广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初4151号原告：崔朝，男，1979年2月10日出生，汉族，住河南省许昌市魏都区，委托诉讼代理人：赵倩倩，广东金桥百信律师事务所律师。被告：广州五湖四海物流配送中心有限公司，住所广东省广州市番禺区洛浦街洛溪村北环路自编88号广州渔人码头LOFT-A1号401房，统一社会信用代码：9144011357217169XP。法定代表人：何利耀，职务：总经理。委托诉讼代理人：何泽权，男，系被告广州五湖四海物流配送中心有限公司文案专员。原告崔朝诉被告广州市五湖四海物流配送中心有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案受理后，依法适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。原告崔朝及其委托诉讼代理人赵倩倩，被告广州市五湖四海物流配送中心有限公司的委托诉讼代理人何泽权到庭参加诉讼。本案依法进行审理，现已审理终结。原告崔朝向本院提出诉讼请求：一、被告支付拖欠的2019年11月1日至2020年5月31日的租金共计70万元；二、被告按照每月10万元的标准支付拖欠租金的违约金（违约金按照每日千分之一的标准计算至被告付清之日止，从每月10日开始计算）；三、被告支付律师费用3万元；四、被告于2020年5月31日前交还场地并恢复原状；五、被告承担本案的诉讼费和保全费。事实与理由：原告与被告于2018年8月20日签订《物业租赁合同书》，被告承租位于洛溪北码头仓库和办公司，第二年起每月租金为10万元，以后每年递增3%，被告应于每月10号前支付当月租金。《物业租赁合同书》并约定：如被告延期交纳租金的，每延期1日按照千分之一向原告支付违约金；如产生诉讼，违约方必须承担守约方为实现债权而实际发生的全部费用，包括但不限于诉讼费、财产保全费、担保费、差旅费执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等。双方一致秉承诚实信用的原则在遵守和履行本协议，但是自2019年10月份起，被告仅支付2万元租金，开始无故拖延租金，经原告多次催告，被告才于2020年1月14日支付了2万元。截止至2020年1月15日，被告一共拖欠2019年10月至2020年1月的租金，且拖欠延期支付租金的违约金。经原告多次催告，被告均不履行支付租金及违约金的义务，为维护自身的合法权益，原告故诉至本院。被告广州市五湖四海物流配送中心有限公司辩称：我方同意原告的第一项诉讼请求。原告第二项诉讼请求的违约金标准过高，请求法院处理。我方同意向原告支付律师费30000元，不同意原告的第四项诉讼请求。本院经审理查明：原告崔朝是完全民事行为能力人，被告广州市五湖四海物流配送中心有限公司是由广州市五湖四海集团有限公司独资的有限责任公司。2018年8月20日，原告与被告签订《物业租赁合同书》，约定鉴于原告于2016年11月1日与梁鉴禧签订《物业租赁合同书》承租位于洛溪北码头仓库和办公室，房地产权登记为粤房地产权证穗字第××号，为平房物业。租赁物业权属人同意原告对外转租租赁物业，双方约定被告向原告承租位于洛溪北码头仓库和办公室。第二条约定计算租金的方法：1、物业面积为2700平方米（其中建筑面积为1600平方米）。2、租金为不含税租金每月10万元。第三条约定租赁起止期限：租赁期限自2018年9月1日至2031年4月30日为止。第五条约定租赁保证金：租赁保证金为30万元，租赁期满或者双方协商一致解除合同的，被告按约定交还租赁物业给原告，结清全部费用，按照约定办理结清手续后5个银行营业日内，原告原额向被告无息退还租赁保证金。第六条约定租金交付方式：1、原告给予被告1个月免租期，免租期由2019年9月1日起开始计算1个月，免租期满次日被告按照约定标准支付租金。……3、被告需在每月10号之前足额交纳当月租金。……6、被告延期交纳租金的，每延期1日按照千分之一向原告支付违约金。拖欠租金达到30天以上（含30天）的，原告即有权解除合同收回租赁物业，没收租赁保证金。合同第二部分为规范性条款，其中第十六条改建和装修的约定：1、被告在租赁过程中必须合理使用租赁物，自行决定是否进行改建和装修。：5、租赁合同期满，或双方协商一致提前解约；被告违约原告单方面解除合同的情况出现；原告均不对被告的改建和装修进行任何补偿/赔偿。第二十三条被告交还租赁物业的约定：1、合同期满后双方没有签订书面续租合同的，或双方协商一致提前解除合同的，被告在30日内清场并按照约定标准交还租赁物业，并结清全部费用。2、被告交还租赁物业前自行办理属于被告的全部物品。3、被告在租赁期间增添的固定装修包括室内分隔墙体、楼板、地砖等原则上不能拆除。……6、因被告违反约定，原告按照合同约定单方面提前解除合同的，被告按照本条约定交还租赁物业。上述《物业租赁合同书》还就其他事项进行约定。因被告自2019年10月起逾期缴纳租金，原告遂将被告诉至本院，要求被告支付拖欠的2019年10月份的租金及逾期缴纳租金的违约金，并支付律师费。另查明：原告与案外人梁鉴禧因涉案物业与原告产生纠纷，案外人梁鉴禧于2020年3月11日向本院提起诉讼，要求本案原告崔朝支付拖欠的租金及违约金，在本院所立案号为（2020）粤0113民初3640号，本院在该案中查明如下事实：“位于广州市番禺区洛浦街北环路9号（办公、宿舍）的房屋是登记在广州市番禺区洛浦街洛溪村股份合作经济社名下的房产，该房产登记的建筑面积为415.76平方米，共用地面积为20148.03平方米，城市规划房屋用途为：首层办公、二层宿舍。1985年7月30日，广州市番禺区洛浦街洛溪村股份合作经济社与广东省化工原料公司作为出资人共同设立广州市番禺安发仓储服务公司。2016年10月25日，广州市番禺安发仓储服务公司与梁鉴禧签订《租赁合同》，将涉案房屋及场地出租给梁鉴禧，租用时间从2016年12月1日至2031年11月30日止。2016年10月29日，梁鉴禧与崔朝签订《租赁合同》，约定将位于广州市番禺区洛浦街北环路9号北面码头边的办公室、仓库及空地租给被告使用，面积约为占地2700平方米、建筑面积约1600平方米（详见附图阴影部分）。该租赁合同还约定：被告如需改建则必须书面通知梁鉴禧并得到梁鉴禧同意；租用时间为从2016年11月1日至2031年4月30日止；租金为前三年每月65000元，第四年起每年按上一年租金标准递增3%（租金不含税）；崔朝须在每月的5日前交付租金给原告，不得逾期，延迟交付租金的每延迟一天，按欠交金额的千分之一计算违约金直至付清日止，迟延缴纳租金二个月的则视为崔朝违约，梁鉴禧有权单方解除合同并收回出租物业。上述《租赁合同》还对其他相关事项进行了约定。双方签订上述《租赁合同》后，梁鉴禧将涉案房屋及场地交付给崔朝使用，崔朝也向梁鉴禧缴纳了合同保证金13万元，并按《租赁合同》约定向梁鉴禧支付租金至2019年12月31日。从2020年1月1日起，崔朝未再向梁鉴禧支付租金，经催促未果，梁鉴禧遂将崔朝诉至本院，要求崔朝支付2020年1月1日至2020年5月31日期间的租金及按月利率2%的标准计算利息损失。”。崔朝在该案中主张，因次承租人即本案被告未及时缴纳租金，梁鉴禧应向次承租人直接收取租金。在该案中，本院认为：崔朝承租的使用面积约为2700平方米、建筑面积约1600平方米的涉案房屋及场地中只有建筑面积为415.76平方米的房屋具有不动产权证书，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”及第三条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，梁鉴禧与被告崔朝所签署的《租赁协议》应当无效。后本院依法判令，崔朝应向梁鉴禧支付2020年2月至2020年5月期间的房屋及场地占有使用费204750元及逾期付款违约金。广州市番禺区洛浦街北环路9号北面码头边的办公室、仓库及空地即本案诉争房屋及场地，是原告从梁鉴禧处承租后转租给本案被告。截止至法庭辩论终结之日，被告确认其仍继续使用涉案房屋及场地，并正在进行装修，并表示希望继续承租涉案房屋及场地。原告则主张被告应于2020年5月31日将场地恢复原状并交回给原告，若被告在2020年5月31日前未退还场地，应继续支付租金。原告委托律师作代理人参加本案诉讼，原告并向本院提交了《民事委托代理合同》，合同约定前期律师费为30000元。被告在本案庭审中表示同意向原告支付律师费30000元。以上事实有原告提交的证据及本院庭审笔录予以证实。本院认为：因本案原告与案外人梁鉴禧签订的包含本案所涉租赁房屋及场地的《租赁协议》无效，故原告与被告就涉案房屋及场地转租而签订的《物业租赁合同书》亦属无效。按照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没必要返还的，应当折价补偿，有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告占有使用房屋及场地，应参照双方约定的租金标准向原告缴纳房屋及场地占有使用费至交还场地为止。庭审过程中原告称被告已经支付了10月份的租金，故被告仍应向原告支付2019年11月至2020年5月期间的房屋及场地占有使用费合共700000元。被告逾期缴纳房屋及场地占有使用费，导致原告产生损失，应当予以赔偿，因原告与被告就逾期缴纳房屋及场地占有使用费的违约金标准过高，故本院酌情判令被告按照年利率24%的标准向原告缴纳逾期缴纳场地占有使用费的违约金，对原告主张的超出部分，本院则不予支持。因原告与被告签订的《物业租赁合同书》无效，被告继续占有使用涉案房屋及场地无法律依据，故被告应向原告交还涉案房屋及场地。原告主张被告应将涉案房屋及场地恢复原状，考虑到被告正在使用涉案房屋及场并正在进行装修，亦有继续承租的意向，且原告与被告签订的《物业租赁合同书》中对于被告已经形成附合的改建装修的约定意向均为不予拆除，被告对涉案房屋及场地进行的装修和改建均未超出双方的约定，故本院参照《物业租赁合同书》的约定，确定被告将涉案房屋及场地交还给原告管业即可，双方若就房屋及场地的装饰装修产生纠纷，可另循法律途径予以解决。被告因被告逾期缴纳房屋及场地占有使用费导致本案诉讼，原告为此花费律师费30000元，原告主张的律师费尚在合理范围内，被告亦同意向原告支付律师费30000元，故对原告该项诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条、第三条、第五条第一款，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条、第九十二条的规定，判决如下：一、被告广州五湖四海物流配送中心有限公司应当自本判决生效之日起七日内向原告崔朝支付2019年11月至2020年5月期间的房屋及场地占有使用费700000元及逾期付款违约金（逾期付款违约金以每月应缴占有使用费100000元为基数，按照月利率2%的标准从每月11日起计算至被告付清之日止，累计逾期付款违约金不能超过当月应缴占有使用费100000元）。二、被告广州五湖四海物流配送中心有限公司应于本判决生效之日起十五日内将广州市番禺区洛浦街北环路9号北面码头边的办公室、仓库及空地交还给原告崔朝管业。三、被告广州五湖四海物流配送中心有限公司应当自本判决生效之日起七日内向原告崔朝支付律师费30000元。四、驳回原告崔朝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费11100元，由被告广州市五湖四海物流配送中心有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应当在递交上诉状次日起七日内按《诉讼费用交纳办法》确定的上诉受理费向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 胡 林二〇二〇年六月十七日书记员 王雅佩