河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终664号上诉人（原审原告）：新乡市凤泉区潞王坟乡坟上村村民委员会。住所地：河南省新乡市凤泉区团结大道238号。法定代表人：张广彪，村委会主任。委托诉讼代理人：任保国，河南普建律师事务所兼职律师。上诉人（原审被告）：张保相，男，1948年5月14日出生，汉族，住河南省。上诉人新乡市凤泉区潞王坟乡坟上村村民委员会（以下简称坟上村委会）、张保相房屋买卖合同纠纷一案，均不服河南省新乡市凤泉区人民法院（以下简称一审法院）（2019）豫0704民初782号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人坟上村委会的委托诉讼代理人任保国，上诉人张保相到庭参加诉讼。本案现已审理终结。坟上村委会上诉请求：一、依法撤销一审民事判决第二项，改判支持坟上村委会一审全部诉求（张保相还应向坟上村委会支付剩余股房款共计103462元，少判5万元房款及利息）；二、案件受理费由张保相承担。事实和理由：一审判决支持张保相交1万元抵2万元、3万元购房补贴款是错误的。一、依据《购房协议书》的约定“自签订之日……另享受3万元购房补贴款”。此约定属于坟上村委会基于本村村民的一种赠与行为。关于旧宅基地上的房屋抵3万元购房款的承诺，实质属于附条件的赠与，是以放弃旧宅子为前提。二、针对部分购房户拖欠购房款和拒不交还旧宅子的现象，2018年10月8日至2019年6月15日，坟上村委会多次发出通告，召开村两委会和4＋2工作法，决定对于仍欠购房款拒不缴纳的村民，解除赠与。张保相辩称：坟上村委会的上诉没有实施依据，请求法院驳回坟上村委会的上诉。张保相上诉请求：一、依法判决驳回坟上村委会的上诉请求，不服金额35000元；二、一、二审诉讼费用由坟上村委会承担。事实和理由：一、坟上村委会诉请张保相支付购房款，没有合同和法律依据。坟上村委会交付的房屋至今未通电，不具备基本的交房条件与用房条件。坟上村委会履行合同存在中大瑕疵。依据《合同法》第107条以及《商品房销售管理办法》第7条相关规定，坟上村委会应当继续履行合同并采取补救措施，或赔偿张保相损失。坟上村委会在未采取任何补救措施，将张保相起诉至法院缴纳剩余房款，无法律依据。二、即使应当支付坟上村委会购房款，但一审认定的数额过高。（一）有部分购房款应当扣除；案涉房屋楼房门锁、电力设施被盗、张保相购买临时电源线路电线费、坟上村委会欠付张保相老干部退职补工资款等各项费用共计41280元应予以扣除，临时电源最高收费1.22元，坟上村委会答应超出供电局部分弥补差价。（二）双方约定资源放弃宅基地享受3万元购房款补贴，一个指标3万元，两个指标应当补贴6万元。综上，扣除应扣款项，张保相不必支付坟上村委会任何款项。且坟上村委会交付房屋不具备使用条件，在其未采取补救措施前提下，张保相保留不交剩余房款的权利。坟上村委会辩称：一、张保相诉称坟上村委会没按约定交付具备用电条件的房屋，因而也不应支付剩余房款，没有任何事实依据和法律依据。本案的事实是，案涉房屋建成后，在房屋没有经竣工验收、张保相也未补交剩余房款的情况下，强行住进房中，其根本目的就是不想再交付剩余购房款项。实际上，目前各住户均已正常用电。张保相根本不存在所谓的先诉抗辩权。二、一审法院不是认定数额过高而是过低，偏袒了张保相。无论是交1万抵2万，还是拆旧宅抵3万，均属于坟上村委会基于本村居民的特殊身份而给予的赠与行为。每户村民都不可能随意享受这种优惠待遇，只能在一套范围内享受本村农户应有的被赠与待遇，否则，必然导致低价购房现象被滥用；村委会作为赠与人在赠与尚未到位的情况下，有权依法撤销赠与。到目前为止，张保相未交剩余房款，房权证未办理，因此，赠与行为尚未成立，坟上村委会撤销部分房款的赠与，符合法律规定。且赠与的撤销是村两委会和村民代表会议的集体决定。综上，一审法院判决过低，并非过高。坟上村委会向一审法院起诉请求：1、请求判令张保相向坟上村委会支付剩余房款114462元及逾期利息，利息从2017年12月18日起按照年利率6%计算至付清之日止；2、案件受理费由张保相承担。一审法院认定事实：2013年1月9日，坟上村委会（甲方）与张保相（乙方）签订《购房协议书》1份，约定：“1、乙方自愿预购甲方承建的滨河社区龙凤祥小区单元楼房，销售价格均价为800元/㎡，（新村西头从南向北三排一层东户、西户）。2、住房面积最终以国家有资质的测绘部门出具的实际测量面积为准，总房款多退少补。3、乙方于本协议签订之日（2013年1月9日前）自愿向甲方缴纳购房订金1万元的，抵顶购房款2万元；又自愿放弃宅基地，另享受3万元购房补贴款。4、签订协议后，乙方可暂不拆除旧宅，按工程进度分两期缴纳房款，房屋成顶后10日内缴纳房款四万元，待楼房建好后领取楼房钥匙时将自家宅基地上的建筑物及附着物全部拆除到位，经乡、村两级验收后，房屋拆迁补偿款在领取楼房钥匙并交清所有剩余房款时方可抵顶。”同日，张保相支付上述两套房产定金20000元。《点式楼房房款情况》上记载：张保相三排一层西户面积135.04㎡、950元/㎡、总价128288元；张保相三排一层东户面积119.92㎡、950元/㎡、总价113924元。上述两套房款合计242212元。2018年10月30日，张保相通过抵账方式缴纳上述2套房产67750元，2018年12月1日，张保相支付坟上村委会上述2套房产现金40000元，2019年7月2日，张保相通过抵账方式缴纳上述2套房产11000元。下欠坟上村委会房款（242212-40000-67750-40000-11000-30000）=53462元，经坟上村委会催要，张保相至未付。另查明，案涉楼房于2014年竣工后没有进行验收，张保相自认已入住一年多。一审法院认为：坟上村委会与张保相签订《购房协议书》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规，为有效合同，双方应依约履行。张保相承诺将案涉房屋出售给坟上村委会，该合同已经具备了拟购房屋的基本状况、价款数额、支付定金、房款等合同主要内容，坟上村委会、张保相之间形成房屋买卖合同关系。案涉两套房产建好后，虽未进行验收，但张保相自认已入住一年多，应当按照合同约定足额交纳房款，张保相未按合同约定足额交纳房款，已构成合同违约，应承担相应的民事责任。因无具体的交房款时间约定，结合张保相认可的入住时间，酌定坟上村委会要求逾期付款时间自2017年12月18日开始计算为合理时间，故坟上村委会、张保相支付购房款53462元及利息，利息以53462元为基数，按照年利率6%自2017年12月18日起计算至付清之日止，于法有据，一审法院予以支持。关于双方在《购房协议书》中约定“签订之日（2013年1月9日前）自愿向甲方缴纳购房订金1万元的，抵顶购房款2万元；又自愿放弃宅基地，另享受3万元购房补贴款”，系双方的真实意思表示，之后坟上村委会通过召开“4＋2”工作法、张贴公告方式单方面撤回上述协议内容的行为，坟上村委会未能就此提供充分有效的证据证明张保相认可前述行为、双方已协商一致，故坟上村委会据此主张张保相不再享受交纳购房定金1万元折抵2万元，自愿放弃宅基地另享受3万元购房补贴性的意见，缺乏事实根据，一审法院不予采纳。关于《购房协议书》约定“自愿放弃宅基地，另享受3万元购房补贴款”，张保相购买2套房产，放弃宅基地能享受3万元还是6万元购房补贴的问题，该文本内容并不存在文字上的歧义或理解上的困难，张保相仅有一处宅基地，张保相购买1套房产，自愿放弃宅基地，应享受3万元购房补贴款，张保相购买2套房产，自愿放弃宅基地，仍应享受3万元购房补贴款。故对本案张保相主张可以折抵6万元购房补贴的意见，一审法院不予采纳。关于张保相辩称楼房门锁、电力设施被盗、小区修路欠张保相装载机台班费4680元、工资款等均应折抵购房款的意见，与本案均非同一法律关系，不属于本案审查的范围，本案不予处理，坟上村委会可另行起诉。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，一审判决：一、张保相于判决生效后十日内支付坟上村委会购房款53462元及利息（利息以53462元为基数，按照年利率6%自2017年12月18日起计算至付清之日止）；二、驳回坟上村委会的其他诉讼请求。如果未按判决规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2589元，由坟上村委会负担1380元，由张保相负担1209元。二审中，当事人均未提交新证据。二审查明事实与一审认定事实一致。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，张保相系坟上村村民，坟上村委会与张保相签订《购房协议书》，该协议约定了张保相购房所享有的优惠待遇及条件。按照正常交纳房款，本院对一审认定的张保相剩余尾款53462元未交纳这一事实予以认可。坟上村委会主张张保相未按时交纳尾款，且入住后仍旧未交纳尾款，应取消其优惠待遇并尾款一同支付，且支付相应的利息。张保相辩称案涉房屋存在质量问题且应扣除老干部退职补工资款、其购买的电线费等，还应再进行补贴一处宅基地3万元。本院认为，双方协议约定明确，案涉房屋交付时确实存在一定的质量问题，但张保相亦进行了实际入住，综合本案双方购买房屋协议的特殊性及本案案情，虽然张保相未按时交纳尾款，但取消其优惠待遇不妥，张保相辩称的理由亦缺乏依据，亦不应支持。一审认定张保相支付购房款53462元及相应的利息，并无不妥。综上，坟上村委会、张保相上诉请求均不成立，不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1725元，由新乡市凤泉区潞王坟乡坟上村村民委员会负担1050元，张保相负担675元。本判决为终审判决。审判长  程俊林审判员  周云贺审判员  郭中伟二〇二〇年六月十八日书记员  王 铮