重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初4902号 原告：李莉，女，1983年7月10日出生，汉族，住重庆市梁平区。 委托诉讼代理人：黄宝存，重庆渝豪律师事务所律师。 被告：黄清禄，男，1956年8月16日出生，汉族，住重庆市合川区。 委托诉讼代理人：刘坤勇，重庆市渝北区茨竹法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：何治福，重庆市北碚区北温泉法律服务所法律工作者。 原告李莉与被告黄清禄房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月13日立案受理。依法由审判员陈吉彦适用简易程序，于2020年5月29日公开开庭进行了审理。原告李莉的委托诉讼代理人黄宝存，被告黄清禄的委托诉讼代理人刘坤勇、何治福到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李莉向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告违约金312000元、律师费2000元、误工费3000元、差旅费2000元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年11月2日，原被告签订《房屋买卖合同》，约定被告将其名下位于重庆市渝北区×房屋出售给原告，成交价为156万元。合同第十一条第（六）款约定，甲乙双方因交易意向发生改变或者其他违约行为（如交易过程中房屋被查封、冻结等），导致合同不能按约继续履行的，均视为严重违约，守约方有权解除合同，由违约方向守约方支付该房屋成交价20%的违约金。因一方违约的，违约方除了应向守约方支付违约金外，还应承担守约方因实现权力所指出的相关合理费用（如律师费、误工费、差旅费等）。2019年11月22日，被告通过微信告知原告上述房屋因权属争议于2019年9月16日被人民法院查封，且认为双方签订的合同书无效合同，房屋被查封属不可抗力，其不应承担违约责任。原告要求被告承担违约责任，双方发生争议。原告为维护合法权益，故诉至法院，望判如所请。 被告黄清禄辩称，案涉房屋买卖合同并未生效，该合同是附生效条件的。被告已将原告缴纳的2万元退还给原告，不存在违约行为，原告主张的违约金等各项费用没有事实和法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据即李莉、黄清禄举示的《存量房交易文件》（含《房屋买卖合同》、《居间服务合同》《交易服务合同》等），李莉举示的业主收款证明、微信聊天记录、不动产登记查询结果、执行裁定书、民事裁定书，李莉申请本院调取的裁定书送达回证，黄清禄举示的2019年11月18日不动产登记查询结果、工商银行转账凭证、微信群聊天记录、黄宝存与中介人员微信聊天记录，本院对真实性予以确认。对当事人有异议的证据，本院认定如下：李莉举示的通话录音两段（与“黄长玲”及“到家了投诉部”人员），因通话对方身份无法确认，与本案的关联性不能确定，本院不予采纳，对其真实性本院不予评判，理由后述；李莉庭后补充提交的与电话号码×的通话录音，因超过举证期限，且该证据与本案事实认定及法律适用无关，本院不再组织质证。 本院经审理认定事实如下：2019年11月2日，以黄清禄为售房方（甲方），李莉为购房方（乙方），重庆到家了网络科技有限公司北城天街分公司（以下简称到家了北城天街分公司）为经纪方（丙方），签订了《房屋交易文件》，包含《房屋买卖合同》、《居间服务合同》及《交易服务合同》。 《房屋买卖合同》（由黄清禄作为甲方，李莉作为乙方签订）主要约定：甲方将位于重庆市渝北区×的房屋出售给乙方，成交总价为156万元，付款方式为贷款，定金2万元由乙方于签订本合同当日交付予甲方，乙方交付首付款68万元用于该房屋解押，首付款30万元由乙方于办理权属转移登记申请并取得回执单后当日交付予甲方，乙方银行贷款56万元由放贷银行直接交付予甲方。第十条第（二）款约定：甲方保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设备设施、装修装饰等相关情况，面积属实，无查封、冻结等限制交易状况……。第十一条第（六）款约定：甲乙双方因交易意向改变或其他违约行为（如交易过程中房屋被查封、冻结等），导致合同不能按约继续履行的，均视为严重违约，守约方有权解除合同，由违约方向守约方支付该房屋成交价20%的违约金。因一方违约的，违约方除了应按约向守约方支付违约金外，还应承担守约方因实现权利所支出的相关合理费用（如律师费、误工费、差旅费等）。第十四条约定：本合同自双方签字（盖章）之日起生效。 《交易服务合同》（由黄清禄作为甲方，李莉作为乙方，到家了北城天街分公司作为丙方签订）载明：就甲方和乙方委托丙方提供该房屋的交易服务签订本合同……。第一条第（一）款第（3）项（系加黑字体打印）约定：《房屋买卖合同》签订时，甲方未查明该房屋权属情况。在甲乙丙三方前往该房屋所述的登记中心查明该房屋的权属情况且该房屋不存在查封、冻结等限制交易情形后，甲乙丙三方所签订的《存量房交易文件》（包括《房屋买卖合同》《居间服务合同》《交易服务合同》）生效，丙方在5个工作日内将托管定金退还予甲方。若查明交易房屋存在查封、冻结等限制交易的情形，甲乙丙三方均同意所签订的《存量房交易文件》（包括《房屋买卖合同》《居间服务合同》《交易服务合同》）自始无效，三方免责解除。甲方托管于丙方的定金，甲方同意丙方直接退还予乙方。甲乙双方应向丙方返还《存量房交易文件》文本，甲方应当向丙方返还丙方出具的定金托管收据，自丙方向乙方退还托管定金之日起，丙方出具的托管定金收据作废。 同日，黄清禄出具收款证明一份，载明“本人黄清禄现收到李莉交来渝北区×物业之定金2万元”。 黄清禄女儿黄萍与中介工作人员（微信名称“屋顶上的轻骑兵”）微信聊天记录显示，2019年11月6日上午，黄萍发送一张渝北不动产登记中心处的“停电通知”照片，其中载明11月6日上午8时至下午19时停电，当天暂停办理业务。2019年11月18日，黄萍发送一张案涉房屋的产权信息查询结果图片，其中显示该房屋有抵押、有查封。中介称建议撤销合同，黄萍称让中介通知买方，其将2万元退回。后中介将李莉的银行卡账户信息发给黄萍。2019年11月19日，黄清禄将2万元转账给李莉。当日黄萍将黄清禄转账的交易记录截图发给中介。 微信群聊天记录显示，2019年11月5日，李莉、黄萍及中介工作人员在微信群中联系办理贷款面签相关事宜。2019年11月19日、11月20日，李莉要求按照合同履行，中介工作人员认为三方免责，三方就赔偿问题进行了协商，但协商未果。 李莉与中介工作人员（微信名称“罗义军”）微信聊天记录显示，2019年11月8日，“罗义军”让李莉提供银行卡账号；2019年11月19日，“罗义军”提出“前几天让业主去房交所查了档的”“这个月16号才晓得的”，并称可以让业主写保证书，在房子问题处理完后仍以156万元的价格出售给李莉，李莉认为应按合同赔偿。 2019年11月19日，李莉通过微信向黄萍发送“通知”，认为因案涉房屋被查封导致合同无法履行，要求解除双方签订的《房屋买卖合同》，并要求支付违约金及损失。黄萍回复认为其不存在违约问题，同意解除合同。 庭审中，黄清禄陈述案涉房屋交易相关手续及沟通系其女儿黄萍代其进行。 李莉举示了其“黄清禄代理人”（李莉称系黄清禄大女儿黄长玲）于2019年11月20日的通话录音，其中“黄长玲”称“到家了，因为最开始的签协议开始签的协议都是他在他们公司签的，签的我都晓得，我说第一你不要泄露哟，泄露了你就，说到时候这个很简单，别个也扯皮哟，是不是嘛。所以这个情况出现了之后，我都直接跟他们公司也说了的，公司他们现在又跑过来说，他说啷个？这个很简单，可以把美女喊到一起，大家商量到办，大家都做商量，三五个月之后房子还是这个价格，我说别个交的钱退给别个，但是你们要觉得合同存在也可以，把定金都喊她缴过来”。李莉另举示了其与“到家了投诉部”人员于2019年11月21日的通话录音，其中李莉称业主方在交易时告知了店长让其保密，不能泄露信息，认为其知道房子存在一定的风险，故在签订合同前就存在欺诈的情况。“到家了投诉部”人员称将向法务反映。黄清禄质证认为，对录音的真实性均不清楚，我方没有参与，录音并非与我或我女儿黄萍的录音，且我是在2019年11月18日查了房屋权属情况后才知道房屋有查封。 另查明，本院于2019年9月11日就申请人陈丽娜与被申请人黄清禄诉前财产保全一案作出（2019）渝0112执保2109号执行裁定书，裁定查封黄清禄名下位于渝北区×房屋等。该裁定书系通过挂号信邮寄给黄清禄，但邮件被退回。本院于2019年10月11日就原告陈丽娜与被告黄清禄合同纠纷一案作出（2019）渝0112民初25591号民事裁定书，裁定该案移送重庆市北碚区人民法院处理。该裁定书未送达给黄清禄。 本院认为，《交易服务合同》虽是针对双方委托中介方提供交易服务而签订，但内容涉及房屋买卖、中介方居间服务的相关内容，应视为对相关法律关系的补充约定。其中第一条第（一）款第（3）项内容，系针对案涉房屋可能存在查封、冻结等限制交易情形的可能性，对相应法律后果作出的特别约定；李莉并未举示证据该条款属于格式条款，且该条款采取加黑字体标注，应视为已提示交易双方，李莉及黄清禄对其内容应当知晓，该条款对双方具有法律约束力。李莉认为双方实际未按该约定履行，该约定对双方无约束力，本院认为，该条款并未该约定以定金托管为生效条件，虽然交易定金实际未交由中介方进行托管，但定金是否托管仅影响定金的退还方式，对该条的其他内容并无影响，故对李莉的上述意见本院不予支持。另李莉认为黄清禄在签订合同时已知晓案涉房屋涉诉、被查封，但根据另案的保全裁定书、民事裁定书的送达情况，尚不足以认定黄清禄已知晓这些情况，故对李莉的上述主张本院亦不予采信。李莉认为黄清禄及到家了北城天街分公司在合同签订前明知案涉房屋上存在纠纷而未告知，属于欺诈，本院认为，导致交易无法进行的根本原因在于案涉房屋上存在司法查封，而房屋上是否存在司法查封是一种客观事实状态，与黄清禄主观上是否具有过错或过失无关，即使李莉举示的与“黄长玲”的录音属实，其中提及案涉房屋存在纠纷，亦不等同于该房屋上存在司法查封，与前述合同约定的生效条件没有关系，故并不影响本案的认定。根据《交易服务合同》第一条第（一）款第（3）项约定，《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《交易服务合同》的生效条件为查明案涉房屋的权属情况且该房屋不存在查封、冻结等限制交易情形。《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款规定：当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。合同签订于2019年11月2日，黄清禄于2019年11月6日即前往渝北不动产登记中心查询产权情况，但因停电的客观原因未果，后又于2019年11月18日查询了案涉房屋产权情况并于当日将查询结果通知了中介方，本案中亦无证据证明其故意拖延查询及告知产权情况的时间，故应视为其已合理履行了查询产权情况的合同义务。在黄清禄查询到案涉房屋存在司法查封的情况下，根据《交易服务合同》中的约定，《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《交易服务合同》应自始不生效，除定金予以退还外，三方免责。黄清禄已于2019年11月19日将定金2万元退还给李莉，现李莉再要求黄清禄承担违约责任，于法无据，故对李莉要求黄清禄支付违约金、律师费、误工费、差旅费的诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条之规定，判决如下： 驳回原告李莉的诉讼请求。 案件受理费6356元，减半收取3178元，由原告李莉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员  陈吉彦 二〇二〇年六月三十日 书记员  马 瑞