云南省昭通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云06民终1287号上诉人罗小权（原审原告反诉被告），男，1982年12月13日，汉族，云南省昭通市昭阳区人，大专文化，居民，住云南省昭通市昭阳区。上诉人李正莲（原审原告反诉被告），女，1986年7月25日生，汉族，云南省昭通市昭阳区人，高中文化，居民，住云南省昭通市昭阳区。二上诉人共同委托代理人罗举淑，女，1960年3月8日出生，汉族，云南省昭通市昭阳区人，住云南省昭通市昭阳区。系二上诉人之母。代理人权限：特别授权。上诉人云南坤尚房地产开发有限公司（原审被告反诉原告）。统一社会信用代码：91530100563159840A）。住所：云南省昆明市经济技术开发区信息产业基地春漫大道80号云南海归创业园2幢3楼03043号。法定代表人张洪，系该公司总经理。委托代理人刘春粉，云南八谦律师事务所律师。代理权限，特别授权。委托代理人沈方，云南八谦律师事务所律师。代理权限，特别授权。上诉人罗小权、李正莲与上诉人云南坤尚房地产开发有限公司（以下简称坤尚公司）合同纠纷一案，不服云南省昭通市昭阳区人民法院(2019)云0602民初4555号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案，依法组成合议庭询问双方当事人后不开庭进行了审理。本案现已审理终结。2014年9月6日，原告（反诉被告）罗小权、李正莲与被告（反诉原告）云南坤尚房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，约定原告（反诉被告）罗小权、李正莲购买由被告（反诉原告）云南坤尚房地产开发有限公司开发建设的、位于昭阳区房屋一套，建筑面积117.33平方米，购买价格为人民币333288元。同时，该购房合同及补充协议约定：原告（反诉被告）罗小权、李正莲应于签订合同当天交清首付款133288元，余款200000元由原告（反诉被告）罗小权、李正莲在七日内到银行办理按揭贷款支付。如不按时支款，则自合同约定的付款期限届满后的次日起至实际付款之日止30天内，原告（反诉被告）罗小权、李正莲每天向被告（反诉原告）云南坤尚房地产开发有限公司支付违约金50元，合同继续履行；逾期30天后，原告（反诉被告）罗小权、李正莲应按照应付未付款的0.02%乘以逾期天数向被告（反诉原告）云南坤尚房地产开发有限公司支付违约金，合同继续履行；被告应于2015年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给原告（反诉被告）罗小权、李正莲。如不按时交房，则自合同约定的交房期限届满后的次日起至实际交房之日止30天内，被告（反诉原告）云南坤尚房地产开发有限公司每天向原告（反诉被告）罗小权、李正莲支付违约金50元，合同继续履行；逾期30天后，被告（反诉原告）云南坤尚房地产开发有限公司应按照原告（反诉被告）罗小权、李正莲已付款的0.02%乘以逾期天数向原告（反诉被告）罗小权、李正莲支付违约金，合同继续履行；该商品房的交付方式为被告（反诉原告）云南坤尚房地产开发有限公司通过电话告知或者报纸公告告知原告（反诉被告）罗小权、李正莲可以交房时视为原告（反诉被告）罗小权、李正莲接到交房通知。前述合同及补充协议还对逾期交接商品房的违约责任，楼宇对讲智能系统费、有线电视初装费、水电燃气初装费及初期物管费的收取等事项进行了明确约定。上述合同订立后，原告（反诉被告）罗小权、李正莲按约向被告（反诉原告）云南坤尚房地产开发有限公司支付了购房首付款103288元，下欠30000元，原告（反诉被告）罗小权、李正莲于2015年2月11日支付给了被告（反诉原告）云南坤尚房地产开发有限公司。2015年6月24日，被告（反诉原告）云南坤尚房地产开发有限公司在昭通日报上刊登《交房公告》，通知该小区业主于2015年6月24日至2015年7月30日期间到被告（反诉原告）云南坤尚房地产开发有限公司售楼部办理房屋交接手续。2015年7月30日，被告（反诉原告）云南坤尚房地产开发有限公司用电话通知原告（反诉被告）罗小权、李正莲办理房屋交接手续。原告（反诉被告）罗小权、李正莲在办理房屋交接手续过程中，验看房屋时，发现讼争房屋的屋顶有漏水现象，拒绝接收房屋，并要求被告（反诉原告）云南坤尚房地产开发有限公司对屋顶漏水问题进行维修处理。但被告（反诉原告）云南坤尚房地产开发有限公司一直未对讼争房屋的屋顶漏水问题进行处理。经原告（反诉被告）罗小权、李正莲多次催促，被告（反诉原告）云南坤尚房地产开发有限公司才于2018年8月25日安排工人对讼争房屋的屋顶漏水问题进行修复处理。在被告（反诉原告）云南坤尚房地产开发有限公司修复处理该房屋的漏水问题过程中，原告（反诉被告）罗小权、李正莲罗小权的母亲罗举淑撕毁了房屋屋面上防水材料，双方因此发生争执，并向警方报警处理。现在该房屋仍未办理交接手续。被告（反诉原告）云南坤尚房地产开发有限公司为讼争房屋向有关部门支付了楼宇对讲智能系统1800元、有线电视初装费320元、燃气初装费3300元和房屋买卖契税5003元、住宅专项维修基金6671元，共计17094元。另查明，2017年4月25日，被告（反诉原告）云南坤尚房地产开发有限公司开发的坤尚·金沙湾住宅小区二期验收备案。因原告（反诉被告）罗小权、李正莲与被告（反诉原告）云南坤尚房地产开发有限公司无法就《商品房购销合同》及《合同补充协议》的履行达成一致协议，故原告（反诉被告）罗小权、李正莲以合同纠纷为由起诉来院，并提出上述诉讼请求；遂被告（反诉原告）云南坤尚房地产开发有限公司以合同纠纷向本院提起反诉，并提出上述反诉诉讼请求。原审法院经审理认为，依法成立的合同，自合同生效时起即对当事人具有法律约束力。原告（反诉被告）罗小权、李正莲与被告（反诉原告）云南坤尚房地产开发有限公司签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》，系双方的真实意思表示，内容明确、具体，且不违反国家法律法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照其约定履行各自的合同义务。关于原告（反诉被告）罗小权、李正莲要求被告（反诉原告）云南坤尚房地产开发有限公司维修好其购买的位于昭阳区房屋的墙面及屋顶有裂缝漏水问题的诉讼请求，及被告（反诉原告）云南坤尚房地产开发有限公司要求原告（反诉被告）罗小权、李正莲罗小权立即办理房屋交接手续并承担逾期接房违约责任151600元的反诉请求。本院认为，房子是一个家庭中最基本的元素，是家庭成员的归宿，购房者买房，除了是为了解决住房需求为，更多的是期待以此改善生活水平，提高生活质量。一套质量符合居住使用条件、要求的住房，直接决定了购房者的生活品质。而本案中，被告（反诉原告）云南坤尚房地产开发有限公司预交付给原告（反诉被告）罗小权、李正莲的房屋，未经使用便出现漏水、渗水的现象，这并不符合质量要求和使用要求。因此，对于原告（反诉被告）罗小权、李正莲的此部分诉讼请求本院依法予以支持；被告（反诉原告）云南坤尚房地产开发有限公司反诉主张原告（反诉被告）罗小权、李正莲不按时接收房屋构成违约的理由不成立，其要求原告（反诉被告）罗小权、李正莲承担逾期接房违约金的反诉请求，依法不予支持。关于原告（反诉被告）罗小权、李正莲认为因房屋存在质量问题没有接房，不应缴纳期间的物业管理费用的诉讼请求，及被告（反诉原告）云南坤尚房地产开发有限公司要求原告（反诉被告）罗小权、李正莲交纳物管费1127.23元的诉讼请求。本院认为，被告（反诉原告）云南坤尚房地产开发有限公司预交付给原告（反诉被告）罗小权、李正莲的房屋未经使用便出现漏水、渗水的现象，原告（反诉被告）罗小权、李正莲至今未接收房屋，未享受对房屋实际占有、使用的权利，亦未享受物业服务企业的物业管理服务，不应缴纳物管费。关于原告（反诉被告）罗小权、李正莲要求被告（反诉原告）云南坤尚房地产开发有限公司支付逾期交房违约金114600元的诉讼请求。本院认为，本案双方签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，约定该商品房经建设单位验收合格后，甲方应当以电话或报纸公告通知乙方办理交接手续;甲方应于2015年6月30日前，将经建设单位验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给被乙方。2015年6月17日，涉案房屋经建设单位组织验收合格，符合本案合同约定的交房条件。2015年6月24日，被告在昭通日报上刊登交房公告，通知该小区业主于2015年6月24日至2015年7月30日期间到被告（反诉原告）云南坤尚房地产开发有限公司售楼部办理房屋交接手续。原告（反诉被告）罗小权、李正莲验看房屋时，发现房屋有漏水情况，拒绝接收房屋。根据《商品房购销合同》第十三条的约定，甲方应当按《商品房质量保证书》中的承诺承担相应的保修责任。结合被告（反诉原告）云南坤尚房地产开发有限公司提交的《商品房质量保证书》，被告（反诉原告）云南坤尚房地产开发有限公司应对涉案房屋屋顶漏水问题承担修复责任。本案被告（反诉原告）云南坤尚房地产开发有限公司已于合同约定的交付时间之前通知原告（反诉被告）罗小权、李正莲办理交房手续，但原告（反诉被告）罗小权、李正莲以房屋存在漏水问题为由拒绝接房，要求被告（反诉原告）云南坤尚房地产开发有限公司承担逾期交房违约金，不符合合同约定，故被告（反诉原告）云南坤尚房地产开发有限公司不应承担逾期交房违约金。因此，对于原告（反诉被告）罗小权、李正莲的此部分诉讼请求，依法不予支持。关于被告（反诉原告）云南坤尚房地产开发有限公司要求原告（反诉被告）罗小权、李正莲支付自2014年9月7日至2015年2月1日止逾期支付30000元首付款的违约金2208元的反诉请求。本院认为，原告（反诉被告）罗小权、李正莲未按照合同关于购房首付款的支付期限按时足额缴纳首付款，已经构成违约，应当承担约定的违约责任。因此，对于被告（反诉原告）云南坤尚房地产开发有限公司的此部分反诉请求，依法予以支持。关于被告（反诉原告）云南坤尚房地产开发有限公司要求原告（反诉被告）罗小权、李正莲支付楼宇对讲智能系统1800元、有线电视初装费320元、燃气初装费3300元和房屋买卖契税5003元、住宅专项维修基金6671元，共计17094元的反诉请求。本院认为，上述费用是双方合同中明确约定应当由原告（反诉被告）罗小权、李正莲承担的费用，现被告（反诉原告）云南坤尚房地产开发有限公司已经代为支付给相关职能部门，上述费用应当由原告（反诉被告）罗小权、李正莲应支付给被告（反诉原告）云南坤尚房地产开发有限公司。因此，对于被告（反诉原告）云南坤尚房地产开发有限公司的此部分反诉请求，依法予以支持。关于原告（反诉被告）罗小权、李正莲要求被告（反诉原告）云南坤尚房地产开发有限公司承担本诉诉讼费，及被告（反诉原告）云南坤尚房地产开发有限公司要求原告（反诉被告）罗小权、李正莲承担反诉诉讼费的诉讼请求。本院认为，当事人进行民事诉讼依法应当按照法律规定交纳案件受理费，人民法院根据国务院《诉讼费用交纳办法》的规定予以收取并确定如何分担。所以，当事人之间如何分担案件受理费，并不属于双方之间存在争议的民事法律关系范畴。因此，对于原告（反诉被告）罗小权、李正莲、被告（反诉原告）云南坤尚房地产开发有限公司的此部分诉讼请求及反诉请求，依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十六条“民事法律行为自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。行为人非依法律规定或者未经对方同意，不得擅自变更或者解除民事法律行为。”，《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”、第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”、第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、第七十五条第一款“人民法院对当事人的陈述，应当结合本案的其他证据，审查确定能否作为认定事实的根据。”，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”，及国务院《诉讼费用交纳办法》第二十九条“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”之规定，判决如下：一、由被告（反诉原告）云南坤尚房地产开发有限公司将符合《商品房购销合同》质量要求的、位于昭阳区房屋交付给原告（反诉被告）罗小权、李正莲。二、原告（反诉被告）罗小权、李正莲向被告（反诉原告）云南坤尚房地产开发有限公司支付上述房屋的对讲智能系统费1800元、有线电视初装费320元、燃气初装费3300元、房屋买卖契税5003元、住宅专项维修基金6671元，合计人民币17094元。三、原告（反诉被告）罗小权、李正莲向被告（反诉原告）云南坤尚房地产开发有限公司支付逾期缴纳首付款30000元的违约金人民币2268元。上述判项于本判决生效之日起10日内一次性履行完毕。四、驳回原告（反诉被告）罗小权、李正莲的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）云南坤尚房地产开发有限公司的其他反诉请求。案件受理费2993元，由原告（反诉被告）罗小权、李正莲负担1496.5元，由被告（反诉原告）云南坤尚房地产开发有限公司负担1496.5元；反诉费1530元，由原告（反诉被告）罗小权、李正莲负担183.6元，由被告（反诉原告）云南坤尚房地产开发有限公司负担1346.4元。宣判后，上诉人罗小权、李正莲不服一审判决，向本院提起上诉称：1、一审判决坤尚公司不承担逾期交房的违约责任不符合事实和法律规定。涉案房屋只有坤尚公司自己聘请的设计、勘察、施工、监理等单位对房产进行验收，还应当报请建设工程质量监督站、消防等部门验收后方可交付给购房者，并且涉案房屋确实存在质量问题。坤尚公司提交的证据材料均表明同意验收，并不是验收合格的意见，该楼盘截止目前未见工程质量监督站、消防等部门签署的任何意见及印章；2、一审法院已经认定涉案房产存在质量问题，判决坤尚公司修复和交付给上诉人，应当在判项中明确对房屋屋顶、墙面出现的渗漏、开裂等质量缺陷进行维修；3、请求撤销判决第三项，上诉人未在合同约定时间内交付首付款是经坤尚公司同意的，现在坤尚公司否定，上诉人对此无法证明。同时坤尚公司的该主张已将超过诉讼时效，丧失了胜诉权。综上，请求依法改判坤尚公司承担逾期交房的违约责任，支付上诉人违约金114600元，改判坤尚公司在判决生效后十日内对涉案房屋屋顶、墙面出现的渗漏、开裂等质量缺陷进行维修，将符合合约约定质量要求的房屋交付给上诉人，改判上诉人不承担逾期支付首付款的违约金。上诉人坤尚公司上诉称：1、一审法院认定部分事实错误，涉案房屋在2015年7月通知时并不存在任何质量问题，被上诉人无故不接房，应承担逾期接房的违约责任。2、一审法院未判决支持上诉人主张的物管费，不仅违反了双方签署的合同，也违反了相关法律及司法解释的规定，依法应予以纠正。综上，请求撤销原审判决第一项，改判由被上诉人立即接房，并向上诉人支付逾期接房的违约金。改判被上诉人向上诉人支付一年的物管费。本案二审中，上诉人罗小权、李正莲提交了建设工程竣工验收备案表、光盘一份，证明涉案房屋并未在合同约定交房期限内竣工验收，二审期间上诉人坤尚公司才对涉案房屋进行修复。因建设工程竣工验收备案表在一审时已组织诉讼双方质证，不属于新证据，本院不再组织诉讼双方质证，对修复涉案房屋录像光盘，坤尚公司对其证明在一审宣判后公司修复该房屋的事实予以认可。坤尚公司提交了涉案房屋顶楼防水层修复照片、收回原收据照片，罗小权、李正莲接受房屋说明及领取房屋不动产权登记证书照片，证明坤尚公司已经对涉案房屋防水层进行修复，公司与罗小权已经办理了交房手续，并提出对原审判决认定由罗小权、李正莲支付给坤尚公司的对讲智能系统费等共计17094元，罗小权、李正莲已经履行完毕，公司不再主张。罗小权、李正莲质证后对上述证据的证据三性无异议，并认可已经办理接房手续。本院认为，坤尚公司提交的证据经质证罗小权对证据三性无异议，本院予以采信。二审查明事实，上诉人坤尚公司与上诉人罗小权、李正莲办理了涉案房屋接房手续，罗小权、李正莲向坤尚公司支付了智能系统等费用共计17094元，双方对上述事实均予以认可，本院予以确认。上诉人罗小权、李正莲对涉案房屋何时竣工验收及是否验收合格有异议，上诉人坤尚公司对原审认定事实无异议。对无异议的事实本院予以确认。归纳上诉人的上诉主张，本案争议的焦点是：1、涉案房屋是否已经竣工验收，上诉人坤尚公司是否按照合同约定履行了通知交房义务？上诉人坤尚公司是否应当支付逾期交房违约金？上诉人罗小权、李正莲是否应当承担逾期接房违约金？2、上诉人坤尚公司主张由上诉人罗小权、李正莲支付首付款违约金是否超过诉讼时效？针对本案争议焦点，本院评判如下：一、关于涉案房屋是否已经竣工验收符合交房条件？上诉人坤尚公司是否应当支付逾期交房违约金的问题。上诉双方签订的《商品房购销合同》第七条“交付期限，甲方应予2015年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。”《合同补充协议》第六条“为了便于双方有序交付及乙方对于房屋的及时使用。本协议双方同意，《商品房购销合同》中“建设单位组织验收合格”是指单位建设物经勘察、设计、施工、监理四个单位及甲方共同验收合格。房屋取得上述五个单位验收签章的，视为已具备交付条款。……”。依法成立的合同对双方当事人具有约束力，各方当事人应当按照合同约定履行各自义务。上诉人坤尚公司提交了勘察、设计等单位验收备案登记表，证明涉案房屋已经竣工验收符合交房条件，并且坤尚公司按照合同约定向上诉人罗小权、李正莲告知了接房时间。因此，罗小权、李正莲主张坤尚公司应当承担逾期交房的违约责任，但未提供相应的证据证明自己主张，罗小权、李正莲所提应由坤尚公司承担逾期交房违约责任的上诉请求不能成立，本院不予支持。二、关于上诉人坤尚公司提出应由罗小权、李正莲承担逾期接房违约责任的问题。根据审理查明事实，涉案房屋确实存在防水层需要修复情况，并且坤尚公司也认可其在二审期间对防水层进行了修复，因此罗小权、李正莲未按照约定时间接房，并且主张由坤尚公司维修好涉案房屋的理由成立，故坤尚公司所提由罗小权、李正莲承担逾期接房违约责任的理由不能成立，本院不予采纳。三、关于上诉人罗小权、李正莲提出坤尚公司主张支付首付款违约金已经超过诉讼时效的问题。依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持……。”之规定，上诉人罗小权、李正莲的这一主张并未在一审审理中提出，罗小权、李正莲的该请求不能成立，本院不予支持。二审中，因上诉双方对原审判决第一、二项均已经履行，故对已经履行部分本院依法予以撤销。综上，原审认定事实清楚，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）（二）项之规定，判决如下：一、维持云南省昭通市昭阳区人民法院(2019)云0602民初4555号民事判决第三、四、五项。二、撤销云南省昭通市昭阳区人民法院(2019)云0602民初4555号民事判决第一、二项；二审案件受理费2993元，由上诉人罗小权、李正莲负担1303元，由云南坤尚房地产开发有限公司负担1690元。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力，如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若义务人不主动履行本判决，权利人可在本判决规定的履行期限届满后的二年内向原审法院申请强制执行。审判长  周严惠审判员  陈 丹审判员  余 帅二〇二〇年六月三十日书记员  陈 炻