湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民终1446号上诉人（原审原告）：湖南新华书店实业发展有限责任公司永州市分公司，住所地湖南省永州市冷水滩区零陵中路856号。负责人：陈勇，系该公司总经理。委托诉讼代理人：汪玉，湖南崇民律师事务所律师（特别授权）。被上诉人（原审被告）：永州市东安荣一房地产开发有限公司，住所地东安县白牙市镇大众路5-7号。法定代表人：荣毛林，系该公司董事长。被上诉人（原审被告）：荣毛林，男，1951年10月22日出生，汉族，湖南省东安县人，住湖南省东安县。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：荣酬，系被上诉人荣毛林之子（特别授权）。被上诉人（原审被告）：荣酬，男，1990年7月29日出生，汉族，湖南省东安县人，住湖南省长沙市芙蓉区。上诉人湖南新华书店实业发展有限责任公司永州市分公司（以下简称新华书店永州分公司）因与被上诉人永州市东安荣一房地产开发有限公司(以下简称荣一公司)、荣毛林、荣酬房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省东安县人民法院（2019）湘1122民初101号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。新华书店永州分公司上诉请求：1.撤销(2019)湘1122民初101号民事判决书判决第三项，改判被上诉人向上诉人支付逾期交付农贸市场租金补偿费710，290元(从2012年1月1日起算，按每日278元标准暂计算至2018年12月31日，实际计算至被上诉人交付之日止)；改判被上诉人向上诉人支付拖欠的场地租赁费15,000元，并支付逾期付款的资金占用费(以15,000元为基数，按照年利率6%的标准自2016年12月28日起计算，实际计算至被上诉人支付之日止)；2.判令由被上诉人承担二审案件受理费。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，依法应当予以撤销并改判。1.双方在《东安县陆家湾农贸市场租用管理协议》中并没有约定就被上诉人逾期交房需承担租金补偿金的责任予以豁免，也没有任何关于逾期交房租金补偿金如何处理的明确约定，上诉人在该协议中没有明确放弃追究被上诉人逾期交房承担租金补偿金责任；2.本案诉争的整个农贸市场一直还是由被上诉人掌控，并未实际交付给上诉人，被上诉人应当按照合同约定向上诉人支付逾期交房的租金补偿金；3.案外人李爱云于2010年9月1日与被上诉人荣毛林签订的资产转让合同再次证明了自2010年9月起，案涉农贸市场一直由荣毛林及李爱云控制并收取租金至今的事实，即使签订的《东安县陆家湾农贸市场租用管理协议》可以视为被上诉人已经向上诉人交付了相关物业，租金补偿金也应当计算到2016年12月27日。二、一审判决适用法律错误，依法应当予以撤销并改判。被上诉人利用其控制的用水用电威胁租户向其缴纳租金，长期霸占物业强行收取租户的租金，上诉人不得已才与其签订了管理协议，该协议中的15,000元每年的场地租赁费实质系委托被上诉人进行有偿经营和管理的管理费，双方之间因此建立的是委托经营管理的关系，而不是一审法院认定的房屋租赁关系，与案涉的房屋买卖合同纠纷密切相关，应当一并予以处理。荣一公司、荣毛林、荣酬辩称，一审法院认定事实错误、适用法律错误，根据民诉法153条，应当发回重审。1.双方签订的房屋买卖合同是无效的，因为违反法律强制性规定，是上诉人新华书店永州分公司向荣一房地产购买，但是我们没有预售许可证等相关证明，当时不能签订房屋买卖合同的，且合同签订是在荣一房地产公司成立之前；2.合同所涉房款事实没有查明，我们只收到159万元的房款；3.对于房屋买卖合同，之前我们已经明确表示了解除合同的意思，根据民诉法153条规定，应当发回重审。新华书店永州分公司向一审法院起诉请求：1.确认东安县大众路7号一层整个农贸市场及过道的所有权为原告所有(具体位置及明细以《房屋买卖合同书》第一条及《房屋买卖补充合同》的约定为准，最终确权面积以实际测绘的面积为准)，并立即交付给原告；2.判令被告荣一房地产公司和荣毛林于2019年12月31日前将上述确权的农贸市场不动产权证办理完毕并交付给原告，所有费用由被告承担；3.判令被告荣一房地产公司和荣毛林向原告支付逾期交付农贸市场租金补偿费710,290元（从2012年1月1日起算，按每日278元标准暂计算至2018年12月31日，实际计算至被告交付之日止)；4.判令三被告共同向原告支付拖欠的场地租赁费15,000元，并支付逾期付款的资金占用费(以15，000元为基数，按照年利率6%的标准自2016年12月28日起计算，实际计算至被告支付之日止)；5.判令本案案件受理费、财产保全费、财产保全担保费、测绘费、公告费等诉讼费用全部由被告承担。一审法院认定事实：位于东安县大众路7号的土地原系原告的国有划拨地，2020年11月该地挂牌出让，土地性质由国有划拨地变更为出让地，东安县地产交易所对外公开了《国有土地使用权挂牌出让公告》、《国有土地使用权挂牌出让须知》等文件。《国有土地使用权挂牌出让须知》中明确：受让方除成交价款外，另行负责土地出让金、绘测费、评估费，地税局所收营业税等其他税、契税、挂牌交易费及规划报建等手续费用。2010年11月29日，被告荣一房地产公司通过竞标，以2,420,000元的竞价取得该地的使用权。之后不久，被告荣一房地产公司以荣毛林的名义向东安县国土资源局交纳了土地竞价款2,420,000元、土地交易费48,400元以及契税96,800元，但未交纳土地出让金。2010年12月29日，原告新华书店永州分公司以其名义代被告荣一房地产公司向东安县国土资源局交纳了630,000元土地出让金。2010年11月30日，原告与被告荣一房地产公司签订《房屋买卖合同书》(以下简称“合同”)，合同约定，原告所购房屋位于东安县大众路7号一层整个农贸市场及过道共900平方米，其中：1.临街门面3间，其中门宽3.5米，深度12米一间，门面宽度3.1米，深度12米二间，总面积为116.4平方米；2.农贸市场内左侧门面8间，其中门面宽度3.3米，深度7米，共四间。门面宽度3.5米，深度8米，共四间。总面积为204.4平方米；3.能用于摆摊设点的农贸市场(含过道)579.2平方米。原告所购房产定价：1.临街门面每平方米8,000元，农贸市场内门面每平方米4,000元；2.农贸市场(含过道)每平方米1,158.8元；3.交付时县房产局产权发证测绘标准的建筑面积如与本合同购买面积有出入，按标准的建筑面积和实际成交单价核算总房款，款项多退少补。原告按一次性付款方式付款，成交总款计人民币贰佰肆拾贰万元整(2,420,000元)，实际支付贰佰贰拾贰万元(2,220,000元)，剩余贰拾万元(200,000)作为被告售房的信誉保证金。付款时间：待被告摘牌大众路7号土地转让款到达原告方账户之日起，扣除贰拾万元保证金后，余款当即全部支付给被告。双方权利和义务：1.被告在2011年12月31日前将原告所购买门面和农贸市场及过道交付原告；2.购房应缴税费、办理房屋所有权证和土地使用证所需费用全部由被告承担。被告交房之日起，60天内办理完毕，原告接到所有产权证书后，扣除相应的款项，退还保证金，保证金不计息；3.被告交付给原告的门面和农贸市场，必须达到设计规范要求，并负责农贸市场内消防、水、电配套设施及顶篷的搭建。违约责任：被告推迟交房给原告，每推迟一天，被告应支付原告的农贸市场租金补偿费556元，补偿金在保证金中抵扣。2011年1月20日原告依约向被告支付购房款1,500,000元，2011年3月10日原告向被告支付购房90,000元，被告向原告移交9个门面由原告经营，另有农贸市场的大厅、过道、天井未交付原告，由被告收租经营。2011年5月25日，原告与被告签订《房屋买卖补充合同》(以下简称“补充合同”)，对2010年11月30日的农贸市场《房屋买卖合同书》进行补充约定，该补充合同约定，农贸市场新增使用面积139.28平方米，其中110.63平方米归原告所有，28.65平方米归被告所有，对于新增的面积，双方无需支付任何费用给对方。新增110.63平方米购房应缴的税费、办理房屋所有权证和土地使用证所需费用仍由被告承担。2016年12月27日，原告与被告荣一房地产公司签订《东安县陆家湾农贸市场租用管理协议》，协议约定，原告同意将能用于摆摊设点的农贸市场(左右过道之间的场地)委托给被告作为农贸市场进行有偿经营和管理，原告每年收取被告场地租用费15,000元，合同有效时间为2017年1月1日至2017年12月31日。协议签订后，被告没有向原告支付场地租用费15,000元，也一直没有为原告办理农贸市场的房屋所有权证和土地使用证。另查明，法院在执行唐满玲、周代玲与荣毛林、荣建勇、荣一房地产公司民间借贷纠纷一案中，于2017年12月28日作出(2016)湘1122执752号执行裁定，裁定查封陆家湾农贸市场全部摊位，原告以案外人的名义提出执行异议，请求撤销裁定，解除查封。法院经审查认为，被执行人荣一房地产公司所开发的陆家湾农贸市场全部摊位，已在法院查封前签订合同由案外人新华书店永州分公司购买，案外人已按合同支付价款，并对农贸市场摊位进行了出租等实际占有管理，异议人对争议的房产提出的异议能够排除对争议房屋的执行，法院裁定案外人新华书店永州分公司的异议成立，中止法院(2016)湘1122执752号执行裁定的执行。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，原、被告双方争议的焦点如下：1.东安县白牙市镇大众路7号一层农贸市场及过道的所有权是否是归原告所有，被告是否应当交付给原告；2.被告是否应为原告办理上述农贸市场不动产权证；3.被告是否应该向原告支付上述农贸市场租金补偿费710,290元、拖欠的场地租赁费15,000元；4.本案的诉讼费、财产保全费、财产保全担保费、测绘费、公告费应当由谁承担。原、被告签订的合同系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，为依法成立并有效的合同，对合同当事人均具有约束力。合同签订后，原告先后向被告支付了1，590,000元购房款，根据东安县地产交易所对外公开的《国有土地使用权挂牌出让公告》、《国有土地使用权挂牌出让须知》等文件规定，土地出让金630,000元应由土地受让人即被告荣一房地产公司交纳，但被告一直未交纳，原告代被告交纳了该笔土地出让金，原告已经按照合同约定支付了足额购房款，被告未如期交付农贸市场及过道，并办理不动产权证，构成违约，被告应当承担继续履行合同的违约责任，故对于原告的第一、二项诉讼请求，法院予以支持。2016年12月27日，原、被告签《东安县陆家湾农贸市场租用管理协议》，将农贸市场委托给被告进行有偿经营和管理，根据日常购房交易以及租赁习惯，原、被告签订该租用协议时，双方已经就《房屋买卖合同书》约定的租金补偿金作出协商处理。现原告主张被告未实际交付农贸市场及过道，但原告将农贸市场委托被告管理的行为属于行使财产处分权，视为被告已经向原告交付农贸市场及过道。故对于原告的第三项诉讼请求，法院不予支持。原告基于农贸市场租用协议请求被告支付拖欠的租赁费，属于房屋租赁合同纠纷，与本案的房屋买卖合同纠纷无关，原告可另行通过法律途径解决。原告主张被告承担测绘费，但没有提供测绘发票等相关证据，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、东安县大众路7号一层农贸市场及过道的所有权归原告湖南新华书店实业发展有限责任公司永州市分公司(具体位置以《房屋买卖合同书》及《房屋买卖补充合同》的约定为准，最终确权面积以东安县自然资源局实际测绘的面积为准)；二、被告永州市东安荣一房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十个工作日内为原告办理上述确权农贸市场的不动产权证，并将不动产权证交付原告；三、驳回原告湖南新华书店实业发展有限责任公司永州市分公司的其他诉讼请求。案件受理费31,962元，公告费260元，财产保全费18,020元、财产保全担保费500元由被告永州市东安荣一房地产开发有限公司、被告荣毛林、被告荣酬负担。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院二审查明事实与一审查明一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，被上诉人荣一公司、荣毛林与上诉人新华书店永州分公司签订的《房屋买卖合同书》系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，是依法成立并有效的合同，对被上诉人荣酬主张的双方签订的房屋买卖合同无效，本院不予认可。2016年12月27日，上诉人新华书店永州分公司、被上诉人荣一公司签订了《东安县陆家湾农贸市场租用管理协议》，上诉人新华书店永州分公司将农贸市场委托给被上诉人荣一公司进行有偿经营和管理，根据日常购房交易以及租赁习惯，签订该租用协议时，双方已经就《房屋买卖合同书》约定的租金补偿金作出了协商处理。现上诉人主张被上诉人未实际交付农贸市场及过道，但上诉人将农贸市场委托被上诉人管理的行为属于行使财产处分权，视为被上诉人已经向上诉人交付农贸市场及过道；故对于上诉人对农贸市场租金赔偿费的上诉请求，本院不予支持。双方当事人签订的《东安县陆家湾农贸市场租用管理协议》属于房屋租赁合同，对于上诉人主张的双方之间建立的是委托管理协议，本院不予支持。上诉人基于农贸市场租用协议请求被上诉人支付拖欠的租赁费，属于房屋租赁合同纠纷，与本案的房屋买卖合同纠纷无关，上诉人可另行通过法律途径解决。综上，上诉人湖南新华书店实业发展有限责任公司永州分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11,052元，由上诉人湖南新华书店实业发展有限责任公司永州分公司负担。本判决为终审判决。审判长  李振湘审判员  魏 蓉审判员  彭样平二〇二〇年六月十五日书记员  伍世兴附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。