四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川15民终1201号 上诉人（原审原告）：陈鹏飞，男，1971年11月出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 委托诉讼代理人：张万旭，四川翠屏律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：侯小琴，女，1972年7月出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 委托诉讼代理人：张万旭，四川翠屏律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川凤彩成实业有限公司，住所地四川省宜宾市叙州区城北新区英才街成中大厦。 法定代表人：程凯羚，执行董事。 委托诉讼代理人：李噫，四川戎州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋蓓蓓，四川戎州律师事务所律师。 上诉人陈鹏飞、侯小琴因与被上诉人四川凤彩成实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服四川省宜宾市叙州区人民法院(2020)川1521民初121号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈鹏飞、侯小琴上诉请求：1.撤销一审判决，改判由四川凤彩成实业有限公司给付陈鹏飞、侯小琴逾期交房违约金20036.00元；2.案件诉讼费用由四川凤彩成实业有限公司承担。事实和理由：1.本案实际交房时间应认定为2017年6月27日。四川凤彩成实业有限公司利用陈鹏飞、侯小琴商品房专业知识欠缺，为逃避逾期交房违约责任，明知不具备交房条件，仍于2016年12月21日在其官网发布交房公告称案涉商品房己具备交付条件，并在2016年12月下旬电话通知陈鹏飞、侯小琴接房，其行为构成欺诈，有违诚实信用，侵犯了陈鹏飞、侯小琴知情权，案涉商品房虽于2017年5月10日交付，但实际交房时间应为案涉商品房具备合同约定交付条件之日即2017年6月27日。2.一审判决适用《商品房买卖合同》第十五条明显不当。《商品房买卖合同》第十五条虽约定：“双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十一条约定的证明文件，并满足第十一条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十一条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。”但并未约定四川凤彩成实业有限公司不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，或未满足第十一条约定其他条件情形下，陈鹏飞、侯小琴接房后四川凤彩成实业有限公司不承担逾期交房违约责任。一审判决适用前列条款，并认定“原告疏于审查或不审查，应当视为明知不具房屋约定交付条件而仍在约定的交房时间接受了房屋，相应后果应由原告承担”，明显虚构相应案件事实枉法裁判。3.按照《商品房买卖合同》第十三条“逾期交房责任”的约定，四川凤彩成实业有限公司2017年4月1日将案涉商品房交付陈鹏飞、侯小琴时，迟延交付且不具备交付条件，在陈鹏飞、侯小琴要求继续履行合同情形下，依合同约定应自第十一条约定的交付期限届满次日2017年1月1日起至实际交付之日止，四川凤彩成实业有限公司应给付陈鹏飞、侯小琴逾期交房违约金20036元。 四川凤彩成实业有限公司辩称，陈鹏飞、侯小琴于2016年12月20日收到接房通知后因自身原因未在2016年12月31日前收房，而于2017年5月10日接收房屋，不属于四川凤彩成实业有限公司违背合同约定迟延交房，按照双方《商品房买卖合同》第十三条、十五条的约定，陈鹏飞、侯小琴疏于审查或者不审查并接收房屋的行为，应视为放弃了约定的交付条件，且在陈鹏飞、侯小琴向四川凤彩成实业有限公司主张逾期交付房屋违约金时，四川凤彩成实业有限公司已经取得建设工程消防验收意见书与工程竣工验收备案书，未影响陈鹏飞、侯小琴对房屋的正常使用。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回陈鹏飞、侯小琴的上诉。 陈鹏飞、侯小琴一审诉讼请求：1.判令四川凤彩成实业有限公司支付陈鹏飞、侯小琴逾期交房违约金20036元；2.案件诉讼费用由四川凤彩成实业有限公司承担。 一审法院认定事实：2016年8月24日，陈鹏飞、侯小琴（买受人）与四川宜宾成中房地产开发集团有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号2016006698），买受人陈鹏飞、侯小琴购买出卖人四川宜宾成中房地产开发集团有限公司开发的位于柏溪镇城北新区城中央肖邦组团27幢第4层×号商品房，总价款为375206元。该合同第十一条交付条件约定“（一）出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1.该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；……”。该合同第十三条逾期交房责任约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付给买受人的，按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（①和②不作累加）①逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金，合同继续履行。②逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之3的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金”。该合同第十五条交接手续约定“（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十一条约定的证明文件，并满足第十一条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十一条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理”。合同签订后，陈鹏飞、侯小琴按照合同约定向四川宜宾成中房地产开发集团有限公司付清了购房款。2016年12月21日，四川宜宾成中房地产开发集团有限公司在其网站上发布城中央.肖邦组团／青年公社交房公告称“尊敬的城中央肖邦组团／青年公社业主：您所购置的城中央.肖邦组团／青年公社住宅物业（以下楼栋）现已达到交房条件，兹定于2016年12月29日至12月31日办理交房手续。届时，因前来办理接房手续为主较多，为避免您长时间等候，请您按以下日程表合理安排接房时间。一、交房日期及楼栋：12月29日（周四）上午9：00-12:00、下午14:00-17:00，27＃、28＃，12月30日（周五）上午9：00-12:00、下午14:00-17:0029＃、35＃，12月31日上午9：00-12:00、下午14:00-17:00，30＃及散户”。2016年12月20日，陈鹏飞领取了收楼通知。2016年12月22日，工程建设单位四川宜宾成中房地产开发集团有限公司、勘察单位四川省川建勘察设计院、设计单位中煤科工集团重庆设计研究院有限公司、施工单位成中投资集团股份有限公司、监理单位成都四方建设工程项目管理有限公司共同签署《竣工验收报告》，载明：对城中央Ｃ南地块一期27-30＃楼、商业及地下车库进行验收，本工程质量验收合格。2016年12月26日，宜宾市公安局消防支队出具宜公消验凭字［2016］第0080号建设工程消防验收申请受理凭证，载明收到四川宜宾成中房地产开发集团有限公司申请的城中央Ｃ南地块27-30号楼及地下室（地址宜宾县城北新区）建设工程消防验收所提供的资料。2017年5月10日，侯小琴在《业主物料签收登记表》上签名确认收取了入户门钥匙、小区门禁卡、房屋质量保证书、房屋使用说明书、业主临时管理规约、前期物业服务协议、业主手册，接收了房屋，并交清了截止于2018年4月30日的物业管理费。2017年6月7日，宜宾市公安消防支队出具宜公消验字［2017］第0042号建设工程消防验收意见书，载明对四川宜宾成中房地产开发集团有限公司申报的城中央Ｃ南地块27-30号楼及地下室建设工程（位于宜宾市宜宾县铁北新区地块）（不含地下二层机械停车位区域），综合评定该建设工程消防验收复验合格。2017年6月27日，宜宾县住房城乡规划建设和城镇管理局收齐城中央Ｃ南地块一期27-30＃楼、商业及地下车库工程竣工验收备案文件，同意备案。2018年6月26日，侯小琴领取了川（2018）宜宾县不动产第0005062号不动产权证及发票。2019年6月13日，四川宜宾成中房地产开发集团有限公司更名为四川凤彩成实业有限公司。2019年12月15日，陈鹏飞、侯小琴向一审法院提交起诉状，要求四川凤彩成实业有限公司赔偿逾期交房违约金。 庭审中，陈鹏飞、侯小琴陈述收到四川凤彩成实业有限公司的收楼通知后，没有明确表示拒绝收房，是在收房后才了解到案涉房屋不具备交房条件。 一审法院认为，陈鹏飞、侯小琴、四川凤彩成实业有限公司签订《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，属有效合同，该合同内容对陈鹏飞、侯小琴、四川凤彩成实业有限公司具有约束力。判例并非我们国家的法律渊源，陈鹏飞、侯小琴要求依据原有判例裁判本案，于法无据，一审法院对陈鹏飞、侯小琴该意见不予采纳。陈鹏飞、侯小琴于2016年12月20日收到接房通知后因自身原因未在2016年12月31日前收房，而于2017年5月10日接收房屋，不属四川凤彩成实业有限公司违背合同约定迟延交房所致。陈鹏飞、侯小琴接收房屋时，依照双方所签订《商品房买卖合同》的第十五条约定“双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十一条约定的证明文件，并满足第十一条约定的其他条件”，应当审查房屋是否符合交房条件；合同该条同时约定“出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十一条约定的其他条件，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理”，陈鹏飞、侯小琴即应在发现四川凤彩成实业有限公司交房不符合约定条件时拒绝接收房屋，并有权要求由四川凤彩成实业有限公司承担逾期交付房屋的违约责任。陈鹏飞、侯小琴疏于审查或不审查，应当视为明知不具房屋约定交付条件而仍在约定的交房时间接收了房屋，相应后果应由陈鹏飞、侯小琴承担。四川凤彩成实业有限公司虽在交付房屋时尚未取得建设工程消防验收意见书和工程竣工验收备案书，但在陈鹏飞、侯小琴向四川凤彩成实业有限公司提出逾期交付房屋违约责任主张时，四川凤彩成实业有限公司已经取得了该两份文件，弥补了交付房屋时存在的瑕疵，且陈鹏飞、侯小琴未证明因四川凤彩成实业有限公司的该瑕疵确已影响其对房屋的正常利用。因此，本院对陈鹏飞、侯小琴要求四川凤彩成实业有限公司给付逾期交房违约金的诉讼请求不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条规定，判决如下：驳回原告陈鹏飞、侯小琴的诉讼请求。案件受理费300元，减半收取计150元，由原告陈鹏飞、侯小琴负担。 二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，二审中双方当事人的主要争议焦点为四川凤彩成实业有限公司是否应当承担逾期交房违约责任。结合一、二审查明事实，四川凤彩成实业有限公司不应承担逾期交房违约金，理由如下： 一是从合同约定来看，双方所签订《商品房买卖合同》的第十五条约定“双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十一条约定的证明文件，并满足第十一条约定的其他条件”，应当审查房屋是否符合交房条件；合同该条同时约定“出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十一条约定的其他条件，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理”，陈鹏飞、侯小琴即应在发现四川凤彩成实业有限公司交房不符合约定条件时拒绝接收房屋，并有权要求由四川凤彩成实业有限公司承担逾期交付房屋的违约责任。陈鹏飞、侯小琴明知商品房不具备法定或约定交付条件仍然同意接受房屋后，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约金，一审法院不予支持并无不当。此时，买受人陈鹏飞、侯小琴有权要求出卖人依照法律规定或者合同约定完善房屋交付条件，并主张因房屋不具备交付条件对其造成的实际损失。 二是从查明事实来看，案涉房屋交付时进行了公告通知购房人，陈鹏飞、侯小琴在交接房屋时疏于审查房屋交付条件而接收房屋。本案中影响房屋交付条件的主要文件为建设工程消防验收意见书和工程竣工验收备案书，在实施过程中以上文件已经取得，有效弥补了交付条件中的瑕疵，亦即交付过程中的条件已经完善，陈鹏飞、侯小琴未提供证据证明因不具备以上两份文书导致其房屋效用的损失情况，故其主张四川凤彩成实业有限公司承担逾期交房违约责任的诉讼请求一审法院未予支持并无不当。 综上所述，上诉人陈鹏飞、侯小琴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费301元由陈鹏飞、侯小琴负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王付兵 审 判 员 张力骁 审 判 员 陈 曦 二〇二〇年六月十八日 法官助理 黄相中 书 记 员 刘洋杨