河北省邢台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀05民终1083号 上诉人（原审被告）：邢台龙湖房地产开发有限公司，住所地邢台市桥西区泉北大街园林杰座综合楼对面。 法定代表人：卜晓磊，该公司董事长。 委托诉讼代理人：梁雪平，河北齐心律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈贞贞，河北齐心律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李功，男，1986年3月23日出生，汉族，住邢台市威县。 被上诉人（原审原告）：郭士姣，女，1987年8月17日出生，汉族，住邢台市威县，与李功系夫妻关系。 二被上诉人委托诉讼代理人：王利，北京市盈科（石家庄）律师事务所律师。 上诉人邢台龙湖房地产开发有限公司（以下简称龙湖地产）因与被上诉人郭士姣、李功房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省邢台市桥西区人民法院（2019）冀0503民初1865号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月17日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 龙湖地产上诉请求：1、撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。2、本案的一、二审诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：一、一审法院认定上诉人未就太阳能管道事宜如实告知被上诉人违背了诚实信用原则，实属认定事实不清、适用法律错误。一审法院认定涉案房屋太阳能集热板对房屋客厅采光、视觉造成了一定的影响，构成遮挡或妨碍房屋正常使用，上诉人未就该事实在《商品房买卖合同》附件十予以说明，违背了诚实信用原则。事实上太阳能集热板的存在并未遮挡或妨碍房屋正常使用。通常情况下，参照交易习惯，遮挡或妨碍房屋正常使用包含商品房公共管道检修口、柱子、变电箱等情形，只有在达到与上述情形对遮挡或妨碍房屋正常使用同样效果的前提下，才属于应当在《商品房买卖合同》附件十“出卖人关于遮挡或妨碍房屋正常使用情况的说明”中予以说明的情形。因此在房屋销售过程中，上诉人没有就太阳能集热板事宜向被上诉人告知的义务。上诉人已经按照商品房买卖合同对商品房交付条件的约定向被上诉人交付了房屋，上诉人按照约定全面履行了自己的义务。二、一审法院基于评估报告认定被上诉人房产价值损失25,000元，并判决上诉人予以赔偿，认定事实不清，适用法律错误。《李功、郭士姣房产价值损失项目估值报告》成立的前提是上诉人私自变更设计、增设消防通道与太阳能集热板。一审庭审已经确认涉案房屋建设包括消防、太阳能集热板的规划设计以及施工均没有发生任何变更，并且涉案房屋已经有关部门验收合格。有鉴于此，该评估报告做出的前提在本案中是根本不能成立的，因为上诉人完全按照经过国家有关部门审查合格的消防设计图纸、太阳能集热板设计图纸进行施工的，根本不存在“私自在三奕润城A-10号楼17层2单元房屋北侧卧室窗外体上增加消防通道、客厅窗口外的房屋增加成排管道”的情形，因此，鉴定单位所谓的《李功、郭士姣房产价值损失项目估值报告》评估鉴定的前提根本就不存在，其所作评估报告也必然是完全错误的，与本案缺乏关联性，该评估报告根本不能证明涉案房屋存在所谓房产价值损失。因此，一审法院根据一份错误的评估报告判决上诉人向被上诉人支付25,000元，显然是非常错误的。三、一审法院判决上诉人承担10,000元评估费错误。一审法院认定：评估费用与评估结果相比较而言，评估费用过高，扩大了双方的损失，判决上诉人承担一半的评估费用。前文已述，该评估报告在本案中并不适用，该事实的形成与上诉人无关，此项费用的产生与损失的扩大均非由于上诉人的原因造成的，上诉人也无须承担此项费用，该项费用纯系被上诉人错误引发鉴定而导致，自应由被上诉人自行承担。 李功、郭士姣答辩称，一、被上诉人购买的为期房，其依法有权知道房屋的具体情况，且在双方签订的商品房买卖合同中对上诉人的告知义务也有约定，在一审庭审中，上诉人称涉案的房屋在建设时客厅窗户外面就有太阳能管道，房屋的北侧是墙外消防通道，对此上诉人在出卖房屋时并未对被上诉人进行告知。一审法院认定上诉人违反诚实信用原则符合事实和法律依据。二、被上诉人在申请评估时并不知道涉案的房屋在建设之初就已经在建设时客厅窗户外面就有太阳能管道，房屋的北侧是墙外消防通道。故在书写申请书时写的是上诉人私自增加。评估机构根据被上诉人的申请书来出具评估报告并无不当。无论是私自增加，还是原来就有，未进行告知，上诉人都构成违约。同时，本案为商品房买卖合同，涉案的房屋为商品，除具有使用价值外还具有经济价值，客厅窗户外面就有太阳能管道，房屋的北侧是墙外消防通道，势必会影响房屋的经济价值。因此，一审法院以评估报告为参考进行判定符合法律规定。三、根据诉讼费缴纳办法以及最高法院的司法判例，鉴定费属于诉讼费范畴，法院依法有权决定其承担的主体。结合本案，一审法院参考了评估结果进行判决，故对于鉴定费双方各自承担一半符合法律规定。 郭士姣、李功向一审法院起诉请求：1、被告承担《商品房买卖合同》瑕疵履行的违约责任，赔偿原告损失现暂定为10,000元（具体数额在评估鉴定后再追加）。2、本案诉讼费用、鉴定费用由被告承担。 一审法院认定事实：原告李功、郭士姣系夫妻关系。2017年7月13日，原告与被告龙湖地产签订了《商品房买卖合同》，购买了三奕润城七期工程A-10号楼17层2单元1701房屋。原告按照合同约定向龙湖地产交付了房款。视频录像显示原告所购房屋客厅窗户外边系相连楼房的顶层，有成排的太阳能集热板，房屋北侧卧室及厨房窗外是消防通道。在诉讼过程中，原告申请对该房北侧卧室窗外体上增加消防通道、客厅窗口外的房顶增加成排管道造成的房产价值损失进行鉴定。经一审法院对外委托，北京中瑞诚资产评估有限公司出具了评估报告，评估争议房产价值损失为35,900元，评估费20,000元。 一审法院认为，涉案房屋规划设计没有发生变更，并且经有关部门验收合格。涉案房屋卧室外的消防通道的设计有法规的强制性规定，并不影响房屋的使用，也不会造成任何不便。从该房屋的视频中可以看出，涉案房屋客厅外的太阳能集热板在客观上确实对房屋客厅的采光、视觉造成了一定的影响。在双方签订的商品房买卖合同中约定：被告应当将遮挡或妨碍房屋正常使用的情况告知原告，而在其附件十中该项情况说明为无，所以，被告在房屋的销售过程中，未如实告知原告该房屋客厅外太阳能热水器集热板的高度、数量等，对原告选择所购房屋的位置、楼层等考虑环境因素时产生了影响，违背了诚实信用原则。鉴定机构出具的评估报告是对消防通道和客厅窗口外太阳能管道两项造成的房产价值损失进行的鉴定，消防通道对原告不构成影响，而客厅外的太阳能管道的影响较大，所以，本院参照评估报告，酌定原告的损失为25,000元。本案的评估费用与评估结果相比较而言，评估费用较高，扩大了双方的损失，故评估费用原被告各承担一半。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条第三款的规定，判决：一、被告邢台龙湖房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内给付原告25,000元。二、被告邢台龙湖房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内给付原告评估费10,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取350元，由被告邢台龙湖房地产开发有限公司承担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案涉案房屋客厅外的太阳能集热板在客观上确实对房屋客厅的采光、视觉造成了一定的影响。双方签订的商品房买卖合同明确约定：上诉人应当将遮挡或妨碍房屋正常使用的情况告知被上诉人，而在其附件十中该项情况说明为无。所以，上诉人在房屋的销售过程中未如实告知被上诉人该情况，违背了诚实信用原则，导致被上诉人选择所购房屋的位置、楼层时无法对全部客观环境因素进行考虑，对被上诉人的购买意向造成一定偏差。一审法院参照评估报告，酌定原告的损失为25,000元是适当的。至于被上诉人所称影响房屋的设施是上诉人私自增加的，属于被上诉人自己的推断，但即使涉案房屋建设包括消防、太阳能集热板的规划设计以及施工均没有发生任何变更，上诉人未依照合同约定如实告知被上诉人该房屋区别于其他房屋的实际状况，上诉人也构成违约，应承担一定的责任。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费700元，由邢台龙湖房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  史勤书 审判员  邓永胜 审判员  毕建军 二〇二〇年六月三日 书记员  张姿巍