四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终2557号 上诉人（原审被告）：四川盛世罗斯实业有限公司。住所地：成都市金牛区抚琴西路89号1栋1单元20层105号。 法定代表人：罗依斯甲，董事长。 委托诉讼代理人：吴文福，四川伦典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王倩妮，四川伦典律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：四川雷扬实业有限公司，住所地：成都市青羊区敬业路108号6幢。 法定代表人：雷志中，董事长。 原审被告：罗依斯甲，男，1984年8月4日出生，藏族，住四川省理县。 委托诉讼代理人：吴文福，四川伦典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王倩妮，四川伦典律师事务所律师。 原审第三人：雷峥，男，1975年6月11日出生，汉族，住成都市金牛区。 上诉人四川盛世罗斯实业有限公司（以下简称盛世罗斯公司）与被上诉人四川雷扬实业有限公司（以下简称雷扬公司）、原审被告罗依斯甲、原审第三人雷峥房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2018）川0105民初12246号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 盛世罗斯公司上诉请求：1．撤销一审法院判决第一项、第二项，改判驳回雷扬公司的诉讼请求；2．诉讼费用由雷扬公司承担。事实和理由：1．一审判决认定雷扬公司出租房屋时具有涉案房屋的所有权，涉案各份《房屋租赁合同》《协议》合法有效，且盛世罗斯公司已经完整履行了合同义务，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，盛世罗斯公司所享有的房屋租赁权应当受到法律保护。2．一审判决适用《中华人民共和国合同法》第九十七条错误。本案系房屋租赁法律关系，出租人对出租房屋所有权的丧失不构成法律意义上的对房屋租赁合同的“履行不能”；依据公认的法学理论和社会常识，房屋租赁合同的“履行不能”通常情形应当理解为作为合同标的物的房屋灭失或者存在重大安全隐患而被禁止使用等房屋在客观上不能继续使用的情况，本案并不存在这些情形，一审判决适用《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，不符合房屋租赁法律关系的特点，属于适用法律错误。3．一审判决违背诚实信用、等价有偿、公平合理的民事行为准则，损害了盛世罗斯公司的利益。一审判决已经查明盛世罗斯公司全额支付了房屋租赁费，履行了合同义务，仍然判决解除合同违背了上述民事行为准则，严重损害了盛世罗斯公司的利益。根据查询公开的社会信用信息，雷扬公司拖欠巨额债务无力偿还，且青羊区人民法院（2018）川0105民初708号生效民事判决查明的事实也证明了雷扬公司无力偿付巨额债务，雷扬公司已被人民法院多次列为“失信被执行人”，本案涉及的《房屋租赁合同》《协议》若被解除，盛世罗斯公司必然遭受巨大经济损失。4．成都青羊工业建设发展有限公司（以下简称青羊建设公司）作为案涉房屋现在的所有权人，一审判决结果与青羊建设公司存在法律上的直接利害关系，判决结果与其权利义务直接相关，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十二条规定，一审法院应当依照职权追加青羊建设公司作为案件当事人参加诉讼，或者依法向当事人释明由当事人申请追加青羊建设公司参加诉讼，一审法院违背了前述规定。 雷扬公司未发表答辩意见。 雷扬公司向一审法院起诉请求：1．解除雷扬公司、盛世罗斯公司分别于2014年5月8日、2014年5月18日、2014年6月28日签订的三份《租赁合同》及2014年12月26日签订的《协议》，并由盛世罗斯公司、罗伊斯甲立即腾退非法占用的位于青羊工业发展园区T6栋整幢房屋；2．盛世罗斯公司、罗伊斯甲支付租金及房屋占用使用费共计4540500元（计算至实际腾退之日止）；3．本案诉讼费、保全费由盛世罗斯公司、罗伊斯甲承担。 一审法院认定事实：2012年10月8日，雷扬公司（原名称四川雷扬锦峰实业有限公司，于2013年1月10日变更为现名称）与青羊建设公司签订《成都青羊工业集中发展区房屋买卖合同》，购买位于发展区内的T区6栋房屋。 雷扬公司向盛世罗斯公司出具落款日期为2014年5月7日的《法人授权委托书》，内容为公司委托实际控制人雷峥签订T6房屋第三、四层租赁合同，并将房租直接支付至雷峥个人名下银行卡中，对受托人在办理上述事宜中签署的所有相关文件，雷扬公司均予认可。 雷扬公司（甲方）与盛世罗斯公司（乙方）签订落款日期为2014年5月8日的《租赁合同》，约定甲方将前述房屋的第三层、四层租赁给乙方作为办公用房，面积按800㎡计算，租期自2014年5月21日，未写截止期限，房屋租金为每年25万元，首期一次性预付8年的房租200万元，租期内未经双方协商同意不得增减租金；乙方应及时按合同约定足额交纳房租，若超过一月未缴甲方有权解除合同并没收押金等。雷峥在雷扬公司代表人处签字，罗依斯甲在盛世罗斯公司代表人处签字，并加盖盛世罗斯公司公章。 雷扬公司与盛世罗斯公司签订落款日期为2014年5月18日的《租赁合同》，除增加合同截止期限为2026年5月21日以及租金赠送4年外，其余内容与2014年5月8日的《租赁合同》一致。 罗依斯甲出具一份落款日期为2014年5月21日的《承诺书》，载明：本人于2014年5月21日与雷扬公司签订的租赁合同（3F-4F），详见租赁合同，现本人罗依斯甲承诺如雷扬公司在2016年5月21日收回此租赁物业，本人无条件退回并搬出此办公楼，原租赁合同作废。 2014年5月22日，雷扬公司作为乙方与甲方罗依斯甲及作为担保人的雷峥签订《借款协议书》，约定乙方向甲方借款300万元，款项转至丙方账户，乙方以青羊工业总部基地T6栋整栋银行抵押贷款后的剩余价值作为抵押担保物，以在四川大西南房地产综合开发公司的债权作为本次借款的担保款。同日，罗依斯甲向雷峥银行转账200万元。 雷扬公司向盛世罗斯公司出具落款日期为2014年6月28日的《法人授权委托书》，内容为全权委托雷峥签订T6办公楼的《租赁合同》，对受托人签署的所有相关文件均以认可。雷扬公司与盛世罗斯公司签订落款日期为2014年6月28日的《租赁合同》，就T6办公楼的第一层、二层（负一楼无偿使用）的租赁达成如下协议：租期自2014年6月28日至2030年6月27日，每年租金为8.3万元，首期一次性预付12年的房租即100万元，赠送4年，盛世罗斯公司应及时按合同约定足额缴纳房租，若超过一月未缴甲方有权解除合同并没收押金等。 2014年7月1日，雷扬公司作为乙方与甲方罗依斯甲及作为担保人的雷峥签订《借款协议书》，约定乙方向甲方借款100万元，款项转至丙方账户，乙方提供的担保物为青羊工业总部基地T6栋整栋及乙方在四川大西南房地产综合开发公司的债权。同日，罗依斯甲向雷峥转款90万元。 雷扬公司向盛世罗斯公司出具落款日期为2014年12月26日的《法人授权委托书》，内容为全权委托雷峥签订T6办公楼6F董事长办公室的租赁合同协议，对受托人签署的所有相关文件均以认可。雷扬公司（甲方）与盛世罗斯公司（乙方）签订落款日期为2014年12月26日的《协议》，载明：鉴于甲方雷扬公司及公司实际控制人雷峥向乙方罗依斯甲的借款本息不能按时结清，现甲方就其名下的T6办公楼6楼董事长办公室租赁给乙方来抵偿借款利息及本金，抵偿价格为80万元，年租赁抵偿价格为4万元，租赁期为20年，租赁期内乙方有权在任何时段使用办公室及其设备设施，使用期限为2015年4月1日至2035年4月1日，使用期乙方负责物业费用及相关费用，如甲方提前归还借款及本息，乙方必须无条件提前搬离办公室。 2015年3月6日，雷扬公司与罗依斯甲签订《股权转让协议》，载明：雷扬公司于2003年与大西南工程建设开发有限责任公司签订股权收购协议，且甲方已付大西南工程建设开发有限责任公司480万元，但由于各种原因一直未完成工商登记，雷扬公司同意将持有的四川大西南工程建设开发有限责任公司60%的股权转让给罗依斯甲，雷扬公司对罗依斯甲的股权转让价格为480万元，在罗依斯甲在工商登记中确认四川大西南工程建设开发有限责任公司60%的股权后，雷扬公司在罗依斯甲的借款中的480万元视为还清。 2015年9月15日，成都市龙泉驿区人民法院就罗依斯甲起诉大西南公司、四川大西南工程建设开发有限责任公司、曾令生民间借贷纠纷一案作出（2015）龙泉民初字第2936号民事判决书，对涉及罗依斯甲与雷扬公司之间签订《股权转让协议》中载明的股权转让款480万元作以下认定：2014年5月22日罗依斯甲向雷峥转款200万元，2014年7月1日罗依斯甲向雷峥转款90万元，因该股权转让事宜并非案件所审理的民间借款法律关系，故当事人可就480万元股权转让款所产生纠纷依法另行处理。 2016年4月12日，雷扬公司及雷峥向盛世罗斯公司及罗依斯甲出具一张《函》，载明：自贵公司及罗依斯甲先生租赁我公司位于青羊工业园区T区6栋办公楼（-1楼、1楼、2楼、3楼、4楼、6楼）以来，贵公司一直反映除顺利接手-1楼、3楼、4楼、6楼以外，其余的楼层（1楼、2楼）因何巍先生及成都宏恩公司擅自将其租赁出去，一直未能接手。其原因是何巍先生及成都宏恩公司一直声称具有1、2楼的租赁权。现我公司特声明：我公司与何巍先生及成都宏恩公司仅属债权债务关系，何巍先生及成都宏恩公司无任何租赁我公司办公楼的权利。对贵公司造成的不便和损失深表愧疚。同日，雷扬公司与雷峥向成都嘉善商务服务管理有限公司出具一份书面函，内容为雷峥系雷扬公司的实际控制人，根据存档于成都市青羊工业园区（总部基地）物管处的一份《房屋租赁合同》文件显示，雷扬公司与何巍签订了一份长达20年的《房屋租赁合同》，现申明该合同系伪造，所签署协议无效。请成都嘉善商务服务管理有限公司强制要求何巍及相关人员搬离T6办公区，另告知现T6办公楼全部租赁给盛世罗斯公司及罗依斯甲，本区的的物业费、水电费等所有费用均由盛世罗斯公司及罗依斯甲负责缴纳。 2016年10月24日，案涉房屋的物业服务公司成都嘉善商务服务管理有限公司向盛世罗斯公司发出一份书面函，内容如下：我司收到贵司递交的你与雷扬公司之间的租赁合同，同时也收到了由雷扬公司于2016年4月12日致我司的函件。现我司确认贵司为青羊区的租赁户。该函还同时确认盛世罗斯公司于2016年4月7日缴纳了2016年1月1日至3月31日的水电费、2016年7月、8月缴纳了至2016年12月27日的物管费。 一审法院另查明：1．盛世罗斯公司于2016年4月6日开始支付案涉房屋的物管费和水电费；2016年4月8日及4月28日成都宏恩股权投资基金管理有限公司向成都嘉善商务服务管理有限公司缴纳了2016年1月1月1日至3月17日的电费；2．四川大西南工程建设开发有限责任公司的工商登记显示，雷扬公司不是其股东。 一审审理过程中，1．盛世罗斯公司主张案涉租赁合同实际签订时间为2016年，在龙泉驿区人民法院起诉后双方才签订合同用租金抵偿了之前的借款300万元；2．对于案涉房屋的实际交付时间，雷扬公司主张签订合同后就已交付，盛世罗斯公司主张实际交付时间是2015年底至2016年初；3．一审法院于2018年2月9日作出（2018）川0105民初708号民事判决，判决确认成都青羊工业建设发展有限公司与雷扬公司于2012年10月8日签订的《成都青羊工业集中发展区房屋买卖合同》已于2016年12月30日解除，雷扬公司向成都青羊工业建设发展有限公司返还T区6幢房屋。该判决现已生效。 一审法院认为，雷扬公司与盛世罗斯公司、罗依斯甲就T6办公楼负一楼、一楼、二楼、三楼、四楼、六楼签订的三份《租赁合同》及《协议》，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。因成都青羊工业建设发展有限公司与雷扬公司于2012年10月8日签订的《成都青羊工业集中发展区房屋买卖合同》已经于2016年12月30日解除，生效判决书判决雷扬公司向成都青羊工业建设发展有限公司返还T区6栋房屋，基于该事实，雷扬公司与盛世罗斯公司、罗依斯甲就案涉房屋签订的租赁合同及协议在事实上已无法继续履行，双方订立合同的目的不能实现，故雷扬公司要求解除上述合同及协议的诉讼请求，于法有据，一审法院对其该诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，盛世罗斯公司应向雷扬公司腾退T6办公楼负一楼、一楼、二楼、三楼、四楼、六楼，故对雷扬公司要求腾退T6整栋房屋的诉讼请求，一审法院予以部分支持。 关于是否应当支付租金的问题。雷扬公司主张租赁合同及协议签订后盛世罗斯公司一直未支付房屋租金，盛世罗斯公司及罗依斯甲主张房屋租赁合同实际签订日期为2016年，且租金系抵偿的借款。一审法院对盛世罗斯公司及罗伊斯甲的抗辩主张予以支持，理由如下：一、2014年5月22日及2014年7月1日，雷扬公司与罗依斯甲签订《借款协议书》，约定借款金额共计400万元，实际转款金额为290万元。而签订的落款日期为2014年5月8日的《租赁合同》约定一次性预付租金200万元、落款日期为2014年6月28日的《租赁合同》约定每年租金8.3万元，一次性预付12年租金100万元，两份租赁合同约定的金额共计300万元，且均为整数，与上述借款协议实际的出借金额基本一致；二、从《租赁合同》约定的一次性预付租金的内容来看，有悖于按季度、按年度支付租金的交易惯例，而双方就处于同栋办公楼的6楼也于同年签订了《协议》，该协议明确约定以房屋出租抵偿借款利息及本金，抵偿价格为80万元，关于年租金及租赁期限的约定与之前签订的《租赁合同》的约定方式一致；三、从雷扬公司及雷峥向盛世罗斯公司、罗依斯甲及雷扬公司及成都嘉善商务服务管理有限公司出具的《函》、成都嘉善商务服务管理有限公司出具的函件内容，以及盛世罗斯公司实际缴纳物业服务费的时间来看，可以认定房屋实际交付时间为2016年前后，该时间也与盛世罗斯公司关于合同实际签订时间为2016年的陈述一致，雷扬公司主张合同签订后即交付房屋与本案查明事实不符，而2014年签订租赁合同后至2016年才交付房屋也与常理不符；四、雷扬公司借款后因无力还款，与罗依斯甲于2015年3月6日签订了《股权转让协议》，约定雷扬公司将持有的四川大西南工程建设开发有限责任公司60%的股权转让给罗依斯甲，股权转让价格为480万元，股权转让后雷扬公司在罗依斯甲的借款中的480万元视为还清。罗依斯甲后以就该款项起诉大西南公司、四川大西南工程建设开发有限责任公司、曾令生，法院作出的判决并未就该480万元作出处理。另外，上述股权转让因雷扬公司并不持有股份也无法实际履行，即480万元借款雷扬公司并未实际清偿。雷扬公司借款后股权抵偿未果、再以租金抵偿借款并签订房屋租赁合同，符合事件发展的逻辑顺序，同时也与查明认定的房屋实际交付时间、合同约定内容及盛世罗斯公司、罗依斯甲的陈述互相印证。综上，雷扬公司与盛世罗斯公司签订的《租赁合同》及《协议》约定的租金系抵偿的雷扬公司所负的债务即向罗依斯甲的借款，且约定的租期尚未届满，盛世罗斯公司不欠付雷扬公司租金。故雷扬公司要求盛世罗斯公司支付租金的诉讼请求一审法院不予支持。 综上，雷扬公司的诉讼请求部分成立，一审法院予以部分支持。据此依照《中华人民共和国民法通则》第三十八条、第四十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、雷扬公司与盛世罗斯公司签订的落款日期分别为2014年5月8日、5月18日、6月28日的《租赁合同》及落款日期为2014年12月26日的《协议》于判决生效之日解除；二、盛世罗斯公司于判决生效之日起三十日内腾退位于成都市青羊工业发展园区T6栋一层（负一层）、二层、三层、四层、六层房屋给雷扬公司；三、驳回雷扬公司的其余诉讼请求。案件受理费42304元，财产保全费5000元，合计47304元由雷扬公司负担46304元，盛世罗斯公司负担1000元。 二审中，双方均未提交新的证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。 本院认为，根据当事人的诉辩理由，本案二审的争议焦点有两个，现评判如下： 一、在雷扬公司与青羊建设公司《房屋买卖合同》解除后，盛世罗斯公司是否有权继续占有使用案涉房屋。 关于是否适用“买卖不破租赁”规则。雷扬公司主张，依据“买卖不破租赁”规则，即《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，盛世罗斯公司应继续享有对案涉房屋占有、使用的权利。对此本院认为，“租赁物在租赁期间发生所有权变动”是适用“买卖不破租赁”的前提。而本案中，雷扬公司在将案涉房屋租赁与盛世罗斯公司时，并非案涉房屋的所有权人，其之所以有权出租案涉房屋，系因其与青羊建设公司之间存在房屋买卖合同，其作为案涉房屋买受人享有对案涉房屋进行占有、使用、收益的权利。后经成都市青羊区人民法院（2017）川0105民初2315号生效判决确认，雷扬公司与青羊建设公司间的房屋买卖合同已于2016年12月30日解除，应当将案涉房屋返还给出卖人青羊建设公司。因青羊建设公司系案涉房屋的所有权人，其对案涉房屋享有的系所有权，房屋买卖合同之解除系原合同项下债权债务关系之消灭，而非物权之变动，案涉房屋在租赁期间并未发生所有权变动，故本案不具备适用“买卖不破租赁”规则之前提。盛世罗斯虽然已全额支付了租期的占有使用费，但其基于与雷扬公司间租赁合同所享有的租赁权系债权，不得对抗青羊建设公司对案涉房屋所享有的物权。 关于租赁合同是否解除。如前所述，雷扬公司与盛世罗斯公司之间的租赁合同，系建立在雷扬公司作为案涉房屋买受人，有权对案涉房屋进行占有、使用、收益的基础上。房屋买卖合同解除后，雷扬公司客观上丧失了占有案涉房屋的基础，其应将房屋返还给青羊建设公司，无法继续履行租赁合同中向盛世罗斯公司提供案涉房屋的主要义务。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”。在雷扬公司履行不能的情形下，一审法院判决解除雷扬公司与盛世罗斯公司之间的《房屋租赁合同》及《协议》，并无不当。盛世罗斯公司如有其他违约损失，可向雷扬公司另行主张。 二、一审中未追加青羊建设公司参与诉讼，是否程序违法 盛世罗斯公司主张，青羊建设公司作为案涉房屋所有权人，与该案判决结果存在法律上的直接利害关系，一审法院应当依照职权追加青羊建设公司作为案件当事人参加诉讼，或者依法向当事人释明由当事人申请追加青羊建设公司参加诉讼，一审法院违背了前述规定。对此，本院认为，青羊建设公司并非案涉租赁合同的当事人，且成都市青羊区人民法院（2017）川0105民初2315号生效判决已明确了青羊建设公司与雷扬公司之间在案涉房屋上的权利义务关系，青羊建设公司并非必要的共同诉讼参加人。故一审法院未追加青羊建设公司之行为并无不当。 综上，盛世罗斯公司请求继续履行租赁合同的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费894元，由上诉人四川盛世罗斯实业有限公司承担。 本判决为终审判决。 审判长 廖 方 审判员 袁晟翔 审判员 赵 韬 二〇二〇年六月十五日 书记员 丁昱凡