贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终2779号上诉人（原审被告）：赤水市城乡房地产开发有限责任公司。住所地:贵州省赤水市西内环路168号。统一社会信用代码:91520381709520476B。法定代表人：袁银辉，总经理。委托诉讼代理人：王茂华，赤水市中心法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：王椋，男，1978年9月20日出生，汉族，住贵州省赤水市。被上诉人（原审原告）：汪文国，男，1979年4月20日出生，汉族，住贵州省遵义市汇川区。委托诉讼代理人：罗大伟，赤水市中心法律服务所法律工作者。上诉人王椋、赤水市城乡房地产开发有限责任公司（以下简称赤水城乡房开公司）因与被上诉人汪文国房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服贵州省赤水市人民法院（2019）黔0381民初3293号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人赤水城乡房开公司委托诉讼代理人王茂华、上诉人王椋、被上诉人汪文国及其委托诉讼代理人罗大伟到庭接受询问，本案现已审理终结。王椋、赤水城乡房开公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；二、一二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：王椋与汪文国签订《赤水市文化国土所对面伟业汽修厂搬迁补偿协议》（以下简称《搬迁补偿协议》）于2013年7月23日，与赤水城乡房开公司签订《商品房开发承包合同》于2014年11月1日。王椋在签订《搬迁补偿协议》时未获得赤水城乡房开公司授权，事后也未得到赤水城乡房开公司的追认，赤水城乡房开公司不是该协议的相对人，故该协议对赤水城乡房开公司没有约束力。一审判决确认《搬迁补偿协议》有效错误，汪文国修建的房屋、构筑物没有办理审批手续和建设审批手续，也没有办理产权登记，属于违法建筑，不能得到拆迁安置。王椋不具有房屋征收（拆迁）主体资格，案涉房屋拆迁协议是无效的。王椋在与汪文国签署《搬迁补偿协议》时并不知晓汪文国修建的建筑物没有获得合法手续，汪文国故意隐瞒情况，该协议构成重大误解并且显失公平，应被确认无效。汪文国辩称，我在租赁王椋的场地后投入了约一百万元投资修理厂，后来王椋因用该地投资开发房地产，在与我约定的租赁期限未到的情况下多次请求我搬离，我才与其签订了《搬迁补偿协议》，我是合法经营，没有违法行为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。汪文国向一审法院起诉请求：1.确定原告和被告王椋于2013年7月23日签订的《搬迁补偿协议》有效，并继续履行；2.责令被告赤水城乡房开公司和王椋立即将《补偿协议》约定的在该商住楼4-6层的二套住房，面积210平米（约定价值每平米2600元加150元，每平米计2750元每平米，共577500元）交付原告；3.判令被告按协议约定给付原告拆迁补偿费10万元；4.由被告承担诉讼费。一审法院认定事实：2011年5月29日，汪文国（承租人，乙方）与王椋（出租人，甲方）签订《场地租赁合同书》，约定王椋将部分厂房及场地出租给汪文国，用于从事小型汽车修理。双方对场地租赁相关事宜进行了约定。2013年7月23日，汪文国（乙方）与王椋（甲方）签订《赤水市文华国土所对面伟业汽修厂搬迁补偿协议》，协议主要约定：本协议签订的前提是2011年5月29日甲方与乙方赤水市伟业汽修厂（汪文国）签订的《场地租赁合同书》全部作废，双方原有租赁行为立即终止；乙方必须于2013年8月30日前，将修理厂内所有可动性生产设备搬迁出场；甲方将乙方应该付给甲方的2013年6月10日至2013年8月30日的场地租赁费18160元作为补偿乙方的搬迁费用；甲方在上述场地上的新建设住房，按两套住房总建筑面积在200㎡-210㎡内，一次性、永久性补偿给乙方作为拆迁等安置费用。住房楼层只能在4-6层之间选择；两套住房总建筑面积超出210㎡部分，乙方按2600元／㎡补差价给甲方；两套住房总建筑面积不足200㎡部分，甲方按2600元／㎡补差价给乙方；如果甲方修建的是电梯楼，乙方按150元／㎡另外补偿给甲方；甲方必须在动工修建开始2013年8月30日起2年内向乙方交付房屋。乙方交清相关费用后由甲方协助乙方办理相关房产手续。超出时间没有交付使用的，甲方按1000元／月／套付给乙方作租房补助；乙方补助甲方现金3000元，场地所有拆除物和建筑垃圾由甲方自行清除处理，到2013年8月27日止，乙方修理厂内所有可动性生产设备、临时建筑等一切搬迁完毕。协议签订后，按约定将修理厂搬迁完毕并向王椋支付了垃圾费3000元。2014年11月1日，王椋（乙方）与赤水城乡房开公司（甲方）签订《商品房开发承包合同》，约定由王椋承包赤水城乡房开公司将其开发的位于赤水市（文华土管所对面）的文星苑小区项目建设,赤水城乡房开公司对开发项目实行统一经营管理和内部管理承包核算制度。该文星苑小区项目建设用地包含了涉案修理厂的场地，其所属的位于赤水市原新元竹筷厂的土地，由赤水城乡房开公司于2016年3月24日取得土地使用权证，2017年11月5日取得建设工程规划许可证，2018年4月23日取得建筑工程施工许可证。另查明，涉案文星苑小区项目为电梯楼，该项目现已进入竣工验收阶段。王椋至今未按协议约定向汪文国交付房屋。案件审理中，汪文国向原审法院提出财产保全申请，经审查符合法律规定，原审法院下发了（2019）黔0381民初3293号民事裁定书，对赤水城乡房开公司、王椋开发的位于赤水市文华土管所对面的文星苑商住楼4-8和5-8住房各一套（面积约210㎡），或4-6层的住房（两套）予以查封、扣押。一审法院认为，汪文国与王椋均是具有民事行为能力的自然人，可以通过自己单独实施或者与他人一起共同实施民事法律行为。汪文国与王椋共同协商，自愿签订《搬迁补偿协议》是双方的真实意思表示，符合《中华人民共和国民法总则》第一百三十四条第一款“民事法律行为可以基于双方或者多方的意思表示一致成立，也可以基于单方的意思表示成立”的规定，是有效的民事法律行为。协议的内容和形式没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的，受法律保护”和第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，双方均应按《搬迁补偿协议》约定履行自己的义务。协议签订后，汪文国按约定对汽修厂进行搬迁并向王椋支付清理垃圾的费用，履行了合同义务。王椋挂靠赤水城乡房开公司在涉案场地完成了文星苑小区项目的建设，但未按合同约定向汪文国交付房屋，现汪文国要求王椋交付文星苑商住楼4-6层面积为210㎡的两套住房，其请求符合合同约定和合同法第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行”的规定，原审法院予以支持。因涉案文星苑小区为电梯房，王椋在交付汪文国房屋后，汪文国应另外按150元/㎡补偿王椋。同时汪文国与王椋应根据交付房屋的实际面积，按约定补差价。对于赤水城乡房开公司辩称，其不是合同相对方，与其无关，搬迁补偿协议对其没有约束力。搬迁补偿协议的合同相对方确为汪文国和王椋，赤水城乡房开公司并没有基于该协议的权利和义务，对其辩称理由，原审法院予以采信，应由王椋承担交付房屋的责任。对于王椋辩称，该协议内容违法，王椋没有房屋拆迁和征收的资格，协议无效。本案协议名为搬迁补偿协议，但实质并不是拆迁安置协议，汪文国实际也是对其经营的汽修厂进行搬迁，不是该汽修厂房屋的所有权人。故王椋要求汪文国进行搬迁的行为，并不需要拆迁或征收房屋的资格，双方的约定不违反法律法规的强制性规定，协议有效，对王椋的该项辩称理由，原审法院不予采信。对于王椋辩称，因为不可抗力导致场地不能继续租赁，合同自行解除，涉案场地是因政府收回重新出让，是政府行为，按照合同约定不予补偿。王椋所称的该约定，是在其与汪文国签订的《场地租赁合同书》中的约定，是基于租赁合同关系的约定。双方在签订搬迁补偿协议时已明确约定《场地租赁合同书》作废，双方租赁行为立即终止。即《场地租赁合同书》是双方共同协商自愿解除，合同中的约定不再具有法律约束力。且双方形成新的搬迁补偿法律关系，基于租赁合同关系的约定也不能影响搬迁补偿协议约定条件的成就，故对王椋的该项辩称理由，原审法院不予采信。王椋未按约定交付房屋，构成违约，应当按照合同法第一百零七条的规定承担违约责任。根据合同法第一百一十四条第一款的规定，双方在搬迁补偿协议中约定，王椋必须在动工修建2013年8月30日起2年内向汪文国交付房屋，超出时间没有交付使用，按1000元/月/套付给汪文国作租房补助。现汪文国要求王椋支付从约定交房期限2015年8月30日起至2019年10月30日期间的补助费10万元（1000元×2套×50月），其请求虽有合同约定，但被告取得建设工程施工许可证的时间是2017年5月2日，应将此时间作为法定的可以开工时间，按双方的合同约定交房时间为2019年4月底，至2019年10月30日期间的补助费应为1.2万元（1000元×2套×6月），对汪文国超过此金额部分的请求，原审法院不予支持。对于王椋辩称，诉讼请求拆迁补助费10万元在协议中没有约定，租赁费18160元（拆迁补助费）王椋是给了汪文国，汪文国所主张的拆迁补助费，实际是双方在合同中约定的租房补助，并不是在合同中明确的场地租赁费补偿搬迁费用的18160元，且汪文国已认可被告支付的该笔费用，与汪文国要求支付补助费的主张无关。故对王椋的该项辩称理由，原审法院不予采信。对于王椋辩称已过诉讼时效，搬迁补偿协议中约定在动工2013年8月30日起2年内交付房屋，即交付期限为2015年8月30日，按照2年诉讼时效期间计算，汪文国应在2017年8月30日前向王椋主张权利。但因民法总则于2017年3月15日发布实施，诉讼时效应适用民法总则第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”的规定，按3年计算，即届满之日为2018年8月30日。且原告已向原审法院提交其在诉讼时效期间届满前向王椋要求交付房屋的通话录音，符合诉讼时效中断的条件，故对王椋的该项辩称理由，原审法院不予采信。赤水城乡房开公司允许王椋以其名义进行房地产开发，其行为是一种授权行为，应对外共同承担责任，在本案中应与王椋共同承担向汪文国交付房屋，办理相关手续的义务。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十四条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条第一款规定，判决：一、汪文国与王椋于2013年7月23日签订的《赤水市文化国土所对面伟业汽修厂搬迁补偿协议》有效；二、王椋、赤水市城乡房地产开发有限责任公司在本判决生效后十五日内交付王椋以赤水市城乡房地产开发有限责任公司开发的位于赤水市文星苑商住楼4-6层面积210㎡的房屋两套给汪文国；三、王椋在本判决生效后十五日内支付汪文国租房补助费12000元;四、驳回汪文国的其余诉讼请求。已减半收取案件受理费5288元、保全费3408元，共计8696元，由王椋承担8500元，汪文国承担196元。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审各方当事人争议的焦点问题为：1.《搬迁补偿协议》是否有效;2.赤水城乡房开公司是否有义务交付案涉房屋给汪文国。关于《搬迁补偿协议》效力问题，王椋与汪文国于2011年5月29日签订《场地租赁合同书》约定的租赁期限截止时间为2016年6月9日，2013年王椋拟将该场地用于商品房开发故需提前解除上述租赁合同，为弥补因提前解除合同给汪文国造成的损失，双方于2013年7月23日签订了《搬迁补偿协议》。本院认为，汪文国在原修理厂修建的建筑物或构筑物是否办理审批手续并获得产权登记属行政审批范畴，相应的建筑物、构筑物在修理厂搬拆前已修建完成，汪文国已对该修理厂进行了资金投入，故上述理由不影响《搬迁补偿协议》的效力，王椋为达到提前解除《场地租赁合同书》并请求汪文国将修理厂搬离该场地的目的，自愿承诺在房地产项目建成后以两套房屋作为交换条件，系其真实意思表示，该协议约定双方的权利义务关系对等，内容未违反法律强制性规定，本院对其效力予以确认。关于赤水城乡房开公司是否有义务配合交付案涉房屋的问题。本案中，王椋挂靠赤水城乡房开公司并以赤水城乡房开公司名义修建案涉房屋，赤水城乡房开公司负有协助王椋履行案涉《搬迁补偿协议》的义务，故一审判决赤水城乡房开公司与王椋共同履行交付房屋的义务并无不当，本院予以确认。综上所述，王椋、赤水城乡房开公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10576元，由王椋、赤水市城乡房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  李露露审判员  李玉振审判员  蔡一雷二〇二〇年六月二十九日法官助理赵凯书记员周玲玲