安徽省宣城市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖18民终688号 上诉人（原审被告）：汪厚来，男，1961年7月21日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。 上诉人（原审被告）：金林保，男，1977年8月13日出生，汉族，住安徽省芜湖市马塘区。 上述两上诉人共同委托诉讼代理人：冷翠，安徽吉和律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：安徽龙都物业服务有限公司郎溪分公司，住所地安徽省郎溪县华润苏果购物广场B座一单元1楼。 负责人：崔灿，该公司总经理。 委托诉讼代理人:高锁明，男,该公司项目经理。 原审被告：陶文乐,男，1991年1月13日出生，汉族，住江苏省南京市江宁区,系原郎溪县建平镇麦田音乐茶吧经营者。 上诉人汪厚来、金林保因与被上诉人安徽龙都物业服务有限公司郎溪分公司，原审被告陶文乐物业服务合同纠纷一案，不服安徽省郎溪县人民法院作出（2019）皖1821民初1321号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 汪厚来上诉请求：撤销原审判决,改判驳回安徽龙都物业服务有限公司郎溪分公司全部诉讼请求或将本案发回重审。事实与理由：1.汪厚来在原审中提供了照片及其他承租人减免物业费的证据，原审法院认定汪厚来提供的证据不能证明安徽龙都物业服务有限公司郎溪分公司在物业服务中存在违约错误；2.因安徽龙都物业服务有限公司郎溪分公司提供物业服务违约在先，汪厚来享有抗辩权，可拒缴物业费。沟通中，物业公司承诺减免物业费，故2017年之后的物业费应当按照27000元/年计算；3.汪厚来于2018年7月31日至2019年3月8日已向安徽龙都物业服务有限公司郎溪分公司缴纳物业费32000元，原审法院未予认定错误；4.汪厚来提供证据证明其已向安徽龙都物业服务有限公司郎溪分公司缴纳了7万元装修押金，物业公司应当予以退还；5.原审法院认定金林保也是承租人错误，金林保既不是承租人也不是业主，其不应当给付物业费。 另补充：汪厚来作为本案原审被告主体不适格。本案是物业服务合同纠纷，根据相关法律规定，本案应当由产权人签订物业服务协议，由产权人缴纳物业费。根据案涉的前期物业服务协议，合同相对方系麦田KTV，但麦田KTV并未在合同上签章，仅有金林保作为麦田KTV的代表人在该协议上签字。金林保在此代表的是麦田KTV，也不是物业产权人。故在并未得到产权人追认的情况下，该份前期物业服务协议属于效力待定。如果安徽龙都物业服务有限公司郎溪分公司认为麦田KTV有权签订前期物业服务协议，那该协议则违反了相关规定，应当无效。 金林保上诉请求：撤销原审判决,改判驳回安徽龙都物业服务有限公司郎溪分公司全部诉讼请求或将本案发回重审。事实与理由：金林保系汪厚来授权代理人,并非承租人。案涉房产所有权人系安徽省郎溪县金华置业公司，金林保也非业主，原审法院判决金林保承担物业费给付责任错误。 安徽龙都物业服务有限公司郎溪分公司辩称，《租赁协议》明确案涉房产的承租方系汪厚来，约定的联系人系金林保，汪厚来、金林保二人均在协议上签字确认。根据物业条例的相关规定，汪厚来、金林保二人承租了案涉房产，就应当给付物业费，安徽龙都物业服务有限公司郎溪分公司也一直是找该二人缴纳物业费的，至于房产是否再转租他人与本案无关。综上，请求驳回上诉，维持原判。 汪厚来、金林保均对对方的上诉意见无异议。 陶文乐未陈述意见。 安徽龙都物业服务有限公司郎溪分公司向原审法院起诉请求：判令汪厚来、金林保、郎溪县建平镇麦田音乐茶吧共同支付2017年2月1日至2019年4月30日的物业服务费113108元、违约金187006元。 原审法院认定事实：2012年7月19日，甲方安徽省郎溪县金华置业有限公司与乙方汪厚来、金林保签订《租赁协议》一份，约定：“第一条第1款：甲方将位于郎溪县房屋（建筑面积约２３９３.７３平方米）及三层户外广告位租赁给乙方……第二条第5款：乙方在进场装修施工之日时向甲方支付租赁协议履约定金５万元；定金自乙方接收本租赁物后自动转为本协议租赁物的保证金。租期届满，乙方不拖欠租金、未违反本协议相关约定且已经付清所有由乙方支付的费用（包括但不限于租金、水费、电费、物业管理费、通讯费等费用），甲方将保证金一次性无息退还乙方……第三条：乙方承租的房屋用于乙方在合法经营范围内从事量贩ＫＴＶ经营。”汪厚来、金林保在租赁合同的乙方处签名。 2014年4月10日，甲方宁国龙都物业管理有限公司郎溪分公司与乙方麦田KTV签订《华润苏果购物广场前期物业公共服务协议》一份，载明：“物业名称：华润苏果购物广场，乙方所购商品房基本情况：类型：商业物业，坐落位置：A区三楼，建筑面积为2225.69平方米。……”该协议第五条第一款约定：“物业公共服务费，入伙时一次性交纳为期12个月的物业管理服务费”；第二款约定：“1、物业管理服务费，A、物业管理服务费由乙方按其拥有物业的建筑面积（有房产证按房产证记载的建筑面积计算，无房产证按商品房销售合同记载的建筑面积计算）交纳，具体标准如下：商业物业：1.0元/月.平方米建筑面积。B、物业共用部分运行维护费（二次供水消防设备运行维护费用、监控运行维护费用、消控运行维护费用、差额水电量等）发生的能耗费用由甲方向乙方或使用人按照所拥有的建筑面积收取。收取标准如下：商业物业：0.4元/月.平方米建筑面积。C、生活垃圾运输处理服务费：商业物业：0.5元/月.平方米建筑面积（生活垃圾清运处置费按郎溪县《关于修订和规范城区环境卫生服务费收费标准的通知》执行，如所在地政府主管部门出台新的收费标准，则按新规定执行）。D、计费方式：物业服务费用按每12个月为一个周期交纳，乙方应于交付（即按照《商品房买卖合同》内约定交付日起或实际办理交付手续时间为当日，两者以先发生者为准）之日次月交纳物业管理服务费；乙方或物业使用人应在每周期前10日内按时向甲方交纳当周期物业服务费用，履行交纳义务”。第五款约定：“业主与使用人约定由使用人缴纳物业服务费的从其约定，业主负连带缴纳责任”。第七款约定：“物业管理服务费的追缴及滞纳金的计收：乙方应按时交纳物业管理服务费，如乙方连续三个月未交纳物业公共服务费，甲方将采取法律诉讼方式追缴物业管理服务费及滞纳金。滞纳金的收取标准为每逾期一日加收应缴额的千分之三”。第十八条约定：“本协议自签字之日起生效”。上述《华润苏果购物广场前期物业公共服务协议》甲方签章处加盖有“宁国龙都物业管理有限公司郎溪分公司”印章，乙方代表人处有“金林保”签名。 2014年4月10日，金林保分别在装修申请表上及装修许可证上的业主确认栏处签名，在2014年4月10日的装修重点提示上有金林保的签名。协议签订后，宁国龙都物业管理有限公司郎溪分公司提供了物业服务，物业费亦交纳至2017年1月31日。 原审另查明，2014年1月20日，宁国龙都物业管理有限公司郎溪分公司成立，营业场所为郎溪县华润苏果购物广场B座一单元，经营范围为物业管理、物业管理咨询服务、园林绿化、物业设施设备维修等。2016年4月25日，宁国龙都物业管理有限公司郎溪分公司变更为宁国龙都物业服务有限公司郎溪分公司，其后又于2018年2月7日变更为安徽龙都物业服务有限公司郎溪分公司。 原审法院判决认为：依法成立的合同，对于当事人具有法律约束力。汪厚来、金林保共同与安徽省郎溪县金华置业有限公司签订了《租赁协议》，租赁建筑面积约２３９３.７３平方米的房屋，该协议明确约定物业管理费由承租方汪厚来、金林保负责缴纳；且《华润苏果购物广场前期物业公共服务协议》乙方代表人处有金林保的签名，因此汪厚来、金林保系本案的适格被告。《华润苏果购物广场前期物业公共服务协议》系当事人真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应依约履行。安徽龙都物业服务有限公司郎溪分公司作为华润苏果购物广场小区的物业服务管理方，为汪厚来、金林保承租的华润苏果购物广场Ａ幢三层房屋提供了物业管理服务，汪厚来、金林保理应依约交纳物业费。根据协议约定，案涉物业费按12个月为一周期交纳，且应于每周期前10日内交纳本周期物业费。本案中，根据安徽龙都物业服务有限公司郎溪分公司陈述，2017年1月31日前的物业费，汪厚来、金林保已经交纳。因此，安徽龙都物业服务有限公司郎溪分公司要求汪厚来、金林保支付拖欠的2017年2月1日至2019年4月30日的物业管理服务费及违约金的诉讼请求予以支持。 关于物业管理服务费的具体计算如下：汪厚来、金林保应于2017年2月1日前交纳2017年2月1日至2018年1月31日物业费、于2018年2月1日前交纳2018年2月1日至2019年1月31日的物业费，于2019年2月1日前交纳2019年2月1日至2020年1月31日的物业费。根据协议约定及原告的诉求，案涉物业费的计算方式为案涉房屋面积2204.84平方米乘以1.9元每平方米每月再乘以具体月数。据计算，汪厚来、金林保应交纳2017年2月1日至2018年1月31日的物业费50270元（计算方式为：2204.84平方米×1.9元每平方米每月×12个月=50270元）、2018年2月1日至2019年1月31日物业费50270元（计算方式为：2204.84平方米×1.9元每平方米每月×12个月=50270元）,2019年2月1日至2019年4月30日物业费12567元（计算方式为：2204.84平方米×1.9元每平方米每月×3个月=12567元），三者共计113108元（50270元+50270元+12567元=113108元）。 对于违约金的认定。根据协议约定，“如乙方连续三个月未交纳物业公共服务费，甲方将采取法律诉讼方式追缴物业公共服务费及滞纳金。滞纳金的收取标准为每逾期一日加收应缴额的千分之三”。本案中，汪厚来、金林保未按协议约定的时间交纳物业费，且逾期时间均已超过三个月，故其应按协议约定，自逾期之日以应缴额为基数支付相应的违约金。对于违约金的计算标准，虽然协议约定违约金按每日千分之三计算，但汪厚来、金林保认为该计算标准过高、有违公平原则，且安徽龙都物业服务有限公司郎溪分公司未举证证明其因汪厚来、金林保违约所遭受的损失数额，故对于违约金的计算标准，酌定按每日万分之三计算。2017年物业费的违约金以50270元为基数，自2017年2月1日计算至2019年4月30日；2018年物业费的违约金以50270元为基数,自2018年2月1日计算至2019年4月30日。安徽龙都物业服务有限公司郎溪分公司未主张2019年2月1日后的物业费违约金，系对自身权利的处分，不违反法律规定，予以支持。根据计算，汪厚来、金林保应支付违约金19198元［计算方式为：2017年物业费违约金12351元（365×2+89）天×0.0003×50270元+2018年物业费违约金6847元（365+89）天×0.0003×50270元］。 虽然郎溪县建平镇麦田音乐茶吧是华润苏果购物广场Ａ幢三层房屋的实际使用人，但因安徽龙都物业服务有限公司郎溪分公司未提供证据证明该音乐茶吧负有支付物业费的义务，故对该诉请不予支持。关于汪厚来提出的物业费应当为6750元、滞纳金为847.5元、尚有应退还押金70000元及金林保是汪厚来代理人的抗辩主张，因无证据予以证明，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、汪厚来、金林保于判决生效之日起三十内支付安徽龙都物业服务有限公司郎溪分公司物业管理服务费113108元、违约金19198元，共计132306元；二、驳回安徽龙都物业服务有限公司郎溪分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元，由安徽龙都物业服务有限公司郎溪分公司负担3243元，汪厚来、金林保负担2557元。 二审中，安徽龙都物业服务有限公司郎溪分公司向本院提交了郎溪华润苏果KTV银行转账明细（含电费、物业费、垃圾清理费明细）3份，收据16张，拟证明麦田KTV缴纳物业费至2017年2月1日。 汪厚来、金林保质证认为，转账明细系安徽龙都物业服务有限公司郎溪分公司单方制作，不予认可，对收据的真实性予以确认。安徽龙都物业服务有限公司郎溪分公司不仅收取了物业费，还另行收取了垃圾费、电梯维护费，属于超合同约定收费。根据安徽郎溪金华置业有限公司与宁国市龙都物业管理有限公司签订的《前期物业服务合同》的约定，物业费收费标准应为每月每平米1元，包含了垃圾清理费和电梯维护费。 汪厚来、金林保向本院提交了安徽郎溪金华置业有限公司与宁国市龙都物业管理有限公司签订的《前期物业服务合同》、安徽龙都物业服务有限公司企业信用信息公示报告，拟证明案涉商业广场的物业合同系由安徽龙都物业服务有限公司与产权人签订，安徽龙都物业服务有限公司郎溪分公司作为本案原告主体不适格，郎溪分公司与麦田KTV签订的物业服务合同应属无效。另外，根据安徽龙都物业管理有限公司签订的物业合同，明确物业费是每月每平米1元，安徽龙都物业服务有限公司郎溪分公司多收取的物业费应在本案中予以抵扣。 安徽龙都物业服务有限公司郎溪分公司质证认为，案涉商业广场物业合同确实是总公司与产权人签订的，总公司入驻商业广场后，在郎溪注册成立了郎溪分公司。由安徽龙都物业服务有限公司郎溪分公司与广场内各个小业主单位重新签订了物业服务合同，本案物业费收费标准应以安徽龙都物业服务有限公司郎溪分公司签订的物业合同约定为准，垃圾费、电梯费按约定均不包含在物业管理费中。 陶文乐均未发表意见。 本院审查认为，安徽龙都物业服务有限公司郎溪分公司提供的转账明细及收据详细记录了麦田KTV营业以来缴纳物业、水电、垃圾清运等费用的情况，经汪厚来、金林保核实，安徽龙都物业服务有限公司郎溪分公司的记录并无遗漏。在明细表中，记载麦田KTV物业费交至2017年2月1日，而收据中载明物业费交至2017年2月11日，故应以缴费单位持有的收据记录为准，本院确定物业费已缴纳至2017年2月11日；汪厚来、金林保二审中提供的证据真实性予以确认，但本案物业费收费标准应以与安徽龙都物业服务有限公司郎溪分公司签订的物业合同约定为准。安徽龙都物业服务有限公司郎溪县分公司经工商核准登记，业已领取了营业执照，经营主体合法，其代表总公司对华润苏果购物广场进行物业管理并收取物业费并无不当，故对汪厚来、金林保关于原告主体身份不适格的证明目的不予支持。 根据一、二审证据，结合当事人陈述，本院查明麦田KTV物业费已缴纳至2017年2月11日。对原审查明的其他案件事实予以确认。 二审另查明：2020年2月24日，郎溪县建平镇麦田音乐茶吧经郎溪县市场监督管理局核准注销登记。 本院认为：《物业管理条例》第四十二条第一款约定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”本案中，汪厚来、金林保与业主签订的《租赁协议》明确约定，由承赁方支付物业管理费、水电费等。据此,汪厚来承租案涉房产,系物业使用人,应当给付物业费，并且汪厚来在原审诉讼中一直未对其被告身份提出异议，其认可已缴纳物业费多年。案涉物业服务合同中乙方系麦田KTV，但是由金林保在合同中签字确认。麦田KTV在原审中并未认可金林保的代理身份，金林保亦未提交证据证明其签订物业合同是属于职务行为。故安徽龙都物业服务有限公司郎溪分公司向金林保主张物业服务费，符合合同相对性原则。汪厚来、金林保上诉称其二人并非适格被告，均无事实和法律依据，物业公司未向业主方主张物业费系对自身权利的处分，并不违反法律规定。 关于物业费的计算。汪厚来上诉称双方已协商变更了物业收费标准，但未提交证据证实，本院不予采信。按照物业合同的约定,安徽龙都物业服务有限公司郎溪县分公司日常管理、服务费用包含物业管理服务费、物业共用部分运行维护费以及生活垃圾运输处理服务费三项，共计1.9元/月.平方米，汪厚来、金林保应当按照此标准缴纳费用。原审法院按照2017年2月1日至2018年1月31日、2018年2月1日至2019年1月31日、2019年2月1日至2019年4月30日三个区间计算物业费及违约金，因安徽龙都物业服务有限公司郎溪县分公司提供的证据存在瑕疵，物业费应当从2017年2月12日开始计算，导致原审法院第一个区间的物业费多计算了11天，应扣除1515.03元（50270元÷365天×11天）。相应区间的违约金应为11821.04元［（50270元－1515.03元）×0.0003×（365天×2年＋89天－11天）］，原审计算多出529.96元。据此，汪厚来、金林保应缴纳的物业管理服务费应为111592.97元（113108元－1515.03元），违约金应为18668.04元（19198元－529.96元），共计130261.01元。汪厚来上诉称已缴纳的7万元装修押金应予退还，但其仅提供了1万元押金的收据且为复印件，故对其该项上诉请求不予支持。对于汪厚来提出的物业公司在提供物业服务时构成违约,其可拒缴物业费,无法律依据。如物业服务达不到合同约定的标准，可以通过其他途径解决或另案诉讼。综上，汪厚来、金林保的上诉理由均不能成立，原审认定事实基本清楚，适用法律正确，但判决结果存在瑕疵，二审予以纠正。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持安徽省郎溪县人民法院（2019）皖1821民初1321号民事判决第二项； 二、变更安徽省郎溪县人民法院（2019）皖1821民初1321号民事判决第一项为：汪厚来、金林保于本判决生效之日起三十内支付安徽龙都物业服务有限公司郎溪分公司物业管理服务费111592.97元、违约金18668.04元，共计130261.01元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 原审案件受理费5800元，由安徽龙都物业服务有限公司郎溪分公司负担3300元，汪厚来、金林保负担2500元。二审案件受理费11600元，由汪厚来负担5800元，由金林保负担5800元。 本判决为终审判决。 审判长 王 瑶 审判员 赵 萍 审判员 童晓梅 二〇二〇年六月十五日 法官助理朱林 书记员沈晔 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 …… 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： …… （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； ……