安徽省宣城市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖18民终900号 上诉人（原审原告）：汪凤华，男，1977年5月17日出生，汉族，企业经营者，住安徽省泾县。 委托诉讼代理人：翟鹏飞，安徽皖盛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐莉，安徽皖盛律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：林云飞，男,1976年9月2日出生，汉族，教师，住安徽省泾县。 被上诉人（原审被告）：张丽，女，1978年11月28日出生，汉族，居民，住安徽省泾县。 上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：杨青，安徽泾川律师事务所律师。 上诉人汪凤华因与被上诉人林云飞、张丽房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省泾县人民法院（2019）皖1823民初2039号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 汪凤华上诉请求：撤销原判决第二项，改判支持其原审诉讼请求。事实和理由：1.原审法院事实认定错误。其一，根据《泾县12345政府服务热线督办记录单》能够反映，案涉房屋首次发生下水管道堵塞冒水事件是在2018年4月3日。是时因汪凤华非案涉房屋产权人，故一直在寻求政府、物业公司及房主林云飞、张丽予以解决，但房主并未按县住建部门要求处理，怠于协调下水道改道事宜，致使2019年1月14日再次发生严重漏水事件，造成汪凤华重大经济损失。其二，泾县建设工程质量安全监督站于2019年2月18日作出的《关于泾县12345政府热线汪凤华投诉调查回复》（以下简称《调查回复》），不能作为本案定案依据，理由如下：①该回复单位认为，案涉房屋超过保修期，不属于建筑工程质量投诉受理范围；②2019年1月17日，案涉房产开发商泾县华盛置业有限公司（以下简称华盛公司）和小区物业公司进行下水道管道拆除维修时，汪凤华未在现场，故有关被堵管道情况分析有失客观、公正；③无论基于何种原因，案涉房屋下水道存有的漏水问题，都应当属于租赁物存在质量问题的范畴。2.原审适用法律错误。根据我国合同法规定，出租人应当保证租赁物在租赁期间的正常使用，否则构成违约。案涉房屋在租赁期间出现下水道漏水事件，造成承租人的财产遭受重大损失，属于房屋质量存在瑕疵，出租人林云飞、张丽应当承担瑕疵担保的违约责任。 林云飞、张丽辩称，1.案涉房屋发生两次下水管道堵塞冒水情况属实，冒水情况发生后，林云飞、张丽一直都积极配合，第一次物业公司采取了胶布堵塞冒水口的方式解决，第二次采取了拆除被堵管道的方式解决。2.相关职能部门对案涉房屋发生的两次管道冒水事件均予以了督办，根据《调查回复》记载的内容，案涉房屋下水管道堵塞冒水是因被堵管道内大量的石灰石膏物质，非房屋质量原因造成。3.案涉房屋经住建部门验收合格后，华盛公司于2015年12月份以毛坯房交付给林云飞、张丽，其收房后未进行过装饰装修，是完全毛坯状交付汪凤华管理使用。4.房屋公用下水管道的维护和管理是由物业公司负责，汪凤华的财产损失应由直接责任人承担。5.关于案涉房屋租金，因双方租赁关系已经解除，对汪凤华未按期支付的租金保留另行主张的权利。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 汪凤华向一审法院起诉请求：1.解除双方之间的租赁合同关系;2.判令林云飞、张丽赔偿因租赁房屋质量问题造成的经济损失84118元，并承担证据保全费、评估费用共计9000元。 一审法院认定事实：2016年下半年,汪凤华与徐正清因合伙开设灯具店租赁林云飞房屋，用于存放灯具。同年10月份，徐正清不再与汪凤华合伙，由汪凤华继续租用林云飞、张丽所有的位于泾县房屋,该房屋为毛坯房。双方未签订书面租赁合同,也未约定租赁期限。汪凤华已经支付2016年至2018年两年度的租金分别为5000元、6000元。2019年1月14日,小区物业发现案涉房屋向外渗水,随后物业通知了林云飞,林云飞通知汪凤华赶到现场,发现案涉房屋的厨房下水管道出现污水倒灌,导致汪凤华存放的照明灯饰等商品被积水大面积浸泡。汪凤华要求林云飞赔偿未果遂报警,其于次日向泾县公证处申请了证据保全。汪凤华的损失经宣城市徽证价格评估有限公司评估为84118元。汪凤华多次向有关部门反映该房屋质量问题，2019年1月17日泾县华盛置业有限公司和新城华庭物业公司对该房屋的下水道进行维修，发现厨房被堵管道内有大量石灰石膏物质，正常情况下施工使用此类材料时，管道未安装。 一审法院认为，汪凤华与林云飞、张丽之间未签订书面的租赁合同，系无固定期限的租赁合同，现双方皆同意解除租赁合同，不违反法律规定，故予以支持。汪凤华与林云飞、张丽系租赁合同关系，林云飞、张丽提供给汪凤华的房屋系经过验收合格的商品房，该商品房系毛坯房，未进行过任何装修，不存在房屋质量问题。汪凤华的财产损失系由于下水管道堵塞形成污水倒灌所致，下水管道堵塞不是林云飞、张丽的行为所致，故要求二人承担违约责任，没有事实和法律依据，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十三条规定，判决：一、原告汪凤华与被告林云飞、张丽解除房屋租赁合同关系；二、驳回原告汪凤华其他诉讼请求。一审案件受理费2128元，减半收取1064元（原告已预交），由原告汪凤华负担。 二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的案件事实予以确认。 二审另查明：汪凤华于2019年2月12日致电泾县12345政府服务热线，反映案涉房屋下水道冒水情况。根据督办记录单的来电内容记载：“……2018年4月3号该室厨房下水道冒水，导致来电人（汪凤华）的货物被淹。来电人联系物业，物业上门处理，并用胶布堵塞冒水口；2019年1月14日，厨房第二次下水道冒水，造成大量损失……。住建委回复：已安排房管局物管办与该物业小区负责人现场了解情况，现已安排维修人员对您户下水道堵塞问题进行了疏通清淤和下水道改道处理。现来电人再次反映厨房下水道第三次内部管道堵塞冒水问题……。住建委回复：……物业人员也及时现场查看处理，并无堵塞情况。鉴于管道长期容易堵塞，物业人员将联系楼上住户统一进行管道改道处理。……处理时来电人本人也不在场，对处理结果不认可，咨询办理单位可否开具房屋下水道确实存有问题的证明……。住建委回复：……1、……该问题不属于房屋质量问题，……。2、来电人反映现场处理时未通知本人，因您非该房屋产权人，我委房管局及物业公司在处理此事过程中已通知该房屋产权人解决相关问题。3、……我委没有开具相关证明的职能和权限……”。 再查明：泾县建设工程质量安全监督站于2019年2月18日作出《调查回复》，主要内容为：“……泾县新城华庭小区2015年10月正式交付使用，已经超过质保期，不在投诉范围内了，……2019年1月17日泾县华盛置业有限公司与新城华庭小区物业对1栋1单元102室厨房下水道进行了维修，通过拆除的被堵管道情况分析，造成投诉的原因不是房屋质量。1.2015年交付使用，2018年4月才出现被堵情况，如果是施工造成的，交付时就应该发生。2.厨房被堵管道内有大量石灰石膏物质，正常情况下施工使用此类材料时管道还未安装，……”。 又查明：据汪凤华陈述，其一般以2-3天为周期前往案涉房屋内取一次货，2019年1月14日发生下水道冒水事件前一周时间内并未前往案涉房屋。此外，汪凤华陈述案涉房屋的物业费均由房主按时交纳。 本院认为，本案争议焦点为房屋产权人林云飞、张丽应否对汪凤华的财产损失承担赔偿责任。第一，关于案涉房屋有无质量问题。因该房屋系为经验收合格的毛坯商品房，房主2015年收房后并未进行装饰装修或使用，自2016年下半年起，该房屋的实际管理使用权已由承租人汪凤华享有。结合2018年4月3日前未发生下水道冒水的情况看，案涉房屋交付时不存在质量问题。案涉房屋发生冒水问题后，泾县建设工程质量安全监督站作为专业工程质量检测机构，经对现场查看分析后明确案涉厨房下水道冒水与房屋质量问题无涉。因此，林云飞、张丽不存在交付有质量问题房屋的违约行为，汪凤华有关要求房主承担瑕疵担保责任的上诉理由，本院不予采纳。第二，关于出租人有无尽到合同义务问题。根据我国合同法第六十条第二款规定，当事人应遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务；第二百二十条规定，除当事人另有约定外，出租人应当履行租赁物的维修义务；第二百二十一条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。本案中，当事人未签订书面租赁合同以明确双方权利义务。依据上述法律规定，出租人林云飞、张丽对案涉租赁房屋负有相应维修义务；承租人汪凤华对需维修事项负有通知出租人进行维修的义务，在出租人不履行维修义务时，亦可自行维修。结合查明的事实看，案涉房屋需维修的事项为厨房下水道部位两次出现冒水问题。其中，第一次出现问题时间为2018年4月3日，是时经由物业公司采用胶水堵塞的方式予以处置解决，处置后汪凤华继续使用租赁房屋；再次出现问题为时隔七个月后的2019年1月14日，是时物业公司发现渗水后通知林云飞，林云飞及时通知汪凤华查看，此后就该下水道问题进行了维修。上述事实表明，前次物业公司以胶水堵塞下水管道维修处理方式在当时解决了业已发生的下水道冒水问题，本案中汪凤华未提举证据证明其当时对于该处理方式提出了异议，其上诉主张出租人林云飞、张丽怠于履行协调下水道改道事宜，缺乏事实根据；故在物业公司及时解决冒水问题后，承租人汪凤华又不持异议的情形下，应认定林云飞、张丽业已尽到合理的维修义务。从再次发生冒水问题情况看，对出租人林云飞、张丽而言，其事前无法预见，事发后其及时通知汪凤华，并积极参与了后续问题处置，其对此不具有违约行为；对承租人汪凤华而言，其租赁住宅房当作仓库用途，且不居住在内，其应当预见到可能存在的安全风险，其事发前一周内均未前往案涉房屋查看，未能及时察觉到下水道冒水问题致存放的货品因大面积浸泡产生损失，应认定其在使用、管理案涉房屋过程中未尽到审慎注意义务。在此情形下，汪凤华以林云飞、张丽违约为由主张赔偿货物损失，理据不足，原判决未予支持并无不当。 综上，汪凤华的上诉请求不能成立。一审法院认定事实基本清楚，适用法律正确，二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2128元，由上诉人汪凤华负担。 本判决为终审判决。 审判长 程 瑛 审判员 陈前香 审判员 包 娟 二〇二〇年六月二十二日 法官助理王连杰 书记员肖忞 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……