河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初2940号原告：河南浩创物业服务有限公司，住所地新郑市龙湖镇郑新快速路与纬三街交叉口浩创梧桐郡A-1号楼。（原名称郑州兴邦伟业物业管理有限公司，2017年4月12日更改为现名。）法定代表人：刘智敏，总经理。委托诉讼代理人：张广伟，系该公司法务部法务经理。被告：常召，男，1986年9月22日出生，汉族，住河南省新郑市。原告河南浩创物业服务有限公司（以下简称浩创物业公司）与被告常召物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案受理后，依法适用小额诉讼程序开庭进行了审理。原告浩创物业公司的委托诉讼代理人张广伟、被告常召到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告浩创物业公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1、被告支付所欠的物业费8118.79元，并支付违约金1623.76元，共计9742.55元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年12月5日，原被告签署《前期物业管理服务协议》，该协议约定，由原告向被告的房屋提供物业管理服务。被告房屋建筑面积为136.68平方米，物业服务费用标准为1.1元/㎡。物业服务费实行预交制度，每半年交纳一次，被告应在每半年的最后一个月预交下半年的物业服务费。如被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，原告有权要求被告全额补交所欠费用，并从逾期之日起按日万分之五交纳违违约金。协议生效后，原告按约定提供相关物业服务。被告交纳一年物业费后，仍拖欠原告2015年11月28日到2020年5月27日物业服务费8118.79元，拖欠违约金酌定为1623.76元，经原告多次催促，被告一再拒绝支付。原告为维护自己的合法权益，故特向法院提起诉讼。被告常召辩称：对所欠的物业费数额没有意见，被告交物业费交到了2015年11月27号。被告称不交物业费的原因是当初买房时承诺的是是双气（暖气和天燃气），但是现在暖气至今没有落实；被告家中还存在多处墙体裂缝，处理过一次但是其他地方又增加了；物业经理承诺被告物业费买一年送一年，被告交了一年物业费但是没有让物业经理出具书面说明，此外开发商实际交房延期，延期交房的违约金物业经理答应被告可以抵扣物业费。当事人围绕诉讼请求已提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月5日，郑州兴邦伟业物业管理有限公司与被告常召签订《前期物业服务协议》。2017年4月12日，郑州兴邦伟业物业管理有限公司名称变更为河南浩创物业服务有限公司。2014年12月5日，郑州兴邦伟业物业管理有限公司与被告常召签订《前期物业管理服务协议》，合同主要内容为：甲方：郑州兴邦伟业物业管理有限公司，乙方（购房人、业主）：常召；本物业名称：东方国际；乙方所购房屋基本情况：类型：商业住宅；坐落位置：23楼1单元9层01室。第一条：双方的权利义务一、甲方的权利义务：1、对房屋共用部位、共用设施进行日常维护、修缮。绿化、环境卫生、生活垃圾管理。协助政府有关部门对公共秩序维护、交通等项目进行服务与管理；6、依据本协议向乙方收取物业管理费；二、乙方的权利义务：1、参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权；2、监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；4、依据本协议向甲方按时足额交纳物业管理费用；及公共分摊费用；6、不得占用、损坏本物业的公共部位、公共设施设备或改变其使用功能。因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用公用部位、公用设备的，应事先通知甲方，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，给予赔偿；7、乙方出租物业时，应把出租协议副本交给甲方备案，业主承担最终责任；转让房屋时，告知受让方与甲方签订本协议。第二条：物业管理服务内容：一、物业共用部位的日常维护和管理：共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、房屋外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。二、房屋共用设施设备及其运行维护和管理：共用的设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、供电线路、通讯线路、照明、供热线路、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、化粪池、非经营性车场车位、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。三、环境卫生及绿化管理：1、本物业公共区域的清洁、养护；2、本物业公共区域内生活垃圾、装修垃圾的清运；3、对本物业区域内的绿地、景观的养护维护。四、公共秩序协助管理。五、物业管理服务费用：1、每次缴纳费用时间：1.1物业服务管理费实行预交制度，每半年缴纳一次，乙方应在每半年的最后一个月预交下半年的物业服务费和公摊能源费；1.2乙方交纳费用的时间：自以商品房买卖合同中约定的交付时间或建设单位发出的交房通知书约定的交付时间为物业服务费计收时间，每半年预交一次；2.2高层住宅：1.10元/月1平方米；2.5商业物业：2.00元/月1平方米。九、其他约定事项：2、违约责任；2.1甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；2.2：乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；2.3：甲方违反协议，擅自调高收费标准的，乙方有权要求甲方清退所有费用，退还利息并支付违约金；2.4：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳任有关费用的，甲方有权要求乙方全额补交所欠费用，并从逾期之日起按日万分之五交纳违约金，并采取有关措施追缴。经查，涉案房屋的建筑面积：136.68平方米。被告自2015年11月28日到2020年5月27日所欠的物业服务费，经原告多次催要被告至今未交纳，原告诉至本院。上述事实，有当事人的陈述、《前期物业管理服务协议》、物业服务照片、催交物业费律师函等证据足以证实。本院认为，郑州兴邦伟业物业管理有限公司与被告常召签订的《前期物业管理服务协议》，系双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，故合同合法有效，该对全体业主具有法律约束力。后郑州兴邦伟业物业管理有限公司名称变更为浩创物业公司，不影响物业服务合同的效力，物业公司与业主均应按合同内容履行自己的权利与义务。原告为涉案小区提供了公共设施维护与管理、公共卫生清洁、垃圾清运等物业服务,被告也享受了原告提供的物业服务,则被告应当按照合同约定支付相应对价的物业服务费用，即被告应当支付下欠的2015年11月28日到2020年5月27日物业服务费8119元（四舍五入保留整数）。对于原告主张的违约金，考虑到原告的服务质量、被告的欠费期限、数额，及物业公司与业主之间的和谐相处等综合因素，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。对于被告常召辩称其未按时交纳物业费的理由为原告未达到合同约定的服务内容的抗辩意见，被告辩称之事由不能构成欠交物业服务费的理由，对其辩称意见本院不予支持；对于被告常召所述的物业费买一送一及延迟交房违约金抵扣物业费的协商内容被告没有出具相关证据证明，本院不予认可。综上所述，依照《物业管理条例》第七条（五），《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告常召应于本判决生效之日起十日内向原告河南浩创物业服务有限公司支付物业费8119元；二、驳回原告河南浩创物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告常召负担。本判决为终审判决。审判员  敬志敏二〇二〇年六月二十八日书记员  唐晨红