浙江省温州市瓯海区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0304民初1332号原告：黄文军，男，汉族，1991年5月1日出生，住浙江省平阳县。委托诉讼代理人：林锋、鲍银碧，浙江炜衡（温州）律师事务所律师。被告：温州市瓯海华联服饰有限公司。住所地：浙江省温州市瓯海茶山街道茶山村梅泉路268号。统一社会信用代码：913303042565312865法定代表人：王跃龙，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：薛建胜、朱桂萍，浙江时代商务律师事务所律师。原告黄文军与被告温州市瓯海华联服饰有限公司房屋租赁合同纠纷一案，原告于2020年3月24日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员蒋玲玉独任审判，于2020年4月23日公开开庭进行了审理。原告黄文军及其委托诉讼代理人林锋，被告温州市瓯海华联服饰有限公司的法定代表人王跃龙及其委托诉讼代理人薛建胜、朱桂萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄文军向本院提出诉讼请求：一、判令被告温州市瓯海华联服饰有限公司向原告黄文军支付装修款项996580元以及利息损失（利息损失从起诉之曰起至履行完毕之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率进行计算）；二、判令被告温州市瓯海华联服饰有限公司向原告黄文军退还押金2万元、租金24337元及其利息损失（利息损失从起诉之日起至履行完毕之日止以44337元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率进行计算）；三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年9月17日，被告将其坐落于温州市瓯海区茶山街道茶山村梅泉路268号（门牌号：××弄17号）一栋厂房第1-4层毛胚厂房（总建筑面积约1180平方米）出租给原告，由原告经营单身公寓出租，双方签订了《房屋租赁合同书》，约定：租期为10年，从2016年11月6日起至2026年11月5日止；45天免租期，即装修期；第1-3年的年租金分别为254880元，第4年的年租金为267624元，租金每半年支付一次。签订上述协议后，原告对涉案租赁房进行了装修并经营单身公寓出租，且每年的租金起算点为每年的11月6日。2019年9月，因温州市瓯海区人民政府茶山街道办事处为建设茶山街道茶山梦想小镇的需要，包括涉案租赁房在内的被告厂房被列入拆迁征收范围之内，并且要求于2019年12月16日之前完成腾空；2019年12月11日，原告停止经营并已无法使用涉案租赁房，故被告应向原告退还租金款项24337元（第4年租金计算至12月11日即计算35天）及押金2万元。政府拆迁补偿过程中，经评估涉案租赁房的装修款项为996580元，原告多次向被告主张上述款项均未果。被告温州市瓯海华联服饰有限公司当庭答辩称：一、除本租赁合同第八条第二款约定如答辩人构成根本性违约，答辩人不承担装潢费用的赔偿，故被答辩人主张要求答辩人支付装修款项及利息损失缺乏事实与法律依据；二、涉案房屋拆迁行为的效力未定，拆迁补偿安置协议尚未签订，且答辩人亦未取得任何拆迁补偿安置权益。因此，被答辩人无权向答辩人主张涉案房屋装修装饰部分的拆迁补偿权益；三、被答辩人单方委托制作的资产评估报告对答辩人不具约束力。若被答辩人有权取得涉案房屋部分的装修款项，该款项也应参照拆迁补偿协议中对该部分确认的补偿金额；四、答辩人无需向被答辩人返还租金、水电押金，反而被答辩人还尚欠答辩人租金、占有使用费56161.15元及违约金，答辩从保留向被答辩人主张拖欠租金、占有使用费及违约金的权利。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定：温州市瓯海区茶山街道梅泉路268号厂房的权利人为被告温州市瓯海华联服饰有限公司。2016年9月17日，原告黄文军作为乙方与被告温州市瓯海华联服饰有限公司作为甲方签订《房屋租赁合同书》，合同首页载明“甲方有闲置房屋一处，乙方得知后要求承租，甲方如实陈述该房屋存在合法性的瑕疵后，乙方坚持要承租，故双方现为该事项充分协商达成如下合同条款”，并约定如下：特别说明：甲方的房屋存在合法性瑕疵，在使用过程中存在政策性障碍，不排除因政府行为导致损失，甲方的说明已尽告知义务。乙方完全知晓甲方房屋的状态，且完全理解甲方告知内容的意图与可能产生的不利后果，乙方经充分考量决定承租，自愿承担风险。租期十年，自2016年11月6日至2026年11月5日24时止；第一年租金254880元，三年不变，第四年267624元，第五年281005元，第一年每半年付一次，往后每年度租金要提前30天一次性支付，如逾期支付就构成根本性违约。关于装饰及残值的处理：甲方给予乙方45天装修期（免租金），合同期满后，乙方可以拆卸电器类以及动产，固定物、门、窗、屋面装修不得拆除，自愿放弃无偿留下。根据第一条的特别说明，在租用期间，包括但不限于政策风险、安全、消防、环保的责任风险全部由乙方承担。甲方的货梯不得使用，如必须要用，乙方必须经有资质单位检测合格准予使用的情况下方可使用，但一切后果自负。乙方向甲方支付水、电费押金贰万元，合同期满后无息返还乙方。违约责任的约定：凡违约方必须向守约方承担当年租金的20%的违约金，因政府行为、政策风险造成合同无法履行的不视为违约，合同自然解除，互不承担违约责任。如甲方构成根本性（中途不租）违约，甲方承担装潢费用的赔偿，赔偿计算办法是经资质单位鉴定为准，除此甲方不承担任何赔偿责任。2016年9月20日，原告向被告支付2万元水电押金。庭审中双方确认案涉租赁物为茶山街道梅泉路268号中北首厂房2-4层（门牌号：××弄17号），建筑面积约1180平方米，出租二、三年前作为厂房使用，后闲置直到案涉承租。合同签订后，原告对租赁物即厂房进行装修，2016年12月作为单身公寓对外出租使用。2019年11月5日前的租金已全部结清，2019年11月15日、20日原告通过支付宝向被告的法定代表人王跃龙各转账9999.99元、40000元，以上合计49999.99元。2019年6月27日，茶山街道办事处向瓯海区人民政府提交“关于启动茶山梦想小镇一期项目改造的请示”，同年8月26日，瓯海区政府房屋土地征收服务中心出具“关于对《茶山街道茶山梦想小镇一期（茶山工业区片）工业用房拆迁与补偿实施方案》予以审查备案的复函”，该复函明确，经审查，《茶山街道茶山梦想小镇一期（茶山工业区片）工业用房拆迁与补偿实施方案》符合我区征收政策；实施方案第三条载明“签约期限：2019年8月28日至2019年11月7日17时整；“并列第一”奖励日（腾空截止日2019年12月16日17时整）”。2019年9月3日，茶山街道办事处向企业各承租户出具“关于对承租户进行入户评估的通知”，该通知载明“涉及拆迁范围内的房屋需在2019年11月7日前完成签约，12月16日前完成房屋腾空”及“现定于2019年9月5日-9月25日对您户所承租的房屋进行入户评估工作”。2019年12月11日，被告的法定代表人王跃龙作为乙方与茶山街道办事处作为甲方签订《单位拆迁临时协议书》，该协议书载明“乙方同意在2019年12月16日前搬迁腾空征收范围内的全部房屋并交甲方验收；因乙方的征收补偿内容需要核对，先签订单位拆迁临时协议，待补偿内容核实确认后再签订单位补偿安置正式协议书”，该协议书第二页手写备注“本工业区内同类型企业同事项如有优惠可参照执行，同类型企业的临时建筑的处置如瓯海区内已有优惠政策申请参照”。原告拍摄的照片显示同日中午11时左右，部分住户及其行李等物在公寓楼下，同年12月12日，原告与被告的法定代表人王跃龙电话沟通过装修评估等事宜。2019年12月23日，原告委托温州兄弟资产评估有限公司对梅泉500弄17号2-4公寓装潢及设备设施进行评估，2020年1月6日，该公司出具温兄评报字（2020）第002号评估报告，该报告中的资产评估结果汇总表载明公共区域搬迁损失额为253860元、房间的搬迁损失额为742720元，以上合计996580元，其中房间评估明细表中包括了窗帘、空调、冰箱、沙发、茶几、洗衣机、电视机等搬迁损失费。2019年12月24日，原告的员工温学特与被告的法定代表人王跃龙通过微信进行沟通，其中王跃龙陈述“收4万-35天26000＝14000”，温学特陈述“你钱给我们，我们就几个学生退了就没有了，现在都没人住了；11月转给你是5万租金，一天租金是698.3元，35天是24440.5元”。被告所在户号为193003506的电量数据经查询，2019年12月1日至2020年1月1日的电量情况如下，12月1日-10日的用电量平均为91.2度（其中日最少为57.8度，日最多为119度），12月11日-15分别为64.8度、39.6度、41度、31度、16.8度，16日至25日的用电量均在14.4度以下，26日-30日用电量均为0。户号为193003506的电表下仍有2238元电费未缴清。2020年5月27日，茶山街道办事处出具情况说明及案涉公寓室内装修及附属物补偿明细表（列明公寓装修项目名称、数量），其中情况说明载明“企业‘温州市瓯海华联服饰有限公司’厂区内北首有1幢4层房屋，建筑面积1436.45㎡，其中已办理建设工程规划许可证面积155.90㎡，其余1280.55㎡均属于98后无合法手续建筑。企业现状房屋的1层作为办公室使用，2-4层出租作为公寓经营。根据工业用房相关拆迁政策规定，该幢1层已办理建设工程规划许可证的面积按合法建筑予以补偿，该合法建筑内的装修及设施设备搬迁可给予补偿，其余未办理合法手续的98后建筑1280.55㎡，其建筑内的室内装修和设施设备搬迁均不能给予补偿。上述建筑内涉及到的装修补偿明细和资产搬迁补偿明细企业均未核对确认”。另认定，2010年12月，温州市民用建筑规划设计院出具被告建设厂房的总平面图，该平面图加盖了温州市规划局建设工程设计方案审定专用章（日期为2011年3月14日），图中主要技术经济指标建设用地面积中载明新建临时建筑面积1200.77平方米。原告提交案涉公寓室内装修及附属物补偿明细表，该表载明金额为753670元。2019年12月24日，被告向浙江省永嘉县人民法院提起城建行政强制诉讼【案号：（2019）浙0324行初323号】，请求确认被告与茶山街道办事处签订的《单位拆迁临时协议书》无效；2020年2月21日，被告向温州市鹿城区人民法院提起城建（征补）行政协议诉讼【案号：（2020）浙0302行初50号】；上述两案目前仍在审理中。证明以上事实的证据有原告、被告的陈述及原告提供的《房屋租赁合同书》、转账凭证及交易明细、装修补偿款表、《茶山街道茶山梦想小镇一期（茶山工业区片）工业用房拆迁与补偿实施方案》、请示及复函、关于对承租房进行入户评估的通知、温州市不动产登记信息查询记录、温兄评报字（2020）第002号评估报告、王跃龙与温学特之间微信聊天记录，租赁物出租时的现场照片、2019年12月11日王跃龙签订临时协议书及公寓现场照片，2019年12月1日至30日期间的用电情况表及光盘；被告提供的单位拆迁临时协议书、被告厂房建设工程的规划总平面图、（2019）浙0324行初323号案件传票、（2020）浙0302行初50号案件受理通知书、户号为193003506的电表欠费情况、微信聊天记录、电话记录；及茶山街道办事处出具的“关于茶山工业区企业“温州市瓯海华联服饰有限公司”的情况说明、北幢一楼及公寓室内装修及附属补偿明细表”；上述证据均经庭审出示，经本院审查，本院认为上述证据来源合法、内容真实，与本案事实存在关联，本院依法均予以认定。对被告提供的照片，原告主张照片上的人员系拆空调的工人，并不是公寓住户，从照片内容来看，与原告陈述相符，被告也没有提供辅助证明原告仍占有使用案涉公寓的其他有效证据，故本院对该照片及证明目的不予认定。另，2020年5月15日即本案开庭审理后被告向本院提交司法鉴定申请书，要求对案涉公寓的装潢及设备设施拆迁损失价值进行评估，本院经审查认为茶山街道办已组织公司对案涉公寓的装修残值及资产拆迁补偿费用进行评估，原告再行主张评估没有必要性，本院对该申请不予准许。本院认为，本案争议焦点一是案涉租赁协议书的效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案中，双方签订的《房屋租赁合同书》中已明确租赁房屋存在合法性瑕疵，茶山街道于2020年5月27日出具的情况说明也明确案涉租赁物为无合法手续建筑；被告在一审法庭辩论终结前也未向本院提供其取得案涉租赁物建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的相关材料；这种情形下，原告、被告于2016年9月17日签订的《房屋租赁合同书》应属无效。本案争议焦点二是原告主张的房屋装修损失及设备设施搬迁补偿费问题。关于设备设施搬迁补偿问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，可由承租人拆除”。本院认为，固定资产设备设施，在性质上属于未形成附合的装饰装修物，考虑到案涉租赁物后期将被拆除，被告对租赁物中的设备设施无法实际利用，故案涉公寓中的设备设施应由承租人即原告自行拆除。一般来说，拆除及搬离设备的相关费用也应由承租人承担，原告也未举证证明关于拆除费用双方有特别约定；另，根据茶山街道办事处出具的说明可知，案涉公寓所涉设备设施搬迁不能给予补偿，说明被告后期也无法从租赁物拆迁过程中获取设备设施相关利益。故原告主张要求被告支付设备设施的搬迁补偿款依据不足，本院不予支持。关于装修补偿问题。（一）关于案涉公寓的装修现值问题。原告提交的案涉租赁物的评估报告系单方委托，评估内容为案涉租赁物的装潢及设备设施，其中装潢对应内容为装修残值，设备设施对应内容为残值及搬迁损失，现被告对该报告不予认可；考虑到该报告将装修残值与设备设施搬迁损失合并评估，内容繁多，无法直接区分装修残值与设备设施搬迁损失相应数额，故不能作为案涉租赁公寓装修残值的依据。因案涉租赁物系因拆迁而被停止正常使用，《茶山街道茶山梦想小镇一期（茶山工业区片）工业用房拆迁与补偿实施方案》第三项对不可移动的设备设施的补偿已进行规定，故被征收房屋的上述补偿费用一般由街道办事处组织评估单位进行确定；庭审中双方均确认街道办事处已安排公司对案涉租赁物的装修情况进行评估；经本院调查，茶山街道办事处出具说明，明确被告尚未对案涉公寓的室内装修补偿明细和资产搬迁明细进行核对确认，说明案涉租赁房屋即2-4层公寓的室内装修补偿已进行过评估。根据原告从茶山街道办事处取得的装修补偿清单可知案涉公寓的装修补偿费用为753670元，本院向茶山街道办事处调取的案涉公寓室内装修及附属物补偿明细表虽然没有列明项目单价及金额，但与原告提供的上述补偿费用清单核对后项目及数量均相同。同时，茶山街道办事处出具的说明反映系被告不去街道办事处处理案涉公寓的装修补偿事宜；审理中，本院要求被告提供案涉公寓的室内装修及附属物补偿清单，现被告逾期仍未提供，应承担相应的不利后果；综合以上因素，本院结合装修补偿清单及明细表确认案涉租赁公寓的装修现值为753670元。（二）关于案涉公寓装修补偿的责任问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定“已形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”。根据上述规定来看，在出租人不同意利用的情况下，由双方按导致合同无效的过错分担现值损失。针对本案情况，首先，关于过错问题，原告在签订合同时明知案涉租赁物存在合法性瑕疵仍坚持承租，在合同中明确已完全理解被告告知内容的意图与可能产生的不利后果并自愿承担在租用期间产生政策风险；政策风险，一般而言主要指因拆迁而导致的风险，虽然案涉租赁合同因租赁物无合法手续而确认无效，但原告在签订合同时就政策风险承担而自愿作出的承诺意思表示真实，从诚实信用角度来说，即使合同无效原告也应遵守承诺内容，综合以上因素，原告具有明显的过错；对于被告来说，其明知租赁物无产权仍对外出租也具有一定过错。其次，上述规定强调在出租人不同意利用情况下要按过错承担现值损失，目的在于出租人即使不同意利用，但客观上可以使用承租物的装修装饰物，即出租人从承租物的装修上获取了相应的益处，因此出租人需要按其过错程度来承担装修损失。本案不属于被告不同意利用装修物的情形，且租赁公寓后期将被拆除，被告实际上无法获取装修物的后续使用价值；同时，茶山街道办事处已明确不能补偿被告案涉公寓的装修补偿相关费用，说明被告也无法基于案涉公寓的拆迁而获取补偿收益。最后，考虑到涉案租赁合同原约定合同期为10年，一般来说，原告所支出的装修预期使用期限对应于承租期限，现原告仅使用了3年，在装修方面客观上产生了一定损失；对于被告来说，案涉租赁物在原告承租前处于闲置状态，现因原告的承租每年的租金收入25万元以上，三年合计租金收入达75万元，被告基于房屋的出租获取一定利益。综合以上因素，本院酌情确定被告按20%责任比例承担承租物装修现值损失，计150734元。本案争议焦点三是原告主张的押金及剩余租金问题。根据原告提供的照片、视频及庭审中双方的陈述，2019年12月11日，茶山街道办事处与被告签订《单位拆迁临时协议书》，协议明确被告同意在16日前腾空房屋；同日，街道办事处组织人员对案涉租赁物即原告经营的公寓进行腾空住户，根据原告提供的2019年12月份的电费情况可知，平时日均的用电费在90度左右，最少也有57.8度，但在12月12日下降到38.6度，之后每日均在下降，16日以后已下降到14.4度以下，庭审中原告陈述公共区域会产生部分用电符合常情，本院结合案涉租赁物的用电情况及双方的陈述酌情确定案涉租赁物腾空日为16日。考虑到原、被告于2019年9月均已知道案涉租赁物涉及拆迁且可能在11-12月期间签约及腾空，而下一年度租期即自2019年11月6日开始，故原告未按租赁合同约定的提前30日缴纳租金具有适当理由，对于被告提出的原告逾期支付租金的主张本院不予采纳。原告于2019年11月15日、20日共计支付租金49999.99元，截至2019年12月15日共使用40天，参照第四年年租金267624元计算日租金为733.2元，共计租金为29328元，扣除上述租金后余款为20671.99元。因案涉租赁物尚未缴纳的水电费用为2238元，原告对该数额亦无异议并同意从押金中予以扣减，且案涉租赁物因拆迁而停止使用，后续也不会再产生水电费用，故原告于2016年11月缴纳的水电押金2万元扣减上述未交的水电费用后余款17762元应予以退还。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告温州市瓯海华联服饰有限公司应于本判决生效之日起10日内偿付原告黄文军装修补偿款150734元；二、被告温州市瓯海华联服饰有限公司应于本判决生效之日起10日内返还原告黄文军剩余租金20671.99元及押金余款17762元；三、驳回原告黄文军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14168元，减半收取7084元，由原告黄文军负担5042.5元，被告温州市瓯海华联服饰有限公司负担2041.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审判员  蒋玲玉二〇二〇年六月二十二日书记员  石楚楚附告：判决适用的法律条文及当事人应知的相关事项一、判决适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。二、当事人应知的相关事项1.上诉人应按一审案件受理费标准预交上诉案件受理费（对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费），在向人民法院提交上诉状时预交到温州市中级人民法院。2.当事人一般应自案件裁判文书生效后10日内向人民法院领取裁判文书生效通知书。3.需要退还诉讼费用的，当事人应在裁判文书生效后15日内来院办理诉讼费用退费手续。4.义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日起或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向法院申请执行。5.申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识，人民法院依照法定程序执行，如法院已穷尽执行手段，而义务人已丧失履行法律文书所确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院和权利人都不愿意发生的，但这是当事人交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。6.执行期间人民法院有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖等强制性措施；法院将依情节轻重限制义务人的高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒。7.人民法院对义务人拒不履行生效法律文书内容或逾期不申报、虚假申报财产的，可以采取罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。8.义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。