江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏06民终836号 上诉人（原审原告）：曹文忠，男，1945年5月14日出生，汉族，户籍地江苏省南通市港闸区，现住江苏省南通市港闸区。 委托诉讼代理人：褚建鑫，江苏江海律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：司国炎，男，1961年10月13日出生，汉族，户籍地江苏省南通市通州区，现住江苏省南通市港闸区。 委托诉讼代理人：刘卫东，南通市港闸区江东法律服务所法律工作者。 上诉人曹文忠因与被上诉人司国炎返还原物纠纷一案，不服南通市港闸区人民法院(2019)苏0611民初2666号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 曹文忠上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判司国炎返还曹文忠南通市港闸区××小区××幢××室房屋；2.判令司国炎承担一审、二审诉讼费用。事实与理由：原审认定司国炎已经有权占有曹文忠案涉房屋没有依据。原审认为司国炎取得占有房屋的依据是其与曹文忠的代理人曹德新签订了《协议书》，购买了案涉房屋，该认定违反法律和政策规定。农村集体所有土地上的房屋买卖属于严重违反《中华人民共和国土地管理法》等相关法律法规的行为。对此，国土资源主管部门及住房城乡建设部门也多次发文强调坚决遏制“小产权房”的销售，严厉查处“小产权房”的买卖。本案中所涉房屋的用地系港闸区农村集体所有土地，故该房屋属于禁止出售的“小产权房”。无论该房屋买卖合同是否成立，无论司国炎是否已经支付了购房款，装修入住多久，该房屋买卖始终是违法买卖。更何况，曹文忠从未授权曹德新出卖房屋，也从未收取过司国炎任何购房款。故原审认定司国炎基于房屋买卖合同享有对案涉房屋的占有权错误。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，曹文忠作为案涉房屋的合法产权人，有权依法要求司国炎将非法占有的房屋返还。在本院询问过程中补充：1.关键事实认定不清。本案中如果说司国炎向曹文忠购买了案涉房屋，那么为什么其购房款是交付给案涉的阳光拆迁公司，而未交给曹文忠，最终这个房款有没有给曹文忠这一点一审法院未查清楚。2.一审法院对于曹德新是案涉房屋买卖协议书的曹文忠的代理人的观点错误。理由是曹文忠从未授权他儿子将案涉房屋进行出售，一审中司国炎所提供的那份授权委托书上面根本就没有提到由曹文忠的儿子曹德新去出售案涉房屋。所以根据法律规定，对于处分重大财产没有特别授权，应当谨慎，如果没有明确授权，应视为没有授权。3.适用法律问题，无论是从我国土地管理法还是其他相关法律规定，农村集体土地上的房屋不得买卖。即便是曹文忠与司国炎之间买卖合同成立，但也无效。4.曹文忠注意到江苏省高院在2017年有关于审理房地产合同纠纷若干问题的解答文件。在第十条中曾经提到过，对于未纳入征收程序的当事人签订买卖时间较长或者买受人已办理户口迁入手续等情形的，出卖人要求返还房屋原则上不予支持。但本案的情况根本不适用于这条意见。因为该条意见适用的前提是双方的买卖合同已经成立；买房人已经支付了相应的房款。本案中，首先曹文忠从来就没有和司国炎签订过买卖合同。司国炎在一审过程当中也多次提到它实际上是向拆迁公司买房。所以从交易的对象和意思表示上来看，双方根本就没有达成房屋买卖的合意，因此两者之间不存在买卖合同关系。而且，根据一审的调查情况，案涉的购房款由司国炎交付给拆迁公司，曹文忠根本就没有拿到该购房款。故本案亦不适用省高院的上述处理意见。 司国炎辩称，1.原审法院在查明相关事实的前提之下依法作出的判决正确，适用法律没有任何问题。本案是返还财物纠纷。本案司国炎并非无缘无故占有该房屋。曹文忠一直在讲说案涉房屋司国炎没有给钱，但是曹文忠要考虑案涉房屋当初是在拆迁过程中所形成的一个事实，具体的都是由曹文忠跟政府去商谈。司国炎则是自己到政府缴纳了相应的房款，曹文忠如果说认为这个房子应当返还，最起码有一个基本的争点，即其对该房屋已经取得完全所有权，而从目前来看，它并不具备这个条件，因为房款并非曹文忠缴纳。2.关于司国炎为何一部分购房款没有交给曹文忠，正是因为在处理过程中均是由曹文忠的儿子予以办理。如果说按照曹文忠的逻辑，我们大家去想一想，曹文忠的儿子在办理这个过程当中签了一份协议，然后事后钱都没有拿到，这么多年了曹文忠怎么可能不找司国炎。而且曹文忠知道司国炎住在哪个房屋，且跟他住在一个小区。曹文忠怎么可能不来找司国炎？现在曹文忠全盘否定，明显有虚假成分。因为据司国炎了解，钱锋拿到钱以后，是将其中的大部分钱给了曹文忠，曹文忠也电话联系过钱锋，说给了曹文忠的儿子。3.关于曹德新代理人的问题。在当时拆迁过程当中时间比较久远，那个年代所涉的拆迁有特殊背景，司国炎也到村里面去了解过，曹文忠生了两个儿子，他家里有四十几个平方米的房子，按照当时的拆迁政策，他们家应该是儿子跟老子合为一户的。司国炎已经对该房屋进行了出资，而且居住这么多年，因此司国炎认为曹文忠现在要求返还不适合。 曹文忠向一审法院起诉请求：1.判令司国炎立即将非法占有的南通市港闸区隆兴小区22幢203室房屋返还给曹文忠；2.本案诉讼费由司国炎负担。 一审法院认定事实：2005年8月24日，因高墩圩桥东侧地块改造工程建设需要，曹文忠与南通市港闸区天生港镇街道办事处签订了《南通市城市房屋拆迁补偿安置协议》一份，曹文忠同意就其所有的位于南通市港闸区的农村家庭住房被拆迁安置。曹文忠因拆迁安置所得安置面积为190平方米，初步安置的房屋为南通市港闸区隆兴小区××幢××室（面积57.22平方米）和××幢××室（面积111.86平方米）。 2007年，司国炎因购房需要，经人介绍认识南通阳光房屋拆迁有限公司工作人员钱锋。在钱锋介绍下，司国炎（乙方）与持有曹文忠出具的委托其办理安置房事宜委托书的曹文忠之子曹德新（甲方）于2017年3月15日签订了《协议书》一份，协议约定甲方曹文忠将案涉房屋及22号车库转让给乙方，安置房购置手续由甲方负责办理，房款由乙方负责交纳，房屋产权、使用权均归乙方所有；购房指标已由南通房屋拆迁有限公司收购，乙方购房指标款由该公司支付；乙方负责办理产权过户手续。同日，司国炎将购买案涉房屋及车库的指标转让款134517元支付给了南通阳光房屋拆迁有限公司，并与该公司约定待办理产权过户后由司国炎付清余款5000元。协议签订后，司国炎与相关单位办理了房款结算和交接手续，后装修入住至今。2019年6月4日，曹文忠向南通市港闸区人民政府申领了南通市港闸区隆兴小区××幢××室房屋的产权证。2019年7月，曹文忠向司国炎发出通知，认为其系案涉房产合法产权人，要求司国炎在接到通知之日起七日内搬离房屋。此后，因司国炎未能搬离案涉房屋，双方发生纠纷，并为此报警。 另查，南通市港闸区天生港镇街道龙潭村委员会曾于2008年12月26日出具了证明一份，内容为曹文忠已将案涉房屋出售给了司国炎，有线电视现变更为司国炎。 本案双方的争议焦点为：司国炎是否有权占有案涉房屋？ 一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，曹文忠主张返还南通市港闸区隆兴小区22幢203室房屋必须满足其拥有案涉标的物相应物权，且现在占有案涉标的物的人构成无权占有两个条件。判断司国炎是否妨害了曹文忠的物权关键在于其是否合法占有涉案房屋。司国炎取得占有案涉房屋依据其与曹文忠的代理人曹德新签订的《协议书》，购买了案涉房屋，支付了购房款，并与相关部门办理了交接手续，且已装修入住长达十余年，系基于合同约定的债权而控制占有了案涉房屋。现曹文忠称不知晓上述房屋系安置给其本人显然有悖常理，况且曹文忠、司国炎二人均居住在同一小区长达十余年，曹文忠所在村委会亦证实其将涉案房屋出售给了司国炎，司国炎基于买卖合同享有对案涉房屋的占有权，曹文忠要求司国炎返还案涉房屋缺乏依据，对其诉请不予支持。至于曹文忠之子曹德新与司国炎之间签订的《协议书》是否有效，有关债权纠纷如何处理属另外的法律关系，本案不予理涉。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，判决：驳回曹文忠的诉讼请求。案件受理费7300元，减半收取计3650元，由曹文忠负担。 二审中，双方当事人均未提供新证据。本院经审理，一审判决查明的事实属实，对此予以确认。 本院认为，根据双方诉辩主张，本案争议焦点为：1.被上诉人司国炎是否有权占有案涉房屋。2.原审对司国炎占有房屋的相关事实认定是否正确，适用法律是否恰当。 关于争议焦点1。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，司国炎占有案涉房屋是基于曹文忠之子曹德新与司国炎于2007年3月15签订的《协议书》，以及同日由南通阳光房屋拆迁出具的收条等材料，并支付相应购房款等法律事实。而根据南通阳光房屋拆迁有限公司保存的曹文忠出具的委托书，其中明确载明“本人现委托曹德新办理安置房事宜”，且落款日期为“07.3.12”，即在曹德新与司国炎签订《协议书》之前。因此，司国炎有理由相信曹德新签订售房协议时系有权代理。在此前提下，司国炎占有案涉房屋具有合同根据，且该占有行为未违反法律的强制性规定。故应当认定司国炎系有权占有案涉房屋。 关于争议焦点2。曹文忠上诉时并未主张一审判决认定事实错误。从其上诉的“事实和理由”来看，其实质是对一审判决理由不服。一审法院在双方当事人举证、质证，法院审核认证的基础上，根据民事诉讼证据规定，客观描述了案件事实，认定事实清楚。在此基础上，一审法院认为司国炎基于买卖合同享有对案涉房屋的占有权，曹文忠要求司国炎返还案涉房屋缺乏依据的理由并无不当；判决驳回曹文忠的诉讼请求，适用法律正确。曹文忠关于原审判决认为司国炎基于买卖合同享有对案涉房屋的占有权错误，案涉房屋买卖协议违反法律和政策规定的上诉理由，没有法律依据，本院不予支持。 综上，曹文忠的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7300元，由上诉人曹文忠负担。 本判决为终审判决。 审判长  谭松平 审判员  吴 风 审判员  王建勋 二〇二〇年六月十七日 书记员  汤婷婷