福建省永安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0481民初1130号 原告：福建鑫九洲物业管理有限公司永安分公司，住所地永安市含笑大道永乐佳房D区20幢首层。统一社会信用代码：91350481665067605D。 负责人：方与龙，总经理。 委托诉讼代理人：曹秀兰，该公司员工。 被告：黄海平，男，1983年11月25日出生，汉族，住永安市。 原告福建鑫九洲物业管理有限公司永安分公司（以下简称鑫九洲物业公司）与被告黄海平物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鑫九洲物业公司的委托诉讼代理人曹秀兰到庭参加诉讼，被告黄海平经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鑫九洲物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令黄海平支付2011年9月1日至2014年12月31日的物业管理费2,058元，违约金394.84元，公共能耗8.12元，合计2,460.96元；2.本案诉讼费用由黄海平承担。诉讼过程中，鑫九洲物业公司放弃违约金394.84元的诉讼请求，变更公共能耗8.12元为274.86元（诉请为笔误证据清单该费用为274.86元）。事实和理由：2009年10月23日,鑫九洲物业公司与黄海平签定《永乐佳房前期物业管理服务协议》，约定由鑫九洲物业公司提供物业管理服务，黄海平按建筑面积每月每平方米0.36元交纳物业服务费用。如拖欠物业服务费，应按欠费总额每日3‰比例交纳违约金。合同签定后,鑫九洲物业公司依约履行物业管理服务。黄海平系永乐佳房53幢2单元501室业主，房产建筑面积143.92平方米，每月应交物业服务费51.80元。黄海平未交纳2011年9月1日至2014年12月31日的物业管理费和公共能耗费用，经多次催讨，均未果。 黄海平未作答辩。 鑫九洲物业公司围绕诉讼请求依法提交如下证据：业主入伙会签单、信息登记表、身份证复印件、《永乐佳房前期物业管理服务协议》、工作照片、催缴物业费用照片、物业费明细表、违约金计算表、永安市房产登记信息查询结果证明。上述证据庭审时进行了举证、质证，黄海平经依法传唤未到庭，视为其放弃进行举证、质证及抗辩的诉讼权利。对当事人提供的证据及庭审陈述，本院予以确认并在卷佐证。 本院认定事实如下： 1、2009年10月23日，鑫九洲物业公司（甲方）与黄海平（乙方）签订了《永乐佳房前期物业管理服务协议》，主要约定：“乙方所购永乐佳房53幢2－501室建筑面积143.92平方米由甲方提供物业服务并收取物业管理费用；乙方转让房屋时，事先通知甲方，告知受让方与甲方签订本协议；乙方交纳费用时间为每月10日前，多层住宅按建筑面积每月每平方米0.36元，高层住宅按建筑面积每月每平方米0.55元，乙方转让物业时，需交清转让之前的物业管理服务费用；乙方违反协议，不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日千分之三交纳违约金。”协议书中乙方栏有张莹莹名字，实际签订协议为黄海平。2009年10月26日，涉案房产签订了业主入伙会签单。2011年9月1日至2014年12月31日，黄海平尚欠物业管理费2,058元和公共能耗费用274.86元，经鑫九洲物业公司多次催收未缴纳。 2、永乐佳房53幢2单元501室于2010年3月18日办理产权登记，产权人为黄海平，共有人为张莹莹，该房已于2015年1月19日办理过户登记手续。 本院认为，鑫九洲物业公司与黄海平签订的《永乐佳房前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方均应按协议约定履行各自义务。鑫九洲物业公司提供的物业收费和公共能耗收费通知单，明确物业费用的计算和公共能耗的组成，对鑫九洲物业公司诉请的尚欠物业管理费2,058元和公共能耗费用274.86元，本院予以认定。鑫九洲物业公司提供的公共能耗费用清单数额为274.86元，其陈述诉请公共能耗8.12元为笔误属实，本院予以认可。协议约定物业服务费用应于每月10日前交纳，物业转让前，业主应缴清尚欠的物业服务费，故对涉案房产转让前所欠费用，黄海平应承担支付责任。鑫九洲物业公司放弃违约金的诉请，系对其自身权利的处分，本院予以认可。黄海平经依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第四十条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 黄海平应于本判决生效后三日内支付给福建鑫九洲物业管理有限公司永安分公司2011年9月1日至2014年12月31日的物业管理费2,058元，公共能耗274.86元，合计2,332.86元。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由黄海平负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。当事人提出上诉的，应向福建省三明市中级人民法院预交上诉案件受理费50元，在上诉期满的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审判员  李如浩 二〇二〇年六月十七日 书记员  钱晓雪 附：本判决适用的主要法律条文及执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。