安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终480号 上诉人（原审被告、反诉原告）：张婷婷，女，1984年1月11日出生，汉族，住安徽省肥西县。 委托诉讼代理人：洪飞，安徽金亚太律师事务所律师。 委托诉讼代理人：董庆玲，安徽金亚太律师事务所实习律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：张超宇，男，1986年11月12日出生，汉族，住安徽省肥西县。 委托诉讼代理人：洪飞，安徽金亚太律师事务所律师。 委托诉讼代理人：董庆玲，安徽金亚太律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：胡迎春，女，1966年12月27日出生，汉族，住安徽省肥西县。 委托诉讼代理人：胡翔龙，安徽世邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡世友，安徽世邦律师事务所律师。 上诉人张婷婷、张超宇因与被上诉人胡迎春房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2019）皖0191民初4208号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张婷婷、张超宇上诉请求：撤销原判，改判驳回胡迎春在一审全部诉讼请求，支持张婷婷、张超宇在一审的全部反诉请求。事实和理由：1.根据合同约定胡迎春应当于2019年3月1日前支付三个月的租金，但其并未按约定支付。胡迎春声称的停电事件发生在2019年3月27日，其在出现停电事件之前近一个月就开始拒绝按照合同约定支付租金，该行为确属违约在先。一审法院已查明胡迎春在合同履行过程中违约在先，但却未认定其需要承担违约责任错误。胡迎春违约在先，且提出解除合同，应当承担约定违约责任。双方对于违约责任已在押金条上作了明确约定，胡迎春违约导致租期不满，押金应不予退还。2.一审中，张超宇、张婷婷提交了转款记录和水电费发票载有缴纳时间和具体月份，可以证明其已依约缴纳水电费，故停电并非张婷婷、张超宇的原因导致。胡迎春所举证据仅能证明2019年3月27日这一天出现过停电的情况，对停电持续的时间及原因未提供证据证明，其对此负有举证责任，未提供应承担举证不利的法律后果。一审法院在向涉案房屋的物业公司调查时也未查明张婷婷、张超宇存在欠缴水电费的情况，故一审法院在未查明停电的原因及持续时间的情况下就主观推断停电为张婷婷、张超宇的责任，将举证责任全部分配给张婷婷、张超宇错误。3.胡迎春一审提出解除合同的诉讼请求，张婷婷、张超宇也予以同意，故本案合同解除时间应为一审开庭时。一审法院未对合同解除及解除时间作出判决，属遗漏诉讼请求。涉案房屋2019年3月27日出现停电现象，是临时停电还是持续停电都不清楚，而一审法院依据停电时间确定胡迎春应支付租金的截止时间错误，也有违公平。胡迎春一直将涉案房屋上锁，未向张婷婷、张超宇交还，故胡迎春应支付房屋租金至合同解除时。胡迎春自认水电费仅缴纳至2019年2月份，一审法院对胡迎春拖欠水电费未扣除，属明显错误。 胡迎春辩称，1.案涉房屋租赁合同解除的原因系停电导致合同无法履行，水电押金应当予以退还，一审判决认定事实正确。2019年3月27日，胡迎春在经营过程中，房屋突然被断电，报警后未被处理，其即和涉案房屋的物业公司联系，被告知因安诺公司长期拖欠房租及水电，因此将合肥安诺电影城有限公司（以下简称安诺公司）的全部房屋都断电了。此后胡迎春多次与安诺公司联系，但安诺公司拒绝履行合同义务，案涉房屋一直都没有送上电。双方在《房屋租凭（赁）协议》中对于押金的退还未作约定，张婷婷、张超宇在收据上记载的“租期不满，押金不予退还”的条款是其单方面行为，并非双方协商一致达成的意思表示，胡迎春也未同意上述条款。双方未约定逾期缴纳房租，可不退还押金。《房屋租凭（赁）协议》无法继续履行，一审已判决解除，胡迎春也搬离房屋，现涉案房屋已被收回并租赁给他人。故张婷婷、张超宇主张胡迎春未及时缴纳房租、违约导致租期不满，拒绝退还押金错误。2.张婷婷、张超宇应当承担证明停电原因、时间和恢复供电时间的证明责任，一审判决认定事实及适用法律正确。安诺公司未提供符合条件的房屋，胡迎春有权解除租赁合同。胡迎春在停电当天就报警，事后也多次与张婷婷、张超宇沟通和联系。张婷婷、张超宇一审时提交的电话记录、短信记录、微信记录可以看出，其实际拒绝与胡迎春沟通。胡迎春已经举证证明权利受到侵害的基本事实，完成了举证证明责任。案涉房屋的电表和控制开关均在安诺公司的房屋内，安诺公司是案涉房屋的出租人，张婷婷、张超宇作为安诺公司的股东，知道且应当知道为何停电，以及何时恢复供电，其负有证明停电原因、时间段和恢复供电时间的举证责任。张婷婷、张超宇未证据证明其主张，应当承担举证不能的法律后果。安诺公司作为出租人，应提供符合条件的房屋，保证供电。2019年3月27日，涉案房屋被断电，此后也未恢复供电，导致胡迎春无法继续经营，胡迎春有权主张解除合同。3.一审判决解除房屋租赁合同，并在返还押金中扣除胡迎春占用时房屋租金正确。2019年3月27日胡迎春经营的网吧因断电无法继续经营，其租赁房屋从事经营的合同目的无法实现，一审以2019年3月27日作为支付租金的截止时间正确。该期间产生的水电费，张婷婷、张超宇未提供证据加以证明，也未反诉请求胡迎春承担，二审上诉请求扣除水电费应不予支持。关于水电费扣除问题，胡迎春应另行起诉。 胡迎春向一审法院起诉请求：1.解除《房屋租凭（赁）协议》；2.张婷婷、张超宇共同赔偿胡迎春押金60000元，并承担逾期付款的利息损失（以60000元为基数，自起诉之日起按银行同期贷款利率计算至款清之日止）；3.张婷婷、张超宇共同赔偿胡迎春的经济损失（自2019年3月27日起，按月9360元计算至房屋恢复供电之日止）；4.本案的诉讼费由张婷婷、张超宇全部承担。 张婷婷、张超宇向一审法院反诉请求：1.胡迎春立即向张婷婷、张超宇支付租金28080元（租金暂计算三个月，即从2019年3月15日至2019年6月15日，后续租金顺延计算至实际交还房屋之日止）；2.反诉诉讼费用由胡迎春承担。 一审法院认定事实：2014年6月8日，安诺公司（出租方、甲方）、胡迎春（承租方、乙方）签订《房屋租凭（赁）协议》，约定胡迎春承租国轩名门大厦一楼（裙楼），租期为2014年6月16日至2021年7月15日，租金为每平方米30元，共312平方米，月租金9360元。租金先付后用，押金50000元，房租3个月一付，在起租日前十五天支付给甲方。安诺公司工作人员韦朝晖签字，并加盖安诺公司印章。2014年6月21日，胡迎春向安诺公司支付押金50000元，水电押金10000元。胡迎春承租的房屋用于经营合肥小蜜蜂网吧（半步多网咖）。 2018年11月21日，韦朝晖与胡迎春微信聊天陈述：“电费到今天的，和水费。微信可以转给我。现在物业很严格。以前影城在，可以影城先交，现在出来就要交了”。 2019年3月27日，案涉房屋非正常停电。胡迎春通过微信与韦朝晖交涉：“韦总，今天是三月二十七号，你把我半步多网咖电停掉了，我有五万元押金，另外还有一万元水电押金，我现在完全可以用押金付水电费，你现在停我电，我要告你，你要赔偿我损失”。该消息显示“消息已发出，但被对方拒收了”。胡迎春以短信方式与韦朝晖交涉，韦朝晖回复：“首先我不知道你在说什么，谁停你电，停电是物业的事，如果你欠费，物业停电也是对的，还有什么押金什么的我不知道啊，你是不是发错短信了”、“如果你在乱说话，我告你诽谤，当然我作为一个老实的良民，非常信任法律”。 2019年4月9日，胡迎春再次向韦朝晖发送微信：“韦总明天下午可有时间？我把房子已经撤出来了交还给你，另外你也准备一下，把我的押金及多余的水电费退还给我”。消息同样被拒收。胡迎春通过短信发送相同内容，无回复。 安诺公司于2019年1月25日注销。 一审法院通过电话询问案涉房屋的物业管理人员（安徽民生物业管理有限公司），物业管理人员陈述由于已过一段时间，对该次断电的时间、原因、再次供电的时间均不清楚。但由于当时物业管理仅涉及水电管理，所以断电原因仅应为欠缴水电费。 一审法院认为，胡迎春、安诺公司签订《房屋租凭（赁）协议》，未违反法律法规的强制性规定，双方均应依约履行。安诺公司注销，张婷婷、张超宇作为其公司股东对承担《房屋租凭（赁）协议》出租方义务未有异议，且自身也主张了出租方权利，故出租方权利义务转化为张婷婷、张超宇享有和承担。 胡迎春已经自案涉房屋中搬出，且房屋目前已经另租他人，故胡迎春诉请解除双方签订的《房屋租凭（赁）协议》，该院予以支持。 双方并未按照合同约定期限履行，但各自主张对方违约。根据胡迎春、张婷婷、张超宇的陈述及该院对物业公司工作人员的询问，物业公司仅在水电费欠费的情况下断电。且胡迎春实际向韦朝晖交纳水电费，故欠付水电费的对象应为韦朝晖代表的张婷婷、张超宇。张婷婷、张超宇虽举证了水电费交费记录，但所有的记录都没有对于缴纳水电费的具体月份作出说明，故其在举证己方已经按时缴纳水电费，非因己方原因拉闸断电方面未能尽到足够的举证义务，应承担相应不利后果。 案涉房屋自2019年3月27日断电不能正常使用，且系张婷婷、张超宇原因造成，故欠付租金应自2019年3月15日计算至2019年3月27日，为5616（9360/30*18）元，其后的租金损失由张婷婷、张超宇自行承担。张婷婷、张超宇应当返还剩余的押金54384（60000-5616）元。张婷婷、张超宇诉请要求胡迎春支付其后的租金，该院不予支持。因张婷婷、张超宇未按约返还押金，会给胡迎春造成一定损失，故胡迎春诉请自起诉之日（即2019年5月24日），按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算利息，该院予以支持。张婷婷、张超宇辩称胡迎春因为经营不善，早就希望提前解除合同，并且蓄谋出演了断电一事，仅为猜测，无证据予以佐证，无法令人信服。张婷婷、张超宇主张胡迎春欠付2019年3月15日以后的租金，其应当在2019年3月1日支付，该行为构成根本违约，但该欠付时间过短，无法作为实践认定根本违约的标准，且张婷婷、张超宇也没有提供证据证明胡迎春系恶意欠付，故对此辩称，该院难以支持。张婷婷、张超宇辩称胡迎春将租赁房屋上锁，应当支付占用费用，但胡迎春已经通过微信、短信告知搬迁事实，张婷婷、张超宇及韦朝晖均未予答复，故胡迎春对此并无过错。 关于经营损失，胡迎春未就经营情况提供任何证据，经营是否获利，获利多少本就十分复杂，无证据的情况下无法直接推定胡迎春的获利情况，故对此诉请不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、张婷婷、张超宇应于判决生效十日内向胡迎春返还押金54384元及逾期返还利息（以54384元为基数，自2019年5月24日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算至款清之日止）；二、驳回胡迎春的其他诉讼请求；三、驳回张婷婷、张超宇的其他诉讼请求。案件受理费1300元，反诉案件受理费251元，由张婷婷、张超宇负担。 二审中，张婷婷、张超宇向本院提交2019年12月10日《情况说明》一份，证明案涉房屋物业公司未采取任何断电措施，张婷婷、张超宇不欠缴任何水电费。案涉房屋仅在2019年3月27日这一天出现过停电的情况，且非张婷婷、张超宇造成的。胡迎春质证认为，真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，该《情况说明》仅有物业服务中心盖章，没有单位的负责人签字，不符合证据要件。2019年3月27日断电是双方均无争议的事实，安诺公司负责人韦朝晖在当日给胡迎春发送的短信中称“停电是物业的事，如果欠费物业停电是对的”，证明案涉房屋实际是被物业断电，且安诺公司作为出租人应保证供电，断电原因不影响本案事实即胡迎春无法经营导致合同目的无法实现，胡迎春有权解除合同。物业公司的前后陈述自相矛盾，达不到胡迎春的证明目的。《情况说明》系涉案房屋的物业管理公司出具，物业管理公司亦是涉案房屋水电费的代收主体，结合一审张婷婷、张超宇提交的水电费发票及转账记录，本院对《情况说明》的证明效力予以采信。 对一审查明而为各方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，张婷婷、张超宇及胡迎春对解除双方签订的《房屋租凭（赁）协议》均无异议，本院予以确认。但对《房屋租凭（赁）协议》的解除原因双方各执一词，并主张对方存在违约。胡迎春主张涉案房屋于2019年3月27日停电，致使房屋租赁合同无法继续履行，并提交接处警情况登记表、微信聊天记录、短信记录等为证。但接处警情况登记表中载明的接警时间为2019年3月27日18时50分，处/出警记录为“胡迎春打派出所值班电话报告称因与房东有纠纷，房东将电停了”；微信聊天记录及短信记录的内容显示，胡迎春2019年3月27日就房屋停电最早向安诺公司韦朝晖有效主张权利的时间节点为当日19时53分发送短信。本院认为，涉案房屋租赁合同履行过程中，双方均应积极履行各自的义务，涉案房屋于2019年3月27日出现停电，胡迎春作为承租人理应积极调查停电原因并积极寻求修复，力求恢复供电。但其在未向出租人安诺公司提出权利主张的情况下，径行电话报警处理有违常理。且胡迎春在报警记录中的陈述与其此后向安诺公司主张权利时所作的陈述也不一致，依据胡迎春所举证据也不能直接证明涉案房屋2019年3月27日停电系安诺公司即张婷婷、张超宇的原因所致并直接导致合同无法继续履行。而一审中张婷婷、张超宇提交的水电费支付记录反映，安诺公司在2019年2月、3、月4月期间，一直规律地向物业管理公司缴纳水电费，物业管理公司也开具了水电费发票。二审中，张婷婷、张超宇提交的物业管理公司出具的《情况说明》也明确陈述安诺公司在2019年1月至5月期间并未欠付电费，物业管理公司也未采取断电措施。综上，对于胡迎春主张的涉案房屋于2019年3月27日停电，致使涉案房屋租赁合同无法继续履行的意见，本院不予采信。涉案房屋胡迎春缴纳租金至2019年3月15日，此后胡迎春于2019年4月9日向安诺公司韦朝晖发送微信通知交付房屋，韦朝晖未予答复，故胡迎春应支付张婷婷、张超宇2019年3月15日至2019年4月9日实际占用房屋期间的租金8112元（9360元÷30天×26天）。对于张婷婷、张超宇主张的2019年4月9日以后的房屋租金，本院不予支持。 涉案房屋租赁合同履行过程中，涉案房屋于2019年3月27日出现停电后，张婷婷、张超宇及胡迎春均未合理应对，导致涉案房屋租赁合同解除，双方均负有过错。现案涉房屋租赁合同已经解除，标的物也已返还，故胡迎春于2014年6月9日向安诺公司缴纳的租房押金50000元，安诺公司应予以返还。胡迎春主张张婷婷、张超宇按照中国人民银行同期同类贷款利率标准支付自起诉之日起至款清之日止的逾期付款利息，未超过合理范围，本院亦予以支持。 2014年6月21日，胡迎春向安诺公司缴纳“水电押金”10000元。一审中，胡迎春认可水电费缴纳至2019年2月19日，该部分“水电押金”，双方可在水电费用另行结算后，再行处理。 综上，张婷婷、张超宇的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2019）皖0191民初4208号民事判决； 二、胡迎春于本判决生效十日内一次性支付张婷婷、张超宇房屋租金8112元； 三、张婷婷、张超宇于本判决生效十日内支付胡迎春押金50000元及逾期返还利息（以50000元为基数，自2019年5月24日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算至款清之日止）； 四、驳回胡迎春的其他诉讼请求； 五、驳回张婷婷、张超宇的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1300元，反诉案件受理费251元，由胡迎春负担288元，由张婷婷、张超宇负担1263元；二审案件受理费1802元，由张婷婷、张超宇负担1657元，由胡迎春负担145元。 本判决为终审判决。 审判长  张长海 审判员  马枫蔷 审判员  方玮韡 二〇二〇年六月二日 法官助理吴丁蔷 书记员俞文静 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。