广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终1492号 上诉人（一审被告）：李志文，男，1982年6月11日出生，毛南族，住广西壮族自治区桂林市叠彩区。 委托诉讼代理人：袁耐妹，女，1982年8月25日出生，壮族，住址，系上诉人之妻。 被上诉人（一审原告）：桂林永合物业服务有限公司，住所地：广西壮族自治区桂林市秀峰区西山路19号一层1号。 法定代表人：赵西林，该公司总经理。 委托诉讼代理人：唐述怡，广西鹏韵律师事务所律师。 上诉人李志文因与被上诉人桂林永合物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院（2019）桂0303民初2144号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人李志文的上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：首先，胜利嘉园业委会与被上诉人签订的《小区物业服务合同》无效。小区业委会在未经过业主大会表决或授权的情况下擅自签订物业服务合同，违反了相关法律法规的规定。业委会在物业公司竞聘过程中并未做到公开、公平、公正，最终选聘被上诉人公司是小部分业委会成员拍板决定的，因此《小区物业服务合同》无效。其次，被上诉人在合同期内未完全履行合同职责义务，导致小区安全无保障、卫生质量差，小区多处供电线路被破坏、车辆停放无序，被上诉人提供的物业服务质量低劣，业主怨声载道。求二审法院查明事实，公正判决。 被上诉人桂林永合物业服务有限公司答辩认为：小区业委会成立合法，物业公司履行了相关义务，一审判决正确，请求维持原判。 桂林永合物业服务有限公司向一审法院诉请：1、请求依法判令被告李志文支付拖欠原告桂林永合物业服务有限公司从2018年7月1日起至2019年10月30日止，共16个月的物业管理费用1529.28元及滞纳金931.19元，合计2460.47元；2、本案诉讼费由被告承担。 一审法院审理查明：2013年3月27日，案外人南宁铁路局住房建设管理所（甲方）与被告李志文（乙方）签订了《参加单位集资合作建房协议书》，合同对集资合作建房方式、住房的基本情况、价款计算方式等作出了约定，合同约定：1、乙方自愿参加甲方组织建设位于桂林市胜利路东四里区的单位集资合作建房。乙方分配所得的房号为13栋1-5-1号；2、该套住房建筑面积（含公摊面积）暂按89.08平方米建设，住房的实际建筑面积待住房竣工后，以房产测绘部门最终测绘结果为准……。2018年6月28日，桂林市胜利嘉园一期小区业主委员会（甲方）与原告桂林永合物业服务有限公司（乙方）签订《小区物业管理服务合同》，双方对服务管理事项、管理期限、双方权利义务等作出了规定，合同约定：第二条、物业类型：高层电梯房住宅、商铺、架空层车位、小区宗地图红线内停车位等，座落位置：桂林市叠彩区胜利路东四里4号，建筑面积：第三条，乙方提供服务的受益人为签订本合同小区的全体业主和物业使用人；甲方及本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同相应义务，承担相应责任，并遵守本物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方而的管理制度……；第十六条、物业委托管理期限为五年，自2018年6月28日起至2023年6月27日止；第二十条、物业管理服务费：1、商铺商场：按购房建筑面积1.00元/平方米/每月,(含水电公摊费）;2、高层电梯房住宅：①、1-5层（含5层）：按购房建筑面积0.75元/平方米，每户每年公摊水电费145元；电梯维保费、电梯年检费每户每年200元（不含电梯零件更换费用，每次更换零件费由本栋业主分摊，小配件200元以下由物业公司承担，电梯年检维保费用按本地行业标准执行）；9、物业管理服务费缴费时间为每月10日前缴纳当月费用，如业主欠交物业服务费属于违约行为，不但要补交欠费，还要承担逾期之日起每天按欠费的千分之三缴纳滞纳金，乙方有权直接向人民法院提起诉讼……。签订《小区物业管理服务合同》后，原告进驻该小区提供物业服务管理。被告房号为胜利嘉园小区13栋1-5-1号，建筑面积为89.08平方米。胜利嘉园小区13栋1-5-1号房屋已于2016年交房给被告。原告于2019年10月8日在被告李志文胜利嘉园小区13栋1-5-1号房屋门口张贴《律师函》及《桂林晚报》公告文件，《律师函》载明：李志文业主，你所居住的桂林市住宅（门面），自2018年7月1日至2019年8月31日，已欠缴物业管理费、电梯费、公摊水电费合计1338.63元。因被告未向原告交纳2018年7月1日至2019年10月30日的物业管理服务费，原告遂诉至本院，提出上述诉讼请求。2018年7月2日，桂林市叠彩区土地房产工作局出具《物业管理服务合同备案回执》，载明：桂林市胜利嘉园一期小区全体业主，贵小区与桂林永合物业服务有限公司于2018年6月28日签订的《小区物业管理服务合同》已在我局备案。本院在审理原告起诉被告物业服务合同纠纷案件中，查明原告的服务质量存在一定的瑕疵。 一审法院审理认为,1、原、被告之间是否存在物业服务合同关系？2、原告诉请要求被告承担物业费及相关滞纳金是否有事实及法律依据？关于争议焦点一，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，在本案中，原告与桂林市胜利嘉园一期小区业主委员会自愿签订的《小区物业管理服务合同》，是双方的真实意思表示，该合同未违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。被告抗辩未与原告签订合同，本院认为，案外人南宁铁路局住房建设管理所与被告李志文签订了《参加单位集资合作建房协议书》，合同约定了被告李志文分配所得的房号为胜利嘉园小区13栋1-5-1号。被告作为胜利嘉园一期小区的业主，原告与桂林市胜利嘉园一期小区业主委员会签订的《小区物业管理服务合同》对本案被告具有法律约束力，原、被告之间存在物业服务合同关系。被告应当按该合同的约定，履行其业主的义务。关于争议焦点二，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”，在本案中，原告将催交物业费的通知已在被告住房房门张贴并进行公示，证明原告已经进行了书面催收，业主应向原告支付物业费。被告辩解原告没有尽到物业合同的义务，被告不应支付物业费，本院认为，原告的物业服务存在瑕疵是事实，但不能构成对原告追索物业服务费的抗辩，亦非属法定或约定违约救济手段。被告住房的建筑面积为89.08平方米，按照合同约定的物业管理服务费每月每平方米1元，公摊水电费每年145元，电梯维护费、年检费每年200元计算，2018年7月1日起至2019年10月30日止，共16个月的物业管理费用1529.28元，故对原告要求被告支付物业费1529.28元的诉讼请求，本院予以支持。关于滞纳金，虽然《小区物业管理服务合同》中约定“如业主欠交物业服务费属于违约行为，不但要补交费，还要承担逾期之日起每天按欠交费的千分之三交纳滞纳金”，但因原告对小区的管理存在一定的瑕疵，故不属于被告恶意拖欠，因此对该部分诉讼请求本院不予支持。综上，小区环境的好坏有赖于物业公司尽心尽力的物业服务，更需要全体业主共同的维护。物业服务企业与小区业主之间存在相互依存的关系，物业公司作为提供物业服务的主体，应当加强与业主的沟通，对于业主反映的问题及时有效的进行反馈，努力提升自身的物业服务水平，通过自身努力为业主创造良好的居住生活环境，取得业主的认可；同时业主也应对物业服务企业给予相应理解，尽可能地看到其在物业服务中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件。依法判决： 一、判令被告李志文支付欠原告桂林永合物业服务有限公司2018年7月1日至2019年10月30日止的物业费1529.28元；二、驳回原告桂林永合物业服务有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费50元，由被告李志文负担。 双方当事人对一审查明的事实基本无异议，本院予以确认。上诉人在二审诉讼期间提交了2019年9月5日《桂林晚报》遗失声明及涉案小区《成立业主委员会备案回执》，拟证明被上诉人物业公司介入涉案小区业委会内部工作。被上诉人对上述证据的真实性并无异议，但认为与本案无关联性。本院审查认为，上诉人提交的证据仅能证明小区业委会办理公章遗失声明的事实，与本案被上诉人向上诉人追索拖欠物业费纠纷并无关联性，故本院对此证据不予采信。 综合诉辩双方意见，本案二审争议焦点为：1、涉案小区业委会与被上诉人签订的《小区物业管理服务合同》是否有效？2、被上诉人要求上诉人交纳物业服务费是否有事实及法律依据？ 本院认为，首先，关于小区业委会与被上诉人签订的《小区物业管理服务合同》的效力问题。该合同由小区业委会与被上诉人协商签订，是合同双方真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应属有效合同。上诉人提出该物业服务合同未经业主大会法定人数同意，系业委会部分人员私自签订的主张，未能提供确凿证据证实，理由不能成立，故本院对上诉人的该项上诉请求不予支持。其次，关于被上诉人要求上诉人交纳物业服务费的事实及法律依据问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”上诉人作为涉案小区的业主，应按照小区业委会与被上诉人物业公司签订的物业服务合同约定履行交纳物业费的义务。被上诉人在物业服务中存在的质量瑕疵，不能成为上诉人拒交物业费的合法理由。上诉人及小区业主如认为被上诉人在提供物业服务过程中存在违约情形或给小区业主造成损失，可依法主张权利。被上诉人依据物业服务合同要求上诉人支付拖欠的物业服务费，证据充分，理由成立，本院予以支持。上诉人以物业服务存在瑕疵为由提出拒交物业费的主张，于法无据，理由不能成立，本院不予支持。综上，一审法院依据事实及法律作出的判决并无不当，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 上诉案件受理费50元，由上诉人李志文负担。 本判决为终审判决。 审判长 丁 勇 审判员 周 霞 审判员 刘媛媛 二〇二〇年六月一日 书记员 叶菁华