贵州省开阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0121民初1971号原告宋和富，男，1975年12月5日生，汉族，贵州省开阳县人，教师，住贵州省开阳县。被告贵州康居置业有限公司，住所地：贵州省开阳县城关镇环城北路，统一社会信用代码：91520121072001184C。法定代理人张林志，该公司董事长。委托代理人谢雨余（特别代理），贵州成城律师事务所律师。被告贵州绿叶兴苑物业管理有限公司，住所地：贵州省贵阳市云岩区渔安新城B组团2栋20楼1号，统一社会信用代码：91520103MA6DU7RW6Q。法定代表人罗信武，该公司总经理。原告宋和富与被告贵州康居置业有限公司（以下简称“康居公司”）、贵州绿叶兴苑物业管理有限公司（以下简称“绿叶兴苑公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋和富，被告康居公司委托代理人谢雨余到庭参加了诉讼，被告绿叶兴苑公司经传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告宋和富诉称：2018年1月22日，原告与被告康居公司签订房屋买卖合同，约定被告将位于开阳县开州首府8栋1单元19层1-19-1号房以总价406895元销售给原告方，合同约定，被告应于2018年3月12日前将达到标准交付条件的标的物交付给原告方，交房期满，被告方并没有履行交付房屋的义务。双方合同第十三条第一款第二项约定：逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期届满之日起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之1.5的违约金；双方合同第二十二条第三款第二项约定：“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”。同时，由被告贵州康居置业有限公司委托的被告贵州绿叶兴苑物业管理有限公司在前期物业管理过程中，严重违反法律及政府规定，违规收取所谓的“三通费1335元及收视费260元，其行为已构成违约，应依法予以退回。请求：一、判令被告康居公司支付原告从2017年12月30日起至实际交房日止的逾期交房违约金，以406895元为基数，按日万分之1.5标准计算，至2018年7月3日为6896.87元；支付从2019年6月30日起至实际交付办理房屋登记的有关文书之日止的逾期办证违约金，以406895元为基数，按日万分之一标准计算至起诉日为12817.19元；二、请求判令被告一、被告二立即返还原告缴纳的“三通费”1335元及收视费260元；三、本案诉讼费用由两被告承担。被告康居公司辩称，一、双方签订的《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金和房屋转移登记的违约金过高，请人民法院按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条和第十七条及《合同法》等相关规定，请求判决减少违约金。1、请求判决将《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金减少到不超过同类房屋租金的30％为基数，从约定交付房屋期限届满的2018年3月12日至2018年7月3日被告实际可以交付房屋且交付的房屋具备使用条件为止计算。虽然被告至今还不能提供证明文件，但双方约定的逾期交房违约金是从交付期限届满之日起至实际交付房屋之日止期间，违约金计算的截止时间并不是交付建筑工程竣工合格证明文件为止。2、请求将《商品房买卖合同》约定的房屋转移登记的违约金进行调减。“三通费”1335元及收视费260元应由被告绿叶兴苑公司负责退还。被告绿叶兴苑公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭未提出答辩意见。经审理查明，2018年1月22日，被告康居公司（出卖人）与原告宋和富（买受人）签订《商品房买卖合同》，将位于开阳县开州首府8栋1单元19层1-19-1号房以总价406895元销售给原告宋和富。《商品房买卖合同》约定，出卖人应于2018年3月12日前向买受人交付商品房，商品房交付时应当已取得建筑竣工合格证明文件，有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，满足出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；逾期交房责任：逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自房屋交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之1.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金；转移登记：出卖人承诺于2018年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。2018年7月3日，被告康居公司将原告宋和富购买的商品房交付给原告宋和富使用。被告康居公司在向原告交付房屋时未能将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人宋和富。同时查明，被告贵州绿叶兴苑物业管理有限公司在前期物业管理过程中，收取了原告宋和富的“水电开户费”1335元及收视费260元。上述事实，有原告提供《商品房买卖合同》、付款凭证、《个人购房借款合同》、收款收据以及各方当事人在庭审中的陈述在卷佐证。以上证据来源合法，相互印证，能够证明本案事实，本院予以认定。本院认为：案涉《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当全面履行合同义务。本案中，被告康居公司未按照合同约定在2018年3月12日前将案涉房屋交付给原告宋和富，已构成逾期交房，理应依约承担逾期交房的违约责任；被告康居公司在2018年7月3日将原告宋和富购买的房屋交付给原告宋和富使用，故被告康居公司应从约定的交房日期2018年3月12日的次日起至2018年7月3日止，以原告已交付的房价款406895元为基数，按日万分之一点五向原告支付逾期交房违约金6835.8元（计算公式为406895×0.00015元/天×112天）。原告宋和富请求支付6896.87元的请讼请求，本院支持6835.8元，超出部分不予支持；被告康居公司至今未向原告宋和富交付办理商品房转移登记的有关文书，按合同约定，应当自2018年7月1日起，按日向原告宋和富支付已交付房价款406895元的万分之一的违约金，违约金计算至康居公司向原告交付符合不动产管理部门要求的办理商品房转移登记的有关文书日止（计算公式为406895元×0.0001元/天×从2018年7月1日起至交付相关文书之日止的具体天数）；被告康居公司认为合同约定的逾期交房违约金和逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金过高，因双方约定的违约金分别为按日支付已交付房价款的万分之一点五和万分之一，换算成百分比为5.475％和3.65％，不属于违约金约定过高的情形，其抗辩主张，本院不予采纳；被告绿叶兴苑公司收取原告宋和富的水电开户费1335元和收视费260元，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款的规定，新建商品房配套水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取。因上述地方性法规系针对法律、行政法规尚无明确规定的特定领域、范围制定的具有强制效力的规范性文件,其具有当然的法律约束力，应当予以适用。被告绿叶兴苑公司收取原告的水电开户费1335元和收视费260元没有法律依据，应予依法退还依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第一百三十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定，判决如下：一、被告贵州康居置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告宋和富逾期交房违约金6835.8元；二、被告贵州康居置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告宋和富转移登记违约金（从2018年7月1日起至向原告宋和富交付符合不动产管理部门要求的办理商品房转移登记的有关文书之日止，以房价款406895元为基数，按日万分之一计算）；三、被告贵州绿叶兴苑物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告宋和富水电开户费1335元、收视费260元，共计1595元；四、驳回原告宋和富的其他诉讼请求。如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费166元（已减半），由被告贵州康居置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  李国宽二〇二〇年六月十六日书记员  聂 志