福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽06民终993号 上诉人（原审被告）：洪金辉，男，1983年10月12日出生，汉族，住福建省长泰县。 被上诉人（原审原告）：杨奇贞，女，1969年6月5日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：杨建鹏（系杨奇贞弟弟），男，1971年9月20日出生，汉族，住福建省长泰县。 上诉人洪金辉因与被上诉人杨奇贞定金合同纠纷一案，不服福建省长泰县人民法院（2019）闽0625民初1471号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条规定，通过书面审查、调查方式进行了审理，本案现已审理终结。 洪金辉上诉请求：撤销原判，依法改判驳回杨奇贞的诉讼请求；一、二审案件受理费由杨奇贞承担。事实及理由：一、一审法院适用法律错误，《定金收据》明确约定洪金辉与杨奇贞之间存在的为长泰县月牙弯家庭农场（以下简称“月牙弯家庭农场”）股权转让关系，并不是土地建筑物的转让关系。一审法院以月牙弯家庭农场名下有违法建筑认定股权转让不能实现而直接判决《定金收据》无效没有法律依据。月牙弯家庭农场系经工商登记依法注册的企业，目前仍正常存续，洪金辉及杨奇贞进行股权转让系双方真实意思表示，未违反法律法规规定，应受法律保护。二、一审法院判决杨奇贞应承担70%利息损失错误。《定金收据》体现，洪金辉在转让月牙弯家庭农场股权时，对月牙弯家庭农场所涉及土地建筑物的性质已经有明确说明，并不存在隐瞒或其他可以导致杨奇贞误解的说明，洪金辉明显无过错，一审法院认定洪金辉存在主要过错有误。综上，一审法院判决适用法律错误、认定事实错误。 杨奇贞辩称，一、定金收据确定的转让交易标的物有三项:1征用的土地范围；2、租用的土地范围；3、现状下的建筑物、构筑物、凉亭、桌椅、沙发、空调、冰箱等。可见转让交易标的物没有提到“山庄经营权”，而是只涉及有形资产。经向相关部门查询得知，原先建造的三排建筑物，有两排是建在国家基本农田上。一个非农经营场所的建筑物都是违法建筑，随时可能被政府部门依法强制拆除，根本不具有持续、稳定的经营权。二、《定金收据》注明：山庄向农户买断的土地面积8.5亩，误差不超过3%。而实测面积仅有7.45亩，误差12.4%。三、洪金辉于2019年４月，擅自将第一排营业用房（面积约150平方米）、大门等设施拆除，将空调、音响、座椅等有价值的物品进行处理售卖，存在违约处置山庄资产的行为。综上，涉案山庄的所有建筑物建在林地上，一半以上建筑建在国家基本农田上，未经任何相关行政管理部门审批，是违法建筑。2019年3月，长泰县国土管理部门二次下达“违章建筑限期拆除通知书”。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第一百二十条关于“因当事人一方迟延履行或其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则”的规定，洪金辉须双倍返还定金，但杨奇贞接受一审判决，故请求驳回上诉，维持原判。 杨奇贞向一审法院起诉请求：1.请求依法判令洪金辉退还定金10万元并支付一倍定金违约款10万元；2.从2019年2月19日起按照月利率1.5%支付10万元的利息。一审诉讼中，杨奇贞变更诉讼请求为：1.请求依法判令洪金辉退还定金10万元；2.从2019年2月19日起按照月利率1.5%支付10万元的利息。 一审法院认定事实：2019年2月19日，洪金辉向杨奇贞出具《定金收据》一份，《定金收据》的主要内容有：1.本人洪金辉向杨奇贞收取武安镇鹤亭村月半山庄（家庭农场）百分之十五投资股份一次性转让定金10万元；2.转让交易标的物包含土地范围：该山庄向农户征用（购买永久性使用权，即买断）8.5亩，误差不超过3%，今后若遇政府征用该土地，土地补偿安置费、赔青及相关奖励均按股份归杨奇贞；土地租用范围：4.5亩，误差不超过3%，租用期限5年，至2021年结束；现状下的所有建筑物、构筑物、凉亭、道路、停车场建设等等；3.山庄转让交易总价款182万元，杨奇贞需在2019年3月31日前付清股份转让金。本人承诺，该山庄对外的未清偿的债务，与杨奇贞无关；4.双方若有一方违约，导致协议无法履行的，违约的一方须按双倍定金向对方支付违约金。洪金辉在《定金收据》上备注“本人转让百分之壹拾伍（15%）股份.合计27.3万元”。同日杨奇贞向洪金辉支付了10万元定金，后双方未再订立其他合同。另查明，洪金辉、柯琳琳、杨振南合伙投资经营月牙弯家庭农场。2016年11月18日，月牙弯家庭农场取得营业执照，营业执照载明：经营者为洪金辉，经营范围有餐饮服务等,经营场所为福建省漳州市长泰县武安镇鹤亭村南坂115号。2016年至2017年期间，洪金辉、柯琳琳等人与长泰县武安镇鹤亭村村民洪春龙、洪春盛等人订立《农村土地流转合同》受让了土地承包经营权，受让后未办理相关审批手续在该地上建造厨房、餐厅、包间等场所经营餐饮服务。2019年4月，经营场所因占用基本农田，拆除了部分建筑物。 一审法院认为，本案为定金合同纠纷。定金是当事人约定一方向对方给付定金作为债权的担保，用于担保主合同的订立、生效或履行等。洪金辉出具《定金收据》时双方未约定应再订立转让合同，虽《定金收据》上仅有洪金辉签名，但杨奇贞以此为据提起诉讼，也以此为据欲证明自己的主张，可见杨奇贞认可《定金收据》上所载的内容。《定金收据》上载有交易标的物的土地使用范围及使用期限、建筑物及设施的现状、交易总价、违约责任等，该《定金收据》已具备合同的形式要件，因此杨奇贞支付的定金，属违约定金。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。本案杨奇贞与洪金辉合意转让的虽是月半山庄（即月牙弯家庭农场）的投资股份，但月半山庄建造在属于村集体所有的村民的承包土地上，其目的是在该地上从事非农的餐饮业务，且未经相关部门的用地审批，违反了上述规定,应为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此洪金辉因该合同取得的定金，应予返还，杨奇贞因合同无效造成的损失为利息损失。利息损失自2019年2月19日至2019年8月19日以中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际付款之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。洪金辉明知违法在集体所有的村民的承包土地上进行非农建设，经营餐饮业务，仍与杨奇贞达成转让合意，并收取定金，存在主要过错，应承担70%的赔偿责任；而杨奇贞作为合同相对方，亦明知月半山庄的经营场所建在村集体所有的村民的承包土地上，未对其合法性进行审查，即与洪金辉达成转让合意，对合同无效也有一定的过错，应承担30%的责任。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，判决：一、洪金辉应于判决生效之日起十日内返还杨奇贞定金10万元；二、洪金辉应于判决生效之日起十日内赔偿杨奇贞利息损失的70%（利息损失以应返还的款项为基数，自2019年2月19日起至2019年8月19日止，以中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际还款之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2300元，减半收取计1150元，由洪金辉负担。 二审中，洪金辉补充提交证据：存款明细账及洪金辉与案外人签订的《股权转让协议书》，拟证明其所持有的月牙弯家庭农场的部分股份是向别人购买的，如果本案《定金合同》无效，那其之前的购买行为也应无效。杨奇贞质证认为两份证据与本案无关。 本院认证：洪金辉提交的两份证据系其与案外人之间的法律关系，与本案没有关联性，不予认定。 对一审判决认定的事实，洪金辉认为其有办证经营；杨奇贞对一审判决认定的事实没有异议。经审查，洪金辉虽然为月牙弯家庭农场办理了营业执照，但其并未办理相关用地审批手续即在承包土地上建造厨房、餐厅、包间等场所经营月牙弯家庭农场，故一审判决查明的事实正确，本院予以确认。 本案二审争议的焦点为：一、双方之间通过《定金收据》所确定的法律关系是否合法有效？二、洪金辉是否应当返还杨奇贞定金并向其支付利息损失？对此，本院分析、认定如下： 一、双方之间通过《定金收据》所确定的法律关系是否合法有效？ 本院认为，讼争的《定金收据》明确约定：“本人洪金辉（身份证），兹向杨奇贞（身份证），收取武安镇鹤亭村月半山庄（家庭农场）百分之壹拾（伍%）投资股份一次性转让定金人民币壹拾万元整（100,000元）。该山庄转让交易总价款人民币壹佰捌拾贰万元整（1820,000元），杨奇贞须2019年3月31日前付清股份转让金。本人转让百分之壹拾伍（15%）股份，合计27.3万元”，同时还约定了该山庄转让交易标的物包括土地范围、土地租用范围、现状下的所有建筑物、构筑物、设备等。《定金收据》明确约定了标的、数额、违约责任、履行期限，且有洪金辉的签名及杨奇贞的认可，已经具备了合同的形式要件，系成立的合同。工商登记资料载明：月牙弯家庭农场系个体工商户，洪金辉是经营者，故双方签订的《定金收据》所涉及的“投资股份”、“股份转让金”并非法律意义上的“股份”及“股权转让”，其实质系月牙弯家庭农场经营份额的转让，杨奇贞签订协议的目的是按其所受让的经营份额的比例参与月牙弯家庭农场的经营，承担风险、分享利润等，杨奇贞主张双方之间转让的系《定金收据》中约定的有形资产，与事实不符。因此，《定金收据》所确定的法律关系在实际的履行过程中实属合伙经营协议，即：洪金辉向杨奇贞转让其对月牙弯家庭农场15%的经营份额；杨奇贞加入合伙，共同经营月牙弯家庭农场。 根据一审查明的事实可知，2016年至2017年期间，洪金辉、柯琳琳等人与长泰县武安镇鹤亭村村民洪春盛、洪春龙等人签订《农村土地流转合同》，向洪春盛流转的土地面积为3亩，向洪春龙流转的土地面积为4.3313亩。从代码为3506251002××0040J的农村土地承包经营权证显示，以洪春盛为代表承包的土地共5.43亩，均为基本农田；从代码为3506251002××0041J的农村土地承包经营权证显示，以洪春龙为代表承包的土地共6.28亩，其中1.28亩为基本农田。《中华人民共和国土地管理法》第三十条第一款规定：“国家保护耕地，严格控制耕地转为非耕地。”第三十三条规定：“国家实行永久基本农田保护制度。……”第三十五条规定：“永久基本农田经依法划定后，任何单位和个人不得擅自占用或者改变用途。……”《中华人民共和国农村土地承包法》第十一条第一款规定：“农村土地承包经营应当遵守法律、法规，保护土地资源的合理开发和可持续利用。未经依法批准不得将承包地用于非农建设。”洪金辉、柯琳琳等人受让土地承包经营权之后，未办理相关用地审批手续，通过“长泰县月牙弯家庭农场”这个字号在前述农村集体土地（包括部分基本农田）上从事非农建设，建造厨房、餐厅、包间等场所经营“月半山庄”农业旅游休闲项目，其行为违反了《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国农村土地承包法》等强制性规定，系无效行为；故洪金辉与杨奇贞签订的《定金收据》所确定的经营权份额转让及合伙经营等法律关系，亦应认定为无效。洪金辉上诉主张双方之间的合同关系合法有效，与法不符，不予支持。 二、洪金辉是否应当返还杨奇贞定金并向其支付利息损失？ 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，《定金收据》所确定的法律关系无效，洪金辉因该合同取得的定金10万元应返还给杨奇贞。洪金辉在农村承包土地（包括部分基本农田）上建造厨房、餐厅、包间等场所经营“月半山庄”，并与杨奇贞达成经营份额转让、同意杨奇贞入伙共同经营的合意，其对合同无效存在过错；杨奇贞作为合同相对方，明知“月半山庄”的经营场所建在农村承包土地（包括部分基本农田）上，仍与洪金辉达成受让经营份额、入伙共同经营的合意，其对合同无效亦存在过错；根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，洪金辉、杨奇贞双方均有过错，且过错程度相当，应各自承担相应的责任，杨奇贞要求洪金辉赔偿其利息损失的主张不能成立，一审法院判令洪金辉赔偿杨奇贞利息损失的70%，于法无据，应予以纠正。 综上所述，讼争《定金收据》所确定的法律关系无效，双方对合同无效均有过错，且过错程度相当。洪金辉关于合同有效的上诉主张不能成立；一审判决认定合同无效正确，但判令洪金辉应赔偿杨奇贞利息损失的70%不当，应予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下： 一、维持福建省长泰县人民法院（2019）闽0625民初1471号民事判决第一项； 二、撤销福建省长泰县人民法院（2019）闽0625民初1471号民事判决第二项； 三、驳回杨奇贞的其他诉讼请求。 一审案件受理费2300元，减半收取计1150元；二审案件受理费2300元；均由洪金辉负担。 本判决为终审判决。 审判长  姚若贤 审判员  张海泉 审判员  卢津津 二〇二〇年六月二十九日 法官助理陈洁平 书记员蓝巧红 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。