北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终3205号上诉人（原审原告）：李永春，男，1969年4月4日出生。委托诉讼代理人：李存明，北京市环亚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘长文，男，1972年1月30日出生。被上诉人（原审被告）：李永芝，女，1947年12月27日出生。委托诉讼代理人：刘长文，男，1972年1月30日出生，汉族。被上诉人（原审被告）：王革艳，女，1970年1月4日出生。被上诉人（原审被告）：刘玉凤，女，1946年12月26日出生。委托诉讼代理人：高希赢，女，1975年5月2日出生。原审原告：李永瑞，男，1964年12月9日出生。原审原告：李永满，男，1957年9月1日出生。原审原告：李晓凤，女，1962年12月8日出生。原审原告：李永军，男，1960年3月19日出生。原审原告：孙自淑，女，1931年12月17日出生。原审原告：李亚莉，女，1962年7月22日出生。上诉人李永春因与被上诉人刘长文、李永芝、刘玉凤、王革艳，原审原告李永瑞、孙自淑、李亚莉、李永满、李晓凤、李永军农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院（2019）京0116民初7857号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月26日立案后，适用独任制，开庭进行了审理。上诉人李永春及其委托诉讼代理人李存明，被上诉人刘长文、王革艳，被上诉人李永芝之委托诉讼代理人刘长文，被上诉人刘玉凤及其委托诉讼代理人高希赢，被上诉人李永瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李永春上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持李永春的全部诉讼请求；2.确认李永春与刘长文于2012年5月14日签订的《农村房屋买卖合同书》无效；3.确认刘长文、王革艳与刘玉凤签订的农村房屋买卖合同无效。事实和理由：第一,一审法院认定的事实不清,证据不足。李永春经一审法院1989年怀民字第189号民事判决书判决,继承和受赠获得北房2.5间，李某2继承东偏房1间，由李永春代管。法院上述判决的房屋坐落在×941号，其中还有2.5间属于李永春叔叔李某1。正房六间是李永春和李某2、李某1三个人共有。法院判决后,李永春无偿的让李永芝一家居住使用2.5间房。1992年李永芝翻建房屋前，李永春就备好了建房材料，李永芝在翻建房屋时和李永春说用李永春备好的建房材料，建房人工费是李永芝出的。房子建好后，刘长文于2012年5月14日找到李永春，让李永春签订房屋买卖合同，李永春当时考虑房屋不是李永春一个人的，房屋价款不是李永春说了算，所以当时没有在合同上确定价款，李永春签字时没有其他人签字。李永春当时对刘长文说,你先和李某1家属商量房屋价款，商量好后再找李永春商量，还有一间房屋是李某2的现在定不了，到现在房屋价款仍未确定，根本谈不上房屋价款给付的问题。第二，李永春在房屋买卖合同上签名字时，合同上没有其他人的签字。合同上买方是李永满、刘长文，没有李永芝的签名。李永春与李永芝没有发生过买卖合同关系，谈何李永芝给李永春付房款！一审认定李永春与李永芝形成买卖房屋的合同关系无事实依据。李永满等人的陈述意见不一致，有的说不知道给付房款的问题，有的说知道。刘长文既然知道买房得签订房屋买卖合同，不可能不知道给付房款让李永春给打收条。李永芝既然主张给付李永春房款，就有义务举证证明给付李永春房款的书证，否则李永春不认可给付李永春房款和形成买卖关系。第三，本案争议的焦点是房屋买卖合同的效力问题。就本案而言，合同内容不是双方真实意思表示，体现在房屋买卖合同书上没有明确房屋具体位置，房屋间数，房屋价款。合同主要的条款没有约定，如何认定系双方真实意思表示。根据相关法律规定，房屋系三个共有人共有，李永春即便出售房屋，共有人应该书面同意，房屋即便是出售，共有人具有优先购买权。李永春在签订房屋买卖合同时，没有共有人书面同意让李永春处分共有人的部分房屋，李永春现在的行为已经侵犯了共有人的优先购买权。同时李永春处分房屋行为已经损害了共有人的财产利益。所以李永春与刘长文签订的房屋买卖合同无效，因合同取得的财产应予返还。第四，李永春与刘长文签订房屋买卖合同时，双方均明知房屋尚有其他权利人，双方仍然签订房屋买卖合同，刘长文主观上不具善意。事实上房屋买卖合同上未有房屋权利人李某2、李某1继承人的签字，所以李永春与刘长文之间的房屋买卖行为已经造成其他权利人的权益受到损害。李永春主张房屋买卖合同无效有法律依据，法院应给以支持。第五，刘长文翻建房屋的时候李永春不知道房屋买卖的事情。翻建是以李永军的名义翻建的，建筑材料是李永春准备的，李永春对整个买卖过程一无所知。刘长文、王革艳、李永芝辩称，同意一审判决，不同意李永春的上诉请求，请求驳回李永春所有的诉讼请求。房屋买卖合同真实有效，而且合同也已经实际履行了，买卖合同是补签的，李永春对这些情况是明知的。李永春上诉提出的合同中没签字的人，现在已经去世了。翻建房屋都有手续，李永春现在起诉是因为房屋涨价了，李永春想要回去。刘玉凤辩称，同意一审判决。李永瑞辩称，坚持李永瑞在一审中的陈述。涉案房屋的事情与李永瑞无关，李永瑞只是提供了自己知道的事实。孙自淑、李亚莉提交书面答辩意见称，涉案房屋经法院判决判给了李永春2.5间，另外2.5间归李某1所有，还有1间归李某2所有，这是没有争议的事实。李某1已经去世，故李某1的2.5间房屋由其法定继承人孙自淑、李亚莉继承。对于李永春与刘长文签订房屋买卖合同一事，孙自淑、李亚莉不知情。李某1生前没有处分自己的房屋，也没有在他们签订的房屋买卖合同上签名。孙自淑、李亚莉从未委托李永春出卖房屋。现刘长文与李永春的买卖行为侵犯了孙自淑、李亚莉的房产权益，法院应确认他们之间的合同无效，同时应确认刘长文、王革艳与刘玉凤签订的合同无效。孙自淑、李亚莉不服一审判决，法院应判决返还给孙自淑、李亚莉941号院内正房2.5间。卖房人侵犯他人的优先购买权，在出售房屋时，未经共有人的书面同意，系合同无效的情形。李永春未经同意出售房屋，严重侵犯了孙自淑、李亚莉的合法财产权益。李永满提交书面答辩意见称，涉案房屋经法院判决判给了李永春2.5间，另外2.5间归李某1所有，还有1间归李某2所有，这是没有争议的事实。对于刘长文与李永春签订的房屋买卖合同李永满是签字了，但是具体他们是否给付房屋价款，李永满不清楚，他们二人也没有通知李永满。李晓凤提交书面答辩意见称，涉案房屋经法院判决判给了李永春2.5间，另外2.5间归李某1所有，还有1间归李某2所有，这是没有争议的事实。刘长文和李永春的房屋买卖合同李晓凤签字了，刘长文让李晓凤签李晓凤就签了，李晓凤认为与李晓凤没有经济关系。具体双方给付房屋价款李晓凤不清楚。李晓凤认为既然是购买房屋，就应该说清楚房屋价款。李永春无权处置李某1、李某2部分房产。李晓凤认为房屋买卖合同无效，一审判决考虑不全面。李永军提交书面答辩意见称，同一审陈述。李永春向一审法院起诉请求：1.判令李永春与刘长文于2012年5月14日签订的《农村房屋买卖合同书》无效；刘长文、王革艳与刘玉凤签订的农村房屋买卖合同无效；2.判令刘长文、李永芝、刘玉凤、王革艳将位于北京市怀柔区×941号院内北房6间中东数的一半房屋及东边院落的一半均返还给李永春；3.诉讼费由刘长文、李永芝、刘玉凤、王革艳承担。李亚莉、孙自淑向一审法院提出诉讼请求：1.判令李永春与刘长文于2012年5月14日签订的《农村房屋买卖合同书》无效；刘长文、王革艳与刘玉凤签订的农村房屋买卖合同无效；2.判令刘长文、李永芝、刘玉凤、王革艳将位于北京市怀柔区×941号院内北房6间中西数的一半房屋及西边院落的一半均返还给李亚莉；3.诉讼费由刘长文、李永芝、刘玉凤、王革艳承担。一审法院认定事实：李某3与张某系夫妻关系，二人共生育七名子女，分别为：李永春、李永瑞、李永满、李晓凤、李永军、李永芝和李某2（1995年左右去世）。李某3于1986年左右去世。张某于1988年左右去世。李某1与孙自淑系夫妻关系，二人共生育一女李亚莉。刘长文与王革艳是夫妻关系，刘长文系李永芝之子。1989年，李永文将李永芝、李永满等诉至法院，法院经审理作出（1989）怀民字第189号民事判决书，该民事判决书认定：李永春继承及受赠得旧北瓦房2.5间。后李永文不服该民事判决，上诉至北京市中级人民法院。北京市中级人民法院经审理作出了驳回上诉，维持原判的判决。1992年，刘长文以李永军的名义申请在北京市怀柔区渤海镇渤海所村941号翻建为北房六间、东厢房5间、南房6间、西厢房1间。2012年5月14日，李永瑞、李永军、李永春、李晓凤、李永满与刘长文签订农村房屋买卖合同书。农村房屋买卖合同书载明的2、房屋价格及其他费用：甲乙双方协商一致，甲方所售房屋金额为空。2012年6月3日，刘长文、王革艳与刘玉凤签订农村房屋买卖合同。农村房屋买卖合同约定：第一条甲方自愿将下列房屋及院落出售给乙方，该房屋及院落具体状况如下：坐落于北京市怀柔区×941-3号，建筑面积363.9平方米。第二条甲乙双方议定的上述房屋及院落成交价格为人民币41万元。关于双方与诉争房屋的关系，李永芝称，我给了李永春购房款5000元，这个房屋是我给刘长文购买的房屋。同意刘长文和王革艳将房屋卖给刘玉凤。刘长文称，1991年购买的房屋，1992年翻建为北房六间、东厢房五间、南房六间、西厢房一间，村委会给我们发放了社员宅院地使用许可证。1992年是以李永军的名义申请翻建。我和王革艳与刘玉凤签订农村房屋买卖合同后，房屋已经交付给刘玉凤了。后来我与李永春等人补签的农村房屋买卖合同书的日期是2012年5月14日，在签订合同的时候实际已经由我们翻建了。李永军称，诉争房屋李某1在世的时候就将房屋给李某3了，当时没有手续。涉案房屋经法院判决给李永春2.5间房屋。因为李永春不在村里居住，我们就商量将涉案房屋及院落给刘长文的母亲李永芝，当时商量给8000元，李永芝给了5000元，房屋就进行了翻建，盖完后说办手续，差的3000元我们给李永春做工作，最后就没要3000元，最后我们与刘长文签订房屋买卖协议书。关于房屋的居住使用情况，李永芝购买房屋后，就由李永芝、刘长文一家居住，2012年6月3日将房屋出卖给刘玉凤后，就由刘玉凤实际居住房屋了。一审法院认为：李永瑞、李永军、李永春、李晓凤、李永满与刘长文签订农村房屋买卖合同书虽然没有约定购房款，但通过李永瑞、李永满、李晓凤、李永军、李永芝的陈述可以证明涉案的房屋的购房款原为8000元，最后定为购房款5000元，李永芝已经支付给李永春。李永芝购买房屋后，李永芝认可分给其儿子刘长文，由刘长文将涉案房屋翻建为北房六间、东厢房5间、南房6间、西厢房1间。考虑到李永芝与李永春、李永瑞、孙自淑、李亚莉、李永满、李晓凤、李永军之间均存在亲属关系，涉案房屋已于1992年翻建，翻建后一直由李永芝、刘长文、王革艳居住使用。2012年5月14日，李永瑞、李永军、李永春、李晓凤、李永满与刘长文签订农村房屋买卖合同书，实际是对之前房屋买卖行为补签的协议，房款已经交付，因李永芝认可刘长文为实际购房人，法院不持异议；关于合同效力的问题，李永瑞、李永军、李永春、李晓凤、李永满向李永芝、刘长文出卖涉案房屋时，未经其他共有人孙自淑、李亚莉同意，属于部分共有人未经其他共有人同意擅自出卖标的物的行为。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。根据该规定，无权处分并不导致买卖合同无效。合同效力，取决于当事人的意思表示是否真实以及是否满足法定的无效原因。李永瑞、李永军、李永春、李晓凤、李永满与李永芝、刘长文双方具有房屋买卖的真实意思表示，且双方实际履行了房屋买卖合同；后，李永芝认可房屋分给刘长文，刘长文和王革艳又将涉案房屋翻建后卖与本村村民刘玉凤，而刘玉凤是涉案房屋所在地的集体经济组织成员，李永瑞、李永军、李永春、李晓凤、李永满与刘长文签订的农村房屋买卖合同书和刘长文、王革艳与刘玉凤签订的农村房屋买卖合同的内容均不违反法律法规的强制性规定，均应属有效合同。故对于李永春要求判令其与刘长文于2012年5月14日签订的《农村房屋买卖合同书》无效和刘长文、王革艳与刘玉凤签订的农村房屋买卖合同无效的诉讼请求，法院不予支持；对于李永春要求判令刘长文、李永芝、刘玉凤、王革艳将位于北京市怀柔区渤海镇渤海所村941号院内北房6间中东数的一半房屋及东边院落的一半均返还给李永春的诉讼请求，法院不予支持；对于孙自淑、李亚莉要求判令李永春与刘长文于2012年5月14日签订的《农村房屋买卖合同书》无效；刘长文、王革艳与刘玉凤签订的农村房屋买卖合同无效的诉讼请求，法院不予支持；对于孙自淑、李亚莉要求判令刘长文、李永芝、刘玉凤、王革艳将位于北京市怀柔区渤海镇渤海所村941号院内北房6间中西数的一半房屋及西边院落的一半均返还给李亚莉的诉讼请求，法院不予支持。综上判决：一、驳回李永春的全部诉讼请求；二、驳回孙自淑、李亚莉的全部诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：根据双方诉辩意见，本案争议焦点为2012年5月14日签订的《农村房屋买卖合同书》及2012年6月3日签订的《农村房屋买卖合同》的效力。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。根据查明的事实，刘长文于1992年以李永军的名义申请翻建了涉案院落，其后一直居住在涉案院落，直至2012年6月3日刘长文与刘玉凤签订房屋买卖合同将该房屋出卖与刘玉凤。李永芝主张其于1991年自李永春处购买了涉案院落，并将其交由刘长文居住使用，2012年5月14日签订的《农村房屋买卖合同书》系补签，该主张得到李永瑞、李永满、李晓凤、李永军的认可。综合上述事实，本院认为，李永芝于1991年自李永春处购买涉案院落的事实具有高度可能性，本院予以确认。2012年5月14日，李永瑞、李永军、李永春、李晓凤、李永满与刘长文签订《农村房屋买卖合同书》，实际是对之前房屋买卖行为补签的协议，对于该买卖合同的效力，须结合1991年的买卖行为予以审查。本院认为，李永春经法院判决继承及受赠涉案院落原部分房屋，李永春将其房屋出卖与李永芝，是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。至于李永春上诉提出涉案院落尚有其他共有人，房屋买卖合同侵犯了其他人财产权一节。本院认为，李永春将涉案院落出卖后，又以处分了共有人权益为由主张合同无效，违反了诚实信用原则，况且，李永春无权代其他权利人主张权利，其以此为由主张合同无效，本院不予支持。另一方面，无权处分并不影响买卖合同效力，如相关权利人认为其权利受损，可另寻法律途径解决。因此，李永春要求判令其与刘长文于2012年5月14日签订的《农村房屋买卖合同书》无效的诉讼主张，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。相应地，刘长文取得涉案院落后，于2012年6月3日签订房屋买卖合同将该房屋出卖与刘玉凤，是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。李永春诉讼请求确认该房屋买卖合同无效，于法无据，本院不予支持。综上所述，李永春的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7450元，由李永春负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  贾 旭二〇二〇年六月二十八日法官助理  李晓晴法官助理  贾云航书 记 员  陈 玥