陕西省渭南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕05民终603号上诉人（原审原告）:赵卫红，女，1955年6月13日出生，汉族。委托诉讼代理人：段强，陕西众致律师事务所律师。委托诉讼代理人：周雨婷，陕西众致律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：大荔城乡建设有限公司。法定代表人：户俊峰，系该公司总经理。被告委托诉讼代理人：郑孝军，系陕西秀林律师事务所律师。上诉人赵卫红因与被上诉人大荔城乡建设有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服大荔县人民法院（2019）陕0523民初2856号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。赵卫红上诉请求：一、依法撤销大荔县人民法院（2019）陕0523民初2856号民事判决第三项；二、依法判决被上诉人承担已付房款一倍的赔偿责任；三、依法改判被上诉人返还上诉人已付的装修押金、装修垃圾清运费等费用40707元及利息7617.01元；四、判令被上诉人承担本案的一、二审案件受理费。事实和理由：一、一审法院适用法律错误。本案应当适用一房二卖的赔偿责任，一审法院没有认定惩罚性赔偿责任属于法律应用有误，应予纠正；二、一审法院认定本案的基本事实不清。上诉人主张的代收费用应当退还，涉诉的房屋已经登记在其他人的名下，那就应当退还上诉人缴纳的代收费用。大荔城乡建设有限公司辩称，一、上诉人与大荔城乡建设公司没有合同关系，涉案的房屋也没有卖给上诉人，案外人王政斌借别人的钱，本案是王政斌以物抵债；二、上诉人与王政斌之间是以物抵债关系，王政斌是债务人，第三人是债权人，该案不符合最高人民法院关于商品房买卖合同第8条和9条的规定；三、王政斌是挂靠的大荔城乡建设公司开发的希望花苑项目而不是盛达公寓项目；四、装修费用及其他费用是代收关系，要查明这些事实，首先得查明第三人与王政斌之间的债务是否成立。赵卫红向一审法院提出诉讼请求：一、请求判令解除原被告之间的三份《商品房买卖合同（预售）》，并向原告返还三套房屋的购买款共728134元及其利息137839.81元。（以728134元为基数，按照同期银行贷款利率自2015年8月1日暂计至2019年6月30日，并要求承担至实际返还购房款之日止）；二、请求判令被告承担已付房款一倍的赔偿责任（共计728134元）；三、请求判令被告返还原告已付的装修押金、装修垃圾清理费等费用共计40707元及其利息7617.01元（以40707元为基数，按照同期银行贷款利率自2015年8月16日暂计至2019年6月30日，并要求承担至实际返还购房款之日止）；以上合计：1642431.82元。四、判令本案件诉讼费由被告承担一审法院经审理查明：希望花苑圣达公寓系被告大荔县城乡建设有限公司（以下简称城乡建设公司）开发、销售的住宅项目，商品房预售许可证号为第022号。原告提交的三份《商品房买卖合同（预售）》（以下简称商品房预售合同），签订于2015年8月1日，出卖人处有城乡建设公司盖章、王政斌印章，买受人为原告赵卫红。合同约定将圣达公寓分别为10-2-**层南号、10-3-**层南号、10-3-**层南号出售给原告。房屋总面积为316.58平方米，每平方米单价2300元，总价款为728134元，并约定支付方式为一次性支付，支付时间2015年8月1日前支付该商品房全部价款。同时商品房预售合同第二章第五条第二项约定“该商品房没有出售给除本合同买受人以外的其他人；如该商品房权利状况与上述情况不符，导致不能完成本合同登记备案或房屋所有权转移登记的，买受人有权解除合同。买受人解除合的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），自买受人付款之日起，按照银行同期利率（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。给买受人造成损失的，由出卖人支付【已付房价款一倍】【买受人全部损失】的赔偿金。第四章第十一条第一项约定，出卖人应当在2015年8月31日前向买受人交付该商品房。”2015年8月1日向原告赵卫红出具收据三张，分别载明收款240488元，收款事由“购房总款10-2-**南104.56平方米”、243823元，收款事由“购房总款10-3-**南106.01平方米”、243823元，收款事由“购房总款10-3-**南106.01平方米，收据上均载明收款方式为“抵账”，且加盖城乡建设公司公章，金额共计728134元。2015年8月16日向原告出具收据9张，载明收款金额共计40707元，收款事由载明“代收费用、装修押金、装修垃圾清理费”等；收款方式为现金，均加盖城乡建设公司公章。以上三套房屋并未向原告实际交付使用。另查明，希望花苑圣达公寓10-3-**南、10-3-**南网签预售备案登记在师海泉名下，10-2-**南网签预售备案登记在向思强名下。又查明，证人王宁为王政斌筹借款项，王宁向原告赵卫红共借116万元，并出具借条；证人王宁将116万元均转给王政斌，王政斌向王宁出具借条。后经过结算，王政斌归还赵卫红部分借款后，剩余69万元用涉案的三套房屋以每套24万元的价格共抵账72万余元，差价3万元由证人王宁补齐。一审法院认为，本案在审理过程中，被告于2019年9月11日向本院申请对公章进行鉴定并提交其在公安系统的备案印章印模。本院与原、被告就鉴定印章进行谈话，原、被告均认为被告提交备案的其2015年使用的印章印模,与原告商品房预售合同和收据中的印章明显不同，被告即表示不再申请鉴定。被告在庭审中再次申请对印章进行鉴定但未提交新的证据，故本院对其鉴定申请不予准许。原告商品房预售合同所约定的房屋系被告开发、销售的住宅项目。根据已生效的（2017）陕0523民初1937号民事判决书，被告在该案辩称“与王政斌系联合开发圣达公寓，协议签订后王政斌使用被告资质进行开发”，因此对于王政斌对外以被告城乡建设公司的名义签订商品房预售合同，对被告有约束效力。本案原告的三份商品房预售合同相对方是被告，被告抗辩原、被告之间不存在合同关系本院不予认可。原告与被告签订的三份商品房预售合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立且生效，原、被告应当按约履行合同。依据本院查明的事实，原告的三份商品房预售合同，在收据中载明收款方式为“抵账”，结合本案其他证据可以认定王政斌与原告之间为了清结借款72万余元，经双方协商，达成以房抵债的合意，出卖人为被告将约定的三套房屋出售于原告，并签订商品房预售合同，房屋价款双方在收据中确认为728134元。因此，该三份商品房预售合同系当事人协商一致，将借款本息转换为已付购房款，将原有的借款合同关系转换为原告与被告之间的商品房预售合同关系。本案中，商品房预售合同约定的三套房屋网签备案登记在第三人名下，致使原、被告之间的商品房预售合同目的不能实现，现原告请求解除商品房预售合同，本院应予准许。原、被告之间的商品房预售合同解除，原告诉请被告退还房款728134元及利息，本院予以支持。原告在庭审中诉称被告存在商品房买卖中恶意“一房两卖”的情形，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二项或第九条第三项的规定，要求被告承担房价款的一倍赔偿责任。本院认为，依据原告提供的证据可以认定房屋网签备案登记在第三人名下，但不能确定是否存在解释第八条第二项或第九条第三项的情形，并且，本案所涉三份商品房预售合同，其目的系为了清结以前的债务,与基于购房所形成的商品房买卖合同有本质区别，不属于惩罚性赔偿所要保护的权利主体。故原告诉请房价款的一倍赔偿本院不予支持。因商品房预售合同解除，原告在签订商品房预售合后交纳的40707元，收据收款事由“代收费用、装修押金、装修垃圾清理费”，也应当予以返还原告。收据上载明本案被告系代收上述费用，故归还的主体应当是实际收费的单位或个人。原告诉请被告归还40707元，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条之规定，判决：一、解除原告赵卫红与被告大荔城乡建设有限公司于2015年8月1日签订圣达公寓分别为10-2-**层南号、10-3-**层南号、10-3-**层南的三份《商品房买卖合同（预售）》。二、被告大荔城乡建设有限公司自本判决生效之日起十日内返还原告赵卫红房款共计728134元及利息（利息按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2015年8月1日起至实际给付之日）。三、驳回原告赵卫红的其他诉讼请求。二审查明的事实与一审认定的事实基本一致，且双方当事人无新证据提交。本院认为：本案的争议焦点是被上诉人大荔城乡建设公司是否应承担涉诉房屋总价款一倍的赔偿责任及代收费用40707元应否退还的问题。关于被上诉人大荔城乡建设公司是否应承担涉诉房屋总价款一倍的赔偿责任问题。上诉人依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二项或第九条第三项的规定要求被上诉人承担总房价款一倍赔偿责任。本案中所涉三份商品房预售合同，其目的系为了结清上诉人与被上诉人之间以前的债务,与基于单纯购房所形成的商品房买卖合同有本质区别，不属于惩罚性赔偿所要保护的权利主体，且上诉人未能提供充分的证据证明被上诉人大荔城乡建设公司的行为符合最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二项或第九条第三项的规定的情形，故对上诉人此诉请不予支持。关于应否退还代收费用40707元的问题。双方当事人之间签订的房屋买卖合同已无履行可能，一审法院判决返还上诉人的本金及利息，故被上诉人代收上诉人的装修押金、装修垃圾清理等费用总计40707元及利息亦应当返还，对上诉人此诉请应当支持，一审法院未支持上诉人此诉请属于法律适用错误，应当纠正。综上，上诉人赵卫红的上诉理由部分成立，应予支持。一审认定事实清楚，适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零三条、第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款二项的规定，判决如下：一、维持大荔县人民法院（2019）陕0523民初2856号民事判决第一项（即解除原告赵卫红与被告大荔城乡建设有限公司于2015年8月1日签订圣达公寓分别为10-2-**层南号、10-3-**层南号、10-3-**层南的三份《商品房买卖合同（预售）》）;二、变更大荔县人民法院（2019）陕0523民初2856号民事判决第二项为：被上诉人大荔城乡建设有限公司自本判决生效之日起十日内返还上诉人赵卫红房款共计728134元及利息（利息的计算方法：2019年8月20日前的利息按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；2019年8月20日后的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被上诉人大荔城乡建设公司自本判决生效后十日内返还上诉人赵卫红代收费用40707元及利息（利息的计算方法：2019年8月20日前的利息按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；2019年8月20日后的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）四、驳回上诉人赵卫红的其他上诉请求；一审案件受理费19582元，由上诉人赵卫红负担8681元，由被上诉人大荔城乡建设有限公司负担10901元；二审案件受理费11565元，由上诉人赵卫红负担6939元，由被上诉人大荔城乡建设公司负担4626元。本判决为终审判决。审判长  杨新龙审判员  秦文强审判员  李 谦二〇二〇年六月四日书记员  党秦龙