浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终1115号上诉人（原审原告）：张培良，男，1963年12月2日出生，汉族，住浙江省海宁市。委托诉讼代理人：李涛、陈喜昌，浙江图腾律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：嘉兴中安市场管理有限公司。住所地：浙江省嘉兴市周安路399号。统一社会信用代码：913304015540356278。法定代表人：邓保财，董事长。上诉人张培良因与被上诉人嘉兴中安市场管理有限公司（以下简称中安公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省嘉兴市秀洲区人民法院（2019）浙0411民初2859号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。张培良上诉请求：1.撤销原判第二项中赔偿利息损失部分，改判中安公司赔偿自2013年12月16日起至中安公司实际返还张培良购房款之日的利息损失（以245万元为基数，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付）；2.撤销原判第三项，改判中安公司按已付购房款的一倍，即245万元向张培良支付赔偿金；3.本案一、二审诉讼费用由中安公司负担。事实和理由：1.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人在该条规定的三种情形下实施欺诈，导致合同无效或者被撤销、解除的，可以适用惩罚性赔偿，该赔偿不以受欺诈方存在过错为前提。一审以张培良对后续自身损害亦具有一定过错为由，减轻中安公司应承担的赔偿责任，错误。2.张培良不能取得房屋的根本原因在于中安公司隐瞒房屋已设定抵押的事实。双方于2013年9月14日签订《认购协议书》，2013年10月1日签订《商品房买卖合同》及《租赁合同》（中安公司未将其盖章的《商品房买卖合同》交与张培良，一审对此也未予认定），中安公司未告知张培良房屋已经设定抵押。张培良在购房过程中已尽到普通购房者的注意义务，在未取得《商品房买卖合同》的情况下张培良向中安公司全额支付房款也在情理之中，不能因此认定张培良存在过错而减轻中安公司应承担的赔偿责任。案涉房屋在2014年7月10日注销抵押后，中安公司并未通知张培良履行合同义务，而是继续抵押，应给予张培良赔偿。张培良无法提供双方签订的《商品房买卖合同》，不能因此认定张培良存在过错。即使将此认定为有过错，该过错也与中安公司因欺诈应承担的责任无关。一审将司法解释规定的不超过已付购房款一倍的赔偿责任，自由裁量至相当于银行同期贷款利率标准计算的赔偿金，让张培良承担主要责任，减轻中安公司因欺诈行为所应承担的赔偿责任，责任分担不当。3.张培良曾在一审法院起诉要求中安公司继续履行合同并办理权属证书，但因中安公司无法撤销抵押，张培良只能撤回起诉。此外，对于赔偿利息损失，张培良要求计算至中安公司实际履行之日，但一审仅支持至判决确定的履行之日，明显不当。中安公司实际返还购房款之前，张培良仍存在利息损失，判决计算到确定的履行之日意味着判决后不履行反而不需要再付利息，显属不合理。中安公司未发表答辩意见。张培良一审诉讼请求：1、判令解除张培良、中安公司之间的《嘉兴中安商贸园认购协议书》，由中安公司立即返还张培良购房款245万元及利息（从2013年12月16日起计算至中安公司实际履行之日，利率按同期银行贷款基准利率的2倍，即年利率4.35%计算，每日利息为：2450000*4.35%*2/360=592元），暂计算至2019年5月31日，利息1179430元，判决中安公司按已付购房款的一倍，即245万元向张培良支付赔偿金；2、本案诉讼费用全部由中安公司承担。一审法院经审理认定：张培良于2013年9月14日与中安公司签署《嘉兴中安商贸园认购协议书》，约定内容有：张培良向中安公司购买中安商贸园7幢101、103室，建筑面积302.07平方米，总价款245万元，约定方式为分期支付；本认购书已确定双方买卖要约，认购方为取得本认购房屋的购买权，在填写本表时自愿交付定金50000元；2013年10月10日前，中安公司有义务为购买方保留该认购房屋，此间如中安公司擅自另行出售该房屋即视为违约，应按双倍定金额罚赔认购方；2013年10月10日前与中安公司签订《商品房买卖合同》，并付购房款50%，剩余款项于2014年1月30日付清；等等。当日，中安公司预收张培良房款55万元。后张培良分别于2013年10月9日支付70万元，12月15日支付120万元。以上共支付中安公司房款245万元。上述《认购协议书》签订后，双方未再签订《商品房买卖合同》，但于2013年10月1日，双方签订《中安商贸园商铺租赁合同》，由中安公司向张培良返租上述商铺，租赁期限自2013年10月1日至2019年9月30日止，前三年年租金按总销售价的5%支付，后三年分别按6%、7%、8%支付，三个月一付，先用后付。自2014年1月14日起，中安公司开始支付租金，但截至目前，中安公司尚有部分租金未按约支付。一审另查，2012年12月19日案涉房屋设定抵押，抵押权人为嘉兴银行股份有限公司开发区支行，2014年7月10日注销后又于同日再次向嘉兴银行股份有限公司开发区支行设定最高额抵押，抵押期限至2019年7月11日。因嘉兴银行股份有限公司开发区支行对中安公司提起诉讼，案涉两房屋于2018年12月24日被嘉兴市南湖区人民法院查封。案涉两房屋已竣工验收。一审法院经审理认为，双方虽仅签订了《认购协议书》，但双方对该协议中的买卖双方、买卖标的、价款、付款方式、付款时间等约定明确，且张培良也支付了相应价款，根据《合同法》第十二条、第六十二条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，双方已经形成商品房买卖合同关系。中安公司以未签订正式合同为由否认双方存在买卖关系，理由不成立。中安公司出售房屋时案涉房屋存在抵押，且注销后继续抵押给此前同一个抵押权人，最终导致中安公司无法为张培良办理产权证，故中安公司应根据《合同法》第一百零七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定承担违约责任和赔偿责任。但关于违约责任中的赔偿损失和法定的赔偿责任，一审法院认为因双方在《认购协议书》中明确约定双方应于2013年10月10日前签订《商品房买卖合同》，但在中安公司不签订商品房买卖合同的情况下，张培良未引起足够注意就房屋权利状态进一步核实，而是继续支付房款，其对后续自身损害亦具有一定过错。结合双方的过错，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定的赔偿金额浮动范围，以及本案查明的事实、实际损失等实际情况，一审法院酌定由中安公司返还张培良购房款245万元后，赔偿的损失，一审法院酌定以245万元为基数，自2013年12月16日起计算至判决确定的履行之日止，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付；关于赔偿责任，一审法院酌定可同样按上述标准计付。超过一审法院认定部分，一审法院不予支持。张培良称签订过商品房买卖合同，但并未提供证据证明，故一审法院对其该项意见不予采信。据此，一审根据《中华人民共和国合同法》第十二条、第六十条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第九条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、解除张培良与中安公司签订的《嘉兴中安商贸园认购协议书》；二、中安公司于判决生效之日起十日内返还张培良购房款245万元，并赔偿自2013年12月16日起至判决确定的履行之日止的利息损失（以245万元为基数，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付）；三、中安公司于判决生效之日起十日内支付张培良赔偿金（以245万元为基数，自2013年12月16日起计算至判决确定的履行之日止，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付）；四、驳回张培良的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费54356元，由张培良负担21905元，中安公司负担32451元，于判决生效之日起七日内交纳至一审法院。二审中，张培良提供民事起诉状、撤诉申请书、撤诉笔录，证明张培良在2019年1月起诉后才被告知案涉房屋存在抵押，不能办理产权过户登记的事实。中安公司未发表质证意见。本院认证意见：该证据与本案争议的是否应当支持张培良要求中安公司支付购房款一倍赔偿金的请求并无关联性，不予认定。中安公司未提供新证据。本院经审理认定的事实与一审认定的事实一致。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。上述司法解释规定的是不超过一倍的赔偿责任，而并非就是一倍的赔偿责任，人民法院有权根据个案的具体情况，在已付购房款的一倍及以下确认具体的赔偿数额。案涉《认购协议书》明确约定应于2013年10月10日前签订《商品房买卖合同》，此后张培良在未签订《商品房买卖合同》的情形下支付了全部购房款，且案涉《认购协议书》签订至今已长达六年，张培良既未要求订立正式的商品房买卖合同，在收到《中安商贸园·办三证须知》后也未及时办理产权过户手续，对其自身的损害也存在一定过错。此外，2013年10月1日张培良与中安公司签订《中安商贸园商铺租赁合同》，中安公司在2014年至2017年间共支付租金33万余元，张培良实际也获得了较大收益，一审根据已查明的事实及双方当事人的实际履约情形，酌定以贷款利息损失标准计付赔偿金，并无不当。张培良另主张一审对利息损失的计算节点错误。一审以245万元为基数确定中安公司应支付至判决确定的履行之日止的利息损失，若中安公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，中安公司应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，故一审对利息损失计算节点的认定正确。综上所述，张培良的上诉理由不能成立，其上诉请求应予以驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26400元，由上诉人张培良负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审判长 谭 灿审判员 倪 勤审判员 王世好二〇二〇年六月三十日法官助理葛依依书记员赵婉沁