四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终2517号 上诉人（原审原告）：四川中原物业顾问有限公司成都分公司，住所地四川省成都市武侯区火车南站西路27号“英联国际商务中心”楼盘1栋楼1510号。 法定代表人：庄泽宝，董事。 委托诉讼代理人：罗玲，四川原友信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵青梅，四川原友信律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都市皇庭商业管理有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区吉瑞三路99号。 法定代表人：陈小海，执行董事。 委托诉讼代理人：刘涛，泰和泰律师事务所律师。 上诉人四川中原物业顾问有限公司成都分公司（以下简称中原物业成都公司）因与被上诉人成都市皇庭商业管理有限公司（以下简称皇庭商业公司）居间合同纠纷一案，不服四川自由贸易试验区人民法院(2019)川0193民初8615号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 中原物业成都公司上诉请求：撤销原审判决，改判皇庭商业公司支付中原物业成都公司居间服务费902355.05元并支付违约金（按未付金额每日万分之五至所有款项付清为止）。事实与理由：一审法院认定事实错误，案涉招商合同未约定客户最终签署的《房屋租赁合同》标的物需与《客户登记确认表》意向一致，故中原物业成都公司并未在第一次带看后要求皇庭商业公司重新签署《客户登记确认表》。从填写《客户确认登记表》到《房屋租赁合同》的签订是中原物业成都公司多次带看，跟进需求，且由于案涉合同租期长、租金高，经历了长时间的沟通磋商，并不能以时间上的差距认定系案外人路路通达提供中介服务。在签署《客户确认登记表》后，中原物业成都公司要求皇庭商业公司对客户予以再次确认，皇庭商业公司予以无故拒绝，一审认定无证据证明重新认定与事实不符。 皇庭商业公司辩称，中原物业成都公司主张的委托客户没有与皇庭商业公司签署租赁合同；中原物业成都公司推荐客户看房楼层与实际成交房屋不一致；中原物业成都公司推荐客户已超过客户资源有效期；案涉房屋是通过路路通达公司的中介服务联系的。 中原物业成都公司向一审法院起诉请求：一、请求判令皇庭商业公司支付居间服务费共计750000元（案件审理过程中，变更诉讼请求为居间服务费902355.05元）；二、判令皇庭商业公司按每日万分之五支付违约金至所有款项付清为止（暂自2018年9月15日计算至2019年8月19日，共338天，即75000×0.05%×338=126750元（案件审理过程中，变更该项诉讼请求为902355.05×0.05%×389=175508.06元）；三、本案费用（含公告费、保全费）由皇庭商业公司承担。 一审法院认定以下事实：2018年2月1日，皇庭商业公司（甲方）与中原物业成都公司（乙方）签订了《成都市皇庭商业管理有限公司招商代理服务合同》（以下简称《招商代理服务合同》），主要约定：第一条：甲方之成都市高新区吉瑞三路99号“皇庭国际中心”写字楼（5-37层）物业（以下简称“该物业”），委托乙方进行该物业的招商代理工作，甲方有权同时委托其他公司提供该物业招商代理服务，也有权自行招商该物业，乙方对此并无异议。第二条“乙方招商代理的职责及义务”第1款：乙方应利用其自有网络和渠道，积极主动寻找和接触目标客户，洽谈租赁条件，并尽其所能协助甲方完成该物业的招商工作。第三条“甲方职责及义务”第4款：甲方应支付乙方招商服务费，方式见本合同第七条；第5款：甲方应对乙方独立挖掘的客户及时予以确认，方式见本合同第四条。第四条“客户的确认”第1款：乙方在带客户首次看房时，须至少提前一个小时向项目对接人预约，及填写《客户登记确认表》，并登记客户资料，《客户登记确认表》将作为乙方结算代理佣金时不可缺失的文件的组成部分，但不作为确认乙方客户的唯一证明。乙方推介客户到访合作物业后，甲方授权代表应在《客户登记确认表》上签字确认并交给乙方一份。甲方授权代表：姓名_____联系电话：______；第2款：甲乙双方保留《客户确认登记表》原件，原件不得涂改，否则该原件作废。如乙方带看之客户已为事前甲方审核确认的其他公司之客户资源，则该类客户不被视为乙方客户资源，甲方不予确认该客户，不予签署《客户登记确认表》。即使甲方签署了《客户登记确认表》，如后出现同一企业不同经办人（客户）有其他公司转介的情况，经其他公司及客户确认该客户为其他代理公司客户资源，则该客户不视为乙方客户资源。如甲方已经支付该客户招商服务费，乙方应当接到甲方通知后3个工作日内予以退还全部的招商服务费，甲方亦有权从其他任何应付乙方的款项中扣除；第3款：按照第四条第l、第2款所述的程序，由甲方确认的乙方提供的客户信息，视为乙方客户资源；乙方客户资源的有效期为经甲方确认之日起90个自然日内。有效期届满前，乙方再次申请确认，甲方应予以配合。第4款：若乙方的客户与其他公司发生客户权属争议，若乙方能同时满足以下条件，则可认定为由乙方提供的客户资源：乙方出具《客户登记确认表》复印件（经甲方核验与甲方所持原件一致）及客户最终确认的正本中介委托书及经由乙方促成而签署之租赁合同。如有与此冲突的约定，以此条款为准。第七条“招商服务费与支付”第1款付款方式的确认：双方确认，在乙方同时满足以下条件的情况下，甲方按照合同约定支付招商服务费：A.满足了成功招商，“成功招商”的定义为客户与甲方签署租赁合同，并且客户按照租赁合同的要求支付首期租金、物业管理费及履约保证金。B.乙方开出足额的国税认可且符合甲方财务要求的增值税发票，相关税费已包含在招商服务费中，由乙方自行支付，甲方不另行支付。C.乙方向甲方提出付款申请。符合前述条件，甲方在收到乙方的发票及付款申请后20个工作日内一次性支付招商服务费；第3款：招商服务费的标准：成交客户首月租金（排除免租期、装修期后计算得出的租金）的120%-200%。具体执行标准根据招商中心对外政策文件为准。 2018年3月23日，“融创中国西南区域四川公司”（联系人王可然）与中原物业成都公司签署《委托协议书（客户）》，载明委托中原物业成都公司求租物业。2018年3月27日，中原物业成都公司签署《客户确认登记表》一份，主要载明中原物业成都公司作为中介代理公司，带领意向客户“融创中国西南区域四川公司”参观了“皇庭国际中心”，看楼人员为王经理，电话为136××××1808，意向客户需求为22、23、25层，面积为5000平方米，该登记表上皇庭商业公司经办人处有“朱毅”签字、总监处有“刘芳”签字。中原物业成都公司庭审中提交融创中国西南区域成都公司行政主管王可然名片，载明电话为136××××1808；成都顺宇置业有限公司（以下简称“顺宇置业公司”）出具盖章的《授权委托书》，载明2018年5月16日授权该公司职员王可然委托中原物业成都公司办理办公室租赁。 2018年8月1日皇庭商业公司与成都市路路通达实业有限公司（以下简称：“路路通达公司”）签订的《招商代理服务合同》，双方约定由路路通达公司为皇庭商业公司的“皇庭国际中心”写字楼（5-37层）物业提供招商代理服务事宜。2018年8月10日路路通达公司签署《客户确认登记表》一份，主要载明，路路通达公司作为代理公司，带领意向客户顺宇置业公司参观“皇庭国际中心”，楼层为29-32F/5F.1.2.3，该份登记表经过了路路通公司与皇庭商业公司的签章确认，皇庭商业公司经办人处有“朱毅”签字、总监处有“刘芳”签字。 《成都顺宇置业有限公司写字楼租赁委托书》载明2018年8月1日，顺宇置业公司出具了写字楼租赁委托书，委托路路通达公司为成都写字楼租赁的唯一咨询顾问公司。 2018年9月20日，皇庭商业公司与顺宇置业公司、成都泰阳物业服务有限公司（以下简称泰阳物业公司）签订《房屋租赁合同》，约定各方同意在租赁期限的前三个租赁年度内，29层、30层、31层、32层的01-06号租金单价按照98/㎡的标准计算，租赁面积为6920.13㎡，5层01、02、03、06-2租金单价按照70/㎡标准计算，租赁面积为1054.14㎡。 中原物业成都公司工作人员曾廷刚的微信聊天记录反映，中原物业成都公司工作人员与备注为“皇庭国际销售朱毅”（昵称为“新港正信～朱毅”，微信号为×××，电话号码为173××××4575）的人员于2018年3月30日至2018年11月20日就（融创中国）写字楼租赁方案、融创看房、皇庭国际“跳单”、商务条件谈判等内容进行沟通；中原物业成都公司工作人员曾廷刚与备注为“客户融创王小姐”（微信号为×××，电话号码为136××××1808）的人员于2019年3月22日至2018年5月3日沟通办公选址楼盘信息、皇庭国际中心地理位置等相关事宜；中原物业成都公司工作人员曾廷刚与备注为“客户融创申东梅”（微信号为×××,电话号码为184××××0629）的人员于2018年4月17日至2018年6月6日沟通融创四川公司新办公室租赁信息、租金水平等事宜。启信宝查询记录载明，融创西南房地产开发（集团）有限公司对顺宇置业公司间接持股比例为10%。经查询企业信用信息公示系统，未发现名为“融创中国西南区域四川公司”的公司存在。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”第四百二十六条第一款规定：“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。”皇庭商业公司与中原物业成都公司签订的《招商代理服务合同》内容为居间合同，是双方真实意思表示，合法有效。本案双方主要争议是本案是否符合皇庭商业公司向中原物业成都公司支付佣金（即居间费）的条件。 在居间合同履行中，如果委托人为了不交或少交佣金而不正当地阻止佣金支付条件成就，如买卖双方私下成交或另行委托他人成交的，即“跳单”，视为条件已成就，委托人应向居间人支付佣金。如委托人并未不正当阻止支付条件成就，未不当利用居间人提供的机会，而通过委托他人成交的，其行为不构成违约。本案中，房屋出租方皇庭商业公司委托中原物业成都公司和案外人路路通达公司等多家中介公司出租房屋，均非独家委托。皇庭商业公司与中原物业成都公司签订的《招商代理服务合同》也载明该居间委托非独家委托，皇庭商业公司有权委托其他中介公司或自行进行招商。从现有证据看，顺宇置业公司出具了《授权委托书》，授权王可然与中原物业成都公司进行房屋租赁事宜。因此中原物业成都公司与路路通达公司都曾经提供了为顺宇置业公司的看房媒介服务，因此双方对于谁促成了《房屋租赁合同》订立存在争议。评判如下： 一、从两份《客户确认登记表》载明的标的物看，中原物业成都公司为顺宇公司提供的看房服务，标的物是“皇庭国际中心”22、23、25层，路路通达公司为顺宇公司提供的看房服务，标的物是“皇庭国际中心”29-32F/5F.1.2.3，两者是不同的。皇庭商业公司最终与顺宇置业公司、泰阳物业公司签订的《房屋租赁合同》，租赁标的物是“皇庭国际中心”29层、30层、31层、32层的01-06号，5层01、02、03、06-2。《房屋租赁合同》标的物与路路通达公司提供的中介服务标的物基本一致，与中原物业成都公司提供的中介服务标的物不一致；二、从时间上看，中原物业成都公司签署的《客户确认登记表》为2018年3月27日，案外人路路通达签署的《客户确认登记表》为2018年8月10日。本案《房屋租赁合同》签署时间为2018年9月20日。从时间上两者差距较远，可以佐证系案外人路路通达提供中介服务，并促成了《房屋租赁合同》订立；三、从合同约定的客户资源争议解决机制看。皇庭商业公司与中原物业成都公司签订的《招商代理服务合同》第四条第3、4款约定了客户资源确认和争议处理规则，即居间人客户资源有效期为委托人确认之日起90日内。中原物业成都公司在2018年3月27日签署《客户确认登记表》后，无证据证明重新进行了确认。在该期间内，顺宇置业公司也未与皇庭商业公司订立房屋租赁合同。中原物业成都公司也未提交在2018年6月25日后，是中原物业成都公司促成顺宇置业公司与皇庭商业公司《房屋租赁合同》订立事实的有力证据。综上，本案证据不能证明皇庭商业公司存在“跳单”行为，以及皇庭商业公司向中原物业成都公司支付居间费的条件成就的事实。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第四百二十四条、第四百二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回中原物业成都公司的诉讼请求。案件受理费减半计取7250.38元，由中原物业成都公司负担。 二审中，中原物业成都公司申请法院调查取证皇庭商业公司出租案涉房屋向路路通达公司支付的中介费用情况，路路通达公司在提供中介服务时与顺宇置业公司对接的具体情况等。本院向顺宇置业公司高级部门经理**进行了调查，其陈述其负责顺宇置业公司找写字楼，收集相关信息是其安排的王可然、申东梅、汪小军在执行，目前王可然、申东梅在融创公司就职，**通过现场拨打电话与该三名员工核实（其中王可然电话为136××××1808），前期是王可然在经办，刚开始是由锦城地产带看，后来是中原地产带看，后期没有其他新的中介公司参与，**与该三名员工均不认识路路通达公司及汤红，均未签署过2018年8月1日的《租赁委托书》。同时，顺宇置业公司出具《情况说明》一份，表示未通过路路通达公司联系案涉房屋租赁事宜。中原物业成都公司对该证据的三性予以认可，皇庭商业公司对该证据真实性无异议，但对关联性不予认可。中原物业成都公司提交邮寄回执及公证书一份，拟证明已将居间费用的增值税发票邮寄给皇庭商业公司，皇庭商业公司对证据的真实性无异议，对关联性有异议，认为不能证明中原物业成都公司的上诉请求成立。本院认为，该证据能证明中原物业成都公司向皇庭商业公司开具了居间费用的增值税发票，本院对此予以采信。 二审另查明，2018年8月10日路路通达公司签署的《客户确认登记表》载明，顺宇置业公司一方的看楼人员为“汪小军”，路路通达公司一方的经办人为“汤红”。二审审理中，本院要求皇庭商业公司指派熟悉案涉租赁事宜的人员到庭接受询问，但皇庭商业公司表示熟悉情况的人员已经离职，不清楚皇庭商业公司与路路通达公司联系的过程与联系人员。二审还查明，皇庭商业公司在一审中提交与路路通达公司签订的《招商代理服务合同》一份，其中约定“招商服务费的标准:成交客户首月租金的120%至200%”，但其至今未向路路通达公司支付任何居间代理费用。皇庭商业公司与中原物业成都公司签订的《招商代理服务合同》第七条第1款约定：“付款方式的确认：双方确认，在乙方同时满足以下条件的情况下，甲方按照本合同的约定向乙方支付招商服务费：A.满足了成功招商，本合同中“成功招商”的定义为客户与甲方签署租赁合同，并且客户按租赁合同的要求支付首期租金、物业管理费及履约保证金（租赁保证金、物业管理费保证金）；B.乙方开出足额的国税认可且符合甲方财务要求的增值税发票，相关税费已包含在招商服务费中，由乙方自行承担，甲方不另行支付；C.乙方向甲方提出付款申请。符合前述条件，甲方在收到乙方的发票及付款申请后20个工作日内一次性支付招商服务费”。该合同第四条第8款约定：“经甲方（皇庭商业公司）确认的客户在本合作期限届满后或解除后或终止后达本合同约定服务费支付条件的，甲方仍应按照合同约定的标准全额支付乙方（中原物业成都公司）招商服务费”。二审还查明，顺宇置业公司与成都融创泓昶房地产开发有限公司、四川融创基业房地产开发有限公司、融创西南房地产开发（集团）有限公司、融创房地产集团有限公司为有持股关系的关联公司。 二审审理中，双方对中介费的计算方法没有异议，共计为902355.05元，但皇庭商业公司认为不应支付。二审查明的其他案件事实与一审一致，对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：皇庭商业公司与顺宇置业公司租赁协议的中介服务是由中原物业成都公司提供还是路路通达公司提供。皇庭商业公司是否应支付中原物业成都公司居间服务费及违约金。 本案中，皇庭商业公司为举证其系路路通达公司提供的中介服务，提交了其与该公司签订的《招商代理服务合同》以证明双方的居间关系，以及该公司签署的《客户确认登记表》以证明该公司提供了居间服务。对此，本院认为，首先根据《客户确认登记表》显示，顺宇置业公司一方的看楼人员为“汪小军”，路路通达公司一方的经办人为“汤红”，根据**向汪小军核实的情况，汪小军不认识汤红及路路通达公司。其次，作为承租一方的顺宇置业公司出具的《情况说明》和调查笔录显示，顺宇置业公司未通过路路通达公司提供居间服务签订租赁协议。再次，根据商业惯例，租赁房屋居间服务成功后，中介公司会立即向出租方收取中介费用，在本案所涉中介费用高达百万的情况下，皇庭商业公司至今未向路路通达公司支付任何中介费用，这显然不符合常理。最后，在本院的明确要求下，皇庭商业公司亦未能向本院陈述其与路路通达公司联系的具体过程与人员。综上，本院认定路路通达公司未提供案涉居间服务。相反，中原物业成都公司提交了《招商代理服务合同》一份拟证明双方的居间合同关系，同时提交皇庭商业公司确认的《客户确认登记表》证明有为顺宇置业公司带看的行为，且作为承租一方的顺宇置业公司也承认中原物业成都公司提供了带看服务。皇庭商业公司主张中原物业成都公司带看客户为融创中国控股有限公司成都公司，不是本案顺宇置业公司，对此本院认为，虽然《客户登记表》上公司名称为融创中国控股有限公司成都公司，但经办人为“王经理”，手机号与顺宇置业公司的**经理确认的公司执行找房事宜的王可然手机号一致，另外，顺宇置业公司已向四川中原物业顾问有限公司出具《授权委托书》，载明授权该公司职员王可然办理办公室租赁，综上本院认为王可然是代表顺宇置业公司与中原物业成都公司联系的租赁事宜。 另外，皇庭商业公司抗辩中原物业成都公司带看楼层与实际租赁楼层不一致，对此本院认为，房屋租赁居间服务的核心环节为出租方寻找有意向的承租方，并向双方披露对方信息，楼层不一致为成交细节的调整，并不能以此否认中原物业成都公司提供的居间服务。皇庭商业公司还抗辩中原物业成都公司带看的客户已过有效期，对此本院认为双方虽约定了客户有效期，但未约定届满之后甲方可以不履行支付义务，相反，双方约定了经甲方确认的客户即使在合作期限届满后达到支付条件的，甲方仍应全额支付招商代理费。因此即使过了有效期，也不影响支付条件的成就。同时，双方还约定了“有效期届满前，乙方再次确认，甲方应予以配合”，从该条款可以看出，甲方的配合义务是“应当”，即对有效期的续期没有条件限制。另外，案涉租赁房屋交易金额巨大，双方从前期磋商到最后实际成交周期较长属于正常情况，因此对于皇庭商业公司的该项抗辩本院不予支持。因此本院认定中原物业成都公司向皇庭商业公司提供了案涉居间服务，皇庭商业公司应向其支付居间服务费902355.05元。关于违约金的问题，由于中原物业成都公司在二审审理中才开具发票，开具发票后才符合支付条件，因此其无权要求皇庭商业公司支付迟延支付的违约金，对该部分的上诉请求，本院不予支持。 综上所述，中原物业成都公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川自由贸易试验区人民法院（2019）川0193民初8615号民事判决； 二、成都市皇庭商业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向四川中原物业顾问有限公司成都分公司支付居间服务费902355.05元； 三、驳回四川中原物业顾问有限公司成都分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费7250.38元，由成都市皇庭商业管理有限公司负担7050元，由四川中原物业顾问有限公司成都分公司负担200.38元；二审案件受理费14500.76元，由成都市皇庭商业管理有限公司负担12823.55元，由四川中原物业顾问有限公司成都分公司负担1677.21元。 本判决为终审判决。 审判长  马丽莎 审判员  罗 宇 审判员  聂彪峰 二〇二〇年六月三日 书记员  李高赵