湖南省娄底市娄星区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1302民初4230号 原告(反诉被告):娄底市社会福利院，住所地娄底市早元街与甘桂路交汇处西北。 法定代表人:朱玉辉，该院院长。 委托诉讼代理人:戴晓晨，湖南人和律师事务所。 委托诉讼代理人:王军，该院工作人员。 被告（反诉原告）:聂某某，男，汉族，户籍所在地湖南省娄底市娄星区。 委托诉讼代理人:杜海洲，湖南民声律师事务所。 原告(反诉被告)娄底市社会福利院与被告(反诉原告)聂某某租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)娄底市社会福利院的法定代表人朱玉辉及其委托诉讼代理人戴晓晨、王军，被告聂某某及其委托诉讼代理人杜海洲均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告娄底市社会福利院请求本院判令：1、解除原、被告双方签订的《承包经营协议书》；2、被告支付拖欠的水电费、房屋租用费635164.44元。 被告聂某某答辩要点：一、被告方拖欠租金没有支付是因为原告方没有履行双方签订的承包经营协议书,被告方不存在违约行为；二、原告要求解除承包经营协议书是没有法律依据的,本案被告不存在根本性违约,该合同是可以继续履行下去的,请求依法驳回原告的诉讼请求。 反诉原告聂某某请求本院判令：一、反诉被告继续履行2012年11月1日签订的《承包经营协议书》；二、现入住公寓的100名老人和现有28名工作人员由反诉被告负责安置；三、反诉被告赔偿反诉人因房屋漏水造成的财物等直接经济损失33万元；四、反诉被告支付反诉原告为其支付的屋顶热水系统安装经费10.28万元；五、反诉被告因其违反2013年7月8日签订的《补充协议(一))和2013年9月2日签订的《补充协议(二)》应赔偿反诉原告18.6万元；六、判令反诉被告因其占用101房和102房4个床位五年时间而应向反诉原告支付的房屋占用费19.2万元、水电费9万元，两项总计人民币28.2万元；七、反诉被告承担一、二审全部诉讼费用和鉴定费用。 反诉被告娄底市社会福利院答辩要点：一、关于继续履行承包协议书没有事实和法律依据；二、对于反诉被告所主张的第二至六项要求反诉被告所承担的损失，反诉被告认为第二项是没有依据的,第三至六项要求如果是有依据的话反诉被告可以按规定支付，否则不予支付。 查明的事实 根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实： 2012年11月1日，原告（甲方，反诉被告）娄底市社会福利院与被告（乙方，反诉原告）聂某某、案外人梁薇签订了一份《承包经营协议书》,甲方同意乙方承包娄底市社会福利院“福星”老年公寓养老项目经营。该协议约定：经营项目：甲方将位于娄底市早元街娄底市的专用场地（一层食堂和门卫室另行协商），按现状委托给乙方经营使用。甲方院内的绿化区域和隙地可作为老人的活动场地，提供给乙方养老机构无偿使用。经营期限：1、使用年限为25年，自本合同签订之日起计算。2、双方协议签字生效后，甲方给予乙方9个月装修和试营业期，此期间乙方无须向甲方缴纳房屋使用费。3、合同用满后本协议自动终止。如需要继续承包，乙方应当在承包期届满前6个月提出。同等条件下，乙方优先续约。房屋使用费及支付方式：承包经营期内乙方从养老中心正式对外营业第一年起，每年向甲方缴纳房屋使用费，第一年到第五年每年缴纳9万元第六年到第十年每年缴纳10万元、第十一年至第十五年每年缴纳11万元、第十六年至第二十年每年缴纳12万元，第二十一年至第二十五年每年缴纳13万元。房屋使用费按年预交，先交后用，上年届满前15日预交下年费用。税费：在经营过程中乙方养老机构所发生的物业、服务、煤气、有线电视、水电等相关费用均由乙方承担，甲方概不负责。场地维修：1、合作期内，甲方须保持该楼主体结构处于完好使用状态，主体结构的维修费用由甲方负担，维修过程中乙方应予积极协助，因此给乙方带来的损失，甲方应给乙方合理的补偿。2、除主体结构的维修外，正常的损耗维修和乙方使用不当造成的维修均由乙方负责，费用由乙方承担。3、乙方须对其本人、家属、朋友、员工、顾客对该三层楼或设施造成的损失负责。……乙方的权利和义务：1、乙方在合同期内要遵纪守法，依法经营，自主经营，自负盈亏。2、合同期内养老中心经营期间如有不良行为而引发的各种事故由乙方负责。发生的责任事故、投诉和除房屋土地权属争议外的周边矛盾由乙方负责处理,如有不正常经营或不良服务行为以及出现重大安全事故的,所需经济赔偿由乙方自行负责。所有出现的矛盾,甲方要协助乙方处理。3、乙方应向甲方按时缴纳房屋使用费,并负责1-3层的水、电气等费用,如逾期拒交,则按日承担付款项1%的违约金。4、乙方应妥善管理甲方移交的资产,如出现非正常不折旧毁损,由乙方负责赔偿或恢复。……合同终止及违约责任：1、经营合同期满后,乙方不续约,乙方的投入,无偿赠送给甲方。2、在有效合同期内,乙方有下列情况之一者,甲方有权终止合同,乙方投入的所有资产无偿移交给甲方,履约保证金不退,另承担违约金100万元。①乙方无故单方面提出解约合同。②乙方私自将养老机构的经营权转让、转包或分包的。③未经甲方同意擅自将委托经营的房屋转租、转让或转借给他人使用的。④擅自改变房屋用途的。⑤违反国家法律法规，进行非法经营或从事其他违法活动造成重大影响的。3、在合同有效期内，甲方无故终止合同，甲方除赔偿乙方所有投入资金外，另承担违约金100万元。未尽事宜经双方协商再补充协议，补充协议与此合同同样具有法律效力。 2013年5月24日，被告（反诉原告）聂某某、案外人梁薇、原告(反诉被告)娄底市社会福利院签订了《退股协议书》，由被告（反诉原告）聂某某接受案外人梁薇的股份，案外人梁薇不再参与福星老年公寓的经营以及利润分配等，同原告(反诉被告)娄底市社会福利院的承包协议也终止履行并解除。 为解决福星老年公寓入住老人、职工、民政局干部、社会福利院干部职工及孤残儿童的就餐问题，2013年7月8日，原告(反诉被告，甲方)娄底市社会福利院与被告（反诉原告，乙方）聂某某签订了《补充协议（一）》，约定由乙方承包经营甲方在乙方承包场所内开办的食堂餐饮服务项目，承包时间原则上与主体合同同期，因人为过失或乙方经营不善，给甲方造成不良影响，甲方可以终止合同。乙方承包食堂后独立经营,实行自负盈亏；本合同自签字生效后任何一方无违约责任的情况下不准单方终止合同，如乙方违约，甲方有权得到相应的补偿;甲方违约，乙方同样应得到相应的补偿。合同期满乙方应按合同的规定将承包的物品按承包时所造具的清单将不易损耗物交付给甲方，如人为损坏的按折旧价进行赔偿，自然损耗，乙方不承担责任。协议同时还就其他有关事项进行了约定。 2013年9月2日，原、被告双方签订了《补充协议（二）》，就伙食费问题进行了新的约定。2016年，原告(反诉被告)新建了食堂，干部和儿童均到新建的食堂就餐。 另查明，自2015年7月开始，“福星”老年公寓部分房屋出现漏水情况，被告（反诉原告）多次就该问题向原告(反诉被告)反映并请求解决，至2016年10月该漏水问题才得以解决。受漏水影响的房屋共计13间，内有床位26个，漏水造成该26个床位无法使用，屋内凉席、窗帘等财产遭受损失，被告(反诉原告)统计凉席、窗帘等财产损失共计为18000元，原告(反诉被告)对此予以认可。被告（反诉原告）在经营过程中更换了公寓内的热水系统，花费102800元，在诉讼过程中，双方均表示同意各自负担一半该费用。 关于被告（反诉原告）拖欠的房屋使用费和水电费等问题，经查明，截止到2019年9月4日，被告（反诉原告）共计拖欠原告(反诉被告)房屋使用费558331元、水费98608.29元、电费359898.65元、油米钱1万元，合计1026837.94元，被告（反诉原告）先后向原告(反诉被告)支付了房屋使用费、水电费394242元，尚欠原告(反诉被告)632595.94元，被告（反诉原告）对前述拖欠款项亦予以认可，但要求核减水费1万元。原告(反诉被告)表示确实有漏水情况，但因漏水情况无法进行估算，具体核减金额由法院认定。 在诉讼中，被告（反诉原告）申请对101、102两间房的经营收入、北面13间房因房屋漏水造成的损失、食堂经营收入等事项进行鉴定，本院依法委托娄底市星罡价格评估有限公司进行了鉴定，娄底市星罡价格评估有限公司于2019年12月3日作出娄星[2020]价鉴字第54号价格鉴定意见书。根据该鉴定意见，福星老年公寓101、102两间房自2013年8月2日至2019年12月3日的经营收入为177900元；福星老年公寓北面13间房（26个床位）因房屋漏水（受影响时间为2015年7月至2016年9月）造成的损失共计为246228元，其中床位损失为228228元，室内财物损失18000元；福星老年公寓食堂2016年1月1日至2019年12月3日的经营收入（利润）为131224元。 2020年6月23日，娄底市星罡价格评估有限公司作出对娄星[2020]价鉴字第54号《福星老年公寓损失鉴定意见》补充说明，因娄星[2020]价鉴字第54号鉴定意见中关于101、102两间房经营收入与北面13间房的床位损失都是计算其总毛收入，并没有扣减投入费用（包括人工、固定资产折旧、水电费、房屋使用费等），故发表补充意见如下：福星老年公寓101、102两间房的经营收入（利润）为90998.88元；福星老年公寓北面13间房（26个床位）因漏水造成的损失共计为134781元，其中室内财物损失18000元；福星老年公寓食堂自2017年1月至2019年12月3日（共计35个月）的经营收入（利润）为35个月×2792元/月=97720元，鉴定仅考虑2015年1月至12月的儿童就餐人数；厨房所有设施设备均是由娄底市社会福利院购置。 再查明，原告（反诉被告）在庭审中提交了《娄底市人民政府关于切实加快推进养老服务业发展的通知》和《娄底市发展和改革委员会关于娄底市康复养老中心改扩建项目可行性研究报告的批复》，娄底市社会福利院系娄底市康复养老中心改扩建项目的业主单位，需根据项目的要求进行改造扩建。经双方质证后，本院予以认定。 判决的理由与结果 本院认为，本案争议焦点有六：一是双方签订的《承包经营协议书》是判决解除还是继续履行的问题；二是被告（反诉原告）聂某某拖欠的房屋租金、水电费的具体金额问题；三是被告（反诉原告）聂某某因房屋漏水所遭受的财产损失金额如何认定的问题；四是屋顶热水系统安装经费的分担问题；五是反诉被告娄底市社会福利院因另设食堂是否应予赔偿反诉原告聂某某食堂承包经营收入损失以及损失金额如何认定的问题；六是101、102两间房的房屋占有使用费、水电费问题可否在拖欠的租金、水电费中予以扣减的问题。 一、关于双方签订的《承包经营协议书》是判决解除还是继续履行的问题 原告(反诉被告)娄底市社会福利院与被告（反诉原告）聂某某签订的《承包经营协议书》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，双方均应按合同约定履行。但是，本院经审查案涉合同，双方约定的合同期限为25年，根据《合同法》第二百一十四条规定“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”，故本院确认案涉租赁合同的期限为20年。原告(反诉被告)娄底市社会福利院以被告（反诉原告）聂某某拖欠房屋使用费、水电费为由要求解除双方签订的《承包经营协议书》，被告（反诉原告）辩称是因房屋漏水等反诉请求中的相关问题行使抗辩权而拒绝缴纳。根据本院查明的事实，双方确实因房屋漏水、食堂经营等问题产生了纠纷，依据《合同法》第二百二十条规定“出租人应当履行租赁物的维修义务”，本案被告的抗辩理由成立，本院予以采纳。后原告再次主张适用情势变更原则解除合同，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”本案中，原告向政府提出康复养老中心改扩建项目并已得到批复，但养老中心改扩建的计划不影响《承包经营协议书》的继续履行，案涉房屋依然可以出租给被告（反诉原告）聂某某使用。不符合法律规定的明显不公平或者不能实现合同目的的情况。因此，对于原告(反诉被告)要求解除双方签订的《承包经营协议书》的诉讼请求，本院不予支持。对于被告（反诉原告）要求继续履行该《承包经营协议书》的反诉请求，本院予以支持。 二、关于被告（反诉原告）聂某某拖欠的房屋租金、水电费的具体金额问题 本案中，原告(反诉被告)娄底市社会福利院已按照约定向被告（反诉原告）移交了经营场地，被告（反诉原告）应当按照约定向原告(反诉被告)缴纳房屋使用费以及1-3层的水、电等费用。但截止到2019年9月4日，被告（反诉原告）共计拖欠原告(反诉被告)房屋使用费、水电费、油米钱共计632595.94元。被告(反诉原告)要求核减水费10000元的观点，因原告(反诉被告)认可漏水情况，结合本案实际情况，本院予以核减水费5000元。 三、关于被告（反诉原告）聂某某因房屋漏水所遭受的财产损失金额如何认定的问题 反诉原告主张因房屋漏水所遭受的财产损失330000元，对其中的财物损失18000元，反诉被告予以认可，鉴定意见亦认定为18000元，故本院予以确认。对其中床位损失的主张，因漏水导致反诉原告13个房间26个床位无法居住这一事实客观存在，反诉原告的该项主张有事实依据，本院予以支持。娄底市星罡价格评估有限公司根据本院委托出具了娄星[2020]价鉴字第54号《福星老年公寓损失鉴定意见》，对北面13间房的床位损失是计算其总毛收入，并没有扣减投入费用，后再向本院出具《补充说明》，对每个床位月分摊水电费、房屋使用费、人工工资分摊费、固定资产投入费进行核减计算，更具有客观性和合理性。本院对《补充说明》中北面13间房（26个床位）因漏水造成的损失共计134781元予以确认，反诉原告超出鉴定部分的主张，本院不予支持。 四、关于屋顶热水系统安装经费的分担问题 反诉原告聂某某主张的屋顶热水系统安装经费102800元，双方在诉讼过程中均表示自愿负担一半，此系双方的真实意思表示，本院予以确认。 五、关于反诉被告娄底市社会福利院因另设食堂是否应予赔偿反诉原告聂某某食堂承包经营收入损失以及损失金额如何认定的问题 对于反诉原告的该项主张，反诉被告另设新食堂，致使反诉原告就餐人数减少，在一定程度上造成了反诉原告的损失，即预期利益损失。但因为预期利益将来是否实现，转化为既得利益仍具有很大的不确定性，其一是合同履行过程中可能会出现各种情势；其二还依赖于合同当事人严格履行合同以及付随义务。即使反诉被告未新建食堂，因就餐人的主观想法、食堂口味、环境、服务以及市场竞争等因素的影响，反诉原告食堂的经营收入无法确定。另考虑到承包经营食堂的厨房所有设施设备均是由反诉被告娄底市社会福利院购置，娄星[2020]价鉴字第54号价格鉴定意见书关于食堂经营收入（利润）的计算系按反诉被告提供的现有儿童就餐人数计算，同时基于福利院儿童就餐具有一定社会公益性质以及每年人数并不固定，且新食堂的开办并不必然导致原食堂丧失全部的经营收入（利润），故对于反诉原告在本次诉讼中向本院主张31个月（2017年1月至2019年7月）的收入损失，本院结合本案实际情况，根据反诉原告的诉讼主张酌情支持由反诉被告娄底市社会福利院赔偿反诉原告聂某某损失12400元。 六、关于101、102两间房的房屋占有使用费、水电费问题可否在拖欠的租金、水电费中予以扣减的问题 反诉原告主张反诉被告因占用101房和102房4个床位五年时间而应向其支付房屋占用费192000元、水电费90000元。对此经查，案涉101房和102房，实际一直是作为原告方的门卫室在使用。根据双方当事人签订的《承包经营协议书》第一条，一层食堂和门卫室另行协商。在合同履行中，双方仅就食堂承包问题达成了两个补充协议，但并未就门卫室问题达成出租合意。故案涉101房、102房不属于出租范围，反诉原告无权主张反诉被告支付房屋占用费，故对该项主张，本院不予以支持。案涉两个房间并未独立于1-3层公寓（共78间房）计算水电费，另考虑到案涉两个房屋作为门卫室的特殊使用方式以及房间内存在的大功率电器等，本院在平均计算每个房间的水电费的基础上酌情认定金额为12000元。案涉房屋的水电可以在被告应缴纳的房屋租金、水电费予以折抵。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、反诉被告娄底市社会福利院继续履行其与反诉原告聂某某于2012年11月1日签订的《承包经营协议书》； 二、被告聂某某向原告娄底市社会福利院支付截止到2019年9月4日的房屋使用费、水费、电费共615595.94元； 三、反诉被告娄底市社会福利院赔偿反诉原告聂某某因房屋漏水遭受的经济损失134781元（其中财物损失18000元）； 四、反诉被告娄底市社会福利院支付反诉原告聂某某屋顶热水系统安装费用51400元； 五、反诉被告娄底市社会福利院赔偿其因违反《补充协议(一)》给反诉原告聂某某造成的食堂经营利润损失12400元（计算期间为2017年1月至2019年7月）； 本判决第二到五项两品之后，由被告（反诉原告）聂某某于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）娄底市社会福利院人民币共计417014.94元。 六、驳回原告娄底市社会福利院的其他诉讼请求； 七、驳回反诉原告聂某某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费10152元，反诉案件受理费5076元，鉴定费60000元，合计75228元，由原告（反诉被告）娄底市社会福利院负担45138元，被告（反诉原告）聂某某负担30090元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。 审 判 长  周 威 人民陪审员  张银花 人民陪审员  廖 瑛 二〇二〇年六月二十九日          书记员李洁琪 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。