广西壮族自治区容县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0921民初1443号 原告：北海江南物业服务有限公司，统一社会信用代码：91450500340363457L，住所地：北海市南珠大道44号东尚领域2幢一单元2101号。 法定代表人：杨峰。 委托诉讼代理人：冯达施，男，1982年3月1日出生，汉族，居民，住广西容县，北海江南物业服务有限公司员工。 被告：伍祖梅，女，1980年4月23日出生，汉族，居民，户籍地：广西容县，现住广西容县。 委托诉讼代理人：伍文通，男，1956年8月27日出生，汉族，居民，住广西容县。(与伍祖梅系父女关系) 原告北海江南物业服务有限公司（以下简称江南公司）与被告伍祖梅物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用小额诉讼程序于2020年6月23日公开开庭进行了审理。原告江南公司委托诉讼代理人冯达施,被告伍祖梅委托诉讼代理人伍文通到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告江南公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付容县容州镇城西大道三宝厂路口容县三宝幸福里家园1栋5单元702号房从2019年9月1日至2020年4月30日物业费744.06元，电梯维护费160元，电梯年检费66.64元，电梯电费160元，水电公摊费120元，共计物业服务费1250.7元；2.违约金共计39.49元（每个月物业费的违约金单独计算，以每月的物业服务费为基数，从欠费次月1日起按每日0.05%计算至2020年4月30日止）。上述物业服务费及违约金合计1290.19元。事实与理由：2017年12月3日，原告与广西容县家圆置业投资有限公司（以下简称家圆公司）签订《容县三宝幸福里家园前期物业服务合同》（以下简称《前期物业服务合同》，约定家圆公司委托原告对位于容县三宝幸福里家园提供前期物业服务，服务期限自2017年12月3日起至小区业主委员会成立止，业主委员会至今未成立。2017年2月4日，被告与家圆公司签订《商品房买卖合同》，购买容县三宝幸福里家园1幢5单元702号房，建筑面积116.26平方米。从2017年12月3日至今，原告为容县三宝幸福里家园提供物业服务管理。从2019年9月1日至今，被告未交纳过物业服务费及逾期交纳服务物业费违约金给原告。2019年9月1日至2020年4月30日止，被告欠物业服务费共计1250.7及欠违约金共计39.49元，上述物业服务费及违约金合计1290.19元。原告多次向被告催缴，但未果。 被告伍祖梅辩称：三宝幸福里的开发商不按照有关法规要求验收房屋以至今不能成立业主委员会，业主没有享受到应有的物业服务，下雨天道路有积水，有的保安年龄已超过50岁，有保安值班时睡觉。被告要求原告提供房管所及物价局的备案资料，公布用电情况，保安人员年龄50岁以下，消防设备没有水，存在安全隐患，对物业公司的满意度差，没有咨询主业对物业管理满意度意见。电费差价0.04元每度电，要求公开用电情况。原告物业服务态度差、收费高，原告提供的物业服务不合格。 本院经审理认定事实如下：容县三宝幸福里家园小区是家圆公司开发的小区。2017年2月4日，被告伍祖梅与家圆公司签订《商品房买卖合同（预售）》，购买容县三宝幸福里家园小区1幢5单元702房，建筑面积116.26平方米。 2017年12月3日，原告北海江南物业服务有限公司与家圆公司签订《前期物业服务合同》，约定家圆公司委托原告对容县三宝幸福里家园小区提供前期物业服务，服务期限自2017年12月3日起至小区业主委员会成立止。容县三宝幸福里家园小区业主委员会至今未成立。《前期物业服务合同》第四章第六条约定：（一）物业服务费的收取：（1）物业费电梯房按0.8元/平方米/月收取；（2）电梯电费：A:2至3楼：10元/户/月；B：4至6楼：15元/户/月；C：7至10楼：20元/户/月；（二）使用公共的设备设施的能源消耗及分摊的费用收取：（1）公共照明（路灯）、绿化用水分摊，二次加压电费暂定按15元/户/月分摊收取；（2）电梯维保费：20元/户/月；（3）电梯年检费：100元/户/年；（三）专项维修资金收缴和使用管理：（2）专项维修资金按0.1元/月/平方米收取。第七条约定：（一）业主在办理交房手续的同时，住宅须预交水电周转金100元，建筑垃圾处理费按每平方米2元收取。第三十条约定：业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条、第九条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，按每日千分之二的标准向江南公司支付违约金。 2018年8月，被告接收房后装修容县三宝幸福里家园小区1栋5单元702号房屋。2018年12月，被告入住该小区。被告没有按照《前期物业服务合同》缴纳物业管理服务费。经原告核算，2019年9月1日至2020年4月30日止，被告欠物业费744.06元，电梯维护费160元，电梯年检费66.64元，电梯电费160元，水电公摊费120元，共计物业服务费1250.7元；被告欠违约金共计39.49元（以每月的物业服务费为基数，从欠费次月1日起按每日0.05%计算至2020年4月30日止）；上述物业服务费及违约金合计1290.19元。 本院认为，《物业管理条例》第七条规定：业主在物业管理活动中，履行下列义务：。(五)按时交纳物业服务费用；。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由抗辩的，人民法院不予支持。原告江南公司与家圆公司签订的《前期物业服务合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《前期物业服务合同》签订后，原告江南公司为容县三宝幸福里家园小区提供物业管理服务。从2019年9月1日开始，被告没有按照《前期物业服务合同》缴纳物业管理服务费，应承担相应民事责任。经原告核算，2019年9月1日至2020年4月30日止，被告应支付物业费744.06元，电梯维护费160元，电梯年检费66.64元，电梯电费160元，水电公摊费120元，共计物业服务费1250.7元；上述费用没有超出双方的约定与法律规定，本院予以确认。原告江南公司请求被告支付上述费用1250.7元，事实清楚，证据充分，本院予支持。《前期物业服务合同》约定逾期不交物业管理服务费按每日千分之二收取违约金。本案中，被告没有依约交纳物业管理服务费，原告请求被告按每日万分之五计算违约金，不违反法律规定和双方的约定，本院依法予以支持。被告辩称，原告江南公司提供的物业服务不合格，其提供的证据不足以证实其主张，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下： 被告伍祖梅向原告北海江南物业服务有限公司支付从2019年9月1日至2020年4月30日止的物业费744.06元，电梯维护费160元，电梯年检费66.64元，电梯电费160元，水电公摊费120元，共计物业服务费1250.7元； 被告伍祖梅向原告北海江南物业服务有限公司支付违约金共计39.49元（每个月物业费的违约金单独计算，以每月的物业服务费为基数，从欠费次月1日起按每日0.05%计算至2020年4月30日止）； 上述物业服务费及违约金合计1290.19元。 上述债务，义务人应在本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期间届满之日起二年内向本院申请执行。 本案减收收取受理费15元及收取财产保全费33元共计48元，由被告伍祖梅负担。 本判决为终审判决。 审 判 员  张 勇 二〇二〇年六月二十四日 法官助理  徐发勇 书 记 员  梁仲芬