陕西省岐山县人民法院民事判决书 (2020)陕0323民初136号原告:田锋，男，汉族。原告：孙惠琴，女，汉族。被告: 陕西中孚房地产开发有限责任公司（以下简称中孚公司）。住所地:西安市高新区高新枫叶大厦203室。法定代表人：张小博，任公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：宣敏，陕西法智律师事务所律师。委托诉讼代理人：周心心，陕西法智律师事务所实习律师。原告孙惠琴、田锋与被告陕西中孚房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告田锋、孙惠琴、被告陕西中孚房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人宣敏、周心心到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孙惠琴、田锋向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告延期交房违约金49237元；2、判令被告给付原告多收取的各项费用人民币4170元；3、判令被告按合同约定交给原告房产证，否则赔偿违约金35400元；4、按合同约定完善本户门上猫眼及门禁正常使用；5、判令被告承担本案诉讼费用。事实及理由：两原告系夫妻关系，2016年7月24日，原、被告签订了岐山县蔡家坡镇凤凰现代城第XX幢X单元X层XXX号房屋的书面商品房买卖合同一份，原告于当日一次性付清全部房款26.5万元。合同约定，1、被告应当在2016年12月31日前将商品房交付原告使用；2、逾期交房的违约责任为，自交付期限届满第二日起至实际交房之日止，出卖人按日向购房人支付已交房款万分之0.5的违约金；3、逾期支付购房款的违约责任为，自应付房款期限届满第二日起至实际付清购房款之日止，买受人按日向出卖人支付万分之二的逾期付款违约金，但被告实际交房的时间为2019年7月19日。另外，按照岐山县人民政府的有关规定，原告的购房款是“一价清价款”，依法不应再支付购房的其他任何费用。但被告违规向原告收取了不合理的费用4170元。综上，为维护原告的合法权益，现诉至法院，望法院依法支持原告的各项诉请。被告中孚公司辩称，1、原告要求被告支付逾期交房违约金无事实和法律依据，应依法驳回，如期交房的前提是原告全额交付购房款、大修基金等费用，但并无证据证明原告已全额交纳购房款，被告作为后履行方，可行使顺序履行抗辩权。根据我国《住房专项维修基金管理办法》第12条、第13条规定，商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将住宅专项维修资金存入资金专户。未按本办法交存资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。且原告是在2019年7月18日达成调解后才一次性交的大修基金，故在原告未按规定交清其所应交的各项费用之前，逾期交房责任，应由原告自行承担。另外逾期交付违约金的计算方式应依据合同的约定按每日万分之0.5计算，原告所主张的违约金金额过高，其计算方式没有合同及法律依据，应予以驳回；原、被告在2018年就房屋装修问题达成过协议，该协议显示原告在2019年7月19日前就装修过房子，故原告所述2019年7月19日交房与事实严重不符，属虚假陈述，应予以驳回。2、关于原告所诉的多付的4170元，无事实法律依据。原告购买房屋时，有物价局文件为准，并非一价清，其中天然气安装费、大修基金等费用由业主承担，且在2019年7月18日经蔡家坡维稳办、社会事务办、东街社区等部门的共同调解，原、被告已达成调解意见，调解意见第二条关于上述费用双方进行了约定，无任何争议，由原告自行负担，因此不存在多付，应驳回原告的该项请求。3、关于房产证的办理合同中约定在交付房屋后912天内被告提供资料报产权机关备案，被告已提交备案手续，且期限未到，故被告不构成违约，不承担违约责任，应驳回原告的该项诉请。4、楼道门安全应由物业部门管理，房屋自交付时原告已经认可接收房屋，此后猫眼、门禁等应向物业公司主张，原告的此项请求无法律及事实依据，应予以驳回。当事人各方举证、质证情况： 1、二原告为证明其主张，向本院提交了以下几组证据：1、《商品房买卖合同》1份； 2、收款收据一组，证明房款是一把清；3、多收4170元的收据1份；4、22号楼业主联名签字诉请一份，物价局文件二份、宝鸡市市长信箱回复函一份；5、大修基金交费票据一张；6、凤凰城交房物品领取单一份、入住领取清单一份；7、装修许可证一份、凤凰城业主手册一份；8、交房安排一份、虹桥物业凤凰现代城客服中心通知一份、工程质量投诉情况登记表一份。 针对原告提出的上述证据，被告发表质证意见如下：被告对原告提供的证据1的真实性予以认可，对证明目的不认可，认为原告在付款后2016年已入住该房，合同是补签的，对证据2的真实性不认可，上面的章子不是中孚公司的章子，是施工项目部章子，收据上面姓乔的人也不是中孚公司的人，对其证明目的也不认可，对证据3不认可，收据上章子不是其公司的，对证据4二份文件的真实性予以认可，对证明目的不认可，根据物价局规定，原告的房子属于一期房子，不属于一把清的房子，而孙惠琴在调解协议中也认可这三笔费用，对22号楼业主联名签字诉请真实性不认可，物价局文件真实性认可，证明目的不认可，宝鸡市市长信箱真实性不予认可，看不出从哪儿截的图，对证据5的真实性认可，对证明目的不认可，在原告没有交大修基金前，被告没有交房的义务，对证据6的真实性认可，但与本案无关联性，是物业公司的，对证据7的真实性认可，但与本案无关联性，对证据8中的《通知》的真实性、合法性、关联性均不认可，该通知为复印件，且盖章的并非中孚公司，对《交房安排》的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，该证据没有任何人签字或单位盖章，完全通过电脑打印，对《工程质量投诉情况登记表》的真实性、合法性及证明目的均不认可，该证据无原件，且投诉的企业系巨立公司，与本案无关联性。2、被告为反驳原告主张，向本院提交了以下几组证据：1、物业证明一份、协议书一份；2、《住宅专项维修基金管理办法》一份、《调解书》一份；3、岐山县物价局（2012）56号文件一份、关于孙惠琴与凤凰现代城小区物业之间的矛盾纠纷的调解意见书一份；4、《商品房买卖合同》一份。针对被告提出的上述证据，原告发表质证意见如下：对证据1的真实性认可，其当时买电是为了试房屋的电是否已通；对证据2真实性无异议，被告让原告装修成样板房，为被告免费提供沙子，但装修好就漏水了，对证据2中的文件不认可，原告是2016年买的房子，不是2012年买的，该文件与原告没有关系，维修基金管理办法也与本案无关；对证据3中的调解意见书系复印件，对证据4没有意见。经各方当事人确认，本院对各方当事人没有争议的证据依法予以确认。被告对原告提供的证据1、证据4中的三份文件、证据5、证据6、证据7的真实性认可，故对上述证据予以认定，对原告提供的证据2、证据3被告虽不认可，但该收据上盖有中孚公司凤凰现代城22号楼财务专用章，且被告并未否认其公司未收到此笔房款，故对此证据予以认定，2019年7月19日所开具的关于三项费用的收据上有中孚公司财务专用章，故对此证据予以认定。对原告提供的证据8，因均系复印件，不符合证据的形式要件，故对此证据不予认定。被告提供的证据中对原告没有异议的证据1、证据3中的调解意见书、证据4予以认定，对证据2、证据3中的文件真实性予以认定，对证明目的不予认定。本院查明：2016年7月24日，原、被告签订了编号为XX-XXXX-XXXX的商品房买卖合同。合同约定，原告购买被告开发的位于岐山县蔡家坡西宝中线（凤凰东路）南侧的凤凰现代城第22幢2单元102号房，该房屋建筑面积142.97平方米，该商品房单价为1853.54元，总价款为265000元整。合同就房屋交付期限约定如下：合同第八条约定，出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格交付买受人使用。合同签订后，原告履行了合同约定的全部付款义务，被告于2017年4月向原告交付了装修钥匙，随后原告对房屋进行了装修、居住，双方于2019年7月19日办理的正式交房手续。该合同第九条对逾期交房违约金约定如下：出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交房之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之0.5的违约金，合同继续履行。合同就产权登记约定如下：合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后912日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的万分之0.5向买受人支付违约金。合同就保修责任约定如下：在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。另查，1、2017年4月25日，原告首次在宝鸡市虹桥物业凤凰现代城物业办购买照明用电，原告认可其2017年4月底拿到装修钥匙并开始装修房屋。2、2018年9月7日，孙惠琴与22号楼现场负责人蔡占羊签订协议书一份，该协议书载明由于22号楼水表冻坏致使孙惠琴家房屋屋顶被泡坏，造成一定损失，蔡占羊给孙惠琴一次性赔偿经济损失5000元。3、2019年7月18日，原、被告经蔡家坡镇社会事务办、维稳办、东街社区共同组织调解，双方达成调解意见书一份，该意见书第二条约定“孙惠琴户自来水接口费300元、电视广播入口费300元，天然气初装费3500元，以上共计4100元，双方无任何争议，孙惠琴于2019年7月18日下午一次性全部足额向物业公司交纳到位……”。2019年7月19日，孙惠琴向中孚公司交纳上述三项费用共计4170元，中孚公司向其出具了收款收据。4、宝鸡市虹桥物业管理有限公司凤凰现代城客服中心给原告出具的入住材料领取清单上记载“可视对讲、猫眼坏着”。5、岐山县物价局岐价发（2014）37号文件第二条记载“房屋销售一律执行陕价服发（2013）116号、宝市价综发（2013）60号文件规定，实行一价清政策。”2017年9月18日，岐山县物价局岐价发（2017）88号通知中记载“陕西中孚房地产开发有限责任公司开发建设的凤凰现代城二期经济适用房21#、22#……核定一价清销售价格为2389/㎡。”本院根据各方当事人的诉讼请求、答辩意见以及证据质证的情况，在征求当事人意见的基础上，将本案争议焦点归纳为：（一）关于被告是否存在向原告延迟交房的行为，是否应该给原告支付延迟交房违约金的问题；（二）关于被告是否存在延迟协助原告办理房屋所有权登记手续的行为，是否有义务向原告交付房屋所有权证书并支付原告延迟协助办理产权登记违约金的问题；（三）关于被告向原告收取天然气、有线电视、自来水入户费是否合法、是否应向原告退还上述费用的问题；（四）关于涉案房屋在交付时是否存在附属物质量瑕疵问题，被告对存在的质量瑕疵是否具有维修义务的问题。本院认为，（一）关于被告是否存在向原告延迟交房的行为，是否应该给原告支付延迟交房违约金的问题，本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方应按照合同全面履行自己的义务。原告认可被告于2017年4月向其给付了装修钥匙，此时间与原告在物业公司首次购电的时间基本一致，依据原、被告双方提供的证据，可认定被告向原告交房的实际时间为2017年4月25日。原告与被告签订的《商品房买卖合同》中约定“出卖人应当在2016年12月31日前交房”，被告向原告延期交房115天，构成违约，按照双方的约定，延迟交房违约金应计算为265000元×0.05‰×115天=1523.75元，原告要求被告按实际办理交房手续的时间支付其延迟交房违约金的主张，证据不足，对其主张不予支持。被告虽于2017年4月向原告实际交付了房屋，但其至2019年才与原告办理了正式交房手续，此手续办理后原告及时向房管部门缴纳了住宅专项维修基金，且住宅专项维修基金并非购房款，并非原告应向被告履行的付款义务，故被告关于原告未足额向其缴纳购房款、大修基金等费用，其公司可行使顺序履行抗辩权，逾期交付的责任应由原告承担的辩驳意见，于法无据，对其意见不予采纳。（二）关于被告是否存在延迟协助原告办理房屋所有权登记手续的行为，是否有义务向原告交付房屋所有权证书并支付原告延迟协助办理产权登记违约金的问题，本院认为：被告应当在房屋交付使用后的一定期间内协助原告办理权属登记备案，否则承担违约责任。此项义务是被告应履行的合同义务，同时依据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条有关“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”的规定，房地产开发企业负有协助买房人办理房屋权属登记的法定义务，但办理房屋权属登记证书并非房地产开发企业能自行履行的合同义务，故原告关于要求被告中孚公司向其给付房屋产权证书的主张，于法无据，对其主张不予支持。中孚公司向原告实际交房的时间系2017年4月，至今中孚公司仍未协助原告办理产权登记，即构成违约，也违反了相关行政法规，故被告应向原告支付违约金，因原、被告约定的逾期协助办理房地产产权证书的违约金为已付房款的万分之0.5，此违约金的约定明显过低，原告要求调整，本院酌情参照中孚公司前期楼盘买卖合同中关于逾期协助办证违约金的约定即房屋总价的0.5%予以支持，违约金应为265000元×0.5%=1325元。原告请求被告按照日息万分之二按日计算支付其违约金的诉讼请求，与合同约定不符，亦无法律依据，本院依法不予支持。被告关于其公司已提交备案手续，且期限未到，被告不应承担违约责任的辩解意见，证据不足，故对其辩解意见，本院不予采纳。（三）关于被告向原告收取天然气、有线电视、自来水入户费是否合法、是否应向原告退还上述费用的问题，本院认为：原告提供的证据证明，岐山县物价局2014年发给各房地产开发销售企业的文件规定2014年1月1日之后新建商品房销售价格做到“一房一价”，2017年岐山县物价局关于“凤凰现代城”二期经济适用房销售价格的通知中也明确记载了凤凰现代城”二期经济适用房XX#楼等核定为一价清销售价格，被告收取原告4170元天然气、有线电视、自来水入户费的行为既无法律依据，亦无合同约定，故原告关于要求被告退还其上述4170元的主张，符合法律规定，对其主张予以支持。被告关于涉案房屋并非一价清房屋，上述费用其双方已达成协议，应由原告自行承担的辩驳意见，于法无据，对其意见不予采纳。（四）关于涉案房屋在交付时是否存在附属物质量瑕疵问题，被告对存在的质量瑕疵是否具有维修义务的问题，本院认为：原、被告双方所签订的合同中约定被告对其所售房屋在保修范围和保修期限内承担相应的保修责任，宝鸡市虹桥物业管理有限公司凤凰现代城客服中心在给原告出示的入住资料领取清单上记载涉案房屋可视对讲及猫眼坏着，被告未提供反驳证据证明上述房屋附属件不在其公司承诺的保修范围内或已过保修期限，也未提供证据证明上述材料损坏的原因系不可抗力或非其公司原因造成，故原告关于要求被告维修完善其门上猫眼及可视对讲的主张，证据充分，对其主张予以支持。被告关于房屋交付使用后上述维修义务应由物业公司履行的辩驳意见，证据不足，对其意见不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十三条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十六条、第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告陕西中孚房地产开发有限责任公司于本判决书生效后十日内，支付原告田锋、孙惠琴延迟交房违约金1523.75元；二、被告陕西中孚房地产开发有限责任公司于本判决书生效后十日内向原告田锋、孙惠琴支付迟延协助办理产权登记违约金1325元；三、被告陕西中孚房地产开发有限责任公司于本判决书生效后十日内向原告田锋、孙惠琴支付退还天然气、有线电视、自来水入户费4170元；四、被告陕西中孚房地产开发有限责任公司于本判决书生效后十日内给原告田锋、孙惠琴维修完善位于岐山县蔡家坡西宝中线（凤凰东路）南侧的凤凰现代城第XX幢X单元XXX号商品房的猫眼、可视对讲机；五、驳回原告田锋、孙惠琴的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费1350元，由二原告承担1200元，由被告陕西中孚房地产开发有限责任公司承担150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。   审  判  长   雒  滢人民陪审员   李恩福人民陪审员   李新年二〇二〇年六月八日书  记  员   蔡  盼  1