浙江省湖州市吴兴区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0502民初2536号 原告：潘新伟，男，1973年10月16日出生，汉族，住址：湖州市南浔区。 原告：吴静，女，1979年9月15日出生，汉族，住址：湖州市吴兴区。 两原告共同委托诉讼代理人：沈敏霞，浙江六和（湖州）律师事务所律师。 被告：湖州富力房地产开发有限公司。住所地：湖州市吴兴区八里店镇纬四路1幢312室。 法定代表人：李尚明。 委托诉讼代理人：王涛、夏亮，该公司员工。 原告潘新伟、吴静与被告湖州富力房地产开发有限公司（以下简称富力公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案受理。本案依法由审判员黄剑适用简易程序于2020年6月17日公开开庭进行了审理，原告吴静以及两原告的共同委托诉讼代理人沈敏霞，被告富力公司的委托代理人王涛、夏亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴静、潘新伟起诉称：2019年7月23日，双方签订《商品房买卖合同》一份，由两原告购买位于湖州市的商业房产。两原告于合同签订当日支付了首付款648339元，并于2019年9月10日和浦发银行签署了《个人购房担保借款合同》办妥贷款手续，余款于2019年10月9日付清。但富力公司却未能按《商品房买卖合同》的约定于2019年9月30日前交付房产，其逾期交房行为已经构成违约，应承担违约责任。特请求法院判令：1.被告支付原告逾期交房违约金32430元（其中648339元按日万分之三自2019年10月1日起计算至2019年10月9日，1278339元按日万分之三自2019年10月10日起计算至2019年12月28日）；2.本案诉讼费用由被告承担。 富力公司在庭审中答辩称：双方签订房屋买卖合同属实，吴静、潘新伟付清全部购房款的时间为2019年10月10日，按照双方合同约定，买方逾期交付购房款的，交房时间应当相应顺延至2019年11月30日。且富力公司已在2019年12月24日通知买方人在12月28日办理房屋交付手续，并在房屋交付通知书中载明买方房款未付清将暂缓交付。故两原告主张的违约金计算有误，应当自2019年12月1日起计算至2019年12月28日。综上请求法院驳回对富力公司的全部诉讼请求。 吴静、潘新伟为支持其诉讼请求，向本院提交并在庭审中出示了如下证据： 1.商品房买卖合同，证明双方之间成立买卖合同关系，并对交房时间、违约责任等进行明确约定； 2.合同补充协议书，证明双方合同以及补充协议书中有多处免除自身责任、加重对方责任或者排除对方权利的条款； 3.个人购房担保借款合同，证明买方于2019年9月10日与浦发银行签订购房担保借款合同； 4.延期交房通知书，证明富力公司向买方发送通知书，告知其有逾期交房的可能； 5.2019年12月23日房屋交付通知书，证明富力公司通知交房时间为2019年12月28日，实际交房已经逾期； 6.贷款发放短信、房地产预收发票（复印件）、房地产房款发票，证明买方已经支付完全部的购房款。 富力公司向本院提交银行清单一份，证明吴静、潘新伟支付第二笔购房款的时间为2019年10月10日。 对双方提交的证据，结合对方的质证意见，本院认定如下：商品房买卖合同以及补充协议，能够证实双方签订合同以及补充合同，并对各自权利义务进行明确约定的事实，对于该合同中第九条是否适用本案中，本院在下文再予以论述。个人购房借款合同以及发票等，福利公司对其真实性以及买方付款的时间无异议，本院对其证明力予以确认。对于延期交付通知书以及交付通知书，结合富力公司的陈述，其能证实涉案房屋的实际交付时间。 本院经审理，认定事实如下：2019年7月23日，吴静、潘新伟与富力公司签订商品房买卖合同一份，合同约定：吴静、潘新伟向富力公司购买其开发的坐落于湖州市，总价款为1278339元，买受人于合同签署之日向出卖人交付购房首付款648339元，剩余购房款630000元，买受人通过银行贷款或者公积金贷款的方式支付。买受人应在合同签订之日起5个工作日内与银行或者公积金中心办理完成按揭贷款的相关手续，提供按揭贷款所需的全部资料并缴纳相关费用。买受人未在上述规定期限内付款或者规定期限内完成按揭贷款的相关手续、提供按揭贷款所需的全部资料、缴纳相关费用的视为逾期付款，应承担逾期付款的违约责任。逾期不超过90日的，自应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，且合同继续履行。出卖人应当在2019年9月30日前将符合条件的商品房交付买受人使用。但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更履行合同外，出卖人可以据实予以延期：交房期限届满，买受人应支付给出卖人的所有款项未付清的，出卖人有权拒绝向买受人交房，交付日期相应顺延至买受人付清全部应付款后次月月底，届时出卖人不再另行通知买受人，顺延期限不视为交付逾期。（第九条）合同同时约定：出卖人逾期交房的，逾期不超过90日，自合同约定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。 同日，双方签订补充协议书一份，约定：买受人采用按揭贷款方式支付房款的，买受人在合同签订后30日内仍未办理按揭贷款手续或在规定的贷款发放条件具备之日起60日内贷款仍未划付到出卖人银行账户，且买受人也未以其他方式付清应通过按揭贷款方式支付的全部房款的，则出卖人于次日起即有权解除合同，买受人除按本条约定承担责任外还应按合同总金额的15%向出卖人支付违约金，出卖人有权将该商品房另行出售，并有权从买受人已付购房款中直接扣除其应付的违约金，剩余房款无息退还给买受人。 合同签订后，吴静、潘新伟于2019年7月23日支付首期购房款648339元，后其又向上海浦发银行湖州分行申请贷款，该行于2019年10月9日发放贷款630000元，并于10月10日到富力公司账户。2019年9月30日，富力公司向吴静、潘新伟等购房者发送盛悦居项目延期交付通知书，通知包括本案吴静、潘新伟在内的项目业主，其购买的房屋无法在约定期限前交付，具体交房日期另行通知。2019年12月23日，富力公司向吴静、潘新伟发送房屋交付通知书，通知其涉案房屋在2019年12月28日办理交房手续。后续双方办理房屋交接手续。 另查明，以648339元、1278339元为基数，按照万分之三每日分别计算自2019年10月1日至10月9日以及2019年10月10日至12月27日期间的违约金合计为31469元。 本院认为：吴静、潘新伟与富力公司之间的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。就本案而言，按照支付购房款系买方吴静、潘新伟的主要合同义务，按期交付涉案房屋系富力公司的主要合同义务。双方签订的商品房买卖合同，对首付款的支付时间以及交房的时间均有明确约定，但对第二期购房款及按揭贷款方式支付购房款付款时间没有约定明确时间。本院认为，按照合同法的上述规定，没有履行顺序的，应当同时履行。故从合同权利义务对等及公平原则考量，第二期购房款与出卖人的交房义务同时履行。本案被告富力公司因其自身原因在合同约定的交房时间未能按期交房，买方即本案两原告吴静、潘新伟可行使同时履行抗辩权，要求富力公司得以交付房屋时在支付第二期购房款。富力公司抗辩认为适用双方合同第九条第四款的规定，即买受人在交房期限届满前未能支付购房款，出卖人有权拒绝向买受人交房，交付日期相应顺延至买受人付清全部应付款后次月月底。本院审查认为，该合同条款的约定，即是在买方未能支付购房款情形下对卖方享有同时履行抗辩权的约定。现富力公司未能在合同约定期限交付房屋，系其自身违约在先，吴静、潘新伟可以行使同时履行抗辩权。富力公司的抗辩意见与本院认定事实不符，对其上述抗辩意见不予采信。当事人履行合同义务不符合合同约定的，应当赔偿损失。富力公司未能按期交房，其行为构成违约，应当承担违约责任。两原告诉请以已付款金额为基数、按照万分之三每日计算逾期交房期间的违约金，符合双方约定及法律规定，本院予以支持。具体数额，以本院核定为准，超出部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十八条之规定，判决如下： 一、被告湖州富力房地产开发有限公司应支付原告吴静、潘新伟逾期交房违约金31469元，限于本判决生效之日起七日内给付； 二、驳回原告吴静、潘新伟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费611元，减半收取306元，由原告吴静、潘新伟负担26元，由被告湖州富力房地产开发有限公司负担280元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审判员 黄 剑 二〇二〇年六月二十八日 书记员 潘蓉秀