苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0508民初752号原告：彭中英，女，1951年11月24日出生，汉族，住苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：刘川，上海小城（苏州）律师事务所律师。被告：苏州生隆昌商业管理有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区乔司空巷27-33号平安坊18-38号D1043号。法定代表人：刘国有，总经理。委托诉讼代理人：于巧杭，江苏百年东吴律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴雁哲，江苏百年东吴律师事务所实习律师。原告彭中英与被告苏州生隆昌商业管理有限公司（以下简称生隆昌公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2020年2月28日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年6月19日公开开庭进行了审理。原告彭中英的委托诉讼代理人刘川、被告生隆昌公司的委托诉讼代理人于巧杭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭中英向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告租金损失146015.70元（自2016年1月1日起至2019年4月1日止）；2.判令被告停止侵权并将苏州市姑苏区乔司空巷27-33号平安坊xx号xx室商铺返还原告；3.本案诉讼费用由被告承担。审理中原告变更第一项诉请为：判令被告赔偿原告租金损失54800元（自2016年1月1日起至2020年2月29日止），放弃第二项诉请。事实和理由：苏州市姑苏区乔司空巷27-33号平安坊xx号xx室商铺(建筑面积54.80平方米)，于2007年5月11日经原苏州市平江区人民法院作出的(2016)平执字第0030-2号执行裁定书，裁定作价26.90万元归中国银行股份有限公司苏州城中支行所有。2009年2月，原告与中国银行签订《房屋买卖合同》，中国银行以206209.87元的价格将上述商铺出卖给原告，原告足额支付购房款后取得该商铺所有权。2014年7月，原告与苏州金乌商业运营管理有限公司(以下简称“金乌公司”)签订《商场租赁合同》，约定2018年12月31日前的年租金为44927.90元，之后的年租金为67391.85元，但金乌公司于2014年7月向原告支付租金22463.95元(半年租金)之后再未支付租金且下落不明。2016年1月起，被告开始接管原告所有的上述商铺所在的整个观前文化市场，并要求包括原告在内的全体业主与其签订租赁合同，因原告不同意而未与被告签订合同。但尽管如此，被告仍自2016年1月起占有原告名下上述商铺，重新隔断后对外出租，原告无法收回房屋亦未收到相应租金。因生效判决确认涉案商场二楼商铺租金标准为20元/平方米/月，故依据该标准请求法院依法作出判决。被告生隆昌公司辩称，1.原告在办理房屋产权手续不存在行政障碍，以过户税费过高拒绝办理房屋产权登记有违国家对不动产实行统一管理制度；2.涉案房屋所占有位置为商场卫生间，被告没有占用使用；3.因苏州金乌商业运营管理有限公司前期管理混乱，我公司自2016年1月接管涉案房屋。原告依据生效判决主张商铺损失及商铺损失自2016年1月起计算，我公司无异议。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了房屋所有权证、商场租赁合同、（2006）平执字第00390-2号执行裁定书、房屋买卖合同、情况说明、（2016）苏0508民初6145号民事判决书、（2016）苏0508民初6147号民事判决书等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、苏州市姑苏区乔司空巷27-33号平安坊xx号xx室房屋（以下简称涉案房屋）系开放式产权商铺，建筑面积54.80平方米，现不动产权属登记在赵艳名下。2007年5月11日，苏州市平江区人民法院在审理申请人中国银行股份有限公司苏州城中支行（以下简称中行城中支行）与被申请人赵艳借款合同纠纷执行案件中，作出(2016)平执字第0030-2号执行裁定书，裁定将涉案房屋作价26.90万元归中国银行股份有限公司苏州城中支行所有。2009年2月，中行城中支行与彭中英签订涉案房屋买卖合同，约定将涉案房屋按总价2062029.87元出售给彭中英，并明确该房屋产权登记在赵艳名下，设有抵押权，中行城中支行配合做好注销他项权利和过户手续，所有税费由彭中英承担。合同签订后，彭中英依约向中行城中支行支付购房款206209.87元，中行城中支行将登记权利人为赵艳的涉案房屋产证交付彭中英。二、2014年7月15日，原告彭中英（出租方、甲方）与苏州金乌商业运营管理有限公司（承租方、乙方）签订《商场租赁合同》一份，约定甲方是坐落于乔司空巷27-33号平安坊xx号xx室商铺（建筑面积54.80平方米）的产权人，考虑到观前文化市场公司经营现状，在发生观前文化市场公司无法运营商场，无法继续支付租金之时，甲方委托乙方独占招商，由乙方经营商场，支付租金；租赁期限为十年，第一期年的租金为44927.90元、第二期年的租金为67391.85元，租金为每年支付一次。合同签订后苏州金乌商业运营管理有限公司于2014年7月向原告支付租金22463.95元(半年租金)之后再未支付租金。三、2015年12月10日，生隆昌公司成立。2016年1月，生隆昌公司接管原告彭中英名下在内的整个观前文化市场，并陆续与部分业主签约并进场，由生隆昌公司负责观前文化市场运营管理并承担运营成本，但原告彭中英未与生隆昌公司签订委托管理合同。2018年至2019年期间，刘硕华等观前文化市场业主就其所有的观前文化市场商铺的权利受损问题陆续向本院提起诉讼，生效判决认定，自2016年1月1日起生隆昌公司系整个商场的运营管理者，且生隆昌公司需按照月租金单价每平方米20元（二楼）的标准赔偿商铺的损失。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条之规定，因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。本案中，依据原告彭中英提交的其与苏州金乌商业运营管理有限公司签订的《商场租赁合同》，相对于苏州金乌商业运营管理有限公司而言原告彭中英为涉案商铺的出租人；其次，依据原告彭中英提交的（2016)平执字第0030-2号执行裁定书、其与中行城中支行于2009年2月签订的房屋买卖合同及持有的涉案房屋产权证明（登记权利人仍为赵艳），可认定原告彭中英为涉案房屋的间接占有人。现原告彭中英以被告生隆昌公司侵占其商铺为由要求损害赔偿，根据前述物权法之规定，原告彭中英享有原告主体资格。本案所涉商铺虽然在空间上具有一定面积，但缺乏房屋的空间隔断设施，不具有构造上的独立性；业主之间的空间权利无法严格区分，处于交织、变化的状态，商铺整体上具有不可分性。生隆昌公司在既未与原告彭中英签订委托招商管理合同，又未获得业主委员会授权的情况下，擅自使用案涉商铺所在区域，侵害了原告彭中英的财产权益，其作为商场的实际经营管理者应当向原告彭中英承担赔偿损失的责任。生隆昌公司辩称原告商铺所在位置为卫生间，其并未实际占用使用。然卫生间系整个市场配套设施，生隆昌公司取得租金收益是基于对整个商场进行运营、管理，原告彭中英依据生隆昌公司占有使用案涉商铺的侵害财产权行为主张生隆昌公司承担租金损失，于法有据；现原告彭中英主张参照生效民事判决，按照商场二楼20元/平方米/每月的标准计算，本院予以确认，故认定自2016年1月1日起至2020年2月29日止的租金损失为54800元（54.80平方米×20元/平方米×50个月），本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十五条、第三十二条、第三十七条、第七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：被告苏州生隆昌商业管理有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告彭中英自2016年1月1日起至2020年2月29日止期间的租金损失为54800元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1170元，减半收取585元，由被告苏州生隆昌商业管理有限公司负担。被告负担部分于本判决生效之日起10日内直接支付给原告彭中英。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  沈录印二〇二〇年六月三十日书记员  冯 涵