河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终1856号 上诉人（原审原告、反诉被告）：张羽，女，1988年2月5日出生，汉族，北京市大兴区人，住大兴区。 委托诉讼代理人：卢广起，男，1970年8月19日出生，汉族，河北省香河县人，住香河县,系上诉人张羽同事。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：葛俊义，男，1987年8月20日出生，汉族，黑龙江省牡丹江市人，住牡丹江市阳明区。 委托诉讼代理人：毕宝胜，北京滳慧律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王全胜，北京滳慧律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：三河市顺心置地房地产经纪有限公司，住所地河北省廊坊市三河市燕郊镇中赵甫村东南。 法定代表人：宋润姬，该公司董事长。 上诉人张羽因与被上诉人葛俊义、三河市顺心置地房地产经纪有限公司（以下简称顺心置地公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省香河县人民法院（2019）冀1024民初3974号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 张羽上诉请求：一、撤销（2019）冀1024民初3974号民事判决书并依法改判或发回重审；二、本案一、二审诉讼费用依法承担。主要事实和理由：一审判决中没有充分考虑本合同是否能够依法履行。被上诉人对房产证迟延领取，又赶上政府出台限贷限购政策，只是上诉人不能取得140万贷款，本合同无法继续履行。 三河市顺心置地房地产经纪有限公司答辩称，张羽的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 葛俊义答辩称，我方认可一审判决，我方认为限购政策不影响本案房屋买卖合同的履行。合同中明确约定张羽无法办理贷款的情况下自筹资金，张羽还可以变更购房人，所以本案完全有条件履行。补充协议不属于对买卖合同的变更，而是属于补充，在买卖合同中有两种情况，一是贷款，二是自筹，只是对贷款的期限进行了明确约定。 张羽向一审法院起诉请求：1.解除原告与二被告之间的购房合同，并要求被告葛俊义返还购房款600000元，同时，要求顺心置地公司返还中介费66000元；2.诉讼费由二被告负担。 葛俊义向一审法院反诉请求：1、判令原告继续履行2017年3月13日的《房屋买卖合同》；2、判令原告支付剩余购房款1400000元及逾期违约金（每逾期一日以总房款2000000元为基数，按日万分之五计算，自2018年4月16日起计算至实际支付之日止）；3、本案全部诉讼费用由原告承担。 一审法院认定事实：原告张羽与被告葛俊义及被告顺心置地公司于2017年3月13日签订《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《交易服务代理合同》、《补充协议》，约定原告购买被告葛俊义位于香河县房屋，成交价格为2000000元，首付款600000元，剩余购房款1400000元由原告向居间方指定的银行申办购房按揭贷款，买受人因自身原因或国家、金融机构相关政策变动导致未获得贷款机构批贷或贷款机构批贷额度小于买受人申请贷款金额的，买受人应自行筹齐剩余房款并支付给买受人。同时约定居间服务费为40000元、过户服务费3000元、贷款服务费3000元、评估服务费20000元。补充协议还约定，被告应在开发商通知领取房产证之日起3个工作日内领取房产证，在取得房产证后3日内向该房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款并办理完毕解除抵押登记手续，双方应于被告还贷解押后2个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续，在贷款机构签发批贷函后3日内，双方共同办理房屋所有权转移登记手续。如任何一方未履行上述义务，每逾期一日，违约方应按房屋总价款的万分之一计算向守约方支付违约金。2017年3月14日被告葛俊义收取原告首付款600000元（含定金100000元）。被告顺心置地公司收取原告居间服务费等共计66000元。2018年2月11日，香河县国土资源局不动产登记中心向被告葛俊义颁发不动产权证书。2018年4月13日，被告葛俊义还清涉案房屋的按揭贷款。在合同履行中，原告于2018年4月8日向本院提起诉讼，要求解除合同。在被告葛俊义清偿购房贷款办理解押手续后，被告顺心置地公司于2018年4月24日以手机短信的方式通知原告办理银行贷款面签手续，但原告未予答复。另查明，2017年3月21日，廊坊市人民政府办公室转发市房管局等部门《关于进一步加强房地产市场调控的意见》的通知，该调控意见规定，香河县非本地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于50%，包括新建商品房和二手房，本调控意见自2017年3月22日起实施。2017年6月2日，廊坊市人民政府办公室发布《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，该实施意见规定，香河县非本地户籍居民家庭能够提供当地3年及以上社会保险缴纳凭证或者纳税证明的，限购一套住房，包括新建商品房和二手房；已拥有1套及以上住房，或者无法提供当地3年及以上社会保险缴纳凭证或者纳税证明的非本地户籍居民家庭，暂停在当地购买住房；对首次购买住房的居民家庭，申请商业性个人住房贷款，首付款比例不低于30%，对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件申请商业性个人住房贷款，首付款比例不低于50%，包括新建商品房和二手房。本实施意见自印发之日起实施，《廊坊市人民政府办公室转发市房管局等部门关于进一步加强房地产市场调控的意见的通知》同时废止。上述事实有当事人陈述、《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《交易服务代理合同》、《补充协议》、《首付款收条》、《还清证明》、不动产权证书、廊坊市人民政府办公室发布的《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》、《廊坊市人民政府办公室转发市房管局等部门关于进一步加强房地产市场调控的意见的通知》等证据予以证实。 一审法院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《交易服务代理合同》、《补充协议》是当事人的真实意思表示，其内容不违背法律的强制性、禁止性规定属合法有效，对当事人具有约束力,当事人不得擅自变更或者解除合同。原、被告之间的房屋买卖合同是在当地限购、限贷政策出台之前签订，且在政策出台之前具有交易付款记录，限购限贷政策对于出台以前的交易行为不具有溯及力，该房屋买卖合同不受政策影响，且2017年6月2日的《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》规定的购房首付款比例为不低于30%，同时废止了《廊坊市人民政府办公室转发市房管局等部门关于进一步加强房地产市场调控的意见的通知》，涉案的房屋买卖合同规定的首付款比例为交易金额的30%，因此本院对原告的诉讼请求不予支持，对被告葛俊义要求继续履行合同及补充协议的诉讼请求予以支持。房屋买卖合同及补充协议约定“购房尾款1400000元由买受人向居间方指定的银行申办购房按揭贷款，买受人因自身原因或国家、金融机构相关政策变动导致未获得贷款机构批贷或贷款机构批贷额度小于买受人申请贷款金额的，买受人应自行筹齐剩余房款并支付给买受人，双方应于被告还贷解押后2个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续”，但原告在接到被告顺心置地公司通知后并未前来办理贷款面签手续，银行是否批准原告贷款属于未确定状态，原告怠于履行合同义务，属于违约行为，因该行为给被告造成的后果是迟延收到全部购房款，原告应当承担民事责任。但房屋买卖合同及补充协议约定的违约金过高，应予调整，根据合同法的相关规定，原告应当以剩余购房款1400000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，向被告葛俊义支付逾期付款违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、驳回原告张羽的诉讼请求。二、原告张羽与被告葛俊义于2017年3月13日的《房屋买卖合同》继续履行。三、原告张羽于本判决生效后立即向被告葛俊义支付逾期付款违约金【以剩余购房款1400000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的1.3被计算，自2018年4月25日（被告顺心置地房地产经纪有限公司向原告发出通知的次日）起计算至本判决生效之日止。本诉案件受理费5200元，诉讼保全费4020元，反诉案件受理费8890元，共计18110元，由原告负担。 本院二审期间，上诉人张羽提交了杨海丰与三河市顺心置地房地产经纪有限公司李燕的录音一份，证明双方之间已经确定了首付款数额，后期又让我们交纳70万元的首付款，且补充协议当中已经明确确定只有一种付款方式就是贷款。葛俊义的质证意见为，批货情况是以目前争议的房屋作抵押进行贷款的情况，不能证明张羽贷款能力，可以以其他财产进行贷款。录音证据是一审判决之后所录，不属于新证据，录音的杨海丰与李燕两方都是案外人，与本案没有关联性。即使是客观真实的也不能证明张羽没有付款能力，不论是购房合同还是补充协议都说明的清楚，即使不贷款也有继续履行合同的义务。三河市顺心置地房地产经纪有限公司未进行质证。 本院经审理查明的事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，上诉人称因受限贷政策影响，不能取得140万贷款，本合同无法继续履行。但上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同是在当地限购、限贷政策出台之前签订，且在政策出台之前具有交易付款记录，限购限贷政策对于出台以前的交易行为不具有溯及力，该房屋买卖合同不受政策影响。另外，合同中明确约定张羽无法办理贷款的情况下自筹资金，故合同具备继续履行条件。 综上所述，张羽的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10,150元，由张羽负担。 本判决为终审判决。 审判长  王章水 审判员  柴秋芬 审判员  罗丕军 二〇二〇年六月十二日 书记员  韦 丹 书记员  周承恩