河北省保定高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0691民初379号 原告:源盛城发房地产开发集团有限公司，住所地保定市北二环路5899号B25号楼，统一社会信用代码：91130605796585867D。 法定代表人：刘翠卿，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李建飞，该公司员工。 被告：罗立明，男，汉族，1978年9月18日出生，户籍地河北省保定市阜平县，现住保定市竞秀区。 原告源盛城发房地产开发集团有限公司（以下简称源盛城发公司）与被告罗立明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。源盛城发公司的委托诉讼代理人李建飞到庭参加诉讼。被告罗立明经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 源盛城发公司向本院提出诉讼请求：1、依法解除双方签订的《商品房买卖合同》（预售），原告收回房屋另行处理,并向被告退还购房款1859723.23元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年10月18日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（预售），合同编号GF20160770009，合同约定由被告购买原告开发的源盛嘉禾C区2-1-4#商铺，建筑面积238.56平方米，每平方米14800元，总房款3530688元，被告已交首付1770688元，其余1760000元被告向天津银行股份有限公司保定分行贷款，原告为被告提供担保。 截止2020年3月19日，被告贷款连续逾期3期，期间天津银行保定分行及原告多次催收无果。天津银行股份有限公司保定分行于2020年3月19日扣除原告保证金1649811.03元以偿还被告逾期欠款及剩余贷款本金和利息。 根据《商品房买卖合同》（预售）的约定，出卖人担保期间，买受人不按期还贷或无偿还贷款能力的，出卖人有权解除本协议，收回该房屋并另行处理。 罗立明经本院传票传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 为证实其主张的事实，源盛城发公司向本院提交以下证据： 1、商品房买卖合同(预售)一份，欲证明源盛城发公司向罗立明出售案涉商品房签订了买卖合同，并约定了权利义务； 2、不动产权证书一份，欲证明源盛城发公司是源盛嘉禾C区所有房屋所有权办理统一大房本，房屋所有权尚未转让给罗立明； 3、罗立明付款凭证，欲证明罗立明已支付全部购房款，包括银行贷款； 4、天津银行股份有限公司保定分行与源盛城发公司签定的《个人经营用房屋按揭贷款合作协议》一份，欲证明天津银行股份有限公司保定分行向购买源盛城发公司房产的业主提供按揭贷款； 5、《个人经营类借款保证合同》一份，欲证明源盛城发公司为罗立明向天津银行保定分行贷款提供担保； 6、催款函，欲证明罗立明拖欠偿还贷款，源盛城发公司数次催促； 7、代偿通知书，欲证明天津银行股份有限公司保定分行通知源盛城发公司代被告偿还贷款； 8、扣款凭证，欲证明天津银行股份有限公司保定分行已扣划源盛城发公司保证金1649811.03元。 本院认为，上述证据内容真实，形式与来源合法，亦与本案事实相关联，本院确认上述证据作为认定本案相关事实的依据。 本院根据源盛城发公司的陈述及本院确认的证据，认定事实如下：2018年10月18日，源盛城发公司与罗立明签订《商品房买卖合同》（预售），合同编号GF20160770009，合同约定由罗立明购买源盛城发公司开发的恒滨路55号源盛嘉禾C区2-1-4#商铺，建筑面积238.56平方米，每平方米14800元，总房款3530688元。罗立明分别于2016年6月6日交付100000元，同年7月25日交付1670688元，共计已交首付1770688元。其余1760000元罗立明向天津银行股份有限公司保定分行贷款，源盛城发公司为罗立明提供担保。2019年9月24日，案涉房产取得了不动产权初始登记证书（冀（2019）保定市不动产权第0032435号）。案涉房产尚未实际交付罗立明。 另查明，天津银行股份有限公司保定分行与源盛城发公司签定的《个人经营用房屋按揭贷款合作协议》，天津银行股份有限公司保定分行向购买源盛城发公司房产的业主提供按揭贷款，源盛城发公司在天津银行股份有限公司保定分行开立保证金账户，截止2020年3月19日，罗立明贷款连续逾期3期。天津银行股份有限公司保定分行于2020年3月19日扣除源盛城发公司保证金1649811.03元以偿还罗立明逾期欠款及剩余贷款本金和利息。 另查明，本案涉房产分别于2019年12月9日被保定市莲池区人民法院查封，查封的案号为（2019）冀0606民初5676号；2020年1月8日被保定市莲池区人民法院查封，查封的案号为（2020）冀0606民初104号；2020年1月8日被保定市莲池区人民法院查封，查封的案号为（2020）冀0606民初115号；2020年1月9日被保定市竞秀区人民法院查封，查封的案号为（2020）冀0602民初41号；2020年3月19日被保定市莲池区人民法院查封，查封的案号为（2020）冀0606财保3号；2020年4月29日因本案被本院查封。2019年12月27日，河北省正定县人民法院向源盛城发公司送达（2019）冀0123执保514号协助执行通知书及（2019）冀0123财保101号民事裁定书，要求查封罗立明名下本案涉房产。 本院认为，2018年10月18日，源盛城发公司与罗立明签订的《商品房买卖合同》（预售）及相关附件合同，该合同编号为GF20160770009，该合同系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为合法有效，双方均应按照合同的约定享受权利，承担义务。罗立明付清了首付款，并向天津银行股份有限公司保定分行贷款支付了剩余房款。天津银行股份有限公司保定分行（以下简称甲方）与源盛城发公司（以下简称乙方）签订个人经营用房屋按揭贷款合作协议，该协议第六条E项约定：“在甲方未取得《房屋他项权证》前，乙方对借款人的还款义务承担连带责任保证，并承诺每一笔贷款与甲方签订保证合同；如借款人未按合同的约定履行还款义务，乙方在接到甲方书面索款通知后十日内主动履行还款义务；如乙方未主动履行，即表示授权甲方从不限于乙方开立的存款保证金账户中主动扣款，直至借款人的债务全部清偿时止”。根据该项约定，因罗立明未按时还款，天津银行股份有限公司保定分行于2020年3月9日向源盛城发公司发出书面索款通知，并于2020年3月19日在源盛城发公司存款保证金账户中扣除保证金1649811.03元，源盛城发公司已依约承担了保证责任。源盛城发公司与罗立明《商品房买卖合同》（预售）附件十一补充协议第二条规定，“买受人如贷款买房，在出卖人担保期间，买受人不按期还贷或无偿还贷款能力的，出卖人有权解除本合同，收回该房屋另行处置”。罗立明不按期还贷，导致源盛城发公司承担保证责任，罗立明已构成违约，源盛城发公司依照合同约定主张解除源盛城发公司、罗立明双方于2018年10月18日签订的《商品房买卖合同》（预售）及相关附件合同的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。合同解除后，罗立明的购房款应予退还，罗立明《商品房买卖合同》（预售）附件十一补充协议第5条第（4）项约定，因买受人原因导致出卖人承担保证责任的，出卖人有权解除协议并有权要求买受人支付合同总价款的百分之十的违约金，本案中源盛城发公司要求罗立明按其占资金的利息（即承担保证责任的数额1649811.03元，按年利率6%计算，自2020年3月19日至开庭之日止）计算违约金，共计21153.74元，并未过高，本院予以支持。罗立明购房款总计3530688元，扣除被扣保证金1649811.03元及其应承担的违约金21153.74元，源盛城发公司应返还其1859723.23元。 案涉房产取得了不动产权初始登记证书，亦被多家法院进行了查封。因案涉房产尚未进行正式的权属登记，故对仅进行预售登记的房屋的查封属于《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条、第十六条规定的预查封措施。根据上述执行规定，由于预售商品房尚未转移登记至罗立明名下，在完成正式的权属登记之前，预查封所保全的系源盛城发公司对案涉房产的相关权益，即对开发商的债权。由于预查封保全的权益主要是债权，因此，本案保定市莲池区人民法院、保定市竞秀区人民法院及河北省正定县人民法院对案涉房产的预查封不影响作为开发商的源盛城发公司与罗立明就案涉房产所约定的合同解除权的行使。但合同解除不应减损有关法院对罗立明的执行权益，故关于讼争房产购房款的抵扣与返还，应在预查封解除后以及预售预告登记解除后进行。根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。因此，预告登记制度旨在保障当事人将来物权的实现，不等同于物权登记。本案罗立明以其购买的商品房办理预告登记，由于罗立明对讼争房产尚未取得产权证及完成实现物权的登记，在未办理房屋产权登记之前，其享有的是讼争房屋产权登记的请求权，并非是罗立明对讼争房屋已享有现实的产权。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第二十条、一百七十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条、第十六条规定、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除源盛城发房地产开发集团有限公司与罗立明2018年10月18日签订的《商品房买卖合同》（预售）（合同编号GF20160770009）； 二、罗立明于本判决生效之日起十日内协助源盛城发房地产开发集团有限公司办理注销恒滨路55号源盛嘉禾C区2-1-4#商铺房屋的不动产权登记（不动产权登记证书（冀（2019）保定市不动产权第0032435号））的手续； 三、源盛城发房地产开发集团有限公司将罗立明已付购房款1859723.23元（已扣除违约金21153.74元）返还给罗立明，上述款项应在讼争房屋的预售预告登记解除后予以返还。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100元，减半收取50元，由罗立明负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 在递交上诉状后七日内,按照不服本判决部分的上诉请求数额交纳二审案件受理费,逾期未交纳二审案件受理费的，视为放弃上诉权,按自动撤回上诉处理。 二审案件受理费直接向河北省保定市中级人民法院交纳，收款人：河北省保定市中级人民法院，开户银行：中国银行保定西城支行，开户账号：10×××07。当事人交纳二审案件受理费后，请在银行转账凭证原件上注明各方当事人姓名、名称、一审裁判文书案号，并将该银行转账凭证原件递交我院案件承办人员或书记员，由当事人自行复印、保存银行转账凭证复印件。 审判员  郭宏伟 二〇二〇年六月二十四日 书记员  孙茜婷