湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂05民终781号上诉人（原审被告）：熊迎春，男，汉族，1976年12月1日出生，住宜昌市夷陵区。上诉人（原审被告）：胡兴艳，女，汉族，1980年12月15日出生，住宜昌市夷陵区。二上诉人之共同委托诉讼代理人：熊兵，男，汉族，1972年11月10日出生，公民身份号码422721197211101832，住宜昌市夷陵区发展大道125号玫瑰城小区4-801，系熊迎春之兄。特别授权代理。被上诉人（原审原告）：宜昌至远物业服务有限公司，住所地宜昌市伍家岗区夷陵路249号6楼，统一社会信用代码914205000740702398。法定代表人：伍学云，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：袁美，该公司副总经理。特别授权代理。上诉人熊迎春、胡兴艳因与被上诉人宜昌至远物业服务有限公司（以下简称至远物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服宜昌市夷陵区人民法院（2019）鄂0506民初3095号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月28日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人熊迎春、胡兴艳及其委托诉讼代理人熊兵，被上诉人至远物业公司的委托诉讼代理人袁美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。熊迎春、胡兴艳上诉请求：撤销宜昌市夷陵区人民法院（2019）鄂0506民初3095号民事判决书。事实和理由：1、原审判决依据前期物业管理服务合同中的约定，认为住宅内的卫生间下水管道不属于公用设施，明显错误。上诉人房屋因渗水导致损失，就是因公用主下水管道堵塞而造成。虽然侵权人不特定，但是堵塞的部位是物业管理的公共部分，不能因为该部分在业主室内就认为不属于公用设施，也不能因合同未约定就认为不是公用设施。物业管理人疏于管理，未定期进行检查，导致业主损失，理应负责合理赔偿。2、原审判决书认定上诉人经过维修花费1200多元错误。上诉人在原审答辩期间及庭审陈述中，向法庭提供证据，受到的损失都是12000多元。而原审只认定1200元，是明显违背事实的，应予纠正。上诉人不交物业管理费是对物业公司对其造成损失的合法抗辩和自救手段。被上诉人至远物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。1、物业公司按照合同约定履行了服务义务。依据《前期物业管理服务合同》约定，共用设施设备是指室外共用的上下雨水管、落水管、加压水泵、电梯等。上诉人家中漫水是由于室内的下水管道堵塞引起的，而室内下水管道不属于物业公司维护管理范围。2、物业公司及时为业主提供帮助，全力协助业主解决问题。在上诉人通知物业公司发生水浸事件后，公司工程人员两分钟达到现场，积极采取检查疏通措施，帮助上诉人家中清理污物。疏通出来的堵塞物品为塑料袋和铝材保护膜，是由于上诉人及楼上业主使用不当造成的。事后，物业公司积极与楼上业主沟通，但楼上业主均表示堵塞物不是自己扔的，不愿承担责任。3、虽然室内管道不是合同约定管理范围，但物业公司对室内管道均做了检查，因绝大部分业主在装修时均将室内管道进行了敷埋封闭，物业公司在检查时无法判断管道内真实情况，也没办法通过检查口进行疏通检查。4、上诉人自2015年11月收房后仅交纳一年的物业费，此后一直拖欠物业费。5、上诉人提供的房屋损失清单，均是发货清单或收据，不能作为定损的合法凭据。至远物业公司向一审法院起诉请求：1、判令熊迎春、胡兴艳支付自2016年11月16日起至2019年11月15日止的物业费5459元；2、由熊迎春、胡兴艳支付自2017年11月1日起至2019年9月30日止的违约金477元；3、本案诉讼费由熊迎春、胡兴艳承担。一审法院查明，2013年9月14日，至远物业公司与宜昌瑞德隆房地产开发有限责任公司(以下简称瑞德隆房产公司)签订《前期物业管理服务合同》一份。约定：瑞德隆房产公司将其开发的位于夷陵区发展大道西侧与罗河路交汇处“宏信·玫瑰城”小区委托给至远物业公司实行前期物业管理；委托管理期限自房屋出售之日起至业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时；共用部位是指房屋主体承重结构部位户外墙面、楼梯间、走廊通道等，共用设施是指室外共用的上下雨水管道、落水管、加压泵、电梯、公共照明、室外公共消防设施、绿地、道路、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等；高层住宅房屋的物业服务费按1.2元/㎡/月交纳(含电梯费，不含二次供水费用)；首次物业费，业主应于交房之日起预交，在办理入住时一次性预交一年物业费；后续缴费，业主应在已交物业费到期前半本月履行，住宅业主可选择按年度或半年度预先交纳费用；未能按时足额交纳物业费的，应按日3‰的标准支付违约金。合同签订后，至远物业公司开始为“宏信·玫瑰城”小区提供物业管理服务。熊迎春、胡兴艳与瑞德隆房产公司于2013年11月9日签订《宜昌市商品房买卖合同》，购买了“宏信·玫瑰城”小区2-1-1303住房1套(约定建筑面积126.25㎡)后，于2017年5月1日至同年10月对该房屋进行了装修，准备择日入住。熊迎春、胡兴艳自2016年11月16日起未交纳物业费，截止2019年11月15日止共拖欠物业费5459元(126.25㎡×1.2元/㎡×36月)。2018年4月13日15时许熊迎春、胡兴艳发现家中渗水，即向玫瑰城管理处(至远物业公司下属机构)反映。管理处工作人员经现场查看发现：次卧室严重积水，床铺上方的照明灯具在滴水，墙面柜体均在滴水。经排查，渗水系楼上1403室(已交房但未装修入住)侵入，遂电话联系1403室业主并使用备用钥匙进入该房。经检查系卫生间排水管道堵塞返水至室内，各个房间均有积水。为此，物业公司迅速组织人员清理积水，并联系专业人员前来疏通，发现卫生间主管道堵塞原因系一个袋子和一段铝材保护膜等杂物，直至当晚19时抢修结束。次日，玫瑰城管理处向胡兴艳出具了《关于2-1-1303家中水侵的情况证明》，胡兴艳在证明上签署了“情况属实”意见。2018年5月4日、5日，物业公司就此情况电话联系1503-3303号业主(其中2703、3103室已交房未入住，3003、3303室未交房)，通知协商解决。2018年5月10日，在社区居委会工作人员的主持下进行调解，仅有物业公司、1303胡兴艳、1603业主、1903业主参加，楼上其他业主均未参加调解，导致调解不能。故建议：①1303业主提供照片、影像资料；②请专业评估公司评估损失；③不认可即走诉讼程序。熊迎春、胡兴艳自费对受损的房屋进行了维修后，以物业公司应负主要责任为由要求解决，至远物业公司则认为室内下水管道不属于“共用部位、共用设施”范围，公司不负有管理之责。同时，物业公司为催收物业管理费，向熊迎春、胡兴艳电话通知、寄送《律师函》、张贴《催费通知书》，熊迎春、胡兴艳以上述损失尚未解决为由，未交物业管理费。据此，至远物业公司于2019年9月23日诉至法院。一审法院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。故至远物业公司与瑞德隆房产公司签订的《前期物业管理服务合同》依法成立并生效，对全体业主具有约束力。本案中至远物业公司履行了合同义务，对小区进行了管理，每一个业主都从物业服务企业对共有部分的管理与保养中受益，物业费的交纳义务对全体业主而言是均等的。否则，物业服务关系的稳定性和确定性将会被打破，对于其他已经交纳了物业费的业主来说，也不公平。故熊迎春、胡兴艳作为业主享受了至远物业公司提供的服务，应该交纳相应的物业服务费。熊迎春、胡兴艳从2016年11月16日开始拖欠物业服务费，根据《前期物业管理服务合同》关于“业主应在已交物业费到期前半本月履行，住宅业主可选择按年度或半年度预先交纳费用”的约定，至远物业公司要求熊迎春、胡兴艳交纳自2016年11月16日起至2019年11月15日止的物业费5459元的诉讼请求成立，予以支持。对于熊迎春、胡兴艳家中因楼上渗水问题，确实给熊迎春、胡兴艳造成了较大的财产损失，理应获得相应的赔偿。但渗水原因系楼上业主装修或居住使用不当所致，且侵权人不特定，属于相邻关系损害赔偿纠纷。至远物业公司依据《前期物业管理服务合同》约定的管理范围属于“共用部位、共用设施”，住宅室内卫生间下水管道不在此列。渗水事件发生后，至远物业公司及时进行了抢修，并向有关部门报告，通知其他业主进行调解，履行了一定的义务，至于至远物业公司与渗水事件有关的其他业主应否承担熊迎春、胡兴艳财产损失的责任，属于另一民事法律关系，可由熊迎春、胡兴艳另案主张，不足以成为熊迎春、胡兴艳拒交物业服务费的抗辩理由。鉴于此情，对至远物业公司要求熊迎春、胡兴艳给付违约金的诉求，不予支持。经法院主持调解，双方当事人不能达成协议。为此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、由熊迎春、胡兴艳在本判决生效后10日内向宜昌至远物业服务有限公司支付2016年11月16日至2019年11月15日的物业服务费5459元。二、驳回宜昌至远物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费(减半收取)25元，由宜昌至远物业服务有限公司负担10元、熊迎春、胡兴艳负担15元(至远物业公司已预交，应由熊迎春、胡兴艳在履行本判决确定义务时一并支付给至远物业公司)。二审中，熊迎春、胡兴艳向本院提交装修保证金收据一张，房屋受损情况录像光盘一张，拟证明至远物业公司未退回装修保证金，应抵扣物业服务费；熊迎春、胡兴艳房屋受损，至远物业公司应赔偿，物业服务费并非恶意拖欠。至远物业公司对证据真实性认可，但认为装修保证金的退还与本案无关，可另行办理，房屋受损已经另案诉讼。二审审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：熊迎春、胡兴艳房屋被水浸造成损失，是否能以此拒交物业服务费。1、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”熊迎春、胡兴艳与至远物业公司之间形成合法有效的物业服务合同关系，物业公司提供物业服务，业主应当支付物业服务费用。本案中，建设单位瑞德隆房产公司与至远物业公司签订的《前期物业管理服务合同》第二条第二项“房屋共用设施设备及其运行、维护和管理”中约定“共用设施设备是指室外共用的上下雨水管道、落水管、加压泵、电梯、公共照明、室外公共消防设施、绿地、道路、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等”未将住宅内公共下水管道列在其中，但至远物业公司在得知熊迎春、胡兴艳房屋浸水后，及时进行了抢修、疏通，避免了损失的扩大。熊迎春、胡兴艳要求至远物业公司赔偿其房屋浸水造成的损失，未提起反诉，而是已另案提起侵权之诉，故对赔偿损失的上诉意见在本案中不予裁判。2、熊迎春、胡兴艳在二审中提出装修保证金2000元未退还，与本案物业公司提起物业服务费给付之诉没有关联性，不应当成为拒付物业服务费的合理理由。3、关于熊迎春、胡兴艳上诉提到一审判决存在笔误，将其二人主张的房屋损失费用12000多元写成1200多元，经核查一审判决内容，在“经审理查明”和“本院认为”部分均未对熊迎春、胡兴艳房屋损失费用进行确认，不存在影响熊迎春、胡兴艳另行主张权利的问题。综上，熊迎春、胡兴艳以其房屋受损而拒交物业服务费缺乏法律依据，其上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由熊迎春、胡兴艳负担。本判决为终审判决。审判长 杨 昊审判员 王瑞菊审判员 李 丹二〇二〇年六月二十八日书记员 彭先悦