四川省隆昌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1028民初899号 原告：葛友芳，男，1955年2月9日出生，汉族，隆昌市人，村民，住四川省隆昌市。 委托诉讼代理人：陈琳，四川永炽律师事务所律师。一般代理。 被告：郭士勋，男，1943年8月9日出生，汉族，隆昌市人，居民，住四川省隆昌市。 委托诉讼代理人：郭振宇（系被告之子），男，1968年5月4日出生，汉族，隆昌市人，居民，住四川省隆昌市。 原告葛友芳与被告郭士勋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告葛友芳及其委托诉讼代理人陈琳，被告郭士勋及其委托诉讼代理人郭振宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告葛友芳向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告购房定金20000元；2、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：被告位于云顶镇原粮站旧址处的一套住房要出售。2018年6月初，经中间人王远付介绍，被告带原告去现场看了房，期间被告未向原告出示过任何房屋相关手续。原被告经多次沟通后，在中间人王远付的见证下达成口头协议：约定被告将位于隆昌市。 现原被告经过多次磋商，无法就该套房屋的买卖达成一致意见且根据我国《房地产管理法》第38条、第39号之规定，“转让房地产时房屋已建成的，还应当持有房屋所有权证书”，原告多次要求被告退还购房定金，被告均拒不归还，为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。 原告在庭审时补充陈述：原告在交定金时被告的房子没有任何手续的，说的是要把手续完善了再交尾款，就是卖房要把房产证办齐才把尾款付清，然后办理房产过户手续。2019年，原告出了交通事故，在其不知情的情况下，被告把案涉房屋卖了，现在该房屋已经交付第三人并且装修使用。原告后再打电话给被告，被告就无联系了,因房屋已卖，被告应当把定金退给原告。 被告郭士勋辩称，原告诉状中所称的中间人王远付被告不认识，真正的中间人是被告的同事兼邻居郭一民。被告是金墨湾粮站的会计，1994年金墨湾粮站修的老房子，2003年粮站改制，将老房子在2003年下半年拆迁重建，后拖到2017年12月份才返还的该房屋，被告老伴于2015年去世，故该房屋属于被告个人所有。因被告年龄已高，儿女不同意被告在金墨湾居住，所以准备将该房出卖。2018年2月份左右，被告在金墨湾街上碰到原告的亲戚，询问被告的房子是否出卖并协商价格为25.8万元。2018年5月份，原告亲戚来看房，看后与被告议价为25万元，因当时他们说分期付款，被告不赞成，故未达成协议。不久，被告委托同事兼邻居郭一民打听是否有人购房，某一天，郭一民联系被告，说原告的妻子要购买，被告对郭一民说可以带他们去看房，如果满意再商议其他事项，后郭一民带原告的妻子去看了房子准备购买。2018年6月16日，被告及其儿子郭振宇一起到金墨湾，与原告、原告的妻子以及随行的男子一起看了房，并在郭一民家座谈，当时对房子价格进行了谈判，价格定为25万元，比售房部价格低了9万元，为何低价出售是被告年事已高，在有生之年出卖，不用上遗产税，买方也不用出更多的钱。当时被告还说假如原告确定购买，本着自愿的原则，首先要交定金，这意味着大家要讲诚信，原告的妻子先说交几百元，被告儿子说交少了，要增加，原告的妻子询问原告是否可以，原告点头后，原告的妻子马上拿出2万元交给原告，最后由原告将2万元定金交到被告手中。交完定金后，被告向原告出具了收条，当时被告的儿子还提醒被告没在收条上注明好久签订协议，但被告的儿子口头说了大家在2个月内把协议签了，好把其余的款项交清，原告的妻子还说可能交不齐，被告的儿子说最少要交20万元，剩余几万元可以在拿房产证时再交，原告对此也没有提出异议，所以被告没有在收条上约定什么时间完清协议。但两个月过去了，到9月份时，原告都没有过来签协议，被告让儿子催下他们，9月下旬被告儿子打电话给原告，原告妻子接电话回复说要等其侄儿在10月黄金周回来办理，后原告的侄儿回来了，被告父子通知了郭一民来谈房子买卖的事宜，当时原告的妻子到场，说原告外出打工去了并带被告到律师事务所去了，被告以为是原告为了保险起见才到律师事务所去，但等了很长一段时间原告的妻子却说不关被告的事后就不了了之。之后被告多次电话催促，原告接通了又挂断，被告觉得蹊跷，多方询问原告亲戚也不知是何原因。2019夏天时，被告才知是原告的亲戚在别人手中购买的房屋面积大，价格低，而被告房子面积较小，卖价贵，所以觉得买贵了，不想买了。现原告看到被告将该房出卖了，就以此为借口让被告退定金，说要房子，但因为被告的房子已经卖给别人了，不可能再卖给原告了。若原告还有想买房的意愿，原告手上还有另外一套同样的房源，也是3楼，可以协助原告办理手续。 经审理查明：被告郭士勋系云顶镇金墨湾粮站退休职工，因拆迁金墨湾粮站住房后获赔座落于隆昌市。 以上事实，有原告提供的原告身份证复印件1份、收条1份、照片1组、不动产登记信息1份；被告提供的记录通话录音的U盘1份、短信截图1份、证人郭一民出庭作证的证人证言1份及双方当事人的当庭陈述在卷为证，足以认定。 本院认为，本案的争议焦点为原告预付的2万元定金是何性质，应否予以退还？所谓定金，是指合同当事人为了确保合同的履行，依据法律和合同的规定，由一方按照合同标的额的一定比例预先给付对方的金钱。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”之规定，本案中，原告葛友芳在与被告郭士勋签订正式房屋买卖合同之前，向被告支付2万元定金用以保证订立正式房屋买卖合同，该行为是对原、被告签订正式房屋买卖合同的一种担保，该定金的性质应当认定为立约定金。原告主张双方交付定金时并未约定好签订正式购房合同的时间，属约定不明，现被告已将该房屋出售，原告购买该房屋已履行不能，且在预付定金时被告并未取得该房屋的所有权证，不符合《城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定的转让房产的条件，因此该房屋买卖行为无效，被告应该返还定金。本院认为，根据《城市房地产管理法》第三十八条：“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的；……”之规定，该房屋转让条件应为房地产变动的结果条件而非原因条件，不符合该条件时，房地产不得进行转让登记，但转让合同的效力不受影响，转让合同仍然有效且个人之间购买尚未办理但将来能办理产权证明的房屋的行为在民间系惯常做法，该行为并非法律所禁止；其次，本案经审理查明及原告葛友芳在庭审中的自述均可知，在支付定金前，被告已明确告知过该诉争房屋没有房产证，产权证明要以后才能办理，并出示房屋拆迁手续以证明该房确为被告所有，故被告并未故意隐瞒该房屋没有产权证明的事实，原告在明知被告无产权证明的情况下仍执意支付定金购买该房屋，故该订约行为系双方真实意思表示，双方均应遵守。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预购等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”之规定，本案中，原被告双方未能订立房屋买卖合同并完成房屋过户手续行为的原因系原告葛友芳拖延与被告签订房屋买卖合同的时间，无故反悔所致，原告的行为已构成违约，无权要求返还定金，故原告要求被告退还的定金主张于法无据，本院不予支持。被告郭士勋自收受定金至最后出售该房与第三人，其间经历时间近一年，在此期间，被告多方联系催促原告办理手续未果，已尽到了必要的催告义务，将该案涉房屋出售也系及时止损行为，被告并不存有过错。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条、《城市房地产管理法》第三十八条、第三十九、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下： 驳回原告葛友芳的诉讼请求。 案件受理费150元，由原告葛友芳负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省内江市中级人民法院。 审判员  范萍 二〇二〇年六月十七日 书记员  罗平