大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初3825号原告：大连亿泉程达物业管理有限公司，统一社会信用代码91210204554967061N，住所地大连市沙河口区徐州街57号5层1号。法定代表人：吕正坤，系总经理。委托代理人：任丽萍，系辽宁奎文律师事务所律师。委托代理人：吴波，女，系该公司员工，住址大连经济技术开发区。被告：张玉芹，女，1957年5月23日生，汉族，住址大连市甘井子区。原告大连亿泉程达物业管理有限公司与被告张玉芹物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连亿泉程达物业管理有限公司的委托诉讼代理人任丽萍，被告张玉芹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大连亿泉程达物业管理有限公司向本院提出诉讼请求，请求：判令被告立即向原告支付物业管理服务费人民币1171元(期限为2018年5月20日至2019年7月28日）及违约金人民币937元共计人民币2108元。事实和理由：原告于2013年7月14日与大连甘井子区安邦北湾小区业主委员会（以下简称“业主委员会”）签订《大连市甘井子区安邦北湾小区物业服务合同》约定：委托管理期限为3年，自2013年7月15日至2016年7月14日止，物业管理服务费为1.0/平方米(月），每季度首月10日前向业主收取，本李度服务终业后，仍未缴纳物业服务费的，按逾期规定处理，逾期之日起，按照应交金额的0.3%按日计算交纳违约金。2016年4月1日，业主委员会向原告出具《物业实际进驻小区起始日期证明》一份，证明原告实际进驻大连安邦北湾小区时间为2014年3月20日，合同生效期为2014年3月20日，结束日期顺延为2017年3月19日，2017年3月20日原告与业主委员续签了《物业管理服务合同》，服务管理期限为三年。2019年7月，因办理房产证的需要，涉案小区的社区委员会与原告协商，解除物业服务关系。2019年7月28日，原告撤出涉案小区。被告是大连市甘井子区甘南路樱花北园10#1－1－3业主（或房屋实际使用人），原告自2014年3月20日进驻该小区至一直为被告所在小区提供物业管理服务，但被告至今无故拒绝缴纳物业管理费用，截止2019年7月28日，被告共拖欠物业管理费用1171元，违约金937元，虽经原告多次催缴，但被告仍未依约缴纳任何费用。原告多次通知其缴纳未果，故提起诉讼。被告张玉芹辩称，不同意原告的诉讼请求。理由：1、案涉合同无效：①我们小区尚未取得竣工验收备案手续，大连市政府相关部门曾下发大价发（2014）50号文件规定了没有取得竣工验收备案的普通住宅小区不得收取物业服务费，物业费由开发建设单位承担，而原告要办理收费认定和备案手续也需要提供竣工备案证书，因此原告不可能办理物业费收费认定和备案，原告也没有向业主提供合法资质证明，物业费也不应我们业主承担；②原告在本案中提供的2017年3月20日的物业服务合同与我们自社区调取的合同的签名情况不一致，说明存在阴阳合同，且社区备案的合同签字人中有业委会的候补成员，候补成员没有签字权利，也可能存在代签的情况，签字人员都不是业委会主任，合同的签署人员没有超过半数，因此案涉合同属于无效合同；③业委会行为的合法性存疑。2013年7月9日至7月14日召开的业主大会并未采用现场召开的方式，而是公开征集的方式，也就是说7月14日仍为选票征集期间，唱票结果就在7月14日之后，也就是说至少在2013年7月15日才会有选聘结果，而原告与业委会签订物业合同的时间是2013年7月14日，是在唱票结果出示之前，因此存在暗箱操作和骗标的行为，该合同无效。2017年3月20日签订物业服务合同是基于2013年7月15日的物业服务合同而来的，故也属于无效。2016年年底时小区业委会成员换届选举失败，应不存在业委会了，2017年3月的合同又是如何签订的？2、原告的物业服务存在问题：电梯频繁出现故障，造成孩子困在电梯里，求助设备一律不好用；放在家门口并标注切勿拿走的微波炉不见了，到物业调监控，物业拿不出来；小区卫生环境非常差，不是封闭小区，小区内寸草不生，没有达到合同约定的绿化承诺，小区内的保安只负责收取停车费，其他的一律不管；化粪池溢出粪便，长时间没有人修理；3、原告违反合同约定，未向业主公开公示物业费使用收支情况，且涉嫌欺诈，其曾将开发商留置的岗亭拆除后在他处重建，实际工程造价仅为一万余元，但原告却在报告上写的两万余元；4、因公共的下水管道堵了，淹到我家，造成我家地板及墙裙受损。我找到原告的经理，他表示让我先缴物业费再给我修，我相信了他就交了欠缴的五年物业费，后原告的工作人员上门查看说修不了，我自选找他人修理花费了1500元，但原告说不管。综上，被告不同意缴纳物业费。经审理查明：原告（乙方）于2013年7月14日与大连市甘井子区安邦北湾小区业主委员会（甲方）签订《大连市甘井子区安邦北湾小区物业服务合同》，合同约定，甲方委托乙方对大连市甘井子区安邦北湾小区实行物业管理，委托管理的事项为：房屋共用部位的维修、养护和管理（不含开发商保修期内的项目），房屋及共用设备的维修、养护、运行和管理，共用设施及其运行的维修、养护和管理，附属配套建筑和设施及构筑物的维修、养护和管理，公共绿地、花木、景观等管理，公共环境卫生，实行封闭物业管理的住宅区管理等，并约定了前述各项物业的管理目标。物业服务期限3年，自2013年7月15日至2016年7月14日止，物业管理服务费为1.0元/平方米(月)，每季度首月10日前向业主收取，本季度服务终止后，仍未缴纳物业费的，按逾期规定处理，逾期之日，按照应交金额的0.3%按日支付违约金。2014年3月20日，原告进驻案涉小区提供物业服务，并与该小区业主委员会约定合同生效日期为2014年3月20日，结束日期顺延至2017年3月19日。2017年3月20日，原告与业主委员会续签了物业管理服务合同，服务管理期限为3年，为小区提供物业服务至2019年7月28日。被告系甘井子区樱花北园10号安邦北湾D2区D19号楼1单元1层3号业主，房屋面积83.39平方米，未缴纳2018年5月20日至2019年7月28日的物业服务费。本院认为，物权法第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，故原告与大连安邦北湾小区业主委员会签订的物业服务合同对原、被告双方均有约束力。原告为被告所在小区提供物业服务，被告理应及时交纳相应的物业服务费，现原告要求被告交纳物业费1171元，该数额不超过被告应交纳的额度（1元/平.月×83.39平×14个月+1元/平.月×83.39平÷30天/月×8天），故本院对于该请求予以支持。关于被告主张上述物业合同无效的辩论意见，本院认为，案涉合同并不存在《中华人民共和同合同法》第五十二条中规定的无效的法定情形，安邦北湾小区业委会于2013年5月19日成立，其有权与原告签订物业服务合同，因此被告主张合同无效的意见，于法无据，本院不予采信。关于被告主张安邦北湾小区业委会已于2016年12月换届选举失败，自2016年12月起安邦北湾小区已不存在业委会，故而2017年3月20日业委会与原告签署的物业服务合同应属无效的意见。本院认为，《住房和城乡建设部关于印发的通知》第三十二条规定，业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过5年。安邦北湾小区业主委员会自2013年5月19日成立，至2017年3月20日，尚在任期之内，其有权与原告签订物业服务合同。而安邦北湾小区业委会在2016年12月的换届选举是对小区下一届业委会成员进行选举，该选举是否成功并不会对本届业委会的存在以及权利义务造成影响，因此，对被告的该项辩驳意见，本院不予采纳。关于被告主张根据《关于进一步加强物业收费管理规范收费行为的通知》（大价发【2014】50号），其不应为物业费承担主体的意见。因本院认定案涉合同合法有效，据此原告有权依据物业服务合同为案涉小区提供物业服务，并依据物业服务合同向被告主张物业费。且依据《大连市关于建立和完善物业服务价格形成机制业服务为的通知》（大价发【2016】19号），《关于进一步加强物业收费管理规范收费行为的通知》（大价发【2014】50号）已于2016年5月1日起废止。据此，被告的该节抗辩意见于法无据，本院不予采纳。关于被告主张本案原告提交的2017年3月20日签订的物业服务合同中业委会成员签字与社区备案的合同不一致的意见，故合同无效的意见。经查，原告提交的物业服务合同内容与社区备案的物业服务合同内容一致，但业委会成员的签字不一致。对此，本院认为，因物业服务合同加盖的业委会公章合法有效，业委会亦未提起过相关诉讼确认案涉合同系属无效合同，据此，原告提供的物业服务合同与社区备案合同的业委会成员签字情况不一致的瑕疵并不影响该合同真实性。对于被告提出的该项辩驳意见本院不予采纳。关于被告以原告提供的物业服务存在瑕疵为由拒绝支付物业费的意见，本院认为，物业公司提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务标准，就拒付或少付物业费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。但如果物业公司确不履行或不完全履行物业服务合同约定或法定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益。被告以原告提供物业服务不到位为由，拒绝支付物业费，缺乏合同和法律依据，不能得到支持。关于原告主张被告支付违约金一节，本院认为，从被告当庭举证来看，原告的服务亦非毫无瑕疵，虽然原告向被告主张违约金存在合同依据，但从公平角度出发，本院对于原告的违约金请求不予支持。希望双方能够互相谅解，尽早化解矛盾。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告张玉芹于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连亿泉程达物业管理有限公司2018年5月20日至2019年7月28日期间的物业服务费人民币1171元。二、驳回原告大连亿泉程达物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25元（已减半收取，原告已预付），由被告张玉芹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  孙云芳二〇二〇年六月八日书记员  刘 姗本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。