上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终4121号上诉人（原审原告、案外异议人）：黄燕春，女，1978年2月5日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：朱豪、陈艳萍，上海达尧律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：黄冉，男，1988年9月30日出生，汉族，住上海市浦东新区。被上诉人（原审被告、被执行人）：李明，男，1962年10月19日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。委托诉讼代理人：赵强，上海中沃律师事务所律师。上诉人黄燕春因与被上诉人黄冉、李明案外人执行异议之诉纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（以下称浦东法院）（2019）沪0115民初62856号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭，于2020年5月7日对本案进行了公开开庭审理。黄燕春的委托诉讼代理人朱豪、陈艳萍，李明的委托诉讼代理人赵强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄燕春的上诉请求为：撤销浦东法院（2019）沪0115民初62856号民事判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求，即请求确认位于上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称为“系争房屋”）归其所有；判令解除对系争房屋的查封。主要事实和理由是：原审法院认定上诉人与被上诉人李明之间存在借贷关系并符合买卖担保的特征属于认定事实错误；原审法院认定上诉人与被上诉人李明之间不存在书面合同属于法律适用错误；原审法院未采纳上诉人提供的录音资料属于法律适用错误。故请求本院支持其上诉请求。李明答辩称，不同意黄燕春的上诉请求，原审法院认定事实清楚、适用法律正确，故请求本院驳回上诉，维持原判。一审判决认定，黄冉的执行债权情况：2018年5月3日，该院依据黄冉的财产保全申请出具（2018）沪0115民初30390号民事裁定书，裁定冻结系争房屋。2018年6月11日，该院对系争房屋采取正式查封措施，查封期限至2021年5月9日止。2018年10月25日，该院作出（2018）沪0115民初30390号民事调解书，确认：“一、解除原告黄冉与被告李明于2017年10月25日签订的关于上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋的《动迁房预售预购合同》；二、被告李明于2018年12月31日前返还原告黄冉购房款200万元,并支付原告黄冉违约金70万元;三、若被告李明未按时履行上述付款义务,需另行支付原告黄冉以270万元为基数,按月利率2%计算的自2018年6月11日起至实际付款日止的逾期利息;四、案件受理费28,400元,减半收取计14,200元,财产保全申请费5,000元,由被告李明自愿负担。上述协议,不违反法律规定,本院予以确认。”黄冉向该院申请强制执行，执行案号为（2019）沪0115执1285号。执行中，黄燕春作为案外人向该院提出书面执行异议，要求解除对系争房屋的查封措施。2019年6月26日，该院作出（2019）沪0115执异592号执行裁定书，裁定驳回黄燕春的异议请求。同年7月11日，黄燕春不服该裁定向该院提起执行异议之诉。黄燕春主张房屋买卖情况：2013年6月21日，黄燕春与李明签订《房地产抵押借款合同》一份，约定李明向黄燕春借款300万元，借款利息为月息2%，借款期限自2013年6月21日起至2015年12月20日止（按实际收到借款日起算），借款期限为30个月。同时，李明以系争房屋做抵押向乙方提供担保，担保的范围为该合同项下的借款本金及借款利息。同日，为保证该份抵押借款合同的切实履行，双方又另行签订《房地产抵押借款合同补充协议》一份，约定李明于2013年6月21日将抵押房产交于黄燕春占有、使用，同时支付部分出借款145万元整。黄燕春使用房屋期限至甲方还清全部本息之日止，并自行交纳使用期间的水、电、气等物业费用。黄燕春于被告李明办出产证后三日内向其支付出借款50万，于2013年9月30日前向其支付出借款80万元。如李明未能在该日前办出产证，则该笔款顺延至办理出产证后的三日内支付。李明应在房地产抵押借款合同到期后10日内向黄燕春归还本金利息和装修费，家具家用电器，并且支付违约金50万元。若其不能按时归还本金和利息时，应将抵押物即系争房屋以人民币300万元整转让给黄燕春，贷款本金冲抵房款。黄燕春放弃所有利息和约定违约金，并另行支付25万元给李明。双方应该于2015年12月30日前共同签署上海市房屋买卖合同并办理相关房产交易手续。若黄燕春违约的，放弃利息，向李明支付违约金50万元，支付使用期内的租金，租金为5万元。同日，李明向黄燕春出具收据一份，载明“今收到黄燕春出借给本人的人民币壹佰肆拾伍万元。”一审庭审中，黄燕春、李明均确认至今未签订书面的房屋买卖合同。黄燕春主张购房款支付及系争房屋占有情况：2013年6月21日，案外人胡某向刘某转账2万元。同日，上海XX事务所向黄燕春出具收据一份，载明收到黄燕春交款服务费现金2万元。同日，案外人胡某向被告李明转账支付10万元。2015年5月17日，李明出具收据一份，载明收到黄燕春现金转账系争房屋卖房预付款50万元。同时，该收据还载明系争房屋总价为160万元。2017年12月14日，李明出具收条一份，载明“今收到黄燕春支付李明房款50万元”。2018年4月20日，李明出具收条一份，载明“今收到黄燕春高行XX路XX弄XX号XX室购房款人民币：叁拾万元（￥300000元）总购房款还欠李明人民币贰拾万元正（￥200000元）。”庭审中，黄燕春自认其实际支付了140万元房款，而李明仅承认其收到2013年6月21日转账支付的10万元，2015年5月17日收据载明的50万元，2017年12月24日收据载明的50万元，2018年4月17日转账支付的10万元以及4月20日转账支付的13万元，总计133万元，但均为借款，非为购房款。一审庭审中，黄燕春、李明双方均确认，李明已于2013年6月21日将系争房屋的钥匙交付给原告黄燕春。系争房屋情况：2008年6月6日，系争房屋所有权核准登记至上海A有限公司名下。2012年10月18日，李明作为被拆迁人与拆迁人上海XX集团有限公司签订《上海市征用集体土地所有土地房屋拆迁补偿安置协议》。根据协议约定，系争房屋为该公司安置给李明的动迁安置房。截止庭审辩论结束时，系争房屋仍未过户至李明名下。一审判决认为，案外人执行异议之诉的诉讼标的为案外人是否对执行标的享有排除强制执行的民事权益。该院归纳本案争议焦点如下：1.原告是否系属不动产无过错买受人？2.本案原、被告双方之间是否成立房屋买卖合同关系？关于争议焦点一，根据相关法律规定，签订书面的房屋买卖合同系构成不动产无过错买受人的法定要件之一。本案中，因双方始终未签订书面的房屋买卖合同，故黄燕春并不构成不动产无过错买受人，其现以此为由主张对系争房屋排除执行，缺乏事实与法律依据，该院依法不予支持。关于争议焦点二，黄燕春诉请称其与李明之间系成立房屋买卖合同关系，虽签订了《房地产抵押借款合同》、《房地产抵押借款合同补充协议》，但双方之间系名为借贷实为买卖之法律关系。该院认为，就抵押借款合同及补充协议的合同真意而言，双方转让系争房屋之真实目的乃系为了担保借款合同的实现。故黄燕春与李明之间实则应成立以签订买卖合同作为民间借贷合同担保的买卖型担保之法律关系。根据相关法律规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。据此，买卖型担保之债权人向债务人主张履行买卖合同的，人民法院不予支持。现黄燕春作为抵押借款合同的借款人，仅能依据《房地产抵押借款合同》以及《房地产抵押借款合同补充协议》向李明主张民间借贷法律关系，而无权主张房屋买卖合同关系。庭审中，黄燕春主张因上述借款合同以及补充协议书签订后并未实际履行，故合同依法并未生效。对此，该院不予采纳。鉴于黄燕春非系不动产无过错买受人，且其亦无权依据《房地产抵押借款合同》和《房地产抵押借款合同补充协议》向李明主张履行房屋买卖合同，故其要求对系争房屋解除查封之诉请，于法无据，该院不予支持。浦东法院依照《中华人民共和国合同法》第十一条、第三十二条、第二百一十条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十五条、第七十条之规定，判决驳回黄燕春的诉讼请求。本院经审查，一审法院认定的上述事实，有相关的民事判决书、执行裁定书、借款合同、当事人的陈述笔录等为证，可以认定。另查明，系争房屋不动产登记簿显示的权利人为上海B有限公司。本院认为，本案的争议焦点是，黄燕春对系争房屋是否享有足以排除强制执行的民事权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据本案查明的事实，系争房屋目前仍然登记在案外人上海B有限公司名下，并非登记在被执行人李明名下。上诉人黄燕春也未提供其与李明就系争房屋签订的合法有效的房屋买卖合同。结合上诉人黄燕春在本案中的陈述，其在购买系争房屋时明知系争房屋为动迁安置房屋，为了规避将来无法取得房屋产权的风险，与李明签订房屋抵押借款合同。故黄燕春对系争房屋不享有足以排除强制执行的物权期待权，一审判决驳回黄燕春的诉讼请求，并无不当。黄燕春的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。李明请求驳回上诉的答辩意见，本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币35,919元，由上诉人黄燕春负担。本判决为终审判决。审判长  阮国平审判员  吉顺祥审判员  陈懿欣二〇二〇年六月十九日书记员  龚诗怡附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……