河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀04民终813号 上诉人（原审原告）：马兰，女，1986年11月18日出生，汉族，住邯郸市丛台区。 委托诉讼代理人：程建丽，河北冀隆律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李爱如，女，1967年10月26日出生，汉族，住邯郸市峰峰矿区。 委托诉讼代理人：赵新田，河北明池律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张虎涛，河北明池律师事务所律师。 上诉人马兰因与被上诉人李爱如确认合同效力纠纷一案，不服河北省邯郸市峰峰矿区人民法院（2019）冀0406民初2313号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月6日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 马兰上诉请求：1、请求撤销河北省邯郸市峰峰矿区人民法院（2019）冀0406民初2313号民事判决；2、改判李爱如返还马兰购房款163986元、房号款20000元并赔偿损失364942元，共计548929元；3、本案一、二审诉讼费用由李爱如承担。事实与理由：一、不能使不诚信的当事人因合同无效而获益。如果不是房价大幅上涨就不会有这个案子，就不会有李爱如的反悔，本案完全是因为李爱如见利忘义的不诚信行为所导致。现实中像本案一样的房屋买卖合同大量存在，这样的房屋买卖仅仅只是五年后才能办理房屋过户手续，但像本案李爱如这样见利忘义的不诚信之人却为数不多。去年法院民商事审判工作会议纪要（2019）254号32“……在确定合同不成立、无效或者被撤销后财产返还或者折价补偿范围时，要根据诚实信用原则的要求在当事人之间合理分配，不能使不诚信的当事人因合同不成立、无效或者被撤销而获益。”本案中房屋增值部分也就是马兰在同地段如果再买一套同样的房子要多付出的钱(364942元)，马兰要多付出这部分钱如果不让李爱如赔偿，就等于使不诚信的当事人因合同无效而获益。全国法院民商事审判工作会议纪要（2019）254号文件的上述内容，是国家最高审判机关在总结多年以来处理此类赔偿案件经验的基础上作出的规定，是对《合同法》第58条就合同无效或者被撤销时的财产返还责任和损害赔偿责任作出的具体规定，审判工作中应该不折不扣的遵照执行。二、李爱如除了应当返还马兰购房款、房号款，还应当赔偿马兰损失364942元。合同无效，当事人所承担的缔约过失责任不能少于合同履行利益。合同无效，当事人所承担的缔约过失责任不应超过合同履行利益，但也不能少于合同履行利益，否则就会使不诚信的人获益，就会违反全国法院民商事审判工作会议纪要（2019）254号的相关规定。全国法院民商事审判工作会议纪要（2019）254号“……合同不成立、无效或者被撤销情况下，当事人所承担的缔约过失责任不应超过合同履行利益。比如，依据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第2条规定，建设工程施工合同无效，在建设工程竣工验收合格情况下，可以参照合同约定支付工程款，但除非增加了合同约定之外新的工程项目，一般不应超出合同约定支付工程款。33.【财产返还与折价补偿】合同不成立、无效或者被撤消后，在确定财产返还时，要充分考虑财产增值或者贬值的因素。双务合同不成立、无效或者被撤销后，双方因该合同取得财产的，应当相互返还。应当返还的股权、房屋等财产相对于合同约定价款出现增值或者贬值的，人民法院要综合考虑市场因素、受让人的经营或者添附等行为与财产增值或贬值之间的关联性，在当事人之间合理分配或者分担，避免一方因合同不成立、无效或者被撤销而获益。”具体到本案双方签订的《房屋买卖协议书》虽然无效，但该房屋的增值部分即364942元应由李爱如赔偿给马兰。三、约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“……约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”看看合同法的上述规定，李爱如自然就会知道应该赔偿马兰多少钱了，在此不再赘述。综上所述，马兰请求二审法院查明事实，依法撤销河北省邯郸市峰峰矿区人民法院（2019）冀0406民初2313号民事判决，并改判为李爱如返还马兰购房款163986元、房号款20000元并赔偿损失364942元，共计548928元；一、二审诉讼费用由李爱如承担。 李爱如答辩称：1、坚持一审答辩意见，一审判决合情合理合法，应予维持；2、马兰的上诉请求以及事实和理由不能成立，马兰的上诉理由第一点称李爱如因合同无效而获益，李爱如不予认可，李爱如没有获益；马兰上诉理由第二点，没有事实依据和法律依据，合同无效产生的责任属于缔约过失责任，缔约过失责任的范围为信赖利益损失，主要是缔约费用的损失，限于直接损失，信赖利益损失一般不包括因此而错失的机会损失等间接损失，不能参照合同约定的损失来确定信赖损失的范围，信赖利益不得超过履行利益，本案中房屋是否增值不应当是本案考虑的因素。上诉人上诉的第三点理由，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以向人民法院请求增加，这样的理解是错误的。因有效的合同才能产生违约金，无效的合同不会产生违约金，综上所述，应维持原判。 马兰向一审法院起诉请求：1、依法确认马兰、李爱如签订的《房屋买卖协议书》无效；2、判决李爱如还马兰购房款163,986元、房号款20,000元、赔偿损失364,942元，以上共计548,928元；3、诉讼费由李爱如负担。 一审法院认定的事实：2012年5月6日，马兰（乙方）与李爱如（甲方）签订《房屋买卖协议书》。该协议书显示，乙方向甲方购买采煤沉陷区（二期）房号及房屋，甲方同意以20000元转让邯郸采煤沉陷区二期房屋给乙方所有。乙方给甲方20000元为本房屋房号转让钱。甲方承诺并保证在乙方支付房号款后，将无条件把该房屋购置权交给乙方所有．．．．．．本合同成立后，如乙方的原因导致合同不能履行，所有损失乙方承担，并同时赔偿甲方20000元。如甲方反悔，甲方返还乙方支付的所有费用并赔偿乙方20000元，甲方李爱如与乙方马兰签字捺印。该协议签订后，马兰依约向张军民、李爱如给付房号款20000元，张军民、李爱如给马兰出具了收条。案涉房屋坐落于邯郸市，面积为91.51㎡，房屋单价为2240元／㎡，房屋总价款为204982元。马兰分二次以李爱如名义向邯矿集团义井王凤社区缴纳购房款合计163986元。因李爱如拒绝履行合同相关义务，马兰于2018年5月22日诉至本院。一审法院作出（2018）冀0406民初720号民事判决书判决：《房屋买卖协议书》有效，解除《房屋买卖协议书》及李爱如返还马兰购房款163986元，房号款20000元并赔偿80000元。马兰不服提起上诉，邯郸市中级人民法院作出（2019）冀04民终2640号民事裁定书裁定撤销邯郸市峰峰矿区人民法院（2018）冀0406民初720号民事判决书，发回重审。 一审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。马兰请求确认马兰、李爱如签订的《房屋买卖协议书》无效，经查双方所签订的《房屋买卖协议书》中涉及的房屋系采煤沉陷区居民住房安置性质，其土地取得为划拨。土地使用权未经有批准权的人民政府审批，不具有对土地使用权进行处分的权利，双方签订的《房屋买卖协议书》违反了法律、行政法规中的强制性规定，应认定无效。故马兰该诉求于法有据，一审法院予以支持。马兰要求李爱如返还马兰购房款163,986元及房号款20,000元，根据法律规定，无效的合同自始没有法律约束力，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中双方签订的《房屋买卖协议书》自始无效，马兰要求李爱如返还购房款163,986元及房号款20,000元于法有据，一审法院予以支持。原告要求被告赔偿损失364,942元，根据法律规定，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，李爱如作为出卖人明知所售房屋系采煤沉陷区居民住房安置性质并向马兰出售，马兰作为购房人未对房屋性质尽审慎审查义务，故双方对涉案房屋买卖协议书无效均存在过错，应当各自承担相应的责任。马兰以在2012年5月购买该房屋时，邯郸市房屋均价为5,973元/㎡，2019年10月邯郸市房屋均价已涨为9,961元/㎡，每平方米涨了3,988元，一套91.51㎡的房屋升值了364,942元，该房屋升值部分即为李爱如给马兰造成的损失，实质上是要求李爱如赔偿其在涉案房屋买卖合同有效情形下该合同履行后可获得的利益，无事实和法律上的依据，故马兰该诉求于法无据，一审法院不予支持。李爱如庭后自愿表示补偿马兰60,000元，不违反法律规定，一审法院予以采信。综上，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、依法确认马兰与李爱如签订的《房屋买卖协议书》无效。 二、李爱如自判决书生效之日起十日内返还马兰购房款163,986元及房号款20,000元及补偿款60,000元。 三、驳回马兰的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9,389元，由马兰负担6,197元，李爱如负担3,192元。 二审期间，2020年4月1日马兰向本院递交房产评估申请书，申请对案涉房屋价格进行评估，本院依程序委托河北金石房地产评估有限公司对案涉房屋价格进行评估。河北金石房地产评估有限公司出具《房地产鉴定估价报告》，案涉房屋价值为56.8369万元。 对该评估报告，马兰质证称对评估报告予以认可。李爱如质证称：1、价值时间点应为双方产生纠纷时间，即2017年5月，而不应是委托评估时间点；2、评估机构应参照案涉房屋的土地权利性质、土地使用期限的特殊性和涉案房屋的建成年代等因素综合评估，而不能按市场正常的交易价格评估；3、涉案房屋评估报告认定为全新不当。 对李爱如提出的异议，河北金石房地产评估有限公司予以情况说明，结论为评估结果合理，符合市场价格。本院对河北金石房地产评估有限公司的《房地产鉴定估价报告》予以采信，即截止至本院委托评估之日，案涉房屋价格为56.8369万元。对该事实本院予以确定。 另查明：一审中，李爱如提交冀中能源邯郸矿业集团有限公司邯矿字（2011）10号文件，该文件附件1中规定，享受安置政策的住户……严禁私自转让、出租、出售安置住房。案涉房屋属上述文件规范之范围。 再查明，剩余房款40996元由李爱如交纳。 二审查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为：本案的争议焦点为合同无效后，李爱如应否赔偿马兰损失364942元。房屋买卖合同无效情况下，房屋相对于合同约定价款出现增值或者贬值的，应综合考虑市场因素、受让人的经营或者添附等行为与财产增值或者贬值之间的关联性，合理分配或分担，避免一方因无效而获益，也应避免不诚实信用反而受益。案涉房屋进行评估、评估时间点的确定，是符合上述本意的。案涉房屋经评估，市场价格为56.8369万元，扣减应交纳价款204982元，增值363387元。该增值部分，对购房者而言，属现在实现购房目的而形成的损失。综合考虑房屋性质和双方出资比例、对案涉房屋性质获取认知的主动、被动权，并结合诚实信用原则，该增值部分本院酌定马兰分得60%即218032元，亦即李爱如赔偿马兰损失218032元。综上所述，马兰的上诉请求，应部分予以支持。一审判决部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持河北省邯郸市峰峰矿区人民法院（2019）冀0406民初2313号民事判决第一项即：依法确认马兰与李爱如签订的《房屋买卖协议书》无效；第三项即：驳回马兰的其他诉讼请求； 二、变更河北省邯郸市峰峰矿区人民法院（2019）冀0406民初2313号民事判决第二项为：李爱如于本判决生效之日起十日内返还马兰购房款163986元和房号款20000元； 三、李爱如于本判决生效之日起十日内赔偿马兰损失218032元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费9389元，由李爱如承担6881元、马兰承担2508元；二审案件受理费5870元，由李爱如承担4302元，马兰承担1568元；评估费6000元，由李爱如承担3600元，马兰承担2400元。评估费马兰已预交，由李爱如直接给付马兰3600元。 本判决为终审判决。 审判长  李忠军 审判员  梁国华 审判员  武运红 二〇二〇年六月十六日 书记员  侯 煜