福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽06民终1486号 上诉人（原审被告）：李贵民，男，1983年7月9日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：何国伟，福建凡华律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：福建省漳州市糖酒副食品采购供应站，住所地福建省漳州市打铜街37号，统一社会信用代码913506001565056460。 法定代表人：郑清阳，总经理。 委托诉讼代理人：苏祖鹏，福建析律律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李淑芬，福建析律律师事务所律师。 上诉人李贵民因与被上诉人福建省漳州市糖酒副食品采购供应站（以下简称糖酒食品采购供应站）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省漳州市芗城区人民法院（2019）闽0602民初7805号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月8日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，认为事实清楚，法律关系明确，不开庭审理了本案。本案现已审理终结。 李贵民上诉请求：撤销一审判决第一、二、三、四、五项，改判合同继续履行。事实与理由：（一）在（2019）闽0602民初4953号案诉讼期间，双方曾多次进行协商，并同意继续履行合同，且该案生效判决也对双方的权利义务做出确认，而糖酒食品采购供应站现又提起诉讼，请求解除合同已违背了双方的真实意思表示，本案应驳回解除合同的请求。（二）李贵民已书面委托糖酒食品采购供应站直接向转租户收取租金，而糖酒食品采购供应站并没有将收取的租金在本案中予以体现，导致一审计算拖欠的租金数额有误。（三）即便本案合同符合解除条件，糖酒食品采购供应站只能选择没收履约保证金或按月利率2%计付违约金，但一审既判决不予退还履约保证金，又判决李贵民应承担按月利率2%计付违约金，明显不当，本案只能选择其一判决其承担违约责任。 糖酒食品采购供应站辩称：（一）本案系请求与李贵民解除合同、返还租赁物及支付2018年8月1日之后拖欠的租金，而（2019）闽0602民初4953号案系请求李贵民支付2017年2月1日至2018年7月31日拖欠的租金，两案诉讼请求不同，没有冲突或矛盾。（二）涉案房屋由李贵民转租他人，而部分承租人的租金已由李贵民收取，部分承租人不同意将租金直接支付给糖酒食品采购供应站，且糖酒食品采购供应站向承租人直接收取的租金，在一审诉讼时已进行了抵扣，并提供了租金明细，本案不存在重复请求的情形。（三）一审诉讼中，李贵民故意不到庭参加诉讼，而一审判决后又恶意提起上诉，明显有意拖延诉讼，浪费司法资源。 糖酒食品采购供应站向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《房屋租赁合同书》（合同编号：2015031）及《房屋租赁合同补充协议书》（合同编号：2017034）；2.判令李贵民归还位于漳州市芗城区涉案房屋及场地；3.判令李贵民支付租金715094元（从2018年8月1日暂计至2019年7月31日，实际计至搬离出租赁物之日止）；4.判令李贵民支付违约金102647元（按应支付费用总额1‰，暂计至2019年7月31日，实际计至付清全部款项之日止）；5.判令履约保证金200000元归糖酒食品采购供应站所有；6.判令李贵民支付律师代理费22412元；7.诉讼费用由李贵民承担。 一审法院认定事实：2015年10月28日，糖酒食品采购供应站与李贵民签订了一份《房屋租赁合同书》（合同编号分别为2015031），主要约定：租赁地点为漳州市芗城区，占地面积902.88平方米，建筑面积为2308平方米（但该建筑物与仪表厂紧邻坐南朝北的地层自用办公室一间、储藏室一间及老干部活动室共104平方米不属于承租范围）；2015年12月1日至2016年1月31日为免租期（因不可抗力导致项目施工工期延长的除外），租赁期限自2016年2月1日至2022年1月31日，期限六年，每两个租赁年年租金递增2%；租赁标的仅作为营业及办公固定适用，不得改变租赁用途；出租物整体计算2016年2月1日至2018年1月31日止每年年租金各为1200000元，2018年2月1日至2020年1月31日止每年年租金各为1224000元，2020年2月1日至2022年1月31日止每年年租金各为1248480元；在本合同签订之后5日内即缴交2016年2月1日至2016年4月30日租金300000元，之后每季度缴交一次，缴交时间分别为每年1月1日、4月1日、7月1日和10月1日之前；合同期满，若李贵民无违约行为，经糖酒食品采购供应站验收合格且双方办理好移交手续后的10个工作日内，不计利息，将履约保证金退还李贵民，如果李贵民不按合同条款履行，糖酒食品采购供应站不予退还履约保证金，并由李贵民承担相应的违约责任，同时糖酒食品采购供应站有权要求李贵民赔偿所有损失；在租赁期内，李贵民逾期交纳合同约定应由其负担的费用，每逾期一天，则应按上述费用总额的千分之一向糖酒食品采购供应站支付违约金，逾期超过30天的，糖酒食品采购供应站有权解除合同；租赁期限届满或者合同解除后，李贵民应在15日内退出租赁房屋并交糖酒食品采购供应站验收，李贵民逾期退出的，除按本合同约定的租金标准双倍向李贵民支付租金外，每逾期一日李贵民应向糖酒食品采购供应站支付月租金千分之一的违约金；因一方违约导致另一方采取诉讼方式维护其权益的，违约方应承担守约方为此支出的诉讼费及代理费、差旅费及其他合理费用。2017年7月7日，双方又签订了一份《房屋租赁合同补充协议书》（合同编号为2017034），主要约定：原约定每两个租赁年年租金递增2%调整为不递增；由于糖酒食品采购供应站以整幢办公楼（除二层自用办公室一间，储藏室一间及老干部活动室外）及所属场地整体租赁给李贵民，大楼四楼两家职工宿舍，至2017年6月30日止尚未移交，糖酒食品采购供应站同意按二楼以上租金计算标准抵扣此期间的租金共12150元；糖酒食品采购供应站大楼二楼原老干部活动中心面积部分与李贵民承租范围内的四楼两家职工宿舍面积部分从2017年7月1日起调换使用，不另行计算租金；其他条款与2015年10月28日《房屋租赁合同》所约定的条款相同，与本协议条款有冲突的，以本协议为准。截止2019年7月31日止，李贵民尚欠租金共计715094元（其中：2018年8月1日至2018年10月31日已缴租金61700元，欠缴租金238300元；2018年11月1日至2019年1月31日已缴租金97600元，欠缴租金202400元；2019年2月1日至2019年4月30日已缴租金289591元，欠缴租金10409元；2019年5月1日至2019年7月31日已缴租金36015元，欠缴租金263985元）。另查明，址于漳州市芗城区（原门牌号为37号）属糖酒食品采购供应站所有，该租赁物现由李贵民占有使用。糖酒食品采购供应站因提起本案诉讼，支付律师代理费22412元。 一审法院认为，双方签订的房屋租赁合同及补充协议，系当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。糖酒食品采购供应站依约将涉案租赁物交付给李贵民使用，但李贵民经糖酒食品采购供应站多次催讨，仍未支付相关租金，已构成违约。按照双方签订的租赁合同约定，糖酒食品采购供应站请求解除涉案的《房屋租赁合同书》及其《房屋租赁合同补充协议书》，并请求李贵民归还位于漳州市芗城区涉案房屋及场地及履约保证金20万元归其所有，合法有据，应予支持。糖酒食品采购供应站请求李贵民支付从2018年8月1日至2019年7月31日的租金715094元，并从2019年8月1日起按原租金标准继续计算至实际归还租赁物止，合法有据，应予支持。糖酒食品采购供应站请求按照房屋租赁合同约定的标准每日1‰计付违约金，因约定的该违约金过分高于李贵民的违约行为给糖酒食品采购供应站造成的损失，故酌情调整为按月利率2%计付违约金。根据房屋租赁合同约定，李贵民还应支付给糖酒食品采购供应站律师代理费22412元。李贵民经合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、解除双方签订的《房屋租赁合同书》（合同编号：2015031）及《房屋租赁合同补充协议书》（合同编号：2017034）；二、李贵民应于判决发生法律效力之日起十五日内将位于漳州市芗城区涉案房屋及场地归还糖酒食品采购供应站；三、李贵民应于判决发生法律效力之日起十日内给付糖酒食品采购供应站自2018年8月1日至2019年7月31日的租金715094元，并从2019年8月1日起按原租金标准继续计算至实际归还租赁物止的相关违约金（其中238300元租金的违约金自2018年11月1日起至实际支付之日止按月利率2%计算，其中202400元租金的违约金自2019年2月1日起至实际支付之日止按月利率2%计算，其中10409元租金的违约金自2019年5月1日起至实际支付之日止按月利率2%计算，其中263985元租金的违约金自2019年8月1日起至实际支付之日止按月利率2%计算）；四、履约保证金200000元归糖酒食品采购供应站所有；五、李贵民应于判决生效之日起十日内支付给糖酒食品采购供应站因本案支出的律师代理费22412元；六、驳回糖酒食品采购供应站的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16915.3元，由李贵民负担。 二审中，双方均没有提交新证据。经审理查明，除李贵民对一审认定涉案租赁物的建筑面积为2308平方米有异议外，双方对其他事实没有异议，本院对没有争议的事实予以确认。对有争议的事实，本院分析认定如下：李贵民认为涉案房产建筑面积约2100平方米，而非2308平方米，一审认定房屋租赁面积不当导致计算年租金的数额有误。因涉案房屋的《房屋所有权证》已载明房屋的建筑面积为2308平方米，且李贵民对其主张也未能提供证据予以证实，又涉案房屋年租金系以整幢房产计算，并非按房屋面积的实际平方数计算，故李贵民对该异议不能成立。另查明，李贵民承租后，将涉案房屋转租给他人，并委托糖酒食品采购供应站向部分承租人收取租金。李贵民因没有按约支付2017年2月1日至2018年7月31日的租金，糖酒食品采购供应站提起诉讼。一审法院于2019年6月3日作出（2019）闽0602民初4953号民事判决，判决李贵民支付拖欠的租金1655621.25元及相应违约金。 本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：一、本案合同是否符合解除条件；二、一审认定李贵民拖欠租金的数额是否有误；三、本案不予退还履约保证金与按月利率2%计付违约金能否并用。具体分析如下： 一、本案合同是否符合解除条件 糖酒食品采购供应站在（2019）闽0602民初4953号案件中，虽仅请求李贵民支付拖欠租金及违约金，而没有请求解除合同，可视为其同意继续履行合同，但之后李贵民又长期不按约支付租金，导致糖酒食品采购供应站的合同目的不能实现，根据涉案合同关于“李贵民逾期超过30天支付租金，糖酒食品采购供应站有权解除合同”约定和《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，本案既符合合同约定的解除条件，也符合法定解除条件，故一审判决双方解除合同，并无不当。李贵民主张本案合同应继续履行，与事实和法律均不符，不予采纳。 二、一审认定李贵民拖欠租金的数额是否有误 李贵民应支付2018年8月1日至2019年7月31日的租金为1200000元，而糖酒食品采购供应站仅请求715094元，实际已将其向李贵民的承租人收取的租金予以扣除，并提供了收取租金的相应明细予以佐证，而李贵民对糖酒食品采购供应站已收取的租金数额虽有异议，但未能提供相关的证据予以证实，应承担举证不能的法律后果。故李贵民主张一审认定拖欠租金的数额有误，缺乏事实依据，不予采纳。 三、本案不予退还履约保证金与按月利率2%计付违约金能否并用 根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定,当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中,双方并未约定违约金的具体数额,而是约定违约金具体的计算方法,即李贵民违约的情况下，糖酒食品采购供应站除不予退还履约保证金200000元外，还有权请求其按约承担每日1‰计算逾期支付租金的违约金。虽履约保证金与承担逾期支付租金的违约金在性质上均属合同约定违约责任的承担方式,但两者并不重复,也不违反法律规定,相关法律也没有规定两者不能同时适用，且一审已酌情将每日按1‰计付违约金调整为按月利率2%计付，又李贵民也没有提供证据证明一审认定的违约金仍过分高于糖酒食品采购供应站的实际损失,应承担举证不能的法律后果。故李贵民主张本案不予退还履约保证金与按月利率2%计付违约金不能并用，与事实和法律均不符，不予采纳。 综上所述，李贵民的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费16915.3元，由李贵民负担。 本判决为终审判决。 审判长  俞志凌 审判员  苏雅冰 审判员  谢旭耀 二〇二〇年六月三十日 法官助理陈佳臻 书记员严怡芳 附本判决相关的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。