山东省济南市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）鲁01执异165号案外人：山东广电网络有限公司章丘分公司，住所地济南市章丘区双山街道双山大街路东。负责人：郭峰，总经理。委托诉讼代理人：孟凡鹏，北京大成（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李桂林，北京大成（济南）律师事务所实习律师。原告：中国工商银行股份有限公司济南章丘支行（原名中国工商银行股份有限公司章丘支行），住所地济南市章丘区明水汇泉路。负责人：冯爱军，行长。被告：章丘立天唐人置业有限公司，住所地济南市章丘区明水街道唐人中心A7写字楼18楼。法定代表人：郑廷坚，总经理。本院在审理的原告中国工商银行股份有限公司济南章丘支行（以下简称工商银行章丘支行）与被告章丘立天唐人置业有限公司（以下简称章丘立天公司）等金融借款合同纠纷一案，案外人山东广电网络有限公司章丘分公司（以下简称山东广电章丘分公司）对本院保全被执行人章丘立天公司名下位于济南市章丘区明水街道汇泉路以南唐人中心D4-105号房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人山东广电章丘分公司称，其公司对章丘立天公司享有到期债权，章丘立天公司无力偿还，2015年7月27日山东广电章丘分公司与章丘立天公司签订《房屋抵债协议》及《商品房认购协议》，将上述房产作价2922451元抵顶山东广电章丘分公司部分债权，章丘立天公司向山东广电章丘分公司开具收据，山东广电章丘分公司于2017年3月9日其一直占有、使用该上述房产至今，且因章丘立天公司原因，该房产一直未办理过户登记手续，请求解除对该房产的查封，终止一切执行措施。为证明其主张，案外人山东广电章丘分公司提交了《房屋抵债协议》、《商品房认购协议》、商铺认购单、收据等证明材料。本院查明，原告工商银行章丘支行与被告章丘立天公司、上海立天唐人投资集团有限公司、江西立天唐人房地产发展有限公司、童云峰、**琦及第三人中国建筑第二工程局有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年11月25日作出（2019）鲁01民初1774号民事判决，内容为：“一、被告章丘立天唐人置业有限公司于本判决生效之日起10日内偿还原告中国工商银行股份有限公司章丘支行借款本金263365390.05元及利息、罚息和复利6126013.44元（上述利息、罚息、复利计至2019年5月20日，嗣后至实际给付之日止的利息、罚息及复利按照《房地产借款合同》《借款展期协议》的约定另行计付）；二、被告上海立天唐人投资集团有限公司、江西立天唐人房地产发展有限公司、童云峰、**琦对本判决第一项所确定的被告章丘立天唐人置业有限公司的债务承担连带清偿责任；三、被告上海立天唐人投资集团有限公司、江西立天唐人房地产发展有限公司、童云峰、**琦承担保证责任后，有权向被告章丘立天唐人置业有限公司追偿；四、在本判决第一项所确定的债权范围内，原告中国工商银行股份有限公司章丘支行有权对被告章丘立天唐人置业有限公司抵押的国有土地使用权[具体以章他项（20XX）第1XX号土地他项权利证明书记载的为准]及在建工程(具体以章房建字第1XXX8号、章房建字第1XXX9号、章房建字第1XXX0号在建工程他项权利证明书记载的为准)折价或者拍卖、变卖所得的价款优先受偿；五、驳回原告中国工商银行股份有限公司章丘支行的其他诉讼请求。”本院在审理该案过程中，2019年6月12日，本院作出保全措施，查封章丘立天公司名下位于济南市××区××街道××以南唐人中心D4-105号房产。另查明，2014年12月26日，章丘立天公司与山东广电章丘分公司签订《章丘立天唐人中心有限电视双向布线系统合同书》，约定山东广电章丘分公司承揽章丘唐人中心双向布线系统的布线及系统调试、输送信号等工作，承包费采用固定总价方式，合同总包干价原为3623780.61元，最终优惠价为3250000元；支付方式为：合同签订后15天内一次性付款，立天唐人公司付款前，山东广电章丘分公司应出具等额有效且符合税务要求的发票。2015年7月21日，山东广电章丘分公司出具金额为3250000元的建筑业统一发票（自开）。2015年7月27日，章丘立天公司与山东广电章丘分公司签订《房屋抵债协议》，鉴于双方2014年12月26日签订的《章丘立天唐人中心有限电视双向布线系统合同书》款项未结清，山东广电章丘分公司同意章丘立天公司以其开发的位于济南市××区××街道××以南唐人中心D4-105号房产抵付原合同项下2922451元工程款，该房产用途为商铺，建筑面积233.74平方米，单价为12503元/平方米，房款总额为2922451元。同日，双方签订《商品房认购协议》，约定山东广电章丘分公司自愿认购上述房产，并确认该抵顶房产总建筑面积约为233.74平方米，合计购房款总价为2922451元，单价12503/平方米，具体面积数据以双方签订的商品房买卖合同约定为准，实际交付时以有资质的测绘单位出具的面积实测报告为准。另约定，本协议签订时，山东广电章丘分公司以合同款抵付方式已支付首笔购房款2922451元。2015年9月28日，章丘立天公司出具收据，载明交款单位为山东广电章丘分公司，数额为2922451元，收款事由为“房款（D-1171）”。山东广电章丘分公司主张，章丘立天公司于2017年3月9日将上述房产交付山东广电章丘分公司占有使用，并提交占有使用该房产的现场照片予以证实。以上事实有民事判决书、协助执行通知书、《房屋抵债协议》、《商品房认购协议》、收据等证据材料在卷佐证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院立案、审判与执行工作协调运行的意见》第21条规定：“保全财产不是诉讼争议标的物，案外人基于实体权利对保全裁定或者执行行为不服提出异议的，由负责审查案外人异议的部门根据民事诉讼法第二百二十七条的规定审查该异议。”本案中，案外人山东广电章丘分公司对本院在民事审理过程中保全的被告名下房产主张实体权利、请求排除执行，根据该规定，本院应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定的案外人异议程序进行审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人山东广电章丘分公司在本院查封章丘立天公司名下位于济南市××区××街道××以南唐人中心D4-105号房产之前，已经与章丘立天公司签订《房屋抵债协议》及《商品房认购协议》，由章丘立天公司将其所有的上述房产抵顶其所欠案外人山东广电章丘分公司的部分工程款项。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”据此，章丘立天公司将上述房产以房抵债给案外人，并签订认购协议和以房抵债协议，可以证实双方之间已经另行形成了商品房买卖关系，而购房款的支付方式是以章丘立天公司欠付的债权抵顶。案外人提交的已交纳全部购房款的收据，可以证实案外人已支付全部购房款项。而且案外人已实际占有该房产，未办理产权过户登记亦非其自身原因。因此，案外人山东广电章丘分公司的异议请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：中止对位于济南市章丘区明水街道汇泉路以南唐人中心D4-105号房产的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 周 宏审判员 王齐亮审判员 郑凤云二〇二〇年六月二十二日法官助理丁华辰书记员李岩