福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终2189号 上诉人（原审原告）：林永平，男，1955年6月27日出生，汉族，住福州市仓山区。 委托诉讼代理人:王利强。 被上诉人（原审被告）：王雷，男，1986年10月19日出生，汉族，住福州市台江区。 委托诉讼代理人:李鑫，北京大成（福州）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人:郑振峰，北京大成（福州）律师事务所执业律师。 上诉人林永平与被上诉人王雷房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2019）闽0102民初3370号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 林永平上诉请求：1.请求依法改判王雷向林永平支付拖欠租金69000元及其逾期利息按月2%支付到实际付清之日止；2.依法改判王雷赔偿林永平空调机损失4070元；3.本案一审、二审诉讼费由王雷承担。事实和理由：一、一审法院遗漏认定王雷尚欠2018年2月19日至2018年10月18日的租金共计60000元。一审法院认定双方于2015年10月20日订立的《房屋租赁合同》合法有效，且一审法院未认定合同解除、亦未认定合同于何时解除，即合同应当依约至2015年10月20日履行至2018年10月19日。王雷虽在2018年2月19日提出要解除合同，但其并不具有合同单方解除权，林永平也没有同意解除合同，双方对合同解除并未达成合意，且王雷亦继续占用租赁房屋，即合同并未提前解除，故王雷应当按照租赁合同约定支付2018年2月19日至2018年10月19日期间欠付的租金，加上一审法院认定的，王雷于2018年2月18日前尚欠的租金9000元，共计拖欠租金69000元；二、王雷将林永平空调拆走，应当赔偿损失。林永平已经提交了《福建增值税普通发票》以证明空调价格和自身损失，一审法院不予认定，作出错误裁判。 王雷辩称，一、一审法院认定的事实有误，王雷使用租赁房屋期间的租金支付至2018年2月18日，不但均已结清，还多付了1040元；二、林永平要求王雷承担2018年2月19日至2018年10月18日的租金60000元没有依据。王雷致函于林永平，表示从2018年2月28日起不再续租房屋，并将房屋移交给林永平，不再占有和使用该房屋，无须再支付租金。虽然王雷不具有单方解除合同的权利，但在王雷不愿意继续履行合同的情况下，合同实际已经无法继续履行，林永平不能要求王雷继续履行合同。仅能依据合同的约定要求王雷承担违约责任，王雷也愿意依合同赔偿19800元的违约金。该赔偿金以王雷暂存于林永平处的19800元的履约保证金予以抵扣；三、林永平没有证据证明其旧空调的价格，不能以新购的空调价格主张赔偿。王雷承租林永平的房屋后，因林永平原有空调老旧，双方达成口头协议，同意王雷自行处置旧空调并自行购置新空调重新安装使用。退租后，王雷将当年自行购置的空调拆走，林永平反悔要求王雷赔偿旧空调损失，没有事实依据。 林永平向一审法院起诉请求：判令王雷支付房屋租金人民币76100元，并按拖欠租金的5‰/日支付违约金33262.5元（自2018年2月19日起至2018年10月20日）；判令王雷支付租金违约金逾期利息1654元（从2018年10月20日暂计至2019年1月20日）；赔偿拆走空调损失4070元；判令王雷支付违约赔偿金19800元，总计134886.5元。本案诉讼费由王雷承担。 一审法院认定事实：2015年10月20日，林永平、王雷签订了房屋租赁合同，约定王雷向林永平承租坐落于福州市鼓楼区高景商贸中心606单元房屋作为王雷经营办公使用，租赁期限三年，自2015年10月20日起至2018年10月19日止，2015年10月31日之前为免租金装修期，从2015年11月1日起月租金6600元，从2016年10月19日起月租金为7000元，从2017年10月19日起至合同期限满月租金为7500元，于每月20日支付当月租金，保证金为19800元，拖延租金连续5天或累计10天的林永平有权解除合同收回房屋并有权要求赔偿损失。逾期支付租金按每日租金／月的千分之五加收违约金，任何一方单方违约的应向守约方支付违约赔偿金19800元。 王雷于2016年10月9日、11日支付租金3000元、3600元共计6600元，折抵2016年9月的租金，因此王雷至今尚欠2016年10月的租金7000元未付，王雷于2016年6月20日支付租金10600元，多付的3600元抵扣其于2016年10月至2017年6月（共9个月）每月少付的400元。2017年7月、8月、9月的租金已交清。2017年10月、11月、12月、2018年1月（共4个月），每月欠500元，共计欠租2000元。王雷于2018年2月请求退租，即截止至2018年2月，王雷共计欠租7000元+2000元=9000元。王雷确认承租期间拆除林永平的空调，于2018年2月28日要求退租。 一审法院认为：林永平、王雷签订的租赁合同，系双方真实意思表示，合法有效。双方均应按约履行各自的义务。王雷未按约及时足额支付租金，应向林永平支付所欠租金9000元。林永平主张按5‰/日计付违约金过高，本院调整为按月利率2%计，王雷提前退租，按合同约定应赔偿19800元。林永平称王雷拆除空调，要求其赔偿损失，但未举证说明被拆除的空调的价格，故该项请求不予准许。林永平的其他诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。判决：一、被告王雷于本判决生效之日起十日内向原告林永平支付租金9000元及违约金（按月利率2%，自欠租之日起计至款项还清之日止）；二、被告王雷于本判决生效之日起十日内向原告林永平支付赔偿金19800元；三、驳回原告林永平其他诉讼请求。本案诉讼费2997元，适用简易程序减半收取1499元，由林永平负担1000元，王雷负担499元。 本院二审期间，各方当事人没有提交新证据。根据各方当事人在一审诉讼过程中的举证、质证和原审法院的认证及二审的审理情况，本院确认除去一审认定的截止至2018年2月的租金欠缴情况之外，一审认定的事实属实。 本院认为，林永平与王雷于2015年10月20日签订案涉租赁合同，约定租赁期限于2018年10月19日届满，王雷于2018年2月28日向林永平发出《退租申请函》要求提前解除案涉合同，但王雷并未提供证据证明双方已就提前退租事宜达成一致意见，亦未提供证据证明其已和林永平交接租赁物，而王雷于2018年2月份后未再向林永平支付租金，其提前退租且不再交租的行为已构成违约，其作为违约方，并无合同的解除权，故林永平要求王雷支付2018年2月至合同期满之日的租金应予以支持。按照案涉合同的约定，租金的支付时间为每月20日，而根据在案证据显示，王雷自签订合同之日起至2018年2月19日已支付的租金共计191600元，在此时间段林永平应收租金为190560元（6600元/月÷30天×18天+6600元/月×11个月+7000元/月×12个月+7500元/月×4个月），即王雷在此时间段的租金多支付了1040元，故一审法院认定王雷截止至2018年2月共计欠租9000元错误。因王雷于2018年2月20日后即未缴纳租金，故王雷应向林永平支付2018年2月20日至2018年10月19日的租金58960元（7500元/月×8个月-1040元）。 对于拖欠租金的违约金，案涉合同约定逾期支付租金按日租金的千分之五收取违约金，该违约金约定过高，一审法院酌定按照月利率2%支付违约金已臻合理，故王雷应自2018年2月20日欠租之日起，按照月利率2%的标准，以每月所欠租金数额为基数，向林永平支付逾期支付租金的违约金至款项付清之日止。 对于空调机损失，林永平未提供证据证明遗失的空调机价值，其主张王雷支付空调机损失4070元依据不足，不予支持。 综上所述，林永平的诉讼请求部分，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持福建省福州市鼓楼区人民法院（2019）闽0102民初3370号民事判决第二项； 二、撤销福建省福州市鼓楼区人民法院（2019）闽0102民初3370号民事判决第一项； 三、王雷应于本判决生效之日起十日内，向林永平支付租金58960元，并以每月欠缴的租金为基数，按照月利率2%的标准，向林永平支付自2018年2月20日起至款项付清之日止的违约金； 四、驳回林永平的其他上诉请求及一审其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费1499元，由林永平负担799元，由王雷负担700元；本案二审案件受理费2440元，由林永平负担53元，由王雷负担2387元。 本判决为终审判决。 审判长  吴筱洲 审判员  陈雁兰 审判员  符海燕 二〇二〇年六月八日 法官助理高瀚钧 书记员程婷