重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初8083号 原告：保利重庆物业管理有限公司，住所地重庆市江津区双福街道福星大道128号祥瑞・西城中心21幢1-18-1，统一社会信用代码915000007815625152。 法定代表人：邹福顺，董事长。 委托诉讼代理人：杨雪梅，重庆华栋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹朦，重庆华栋律师事务所实习律师。 被告：卫蔚，女，1970年6月9日出生，汉族，住重庆市渝中区。 委托诉讼代理人：毛建军，重庆法霖律师事务所律师。 原告保利重庆物业管理有限公司与被告卫蔚物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告保利重庆物业管理有限公司的委托诉讼代理人杨雪梅、曹朦，被告卫蔚及其委托诉讼代理人毛建军均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告保利重庆物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2013年1月至2020年3月期间的物业服务费66790.8元；2.判令被告向原告支付逾期交纳物业服务费的违约金13358.16元（因按合同约定计算的违约金过高，原告自愿调整为按被告拖欠物业服务费金额的20%计算）；3.案件受理费由被告承担。事实和理由：2006年12月11日，原告与保利（重庆）投资实业有限公司签订了《重庆XX前期物业管理服务合同》，约定由原告为XX小区提供物业服务，收费标准为3元/平方米/月，逾期交纳物业服务费应按每日千分之三的标准支付违约金。原告另于2014年通过法定程序将XX小区的物业服务费调升为4.5元/平方米/月，并决定于2015年7月1日起按该标准收取物业服务费。被告为该小区651栋的业主，其房屋建筑面积为385.52平方米。被告在2013年1月至2020年3月期间未向原告交纳物业服务费66790.8元，原告经多次催收无果，特向法院起诉。 被告卫蔚辩称，原告调整物业服务费收费标准未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主的同意，其调升物业服务收费标准的行为不合法，不应按照4.5元/平方米/月的标准收取物业服务费；案涉房屋系空置房，被告未装修入住、使用案涉房屋，原告也未为被告提供任何有效的物业服务，其不应收取物业服务费；原告没有履行物业服务合同约定的义务，其服务存在瑕疵，应降低物业服务收费标准；原告没有向被告履行书面催收的前置程序，应驳回原告起诉。即使原告已向被告进行了催收，原告的部分诉讼请求也已超过诉讼时效。 本院经审理认定案件事实如下：被告系位于重庆市两江新区XX651幢的产权人，其房屋建筑面积为385.52平方米，系别墅住宅。 2006年12月11日，原告与案涉小区建设单位保利（重庆）投资实业有限公司签订《重庆XX前期物业管理服务合同》，主要约定由原告为重庆XX一、二期提供物业服务，服务期限自2006年12月11日起至案涉小区业主大会与其选聘的物业管理公司签订的物业管理服务合同生效时止。别墅住宅的物业服务费为3元/平方米/月，按建筑面积计算。该合同签订后，原告为案涉小区提供物业服务至今。2009年3月15日，原告与被告签订《XX前期物业管理服务协议》。该协议主要约定了原、被告的权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量等。其中第六条主要约定，物业服务费用标准按《重庆XX前期物业管理服务合同》约定标准执行。被告应按月交纳物业服务费用，且应在当月10日前付清，逾期将按日加收应交物业服务费千分之三的滞纳金。 另查明，原告于2014年5月至2014年10月采取上门书面征求业主意见的形式，向业主征求将物业服务费调升为4.5元/平方米/月的意见。2014年10月13日，原告与案涉小区业主代表，XX街道、派出所、XX社区的部分工作人员共同召开了重庆市XX小区调升住宅物业服务费收费唱票会。经唱票、统计，同意将物业服务费调升为4.5元/平方米/月的业主人数占业主总人数的52.79%、同意的专有部分面积业主人数占建筑物总面积业主人数的51.71%。此后，原告将调升物业服务费的相关资料分别报重庆市渝北区房屋管理局、重庆市渝北区XX街道办事处及重庆市渝北区XX社区备案。上述唱票事实及原告将物业服务费调升至4.5元/平方米/月的事实被本院（2019）渝0112民初26229号生效民事判决书所确认，本院依据调升后的4.5元/平方米/月的标准作出了相应裁判。 再查明，原告为证明其向被告催收了案涉物业服务费，向本院举示了其于2014年8月出具的《物业费催交函》，以及分别于2015年6月、2016年9月、2016年11月、2017年3月、2018年10月、2019年2月及2020年3月向地址为重庆市渝中区邮寄《物业费催收函》的EMS邮单。上述邮单均留存了“138XXXX0000”的手机号码，且该地址及手机号码均与被告接房时在开发商处留存的身份证地址及手机号码一致。 庭审中原告陈述，其在2015年6月及以前系按照3元/平方米/月标准收取的物业服务费，在2015年7月及以后按调升后的4.5元/平方米/月的标准收取物业服务费。因被告未装修入住案涉房屋，原告实际上分别按照上述标准减半向被告收取物业服务费。另，被告为证明原告未为其提供物业服务，向本院举示了照片3张。 上述事实，有房屋产权信息、《重庆XX前期物业管理服务合同》《XX前期物业管理服务协议》、唱票会议纪要、备案资料签收回执、民事判决书、业主资料登记卡、被告身份证复印件、物业费催交函、EMS邮单、照片打印件及原、被告当庭陈述等证据随案佐证，足以认定。 本院认为，原告与案涉小区建设单位保利（重庆）投资实业有限公司签订的《重庆XX前期物业管理服务合同》及与被告签订的《XX前期物业管理服务协议》，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，对双方均具有法律约束力。在原告提供物业服务后，被告应按约向原告交纳物业服务费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条中规定：“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供物业服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”依据该规定，被告辩称的其未装修、入住案涉房屋，不应交纳物业服务费的辩解理由，不能成立，本院不予采纳。被告举示的照片不足以证明原告提供的物业服务存在重大瑕疵，故对被告提出的应降低物业服务费标准的辩解理由，本院亦不予采纳。至于被告提出的原告部分诉讼请求已超过诉讼时效问题，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定除外。2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。本案中，原告虽向本院举示了其于2014年6月单方出具的《物业费催交函》，但无证据证明原告以合理方式将该函送达了被告，故该份催交函不能作为原告向被告催收物业服务费的依据。而根据原告举示的EMS邮单显示，原告最早于2015年6月向被告接房时在开发商处留存的身份证地址寄送了物业服务费催收函，并留存了被告在业主资料登记卡上登记的电话号码。原告已通过合理方式向被告进行了催收，对被告辩称的原告未向其催收物业服务费的辩解理由，本院不予采信。据此，根据前述法律规定，原告诉请被告支付2013年1月至2013年5月期间的物业服务费，已超过《中华人民共和国民法通则》规定的两年诉讼时效期间，本院不予支持。而原告诉请被告支付2013年6月及以后期间物业服务费的诉讼时效期间，因原告向被告的催收而中断，故原告诉请被告支付2013年6月至2020年3月期间的物业服务费，未超过法律规定的两年或三年诉讼时效期间，应予支持。 关于2013年6月至2020年3月期间物业服务费的标准问题。根据本案查明的事实及生效判决书确认的事实，原告将物业服务费收费标准调升为4.5元/平方米/月，已经取得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。原告调升该物业服务费收费标准的行为符合《物业管理条例》第十一条、第十二条规定，合法、有效。对被告提出的原告调升物业服务费标准不合法的辩解理由，本院不予采纳。另根据原告陈述，其系按相应的物业服务费标准减半后向被告收取的物业服务费。据此，在2013年6月至2015年6月期间，被告应按1.5元/平方米/月向原告交纳物业服务费。2015年7月至2020年3月，被告应按2.25元/平方米/月向原告交纳物业服务费。被告房屋建筑面积为385.52平方米，故2013年6月至2020年3月期间，被告应向原告交纳物业服务费63900元（1.5元/平方米/月×385.52平方米×25个月+2.25元/平方米/月×385.52平方米×57个月，四舍五入，保留至整数，下同）。 根据原、被告签订的《XX前期物业管理服务协议》约定，被告逾期交纳物业服务费，应从逾期支付物业服务费之日即每月11日起向原告计付滞纳金。双方约定的该滞纳金，其性质实为违约金。被告举示的照片，不能证明原告提供的物业服务存在明显瑕疵。其无正当理由，未按约向原告交纳物业服务费，现原告诉请被告支付违约金，符合双方约定，本院予以支持。违约金的计算基数，应以被告每月欠交的物业服务费为基数，其中：2013年6月至2015年6月期间每月为578元（1.5元/平方米/月×385.52平方米），2015年7月至2020年3月期间每月为867元（2.25元/平方米/月×385.52平方米）。违约金的计算标准，因双方约定的每日千分之三的标准过高，且原告主张按被告欠交物业服务费的20%计算亦无事实及法律依据，根据公平原则，本院调整为按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。又因中国人民银行同期同类贷款利率已于2019年8月19日取消，故2019年8月20日及以后的违约金计算标准，应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。上述违约金总额以原告主张的违约金13358.16元为限。 综上，原告诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《物业管理条例》第十一条、第十二条规定，判决如下： 一、被告卫蔚于本判决生效后三日内支付原告保利重庆物业管理有限公司2013年6月至2020年3月期间的物业服务费63900元； 二、被告卫蔚于本判决生效后三日内向原告保利重庆物业管理有限公司支付逾期交纳物业服务费的违约金〔其中：2013年6月至2015年6月期间的违约金以每月物业服务费578元为基数、2015年7月至2020年3月期间的违约金以每月物业服务费867元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍（从2019年8月20日起以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准），从该月11日起分别计算至付清之日止。上述违约金总额以13358.16元为限。〕； 三、驳回原告保利重庆物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1800元，因适用简易程序审理，减半收取计900元，由原告保利重庆物业管理有限公司负担100元，被告卫蔚负担800元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员  陈从富 二〇二〇年六月十五日 书记员  李玉洁