浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0402民初3130号 原告：周巧娣，女，1972年10月13日出生，汉族，住江苏省兴化市。 委托诉讼代理人：卢陈丽，浙江泽大律师事务所律师。 被告：浙江元一柏庄物业管理有限公司。住所地：浙江省嘉兴市昌盛南路元一柏庄1幢2楼。统一社会信用代码：91330401663939975K。 法定代表人：李小榕，董事长。 委托诉讼代理人：孙兆胜，浙江君度律师事务所律师。 原告周巧娣与被告浙江元一柏庄物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案后，依法适用简易程序，先后于2019年8月8日、2020年5月22日公开开庭进行了审理。原告周巧娣（仅第一次开庭到庭）及其委托诉讼代理人卢陈丽、被告委托诉讼代理人孙兆胜到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解及鉴定。本案现已审理终结。 原告提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告财产损失暂定50万元（具体金额以鉴定报告为准）；2.判令被告承担本案的诉讼费及鉴定费。庭审中，原告将诉讼请求变更为：1、判令被告赔偿原告损失50万元（包括原告的装修及财产损失333200元、房租损失124800元、评估费28000元、赔偿屠虹慧财产损失14000元）；2、判令被告承担本案的诉讼费。事实与理由:原告系嘉兴市昌盛路1560号嘉兴元一柏庄29幢1903室的业主，物业服务由被告提供。2017年11月5日凌晨1时59分许，原告儿子罗成在案涉房屋主卧熟睡，手机在床头充电。突然感觉头部有火光而惊醒。发现床头柜小部分起火，立刻拨打119报警电话，同时准备利用消防水栓灭火。因消防水栓没有水，无法灭火，火势扩大。后消防队赶至现场，准备接消防水栓救火，发现19楼楼道及附近楼内的消防水栓均无水。消防队只能从远处的物业楼内接水。因此延误救火长达1小时。1小时左右，大火才被扑灭。该火灾造成原告家中床、衣柜、电视、保险箱（内有现金16000元、房产证、装修票据等）、电视、音响、沙发、吊灯、木地板、墙纸、马桶、淋浴房、中央空调、冰箱等全部烧毁受损，现已无法居住。原告楼下邻居因水下渗导致损失。原告认为，被告作为物业管理公司，应确保消防设施设备处于正常工作状态，而被告没有履行物业服务合同的义务。消防水栓中没有水，是导致火势扩大蔓延的主要原因，进而导致原告的经济损失扩大，故诉。 被告答辩称，首先原告房屋起火系其自身原因所致，与被告无关。且被告已尽物业管理职责，因此原告要求被告赔偿财产损失，被告的主体不适格，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。另外，对原告主张的赔偿的金额有异议。 针对自己的主张，原告提交了以下证据： 1.房屋产权证书1份，证明案涉房屋为原告所有； 2.火灾事故认定书1份、火灾直接财产损失申报统计表复印件2页，证明火灾事故的发生以及原告因此所遭受的直接财产损失； 3.民事起诉书、应诉通知书、和解协议书各1份，证明火灾导致案涉房屋楼下业主的损失，原告已先行赔付14000元； 4.房屋租赁合同2份、户口本1份（均为照片打印件），证明因火灾导致原告及其家人另行租房居住，因此产生间接损失； 5.支付宝记录打印件、微信聊天记录打印件各1份，证明原告因本次火灾损失的房租为124800元。 经质证，被告对原告提供的证据1无异议；对证据2中火灾事故认定书的真实性无异议，认为统计表是复印件，应以被告从公安消防部门调取的损失申报统计表为准；对证据3的真实性无异议，对待证事实有异议，认为和解协议系原告与案外人自行达成，对被告不具约束力；对证据4中房屋租赁合同的三性均有异议,认为户口薄的真实性应由法院审核；对证据5的三性均有异议，认为不符合证据形式要件，原告未提供原始载体比对，且无法显示与本案的关联性,也不能证明待证事实。 针对自己的抗辩，被告提供了以下证据: 1.从消防部门调取的火灾事故材料1组，证明案涉房屋发生火灾事故的有关情况，包括起火时间、地点、原因、火灾涉及面、报警时间、当事人申报的财产损失及消防部门核定的损失等； 2.电梯维保合同1份、增值税发票2张、付款回单复印件2张，证明因案涉房屋发生火灾致使2部电梯受损，造成被告直接经济损失26840元； 3.前期物业管理服务协议及签约联各1份、临时管理规约及承诺书各1份、消防安全责任书1份、消防工程施工合同2份及发票、付款回单复印件各3张、发票5张及付款回单复印件3张、消防水系统巡查记录表13页、消防器材检查卡1张、照片打印件4张，证明被告已履行物业管理服务职责，原告无权向被告主张财产损失赔偿。 经质证，原告对被告提供的证据1三性不持异议，但认为过火面积仅是指被火烧毁的地方，未包括原告的客厅等在救火过程中受损的部分；情况说明系被告单方出具，不能证明被告已履行物业管理义务，该组证据不能证明起火原因系接线板所致；对证据2的真实性无异议，对证明目的不认可，不能证明电梯受损系火灾所致；证据3中的消防水系统巡查记录表、消防器材检查卡、照片打印件，系被告单方制作，不能证明被告已履行消防检查义务，对该组其余证据不持异议。 根据当事人的申请，本院向消防部门调取了行政处罚决定书及消防监督检查记录各1页。 经质证，原告对本院调取的证据的真实性不持异议，认为能证明被告在此次火灾事故中存在重大过错；被告对本院调取的证据的真实性无异议，认可本案火灾发生时消防栓里面没有水这一事实，但认为不能以此作为被告承担火灾损失的依据。 根据原告的申请，本院委托相关机构对嘉兴市昌盛路1560号嘉兴元一柏庄29幢1903室房屋因2017年11月5日失火所造成的装修及财产损失进行评估，浙江和诚房地产估价有限公司因此出具了资产评估报告及评估费发票。 经质证，原告对资产评估报告的三性不予认可，认为评估报告未对受损严重在实地查勘时无法辨认的物品的价值进行评估，评估的损失过分低于原告实际损失。被告对评估报告的真实性、合法性没有异议，但对评估结论有异议，认为根据火灾事故认定书，火灾只是烧毁了主卧室及客厅部分物品，过火面积约20平方米。但资产评估汇总表中的损失不仅有卧室和客厅，还包括次卧、客卧及厕所，这些损失不属于火灾事故认定书所载明的烧毁部位，应当进行剔除。对发票真实性无异议。 本院认证如下：原告提供的证据1、证据2中的火灾事故认定书、证据3均系原件，且与本案事实相关，本院予以确认，作为认定本案相关事实的依据；原告提供的证据2中的火灾直接财产损失申报统计表系复印件，其上既无受损人员签名也无统计单位盖章，本院不予认定；证据4、5均系打印件，原告未提供原件或原始载体予以比对，本院不予认定。被告提供的证据1来源于消防部门，本院予以认定；证据2被告用于证明其因本案所涉火灾造成的损失，但被告未在本案中提出反诉，其待证事实与本案不具关联性，对该组证据，本院不作认定；证据3中的消防水系统巡查记录表、消防器材检查卡系被告自行制作且无其他证据佐证，本院不予认定，照片拍摄时间地点不明，也无原始载体比对，本院不予认定，该组的其他证据原告不持异议，本院予以认定。本院调取的证据，已经质证，本院予以认定。资产评估报告以及发票系本院委托有资质的机构出具，本院予以认定。 本院经审理，认定案件事实如下： 原告系嘉兴市元一柏庄29幢1903室的业主。 2008年1月2日，原告与被告签订《元一柏庄前期物业管理服务协议》、《元一柏庄临时管理规约》及承诺书，其中《元一柏庄前期物业管理服务协议》第二条物业管理服务内容第八款消防管理的内容有：消防器材检查、易燃易爆品管理、义务消防宣传、做到月检季演。消防责任包括：保持消防器材无缺少，不失效；保持消防通道畅通；降低火险隐情的发生率。第三条物业管理服务质量第7款消防内容为：小区内共用部位灭火设备功能完好；按规定定期进行灭火器换液、降低火险发生率。第九条违约责任约定，被告违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，原告有权要求被告限期改正，逾期未改正的给原告造成损失的，被告承担相应的管理责任。《元一柏庄临时管理规约》第六章管理服务第4条第6款约定，物业公司所无法控制的一切突发事故造成的损失，物业公司不承担管理及法律责任。 2010年1月1日，原、被告签署《消防安全责任书》，约定各业主是各自所属范围的消防安全责任人，对消防安全工作全面负责。安全用电，严禁超负荷使用电器，以免发生事故。对有烧焊、用火、用电作业，防火安全保障措施不落实的，责令停止作业，并报请有关部门对直接责任人进行处罚等。 2017年11月5日1时59分，嘉兴市公安消防支队接到报警，位于嘉兴市昌盛路1560号的嘉兴市发生火灾，火灾烧毁主卧室及客厅部分物品，过火约20平方米，无人员伤亡。消防部门接到报警电话，立即出动3辆消防车赶赴火灾现场。到达火灾现场后，发现原告房屋所在的19楼消防水栓无水，遂从远处物业楼内接水灭火。 2017年11月5日11时，嘉兴市公安消防支队经济开发区大队的消防监督检查记录显示，对位于昌盛西路1560号的元一柏庄物业检查内容和情况为：1.室内消防栓无水；2.消防控制室无人员值班；3.消控主机存在故障点。 2017年11月6日的嘉兴市公安消防支队经济开发区大队《火灾痕迹物品提取清单》显示，在元一柏庄29幢1903室内主卧床上提取接线板1块、苹果手机2部。 2017年12月5日，嘉兴市公安消防支队经济开发区大队作出嘉经开公消火认字[2017]第0006号《火灾事故认定书》，载明经调查对起火原因认定如下：起火时间为2017年11月5日1时50分许，起火部位为嘉兴市元一柏庄29幢1903室，起火点为嘉兴市元一柏庄29幢1903室主卧室东侧床沿处（距东侧内墙0.8米，南侧内墙2米，且以此处一定高度范围内）；起火原因：排除人为放火、遗留火种、自燃、电气线路短路引发火灾，不排除接线板引燃周围可燃物体引发火灾。 2017年11月11日，原告之子罗伟填报了元一柏庄29幢1903室的《火灾直接财产损失申报统计表》，申报损失为569700元，经消防机构统计损失总计为193800元。另沈玉良填报了元一柏庄29幢1803室的《火灾直接财产损失申报统计表》，申报损失为13090元，经消防机构统计损失总计为7090元。 2019年3月，屠虹慧以元一柏庄29幢1903室火灾导致其所有的1803室财产受损为由提起诉讼，要求原告赔偿其因火灾造成的损失11562元、住宿费5000元、价格鉴定费3000元等。2019年4月25日，原告与屠虹慧达成和解协议：原告赔偿屠虹慧因火灾造成的各项损失14000元；屠虹慧向法院申请撤诉；双方无其他争议。同日，屠虹慧撤回起诉。 另查明，被告曾与案外人浙江盛安达工程有限公司签订《消防工程施工合同》，约定由浙江盛安达工程有限公司对元一柏庄的消防系统进行维护，其中包括对消火栓系统等的维护、检修、保养等。 根据原告申请，本院委托浙江和诚房地产估价有限公司对嘉兴市昌盛路1560号嘉兴元一柏庄29幢1903室房屋因2017年11月5日失火所造成的装修及财产损失进行鉴定。2020年4月29日，该公司出具资产评估报告，评估结论为委估资产因火灾所造成的损失在评估基准日2020年4月9日的市场价值为100471元。同时该报告中特别事项说明载明，《火灾直接财产损失申报统计表》中部分项目（包括被子、手机、电热毯、凉席等）因受损严重，在实地查勘时无法辨认，未包含在评估结论中。原告为此支出鉴定费28000元。 本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原、被告签订的《元一柏庄前期物业管理服务协议》、《元一柏庄临时管理规约》及承诺书,系双方自愿签订,协议内容不违反法律法规强制性规定,应为合法有效，双方均应按约定行使权利、履行义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。本案中,原、被告系物业服务合同关系,对元一柏庄物业进行消防器材检查、保持消防器材不失效，保持小区内共用部位灭火设备功能完好，系被告应尽的义务，但被告未对元一柏庄的消防栓系统及其运行尽到有效的维护和管理义务,导致原告家中失火时因所在楼层消防栓无水而消防部门只能从远处物业楼接水，势必耽误灭火的时间，在一定程度上造成了原告损失的扩大，对此被告应当承担相应的违约责任。现无直接证据证明原告损失扩大部分的数额，本院参照资产评估报告的评估结论，结合《火灾直接财产损失申报统计表》中消防机构统计的损失金额、原告向案外人的赔付数额，同时充分考量有部分项目因受损严重在实地查勘时无法辨认未包含在评估结论中（确实有2部苹果手机受损，且被子、衣服、鞋子等系家庭必备品）、原告因火灾房屋受损无法继续居住需另行租房居住及相应的合理期限等因素，对被告赔偿原告的数额，本院酌情按35000元予以支持，超过部分不予支持。本案火灾的发生，起火点在原告房屋内，原告系该区域的消防责任人，现原告要求被告赔偿其因火灾造成的全部损失，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告浙江元一柏庄物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告周巧娣35000元； 二、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取4400元，由原告周巧娣负担4100元，被告浙江元一柏庄物业管理有限公司负担300元，于判决生效后七日内交纳；鉴定费28000元，由原、被告各半负担14000元（该款原告已先行垫付，被告负担部分于判决生效后七日内直接支付原告）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审判员  邬勤怡 二〇二〇年六月二十九日 书记员  王鑫玲