文书内容重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0119民初1697号原告:重庆仪才物业管理有限公司，住所地重庆市北碚区东阳街道丹阳一路27号4幢23-7，统一社会信用代码91500109759286526D。法定代表人:廖代斌，重庆仪才物业管理有限公司经理。委托诉讼代理人:韦延伟，重庆市南川区大观法律服务所法律工作者。被告：余颖江，男，1984年4月5日出生，汉族，住重庆市南川区。原告重庆仪才物业管理有限公司与被告余颖江物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案受理后，由审判员秦先俊独任审判，并适用小额诉讼程序公开开庭进行审理。原告重庆仪才物业管理有限公司的委托诉讼代理人韦延伟到庭参加诉讼，被告余颖江经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告重庆仪才物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付自2018年3月1日至2019年12月31日的物业服务费2825元、公共能耗费217元、二次供水加压电费及维护费165元、违约金641元，共计3848元；2、诉讼费用及其他一切费用由被告承担。事实与理由：原告于2016年1月1日与重庆坤罡房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，合同约定，选聘原告为“XXXX”小区提供物业服务,合同还约定了物业费等费用收费标准等。2018年11月，南川区XXXX小区业主委员会成立，11月28日，原告与小区业主委员会签订了《物业服务合同》，合同约定服务期限、物业费、二次加压电费及维护费、公共能耗费等收费标准。被告系“XXXX”小区的业主，被告从2018年3月1日至2019年12月31日期间，拖欠原告物业费、公共能耗费等费用未缴纳，经原告多次催收无果遂诉至法院。被告余颖江未到庭参加诉讼，但在开庭前，被告余颖江向本院提交了书面答辩状，答辩意见如下：1、原告主张的由被告支付2018年3月1日至2019年12月31日期间的公共能耗费217元不应得到支持。因为被告购买房屋建筑面积时106平方米，套内面积是89平方米，公摊面积是17平方米，而物业服务费是建筑面积×1.2元/平方米计算，公摊面积也计算在内了；公共能源费属于变相增加不合理收费，因为业委会在未经过业主大会授权之下签订物业合同，且物业共用的设施的养护、管理、维修等本身就包含在物业费1.2元之中，按照一费制的要求不应额外收取任何费用。2、原告按1.2元/平方米的收费标准过高，应当按照1.1元/平方米收取。3、原告公司对小区服务不到位，人员配备严重不足，导致公共设施、服务不到位，电梯运行不正常，消防设施未进行管理，消防通道长期被占用，清洁卫生不到位等问题，根据原告提供的服务质量应当扣减50%物业服务管理费。4、应当撤销由未经过业主大会投票选举的业委会自行签订的无效的《物业管理合同》。经审理查明，2016年1月1日，重庆坤罡房地产开发有限公司（甲方）与原告重庆仪才物业管理有限公司（乙方）签订《前期物业服务合同》及补充协议，约定甲方选聘乙方为其开发建设的“XXXX”小区提供前期物业管理服务事宜。该合同第六条约定，物业服务费用采取包干制，住宅物业管理服务费1.2元/平方米，住改非物业管理服务费1.8元/平方米，商业部分以投标书为准，所有收费标准必须报物价部门备案（最高不超过1.2元/平方米）。第七条约定，共用的专项设备运行的能源消耗，按业主每月每户10元的标准收取。合同期限从2016年1月1日起至业主委员会选聘或者续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。同日，原告与重庆坤罡房地产开发有限公司签订的《关于〈XXXX前期物业服务合同〉的补充协议》第一条约定，4-10号楼、15-17号楼业主在原公摊能耗10元/月/户的基础上，另增加2元/月/户的观光电梯电费公摊，即12元/月/户”。第二条约定，小区住户有二次供水的按0.8元/吨收取电费[其中包含：1号楼5-6楼，2号楼5-6楼，3号楼4楼(含4楼)以上，4-10楼、15-17号楼所有住户]。第三条约定，1、2、10号楼楼梯房住宅按建筑面积0.65元/平方米收取物业管理费第四条约定，15-17号楼别墅按建筑面积1.5元/平方米收取物业管理费。第五条约定，业主应当每月按时缴纳物业管理费，过了当月，则为欠费，违约金按总欠费金额的日3‰累计收取。2018年11月28日，原告（乙方）与重庆市南川区XXXX小区业主委员会（甲方）签订《XXXX小区物业服务合同》，合同约定：甲方招聘乙方未XXXX小区提供物业服务。物业服务费用实行包干制，收费标准（按建筑面积计算，以产权证建筑面积为准）：高层电梯住宅：1楼住宅为1.1元/平方米/月，高层电梯住宅：二楼以上（含二楼）1.2元/平方米/月，商业物业：2.0元/平方米/月，多层步梯房：0.65元/平方米/月（具体为1栋、2栋、10栋），别墅：2.0元/平方米/月。目前二次公司暂时由物业公司实施管理，二次供水费用为水厂基础价格3.5元/吨，加上二次加压水泵电费及维护费用，每吨水收0.8元的电费。公共能耗（公摊）费：观光电梯以下楼栋（具体为1栋、2栋、3栋）为7元/户/月，观光电梯以上楼栋（具体为4栋、5栋、6栋、7栋、8栋、9栋、10栋、15栋、16栋、17栋）为8.4元/户/月，商业以100平方米为一户计算（具体为11栋、12栋、13栋、14栋）单价为10元/月/户，以此类推。业主或物业使用人约定：由物业使用人交纳物业服务费用，在约定期内，物业使用人不按规定交纳的，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的缴费约定，应当自约定之日起书面告知乙方。本合同期限为叁年，自2018年12月1日至2021年11月30日止，合同期限届满前三个月内，甲方须作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止。该合同还约定了其他事项。被告系“XXXX”小区X幢XX-X号房屋业主，房屋建筑面积为107平方米。按照合同约定，被告从2018年3月1日至2019年12月31日期间的物业服务费2824.8元（1.2元/平方米×107平方米×22个月）、公共能耗费为217.2元(12元/月/户×9个月+8.4元/月/户×13个月)、二次供水加压电费及维护费为164.8元[(390吨-184吨)×0.8元/吨]。由于被告未交纳上述期间的物业服务费等费用，原告提起了前述诉讼。上述事实，有原告的当庭陈述，《前期物业服务合同》及补充协议、前期物业服务合同备案证明、《物业服务合同》、催收函、南川区不动产登记中心房屋登记信息查询证明、用户用水明细清单、照片等证据在案佐证，亦经庭审质证核实，具有证明效力。本院认为，原告与南川区“XXXX”小区的建设单位重庆坤罡房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》及补充协议以及原告与南川区XXXX小区业主委员会签订的《物业服务合同》系合同双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，应合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业公司签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由抗辩的，人民法院不予支持”的规定，上述物业服务合同对被告及该小区业主均具有约束力。原告按合同约定为被告所在小区提供了物业管理服务，被告接受了原告的物业服务后，理应及时按照物业服务合同的约定缴纳物业服务费等相关费用，但被告从2018年3月1日起至2019年12月31日止的物业服务费2824.8元和公共能耗费217.2元、截止2019年12月的二次供水加压电费164.8元未交纳，侵害了原告的合法权益，依法应当承担交清所欠费用的义务。故原告要求被告支付前述期间的物业服务费2824.8元、二次供水加压电费期维护费164.8元的诉讼请求，本院依法予以支持。超出的部分，本院不予支持。因被告未缴纳的公共能耗费为217.2元，现原告主张217元，系对自身权利的放弃，不违反法律规定，本院予以支持。关于违约金的问题，被告未按时交纳物业服务费，已构成违约，依照合同约定应当承担违约责任，考虑到原告对被告反映的问题未能协调处理，对于违约金，本院不予支持。对于被告提出的物业服务收费“一费制”问题，2018年1月1日前已签订的前期物业服务合同且未到期的，仍按原收费标准执行；对于原告与业主大会签订的物业服务合同实行市场调节价，并未要求“一费制”。对于被告提出的其他辩解意见，不能构成其不缴纳物业服务费等相关费用的抗辩理由，其辩解意见本院不予采纳。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、由被告余颖江在本判决生效后立即向原告重庆仪才物业管理有限公司支付2018年3月1日至2019年12月31日期间的物业服务费2824.8元、公共能耗费217元，截止2019年12月的二次供水加压电费及维护费164.8元。二、驳回原告重庆仪才物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告余颖江负担。本判决为终审判决。当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 秦先俊二〇二〇年六月十日法官助理 彭恒瑶书 记 员 滕 瑶