陕西省西安市中级人民法院 民  事  判  决  书 （2020）陕01民终4153号 上诉人（原审被告）：西安惠泽房地产开发有限公司，住所地：西安市雁塔区。法定代表人：韩文东，该公司执行董事。委托诉讼代理人：周静，女，1963年4月9日出生，汉族，该公司法务，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：陈猛，男，1991年4月12日出生，汉族，该公司员工，住西安市雁塔区。被上诉人（原审原告）：周昭，男，1992年11月15日出生，汉族，住陕西省泾阳县。委托诉讼代理人：李小峰，陕西瀚沃威律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘阳，陕西瀚沃威律师事务所律师。上诉人西安惠泽房地产开发有限公司（以下简称惠泽公司）因与被上诉人周昭商品房预售合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初19814号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2016年4月25日，周昭（买受人）与惠泽公司（出卖人）签订了合同登记号为Y16051151的《商品房买卖合同》，约定周昭购买惠泽公司开发的位于西安市雁塔区XX路以西、XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积140.31平方米，总价款为1450866元。合同第七条付款方式及期限，买受人应当于2016年4月20日前支付首期房价款440866元，余款1010000元向银行申请贷款。第十一条交付时间和手续，出卖人应当在2016年5月8日前向买受人交付该商品房。买受人应该按出卖人书面通知的规定办理房屋交付手续并履行领受房屋的义务。买受人在办理商品房的交接手续前，应当付清全部应付房价款、面积差价款、办理完毕面积差价款结算手续、提交、（选择委托出卖人代办产权手续的）签署委托出卖人代办房屋产权证、国土证及他项权利登记的各项手续、资料。第二十条房屋登记的约定，（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）出卖人按照每天买受人已付款万分之一的标准赔偿买受人自合同约定时间至实际取得房屋所有权证书期间的损失。因法律、法规、政策、命令和/或政府主管部门原因、不可抗力等原因，造成出卖人不能如期接受、递交买受人所报送的资料并按本合同及本补充协议约定时间办理产权登记相关手续的，出卖人不承担责任。《商品房买卖合同》附件十二补充协议第七条，买受人委托出卖人代办产权的，出卖人承诺自买受人交清全部税费、专项维修资金等相关费用及提供全部手续后两年内办理完毕房地产权属证书。因买受人自身原因不提交办理房屋登记所需的缴纳税收、专项维修资金凭证、授权委托书等资料的，出卖人不承担逾期的违约责任。合同签订后，周昭按照合同约定支付了全部购房款，惠泽公司向周昭出具不动产统一发票，发票金额为1450866元。2016年5月24日，周昭缴纳契税，5月23日缴纳房屋维修基金。5月20日，周昭向惠泽公司支付代办房屋所有权登记费80元。2016年6月11日，周昭实际接收了涉案房屋。另查明，2017年8月21日，惠泽公司申请涉案楼盘初始登记，2017年10月17日已经完成了涉案楼盘分户登记，2018年10月25日，周昭所购房屋办理了不动产登记。审理中，周昭称其违约金主张至2018年10月26日。周昭起诉至西安市雁塔区人民法院称，2016年4月25日，周昭与惠泽公司签订了《商品房买卖合同》，周昭购买了惠泽公司开发的位于西安市雁塔区XX路以西、XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋。房屋总价款为1450866元。2016年5月20日周昭按照惠泽公司要求办理了相关收房手续，但由于惠泽公司的原因致使周昭至今未能取得不动产权属证书。惠泽公司的行为已经构成违约，严重侵害了周昭的合法权益，故现诉至法院，请求判令1、惠泽公司协助周昭办理产权过户登记；2、惠泽公司向周昭支付逾期办理房地产权属证书违约金22488.42元；3、本案诉讼费由惠泽公司承担。惠泽公司辩称，双方所签订的《商品房买卖合同》约定惠泽公司作为出卖人办理商品房权属登记的义务在于完成涉案房屋的初始登记，而非为业主取得房屋所有权证书。而惠泽公司已经于2017年8月21日将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，西安市不动产信息档案管理中心于2017年10月27日出具了《西安市XX户表》。分户表显示，涉案的中建•国熙台一期项目共计801户，建筑面积158372.742平方米。周昭所购房屋产权证号为陕（2017）西安市不动产1376353号。2018年8月19日，惠泽公司将周昭办理房产证的资料提交给西安市房管局，受理单号为JY000071823，现案涉房屋的房产证已办理完毕。至此，惠泽公司已经完成了其作为出卖人的义务，周昭诉讼请求无事实依据。《商品房买卖合同》约定因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起720日取得商品房的房屋所有权证书的，出卖人按照每天买受人已付款万分之一的标准赔偿买受人自合同约定时间至实际取得房屋所有权证书期间的损失。因法律、法规、政策、命令和政府主管部门原因、不可抗力等原因，造成出卖人不能如期接受、递交买受人所报送的资料并按合同及补充协议约定时间办理产权登记手续的，出卖人不承担责任。2016年6月11日，周昭、惠泽公司就涉案房屋进行交接，周昭签署《业主交付交接确认书》。而惠泽公司已经于2018年6月10日之前完成涉案房屋的初始登记，并不存在违约行为，周昭主张逾期办理房屋权属证书的违约金，无依据。周昭已经实现对涉案房屋的占有、使用的权利，并取得房地产权证书，在涉案房屋因公积金贷款处于抵押担保状态，是否完成权属登记，对其没有实质影响，也没有卖殊损失，周昭主张惠泽公司承担违约金的请求，有违公平原则。即使存在损失，合同约定的违约金过分高于实际损失，人民法院应当予以适当减少。同时，周昭也未提交因惠泽公司逾期办证所致实际损失的相关证据材料。因此，周昭要求惠泽公司承担遁约责任有违公平原则。综上所述，惠泽公司已依约履行了办理房屋产权登记的协助义务，应当驳回周昭全部的诉讼请求。一审法院认为，周昭、惠泽公司双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，系合法有效的合同。双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。《商品房买卖合同》第二十条约定有两项，第一项明确了周昭、惠泽公司双方共同申请办理转移登记，第二项确定了周昭未能在约定时间内取得房地产权属登记证书的违约责任。这里的房地产权属证书应当如何理解，办理房屋的权属登记证书首先应当由出卖人进行初始登记，这个是出卖人的合同义务，不需要买受人配合。在完成初始登记后，再由买受人和出卖人共同申请转移登记，也即买受人获得房屋的所有权登记。该条第一项已经明确了周昭、惠泽公司双方共同申请办理转移登记，那么第二项的“房地产权属证书”应当是涉案房屋的不动产登记，而并非惠泽公司辩称的初始登记。合同附件中约定了委托出卖人代办产权证书的，买受人应当交清全部税费、专项维修资金等相关费用及提供全部手续。并且将取得房屋权属登记证书的时间变更为交清全部资料的两年内。本案中，周昭向惠泽公司缴纳了办理房屋权属证书登记费，视为其委托惠泽公司代为办理房屋权属登记证书。在双方办理房屋交接手续前，周昭已经缴纳了相关的税费，惠泽公司应当按照合同在房屋交付的两年内，即在2018年6月11日前提交办理涉案房屋的转移登记的相关资料，周昭在此前取得涉案房屋的不动产权属证书。但涉案房屋的不动产登记时间为2018年10月25日，惠泽公司已经违约，应当按照合同约定向周昭支付自2018年6月12日至2018年10月25日的违约金19731.78元。周昭主张超出部分无事实及法律依据，原审法院不予支持。关于惠泽公司辩称周昭主张违约金过高一节，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条关于逾期办理房屋产权证书违约金规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中双方当事人所约定的违约计算标准明显低于上述法律规定，且惠泽公司就如何降低违约金未陈述其理由及计算依据，原审法院对该辩称不予采信。鉴于涉案房屋已经办理了转移登记，就周昭第一项诉讼请求，本案不再处理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、西安惠泽房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付周昭逾期办证的违约金19731.78元。二、驳回周昭其余的诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费362元，减半后181元由周昭负担50元，由西安惠泽房地产开发有限公司承担131元，因周昭已全部预交，故西安惠泽房地产开发有限公司在支付上述款项时一并支付周昭。宣判后，惠泽公司不服，向本院提起上诉称，一、惠泽公司已于2017年8月21日将办理权属登记需要由惠泽公司提供的资料报产权登记机关，惠泽公司已完成涉案房屋的过户登记。二、周昭实现涉案房屋的占有、使用的权利，没有实际损失，原审判决惠泽公司承担逾期办证违约金违反公平原则。上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回周昭的诉讼请求；2、一审、二审诉讼费由周昭承担。周昭辩称，一、原审判决认定惠泽公司负有办理涉案房屋转移登记，使被上诉人取得房屋权属登记证书义务的事实正确。二、惠泽公司怠于履行办理房屋权属证书义务，应向被上诉人支付逾期办证违约金，符合法律规定。综上，驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审判决认定事实属实。本院认为，周昭与惠泽公司签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。关于惠泽公司应否承担逾期办证违约金问题。按照《商品房买卖合同》附件十二第七条约定，买受人委托出卖人代办产权的，出卖人承诺自买受人交清全部税费及提供全部委托手续后两年内办理完毕产权证书。周昭于2016年5月缴纳了契税、房屋维修基金并向惠泽公司交纳了房屋产权登记费，综合可以认定周昭委托惠泽公司代办房屋产权证，并在2016年5月已交清全部税费并向惠泽公司提供全部办证手续。按照合同约定，惠泽公司应在2018年6月11日前提交办理涉案房屋的转移登记的相关资料，周昭在此前取得涉案房屋的不动产权属证书。但涉案房屋不动产登记时间是2018年10月25日，惠泽公司已经违约，应当按照合同约定支付违约金，故原审法院判决惠泽公司支付逾期办证违约金正确，本院予以维持。逾期办证违约金按照总房款的日万分之一计算符合合同约定，惠泽公司未提供证据证明违约金过高，故对惠泽公司上诉认为违约金过高的上诉理由不予采信。综上，原审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费293元，西安惠泽房地产开发有限公司已预交，由西安惠泽房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。   审 判 长  董   凡审 判 员  肖 晓 通审 判 员  辛   娟 二〇二〇年六月十一日   书 记 员  刘 燕 子  1