大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初3309号原告大连金地物业管理有限公司，住所地大连市甘井子区惠丰路15号1单元2层4号，统一社会信用代码912102115944472713。法定代表人刘涛，总经理。委托代理人王红波，男，系该公司职工，住址辽宁省昌图县。委托代理人**成，男，系该公司职工，住址大连市甘井子区。被告蒋东，男，1988年10月14日生，汉族，住址大连市甘井子区。原告大连金地物业管理有限公司诉被告蒋东物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连金地物业管理有限公司的委托代理人王红波、**成，被告蒋东均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大连金地物业管理有限公司诉称，请求判决被告立即向原告交纳拖欠的物业费人民币7,091.70元，违约金酌定2,907.30元，两项合计9,999元。事实与理由：原告是依法进驻大连金地檀溪小区的物业服各企业。根据已签订的《金地檀溪前期物业服务合同》，为包括被告在内的全体业主提供物业服务。原告已按合同约定提供了物业服务，但被告却未履行按时交费的义务。按照《金地檀溪前期物业服务合同》约定，本小区物业费收费标准为2.6元/月/平方来,被告所有/使用的商品房屋楼号为D2区2号楼1单元1302,面积为90.92平方米,欠费日期为2017年07月01日起至2019年12月31日,故拖欠物业服务费共计为7,091.70元，违约金酌定2,907.3元，两项合计9,999元。原告虽多次与被告沟通、向其催要拖欠的物业费用，阐明拒交物业费既影响进一步的物业服务更侵害已交费业主的正当权益，但被告仍无故拒交，其行为已构成严重违约。原告虽多次与被告沟通、向其催要拖欠的物业费用，但被告仍无故拒交，其行为已构成严重违约，故原告诉至法院。被告蒋东辩称，不同意原告的诉讼请求。理由：1、原告并不是案涉小区合法的物业管理人，其与开发商签订的前期物业服务合同并与被告的协商沟通，仅是原告与案涉小区开发商的合议，与被告无关，前期物业服务合同的签订不符合行政法规的规定，属于无效合同；2、原告违法收取相关的水费、电费、取暖费，在其无授权委托的情况下其属于违法收费，其收取的水费、电费、取暖费应予以返还；3、原告未提供符合前期物业管理合同的物业服务，不收拾园区卫生、对缺损的公共区域不维修、违法允许业主外挂楼房外封面的空调外机、违法对电梯公共区域进行经营、违法使用住宅维修基金，在未经过被告及其他业主的同意下，将电梯等公共区域予以运营，收取广告费却对广告费未按规定存入住宅维修基金专用帐户、滥用维修基金损害被告及其他业主的权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对证据和事实，本院认定如下：被告蒋东系大连金地檀溪小区的业主，其房屋位于甘井子区，建筑面积90.92平方米。案涉房屋的开发商大连汇泉房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《金地檀溪前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对金地檀溪小区提供前期物业服务，案涉房屋系高层，物业费为2.6元/月/平方米，业主或物业使用人应于每季度首月15日前向乙方交纳当期物业服务费，逾期交纳，每逾期一日，应交纳欠费总额的3‰作为违约金。被告自2017年7月1日至2019年12月31日未交纳物业费。本院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案大连汇泉房地产开发有限公司与原告签订的《金地檀溪前期物业服务合同》是合同双方真实的意思表示，该合同合法有效。业主和物业单位之间是平等主体，原告依法为被告所在小区提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应按合同约定的时间、价格标准交纳物业服务费。被告现拖欠2017年7月1日至2019年12月30日的物业费，理应按照约定时间给付，现原告要求支付该期间的物业费7,091.70元（90.92平方米×2.6元/平/月×30个月），理由正当，应予支持。对于被告辩称原告不收拾园区卫生、对缺损的公共区域不维修的意见，本院认为，物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来解决，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业服务不到位主张不交或少交物业费不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益，且如果物业公司确不履行或不完全履行物业服务合同约定或法定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益。现被告以原告提供物业服务不到位为由，拒绝支付物业费，缺乏合同和法律依据，不能得到支持。关于被告提出原告违法允许业主外挂楼房外墙面的空调外机的辩论意见，本院认为，原告作为物业服务单位，其对小区业主的不当行为无强制执法权，被告也未提供证据证明业主的不当行为是经过原告许可的，因此，被告以此拒交物业费，于法无据，本院不予支持。关于被告提出原告违法对电梯公共区域进行经营、违法使用住宅维修基金，在未经过被告及其他业主的同意下，将电梯等公共区域予以运营，收取广告费，却对广告费未按规定存入住宅维修基金专用帐户、滥用维修基金损害被告及其他业主的权益，本院认为，被告提出的上述抗辩意见并不构成拒缴物业费的理由，故本院对被告该抗辩事由不予支持。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院认为，被告存在迟延交纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任，原告的主张理应得到支持。但原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障。现原、被告之间存在纠纷，双方理应加强沟通、履行各自的义务。同时考虑到原告在履行合同的过程中，也有需要完善之处，亦应承担一定的责任。综合考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解切不宜进一步深化，故本案不予支持原告的违约金主张。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告蒋东于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连金地物业管理有限公司2017年7月1日至2019年12月31日的物业费7,091.70元。二、驳回原告大连金地物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元（原告已预交），由被告蒋东负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。310515080010000审判员孙云芳11430080962500二〇二〇年六月十日书记员  刘姗本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。反诉应由其他人民法院专属管辖，或者与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关联的，裁定不予受理，告知另行起诉。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。