襄阳市襄城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0602民初493号原告：周怀波，男，1975年9月8日出生，汉族，住湖北省襄阳市襄城区。委托诉讼代理人：张礼彬，湖北真武律师事务所律师。被告：方德芬，女，1960年9月27日出生，汉族，住上海市金山区。被告：刘政，男，1984年1月15日出生，汉族，住上海市金山区。原告周怀波与被告方德芬、刘政房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周怀波及其委托诉讼代理人张礼彬到庭参加诉讼，被告方德芬、刘政经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周怀波向本院提出诉讼请求：1、判令被告方德芬、刘政继续履行2017年4月23日签订的《房屋买卖居间合同》，为原告办理编号为XF201206171的《商品房买卖合同》的更换手续；2、判令被告方德芬、刘政协助将坐落于襄阳市襄城区××小区××单元××室房屋不动产权登记在原告名下；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年7月19日，案外人刘支斌（已故，系被告方德芬丈夫，被告刘政父亲）与襄阳市前方房地产开发有限公司签订商品房买卖合同（备案编号为XF201206171），合同约定刘支斌购买位于襄阳市襄城区××小区××单元××室房屋。刘支斌支付了全款，办理了网签，并实际入住。2017年4月23日，原告通过案外人襄阳市安厦房地产经纪有限公司与刘支斌签订了《房屋买卖居间合同》，购买了上述房屋。根据《房屋买卖居间合同》的约定，上述房屋的总价款为980000元，车库为100000元，更换合同费用为40000元，刘支斌收到购房款后十五日内应为原告办理商品房买卖合同更换手续。原告根据约定向刘支斌和被告方德芬支付了全部1120000元款项（含车库和更换合同费用）并办理了入住。后案外人襄阳市安厦房地产经纪有限公司将40000元更换合同费用支付给了襄阳市前方房地产开发有限公司。2017年10月12日刘支斌因车祸死亡，作为刘支斌的法定继承人，被告方德芬和刘政拒绝继续履行《房屋买卖居间合同》，拒不办理合同更换手续，导致原告无法办理所购房屋的不动产权。为维护合法权益，原告向人民法院提起诉讼，请求依法判如所请。被告方德芬辩称，一、两被告不是涉案合同当事人，不负担涉案合同约定义务，不是本案适格被告。首先，被告方德芬和刘政并未签署过涉案房产买卖合同。两被告均不是涉案合同当事人，不负担合同义务，不是本案法律关系主体。其次，被告刘政已于2017年在湖北省××市襄阳公证处申请公证，对于该套房产放弃继承，公证书编号为（2017）鄂襄阳证民字第10450号，该公证书在（2018）鄂06民终1034号判决书中，已作为证据采信认可。被告刘政对周怀波起诉的房产无任何相应权利，与本案无任何利害关系，不应作为周怀波起诉的主体。二、涉案合同约定房屋买卖系物权处分，不产生物权效力，故要求协助过户的诉讼请求不成立。涉案房屋系夫妻共同财产，出售房产事先未经方德芬授权，事后未获方德芬追认，构成无权处分。根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（三）》第十一条规定“一方未经另一方同意出售夫妻共有的房屋，第三人善意购买，支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持”。亦即，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋要发生物权效力需要同时具备三个条件：第三人善意购买、支付合理对价、办理产权登记手续。本案中，周怀波对涉案房产来源性质有充分的认知，对涉案房产属于夫妻共同财产亦有清楚的认识，其在合同签订时未要求共有产权人签字，显然不能称之为善意。其次，方德芬未收到任何购房款。再者，至今周怀波未办理产权登记手续。综上，周怀波对涉案房产不享有任何物权，包括请求两被告协助过户请求权。三、涉案房产土地性质系划拨，买卖合同未经审批属于无效合同。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。涉案房地产土地系划拨性质，房地产转让未经审批，根据《民法总则》第一百五十三条规定，违反法律法规的强制性规定，属于无效合同。综上，请依法驳回周怀波的诉讼请求。经审理查明，2012年7月19日，刘支斌与襄樊市前方房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：XF201206171），约定购买襄樊市前方房地产开发有限公司开发的锦江园1幢3单元1-3-4-2号房屋，房屋总价款为403235元。刘支斌支付了全部房屋价款后，于2015年办理了收房手续并装修使用。2017年4月23日，刘支斌、周怀波与经纪方襄阳市安厦房地产经纪有限公司签订《房屋买卖居间合同》，约定由周怀波购买刘支斌名下坐落于襄阳市襄城区××小区××单元××室的房屋，房屋总价款为980000元，合同定金为100000元。该合同第五条第（3）项其他付款约定，房屋尾款100000元由襄阳市安厦房地产经纪有限公司监管，刘支斌更换合同成功后，由襄阳市安厦房地产经纪有限公司将100000元尾款直接支付给刘支斌。该合同第十条补充条款约定，除房产之外，另有一处车位（车位号为31号）作价100000元，一并转让给周怀波。当日，周怀波向刘支斌支付了100000元定金。2017年6月4日，周怀波分两次向刘支斌转账920000元，同日，刘支斌向周怀波出具收条内容为：“今收到人民币玖拾贰万元整（小写920000元，其中车位费10万元，办理改合同费4万元）”。2017年6月29日，刘支斌将房屋交付给周怀波，周怀波居住使用至今。2017年8月16日，周怀波将购房尾款100000元交给襄阳市安厦房地产经纪有限公司。该公司同日为周怀波出具收据一张，并为周怀波出具证明一份，内容为“今收到周怀波购房尾款人民币壹拾万圆整，由中介监管，须满足以下条件，中介才能把余款支付给房主刘支斌，否则以后产生的办理等费用由中介承担并按合同规定向原房主追缴违约金：1、办理房屋更换合同等费用由中介代扣或原房主自己交付；2、经查实更换合同成功；3、房主契税和维修基金转交成功；4、经2017年7月1日前原房主所有水电气有线车位等所有物业费用结清后；5、原房主水电气有线车位等所有物业过户交接后。”2017年10月12日，刘支斌因车祸身亡，双方约定的更换合同事项未能完成。另查明，方德芬系刘支斌之妻，刘政系刘支斌之子。2017年10月23日，刘政出具放弃继承权声明书，声明放弃对刘支斌所遗留存款、房产和公司的继承权，其中房产即为本案案涉房屋。2017年12月24日，湖北省××市襄阳公证处出具（2017）鄂襄阳证民字第10450号公证书，对刘政出具的放弃继承权声明书进行了公证。本院认为，周怀波与刘支斌于2017年4月23日签订关于案涉房屋的《房屋买卖居间合同》，该合同意思表示真实，系合法有效合同。周怀波在购买案涉房屋时，案涉房屋并未办理不动产权证书，刘支斌提供的《商品房买卖合同》中也仅有刘支斌一人签名，即便案涉房屋购买于刘支斌与方德芬的婚姻关系存续期间，周怀波也有理由相信刘支斌出售案涉房屋并收取购房款系刘支斌夫妻双方共同的意思表示，而且周怀波也支付了合理的对价，构成善意。故《房屋买卖居间合同》对方德芬具有约束力。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第二项“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”规定，方德芬主张刘支斌未经其授权亦不予追认而不认同刘支斌的卖房行为，该主张不能对抗善意第三人。周怀波主张由方德芬协助将坐落于襄阳市襄城区××小区××单元××室房屋产权登记在其名下，因房屋买卖合同是出卖人转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同，方德芬应协助办理房屋所有权的转移手续，而且锦江园小区已经可以办理不动产权证书，因此对于该请求，本院予以支持。周怀波主张由方德芬为其办理《商品房买卖合同》的更换手续，该约定与行政管理规定相悖，实际无法履行，对于该请求，本院不予支持。刘政作为刘支斌的继承人，其已放弃对刘支斌所遗留存款、房产和公司的继承权，其对于刘支斌因《房屋买卖居间合同》而产生的合同债务，不承担清偿或履行责任，因此对于周怀波主张刘政履行协助办理案涉房屋不动产产权的请求，本院不予支持。方德芬、刘政经本院通知未到庭参加诉讼，不影响本案的审理和实体处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《中华人民共和国继承法》第三十三条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、被告方德芬于本判决生效之日起十日内协助原告周怀波将坐落于襄阳市襄城区锦江园小区1栋3单元4-2室房屋的产权登记至原告周怀波名下；二、驳回原告周怀波的其他诉讼请求。案件受理费6800元，由原告周怀波承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判员  孙同江二〇二〇年六月十日书记员  黄梦莹