浙江省安吉县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0523民初2561号 原告（反诉被告）：安吉浙北大厦商贸发展有限公司，住所地浙江省安吉县昌硕街道云鸿东路1号5楼，统一社会信用代码913305233235045295。 法定代表人：蒋晓奕。 委托诉讼代理人：黄立科，浙江振源律师事务所律师。 被告（反诉原告）：俞一祥，男，1972年3月19日出生，汉族，住江苏省高邮市。 委托诉讼代理人：朱鹰，北京炜衡（上海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周婷，北京炜衡（上海）律师事务所律师。 被告：上海艺流美容美发有限公司，住所地上海市徐汇区田林路45号，统一社会信用代码913101046313589812。 法定代表人：俞一祥。 原告安吉浙北大厦商贸发展有限公司（以下简称浙北公司）与被告俞一祥房屋租赁合同纠纷一案，于2019年6月27日向本院起诉，本院受理后，依法适用简易程序。俞一祥于2019年7月30日向浙北公司提起反诉，本院受理后依法合并审理。本院于2019年9月25日对本案公开开庭进行审理，浙北公司的委托诉讼代理人黄立科，俞一祥及其委托诉讼代理人朱鹰到庭参加诉讼。后因案情复杂，本院于2019年9月26日裁定本案转为普通程序。2019年11月6日，浙北公司申请追加上海艺流美容美发有限公司（以下简称艺流公司）为本案被告，本院审查后予以准许。2020年5月11日，本院对本案公开开庭进行审理，浙北公司的委托诉讼代理人黄立科，艺流公司的法定代表人即被告俞一祥及其委托诉讼代理人朱鹰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 浙北公司提起诉讼请求如下：1.判令解除双方签订的《房屋租赁合同》；2.判令二被告退还承租的商铺；3.判令二被告支付2019年5月1日至2019年6月30日的租金及管理费101090元（2019年7月1日至实际退还商铺为止的占有使用费及管理费亦按每月50545元的标准支付）；4.判令二被告支付5万元保证金并没收10万元的履约保证金；5.判令二被告支付违约金31011元；6.判令二被告支付律师费7500元；7.本案诉讼费用由二被告承担。审理过程中，浙北公司放弃第1、2项诉讼请求，变更第3项诉讼请求为“判令二被告支付2019年5月1日至2020年1月10日的租金及管理费共计421191.49元”。事实与理由：2018年9月30日，浙北公司与俞一祥签订一份《房屋租赁合同》，约定俞一祥承租浙北公司位于昌硕街道云鸿东路9号（吉瑞花园）1幢的房屋，用于经营“艺流美容美发”店，租期自2018年10月1日起至2026年9月30日止，一楼租金为104926元/年，管理费为104926元/年，二楼租金为206968元/年，管理费为189721元/年，租金及管理费采取先付后租方式，每月支付一次，承租人应于每月租期开始前10日内交纳租金及管理费50545元；承租人应于合同签订后的7日内交纳履约保证金10万元，如承租人拖欠租金10日以上，出租人有权单方解除合同，因承租人违约导致合同被解除，出租人可以全额没收保证金；承租人拖欠租金等费用的，每日按拖欠费用总额万分之五的标准向出租人支付违约金；有其他违约行为的，每次应支付违约金3万元。合同签订后，浙北公司将房屋交付给二被告，而二被告欠付2019年5月起的租金及管理费，履约保证金也只支付了5万元，欠付5万元，经浙北公司一再催促，仍不予缴纳。 俞一祥及艺流公司共同答辩称，二被告方未收到过浙北公司盖章的《房屋租赁合同》，该合同并未生效，且事实上，浙北公司亦未向二被告交付租赁物，二被告无需承担相应合同义务。请求驳回浙北公司的全部诉讼请求。 俞一祥向本院提起反诉请求如下：1.判令浙北公司退还已支付的押金、房屋租金及物业管理费总计155916元；2.判令浙北公司支付违约金10万元；3.判令浙北公司支付律师费1.5万元。事实与理由：俞一祥在本案《房屋租赁合同》上签字后未收到浙北公司签章确认的合同，只是按事先的约定通过谢娟的账户向浙北公司支付了2个月的租金、管理费及押金总计155916元。事后浙北公司并未按约定将该房屋实际交付给俞一祥，而是与他人另行签订租赁合同，并在该处房屋内注册开设了安吉递铺美露美容美发店（经营者孙海玲），其后由该实际使用者交纳相关租赁费用。俞一祥认为浙北公司的行为已构成违约，应当承担相应法律责任。 浙北公司答辩称，1.《房屋租赁合同》签订后，浙北公司已将租赁物交付给被告使用，被告亦在案涉房屋中经营艺流美容美发店并支付了2018年9月30日至2019年4月的租金、管理费等，案涉合同已产生法律效力，且双方已实际履行；2.俞一祥在实际履行合同义务时，屡次逾期支付租金等费用，自2019年5月起未再支付费用，构成违约，故而违约方为俞一祥，并非浙北公司，俞一祥的反诉请求不能成立；3.既然俞一祥主张案涉合同未生效，则其如何依据合同约定主张违约金，显然合同未生效的理由不能成立。综上，请求驳回俞一祥全部反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。浙北公司提交的《浙江振源律师事务所函》、邮寄凭证、《专项法律服务委托代理合同》、代理费发票、代理费支付凭证、企业信用信息公示报告、2018年10月22日打款凭证，俞一祥提交的《委托代理合同》、代理费发票、2018年10月22日打款凭证，双方对上述证据的真实性均无异议，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据，本院作以下认定： 1.浙北公司提交的《房屋租赁合同》，以证明双方于2018年9月30日签订租赁合同，并就租赁期限、租金、违约责任等事项作出约定的事实。俞一祥、艺流公司质证对上述合同中二被告签字及盖章的真实性无异议，但二被告均未收到过经浙北公司盖章的合同，且该合同中备注内容表明该合同生效时间待定，二被告亦未收到浙北公司要求履行合同或者交付租赁物的通知，故认为上述合同未生效。 2.浙北公司提交的收款收据四份，载明俞一祥于2018年10月22日支付保证金5万元，艺流公司分别于2018年11月19日、2019年2月25日、2019年4月各支付租金50545元，以证明俞一祥、艺流公司已按合同支付保证金及租金，二被告确已实际使用租赁物，且未按合同约定足额支付10万元保证金，以及未按约在每月租期前10日支付租金，二被告自第一期起即存在延迟支付的违约行为。俞一祥、艺流公司质证未收到上述收款收据，对其真实性不认可。 3.浙北公司提交的王万芹、蒋慧君、蒋亚琴、夏婷、朱丽娟、程琳证人证言，以及其公民身份证照片、充值卡照片、艺流客服微信聊天记录、充值凭证等，以证明消费者在案涉租赁物内开设的艺流美容美发店所充值的款项直接汇入艺流公司以及在经营期间俞一祥以个人名义向消费者致信，即上述门店为二被告实际经营的事实。俞一祥、艺流公司质证认为证人应出庭作证，对证人未到庭作证的证言真实性不予认可，但对营业款项汇入艺流公司账户的事实无异议。 4.浙北公司提交的催款通知书四份、微信聊天记录三份以及照片一份，以证明浙北公司通过微信向艺流美容美发门店负责人以及在门店大门张贴方式向二被告催讨租金的事实。俞一祥、艺流公司否认收到上述通知，对其真实性不予认可。 5.浙北公司提交的其委托诉讼代理人黄立科对孙海玲所作的调查笔录以及孙海玲个人活期账户交易明细，该笔录载明，孙海玲系艺流美容美发门店的职工，受俞一祥指派以其个人名义办理了“安吉递铺美露美容美发店”营业执照，门店实际经营者为俞一祥；该店的经营款项由艺流公司直接收取或者现金存入艺流公司财务谢娟的账户；孙海玲办理营业执照时使用的《房屋租赁合同》系其丈夫陆军从浙北公司领取，领取时承租人方未填写，在办理营业执照时由孙海玲在承租人方签字，对此浙北公司并不知晓；以及该门店职工工资发放、负责人人员变动、营业执照注销等情况；另，孙海玲账户分别在2018年11月、2018年12月、2019年2月、2019年4月收到艺流公司汇入的款项，均备注安吉房租，金额与原被告双方签订的《房屋租赁合同》中约定的每月租金、管理费合计金额一致，以上证据拟证明艺流美容美发门店实际经营者为二被告，租金的实际支付者也为二被告。俞一祥、艺流公司质证对个人活期账户交易明细的真实性无异议，但是孙海玲与艺流公司间存在借用POS机的业务关系，艺流公司系按孙海玲要求返还经营款项，故上述证据不足以证明该店的实际经营者非孙海玲，且浙北公司与孙海玲本身系出租人与承租人的关系，孙海玲对租金等陈述不能作为证据，对该份调查笔录的真实性有异议；另，孙海玲办理营业执照时不仅提供了《房屋租赁合同》，还有房屋所有权证、委托书，系一套完整的材料，该材料应由浙北公司向孙海玲提供，浙北公司不可能不知晓办理营业执照的人是谁。 6.浙北公司提交的安吉县公安局昌硕派出所对宋垚瑶、陆军、柏志均、何婉的询问笔录，以及计小春、俞一祥、孙海玲分别与浙北公司签订的《房屋租赁合同》复印件、公安机关调查的其他材料，以证明案涉美容美发店系艺流公司在安吉的直营店，由艺流公司实际营业，门店职工工资发放、门店转让经过等事实。俞一祥、艺流公司质证认为上述询问笔录中未体现公安机关对被询问人调查的缘由，公安机关不应对民事纠纷进行干涉，对其合法性有异议。 7.俞一祥提交的房屋所有权证复印件二份、《委托协议书》复印件、《房屋租赁合同》复印件、个体户登记基本情况，上述证据来源于安吉县市场监督管理局，以证明案涉租赁物的所有权人非浙北公司，浙北公司亦无签订租赁合同最终决定权及收取租金的权利，浙北公司无原告主体资格；且孙海玲在案涉租赁物内开办安吉递铺美露美容美发店，证明浙北公司将案涉租赁物实际出租给了孙海玲，构成违约。浙北公司对房屋所有权证复印件、《委托协议书》复印件真实性无异议，但浙北公司出租房屋取得了所有权人的授权，浙北公司具有原告主体资格；对孙海玲签字的《房屋租赁合同》真实性有异议，该合同系浙北公司为俞一祥办理营业执照需要提供，提供时承租方为空白，浙北公司并不知晓孙海玲在承租方处签字；对个体户登记基本情况真实性无异议，但案涉门店仅系借用孙海玲名义办理营业执照，实际经营者为二被告。艺流公司无异议。 8．俞一祥提供的孙海玲出具的收据，以证明孙海玲与艺流公司间存在业务关系，艺流公司以POS机刷卡及其他方式代收美露美容美发店的经营款项，孙海玲确认2018年10月1日至2019年6月1日代收的所有款项已全部返还的事实。浙北公司认为该证据不真实，系俞一祥伪造的。艺流公司无异议。 本院认证认为，俞一祥、艺流公司对证据1《房屋租赁合同》中其签字、盖章的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认；证据2收款收据以及证据4的催款通知书均由浙北公司单方制作，证据4中的微信聊天记录亦无法核实聊天对象，现无证据佐证二被告已收悉上述材料，本院对证据2、证据4不予认定；证据3中充值凭证载明消费者的充值款项均打入艺流公司账户，对该事实二被告予以认可，本院对该充值凭证的真实性予以确认，王万芹等人未到庭向法庭陈述对相应事实，对其书面证言及提供的微信聊天记录真实性无法核实，本院不予认定；证据6系公安机关调查时形成的材料，现无证据表明公安机关存在违法违规行为，对上述材料的合法性予以认定，宋垚瑶、陆军、柏志均、何婉接受公安机关询问时所作陈述可信度较高，且四人陈述内容可以相互印证，本院对其真实性予以确认；证据5孙海玲的陈述内容与公安机关所作询问笔录内容相互印证，本院亦予认定，俞一祥、艺流公司对个人活期账户交易明细真实性无异议，本院对其真实性予以确认；浙北公司对证据7房屋所有权证复印件、《委托协议书》复印件、个体户登记信息的真实性无异议，本院对其真实性予以确认，浙北公司陈述《房屋租赁合同》系其当初提供的承租人为空白的合同，即对该合同中浙北公司的公章真实性不持异议，本院对该合同复印件的真实性亦予确认；证据8载明的内容与对本院已认定的孙海玲的调查笔录，公安机关所作询问笔录的内容不符，本院不予认定。 经审理，本院对以下事实予以确认： 2016年6月13日，案外人安吉浙北购物有限责任公司委托原告浙北公司对其所有的位于安吉县间商铺进行招商，双方签订《委托协议》约定了上述委托事项的具体内容。俞一祥系艺流公司的法定代表人、股东及执行董事。2018年9月30日，浙北公司作为出租方（甲方）、俞一祥作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于安吉县（吉瑞花园）1幢1-4号面积为287.47平方米及1幢1-12号二楼面积为945.06平方米的房屋出租给乙方，乙方承租房产用于自营开设艺流美容美发；租赁期限为8年，自2018年10月1日至2026年9月30日；租金、管理费采取先付后租的方式，每月支付一次，乙方在该月租期开始前10日内交纳，每月租金、管理费合计50545元；乙方在签订本合同后7天内向甲方支付履约保证金10万元，作为乙方在租赁期间依法履行合同的保证，如乙方无任何违约行为，甲方全额无息退还保证金，如乙方有拖欠租金、水电、物业费、租金等应付费用或者其他违约行为的，甲方全额没收保证金，如因乙方违约导致甲方单方解除本合同时，甲方可全额没收保证金；乙方如违约拖欠租金或物业费等费用的，每日按拖欠费用总额的万分之五向甲方支付违约金；乙方未按约定及时向甲方交还房产或者设施、设备的，每逾期10日支付5万元违约金；乙方有其他违约行为，每次违约应支付违约金3万元；因乙方的违约行为，导致双方在履行本合同发生争议诉至法院的，乙方应承担甲方的诉讼费、律师代理费等一切费用。俞一祥在上述合同尾部乙方落款处签字，该合同尾部下面空白处备注“在与贵族时光的《房屋租赁合同》终止后，此合同方可生效！具体生效日期以甲方的书面通知为准！乙方对此无疑议！”俞一祥在该备注内容处签“同意俞一祥”，且在其签名处及备注内容上分别盖有艺流公司公章。2018年10月22日，艺流公司财务谢娟向上述合同指定收租账户转账155916元，备注物业费、月租金、押金，对此双方确认该款项包含租金及管理费50545元、物业费55371元、履约保证金5万元。 孙海玲于2019年1月7日取得安吉递铺美露美容美发店个体工商户营业执照，于2019年5月6日办理注销手续，该个体工商户注册的经营场所为案涉租赁物。孙海玲在办理营业执照时向市场监督管理部门提供《房屋租赁合同》一份，出租方（甲方）为浙北公司、承租方（乙方）为孙海玲，租赁物、租赁期限、租金等合同条款与俞一祥、艺流公司签字盖章的《房屋租赁合同》条款相同。 2019年5月14日，浙北公司委托浙江振源律师事务所律师向俞一祥发函，催讨2019年5月的租金及管理费50545元，以及尚未支付的履约保证金5万元。上述函件以邮寄方式送达，收件地址为案件租赁物，俞一祥于庭审中对该函件及相应邮寄凭证无异议。2020年1月10日，在本院组织下，浙北公司收回案涉租赁物。浙北公司委托律师向本院提起诉讼支出律师代理费7500元，俞一祥委托律师提起反诉支出律师代理费1.5万元。 另查明，孙海玲账户分别于2018年11月、2018年12月、2019年2月、2019年4月收到艺流公司汇入共计5个月的租金及管理费；案涉租赁物内开办的美容美发店的经营款项由艺流公司收取。 本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，当事人是否具有诉讼主体资格应审查其是否为案涉租赁合同的当事人，现双方所举的《房屋租赁合同》的出租方均为浙北公司，故浙北公司具有原告主体资格，对俞一祥关于浙北公司无原告主体的抗辩不予采信。关于双方所举的两份《房屋租赁合同》的效力，本院认为，俞一祥、艺流公司在《房屋租赁合同》中签字、盖章系其真实意思表示，且从艺流公司于2018年19月22日支付首期租金、管理费、履约保证金看，二被告知晓合同所约定相应条款内容，故该份合同自签订时成立并生效，对双方均有约束力。俞一祥虽于庭审中主张该份合同当事人为浙北公司与艺流公司，但其在该合同首部及尾部签名处均未标明系代表艺流公司，且从其作为反诉原告提起反诉看，俞一祥已认可其系上述租赁合同的当事人，故俞一祥应为该租赁合同的共同承租人。关于孙海玲签订的《房屋租赁合同》，浙北公司举证的王万芹等人的充值凭证，孙海玲的调查笔录以及陆垚瑶、陆军、柏志军、何婉的询问笔录，孙海玲的个人活期账户交易明细，能相互印证；然俞一祥、艺流公司虽认可案涉门店的经营款项为艺流公司收取，但主张艺流公司与孙海玲间存在借用POS机代收营业款项的业务关系，经释明二被告未能提供艺流公司与孙海玲签订的借用POS机相关业务的合同。其次，若如二被告所述，孙海玲为实际经营者，则二被告明知孙海玲于2018年10月1日开业经营，却在未提出任何异议的情况下于2018年10月22日依然向浙北公司支付履约保证金、租金等不符常理。再者，艺流公司向孙海玲账户转账的5个月租金、管理费，每期转账日期不固定，且该账户明细中未有艺流公司的其他转账记录，亦不符合返还代收营业额的通常形式。综前所述，浙北公司所提交的证据已达到高度盖然性的标准，本院认定案涉租赁物中开办的美容美发店实际经营者非孙海玲，即案涉租赁物的实际承租人非孙海玲，则孙海玲于《房屋租赁合同》中签字非其真实意思表示，该合同未成立。故俞一祥的反诉请求已无事实依据，本院予以驳回。 俞一祥、艺流公司未按约支付租金、管理费，应承担继续履行并赔偿损失的违约责任。浙北公司于2020年1月10日收回租赁物，则二被告应支付2019年5月至2020年1月9日的租金、管理费共计419034元（50545元/月ｘ8个月+50545元/月÷31天×9天）。关于违约金部分，现浙北公司主张两笔违约金，分别系每次违约行为对应的违约金3万元，以及逾期支付的每日万分之五的违约金，但浙北公司并未对其实际损失作出具体说明，本院参照当地融资成本酌情认定违约金为3万元。浙北公司为提起诉讼支出的7500元系其主张诉权的合理支出，按约应由二被告承担。现浙北公司与二被告间的《房屋租赁合同》已终止，浙北公司要求二被告补足履约保证金已无必要，且履约保证金不等同于定金，浙北公司主张没收履约保证金无法律依据，艺流公司已支付的保证金5万元应抵扣未付租金。综上，二被告应支付浙北公司租金、管理费共计369034元（419034元-5万元），支付违约金3万元、律师代理费7500元，对浙北公司的超出部分诉讼请求，不予支持。 依据《中华人民共和国合同法》一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决如下： 一、俞一祥、上海艺流美容美发有限公司共同支付安吉浙北大厦商贸发展有限公司租金、管理费共计369034元，限于本判决生效之日起十日内履行； 二、俞一祥、上海艺流美容美发有限公司共同支付安吉浙北大厦商贸发展有限公司违约金3万元及律师代理费7500元，限于本判决生效之日起十日内履行； 三、驳回安吉浙北大厦商贸发展有限公司其他诉讼请求； 四、驳回俞一祥的反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费5640元，财产保全费3260元，合计诉讼费8900元，由安吉浙北大厦商贸发展有限公司负担1200元，由俞一祥、上海艺流美容美发有限公司负担7700元；本案反诉受理费2682元（已减半），由俞一祥负担，限于本判决生效之日起十日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审 判 长  卞子彦 审 判 员  苏 娈 人民陪审员  巴 媛 二〇二〇年六月二十三日 书 记 员  冷 琦