山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终6092号 上诉人（原审被告）:青岛芙瑞盈工贸有限公司，住所地青岛市市北区平安路32号。 法定代表人:李青燕，总经理。 委托诉讼代理人：李若寒，山东国弘律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:青岛瑞友物业管理有限公司，住所地青岛市市北区杭州路3号戊。 法定代表人:梁建军，总经理。 委托诉讼代理人：徐玉霜，山东鼎海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘青，山东鼎海律师事务所律师。 上诉人青岛芙瑞盈工贸有限公司与被上诉人青岛瑞友物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初11464号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人青岛芙瑞盈工贸有限公司向本院提出上诉请求：1.撤销原审民事判决书中第一、二项判决，并依法改判；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由:一审按照年租金12.5万元计算涉案房产的房屋使用费，认定事实错误、证据不足。首先，本案房屋租赁合同签订于2015年，虽然在合同签订时双方约定的租金为10万余元，且逐年递增，但是在房屋租赁期间涉案房屋频繁出现漏雨以及雨水倒灌等问题，由于被上诉人未能尽到修缮义务，导致房屋漏雨、雨水倒灌等问题日渐严重。自2018年7月1日起该房屋租赁合同已经到期，上诉人与被上诉人对涉案房屋的后续租金处于约定不明的状态，一审仍根据之前房屋租赁合同中的租金条款来认定涉案房屋的房屋使用费，认定事实错误、证据不足。其次，2015年上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同中并没有载明涉案房产的规划用途为自行车棚，本案也没有其他证据予以佐证。一审仅根据被上诉人掌握、提供的房地产权证即认定上诉人对涉案房产的规划用途为自行车棚是明知且接受的，认定事实错误、证据不足。综上所述，上诉人认为一审按照年租金12.5万元计算涉案房产的房屋使用费，认定事实错误、证据不足。请求贵院依法撤销青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初11464号民事判决书中第一、二项判决，并依法改判。 被上诉人二审答辩称：一、上诉人与被上诉人所签订的租赁合同已经届满，上诉人应当腾房，将租赁房屋交还给被上诉人。《合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案房屋被上诉人收回自用，因此，承租方应当在合同约定的期限届满时将租赁房屋返还。并且合同期届满之前、之后，被上诉人均多次通知上诉人腾房，但因上诉人拒不腾房，严重违反了双方合同约定，以及法律规定。二、一审法院判定的房屋占用费合乎法律规定。1.《物权法》第三十七条规定“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求其他民事责任。”上诉人作为承租方，强行占用租赁房屋的行为，损害了被上诉人对该房屋的所有权及使用权的，因此被上诉人可以要求承租方支付逾期腾房的房屋占用使用费。2.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。”因此，按照上述法律规定，关于被上诉人在一审中主张按照原房屋租赁合同的租金标准向上诉人主张房屋占用费用，有充分的事实及法律依据，应当得到支持。综上，上诉人的上诉理由不能成立，一审法院查明事实清楚、适用法律正确，应当依法予以维持。 青岛瑞友物业管理有限公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令青岛芙瑞盈工贸有限公司将青岛市平安路32号甲房屋腾还给青岛瑞友物业管理有限公司；2、青岛芙瑞盈工贸有限公司向青岛瑞友物业管理有限公司支付房屋占有使用费（自2018年7月1日起，按照年租金25万元计算至腾还房屋之日止）；3、青岛芙瑞盈工贸有限公司向青岛瑞友物业管理有限公司支付违约金（自2018年7月1日期计算至腾还房屋之日止，以年租金元计，按照日千分之一的二分之一计算）；4、青岛芙瑞盈工贸有限公司赔偿青岛瑞友物业管理有限公司律师费30000元；5、诉讼费由青岛芙瑞盈工贸有限公司承担。诉讼中青岛瑞友物业管理有限公司变更第1项诉讼请求:要求青岛芙瑞盈工贸有限公司腾还青岛市平安路32号丁、戊房屋（以下简称涉案房屋）；第2项请求的计算依据均变更为:以年租金12.5万元为计算基数。事实和理由:2015年青岛瑞友物业管理有限公司、青岛芙瑞盈工贸有限公司签订房屋租赁合同，青岛瑞友物业管理有限公司将涉案房屋出租给青岛芙瑞盈工贸有限公司使用，租期至2018年6月30日止，合同期满后，青岛瑞友物业管理有限公司多次催促青岛芙瑞盈工贸有限公司腾还房屋，青岛芙瑞盈工贸有限公司至今未予腾还，给青岛瑞友物业管理有限公司造成重大经济损失，故要求判如所请。 青岛芙瑞盈工贸有限公司一审辩称，青岛瑞友物业管理有限公司、青岛芙瑞盈工贸有限公司签订租赁合同时，口头约定如果涉案房屋不拆迁，租期届满后，青岛芙瑞盈工贸有限公司可继续使用，因此青岛芙瑞盈工贸有限公司要求继续使用涉案房屋；双方的租赁合同期满后，未再续签租赁合同，没有使用费支付标准，且房屋年久失修、多处漏雨，青岛芙瑞盈工贸有限公司同意按照原租金标准的一半支付使用费，不同意支付律师费，因为双方对此没有约定。 一审法院认定事实如下：青岛市平安路32号甲，丁，戊号房地产权利人登记在青岛瑞友物业管理有限公司名下。房地产权证记载房产规划用途为自行车棚。2015年青岛瑞友物业管理有限公司、青岛芙瑞盈工贸有限公司签订房屋租赁合同，约定：青岛瑞友物业管理有限公司将青岛平安路32号甲，使用面积1561平方米出租给青岛芙瑞盈工贸有限公司使用，租赁期限3年，自2015年7月1日至2018年6月30日，年租金115000元，每年递增5000元，每半年支付一次，若拖欠租金，每两天按年租金的千分之一交纳。合同还约定了双方其他权利义务内容。诉讼中青岛芙瑞盈工贸有限公司称合同是由青岛瑞友物业管理有限公司起草书写的，其实际占有使用的房屋系平安路32号丁、戊，并没有使用平安路32号甲，其支付的租金也是支付的平安路32号丁、戊的租金，青岛瑞友物业管理有限公司对此没有异议，称租赁合同中书写的平安路32号“甲”是笔误。青岛芙瑞盈工贸有限公司以涉案房屋作纺织品加工工厂使用，双方已按约履行至合同期满，后双方未再续签书面租赁合同，青岛芙瑞盈工贸有限公司仍占有使用着涉案房屋，未向青岛瑞友物业管理有限公司支付租金或使用费。青岛瑞友物业管理有限公司向青岛芙瑞盈工贸有限公司发出了不再续约通知、腾房通知、律师函。告知青岛芙瑞盈工贸有限公司合同已期满，不再续约，要求青岛芙瑞盈工贸有限公司腾还房屋。双方对房屋占有使用费的支付标准产生争议，诉讼中青岛瑞友物业管理有限公司认为涉案房屋目前租赁价格应为年租金25万元，并申请对租 金价格进行评估，后青岛瑞友物业管理有限公司撤回了评估申请，要求青岛芙瑞盈工贸有限公司按照合同约定的租金标准，年租金12.5万元为依据计算房屋使用费。青岛芙瑞盈工贸有限公司不同意青岛瑞友物业管理有限公司的该请求，认为涉案房屋是车库，应该按照车库的租赁价格支付使用费，根据其自行估算，车库的年租赁价格为5万元。经本院调解双方未就此达成一致意见。 一审法院认为，青岛瑞友物业管理有限公司、青岛芙瑞盈工贸有限公司签订的租赁合同中约定租赁标的物为青岛市平安路32号甲，但青岛芙瑞盈工贸有限公司自认实际占有使用的是青岛市平安路32号丁、戊且交付的租金也是该房屋的租金，青岛瑞友物业管理有限公司对此予以认可，并自认租赁合同中的32号“甲”系笔误，因此可确认青岛瑞友物业管理有限公司、青岛芙瑞盈工贸有限公司系就青岛市平安路32号丁、戊建立的租赁合同，该合同是双方的真实意思表示且不违反法律的强制性规定，该合同合法有效。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定:“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”青岛瑞友物业管理有限公司、青岛芙瑞盈工贸有限公司租赁合同期满后，未再续签合同，而且在青岛瑞友物业管理有限公司通知青岛芙瑞盈工贸有限公司不再续约、要求腾还房屋的情况下，青岛芙瑞盈工贸有限公司仍占用着涉案房屋，侵犯了青岛瑞友物业管理有限公司的合法权益，因此青岛瑞友物业管理有限公司现要求青岛芙瑞盈工贸有限公司腾还房屋，理由正当且符合法律规定，一审法院予以支持，青岛芙瑞盈工贸有限公司辩称双方口头约定租期届满后，青岛芙瑞盈工贸有限公司可继续使用涉案房屋，对此青岛芙瑞盈工贸有限公司未提供证据，一审法院不予采信，青岛芙瑞盈工贸有限公司要求继续占用涉案房屋没有事实和法律依据，一审法院不予支持；青岛芙瑞盈工贸有限公司在没有合法依据的情况下，继续占用青岛瑞友物业管理有限公司房屋，已构成侵权，青岛瑞友物业管理有限公司要求按照合同约定的租金数额支付占有使用费，理由充分，一审法院予以支持，青岛芙瑞盈工贸有限公司认为涉案房屋系车库，年租金价格为5万元，该价格是青岛芙瑞盈工贸有限公司自行估算的，没有合法依据，而且双方签订合同时涉案房产规划用途即为自行车棚，当时双方约定的租金价格已达10万余元，且逐年递增，青岛芙瑞盈工贸有限公司也是接受并认可的，至今青岛芙瑞盈工贸有限公司依然使用涉案房屋作纺织品加工厂的情况下，青岛芙瑞盈工贸有限公司要求按照租金标准的一半支付使用费，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。青岛瑞友物业管理有限公司、青岛芙瑞盈工贸有限公司的租赁合同因履行期满而终止，青岛瑞友物业管理有限公司依据合同约定要求青岛芙瑞盈工贸有限公司承担违约金，理由不足，一审法院不予支持。青岛瑞友物业管理有限公司要求青岛芙瑞盈工贸有限公司支付律师费，对此双方并没有约定，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决:一、青岛芙瑞盈工贸有限公司将青岛市平安路32号丁、戊房屋腾还给青岛瑞友物业管理有限公司；二、青岛芙瑞盈工贸有限公司向青岛瑞友物业管理有限公司支付房屋使用费（自2018年7月1日至青岛芙瑞盈工贸有限公司腾还房屋之日止，按照年租金12.5万元计算）；三、驳回青岛瑞友物业管理有限公司要求青岛芙瑞盈工贸有限公司支付违约金的请求。四、驳回青岛瑞友物业管理有限公司要求青岛芙瑞盈工贸有限公司支付律师费30000元的请求。上述一、二项，由青岛芙瑞盈工贸有限公司于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果青岛芙瑞盈工贸有限公司未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照中华人民共和国民事诉讼法》第百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4186元（青岛瑞友物业管理有限公司已预交），由青岛瑞友物业管理有限公司负担550元、青岛芙瑞盈工贸有限公司负担3636元。 二审中上诉人提交照片十张，证明涉案房屋状况，被上诉人未履行修缮义务，房屋租赁期限到期后，涉案房屋后续租金处于约定不明的状态，已经严重影响上诉人的正常使用。因此不应以原租赁合同租金条款认定涉案房屋的房屋使用费。被上诉人质证后认为，对该证据的真实性不予确认，不能证明涉案房屋目前状况，且证据不属于二审新证据；对证明事项不予认可，上诉人在承租期间也从未向被上诉人提出过房屋存在其所生产的漏雨问题，且双方合同已到期，被上诉人明确表示不再续租，上诉人应当将涉案房屋腾空并交还，双方合同中对租金进行了明确约定，且合同的房屋租金远低于市场价，房屋占用费按照原合同约定的金额为基础进行计算有明确的法律规定，上诉人主张不能成立。 二审查明的事实与一审一致，本院依法予以认可。 本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点在于上诉人是否应腾让房屋及房屋占用使用费的计算标准。本院认为，双方的租赁合同于2018年6月30日到期，双方未续签新的合同，且被上诉人明确表示不再续约，因此，上诉人应将涉案房屋腾让，其要求撤销一审判决第一项的上诉理由缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持。因上诉人未及时腾让房屋，应向被上诉人支付占用使用费，关于占用使用费的计算标准，一审法院按照双方之间原合同内容为依据计算，符合法律规定及双方的权利义务，本院依法予以支持。上诉人主张被上诉人未尽到修缮义务，因上诉人在一审、二审中均未提出证据证明具体的损失数额及抵扣依据，且未提交证据证明上诉人曾要求被上诉人予以维修，因此不予合并处理。上诉人主张应按照自行车棚的用途作为计算租金的计算标准，与双方原签订合同的约定及上诉人使用涉案房屋的目的不符，其主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上述，维持原判。 案件受理费4186元，由上诉人青岛芙瑞盈工贸有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  张晓华 审判员  于 梦 二〇二〇年六月二十八日 法官助理 徐鹏 书记员王若怡