重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终1771号上诉人（原审原告）：朱祥琴，女，1974年3月26日出生，汉族，住重庆市璧山区。委托诉讼代理人：李红，重庆伟豪律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司璧山分公司，住所地重庆市璧山区璧泉街道永嘉大道115号，统一社会信用代码91500227078837345N。负责人：李中华，总经理。委托诉讼代理人：刘意，女，系该司员工。委托诉讼代理人：徐玲，女，系该司员工。上诉人朱祥琴因与被上诉人碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司璧山分公司（以下简称为碧桂园璧山分公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市璧山区人民法院（2019）渝0120民初7896号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年3月24日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了询问。上诉人朱祥琴的委托诉讼代理人李红到庭参加询问，被上诉人碧桂园璧山分公司经本院通知未到庭参加询问。本案现已审理终结。朱祥琴上诉请求：1、撤销重庆市璧山区人民法院（2019）渝0120民初7896号民事判决书，改判支持朱祥琴的一审全部诉讼请求；2、碧桂园璧山分公司承担本案一审、二审诉讼费用。主要事实和理由：1、案涉房屋用于兴办幼儿园后实行封闭化管理，园区内所有公共区域的维护均是由幼儿园自行完成，碧桂园璧山分公司并未对该区域提供物业服务，朱祥琴基于此要求降低物业服务费有事实依据，一审法院认定碧桂园璧山分公司已经按照物业服务协议约定提供了物业服务属于认定错误。2、双方之前签订物业服务协议时未考虑到该部分房屋会用于兴建幼儿园并实行封闭式管理这种极端情况，该情况构成重大情势变更，朱祥琴的诉求于法有据。3、即使法院不认可朱祥琴关于将物业服务费降低至0.5元/平方米的要求，由于用案涉房屋兴办的幼儿园实质上发挥了配套幼儿园的功效，故应依据渝府办发[2019]39号文的规定，按照普通住宅标准收取物业服务费，且电力公司已经根据前述文件精神将幼儿园区域内的电费标准调整成了居民用电标准。碧桂园璧山分公司向本院提交了书面答辩意见，辩称，1、一审法院认定碧桂园璧山分公司对公共区域提供了物业服务，该事实认定正确。碧桂园璧山分公司服务的公共区域为璧山·翡翠城的所有公共区域，而非朱祥琴认为的其专有物业所分摊的公共区域部分或其专有物业相邻的公共区域，朱祥琴所有的物业建筑面积仅占整个物业管理区域的0.4%，占商业总建筑面积的10%。在朱祥琴非法圈占部分公共区域进行封闭式管理的初期，碧桂园璧山分公司对其圈占的部分公共区域提供了保洁、绿化、垃圾清运、安全巡查等可实施的物业服务，截止2019年5月，朱祥琴采取上锁大门等方式无故拒绝碧桂园璧山分公司进入圈占区域，至此，碧桂园璧山分公司才无法对该区域提供物业服务。2、前期物业服务协议并未发生重大情势变更。前期物业服务协议赖以存在的客观情况并未发生变化，房屋的性质仍为商业；该商铺经营情况是朱祥琴可预见的，且其知晓无论作何经营均需按照前期物业服务协议的约定交纳物业服务费，其非法圈占公共区域阻止碧桂园璧山分公司进入该区域，属于其己方的责任；该前期物业服务协议继续履行并未对朱祥琴显示公平，碧桂园璧山分公司提供的物业服务并非只包含保洁服务，且所提供的保洁服务具有公共性，并非仅针对某一户业主，某一户业主对部分共有部位的自行保洁并不会整体影响物业公司保洁的工作量，因此以自行保洁为由调整物业服务费的理由不能成立，同类型物业的服务费应保持一致，若该户降价是对其他业主不公平。3、物业费标准经有关行政部门备案，收费标准合法。案涉物业并非经有关规划部门批准设立的小区配套公益幼儿园，而是违法圈占部分公共区域修建的民办私立幼儿园，璧山区乃至重庆市亦无幼儿园无需收取物业服务费的规定。综上，请求维持原判，驳回朱祥琴的上诉请求。朱祥琴向一审法院起诉请求：1、将朱祥琴与碧桂园璧山分公司之间的《前期物业服务协议》中约定的物业费收费标准从2019年3月起由每月每平方米4.5元调整为每月每平方米0.5元。2、本案诉讼费等费用由碧桂园璧山分公司承担。一审法院认定事实：碧桂园璧山分公司曾用名广东碧桂园物业服务有限公司璧山分公司及广东碧桂园物业服务股份有限公司璧山分公司。还查明，位于璧山区产的权利人为朱祥琴，且上述房产的用途均为其他商服用地／商业服务。还查明，2013年12月18日，以重庆市璧山碧桂园房地产开发有限公司为甲方，碧桂园璧山分公司为乙方，双方签订了《碧桂园.翡翠城前期物业服务合同》，且该合同中对物业服务内容和质量要求、物业服务费用、甲乙双方的权利和义务及违约责任等予以了明确的约定，其中约定商铺物业服务费的收费标准为按建筑面积4.5元/月/每平方米计收。2017年2月28日，以朱祥琴为甲方（业主），碧桂园璧山分公司为乙方（物业服务企业），双方签订了《碧桂园.翡翠城（商铺）前期物业服务协议》，且该协议中对物业管理服务内容、物业管理服务相关费用、甲乙双方的权利义务及违约责任等予以了明确的约定，其中约定本商业区的物业服务费采取包干制方式，且甲方交纳的物业服务费标准按该物业的房屋建筑面积（建筑面积是指该物业的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和）每月每平方米4.5元等。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。且，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，没有证据或者不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，朱祥琴诉请将物业服务费从4.5元/月/平方米调整为0.5元/月/平方米的依据主要为朱祥琴将自有的案涉商铺出租后被用于兴办幼儿园，而该幼儿园已实行封闭式管理，碧桂园璧山分公司亦对封闭区域未提供物业服务等，再者按照《物业管理条例》第四十条之规定，物业服务收费应当区别不同物业的性质和特点，由此朱祥琴、碧桂园璧山分公司双方签订的《碧桂园.翡翠城（商铺）前期物业服务协议》已发生重大情势变更，故该协议约定的收费标准应予以调整等。对此，一审法院认为，其一、朱祥琴作为案涉商铺的权利人，与碧桂园璧山分公司于2017年2月28日签订的《碧桂园.翡翠城（商铺）前期物业服务协议》系双方的真实意思表示，双方理应按照协议的相关约定履行己方义务，且该物业服务协议中载明物业服务费收取标准为按该物业的房屋建筑面积（建筑面积是指该物业的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和）计收且每月每平方米4.5元等，并对碧桂园璧山分公司的物业管理服务内容及标准进行了明确的约定，其中约定碧桂园璧山分公司应提供物业建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的运行维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电供水供气通信有限电视等设施设备、商业区的公共商业宣传及公共宣传设施的维护和管理服务、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务、公共环境卫生的管理服务、交通与车辆停放秩序的管理服务和协助公安部门维护公共秩序及公共安全防范管理等；其二、朱祥琴出租的商铺被用于兴办幼儿园且该幼儿园通过修建围墙等实行了封闭式管理等情况属实，但依据一审法院查明的相关案件事实及结合庭审中当事人双方的诉辩意见，足以认定碧桂园璧山分公司已按《碧桂园.翡翠城（商铺）前期物业服务协议》的相关约定向朱祥琴提供了物业管理服务，即对共用设施设备、公共区域及公共绿化等进行了物业管理，亦即是朱祥琴作为案涉商铺的业主已实际享受了碧桂园璧山分公司所提供的物业管理服务，故现朱祥琴关于将物业服务费进行调整，即从每月每平方米4.5元调整至每月每平方米0.5元之请求的依据不足，故对朱祥琴的诉讼请求，一审法院依法予以驳回。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：“驳回原告朱祥琴的诉讼请求。案件受理费40元（已减半收取），由原告朱祥琴负担（已交纳）。”本院二审期间，朱祥琴向本院举示了重庆市人民政府办公厅关于重庆市主城区义务教育学校和幼儿园规划用地建设管理暂行办法的通知（渝府办发〔2017〕174号），拟证明该规定中没有区分是否是小区配套幼儿园，针对有物业管理的幼儿园，物业管理费应按照物业管理区域内普通住宅物业服务收费标准收取。碧桂园璧山分公司书面发表了对该证据的意见，认为该内容只针对主城区，不约束案涉物业所在的璧山区。经审查，该文件中并未涉及非经政府规划的民办幼儿园所在物业如何交纳物业服务费的相关规定，与本案无关联，本院不予采信。本院二审查明的案件事实与一审相同，对一审法院认定的事实和证据予以确认。本院认为，朱祥琴对其主张的降低物业服务费标准的依据应当承担举证责任，但其并未举示充分证据予以证明，故对其主张不应予以支持，具体理由如下：首先，朱祥琴称案涉幼儿园实行封闭式管理，自行配备安保和保洁人员，碧桂园璧山分公司并未对该区域提供物业服务，应降低物业服务费收费标准至0.5元/平方米。从已查明事实可知，碧桂园璧山分公司对公共区域提供了物业服务，对此朱祥琴亦予以认可。本院认为，公共区域的服务包括但不限于公共排水管道、照明设施、消防器具等公共设施的维护、公共区域的保洁整理、小区的安全防护等多个方面，因此，碧桂园璧山分公司提供的物业服务当然及于案涉房屋，上诉人对封闭区域内另行雇请了安保、保洁也不影响碧桂园璧山分公司对案涉房屋提供了物业服务的事实认定，故不足以导致降低物业服务费收费标准。其次，朱祥琴将案涉房屋用于兴建幼儿园并不构成《中华人民共和国合同法》规定的重大情势变更。本院认为案涉物业的性质为商业，业主在购买时应当对经营方式有一定的预期，且该商业性质一直没有变更，因此本案情形并不能构成重大情势变更。且案涉幼儿园既不是小区配套幼儿园，又不是主城区规划范围内的幼儿园，其性质只是普通民办，虽然电力公司已经将案涉幼儿园区域内的电费标准从商业用电标准调整成了居民用电标准，但与是否应调低本案的物业管理费标准无关。综上所述，朱祥琴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人朱祥琴负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈硕审 判 员 刘希审 判 员 郑泽二〇二〇年六月十日法官助理 王玲书 记 员 梁麟