甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0102民初5719号原告：包向祖，男,汉族,1981年5月19日出生,住甘肃省永登县。委托诉讼代理人:钟晶,甘肃达而成律师事务所律师。被告：王立文，男，汉族，1987年4月13日出生，住兰州市城关区。原告包向祖与被告王立文房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告包向祖委托诉讼代理人钟晶到庭参加了诉讼,被告王立文经本院依法送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告包向祖向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告签订的《个人房屋租赁合同》;2、依法判令被告将租赁房屋恢复原状并腾退交付原告;3、依法判令被告支付所欠房租29960元以及违约金16700元（暂计算截止到2019年5月16日）和拖欠的暖气费1610元，共计48270元;4、依法判令被告按每天160元支付从2019年5月16日（起诉之日）至实际腾退房屋之日的租金和违约金;5、请求法院依法判令被告结清占用使用房屋期间水、电、暖、物业等全部费用;6、本案的律师费、诉讼费均由被告承担。事实及理由:原告与被告王立文于2017年7月27日通过支付宝签订了电子《个人房屋租赁合同》，约定由被告王立文承租原告名下所有的位于兰州市城关区房屋，合同期限为2017年7月25日至2018年7月30日，每月房租约定1800元，每半年支付一次。合同签订后，被告王立文只先期支付了半年的房租，其余的租金一直没支付。一年合同到期后被告继续租住房屋但未交房租。2018年10月18日，原、被告双方再次通过支付宝重新签订了电子版的《个人房屋租赁合同》，租期约定从2017年7月30日至2019年7月30日止，每月房租还是约定1800元，合同约定逾期支付租金十五天以上的，甲方有权终止合同。二次合同签订后，被告依然不支付房租。在原告再三催促下，2018年11月2日。被告王立文给原告出具了欠条并承诺2018年11月30日付清所欠房租，逾期不还款每日加收100元违约金，并承担催收欠款所产生的所有费用。但是约定的还款期限届满后，被告依然不支付所欠房租。原告多次按照租金逾期十五日解除合同的约定通知要求被告交清房租、腾退房屋。被告房屋不腾退，房租也不交。2019年4月原告向被告再次发出书面解除合同通知，但被告仍然不予理会。原告为了维护自身合法权益，诉讼至法院，请求判如所请。被告王立文未到庭，未提出答辩意见。原告围绕诉讼请求提交了《个人房屋租赁合同》2份、房屋产权证1份、36张微信聊天记录、录音2份、添加王立文微信好友的视频1个以及文字说明1份、中国电信话费收据联、通话记录截图、解除合同通知书1份、律师函1份、房屋照片5张、律师费发票等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告包向祖系坐落在甘肃省兰州市城关区的房屋的所有权人。2017年7月28日，原告包向祖（出租人，甲方）与被告王立文（承租人，乙方）签订了电子《个人房屋租赁合同》，约定：一、出租房屋坐落地点及设施情况：（1）甲方将其位于甘肃省兰州市城关区的房屋（以下简称“该房屋”）出租给乙方使用，用途为住宅，房屋面积为75平方米。（2）该房屋现有装修及设施情况：热水器、床、桌子、洗衣机、冰箱、油烟机、燃气灶、沙发床4件套等。二、租赁期限：（1）租赁期限自2017年07月25日起至2018年07月30日止。（2）租赁期满，乙方应如期交还房屋。乙方到期如需续租，需提前一个月通知甲方，经甲方同意后重新签署租赁合同。三、租金、押金及支付方式：（1）该房屋租金为人民币壹仟捌佰元整／月（小写：￥1800元／月）（此价格不含相关税费）。（2）该房屋租金按每半年支付，首期租金支付时间为2017年07月25日，以甲方实际收到的为准。（3）该房屋押金为人民币壹仟陆佰元整（小写：￥1600元），支付时间为2017年07月26日。如本合同签署前乙方有支付定金的，由乙方补足不足部分。租赁期限届满，如无应扣款事项，甲方应在乙方交付房屋当日将此押金无息退还给乙方。（4）租赁期内乙方应按时缴纳水费、电费及煤气费等有关费用，因逾期支付造成对方损失的，乙方应承担造成的后果。合同还约定：（1）乙方未按合同约定实际支付租金的，每逾期一天，应按月租金的5%向甲方支付违约金。（2）乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，没收押金作为违约金，如违约金不足以弥补损失的，乙方还应继续承担赔偿责任，但应退还乙方已支付但未使用的租金及其他相关费用。（Ａ、逾期支付租金达15天以上的）。合同还约定了其他事宜。2018年10月18日，双方续签了电子《个人房屋租赁合同》，约定：一、出租房屋坐落地点及设施情况：（1）甲方将其位于甘肃省兰州市城关区的房屋（以下简称“该房屋”）出租给乙方使用，用途为住宅，房屋面积为62平方米。（2）该房屋现有装修及设施情况：热水器、床、桌子、洗衣机、冰箱。二、租赁期限：（1）租赁期限自2017年07月30日起至2019年07月30日止。（2）租赁期满，乙方应如期交还房屋。乙方到期如需续租，需提前一个月通知甲方，经甲方同意后重新签署租赁合同。三、租金、押金及支付方式：（1）该房屋租金为人民币壹仟捌佰元整／月（小写：￥1800元／月）（此价格不含相关税费）（2）该房屋租金按每半年支付，首期租金支付时间为2018年10月18日，以甲方实际收到的为准。（3）该房屋押金为人民币叁仟陆佰元整（小写：￥3600元），支付时间为2018年10月20日。如本合同签署前乙方有支付定金的，由乙方补足不足部分。租赁期限届满，如无应扣款事项，甲方应在乙方交付房屋当日将此押金无息退还给乙方。（4）租赁期内乙方应按时缴纳水费、电费及煤气费等有关费用，因逾期支付造成对方损失的，乙方应承担造成的后果。合同还约定：（1）乙方未按合同约定实际支付租金的，每逾期一天，应按月租金的5%向甲方支付违约金。（2）乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，没收押金作为违约金，如违约金不足以弥补损失的，乙方还应继续承担赔偿责任，但应退还乙方已支付但未使用的租金及其他相关费用。（Ａ、逾期支付租金达15天以上的）。合同还约定了其他事宜。2018年11月2日，被告王立文给原告包向祖出具欠条，内容为：“兹欠包向祖租住房欠款人王立文欠款人民币贰万叁仟陆佰元整（小写：￥23600）。于2018年11月30日内还清房租欠款。（房租时间2018年1月30日至2019年1月30日，每月租金1800元，押金3600元，已缴1600元整”。后被告王立文既不交房租，也不腾退房屋，原告包向祖多次催要无果后，于2019年4月18日向被告王立文发出催要房租及解除合同的律师函，被告仍不予理睬，遂酿成纠纷。本院认为，依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《个人房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，为有效合同。本案中,原、被告双方签订了两份房屋租赁合同，租赁期限约定自2017年7月30日至2019年7月30日，被告在使用房屋期间屡次拖欠房屋租金，毫无诚信可言。原告起诉时，合同期限尚未届满，根据合同约定，被告拖欠房屋租金超过15天，原告就可以要求解除合同，故原告要求解除双方签订的《个人房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持；合同解除后，被告理应将租赁房屋腾退给原告，关于原告要求将租赁房屋恢复原状并腾退交付原告的诉讼请求，本院支持腾退房屋，但是，由于没有对比，无法确定案涉房屋的原状，故本院不予支持；关于原告要求被告支付截止2019年5月16日所欠房租29960元以及违约金16700元的诉讼请求，结合被告所书写的欠条及双方之间的微信聊天记录，可以显示自2018年1月31日起被告就没有支付过房屋租金并拖欠押金2000元，故对该项诉讼请求，本院予以支持；关于违约金16700元，约定明显过高，为了惩罚被告不遵守合同约定，不履行合同义务的行为，本院酌情考虑由被告王立文以29960元为标准按照年利率24%承担自2018年1月31日至2019年5月16日的违约金9600元；关于原告要求被告以每天160元支付从2019年5月16日（起诉之日）至实际腾退房屋之日的租金及违约金的诉讼请求，原告没有提供相关证据予以支持，本院酌情考虑按照双方签订的合同中约定的每月1800元支付房屋租金，按照年利率24%计算违约金；关于原告要求被告结清拖欠的暖气费1610元及使用房屋期间的水、电、暖、物业等全部费用的诉讼请求，因请求数额不明确且没有提供证据，本院不予支持，但是被告王立文在腾退房屋时应当结清使用房屋期间产生的相关费用。综上所述，原告包向祖的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下:一、解除原告包向祖与被告王立文2018年10月18日签订的《个人房屋租赁合同》；二、被告王立文在本判决生效后15日内向原告包向祖腾交位于甘肃省兰州市城关区的房屋；三、被告王立文于本判决生效后30日内向原告包向祖支付截止2019年5月16日的房屋租金29960元并承担违约金9600元。2019年5月16日之后至实际腾退房屋期间的房屋租金按每月1800元计算，并按照年利率24%计算违约金。四、驳回原告包向祖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费503元（已减半收取），由被告王立文负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  丁雨宁二〇二〇年六月十五日书记员  陈丽丽