四川省巴中市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川19民终504号 上诉人（原审被告）：四川旭风房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91511921742275820L，住所：四川省通江县诺江镇春长街4号。 法定代表人：彭扉，该公司董事长。 委托诉讼代理人：苟敏，男，生于1957年4月24日，汉族，该公司职工，住四川省通江县。 委托诉讼代理人：陈国奇，男，生于1974年10月12日，汉族，该公司职工，住四川省通江县。 被上诉人（原审原告）：通江县民生百货有限责任公司。统一社会信用代码：91511921669589822B，住所：四川省通江县诺江镇北街社区诺江中路354号。 法定代表人：岳宁，该公司董事长。 委托诉讼代理人：朱晓光，四川砝鼎律师事务所律师。 上诉人四川旭风房地产开发有限公司（以下简称旭风房地产公司）因与被上诉人通江县民生百货有限责任公司（以下简称民生百货公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服四川省通江县人民法院（2019）川1921民初3592号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月10日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人旭风房地产公司上诉请求：1.撤销（2019）川1921民初3592号民事判决，发回重审或依法改判；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、上诉人与被上诉人2011年8月12日签订的《拆迁补偿安置协议》应确认无效。1.被上诉人不是适格的权利主体，依据被上诉人所举证据，被拆迁的房屋所有人系通江县百货公司，且注明所有权的性质为公产。物权法第9条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未登记，不发生效力”。2.民生百货公司系民营企业，通江县百货公司系国有企业，虽然两企业是同一法人，但在处理实体处分权时，民营企业与国有企业有本质的区别，国有企业的法人不具备处理实体的权利，庭审中被上诉人仅凭一份国有资产转让协议书复印件，并无其他证据佐证，就将国有资产处置为私有财产。通江县百货公司的营业执照是被吊销（企业被吊销营业执照实质上是被剥夺企业的经营资格，而其主体资格依然存在；吊销原因：非公司制企业法人及其分支机构违法行为），而不是因改制而注销，2016年10月12日通江县市场监督管理局对通江县百货公司作出行政处罚：“通市管监行政字[2016]第530号”决定书。由此可见，通江县百货公司被民生百货公司无形的取代。改制仅仅是一句空话，说辞而已。是否可以理解为侵吞国有资产。3.本案漏列诉讼主体，案外人彭得顺系案涉（南雅公寓）项目实际投资实施人，且在通江县百货公司拆迁清单上签字，再则应当彭得顺与通江县百货公司协商达成相关事宜。二、1.合同具有相对性，双方2011年8月12日签订的《拆迁补偿安置协议》内容不一致，被上诉人举证的《拆迁补偿安置协议》原件内容有对被上诉人有利添加条款，而上诉人举证的《拆迁补偿安置协议》原件没有添加条款。然而一审法院均采信了被上诉人举证的《拆迁补偿安置协议》内容有添加条款作为定案依据。2.《拆迁补偿安置协议》第4条第2项约定乙方交付被拆迁的房屋产权无争议，案涉房屋产权并不是被上诉人所有的。3.《拆迁补偿安置协议》第3条第2项第小3项约定房屋租金、临时过渡费按平方，合计24个月，《拆迁补偿安置协议》中第4条第2项第小4项进行了结算。不应当支持至交房时至且按2、3倍计算。于法无据。三、上诉人在“南雅公寓”项目预留拆迁还房84套，通过通江县住建局锁定，足以说明，在合法的还房范围内，项目上是还房资源的，能确保还给通江县百货公司房屋是够的，无需查封，这是扩大损失，故涉案保全费不应当由上诉人承担。 被上诉人民生百货公司辩称：一、上诉人认为协议无效的理由不成立。1.上诉人认为被上诉人不是适格的权利主体，但国有资产转让协议书证实，通江县国有资产监督管理委员会将包括“建筑面积为726.222㎡的承揽梨树街职工宿舍及土地使用权面积为923㎡土地使用权”的原通江县百货公司资产转让给被上诉人，虽然产权证没有变更登记，但被上诉人仍享有对这些资产的处分权，所以在签订拆迁安置协议时，上诉人并无异议，还在住建部门备案，住建部门没有异议，上诉人凭什么说被上诉人不是适格的权利主体；2.国有资产转让协议书能够证实被上诉人主张的权利的来源，改制转让资产是否合法不属上诉人审查的范围，关于2016年通江百货公司是注销还是吊销与拆迁安置补偿协议的效力毫无关联；3.彭得顺是南雅公寓项目的项目负责人、实际投资人，但不是必须参加诉讼的当事人，南雅公寓财产法律形式的所有人仍然是上诉人，上诉人参加诉讼人民法院能够查清案情，分清责任，彭得顺是否参加诉讼并无影响，所以一审法院没有通知彭得顺参会诉讼是正确的，并且彭得顺是否参加诉讼与拆迁补偿安置协议的效力没有任何关联。二、1.上诉人提出合同具有相对性，但陈述的内容与合同相对性毫无关联，上诉人称被上诉人举证的拆迁补偿安置协议与上诉人举出的协议内容不一致，有一处添加，被上诉人在一审举证陈述是上诉人一方填写的合同内容，所有手写内容笔迹一致，上诉人方没有反对，添加内容并无实质意义，并不能决定案件事实认定、责任认定等，属于一般条款，上诉人称是一审判决的定案依据，属于夸大其词；2.上诉人一方面肯定拆迁补偿安置协议的内容，另一方面又对案涉房屋的产权是被上诉人所有提出质疑，拆迁补偿安置协议是上诉人与被上诉人签订，被上诉人享有合同权利、享有合同约定的财产的权益，对不动产没有办理相关产权是因为上诉人违约造成的，上诉人应还房屋一直没有建好，被上诉人当然无法办理产权登记；3.协议约定了周转期24个月的计费方法，那么超过24个月如何计算，按上诉人的观点就不该算吗，违约有理吗？计算二倍、三倍的依据被上诉人在一审举出的生效判决所引用的依据就是判决依据。三、关于涉案保全的问题，从上诉人应诉、上诉可以看出，上诉人违约六年多没有交房，却没有丝毫的内疚感，没有表达违约的歉意，反而东拉西扯，否认被上诉人的正当诉请，何谈上诉人会主动履约，所以被上诉人采取财产保全措施是恰当的，发生的保全费也应由上诉人承担。综上，上诉人的上诉理由不成立，请求不应支持，请二审法院依法驳回，维持原判。 民生百货公司向一审法院起诉请求：1.确认原、被告签订的《拆迁补偿安置协议》有效；2.判决原、被告选定的还房属原告所有，被告立即履行交付义务；3.判决被告向原告支付2013年8月13日至2019年12月12日期间的房屋周转过渡费和租金1058616元，并从2019年12月13日起按每月14703元计算至房屋实际交付时止；4.判决被告向原告支付违约金8.1万元（3000元/㎡×2700㎡×1%）；5.诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：原告民生百货公司系原通江县百货公司2007年改制而来，2008年1月2日公司成立，公司类型为有限责任公司（自然人投资或控股）。2008年3月3日通江县国有资产监督管理委员会与原告签订了《国有资产转让协议》，同年3月21日双方对转让的国有资产进行了交接，其中包括百货公司城南职工宿舍和空闲土地。2011年被告旭风房地产公司在通江县项目开发，需拆迁、占用原告的房屋和享有使用权的土地。原、被告于2011年8月12日签订《拆迁补偿安置协议》，协议约定，旭风房地产公司拆迁民生百货公司位于寺沟（原百货公司职工宿舍）砖混结构住宅743平方米，占用空闲土地458平方米，被告对原告实行房屋产权调换，偿还原告建筑面积2700平方米的房屋，规划设计图作出后由原告优先选择。住房临时周转过渡期为24个月，自原告将被拆迁房屋交付被告拆除之日起计算。住房租金（临时过渡费）按7元／平方米／月计算，24个月共计117634元，原告自愿放弃1万元，被告实付107000元。原告于2011年8月15日前搬出并腾空拆迁房屋将钥匙交与被告实施拆除。其他约定：1.被拆迁房的所有使有人、空闲土地使用人由原告负责搬迁，被告不支付任何费用；2.水、电、闭路按商品房条件执行；3.产权分户办理由原告提供名册被告照此办理等。违约责任：甲乙双方任意一方违约，则向另一方支付还房总价值1%的违约金，并赔偿因此给对方造成的损失，逾期还房周转过渡费按相关法律规定执行。原告法定代表人岳宁签字并加盖了公司印章，被告委托代理人彭得顺签字并加盖了公司印章。庭审中被告提供的《拆迁补偿安置协议》中除没有“规划设计图作出后由原告优先选择”和“逾期还房周转过渡费按相关法律规定执行”外其余内容与原告提供的一致，同时被告提供了2011年8月12日彭得顺代表旭风房地产公司与民生百货公司签订的“百货公司拆迁补偿清单”，记载的被拆迁房屋面积、空闲土地面积、还房计算标准及还房总面积、过渡周转费计算标准、原告优先选房权利等内容与协议约定一致。协议签订后，原告依约向被告交付了拆迁房屋和空闲土地，被告支付了2013年8月12日前的过渡周转费107000元，但一直未向原告交付还房。2016年6月26日原告法定代表人岳宁与彭得顺达成“南雅公寓新世家拆迁还房客户明细表”，确认被告应偿还原告28套房屋的具体房号为：01-401号（105.17㎡）、01-501号（105.17㎡）、01-601号（105.17㎡）、01-701号（105.17㎡）、01-801号（105.17㎡）、01-901号（105.17㎡）、01-404号（92.35㎡）、01-504号（92.35㎡）、01-604号（92.35㎡）、01-704号（92.35㎡）、01-804号（92.35㎡）、01-904号（92.35㎡）、01-405号（92.21㎡）、01-505号（92.21㎡）、01-605号（92.21㎡）、01-705号（92.21㎡）、01-805号（92.21㎡）、01-905（92.21㎡）、01-406号（111.79㎡）、01-506号（111.79㎡）、01-606号（111.79㎡）、01-706号（111.79㎡）、01-806号（11.79㎡）、01-906号（111.79㎡）、01-407号（106.07㎡）、01-507号（106.07㎡）、01-607号（106.07㎡）、01-707号（106.07㎡）。 同时认定，2019年12月18日旭风房地产公司向通江县房管局提交了“撤销委托书申请书”，内容为旭风房地产公司撤销王维在“南雅公寓”项目上处理相关事务的委托，由彭得顺授权委托员工苟敏对“南雅公寓”项目上进行处理相关事务。旭风房地产公司加盖了公司印章及法定代表人彭扉私章。旭风房地产公司开发的“南雅公寓”项目已取得了商品房预售许可证，但至今未竣工验收，房屋不符合交付条件。 还认定，旭风房地产公司在“南雅公寓”项目预留拆迁还房84套，2019年11月5日向通江县房管局申请已将其中4套住房变更为可售房源。诉讼前原告申请财产保全，一审法院作出（2019）川1921财保93号民事裁定书，对双方选定的28套住房进行了查封，原告开支保全费5000元，查封前该房屋未备案给其他被拆迁人。《巴中市城市房屋拆迁管理办法》巴府发（2001）28号文件第三十九条规定“因拆迁人的责任使被拆迁人延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人，从签订协议搬迁交房之日起逾期不足6个月的，按月增加0.5倍临时安置补助费；逾期半年以上一年以下的，按月增加1倍临时安置补助费；逾期一年以上的，按月增加2倍的临时安置补助费”。原告起诉要求实现诉请。 一审法院认为：原告民生百货公司系原通江县百货公司通过改制以国有资产转让的方式取得房屋所有权和土地使用权，在与被告旭风房地产公司协商一致的基础上签订了《拆迁补偿安置协议》，内容真实，合法有效。被告辩称该协议违反合同法相关规定，但未提供证据证实，其抗辩协议无效的理由不能成立，依法不予采纳。被告提供的“百货公司拆迁补偿清单”系彭得顺与原告法定代表岳宁签字确认，同日彭得顺以旭风房地产公司委托代理人身份与民生百货公司签订了与拆迁补偿清单内容一致的《拆迁补偿安置协议》，旭风房地产公司加盖了公司印章，证明是旭风房地产公司委托彭得顺与原告签订的拆迁补偿协议，同时从旭风房地产公司提供的向通江县房管局出具的申请书内容看，旭风房地产公司委托彭得顺，而彭得顺又委托苟敏，所以双方形成的是一种委托法律关系，受托人的行为后果应当由委托人承担法律责任。被告辩称彭得顺与旭风房地产公司系挂靠关系，彭得顺是项目实际投资人，本案漏列了诉讼主体，因拆迁补偿安置协议是被告公司与原告公司签订，彭得顺与旭风房地产公司之间是否是实际投资人或挂靠关系，应属另一内部法律关系，依据合同相对性原则，被告旭风房地产公司是本案适格的义务主体，被告抗辩漏列诉讼主体的理由不能成立，依法不予采纳。协议签订后被告至今未履行交房义务，其行为已构成违约，2016年6月26日原、被告选定了应偿还房屋的房号，依法确认所选定的房屋属原告所有，在房屋竣工验收符合交付条件后被告应向原告交付还房。原告诉请要求被告支付2013年8月13日至2019年12月12日期间的房屋过渡周转费和租金，按照协议约定两年房屋过渡周转费和租金为117634元，即每年58817元，每月4901元，2013年8月13日至2014年8月12日费用为117624元（4901元/月×12月×2倍），2014年8月13日至2019年12月12日费用为940992元（4901元/月×64月×3倍），共计1058616元，2019年12月13日起被告应按4901元/月的3倍即14703元向原告支付房屋过渡周转费至实际交付时止。原告诉请要求被告支付违约金81000元，虽然合同约定按照还房总价值的1%支付违约金，因原告未提供房屋价值的依据，故其主张违约金的证据不足，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款规定，判决：一、原告通江县民生百货有限责任公司与被告四川旭风房地产开发有限公司2011年8月12日签订《拆迁补偿安置协议》有效；二、原告通江县民生百货有限责任公司对被告四川旭风房地产开发有限公司开发的“南雅公寓新世家”项目中01-401号（105.17㎡）、01-501号（105.17㎡）、01-601号（105.17㎡）、01-701号（105.17㎡）、01-801号（105.17㎡）、01-901号（105.17㎡）、01-404号（92.35㎡）、01-504号（92.35㎡）、01-604号（92.35㎡）、01-704号（92.35㎡）、01-804号（92.35㎡）、01-904号（92.35㎡）、01-405号（92.21㎡）、01-505号（92.21㎡）、01-605号（92.21㎡）、01-705号（92.21㎡）、01-805号（92.21㎡）、01-905（92.21㎡）、01-406号（111.79㎡）、01-506号（111.79㎡）、01-606号（111.79㎡）、01-706号（111.79㎡）、01-806号（11.79㎡）、01-906号（111.79㎡）、01-407号（106.07㎡）、01-507号（106.07㎡）、01-607号（106.07㎡）、01-707号（106.07㎡）共计28套房屋享有所有权，在“南雅公寓”项目竣工验收符合交房条件后立即向原告交付；三、被告四川旭风房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告通江县民生百货有限责任公司支付房屋过渡周转费1058616元，自2019年12月13日起被告按每月14703元向原告支付房屋过渡周转费至房屋实际交付时止；四、驳回原告通江县民生百货有限责任公司的其他诉讼请求。 二审中，双方当事人没有提出新的证据，审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，应予以确认。 同时查明，《四川省国有土地上房屋征收与补偿条例》（2014年9月26日四川省第十二届人民代表大会常务委员会第十二次会议通过）第三十五条规定：“过渡期限超过约定的，逾期临时安置补偿费、停产停业损失补偿费按下列标准分段计算，及时发放：（一）征收住宅的，对自行安排住处的被征收人，自征收补偿协议约定交房之日起，逾期不足六个月的，逾期时间内临时安置补偿费按规定标准的1.5倍发放；逾期半年以上不足一年的，本逾期时间内按二倍发放；逾期一年以上的，本逾期时间内按三倍发放。对由房屋征收部门提供周转用房过渡的被征收人……” 本院认为，上诉人旭风房地产公司在与被上诉人民生百货公司协商拆迁安置事宜时，应当首先对拟拆迁房屋的所有权及其占用土地的使用权进行审查，只有在知悉和确认民生百货公司系通过原通江县百货公司的改制，并以国有资产转让的方式取得房屋所有权和土地使用权的情况下才会与之签订《拆迁补偿安置协议》，该协议内容不违背法律法规的强制性规定，依法成立，合法有效，对合同双方当事人均具有约束力。旭风房地产公司现称民生百货公司不是适格的权利主体有背诚信原则，其该上诉理由不能成立，不予采纳。 旭风房地产公司上诉称本案漏列诉讼主体即项目投资人彭得顺。经查，协议明确载明彭得顺是以旭风房地产公司代理人的身份与民生百货公司签订的协议，协议加盖了旭风房地产公司的印章，协议的甲方即拆迁人主体无疑是旭风房地产公司而非彭得顺个人，旭风房地产公司与彭得顺之间系委托关系，受托人彭得顺对外的行为后果即法律责任应当由委托人旭风房地产公司承担，故本案未列彭得顺为诉讼主体并无不当。 一审法院按照《巴中市城市房屋拆迁管理办法》的规定，计判了旭风房地产公司向民生百货公司支付房屋过渡周转费，该计判方法同时还符合《四川省国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条的规定，并无不当，旭风房地产公司上诉称原判计算临时过渡费于法无据的理由不能成立，不予采信。 综上所述，旭风房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10858元，由上诉人四川旭风房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄晓东 审 判 员 何奇林 审 判 员 袁 梅 二〇二〇年六月二十八日 法官助理 苟绍阳 书 记 员 魏廷桓