江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终1716号上诉人（原审被告）：江苏同丰置业有限公司，统一社会信用代码91321322078253630E，住所地江苏省沭阳县学院路与上海路交汇处（沭阳智慧大酒店有限公司三楼）。法定代表人：郭振南，该公司总经理。委托诉讼代理人：陶新龙，江苏铭云律师事务所律师。委托诉讼代理人：张民证，江苏铭云律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：张紫云，女，1990年8月27日出生，住江苏省沭阳县。原审第三人：高建忠，男，1992年3月3日出生，住江苏省如东县。上诉人江苏同丰置业有限公司（以下简称同丰公司）因与被上诉人张紫云、原审第三人高建忠商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2019）苏1322民初17323号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。同丰公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判同丰公司不向张紫云承担逾期交房违约金或将本案发回重审；2.本案诉讼费由张紫云承担。事实和理由：1.案涉合同的主体是同丰公司和高建忠，即使同丰公司违约，张紫云无权向同丰公司主张违约责任。2.案涉房屋的产权登记尚未由高建忠取得，且在银行存在抵押贷款，而张紫云并非抵押贷款的共同借款人，张紫云和高建忠不能简单将案涉房屋处分。3.张紫云主张的逾期交房违约金标准过高，请求二审法院酌情降低。被上诉人张紫云二审辩称，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人高建忠二审未到庭作陈述意见。张紫云向一审法院起诉请求：判令同丰公司向张紫云支付逾期交房违约金（以500001元为基数，自2017年12月1日起按日万分之一计算至实际交付之日止）。一审法院认定事实：2016年3月8日，同丰公司与第三人高建忠签订《商品房买卖合同》，约定高建忠向同丰公司购买中央花园小区第2幢第一单元1604室房屋，建筑面积131.20平方米，其中套内面积106.63平方米，单价为3810.98元，总金额500001元。合同第八条约定：出卖人应当在2017年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格；2.该商品房经综合验收合格…合同第九条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至房屋经验收合格，并向高建忠发出通知日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金。合同首页第二条约定：商品房必须通过综合验收，取得《工程竣工验收备案表》后，方可交付使用，购房人方可领取钥匙，交房时开发企业应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。一审法院另查明，2017年5月3日，张紫云与高建忠办理结婚登记手续。2019年3月4日，双方达成协议，约定：“沭阳县房屋归张紫云所有，因该房屋产生的一切权益均由张紫云享有（包括逾期办证向开发商主张违约金的权益、购房补贴等），甲方张紫云给付乙方高建忠房屋折价款20000元，该房屋今后的按揭贷款由甲方张紫云负责归还。”2019年3月21日，高建忠诉至一审法院，要求与张紫云离婚。2019年4月26日，在一审法院主持下，双方达成和解协议，内容如下：“一、张紫云自愿与高建忠离婚；二、位于沭阳县房屋归张紫云所有，上述房屋的按揭贷款由张紫云负责偿还，张紫云于2019年12月31日前给付高建忠上述房屋分割款20000元，待上述房屋符合办理权属变更登记手续，高建忠有协助义务……”，一审法院作出（2019）苏1322民初4711号民事调解书。一审审理过程中，高建忠向一审法院表示案涉商品房买卖合同的相关权益同意由张紫云主张，其本人无异议。一审法院认为，高建忠与同丰公司之间的商品房买卖合同以及高建忠与张紫云之间的财产分割协议均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认。高建忠向同丰公司购买涉案房屋，且已向同丰公司支付了全部购房款，履行主要合同义务，同丰公司作为出卖人，应如约将符合交付条件的房屋交付买受人使用。由于案涉房屋尚未取得竣工验收备案表，同丰公司无法在约定时间履行交房义务，应以500001元为基数，自逾期之日起至取得竣工验收备案表，并向张紫云发出书面通知之日止，按日万分之一向高建忠支付逾期交房违约金。由于高建忠与张紫云原为夫妻关系，后双方达成协议，约定案涉合同的相关权益由张紫云享有，高建忠亦予以确认，且本案在诉讼过程中已经明确告知了同丰公司，高建忠与张紫云之间的关于案涉商品房买卖合同权利转让事宜已经对同丰公司产生法律效力（仅限于合同权利，不涉及合同义务），张紫云有权要求同丰公司承担逾期交房的违约责任，故张紫云诉讼主体适格。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条规定，一审法院判决：同丰公司于判决发生法律效力之日起十日内向张紫云支付逾期交房违约金（以500001元为基数，自2017年12月1日起按日万分之一计算至实际交付之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，减半收取计150元，由同丰公司负担。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致，予以确认。本案二审的争议焦点是：张紫云是否有权向同丰公司主张逾期交房违约金；如应支付，违约金的约定是否过高。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，同丰公司与高建忠签订的《商品房买卖合同》，不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。涉案合同第八条、第九条约定，同丰公司应当在2017年8月30日前，将案涉房屋交付高建忠，逾期超过90日后，应当按日向高建忠支付已付房价款万分之一的违约金。现同丰公司并未按照合同约定的时间向高建忠交付房屋，应当按照合同约定向高建忠支付逾期交房违约金。关于同丰公司上诉称合同约定的违约金过高的问题，本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。主张违约金过高的违约方应当对违约金是否过高承担举证责任。现同丰公司主张合同约定的违约金过高，应当举证证明违约金数额过分高于高建忠实际的损失，但同丰公司未提交证据证实上述事实，故对同丰公司要求调整违约金的上诉主张，本院不予支持。本案逾期交房违约金是确定的债权。根据《中华人民共和国合同法》第七十九条规定，债权人除据合同性质不得转让、当事人约定不得转让、法律规定不得转让之外，可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。本案中，案涉商品房买卖合同中并未约定不得转让逾期交房违约金，且逾期交房违约金的权利转让并未违反法律禁止性规定，故高建忠有权将逾期交房违约金的主张权利转让给张紫云。高建忠将案涉房屋逾期交房违约金的主张权利转让给张紫云，并在本案审理过程中已通知到同丰公司，对同丰公司发生效力，故张紫云在本案中有权向同丰公司主张案涉房屋的逾期交房违约金。综上，同丰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人江苏同丰置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  魏良军审判员  王冬冬审判员  吴振环二〇二〇年六月十八日书记员  吴 刚