福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终808号 上诉人（原审被告）：庄映梅，女，汉族，1971年4月12日出生，住福建省厦门市思明区。 被上诉人（原审原告）：厦门鸿天福物业管理有限公司，住所地福建省厦门市思明区莲前东路联丰商城洪莲路17—1。 法定代表人：林鹗，执行董事。 委托诉讼代理人：谢婷，福建方与圆律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：高世明，福建方与圆律师事务所执业律师。 上诉人庄映梅因与被上诉人厦门鸿天福物业管理有限公司（下称鸿天福物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初14485号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人庄映梅的上诉请求：(一)撤销厦门市思明区人民法院(2019)闽0203民初14485号民事判决，依法驳回被上诉人的所有诉讼请求。(二)一、二审费用全部由被上诉人承担。事实和理由：（一）被上诉人所主张的《厦门市联丰商城物业服务委托合同》中的甲方并非有权签约主体。联丰商城第二届业委会于2013年11月20日由业主大会选举成立，任期至2018年11月19日，含主任阙建生在内共有委员13人，并在相关主管行政部门进行备案登记，已取得组织机构代码：68526381-4。被上诉人所主张的物业服务委托合同签订委托方（甲方）并非“厦门市联丰商城第二届业主委员会”及其相对应的公章，根据《中华人民共和国合同法》相关规定，应属无效合同，该合同对全体业主和物业使用人不具约束力。（二）所谓“业委会”聘请被上诉人作为物业服务公司并未履行法定程序，上诉人与被上诉人并未建立物业服务法律关系，物业服务属于重大事项，物业公司是否具有相应资质等级、服务质量水平、管理人员资格和素质等件件都是关涉全体业主的切身利益，因此选聘物业服务公司依法应当通知全体业主知晓并参与议事和表决，同时依法应当按照公开招投标的方式寻找多家物业服务企业参与投标和定标。然而所谓的“业委会”在选聘物业公司时并未依法通知全体业主表决同意，并未依法履行通知所有业主表决和履行公开招投标程序，物业服务企业的服务行为并未获得包括上诉人在内的全体业主的同意，由此可见被上诉人与阙建生所签的物业委托合同，是联丰商城全体业主不知情的情况下签署的，纯属阙建生个人所为，与上诉人和全体业主无关。（三）被上诉人并未具有实际提供有质量和保障的物业服务内容，其所主张的物业费用由于没有相应的服务内容作为支撑依据，依法应当驳回其主张。 被上诉人鸿天福物业公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原审判决。事实与理由：（一）物业服务合同有业主委员会盖章及业主委员会主任的签字，而业主委员会代表了全体业主，业主委员会主任对外代表了业主委员会，业主委员会盖章和业主委员会主任的签字行为完全可以代表业主委员会及业主的真实意思，该合同系双方真实意思的合法表达，是有效合同。（二）实际上被上诉人为涉案小区提供服务多年，一共800多户业主，七百多户业主均认可原告提供了物业管理服务且已经缴纳物业管理费，现仅存十几户拖欠物业管理费，上诉人在一审中也认可被上诉人提供了物业管理服务，仅是不认可物业管理服务质量，这足以证明被上诉人实际履行了提供物业管理服务的义务并得到了绝大多数人的认可，上诉人作为业主，应当受到物业管理合同的约束，支付相应的物业管理费。 鸿天福物业公司向原审法院提出的诉讼请求：判令庄映梅向鸿天福物业公司支付2014年11月22日至2017年11月21日的物业管理服务费1874.07元及滞纳金（以每个季度所欠的物业费为基数，按每日千分之三，自下个季度的首月的26日起分段计至实际付款之日止）。事实和理由：2014年11月22日，厦门市联丰商城业主委员会与鸿天福物业公司签订了一份《厦门市联丰商城物业服务委托合同》，厦门市联丰商城业主委员会代表全体业主将联丰商城委托鸿天福物业公司实行物业服务，物业范围包括：联丰商城二期（瑞园）：座落于厦门市思明区莲前东路（街道）381-407号（单元）、联丰商城三期：座落于厦门市思明区洪莲里（街道）1-22号、联丰商城四期（联丰大厦）：座落于厦门市思明区（沁园）：座落于厦门市思明区。委托收费项目：1、物业管理服务费；2、房屋公维金；3、停车费、装修土头清运费。收费标准：1、联丰商城二期：住宅房屋物业管理费每月每平方米1.00元，公维金0.25元每平方；非住宅房屋管理费每月每平方米1.20元（二期店面）、2.00元（二期商城）；2、联丰商城三期、五期：住宅房屋物业管理费每月每平方米0.55元，公维金0.20元每平方；非住宅房屋管理费每月每平方米1.20元；3、联丰四期（联丰大厦）：住宅房屋物业管理费每月每平方米1.00元，公维金0.25元每平方；非住宅房屋管理费办公场所每月每平方米1.50元、商场2.00元／平方米；合同约定委托管理期限为三年，自2014年11月22日起至2017年11月21日止，此外合同就双方的权利义务、物业管理服务质量、违约责任等内容进行了约定，鸿天福物业公司依据合同的约定提供了物业管理服务。2017年11月22日，厦门市联丰商城业主委员会与鸿天福物业公司签订了一份同意书，双方确认委托物业合同于2017年11月21日终止，各种材料、公账及公共产业移交和结清无误。庄映梅作为厦门市思明区洪莲里18号402室（房屋建筑面积94.65平方米）的业主，本应依据合同的约定及时向鸿天福物业公司缴纳2014年11月22日至2017年11月21日的物业管理服务费1874.07元（36个月＊0.55元／平方米／月＊94.65㎡），但庄映梅却未按时交纳上述费用。同时，依据《厦门市联丰商城物业服务委托合同》第二十二条第二项第3、4款：逾期缴纳应缴费用的每天按千分之三收取滞纳金。截至2018年6月20日已产生滞纳金暂计3866.18元（以每季度所欠的物业费为基数，按每日千分之三，自下个季度首月的26日起分段计至其实际付款之日止，暂计至2018年6月20日）。以上庄映梅共计欠费5740.25元。鸿天福物业公司多次向庄映梅催讨物业费，但庄映梅均以诸多理由拒绝缴纳。 原审查明，2014年11月22日，厦门市联丰商城业主委员会与鸿天福物业公司签订《联丰商城物业服务委托合同》，约定厦门市联丰商城业主委员会代表全体业主将联丰商城（物业名称）委托鸿天福物业公司实行物业服务。委托管理期限为三年，自2014年11月22日起至2017年11月21日止。物业管理服务费收费标准为联丰三期、五期：住宅房屋由鸿天福物业公司按建筑面积每月每平方米0.55元向业主或物业使用人收取……鸿天福物业公司每3个月（联丰三、五期）向业主和物业使用人收取综合服务管理费、房屋维修金及其他公摊费用，业主和物业使用人应于每月（季度）的25日前向鸿天福物业公司交纳上述费用；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费用及其他公摊费用的，从逾期之日起每日按应缴费用的千分之三交纳滞纳金。2017年11月22日，厦门市联丰商城业主委员会与鸿天福物业公司签订《同意书》，载明双方已经将联丰商城小区合法管理和监管以及撤离联丰商城小区交接相关资料完善清楚。 原审法院另查明，庄映梅系厦门市思明区洪莲里18号402室（联丰三期）的业主，房屋建筑面积为94.65平方米。其欠缴2014年11月22日至2017年11月21日该房产生的物业管理服务费1874.07元。 还查明，原审法院在审理鸿天福物业公司与李育萍物业合同中纠纷中，已作出生效的（2014）思民初字第316号判决书，认为鸿天福物业公司提供物业服务的联丰商城小区楼道、地下室、消防通道存在垃圾未及时清理、杂物随意堆放、违法搭建等问题，与鸿天福物业公司管理不到位有较大的关系，从而认定鸿天福物业公司提供的物业管理服务存在瑕疵。 原审法院认为，厦门市联丰商城业主委员会与鸿天福物业公司签订《联丰商城物业服务委托合同》，系双方的真实意思表示，不违反相关法律规定，属合法有效合同，应严格履行，该合同对全体业主和物业使用人具有约束力，庄映梅实际接受了鸿天福物业公司提供的物业服务，应按照合同约定缴交物业管理服务费，即庄映梅应支付自2014年11月22日起至2017年11月21日的物业管理服务费1874.07元（0.55元/平方米•月×94.65平方米×36个月）。如上认定，鸿天福物业公司提供的物业管理服务存在瑕疵，故其诉请庄映梅支付滞纳金，缺乏依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、庄映梅应于本判决生效之日起十日内向厦门鸿天福物业管理有限公司支付厦门市思明区洪莲里18号402室房屋自2014年11月22日起至2017年11月21日的物业管理服务费1874.07元；二、驳回厦门鸿天福物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由厦门鸿天福物业管理有限公司负担17元，由庄映梅负担8元。 经审理查明，原审查明的事实，本院予以确认。 二审审理期间，上诉人提交了如下证据：（一）厦门市联丰商城小区广大业主书的通告，拟证明2013年12月讼争小区第二届业主委员会已终止被上诉人在讼争继续服务；（二）2014年1月8日厦门市联丰商城第二届业主委员会的紧急通知，拟证明2014年1月8日起已经合法聘用厦门福中物业管理有限公司进驻小区，禁止业主再向被上诉人缴交费用；（三）2014年12月31日《海峡导报》的报纸复印件，拟证明讼争小区业委会是不可能同意不合法的物业公司；（四）上诉人名下的房屋（18号楼）屋顶违章搭盖的出租屋的照片3张以及（18号）楼下公共绿化带的照片，拟证明讼争小区公共区域被侵占和存在消防安全隐患，被上诉人未尽到物业管理责任。被上诉人质证意见如下：（一）通告和紧急通知，三性不予认可，就这两份通知显示虽然显示是第二届业主委员会，但所盖公章仍然是原业主委员会公章，并且两份通知的时间都发生在涉案物业服务合同签订之前，并不能达到上诉人所说的涉案物业服务合同的签订非全体业主真实意思表达的证明目的；（二）报纸三性不予认可。即使是该份报纸内容要求被上诉人进行整改，并没有对被上诉人资质进行注销以及被上诉人仍然具有物业管理服务的资质；（三）照片三性不予认可，没有原件进行核对。照片所拍摄的地点、时间均无法体现上诉人想要达到的证明目的。 本院另查明，生效法律文书（2019）闽02民终1167号民事裁定书认定：2013年12月10日《厦门市业主委员会变更备案表》载明，联丰商城小区共811户业主，房屋总建筑面积102717平方米。联丰商城第二届业委会于2013年11月20日由业主大会选举成立，任期至2018年11月19日，含主任阙建生在内共有委员13人。……2017年8月20日业主大会表决存在以下问题：（1）2016年3月莲前街道办依据《厦门市物业管理若干规定》第十九条规定责令阙建生业主委员会委员职务自行终止并要求公示备案，联丰商城第二届业委会拒不执行，仍保留阙建生主任委员职务并于2017年8月20日在阙建生参与下组织业主书面表决。 本院认为，本案争议焦点，一、阙建生作为业主委员会主任代表业委会签订的物业服务合同效力是否有效；二、上诉人庄映梅以物业服务有瑕疵为由拒付物业服务费是否成立。对上述争议焦点本院评析如下:第一、阙建生作为业主委员会主任签订的物业服务合同效力。上诉人庄映梅质疑讼争物业服务合同所盖业委会印章与实际届别不符，“联丰商城小区于2013年11月20日成立‘厦门市联丰商城第二届业主委员会，此后合同应加盖第二届业委会的章”。涉案物业合同签订时间为2014年11月22日，阙建生担任主任联丰商城第二届业委会任期至2018年11月19日，该物业合同签订时其仍为业委会主任，有权代表业委会签订物业服务合同，合同虽未加盖联丰商城第二届业委会印章，但不影响该物业服务合同效力。关于上诉人庄映梅提出的涉案物业服务合同签订的程序问题，《中华人民共和国物权法》第七十六条规定下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。上诉人庄映梅关于业委会选任物业公司的程序质疑，上诉人并非讼争物业服务合同的相对方，亦未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意无权提起合同效力审查之诉。第二、上诉人庄映梅以物业服务有瑕疵为由拒付物业服务费是否成立。（2014）思民初第316号判决书，认为鸿天福物业公司提供物业服务的联丰商城小区物业管理服务存在瑕疵，现上诉人主张鸿天福物业公司提供的物业管理服务未完全符合合同约定，服务内容不到位，主张无需承担物业费等其他费用，原审判决已对此作了详细阐述，本院同意原审判决意见，不再赘述。鸿天福物业公司要求被告支付逾期缴纳物业管理费的滞纳金的诉讼请求不予支持，仅支持物业管理费本金的主张。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原审判决。 本案二审案件受理费50元，由上诉人庄映梅负担。 本判决为终审判决。 审判长 叶 青 审判员 林丽珊 审判员 纪荣典 二〇二〇年六月十九日 书记员 丘小涓 附：本案所涉及的法律法规 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。