云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终10112号上诉人（原审被告、反诉原告）：昆明煜玺商业管理有限公司，住所地云南省昆明市西山区前兴路云南妇产科医院以南蓝光昆仑中心商务办公楼2层201室。法定代表人：杨金虎，总经理。委托诉讼代理人：马月，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：张曦，北京盈科（昆明）律师事务所实习律师，一般授权代理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：韩云，女，1970年3月10日生，汉族，住云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：龙艳，云南信道律师事务所律师，特别授权代理。上诉人昆明煜玺商业管理有限公司（以下简称“煜玺公司”）因与被上诉人韩云房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市西山区人民法院（2018）云0112民初3374号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人煜玺公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判上诉人与被上诉人2016年4月15日签订的《商品房租赁合同》于2018年4月13日解除；2.改判被上诉人向上诉人支付至解除合同之日止的租金563106.6元、租金差额107258.4元及违约金107258.4元；3.本案一、二审案件受理费及鉴定费由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人已按照合同约定完成商铺的实际交付，且交付的商铺符合租赁合同约定的餐饮经营标准，上诉人无违约行为，一审遗漏被上诉人擅自整改排油烟管道及被上诉人在装修过程中可能破坏原本符合标准的管道这一事实，属认定事实错误。2.本案餐厅无法经营的原因主要归结于被上诉人自己的经营管理不善，被上诉人不享有合同法第94条的法定解除权，上诉人不应当承担合同解除后被上诉人的装修损失，上诉人与被上诉人在租赁合同第8.12条对合同解除后的装修问题进行了约定，本案被上诉人的装修损失应由其自行承担。3.一审依据被上诉人单方委托且鉴定意见存在巨大矛盾的司法鉴定意见书来认定上诉人的损失，属认定事实错误。4.上诉人已按租赁合同约定完成了合同义务，被上诉人应按合同约定向上诉人支付租金，现被上诉人未按期支付租金，上诉人有权按照合同约定要求其补足租金差额、承担违约金，并不退还保证金。被上诉人韩云辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。韩云向一审法院起诉请求：1.判令昆煜商管（2016）007号的《商品房租赁合同》于2017年3月29日解除，被告返还已付租金80443.8元、保证金35752.8元；2.由被告赔偿原告装修损失543623.17元、原告员工工资损失69424.08元，共计729243.85元；3.由被告承担本诉诉讼费用、鉴定费6000元。煜玺公司向一审法院反诉请求：1.解除反诉原、被告签订的《商品房租赁合同》及补充协议，反诉被告立即向原告交还租赁物（昆明市前兴路中段昆仑中心项目负一层B1-01、B11号的商品房）；2.由反诉被告立即支付原告租金至解除合同之日止（截至2018年4月14日租金为563106.6元）及租金差额107258.4元；3.由反诉被告支付原告违约金107258.4元；4.本案诉讼费由被告承担。审理过程中，反诉原告撤回了由反诉被告立即向原告交还租赁物（昆明市前兴路中段昆仑中心项目负一层B1-01、B11号的商品房）的诉讼请求。一审法院认定事实：2016年4月15日，被告作为甲方（出租方）与原告作为乙方（承租方）签订《商品房租赁合同》约定被告将其位于昆明市出租给原告使用，用于餐饮经营，品牌为滇丰味厨。计租日为2016年7月15日，租赁期限自2016年7月15日至2022年7月14日。被告应于2016年4月15日前将租赁物交付原告使用，计租期限自2016年7月15日起，2016年7月15日至2017年7月14日期间的租金为321775.2元、2017年7月15日至2018年7月14日期间的租金为429033.6元、2018年7月15日至2019年7月14日期间的租金为459065.95元。租金应按季度支付，支付方式如下：原告应于本合同签订后2016年4月20日前预付租金80443.8元；2016年10月15日前支付该年度第二期租金80443.8元，其余租金在上个季度的最后15日前预交。另合同签署之日原告应向被告支付租赁保证金35752.8元。合同第11.2条约定“乙方不按时支付租金，除补足应缴租金外，每逾期一天按每季度租金总额的5‰支付违约金给甲方。逾期15日仍未足额支付租金及违约金，则视为乙方根本违约，甲方有权解除本合同，要求乙方无条件退场，同时乙方应向甲方支付￥107258.4元（大写：壹拾万柒仟贰佰伍拾捌元肆角）违约金，且租赁保证金不予退还”。合同第13.2.2条约定“任何以邮寄方式进行的通知均应采用特快专递的方式进行，并在投邮48小时后视为已经送达被通知人（法定节假日顺延）。”另，13.2.6条约定乙方的通信地址为云南省昆明市西山区。另合同附件2《滇丰味厨项目物业交付标准》约定“……四新风：保证每个区域按经营要求均有新风送入，并将进风口引入每个厨房……七排烟：区域内需配备烟道，尺寸为400ｍｍ＊1000ｍｍ，烟道高度至楼顶（租赁区域按乙方图纸做好管道）”，该份合同对其他事项亦进行了约定，原被告双方在合同尾部进行了签字、签章。合同签订后，原告于2016年5月4日向被告支付“2016年7月15日-2016年10月14日租金”80443.8元，租赁保证金35752.8元。另原告于2016年12月26日、12月29日分别向昆明嘉宝物业服务有限公司支付了“代收电费”8000元、1216元。2016年9月3日，被告向原告发出昆煜商管函[2016]001号《回复函》，写明“1.新风系统问题：忆云南中餐厅需自行增加新风口，解决餐厅排风问题，嘉宝物业工程部及我司全程提供技术配合。2.排烟问题：现因多种原因忆云南餐厅厨房无法有效进行排烟，需由忆云南餐厅方进行改造，期间所产生的物业改造费用由昆明蓝光和骏公司进行核价，费用由昆明璨玺商业管理有限公司以租金抵扣的方式进行支付，嘉宝物业工程部门及我司全程监督及配合，谢谢”。2016年10月26日，原告向被告发出《关于10月24日我方与贵司彭伋总谈话内容之回复函》写明“2016年10月24日，贵我双方就忆云南中餐厅排烟改造及前期经营损失等相关问题进行了交流沟通，现就我方之意见作出如下函复：一、排烟问题可按现绿盟环保提供之方案安装尝试，所涉费用（14万元），也可由我店按贵司要求方式先行支付（正常经营后，贵司以免租方式给予补偿）……二、新风空调问题按合同之要求，贵司所配备新风空调等设备未能达到经营要求，对此贵司曾下达函件至我方，要求我方自行解决此问题，因其涉主管道等原装设施设备，如此需贵司提供改造方案及精确图纸，我店可按此方案组织施工……”。2016年11月25日，被告向原告发出《关于忆云南排油烟改造事宜的函》提出“关于忆云南商铺排油烟改造事宜，现确定施工时间为11月30日。届时请贵司做好相关施工配合工作……本次施工预计12月30日完成，关于商铺重新开业的事宜，请贵司提前进行，确定开业时间及相关准备工作……请贵司负责人就停业整改期间的补偿方式与我司当面商谈确定”。2017年3月29日，原告向被告发出《关于忆云南中餐厅放弃经营及终止合同之决定告知函》，写明“鉴于贵司2016年11月25日来函告知忆云南排烟系统改造事宜，我司已于2016年12月19日作出了书面函复，并严格按照函件内容做工程改造和2017年3月1日准时开业之筹备工作，但直至今日，忆云南中餐厅排烟系统问题仍未得到解决……导致我方后续工作无法正常进行，致我方损失无限扩大（资金积压、管理调试费用等），现经股东合议，决定放弃经营，终止忆云南合同，特此函告……”。2017年7月14日，被告向原告发出《解除并要求限时返还租赁房屋的函》提出“在履行过程中，贵方于2017年3月29日以函件形式通知我司，告知放弃经营权并终止合同。经过我司商议，请贵方于2017年7月31日前向我司交还租赁房屋并办理退铺相关手续……自本函送达之日贵我双方签订的《商品房租赁合同》及相关补充协议（如有）正式解除。我公司将追缴贵方欠付款项（如有）及按合同约定应承担的违约金，且我公司将另行出租该房屋……”。2017年9月7日，原告委托云南阳光司法鉴定中心对“韩云投资在昆明市前兴路昆仑中心项目负一层B1-10、B1-11号的室内装饰装修工程、水电改造工程、消防改造工程、油烟管道安装、新抽排烟系统和新风系统工程造价进行司法鉴定”。2017年10月16日，云南阳光司法鉴定中心作出了云阳司鉴字（2017）第167号《云南阳光司法鉴定中心司法鉴定意见书》，该意见书中“3.室内装饰、装修、安装改造状况”中写明“本装饰装修安装工程项目于2016年3月10日开工，2016年7月15日竣工，2016年7月28日开始试营业，于2016年9月5日停业”，并认为韩云投资昆仑中心负一层B1-10、B1-11号内忆云南装饰装修、安装工程造价为￥543623.17元。2018年8月3日，经原告申请，一审法院依法委托云南鼎丰司法鉴定中心就“1.昆明煜玺商业管理有限公司提供的排油烟管道是否符合合同约定的交付标准；2.现租赁物业安装的排油烟管道是否能够满足承租方的厨房排油排烟需求；3.排油烟管道若按照《商品房租赁合同》附录中约定的交付标准进行交付是否能够满足承租方的厨房排油排烟需求”，云南鼎丰司法鉴定中心于2019年6月11日作出云鼎（2018）司鉴字第1307号《司法鉴定意见书》，认为经过分析计算“根据现场实测排油烟管道截面尺寸为500mm×500mm，合同约定排油烟管道截面尺寸为400mm×1000mm。不符合约定的交付标准……现场安装的排油烟管道由于管道截面小，管道的油烟排不出，对处于末端的忆云南影响最大，不能满足承租方的厨房抽排油烟需求……若按照《商品房租赁合同》附录中约定的主风管的管道截面尺寸为400mm×1000mm，按照公式算出的管道排风量Q=12（m/s）×0.40（㎡）×3600（s）=17280（m3/h），计算排风量达到需排除风量69.12%，满足厨房排油烟需求”。另，原告为该项鉴定垫付了鉴定费6000元。庭审中，原告认为其实际仅使用涉案商铺一个月零八天，即2016年7月29日开业至2016年9月7日停业，对此，被告认为原告使用涉案商铺至2018年3月30日搬离涉案商铺时止。另，原告认为被告于反诉中主张的违约金过高应当进行调整。就本案租赁合同的解除时间，原告认为该合同于2017年3月29日即其向被告发出终止合同函件时解除，被告认为合同应自本案起诉之日解除。此外，原告认为被告交付的租赁物中的排烟管道不符合约定交付标准并导致油烟无法排出，严重影响餐厅经营，致使其租赁合同目的无法实现，被告构成根本违约，对此，被告则认为原告对商铺亦进行了装修改造，不能证明存在瑕疵的排油烟管道系被告原始交付的管道，亦不能证明瑕疵的排油烟管道是导致餐厅无法经营的根本原因，另被告认为原告逾期支付租金构成违约。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，原被告于2016年4月15日签订的《商品房租赁合同》系双方的真实意思表示，约定权利义务明确，不违反法律、行政法规的规定，合法有效，对双方具有法律约束力，双方应当严格履行合同义务，不得擅自解除合同。合同履行过程中，原被告就合同履行发生纠纷，双方就何方违约，《商品房租赁合同》是否已解除及损失赔偿问题存在争议。就合同履行过程中何方违约，《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十六条规定：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，原告认为被告交付的租赁物内排烟管道不符合《商品房租赁合同》附件2约定的交付标准，并就排烟管道是否符合交付标准、满足营业需求的专业问题向法院申请进行司法鉴定，云南鼎丰司法鉴定中心鉴定经法院委托就上述问题进行司法鉴定，作出司法鉴定意见书认为根据现场实测排油烟管道不符合合同约定的交付标准、不能满足承租方的厨房抽排油烟需求，根据《商品房租赁合同》附件2的约定排烟管道应由被告按照约定尺寸制作，被告并未提交证据证明原告就油烟管道进行过后期改造，因此，不符合合同约定的排油烟管道系由被告交付的事实具有高度可能性，予以采信。被告交付不符合约定标准的租赁物构成违约，因餐厅经营以盈利为目的，因此对于餐厅排烟、用餐环境具有极高的要求，被告交付不符合约定标准的排油烟管道不能满足经营餐厅排烟需求，会导致餐厅油烟无法排出，严重影响餐厅经营、用餐环境，并致使《商品房租赁合同》经营餐厅的合同目的无法实现，构成根本违约。至于被告主张原告未依约向其支付租金，根据《商品房租赁合同》的约定，被告向原告交付符合约定标准的租赁物的义务为先履行义务，原告向被告支付租金的义务为后履行义务，根据上述法律规定，本案中被告履行先义务不符合约定并导致《商品房租赁合同》的合同目的无法实现，则原告可以拒绝履行相应的支付租金后合同义务，因此，对被告认为原告逾期支付租金构成违约的主张不予支持。就本案《商品房租赁合同》是否已经解除，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。本案中，被告交付不符合约定标准的租赁物致使《商品房租赁合同》的合同目的无法实现，根据上述法律规定，原告据此取得法定解除权，原告于2017年3月29日向被告发出《关于忆云南中餐厅放弃经营及终止合同之决定告知函》明确要求解除《商品房租赁合同》，被告的员工赵芳在该函件签字确认收到该函件，被告在其向原告发出的《解除并要求限时返还租赁房屋的函》中也对此事实予以确认，因此，原告解除本案租赁合同的意思已经到达被告，根据上述法律规定，原告解除合同的行为有效，予以确认，原告与被告之间的《商品房租赁合同》已于2017年3月29日解除，据此对被告的第一项反诉请求不予支持。就原告主张被告向其返还已付的租金、租赁保证金、并支付装修损失、员工工资损失、鉴定费用，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。就原告主张返还已付租金，根据本案合同履行情况，被告未依约履行先合同义务，致使原告虽接收涉案房屋但无法实现合同目的，原告可以拒绝履行相应的支付租金的义务，且原告已积极采取措施与被告就排油烟系统整改等问题进行沟通以防止损失扩大，而被告未履行出租方的维修、整改义务，致使涉案商铺未能及时归还，涉案商铺长期占用并非原告过错导致，故对原告主张返还已付租金80443.8元及租赁保证金35752.8元的诉讼请求予以支持。至于原告主张的装修损失543623.17元，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。本案《商品房租赁合同》因被告根本违约而解除，故根据上述法律规定，原告作为承租人可以主张被告赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失，《商品房租赁合同》于2017年3月29日解除，原告委托云南阳光司法鉴定中心就涉案商铺装修造价所作鉴定（云阳司鉴字（2017）第167号《云南阳光司法鉴定中心司法鉴定意见书》）系根据2017年9月6日涉案商铺的勘验情况及当时的相关计价标准计算，系对《商品房租赁合同》解除后的商铺装修工程造价所作鉴定，因此原告主张被告按照该鉴定结论向其赔偿装饰装修残值符合法律规定，予以支持，认为被告应当向原告赔偿装修损失543623.17元。就原告主张的工资损失，原告未能就其实际产生工资损失向法院提交有效的证据加以证明，应当承担举证不能的不利后果，故不予支持。至于原告主张的鉴定费用6000元，一审法院经原告申请依法委托云南鼎丰司法鉴定中心就排烟管道是否符合约定交付标准、符合需求等专业问题进行司法鉴定，原告为此预交了鉴定费用6000元，结合本案查明事实，该费用系因被告违约行为导致必要费用，故对于原告主张被告向其支付鉴定费6000元的诉讼请求予以支持。就被告主张原告向其支付截止合同解除之日的租金及租金差额、违约金的诉讼请求，本案中，被告履行商铺交付义务不符合合同约定，致使租赁合同的合同目的不能实现，构成根本违约，原告作为后履行支付租金一方可以拒绝履行相应义务，故对被告主张原告支付未付租金、租金差额的诉讼请求不予支持。至于被告主张的违约金，本案系被告违约在先，并导致本案《商品房租赁合同》解除，而被告主张原告逾期支付租金并无事实和法律依据，故对被告据此主张原告支付违约金的诉讼请求不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、六十七条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条之规定，判决：一、本诉原告韩云与本诉被告昆明煜玺商业管理有限公司于2016年4月15日签订的《商品房租赁合同》已于2017年3月29日解除；二、由本诉被告昆明煜玺商业管理有限公司向本诉原告韩云返还已付租金80443.8元、保证金35752.8元，并支付本诉原告韩云装修损失543623.17元、鉴定费6000元；三、驳回本诉原告韩云对本诉被告昆明煜玺商业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告昆明煜玺商业管理有限公司对反诉被告韩云的全部诉讼请求。本诉案件受理费11092元，由本诉原告韩云负担634元，由本诉被告昆明煜玺商业管理有限公司负担10458元。反诉案件受理费5788元，由反诉原告昆明煜玺商业管理有限公司负担。二审中，双方当事人没有提交新证据。对于一审查明的案件事实，上诉人对“2017年9月7日，原告委托……安装工程造价为￥543623.17元”提出异议，主张对鉴定内容不认可。对此，被上诉人不认可，主张鉴定机构是真实地对房屋的整个装修进行了鉴定才出具的司法鉴定意见书。此外，双方当事人对一审查明的其余案件事实均无异议，本院予以确认。针对上诉人所提事实异议，其虽对鉴定内容不认可，但未能提交相反证据予以反驳，故不予采信。综上，本院对一审查明的事实予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：1.涉案《商品房租赁合同》解除时间的认定？2.上诉人应否返还被上诉人已付租金、保证金及支付装修损失、鉴定费？3.被上诉人应否支付上诉人租金、租金差额及违约金？本院认为，针对争议焦点1，上诉人主张涉案《商品房租赁合同》于上诉人提起反诉之日即2018年4月13日解除，被上诉人主张于2017年3月29日其向上诉人发出《关于忆云南中餐厅放弃经营及终止合同之决定告知函》，上诉人签字确认收到时解除。经审查，上诉人、被上诉人签订的《商品房租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定严格履行各自义务。该合同约定上诉人将涉案房屋出租给被上诉人用于餐饮经营，合同附件2物业交付标准第七条约定，区域内需配备烟道，尺寸为400mm×1000mm，烟道高度至楼顶。合同签订后，被上诉人按约定向上诉人支付了第一季度的房屋租金及租赁保证金，但上诉人向被上诉人交付的租赁物，根据鉴定机构出具的鉴定意见，现场实测排油烟管道截面尺寸为500mm×500mm，不符合合同约定的交付标准。之后双方因餐厅厨房排烟问题多次发函协商解决未果，2017年3月29日被上诉人向上诉人发出《关于忆云南中餐厅放弃经营及终止合同之决定告知函》，明确经股东合议，决定放弃经营，终止忆云南合同，上诉人员工在该函件上签字确认收到。本案系房屋租赁合同纠纷，作为出租方的上诉人，对作为承租方的被上诉人负有两项主要义务，一是交付义务，二是租赁物的瑕疵担保责任。现因上诉人交付的房屋不符合合同约定的交付标准，不能满足被上诉人租赁房屋用于经营餐厅的合同目的，上诉人构成根本违约，被上诉人据此可要求解除合同。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条的规定，一审结合查明事实，确认双方签订的《商品房租赁合同》于2017年3月29日解除于法有据，予以维持。上诉人关于租赁合同于上诉人提起反诉之日解除的主张于法无据，不予支持。针对争议焦点2，如前所述，涉案《商品房租赁合同》系因上诉人交付不符合约定标准的租赁物导致合同目的无法实现而解除，合同解除后，双方的权利义务即终止，上诉人应退回被上诉人交付的租金及租赁保证金，故被上诉人要求上诉人向其返还已付租金及租赁保证金的诉讼请求，于法有据，应予支持。对于被上诉人主张的装修损失及鉴定费，一审所作认定及处理正确，本院予以维持，在此不再赘述。针对争议焦点3，本案租赁合同并非因被上诉人迟延支付租金构成违约而解除，而是因上诉人向被上诉人交付的房屋不符合约定标准，被上诉人不能实现租赁房屋用于餐饮经营的合同目的而解除，上诉人构成根本违约。因此，上诉人要求被上诉人向其支付租金、租金差额及违约金的上诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16246元，由上诉人昆明煜玺商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李蕊审判员  李锋审判员  白昱二〇二〇年六月三日法官助理陈志远书记员武雨