山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终1514号 上诉人（原审被告）：青岛波德装饰有限公司，住所地青岛市城阳区城阳街道京口社区。 法定代表人：董芹福，董事长。 上诉人（原审被告）：青岛宜家林市场管理有限公司，住所地青岛市李沧区四流北路92号。 法定代表人：董怀山，董事长。 以上二上诉人之共同委托诉讼代理人：胡春胜，山东荣真律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：一汽解放青岛汽车有限公司，住所地青岛市青岛汽车产业新城解放大道100号。 法定代表人：王瑞健，总经理。 委托诉讼代理人：金永亮，山东容达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴胜文，男，出生于1966年6月27日，汉族，住青岛市市北区，系该公司员工。 上诉人青岛波德装饰有限公司（以下简称波德公司）、上诉人青岛宜家林市场管理有限公司（以下简称宜家林公司）因与被上诉人一汽解放青岛汽车有限公司（以下简称一汽公司）土地租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市李沧区人民法院（2019）鲁0213民初182号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人波德公司、上诉人宜家林公司之共同委托诉讼地代理人胡春胜、被上诉人一汽公司之委托诉讼代理人金永亮、吴胜文参加了诉讼。本案现已审理终结。 上诉人波德公司、上诉人宜家林公司共同提出上诉请求：请求撤销一审判决，改判上诉人少向被上诉人支付60万元租金。本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，被上诉人直接从租户处收取的租金应当从上诉人向被上诉人欠交纳的租金中扣除。二、被上诉人没有全部交付租赁物，一审判决对此认定不正确。三、修缮是被上诉人租赁合同的主要合同义务，一审对此认定错误。二审审理中，上诉人变更上诉请求为：请求撤销一审判决，驳回被上诉人诉讼请求。事实与理由：有新证据证明案外人已向被上诉人支付租金。 被上诉人一汽公司答辩称：一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。上诉人变更诉讼请求属程序违法，已超上诉期限。 一汽公司向一审法院提出起诉请求：1.判令被告支付原告2018年6月1日至11月30日的租赁费253.1万元、2018年12月1日至2019年5月31日的租赁费286.443万元，共计539.543万元；2.违约金（以253.1万元为基数，自2018年6月1日至实际付清之日；以286.443万元为基数，自2018年12月1日至实际付清之日止，按日千分之三计算）；3.诉讼费用由两被告承担。 一审法院认定事实：2016年11月14日，原告作为甲方（出租方）、被告波德公司作为乙方（承租方）签订租赁合同一份，约定乙方承租甲方青岛市四流北路92号的厂房场地（原告为该处房屋所有权人），总建筑面积34194.3平方米，土地面积120亩。租期为2016年12月1日至2019年11月30日。首年租金540万元，次年起在每年租金基础上上浮3%。合同签订之日起15日内缴纳半年租金，后每半年期满前15日内缴纳。逾期每日支付年租金千分之三的违约金。此外，另约定由甲方负责所租赁区域内正常使用时建筑物屋面防水及主体结构的维修，费用由甲方承担。甲方无权以任何形式干涉乙方的正常合法经营。被告波德公司自2016年12月1日起承租房屋至今，双方2018年6月1日前的租金已结清，其后的租金已支付250000元。被告波德公司对原告诉请主张的租金数额及时间无异议，但要求扣除原告向租户直接收取的租金。2018年3月6日，被告波德公司、被告宜家林公司（受委托方）共同向原告出具说明一份，内容为：“一汽解放青岛汽车有限公司：我公司于2016年11月14日与贵公司签订了西厂区厂房租赁合同，以用于开设市场。后期我公司为了便于市场经营管理，我公司委托青岛宜家林市场管理有限公司代表我公司进行市场内相关经营、改造及商铺租赁业务。在厂房租赁期间，发生的一切责任均由我公司与青岛宜家林市场管理有限公司共同承担。特此说明！”。原告据此主张两被告共同租赁涉案房屋。两被告主张，合同相对人为原告和被告波德公司，若有责任，应由被告波德公司承担。两被告提交照片39张，证明涉案房屋需修缮。原告对照片的真实性及关联性均未认可。两被告提交报告一份，主张其上有原告物业部主管人员签字，自2017年被告多次提出修缮房屋的要求。原告对该证据的真实性不予认可，并主张报告所反映问题对租赁合同的履行未造成影响。2018年6月29日，原告公司生产制造部向宜家林市场商户发出告知函，内容主要为因被告波德公司存在多次违约、违规、违法问题，特告知各商户暂停缴纳租金、续约等。 一审法院认为：原告与被告波德公司之间成立租赁合同关系，该合同系双方真实意思表示，且不违反法律效力性规定，合法有效，双方均应恪守约定、全面履行。原告与被告波德公司之间以及后者与具体商户之间的租赁关系属于不同的法律关系，被告波德公司以原告直接向商户收取租金为由抗辩原告基于涉案合同的租金请求权，无事实及法律依据，不予支持。被告波德公司主张原告交付土地面积不足，但自承租之日至提出此项抗辩，已两年有余，且2018年6月1日前的租金已结清，被告波德公司未在合理期限内提出该项抗辩，应视为对出租物的质量和数量予以认可。被告波德公司该项抗辩，无法律依据，不予支持。被告波德公司主张原告未尽修缮义务，但与支付租金相比，修缮义务非租赁合同项下的主合同义务，该项抗辩即使为真，亦不得对抗原告对主合同义务的请求权。综上，被告波德公司应及时支付原告租金。被告波德公司对租金数额无异议，应及时支付原告租金539.543万元。 关于违约金。原告主张违约金符合合同约定，被告波德公司申请调减。结合合同性质、履行事实及违约情节，违约金数额应以以下计算方式为宜，即以253.1万元为基数，自2018年6月1日至实际付清之日；以286.443万元为基数，自2018年12月1日至实际付清之日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算。 两被告在合同履行期间共同向原告出具声明，承诺一切责任由两公司共同承担。应视为被告宜家林公司债务加入，共同承担租赁合同项下的义务。被告宜家林公司对上述租金及违约金共同向原告承担支付义务。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条规定，判决：一、被告青岛波德装饰有限公司、被告青岛宜家林市场管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告一汽解放青岛汽车有限公司租赁费539.543万元。二、被告青岛波德装饰有限公司、被告青岛宜家林市场管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告一汽解放青岛汽车有限公司违约金（以253.1万元为基数，自2018年6月1日至实际付清之日；以286.443万元为基数，自2018年12月1日至实际付清之日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算）。三、驳回原告一汽解放青岛汽车有限公司对被告青岛波德装饰有限公司、被告青岛宜家林市场管理有限公司的其他诉讼请求。 二审中，上诉人提交以下证据： 证据一、2019年10月20日一汽公司向波德公司发出的往来询证函一份。载明：“青岛波德装饰有限公司：一汽解放青岛汽车有限公司聘请的信永中和会计师事务所正在对本公司财务报表进行审计。……截止日期2019年10月31日，贵公司欠租赁费4040528.35元，欠贵公司租房押金540000元。本函仅为复核账目之用，并非催款结算。”上诉人欲证明，根据该函波德公司实际欠款少于一审判决金额，应扣除一汽公司向租户收取的钱。被上诉人质证称，该函注明仅为复核账目之用，并非催款结算，被上诉人对该函内容并没有确定，出具该函时租赁合同尚未结束到期，双方没到全面结算的时候，未将2019年6月1日至2019年11月30日止半年租赁费近290万元计入在内。该函只是征询波德公司对租费的意见，但波德公司至今未回复。被上诉人代收的租费系承租户主动缴纳，但因一汽公司与该些承租户没签订租赁合同，无直接的租赁关系，一汽公司无权直接处分该租费，只是代收代存。本院对该证据证明效力予以认可。 证据二、2019年1月23日协议书一份。甲方为青岛波德装饰有限公司、乙方为青岛盛世伟德装饰工程有限公司、丙方为青岛宜家林市场管理有限公司、第三人为董芹福及配偶。协议约定：甲方将位于青岛市四流北路92号厂房、土地、地上和地下附着物、附属物、设施、材料、资料等全部资产转让给乙方。转让价款为甲方应向一汽青岛交纳的2018年下半年租金270万元。2019年的租金乙方自行向一汽青岛交纳。……协议签订后，甲方及丙方同意对租赁户所有的权利义务由乙方行使，包括但不限于收取租金，丙方同意并退出。协议书中有青岛波德装饰有限公司盖章及法定代表人董芹福签名，青岛盛世伟德装饰工程有限公司盖章及赵世印签名，董芹福在丙方处签名。上诉人称，赵世印为青岛盛世伟德装饰工程有限公司法定代表人。一审判决作出后，涉案租金已经全部支付被上诉人。被上诉人质证称，被上诉人从未见过该协议，也没有收到过与该协议相关的款项，对该协议不认可。另外，该协议形成于2019年1月23日，不属于新证据。因被上诉人对该证据提出异议，青岛盛世伟德装饰工程有限公司也未参加诉讼，因此，本院对该证据不予审理。 证据三、2019年12月11日波德公司法定代表人董芹福与一汽公司生产制造部员工张某通话录音一份。通话内容：“董芹福问:再就是赵世印的钱交没交？张某答：交了。董芹福问:交了多少钱？张某答：交了三百多万吧，按合同款都交了。董芹福问:按合同都交齐了吧？张某答：嗯。”上诉人欲证明案外人已全部支付涉案租金。被上诉人对此不予认可。 经本院传唤，证人张某出庭作证。张某称：我是一汽公司生产制造部员工，上述通话录音是真实的，也未经过截取，但内容不真实，当时他问的问题有商业机密，我处于保密原则顺着他说，因为我怕董芹福煽动租户闹事，产生不良影响。我是应财务要求通知董芹福交房租，收付款都是财务经手，我看不到，关于380多万的数字我只是胡说的。《关于宜家林市场商户交纳租金的告知函》的确是经过公司审批，由我们部门起草并公示，上面账号是公司的收款账号。本院对通话录音的真实性予以认可。 证据四、一汽公司（账号38×××12）自2019年10月25日至2019年12月25日期间的银行流水详单。银行流水详单内显示：王存杰于2019年11月30日汇入2万元、10万元、20万元、20万元、20万元、20万元、8万元，2019年12月1日汇入20万元、20万元、10万元，2019年12月2日汇入20万元、20万元、10万元，2019年12月5日汇入20万元、20万元、20万元，2019年12月11日汇入100933元，共计2700933元。经本院查明，王存杰为青岛亿创建设工程有限公司法定代表人。一汽公司对该证据真实性无异议，对该证据的证明内容有异议，认为该证据与本案无关。本院对该证据的真实性予以认可。 被上诉人提交以下证据： 证据一、2019年6至9月租赁费收取明细，载明一汽公司收取租户租金1345424.2元。上诉人对该证据的真实性及证明效力予以认可。 证据二、2019年10月30日《租赁合同》一份。甲方（出租方）为一汽解放青岛汽车有限公司，乙方（承租方）为青岛亿创建设工程有限公司。合同约定：出租区域为青岛市四流北路92号，租赁期限自2020年1月1日起至2022年12月31日止。上诉人对该证据的真实性及证明效力予以认可。 证据三、2019年10月30日《补充协议》一份，甲方（出租方）为一汽解放青岛汽车有限公司，乙方（承租方）为青岛亿创建设工程有限公司。协议约定：经双方友好协商，就乙方全面承担原承租方青岛波德装饰有限公司及其委托市场管理方青岛宜家林市场管理有限公司与甲方所签租赁合同的权利和义务事宜签订如下补充协议：一、债权转让与债务承接。1、甲方债权转让：甲方自愿转让与原承租方青岛波德装饰有限公司、青岛宜家林市场管理有限公司所签租赁合同的全部合同债权给乙方，包括（1）甲方应收青岛波德装饰有限公司、青岛宜家林市场管理有限公司的租赁费518.09233万元；（2）甲方应收青岛波德装饰有限公司、青岛宜家林市场管理有限公司税费37513.8元。2、青岛波德装饰有限公司债务承接：乙方自愿承接原承租方青岛波德装饰有限公司、青岛宜家林市场管理有限公司与甲方所签租赁合同的全部合同义务。包括：（1）青岛波德装饰有限公司应付甲方租金518.09233万元。金额构成：（2019）鲁0213民初182号《山东省青岛市李沧区人民法院民事判决书》已判决的2018年6月1日至2019年5月31拖欠金额539.543万元；2019年6月1日至2019年9月15日拖欠金额167.09135万元；扣除青岛波德装饰有限公司保证金54万元；扣除甲方向市场商户收取的134.54202万元。（2）青岛波德装饰有限公司应付甲方2019年年至8月期间的水费37513.8元。（3）乙方所承接债务的支付方式、时间：乙方承接的租金、水费债务应以现金支票或电汇方式交纳。乙方承接租金债务缴纳时间为：2019年11月30日前支付270.0933万元，2020年12月31日前支付128万元，2021年12月31日前支付120万元。……。上诉人对该证据的真实性及证明效力予以认可，称现在债权人已经是青岛亿创建设工程有限公司，应当由青岛亿创建设工程有限公司向上诉人追债。 本院查明：2019年4月24日，上诉人发出《关于宜家林市场商户交纳租金的告知函》，内容为：2019年5月31日前租期到期的商户，……，请立即交纳租期到期日之搬出日租金；如有意继续使用我公司厂房、场地经营，请于5月10日前交纳租期到期日至11月30日应付租金。……我公司不现场收款，所有租金交纳均通过银行办理。……开户银行：中国工商银行股份有限公司青岛娄山后支行。账户名称：一汽解放青岛汽车有限公司。银行账号：38×××12。 本院对被上诉人生产制造部能源管理员王永波进行调查。王永波称其在涉案市场中负责市场管理工作。波德公司租金交到2018年5月，之后没交。后来因为在法院有官司，我们就通知租户向我们交钱，租户交钱后拿银行回执找我们签字，一共130多万。王永波向法院提交租户缴费银行回执单复印件及明细，其中有12.2293万元租金在本案诉讼请求主张的2018年6月1日至2019年5月31日期间内发生。上诉人与被上诉人均对该证据真实性及证明效力无异议，本院对该证据证明力予以确认。 本院对涉案厂房内租户孟凡宗、李文超进行调查。孟凡宗称银行回执单复印件确实是我提交，当时市场不太好，通知让我们直接交一汽，就直接给了他们。就是按照银行回执单摘要上的2019年4月15日至11月30日这段时间的租金。之前交给老董，后来交给一汽。李文超称当时一汽要求把租金直接打给一汽，我就去银行转账，摘要里写2019年5月15日至11月30日房租就是这段时间内的租金。上诉人与被上诉人对该证据真实性及证明效力均无异议，本院对该证据予以认可。本院认定，已有部分租户应一汽公司告知函内要求，直接向一汽公司账户转款交纳租赁费用，其中有12.2293万元租金发生于本案诉讼请求主张期间内。 另查明，经本院传唤，青岛亿创建设工程有限公司法定代表人王存杰不同意到法院接受调查。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。一汽公司与青岛亿创建设工程有限公司签订《租赁合同》及《补充协议》，约定一汽公司自愿将其与波德公司、宜家林公司所签租赁合同的全部合同债权给青岛亿创建设工程有限公司，青岛亿创建设工程有限公司亦自愿承接波德公司、宜家林公司与一汽公司所签租赁合同的全部合同义务。上诉人对一汽公司与青岛亿创建设工程有限公司签订的《租赁合同》及《补充协议》予以认可，认为涉案债权应由青岛亿创建设工程有限公司追偿。又，根据波德公司法定代表人董芹福与一汽公司生产制造部员工张某通话录音及一汽公司银行流水详单，可以认定青岛亿创建设工程有限公司已于2019年11月30日至12月11日期间向一汽公司支付270.0933万元，该部分债务因已被清偿而归于消灭。综上，一汽公司请求波德公司、宜家林公司向其支付2018年6月1日至2019年5月31日期间涉案厂房租赁费用，无事实及法律依据，本院不予支持。 综上，上诉人的上诉请求成立，本院予以采纳。一审法院认定事实不清，适用法律错误，本院应予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 撤销山东省青岛市李沧区人民法院（2019）鲁0213民初182号民事判决； 判决驳回一汽解放青岛汽车有限公司的诉讼请求。 一审案件受理费68667元，二审案件受理费9800元，共计78467元，由一汽解放青岛汽车有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  秦艳华 审判员  于瑞军 审判员  尤志春 二〇二〇年六月十九日 法官助理 张耀元 书记员侯小凡 书记员李扬