重庆市万州区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0101民初11919号原告:重庆新兴宝石饰品有限公司，住所地重庆市万州区百安坝街道荔塘小区，统一社会信用代码91500101759269486G。法定代表人：叶均廷。委托诉讼代理人：谭雨婷，重庆思肯律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾跃跃，重庆思肯律师事务所律师。被告：重庆集众农业开发有限公司，住所地重庆市万州区百安坝安康路45号二楼，统一社会信用代码：91500101MA5U4C4629。法定代表人：张海洋。委托诉讼代理人：翁世波，重庆正章律师事务所律师。被告：张海洋，男，汉族，1990年3月24日出生，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：翁世波，重庆正章律师事务所律师。被告：张朝元，男，汉族，1974年6月18日，出生，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：翁世波，重庆正章律师事务所律师。被告：冯小波，男，汉族，出生于1986年10月18日，住重庆市万州区。原告重庆新兴宝石饰品有限公司（以下简称新兴宝石公司）与被告重庆集众农业开发有限公司（以下简称集众农业公司）、张海洋、张朝元、冯小波房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月22日立案后，依法适用普通程序，分别于2020年1月14日、2020年5月26日公开开庭进行了审理。原告新兴宝石公司的委托诉讼代理人曾跃跃到庭参加第一次庭审，被告集众农业公司、张海洋、张朝元、冯小波经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加第一庭审，本院依法缺席审理。原告新兴宝石公司的委托诉讼代理人曾跃跃，被告集众农业公司、张海洋、张朝元的共同委托诉讼代理人翁世波均到庭参加第二次庭审。被告冯小波经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加第二次庭审，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告新兴宝石公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决第一被告支付尚欠原告购房款760729.00元；2.依法判决第一被告支付原告因延迟支付购房款按约应承担的违约金64万元（自2018年12月18日起至所有欠款付清时止，按每月8万元支付，计算至2019年8月17日为8个月共计64万元，截止开庭时止，为96万元）；3.依法判决第一被告支付原告因延迟支付购房款按约应承担的利息（利息以欠款200万元为基数按银行贷款年利率4.35%的4倍计算支付，自2018年12月18日起至所有欠款付清时止，暂计算至2019年8月17日为8个月共计232000.00元）；4.依法判决第一被告承担本案的诉讼费用。5.依法判决第二被告、第三被告、第四被告在担保范围内对第一被告前述1、2、3、4项债务承担连带清偿责任。事实和理由：2016年8月16日，第一被告向原告购买了位于重庆市万州区XX号房产（该房产占地面积3567平方米，建筑面积4872.95平方米）。并与原告签订了《房产转让协议》，协议双方约定总价款为630万元，截止2018年11月25日，第一被告仍然欠原告202万元未支付。经原告多次催收，第一被告及第二被告、第三被告、第四被告于2018年12月4日向原告出具《集众农业公司欠新兴宝石公司购房款支付事宜作出如下的承诺和保证》，承诺并保证的主要内容是：“三，若我集众农业公司在该房产办理过户到我司名下后，如我司在办理过户交完资料（取得办理过户回执）当天起在十日内未足额欠款（余款）给新兴宝石公司，则应在过户当天后的第十一天起开始计息（违约计算每月是按约定贰佰万元为基数计算），按银行同期四倍利率计算，若超过30天仍未付清欠款，则每月向新兴宝石公司支付银行利息四倍的同时，每月还要支付违约金给新兴宝石公司8万元，如超过60天还不付清欠款，我集众农业公司除去支付四倍支付利息和每月支付违约金捌万元之外，还自愿将原房产（万州区长岭镇梨花街247号）按原买价的50%由新兴宝石公司收回。四，在该房产过户到我司名下后，我集众农业公司将公司法人张海洋个人名下位于重庆市万州区XX号的门面作为抵欠新兴宝石公司房产款的担保和抵押，欠款未付清前由新兴宝石公司代为管理，超过90天欠款仍未付清，则由新兴宝石公司作价按20万元处理，并还要支付约定利息和每月违约金捌万元。五、该房产证领取后的复印件由股权人和法人签名盖章交给新兴宝石公司作抵押证据，该房产仍由新兴宝石公司作抵押证据，该房产仍由新兴宝石公司保管用于抵押欠房款，在未付清欠款之前，如我公司与银行贷款或其他公司借款都是无效，此房产还是属于新兴宝石公司所有，处理权还是新兴宝石公司，待余款和每月利息及每月违约金支付清后三日内将房产移交付我司。”承担单位集众农业公司加盖印章，法定代表人张海洋签名，股东张朝元、张海洋、冯小波签名。另外，被告集众农业公司还写了一张欠条，欠条明确说明“今欠新兴宝石公司购万州区XX号房屋欠款202万，大写贰佰零贰万元整。”同时，集众农业公司法定代表人张海洋2018年12月4日签署的《承诺书》承诺：本人自愿将重庆市万州区XX号门面抵押给新兴宝石公司价为20万元，由重庆新兴宝石有限公司作处理。经原告多次电话、信息催收，截止2019年6月24日，被告仍欠款760729.00元未付清。同时，在2018年12月7日第一被告已依法办理完毕该房产过户登记手续取得房屋产权证书。综上，原告为维护其合法权益，特提起诉讼，请求公正判决。被告集众农业公司辩称，原告与被告集众公司的买卖合同事实属实，房产过户到被告集众公司的名下。对于原告要求集众公司支付欠款本金760729.00元基本属实，暂时认可。被告应当予以支付。原被告签订合同的时候，在2016年8月24日。原告隐瞒了这个房产当时是被人民法院进行了查封一个重大的事实，作为买方是不清楚这个情况的，原告方违反了诚实信用原则，后经过被告集众公司多方努力后，才把这个房子解除查封。原告的过错是恶意的，并且在这种情况下，多次要求我们买方作出承诺，要支付违约金、利息等，买方在万般无奈的情况下，无奈签下了一两个承诺。包括张海洋签订了门面抵押的协议。在这种情况下，签订了违约金过高的承诺，是无效的，违约金是过高的。被告只欠70几万的购房款，起算点是12月8日。根据原告提供的证据，被告在12月4日时，支付了30万。因为合同约定了过户的税费各占50%，原告应该承担40多万。在12月4日，我们实际欠款1281729.00元。也就是说，我们不欠200万。原告他们的损失就是一个资金占用的损失，按照中国人民银行同期贷款利率，这个就是他们实际的损失。原告他们现在主张的是远远超过他们实际的损失的。请求人民法院予以调整。违约金不予支付。原告要求支付的利息8个月。这个违约利息也是一个违约金的性质，跟诉讼请求二是重复的。利息当时是说人民银行同期贷款利率的4倍，这个是违约金的性质，不合理不合法，不应该支付。被告集众公司，愿意给付剩余购房款，并支付资金占用损失，其余的不予支付，不合理、不合法。被告张海洋辩称，本案涉及的房屋买卖是原告与集众公司作为合同相对方的买卖，跟张海洋在买卖合同中没有任何关系。张海洋不是合同相对方，张海洋不存在给付购房款及资金占用损失的责任。原告起诉说张海洋的门面作为了抵押，当时张海洋的门面至今没有办下来房产证。是原告的原因，欠税费，导致没有办下来证。张海洋承认以门面作为抵押是物保，不是人保部承担保证责任。作为抵押也没有办理抵押登记，这种抵押是未生效的。所以，在抵押未生效的情况下，抵押人张海洋也不应当承担抵押担保责任。故张海洋不应该承担支付购房款以及违约金的责任。被告张朝元辩称，张朝元不是房屋买卖合同的相对方，也不是欠付购房款的保证人，也不是被告集众公司的股东。至于在第二个承诺中，是明确的。集众公司对新兴宝石公司做如下承诺和保证，这是集众公司给原告做的承诺和保证。这个抬头是很明确的，是买方对卖方的承诺和保证，而不是张朝元、张海洋、冯小波对原告的保证。他们的签字是法定代表人签字和股东签字。这是一个格式化，要把单位名称、股东签名。是对法定代表人的确认，没有说成为保证人。张海洋是集众公司的唯一股东，张朝元是房屋买卖的中介人。冯小波也不是集众公司的股东，冯小波跟本案没有关联性。张朝元不应当在本案中承担责任。被告冯小波未答辩。本院经审理认定事实如下：新兴宝石公司（以下简称甲方）与重庆市集众农业开发有限公司（以下简称乙方）于2016年8月24日签订了《房产转让协议》约定如下：第一条、产权转让基本情况：甲方遵从本协议约定，向乙方出让珠宝公司位于万州区XX号的房产面积约4872平方米（以产权证为准）《房产证号：301五房地证2007字第01399号》和土地3456平方米（以土地证为准）（301D房地证号2007字第00147号）及所有的综合楼附属物（植物、水、电灯配套设施、设备）一并出让。第二条、房产转让价格及承担费用：1、甲乙双方协商一致，该房产权的转让价为人民币陆佰叁拾万元整。2、房地产权和土地证买卖的相关税费等按政府相关的现行规定均各自承担50%，甲乙承担的税费的50%先由乙方垫付，垫付款从乙方支付给甲方的购房款中扣除。3、综合楼的配套设施中的水、电、通讯等原甲方已安装使用的全部附属设施过户给乙方，且不收取任何费用。在办理产权转让的同时，甲方协助乙方办理过户手续（或重新申请），相关费用由乙方承担。房屋交付前的水、电、通讯等所产生的费用由甲方承担支付，房屋交付乙方后则由乙方负责使用和承担支付费用。第四条、本协议生效:甲乙双方在合同签订当天，乙方向甲方支付50万元定金、甲方收到50万元定金时本协议即生效。同时，甲方不得再和第三方洽谈出售、出租事宜，否则视为甲方违约，乙方有权要求甲方补偿相关损失。第五条、产权交付及产权登记过户：1、甲乙双方共同到房管所在办理过户，双方当面办理相关应交的税费和过户费时、甲方与乙方现场面对面办理过户、所有过户手续完成当日，乙方当面将全部房产款汇入到甲方指定的银行账户，户名：叶均廷、开户银行：中国农业银行长岭分行，账户：XX。如乙方当日未付清给甲方，乙方将承担违约责任。2、房产过户时间：甲乙双方共同暂时约在2016年11月（能够符合过户要求，时间提前）乙方备齐好全部购房产转让资金，由乙方通知甲方共同进行到当地房产交易所办理过户的相关手续......2016年12月13日新兴宝石公司（甲方）与重庆市集众农业开发有限公司（乙方）签订《关于新兴宝石公司长岭综合楼房产买卖补充协议》，约定如下：1、乙方向甲方过户前分期支付房款，约定乙方在2016年12月13日前向甲方支付人民币100万元，2016年12月30日前向甲方支付100万元，2017年1月10日向甲方支付70万元，2017年2月10日前向甲方支付110万元。2、乙方在预付房产款给甲方达到380万元时，甲方先预交房给乙方暂时使用，余下的250万元扣除原来保证金50万元，剩余房产款200万元，待甲方备好相关过户资料后通知乙方进行办理过户给乙方时乙方当日一次性付清甲方，在乙方收到甲方过户通知时确保在三天内配合甲方办理过户手续。3、本协议在乙方按照双方约定的时间支付购房产款给甲方，补充协议才有效、如超期10天支付甲方款时、甲方有权将乙方原支付房产款无偿退回给乙方和合同自动终止，乙方也要同步无偿退出将甲方房产退回交给甲方。4、备注：在甲方和乙方没有完成过户手续前，乙方不得用该房产作为抵押或向第三方借款与担保，如发生债务纠纷属于乙方违约由乙方全权负责与甲方无关。甲方有权向乙方追究相关损失费用。5、本补充条款和房产转让协议书具有同等法律效力，若有协议由矛盾和相抵触的，以补充协议条款为准。集众农业公司于2018年12月4日出具《集众农业公司对欠新兴宝石公司购房款支付事宜作出如下的承诺和保证》，具体如下：我司于2016年8月26日向新兴宝石公司购买位于重庆市万州区XX号的房产（该房产占地面积3567平方米、建筑面积4872.95平方米），新兴宝石公司与我司共同签订了《房产转让协议》。协议中双方约定总价款630万元（大写：陆佰叁拾万元），截止2018年11月25日止，我司已支付给新兴宝石公司人民币428万元，还欠202万元。双方约定在办理过户当天前，我公司再向新兴宝石公司支付30万元并垫付新兴宝石公司应承担的50%税金和50%的评估费（税金评估费由我司垫付），现我司对余下所欠新兴宝石公司房产款（余款）的付款事宜和2018年11月26日所签的《重庆市房屋买卖合同》作出如下承诺和保证：一、我司确保2018年11月26日在房产交易所签订的《重庆市房屋买卖合同》只作为房管局备案办证使用，属于办理房产证过户之用，不是作为双方房产转让合同价款，双方做了特别约定购房价为确定支付价为630万元。双方向房产交易所提交的价格及相关部门送去的办理合同双方约定均为办证使用，不作为结算价。二、新兴宝石公司将该房产在办理窗口提交资料过户手续完成（我司取得过户回执）时起，我集众农业公司保证在十日内将所欠新兴宝石公司的202万元（扣除当天支付的30万元和贵公司应承担的50%部分税款和50%评估费）后的欠款，在十天内一次性付清给新兴宝石公司指定的账户名下。三、若我集众农业公司在该房产办理过户到我司名下后，如我司在办理过户交完资料（取得办理过户回执）当天起在十日内未足额支付欠款（余款）给新兴宝石公司，则应在过户当天后的第十一天起开始计息（违约计息每月是按约定贰佰万元为基数计算），按银行同期四倍利率计算；若超过30天仍未付清欠款（余款），则每月向新兴宝石公司支付银行利息四倍的同时，每月还要支付违约金给新兴宝石公司8万元；如超过60天还不付清欠款，我集众农业公司除去支付四倍利息和支付每月违约金捌万元之外，还自愿将原房产（万州区XX号）按原买价的50%由新兴宝石公司收回。四、该房产过户到我司名下后，我集众农业公司将公司法人张海洋个人名下位于重庆市万州区XX号的门面作为抵欠新兴宝石公司房产款的担保和抵押，欠款未付清前由新兴宝石公司代为管理，超过90天欠款仍未付清，则由新兴宝石公司作价按20万元处理，并还要支付约定利息和每月违约金八万元。五、该房产证领取后的复印件由股权人和法人签名盖章交给重庆新兴宝石有限公司作抵押证据，该房产仍由新兴宝石公司保管用于抵押欠房款，在未付清欠款之前，如我公司与银行贷款或其他公司借款是无效，此房产还是属于重庆新兴宝石公司所有，处理权还是新兴宝石公司，待余款和每月利息付及每月违约金支付清后三日内将房产移交我司。被告张海洋、张朝元、冯小波作为股东签名。张海洋于2018年12月4日作出《承诺书》，内容如下：本人张海洋（身份证号：50010119903247270）为集众农业公司法人，本人自愿将位于重庆市万州区长岭镇梨花路245号门面抵押给新兴宝石公司，用于作为2018年12月4日签订的《集众农业公司对欠新兴宝石公司购房款支付事宜作出如下的承诺和保证》，如90天后欠款未付清，自愿作价20万元处理给新兴宝石公司。集众农业公司于2018年12月3日出具欠条，内容如下：今欠新兴宝石公司购万州区XX号房屋欠款202万元。附1：《集众农业公司对欠新兴宝石公司购房款支付事宜作出如下的承诺书和保证》壹份。附2：张海洋个人承诺书壹份。该房屋已于2018年12月7日已办理完毕过户登记手续，第一被告取得房屋产权证书。本院认为，原、被告于2016年8月24日签订的《房产转让协议》，于2016年12月13日签订的《关于新兴宝石公司长岭综合楼房产买卖补充协议》，被告集众农业公司于2018年12月4日出具《集众农业公司对欠新兴宝石公司购房款支付事宜作出如下的承诺和保证》以及被告张海洋于2018年12月4日作出《承诺书》是当事人真实意思表示，不违反法律规定，合同合法有效。在合同履行过程中，原告已履行完合同义务，被告未完全履行合同义务，应当承担违约责任。被告集众农业公司所欠原告房款，经其确认总额为760729.00元，应当予以支付。在2018年12月4日出具《集众农业公司对欠新兴宝石公司购房款支付事宜作出如下的承诺和保证》中，被告张海洋、张朝元、冯小波是作为股东签名，不能确认其为担保，故被告集众农业公司所欠原告债务，被告张海洋、张朝元、冯小波不应承担担保责任。被告张海洋于2018年12月4日作出《承诺书》，系其本人以物担保意思表示，因未办理办理抵押登记，抵押权尚未依法设立，故原告以此要求被告张海洋承担保证责任的请求，本院不予支持。被告集众农业公司未按照约定支付房款，其行为构成违约，应当承担违约责任。其中，关于原告主张的利息问题，被告集众农业公司作出的以200万元为基数计算违约金承诺后，又偿还了部分欠款（包括扣除的税费），故结合双方的合同履行情况以及实际损失，本院将利息酌情调整为以未付房款760729元为基数，从2018年12月18日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的标准计算至付清之日止。关于原告主张的违约金问题，被告集众农业公司在2018年12月4日作出的《承诺和保证》中承诺：约定超过30天仍未付清欠款（余款），则被告集众农业公司每月向原告另外支付违约金8万元。经折算，该违约金标准符合法律规定，本院予以确认。如前所述，被告集众农业公司在作出《承诺和保证》又支付了部分房款，故结合双方的合同履行情况以及实际损失，本院将违约金标准酌情调整为每月4万元。另外，被告辩称原告具有恶意隐瞒房屋查封情况的辩称意见，由于未举示相关证据予以证实，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条、第一百四十四条的规定，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决如下：被告重庆集众农业开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告重庆新兴宝石饰品有限公司支付购房款760729.00元并支付利息（利息以房款760729.00元为基数，从2018年12月18日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的标准计算至付清之日止）；被告重庆集众农业开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告重庆新兴宝石饰品有限公司支付违约金（违约金从2019年1月17日起按每月4万元的标准计算至付清之日止）；三、驳回原告重庆新兴宝石饰品有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19494.00元，由原告新兴宝石公司负担4494.00元，被告集众农业开发有限公司负担15000.00元。原告已预交，被告负担之金额由其迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理，本判决书即发生法律效力。本判决生效后，当事人应当自觉履行判决书所确定的义务。一方不履行义务时，自本判决生效之日起，权利人可以向本院申请强制执行。本案申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长 魏欣人民陪审员崔向东人民陪审员蒋从文二〇二〇年六月十五日法官助理 聂        登        超书 记 员 王        彬        冰