广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初1122号原告：中国工商银行股份有限公司广州荔湾支行，营业场所广州市荔湾区南岸路63号首层（小商场）、三层、四层。负责人：崔艳荣。委托诉讼代理人：谭丽明，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓君，男，1988年1月24日出生，汉族，该单位员工，联系地址。被告：马晓霞，女，1970年5月3日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：徐刚，广东绅源律师事务所律师。原告中国工商银行股份有限公司广州荔湾支行诉被告马晓霞金融借款合同纠纷一案，本院于2020年1月14日受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序由审判员汤燕弟独任审理，进行了公开开庭审理。原告委托诉讼代理人谭丽明、邓君，被告马晓霞及其委托诉讼代理人徐刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。案件事实一、原告与被告于2013年4月26日自愿签订《个人购房借款/担保合同》（编号A：201301364），约定在被告向原告提供抵押物白云区玥麓街7号（A4栋）1002房用于抵押担保的情况下，由原告向被告马晓霞发放个人一手住房购置贷款6990000元用于购买白云区玥麓街7号（A4栋）1002房。二、《个人购房借款/担保合同》约定的具体情况：借款本金为6990000元，用途为用于购买白云区玥麓街7号（A4栋）1002房，贷款期限为19年，贷款利率为中国人民银行公布的同期同档次贷款利率下浮15%确定，还款方式为等额本息还款法。违约情形：出现借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息等情况，构成借款人违约，贷款人有权解除本合同，宣布合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。罚息（逾期利息）及复利：借款人未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；罚息利率在约定贷款利率基础上加收50%确定。三、抵押担保情况：涉案《个人购房借款/担保合同》（编号A：201301364）中抵押物清单一栏记载抵押物为“白云区玥麓街7号（A4栋）1002房”，双方依约办理了预购商品房抵押权预告登记，原告作为预告登记权利人，被告作为预告登记义务人，预告登记房屋坐落中海云麓公馆住宅楼自编A1、A3、A4、A5、A6栋自编A4栋10层1002房。四、合同履行情况：贷款实际发放金额及时间：6990000元，于2013年5月2日一次性发放。被告自2019年9月2日开始未按约定还款，截至2020年5月2日，连续逾期9个月。截至到2020年6月5日，被告尚欠借款本金5089177.88元及利息、罚息、复利共计9.38元未支付。五、需要说明的其他事项：2020年5月19日广州市越秀区人民法院于阿里拍卖平台对广州市白云区玥麓街7号1002房进行网络拍卖，涉案物业网络拍卖成交价为13724491元。广州市公安局城郊派出所于2018年3月22日出具《户口注销证明》，内容为：经调查核实，原我辖区居民马丽君，女，公民身份证号码，户籍地址广东省广州市从化区城郊街向阳一路32号7幢201房的户口属虚假户口，已于2017年11月17日按户口管理有关规定予以注销。其现户口为：（姓名）马晓霞，公民身份证号码，地址广东省广州市越秀区越华路53号201房。广州市中级人民法院作出（2017）粤01执复149号及（2017）粤01执复263号复议决定书均查明如下内容：马晓霞用其本人相片冒用“马丽君”户口信息办理虚假户口及取得第二代身份证，后迁入广州市从化区。广州市公安局从化分局于2017年11月17日将上述“马丽君”的虚假户口注销。2013年3月30日，马晓霞以该虚假身份作为买方与开发商签订两份《商品房买卖合同》，购买广州市白云区中海云麓公馆1002、1102号房，两套房产建筑面积均为270.37平方米、交易价格分别为9996882元、9804415元，其中1002房30.08%首期款3006882元在预售合同网上签订之日支付，余款办理银行按揭；1102房60.02%首期款5884415元在预售合同网上签订之日支付，余款办理银行按揭。庭审中，原告陈述称：马丽君为虚假身份，同意马晓霞作为被告继续参加本案诉讼；其对罚息未计收复利，涉案房产办理了预告抵押登记。被告称：被告本人以马丽君身份与原告签订《个人购房借款/担保合同》及办理相关手续，愿意以马晓霞的身份继续履行《个人购房借款/担保合同》。六、原告庭审中确认起诉后被告偿还部分款项，明确诉讼请求为：1.判决被告马晓霞立即向原告归还借款本金余额5089177.88元，并向原告支付利息、罚息、复利[利息、罚息、复利暂计算至2020年6月5日为9.38元，自2020年6月6日起继续根据原告与被告马晓霞于2013年4月26日签订的《个人购房借款/担保合同》（合同编号为201301364号）约定的方式和标准计算至欠款实际清偿之日止]；2.如被告不履行上述还款义务时，原告有权以被告名下广州市白云区广州中海云麓公馆A4栋1002房的房产折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿；3.判决被告承担本案受理费。七、原告为本案申请财产保全，支出财产保全费5000元。裁判理由与结果本院认为，原告与被告签订的《个人购房借款/担保合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立有效，双方均应切实履行。原告已依合同约定发放了贷款，但被告却没有按合同约定按期偿还借款，已构成违约，原告有权要求被告立即归还尚欠原告的借款本金5089177.88元，并按合同约定支付利息、罚息、复利至借款完全清偿之日止，但其中罚息不得计收复利。关于原告能否对中海云麓公馆住宅楼自编A1、A3、A4、A5、A6栋自编A4栋10层1002房行使抵押权的问题，涉案房屋仅设定了抵押预告登记,与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》相关法律法规的规定,预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权,而是将来发生抵押权变动的请求权,该请求权具有排他效力。因此,原告作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人,在未办理房屋抵押权设立登记之前,其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权,并可排他性地对抗他人针对涉案房屋的处分,但并非对涉案房屋享有现实抵押权。故,原告主张被告不履行还款义务时，原告有权以涉案房屋折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿,理据不足,本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告马晓霞于本判决发生法律效力之日向原告中国工商银行股份有限公司广州荔湾支行清偿借款本金5089177.88元；二、被告马晓霞于本判决发生法律效力之日向原告中国工商银行股份有限公司广州荔湾支行支付利息、罚息及复利[利息、罚息和复利暂计至2020年6月5日为9.38元，自2020年6月6日起至借款清偿之日止的利息、罚息和复利按《个人购房借款/担保合同》（编号A：201301364）的约定计算，其中罚息不得计收复利]；三、驳回原告中国工商银行股份有限公司广州荔湾支行其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费47424元、保全费5000元,均由被告马晓霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  汤燕弟二〇二〇年六月十日书记员  郑 波麦嘉颖