福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0111民初1792号 原告（反诉被告）：陈珍通，男，1981年5月4日出生，汉族，住福建省连江县。 委托诉讼代理人：陆贵生，福建耕耘律师事务所律师。 委托诉讼代理人：夏华忠，福建耕耘律师事务所律师。 被告（反诉原告）：黄世茂，男，1964年3月3日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉代理人:林龙，上海协力（福州）律师事务所律师。 原告（反诉被告）陈珍通诉被告（反诉原告）黄世茂房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案后，被告（反诉原告）黄世茂在法定期限内提出反诉,本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈珍通的诉讼代理人夏华忠，被告（反诉原告）黄世茂及其委托诉讼代理人林龙到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告陈珍通向本院提出诉讼请求：1.判令被告黄世茂退还原告陈珍通店面租赁押金14000元、店面设施设备补偿款10000元，赔偿原告陈珍通店面装修费用33524元；2.判令被告黄世茂赔偿原告陈珍通设备及货物损失5500元（其中两台大冰柜损坏折价赔偿3000元，牛奶、酸奶因过期损失2500元）；3.本案的诉讼费用由被告黄世茂承担。事实与理由：2019年10月13日，原、被告签订了一份《房屋租赁合同》，约定：被告将坐落于晋安区五四北香山春天2座04店面西半间出租给原告，由原告与人合伙经营奶制品生意。租赁期限为2019年10月13日至2022年10月19日，第一年月租金为6700元，以后每年递增，租赁押金14000元，现有的设施设备原告给予被告10000元补偿。原告按约定向被告支付了租金、押金和设施设备补偿款。原告承租该店面前期投入了大量的精力和装修等费用，才经营了两个多月，全国突然爆发了新冠××疫情，店铺被要求禁止营业。2020年3月前后，原告及合伙人多次联系被告协商疫情期间租金如何支付。新冠××疫情期间，被告拒绝和原告协商租金如何支付的情况下，单方面解除了租赁合同，给原告造成了重大的经济损失，应当予以赔偿。2020年3月22日被申请人突然将店面加锁，扣留了申请人在店内的物品，并发短信单方面解除了租赁合同。之后，经贵院沟通于2020年5月30日被申请人退还了店内物品，但是，用来放置鲜奶、酸奶的价值5200元的两台大冰柜因被申请人切断电源，两个多月没有使用，导致损坏。因被申请人将店面加锁，导致店内价值2500元的牛奶、酸奶过期不能食用。 被告黄世茂辩称：1.押金部分，原告先行违约，根据租赁合同被告有权没收原告的押金。关于设备补偿款10000元，是案涉房屋上一户租客留在店内的物品，故原告诉请被告退还10000元补偿款无事实依据。店面装修款，合同约定租赁期限到期后所有装修物归被告所有，因原告违约而使合同解除的根据法律规定被告有权享有装修残值。关于牛奶损失，原告拍摄的照片不是案涉店内的照片，且原告的照片无法证明具体损失。原告称冰箱损害是因为原告自己没有交电费导致电业局停电导致，且冰箱到底有没有坏也不清楚。综上，请求驳回原告诉请。 反诉原告黄世茂向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告陈珍通立即履行腾房义务并按现状向反诉原告黄世茂归还租赁物（福州市晋安区﹝原五四北延伸段秀峰路末端东南侧﹞香山春天2＃楼1层04店面）；2.判令反诉被告陈珍通立即向反诉原告黄世茂支付逾期腾房占有使用费（逾期腾房占有使用费参照《租房合同》约定的租金标准，自2020年2月20日起计算至反诉被告陈珍通履行腾房义务完毕之日止，现暂计算至2020年5月20日为20100元）；3.判令反诉被告陈珍通立即向反诉原告黄世茂支付水费、电费及物业管理费（水费、电费以欠费单为标准，物业管理费以物业公司收费单为标准，自2019年10月13日起计算至反诉被告陈珍通履行腾房义务完毕之日止，现暂计算至2020年5月31日的水费为272.20元、电费为1637.41元、物业管理费为1959.85元）；4.判令本案反诉费用由反诉被告陈珍通承担。事实与理由：2019年10月13日，反诉原告黄世茂与反诉被告陈珍通签订一份《租房合同》约定：反诉原告黄世茂将坐落于五四北香山春天2座04店面西半间以现状出租给反诉被告陈珍通（经营非饮食店）；租赁期限自2019年10月13日至2022年10月19日止；2019年10月13日至2019年10月19日为免租期，2019年10月20日至2020年10月19日止月租金为6700元；付款方式以先付租金后租用房屋方式，反诉被告陈珍通必须先支付一个月租金后，方得房屋使用权；租金超过5天未付，视为反诉被告陈珍通违约，自动解除合同；租赁期间，案涉房屋之物业管理费、水费、电费、卫生费及其他费用一律由反诉被告陈珍通负责支付；原使用的水、电、物业费现场已结算清楚，租房后所产生的水、电、物业费皆为反诉被告陈珍通所使用；反诉被告陈珍通若需要在租赁期限内解除合同，已付租金与押金不能退还等。 反诉原告黄世茂依照约定向反诉被告陈珍通交付租赁物后，反诉被告陈珍通应及时支付租金。反诉被告陈珍通自2020年2月19日起未及时向反诉原告黄世茂支付租金，面对突如其来的新冠××疫情，反诉原告黄世茂主动给予店租减免，反诉被告也仍然继续正常营业。但是，反诉被告陈珍通拒不履行合同，经反诉原告黄世茂多次催讨租金，反诉被告陈珍通不但不支付租金，态度还十分恶劣，甚至不接电话、不回信息、互相推脱，反诉被告陈珍通的行为已经严重侵害到反诉原告黄世茂的合法权益。有鉴于此，反诉原告黄世茂依据合同约定，在租金超过5天未付，视为反诉被告陈珍通违约，合同自动解除的情况下，依照法律规定要求反诉被告陈珍通立即履行腾房义务并按现状向反诉原告黄世茂归还租赁物，同时参照租房合同约定要求反诉被告陈珍通向反诉原告黄世茂支付逾期腾房占有使用费、水费、电费及物业管理费等各项费用。 反诉被告陈珍通针对反诉原告黄世茂提起的反诉辩称：一、反诉原告黄世茂擅自将店面加锁，店面已经由其控制，不存在归还案涉店面。反诉原告黄世茂扣留反诉被告店内物品，反诉被告无法取走店内物品。2020年3月前后，反诉被告和合伙人杨世广多次联系反诉原告协商疫情期间租金如何支付问题。然而，反诉原告拒绝减免房租，于2020年3月22日突然将店面加锁，扣留了反诉被告的店内物品，张贴招租告示，并单方面违法解除了租赁合同，案涉店面已经由反诉原告控制，反诉被告无法归还案涉店面。因反诉原告擅自将店面加锁，扣留反诉被告店内物品，期间反诉被告要求反诉原告归还，其表面上答应的好好的，但最终还是拒不归还。反诉被告立案后，经法院沟通后，反诉原告于2020年5月30日退还了店内物品。二、反诉原告黄世茂要求反诉被告陈珍通支付逾期腾房占有使用费没有事实和法律依据。反诉原告擅自将案涉店面加锁，扣留了反诉被告店内物品，单方面违法解除了租房合同并张贴招租告示，给反诉被告造成了重大损失，过错在于反诉原告。因此，反诉原告要求答辩人支付逾期腾房占有使用费没有事实和法律依据。三、反诉被告只需向反诉原告支付水费124.1元，电费516.46元，物业管理费426.82元。反诉原告主张的水费、电费和物业费以及提供的票据都是指整个“香山春天”2#楼南侧4号店面的水费、电费和物业费。反诉原告将该店面隔成大小一样的两间出租，即西半间和东半间。西半间由反诉被告承租的，店名叫新疆天润乳业，东半间的店名叫闽清白切鸭粉丝，物业费由双方均摊。因此，反诉被告只承担整个店面物业费的一半，水费电费按照西半间、东半间各自的水表、电表来计算。因反诉原告于2020年3月22日擅自将店面加锁，自此以后反诉被告就进不了案涉店里，那么2020年3月22日以后产生的各项费用就不应由反诉被告来承担。 本院结合当事人庭审陈述，查明认定如下事实：2019年10月13日，原、被告签订一份《租房合同》约定：原告将坐落于五四北香山春天2座04店面西半间以现状出租给被告（经营非饮食店）；租赁期限自2019年10月13日至2022年10月19日止；2019年10月13日至2019年10月19日为免租期，2019年10月20日至2020年10月19日止月租金为6700元，原告应于每月19日之前支付至被告账户；原告收取被告押金14000元，租赁期限届满后，若原告不续租，经被告验收确认房屋财产完整无损，水费、电费、物业费等所有费用已结清无拖欠后，被告应将押金退还原告；付款方式以先付租金后租用房屋方式，原告必须先支付一个月租金后，方得房屋使用权；租金超过5天未付，视为原告违约，自动解除合同；被告以现状房屋半间出租，同意被告进行装修，一切费用由乙方自理，合同期满后装修归被告所有，不得拆除，现有设施设备原告给予10000元补偿；租赁期间，案涉房屋之物业管理费、水费、电费、卫生费及其他费用一律由原告负责支付；原使用的水、电、物业费现场已结算清楚，租房后所产生的水、电、物业费皆为被告所使用；任何一方未能履行本合同规定的条款或者违法国家和地方房产租赁的有关规定，另一方有权提前解除本合同，原告若需要在租赁期限内解除合同，已付租金与押金不能退还等内容。合同签订后，被告依约向原告交付案涉店面，陈珍通亦交付押金14000元、设施设备费用10000元并依约支付租金至2020年2月20日止。嗣后，因受新型冠状病毒影响，导致原告无法正常经营，原告多次就减免租金一事多次与被告沟通协商，但未达成合意，原告亦未再缴纳房租。2020年3月22日晚，被告自行将案涉店面上锁导致原告无法经营，原告遂诉至本院，被告亦向本院提出反诉。 另查，2020年5月30日，经本院协调，被告打开案涉店面，原告已将案涉店面内货物及物品搬离。被告所有位于福州市晋安区香山春天2＃楼04店面，面积为100.33平方米，被告将其分为二间店面出租，其中西半间为案涉店面，店名新疆天润乳业，东半间店名为闽清白切鸭粉丝。 庭审中，双方确认案涉店面物业管理费已缴至2019年12月31日止。 被告所有位于福州市晋安区香山春天2＃楼04店面，2020年1月1日至2020年6月30日物业管理费为1896.96元，2018年1月至2020年3月水费公摊为62.89元。电费为：2020年1月685.9元、2020年2月393.89元、2020年3月170.4元、2020年4月313.62元、2020年5月73.6元。水费为：2020年1月39元、2020年2月49.4元、2020年3月10.4元、2020年4月5.2元、2020年5月10.4元。 本院认为：本案《租赁合同》为各当事人自愿签订，系各方真实意思表示，合法有效，对当事人具有约束力。原告自2020年2月20日起即未依约支付案涉店面租金，已构成违约，现被告主张解除本案案涉，原告亦同意解除，本院予以照准。合同解除后,原告应向被告支付拖欠的租金。关于租金，鉴于2020年3月22日被告即将案涉店面上锁导致原告无法继续经营，故案涉店面租金原告亦仅需支付至2020年3月22日止，同时考虑到原告确受新型冠状病毒疫情影响导致案涉店面无法正常营业，本院酌情将租金下调为5000元。因原告已将案涉店面内的物品腾空，被告亦已实际控制案涉店面，故对被告主张原告腾空案涉店面并返还的诉讼请求，本院不予支持。关于租赁押金，从双方签订合同的约定内容来看,被告收取租赁押金的目的是为了确保案涉房屋财产的完整无损以及保障原告结清水电费、物业费等费用，在原告未结清上述费用的情况下可以及时从押金中扣除。本案原告尚欠被告物业管理费、水电费用未结清，但因上述费用均涉及香山春天2#楼04店面的另一租户，故关于退还押金事宜双方应另行处理。案涉合同因原告的违约行为而解除，原告要求被告退还店面设施设备补偿款10000元、装修费用33524元、设备及货物损失5500元，无事实及法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条，第六十六条，第九十四条第二项，第九十七条，第一百零八条，第一百一十三条第一款之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）陈珍通应于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）黄世茂支付租金5000元； 二、驳回原告（反诉被告）陈珍通的全部诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）黄世茂的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1448元，减半收取724元，由原告（反诉被告）陈珍通负担。反诉案件受理费200元，由原告（反诉被告）陈珍通负担50元，被告（反诉原告）黄世茂负担150元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  李伯魁 二〇二〇年六月三十日 法官助理黄娜娜 书记员厉丽 附主要法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。