福建省永泰县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0125民初1089号 原告：永泰县上一房地产开发有限公司，住所地福建省永泰县樟城镇南湖路3号（工会大厦二楼），统一社会信用代码913501255509856093。 法定代表人：阮孝木，总经理。 委托诉讼代理人：何山，福建建达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈彧，福建建达律师事务所律师。 被告：黄金玉，女，1983年3月2日出生，汉族，住福建省永泰县。 原告永泰县上一房地产开发有限公司（以下简称“上一公司”）与被告黄金玉商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上一公司委托诉讼代理人何山、被告黄金玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上一公司向本院提出诉讼请求：1.判令黄金玉向上一公司支付代垫款项5256.91元（暂计至起诉之日，具体支付金额以上一公司实际垫付为准），以及代垫款利息（以5256.91元为基数自2019年9月29日计至黄金玉实际给付之日止，按月利率2%标准计算，暂计至2020年4月15日为697.42元，具体计算至黄金玉实际还款之日止）；2.判令黄金玉立即前往永泰县不动产登记和交易中心办理讼争房屋的不动产权证及他项权利证书，并将不动产他项权利证书交付于中国建设银行股份有限公司永泰支行，解除上一公司于《个人住房借款合同》项下的阶段性担保责任；3.判令黄金玉应承担上一公司为实现债权所产生的律师费5000元；4.判令上一公司承担本案的全部诉讼费用（包括但不限于诉讼费、保全费、公告费等）。事实和理由：2013年8月8日，上一公司与黄金玉签订《商品房买卖合同》及其附件，合同约定：黄金玉购买上一公司开发建设的永泰“日出东方”项目35号楼301号单元房产,商品房总金额764174元，签订合同后黄金玉向上一公司支付首付款234174元，并明确约定剩余购房款计530000元以银行按揭贷款方式向上一公司付清。《商品房买卖合同》附件六补充协议第二条第5款约定：在黄金玉获得贷款后，应按《个人住房借款合同》之约定定期归还贷款本息，若黄金玉未及时归还银行本息而导致贷款银行向上一公司扣收贷款本息的，黄金玉应于上一公司通知还款后七日内应以上一公司垫付的全部款项为基数，自银行扣收至黄金玉实际还款之日止，按日万分之五的比例向上一公司计付利息；若黄金玉未能于上一公司通知还款七日内还款，则自逾期第八日起，除按上述约定支付利息外，黄金玉还应以上一公司垫付的全部款项为基数，自银行扣收至黄金玉实际还款之日止，按日千分之一的比例向上一公司计付利息。上述合同签订后黄金玉向中国建设银行股份有限公司永泰支行（以下简称“建行永泰支行”）申请办理了商业贷款手续，黄金玉为借款人，上一公司为保证人。建行永泰支行已依约发放贷款，但黄金玉从2019年起至今，多次未履行偿付银行按揭贷款本息义务，上一公司作为保证人已为黄金玉垫付上述款项。为此，上一公司多次联系黄金玉要求其履行还款义务，并向黄金玉发出《律师函》，要求黄金玉向上一公司偿还所垫付的款项、相应利息并支付违约金，但黄金玉由始至终未向上一公司偿付上述任何款项。因此，上一公司要求黄金玉偿还已代垫款项、利息、相应违约金及利息系具有事实和法律的依据的，依法应予以支持。同时，本案中由于黄金玉违背诚实信用原则的断供及拒不办理讼争房屋的不动产权证的行为，建行永泰支行亦不能办理抵押登记，因此依据《个人住房借款合同》的约定，进而导致上一公司有随时承担保证责任的风险。同时，在黄金玉办妥正式抵押手续之前，银行亦不允许上一公司动用保证金账上的资金，亦实际造成上一公司资金被无理占用，严重损害上一公司的合法权益。因此，在黄金玉存在实际断供的根本违约情形下，上一公司主张黄金玉办妥讼争房屋的不动产权证及他项权利证书，并将不动产他项权利证书交付于建行永泰支行，解除上一公司于《个人住房借款合同》项下的阶段性担保责任，具有事实和法律的依据，依法应予以支持。 黄金玉辩称，上一公司所述属实，因为去年黄金玉不在家，没有如期还清房贷，现在可以把上一公司垫付的款项全部归还，后期也会按时支付房贷。希望上一公司能放宽收取垫付款的利息。律师费不应该由黄金玉支付，因为上一公司之前一直未找黄金玉进行协商，直接诉至法院。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定如下事实： 2013年8月8日，上一公司（出卖人）与黄金玉（买受人）签订《商品房买卖合同》及其附件，约定黄金玉购买上一公司开发建设的永泰县樟城镇樟树坂日出东方第35幢3单元301号房,商品房总金额764174元，黄金玉应于签订合同当日向上一公司支付234174元作为首付款（其中包括购房定金伍万元），余款530000元由黄金玉向银行申请按揭贷款的方式支付。《商品房买卖合同》附件六“补充协议”第二条约定“买受人选择银行按揭贷款方式（包括公积金贷款付款方式）支付房价款的特别约定：5.买受人同意在获得贷款后按合同期限归还银行本息。在担保期内，因买受人未及时归还银行本息而导致贷款银行向出卖人扣除贷款本息及费用，买受人应于出卖人发出还款通知之日起7日内到出卖人指定地点偿还出卖人全部垫付款（包括不限于本金、利息、罚息、滞纳金等），并应以出卖人垫付的全部款项为基数，自银行扣收贷款本息及费用之日起至买受人还款之日期间，按照日万分之五的比例向出卖人支付利息；若买受人未能在上述约定的七日内归还，则自逾期第八日起，买受人除应按上述约定向出卖人支付利息外，买受人还应以出卖人垫付的全部款项为基数，按日千分之一的比例向出卖人支付违约金，直至买受人归还款项。签订合同后，黄金玉向上一公司支付首付款234174元。2014年2月26日，上一公司作为保证人，与作为借款人的黄金玉、谢义莲及作为贷款人的建行永泰支行签订《个人住房借款合同》，约定黄金玉、谢义莲向建行永泰支行借款530000元，借款期限自2014年2月26日起至2044年2月26日止，以永泰县樟城镇八仙路99号日出东方35幢301号住房房产及其占用范围内土地使用权作为抵押物。同时合同还就贷款利率、罚息利率、还款、借款人和贷款人的主要权利义务、担保条款、违约责任等进行了约定。合同签订后，建行永泰支行向黄金玉、谢义莲发放贷款530000元。上述借款期间，因黄金玉、谢义莲未按约定履行还款义务，上一公司向建行永泰支行承担阶段性保证责任，2019年9月29日，上一公司偿还贷款5256.91元。2018年4月8日永泰县不动产登记和交易中心向上一公司出具《开发项目首次登记证明》。2018年4月10日，上一公司向黄金玉发出《不动产权证办证通知书》。2019年4月17日，上一公司向黄金玉发出《关于办理的催告函》。2020年4月10日，上一公司委托福建建达律师事务所向黄金玉发出《律师函》，要求黄金玉在2020年4月15日之前向上一公司偿付全部代垫款总额5256.91元，以及计算至实际还款之日止的逾期利息697.42元（暂计至2020年4月15日，实际计至黄金玉全部付清之日止）等。 另查明，上一公司因本案支出律师代理费5000元。 本院认为，上一公司与黄金玉签订的《商品房买卖合同》及合同附件以及上一公司、黄金玉、谢义莲与建行永泰支行签订的《个人住房借款合同》，系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，各方应按合同约定履行各自的权利、义务。案涉《商品房买卖合同》签订后,上一公司承担阶段性担保期间,黄金玉未能按时归还按揭贷款,导致上一公司承担连带清偿责任,构成违约。黄金玉应向上一公司支付代垫款5256.94元。根据案涉《商品房买卖合同》附件六“补充协议”第二条第5款约定，在上一公司发出还款通知之日起7日内还款的按日万分之五的比例计付利息，逾期超过7天的按日千分之一的比例计付利息。现上一公司诉请以5256.91元为基数，自2019年9月29日计付至黄金玉实际给付之日止，按月利率2%标准计算利息，没有违反法律规定，本院予以准许。上一公司诉请黄金玉立即前往永泰县不动产登记和交易中心办理讼争房屋的不动产权证及他项权利证书，并将不动产他项权利证书交付于建行永泰支行，解除上一公司于《个人住房借款合同》项下的阶段性担保责任，因涉及案外人谢义莲、建行永泰支行的权益，本案不予处理。上一公司诉请黄金玉承担律师代理费5000元，因律师代理费并非诉讼中必然产生的费用，且《商品房买卖合同》及其附件未明确约定律师代理费的承担事宜，故本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条规定，判决如下： 一、黄金玉于本判决生效之日起三十日内支付永泰县上一房地产开发有限公司代垫的按揭贷款5256.91元及其利息（利息自2019年9月29日起至款项还清之日止，以5256.91元为基数按月利率2%计付）； 二、驳回永泰县上一房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费73元，减半收取计36.5元，由永泰县上一房地产开发有限公司负担17元，黄金玉负担19.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  林霞 二〇二〇年六月二十九日 法官助理李霞 书记员郑贞萍 附本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国担保法》 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。