广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初12643号原告：广州凯云发展有限公司，住所地广州市高新技术产业开发区科学城开源大道11号A8栋五层501-502。法定代表人：刘建春，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘彦一，广东广开律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴家盛，广东广开律师事务所律师。被告：广东昱嘉华讯科技发展有限公司，住所地广州市萝岗区（现黄埔区）高新技术产业开发区科学城科学大道182号创新大厦C2区12层。法定代表人：葛雨雷，该公司副总经理。委托诉讼代理人：葛羽佳，该公司员工。委托诉讼代理人：赵耀斌，广东德法理律师事务所上海分所律师。原告广州凯云发展有限公司（以下简称“凯云公司”）与被告广东昱嘉华讯科技发展有限公司（以下简称“昱嘉华讯公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年12月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告凯云公司的委托诉讼代理人刘彦一、戴家盛，被告昱嘉华讯公司的委托诉讼代理人葛羽佳、赵耀斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告凯云公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付：①2019年5月1日至2019年10月31日期间拖欠的物管费66262.19元；②2019年5月1日至2019年9月30日期间拖欠的自用电费5360.68元；③2019年4月1日至2019年8月31日期间拖欠的公摊电费32395.02元；④2019年4月1日至2019年8月31日期间拖欠的公摊水电费2910.88元；⑤截至2019年10月10日，上述费用按每日以应交纳费用额的千分之一计算的违约金6355.35元；以上费用暂计至2019年10月10日，合计113284.12元，逾期支付费用的违约金应计算至全部款项付清之日止。2.判令被告向原告支付因办理此案原告所支出的律师费8581.55元。3.判令被告承担本案诉讼费用（包括案件受理费、诉讼保全费）。合计（暂计）：121865.67元。事实与理由：被告与案涉物业的业主广州永龙建设投资有限公司签订了合同编号为“YLC207105续”的《房屋租赁合同》，合同约定：被告自2018年5月15日起至2019年5月14日止租赁广州开发区科学大道182号创新大厦C2栋第12层1201单元（建筑面积786平方米）、1202单元（建筑面积586平方米）、1203单元（建筑面积754平方米）三个单位建筑面积总计2126平方米，业主给予被告262平方米的面积优惠，计费面积为1864平方米。被告亦与原告签订了编号为“KY-WG-05-C2-07105续”的《物业管理服务合同》，合同约定期限为2018年5月15日至2019年5月14日止，物业管理费自2018年5月15日始，以被告与广州永龙建设投资有限公司签订的《房屋租赁合同》中所约定物业管理计费面积1864平方米收取，计费单价为5元/平方米/月，该套房屋管理费9320元/月；被告在每月10日前缴纳当月物业管理费，以及公摊水电费、自用水电费等其它费用，否则，每逾期1日，被告须按应交纳费用的1‰向原告支付违约金。公摊水电费（含中央空调费）根据园区每月实际公共水电使用度数以物业管理计费面积1864平方米按比例分摊。自用电费、水费按相应计量系统计算出的金额收取。《房屋租赁合同》及《物业管理服务合同》签订后，广州永龙建设投资有限公司依约向被告提供了合同所涉房屋，原告亦依约向被告提供了相应的物管服务，然而被告未遵守合同约定向原告交纳相应的费用。原告多次与被告联系沟通并催促被告清偿前述未付款项，但被告至今仍未向原告交纳，被告的行为已构成违约。为维护原告的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》等相关规定，特向法院提起诉讼，请求法院判如所请。被告昱嘉华讯公司辩称，1.对于原告的诉讼请求第一项拖欠的物管费，首先原被告之间的物业管理合同已于2019年5月14日到期，到期后双方未签订新的合同，也就是说双方对合同到期后的物管费收取标准并无合意，按照之前的物管合同，物管费的标准是每平方米5元，所以即使要支付物管费也应按照旧合同以原标准支付，而不应按照原告所主张的每平米6元的标准支付。而且，被告的物管费已经交到了2019年5月31日。2.对原告的第2至4项诉讼请求无异议，被告同意支付，被告之所以不交费用的原因是被告一直在与园区方协商续签租赁合同的问题，被告不是故意不交，包括第一项的诉请被告也不是故意不交，理由同上。3.对于第5项违约金的诉讼请求，被告不同意，双方之间不存在物业管理合同，原告所主张的千分之一的违约金是根据原合同，在双方没有签订新的合同的情况下其主张无依据。4.针对办案支出的律师费，在双方没有合同的情况下，原告主张律师费没有合同依据，律师费应由原告自行负担，原告的证据中并无原告实际支付了律师费的转账凭证。5.被告因与原告存在其他诉讼案件，希望法庭组织调解。因为签订合同需要火炬中心同意，但被告一直联系不上原告的联系人，在合同没到期时被告就已经提交了续签申请，主管部门的负责人也答复被告称已经同意续签，但至今未能续签上，只要合同续签被告就可以支付相应款项。本院经审理认定事实如下：粤（2015）广州市不动产权第06200679号《不动产权证书》载明：广州开发区科学大道182号（自编二栋）面积65842.1平方米的房屋的权利人为案外人广州永龙建设投资有限公司。案外人广州永龙建设投资有限公司与凯云公司签订了《创新大厦物业管理服务合同》，约定凯云公司对案外人广州永龙建设投资有限公司位于广州科学城科学大道182号的广州科学城创新大厦提供物业管理服务，合同期限一年，自2019年1月1日起至2019年12月31日止，物业管理服务费单价为4.3元/m2/月。2018年5月22日，昱嘉华讯公司（乙方，承租人）与案外人广州永龙建设投资有限公司（甲方，出租人）签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将“广州高新技术产业开发区科学城科学大道182号创新大厦C2栋第12层1201单元（建筑面积786平方米）、1202单元（建筑面积586平方米）、1203单元（建筑面积754平方米）”房屋（以下简称“涉案房屋”）出租给凯云公司作办公用房使用，租赁期限自2018年5月15日起至2019年5月14日止。租赁期满后，昱嘉华讯公司与案外人广州永龙建设投资有限公司没有签订续租涉案房屋的租赁合同，但昱嘉华讯公司继续使用涉案房屋至今，凯云公司及昱嘉华讯公司双方均确认在昱嘉华讯公司使用涉案房屋期间，由凯云公司提供物业服务。2018年5月23日，凯云公司（乙方、服务方）与昱嘉华讯公司（甲方、承租方）签订一份《物业管理服务合同》（以下简称“涉案合同”），约定由凯云公司对昱嘉华讯公司使用的涉案房屋提供物业管理与服务，昱嘉华讯公司按与案外人广州永龙建设投资有限公司签订的房屋租赁合同约定的承租房屋面积在每月10日前缴纳上月物业管理费（不包含公摊水电费、甲方自用的水电费、房屋室内设施设备维护费、人身及财产保险和保管费、停车费等），物业管理费自2018年5月15日始，以甲方与广州永龙建设投资有限公司签订的房屋租赁合同中所约定物业管理计费面积1864平方米收取，计费单价为5元/平方米/月，该套房屋管理费总计9320元/月，每月10日前缴纳公摊水电费（含中央空调费）、自用水电费等其它费用，公摊水电费（含中央空调费）根据园区每月实际公共水电使用度数以本合同中所约定的物业管理计费面积1864平方米按比例分摊，当公摊水电费遇政策性调整或政府定价调整或业主根据大厦公共设备设施的实际运营成本进行核算调整时，双方应以调整后的单价计费；双方自用电费、水费按相应计量系统计算出的金额收取，电费、水费单价按相关部门收取本物业的标准执行，当水、电等单价遇政策性调整或政府定价调整时，双方应以调整后的单价计费。第六章违约责任约定，甲方须按本合同约定按时交纳物业服务费、自用和公摊的水电费（含污水处理费）、有偿服务费（如有）等应付应缴费用，否则，甲方应从逾期之日起至实际支付之日止每日按应交纳费用的千分之一缴交违约金，对超过一个月不交纳应缴费用且经书面通知无效的，乙方有权采取一切合理、适当措施，包括但不限于：甲方租赁区域内张贴公告、公示栏公告、停止供应电力及供水等相关措施，同时可禁止甲方使用公共设施及享用有关的公众服务（如停车场等），乃至采取法律行动直至应付费用付清为止，乙方采取上述行动造成甲方的损失，概由甲方自行承担，乙方采取相关措施所产生的费用包括但不限于律师费、调查取证费、诉讼费等费用有权要求甲方赔偿。第七章约定，合同期限自2018年5月15日至2019年5月14日止。凯云公司分别于2019年6月14日、2019年7月2日、2019年8月5日、2019年8月16日、2019年9月4日、2019年9月29日、2019年10月向昱嘉华讯公司发出缴费通知书，并于2019年6月21日、2019年7月11日、2019年7月22日、2019年8月12日、2019年8月21日、2019年9月11日、2019年9月20日、2019年10月10日、2019年10月23日向昱嘉华讯公司发出关于清缴各项费用的函，于2019年8月31日向昱嘉华讯公司发出一份催纳管理费、水电费及违约金的律师函。庭审后，凯云公司向本院补充提交的中国工商银行网上银行电子回单显示，昱嘉华讯公司于2020年1月19日向凯云公司支付了2019年5月14日止的物业管理费4209.03元及水电费5205.70元，凯云公司确认该4209.03元（9320元/月÷31天×14天）物业管理费为2019年5月1日至2019年5月14日期间的物业管理费，并确认水电费5205.70元包括2019年4月1日至4月30日期间的公摊电费4762.67元及2019年4月1日至2019年4月30日期间的公摊水费443.03元，嘉华讯公司对此予以确认。现双方均确认昱嘉华讯公司至今未向凯云公司支付2019年5月15日起的物业管理费及2019年5月1日至2019年9月30日期间的自用电费5360.68元、2019年5月1日至2019年8月31日期间的公摊电费27632.35元、2019年5月1日至2019年8月31日期间的公摊水费2467.85元，并确认上述期间的水电费已由凯云公司代昱嘉华讯公司向相关水、电管理部门缴纳。2019年11月29日，凯云公司因本案纠纷与广东广开律师事务所签订《民事委托代理合同》，约定律师代理费为8581.55元。2019年11月29日，广东广开律师事务所向凯云公司开具了8581.55元律师费发票。以上事实，有《不动产权证书》《创新大厦物业管理服务合同》《物业管理服务合同》《房屋租赁合同》、缴费通知书、发票及双方当事人的陈述等证据证实。本院认为，凯云公司与昱嘉华讯公司签订的涉案合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。关于物业管理费。双方均确认凯云公司与昱嘉华讯公司签订的涉案合同约定的物业服务期限及昱嘉华讯公司与案外人广州永龙建设投资有限公司于2018年5月22日签订的房屋租赁合同约定的租赁期限均于2019年5月14日届满，至今亦无续签合同，但2019年5月15日至今，昱嘉华讯公司仍然继续使用涉案房屋，该期间凯云公司继续向昱嘉华讯公司提供涉案房屋的物业管理服务，故凯云公司要求昱嘉华讯公司支付物业管理费于法有据，本院予以支持。关于2019年5月15日起至2019年10月31日期间的物业管理费金额问题，因双方并未对2019年5月15日起至2019年10月31日期间的物业管理费金额作出相应变更的约定，应视为双方均同意继续按涉案合同约定的管理费的金额执行（即每月每平方米5元共9320元/月）。故昱嘉华讯公司应将2019年5月15日至2019年10月31日期间涉案房屋的物业管理费51710.97元（9320元/月×5个月+9320元/月÷31天×17天）支付给凯云公司。凯云公司要求按每月每平方米6元计算管理费无据，本院不予支持。关于水费、电费问题。双方均确认昱嘉华讯公司尚未向凯云公司支付2019年5月1日至2019年9月30日期间的自用电费5360.68元、2019年5月1日至2019年8月31日期间公摊电费27632.35元、2019年5月1日至2019年8月31日期间公摊水费2467.85元，且凯云公司已代昱嘉华讯公司将上述水电费共35460.88元缴付给水电部门，故凯云公司要求昱嘉华讯公司支付上述水电费共计35460.88元于法有据，本院予以支持。关于凯云公司要求昱嘉华讯公司支付所欠的物业管理费及水电费的违约金问题。双方均确认2019年5月1日至2019年5月14日期间的物业管理费为4209.03元，按照涉案合同的约定，该期间的物业管理费应当在2019年6月10日前缴纳，但昱嘉华讯公司在2020年1月19日才向凯云公司支付该费用，按照涉案合同的约定，昱嘉华讯公司应向凯云公司支付逾期付款违约金。因双方在涉案合同中约定的违约金过高，本院予以调整，违约金从2019年6月11日起计至2020年1月18日止，以4209.03元为基数，2019年8月19日前按照中国人民银行制定的银行同期同类贷款基准利率的标准支付违约金，自2019年8月20日起至2020年1月18日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准支付违约金。因凯云公司与昱嘉华讯公司均确认2019年5月1日至5月31日期间的水电费无法区分哪部分为2019年5月14日前的水电费，故凯云公司要求嘉华讯公司支付2019年5月1日至2019年5月14日期间的水电费违约金无据，本院不予支持。凯云公司要求昱嘉华讯公司支付2019年5月15日起欠付的物业管理费及水电费的违约金无合同依据，本院不予支持。关于律师费。因凯云公司与昱嘉华讯公司签订的涉案合同期限已届满，双方至今未续签合同，亦无对律师费的承担作出相应的约定，故凯云公司要求昱嘉华讯公司支付律师费无据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告广东昱嘉华讯科技发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州凯云发展有限公司支付2019年5月15日至2019年10月31期间拖欠的物业管理费共计51710.97元及逾期付款违约金（违约金自2019年6月11日起计至2020年1月18日止，以4209.03元为基数，2019年8月19日前按照中国人民银行制定的银行同期同类贷款基准利率的标准支付违约金，自2019年8月20日起至2020年1月18日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准支付违约金）；二、被告广东昱嘉华讯科技发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州凯云发展有限公司支付拖欠的水电费共35460.88元；三、驳回原告广州凯云发展有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2737元，由原告广州凯云发展有限公司负担779.19元，被告广东昱嘉华讯科技发展有限公司负担1957.81元。诉讼保全费1086.42元由被告广东昱嘉华讯科技发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  刘丽娜人民陪审员  王观华人民陪审员  韩 艳二〇二〇年六月十八日书 记 员  张若玫