贵州省修文县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0123民初723号原告：安宁，女，1954年04月04日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：汪浚，贵州睿卓律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈晓茵，贵州睿卓律师事务所律师。被告：贵州恒康房地产开发有限公司，统一社会信用代码91520123308778249X，住所地贵州省贵阳市修文县久长镇修开东路。法定代表人：张玉兰，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：黄锟，贵州贵翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：李波，贵州贵翔律师事务所律师。第三人：贵州立鑫鸿业商贸有限公司，统一社会信用代码91520102MA6E6WUB1C，住所地贵州省贵阳市南明区市南路57号阳光100商住楼1层67号[油榨社区]。法定代表人：王晓玉，该公司执行董事兼总经理。缺席。案由：合资、合作开发房地产合同纠纷。原告安宁向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告和第三人于2018年09月03日签订的《小城镇商业综合体项目二期合作协议》；2.判令被告向原告返还投资款人民币3,000,000.00元并支付违约金人民币2,000,000.00元，共计人民币5,000,000.00元。被告贵州恒康房地产开发有限公司（以下简称“贵州恒康公司”）辩称，我公司于2015年已经花费大笔资金获得该项目土地，原告与第三人入股后，该项目已经正式启动。原告委托其儿子朱XX实际参与管理，主要负责项目的财务管理。但朱XX介绍其私人关系的施工方进场，在未经我公司同意的情况下，私自签订合同，而该施工方并无资金保证正常施工，导致该项目进度严重受到影响，引发农民工因拖欠工资聚众上访，损失近1,000,000.00元，与政府签订的安置房合作不能按照约定时限正常履行，政府停止给予财政资金补贴。之后，原告担心被追责，故申请退出合作。现我公司不同意解除合同，即使要解除也应对亏损进行清算。我公司不存在任何违约行为，本项目在正常情况下应该在2019年07月即可办理商品房预售许可，但是原告拒绝出资解决项目建设所需资金，故现在仍未达到办理商品房预售许可证的条件。虽然协议中我公司保证在2019年09月之前解除本项目地块在贵阳银行营业部的抵押，但保证的目的是为了该项目能够正常实施，但是原告的违约行为导致本项目不能正常实施，故实质上是否按时解除抵押对合作项目施工不产生任何影响，也不会对各方当事人造成损失。2019年09月之前，被告曾与原告及第三人协商，经协商一致后，原告及第三人均表示，由于项目进展未能达到办理商品房预售许可的条件，待项目达到条件后，原告有一个月时间办理解除抵押事宜。即便原告坚持解除三方所签署的合作协议，而法院经审理后也认为符合法定解除条件，则按照谁主张谁举证之原则，本案也应当由原告向法院提交涉案项目的清算申请，而不是由我公司向法院提交该清算申请，并且，原告主张违约金数额明显不符合法律规定。综上，请法院驳回原告的诉讼请求。第三人贵州立鑫鸿业商贸有限公司（以下简称“贵州立鑫公司”）未到庭参加诉讼，但庭后提交书面答辩状辩称，1.被告贵州恒康公司取得久长小城镇房开项目的二期土地后，拟招募投资人共同开发该项目。2018年09月03日，我公司与原告及被告贵州恒康公司共同签订《小城镇商业综合体项目二期合作协议》，我公司出资5,000,000.00元占股40%，原告出资3,000,000.00元占股30%，被告贵州恒康公司以项目占股30%。合作协议签订后即启动项目，原告因年龄较高便全权委托其子朱XX实际参与该项目管理，负责项目财务，我公司指派王XX进行现场监管，并共同建立微信群对项目相关事项进行沟通交流。但在该项目实施过程中，由于朱XX不听从全体合伙人意见并私自介绍其关系单位擅自进场施工，我公司在微信群中对此明确予以反对，但朱文炜仍然代表公司与施工方私自签订施工合同，而该施工方根本无实力垫付相应资金保证正常施工，导致该项目施工进度一直严重受到影响，甚至施工方还因拖欠农民工工资引发民工在春节期间聚众上访，政府遂出面要求我公司出资解决农民工欠薪问题，在此情形下引发我公司与施工方解除合同，最终导致重大经济损失。2.本案系原告严重违约导致项目不能正常实施。根据三方所签合作协议，本项目在正常实施的情况下，于2019年12月底前即能办理商品房预售许可，但由于朱文炜徇私选定施工单位进场施工，后又引发农民工纠纷被迫清场另选施工单位，由此耽误正常工期，导致该项目至今仍未能达到办理商品房预售许可的条件。被告贵州恒康公司未按约定偿还贵阳银行借款资金，事实上是因为原告之子朱XX的原因导致不能正常推进施工进度，项目预售许可证无法按预期时限办理，经原、被告沟通一致，同意待该项目达到办理商品房预售许可条件后，由被告贵州恒康公司及时办理偿还借款和解除抵押事宜。综上，请求法院依法查明事实，判决驳回原告的诉请。本院经审理确认如下事实：2018年09月03日，被告贵州恒康公司作为甲方，第三人贵州立鑫公司作为乙方，原告作为丙方，三方签订《小城镇商业综合体项目二期合作协议》，约定：甲方以出让方式取得位于贵州省贵阳市修文县地块的土地使用权，土地使用权证号为修国用（2014）第XX号，土地面积6559平方米，即所指小城镇商业综合体项目二期；由甲方提供上述项目，乙方、丙方出资金，三方共同以被告贵州恒康公司名义合作开发项目二期。出资及持股比例为：甲方提供项目，占持该项目30%的股份；乙方出资5000000.00元，占持该项目40%的股份；丙方出资3000000.00元，占持该项目30%的股份。协议中对合作方式、利润分配、三方权利义务进行了约定；协议第三条“利润分配”约定“1、本项目在实现销售资金回笼后，先支付项目开发建设费用及相关规费、税费。再按各方的实际出资比例（甲方200万元，乙方500万元，丙方300万元）收回投资成本后，方可按持股比例甲方30%，乙方30%，丙方30%进行利润分配。2、甲、乙、丙三方协商一致同意，三方按其持股比例分享该项目利润并按三方持股比例承担该项目负债。”；协议第四条“承诺与保证”约定“甲方在2019年9月前解除本项目地块在贵阳银行营业部的抵押，费用由甲方自行承担。”；协议第五条“违约责任”约定“任何一方未能履行本协议规定视为违约，违约方应向守约方一次性支付违约金人民币2000000.00元，并赔偿守约方相关损失。”；协议第六条“协议的解除或终止”约定：“本协议履行过程中，因一方违约另两方有权单方解除本协议，甲、乙、丙三方进行相应的结算。”2018年09月04日，原告经贵阳银行转账给被告贵州恒康公司3000000.00元，被告向原告出具收据。之后涉案项目正常运行。涉案项目土地现在仍然抵押在贵阳银行。原告主张因被告一直未按协议履行义务，解除抵押登记，已经构成违约，原告故诉至法院。诉讼过程中，被告主张三方对抵押问题已经另行约定，但未提交证据予以佐证。被告主张原告存在违约行为，导致该项目重大损失，但未提供充足证据予以佐证。原、被告均不申请对涉案合作项目进行审计结算。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据三方当事人签订的协议内容，被告必须在2019年09月之前解除本项目在贵阳银行的抵押，但至今该项目仍然抵押在贵阳银行，被告主张三方已经对抵押解除情况另行约定，但其未提供证据予以佐证。由于被告的行为违反协议的约定，原告可以提出解除协议，故对原告主张解除与被告及第三人签订的《小城镇商业综合体项目二期合作协议》，本院予以支持。关于投资款是否返还问题，因为涉案项目实际已经在具体运行过程中，经本院释明后，原告不申请进行相应的结算审计，而合同约定各方当事人按照持股比例分享项目利润并承担负债，现在未进行结算审计，无法核实原告投入的投资款能否返还，故对原告主张的返还投资款，本院不予支持。关于违约金问题，虽然三方在协议中约定了违约金，但该违约金约定过高，现原告未提供证据证明被告的违约行为导致其实际损失情况，故对原告主张的违约金，本院酌情支持按照原告的投资金额计算10%（3,000,000.00元×10%=300,000.00元），本院支持被告向原告支付违约金300,000.00元。至于审计结算问题，三方可另案主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告安宁与被告贵州恒康房地产开发有限公司及第三人贵州立鑫鸿业商贸有限公司于2018年09月03日签订的《小城镇商业综合体项目二期合作协议》；二、被告贵州恒康房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告安宁支付违约金300,000.00元；三、驳回原告安宁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费46,800.00元，减半收取计23,400.00元，申请保全费5,000.00元，共计28,400.00元，由原告安宁负担26,696.00元，被告贵州恒康房地产开发有限公司负担1,704.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  刘安琪二〇二〇年六月八日法官助理陈琛书记员王俊