江苏省宿迁市宿豫区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1311民初1050号原告：许运河，男，1985年1月20日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。委托诉讼代理人：郭烨，江苏正四方律师事务所律师。原告：蔡兰香，女，1983年4月12日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。委托诉讼代理人：张祺明，江苏宿兴律师事务所律师。原告：崔艳平，男，1966年9月3日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。委托诉讼代理人：李先杰，江苏荣山律师事务所律师。被告：宿迁美银房地产开发有限公司，住所地江苏省宿迁市金沙江路金外滩国际花园Ａ-1、Ａ-2门面房。法定代表人：张定华，该公司董事长。委托诉讼代理人：韩光升，江苏岸东律师事务所律师。原告许运河、蔡兰香、崔艳平与被告宿迁美银房地产开发有限公司（以下简称：美银公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告许运河的委托诉讼代理人郭烨、蔡兰香的委托诉讼代理人张祺明、崔艳平的委托诉讼代理人李先杰及被告美银公司的委托诉讼代理人韩光升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许运河、蔡兰香、崔艳平向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告给付原告许运河逾期交房违约金107746.2元（自2017年4月1日至2019年9月30日）、给付原告蔡兰香逾期交房违约金158117.69元（以438485元为基数，自2015年8月30日起按日万分之三计算至2018年12月14日止）、给付原告崔艳平逾期产生的违约金184561.03元（以561317元为基数，自2015年12月1日起按日万分之三计算至2018年11月30日止）；2.本案诉讼费由被告承担。在审理过程中，原告许运河将第一项诉讼请求变更为：判令被告给付许运河逾期交房违约金71870元（以393378元为基数，自2017年4月1日按日万分之三计算至2018年11月30日止）。原告蔡兰香将第一项诉讼请求变更为：判令被告给付蔡兰香逾期办证违约金129440.77元（以438485元基数，自2016年4月5日起按日万分之三计算至2018年12月14日止）。原告崔艳平将第一项诉讼请求变更为：判令被告给付崔艳平逾期办证违约金71581元（以561317元为基数，自2016年12月22日起按日万分之三计算至2018年12月14日止，扣除已抵偿款59584元）。事实和理由：2013至2014年间，三原告与被告签订《商品房买卖合同》，许运河购买一套商品房，蔡兰香购买一套商品房，崔艳平购买一套商品房，均约定2015年8月30日前交付，逾期交付的，被告应按已付购房款总额按日万分之三向原告支付违约金。原告认为，被告未能按照合同约定向原告交付房屋构成违约，应按合同约定承担相应违约责任。为维护原告合法权益，特提起诉讼。被告美银公司辩称，1.对于原告主张中已超出诉讼时效部分不予支持，计算的时间请法庭核实；2.我方认为商品房买卖合同约定的违约金标准过高，请求法庭予以调整。本院经审理认定事实如下：原告许运河、蔡兰香、崔艳平（又称买受人）分别于2014年5月16日、2013年10月18日、2013年11月25日与被告美银公司（又称出卖人）签订《商品房买卖合同》各一份，约定原告许运河购买被告开发建设的尚某壹号第1幢3单元16层1612号商品房、原告蔡兰香购买尚某壹号第7幢2单元3层307号商品房、原告崔艳平购买尚某壹号第7幢1单元8层804号商品房各一套，房屋总价分别为393378元、438485元、561317元。合同第八条约定，出卖人应当在2015年8月30日前，将房屋交付买受人使用，交付时间以取得《工程竣工验收备案表》时间为准，如遭遇不可抗力，出卖人应在不可抗力发生之日起一周内公告。合同第九条约定，除本合同第八条约定的特殊情况下，出卖人如未按本合同约定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条约定的交付日期第二天起至取得《工程竣工验收备案表》之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该商品房交付使用后90日内取得房产权属证书的，买受人不退房，合同继续履行，自该商品房交付使用后第91日起至实际取得房产权属证书之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。三原告按约支付房屋价款，后被告于2016年1月4日将案涉房屋交付给蔡兰香使用、于2016年9月21日将案涉房屋交付给崔艳平使用、于2016年4月18日将案涉房屋交付给许运河使用。许运河于2016年4月8日与被告就被告延期交房的行为达成违约金赔偿协议。该协议约定：一、尚某一号开发商美银房地产就尚某一号部分业主延期交房赔偿到2016年8月31日；二、同意赔偿违约金的业主一律用车位和储藏室抵扣……六、2016年8月31日前拿钥匙装房（潢）不算正式交房；七、如果2017年3月31日前没有正式政府验收文件和交房手续的，违约金从2017年4月1日起继续按合同赔付延期交房违约金。另查明，2018年11月30日，被告就案涉房屋取得了工程竣工验收备案表。2018年12月14日，被告就案涉房屋在房屋管理部门办理了初始备案登记。又查明，2017年10月17日，经崔艳平与被告双方协商，被告用车位和储藏室合计抵偿59584元，崔艳平自愿从本案诉求中扣除。再查明，原告许运河于2019年9月30日向本院提起诉讼，原告蔡兰香于2019年9月17日向本院提起诉讼，原告崔艳平于2020年3月23日向本院提起诉讼。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效；当事人应按照合同约定全面履行各自的义务；当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，三原告与被告分别签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，内容当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。被告于2016年1月4日将案涉房屋交付给蔡兰香使用，根据合同约定，蔡兰香可以自交付使用后第91日起向被告主张逾期办证违约金，但蔡兰香向本院提起诉讼的时间为2019年9月17日，蔡兰香并无证据证明存在诉讼时效中止、中断的情形，根据《中华人民共和国民法总则》关于诉讼时效适用三年的规定，本案2016年9月17日之前的逾期办证违约金已超过时效。同时，涉案房屋具备办证条件的时间为2018年12月14日，蔡兰香要求算至该日期，符合双方约定，本院予以支持。综上，被告应给付蔡兰香逾期办证违约金应以438485元为基数，自2016年9月17日起按日万分之三算至2018年12月14日止，计107604元。被告于2016年9月21日将案涉房屋交付给崔艳平使用，根据合同约定，崔艳平可以自交付使用后第91日起向被告主张逾期办证违约金，虽然原告崔艳平向本院提起诉讼的时间为2020年3月23日，但2017年10月17日崔艳平与被告就违约金赔偿进行过协商，故其要求自2016年12月22日起算未超出诉讼时效，应予支持。崔艳平要求截止日期算至2018年12月14日，符合合同约定，本院予以支持。另外，崔艳平自愿从诉求中扣除59584元，属于在法律规定范围内处分自己民事权利的行为，本院予以准许。综上，被告应给付原告逾期办证违约金61997元（以561317元为基数，自2016年12月22日起按日万分之三计算至2018年12月14日止，扣除已抵偿款59584元）。对于许运河要求被告给付逾期交房违约金（以393378元为基数自2017年4月1日起按日万分之三算至取得案涉工程竣工验收表时间即2018年11月30日）的主张，符合双方签订合同及延期交房违约金赔偿协议书的约定，本院依法予以支持，经计算，应为71752元（393378×0.0003×608）。对于美银公司认为违约金过高，请求予以调整违约金的答辩意见，原告不予认可，本院认为涉案商品房买卖合同系美银公司制作提供，且美银公司未能举证证明该违约金过分高于实际损失，故对美银公司要求调低违约金的请求不予支持。因调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告宿迁美银房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告许运河支付逾期交房违约金71752元；二、被告宿迁美银房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告蔡兰香支付逾期办证违约金107604元；三、被告宿迁美银房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告崔艳平支付逾期办证违约金61997元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3037元，由原告蔡兰香负担200元，原告崔艳平负担120元，被告宿迁美银房地产开发有限公司负担2717元【原告已预付，原告同意被告于履行时一并给付原告（蔡兰香1244元、崔艳平675元、许运河798元）】。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院立案庭缴纳上诉案件受理费。审判员 张 明二〇二〇年六月二十四日书记员 李小玉附录一、法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。二、申请执行本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行。义务人应当承担不履行义务所产生的一切法律后果。申请执行的期间为二年。申请执行的期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。逾期申请的，人民法院不予立案执行。