河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1302民初1160号原告(执行案外人)：韩丽英，女，汉族，1980年2月9日出生，住南阳市宛城区。委托代理人惠春生，河南震世律师事务所律师，一般代理。被告（申请执行人）：杨国保，男，汉族，1977年5月8日出生，住方城县，现住。被告（申请执行人）：刘青梅，女，汉族，1977年4月21日出生，住方城县，现住。被告（被执行人）：马党峰，男，汉族，1976年6月10日出生，住宛城区。被告（被执行人）：王冰玉，女，汉族，1977年3月3日出生，住宛城区。原告韩丽英诉被告刘青梅、杨国保、王冰玉、马党峰案外人执行异议之诉纠纷一案，原告于2020年4月7日向法院提起诉讼，同日，本院做出受理决定。后依法向双方当事人送达了相关法律手续，并于2020年5月26日法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告韩丽英及其委托代理人惠春生，被告刘青梅到庭参加了诉讼，被告杨国保、马党峰、王冰玉经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩丽英诉称，位于南阳市××南防爆集团生活区改造（一期）拆迁安置项目7号楼1单元2601的房产，是原告于2018年11月15日从被告马党峰、王冰玉夫妻二人处购买的房产，双方在南阳市宛都公证处进行了《二手房买卖合同》公证，当日原告即支付了全部房款809000元，有银行转款凭证为证，马党峰、王冰玉夫妻二人于2018年11月27日将该房产交付给原告，原告及其家人一直在此居住至今（有物业公司证明、水电费收据为证）。因该房是拆迁安置房，马党峰仅仅与南阳市康泰置业有限公司签订了一个《认购意向书》，双方到康泰公司办理更名手续，但康泰公司拒绝办理，因此没有更名成功。2019年11月16日，原告发现宛城区人民法院在审理杨国保、刘青梅与马党峰一案的过程中，将该房产查封保全。原告随即提出执行异议，却被驳回申请。为维护原告的合法权益，故诉至法院请求依法判令不得执行南阳市××南防爆集团生活区改造（一期）拆迁安置项目7号楼1单元2601室的房产。原告韩丽英为支持自己的主张，向本院提供以下证据：第一组证据：原告身份证一份、公证书二份、定金合同、收据、中介负责人证言、身份证复印件各一份、（2018）豫1302民7800号民事裁定书一份、（2020）豫1302执异56号执行裁定书一份。证明：1、原告主体身份及被告杨国保、刘青梅于2018年12月4日起诉，宛城区人民法院于2019年1月7日作出民事裁定书，查封涉案房产。被告杨国保、刘青梅起诉及法院保全时间均在原告购买、交款、占有涉案房产之后。2、涉案房屋是原告与被告马党峰、王冰玉夫妻二人经南阳市金地房地产经纪有限公司介绍，于2018年9月18日在该公司签订了二手房买卖合同（定金），当日原告缴纳了3万元定金。3、原告与被告马党峰、王冰玉夫妻二人，于2018年11月15日签订了二手房买卖合同，并进行了公证。证明原告在人民法院查封之前已签订了合法有效的书面买卖合同。第二组证据：被告马党峰、王冰玉出具的收据二份，附银行汇单6份，中介费用收据一份。证明2018年11月15日当日原告缴纳了83万元，加上已经缴纳的3万元定金，共计86万元，依据合同规定的3万元过户押金，原告已经支付了全部89万元的房款。即在宛城区人民法院于2019年1月7日查封涉案房产前，原告已经支付了全部房款。第三组证据：马党峰、王冰玉、张伯威、张春燕的证言各一份（附四人身份证复印件），南阳市瑞鑫物业服务有限公司证明一份，南阳市康泰置业有限公司提供的南阳市自然资源和规划局文件一份，2018年11月28日——2020年4月10日期间原告物业、水电收据15份。证明：1、原、被告双方于经南阳市金地房地产经纪有限公司介绍，于2018年9月18日在该公司签订了二手房买卖合同（定金），当日原告缴纳了3万元定金。2018年11月15日签订了二手房买卖合同，并进行了公证。房款已经付清（除双方约定的3万元过户押金外）。2、该房已经于2018年11月27日交付给原告，原告一家一直在此房居住至今。3、原告与被告马党峰、王冰玉于2018年11月底，到南阳市瑞鑫物业服务有限公司，办理该房的物业变更手续。原告一直在该房居住、生活、缴纳各种费用，即原告在人民法院查封之前已合法占有该不动产。4、原告与被告马党峰、王冰玉于2018年11月底，多次到南阳市康泰置业有限公司要求办理过户手续，该公司告知“该房暂时不能办理过户更名”，未能办理房屋更名是政策性因素，原告对购房后没有及时办理产权变更手续不存在过错。被告杨国保提供书面答辩状辩称，1、从原告提供的《二手房买卖合同》以及《公证书》来看，双方均知道该状态下成交之利弊，未办理过户登记系原告过错造成的，原告应当承担由此带来的交易风险。原告明知是不能办理过户手续的房产仍然购买，属于买受人自身存在的过错，不能排除执行，原告的诉讼请求应当予以驳回。2、涉案合同系原告与马党峰恶意串通签订的，损害第三人的利益，应认定为无效合同。因为本人通知要起诉马党峰，原告就与马党峰在本人给予马党峰的宽限期内匆匆完成了付款并做了公证，目的是转移房产，规避法律。合同双方在签订合同时存在恶意串通，损害第三人的利益，应认定为无效合同。3、原告不能证明支付了全部房款，其非法占有的涉案房屋不能排除执行。从原告提供的银行转款凭证可以看出，款项不是从其本人的账户转出的，也没有任何证据能够证明是其本人转的，更不能证明该笔转账就是购房款。本案中被告马党峰对涉案房屋仅拥有有限产权，不符合交易条件，且双方签订的合同未经房产部门登记备案，原告对该房产为非法占有，不能排除执行。4、从原告提供的公证机关公证内容来看，公证机关也仅仅是证明合同双方“签字是真实的”这个事实，不能作为具有法律效力依据的根据。被告杨国保经本院合法传唤未到庭参加诉讼，应视为放弃举证及质证的权利。被告刘青梅辩称，对原告的起诉这个有异议。我们和法院的人一起去开发商去发保全时，开发商没有说有登记的变更和异议，当时，我们是通过律师的调查查明后才保全的，当时是没有买卖的，这就是对没有过户的异议。另马党峰与我们的关系很好，而韩丽英的爱人是卧龙区执行局的，拆迁安置房还是经济适用房这些应该很清楚。同时，这个房子没有任何手续不值这么多钱，房子应该是价值50万元，但是他掏80万元买这个房子是为什么，因此我对这个买房有异议。我申请执行这个钱是我给马党峰担保的，马党峰不还，是我们替他还的钱，他大哥把我们房子卖了。当时我们去找马党峰要钱，跟他说欠我的钱我不要利息，你把房子过户给我就行。但马党峰的妈说三个月还钱，让我们缓个时间。另提交书面意见为：，1、从原告提供的《二手房买卖合同》以及《公证书》来看，双方均知道该状态下成交之利弊，未办理过户登记系原告过错造成的，原告应当承担由此带来的交易风险。原告明知是不能办理过户手续的房产仍然购买，属于买受人自身存在的过错，不能排除执行，原告的诉讼请求应当予以驳回。2、涉案合同系原告与马党峰恶意串通签订的，损害第三人的利益，应认定为无效合同。因为本人通知要起诉马党峰，原告就与马党峰在本人给予马党峰的宽限期内匆匆完成了付款并做了公证，目的是转移房产，规避法律。合同双方在签订合同时存在恶意串通，损害第三人的利益，应认定为无效合同。3、原告不能证明支付了全部房款，其非法占有的涉案房屋不能排除执行。从原告提供的银行转款凭证可以看出，款项不是从其本人的账户转出的，也没有任何证据能够证明是其本人转的，更不能证明该笔转账就是购房款。本案中被告马党峰对涉案房屋仅拥有有限产权，不符合交易条件，且双方签订的合同未经房产部门登记备案，原告对该房产为非法占有，不能排除执行。4、从原告提供的公证机关公证内容来看，公证机关也仅仅是证明合同双方“签字是真实的”这个事实，不能作为具有法律效力依据的根据。被告刘青梅未向本院提交相关证据。被告刘青梅对原告韩丽英提交的证据质证意见为：第一、二、三组证据均有异议，第一，2019年1月7号法院去开发商处查封该房产时，开发商售楼部的人说没有人说有人来更名，也没有人来买卖。第二，对于原告主张交的定金没有核实。第三，2018年11月15日他支付了80万，是惠子强转的，2018年11月底我查出的是在执行的第五天，这个钱是马党峰用pos机转出去了。而2019年11月15日后做的变更手续，变更物业管理、非水电费其他的费用。允许安置房的买卖为什么不进行过户。被告马党峰、王冰玉经本院合法传唤未到庭参加诉讼，应视为放弃答辩、举证、质证的权利。本院对原、被告无异议的证据的真实性予以认可，对双方有异议以及证明方向有异议的证据在评析部分予以综合论证。根据原、被告举证、质证及法庭调查中当事人的陈述，本院确认如下法律事实：本院在审理杨国保、刘青梅与马党峰、贺志、王冰玉民间借贷纠纷一案过程中，因原告申请财产保全，本院于2019年1月7日作出（2018）豫1302民初7800号民事裁定书及协助执行通知书，查封了被告马党峰名下位于南阳市××与××路交叉口向××阳光家园××楼××单元××室××房产××套，并于2019年6月4日作出（2018）豫1302民初7800号民事判决书，判决：一、本判决生效后十日内被告马党峰、王冰玉共同偿还原告杨国保借款本金67000元及利息（利息自2018年9月21日起按照月利率15‰计付利息至本判决规定的履行期间届满之日止）。二、本判决生效后十日内被告马党峰、贺志偿还原告借款本金300000元及利息（包括往期利息50000元及2018年9月28日起按照月利率15‰计付利息至本判决规定的履行期间届满之日止产生的利息）。三、本判决生效后十日内被告马党峰、贺志偿还原告借款本金292230元及利息（利息自2018年9月21日起按照月利率15‰计付利息至本判决规定的履行期间届满之日止扣除）。……贺志不服判决提出上诉，河南省南阳市中级人民法院于2019年9月24日作出（2019）豫13民终4528号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。判决生效后，被告未按期履行判决书所确定的给付义务，杨国保、刘青梅于2019年10月24日申请法院强制执行，执行案号为（2019）豫1302执2733号。在执行过程中，案外人韩丽英对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，于2020年3月18日作出（2020）豫1302执异56号执行裁定书，认为：《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，下列房地产，不得转让：（一）……；（六）未依法登记领取权属证书的；……；《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产权的设立、变更、转让、消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”结合本案，案涉房产未领取权属证书，案外人韩丽英购买未领取权属证书的房产，对不能办理过户登记，自身有一定过错。因此，案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，故不能阻却执行。案外人韩丽英的异议理由不能成立，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定驳回案外人韩丽英的异议请求。案外人韩丽英不服该裁定，遂诉至本院。另查明，被告马党峰于2015年7月30日与南阳市康泰置业有限公司签订了南防集团生活区改造（一期）拆迁安置项目认购意向书一份，认购南防集团生活区改造（一期）拆迁安置项目7号楼1单元2601室，建筑面积为130.57㎡，户型为三室二厅二卫（最终面积以政府相关部门实测为准）。2018年9月18日，原告韩丽英通过南阳市金地房地产经纪有限公司，与被告马党峰签订了南阳市二手房买卖合同一份，约定购买位于南阳市××南阳防爆集团生活区改造（一期）拆迁安置项目7号楼1单元2601的房产，建筑面积约为130.57平方米，转让成交价为人民币捌拾玖万元整小写：￥890000元，当日，原告韩丽英向被告马党峰交付定金人民币叁万元整（小写￥30000元）。同时，由南阳市金地房地产经纪有限公司出具了收款收据一份，注明系购买阳光家园7号2601室定金托管。后在房地产公司办理更名手续时被告知因政策性原因不能办理更名。原告韩丽英与被告马党峰、王冰玉又于2018年11月15日，在南阳市宛都公证处签订上述房屋的买卖合同并进行了公证，南阳市宛都公证处出具了（2018）豫宛宛证内民字第20200号公证书，证明双方当事人的意思表示真实，合同内容具体、明确，该签约行为符合《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条的规定，双方当事人的签名、指印属实。当日，原告韩丽英通过惠子强分两次向被告马党峰转款809000元，后被告马党峰、王冰玉给原告韩丽英出具了收到房款830000元的收据两份，南阳市金地房地产经纪有限公司的工作人员爨遵遵出具了收取上述房屋信息费9000元的收据一份。2018年11月16日，韩丽英与王冰玉到南阳市瑞鑫物业服务有限公司办理了物业变更手续。后又到南阳市康泰置业有限公司要求办理过户手续时，被告知该房产因政策原因，不能办理更名手续。后原、被告双方多次找公司要求办理更名手续，由于政策未落实，均未办理成功。被告马党峰、王冰玉于2018年11月27日将房屋交付给原告，原告韩丽英及其家人在此居住至今。再查明，原告韩丽英与惠子强于2019年1月登记结婚，2019年9月5日办理了离婚手续。本院认为，本案的争议焦点在于原告韩丽英对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”；第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定。首先，关于涉案房屋买卖合同是否合法有效的问题。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定,“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的不影响合同效力”。本案中原告韩丽英与被告马党峰、王冰玉通过房产中介部门于2018年11月15日在宛都公证处签订了二手房买卖合同，并进行了公证，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同签订当日，原告韩丽英即通过转账形式支付给被告马党峰人民币809000元，且合同价款符合案涉房屋出售时的市场价值，因此，原告与被告马党峰、王冰玉签订的房屋买卖合同应当认定合法有效。对于被告刘青梅辩称的原告与被告马党峰、王冰玉恶意串通，转移房屋的主张，并未提交相关证据，本院不予认可。其次，关于原告韩丽英在查封房屋之前是否合法占有涉案房屋的问题。原告韩丽英与被告马党峰、王冰玉于2018年11月15日签订房屋买卖合同，2018年11月27日即将房屋交付原告，交付即占有，有原告提供的水、电费票据予以证明，而人民法院作出查封裁定的时间为2019年1月7日。再次，关于原告韩丽英是否已支付全部合同价款的问题。原告韩丽英与被告马党峰、王冰玉签订二手房买卖合同当日，韩丽英通过惠子强分两次转账给被告马党峰809000元，同时，交给房产中介部门定金30000元，被告马党峰给原告出具了收到830000元房款的收据，庭后原告又提交了被告王冰玉于2018年11月27日出具的收到30000元房款的收据，原告已支付了860000元的房款，依据双方合同的约定，剩余的30000元系更名、过户费及押金，因此，应视为原告已支付了全部房款。最后,是否系因原告韩丽英自身原因未办理过户登记。本案中原、被告双方买卖的房屋系拆迁安置房，并不是法律明确规定的禁止买卖的房屋，基于安置房的特殊性质，原告购买该房产并不存在过错。且原告在购买该房屋后，曾多次与被告一起到房地产开发商及物业处要求办理更名手续，但均被告知受政府政策的影响，暂不能办理更名及过户手续，因此,韩丽英在购买房屋后在积极主张自己的权利，对未办理过户登记并不存在过错。综上,原告韩丽英与被告马党峰、王冰玉在人民法院查封之前签订了《房屋买卖合同》,已经支付了全部购房款,并实际占有该房屋,房屋至今未办理更名及过户是由于受政府政策原因影响造成,是原告韩丽英作为买受人无法控制的,因此，造成的不利后果不应由原告韩丽英承担。综上所述，原告韩丽英就涉案房产享有排除强制执行的合法权益,故对原告韩丽英的诉讼请求,应予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定,判决如下:不得执行位于南阳市宛城区南阳防爆集团生活区改造（一期）拆迁安置项目7号楼1单元2601室的房产。案件受理费11890元，由被告马党峰、王冰玉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于河南省南阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。本院作出的（2020）豫1302执异56号执行裁定书于本判决生效时自动失效。审 判 长  丁心然审 判 员  刘琳瑜人民陪审员  崔 强二〇二〇年六月三十日书 记 员  黄俊铭