河南省新乡市牧野区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0711民初87号原告：谷守雷，男，汉族，1972年2月3日出生，住河南省长垣县。委托诉讼代理人：曹克杰，男，汉族，1966年10月14日出生，一般代理。被告：河南三宸房地产开发有限公司，住所地：新乡市平原路399号柯欣居2区10层。法定代表人：张广霞。原告谷守雷诉被告河南三宸房地产开发有限公司（以下简称三宸公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告谷守雷的委托诉讼代理人曹克杰到庭参加诉讼。被告三宸公司经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告谷守雷向本院提出诉讼请求，1、判令被告协助原告对新乡市荣校东路682号康桥美庭12号楼1单元4层东户1401室办理产权登记手续；2、判令被告支付原告逾期办理不动产登记证书截止2019年4月8日的违约金75083.27元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：1.2013年1月20日，原告和被告签订了商品房买卖合同，合同编号：2013-0101806，项目地址：荣校东路682号康桥美庭12号楼，房屋坐落：荣校东路682号康桥美庭12号楼1单元4层东户1401室。该商品房建筑面积116.74平方米，单价为（人民币）每平方米3454.3元，按建筑面积计算，总金额（人民币）肆拾万零叁仟贰佰伍拾伍元整（Y403255.00）。交付期限：2014-8-31日前。关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价的0.1%向买受人支付违约金。2、原告已于2013年1月17日，将该房屋的首付款123255元、代收维修基金7004元、代收抵押服务费424元、代收房产证办证费130元、代收有线电视费240元等交于被告。2013年1月28日，原告将该房屋契税8065.10元交于新乡市地方税务局契税税务分局。2013年5月2日，该房屋贷款280000元也转账至开发商账户。2014年8月30日，被告将还不具备交房条件（楼前道路没有修好、没有围墙等）的房屋交于原告，由于原告急于住房，也没有计较，就将封阳台费7907元、垃圾清运费350元、物业费（2014.10起）700.4元等费用交于被告。原告为购买该房屋支付的总价款428075.50元。3、开发商办证时间：应为2014年9月1日后的360日，至2015年8月26日。没有办证的违约时间：截止2019年4月8日为1320天（=365天/年×3年＋7个月＋14天=1095天＋211天＋14天）。4、交房以后，过了约定的办证时间，原告的亲戚（姐夫）曹克杰多次到售楼部（新五街与荣校路交叉口西北角、康桥美庭物业处的二楼）或者打电话催问办证事宜，被告总是以“正在办理手续，等到需要提供证件时，会通知你们”来搪塞，后来以“12号楼与门口处的商住楼是一个规划，商住楼还没有决算，没有办法办理，你再等等”。不得已，2018年4月9日，用13525034154号码的手机对306×××0的被告座机通话询问办理房产证情况进行了录音。临近年底，打电话306×××0询问，答复是“正在办，快了”。2019年3月底，又打座机询问，答复还是“正在办，快了”。没办法，2019年4月2日，又用13525034154号码的手机，对306×××0的被告座机通话询问办理房产证情况进行了录音。答复是“具体时间我也没办法给你承诺，没有主要人专门跑这个事”。5、该商品房买卖合同第十五条约定：如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。该条款开发商免除己方责任，加重买受人义务，排除买受人主要权利，且未采取合理方式提请对方注意，应为无效格式条款。合同中约定的违约金为一次性债权，被告约定的违约金过低，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”的规定，应当调高违约金数额。6.2015年6月28日，中国人民银行公布一年期贷款利率4.85%；根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”《关于修改〈关于逾期付款违约金应当按照何种标准问题的批复〉的批复（法释【2000】34号）》和《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知（银发【2003】251号）》的规定，被告应支付违约金：总价款428075.50元X4.85%（—年期贷款利率）÷365天/年×1320天=75083.27元。被告三宸公司未到庭发表答辩意见也未向本院提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告未到庭发表质证意见视为其放弃质证权利，对于原告提交的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本案事实，本院认定如下：2013年1月20日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》一份，合同中约定，荣校东路682号康桥美庭12号楼1单元4层东户1401室；付款方式为买受人应于2013年1月17日前付清首付房款123255元，剩余房款280000元申请银行贷款；交付期限为出卖人应当在2014年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金，因政府及其职能部门未办理相关手续除外。双方还对其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告将房款403255元给付了被告，被告按约将案涉房屋交付给了原告，但案涉房屋至今未办理产权登记。本院认为，关于原告主张被告协助原告对新乡市荣校东路682号康桥美庭12号楼1单元4层东户1401室办理产权登记手续的诉讼请求，根据原被告签订的商品房买卖合同可知，被告应在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料表报产权登记机关备案，故被告三宸公司应于本判决生效后10日内将办理房屋权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案；关于原告主张被告支付逾期办理房产证的违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，买卖双方在商品房买卖合同中明确约定违约金条款的按照约定履行，没有约定违约金或者损失数额难以确定的，按照上述法律规定的标准计付损失，根据原被告签订的商品房买卖合同的内容，原被告对逾期办理产权证书的违约金计算方式在商品房买卖合同中进行了明确的约定即按已付房价款的0.1%计付，故原被告双方应按照双方的约定计付违约金，因原告认为该违约金约定的过低，请求法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定调高违约金，本院根据商品房买卖合同的履行情况，对于原告主张被告支付违约金4032.55元（403255元×1%），本院予以支持。另外，关于原告主张违约金的约定为格式条款，因案涉商品房买卖合同系双方协商一致签订，故对于原告的此部分主张，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，判决如下：一、被告河南三宸房地产开发有限公司于本判决生效后十日内将办理房屋权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案。二、被告河南三宸房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告谷守雷支付违约金4032.55元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务。应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1675元、公告费300元，共计1975元由被告河南三宸房地产幵发有限公司承担350元，由原告谷守雷承担1625元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审判长 ：张孝群审判员 ：郝章勇审判员 ：陈青青二〇二〇年六月二十二日书记员 ： 张 刚