山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终3238号 上诉人（原审被告、反诉原告）：张涌，X。 委托诉讼代理人：赵爽明，山东涵清律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：纪伟华，X。 委托诉讼代理人：鲁贤辉，山东鲁和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李熠，山东鲁和律师事务所律师。 原审第三人：舒涛，XX。 委托诉讼代理人：刘世蓬，山东文鸿律师事务所律师。 委托诉讼代理人：矫祥兆，山东文鸿律师事务所律师。 原审第三人：刘晓燕，X。 原审第三人：王磊，X。 委托诉讼代理人：刘振强，山东诚功（城阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙继红，山东诚功（城阳）律师事务所律师。 上诉人张涌因与被上诉人纪伟华、原审第三人舒涛、刘晓燕、王磊房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市城阳区人民法院（2018）鲁0214民初2569号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张涌的委托诉讼代理人赵爽明、被上诉人纪伟华的委托诉讼代理人鲁贤辉、原审第三人舒涛的诉讼代理人刘世蓬、原审第三人王磊的委托诉讼代理人孙继红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 张涌上诉请求：1、撤销青岛市城阳区人民法院（2018）鲁0214民初2569号民事判决书或发回重审；2、依法改判张涌与纪伟华就位于城阳区户房屋买卖行为无效，张涌不予协助纪伟华办理该房屋的过户手续，依法驳回纪伟华的一审诉讼请求；3、依法改判纪伟华将涉案房屋腾空并交付给张涌；4、本案上诉费及一审诉讼费、反诉费由纪伟华承担。事实与理由：一、张涌在案发前不认识纪伟华、刘晓燕、王磊，与纪伟华之间从未签订或约定过任何房屋买卖合同，根本不知晓纪伟华和舒涛、刘晓燕、王磊等人形成的各种文书及约定，张涌与纪伟华从来就不存在房屋买卖合同关系。二、张涌从未授权舒涛卖房，舒涛无权对张涌房屋行使处分权(舒涛在第一次庭审中也自认无代理权)，张涌更是从未收到任何房款，舒涛用诈骗的方式既诈骗了买房人，非法占有房款，同时也诈骗了张涌，使张涌的房屋被侵占。根据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十条规定“人民法院在审理经济纠纷案件中，发现与本案有牵连，但与本案不是同一法律关系的经济犯罪嫌疑线索、材料，应将犯罪嫌疑线索、材料移送有关公安机关或检察机关查处，经济纠纷案件继续审理。”请求法院将舒涛涉嫌诈骗的犯罪线索移送公安机关查处。三、纪伟华举证的证据，不符合逻辑，存在矛盾。本案连一份买卖合同都没有，不符合正常逻辑;同时纪伟华举证的舒涛出具《收条》显示，“舒涛在2003年5月23日收到王磊交来的六万元”，但是纪伟华同时举证的《协议》却显示“纪伟华委托刘晓燕买房”发生在2003年10月9日。纪伟华在一审中称经王磊、舒涛等人介绍与张涌约定购买房屋，且舒涛在一审中已表明未受张涌委托售房，却签协议、写保证书以及收款，明显有悖常理。王磊在一审中称与张涌是朋友，却不把售房款直接给张涌，而是给舒涛。纪伟华既然认识张涌，上述文件却不让张涌出具，售房款也不直接给张涌。纪伟华这些做法超出常规，存在重大过失，属非善意。四、张涌长时间未发现房屋被处理有诸多客观原因，不能因此就认定为“追认”。1、2003年1月23日，张涌一次性购买了13套房屋，1100平米，加上村里分的二百多平米，再加上在万科魅力之城购买的200多平米，当时房屋面积达到1500多平米，同时先后经营着九家公司，当时年产值在几千万元，无暇顾及本案房屋的管理。2、张涌和舒涛系同学关系，2003年时舒涛经济状况不好，本案房屋闲置，而且当时房租价格很低，也就是每月二百多元，所以舒涛提出借用，张涌也就没当回事，就借给舒涛使用，而且也一直认为是舒涛使用或租给别人挣个小钱，也就没再关注本案房屋，导致长时间未发现被卖。五、本案不构成表见代理且纪伟华购房存在重大过失，非善意取得。首先，表见代理是一种代理行为，需要无权代理人以被代理人的名义实施其具体行为，将可能产生的不利后果归属于被代理人的代理行为。而从所有证据来看，舒涛并没有以张涌代理人的身份出现，而且他自己也否认受张涌委托卖房。其次，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，表见代理成立的要件之一是必须有使相对人相信行为人具有代理权的事实或理由，一般如被代理人的介绍信等证明文件。在本案中，舒涛并未获得张涌的授权，且以自己的名义进行活动，其所有的只是从张涌手中借来的一把房门钥匙，并没有其他足以证明对涉案房屋享有处分权的凭证，没有能使相对人相信行为人具有代理权的事实与理由，如果仅凭一把房门钥题就有理由相信其有代理权的话，那么整个社会秩序可能会陷入混乱。第三，表见代理要求相对人主观上是善意且无过失。纪伟华主观上存在过失，不具有善意，法律中规定，表见代理在一定情形下，即使形成了权利外观，相对人对行为人是否具有代理权负有审核义务，特别是相对人履行审核义务的成本较低的情况下，如可以通过打电话或前往同城的本人处核实等，如果未尽审核义务，则不能构成表见代理。买房人购买房屋应当查看出卖人是否为所有权人，是否对房屋有确实的处分权，代理人是否有明确的授权，而买房人没有尽到注意的义务，致使案件的发生。且张涌自2005年9月28日取得涉案房屋的房地产权证，对外具有公示的效力，等同于向任何人宣示了张涌对涉案房屋享有独立的物权，纪伟华当时就知道或应当知道，但纪伟华至今10年有余未提出异议，更未让张涌追认，应视同纪伟华对张涌享有涉案房屋的物权无异议。第四、2003年初张涌一次性购买13套房屋，当时对于开发单位属于清理库存和批发，所以价格较低，近一年之后舒涛卖房时房价应在1600元以上。本案价格低于当时的市场价，买房人有低价买房的恶意，也说明张涌不可能委托他人卖房。 纪伟华辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持原判，驳回张涌的上诉请求。 舒涛述称，同意纪伟华的答辩意见。 王磊述称，同意纪伟华的答辩意见。 刘晓燕未作陈述。 纪伟华向一审法院起诉请求：1、依法判决纪伟华与张涌之间关于位于青岛市城阳区户的房屋买卖行为合法有效；2、依法判决张涌为纪伟华办理涉案房屋的产权变更登记手续；3、本案诉讼费用均由张涌承担。 张涌向一审法院反诉请求：1、依法判令纪伟华立即将位于城阳区X户房屋腾空并将该房屋交付张涌；2、本案反诉费等费用由纪伟华承担。 一审法院查明的事实：2003年1月23日，张涌与青岛市城阳区机关事务管理局签订《商品房买卖合同》，约定张涌购买该局位于山东省青岛市城阳区X户房屋（以下称“涉案房屋”），该商品房用途为住宅，建筑面积共69.83平方米，单价为每平方米955元，总金额为66582元；购46号煤屋，面积8.5平方米，单价500元/平方米，共计4250元。2005年9月28日，张涌办理了房屋产权登记，房地产权证号为青房地权城字第××号，该房屋坐落变更为山东省青岛市城阳区户。 另查明，2003年10月9日，纪伟华与刘晓燕签署《协议书》，载明：“今舒涛委托王磊将X户（确有房产证），卖给纪伟华。共人民币玖万陆仟元整，纪伟华委托刘晓燕办理卖房事宜，已交陆万元整，（欠三万陆仟元整）办房产证时交。”纪伟华将购房款60000元交给刘晓燕后，刘晓燕将该款项转交王磊，王磊又将该款项转交舒涛，舒涛当时未出具收条，后又补写一张收条，载明：“今收到王磊交来仁和居2号楼1单元501户款项陆万元整。”王磊与舒涛均认可该收条载明的X户属于笔误，实际应为X户，该60000元就是涉案房屋购房款。舒涛主张只是替被告张涌收钱，该60000元已经转交给了张涌。2010年10月16日，舒涛向纪伟华出具《保证书》，载明：“保证关于2013年10月9日卖与纪伟华XX户办理房产的事宜，定于2010.10.18下午约相关人员张涌、徐立鹏办理此事。”。 又查明，纪伟华陈述其与刘晓燕系朋友关系，委托刘晓燕购买涉案房屋，是刘晓燕交付其涉案房屋钥匙，并于2003年10月9日在涉案房屋居住使用至今。张涌陈述其与舒涛系初中同学关系，但在本案中未委托舒涛出卖涉案房屋，只是将涉案房屋钥匙借给了舒涛，对涉案房屋现状不清楚，直至收到应诉材料后才知道涉案房屋被卖给了纪伟华，因其经营多家公司较多，无暇顾及本案房屋的管理。舒涛陈述其与张涌确系初中同学，否认张涌委托其出卖涉案房屋，与王磊认识，涉案房屋钥匙是王磊跟张涌索要的。刘晓燕陈述其与纪伟华、王磊均系朋友关系，舒涛与王磊除了是朋友关系，还是老邻居关系，其是通过王磊买舒涛的房子，王磊说房子是舒涛和张涌的，后是王磊向其交付涉案房屋钥匙。王磊陈述其与舒涛、张涌均系朋友关系，两人说有几套房子要卖，因其与纪伟华也是朋友关系，就介绍他们认识，其并未受到委托买卖房屋，涉案房屋钥匙是其与舒涛一起找的张涌，张涌将钥匙交给了两人，其又将钥匙交付给了刘晓燕。 还查明，张涌在城阳区X号楼包括涉案房屋在内共有13处房产，为在招行青岛分行办理抵押贷款，山东恒正房地产评估有限公司2014年5月6日对上述房产进行了评估，后上述房产2014年5月15日在青岛市城阳区房地产管理处办理了抵押，现涉案房屋抵押权已消灭。 一审法院认为，根据双方的诉辩主张，本案争议的焦点问题是纪伟华与张涌之间关于涉案房屋买卖行为是否成立。张涌主张涉案房屋买卖行为不成立的主要理由是其未委托舒涛出卖涉案房屋，且舒涛也否认其受张涌的委托出卖涉案房屋，纪伟华并无证据证明张涌对涉案房屋的买卖行为进行了追认。一审法院认为，在买卖合同法律关系中，买卖行为是物权变动的原因，所有权转移是物权变动的结果，出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。从本案查明的事实看，纪伟华通过刘晓燕、王磊向舒涛支付了部分房款60000元，舒涛虽抗辩该款项已转交给张涌，但未提交有效证据予以证实，且舒涛2010年10月16日为纪伟华出具了《保证书》，上述事实显然与其所称未受张涌的委托出卖涉案房屋不符，至本案起诉前，纪伟华已占有使用涉案房屋十年有余，在此期间，张涌作为涉案房屋的产权人从未就此提出过异议，尽管舒涛否认其受张涌的委托出卖涉案房屋，但从舒涛上述实施的涉案房屋买卖行为来看，王磊、刘晓燕及纪伟华均有理由相信舒涛对涉案房屋具有处分权，舒涛就与纪伟华涉案房屋买卖的行为应当构成表见代理。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，应当认定舒涛在本案中的代理行为有效，张涌应对舒涛的代理行为承担民事责任，故纪伟华与张涌之间关于涉案房屋买卖行为依法成立，从成立时起具有法律约束力。涉案房屋买卖行为已由双方履行，且涉案房屋交付给纪伟华达十年有余，结合本案案情及各方当事人的陈述、证据，考虑到张涌从未对此提出异议的事实及其他相关情形，应视为张涌对涉案房屋买卖行为进行了追认，综上分析，张涌主张本案买卖行为无效不能成立，一审法院不予支持。纪伟华要求判令与张涌之间关于山东省青岛市城阳区户房屋买卖行为合法有效，理由正当，于法有据，一审法院予以支持。因张涌办理了涉案房屋房地产权证，已具备办理产权登记过户条件，纪伟华要求张涌办理涉案房屋产权变更登记手续，理由正当，于法有据，一审法院亦予以支持，但纪伟华应同时依约支付张涌涉案房屋余款。张涌要求纪伟华将涉案房屋腾空并将该房屋并返还张涌的诉讼请求,无事实和法律依据，一审法院不予支持。 综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、确认纪伟华与张涌就位于青岛市城阳区户的房屋买卖行为合法有效；二、张涌于判决生效后10日内协助纪伟华办理位于青岛市城阳区户房屋的过户手续；三、驳回张涌的反诉请求。本诉案件受理费2200元、保全费980元，均由张涌负担。反诉案件受理费由650元，由张涌自行负担。 二审期间，上诉人主张将涉案房屋借用给舒涛使用。舒涛不予认可，称双方不是借用关系，上诉人给了舒涛5套房屋的钥匙，让舒涛看情况卖。舒涛还称，涉案房屋是上诉人委托舒涛进行出售，只是没有书面的委托书。上诉人未对其主张系借用关系，提交有效证据证明。 二审法院查明的其他事实与一审法院查明一致。 本院认为，本案争议的焦点问题在于：上诉人与被上诉人之间是否存在房屋买卖合同关系。 根据业已查明的事实，至本案起诉前，被上诉人已实际占有使用涉案房屋十余年，而上诉人在此期间从未向被上诉人提出过异议，舒涛在二审期间亦明确认可其系受上诉人委托出售房屋，结合被上诉人与刘晓燕签订的《协议书》、舒涛出具的《收条》及《保证书》，能够证明被上诉人有理由相信舒涛具有代理权，应认定上诉人与被上诉人已建立房屋买卖合同关系。上诉人主张其与被上诉人之间不存在房屋买卖关系，理由不成立，本院不予采信。关于上诉人主张舒涛涉嫌刑事犯罪问题，上诉人未提交公安机关已立案侦查的相关证据，本院对上诉人的该项主张不予采信。 综上，上诉人张涌的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2850元，由上诉人张涌负担。 本判决为终审判决。 审判长 侯 娜 审判员 高中日 审判员 王昌民 二〇二〇年六月十日 书记员 石 晗 书记员 李珊珊