湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终5247号上诉人（原审被告）：张正军，男，汉族，1970年1月15日出生，住湖南省南县。委托诉讼代理人：李浩文，湖南甘梦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：长沙市基督教三自爱国运动委员会，住所地湖南省长沙市开福区外湘春街70号。法定代表人：黄克刚，主席。委托诉讼代理人：谭政，湖南芙蓉律师事务所律师。上诉人张正军因与被上诉人长沙市基督教三自爱国运动委员会房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2019）湘0105民初10628号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。张正军上诉请求：1.依法撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人系天福商城一楼（含停车场）、二楼（网吧、燎原茶楼除外）租赁人，由于被上诉人造成的历史原因，被上诉人一直没有解决被上诉人与原租赁户的纠纷，被上诉人利用上诉人经商人际关系于2018年8月1日与上诉人签订《房屋租赁合同》，约定上诉人租赁天福商城一楼（含停车场）、二楼（网吧、燎原茶楼除外），租期2年，租赁期满后，上诉人在同等情况下享有优先承租权。上诉人需在一年内自行解决天福商城一楼（含停车场）、二楼（网吧、燎原茶楼除外）原租户的相关问题，合同签署后，上诉人按照被上诉人的要求清退了一楼的美甲店、二楼的桌球城和土菜馆，后又经被上诉人同意并按照被上诉人的要求与剩余租户签署租赁合同并收取租金。本案房屋租赁的历史遗留问题，虽复杂，但通过上诉人的努力已基本解决。一审判定事实不清楚，判决显失公平。上诉人与被上诉人签订合同后，对涉案房屋进行装修及其他的整改耗资近700万元，现上诉人将涉案房屋历史问题基本解决，又投入资金装修等。被上诉人目的已经达到，便过河拆桥，想将上诉人赶出门，一审法院不考虑本案实事求是的原则，作出显失公平的判决，请求上级人民法院以本案事实为依据，撤销一审判决。原审法院认为上诉人未经被上诉人书面同意，自行转租租赁房屋，被上诉人解除合同的条件已成就，无事实及法律依据。本案中，上诉人与租户签署租赁合同并收取租金虽未有被上诉人书面同意函，但是被上诉人向租户们承诺，被上诉人有合法的承租地位，并要求租户们与上诉人签署租赁合同，被上诉人签署种种行为已经可以证明被上诉人同意了上诉人转租，并且上诉人是按照被上诉人的要求转租的。法律亦未规定，出租人同意转租必须以书面形式，所以上诉人与租户签署租赁合同并收取租金时经被上诉人同意的。并且上诉人是按照被上诉人的要求转租的。长沙市基督教三自爱国运动委员会辩称，一、本案答辩人未授予张正军任何形式的转租，其擅自转租系违约行为。结合本案证据，被答辩人张正军未能提供任何经答辩人书面确认的转租文件，在未经答辩人书面同意的情况下，张正军擅自进行转租，其已经严重违约，答辩人据此解除双方合同，人民法院应予支持。二、针对历史遗留问题，虽双方约定模糊，但结合合同及向开福区政法委提交的报告中可以推出所谓的历史遗留问题为天福商城被占用的问题。双方所签订的合同第一条特别约定明确租赁物被他人侵占，由张正军全权处理该遗留问题，结合答辩人向政法委提交的相关报告，可以明确得知，因一楼经营户拒不腾退，故才有2018年8月1日教会将商城租给张正军，并综合2018年10月9日教会向开福区人民法院申请强制执行腾房，都可以推断所谓的历史遗留问题即为天福商城被占用。长沙市基督教三自爱国运动委员会向一审法院起诉请求：1、解除长沙市基督教三自爱国运动委员会、张正军之间于2018年8月1日签订的房屋租赁合同以及补充协议；2、判令张正军将其租赁的房屋立即返还长沙市基督教三自爱国运动委员会；3、本案的诉讼费由张正军承担。一审法院认定事实：2018年8月1日，长沙市基督教三自爱国运动委员会与张正军签订《房屋租赁合同》一份，双方约定，长沙市基督教三自爱国运动委员会将坐落于长沙市开福区一路吉祥11号天福商城一楼（含停车场）、二楼（网吧、燎原茶楼除外）的房屋出租给张正军，用途为旅馆；租期2年，2018年8月1日至2020年7月31日止，租赁期限届满，张正军在同等情况下享有优先承租权；第一年度租金10万元，签订协议后在2018年8月15日支付半年度租金5万元，2019年2月15日支付后半年度租金5万元；第二年度租金按市场价格另行协商确定；在签署本合同时，张正军向长沙市基督教三自爱国运动委员会交纳3万元押金（含签订合同前已支付的1万元）。合同期满或终止，在张正军交清租金、水电费、物业管理费和违约金等相关费用并对有损失的部分进行赔偿后，长沙市基督教三自爱国运动委员会即可无息退还张正军押金；本合同所称不可抗力是指不能预见、不能克服、不能避免并对一方当事人造成重大影响的客观事件，包括但不限于自然灾害如洪水、地震、火灾和风暴等以及社会事件如战争、动乱、政府行为等。张正军未经长沙市基督教三自爱国运动委员会书面同意，自行转让、转租房屋，长沙市基督教三自爱国运动委员会有权解除合同；合同第一条第二款特别事项约定：张正军明确知晓本房屋目前处于被他人侵占状况，由张正军全权处理遗留问题，处理费用均由张正军承担。同日，长沙市基督教三自爱国运动委员会、张正军又签订《补充协议》一份，约定张正军应当在签订协议后一年内解决天福商城的遗留问题，否则长沙市基督教三自爱国运动委员会有权提前终止合同，责令张正军退场，且不予返还张正军已支付的租金和押金，张正军不得以任何理由拒绝退场。长沙市基督教三自爱国运动委员会提供关于请求支持基督教三自爱国运动委员会依法接管天福商城的报告、（2017）湘0105民初3305号民事判决书、天福商城现状照片一张，拟证明天福商城系长沙市基督教三自爱国运动委员会合法所有的房屋，上述合同所称遗留问题为腾退租赁房屋一楼及二楼桌球城和土菜馆的租赁户，而张正军并未按照合同约定收回商铺作为旅馆使用，也未能按照合同约定履行解决历史遗留问题。张正军对上述证据的真实性无异议，但认为遗留问题还包括租赁户不交租金。张正军提供转让协议、调解协议两份、人民调解协议书、声明，拟证明张正军将租赁房屋一楼的美甲店、二楼的桌球城和土菜馆退租了，一楼的金太阳大市场租赁户因为是开福区政府拆迁办指定在天福商城经营，经过张正军的协调也愿意交租，在教会工作人员的现场指导下重新签订租赁合同，原130户业主全部退出，不再收租，所以，张正军已经按照约定处理全部历史遗留问题。长沙市基督教三自爱国运动委员会认可张正军已处理了租赁房屋一楼美甲店、二楼桌球城和土菜馆的腾退问题，但不认可同意张正军与金太阳大市场的租赁户重新签订租赁合同。一审法院认为，一、长沙市基督教三自爱国运动委员会与张正军签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。张正军辩称金太阳大市场的租赁户之所以未依约进行腾退，是不可抗力事件中的政府行为导致，但未提供证据加以证明，长沙市基督教三自爱国运动委员会亦不予认可；张正军辩称其系经长沙市基督教三自爱国运动委员会同意后与金太阳大市场的租赁户重新签订租赁合同，但其提供的证据不足以证明其事实主张，且张正军也承认未取得长沙市基督教三自爱国运动委员会的书面同意，而长沙市基督教三自爱国运动委员会称当时派出工作人员是协助张正军进行腾退，并非协助张正军办理租赁事宜，故一审法院对张正军的上述抗辩意见均不予采信。张正军未能在约定的期限内解决双方约定的遗留问题，又未经长沙市基督教三自爱国运动委员会书面同意，自行转租租赁房屋，长沙市基督教三自爱国运动委员会解除合同的条件已成就，故对于长沙市基督教三自爱国运动委员会主张解除长沙市基督教三自爱国运动委员会、张正军之间于2018年8月1日签订的房屋租赁合同以及补充协议的诉讼请求，一审法院予以支持，并确定于张正军收到包含长沙市基督教三自爱国运动委员会解除合同意思表示的民事起诉状之日（2019年10月22日）解除。二、合同解除后，张正军应当将租赁房屋返还给长沙市基督教三自爱国运动委员会，故对长沙市基督教三自爱国运动委员会要求将租赁房屋返还的诉讼请求，一审法院予以支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、长沙市基督教三自爱国运动委员会与张正军于2018年8月1日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2019年10月22日解除；二、张正军于本判决生效之日起十日内将长沙市开福区一路吉祥11号天福商城一楼（含停车场）、二楼（网吧、燎原茶楼除外）返还长沙市基督教三自爱国运动委员会。案件受理费80元，减半收取计40元，由张正军负担。二审中，张正军围绕上诉请求提供如下证据：证据1.民事判决书、报告，拟证明租赁物在上诉人租赁前的基本情况；证据2、租赁合同及补充协议、收据、交纳租金凭证、调解协议及调解书，拟证明租赁合同约定情况、上诉人在未取得租赁物时已经交全租、上诉人履行合同义务、花费巨大代价腾退原租户，并经被上诉人同意与剩余租户签订转租合同；证据3.微信聊天记录及文字记录、证明、申明，拟证明上诉人经被上诉人同意转租，转租时被上诉人到场；证据4.照片、营业执照，拟证明租赁物现状。证据5.邓雄军、李明娥的证人证言，拟证明被上诉人同意上诉人转租。长沙市基督教三自爱国运动委员会质证意见认为，对证据1的真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的有异议，从该份判决书来看，诉求是腾退房屋，上诉人对报告断章取义。对证据2的真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的有异议，对该份证据中收据的“三性”无异议。对调解书、调解协议的“三性”均有异议，无法核实真伪，真实性请法庭核实，对其证明目的有异议。对证据3的真实性、合法性无异议，对关联性和证明目的有异议。对证据3中的证明、申明的“三性”均有异议。无法确定证据的来源，出具证明、申明的主体与本案当事人有利害关系。对证据4的三性及证明目的有异议。对证据5证人证言的“三性”均有异议。被上诉人在场的原因系告知教会已经将转租权交给张正军，由张正军处理历史遗留问题，从证人的陈述中可以得知是教会告知租户与张正军签订合同，也就不存在部分租户不同意与教会签订合同。教会交由张正军管理租户，不存在上诉人主张的清退租户的问题。本院经审查认为，上诉人提供的上述证据因不能达到其证明目的，本院对其关联性不予确认。本院查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉案房屋租赁合同及补充协议约定，上诉人未经书面同意自行转租房屋，未能在约定的期限内解决双方约定的遗留问题，被上诉人可以解除合同。本案中，上诉人未能在约定的期限内解决双方约定的遗留问题，又未经被上诉人书面同意，自行转租租赁房屋，被上诉人解除合同的条件已成就，故对于被上诉人主张解除涉案房屋租赁合同、补充协议以及上诉人返还涉案房屋的诉讼请求，一审法院予以支持并无不当。上诉人称，其依约解决了天福商城的历史遗留问题，其与租户签署租赁合同并收取租金是经被上诉人同意的，但未提供相关证据予以证实，故上诉人的上诉理由依据不足，本院不予支持。综上所述，张正军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人张正军负担。本判决为终审判决。审  判  长  何豪杰审  判  员  赵佳玮审  判  员  易伟玲二〇二〇年六月二十八日法官助理李佳洪书记员（兼）  李佳洪附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……