湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终13207号上诉人（原审原告）：武汉市地龙常青藤名苑小区第一届业主委员会，住所地武汉市洪山区关山街梳子桥路1号。负责人：孙杰，业委会主任。委托诉讼代理人：喻亚平，湖北元初律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖北地龙实业集团有限公司，住所地武汉市武昌区徐东路纺机村51号。法定代表人：袁学政，公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：黄齐公，湖北垦博律师事务所律师。上诉人武汉市地龙常青藤名苑小区第一届业主委员会（以下简称常青藤名苑一届业委员）因与被上诉人湖北地龙实业集团有限公司（以下简称地龙实业公司）建筑物区分所有权纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2019）鄂0111民初4924号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。常青藤名苑一届业委员上诉请求，1、撤销一审判决发回重审或依法改判；2、被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。其上诉理由为:一、一审判决适用法律错误，《物权法》及最高院建筑物区分所有权的相关司法解释在本案中能够适用。二、诉争架空层应当认定为常青藤名苑一期业主共有。具体理由如下:1、诉争架空层不计算建筑面积，不能单独成为房地产权利的标的物，其权利归属只能是附属于其它主体建筑物权属。2、武汉市房产测绘中心2019年9月17日出具的2019鉴136号回函不能作为确定本案诉争架空层权利归属的依据。三、一审判决在举证责任分配上存在错误。建设工程竣工结算资料一般为建设方掌握，作为业主是无法掌握这些资料。也就是说，证明案涉架空层前期的投资建设成本没有在房屋销售时予以均摊，进而由被上诉人对其享有权益，该项证明责任应该由作为开发商的被上诉人承担，而一审判决将该部分证明责任分配给了上诉人，在举证责任分配上存在错误。需要说明的是，常青藤名苑小区二、三期同样的纠纷在武汉东湖新技术开发区人民法院的诉讼架空层的权属已被确认为全体业主共有。同一个小区同一个被告同一个案由的诉讼，东湖新技术开发区法院主要也是以层高不超过2.2米的夹层、插层和技术层等建筑不计算建筑面积为由将其判定给全体业主所有。单纯从案件的社会效益角度考察，一审判决也是不够审慎。地龙实业公司辩称，一、上诉人的主体资格不适格。二、上诉人主张的法律依据不适用于本案，原审关于此部分符合法律规定。三、上诉人主张缺乏事实基础和法律依据，不应得到支持。1.涉案架空层未计入公摊部分中未规划的部分，上诉人主张所有权缺乏事实基础和法律依据。2.涉案架空层未计入公摊部分中已规划的部分，上诉人无权主张。3.上诉人没有证据证明涉案架空层属于业主共有，应承担举证不能的责任。4.上诉人有通过民事审判为不能办理产权的建筑确权之嫌。四、上诉人主张的案例不具备指导性和关联性。综上，请求驳回上诉人的诉讼请求。常青藤名苑一届业委员向一审法院起诉请求，判令：1、确认常青藤名苑一期全部架空层为常青藤名苑一期业主共有；2、地龙实业公司负担本案全部诉讼费用。一审法院经审理认定事实如下，位于武汉市洪山区关山街梳子桥路1号地龙常青藤名苑小区一期（共有七栋，以下简称常青藤名苑一期）系由地龙实业公司开发建设的住宅小区项目。2003年左右，地龙实业公司陆续将常青藤名苑一期住宅对外出售。业主谢玉军（买受人）与地龙实业公司（出卖人）2003年7月27日签订的《武汉市经济适用房买卖合同》载明：“该房屋的用途为住宅，属框架结构，层高为3.0M，建筑层数为地上12层，地下架空层；出卖人应当在2004年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经建筑单体竣工验收合格条件，并符合本合同约定的经济适用房交付买受人使用；买受人的房屋仅作住宅使用，买受人使用期间不得擅自改变该房屋的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该房屋有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。出卖人不得擅自改变与该房屋有关联的公共部位和设施的使用性质。”该合同附件二：公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明载明：“按国家及湖北省、武汉市相关法律法规进行房屋面积分摊”。常青藤名苑一届业委员于2017年11月18日成立之后，于2018年1月4日在街道办事处办理了备案手续。因地龙实业公司占用常青藤名苑一期3号、5号、6号、7号楼底部分架空层面积，常青藤名苑一期业主大会于2019年1月26日作出决议，决定起诉地龙实业公司以解决架空层和地下车库等历史遗留问题，业主委员会即日起正式启动相关程序。故常青藤名苑一届业委员诉至一审法院，诉请如前。诉讼过程中，经地龙实业公司申请，一审法院依法向武汉市房产测绘中心进行调查，该中心向一审法院回复：“据查武汉市常青藤名苑一期1至7栋房屋性质为住宅，由湖北地龙实业集团有限公司开发建设。2004年该中心受该公司委托进行了房屋面积测量。武汉市常青藤名苑一期1至7栋底层为架空层，架空层内为楼上住宅服务的电梯、步梯、前室等面积纳入了公摊，其他面积未进行分摊。”武汉东湖新技术开发区规划局留存的总平面定位图、架空层平面图显示，常青藤名苑一期规划设计图纸载明，小区总建筑面积为60944.4㎡，住宅面积58373.3㎡，公建建筑面积2571㎡，地下室建筑面积4525.6㎡，共456户，住宅底层架空停车；常青藤名苑一期2至7栋于2005年2月至4月取得建筑工程竣工验收备案证。一审法院认为，本案争议焦点，一是常青藤名苑一届业委员是否具有本案的诉讼主体资格；二是本案能否适用《中华人民共和国物权法》和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》；三是本案争议的架空层的权属如何确定。一、常青藤名苑一届业委员是否具有本案的诉讼主体资格。业主委员会是业主大会的执行机构。根据《最高人民法院关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函》([2002]民立他字第46号),原告符合“其他组织”条件,对被告未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房的,可以自己的名义提起诉讼。因此,常青藤名苑一届业委员具备提起本案诉讼的原告主体资格。至于常青藤名苑一届业委员有无经过业主大会授权,常青藤名苑一届业委员亦提交了《业主大会决议》、《业主大会通告》、签到表等证明常青藤名苑一届业委员提起本案诉讼是通过了业主大会2/3以上户主且占小区住户面积2/3以上住户同意的。地龙实业公司对此所虽提出异议，但并未提交证据予以证实,一审法院不予支持。二、本案能否适用《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《建筑物区分所有权纠纷司法解释》）。根据《物权法》第二百四十七条“本法自2007年10月1日起施行”的规定，因常青藤名苑一期业主均是在2003年左右与地龙实业公司签订的房屋买卖合同，上述行为发生在《物权法》施行之前，因此本案涉及到《物权法》的溯及力问题，即该法律对其生效前的事件和行为是否适用。依照《中华人民共和国立法法》第八十四条“法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往，但为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作的特别规定除外”的规定，在没有作出特别规定的情况下，《物权法》不具有溯及既往的效力，因此本案架空层的权属认定不适用《物权法》。依照《建筑物区分所有权纠纷司法解释》第十九条第一款、第二款“本解释自2009年10月1日起施行。因物权法施行后实施的行为引起的建筑物区分所有权纠纷案件，适用本解释。”的规定，该司法解释仅溯及到《物权法》施行之日即2007年10月1日。因本案架空层的权属认定不适用《物权法》，因此也不适用《建筑物区分所有权纠纷司法解释》。三、涉案架空层的所有权归属问题。地龙实业公司与常青藤名苑一期业主签订的商品房买卖合同，是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，但双方当事人在签订的购房合同中，并未明确约定架空层的权属随房屋一并转让。另武汉市房产测绘中心出具的回复中明确，“武汉市常青藤名苑一期1至7栋底层为架空层，架空层内为楼上住宅服务的电梯、步梯、前室等面积纳入了公摊，其他面积未进行分摊”，且该部分架空层已在总平面定位图中标注为“住宅架空层停车”。在此情况下，常青藤名苑一届业委员并未提交证据证明案涉架空层的建筑面积分摊进入了小区公用建筑面积，进而分摊到小区业主的购房款中。因此，常青藤名苑一届业委员的的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回武汉市地龙常青藤名苑小区第一届业主委员会的全部诉讼请求。一审案件受理费300元，由武汉市地龙常青藤名苑小区第一届业主委员会负担。二审审理中，双方当事人均未向本院提交新的证据。二审查明，一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，本案应围绕常青藤名苑一届业委员的上诉请求及理由进行审理。根据常青藤名苑一届业委员的上诉意见及庭审各方陈述，一审法院对本案事实作出了全面分析和认定，并在此基础上依法作出一审判决，理由阐述充分，本院依法予以确认，不再赘述。常青藤名苑一届业委员上诉既未有新的事实和理由，亦未提交充分证据来证实自己的主张，其上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，常青藤名苑一届业委员上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由武汉市地龙常青藤名苑小区第一届业主委员会负担。本判决为终审判决。审判长  龚治国审判员  张 红审判员  张海鹏二〇二〇年六月二十八日法官助理杨雨竹书记员杨雨竹