大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初3656号原告：大连亿泉程达物业管理有限公司，统一社会信用代码91210204554967061N，住所地大连市沙河口区徐州街57号5层1号。法定代表人：吕正坤，系总经理。委托代理人：吴波，女，系该公司员工，住址大连经济技术开发区。委托代理人：李昊，男，系该公司员工，住址吉林省梅河口市。被告：刘英，男，1963年11月18日生，汉族，住址大连市甘井子区。原告大连亿泉程达物业管理有限公司与被告刘英物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连亿泉程达物业管理有限公司的委托诉讼代理人吴波、李昊到庭参加诉讼。被告刘英经本院传票传唤，无正当理由，拒不到庭，本院依法缺席审理了本案，本案现已审理终结。原告大连亿泉程达物业管理有限公司向本院提出诉讼请求，请求判令被告立即向原告支付物业管理服务费人民币5781元（期限为2014年3月20日至2019年7月28日）及违约金人民币3451元，共计人民币9232元。事实与理由：原告于2013年7月14日与大连甘井子区安邦北湾小区业主委员会（以下简称“业主委员)签订《大连市甘井子区安邦北湾小区物业服务合同》约定：委托管理期限为3年，自2013年7月15日至2016年7月14曰止，物业管理服务费为1.0/平方米（月），每季度首月10日前向业主收取，本季度服务终业后，仍未缴纳物业服务费的，按逾期规定处理，逾期之日起，按照应交金额的0.3%按日计算交纳违约金。2016年4月1日，业主委员会向原告出具《物业实际进驻小区起始日期证明》一份，证明原告实际进驻大连安邦北湾小区时间为2014年3月26日，合同生效期为2014年3月20日，结束日期顺延为2017年3月19日，2017年3月20日原告与业主委员续签了《物业管理服务合同》，服务管理期限为三年。2019年7月，因办理房产证的需要，涉案小区的社区委员会与原告协商，解除物业服务关系。2019年7月28日，原告撤出涉案小区。被告是大连市甘井子区甘南路樱花北园14#1-11-1业主，原告自2014年3月20日进驻该小区至一直为被告所在小区提供物业管理服务，但被告自2014年12月20日起至今无故物业管理费用，截止2019年7月28日，被告共拖欠物业管理费用5496元，违约金3451元，虽经原告多次催缴，但被告仍未依约缴纳任何费用。原告索款未果，诉至法院。被告刘英未到庭，庭后向本院递交了一份书面意见，内容为：1、原告没有收费依据。原告进驻小区时没有收费许可证、资质证书、营业执照；原告承诺给业主办理产权未履行；政府有文件规定（大价发【2014】50号），没有办产权证的小区可以不交物业费。2、原告不作为。原告没有任何交接就进入小区，在2014年3月20日至同年4月3日间没有人打扫楼道及清理垃圾；之前的物业公司在六个岗亭里都有保安值班，原告接管后只有一个岗亭；小区原是封闭小区，现在成为开放小区，外人随便出入，狗屎到处都是；小区内栏杆破损，门禁损坏；保洁员大部分时间都在捡废品；电梯及楼阁内没有安装监控；原告刚进驻小区时搭建临时板房对外出租，占用公用面积；电梯存在隐患，越修越坏。3、个人遇到的问题。我家房子漏雨，原告接手后说修不了，就再没管，现在一下雨房屋就面临被淹的可能，我们多次向原告报修，原告来都不来，法院传唤我们开庭时也是因外下雨，我们到了法院又担心屋里漏雨不敢耽搁，马上赶回家发现漏雨很严重，大厅的窗户被风吹的都要掉了。综上，被告不同意缴纳物业费。经审理查明：原告（乙方）于2013年7月14日与大连市甘井子区安邦北湾小区业主委员会（甲方）签订《大连市甘井子区安邦北湾小区物业服务合同》，合同约定，甲方委托乙方对大连市甘井子区安邦北湾小区实行物业管理，委托管理的事项为：房屋共用部位的维修、养护和管理（不含开发商保修期内的项目），房屋及共用设备的维修、养护、运行和管理，共用设施及其运行的维修、养护和管理，附属配套建筑和设施及构筑物的维修、养护和管理，公共绿地、花木、景观等管理，公共环境卫生，实行封闭物业管理的住宅区管理等，并约定了前述各项物业的管理目标。物业服务期限3年，自2013年7月15日至2016年7月14日止，物业管理服务费为1.0元/平方米(月)，每季度首月10日前向业主收取，本季度服务终止后，仍未缴纳物业费的，按逾期规定处理，逾期之日，按照应交金额的0.3%按日支付违约金。2014年3月20日，原告进驻案涉小区提供物业服务，并与该小区业主委员会约定合同生效日期为2014年3月20日，结束日期顺延至2017年3月19日。2017年3月20日，原告与业主委员会续签了物业管理服务合同，服务管理期限为3年，为小区提供物业服务至2019年7月28日。被告系甘井子区樱花北园14号安邦北湾D2区D21号楼1单元11层1号业主，房屋面积92.35平方米，未缴纳2014年3月20日至2019年7月28日的物业服务费。本院认为，物权法第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，故原告与大连安邦北湾小区业主委员会签订的物业服务合同对原、被告双方均有约束力。原告为被告所在小区提供物业服务，被告理应及时交纳相应的物业服务费，现原告要求被告交纳物业费5781元，该数额不超过被告应交纳的额度（1元/平/月×92.35平×64个月+1元/平/月×92.35平÷30天/月×8天），故本院对于该请求予以支持。关于被告主张根据《关于进一步加强物业收费管理规范收费行为的通知》（大价发【2014】50号），其不应交纳物业费意见，本院认为，因案涉合同合法有效，据此原告有权依据物业服务合同为案涉小区提供物业服务，并依据物业服务合同向被告主张物业费。且依据《大连市关于建立和完善物业服务价格形成机制业服务为的通知》（大价发【2016】19号），《关于进一步加强物业收费管理规范收费行为的通知》（大价发【2014】50号）已于2016年5月1日起废止。据此，被告的该节抗辩意见于法无据，本院不予采纳。关于被告以原告提供的物业服务存在瑕疵为由拒绝支付物业费的意见，本院认为，物业公司提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务标准，就拒付或少付物业费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。但如果物业公司确不履行或不完全履行物业服务合同约定或法定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益。被告以原告提供物业服务不到位为由，拒绝支付物业费，缺乏合同和法律依据，不能得到支持。关于原告主张被告支付违约金一节，本院认为，从小区其他业主举证来看，原告的服务亦非毫无瑕疵，虽然原告向被告主张违约金存在合同依据，但从公平角度出发，本院对于原告的违约金请求不予支持。希望双方能够互相谅解，尽早化解矛盾。被告刘英经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭，应视为其对自己质证等诉讼权利的放弃，由此产生的不利后果，由被告承担。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告刘英于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连亿泉程达物业管理有限公司2014年3月20日至2019年7月28日期间的物业服务费人民币5781元。二、驳回原告大连亿泉程达物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25元（已减半收取，原告已预付），由被告刘英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  孙云芳二〇二〇年六月八日书记员  刘 姗本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。