广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初155号原告：广州市番禺区市桥街沙圩二村股份合作经济社，住所地广州市番禺区市桥街沙圩二浅塘大街九号。法定代表人：陈泽濂，职务：理事长。委托诉讼代理人：曾盛昌，广东百健律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖晓明，广东百健律师事务所律师。被告：陈锐强，男，1962年9月7日出生，汉族，住广州市番禺区。原告广州市番禺区市桥街沙圩二村股份合作经济社（以下简称沙圩二经济社）与被告陈锐强房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告沙圩二经济社的委托诉讼代理人曾盛昌、廖晓明到庭参加诉讼，被告陈锐强经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沙圩二经济社向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付自2019年8月1日起至被告将租赁物交还给原告管业之日即2020年4月20日的租金，租金共计43333元（租金标准为每月5000元）；2.被告向原告支付逾期支付租金的违约金，暂计至2020年5月9日的违约金为4318元（违约金按拖欠租金年利率24%标准计算）；3.被告向原告支付拖欠的2019年9月至12月的水费940元、电费2365元，合计3305元）；4.被告支付的保证金15000元予以没收归原告所有；5.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年12月7日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将坐落在广州市番禺区市桥街坑口路沙圩二工商业区3号楼301房共约508平方米出租给乙方使用，租期共3年6个月，即自2017年1月1日起至2020年6月30日止。本合同签订当天，乙方必须向甲方交纳保证金15000元，合同期满乙方付清各项费用后10天内甲方将保证金如数退回给乙方，保证金不计利息。租赁期内，租金从2017年1月1日起至2020年6月30日止，每月租金5000元，每月租金乙方必须在当月的15日前缴纳给甲方，乙方不按时交租金，除须补交外，每逾期一天，按所欠租金的2%比例向甲方交付违约金，逾期超过30天作根本性违约处理，甲方有权终止合同收回该物业，没收保证金，物业内属乙方投入的入场入地财产、装修及一切物品无偿归甲方所有。乙方负责水电报装、安装及其费用。截至起诉之日，被告尚欠原告2019年8月至12月的租金25000元以及水电费，经原告多次催促，被告至今未予支付。综上所述，原告基于双方签订的《租赁合同》约定将租赁物交予被告使用，但被告至今未按约定向原告支付租金及水电费，其行为严重损害了原告的利益。原告为维护自身合法权益，特向法院起诉，请求依法判决。被告陈锐强未答辩。沙圩二经济社围绕诉讼请求依法提交了《租赁合同》、水电费发票、《收据》、电表读数、水表读数、建设用地批准书、解除合同通知书、快递单等证据，并出示了相关证据原件。陈锐强经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃对沙圩二经济社提供的证据及陈述的事实进行质证和抗辩的权利，在陈锐强未提交相反证据的情况下，本院对沙圩二经济社提供的证据的真实性予以确认并在卷佐证：广州市番禺区市桥街坑口路西侧工业建设用地的用地单位为沙圩二经济社。庭审中，沙圩二经济社自认涉案物业未取得建设工程规划许可证。2016年12月7日，沙圩二经济社（甲方，出租方）与陈锐强（乙方，承租方）签订《租赁合同》，约定甲方将坐落在广州市番禺区市桥街坑口路沙圩二工商业区3号楼301房共约508平方米物业出租给乙方使用，租期共3年6个月，即自2017年1月1日起至2020年6月30日止。本合同签订当天，乙方必须向甲方交纳保证金15000元，合同期满乙方付清各项费用后10天内甲方将保证金如数退回给乙方，保证金不计利息。租赁期内，租金的具体缴纳办法为2017年1月1日起至2020年6月30日止，每月租金5000元，每月租金乙方必须在当月的15日前缴纳给甲方，乙方必须自行到甲方指定的地点缴交。乙方不按时交租金，除须补交外，每逾期一天，按所欠租金的2%比例向甲方交付违约金，逾期超过30天作根本性违约处理，甲方有权终止合同收回该物业，没收保证金，物业内属乙方投入的入场入地财产、装修及一切物品无偿归甲方所有。乙方擅自进行转租或中途擅自解除合同作违约处理，所交保证金不得收回，物业内装修设备和所有物品无偿归甲方所有，并承担继续履行合同、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。乙方负责水电报装、安装及其费用。2016年12月8日，沙圩二经济社出具《收据》，载明收到陈锐强承包坑口路西侧3号楼第三层保证金15000元。2019年9月4日，沙圩二经济社出具《收据》，确认收到陈锐强支付的2019年8月电费1727元[（27350-28920）度×1.1元/度=1727元]。沙圩二经济社主张截至2019年12月28日，涉案租赁物电表读数为31070度，陈锐强尚欠电费2365元[（28920-31070）度×1.1元/度=2365元]，该费用已由沙圩二经济社代为缴纳。2019年9月4日，沙圩二经济社出具《收据》，确认收到陈锐强支付的2019年8月水费350元[（2795-2865）×5元=350元]。沙圩二经济社主张截至2019年12月28日，涉案租赁物水表读数为3053，陈锐强尚欠水费940元[（2865-3053）×5元=940元]，该费用已由沙圩二经济社代为缴纳。2020年4月8日，陈锐强以广州玩包包科技有限公司的名义向沙圩二经济社发出《解除合同通知书》，告知因其他合作公司在生产经营过程中涉嫌违法犯罪，导致受牵连，已于2019年7月被公安机关要求停业整顿，因配合公安机关调查案件需要，自2019年7月至今无法开业经营。另由于受新冠××疫情影响，也无法开展业务活动，故通知解除双方签订的《租赁合同》，要求沙圩二经济社在收到通知后5日内双方办理场地交接手续，并希望沙圩二经济社减免部分租金。该邮件于2020年4月9日由沙圩二经济社签收。庭审中，沙圩二经济社陈述陈锐强承租涉案物业用于广州玩包包科技有限公司配套经营、客户接待的场所，确认陈锐强已于2020年4月20日将钥匙归还，现涉案租赁物由沙圩二经济社管业。另查明，广州玩包包科技有限公司经营范围包括网络技术的研究、开发；电子、通信与自动控制技术研究、开发；计算机技术开发、技术服务；软件开发；信息系统集成服务；投资咨询服务；集成电路设计；游戏软件设计制作；销售本公司生产的产品；箱、包批发；软件零售；皮革服装制造；皮箱、包（袋）制造；其他皮革制品制造。本院认为，沙圩二经济社自认至本案辩论阶段结束前，涉案物业仍未获得相应主管部门批准建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，沙圩二经济社与陈锐强签订的《租赁合同》为无效合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般予以支持。陈锐强在《解除合同通知书》中载明由于受新冠××疫情影响，无法开展业务活动，希望沙圩二经济社减免部分租金。经查，陈锐强承租涉案物业用于广州玩包包科技有限公司配套经营、客户接待的场所，广州玩包包科技有限公司经营范围包括网络技术的研究、开发；电子、通信与自动控制技术研究等。虽然自2020年1月起，因新型冠状病毒感染××疫情扩散至全国，广东省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，为有效控制疫情、保护公众健康，政府采取了相应疫情防控措施，提倡民众居家隔离、不外出、不聚集，对于非生活必要的娱乐、休闲场所，建议暂不开业。但陈锐强经营的项目并不属于受疫情影响较大的困难行业企业，且陈锐强在《解除合同通知书》中自述停业原因主要为其他合作公司在生产经营过程中涉嫌违法犯罪，导致受牵连，故陈锐强在《解除合同通知书》中要求减免租金的请求，无事实依据。沙圩二经济社确认陈锐强已于2020年4月20日将涉案物业交还其管业，故沙圩二经济社要求陈锐强支付自2019年8月1日至2020年4月20日止的占有使用费43333元（5000元/月×8个月＋5000元/月÷30天/月×20天），本院予以支持。涉案物业未办理报建手续，沙圩二经济社与陈锐强签订的《租赁合同》属无效合同，沙圩二经济社主张陈锐强缴纳的保证金15000元不予返还及要求陈锐强支付逾期支付占有使用费的违约金的请求，缺乏合同依据及法律依据，本院不予支持，故沙圩二经济社应将保证金返还给陈锐强。因陈锐强应支付占有使用费给沙圩二经济社，为免当事人诉累，本院直接将退还的保证金予以抵扣陈锐强应支付的占有使用费43333元后，陈锐强还需支付占有使用费28333元给沙圩二经济社。沙圩二经济社主张截至2019年12月28日，涉案租赁物电表读数为31070度，水表读数为3053，陈锐强尚欠电费2365元，陈锐强尚欠水费940元，该费用均已由沙圩二经济社缴纳，陈锐强应将上述费用3305元支付给沙圩二经济社。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告陈锐强于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市番禺区市桥街沙圩二村股份合作经济社支付占有使用费28333元。二、被告陈锐强于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市番禺区市桥街沙圩二村股份合作经济社支付水电费3305元。三、驳回原告广州市番禺区市桥街沙圩二村股份合作经济社的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1449元，由原告广州市番禺区市桥街沙圩二村股份合作经济社负担424元，被告陈锐强负担1025元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  余 珣人民陪审员  梁少玲人民陪审员  彭凤霜二〇二〇年六月二十八日书 记 员  陈 冬