四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川15民终1213号 上诉人（原审被告）：魏仁强，男，1970年12月出生，汉族，住四川省长宁县。 委托诉讼代理人：郭杰钢，四川叙府律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈员，四川叙府律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：周乐为，男，1975年7月出生，汉族，住四川省长宁县。 委托诉讼代理人：李贵楠（系周乐为之妻），住四川省宜宾市翠屏区。 被上诉人（原审原告）：李贵楠，女，1978年1月出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 上诉人魏仁强因与被上诉人周乐为、李贵楠房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省长宁县人民法院(2020)川1524民初74号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 魏仁强上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回周乐为、李贵楠的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由周乐为、李贵楠承担。事实和理由：一审法院认定事实错误。在一审庭审过程中,审判员问过周乐为、李贵楠，是否找过魏仁强协商办证，周乐为、李贵楠回答，找过，魏仁强由于不办证,所以才起诉到法院,同时把逾期交房的违约金一起起诉了。根据“谁主张、谁举证”原则,在民事诉讼中,当事人对于自己的事实主张,有提供证据进行证明的义务和责任。在诉讼时效中断制度中,应当由主张诉讼时效中断的权利人就中断事由负有举证责任。周乐为、李贵楠并未提供任何证据证实其找过上诉人协商逾期交房违约金的事实。 周乐为、李贵楠辩称，在接房之后多次找过魏仁强要求其支付违约金，最近的一次为2019年8月28日，当时很多业主在场。 周乐为、李贵楠一审诉讼请求：1.判令魏仁强向周乐为、李贵楠支付违约金人民币2206元（违约交房日期延迟2个月，按首付110280元的1%的月息）。2.判令魏仁强协助办理交付住所地宜宾市长宁县附9号×栋碧玉人家×单元《不动产权证书》。3.判令魏仁强承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：周乐为、李贵楠系夫妻关系。2016年3月16日，周乐为、李贵楠（乙方）与魏仁强（甲方）签订《碧玉人家联建房（按揭）转让合同》（以下简称《转让合同》），约定魏仁强将位于长宁县（长宁镇第一街宏泰超市后面）×栋×号面积126.65平方米，户型Ａ型的联建房转让给周乐为、李贵楠，总价款为367280元。约定房款支付方式，乙方首付房款110180元，余款257000元按月利率4.990‰，从2016年4月起，每月底前支付甲方当月本息2086元，期限15年。约定甲方办理完两证后，协助乙方办理按揭贷款。办理按揭后，乙方将余款一次性转入甲方账户。约定甲方于2016年6月底交房，如甲方不能按期交房，从约定交房之日起，甲方按乙方所交房屋款项1%的月息支付乙方。约定如乙方不能按时付款，从约定付款之日起，乙方按转让房屋余款1%的月息支付给甲方；一月内乙方仍未付款，甲方有权处置乙方所选房屋，并不退还定金等内容。《转让合同》签订当日，周乐为、李贵楠支付魏仁强首付款110180元，并于2016年4月起支付魏仁强当月按揭本息2086元至今。魏仁强于2016年9月1日交付房屋给周乐为、李贵楠。魏仁强至今未办理涉案房屋产权初始登记，也未将涉案房屋产权过户给周乐为、李贵楠。周乐为、李贵楠就《转让合同》办证等合同履行问题找多次魏仁强协商未果，起诉来院。 一审法院认为，周为乐、李贵楠与魏仁强签订的《碧玉人家联建房（按揭）转让合同》是双方真实意思表示，且未违反法律禁止性规定，属有效合同，周为乐、李贵楠与魏仁强的房屋买卖关系成立，双方应按合同约定履行各自义务。周乐为、李贵楠履行了支付首付款和按月支付按揭购房款本息的义务，魏仁强在约定交房时间后迟延两个月交房给周乐为、李贵楠，上述事实双方无异议，一审法院予以确认。本案争议焦点问题如下： 第一，周乐为、李贵楠请求魏仁强支付延期交房违约金是否超过诉讼时效问题。 魏仁强提出答辩意见，周乐为、李贵楠关于违约金的诉讼请求，已超过三年诉讼时效，不应支持。本案《转让合同》双方当事人约定了交房时间及迟延交房违约金，也约定了甲方办理完两证后，协助乙方办理按揭贷款等。《转让合同》约定交房日期2016年6月的底，魏仁强交付房屋时间为2016年9月1日，迟延两个月交房的行为已经构成违约，应承担违约责任。关于该违约责任时效问题，周乐为、李贵楠陈述就《转让合同》办证等履行问题多次找魏仁强协商未果提起本案诉讼，魏仁强在法庭上承认双方另有口头协商合同履行的事实，双方均未举证有效证据证明协商的时间、内容、结果，故认定周乐为、李贵楠就《转让合同》履行问题向魏仁强主张过权利，法律规定权利人向义务人提出履行请求，是诉讼时效中断的法定事由，所以，一审法院对周乐为、李贵楠要求魏仁强按合同约定支付违约金2206元的诉讼请求予以支持，对魏仁强的该答辩意见不予采信。 第二，本案是否应支持周乐为、李贵楠诉讼请求办理房屋产权过户问题。 其一，本案争议属联建房二手房买卖，《转让合同》中约定了产权证办理，但是没有明确约定办理产权证时间及过户时间，双方均陈述办理产权证及过户问题等另有口头协议，但是双方陈述的口头协议约定的过户时间存在差异，且双方均无证据证明口头协议的具体内容及协议结果；其二，争议房屋尚未办理产权初始登记，其办理房屋产权登记事项资料魏仁强与房屋承建商正在另案确认诉讼中，即魏仁强未取得涉案房屋初始产权证，不具备办理房屋产权过户给周乐为、李贵楠的客观条件；其三，《转让合同》约定购房款支付方式，周乐为、李贵楠支付被告首付110180元，余款257000元，从2016年4月起每月支付本息2086元，支付期限15年，截至本案法庭辩论之日，周乐为、李贵楠支付房款尚不足50%。由此，涉案房屋现在不具备过户条件，且《转让合同》对涉案房屋产权过户时间问题没有明确约定，故本案中魏仁强未办理涉案房屋产权过户给周乐为、李贵楠的行为不属违约行为。本案是联建房二手房买卖，不属商品房买卖，周乐为、李贵楠提出魏仁强应按商品房买卖合同的规定承担违约责任的诉讼请求，一审法院不予支持。涉案房屋过户问题，周乐为、李贵楠可在该房屋具备过户条件时另行主张的权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告魏仁强于本判决生效之日起十日内支付原告周乐为、李贵楠违约金2206元；二、驳回原告周乐为、李贵楠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告魏仁强负担15元，原告周乐为、李贵楠负担10元。 本院对一审判决认定的事实予以确认。 本院另查明：一审卷第50页，庭审笔录载明，一审法官询问：“关于办证，你们双方协商过没有？”李贵楠答：“协商过，每次都很不耐烦，我们起诉他是应为去年三月我们说拿房子去贷款，但是没有贷到，找他也不愿意出面。”魏仁强未予回答该问题。 二审中，魏仁强对一审法院据此认定双方之间就逾期交房违约金进行过协商，构成诉讼时效中断提出异议，认为系李贵楠的单方陈述，并未提供相应证据予以证实协商沟通的过程。 本院认为，综合双方诉辩主张，归纳本案争议焦点为：周乐为、李贵楠要求魏仁强支付逾期交房违约金的诉讼请求是否已过诉讼时效期间。 诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内怠于行使权利，当时效期间届满时，即丧失了请求人民法院依诉讼程序强制义务人履行义务的制度。根据《中华人民共和国民法通则》以及《中华人民共和国民法总则》关于诉讼时效的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，该期间自权利人知道或者应当知道权利被侵害之日起计算，诉讼时效因提起诉讼、申请仲裁、权利人向义务人提出履行请求、义务人同意履行义务等法定事由而中断，诉讼时效期间从诉讼时效中断事由终结时起重新起算。 在房屋买卖合同关系中，合同约定的交房期限届满且房屋具备交付条件，但出卖人未交付房屋的，买受人作为合同当事人一方，自此应当知道出卖人已经构成违约。换言之，只要出卖人在合同约定的最后履行期到来之前，未交付房屋，买受人在履行期届满之次日起即已知晓其权利受到侵害。需要注意的是，当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效；买受人要求支付逾期交房或逾期办证违约金，出卖人提出诉讼时效抗辩的，若未约定违约金支付时间，对违约金保护范围为当事人起诉之日前三年。期间有时效中断或中止情形的，适用关于诉讼时效中断或中止的相关规定。就本案而言，案涉合同关于逾期交房违约金的约定是以月为单位累计计算违约金数额，对于违约金的支付期限未予明确，双方当事人均认可在交房当日对于违约责任已予协商但未能达成一致意见。合同约定房屋交付时间为2016年6月底，产生的逾期交房违约金本应自2016年7月1日起计算诉讼时效期间，但因房屋交付当日发生前述诉讼时效中断之事由，2016年7月逾期交房违约金的诉讼时效期间自2016年9月1日起重新计算。2016年8月产生的逾期交房违约金本就应当自2016年9月1日起计算诉讼时效期间，故两个月的逾期交房违约金均应从2016年9月1日起算诉讼时效期间，若未发生诉讼时效中断、中止，则周乐为、李贵楠应当在2019年8月31日前提起诉讼。 在民事诉讼中，一般遵循“谁主张、谁举证”的原则，即当事人提出的于己有利的事实主张，有提供证据进行证明的义务和责任。具体到诉讼时效制度中，关于诉讼时效中断之主张，应当由主张诉讼时效中断的权利人就中断之事由负举证责任。周乐为、李贵楠主张其与魏仁强之间就逾期交房违约金进行过口头磋商，但并未提供相应的证据予以证实该磋商过程，因此，周乐为、李贵楠的该项主张系其单方陈述，无其他证据印证，二审中，周乐为、李贵楠申请罗晓燕为证人出庭作证证明其向魏仁强主张过权利，但鉴于罗晓燕、周乐为、李贵楠均与魏仁强存在相同纠纷，且罗晓燕系另案生效判决中与魏仁强房屋买卖合同纠纷案件的一方当事人，在无其它证据证明的前提下，其证人证言证明力较弱，且为孤证，故对该证人出庭申请未予准许。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十条第一项关于当事人的陈述不能单独作为认定案件事实的根据之规定，本院对周乐为、李贵楠主张的上述事实不予确认。周乐为、李贵楠亦未能提供其他有效证据证明其在2016年9月1日至2019年8月31日期间向魏仁强主张过逾期交房违约金或魏仁强在此期间明确表明愿意给付逾期交房违约金，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，周乐为、李贵楠应当承担举证不能的不利后果，本院对其诉讼时效中断的主张不予支持。周乐为、李贵楠提起逾期交房违约金的诉请时已过法定诉讼时效期间，胜诉权业已丧失，其诉讼请求应不予支持。一审判决对于诉讼时效的认定有误，本院依法予以纠正。 综上所述，魏仁强的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省长宁县人民法院（2020）川1524民初74号民事判决； 二、驳回周乐为、李贵楠的诉讼请求。 一审案件受理费50元，减半收取计25元，二审案件受理费50元，总计75元，均由周乐为、李贵楠负担。一、二审案件受理费已由周乐为、李贵楠预交25元，魏仁强预交50元，品迭后由周乐为、李贵楠径行支付魏仁强50元。 审 判 长 王付兵 审 判 员 张力骁 审 判 员 陈 曦 二〇二〇年六月十七日 法官助理 黄相中 书 记 员 黄明慧