陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终2376号上诉人（原审原告）：西安龙天物业管理服务有限公司，住所地西安市高新区丈八街办丈八六路8号龙天名俊1幢2单元20103室。法定代表人：祁蒲红，该公司经理。委托诉讼代理人：高俊平，陕西增瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：张萌，陕西增瑞律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：陈娅瑾，女，1975年8月28日出生，汉族，无业，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：刘锦程，男，1973年8月26日出生，汉族，自由职业者，住陕西省咸阳市秦都区，系陈娅瑾丈夫。上诉人西安龙天物业管理服务有限公司（以下简称龙天物业公司）因与被上诉人陈娅瑾物业服务合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初17925号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。龙天物业公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判为支持其诉讼请求或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费由陈娅瑾负担。事实和理由：其主张的2014年7月起至2016年6月的物业服务费未超过诉讼时效，陈娅瑾的欠付行为具有连续性，其每季度均以发催收单形式催交物业费，诉讼时效经历了多次中断。陈娅瑾在一审中提交的22张图片复印件、两份录音及视频资料真实性存疑，关联性无法判断，其当庭表示不予认可，一审直接将上述证据作为认定案件的事实依据，事实认定不清。其提供的物业服务范围为共用部位、公共设施、公共区域，但陈娅瑾答辩意见部分涉及专有部分。陈娅瑾答辩部分问题是陈娅瑾与开发商的商品房买卖合同法律关系，超出本案审理范围，加重了其法律责任。陈娅瑾已就一审中答辩的问题另案起诉，本案不应进行处理。陈娅瑾长期不交纳物业费属于严重违约，应当依照约定承担违约责任。陈娅瑾辩称，物业费适用三年诉讼时效，且不存在任何中断情形。其提交了照片、录音及视频能够证明龙天物业公司存在违约行为。物业公司作为前期物业服务企业，负责其交房工作，处理交房问题是法定责任。双方的行为性质在一审中已有明确判决，物业公司应当尊重法律事实，承担自己的法律责任，而不是歪曲事实。龙天物业公司向一审法院起诉请求：1.判令陈娅瑾向龙天物业公司补交物业服务费9240元（暂计至2019年6月30日，154元/月*60个月=9240元）；2.判令陈娅瑾按日3‰向龙天物业公司支付违约金25705.68元（暂计至2019年6月30日，具体金额以逾期之日起至实际付清之日为准）；3.诉讼费等由陈娅瑾负担。一审法院认定事实：2013年3月31日，龙天物业公司与陈娅瑾签订《前期物业服务协议和临时管理规约》，该规约载明，陈娅瑾住宅建筑面积95.48平方米，该规约第一条第二款第四项约定，依据本协议向甲方即龙天物业公司交纳物业服务费用及其他相关费用。该规约第三条第一款约定，物业服务费缴费标准：按建筑面积1.2元/平方米每月（不含电梯费、卫生费及用电公摊费用等）。该规约第七条违约责任第四款约定，乙方即陈娅瑾违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用时，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金，三个月后仍未交纳有关费用时，甲方有权依法采取相关催缴措施。西安市物业服务及代收代缴价费公示牌（二）载明，居民生活水费计费方式为3.8元/吨，居民生活公摊面积电费为0.25元/平方米，电梯费一层为0.1元/平方米，生活垃圾处理费6元/户每月，龙天物业公司提交龙天名俊项目公摊电费测算方法及结果佐证居民生活公摊面积电费按0.25元/平方米每月收取的依据。以此计算每月物业费114.58元，电梯费9.55元，公摊电费23.87元，生活垃圾费6元，共计每月154元物业服务费，龙天物业公司称陈娅瑾自2014年7月至2019年6月30日未交物业服务费，陈娅瑾对该事实在其答辩内容中已承认，依法予以确认。陈娅瑾提交的证据房屋验收交接单有龙天物业公司工作人员签字确认，该交接单显示陈娅瑾入户门确实存在咬合不紧、锁无把手、开合困难、两扇错位的问题，还存在墙面坑凹、少瓷片、外墙渗水、未做防水、推拉门玻璃破碎问题，此外门窗、强弱电箱及排水等均存在不同程度的问题。陈娅瑾提交的证据22页图片确能反映陈娅瑾阳台未封闭、入户门被撞变形、供暖不达标、建筑垃圾堆放在草坪及道路上、室内外下水道反水、楼体瓷砖脱落、消防通道乱停乱放、小区大门可随意进出、乱拉线路等的问题。陈娅瑾提交的证据2015年9月8日龙天名俊业主代表问题汇总及解决时间节点有龙天物业公司的公章，该证据佐证了上述问题的存在。陈娅瑾提交的证据两份视频及两份录音可以证明陈娅瑾在与龙天物业公司协商解决供暖问题时发生争吵，龙天物业公司态度恶劣，服务意识较差，业主群体维权时曾与龙天物业公司发生冲突。一审法院认为，龙天物业公司与陈娅瑾签订的《前期物业服务协议和临时管理规约》，系双方真实意思表示，并不违反相关的法律法规，该规约合法有效，双方均应依照规约履行自己的义务，龙天物业公司向陈娅瑾提供了物业服务，陈娅瑾理应按照规约约定向龙天物业公司交纳物业费、电梯费、公摊电费、生活垃圾费，但其自2014年7月至2019年6月30日未交上述费用，显属违约，应承担继续履行交纳物业费、电梯费、公摊电费、生活垃圾费的违约责任。但陈娅瑾主张龙天物业公司要求其支付2014年7月至2017年6月物业服务费已过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。本案中龙天物业公司未提交证据证明其曾向陈娅瑾书面催交物业服务费，从而造成诉讼时效中断，重新起算。龙天物业公司于2019年7月23日提起诉讼要求陈娅瑾支付2014年7月至2019年6月30日的物业服务费，显然龙天物业公司要求陈娅瑾支付2014年7月至2016年6月期间的物业服务费已超过诉讼时效，故对龙天物业公司要求陈娅瑾支付该时段内的物业服务费的诉讼请求不予支持。至于2016年7月至2019年6月的物业服务费，因龙天物业公司显然也不同程度的存在未按《前期物业服务协议和临时管理规约》规定的内容向陈娅瑾提供服务，未按该规约约定对物业设施等进行维修、养护，龙天物业公司就陈娅瑾受到的财产损害也未能履行物业服务合同的约定而存在的违约行为。故对陈娅瑾的抗辩理由，部分予以支持，酌情认定陈娅瑾应当支付龙天物业公司2016年7月至2019年6月物业服务管理费的80%即4435.2元。因龙天物业公司也存在一定的违约行为，故对龙天物业公司要求陈娅瑾按日3‰向龙天物业公司支付违约金的诉讼请求不予支持。关于陈娅瑾在答辩状中提出的赔偿等问题，因陈娅瑾并未在该案中提出反诉，且陈娅瑾已就其损失对龙天物业公司另案提起民事诉讼，故在本案中不予处理。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告陈娅瑾于本判决生效之日起十日内向原告西安龙天物业管理服务有限公司支付物业服务费4435.2元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告西安龙天物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费674元，由西安龙天物业管理服务有限公司负担。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，龙天物业公司与陈娅瑾签订的《前期物业服务协议和临时管理规约》为有效合同，对双方具有约束力。龙天物业公司为涉案小区提供物业服务，陈娅瑾作为涉案小区业主应向龙天物业公司支付物业费等费用。本案中，龙天物业公司要求陈娅瑾支付2014年7月至2019年6月的物业费9240元；陈娅瑾认可此间其未交纳相关费用的事实，但称此间物业费已超过诉讼时效，且龙天物业公司存在违约行为。对此，因物业服务具有连续性，而龙天物业公司一直在为涉案小区业主提供服务，同时，双方的物业服务合同并未终止，故一审认定2014年7月至2016年6月的物业费已过诉讼时效，欠妥。龙天物业公司在提供服务过程中，存在未依约对物业设施进行维修、养护等情况，故一审根据本案实际情况，酌定按照80%计算物业费并驳回龙天物业公司关于违约金的请求，并无不当，本院予以确认。据此，陈娅瑾应当支付龙天物业公司2014年7月至2019年6月的物业费共计7392元（9240元×80%）。综上所述，龙天物业公司的上诉请求部分成立，应予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款规定，判决如下：一、撤销西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初17925号民事判决第二项；二、变更西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初17925号民事判决第一项为：本判决生效之日起十日内，陈娅瑾向西安龙天物业管理服务有限公司支付物业服务费7392元；三、驳回西安龙天物业管理服务有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按照一审判决执行；二审案件受理费580元，由西安龙天物业管理服务有限公司负担380元，由陈娅瑾负担200元。本判决为终审判决。审 判 长 姜亦君审 判 员 赵羽嘉审 判 员 林 瀚二〇二〇年六月十七日法官助理 高喜平书 记 员 王达锐