浙江省温州市瓯海区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0304民初9228号原告：祝荣刚，男，1982年12月26日出生，汉族，住浙江省绍兴市越城区。原告：李武，男，1982年8月15日出生，汉族，在浙江省温州市鹿城区。共同委托诉讼代理人：解冬梅，浙江震瓯律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：雷京卫，浙江震瓯律师事务所律师。被告：周秀权，男，1969年12月28日出生，汉族，住浙江省温州市瓯海区。委托诉讼代理人：董利湖，北京大成（温州）律师事务所律师。原告祝荣刚、李武与被告周秀权房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案，依法适用简易程序，于同月30日公开开庭进行了审理。原告祝荣刚、李武的共同委托诉讼代理人解冬梅、雷京卫，被告周秀权及其委托诉讼代理人董利湖到庭参加诉讼。审理过程中，因案情复杂，转为适用普通程序，于2020年4月13日公开开庭进行了审理。原告祝荣刚及其与李武的共同委托诉讼代理人解冬梅、雷京卫，被告周秀权及其委托诉讼代理人董利湖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告祝荣刚、李武向本院提出诉讼请求：1.解除原被告双方之间的房屋租赁协议书；2.被告向原告返还押金100000元及利息损失（自起诉之日起按年利率4.15%计算至实际履行完毕之日止）；3.被告向原告返还已支付未到期的租金322000元及利息损失（自起诉之日起按年利率4.15%计算至实际履行完毕之日止）；4.被告向原告赔偿装修费300000元、环评费用35000元、中介费28000元、搬迁费用83360元、设备拆装费用152800元、租金差价168354元等各项经济损失767514元及利息损失（自起诉之日起按年利率4.15%计算至实际履行完毕之日止。事实和理由：2017年8月份，二原告打算在温州市瓯海区瞿溪地区开办展示器材行业企业，并在瞿溪地区寻找承租合适的厂房。同月29日，原告通过温州市瓯海郭溪南建房屋介绍所介绍，与被告签订《定金协议》，约定被告将位于温州市瓯海区的厂房出租给原告，厂房面积为3200平方米，年租金720000元，原告向被告支付定金100000元，并约定若原告方不能办理环评、营业执照，则被告应将定金无偿退还给原告；同日，原告向被告支付定金100000元。2017年10月5日，原被告签订《厂房租赁协议书》，约定被告愿将坐落在温州市瓯海区郭溪街道富阳北路38号的房屋，面积约3200平方米，出租给原告，租期五年，自2017年10月1日至2022年10月30日止，年租金720000元，按年支付，五年内租金价格不变，先付后用，下期租金应提前30日支付，原告应向被告支付押金100000元，租赁期满后，水电费清算后，全部退还给原告。同日，原被告双方签订《补充协议》，约定租金扣款100000元，若2017年11月10日前环保部门未能受理二原告递交的环保手续则该100000元不再另外支付，归原告办理环保手续费用。上述协议签订后，被告已支付房屋押金100000元及房屋租金600000元（因环保部门未在2017年11月10日前受理环保手续，故扣除房租100000元）。2017年10月10日，二原告分别以各自配偶邵雪瑞（系原告祝荣刚配偶）、黄海棠（系原告李武配偶）的名义，在上述承租的房屋设立温州逆时光展示器材有限公司（以下简称逆时光公司）。原告承租厂房并注册成立公司后，随即对厂房进行装修，装修费用共计50多万元，对外委托专业机构对公司建设项目环境影响技术咨询，支出咨询费35000元，购进废气处理设备、喷漆房设备、打磨除尘设备、污水处理设备等，共支付1500000元。2018年5月3日，温州市瓯海区人民政府郭溪街道办事处向逆时光公司作出【2018】第07050301号《腾空通知书》，告知郭溪街道河头村富阳北路38号3号门即原告承租的厂房系违法建筑，并要求在2018年5月18日前对此违法建筑进行腾空、自拆，逾期未腾空或未拆除的，将由街道与城管执法部门依法处置。随即原告找到被告，要求被告出面解决并赔偿原告损失，但被告均予以拒绝。无奈之下，二原告搬迁公司，后通过房产中介在永嘉县和一工业区永高阀门的厂房，搬迁过程中，原告支付环保设备拆装费、搬迁费、升降机费用等各项费用。被告周秀权答辩称：二原告对诉称的厂房是明知无证的，存在相应的风险，被告与原告李武签订定金协议书，基于当时租赁厂房的现状。环保手续不能办理，100000元退给承租方，由承租方办理相关手续。2018年5月街道下发腾空通知，旧房拆除是在2018年10月10日前，二原告腾空厂房的时间为2018年10月，实际租赁期至10月份。租赁标的物已拆除，双方租赁协议无法继续。涉案厂房为违法建筑，租赁时比同地段租金便宜，双方在协议中约定了退还剩余租金和押金，经济损失的赔偿偏离客观实际情况。二原告诉请的第四项经济损失涉及逆时光公司的经济损失，与租赁合同主体不一致，二原告的主体资格不适格。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：（一）原告祝荣刚、李武提供的证据。1.定金协议、中国建设银行银行卡客户交易明细清单，以证明2017年8月29日原被告签订的定金协议约定情况及原告交付定金情况；2.厂房租赁协议书，以证明原告承租被告厂房及租金、押金等权利义务约定情况；3.租金扣款10万元协议、建设项目主要污染物总量指标核定表、温州市瓯海区环保局文件（温瓯环建〔2018〕6号）关于逆时光公司年产500套展示柜建设项目环境影响报告表的批复复印件、关于受理逆时光公司年产500套展示柜建设项目环境影响报告表的公告的网页截图打印件，以证明原被告双方约定2017年11月11日前未能办理环保手续扣减租金10万元及环评手续于2017年12月份受理、于2018年1月批复的事实；4.中国建设银行银行卡客户交易明细清单、网上银行电子回单，以证明原告按约支付租金的事实；5.公司登记基本情况、身份证、结婚证，以证明二原告以各自配偶名义以涉案房屋为经营地投资设立逆时光公司及因涉案房屋系违法建筑拆除导致二原告于2019年4月19日注销公司的事实；6.温州逆时光办公室装修报价单、装修照片7张、视频，以证明二原告承租涉案房屋进行装修花费51万余元的事实；7.技术咨询报告合同书、中国建设银行银行卡客户交易明细清单、浙江增值税专用发票，以证明二原告为在涉案房屋经营公司支出环境影响技术咨询费用35000元的事实；8.购销合同、网上银行电子回单、中国建设银行个人账户支出交易明细，以证明二原告为在涉案房屋经营公司投入环保设备费用150万元的事实；9.腾空通知书，以证明涉案房屋被温州市瓯海区人民政府认定为违法建筑，责令逆时光公司于2018年5月18日前腾空、自拆的事实；10.厂房租赁合同、收款收据、中国农业银行个人交易明细、中国建设银行个人账户支出交易明细、网上银行电子回单、企业信息公示内容（温州聚点展示器材有限公司）打印件，以证明原告另行承租厂房支付租金、中介费及重新设立公司的情况；11.厂房搬迁合同书范本、中国建设银行个人账户支出交易明细、网上银行电子回单，以证明原告为厂房搬迁支出搬迁费用83300元的事实；12.承揽安装合同、中国建设银行个人账户支出交易明细、网上银行电子回单、支付宝转账电子回单、收款收据，以证明原告为厂房搬迁支出环保设备及喷漆房拆装费用152800元的事实；13.电费单、转账凭证，以证明原告自2018年5月至7月的电费缴费情况。被告周秀权质证认为，对证据1、证据2的真实性、合法性、关联性均无异议，双方的约定基于房屋的实际状况，原告知道没有产权的因素，合同增补条款中约定不可抗拒的行为退还剩余租金和押金；对证据3中公告的形式真实性没有异议，对租金扣款10万元协议的部分内容真实性有异议，“租金扣款壹拾万元整”是后补的，笔迹与其余内容不一致，对核定表、文件的真实性无法确认，即使真实也不能证明原告主张的待证事实，受理单与核对表有时间差，主动权在原告方，具体受理时间点无法确认；对证据4没有异议，但被告收取的款项总额为70万元；对证据5的形式真实性没有异议，可以看出二原告的第四项诉讼请求为公司损失，二原告的主体不适格的；对证据6的真实性、关联性、合法性均有异议，报价单是清单的罗列，无法证实装修用支出，装修照片和视频是否为涉案房屋的装修现状无法确认；对证据7的形式要件没有异议，合同签订时间为2017年10月18日，第一期支付时间为2017年11月10日，系原告原因造成逾期未办理；对证据8中的购销合同形式真实性没有异议，签订时间11月8日与办理手续的时间节点不一致，合同签订主体是逆时光公司；对证据9的形式真实性没有异议，腾空通知书的对象是逆时光公司，如有造成公司损失应由公司提起诉讼，腾空通知时间与实际腾空是两个不同时间节点，应按实际腾空时间计算租赁期限；对证据10的真实性无法确认，与本案不存在关联性，租金差价是不客观，被告出租的厂房已经明确没有完整手续，租金远低于市场价格，不能作为原告的损失，对该组其他证据的关联性有异议；对证据11，可以反映搬离是在2018年8月1日后，搬迁费用按进度分批支付，仲裁中明确搬离时间为2018年10月份，最后一笔是10月3日2600元；对证据12中的承揽安装合同的形式真实性没有异议，合同的主体是逆时光公司，承担费用13万元是否合理无法确认，对是否属于损失范围和金额、主体都有异议，对合同附件一的真实性有异议，收款收据的真实性无法确认，且是向逆时光公司出具的；对证据13中的电费单的形式真实性无法确认，对转账凭证的形式真实性没有异议，对其关联性有异议，只是反映5至7月电费分摊情况，有无涉及基本电费是三四家承租方内部确定的。（二）被告周秀权提供的证据。14.土地使用权证、临时建设工程规划许可证复印件，以证明原告明知涉案厂房系已取得土地使用权和临时建设工程规划许可证的事实；15.仲裁裁决书及送达回证，以证明涉案厂房于2018年10月被认定违法建筑并被拆除的事实；16.郭溪街道河头村原村级二产用地旧房拆除协议书照片复印件，以证明河头村村民委员会于2018年9月25日委托第三方对包括涉案厂房在内的二产用地上的房屋进行拆除，约定腾空时间为2018年10月10日前的事实；17.客户信息、历月电费明细表、银行交易明细，以证明被告为原告垫付的电费为27633元及原告2018年10月还在生产之中的事实；18.土地使用权租赁合同，以证明被告承租河头村经济合作社的土地使用权用于建造厂房，相关审批手续由出租人办理的事实；19.专题会议纪要，以证明2018年8月2日郭溪街道专门开会研究讨论被告周秀权承租河头村土地建设厂房事宜的事实；20.告知函，以证明郭溪街道办事处于2018年11月7日重新告知被告周秀权，厂房拆除系在2018年11月份的事实。原告祝荣刚、李武质证认为，对证据14的形式真实性没有异议，可以证实涉案厂房是存在合法存续的可能性，由于被告对临时建筑没有办理延期手续导致涉案房屋被认定违法建筑，本案合同无法履行，过错方在于被告；对证据15的形式真实性没有异议，裁决书认为延期办理的过错在于被告，即使系案外人原因致合同不能履行，也是由被告对原告承担责任，其与案外人之间的责任处理另行解决；对证据16的真实性、合法性、关联性均有异议，没有原件，即使真实也不能推断出原告的搬迁时间；对证据17的真实性没有异议，对其关联性有异议，2018年5月份前后的电费有鲜明对比，涉案房屋即使没有用电的情况仍然会有电耗及电费；对证据18的形式真实性没有异议，对其关联性有异议，被告与案外人的约定，不能对抗原被告之间的租赁关系；对证据19的形式真实性无法确认，即使真实，与本案没有关联性，内容没有与本案有关的主体；对证据20的形式真实性没有异议，与本案没有关联性。本院认为，证据6能够证明原告对租赁厂房进行装修的事实，予以认定，但不能证明原告支出装修费用的数额；证据10，原告配偶与他人的租赁情况，与本案无关，不予认定；证据13、证据17，可以反映涉案厂房在合同租赁期内的用电变化情况，结合被告周秀权确认涉案厂房由多家单位共用电表情况，能够证明逆时光公司2018年5月至7月的电费情况，予以认定；证据16、证据19、证据20，与本案争议的搬迁时间没有关联性，不予认定；其他证据，能够证明本案相关事实，均予以认定。本院根据当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定事实如下：经温州市瓯海郭溪南建房屋介绍所，被告周秀权于2017年8月29日作为甲方与作为乙方的原告李武签订定金协议，约定甲方厂房3200平方米，年租金72万元，乙方付定金10万元，甲方保证办理营业执照、环评书，不能办理退还定金；当日，原告方交付定金10万元。2017年10月5日，被告周秀权作为甲方与作为乙方的原告祝荣刚签订《厂房租赁协议书》，约定甲方将座落于温州市瓯海区郭溪街道富阳北路38号3200平方米厂房出租给乙方，租期五年即2017年11月1日至2022年10月30日，年租金72万元，按年付一次，先付款后用房；乙方交押金10万元，首次房租已收至2018年10月30日止；甲方应提前供给乙方有关资料无偿协助乙方办理有关租赁手续；厂房如有拆迁，甲方结清乙方租用时间外，甲方结余租金应退还乙方；今后政府拆迁，不可抗拒的行为，剩余租金及押金退还承租人；水、电及其它规定费用由承租人自己分摊清楚。同日，原告祝荣刚与被告周秀权约定“2017年11月10日前环保手续办证窗口资料受理起.壹拾万元付清.假如11月10日办证窗口资料不能受理.壹拾万元归承租人办理环保手续”。2017年10月10日，原告祝荣刚、李武以各自配偶名义在涉案厂房注册成立逆时光公司；同月18日，逆时光公司与浙江中蓝环境科技有限公司签订技术咨询合同书，委托建设项目环境影响评价，费用35000元。2017年10月30日前，二原告陆续支付被告周秀权60万元。2017年12月27日，温州市瓯海区环境保护局公告逆时光年产500套展示柜建设项目环境影响报告表。2018年5月3日，温州市瓯海区人民政府郭溪街道办事处向逆时光公司发出腾空通知书，认为郭溪街道河头村富阳北路38号3号门存在违法建筑，责令于2018年5月18日前对此违法建筑进行腾空、自拆。2018年8月1日，逆时光公司与温州鹿城双屿百事发搬迁服务部签订厂房搬迁合同书范本，约定整厂搬迁，搬出地址为温州市郭溪街道富阳北路38号（第1－2层东首），费用75000元；同月2日与陈贵山签订承揽安装合同，约定委托施工环保设备1套及喷漆夹芯板房约850平方米，8月3日进场拆装，9月10日前总工程验收完成，工程造价130000元。逆时光公司于2019年4月19日办理注销登记手续。审理过程中，原被告确认涉案租赁厂房确有阁楼改建的事实；二原告陈述改建费用2万元从租金中抵扣，搬迁时间大概用时一个多月；被告周秀权确认涉案厂房已被温州市郭溪街道河头村经济合作社（以下简称河头合作社）拆除。另查明，2009年1月2日，温州市瓯海区郭溪周秀权油压加工场（以下简称周秀权加工场）与河头合作社签订《土地使用权租赁合同》，约定河头合作社将位于产返还地块出租给周秀权加工场，宗地总面积6431.06平方米，其中国有土地使用权面积5266.76平方米。后周秀权加工场在前述土地上建设厂房，于2010年7月14日申领了《临时建筑工程规划许可证》，建筑面积2608.9平方米。周秀权加工场于2011年9月14日因歇业注销，原告周秀权系该加工场的经营者。原告周秀权将厂房转租给案外人王志坚、王晓东及原告祝荣刚。前述厂房的门牌地址为温州市瓯海区郭溪街道富阳北路38号。河头合作社名下位于温州市郭溪街道三溪工业区富阳北路38号的电费于2018年9月份骤降。本院认为：一、关于合同解除问题。二原告投资设立的逆时光公司已在合同租赁期间搬离涉案租赁厂房，而涉案租赁厂房也已被拆除，双方无法继续履行合同，二原告有权解除合同。二、关于租金和押金问题。根据原被告双方约定，年租金72万元、押金10万元，首次房租已收至2018年10月30日止，结合逆时光公司的环评情况、租赁厂房的改建情况及二原告实际支付情况，二原告主张租金2万元抵扣改建费用、10万元租金抵扣环评费用的意见，本院予以采信。三、关于搬离完毕时间问题。根据涉案厂房总电费的变化情况以及逆时光公司缴纳电费的情况，结合二原告自认的搬迁情况，本院确定搬离完毕时间为2018年9月。四、关于主体问题。二原告承租涉案厂房系为设立逆时光公司，因涉案厂房拆除导致搬离，逆时光公司注销后因搬离所受损失实际转化为二原告的投资损失，故二原告基于合同租赁关系有权要求作为出租人的被告周秀权承担赔偿责任。五、关于损失问题。1.租金，结合搬离完毕时间，被告周秀权应退还租金为2个月即12万元。2.租金差价、中介费，系二原告继续与他人订立租赁合同关系所产生的费用，于法无据。3.环评费用，鉴于双方订立合同时，被告周秀权已承担了10万元的环评费用，要求被告周秀权重复承担，不具有合理性。4.装修费、搬迁费用、设备拆装费用，双方合同中约定厂房遇政府拆迁、不可抗拒的行为，退还剩余租金和押金。但考虑到本案原被告双方系通过中介订立租赁合同，双方均应知晓涉案厂房的产权登记情况，现因河头合作社自行拆除涉案厂房致二原告提前搬离遭受损失，双方均应承担相应的责任。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。涉案厂房装修属事实，但二原告没有提交有效证据证明装修费用的实际支出情况，应承担举证不力的后果；搬迁费用、设备拆装费用在合同期限届满后也会实际产生，二原告没有提交证据证明该两项费用在提前搬离遭受扩大损失部分的事实，应承担举证不力的后果。考虑到该三项费用的损失为实际必然产生，为避免诉累，本院酌情确定为12万元。二原告主张赔偿利息损失，于法无据，本院不予支持。被告周秀权应退还原告祝荣刚、李刚租金12万元、押金10万元并赔偿损失12万元。综上所述，原告祝荣刚、李刚要求被告周秀权支付34万元的诉讼请求，本院予以支持；其他诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第二百二十三条第一款、第二百三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告祝荣刚与被告周秀权于2017年10月5日签订的《厂房租赁协议书》；二、被告周秀权应于本判决生效之日起十日内支付原告祝荣刚、李武34万元；三、驳回原告祝荣刚、李武的其他诉讼请求。案件受理费15686元，由原告祝荣刚、李武负担9286元，被告周秀权负担6400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 长  梅盈碧人民陪审员  马忠兰人民陪审员  周福盈二〇二〇年六月二十四日代书 记员  陈紫茹附告：判决适用的法律条文及当事人应知的相关事项一、判决适用的法律条文1.《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第二百二十三条第一款承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。第二百三十一条因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。二、当事人应知的相关事项1.上诉人应按一审案件受理费标准预交上诉案件受理费（对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费），在向人民法院提交上诉状时预交到温州市中级人民法院。2.当事人一般应自案件裁判文书生效后10日内向人民法院领取裁判文书生效通知书。3.需要退还诉讼费用的，当事人应在裁判文书生效后15日内来院办理诉讼费用退费手续。4.义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日起或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向法院申请执行。5.申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识，人民法院依照法定程序执行，如法院已穷尽执行手段，而义务人已丧失履行法律文书所确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院和权利人都不愿意发生的，但这是当事人交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。6.执行期间人民法院有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖等强制性措施；法院将依情节轻重限制义务人的高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒。7.人民法院对义务人拒不履行生效法律文书内容或逾期不申报、虚假申报财产的，可以采取罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。8.义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。