福建省宁德市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽09民终296号 上诉人（原审被告）：福建东泰佳业房地产开发有限公司，住所地福建省宁德市霞浦县松港街道赤岸大道21号东泰华府17号201室,统一社会信用代码91350921557563468D。 法定代表人：齐忠，总经理。 委托诉讼代理人：罗铃忠，福建韩诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张华忠，福建韩诚律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：阮学余，男，1966年11月11日出生，汉族，住霞浦县。 委托诉讼代理人：缪禹，福建途乐律师事务所律师。 上诉人福建东泰佳业房地产开发有限公司（以下简称“东泰公司”）因与被上诉人阮学余商品房预售合同纠纷一案，不服霞浦县人民法院(2019)闽0921民初3659号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 东泰公司上诉请求：撤销霞浦县人民法院(2019)闽0921民初3659号第二项判决，驳回阮学余的第二项诉讼请求。事实与理由： 一审法院认定阮学余已向东泰公司支付购房款1141421元，属认定事实和适用法律错误。具体如下：1、阮学余先是声称其在与东泰公司签订《“东泰华府”订购单》的当天，就以现金方式支付了购房款1141421元。东泰公司对其真实性提出质疑后，阮学余又改称其中340000元以现金方式支付，余款由东泰公司股东李某2垫付，再后来又陈述其出具借条的出借人是郑某。在如此短暂的庭审时，阮学余所作陈述如此多次反复，且前后矛盾，明显是在作虚假陈述。2、东泰公司从未收到阮学余的购房款，阮学余以现金方式支付340000元如此巨额的首付款，不符合常理。另外，李某2或郑某也从未为阮学余垫付购房款，且李某2、郑某皆未出庭作证，阮学余也未能举证证明李某2或郑某有为其垫付购房款的事实。3、李某2或郑某并非东泰公司股东，阮学余与李某2、郑某间的民间借贷关系系另一法律关系，与本案无关。4、根据民事诉讼证据规则，阮学余应对自己已全额支付购房款的事实提供证据加以证明，如果证据不足以证明该事实主张的，应承担不利后果。阮学余声称以现金方式向东泰公司支付购房款340000元，余款由东泰公司股东李某2、郑某垫付，却不能举证证明这些事实，应承担举证不能的不利后果。5、查清案件事实，依法公正裁判，是人民法院应当履行的神圣职责，是正确适用法律、定纷止争和实现社会公平正义的基本要求。但一审法院不探求案件事实，仅凭东泰公司出具的收款收据，就认定东泰公司有收到阮学余的全部购房款，属认定事实错误，也有违民事诉讼证据规则。 阮学余辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。具体理由如下：1、购房时现金支付购房方式不影响东泰公司出售房屋签订文件的效力，东泰公司出具符合法律要件的收据确认款项支付和收取的最终结果具有最高的证据证明效力。阮学余以自有资金支付首付款和以东泰公司内部股东确定的分配款冲抵剩余款符合法律规定，东泰公司不能以此理由推翻上述文件的效力；2、一审时，东泰公司已经确认李某2的股东身份，确认在一审判决书第2页予以认定。现东泰公司二审否定李某2的股东身份，并不产生任何后果。作为股东垫付购房款产生两个法律关系：李某2与垫款股东之间的欠款关系和东泰公司内部股东收益的结算法律关系。不管是李某2垫付还是阮学余借款予以支付购房款，应该视为相关款项已经支付完毕；3、李某2提供协议文本和收据两份证据已经完成了双方预定合同的举证责任。东泰公司否定证据效力，根据证据规则则应该承担举证责任，东泰公司没有相应证据否定购房意向书以及加盖公章的收款收据，举证不能的责任应该由东泰公司承担。因此，从证据上看东泰公司上诉请求无事实和法律依据，请求维持原判。 阮学余向一审法院起诉请求：1、依法解除双方签订的《“东泰华府”订购单》形成的商品房买卖合同关系；2、判令东泰公司返还购房款1141421元并支付占用资金期间的利息（从实际支付款项之日起按银行同期贷款利率标准计至实际还款之日）。 一审法院认定事实：2017年6月19日，阮学余与东泰公司签订“东泰华府”定购单，定购单中约定东泰公司将其开发的“东泰华府”二期10幢2603单元出售给阮学余，购房总价款为1141421元。“定购单”对定购单的性质、签订《商品房买卖合同》时间等事项进行约定，双方在“定购单”上签名、盖章确认。同日，阮学余以现金方式向东泰公司全额支付购房款，东泰公司亦于当日向阮学余开具1141421元的收款收据。随后，阮学余多次要求东泰公司签订《商品房买卖合同》，但东泰公司均以各种理由推脱，遂要求东泰公司返还购房款，东泰公司仍予拒绝。阮学余催讨无果，于2019年11月8日向一审法院提起诉讼。 一审法院认为， 1、阮学余与东泰公司签订的《“东泰华府”订购单》是双方对买卖房屋有关事项的初步确认，其性质是商品房买卖合同的预约合同。从形式上来看，订购单有双方当事人的签字、盖章，系双方经过协商达成合意所订立的预约合同，对当事人双方具有约束力。东泰公司主张阮学余的签字并非本人所签，订购单系公司股东所为，非公司行为，均无提供证据证明，不予采纳。从内容上来看，订购单中对当事人名称、标的、价款等事项进行约定，已具备合同的必要条款，可以认定订购单为商品房买卖的预约合同。该预约合同系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。 2、阮学余主张以现金支付方式全额向东泰公司交付购房款，提供东泰公司收款收据为证。收款收据是收款凭证，东泰公司于2017年6月19日向阮学余开具的21726号收款收据，载明收取阮学余10幢2603室购房款1141421元，收款收据加盖东泰公司财务专用章和出纳陈平的签名，形式要件具备，内容客观真实，可以证明阮学余已如数支付购房款。东泰公司主张收款收据系给认购方作为打款依据的辩解意见，与客观事实不符合，不予采纳。阮学余庭审中陈述，购房款中其本人只交340000元，余款是向他人所借，阮学余与案外人的借贷关系系另一法律关系，与本案的商品房买卖无关，本案不予涉及。东泰公司在订购单约定的期限内不与阮学余签订《商品房买卖合同》，过错责任在于东泰公司，且东泰公司自认已将案涉房屋另做处理，无法与阮学余签订正式商品房买卖合同，亦无法交付房屋，属于违约。因东泰公司违约行为，致阮学余签订正式商品房买卖合同的目的无法实现，请求解除合同，返还购房款及资金占用期间的利息，符合法律规定，应予支持。 综上，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。阮学余与东泰公司签订的《“东泰华府”订购单》系双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应诚信履行。阮学余主张东泰公司没有履行签订《商品房买卖合同》义务，东泰公司亦明确表示无法与阮学余签订《商品房买卖合同》的事实清楚，阮学余预约定购房屋买卖的目的已不能实现，主要过错责任在东泰公司，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“当事人以签订认购书的形式订立的预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方有权请求解除预约合同并主张损害赔偿。”的规定，阮学余请求解除双方商品房预约买卖合同，返还购房款1141421元及资金占用利息的诉请，符合法律规定，应予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定,判决：一、解除阮学余与福建东泰佳业房地产开发有限公司签订的《“东泰华府”订购单》；二、福建东泰佳业房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内返还阮学余购房款1141421元及支付资金占用利息（自2017年6月19日起按银行同类同期贷款利率计至实际还款完毕之日止）。 二审期间双方当事人对一审判决认定事实均无异议，本院予以确认。 二审中，阮学余申请证人李某1（曾用名李某2）出庭作证。证人李某2陈述，“李某2系东泰公司隐名股东，李某2所购房屋系东泰公司（按分红）分配到李某2名下的，是李某2联系的阮学余。阮学余购房系李某2结算的，交易地点在东泰公司营销部，阮学余真正支付的现金是34万元，由东泰公司的财务收取的，剩余购房款项由李某2股权分配（款）来帮助进行垫付，东泰公司收取阮学余的款项后，再由东泰公司的财务转给李某2，郑某系李某2名下的小股东。”阮学余认为，“首先证人出庭证实了交易行为是在公司营销部门完成交易；其次，本案的首付款是交予公司，剩余购房款以股东分配款冲抵的方式向郑某出具债务凭证这个基础事实，因此证实阮学余实际是与东泰公司发生了商品房交易行为，只有证人的股东权益是公司内部的股东关系；最后，证人的证言可以证实商品房预售合同的相关法律责任。”东泰公司质证认为，“证人出庭作证，基本事实是比较清楚的，也比较真实，唯独首付款款项是公司出纳转给证人的这个说法是不符合事实的，当事人庭上也陈述了相当一部分钱是银行转账的不存在转给公司出纳或转公司财务再交给李某2的问题。不论作为公司还是财务人员、管理人员都很明确，涉案房子是归证人的，所以证人想把房子卖给谁，卖多少钱都是由证人自己做决定。款项是证人自己收，是不归公司管的，虽然交房是公司交的，但也证实了剩余的款项，公司和证人都未收取，而是打欠条给郑某，这只能说首付款交由证人这个事实是得到公司的承认，所以不应该由公司来承担这一块。”经征求双方当事人意见，阮学余、东泰公司均认可2017年6月19日阮学余向东泰公司支付了购房款34万元作为本案无争议事实，本院予以确认。 本案的争议焦点是：阮学余主张东泰公司返还购房款1141421元及逾期利息是否具有事实和法律依据。 本院认为，从二审查明的双方当事人无争议事实看，2017年6月19日阮学余向东泰公司支付了购房款34万元。其余的购房款阮学余并未实际支付，是由李某1以其在东泰公司的股东分配款冲抵，再由阮学余向证人李某1名下股东郑某出具借条。而东泰公司并不认可阮学余剩余购房款的支付方式。因此阮学余主张东泰公司返还购房款应以其实际支付的34万元为限，逾期利息在此基础上相应计算。 综上所述，东泰公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项规定，判决如下： 一、维持霞浦县人民法院(2019)闽0921民初3659号民事判决第一项； 二、变更霞浦县人民法院(2019)闽0921民初3659号第二项为“福建东泰佳业房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还阮学余购房款340000元及支付资金占用利息（自2017年6月19日起按银行同类同期贷款利率计至实际还款完毕之日止）。” 三、驳回上诉人福建东泰佳业房地产开发有限公司的其他上诉请求。 四、驳回被上诉人阮学余的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费15073元，由上诉人福建东泰佳业房地产开发有限公司负担4490元，被上诉人阮学余负担10583元。一审案件受理费15073元，减半收取7537元，由上诉人福建东泰佳业房地产开发有限公司负担2245元，被上诉人阮学余负担5292元。 本判决为终审判决。 审判长  陈富强 审判员  沈鸣鸣 审判员  林 斌 二〇二〇年六月八日 法官助理刘菊平 书记员林圆圆 附主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； ……