山东省嘉祥县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0829民初1694号 原告：巨野县润泽物业服务有限公司嘉祥分公司。住所地：嘉祥县迎凤路北段护城河南50米路西。统一社会信用代码：91370829MA3M10G930。 负责人：张标，经理。 委托诉讼代理人：高奎，山东祥城律师事务所律师。 被告：郝延超，男，1985年05月18日出生，汉族，住嘉祥县城书香水岸Ｃ区。 原告巨野县润泽物业服务有限公司嘉祥分公司(以下简称润泽公司嘉祥分公司)与被告郝延超物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人高奎，被告郝延超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告润泽公司嘉祥分公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告立即交纳住房物业费1802元及滞纳金；2、诉讼费用由被告承担。庭审中，原告解释其主张的1802元的物业费包括由原告代收的一年度的城市生活垃圾处理费60元。事实和理由：原告润泽公司嘉祥分公司系被告居住的嘉祥县书香水岸小区C区物业服务公司。原被告双方于2018年签订了《前期物业服务协议》，被告应依据合同的约定交纳物业服务费用，同时按照嘉祥县人民政府的规定交纳垃圾处理费。现被告至今未交纳2019年11月6日至2020年11月5日的物业费及垃圾处理费。维护原告的合法权益，请求人民法院依法判如所请。 被告郝延超辩称：因原告提供的物业房屋质量差，要求原告降低物业收费标准。 原告润泽公司嘉祥分公司为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：1、原被告签订的《前期物业服务协议》，协议中约定各方在物业服务中的权利义务，同时约定了物业服务收费标准为每月1.2元/平方米及违约责任，被告的房屋坐落位置及建筑面积等事实，证明双方存在物业服务合同关系，被告应依法按照协议约定向原告交纳物业服务费用。现被告逾期交纳物业费用，违反协议约定。2、被告上年度交纳物业费收据存根一份，证明被告上年度交纳物业费的金额为1742元、费用标准1.2元/平方米，服务期限为2018年11月6日至2019年11月5日。被告本年度应缴纳物业费用的时间起算点为2019年11月6日至2020年11月5日，数额和标准同上年度。3、《嘉祥县城区生活垃圾处理征收使用管理办法》，其中第五条第四项规定城区居民生活垃圾处理费用由物业公司代收，第六条第一项规定居民每户按照5元/月标准征收，每户每年为60元。原告作为被告所在小区的物业服务公司，有权向被告代为收取居民生活垃圾处理费60元。4、物业费用催缴通知书照片一张，证明原告向被告催缴所欠物业费用的事实。5、济宁祥润置业有限公司商品住宅质量保证书示范文本，证明济宁祥润置业有限公司交付给被告的商品房屋质量保证期限。自2018年11月6日交付房屋后至今，未超出保证书保修期。如被告房屋出现质量问题，仍依据该质量保证书的约定向济宁祥润置业有限公司主张权利，该问题不是物业服务公司的范围，不能成为被告拒交物业费用的免责事由。 经庭审质证，被告对原告提交证据1-5除2-4号证据外均有异议，认为证据1《物业服务协议》不是被告签订的，对这个服务协议也不知情，我只是买的黄永辉的房子。证据5的证明观点有异议，认为业主的房屋出现质量问题就该找物业公司，由物业公司负责处理。 本院对上述原告提供的1-5号证据认证如下：原告提交证据1-5可作为本案定案的证据使用，本院予以采信。 被告郝延超为支持其抗辩意见，向本院提交了照片5张，分别证明：被告所住的单元电梯里面顶部的摄像头损坏快一年了被告向物业公司反映了两次至今没给修复；业主的电动车没地方放，因为停放电动车的公共场所在小区的最北面，从被告所住楼栋走到那里得需要五分钟，公共车棚布置不合理；其他业主车库屋顶上有垃圾没人清理，门口地面存在污渍物业公司清理不及时；该小区涉及的公共热水系统并没启用。 经庭审质证，原告认为上述证据不能作为被告拒交物业费的理由。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：黄永辉原为嘉祥县书香水岸C区2号楼3单元302室的业主，房屋的建筑面积为120.97平方米。原告润泽公司嘉祥分公司是该小区的房地产开发单位选聘的物业管理企业。2019年2月12日，原告与黄永辉分别作为甲、乙方签订了《前期物业服务协议》，约定甲方对物业共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全防范、交通等项目进行维护、修缮、服务于管理；向乙方提供房屋自用设施、设备维修养护有偿服务。乙方依据约定向甲方交纳物业管理费用。协议还约定：1、物业管理服务费收费标准前期以买卖合同为准，办理房产证后已房产证上面积为准，高层、小高层公寓每月1.2元/平方米。收费时间自开发商通知交房之日起计收，乙方或使用人逾期交纳物业管理费的，甲方可从逾期之日起按应交费用每日3‰加收滞纳金。2、委托管理期限自本合同签订之日起生效，至业主委员会成立签订新合同后本合同终止。3、甲方违反协议，未到达管理服务质量目标的乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。协议同时还对甲方的物业管理服务质量进行了约定。后，被告郝延超从黄永辉处购买了案涉房屋，成为该房屋的实际业主。 另查明，黄永辉已交纳了2018年11月6日至2019年11月5日的物业服务费1742元。自2019年11月6起被告郝延超以原告提供的物业房屋质量差由拒交物业费。被告拖欠物业费后，原告以在被告房门张贴物业费催交通知书的方式进行了催交。 还查明，《嘉祥县城区生活垃圾处理征收使用管理办法》，第五条第四项规定城区居民生活垃圾处理费用由物业公司代收，第六条第一项规定居民每户按照5元/月标准征收。 本院认为： 本案的争议焦点有两个，一是被告郝延超主张的拒交、减交物业服务费用的理据是否成立；二是原告润泽公司嘉祥分公司的诉求能否全部得到支持。 一、关于第一个焦点问题 物业公司面向全体小区业主提供的物业管理服务具有公共物品的性质，关系到全体业主的切身利益，如允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业管理费用，将造成物业公司运营经费不足，影响其维持正常服务，最终损害小区中其他正常交费的业主利益。故本院认为，在物业服务合同关系中，业主认为润泽公司嘉祥分公司提供的服务存在一般瑕疵并不足以构成拒交物业费的正当理由，只有当物业公司提供的服务有较大瑕疵，影响业主正常生活时，相关业主才可以此为抗辩理由减免物业费。本案中，被告郝延超从黄永辉处购买案涉房屋即同时继受原告与黄永辉签订的《前期物业服务协议》的权利义务。被告郝延超作为案涉房屋的实际业主，应按约定交纳物业费。从本案的具体情形分析，关于被告主张的被告所住的单元电梯里面顶部的摄像头损坏至今没给修复；其他业主车库屋顶上有垃圾没人清理，门口地面存在污渍物业公司清理不及时；被告提供的证据尚不足以证明该现象长期存在，且亦不能证明对其合法权益造成直接影响。故，上述抗辩不能作为被告拒交物业费的理由。且即使原告提供的物业服务存在上述现象，仅能反映原告提供的物业服务存在一般瑕疵，不能作为被告拒交物业费的理由。关于被告主张的小区公共车棚布置不合理的问题是开发商在建设该小区时的规划设计问题，与原告的物业服务无关。关于该小区涉及的公共热水系统并没启用的问题是开发商的遗留问题，不能作为减免物业费的理由。 综上，润泽公司嘉祥分公司在接受委托对物业进行管理后，已经履行了合同约定的维修、养护、管理和维护的主要义务，即使其在物业管理服务过程中存在瑕疵，郝延超等业主也可以根据《前期物业服务协议》的约定，通过要求物业服务企业限期整改或提议选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益，以拒付物业管理费对抗物业服务瑕疵的行为既无合法依据，也非明智之举。 二、关于第二个焦点问题 根据《山东省物业服务收费管理办法》第十五条第一款、第二款的规定，业主应当自物业交付之日起按月交纳物业公共服务费。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业公共服务费的，从其约定。经业主或者物业使用人同意，物业服务企业可以预收物业公共服务费，但预收时间不得超过半年；物业服务企业与业主或者物业使用人对预收时间另有约定的，从其约定。本案中，原告润泽公司嘉祥分公司主张被告郝延超应交纳2019年11月6日至2020年11月5日一整年度的物业管理费，但双方签订的前期物业服务协议中即未约定业主一次性预交一年的物业费，亦未约定交纳物业费采取预交模式，被告亦不同意预交物业费，因此，被告应按月交纳物业费。因此，原告要求被告预交物业费的请求本院不予支持。但，原告的诉求中所包含的原告起诉之日前的2019年11月6日至2020年5月5日其已提供物业服务期间的物业费，被告应当交纳。关于原告主张的其代收的2019年11月6日至2020年11月5日的城市生活垃圾处理费的问题。根据《嘉祥县城区生活垃圾处理费征收使用管理办法》的规定，城市生活垃圾处理费的征收标准为居民按每户每月5元缴纳，有物业管理的小区由物业公司代征该项费用。因此，原告向被告代征2019年11月6日至2020年5月5日共计6个月的城市生活垃圾处理费本院予以支持。原告主张其已为被告垫付了该年度的城市生活垃圾处理费60元，未提供相应证据，故，原告一次性向被告代征一整年度的该项费用，本院不予支持。关于原告主张的滞纳金问题，从双方合同关于滞纳金约定的目的分析，滞纳金实际具有迟延履行违约金的性质。根据《合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，本案中，原告润泽公司嘉祥分公司的实际损失为物业服务费的利息损失，合同约定的日3‰的滞纳金明显过高，且原告在提供物业服务中存在瑕疵，故违约金调整为同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为宜。当然，原告润泽公司嘉祥分公司也应虚心听取包括被告郝延超等业主的意见，对在物业服务中存在的问题及时改进，提高物业服务水平，避免双方产生矛盾或纠纷，共同营造和谐小区。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告郝延超于本判决生效之日起3日内，向原告巨野县润泽物业服务有限公司嘉祥分公司支付2019年11月6日至2020年5月5日共计6个月的物业服务费871元、城市生活垃圾处理费30元及违约金（违约金的计算方式：每一个月的违约金均以145元为基数，从次月的第一天起至实际给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 二、驳回原告巨野县润泽物业服务有限公司嘉祥分公司其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取25元，由被告郝延超负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。 审判员  贾顺启 二〇二〇年六月一日 书记员  江艳晴