四川省达州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)川17民终580号上诉人(原审被告)：达州市通川区东华商贸有限公司，住所地：达州市通川区大西街金地阳光A幢2楼2号，统一社会代码：9151170255101218XX。法定代表人：肖和泽，系该公司总经理。委托诉讼代理人：曹军，该公司总经理助理。委托诉讼代理人：黄承志，四川法之缘律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：彭毅，女，生于1978年12月1日，汉族，住四川省达县。委托诉讼代理人（特别授权）：何加春，四川远创律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：李松，四川远创律师事务所律师。上诉人达州市通川区东华商贸有限公司（以下简称“东华商贸公司”）因与被上诉人彭毅房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省达州市通川区人民法院（2019）川1702民初2613号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭开庭进行了审理，上诉人东华商贸公司的委托诉讼代理人曹军、黄承志，被上诉人彭毅的委托诉讼代理人何加春、李松到庭参加诉讼，本案现已审理终结。东华商贸公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》应依法确认为无效合同，出卖标的物是违法建筑，依法不应当买卖，预售许可证被依法撤销后，现在都没有再取得预售许可证，买卖合同依法应认定为无效；2.一审判决上诉人承担违约责任缺乏法律根据，本案所涉合同应当认定为无效合同，一审法院按有效合同认定，判决上诉人承担违约责任错误；3.案涉房屋，政府及职能部门是作为历史遗留问题处理的，人民法院不宜作为普通买卖关系案件处理。彭毅辩称：1.上诉人与被上诉人签订合同是在有预售许可证的前提下签的，虽然后来被撤销了，但是上诉人在2016年4月20日取得了大产权证，因此双方签订的房屋买卖合同是有效的，并没有违反法律禁止性规定；2.双方签订的合同有效，并且双方一直履行合同至今，被上诉人一直实际占有并使用房屋；3.一审法院计算的违约时间也是正确的。请求驳回上诉，维持原判。彭毅向一审法院起诉请求：1.依法确认彭毅与东华商贸公司于2012年6月12日所签订的《商品房买卖合同》合法有效；2.依法判决东华商贸公司承担逾期办理房屋产权证的违约金22629元（158800元×0.0003×475天）；3.本案诉讼费用由东华商贸公司承担。一审法院认定事实：彭毅与东华商贸公司于2012年6月12日签订了《商品房买卖合同》，合同约定：“第二条商品房销售依据：（2）买受人购买的商品房为预售商品房的，预售商品房批准机关为:达州市规划局和建设局，商品房预售许可证号为：201208;第三条买受人所购商品房的基本情况：该商品房为第一条规定项目中的东华农贸市场A、B栋综合楼东华农超门市066号;第五条计价方式与价款：2.按个计算，该商品房总价款为（人民币）158800元；第二十条产权登记：（一）初始登记：出卖人应当在2014年12月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1、2种方式处理：1.买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照全部已付款的万分之五向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付”。合同上有彭毅与东华商贸公司的亲笔签名及公司印章。合同签订后，彭毅按照合同的约定支付了价款，但东华商贸公司未按合同约定全面履行义务。2016年4月20日，东华商贸公司办理了房屋所有权证，所有权证载明：“房屋所有权人：达州市东华商贸有限公司，共有情况：单独所有，房屋坐落：通川区新宁街56号负1层、1层、二层商业，房屋性质：市场化商品房，规划用途：公用设施，商业服务，建筑面积：7257.43㎡”。该房屋产权证号：201604130085。另查明，2014年8月18日，达州市住房和城乡规划建设局出具了达市住建撤决（2014）02号决定书，撤销了(2012)房预售证第08号《商品房预售许可证》。2015年4月29日重新办理了建设用地规划许可证。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。彭毅与东华商贸公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，不违反法律禁止性的规定，合法有效，现东华商贸公司未按合同约定办理产权登记手续，故应按合同约定支付违约金。彭毅的请求于法有据，理由正当，予以支持。《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售合同证明的，可以认定有效”。彭毅与东华商贸公司签订合同时有预售许可证，合同是有效的。虽然预售许可证于2014年8月予以了撤销，但这与出卖人自始未取得过商品房预售许可证的情况不同，并不必然导致彭毅与东华商贸公司签订的合同又转为无效合同，东华商贸公司也同时于2016年4月20日取得了大产权证，具有履行合同的条件，故辩解合同无效的理由不能成立。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少”。合同中约定的违约金数额符合法律规定，应予支持。合同约定于2014年12月30日前办理初始登记，而实际办证时间为2016年4月20日，其违约时间为475天，违约金的具体数额为22629元（158800元×0.0003×475天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条之规定，判决：一、彭毅与达州市通川区东华商贸有限公司于2012年6月12日签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、达州市东华商贸有限公司在本判决书生效后十日内支付彭毅违约金22629元。案件受理费1283元，减半收取641.5元，由达州市东华商贸有限公司承担。二审中，上诉人东华商贸公司提供了以下证据：1.《关于尽快解决东华农贸市场遗留问题的情况反映》；2.《达州市通川区东华商贸有限公司申请文件》；3.合同附件（补充协议），证明上诉人一直在积极为被上诉人办证。被上诉人彭毅质证认为：1.这不属于新证据；2.情况反映及申请、请求和合同附件，是上诉人自书的材料，不属于证据范畴；3.这些证据不具有关联性、合法性、真实性，达不到证明目的。被上诉人彭毅二审中未提交新证据。对上诉人东华商贸公司二审中提供的证据，本院将综合全案证据予以认定。二审审理查明事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，本案二审中争议的主要焦点一是案涉《商品房买卖合同》的效力问题，二是上诉人东华商贸公司应否承担违约责任及违约金的计算问题。一、案涉《商品房买卖合同》的效力。本案上诉人东华商贸公司与被上诉人彭毅于2012年6月12日签订了《商品房买卖合同》属实，同时，彭毅按照合同约定支付了相应价款，均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。后虽因东华商贸公司违规建设，被相关职能部门撤销了《商品房预售许可证》，之后，经过相关职能部门查处并补办相关建设等手续后，东华商贸公司于2016年4月20日取得了该项目《房屋所有权证》，具备合同履行条件。因此，东华商贸公司上诉主张案涉《商品房买卖合同》无效的理由不能成立。二、上诉人东华商贸公司应否承担违约责任及违约金的计算。根据案涉《商品房买卖合同》的约定，东华商贸公司应当在2014年12月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，否则应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，现东华商贸公司未按合同约定期限取得且其违约行为系因其违规建设所致，彭毅无任何过错。因此，东华商贸公司应当承担相应的违约责任。一审法院按照合同约定判决东华商贸公司从应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，向彭毅支付全部已付款万分之三的违约金并无不当，本院应予支持。综上，东华商贸公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1283元，由上诉人达州市通川区东华商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 郭 彤审判员 胡光俊审判员 程 瑜二〇二〇年六月四日书记员 黄玉沾