贵州省安顺市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔04民终992号 上诉人（一审被告）：安顺市安泰商业管理服务有限公司，住所地：贵州省安顺市西秀区中华东路安泰科贸大楼1幢，统一社会信用代码：91520400766077546Y。 法定代表人：王家其，系公司执行董事。 上诉人（一审被告）：贵州省安顺市安泰房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省安顺市西秀区塔山西路169号，统一社会信用代码：91520402741140115L。 法定代表人：李欣，系公司执行董事。 被上诉人（一审原告）：刘凤英，女，1950年5月16日生，汉族，贵州省安顺市人，住贵州省安顺市西秀区。 上诉人安顺市安泰商业管理服务有限公司（以下简称“安泰商管公司”）、贵州省安顺市安泰房地产开发有限责任公司（以下简称“安泰房开公司”）与被上诉人刘凤英委托租赁合同纠纷一案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院（2020）黔0402民初4号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 安泰商管公司、安泰房开公司上诉请求：1.改判扣除错误计算产生的1005元租金；2.一审错误判决数额诉讼费及上诉费由被上诉人承担。上诉理由：根据《房屋委托租赁合同》约定，应当支付的租金为实际购房款乘以年回报率。上诉人已经支付给被上诉人的租金93416元，自2009年11月30日起至2019年11月30止的租金共计135650元，已支付93416元、未付租金42234元。一审判决令上诉人支付43239元，错误多判1005元。 刘凤英二审未答辩。 刘凤英向一审法院提出诉讼请求：1.判决被告支付租金53249元；2.判决被告支付违约金20000元；3.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：原告作为委托方甲方，被告安泰商管公司作为租赁方乙方，被告安泰房开公司作为担保方丙方，在2019年11月23日签订了《房屋委托租赁合同，约定：（一）原告将位于安顺市西秀区商业用房（40.2平方米）委托被告安泰商业公司（前名为安顺市安泰物业管理有限责任公司）代为租赁，租期十年，从2009年11月30日至2019年11月30日，前三年的租金每年以机房在丙方购房房总金额的8%计算，从第四年起，以后各年均以甲方前三年租金为基础逐年上调5%计算，具体年租金：2009年11月30日至2012年11月30日为11899元／年、2013年为12494元／年、2014年为13089元／年、2015年为13684元／年、2016年为14279元／年、2017年为14874元／年、2018年为15469元／年、2019年为16064元／年。（二）租金的支付方式：1.本房屋为甲方向丙方购买的商业用房,乙方支付甲方租金时间从2009年11月30日起计算。每季度支付一次租金。2.本房屋实行先租金后使用的原则。3.本合同签订之日,由乙方根据本合同规定的租金支付时间（如遇国家法定节假日,乙方按季支付甲方租金的时间,可顺延至法定假日结束的次日支付）存入甲方开户银行:中国农业银行帐号。届时,甲方凭存折自行到上述银行领取租金。（三）由乙方全权代理甲方房屋委托租赁事宜,若乙方代理出租受益低于双方约定的租金时，其低于的部分由乙方自行补足支付甲方,若乙方代理出租受益高于双方约定的租金时,其高于的部份为乙方收取的物业管理费。第六条房屋委托租赁期内的有关费用在房屋租赁期内，房屋的物业管理费及所发生的水、电费，均由乙方自行承担。第七条违约责任：1.在房屋委托租赁期内,甲、乙双方若擅自终止合同,应支付对方本合同总额30%的违约金,并负责赔偿由此引起的一切经济损失。2.乙方逾期三个月未支付甲方租金时,由丙方负责支付甲方租金。3.若乙方逾期支付租金,由乙方按应付甲方当季租金每日3‰支付违约金。三方还就其他事项进行了约定。合同签订后，原告将房屋交安顺市安泰物业管理有限责任公司委托租赁，合同签订后，被告陆续支付原告租金。2015年8月20日原告向被告出具收条收到被告2015年第1季度至第3季度租金10263元，后被告在2015年支付租金3570元、2016年3月1日支付租金3570元、2016年7月16日支付租金3570元，2016年12月31日支付租金2870元、2017年3月31日支付租金3421元、2017年7月4日支付租金3767元。故被告安泰商管公司现在尚欠原告截止至2019年11月30日的租金共计43239元。安顺市安泰物业管理有限责任公司后更名为安顺市安泰商业管理服务有限公司。 一审法院认为，原告与二被告签订的《商铺委托租赁合同》系三方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方当事人应按合同约定行使权利和全面履行义务。被告安泰商业公司未按约定支付租金，至今差欠租金43239元，已构成违约，原告主张被告支付截止至2019年11月30日的额租金53249元，与查明的金额不一致，故支持被告安泰商管公司支付原告租金43239元。被告安泰商管公司逾期付款按约定，应当承担逾期支付租金的违约责任，对原告的诉请是否过诉讼时效、二被告是否应当支付租金、原告违约金的诉请是否支持。本案合同约定的十年租金是分段按季度支付，二被告自2017年7月开始未履行支付义务，二被告辩称二原告的诉请已过一年的诉讼时效。《民法通则》第一百三十六条规定：“下列的诉讼时效期间为1年：……(3)延付或拒付租金的；”、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”，但《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定所指的“同一债务”不包括租金、水电费等持续发生的定期债务，即不适用于分期支付租金的情形，本案最后一期的租金支付时间是2019年8月30日，故对二被告辩称原告诉请已过诉讼时效的主张，不予支持。《房屋委托租赁合同》是双方签订，商铺是否使用、如何依法使用是二被告的权利，在《房屋委托租赁合同》未依法解除之前，租金不因二被告未实际使用就单方认为不支付，故对二被告辩称2016年7月起未再使用商铺不应支付租金的主张，依法不予支持。原告现在主张20000元的违约；二被告认为过高，但未能举证证实，但鉴于被告现在欠原告租金43239元，原告主张违约金20000元，违约金显属过高，故违约金酌情从被告最后一次付款时即2017年7月5日起以尚欠的租金43239元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算至上述租金付清之日止。因为合同约定被告安泰房地产公司在被告安泰商管公司逾期三个月未支付原告租金时，由其负责支付原告租金，现被告安泰商管公司已经逾期近两年多。原、被告双方未约定保证期间，故安泰房地产开发公司保证期间为主债务履行期限届满之日起6个月内。本案双方约定的租金履行期限为10年，为同一债务分期履行，最后一年的租金到2019年11月30日，租金为按季度支付，先付后用，安泰房地产开发公司的保证期未过，故被告安泰房地产公司应对安泰商管公司的上述欠付租金及违约金承担连带偿还责任。原告主张二被告承担共同付款责任，与合同约定不符，被告安泰房开公司应承担连带保证责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第三百九十六条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决：一、由被告安顺市安泰商业管理服务有限公司在本判决生效后五日支付原告刘凤英截止至2019年11月30日的租金人民币43239元。二、由被告安顺市安泰商业管理服务有限公司在本判决生效后五日支付原告刘凤英违约金（以尚欠的租金人民币43239元为基数从2017年7月5日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算至上述租金付清之日止）。三、被告贵州省安顺市安泰房地产开发有限责任公司对上述款项承担连带支付责任。四、驳回原告刘凤英的其他诉讼请求。案件受理费1632元，减半收取816元，由二被告负担。 本院二审期间，当事人均未提交新证据。 本院经审理，确认一审认定的事实。同时明确，一审表述的“后被告在……2017年7月4日支付租金3767元”存在笔误，相应金额应为3867元，其余金额（包括加计结果）无误。 本院认为，二审争议焦点为安泰商管公司欠付刘凤英租金的具体金额。对此，一审原告刘凤英诉请主张的事实依据是安泰商管公司欠付2015年之后的租金，根据双方提交的合同、收条、付款凭证等书证，2015年应付租金13684元、2016年应付租金14279元、2017年应付租金14874元、2018年应付租金15469元、2019年应付租金16064元，合计74370元；而已付租金分别为2015年13833元、2016年10010元、2017年7288元，合计31131元。因此，安泰商管公司欠付的租金为74370元-31131元=43239元。 安泰商管公司、安泰房开公司主张自2009年11月30日起至2019年11月30日止计算租金总金额，但并未提交自2009年的全部支付证据，也未能证明其上诉所主张“一审判决错误多判1005元”的相应事实，其上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决在认定事实部分虽有笔误，但裁判结果正确，本院纠正相应部分后予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。 二审案件受理费50元，由安顺市安泰商业管理服务有限公司、贵州省安顺市安泰房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 杨 虹 审判员 宋 颂 审判员 黄光美 二〇二〇年六月三十日 书记员 陈秋君 附： 当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果： （一）承担加倍罚息或迟延履行金。 （二）被强制进行审计。 （三）被限制出境。 （四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。 （五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。 （六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。 （七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。 （八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨害公务罪，追究刑事责任。