山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终5757号上诉人（原审被告）：李静，女，1968年8月22日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：魏辰浩，山东金浩律师事务所律师。委托诉讼代理人:唐威力（系李静之夫），男，1964年4月23日，汉族，住济南市。被上诉人（原审原告）：济南大有升房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：曾国增，董事长。委托诉讼代理人：孙刚泊，男，该公司员工。公司破产管理人：山东众城清泰（济南）律师事务所。委托诉讼代理人：杜骅宴，山东众城清泰（济南）律师事务所律师。上诉人李静因与被上诉人济南大有升房地产开发有限公司（以下简称大有升房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2019）鲁0105民初1833号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月27日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。李静上诉请求：一、撤销一审判决，改判大有升房地产公司为李静办理产权登记手续；二、本案一、二审诉讼费用由大有升房地产公司承担。事实和理由：一、原审判决部分事实未查清。李静与大有升房地产公司双方于2000年12月11日签定《商品房预（销）售协议》书一份，协议书约定原告购买被告开发的XXXX号楼沿街商业楼XXXX二层，面积约为400平方米（±30平方米）商业房一套。该房屋，大有升房地产公司逾期交房近五年才于2005年1月12日交付李静。该商业房交付时，双方未签订合同约定的《商品房结算移交协议书》，原因是根据合同约定大有升房地产公司应当向李静支付逾期交房违约金，大有升房地产公司拒不支付。为此，李静起诉至法院要求大有升房地产公司逾期交房违约金。案经一审、二审、重审，在重审期间案经法院调解，达成《民事调解协议书》，但是大有升房地产公司未与李静签订《商品房结算移交协议书》，此后大有升房地产公司股东间产生纠纷，对李静的《商品房结算移交协议书》无人理会。2016年11月间，李静曾经为此起诉大有升房地产公司，因大有升房地产公司土地被法院查封无法办理，故李静撤诉。2017年6月13日济南市天桥区人民法院裁定受理大有升房地产公司破产申请，并指定了管理人。李静依据管理人要求向其申报了100余万元的债权。原审法院对于涉案房屋实际面积及应当结算的房款多少没有查明，对于双方有经济纠纷及往来不予查明，就简单武断的以李静未结清全部购房款，大有升房地产公司不同意折抵，就判决驳回李静的诉讼请求，完全错误。原审法院对于应当查明的相关事实予以查明。二、原审判决未切实维护李静的合法权益。该涉案商品房交付后，未签订《商品房结算移交协议书》，未办理产权登记手续，责任完全系大有升房地产公司内部管理混乱造成，李静多次与其相关人员交涉未果。在一审庭审中，大有升房地产公司之代理人（破产管理人）向法庭陈述，就本案涉案房产没有任何合同资料档案，没有财务会计凭证，不知道涉案房产楼号，没有图纸。我们不知道该破产管理人如何进行破产管理？其一句，不能开发票、不同意折抵，法院就采信本案房款不能折抵，驳回李静的诉讼请求。未切实维护李静的合法权益。综上，根据《合同法》、《最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定上诉贵院，请依法撤销原审判决改判为李静办理房产登记手续。大有升房地产公司辩称，因历史原因，公司现无涉案房屋所在天旺嘉园的所有资料。李静尚有107200元没有支付，且李静没有开具发票，无法证明该房屋权属信息，无法证明涉案房产产权明晰，且目前管理人无法补开发票，无法协助办理房产证，因为据管理人所知，涉案房屋所在小区具有大量一房二卖的情况，因没有相关资料查实，暂无法为李静办理产权证，涉案房屋与大有升公司房产清单中的房号不一致，且管理人无法确认查实涉案房屋的实际房号。李静向一审法院起诉请求：1.判令被告立即协助为原告办理房产证登记手续；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2000年12月11日，大有升房地产公司作为甲方（卖方）、李静作为乙方（买方），双方签订《商品房预(销)售协议书》一份,载明：“……一、甲方预（销）售给乙方商品房情况：面积约为400平方米，（±30平方米）。公建房坐落位置：天桥区。……乙方购买上述商品房系根据使用资金系自有资金。……三、甲乙双方议定的商品房价格为建筑面积每平方米2680元，总计（人民币）107200元。四、乙方按照下列付款方式支付购房款。1、乙方在2000年12月12日12:00时前，支付购房款为壹拾万元整人民币。2、在2001年1月12日12:00时前，支付购房款864800元（大写：捌拾陆万肆仟捌佰元整），余款约5%，在交房时一次付清。余项5%为保修费，从乙方实际接收该房半年后付清。实际接收该房半年后付清。”五、甲方于2001年10月30日前将上述商品房交付乙方。同时基础设施，公共配套设施正常运行。六、原、被告双方结清购房价款，办理商品房交接手续。签订《商品房结算移交协议书》，并持本协议和《商品房结算移交协议书》到房地产交易管理机关办理交易立契审核、产权过户手续，否则该预（销）行为无效，不受法律保护。……。”另，庭审中，原告提交收据载明原告缴纳购房款共计964800元，关于剩余购房款107200元，原告述称因原、被告之间还有其他经济纠纷，原告主张以其他经济纠纷中的债权来折抵该房屋的剩余购房款。诉讼中，原告述称其所购买房屋现坐落于济南市天桥区XXXX号楼XXXX单元XXXX室，现该房屋由原告占有使用。一审法院认为，原、被告之间2000年12月11日签订的《商品房预(销)售协议书》系当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效。该协议第六条明确约定：“原、被告双方结清购房价款时，办理商品房交接手续，签订《商品房结算移交协议书》并持相关材料到房地产交易管理机关办理交易立契审核、产权过户手续。”现原告未提交证据证明其已结清全部购房款，对其主张的以其他经济纠纷中的债权来折抵剩余购房款亦未提交证据予以证明，且被告亦不同意折抵。现原告要求被告协助办理房产登记手续的诉讼请求，不符合合同约定内容，故一审法院不予支持。综上，判决：驳回原告李静的诉讼请求。案件受理费100元，由原告李静负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。李静提交证据：证据一、唐威力和李静房屋面积对照表，拟证明：李静商品房面积已经房管局确认，房号为XXXX号楼XXXX单元的XXXX为李静的房屋，公建楼XXXX号楼XXXX是对应李静所签合同的面积，涉案的合同是一份合同，经过落实一套合同对应两个房号；证据二、李静商品房销售确认图，证明目的：李静商品房已经大有升房地产公司确认，当时就签了这一份合同，一份合同对应两个房号、两个楼号；证据三、唐威力和李静商品房合同签订的一、二层面积对照表，证明目的：唐威力、李静商品房一、二层面积房管局已经确认，合同与房管局对照表的面积是一致的，一份合同对应的是两个楼号、两个房号。大有升房地产公司质证认为，对证据一的真实性无异议，对证明目的不认可，该份证据无法证明所对应的房号与李静合同中所约定的房号一致，无法查实李静合同中所约定涉案房产的具体房号。对证据二的真实性有异议，标注的位置是唐威力的房产，不是李静的房产，且为手写体，无法认定为何方书写。对证据三的真实性无异议，对证明目的不认可，该份证据无法证明所对应的房号与李静合同中所约定的房号一致，无法查实李静合同中所约定涉案房产的具体房号。本院认为，涉案《商品房预（销）售协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。涉案协议书第六条明确约定，双方结清购房价款，办理商品房交接手续，签订《商品房结算移交协议书，到房地产交易管理机关办理交易立契审核、产权过户手续。否则该预（销）行为无效，不受法律保护。据此，上诉人具有结清房价款的先履行义务，大有升房地产公司协助办理商品房登记交接手续应在上诉人结清购房款后。上诉人尚有购房款107200元未付清，虽主张以对大有升房地产公司的其他债权进行折抵，但大有升房地产公司对债权折抵剩余房款并不认可，上诉人也未提交证据证实双方达成债权折抵房款的合意。综上，上诉人在未结清购房价款情况下，要求大有升房地产公司协助办理房产证登记手续，并不符合双方合同约定。另一方面，协议书中载明的涉案房屋情况为“面积约为400平方米，（±30平方米）公建房座落位置：天桥区XXXX号”，现上诉人主张该份合同对应XXXX号楼XXXX单元XXXX室、公建楼（XXXX号楼）XXXX室共计两处房产，但大有升房地产公司对此并不认可。因双方《商品房预（销）售协议》并未明确约定具体房号，上诉人也未提交有效证据证实协议载明的就是其主张的两处房产。在此情况下，上诉人要求大有升房地产公司协助办理两处房产产权登记手续，一审法院未予支持，并无不当。综上所述，李静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人李静负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 静审 判 员  焦玉兴审 判 员  闵 雯二〇二〇年六月三日法官助理  刘绍琰书 记 员  赵雪晗