四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终6826号 上诉人（原审原告）：王杰，男，1971年10月5日出生，汉族，住四川省南部县。 委托诉讼代理人：王丹，四川挺立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张永文，四川挺立律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：黄卫军，女，1973年12月5日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：王丹，四川挺立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张永文，四川挺立律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都盛阳房地产开发有限公司，住所地：四川省成都市武侯区武阳大道二段261号-1层8号。 法定代表人：刘明辉，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张毅，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘俊，泰和泰律师事务所律师。 原审第三人：中国工商银行股份有限公司成都草市支行，住所地成都市青羊区草市街64号。 负责人：胡兆春，行长。 委托诉讼代理人：庞大，男，系银行员工。 上诉人王杰、黄卫军因与被上诉人成都盛阳房地产开发有限公司（以下简称盛阳公司）、原审第三人中国工商银行股份有限公司成都草市支行（以下简称工行草市支行）商品房买卖合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初6714号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，决定由审判员冯璐适用独任制公开开庭对本案进行了审理。黄卫军及黄卫军、王杰的共同委托诉讼代理人王丹、盛阳公司的委托诉讼代理人张毅、工行草市支行委托诉讼代理人庞大到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王杰、黄卫军上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持其全部诉讼请求；2.本案全部诉讼费用由盛阳公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。1.一审判决认定王杰、黄卫军委托中兴建设有限公司四川分公司（以下简称中兴公司）免费代为修建其持有的双楠·港汇广场商业1栋1层45号地下室夹层部分，该事实认定错误。案涉地下室夹层真实的委托建设主体是盛阳公司。《委托承建协议》表面上是王杰、黄卫军与中兴公司签订，但实际是王杰、黄卫军根据盛阳公司提供的模板进行签订，并非王杰、黄卫军的真实意思表示。案涉地下室夹层《工程开工报审表》《建筑材料报审表》《建设工程隐蔽检验记录》《竣工验收报告》等资料可以证明案涉房屋所涉及的地下室夹层是盛阳公司委托中兴公司修建的。成都市武侯区房产管理局《关于对双楠·港汇广场实名举报的回复》也表明案涉房屋的地下室夹层是盛阳公司委托中兴公司修建的。《工程开工报审表》可以证明案涉地下室夹层的开工时间最迟是2015年4月5日，而王杰、黄卫军与中兴公司签订《委托承建协议》是2015年5月29日。不可能还未委托，中兴公司就已经开始修建。一审判决查明，盛阳公司应当根据合同约定向王杰、黄卫军交付9.1米层高的房屋。该房屋显然应当是由盛阳公司修建好后再交付给王杰、黄卫军。2.一审判决认定案涉地下室夹层修建于建设工程竣工验收和规划验收之后，该事实认定不清。根据《竣工验收报告》可知，工程的开工时间是2014年4月25日，竣工时间是2015年7月5日，即使按照《工程开工报审表》来看，最迟也是2015年4月5日就已开工。而一审判决认定双楠·港汇广场建设工程，成都市规划管理局于2015年4月12日颁发了建设工程规划合格证，2015年4月17日通过竣工验收备案，而实际情况是开工时间均在取得竣工验收和规划验收之前，故一审判决对此认定不清。3.一审判决认定王杰、黄卫军签订《委托承建协议》时，是知道或者应当知道盛阳公司所交付房屋9.1米层高需要通过专业建筑公司来实现认定错误。生效判决（2019）川01民终4361号、（2019）川01民终4424号中，并未以业主签订《委托承建协议》的时间来认定业主知晓或应当知晓违规搭建的事实，而均是以业主实际知晓时间来进行认定的。王杰、黄卫军自2019年3月16日收到小区物业通知后知晓此事，因此，如果法院认定王杰、黄卫军的解除权适用除斥期间的规定，则本案解除权除斥期间的起算时间应从2019年3月16日计算。4.一审法院漏查了王杰、黄卫军补付了购房款57981元的事实。二、一审法院适用法律错误。一审判决不予支持王杰、黄卫军的诉讼请求所适用的法律是参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，王杰、黄卫军认为是错误的。该条适用的前提是出卖人迟延交付房屋或买受人迟延支付购房款的情形。该情形属于因迟延履行而引起的解除权，即使解除权消灭当事人依然可以通过要求对方继续履行实现权利。而本案所涉及的解除权并非因盛阳公司迟延履行而产生，而是因盛阳公司违约导致合同目的不能实现。参照《广东省高级人民法院关于印发的通知》，对当事人请求解除合同的，均应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款关于合同解除权行使期限的规定。另外，黄卫军、王杰购买了两套商铺，本案中所涉及的房屋是40.61平方米，而另案所购买的商铺面积为39.47平方米，两套商铺产权面积相差一平方米，但房屋总价差距在340000元左右，可以说明本案中涉案房屋的地下室夹层面积是大于另案中的房屋面积的，该房屋差价就正好体现在地下室夹层面积的差距上。换言之，本案中所涉及的地下室夹层并非是盛阳公司宣传的赠送，实际上就是买卖行为；既然是买卖行为，盛阳公司收取了购房款，就应当负责将其搭建好，而一审法院判令的地下室夹层是黄卫军、王杰自行搭建的，这与事实相矛盾。 盛阳公司辩称，1.黄卫军、王杰在签订《商品房买卖合同》时，就应当已经知道本案所涉的夹层部分系后期搭建而成，因为根据一审查明的事实及双方当事人所确认的事实，盛阳公司在宣传资料中载明房屋的层高为9.1米，而《商品房买卖合同》约定的房屋层高为6.1米。可见，王杰、黄卫军在签订买卖合同时，就已经知道在规划的6.1米之外的夹层是需要进行搭建完成的。2.黄卫军于2015年5月29日与第三方签署委托建设协议书，明确将该夹层部分由第三方进行修建。该协议签署时，夹层部分已完成，并且黄卫军已于当天办理房屋交接手续，可见其通过签署协议已经现场交房，也明确知道宣传中所称的9.1米中3米的夹层部分是属于后期搭建完成的。3.王杰、黄卫军在办理房屋交接手续后，均于2017年分别将案涉商品房出租给第三方进行经营、使用至今，可见，王杰、黄卫军不仅接受有关夹层搭建的事实，同时基于该商铺的出租经营，已经达到了其购买商品房的合同目的。根据《中华人民共和国合同法》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，当事人行使合同解除权在未催告的情形下，解除权的行使合理期限应当是一年。王杰、黄卫军在签订买卖合同时，就应当知道有关夹层部分的搭建行为，且至少在房屋交付约定时间即2015年5月29日即可通过现场对该搭建的事实已进行过查看和了解，其行使解除权的期限至少应当从此时开始计算。王杰、黄卫军在2019年提起诉讼，要求解除案涉买卖合同，已过了一年的除斥期间，应当丧失解除权。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉，维持原判。 工商银行草市支行述称，与一审的答辩意见一致，银行将根据法院判决依法配合执行。 王杰、黄卫军向一审法院起诉请求：1、判决解除王杰、黄卫军与盛阳公司于2014年1月4日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；2、判决盛阳公司向王杰、黄卫军退还购房款2507099元以及赔偿资金利息损失至购房款全部返还完毕之日止。 原审第三人工商银行草市支行向一审法院提出诉讼请求：1、在判决解除案涉王杰、黄卫军与盛阳公司签订《商品房买卖合同》前提下，请求判决王杰、黄卫军提前偿还所欠工行草市支行的贷款本金725391.06元（截止至2019年10月13日）及利息（实际利息以贷款清偿之日为准）。 一审法院认定事实：盛阳公司开发了位于成都市武侯区，其为了推广销售，面向社会散发了“买一铺得三铺，空间上下双赠送”的宣传资料（楼书）。该资料显示，每个商铺层高达9.1米，购房人只需购买1层商铺，通过搭建，就可以受赠上下相邻两个层高约达3米的空间（空间上下赠送），从而大大扩大使用面积。同时，盛阳公司亦在互联网发布了“双楠.港汇广场”图解看房、效果图等网页，宣传该商铺层高达9.1米，其层高地下商业为3米，地上部分为6.1米的层高完全可以做一个夹层的卖点。受这些宣传资料的吸引，王杰、黄卫军拟购买其中一套商铺。 2014年1月4日，王杰、黄卫军与盛阳公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定王杰、黄卫军购买盛阳公司位于成都市武侯区房屋，用途为商业，测绘建筑面积40.61平方米，套内建筑面积38.4平方米，层高为6.1米，按套内面积计算该商品房单价为65289.04元／平方米，总价款2507099元；出卖人应当在2015年5月31日前向买受人交付商品房。交付条件：1、该商品房已取得规划验收合格证；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房的面积实测报告。 双方在《商品房买卖合同补充协议》中约定房屋总价为2507099元，买受人须于2014年1月4日向出卖人交纳首期购房款计1257099元，买受人依据《双楠.港汇广场商品房定购书》交纳的立约定金10万元转为该购房款；购房余款125万元通过向工行草市支行按揭抵押贷款方式支付。上述宣传资料中宣传的商铺层高达9.1米的内容未载入《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。 合同签订后，王杰、黄卫军按约定方式向盛阳公司支付了购房款2507099元（其中向工行草市支行按揭贷款125万元）。2015年5月19日盛阳公司向王杰、黄卫军出具《销售不动产统一发票》。为获得前述按揭贷款，工行草市支行与王杰、黄卫军签订了《个人购房借款/担保合同》并于2014年10月13日发放贷款。 盛阳公司开发的“双楠.港汇广场”商业楼盘，其建设工程于2015年4月17日通过竣工验收备案。盛阳公司售楼宣传资料中所宣传的商铺层高达9.1米，空间上下赠送，实际是在一层商铺（层高6.1米）下面的地下室空间搭建钢结构夹层（层高3米），打通后将商铺的使用面积和空间予以拓展。 2015年4月12号，成都市规划管理局颁发建设工程规划合格证。 2015年5月29日，王杰、黄卫军验房收房。 同日，为搭建地下室钢结构夹层，盛阳公司向王杰、黄卫军提供《委托承建协议》模板，由王杰、黄卫军签字形成《委托承建协议》，即王杰、黄卫军委托中兴建设有限公司四川分公司免费代为修建其持有的物业地下室夹层部分，层高3米，面积约38平方米，后地下室夹层竣工，王杰、黄卫军将该房屋出租给第三方使用。 2017年5月19日，成都市武侯区房产管理局向盛阳公司作出《责令（限期）改正通知书》，称该机关在对该单位进行检查的过程中，发现存在违规搭设钢结构夹层，影响房屋安全的问题，根据《成都市房屋使用安全管理条例》第二十七条、第五十二条的规定，现责令该单位在2017年6月10日前对以上问题进行改正。逾期不改正，该机关将依法予以查处；1、拆除钢结构夹层，2、或在成都市房屋安全鉴定机构名录选取一家鉴定机构进行鉴定，按照鉴定结论开展下一步工作。 2017年5月22日，经四川华邦建筑工程质量检测鉴定有限公司鉴定，结论为：1、成都市武负一层房屋新增钢结构夹层对原结构混凝土构件造成一定的削弱，但对房屋主体结构安全无影响；2、成都市武阳大道二段261号双楠.港汇广场负一层房屋新增钢结构夹层可以在使用活荷载不大于2.00kN/㎡情况下安全使用。 2019年3月16日，港汇广场物业服务公司发出对各商家《整改通知书》，载明：1、所有商铺地下夹层不得堆放物品，不得用于住宿和厨房使用；2、不得在商铺内结构夹层用于堆放物品，请尽快搬离……。 一审法院认为，王杰、黄卫军与盛阳公司签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。双方当事人均应按合同约定履行义务，享受权利。 本案中，因案涉房屋地下室空间搭建钢结构夹层（层高3米）属违规搭建，致合法房屋建筑部分层高不足9.1米，王杰、黄卫军因此请求解除合同，盛阳公司以除斥期间抗辩，一审法院评析如下： 关于解除合同是否成立。根据合同约定，王杰、黄卫军向盛阳公司购买位于成都市武侯区，王杰、黄卫军已通过银行按揭贷款付清了购房款，现王杰、黄卫军提出盛阳公司在建设“双楠.港汇广场”商业房屋项目中违规搭建夹层受到当地行政管理部门的制止和处罚，盛阳公司提供的商铺达不到其在楼书、广告中宣传的9.1米层高，从而使王杰、黄卫军无法实现合同目的要求解除合同，盛阳公司予以反对，双方为此酿成纠纷。 由于盛阳公司面向社会散发的楼书、广告中均明示涉案商业项目一层的层高达9.1米，相当于“空间上下赠送”。虽然该房屋层高参数9.1米未写入商品房买卖合同或补充协议，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。 盛阳公司在销售“双楠.港汇广场”商业项目时，其销售广告和宣传资料均就商铺层高为9.1米作出了明确的允诺，此系对房屋层高参数9.1米作出的允诺，对双方签订合同有重大影响，应当视为要约，即使未载入合同，亦应当视为合同内容。现因在一楼商铺的下方地下室空间内搭建夹层的行为被行政机关禁止，盛阳公司无法向王杰、黄卫军交付符合合同要求9.1米层高的合法建筑，盛阳公司已构成违约，王杰、黄卫军请求解除合同，符合法律规定，理由成立。如果王杰、黄卫军行使合同解除权的期间也符合法律规定，应予支持。 关于除斥期间。《中华人民共和国合同法》第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”本案现有证据不能证明王杰、黄卫军、盛阳公司曾经约定解除权行使期限，也没有盛阳公司曾经催告过王杰、黄卫军因这一原因解除合同的情形。那么回到法律规定，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”据此确定本案王杰、黄卫军解除合同权利行使的期限为一年，从王杰、黄卫军知道或者应当知道解除事由之日起。 通过本案查明的事实，案涉“双楠.港汇广场”建设工程，成都市规划管理局于2015年4月12号颁发建设工程规划合格证；2015年4月17日通过竣工验收备案。2015年5月29日，盛阳公司向王杰、黄卫军提供《委托承建协议》模板，王杰、黄卫军签字委托中兴建设有限公司四川分公司免费代为修建其持有物业地下室夹层部分，层高3米，面积约38平方米。同日，王杰、黄卫军验房收房。 案涉地下室夹层部分修建于“双楠.港汇广场”建设工程竣工验收和规划验收之后，为实现9.1米层高而进行如此巨大的建筑结构改动，在2015年5月29日签订《委托承建协议》时，王杰、黄卫军作为搭建结构委托方，应对搭建部分是否符合相关规定进行甄别和负责，在进行搭建时便对该部分是否违规进行确认。王杰、黄卫军在签订《委托承建协议》时，是知道或应当知道盛阳公司所交付房屋9.1米层高需要通过专业建筑公司违规搭建来实现。如果王杰、黄卫军因该原因欲行使合同解除权，至少应在2015年5月29日盛阳公司向王杰、黄卫军交付房屋之日起一年内（即2016年5月29日前）行使，超过2016年5月29日，王杰、黄卫军合同解除权除斥期间就届满，合同解除权消灭。 综上，王杰、黄卫军于2019年6月11日向一审法院起诉本案，诉请解除《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，王杰、黄卫军主张解除合同的法律事实依据成立，但因王杰、黄卫军行使合同解除权的时间已超过除斥期间，依法不予支持。 因一审法院对王杰、黄卫军解除合同的诉讼请求不予支持，而王杰、黄卫军提出的其他诉讼请求以解除合同为基础，故对王杰、黄卫军的其他诉讼请求也不予支持。同理对工行草市支行所提独立诉讼请求亦不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十五条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决：一、驳回王杰、黄卫军的诉讼请求；二、驳回中国工商银行股份有限公司成都草市支行的诉讼请求。一审案件案件受理费32274元，保全费5000元，共计37274元，由王杰、黄卫军承担。 本院二审期间，当事人均未提交新证据。 经二审审理查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，王杰、黄卫军与盛阳公司签订的《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。双方当事人均应按合同约定全面履行各自义务。 根据本案查明的事实可知，盛阳公司面向社会散发的楼书、广告中均明示涉案商业项目一层的层高达9.1米，虽然该房屋层高参数9.1米未写入商品房买卖合同或补充协议，但盛阳公司对房屋层高参数9.1米作出的允诺，对双方签订合同有重大影响，应当视为要约，即使未载入合同，亦应当视为合同内容。现因在一楼商铺的下方地下室空间内搭建夹层的行为被行政机关禁止，盛阳公司无法向王杰、黄卫军交付符合合同要求9.1米层高的合法建筑，盛阳公司已构成违约。 根据《中华人民共和国合同法》第九十五条“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”的规定，当事人行使合同解除权必须符合上述规定的时限。本案中，案涉“双楠.港汇广场”建设工程于2015年4月12号取得建设工程规划合格证，2015年4月17日通过竣工验收备案。也就是说，在案涉“双楠.港汇广场”建设工程竣工验收和规划验收后，为实现9.1米层高，王杰、黄卫军于2015年5月29日收房当日签订了《委托承建协议》，并委托中兴建设有限公司四川分公司免费代为修建其持有物业地下室夹层部分。此时，王杰、黄卫军知道或应当知道盛阳公司所交付9.1米层高的房屋，有3米层高需要通过专业建筑公司违规搭建来实现。虽然王杰、黄卫军主张其于2019年3月16日收到小区物业通知后才知晓案涉房屋的地下室夹层属于违法搭建，但与本案查明事实不符，本院不予支持。根据上述规定，王杰、黄卫军应在2016年5月29日前行使合同解除权。从王杰、黄卫军行使解除权的时间看，其于2019年6月11日起诉行使，解除权的除斥期间已届满，因此，一审法院认定合同解除权已经消灭正确，本院予以维持。 综上所述，王杰、黄卫军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费32274元，由王杰、黄卫军负担。 本判决为终审判决。 审判员 冯 璐 二〇二〇年六月十六日 书记员 何佳林