上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初3477号原告：上海龙华工艺礼品市场经营管理有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：洪国斌，总经理。委托诉讼代理人：秦华，上海衡铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：周凯程，上海衡铭律师事务所律师。被告：杨永富，男，1969年6月11日出生，汉族，户籍地四川省。原告上海龙华工艺礼品市场经营管理有限公司(以下简称龙华工艺礼品公司)与被告杨永富房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2020年3月18日公开开庭进行了审理。原告龙华工艺礼品公司的委托诉讼代理人周凯程、被告杨永富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龙华工艺礼品公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告支付原告自2018年5月9日起至2019年9月24日止按月租金6,886元计算的租金及使用费96,619元(计16.5个月，扣除预付17,000元)；2.被告支付原告逾期支付租金的违约金(以年租金82,632元为基数，按日万分之五为利率，预付17,000元折抵2.47个月租金后，自2018年7月23日起计算至实际支付之日止)；3.被告支付原告自2019年8月10日起至2019年9月24日止的逾期交还租赁物违约金为28,985.70元；4.被告支付原告自2018年5月9日起至2019年9月24日止的物业费为3,885.75元；5.被告支付原告自2018年5月9日起至2019年9月24日止的逾期支付物业费的违约金为1,165.73元(计算方式：应缴纳金额*千分之五*逾期天数，主动调整为拖欠物业费*30%)。审理中，原告撤回第三项逾期交还物业违约金的诉讼请求。事实和理由：原告与被告签订《租赁经营合同》，约定：被告租赁原告位于上海市徐汇区龙华路XXX号龙华古玩城一楼中1、中2号商铺(以下简称系争商铺)，租期自2018年5月9日起至2019年8月9日止(其中送3个月)，月租金为6,886元，月物业费为235.30元，租金及物业费每12个月支付一次，当期租金届满30日前支付下一期租金。被告预付17,000元。合同到期后，被告仍使用商铺，但自2018年5月9日起，被告开始拖欠原告商铺租金、使用费及物业费。原告认为赠送3个月租期属于附义务的赠与，现被告自合同起始日起拖欠原告商铺租金及物业费，已构成根本违约，故原告有权撤销赠与。另外，《租赁合同》还约定逾期缴纳租金、物业费应承担违约金。原告向被告讨要租金、使用费及物业费，但被告至今仍未支付，为维护自身合法权益，起诉至法院，要求判如所请。杨永富辩称，没有缴纳租金是因为房屋使用过程中渗漏水，导致字画受潮、黄斑、霉斑，原告应该补偿；又因为漏水，原告工作人员梅主管答应每平方米优惠200元，同时还承诺扣除被告自行进行空调维修及更换15个电路开关的费用。物业人员来催缴租金的时候也表示会有四个月的房租优惠，加上梅主管承诺的优惠、前期垫付的空调维修、更换开关的费用、打阁楼的费用，与租金相互抵消了，故无需再缴纳租金及相关费用。租赁经营合同是被告妻子代签的，被告予以认可。关于物业费用的标准，被告没有异议，愿意缴纳。但是，被告要求原告赔偿字画修复费用，之所以没有向原告补缴相应的费用，是因为字画的修复费用会远远高于租金等费用。本院认定事实如下：2018年，龙华工艺礼品公司(出租人、甲方)与杨永富(承租人、乙方)签订《租赁经营合同》，主要内容为：“甲方以租赁方式取得位于上海市徐汇区龙华路XXX号使用权。乙方租用甲方位于上海市龙华路XXX号龙华古玩城一楼中1、中2号商铺，建筑面积为29.44平方米(乙方已对上述商铺的位置、结果、室内条件均予以实地考察并确认符合乙方全部要求)。租赁期自2018年5月9日起至2019年8月9日止(其中送3个月)，甲方开始计算乙方的租金日为2018年5月9日。月租金为6,886元，租金的支付方式：2018年5月9日，一次性支付首付12个月租金80,000元，租期从2018年5月9日至2019年8月9日(其中按原合同送3个月)。租金先付后用，乙方应在当期租金届满30日前向甲方支付下一期的租金。每月物业费235.50元，乙方应于签约时同时缴交12个月的物业管理费2,826元。物业费已包含水费、空调费、公共区域电费，但不包含各铺的分表水电费等，物业费及租金同步支付。乙方应于签约的同时，向甲方缴交6,800元的履约及保证商品质量之押金。乙方如逾期支付租金，除仍应及时如数补交外，每逾期一日，还须按本合同租赁物年租金的万分之五支付违约金。租赁期满，乙方应如期交还该租赁物，乙方逾期归还，则每逾期一天应向甲方支付逾期归还前日租金五倍的违约金。……乙方未能依照本合同所约所数缴纳物业管理费、水电等费用，每逾期一天应按缴纳金额每日千分之五向甲方交纳违约金……”；杨永富表示上述合同上其签字系其妻子代为签署，认可合同内容。龙华工艺礼品公司收取了杨永富押金6,800元。2019年1月26日，杨永富向龙华工艺礼品公司支付10,000元。同年4月8日杨永富又支付龙华工艺礼品公司7,000元。另查明，2015年11月10日，龙华工艺礼品公司出具《补充说明》，内容为，鉴于中1中2现商铺担心三年后市场会出现加价的问题，为此市场对该户承诺如下：1、合同期三年到期后，原则上不对该铺加价。2、现有合同的月租金，按照双方实际优惠后收取的额度为准。2015年11月15日，龙华工艺礼品公司出具收据收到(2015年11月10日至2017年2月9日)租金80,000元、物业费2,826元。以上事实，除有原、被告庭审陈述一致外，另有租赁经营合同、《补充说明》、收据等证据证明，本院予以确认并在卷佐证。审理中，杨永富表示，根据合同约定8万元的房租应使用房屋15个月；2019年7月龙华工艺礼品公司工作人员上门向杨永富催讨截止2019年7月30日止的租金，杨永富计算后认为费用抵扣后无需再支付费用，故没有与龙华工艺礼品公司办理交接手续，后房屋使用至2019年9月24日。龙华工艺礼品公司表示，2019年7月30日被告未将商铺钥匙交给原告，也未办理退租手续，被告使用商铺直至原告退出不再管理龙华古玩城之日(即2019年9月24日)。审理中，杨永富表示，2015年进场的时候，龙华工艺礼品公司的梅总口头承诺给予一次性补贴每平方米200元，除此之外，还应扣除2018年、2019年空调维修及开关更换费用1,055元；龙华工艺礼品公司的工作人员老李、老何在合同到期前上门催款，承诺如果尽快缴清费用，可以给予一个月的优惠，杨永富计算后认为费用抵消，不需要再交钱了，故没有办理交接手续。龙华工艺礼品公司对杨永富的上述说法均不予认可。本院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当严格按照约定切实履行。同时，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，被告妻子代被告签订涉讼租赁合同，被告对合同内容认可，故原、被告就涉讼房屋签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应恪守。被告虽辩称有相关优惠及费用支出抵消其应支付的租金、使用费等，但被告对其主张却未能提供证据予以证明，故对被告该抗辩意见，本院不予采信。关于租金计算标准，原告主张赠送3个月租约为附条件赠予，因被告违约要求撤销赠予，要求按照合同约定的月租金金额6,886元计算之意见；鉴于，合同中明确列明了租赁期限2018年5月9日至2019年8月9日的租金金额为80,000元，并两次提及送三个月，与原告2015年出具的补充说明也能互相佐证，故本院认定，合同期内的租金为80,000元，被告已支付17,000元，故上述租赁期限内未付的租金为63,000元。合同到期后，被告未将系争商铺交还原告，还应支付占用使用费。关于使用费，被告抗辩应按80,000元十五个月的标准计算占用使用费之意见；鉴于,合同中明确约定了月租金金额，合同期限内租金80,000元是给予优惠后的金额，合同中未就超过期限使用房屋的标准进行约定，被告抗辩意见缺乏依据，本院不予采信。原告要求按照按合同中约定的月租金6,886元的标准计算占有使用费，合法有据，本院予以支持。原告要求被告支付2018年5月9日至2019年9月24日间的物业费，被告亦同意按照合同约定标准支付，本院予以准许。被告使用系争商铺至2019年9月24日，但未能按约支付租金、使用费以及物业管理费，其行为构成违约，按照合同约定应支付逾期付款违约金。合同约定“逾期支付租金，每逾期一日，按合同租赁年租金的万分之五支付违约金”，合同约定年租金为80,000元，被告于2019年1月26日支付10,000元，于2019年4月8日支付7,000元，故逾期付款违约金应分段计算。关于逾期支付物业费违约金，原告自行调整为拖欠物业费的30%，系其自行处分的权利，于法无悖，本院予以准许。原告撤回部分诉讼请求，并无不当，本院予以准许。为避免累讼，被告已支付的押金6,800元，本案一并处理，由原告返还给被告。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十八条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之的规定，判决如下：一、杨永富于本判决生效之日起十日内向上海龙华工艺礼品市场经营管理有限公司支付2018年5月9日至2019年8月9日间租金计63,000元、2019年8月10日至2019年9月24日间使用费计10,329元；二、杨永富于本判决生效之日起十日内向上海龙华工艺礼品市场经营管理有限公司支付逾期付租金的违约金(均以日万分之五为利率，以80,000元为本金，自2018年5月9日起至2019年1月25日止;以70,000元为本金，自2019年1月26日起至2019年4月7日止；以63,000元为本金，自2019年4月8日起至实际支付之日止;以本金63,000元为限)；三、杨永富于本判决生效之日起十日内向上海龙华工艺礼品市场经营管理有限公司支付2018年5月9日至2019年9月24日间的物业费计3,885.75元；四、杨永富于本判决生效之日起十日内向上海龙华工艺礼品市场经营管理有限公司支付逾期付物业费违约金1,165.73元五、驳回上海龙华工艺礼品市场经营管理有限公司其余诉讼请求；六、在杨永富履行完毕本判决付款义务后的当日，上海龙华工艺礼品市场经营管理有限公司向杨永富返还押金6,800元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1,416元，由杨永富负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 汪俭蓉二〇二〇年六月二日法官助理 胡歆婷书 记 员 谯 烨附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。