沈阳市辽中区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0115民初1670号 原告：盛京银行股份有限公司沈阳市辽中支行，营业场所辽宁省沈阳市辽中区。 负责人：丁宁，系该行行长。 委托诉讼代理人：刘佳美，女，汉族，住沈阳市辽中区，系该行工作人员。 被告：张金良，男，1971年1月29日出生，汉族，农民，住沈阳市辽中区。 委托诉讼代理人：王显丰，系沈阳市辽中区蒲西法律服务所法律工作者。 被告：曹亚岩，女，1968年8月2日出生，汉族，农民，住沈阳市辽中区。 委托诉讼代理人：王显丰，系沈阳市辽中区蒲西法律服务所法律工作者。 被告：沈阳隆煜房地产开发有限公司，住所地沈阳市辽中区。 法定代表人：刘贵春，系该公司经理。 委托诉讼代理人：杨志勇，男，汉族，现住沈阳市辽中区，系该公司工作人员。 原告盛京银行股份有限公司沈阳市辽中支行与被告张金良、曹亚岩、沈阳隆煜房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告盛京银行股份有限公司沈阳市辽中支行委托诉讼代理人刘佳美，被告张金良、曹亚岩共同委托诉讼代理人王显丰，被告沈阳隆煜房地产开发有限公司委托诉讼代理人杨志勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告盛京银行股份有限公司沈阳市辽中支行向本院提出诉讼请求：1、判令张金良、曹亚岩立即偿还原告借款本金人民币241866.15元，截止到2019年11月21日利息人民币3911.21元（2019年11月21日之后的利息、逾期利息、复利按合同执行利率的1.5倍计算至借款实际结清之日止）。2、判令原告对张金良、曹亚岩抵押的房屋及土地使用权（明细详见不动产登记证明及抵押财产清单）享有优先受偿权。3、判令沈阳隆煜房地产开发有限公司对张金良、曹亚岩的全部债务承担连带保证责任。4、判令各被告负担原告行使、实现债权的全部费用（包括但不限于诉讼费、保全费、公告费、律师代理费、评估费、拍卖费、过户费、查询费等）。事实和理由：2016年5月6日，原告与张金良、曹亚岩及沈阳隆煜房地产开发有限公司签订了合同编号为3891132316000004号的《盛京银行个人住房（商业用房）借款合同》（抵押加阶段性保证借款）（以下简称“借款合同”），借款合同第四条约定了张金良、曹亚岩购买沈阳隆煜房地产开发有限公司开发的坐落于辽中县的房屋，借款合同第五条、第六条、第七条约定了张金良、曹亚岩向原告借款人民币280000元，年利率为4.9%，如遇利率调整则按规定作相应调整，于下季度第一个结息日开始，按相应档次利率执行新的利率，但借款期限在1年内（含1年）的，执行本合同利率，遇法定利率调整时不调整合同利率；借款期限自2016年11月28日至2031年5月5日。借款合同第十条、第十一条约定了还款总期数为180期，还款方式为等额本息，每月20日还款。借款合同第四十条第四项第三款约定了借款期间张金良、曹亚岩连续三个月（包括计划还款当月）或累计五次以上未偿还贷款本息和相关费用的，原告有权要求提前收回已发放贷款本息，并有权依法处分抵押物或要求保证人履行保证责任。借款合同第十七条约定了张金良、曹亚岩用购买的上述房屋抵押给原告，2016年5月9日张金良、曹亚岩为原告办理了该房屋的抵押权预告登记。同时借款合同第二十五条、第二十六条、第二十七条约定了沈阳隆煜房地产开发有限公司自本借款合同生效之日起至抵押的房屋取得《房屋所有权证》、《土地使用证》，办妥房产保险和抵押登记，并将《房屋他项权证》及其他有关材料交原告代为保管之日止对张金良、曹亚岩的违约行为所引起的全部债务承担阶段性连带责任保证，保证范围包括张金良、曹亚岩的借款本金、利息（包括逾期利息、罚息、复利）以及原告为实现债权而发生的相关费用等。上述合同签订后，原告履行了放款义务，但张金良、曹亚岩自2019年8月21日开始未按照借款合同约定的期限偿还借款本息。截至2019年11月21日，贷款余额本金为人民币241866.15元，欠月供4期，利息人民币3911.21元，共计欠款人民币245777.36元。上述合同一经签署对合同各方均具有约束力，依据《盛京银行个人住房（商业用房）借款合同》（抵押加阶段性保证借款）第十一条、第四十条、第二十五条、第二十六条、第二十七条、第二十九条等赋予了原告向借款人、保证人主张借款本金、利息、逾期利息、罚息、复利、赔偿金及实现债权费用的权利。同时《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条第2款规定“对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。”综上，为维护原告合法权益，请求贵院支持原告的全部诉讼请求。 被告张金良、曹亚岩对借款合同真实性无异议，承认原告所述还款及欠款情况，但认为，钱是转入被告沈阳隆煜房地产开发有限公司，我方没有得到这笔钱。 被告沈阳隆煜房地产开发有限公司对该借款保证人情况无异议。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月6日，原告同被告张金良、曹亚岩、沈阳隆煜房地产开发有限公司签订了《盛京银行个人住房（商业用房）借款合同》（抵押加阶段性保证借款）（以下简称“借款合同”）。被告张金良、曹亚岩与原告约定被告张金良、曹亚岩向原告借款28万元用于购买位于沈阳市辽中区商品房。借款期限自2016年5月6日至2031年5月5日，还款期数为180期。贷款利率为年利率4.9%，本贷款利率在借款期限内，遇国家法定利率调整时，于下季度第一个结息日开始，按相应档次利率执行新的利率；但借款期限在1年以内（含1年）的，执行本合同利率，遇法定利率调整时不调整合同利率。还款方式为等额本息还款，每月20日为还款日。还款原则为被告张金良、曹亚岩从贷款发放的次月起偿还贷款本息。每一个月为一个还款期，当月本息当月清偿。原告与被告张金良、曹亚岩同意遵循先还息后还本、息随本清的原则，被告张金良、曹亚岩还入款项按照“期前欠息-当期利息-本金”的顺序依次入账。放款当期结计的利息在次月还款时加上次月还款额一并收取。合同约定如被告张金良、曹亚岩在合同履行期间，未按本合同约定在还款日期内归还贷款本息，原告对贷款余额按本合同规定的贷款利率计收利息，对未收取利息部分按本合同规定的贷款利率计收复利。如张金良、曹亚岩在借款期间连续三个月（包括计划还款当月）或累计五次以上未偿还贷款本息和相关费用，原告有权停止向张金良、曹亚岩发放贷款，有权解除本合同，提前收回已发放贷款本息，并有权依法处分抵押物或要求保证人履行保证责任。另，被告张金良、曹亚岩将上述所购买的房产抵押给原告作为借款合同的担保，并办理了抵押权预告登记。被告沈阳隆煜房地产开发有限公司作为保证人，该保证人的保证责任在上述借款合同中约定为：本合同项下的贷款担保为抵押加阶段性保证。抵押加阶段性保证指原告以被告张金良、曹亚岩提供的所购座落于辽中县的住房做抵押，抵押担保的范围为本合同所列的贷款金额、利息（包括罚息）、被告张金良、曹亚岩应支付的赔偿金以及原告为实现债权而发生的费用（包括处分抵押物的费用等），在被告张金良、曹亚岩取得该住房的《房屋所有权证》和办妥抵押登记之前，由被告沈阳隆煜房地产开发有限公司提供阶段性连带责任保证而向被告张金良、曹亚岩发放贷款的方式。保证期间为该合同生效之日起至抵押的房屋取得《房屋所有权证》及其他有关资料交原告代为保管之日止。原告和三被告均在合同上签字、盖章。合同签订后，原告按约发放了借款，被告张金良、曹亚岩在2019年9月21日后未偿还过借款本息。上述事实有原告提供的《盛京银行个人住房（商业用房）借款合同》（抵押加阶段性保证借款）、身份证明、对账单、《辽中县房产管理处沈房权证发[2016]预购商品房抵押预告登记第706号关于购房抵押权预告登记的批复》等证据材料，经当庭质证无异议，本院予以确认，并有当事人陈述在卷佐证。 本院认为，原告与被告张金良、曹亚岩签订的《盛京银行个人住房（商业用房）借款合同》（抵押加阶段性保证借款）系双方真实意思表示，并且不违反法律的强制性规定，该借款合同合法有效。本案中，原告已经按照合同约定发放了借款，被告张金良、曹亚岩也应按合同约定按月偿还借款本息。现被告张金良、曹亚岩在偿还部分本息后不再按合同约定继续还款的行为构成违约，原告有权要求被告偿还剩余借款本息。故对原告的此项诉求，本院予以支持。关于原告主张其对被告张金良、曹亚岩自愿设定抵押的房屋及土地使用权享有优先受偿权的诉讼请求，因该房产仅办理了抵押权的预告登记，未办理房屋他项权利证书，故原告对被告张金良、曹亚岩购买的房产不享有优先受偿权。对于原告的此项主张，本院不予支持。关于原告主张其对被告沈阳隆煜房地产开发有限公司对被告张金良、曹亚岩的全部债务承担连带保证责任的诉讼请求，因被告张金良、曹亚岩所购买的房产尚未办理房屋他项权利证书，故按照合同约定，被告沈阳隆煜房地产开发有限公司作为担保人应对被告张金良、曹亚岩未偿还的剩余借款本息承担连带保证责任。故对原告的此项诉求，本院予以支持。被告沈阳隆煜房地产开发有限公司承担保证责任后，可向被告张金良、曹亚岩另行主张权利。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第六条、第七条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零一条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十三条、第十六条、第十八条、第二十一条、第三十一条之规定，判决如下： 一、被告张金良、曹亚岩于本判决生效之日起五日内给付原告盛京银行股份有限公司沈阳市辽中支行借款本金241866.15元、利息（利息计算，截至2020年6月2日利息为9942.33元，此后的利息按合同约定计算至实际清偿之日止）及罚息（罚息计算，截至2020年6月2日罚息为689.09元，此后的罚息按合同约定计算至实际清偿之日止）； 二、被告沈阳隆煜房地产开发有限公司对上述借款本息承担连带偿还责任； 三、驳回盛京银行股份有限公司沈阳市辽中支行其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4986元，减半收取2493元、保全费1749元由被告张金良、曹亚岩负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于沈阳市中级人民法院。 审判员  孙海志 二〇二〇年六月三十日 法官助理郑凯元 书记员安翌