浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙01民终2674号 上诉人（原审原告）：张海桔，女，1990年4月23日生，汉族，住杭州市余杭区。 被上诉人（原审被告）：浙江嘉丰房地产开发有限公司，住所地杭州市余杭区运河街道泰极路15室，统一社会机构代码号：913301100709793069。 法定代表人：罗相斌，该公司总经理。 委托诉讼代理人：谢依扬、刘中秋，浙江天册律师事务所律师。 上诉人张海桔因与被上诉人浙江嘉丰房地产开发有限公司（以下简称嘉丰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2019）浙0110民初11360号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：2017年3月28日，张海桔、嘉丰公司签订《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2017预1231078）约定，嘉丰公司以出让方式取得位于编号为杭余国用（2015）第××号的地块的建设用地使用权，载明该建设用地使用权来源的批准文件或合同是国有建设用地使用权出让合同编号3301102013Ａ21096。嘉丰公司将其开发的位于浙江省杭州市余杭区出售给张海桔，房屋建筑面积40.4平方米，房屋总价款338000元，用途为办公，该商品房土地使用权年限自2015年6月8日至2065年5月3日。合同签订后，张海桔按约向嘉丰公司支付了购房款341430元。2018年12月29日，张海桔、嘉丰公司就案涉房屋进行交接，涉案房屋成全登记面积为40.81平方米，总房款为341430元，张海桔补交房款3430元，均在交接书上签字或盖章。嘉丰公司按约将涉案房屋交付给张海桔使用至今。后张海桔了解，案涉房屋无法按照合同约定办理不动产登记证，诉至法院，请求：一、请求判令嘉丰公司因违约向张海桔赔偿损失68286元；二、本案案件受理费由嘉丰公司承担。 另查明，2013年6月10日，杭州市国土资源局余杭分局与四川自贡嘉丰置业有限公司签订国有建设用地使用权出让合同（合同编号3301102013A21096），合同约定，出让宗地编号为余政储出（2013）33号，宗地总面积为74889平方米，该宗地坐落于运河街道，合同项下出让宗地的平面界址为东至河道，南至旺盛路，西至东湖北路，北至新潭路。合同项下的国有建设用地使用权出让年期居住用地70年，商业用地40年，按本合同约定的交付土地之日起算。本合同项下宗地的出让总价为286460000元。 2013年8月29日，杭州市国土资源局余杭分局、四川自贡嘉丰置业有限公司、嘉丰公司签订关于3301102013A21096号《国有建设用地使用权出让合同》的补充合同1，约定杭州市国土资源局余杭分局同意该出让合同的受让方由四川自贡嘉丰置业有限公司调整为嘉丰公司，调整后出让合同中规定的一切权利和义务均由嘉丰公司享受和承担等事项。 2015年6月8日，杭州市人民政府向嘉丰公司颁发案涉宗地的不动产登记证书，记事：1.实际批准用途为商住用地，归类于城镇住宅用地，其中商业用地出让年限至2055年5月3日等。杭州市国土资源局不动产登记中心颁发的不动产证书载明，该案涉房屋的土地使用权面积为8.8平方米。 2016年11月21日，杭州市余杭区住房和城乡建设局向嘉丰公司颁发商品房预售证，批准嘉丰公司开发建设的万悦城南区14、15#楼的商品房屋公开预售，其中写字楼5186.33㎡，商贸26965.69㎡。 庭审中，经释明，张海桔向法庭明确其诉请金额的计算方式，按照总房款金额乘以（其他业主已办理不动产证书上的土地使用权年期除以商品房买卖合同约定土地使用权年期）。嘉丰公司向法庭明确案涉房屋的每平方米的土地价格为3825元，该金额经张海桔认可确认。 2019年3月19日，张海桔为手机证据所需，向杭州市禹航公证处申请办理对其登录“微信”APP浏览“嘉丰万悦城”公众号的过程进行保全证据公证，营销页面有“50年独立产权”等内容。 另调查，案涉房屋的商品房买卖合同的备案文本系示范性文本，文本中包括但不仅限于“该商品房土地使用权年限自2015年6月8日至2065年5月3日”等空白内容由嘉丰公司工作人员填写，后提交至余杭区房屋管理处备案。 原审法院认为：本案争议焦点有以下两点，一是商品房买卖合同中约定土地使用权期限是否无效；二是嘉丰公司是否应承担民事责任。依据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地七十年；（二）工业用地五十年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）综合或者其他用地五十年。案涉房屋设计用途作为办公，属于商业用地，其最高使用年限为40年。本案嘉丰公司在与杭州市国土资源局余杭分局签订国有建设用地使用权出让合同已注明商业用地的使用年限为40年，而嘉丰公司与张海桔签订的商品房买卖合同却约定土地使用权年限为50年，该约定已违反国家强制性法律、法规，超出规定使用年限10年（即2055年5月4日至2065年5月3日）的部分无效，故嘉丰公司关于商品房买卖合同中约定土地使用权期限超过法定部分期限无效的抗辩成立。嘉丰公司在公众微信号的推送营销广告属于要约邀请，不能因相对人的承诺而成立合同，仍应以签订的合同作为双方权利义务的约束。一般而言，嘉丰公司作为商品房开发企业，其对于土地使用权期限的认知高于普通购房者，嘉丰公司在获得出让土地时以及取得房屋预售许可时，知道或应知案涉房屋的土地使用权年限为40年，但向余杭区房屋管理处提交的备案文本中约定土地使用权期限却为50年，且嘉丰公司工作人员在与张海桔签订的商品房买卖合同时亦未及时更正，嘉丰公司关于该约定系其工作人员笔误的抗辩，与本案查明事实不符，其亦未提供其他证据证明，故原审法院对此抗辩不予采纳。原审法院另认为，虽案涉商品房买卖合同未约定土地使用权期限发生变化归责主体或赔偿主体，但结合本案事实，约定条款部分无效由嘉丰公司行为所致，嘉丰公司应对超过法定土地使用权年限的无效约定的期限承担相应的民事责任，故嘉丰公司关于无须赔偿的抗辩，原审法院不予采纳。一般情况下，商品房的价格包括成本、利润、税金和地段差价四个项目组成，其中成本包含地价及建筑成本在内。由于建筑成本系一次性投入，与建筑物的存续时间无关，故嘉丰公司并未因土地使用年限变动而获得相应的利益，而地价涵盖土地的使用年限。由于张海桔、嘉丰公司约定的部分土地使用年限超出法定期限，嘉丰公司应承担与此相对应的赔偿责任，其赔偿金额为6732元【8.8㎡（案涉房屋的土地使用权面积）×3825元（每平方米土地使用权出让金价格）×20%（无效约定的10年所占合同约定年期的50年的占比）】，故张海桔主张赔偿金额原审法院依法予以调整，其不合理部分诉请，原审法院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条之规定，判决：一、嘉丰公司赔偿张海桔损失6732元；二、驳回张海桔其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1508元，由张海桔负担1458元，由嘉丰公司负担50元。 宣判后，张海桔不服，向本院提起上诉称：一、一审法院认为，嘉丰公司未因土地年限变动而获得相应的利益。张海桔表示不认同，理由为：当时2017年3月同期在销售的运河街道金世纪房产运河丽园楼盘，当时已经是现房销售，销售价格为：29.9万一套起。而嘉丰万悦城的VV公社，期房售价35万起，当时有不少现在的VV公社业主前往两个楼盘看过，运河丽园楼盘为40年产权，VV公社当时宣传为50年产权。这样就导致了一部分业主选择了购买价格高的VV公社。这一点小区多位业主可以作证。在以一个购房人的心理来说：同样的两套房子，一个是40年产权，一个为50年产权。张海桔相信所有的购房者都会优先选择50年产权这套。这也会导致当时VV公社的房价上升和销售速度的加快。这也是嘉丰公司所获得的利益。二、对于一审法院只针对土地使用权时限不符部分进行赔偿，张海桔表示不认同。理由为：当时签订的购房合同表明，张海桔所购买的是一套50年产权的40.4平方的公寓，房价为：341430元，而并不是一份购买了一块8.8方的，价格为33660元的土地的合同。这是有本质的区别，对于嘉丰公司的违约行为，应该建立在整个购房金额341430上进行赔偿，为341430*20%=68286元，而不是单单只对于其中的一项进行赔偿。三、一审法院认为：由于建筑成本系一次性投入，于建筑物的存续时间无关，所以认为对于房屋部分是没有影响的，所以不需要进行赔偿。张海桔表示不认同：1、现在所办理的《中华人民共和国不动产权证书》的权利类型中一项内容为国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权，使用期限一项内容为国有建设用地使用权2055年05月03日止。由此可见房屋的所有权和国有建设用地使用权是在一本证件上的。虽然在使用期限一栏上没有写明房屋所有权的期限，但并不能证明在国有建设用地使用权到期后还能对房屋具有所有权。在国有建设用地使用权40年到期后，这块土地将会被国家收回或继续问国家续租，目前对于如何续租没有法律依据参考。当土地被国家收回后，在这块土地上所盖的房屋还能继续享有所有权吗？这一点也无法确认。如这块土地不再续约，另行利用，上方的房屋也将不复存在。由此可以看出，土地的使用时限和房屋的所有权是有着不可分割的联系。2、张海桔原签合同房屋产权为50年，也就是说，张海桔按照购房合同，可以在这间房屋中居住50年，按总房款进行分摊每10年的房款为68286元，但现在只能居住40年就将面临土地到期的问题，这中间的差额10年为嘉丰公司造成，68286元这笔款属于非法所得需给予退还。四、一审法院认为：涉案房屋属于商业用地，其最高年限为40年，所签订的购房合同上对于产权年限超过最高年限的10年部分无效。张海桔表示不认同：1、法院应该考虑到张海桔只是一个购房者，并不是房产专业人士，对于购房首先是听房产销售介绍，在证据材料中《公证书》一项中，明确营销页面有“50年独立产权”等内容，其次是购房合同，上面也明确写明是50年产权，这些资料都是嘉丰公司当时所提供的，给了张海桔错误的信息，这个房子的使用权时50年。2、小户型的公寓，并非完全都是40年产权，如，目前在出售的杭州理想世纪金座的小户型公寓，产权为50年。临平范围内之前如碧云阁、都市港湾、晴彩巴厘、毓秀家园等楼盘还出现过70年产权的小公寓。所以张海桔对于公寓最高都只有40年产权这一说法并不知晓。3、当时嘉丰公司的销售介绍：此楼盘并不是纯公寓性质，属于综合用地，楼下1-4层为商场，5层以上为公寓，15幢后面为住宅，此地块为综合用地，使用产权为50年，根据《中华人民共和国城镇房屋国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定：土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地七十年；（二）工业用地五十年；（三）教育、科研、文化、卫生、体育用地五十年；（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）综合或者其他用地五十年。根据当时楼盘的分布情况，张海桔完全有理由相信，此块用地是属于综合用地范畴。综上，请求撤销原审判决，改判支持张海桔的原审诉讼请求。 张海桔的上诉，嘉丰公司发表答辩意见称：一、一审判决认定的事实清楚，张海桔的上诉理由并不成立的。1、正如张海桔一审的答辩以及举证，嘉丰公司按照法规要求，一直在销售案场对本项目包括国有土地使用证在内的5证装订成册，进行了公示，土地证书资料明确载明案涉房屋的土地使用年限为40年。张海桔知道或者应当知道案涉年限错误实质上属于个人工作失误，并非张海桔所谓的故意误导。从正常人角度试想，任何一个开发商都不会做如此拙劣且必然会引致索赔及诉讼的所谓误导，其不合基本的常理。2、商品房购买决策的影响因素很多，主要包括房屋地段、开发商品牌、周边配套、楼盘品质、物业服务等等。张海桔诉及的运河丽园与案涉的项目距离足有约两公里，包括地段、配套、环境、品牌等等各不相同，并非张海桔所谓的同样两套房子，无法进行张海桔所谓的假设比较，也无法得出是因为年限更长而选择购买案涉项目的结论。3、正如一审判决所述，商品房的价格包括成本、利润、税金、地段差价4个项目，地价仅仅是成本的诸多要素之一，而土地使用年限有仅是确定地价的诸多要素之一。土地使用年限所受影响金额与建安成本、税金、利润等其他定价因素毫无关联，张海桔主张以整个购房金额作为赔偿基数，显然缺乏依据，不具有合理性。4、有关商业属性地块土地使用权40年到期后的土地出让金是否补缴、如何补缴金额、地上物如何处理等，目前的法律法规以及实际操作层面，并无明确的统一规定，未来的政策存有高度不确定性，故张海桔所谓的土地收回房屋不再存在、只能居住40年等等，均属于其主观的猜测，并无依据基础。换言之，假设不考虑其他任何因素。若按照张海桔的赔偿逻辑，则土地使用年土地期满后，届时的国家政策土地出让金无需补缴，那张海桔是否需将赔偿款退还给嘉丰公司。二、一审判决适用法律正确应予维持。根据嘉丰公司在一审及二审陈述的理由，以及已查明的客观事实案涉使用权错误，确属个人工作失误，嘉丰公司方自始无误导的故意，案涉合同第三条关于土地使用权年限条款无效后，依据其他合同条款及法律法规仍可继续正常履行合同，嘉丰公司并未违约，张海桔没有遭受损失。故嘉丰公司不应承担赔偿责任，嘉丰公司仅是出于对人民法院意见的尊重，及尽快了结双方纠纷角度未提出上诉，已尽到最大的善意。根据已查明的事实，根据民诉法的相关条款作出判决适用条款、法律正确应予维持。综上，张海桔的上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。 二审举证期限内，双方当事人均未提交属于二审程序的新的证据。 本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。 本院认为：案涉租赁合同系双方当事人真实意思表示，不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，故应当认定为有效，双方当事人均因照约履行。案涉合同约定的土地使用权年限为50年，但嘉丰公司实际交付的商品房的土地使用权年限为40年，嘉丰公司辩称系其工作人员工作失误等，本院不予采信。嘉丰公司未交付符合合同约定的商品房，其构成违约，应当承担违约责任，但对因嘉丰公司违约所造成的损失，应由张海桔承担举证责任。原审法院根据本案的情形，确定嘉丰公司赔偿张海桔损失6732元，张海桔主张按照其交付房款的20%计算其损失，缺乏法律依据和事实依据，而嘉丰公司庭审中表示基于对法院判决的尊重和尽快解决双方纠纷的角度予以认可，故本院对原审判决予以维持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1339元，由上诉人张海桔负担。 本判决为终审判决。 审判长  睢晓鹏 审判员  陈 艳 审判员  金瑞芳 二〇二〇年六月十六日 书记员  姚丽萍