广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0402民初115号原告：珠海元新物业管理有限公司。住所：珠海市保税区51号地同亨国际商贸有限公司厂房6楼6E-12之一。统一社会信用代码：914***********896T。法定代表人：房英强，执行董事。委托诉讼代理人：洪一彪，广东玉成律师事务所律师。委托诉讼代理人：张幼山，广东玉成律师事务所律师。被告：李彩连，女，汉族，1967年1月4日出生，住珠海市香洲区***********，身份证号码440************02X。原告珠海元新物业管理有限公司与被告李彩连物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法由审判员林雯担任审判长、与人民陪审员冯小明、程小梅组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人洪一彪到庭参加诉讼。被告经本院依法公告送达应诉资料和传票未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告提出如下诉讼请求：1.被告向原告支付2008年12月至2019年9月物业管理服务费11472.5元，违约金11931.4元（合同约定为：应按同等标准向原告支付违约金，现按应缴物业管理服务费的万分之五/天计算）；被告向原告支付2008年12月至2019年9月公用电分摊费、维修分摊费等分摊费3398.64元；合计人民币26802.54元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年6月1日原告珠海葆力明光物业管理有限公司与珠海市香洲区荣泰河庭小区业主委员会签订《物业服务合同》，合同约定由原告向荣泰河庭小区提供物业管理服务，合同期限自2013年6月1日至2016年5月31日止，根据《广东省物业管理条例》第五十条：物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。以及《珠海经济特区物业管理条例》第七十一条：物业服务合同期限届满，业主大会没有作出续聘或者选聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。鉴于2016年6月1日起至今，荣泰河庭业主大会没有作出续聘或者选聘决定，原物业服务企业按照原合同约定继续提供服务。2017年7月31日珠海市工商行政管理局保税区分局核准同意珠海葆力明光物业管理有限公司的企业名称变更为珠海元新物业管理有限公司。原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用，逾期缴费应按同等标准向原告缴纳违约金。被告系上述物业珠海市香洲区**********************的业主，物业面积73.82平方米，因被告一直拒绝缴费，原告多次催收未果，自2008年12月1日至2019年9月30日拖欠原告物业管理费用人民币11472.5元，产生违约金11931.4元，公用电分摊费、维修分摊费等公摊费3398.64元，合计人民币26802.54元。综上所述，原告认为被告拒绝缴纳物业管理服务费的行为违反了原告与珠海市香洲区荣泰河庭小区业主委员会签订的荣泰河庭小区《物业服务合同》的约定。现特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。原告在庭审时补充如下事实：原告在2005年11月29日与案涉小区开发商签订了物业管理委托合同，正式入驻案涉小区提供相应物业服务直至2013年6月1日，原告与业委会签订了物业服务合同。原告提交如下证据：1.物业服务合同；2.企业信用证明；3.核准变更登记通知书；4.催告函及中国邮政EMS快递单；5.物业管理服务费欠费明细；6.公摊费等分摊费欠费明细；7.月缴费通知书；8.房产证；9.被告身份证；10.荣泰河庭小区绿化工作记录；11.荣泰河庭小区保洁工作记录；12.荣泰河庭小区日常工作照片；13.4栋电梯检验报告；14.2005年11月29日的物业委托合同。被告未答辩，亦未提交证据。经本院审理查明：2005年11月29日珠海市香洲区造贝股份合作公司（甲方）与珠海葆力物业管理有限公司（乙方）签订《荣泰河庭物业管理委托合同》约定，甲方将其开发的荣泰河庭物业委托于乙方实行物业管理，委托管理期限为自本合同生效之日起至本区全部开发完毕交付使用并依法成立业主委员会后签订新的物业服务合同之日止；管理服务费多层住宅按照每月每平方米建筑面积0.45元；小高层住宅按照每月每平方米建筑面积1.2元等。2013年珠海葆力明光物业管理有限公司（乙方）与珠海市香洲区荣泰河庭小区业主委员会（甲方）签订《物业服务合同》约定，甲方选聘乙方为荣泰河庭小区提供物业管理服务事宜，物业服务费具体标准为多层住宅0.55元/月.平方米，高层住宅1.2元/月.平方米；物业服务费用由乙方按月向业主或物业使用人收取；乙方应将物业服务（包括专业部门的委托服务、对业主物业的专有部分维修养护及其他特约服务）收费价格和标准，在物业管理区域内公示；业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按同等标准向乙方支付违约金；合同期限自2013年6月1日起至2016年5月31日止；本合同期满，甲方没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为此合同自动延续等。被告为位于珠海市**********************的所有权人，该房屋的建筑面积为73.82㎡，涉案房屋办理不动产权登记的时间为2005年6月7日，截止至2020年1月13日产权登记状态未变更。原告称被告从2008年12月至2019年9月都未按期交纳物业管理费。按照合同约定，被告每月应当交纳的物业管理费为88.58元（1.2×73.82），但原告主张被告每月应交的物业管理费为88.25元，从2008年12月至2019年9月拖欠物业管理费共计11472.5元；因被告拖欠物业管理费未支付，原告还要求被告支付逾期付款违约金，但因合同中有关违约金的约定过高，故原告主张按照日万分之五的标准计算从逾期之日起的违约金11931.4元。原告还主张2008年12月至2019年9月期间被告还拖欠公用电分摊费、维修分摊费等公摊费共计3398.64元未支付，并提交了电梯检验报告、电费发票、通主管道发票等维修发票对其主张的公用电分摊费、维修分摊费予以证明。另查明，珠海葆力明光物业管理有限公司于2017年7月31日经珠海市工商行政管理局保税区分局核准变更登记，将企业名称变更为珠海元新物业管理有限公司。原告自认原告为珠海葆力物业管理有限公司属下全资子公司，承继了原母公司珠海葆力物业管理有限公司在荣泰河庭小区的全部物业服务工作，提供物业服务至今。本院认为：根据《荣泰河庭物业管理委托合同》约定，珠海葆力物业管理有限公司为荣泰河庭小区2005年11月29日开始的物业管理方，原告与珠海市香洲区荣泰河庭小区业主委员会签订的《物业服务合同》约定原告从2013年6月1日开始为荣泰河庭小区提供物业服务。原告与珠海葆力物业管理有限公司并非同一主体，《荣泰河庭物业管理委托合同》并不适用于原告。在原告未提交2013年6月之前收取物业服务费的合同依据且未提交证据证明其在2008年12月开始已实际为荣泰河庭小区提供物业管理服务的情况下，原告无权就2008年12月至2013年5月的物业管理费、公摊费用等费用向被告提出主张。原告与珠海市香洲区荣泰河庭小区业主委员会签订的《物业服务合同》为签订双方的真实意思表示，合同合法成立，双方应当按照合同约定全面履行各自的权利义务。业主委员会的决定对业主具有约束力，被告作为荣泰河庭小区的业主需要按照《物业服务合同》的约定按期向原告交纳2013年6月之后的物业管理费，但被告未按约定交纳物业管理费，构成违约，原告要求被告按照合同的约定按照每月88.25元的标准支付2013年6月至2019年9月的物业管理服务费共计6707元（88.25元×76个月）。对于原告主张的公用电分摊费、维修分摊费等公摊费用，原告提交的电费发票、维修费发票可以证明上述分摊费用已经实际发生，上述分摊费用是用于对小区的维护和管理，应由被告承担。但因原告无权就2013年6月之前的费用主张权利，故被告应当向原告支付2013年6月至2019年9月期间的公用电分摊费和维修分摊费共计2259.33元。原告未按期足额交纳物业服务费用，按照《物业服务合同》的约定，原告有权按照物业服务费的同等标准要求被告支付违约金，但原告自认该违约金标准过高，原告自行将违约金标准调整为按照每日万分之五的标准计算，该标准符合法律规定，可以予以支持。原告要求被告支付合同约定期限内被告未交纳的物业服务费的违约金，有合同依据，本院予以支持。但对于超过合同期限即2016年5月31日之后的违约金，原告并无相应合同依据，本院对原告主张的超出合同期限外的、被告未交纳的物业服务费的违约金不予支持。综上所述，原告要求被告支付2013年6月至2016年5月期间拖欠的物业服务费的违约金，有合同依据，本院予以支持。被告应当支付按照日万分之五的标准计算至2019年9月30日的违约金共计2970.5元。对2016年6月至2019年9月期间拖欠的物业服务费的违约金，无合同依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告李彩连于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海元新物业管理有限公司支付2013年6月至2019年9月期间的物业服务费6707元；二、被告李彩连于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海元新物业管理有限公司支付截止至2019年9月30日的违约金2970.5元；三、被告李彩连于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海元新物业管理有限公司支付2013年6月至2019年9月期间的公用电分摊费和维修分摊费共计2259.33元；四、驳回原告珠海元新物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取470元，由原告珠海元新物业管理有限公司负担260.7元，由被告李彩连负担209.3元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  林 雯人民陪审员  冯小明人民陪审员  程小梅二〇二〇年六月十六日书 记 员  陈丽婷