山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终1579号上诉人（原审被告）：王珍，女，1988年3月12日出生，汉族，住山东省龙口市。委托诉讼代理人：杨净净，山东崇真（芝罘）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周英姿，女，1970年10月21日出生，汉族，住山东省龙口市。委托诉讼代理人：姜兵（系周英姿丈夫），住山东省龙口市。原审第三人：龙口市金儒房地产有限公司，住所地山东省龙口市东莱街道松风苑北门北侧1号楼4号店铺。法定代表人：鹿爱光，总经理。上诉人王珍因与被上诉人周英姿、原审第三人龙口市金儒房地产有限公司（以下简称金儒公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省龙口市人民法院（2019）鲁0681民初7288号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。王珍上诉请求：撤销一审判决，发回重审或判决驳回周英姿诉讼请求。事实和理由：一、王珍没有收到传票，也没有收到诉状，不知道开庭日期，一审缺席审理，程序违法，应将本案发回重审。二、合同约定先办理过户手续再付款，因为王珍准备贷款，但周英姿不肯办理过户手续，这也是合同没有最终履行的原因。是周英姿首先违约，王珍没有违约。三、合同约定违约金为房价的10%，明显过高。房屋卖与不卖不会造成任何损失，房子未卖仍然可以卖出相同甚至更高的价格，周英姿没有损失。四、周英姿违约，应当付给王珍违约金，周英姿不按照合同约定履行义务，导致合同没有履行。五、一审判决认定基本事实不清，王珍已付购房款30000元。综上，一审判决王珍承担违约责任，属认定事实错误，适用法律错误，程序上存在问题，请求二审查明事实，依法裁判。周英姿辩称，一审判决合理合法，王珍的上诉请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回。金儒公司述称，王珍共付给周英姿20000元定金，其中10000元交由金儒公司作为房屋交割的担保金，保证房屋交割时产生的费用，比如水电费、取暖费，若周英姿产生费用从担保金中扣除。另10000元交给周英姿作为履行合同的定金。此外，金儒公司还收取了王珍与周英姿各支付的中介费10850元，王珍再没有支付其他款项。周英姿向一审法院起诉请求：1、解除周英姿与王珍于2019年5月4日签订的房屋买卖合同；2、王珍支付周英姿违约金95010元及违约金（2019年11月1日起至判决生效之日止，以1085000元为基数，按照万分之一计算）；3、诉讼费等由王珍承担。一审法院认定事实：金儒公司系从事房地产开发经营、房屋中介服务等业务的有限责任公司。周英姿自有房屋一栋，坐落于龙口市东城区。2019年5月4日，周英姿与王珍就该房屋在金儒公司签订了房屋买卖合同。合同约定：甲方（出售方）：周英姿，乙方（购买方）：王珍，丙方（中介方）：金儒房地产。一、房屋基本情况：甲方自愿将坐落于龙口市东城区房屋出售给乙方。二、成交价格及付款方式：房屋转让价格为1085000元，乙方应当在签订本合同时支付20000元定金，于2019年8月底之前乙方将全部房款付清。三、中介服务费及支付：甲乙丙三方签订本合同时，甲方必须向丙方支付中介服务费10850元，乙方必须向丙方支付中介服务费10850元……。七、责任：如甲乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋转让价格的10%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且丙方收取的本合同约定的中介服务费一律不退还……。九、合同争议及违约处理：（一）逾期付款：乙方未按本合同约定期限支付各项款项的，甲方有权向乙方追索违约金。违约金自本合同约定的付款期限的第二日起至实际付款之日，每逾期一日，乙方向甲方支付逾期未付款的万分之一作为违约金，合同继续履行。逾期天数超过30日，乙方仍未付款的，甲方有权单方解除本合同，并书面通知乙方，乙方所交纳的定金不予返还，同时由乙方支付丙方全部中介费用，合同终止。（二）逾期交房：甲方未按本合同约定的期限将上述房屋交付乙方，每逾期一日，甲方向乙方支付该房屋转让价的1%作为违约金，合同继续履行。逾期天数超过30日，甲方仍未交付房屋的，乙方有权单方解除本合同，并书面通知甲方，甲方应在收到书面通知之日起三日内双倍返还定金。十、补充协议：2019年8月底之前双方办理过户手续，乙方将房款全部付给甲方。周英姿自认，合同签订当日，王珍给付定金20000元，其中10000元在金儒公司处。2019年8月中下旬，周英姿与王珍因合同履行问题共同至金儒公司协商，但无果。合同至今未履行完毕，房屋未过户，王珍亦未付清房款。一审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人行使权利、履行义务应遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯等履行合同义务。本案中，周英姿与王珍达成的房屋买卖合同，是当事人的真实意思表示，未违反法律规定，应为有效，依法予以认定。在合同履行过程中，双方发生争议，至合同履行期限届满，双方未能达成一致。双方均未按合同约定履行义务，周英姿未将房屋过户至王珍名下，王珍亦未付清房款。按照合同约定，周英姿逾期交房或王珍逾期付款超过30日，对方均可单方解除合同，并书面通知另一方。现王珍逾期付款超过30日，双方约定的合同解除条件已达成，故一审法院对周英姿要求解除合同的诉讼请求予以支持。关于合同解除的时间，按照合同约定，单方解除合同应书面通知对方，故合同解除的时间应为王珍收到起诉状副本的时间即2019年11月26日。关于周英姿要求王珍支付违约金的诉讼请求。一审法院认为，合同约定王珍应在2019年8月30日交齐房款，但到期后王珍未付清房款，亦未要求周英姿履行过户义务，在本案审理过程中，未出庭应诉及答辩。王珍违反合同义务，逾期不支付房款，故周英姿要求其支付违约金的诉讼请求，有事实及法律依据，一审法院予以支持。双方合同约定违约金有两种计算方式，周英姿主张同时按两种方式计算违约金，于法无据，亦不符合公平原则，一审法院不予支持。按照双方约定及本案实际情况，一审法院酌定违约金按房屋转让价的10%计算为108500元，扣除王珍已经支付的定金20000元，王珍还应给付周英姿88500元。王珍经一审法院传票传唤后无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未答辩，视为放弃相关诉讼权利，一审法院依法缺席判决。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，于2019年12月25日判决：一、周英姿与王珍2019年5月4日签订的房屋买卖合同于2019年11月26日解除。二、王珍于判决生效之日起十日内给付周英姿违约金88500元。三、驳回周英姿的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2275元，由周英姿负担156元，由王珍负担2119元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。王珍提交了2019年5月5日转帐给中介业务人员刁玉政20000元的微信转帐记录打印件两张（每张的转帐金额为10000元），主张其中10000元为中介费，另10000元为购房款，证明王珍除在合同签订之日支付购房定金20000元外，于次日又通过中介支付了购房款10000元。周英姿对以上证据不予认可，称除了在合同签订当日王珍以现金支付了20000元定金外，其再未收到其他款项，该20000元定金在当天付给其10000元，另10000元在金儒公司处。当天，其向王珍出具了20000元的定金收条。金儒公司称王珍交了20000元定金后，又交了20000元，后交的20000元都是中介费，其中有10000元是替周英姿交的中介费，合同约定其他的中介费都免了。王珍认可其在一审时收到了一审法院以微信发送的传票，但其向法院表示对此送达方式有异议，对其该主张，王珍未提交证据证实。对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案的焦点问题有三个：一是一审法院缺席判决程序是否合法；二是王珍是否存在逾期支付购房款的违约行为及王珍主张违约金过高能否成立；三是王珍已付购房款的数额。针对第一个焦点问题，即一审法院缺席判决程序是否合法的问题。本院认为，一审中，一审法院以微信方式向王珍发送了传票，王珍亦在微信中回复“收到”，王珍在二审调查中亦认可收到该传票，王珍虽称其向法院表示对此送达方式有异议，但对该主张，未提交证据证实，应承担举证不能的后果。王珍经法院传票传唤后无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未答辩，视为对其诉讼权利的放弃，一审法院依法缺席判决，于法有据，并无不当。故王珍关于一审法院缺席判决程序违法的主张不成立，本院不予支持。针对第二个焦点问题，即王珍是否存在逾期支付购房款的违约行为及其主张违约金过高能否成立的问题。本院认为，依法成立的合同对各方当事人均有法律约束力，根据合同约定，王珍应在2019年8月30日交齐房款，但王珍违反合同义务，逾期未支付房款，已构成违约。房屋买卖合同中没有约定办理房屋过户手续的时间，且其主张未付清房款是因周英姿未办理房屋过户手续，首先违约所致，亦未提供充分证据，故周英姿要求王珍支付违约金的诉讼请求，理由正当，应予支持。一审法院按照双方约定及本案实际情况，酌定违约金按房屋转让价的10%计算为108500元，证据充分，于法有据，本院予以确认。王珍主张合同约定的违约金过高，但未提供证据证实，本院不予支持。针对第三个焦点问题，即王珍已付购房款的数额问题。本院认为，对王珍二审中提交的给中介业务人员刁玉政20000元的微信转帐记录的正确认定系本案的关键，对该20000元，王珍主张其中10000元为中介费，10000元为购房款；金儒公司则主张该20000元都是中介费，其中有10000元是王珍替周英姿交的中介费，金儒公司对该主张未提交证据证实，本院不予采信。合同明确约定，周英姿、王珍应各向金儒公司支付中介费10850元，故对王珍主张的其中10000元为中介费，10000元为购房款，本院予以采信，一审法院对此认定错误，本院予以纠正。综上所述，王珍的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持山东省龙口市人民法院（2019）鲁0681民初7288号民事判决第一项；二、撤销山东省龙口市人民法院（2019）鲁0681民初7288号民事判决第二、三项；三、王珍于本判决生效之日起十日内给付周英姿违约金78500元；四、驳回周英姿的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2275元，由周英姿负担513元，王珍负担1762元；二审案件受理费2275元，由王珍负担1762元，周英姿负担513元。本判决为终审判决。审判长  王守远审判员  李 安审判员  杨 霞二〇二〇年六月十八日书记员  刘晓腾