上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初26221号原告：赵雨潇，女，1990年11月26日出生，汉族，住浙江省。委托诉讼代理人：马静，上海市尚法律师事务所律师。被告：上海家营物业管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：高志凌，执行董事。委托诉讼代理人：徐慧秋，女。委托诉讼代理人：傅巍波，男。原告赵雨潇与被告上海家营物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人马静，被告委托诉讼代理人徐慧秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵雨潇向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告之间的《相寓承租合同》已于2020年2月25日解除;2.请求判令被告退还原告已支付的18,450元合同款项;3.请求判令被告向原告支付违约金4,100元;4.请求判令由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2020年1月13日,原、被告签订了《相寓承租合同》,约定被告向原告出租位于上海市潍坊三村XXX号XXX室的房屋,租赁期限为8个月,自2020年2月16日起至2020年10月15日止,每月租金4,100元。合同第10-2条规定,如被告逾期5天未交付租赁房屋的,视为违约,原告有权终止或解除合同,届时被告应按照月租金的一倍向原告支付违约金。合同签署当日,原告向被告支付了18,450元。但是被告却未能按约于2020年2月16日前向原告交付租赁房屋,且一直未完成交付。鉴于被告逾期交付房屋已远远超过5天,构成了上述房屋租赁合同项下的严重违约行为,原告于2020年2月25日通知被告解除合同,要求被告退还原告已付的18,450元并支付违约金，但被告始终未予理睬。现原告因讨款无着起诉来院，要求判如所请。被告上海家营物业管理有限公司辩称，同意解除合同，但解除日期为2020年4月11日，因为双方有争议，被告要求原告继续履行合同，但原告不同意，被告只得再寻找其他承租人，因新的承租人于2020年4月12日开始承租，故合同解除日期为2020年4月11日。已付款项18,450元，含2020年2月16日至5月15日三个月租金12,300元，一个月的押金4,100元，剩余2,050元是佣金，佣金是付给“我爱我家”公司，合同对此也有约定，原告陈述于2020年2月16日交还房屋，但原告与相关工作人员的沟通记录显示，2020年2月12日原告已知晓承租房屋已经空置，实际可以办理交房，当时原告是主动联系被告说房屋已经空了，所以原告比被告更先知道房屋空置情况。之后双方约定2020年2月16日交房，但原告并未出现，2020年2月15日被告对房屋进行了保洁，之后还去过房屋，并处理屋内物品，也去房屋内等过原告进行交接，但原告没有到场。客观上系争房屋是没有交付给原告，但责任并非全是被告，原告也有责任。2020年2月24日原告找到被告，要求解约，期间原、被告未再沟通过，因原告作为承租人未尽到提示义务，导致没有交房成功，故不同意退还原告已付的押金和租金。另外2020年2月，受疫情影响被告暂停营业，所以相关信息只有复工后才知晓，即使沟通不及时也是受疫情影响，故对违约金也不认可。本院经审理认定事实如下：2020年1月13日，原告(乙方)、被告(甲方)及案外人上海我爱我家房地产经纪有限公司(居间方)签订《相寓承租合同》(电子合同)约定：甲方出租给乙方上海市浦东新区潍坊三村XXX号XXX室房屋(以下简称：系争房屋)；租期自2020年2月16日起至2020年10月15日止；每月租金4,100元；押金4,100元，租赁关系终止时除本合同明确约定外，甲方收取的押金在扣除乙方违反本合同约定应支付的违约金及欠付的水电等一切费用并退还房屋后七个工作日内，甲方无息返还押金；甲方逾期五天未交付租赁房屋的，乙方有权终止或解除本合同，甲方届时应按月租金的1倍向乙方支付违约金；甲乙双方确认本次租赁系由案外人居间介绍，乙方自愿于签订本合同当日支付案外人居间服务费2,050元。合同还就其它权利义务进行了具体约定。签约后，原告向被告支付了18,450元。2020年2月12日，原告与代表被告负责房屋交接事宜的中介人员谢毓洪发送微信询问系争房屋的情况，对方回复“空是空出来，还没打扫”、“里面垃圾还是蛮多的，一些盒子啊什么的”、“这两天我过去弄好，把里面的垃圾都丢掉，再整理下”，原告表示同意；同年2月14日，原告通过微信提醒谢毓洪次日前去帮忙整理房间，之后由原告前去验房，谢毓洪表示同意；同年2月24日，谢毓洪通过微信询问原告是否已入住系争房屋，原告表示自己没有钥匙，而且房屋也至今没有交接，起租时间应该以与原告合格交接时间为准，谢毓洪则表示14号房屋已经整理好了，是原告自己没有过来，租金已自2月16日开始计算。同年2月25日，原告向谢毓洪发送微信告知：因对方未联系原告协商租房事宜，故因被告逾期交房超过5天，构成违约，原告有权解除合同，同时有权要求被告按月租金1倍支付违约金，并由被告返还全部已付费用，如被告未能向原告提出令人满意的其它解决措施，原告即要求行使合同约定解除权，解除合同。谢毓洪表示次日去店里看一下操作退租的事情。同年3月4日，原告向被告对外公示的电子邮箱sh5i5jsh5i5j@163.com发送了《关于房屋租赁合同解约事宜的通知》再次告知关于解除合同并要求被告退款、承担违约责任的意见。同年4月1日，谢毓洪通过微信告知原告，房屋已自2020年2月16日开始计算租金，因原告还未联系办理交房手续，为避免造成原告更大损失，请原告尽快联系谢毓洪。以上事实，由原告提供并经庭审质证的《相寓承租合同》、支付凭证、原告与谢毓洪微信聊天记录、《关于房屋租赁合同解约事宜的通知》的电子邮件及当事人当庭陈述在案佐证。本院认为，原、被告所签订的《相寓承租合同》中关于房屋租赁部分的约定系双方的真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。原告按约支付了押金、三个月租金，被告理应向原告交付系争房屋。现审理已查明，讼争合同约定的房屋交付期限之前，虽原、被告约定由被告打扫房屋后交接房屋，但因缺乏有效沟通致使双方未能交接成功，而在被告察觉到原告未能接收房屋的相关情况后，被告却仍主张要求原告按照合同约定的租期起始日起支付租金，致使双方进一步产生矛盾，最终丧失了合同继续履行的信任基础，进而由原告按照合同约定因被告的逾期交付房屋行为解除合同，原告的解约系于法有据，本院应予支持。就合同解除日期，因2020年2月25日的微信聊天记录中原告系保留了解除合同的权利，故合同解除日期应为原告通过电子邮件向被告发送明确解除合同通知的时间，即2020年3月4日。关于合同解除的过错，本院认为，虽双方就交房存在一定的分歧，但该分歧并非不能消除，但被告却在分歧尚未解决时并在明知原告未接收租赁房屋的情况下，仍要求原告按照合同约定的起租日开始支付租金，被告的该行为显然缺乏法律依据，故合同解除过错在于被告，被告应按照合同约定向原告支付相当于一个月租金的违约金。因系争房屋原告并未实际占有使用，而租赁关系亦已解除，故被告还应退还原告已付的押金及三个月的租金。就居间服务费2,050元,系被告支付给案外人的某某，即便该款由被告代收，但收款主体仍应为案外人，故原告主张由被告退还此款，本院难以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定判决如下：一、原告赵雨潇与被告上海家营物业管理有限公司2020年1月13日签订的《相寓承租合同》中关于房屋租赁的部分于2020年3月4日解除；二、被告上海家营物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告赵雨潇押金4,100元；三、被告上海家营物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告赵雨潇预付租金12,300元；四、被告上海家营物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告赵雨潇违约金4,100元；五、驳回原告赵雨潇其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费363元，减半收取计181.50元，由原告赵雨潇负担25元，被告上海家营物业管理有限公司负担156.50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  沈晨玲二〇二〇年六月五日书记员  王佳杰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。