河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民初51号 原告（申请执行人）：河北建设集团股份有限公司，住所地河北省保定市竞秀区鲁岗路125号。 法定代表人：李宝忠，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘定阳，男，1992年3月26日出生，汉族，住河北省保定市高开区。 被告（案外人）：陈爱苗，女，1990年7月10日出生，汉族，住海南省海口市秀英区。 委托诉讼代理人：庞钥宏，北京市北方（保定）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王媛，北京市北方（保定）律师事务所律师。 被告（被执行人）：海南长胜房地产开发有限公司，住所地海南省海口市玉沙路5号国贸中心24层26D室。 法定代表人：王玉龙，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王园，女，1983年2月28日出生，汉族，现住海南省临高县。 原告河北建设集团股份有限公司与被告陈爱苗、海南长胜房地产开发有限公司申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月19日公开开庭进行了审理。原告河北建设集团股份有限公司委托诉讼代理人刘定阳，被告陈爱苗的委托诉讼代理人庞钥宏、王媛，被告海南长胜房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王园到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 河北建设集团股份有限公司向本院提出诉讼请求：1、继续对海南长胜君悦湾2＃商住楼商业2-01室的执行；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年1月30日，保定市中级人民法院（2018）冀06民初324号民事判决书对原告河北建设集团股份有限公司诉被告二海南长胜房地产开发有限公司企业借贷一案作出民事判决，判决：“被告海南长胜房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内偿还原告河北建设集团股份有限公司借款本金1500万元及利息955万元......”该判决现已生效，原告于2019年8月向法院申请强制执行。2020年3月11日，被告一（案外人）陈爱苗对执行标的提出书面异议。保定市中级人民法院于2020年3月30日作出（2020）冀06执异25号执行异议裁定：中止对被告二海南长胜房地产开发有限公司名下位于海南省临高县的执行。原告对（2020）冀06执异25号裁定不服，特向贵院提起诉讼。原告认为：第一、原裁定书中适用法律错误。首先，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。意味着，买受人要想排除需同时满足上述三个条件，但很显然，君悦湾2＃商住楼商业2-01属于商铺，并非住宅，不满足第二个条件。法院仅凭被告一（案外人）满足第三个条件即支付超过一半房款这唯一理由裁定中止执行，适用法律错误。其次，被告一是与被告二签订《认购协议书》，但从被告一提供的转账凭证可以看出，其有部分款项是汇入海南长胜房地产开发有限公司临高分公司，该笔款项是否直接认定为购房款，值的商榷。第二、原裁定书中事实审查不清。首先，根据网上房产评估报告显示，原告查封的房屋为君悦湾2＃商住楼商业2-01，但被告一（案外人）提供的《认购协议书》中载明其认购的房屋为2＃101，则原告所查封的房屋与被告一（案外人）所购买的房屋并非同一标的，被告一无权提出异议并要求要止执行。其次，根据原告了解，海南省政府在2018年4月22日晚发布了《关于进一步稳定房地产市场的通知》（以下简称“通知”），通知明确了海南全省楼市限购政策，政策实施后，海南省内户籍的家庭只能购买一套住房，并且需要至少一名家庭成员在海南省累计缴纳24个月的个人所得税或社保。海口、三亚、琼海已被告限购的区域，非本省户籍居民家庭购买住的，须提供至少一名家庭成员在我省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。上述区域之外，非本省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在我省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明等。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十一条规定，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。因此，被告一（案外人）陈爱苗应当提供足够证据予以证明其对被执行房产所享有的权利，方可排除执行。如果被告一（案外人）不能提供相应的资料予以证实，原告有理由怀疑这些所谓的业主长期未进行登记是因为其不符合上述政策的条件，则其与被告二之间的房屋买卖合同因违反国家法律的强制性规定而应认定为无效，则就不能中止对原告所查封的君悦湾小区2＃商住楼2-01室的执行。综上所述，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请！ 陈爱苗答辩称，1、答辩人与被告海南长胜公司签订了（以合同签订时间为准）认购协议，由答辩人购买了君悦湾商业住房，并按照认购协议的约定支付了购房款。2、该涉案不动产在被查封前答辩人就已经实际占有，由于被告海南长胜公司已将君悦湾项目工程办理了抵押登记，所以该抵押登记解除之前一直未能为答辩人办理过户登记，也就是说涉案不动产未能办理过户登记的原因，并不在答辩人。答辩人对此没有任何过错。综上所述，答辩人基于合法有效的认购协议书支付了购房款并合法占有涉案不动产，虽然该不动产未办理过户登记，但并非自身原因所导致，答辩人就涉案不动产的权利符合最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十八条的规定，理应排除被答辩人的执行。 海南长胜房地产开发有限公司答辩称，我司认可陈爱苗的观点。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。 原告河北建设集团股份有限公司提交证据：1、（2020）冀06执异25号执行裁定书，证明被告一在（2018）冀06民初324号案件执行过程中提出执行异议，原告对此该裁定不服，提起本诉。2、《认购协议书》，证明（1）被告一提起执行异议的标的房屋是商铺，并非住宅；（2）被告一提起执行异议的标的房屋与原告申请执行的房屋并非同一标的。3、增值税普通发票，证明被告一提供的发票中的收款人是海南长胜房地产开发有限公司临高分公司，与《认购协议书》签订单位不一致，该部分款项不能认定为购房款。4、海南省政府发布的《关于进一步稳定房地产市场的通知》。5、32套房产的信息提供表，证明被告一执行异议的标的房与法院查封的房屋并非同一标的物。 被告陈爱苗对原告所提交的证据质证称，对证据一真实性认可，我们认为裁定书的事实是正确的，但是原告依据该裁定书提起的诉讼没有事实及法律依据。证据二真实性认可，但不认可证明目的。被告认为无论是商铺还是住宅都属于最高人民法院关于执行异议和复议相关规定第二十八条的不动产。证据三认购协议书中房号2-101是海南长胜的销售人员所填写，与被告陈爱苗无关，另外君悦湾项目2#商住楼01号商业只有涉案这一套不动产。证据四：（1）我方买的房产是商铺，其规定仅适用于商品住宅，（2）发布时间2018年4月22日，发布前就已经签订了购房协议，该文件无溯及力（3）该文件只是地方政府的通知，不属于法律规定的强制性的法律法规，所以该通知不能导致合同无效（4）我方证据能够证实不能办理过户登记是因长胜房地产所售房产有瑕疵，不是原告自身所致。 被告海南长胜房地产开发有限公司对原告所提交的证据质证称，同意陈爱苗的质证意见。 被告陈爱苗围绕案件事实提交证据：1、认购协议书一份，证明陈爱苗与冼海南长胜公司于2017年5月18日签订了《认购协议书》，约定陈爱苗买长胜君悦湾2#商业楼01室。2、付款凭证发票三张，证明陈爱苗于2017年5月28日前已交房款57万元。海南长胜公司为陈爱苗出具了发票。3、测绘报告一份，证明认购协议中涉案不动产房号虽是2-101，但实际就是2#商业2-01，二者测绘面积是一致的。4、解押证明两页，证明，涉案不动产一直处于抵押状态，海南长胜公司直至2019年9月24日才申请解押，但即使解押，该不动产还有法院在2018年9月17日作出的查封裁定。所以一直未能过户并非陈爱苗原因，陈爱苗对此没有过错。 原告河北建设集团股份有限公司对被告陈爱苗提交的证据质证称，证据一：不认可其证明目的，该协议显示购买房屋为2#101与本案执行拍卖房产不一致，并且该认购协议并非合法有效的书面买卖合同。证据二：不认可其证明目的，被告未支付全部价款并且收款方为临高分公司与认购协议销售方并不一致。证据三：不认可其证明目的，该测绘报告并未对2#101与2#商业2-01为同一房产进行证明。证据四：我公司不予认可，与本案无关。 被告海南长胜房地产开发有限公司对被告陈爱苗提交的证据质证称，所有的证据同意陈爱苗意见。 被告海南长胜房地产开发有限公司未提交证据。 对于原告所提交的证据（2020）冀06执异25号执行裁定书、《海南省政府关于进一步稳定房地产市场的通知》，三被告对上述证据的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、关于《认购协议书》，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、定购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容的，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”该协议对合同双方当事人、商品房的基本状况、销售方式、商品房价款的给付方式及总价款、付款方式、付款时间等进行了约定，符合法述法律规定，本院予以采信。2、关于海南增值税普通发票，系正规定发票，原告主张开具发票及收款单位系海南长胜房地产开发有限公司改高分公司与被告二不一致，不予认可。对此发票与收费情况，被告二海南长胜房地产开发有限公司认可其已经收到该房款，对该证据，本院予以采信。原告河北建设集团股份有限公司所提交的《32套房产的信息提供表》、被告陈爱苗所提交的《测绘报告》、《解押证明》系房产管理部门、测绘机构及农村商业银行所出具，本院予以采信。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：河北建设集团股份有限公司与海南长胜房地产开发有限公司企事业借贷纠纷一案，本院于2019年1月30日作出（2018）冀06民初324号民事判决书，河北省高级人民法院于2019年7月24日作出（2019）冀民终785号民事判决书，判决维持本院（2018）冀06民初324号民事判决。审理过程中，本院作出（2018）冀06财保14号民事裁定书，查封了包括本案所涉房产在内的海南长胜房地产开发有限公司名下坐落于海南省海口市临高县的房产。执行中于2020年1月2日作出（2019）冀06执948号之一裁定书，裁定拍卖包括本案所涉房产的海南长胜房地产开发有限公司名下的房产。案外人（本案被告）陈爱苗提出案外人异议，本院立案审查后，于2020年3月16日作出（2020）冀06执异25号执行裁定书，裁定：中止执行本案所涉房产。 同时查明，甲方海南长胜房地产开发有限公司与乙方陈爱苗于2017年5月28日签订《长胜.君悦湾认购协议书》，双方约定乙方认购甲方建筑面积为212.03平米的商品房一套，商品房单价为每平米5329.43元，总价为1130000元，认购房号为2#101，付款方式为按揭，首付470000元，定金100000元，约定2017年5月25日前一次性付清所有房款或按约定付清首付款。陈爱苗于当日交付定金100000元，2017年5月28日交付首付款470000元。2018年3月5日，甲方为乙方出具57万元增值税普通发票一张。 另查明，被告海南长胜房地产开发有限公司名下君悦湾在建工程（面积共计110083.41平方米）办理了在建工程抵押登记。2019年9月24日被告海南长胜房地产开发有限公司开始办理房屋及相对应土地的解押工作。 本院认为，《最高人民法院关于的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”，第三百一十三条规定：“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”。根据上述法律规定，被告陈爱苗是否享有足以排除执行的民事权益系本案的焦点。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，即同时满足上述四种情形的，应当认定享有足以排除执行的民事权益。本案中，被告陈爱苗虽与被告海南长胜房地产开发有限公司签订了《长胜.君悦湾认购协议书》。但被告陈爱苗所提交证据不能证明涉案房产在人民法院查封之前已经合法占有，不能够证明其已经对房屋进行实际控制和管理。关于交付房款的问题，被告即未按认购协议书所约定的交付房款，也未将剩余房款交付执行。其不能满足《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定要件，故被告陈爱苗不享有足以排除执行的民事权益。 综上所述，原告河北建设集团股份有限公司的诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于的解释》第三百一十三条第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下： 准许执行海南长胜君悦湾2#商住楼商业2-01室房产。 案件受理费19812.94元，由被告陈爱苗负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。 本院（2020）冀06执异25号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长 欧阳正丽 审 判 员 刘  斌 人民陪审员 王 红 英 二〇二〇年六月二十一日 法官 助理 严  波 书 记 员 张  杰