四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0191民初2526号 原告（反诉被告）：谢巧，女，1995年1月21日出生，汉族，住四川省蓬溪县。 被告（反诉原告）：胡骥，女，1968年4月6日出生，汉族，住成都市金牛区。 原告（反诉被告）谢巧与被告（反诉原告）胡骥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案受理，由审判员吴翔依法适用简易程序独任审判。于2020年5月20日、6月12日公开开庭进行了审理，原告谢巧，被告胡骥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 谢巧向本院提出诉讼请求：1.胡骥退还租房押金1475元；2.胡骥归还属于谢巧的空调及相应配件。事实与理由：谢巧于2018年3月15日租赁胡骥一住房，位于成都高新区，双方对房屋内部设施无异议，签订《房屋租赁合同》，房租每月2100元，押金2100元，租期为一年，于2019年3月14日续租，至2020年3月14日租赁结束。期间，谢巧自买空调使用，租赁期满，经胡骥同意，谢巧延期交付房屋至2020年3月22日，当日双方已就所租赁房屋内部物件核对完毕，谢巧将所租房屋返还胡骥，但胡骥强行侵占空调，且拒绝退还押金，扣除延期8天退房的租金及水电气费，剩余应退还押金共计1475元，胡骥侵害了谢巧的合法权益，故谢巧诉至法院。 胡骥针对本诉答辩称，1.返还房屋时屋内物件确实核对完毕了，但是存在损坏，谢巧没有修复，签订合同的时候屋顶有花园，上面有很多植物，作为房屋附属设施使用，约定了她必须爱护上面的设施，但是收房时我方发现对方没有履行义务，植物死光了；2.空调是我方出资委托谢巧安装的，现在应该属于我方。 胡骥提出反诉诉讼请求：1.谢巧向胡骥支付修复费用20448元；2.谢巧向胡骥支付安装费用350元；3.谢巧向胡骥支付房屋租金损失3740元；4.谢巧向胡骥支付空置期物管费44元。事实与理由：双方签订合同之时有几项口头约定：胡骥以减低租金的方式出资委托谢巧安装次卧空调供其租房期间使用，所有权归胡骥；与房屋配套的屋顶花园供谢巧使用，谢巧负责给花园内花草浇水；期满交房时，谢巧将房屋清洁做好，原状况交房；期间房屋居住人限为谢巧与另一名女性。但谢巧使用房屋期间，房屋内外配套设施多有损坏，屋顶花园花草树木多有干死。到期交房时，谢巧也未予以修复，且拒不赔偿。胡骥委托其安装的空调，安装方式违反常规，影响房屋其他设施正常使用。期间居住的人除了谢巧与另一位女性之外，还另外有两位男性。胡骥认为谢巧违反了合同第四条、第七条的约定，应承担违约责任。 谢巧针对反诉答辩称，1.我方租赁期间一直在帮胡骥浇花，只是疫情期间没有回去居住，没有浇水，而且有段时间楼顶锁门了，我方找了物管公司并告知了胡骥；2.空调是我方的，我方要求搬走，不存在安装费；3.我方退房后，胡骥很快又将房子挂在网上出租，不存在空置期。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证，结合当事人陈述，本院认定事实如下： 2018年3月13日，胡骥（出租方）与谢巧（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：1.胡骥将位于成都市武侯区房屋一套（建筑面积97平方米）出租给谢巧居住使用；2.租期从2018年3月15日起至2019年3月14日止；3.租金每月2100元，谢巧每三个月向胡骥缴纳租金6300元，并于每三个月对应日的5号前交清；4.签订合同时，谢巧应向胡骥交纳1个月的房屋租金作为履约保证金和室内财物押金，上述保证金和押金合同期满后退还谢巧，若谢巧提前解约及过失造成租用房屋及其配套设施、室内财物毁坏或丢失，胡骥有权拒绝退还保证金（押金）；5.租赁期间房屋的水电费、卫生费、物业费等费用由谢巧交纳；6.胡骥应承担房屋工程质量及维修的责任，谢巧不得擅自改变房屋设施、装修、结构和用途，并有义务爱惜使用房内外设备设施。因谢巧过失造成租用房屋及其配套设施设备、室内外财物毁坏的，谢巧应予以修复或赔偿经济损失。合同中还对室内财物清单进行了明确。 合同签订后，谢巧向胡骥支付押金2100元,并依约支付租金。 合同到期后，双方续租一年至2020年3月14日。一年租期再次届满后，经双方协商，胡骥同意谢巧延期交房至2020年3月22日。当日，双方对屋内物品进行了核对，并完成了房屋返还。在交接房屋之时，双方因屋顶花园植物出现大量枯黄产生矛盾。 另查明以下事实： 1.双方争议位于次卧的长虹空调为谢巧方安装，空调内外机之间的联接管未开孔从墙上穿过，而是从窗户中穿过，致窗户无法关闭。 2.双方对于3月14日至3月22日的水费、气费在庭审中达成一致，确定为65元。 3.案涉房屋餐厅墙纸出现脱落、客厅窗户下墙纸出现脱落，并明显有水渍淋湿后的痕迹，屋内部分瓷砖脱落。 4.2020年3月17日，双方通过微信就空调搬离事项交涉如下：谢：“胡姐，我们搬走了，我们装的那个空调你要不要，你要就卖给你。”胡：“当事要啦，房租两年少收了2400元，就是要你们装个空调给我留下来的哒。”谢：“空调是我们自己买的，我们要搬走的。”胡：“当初说好了是一个月少100租金，一年共少1200让你们自己装，装下来算我的哦。”谢：“当初明明就是我说的没有空调我朋友可能不得租，你主动少的一百块房租，怎么又变成了我们去安空调，安了算你的？”……。 5.双方租赁合同之中对于屋顶花园没有约定，但谢巧在庭审中当庭承认有口头约定，审：“原告，针对被告提到的植物浇水问题什么意见？”谢：“我们确实有口头约定，我们确实去屋顶花园对植物浇水，因为疫情期间我们没有回去浇水。” 以上事实，有《房屋租赁合同》、照片、微信聊天记录以及当事人陈述等证据在卷予以佐证。 本院认为，谢巧与胡骥签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据庭审情况，双方主要争议在于：1.次卧安装的空调归属；2.对屋顶花园双方的约定，是否属于本案租赁合同审查范围之内；3.租赁保证金是否应该退还。 关于第一个问题，双方对于房屋次卧原本没有空调，现有空调由谢巧一方安装没有异议，只是对于空调的归属产生争议。胡骥称当初租金本是每月2200元，后因谢巧要求在次卧安装空调，所以其只收取了2100元的租金，把每月降幅100元用于谢巧安装空调，故胡骥认为是由其出资委托谢巧进行安装，期限届满后空调归其所有。谢巧则称，当初是因为没有空调房东降了租金，其自行安装的二手空调，空调应属其所有，胡骥当初是表示可以在租期届满后由谢巧自行搬走。 对此，本院认为，空调由谢巧一方购买并安装，这一点双方无异议。双方争议之处在于，双方是否存在胡骥所主张的其每月减少100元租金目的在于变相出资让谢巧安装空调。首先，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条：“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任……”之规定，胡骥对证明空调由其出资委托谢巧购买承担举证责任；其次，双方合同之中没有明确约定；第三，谢巧对胡骥的上述说法不予承认；第四，胡骥所提供微信聊天记录，仅能显示双方就此问题存在争议，而无明确内容显示谢巧认可空调归胡骥所有。 综上，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”胡骥未能证明其主张，由其承担证明不力的责任。因此对于谢巧的第二项诉讼请求予以支持，对于胡骥的空调安装费的诉讼请求不予支持。 关于第二个问题，对于屋顶的植物，双方均认可在签订书面合同时，双方有过口头约定，胡骥提出由谢巧进行浇水，谢巧也答应。收房时状况为楼顶绿植大多枯黄，胡骥认为原因是谢巧未按约定履行义务，导致其植物因为未浇水而枯萎，因此应由谢巧赔偿。谢巧则认为其是口头答应好心帮忙，并不是租赁合同内约定的合同义务，植物枯萎不由其负责，而且，造成这样的原因属于不可抗力，是年后因疫情原因长时间未在屋内居住，因此未能浇水，不应该由其承担责任。 对此，本院需要首先确定双方的口头约定是否属于租赁合同关系范围之内。首先，房屋租赁合同的主要特征是出租人将房屋按约定交由承租人使用，承租人按约定的期限向出租人支付相应金额的租金，即承租人的主要目的是使用房屋，出租人的主要目的是收取租金，而本案谢巧作为承租人租赁使用的房屋为7楼14号房屋，而对于屋顶植物的养护并不属于一般常规性房屋租赁合同项下内容；其次，双方在租赁合同中对于室内家电家具约定非常详细，甚至细到了晾衣杆和垃圾桶的数量，但是却没有将屋顶花园大面积植物的情况作为财物清单附后。因此，虽双方都认可对屋顶植物的浇水有过口头约定，但这一约定应属于独立于本案所涉7楼14号房屋租赁合同关系的另一法律关系，故，胡骥提出的楼顶花园修复损失费用不属于本案处理范围，在本案之中不予处理。双方如庭后无法协商处理，胡骥可另案主张。 关于第三个问题，即保证金的退还问题。根据合同约定：“签订合同时，谢巧应向胡骥交纳1个月的房屋租金作为履约保证金和室内财物押金，上述保证金和押金合同期满后退还谢巧，若谢巧提前解约及过失造成租用房屋及其配套设施、室内财物毁坏或丢失，胡骥有权拒绝退还保证金（押金）”，由此可知，支付押金的用途在于保证租赁合同的正常履行，以优先保证承租人未交付租金、费用或造成租赁物损坏赔偿的扣除，在期限届满并扣除完毕后应进行相应的退还，故在扣除谢巧自认的2020年3月14日-3月22日的租金和水费、气费65元之后的1475元，胡骥应该予以退还。但与此同时，关于租赁保证金的用途双方通过上述约定还进行了特别约定，即保证租赁期间的设施、财物的使用，不受到过失造成的损坏，如存在损坏，将不予退还保证金。此约定在弥补损失之外设置了惩罚性内容。关于胡骥提出的屋内设施损坏的问题，实质上涉及到了此问题。本院认为，根据合同约定，只有因谢巧过失使用造成毁坏的才承担相应责任，而至于房屋使用过程之中正常的老化、损耗等不应该由承租人负责。对于胡骥提出的电视机、冰箱、空调遥控器、热水器此类家电设施，以及墙砖、地砖、餐厅的墙纸脱落，胡骥未提供证据证明确已经无法使用，且上述损坏是因为谢巧过失造成的，因此对胡骥的此部分主张不予支持。关于客厅墙纸的脱落，从庭审查明的情况来看，此处墙纸紧邻窗户，且墙纸的脱落状况有明显的水渍浸泡痕迹，与日常窗户的开关与否有明显的关联，即如遇下雨天窗户未关，便会造成墙纸浸泡的情况，可见此处墙纸的脱落与谢巧日常使用中的过失存在密切联系，因此属于双方合同约定的因谢巧过失造成房屋内配套设施、财物毁坏的情形，根据合同第七条的约定，应由谢巧进行损失赔偿，本院酌情确定修复金额为600元。同时根据合同关于押金的约定，如存在过失使用则对剩余押金不予退还，因此对于剩余的保证金胡骥不应予以退还。 关于胡骥提出的房屋空置期的租金及物管费问题，其主张因房屋屋内设施损坏，影响继续出租，故应由谢巧支付2020年3月22日至5月13日的租金及2020年4月的物管费。本院认为，首先，房屋租赁期限届满后，必然会存在再次寻租的空置期，这是作为出租人所必然面临的租赁成本问题；其次，胡骥也未证明其主张的3月22日至5月13日此段空置期是因何造成，即是否是因为房屋内设施损坏而致一个多月无法寻找到新的承租人，还是因为本身寻租所需要的正常周期。故，对于胡骥要求谢巧承担此段空置期的租金及物管费的主张本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）胡骥于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）谢巧退还安装在次卧的空调及摇控板； 二、驳回原告（反诉被告）谢巧的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）胡骥的其他反诉诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行金。 本案本诉案件受理费减半收取25元，由原告（反诉被告）谢巧负担，反诉案件受理费减半收取207元，被告（反诉原告）胡骥负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  吴翔 二〇二〇年六月十二日 书记员  曾娜