重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终3562号上诉人（原审被告）：彭川，女，汉族，1981年9月3日生，住重庆市合川区。被上诉人（原审原告）：彭朝波，男，汉族，1976年5月11日生，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：刘建波，重庆新申律师事务所律师。上诉人彭川与被上诉人彭朝波房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院(2019)渝0107民初8588号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人彭川、被上诉人彭朝波的委托诉讼代理人刘建波到庭参加诉讼，本案现已审理终结。彭川上诉请求：请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人的原审诉讼请求；本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实及理由：上诉人与被上诉人签订《房屋租赁合同》属实，但上诉人未占有使用过租赁的房屋，且上诉人已于2019年1月1日明确回复上诉人不再租赁案涉房屋，因此双方的租赁合同应于2019年1月1日解除；即使被上诉人单方解除租赁合同构成违约，被上诉人承担违约金也应该以一个月租金为限，被上诉人作为第一承租人未及时使用或另行出租案涉房屋所造成的损失，应由被上诉人自行承担，一审判决显失公平。彭朝波辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。上诉人与被上诉人签订的合同系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合同签订后，被上诉方通知上诉人接房，上诉人未及时接房，其应当按照合同约定支付租金。上诉人未提交证据证明其通知过被上诉人解除合同，上诉人认为双方签订的合同已于2019年1月1日解除没有事实依据，该合同实际上一直处于履行状态，上诉人提出我方故意扩大损失的理由不成立。彭朝波向一审法院提出的诉讼请求：请求判令被告支付原告6个月房屋租金33000元；判令被告支付原告逾期交纳房屋租金的违约金5000元；判令被告支付原告律师费3000元；判令被告支付原告代为垫付的物业管理费427元；本案一审诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：位于重庆市九龙坡区XX路XXX号附XXX号房屋属于重庆市沙坪坝区新沙贸易有限公司所有。2018年11月30日，原告彭朝波与重庆市沙坪坝区新沙贸易有限公司签订《房屋租赁合同》，约定重庆市沙坪坝区新沙贸易有限公司将坐落于XX路XXX号附XXX号房屋出租给原告使用，租赁期为壹年，从2019年1月1日起至2019年12月31日止。同日，重庆市沙坪坝区新沙贸易有限公司同意原告转租。2018年12月3日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，该合同约定原告将位于XX路XXX号附XXX号房屋租赁给原告使用；租赁期为壹年，从2019年1月1日至2019年12月31日止；月租金为5500元；乙方应在本合同签订10日之内向甲方缴纳一季度租金后方可营业，此后按先交租金后使用的原则，由乙方在上月（季度）期限届满前10天向甲方交纳下月（季度）租金。租赁期间，乙方应服从公司管理，合法经营，照章纳税，按时缴纳水、电、物管、清洁等各项税费。租赁期间，任何一方均不得擅自变更、解除和终止合同。单方要求解除合同时，提前一个月书面通知对方，协议未达成之前，原合同仍然有效。租赁期间，若乙方未按期交纳租金，则应从逾期之日起，按日向甲方支付违约金。违约金的计算标准为：应交租金的1.5‰/日。若乙方迟延交纳租金超过15天，则甲方有权解除本合同，收回房屋。合同履行期间，因乙方未缴纳有关费用或未履行本合同及合同附件约定的相应合同义务而发生的纠纷，导致甲方产生的诉讼费、律师费、差旅费、资料收集整理等产生的一切费用均由乙方承担全部责任。2019年3月26日，原告与重庆新申律师事务所签订《民事法律事务委托合同》，重庆新申律师事务所接受原告委托，指派刘建波为原告与被告就房屋租赁一案在一审程序中提供法律服务，并支付给重庆新申律师事务所律师服务费3000元。租赁房屋的物业公司是重庆老顶坡物业管理发展有限公司，原告向重庆老顶坡物业管理发展有限公司缴纳2019年1月至3月的物管费427元。2019年1月1日，原被告之间的微信聊天记录记载，原告说：“彭川你在XX路XXX号附XXX号建筑面积73平方米的房屋。请尽快过来接房拿钥匙履行合同。并且把租金和保证金一起带过来。”被告回复：“我没有说要呀！”原告答复：“你签了合约请你尽快履行。”被告回复：“签了合同，没有付定金无效。”2019年1月21日，原告以短信/彩信形式向被告发出“XXX路XX号附XX号房屋接房及催款通知书”，被告回复：“我要租也是直接从业主那里租，在你那里租我的权利得不到保障。请你出示合法证件。”一审庭审中，原告陈述原被告签订房屋租赁合同系双方真实意思表示，应当继续履行，合同也是能够继续履行的，被告没有解除合同的权利；被告于第一次开庭时即2019年5月8日当庭陈述不履行该合同，后于第二次开庭时被告辩称该合同于2019年1月1日被告作出终止合同意思表示时视为终止，被告单方终止合同行为属于违约行为，但客观上未对原告造成较大经济损失，被告单方终止合同承担违约责任的范围应参照1个月房屋租金为限。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力。原告经重庆市沙坪坝区新沙贸易有限公司同意，将租赁物转租给被告，并于2018年12月3日与被告签订《房屋租赁合同》。签订该租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律法规效力性、禁止性规定，合法有效，合同双方应严格按照约定全面履行各自义务。本案中，原被告签订租赁合同后，原告曾多次通知被告接房，但被告均未接房，未实际使用该租赁房屋，也未支付保证金及租金等款项。庭审中，原告表示应当继续履行租赁合同，但被告明确表示不履行租赁合同。一审法院认为，原则上，作为违约方的被告没有合同解除权。但考虑到本案租赁合同履行已陷入僵局，结合被告在庭审过程中已经明确表示不履行租赁合同，同时以自己的行为表示不支付保证金及租金等款项，该租赁合同继续履行已无必要，应当予以解除。至于合同解除时间，一审法院认为，原被告双方在2019年1月1日的聊天记录中被告并没有明确表示终止或解除合同，而且租赁合同约定单方要求解除合同时，提前一个月书面通知对方，协议未达成之前，原合同仍然有效。双方并未就解除租赁合同事宜达成协议，故租赁合同仍然有效。对于被告辩称租赁合同于2019年1月1日解除的意见，一审法院不予采信。在第一次庭审中，经一审法院询问，被告向原告明确表示不履行租赁合同，不支付保证金及租金等款项，故本案合同解除时间认定为第一次庭审时间即2019年5月8日为宜。关于租金问题。被告虽辩称发现原告非租赁房屋产权人，不敢租，以及原告没有将租赁房屋实际交付给被告使用，但是原告经房屋产权人重庆市沙坪坝区新沙贸易有限公司同意转租给被告，而且原被告已经签订房屋租赁合同，形成租赁关系，原告在租赁合同签订后以微信、短信等方式通知被告来接房使用，被告均未理睬，被告因自身原因未实际接房使用并不影响原被告之间签订房屋租赁合同的效力，故对于被告的抗辩意见不予采信。结合上述对租赁合同解除时间的认定，依据租赁合同约定，被告应当向原告支付2019年1月1日至2019年5月8日的租金28966.67元（5500元/月×5个月+5500元/月÷30天×8天）。因被告逾期未支付租金，根据合同约定，原告酌情主张逾期交纳租金的违约金5000元，被告辩称违约金过高且不应当支付违约金。根据合同约定，结合欠付租金及本案案情，一审法院酌情认定被告支付原告逾期交纳租金违约金为3000元。关于律师费问题。因被告未履行合同约定的义务导致原被告之间发生纠纷，原告为解决与被告的房屋租赁纠纷委托重庆新申律师事务所提供法律服务并支付律师服务费3000元。依据租赁合同约定，被告应当承担原告所支付的律师费。故原告主张被告支付原告律师费3000元，并无不当，一审法院予以支持。关于物业管理费问题。依据租赁合同约定，租赁期间由被告按时缴纳物管费。原告代为向租赁房屋的物业公司重庆老顶坡物业管理发展有限公司缴纳2019年1月至3月的物业管理费427元。现原告主张被告向原告支付物管费427元，并无不当，一审法院予以支持。当然，在租赁合同履行期间内，被告单方提前解除租赁合同构成违约。至于因被告的违约行为是否造成原告产生其他损失，因原告未在本案中主张，本案暂不处理，原告可另行起诉。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审判决如下：一、被告彭川于本判决生效后十日内支付原告彭朝波租金28966.67元及逾期交纳租金违约金3000元、律师费3000元、物业管理费427元；二、驳回原告彭朝波的其他诉讼请求。一审案件受理费423元，由被告彭川负担。二审中，双方当事人均未提供新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方当事人均应按照约定履行合同，上诉人不愿承租案涉房屋，应当积极与被上诉人协商解除合同，协商不成，则应该通过诉讼的方式来解除，上诉人虽于2019年1月1日告知被上诉人不愿承租案涉房屋，但是被上诉人并未同意其解除合同，故上诉人认为双方签订的租赁合同于2019年1月1日就解除的上诉理由，本院不予支持。上诉人在一审庭审中明确表示不履行租赁合同，同时表示不支付保证金及租金等款项，一审法院考虑到本案租赁合同履行已经陷入僵局且无继续履行的可能，为了避免当事人的损失进一步扩大，一审法院将第一次开庭时间即2019年5月8日认定为合同解除时间，符合法律规定，一审法院结合双方合同约定及合同履行时间，确定上诉人应该承担的租金、违约金、律师费、物管费等相关费用，于法有据，上诉人认为自己承担责任过重，一审判决显失公平的上诉理由，不院不予采纳。综上所述，上诉人的请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费684.84元，由上诉人彭川负担。本判决为终审判决。审 判 长  苏致礼审 判 员  芦明玉审 判 员  陈 华二〇二〇年六月十九日法官助理  万前程（院印书记员陈涛