江苏省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）苏执复254号 复议申请人（被保全人）：陕西杨家置业有限公司，住所地陕西省西安市未央区大明宫街道杨家村内办公楼。 法定代表人：郑备战。 委托诉讼代理人：蔡建伟，江苏诚鑫律师事务所律师。 申请保全人：江苏汇鸿国际集团莱茵达有限公司，住所地江苏省南京市。 法定代表人：郑骏。 委托诉讼代理人：黄震，江苏亿诚（海口）律师事务所律师。 被保全人：江苏易通信达国际贸易有限公司，住所地江苏省张家港市保税区。 法定代表人：苏惠红。 被保全人：苏惠红，女，汉族，1973年11月18日出生，住江苏省张家港市。 被保全人：苏明宝，男，汉族，1965年10月15日出生，住江苏省张家港市。 被保全人：张家港市经典投资发展有限公司，住所地江苏省张家港市。 法定代表人：苏明宝。 被保全人：陕西绿源房地产开发有限公司，住所地陕西省西安市未央区。 法定代表人：白二龙。 被保全人：陕西西泰盈房地产有限公司，住所地陕西省西安市高新区。 法定代表人：苟元哲。 复议申请人陕西杨家置业有限公司（以下简称杨家公司）因不服江苏省苏州市中级人民法院（以下简称苏州中院）（2019）苏05执异39号执行裁定，向本院申请复议。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行审查，现已审查终结。 经审查查明，苏州中院在执行江苏汇鸿国际集团莱茵达有限公司（以下简称莱茵达公司）与江苏易通信达国际贸易有限公司（以下简称易通信达公司）、苏惠红、苏明宝、张家港市经典投资发展有限公司（以下简称经典公司）、杨家公司、陕西绿源房地产开发有限公司（以下简称绿源公司）、陕西西泰盈房地产有限公司（以下简称西泰盈公司）及中运顺通融资担保有限公司（以下简称中运顺通公司）债权转让纠纷一案诉前保全过程中，异议人杨家公司对该院财产保全执行行为不服，向该院提出书面异议。 杨家公司提出异议称，请求解封价值721410321元超标的财产，除对位于西安曲江大明宫遗址区凤城一路以南商业用地3685.47平方米及部分住宅（按评估价）进行查封外，其余财产立即解封。事实和理由：就莱茵达公司诉易通信达公司、苏惠红、苏明宝、经典公司、杨家公司、绿源公司、西泰盈公司债权转让纠纷一案，莱茵达公司于2019年5月29日向贵院提出诉前财产保全申请，贵院于2019年5月29日作出2019苏05财保69号民事裁定书，裁定查封冻结易通信达公司、苏惠红、苏明宝、经典公司、杨家公司、绿源公司、西泰盈公司名下除银行账户资金以外价值1.2亿元的财产。依此裁定，贵院于2019年6月12日查封了杨家公司名下位于陕西省西安市曲江大明宫遗址区凤城一路以南住宅用地53192.79平方米、位于该地的商业用地3685.47平方米及位于陕西省西安市××遗址区××以南红星美凯城6号楼13520.61平方米计105套住宅。贵院原受理的(2018)苏05执恢44号公证债权文书执行一案执行过程中，由于莱茵达公司向北京市中信公证处所提交的备案材料内容与公安机关调查取证的情况不符，故北京市中信公证处于2019年1月17日作出了（2019）京（中信）决字第01号公证复查决定，撤销（2016）京中信执字第01747号执行公证书。贵院依该决定，于2019年2月22日作出（2018）苏05执恢33号之一执行裁定，驳回了莱茵达公司的执行申请，后莱茵达公司不服贵院裁定，向江苏省高级人民法院申请复议，江苏省高级人民法院于2019年5月14日作出（2019）苏执复75号执行裁定，驳回莱茵达公司的复议申请，在申请驳回后，莱茵达公司又向贵院提出诉前保全申请，明确要求查封杨家公司的上述财产。根据贵院（2019）苏05财保69号民事裁定书，莱茵达公司要求冻结的财产价值为1.2亿元，而目前贵院已冻结的财产价值根据陕西衡盛房地产评估有限公司于2019年5月8日所出具的《土地价格咨询报告》[陕衡盛（2019）咨字第002号001、002号]和《房地产评估报告》[陕衡盛房评报字（2019）第012号]合计为841410321元，为严重的超标的查封，莱茵达公司提供的财产清单认为要求冻结的财产仅为1.2亿元与事实严重不符，纯属恶意欺骗蒙蔽法院，为维护杨家公司的合法权益，依据民事诉讼法及有关法律的规定，杨家公司恳请贵院依法解封价值721410321元超标的财产，除对位于西安曲江大明宫遗址区凤城一路以南商业用地3685.47平方米及部分住宅（按评估价）进行查封外，其余财产立即解封。 申请保全人莱茵达公司称，其系依据对杨家公司享有的抵押权申请查封案涉土地和房产。被查封财产的价值对于本案财产保全并无影响。民事诉讼法第一百零二条规定，保全限于请求的范围或者与本案有关的财物。本案中，杨家公司于2014年3月26日和中运顺通公司签订了反担保抵押合同，约定由杨家公司将其名下涉案二块土地和地上在建工程作为抵押，为中运顺通公司向易通信达公司的债权人履行担保义务提供反担保。双方并就上述反担保抵押合同办理了公证。2016年3月20日，因易通信达公司对债权人欠付货款67824329.54元未能偿还，中运顺通公司履行担保义务，代易通信达公司向债权人偿还了92213128.44元，其中除了上述本金外，还包括了罚息24388798.9元并就此取得了对易通信达公司的一个追偿权，以及对于杨家公司的反担保抵押权。2018年9月6日，莱茵达公司与中运顺通公司签订了债权转让协议，从中运顺通公司取得了对于易通信达公司的追偿权和对杨家公司的反担保抵押权。据此，莱茵达公司向贵院申请保全了涉案二块土地和其上由在建工程建设而成的房屋，并于法定期限内向贵院提起诉讼，因此莱茵达公司申请保全的对象系与本案有关的财物，其财产价值本身对于保全并不影响。其次，杨家公司提供的土地价格咨询报告和房地产评估报告不具有客观性，不应作为衡量被保全财产价值的一个依据。同时陕西衡盛房地产评估有限公司本身也不具备土地评估的资质，所以其仅能出具咨询报告，而不是一个评估报告。因此其咨询报告所得出的结论不具有参考价值。对于105套房屋的财产价值。杨家公司也是自行委托陕西衡盛房地产评估有限公司出具了房地产评估报告，但是根据贵院出具的查封冻结财产清单显示案涉的105套房屋是轮候查封，在本案查封之前已经有其它法院对上述房屋进行了查封，所以说该105套房屋的财产价值也不能依据房地产评估报告来确定，而应当扣除在先查封金额的余额为准。杨家公司提出的超标的保全异议没有合法依据，请求依法驳回其异议。 苏州中院审查查明，莱茵达公司与易通信达公司、苏惠红、苏明宝、经典公司、杨家公司、绿源公司、西泰盈公司及中运顺通公司债权转让纠纷一案，莱茵达公司向该院提出诉前财产保全申请，该院于2019年5月29日作出（2019）苏05财保69号民事裁定，查封、扣押易通信达公司、苏惠红、苏明宝、经典公司、杨家公司、绿源公司、西泰盈公司名下除银行账户资金以外价值1.2亿元的财产。莱茵达公司应当在采取保全措施后三十日内向法院起诉，逾期不起诉的，该院将解除保全措施。 该裁定发生法律效力后，苏州中院立案执行，案号为（2019）苏05执保132号。该院于2019年6月12日依法轮候查封了杨家公司名下位于陕西省西安市××遗址开发区以南××以西红星美凯城6-10101至11502共30套，20101至21503共45套，30101至31502共30套的房屋；查封杨家公司名下位于陕西省西安市××遗址区××以南土地使用权[土地使用权证号：市曲江(大)国用(2013出)第015号、市曲江(大)国用(2013出)第016号]。 莱茵达公司于2019年7月9日就本案向该院提出诉讼请求：1.判令易通信达公司向莱茵达公司支付92213128.44元，及自2016年3月31日起至实际支付之日的利息和滞纳金；2.判令苏惠红、苏明宝、经典公司、杨家公司对易通信达公司的上述支付义务承担连带清偿责任；3.判令绿源公司、西泰盈公司分别在其质押股权价值范围内就易通信达公司的上述支付义务承担连带清偿责任；4.本案全部诉讼费用由被告承担。 执行异议审查过程中，杨家公司向苏州中院陈述，其名下土地使用权证号为市曲江（大）国用（2013出）第016号的土地尚未开工建设，土地使用权证号为市曲江（大）国用（2013出）第015号的土地地上除红星美凯城6号楼外，还有其他房屋正在建设中。 苏州中院认为，利害关系人因情况紧急，不立即申请保全将会使其合法权益受到难以弥补的损害的，可以在提起诉讼前向对案件有管辖权的人民法院申请采取保全措施。申请有错误的，申请人应当赔偿被申请人因保全所遭受的损失。保全限于请求的范围，或者与本案有关的财物。财产保全措施的目的在于限制当事人转移财产，避免将来的判决难以执行。人民法院应当依据财产保全裁定采取相应的查封、扣押、冻结措施。可供保全的土地、房屋等不动产的整体价值明显高于保全裁定载明金额的，人民法院应当对该不动产的相应价值部分采取查封、扣押、冻结措施，但该不动产在使用上不可分或者分割会严重减损其价值的除外。本案中，杨家公司根据其委托陕西衡盛房地产评估有限公司出具的《土地价格咨询报告》及《房地产评估报告》，主张其名下位于陕西省西安市××遗址区××以南红星美凯城6号楼住宅用途房地产市场价值为197482030元，其名下位于陕西省西安市××遗址区××以南土地使用权证号为市曲江（大）国用（2013出）第015号的土地使用权总地价为598950815元，土地使用权证号为市曲江（大）国用（2013出）第016号的土地使用权总地价为44977476元。被保全人有多项财产可供保全的，在能够实现保全目的的情况下，人民法院应当选择对其生产经营活动影响较小的财产进行保全。现杨家公司名下土地使用权证号为市曲江（大）国用（2013出）第016号的土地尚未开发，但并未能满足本案保全裁定载明金额1.2亿元，而其名下土地使用权证号为市曲江（大）国用（2013出）第015号的土地使用权系独立的产权证书，目前尚未分割，且该院裁定查封的系1.2亿元的限额。故该院对于上述两土地使用权的查封并未违反法律规定。其次，该院对于杨家公司名下位于陕西省西安市××遗址开发区以南××以西红星美凯城6-10101至11502共30套，20101至21503共45套，30101至31502共30套的房屋均为轮候查封，在登记在先的查封解除前未产生正式查封的效力。同时，该院对上述财产所采取的查封措施均为登记查封，目前并未影响被保全人的实际使用。另，杨家公司提出提供担保请求解除保全，不属于执行异议的审查范围，可以另行通过相关程序处理。据此，裁定驳回杨家公司的异议请求。 杨家公司不服苏州中院异议裁定，向本院申请复议，请求：一、撤销苏州中院（2019）05执异39号执行裁定；二、解封申请人的部分财产。事实与理由：一、本案财产早在2016年10月7日就因被申请人公证债权文书执行一案被苏州中院查封；二、被查封的财产价值远远超过被申请人申请的查封价值，为严重的超标的查封；三、申请人提出的查封方案理应得到法庭的支持。方案为：一、解封土地使用权证号为市曲江（大）国用（2013出）第015号的土地使用权；二、继续查封土地使用权证号为市曲江（大）国用（2013出）第016号的土地；三、解封6号楼部分房产，剩余部分加上土地使用权证号为市曲江（大）国用（2013出）第016号的土地满足（2019）苏05财保69号民事裁定查封要求即可。 本院审查期间，杨家公司提供了西安市未央区人民法院（2020）陕0112执恢404号执行结案通知书，载明：被执行人陕西杨家置业有限公司、西安茗都实业有限公司已履行完毕本案的执行内容，现本案全部执行完毕。杨家公司提供证据证明西安市未央区人民法院所涉执行案件结案后，对案涉105套房屋的查封期限为2016年12月9日至2019年12月8日，现已到期，苏州中院对上述房产的查封成已为首查封。本院对以上事实予以认定。 本院查明，陕西省西安市××遗址区××以南土地使用权证号为市曲江（大）国用（2013出）第015号的土地使用权的《国有建设用地使用权出让合同》载明，该块土地总建筑面积不大于279840.28平方米，其中住宅建筑面积不大于259659.62平方米，商业及配套建筑不大于18132.47平方米，地下建筑面积不大于90511.34平方米。现已建成杨家庄社区，全部20幢楼仅有2幢在建，其它均已完工并进行销售，小区已有大量居民入住。本案所查封的6号楼位于该块土地之上，目前土地证为大证未做分割。本案质证过程中，莱茵达公司主张现该小区二手房价在1.2万元左右。 本院认为，一、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条规定，网络司法拍卖应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。第二十六条规定，网络司法拍卖竞价期间无人出价的，本次拍卖流拍。流拍后应当在三十日内在同一网络司法拍卖平台再次拍卖，拍卖动产的应当在拍卖七日前公告；拍卖不动产或者其他财产权的应当在拍卖十五日前公告。再次拍卖的起拍价降价幅度不得超过前次起拍价的百分之二十。根据以上规定，在人民法院处置查封财产时，可以采用参照市价或评估价的方式。在拍卖处置时，最低的折扣为五点六折。因此，人民法院查封保全的财产价值，只要参照市价基础上计算五点六折后，剩余价值达到保全裁定的要求的财产价值即可满足查封的要求。本案中，对于查封双方无争议的土地使用权证号为西安市曲江（大）国用（2013出）第016号的土地使用权，评估价值为4497.7476万元，以最低处置价格五点六折计算，其处置价值达到2518万元。而苏州中院（2019）苏05财保69号民事裁定要求查封的财产价值为1.2亿元，因此，再查封保全处置价值达到9482万元的财产即可满足该民事裁定的要求。 二、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条规定，对已被人民法院查封、扣押、冻结的财产，其他人民法院可以进行轮候查封、扣押、冻结。查封、扣押、冻结解除的，登记在先的轮候查封、扣押、冻结即自动生效。西安市未央区人民法院已经作出（2020）陕0112执恢404号执行结案通知书，苏州中院对上述6号楼105套住房的查封已经发生效力。因此，苏州中院对上述105套住房中部分住房进行查封，查封价值达到9482万元，即可满足苏州中院（2019）苏05财保69号民事裁定的要求。本案中，根据评估报告，6号楼平均单价为1.4万元每平方米，而保全申请人主张目前该小区住宅的售价约为1.2万元每平方米。结合目前住房市场行情，本院认为以评估价八折，即1.1万元每平方米计算查封房产处置价值，有事实与法律依据。根据评估报告中载明的面积，6号楼6-10101至11502共30套、面积为4476.31平方米，20101至21503共45套、面积为4567.99平方米，合计面积为9044.3平方米，以1.1万元每平方米计算，上述75套住宅处置价值达到9948万元，与土地使用权证号为市曲江（大）国用（2013出）第016号的土地使用权处置价值2518万元一并计算，已达到1.2456亿元，足以满足苏州中院（2019）苏05财保69号民事裁定的要求。 三、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条规定，查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。最高人民法院《关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》亦指出严禁超标的查封，需要查封的不动产整体价值明显超出债权额的，应当对该不动产价值部分采取查封措施。本案中，首先，土地使用权证号为市曲江（大）国用（2013出）第015号的土地使用权评估价值为59895.0815万元，以最低处置价格五点六折计算，其处置价值达到31354万元，远远超出需要保全查封的财产价值要求。其次，根据已查明的事实及相关法律规定，对上述土地的查封将影响已购买该土地上其它住房并入住的众多杨家庄社区居民利益，有违善意文明执行理念。因此，应当对该土地予以解封。 综上，因苏州中院对案涉6号楼105套房屋的保全查封已发生效力，复议申请人杨家公司的复议请求及理由有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第（二）项规定，裁定如下： 一、撤销江苏省苏州市中级人民法院（2019）苏05执异39号执行裁定； 二、解除江苏省苏州市中级人民法院（2019）苏05执保132号对陕西省西安市曲江大明宫遗址区凤城二路以南土地使用权证号为市曲江（大）国用（2013出）第015号的土地使用权的查封； 三、解除江苏省苏州市中级人民法院（2019）苏05执保132号对陕西省西安市曲江大明宫遗址开发区以南凤城二路以西红星美凯城6号楼30101至31502共30套房屋的查封。 本裁定为终审裁定。 审判长 李 晶 审判员 赵建华 审判员 苏 峰 二〇二〇年六月十七日 书记员 王莹莹