托克托县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内0122民初548号 原告：内蒙古欣融泰物业服务有限公司，住所地：托克托县东胜大街万兴小区。 法定代表人：屈秀梅，公司经理。 委托诉讼代理人：郭继盛，系公司职工。 委托诉讼代理人：屈集中，系公司职工。 被告：康美丽，女，托县民政局职工，住内蒙古自治区托克托县。 原告内蒙古欣融泰物业服务有限公司（以下至判决主文前简称欣融泰公司）与被告康美丽物业合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告欣融泰公司的委托诉讼代理人郭继盛、屈集中，被告康美丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 欣融泰公司向本院提起诉讼，请求：1、依法判令康美丽给付所欠2018年4月8日至2020年4月8日物业费3445元人民币。2017年10月15日至2018年4月15日及2018年10月15日至2019年4月15日两年的取暖费5282.4元人民币；2、判令康美丽承担本案的诉讼费用。事实与理由：欣融泰公司为依法成立的物业服务有限公司。从2016年成立即承担托克托县万兴广场北区的物业服务。康美丽为万兴广场北区3号楼4单元1201住户，2017年4月8日入住，缴纳了2017年4月8日至2018年4月7日的物业费。2017年冬季、2018年冬季两个取暖季，康美丽未缴纳取暖费。两年取暖费用共计5282.4元。以上两项费用欣融泰公司多次催要，但康美丽不予给付。为此，欣融泰公司向本院提起诉讼。 欣融泰公司围绕其诉讼请求向本院提交了前期物业服务合同、服务标准及物业费取暖费催收单。 康美丽辩称：1、康美丽拒绝缴纳2018年4月至2018年11月的物业费，理由有：康美丽于2017年4月8日购买万兴广场北区3号楼4单元1201室，她并未与欣融泰公司签订《物业服务合同》，但是在物业向她交钥匙时强行向其收取2017年4月到2018年4月的物业费。2017年至2018年11月万兴广场小区物业不提供供暖服务导致康美丽购买新房而不能使用，只能搬回至沙圪洞村081号平房居住；万兴广场小区物业服务、公共设施、环境卫生及绿化等方面极差，安全管理不到位，楼道防盗门损坏物业不维修更换，康美丽在乘坐电梯时多次被困在电梯内，无法求救，后被邻居发现并救援。物业未配备保安人员，没有正规的水暖工、电工，无值班人员和值班电话，发生问题时无法与物业取得联系，不能及时得到解决。地下停车场没有照明设施，无保洁员打扫，环境脏乱差。2、2018年11月至2020年的物业费，待成立业主委员会后，对物业服务项目及收费标准进行核准后缴纳。3、康美丽拒绝缴纳2017年冬季和2018年11月20日前的冬季取暖费，同意缴纳2018年11月20日接通大暖后的取暖费。原因是：在康美丽购买该房屋时，物业称康美丽居住的万兴广场北区3号楼由托县热力公司供应大暖，但是入住后才知道并不是托县热力公司供大暖，冬季家中温度几乎为10摄氏度左右，通过询问物业，物业管理人员称这是开发商遗留问题，物业自己烧锅炉，物业公司外债累累，所以取暖锅炉烧不起。2018年10月，万兴广场北区业主代表就万兴广场小区物业未按购房承诺接热力公司大暖且不给供暖问题向托县人民政府上访，县政府与万兴广场小区物业及热力公司协调将万兴广场小区北区接入热力公司通大暖。因此，康美丽拒绝缴纳2017年冬季和2018年11月20日前的冬季取暖费，同意缴纳2018年11月20日通暖后的供暖费用。 康美丽为支持其抗辩主张，向本院提交微信截图数张，拟证明欣融泰公司物业服务不到位。 经庭审举证、质证，康美丽对欣融泰公司提交的证据不予认可，欣融泰公司对康美丽提交的证据不予认可。 经审查，欣融泰公司及康美丽向本院提交的证据均具有客观真实性，并与本案具有关联性，本院依法予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年7月21日，清水河县中建房地产开发有限责任公司与欣融泰公司签订《前期物业服务合同》，双方约定：清水河县中建房地产开发有限责任公司选聘欣融泰公司对座落于××镇交汇处北角，东至少年宫文体中心西侧、南至万兴广场2号楼B、D座南墙、西至展览路、北至东胜大街，建筑面积43000平方米、占地面积27600平方米商住类型万兴广场北区提供前期物业管理服务事宜。约定了服务内容及服务质量（欣融泰公司应按《呼和浩特市住宅小区物业服务标准》所规定的甲级标准提供规范化的服务），服务费用以包干制方式收费，高层住宅每平方米1.2元/月、商业物业每平方米2元/月，物业费按年交纳，业主应于交房之日起交纳物业服务费用。合同期限自2019年7月21日至2024年7月止。但本合同期限未满，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，本合同终止。签订《前期物业服务合同》前，万兴广场北区的物业服务一直由欣融泰公司提供。欣融泰公司未完全按合同约定的标准提供物业服务。2018年11月20日前，万兴广场北区的取暖服务由欣融泰公司提供。康美丽于2017年4月8日购买了万兴广场北区3号楼4单元1201室，面积为119.66平方米，康美丽未交纳2018年4月8日至2020年4月8日的物业费及2017年10月15日至2018年4月15日、2018年10月15日至2019年4月15日两年的取暖费。欣融泰公司于2020年4月8日向康美丽対欠缴物业费用进行了书面催收。 本院认为，本案的争议焦点是：欣融泰公司的诉讼请求是否应当支持。 依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，欣融泰公司与清水河县中建房地产开发有限责任公司签订《前期物业服务合同》对康美丽具有约束力，康美丽以其并非合同当事人为由提出不交纳物业费的抗辩，本院依法不予支持。欣融泰公司与清水河县中建房地产开发有限责任公司签订的《前期物业服务合同》的签订时间虽然是在2019年7月21日，但是在此之前，万兴广场北区的物业服务一直是由该公司实际负责的，且业主未提出异议，故对2019年7月21日之前的物业服务费用及服务标准，本院参照上述《前期物业服务合同》认定。 庭审中，康美丽抗辩称，欣融泰公司未提供到位的物业服务，故康美丽拒绝交纳物业费用，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定的以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维修义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”据上述法律规定，物业公司未提供到位的物业服务，并不是业主拒绝交纳物业费的理由。本案中，虽然欣融泰公司未完全按照合同约定的义务提供物业服务，但是康美丽不能以此为理由拒绝交纳物业费。鉴于欣融泰公司未按照合同约定的义务向业主提供物业服务，依据“公平原则”，本院依法支持康美丽向物业公司交纳欠交物业费的95%。 关于取暖费，庭审中，双方均认可在2018年11月20日前系欣融泰公司负责提供万兴广场北区的供暖服务。康美丽抗辩称，欣融泰公司提供的供暖服务未达到国家规定的取暖温度标准，但未向本院提交证据予以证明，故对上述抗辩主张，本院依法不予采纳。 关于2018年11月20日接通大暖后的取暖费用，康美丽同意交纳，本院对该部分取暖费的主张，依法予以支持。 综上所述，对欣融泰公司提出的要求康美丽给付所欠2018年4月8日至2020年4月的物业费，本院依法支持3273元；对2017年10月15日至2018年4月15日及2018年10月15日至2019年4月15日两年的取暖费5282.4元，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 被告康美丽于本判决发生法律效力后十日内给付原告内蒙古欣融泰物业服务有限公司物业费3273元及取暖费5282.4元。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取25元，由被告康美丽负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。 审 判 员 李英英 二〇二〇年六月二十八日 法官助理 郭文博 书 记 员 王娟娟