山西省朔州市中级人民法院民事判决书（2020）晋06民终58号上诉人（原审原告）：陆晓华,女,1964年3月30日出生,汉族,黑龙江省鸡西市人,现住山西省朔州市。委托诉讼代理人：杨宝林，山西洪涛律师事务所律师。上诉人（原审被告）：大同市广社房地产开发有限责任公司，住所地山西省大同市司令部街1楼5号商铺。法定代表人:张社明,职务执行董事。委托诉讼代理人：王文娟，山西业盛律师事务所律师。上诉人陆晓华、上诉人大同市广社房地产开发有限责任公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服朔州市朔城区人民法院（2019）晋0602民初2506号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陆晓华上诉请求:将原判第二项判决内容变更为被上诉人给付上诉人违约金107857.5元。事实与理由:1、一审在基本清楚的事实中,过分倾向于保护被上诉人利益导致判决结果失去公平性。上诉人买房有7年多,被上诉人都不能协助上诉人办理房屋产权证书。故该判项不能保证上诉人诉讼的合法权益。2、一审法院适用法律错误,对于明显违反公平原则的条款未予以调整变更,导致上诉人利益严重受损。合同中虽约定了“出卖人按照已付房价款的0.2%向买受人支付违约金”,但是上诉人认为该条款约定不明,约定的比例低于整个合同中被上诉人的权利性条款的约定比例,属于不合理的条款,被上诉人也未向上诉人予以阐明，应当予以调整,应按照银行同期贷款利率计算违约金。综上,上诉人理解为,法律的设置和合同约定的条款应当是合情合理、公平公正的。大同市广社房地产开发有限责任公司答辩:一、被答辩人上诉状中关于所谓事实的陈述是错误的,对一审法院认定的税务总局的证明内容理解是错误的。答辩人一审中提交的税务部门的证明中,明确陈述无法缴纳税款的起始时间是2017年三证合一时,证明的落款时间是2019年7月23日,并非证明的事实是2019年才开始。对于无法取得税票的项目该证明所陈述的内容就是答辩人所不能控制、不能改变的不可抗力,并非答辩人的意愿能够改变。二、关于违约金。1、被答辩人的房款在2017年9月8日才付清,之前因为房款尚未付清,根本没有办理房本的可能,2017年起因为税务原因也无法办理,而以上原因均不属于答辩人原因造成,答辩人无义务支付违约金。2、被答辩人关于违约金的诉讼请求已经超过了债权的诉讼时效,依法应该被驳回。被答辩人的房屋是在2012年5月12日交付,其应当知道自2012年11月11日起主张违约金,但被答辩人至其提起诉讼的2019年10月从未向答辩人主张过该项违约金,至其起诉早已经超过三年的法定时效,在没有证据证明时效中止、中断的情况下,该项诉讼请求依法应该驳回。一审法院依据最高人民法院2016年11月30日第八次会议纪要第18条的规定论证本案未超过诉讼时效,是错误的。2、单就答辩人与被答辩人的合同约定看,违约标准非常明确,也是双方当事人的真实意思表示。在出卖方责任导致的逾期登记中,依法就应该按照已依法生效的约定执行。而《商品房买卖合同》中第十五条对于逾期支付的违约金标准就有明确的约定,应该按照约定执行。大同市广社房地产开发有限责任公司上诉请求：撤销原判第二项,改判上诉人无需向被上诉人支付违约金638.4元。事实与理由：一、上诉人没有义务支付被上诉人违约金。1、被上诉人无法办理不动产登记的原因并非是上诉人导致,上诉人无义务支付被上诉人违约金。被上诉人所购房屋总价为349201元,付款方式为一次性付清,被上诉人于2012年支付了249201元后,上诉人为其办理了入住,剩余10万元直到2017年上诉人向朔城区人民法院提起诉讼,经过法院调解,被上诉人才在2017年9月8日支付了调解的70000元。在2017年9月8日前,在被上诉人违约不支付房款的情况下,上诉人依法依约都不可能为被上诉人办理不动产登记,而无法办理的过错方是被上诉人,并非上诉人一审中已经认定无法办理不动产登记并非上诉人原因导致,而是税务系统无法缴纳税款这一客观原因导致,对于这一不可抗力上诉人没有义务承担违约责任。2、被上诉人关于违约金的诉讼请求已经超过了债权的诉讼时效,依法应该被驳回。被上诉人的房屋是在2012年5月12日交付,根据双方签订的《商品房买卖合同》被上诉人应自2012年11月11日起主张违约金,而其起诉时已经超过三年的法定时效。二、一审法院判令上诉人全额承担一审减半后的诉讼费明显违反法律规定,有失公正。综上,上诉人认为,原审判决上诉人承担不是自己过错导致的违约金,并判令上诉人承担一审未支持诉讼请求对应的诉讼费,损害了上诉人的合法权益,请求二审法院依法审查,支持上诉人的上诉请求。陆晓华答辩:1、时效问题：本案是基于物权产生的纠纷，没有办理房本的侵害状态是持续的状态，没有超过诉讼时效一说。2、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同的司法解释》第十八条规定，没有按期交房的违约责任可以参照银行的贷款利率计算，我方以此进行计算不违反法律规定，也没有上诉人所称故意扩大损失的说法。3、违约金是在条款中有约定的，但该条款约定存在不明确之处，约定出卖人按已付房款的0.2%向买房人支付违约金，该条款一审法院在认定计算方式时只认定了几百元的违约金，明显是不公平的条款，可根据合同法一百四十四条规定进行调整。4、我2012年买的房,我想贷款10万元,银行以我手续不全为由不给办理贷款,售楼处让我先拿钥匙不用压10万元。我住进去以后,房子出现质量问题,所以我们双方一直在协商这个问题,房款一直没有交付，后来协商完,我在2017年9月份已经全部交清房款。陆晓华向一审法院起诉请求：1、判令大同市广社房地产开发有限责任公司限期为陆晓华办理朔州市朔城区世纪星城9号楼3单元801号的房屋权属证书;2、判令大同市广社房地产开发有限责任公司给付陆晓华违约金107857.58元。一审法院认定事实：2012年2月11日，陆晓华与大同市广社房地产开发有限公司签订商品房买卖合同一份，约定陆晓华向大同市广社房地产开发有限公司购买位于世纪星城小区9幢3单元801号房屋，房屋总价349201元。合同第八条关于交付期限的约定：出卖人应当在2012年2月11日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1.2项处理。1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.2%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.2%向买受人支付违约金。陆晓华于2012年2月22日交款249201元，于2017年9月8日交款70000元，共计交付房款319201元。大同市广社房地产开发有限公司提交的业主房屋交接记录、物品交接单有陆晓华签字，显示世纪星城9号楼3单元801房间的交房时间为2012年5月12日。2019年7月23日，国家税务总局朔州经济开发区税务局出具关于大同市广社房地产开发有限责任公司开发建设的朔州世纪星城项目目前不能开具税票（不动产发票）的原因说明显示：目前大同市广社房地产开发有限公司无法缴纳世纪星城项目的相关不动产增值税，无法将办理权属登记所需由出卖人提供的资料报送产权登记机关备案。一审法院认为，大同市广社房地产开发有限公司与陆晓华签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规之强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行各自义务。陆晓华已依约支付全部购房款，大同市广社房地产开发有限公司亦将房屋交付陆晓华，但协助买受人办理房屋权属登记是出卖人应尽的附随义务，大同市广社房地产开发有限公司理应协助陆晓华办理案涉房屋权属登记。陆晓华无法按期取得房屋权属证书，大同市广社房地产开发有限公司应承担相应的违约责任。故陆晓华请求大同市广社房地产开发有限公司协助其办理房屋权属登记，予以支持。依商品房买卖合同约定，大同市广社房地产开发有限公司应最迟于商品房交付使用后180日内（即从2012年5月12日起计算180日内）履行完毕协助陆晓华办理房屋权属登记的义务。由于国家政策原因调整，大同市广社房地产开发有限责任公司开发建设的朔州世纪星城项目目前不能开具税票，涉案小区世纪星城的房屋权利人无法申请办理不动产登记相关业务。但根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定：房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。即大同市广社房地产开发有限公司有义务协助陆晓华办理房屋所有权登记手续。但因大同市广社房地产开发有限公司目前无法缴纳世纪星城项目的相关不动产增值税，无法将办理权属登记所需由出卖人提供的资料报送产权登记机关备案，因此在大同市广社房地产开发有限公司具备交税条件时应协助陆晓华办理房屋所有权登记手续。根据最高人民法院2016年11月30日颁布的第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要第18条的精神“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理”。本案大同市广社房地产开发有限公司、陆晓华在商品房买卖合同中对给付违约金的约定是在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.2%向买受人支付违约金。可见对逾期办证没有约定违约金的给付时间，那么买受人可以随时要求出卖人给付违约金。即本案未超过诉讼时效。大同市广社房地产开发有限公司、陆晓华在合同中已经约定给付违约金的数额为已付房价款的0.2%，陆晓华共计支付房屋价款319201元，319201元×0.2%=638.4元。陆晓华诉讼请求认为违约金约定太低要求调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案大同市广社房地产开发有限公司、陆晓华在合同中明确约定违约金的数额为已付房价款的0.2%，陆晓华认为违约金太低显失公平，但没有提供任何关于造成其损失的证据，该合同合法有效，不属于显失公平。大同市广社房地产开发有限公司应当按照合同约定赔偿陆晓华违约金638.4元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决：一、大同市广社房地产开发有限责任公司于办理房屋所有权登记材料齐备后一个月内协助原告陆晓华办理房屋所有权登记手续。二、大同市广社房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内一次性支付陆晓华违约金638.4元。案件受理费2457元，减半收取计1228.5元，由大同市广社房地产开发有限责任公司负担。本院经审理查明的事实与原审认定的事实基本一致，予以确认。本院认为，本案争议的焦点是:1.原审判决上诉人大同市广社房地产开发有限责任公司支付上诉人陆晓华的违约金数额是否适当。2.本案是否超过诉讼时效。焦点一，上诉人大同市广社房地产开发有限责任公司与上诉人陆晓华签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示,且不违反法律、行政法规之强制性规定,对合同的效力，本院予以确认。案涉合同对双方均具有约束力，双方应依约全面履行各自义务。合同签订后，上诉人陆晓华已履行全部付款义务,上诉人大同市广社房地产开发有限责任公司虽将房屋交付买受人,但未按合同约定办理案涉房屋权属登记。上诉人陆晓华无法按期取得房屋权属证书,上诉人大同市广社房地产开发有限责任公司已构成违约，且合同中对违约金的给付已作出明确约定，故一审判决上诉人大同市广社房地产开发有限责任公司协助上诉人陆晓华办理房屋权属登记并承担违约金并无不当。因案涉合同对违约金作出明确约定，上诉人陆晓华未提供因对方违约造成损失的相应证据，故对上诉人陆晓华要求调整违约金的请求及上诉人大同市广社房地产开发有限责任公司不予支付违约金的请求，予以驳回。焦点二，案涉商品房买卖合同中对给付违约金的约定是在商品房交付使用后180日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,买受人不退房,出卖人按已付房价款的0.2%向买受人支付违约金。由此可见，双方当事人对逾期办证没有约定违约金的给付时间,买受人可以随时向出卖人主张权利。故本案并未超过诉讼时效。综上所述，上诉人陆晓华、上诉人大同市广社房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原判适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2507元，由上诉人陆晓华负担2457元，由上诉人大同市广社房地产开发有限责任公司负担50元。本判决为终审判决。审判长 李 福审判员 殷 莉审判员 边艳桃 二〇二〇年六月二日书记员 邢晓宇