宁夏回族自治区永宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁0121民初452号 原告：周嵘，女，1977年7月3日出生，汉族，住北京市石景山区。 原告：王兆旺，男，1973年10月24日出生，汉族，住北京市石景山区。 委托诉讼代理人：周嵘，女，系原告王兆旺的妻子。 被告：银川吉邦房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区永宁县。 法定代表人：胡钰明，该公司经理。 委托诉讼代理人：武鸿焯，宁夏合天律师事务所律师。 第三人：张宝军，男，1964年7月1日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市西夏区。 委托诉讼代理人：武鸿焯，宁夏合天律师事务所律师。 第三人：成都置信实业（集团）有限公司，住所地四川省成都市武侯区。 法定代表人：林维，该公司总经理。 委托诉讼代理人：武鸿焯，宁夏合天律师事务所律师。 第三人：成都永季和企业管理有限公司（原称：成都百益汇项目投资管理有限公司），住所地四川省成都市青羊区。 法定代表人：何银林，该公司总经理。 委托诉讼代理人：武鸿焯，宁夏合天律师事务所律师。 原告周嵘、王兆旺与被告银川吉邦房地产开发有限公司（以下简称：吉邦公司）、第三人张宝军、成都置信实业（集团）有限公司、成都永季和企业管理有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告周嵘（同时为原告王兆旺的委托诉讼代理人）、被告吉邦公司及第三人张宝军、成都置信实业（集团）有限公司、成都永季和企业管理有限公司的共同委托诉讼代理人武鸿焯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》及车位使用权长期转让协议；2.判令被告支付原告购房款762830元，购买花园款44100元、车位20000元、维修基金6702.8元、银行贷款利息40788.39元、房款违约金7628.3元,车位违约金4000元,合计886049.49元；3.判令被告承担原告因起诉往返的交通费、住宿费等损失暂定1000元；4.请求法院判令第三人承担连带责任,共同偿还上述购房款等损失；5.本案诉讼费由被告及第三人共同承担。事实与理由:原告周嵘、王兆旺夫妇于2018年2月5日与被告吉邦公司签订《商品房买卖合同》,合同约定吉邦公司作为房屋出卖人应当在2019年9月30日前向原告周嵘、王兆旺交付合同项下的房屋(逸都花园七区*号楼*单元*室),但截至2019年11月6日,被告吉邦公司仍未向周嵘、王兆旺交付该房屋,吉邦公司的行为已构成违约,原告周嵘、王兆旺作为合同一方当事人(房屋买受人)依据合同第四章第十二条关于“逾期交付责任”的约定，于2019年11月15日通过顺丰速运(快递单号9648972*****)书面向被告吉邦公司递送《解除房屋买卖合同通知书》依法行使合同解除权,解除与吉邦公司签订的《商品房买卖合同》,吉邦公司于2019年11月17日签收该快递。但截至起诉当日,吉邦公司未派人联系原告周嵘、王兆旺协商解决赔偿方案。因为第三人系被告吉邦公司股东，其在设立公司时未实际缴付认缴出资额，违反了股东出资的法定义务，第三人应当在认缴出资额范围内对公司债务承担连带责任。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法判决。 被告吉邦公司及第三人张宝军、成都置信实业（集团）有限公司、成都永季和企业管理有限公司的委托诉讼代理人辩称，1.原告截止到目前仍未足额支付购房款，违约在先，依据合同及补充协议的约定，被告无需向其承担逾期交房的违约责任。2.原告诉请主张返还的金额计算错误。（1）原告实际交付购房款742830元，并非原告所主张的762830元。依据合同第八条和补充协议第二条第五款约定，原告未足额支付购房款，其不仅无权向被告主张违约金，反而应当向被告支付违约金。（2）根据《住宅专项维修资金管理办法》第十条规定，业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管。原告所主张的维修基金系由其交纳至永宁县物业管理办公室，并未支付给被告，无权向被告主张返还。3.被告吉邦公司的股东变更为第三人成都置信实业（集团）有限公司、成都永季和企业管理有限公司、张宝军之前，其原股东银川置信投资发展有限公司已实际缴纳出资2000万元，不存在未实际出资的情形，原告无权请求第三人承担连带责任。公司法对于有限责任公司的设立和出资，不强制要求必须经过会计师事务所的验资程序；取消最低注册资本要求；注册资本认缴期限不受五年限制，在这种情况下，对于股东是否按认缴承诺如实出资，工商登记资料中是否有股东注资的验资备案记录可作为参考，但同时也要结合公司成立后股东对公司的实际投资情况来判断。原股东银川置信投资发展有限公司于2015年10月25日通过工行宁夏紫荆花支行向被告开户行宁夏银行宝湖支行转账2000万元作为实缴出资。同时需指出的是，注册资金不是闲置资金，不是股东拿出一笔钱放在公司账上不能动的钱。注册资金也可以是运营资金，即使完成了注资验资手续并经工商备案，之后该注册资金仍可用于公司的各项经营开支。2017年1月26日，原股东分别与第三人成都置信实业（集团）有限公司、成都永季和企业管理有限公司、张宝军签订股权转让协议，约定将36%、14%、50%的股权转让给该第三人，转让价格分别为720万元、280万元、1000万元。银川置信投资发展有限公司具备独立的法人资格，有其独立的财产和责任承担能力，该公司股东出资后，其出资属于公司资本，与被告之间系公司与股东的法律关系，对公司债务无法律上的牵连。第三人是否支付对价系其与原股东银川置信投资发展有限公司的内部关系，被告原股东的出资义务已实际履行，出资成为公司资本后并不会因为股权转让而实质性减少，第三人受让股权时没有再行出资的义务，本案不存在股东未实际出资的事实，第三人不应当承担连带清偿责任。 原告围绕其诉讼请求提交了《商品房买卖合同（预售）》一份，发票两张、住房贷款合同一份、车位长期使用权转让协议一份、收据两张、交通银行转帐明细单一份、中国银行交易明细清单一份、微信转帐记录一份、物业专项维修资金交存凭证一份、不动产登记证明一份、解除买卖合同通知书一份、快递签收单打印件一份，上述证据来源合法，内容真实，能够证明本案相关事实，本院予以采信。被告吉邦公司及第三人成都置信实业（集团）有限公司、成都永季和企业管理有限公司、张宝军共同提交的《永宁县商品房买卖合同（预售）》及补充协议一份、收据及付款凭证四份、股权转让决定书及股权转让协议三份、银行转账凭证一份，来源合法，内容真实，能够证明本案相关事实，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年2月5日,原告与被告吉邦公司签订《永宁县商品房买卖合同（预售）》及其附件,合同约定原告购买被告吉邦公司开发的位于永宁县征沙渠三沙源逸都花园七区*号楼*单元*室房屋,房屋建筑面积139.34平方米，房屋总价款762830元；付款方式为原告在2018年2月5日前支付首付款232830元，剩余房款53万元由原告向贷款机构申请贷款支付；出卖人应当在2019年9月30日前向买受人交付该商品房；出卖人逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同的通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照X%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。截至合同签订当天，二原告已向被告吉邦公司支付232830元房屋首付款及44100元购买花园的款项。2018年5月15日，二原告向被告吉邦公司再次通过银行转账补交房屋首付款8万元。其余房款45万元向中国银行股份有限公司申请贷款支付。 2018年2月5日，原告与被告吉邦公司签订《［逸都花园七区］车位长期使用权转让协议》，约定原告以20000元购买被告建设的S-05号停车楼*层*号的停车位，原告应于2018年2月5日前向被告吉邦公司一次性支付使用费，被告应于2019年9月30日前交付该车位，逾期超过30日未交付，原告有权解除合同，且被告承担车位转让费总价款的20%的违约金。当天，二原告向被告吉邦公司交纳20000元车位款。 2018年2月27日，被告吉邦公司向二原告开具金额为232830元的增值税发票一张。2019年4月3日，被告吉邦公司向二原告开具金额为53万元的增值税发票一张。 2018年5月17日，二原告通过被告吉邦公司向永宁县物业管理办公室交纳物业专项维修资金6702.8元。2018年5月21日，永宁县物业管理办公室向二原告开具《宁夏回族自治区物业专项维修资金交存凭证》一张。 2019年11月15日，二原告向被告吉邦公司寄送《解除房屋买卖合同通知书》一份。直至原告起诉之时，经原告多次催促，被告吉邦公司仍不能交付房屋和车位，原告遂提起诉讼。截至起诉前，二原告已向银行还清涉案房屋的全部贷款本金45万元，利息及提前还款违约金40788.39元。 另查明，二原告提交的被告吉邦公司企业信用公示信息2018年度报告载明成都置信实业（集团）有限公司于2018年6月1日实缴出资720万元；成都永季和企业管理有限公司（原称成都百益汇项目投资管理有限公司）于2018年6月1日实缴出资280万元；张宝军于2018年6月1日实缴出资1000万元。 本院认为，二原告与被告吉邦公司签订的《永宁县商品房买卖合同（预售）》及《［逸都花园七区］车位长期使用权转让协议》，主体及内容均不违反法律规定，系有效合同，双方应遵照执行。二原告按约交付购房款及车位费后，被告吉邦公司应于2019年9月30日前将符合合同约定的商品房及车位交付原告。现逾期超过30日未能交付房屋和车位，已构成违约，二原告诉请解除双方签订的商品房买卖合同及车位使用权转让协议，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，被告吉邦公司应返还二原告已付购房款762830元、购买花园款44100元、车位费2万元及已偿还贷款机构的贷款利息40788.39元。二原告主张被告吉邦公司在房屋买卖合同项下按照已付全部房价款的1%承担违约金7628.3元，在车位转让协议项下承担车位费20%的违约金4000元，符合法律规定，本院予以支持。 二原告要求被告退还专项维修资金6702.8元，因被告吉邦公司系代永宁县物业管理办公室收取，该费用不属于被告直接收取的相关费用，故对二原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 二原告要求被告吉邦公司的股东承担连带付款责任，但根据原、被告提交的证据显示该三位股东已实际履行了出资义务，故对二原告的主张，本院不予支持。 二原告要求被告吉邦公司承担因起诉产生的交通费、住宿费的主张，因无合同约定，且二原告未提供证据，故本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定(三)》第二十条的规定，判决如下： 一、解除原告周嵘、王兆旺与被告银川吉邦房地产开发有限公司签订的《永宁县商品房买卖合同（预售）》； 二、解除原告周嵘、王兆旺与被告银川吉邦房地产开发有限公司签订的《［逸都花园七区］车位长期使用权转让协议》； 三、被告银川吉邦房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告周嵘、王兆旺已付购房款762830元、花园款44100元、车位费2万元、已偿还的贷款利息40788.39元、房款违约金7628.3元、车位违约金4000元，以上共计879346.69元； 四、驳回原告周嵘、王兆旺的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12660元，由原告周嵘、王兆旺负担50元，由被告银川吉邦房地产开发有限公司负担12610元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审 判 长  杨 露 人民陪审员  伍文奇 人民陪审员  王学义 二〇二〇年六月十五日 书 记 员  陶 娟 附：本判决书所适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于适用若干问题的规定(三)》 第二十条当事人之间对是否已履行出资义务发生争议，原告提供对股东履行出资义务产生合理怀疑证据的，被告股东应当就其已履行出资义务承担举证责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。