陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院     民事判决书     （2020）陕01民终6088号   上诉人（原审原告）：刘小梅，女，1979年9月8日出生，汉族，住陕西省安康市汉滨区。   委托诉讼代理人：薛鹏，北京市盈科（西安）律师事务 所律师。    委托诉讼代理人：雷晓敏，北京市盈科（西安）律师事 务所律师。   上诉人（原审被告）：西安盛星房地产开发有限公司,住所地西安市高新区汇鑫IBC，B座1005室。    法定代表人：李忠英，系该公司总经理。    委托诉讼代理人：王珍，陕西菲格律师事务所律师。   委托诉讼代理人：杨丽丽，陕西菲格律师事务所实习律师。   上诉人刘小梅与上诉人西安盛星房地产开发有限公司（以下简称盛星公司）商品房预售合同纠纷一案，双方均不服西安市雁塔区人民法院(2019）陕0113民初19546号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘小梅的委托诉讼代理人薛鹏、雷晓敏，上诉人盛星公司的委托诉讼代理人王珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   刘小梅上诉请求：1、撤销原审判决第一项，改判盛星公司限期将办理权属登记需要由盛星公司提供的资料报产权登记机关备案，每逾期一日，以房屋总价款为基数按人民银行同期贷款利率的二倍向其支付赔偿金；2、撤销原审判决第二项，改判盛星公司向刘小梅支付违约金7944.47元（因合同约定违约金过低，故刘小梅请求将违约金调整为己付房价款的1%)；3、本案一、二审案件受理费由盛星公司承担。事实和理由：1、其在一审中向法院提交的第四组证据(5、6、7)、第五组证据(9)己证实了合同约定的违约金过低，远远低于其实际损失。一审判决未采信上述证据，事实认定错误。2、一审法院未判决盛星公司逾期办证应承担相应的责任，致使盛星公司逾期办证时毫无损失，无履行判决义务的动力，应增加每逾期一日，以房屋总价款为基数按人民银行同期贷款利率的二倍向刘小梅支付赔偿金。3、合同约定的违约金过低。涉案房屋因未办理房产证与市场上相同地段的房屋存在巨大的价差，上市交易也存在巨大风险。而双方合同约定的违约金低于同期市场上商品房买卖合同的大多数约定数额及平均水平。   盛星公司辩称，1、对涉案合同的履行，盛星公司承担的是将己方提交的资料交产权机关备案，这是一种行为义务，不是财产给付义务。对此未给刘小梅造成任何额外经济损失，刘小梅主张的逾期支付赔偿金无事实和法律依据。刘小梅已经实际占有使用房屋，同时盛星公司正在积极履行资料提交义务，现在进行公告，后续流程还需行政机关予以审核，故不存在逾期情况。涉案合同已经对办理房产证的事项和违约责任进行了约定，继续主张逾期赔偿金相当于重复请求，应予驳回。2、刘小梅尚未取得房产证，并未产生实际经济损失，故对其要求支付的违约金之主张应予驳回。刘小梅尚未取得房产证并非盛星公司单方原因造成，应当充分考虑行政机关审批程序与涉案房屋施工方违规行为对此造成的影响。刘小梅一审提交的第四、五组证据，盛星公司对其真实性、关联性、证明力均不予认可，房屋价格影响因素广泛，第三方房价与本案没有关联，无法说明其是否产生实际损失，该证据对其违约金之主张没有证明力。请求驳回刘小梅全部上诉请求。   盛星公司上诉请求：1、撤销原审判决第一项、第二项,并依法改判驳回刘小梅的一审全部诉讼请求；2、本案一审、二审期间的诉讼费均由刘小梅承担。事实和理由：1、本案《商品房买卖合同》签订后，盛星公司即加紧施工，积极沟通，并及时向业主完成房屋交付义务。目前涉案小区的各项物业及相关配套设施等均已配置齐全，业主所购买房屋已经处于实际使用状态，其各方面权利义务并未受有不利益。2、根据双方签订的《房屋买卖合同》约定，其已经按照合同约定向行政机关提交了申请资料。因案涉小区工程的施工方施工不规范，导致工程相关施工资料无法审批通过，以及政府部门房产证办理手续复杂、办理周期长等原因，导致目前涉案小区的权属登记申请手续仍在办理过程中。一审判决对其苛加了超过合同交易预期的责任，故至今未能办理权属登记并不是盛星公司的责任，其不应承担违约金。   刘小梅辩称，1、盛星公司未完成房屋的产权转移登记，房屋买受人具有损失，商品房买卖中的房屋交付不仅包括房屋的实际交付而且包括产权的转移登记，因此盛星公司并未完全履行房屋的交付义务。2、盛星公司迟延备案致使房屋无法正常上市交易，丧失了获得相应市场利益的权利，盛星公司未按合同约定履行登记备案的义务，违约事实明显，应承担相应的违约责任。双方签订的商品房买卖合同中有约定，并且国家法律法规对开发商的义务也有明确规定，选择施工方和了解当地政府的办事流程是开发商所应尽的义务。综上，盛星公司所说的两点迟延办证的理由完全是在推卸责任，请求驳回盛星公司的上诉请求。   刘小梅向一审法院起诉请求：1、盛星公司限期将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，每逾期一日，以房屋总价为基数按人民银行同期贷款利率的二倍向刘小梅支付赔偿金。2、盛星公司向刘小梅支付违约金11833.98元（因合同约定违约金过低，故刘小梅请求将违约金调整为已付房价款1.5%）；3、本案诉讼费由盛星公司承担。   一审法院认定事实：2014年11月30日,刘小梅、盛星公司双方签订《商品房买卖合同》，约定刘小梅购买盛星公司开发的位于西安市高新区XX路XX号【罗马景苑（罗马景福城）】第1幢2单元26层22603号商品房，建筑面积128.74平方米，房屋总价为788932元;出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、勘察、设计、监理、施工单位组织验收，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后18个月内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人若不退房，出卖人按已付房价款的 0.1%向买受人支付违约金。合同签订后，刘小梅按照合同约定向盛星公司缴纳了全部购房款。盛星公司向刘小梅按照约定交付房屋，双方办理了房屋交接手续，刘小梅于2016年6月2日实际收房。2016年3月17日，盛星公司向刘小梅出具购房发票，购房款788932元，2016年11月25日，盛星公司向刘小梅出具面积差发票，面积差款5515元,共计794447 元。盛星公司至今尚未将刘小梅所购房屋办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案。一审法院认为，刘小梅、盛星公司双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。根据合同约定，盛星公司作为商品房的出卖人，负有按照合同约定的期限办理房屋产权登记备案的义务，而盛星公司在刘小梅依约向其支付购房款后，并未在约定期限内履行提交备案资料的义务，其行为已构成违约。盛星公司辩称其对逾期备案不可归责的客观原因，是由于涉案小区工程的施工方施工不规范，导致工程的相关资料缺失，以及政府部门房产证办理手续复杂、办理周期长等原因，但盛星公司作为房地产开发企业，应当充分考虑并预见相关关联单位的问题可能给其开发建设项目验收及竣备等事宜造成的各种影响，其在签订合同时亦应预见可能存在的问题，从而合理确定合同中的交房、办理初始登记期限等内容，故盛星公司应当按照合同约定的期限履行合同义务，对盛星公司的辩称意见不予采信。对于刘小梅主张的以合同约定的违约金过低为由要求盛星公司按照已付房款的1.5%支付违约金以及盛星公司备案每逾期一日，以房屋总价为基数按人民银行同期贷款利率的二倍向刘小梅支付赔偿金的请求，因刘小梅未向法庭提交违约金过低的原因、刘小梅实际损失的相关证据及二倍支付赔偿金的证据，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”，故对刘小梅主张盛星公司备案每逾期一日，以房屋总价为基数按人民银行同期贷款利率的二倍向刘小梅支付赔偿金的请求，不予支持，违约金按照已付房款的 1.5%的请求，部分予以支持，按照合同约定，盛星公司应当承担刘小梅所付房款0.1%的违约金，即盛星公司支付刘小梅违约金794.45元于法有据，予以支持。判决：一、被告西安盛星房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内将原告刘小梅西安市高新区XX路XX号【罗马景苑（罗马景福城）】第1幢2单元26层22603号商品房办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案。二、被告西安盛星房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告刘小梅违约金794.45元。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告刘小梅的其余诉讼请求。本案案件受理费96元，由盛星公司减半承担，因刘小梅已预交，故盛星公司在支付上述款项时一并支付刘小梅。   本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：盛星公司提供的2019年10月21日不动产首次登记公告。刘小梅质证后对该证据的真实性和证明目的均不认可，并称该证据为复印件，不符合证据的形式要求，且不动产首次登记公告是履行商品房买卖合同备案义务的前置程序，仅仅说明其已开始履行其义务，不动产首次登记公告的日期为2019年10月21日，距盛星公司承诺的办证日期已过将近两年，恰恰证实了盛星公司的违约行为。因上述证据与本案待证事实不具有证明力，且证据的形式要件不符合法律规定，盛星公司亦认可该证据仅为其公司办理初始登记而非转移登记的证据，故本院对上述证据不予认定。结合当事人陈述、举证、庭审情况，本院认定事实如下：原审判决查明事实属实。   本院认为，本案争议焦点：1、涉案房屋权属登记的办理问题及盛星公司是否应承担违约责任；2、逾期办证违约金计算标准及刘小梅主张逾期办证二倍赔偿金应否支持。   关于涉案房屋权属登记的办理及盛星公司是否应承担违约责任的问题。刘小梅与盛星公司签订的《商品房买卖合同》属双方真实意思表示,未损害国家、公共利益,亦未违反法律、行政法规效力性、强制性规定,双方应按照合同约定行使权利、履行义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后18个月内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。本案中，盛星公司作为商品房的出卖人，已于2016年6月2日向刘小梅交付房屋，但其并未按照涉案合同第十五条之约定履行提交备案资料的义务，已构成违约，应当承担逾期办证违约金，故原审法院判决盛星公司应于判决生效之日起三十日内将涉案房屋需由盛星公司提供的资料报产权登记机关备案，并按已付房价款的0.1%支付违约金，并无不妥。盛星公司上诉称其已及时交付房屋，涉案房屋也已经处于实际使用状态，且逾期备案系因涉案小区工程的施工方的原因导致，以及政府部门房产证办理手续复杂、办理周期长等原因，并非盛星公司的责任，其不应当承担违约责任，但根据合同的相对性原则，即使逾期备案是由于工程的施工方及政府部门等第三人的原因造成，盛星公司仍应就自己的违约行为向购房者承担违约责任，故盛星公司应当履行合同义务并承担违约责任，原审判决适当，盛星公司的上诉理由不能成立。   关于逾期办证违约金计算标准及刘小梅主张逾期办证二倍赔偿金应否支持的问题。按照双方合同的约定，盛星公司应按已付房价款的0.1%支付违约金。刘小梅上诉称合同约定的违约金过低，由于盛星公司的违约造成其实际损失远大于合同约定的违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”之规定，本案中，刘小梅并未提交其因逾期办证遭受损失的相关证据，故刘小梅上诉要求将违约金调整为已付房价款的1%，依据不足，其上诉理由不成立。原审法院根据合同约定判决逾期办证违约金并无不当。另对于刘小梅主张的备案每逾期一日，以房屋总价为基数按人民银行同期贷款利率的二倍向其支付赔偿金的上诉请求，因双方合同对此未有约定，且刘小梅未向法庭提交二倍支付赔偿金的其他依据，故原审法院不予支持，并无不当。   综上所述，刘小梅及盛星公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费100元，由刘小梅负担50元，由西安盛星房地产开发有限公司负担50元。   本判决为终审判决。          审 判 长王吉利   审判员任蕾     审  判  员蒋  瑜      二0二0年六月八日     法官 助理 焦菲   书记 员  周媛媛