贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初3970号 原告：刘杰，男，汉族，1982年9月13日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告：路碧，女，汉族，1987年10月8日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：蔡鹏（特别授权代理），贵州威迪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄月（一般授权代理），贵州威迪律师事务所实习律师。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路10号。统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：聂萍（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张尧（一般授权代理），贵州朗意律师事务所实习律师。 原告刘杰、路碧与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称：瑞丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告刘杰、路碧之委托诉讼代理人蔡鹏、黄月，被告瑞丰公司之委托诉讼代理人聂萍、张尧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告刘杰、路碧向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告提交办理该商品房的转移登记的有关文书到办证部门并通知原告；2.依法判决被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书产生的违约金，违约金以251,130.00元购房本金为基数，按万分之零点五每日从2015年8月30日起至实际履行日止。暂计10,000.00元；3.判决被告立即退还代收原告的代收办证费670.00元、垃圾清理费274.00元、维修管理费100.00元、临时出入费40.00元、开户费829.00元，共计1,913.00元；4.本案诉讼费用由被告承担。庭审时，原告将第一项诉讼请求明确为：判决被告为原告办理涉案商品房的不动产权证书并交付给原告。同时，原告撤回第三项诉讼请求。 事实及理由：2012年1月1日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》(合同编号为：GF-2000171)，由被告将其开发的“瑞丰新城”第4幢2单元1410号房出售给原告。合同签订后，原告依约缴纳了购房首付款76,130.00元，余款175,000.00通过住房公积金贷款支付给被告。且原告已按合同约定日期向被告支付代收办证费、垃圾清理费、维修管理费、临时出入费开户费等相关费用，现原告已履行合同约定的义务，但被告至今未按《商品房买卖合同》向原告履行办证义务，原告有权依据《商品房买卖合同》向被告主张逾期办证的违约责任原告认为，依法成立的合同对双方均有约束力，双方应当依照合同约定全面履行合同义务。原告已经依约支付了全部房款，被告交付办证文书已对原告构成违约，原告有权按照合同约定及《合同法》相关规定要求被告承担相应的违约责任。综上所述，原告为维护自身合法权益，特依法向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告诉请。 被告瑞丰公司答辩称：一、延迟办证应综合考虑国家政策变动系双方在订立合同之初不可预见的客观情况，不能归责于被告。二、违约金条款的设置以填平损失为原则，以存在损失为前提。原告购买房屋用于居住的合同目的已经实现，并不因逾期交付办理商品房转移登记有关文书影响住房用途，未产生实际损失，被告无支付义务。三、双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，参考省内各地对同类案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之零点二、安顺市系每户给予1000元至2000元的补偿，故本案逾期办证违约金约定极高，应予大幅调减。四、被告自2019年4月29日取得《首次登记确认书》起，就通知原告提供资料办理权属证书，原告至今拒不提供属恶意延长办证期限，恶意加重被告负担，原告以其行为明确表示拒不提供办证所需资料，故其未履行其先合同义务的行为已构成违约，被告基于顺序履行抗辩权而不应承担违约责任。若被告担责，自2019年4月29日起，未能办理权属证书的责任应当由原告自行承担，若2019年4月29日的始期主张未被法院采信，则逾期办证违约金终期至少也应参照同幢其余户。如法院对前述关于办证期限的两个时间节点均不予采信，被告现在具备办理转移登记的条件下再次通知原告提供应由买受人提供的办证所需材料，则因出卖人原因未能办证的原因已经消除，庭审后未能及时提交办理涉案房屋转移登记有关的违约责任不应再由被告承担。五、原告诉请未被支持部分的案件受理费由其自行承担。本案违约金诉请存在部分超过诉讼时效的情形，对超过部分应不予支持。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年1月1日，原告刘杰、路碧作为买受人，被告瑞丰公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发的位于洪南大道瑞丰新城第肆幢贰层1410号房，该商品房总价款251,130.00元。关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、买受人不退房，出卖人自逾期之日按日赔付买受人已付房款的万分之零点五违约金，因买受人原因造成本条结果的，出卖人不负责任。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了涉案房屋购房款251,130.00元。2013年8月30日，被告将涉案商品房交付原告使用。同日，原告向被告交付了维修基金、契税、办证费。2019年4月29日，毕节市不动产登记中心出具《瑞丰新城项目首次登记确认书》，确认予以办理瑞丰新城第4幢的不动产首次登记。原告认为被告未按合同约定期限为原告办理涉案房屋的不动产权证书，应承担违约责任，遂以前述诉请诉至本院。 以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。 关于原告主张被告为其办理涉案商品房不动产权证书的问题。不动产权证书是权利人享有该不动产权属的证明，房屋的所有权变动原则上采取登记生效主义，商品房买卖合同的出卖人不仅负有交付标的物房屋的占有使用之义务，且应承担移转标的物房屋所有权与买受人，向买受人办理房屋所有权证书的义务。在本案中，原告已经将契税等办证所需的费用交给被告，被告亦代为收取并出具相应收据的行为，视为原、被告双方达成委托代办产权证书的合意，成立事实上的委托代办关系。2019年4月29日，毕节市不动产登记中心出具《瑞丰新城项目首次登记确认书》，确认予以办理瑞丰新城第4幢的不动产首次登记，表明涉案房屋已可以办理权属证书，故对原告主张被告为其办理涉案商品房的不动产权证书并交付的诉请，本院予以支持。但原告负有缴纳办证所需税费和提供相关文书的义务。 关于原告主张被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的问题。原告按约定履行了交付房款的义务，被告应按合同约定履行义务。被告于2013年8月30日向原告交房，根据合同的约定被告应在交房后730日内，即2015年8月30日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，而被告未能如期履行，已经构成违约，应当承担相应的违约责任，故对原告主张被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的诉请，本院予以支持。 关于计算违约金的起止时间问题。被告提出原告的诉请已超过诉讼时效，如上所述，被告应于2015年8月30日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但被告未在该期限内履行该义务，则从2015年8月31日起，被告已构成违约，且开始计算原告享有的违约金给付请求权的诉讼时效。由于被告的该种违约属于一种持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。原告于2020年4月8日提起诉讼，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，原告2017年4月8日以前的违约金请求权诉讼时效期间已经届满，被告已确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权为被告已确定取得的可期待法律利益。因此，对被告提出原告诉请部分已超过诉讼时效的意见，本院予以采纳。对于2017年4月9日起至被告履行完毕义务之日止的违约金，因未超过三年的诉讼时效期间，应予以支持。对于违约金的截止时间，如上所述，原、被告之间成立事实上的委托代办关系。则被告在能够提交办证资料后，还负有通知原告的义务。2019年4月29日，毕节市不动产登记中心出具《瑞丰新城项目首次登记确认书》，确认予以办理瑞丰新城第4幢的不动产首次登记，但被告未举证证明其履行了通知原告的义务。在2020年5月26日庭审时，被告当庭出示《瑞丰新城项目首次登记确认书》，并通知原告提交办证资料，被告履行了通知义务，即2020年5月26日应当认定为被告截止承担违约责任之日。 关于违约金计算标准的问题，原告主张按合同约定的标准计算，被告提出约定违约金过高，要求调整的主张。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；”以及第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，被告未提供因其未按期将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案给原告造成的损失相关依据，不能确定损失数额。原告主张按合同约定的购房款的日万分之0.5计算，并未超过法律规定可以参照的标准，故被告提出调整违约金的主张，本院不予采纳。综上，原告主张的违约金计算方式为，以原告已付购房款251,130.00元为基数，按日万分之0.5的标准从2017年4月9日起计算至2020年5月26日止（1143天）。经计算，该项违约金为14,352.08元（251,130.00元×0.005%×1143天），故对原告诉请的该项违约金，本院以14,352.08元为限予以支持。 原告在庭审中撤回第三项诉讼请求，是在法律规定的范围内对自己民事权利的处分，本院予以准许。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于原告刘杰、路碧交清办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为原告刘杰、路碧申请办理涉案商品房的不动产权证书并交付原告； 二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告刘杰、路碧逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金14,352.08元； 三、驳回原告刘杰、路碧的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费49.00元（已减半收取），由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 陆 云 二〇二〇年六月二十八日 书记员 包清琳