宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院民事判决书（2020）宁0502民初839号原告：王某，宁夏中卫市人，住宁夏回族自治区中卫市。委托诉讼代理人：黄某，宁夏辅德（中卫）律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：唐某，宁夏中卫市人，住宁夏回族自治区中卫市。委托诉讼代理人：张某，宁夏鸣钟律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：中卫市裕兴房屋经纪服务有限公司。统一社会信用代码：9164050009454573X6。法定代表人：白某。原告王某与被告唐某、中卫市裕兴房屋经纪服务有限公司（以下简称裕兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王某及其委托诉讼代理人黄某，被告唐某的委托诉讼代理人张某到庭参加了诉讼，被告裕兴公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王某向本院提出诉讼请求：一、依法解除原、被告于2018年1月12日签订的《房产买卖合同》；二、判令被告唐某向原告退还购房款150000元，支付资金占用期间的利息13062.5元，并按照中国人民银行同期贷款利率承担自2019年11月4日起至购房款退还完毕之日止的资金占用期间的利息；三、判令被告唐某向原告支付违约金90000元、律师代理费4500元；四、判令被告裕兴公司向原告退还房屋居间服务费2000元，并对被告唐某上述购房款、利息、违约金及律师代理费承担连带清偿责任；五、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年8月3日，宁夏龙源房地产开发有限公司中卫市分公司将位于中卫市××区房屋抵顶给被告唐某。2018年1月12日，原告与被告唐某、裕兴公司签订《房产买卖合同》一份，约定被告唐某将上述房屋以300000元的价格出售给原告，原告于协议签订当日向被告支付15000元购房定金，余款由银行提供贷款。如一方违约，则守约方可要求违约方按照房屋总价款的30%支付违约金，中介机构的全部居间服务费由违约方承担。合同签订后，原告按照约定向被告唐某支付了150000元购房款，向被告裕兴公司支付了2000元居间服务费，但被告至今日未向原告交付房屋。综上，原、被告签订的《房产买卖合同》合法有效，应受法律保护。签订协议后，原告按约向被告唐某支付了购房款，但被告唐某至今未向原告交付房屋，其行为已经构成违约。为此，原告诉至人民法院。被告唐某辩称，对于原告诉称由宁夏龙源房地产开发有限公司中卫市分公司将位于中卫市××区抵顶给被告唐某、原告与被告唐某约定将上述房屋以300000元价格出售给原告及双方约定违约金等被告唐某认可。合同签订后原告向被告唐某支付了150000元购房款，向被告裕兴公司支付了2000元居间服务费。被告唐某向被告裕兴公司支付了5000元保证金。同时，被告唐某将《顶房协议》原件交付给了原告，原告给被告出具了《收条》。原告确实催促过被告唐某交房，但因案涉房屋系顶账房，交易时正在建设，至今因各种原因未进行竣工验收，因此未能交付。目前，被告唐某对案涉房屋何时竣工验收、何时交房、何时办理产权登记不清楚。根据合同第九条中“开发商统一交房时出让方同意将此房交由购买方入住使用，并且出让方交清此房与开商发之间账目保证购买方正常入住使用”的约定，因开发商并没有统一交房，故未能达到合同约定的交房条件。被告唐某认为，因案涉房屋未达到合同约定的交房条件，故原告要求退还购房款并支付购房款被占用期间利息损失的请求无事实及法律依据。相反，原告要求退还购房款，属原告违约，按合同约定应由原告向被告唐某支付违约金等费用，并承担被告唐某已支付的中介费（保证金）5000元。因双方合同所附交房条件未成就，双方应当继续履行合同。故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告裕兴公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状及证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于双方当事人提交的证据，本院认定如下：原告提交的证据一《顶房协议》、证据二《房产买卖合同》，来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，能够证明原告所主张的事实；证据三（2019）宁05民终697号民事判决书打印件、（2019）宁0502民初2742号民事判决书打印件，来源合法，但与本案无关联性，对其证明效力不予确认；证据四《收条》、黄河农村商业银行自助终端客户凭条，来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，能够证明原告共向被告唐某支付购房款150000元的事实；证据五《收据》，来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，能够证明原告向被告裕兴公司支付居间服务费2000元的事实；证据六《委托代理合同》、宁夏增值税普通发票，来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，结合原告实际付款的情况，能够证明原告因本案诉讼支付律师费4482元的事实。被告唐某提交的《收条》，来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，但该证据仅能够证明被告唐某将《顶房协议》原件交付给原告的事实，对该部分证明效力予以确认，对其他部分证明效力不予确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月3日，原告与宁夏龙源房地产开发有限公司中卫市分公司签订《顶房协议书》一份，约定宁夏龙源房地产开发有限公司中卫市分公司将位于中卫市××区房屋顶付给原告。经被告裕兴公司居间介绍，原告与被告唐某于2018年1月12日签订《房产买卖合同》一份，约定被告唐某将位于中卫市××区房屋（建筑面积100.2㎡）出售给原告;成交总价为300000元；原告在本合同签订当日向被告唐某支付购房定金15000元，余款285000元办理按揭贷款；如被告唐某违约，双倍返还原告购房定金，如原告违约，被告唐某没收购房定金，或守约方可要求违约方按照本合同中房屋总价款30%支付违约金，中介机构的居间服务费由违约方承担，守约方还可要求违约方承担相应诉讼费、律师费；此房付款方式为银行贷款付清全额房款，双方约定首付款150000元；开发商统一交房时被告唐某同意将此房交由原告入住使用，并由被告唐某交清此房与开发商之间账目，保证原告正常入住使用;合同还对其他事项进行了约定。后双方在合同第二页顶部备注“双方协商首付款保证在2018年1月30日前付清”，在合同第二页底部备注“如该房屋在2019年10月底交不了房、售楼部办不了手续，全额退款”。被告唐某在底部备注下方签名并捺印。合同签订当日，原告向被告唐某支付购房定金15000元。2018年1月15日，原告向被告唐某支付购房款45000元。2018年1月29日，原告向被告唐某支付购房款90000元。2018年2月9日，原告向被告裕兴公司支付居间服务费2000元。后被告唐某并未向原告交付涉案房屋，为此，原告诉至本院并提出上述诉讼请求。另查明，原告因本案诉讼支出律师代理费4482元。本院认为，原告与被告唐某于2018年1月12日签订的《房产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，受法律保护。被告唐某作为出卖人收到购房首付款后未按约定期限向原告交付房屋，其行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，由于被告唐某的违约行为致使原告不能实现合同目的，双方签订的合同应当依法予以解除。故对原告要求解除与被告唐某于2018年1月12日签订的《房产买卖合同》的诉讼请求，予以支持。被告唐某辩解其并未违约，因双方约定房屋交付时间为开发商统一交房的时间，但根据双方在合同第二页顶部备注的付款时间及底部备注的交房时间，双方对付款时间及交房时间进行了变更并明确了具体时间，因此，被告交付房屋的时间为2019年10月底，但被告至今未向原告交付房屋，其行为属违约。故被告唐某辩解意见不能成立，不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条和第一百一十三条第一款的规定，在合同解除后，对于原告已经支付的购房款150000元，被告唐某应当向原告退还，并应承担相应违约责任。本案中,原告与被告唐某明确约定“守约方可要求违约方按照本合同中房屋总价款30%支付违约金”。现被告唐某违约，应当按照合同约定承担违约责任，但原告主张按照合同总价300000元的30%即90000元主张明显过高，本院根据案件客观情况、被告违约程度及原告实际损失情况，酌定按照已付购房款150000元的20%即30000元支持原告的该项请求。对于原告要求被告唐某承担购房款被占用期间的利息损失的诉讼请求，因双方并未约定购房转占用期间的利息损失，且原告已经主张了违约金，故原告该项诉讼请求无事实及法律依据，不予支持。对于原告要求被告唐某承担律师代理费的诉讼请求。因双方明确约定“守约方还可要求违约方承担相应诉讼费、律师费”，故原告要求被告唐某承担律师代理费4482元符合双方合同约定，且不违反法律规定，予以支持。对于原告要求被告裕兴公司退还居间服务费2000元的诉讼请求。因被告裕兴公司作为房产交易的经纪人，原告基于对其经纪服务专业性的信任，通过其居间与被告唐某签订合同，并支付2000元居间服务费，但被告裕兴公司未尽到谨慎审查义务，未掌握案涉房屋的权属情况，加之被告唐某的违约行为，导致原告合同目的无法实现，因此，被告应当向原告退还居间服务费2000元。对于原告要求被告裕兴公司对被告唐某上述购房款、违约金、律师费等承担连带清偿责任的诉讼请求，因无事实及法律依据，本院不予支持。被告裕兴公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告王某与被告唐某于2018年1月12日签订的《房产买卖合同》；二、被告唐某于本判决生效之日起十日内向原告王某退还购房款150000元；三、被告唐某于本判决生效之日起十日内向原告王某支付违约金30000元；四、被告唐某于本判决生效之日起十日内向原告王某支付律师代理费4482元；五、被告中卫市裕兴房屋经纪服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王某退还居间服务费2000元；六、驳回原告王某的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5194元，减半收取计2597元，由被告唐某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。审判员 王小勇 二〇二〇年六月四日书记员 陈 娜本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。