上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终5586号上诉人（原审原告）：王其平，男，1979年3月2日出生，汉族，住江苏省南京市沿江工业开发区。委托诉讼代理人：袁昊宇，上海英恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨新峰，上海英恒律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈健，男，1972年5月26日出生，汉族，住上海市浦东新区。上诉人王其平因与被上诉人陈健房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初3661号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王其平上诉请求：上诉人所提交证据已足以证明被上诉人违约改建房屋致使房屋漏水导致楼下住户损失的事实。一审判决属于法律适用错误。要求撤销原审部分判决，依法改判。被上诉人陈健辩称，房屋是经出租方同意后装修的，装修许可证是出租方办理的，装修后得到出租方认可的，被上诉人没有过错，要求法院作出公正判决。王其平向一审法院起诉请求：1.陈健向王其平支付违约金6,500元(以押金抵扣)；2.陈健向王其平支付2019年10月6日至18日的房屋占有使用费2,817元（按每月6,500元的标准计）；3.陈健向王其平支付因修缮房屋漏水的维修费4,000元；4.陈健向王其平支付拖欠的水电费3,160.15元。一审法院认定事实：上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）产权登记于王其平、邓某等人名下，房屋建筑面积173.14平方米。2015年9月，王其平（出租方、甲方）与陈健（承租方、乙方）签订《上海市租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方居住使用，租赁期限自2015年10月6日至2019年10月5日。月租金6,500元，租金以转账支付。押金6,500元。合同乙方的义务中约定乙方不得将承租的房屋转租。违约处理中约定：双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，若征得对方同意后，方可办理退房手续；若双方意见未达成一致，则按照违约处理。违约方则向对方支付违约金（空白）元整。若甲方违约，除退还给乙方押金外，还须支付给乙方上述金额违约金，反之若乙方违约则甲方有权不退还押金。合同另对其他事项作了约定。合同签订后，王其平将系争房屋交付给陈健，陈健向王其平支付租金，并支付押金6,500元。2019年10月8日，陈健向系争房屋另一产权人邓某发送信息，询问“什么时候可以结算，然后把房子退还你”。邓某询问陈健（水电）费用是否交清。陈健称当天才拿到账单。2019年10月9日上午，陈健发送短信给邓某，称当天下午5点前安排结算、办理退房，否则就不要找陈健了。2019年10月17日，陈健再次发送信息称房屋钥匙已快递寄出。次日，王其平收到房屋钥匙。另查明，2019年5月、6月，王其平发短信给陈健，称合同即将到期，要求做好房屋复原准备、处理好10楼住户反馈的漏水问题。2019年9月7日、8日，王其平再次发送短信提醒前述事宜。2019年10月7日，王其平向陈健发送信息，称电力公司通知，系争房屋内已连续三个月电费未付，提醒陈健不要耍无赖。2019年10月9日上午，王其平向陈健发送短信，要求于当晚六时在系争房屋办理交接、结清所有费用。当晚7时许，王其平发短信称陈健无故不来办理交接，恶意挂断电话，拒不配合交房，已超出了最后期限。此后双方协商无果，引发诉讼。王其平向本院提交了其与案外人陈某1于2020年1月13日签订的房屋漏水维修协议及转账支付凭证，协议中概述了2019年7月期间，系争房屋主卫处有水渗漏至楼下，造成楼下住户（陈某1）维修费用，双方同意确定维修费为4,000元；陈健与案外人马某的租赁合同（复印件）、陈健与案外人高某的租赁合同（原件）二份，证明陈健擅自转租；2020年1月拍摄的系争房屋内照片一组，证明房屋内设施有损毁迹象。经庭审质证，陈健表示不清楚王其平与案外人赔付款之事，承租期间楼下住户并未向陈健反映过有漏水情况，赔付款与陈健无关；陈健否认转租合同签名的真实性；照片拍摄于陈健搬离之后，并非搬离时原状。陈健表示承租系争房屋后给员工居住，没有签订过转租合同，但收取租房费用。一审审理中，王其平表示合同违约处理中约定王其平有权不退还押金即其诉请中陈健应当承担的违约金。陈健表示对欠付水电费金额无异议。一审法院认为，王其平、陈健就系争房屋签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。合同到期后，陈健有义务按期交还租赁物，并结清欠付王其平承租期间的各项费用。陈健确认欠付水电费未付属实，应予支付。王其平于租赁期限届满前，多次催促陈健按期交还房屋，并于2019年10月9日仍发送短信通知陈健至系争房屋处办理交接。陈健虽曾于同日向案外人邓某发送过要求结算、收房的短信，但其并未在该日配合至系争房屋处办理交接，直至2019年10月18日才将房屋钥匙交寄至王其平处，因此逾期交房期间的房屋占有使用费，王其平诉请参照合同约定的租金标准计付，一审法院予以支持。此外，双方在合同中约定承租人不得擅自转租，陈健确认承租系争房屋后并非用于自住，其虽否认王其平提供转租合同的真实性，但陈健将房屋提供给案外人居住并收取租房费用的行为符合转租的特性，且其并不能证明该行为已征得王其平同意。王其平依据双方合同的约定，认为陈健在承租期间有擅自转租的违约行为，依合同文意其有权将押金作为违约金不予退还的主张，一审法院予以支持。王其平虽提供了其与案外人签订的赔偿协议，因陈健对协议存有异议，且即使协议记载的内容真实，并不能直接证明系承租人不当或错误使用租赁物引起。王其平作为出租人亦有义务保证系争房屋内的附属设施符合正常的使用用途。因此其诉请陈健承担赔偿款4,000元，证据不充分，一审法院不予支持。据此判决：一、陈健于判决生效之日起十日内支付王其平2019年10月6日至10月18日的房屋占有使用费2,817元；二、陈健于判决生效之日起十日内支付王其平水电费3,160.15元；三、陈健在王其平处的押金6,500元作为违约金归王其平所有；四、驳回王其平的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取计25元，由王其平负担10元，陈健负担15元。本院二审期间，上诉人王其平提供了陈某2的证人证言和保利物业服务中心的情况说明，证明房屋存在漏水，并且被上诉人在很长时间没有任何措施，以及上诉人就漏水问题进行赔偿。被上诉人质证意见，其系承租房屋，房屋问题是上诉人的责任，漏水被上诉人并不知情。本院认证意见是，上诉人提供的二份证据除不属于法律规定的新的证据要求以外，同时与其主张要求被上诉人支付房屋漏水维修费之间关联性不足，并不能以此证明被上诉人应承担漏水维修费。本院经审理查明，一审认定事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人王其平与被上诉人陈健之间的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律的禁止性规定，原审法院认定有效，应属正确。根据本案查明事实，以及双方当事人各自主张及理由，本案二审主要争议焦点是被上诉人应否承担上诉人房屋漏水维修费。对此，应当认为，漏水造成损失，应当对漏水的原因予以查明，根据谁主张谁举证的原则，上诉人要求被上诉人承担房屋漏水维修费，应当提供充分、有效的证据证明漏水发生的原因，并且该漏水原因与被上诉人存在关联，即系被上诉人行为及过错造成漏水并发生损失。但上诉人依法并未提供充分、有效的证据证明上述客观事实，故本院对上诉人的上诉请求，不予支持。综上所述，上诉人王其平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王其平负担。本判决为终审判决。审判长  严卫忠审判员  顾克强审判员  朱 鸿二〇二〇年六月三十日书记员  田纬瑾附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……