福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0111民初1856号 原告：福州中维房地产开发有限公司，住所地福建省福州市晋安区新店镇坂中路6号泰禾广场3期6号楼7层01单元。统一社会信用代码：913501005673366566。 法定代表人：龙宇飞，经理。 委托诉讼代理人：钟俊，北京德恒(福州)律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林倩，北京德恒(福州)律师事务所律师。 被告：吴章平，男，1959年1月14日出生，汉族，住福建省平潭县潭城镇燕山庄106-403号。公民身份号码：350128195901140532。 第三人：兴业银行股份有限公司福州华林支行，住所地福建省福州市华林路128号。统一社会信用代码：91350000858142499Y。 负责人：赵燕辉，行长。 委托诉讼代理人：陈海阳，员工。 委托诉讼代理人：任丹，员工。 原告福州中维房地产开发有限公司与被告吴章平、第三人兴业银行股份有限公司福州华林支行商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月30日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告福州中维房地产开发有限公司的委托诉讼代理人钟俊、兴业银行股份有限公司福州华林支行的委托诉讼代理人陈海阳到庭参加诉讼。被告吴章平经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本庭依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告福州中维房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认福州中维房地产开发有限公司与吴章平签订的编号为201234980584《商品房买卖合同》于2019年6月5日解除；2.判令吴章平立即协助福州中维房地产开发有限公司办理编号为201234980584《商品房买卖合同》的备案登记注销、预购商品房预告登记【榕房预YR字第1211638号】的注销手续以及抵押权预告登记的注销手续；3.判令吴章平立即向福州中维房地产开发有限公司返还福州市晋安区新店镇坂中路6号泰禾城市广场（二期）第3#楼19层07办公号房，若逾期返还的，应立即向福州中维房地产开发有限公司支付违约金58441.3元（违约金按购房总价584413元10%计）；4.判令吴章平立即向福州中维房地产开发有限公司支付解除《商品房买卖合同》产生的违约金58441.3元（违约金按购房总价584413元10%计）；5.判令吴章平立即返还福州中维房地产开发有限公司为其代垫的银行贷款本息（暂计至2020年4月15日为59900元）；6.判令吴章平立即向福州中维房地产开发有限公司支付代垫款利息及违约金（利息按代垫款日万分之五标准自福州中维房地产开发有限公司实际承担之日起计至代垫款本息还清之日止，违约金按代垫款本息日万分之十从还款通知书发出第8日起计至实际还清之日，暂计至2020年4月15日，代垫款利息及违约金为5680.1元）；7.判令吴章平立即向福州中维房地产开发有限公司支付因逾期办理上述第2项注销手续而产生的违约金58441.3元（违约金按购房总价584413元10%计）；8.判令吴章平赔偿福州中维房地产开发有限公司房屋使用费（房屋使用费按每月5844.13元计，从2013年8月16日起至房屋实际返还之日止，暂计至2020年4月15日为474153.75元）；9.判令吴章平赔偿福州中维房地产开发有限公司为主张权利所支出的律师代理费8000元；10.判令福州中维房地产开发有限公司有权在吴章平已付的房价款584413元中直接抵扣吴章平应承担的第3项至第9项款项，不足部分由吴章平另行支付；11.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年6月11日，原告与被告签订编号为201234980584《商品房买卖合同》及附件补充协议（以下简称案涉合同），约定：（1）被告向原告购买福州市晋安区新店镇坂中路6号泰禾城市广场（二期）第3#楼19层07办公号房（以下简称案涉房产），房屋总价款为584413元，被告于2012年6月11日支付定金50000元，于电子《商品房买卖合同》备案出件当日支付294413元房价款（含定金），余款290000元办理按揭贷款；（2）若因被告未及时还本付息导致贷款银行向原告扣收贷款本息及费用的，被告应在原告发出还款通知之日起7天内归还原告垫付的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及原告因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失），并自原告实际垫付前述款项之日起至被告实际支付全部款项之日止按日万分之五标准计付利息；若被告未依约偿还代垫款项的，自原告发出还款通知之日起7天后，被告应另按垫付款日万分之十比例支付违约金；（3）因被告连续三个月不交按揭款项或未付款项累计达到六个月应付按揭款金额，原告有权单方面解除合同，收回房产，同时要求被告按购房总价10%支付违约金；（4）合同解除后，被告应配合办理合同备案及预告登记的注销手续、恢复原状返还房屋并支付自房屋交付之日起至返还之日期间的房屋使用费，房屋使用费为购房款总额的1%/月；（5）若被告逾期办理注销登记手续及返还房屋的，原告有权分别按照购房总价10%收取违约金；（6）原告有权从购房款中直接扣除违约金及已发生的相关费用；（7）因《商品房买卖合同》及补充协议的履行引发的纠纷，依法由商品房所在地人民法院管辖。合同签订后，被告为案涉合同办理预告登记，案涉房产办理预告登记。2013年8月16日，原告向被告交付案涉房产。 2013年1月11日，被告与第三人兴业银行股份有限公司福州华林支行签订《个人购房抵押（保证）借款合同》（以下简称借款合同），约定被告贷款290000元，采等额本息偿还法，案涉房产亦提供抵押担保。2013年1月11日，原告出具《不可撤销阶段性担保函》，为前述借款合同提供阶段性担保责任。案涉房产依约办理预抵押登记后，被告在借款合同履行过程中未依约履行还款义务。2019年5月27日，原告向被告寄发《还款通知书》，但被告未履行还款义务，遂原告向被告寄送《解除合同通知书》，被告于2019年6月5日签收。暂计至2020年4月15日，原告为被告代垫款项合计为59900元。2020年4月1日，原告收到建设银行退还的代垫被告贷款多余款857.4元。综上，原告认为被告逾期偿还贷款导致原告垫付欠款本息已构成严重违约，原告有权根据《商品房买卖合同》约定解除合同并要求被告承担违约责任。 被告吴章平未作答辩。 第三人兴业银行股份有限公司福州华林支行述称：被告与第三人有住房贷款合同的约定，请求法院依法判决。 结合当事人庭审陈述，本院查明认定如下事实：原、被告于2012年6月11日签订了《商品房预售合同》及附件（合同编号：201234980584），约定：被告购买原告开发的坐落于晋安区新店镇坂中路6号泰禾城市广场（二期）第3#楼19层07办公号房，房屋总价为584413元；被告应当于签约当日支付定金50000元，于电子《商品房买卖合同》备案出件当日支付294413元（含定金），余款290000元办理按揭贷款；被告承诺在获得贷款后，及时按《个人住房借款合同》之约定定期归还贷款本息，因被告未及时还本付息而导致贷款银行向原告扣收贷款本息及费用，被告应于原告发出还款通知之日起7天内到原告处归还原告垫付的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及原告因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失），并应以原告垫付的全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）为基数，自原告实际承担上述款项之日起到被告归还之日的期间内，按照日万分之五的比率向原告计付利息，若被告未能在上述约定的7天之内归还，则自逾期第八日起，被告除应按上述约定向原告支付利息外，被告还应以原告垫付的全部款项为基数，按日万分之十的比率向原告支付违约金，直至被告归还款项。被告连续三个月不交按揭款项或未付款项累计达到六个月应付按揭款项金额，原告有权单方面解除《商品房买卖合同》，收回被告购买的房产，同时被告应以《商品房买卖合同》约定的购房款总额为基数，按照10%的比率向原告计付违约金，原告有权从被告已经支付的购房款中直接扣除上述违约金及已发生的相关费用（包括但不限于代收并已向有关部门缴付的税费等）。原告扣除应扣款项后，将被告已付购房款余额（包括代收但尚未向有关部门缴付的税费）不计利息退还被告，被告以银行按揭贷款方式支付的购房款，被告同意原告直接付还贷款银行，由此引发的经济和法律责任（包括但不限于利息损失等）均由被告承担，与原告无关等内容。合同签订后，原、被告双方于2012年6月28日办理了预购商品房预告登记（权证号：榕房预YR字第1211638号），原告于2013年8月16日向被告交付了案涉房屋。 被告与第三人于2013年1月11日签订了《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定被告向第三人贷款290000元。原告于同日向第三人发出《不可撤销阶段性担保函》，承诺自愿对上述款项提供阶段性连带责任保证。嗣后，因被告于2018年9月开始未按时归还按揭贷款，原告分别于2019年5月22日、2019年12月31日、2020年3月31日代被告向第三人支付按揭款23300元、23300元、13300元，以上合计59900元，第三人于2020年4月1日向原告退代垫贷款多余款857.4元，原告实际为被告代垫按揭款59042.6元。 2019年5月27日，原告向被告寄送《还款通知书》，通知被告于收函后三日内向原告归还代垫的按揭贷款，该通知书于2019年5月28日妥投。2019年6月4日，原告向被告寄送《解除通知书》，通知解除案涉合同并要求被告在本通知发出之日七日内前往配合办理合同解除相关手续，并向原告支付被银行划拨的款项及相关的违约金和费用，该通知书于2019年6月5日妥投。另查，原告因本案而支出律师代理费8000元。 本院认为：本案《商品房买卖合同》依法成立并生效，对原、被告双方具有约束力，双方均应依约履行。被告未按时偿还按揭贷款致使原告向第三人承担保证责任，已经构成违约，原告请求解除《商品房买卖合同》可以支持。合同解除，原告请求被告协助办理合同备案登记及预购商品房预告登记注销手续并返还房屋可以支持。案涉《商品房买卖合同》因被告违约而解除，原告主张按购房总价584413元的10％即58441.3元计算支付解约违约金，符合合同约定，本院依法予以支持。截至2020年6月10日庭审时止，原告因承担担保责任为被告实际代垫按揭款59042.6元，原告请求被告偿还该款可以支持，2020年6月10日之后发生的代垫款根据银行实际扣收情况，由三方自行结算。原告请求被告赔偿律师费损失8000元有事实和合同依据，可以支持。《个人购房抵押（保证）借款合同》项下借款尚未清偿，原告请求注销抵押权预告登记，不予支持。原告请求被告支付逾期办理注销手续及逾期返还房屋的违约金，均缺乏事实依据，不予支持。被告已经承担合同解除的违约金，该违约金可以弥补原告损失，原告请求被告支付房屋使用费、代垫款利息及违约金不予支持。原告主张从已付购房款中直接抵扣被告应付给原告的款项无法律依据且可能涉及案外人的权利，本院不予支持。原、被告及第三人三方应在《商品房买卖合同》解除后及时就《个人一手房按揭抵押借款合同》及担保责任进行清理，并配合处理款项退还等善后事宜。被告吴章平经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视作其放弃当庭陈述、举证和质证的权利，本院依法缺席裁判。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原、被告双方于2012年6月11日签订的《商品房买卖合同》及附件（合同编号：201234980584）于2019年6月5日解除； 二、被告吴章平应在本判决生效之日起十日内向原告福州中维房地产开发有限公司返还坐落于福州市晋安区新店镇坂中路6号泰禾城市广场（二期）第3#楼19层07办公号房； 三、被告吴章平应在本判决生效之日起十日内协助原告福州中维房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同》（合同编号：201234980584）备案、不动产预告登记注销手续； 四、被告吴章平应在本判决生效之日起十日内向原告福州中维房地产开发有限公司支付代垫按揭贷款59042.6元（代垫款暂计至2020年6月10日止，具体金额以福州中维房地产开发有限公司实际垫付的金额为准）； 五、被告吴章平应在本判决生效之日起十日内向原告福州中维房地产开发有限公司支付因解除合同产生的违约金58441.3元； 六、被告吴章平应在本判决生效之日起十日内支付原告福州中维房地产开发有限公司因本案而支出律师代理费8000元； 七、驳回原告福州中维房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费9724元，由被告吴章平负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  李伯魁 人民陪审员  杨 峰 人民陪审员  孙硕萍 二〇二〇年六月十五日 法官助理黄娜娜 书记员厉丽 附主要法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据,或者人民法院认为审理案件需要的证据,人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序,全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。