贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初4523号 原告：蔡青平，女，汉族，1985年7月29日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告：李华，男，汉族，1976年10月5日出生，住贵州省毕节市七星关区。 二原告共同委托诉讼代理人（特别授权）：吴发琴，贵州神兽律师事务所律师，执业证号：15205201911107125。 二原告共同委托诉讼代理人（一般授权）：王丽，贵州神兽律师事务所实习律师，证号：230713012110728。 被告：毕节市振华房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区麻园大道。统一社会信用代码：91520500750163845Q。 法定代表人：蒋秀均，该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：薛锦，该公司员工。 原告蔡青平、李华与被告毕节市振华房地产开发有限责任公司（以下简称振华房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告蔡青平、李华的共同委托诉讼代理人吴发琴、被告振华房开公司委托诉讼代理人薛锦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告蔡青平、李华向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法判决被告继续履行合同并于本判决生效后立即为原告办理毕节市环东路都市商品房权属证书，并交付原告；二、请求法院判决被告支付原告逾期办证违约金暂计27918.69元，违约金以总房款381403.00元为基数从2016年12月31日起，按0.01%计算至被告实际交付商品房转移登记有关文书之日止；三、依法判令被告退还原告电、电视闭路开户费975.00元；四、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告撤回第一项诉讼请求：办理并交付有关文书及不动产权证的诉讼请求，本院从其所愿。事实及理由:2015年4月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》，由被告将位于毕节市环东路都市屋以总价款381403.00元出售给原告，合同签订后，原告已支付购房款履行了自己的付款义务。按约定，被告在2016年12月31日前取得该商品房所有权的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。由于被告的原因，被告并未在约定的期限内取得房屋权属证书，也未将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。原告多次找到被告，被告一直久拖未决。《商品房买卖合同》第八章第三条转移登记约定:（一）出卖人承诺于2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，但被告却未依约办理上述商品房转移登记有关文书交付原告，被告应按日向原告支付已付房款0.01%的违约金的规定。此外，重复收取电、电视闭路开户费975.00元应当予以退还，基于前述事实，原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院判决支持原告的诉讼请求。 被告振华房开公司辩称，1、根据《中华人民共和国民法通则)》第107条规定：“因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的。不承担民事责任，法律另有规定的除外”。《中华人民共和合同法》第107条规定：“因不可抗力不能履行合同的。根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外”。被告与原告签订的商品房买卖合同第27条约定:双方因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。2、在本案中，被告违约的原因是由于2014年5月政府相关部门下的规划文件，验收标准有了新的规定导致的。被告之所以无法按照合同规定的时间完成相应的商品房转移登记文书，因为受到国家行政机关政策调整因素导致的，其属于不可抗力因素，被告不应当承担由此产生的违约责任。3、在消防验收过程中，由于部分业主将消防通风口占用，也导致消防的验收迟延，从而也影响了办证的时间。4、2014年11月24日国务院发布《不动产登记条例》，将土地、房屋等所有的定作物统称为不动产，房屋、土地统一登记为不动产证，要求和程序也重新作出了规定，导致双方原来约定的转移登记证书不再执行。请求人民法院“以事实为根据，以法律为准绳”的审判原则依法驳回原告诉讼请求。口头补充：违约金超过诉讼时效部分不应当得到支持；闭路电视、电两项诉请，也已超过诉讼时效，不应当得到支持。 本院经审理认定事实如下：2015年4月25日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节市环东路都市，总房款为381403.00元。前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受收取该商品房总价款以外的费用。出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房；交付条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件，2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，3、满足合同第十二条出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件：即供水、供电交付时达到使用条件，有线电视、电话通信、宽带网络，交付时线路敷设到户，需买受人自行办理开通使用手续。《商品房买卖合同》第十四条约定，买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位交纳专项维修基金、契税。转移登记：（一）出卖人承诺于2016年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的0.01%承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）或（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期银行贷款利率支付利息，并赔偿因此给买受人造成的其他损失；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金；双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标准收取，由买受人承担，此外合同还约定其他相关事项。合同签订后，原告按约定向被告支付完毕购房款，并支付了房屋维修基金、契税等费用。被告于2015年8月3日收取原告电通费625.00元，有线电视入户费350.00元，合计975.00元。被告庭审时表示，涉案房屋至法庭辩论终结前，尚不具备办证条件。 以上事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据为凭，这些证据，经庭审质证，与待证事实相符，本院予以确认并在卷佐证。 本院认为，综合双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：1、被告是否承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金、违约期间及计算标准，2、被告是否应退还原告电、电视闭路开户费及金额。 对双方当事人争议的焦点1：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，主要内容合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，但被告未按约定履行义务，其行为构成违约，应当承担违约责任。原告与被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条“出卖人承诺于2016年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金。”中对违约金的计算有相应约定。因此，被告应向原告支付违约金，违约金的计算以原告已付购房款为基数，按日0.01%的标准，原则上从被告违约的次日，即2017年1月1日起开始计算，但本案被告提出诉讼时效抗辩，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条三年诉讼时效的规定，故本院从原告起诉之日2020年4月14日倒推3年即2017年4月14日起的违约金予以保护，之前的违约金因超过诉讼时效，本院不予支持。涉案房屋还未取得所有权初始登记，目前不具备办证条件，根据合同约定，本案系原告委托被告办理不动产权属转移登记证书，且被告已收取原告相关费用，基于此，被告应直接向办证部门提交办理商品房权属转移登记有关文书，不需再向原告交付，即被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日后不再承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任。故被告应承担的违约金应以原告已付购房款381,403.00元为基数，按日0.01%的标准从2017年4月14日起计算至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日止。 对被告提出的抗辩意见：不动产统一登记制度的实施改变合同约定的履行方式，因此产生的逾期办证系政策因素导致的不可抗力，被告因此不应当承担违约责任的抗辩主张，因该情形并不必然导致相关业务不能办理，而且根据商品房产权登记的交易习惯，无论何种办证情形，均以被告能够及时完成各项验收为前提，被告应积极履行使涉案房屋验收合格的义务，但是涉案房屋仍不具备办证条件，被告未充分履行办证准备义务，将办证迟延的原因归咎于政策调整因素的主张，本院不予采纳。同时，《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》规定的不可抗力，是指买卖合同签订后，不是由于合同当事人的过失或疏忽，而是由于发生了合同当事人无法预见、无法预防、无法避免和无法控制的事件，以致不能履行或不能如期履行合同的情形，而政府下发规划文件的行为也明显不属于不可抗力。另外，被告将未经消防验收合格的案涉房屋交付业主使用，导致其他业主占用消防通风口，系被告行为造成，且原告并未占用消防通风口，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”的规定，被告仍应就其违约行为向原告承担违约责任，至于被告与其他占用消防通风口的业主之间的纠纷，可依照法律规定或者按照约定解决。 对双方争议的焦点2，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十二条约定，供水（上水、下水）、供电交付时达到使用条件，有线电视、电话通讯、宽带网络交付时线路敷设到户。根据《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》（黔价费[2011]78号）、《毕节地区收取城市管道燃气建设费的批复》（毕地价费[2010]99号）、《毕节市发展和改革委员会关于对七星关区城市管道燃气设施建设费收费标准的批复》（毕市发改收费[2015]281号）、《七星关区发展和改革局关于转发毕节市发展和改革委员会的通知》（七星发字[2015]15号）、《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）、《贵州省发展和改革委员会关于供电系统对外常规作业收费项目及标准的通知》（黔发改收费[2014]1139号）、《省发展改革委关于取消降低部分供电系统对外常规作业服务收费的通知》（黔发改收费[2017]1424号）等规范性文件的相关规定，上述相关费用实质应为供电、电视等达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》、《毕节市住房和城乡建设局关于规范新建商品房水、电、燃气、通信、有线电视等设施建设安装费用的通知》（毕市住建[2017]17号）等规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费。据此，被告收取原告的开户费等费用于约于法无合理依据，理应予以退还，故原告要求被告退还原告电、电视闭路开户费975.00元的诉讼请求，应予以支持，虽《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》系公开的地方性法规，但如原告认为被告缴纳开户费及交易费的行为不符合法律规定，则其可基于被告代收理由不成立随时要求被告退回。对被告以诉讼时效抗辩的意见，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定的诉讼时效期间为三年，原告于2020年4月14日才提起诉讼催告被告退还，未超过诉讼时效，被告未举证证明原告的诉讼请求已超过诉讼时效，故被告的该抗辩理由，本院不予以支持。被告关于不应退还原告开户费的理由不能成立。故原告于2020年4月14日才提起诉讼催告被告退还开户费975.00元的诉讼请求，本院予以支持。 综上，对原告合理的诉讼请求，本院予以支持。而被告关于不承担违约责任和不退还三通费的辩解理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十一条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告蔡青平、李华逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款381,403.00元为基数，按日0.01%的标准从2017年4月14日起计算至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日止）； 二、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告蔡青平、李华电通、有线电视闭路开户费975.00元； 三、驳回原告蔡青平、李华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费261.00元（已减半收取），由被告毕节市振华房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 詹 伟 二〇二〇年六月二十二日 书记员 张朕一