广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初3809号原告（反诉被告）：李阳阳，女，1978年12月10日出生，汉族，住广州市番禺区。被告（反诉原告）：邝诗泳（曾用名：林嘉裕），女，1991年7月29日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：徐柏坚，广东经国律师事务所律师。原告（反诉被告）李阳阳与被告（反诉原告）邝诗泳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案。根据《全国人民大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案依法适用独任制普通程序公开开庭进行了审理。李阳阳、邝诗泳及其委托诉讼代理人徐柏坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李阳阳向本院提出诉讼请求：1.邝诗泳返还房屋租赁押金17000元；2.诉讼费由邝诗泳支付。事实和理由：2019年1月3日，李阳阳（乙方）与邝诗泳（甲方）在经纪方居间下签订《租赁合同》，约定甲方将坐落于番禺区海印星玥6栋103的房屋出租给乙方，月租金为8500元，租赁期限自2019年1月3日起至2021年1月3日止，共24个月。乙方于2019年1月3日前向甲方交纳17000元作为押金（保证金）。乙方承租后用于经营气球泡泡屋主题派对馆。2020年1月起，受新冠××疫情影响，该商铺必须关闭禁止营业。因合同目的长期无法实现，李阳阳与邝诗泳沟通解除合同遭拒，要求中介方参与。在中介方协调下，三方达成解除合同条件，邝诗泳却单方反悔，并要求李阳阳于2020年2月18日立即搬离，交还钥匙，明确表示不返还押金。李阳阳向法院提起诉讼，请求依法判决。邝诗泳辩称，即便疫情为不可抗力，都只是对租金的减或免，不存在解除合同，李阳阳单方解除合同，属于违约，依约应没收押金。邝诗泳向本院提出以下反诉请求：1.判决没收押金1.7万元；2.李阳阳支付2020年2月3日至2月20日的租金5100元；3.诉讼费由李阳阳负担。事实与理由：李阳阳于2019年1月3日租赁涉案房屋，合同约定每月8日支付当月租金，于2020年2月20日搬离，李阳阳单方解除合同，应承担违约责任。李阳阳辩称：我经营的项目是以举办聚集性派对庆祝活动为主，场内均为封闭小空间，且气泡气球的受众人群主要为宝宝、低龄儿童以及中高校学生，受疫情冲击严重，行业恢复正常运营遥遥无期。双方当事人围绕本案相关事实提供证据，本院经依法组织当事人质证，认定本案事实如下：涉案房屋位于广州市番禺区南村镇番禺大道北383号写字楼6栋103房，建筑面积88.77平方米，用途登记为办公，权属人登记为邝诗泳。2019年1月3日，邝诗泳（出租人，甲方）与李阳阳（承租人，乙方）签订《租赁合同》，约定由乙方承租涉案房屋，房屋用途为商住，月租金标准8500元，租赁期限自2019年1月3日起至2021年1月3日止，共计24个月，租金按月结算，以转账形式支付给甲方，乙方在每月8日前缴付次月租金；乙方支付押金17000元，乙方在租赁期满缴清租赁物业的一切费用后，甲方应将押金无息退还给乙方，押金不得于租赁期满前抵付租金；租赁期内，乙方逾期交付租金，每逾期一天按月租金金额的百分之二收取违约金，逾期超过30天视为乙方擅自解除合同，甲方有权收回房屋并没收押金；合同期限内，合同一方均有权要求提前解除合同，但应提前30天书面形式通知对方，甲方要求提前解除的，须退还押金，并支付等额于押金金额的违约金给乙方，乙方要求提前解除合同的，甲方有权没收押金作为赔偿；如因不可抗力的原因，造成租赁合同无法履行时，双方互免承担责任；免租期为2019年1月3日至2017年1月7日，2020年1月3日起租金递增6%；等等。同日，邝诗泳出具收款收据载明收取李阳阳承租涉案房屋的押金17000元。李阳阳承租涉案房屋后，对外经营小型星空泡泡屋以及室内气球屋为载体的派对娱乐项目。2020年2月7日，邝诗泳通过微信向李阳阳催缴租金。李阳阳回复因疫情影响，客户取消活动及预约，受疫情影响无正常经营不能按时缴租，后要求以押金先抵扣租金。邝诗泳认为应当按照合同约定履行，不同意李阳阳意见。次日，李阳阳通过微信要求解除合同，邝诗泳未明确答复，要求原中介人员介入解决。期间，邝诗泳要求李阳阳尽快结清租赁税及营业执照迁出涉案房屋的事宜。李阳阳回复称合同未备案，营业执照在疫情期间无法办理迁址。邝诗泳于2020年2月15日回复待疫情结束后再办理退租手续，签订解除租赁合同。2月18日，李阳阳与邝诗泳等人现场沟通合同相关事项，双方发生争执，邝诗泳后同意减免2月份的租金并要求继续履行合同，但李阳阳希望减免3个月的租金，双方最终未能就减免租金事项达成一致协议。邝诗泳认为李阳阳既然不同意减免2月份租金继续履行合同，遂要求李阳阳搬走，李阳阳考虑到疫情的长远影响及邝诗泳的态度问题，亦同意搬走交还租赁物。2月20日，经邝诗泳同意，涉案物业所在物业公司出具物品放行条，李阳阳将自己物品搬离涉案房屋，并交还房屋钥匙。2020年3月15日，邝诗泳将涉案房屋另行出租，租期自2020年4月1日至2022年3月30日，月租金8800元。本院认为，李阳阳与邝诗泳签订的《租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，内容无违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方均应遵照执行。本案争议焦点为：1.如何确定合同解除及合同解除后的归责问题；2.2020年2月的租金如何支付的问题。关于第1个争议焦点，如何确定合同解除及合同解除后的归责问题。李阳阳承租涉案物业用于对外经营小型星空泡泡屋以及室内气球屋为载体的派对娱乐项目，双方签订合同后正常履行至2020年1月。自2020年1月开始，因新型冠状病毒感染××疫情扩散至全国，广东省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，为有效控制疫情、保护公众健康，政府采取了相应疫情防控措施，提倡民众居家隔离、不外出、不聚集，对于非生活必要的娱乐、休闲场所，建议暂不开业。李阳阳经营项目为娱乐、休闲等集中密闭场所，主要针对的群体为儿童、学生，与学龄儿童及青少年有关的人员密集类场所的营业受到严重影响。在此情形下，李阳阳向邝诗泳提出减免租金有一定的合理基础，但不必然导致其因此而获得法定解除合同的权利。在邝诗泳不同意减免租金时，李阳阳提出解除合同，且实际于2020年2月20日将租赁物交还给邝诗泳，已构成违约。案涉合同于该日已实际解除。根据合同约定，承租人违约解除合同，出租人可以没收两个月的押金17000元。故李阳阳以邝诗泳违约要求退还全部押金缺乏依据，本院不予支持。但考虑到李阳阳前期履行合同的诚信度良好，及确因疫情防控造成严重影响而提出解除合同，并非主观恶意违约，且邝诗泳于2020年3月15日已将物业另行出租，月租金标准甚至高于与李阳阳的约定，邝诗泳实际未因李阳阳违约而造成严重损失，故应适当减轻李阳阳的违约责任。结合本案实际情形，本院酌情支持邝诗泳没收李阳阳一个月的押金8500元，退还李阳阳押金8500元。邝诗泳主张没收全部押金，本院不予支持。关于第2个争议焦点，2020年2月的租金如何支付的问题。李阳阳租用涉案物业用于经营娱乐性的商业项目，受疫情影响不能营业，其所受的商业风险超过正常商业风险，根据公平合理原则，应适当减少租金。李阳阳于2020年2月8日提出解除合同，于2020年2月20日实际交还租赁物，期间因邝诗泳对于解除合同的态度反反复复而推迟了交还租赁物的时间。综合本案实际情形，根据公平合理原则，本院酌情支持该期间的租金为2000元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十七条、第一百零七条、一百一十三条、一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《全国人民大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，判决如下：一、邝诗泳于本判决发生法律效力之日起五日内退还押金8500元给李阳阳；二、李阳阳于本判决发生法律效力之日起五日内支付2020年2月3日至2020年2月20日的租金2000元给邝诗泳；三、驳回李阳阳其余诉讼请求；四、驳回邝诗泳的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费226元，由李阳阳负担113元、邝诗泳负担113元；反诉受理费352元，由邝诗泳负担214元，李阳阳负担138元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  余珣二〇二〇年六月十二日书记员  陈冬