江苏省启东市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0681民初134号原告：石卫菊，女，1966年12月16日生，汉族，住启东市。委托诉讼代理人：黄雪平，启东市合作法律服务所法律工作者。被告：启东市人民政府国有资产监督管理办公室，住所地汇龙镇建新路24号财政大厦。法定代表人：郁丽春，该单位局长。委托诉讼代理人：张顺意、张倬，上海市亚太长城律师事务所律师。被告：启东市折桂中学，住所地启东市汇龙镇民东中路580号。法定代表人：周勇，该单位校长。委托诉讼代理人：朱黄飞，上海市凌云永然律师事务所律师。原告石卫菊与被告启东市人民政府国有资产监督管理办公室（以下简称国有资产办公室）、启东市折桂中学（以下简称折桂中学）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄雪平，被告国有资产办公室的委托诉讼代理人张倬，被告折桂中学的委托诉讼代理人朱黄飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石卫菊向本院提出诉讼请求：1、判令两被告赔偿原告经济损失10万元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年4月27日，原告与被告启东市公有资产管理办公室（后更名为启东市人民政府国有资产监督管理办公室）签订《租赁合同》一份，约定原告租赁被告折桂中学大门东侧南墙底层西起第一间，用于经营小吃，租期三年，自2012年7月1日至2015年6月30日，年租金22000元。合同签订后，原告一次性交付租金66000元及租房保证金4400元。后原告对租赁房屋进行了装修并加盟豪大大香鸡排连锁店，花去装修费50000元、加盟费10000元。2014年11月25日，被告向原告发出《腾房通知》，以学校基建需拆除房屋为由，要求原告于2015年1月1日前腾房。实际上，原告于2015年1月1日前腾房后一直空关到2018年10月后才拆除。两被告的行为给原告造成一定经济损失，故原告诉至法院，提出上述诉请。被告国有资产办公室辩称，1.被告提起终止房屋租赁合同的履行并收回租赁房屋符合合同约定，并无不当。双方在《租赁合同》第六条约定“租赁期间，如因市镇规划和甲方需拆除或占用该承租房，甲方应提前一个月通知乙方，乙方应无条件服从，租金按实际天数计算，甲方不予以补贴任何费用。”本案中，因房屋所有权人启东市折桂中学对包括案涉租赁房屋在内的沿街房屋进行改扩建，并依法取得启东市发改委的立项批复和启东市住建局合法的建筑工程规划许可证，故被告向原告发出《腾房通知》要求其腾房，原告对此并无异议。原告腾房后，双方按实结算了租金并退还保证金。启东市折桂中学实施改扩建工程，收到其他租赁房屋腾房进展、财政拨付建设资金、工程施工招标等众多因素影响，故被告提前终止合同是否适当不能以租赁房屋的实际拆除时间为判断依据。2、被告因改扩建自身租赁房屋的需要，提前解除与原告之间的租赁合同，并不构成违约。原告称在租赁期间蒙受房屋装修费和加盟费损失缺乏客观真实性，原告要求被告赔偿10万元经济损失无事实和法律依据。综上，请求驳回原告诉请。被告折桂中学辩称，对原告的租赁期限及提前解除合同的事实无异议，但原告所主张的损失没有合同依据和法律依据，请求法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2012年4月27日，原告石卫菊作为乙方（承租方）与被告国有资产办公室作为甲方（出租方）签订《租赁合同》一份，约定乙方向甲方租用位于折桂中学大门东侧南墙底层西起第一间，用于经营小吃，租期三年，自2012年7月1日至2015年6月30日，年租金22000元；乙方负责房屋及设施维修，如需装潢改造应书面报告甲方，征得甲方同意后方可施工；退房时，乙方不得拆除、破坏原有装修，以作装修费用不予补偿；租赁期间，如因市镇规划和甲方需拆除或占用该承租房，甲方应提前一个月通知乙方，乙方应无条件服从，租金按实际天数计算，甲方不予以补贴任何费用。合同签订后，原告一次性交付租金66000元及租房保证金4400元。后原告对租赁房屋进行了装修并加盟豪大大香鸡排连锁店进行经营。2013年9月4日，启东市发改委作出《关于启东市教育局启东折桂中学建设项目可行性研究报告的批复》，同意在启东折桂中学原址对该校进行重建。2013年9月13日，启东市住房和城乡建设局就启东折桂中学改扩建工程发放建设工程规划许可证。2014年11月25日，被告启东市人民政府国有资产监督管理办公室向原告发出《腾房通知》，内容为：“你租用的折桂中学大门东侧南楼底层西起第1间门面房于2015年6月30日到期，因学校基建，你租赁的房屋需拆除。请根据《租赁合同》相关条款约定，于2015年1月1日前腾房，特此通知。”原告于2015年1月1日搬离，案涉租赁房屋于2018年10月拆除，自原告腾房后一直处于空关状态。2019年3月1日，被告启东市折桂中学向启东市财政局、教育局递交《关于退还腾飞楼租户石卫菊部分租金的请示》，内容为：“2012年4月27日，启东市公有资产管理办公室与石卫菊签订租赁合同一份，约定将折桂中学大门东侧南墙底层西起第一间出租给石卫菊，租赁期自2012年7月1日起至2015年6月30日止，年租金22000元，租金总额为66000元。2014年11月17日，被告方因学校基建需要向石卫菊发出腾房通知，同年11月25日，学校再次发出腾房通知，石卫菊随即搬离。2015年1月至今，石卫菊多次到启东折桂中学、启东市教育局、启东市财政局反映情况，要求退还三年房租并给予适当补偿。学校校长室经反复讨论，综合考虑以下因素：一、石卫菊合同期未到；二、石卫菊积极支持配合学校腾飞楼拆除工作，2015年1月前搬离，2018年9月腾飞楼拆除前主动交还钥匙；三、2015年7月至2018年5月与同类型租户相比有较大损失。经学校校长室、校监委研究：一、建议由市调解中心组织财政局国资办、启东折桂中学及石卫菊进行调解并出具调解书。石卫菊放弃与启东市国有资产监督管理办公室、启东市折桂中学的权利主张。二、拟退还石卫菊两年租金44000元，另拟按合同退还履约保证金4400元，合计48400元。特此请示。”2019年6月1日，被告启东市人民政府国有资产监督管理办公室退还原告保证金4400元。2019年7月30日，启东市折桂中学退还原告2015年1月至2015年6月的租金11000元。另查明，2016年6月30日，启东市国有资产监督管理办公室出具证明一份，其内容为：“根据市政府2008年74号文件精神，启东折桂中学经营性门面房统一由原启东市公有资产管理办公室集中管理。产权属原单位，如涉及房屋租赁纠纷，由产权单位负责处理。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。关于案涉房屋租赁合同的主体，虽然被告国有资产办公室与原告方签订租赁合同，属于其对国有资产的集中管理，但被告折桂中学系案涉房屋的房屋产权单位，国有资产办公室亦明确涉及房屋租赁纠纷的相对方应为折桂中学，故案涉租赁合同的一方主体应由被告折桂中学，由其行使案涉房屋租赁合同中出租人的相应权利义务，被告国有资产办公室在本案中不承担责任。关于原告主张被告赔偿经济损失10万元的请求。首先，原、被告在《租赁合同》约定租赁期间如因市镇规划和被告需拆除或占用该承租房，原告应无条件服从，且被告无需补贴任何费用，本案符合约定解除的条件。其次，虽然本案并非违约解除，双方对解除合同均无过错；但案涉租赁房屋在原告于2015年1月1日前搬离后，实际以2018年才拆除，双方就合同解除后相关事宜一直在协商，而且根据2019年3月1日折桂中学的请示报告内容显示，原告方积极配合被告搬离工作，且其实际损失与其他租房相比较大，折桂中学拟退还两年租金及保证金，本院考虑到上述情况以及原告投入装修费等综合考量，酌定补偿原告损失2万元。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第五条、第九十七条之规定，判决如下：一、被告启东市折桂中学于本判决生效之日起十日内补偿原告石卫菊损失2万元；二、驳回原告石卫菊的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费依法减半收取2300元（原告已预交），由原告石卫菊负担1840元，被告启东市折桂中学负担460元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费2300元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。审 判 长  曹爱华人民陪审员  刘海霞人民陪审员  张冬华二〇二〇年六月十七日法官 助理  王玉佳书 记 员  顾秋燕