安徽省淮北市相山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0603民初400号 原告:淮北市中天泰富实业有限公司，住所地安徽省淮北市相山区相阳路东人民路北中泰国际广场负一层。 法定代表人：张保卫，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张磊，该公司职工。 委托诉讼代理人：高立胜，安徽启宇律师事务所律师。 被告：田玉玲，女，1964年10月5日出生，汉族，住安徽省太和县。 被告：张诚，男，1985年5月28日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。 原告淮北市中天泰富实业有限公司（简称中天泰富公司）与被告田玉玲、张诚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月14日立案后，依法适用简易程序。因田玉玲、张诚下落不明，本院于2020年3月2日裁定转为普通程序，依法组成合议庭，于2018年6月9日公开开庭进行了审理。原告中天泰富公司的委托诉讼代理人张磊、高立胜到庭参加诉讼，被告田玉玲、张诚经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中天泰富公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决田玉玲、张诚立即给付所欠租金、物业费、水电费、违约金等790275.17元，并自起诉之日起至清偿完毕之日止按2%/月支付违约金；2、诉讼等费用由田玉玲、张诚承担。事实和理由：2014年11月13日，田玉玲、张诚与中天泰富公司签订中泰国际广场商铺租赁合同，约定田玉玲、张诚承租中泰国际广场4F406号商铺，面积446平方米，租赁期限自2014年12月24日至2019年12月23日，租金第一、二租约年14858元/月，第三租约年15303.7元/月，第四租约年15762.4元/月，第五租约年16235.2元/月，3个月为一交租期，如田玉玲、张诚迟延交付租金、物业费等，应支付所欠费用的5‰/日作为违约金，有争议向商铺所在地法院起诉等。2018年9月11日，双方签订补充协议，约定田玉玲、张诚必须按约定交纳租金及物业费，否则中天泰富公司收回给予的所有优惠，并按原合同约定的所有条款追偿，原约定与该补充协议冲突时，以该补充协议为准。至2019年9月30日，田玉玲、张诚欠租金、物业费、水电费、违约金等计790275.17元。田玉玲、张诚严重违约，经中天泰富公司催告仍未履行义务，双方合同解除。现提起诉讼，请依法处理。 田玉玲辩称，一、2014年11月13日，田玉玲与中天泰富公司签订了编号为ZT-20141107-005号中泰国际广场商铺租赁合同。2015年12月14日，田玉玲代表过锅瘾三汁焖锅签订了租赁补充协议。2018年9月11日，田玉玲委托张诚代田玉玲与中天泰富公司签订了针对编号ZT-20141107-005号租赁合同的补充协议。田玉玲承认该补充协议是张诚作为田玉玲的代理人与中天泰富公司签订的，田玉玲自愿承担该补充协议约定的义务。二、中泰泰富公司已于2019年9月30日与田玉玲解除了合同关系，其主张的延迟支付违约金请求及自起诉之日至清偿完毕之日止按2%每月支付违约金的请求不应当支持。因为解除合同具有溯及力，合同解除后合同自始不存在，而违约金条款是合同之一部分，不具有独立性，该约定也归于消灭。我国《合同法》第九十七条对合同解除的法律后果规定十分明确，即“合同解除后，尚未旅履行的，终止履行，已经履行的，根据合同履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”赔偿损失是合同解除后的一项法律后果，但这种法律后果不表现为违约责任，更不表现为违约金。故合同解除后中天泰富公司不得再依照原合同约定的违约条款主张违约责任。 综上，田玉玲认可2018年9月11日张诚代田玉玲与中天泰富公司签订的补充协议，但违约金请求不应当支持。 张诚辩称，2014年11月13日，田玉玲与中天泰富公司签订一份中泰国国际广场商铺租赁合同，合同编号为ZT-20141107-005号，该合同约定的经营品牌为过锅瘾，经营项目为餐饮，分类名称为焖锅。签订合同的甲方为中天泰富公司，乙方为田玉玲。2015年12月14日，田玉玲代表过锅瘾三汁焖锅、张诚代表金滏山自助烤肉、郭冬冬代表花千代烤鱼与中天泰富公司签订租赁补充协议。2018年9月11日，田玉玲因出差在外地，不能及时赶回，就打电话委托张诚代其与中天泰富公司签订了补充协议。该代理行为田玉玲予以认可，其自愿承担补充协议中约定的义务。该补充协议是针对编号为ZT-20141107-005号租赁合同而签订的补充协议，主合同当事人的任何一方均不是张诚，而且写明签订的经营品牌是过锅瘾。张诚既不是过锅瘾的法定代表人也不是过锅瘾的员工，仅仅是代理人的身份。根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款规定：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”所以张诚作为本案被告不适格，不应当由张诚承担民事责任。请依法驳回中天泰富公司对张诚的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2014年11月13日，中天泰富公司（甲方）与田玉玲（乙方）签订ZT-20141107-005号中泰国际广场商铺租赁合同，主要内容：甲方将中泰国际广场4F406商铺出租给乙方；商铺计租面积646平方米；租赁期限自2014年12月24日至2019年12月23日；自2015年12月24日开始计租，自计租日至次年当月当日的前一天为第一个租约年，以此类推；自进场日至开业日的前一日为免租装修期，在此期间乙方无需承担租金和物业费，按应承担水、电、燃气热力等能源费用和装修垃圾清理费用和乙方自身原因产生的其他费用；免租期12个月，第一年免除6个月，第二年免除6个月；第一、二个租约年每月每平方米23元，即每月租金14858元，第三个租约年每月每平方米23.69元，即月租金15303.7元，第四个租约年每月每平方米24.4元，即月租金15762.4元，第五个租约年每月每平方米25.13元，即月租金16235.2元；每3个月为一个交租期，先交租金后使用，第一期租金交付后，乙方在每个交租期最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天）支付下一个交租期的租金；乙方在商铺内经营的品牌为过锅瘾，经营项目为餐饮；承租人应当是在淮北市设立的具备法人资格的经营主体或领取工商营业执照的个体工商户，如乙方不符合前述要求，应于合同签署后30日内设立具备法人资格的经营主体或领取工商营业执照，该主体设立完成即自动代替乙方成为本合同的承租人，乙方对该主体履行本合同承担连带保证责任；本合同签署3个工作日内，乙方向甲方支付履约保证金29716元，甲方有权从履约保证金中相应扣除乙方欠付的租金、违约金、赔偿金，同时乙方在7日内补足保证金；开业日为2014年12月25日，甲方有权对该日期进行一次调整；乙方应自计租日起向甲方交纳物业费；物业费包含以下费用：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费、办公费等，物业共用部位、公用设施设备的日常运行、维护费用，物业管理区域清洁卫生费用，电梯等公共设备维护保养费用；第一个租约年物业管理费的收费标准为每月每平方米6元，每3个月为一个交费期，除第一期物业管理费外，乙方应在每个交费期最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天）向甲方支付下一个交费期的费用；乙方确认，甲方接受乙方的租金、物业管理费及其他费用，不视作甲方放弃向乙方追究违反合同的责任的权利；甲方在合同期限内提供配电设施、电源、中央空调、消防设施等基本设施；乙方迟延交纳租金、物业管理费或其他费用，每延迟一日支付欠付金额的5‰的违约金，迟延15日未足额交纳欠费的，甲方可暂停能源供应或物业管理服务，经甲方书面催告后30日内乙方未足额交纳欠费的，甲方有权单方解除合同，乙方迟延交纳租金、物业管理费或能源费累计超过（含）3次，甲方有权解除合同；本合同因乙方违约而提前终止的，甲方有权没收履约保证金，乙方自行承担合同提前终止产生的全部损失，并承担相应的违约责任；乙方妥善履行合同是甲方给予乙方装修免租期的前提，如乙方原因导致本合同提前终止，乙方应在合同终止后7日内按第一个租约年的租金标准补交免租装修期的全部租金。 2015年12月24日，中天泰富公司（甲方）与张诚、田玉玲、郭冬冬（乙方）签订中泰国际购物广场租赁补充协议，主要内容：甲方确保中泰国际广场在2016年1月1日前进入营业状态，商场整体开业率达到80%以上；甲方为了进入营业状态进行的任何商业筹备活动，乙方在不影响自身利益的前提下需无条件支持；乙方须在1月10日前完成租赁区域内的人员配置及相关设备配备，不得以任何理由拖延；甲方在前期租赁合同的基础上增加乙方6个月的免租期，即免租期共计18个月，前3年每年6个月免租期，每个租赁年度的第二、三季度给予免租；以上乙方指金滏山自助烤肉、过锅瘾三汁焖锅、花千代烤鱼。 2018年9月11日，中天泰富公司（甲方）与张诚（乙方）签订中泰国际广场租赁合同补充协议，主要内容：针对甲乙双方签订的编号ZT-20141107-005《租赁合同》中部分条款订立本补充协议；乙方租金自2016年5月1日至2017年12月31日按原合同执行；乙方商铺实际面积387.6平方米，公摊40%，计租面积646平方米，自2018年1月1日至2021年4月30日按20%公摊计租面积为465平方米；乙方自2016年5月1日至2018年8月31日租金及物业费总欠款206447元，乙方在2018年9月15日前首期交纳欠款7万元，余款136447元自2018年9月1日至2019年1月1日每月交纳34112元；2018年9月1日起，所产生的租金及物业费，乙方按照合同约定正常交纳当月的租金及物业费、水电费，可用麒麟卡抵扣，不足抵扣的用现金交纳，超出租金的剩余金额可于下月10日返还乙方，乙方所欠租金及物业费结清后，如甲方未按时返还麒麟卡营业款，乙方有权停止使用麒麟卡，麒麟卡停止使用后，乙方不得以任何理由拒绝或拖欠租金、物业费及水电费，甲方未及时结清麒麟卡款项，可抵扣乙方下月的租金、物业费及水电费；协议签订后，乙方不得再以任何理由拒绝或拖欠租金、管理费及其他相关费用的交纳，乙方不得以任何理由提出降租要求；如乙方提出撤铺提前终止合同，甲方将收回之前给予乙方的所有优惠条件并向乙方追偿原合同约定的所有条款；本协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力，除本协议与原合同所修改的条款外，原合同的其余部分继续有效，本协议与原合同相互冲突时，以本协议为准。张诚在协议首部、尾部“乙方”栏均签署自己的姓名，并在首部签名后注明“过锅瘾”。 2019年9月3日，田玉玲停止营业。次日，中天泰富公司向田玉玲送达催告函，要求其于2019年9月10日前付清所欠费用。2019年9月20日，中天泰富公司向田玉玲邮寄告知函，要求其于二日内恢复营业，同时一次性付清所欠费用166376元，否则将解除合同、收回商铺，追究其违约责任。田玉玲拒绝签收该邮件。2019年9月27日，中天泰富公司向田玉玲邮寄解约函，称截至2019年9月27日田玉玲欠租金、综合服务费用2472880.04元，田玉玲在收到催告函后3日内交清欠款，逾期将于2019年9月30日正式解除双方的合同关系，收回商铺。田玉玲至今未支付拖欠的租金、物业费、水电费。 自2016年5月1日至2019年9月30日，田玉玲应支付租金619048.4元、物业费158916元、水电费36780元，共计814744.4元。田玉玲向中天泰富公司交纳履约保证金29716元，支付租金、物业费及用麒麟卡抵扣款合计291383.36元。 田玉玲在涉案场地经营期间在工商部门注册个体工商户，字号“淮北市相山区过锅瘾三汁焖锅店”，现已注销。 本案审理过程中，中天泰富公司向本院提出财产保全申请，要求查封张诚名下位于安徽省亳州市谯城区户〔（64）幢101〕的产权。本院于2020年4月21日作出（2020）皖0603民初400号之一民事裁定，查封张诚名下上述房屋的产权。中天泰富公司支付申请费4770元。 以上事实，有中天泰富公司提交的ZT-20141107-005号中泰国际广场商铺租赁合同、中泰国际购物广场租赁补充协议、中泰国际广场租赁合同补充协议、告知函、解约函、EMS快递回单二份、EMS快递查询网络截图二份、张诚提交的中泰国际广场商铺租赁合同复印件及当事人的陈述在卷证明，本院予以认定；中天泰富公司提交的《被告欠原告相关费用清单》系其自行制作，是对其主张的租金、物业费、水电费、滞纳金数额的说明，不属于证据。 本院认为，本案争议焦点如下：（一）张诚是否应当履行涉案租赁合同及补充协议的义务；（二）田玉玲是否应当支付迟延付款违约金，如应支付，违约金应按何标准计算。 关于第一个争议焦点。根据田玉玲与中天泰富公司签订的ZT-20141107-005号中泰国际广场商铺租赁合同，承租人应为法人或个体工商户。田玉玲在工商部门注册个体工商户，字号为“淮北市相山区过锅瘾三汁焖锅店”。该字号现已注销，但经营期间的债务仍应由原经营者田玉玲承担。2015年12月24日，中天泰富公司与张诚、田玉玲、郭冬冬签订中泰国际购物广场补充协议，乙方包括金滏山自助烤肉、过锅瘾三汁焖锅、花千代烤鱼，张诚、田玉玲、郭冬冬在该补充协议的首部、尾部“乙方”栏均依次署名。按照三人的签字顺序可知，张诚代表的是金滏山自助烤肉，田玉玲代表过锅瘾三汁焖锅、郭冬冬代表花千代烤鱼。2018年9月11日，中天泰富公司与张诚签订中泰国际广场租赁合同补充协议，载明基于ZT-20141107-005号租赁合同订立该补充协议，张诚在协议首部“乙方”栏签名并注明“过锅瘾”。张诚主张自己受田玉玲委托代为签订上述补充协议，田玉玲予以认可。中天泰富公司未提供充分证据证明张诚是“淮北市相山区过锅瘾三汁焖锅店”的经营者或实际经营者，故张诚不应承担涉案租赁合同及补充协议的义务。 关于第二个争议焦点。张诚作为田玉玲的代理人与中天泰富公司签订中泰国际购物广场补充协议，该协议的法律后果应由田玉玲承担。ZT-20141107-005号中泰国际广场商铺租赁合同、中泰国际购物广场租赁补充协议、中泰国际广场租赁合同补充协议，均是田玉玲与中天泰富公司的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应自觉遵守。 田玉玲于2019年9月3日停止营业，以实际行为提出解除合同的要求，中天泰富公司催告其恢复营业、支付欠款未果，于2019年9月30日解除合同。根据中泰国际购物广场补充协议，中天泰富公司有权收回所有优惠条件，要求按照ZT-20141107-005号中泰国际广场商铺租赁合同执行。根据该合同约定，田玉玲应支付自2016年5月1日至2019年9月30日的租金619048.4元、物业费158916元，已经支付291383.36元，欠自2019年5月1日至2019年9月30日的水电费36780元，共欠款523361.04元（619048.4元+158916元-291383.36元+36780元）。 ZT-20141107-005号中泰国际广场商铺租赁合同约定，如田玉玲迟延交纳租金、物业费或其他费用，每迟延一日按欠费金额的5‰支付迟延履行违约金。《中华人民共和国合同法》第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”上述违约条款属于结算和情理条款，合同解除后仍然有效。但是双方约定的违约金过高，中天泰富公司主张按每月2%计算违约金亦超过其损失，本院酌定按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金。 根据中天泰富公司提交的《被告欠原告相关费用清单》，其诉讼请求“依法判决田玉玲、张诚立即给付所欠租金、物业费、水电费、违约金等790275.17元”中的“违约金”即上述清单中的“滞纳金”，该款以田玉玲欠付的租金、物业费、水电费之和为基数，自2017年8月18日起按照每月2%计算至2019年9月30日。“滞纳金”系由国家机关、法律明文规定的款项，个人和其他团体无权私自设立。中天泰富公司无权主张田玉玲支付该款，本院对其该项诉讼请求，不予支持。 合同解除后，中天泰富公司应返还田玉玲履约保证金29716元。田玉玲共欠中天泰富公司租金、物业费、水电费计523361.04元，扣除履约保证金29716元，尚欠493645.04元。 中天泰富公司为保全张诚名下财产支付申请费4770元，因张诚不承担责任，该申请费由中天泰富公司自行承担。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第五十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十八条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、田玉玲于本判决生效后十日内支付淮北市中天泰富实业有限公司租金、物业管理费、水电费计493645.04元以及违约金（违约金以493645.04元为基数，自2019年10月31日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清款之日）； 二、驳回淮北市中天泰富实业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11703元，由淮北市中天泰富实业有限公司负担3000元，田玉玲负担8703元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审判员  孟秀芳 二〇二〇年六月十九日 法官助理赵安 书记员赵坤 附法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第五十六条第一款个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担；无法区分的，以家庭财产承担。 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。