贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔23民终1004号 上诉人（原审原告）：马定飞，男，1986年10月18日出生，回族，住贵州省安龙县。 被上诉人（原审被告）：颜红，女，1957年12月21日出生，汉族，兴义公路局退休职工，户籍地贵州省贵阳市云岩区，现住贵州省贵阳市观山湖区。 上诉人马定飞因与被上诉人颜红房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省兴义市人民法院（2020）黔2301民初454号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年4月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 马定飞上诉请求：1．撤销一审判决，改判颜红除返还押金1,000元外，另向马定飞赔偿成交价的两倍损失；2．一、二审案件受理费由被上诉人颜红负担。事实及理由：1．双方租赁协议第七条约定：“甲、乙双方签订的协议不得反悔，若因甲、乙方中途退租，需赔偿对方经济损失为成交价的两倍（除房屋拆迁中遇到不可抗拒的力量）”。该协议对违约责任等相关内容所作的约定并未违反法律的禁止性规定，其约定的内容符合法律的规定，应为有效合同。《中华人民共和国合同法》第44条规定：依法成立的合同自成立时生效；第60条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。因此合同双方应当按照协议约定的内容全面履行义务。协议签订后上诉人如约向被上诉人支付房屋租金6,000元及押金1,000元。2019年10月，被上诉人在房屋租赁期限一年未满且未解决好房屋租赁事宜的情况下将房屋出卖他人，构成违约；2．基于被上诉人的违约行为，依法应当判决被上诉人按照双方所签《协议》所涉违约条款对上诉人按成交价款的双倍进行赔偿。一审判决既认可双方所签订的合同为有效合同，且认可依法成立的受法律保护，但是其判决结果却不按双方所约定的违约条款作为判决的依据，不符合法律的规定。仅以“被上诉人认为按双倍赔偿完全不合理，没有法律上依据，不应得到支持作为调低赔偿数额的理由，违背了双方当事人当时订立合同的初衷；3．被上诉人出卖租赁房屋时应当履行先行告知义务。 被上诉人颜红二审答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人马定飞的上诉请求不能成立，请求驳回上诉人马定飞的上诉。 马定飞向一审法院起诉请求：1．解除马定飞与颜红于2019年6月18日签订的房屋租赁协议（此项诉请系在诉讼中增加）；2．由颜红返还马定飞租赁房屋押金1,000元；3．由颜红赔偿马定飞违约金24,000元；4、本案诉讼费用颜红承担。 一审法院认定事实：2019年6月18日，在兴义市贵兴房地产信息服务中心促成下，颜红（甲方）委托赵平贵与马定飞（乙方）在兴义市签订了《房屋出租协议》，协议约定：一、甲方将坐落于兴义市坪东大道31号（公路局宿含）4栋1单元402，房屋使用面积158.42平方米，出租给乙方使用；二、租赁期限一年，该房屋租赁期自2019年7月1日起2020年6月30日止。该房屋出租总金额12000元，押金1000元，租赁到期后，在不损坏房屋及家具家电以及交清租期内水电费和物业管理费后，甲方全额退还乙方所交押金；三、付款方式：半年一付，在本协议签订之日起，乙方向甲方支付房屋租金和押金共计人民币柒仟元（￥7000.00元），后半年租金共计人民币陆仟元（￥6000.00元）定于2020年1月31日前一次性付清，若乙方逾期不向甲方支付后半年租金，则视为乙方违约，租赁合同终止，甲方有权收回该房屋，并不予退还所交押金；租期内房屋及家具家电有损坏的，由乙方照价赔偿，合同有效期内所产生的水电费及物业管理费由乙方自理，逾期不交，所产生的滞纳金由乙方承担。所收款项以及收据或转账凭证为准……七、甲、乙双方签订协议后不得反悔，若因甲乙双方中途退租，需赔偿对方经济损失为成交价的两倍（除房屋拆迁或遇到不可抗拒的力量），协议同时对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后颜红按照合同约定向马定飞交付了案涉房屋，马定飞于2019年6月30日以微信转账的方式，向颜红支付了押金及租金共计7000元，并交纳了截止2019年12月底的物业管理费。2019年10月27日，颜红将案涉房屋出售给沈燕、张杰。2019年11月19日，颜红向马定飞发送微信，微信主要内容为：房屋的过户手续已经全部办理完毕，马定飞新租房子是否找到？如果马定飞租找到房屋，能在本月搬家，下个月的租金及押金颜红一并退还给马定飞。如果还没有落实请马定飞抓紧时间，买房人催颜红交房，对不起马定飞！事后，颜红同意退还马定飞交纳的押金1000元，双方因提前解除合同导致的赔偿损失问题产生纠纷，于2020年1月3日经兴义市贵兴房地产信息服务中心蔡某主持双方调解，调解后颜红向马定飞以微信转账的方式转款1300元，但马定飞拒绝接收。马定飞于2020年1月初将案涉房屋内属于自己的物品搬离完毕。 一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护，合同当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。马定飞与颜红签订《房屋租赁协议》，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，应当受到法律保护。关于房屋租赁协议的解除问题，马定飞诉请解除与颜红签订房屋租赁协议，颜红同意解除，双方均有解除租赁合同的意思表示，即双方就解除合同事宜达成一致意见，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：当事人协商一致，可以解除合同，故对于马定飞要求解除与颜红签订的房屋租赁合同的诉请，予以支持。关于押金的返还问题，押金是当事人双方约定，承租人向出租人给付一定数额的押金作为履行租赁合同的一种担保，承租人履行房屋租赁合同后，押金返还。在本案中，马定飞已支付了半年租金，并给付了承租期间物业管理费等费用，搬离了案涉房屋，履行了合同义务，出租人颜红应向马定飞返还押金，故对马定飞的此项诉请予以支持。关于违约损失的问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，本案中，颜红出卖租赁房屋时未通知马定飞，构成履行不当，应当承担赔偿损失等违约责任。虽然租赁协议约定若因甲乙双方中途退租，需赔偿对方经济损失为成交价的两倍，但颜红认为完全不合理，没有法律依据，不应支持，结合本案实情，以此计算违约金过高，应予适当调低，而租赁协议约定的租赁期限为一年，提前解除合同，重新租赁房屋也需要一定的时间，搬家也将产生费用等损失，因此，酌情支持违约损失2,000元。综上，一审依照上述理由及相关法律规定，判决：一、解除马定飞与颜红于2019年6月18日签订的房屋租赁协议；二、由颜红于判决生效之日起十日内返还马定飞押金1,000元，赔偿违约损失2,000元，共计3,000元；三、驳回马定飞的其余诉讼请求。案件受理费426元，减半收取213元，由颜红承担75元，马定飞承担138元。 二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，根据相关法律规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，当事人没有提出请求的，不予审理，故本院仅就上诉理由进行审查。本案争议焦点为：一审确定本案违约损失为2,000元是否合理。 对于本案争议焦点。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，本案双方在《房屋出租协议》第七条“……若因甲乙双方中途退租，需赔偿对方经济损失为成交价的两倍（除房屋拆迁或遇到不可抗拒的力量）……”的约定实际系违约金条款。被上诉人颜红在租赁期间将房屋转卖他人，现无证据证明其在合理期限内通知上诉人马定飞，已构成违约，应当向上诉人马定飞承担违约责任。对于违约损失的具体数额如何确定，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，另依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作为裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失””的规定。本案在一审过程中，经一审法院向被上诉人颜红释明，颜红认为约定的违约金过高，请求调整。本院认为，违约金的性质是“以补偿为主，以惩罚为辅”，违约金制度系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而不是旨在严厉惩罚违约方。合同自由并非绝对，需以合同争议予以规制，衡量违约金是否过高的最重要最根本的标准是违约造成的损失，本案中，双方均未举证证明违约损失的具体数额，无法根据实际损失与违约金的差额作出违约金是否过高的判断。根据证人蔡某的证言，双方在达成租赁协议时，口头告知过马定飞案涉房屋系边卖边租，故马定飞对于在租赁期间房屋变更所有权人的情况应有一定的预见，结合本案实际，本院认为一审酌情确定本案违约损失的具体数额为2000元较为符合客观实际，并无不当。 综上所述，上诉人马定飞的上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费426元，由上诉人马定飞负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  金 涛 审 判 员  程 鹏 审 判 员  张基柱 二〇二〇年六月十日 法官助理  周先秀 书 记 员  岑周鸿