四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0105民初15104号 原告（反诉被告）：深圳市深业家之福家居建材有限公司成都分公司，住所地成都市青羊区草堂东路66号。 负责人：路强。 委托诉讼代理人：李乾应，四川致高律师事务所律师。特别授权。 委托诉讼代理人：曾浩，四川致高律师事务所律师。特别授权。 被告（反诉原告）：成都浣花春水文化传播有限公司，住所地成都市青羊区浣锦路**号。 法定代表人：任莉，经理。 委托诉讼代理人：王植，四川伦典律师事务所律师。特别授权。 第三人：廖赤军，男，1961年6月9日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：王植，四川伦典律师事务所律师。特别授权。 原告（反诉被告）深圳市深业家之福家居建材有限公司成都分公司（以下简称深业家之福成都分公司）与被告（反诉原告）成都浣花春水文化传播有限公司（以下简称浣花春水公司），第三人廖赤军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告深业家之福成都分公司的委托诉讼代理人李乾应、曾浩，被告浣花春水公司及第三人廖赤军共同的委托诉讼代理人王植到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 深业家之福成都分公司向本院提出本诉诉讼请求：1．解除深业家之福成都分公司与浣花春水公司签订的房屋租赁合同及补充协议；2．浣花春水公司向深业家之福成都分公司返还租赁房屋；3．浣花春水公司向深业家之福成都分公司支付合同解除之日止欠付租金、商场管理费（暂计算至2019年8月31日止为人民币1302480元）以及按租金、商场管理费的2倍支付从合同解除之日起至实际交还房屋之日止的房屋占用费；4．浣花春水公司支付欠付的水电费（暂计算至2019年7月25日止欠付水电费为6523元）；5．浣花春水公司按5‰支付从2018年3月1日起至付清款项之日止的逾期支付租金、商场管理费的违约金（违约金自2018年3月1日起暂计算至2019年8月31日止为人民币1886063.4元）；6．深业家之福成都分公司不再退还浣花春水公司支付的租赁保证金144720元；7．浣花春水公司支付解除合同违约金144720元；8．浣花春水公司承担本案诉讼费、保全费。事实和理由：2012年7月15日，深业家之福成都分公司与廖赤军签订《深业家之福租赁合同书》约定由浣花春水公司承租位于成都市青羊区浣锦路**号内编号为99401号的商铺，合同约定双方确认计租面积为1206平方米，租赁期限自2012年9月28日起至2020年9月27日，租金每月每平方米35元，商场管理费为每月每平方米25元，租金每两年递增一次，承租人逾期支付租金、商场管理费的，每延期一天应按欠款金额的5‰支付违约金，拖欠租金或者管理费超过15天的，出租人有权单方解除合同，因承租人根本违约解除合同的，已支付的租赁保证金不再退还，并按租赁保证金支付解除合同违约金，同时还对水电费、违约责任等进行了约定。后深业家之福成都分公司与浣花春水公司签订《补充协议》约定调整2014年4月1日至2017年3月31日的租金及商场管理费标准，从2017年4月1日期租金及商场管理费恢复原租赁合同标准，租金按季度支付，浣花春水公司应于每季度到期前5天支付下一季度的租金、商场管理费，逾期支付则深业家之福成都分公司有权解除租赁合同并收回房屋。租赁合同及补充协议签订后，浣花春水公司使用租赁房屋至今，自2018年1月起浣花春水公司以租赁面积存在一定误差为由拒付房屋租金及商场管理费，经多次催收后仅支付部分费用，截止2019年8月仍尚欠租金、商场管理费及水电费共计1309003元。为了维护合法权益，故起诉至法院。 浣花春水公司针对深业家之福成都分公司的本诉诉讼请求辩称，第一，本案纠纷起因是由于深业家之福成都分公司方虚报案涉房屋面积导致，违约责任在深业家之福成都分公司，浣花春水公司从2018年期暂停支付房租和管理费系基于不安抗辩，深业家之福成都分公司应当退还浣花春水公司超付的房租和管理费并且退还相应的租赁保证金，予以品迭后计算尚欠的租金和管理费；第二，本案系深业家之福成都分公司违约，浣花春水公司不应当支付违约金及租赁保证金；第三，深业家之福成都分公司所依据计算的房屋占用费和违约金无事实和法律依据，标准过高，不应当得到支持；第四，浣花春水公司同意解除合同，本案的租赁合同应当于2019年11月19日正式解除。 廖赤军针对深业家之福成都分公司的本诉诉讼请求陈述，与浣花春水公司的辩称意见一致。 浣花春水公司向本院提出反诉诉讼请求：1．深业家之福成都分公司向浣花春水公司退还从2012年7月15日至2018年1月1日期间超额收取的房屋租金343506.24元；2．深业家之福成都分公司向浣花春水公司退还从2012年7月15日至今收取的房屋管理费1644050元；3．深业家之福成都分公司退还保证金144720元；4．深业家之福成都分公司向浣花春水公司支付因超额收取房屋租金、无故收取管理费而产生的资金利息（按人民银行同期贷款利率计算）至本金付清之日止，暂计算至2019年11月17日为368102.86元；5．深业家之福成都分公司向浣花春水公司支付因案涉房屋专用电梯故障期间的经济损失55628元；6．本案诉讼费、反诉诉讼费由深业家之福成都分公司承担。事实和理由：浣花春水公司与廖赤军于2012年7月15日签订《深业家之福租赁合同》约定将位于成都市青羊区浣锦路**号4层房屋租赁给廖赤军用于成立经营浣花春水公司，合同所载房屋面积为1206平方米，租金按照每月35元/m2计算，物业管理费按照每月25元/m2计算。合同签订后廖赤军代浣花春水公司交付了租赁保证金并以股东身份依法成立了浣花春水公司，并将租赁房屋装修成茶楼使用，2014年4月1日起双方约定将房屋租金调整为每月25元/m2，管理费调整为每月20元/m2，双方一直按照该标准履行合同义务。2018年1月因浣花春水公司需要变更法定代表人，要求深业家之福成都分公司提供租赁房屋产权证，但深业家之福成都分公司一直推脱未予提供，后浣花春水公司经了解租赁房屋的产权面积仅有969.02m2，与双方合同约定的面积相差236.98m2，按照此面积差计算，浣花春水公司共计超额支付房屋租金343506.24元。且深业家之福成都分公司不具备提供物业管理的资质，实际也未提供过物业管理服务，深业家之福成都分公司收取物业管理费无任何依据，应当退还已经收取的1644050元。2019年1月11日，浣花春水公司在经营过程中发现茶楼的专用电梯出现故障无法使用，对浣花春水公司正常经营造成严重影响，浣花春水公司于2019年1月19日向深业家之福成都分公司发函要求处理，但深业家之福成都分公司直到3月15日才将电梯修理好，造成浣花春水公司损失经营收入55628元。为了维护合法权益，故向法院提起反诉。 深业家之福成都分公司针对浣花春水公司的反诉诉讼请求辩称，第一，深业家之福成都分公司与浣花春水公司及廖赤军签订了合法有效的《租赁合同书》及《补充协议》，合同中明确约定租赁面积、期限、租金及商场管理费等事宜，浣花春水公司要求退还房屋租金、管理费及保证金不符合合同约定，没有法律依据；第二，双方在签订合同时已经确认租赁房屋的计租面积，不存在超额支付租金的问题；第三，合同签订后浣花春水公司在装修期满直至2018年1月均未对租赁房屋的计租面积及计租方式提出异议，在实际履行合同的六年时间内，双方一直按照合同确认的面积履行合同，实际是因为浣花春水公司因经营未达到预期等理由，在2017年4月双方约定的减租期届满后，浣花春水公司仍单方面要求减免租金，且在未经深业家之福成都分公司同意的情况下拖欠2016年及2017年的租金，2018年起又以实际面积存在差异为由一直拖欠拒付租金；第四，浣花春水公司的股东会决议也明确载明租赁房屋的面积为1206平方米，故其要求退还租金不符合合同约定；第五，合同中约定的管理费系商场管理费，不是浣花春水公司主张的物业服务费，该费用系双方明确约定，应当按照合同约定支付；第六，浣花春水公司从2018年起欠付租金至今，系合同中约定的根本违约行为，根据合同约定深业家之福成都分公司不应退还其租赁保证金；第七，深业家之福成都分公司不存在超额收取租金、管理费的事实，因此不应当支付资金利息；第八，《租赁合同书》中并未约定向浣花春水公司提供专用电梯，浣花春水公司也未举证证明专用电梯存在故障并导致损失的事实，故不应当由深业家之福成都分公司承担该部分损失。综上，请求驳回浣花春水公司的全部反诉诉讼请求。 廖赤军针对浣花春水公司的反诉诉讼请求陈述，与浣花春水公司反诉意见一致。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对当事人无异议的事实和证据，本院认定如下： 1.2012年7月15日，深业家之福成都分公司（甲方）与廖赤军（乙方）签订《深业家之福租赁合同书》约定，甲方将位于成都市青羊区浣锦路**号内编号为99401铺位出租给乙方作为商业经营场地，经双方确认该租赁铺位面积为1206平方米，乙方经营商品的范围是茶楼简餐，未经甲方同意，乙方不得擅自增加或变更约定经营范围。租赁期限为从2012年9月28日至2020年9月27日止，共96个月；甲方给予乙方免租期（包含装修免租期）90天，即从2012年9月28日至2012年12月27日止，免租期可计入租赁期。租金按租赁面积每月每平方米35元计，月租金总额为42210元，商场管理费按租赁面积每月每平方米25元计，月管理费总额为30150元，装修及免租期内管理费按月每平方米25元标准计收。租赁保证金为月租金总额和月商场管理费总额合计数的两倍，为144720元，保证金在合同解除、终止，乙方履行完合同全部义务且结清全部款项依约交回租赁铺位后30个工作日内，甲方无息全额向乙方返还租赁保证金。乙方按自身租赁铺位内的实际用电度数及每月公共合理线路损耗分摊度数向甲方缴纳电费，乙方按每月公共部分合理损耗分摊度数向甲方缴纳水费；电费、水费具体缴纳时间由甲方制订，乙方执行。租金及管理费每两年递增一次，即2014年9月28日起递增6%，2016年9月28日递增6%，2018年9月28日递增6%。乙方于合同签订之日起两个工作日内向甲方全额缴清租赁保证金、一个季度租金及管理费共计235170元。乙方按季度缴租，应于每季度前10天向甲方缴纳该季度的租金、商场管理费等款项；乙方于每月5日前向甲方缴纳上月水、电费。 乙方的装修期为60天，乙方应于2012年9月20日前完成装修，并正式对外营业，乙方免租期含于装修期内，双方确认该期限不得用于延长免租期。租赁期内，禁止乙方将租赁铺位转租、分租或提前解除合同。若遇特殊情况，乙方需单方解除合同，乙方须提前三十日向甲方提交书面申请，在征得甲方同意后乙方方可办理相关费用结清及撤场工作；乙方违反上述约定应向甲方承担违约金，违约金的计算方式为租赁保证金的金额。乙方若续租，应于租赁期届满日30天前向甲方提交书面续租申请，双方协商一致后可签订新的租赁合同；租赁期届满之日本合同即行终止。乙方逾期缴纳租金、商场管理费、电费及其它应缴款项的，每延迟一天应按欠款金额的5‰向甲方支付逾期缴纳违约金，乙方未能依约交回租赁铺位的，应向甲方支付每日双倍租金及双倍管理费的违约使用金，计至交回租赁铺位之日止。乙方拖欠租金或管理费超过15天的，累计拖欠各项应缴款项相当于一个月租金的，属于根本违约，甲方有权单方解除合同；任何一方依本合同约定行使合同单方解除权的，应以书面方式通知对方，若因甲方原因导致乙方解除合同的，甲方应无息返还乙方已缴纳的租赁保证金。若因乙方根本违约导致甲方解除合同的，除乙方缴纳的租赁保证金不予返还外，乙方还应向甲方支付其最终实际经济损失及违约金，违约金计算方式为租赁保证金的金额。合同落款处，深业家之福成都分公司加盖公章，廖赤军签字予以确认。 2．深业家之福成都分公司（甲方）与廖赤军（乙方）签订《深业家之福租赁合同书补充协议书》约定，自2014年1月1日起至2014年3月31日止，租金单价由原合同的35元/m2变更为25元/m2，月租金总额为30150元，管理费单价维持不变；自2014年4月1日起至2017年3月31日止，租金单价由原合同的35元/m2变更为25元/m2，月租金总额为30150元，管理费单价由原合同的25元/m2变更为20元/m2，月租金总额为24120元。原合同租赁期内，2017年4月1日起的租金单价和管理费单价恢复为原合同标准。对原合同中约定的租金及管理费每两年递增一次暂停执行，从2017年4月1日起，租金递增率由双方另行协商。自2015年1月1日起，租金、商场管理费等费用支付实行先缴租后使用的原则，乙方应于每季度租金到期前5天向甲方缴纳下季度的租金、商场管理费等款项，水、电费按月缴纳，乙方未及时足额缴纳本条款约定款项的，甲方有权单方面解除原合同和相关协议，甲方有权收回铺位经营权，乙方已向甲方交纳款项归甲方所有，甲方不予归还。落款处深业家之福成都分公司及浣花春水公司盖章，廖赤军签字予以确认。 3.2012年1月2日，成都深业西御实业有限公司（以下简称深业西御公司）与深业家之福成都分公司签订《租赁合同书》约定，深业西御公司将位于成都市青羊区浣锦路**号房屋出租给深业家之福成都分公司使用，租赁期限自2012年9月28日至2027年9月27日，租赁期限内深业西御公司允许深业家之福成都分公司将租赁物业进行分租，但分租期限不得超过租赁合同约定的租赁期限；同时双方对租金、保证金、相关权利义务等进行了约定。同日，深业西御公司与深业家之福成都分公司签订《运营管理服务合同》约定，运营管理服务期限15年，从2012年9月28日起至2027年9月27日，同时对服务费、保证金及相关权利义务等进行了约定。 4．深业家之福成都分公司分别于2014年11月11日、2018年3月2日、2018年11月14日、2018年11月22日向浣花春水公司发函，要求浣花春水公司按照合同约定，履行支付租金及相关费用的义务。2018年11月9日，浣花春水公司向深业家之福成都分公司发函告知，因在2018年1月浣花春水公司得知位于成都市青羊区浣锦路**号5栋4层1号房屋的产权登记面积与合同约定的面积相差236.98m2，故要求深业家之福成都分公司向浣花春水公司对账核算超额收取的房租、管理费以及资金占用利息，浣花春水公司从2018年1月起暂时拒绝向深业家之福成都分公司支付租金、管理费。 5．浣花春水公司于2018年10月16日向深业家之福成都分公司支付38000元，于2018年12月17日支付120000元、于2019年3月19日支付10000元，于2019年4月2日支付200000元，于2019年4月2日支付100000元，并备注租金物管费。上述费用抵扣欠付的租金及管理费后，浣花春水公司支付租金及管理费至2018年2月28日。 6．深业西御公测绘设计咨询司委托四川大地联测测绘设计咨询有限公司对位于成都市草堂东路66号锦绣工厂古玩城商铺分户（2-5号楼）的面积进行测量。四川大地联测有限公司于2018年7月5日出具《面积测量报告》载明，内编号99401号商铺套内面积986.04m2，公摊面积174.9m2，共计1160.94m2。 另查明，1．位于成都市青羊区浣锦路**号5栋4层1号房屋的所有权人为深业西御公司，建筑面积为969.02平方米。 2.2012年7月6日，廖赤军向深业家之福成都分公司缴纳了租赁保证金144720元。 审理中，1．深业家之福成都分公司与浣花春水公司一致确认《深业家之福租赁合同书》及《深业家之福租赁合同书补充协议书》于2019年11月21日解除，房屋租金计算至2019年11月21日，深业家之福成都分公司不再向浣花春水公司主张后续房屋占有使用费。浣花春水公司已于2020年1月20日将位于成都市青羊区浣锦路**号内编号为99401号的商铺返还深业家之福成都分公司。浣花春水公司自行对租赁房屋内未形成固定添附的物品进行处理。 2．浣花春水公司在庭审中陈述，2018年1月以口头协商的方式向深业家之福成都分公司提出关于面积差的问题。 3．浣花春水公司提交《往来函件》、成都市市场监督管理局《关于青羊区锦绣工程电梯投诉处理情况的告知函》、《营业收入明细统计表》，拟证明浣花春水公司所在茶楼的专用电梯于2019年1月11日出现故障，浣花春水公司要求深业家之福成都分公司修理，直到2019年3月11日才修理完毕，期间造成了浣花春水公司经营收入降低55628元。深业家之福成都分公司认为往来函件仅能证明电梯发生过故障，但双方从未约定为浣花春水公司提供专用电梯。对成都市市场监督管理局的函件真实性认可，对关联性不予认可。对《营业收入明细统计表》的真实性、关联性、合法性均不予认可。 本院认为，深业家之福成都分公司与浣花春水公司签订的《房屋租赁合同书》、《深业家之福租赁合同书补充协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点为：一、案涉租赁房屋的租金计算应当以合同约定的面积为准还是应当以不动产权证登记面积为准；第二，深业家之福成都分公司是否有权向浣花春水公司收取商场管理费的问题。 （一）本案中，深业家之福成都分公司与浣花春水公司一致确认《深业家之福租赁合同书》及《深业家之福租赁合同书补充协议书》于2019年11月21日解除，本院对此确认。浣花春水公司已于2020年1月20日将案涉租赁房屋返还深业家之福成都分公司，本院对此亦予以确认。 （二）关于案涉租赁房屋的租金计算应当以合同约定的面积为准还是应当以不动产权证登记面积为准的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十五条“有下列情形之一的，撤销权消失：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权”之规定，本案中，浣花春水公司在2018年1月就房屋面积问题向深业家之福成都分公司提出异议，即浣花春水公司应当从2018年1月起的一年内行使撤销权，现浣花春水公司未提交证据证明其在该期间内行使过撤销权，故浣花春水公司的撤销权已经消失。深业家之福成都分公司与浣花春水公司均委托了测绘机构对实际面积进行测绘，且深业家之福成都分公司就面积差异问题向浣花春水公司发函进行协商，但浣花春水公司既未与深业家之福成都分公司协商，也未向本院申请鉴定。基于上述分析，对于浣花春水主张按照产权面积计算房屋租金的诉讼请求，本院不予采纳。现浣花春水公司已经向深业家之福成都分公司支付了截止2018年2月28日止的租金，还应当支付从2018年3月1日至2019年11月21日的租金，即873747元（42210元/月×20个月＋42210元/月÷30天×21天）。 （三）关于深业家之福成都分公司是否有权收取商场管理费的问题。浣花春水公司抗辩深业家之福成都分公司不具备物业管理资质，也不具备物业经营范围，其无权收取管理费，应当退还。本院认为，根据案涉房屋的所有权人深业西御公司与深业家之福成都分公司签订的《运营管理服务合同》约定，深业西御公司已经将案涉房屋的运营管理服务进行了委托，且运营管理费服务的内容包括物业设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生管理、治安管理等。同时深业家之福成都分公司与浣花春水公司在合同中也就商场管理费进行了约定，现浣花春水公司未提交证据证明深业家之福成都分公司不具有收取管理费的资质，故对于浣花春水公司的该抗辩意见，本院不予采纳。浣花春水公司已经向深业家之福成都分公司支付了截止2018年2月28日止的商场管理费，还应当向支付从2018年3月1日至2019年11月21日的商场管理费，即624105元（30150元/月×20个月＋30150元/月÷30天×21天）。 （四）关于水、电费的问题。双方在合同中约定，浣花春水公司在每月5日前向深业家之福成都分公司支付上月水、电费，现深业家之福成都分公司提交的《欠费明细》中载明，2019年3月25日至2019年12月25日期间的电费为58500元、水费为4348元，本院对此予以确认。故对于深业家之福成都分公司要求浣花春水公司支付水、电费的诉讼请求，本院予以支持。 （五）关于违约金的问题。双方在合同中约定按照欠付款项的每日千分之五支付违约金，即约定的违约金为年利率182.5%，深业家之福成都分公司未就其实际损失举证，应认定其实际损失为资金占用利息损失，现该约定已经明显高于法律规定，且约定的违约金显然高于实际损失。本院认为，违约金的设置应以补偿为主，惩罚为辅，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则、诚实信用原则予以衡量，故本院酌定将违约金调整为149785.2元（873747元＋624105元）×10%。同时违约金已经可以弥补深业家之福成都分公司的损失，故对于其主张的解除合同违约金的诉讼请求，本院不予支持。对于深业家之福成都分公司主张的违约金，本院在149785.2元范围内予以支持。 （六）关于是否应当退还租赁保证金的问题。深业家之福成都分公司与浣花春水公司在合同中约定，浣花春水公司拖欠租金或管理费超过十五天的属于根本违约，浣花春水公司根本违约导致解除合同的，缴纳的租赁保证金不予退还。现浣花春水公司拖欠租金、管理费及水、电费的行为已经构成违约，因此深业家之福成都分公司主张不退还租赁保证金的请求，本院予以支持。 （七）关于浣花春水公司要求深业家之福成都分公司支付专用电梯故障期间造成损失费用的问题。双方在合同中并未对使用专用电梯进行约定，同时成都市市场监管局的函件中载明电梯的使用管理单位系成都御锦商业经营管理有限公司，而非深业家之福成都分公司，且浣花春水公司提交的营业收入明细统计表并不能证明其实际产生的损失，故对于浣花春水公司要求赔偿损失费用的主张，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十五条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十四条，第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、深圳市深业家之福家居建材有限公司成都分公司与成都浣花春水文化传播有限公司签订的《深业家之福租赁合同书》、《深业家之福租赁合同书补充协议书》于2019年11月21日解除； 二、成都浣花春水文化传播有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向深圳市深业家之福家居建材有限公司成都分公司支付租金873747元、商场管理费624105元、水费4348元、电费58500元、违约金149785.2元，共计1710485.2元； 三、驳回深圳市深业家之福家居建材有限公司成都分公司的其他本诉诉讼请求； 四、驳回成都浣花春水文化传播有限公司的其他反诉诉讼请求。 如果浣花春水公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费34678元，减半收取17339元，由成都浣花春水文化传播有限公司承担8880元，由深圳市深业家之福家居建材有限公司成都分公司承担8459元；反诉案件受理费13624元，由成都浣花春水文化传播有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 王润明 二〇二〇年六月二十八日 法官助理 刘锦然 书 记 员 李卓桐