新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新0103民初3496号 原告：杨保安，男，1964年10月19日出生，汉族，乌鲁木齐市恒业置信建设工程有限公司职员，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 委托诉讼代理人：李勇，男，1971年5月20日出生，汉族，乌鲁木齐市恒业置信建设工程有限公司法务，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 被告：新疆胜天房地产开发有限公司，住所地乌鲁木齐市骑马山路8号荒山绿化指挥部1栋三层。 法定代表人：李晶，该公司总经理。 委托诉讼代理人：奥登格尔丽，女，1994年12月31日出生，蒙古族，该公司法务，住乌鲁木齐市。 原告杨保安与被告新疆胜天房地产开发有限公司（以下简称胜天房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨保安的委托诉讼代理人李勇、被告胜天房产公司的委托诉讼代理人奥登格尔丽均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告杨保安向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行办理房地产不动权属登记证书的义务；2、判令被告承担逾期办理不动产权证书违约金44979.81元；3、本案诉讼费、送达费由被告承担。事实及理由：2013年9月24日，原、被告双签订《商品房预售合同》，双方约定由原告购买被告开发的位于乌鲁木齐市××区西延骑马山格林威治城三期第16栋1单元1501室住宅，面积137.38平方米，单价3620元每平方米，房屋总价497315.60元。双方合同约定被告应于2014年8月30日向原告交付房屋，但被告未按合同约定时间向原告交付房屋，至2016年1月5日，被告才通知原告入住，依据《商品房预售合同》十五条约定，被告还应当在商品房交付使用后180日内办理房地产不动权属证书，但被告没有按合同约定给原告办理房地产不动产权属证书，无奈，原告将被告起诉至乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院，请求人民法院判令被告履行办理房地产不动产权属登记证书义务，并承担迟延交房及迟延办理房地产权属登记证书的违约责任，沙区法院经开庭审理查明，因原告所购买房屋所在楼栋对应的房产大证尚未办理，尚不具备向原告分户办理所购买房屋不动产权属证书的登记条件。因此要求原告可待涉案房屋具备办理不动产权属证书的登记条件后，再另行主张。对原告要求被告承担逾期交房损失及逾期办证违约金予以支持。违约金计算至2017年12月20日。判决生效后，被告未履行生效判决，时至今日仍未给原告办理房屋不动产权属证书，因此原告再次向法院提起诉讼，要求被告办理房地产权属证书及承担自2017年12月21日至2019年11月20日期间的逾期办证违约金44979.81元。 被告胜天房产公司辩称，请法庭驳回原告的第一项诉讼请求，本案所诉的房屋尚不具备办理产证的条件，因为大证尚未办理。请法庭驳回原告的第二项诉讼请求，被告已经履行房屋买卖合同的主合同义务，只因案外第三人一建公司拒绝移交竣工资料而无法为原告办理产权证书，商品房买卖合同的主合同义务为房屋的交付使用，办理房屋权属登记为合同的附随义务。现被告已将房屋交付给原告，原告也已经实际占有使用涉案房屋，被告的主合同义务已经履行完毕，其次，房屋的价值主要体现于居住使用。其次，被告认为原告主张的违约金明显过高。在本案中涉案合同第十五条对逾期办证做出了特别约定，及双方共同约定排除适用违约金，出卖人不承担支付违约金的责任。现原告所在小区房价涨价幅度超过60%，原告并未有实际损失，原告主张的逾期办证违约金为涉案合同约定逾期交房违约金的13倍之多，明显过高，请求法庭综合考虑买受人实际损失，出卖人出错程度以及涉案合同条文约定，诉讼费请法庭依法裁判。 本院经审理认定事实如下：2013年9月24日，原、被告签订《商品房预售合同》，合同编号：YS0312274，房屋代码：1206325，合同约定原告购买被告开发建设的乌鲁木齐市××区房屋，面积为137.38平方米，房款总价497315.60元，关于房屋的交付期限，合同第八条约定：出卖人应当在2014年8月30日前将经验收合同的房屋交付买受人使用；关于出卖人逾期交房的违约责任，合同第九条约定：出卖人逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自2014年8月30日的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金。……关于产权登记，合同第十五条明确约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定时间内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理；1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起×日将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房价款的×%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房款的×%向买受人支付违约金。3、由于买受人原因不能按时将所需费用、资料、证件提供齐全，责任由买受人承担，出卖人不承担逾期备案的违约责任。 另外，《商品房预售合同》首页说明条款约定：1、本合同文本为示范文本，也可作为签约使用文本。签约之前，买受人应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地房地产开发主管部门咨询。……3、为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内同进行修改、增补或删减。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。……5、对合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要删减或添加的内容，双方应当协商确定。【】中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除。 合同签订后，原告按照合同约定缴清全部房款。被告直至2015年12月29日才通知原告办理入住，原告已办理了入住手续。 另查明，2018年7月24日因本案《商品房预售合同》的履行中，被告存在逾期交房和逾期办证行为，原告杨保安将胜天房产公司诉至本院，要求：1、请求判令被告支付逾期交房损失2436.84元；2、请求依法判令被告向原告赔偿逾期办理房屋产权证书违约金44447.58元，以上合计46884.42元；3、请求判令被告履行办理房地产权属登记证书的义务；4、自2018年1月1日之后被告逾期办理产权证书的违约金原告保留诉权；5、被告承担本案的诉讼费、邮寄送达等费用。本院于2018年9月29日作出（2018）新0103民初5973号民事判决书,判决：一、被告胜天房产公司向原告杨保安支付逾期交房损失2436.84元[497315.60元×490天（2014年8月31日-2016年1月5日）×万分之0.1]；二、被告胜天房产公司向原告杨保安支付逾期办证违约金34495.31元（497315.60元×4.75%÷365天×533天，2016年7月5日-2017年12月20日）；三、驳回原告杨保安要求被告胜天房产公司于判决生效后30日内履行办理房屋权属证书的义务的诉讼请求；四、驳回原告杨保安的其他诉讼请求。上述事实，双方当事人均无异议，对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。 诉讼中，原告要求撤回判令被告履行办理房地产不动权属登记证书的义务的诉讼请求，是在法律允许的范围内对自己的权利所作的处分，符合法律规定，本院予以准许。 本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》系当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同对双方当事人均具有法律拘束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。 关于原告主张的逾期办理房屋产权证书违约金44979.81元，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于产权登记，原告与被告签订的《商品房预售合同》第十五条明确约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定时间内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理；2、买受人不退房，出卖人按已付房款的×%向买受人支付违约金。3、由于买受人原因不能按时将所需费用、资料、证件提供齐全，责任由买受人承担，出卖人不承担逾期备案的违约责任。本案中，被告直至2015年12月29日才通知原告可在办理入住，原告已实际办理入住，依据上述约定，被告应当自商品房交付使用后180日内为原告办理不动产权属证书，目前被告仍未为原告办理完毕不动产权属证书，构成违约，被告胜天公司辩称，双方在产权登记作出了“特殊约定”，买受人不能在规定期限内取得权属证书的，买卖双方不作约定，原、被告特别约定双方共同选择约定排除适用违约金的规定，也就是排除适用违约金，因此，原告主张逾期办理房屋权属证书应支付的违约金无合同约定。针对被告的上述辩称意见，本院认为，违约金和违约金的计算方式不同，《商品房预售合同》第十五条约定“2、买受人不退房，出卖人按已付房款的×%向买受人支付违约金。”，该条款仅是违约金计算方式的约定，被告庭审中亦认可仅是删除了违约金的计算方式，是对违约金的计算方式不作约定。《商品房预售合同》首页说明条款约定“对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除。”因此，“×%”删除的仅仅是百分比的数额，以示明对违约金的计算方式无约定，而非买受人自愿主动放弃违约金主张的权利，另外，《商品房预售合同》系示范文本，系格式条款，《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：采用格式条款订立合同的。提供格式条款的一方应当遵循公共原则确定当事人之间的权利和义务，并采用合理的方式提请对方注意免除或限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十一条规定：对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。民事活动应当遵循公平和诚实信用原则。对《商品房预售合同》第十五条约定“2、买受人不退房，出卖人按已付房款的×%向买受人支付违约金。”，亦应本着公平和诚实信用原则进行解释和适用，被告作为预售商品房的出卖人，负有转移房屋所有权于买受人的义务，应当及时完成商品房的初始登记，并协助买受人办理房屋权属的转移登记。本案中，被告至今未向原告完成办理房屋权属的转移登记的义务，此时，将《商品房预售合同》第十五条约定“2、买受人不退房，出卖人按已付房款的×%向买受人支付违约金。”理解为对买受人排除违约金的适用的“特殊约定”显然与公平和诚实信用原则相悖，也不符合合同法规定的“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”。 关于被告辩称因建设单位的原因造成逾期办证的辩称意见。本院认为，合同具有相对性，合同履行应采取无过错原则，免责事由仅限于不可抗力及双方均有过错的减损原则，第三方的违约侵权合同之债我国法律并未进行规定，被告与承建方的建设工程施工合同履行与本案不存在关联性，被告的辩称意见本院不予采信。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊的约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）、商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）、商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）、商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。综上，原、被告在《商品房预售合同》第十五条关于产权登记的约定中对被告逾期办理房屋产权证书登记的违约行为的违约责任及违约金计算方式并无明确约定，原告主张从2017年12月21日-2019年11月20日的逾期办证违约金符合法律规定，对于2017年12月21日至2019年8月19日合计606天的逾期办证违约金，本院认定为39219.81元（497315.60元×4.75%/年÷365天×606天），对于原告主张的2019年8月20日至2019年11月20日期间的逾期办证违约金，以本金497315.60元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算，违约金为5342.39元。综上本院对原告该项诉讼请求的合理部分予以支持，即被告胜天公司应支付原告杨保安逾期办证违约金44562.20元（39219.81元+5342.39元）。 依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 被告新疆胜天房地产开发有限公司支付原告杨保安逾期办证违约金44562.20元（2017年12月21日-2019年11月20日）。 以上应付款项，被告应于本判决生效之日起十日内向原告履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案争议标的44979.81元，判决给付标44562.20元，给付标的占争议标的的99.07%，案件受理费924.50元（原告已预交），本院减半收取462.25元，由被告新疆胜天房地产开发有限公司负担99.07%即457.95元，由原告杨保安负担0.93%即4.30元，余款462.25元本院退还原告。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。 审判员  马艳雯 二〇二〇年六月二十四日 书记员  王小燕