安徽省亳州市谯城区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）皖1602执异10号 案外人：张红伟，男，1979年8月9日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。 申请执行人：周永峰，男，1978年10月5日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。 被执行人：谭军，男，1979年4月10日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。 被执行人：刘田，女，1981年12月28日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。 本院在执行周永峰与谭军、刘田民间借贷纠纷一案中，案外人张红伟对本院执行被执行人刘田名下坐落于安徽省亳州市××城区文化新村××室（产权证号200700413号）不动产一处提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人张红伟称，2016年10月24日，案外人购买被执行人所有的位于亳州市××城区文化新村××室（产权证号200700413号）不动产一处，总价款62万，并交付定金3万。后来把房款全部付清，取得钥匙实际占有至今。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部借款并实际占有的，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错的，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中案外人对此没有过错，属于善意取得。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第227条的规定提出执行异议，请求中止对案外人上述不动产的执行，解除对该房产的查封。 申请执行人周永峰称，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。 一、案外人张红伟的主张并不符合上述规定，理由有如下： 1、关于案外人张红伟是否系权利人。 《物权法》第六条、第九条、第十六条以及第十七条均明确规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。结合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。该规定亦明确了执行异议应“以形式审查为原则”，如果执行机构进行“实质审查”，就会混淆案外人异议和执行异议之诉的不同功能，造成程序拖延和浪费。 具体到本案，本案被执行标的物不动产权属证书的权利人系被执行人刘田，案外人张红伟并非权利人。 2、关于该权利的合法性与真实性的问题。 通过前述分析，可以明确案外人张红伟并非涉案不动产物权的权利人，在此不做赘述。案外人张红伟与被执行人刘田之间签订的《房地产买卖合同》，从法律关系上分析，该《房地产买卖合同》仅发生买卖合同的法律关系，但，并未产生物权变动的效力。在物权尚未发生变动即房屋产权的权利人未变更的情况下，案外人对涉案不动产主张不动产所有人所享有权利的合法性与真实性没有法律依据。 3、关于该权利能否排除执行的问题。 首先，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条虽然规定了能够排除执行的四个条件。但，案外人张红伟并未提出合法有效的证据证明其在人民法院查封之前合法占有本案被执行标的物。案外人提交的一份宗地基本信息表，仅能证明该宗土地的位置以及四邻的各自的土地信息，并不能证明案外人在人民法院查封之前已合法占有该不动产，四邻的签字也是对各自土地位置的确认，并非对案外人占有权的确认。 其次，案外人亦没有充分的证据予以证明其已支付全部价款。案外人提交的一张取款记录（即2016年10月24日案外人张红伟取款29000元）；一张收回贷款凭证（2016年10月24日刘田偿还药都银行470822.91元）。该两份证据不论从事实还是法律关系上来看，均无法认定与案外人购买案涉标被执行标的存在法律上的关系。更何况其中一张收回贷款凭证为刘田偿还药都银行的贷款凭证，无论从形式还是实质上都与案外人张红伟无任何关联关系。因此，案外人提供的证据不能证明其已支付了全部购房价款，况且合同双方明确约定一次性支付62万。案外人提交的《公证书》仅是对合同双方当事人签字、手印均属实的情况进行公正，更不能证明案外人已实际支付全部房款。 再次，案外人的主张亦不符合上述二十八条规定中第四项的条件，即“非因买受人自身原因未办理过户登记”的条件。根据“谁主张谁举证”的法律原则，案外人亦未向贵院提供证据证明未办理过户登记非因其自身原因；且，数年间，案外人亦未向房屋登记机构提出对涉案房屋办理产权过户或预告登记的请求。另外，被执行人刘田与其夫谭军二人多年来在外拖欠高额债务已成为众所周知的事实，自2014以来就有债权人在谯城区法院起诉其夫妻二人拖欠债务。起初，被执行人刘田以与其夫谭军离婚的方式恶意规避债务，其后又以与案外人签订虚假《房屋买卖合同》逃避执行。在房屋、土地权利证书齐全且符合过户条件的情况下，案外人若真是购买了案涉房屋，其作为房屋买受人在漫长的四年期间一直不办理相关产权过户手续，明显有悖常理。我们有理由认为案外人与被执行人双方存在串通、恶意逃避债务、阻碍执行、损害债权人利益的事实。 最高人民法院在指导案例中将“买受人自身原因”主要归纳为三点，一是对他人权利障碍的忽略。二是对政策限制的忽略。三是消极不行使登记权利。当事人在政策不允许其过户时，约定类似“待政策允许过户条件成就时进行过户”的条款系双方当事人为了规避限制买卖的行政政策而采取的行为，属于对于政策限制的故意无视，由此造成的未过户应视为“买受人自身原因未办理过户登记”，故该买受人的权利不能排除执行。 买卖双方做出“待政策允许过户条件成就时进行过户”的约定不能机械的认定为当事人意思自治的体现。实务中，若没有政策关于房屋过户的限制，交易双方基本不可能会做出此类约定。由此可见，做出此类约定背后真正的目的其实是买卖双方为了绕开房屋禁止过户的行政限制，在政策禁止不动产过户期间，自行对不动产予以处分，故深究双方房屋没有过户的真正原因仍然是对于政策限制的无视而造成的。在执行异议的审查过程中，对于不动产未办理过户登记的原因审查不能流于表面，如果法官在异议审查过程中通过证据以及当事人陈述能够形成买卖双方是为了规避政策限制而订立此类条款的内心确信时，应将此种情况造成的不动产未能过户归咎于买受人自身原因造成，此时买受人的权利不能排除案件的执行。 从目的解释的角度上来看，制定规定第二十八条的初衷是为了保护没有过错的买受人的物权期待权。而此时的买受人无视政策对于房屋在一定期限内不得买卖的限制而订立买卖合同，存在一定程度的过错，其理应承担房屋未能过户期间产生的相应风险。而此时申请执行人的胜诉权益优于具有一定过错的买受人权利而行使，买受人的物权期待权不能排除法院的执行行为。 综上，我们认为，案外人的主张不能排除本案的执行。 二、案外人提出执行异议，请求贵院中止评估、拍卖的不动产与本案被执行标的物不具备关联性，应依法驳回其申请。 本案被执行标的物的产权证号分别为：房地权号200700413和亳国用（2007）字第022413号）。而，案外人提交的两份《房地产买卖合同》标的物均与本案被执行标的物不具关联性，所以对案外人的主张，贵院依法不应采信。 综上，为保障答辩人的合法权益，维护法律的权威性、惩治打击恶意逃避债务、阻碍执行的社会不良风气，贵院不应中止对本案执行标的物的评估、拍卖程序，应依法驳回案外人张红伟的异议。 本院查明，2016年10月24日，案外人张红伟与被执行人刘田签订房屋买卖合同，案外人张红伟购买被执行人刘田所有的位于亳州市××城区文化新村××室（产权证号200700413号）不动产一处，总价款62万，案外人主张房款已全部付清，但未能提供全部的付款有效证据，案外人提供证据证明实际占有至今。案外人未提供证据证明非因买受人自身原因未办理过户登记的证据。 另查明上述争议的房产于2017年1月25日被亳州市谯城区人民法院查封。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三、已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；四、非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人未能提供全部的付款有效证据和未提供证据证明非因买受人自身原因未办理过户登记的证据。故案外人的异议请求不符合上述条件，不足以排除执行，案外人的异议请求依法不应支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下: 驳回案外人张红伟的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的、可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  曹友喜 人民陪审员  李 敏 人民陪审员  石 婷 二〇二〇年六月五日 书 记 员  李文涛