四川省大英县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0923民初620号 原告：云廷芳，女，1973年1月14日出生，汉族，住四川省大英县。 委托诉讼代理人（特别授权）：黄嘉珍，广东正帆律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：欧阳祖耿，广东正帆律师事务所律师。 原告：潘才富，男，1997年8月16日出生，汉族，住四川省大英县。 委托诉讼代理人（特别授权）：黄嘉珍，广东正帆律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：欧阳祖耿，广东正帆律师事务所律师。 被告：遂宁永鸿房地产开发有限公司，住所地大英县新城区金泉街，统一社会信用代码915109236653687587。 法定代表人：夏辉武，董事长。 委托诉讼代理人：杨明亮，四川斗城律师事务所律师。 原告云廷芳、潘才富诉被告遂宁永鸿房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2020年4月27日立案，依法适用简易程序，由审判员谢东升主审本案，于2020年6月3日公开开庭进行了审理。原告云廷芳、潘才富的共同委托诉讼代理人黄嘉珍、欧阳祖耿，被告遂宁永鸿房地产开发有限公司的委托诉讼代理人杨明亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 云廷芳、潘才富向本院提出诉讼请求：1.判令解除两原告与被告签订的《房屋买卖合同》；2.判令被告向两原告返还已支付购房款合计560000元及自2018年5月28日起至全额返还购房款之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算之利息；3.判令被告赔偿两原告因购买案涉房屋产生的手续费20元、预付电费200元、维修基金3999元、办证费800元、社区管理费70元及物业管理费2398元，合计7487元及自起诉之日至全额赔偿损失之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算之利息；4.判令被告向两原告支付违约金11200元及自起诉之日起至全额支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算之利息。前述请求2、3及4金额暂合计578687元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：两原告为母子。为改善家庭居住环境，提升生活品质，因原告云廷芳侄女已经购买被告27楼住宅，所以在侄女的介绍下，两原告及家人亲自到金阳广场4楼实地了解案涉房屋。两原告亲眼看到案涉房屋为精装修商品房，主人房、其他卧房、厨房及厕所等包含配套五金件设施装修完备；床、柜、沙发、热水器、天然气及抽油烟机、电视柜等生活配套设施一应俱全，两原告及家人只需拎包即可入住。因两原告长期在外务工，没有时间及精力装修毛坯房屋，故两原告及家人对案涉精装修房非常满意。2018年5月28日，两原告与被告签订《房屋买卖合同》，就购买被告坐落于蓬莱房屋（以下称案涉房屋）达成一致，合同条款二约定“房屋现状：精装修带部分家具、加点，水、电、气齐”、“成交金额：房款总计560000元，大写（伍拾陆万元整）”。两原告在签订合同当日即向被告支付完讫购房总价款560000元。另两原告为正常入住案涉房屋，又向被告支付了维修基金、物管费、工本费等费用合计7487元。2019年6月，两原告取得案涉房屋的《不动产权证书》后，方知晓所购房屋的用途并非“城镇住宅用地／住宅”，而是“批发零售用地／商业服务”，案涉房屋并非用于居住生活的住宅，而是用于批发零售商业服务所用的商铺，土地使用权期限为2000年12月22日起2040年12月21日止，并非城镇住宅用地的70周年使用期限。为维护自身合法权益，两原告曾多次向规划及住建部门咨询了解，均被答复案涉房屋是以商服用地毛坯验收合格，不清楚被告是如何改装成住宅后再出售的具体情况。根据《城乡规划法》第六十四条之规定及《物业管理条例》第六十三条之规定，案涉房屋随时面临被相关部门责令改正的处罚，被告的案涉房屋有可能被限期拆除，因此被告交付的案涉房屋不但不能满足两原告改善家庭居住条件的需求，反而使两原告及家人随时陷于居无定所的境地，根本无法实现签订《房屋买卖合同》的合同目的。恳请贵院判如所请。 遂宁永鸿房地产开发有限公司辩称：1.原告与被告签订的房屋买卖合同已经全部履行完毕。被告是不同意解除双方的合同，也不同意退还原告的购房款；2.被告交付的水电气等费用，只是被告方代为收取，被告方没有义务向原告进行返还；3.被告方没有任何违约行为，自然不会承担所谓的违约金11200元；4.本案是原告不讲诚信，擅自主张解除双方签订的合同，没有事实与法律依据；5.对于原告提出的土地使用权年限和装修质量问题，经双方协商已经达成协议，由被告给付了土地使用权年限到期后续期所需要的费用和房屋装修质量的补偿款共计9900元，原告出尔反尔，再主张解除合同，实属不讲诚信；6.本案诉讼费用应当由原告承担。 原告为证明其主张，提交了如下证据： 1.《房屋买卖合同》1份，证明双方在2018年5月28日签订的合同，合同约定的标的物是商住房。合同第二条约定房屋现状为精装修带部分家具家电、水电气具齐，成交标的额是房款560000，该合同的内容能够证明双方约定的合同标的物是住宅用途的房屋。该合同的第六条约定了双方的违约责任，任何一方违约，将按照房屋总价2%赔付给另一方。被告对该合同的真实性没有异议，表面双方对房屋进行了全面的沟通，没有任何隐瞒。 2.收据1张、银行业务凭证3张，证明原告以现金方式全额支付购房款560000元。被告对该证据没有异议。 3.银行业务收费凭证1张、预购电费收据2张、被告出具收据1张、大英鑫艺物业公司出具的收据2张、聂某出具的收据1张，证明原告为购买涉案房屋产生的手续费20元、预付电费200元、维修基金3999元、办证费800元、社区管理费70元及物业管理费2398元，合计7487元。被告对真实性没有异议，但认为这些费用是原告购房和使用房屋应当自己承担的费用，不能让被告承担。 4.《户内燃气管道改装合格证书》1份，《金阳商业广场业主入住须知》1份，供电过户申请1份，证明被告对案涉的房屋进行燃气管理改装，在2018年4月23日验收合格，早于房屋买卖合同签订之日，该份证书让原告确信所购房产为住宅性质的房屋。2018年12月10日原告正式入住案涉房产，以住宅使用的方式使用案涉房产。被告于2018年12月13日被告向大英供电公司提出办理供电过户申请。被告对真实性没有异议。也正好说明该房屋的水、电、气等费用均为民用标准。 5.《不动产权证书》1份，证明被告交付的涉案房产用途为批发零售商业服务用地，与双方签订的房屋买卖合同约定的住宅用途不一致。该份证书显示涉案房产的使用期限终止日期为2040年12月21日。距离目前仅有20年使用期限。不能满足二原告住宅使用需求。无法实现原告订立买卖合同的根本目的。被告对证据的真实性没有异议。 6.《建设工程规划许可证》、《竣工验收报告》，4楼的《土地共有使用权情况调查表》，证明案涉的商住楼在2016年8月12日验收合格，4楼的土地用途为商业服务。被告对真实性没有异议，但认为与本案没有关联性。 被告为证明其主张，提交了如下证据： 1.《房屋买卖合同》《商品房买卖合同》各1份，证明原、被告于2018年5月28日签订《房屋买卖合同》后，为了办理房屋产权过户手续，于2018年7月8日签订了《商品房买卖合同》并通过备案登记。该两份证据证明双方签订合同是真实意思表示，在《商品房买卖合同》中对土地使用权性质明确为商住，土地使用年限为：自2000年12月1日至2040年12月1日。原告对证据《房屋买卖合同》的真实性没有异议，对证据《商品房买卖合同》称不清楚是否自己已经签字，不排除被告让原告签字并没有说明具体用途。 2.《商品房买卖补充合同》1份，证明原被告双方的房屋买卖合同和商品房买卖合同是双方的真实意思表示，是合法有效的。针对不动产登记的土地使用年限和房屋装修的瑕疵，双方进行了协商，由被告的代表人曾光华与原告的代理人签订了协议，由被告补偿原告9900元，并已履行完毕。原告对真实性没有异议，认为原告没有授权蒋兴清来签订补充合同，只授权她来领取补偿款，该补偿款已经领取是事实。 本院对双方当事人没有分歧的证据予以确认并在卷佐证，对有分歧的证据和事实分析认定如下：被告证据2即《商品房买卖补充合同》，该合同的系原告的亲戚蒋兴清代原告签订，原告称其未委托蒋兴清签订合同，只委托她收补偿款，且已经领取补偿款。根据原告的该陈述，结合代理人的行为，以及代领的补偿款和补充合同的内容，可以认定《商品房买卖补充合同》是原告收取补偿款的前提，原告委托蒋兴清领取补偿款，是对《商品房买卖补充合同》内容的认可，且根据蒋兴清在《商品房买卖补充合同》上的签字，可以认定《商品房买卖补充合同》的内容原告是认可的。 经审理查明：被告遂宁永鸿房地产开发有限公司在大英县，规划地下1层，地上27层，2014年12月1日取得《建设工程规划许可证》，该商住楼设计地上一至四层为商业，五层及以上为住宅。2016年8月12日竣工验收合格，对外销售。根据楼盘的地理位置和开发的具体情况判断，第四层直接用着商业出售市场行情不理想，该公司便根据房屋的具体情况，对第四层商业用房进行装修，改造成住房并进行精装修对外出售。该楼层共装修成10套商住房，其性能可以作为住房使用，也可以根据房主的需要进行商业开发。房屋的土地使用权性质为出让／市场化商品房，权利性质为批发零售用地／商业服务。原告云廷芳侄女已经购买被告第27楼住宅，该住宅为清水房，未装修。其侄女知悉第四层系进行装修的房屋，便介绍两原告及其家人亲自到金阳广场4楼实地了解案涉房屋。两原告亲眼看到案涉房屋为精装修商品房，主人房、其他卧房、厨房及厕所等包含配套五金件设施装修完备；床、柜、沙发、热水器、天然气及抽油烟机、电视柜等生活配套设施一应俱全，两原告及家人只需拎包即可入住。两原告及家人对案涉精装修房非常满意。2018年5月28日，原、被告签订了《房屋买卖合同》，合同载明：“依照中华人民共和国相关法律规定，乙方（指原告）对甲方（指被告）所出售的房屋作了充分的了解，已知道该房屋的真实情况，在自愿平等的原则下，甲方将一套商住房出售给乙方，经双方协商一致，特订立本合同，望共同遵守。”合同约定房号为金阳商业广场4楼10号，面积约97.98平方米，房款总价560000元。同时对付款方式、办理过户手续、违约责任等进行了约定。合同签订后，原告于当日付清了房款560000元，被告给原告出具收据1张，载明：“收到云廷芳交来购买金阳商场四楼10号全额房款总价56万元。”收到房款后，被告将房屋交付给原告，2018年12月10日原告正式入住案涉房屋，2018年12月13日，被告向大英电力公司申请，将该房屋的用电户口过户到原告潘才富名下。2019年3月15日，大英县不动产登记中心为原告办理了《不动产权证书》，证号为：川（2019）大英县不动产权第0002973号。权利人为：云廷芳、潘才富。2019年6月，原告收到该不动产权证后，认为不动产权证上记载的该不动产权的土地使用期限自2000年12月22日至2040年12月21日止，期限太短，且该装修房屋存在漏水、排污、间隔等方面的瑕疵，向被告提出意见，要求被告给予解决。经双方协商，于2019年7月27日达成了《商品房买卖补充合同》。二原告因在广东打工，便委托原告云廷芳的母亲进行协调，其母亲蒋兴清代理二原告参与调解，达成了《商品房买卖补充合同》，约定“一、基于善意在房管局网签备案的商品房买卖合同是甲乙双方真实意思表示，合同是有效的。二、乙方所持不动产权证其土地使用权年限到期时间为2040年，是现实的客观原因所致。其房屋使用权是买受人私人财产，受法律保护，享有永久性产权：其土地使用权届满前一年需交费续期，乙方办理之后亦是永久产权......四、为解除乙方顾虑，甲方愿意在签订此合同两天内向乙方按产权面积一次性每平方米补偿100元，作为土地使用权届满时乙方自动续费，以及该房屋装修过程中存在的小瑕疵予以补偿之用。”二原告的委托代理人签字确认并领取了合同约定的9900元补偿款。2020年4月27日，二原告起诉来院，要求解除买卖合同并由被告承担各项损失和承担违约金等。 本院认为，被告根据市场行情和商业开发的需要将其开发设计的商业用途的第四层房屋经过装修，改做商住用途，没有违反法律和行政法规的强制性规范，且不动产登记机构为原告所购房屋办理了不动产权证，其所购房屋能够得到国家法律保护。本案的争议焦点是：第一，被告在出售该房屋时，被告是否对原告进行了欺诈，或者原告产生了重大误解；第二，被告的装修是否违法，所装修房屋是否应当拆除；第三，原告是否能够实现合同目的； 关于争议焦点一，原告是基于其亲戚购买了该楼盘第27层的住宅，且该27层住宅在购买时系土坯房，未进行装修。经原告的亲戚介绍，到实地查看，明确该房屋为精装房，且在第四层。根据该楼盘第四层的结构与五层以上房屋结构能够明显看出不同，双方议定了价格，并明确了对房屋各方面进行了了解。在原告获得不动产权证后，主要担心的是房屋土地使用权年限，不能认定被告在出售房屋时隐瞒了该房屋的土地使用权是商业的事实。根据该事实，就不能认定被告在出售房屋时有欺诈行为；再者，该房的土地使用权年限，在双方签订的备案合同上有明确标注，原告在庭审中陈述，其因为文化程度等原因，对该房屋状况产生了重大误解，但是什么样的重大误解，也没有阐明，因此，根据原告的证据和庭审查明的事实，无法认定被告有欺诈行为，也无法认定原告对合同事项有重大误解。 关于争议焦点二，原告在诉讼过程中一直强调，被告将作为商业用途的房产经过装修作为商住进行出售，违反了相关法律法规的规定，且表示，该房屋随时有被责令拆除的可能，均没有证据证明该装修违反了相关法律规定，也没有相关职能部门对该房屋装修的违法性进行认定。相反，不动产登记部门对该房屋颁发了不动产权证，是对该房屋合法性的认定，也是该房屋所有权受国家法律保护的有力凭证。 关于争议焦点三，根据原告的诉状陈述，该房屋主人房、其他卧室、厨房及厕所灯包含配套五金件设施装修完备，床、柜、沙发、热水器、天然气及抽油烟机、电视柜等生活配套设施一应俱全。生活用水、电、气等均与五层及以上住户无差异。原告担心的2040年土地使用权年限到期后会被拆除。根据原、被告达成的补偿协议可以看出，该房屋土地使用权到期后是可以续期的，且续期时间是土地使用权届满前一年需缴费续期，续期所需费用双方也咨询过相关部门，对费用也进行了预算。因此，到期不能继续使用的顾虑应当得到解决。即使该房屋没有续期，其房屋是在整栋楼层中，也不可能单独将该房屋拆除。 综上，原告没有证据证明该房屋装修违法，也没有证据证明该房屋会被拆除，更没有证据证明该房屋不能作为民用房屋使用，不能实现其购房房屋进行居住的合同目的。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 驳回原告云廷芳、潘才富的诉讼请求。 案件受理费9587元，减半收取计4793.5元，由原告云廷芳、潘才富负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 审 判 员 谢东升 二〇二〇年六月十九日 书 记 员代雪梅