山西省阳泉市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋03民终473号 上诉人（原审被告）：阳泉远鑫房地产开发有限公司，住所地阳泉市平定县巨城镇远鑫苑小区3号楼2单元402室。 法定代表人：梁燕绒，董事长。 委托诉讼代理人：陆瑾，山西硕明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李艺婧，山西硕明律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：胡丽芳，女，1970年7月10日出生，汉族，住阳泉市。 委托诉讼代理人：**，山西国润律师事务所律师。 上诉人阳泉远鑫房地产开发有限公司因与被上诉人胡丽芳房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省阳泉市郊区人民法院（2019）晋0311民初1385号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人阳泉远鑫房地产开发有限公司委托诉讼代理人陆瑾、李艺婧，被上诉人胡丽芳的委托诉讼代理人**，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 阳泉远鑫房地产开发有限公司上诉请求：依法改判上诉人不承担违约赔偿责任或减轻上诉人的违约赔偿责任。事实和理由：1.上诉人逾期交房事实存在，逾期交房是由于政府政策等不可抗力因素造成的。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条之规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不可预见、不能避免并不能克服的客观情况。”政府政策属于不可抗力，上诉人多次因为政策原因无法正常施工，最终导致逾期交房，一审时也已提供充分的证据证明。2.一审法院判定的违约金过高，请求二审法院依法适当减少。一审法院重新认定了违约金的计算方法，但是计算结果数额过高。上诉人延迟交房并未给被上诉人造成实际损失，如果存在实际损失，被上诉人应就实际损失的多少承担举证责任。且上诉人逾期交房是因不可抗力造成的，上诉人本身并无过错，二审法院应当在一审判决的基础上减少违约金。综上所述，一审法院认定事实不清，没有客观认定被上诉人的实际损失，简单认定上诉人赔付违约金是错误的。 胡丽芳辩称，1.上诉人所称由于政府政策原因造成逾期交房的辩称不能成立。不可抗力的范围及其狭窄，构成不可抗力一般应具备以下条件：（1）不可抗力事件应当是在合同订立后发生的；（2）不可抗力事件是在订立合同时，双方所不能预期或没有理由能肯定该事件的发生的；（3）不可抗力事件不是由任何一方当事人过错或过失引起的；（4）不可抗力事件的发生及其所引发的后果是人为不能控制和避免的。在本案中，上诉人作为房屋开发商，对冬季施工的限制应当有所预见，政府政策不属于不可抗力。且上诉人提供的政府文件中并未要求其停工，所以其举证的文件与本案逾期交房之间不具有关联性。上诉人也未对政府文件造成的阻碍施工事实、因果关系、影响程度、所受损失等进行举证。另外对于在合同约定的交房时间之后所作出的政府文件与合同的履行无关，上诉人不能免责。2.本案不存在双方约定违约金过高、应予酌情核减的情形。双方签订的合同是上诉人单方提供的格式合同，其中被上诉人逾期付款的违约责任与上诉人逾期交房的违约责任相同，均是以房款为基数并按日万分之三为标准，可见违约金条款是一致的、公平的。且上诉人在交房时未按合同约定提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，属严重违约行为，对被上诉人的利益造成严重损害，其违约金不应予核减。另外约定的违约金使用条件，对双方当事人公平一致，且未超出双方当事人签订协议时应当预见的范围。 胡丽芳向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告逾期交房违约金103072.20元；2.诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2016年1月19日，原、被告签订了编号为YC1600XXXX号商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的××园住宅一套，交房时间为2017年12月30日前。之后，原告按约支付了全部房款，但被告未按约定日期交房。2019年4月6日，原告领取了上述住宅的钥匙。原告认为被告违约，遂诉讼在案。 对当事人有争议的事实，认定如下：1.被告提供的证据中均未要求被告停工，故对被告关于延期交房原因的辩解意见，依法不予采信。2.《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。阳泉市住房保障和城乡建设管理局公布的2018年度阳泉市租赁住房租金为17元/月/建筑面积平方米（高档住房），综合考虑其他因素，可浮动20%即20.40元/月/建筑面积平方米（高档住房）。本案中，原告购买的住房属于高档住房，其租金应为37110.59元（20.40元×118.64平方米÷30天×460天），而合同约定的违约金103072.20元（746900元×0.3‰×460天）过分高于该损失，故对被告违约金标准偏高的辩解意见，依法予以采信。 一审法院认为，原告胡丽芳与被告阳泉远鑫房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，依法对双方具有约束力。被告未按约定的期限交付房屋，构成违约，依法应承担相应民事责任。原告主张被告按房款日万分之三的标准支付违约金，标准偏高；根据本案的具体情况，违约金酌情调整为租金损失的1.3倍即48244元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十八条及上述相关法律之规定，判决：被告阳泉远鑫房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告胡丽芳逾期交房违约金48244元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2361元，减半收取1181元，由原告负担628元，由被告负担553元。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议的焦点为：（一）阳泉远鑫房地产开发有限公司逾期交房是否违约，是否存在不可抗力情形；（二）一审判决确定的违约金是否适当。 关于争议焦点一，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定，本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中，上诉人作为房地产开发企业，对于冬季施工的限制应当能够预见，在施工时也能够采取措施以避免造成逾期交房，其所称的政府政策等原因不符合不可抗力的构成条件。因此，阳泉远鑫房地产开发有限公司提出的逾期交房是由不可抗力所导致的上诉意见本院不予支持，其逾期交房的行为属于违约行为。 关于争议焦点二，阳泉远鑫房地产开发有限公司与胡丽芳签订的《商品房购买合同》中明确约定了当事人双方的违约责任，并约定违约金以房款为基数按日万分之三计算，一审法院认为此违约金约定偏高已经按照房屋租金损失的标准酌情下调，已不存在阳泉远鑫房地产开发有限公司所称的违约金过高的情形。因此，一审法院对于违约金的认定并无不当，阳泉远鑫房地产开发有限公司认为违约金过高的上诉意见本院不予支持。 综上所述，上诉人阳泉远鑫房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1006元，由上诉人阳泉远鑫房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张卫华 审判员  胡旭辉 审判员  冯华锐 二〇二〇年六月十五日 书记员  翟文洁