福建省连城县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0825民初1579号 原告：林俊杰，男，1965年10月31日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 委托诉讼代理人：华盛南，福建坤朗律师事务所律师。 被告：连城县文亨镇文保村民委员会，住所地福建省龙岩市连城县文亨镇文保村委会办公楼二楼，统一社会信用代码54350825770685034N。 法定代表人：罗庆龙，职务：主任。 委托诉讼代理人：曹开菊，福建致平律师事务所律师。 原告林俊杰与被告连城县文亨镇文保村民委员会（以下简称文保村委会）租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林俊杰的委托诉讼代理人华盛南、被告文保村委会法定代表人罗庆龙及其委托诉讼代理人曹开菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林俊杰向本院提出诉讼请求：1、判令文保村委会履行林俊杰与文保村委会于2018年5月1日签订的《租赁合同》；2、判令文保村委会支付林俊杰违约金500000元，并赔偿损失200000元；3、本案诉讼费、保全费等一切费用由文保村委会承担。 事实与理由：2018年5月1日，林俊杰与文保村委会签订《租赁合同》一份，约定文保村委会将其村内文保小学教学楼及周边土地约30亩出租给林俊杰使用。双方约定租赁期限为2018年5月1日起至2037年4月30日止，共计20年。双方在合同中还约定林俊杰在租赁期间有自主以租赁物以及租赁期间增加的相关资产进行转租或者投资入股等方式进行资产重组。合同签订后，林俊杰即按约定向文保村委会支付了保证金50000元，并投入大量人力、物力、财力对租赁场地进行建设。但入场后林俊杰发现，在租赁场地内尚有一家水泥制品厂以及一些村民违章搭建的铁皮房未被腾退，文保村委会至今未将地块完整地交给林俊杰使用。另外，在场地左上角地块还存在争议，文保村委会至今无法明确该地块是否属于出租地块。因存在前述问题，及租赁场地内存在坟墓无法及时迁移、当地村民多方阻挠施工等因素，致使林俊杰使用租赁场地的合同目的一直无法实现。迫于无奈，为尽可能降低林俊杰损失，林俊杰于2020年4月1日依据案涉租赁合同之约定将案涉租赁场地转租给案外人纪文讲。林俊杰与案外人的合同签订后，案外人即进场在租赁场地内开展业务。但2020年4月15日，文保村委会却对此进行无理阻挠，并擅自向案外人纪文讲收取租金6000元。此后，案外人以无法使用租赁物为由向连城县人民法院起诉林俊杰，要求解除与林俊杰间的转租合同，并要求林俊杰退还租金、赔偿损失，该案目前正在审理中。林俊杰认为，因案涉租赁场地无法获得相关建设许可审批，致使林俊杰至今无法开展特色农业、旅游产业等开发，被迫依合同约定行使转租权，但文保村委会却对此予以阻挠，致使次承租人无法使用租赁物，并主张要求与林俊杰解除合同，最终导致林俊杰合法转租的权益无法实现。文保村委会无理阻挠次承租人使用租赁物的行为，致使林俊杰合同目的无法实现，已构成根本违约。另外，文保村委会直接向次承租人收取租金，该行为应视同为其单方解除合同的意思表示。文保村委会以上种种行为系不履行合同的表现，依据《合同法》第112条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”及第114条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金……违约方支付违约金后，还应当履行债务”之规定，林俊杰有权要求文保村委会继续履行合同，并可要求文保村委会赔偿损失、支付违约金。违约金的数额可参照双方《租赁合同》第九条第1项约定的标准即500000元确定。为维护林俊杰的合法权益，现特依《民事诉讼法》第119条之规定向贵院具状起诉，望能依法立案审理，判如所请。 文保村委会辩称，一、本案事实经过：文保村委会为建设美丽乡村及有效利用闲置资源发展旅游及特色农业，将原文保小学所有场地出租给林俊杰从事特色农业及旅游开发等完整之旅游产业，双方于2018年2月签订了《租赁合同》，合同约定“乙方（林俊杰）租赁原文保小学所有固定资产资产作为从事特色农业，旅游开发等完整之旅游产业”“在租赁期间的原有学校建筑物、场地，租金为租赁费交付之月起十四个月为建设投资期，免收租金。…。六、租赁手续一切办理完整后，交付使用二个月后，乙方即开工建设，一年内投入使用。乙方在签订合同后付伍万元给甲方作为保证金，确保项目开工，该保证金一年后可作为租金冲抵。”2018年2月底，文保村委会向林俊杰交付了租赁物，但林俊杰租赁了场地后没有按合同约定进行任何的投资建设，租赁场所丝纹未动。林俊杰只向文保村委会缴纳了保证金后，2019年5月1日起的租金分文未付。2020年4月1日，林俊杰没有经过文保村委会同意，将租赁场地转租给纪文讲用于生产水泥预制板，对原文保小学的环境造成来严重的污染破坏，林俊杰的转租行为改变了原合同约定的租赁物的用途，与文保村委会为美丽乡村建设向林俊杰出租原文保小学的初衷相违背。文保村委会多次与林俊杰联系，对其转租行为表示异议，并要求其缴纳租金。但林俊杰表示纪文讲从未向其缴纳租金，要求文保村委会直接向纪文讲收取租金。2020年4月24日，林俊杰发短信给文保村委会主任表示不同意将场地出租给案外人，要求文保村委会收回租用的场地（短信内容为：这个老纪，很麻烦，会乱讲，决定不租给他，让他走吧”）。文保村委会按林俊杰的意思要求纪文讲搬离租赁场所并缴纳一个月的租金6000元。由于纪文讲生产水泥预制板行为对租赁场所造成严重的污染破坏，场所内堆满水泥袋，水泥块等生产废物，文保村委会向纪文讲收取了1000元的场地清理费。二、林俊杰陈述与客观事实不符。1、林俊杰承租租赁物之间从未对场地进行任何的投资建设，林俊杰述称“投入大量人力、物力、财力对租赁场地进行建设”是子虚乌有的事实，其所陈述的“在租赁场地内尚有一家水泥制品厂及村民违章搭建的铁皮房未被腾退、场地左上角地块存在争议，坟墓无法及时迁移、当地村民多方阻挠施工等”均是林俊杰推脱之词。事实上林俊杰从未对场地的建设投入任何的人力、物力、财力。场地铁皮房早已被村民废弃，林俊杰随时可自行拆除，场地左上角地块不存在争议，坟墓早就与村民谈妥，只要林俊杰进场施工就可迁移，村民也从未阻挠林俊杰施工，林俊杰也从未对场地进行施工。2、林俊杰未向有关单位申请建设许可审批，不能以“无法获得相关建设许可审批”为由转租场地。3、文保村委会向次承租人收回租赁场地也是林俊杰的要求下收回场地。不存在文保村委会无理阻挠次承租人使用租赁物的行为。4、文保村委会直接向次承租人收取租金也是林俊杰要求文保村委会向次承租人收取。三、林俊杰要求履行《租赁合同》没有事实和法律依据。文保村委会为林俊杰保留了十四个月的免租建设及投资期，为保证林俊杰能按合同的约定投资建设收取了林俊杰50000元保证金，但林俊杰租赁场地后至今没有按合同的约定进行任何的投资建设，场地丝毫未动。由于林俊杰的上述违约行为，根据双方签订的《租赁合同》第六条规定保证金无法冲抵租金，林俊杰自2019年5月1日起的租金分文未付。《租赁合同》第九条第1点约定“乙方未按时支付租金，超过二个月视为弃约，合同终止”。综上，林俊杰与文保村委会签订的《租赁合同》因林俊杰超过二个月未支付租金已终止。林俊杰要求履行合同没有依据。四、文保村委会无须支付违约金500000元及赔偿损失200000元。林俊杰自2020年4月1日起擅自将租赁场地租赁给纪文讲生产水泥制品，在纪文讲入驻租赁场所的第一天文保村委会就明确表态不同意将租赁场地用于生产水泥制品，但纪文讲不听劝阻执意进驻生产。文保村委会无奈要求林俊杰支付租金，林俊杰要求文保村委会直接向纪文讲收取租金。2020年4月24日，林俊杰发微信给文保村委会表示不同意将场地租赁给纪文讲，要求文保村委会收回租赁场地。文保村委会按林俊杰的意思收回场地不存在违约行为，且按《租赁合同》的约定，双方合同已终止。林俊杰从未对租赁场地进行投资建设，不存在损失。五、鉴于以上事实，本案诉讼费及保全费由林俊杰承担。综上，林俊杰的诉讼请求没有事实和法律依据，请求人民法院驳回林俊杰的诉讼请求。 本院经审理认定如下事实：林俊杰系丹霞古坊公司的法定代表人，文保村委会作为甲方（出租方）与林俊杰（丹霞古坊）作为乙方（承租方）签订《租赁合同》，林俊杰在乙方一栏签字并捺印。《租赁合同》载明：“为有效利用闲置资源，发挥乙方的资金和经营优势，乙方租赁原文保小学所有固定资产作为从事特色农业、旅游开发等完整之旅游产业……一、本合同的租赁标的为原文保小学所有固定资产（其中包括原文保小学教学楼、校区土地使用权，文保小学的面积20000平方米（约30亩）、原文保小学所使用的相关变电箱等）……二、租赁期限为20年（2018年5月1日-2037年4月30日）……三、租金及支付方式在租赁期间的原有学校建筑物、场地，租金为租赁物交付之月起十四个月为建设及投资期，免收资金。2019年5月1日开始计算租金，基础租金为人民币伍万（￥50000）元，以后每年租金在上年的基础上递增5000元。付款时间为每年5月1日前，付款方式为银行转账。双方一致确认上述租赁价款由乙方以转账的方式汇付甲方的以下银行账户，开户行：文亨信用社，账号：90×××14，户名：连城县文亨镇农村集体会计代理服务中心。乙方将租金转入甲方账户，即视为乙方已经履行租金支付义务。……六、……乙方在签订合同后支付伍万元给甲方作为保证金，确保项目开工，该保证金一年后可作为租金冲抵。……十、……乙方在租赁期间有自主以租赁物以及租赁期间增加的相关资产进行转租或者投资入股等方式进行资产重组是允许的。……九、合同的变更及解除1、本合同签订后，任何一方不得单方面变更或解除本合同，如甲方违约，赔付乙方违约金伍拾万元，并赔偿对方建设及经营等一切投资损失。乙方未按时支付租金，超过二个月视为弃约，合同终止，甲方有权无偿收回场地和地表上的建筑物。……”2018年2月10日，林俊杰向文保村委会指定账户转账50000元保证金；2020年6月18日，林俊杰向文保村委会转账55000元。2020年4月1日，丹霞古坊公司与案外人纪文讲签订《协议书》，将位于文保村原小学场地（包括教学楼，电力设施等）租赁给案外人纪文讲。 本院认为，丹霞古坊公司与文保村委会签订《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，依法成立生效，各方应依约履行各自的义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在本案中，文保村委会将涉案租赁场地交由林俊杰后，林俊杰于2020年4月1日将涉案租赁场地转租给案外人，林俊杰已经实际占用涉案租赁场地，林俊杰主张文保村委会至今未将地块完整地交给其使用、其进入场地施工当地村民多方阻挠、文保村委会阻挠其行使转租权等，致使合同目的无法实现，据此要求文保村委会支付违约金并赔偿损失的诉请，缺乏事实和法律依据，本院依法予以驳回。根据合同的约定，保证金可以用于抵扣租金，即用于抵扣2019年5月1日至2020年4月30日的租金，且林俊杰应于2020年5月1日前支付2020年5月1日至2021年4月30日的租金，承租人有两个月的缓冲期即2020年7月1日前支付，否则视为合同终止，林俊杰已于2020年6月18日支付租金55000元，《租赁合同》未终止，应继续履行，文保村委会以林俊杰未依约支付租金主张《租赁合同》已经终止的辩解，本院不予采纳。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、连城县文亨镇文保村民委员会与林俊杰签订的《租赁合同》继续履行。 二、驳回林俊杰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10800元，减半收取5400元，由林俊杰负担5000元，由连城县文亨镇文保村民委员会负担400元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  杨映辉 二〇二〇年六月二十三日 法官助理桑建霞 代理书记员  华娴锋 附注法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。