黑龙江省牡丹江市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黑10民终488号 上诉人（原审原告）：初晓华，女，1964年3月13日出生，牡丹江列车段退休员工，住牡丹江市爱民区。 上诉人（原审原告）：张义豪，男，1994年12月5日出生，无固定职业，住牡丹江市爱民区。 二上诉人委托诉讼代理人：姜长海，黑龙江牡大律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：牡丹江市龙门房地产开发有限公司，住所地牡丹江市西安区南市街106号。 法定代表人：闫恩占，该公司董事长。 委托诉讼代理人：邢玉宝，黑龙江湛天律师事务所律师。 原审第三人：刘峰，女，1968年3月9日出生，牡丹江市五金站退休工人，住牡丹江市。 原审第三人：孙兴盛，男，1981年12月19日出生，无固定职业，住牡丹江市东安区。 上诉人初晓华、张义豪因与被上诉人牡丹江市龙门房地产开发有限公司（以下简称龙门公司）、原审第三人刘峰、孙兴盛商品房销售合同纠纷一案，不服黑龙江省牡丹江市西安区人民法院（2019）黑1005民初1388号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人初晓华及委托诉讼代理人姜长海、被上诉人龙门公司的委托诉讼代理人邢玉宝、原审第三人刘峰、孙兴盛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 初晓华、张义豪上诉请求：1.撤销黑龙江省牡丹江市西安区人民法院（2019）黑1005民初1388号民事判决第二项、维持第一项；2.判令被上诉人及第三人刘峰承担本案各项诉讼费用。事实和理由：1.王海龙将龙门公司抵顶给其工程款的案涉房屋转卖给上诉人的时间为2010年7月，是王海龙及上诉人一起到龙门公司办公室将商品房交易协议书中的购房人及收据中的交款人变更为张仁谦，原审判决对该事实没有予以认定。2.龙门公司虽曾将49份商品房买卖合同交付给牡丹江市富添房地产开发有限公司（以下简称富添公司），但随后就向富添公司主张返还该49份合同，于2017年3月21日通过牡丹江市西安区人民法院以提起诉讼的方式主张返还，并且在本案一审庭审过程中龙门公司也一直不认可富添公司销售其房屋行为的法律效力。富添公司虽与龙门公司签有合作协议，但约定的是有权销售利润分成的房屋，至今双方并未进行结算，是否有利润分成尚未可知，就更不能确定用于利润分成的房屋。因此富添公司应当在本案诉争房屋竣工验收以及双方结算完毕后，对是否有可确定为利润分配的房屋后才能确定其是否有权销售案涉房屋。在尚未确定富添公司是否有权销售案涉房屋时，更不存在龙门公司对富添公司的无限授权问题。3.刘峰持有的商品房交易协议书的相对人是富添公司，而不是龙门公司。至本案一审终结时，刘峰都没有在空白合同上签字，龙门公司在庭审中也否认与刘峰存在商品房买卖合同关系。刘峰与富添公司之间商品房交易协议书是否具有法律效力，应当由刘峰举证予以证明，不适用举证责任的倒置或推定。也不能将刘峰与富添公司签订的商品房交易协议书的法律效力与上诉人和龙门公司之间的商品房交易协议书的法律效力进行比较，二者合同主体明显不同。更不能以刘峰与富添公司之间商品房交易协议书是否有效推定刘峰与龙门公司之间是否存在商品房买卖合同关系及合同的法律效力，原判决逻辑错误。4.案涉房屋的开发建设单位为龙门公司，该房屋的所有权人至今仍为龙门公司，只有龙门公司才对该房屋有处分权。一审过程中，龙门公司主张其未向刘峰交付过案涉房屋，那么富添公司向刘峰交付案涉房屋是非法的，从而产生对房屋的占有也是非法占有，原审认定富添公司向刘峰交付房屋钥匙，刘峰为合法占有属于事实认定错误。5.刘峰非法占有该房屋，龙门公司可以向人民法院起诉要求其腾退房屋，人民法院也可以强制执行，所以不存在龙门公司事实上不能履行与上诉人的房屋买卖合同问题。综上，原审判决事实认定不清，法律适用错误。 龙门公司辩称，关于交付问题，因为该4单元未竣工验收不具备交付条件，法院不能判决将一个未竣工验收的房屋交付给购房人，因此，上诉人主张的交付条件尚未成就，被上诉人同意在房屋竣工验收后交付给购房人。原审判决认定刘峰已经合法占有错误。富添公司无权交付房屋。一审对空白合同性质的认定错误。 刘峰述称，驳回上诉人的请求，维持一审判决。 孙兴盛未发表意见。 初晓华、张义豪向一审法院起诉请求：1.确认龙门公司与张仁谦、初晓华于2010年7月19日签订的商品房交易协议书合法有效；2.龙门公司与初晓华、张义豪签订商品房买卖合同，并办理备案登记及预告登记；3.本案的诉讼费用由龙门公司承担。诉讼中，变更第二项诉讼请求为：龙门公司向初晓华、张义豪交付房屋，并办理房屋产权证照。 一审法院认定事实：龙门公司是XXXXX小区的开发单位。王海龙曾承揽龙门公司开发建设的XXXX片工程，双方协商用待建的商品房抵顶工程款。2010年7月19日龙门公司给王海龙出具商品房交易协议书，该协议书节录内容为“一、房屋基本情况：产籍地片号XXXX片鑫嘉园小区，栋号X号，用途住宅，层次X，房间号XXX，销售面积81.634。二、投资：甲方向乙方提供的房屋面积，已竣工。图纸设计为标准，每平方米1900元，合计155104.6元。十、其他：以此房抵顶新XXXX片收尾工程款（防水、扶手、进户门），整个工程施工完验收合格后，此房手续方可生效，按实际完成工程量多退少补。十二、本协议一式二份，以签定之日生效。”甲方加盖龙门公司公章，法定代表人闫恩占签字。乙方王海龙签字，落款时间为2010年7月19日。同日，龙门公司给王海龙出具收据。此后，经龙门公司同意将以上协议书中购房人及收据中的交款人变更为张仁谦。2013年1月24日龙门公司与王海龙进行施工量决算，确定诉争房屋抵顶给王海龙。张仁谦于2015年3月25日死亡，其与初晓华系夫妻关系，张义豪系张仁谦之子，张仁谦父母已先于张仁谦死亡。2011年9月8日龙门公司与富添公司签订合作开发房地产协议书，协议约定双方合作开发XXXX片XXX小区X号楼X-X单元。协议签订后，龙门公司将载有房产图号及盖有龙门公司公章和法定代表人名章其余均为空白的49份商品房买卖合同交于富添公司。2012年11月15日富添公司与刘峰签订商品房交易协议书，富添公司将XXX小区X号楼X单元XXX室，面积81.634平方米的房屋以24万元价格出售给刘峰，并为刘峰出具购房收据。同时将编号为0504588的商品房买卖合同交于刘峰。该商品房买卖合同仅载明房产图号X-X-XXXXXX，XXX-XXX-X，其余均为空白，合同尾部盖有出卖人龙门公司公章及法定代表人闫恩占名章。2017年3月18日富添房公司将诉争房屋钥匙交予刘峰，刘峰现已实际管理入住。2019年8月16日甲方龙门公司与乙方第三人孙兴盛签订房屋拆迁安置协议书，内容为“乙方是甲方建设开发XXXXX小区X号楼的被动迁户,双方于2011年10月25日签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，又于2014年8月4日签订《房屋回迁补偿安置协议书》。上述两份协议书均确定甲方用XXX小区X号楼XXX、XXX两户住宅和暂编XXXX号门市房补偿安置给乙方。因甲方将用于安置乙方的XXX号住宅又卖给他人，造成该房屋的安置不能履行，双方又于2016年8月25日签订《协议书》，约定甲方将X单元XXX号住宅安置给乙方，并用增加面积部分抵偿违约金和部分安置款，但甲方仍未履行该协议。乙方无奈提起诉讼，但是在诉讼中乙方发现因甲方管理问题，XXX号房屋乙方不能取得，该户房屋又无法履行。现经甲、乙双方协商，达成以下处理意见:一、甲方将XXX小区X号楼(待建)X单元XXX号住宅，安置给乙方，面积为约74.54平方米，用来补偿X号楼XXX号住宅不能履行的损失。二、甲方保证该房屋权属无瑕疵，并保证于2021年10月30日前付房屋给乙方。此房交付，一切账款全部结清(包括法院判决应付款)。三、如甲方再次违约，不能履行本协议，按X号楼XXX号住宅的价值315880元双倍赔偿给乙方。本协议一式两份，双方签字盖章后立即生效。在此前双方协议同时废止，以此协议为准。”甲方龙门公司盖章，法定代表人闫恩占签名，乙方孙兴盛签名捺印。 一审法院认为，龙门公司为抵顶其开发建设的新XXXX片收尾工程款与王海龙签订商品房交易协议书后，又将购房人变更为张仁谦，该行为是三方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。初晓华、张义豪作为张仁谦的第一顺位继承人，请求确认商品房交易协议书有效，一审法院对初晓华、张义豪该诉讼请求予以支持。关于初晓华、张义豪要求龙门公司向其交付房屋，并办理房屋产权证照的诉讼请求，一审法院认为，本案诉争房屋XXX小区X号楼X单元XXX室现已被刘峰实际占有，刘峰是基于与富添公司签订的商品房交易协议书，及富添公司向其交付的盖有龙门公司公章的商品房买卖合同占有诉争议房屋，盖有龙门公司公章的商品房买卖合同只体现了房屋的房产图号，其他内容为空白，龙门公司将留有空白内容的合同交于富添公司，应视为对合同内容中约定事项的无限授权，富添公司在空白部分可以填写相应内容，故刘峰对诉争房屋为合法占有。龙门公司事实上已经不能向初晓华、张义豪继续履行合同，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行。”故对初晓华、张义豪的该项诉讼请求一审法院不予支持。关于初晓华、张义豪主张其与龙门公司签订商品房交易协议书在先，且富添公司无权出售诉争房屋，其诉请应得到支持意见。一审法院认为，XXXX片XXX小区X号楼X-X单元是龙门公司与富添公司合作开发，龙门公司将诉争房屋房屋登记文本交于富添公司，应视为对富添公司的授权。在没有证据证实刘峰与富添公司签订的商品房交易协议书无效的情形下，两份商品房交易协议书均为有效，且刘峰已经实际占有诉争房屋，参照《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》15条“审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位”。故对其意见不予采纳。综上，判决：一、确认张仁谦与牡丹江市龙门房地产开发有限公司签订的商品房交易协议书有效；二、驳回初晓华、张义豪的其他诉讼请求。 二审中，各方当事人均未向本院出示新证据。 本院二审采纳一审法院认定的证据，并对一审法院查明事实予以确认。 本院认为，富添公司与龙门公司于2011年9月8日签订合作开发房地产协议书，约定合作开发XXXX片XXX小区X号楼X－X单元。双方形成共同投资、共担分险、共享利润的合作开发关系。富添公司作为合作开发的一方，且持有龙门公司向其交付的盖有龙门公司印章的案涉房屋的空白商品房买卖合同，在此情况下，富添公司与刘峰签订商品房交易协议书，收取购房款，并将盖有龙门公司印章的案涉房屋的空白商品房买卖合同交予刘峰，应认定富添公司、龙门公司与刘峰形成了合法有效的商品房买卖合同关系，则龙门公司和富添公司均负有向刘峰交付案涉房屋的义务。目前，刘峰已合法占有案涉房屋。虽然龙门公司与张仁谦签订的案涉房屋的商品房交易协议书是合法有效的，但龙门公司已无法履行向初晓华、张义豪交付案涉房屋的义务，故一审法院对初晓华、张义豪诉请龙门公司向其交付案涉房屋并办理产权证照的主张不予支持是正确的。 综上，初晓华、张义豪的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3402元，由上诉人初晓华、张义豪承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李冬梅 审 判 员 杨大奎 审 判 员 刘 洋 二〇二〇年六月三十日 法官助理 孙 驰 书 记 员 伊金萍 附相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。