辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终4357号上诉人(原审被告)：大连红星美凯龙投资发展有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区中华西路18号608、609室。统一社会信用代码912102200559825206G。法定代表人：颜晓境，该公司董事长。委托诉讼代理人：王洪岩，辽宁君连律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：薛静仪，女，1987年5月25日生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：程默，上海君澜（大连）律师事务所律师。原审第三人：大连九华资产管理有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区汇利街80-10号。统一社会信用代码91210200051126754N。法定代表人：王立国，该公司总经理。委托诉讼代理人：林锂斌，男，该公司职员。上诉人大连红星美凯龙投资发展有限公司（以下简称“红星美凯龙公司”）因与被上诉人薛静仪、原审第三人大连九华资产管理有限公司（以下简称“九华公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2018）辽0211民初9474号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。红星美凯龙公司上诉请求：撤销一审判决第一项，判决上诉人不承担违约责任。事实和理由：一、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系为了协助被上诉人办理房屋产权证，双方并未形成真实的商品房买卖合同关系，被上诉人向上诉人主张逾期交房违约金不应予以支持。根据2012年10月19日上诉人与九华公司签订《购买大连红星国际广场8号楼定购协议》，约定双方交易之标的位于大连市甘井子区中华西路7号红星国际广场8号楼一至六层公建，总金额暂定390,676,000元。2013年12月31日，九华公司向上诉人出具交付确认书，确认九华公司已于2013年12月31日接受大连红星国际广场8号楼地上六层集中商业。同时确认，上诉人已履行交付该物业之义务。故被上诉人向上诉人主张逾期交房违约金不成立。二、退一步讲，假设上诉人应承担交付房屋的责任，延期交房，也是非出卖人所能控制的其他因素导致，该因素属于合同补充协议第三条第二款第六项对因非出卖人所能控制的其他因素进行了约定：包括但不限于供水、供电、供热、有线电视等配套部门对出卖人相关报批手续不及时、能源使用限制、规划调整等行为。本案中出现的供电不及时即属于其中的一种情形。本案出卖人有证据证明是非出卖人所能控制的其他因素导致延期办证，故出卖人不承担责任。1、双方在合同中之所以由此约定，是因为水、电、气等作为资源性商品，具有不同于其他商品的特殊性，且多为国家所控制，并由国企垄断，独家经营，出卖人控制和左右不了。2、出卖人与供电部门之间虽然存在合同关系，但该合同的签订，并不是由出卖人自主选择和决策的结果，无论是合同签约主体或是合同价格，出卖人均没有自主决定权，更无其他选择权。完全是在政府主导下，由政府相关主管部门下发文件制约要求而签订的。在出卖人提供的证据《新建住宅供电工程建设协议》的第一自然段，就提到了合同签约的依据是辽宁省物价局下发的《关于新建住宅供电工程建设收费标准的通知》，在该《通知》中，明确规定：经省政府同意，我省新建商品住宅供电工程实行统一收费、统一建设的政策。出卖人已经按照《通知》要求，与电力部门签订了合同，并及时、足额的支付了全部供电配套工程费，履行了全部合同义务，供电部门延迟竣工，系出卖人在客观上无法控制无法左右的其他因素所导致。三、根据商品房买卖合同第九条第二款的约定，即便上诉人逾期交房，违约金也应计算至该商品房验收合格之日。综上，由于双方并未形成真实的商品房买卖合同关系，且逾期交房亦非上诉人原因所致，故一审判决认定上诉人承担违约责任不符合双方约定和法律规定，应依法驳回被上诉人的诉讼请求。薛静仪辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。九华公司未出庭，亦未提交书面答辩意见。薛静仪向一审法院起诉请求：1、判决被告偿还逾期交房违约金80,704元（自2014年1月1日起计算至2018年9月6日，共1704天）；2、判决被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：（一）2013年11月1日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》。约定，原告购买被告开发的位于家居大世界（大连红星国际）一期第8幢1单元3层28号，行政街号为甘井子区中华西路17-2号3层28号，建筑面积42.93平方米的房屋一套，总房款472,230元。该合同第八条约定，出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第六条约定，买受人须于签订本合同当日向出卖人一次性付清总房款。该合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未能按本合同及补充协议约定期限交房，买受人同意不退房，自本合同及补充协议约定的最后交房期限的第二日起至符合本合同约定的交房条件之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，该违约金总额以总房款的20%为限。该《商品房买卖合同》第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。双方签订的上述《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》中载明：“3、关于本合同第八条交房期限的补充约定：买受人未按照合同约定支付房款、违约金（如有）、物业维修基金及相关费用或按揭款未支付给出卖人的，出卖人有权顺延办理交楼及办理产权过户时间，因买受人原因造成该商品房延期交付使用，出卖人无须另行书面通知买受人；除本合同第八条规定的不可抗力外，买受人同意出卖人在本合同约定的交楼日期后二个月内安排买受人收楼，安排收楼期间不视为逾期交楼。如房屋出现以下情形时，买受人不追究出卖人逾期交房的责任：（1）施工期间遭遇的地震、水灾、火灾、台风和其他自然灾害；（2）施工期间新发现影响施工的异常地质状况（如发现文物遗迹、溶洞等）；（3）执行国家或项目所在地政府有关法律法规、规章、政策的变化引起延误的；（4）因政府相关职能部门自身发证延迟的；（5）政府的重大行为及庆典要求停工的；（6）非出卖人所能控制的其他因素，包括但不限于供水、供电、供热、有线电视等配套部门对出卖人相关报批手续不及时、能源使用限制、规划调整等行为；前述买受人不追究出卖人逾期交房责任的约定，亦适用合同中第十四条‘出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺’的约定。”上述《商品房买卖合同》订立后，原告于2013年11月1日向被告支付房款472,230元。（二）2013年3月20日，大连电力勘察设计院有限公司向被告出具了大连红星美凯龙华南店10KV中心变进线工程施工说明设计书及图纸，载明：由大连红星美凯龙投资发展有限公司在甘井子区华南家具大世界以南中华西路以北、华东路以西汇达街以东合围地块内建设大型家具商业广场，其电力建设申请新装用电容量为14，500千伏安，新建10KV变电所3座，分别供商业广场1或楼、5号楼、8号楼公建；中心变采用双电源供电，由66KV泉水变电站10KV配电装置室102和311开关各配出一回10KV电缆线路供电至红星美凯龙中心变电所。2013年5月1日，被告（甲方）与大连煜龙电气安装工程有限公司（乙方）签订《电力建设工程施工合同专用条款》，约定由乙方依据大连电力勘察设计院有限公司出具的图纸，为甲方开发的红星国际广场1号楼、5号楼、8号楼商业部分电力外网及变电气安装工程施工。该工程于2013年7月21日通过验收并送电。2013年12月26日，被告（甲方）与国网辽宁省电力有限公司大连供电公司（乙方）签订《新建住宅供电工程建设协议》，约定：甲方开发案涉商品房项目，甲方向乙方申请供电。乙方在收取新建住宅供电工程建设费后，组织进行新建住宅供电外网工程建设并负责供电设施建成后的维修、改造和供电安全；甲方应一次性缴纳建设费17,555,650元。乙方自进场施工之日起应在90个工作日完成工程建设。同时，该《协议》还约定了工期可以相应顺延的原因。协议签订后，被告于2014年1月7日全额缴纳了建设费。该工程于2015年12月竣工，2016年1月验收合格。（三）案涉大连红星国际项目系2013年大连市重点建设项目。该项目变电所外线部分电气工程于2013年7月21日经大连供电公司验收合格并送电；给水工程于2014年1月通过竣工验收；2011年12月20日被告支付了城市建设设施配套费；该项目8号楼于2013年4月11日通过设计单位、施工单位、监理企业的主体分部工程验收，2013年12月11日通过建设单位、施工单位、监理单位的住宅工程质量分户验收。（四）被告提供了工程竣工验收报告，显示甘井子区中华路“家居大世界商住”项目（大连红星国际）竣工日期为2014年5月30日。2016年2月25日，案涉商品房项目完成竣工验收备案。2016年3月2日，被告将案涉商品房项目办理权属登记需由出卖人提供的资料递交至大连市房地产管理部门办理初始登记。（五）被告提供了《购买大连红星国际广场8号楼订购协议》、《交付确认书》，显示2012年10月19日，被告将大连红星国际广场8号楼1-6层公建出售给第三人大连九华资产管理有限公司，总金额暂定为390,676,000元，最终金额以政府实测面积多退少补。2013年12月31日，第三人向被告出具《交付确认书》，确认第三人已于2013年12月31日向被告按照《购买大连红星国际广场8号楼订购协议》约定交付了全部房款，第三人于2013年12月31日起接受该物业，同时确认被告已履行交付该物业之义务，不存在任何违约责任。被告另行提供了《商铺租赁合同》、《商铺装修协议》、《房屋转让合同》、起诉状、照片、企业机读档案资料等，显示大连红星国际广场8号楼1-6层公建中除案涉商铺之外的其他商铺已有部分对外出租或出售，绝大部分商铺已经交付并装修营业，且有其他业主就大连红星国际广场8号楼4层32号公建，依据《房屋转让合同》起诉第三人大连九华资产管理有限公司。（六）一审法院根据关联案件大连市中级人民法院民事裁定书的意见，依法追加大连九华资产管理有限公司作为第三人参加本案诉讼。但第三人签收传票等资料后，并未到庭应诉，一审法院庭审前联系第三人的委托诉讼代理人，对方表示因没有收到公司提供的关于本案的证据材料，参加庭审也无作用。原告在一审法院2019年10月29日的庭审中提供了案涉商铺的照片，显示该商铺处于闲置状态，且没有门，也没有装修。一审法院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人支付价款的合同。本案中被告的营业执照经营范围包含房地产开发、房屋销售，故被告符合“解释”中出卖人要件，又根据合同的相对性原则，原告与被告签订了商品房买卖合同并同时办理了备案登记，原告已履行了合同中付款义务，被告亦向原告出具销售不动产统一发票，而被告没有证据证明在约定的期限内履行了房屋交付义务，故双方签订的商品房买卖合同有效，被告应按合同约定承担违约责任。至于被告主张第三人是案涉房屋的实际出卖人一节，被告与第三人虽签订了案涉8号楼1-6层《房屋买卖合同》（2012年10月19日）及交付确认书（2013年12月31日），且该合同亦早于原告提供的《商品房买卖合同》时间（2013年11月1日），但原告与被告签订的《商品房买卖合同》在房产部门有登记备案（2013年11月1日），一审法院认可原告与被告签订的商品房买卖合同的效力，被告提供的证据不能证明原告合法的从第三人处购买了案涉房屋，第三人亦未向一审法院提交其与拥有案涉房屋所有权及其与原告存在房屋买卖关系的相关证据。故被告的此节辩称，一审法院不予采纳。关于逾期交房违约金问题。本案中，《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。现被告提供的证据不足以证明其已按约定履行了向原告交付房屋的义务，被告存在逾期交房的违约情形。关于逾期时间一节，因被告无法提供证据以证实具体交房时间，一审法院依照原告主张违约金计算至2018年9月6日。关于被告辩称根据《商品房买卖合同》第九条第二款的约定，即使被告违约，违约金也应计算至2014年5月30日该商品房验收合格之日止一节，一审法院认为，案涉合同补充协议是被告红星美凯龙公司为了重复使用而另行预先拟定，并在订立合同时未与购房人协商的协议，应属于《中华人民共和国合同法》第三十九条规定的格式条款。从该条款约定内容来看，一方面将计算逾期交房违约金的截止时间限定在“符合本合同约定的交房条件之日”，而非采用示范合同文书的“实际交付之日”，另一方面约定“该违约金总额以总房款的20%为限”，同时采取这两种方式免除其责任、排除对方主要权利。但是此两部分约定内容均未采用合理方式引起对方注意。故应认定这两部分约定内容为无效约定。在此情况下，一审法院认为采用示范合同文本的以实际交房日为违约金截止时间，符合情理，亦于法有据，同时案涉合同第九条关于违约金截止时间以及违约金上限约定无效，不影响违约金计算标准约定的效力。故被告红星美凯龙公司应按已付房款日万分之一的标准承担截至案涉房屋实际交付之日止的逾期交房违约金。关于被告辩称原告主张超过诉讼时效一节，一审法院认为，买受人请求出卖人支付逾期交房的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。本案中，合同中约定以每日为单位累计计算违约金数额，属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，即违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。因此，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条之规定，案涉产生于2015年10月1日之前的违约金，因其在民法总则施行前已超过民法通则规定的二年诉讼时效，故，对于原告的该部分违约金主张，不应予以支持；案涉产生于2015年10月1日及之后的违约金，因在民法总则施行之日（2017年10月1日）诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年，可适用民法总则关于三年诉讼时效期间的规定，故，对于该部分违约金主张，应当予以支持。即被告应支付原告违约金50,623元（472,230元*1072天*日万分之一）。原告诉请超出部分，一审法院不予支持。关于被告以非开发商所能控制的电力供应工程逾期竣工造成其不能及时备案从而导致逾期交房、办证为由认为应当免除责任的答辩意见，一审法院认为即使上述理由存在，亦属于合同外第三人的原因造成违约。对此，《中华人民共和国合同法》第一百二十一条明确规定：当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或约定解决。故被告的抗辩理由不属于法律规定或合同约定的可以免责事由，被告的该项辩称，一审法院不予采纳。据此，一审法院判决：一、被告大连红星美凯龙投资发展有限公司于判决发生法律效力之日起十日内给付原告薛静仪逾期交房违约金50,623元。如果未按照判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间债务利息。二、驳回原告薛静仪的其他诉讼请求。案件受理费人民币1820元（原告已预交），由原告薛静仪负担678元，被告大连红星美凯龙投资发展有限公司负担1142元。被告负担部分，自判决发生法律效力之日起十日内给付。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交证据：大连市甘井子区人民法院（2017）辽0211民初11075号民事判决一份，拟证明上诉人于2016年3月10日对案涉小区产权情况进行了说明，此时案涉房屋已向被上诉人交付，并可办理产权。被上诉人质证认为，无法确定该份判决是否生效，上诉人称其以在被上诉人未入住小区内张贴公告的方式向被上诉人交付房屋，不符合法律规定和合同约定。原审第三人未到庭发表质证意见。本院经审查认为，上诉人对于该份民事判决书现是否发生法律效力未提供证据予以证明，即便已经生效，但该判决中查明事实为“2016年3月10日，被告（即本案上诉人）在案涉小区发布了《大连红星国际广场房屋产权证办理公告》，对办理产权的相关流程及所需手续进行了说明”，即该判决查明事实系上诉人对办理产权相关事宜进行公告，而非通知交房，该证据与本案没有关联性，不予采信。各方当事人对一审判决查明事实未提出异议，本院对一审查明事实予以确认。本院认为，结合双方当事人诉辩观点，本案争议焦点问题有二：一是案涉商品房买卖合同的法律关系主体是否系上诉人红星美凯龙公司和被上诉人薛静仪；二是上诉人红星美凯龙公司是否能依据案涉补充协议第三条第二款约定免除逾期交房责任。针对第一个焦点问题，上诉人红星美凯龙公司称其已将包括案涉房屋在内的8号楼整体出售给九华公司，九华公司才是真正出卖人。对此，本院认为，依据已查明的事实，案涉合同系经合法正规备案手续的合同，该合同载明签订主体系上诉人红星美凯龙公司和被上诉人薛静仪，其中未披露任何关于九华公司系真正出卖人的信息，案涉房屋全款发票系由上诉人红星美凯龙公司出具。在购房人薛静仪不认可案涉房屋出卖人系九华公司的情况下，依法应由上诉人红星美凯龙公司对此承担举证责任。然而，尽管上诉人红星美凯龙公司提交了其与九华公司签订的购买8号楼的协议书、交付确认书以及案外人刘传财、孙桂云与九华公司签订的房屋转让合同，但是却无据证明被上诉人薛静仪知道或应当知道其与九华公司之间签订的该份购买8号楼协议书，亦未能提供九华公司与薛静仪之间的房屋转让合同。因此，一审法院未采纳红星美凯龙公司的此项抗辩观点，有事实和法律依据，并无不妥。针对第二个焦点问题，依据已查明的事实，2013年5月1日，上诉人红星美凯龙公司与案外人签订《电力建设工程施工合同专用条款》，约定由案外人为案涉房屋所在的8号楼商业部分电力外网及变电气安装工程施工，该工程2013年7月21日通过验收并送电。同时，在一审庭审时，上诉人红星美凯龙公司亦曾表示其在2013年12月31日将8号楼交付给九华公司。而案涉商品房买卖合同签订时间是在2013年11月1日，合同约定交房时间为2013年12月31日前。由此可见，在案涉合同签订之前，案涉房屋所在的8号楼已验收送电，无法看出该供电问题直接影响到案涉房屋按期交付问题。因此，上诉人红星美凯龙公司以供电问题导致逾期交房，并以案涉合同补充协议第三条第二款主张免除责任，无事实和法律依据，本院不予支持。关于上诉人红星美凯龙公司主张即便其逾期交房，违约金也应计算至该商品房验收合格之日一节，如前同理，案涉合同第九条逾期交房违约责任约定，亦应属于《中华人民共和国合同法》第三十九条规定的格式条款。从该条款约定内容来看，一方面将计算逾期交房违约金的截止时间限定在“符合本合同约定的交房条件之日”，而非采用示范合同文书的“实际交付之日”，另一方面约定“该违约金总额以总房款的20%为限”，同时采取这两种方式免除其责任、排除对方主要权利。但是此两部分约定内容均未采用合理方式引起对方注意。故应认定这两部分约定内容为无效约定，上诉人此项主张不应予以支持。一审以红星美凯龙公司无法提供证据证实具体交房时间为由，依照薛静仪主张将违约金计算至2018年9月6日并无不当，应予维持。综上所述，上诉人红星美凯龙公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1142元，由上诉人大连红星美凯龙投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王亮审判员  季烨审判员  吕瑛二〇二〇年六月二十九日书记员  宋敏