山西省长治市中级人民法院民事判决书（2020）晋04民终852号上诉人（原审原告）：王倩倩，，现住山西省长治市。委托诉讼代理人：陈建军，山西健腾律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审被告）：温正义，现住山西省长治市潞州区安康小区3号楼1单元1701号，现住山西省长治市。被上诉人（原审被告）：时幸花，，现住山西省长治市。二被上诉人共同委托诉讼代理人：王艺蓉、戴若涵，山西长兴律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。上诉人王倩倩因与被上诉人温正义、时幸花房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省长治市潞州区人民法院（2019）晋0403民初3198号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月26日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人王倩倩及委托诉讼代理人陈建军，被上诉人温正义、时幸花的共同委托诉讼代理人王艺蓉、戴若涵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人王倩倩上诉请求：1.请求判令撤销山西省长治市潞州区人民法院（2019）晋0403民初3198号民事判决；2.依法改判二被上诉人双倍返还上诉人定金共计80000元；3.本案上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决认定事实错误、适用法律错误。上诉人与其配偶王亚健向二被上诉人打电话，发微信沟通，其沟通内容能够证明买卖房屋系双方的真实意思表示，且在沟通中，被上诉人温正义谎称其系房屋的实际所有权人，承诺合同项下的房屋可以直接登记为上诉人的名字，房产证正在办理中，并且还向上诉人索要结婚证及身份证；直到被上诉人通知上诉人不卖房子时，才告知温明德依然在世，其不同意出售房屋。因此，上诉人并不明知房屋实际产权人不同意出售房屋的事实，双方签订的合同不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。2.该债务属于夫妻共同债务，被上诉人时幸花应当承担连带清偿责任。被上诉人时幸花实际接受了上诉人的转款，并且还与上诉人沟通了购买的过程，根据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条，被上诉人时幸花应承担连带清偿责任。被上诉人温正义、时幸花辩称，一审法院认定事实清楚、法律适用正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。本案所涉《房屋买卖合同》因损害第三人利益而无效，上诉人要求双方返还定金不存在事实和法律依据，本案承担合同无效后果的主体不能突破合同的相对性，而要求非合同主体承担任何责任，上诉人诉请时幸花承担责任无事实和法律依据。原告王倩倩向一审法院起诉请求：1、判令二被告双倍返还原告定金80万元；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院查明的事实：温明德与温正义系父子关系。温正义与时幸花系夫妻关系。位于长治市××区号房屋系温明德向其所在单位长治市北郊粮油贸易公司出资取得的集资房。2019年3月14日原告王倩倩（指买受人乙方）与被告温正义（指出卖人甲方）签订《房屋买卖合同范本》，约定由甲方将位于长治市××区号的房屋以68万元出售给乙方，乙方支付甲方合同定金40万元，作为房款的一部分。如甲方反悔本合同，双倍赔偿；如乙方反悔本合同，定金不退。合同签订当日，原告以现金方式向被告温正义支付25万元后，被告温正义向原告出具内容为“今收到王倩倩购房订金贰拾伍万元整。特此证明。温正义2019.3.14”的收条一支。2019年3月15日、16日王倩倩通过银行转账方式向时幸花共计转款15万元。一审法院认为：温正义在未获得温明德、长治市北郊粮油贸易公司授权的情况下，与王倩倩签订《房屋买卖合同》，将温明德、长治市北郊粮油贸易公司所有的集资房屋出卖，事后亦未得到温明德、长治市北郊粮油贸易公司的追认，故温正义的行为属于无权代理。且依据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，涉案所出卖的房屋属于我国法律禁止流转范围，原告与被告温正义签订的《房屋买卖合同》因违反法律、行政法规的强制性规定并损害第三人利益而无效。关于合同无效的过错责任问题。温正义在没有取得温明德和长治市北郊粮油贸易公司同意、且明知其所出卖的房屋属于我国法律禁止流转范围的情况下与王倩倩签订房屋买卖合同，其无权代理行为是合同无效的主要原因。王倩倩明知房屋属于温明德和长治市北郊粮油贸易公司，却未能尽到谨慎的审查义务，仍与温正义签订房屋买卖合同，对于合同无效起次要责任。依据双方的过错程度，本院确定被告温正义承担合同无效70%的责任，原告承担30%的责任。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。因此，被告温正义实际收取的购房款40万元应返还给原告。原告因本案合同无效而产生的损失即利息，应由被告负担70%，原告自担30%。利息计算方法为，以原告已付购房款40万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，从原告付款之日即2019年3月14日计算至被告退还全部购房款之日止。关于原告要求被告时幸花承担返还责任问题。其虽为温正义的妻子和部分购房款的代收人，但并非合同当事人，故原告要求其承担返还责任的主张，缺乏法律和事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第四十八条、第五十二条、第五十八条、第一百三十条之规定，判决如下：一、被告温正义于本判决书生效后十五日内向原告王倩倩返还购房款40万元；并支付以40万元为基数，从2019年3月14日起至被告温正义退还全部购房款之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息的70%；二、驳回原告王倩倩的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5900元，由原告王倩倩、被告温正义各承担2950元。本案二审期间，各方当事人均未提交新的证据。经审理，二审查明的事实和一审查明的事实相符，本院予以确认。本院认为，根据二审各方的诉辩主张，本案主要的争议焦点有两个：第一，上诉人王倩倩诉请被上诉人双倍返还定金80万元是否有事实和法律依据；第二，被上诉人时幸花是否应和被上诉人温正义承担连带清偿责任。关于第一个争议焦点，涉案买卖标的物系温明德向其单位长治市北郊粮油贸易有限公司出资取得的集资房。被上诉人温正义并非该房产的实际所有权人，对该房产不具有处分权，但其在未获得温明德、长治市北郊粮油贸易公司授权的情况下，将该房屋出售，故被上诉人出售涉案房屋的行为属于无权处分。合同签订后，温正义未取得处分权，温明德、长治市北郊粮油贸易有限公司亦未追认，故该合同应认定为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、五十八条的规定，无效合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，双方根据过错程度，承担相应的责任。一审法院结合双方合同的履行情况，根据房屋属性、签约情况等相关的案件事实，认定双方过错分担，判令被上诉人温正义返还上诉人王倩倩购房款40万元及以40万元为基数支付从2019年3月14日起至全部退还清购房款之日止的按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息的70%，符合法律规定，本院予以确认。上诉人王倩倩要求被上诉人温正义双倍返还定金800000元的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。关于第二个争议焦点，本案系房屋买卖合同关系，合同关系是基于合同的相对性原则对签约当事人产生权利义务，其审理一般不涉及案外人的权利和义务。在本案中，买卖合同系上诉人王倩倩与被上诉人温正义签订，故上诉人王倩倩诉请被上诉人时幸花承担连带清偿责任的主张，本院不予处理。综上所述，上诉人王倩倩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11800元，由上诉人王倩倩负担。本判决为终审判决。审 判 长   王育玲审 判 员 张国刚审 判 员 姬国强 二〇二〇年六月五日法官助理 刘雪芳书 记 员 李 娜