山东省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁民终1156号 上诉人（原审被告、申请执行人）：李淑霞，女，1973年10月15日出生，汉族，住山东省新泰市。 委托诉讼代理人：赵芳泉，山东纵观律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、案外人）：姜凯，男，1987年8月1日出生，汉族，住山东省新泰市。 委托诉讼代理人：姜荣志（系姜凯之父），住山东省新泰市。 委托诉讼代理人：李天坤，山东慧当律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人、被执行人）：山东新泰辰晖置业投资有限公司，住所地山东省新泰市青龙路辰晖大厦1幢。 法定代表人：于忠富，该公司经理。 被上诉人（原审第三人、被执行人）：赵军，男，1967年7月18日出生，汉族，住山东省新泰市。 被上诉人（原审第三人、被执行人）：杨丽丽，女，1978年3月27日出生，汉族，住山东省新泰市。 被上诉人（原审第三人、被执行人）：山东新泰公信置业有限公司，住所地山东省新泰市金斗路951号。 法定代表人：徐志香，该公司执行董事兼经理。 被上诉人（原审第三人、被执行人）：高明军，男，1970年1月20日出生，汉族，住山东省新泰市。 上诉人李淑霞因与被上诉人姜凯、山东新泰辰晖置业投资有限公司（以下简称辰晖公司）、赵军、杨丽丽、山东新泰公信置业有限公司（以下简称公信公司）、高明军案外人执行异议之诉一案，不服山东省市泰安市中级人民法院（2019）鲁09民初48号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 李淑霞上诉请求：1.撤销山东省泰安市中级人民法院（2019）鲁09民初48号民事判决，驳回姜凯的诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审案件受理费由姜凯、辰晖公司、赵军、杨丽丽、公信公司、高明军承担。事实和理由:一、姜凯主张的购房行为中，沁园春小区五号楼的土地使用权是在2012年才取得（土地使用权证号：新国用2012第××号），且姜凯与开发公司签订的购房合同日期为2013年2月7日，其交款行为均在合同签订之前，其中2011年两次交款，交款日期为2011年2月18日15万元，2011年9月20日15万元，均在土地使用权取得之前。2013年三次交款，分别在2013年1月10日、2013年1月11日、2013年1月12日共交款38.33万元，即以上68.33万元中有30万元发生在合同签订两年以前、且均在土地使用权尚未取得之前的2011年，交款人也并非姜凯本人而是其父亲姜荣志。对此，在一审庭审中，李淑霞已向法庭提出，但一审法院置若罔闻，判决中也未作任何说明就直接确认合同签订两年前的付款就是购买房屋的款项，属于认定事实不清，完全错误。更何况，在姜凯提供的交款单中明确注明“收款事由沁园春5-1-2003号，预收储藏室2万／个，预定车位10万／个”，也是就说，根据姜凯提供的证据，在68.33万元的款项中包含了12万元的储藏室和车位款，根据购房合同约定的购房款为58.33万元，去掉储藏室和车位款，姜凯实际交房款56.33万元，退一步讲，即使姜凯在签订购房合同（2013年2月7日）前的2013年1月10有了购房意愿，也不能认定其在2011年就有了在2013年购房的意愿，何况2011年涉案房屋所在的沁园春小区五号楼尚未取得土地使用权。故其2011年支付到高明岩帐户的30万元不能认定为购房款。假如认定其在2013年1月10日、2013年1月11日、2013年1月12日支付到高明岩帐户的款项属于购房款和储藏室、车位款，那么购房款也只有26.33万元（收据中明确注明有储藏室和车位款），如果按此计算，26.33万元尚不足购房款58.66万元的50%。二、对于姜凯提交的《商品房买卖合同》，存在诸多疑点，如果姜凯不能作出合理解释，李淑霞有理由认为这是份虚假合同，是姜凯与被执行人恶意串通，阻碍执行：（一）合同的签订日期为2013年2月7日，是阴历的腊月27，那一年腊月29是除夕。付款方式是合同签订生效后3日内一次性付清全款，付款期限的最后一天正好是春节。在春节进行房屋交易，不知道是当事人有意为之，还是作假时的疏忽，但这种买卖不符合中国人的交易习惯；（二）合同约定的房屋单价为每平方米4207.5元，有零有整真的是好精确。对此只有一种解释，先有了总价，然后算出来的单价。并且，合同约定与实际履行情况完全不符，姜凯以及被执行人，任何一方也没有对合同约定与实际转款情况之间的联系作出说明。一审法院认为：“李淑霞虽主张该《商品房买卖合同》系伪造的证据，但并未提交证据予以证实。对李淑霞的该主张，本院不予支持”。对于此种没有其他证据予以佐证的证据，首先李淑霞不可能有直接证据证实其系伪造，其次该举证责任完全由李淑霞承担有失公平。前些年因为法院单凭借条认定民间借贷关系成立，造成民间借贷纠纷中虚假诉讼泛滥，后最高法院出台司法解释，规定不能单凭借条认定借贷关系成立。同样的道理，如果单凭一份商品房买卖合同和一些无关的往来凭证，认定该合同为有效合同，将会造成执行中虚假案外人异议泛滥，这是我们不希望看到的，带来的后果是当事人的合法权益受损，直接损害司法权威。诚然，李淑霞确实没有证据证实该合同系伪造，但是法院也不能据此认定该合同就是有效合同，毕竟这是民事纠纷，不适用刑事“疑罪从无”。对于一堆漏洞百出的银行交易凭证，姜凯未作解释，一审法院也未做解释，怎么就确认姜凯支付的价款已超过房屋总价款的50%呢？三、一审法院对涉案工程的基本情况未作任何审查，涉案工程是否取得了最基本的建设手续，包括建设用地规划许可证、土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证等，相关手续如已取得，何时取得的，姜凯签订购房合同后，是否具备了预售备案的条件，为什么没有进行预售备案，查明以上事实对本案事实的认定至关重要，李淑霞在庭审中已经提出相关问题，一审法院未作调查错误。四、一审法院以泰安市泰山区法院（2016）鲁0902民初122号民事判决书认定的“高明岩为辰晖公司处的工作人员，辰晖公司认可关宇通过高明岩账户已经支付了购房款”，认定本案通过高明岩收取的款项为姜凯交付的购房款是错误的，本案没有任何证据证明以高明岩帐户收款的行为属于职务行为。一审判决后，经李淑霞一方了解高明岩不是辰晖公司的工作人员，而是新泰某医院的护士，且辰晖公司在新泰市开发有多个楼盘，有大量社会融资，有16块土地，说明（2016）鲁0902民初122号判决认定的事实不适用本案。五、一审法院仅凭房管部门的无房证明就认定姜凯无其他住房是错误的，涉案房款是由姜凯之父姜荣志与其共同支付，足以说明姜凯是以家庭共同收入支付涉案房款，姜凯作为姜荣志、陈风英的儿子，李翡的丈夫，应当考查其是否与其父母共同居住，以及其妻子名下是否有房产，与其父母共同生活或其父母名下有多套房产或其妻子名下有房产，均不属于“用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的情形。综上，一审判决认定姜凯在人民法院查封之前即与被执行人签订合法有效的书面买卖合同、所购商品房用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋、并已支付的价款已超过房屋总价款的50%，属于认定事实不清。请求二审法院在查清事实的基础上，撤销一审判决，支持李淑霞的上诉请求。 姜凯辩称，一、一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院依法驳回李淑霞的上诉请求、维持原判。李淑霞的上诉理由没有任何事实及法律依据，姜凯的父亲帮助姜凯购买房屋完全在情理之中，当时姜凯面临结婚，所以姜荣志出资帮助儿子购买房屋，至于签订合同日期为2013年2月7日，这是姜凯与开发商签订的正式的书面合同，前些年房屋增值过快，需求远远大于供给，姜凯为了能够得到一处房屋获得优惠的价格，这完全符合普通百姓的期望，姜凯购买的是沁园春小区5号楼，属于沁园春的二期工程，在此之前，一期工程已经基本建设完工，且开发商于2012年取得土地使用权，在此之前开发商还应取得规划等许可手续，且办理土地使用证之前，肯定需要一个过程，因此在2011年姜凯预先缴纳部分购房款是完全符合情理和事实的。二、李淑霞诉称合同的签订时间不符合交易习惯，但没有任何法律和习惯规定在腊月27不能签订合同，姜凯在一审中提交的证据已经证明在2013年2月7日之前已经付清房款，因此对付款期限的长短没有意义。三、（2016）鲁0902民初122号民事判决已经认定开发商通过高明岩账户收取购房款，姜凯将房款打入高明岩的账户完全是根据开发商的指定所进行的付款行为，至于高明岩的工作问题和本案无关，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条规定的表述是购房人是用于居住的一套房，没有说是购房人这一户必须是购买的一套房，因此李淑霞的陈述没有任何理由和依据。综上，李淑霞的上诉请求无事实及法律依据，请求二审法院驳回上诉维持原判。 辰晖公司、赵军、杨丽丽、公信公司、高明军未向本院提交书面答辩意见。 姜凯向一审法院起诉请求：1.撤销泰安市中级人民法院（2014）泰立保字第2号民事裁定，解除对新泰市沁园春小区5号楼1单元2003室（价值563300元）的查封措施，停止执行，将房屋归还其所有；2.诉讼费由李淑霞承担。 一审法院认定事实：2013年2月7日，辰晖公司与姜凯签订《商品房买卖合同》，约定姜凯购买辰晖公司开发的沁园春二期第5幢1单元2003号房，建筑面积共133.88平方米，单价每平方米4207.5元，总价款为583300元，付款方式及期限为买受人于合同签订生效后3日内一次性付清全款。《商品房买卖合同》还就面积差异处理、交付期限、规划设计变更、房屋交付、产权登记、违约责任等内容进行了约定。同日，双方还签订了装饰设备标准、公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明、补充协议等附件。2013年2月7日，辰晖公司出具收据一份，载明：“交款单位姜凯，人民币（大写）陆拾捌万叁仟叁佰元整，¥683300，收款事由沁园春5-1-2003号，预收储藏室2万／个，预定车位10万／个。”该收据上加盖辰晖公司财务专用章。姜荣志工商银行账户16×××75于2011年2月18日向高明岩账户62×××55汇款15万元；工商银行账户62×××65（该账户与2013年1月10日汇款8.33万元中姜荣志的账户一致）于2011年9月20日向62×××55（该账户与2011年2月18日汇款15万元中高明岩的账户一致）转账15万元；姜荣志工商银行账户62×××65于2013年1月10日向高明岩账户62×××26汇款8.33万元；李翡工商银行账户16×××21于2013年1月11日向高明岩账户62×××26汇款20万元；姜凯工商银行账户62×××62于2013年1月12日向高明岩账户62×××26汇款10万元。以上姜荣志、李翡、姜凯账户共向高明岩账户汇款68.33万元。姜荣志、陈风英系夫妻关系，姜凯系姜荣志、陈风英之子；姜凯、李翡系夫妻关系。泰安市泰山区人民法院（2016）鲁0902民初122号民事判决书“一审法院认为”部分载明：高明岩为辰晖公司处工作人员，其银行账户作为辰晖公司部分收款账户之用，辰晖公司认可关宇通过高明岩账户已经支付了关宇与辰晖公司2012年12月29日签订商品房买卖合同中约定的购房款。落款日期为2019年2月23日、加盖有新泰市不动产登记交易信息查询专用章的不动产登记交易信息查询结果证明载明：没有查询到姜凯的不动产相关信息。落款日期为2019年3月11日、加盖有新泰市不动产登记交易信息查询专用章的不动产登记交易信息查询结果证明载明：没有查询到李翡的不动产相关信息。一审法院于2014年1月2日查封了辰晖公司名下位于新泰市，并于2015年12月14日进行了续封。在一审法院执行申请执行人李淑霞与被执行人赵军、杨丽丽、高明军、公信公司、辰晖公司民间借贷纠纷一案中，姜凯提出书面异议，请求解除对辰晖公司名下位于新泰市的查封。一审法院于2018年5月10日作出（2018）鲁09执异57号执行裁定，驳回姜凯的异议请求。姜凯在执行异议阶段的委托诉讼代理人史新生于2018年5月16日签收该执行裁定书。史新生于2018年5月30日向一审法院邮寄落款日期为2018年5月28日的执行异议之诉起诉状。后姜凯又向一审法院提交落款日期为2019年2月20日的执行异议之诉起诉状。一审法院对本案于2019年2月20日立案。 一审法院认为：首先，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条第一款规定：“案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：……（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。”就本案而言，一审法院于2018年5月10日作出（2018）鲁09执异57号执行裁定，驳回姜凯的异议请求。姜凯在执行异议阶段的委托诉讼代理人史新生于2018年5月16日签收该执行裁定书。史新生于2018年5月30日向一审法院邮寄落款日期为2018年5月28日的执行异议之诉起诉状，后姜凯又向一审法院提交落款日期为2019年2月20日的执行异议之诉起诉状。根据以上情况，本案立案时间虽为2019年2月20日，但起诉状已在法定期限内向一审法院提交。故对李淑霞关于本案起诉已超法定期限的主张，一审法院不予支持。其次，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”根据以上规定，案外人执行异议之诉的诉讼请求一般包括两项：1.不得执行相关执行标的；2.对执行标的确认权利。除该两项诉讼请求之外的其他诉讼请求，不属于案外人执行异议之诉案件的审理范围。故对姜凯关于撤销一审法院（2014）泰立保字第2号民事裁定、解除对涉案房屋的查封、归还涉案房屋的诉讼请求，一审法院不予审查。再次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”就本案而言，第一，姜凯与辰晖公司于2013年2月7日签订《商品房买卖合同》，该《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。同时，一审法院于2014年1月2日查封了涉案房产。以上情况表明，姜凯与辰晖公司签订《商品房买卖合同》的时间早于一审法院查封涉案房产的时间。李淑霞虽主张该《商品房买卖合同》系伪造的证据，但并未提交证据予以证实。对李淑霞的该主张，一审法院不予支持。第二，姜凯提交的不动产登记交易信息查询结果证明显示，分别截止至2019年2月23日、2019年3月11日，姜凯、李翡名下没有不动产相关信息；且姜凯购买的涉案商品房系住宅。该情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项的规定。第三，姜凯提交的证据显示，姜荣志、李翡、姜凯账户累计向高明岩账户汇款合计68.33万元。姜荣志系姜凯之父、李翡系姜凯之妻，姜凯主张该三人的汇款均系购房款，符合常理与日常经验法则，一审法院对姜凯的该主张予以支持。同时，高明岩为辰晖公司工作人员，其银行账户作为辰晖公司部分收款账户之用。故前述68.33万元应作为姜凯向辰晖公司支付的购房款。另，根据《商品房买卖合同》中约定的每平方米单价及建筑面积，经计算为563300元（4207.5元/平方米×133.88平方米），加上2013年2月7日辰晖公司出具的收据中载明的预售储藏室款（2万/个）、预定车位款（10万/个），以上合计683300元，与姜凯支付的购房款数额一致。以上情况表明，姜凯支付的价款已超过房屋总价款的50%。综上，姜凯对涉案房产的权利可以排除对涉案房产的强制执行，依法应停止对涉案房产的执行。姜凯关于停止执行涉案房产的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。最后，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。一般而言，买受人从房地产开发企业处购买商品房，应经法定程序办理产权登记后，才能取得商品房的所有权。在房屋未办理产权登记手续时，姜凯尚未取得涉案房屋的所有权。故对姜凯关于涉案房屋归其所有的主张，一审法院不予支持。综上，姜凯对涉案房产所享有的权利，可以排除对涉案房产的强制执行，依法应停止对涉案房产的执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决：一、在执行申请执行人李淑霞与被执行人赵军、杨丽丽、高明军、公信公司、辰晖公司民间借贷纠纷一案过程中，不得执行姜凯在辰晖公司处购买的沁园春小区5号楼1单元2003室的房产；二、驳回姜凯关于沁园春小区5号楼1单元2003室房产归其所有的诉讼请求。案件受理费9433元，由李淑霞负担。一审法院（2018）鲁09执异57号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 本院二审期间，李淑霞围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的证据，本院认定如下： 李淑霞举证：1.姜凯、姜荣志、陈风英、李翡四人的户籍登记信息查询情况各一份。据此证明：四人户籍所在地均不为同一地址，说明四人除涉案房屋外均有其他住房。特别是姜凯户籍登记地为新泰市，该位置明显看出是一栋具体的住房，说明姜凯是在此居住的。2.姜荣志不动产登记查询信息一份。据此证明：姜荣志名下有住房一套，发证时间为2017年，根据姜凯一审提交的证据，证明涉案房屋在2017年还没有居住，姜凯应当随其父母居住，说明其名下并非无其他用于居住的房屋，与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定不符。姜凯质证：对证据1的真实性没有异议，但是对证明目的有异议，只要有户籍登记信息的都会有一个户籍地址，但不能证明每一个有户籍地址的人都会有自己的房产；对证据2真实性无异议，同样不能证明李淑霞所主张的证明目的，且该证据是姜荣志的房产查询结果，与本案无关，从一审姜凯提交的证据已经证实姜凯在涉案房屋居住的情况，且该不动产证下发时间是2017年，而姜凯签订正式购房合同时间是2013年，预交房款时间是2011年。因此，该证据不能否定姜凯所购买的是一套房产及居住问题。姜凯在一审已经交了无房证明，证明李翡没有房产。本院认证：李淑霞提交了上述两组证据的原件予以核对，姜凯对证据的真实性亦不持异议，故对该证据的真实性，本院依法予以确认；对于证明目的，本院在判决说理部分中一并分析。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点问题是：一审认定姜凯对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益，并据此判决不得对涉案房产的执行是否正确。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”结合一审查明的事实，本院分析如下：首先，姜凯与辰晖公司于2013年2月7日签订涉案《商品房买卖合同》，早于涉案房产于2014年1月2日被一审法院查封之前。李淑霞虽主张该《商品房买卖合同》系虚假，但未提交证据加以证实，本院不予采信。其次，姜凯一审提交的《不动产登记交易信息查询结果证明》显示，分别截止2019年2月23日、3月11日，其与其妻子李翡名下无不动产相关信息。李淑霞二审提交的姜凯、李翡、姜荣志、陈风英《户籍登记信息查询结果》中载明的当事人户籍地址信息不足以证实该户籍地址上的不动产即为上述当事人所有；同时，作为证明当事人户籍登记信息的《户籍登记信息查询结果》，其在证明效力方面，亦无法否定作为证明当事人不动产登记信息的《不动产登记交易信息查询结果证明》。李淑霞二审提交的姜荣志《不动产登记交易信息查询结果证明》亦与本案缺乏关联性，不能证实姜荣志名下的涉案房产属于姜凯、李翡所有。再次，姜凯一审提交的银行转账凭证可以证实姜荣志、李翡和其本人累积向高明岩账户合计付款68.33万元，该金额与涉案《商品房买卖合同》中约定的涉案房产（含车位、储藏室）总金额68.33万元相符，姜荣志作为姜凯之父、李翡作为姜凯之妻，其三方为购买涉案房产的共同付款行为符合常理，且泰安市泰安区法院（2016）鲁0902民初122号生效民事判决亦已认定高明岩为辰晖公司工作人员，其银行账户作为辰晖公司部分收款账户使用，即上述证据可以认定姜凯已经支付涉案购房款68.33万元。李淑霞主张姜凯已付房款不足总房款的50%，与本案事实不符，本院不予支持；李淑霞虽对高明岩的身份提出质疑，主张其为新泰市某医院的护士，但未提交证据加以证实，本院亦不予支持。综上，姜凯对案涉房产享有物权期待权，一审认定姜凯对涉案房产所享有的该项权利足以排除强制执行，并据此判决不得对涉案房产的执行，具有事实及法律依据，本院予以维持。 综上所述，上诉人李淑霞的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9433元，由上诉人李淑霞负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  陈 浩 审 判 员  陈东强 审 判 员  王海娜 二〇二〇年六月十五日 法官助理  李明明 书 记 员  马抒祺