山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终4876号 上诉人（原审原告）：李春坚，女，1976年7月31日出生，汉族，住山东省青岛市李沧区。 委托诉讼代理人：张绍铠，北京大成（青岛）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青岛协信远海置业有限公司，住所地山东省青岛市市北区洛阳路。 法定代表人：吴晓明，董事长。 委托诉讼代理人：张行，男，该公司工作人员。 上诉人李春坚因与被上诉人青岛协信远海置业有限公司（以下简称协信远海置业）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初5672号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李春坚上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求或发回重审；2.上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审未认定本案关键事实，直接影响本案的判决。本案一审法院未认定上诉人与被上诉人签订的《青岛市商品房预售合同》中有关于涉案情况解除的特殊约定，这是本案关键事实，一审判决未予认定，直接影响本案的判决。二、一审判决适用法律严重错误，依法应予以改判。1.本案上诉人解除合同不适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定。被上诉人主要抗辩理由就是最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，该条规定为“根据合同法第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人延迟支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外”但本案显然不适用该第十五条。商品房司法解释第十五条明确限定的是出卖人延迟交付房屋以及买受人延迟支付购房款的两种情形，本案显然不属于以上两种情况，而是被上诉人出售房屋上一直存在抵押权的情形，因此本案不能适用商品房司法解释第十五条的规定。2.上诉人与被上诉人签订的青岛市商品房预售合同中有关于涉案情况解除的特殊约定，因此不能适用商品房司法解释第十五条。3.上诉人解除与被上诉人签订的青岛市商品房预售合同符合法律规定，依法应予解除。商品房司法解释第二十三条规定：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。上诉人购买涉案房屋是以担保贷款方式付款，但由于被上诉人出售给上诉人的房屋一直存在被上诉人设定的抵押权而长时间不能订立商品房担保贷款合同，上诉人在该种情况出于审慎的考虑，以书面律师函的形式向被上诉人进行催告，但被上诉人仍置之不理，现已经导致商品房买卖合同不能继续履行，完全符合上述法律的规定，整个过程中上诉人并无任何违约情形，被上诉人一直恶意违约，且上诉人已经催告被上诉人，因此解除合同于法有据，应予以支此。 协信远海置业辩称，上诉人不享有关于答辩人向上诉人交付房屋时未按合同约定撤销房屋上设定的抵押权的约定解除权，上诉人也不享有法定解除权，上诉人仅以作为从给付义务的撤销房屋抵押权从而导致合同目的无法实现为由要求解除涉案商品房预售合同没有事实和法律依据。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。 李春坚向一审法院起诉请求：1.判令解除李春坚、协信远海置业于2017年10月31日签订的《青岛市商品房预售合同》，协信远海置业返还李春坚交付的房款203714元以及自起诉之日起的利息；2.判令协信远海置业赔偿李春坚损失共计25348.18元；3.诉讼费由协信远海置业承担。 一审法院认定事实：2017年10月31日，李春坚、协信远海置业签订《青岛市商品房预售合同》，约定由李春坚购买协信远海置业开发的位于青岛市市北区《启迪协信青岛科技城1.2期》x号楼x层x户房屋，房屋规划用途是办公。房屋总价款403714元，首付款143714元，李春坚应于2017年10月31日前存入合同指定的账户，剩余房价款6万元，李春坚应于2017年11月20日前存入合同指定的购房。贷款20万元，李春坚以银行按揭贷款方式于2107年10月31日前将办理按揭贷款所需文件全部提交银行，放贷机构于2017年11月30日将贷款存入合同指定的账户。协信远海置业应于2018年10月31日前将房屋交付李春坚。因协信远海置业原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付李春坚，则李春坚给予协信远海置业60日的宽展期，宽展期内合同继续履行，协信远海置业无需向李春坚承担违约责任。房屋交付条件为：房屋所在的单体楼座已通过竣工验收备案，李春坚已按约定履行了付款及其他约定义务。补充条款第七条约定，协信远海置业取得该房屋所在楼座单体竣工验收备案证明文件是该房屋交付的唯一条件。合同第十六条约定“甲方保证在向乙方交付该房屋时该房屋没有甲方设定的抵押权，也不存在其它产权纠纷和财务纠纷。如房屋交付后出现与甲方保证不相一致的情况，由甲方承担全部责任”。合同附件四中注明涉案房屋设有在建工程抵押，李春坚在该附件中签字确认。补充协议还约定，协信远海置业应在该房屋交付后360个工作日内，将办理权属登记需由协信远海置业提供的资料报产权登记机关备案。上述合同签订后，李春坚按约定将203714元的购房款支付给了协信远海置业，协信远海置业于2018年12月29日将涉案房屋交付给了李春坚。李春坚为购买涉案房屋于2017年10月21日向深圳市前海云房网络科技有限公司支付了2万元团购费。于2017年10月31日交纳了住宅专项维修资金4649.68元。支付了2019年1月1日至3月31日期间的物业费398.5元，并预交了水费及电费计300元。2019年4月17日，李春坚向协信远海置业送达律师函，通知协信远海置业在三日内解除涉案房屋上设定的抵押权，否则有权解除合同。2019年6月25日，协信远海置业撤销了涉案房屋上的在建工程抵押。 一审法院认为，李春坚、协信远海置业之间就涉案房屋所签订的《青岛市商品房预售合同》系双方的真实意思表示，不违背法律法规的强制性规定，应为合法有效。本案的焦点是协信远海置业向李春坚交付房屋时未按合同约定撤销房屋上设定的抵押权，涉案商品房预售合同是否应当解除。合同的解除分为约定解除和法定解除，《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中双方并未将房屋交付时未撤销抵押权作为解除合同的条件，因此不符合约定解除。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。主要债务通常是指主给付义务。本案中，作为协信远海置业其主要债务是交付房屋使李春坚最终取得房屋所有权。现协信远海置业已将房屋交付李春坚，且合同约定的办理房产登记的期限尚未届满，尚不存在不能实现合同目的情形，故李春坚的解除也不符合法定解除的条件。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条，“出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在3个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外”。据此，在商品房买卖合同中，催告后的合理期间应为3个月，本案协信远海置业在收到李春坚的催告后在三个月内撤销了涉案房屋上的在建工程抵押，符合法律的规定，李春坚要求协信远海置业在三日内撤销抵押既无合同约定又不符合法律规定，不产生催告的法律后果。本案中，撤销在建抵押应系从给付义务，而根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条规定，“出卖人没有履行或者不当履行从给付义务，致使买受人不能实现合同目的，买受人主张解除合同的，人民法院应当根据合同法第94条第4项的规定，予以支持”。本案中，李春坚并无证据证明其合同目的因在建抵押而不能实现。综上，对于李春坚要求解除与协信远海置业签订的商品房预售合同法院不予支持。李春坚要求返还购房款、赔偿损失的主张，依法也不应得到支持。 一审判决：驳回李春坚的诉讼请求。案件受理费4736元，减半收取2368元与保全费1770元，均由李春坚承担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，本案系商品房预售合同。二审双方争议焦点为：李春坚以协信远海置业交付房屋时未按合同约定撤销房屋上设定的抵押权为由，主张解除涉案商品房预售合同的理由能否成立。涉案商品房预售合同是否应当解除协信远海置业未为涉案房屋设定抵押是否符合合同约定或者法定的解除情形。双方签订的商品房预售合同第十六条约定：“甲方保证在向乙方交付该房屋时该房屋没有甲方设定的抵押权，也不存在其它产权纠纷和财务纠纷。如房屋交付后出现与甲方保证不相一致的情况，由甲方承担全部责任”。李春坚主张因协信远海置业为涉案房屋设立抵押，违反合同约定，协信远海置业应当承担包括解除合同在内的“全部责任”。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。该法条中的“约定”应当理解为当事人之间明确的约定，本案商品房预售合同第十六条约定的“承担全部责任”，并未明确约定包含有解除合同。商品房预售合同对李春坚解除合同的权利在第二十条作了约定，即协信远海置业在逾期交房超过180天的情况下，李春坚有权解除合同。故一审认定李春坚并不具有合同约定的法定解除权事实清楚、适用法律正确，并无不当。协信远海置业在2019年6月25日撤销了涉案房屋的抵押并在合同约定的期限内向李春坚交付了涉案房屋，合同符合继续履行的条件，故本案并不符合《最高人民法院关于适用审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的情形。综上，本院对李春坚主张解除合同的上诉请求不予支持。如果因协信远海置业违反合同约定为涉案房屋设定抵押给李春坚造成了损失，李春坚可另行主张权利。 综上所述，李春坚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4736元，由上诉人李春坚负担。 本判决为终审判决。 审判长  孙向东 审判员  马 喆 审判员  齐 新 二〇二〇年六月一日 法官助理 杨志昌 书记员胡浩东 书记员于国英