江西省余干县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1127民初980号原告：杨仁民，男，1971年9月5日出生，汉族，江西省余干县人，住江西省余干县。委托诉讼代理人：张敏，江西方盈律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：朱淑文，女，1978年10月10日生，汉族，江西省余干县人，住江西省余干县。被告：占官明,男，1995年8月5日生，汉族，江西省余干县人，住江西省余干县，现住余干县。委托诉讼代理人：占平娟，女，1990年10月5日生，汉族，住江西省余干县，系被告占官明的姐姐。代理权限：特别授权。原告杨仁民与被告朱淑文、占官明房屋志买定金合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨仁民及其委托诉讼代理人张敏、被告朱淑文、被告占官明的委托诉讼代理人占平娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨仁民向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告朱淑文双倍返还定金共计40000元；2、请求判决被告占官明返还中介费5000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告因生活所需要，需在余干县城求购一套住房，原告在被告占官明经营的房屋中介找到一套中意房源。该房为余干县玉亭镇城北开发区银河大楼一单元401室，房屋所有权人为程和生，由被告朱淑文代为销售。被告朱淑文将该房放自己开设的满堂红房屋中介，后被告朱淑文将该房源分享给被告占官明房屋中介予以合作出售。原告杨仁民、被告朱淑文经被告占官明房产中介认识，并在房屋中介占官明的见证下于2020年1月21日由原告杨仁民交付20000元定金给朱淑文，并由原告支付占官明5000元中介费。原告杨仁明与被告朱淑文双方约定总房款为516000元，原告并通过微信转账给被告朱淑文20000元定金。约定于2020年2月3日即正月初十支付第二笔房款160000元，其余通过银行贷款予以支付。年后恰逢新冠状病流行，政府实施特别管制措施，任何人均不得通行，故无法在2020年2月3日前支付160000元购房款。被告朱淑文以此为理由，私自终止合同，拒绝接收原告在2020年2月21日提出支付购房款160000元，并声称已将房屋出卖给他人。原告认为，原被告订立的预约合同意思真实有效，且原告已经支付定金。被告作为专业从事房产中介的一方，利用优势地位，拒不履行相关义务，致使原告的房屋买卖的目的落空。根据合同法、担保法的相关规定，被告应双倍返还定金并赔偿损失，房屋交易无法完成，被告占官明应返还5000元中介费。为维护原告合法权益，故起诉至法院，望判如所请。被告朱淑文辩称，一、被告朱淑文承认原告所说的事实，但强调鉴于原告在疫情期间违约，没有追究其违约责任，并按合同约定二次通过微信退回定金，原告拒收。二、原告诉请被告朱淑文双倍返还订金40000元的请求依法不能成立。理由有：1、原告违约在先，原告未能按合同约定在2020年2月3日支付购房款160000元，不管出于什么原因，原告未按约定支付购房款构成违约。2、被告朱淑文鉴于不可抗力，不追究原告违约责任，及时返还订（定）金并无不当。按原告与被告朱淑文签订的合同第五条约定，甲方（出卖方）悔约，将定金退回；乙方（买受方）违约，甲方概不退还所交定金。本案事实是原告未按合同约定支付购房款160000元，构成违约，被告有权单方终止合同且不予返还定金，但被告鉴于原告违约发生在疫情期间，尽管当时银行仍在营业，原告如守约，仍可通过银行汇款或微信付款，仍然视原告违约是因为疫情这一不可抗力因素所致，所以并未追究其违约责任，在终止合同同时，及时的返还20000元给原告，被告行为并无不当。3、原告无权要求被告双倍返还定金，按合同约定，被告反悔，只是返还定金，不符合定金法则规定，按相关司法解释，该合同实为订金合同。因此，原告无权要求被告双倍返还订金。综上，原告诉请双倍返还订金40000元既无事实依据，又无法律依据，不能成立，请法庭予以驳回。被告占官明辩称，一、返还定金诉讼请求与返还中介费诉讼请求的请求权基础系两种不同的法律关系，两种诉讼标的不同，原告应当分别起诉。二、占官明不是本案适格被告，占官明系江西力强地产营销策划有限公司的工作人员，仅提供订立合同的媒介服务，不是合同的主体，即占官明不是本案的适格被告。三、占官明实际促成了原告杨仁民、被告朱淑文及程和生之间的房屋买卖合同成立，也履行了居间义务，原告请求占官明返还中介费无事实和法律依据。原告杨仁民委托江西力强地产营销策划有限公司提供合适的房源，并口头约定，事成之后支付5000元的中介费，在占官明的努力下，在朱淑文开设的满堂红房屋中介找到合适的房源，并促使杨仁民和朱淑文于2020年1月21日签订房屋买卖定金合同，至此，占官明已经完全履行了自己的中介义务，根据《合同法》第四百二十六条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按约定支付报酬。综上，占官明不是本案适格被告，且占官明实际促成原被告间的房屋买卖合同成立，也履行了居间义务，原告诉请无事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉请。庭审中，被告对原告证据无异议，原告对被告朱淑文证据1、2、4无异议，对证据3的合法性有异议，签订房屋买卖定金合同应由房屋所有人签订，朱淑文代其签订不具有法律效力，原告没有见到程和生授权给朱淑文的委托书，对证据3的关联性有异议，该合同为程和生与原告的合同，只能约束程和生与原告，与被告朱淑文是否承担责任无关联性。被告占官明无异议，本院认为，被告证据3房屋买卖定金合同确是原告与被告朱淑文所签，原告认为和朱淑文无关联，与原告起诉朱淑文返还定金相矛盾，且原告起诉的事实也与该合同一致；《中华人民共和国合同法》第四十八规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生法律效力，由行为人承担责任。原告未见授权书，合同又未经程和生追认，则该定金合同对程和生不发生法律效力，由行为人朱淑文承担责任，所以被告证据3具有合法性，也与被告朱淑文返还定金有关联性，原告异议不成立，本院确认被告证据3的证明力。另查明，占官明是江西强力房地产营销策划有限公司的职员，原告的中介费5000元直接转给江西强力房地产营销策划有限公司的负责人占平娟。本院认为，被告朱淑文、占官明承认原告杨仁民在本案中主张签订房屋买卖定金合同的事实，但占官明强调其是公司员工，代表公司做中介且本人未收取中介费5000元，故本院对原告主张的签订房屋买卖定金合同的事实予以确认。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条规定，当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者定金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同的，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立，出卖人应当将定金返还买受人。本案原告与被告朱淑文于2020年1月21日签订房屋买卖定金合同，合同第五条规定，甲方（出卖方）途中悔约，必须将定金退还乙方，乙方（买受方）中途悔约，甲方概不退还所交定金。可见、原被告双方约定的定金并不具有定金性质，因此原告向被告朱淑文主张双倍返还，本院不予支持。依原被告所签合同，原告应于2020年2月3日交付购房款160000元，因疫情发生，原告不能按期交款，构成违约，致房屋买卖合同不能订立，故被告朱淑文应将定金返还原告，被告朱淑文同意返还定金20000元。庭审中，原告提出未见房主程和生签给朱淑文的委托书，认为定金合同应约束程和生，与朱淑文无关；《中华人民共和国合同法》第四十八规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生法律效力，由行为人承担责任。原告未见授权书，合同又未经程和生追认，则该定金合同对程和生不发生法律效力，由行为人朱淑文承担责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或是反驳对方的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案被告占官明系江西强力房地产营销策划有限公司的职员，其从事本案中介是职务行为，且原告确认中介费转给江西强力房地产营销策划有限公司的负责人，原告没有证据证明占官明个人收受中介费5000元，原告应承担举证不能的后果。综上，原告与被告朱淑文签订的房屋买卖定金合同是双方真实意思表示，且不违反法律规定，合同合法有效，双方应严格按合同履行，因不可抗力，致使合同不能履行，应免除双方的违约责任，因疫情致房屋买卖合同不能签订，被告应按约定返还原告定金20000元，原告要求双倍返还定金的主张本院不予支持，因原告不能证明被告占官明个人收取5000元中介费，原告要求被告占官明返还中介费5000元的主张，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十八，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告朱淑文于本判决生效之日一次性给付原告杨仁民人民币20000元；二、驳回原告杨仁民的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费925元，减半收取462元，由原告杨仁民负担257元，由被告朱淑文负担205元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审判员  黄辉进二〇二〇年六月十七日书记员  黄珍珍