广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1323民初2287号原告（反诉被告）：惠州富茂房地产开发有限公司，住所地惠东县稔山镇大埔屯富力湾会所二楼。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：何翠珊,系该公司工作人员。被告（反诉原告）：欧阳仁美，女，汉族，户籍地北京市昌平区。委托诉讼代理人：汪丽君，广东穗江律师事务所律师。原告（反诉被告，以下称“原告”）惠州富茂房地产开发有限公司与被告欧阳仁美（反诉原告，以下称“被告”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案受理，被告欧阳仁美在诉讼过程中向本院提起反诉，本院予以准许，并依法适用普通程序公开开庭合并进行了审理。原告惠州富茂房地产开发有限公司委托诉讼代理人何翠珊，被告欧阳仁美的委托诉讼代理人汪丽君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告惠州富茂房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除双方共同签订合同编号为HTxxx的《广东省商品房买卖合同》及补充协议,并判决被告配合原告到房管部门办理合同注销登记备案手续，且由被告承担由此产生的一切费用；2、判令被告向原告支付总房款20%的违约金，即1183749元；3、被告承担案件诉讼费用及公告费用。事实和理由：2018年4月3日，原告与被告签订合同编号为HTxxx的《广东省商品房买卖合同》及补充协议，约定被告向原告购买位于惠东县稔山镇xxx房，该商品房总价为5918745元。按照合同约定，被告选择分期付款方式支付，应于2018年12月15日前支付完该商品房房款。合同签订后，涉案楼盘房屋包括涉案房屋的建设工程一直如期进行，并按合同约定达到交楼条件。但是截止至今日，被告仍未及时足额支付购房款，拖欠原告应付房款共计3551246元。为此，原告曾向被告寄发了《催款通知书》，督促被告及时履行付款义务。然而经过多次的催告，被告依然拒不支付拖欠的房款，也未就合同的履行等提出任何形式的异议。2018年10月10日，原告向被告邮寄送达《解除广东省商品房买卖合同通知书》，正式书面通知被告解除合同编号为HTxxx的《广东省商品房买卖合同》及补充协议。原告认为，被告与原告签订的合同编号为HTxxx的《广东省商品房买卖合同》及补充协议合法有效，根据合同补充协议第一条的约定：“买受人未按照约定支付房价款的……出卖人有权解除合同。如出卖人要求解除合同，买受人应当向出卖人支付相当于总房价款20%的违约金并承担解除合同的所有费用。”综上所述，被告不按合同约定履行义务已经构成根本违约，应当向原告承担相应的违约责任。为维护原告自身合法权益，特依照《中华人民共和国民事诉讼法》及其他法律的有关规定，提起诉讼，请予支持。被告欧阳仁美答辩称：一、被告同意解除双方间签订的编号为HTxxx的商品房买卖合同及补充协议，但解除时间应为2019年7月1日，且原告需返还被告已支付的购房款及其他费用，共计2382258元及利息。被告至今仍未收到原告发送的解除合同通知书等文件，且2019年5月及7月，被告与原告销售经理也依然在沟通关于继续付款以及交楼等事宜，故可默认为双方间并未解除商品房买卖合同，商品房买卖合同第11条交付时间和手续明确约定原告应当在2019年6月30日前向被告交付该商品房，但被告至今仍未收到原告任何关于该房交付的通知，故被告主张双方间签订的商品房买卖合同及补充协议，应于2019年7月1日解除。二、按照公平正义原则及商品房买卖合同约定，双方间既然解除合同，原告就有义务返还被告已支付的购房款及其他费用，但原告在发出解除合同通知单后，不仅未按时返还被告已支付款项，且依然未开具发票,至今被告大额资金仍被原告占用。三、原告诉求中主张被告需支付总房款20%的违约金即1183749元，无任何事实和法律依据。本案系因原告的先违约行为，才导致被告不敢继续支付后期购房款，违约责任在于原告，而非被告，故被告不应承担此违约责任。2018年3月10日，被告签订富茂海滨城惠州富力湾商品房认购书后，按双方约定支付了定金及首付款，之后在被告的多次催促下，双方才签订了商品房买卖合同，但至今原告仍未交付该商品房买卖合同原件给被告。2018年4月，被告向原告索要商品房买卖合同及其他签字文件的原件，原告表示会尽快安排，并承诺在被告继续支付完第二期款后交付。2018年4月19日，被告按约支付了第二期款项，但之后仍未收到原告的任何文件，且被告之后的催促即索要均无果，被告才未按约再继续支付后期购房款。该系原告起初连最基本的交付商品房买卖合同及相关购房发票的义务都迟迟不肯履行（从原告提交的证据三中可看出，该发票是在合同约定的交房时间之后，即2019年7月31日才补开，其明显是因为无法交房后补开的，故担心如继续支付大额购房款后），原告是否能够履约按时交付涉案房屋，如原告无法按时交付房屋，则被告可能将继续陷入大额资金被长期占用的风险。商品房买卖合同约定的涉案交付时间为2019年6月30日，交付条件为该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，该商品房已取得房屋测绘报告，但本案中原告提交的竣工验收备案表，显示涉案房产开工日期为2017年10月10日，竣工验收日期为2018年12月28日，这与原告所说的期房完全相悖。除此之外，根据消防法及环境保护法规定，房屋交付还需要符合消防验收及环保验收，所以被告有理由怀疑合理怀疑原告无法按期交付涉案房产。2018年3月及4月期间，被告已支付购房款及其他费用，共计2382258元，但截止今日该高达230多万元，至今仍被原告占用，且未返还，长达两年之久，且被告也未拿到涉案房产，另外还面临原告主张的1183749元的违约金，如原告此类恶意行为得到支持，不仅违反了民法的公平正义原则，但是侵害了作为本就处于弱势地位买受人的合法权益。商品房买卖合同明确约定了逾期付款的责任，按照累计应付款的20%支付违约金。同时出卖人退还买受人已付全部款项，退一万步来说先不讨论原、被告到底是谁先违约的问题，如需支付违约金，也应是按照应付款的20%，而非是总房款的20%。且至于违约金问题，还应当考虑双方间的过错程度。另外，无论何种情形，被告已支付的款项都应当无条件返还并支付利息。综上所述，本案系原告的先违约行为而导致，故原告第二项诉讼请求无任何事实和法律依据，恳请查明本案事实，驳回原告诉求，支持被告反诉请求。被告欧阳仁美向本院提出反诉请求：一、原告返还被告已支付的购房款2382258元及利息（按5.5%利率计算，即自2019年7月1日起至实际清偿之日止，暂计至2020年5月13日为91250.41元）；二、本案的诉讼费用由被告负担。事实和理由：2018年3月10日，被告与原告签订了《富茂海滨城（惠州富力湾）商品房认购协议书》，约定被告向原告购买位于惠东县xxxx房，认购价为5918745元。被告按约共支付了房款1775624元（即定金8万元及首期款1695624元）、维修基金13679元、转移登记费80元及代办费1000元。2018年4月3日，双方又签订了合同编号为HTxxx的《商品房买卖合同》，约定原告应当在2019年6月30日前向被告交付该房屋，且本合同及附件被告一份。2018年4月19日，被告按约再次向原告支付第二期房款591875元。但此后，被告多次联系原告销售经理询问房屋建设进展及房屋是否如期交付，回复为需到2020年方能交房。时至今日，被告依然未收到原告关于交付房屋以及办理产权的通知，且原告也未返还被告已交付的共计2382258元款项。故为维护自身合法权益，被告依据《民事诉讼法》及相关法律的规定，特提起反诉。原告惠州富茂房地产开发有限公司答辩称：原告与被告于2018年4月3日签订的商品房买卖合同及其附件，是双方真实的意思表示，应当合法有效。合同附件四已经对房款的交付时间及交付额度进行了明确的约定，且附件十一第一条如买受人未能按期交款的违约责任，反诉人因自身的原因未能按时履行交款义务，其行为已构成了根本违约。原告有权行使合同解除权，并于2018年10月10日向被告寄发了解除合同的通知书，已经履行了通知的义务。本院查明本案的事实如下：原告惠州富茂房地产开发有限公司系经工商登记设立的有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围为房地产开发等。2018年3月10日，原告作为出卖人（甲方）与被告作为买受人（乙方）签订一份《富茂海滨城（惠州富力湾）商品房认购书》，约定购买位于中国惠州xxx房，认购价为5918745元；于签署认购书时交付定金80000元，于2018年3月20日支付1695624元，于2018年4月19日支付591875元，于2018年6月18日支付1183749元，于2018年9月16日支付1183749元，于2018年12月15日支付1183748元。2018年4月3日，原告与被告欧阳仁美签订一份编号为HTxxx的《商品房买卖合同》（预售）及附件，约定原告将位于惠东县稔山镇xxx房预售给被告，约定交付日期为2019年6月30日前，房屋总价款5918745元，约定分期方式付款，被告应当在2018年4月3日前支付首期房价款1775624元，于2018年4月19日支付591875元，于2018年6月18日支付1183749元，于2018年9月16日支付1183749元，于2018年12月15日支付1183748元；《商品房买卖合同》第八条“除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金。（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的20%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之5（该比率不低于第（1）项中的比率）的违约金。本条所称逾期应付款是指依照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。2.双方同意本条款按合同附件十一补充协议第一条执行。”附件十一第一条约定“《商品房买卖合同》第八条变更为：买受人应当按照合同约定及时支付房价款，如买受人未按约定支付房价款的（或未按约定办妥按揭手续的），买受人应从逾期之日起每日按应付房款的万分之五向出卖人支付违约金，逾期超过90天后，出卖人有权单方面解除合同。如出卖人要求解除合同的，买受人应当向出卖人支付相当于总房价款20%的违约金并承担解除合同的所有费用，且出卖人有权没收购房定金并不予退还已交税费。如买受人逾期付款的，出卖人有权在买受人支付的款项中首先收取违约金，余款才作为房款或其他的应收款项收取。买受人对所欠的款项应当继续按约定向出卖人缴付。”原、被告双方均确认被告已向原告支付房款2367499元、维修基金13679元、转移登记费80元、代办费1000元。另,原告庭后补充提交一份由广东省财政厅印制的住宅专项维修资金专用收据，记载上述维修基金已交付至房管部门。原告主张在被告怠于履行付款以后，通过邮寄的方式向被告在合同中所提供的地址送达解除合同的通知，提交了《解除通知书》及相应快递单、未妥投证明予以佐证。被告主张未收到上述通知书，且直至2019年9月份仍在沟通继续付款及交楼事宜，提交其与微信昵称为“兰xx”，备注名为“兰xx（富力湾销售经理）”的微信聊天记录予以佐证；原告称该人员并非其公司员工，可能系销售渠道公司的员工。另查明，原告主张案涉房屋于2018年12月29日取得竣工验收备案，提交了竣工验收备案表予以佐证；案涉房屋于2019年8月27日取得房屋测绘报告，提交了房产面积测绘成果报告书予以佐证。案涉合同已于2018年4月27日在惠东县******进行备案。另，根据原告申请，本院向惠东县不动产档案馆调取的案涉房产查询结果证明记载，案涉房产未抵押、未查封。本院认为，原告惠州富茂房地产开发有限公司与被告于2018年4月3日签订的编号为HTxxx的商品房买卖合同及补充协议依法成立并生效，双方均应遵守，现原、被告均主张要求解除该合同及补充协议，不违反法律规定，本院予以照准，至于原告要求被告配合办理注销《商品房买卖合同》手续，属于合同解除后的附随义务，本院一并予以支持。本案的争议焦点在于：一、违约方为哪一方；二、原告的本诉诉请及被告的反诉诉请应如何处理。关于第一个焦点，原告以被告未能按合同约定支付房款为由诉请解除合同，根据《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定，被告仅按约定支付了两期的购房款，未能按约定支付剩余购房款，且逾期付款已经超过90日，根据《商品房买卖合同》第八条“逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的20%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）”的约定，原告以此为由诉请解除合同，符合双方的约定，本院予以支持。关于被告称因案涉房屋存在逾期交付的可能，故未继续支付剩余购房款的主张，本院作分析如下：被告未能举证证明其所提交的该微信聊天记录所记载的对话人员系原告的员工，无法认定该人员所发送内容可作为原告的意思表示；原、被告双方在签订合同时已知悉该案涉房屋尚未建设完毕，属预售房屋，且合同约定系付清购房款在先，交付房屋在后，被告的上述主张及不支付购房款的行为，不符合双方的约定及法律的规定。综上，对被告称系因原告违约而解除合同的主张，本院不予支持。关于第二个焦点，根据《商品房买卖合同》第八条及附件十一《补充协议》中关于逾期付款解除合同的违约金条款的约定，原告诉请要求被告支付违约金，符合合同约定，本院予以支持。但被告主张违约金过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定以及公平原则，原告要求的违约金数额显然过高，且原告未举证证明其因被告违约而造成的具体损失金额，故本院将违约金调整为总房价款的10%，即591874.5元。对于被告已支付房款，扣除上述违约金后，余款应由原告向被告返还，即原告应向被告退还购房款1775624.5元。关于转移登记费及代办费，该费用系由被告代为收取，合同解除后，该代为收取的费用应予返还，即被告应返还原告预转移登记费80元及代办费1000元。关于住宅专项维修资金，现有证据显示被告已将代为收取的住房维修基金缴纳至房管部门，被告请求原告予以返还，没有法律依据，本院不予支持，被告应自行向相关部门按规定办理申请退还手续，原告应提供必要的协助。综上所述，对当事人主张有理部分予以支持，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十二条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第三款，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）惠州富茂房地产开发有限公司与被告（反诉原告）欧阳仁美于2018年4月3日签订的合同编号为HTxxx的《商品房买卖合同》及相关附件、附录，被告应于本判决生效之日起十五日内配合原告办理涉案合同注销备案手续。二、被告欧阳仁美应自本判决生效之日向原告惠州富茂房地产开发有限公司支付违约金591874.5元（在被告向原告交纳的购房款中予以扣除）。三、原告（反诉被告）惠州富茂地产开发有限公司应自本判决生效之日起十日内退还被告（反诉原告）欧阳仁美购房款1775624.5元。四、原告（反诉被告）惠州富茂房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）欧阳仁美返还转移登记费80元及代办费1000元。五、原告（反诉被告）惠州富茂房地产开发有限公司协助被告（反诉原告）欧阳仁美办理住房维修基金的退款手续。六、驳回原告惠州富茂房地产开发有限公司的其他诉讼请求。七、驳回被告（反诉原告）欧阳仁美的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费53231元，反诉案件受理费13294元，合计66525元，由被告欧阳仁美负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  林耀驰人民陪审员  李建波人民陪审员  钟海雄二〇二〇年六月十一日法官 助理  陈丹茹书 记 员  陈俊彬