浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙10民终664号 上诉人（原审原告）：牟武斌，男，1975年4月7日出生，汉族，住台州市黄岩区。 上诉人（原审原告）：黄丽月，女，1975年3月11日出生，汉族，住台州市黄岩区。 两上诉人的委托诉讼代理人：陈程飞，浙江海贸律师事务所律师。 两上诉人的委托诉讼代理人：郑超，浙江海贸律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：台州绿城泰业房地产开发有限公司。住所地：台州市黄岩区新前街道黄长路1532号、1542号、1544号。 法定代表人：黄杰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘中秋，浙江天册律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐骏，浙江天册律师事务所律师。 上诉人牟武斌、黄丽月因与被上诉人台州绿城泰业房地产开发有限公司（以下简称绿城公司）商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省台州市黄岩区人民法院(2019)浙1003民初6517号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 牟武斌、黄丽月上诉请求：1、依法撤销原判，改判支持上诉人的一审诉讼请求或发回重审。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人存在违约的基本事实。一审法院调取的台州市黄岩区市场监督管理局介入调查对被上诉人黄岩新前区块（宁江明月）项目副总经理宋继鹏(分管该项目的销售工作)制作的笔录，可知：当时被上诉人的部分销售人员确实宣传了“凭借购房合同可以入读涉案两所学校”，一审判决书已然认定被上诉人“在前期房屋销售宣传中作出的凭购房合同就可入学的承诺应视为原被告间的合同内容”。被上诉人基于错误理解进行虚假宣传，已然构成违约，理应承担违约责任。二、一审判决错误地认为上诉人“不存在其子女需在今年入学接受义务教育的问题”，进而作出被上诉人不存在违约的认定，存在明显逻辑错误。（一）被上诉人虚假宣传时采用“入读”、“入学”等字眼，并未将“转学”排除在外。黄岩中学附属小学和黄岩初级中学两所学校属于黄岩区顶尖的学校，也正因此，被上诉人才进行虚假宣传，其商品房价格也远高于同区域的其他楼盘。虽黄雨泽已入读黄岩区北城小学，但为人父母当然希望孩子能够得到接受更好教育的机会，故此上诉人才轻信了被上诉人的虚假宣传，于2019年4月购置了案涉商品房，意图能够让黄雨泽于2019年9月转学入读黄岩中学附属小学。(二）黄雨泽已于2016年就读黄岩区北城小学的事实，不影响被上诉人违约行为的成立。实际情况是黄雨泽在转学过程中，因不符合黄岩中学附属小学的“户籍”、“房产证”等条件而无法顺利转学，那么被上诉人的入学承诺无法兑现，明显违反了合同约定，构成违约，理应承担违约责任。 绿城公司辩称：一、被上诉人没有关于入学条件的宣传。虽然有部分销售人员对入学条件作了不准确的口头解读和答复，但该行为仅属于个人行为，被上诉人并不知情。被上诉人以现场公示、书面协议等方式向购房者进行了提示，清楚告知购房者案涉房屋的学区及入学条件存在不确定性，应当以教育部门的规定为准，也清楚告知购房者若认为销售员的宣传属于其决定购房或者影响房屋价格的因素之一时，应当向被上诉人进行核实，并以被上诉人书面文件为最终有效依据。且案涉二学校在小区红线范围外，不属于司法解释中说明和允诺的前提条件，没对合同的订立及房屋价格的确定有重大影响。二、上诉人已签署含有入学警示的《购房提示书》，并无实际损害发生。1、被上诉人及其员工没有向被上诉人做出可以“转学”的宣传或承诺。2、转学与入学/入读是不同的概念。3、上诉人儿子已经小学四年级在读，在诉讼年度不存在义务教学入学问题，后续可否入读黄岩初级中学也在两可之间。 牟武斌、黄丽月向一审法院起诉请求：要求被告立即向原告支付合同违约金人民币128668元（按照房价款6%计算），并支付自起诉之日起至实际付清之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准计算利息。2、诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2013年12月6日，台州市国土资源局黄岩分局与被告在台州市永宁公证处申请对《国有建设用地使用权出让合同》进行公证。其内容为台州市国土资源局黄岩分局已经履行了法律规定的批准手续，以挂牌的方式出让宗地编号为新前城市新区3号地块，出让宗地面积为188074㎡的国有建设用地使用权，出让宗地用途为城镇住宅用地，用地出让年期为70年，绿城公司以人民币1558000000元取得该地块国有建设用地使用权。后被告对该地块进行了陆续开发建设。被告为销售上述地块开发建设的房屋，在2016年7月20日在微信公众号中发布“只要你是宁江明月的业主，你就可以让孩子享受这最美好的12年黄金教育哦”等宣传。同时招聘其他派遣人员为房屋销售人员，在2018年通过论坛网站、手机短信等方式发布“不需要迁户口的学区房”、“凭购房合同就能直接入学”、“小学中学双学区，学校明年9月份开学”等信息。2018年6月8日，被告就其开发建设的绿城宁江明月花园小区的义务教育招生学区问题[对应学区拟为黄岩中学附属小学（筹）和黄岩初级中学（筹）]，特向黄岩区教育局发函致询。同年6月12日，黄岩区教育局回复“情况属实，同意该小区的户籍人口和房产业主到时按黄岩区教育局的招生政策办理入学手续。”同时，被告在销房现场制作了不利因素及入学政策现场公示牌。载明：感谢您购买我司开发的锦溪苑房屋，该房屋虽位于黄岩中学附属小学、黄岩初级中学学校周边，但您的子女及相关亲属将来能否进入该学校就读，应以该学校相关入学规定、当年的招生计划及招生安排和地方教育局的相关规定为准，我司不对学区及入学等事宜作出任何承诺。2019年4月7日，原告与被告签订了一份《浙江省商品房买卖合同（预售）》及相关补充协议、购房提示书等。其中合同载明，原告向被告宁江明月花园·锦溪苑3幢1单元901号房屋一套（预售商品房），预售许可证号为黄售许字（2019）第00027号，房屋的预测建筑面积为140.83平方米，总价款为2144471元，交房日期为2021年5月30日。补充协议二及购房提示书中各自约定了：出卖人已就该商品房所在项目内部及周边的道路及规划情况向买受人进行了充分说明；如项目周边情况（包括道路、绿地、公园、学校、公共停车场、建筑形态、建筑高度、规划用途等等）发生变化，均以政府规定为准，出卖人不承担责任；出卖人下属任何员工、代表或经纪人在签署《商品房买卖合同》前后向您作出与《商品房买卖合同》及补充协议不一致的口头承诺和意见，均不代表出卖人的意思表示，相关事项均以加盖出卖人公章的《商品房买卖合同》及补充协议为准；您了解到出卖人下属任何员工、代表或经纪人在签署《商品房买卖合同》前后向您作出《商品房买卖合同》及补充协议未涉及的任何口头承诺，并对您决定是否购买房屋及（拟）同意的而购买价格有重大影响的，请您及时提请出卖人予以书面确认，否则该等口头承诺不代表出卖人的意思表示，出卖人对此不承担任何责任等免责条款。另查明：宋继鹏系被告在黄岩新前区块（宁江明月）项目的副总经理，分管该项目的销售工作。宋继鹏在调查时称：2015年后公司的理解为宁江明月业主拿到房产证或者签订购房合同并付清款项的业主就可以入读涉案两所学校。当时公司销售团队都认为买了绿城宁江明月的房子凭购房合同是可以入读涉案两所学校的，部分销售人员向来了解楼盘的客户确实宣传了凭借购房合同可以入读涉案两所学校。但根据今年黄岩区教育局的招生政策，宣传的情况确实与实际不同。被告的部分员工在调查笔录中提到：2018年6月之前，《绿城宁江明月花园锦溪苑购房提示书》里没有提到过关于学区房免责条款有关内容。在2018年6月后，绿城集团面向全国绿城所有项目更新了提示书内容，其中增加了关于学区房免责条款等内容。之前签订的没有换签。2018年6月教育局出具的回复，当时销售人员的理解就是有购房合同也是绿城的房产业主，可以入读涉案两所学校。购房提示书是和合同一起签订的，资料页数在200多页到300多页不等，客户需要签四十多个到五十多个字不等。销售人员不会刻意提醒客户关注提示书的内容。提示书一式一份，由被告存档。有些客户买学区房，不想迁户口，凭购房合同就可入读，对这些客户的影响较大。再查明：原告牟武斌、黄丽月的儿子黄雨泽，2010年4月12日出生，现就读于黄岩区北城小学四年级（即2016年9月就读小学一年级，预计在2022年9月份就读初中一年级）。 一审法院认为：宁江明月花园锦溪苑的房屋销售人员虽然是被告的外聘（劳务派遣）人员，但其为实现房屋销售所作宣传、承诺等仍然应视为其在履行职务行为，为此产生的法律后果应当由被告承担。虽然对房屋销售人员在前期销售宣传中作出的凭购房合同就可入学（黄岩中学附属小学和黄岩初级中学）的承诺，被告以签订房屋买卖合同补充协议及购房提示书的免责条款来规避风险，但被告在与原告签订上述合同文本时未尽到善意注意义务，该免责任条款对被告不发生效力。所以被告外聘的房屋销售人员在前期房屋销售宣传中作出的凭购房合同就可入学的承诺应视为原被告间的合同内容。现原告主张凭购房合同其子女黄雨泽未能入读黄岩中学附属小学，要求被告承担违约金。但黄雨泽早在2016年9月已就读黄岩区北城小学（一年级），2019年9月已在该就读小学四年级，所以原告不存在其子女需在今年入学接受义务教育的问题。至于黄雨泽接受初中阶段的义务教育另预计在2022年9月份才开始，目前也未能成就入读初中一年级的条件。同时，原告向被告所购房屋在2021年5月30日交付，届时原告是否仍然需要凭购房合同入读黄岩初级中学尚在两可之间。学龄儿童入学接受九年制义务教育应按教育部门的政策执行，且每年学区范围的划分、入学条件等都可能发生变化。当地教育部门对被告开发房地产项目周边教育资源的整合划分并不受被告控制或承诺影响，原告子女在2022年9月是否入读黄岩初级中学亦尚在两可之间。所以原告在今年9月其子女入学条件尚未成就之时向被告主张合同违约金显然不合时宜，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决:驳回原告牟武斌、黄丽月的诉讼请求。案件受理费2873元，减半收取1436.50元，由原告牟武斌、黄丽月负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 本院二审认定事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，被上诉人的房屋销售人员在销售过程中存在着宣传“凭购房合同就可入学（黄岩中学附属小学和黄岩初级中学）”的行为，该行为是希望他人向被上诉人发出要约的意思表示，符合《中华人民共和国合同法》第十五条之规定，属于要约邀请，并不属于合同条款。后上诉人与被上诉人达成合意，于2019年4月7日签订了一份《浙江省商品房买卖合同（预售）》及相关补充协议、购房提示书等。其中补充协议二及购房提示书中各自约定了：“出卖人已就该商品房所在项目内部及周边的道路及规划情况向买受人进行了充分说明；如项目周边情况（包括道路、绿地、公园、学校、公共停车场、建筑形态、建筑高度、规划用途等等）发生变化，均以政府规定为准，出卖人不承担责任；出卖人下属任何员工、代表或经纪人在签署《商品房买卖合同》前后向您作出与《商品房买卖合同》及补充协议不一致的口头承诺和意见，均不代表出卖人的意思表示，相关事项均以加盖出卖人公章的《商品房买卖合同》及补充协议为准；您了解到出卖人下属任何员工、代表或经纪人在签署《商品房买卖合同》前后向您作出《商品房买卖合同》及补充协议未涉及的任何口头承诺，并对您决定是否购买房屋及（拟）同意的而购买价格有重大影响的，请您及时提请出卖人予以书面确认，否则该等口头承诺不代表出卖人的意思表示，出卖人对此不承担任何责任等免责条款”。故上诉人在补充协议、购房提示书签名的行为，说明其认可相关内容。现上诉人的主张与合同约定相悖，本院不予支持。此外，合同载明交房日期为2021年5月30日，届时上诉人是否入读黄岩初级中学尚在两可之间，故上诉人目前提起诉讼向被上诉人主张合同违约金不合时宜，本院不予支持。综上所述，牟武斌、黄丽月的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2873元，由上诉人牟武斌、黄丽月负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 阮丹军 审 判 员 王安安 审 判 员 胡精华 二〇二〇年六月十八日 代书记员 应一娇 -10- -9-