局登记备案时提交的《房屋租赁合同》的出租人是谢大明；该租赁合同的地址为“四方区杭州路131号42户”，其所在层数为一层。产权证号为“青房地权市字第204038号”；该地址虽与案涉房产为相同大地址，但并不是同一房号。根据法院下达的（2014）青执字第61-2号协助执行裁定书上的记载可以确认，本案被查封的被执行人王某的财产地址为“青岛市杭州路x号二层网点乙、丙、丁”，产权证号“青房地权市字第x号、x号、x号”。综合申请执行人提交的证据并根据《最高人民法院关于适用民事诉讼证据的若干规定》第77条规定，可以确认案外人提交的租赁合同不能对抗申请执行人从工商局调取的案外人已登记备案的租赁合同，该登记备案合同的证明效力远远大于案外人提交的租赁合同的效力。应依法认定案外人在工商登记部门登记备案的租赁合同是其合法租赁的合同，其提交的与本案被执行人签订的合同为假证。2.该租赁合同约定的内容明显违背房屋租赁的交易习惯。该合同中的权利义务约定十分含糊，既未写明具体租赁房屋的详细信息，也未约定用于装修的免租期及租赁费用递增等内容，且在该合同中第4条之后存在明显内容断档及缺失，明显违背正常交易习惯。3.根据刘忠信提交的执行异议申请书上的记载，上述杭州路131号二层网点乙、丙、丁三处房屋，早在2015年7月15日就全部整体租赁给刘忠信并由七天酒店（青岛汽车总站杭州路店）在经营使用。刘忠信的异议申请及《房屋租赁合同》可进一步推翻案外人对于案涉房产租赁占有使用并与本案被执行人王某间对案涉标的物存在租赁关系的陈述及所谓的《房屋租赁合同》所具有的真实性。4.案外人无法证明于2010年开始与被执行人王某存在合法的租赁关系。第一，该房屋租赁合同系由被执行人王某与赵明强签署，案外人未在该合同上盖章，无法确认赵明强是个人行为还是公司××行为。即便案外人追认赵明强为公司××行为，但案外人成立时间为2015年12月，则赵明强××行为不能追认至2010年。第二，案外人只提交了2015年之后的房屋租赁费的支付凭证，但未提交2010年至2014年之间的房屋租赁费的支付凭证。无法证明其与被执行人王某之间于2010年起便存在真实合法的租赁关系。第三，案外人自称2007年6月26日成立，并于2015年12月14日改制，但尚未提交政府部门批准改制方案或红头文件等证据，无法证明案外人所述内容。因此，被执行人王某与赵明强签订的房屋租赁合同存在虚假的可能性，其目的是拖延本案的执行拍卖，法院应予以驳回。三、案外人在申请书中称：“2016年异议人与被申请人续签《房屋租赁合同》，延长了租赁期限并调整了租金标准”与其提交的赵明强、王某签署的《房屋租赁合同》上所记载的内容相互矛盾，与其提交的《房屋租赁合同》同样不具有真实性。赵明强与王某所签署的合同中约定的租赁时间为2010年12月1日起至2020年11月30，不存在续签《房屋租赁合同》的可能性；若为2016年续签，也应是在本案被执行人王某名下房地产被抵押、被查封后续签，不能对抗本案的执行。四、本次拍卖程序符合法律的相关规定，不应暂停或延缓对该抵押物的拍卖执行，否则就是对申请执行人依法享有的权利的侵害。1.申请执行人享有启动拍卖及优先受偿的权利，且法院的执行措施符合法律规定，拍卖程序不应暂缓停止。2.案外人异议申请所依据的法律适用错误。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十五条规定不适用本案，该条规定适用的是租赁关系发生在抵押之前的情况，而根据本案双方举证的情况可以确认，案外人与被执行人王某之间不存在真实的租赁关系，因此，该法律规定不适用本案。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第31条不适用本案，结合该规定的立法精神，“阻止向受让人移交占有被执行的不动产”是指承租人向除房屋所有人以外的受让人移交占有的，如有合法有效租赁合同，人民法院应予支持。但本案现系拍卖公告阶段，尚未有实际买受人，未发生该条款规定的向受让人移交占有的情形。因此案外人的申请不适用该条法律规定。综上，案外人的执行异议请求无事实和法律依据，为保障申请执行人合法权益不受侵害，拍卖工作顺利进行，请求法院依法驳回。 为证明其主张，申请执行人向本院提交以下证据：1.青岛市不动产登记信息复印件一份，证明案涉房产的抵押时间为2011年8月1日；2.（2013）青民四初字第135号民事裁定书及协助执行通知书复印件一份，证明案涉房产已于2013年9月6日被青岛市中级人民法院查封；3.企业档案信息复印件一宗，证明青岛市北新民生综合医院有限公司于2015年12月成立，并与谢大明签订《房屋租赁合同》；4.刘忠信执行异议申请书复印件一份，证明青岛市北新民生综合医院有限公司与被执行人王某签订的房屋租赁合同不真实，刘忠信提交的异议申请书上记载，案涉房产早在2015年7月15日就全部整体租赁给刘忠信并由七天酒店（青岛汽车北站杭州路店）在经营使用。 本院查明，中国工商银行股份有限公司青岛市南支行与青岛运腾达经济发展有限公司、王某金融借款合同纠纷一案，2013年10月22日，本院作出（2013）青民四商初字第135号民事调解书，确认如下：一、被告青岛运腾达经济发展有限公司于2013年11月22日前偿还原告中国工商银行股份有限公司市南支行贷款本金人民币x元及利息、罚息、复利人民币x元（该x元已计算至2013年7月20日，此后至2013年11月22日前实际还清之日所产生的利息、罚息、复利按借款合同约定执行）；二、被告王某对上述第一项给付义务承担连带保证责任；三、对上述第一项债权，原告中国工商银行股份有限公司青岛市南支行有权对青房地权市他字第20××57号房地产他项权证书项下（位于青岛市四方区杭州路131号二层网点乙、丙、丁）房地产在最高限额为人民币x万元的范围内享有优先受偿权，有权就该抵押财产折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿。案件受理费x元，减半收取x元，诉讼保全费x元，共计x元由被告青岛运腾达经济发展有限公司、被告王某负担，因原告已预交，由两被告于2013年11月22日前向原告支付。 在诉讼过程中，本院采取了诉讼保全措施。2013年8月21日，本院作出（2013）青民四商初字第135号民事裁定书，裁定冻结被告青岛运腾达经济发展有限公司、被告王某银行存款人民币2410万元或查封、扣押其相应价值的财产，并于2013年9月2日作出协助执行通知书，通知青岛市房地产登记中心，查封被告王某位于青岛市市北区杭州路131号二层网点乙、丙、丁，权证号分别为青房地权市字第x号、x号、x号项下的房地产，查封期限自2013年9月6日至2015年9月5日。 因被执行人未履行生效法律文书所确定的义务，中国工商银行股份有限公司青岛市南支行向本院申请强制执行，执行案号为（2014）青执字第61号。 因中国工商银行股份有限公司青岛市南支行将本案债权转让给中国信达资产管理股份有限公司山东省分公司，2015年6月8日，本院作出（2015）青执异字第116号执行裁定书，裁定变更申请人中国信达资产管理股份有限公司山东省分公司为青岛市中级人民法院（2014）青执字第61号执行案件的申请执行人。 2019年12月6日，本院作出（2014）青执字第61号公告，通知案涉房产的占用人、租用人等相关权利人应在本公告张贴之日十日内腾出。如对此有异议或者与该财产有关的担保物权人、优先权人、其他相关权益人欲主张优先权或其它权益，均应自本公告发布之日起十日内向本院书面提出，逾期本院将对上述财产进行评估、拍卖。 本院认为，本案执行依据生效后，在被执行人未履行法定义务的情况下，执行法院对被执行人名下的案涉房产进行评估拍卖符合法律规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”明确规定了对享有抵押权的申请执行人的优先保护，因此，在申请执行人享有优先权的情况下，案外人针对执行标的物提出的排除执行的异议，没有法律依据。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”案外人以不动产租赁权为由主张排除涉案房产的移交占有，必须具备两项要件：1.案外人与被执行人在人民法院对不动产予以查封之前，已签订真实有效的不动产租赁合同；2.案外人在人民法院对不动产予以查封之前，已对不动产持续占有、使用，即已交付租金并采取明显方式在不动产内生活、生产、经营、装修等，以产生对不特定第三人的公示效果。如不符合以上两项要件，则不能排除移交占有。本案，案外人提交的证据，不足以证明案外人在人民法院对案涉房产予以查封之前，已对不动产持续占有、使用，其享有的权利不能阻却人民法院对案涉房产的执行。 综上，案外人的异议理由不能成立，其异议请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第三十一条规定，裁定如下： 驳回案外人青岛市北新民生综合医院有限公司的异议请求。 案外人、当事人不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向青岛市中级人民法院提起诉讼。 审判长 王 松 审判员 刁培峰 审判员 焦兴凯 二〇二〇年六月三十日 法官助理 张辉 书记员王钰