安徽省六安市裕安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1503民初2662号 原告：何道永，男，1978年11月16日出生，汉族，住安徽省六安市金安区。 委托诉讼代理人：孙光璞，安徽大别山律师事务所律师。 被告：周保顺，男，1967年7月13日出生，汉族，住安徽省舒城县。 委托诉讼代理人：聂大奎，安徽晟成律师事务所律师。 被告：周常杰，女，1995年8月8日出生，汉族，住安徽省舒城县。 委托诉讼代理人：牛士勇，安徽晟成律师事务所律师。 原告何道永与被告周保顺、周常杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月17日公开开庭进行了审理。原告何道永及其特别授权委托代理人孙光璞、被告周保顺特别授权委托代理人聂大奎、被告周常杰特别授权委托代理人牛士勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 何道永向本院提出诉讼请求：1、依法判令两被告将周常杰名下的位于六安市过户于原告；2、本案诉讼费、保全费由被告承担。 事实及理由：2015年10月20日，原告何道永与被告周保顺签订内外墙保温施工合同，由原告承包周保顺分包的位于六安南洋现代城Ｂ区一期一标段13＃、14＃楼保温工程。施工过程中周保顺将周常杰名下的位于六安市房屋抵款于原告，并签订二手房买卖协议。协议约定由原告向被告支付首付款，并承担自2016年10月起的按揭还款义务，同时帮助被告偿还按揭贷款的5%的违约保证金。协议签订后被告将案涉房屋的合同、相关票据等房屋权属证明和案涉房屋的按揭银行卡、钥匙全部交给了原告。原告按照合同约定按月向该银行按揭卡还款，履行每月的按揭还款手续。2019年年末两被告私下将该银行卡予以了注销，并将案涉房屋的门锁换掉，导致原告不能正常使用该套房屋。原告认为，其二人的行为已经严重影响了原告的合法权益，违反了诚实信用原则，原告已经按照合同约定按揭还款满2年，两被告应按照协议约定履行过户义务。 周保顺辩称：一、原告与被告周保顺签订内外墙保温合同是事实，但是原告与被告之间所有工程款已结清，被告周保顺手中目前有相关结算凭证为证，由于本案是房屋买卖合同纠纷，被告在本案暂不提供，如原告认为与周保顺存在工程款纠纷，与本案不是同一案由，在本案中不能一并处理，原告可以另行起诉主张权利。二、原告在诉状中陈述的其他事实与理由不符合客观事实，被告周保顺不欠原告工程款，也从来没有承诺将案涉房屋以房抵债给原告，结合原告提供的证据，二手房购房协议也没有显示以房抵债的内容，这充分说明原告陈述以房抵债不是客观事实，假使原告陈述为真，本案二手房购房协议在房屋权利所有人周常杰不知情的情况下没有签字认可的情况下，这种行为也是无效的。三、本案的客观事实是案涉房屋系被告周常杰购买，周常杰当时在阜阳上班，有工作有收入，加之被告周保顺当时常年在南阳现代城做工程，对周常杰说房子便宜位置又好，推荐周常杰购买，后来周常杰办理了房屋购买手续后便到阜阳上班，后续的购房材料的保管就交给了父亲周保顺。被告周保顺与原告做工程成为朋友，后来知道周保顺的女儿在南洋现代城有套房，便与周保顺协商要求购买该房屋，周保顺由于法律意识淡薄，认为其作为父亲可以代表女儿周常杰买卖房屋，便与原告签订了二手房购房协议，这个事情自始至终被告周常杰不知情，是周保顺自作主张的行为，这种行为本身就是违反法律规定的，因为周保顺并非该房屋的所有人，其无权对案涉房屋进行处分，因此其与原告签订的二手房购买协议上面虽然名字写的是周常杰，手印也按了，但是相关的签名及按手印均是周保顺代签，周常杰不知情，因此该二手房协议无效。周保顺与原告签订二手房购房协议后出于对原告的信任，将保管的周常杰购房合同等资料擅自交付给原告，这种行为现在周保顺也认识到是错误的，但是原告从始至终未向被告周保顺交付购房款，也没有向被告周常杰支付过购房款，甚至原告根本就不认识周常杰，这可以充分说明原告提供的证据中的票据并不是原告所交付，而是周保顺交给原告，周常杰直到2020年4月17日原告上门换锁才知晓，因此有周常杰报警记录。综上，本案不存在以房抵债，周保顺代表女儿签订的二手房购房协议是无效的，因为物权大于债权，同时原告未向周保顺和周常杰支付等价购房款，因此原告诉请均不能成立，依法应当驳回原告诉请。如本案原被告有工程款争议纠纷，应另行起诉。 周常杰辩称：一、周常杰与原告之间不存在买卖合同关系，原告提交的二手房购房协议非周常杰本人所签，不能证明周常杰与原告之间存在房产买卖的合意，也不能证明双方之间的合同关系，因为周常杰与原告从来不认识，周常杰在购买了房子以后也从来没有向原告交付房屋，更没有收到原告的任何购房款。二、被告周保顺在没有周常杰明确授权或事后追认的情况下，周保顺的所有针对周常杰的行为均为无效民事行为，既不能约束周常杰，周保顺的处分行为为无效处分。三、原告在起诉状中陈述两被告抵工程款，周常杰从来不知情，周常杰也没有和原告签订过任何的房屋买卖协议，因此原告的该部分陈述是没有事实和法律依据的，假如原告与周保顺之间签订过任何合同，也是原告与周保顺之间的事情，与周常杰无任何关系。三、原告和周保顺之间是否存在保温工程的承包关系，周常杰不清楚，无论是双方之间是否建立了保温工程的承包关系，均与周常杰没有任何关系，因为周常杰不是保温建设工程的合同当事人，周保顺和原告之间是否有以房抵款的合意也不清楚，原告也没有举证证明原告和周保顺之间有以房抵账的合同条款。四、如果原告主张二手房买卖合同是和周常杰本人所签，那么周常杰将向法庭提交关于该合同签名笔迹或者指纹的鉴定申请。如果该鉴定结果为周常杰本人，该鉴定费由周常杰承担，如果该鉴定结论不是周常杰本人所签，主张原告承担该笔鉴定费用。综上，我们还将向法庭提交案涉房产的房产证以及物业费发票，均能证明周常杰是案涉房产的合法产权登记人，且已经完成交付，请求法庭依法审核相关证据，驳回原告诉请。 经审理查明：周保顺与周常杰系父女关系。2015年10月20日，周保顺与何道永签订一份《内外墙保温施工承包合同》，双方有工程承包关系。2016年10月22日，周保顺在没有取得其女周常杰同意的情况下，将周常杰位于六安市永，周保顺以周常杰的名义与何道永签订了一份《二手房购买协议》，协议要求何道永自2016年10月支付每月按揭贷款2459.32元；并约定此套房屋买卖先公证，按揭贷款满贰年后过户。周保顺将周常杰的《商品房买卖合同（预售）》、按揭贷款等资料交付给何道永，何道永自取得按揭贷款资料后，陆续向按揭贷款账户存入资金，并请其朋友李自林向按揭贷款账户汇款。但该二手房购买协议一直没有进行公证。2018年3月20日，何道永为案涉房屋交纳了住宅专项维修资金、房屋代办产权登记费、装修保证金、房屋面积差、2018年房屋物业费和垃圾清运费等费用。2018年11月，周常杰取得案涉房屋产权证。2019年11月、2020年5月，周常杰分别二次支付了案涉房屋2019年3月至2020年12月底的物业费用。周常杰收回房屋后，引起原、被告双方发生纠纷。 上述事实，有原告提交的内外墙保温施工承包合同、二手房买卖协议、购房合同、按揭银行卡、维修基金专项收据、装修保证金收据、物业费收据、产权登记费收据、银行流水两组、银行卡信细查询单等，周常杰提交的皖（2018）六安市不动产权第9021991号不动产权证书一份、蓝天物业收款收据2张等，及当事人当庭陈述等证据证实，本院对此予以确认。 本院认为：何道永与周保顺签订的二手房购买协议，因房屋所有人周常杰没有对此买卖行为进行追认，故该二手房购买协议不具法律效力，属无效合同，案涉房屋买卖行为不成立。原告可以对该无效合同的履行进行清算，但诉请要求将周常杰名下的位于六安市进行过户，没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下： 驳回原告何道永对被告周保顺、周常杰的诉讼请求。 案件受理费8370元，减半收取4185元，由原告何道永承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员  周虹 二〇二〇年六月十八日 法官助理刘立婷 书记员苏秋怡