河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终5246号上诉人（原审被告）：吴西林，男，1969年10月13日出生，汉族，住河南省郑州市。上诉人（原审被告）：郭桂华，曾用名郭云，女，1972年8月4日出生，汉族，住郑州市。被上诉人（原审原告）：刘改灵，女，1969年12月27日出生，汉族，住河南省太康县。委托诉讼代理人：曹洁，河南博云天律师事务所律师。上诉人吴西林、郭桂华因与被上诉人刘改灵房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省新郑市人民法院（2020）豫0184民初551号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年4月29日立案后依法采用独任制于2020年5月12日公开开庭对本案进行了审理。上诉人吴西林、郭桂华，被上诉人刘改灵及其委托诉讼代理人曹洁到庭参加诉讼，本案现已审理终结。吴西林、郭桂华上诉请求：1.依法撤销河南省新郑市人民法院（2020）豫0184民初551号民事判决，将本案发回重审，或依法改判驳回刘改灵的诉讼请求；2.本案一、二审全部诉讼费用由刘改灵承担。事实与理由：一审判决认定事实不清、证据不足，适用法律错误。一、本案房屋买卖合同中，是卖方（吴西林、郭桂华）违约，还是买方（刘改灵）违约问题。刘改灵丈夫吴国强和吴西林系亲兄弟关系，在2017年郑州房价正上涨时，刘改灵夫妻主动找到吴西林、郭桂华，希望将郑州房屋出售一套给他们。正是考虑到这层亲戚关系，双方前后签署了两份合同，并且在刘改灵严重违约的情况下，并没有采取诉讼等方式追要房款，而是同意其缓交，刘改灵违约在先。二、合同履行中，卖方（吴西林、郭桂华）是否已将房屋交付给买方（刘改灵）及卖方是否对该房屋进行实际管理问题。一审多组证据均能证明：双方于2017年10月11日已经就房屋交付进行了交接，而且吴西林、郭桂华从未对该房屋进行实际管理，既未居住，也未出租，连房屋钥匙等在中介存放。一审法院明显属于查明事实不清。首先，根据双方于2018年6、7月份签订的《房屋买卖合同》对房款支付等内容重新进行了约定，而且写明了房屋已经于2017年10月11日进行了实际交接。其次，郭桂华所提供的与刘改灵的微信聊天记录均能说明：案涉房屋2017年10月第一次签合同时已经交付；2018年6、7月份，双方再次补签合同，再次确定房屋已经于2017年10月交接给乙方，但鉴于双方亲兄弟、亲妯娌关系，刘改灵夫妇长期不在郑州生活，自愿委托郭桂华帮忙出租；2018年10月，郭桂华帮刘改灵出租案涉房屋，收取3000元租金，要转给刘改灵，刘改灵不要，经刘改灵同意冲抵3000元房贷；因本次出租物业有意见，郭桂华退还租金；刘改灵请郭桂华帮忙出售该房屋，郭桂华同意帮忙；因2018年12月31日前应当支付23万元购房款，刘改灵称没钱，不愿支付余款，且违约至今；综上，吴西林、郭桂华对案涉房屋既没有居住，也没有出租收益，连钥匙都是在中介存放。一审法院认定吴西林、郭桂华未交付房屋，且对案涉房屋进行管理，于法无据、于理不通，缺乏证据支持。刘改灵之所以违约的关键原因在于案涉房屋2017年总价130万元，而目前价格约90万元左右，吴西林、郭桂华在领取房产证后多次要求其支付房款、办理过户，均被拒绝，正是房价下跌，刘改灵才单方违约，而吴西林、郭桂华一直考虑到双方之间的亲情，不愿将其起诉至法院，没想到刘改灵却恶人先告状，因此，请求依法维护吴西林、郭桂华的合法权益，维护法律的尊严和权威。刘改灵辩称：一、一审判决认定吴西林没有按约定将案涉房屋交付给刘改灵依法属于违约行为，认定事实清楚，证据充分，吴西林、郭桂华的上诉理由不成立。1．刘改灵已付房款数额早已达到合同约定的交付条件，吴西林应当按照约定履行交付义务。刘改灵一审提交的2018年与吴西林签订的《房屋买卖合同》第五条第一款载明：甲方承诺于收到首付款叁拾柒万元整前腾空该房屋，将该房屋交于乙方并与乙方进行交接验收。刘改灵一审提交的转账凭证证明刘改灵共向吴西林、郭桂华付款共计440848.651元，一审庭审中吴西林、郭桂华对此事实也予以确认，早已超出该条约定中的37万元吴西林、郭桂华应当将该房屋交于刘改灵并与刘改灵进行交接验收。2．吴西林、郭桂华并未将案涉房屋按约交付，遂未完成转移占有。吴西林、郭桂华一审庭审中提交郭桂华与刘改灵自2018年10月至2019年1月的微信聊天记录可见，郭桂华单方即能决定将房屋挂中介出租，房屋仍处于郭桂华实际管控中。此外，关于房屋出租具体情况，仅系郭桂华单方陈述，是否真实发生刘改灵未知，刘改灵也未享有任何有关房屋出租的利益。郭桂华2018年10月28日通过微信告知刘改灵，其已将上述房屋出租了，房租每月500元，一次收取半年房租。刘改灵回复称：“如果里面搞上油烟了，装也不好装了。”刘改灵并不愿意出租房屋，希望郭桂华将案涉房屋转卖出去，但郭桂华称契税不到两年，没法过户，不租出去又得交一年物业管理费3600多元。郭桂华2018年11月21日通过微信告知刘改灵，案涉房屋租出去了，其收取了半年房租，让刘改灵下个月月供少打3000元。郭桂华2018年12月8日通过聊天记录告知刘改灵，物业不让案涉房屋做仓库，租房人即郭桂华大姐退租，钥匙在中介放着，算一个月房租，其余钱退还给郭桂华大姐。但根据2018年12月19日刘改灵向吴西林银行贷款账户付款记录显示，刘改灵并没有少付月供，刘改灵自始至终也没有收取案涉房屋的租金。上述微信聊天记录仅能证明郭桂华告知刘改灵要将案涉房屋出租出去，不能证明郭桂华将房屋交付给了刘改灵。因为双方多次交流沟通，吴西林、郭桂华一直拒绝向刘改灵交付案涉房屋钥匙，导致刘改灵无法入住房屋。刘改灵无法实际控制房屋，迫于无奈，只能同意郭桂华出租案涉房屋。刘改灵在一审庭审中，向法庭提交了与郭桂华的微信聊天记录，其中2019年8月21日晚上19︰32分的聊天记录证明，在刘改灵已经按约定交付首付款370000元后，郭桂华一直没有向刘改灵交付钥匙，导致刘改灵一直无法入住。二、刘改灵依约定支付房款，不存在违约行为。刘改灵一审中提交与郭桂华在2018年3月18日中午12︰56微信聊天记录可以证明，郭桂华作出意思表示，变更了《房屋买卖合同》约定的刘改灵付首付款时间，刘改灵在2018年6月前共支付给吴西林、郭桂华首付款37万元，并一直偿还吴西林的银行贷款至2018年12月19日。按《房屋买卖合同》约定，在刘改灵交付给吴西林、郭桂华首付款37万元后，吴西林应将案涉房屋交付给刘改灵，但刘改灵始终没有收到案涉房屋钥匙，没有入住该房屋，更没有实际控制该房屋，刘改灵在吴西林、郭桂华先违约的情况下，不再支付余下房款，是为了防范交易风险，刘改灵没有主动违约行为。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，吴西林、郭桂华的上诉理由不成立，应当依法驳回吴西林、郭桂华的上诉请求，维持一审判决。刘改灵向一审法院起诉请求：1.依法判令解除刘改灵与吴西林签订的房屋买卖合同；2.依法判令吴西林、郭桂华返还刘改灵购房款440848.65元；3、本案的诉讼费用由吴西林、郭桂华承担。一审法院认定的事实：刘改灵的丈夫吴国强与吴西林系亲兄弟关系，吴西林与郭桂华系夫妻关系。2017年9月11日，刘改灵（乙方）与吴西林（甲方）签订了《购房合同》一份，主要约定：1.甲方将其名下的位于新郑市龙湖镇学府路康桥溪棠910号3层304号的房屋出售给乙方，房屋面积123.94平方米，房屋价格为1300000元；2.乙方于2017年9月11日付款150000元，年前付220000元，剩余400000元在过户前付清；3.贷款部分自9月份起由乙方每月按时偿还；4、甲方定于2017年12月1日前将房屋交付乙方。双方在《购房合同》中还约定了其他的权利和义务。《购房合同》签订后，刘改灵于当日向吴西林支付了购房款150000元，于2017年9月29日向吴西林支付了购房款80000元。大约2018年6、7月份，刘改灵（乙方）与吴西林（甲方）双方又签订了《房屋买卖合同》一份作为对双方签订的《购房合同》的补充，双方在《房屋买卖合同》中主要约定：1.甲方将其位于新郑市龙湖镇学府路康桥溪棠910号3层304号的房屋（合同编号：16001319181）出售给乙方，房屋面积123.94平方米，成交价格为1300000元；2.首付款800000元于过户当天转到甲方账户，剩余房款500000元由乙方向银行贷款后转到房管局资金监管中心，房产过户后房管局资金监管中心将所收到的全部款项转给甲方，双方定于银行放款后7个工作日内办理该房屋的过户手续；3.甲方承诺于收到首付款370000元后将房屋交于乙方，并于过户之前将该房屋名下的所有户籍全部迁出；4.违约责任：若乙方未能依据合同约定交付房款，超过3日的视为违约，甲方有权解除合同。甲、乙任何一方拒绝履行合同或擅自解除合同，均由违约方向另一方支付合同确定的房屋成交价10%作为违约金；5.其他约定：经甲、乙双方协商，首付款370000元于2017年10月1日已支付于甲方。首付款其中230000元于2018年12月31日前支付甲方，首付款余款200000元于过户当天支付甲方，首付款合计800000元整。剩余房款500000元由银行审批后支付于甲方。甲方2017年10月11日已交接该房屋于乙方，甲方解押前月供由乙方承担。双方在《房屋买卖合同》中还约定了其他的权利和义务。《房屋买卖合同》签订后至今，刘改灵一直未能在贷款银行办理约定500000元的贷款手续。双方当事人在一审庭审中共同确认：上述合同签订后至2018年5月29日，刘改灵已经向吴西林及郭桂华交付购房首付款共计370000元，并代吴西林缴纳了2018年12月19日之前的房屋银行按揭贷款共计70848.65元，2018年12月19日之后的房屋银行按揭贷款一直由吴西林缴纳至今。双方当事人在《房屋买卖合同》中虽然约定“甲方2017年10月11日已交接该房屋于乙方”，但实际上至今案涉房屋仍由吴西林在进行实际管理。刘改灵向该院提交的微信聊天记录能够证实：刘改灵多次向吴西林提到的案涉房屋因暂时没有拿到房屋的登记证书导致无法过户，且如果过户需要缴纳的税费太多，其暂时无力支付等情形，刘改灵同时认为吴西林亦答复过“剩余的你根据自己的情况，啥时间手里宽裕了啥时间给我过户吧”是对双方在合同中约定的付款时间作出的变更。吴西林向该院提交的微信聊天记录能够证实：自2018年上半年开始，吴西林、郭桂华即多次催促刘改灵交付房屋首付款并缴纳房屋的银行按揭贷款等情形，同时，刘改灵亦向吴西林、郭桂华表示过由吴西林、郭桂华将案涉房屋进行出租或另行出售的情形。一审法院另查明：新郑市自然资源和规划局已于2019年8月28日为吴西林的案涉房屋颁发了豫（2019）新郑市不动产权第0054748号不动产权证书；吴西林采用的是向银行分期付款形式向开发商购买的案涉房屋，刘改灵、吴西林协商进行房屋买卖时，案涉房屋的银行分期付款尚未偿还完毕，房屋的抵押权尚在贷款银行，双方签订《购房合同》及《房屋买卖合同》时并没有征得案涉房屋抵押权人的意见。一审法院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务或者当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，一方当事人可以解除合同。”《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，刘改灵与吴西林签订的《购房合同》及《房屋买卖合同》均是双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律、法规的规定，依法均应为有效合同，双方均应按照合同的约定履行其相应的义务，该院根据已经查明的事实可以确认《房屋买卖合同》是对《购房合同》内容的有效补充，如两份合同存在有不一致的地方应以后签订的《房屋买卖合同》规定为准。刘改灵已经按照合同约定向吴西林和郭桂华足额交付了购房首付款370000元并按照合同约定向贷款银行交付了分期付款至2018年12月19日，而吴西林却没有按照“收到首付款370000元后将房屋交于乙方”的约定将案涉房屋交付给刘改灵，依法应属违约行为。虽然吴西林向该院提交的微信聊天记录中有刘改灵同意其出租或另行出售的情形，但吴西林、郭桂华至今仍在对案涉房屋进行实际管理，且至今亦没有将案涉房屋出租或出售，故该院对吴西林、郭桂华案涉房屋已实际交付给刘改灵的辩称依法不予支持。同时，刘改灵自2018年12月19日起亦不再按照约定履行向贷款银行缴纳案涉房屋分期付款的义务，吴西林、郭桂华亦表示在刘改灵没有支付其800000元首付款的情况下，其不同意为刘改灵办理房屋的过户手续，而按照合同约定这800000元首付款应当是在房屋过户当天才转到吴西林银行账户的。因此，该院综合上述查明的事实并考虑到双方签订合同时没有征得抵押权人同意的情形，确认刘改灵、吴西林的行为实际上均已经终止了双方之间房屋买卖合同的履行，故刘改灵要求解除双方之间的房屋买卖合同并退还购房首付款及银行分期付款的诉讼请求，于法有据，该院应予以支持为宜。合同解除后，案涉房屋仍应归吴西林所有；关于刘改灵要求郭桂华与吴西林共同承担责任的问题，因上述买卖合同发生在吴西林与郭桂华两人夫妻关系存续期间，由此产生的财产和债务依法应属于两人的夫妻共同财产和夫妻共同债务，且刘改灵支付给吴西林的购房首付款部分亦是直接支付到了郭桂华的银行账户内，故对刘改灵的该项诉讼请求依法应予以支持为宜；对于吴西林、郭桂华辩称的刘改灵要求解除合同应赔偿其由此造成签订合同时的房屋价格与现在市场价上的房屋价格差额部分的损失每平方米2000元的问题，因吴西林、郭桂华向该院提交的证据并不能直接证明解除双方签订的房屋买卖合同后其遭受到的直接损失数额，因此，该院确认待吴西林、郭桂华取得相应的证据后，可另行向刘改灵主张权利。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除刘改灵与吴西林签订的《购房合同》和《房屋买卖合同》，双方在合同中约定的权利和义务予以终止履行；二、吴西林、郭桂华应于本判决生效后十日内偿还刘改灵的购房首付款370000元及代为支付的银行分期付款70848.65元，共计440848.65元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7912元，减半收取为3956元，由吴西林、郭桂华负担。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明，刘改灵二审庭审时认可其与吴西林于2017年9月11日签订《购房合同》时，案涉房屋开发商尚未交付；2017年10月11日开发商通知吴西林接收案涉房屋时，刘改灵因在外地无法接收房屋并电话委托吴西林代为接收案涉房屋并进行验收；刘改灵从外地回来后亲自到案涉房屋进行了查看，后将案涉房屋的钥匙存放在吴西林处。本院经审理查明的其他事实与一审法院相同。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，刘改灵（乙方）、吴西林（甲方）于2017年9月11日签订的《购房合同》，以及双方2018年签订的《房屋买卖合同》均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方当事人均应依合同约定履行。刘改灵、吴西林于2017年9月11日签订的《购房合同》约定，贷款部分自9月份起由乙方每月按时偿还；甲方定于2017年12月1日前将房屋交付乙方。该《购房合同》签订后，刘改灵开始偿还案涉房屋的银行贷款，2017年10月11日开发商通知吴西林接收案涉房屋时，吴西林受刘改灵委托代为接收案涉房屋，之后接受刘改灵的委托保管案涉房屋的钥匙。刘改灵、吴西林双方2018年签订的《房屋买卖合同》中约定“甲方2017年10月11日已交接该房屋于乙方”有事实依据。同时，刘改灵之后多次向吴西林、郭桂华标表明将案涉房屋进行出租或另行出售，吴西林、郭桂华保管或转交钥匙给中介公司对案涉房屋进行出租或出售的行为系受委托人刘改灵的指示，故一审判决认定吴西林未向刘改灵交付房屋属于认定事实错误，本院予以纠正。违约方不享有单方解除合同的权利。刘改灵、吴西林于2017年9月11日签订的《购房合同》约定，贷款部分自9月份起由乙方每月按时偿还；双方2018年签订的《房屋买卖合同》另约定：经甲、乙双方协商，首付款370000元于2017年10月1日已支付于甲方。首付款其中230000元于2018年12月31日前支付甲方，首付款余款200000元于过户当天支付甲方，首付款合计800000元整。但刘改灵自2018年12月19日起亦不再按照约定履行向贷款银行缴纳案涉房屋分期付款的义务，且首付款其中230000元刘改灵也未于2018年12月31日前支付吴西林，刘改灵的行为构成违约，即刘改灵系违约方，不享有单方解除合同的权利。综上所述，吴西林、郭桂华的上诉请求成立，予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省新郑市人民法院（2020）豫0184民初551号民事判决；二、驳回刘改灵的诉讼请求。一审案件受理费7912元，减半收取为3956元，由刘改灵负担；二审案件受理费7912元，由被上诉人刘改灵负担。本判决为终审判决。审判员  扈孝勇二〇二〇年六月十七日书记员  马倩倩