北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终3436号上诉人（原审第三人）:褚某，女，1953年11月13日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：王海洋，北京金标律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:李某1，女，1991年1月27日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：吴国芳，北京市昌平区法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：李某2，男，1963年9月2日出生，汉族，住北京市昌平区。被上诉人（原审被告）：冷某，女，1965年10月1日出生，汉族，住北京市。上诉人褚某因分家析产纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2020）京0114民初2080号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，合议庭经过阅卷、调查和询问当事人后，不开庭审理了本案，现已审理终结。褚某上诉请求：请求撤销一审法院判决，改判驳回李某1的全部诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。涉案302号房屋（以下简称302号房屋）、1101号房屋（以下简称1101号房屋），是李某2与冷某用原宅院拆迁补偿购买的回迁房，当时李某1刚满18岁仍在上学期间。一审法院认定房屋属于三人共同共有，没有事实和法律依据。本案拆迁补偿协议等均属李某2签订，302号房屋登记的户主也是李某2，一审法院认定李某1于2013年10月30日办理房屋入住手续，无事实和法律依据。一审法院认定的产权人确认协议中没有公司加盖的公章，协议并未生效。一审对该事实予以确认亦无根据。一审法院否定了离婚协议并进而认定李某2将302号房屋出售给褚某构成无权处分，无事实和法律依据。本案李某1、李某2、冷某之间具有特殊的身份关系，褚某对《财产分家协议》不予认可。二、本案为析产纠纷，前提是先确定家庭共有财产。因家庭财产范围不明确且涉及第三人合法利益，不宜直接判决析产，一审的处理超出了诉请范围。三、一审法院判决显示公平，导致褚某遭受巨大经济损失。李某1辩称，本案涉及的房屋系李某1、李某2、冷某三人共有。李某2无权处分。同意一审法院判决。李某2、冷某辩称：同意一审法院判决。李某1向一审法院起诉请求：判令302号房屋、1101号房屋归李某1所有。事实及理由：李某1系李某2、冷某婚生独生女儿，李某2、冷某于2013年7月2日离婚。2009年3月14日，李某2和北京科技发展总公司（以下简称公司）签订《北京市集体土地住宅房屋拆迁货币补偿协议》（以下简称拆迁协议）及其补充协议等相关协议，拆迁协议确定李某2作为被拆迁人，在房屋被拆迁时拆迁安置人口为李某2、冷某、李某1。2009年3月15日，李某2与公司签订协议编号为NO-x121号的《优惠回迁楼期房买卖临时协议》（以下简称回迁楼买卖协议），回迁楼买卖协议约定，李某2一家购买了1101号房屋和302号房屋。2013年10月30日，上述房屋验收交付。2013年11月2日，李某1和李某2及冷某签订《财产分家协议》，协议约定1101号房屋和302号房屋均归李某1所有。之后，李某2与北京科技发展有限公司签订《房屋产权人确认协议》，确认1101号房屋和302号房屋的产权人为李某1。涉案房屋从2013年10月30日交付至今，由于出售方原因一直未具备办理产权登记条件，李某1请求享有涉案房屋作为实质上的产权人的占有、使用、收益和处分的权利，在该涉案房屋具备产权登记条件时，李某2、冷某协助李某1将该房屋登记到李某1名下。综上，提出上述诉讼请求。李某2在一审法院辩称：同意李某1的诉讼请求。冷某在一审法院辩称，同意李某1的诉讼请求。第三人褚某在一审法院述称：不同意李某1的诉讼请求。2013年11月26日李某2已将上述涉案302号房屋出售给褚某，双方履行了合同义务，现涉案302号房屋已交付给褚某居住至今，因此，不同意302号房屋归李某1所有。一审法院认定事实：李某2与冷某原系夫妻关系，婚姻关系存续期间生育一女李某1。李某2、冷某在村有宅院一处，2009年涉案宅院被拆迁，同年3月14日，李某2与公司签订拆迁协议和补充协议。同年3月15日，双方签订回迁楼买卖协议，后李某2、冷某和李某1取得两套安置房屋（期房），即1101号房屋，建筑面积86.04平方米和302号房屋，面积91.48平方米。2013年7月2日，李某2与冷某登记离婚，《离婚协议》书中约定：位于302号（建筑面积91.48平方米）的大产权楼房一套归李某2所有（即：302号房屋）；双方同意位于1101号（面积86.04平方米）大产权楼房一套归女儿李某1所有（即：1101号房屋）；双方承诺：各自分得的房屋不得出让，百年后均归李某1所有。协议中还就其他共同财产的分割进行了约定。2013年10月30日，李某1办理了上述回迁安置房屋入住手续。2013年11月2日，李某2、冷某和李某1签订《财产分家协议》，协议约定：由于家庭破裂，现分配拆迁所得房产，拆迁房产所得人包括李某2、李某1、冷某，具体财产分配如下：1、优惠回迁期房买卖协议（协议编号NO-X121）中位于昌平区302号房产（面积91.48平方米）一套归李某1所有（即302号房屋），李某2生前可以居住。2、优惠回迁楼期房买卖协议（协议编号NO-X121）中位于1101号房产（面积86.04平方米）一套归李某1所有（即1101号房屋），冷某生前可以居住。3、李某1作为唯一子女需要履行赡养义务，需负担李某2和冷某的赡养责任。协议签订后，李某2将上述302号房屋出售给褚某，2019年李某1诉至法院，要求褚某返还302号房屋，审理中，李某1撤诉。2020年1月李某1再次诉至法院，诉讼请求同诉称。另查：上述回迁楼交付后，其中，1101号房屋由李某1、冷某居住使用，302号房屋由李某2使用。同时，李某1、李某2、冷某与公司签订《房屋产权人确认协议》，协议约定：甲方公司，乙方李某2。经乙方全体安置人员协商一致，共同确认以下房号及产权人：1、1101号（建筑面积86.5平方米）（即1101号房屋），产权人：李某1。2、302号（建筑面积96.71平方米）（即302号房屋），产权人：李某1。李某2、冷某、李某1在协议上签字确认。2013年11月26日李某2与褚某签订《房屋买卖居间合同》及《补充协议》，协议约定，李某2将上述302号房屋出售给褚某，总价款为159万元。双方协商于2013年11月30日前付款50万元，2014年1月10日前付款50万元，剩余59万元于过户当天给付出卖人，出卖人承诺该房屋过户当天可以过户给第三方。协议中还约定了其他权利义务。协议签订后，褚某给付李某2购房款100万元，李某2将302号房屋交付给褚某。现该房屋由褚某及家人居住使用。再查，上述1101号房屋和302号房屋均未取得房屋产权证书。庭审中，褚某提交《承诺书》一份，主要内容：本人李某2在昌平区302号室我2013年离婚后分得的个人财产与女儿无关。本人有完全的行为能力和处分房屋的权利。关于在财产分家的协议上写道房子在我不在世以后归我女儿的类似遗嘱的说明，因为我还健在，有权支配自己的财产，该分家协议中我百年以后归女儿继承的约定实际上并没有履行，在出卖以前一直由我控制，我已于2013年底把房子卖给买房人褚某，并已经将该房屋交给对方使用。落款处签有李某2的名字，并捺印，时间为2019年10月21日。证明李某2有权处分302号房屋，且是其真实意思表示。李某2质证意见：《承诺书》不是我书写的，真实性不认可；冷某质证意见：该承诺内容不清楚；李某1质证意见：真实性及证明目的均不认可。一审法院认为，根据法律规定，共有人对共有的不动产各共有人都有管理的权利和义务。处分不动产的应当经占有份额三分之二以上的按份的共有人同意或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。本案中，根据已查明的事实，涉案两套房屋系安置给李某1、李某2和冷某的房屋，应属其三人共有，李某2、冷某在离婚时，虽对上述安置房屋进行了分配，但未经李某1同意，同时，协议中也明确约定“各自分得的房屋不得出让”，因此，李某2将302号房屋出售给褚某构成无权处分，而褚某提交的《承诺书》即使是李某2所书写，内容也是李某2的单方承诺，也不能改变其无权处分行为的性质。作为褚某是否取得302号房屋所有权应同时具备以下条件：1、受让人受让的不动产是善意的；2、已合理的价格转让；3、转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。因302号房屋尚未取得房屋产权证，且涉案房屋的性质与特定的身份相关。因此，302号房屋虽已交付给褚某，但房屋所有权并未转移，因此，作为共有人之一的李某1有权依据共有人之间达成的共有财产分割协议对共有物主张权利。李某1与李某2、冷某签订的《财产分家协议》系其真实意思表示，且得到拆迁人公司的确认，同时也不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效协议。因此，李某1依据《财产分家协议》主张涉案两套房屋所有权法院予以支持，但考虑涉案房屋尚未取得产权证，法院仅就使用权的归属予以明确，待具备办证的条件后，所有权归李某1所有。同时，李某2、冷某按约定对涉案房屋享有居住权利。褚某与李某2之间的买卖关系，可另行主张权利。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第二十八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零六条、《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、位于302号房屋归李某1使用，待具备办理产权登记时，所有权归李某1所有（房屋的具体位置及编号以实际登记为准）；李某2对前述房屋享有居住权；二、1101号房屋归李某1使用，待具备办理产权登记时，所有权归李某1所有（房屋的具体位置及编号以实际登记为准）；冷某对前述房屋享有居住权；三、驳回李某1的其他诉讼请求。二审中当事人没有提交新证据。经审查，一审法院查明的事实正确,本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是李某2对302号房屋是否有处分权利。根据本案查明的事实，涉案302号房屋与1101号房屋系李某2与冷某婚姻关系存续期间因拆迁所得。依据李某2与公司于2009年3月15日签订的回迁楼期房买卖临时协议第二条内容显示，买受方在册人口为三人、应购房面积为120平方米，而李某2购买的涉案房屋超出本户人均40平方米的购房面积。同时，依据拆迁协议等，可以证实拆迁被安置人为李某2、冷某、李某1三人。因此，可以判断涉案房屋有李某2、冷某、李某1的共同利益在内，性质上应属家庭共同共有。李某2、冷某离婚时，虽然在离婚协议中对该涉案房屋进行了处理，但之后李某2、冷某、李某1又签订了《财产分家协议》对上述房屋进行了重新分配。因此，本案中的《财产分家协议》应作为确定各方当事人权属的最后依据。依据《财产分家协议》，本案涉案房屋属于李某1所有，诉讼中其提交的《房屋产权人确认书》以及公司的《证明》相互结合可以进一步佐证该事实成立。褚某虽对上述证据不予认可，但诉讼中并未提供证据予以反驳。因此，本院认为，本案涉案房屋属于李某1所有，李某2将房屋出卖于褚某的行为属于无权处分。无权利人处分他人不动产，受让人如果构成善意取得，可以取得所有权。本案中，依据现有证据，第一、该房屋并未登记于褚某名下，即法律上褚某并未取得该不动产所有权。第二、依据褚某与李某2签订的买卖居间合同约定，褚某尚有59万元的价款未达到房屋过户的支付条件，此说明二者之间的买卖合同仍在履行期间。因此，褚某在本案中不符合善意取得的构成。综上所述，褚某的上诉请求和理由不能成立，应予驳回。褚某与李某2之间的房屋买卖合同问题应另案解决。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20776元，由褚某负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王国庆审 判 员 赵懿荣审 判 员 范红萍二〇二〇年六月十九日法官助理 赵 松书 记 员 柳惠仪