陕西省宝鸡市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕03民终616号 上诉人（原审原告、反诉被告）：宝鸡市体育运动管理中心,住所地宝鸡市,统一社会信用代码1261030043536628X6。 法定代表人：刘周礼，管理中心主任。 委托诉讼代理人：于林，陕西秦川律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：宝鸡恒旺房地产开发有限公司,住所地陕西省宝鸡市千阳县千桥南龟山口,统一社会信用代码XXXXXXXXXXXXXX0043。 法定代表人：赵雪亮，任董事长。 委托诉讼代理人：赵迪千，系该公司股东。 上诉人宝鸡市体育运动管理中心与上诉人宝鸡恒旺房地产开发有限公司因排除妨害纠纷一案，均不服宝鸡市渭滨区人民法院（2019）陕0302民初2378号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定进行了不开庭审理。上诉人宝鸡市体育运动管理中心委托诉讼代理人于林、宝鸡恒旺房地产开发有限公司委托诉讼代理人赵迪千到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 宝鸡市体育运动管理中心上诉请求：1、依法撤销宝鸡市渭滨区人民法院（2019）陕0302民初2378号民事判决第一项，判决宝鸡恒旺房地产开发有限公司立即从上诉人的房屋搬离并支付房屋侵占费用166617元；2、本案一、二审诉讼费由宝鸡恒旺房地产开发有限公司承担。事实和理由：1、宝鸡恒旺房地产开发有限公司与上诉人的原租赁户李双林签订了房屋转租合同，李双林与上诉人之间的合同2017年7月租赁期满后解除，上诉人要求宝鸡恒旺房地产开发有限公司签订租赁合同或搬离，但宝鸡恒旺房地产开发有限公司不签订合同也不搬离，上诉人无奈之下收取了宝鸡恒旺房地产开发有限公司2016年至2018年12月31日的占用费。2019年5月1日上诉人在该房屋进门处张贴了通知一份，要求宝鸡恒旺房地产开发有限公司搬离，现今该公司仍占有上诉人的房屋，所以一审判决认定双方当事人之间形成不固定期限租赁合同明显错误。2、一审判决采信证据错误，不存在上诉人对房屋加锁的事实，宝鸡恒旺房地产开发有限公司无证据证明系上诉人上锁，应承担举证不能的法律后果。现在宝鸡恒旺房地产开发有限公司仍然占有上诉人的房屋，故被上诉人理应支付2019年1月至今的房屋占用费。 宝鸡恒旺房地产开发有限公司辩称，宝鸡市体育运动管理中心所述与事实不符。案涉房屋系该公司从案外人手里转租，案外人承租合同到期后该公司多次找宝鸡市体育运动管理中心，要求签订租赁合同，是宝鸡市体育运动管理中心以需要对外招标为由一直不肯签订书面合同。该公司承租后对案涉房屋重新装修过，并向宝鸡市体育运动管理中心交纳了两年房屋租金，不是侵占。房屋被锁后，该公司找宝鸡市体育运动管理中心反映，宝鸡市XX中心XX楼整体承包了，让找承包人谈，承包人要年租金12万元，该公司不同意，该公司作为原租赁人有优先租赁权，宝鸡市体育运动管理中心应保证其正常使用房屋。宝鸡市体育运动管理中心不解决问题，该公司没办法只能另找别处办公，宝鸡市体育运动管理中心要求占用费没有依据，上诉请求不能成立。 宝鸡恒旺房地产开发有限公司上诉请求：1、依法改判宝鸡市体育运动管理中心赔偿该公司经济损失14万元；2、一、二审诉讼费由宝鸡市体育运动管理中心承担。事实及理由：当事人双方形成了合法的不定期租赁合同关系，该关系受法律保护。2019年2月2日，上诉人向宝鸡市体育运动管理中心支付了2018年下半年房租后，宝鸡市体育运动管理中心突然将上诉人承租的房屋上锁，阻止上诉人使用。房屋被锁后，上诉人为正常经营租赁别处房屋用于办公，导致上诉人原装修不能使用，为此产生租赁替代房屋租金及装修费用，过错方在宝鸡市体育运动管理中心，理应由宝鸡市体育运动管理中心承担违约赔偿责任。上诉人一审提交了相关损失的所有证据，一审判决认为上诉人主张的损失欠缺证据，该认定不符合事实，损害了上诉人的合法权益。 宝鸡市体育运动管理中心辩称，其与宝鸡恒旺房地产开发有限公司无租赁合同，系原承租人擅自将案涉房屋转租给宝鸡恒旺房地产开发有限公司，其与原承租人租赁合同到期解除后，宝鸡恒旺房地产开发有限公司继续占用管理中心的房屋，因买卖不破租赁，才让宝鸡恒旺房地产开发有限公司继续租用房屋，但宝鸡恒旺房地产开发有限公司未按原合同约定时间交纳租金，经多次催要才转账支付了2016年12月1日至2018年12月31日的租金。宝鸡市体育运动管理中心多次提出与宝鸡恒旺房地产开发有限公司签订书面合同，租金不变，但宝鸡恒旺房地产开发有限公司以降低租金为由不愿意，也拒绝搬离，已属非法占有。宝鸡市体育运动管理中心从未给门加锁，宝鸡恒旺房地产开发有限公司在外租赁房屋与管理中心无关，宝鸡恒旺房地产开发有限公司上诉理由不能成立，请求驳回宝鸡恒旺房地产开发有限公司上诉，维持一审判决第二项。 宝鸡市体育运动管理中心向一审法院提出诉讼请求：1、判决被告立即停止非法侵占原告财产行为并从原告的房屋搬离；2、要求被告支付自2019年1月至2019年6月1日侵占原告房屋费用166617元；3、本案受理费由被告承担。 宝鸡恒旺房地产开发有限公司向一审法院提出反诉请求：1、判令被反诉人继续履行租赁合同；2、判令被反诉人赔偿给反诉人造成的经济损失140000元；3、本诉与反诉案件受理费由被反诉人承担。 一审法院查明：2005年12月15日，原告与宝鸡金悦工贸有限公司签订《租赁合同》，将位于市体育场东三层的所有房屋以及通往一楼楼道及一楼两间门面房共计33间房屋出租给宝鸡金悦工贸有限公司，租赁期间自2006年6月1日至2016年5月31日。2015年12月1日，被告与宝鸡金悦工贸有限公司签订《房屋租赁合同》，宝鸡金悦工贸有限公司将宝鸡市体育场东三楼楼梯以南所有房屋出租给被告，租赁期间自2015年12月1日起至2018年11月30日，共36个月，房屋租金每年40000元，约定提前一个月一次性支付下年度房费。被告将2016年11月30日之前的租金缴纳给宝鸡金悦工贸有限公司，2016年12月1日之后被告将房屋租金缴纳至原告宝鸡市体育运动管理中心银行账户内，但原、被告双方未签订书面的房屋租赁合同。2018年7月31日被告向原告转账支付了2016年12月1日至2018年7月31日的房屋租金，交易摘要载明“房租”。2018年8月7日，原告向被告出具了收据。2019年2月2日被告向原告缴纳了2018年8月1日至2018年12月31日的房屋租金，交易用途载明“2018年下半年房租”。2019年1月初左右，被告工作人员发现所租赁的房屋玻璃门被一把U形锁和一个链条锁锁住，并张贴了“来人请与体育运动管理中心联系”的纸条。2019年5月1日，原告在被告所租赁房屋玻璃门上张贴了《通知》一份，通知载明“宝鸡恒旺房地产开发有限公司：你单位非法占用我单位（体育场东三楼南）功能用房，自2019年1月1日起至今，从未缴纳任何费用。现限你单位于2019年5月10日前搬离，否则，由此产生的一切后果由你单位承担法律责任。” 一审法院认为，租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。未采用书面形式的，不影响合同成立。当事人未采用书面形式的视为不定期租赁。本案中被告与案外人宝鸡金悦工贸有限公司租赁期限届满后，被告向原告缴纳房屋租金，原告收取租金并将房屋交由被告正常使用，且原告向被告开具了收款收据，故原告与被告之间已形成租赁合同关系，属于不定期租赁合同类型。被告基于房屋租赁合同关系占有原告房屋，原告以被告非法占用原告房屋构成非法侵占为由主张排除妨害，该理由不能成立。原告要求被告支付2019年1月至2019年6月1日的房屋占用费。2019年1月初，被告承租的房屋大门被锁导致被告无法继续占有、使用租赁房屋，原告未及时通知被告解除房屋租赁合同，并给被告合理的搬离时间，已构成违约，对因自身行为造成的损失，应当自行承担。原告主张房屋占用费于法无据，该院不予支持。被告反诉要求原告继续履行租赁合同并赔偿损失，由于租赁物的状态已经不能被被告正常使用，故双方房屋租赁合同已无实际履行可能，对被告要求继续履行租赁合同的诉讼请求，该院不予支持。被告将租金支付至2018年12月底，其要求原告赔偿2019年1月12日至2019年12月31日其另行租赁办公用房支出的租金85000元、支出的装修费55000元，被告主张的损失欠缺证据支持，依法不能成立。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条之规定，判决：一、驳回原告（反诉被告）宝鸡市体育运动管理中心的诉讼请求。二、驳回被告（反诉原告）宝鸡恒旺房地产开发有限公司的诉讼请求。本案本诉受理费3630元，由原告（反诉被告）宝鸡市体育运动管理中心承担。反诉受理费1550元，由被告（反诉原告）宝鸡恒旺房地产开发有限公司承担。 二审审理期间，双方均未提交新的证据。 二审查明，除一台空调外，宝鸡恒旺房地产开发有限公司已将案涉房屋内的办公家具、物品全部搬离。其余案件事实与一审查明事实一致。 本院认为，双方当事人对于未签订书面租赁合同的原因各执一词，依据宝鸡市体育运动管理中心在与宝鸡金悦工贸有限公司租赁合同到期后，默认宝鸡恒旺房地产开发有限公司继续占有使用案涉租赁房屋，并收取租金的行为，足以认定双方当事人事实上形成不定期租赁合同关系。一审法院对双方法律关系的认定准确，本院完全予以认同。根据合同法规定，不定期租赁合同双方均有权随时解除合同，但必须依法行使解除权。宝鸡恒旺房地产开发有限公司租赁房屋大门被锁，非自身原因自2019年1月起未实际使用租赁房屋是客观事实，宝鸡市体育运动管理中心不认可案涉租赁房屋系其加锁，亦不认可2019年1月初就以明示行为向宝鸡恒旺房地产开发有限公司表明解除不定期房屋租赁合同关系，那么宝鸡市体育运动管理中心以宝鸡恒旺房地产开发有限公司2019年1月至5月系非法侵占涉案房屋为由主张占用费没有事实依据和法律依据，一审法院未予支持房屋占用费并无不当。鉴于宝鸡恒旺房地产开发有限公司已将租赁房屋内的物品基本上全部搬离，宝鸡市体育运动管理中心诉请宝鸡恒旺房地产开发有限公司立即搬离的诉请已无裁判意义。 关于宝鸡恒旺房地产开发有限公司上诉主张的损失问题。首先，宝鸡恒旺房地产开发有限公司作为次承租人超出承租人的租赁期限签订转租协议，其对案涉租赁房屋的装修费用损失本就应风险自担。二审阶段其公司已明确主张的装修费用并非装修案涉租赁房屋的费用，而是另租办公场所的装修费用，所诉装修费用与本案租赁关系并无关联，新办公场所的装修添附亦属其所有，相关装修费用的主张不能成立。其次，2019年1月起其公司未使用案涉房屋但相应的亦未支付租赁费用，基于当事人间的不定期租赁关系，遵循市场经济原则，其之后别处另寻办公场所所支出的租赁费用系其公司正常的经营成本，其上诉主张亦不能成立。 综上，双方当事人虽各自提出上诉请求，但本院审理期间，双方当事人既未有新的事实与理由，也未提交新的证据予以佐证自己的主张，本院认可原审法院对事实的分析认定，对双方的上诉请求，均不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5180元，其中本诉上诉费用3630元，由上诉人宝鸡市体育运动管理中心承担，反诉上诉费用1550元，由上诉人宝鸡恒旺房地产开发有限公司承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李婧雯 审 判 员 付金国 审 判 员 彭 澍 二〇二〇年六月三日 法官助理 王家英 书 记 员 李佳玺 1