贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0302民初3893号 原告：韩忠兴，男，1975年4月5日出生，汉族，住贵州省遵义市播州区。 委托诉讼代理人：张兴涛，贵州山一（绥阳）律师事务所律师。 原告：胡中梅，女，1975年12月21日出生，汉族，住遵义市播州区。 委托诉讼代理人：张兴涛，贵州山一（绥阳）律师事务所律师。 被告：王树生，男，1946年10月2日出生，汉族，住重庆市江津区。 被告：顾祖芳，女，1951年7月23日出生，汉族，住重庆市江津区。 原告韩忠兴、胡中梅与被告王树生、顾祖芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韩忠兴、原告胡中梅、原告韩忠兴、胡中梅的共同委托诉讼代理人张兴涛到庭参加诉讼。被告王树生、顾祖芳经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告韩忠兴、胡中梅向本院提出诉讼请求：1、解除原被告于2019年8月24日签订的《房屋转让合同》；2、被告立即退还原告已付购房款288400.00元，并支付违约金（损失）101400.00元（按照购房款的30%计算即338000.00元×30%＝101400.00元）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2019年8月份，被告将位于贵州省遵义市红花岗区卖给原告，双方于2019年8月24日签署了《房屋转让合同》，合同约定购房价为338000.00元，并约定如房屋由其他人干涉，引起的一切后果由被告负责按照市场房价的两倍赔偿给原告。合同签署后，原告按约向被告王树生、顾祖芳支付了购房款288400.00元，被告按约将涉案房屋交付给原告使用。后汪安平、杨芝琴以排除妨碍纠纷向法院起诉，要求限期返还房屋，法院以（2020）黔0302民初1421号案件受理。综上所述，原告认为涉案房屋已发生纠纷，被告已无法按照合同约定将涉案房屋交付给原告正常使用。现提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 被告王树生、顾祖芳未到庭答辩，也未向本院提交证据。 经本院审理认定事实如下：韩忠兴、胡中梅系夫妻关系；王树生、顾祖芳系夫妻关系。2019年8月24日，甲方王树生、顾祖芳与乙方韩忠兴、胡中梅签订了《房屋转让合同》。该合同载明：“……一、甲方转让给乙方的房屋属于自建房，坐落于遵义市红花岗区，现改为87栋8楼1号套房，该房屋户型为四室两厅，面积约150平方米。二、乙方对甲方所要转让的房屋作实地查看，并做了充分了解，自愿购买房屋，甲方向乙方保证：1、保证上述所要转让的房屋内没有发生重大伤亡事故、无抵押担保、无查封、无民事纠纷、无任何析房、无任何赠与行为。2、甲方保证该房屋没有任何债权债务等条件下将自己的（所有权）进行交易，保证该房屋不受他人合法追索等，如因债权债务或（所有权），该房屋转让后，如房屋由其他人干涉，引起的一切后果由甲方负责并按市场房价两倍赔偿给乙方。三、房屋转让价格及转让时间以及付款方式：1、经甲乙双方友好协商，转让价格为人民币338000.00元（大写：叁拾叁万捌仟元整）。2、乙方需一次性将所有购房款支付给甲方，当甲方收到所有购房款之后，需将房屋之前所产生的一切费用结清。……当乙方将所有购房款支付给甲方后，房屋的一切权益归乙方所有，如以后因国家改造，需要甲方配合完成手续时，甲方应无条件配合乙方完成手续的办理。备注：大门收据、房顶漏水施工合同、自来水发票、电费发票、购房原合同、2019年卫生费收据、汪安平和杨芝琴结婚证、王树生转汪安平欠条9张共计人民币238000.00元（大写：贰拾叁万元整）……”。合同签订后，原告韩忠兴、胡中梅向被告王树生支付购房款288000.00元，被告王树生于2019年8月24日出具了收条。2019年10月22日，原告韩忠兴、胡中梅以诉称理由将被告王树生、顾祖芳诉至本院。 另查明：2019年4月10日，原告韩忠兴、胡中梅向本院申请诉前保全，支付申请费2,470.00元，本院于同日采取了诉前保全措施；原告韩忠兴、胡中梅因本案房屋买卖合同纠纷与贵州山一（绥阳）律师事务所签订了《委托代理合同》并支付了代理费9,000.00元；原告韩忠兴、胡中梅为了诉前保全购买保函，支付保全保险费1,100.00元。 庭审中，原告韩忠兴、胡中梅举示保险费发票、诉前保全裁定书、《委托代理合同》、律师费发票等称其维权产生了诉责险1,100.00元、保全申请费2,470.00元、律师费9,000.00元基本费加上挽回损失8%等损失合计43,754.00元；并举示了收条称其在入住后因装修房子花费54,950.00元。 诉讼中，原告韩忠兴、胡中梅认可以下事实：该涉案房屋系由案外人杨芝琴于2005年7月5日改建位于的住房而来，改建资格为贰层（底层面积110ｍ2，建筑面积220ｍ2），但实际修建了8层（涉案房屋在第8层），并未取得房屋产权证，而涉案房屋系案外人杨芝琴以借贷关系而转卖给被告王树生。 经本院司法认知：2020年2月，已发生法律效力的（2019）黔0302民初10429号民事判决书认定，案外人杨芝琴与被告王树生签订的《房屋买卖合同》无效。 以上事实，有原告的陈述，《房屋转让合同》、转款凭证、收条，（2020）黔0302财保15号民事裁定书、《委托代理合同》、律师费发票（金额9,000.00元）、保险费票据，遵义市村民个人建房用地申报表、遵义市建设工程规划许可证等证据在卷佐证，并经本院审核，足以认定。 本院认为，本案《房屋转让合同》所涉房屋位于，是在农村集体土地上建设的房屋，且案外人杨芝琴并未取得涉案房屋的产权证，该房屋属于小产权房，只能在该集体经济组织内部流转，且本案原告韩忠兴、胡中梅亦不属于本案涉案房屋所在的农村集体经济组织成员，故原被告之间的《房屋转让合同》违反法律强制性规定，本院依法认定《房屋转让合同》属于无效合同。由于《房屋转让合同》的无效属于自始无效、当然无效、确定无效，故两原告依据《房屋转让合同》有效而主张解除《房屋转让合同》并要求违约金（损失）等诉求，于法无据，本院不予支持。在双方签订合同后，两原告支付给被告购房款288000.00元，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”之规定，被告应当返还原告支付的购房款288000.00元。由《房屋转让合同》的内容可推知，原被告双方均明知该涉案房屋的性质及由来，故本案房屋买卖行为系原、被告双方过错所引起。故对于原告因本案房屋买卖合同纠纷而产生的代理费、申请费等损失费用11470.00元应由原、被告双方各承担一半。虽然两原告因诉前保全而购买诉讼财产保全保险并支付保险费1100.00元，但该费用并非必然产生的费用，故该费用不属于两原告的损失费用。虽然两原告举示了收条6张来证明其所主张的所谓装修房子损失54950.00元，但上述证据无法得到印证，本院不予确认。即使上述所谓装修房子费用属实，但上述费用也是在原告韩忠兴、胡中梅接收房屋后为居住而自主支付的费用，加之其在本案中也存在过错，故本院认定上述费用应由原告韩忠兴、胡中梅自行承担。至于原告韩忠兴、胡中梅所谓的其余维权损失费用（所谓律师费中的挽回损失8%），于法无据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告王树生、顾祖芳于本判决生效之日起十五日内支付原告韩忠兴、胡中梅购房款288,000.00元、损失费用5,735.00元，两项合计293,735.00元； 二、驳回原告韩忠兴、胡中梅的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费已减半收取3,575.00元，由原告韩忠兴、胡中梅负担1,787.50元，被告王树生、顾祖芳负担1,787.50元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 审判员  游红 二〇二〇年六月二十四日 法官助理张兴成 书记员田静