江西省大余县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0723民初178号原告：吕秀元，男，1957年2月28日出生，汉族，江西省大余县人，住大余县。委托诉讼代理人：谢文伟，大余县为民法律服务所法律工作者。被告：严金福，男，1968年10月21日出生，汉族，江西省大余县人，住大余县。原告吕秀元与被告严金福租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人谢文伟、被告严金福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕秀元向本院提出诉讼请求：1.依法责令被告支付房租计人民币15000元及垫付电费46元；2.本案一切诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告在2016年10月1日起租赁原告在农贸市场的店面一间，约定租期三年，每月租金1000元，租金每季度支付一次，但被告在支付到2017年10月后，即拖欠租金。原告多次找被告协商，被告均以种种理由搪塞不付，直到2019年1月，有他人来要求租店面，原告到店里才发现被告已离开，而被告拖欠的租金也一直未付，原告电话联系被告协商租金一事，被告却以种种理由拖延至今分文未付，综上所述，为确实维护原告的合法权益，根据我国相关法律规定，特诉至贵院，并提出如上诉请，请依法判决。被告严金福辩称，严金福尚欠吕秀元租金15000元是否属实，已有约定当季一号前付好本季租金，且租金每季一付，另交了押金1000元，所欠房租请吕秀元举证欠据说明；2、吕秀元所述从2017年10月就开始停交租金了，到2019年6月28号才说欠房租之事向法院提起上诉，什么意思？根据《合同法》（二百二十七条，承租人无正当理由未支付或延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理的期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同）。租金如何欠得过去？明显了出租人对房子租出的态度；3、由于厕所化粪池满，粪便大量溢出店中损害承租人财物，导致多次向顾客赔电视事件。且多次向出租人提出对厕所维修，出租人却一直以各种理由推脱迟迟不愿维修拖延达三个月这久。根据《合同法》（第二百三十二条：租赁物危及承租人的安全或健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同）；4、店门坏打不开，锁不上达二个月之久，水管爆裂水满出店里。根据《合同法》（第二百三十一条：因不可归属于承租人的事由，致使租赁物部分或全部毁损，灭失的，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同）租店是为做生意，不是租住，生意都做不成，无法实现租赁目的，还计租金么？5、严金福依照《租店合同》（二、租金当季一号前付本季租金，一年期满时，按行情双方协商下一年租金。）一年之约定与吕秀元重新协商下年租金无果后决定2019年不再续租下去了。当时结清了所有房租及水电费。因为担心店铺仍存在安全与卫生隐患害怕吕秀元象之前那样不及时修缮，再次导致化粪池粪便流满店里，溢脏顾客家电要赔事件，店门损坏打不开，锁不上厕所主水管爆裂等意外发生无法开展工作，作为房东，做事要问心无愧，有房出租也要对得住承租人的租金。开店近十年积存下讨生活的家当全让吕秀元毁了，难道还不够惨吗。因为这店长期投入，家也毁了，害我还不够吗？这一年来从开店第一天，就开始粪便流得满店都是，楼上一上厕所，店里就满出粪便来，脏不？就连续了三个月，严金福一直还在交租，等修缮。修好空了两个月后。店门又坏了，到人肩膀那么高就打不开也拉不下，严金福天天晚上也锁不了店门，白天睡在店里守住自己的东西，晚上却顾不上了。维持了二个月，没过一个月主水管又是无故爆裂，情急之下我用铁丝绑好能用，已同吕秀元说过，事后他没做任何稳固处理。以上意外发生后，造成的休业期间我一直到处打临工养家糊口，又到交租期了我只能四处问朋友借钱，信用卡透支，仍然在交租。店租，房贷，信用还款等等。小孩子考上大学也没钱去读了，只好放弃学业，叫孩子去东莞打工，帮家中渡过难关。一家四口全靠店里收入来源，家中已经非常困难了。期间，老婆向我提出离婚了，想把店转租给别人又不同意。好不容易熬满一年，想退吕秀元不同意，吕秀元说要交完所欠三年合同期满约定租金才可以。我打欠条也不同意，无奈之下我只好把店里钥匙插在门上弃店外出打工。打工挣到点钱依然在给他交房租。直到2018年7月2号在打工期间摔成重伤了，住院三个月后在外自寻继续治疗，至今未完全康复，评残等级达九级。为维护合法权益，确保司法公正，请酌情审理。本院组织当事人进行了证据交换和质证，原告在诉讼中提交租店合同及收条各一份。被告提交租店合同原件一份。经质证，被告对原告提交的证据无异议，原告对被告提交的证据亦无异议。且经本院审查，原、被告提交的证据符合证据的“三性”要求，能够证明原、被告之间的租赁关系，故本院对原、被告提交的证据予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月23日，原告经与被告协商自愿将其位于大余县政府对面的店面一间出租给被告用于开办家电维修店，被告为此向原告支付押金1000元。同年10月1日，双方签订《租店合同》一份，该合同约定：一、甲方（吕秀元）同意乙方（严金福）租用县政府对面第四间店面，租用期叁年，每月租金壹仟元，支付押金1000元。（租金每季一付）。二、租金当季一日前付好本季租金，一年期满时，按行情双方协商下年租金。三、甲方所有设施乙方使用前清点，交还甲方时应完好可以使用，如有损坏从押金中扣除。四、甲方在乙方租用期间不承担任何税费。乙方应守法经营。五、乙方在租用中途转租应征得甲方同意，期满后在同等条件下，乙方可优先租用。六、本合同一式两份，甲乙方各执一份，同有法律效力。合同签订后，原告在被告所持合同反面注明：“2016年9月23日收押金壹仟元正。吕秀元（无另外收据）”，并向被告交付了店面。被告遂使用原告店面进行了经营，且交清了截至2017年10月31日的租金。2017年10月，被告向原告提出要求退租，但原告未予同意。被告遂离开外出，期间亦未向原告交纳租金。2018年3月，被告返回并将原告店面用于从事电子产品加工，但后因其自身内部原因未能成功。2018年4月，被告又向原告提出退租店面，原告未予同意，被告遂又离开，且之后未再返回及支付租金。2019年1月，原告将该店面另行租与他人。事后，原告经多次向被告催收所欠店面租金未果，遂诉至本院。诉讼中，原告明确表示同意双方合同自2018年4月30日解除并放弃要求被告支付46元电费的诉讼请求。本院认为，原、被告签订的《租店合同》系双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应属合法有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告已向被告交付店面，被告理应按约支付租金。本案中，原告诉请被告支付所租赁店面2017年11月至2019年1月共计15个月的租金15000元，被告则辩称其已向原告付清2016年10月至2018年4月的租金，由于原告在诉讼中仅认可被告付清2016年10月1日至2017年10月30日的租金，对被告主张已付清的2017年11月至2018年4月期间的租金不予认可，而被告又未能提供原告出具的收据或其他证据证明，故对被告的该答辩意见，本院不予采信。因此，被告租金根据现有证据及原告的陈述可认定为支付至2017年10月30日。诉讼中，原告明确表示同意双方合同自2018年4月30日解除，故截至双方合同解除的2018年4月30日，被告尚欠原告2017年11月1日至2018年4月30日期间总计6个月的租金6000元，该期间的租金6000元被告仍应支付。同时，双方租赁合同解除后被告支付的1000元押金可用于抵扣原告租金，经抵扣，被告尚需向原告支付租金5000元。对于原告主张的2018年4月30日之后的租金，因合同履行期间，被告与原告协商退租店面未果后于2018年4月离开系争店面，且不再返回及支付租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理的期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”、第一百一十九条第一款“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有适当措施致使损失扩大的，不得就扩大损失要求赔偿”之规定，原告在被告逾期支付租金并且提前搬走、以其实际行为明确表示不履行剩余合同义务的情况下，也负有及时止损义务。但原告未及时主张解除合同、收回房屋另行处置，因此原告不得就其因未及时止损而扩大的损失主张权利，同时由于原告在诉讼中明确表示同意双方合同于2018年4月30日解除，故对于原告主张的2018年4月30日之后的租金，本院不再予支持。关于原告诉请的46元电费，鉴于原告在庭审中明确表示放弃该诉请，原告的该行为属对自身权利的放弃，亦不损害被告利益，本院予以准许。被告辩称原告的房屋存在质量问题，但未提交任何证据证明，被告亦不予认可，故本院对此不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十四条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、被告严金福于本判决生效之日起三十日内给付原告吕秀元租金5000元。二、驳回原告吕秀元的其他诉讼请求。案件受理费176元，被告严金福负担58元，原告吕秀元负担118元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于赣州市中级人民法院。审 判 长  饶豪华人民陪审员  **修人民陪审员  刘志强二〇二〇年六月二十四日书 记 员  付江南