江西省分宜县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0521民初954号 原告：新余市众兴物业管理有限公司，住所地江西省分宜县分宜镇昌山路109号（盘金市场）6号楼58号。 法定代表人：叶军，该公司经理。 被告：巫苏文，男，1992年11月2日生，汉族，住江西省分宜县。 第三人：新余市人和物业有限责任公司，住所地江西省新余市渝水区新欣大道357号世贸锦江城2栋2楼物业办公室。 法定代表人：蒋冬平，该公司经理。 委托诉讼代理人：陈依鸣，男，1967年7月13日生，汉族，住江西省分宜县，系该公司员工。 原告新余市众兴物业管理有限公司（以下简称原告）与被告巫苏文（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案受理后，依职权通知新余市人和物业有限责任公司（以下简称人和物业）作为本案第三人参加诉讼。本案由审判员万琳适用简易程序，于2020年5月29日公开开庭进行了审理。原告法定代表人叶军、被告巫苏文、第三人人和物业委托诉讼代理人陈依鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告缴纳物业服务费2367元（其中2017年6月1日至2019年2月28日21个月1462元、2019年3月1日至2020年3月31日13个月905元）,并支付逾期交付滞纳金500元。2.诉讼费由被告承担。事实与理由：被告在金华公园一号小区购买商住房一套及地下室一个，住房面积为129.22平方米，地下室面积为10.11平方米。2012年8月1日，新余市金华置业有限公司金华公园一号项目部（以下简称小区开发商）与人和物业签订了《前期物业服务合同》，合同约定多层住宅的物业服务费为每月每平方米0.5元，按季且在每季的首日交纳，合同期自2012年8月1日起至本小区成立业主委员会并签订新的物业服务合同时止。2019年2月，该小区成立了业主委员会，因此小区开发商与人和物业签订的《前期物业服务合同》于2019年2月28日到期。小区业主委员会与原告重新签订了《物业管理服务合同》，物业服务期限为5年，即2019年3月1日至2024年2月28日，物业服务费与前期物业服务费的收费标准一致。原告接手该小区物业服务时，被告尚欠人和物业的物业服务费即2017年6月1日至2019年2月28日的物业服务费1462元（21个月）。2019年9月2日，人和物业与原告签订了物业费转让协议，约定该小区业主所欠的物业服务费全部转让给原告，并由原告负责向业主收取。另外，被告还拖欠原告2019年3月1日至2020年3月31日的物业服务费905元（13个月）。至此，被告共拖欠物业费2367元。因被告迟迟不交纳物业费，因此被告还应缴纳延迟交纳滞纳金500元。因原告多次上门催要未果，故向法院起诉。 被告辩称：1.被告对人和物业将其应收物业费转让给原告及小区成立业主委员会和小区业主委员会与原告签订的物业服务合同不知情。2.被告家厨房洗碗池下水管道堵塞，被告多次向人和物业反映要求疏通被堵管道无果，被告只好自己花钱修理下水管道。3.原告在小区管理上存在很多问题：一是小区内设有幼儿园，在上下学时保安未对接送小孩的进出人员和车辆进行登记，导致交通堵塞，车辆刮伤，且影响被告上下班通行；二是原告对小区内的垃圾没有定期清理；三是原告从未开启过小区内景观池喷泉，对景观池中的垃圾也未定期清理，导致景观池变成臭水沟，池中出现了蚊虫、蛇和老鼠；四是在2019年干旱期间，原告对小区内的树木没有浇水，导致一些树木干死，并且未及时补栽；五是保安未定期巡逻，导致电动车被盗、门被撬开；六是小区内有三个监控没有什么效果；七是小区内消防栓、健身器材损坏未维修。 第三人述称：1.第三人每年都会清理一次化粪池；2.如果业主向物业公司反映了问题，物业公司会对反映的问题进行分析，如果问题是物业公司的责任，物业公司会自行处理，如果问题是开发商的责任，物业公司会将情况转告开发商，由开发商去处理。 本院经审理认定事实如下：双方对被告住房和地下室的面积及被告拖欠物业费的时间和拖欠物业费的金额没有异议，本院予以确认。双方争议的事实主要有：1.被告室内的厨房洗碗池下水道堵塞的疏通或维修是否属于物业服务企业的义务；2.原告是否按照合同的约定履行了物业服务义务。 本院对有争议的事实做如下认定：1.关于被告室内的厨房洗碗池下水道堵塞的疏通或维修是否属于物业服务企业的义务的问题。本院认为，被告室内的厨房洗碗池下水道堵塞的疏通或维修不是物业服务企业的义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称解释）第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。该解释第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定或者法律、法规规定及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失，人民法院应予支持。可见，只有在物业服务企业不履行或者不完全履行合同约定或者法律、法规规定及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施时，法院才应予支持。现建设单位即小区开发商与前期物业即人和物业签订的《前期物业服务合同》就物业服务内容并没有约定业主室内的厨房下水管道的疏通或维修是物业服务企业的义务，有关的法律、法规也没有作相应的规定，而小区开发商与前期物业即人和物业签订的《前期物业服务合同》对被告具有约束力，故被告辩称家里厨房下水道疏通或维修是物业服务企业的义务的意见，没有事实和法律依据，本院不予采纳。2.关于原告是否按照合同的约定履行了物业服务义务问题。被告为了证明原告未按合同的约定履行物业管理服务义务，当庭提交了一组照片，照片显示了一些建筑垃圾没有及时清理，小区草皮上有些树叶，观景池喷泉坏了没有修理及池中的垃圾没有清理，电梯楼房的业主从空中将垃圾扔到临街店面屋顶没有清理，小区内一些树木枯死未处理，个别健身器材损坏没有修复等问题。庭后本院针对照片显示的问题和被告庭审时所说的问题到涉案小区进行了现场察看，发现小区的道路卫生整体还是干净的，车辆停放也有序，小区的绿化面积占比较大，但树木、草皮长势良好，景观池的喷泉虽然没有喷水，但池中水面清澈，未见水面有垃圾。总之，小区的环境一眼望去给人的感觉总体是好的，反映原告为业主提供物业管理和服务还是基本到位的。当然，小区内存在少数树木枯死没有及时清理，个别健身器材损坏后没有及时修复或处理掉，草皮上存在一些树叶，喷泉没有修复等问题也确实存在，但这些问题的存在要具体问题具体分析，绝不是作为被告不交物业服务费的理由。第一，小区的面积较大，大小树木少说也有几千棵，在去年长时间干旱少雨的情况下枯死少数几棵树也属难免，但对整个环境的影响不会很大。当然，为了让小区环境更加整洁、美观，及时清理枯树是必要的；第二，供小区业主活动的健身器材虽然损坏了一个（看到一个）没有修复，但原告在其周围添加了更多的器材，也让业主有更多选择健身器材的余地。当然对损坏且不能修复的器材，原告应当及时清理，以免影响小区的美观，但被告不能以坏了一个器材没有修复好作为自己不交物业费的理由。第三，至于小区业主装修房子的建筑垃圾没有及时清理问题。业主装修完一套住房，一般都要一段时间，对装修垃圾的清理，不可能每天进行，且清理装修垃圾是由县沙运公司统一负责，他们通常会在业主装修完或装修到一个阶段后进行一次清理，而被告照片显示的装修垃圾就是在业主尚未装修完时拍摄的。庭后法院在小区察看时该装修垃圾已清理掉。第四，至于草皮上和景观池中的树叶没有定期清理的问题。因被告自认提交的照片不是被告自己拍摄的，拍摄的时间也不清楚（只说是在开庭前其他业主拍摄交给他的），所以这些照片并不能真实反映小区的卫生状况。众所周知，五月份是春夏季节交替的时候，雨水较多，树叶每时都在掉落，那么物业清扫之前和清扫之后的情况应该是不一样的，但被告提交的照片只是在某一个时间节点拍摄的，没有在同一个地方在多个时间节点进行拍摄，而本院到现场察看时没有发现草皮上及景观池中到处存在树叶和其他垃圾的现象，所以被告不能以此照片认定原告没有履行好物业管理服务义务；第五，关于少数摄像头效果不好的问题。庭后本院察看了小区的监控室，调取了一些摄像镜头，总体是好的，对被告提到的三个效果不好的摄像头也进行了调取，发现镜头图像清晰可见，所以被告辩称大部分摄像头都是坏的意见与事实不符，本院不予采信；第六，关于小区幼儿园上下学时间段，接送小孩的人员和车辆进出没有登记，影响到被告出入的问题。开发商在开发建设小区，提出规划方案时，就在小区内规划了幼儿园，被告在购房选择时应当知道这一情况，且应当知道幼儿园在上下学时间段接送小孩的家长较多，学校门口的车辆相对拥挤，如果业主选在这个时间点出行，对出行肯定是有影响的，而原告安排人员维持校门口的秩序，主要是为了确保人员的安全和交通秩序，所以被告选在上下学这个时间节点出行导致自己出行不便是在所难免的，当然被告出行时完全可以选在幼儿园上下学高峰期以外的时间节点，这样就能尽可能减少出行不便的问题，所以被告以此为由主张其上班迟到是原告没有履行好管理义务的意见，本院不予采纳。第七，关于原告没有清理临街店面屋顶上的垃圾问题。小区卫生要靠小区内所有业主共同维护，共创美好家园，而一些业主为了方便自己，将家中产生的垃圾随意从楼上往自己窗下的临街屋顶上扔，完全不顾小区的环境卫生和业主的整体利益，因此该部分业主应提高爱护环境的意识、加强道德修养。因扔在屋顶上面的垃圾，物业管理人员很难及时发现，故该部分垃圾清理不及时也在所难免。现被告以此为由认定原告物业管理服务不到位，并作为其不交物业费的理由不能成立，本院不予采纳。第八，关于被告辩称人和物业将其物业费转让给原告和小区成立业主委员会及业主委员会与原告签订的合同被告不知情的问题。小区业主委员会成立后在社区和街道进行了备案登记，其具有合法性，且业主委员会与原告签订的合同，对物业服务费的收取标准没有增加，物业服务企业的服务内容没有减少，故双方签订的物业服务合同依法成立，受法律保护。人和物业将其物业费转让给原告，双方签订了转让协议，原告将该转让协议张贴在小区公告栏内，同时原告将被告拖欠人和物业和原告的物业费及要求被告交纳的通知张贴在被告的门上，现被告辩称其对上述情况不知情，明显与事实不符，被告的该抗辩意见，本院不予采信。第九，关于景观喷泉坏了没有修复的问题。小区的公共设备、设施要靠全体业主来维护，一些设施损坏的维修资金只能在业主交纳的物业管理费中支出，现包括被告在内的一些业主拖欠物业费多年，有的从2016年1月拖欠至今，由于拖欠物业费的金额较多，物业服务企业在运转时肯定存在困难，一些设备、设施的维修不及时、不到位，从而引起另一部分业主不满意，如此一来，就会发生恶性循环，产生这一问题的原因是双方的，故被告不能将责任全部推给物业服务企业，也不能以此为由拒交物业费。当然待业主交纳了物业费后，原告应当尽快将损坏的设备设施进行修复。 本院认为，本案为物业服务合同纠纷。小区开发商与人和物业签订的《前期物业服务合同》及小区业主委员会与原告签订的《物业管理服务合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，依法应受法律保护。人和物业和原告为包括被告在内的小区业主提供了大量的物业管理服务，大多数业主比较满意并交纳了物业服务费，而被告居住、生活在该小区，享受了人和物业和原告提供的物业管理服务，在原告将被告拖欠人和物业的物业费转让给了原告以及在原告向被告催要物业费时，被告先是以2017年4月自己厨房洗碗池下水道堵塞，物业服务公司没有为其疏通或维修为由拒不交纳物业费，后在原告向法院提起诉讼时，被告又伙同其他部分业主在开庭前有选择性的拍摄了几张照片，以抗辩原告没有提供好物业管理服务义务，从而达到其拒交物业费的目的。因被告提交的证据不能完全证明原告没有履行物业管理服务义务，所以对被告的抗辩意见，本院不予采纳。当然，原告在为包括被告在内的小区业主提供物业服务时，虽然存在一些瑕疵，有不尽如人意的地方，但作为小区的业主不应当对物业服务企业的要求过高，更不应该吹毛求疵，双方应当做到互谅互让，互相监督，共同维护好小区的花草树木以及共同设施和公共卫生，共创美好家园，否则如果物业服务企业生存不下去，小区没有物业服务企业的话，生活上受影响的肯定是包括被告在内的业主。总之，被告不应以原告提供物业服务存在一些瑕疵作为自己不交物业费的理由，被告拒交物业费的行为已构成违约，依法应当承担违约的责任。因被告对拖欠物业费的金额没有异议，在原告书面催交后仍未在合理期限内交纳，故原告要求被告继续履行交纳物业费的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。因双方在合同中没有约定逾期交纳违约金，故原告主张违约金的请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定,判决如下： 一、被告巫苏文于本判决生效之日起三日内向原告新余市众兴物业管理有限公司给付物业服务费2367元。 二、驳回原告新余市众兴物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告巫苏文负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省新余市中级人民法院。 审判员  万琳 二〇二〇年六月十七日 法官助理黄文美 书记员欧阳兰