山东省日照市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁11民终1292号上诉人（原审被告）：宋加连，男，1949年1月1日出生，汉族，居民，住日照市东港区。委托诉讼代理人：娄伟，山东辰静(日照)律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔昊，山东辰静(日照)律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：吕斌，男，1983年8月20日出生，汉族，居民，住日照市东港区。被上诉人(原审原告)：张会芹，女，1958年5月26日出生，汉族，居民，住日照市东港区。上列二被上诉人委托诉讼代理人：王公刚，山东有泰律师事务所律师。上诉人宋加连因与被上诉人吕斌、张会芹农村房屋买卖合同纠纷一案，不服日照经济技术开发区人民法院(2019)鲁1191民初1639号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月28日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。宋加连上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定事实错误，上诉人与吕京明在平等、自愿基础上签订了涉案房屋的买卖合同，确立了双方之间的合同关系；涉案房屋所在土地性质于2007年依法变更为国有，涉案房屋买卖合同不存在违反法律、行政法规的强制性规定等导致其无效的法定情形，双方签订的房屋买卖合同合法有效。一审没有查明土地性质，仅依据被上诉人的陈述，认定涉案房屋买卖合同无效，属于认定事实错误。二、一审中，日照市东港区民委员会（以下简称刘家寨村委）出具了证明，证实吕京明出卖给上诉人的房屋是其名下在本村的唯一宅基地，该证明陈述的内容虚假。吕京明与上诉人签订房屋买卖合同后，刘家寨村委又重新给吕京明划分了宅基地，吕京明重新建造了房屋，即被上诉人居住的房屋。吕京明违反了《农村宅基地管理办法》第九条：农村村民一户只能拥有一处宅基地的规定。被上诉人作为吕京明的继承人，在重新获取宅基地的情况下，要求确认与上诉人签订的房屋买卖合同无效，其行为违背诚实信用原则。吕斌、张会芹辩称，一审认定事实清楚,适用法律正确,上诉人的上诉不能成立。吕斌、张会芹向一审法院起诉请求：1.确认吕京明（已去世）与宋加连签订的房屋买卖合同无效；2.本案诉讼费由宋加连承担。一审法院认定事实：1.吕京明系日照市东港区村民，于2018年9月16日去世。张会芹系吕京明配偶，吕斌系吕京明儿子。2.1995年11月4日，吕京明与宋加连签订《旧房买卖协议》一份，约定：经村委同意，吕京明将其位于日照市东港区间，房场一处作价6500元卖予宋加连。吕京明、宋加连在协议书上签字、盖章确认，刘家寨村委盖章确认。1995年11月4日，宋加连向刘家寨村委缴纳了涉案房屋房场费2000元。3.2019年1月23日，日照市不动产登记中心出具的查询结果载明吕京明在日照市东港区奎山街道刘家寨有房屋一处，产权证号为刘家寨0241号。2019年8月13日，刘家寨村委出具书面证明一份，内容为“兹证明吕京明（本村村民）已将自有的房屋出卖给宋加连（宋家连）。宋加连（宋家连）户口不在本村。特此证明。”。2019年12月7日，日照市东港区民委员会出具证明一份，内容为“山东有泰律师事务所：兹证明我村村民吕京明，身份证号3728021961××××××××出卖给宋加连的房屋是其名下在我村的唯一宅基地。特此证明。”。4.2013年11月4日，刘家寨村委与宋加连签订《刘家寨村旧村改造拆迁安置协议（第三期）》，宋加连可在第三期拆迁区域内的房屋置换90平米左右的安置楼1套，70平米左右的安置楼1套。该拆迁协议基于本案涉案房屋的拆除而签订。5.宋加连户籍不在日照市东港区，户籍所在地为黑龙江省五常市胜利林场。一审法院认为，本案买卖合同标的物为农村房屋，农村房屋是建筑在宅基地上的附着物，从我国目前房地一体的格局来看，双方就房屋买卖的同时必然涉及宅基地使用权的问题。宅地基使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。有关法律、行政法规对宅基地使用权流转的规定及国务院及相关部门对非本集体经济组织成员及城市居民购买宅基地房屋的政策，均系基于保护农民利益，保持农村稳定，保障经济社会可持续发展之目的。《第八次全国法院民商事审判工作会议（民事部分）纪要》第19条第2款规定“在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。。”，本案中吕斌、张会芹作为吕京明的继承人在继承吕京明涉案房屋所有权的同时也继受了《旧房买卖协议》项下的权利义务，故吕斌、张会芹本案诉讼主体适格。吕京明与宋加连于1995年11月4日订立的房屋买卖协议书，虽系双方真实意思表示，但由于宋加连非所购房屋村集体经济组织成员，不具备购买该村宅基地上房屋的资格，双方签订的房屋买卖合同违反法律、法规的强制性规定，损害社会公共利益，应认定无效，且该无效情形并不能因为涉案房屋及项下土地已经拆除灭失、交易时所在村委会同意等因素而改变，故吕斌、张会芹主张涉案房屋买卖合同无效的诉讼请求，理由正当，一审法院予以支持。根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所收到的损失，双方都有过错的，应当按照各自的过错程度承担相应责任。涉案房屋已被拆除，已不存在返还原物的情形。因吕斌、张会芹违背诚实信用原则要求确认房屋买卖协议无效，造成宋加连购房款及可信赖利益的损失，双方可就合同无效后的法律后果另案主张权利。综上所述，吕斌、张会芹所诉符合法律规定，依法应予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第十条、第四十三条、第六十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决：吕京明与宋加连于1995年11月4日就位于日照市东港区房屋一处所订立的《旧房买卖协议》无效。案件受理费100元，减半收取50元，由宋加连负担。本院二审期间，宋加连提交证据一山东省人民政府鲁政土字（2007）529号关于日照市2007年第六批次城市建设用地的批复以及土地勘测定界图复印件一份，用于证实涉案房屋下的土地于2007年已经被山东省人民政府改变土地性质为国有土地。证据二日照市自然资源和规划局挂牌出让国有建设用地使用公告以及挂牌出让结果公示以及该地块平面图打印件一份，用于证实涉案房屋下土地于2019年9月9日以拍卖形式出让给日照市新房置业有限公司。以上两证据通过平面图可以看出系同一地块，而涉案房屋下的土地位于该地块东南角，均证实涉案房屋下的土地性质已经由集体土地变更为国有土地，所以本案房屋买卖合同不能适用《中华人民共和国土地管理法》关于集体土地禁止买卖的规定。吕斌、张会芹质证称，对两份证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议。首先，该两份证据均系复印件，不能证实两份文件的真实性。即使能确定两份文件的真实性，但通过第一份文件所记载的内容能证实该文件仅是政府的一个批复，具体有效性需要有日照市国土资源部门报省国土资源厅备案才可生效，缺少相应的建设用地明细。同时，该两份文件和本案涉案房产不具有相应的关联性，本案涉案土地系被上诉人自主建设，由日照市人民政府颁发相应土地手续，该土地手续没有经过任何部门撤销以及收回，该房产手续依然合法有效。被上诉人依然享有对涉案房屋的所有权，涉案房屋系1995年出卖于上诉人，1995年签订房屋买卖合同时，即违反中国土地管理法及合同法的强制性规定，房屋买卖合同自签订时就为无效合同，该无效情形持续存在，不应以其他行为的产生而引起改变。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是涉案《旧房买卖协议》是否有效的问题。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”《第八次全国法院民商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十九条第二款规定：“在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。本案中，1995年11月4日，吕京明与宋加连签订旧房买卖协议，约定吕京明将位于日照市东港区场一处卖给宋加连，现双方对该协议的效力产生争议。在“房随地走，地随房走”房地一体原则情况下，农村房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而将房屋擅自卖给非本集体经济组织成员必将导致宅基地用于非农业建设，吕京明与宋加连签订的《旧房买卖协议》的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权，因宋加连并非刘家寨村村民，一审法院根据我国现行土地管理法律、行政法规及政策的规定认定涉案《旧房买卖协议》无效并无不当，房屋所属土地性质是否变更并不影响效力的认定。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人宋加连负担。本判决为终审判决。审判长  刘玉玉审判员  宋海红审判员  刘 芳二〇二〇年六月十六日法官助理刘敏书记员梁虹