浙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙民再477号再审申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：潘德焕，男，1973年2月18日出生，汉族，户籍地浙江省景宁畲族自治县，现住浙江省义乌市。委托诉讼代理人：王大伟，北京泰维律师事务所律师。被申请人（一审被告、反诉原告，二审被上诉人）：贾惠卿，女，1953年7月3日出生，汉族，户籍地浙江省义乌市，现住浙江省义乌市。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：余植有，男，1952年7月17日出生，汉族，户籍地浙江省义乌市，现住浙江省义乌市。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：余颖，女，1976年1月20日出生，汉族，户籍地浙江省杭州市下城区，现住浙江省义乌市。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：余礼锋，男，1977年8月20日出生，汉族，户籍地浙江省杭州市西湖区，现住杭州市。被申请人（一审第三人、二审被上诉人）：吴高良，男，1954年3月20日出生，汉族，户籍地浙江省义乌市，现住浙江省义乌市。委托诉讼代理人：黄昌平，浙江米德律师事务所律师。被申请人（一审第三人、二审被上诉人）：陈苏娟，女，1954年9月17日出生，汉族，户籍地浙江省义乌市，现住浙江省义乌市。委托诉讼代理人：黄昌平，浙江米德律师事务所律师。再审申请人潘德焕因与被申请人贾惠卿、余植有、余颖、余礼锋、吴高良、陈苏娟房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省金华市中级人民法院（2018）浙07民终5627号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年7月29日作出（2019）浙民申1273号民事裁定，提审本案。本院再审立案受理后，于2019年11月26日公开开庭审理本案。再审申请人潘德焕的委托诉讼代理人王大伟，被申请人贾惠卿、余植有、余颖、余礼锋，被申请人吴高良、陈苏娟的委托诉讼代理人黄昌平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。潘德焕的再审请求是：撤销二审判决，依法改判贾惠卿、余植有、余颖、余礼锋支付潘德焕房屋装修补偿费516883元、停产停业损失1188987元、一次性搬迁费95846元、一次性临时安置费142678元，并自2018年4月12日起支付上述款项的利息至实际履行之日止，判决贾惠卿返还2018年1月3日至2020年12月3日潘德焕已支付的吴高良、陈苏娟房屋租金128333元，改判驳回贾惠卿的反诉请求，由被申请人承担本案诉讼费用。事实和理由：（一）案涉租赁房屋是由潘德焕进行装修的，政府基于房屋装修损失的补偿应由潘德焕享有。（二）根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四款规定承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。本案应适用该规定。被申请人因潘德焕投入的装修获得了171515元、534443元的装饰装修补偿，原判仅判决潘德焕享有30000元的残值损失，存在不当。由于案涉房屋自2014年起即由潘德焕经营宾馆，停业损失费1188987元也应由潘德焕享有，原判仅判决潘德焕享有1万元的停产停业损失，明显不当。一次性搬迁费95846元、一次性安置费124678元应由潘德焕享有。（二）潘德焕举证的证据已经充分证明潘德焕已支付2018年1月3日至2020年12月3日的房租128333元，该房租应由被申请人返还。（三）被申请人提起的反诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。贾惠卿、余植有、余颖、余礼锋辩称：房屋的装修需经过所有权人的同意和房屋管理部门的批准，本案显然并非这种情况。拆迁是按照原先房屋价值进行补偿的，是经过公告程序补偿给所有权人的。吴高良、陈苏娟辩称：其与潘德焕之间并不存在房屋租赁关系。吴高良、陈苏娟已将应退还的租金、装修款、广告费等结算清楚。潘德焕一审起诉请求：1.判令贾惠卿、余植有、余颖、余礼锋支付潘德焕房屋装修补偿费516883元；2.判令贾惠卿、余植有、余颖、余礼锋支付潘德焕停产停业损失补偿费1188987元；3.判令贾惠卿、余植有、余颖、余礼锋支付潘德焕一次性搬迁95846元；4.判令贾惠卿、余植有、余颖、余礼锋支付潘德焕一次性临时安置费142678元；5.判令贾惠卿、余植有、余颖、余礼锋支付潘德焕自2017年12月8日至以上款项支付之日止的利息，暂计至2018年4月12日的利息为29368.45元；6.判令贾惠卿、余植有、余颖、余礼锋返还2018年1月3日至2020年12月3日，潘德焕已经支付的吴高良房屋部分的房租128333元。贾惠卿一审反诉请求：1、判令潘德焕支付房屋占用使用费50848.6元；2、判令潘德焕支付房屋占用期间所用水电费6788.66元；3、判令潘德焕支付因其拒绝腾空房屋，造成贾惠卿未能第一时间领取的房屋征收款所产生的利息损失费16762.76元。一审法院认定事实：2010年8月20日，余植有与案外人张继亮签订《汇丰宾馆转让协议》一份，余植有将坐落于东江路2号店面的汇丰宾馆经营权和宾馆设施，转让给案外人张继亮，转让费为50万元，经营时限5年。2014年4月13日，贾惠卿在《汇丰宾馆转让协议》上注明：此合同延期至2020年12月3日止。2010年8月20日，余植有与案外人张继亮还签订有《租房协议》一份，约定由案外人张继亮向余植有租用东江路2号（3-4）2间店面（宾馆大堂），另加以此为中心的7间店面垂直的2层-6层楼房，租期5年，从2010年12月4日至2015年12月3日止，年租金计人民币36万元，其中供宾馆使用的稠州中路81号2间垂直房二楼至五楼楼房的房租由余植有支付。2012年11月25日，贾惠卿在《租房协议》上注明：“持续租补充协议：从2013年12月4日至2017年12月3日止，房租每年30万元正”。2014年4月13日，贾惠卿再次在该协议上备注：“同意转让给潘德焕经营。”2014年4月13日，潘德焕与贾惠卿签订了《租房协议》，贾惠卿将坐落在义乌市（3-4）2间店面另加以此为中心的7间店面垂直的2层次层楼房一并出租给潘德焕，租期5年，自2015年12月4日始至2020年12月3日止，年租金32万元。协议签订后，潘德焕即使用了房屋，并对涉案房屋进行装修装饰，租金交至2018年1月4日止。2017年11月10日，义乌市政府发布了市场区块国有土地上房屋征收范围公告。义乌市政府又下达了义政征字（2017）第002号《房屋征收决定》，并公布了房屋征收补偿方案，案涉房屋属于征收范围内。2017年12月20日，吴高良、陈苏娟与义乌市国有土地上房屋征收管理办公室就市场路10弄2号签订《义乌市国有土地上房屋征收补偿协议》一份，其中载明一次性搬迁费27462元；停产停业损失补偿费341475元；一次性临时安置费40977元；装饰装修补偿171515元。2017年12月28日，余植有、余礼锋、余颖、贾惠卿与义乌市国有土地上房屋征收管理办公室就市场路1街43号签订《义乌市国有土地上房屋征收补偿协议》一份，其中载明一次性搬迁费68384元；停产停业损失补偿费847512元；一次性临时安置费101701元；装饰装修补偿534443元。两份协议均载明“乙方承诺在2018年3月3日前腾空房屋”。嗣后，贾惠卿、余植有、余颖、余礼锋多次口头通知潘德焕解除租房协议并腾退房屋，并分别在2017年12月8日和2018年1月6日向潘德焕等承租户发出解除房租协议及腾退房屋通知。涉案房屋也已于2018年3月3日腾空。2018年2月11日00160387号发票中载明稠州中路81-2号交纳水费29.25元，2018年2月26日00177039号发票中载明市场路一街43号水费357.4元。2018年3月1日，贾惠卿向吴高良出具收条两份，分别载明：收到稠州中路81-2房东吴高良2-5层房屋装修赔偿款，包括5楼楼顶广告牌在内，共计人民币捌万捌仟元整，今后与汇丰宾馆发生的任何纠纷与吴高良无关，由汇丰宾馆的房东负责。并收回租房协议，并收到承租广告协议一份。另一份收条上载明：今收到房东吴高良稠州中路81-2号2-5层由于房屋拆迁，退回房屋未到期租金计人民币壹拾贰万肆仟捌佰元整，广告牌费壹万叁仟叁佰贰拾元整，房屋押金伍仟元整，共计壹拾肆万叁仟壹佰贰拾元整，减除吴高良代缴水电费4186元，实收壹拾叁万捌仟玖佰叁拾肆元整。2018年2月9日，贾惠卿因房屋租赁相关事宜向一审法院起诉潘德焕，要求解除合同并腾退房屋。2018年4月2日，义乌市人民法院作出（2018）浙0782民初3358号民事判决：“一、确认贾惠卿与潘德焕于2014年4月13日签订的《租房协议》于2017年12月8日解除；二、潘德焕将租赁贾惠卿的坐落在义乌市（3-4）的2间店面另加以此为中心的7间店面垂直的2层至顶层房屋腾退返还给贾惠卿，于本判决生效后三日内履行完毕。”潘德焕不服上诉于金华市中级人民法院，金华市中级人民法院于2018年7月24日作出（2018）浙07民终2545号民事判决：驳回上诉，维持原判。一审法院判决：一、驳回潘德焕的诉讼请求。二、潘德焕于判决生效之日起十日内支付贾惠卿2018年1月4日至2018年3月3日期间的房屋占有使用费50849元、水电费386.65元。三、驳回贾惠卿的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费22835元，由潘德焕负担；反诉受理费1660元，由贾惠卿负担580元，由潘德焕负担1080元。潘德焕不服一审判决，上诉请求：一、撤销一审判决；二、判令贾惠卿、余植有、余颖、余礼锋支付潘德焕房屋装修补偿费516883元、停产停业损失补偿费1188987元、一次性搬迁费95846元、一次性临时安置费142678元；三、判令贾惠卿、余植有、余颖、余礼锋支付潘德焕2017年12月8日至以上款项支付日的利息（暂计至2018年4月12日的利息为29368.45元）；四、判令贾惠卿返还2018年1月3日至2020年12月3日潘德焕已经支付的余植有房屋部分的房租128333元；五、驳回贾惠卿的反诉请求；六、诉讼费用由贾惠卿、余植有、余颖、余礼锋承担。二审中潘德焕将一审第五项诉请变更为：判令贾惠卿、余植有、余颖、余礼锋支付潘德焕自2018年4月12日至以上款项支付之日的利息，按中国人民银行同期同类贷款利率计算。二审法院认为，根据法律规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理。本案虽涉及房屋征收，但基础法律关系仍为租赁合同法律关系。关于返还房租的问题。潘德焕上诉主张，贾惠卿方收取了其租用吴高良名下房屋房租至2020年12月3日，解除合同后理应返还，并提供双方解除房屋租赁案件中的庭审笔录为证。贾惠卿、余植有、余颖、余礼锋对其予以否认，认为案涉租房协议中年租金32万元包含了吴高良名下房屋的房租，该32万元房租为一年一付。虽潘德焕提供了庭审笔录，但该庭审笔录的陈述系贾惠卿缺席时其委托律师的陈述，现贾惠卿的陈述与委托律师的陈述不一致，应以当事人本人的陈述为准。同时，该庭审笔录亦尚不足以证明潘德焕已将吴高良名下房屋的房租支付至2020年12月3日，且潘德焕也未提供其他充分证据予以证明。故对潘德焕的该上诉主张不予采信。关于装修补偿费的问题。潘德焕上诉主张其对案涉房屋进行了装修，其应享有装修补偿费516883元。被上诉人辩称，潘德焕仅对案涉房屋进行了保养维修，未进行装修，其不应享有装修补偿费。因被上诉人认可潘德焕对案涉房屋进行了保养维修，结合潘德焕原审中提供的证据，其对固定设施的维护装修在一定程度上可以提升案涉房屋的装修价值。因案涉房屋出租给潘德焕前，贾惠卿、余植有、余颖、余礼锋对房屋进行了装修，基于双方对装修价值的贡献，酌定贾惠卿、余植有、余颖、余礼锋补偿潘德焕剩余租赁期内的装修装饰残值损失3万元。关于停产停业损失补偿费的问题。政府部门与被征收人之间达成的停产停业损失补偿系基于统一标准而得出的结果，与承租人之间的实际损失不具有同一性。本案中，潘德焕因租赁房屋被征收停业产生的损失客观存在，但基于政府对本次房屋征收在2018年11月10日即已下达征收范围公告，贾惠卿于2018年1月6日送达腾房通知后潘德焕一直使用房屋至2018年3月3日，因此，潘德焕对于重新选择经营地点等具有较为充裕的准备时间，故结合租赁剩余期限、易地经营投入等综合因素，酌情确定贾惠卿、余植有、余颖、余礼锋补偿潘德焕停业停产损失1万元。关于搬迁费、安置费的问题。即使非因本次征迁，双方租赁合同期满后，承租人也面临搬迁、另选他址的事实，故该两项费用应由承租人本人承担。关于前述款项的利息。潘德焕在二审中将一审该部分诉请变更为要求支付自2018年4月12日之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际履行之日止的利息系减少对方当事人的负担，且变更后的诉请合法有据，予以支持。关于贾惠卿一审中提起的反诉，因潘德焕认可其于2018年3月3日腾空案涉房屋及未支付1月份以后的水电费，故一审判决其支付2018年1月4日至2018年3月3日期间的房屋占有使用费及2月份的水费并无不当。二审法院判决：一、维持浙江省义乌市人民法院（2018）浙0782民初6203号民事判决第二项和第三项；二、撤销浙江省义乌市人民法院（2018）浙0782民初6203号民事判决第一项；三、贾惠卿、余植有、余颖、余礼锋于本判决生效之日起十日内补偿潘德焕装饰装修残值损失3万元，停业停产损失1万元，共计人民币4万元，并支付利息（利息自2018年4月12日之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际履行之日止）。四、驳回潘德焕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费22835元，由潘德焕负担22379元，由贾惠卿、余植有、余颖、余礼锋负担456元；反诉受理费1660元，由贾惠卿负担580元，潘德焕负担1080元。二审案件受理费22835元，由潘德焕负担22379元，由贾惠卿、余植有、余颖、余礼锋负担456元。再审中，潘德焕提交以下证据：1、2018年3月14日义乌市人民法院庭审笔录，拟证明贾惠卿的委托诉讼代理人在另案中承认租金128333元应予退还。2、增加的装修证据，拟证明其实际投入装修费用。贾惠卿、余植有、余颖、余礼锋质证认为：证1真实性认可，但不能证明潘德焕的证明目的。证2真实性不认可。吴高良、陈苏娟质证认为：证1是真实的，但与吴高良、陈苏娟无关。对证2不清楚。本院审核认为，证1已在二审中提交，不属于新证据。证2因系销售单等单据，缺乏付款凭证与之一一对应，故对真实性不予认定。本院对原二审法院查明事实予以确认。本案再审争议焦点是：一、潘德焕要求贾惠卿返还2018年1月3日至2020年12月3日潘德焕已支付的吴高良、陈苏娟房屋租金128333元是否成立。二、贾惠卿、余植有、余颖、余礼锋应否支付潘德焕一次性搬迁费用、一次性临时安置费及停产停业损失，如应支付，应如何支付。三、原判对贾惠卿的反诉请求予以支持是否正确。关于争议焦点一，潘德焕要求贾惠卿返还2018年1月3日至2020年12月3日潘德焕已支付的吴高良、陈苏娟房屋租金128333元的问题。经查，2014年4月13日潘德焕与贾惠卿签订了《租房协议》约定房租为32万元。潘德焕主张其已支付贾惠卿属于吴高良所有的稠州中路81号2间垂直房二楼至五楼楼房2018年1月3日至2020年12月3日的房租128333元，但其并未提交收条或支付凭证等证据证明。虽然在另案诉讼中贾惠卿的委托诉讼代理人陈述吴高良的房租已支付至2020年12月3日，但并不能据此得出系潘德焕已经支付贾惠卿该128333元的结论，故本院对潘德焕的该再审申请理由不予支持。关于争议焦点二，贾惠卿、余植有、余颖、余礼锋应否支付潘德焕一次性搬迁费用、一次性临时安置费及停产停业损失，如应支付，应如何支付。首先，房屋征收部门给予了贾惠卿、余植有、余颖、余礼锋、吴高良、陈苏娟的补偿，是基于贾惠卿、余植有、余颖、余礼锋、吴高良、陈苏娟与房屋征收部门之间的补偿协议，与潘德焕无涉，潘德焕主张相关拆迁权益归其所有，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。其次，关于潘德焕主张的装修损失。最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。本案即属于第四款规定情形。本案中，贾惠卿与潘德焕于2014年4月13日签订的租房协议第五条约定，乙方（潘德焕）在经营期间，房屋未经甲方同意不得进行结构性改造。第六条约定，在合同期满，宾馆所有可动财物由乙方处理，凡固定一律不得拆除。第八条约定，在安全的条件下，乙方有权改装和装修，但必须在甲方的指导下进行。潘德焕主张其对案涉房屋进行了装修，其应享有装修补偿费，但潘德焕所提交的其进行过相应装修的证据经审查均不足以证明其主张。原判根据被申请人贾惠卿、余植有、余颖、余礼锋认可的潘德焕对案涉房屋进行了保养维修的事实，基于潘德焕与被申请人贾惠卿、余植有、余颖、余礼锋对装修价值的贡献，酌定贾惠卿、余植有、余颖、余礼锋补偿潘德焕剩余租赁期内的装修装饰残值损失3万元，并无不当。关于停产停业损失。潘德焕因租赁房屋被征收停业产生的损失客观存在，但该损失不能等同于拆迁部门给予贾惠卿、余植有、余颖、余礼锋、吴高良、陈苏娟相关房屋不能营业使用的损失。对潘德焕应享有的停产停业损失，应结合潘德焕因合同的履行可能取得的预期可得利益损失作出认定。本案中，政府对本次房屋征收在2017年11月10日即已下达征收范围公告，贾惠卿、余植有、余颖、余礼锋多次口头通知潘德焕解除租房协议并腾退房屋，并分别在2017年12月8日和2018年1月6日向潘德焕等承租户发出解除房租协议及腾退房屋通知。潘德焕一直使用房屋至2018年3月3日。由于案涉租赁合同距离期满尚有一年多时间，因此，原判酌情确定贾惠卿、余植有、余颖、余礼锋补偿潘德焕停业停产损失1万元，显然过低。综合考虑本案的租赁合同履行情况、合同解除的原因等因素，本院酌情确定贾惠卿、余植有、余颖、余礼锋补偿潘德焕停业停产损失8万元，关于一次性搬迁费用及安置费用。虽然潘德焕并非被拆迁人，但因本次拆迁必然存在一次性搬迁费用及安置费用，原判均未予支持，存在不当。根据本案实际情况，本院酌情确定给予潘德焕搬迁费用及安置费用共计3万元。关于争议焦点三，原判对贾惠卿的反诉请求予以支持是否正确。因潘德焕认可其于2018年3月3日腾空案涉房屋及未支付1月份以后的水电费，故一审判决其支付2018年1月4日至2018年3月3日期间的房屋占有使用费及2月份的水费并无不当。综上，潘德焕的再审理由及请求部分成立，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，但实体处理不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持金华市中级人民法院（2018）浙07民终5627号民事判决第一、二、四项。二、变更金华市中级人民法院（2018）浙07民终5627号民事判决第三项为：贾惠卿、余植有、余颖、余礼锋于本判决生效之日起十日内补偿潘德焕装饰装修残值损失3万元，停业停产损失8万元、一次性搬迁费用及安置费用3万元，共计人民币14万元，并支付利息（利息自2018年4月12日之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日止；自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日止）。如果未按判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费20894元，由潘德焕负担19483元，由贾惠卿、余植有、余颖、余礼锋负担1411元；反诉受理费1660元，由贾惠卿负担580元，由潘德焕负担1080元。二审案件受理费22835元，由潘德焕负担21293元，由贾惠卿、余植有、余颖、余礼锋负担1542元。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长  田建萍审判员  吴飞明审判员  江宇奇二〇二〇年六月五日书记员  周颖芳