甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)甘01民终702号上诉人（原审被告）：郭松树，男，汉族，1973年3月16日出生，住甘肃省兰州市城关区。被上诉人（原审原告）：甘肃齐建物业管理有限责任公司，住所地甘肃省兰州市城关区平凉路347号。法定代表人：胡祎，公司总经理。委托诉讼代理人：李彩男，北京市盈科（兰州）律师事务所律师。上诉人郭松树因与被上诉人甘肃齐建物业管理有限责任公司（以下简称齐建物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2018）甘0102民初8801号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。郭松树上诉请求：一、依法判令撤销（2018）甘0102民初8801号民事判决，依法改判；二、依法判令被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用；三、依法判令被上诉人向上诉人支付双方约定的违约金人民币壹拾万元（小写：人民币10万元）；四、依法判令被上诉人履行与上诉人签订的合同；五、依法判令被上诉人合同欺诈。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，偏袒被上诉人一方。二、甘肃第七建设集团股份有限公司和下属子公司甘肃齐建物业管理有限责任公司伪造《拆迁许可证》造假，伪造国家公文、伪造国家证件、伪造国家公章，弄虚作假、合同欺诈，齐建物业公司虚假诉讼。伪造的假《拆迁许可证》文号：兰拆许字（2009）第069号。三、被上诉人没有与上诉人签订物业管理服务协议。四、被上诉人的民事起诉状中，2015年11月1日，上诉人与甘肃建投七建集团签订了《前期物业管理委托合同》，合同约定由被上诉人向其开发的小区提供物业管理服务，合同期限至2018年10月30时止。而被上诉人诉讼上诉人2014年1月起和2015年1月1日起，不在齐建物业公司服务的合同期限内，在时间顺序上倒行逆走。五、2010年6月11日甘肃第七建设集团股份有限公司和甘肃齐建物业管理有限责任公司与拆迁户郭松树签订房屋拆迁安置补偿合同，双方协商确定在兰州恒信公证处办理合同公证，详见原公证书，被上诉人起诉上诉人的房屋、就是这原址拆迁安置回迁房其中的两套。六、2010年6月19日甘肃第七建设集团股份有限公司和下属子公司甘肃齐建物业管理有限责任公司与拆迁户郭松树续签补充合同：清单，详见原续签补充合同：清单，双方约定：特此证明、续签补充合同：清单都均为公证合同不可分割的组成部分，与公证合同具有同等法律效力。双方协商确定，甘肃第七建设集团股份有限公司和下属子公司甘肃齐建物业管理有限责任公司，在没有任何条件的前提下、无任何条件、长期、无期限、永久免除、免缴纳、免交纳、免收拆迁户郭松树总共九套回迁房2010年6月19日-长期、无期限、永久、即2010年6月19日至长期、无期限、永久免除、免缴纳、免交纳、免拆迁户郭松树总共九套回迁房的所有全部暖气费、物业管理费、水费、电费、房费、煤气费、电梯使用维修维护费、垃圾清运费、卫生费、楼道亮化费、公摊电费等总共九套回迁房所有全部费用全免缴纳，全免收、全免交纳。总共九套回迁房的天然气初装费、有线电视初装费、房屋维修基金等双方协商确定都由甘肃齐建物业管理有限责任公司出钱承担负责缴纳、交付、交纳。甘肃省齐建物业管理有限责任公司如果违约向郭松树支付违约金人民币壹拾万元（小写：人民币10万元）。综上，一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求二审法院依法改判，维护上诉人的合法权益。齐建物业公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，请求二审法院驳回上诉，依法维持。齐建物业公司向一审法院起诉请求：1、判令郭松树支付齐建物业公司物业管理费人民币7572.36元，公摊电费277.2元，暖气费3227元，共计11076.56元。2、判令郭松树承担本案诉讼费。一审法院认定的事实：甘肃第七建设集团股份有限公司与齐建物业公司签订《甘肃建投第七集团民东小区物业服务合同》，约定甘肃第七建设集团股份有限公司将其建设的住宅区委托于齐建物业公司实行物业管理，郭松树系齐建物业公司管理的小区3-1-2704、3-1-2705室的业主。郭松树从2015年1月1日起，未向齐建物业公司交纳物业费、暖气费和公摊电费。现郭松树手持一份加盖甘肃第七建设集团股份有限公司危楼改造办公室和齐建物业公司公章的清单，认为齐建物业公司已经全部免除了郭松树长期应交纳的各项费用。该清单载明：“关于郭松树：兰州市城关区住宅和兰州市城关区南昌路小区渭源路180号221号（室）住宅，两处住宅的所有水费、暖气费、电费、煤气费、房费、物业管理费、卫生费、楼道亮化费等费用在兰州市城关区就地（原址）拆迁还建安置新居房正式搬入进住以前，详细时间按新楼正式办理入住时间为准，大约在2012年12月31号上新楼以前，所有费用郭松树给齐建物业公司已全部支付交清，齐建物业公司不得再以任何理由、任何方式另行收取。特此证明。”齐建物业公司认为主张的费用与该清单免除的费用无关，且时间也不一致。为此，双方引发诉争。一审法院认为，郭松树的反诉请求因与本案不是同一法律关系，已向郭松树告知不予合并审理，郭松树可另案诉讼。本案双方争议的焦点是：1、齐建物业公司是否对郭松树的各项物业费用予以免除；2、齐建物业公司的各项诉讼请求是否合法有据？首先齐建物业公司提供的“清单”证实郭松树同意免除的费用是2012年12月31日以前的费用，且免除的费用的房屋也不是民东小区住宅房屋的费用，故郭松树辩解齐建物业公司免除其交纳民东小区住宅房屋各项物业管理费的辩称与事实不符，不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务，根据《物业管理条例》第七条规定：业主在物业管理活动中，履行下列义务：......（五）按时交纳物业管理费用；......。本案中，齐建物业公司请求郭松树交纳的各项费用均是2015年1月1日以后的费用，且郭松树明确表示从未交纳过各项物业费，故对齐建物业公司主张郭松树支付自2015年1月1日至2018年6月30日止兰州市城关区民东小区3-1-2704、3-1-2705室物业管理费7572.36元，公摊电费277.2元，暖气费3227元，共计11076.56元的诉请，符合事实和法律依据，予以支持。综上所述，针对齐建物业公司请求判令郭松树支付齐建物业公司物业管理费人民币7572.36元，公摊电费277.2元，暖气费3227元，共计11076.56元的诉请，合法有据，予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第七条第（五）项的规定，判决：郭松树向甘肃齐建物业管理有限责任公司支付2015年1月1日至2018年6月30日期间的物业管理费7572.36元，公摊电费277.2元，暖气费3227元，共计11076.56元。案件受理费77元，由郭松树负担。上述由郭松树承担的款项11153.56元，在本判决生效后5日内向甘肃齐建物业管理有限责任公司履行完毕。二审经审理查明的案件事实与原审判决认定案件事实一致，本院予以确认。本院认为，甘肃第七建设集团股份有限公司与齐建物业公司签订《甘肃建投第七集团民东小区物业服务合同》，约定甘肃第七建设集团股份有限公司将其建设的住宅区委托于齐建物业公司实行物业管理，委托期限自2012年11月1日至2015年10月31日止及2015年11月1日至2018年10月30日止。郭松树系齐建物业公司管理的小区3-1-2704、3-1-2705室的业主。齐建物业公司为郭松树所在小区提供物业服务，有权获得物业管理费，作为业主，按时缴费则是应尽义务。郭松树在一、二审中均提交一份加盖甘肃第七建设集团股份有限公司危楼改造办公室和齐建物业公司公章的清单，主张齐建物业公司已经全部免除了其长期应交纳的各项费用及齐建物业公司诉请的各项费用不在齐建物业公司服务的合同期限内的上诉理由，首先，郭松树提交的该“清单”证实同意免除郭松树的费用是2012年12月31日以前的费用，且免除的费用的房屋也不是民东小区住宅房屋的费用；其次，依据甘肃第七建设集团股份有限公司与齐建物业公司签订《甘肃建投第七集团民东小区物业服务合同》，齐建物业公司诉请的由郭松树向齐建物业公司支付2015年1月1日至2018年6月30日期间的各项费用在齐建物业公司服务的合同期限内，故郭松树的该上诉理由无事实及法律依据，不予支持。一审法院认定由郭松树向齐建物业公司支付2015年1月1日至2018年6月30日期间的物业管理费7572.36元，公摊电费277.2元，暖气费3227元，共计11076.56元并无不当。综上所述，上诉人郭松树的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费77元，由上诉人郭松树负担。本判决为终审判决。审判长  邵云和审判员  冯 诚审判员  周瑞芹二〇二〇年六月二十九日书记员  夏菁菁