江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0206民初414号原告：葛科，男，1978年3月23日生，汉族，住江苏省无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：任蓓，系葛科的妻子。原告：任蓓，女，1977年7月14日生，汉族，住江苏省无锡市梁溪区县。被告：周林强，男，1989年8月8日生，汉族，住福建省周宁县。委托诉讼代理人：吕平，江苏创凯律师事务所律师。被告：周虹，女，1989年9月25日生，汉族，住福建省周宁县。委托诉讼代理人：吕平，江苏创凯律师事务所律师。原告葛科、任蓓与被告周林强、周虹民间借贷纠纷一案，本院于2020年1月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告同时系葛科的委托代理人任蓓，被告周林强、周虹的共同委托诉讼代理人吕平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告葛科、任蓓向本院提出诉讼请求:1、判令被告立即归还借款本金340万元并支付利息（自2017年11月20日起以340万元为基数按年利率24%计算，直至实际还清为止）及违约金68万元；2、依法确认原告对被告所有的无锡市惠山区房屋拍卖、变卖所得价款在借款本金、利息、违约金以及实现债权的费用范围内享有优先受偿权；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年中下旬，原告在中介公司的居间介绍下看中无锡市惠山区房屋，并支付了定金。2017年11月21日，原、被告签订了房屋买卖合同，约定被告以360万元的价格将上述房屋转让给原告。合同签订后，原告按约支付了购房款，但被告却未按合同约定履行义务。双方协商一致后解除房屋买卖合同。2017年12月15日，原、被告达成书面协议，约定解除房屋买卖合同，原告已经支付的340万元房款全部转化为被告向原告的借款，并约定借款期限、利息及违约责任。同时，被告将无锡市惠山区房屋作为抵押物为上述借款提供担保，并办理抵押登记，原告取得了房屋他项权证。借款到期后，被告始终未归还款项，亦未支付利息，原告催讨无果，无奈诉至法院。被告周林强、周虹共同辩称：对于借款事实及抵押事实无异议，但原告主张了年化利率24%的利息，不应当另行主张违约金。同时，诉讼费也应当包含在利息的范围内。经审理查明：2017年11月21日，周林强、周虹作为卖方与葛科、任蓓作为买方、无锡市邻邦房屋经纪有限公司（以下简称邻邦公司）作为居间方签订房屋买卖合同，约定周林强、周虹将名下坐落于无锡市惠山区房屋及负一层地下室及房屋周边花园以360万元的价格出售给葛科、任蓓，双方约定定金80万元，买方于2017年11月22日前支付310万元作为首期房款（80万元定金可以冲抵），于房屋产权证及他项权证、委托公证手续办理完毕后3日内支付30万元作为第二期房款；于房屋过户至买方名下且房屋所有权证下发、所有费用结清后5个工作日内支付剩余20万元。合同第五条约定，卖方在收到买方的首期购房款后三日内必须还清个人借款、银行贷款或借款、办理完毕抵押注销手续并办理房屋产权证，办证当日将房屋抵押给买方，并办理抵押登记及房屋过户所需要的委托公证手续。双方还就房屋交付、税费负担、居间佣金及各自权利义务、违约责任等进行了约定。2017年8月29日，原告支付定金42万元；2017年11月21日，原告支付购房款230万元；2017年12月15日，原告支付购房款30万元；另通过银行转账方式支付38万元。以上合计340万元。2017年12月15日，周林强、周虹作为甲方与葛科、任蓓作为乙方签订协议书一份，载明双方2017年11月21日签订了房屋买卖合同一份，约定甲方以360万元的价格将无锡市惠山区房屋出售给乙方。因甲方未按照合同约定的日期办理抵押登记及委托公证手续，乙方要求解除房屋买卖合同并要求甲方退还全部购房款。双方经多次协商后达成一致协议如下：一、双方一致同意自即日起解除上述房屋买卖合同，由甲方返还乙方购房款340万元；二、因甲方无力返还上述房款，现一致同意乙方支付的购房款340万元全部转化为甲方向乙方的借款，借款期限二年，自2017年11月20日起算，借期内按照年利率7%计算利息，借款期限届满一次性还本付息；三、房屋买卖合同解除后，甲乙双方互不承担违约责任，甲方需将奥林匹克花园408号房屋抵押给乙方，并在协议签订当日办理不动产抵押登记手续，抵押担保数额600万元，担保范围包括借款本金、利息、违约金、损害赔偿金及实现债权的费用，担保期限自本息还清时止；四、若乙方未按时偿还上述借款本金及利息，乙方有权要求甲方按照年利率24%支付利息，自2017年11月20日起以借款本金340万元为基数计算，直至本息还清为止，乙方在抵押担保范围内享有优先受偿权；五、若甲方违反本协议约定，应当向乙方支付借款金额20%的违约金，并赔偿乙方的一切损失（包括但不限于乙方为实现债权产生的诉讼费、保全费、代理费、公告费、评估费、交通费、执行费等）。2017年12月18日，无锡市国土资源局向任蓓颁发苏（2017）无锡市不动产证明第0198931号不动产登记证明，由任蓓取得无锡市惠山区房屋的抵押权，担保债权数额为600万元，债务履行期限自2017年11月20日至2019年11月19日。经查，上述房屋仅设立一项抵押权，抵押权人即任蓓。2020年1月，葛科、任蓓以周林强、周虹到期未归还本息为由诉至本院。庭审中，葛科、任蓓陈述与周林强、周虹原本不相识，系通过中介居间向其购置房屋。支付了310万元后，周林强、周虹使用购房款清偿债务并办理所有权证后，始终不配合葛科、任蓓办理相关手续。为此，葛科、任蓓提出解除房屋买卖合同，但周林强、周虹无力退还购房款，在中介的协调下，双方达成借款协议，周林强要求葛科、任蓓再支付30万元后办理借款抵押登记手续，葛科、任蓓为保障资金安全遂同意将已经支付的340万元转化为借款。邻邦公司出具的情况说明与葛科、任蓓陈述一致。周林强、周虹对上述事实无异议，认可建立借贷关系。以上事实，由房屋买卖合同、收条、银行转账凭证、无锡市邻邦房屋经纪有限公司营业执照及法定代表人身份证明、协议书、无锡市房屋登记簿证明、不动产登记证明、情况说明、及当事人陈述等在卷佐证。本院认为：借款人应当按照约定的期限返还借款并支付利息，逾期返还借款的，应当按照约定或国家规定支付逾期利息。借贷双方约定的利率、逾期利率未超过年利率24%的，应予支持。出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，不予支持。本案中，原、被告双方原系房屋买卖合同关系，后经协商一致解除买卖合同，转而建立民间借贷关系。双方就确立民间借贷关系达成合意，签订的协议书系真实意思表示，并未违法法律规定，故对协议书的效力应予认定。被告就借款本金340万元无异议，原告亦提交了相应的付款凭证，本院予以认定。原告要求被告以340万元为基数，按年利率24%支付2017年11月20日至实际给付之日止的利息，符合双方约定及法律规定，且被告亦未提出异议，故本院对此予以认定。虽然双方在合同中同时约定了违约金的计算方式，但原告已经要求被告按年利率24%的标准支付利息及逾期利息，再主张违约金已经超出法定限额，故本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。债务人不履行到期债务，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿；未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求法院拍卖、变卖抵押财产。被告将其名下所有的无锡市惠山区房屋作为案涉债权的担保，且已经办理抵押登记，原告依法对房屋享有抵押权。由于被告不履行到期债务，且双方未就实现抵押权达成一致，现原告要求对抵押财产进行拍卖、变卖并对拍卖、变卖价款在主债权、利息及实现债权费用的范围内享有优先受偿权，事实充分，理由正当，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十五条、《中华人民共和国担保法》第四十六条、第五十三条、《最高人民法院》第二十六条第一款、第二十九条第一款、第三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、周林强、周虹于本判决发生法律效力之日起十日内归还葛科、任蓓借款本金340万元及利息（以340万元为基数，自2017年11月20日至实际给付之日止，按年利率24%计算）。二、葛科、任蓓有权就坐落于无锡市惠山区房屋（房屋代码3202060020078564100350001Ｘ）拍卖、变卖所得价款在本判决主文第一项认定的借款本金及利息范围内享有优先受偿权。三、驳回葛科、任蓓的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费39440元，由葛科、任蓓负担6573元，由周林强、周虹负担32867元。该款已由葛科、任蓓预付，周林强、周虹于本判决发生法律效力之日起十日内将应负担部分向我院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  舒秀琴人民陪审员  唐晓新人民陪审员  顾玲花二〇二〇年六月三十日书 记 员  蒋宇珂