吉林省白城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉08民终342号 上诉人（原审原告）：寇海峰，男，1964年7月27日生，汉族，现住镇赉县。 委托诉讼代理人：潘殿林，系吉林华信律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：吉林省益健粮食加工有限公司。 法定代表人：杨学东，系公司董事长。 委托诉讼代理人：邱丽杰，系该公司员工。 委托诉讼代理人：陈永海，系该公司员工。 上诉人寇海峰因与被上诉人吉林省益健粮食加工有限公司租赁合同纠纷一案，不服吉林省镇赉县人民法院（2019）吉0821民初2409号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月3日立案后，依法组成合议庭，审理了此案。本案现已审理终结。 寇海峰上诉请求：1、撤销镇赉县人民法院（2019）吉0821民初2409号判决；2、改判被上诉人支付2015年11月21日至2017年11月20日两年间少支付的土地租赁费250000.00元，以及自2018年3月22日至2019年7月31日期间土地占用费340182.65元及违约金177054.80元，合计767237.45元；3、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审认定上诉人主张的2015年11月21日至2016年11月20日少支付的土地租赁费125000元超过诉讼时效是错误的。1、被上诉人连续两年每年少支付上诉人土地租赁费125000元的行为是一种持续的侵害上诉人权利的行为，不仅如此，被上诉人还在合同约定的两年期限之外继续拖欠上诉人的租金，其中2017年11月22日至2018年3月21日期间拖欠的租金已另案处理完毕。对于被上诉人持续的和不可割裂的违约行为，武断的按照合同约定的期限划分为不同的时间段落，从而得出超过诉讼时效期间的结论，很显然不符合民法总则关于诉讼时效的立法宗旨。2、上诉人于2018年4月另案对被上诉人提起的诉讼中，提出的诉讼主张之一就是要求被上诉人支付自2015年11月21日至2017年11月20日期间少支付土地租金的违约金。上诉人的这一诉讼主张，从另一个侧面说明了上诉人早在2018年就已经对包括自2015年11月21日至2016年11月20日期间的有关权利进行了主张，因此上诉人另案诉讼的行为足以引起有效的诉讼时效中断。二、原审判决上诉人为被上诉人开具465182.65元的增值税普通发票是错误的。原判决中提及的465182.65元的增值税普通发票，包含着2016年11月21日至2017年11月20日期间的125000元的发票，以及自2018年3月22日至2019年7月31日期间340182.65元的发票。但是事实上，上诉人早在2017年1月12日即已经为被上诉人开具了25万元的发票，这25万元发票涵盖了原判决确定的12.5万元的发票。因此原判决的认定，不仅属于认定事实错误，也加重了上诉人的税负，当然是错误的。综上，上诉人请求你院依法审理，纠正原判决的错误之处，切实保护上诉人的合法权益。 吉林省益健粮食加工有限公司辩称，一审要求补付15年11月21日到17年11月20日租金，实际我们已经全额支付给上诉人了，我们付款是按照25万元付款的，要求再让我们给付是错误的。上诉人提出的2015-2016年的租金没有超过诉讼时效，但是民法规定超过3年以上没有主张，就视为失去诉讼时效。 寇海峰向一审法院起诉请求：1、判令被告支付2015年11月21日至2017年11月20日两年间少支付的土地租赁费250,000元，以及自2018年3月22日至2019年7月31日期间的土地占用费340,182.65元、违约金177,054.80元，合计767,237.45元。2.诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2008年2月1日，寇海峰与镇赉县镇赉镇人民政府签订《镇赉镇人民政府企业承包合同书》一份，承包镇赉镇机砖厂现有的财产以及现有的土地使用权，承包期限50年，承包期限自2008年1月1日至2057年12月31日。2015年11月21日，寇海峰与益健公司签订《场地租赁合同》，寇海峰将自己享有的镇赉镇机砖厂院内的土地使用权租给益健公司，租赁期限二年（2015年11月21日至2017年11月21日)，双方约定:合同到期后益健公司享有优先租赁权，如寇海峰以转让等方式处理该土地，益健公司享有优先权;租金每年250,000元（含税)，寇海峰负责向益健公司开具租赁费发票，租赁期间发生的土地税费均由益健公司承担，租金支付方式为签订合同当日支付第一年全额租金250,000元，第二年租金于2016年11月21日前全额支付，如果第三年继续租用，租金标准不变，于2017年11月21日前支付，如益健公司不能按合同约定时间支付租金，每日须按应交租金总额的1%向寇海峰支付滞纳金。2015年11月21日前寇海峰收到租金125,000元,2017年1月23日收到租金125,000元。2018年4月4日，寇海峰诉至本院,要求益健公司腾退土地、支付租金(租金计算到2018年3月21日）、支付违约金302,500元。本院于2018年11月12日作出(2018）吉0821民初879号民事判决书,判决:1、益健公司将涉案土地腾退给寇海峰;2、益健公司支付寇海峰2017年11月22日至2018年3月21日占用土地期间的租金41,667元及违约金12,500元。寇海峰不服，上诉至白城市中级人民法院，白城市中级人民法院于2019年2月25日作出（2019）吉08民终244号民事判决书，将2017年11月22日至2018年3月21日占用案涉土地期间的租金改判为83,332元、违约金24,999.5元，同时判决寇海峰向益健公司提供租金83，332元额度的增值税普通发票。2019年7月31日，益健公司与寇海峰签订《场地租赁关系终止确认书》，益健公司于2019年7月31日搬离案涉土地，双方解除租赁关系。2019年11月5日寇海峰诉至本院，要求益健公司支付2015年11月21日至2017年11月20日两年间少支付的土地租赁费250,000元,以及2018年3月22日至2019年7月31日期间的土地占用费340,182.65元、违约金177,054.80元。益健公司对2018年3月22日至2019年7月31日期间的土地占用费340,182.65元无异议。 一审法院认为，本案争议的焦点为:寇海峰要求益健公司支付2015年11月21日至2016年11月20日土地租赁费125，000元是否超过诉讼时效;寇海峰要求益健公司支付2015年11月21日至2017年11月20日少支付的土地租赁费250，000元是否应予支持;寇海峰要求益健公司支付2018年3月22日至2019年7月31日期间土地占用费违约金是否应予支持及违约金的数额如何确认。关于诉讼双方实际履行的合同为租赁费标准为250,000元的场地租赁合同，以及寇海峰在2015年11月21日至2017年11月20日两年合同期内实际每年收取125,000元租金、寇海峰两年为益健公司提供250,000元增值税普通发票（镇赉县诚涵租赁服务有限公司名头开具)，已在白城市中级人民法院(2019）吉08民终244号民事判决书中阐明，在此不再赘述。诉讼双方对支付2018年3月22日至2019年7月31日期间土地占用费340,182.65元均无异议，本院亦不再赘述。一、关于寇海峰要求益健公司支付2015年11月21日至2016年11月20日土地租赁费125,000元是否超过诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定:“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的,依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护;有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”据此规定，诉讼双方约定第一年租金自合同签订之日2015年11月21日给付，寇海峰应自2015年11月21日起就知道自己的权利受到侵害，在2018年4月4日另案起诉中并未主张2015年的租金，本案寇海峰于2019年11月5日起诉，亦未提供引起诉讼时效中止、中断的证据，该项诉讼请求已超过诉讼时效，对该诉讼请求，本院不予支持。二、根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，诉讼双方实际履行的合同租金标准为250,000元的场地租赁合同，2016年11月21日至2017年11月20日的租金应为250,000元，益健公司实际支付租金125,000元，尚欠租金125,000元,益健公司应予支付;自2018年3月22日至2019年7月31日期间，益健公司仍租用案涉土地，应支付租赁费340,182.65元，以上合计465,182.65元。寇海峰应向益健公司提供租金465,182.65元额度的增值税普通发票。三、关于违约金。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定:“租赁期间届满，租赁人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。据此规定，益健公司在合同期限2017年11月21日届满后，仍继续占用案涉土地，并于2019年7月31日与寇海峰签订《场地租赁关系终止确认书》，解除双方的租赁关系，应视为益健公司继续租赁涉案土地。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”该法第一百一十四条规定:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二)》第二十九条规定:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。根据以上规定，益健公司在合同约定的租赁期限届满后继续租用案涉土地,未按合同约定的时间(2017年11月21日前）支付租金，2016年11月21日至2017年11月20日的租金未全额支付，构成违约，应承担违约责任，结合双方合同约定，寇海峰主张按未付租金总额的30%支付违约金，本院予以支持，即益健公司应支付违约金139,554.80元[（340,182.65元+125,000元）*30%]。综上所述，一审法院判决:一、吉林省益健粮食加工有限公司于本判决生效之日起十日内给付寇海峰2016年11月21日至2017年11月20日租金125,000元、2018年3月22日至2019年7月31日占用土地期间的租金340,182.65元、违约金139,554.80元，以上合计604,737.45元;寇海峰向吉林省益健粮食加工有限公司提供租金465,182.65元额度的增值税普通发票。二、驳回寇海峰其他诉讼请求。案件受理费11,472元，由吉林省益健粮食加工有限公司负担9,847元，寇海峰负担1,625元。 二审中，双方均未向法庭提交新证据。 本院二审查明事实与一审查明事实一致，对于一审查明事实予以确认。另查明，原审判决中2016年11月21日至2017年11月20日期间的租金125000元额度的增值税普通发票，包含在寇海峰已经向吉林省益健粮食加工有限公司开具的250000元发票之中。 本院认为，2016年11月21日至2017年11月20日的125000元额度的增值税普通发票，寇海峰已经向吉林省益健粮食加工有限公司开具，故该部分额度应给予减除，寇海峰应向吉林省益健粮食加工有限公司提供租金340182.65元额度的增值税普通发票。 寇海峰所主张的2015年11月21日至2016年11月20日期间吉林省益健粮食加工有限公司尚欠的租金125000元。因双方在《场地租赁合同》中约定，签订合同当日（即2015年11月21日）支付第一年全额租金250,000.00。在实际履行中寇海峰只是在2015年11月下旬收到2015年11月21日至2016年11月20日期间的租金125000元。对于尚欠的125000元租金，在寇海峰之前起诉的（2018）吉0821民初879号案件中对此项并未主张权利。至本案原审起诉之日即2019年11月5日，已经超过了法律规定的三年诉讼时效期间。虽然寇海峰认为吉林省益健粮食加工有限公司拖欠租金是持续的和不可割裂的违约行为，不应视为超过诉讼时效期间。但在《场地租赁合同》中对于每年给付租金的金额及时间都是分别进行的约定，而并不是同一债务的分期履行。故寇海峰对2015年11月21日至2016年11月20日的租金请求已经超过诉讼时效，其该项上诉请求不能成立。因双方对原审判决中违约金的计算方式并无异议，按未支付的2016年11月21日至2017年11月20日期间的租金125000元及2018年3月22日至2019年7月31日期间的租金340182.65元为基数乘以30%，所得违约金139554.80元正确。 综上所述，寇海峰的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持吉林省镇赉县人民法院（2019）吉0821民初2409号民事判决第二项； 二、变更吉林省镇赉县人民法院（2019）吉0821民初2409号民事判决第一项为吉林省益健粮食加工有限公司于本判决生效之日起十日内给付寇海峰2016年11月21日至2017年11月20日租金125000元、2018年3月22日至2019年7月31日占用土地期间的租金340182.65元、违约金139554.80元，以上合计604737.45元;寇海峰向吉林省益健粮食加工有限公司提供租金340182.65元额度的增值税普通发票。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费11472元，由吉林省益健粮食加工有限公司负担9847元，由寇海峰负担1625元。二审案件受理费11472元，由寇海峰负担。 本判决为终审判决。 审判长  曹宝明 审判员  李 瑞 审判员  孙晓琦 二〇二〇年六月二十八日 书记员  付昱嘉