江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣01民终3389号 上诉人（原审原告、反诉被告）：胡国根，男，1980年8月10日出生，汉族，住江西省南昌市南昌县。 上诉人（原审原告、反诉被告）：张艳红，女，1981年2月2日出生，汉族，住江西省南昌市高新技术开发区。 以上两上诉人的共同委托诉讼代理人：熊刚，江西华邦律师事务所律师。 以上两上诉人的共同委托诉讼代理人：李沛，江西华邦律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：俞府，男，1981年8月25日出生，汉族，住浙江省诸暨市。 委托诉讼代理人：徐忆，北京市中银（南昌）律师事务所律师。 上诉人胡国根、张艳红因与上诉人俞府房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省南昌高新技术产业开发区人民法院（2019）赣0191民初368号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月29日立案后，依法组成合议庭，因双方当事人均未提交新证据，通过阅卷、询问当事人等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 胡国根、张艳红的上诉请求：1.撤销一审判决第一项和第三项，改判俞府就南昌市高新区XXX室，协助胡国根、张艳红与南昌绿地申飞置业有限公司签订《商品房买卖合同》及办理相关手续或将本案发回重审；2.一审、二审诉讼费、鉴定评估费由俞府承担。事实与理由：1.一审判决遗漏应当参加诉讼的第三人南昌绿地申飞置业有限公司，导致案涉合同无法履行，依法应当撤销并发回重审。案涉房屋仍在第三人南昌绿地申飞置业有限公司名下，俞府对案涉房屋的处分权与南昌绿地申飞置业有限公司有关，故一审法院遗漏诉讼主体应发回重审。2.一审法院判决张艳红违约与事实不符，应予以纠正。在签订案涉合同之前，张艳红已经支付购房款25万元给俞府，并不是要求再另行支付25万元，且俞府未协助张艳红办理与南昌绿地申飞置业有限公司的买卖合同，俞府违约在先应承担合同约定的配合义务。根据案涉合同约定，俞府需在2017年6月9日之前办理过户手续，张艳红才在6月15日之前付清剩余购房款，因俞府未履行先行义务，故张艳红拒付余款。3.一审判决认定胡国根不是本案适格当事人，属于法律适用错误。案涉购房款属于夫妻共同财产，所购房屋用于夫妻共同生活，故胡国根应属房屋共有人是适格当事人。 俞府辩称，南昌绿地申飞置业有限公司是否参加诉讼不影响本案审理，张艳红二人未按约付款应承担违约责任。 俞府的上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判解除《二手房委托代办交易合同》并向俞府支付违约金25万元；2.一审、二审诉讼费及房屋评估费用由张艳红、胡国根承担。事实与理由：1.一审法院程序错误。一审法院在庭审结束之后受理房屋价值评估申请错误。2.一审法院认定事实错误。因张艳红未完成合同约定的付款义务，案涉房屋权属属于待定状态，一审认定房屋已交付与事实不符。3.一审法院适用法律错误。张艳红未按约支付房款，根据《中华人民共和国合同法》第94条规定一审法院应判决解除合同。4.一审法院认定张艳红违约，但又驳回俞府的诉请并承担评估费4953.5元不合理。 胡国根、张艳红辩称：1.一审法院认定案涉合同合法有效且可以履行正确。2.张艳红二人已按约定履行义务不存在违约行为，俞府无权主张违约金。 胡国根、张艳红向一审法院提起的诉讼请求：1.判令俞府立即将南昌市高新区XXX室的产权办理至胡国根、张艳红名下；若俞府不能履行上述义务，则判令解除合同并赔偿胡国根、张艳红的损失917967元；2.判令俞府向胡国根、张艳红支付违约金25万元；3.本案诉讼费用全部由俞府承担。 俞府向一审法院提起的反诉请求：1.判令解除《二手房委托代办交易合同》；2.判令胡国根、张艳红立即搬出案涉房屋；3.判令胡国根、张艳红支付违约金25万元；4.本案反诉费用由胡国根、张艳红承担。 一审法院认定的事实查明：俞府因与案外人上海金舒建筑劳务有限公司（下称金舒公司）之间的债权债务关系，双方议定由金舒公司将案外人南昌绿地申飞置业有限公司开发的南昌绿地XXX室房屋抵部分工程款给俞府，双方于2016年1月30日签订了《房屋抵顶材料款协议》，约定案涉房屋面积为86.64㎡，作价556156元，该房屋价款作为金舒公司支付给俞府在绿地悦城D地块项目水电安装分包工程的工程款，金舒公司配合俞府或俞府指定的第三人与南昌绿地申飞置业有限公司签订房屋销售合同及相关手续。俞府随后与胡国根、张艳红夫妻达成口头协议，将案涉房屋出售给胡国根、张艳红夫妻。胡国根向俞府支付了20万元，俞府于2016年3月31日出具收据，内容为“今收到XXX室胡国根预付款20万元。收款人：俞府，2016年3月31日”。俞府将案涉房屋实际交付给了胡国根、张艳红夫妻。2016年5月25日，胡国根向案涉房屋所在的小区物业管理部门申报了房屋装修事宜，并在装修完成后实际入住案涉房屋至今，于2019年2月25日向小区物业管理部门缴纳了案涉房屋自2014年11月1日至2019年3月31日的物业管理服务费9089.86元。2017年5月15日，胡国根由朋友刘祖斌的银行账户向俞府转账49900元，由微信账户向俞府转款100元。2017年5月31日，俞府（甲方）与张艳红（乙方）补签了《二手房委托代办交易合同》，约定甲方同意将案涉房屋含有产权储藏间或车库出售给乙方；房屋成交价为50万元。合同第五条内容为：签订合同后7个工作日内办理产权过户手续，首付款为20万元；第七条内容为：甲方同意在收到首付款7日内，通知乙方办理正式房屋交接手续；第八条内容为：甲乙双方商定本次房屋交易过户费用（契税、维修基金、交易手续费、登记费）、按揭费用（评估费、他项权证费）由甲方承担，营业税（增值税）、个税、土地增值税、印花税由甲方承担，代办过房费、贷款服务费由乙方承担；第九条内容为：合同签订当日，乙方向甲方支付定金25万元整……甲乙任何一方违约，都将定金等额赔偿给守约方双倍理赔。第十二条“其他约定事项(如与上述条款发生冲突，则以本条款为准)”内容为：2017年6月15日前付清总房款的45万元，签完合同后并付清所有余款5万元整，共计50万元整。俞府、张艳红在合同上签字。2017年9月7日，胡国根通过银行账户向俞府转账15万元。因款项支付事宜，双方当事人发生分歧。经过协商，双方当事人同意将案涉房屋的总价款变更为55万元。胡国根、张艳红均未再付款。在审理过程中，一审法院向南昌市不动产档案信息中心调查举证，查明案涉房屋未办理不动产登记信息。俞府自认其共有3套抵顶工程款得来的房屋并出售他人，分别为绿地未来城XXX栋一单元XXX室和XXX室、绿地未来城XXX室。一审法院向南昌绿地申飞置业有限公司和其母公司绿地控股集团调查取证，绿地控股集团表示绿地未来城系由南昌绿地申飞置业有限公司开发建设，但相关房屋买卖合同、款项收据等均由绿地控股集团江西房地产事业部进行专项管理，案涉房屋已出售给案外人喻靖，喻靖已交清全款，但案涉房屋未签订房屋买卖合同也未办理产权证，原因是喻靖将案涉房屋抵扣给了他人，据了解案涉房屋已有人装修入住，但因为没有抵扣手续，无法为其办理购房合同和产权证等手续，故案涉房屋在公司系统上显示没有备案登记，如果能提供完备的抵扣手续证明现实际居住人对案涉房屋拥有合法权利，公司可以为其办理相关手续，公司对案涉房屋是视为已交付给了喻靖。南昌绿地申飞置业有限公司向一审法院提交的材料则表明案涉房屋的总价款为556156元，案涉房屋及俞府自认出售的其他抵顶工程款得来的房屋价款的相应收款收据中，有多张收款收据的“交款人签字”栏签名为俞府；俞府出售绿地未来城XXX室给案外人闵小花，闵小花已与南昌绿地申飞置业有限公司签订了商品房买卖合同并已在房屋管理部门办理了网签备案登记，但尚未办理产权证；俞府自认绿地未来城XXX室为其自住房屋，该房也已与南昌绿地申飞置业有限公司签订了商品房买卖合同并已在房屋管理部门办理了网签备案登记，产权证正在审批中。经胡国根、张艳红申请，一审法院依法委托江西寰宇房地产土地资产评估有限公司对案涉房屋（含储藏室）的当前市场价值及装饰装修的市场价值进行评估。2019年8月29日，江西寰宇房地产土地资产评估有限公司出具《房地产估价报告》，评估案涉房屋（含储藏室）的市场价值为892186元，室内装饰装修市场价值为115874元。一审法院曾多次组织调解，双方当事人分歧较大，无法达成一致意见。 一审法院认为，胡国根、张艳红主张案涉房屋的买卖合同应当继续履行，俞府则认为因其对案涉房屋不具有合法权利，本人不是合法产权人，案涉房屋的买卖合同应当解除。合同解除的前提条件是因协商一致或满足合同约定的条件或法律规定，对已经依法成立但未履行完毕的合同，双方当事人终止彼此的合同权利义务。如果俞府对案涉房屋没有合法处分的权利，在案涉房屋的合法权利人未追认的情况下，案涉房屋的买卖合同应当无效。因此，本案需要首先判断俞府对案涉房屋是否具有合法的控制、处分、收益、所有等权利，如有，则俞府与张艳红所签订的房屋买卖合同依法成立。案外人金舒公司欠付俞府工程款，以房屋抵工程款，将案涉房屋转让给俞府，为此双方签订了相关合同。虽然一审法院无法查明金舒公司和喻靖为何种关系，金舒公司是以何种方式获得案涉房屋，但根据俞府自住房屋和出售给闵小花的房屋可以与南昌绿地申飞置业有限公司直接签订《商品房买卖合同》并办理网签备案、产权证等情况来看，可以判定南昌绿地申飞置业有限公司认可俞府对其通过抵顶工程款所获得的房屋拥有相应的占有、控制、处分权利，并对俞府将房屋出售并实际交付房屋给他人是予以认可的，南昌绿地申飞置业有限公司在买房人提供符合要求的材料后可以直接与买房人签订相关商品房买卖合同和办理相关权证。故张艳红与俞府签订的《二手房委托代办交易合同》是依法成立且可以履行的有效合同，并非无效合同。其次，本案中胡国根是否具有适格诉讼主体地位。案涉合同的当事人为张艳红及俞府，胡国根虽然参与买房的协商付款等事宜，与本案处理结果有利害关系但基于合同的相对性原则，本案的当事人应当为张艳红和俞府，胡国根不宜作为本案适格当事人参与诉讼。故对俞府关于胡国根不是本案适格当事人的抗辩意见，一审法院予以支持。合同依法成立后，双方当事人均应依约履行合同义务。案涉合同第五条约定“签订合同后7个工作日内办理产权过户手续，首付款为20万元”，第九条约定“合同签订当日，乙方向甲方支付定金25万元整”，第十二条“其他约定事项(如与上述条款发生冲突，则以本条款为准)”约定“2017年6月15日前付清总房款的45万元，签完合同后并付清所有余款5万元整，共计50万元整”。虽然合同约定为“过户”，但根据房屋为抵顶工程款的特殊性，结合俞府出售的其他房屋交易的实际情况，该“过户”应当理解为俞府协助张艳红办理与南昌绿地申飞置业有限公司签订房屋买卖合同的相关手续。张艳红一方认为其已于2016年3月付款20万元，已经履行了合同第五条的约定，俞府应当立刻办理“过户”手续。而俞府一方则认为根据合同第九条和第十二条的约定，张艳红一方还应支付25万元，但张艳红一方未按约定付足款项。双方当事人对合同的履行遂发生了争议。一审法院只能根据合同文意和合同目的来判断法律事实。双方使用的合同是二手房交易合同模板，合同第五条和第九条为合同固有的打印体，第十二条则是手写体且系约定在后的条款，故一审法院认为合同第十二条实际上效力优先于其他合同条款，且根据合同文意，合同第九条约定的张艳红一方应支付25万元加上合同第五条约定张艳红已支付的首付款20万元，总金额与合同第十二条约定的45万元金额相同，故俞府关于合同签订后张艳红一方未付足款项的抗辩意见符合情理，一审法院予以采纳。先履行义务的一方未履行合同义务的，后履行一方可以拒绝相应的履行要求。俞府拒绝协助张艳红一方与南昌绿地申飞置业有限公司办理房屋买卖合同的签订及产权证等手续，符合法律规定。俞府已实际交付房屋给张艳红一方，张艳红一方已装修入住多年并缴纳相关费用，南昌绿地申飞置业有限公司对此无异议。无论是根据合同法的法律规定，还是为维护社会秩序和交易的稳定性的需要，一审法院认为案涉房屋由张艳红一方所有为妥，案涉房屋的买卖合同都不宜解除。而张艳红一方要求判令俞府立即将案涉房屋的产权办理至张艳红名下的诉请，因与客观事实明显不符，亦无法支持。对张艳红的诉讼请求，一审法院不予支持。对俞府的反诉请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条之规定，判决：一、驳回张艳红的诉讼请求。二、驳回俞府的反诉请求。三、驳回胡国根的诉讼请求。案件受理费12980元，评估费9907元，共计22887元，由胡国根、张艳红承担17933.50元，由俞府承担4953.50元。案件反诉费5650元，由俞府承担。 本案当事人二审均未提交新证据且对一审法院查明的事实均无异议。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。 二审审理过程中，张艳红明确诉请，要求继续履行合同俞府协助办理房屋过户手续。 本院认为，案涉《二手房委托代办交易合同》系俞府与张艳红真实意思表示，且未违反法律禁止性和强制性规定，该合同合法有效。1.胡国根是否是本案适格当事人的问题。合同系对特定的当事人之间发生法律约束力，只有合同当事人才能基于合同向对方提出请求或诉讼，非合同关系当事人不能依据合同向合同当事人提出请求。胡国根不是案涉合同的签订主体，无权向俞府主张权利，故一审法院认定胡国根不是本案适格当事人并无不当，本院予以维持。2.关于张艳红要求俞府就案涉房屋协助其与南昌绿地申飞置业有限公司签订《商品房买卖合同》，并办理相关过户手续的诉讼请求。本院认为，一方当事人向另一方主张权利，可以基于双方约定或法定事由，但张艳红与南昌绿地申飞置业有限公司能否签订合同已经突破合同的相对性，于法无据，本院不予支持。《中华人民共和国物权法》规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力。俞府至二审庭审止仍未取得房屋所有权，张艳红要求俞府继续履行合同办理过户手续的主张无事实依据，本院不予支持。3.关于俞府要求与张艳红解除《二手房委托代办交易合同》，并要求张艳红、胡国根搬离案涉房屋及支付违约金25万元的诉讼请求，本院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，俞府未取得房屋所有权而出卖房屋存在过错，其应承担违约责任。一审法院认定先行履行义务的张艳红未履行义务，俞府有权拒绝履行合同义务有欠妥当，本院予以纠正。二审中，张艳红明确表示继续履行合同而非主张赔偿责任，系其对自身权益的处分。俞府作为合同的违约方在其未承担违约责任的情况下，无合同解除权，故对于俞府主张解除《二手房委托代办交易合同》并要求张艳红、胡国根搬离案涉房屋及支付违约金25万元的诉讼请求，本院不予支持。4．一审法院是否违反法定程序的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第一百二十一条规定：“当事人申请鉴定，可以在举证期限届满前提出。”法律并未明确鉴定申请的时效范围，一审法院为了查明案件事实，充分保障当事人权利而启动鉴定程序并无不当，本院予以支持。鉴定费属于诉讼费范畴，由法院依据案件情况予以分担，该费用不属于上诉内容，本院不予审理。 综上，胡国根、张艳红上诉请求和俞府的上诉请求均不成立，应予以驳回；一审判决虽裁判说理不够充分，但处理结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审受理费18630元（胡国根、张艳红预交12980元；俞府预交5650元），由胡国根、张艳红负担12980元；由俞府负担5650元。 本判决为终审判决。 审 判 长  钟 情 审 判 员  罗云奇 审 判 员  邓 晖 二〇二〇年六月十日 法官助理  邓 映 书 记 员  谢佳敏