湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0105民初5648号原告：武汉广电房地产开发有限公司，住所地武汉市汉阳区汉阳大道398号。法定代表人：左有德，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡律学，湖北诚明律师事务所律师。被告：上海云端菲特健身管理有限公司，住所地上海市浦东新区三林路868号第12幢108室。法定代表人：韩文俊，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈鹂鸥，女，该公司工作人员。原告武汉广电房地产开发有限公司（以下简称武汉广电房地产公司）与被告上海云端菲特健身管理有限公司（以下简称上海云端健身公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年10月17日及同年11月7日公开开庭进行了审理，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2020年1月15日再次公开开庭审理了本案。原告武汉广电房地产公司的委托诉讼代理人胡律学、被告上海云端健身公司法定代表人韩文俊及委托诉讼代理人陈鹂鸥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。武汉广电房地产公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除原、被告之间签订的《租赁合同》及《租赁合同补充协议》；2.请求依法判令被告立即返还租用房屋（包括证据4中所列明的物品及设备）；3.请求依法判令被告支付拖欠的房屋租金共计人民币581,801元（自2018年9月1日起暂计算至2019年8月1日止，实际要求计算至被告向原告腾退租赁房屋之日止）；4.请求依法判令被告支付迟延支付租金的违约金人民币671,887.82元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年2月1日，原告与被告签订《租赁合同》，合同约定：原告将其位于湖北省武汉市汉阳区江堤中路10号广电兰亭珑府14号楼商业楼出租给被告上海麦菲特健身管理有限公司；该房屋的租期为2015年6月1日至2020年5月31日止，其中，2015年6月20日至2015年8月31日为免租期；该房屋月租金及计算方式为：2015年6月1日-2017年5月31日，租金为人民币20,238元；2017年6月1日-2018年5月31日，租金为人民币21,857元；2019年6月1日-2020年5月31日，租金为人民币25,494元；租金按每半年为一期支付，除首次租金在合同签订之日支付外，其余每期租金于下期到期前15天内支付。被告逾期支付租金的，逾期一日，则每日按应付未付部分的1%支付违约金。合同还约定，租赁期间使用该房屋所发生的水、电、燃气、和物业管理等相关费用由被告承担。原、被告双方于2017年3月8日签订了一份《租赁合同补充协议》，协议约定原告新增该房屋的首层及二层区域租赁给被告使用，面积为989,07平方米；该区域的租期为2017年3月1日至2020年5月1日止，其中，2017年3月1日至2017年5月31日为免租期；该区域的月租金及支付方式为：2017年6月1日-2018年5月31日，租金为人民币29,673元；2018年6月1日-2019年5月31日，租金为人民币32,047元；2019年6月1日-2020年5月31日，租金为人民币34,611元，租金按每半年为一期支付，被告须在本补充协议签订之日一次性支付6个月租金，其余每期租金于下期到期前15天内支付；租赁期间，使用该区域所发生的水、电、燃气、和物业管理等相关费用由被告承担等条款。合同及补充协议签订后，被告对于房屋租金只付到了2018年5月份，本应按合同约定于2018年5月15日之前缴付2018年6月1日-2018年11月31日的租金，但被告未按期支付该期租金，且被告也未支付从2017年8月开始的电费。后原告于2018年7月18日向被告发出书面的催收租金、电费的催款函，被告于2018年8月10日作出回复，承诺于2018年8月25日前全部缴清，但被告并未履行承诺，仅在2018年8月28日补交了2018年6月1日-2018年8月31日的租金，尚欠2018年9月1日-2018年11月31日的租金。原告于2018年10月9日再次向被告发出书面的催缴函，被告仍未支付上述费用，且此后租金也一直拖欠至今。原告分别于2019年1月8日和2019年5月14日以律师函和催缴函的方式要求被告补交，但被告至今仍未支付上述费用，也未支付水、电、燃气、物业管理等费用，严重损害原告合法权益。因此，根据《租赁合同》第九条第三款之规定，被告超过15天未付租金且未征得原告同意，视为被告违约,原告有权终止合同，且押金不作退还。综上，被告拒不履行支付租金的行为，严重的侵犯了原告的合法权益，给原告造成了巨大的经济损失，原告为维护自己的合法权益，特诉至法院，请依法支持原告诉请。上海云端健身公司辩称，被告欠付租金的情况属实，被告因经营原因导致未能按合同约定向原告缴付租金，但被告愿意支付欠付的租金，希望和原告协商解决并继续履行合同。另，原告主张的违约金过高，要求法院依法予以调整。在租赁合同履行期间，因发生新型冠状病毒××疫情，受疫情及疫情防控措施影响，被告停产停业，无法正常使用房屋，要求免除或者部分免除支付租金的义务。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。武汉广电房地产公司系“广电·兰亭珑府”小区的开发单位，该单位于2011年3月4日取得了包括广电·兰亭珑府14栋1号1-3层房屋及地下室在内的江堤乡“城中村”改造开发C地块的建设工程规划许可证。位于武汉市汉阳区江堤中路10号广电·兰亭珑府14栋1号1-3层房屋（建筑面积1500.07平方米）所有权人于2014年9月23日登记为武汉广电房地产公司。武汉广电房地产公司（甲方）与上海麦菲特健身管理有限公司（乙方）于2015年5月29日签订《租赁合同》一份，约定：甲方将其合法拥有的位于湖北省武汉市汉阳区江堤中路10号广电兰亭珑府14号楼商业楼部分区域出租给乙方使用；租赁区域为甲方名下该房屋负一层区域及3层部分区域（现棋牌室及更衣室区域甲方予以保留），以上租赁区域面积约为1100平方米；租赁期限为5年，具体为2015年6月1日-2020年5月31日；租赁用途为经营性游泳池及健身房；租金及计算方式为：2015年6月1日-2017年5月31日，租金为每月人民币20,238元；2017年6月1日-2018年5月31日，租金为每月人民币21,857元；2018年6月1日-2019年5月31日，租金为每月人民币23,606元；2019年6月1日-2020年5月31日，租金为每月人民币25,494元；在本合同签订后当日内，乙方一次性支付六个月租金及100,000元押金小计221,428元整，其中六个月租金为121,428元整，押金为100,000元整；租赁押金100,000元整，待本合同期满或双方同意解除后扣除乙方应支付相关金额后，余额无息返还；乙方支付租金采用半年一次的方式，除首次租金在合同签订之日支付外，其余每期租金于下期到期前15天内支付与甲方；如乙方在上述规定时间内逾期未予支付租金的，按照应付款项的1%每天向甲方支付违约金；因乙方租赁区域涉及装修改造，经双方协商，该房屋免租期为3个月（自本合同签订起3个月）；乙方在上述租赁期限内，必须承担租赁区域的相关费用，包括但不限于物业管理费、水、电、天然气等相关费用；乙方必须按时交房租，如超过15天未付并未征得甲方的同意作为违约，甲方有权终止合同，押金不作退还等条款。同日，上海麦菲特健身管理有限公司向武汉广电房地产公司支付押金100,000元。合同签订后，上海麦菲特健身管理有限公司按合同约定向武汉广电房地产公司支付租金，武汉广电房地产公司向上海麦菲特健身管理有限公司交付了合同约定的租赁区域，上海麦菲特健身管理有限公司在该租赁区域内经营健身房。2017年3月8日，武汉广电房地产公司（甲方）与上海麦菲特健身管理有限公司（乙方）签订《租赁合同补充协议》一份，约定：甲方新增位于武汉市汉阳区江堤中路10号广电兰亭珑府14号楼商业楼的首层及二层区域租给乙方使用，新增建筑面积约989.07平方米；该区域的租赁期限自2017年3月1日起至2020年5月31日，该租赁期限包含装修免租期；因乙方涉及装修改造，经双方协商，该区域的免租期为3个月，甲方于2017年3月1日前将该区域交付乙方，免租期内乙方无需支付租金及管理费，但必须承担该区域的水、电、天然气等相关费用；该区域租金及支付方式：首年租金每月30元/平方米，按年递增8%，起租时间为2017年6月1日。2017年6月1日-2018年5月31日，租金为每月人民币29,673元。2018年6月1日-2019年5月31日，租金为每月人民币32,047元。2019年6月1日-2020年5月31日，租金为每月人民币34,611元。租金采取半年一次的支付方式，乙方在签订本补充协议之日一次性支付6个月租金，其余每期租金乙方须于每期到期前15天内支付给甲方；租赁期内，租赁区域的物业管理费由乙方承担，物业管理费收取标准为每月3.5元/平方米，因甲方项目仍未售罄，乙方在自身经营外需积极配合甲方销售工作，故双方协商后，免租期内不予收取乙方物业管理费。该房屋的物业管理费计收时间自2017年6月1日起，计费面积包括原租赁合同约定租赁面积和本补充协议新增面积，管理费采取半年一次的支付方式，乙方须于每期到期前15天内支付物业管理费；乙方在上述租赁期限内，必须承担该租赁区域的相关费用，包括但不限于物业管理费、水、电、天然气等相关费用；本补充协议生效后，即成为原租赁合同不可分割的组成部分，与原租赁合同具有同等的法律效力。除本补充协议中明确所修改的条款之外，原协议书的其余部分应完全继续有效。本补充协议与原协议书有相互冲突时，以本补充协议为准等条款。补充协议签订后，武汉广电房地产公司将补充协议新增的首层及二层房屋交付给上海麦菲特健身管理有限公司用于经营。2017年3月14日，武汉广电房地产公司出具《物品移交单》一份，该移交单载明：由于广电兰亭珑府14号商业楼1-2层已于2017年3月出租于麦菲特健身会所。对于原场所内的固定资产，经双方协商，现将部分物品移交于承租方，具体移交物品清单详见附件1。在租赁期间，若我方提出偿还部分或全部物品要求，承租方需无条件、无损坏的交还相应物品。在租赁期满后，承租方须全数、无损的交还上述物品，若出现损坏，则承租方需作出相应现金赔偿。附件1所载物品为：营销中心空调5台、单人椅4个、双人沙发1个、茶几1张、烟缸垃圾桶2个、马桶7个、小便池3个、洗手盆加水龙头3组、烘干机2台、单人沙发21张、茶几5张（长行茶几2张、圆形茶几3张）、烟缸垃圾桶3个，并附有相关物品照片。上海麦菲特健身管理有限公司法定代表人王华在该《物品移交单》中接收人一栏签名确认。2017年12月22日，上海麦菲特健身管理有限公司法定代表人由王华变更为韩文俊。2018年7月23日，上海麦菲特健身管理有限公司名称变更为上海云端健身公司。自2018年9月1日起，上海云端健身公司开始欠付租金。2018年10月9日，武汉广电房地产公司出具《催缴函》一份，该函载明：“致上海麦菲特健身管理有限公司：首先非常感谢贵公司与我司长期友好的合作。贵公司租赁的兰亭珑府会所租金已交至2018年8月31日。根据合同第三条第8款的约定：‘乙方（承租方：上海麦菲特健身管理有限公司）支付租金采取半年支付一次的方式，除去首次租金在本合同签订之日支付外，其余每期租金乙方须在下期到期前15天内支付与甲方’。按合同约定，贵司应于2018年5月15日前支付2018年6月-11月份的租金。贵司因租金问题，于2018年8月28日仅交付2018年6月-8月份租金，剩余9月-11月份租金仍未支付，欠缴金额166,959元（按每月55,653元计算，共计3个月）。请贵司在收到本催款函之日起7日内向我司缴清前述拖欠租金。同时，按半年支付原则，2018年11月15日前仍需支付下一半年租金，支付金额共计333,918元，特此提前告知，望准时支付。以上，共计金额500,877元整，特此函告”。该函件于2018年10月16日由上海云端健身公司前台签收。2019年1月18日，武汉广电房地产公司委托湖北得伟君尚律师事务所出具《律师函》一份，该函载明：“致上海麦菲特健身管理有限公司：经核实，根据广电公司与贵司分别与2015年2月及2017年3月签订的《租赁合同》及《租赁合同补充协议》的相关约定，广电公司将武汉市汉阳区江堤中路10号广电兰亭珑府14号楼商业楼部分区域出租给贵司用于经营游泳池及健身房；租赁期限为五年，自2015年6月1日起至2020年5月31日止；租金采取半年支付一次的方式，贵司应当在每期到期前15天内支付下一期租金；如逾期支付租金的，应当按照应付款项的日1%支付违约金。因此贵司应当在2018年5月15日前支付2018年6月-11月租金333,918元，并于2018年11月15日前支付2018年12月-2019年5月份租金333,918元；但是截止本律师函发出之日，贵单拖欠租金共计500,877元（其中：2018年9月-11月租金166,959元，2018年12月-2019年5月份租金333,918元）贵司的行为已经严重违约。请贵司自收到本律师函后3日内履行付款义务，立即向广电公司支付拖欠的租金共计500,877元及违约金。否则广电公司将根据租赁合同第九条第3款的约定解除与贵司的租赁合同并收回该租赁房屋，同时广电公司将委托本律师通过法律手段向贵司追缴拖欠的租金、追究贵司的违约责任，并就因此而遭受的全部经济损失向贵司索赔。请贵司收到本律师函后高度重视并立即履行，以免引起诉讼及损失”。上海云端健身公司法定代表人韩文俊于2019年1月22日签收该《律师函》。2019年4月5日，上海云端健身公司向武汉广电房地产公司补交租金100,000元，此后，上海云端健身公司再未向武汉广电房地产公司支付租金。涉案租赁房屋一直由上海云端健身公司占有使用至今。在本案庭审过程中，经本院组织双方核对，上海云端健身公司欠付2018年9月1日至2018年11月30日的租金为66,959元〔（23,606元+32,047元）*3-100,000元〕；2018年12月1日至2019年5月31日的租金为333,918元〔（23,606元+32,047元）*6个月〕；2019年6月1日至2019年7月31日的租金为120,210元〔（25,494元+34,611元）*2个月〕，即上海云端健身公司欠付2018年9月1日至2019年7月31日租金金额为521,087元（66,959元+333,918元+120,210元）。上海云端健身公司对上述租赁期间内所欠付租金金额予以确认。另查明，武汉广电房地产公司未向上海云端健身公司退还其支付的押金100,000元。2020年1月24日，针对新型冠状病毒××疫情防控形势，湖北省启动重大突发公共卫生事件一级响应。至此，受疫情及疫情防控措施影响，上海云端健身公司未能继续经营。2020年4月18日，武汉市体育局颁布武体【2020】15号文件《市体育局关于印发武汉市体育场所安全有序恢复开放及疫情防控工作指南的通知》，推进全市体育场所安全有序恢复开放。2020年5月29日，湖北省新型冠状病毒感染××疫情防控指挥部办公室颁布《关于切实加强影剧院等重点场所管理的通知》，该通知载明：“为进一步加强重点场所管理，防止疫情反弹，经省指挥部研究决定，在全省突发公共卫生应急响应级别调整为三级之前，各地室内影剧院、棋牌室、游艺厅、网吧、舞池、酒吧、KTV、室内游泳馆（池）、密闭场所或利用地下空间等通风条件较差的体育场馆或体育场馆部分区域暂不开放。全省突发公共卫生应急响应级别调整为三级后，各地可根据疫情防控总体评估情况，按程序启动相关场所开放事宜”。2020年5月28日，上海云端健身公司恢复了涉案租赁房屋的三楼健身区域。《租赁合同》及《租赁合同补充协议》约定租赁期限于2020年5月31日届满后，武汉广电房地产公司与上海云端健身公司就涉案租赁房屋未重新签订租赁合同，也未形成不定期租赁关系。经本院组织双方协商，武汉广电房地产公司自愿放弃自2020年1月24日至2020年4月8日的租金，但要求上海云端健身公司支付自2020年4月9日之后至实际腾退之日止的租金及房屋占有使用费，双方为此未能达成一致意见。本院认为，综合原、被告双方在庭审中的举证、质证、法庭陈述等内容，归纳本案的争议焦点为：一、双方签订的《租赁合同》及《租赁合同补充协议》的效力问题。二、《租赁合同》及《租赁合同补充协议》解除或终止后的法律后果问题。三、上海云端健身公司欠付的租金金额问题。四、上海云端健身公司应当承担的违约责任问题。关于第一项争议焦点，武汉广电房地产公司与上海云端健身公司签订《租赁合同》及《租赁合同补充协议》后，武汉广电房地产公司向上海云端健身公司交付了合同约定的租赁场地，上海云端健身公司向武汉广电房地产公司交付了租金，双方签订的《租赁合同》及《租赁合同补充协议》系双方真实意思表示。《租赁合同》及《租赁合同补充协议》中所约定的租赁场所为武汉市汉阳区江堤中路10号广电·兰亭珑府14栋1号1-3层房屋及该房屋的负一层建筑。武汉广电房地产公司作为武汉市汉阳区江堤中路10号广电·兰亭珑府14栋1号1-3层房屋的所有权人，有权对该房屋进行出租。武汉广电房地产公司已于2011年3月4日取得了包括上述房屋负一层建筑在内的建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，故双方签订的《租赁合同》及《租赁合同补充协议》不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护。关于第二项争议焦点，《租赁合同》及《租赁合同补充协议》签订后，武汉广电房地产公司作为出租人履行了交付租赁房屋的合同义务，上海云端健身公司作为承租人应当按照合同约定履行支付租金的合同义务。因上海云端健身公司存在欠付租金的违约行为，根据合同约定：“乙方必须按时交付房租，如超过15天未付并未征得甲方的同意作为违约，甲方有权终止合同”，上海云端健身公司欠付租金的行为已经超过15天，且未征得武汉广电房地产公司的同意，武汉广电房地产公司在合同履行期间内享有解除权。因受新型冠状病毒××疫情影响，《租赁合同》及《租赁合同补充协议》约定的租赁期限在本案审理期间已届满，双方也未形成不定期租赁关系，双方之间的租赁关系已于租赁期限届满之日即2020年5月31日终止，本院不宜再判决解除双方之间的合同关系。因《租赁合同》及《租赁合同补充协议》于2020年5月31日终止，武汉广电房地产公司要求上海云端健身公司返还租赁房屋及房屋内的物品及设备的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于第三项争议焦点，上海云端健身公司作为承租方，按合同约定支付租金系其主要的合同义务，故武汉广电房地产公司要求上海云端健身公司支付欠付租金及占用费至实际腾退租赁房屋之日止的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于支付欠付租金的金额问题。上海云端健身公司应当支付自2018年9月1日至2019年7月31日所欠付的租金521,087元。因受新型冠状病毒××疫情及疫情防控措施影响，武汉广电房地产公司自愿免除上海云端健身公司自2020年1月24日至2020年4月8日之间的租金，不违反法律规定，本院予以照准。上海云端健身公司应当支付2019年8月1日至2020年1月23日的租金金额为345,002.7元【（25,494元+34,611元）*5.74个月】。自2020年4月9日至2020年5月31日合同终止，上海云端健身公司因受疫情及疫情防控措施影响而停产停业，无法正常使用房屋，依照《中华人民共和国民法总则》第六条的规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务”，本院酌定由上海云端健身公司承担该期间的50%租金，即52,291.4元【（25,494元+34,611元）*1.74个月*50%】。综上，上海云端健身公司应当支付自2018年9月1日至2020年5月31日的租金为918,381.1元（521,087元+345,002.7元+52,291.4元）。2020年5月31日合同终止后，上海云端健身公司应当将租赁房屋返还给武汉广电房地产公司，上海云端健身公司拒不腾房的行为违反合同约定，上海云端健身公司应当承担逾期腾房占有使用费。因逾期腾房行为发生时，上海云端健身公司已经知道疫情防控措施实施对其经营活动的影响，且疫情防控措施的实施并不影响上海云端健身公司履行返还租赁房屋的合同义务，故对上海云端健身公司对2020年5月31日至实际腾房之日止的占用费所主张的不可抗力免责，本院不予支持。上海云端健身公司应当支付自2020年6月1日至实际腾退之日止的逾期腾房占有使用费，该使用费应以合同约定的月租金60,105元（25,494元+34,611元）为标准计算。关于第四项争议焦点，上海云端健身公司逾期支付租金的行为违反了合同约定，应当承担相应的违约责任。根据合同约定，上海云端健身公司逾期支付租金的，上海云端健身公司应按应付款项的1%每天向武汉广电房地产公司支付违约金，同时，合同又约定，上海云端健身公司逾期支付租金的，武汉广电房地产公司有权不再退还其已经支付的押金。首先，上海云端健身公司的一种违约行为不宜同时承担两种违约责任；其次，根据我国相关法律规定，违约金以补偿性为主，以惩罚性为辅，上海云端健身公司已支付的押金100,000元足以弥补其逾期支付租金的违约行为对武汉广电房地产公司所造成的损失，结合武汉广电房地产公司并未退还该笔押金的事实，本院酌定武汉广电房地产公司不予退还上海云端健身公司已经支付的押金100,000元，对武汉广电房地产公司主张的违约金671,887.82元，本院不再予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、上海云端菲特健身管理有限公司于本判决生效之日起十五日内将位于武汉市汉阳区江堤中路10号广电·兰亭珑府14栋1号1-3层房屋及该房屋的负一层建筑【包含房屋内的设施、物品：营销中心空调5台、单人椅4个、双人沙发1个、茶几1张、烟缸垃圾桶2个、马桶7个、小便池3个、洗手盆加水龙头3组、烘干机2台、单人沙发21张、茶几5张（长行茶几2张、圆形茶几3张）、烟缸垃圾桶3个】一并返还给武汉广电房地产开发有限公司；二、上海云端菲特健身管理有限公司于本判决生效之日起十五日内将欠付的自2018年9月1日至2020年5月31日的租金918,381.1元支付给武汉广电房地产开发有限公司；三、上海云端菲特健身管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向武汉广电房地产开发有限公司支付自2020年6月1日至实际腾退之日止的逾期腾房占有使用费，逾期腾房占有使用费以每月60,105元为标准计算；四、驳回武汉广电房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16,083元（原告已预交），由上海云端菲特健身管理有限公司负担，上海云端菲特健身管理有限公司于本判决生效之日起十五日内将此款支付给武汉广电房地产开发有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  王朝阳人民陪审员  李国芬人民陪审员  付北达二〇二〇年六月二十四日书 记 员  刘 朝