云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云28民终749号上诉人（原审被告）：西双版纳兴豪房地产开发有限公司，住所地云南省西双版纳傣族自治州景洪市。统一社会信用代码：91532800668294352R。法定代表人：吴劳兴，总经理。委托诉讼代理人：陈华山、叶薇，云南律政律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审原告）：汪怀君，男，1951年1月4日出生，汉族，身份证住址四川省南部县。被上诉人（原审原告）：李素清，女，1956年9月21日出生，汉族，身份证住址四川省南部县。共同委托诉讼代理人：周淑娴，云南泰华律师事务所律师。特别授权代理。上诉人西双版纳兴豪房地产开发有限公司（以下简称“兴豪房产公司”）与被上诉人汪怀君、李素清商品房预售合同纠纷一案，不服景洪市人民法院（2019）云2801民初4453号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月23日立案后，依法组成合议庭于2020年5月15日进行了审理。上诉人兴豪房产公司的委托诉讼代理人陈华山、叶薇，被上诉人汪怀君、李素清的共同委托诉讼代理人周淑娴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人兴豪房产公司的上诉请求：1.撤销（2019）云2801民初4453号民事判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.本案全部诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决书认定部分事实与实际不符，适用法律错误。一、原审判决对于上诉人与被上诉人之间签订的《商品房购销合同》第十二条约定的内容未予正确认定。根据合同第十二条的约定，上诉人的义务仅是在24个月内协助被上诉人将材料递交给产权登记部门，而不是在24个月内协助被上诉人取得房屋的产权证，关于这一事实一审判决未作出正确认定，属于事实不清。二、上诉人作为出卖人已充分尽到协助办证的义务。通过上诉人提交的证据来看，若上诉人未在约定的24个月内将收到的办证材料递交给产权登记部门，怎么可能向一审法院提交《不动产测量报告》来予以证实上诉人已按照约定积极履行办证义务。三、上诉人并不存在任何法定的违约行为。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人的原因，即出卖人在其未履行义务而造成买受人办证逾期的情形才承担违约责任，上诉人并不存在未履行自身义务而造成被上诉人办证逾期的违约情形。四、本案中存在非上诉人单方面所能导致办证延误的客观原因。由于2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》施行，2015年11月，景洪市不动产登记局和不动产登记中心同时挂牌成立。2016年景洪市被确定为西双版纳不动产统一登记试点，在此期间景洪市区内的各房地产公司房屋产权登记的办理都受到了影响，所有景洪市区内的房地产公司申请的产权登记都被延迟。通过一审法庭调查可知，被上诉人对这一客观事实也当庭予以了确认，并确认存在半年至一年的办证延误时间。综上，请求二审法院驳回被上诉人的全部诉讼请求。被上诉人汪怀君、李素清答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，一审判决上诉人向被上诉人支付违约金时最大限度予以综合考量。《商品房购销合同》中明确了上诉人向产权登记部门交付办证所需材料的时间，及其因协助被上诉人办理房屋产权登记的义务。从上诉人提交的情况说明和不动产权证书可以看出，从2019年才开始测绘，2019年7月才向不动产权登记部门提供相应的初始登记材料，上诉人存在逾期为被上诉人提供相应材料到不动产登记部门。在被上诉人未实际取得不动产权证前，上诉人都不算完成协助办证的义务，更何况上诉人至今没有提供任何证据证明其已完成为被上诉人交付材料、契税等的凭证，上诉人存在违约的事实，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。汪怀君、李素清的一审起诉请求：1.判令兴豪房产公司协助汪怀君、李素清办理景洪市房屋不动产权证；2.判令兴豪房产公司向汪怀君、李素清支付逾期办证违约金10000元；3.本案诉讼费由兴豪房产公司承担。一审法院认定的法律事实：2014年1月5日，汪怀君、李素清（合同乙方）与兴豪房产公司（合同甲方）签订《商品房购销合同》（登记合同号：ＮＪＨ0033950018），约定汪怀君、李素清向兴豪房产公司购买兴豪房产公司开发的位于景洪市，总价款482750元。兴豪房产公司作为甲方应于2015年4月6日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。交接时，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。关于产权登记，该《商品房购销合同》第十二条约定“在甲方协助乙方办理房屋产权登记手续时，乙方必须按约定支付完购房相关款项，同时乙方必须按政府有关规定提交完办理房屋产权证所需的有效资料及交清由乙方自行承担的税费，甲方承诺于交房后24个月内负责将办理产权证所需的资料交给产权登记部门办理产权登记。如因乙方原因导致产权延误或未能办理的责任由乙方承担。”，合同还约定了其他内容。合同签订后，汪怀君、李素清向兴豪房产公司付清了购房款，并向兴豪房产公司支付了配套费、代收费用。2015年7月13日，兴豪房产公司向汪怀君、李素清提交《新建商品房住宅使用说明书》和《新建商品房住宅质量保证书》将该房产交付给汪怀君、李素清使用。现汪怀君、李素清以兴豪房产公司未协助其办理不动产权证书为由诉至一审法院。另查明，2019年4月26日，兴豪房产公司取得案涉项目不动产权证书，证号为（2019）景洪市不动产权第0011250号。汪怀君、李素清所购房产已于2019年6月6日确定不动产单元号为532801007014ＧＢ00005Ｆ00030015。一审法院认为，汪怀君、李素清与兴豪房产公司签订的《商品房购销合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应全面履行各自的合同义务。开发商应承担的有关办理权属登记的义务主要为商品房建设完工以后应履行的初始产权登记的有关手续，房屋所有权初始登记后开发商协助买受人取得房屋权属证书是双方当事人全面履行《商品房买卖合同》所应实现的基本目的，如果出卖人未按约定及时履行办理房屋所有权初始登记的义务，即应认定为系因出卖人的原因导致买受人逾期取得房屋权属证书。本案兴豪房产公司于2015年7月13日将房屋交付汪怀君、李素清使用，汪怀君、李素清、兴豪房产公司双方签订的《商品房购销合同》第十二条中对于案涉房屋办理所有权登记的期限已进行了约定，为交付房产之后24个月之内。鉴于兴豪房产公司于2019年4月26日才取得初始登记证书，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，兴豪房产公司的行为构成违约，应承担向汪怀君、李素清支付违约金的违约责任并继续协助汪怀君、李素清办理不动产权证书。因汪怀君、李素清的证据未显示迟延办理涉案房屋产权初始登记造成汪怀君、李素清的实际损失，且从2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》正式施行，景洪市自2016年6月25日开始实施不动产统一登记制度，不动产登记管理部门因职责变化和手续交接给不动产登记带来了不便，结合本案实际情况，综合兴豪房产公司的违约情节及其违约行为可能给汪怀君、李素清造成的损失为基础并兼顾合同的履行情况、兴豪房产公司的过错程度，以及结合本地经济发展状况，本着有利生产、生活的原则和公平原则等综合因素考虑，一审法院酌情予以支持逾期办证违约金2000元，汪怀君、李素清主张超过部分一审法院不予支持。兴豪房产公司虽辩称汪怀君、李素清未提交相关委托办证材料，但结合汪怀君、李素清已经向兴豪房产公司交纳了办证费用的事实，对于缺失的相关材料兴豪房产公司亦未在合理的期限内向汪怀君、李素清通知补充提交，故一审法院对兴豪房产公司提出的答辩意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、西双版纳兴豪房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内协助汪怀君、李素清办理景洪市兴豪门小区第3幢1501号房屋的不动产权证；二、西双版纳兴豪房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内向汪怀君、李素清支付逾期办证违约金2000元；三、驳回汪怀君、李素清的其他诉讼请求。案件受理费50元，由西双版纳兴豪房地产开发有限公司负担。案件受理费一审法院不另清退，由兴豪房产公司迳付汪怀君、李素清。本院二审期间，上诉人兴豪房产公司向本院提交新证据，被上诉人汪怀君、李素清未提交新证据。本院依法组织双方当事人举证、质证。本院认为，上诉人提交的房产测绘发票、不动产权证书均不能证实上诉人欲证明的观点，对上述证据欲证明的内容本院均不予采纳。二审中，上诉人、被上诉人对一审认定事实均无异议，对当事人无异议的事实，本院予以确认。二审认定事实与一审认定事实一致。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：上诉人是否逾期协助办理不动产权证，是否应当向被上诉人支付违约金。本院认为,关于上诉人是否逾期协助办理不动产权证的问题。双方当事人签订的《商品房购销合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方应恪守履行。被上诉人按照合同约定支付了购房款，上诉人亦应按照合同约定交付房屋，并协助办理房屋不动产权证。按照《商品房购销合同》约定，上诉人在交房24个月内负责将办理产权证所需的材料交给产权登记部门办理产权登记。经审查，上诉人于2015年7月13日向被上诉人交房，上诉人在2019年6月6日才取得《不动产测量报告》，上述事实晚于《商品房购销合同》约定的协助办理不动产权证的时间，上诉人关于逾期协助办理不动产权证的责任不在自己的抗辩，与本院查明的事实不一致，本院不予采信。关于上诉人是否应当向被上诉人支付违约金的问题。上诉人逾期协助办理不动产权证的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，违约责任的追究，兼有补偿守约方当事人的财产损失和对违约行为进行制裁的双重功能，违约金系有补偿性为主、以惩罚性为辅的双重性质。故违约金的计算应当兼顾合同的履行情况、合同的目的以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。综合本案的实际情况，兼顾双方利益及社会效果，一审法院酌情予以支持逾期办证违约金2000元，并无不当。综上所述，兴豪房产公司的上诉请求不成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由兴豪房产公司负担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向一审人民法院申请强制执行。审判长  李鸿伟审判员  玉的勒审判员  陈 芳二〇二〇年六月四日法官助理罗琳书记员马玲玲