湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终6738号上诉人（原审被告）:谭郁优被上诉人（原审原告）：湖南均豪物业服务有限公司法定代表人：于庆新，董事长。委托诉讼代理人：胡卫东，湖南五之律师事务所律师。上诉人谭郁优因与被上诉人湖南均豪物业服务有限公司（以下简称均豪公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市望城区人民法院（2019）湘0112民初7968号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谭郁优上诉请求：1.撤销一审判决；2.将本案发回重审或依法改判，判决湖南均豪物业服务有限公司减收上诉人的物业服务费，减收幅度为50%；3.判令本案诉讼费及其他费用由被上诉人承担。事实和理由：一、物业服务瑕疵是减免物业费的依据，此点符合相关法律规定，也是一审判决所认可，但是一审判决没有就物业服务瑕疵的内容进行具体认定。具体表现在：一审判决只笼统说明均豪公司提供的物业服务存在瑕疵，对瑕疵不做任何具体描述和界定。为此，上诉人再次陈述如下：1、物业公司从未在一审开庭前向上诉人出示过任何关于物业管理相关资料，无法证明其已按《百合湖滨前期物业管理委托合同》履约，无法证明其已按《湘雅百合湖滨(二期)前期物业服务协议》履约。2、从上诉人提供的被上诉人年报相关信息(附件光盘)判断，被上诉人在承接物业服务面积增大且被服务小区常住人员逐步増多的情况下，物业管理相关人员数量不増反减，这种奇怪现象不是被上诉人当庭辩称的人工智能化取待人工服务所致，这正是物业服务质量长期低下的根源之一，是存在重大瑕疵的有力证据之一。请法院査证被上诉人自入驻本小区以来相关人员五险金购买的信息以及考勤记录。百合湖滨小区23万多平方米的建筑面积，应该配备多少物业管理人员？3、从上诉人提供的被上诉人被行政处罚的记录可以看出，被上诉人对于小区特种设备，未履行法律规定，不及时给电梯进行年检，本就是严重侵犯广大业主的生命、财产安全，上诉人居住的1栋1单元电梯就存在不及时年检而使用的情况，1栋1单元电梯就因为物业管理不规范，造成电梯主钢缆绳损坏更换使用大修基金的情况(涉嫌违规使用、违规套取)，这就是物业服务质量低下、存在重大瑕疵的有力证据！请法院向工商部门、特检所、物管办查证。4、从上诉人提供的相关视频、照片可以看出，被上诉人在安保、绿化、公共卫生、消防设施设备维护、安全巡检等方面均存在严重违反合同及行业规定的情况。这些视频和照片其实只是冰山一角，更多的是小区内实实在在的目前一直存在的各种乱象，这些乱象并非一日之寒，并非被上诉人一审庭审当中辩称的这是2019年1月1日之后的事与本案无关、被上诉人一直在持续改进中。这些均是物业服务质量低下、存在重大瑕疵的有力证据！请法院莅临百合湖滨小区调查取证。5、从上诉人提供的2019年4月20日1栋2206房发生重大火灾视频及消防设施视频、照片中可以看出，造成2206房业主及2306房业主重大经济损失的安全事故的核心原因就是消防设备问题，其中消防设施设备的未进行日常维护保养、长期处于瘫痪停摆状态就是根源，这就是火灾不能及时控制、造成重大经济损失的重要原因。这就是物业服务存在重大瑕漉的铁证，请法院至望城区消防大队、区政府、街道、社区査证及至小区现场査证。6、从上诉人提供的被上诉人主要管理人员的视频内容可以看出，被上诉人在有小区存在业主委员会期间(第1届业主委员会)，未按规定向上诉人催缴物业管理费，履行告知义务，而是采取委托第三方电话骚扰、威胁等手段催缴物业管理费，这充分证明物业服务存在严重瑕疵。请法院向高塘岭派出所查证相关类似报案记录及上诉人在派出所的备案记录。二、根据被上诉人与建设方的《百合湖滨前期物业管理委托合同》、《物业管理条例》、《物权法》相关规定，被上诉人有义务向广大业主公开建设单位已向物业服务企业移交的下列资料：竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；3、物业质量保修文件和物业使用说明文件；4、物业管理所必需的其他资料。但被上诉人从来没有向业主公示或提供查询，以一句没有资料为由拒绝(可以按《物业管理条例》第五十八、五十九、六十条规定行政处罚或追究刑事责任)，业主完全没有知情权，投诉、信访均无效，这正是被上诉人不作为、乱作为使存在问题的设施设备“顺利”熬过了质保期，被上诉人“成功”可以“依法”使用大修基金，造成广大业主重大经済损失的根源！请法院查证本小区本楼栋公共设备维修保养、大体基金使用情况。三、一审判决未考虑案件的社会影响，对物业服务费的减少幅度判决过低，有错误示范效果。“没有义务就没有权利。”不履行义务而堂而皇之享受权利的现象，为法理不容，与法律相悖，致民众激愤。纵观今日普遍存在的物业公司推卸服务义务、提供劣质服务之乱象，物业公司的守法意识淡薄、职业道德低下固然是根本原因，然司法机关的纵容与偏袒亦难辞其咎，使得履行服务义务不足50%且致使广大业主蒙受重大经济损失(设施设备因维护不当或替责任方隐瞒造成重大经济损失)物业公司竟可欣欣然受得90%的物业服务费，本案便是实例。对于物业公司的服务存在严重瑕疵的，人民法院应当判决大幅度减免物业费，方能刹住物业服务界的不正之风。。均豪公司辩称，一审判决事实清楚，符合法律规定，应当驳回上诉请求。均豪公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令谭郁优支付百合湖滨小区1栋2103房物业管理费3649.96元；2.判令谭郁优承担本案所有诉讼费。一审法院认定事实：均豪公司曾用名湖南鼎鸿物业管理有限公司、长沙鼎鸿物业管理有限公司。2009年9月9日，湖南湘雅百合置业有限公司与长沙鼎鸿物业管理有限公司签订《百合湖滨前期物业管理委托合同》，合同约定：湖南湘雅百合置业有限公司委托长沙鼎鸿物业管理有限公司对百合湖滨小区提供前期物业服务。合同签订后，一直在为百合湖滨小区提供物业服务。谭郁优为百合湖滨1栋2103房业主，房屋面积为84.49平方米。2013年12月8日，均豪公司与谭郁优签订《百合湖滨（二期）前期物业服务协议》，就物业服务内容、质量和费用等内容进行了约定，物业管理服务费住宅按1.2元/月/平方米收取，首次缴费为预付一年的物业费，以后在每个收费期末前15日开始缴纳下一个收费期的物业费，6个月为一个收费期。因均豪公司在百合湖滨小区存在服务瑕疵，自2016年1月1日至2018年12月31日，谭郁优欠缴物业管理费36个月计3649.95元，均豪公司通过电话及门上张贴缴费通知书等方式催收未果，向法院起诉。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。谭郁优与均豪公司签订《业主前期物业服务协议》后，居住在百合湖滨小区均豪公司一直为该小区提供物业服务，双方已形成合法有效的物业管理服务合同关系。合同成立后，均豪公司应当进行物业管理并提供物业服务，谭郁优应当依约履行支付物业管理费用的合同义务。本案中，均豪公司提供的物业服务存在瑕疵，但并非谭郁优拒绝交纳物业管理费用的正当事由。物业管理费用是物业公司提供服务的经济基础，也是物业公司与业主签订物业服务合同的原始动力，业主拒绝交纳物业管理费用，将直接导致整个小区的物业管理陷于瘫痪或停滞，也不利于全体业主的权益保护以及整个小区的健康运转。业主认为物业公司提供的服务不符合约定的，可以通过成立业主大会另行选择物业服务机构或与物业公司进行其他合理方式的沟通，要求物业公司提高物业服务水平与质量或减少物业管理费用的收取比例，而并非拒绝交纳物业管理费用。因此，均豪公司要求谭郁优支付物业管理费用的主张成立，一审法院予以支持。但是，均豪公司提供的物业服务存在瑕疵，相应的物业管理费用收取标准应进行调整，根据本案实际情况，一审法院酌定核减10%，按照合同约定标准的90%计算物业管理费用，即谭郁优应当支付均豪公司自2016年1月1日至2018年12月31日的物业管理费用为3284.95元（3649.95元×90%）。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第六条、第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决：一、谭郁优于判决生效后十日内支付均豪公司物业管理费用3284.95元；二、驳回均豪公司的其他诉讼请求。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。根据双方的诉辩意见，本案审理焦点在于一审判决谭郁优按照《百合湖滨（二期）前期物业服务协议》约定标准的90%支付物业管理费是否正确。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。谭郁优与均豪公司签订的协议系双方真实意思表示，双方据此建立有效的物业服务合同法律关系。谭郁优作为接受服务一方，负有按期交纳物业费的义务，均豪公司作为提供服务一方，应向业主提供规范、合格且符合约定的物业服务。协议签订后，均豪公司持续为案涉小区提供物业服务，但谭郁优自2016年1月1日起即未再支付物业费，已构成违约。按照合同法规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，均豪公司要求谭郁优支付欠缴的物业费的诉讼请求事实和法律依据充分，应予支持。一审法院同时考虑到均豪公司提供的物业服务存在瑕疵，根据服务质量瑕疵的实际情况酌情降低物业费收取标准至协议约定价格的90%并无不妥，该核减幅度未超出其合理裁量范围。综上所述，谭郁优的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人谭郁优负担。本判决为终审判决。审判长  周平平审判员  孙一中审判员  潘 威二〇二〇年六月二十九日书记员  胡 妍附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。