云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终3471号上诉人（原审被告）：鄢智榕，男，汉族，1992年11月15日生，住云南省昆明市富民县。委托诉讼代理人：杨正琼，女，汉族，1968年8月6日生，住云南省昆明市富民县，系鄢智榕母亲。特别授权代理。被上诉人（原审原告）：富民恒丰物业管理有限公司，住所地：云南省昆明市富民县永定街道办事处北邑村委会旧城45号。统一社会信用代码：91530124325291395G。法定代表人：张禄。委托诉讼代理人：陈亮，云南勇旭律师事务所律师。特别授权代理。上诉人鄢智榕因与被上诉人富民恒丰物业管理有限公司（以下简称恒丰物业）物业服务合同纠纷一案，不服昆明市富民县人民法院（2020）云0124民初110号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人上诉请求：1、请求撤销（2020）云0124民初110号民事判决，并依法改判；2、判令被上诉人清除小区9栋楼与围墙之间绿化带内一人多高的杂草及枯枝败叶，排除火灾隐患，恢复为接房时的人工草坪；判令被上诉人修复小区9栋楼后面围墙上的监控设备，恢复为接房时的样子，使之正常发挥作用；3、请求判令被上诉人主动与上诉人协商解决因其严重失职导致上诉人物业被水淹造成的经济损失，承担相应的违约责任；判令被上诉人主动向上诉人母亲赔礼道歉，消除双方矛盾，以后和好相处；4、判决被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，曲解上诉人不缴纳物业管理费的原因，适用法律不当，以致造成误判；二、被上诉人并未通过法定程序来主张拖欠的物业费，存在明显怠于行使权利的行为；三、被上诉人并没有履行相关维修、养护、管理、维护义务，应承担相应的赔偿责任；四、被上诉人缺乏职业道德，工作简单粗暴，严重激化与上诉人母亲的矛盾是其收不到物业管理费的主要原因。综上，被上诉人没有向上诉人提交与建设单位签订的前期物业管理协议，上诉人不知双方权利义务，所主张的物业费缺乏收费依据。被上诉人既然放弃对上诉人物业及周边环境的维护管理，也就意味着放弃物业管理费收取的权利，不但不能收取，还要承担给上诉人造成的经济损失的责任。上诉人没有提供任何证据证明通过何种方式向上诉人书面催缴了物业管理费，诉讼时效不存在中断，已过诉讼时效。请求依法判决，维护上诉人的合法权益。被上诉人答辩称，1、物管公司人员就在小区侧边，交什么费用，也是明知的，未改变过；2、物业公司对人员的管理、绿化、水电都在完善中，拒交物业管理费的只是少数人，上诉人不积极交纳物业管理费的行为不仅违反了双方的物业服务合同约定，也侵害了其他业主的合法权益，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。恒丰物业向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业服务费等费用共计5,212元；2、由被告承担本案诉讼费。一审法院查明事实：恒丰物业于2015年起对富民假日尚岛小区进行物业服务管理，富民假日尚岛9-1-102室房屋系鄢智榕所有，该房屋面积为88.62平方米，鄢智榕系富民假日尚岛小区的业主。现恒丰物业以鄢智榕未交纳2015年5月1日至2019年4月30日的物业管理费、垃圾清运费、二次加压费，经多次催要未果，故诉至法院请求解决。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务费为抗辩理由的，人民法院不予支持”。本案中，恒丰物业与鄢智榕双方虽未签订合同，但恒丰物业从2015年起至今对该小区进行物业管理服务，恒丰物业与该小区的业主已形成事实上的物业管理服务合同关系。鄢智榕已从开发商处接收房屋，即对房屋实际占有使用，恒丰物业已为鄢智榕提供了物业服务，鄢智榕就应当交纳相关费用。鄢智榕以未入住房屋，未享受物业公司的服务，不需要支付相关物业费用的抗辩意见，一审法院不予支持。鄢智榕抗辩物业服务质量存在瑕疵，并提交了部分照片予以证实。恒丰物业在提供物业服务过程中在某些公共设施维护及保洁等方面确实存在诸多问题和漏洞，恒丰物业应当及时整改和不断完善改进。但从整个物业服务的情况看，各项基本物业服务工作并未停滞瘫痪，仍处于正常运行状态，尚未构成严重瑕疵，鄢智榕不能以此为由拒交物业管理费。物业公司所提供的物业服务，具有公共性质，关系到小区内全体业主的切身利益。如果单个业主以物业服务不到位为由拒交物业费，客观上会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，也会导致物业公司履行合同的能力下降，并影响物业功能的正常发挥，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。故鄢智榕以物业服务质量存在瑕疵而拒交物业费的抗辩理由，一审法院不予支持。但综合全案，恒丰物业对于小区的物业管理，未能尽到全面合同服务，可适当减免鄢智榕的支付费用，一审法院酌情裁减10%，鄢智榕应支付物业费4,690元。另，鄢智榕仅以未入住及服务不到位而拒交物业费，对恒丰物业向其催交物业管理费的事实未否认，故本案诉讼时效存在中断，亦未过诉讼时效。综上所述，恒丰物业的诉讼请求，一审法院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决由鄢智榕于本判决生效后十五日内向恒丰物业支付物业服务费4,690元。二审期间，上诉人未向本院提交证据，被上诉人向本院提交《物业管理委托合同》一份，经质证，上诉人对该证据的真实性无异议，对其合法性不予认可。本院对该证据予以认可。二审中，上诉人对一审查明的事实表示不清楚物业管理费的计算标准，并且物业公司也未对其进行过催缴；被上诉人对一审法院认定的案件事实无异议。二审补充查明：2015年6月1日，恒丰物业与昆明全拓房地产开发有限公司签订《物业管理委托合同》，约定昆明全拓房地产开发有限公司将假日尚岛委托恒丰物业实行物业管理，委托管理物业范围为小区的房屋建筑，附属配套设施、设备及场地。该合同对委托管理事项、合同终止的调解、双方的权利与义务、物业管理服务质量、物业管理服务费、维修费用以及违约责任进行了约定，其中约定物业管理服务费按建筑面积计收，收费标准为住宅物业：1.00元/月.平方米，生活垃圾处置费10.00元/户.月，二次加压费10.00元/户.月。本案的争议焦点为：被上诉人是否应向上诉人支付物业服务费。本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业公司面向全体小区业主提供的物业管理服务具有公共服务的性质，是一项综合性的服务，关系到全体业主的切身利益，如允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业管理费用，将造成物业公司运营经费不足，影响其维持正常服务，最终损害小区中其他正常交费的业主利益。故本院认为，在物业服务合同关系中，业主认为物业公司提供的服务存在一般瑕疵并不足以构成拒交物业费的正当理由，只有当物业公司不履行物业服务合同或者提供的服务有较大瑕疵，影响业主正常生活时，相关业主才可以此为抗辩理由减免物业管理费。上诉人未提交的证据证明物业公司提供的物业服务存在重大瑕疵，足以影响其正常生活。一审法院以物业公司提供的物业服务存在一般瑕疵，未全面尽到履行合同义务减免上诉人10%的物业费，事实理由清楚，本院予以支持。一审法院对上诉人应交纳的物业服务费计算正确，本院予以支持。对于上诉人认为被上诉人未履行催告义务的主张，本院认为，上诉人在接受房屋后，无论其是否入住，均应积极履行支付物业服务费的义务，即使被上诉人未履行催告义务也不能免除上诉人支付物业服务费的义务，故对上诉人的主张，本院不予采纳。对上诉人认为本案已过诉讼时效的主张，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。本案中物业服务费的诉讼时效应该从最后一期履行期限届满之日起算，现在合同仍然在履行，故被上诉人的诉讼请求并没有超过诉讼时效。关于上诉人提出的上诉请求二三项内容，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条的规定，属于上诉人新增的反诉请求，双方在调解不成的情况下，上诉人可以另行起诉。综上，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百一十八条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元，由上诉人鄢智榕承担。本判决为终审判决。审判长 郭 佳审判员 宋 婕审判员 韩晓岚二〇二〇年六月四日书记员 陈 璎