甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0102民初3878号原告（反诉被告）:张俊,男,汉族,1973年11月9日出生,住甘肃省兰州市城关区。被告（反诉原告）:张春兰,女,汉族,1965年8月20日出生,住甘肃省兰州城关区。委托诉讼代理人:祁世刚,甘肃正天合律师事务所律师。被告(反诉原告)：兰州博爱房地产代理有限公司，住所地兰州市城关区畅家巷4号。法定代表人：曹满，该公司执行董事长。委托诉讼代理人:刘俊红,甘肃荣庆律师事务所律师。原告张俊与被告张春兰、兰州博爱房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，被告张春兰以原告违约给其造成经济损失为由提出反诉,本院依法适用简易程序,公开开庭进行了合并审理。原告张俊、被告张春兰及委托诉讼代理人祁世刚、被告兰州博爱房地产代理有限公司委托诉讼代理人刘俊红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张俊向本院提出如下诉讼请求:一、判令被告立即腾出侵占原告名下所有位于兰州城关区;二、判令被告承担自付清房款后延迟交房所产的所有费用（房屋租金每月4000元,每天133元,以实际侵占使用计算）及实现腾房所需的所有费用2万元（包括不限于侵占房屋使用收益、交通费用、律师费等费用）;三、判令被告支付原告垫付的税费7500元（包括不限土地出让金7500元、印花税、交易服务费等）并承担违约责任；四、判令被告支付原告未结清的物业费139.34元（99.51平方米×1.4元，共计139.34元）并承担违约责任；五、判令被告兰州博爱房地产代理有限公司因未履行协议约定义务，应承担违约责任，返还由原告全部支付的居间中介佣金18000元并承担违约责任；六、判令二被告承担本案诉讼费用。事实和理由:2018年12月17日原告经中介兰州博爱房地产代理有限公司介绍房源购买被告张春兰名下一套位于兰州城关区的房子。根据签订的合同约定,原告于2018年12月25日支付被告1000000元购房款后,被告应于2018年12月31日将房产交付给原告。因中介费用和过户费用未达成一致。于2018年12月24日签订补充协议约定:房产过户后付清房款交房。原告于2019年1月24日取得房产位于兰州城关区的房产不动产权所有权（甘（2019）兰州市不动产权第0003572号）,于2019年4月5日付清所有房款,但被告无故拖延不履行交房手续致使原告合法权益受到损失。被告张春兰辩称，一、答辩人已严格按照与被答辩人签订的房屋买卖合同，履行了自己的相关义务，并不存在延迟交房的行为。2018年12月17日，答辩人、被答辩人及兰州博爱房地产代理有限公司（以下简称博爱房地产）签订了《房屋买卖（居间）成交合同》，合同第五条约定交房时间为2018年12月31日。2018年12月24日，答辩人、被答辩人及博爱房地产签订了《补充协议》，三方在协议中明确约定，将原合同第五条交房时间变更为，待被答辩人将房屋所有款项1,780,000元（含20,000元房屋交易保证金，由博爱房地产负责监管办理结清房屋交付之前发生的所有费用）全部支付与答辩人后，博爱房地产负责将该房屋交付给被答辩人并办理所有相关物业手续。直至2019年4月28日，被答辩人才将房屋剩余房款打入答辩人账户，2019年4月30日，答辩人按照合同约定与被答辩人办理了房屋交接手续，并将房屋交付被答辩人。故答辩人并不存在违约行为。2、答辩人无需缴纳包括但不限于土地出让金7,500元、印花税、交易服务费等各种税费，也无需承担违约责任。答辩人与被答辩人及博爱房地产根据2018年12月17日签订的房屋买卖合同第八条约定：买卖双方的所产生的过户税费及中介服务费均有买方（被答辩人）承担，另补充协议中第七条约定：该房屋在过户时，所产生的过户税费由买卖双方各自承担的基础上，答辩人于2018年12月18日与博爱房产签订了《房价净拿确认书》，明确约定卖房价格为1,780,000元，房价为净拿价，所产生的过户税费及中介费一律不承担，均由被答辩人承担。按照合同约定，土地出让金7,500元、印花税、交易服务费等各种税费均应由被答辩人承担。3、本案所涉房屋为经济适用房，所使用的土地应是以划拨方式取得土地使用权的，按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。在办理本案房产过户时，国家税务总局兰州市税务局出具的税费结算单载明，答辩人应缴纳税费为零，土地出让金、契税、印花税等税费均为被答辩人张俊、刘稚轶应缴义务（税费结算单为证）。被答辩人在办理房屋过户手续，按照国家相应规定缴纳土地出让金符合法律规定。4、按照答辩人与被答辩人及博爱房地产签订的房屋买卖合同，被答辩人应于2019年3月6日将最后一笔房款转入答辩人账户，答辩人也应于2019年3月6日将房屋交于被答辩人。被答辩人于2019年4月28日才将最后一笔房款才转入答辩人账户，已严重违约，而答辩人将物业费一直交到2019年3月31日，因被答辩人自身不诚信履行合同，导致答辩人于2019年4月30日才将房屋交于被答辩人，从2019年3月6日至2019年4月30人案涉房屋答辩人即未使用，也是因被答辩人违约才产生的物业费，故该笔物业费应由被答辩人承担。5、答辩人与被答辩人及博爱房地产签订房屋买卖合同后，一直诚信履行合同，积极配合被答辩人办理房屋过户手续，而被答辩人却一直拖欠答辩人房款，直至2019年4月28日才将最后一笔房款转入答辩人账户，期间被答辩人还多次找寻答辩人麻烦，包括恶意冻结答辩人账户、将答辩人恶意诉至公安机关等行为，已严重损害了答辩人的合法利益，并严重影响了答辩人的正常生活。被告兰州博爱房地产代理有限公司辩称，1、中介费和税费合同有明确约定由被答辩人承担；2、其公司已经履行了自己的义务，不存在任何违约行为，不承担违约责任；3、房屋买卖本是双方自愿的民间交易，答辩人已经尽到合同约定的义务，请求法院驳回被答辩人的诉讼请求。被告张春兰提出如下反诉请求：1、依法判令被反诉人向反诉人支付剩余房款20000元；2、依法判令被反诉人配合反诉人、房地产监管部门及中国建设银行股份有限公司兰州张掖路支行办理房款250000元的解冻手续；3、依法判令被反诉人向原告支付违约金188680元（本金：房屋总价款1780000元，按照千分之二的日利率，从2019年3月6日开始计算至实际付清之日，暂计算至2019年5月6日）；4、本案律师费44844元、诉讼担保费2000元和差旅费349元由被反诉人承担；5、本案诉讼费、保全费由反诉人承担。事实及理由：2018年12月17日，反诉人与被反诉人及兰州博爱房地产代理有限公司共同签订了《房屋买卖（居间）成交合同》，约定反诉人将自己位于兰州市城关区的房屋（房产证号：兰州市不动产权第××号）以1780000元出售给被反诉人。双方约定，首付款第一次支付1000000元，于2018年12月25日之前由被反诉人支付给反诉人，第二次支付600000元，付款方式为公积金贷款，第三次支付180000元，最迟于2019年3月6日之前付清。双方在合同第七条中明确约定，若买受人未按合同约定按时将房款支付至居间方指定账户，每日按照合同总价款的千分之二向出卖人承担违约金；若买受人、出卖人其中一方违反本合同约定，由违约方向居间方全额支付中介佣金，并承担由此给居间方、守约方做成的所有损失（包括但不限于律师代理费、差旅费、保全费、诉讼费等一切合理费用）。被反诉人如约将首付款1000000元支付给反诉人，并办理了公积金贷款，最终贷款数额为590000元，并未取得双方约定的贷款数额，且在办理贷款过程中因需配合房地产管理部门的监管将反诉人在中国建设银行股份有限公司兰州张掖路支行中的250000元存款予以冻结。按照相关规定，在被反诉人办理完毕房产过户手续之后，才可以申请解冻监管资金，现被反诉人早已办理完毕过户手续，但至今为止不予配合反诉人、房地产监管部门及中国建设银行股份有限公司兰州张掖路支行办理解冻手续，且经反诉人多次催促，被反诉人拒不支付剩余20000元的房款，现已严重损失了反诉人的合法利益。原告张俊针对被告张春兰的反诉请求辩称，剩余房款不是20,000元，而是12,500元，其已经向被告支付了剩余房款20,000元，原告积极配合办理公积金贷款手续，办理资金解冻是资金监管部门的事情，与原告无关。被告兰州博爱房地产代理有限公司针对被告张春兰的反诉请求辩称，其公司不承担责任，不予答辩。原告张俊围绕诉讼请求依法提交了房屋买卖（居间）成交合同、补充协议、报案材料、投诉信、投诉处理表、房价净拿确认书、张春兰名下不动产证、结婚证复印件、身份证复印件、税费结算单、中介费发票、土地出让金发票、中国建设银行存量房交易资金监管缴款证明等证据；被告张春兰依法提交了《委托销售代理合同》、房产证、《房屋买卖（居间）成交合同》、《补充协议》、兰州银行对账单6份、短信聊天记录1份、房屋交接清单、《房价净拿确认书》、甘肃省增值税普通发票1张、甘肃正天合律师事务所委托代理合同1份、税费结算单等证据；被告兰州博爱房地产代理有限公司依法提交了《房屋买卖（居间）成交合同》、《补充协议》、交税清单、房屋交接清单、转账凭证等证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月17日，原告张俊（买受人）、被告张春兰（出卖人）及被告兰州博爱房地产代理有限公司（居间方）签订《房屋买卖（居间）成交合同》，约定：原告张俊购买被告张春兰名下坐落在甘肃省兰州市城关区，建筑面积99.51㎡，产权证号：甘（2018）兰州市不动产权第0060414号房屋。该房屋的成交价格：壹佰柒拾捌万元整（大写），1780000元整（小写）。买受人支付定金20000元以确定买卖关系（成交总价的5%），余款按揭贷款付款：具体为：首付壹佰壹拾捌万元整（含定金），贷款陆拾万元（具体贷款项目以银行审贷数目为准）。合同第五条约定：交房时间为2018年12月31日。合同第八条约定：双方所有产生的费用全部由买方承担。补充条款为：买卖双方约定，首付款第一次支付壹佰万元整，于2018年12月25日之前由买方转付于卖方，第二笔支付陆拾万元整，付款方式分为公积金贷款，第三笔款项壹拾捌万元整。双方另行约定，最迟时间为2019年3月6日之前付清。2018年12月18日，被告张春兰与居间方兰州博爱房地产代理有限公司签订房价净拿确认书，内容为：本人张春兰，身份证6201021965××××××××，现委托居间方兰州博爱房地产代理有限公司出售坐落于兰州市城关区，权证号：甘（2018）兰州市不动产权第0060414号并且办理所有的交易及过户手续。同意按下列条款执行：1、建筑面积（99.51㎡，套内84.52㎡）。2、卖房价格，人民币（1780000元），大写（壹佰柒拾捌万元整）。3、以上房价为本人净拿价，（所产生的过户税费及中介费一律不承担，均由买方承担）。本人承诺若中途毁约，则按照购房价3%赔偿予兰州博爱房地产代理有限公司作为违约金，若违约责任不再己方，则不受违约条款的约束。2018年12月24日，三方签订《补充协议》，在协议中明确约定：第一、《房屋买卖（居间）成交合同》第八条约定，双方所产生的居间中介佣金由买受人全部承担三万六千元整（36,000元），并于2018年12月24日一次性支付于居间方。居间方不得再向买受人收取其他任何费用。第二、居间方负责办理该房屋的房产过户所有手续（按照房管局规定办理房产过户手续），否则承担违约责任。第三、将原合同第五条交房时间变更为：待买受人将房屋所有款项壹佰柒拾捌万元整（1,780,000元）（含两万元房屋交易保证金、由居间方负责监管办理结清房屋交付之前发生的所有费用）全部支付与出卖人后，居间方负责将该房屋交付给买受人并办理所有相关物业手续（包括不限于水、电、天然气等所有物业手续）。第四、买受人负责办理公积金贷款，由出卖人和居间方双方负责协助办理，审批达不到陆拾万元整（600,000元），由买受人当日补齐公积金贷款的余额，支付到出卖人指定账户。第五、居间方负责监督出卖人交房，结清所欠费用后将余款保证金退还给出卖人。第六、三方约定在2018年12月24日支付首付款，待出卖人收到首付款之后随即办理公积金面签事宜。第七。该房屋在办理过户手续时，所产生的税费由买卖双方各自承担。2018年12月24日，原告张俊向被告张春兰支付购房款1,000,000元，公积金贷款590,000元，在原告张俊办理贷款过程中配合房地产管理部门的监管，在中国建设银行股份有限公司兰州张掖路支行冻结存款250,000元。2019年1月4日，原告张俊取得案涉房屋所有权证。本案审理过程中，原告张俊于2019年4月28日向被告张春兰支付剩余购房款20,000元，协助房地产管理部门解除250,000元存款冻结；被告张春兰收到20,000元后，与原告联系后在居间方兰州博爱房地产代理有限公司的见证下于同月30日正式交接了案涉房屋。现原告张俊要求被告腾交案涉房屋、承担自付清房款后延迟交房所产的所有费用20,000元、支付原告垫付的税费7,500元并承担违约责任、结清物业费139.34元、被告兰州博爱房地产代理有限公司因未履行协议约定义务，应承担违约责任，返还由原告全部支付的居间中介佣金18,000元并承担违约责任；被告张春兰反诉要求原告张俊支付剩余房款20,000元、配合反诉人、房地产监管部门及中国建设银行股份有限公司兰州张掖路支行办理房款250,000元的解冻手续、向被告支付违约金188,680元、本案律师费44,844元、诉讼担保费2,000元和差旅费349元由原告张俊承担；双方当事人各执己见，遂酿成纠纷。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行各自的义务。本案中，原告张俊与被告张春兰及被告兰州博爱房地产代理有限公司于2018年12月17日、12月24日签订的《房屋买卖（居间）成交合同》、《补充协议》均系各方当事人的真实意思表示，内容亦约定合法，合同合法有效，双方应当依约履行自己的合同义务。本案中，原告张俊没有按照合同约定在2019年3月6日前付清所有房款，协议约定也是原告付清全部房款后，居间方负责将案涉房屋交付给原告并办理所有相关物业手续。被告张春兰及时配合原告办理了过户登记，房地产监管部门冻结的剩余房款也是2019年5月6日才解冻。在原告张俊违反约定的情况下，被告才没有交付房屋的。在原告张俊支付剩余房款后，被告与原告交接了房屋。由此可见，在案涉合同履行过程中，被告张春兰及兰州博爱房地产代理有限公司并没有违约行为，相反是原告自己违反约定，由此产生的后果理应由原告自己承担。对于原告张俊要求被告张春兰腾交房屋的请求及被告张春兰反诉要求的支付剩余房款20,000元、配合房地产监管部门及中国建设银行股份有限公司兰州张掖路支行办理房款250,000元的解冻手续的诉讼请求，因双方已经各自履行，本院不再处理。关于原告张俊要求被告张春兰承担自付清房款后延迟交房所产的所有费用20,000元的诉讼请求，因违约方在原告，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持；关于原告张俊要求被告张春兰支付原告垫付的税费7,500元并承担违约责任的诉讼请求，案涉房屋为经济适用房，所使用的土地应是以划拨方式取得土地使用权的，按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。在办理本案房产过户时，国家税务总局兰州市税务局出具的税费结算单载明，被告张春兰应缴纳税费为零，土地出让金、契税、印花税等税费均为原告张俊应缴义务，原告张俊在办理房屋过户手续，按照国家相应规定缴纳土地出让金是符合法律规定的，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持；关于原告张俊要求被告张春兰结清物业费139.34元的诉讼请求，原告张俊在诉讼期间才将剩余房款结清，原告在2019年1月4日就取得了产权证，双方之间的房屋交接清单显示被告将物业费缴纳至2019年3月31日，原告亦没有提供证据证明被告张春兰在此阶段使用过案涉房屋，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持；关于原告张俊要求被告兰州博爱房地产代理有限公司因未履行协议约定义务，应承担违约责任，返还由原告全部支付的居间中介佣金18,000元并承担违约责任的诉讼请求，被告兰州博爱房地产代理有限公司已经按照合同约定履行了自己的义务，完成了居间任务，且居间中介佣金是双方自愿协商的，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于被告张春兰反诉要求原告张俊支付违约金188,680元的诉讼请求，截止原告张俊起诉时，被告张春兰实际没有收到的房款是270,000元，被告以总房款1,780,000元计算违约金有悖公平，本院酌情考虑由原告张俊向被告张春兰应按照年利率24%承担逾期付款期间的利息10,800元(270,000元×24%÷12个月×2个月(2019年3月6日至2019年5月6日）；关于被告张春兰反诉要求原告张俊承担律师费44,844元的诉讼请求，本院酌情考虑由原告张俊承担20,000元；关于被告张春兰反诉要求原告张俊承担诉讼担保费2000元和差旅费349元的诉讼请求，因没有提供证据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告张俊在本判决生效后30日内向被告张春兰支付逾期付款期间的利息10800元，并承担律师费20000元；二、驳回原告张俊的其他诉讼请求；三、驳回被告张春兰的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。减半收取的案件受理费470元，由原告张俊承担；反诉费2783元，由原告承担381元，由被告张春兰承担2402元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  丁雨宁二〇二〇年六月十五日书记员  陈丽丽