湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0124民初3198号原告（反诉被告，以下统称原告）：何素平，女，1961年10月7日出生，汉族，住湖南省。被告（反诉原告，以下统称被告）：张志辉，女，1973年5月19日出生，汉族，住贵州省安龙县。委托诉讼代理人：严敏，湖南河清律师事务所律师。委托诉讼代理人：程万科，湖南河清律师事务所律师。原告何素平与被告张志辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何素平、被告张志辉及其委托诉讼代理人严敏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何素平向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付房屋租金39870元，房屋复原费用14540元，共计54410元及利息（利息按月2%计算至还清为止）；2.由被告承担本案所有的诉讼费用。事实和理由：原、被告于2016年7月15日签订了房屋租赁合同，租期五年，斯圆教育学校之用，前三年租金已明确约定，第四年和第五年（2019年7月15日至2021年7月14日）合同约定为双方按市场价另行协商。因此，原告于2019年7月通知被告后两年房租须按照市场价每月每平方30元计算，但被告以各种借口拒交租金也不退房，到2019年10月11日原告托人才把房钥匙要回来，并多次告知被告在未交钥匙未进行房屋验收交接前，视为未退房需继续计租金，即从7月15日至10月11日3个月计房租39870元（443㎡×30元=13290元×3个月=39870元），同时按约定退房时须把改变房屋结构作还原处理，原告向被告多次催收三个月租金及要求把房屋还原，但被告置之不理，既不还租金也未把房屋还原。2020年4月16日原告再次通知被告交纳租金及房屋复原，还是不理睬，故原告自行把被告改变的房屋结构拆除处理，其基本费用为14540元，租金和拆除费用共计54410元，应由被告承担，故诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告张志辉辩称：1.何素平在租赁期限内单方解除合同，以致张志辉被迫于2019年8月14日腾空涉案房屋，双方的租赁合同关系于2019年8月15日解除，张志辉在腾空房屋后，多次通知何素平来取钥匙，但其不予配合，最后还是通过朋友才将钥匙转交给谢文玲。张志辉愿意支付2019年7月16日至2019年8月15日期间的房屋租金给房屋实际产权人，但租金须按照上一年度租金标准或者市场价格进行计算。2.2013年2月21日，张志辉从案外人卢建明处转租了本案所涉房屋，卢建明于2011年5月15日租赁了涉案房屋后开设了星博教育培训机构，卢建明称涉案房屋租赁时系毛坯房，房屋系其本人装修，故张志辉向卢建明支付了38000元的转让费，一并受让了房屋内的装饰、装修及其他所有设备。张志辉曾于2017年8月对房屋进行了一次装修翻新，花费了21800元，并且安装了新门，花费了5000元左右，但张志辉从未对房屋结构进行过改变，也未改变承租房用途。3.涉案房屋已经转让，何素平系为了出售房屋而故意解除合同。被告张志辉向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人向反诉人赔偿经济损失60000元；2.判令被反诉人承担反诉费用。事实和理由：2016年7月15日，反诉人与被反诉人签订了《房屋租赁合同书》，约定反诉人租赁被反诉人坐落于宁乡市玉潭街道××号××房屋××栋，约定租赁期限自2016年7月15日起至2021年7月15日止，房屋第一年租金为37000元，第二年、第三年租金为39000元，第四年、第五年房租另行协商。反诉人按照约定支付了前三年的租金，但2019年7月7日被反诉人以短信的形式单方面告知反诉人房租上涨至每月每平米30-40元，即年租金为160920-214560元，不按该金额支付租金就要求反诉人在一个月内必须搬离。反诉人在租赁期限还剩余两年的情况下，对于被反诉人反常的大幅涨租4-5倍的行为表示无法理解，租金应当按照市场价格来确定，租赁期内被反诉人无权解除合同。周围房屋一线当街门面都仅有9元每月每平米的租金，何况涉案房屋系不临街的住宅，被反诉人提出每月每平米30-40元完全没有任何事实依据。反诉人为维护自己正当权益，多次找被反诉人协商，且通过宁乡市通益社区、玉潭派出所矛盾调解中心、宁乡市公安局信访办等部门希望组织协调，但被反诉人多次拒接电话，且态度十分强硬，不同意该租金就必须收回房子，多次找人上门闹事，严重影响反诉人正常办学。反诉人最终被逼无奈在2019年8月14日腾空房屋，双方租赁合同解除。反诉人认为，双方签订的《房屋租赁合同书》合法有效，在租赁合同未到期的情况下，被反诉人不与反诉人协商租金，以单方面高幅度涨租，不与反诉人沟通、多次阻挠反诉人经营、逼迫解除租赁合同的行为严重损害了反诉人的合法权益，造成了反诉人装修、搬运、经营等经济损失，被反诉人应当对反诉人的损失进行赔偿，故诉至法院，请求法院依法支持反诉请求。原告何素平针对被告张志辉提起的反诉辩称：1.前面三年按合同约定的价格收取租金，合同约定后面两年按市场价收取租金，所以按市场价涨租完全符合正常市场价格；2.2019年7月7日，何素平发短信告知张志辉要涨租金，在8月16日才知晓张志辉偷偷搬离，多次向其发短信办理交接以及交钥匙，但一直拒接电话，不配合，所以房租计算到2019年10月11日完全符合正常；3.张志辉一直逃避协商租金的事宜，是其违约在先；4.何素平从未去张志辉学校去闹过事，只有一次喊派出所协商就去过，之后再也没有去过。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换及质证。原告何素平关于本诉部分提交了如下证据：1.房屋租赁合同书；2.原、被告身份信息；3.房屋产权证；4.短信聊天记录；5.短信内容（收到房钥匙的情况）；6.照片；7.复原费用计算表。被告张志辉关于本诉部分提交了如下证据：1.整栋转让协议书；2.房屋租赁合同书；3.谢文玲出具的收条一张；4.涉案房屋所在位置的地图；5.涉案房屋附近商铺、房屋照片；6.涉案房屋附近商铺、房屋租赁合同（四份）；7.2019年7月7日张志辉与何素平短信聊天记录；8.2019年7月18日张志辉与谢文玲短信聊天记录；9.2019年8月16日张志辉与何素平短信聊天记录；10.2019年8月13日拍摄的涉案房屋照片；11.2019年8月13日、8月14日张志辉微信付款记录及聊天记录。被告张志辉关于反诉部分提交了如下证据：1.整栋转让协议书；2.房屋租赁合同书；3.谢文玲出具的收条一张；4.涉案房屋所在位置的地图；5.涉案房屋附近商铺、房屋照片；6.涉案房屋附近商铺、房屋租赁合同（四份）；7.2019年7月7日张志辉与何素平短信聊天记录；8.2019年7月18日张志辉与谢文玲短信聊天记录；9.2019年8月16日张志辉与何素平短信聊天记录；10.2019年8月13日拍摄的涉案房屋照片；11.2019年8月13日、8月14日张志辉微信付款记录及聊天记录；12.张某1、张建中出具的证明及身份证复印件；13.2019年7月13日至2019年8月12日对涉案房屋拍摄的照片；14.斯圆教育2017年制作费用清单及收据；15.姜淑芝出具的证明；16.证人证言（张某1、张某2）。原告何素平关于反诉部分未向本院提交证据。经审查，原告何素平关于本诉部分提交的证据1、2、3、4、5，本院认为形式合法、内容真实、与本案相关联，本院予以采信，证据6，无法确认照片拍摄时间，本院不予采信，证据7，系原告单方制作，本院不予采信；被告张志辉关于本诉及反诉部分提交的证据2、3、4、5、7、8、9，本院认为形式合法、内容真实、与本案相关联，本院予以采信，证据1、6、10、11，被告对其提出异议，且与本案没有关联，本院不予采信；被告张志辉关于反诉部分提交的证据12-16，与本案没有关联，本院不予采信。根据采信的证据及到庭当事人的陈述，本院确认如下案件事实：2016年7月15日，何素平（甲方、出租方）与张志辉（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同书》，合同约定：甲方坐落于宁乡县整栋租与乙方使用；租赁期限自2016年7月15日至2021年7月15日止；该房屋第一年租金为37000元，第二年、第三年为39000元，第四年、第五年房租另行协商；乙方应在本合同签订后的每年7月15日向甲方一次性支付年租金；租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前三个月书面通知对方，经双方协商后签订终止，在终止合同前，本合同仍有效；甲方原有建筑状况乙方不得改变，否则概由乙方负责。合同签订后，张志辉共计已向何素平支付前三年租金。2019年7月7日，何素平就后两年的租金问题向张志辉发送短信，表示“我的意见从本月15日开始租金协商价在每月每平方30到40元，整栋房产面积443平方，不能再低，前三年为了支持你办学只是象征性的意思一些租金，如果你认为价格不合适请你搬走，时间给你一个月缓冲，并且从本月15号开始的租金必须按照上述价格计算，以此信息告知你”，之后双方未就租金事宜协商一致。2019年8月15日，何素平向张志辉发送短信，表示其“定好是明天（8月16日）上午10点左右来宁乡收取你所欠的房租，请你备好现金，另外跟你面谈一下后面的租赁事宜”。8月16日，张志辉向何素平发送短信，告知“因我们就房屋租赁价格不能达成一致，所以，我已于2019年8月14日搬离，我们的房租租赁合同关系也于2019年8月15日终止，请拿走房屋钥匙，至于后续一个月的租金，我愿按我们原租赁价格支付”，何素平于同日回复“我刚才去了房子外面，门是锁的，派出所民警在现场拍照了，你搬走了可以，但至少要完成以下程序才算终止合同…（含设施用品清点交接、房屋结构还原、结付租金）”。2019年10月11日，何素平向备注为“老彭”的人发送信息，表示“我准备下周来宁乡处理房子的事，先麻烦帮忙今天下午到张老师那里拿钥匙给我谢文玲，有几个看房子的要进去”，同日，何素平在老彭处取得房屋钥匙。本案争议焦点为：1.何素平要求张志辉支付的租金如何确定；2.何素平要求张志辉支付房屋复原费用的请求应否支持；3.张志辉要求何素平赔偿经济损失的请求应否支持。本院认为，何素平与张志辉订立的《房屋租赁合同书》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应当按照合同的约定各自履行义务。由于合同中没有对第四、五年（2020年7月16日至2021年7月15日）的租金进行明确约定，且双方不能协商一致，事实上已不能继续履行，故双方均可随时解除合同，如因提前解除合同给一方造成损失的，可按订立合同时的过错由双方进行分担。关于争议焦点1。本案中，双方关于后两年的租金未协商一致后，张志辉通过短信向何素平发送告知函，表示其已于2019年8月14日搬离，“请拿走房屋钥匙”，后何素平于10月11日通过“老彭”拿得房屋钥匙。现张志辉主张其已于8月14日搬离房屋，但其单方搬离房屋并不代表其于租赁关系终止时作为承租方的房屋返还义务已届完成，同时何素平主张其于10月11日才拿得房屋钥匙，但根据其庭审中所述“8月15日…被告告知我他已经搬走，要我去拿钥匙，后面我就没有怎么联系他了，后面10月11日，我急需钥匙，就找被告朋友老彭处拿的”，可知双方因租赁产生矛盾后不愿当面沟通，何素平于10月11日出于自身需要才拿走钥匙，此段期间，房屋一直处于空置状态，双方都未进行使用。基于此，本院酌情支持2019年7月15日至2019年9月15日的租金。关于上述期间的租金标准，因双方对后两年的租金约定另行协商，但未约定协商不成时应如何处理，即对于后两年的租金双方未作约定，故本院参照上一年度租金标准（即年租金39000元）计算此段期间内的租金，即6500元。关于争议焦点2。本案中，何素平认为张志辉在合同签订后对涉案房屋有改动，故向其主张房屋复原费用14540元，关于该项主张，本院认为何素平现提交的证据无法证明合同签订时涉案房屋的状况，不能确定现有改动是发生于合同签订前或签订后，且对于其损失的实际发生未提供证据证明，故对该项主张本院不予支持。关于争议焦点3。庭审中，经本院询问，张志辉表示其诉请的经济损失60000元包括：提前腾空房屋的花费3700元、装修损失费用21800元、安装广告牌等材料费5950元、安装门花费4500元及相关机构运营损失。关于上述损失，因没有证据证明，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第二百一十二条、第二百一十三条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）张志辉于本判决生效之日起五日内支付原告（反诉被告）何素平房屋租金6500元；如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务或其他义无的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二、驳回原告（反诉被告）何素平的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）张志辉的全部诉讼请求。本诉案件受理费580元（已减半收取），反诉案件受理费650元（已减半收取），以上共计1230元，由原告（反诉被告）何素平负担70元，被告（反诉原告）张志辉负担1160元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  何胜兴二〇二〇年六月十二日书记员  朱宁星附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。