广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0113民初369号原告（反诉被告）：广州市乐顾管理咨询有限公司，住址广州市番禺区钟村街雄峰北大街6号（雄峰北大街6号G-2)623房，统一社会信用代码91440113331410063Y。法定代表人：牛金霞。委托诉讼代理人：宋善毅，北京德恒（广州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市海伦堡创意园商业管理有限公司，住址广州市番禺区沙头街禺山西路329号2座五层，统一社会信用代码914401135895003226。法定代表人：陈福平。委托诉讼代理人：苏丽慧，该公司员工。原告（反诉被告）广州市乐顾管理咨询有限公司（以下简称乐顾公司）诉被告（反诉原告）广州市海伦堡创意园商业管理有限公司（以下简称海伦堡公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后,依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。乐顾公司的委托诉讼代理人宋善毅，海伦堡公司的委托诉讼代理人苏丽慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。乐顾公司向本院提出诉讼请求：1.判令请求判决确认原被告双方所签署《广州市番禺区房屋租赁合同》及其补充协议已于2019年10月17日解除；2.请求判决被告支付原告租赁保证金12960元，水电保证金3000元，并以15960元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的货款市场报价利率自2019年10月17日起计算至实际履行完毕之日止的利息（损失），现暂计至2019年12月31日，为139.65元；3.请求判决被告承担原告因本案支付的律师代理费5000元；4.本案诉讼受理费由被告承担。事实与理由：原被告双方于2019年8月5日签订《广州市番禺区房屋租赁合同》及其补充协议，原告依约支付被告租赁保证金12960元，水电保证金3000元。原告搬进涉案房屋办公后不久即发现该房屋严重漏水无法正常使用，经被告物业维修人员多次维修也无法解决漏水问题且原告在该期间了解到涉案房屋在原告承租前长期存在漏水问题且无法修理好。原告于2019年10月17日正式向被告提出退租即解除双方租赁合同关系。被告隐瞒涉案房屋上述事实向原告提供不符合租赁条件的房屋属于严重违约，依法应当承担相应的违约责任。因双方对此无法达成一致处理意见，故诉至贵院，请求贵院依法判决支持原告的全部诉讼请求。海伦堡公司辩称，不同意原告全部诉讼请求。1、双方签订的租赁合同及补充协议，双方的合同期限是2019年9月1日至2020年8月31日，我方按照合同约定交付了符合约定的案涉房屋给原告，原告无正当理由要求解除合同，原告要求确认双方确认的租赁合同在2019年10月17日解除，没有事实依据及合同依据。2、双方签订的租赁合同补充协议明确了返还租赁保证金在双方合同到期后，在原告没有违约的情形下才如数退还，基于本案合同未到期，同时原告存在逾期支付费用的违约情形下，要求返还租赁保证金水电保证金没有合同及事实依据。同时基于原告支付租赁保证金及水电保证金没有合同及事实依据，要求按照银行同期拆借利率支付利息也不具有合同及法律依据。3、基于原告在履行合同过程中出现了单方随意终止合同同时存在多次款项拖欠，多次催促未结清行为，我方提起了反诉。4、原告要求我司承担律师费及诉讼费没有正当理由及合理依据。海伦堡公司向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人支付租赁房屋免租期（2019年9月-10月）租金8640元；2.判令被反诉人支付违约金8640元；3.判令被反诉人支付拖欠的2019年9月1日至2019年11月30日的水电费55.58元及违约金5.56元；4.本案诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：反诉人与被反诉人于2019年8月5日签订《广州市番禺区房屋租赁合同》及其补充协议，由被反诉人承租位于广州市番禺区桥南街龙歧路100号224号的物业作为办公使用，合同期限从2019年9月1日起至2022年8月31日止。双方约定2019年9月1日起至2019年10月31日为装修期，在此期间被反诉人免交租金。反诉人于2019年9月1日将涉案房屋交付被反诉人时双方确认无渗漏，交付的房屋符合合同约定。被反诉人接收房屋后进行装修并使用。被反诉人于2019年10月17日以房屋存在渗漏为由要求解除合同，但并未结清拖欠的费用，反诉人认为被反诉人要求提前终止合同无正当理由，予以拒绝被反诉人退铺要求。被反诉人擅自停止营业并搬离涉案房屋，但至今未结清拖欠的租金、水电费等费用。被反诉人的行为严重违反了双方签订的《广州市番禺区房屋租赁合同》补充协议，根据合同补充协议第三十二条约定，被反诉人逾期支付租费超过30天或逾期支付水电费超过15天的，反诉人有权单方解除合同，可要求被反诉人补足装修减免的租费，并有权不返还租赁保证金等保证金、公用水电周转金等，还可要求被反诉人支付相当于两个月租费的违约金。综上，反诉人为维护自身合法权益特依据双方签订的租赁合同及补充协议，提起反诉，要求反诉人支付相关的费用，请判允所请。乐顾公司对上述反诉请求辩称，被告的反诉请求没有合同依据及法律依据，因为双方合同约定该期间是免租期，不用缴纳租金；被反诉人没有任何违约行为不存在支付违约金的事实，被反诉人在2019年10月9日缴清了水电费。对于被反诉人退出以后的水电费因为涉案租赁合同解除，而且被反诉人没有在实际使用涉案物业，故不应当支付水电费，更不存在支付违约金的情形；对于房屋渗漏的问题，反诉人当时没有和我方提起过漏水的情况，也没有确认过，我方在承租房屋后只是进行清洁，没有进行过任何装修。双方当事人围绕本诉请求和反诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，认定事实如下：2019年8月5日，海伦堡公司（出租人、甲方）与乐顾公司（承租人、乙方）签订《广州市番禺区房屋租赁合同》，其中约定甲方同意将位于广州市番禺区桥南街龙歧路100号224房屋（以下简称涉讼物业）出租给乙方商业用途使用，建筑面积57.95平方米；租赁期间2019年9月1日至2019年10月31日月租金为0元，2019年11月1日至2020年8月31日月租金为4320元，2021年9月1日至2022年8月31日月租金为4666元，租金按月结算，由乙方在每月的第10日前按现金、转账付款方式交付租金给甲方；甲方应负的修缮责任为主体结构范围内的修缮，乙方应负的修缮责任为主体结构外的其他部位和设施的修缮；等其他内容。同日，海伦堡公司（甲方）与乐顾公司（乙方）另签订《广州市房屋租赁合同补充协议》，其中约定甲乙双方一致同意，《广州市房屋租赁合同》仅用于备案使用，双方的权利义务以本补充协议为准，其中涉讼物业交付时间为2019年9月1日，甲方按物业现状交付给乙方使用，乙方在签订合同前已了解承租物业的情况；乙方经营该物业的经营范围是办公室；2019年9月1日至2019年10月31日为装修期，在此期间乙方免交租金；乙方装修方案必须经甲方审批及取得相关的行政许可后方可施工；租赁期内，乙方按以下约定时间及金额支付该物业的租金，该租金不含物业管理费，物业管理费部分由物业公司另外直接向乙方收取：租赁期限2019年9月1日至2021年8月31日，月租金4320元。租赁期限2021年9月1日至2022年8月31日，月租金4666元；乙方在签订本协议时，应向甲方支付租赁保证金12960元。租赁期满后，在乙方没有违约的情况下，凭租赁保证金收据收回保证金，甲方无息将保证金退还乙方，若乙方有违约行为，则甲方有权不予返还该保证金。《广州市房屋租赁合同》及关于租金、物业管理费约定与本协议不一致的，按本协议约定执行；租赁期内，乙方于每月10日前按期所使用的水电费数额（以甲方或物业公司超标及所计算的分摊数额为准）向甲方或物业管理公司支付上月水电费，逾期支付水电费的，除应如数补交外，还需按所欠总额以每日5‰的标准向甲方支付违约金。乙方在签订本协议时，应向甲方支付水电保证金3000元，水电保证金于乙方返还租赁物业后，与租赁保证金同时无息退还；乙方逾期支付租金及其违约金、其他费用及其违约金超过30天的，或者逾期支付水电费等其他费用超过15天的，甲方有权在不予发函催缴的情况下即时停止水电供应并单方解除《广州市房屋租赁合同》及本协议，收回该物业重新出租。甲方单方面解除《广州市房屋租赁合同》及本协议的，乙方应按非装修期标准向甲方补足装修期减免的租费，甲方及物业管理公司除不予返还乙方所支付的租赁保证金等保证金、公用水电周转金外，还有权要求乙方支付相当于当期2个月租费的违约金；乙方确认在本协议签订前已经对该物业的具体状况、使用性质及年限等各方面情况清晰了解，并不存在任何误解；等其他内容。2019年8月1日，海伦堡公司出具收款收取分别确认收取到乐顾公司交款的押金12960元和水电押金3000元。2020年1月6日，乐顾公司以涉讼物业漏水与海伦堡公司解除合同为由向本院提起本诉主张。诉讼中，海伦堡公司主张乐顾公司无正当理由提前解除合同为由提出反诉主张。本案主要争议焦点为造成涉案合同解除的违约责任归属问题。乐顾公司陈述其将涉讼物业用于办公使用，但漏水非常严重，不管墙面还是地面都漏水，为证实涉讼物业存在漏水导致合同在2019年10月17日提前解除、责任归属海伦堡公司一方的主张，还提供了证据①2019年10月17日提前解除、终止租赁合同申请表，乐顾公司法定代表人牛金霞单方向海伦堡公司申请填写，因涉讼物业发现多处地方严重漏水且不可修复，向对方提出合同无效、15日内退还已交租赁保证金和水电保证金；②微信名为Maria牛与海伦堡公园物业袁志忠主管微信记录，其中载明“2019年8月25日晚上19:37Maria牛‘外面倾盆大雨，我们公司里面小雨淅淅沥沥’物业回复‘估计楼上天台垃圾堵住下水管口导致积水了。明天上班回去清理下积水’”、“2019年10月14日下午16:07Maria牛‘我们办公室地上漏了一滩水’‘找谁处理呢’”、“2019年10月17日下午15:27Maria牛‘请问退租怎么退哦？’‘这间办公室我们不敢租了，想退租了。’‘这间屋严重漏水、上面往下滴水，我们公司接手这段时间以来，因为平时没人在办公室所以只发现过几次下雨后有这种情况，但这段时间没有下雨，这周回来办公室2天，却发现办公室地上都是水、墙上也被浸湿了，物业看后发现是上面积水造成的，我们是拿来做生意的，可这风水……没法用了’物业回复‘我与公司工程沟通安排维修’”、“2019年11月4日下午15:00Maria牛‘袁主管，这是我们的退租函，请收’物业回复‘下午好，刘小姐。关于您需要退租的事项，我刚才跟您电话联系无法接通。现将我司退租流程告知您，首先您需提交书面退租申请，同时带齐合同原件、补充协议及相关押金单据到我服务中心结清相关费用，注销所有在该商铺地址上的注册的证照。方可办理退租手续’‘如您方便可致电138××××8349与我联系’”③2019年11月29日民事委托代理合同及发票，乐顾公司因本次诉讼委托律师所需代理费5000元；④2019年11月4日与维修向师傅通话录音和相关录像，拟证实涉讼房屋因漏水问题与物业、维修师傅沟通处理的过程，其中维修向师傅录音显示“那个地方没办法修的，那个地方修过，不是没修过，已经修过好多次了，它就是积水太多了……”。对于上述证据和事实，海伦堡公司均不予确认。关于微信记录袁志忠主管和维修向师傅的身份核实，在经法院告知要求庭后核实人员身份后，海伦堡公司在法定期限内无作出反馈和提出相反证据。就反诉请求，海伦堡公司主张违约责任在于乐顾公司一方，是乐顾公司无正当理由提前解除合同并导致逾期支付租金等其他费用的情况发生，据此提供了证据①2019年11月15日催费知会函，通知乐顾公司于11月19日下午18点前结清截止到11月份租金、管理费、水电费、滞纳金，否则依据合同约定停止水电并单方解除涉案合同、收回物业重新出租。该证据尾部有催费函回执，显示空置未填写。证据②打印日期为2019年11月4日的广州市海商物业管理有限责任公司缴费通知书，载明乐顾公司费用时段在2019年10月1日至2019年10月31日的代收服务费、电费、线损分摊电费合计55.58元。乐顾公司对上述反诉证据亦不予确认，主张从未收取到函件，海伦堡公司也没有按照涉案合同约定的联系地址和方式进行送达；另其方退租时还在免租期，不存在逾期支付租金管理费的情形；对于水电费缴纳，确认已缴纳了9月份的水电费，但因10月后无实际使用涉讼物业故不确认。诉讼中，双方确认涉讼物业在2019年11月7日交接并更换门锁。但海伦堡公司主张乐顾公司直到2019年11月30日才办理撤场手续、正式交接由其方控制涉讼物业。乐顾公司陈述2019年11月5日在物业袁主管见证下在涉讼物业内当面清点物品和办理交接，其方在11月8日提交了工商迁出证明，工商登记显示11月10日办理完成。对此，海伦堡公司无提供相反证据。另查明，广州市番禺区桥南街龙歧路100-224号商铺，建筑层数18层，权属人为广州市维信房地产有限公司（以下简称维信公司），登记时间2013年3月4日。维信公司与海伦堡公司在2015年10月23日签订并备案《广州市房屋租赁合同》，确认位于广州市番禺区桥南街福德路、龙歧路（详细见附件）房号的房产出租给海伦堡公司作为商业用途使用，租赁期限2015年5月1日至2020年4月30日。维信公司以产权人身份公章盖印了《同意转租证明》，其中同意海伦堡公司对本案涉讼物业的转租权利。本院认为，海伦堡公司享有对涉讼物业转租权利，乐顾公司没有异议。海伦堡公司与乐顾公司在2019年8月5日签订《广州市番禺区房屋租赁合同》、《广州市房屋租赁合同补充协议》，约定内容未违反法律法规禁止性规定，系属有效合同。根据双方自愿达成的真实意思表示，《广州市番禺区房屋租赁合同》为备案合同，《广州市房屋租赁合同补充协议》（以下简称补充协议）为实际确认双方权利义务履行的真实合同。海伦堡公司作为出租人，负有交付符合约定正常使用租赁物的基本义务；乐顾公司作为承租人，负有正当使用租赁物的基本责任。就双方极具争议的涉讼物业是否存在漏水并致合同解除的问题。综合在案证据和陈述，涉讼物业依约应在2019年9月1日完成交付，乐顾公司已在2019年8月25日之前进驻使用涉讼物业，其就涉讼物业是否有漏水情形提供了相关微信聊天记录，就相关人员的身份，海伦堡公司虽提出异议，但没有提供反证，且该聊天记录中双方对答的时间及内容均与涉讼物业起租和纠纷经过相吻合，故本院合理采信。乐顾公司的陈述有与海伦堡公司物业袁主管的微信沟通记录证实。据此，乐顾公司在2019年8月25日微信即提出涉讼物业存在漏雨情况发生，得到了物业袁主管即时回复“估计楼上天台垃圾堵下水管口导致积水。明天上班回去清理下积水”。至2019年11月4日，乐顾公司通过电话询问维修向师傅确认不能修缮漏水问题后，其通过微信正式向物业袁主管发函表示解除合同。该事实有乐顾公司提供的录音和微信记录为凭。值得注意的是，从双方约定的合同条款可见，乐顾公司如需要对涉讼物业进行装修，必须经过海伦堡公司书面同意，但现有证据并未显示乐顾公司在接收了涉讼物业后曾有过装修。根据《最高人民法院关于的解释》第一百零八条第一款“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”的规定，乐顾公司就涉讼物业存在漏水的法律事实提供了证据证明，在海伦堡公司未有相反证据反驳的情况下，本院对乐顾公司提出涉讼物业存在漏水并致合同目的不能实现的法律事实予以确认。就本诉主张，在乐顾公司发现涉讼物业存在漏水问题后，乐顾公司及时联系物业以及海伦堡公司修复未果，其提出解除《广州市番禺区房屋租赁合同》、《广州市房屋租赁合同补充协议》，具有事实和法律依据。关于具体解除时间，乐顾公司虽主张于2019年10月17日通知对方退租，但其后乐顾公司也接受了物业安排的维修服务，即乐顾公司与海伦堡公司之间仍就是否解除合同进行了协商处置。结合双方已在庭审中确认2019年11月7日对涉讼物业进行换锁的事实，双方最终是以共同的行为而产生实际解除《广州市番禺区房屋租赁合同》、《广州市房屋租赁合同补充协议》的法律效果，故本院确认《广州市番禺区房屋租赁合同》、《广州市房屋租赁合同补充协议》在2019年11月7日解除。在上述合同解除后，海伦堡公司对租赁保证金12960元、水电保证金3000元已无继续占有的合同依据，理应向乐顾公司返还。关于逾期返还保证金利息的问题，考虑到乐顾公司实际使用过涉讼物业，虽属合同约定的免租期内，但从公平合理出发，本院对乐顾公司该项诉讼请求不予支持。关于律师费问题，非必然支出，本院不予支持。就反诉主张，如前述，海伦堡公司交付的涉讼物业不符合正常租赁使用要求，影响了乐顾公司日常办公使用目的。海伦堡公司就本案诉争承担全部责任，其主张的2019年9月、10月租期租金依约亦属于免租期，本院不予支持。关于反诉的违约金，欠缺事实和法律依据，本院不予支持。就海伦堡公司主张的2019年10月产生的水电费用问题，鉴于乐顾公司确认在2019年11月7日将涉讼物业交还海伦堡公司管业，故对于2019年10月产生的水电费用55.58元，理应由乐顾公司承担。但对于反诉主张水电费违约金的问题，鉴于海伦堡公司未提供有效证据证实其已向乐顾公司就该费用进行催收，且乐顾公司已缴纳3000元水电保证金可作相应抵扣，故不予支持。为避免双方诉累，基于海伦堡公司已收取12960元租赁保证金和3000元水电保证金，合计15960元未予退还的事实，在折抵扣减55.58元水电费后，海伦堡公司还应向乐顾公司返还15904.42元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条的规定，判决如下：一、确认广州市乐顾管理咨询有限公司与广州市海伦堡创意园商业管理有限公司签订的《广州市番禺区房屋租赁合同》、《广州市房屋租赁合同补充协议》于2019年11月7日解除；二、广州市海伦堡创意园商业管理有限公司应于本判决发生法律效力之十日内向广州市乐顾管理咨询有限公司返还12960元租赁保证金和3000元水电保证金；三、广州市乐顾管理咨询有限公司应于本判决发生法律效力之十日内向广州市海伦堡创意园商业管理有限公司支付水电费55.58元；四、以上第二项及第三项相冲抵后，广州市海伦堡创意园商业管理有限公司应向广州市乐顾管理咨询有限公司支付15904.42元；五、驳回广州市乐顾管理咨询有限公司的其他本诉请求；六、驳回广州市海伦堡创意园商业管理有限公司的其余反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费3404元，由广州市乐顾管理咨询有限公司负担200元，由广州市海伦堡创意园商业管理有限公司负担3204元；反诉受理费117元，由广州市海伦堡创意园商业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  冯静雯人民陪审员  黄侃娉人民陪审员  张凯涛二〇二〇年六月十七日书 记 员  何绮静