重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝04民终327号上诉人（原审原告）：张莉萍，女，1980年7月2日出生，汉族，住重庆市巴南区。委托诉讼代理人：刘勇，重庆光界（渝北）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘记芳，重庆光界（渝北）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周宗琴，女，1971年6月1日出生，汉族，住重庆市黔江区。委托诉讼代理人：陈伟，重庆川东南律师事务所律师。委托诉讼代理人：林榆翔，重庆川东南律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孙书生，男，1970年3月6日出生，土家族，住重庆市黔江区。委托诉讼代理人：陈伟，重庆川东南律师事务所律师。委托诉讼代理人：林榆翔，重庆川东南律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孙锦，女，1995年8月17日出生，土家族，住重庆市黔江区。委托诉讼代理人：陈伟，重庆川东南律师事务所律师。委托诉讼代理人：林榆翔，重庆川东南律师事务所律师。上诉人张莉萍因与被上诉人周宗琴、孙书生、孙锦房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市黔江区人民法院（2019）渝0114民初6760号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。审理中，于2020年4月15日组织上诉人张莉萍的委托诉讼代理人刘勇、刘记芳，被上诉人周宗琴、孙书生、孙锦的共同委托诉讼代理人林榆翔进行了质证询问；于2020年5月18日对上诉人张莉萍的委托诉讼代理人刘勇，被上诉人周宗琴、孙书生、孙锦的共同委托诉讼代理人林榆翔进行了质证询问；于2020年6月22日对上诉人张莉萍的委托诉讼代理人刘记芳，被上诉人周宗琴、孙书生、孙锦的共同委托诉讼代理人林榆翔进行了质证询问。本案现已审理终结。上诉人张莉萍上诉请求：一、撤销重庆市黔江区人民法院（2019）渝0114民初6760号民事判决第三项；二、改判周宗琴、孙书生、孙锦赔偿张莉萍损失181,536元或发回重审；三、判令由被上诉人周宗琴、孙书生、孙锦负担本案一、二审案件受理费。事实和理由：1.一审法院未查清张莉萍的损失。张莉萍购买案涉房屋后，为建房平整地基、下基脚、砌堡坎花费181,536元。对此，张莉萍已举示充分的证据予以证明。2.一审判决适用法律错误。虽然一审法院告知张莉萍是否需要对损失进行鉴定，但张莉萍自认为举示的证据已足以证明损失，因为未申请鉴定。在此情况下，一审法院若认为建房平整地基、下基脚、砌堡坎应进行工程造价鉴定，根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(二)》第十四条的规定，一审法院应当依职权进行鉴定，不应直接驳回张莉萍请求的损失。被上诉人周宗琴、孙书生、孙锦辩称，1.张莉萍未举示充分的证据证明其诉称损失，其举示的证据与待证事实之间缺乏关联性。2.一审法院在审理过程中已经向张莉萍释明是否申请鉴定，张莉萍明确表示不申请鉴定，在此情况下人民法院不得依职权进行鉴定。且张莉萍在二审中提出鉴定申请的，人民法院应当不予支持。3.本案不应类推适用《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(二)》第十四条的规定。4.张莉萍在明知合同无效的情况下，仍然动工拆房、平整地基等，其主观上具有故意扩大损失或故意制造损失的恶意。即使张莉萍存在损失，也是其主观追求的后果，周宗琴、孙书生、孙锦不应承担责任。5.即使张莉萍存在损失，周宗琴、孙书生、孙锦遭受的损失等于甚至大于张莉萍的损失。若张莉萍坚持要求赔偿损失，张莉萍也应当赔偿周宗琴、孙书生、孙锦因建筑面积为120.6㎡木质结构房屋被拆除的全部损失。现房屋已被张莉萍拆除，已无法进行鉴定评估，人民法院可行使自由裁量权对周宗琴、孙书生、周宗琴的损失予以酌定。根据损失相抵原则，周宗琴、孙书生、孙锦不但不应向张莉萍承担赔偿责任，反而张莉萍应当赔偿周宗琴、孙书生、孙锦损失。6.张莉萍因《房屋宅基地转让协议书》取得的案涉宅基地应当返还给周宗琴、孙书生、孙锦。综上，一审判决认定事实清楚，证据评析认证得当，适用法律正确，程序合法，应予以维持。张莉萍向一审法院提出诉讼请求：1.确认张莉萍与周宗琴、孙书生、孙锦于2018年3月29日签订的《房屋宅基地转让协议书》无效；2.判决周宗琴、孙书生、孙锦立即返还张莉萍宅基地转让款100,000元；3.判决周宗琴、孙书生、孙锦赔偿张莉萍损失181,536元；4.判决周宗琴、孙书生、孙锦承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：周宗琴、孙书生、孙锦在重庆市黔江区X街道X居委X组有木房一栋（房地产权证号：302房地证X第X号，土地使用面积136.68㎡，房屋建筑面积120.60㎡），登记为李成秀（户），李成秀系周宗琴母亲，李成秀于2017年去世，因农房改建，原重庆市黔江区规划局于2015年4月29日给李成秀（户）颁发《乡村建设规划许可证》，同意对案涉旧房进行农房改建。2018年3月29日，张莉萍（作为乙方）与周宗琴、孙书生、孙锦（作为甲方）签订了《房屋宅基地转让协议书》，约定周宗琴、孙书生、孙锦将位于重庆市黔江区X街道X居委X组的房屋及宅基地、房屋四周空地及附属设施转让给张莉萍。双方约定：1.转让价格339,866元，款项分四次付清，在甲方就该房屋及宅基地取得有效《乡村建设规划许可证》《乡村建设工程施工备案证》，并可以开始动工重新修建房屋的所有审批手续时，乙方支付100,000元；2018年10月30日、12月31日共支付100,000元；余款39,866元，在房屋权属登记变更到乙方名下时支付，如房屋权属登记未变更，则在2019年6月30日前支付。2.在法律、政策允许的情况下，甲方无条件协助乙方办理相关变更登记手续及办理不动产权证书。3.房屋如被征收，款项归乙方所有。4.按照《乡村建设规划许可证》，房屋修建占地120㎡，两楼一底，如未能修建上述面积，甲方赔偿乙方转让价30%的违约金。5.合同附件包括房地产权证、《城乡建设规划许可证》、房屋及四至测绘平面图。合同签订当天及次日，张莉萍向孙书生转款100,000元。上述协议签订后，张莉萍组织施工，后因被行政机关制止而停工，从张莉萍提供的现场照片看，现场已砌堡坎，但未开始房屋主体部分施工。张莉萍就其主张的损失提供的证据主要系大量的银行转账记录、微信转账凭证，其主张的草拟合同费用600元，只提供2018年3月18日向微信名林静的人微信转账600元的证据，2018年4月19日，张莉萍与湖南鼎川建筑设计有限公司签订《别墅设计项目合同》，张莉萍花去设计费8,000元。一审法院当庭向张莉萍释明如果其提供的证据无法确认修建房屋的损失，是否申请对房屋修建的造价进行鉴定，张莉萍明确表示不申请鉴定，即使申请鉴定也应当由周宗琴、孙书生、孙锦申请。周宗琴、孙书生、孙锦当庭对合同无效后的财产返还、损失赔偿提起反诉，但无法提出具体的诉讼请求。双方当事人均当庭认可张莉萍及其家庭成员不是黔江区城南街道的人，也未在黔江区城南街道居住生活。一审法院认为，案涉《房屋宅基地转让协议书》虽是双方自愿签订的，但张莉萍及其家庭成员均不是周宗琴等人所在的家庭经济组织成员，也未依赖于周宗琴等人所在的集体经济组织生活。根据我国《土地管理法》的相关规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，故双方签订的转让协议为无效协议。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产应当返还……”的规定，本案中，因双方签订的合同无效，因该合同取得的财产，应予以返还，故张莉萍要求返还转让款100,000元的诉讼请求予以支持。张莉萍主张的损失问题，属于合同无效后的损失。首先，应对原告损失进行认定；其次，应按照双方过错分担损失。关于损失的认定，首先，张莉萍主张的损失中关于起草合同的费用600元，其只提供2018年3月18日向林静微信转账记录，不能够证明该笔支出的实际产生原因，由其承担举证不力的法律后果。其次，张莉萍主张的别墅设计费8,000元，别墅设计后，张莉萍并未实际施工主体部分，对别墅设计的图纸仍由其独自享有，别墅设计图纸的价值仍旧存在，可不认定为张莉萍的损失。第三，张莉萍主张的拆房、修房损失，张莉萍实际修建堡坎是事实，但是张莉萍提供的现有证据系银行流水、微信转账记录，不足以认定其提供的银行流水、微信转账就系修建房屋的损失，应当由其继续举证，并不发生举证责任转移，但张莉萍坚持不申请司法鉴定，是其对自己权利的放弃，本案并不存在张莉萍的损失具体化难以确定或者证明存在重大困难的情形，人民法院不得运用自由心证行使裁量权，对张莉萍的损失予以酌定。故对其主张修建堡坎、基础的损失，一审法院无法认定，由张莉萍承担举证不力的法律后果。鉴于本案张莉萍自己放弃继续举证的权利，其主张的损失无法确定，故对合同双方过错暂无评价的必要。关于周宗琴、孙书生、孙锦当庭提出的反诉，基于其无法提出具体的诉讼请求，其反诉不能成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认张莉萍与周宗琴、孙书生、孙锦于2018年3月29日签订的《房屋宅基地转让协议书》无效；二、周宗琴、孙书生、孙锦于本判决生效之日起十日内返还张莉萍转让款100,000元；三、驳回张莉萍的其他诉讼请求。案件受理费减半收取2,761元，由周宗琴、孙书生、孙锦负担1,150元，张莉萍负担1,611元。二审中，张莉萍向本院举示以下证据：证据1.张莉萍为修建案涉房屋所作的单方记录、向峰出具的结算清单及收条，拟证明修建堡坎共计花费人工费40,800元，通过转账支付了30,000元，现金支付了10,800元；证据2.杨胜出具的收条，拟证明水电气材料及工时费共计2,720元;证据3.招商银行户口历史交易明细表，拟证明张莉萍因修建案涉房屋通过招商银行卡支付的费用共计126,808元；证据4.照片三张，拟证明为修建房屋主体部分购买了钢筋水泥，且已完成房屋圈梁部分；证据5.现场现存水泥的照片及视频资料、重庆弘扬建材集团弘天水泥有限公司信息打印件、张莉萍对现场现存水泥的情况说明，拟证明张莉萍修建堡坎所购买的水泥是重庆弘扬建材集团弘天水泥有限公司的弘扬弘天水泥，现场现存的水泥是修建房屋主体时另行购买的东方希望水泥。周宗琴、孙书生、孙锦对上述证据质证认为，1.对张莉萍举示的证据1、证据2的真实性、合法性、关联性均不认可，不能证明张莉萍为修建案涉房屋已实际支付了这些费用。2.对张莉萍举示的证据3真实性无异议，关联性有异议，不能证明这些款项用于了案涉房屋的修建，不能达到其证明目的。3.对张莉萍举示的证据4真实性、合法性、关联性有异议。4.对张莉萍举示的证据5真实性、合法性、关联性不予认可，不能证明现场现存的水泥是修建房屋主体时另行购买的水泥。上述证据经本院审查认为，张莉萍举示的证据1中张莉萍单方制作的记录真实性无法确认，向峰出具的结算清单与实际转账金额不一致，且从交易习惯来看，张莉萍通常是通过转账支付款项，对其现金支付堡坎人工费10,800元，现有证据无法确认其真实性，且张莉萍在一审中并未将现金支付的10,800元费用列入其损失范围，故上述证据不能证明张莉萍的证明目的。张莉萍举示的证据2无其他证据相印证，无法确认其真实性，本院不予采信。张莉萍举示的证据3真实性予以采信，根据流水中的客户摘要能够反映案涉款项与旧房拆除及堡坎修建具有关联性，本院予以采信。张莉萍举示的证据4能够反映案涉现场的现状，对其真实性予以确认，且与本案具有关联性，本院予以采信。张莉萍举示的证据5能够反映现场现存的水泥与2018年4月3日购买的水泥非同一品牌，对该证据予以采信。二审中，张莉萍向本院递交书面鉴定申请，申请对修建房屋的工程造价进行鉴定。由于张莉萍修建堡坎所支付的费用有详细的付款凭证，对其所花费的费用可依据现有证据确定，为避免增加双方当事人的诉讼成本，对张莉萍的鉴定申请本院不予准许。二审中，被上诉人周宗琴、孙书生、孙锦未向本院举示证据。本院二审查明：关于张莉萍为拆除旧房、修建堡坎等所花费费用的认定问题。根据张莉萍在一审、二审中举示的银行流水、微信转账记录来看，张莉萍在支付相关费用时均对相应用途作了备注，备注事项与拆除房屋、修建堡坎相关，且款项发生的时间与其拆除旧房、修建堡坎的时间相吻合，且部分款项还有相应收款人签字确认的《送货单》相印证，故本院据此认定张莉萍为拆除旧房、修建堡坎等所花费的费用为：1.2018年4月3日张莉萍向重庆弘扬建材集团弘天水泥有限公司法定代表人杨蕻锟转账支付23,400元，张莉萍在转账时对此款项所作摘要为“张莉萍60吨水泥”，结合之后张莉萍分三次支付30吨水泥运输费，可认定张莉萍实际使用的水泥为30吨，故本院认定张莉萍实际所花费的水泥费用为11,700元。2.2018年4月4日、4月9日、4月11日为运输水泥通过微信转账共计支付900元水泥运输费，且张莉萍每次转账时在付款方留言中注明“10吨水泥运费”,对此费用本院予以认定。3.2018年4月4日张莉萍通过微信向他人转账320元，并在转账中备注“薄膜320”，二审中张莉萍陈述薄膜是用于现场施工遮盖，从现场留存的水泥来看，确有用薄膜遮盖，且购买薄膜的时间与第一次运输水泥的时间一致，故本院对该笔费用予以认定。4.2018年4月4日、4月6日张莉萍通过银行转账向案外人郑仁润支付2,498元、2,000元，共计4,498元，张莉萍在转账时所转款项分别所作摘要为“老房子撤（拆）出费用”“结算堡坎工人工资”，因原有房屋确已拆除，且堡坎已完成，本院该笔费用予以确认。5.2018年4月4日、4月8日、4月13日、4月19日张莉萍通过银行转账向案外人李晓红分别支付2,000元、5,090元、2,000元、12,100元，共计21,190元，张莉萍在转账时对此款项所作摘要分别为“预付石头运输费用”“3250截止4月7日车费”“3520预付款”“HX截至4月19日费用”，并提供了2018年4月3日至4月19日期间李晓红签字确认的运输弃土、石头等运输量以及李晓红出具的一张收款收条相印证，且从案涉宅基地现状来看，砌堡坎时确有弃土需运出，砌堡坎确需石头，故本院对该笔费用予以确认。6.2018年4月4日、4月8日、4月11日、4月19日张莉萍通过银行转账向案外人宋诗顺分别支付2,000元、4,805元、5,800元、2,000元、5,135元，共计19,740元，张莉萍在转账时对上述款项所作摘要分别为“X车预付石头运输费”、“X截止4月7日运输材料”、“预付石头运费”、“X石头运输费”、“X截至4月19日费用”，并提供了2018年4月3日至4月19日期间宋诗顺签字确认的运输量以及宋诗顺出具的两张收款收条相印证，且从案涉宅基地现状来看，砌堡坎时确有弃土需运出，砌堡坎确需石头，故本院对该笔费用予以确认。7.2018年4月7日张莉萍通过微信转账向他人支付400元，转账说明备注为“铲车”，且从案涉宅基地现状来看，确需铲车进场施工，故本院对该笔备用予以确认。8.2018年4月8日、4月17日张莉萍通过银行转账向案外人杨全胜支付4,500元、700元，共计5,200元，张莉萍在转账时对此款项所作摘要分别为“截止4月7日挖机18小时费用”“挖机3小时”，并有杨全胜签字确认的工作时间予以佐证，且从案涉宅基地现状来看，确需挖机进场施工，故本院对该笔费用予以确认。9.2018年4月8日、2018年4月19日张莉萍通过银行转账向案外人李祖波支付3,395元、4,095元，共计7,490元，张莉萍在转账时对上述款项所作摘要分别为“X截止4月7日运输材料”、“X截至4月19日费用”，并提供了2018年4月3日至4月19日期间李祖波签字确认的运输量以及宋诗顺出具的一张收款收条相印证，且从案涉宅基地现状来看，砌堡坎时确有弃土需运出，砌堡坎确需砂石，故本院对该笔费用予以确认。10.2018年4月11日、4月18日张莉萍通过微信转账向他人分别支付110元、360元，共计470元，转账说明分别备注为“钢筋”“12#钢筋9根+扎丝+运费”，二审中张莉萍陈述钢筋用于化粪池，本院对该笔费用予以确认。11.2018年4月17日张莉萍通过微信转账向他人支付480元，转账说明备注为“井盖”，二审中张莉萍陈述该井盖系化粪池井盖，本院对该笔费用予以确认。12.2018年4月17日、4月29日张莉萍通过银行转账向案外人向锋支付20,000元、10,000元，共计30,000元，张莉萍在转账时对上述款项所作摘要为“堡坎预付款”“跑马山堡坎预付款”，本院对此费用予以确认；13.2018年4月24日，张莉萍通过微信转账向他人支付2,000元，转账说明备注为“放线”，本院对该笔费用予以确认。综上，以上12项费用共计104,388元。对于2018年3月8日张莉萍转给案外人孙平的2,000元，以及2018年3月18日张莉萍转给案外人林静的600元，因未备注具体用途，本院无法判断与本案的关联性，本院对此笔费用不予认定；对于2018年4月26日张莉萍微信支付的120元，虽转账备注为“车费”，但无法判断与本案的关联性，本院对该笔费用不予认定；对于张莉萍支付的案涉房屋对张莉萍主张的其他以现金方式支付的费用，因无法确认其真实性，且部分费用并不在一审请求的损失范围内，故本院不予认定；对于2018年8月28日张莉萍转给孙平的50,000元，虽然备注为“跑马山修建房屋预付款”，但张莉萍在二审中撤回该笔费用的诉求；对于张莉萍支付的房屋设计图纸费用8,000元，因房屋尚未实际修建，对设计图纸仍由张莉萍独自享有，设计图纸的价值仍旧存在，故本院对该笔费用不予认定。另查明，根据照片显示，案涉现场现存有部分水泥及钢筋，根据现存水泥的品牌及钢筋数量可判断该部分水泥及钢筋不属于前期砌堡坎及修化粪池所剩的钢筋、水泥。再查明，被拆除的原房屋为一栋老旧的木质结构一层房屋。拆除后的瓦片及部分木材由张莉萍控制。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同，本院予以确认。本院认为，一审判决已就合同效力及房屋转让价款的返还进行评判，且各方当事人无异议，本院不再赘述。本案的争议焦点在于，案涉宅基地是否应当返还以及张莉萍将原房屋拆除后对宅基地进行了添附，添附部分以及被拆除的原房屋如何折价补偿。针对上述争议焦点，本院作如下评析。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”合同无效后，在确定财产返还时，要充分考虑财产增值或者贬值的因素。双务合同无效，双方因该合同取得财产的，应当相互返还。应予返还的财产相对于合同约定价款出现增值或者贬值的，人民法院要综合考虑市场因素、受让人的经营或者添附等行为与财产增值或者贬值之间的关联性，在当事人之间合理分配或者分担，避免一方因合同无效而获益。在标的物已经灭失、转售他人或者其他无法返还的情况下，当事人主张返还原物的，人民法院不予支持，但其主张折价补偿的，人民法院依法予以支持。折价时，应当以当事人交易时约定的价款为基础，同时考虑当事人在标的物灭失或者转售时的获益情况综合确定补偿标准。对获益高于或者低于价款的部分，也应当在当事人之间合理分配或者分担。本案中，由于合同无效，双方通过《房屋宅基地转让协议书》取得的财产应当互相返还，且周宗琴、孙书生、孙锦在二审中明确提出返还宅基地的抗辩。因此，张莉萍应当将案涉宅基地返还给周宗琴、孙书生、孙锦。张莉萍通过《房屋宅基地转让协议书》取得原房屋及宅基地后，将原房屋进行拆除，对原宅基地进行了添附。考虑到张莉萍的添附行为使周宗琴、孙书生、孙锦的原宅基地增值，且案涉宅基地返还给周宗琴、孙书生、孙锦后，周宗琴、孙书生、孙锦实际是获益的，故周宗琴、孙书生、孙锦应对案涉宅基地增值部分予以补偿。经本院审查确认，张莉萍对此所花费的费用为104,388元，该金额应当作为补偿的依据。同时，张莉萍通过《房屋宅基地转让协议书》取得的房屋本应一并返还给周宗琴、孙书生、孙锦，但该房屋已被张莉萍拆除，已经无法返还。且周宗琴、孙书生、孙锦在二审中提出对已拆除的房屋应当折价补偿的抗辩。考虑到该房屋已被拆除，无法通过评估确定其价值，本院根据房屋面积及老旧程度，以及双方签订的《房屋宅基地转让协议书》的主要目的并非为了取得原房屋，而是为了在案涉宅基地上修建新房屋，《房屋宅基地转让协议书》约定的转让价款主要是案涉宅基地的价值，本院认定已拆除房屋的价值明显低于张莉萍为修砌堡坎等所花费的费用。同时还考虑到双方当事人明知非同一集体经济组织成员不能买卖农村房屋及宅基地，双方对《房屋宅基地转让协议书》无效均有过错。综合上述因素，本院酌定对张莉萍为修建新房所花费的费用扣减30,000元，周宗琴、孙书生、孙锦还应补偿张莉萍74,388元。综上所述，本案因二审出现新的证据与事实，导致一审判决认定的部分事实有误，应予纠正。上诉人张莉萍的上诉理由部分成立，其相应的上诉请求本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第十一条、第六十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：维持重庆市黔江区人民法院（2019）渝0114民初6760号民事判决第一项、第二项；撤销重庆市黔江区人民法院（2019）渝0114民初6760号民事判决第三项；上诉人张莉萍于本判决生效之日起十日内将位于重庆市黔江区X街道X居委X组的宅基地（房地产权证号：302房地证X第X号）返还给被上诉人周宗琴、孙书生、孙锦；被上诉人周宗琴、孙书生、孙锦在本判决生效后十五日内补偿上诉人张莉萍74,388元；驳回上诉人张莉萍的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5,522元，减半收取2,761元，由上诉人张莉萍负担1,630元，被上诉人周宗琴、孙书生、孙锦负担1,131元；二审案件受理费5,522元，由上诉人张莉萍负担3,259元，被上诉人周宗琴、孙书生、孙锦负担2,263元。本判决为终审判决。审 判 长 何庆华审 判 员 黄 飞审 判 员 徐婷婷二〇二〇年六月二十八日法官助理 张 凤书 记 员 吴松涛