北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终5493号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京台湖力丰石材经销部，住所地北京市通州区台湖镇西联石材市场16号。经营者：杨开波，经理。委托诉讼代理人：樊志勇，北京市中允律师事务所律师。委托诉讼代理人：翁嘉亮，北京市观澜律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京西联联合国际石材交易市场有限公司，住所地北京市通州区台湖镇北神树村。法定代表人：李万龙，总经理。委托诉讼代理人：王连娟，女，1973年6月27日出生，汉族，北京西联联合国际石材交易市场有限公司员工，住北京市通州区。委托诉讼代理人：赵志刚，北京公元博景泓律师事务所律师。上诉人北京台湖力丰石材经销部(以下简称台湖力丰经销部)因与被上诉人北京西联联合国际石材交易市场有限公司(以下简称西联公司)租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2018）京0112民初11893号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。台湖力丰经销部上诉请求：撤销一审判决,将本案发回重审或改判支持台湖力丰经销部的全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由西联公司负担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。一审判决对涉案台湖力丰经销部自建的建筑物的补偿款项没有查清，对涉案台湖力丰经销部的房屋装修、附属物及其设备的补偿款项没有查清，导致台湖力丰经销部装修部分及添置的设备得不到补偿。二、一审法院对台湖力丰经销部的补偿款的判决金额明显不合理,明显低于台湖镇政府支付给西联公司涉案腾退场地和建筑物的补偿款项,不符合公平原则。请求二审法院在一审判决的补偿金额的基础上,酌情予以增加。三、西联公司只是提供了场地，地上物都是台湖力丰经销部建设的，西联公司无权领取补偿款。地上物的补偿归台湖力丰经销部所有。西联公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，同意一审判决，不同意台湖力丰经销部的上诉请求，请求维持原判。一、台湖力丰经销部与西联公司之间的租赁协议至2016年4月7日到期，在租赁期间届满后，西联公司签订腾退协议获取补偿与台湖力丰经销部无任何关系。2016年12月30日通州区台湖镇政府发出了限期撤出通知，对于西联公司与商户签订的租赁协议，租赁期限到期的，西联公司均按协议向其送达了到期不续签通知以及补偿通知。部分租赁协议到期后，商户和西联公司协商，请求给予一定的时间腾退，西联公司同意以每平方米150元的标准给予补偿，签署腾退协议。上述商户涉及的租赁面积、地点均与本案相同，不同之处在于其中一家商户的租赁期限是长期的，即便是长期的补偿款也只有90万元。一审法院在租赁协议到期后仍然酌情判处给付台湖力丰经销部补偿，台湖力丰经销部所述情况并不成立。二、一审法院认定涉案地上物的腾退给台湖力丰经销部造成损失缺乏相应依据。租赁协议届满时间为2016年4月7日，台湖镇政府发布腾退通知的时间为2016年12月30日，而真正腾退的时间为2017年2月17日，不会给台湖力丰经销部造成任何损失。2016年1月4日通州区政府发布了实施意见，只是对搬迁重点市场列入范围，对核实清退、如何清退均没有规定，实施意见只是对项目评估进行规定，2016年5月20日才开始入户调查。2016年6月1日，通州区政府发了腾退调查函，但都只是调查阶段，在租赁协议到期后，才正式发了腾退补偿方案。2017年2月17日签订腾退协议，实际腾退是在2017年4月之后。2016年3月11日台湖镇政府给石材生产加工单位发出停产通知书，此前政府给西联公司发出的包括停止销售通知在内的两个通知和本次腾退毫无关联，根据政府指导意见，本案台湖力丰经销部进行石材生产违法。租赁协议对用途的约定并不包括石材加工生产，台湖力丰经销部的经营范围仅限于销售、展示。西联公司作为交易方，也禁止石材生产、加工。台湖力丰经销部擅自加工生产属于违法行为，政府也多次约谈西联公司。一审法院认定的在租赁协议签署之前两个文件对商户有影响，和本案没有关系。对一审法院查明部分无异议，但对一审法院论述部分中关于协议到期时间、涉案租赁场地、地上物处理时间看，腾退给台湖力丰经销部造成了损失，是自由裁量权使用失当。根据西联公司实测面积，即便按照每平方米150元的补偿标准，台湖力丰经销部的补偿款也应为208255.5元，一审法院自由裁量权行使不当。西联公司与台湖力丰经销部签署的租赁协议明确约定租赁协议到期是否续签，对到期续签的程序有明确规定，商户均无异议，一审法院对西联公司主张的占地使用费的认定存在错误。台湖力丰经销部向一审法院起诉请求：要求西联公司支付房屋拆迁安置补偿费用及赔偿损失共计3343451元；诉讼费由西联公司承担。西联公司向一审法院提出反诉请求：要求台湖力丰经销部支付占用租赁场地的补偿金801992.6元，台湖力丰经销部承担本案的全部诉讼费用。一审法院经审理查明：2015年6月29日，台湖力丰经销部（乙方，承租方）与西联公司（甲方，出租方）签订《租赁协议》，主要约定：乙方承租甲方经营的北京西联国际石材交易市场大户二区16号空白货场，面积974平方米，作为进行石材及相关产品经营、服务活动的货场。乙方应严格按照经甲方核准的经营范围从事经营活动，不得在其承租的房屋和场地内从事其他活动。租赁期限自2015年4月8日至2016年4月7日。如果乙方要求续租，应在本协议期满前二个月向甲方发出书面通知，经甲方同意并重新签订租赁协议后方可续租。乙方按照每天1.15元/平方米，共计人民币408837元/年，向甲方交纳该货场的租金。乙方应在签订本协议的同时以支票或现金方式向甲方交纳本年度租金。此后，乙方应在收到甲方催缴通知后、本协议到期一个月前向甲方全额交纳下一年度租金。在承租期限到期后，如乙方不再续租，货场内乙方购置的动产及增设的不动产由乙方在五天内搬走，乙方如在规定的时间内未能处置完毕，甲方将这些动产和不动产视为遗弃物进行处理。甲方负责建设并提供市场的公用设施，如配电、供水、供暖、道路、保洁、照明、公共厕所等，保障供水、供电。乙方不得擅自变更经营范围，不得将货场用于任何非法或不道德的目的，未经甲方书面同意，乙方不得将承租的货场转让、转租、或以其他方式交与他人使用或与他人共同使用。如乙方逾期未能交付应付租金或其他费用，乙方应按延迟交纳的天数，每延迟一天，按该项费用的1%向甲方支付违约滞纳金。如乙方逾期15日仍未付清租金及应付费用，甲方有权解除本协议，依法收回该货场，或进行其他处罚。乙方不按规范要求擅自私搭乱建，甲方对由此引起的管理部门处罚及乙方人身财产损失不承担任何责任，并有权解除本协议，依法收回该货场，并不退还乙方已交租金。乙方擅自将承租房屋及设施、场地转租、转借他人，或擅自变更经营范围，从事与经甲方核准的经营范围无关的经营项目，甲方有权解除本协议，依法收回该货场，并不退还乙方已交租金。乙方协议到期后，过期占用甲方货场，乙方应向甲方支付相当于平均日租金2倍的补偿金。超过3日不做处理，视为乙方自动放弃其财产权利，甲方享有留置权。如在本合同租赁期限内发生国家、政府拆迁或本合同项下土地使用权人北京市通州区台湖镇北神树村村民委员会因重新规划、环境整治等需要解除与甲方的土地租赁关系，拆迁方或北京市通州区台湖镇北神树村村民委员会对乙方未经批准私建的地上物给予补偿，则由甲方与拆迁方或北京市通州区台湖镇北神树村村民委员会共同委托有资质的评估机构对地上物进行评估，甲方将依据评估结果给予乙方相应补偿，除此补偿外，乙方不再享有其余的任何补偿。如拆迁方或北京市通州区台湖镇北神树村村民委员会对乙方未经批准私建的地上物不给予补偿，则甲方也不再向乙方支付乙方未经批准私建的地上物补偿，其他拆迁或腾退补偿也与乙方无关。合同期满后，如乙方希望续租，应提前二个月以书面形式向甲方提出申请，并与甲方续签协议。在同等条件下，乙方享有优先承租权。协议签订后，双方开始履行。2016年4月28日，西联公司（甲方）与台湖力丰经销部（乙方）签订《协议书》，鉴于甲乙双方签订的《租赁协议》约定的租赁期已于2016年4月7日届满，2016年3月7日，甲方已向乙方发出了到期不再续签租赁协议通知。2016年4月7日，甲方已向乙方发出了腾退通知。经甲乙双方协商一致，就有关事项达成协议如下：一、乙方在此确认，由于乙方超过《租赁协议》之约定未将租赁场所内的物品搬离，该等物品已经归属甲方。甲方依照约定已经取得该等物品的留存处置权。二、甲方同意如果乙方在2016年7月8日前将租赁场所内的物品全部搬离（如政府清退标的物时间在约定时限之前，甲方将在实际清退时限十五个工作日前通知乙方）甲方承诺将租赁场所内的物品返还给乙方，并承诺不再收取从2016年4月8日开始计算应该缴纳的占用租赁场地的补偿金（按照租赁协议约定租金标准2倍计算）。三、如果乙方未在2016年7月8日前将租赁场所内的物品全部搬离，甲方将收取乙方从2016年4月8日开始计算至乙方实际腾退物品之日止占用租赁场地的补偿金（按照租赁协议约定租金标准2倍计算）。四、甲方同意如果通州区行政管理部门对乙方租赁场地内的违章建筑物给与甲方补偿，甲方将在收到有关行政管理部门支付的款项后15个工作日内，按照甲方实际测量的面积给与乙方每平方米150元的配合奖。在该协议乙方盖章处有手写内容：注市场拆迁时间按最后商户拆迁。按市场二区商户最高赔偿，特此注明，房租到拆迁时不收房租。台湖力丰经销部称关于协议书中约定的配合奖，不是其他的赔偿项目，与工程配合奖励费没有关系，就是为了让台湖力丰经销部提前搬走，该份协议是西联公司提交的，配合奖和本案中150元不完全一致，拆迁明细当中的150元是包含提前搬迁奖励等。西联公司则称租赁协议已经到期，协议书中的配合奖对到期以后的搬离进行了约定，跟补偿没有关系，故定了配合奖的名称，和补偿款不一样。一审法院另查，2016年1月4日，北京市通州区人民政府颁发了《关于加快推进全区商品交易市场调整提升工作的实施意见》，载明：西联石材市场不符合北京市行政副中心发展要求，予以清退。2016年2月17日，北京市通州区台湖镇人民政府（以下简称台湖镇政府）向西联公司发出《关于停止销售380伏动力电的通知》，主要内容为通知西联公司从即日起停止对生产性石材加工企业销售380伏动力电。2016年3月11日，台湖镇政府向各石材生产加工单位发出《停产通知书》，主要内容为通知凡在本镇范围内从事石材销售生产加工的经营主体，责令即日起停止生产，退出生产加工环节。2016年6月1日，台湖镇政府发布《关于通州区西联石材市场及周边石材企业腾退项目调查函》，载明：各委办局，由于目前我镇正在开展通州区西联石材交易市场及周边石材企业腾退项目的社会稳定风险评估工作，请贵单位在6月15日前，将《项目关联单位调查表》通过文件交换给台湖镇政府。2016年12月30日，台湖镇政府又向西联公司发出《关于限期退出的通知》，主要内容为：西联公司所属的石材行业经营被列入高污染落后淘汰产能目录范围之内，故通知西联公司所从事的石材行业经营活动于本通知下达之日起15个自然日内全部清理退出，并承诺不再通州区台湖镇所属辖区内从事相关经营活动。同日，西联公司向台湖力丰经销部送达《通知》，主要内容为：自本通知下达之日起，任何公司或个人不得再在我市场内从事石材及相关产品的经营活动，并在15个自然日内完成全部清理退出工作。2017年1月17日，台湖镇政府颁发《关于北京市通州区台湖镇西联石材交易市场片区腾退项目非住宅地上物腾退补偿实施方案》，其中载明被腾退人为本项目范围内经认定的集体土地非住宅地上物所有权人或租赁土地的使用人。有批建用地手续房屋的地上物腾退补偿总款=房屋及地上物重置成新价+机械设备迁移及补偿费+停产停业损失补助费+各项补助费+各项奖励费。2017年1月23日，北京星湖投资开发公司（甲方、腾退人，以下简称星湖公司）与西联公司签订《通州区台湖镇西联石材交易市场地上物腾退项目框架协议》，主要约定了腾退项目补偿金额估价4.5亿元等内容。2017年2月13日，台湖镇政府与星湖公司发布《台湖镇西联石材交易市场片区腾退公告（一期）》。2017年2月17日，星湖公司与西联公司签订《通州区台湖镇西联石材交易市场腾退项目非住宅腾退协议》，约定了腾退补偿补助费总额为449971788元等内容，西联公司称至今有3000余万元尚未发放。一审法院再查，2017年1月19日，中华人民共和国北京市长安公证处出具（2017）京长安内经证字第2002号公证书，公证内容为：2017年1月18日上午，本公证员孙亮及公证员助理焦阳会同申请人杨开波来到其承租的位于北京市通州区十八里店“北京西联国际石材交易”内的“二区16号北京力丰石材料有限公司”经营区域（现场标牌所示）。在本公证员及公证员助理焦阳的现场监督下，申请人杨开波使用本处照相机和摄像机对“二区16号北京力丰石材料有限公司”经营区域内的相关现状进行了拍照和摄像，现场取得照片44张，视频文件2个。现场拍照所得照片及摄像所得文件经本处刻录保存至光盘内，刻录所得光盘一式三份，其中两张经本处封存后交申请人保存，一张本处留存，光盘内照片及视频文件反映情况与现场情况相符。一审法院再查，2017年，台湖力丰经销部以确认合同无效为由将西联公司诉至一审法院，要求确认双方于2015年6月29日签订的《租赁协议》无效。一审法院于2017年12月25日作出（2017）京0112民初5355号民事判决书，判决驳回台湖力丰经销部的诉讼请求。2017年，西联公司以租赁合同纠纷为由将北京市通州区台湖镇北神树村村民委员会（以下简称北神树村委会）诉至一审法院，要求判决西联公司、北神树村委会于2002年3月31日签订的《联营合同》、于2002年7月30日签订的《联营合同补充规定（1）》于2017年1月1日解除，一审法院于2017年5月作出（2017）京0112民初8797号判决书，判决确认西联公司与北神树村委会签订的《联营合同》及《联营合同补充规定（1）》于二〇一七年一月一日解除。北神树村委会对该判决不服，提起上诉。北京市第三中级人民法院于2017年6月21日作出（2017）京03民终7287号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。本案中，台湖力丰经销部申请调取涉诉租赁房屋的拆迁材料，一审法院前往相关部门进行了调取，根据调取的涉案场地的入户勘查底单显示是2016年5月20日进行的勘查清登，根据所调取的腾退补偿明细、腾退估价结果通知单和测绘图，房屋建筑共6幢，建筑面积共计1388.37平方米，评估总价2190611元，工程配合奖励费1140340元，材料迁移费12500元，补偿款共计3343451元。一审庭审中，西联公司辩称已向台湖力丰经销部送达了2016年5月31日出具的不再续签租赁协议通知书，台湖力丰经销部则表示未收到该通知书。关于台湖力丰经销部搬离涉案场地的时间，台湖力丰经销部称2016年4月中下旬搬离，没有与西联公司进行交接，因为涉及拆迁，台湖力丰经销部的铁架子还留在现场，在2016年4月28日，台湖力丰经销部又和西联公司签订《协议书》，直至2016年年底才将铁架子搬走，因为赔偿没有说好，后来铁架子和行吊都作为废铁处理了。西联公司称台湖力丰经销部之前一直正常经营，在2016年年底搬离，我方没有证据证明台湖力丰经销部何时搬离，我方反诉是基于涉案场地是2017年4月拆除的，所以我方就认为台湖力丰经销部一直在占用场地，同时西联公司举证提交购电记录，证明台湖力丰经销部在2016年3月4日至2016年12月16日期间一直正常购电。台湖力丰经销部主张该购电记录是西联公司单方提交的证据，不认可。一审法院认为：民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。本案中，台湖力丰经销部自2004年起开始在涉案场地经营，并办理营业执照，并在涉案场地增设建筑物，根据台湖力丰经销部、西联公司签订的租赁协议，涉案场地的租期系自2015年4月8日至2016年4月7日。2016年1月4日，北京市通州区人民政府颁发了《关于加快推进全区商品交易市场调整提升工作的实施意见》，载明西联石材市场不符合北京市行政副中心发展要求，予以清退。2016年3月11日，台湖镇政府向各石材生产加工单位发出《停产通知书》，主要内容为通知凡在本镇范围内从事石材销售生产加工的经营主体，责令即日起停止生产，退出生产加工环节。2016年5月20日，涉案场地进行了入户勘查。2017年2月13日，台湖镇政府与星湖公司发布《台湖镇西联石材交易市场片区腾退公告（一期）》。2017年4月，涉案场地被拆除。一审法院认为虽然腾退公告是2017年2月13日发布，但通州区政府已于2016年1月4日认定西联石材市场不符合北京市行政副中心发展要求，予以清退，台湖镇政府亦于2016年3月11日向各石材生产加工单位发出《停产通知书》，故本案系因推进通州区商品交易市场调整提升工作引起的腾退。结合台湖力丰经销部、西联公司双方《租赁协议》到期时间以及涉案租赁场地及地上物被腾退时间看，涉案租赁场地及地上物被腾退的确给台湖力丰经销部造成了一定损失，故对于台湖力丰经销部的诉讼请求，一审法院结合《租赁协议》相关约定、《协议书》签订情况及约定内容、腾退补偿情况、台湖力丰经销部实际经营情况以及台湖力丰经销部在租赁场地上增建地上物情况，酌情支持21万元。关于西联公司主张自2016年4月8日至2017年4月1日期间的占地使用费的补偿金，依据不足，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、北京西联联合国际石材交易市场有限公司给付北京台湖力丰石材经销部补偿款210000元，于判决生效之日起十日内执行清；二、驳回北京台湖力丰石材经销部的其他诉讼请求；三、驳回北京西联联合国际石材交易市场有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人未向本院提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”本案中，西联公司并未就一审判决的补偿款提出上诉，故本院仅围绕台湖力丰经销部的上诉请求进行审查。本案二审争议焦点为一审判决的补偿金额是否适当。本案系因拆迁引发的租赁合同纠纷，从证据上看，双方之间的租赁协议已经于2016年4月到期终止。而本案中拆迁的正式腾退公告及拆除时间均发生在2017年，结合双方在租赁协议中对合同到期后动产和不动产的相关约定，本院认为台湖力丰经销部上诉主张获得全部拆迁利益和赔偿损失缺乏合同依据，考虑到通州区政府已于2016年1月4日认定西联石材市场不符合北京市行政副中心发展要求予以清退，台湖镇政府亦于2016年3月11日向各石材生产加工单位发出《停产通知书》，上述事实均发生在合同租赁期内，台湖力丰经销部业已在此经营多年和建设的客观情况，涉案租赁场地及地上物被腾退的确给台湖力丰经销部造成了一定损失，以及本案系因推进通州区商品交易市场调整提升工作引起的腾退情况，应当对台湖力丰经销部进行适当补偿，一审法院结合《租赁协议》相关约定、《协议书》签订情况及约定内容、腾退补偿情况、台湖力丰经销部实际经营情况以及台湖力丰经销部在租赁场地上增建地上物情况，酌情支持21万元并无明显不当，可予维持。台湖力丰经销部针对本案提出的上诉意见，依据不足，本院不予支持。综上所述，台湖力丰经销部的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费31867元，由北京台湖力丰石材经销部负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 郑吉喆审 判 员 张丽新审 判 员 孙承松二〇二〇年六月三十日法官助理 汤和云书 记 员 马梦蕾