安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖13民初285号 原告：安徽银海粮油食品集团有限公司破产管理人。 负责人：陈晨，管理人小组组长。 委托诉讼代理人：杨夫让，安徽山石律师事务所律师。 被告：江苏誉商投资发展有限公司，住所地江苏省南京市鼓楼区江东北路127号，组织机构代码68353432-6。 法定代表人：郝敬伟，该公司董事长。 被告：郑磊，男，1976年4月13日出生，汉族，住山东省曹县。 委托诉讼代理人：李凌鹏，北京观韬中茂（福州）律师事务所律师。 被告：林宝钗，女，1953年9月5日出生，汉族，住福建省长乐市。 委托诉讼代理人：何睿，福建皓森律师事务所律师。 被告：陈建，男，1971年12月30日出生，住江苏省徐州市泉山区。 原告安徽银海粮油食品集团有限公司破产管理人（简称银海公司管理人）与被告江苏誉商投资发展有限公司（简称誉商公司）、郑磊、林宝钗、陈建房屋买卖合同纠纷一案，安徽省萧县人民法院作出（2017）皖1322民初528号民事判决，林宝钗、郑磊不服提起上诉。本院作出（2019）皖13民终80号民事裁定，裁定本案由本院进行审理。本院于2019年10月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告银海公司管理人的委托诉讼代理人杨夫让，被告郑磊的委托诉讼代理人李凌鹏、被告林宝钗的委托诉讼代理人何睿、被告陈建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 银海公司管理人向本院提出诉讼请求：判令誉商公司、郑磊、林宝钗、陈建共同返还购房款5000万元，并承担诉讼费用。事实和理由：原安徽银海粮油食品集团有限公司（简称银海公司）的法定代表人户加强多次以个人名义将银海公司资金借给誉商公司，誉商公司又将所借资金借给郑磊。2010年12月20日，林宝钗及其丈夫郑定鹏（已去世）与户加强签订《房屋转让协议》，约定郑定鹏、林宝钗将位于江苏省徐州市二环西路荣景盛苑Ｂ区地产转让户加强，以郑磊欠誉商公司借款、誉商公司欠银海公司借款5000万元作为支付的购房款；待该房产抵押银行贷款4000万元结清后，双方办理转户手续；誉商公司、陈建承担履约担保责任；银海公司与誉商公司、郑磊三方债权债务结清。2012年12月27日，林宝钗擅自将该房地产为徐州航泰物资贸易有限公司在徐州淮海农村商业银行借款提供抵押担保，并办理抵押物登记，导致案涉房屋转让协议双方未能办理转户手续。2014年10月15日，萧县法院受理银海公司破产清算一案，并指定安徽山石律师事务所为银海公司管理人。银海公司管理人于2014年12月向萧县人民法院起诉要求确认房屋转让协议合法有效，判令林宝钗协助办理房地产过户登记手续，誉商公司、陈建在林宝钗转让过户房地产价值5000万元范围内承担连带清偿责任。该案经安徽省宿州市中级人民法院终审，认为该房地产存在抵押权，不具备办理过户登记条件，判决确认房屋转让协议合法有效，驳回了银海公司管理人的其他诉讼请求。综上所述，户加强与林宝钗、郑定鹏签订的房屋转让协议合法有效，林宝钗擅自处置已转让房地产的行为违反了协议约定，导致该房地产无法办理过户登记。为此，依据《中华人民共和国企业破产法》的相关规定提起诉讼，请求判令誉商公司、郑磊、林宝钗、陈建共同返还购房款5000万元，并承担诉讼费用。 郑磊辩称，1.银海公司管理人称在签订房屋转让协议时对林宝钗于2012年12月27日将房产抵押不知情与事实不符。房屋转让协议第一条明确约定“甲方已将房地产抵押贷款4000万元”，户加强作为完全民事行为能力人且担任多年公司法定代表人，理应对合同文字及内容有充分理解，应认定银海公司管理人对这一事实有明确认识。2.银行公司管理人承担付款义务的房款金额为9000万元。依据房屋转让协议第一条约定，房屋价款合计9000万元，房地产价值余额5000万元，户加强以先前5000万元债权抵扣房款后，尚有4000万元付款义务。结合房屋转让协议第五条约定，可以看出银海公司管理人未将剩余4000元房款付清，案涉合同郑磊、林宝钗仍将租赁收入按照5︰4比例分配，从侧面说明房屋价款合计9000万元，银海公司管理人尚有4000万元付款义务。3.由于户加强未及时履行剩余4000万元付款义务，郑磊为保全房屋及合同顺利履行，办理了“借新还旧”手续，为房屋设立了抵押权。抵押权的设立，系原抵押权的延续，且担保的债权金额上由4000万元降为3900万元，并未加重银海公司管理人的义务。户加强在新抵押权设立后仍负有支付剩余购房款的义务，在其履行该付款义务后，双方才得办理权属转移手续。银海公司管理人关于郑磊擅自办理房屋抵押导致未能办理权属转移手续的主张无事实依据。（2015）宿中民一终字第00552号民事判决“本院认为”部分已经认定银海公司管理人负有“先代为清偿银行债务，消灭抵押权”的义务，但未认定郑磊存在擅自抵押的行为。户加强只要清偿银行债务即可以继续履行合同，郑磊也愿意继续履行合同，故房屋转让协议不能履行的原因系银海公司所致。4.房屋转让协议合法有效，应继续履行。本案不符合适用情势变更原则，破产申请被受理并不属于签订合同时无法预见的、非不可抗力造成的，不属于商业风险的重大变化，且可归责于银海公司，继续履行合同也不会对当事人显失公平。即便房屋转让协议被认定不能履行而判决解除，银海公司作为合同过错方，应承担未及时消灭房屋抵押权而给自身及郑磊造成损失的责任。5.房屋转让协议的主体系银海公司法定代表人户加强与林宝钗、郑定鹏（已过世），郑磊并非协议相对人，房屋买卖关系与其无关。郑磊与银海公司未签订任何关于案涉房屋的买卖合同，更无因此产生的债权债务关系，只是基于与林宝钗的亲属关系，代为出具了案涉收条。银海公司管理人要求郑磊承担责任的诉讼请求无事实及法律依据。6.银海公司管理人提及的银海公司与誉商公司、誉商公司与郑磊之间债权债务关系与本案的房屋买卖合同分属于两个法律关系，两者法律关系主体不同，不能混为一谈。房屋转让协议也非债权债务转移，而是林宝钗为了替儿子郑磊偿还欠誉商公司债务，林宝钗并未实际收取银海公司欠款。即便房屋转让协议解除，林宝钗也无需还款，法律关系恢复至房屋转让协议未生效之前，即以房抵债未成功，银海公司管理人仅有权要求誉商公司偿还债务，并不能要求郑磊、林宝钗偿还债务。综上，户加强及银海公司管理人负有向银行清偿债务抵押贷款的义务，户加强及银海公司均未履行合同义务，银海公司作为违约方无权向守约方提出解除合同，银海公司要求解除房屋转让协议及郑磊返还合同款项的诉讼请求无事实及法律依据，应予驳回。 林宝钗辩称，1.银海公司管理人负有清偿案涉房屋抵押权所涉债务以及办理注销该抵押权的义务，因其未履行该合同义务，导致房屋所附抵押权所涉债务到期，林宝钗为保全房屋及合同的顺利履行，通过“借新还旧”重新办理了抵押登记。银海公司管理人对新设立的抵押权所涉债务仍负有偿还义务，履行该义务后本案合同即可顺利履行，银海公司管理人要求解除合同的诉请没有依据。安徽省宿州市中级人民法院审理的针对本案协议及涉及房屋的另案已生效的【案号：（2015）宿中民一终字第00552号】民事判决中，“本院认为”载明：“由于案涉房产在三方签订房屋转让协议前已被他人设定抵押权，且双方协议约定办理房屋过户变更登记的前提条件是待同银行结清贷款以后，在银海公司管理人未先代为清偿银行债务，消灭抵押权的情况下，其要求林宝钗协助办理案涉房产的过户登记的条件尚不具备，构成事实上和法律上的不能履行，银海公司管理人的该项诉讼请求不符合法律规定，本院不予支持。”根据该判决，人民法院已认定银海公司负有“先代为清偿银行债务，消灭抵押权”的义务。2.根据房屋转让协议及户加强、郑磊出具的收条，银海公司管理人负有清偿抵押权所涉债务的义务。首先，从房屋转让协议第一条约定：“甲方（林宝钗、郑定鹏）自愿将……房屋转让给乙方（户加强），总价款9000万元，因甲方已将房地产抵押贷款4000万元，该房地产价值5000万元，乙方已付清，抵押贷款4000万元，待同银行结清以后，双方再办理转户手续”的文义上看，“该房地产价值5000万元，乙方已付清，”中“已付清”的主语为乙方，之后的“抵押贷款4000万元，待同银行结清以后”中“同银行结清”的主语并未变更，也仍应认定为乙方，也就是履行该义务的主体应是乙方户加强。其次，根据房屋转让协议约定，户加强负有支付9000万元的购房款义务，“以债抵款”5000万元后，其仍负有支付剩余4000万元的义务。在房屋转让协议中，户加强的主要义务是付款，林宝钗、郑定鹏的主要合同义务是办理房屋权属转移手续，而过户前需清偿抵押债权，且交易双方约定了清偿后再行过户。从合理的履行合同的常理思维来推断，双方订立协议时的原义应为户加强尚余4000万元的付款义务即为金额相同的4000万元的抵押贷款的清偿义务。且郑磊为确认户加强已支付了5000万元购房款，向户加强出具收条中载明：“今收到户加强购买徐州西二环路荣盛景苑B区3#商业楼1-101房产预付款伍仟万元整，该房产总价款玖仟万元整，余款付清后双方办理过户手续，此据。”该收条的内容也再次确认了双方协议的完整意思，即银海公司在付清购房款后即清偿抵押贷款注销抵押权后，双方才办理过户手续。相反，若解释为由户加强先付4000万元给林宝钗、郑定鹏，再由林宝钗、郑定鹏去办理解除抵押权的手续，显然与常理不符，若此为双方的完整原意，双方应明确的写明该内容。2.银海公司管理人以房屋上负有抵押权无法实现合同目的为由，要求解除合同的诉请没有依据。各方于协议签订时已确认房屋上负有债务金额为4000万元的抵押权，此后由于户加强未及时履行剩余4000万元的付款义务，郑磊为保全房屋及合同的顺利履行，办理了“借新还旧”手续，为房屋设立了抵押权。该抵押权的设立，系原抵押权的延续，所担保的债务具有延续性，原抵押贷款的清偿义务本就由户加强负担，而新贷的清偿条件与订立合同时并无增加，甚至债权金额由4000万元降为3900万元，实际上还减轻了户加强的义务。户加强在新抵押权设立后仍负有清偿该抵押贷款的义务，而在其履行了该付款义务后，双方才得办理权属转移手续。而新设抵押贷款由银海公司管理人清偿后，实际付出的款项也将与原交易价款之间产生差额，该解释也与房屋转让协议第三条约定户加强有权收取银行处置房屋后的余款的约定也相互印证。3.户加强存在违约行为，作为违约方银海公司管理人无权要求解除协议。户加强至今仍未支付剩余购房款，其违约行为是导致案涉房屋无法过户、合同未顺利履行的根本原因。现银海公司因自身原因处于破产程序，若其没有能力履行付款义务，也应认定银海公司管理人违约，而非依照银海公司管理人意愿解除合同，满足其利益。银海公司管理人不应因自身的违约行为而获得利益并损害守约方即林宝钗、郑定鹏的权益，林宝钗也不应因守约行为及积极促进合同履行的“借新还旧”行为而遭受惩罚。4.本案不符合适用情势变更原则的条件。破产申请被受理并不属于订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，且可归责于银海公司，继续履行协议也不会对当事人显示公平。“契约严守”为合同法的基本原则。合同成立后，因不可归责于合同当事人的原因导致合同目的落空，强行维持合同原有效力将导致合同当事人之间的利益严重失衡时，才能适用情势变更原则。根据最高人民法院司法解释规定，构成情势变更需具备以下要件：一是应有情势变更的事实，也就是合同赖以存在的客观情况确实发生变化。二是须为当事人所不能预见的。如果当事人在订立合同时能够预见到相关的情势变更，即表明其知道相关情势变更所产生的风险，并甘愿承担，在这种情况下情势变更原则就不能适用。三是情势变更必须不可归责于双方当事人，也就是由除不可抗力以外的其他意外事故所引起。如果可归责于当事人，则应由其承担风险或违约责任，而不适用情势变更原则。四是情势变更的事实发生于合同成立之后，履行完毕之前。五是情势发生变更后，如继续维持合同效力，则会对当事人显失公平。而本案中银海公司并不符合上述条件。首先，银海公司的经营状况是否恶化，是否有可能受各种因素导致经营发生重大变化，甚至出现破产，这些都并非是系户加强作为银海公司的法定代表人在订立合同时不可预见的。其次，公司经营失败的众多原因，特别是法定代表人户加强自2011年6月就多次实施违法套取贷款及转贷等犯罪行为，并于2013年1月与公司经营者郝敬伟、陈建一同被公安机关立案侦查并导致公司停业，最终被判处刑罚，完全由银海公司自身及其经营者造成的，并非不可归责于当事人的“情势”。况且房屋转让协议签订于2012年12月，安徽省萧县人民法院于2014年10月15日受理的银海公司破产申请，长达近两年的期间内，银海公司并不受破产申请受理这一“情势”的影响，银海公司在此期间完全有能力不受影响的履行付款义务。最后，合同若继续履行，并不会对当事人显失公平，银海公司管理人继续履行合同能够依法取得房屋，林宝钗也将获得相应的购房款，并未造成双方权利义务显著失衡的结果。也并不会与订立合同时银海公司若履行合同所得的利益存在重大差异，或对其权益产生重大损害。可如果此时由人民法院解除合同又判决林宝钗返还购房款，却会导致明显的新的不公平。银海公司未依照合同约定履行付款义务的行为，已经导致林宝钗承担日益增多的抵押贷款利息，而该损失自协议签订后就不断扩大。若此时解除合同，则林宝钗将因银海公司的违约行为承担数额庞大且还将不断扩大的损失而未得弥补，而银海公司却因自身的经营不善拒付剩余款项的违约行为而得以取得购房款，这显然将造就新的巨大的不公平。5.退一步而言，即使合同被解除，银海公司管理人诉请林宝钗、郑磊返还购房款5000万元的主张也没有依据。郑磊并非合同当事人，其不享有合同权利及义务，银海公司与郑磊之间不成立合同关系。银海公司与誉商公司存在借贷关系，誉商公司与郑磊存在借贷关系，银海公司与郑磊之间也不存在借贷关系，其向郑磊提出权利主张并无任何法律关系为基础，其诉请没有法律依据。郑磊出具收条的行为系对林宝钗及郑定鹏的代理行为，林宝钗、郑定鹏以郑磊的债务冲抵购房款系对郑磊的赠与，我国法律并不承认涉他合同，应当严守合同相对性，银海公司管理人对郑磊的诉请僭越合同法基本原则。若合同被解除，则恢复合同订立时的原状，本案中5000万元的购房款系户加强以以债抵款的方式支付的，其并未实际现金支付的款项。故即使恢复原状，也仅应确认誉商公司对郑磊享有的金额为5000万元的债权，以及银海公司对誉商公司享有的金额为5000万元的债权，银海公司管理人无权要求林宝钗、郑磊返还未曾实际收取现金的款项。综上，户加强及银海公司管理人负有向案涉贷款银行清偿抵押贷款的义务，其两者未履行付款义务，作为违约方没有理由向守约方林宝钗提出解除合同，也没有其他正当理由要求房屋转让协议予以解除。即使房屋转让协议被解除，银海公司管理人也无权要求林宝钗、郑磊返还购房款5000万元。 陈建辩称，1.房屋转让协议是户加强强烈要求郑磊将案涉房屋出售给户加强，经过多次协商才达成。当时陈建和户加强、郑磊的私人关系很好，户加强担心把银行贷款还清后郑磊不办理相关过户手续，所以要求陈建担保郑磊过户的手续，担保的目的也是银海公司户加强还清银行贷款后如郑磊不过户由陈建来承担责任。由于银海公司没有履行协议，造成后期陈建的担保行为无法履行。2.房屋转让协议如果合法有效，因银海公司违约，陈建的担保也就无效了，不应承担担保责任，银海公司管理人将陈建列为被告并要求其返还银海集团的5000万元没有依据，请求驳回银海公司管理人的诉讼请求。 誉商公司未到庭应诉，亦未发表答辩意见。 银海公司管理人向本院提起如下证据：1.安徽省萧县人民法院（2014）萧民破字第00001号民事裁定书、决定书，证明银海公司管理人的诉讼主体资格，银海公司已经进入破产程序；2.房屋转让协议；3.安徽省萧县人民法院（2015）萧民一初字第00134号民事判决书；4.安徽省宿州市中级人民法院（2015）宿中民一终字第00552号民事判决书，上述证据2、3、4以证明房屋转让协议合法有效；5.收条，证明户加强（原银海集团法定代表人）已经支付购房款5000万元，陈建应当承担保证责任；6.徐州淮海农村商业银行股份有限公司民事诉状，证明案涉房地产抵押权是2012年12月27日设定，而且是为案外人徐州航太物资贸易公司设立抵押权。林宝钗质证认为，证据1真实性无异议；证据2、3、4真实性、合法性及关联性均无异议，能够证明银海公司管理人负有偿还4000万元抵押贷款的义务，因其没有履行，存在违约行为，安徽省宿州市中级人民法院作出的判决中事实查明部分可以证实2013年1月初户加强、郝敬伟及其公司涉嫌高利转贷被萧县公安局立案侦查之后，银海公司停业，银海公司及户加强构成犯罪并判处刑罚，该判决中明确认定了偿还案涉房屋抵押贷款的义务及消灭抵押权的义务由银海公司管理人承担；证据5真实性无异议，是郑磊对林宝钗、郑定鹏的代理行为，内容也可以证实合同各方约定了户加强付清剩余购房款之后再办理权属转移手续；证据6真实性无异议，案涉房屋抵押权初始登记于2011年11月28日，银海公司管理人在民事诉状中主张的抵押权是林宝钗为保全房屋以借新还旧而设定。郑磊、陈建同意林宝钗的质证意见。郑磊提供（2015）宿中民一终字第00552号民事判决书，以证明房屋转让协议约定房屋贷款的清偿义务应由银海公司承担。银海公司管理人质证认为，对证据真实性无异议，但不能证明应由银海公司管理人承担清偿贷款义务。林宝钗、陈建对证据无异议。本院对上述证据认证意见如下：因相对方对银海公司管理人、郑磊提供证据真实性无异议，且经本院核实，本院对真实性予以认定。 本院经审理查明：银海公司系依法成立的企业法人，户加强为银海公司的法定代表人；郝敬伟系徐州郝氏实业有限公司及誉商公司的法定代表人。2011年6月至10月间，户加强将银海公司的银行贷款、代购粮食资金出借给誉商公司用于投资，郑定鹏、林宝钗夫妇之子郑磊借用誉商公司的资金。2012年12月中旬，郑定鹏、林宝钗（甲方）与户加强（乙方）、誉商公司（丙方）签订《房屋转让协议》，内容为：一、甲方自愿将坐落于徐州二环西路景盛苑Ｂ区3＃商业楼1-101号房地产【房产证号：20××57，土地证：徐土国用（2011）第44493号】转让给乙方，总价款9000万元，因甲方已将房地产抵押贷款4000万元，该房地产价值总额5000万元，乙方已付清，抵押贷款4000万元，待同银行结清以后，双方再办理转户手续。二、甲方保证该房地产无其他纠纷，由此产生的后果，造成乙方的损失，全部由甲方承担。三、在未办理过户前，甲方授权乙方有权处置该房地产，享受处置该房地产所带来的一切收益，领取因银行处置该房地产还贷后的全部余款；甲方承诺（协议）给其他任何人有关本协议所涉房地产的权益均无效，后果由甲方承担。四、丙方监督落实本协议的履行，并承担本协议不能全面履行给乙方造成的损失总额负责赔偿的连带担保责任，担保期自本协议全部履行完毕办理完过户手续止；赔偿损失内容包括乙方依据本协议约定支付的房地产款及利息、律师费等。五、甲方与其他方签订的租赁协议在协议期内继续有效，租赁费乙方暂按5000万比例分割。六、和本协议有关的其他手续，由涉事方当事人另行办理。七、办理房地产过户的手续费由甲乙丙三方平均分担。八、本协议在涉事方办理完相关手续，甲方给乙方出具完授权委托书生效，在乙方未能办理过户手续前，甲方有权依本协议价格回购。甲方郑定鹏、林宝钗签名捺印，乙方户加强签名捺印，丙方江苏誉商投资发展有限公司及郝敬伟签章。陈建在该协议书尾部签署同意担保此协议履行，否则承担担保责任。2012年12月20日户加强出具了收条，内容为“今收到江苏誉商投资发展有限公司还款伍仟万元”。2012年12月20日郑磊出具了收条，内容为“今收到户加强购买徐州西二环路荣盛景苑Ｂ区3＃商业楼1-101房产预付款伍仟万元整，该房产总价款玖仟万元整，余款付清后双方办理过户手续，此据”；陈建在郑磊的收条上签署“同意担保房屋转让协议（甲、乙、丙三方）及收条”。但二人未实际交付收条款项5000万元，户加强和银海公司也没有代偿还该房屋的银行抵押贷款4000万元。案涉房地产于2012年12月28日为徐州航泰物资贸易有限公司贷款担保抵押给徐州市郊区信用联社（后转为徐州淮海农村商业银行股份有限公司），评估价值7536万元，设定抵押权利价值借款本金3900万元，抵押期限至2013年12月27日，并办理了房地产他项权证。郑定鹏已于2014年1月28日因病死亡。2014年10月15日，安徽省萧县人民法院裁定受理了银海公司申请破产清算一案，并指定安徽山石律师事务所为银海公司破产管理人。2014年12月29日银海公司管理人起诉林宝钗、誉商公司协助房屋所有权转移登记纠纷一案【（2015）萧民一初字第00134号】，安徽省萧县人民法院于2015年6月11日作出判决，确认2012年12月20日户加强与林宝钗、誉商公司签订的房屋转让协议合法有效，林宝钗应于判决生效后30日内协助办理将案涉房地产过户登记到银海公司破产管理人名下；誉商公司应在林宝钗转让过户房地产价值5000万元范围内承担连带清偿责任。林宝钗不服提起上诉，安徽省宿州市中级人民法院于2015年12月12日作出（2015）宿中民一终字第00552号民事判决，认为该房地产存在抵押权的情况，不具备办理过户登记条件，判决确认房屋转让协议合法有效，驳回了银海公司管理人的其他诉讼请求。2016年2月22日，徐州淮海农村商业银行股份有限公司向徐州市泉山区法院起诉徐州航泰物资贸易有限公司、林宝钗、郑磊金融借款合同纠纷一案，徐州市泉山区法院于2016年9月26日作出（2016）苏0311民初1219号民事调解书，确认截至2016年8月31日徐州航泰物资贸易有限公司尚欠徐州淮海农商行借款本金3900万元及利息14084851.38元，应于2016年12月15日前分期付清，徐州淮海农村商业银行股份有限公司对案涉房地产享有优先受偿权及申请法院强制变卖、拍卖该房地产，郑磊、林宝钗承担连带清偿责任等。 本院认为，对于银海公司管理人以原告身份就房屋转让协议之前提起协助房屋所有权转移登记诉讼，誉商公司、林宝钗均未提出异议。在该案中本院作出的生效判决亦对银海公司管理人就房屋转让协议主张权利的主体资格进行充分论述。本案中几被告也未对银海公司管理人行使房屋转让协议约定的权利提出异议。且户加强系银海公司法定代表人，其向誉商公司出借款项系银海公司银行贷款及代购粮食资金，现银海公司进入破产程序，故对银海公司管理人的诉讼主体资格本院予以确认。 2012年12月中旬，郑定鹏、林宝钗与户加强、誉商公司签订的房屋转让协议合法有效，已经本院生效判决确认。之前，银海公司管理人要求林宝钗、誉商公司协助办理案涉房屋权属转移登记，因该房屋上设定抵押权，该项请求被生效判决驳回。本案中，银海公司管理人要求誉商公司、郑磊、林宝钗、陈建返还购房款5000万元，经本院庭审中询问，其认为房屋转让协议已无法继续履行，在该协议解除的前提下要求誉商公司、郑磊、林宝钗、陈建返还5000万元购房款。从本案查明事实看，房屋转让协议所涉房屋上设定了抵押权，且抵押权人已经在徐州市泉山区人民法院提起诉讼，该案已经调解，确认了徐州淮海农村商业银行股份有限公司对案涉房屋的变卖、拍卖享有优先受偿权。即便如林宝钗、郑磊所辩称应由银海公司支付尚欠房屋转让协议中关于办理权属转移登记等事项，现银海公司已经进入破产程序，已经无法履行付款义务，故银海公司管理人主张房屋转让协议应当解除的意见成立，予以采纳。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”对于房屋转让协议未能履行的原因双方各执一词，应结合协议内容判断各方的权利义务。房屋转让协议第一条约定“甲方（郑定鹏、林宝钗）自愿将坐落于徐州二环西路景盛Ｂ区3＃商业楼1-101号房地产【房产证号：20××57，土地证：徐土国用（2011）第44493号】转让给乙方，总价款9000万元，因甲方已将房地产抵押贷款4000万元，该房地产价值总额5000万元，乙方已付清，抵押贷款4000万元，待同银行结清以后，双方再办理转户手续”，从上述内容显示，双方均同意案涉房屋以价值9000万元价格由郑定鹏、林宝钗转让给户加强，且在签订房屋转让协议时该房屋已经在银行办理了抵押，贷款为4000万元，余额5000万元户加强已经付清。庭审时，各方均认可该5000万元是用户加强以银海公司名义向誉商公司出借借款经各方结算得出，在签订房屋转让协议时转化为购房款。郑磊、林宝钗、陈建认为按照约定户加强或银海公司应将房屋贷款偿还完毕后方能协助办理权属转让登记，银海公司管理人则认为房屋转让协议并未约定其负有偿还贷款的义务。 因对房屋贷款4000万元的给付义务房屋转让协议中并未明确进行约定，应由谁履行，应结合房屋转让协议全文及一般交易习惯进行判断。审理认为，签订房屋转让协议时户加强系买方，双方约定房屋总价款为9000万元，按照一般房屋买卖合同的交易习惯，该款项应由买方承担给付义务。因户加强对誉商公司享有债权，誉商公司对郑定鹏、林宝钗的儿子郑磊享有债权，经各方协商签订该协议，以户加强的债权结算价5000万元作为已付购房款，郑磊向户加强出具收条，户加强也向誉商公司出具收条。从郑磊出具收条“余款付清后双方办理过户手续”及房屋转让协议第五条约定“甲方与其他方签订的租赁协议在协议期内继续有效，租赁费乙方暂按5000万元比例分割”的内容看，户加强签订房屋转让协议，以5000万元抵付购房款后仅按照已付5000万元的比例享有房屋收益，并不对房屋全部收益享有所有权。按照约定，银行贷款结清后，林宝钗、郑定鹏或郑磊负有将房屋协助办理权属转移登记的义务，也即将房屋转移登记至户加强名下后，户加强则对房屋享有所有权，且此时房屋上已无负担，其以5000万元购买价值9000万元的房屋显然与房屋转让协议其他内容不相一致，也与郑磊出具收条内容相悖。因此，户加强在剩余4000万元未予支付或者将房屋抵押贷款偿还完毕前无权要求林宝钗、郑磊协助办理权属转移登记及陈建承担担保责任。从时间顺序看，签订房屋转让协议时房屋已存在抵押贷款未予偿还，银海公司对此明知，后借款到期，林宝钗“贷新还旧”并未增加在房屋上设定抵押的债权数额，亦未损害银海公司合法权益，故银海公司管理人认为林宝钗擅自将该房屋为案外人提供抵押，导致房屋不能办理权属转移登记，存在违约的意见无事实依据，不予采信。因案涉房屋转让协议不能继续履行因银海公司违约导致解除，陈建是对林宝钗等人在银海公司履行义务后不协助办理权属转移登记提供担保，故银海公司管理人要求陈建承担责任于法无据，不予支持。因银海公司对誉商公司享有债权、誉商公司对郑磊享有债权各方签订了房屋转让协议，现该协议解除，林宝钗与郑磊不存在过错，故银海公司管理人要求林宝钗、郑磊承担返还购房款义务无事实及法律依据，不予支持。因房屋转让协议解除，银海公司对誉商公司享有债权无法得到实现，经结算誉商公司对银海公司负有5000万元债务，现房屋转让协议解除，誉商公司负有债务不能免除，经庭审询问对于该5000万元如何结算而来各方均无法说清，现有证据不能证明其中存在不受法律保护非法权益，故银海公司管理人要求誉商公司返还5000万元予以支持。 综上，银海公司管理人诉讼请求部分成立，部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告江苏誉商投资发展有限公司于本判决生效后30日内返还安徽银海粮油食品集团有限公司破产管理人5000万元； 二、驳回安徽银海粮油食品集团有限公司破产管理人的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费291800元，由江苏誉商投资发展有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。 审 判 长  吴昊彧 审 判 员  杨俊举 人民陪审员  刘引建 二〇二〇年六月十八日 法官助理仰芮 书记员朱贝贝 附：本案适用相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。