江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏08民终820号上诉人（原审原告）：吴平。被上诉人（原审被告）：淮安金地广场商业管理有限公司，住所地淮安市淮安区翔宇南道588号。法定代表人：张孟，该公司总经理。委托诉讼代理人：邱润元，男，该公司总经理助理。委托诉讼代理人：翁树忠，江苏群汇知缘律师事务所律师。上诉人吴平因与被上诉人淮安金地广场商业管理有限公司（以下简称金地管理公司）委托合同纠纷一案，不服淮安市淮安区人民法院（2019）苏0803民初4213号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人吴平、被上诉人金地管理公司的委托诉讼代理人邱润元、翁树忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴平上诉请求：判令被上诉人自2017年7月1日起，按照法院委托评估机构出具的租金标准支付租金，被上诉人承担诉讼费。事实和理由：双方签订合同里并无商铺年租金按九一分成的约定，一审法院以被上诉人提供的虚假合同为依据作出一审判决，对上诉人显失公平。金地管理公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求驳回上诉。吴平向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告签订的《商铺委托租赁合同》；2、被告自2017年7月1日起，按照区法院委托的专业评估机构出具的租金标准支付租金；3、被告承担诉讼费用。一审法院认定事实：1、2014年4月16日，原告与案外人淮安金地置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：淮安金地置业有限公司将位于淮安市淮安区翔宇南道588号金地商业广场地下商铺10545号房，建筑面积为15.29平方米，以总价171912元，出售给原告。2015年1月，淮安市淮安区房屋登记中心将位于淮安区房屋所有权证书核发给房屋所有权人吴平。2、2014年4月16日，原告（甲方、委托方）与被告（乙方、受托方）签订《商铺委托租赁及经营管理合同书（三年）》，约定：乙方经得甲方同意，作为第一任管理公司对甲方购买的“金地商业广场”商铺实行受托租赁及经营管理。经协商一致，就甲方自愿把所购产权商铺委托乙方自营或对外租赁经营事宜，签订本合同，具体约定事项如下：第一条、商铺房屋标的：商铺房屋坐落位置：淮安市淮安区翔宇南道588号第2幢B1层10545号商铺。建筑面积约：15.29平方米。第二条、委托经营方式：甲方同意在本合同有效期内，将涉及该商铺租赁及经营管理的一切事项，均委托给乙方安排处理，乙方有权以自己的名义从事商铺租赁及经营管理的一切活动。乙方也有权以自己的名义将该商铺对外租赁经营，甲方认可并接受乙方与任何第三人签署的商铺租赁及经营合同约定。第三条、委托经营事项：…。本合同期限内，甲方不得收回商铺或将商铺另行租给他人。第四条、委托经营期限：双方约定本协议委托租赁、经营期限为长期。在本合同协议期限内，乙方拥有长期优先承租经营权，甲方对此认可无异议；权利义务、合同的变更和解除、违约责任、争议的解决等内容。原告提供的《商铺委托租赁及经营管理合同书（三年）》第五条规定，委托租赁租金标准及支付方式：自金地商业广场交付之日起前3年租金为：年限第一年、金额（元）13752、备注8%，年限第二年、金额（元）13752、备注8%，年限第三年、金额（元）13752、备注8%，第4年起，乙方根据淮安市淮安区当地市场情况及金地商业广场实际经营情况与甲方另行约定租金标准及支付方式。被告提供的《商铺委托租赁及经营管理合同书（三年）》第五条规定，委托租赁租金标准及支付方式：金地商业广场交付之日起前3年，乙方以商铺总价款为标准每年按8%比例给予甲方固定租金回报。该款三年总计为24%已在甲方支付总房款时一次性抵扣。第4年起，乙方根据淮安市淮安区当地市场情况，方式一：由金地商业管理公司统一招商，采取“九一分成”比例，即：业主获得实际年租金的90%，管理公司获得实际年租金的10%作为招商服务费；方式二：乙方按照管理公司统一业态布置要求自行经营商铺，管理公司则不收取招商服务费。合同签订后，原告用前三年商铺租金抵冲了购房款。2017年11月27日，被告通过银行转账方式至原告银行帐号上租金282.74元。2018年2月12日，被告通过银行转账方式至原告银行帐号上租金426.53元、422.67元。2018年8月3日，被告通过银行转账方式至原告银行帐号上租金419.77元。2018年10月24日，被告通过银行转账方式至原告银行帐号上租金410.12元、410.12元。2019年3月12日，被告通过银行转账方式至原告银行帐号上租金407.23元。2019年5月28日，被告通过银行转账方式至原告银行帐号上租金428.46元。2019年10月24日，被告通过银行转账方式至原告银行帐号上租金428.46元。3、2016年11月11日，被告金地管理公司（甲方、出租方）与王会龙（乙方、承租方）签订《淮安金地商业广场租赁合同》，约定：甲方是位于淮安市淮安区的管理使用单位，同意将其室内一、二栋（B1F）层（E005－E011、E015—E028、E035－E049、E056－E105）号商铺，面积为6188平方米，出租给乙方使用，租赁期限：自2017年3月10日至2025年3月9日止。租金标准及支付：第一、二年租金单价按13元/平方米/月计算，第三、四年租金单价按14元/平方米/月计算，第五、六年租金单价按15元/平方米/月计算，第七、八年租金单价按16元/平方米/月计算，其中免租金期限15个月，即2017年7月10日至2017年10月9日、2017年11月10日至2018年2月9日、2018年4月10日至2018年6月9日、2018年7月10日至2018年9月9日、2018年10月10日至2018年12月9日、2019年1月10日至2019年3月9日、2019年5月10日至2019年6月9日。双方还就交付标准、保险、违约责任等内容进行约定等内容。4、2018年1月18日，淮安市淮安区人民法院作出（2017）苏0803民初4082号原告吴平与被告金地管理公司、第三人王会龙委托合同纠纷一案民事判决书，载明：原告吴平向本院提出诉讼请求：判决解除原告与被告签订的《商铺委托租赁及经营管理合同》；事实和理由：2014年4月16日，原告购买淮安金地置业有限公司开发的金地商业广场地下负一层10545号商铺，原告与被告签订租赁期限为三年的《商铺委托租赁及经营管理合同》一份，约定：合同期满后，原告在遵守业主公约和被告的管理制度前提下，原告自己可经营商铺。合同期满后，原告向被告索要商铺经营权，但被告拒不履行。被告金地管理公司辩称，被告与原告签订的《商铺委托租赁及经营管理合同》合法有效，被告根据合同约定已将包括原告的商铺在内的周边商铺一同出租给第三人，并与第三人签订了《金地名品家居租赁合同》，为有利于市场经济和社会的稳定，请求依法驳回原告的诉讼请求。第三人王会龙述称，原告与被告签订了长期租赁合同，原告的商铺只是第三人与被告签订租赁合同中的一小部分。第三人与被告又签订补充协议后已大量投入。如果解除合同必然会造成第三人的实际损失。故请求驳回原告的诉讼请求。一审法院认定事实如下：…。2014年4月16日，…。同日，原告（甲方、委托方）与被告（乙方、受托方）签订《商铺委托租赁及经营管理合同书（三年）》一份，约定：原告将其所有的位于淮安市淮安区翔宇南道588号（金地广场）地下室10545号商铺委托被告自营或对外租赁经营。2016年11月11日，甲方（出租方）金地广场管理公司与乙方（承租方）王会龙签订《淮安金地广场租赁合同》一份。甲、乙双方又签订《补充协议》一份，约定：甲方又将《淮安金地广场租赁合同》相邻的铺位B1FE050—E055、E106—E107号商铺，一并租赁给乙方经营使用。合同签订后，被告按合同约定向第三人交付合同中约定的租赁房屋，第三人按合同约定对租赁的房屋进行装饰装修，于2017年7月23日开业。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第三百九十六条规定：委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。第四百零二条规定：受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案原告与被告金地管理公司订立的《商铺委托租赁及经营管理合同书（三年）》，根据合同约定，原告将其所有的房屋委托给被告对外租赁和经营管理，符合委托合同的法律特征，属委托管理合同。但从双方的内容上，被告按“九一分成”的约定向原告支付租金。又具有房屋租赁和委托出租经营的双重意思表示。故原、被告订立的合同应予以认定有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告根据合同的约定，在接受原告的委托事项后，有权将原告的商铺对外统一出租。被告与第三人签订的租赁合同，对原告、第三人均具有约束力。第三人根据与被告签订的合同对金地商业广场包括原告的房屋（淮城字第C201502343房屋）进行了装饰和装修，且已经实际履行并营业。如判令解除原告与被告的商铺委托经营管理合同，返还原告商铺，势必给第三人造成重大经济损失，亦不利于保护当事人的合法利益。原告要求判决解除原告与被告的委托租赁合同的请求，因不符合双方约定和法律规定，故不予准许。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第三百九十六条、第四百零二条规定，判决如下：驳回原告吴平的诉讼请求。案件受理费400元，由原告吴平负担。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条规定，人民法院对下列案件，分别情形，予以处理：（五）、对判决已经发生法律效力的案件，当事人又起诉的，告知原告申请再审，但人民法院准许撤诉的裁定除外。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百零八条第三款规定，立案后发现属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。被告提供的《商铺委托租赁及经营管理合同书（三年）》第五条对租赁租金标准及支付方式的约定明确具体，且一审法院在（2017）苏0803民初4082号原告吴平与被告淮安金地广场商业管理有限公司、第三人王会龙委托合同纠纷一案民事判决中，对被告提供的《商铺委托租赁及经营管理合同书（三年）》第五条内容已作出认定，故对被告提供的《商铺委托租赁及经营管理合同书（三年）》第五条内容予以确认。原告提供的《商铺委托租赁及经营管理合同书（三年）》第五条对租赁租金标准及支付方式的约定不明确具体，故对原告提供的《商铺委托租赁及经营管理合同书（三年）》第五条内容，不予采信。原告与被告金地管理公司签订的《商铺委托租赁及经营管理合同书（三年）》，符合法律规定，系有效合同。原告与被告金地管理公司之间是委托合同法律关系。原告诉称请求判令解除原告与被告签订的《商铺委托租赁合同》，因原告在（2017）苏0803民初4082号原告吴平与被告金地管理公司、第三人王会龙委托合同纠纷一案中，原告请求判决解除原告与被告签订的《商铺委托租赁及经营管理合同》，一审法院判决驳回原告吴平的诉讼请求，故在本案中，原告请求判令解除原告与被告签订的《商铺委托租赁合同》，系重复诉讼，不符合法律规定，应驳回原告起诉。原告诉称请求判令被告自2017年7月1日起，按照区法院委托的专业评估机构出具的租金标准支付租金，一审法院认为，因原、被告约定自第四年起由被告根据市场情况统一招商，并按“九一分成”比例支付租金，而非约定按原告主张的法院委托的专业评估机构出具的租金标准支付租金，且被告主张其按“九一分成”的方式支付了原告的租金，依据公平合理及“投资多、收益多”的基本原则，结合原告商铺所在的位置、面积、购买金额等相关因素计算租金，符合合同约定与商业惯例，被告按投资比例计算原告租金较为适宜，故原告的请求无事实和法律依据，不予支持。一审法院判决：驳回原告吴平的诉讼请求。案件受理费80元，由原告吴平负担。上诉人吴平向本院提供租赁合同一份，证明自己承租的房屋租金很贵。被上诉人金地管理公司对该证据真实性没有异议。被上诉人金地管理公司申请证人张某,4、夏文出庭作证、提供人民调解委员会说明、信访联席会议证明各一份，证明涉案商铺在2017年存在业主上访，经政府工作组协调，由王文龙按照每平方米13元承租，被上诉人每平方米垫付7元，业主按照每平方米20元收取租金。上诉人吴平质证认为其有房产证，其与金地管理公司之间是市场行为，政府无权干预。本院认为，双方当事人提供的证据与本案处理均无关联性，不作为本案证据使用。经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，（2017）苏0803民初4082号民事判决已经认定双方按照被上诉人金地管理公司提供的含有“九一分成”内容的委托合同履行各自权利义务，上诉人吴平作为该案件的原告没有就此提出上诉，反而在本案中主张按照其提供的委托合同内容确认双方当事人权利义务，该主张显然与生效判决内容相悖。且即便按照上诉人吴平提供的委托合同约定，双方应当另行约定租金标准和支付方式，被上诉人金地管理公司自2017年11月27日至2019年10月24日期间多次向上诉人吴平银行账号中转账支付租金，吴平在提起本案诉讼之前并未对此提出异议，也应当视为上诉人吴平以实际接受租金行为与被上诉人金地管理公司就租金支付达成一致意见，上诉人吴平在本案中主张按照法院委托评估机构鉴定的租金标准支付租金无事实依据，本院不予支持。对上诉人吴平提出的租金评估申请，本院不予准许。综上所述，吴平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人吴平负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈加雷审 判 员 黄春丽审 判 员 孙 洁二〇二〇年六月二十九日法官助理 李 萍书 记 员 王 姝