福建省宁德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽09民终486号 上诉人（原审原告）：章振铃，男，1975年10月18日生，汉族，住福建省福安市。 委托诉讼代理人：陈青荣，福建联宏律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：福安市上白石镇白石街居民委员会，住所地福建省福安市上白石镇白石街。 法定代表人：郭惠荣，主任。 委托诉讼代理人：郑开白，福建韩诚律师事务所律师。 原审第三人：中国农业银行股份有限公司福安市支行，住所地福建省福安市城关金山北路37号。 负责人：郑向东，行长。 委托诉讼代理人：张神朋，福建韩诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张文静，福建韩诚律师事务所律师。 上诉人章振铃与被上诉人福安市上白石镇白石街居民委员会（以下简称白石街居委会）、原审第三人中国农业银行股份有限公司福安市支行（以下简称农行福安支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服福安市人民法院（2019）闽0981民初6844号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，进行了审理。本案现已审理终结。 章振铃上诉请求：撤销原判，改判支持章振铃的一审诉讼请求。事实和理由：一、上诉人认为福安市人民法院作出的（2019）闽0981民初6844号民事判决书驳回上诉人请求，是错误的。原审判决认定上诉人与被上诉人福安市上白石镇白石街居民委员会签订的《立卖断厝埕基契》（简称房屋买卖协议）及补充签订的《买卖厝埕基协议》（简称补充协议）为无效合同，属于认定事实不清。1、上诉人与被上诉人白石街居委会签订的《立卖断厝埕基契》签订协议，实际是房屋买卖协议。它并不是原审判决认定的单纯是“转让划拨土地使用权”买卖。因为“厝”即房屋的意思，“埕基”即该房屋所在的土地，双方实际目的是以房屋及所在的土地使用权一同作为合同标的进行交易。2、被上诉人只是将部分房地产转让给上诉人。上诉人与被上诉人白石街居委会签订的房屋买卖协议，从现场遗留照片可以证实，当时是房屋买卖。当时原有房屋就是三层的砖混结构，被上诉人就是将房屋连厝基一起转让给上诉人；并且可以看出：原有房屋有两座，被上诉人是将其中的一座转让给上诉人；这些从房产证登记可以证实，该房地产是有二座。3、第三人与被上诉人签订的就是房屋归还协议。从第三人农行与被上诉人的《转还协议》与《归还协议》，以及以上房屋买卖协议与补充协议中，也可以证实是将房屋归还协议；并且在转让上诉人时，被上诉人还约定转让的该座房屋2007年农历12月底的租金归其收取。4、法律规定不能将土地及地上建筑物相剥离而单独转让。根据《物权法》第一百四十七条的规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”房屋作为不动产，必须依附在土地之上，两者不能相脱离而单独转让。案涉土地上原先就存在房屋，不可能将房屋与房屋占用范围内的土地使用权相剥离而单独转让。因此，双方进行买卖是房地产，而原审判决以双方单纯“转让划拨土地使用权”进行认定，是认定事实错误。二、原审判决依据《城市房地产管理法》及最高院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》，认定上诉人的买卖协议为无效合同，驳回上诉人诉讼请求，属于适用法律错误。1、本案并非单独土地转让。应当不适用于《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定。最高院这条关于“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效”的规定，规范的是直接单独以国有土地使用权为合同标的进行的买卖行为，而非房屋买卖，本案的《立卖断厝埕基契》实际上以房屋和土地使用权一同进行的买卖，故该规定不适用于本案合同效力的认定。2、本案的房屋买卖协议并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定。根据《合同法》第五十二条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条的规定，只有违反效力性强制性规定的合同才无效。而《城市房地产管理法》第四十条属于管理性强制性规定，该条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”从条文内容看，并未直接规定违反后的行为无效，是否有批准权的人民政府审批并不影响转让房地产的合同效力，只会对以房地产权属转移登记为内容的合同履行产生影响。同时认定划拨土地上的房屋买卖合同有效，继续履行合同，是不会侵害国家利益和社会公共利益。本案的《立卖断厝埕基契》虽然未经有批准权的人民政府批准，但是人民政府的审批只是在进行划拨土地使用权的转移登记时需要办理的手续，并非订立合同的生效条件，并且《立卖断厝埕基契》的订立、生效是在办理审批手续之前可以实施的法律行为，故《立卖断厝埕基契》并未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效。3、登记、审批并非房屋买卖协议的生效条件。《城市房地产管理法》第四十条只是规定审批行为是物权变动的必要条件，也即未经审批，将无法办理房产所有权登记，房屋所有权不发生转移，但这并不影响房屋买卖合同的效力。4、上诉人属于善意购得。当时第三人农行在2007年10月9日与被上诉人白石街居委会签订《福安农行原上白石营业所办公楼房地产转让协议》时，应支付补偿款20万元，当时被上诉人没有经济能力，随后七天就将其中的一部分房地产以20万元转让给上诉人，以该款冲抵补偿款，被上诉人白白获得一半多的房地产；所以对该转让协议关于“不得过户给第三人”的约定，被上诉人是隐瞒，不会告诉上诉人。当时上诉人也是不知情的，即上诉人是善意购得。在今年（即2019年）6月上诉人再次催促办理转让手续，双方一起到自然资源局咨询时上诉人才看到该转让协议；且第三人农行与被上诉人白石街居委会2008年再次签订《房地产归还协议》时，也没有再提限制转让第三人条款。说明该限制转让第三人条款并不能制约上诉人。5、必须说明涉案交易房地产已取得两权证，根据最高院司法解释应认定有效。最高院相关案例也认可上诉人转让房地产合同是有效的。同时最高院的司法解释即（2004）民一他字第18号《关于已经取得国有土地所有权证，但未交清土地使用权出让金的当事人所订立的房地产转让合同是否有效的答复》明确表示：“土地受让人虽未全部交纳土地使用权出让金，但已取得国有土地使用权证书的，其与他人签订的房地产转让合同可以认定有效”。故原审判决合同无效，属于适用法律错误，《立卖断厝埕基契》并未违反法律的效力性强制性规定，应当属于合法有效，案涉房屋的土地性质为划拨用地，并不影响合同的效力，仅是在办理土地使用权转移登记时需要补充缴纳相应的土地出让金即可。三、原审判决驳回上诉人要求被上诉人、第三人协助涉案房地产的过户是违背事实与合同约定的。第一，协议已约定办理移户手续的义务及各自费用承担的职责。根据第三人农行与被上诉人白石街居委会签订的《转还协议》第二条规定，第三人农行应协助被上诉人白石街居委会办理房地产过户手续，所有费用由被上诉人承担；随后，被上诉人与上诉人签订房地产买卖协议及补充协议，在补充协议第一条约定被上诉人必须在2008年4月底前向“农行办妥房地产手续”，然后再由其协助上诉人办清楚转让的一切手续，该手续费用由上诉人自费。故被上诉人、第三人应履行协助转让义务。第二，各方再次明确了转让费用承担的约定，上诉人还履行交费义务。到2008年4月，被上诉人再次向第三人承诺第一次转让费用由其承担，上诉人也履行义务，直接将再次转让的费用交给国土局。说明上诉人已履行交纳转让费义务，只是被上诉人不配合无法办理。综上，第三人农行与被上诉人白石街居委会签订的《转还协议》有效，被上诉人白石街居委会有权将案涉房地产转让给上诉人，即上诉人与被上诉人签订的房地产转让协议也是合法的；且根据双方协议约定，第三人农行与被上诉人白石街居委会都有协助办理转移登记义务。故请求二审撤销原审判决，并依法改判支持上诉人的全部诉讼请求。 白石街居委会答辩称，一、对于本案案涉《立卖断厝埕基契》的法律效力由人民法院依法认定；关于一审法院认定的案件事实没有异议，但房产的转让必然涉及土地使用转让，故不仅需要受到《城市房地产管理法》第四十条规定的约束，同时也受到《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定的限制，该条款第一款第（二）领有国有土地使用证，然而本案案涉房产的土地使用权仍登记在第三人名下，被答辩人实际未取得案涉房产的产权及土地使用权；第一款第（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获效益抵交土地使用权出让金，而在本案协议履行过程中，至今也未取得行政主管部门的审批手续。因此，对于《立卖断厝埕基契》的法律效力由人民法院依法认定。二、退一步说，即便本案件的《立卖断厝埕基契》有效，但被答辩人的诉请要求答辩人协助办理土地使用权变更登记范围超出了其所受让的部分。根据双方签订的《立卖断厝埕基契》，协议约定答辩人将中国农业银行福安支行转还的营业所办公楼,只是将其中的部分转让给被答辩人，其埕基四至:东至自墙（外系供销社厨房）;西至上白石大街边沿:南至自墙（外系供销社空埕）;北至居委会墙俱出四至分明；埕基实地面积212.4平方米。而案涉坐落于福安市房产的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》表明该房占地面积497.71平方米，建筑面积486.96平方米，故被答辩人买断的土地仅占部分面积，并不能完全取得诉争土地的土地使用权。三、根据双方签订的《买卖厝埕基协议》，办理案涉房产从农业银行变更登记至答辩人名下，以及从答辩人变更登记至被答辩人名下所有手续费用由被答辩人承担。 农行福安支行辩称，一、一审法院判决认定事实清楚、正确。一审法院没有否定本案非房屋买卖协议，也没有否定本案为部分房地产转让，也没有确定应将土地与地上建筑物剥离转让，同时也认定被上诉人与答辩人签订的是房屋归还协议，章振铃的上诉理由不仅说明不了“一审法院认定事实不清”，相反的，足可说明一审法院认定事实清楚、正确。二、一审法院判决适用法律正确。1、根据《城市房地产管理法》第四十条规定“划拨土地转让房地产时，应由人民政府批准转让，补齐出让手续，补缴土地出让金”、《最高院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定“转让划拨土地使用权的，未经人民政府批准，应当认定合同无效”。本案不管是房屋转让还是土地转让，所涉转让土地部分为划拨地，就像上诉人所说“土地与房屋不能剥离转让”，均应认定无效。此外，白石街居委会至今未取得房屋所有权，其无权处置没有所有权的财产，章振铃与白石街居委会买卖合同无效。因此，一审判决适用法律正确，应驳回上诉人的上诉请求。2、章振铃认为其为善意第三人不符客观事实。章振铃在一审提供其受让本案所涉房产时的证据《转还协议》中证明“房产不得过户给第三方”，足以证明其受让时已经知道农行与白石街居委会的约定，其受让是恶意的。转让行为侵害了答辩人的合同利益，法律规定侵害他人合法权益的合同无效。三、章振铃上诉理由说的是税费承担，与合同无效无关。四、本案已超过诉讼时效，应驳回章振铃的诉讼请求。本案系合同之债，其诉讼时效按当时法律规定为2年，即2010年就已超过诉讼时效，应驳回章振铃的诉讼请求。五、农行福安支行与章振铃不具有合同关系，根据合同相对性的法理，不具有权利义务关系，章振铃无权要求农行福安支行办理变更登记手续，并且根据《转还协议》的特别约定“房产不得过户给第三方”，即答辩人不对任何第三方承担义务，因此，答辩人不应承担本案的任何责任。农行福安支行没有拒绝协助办理产权变更登记的行为，没有侵害任何人的权益和违反合同义务，不应承担本案的任何责任。法院裁决当事人承担责任的前提是当事人不履行合同义务或侵害他人权益，农行福安支行从来没有不配合协助办理产权变更登记的行为和意向，至今章振铃与白石街居委会双方均认可答辩人没有不配合的行为，也明确了上诉人不能办理办理产权变更登记的原因是双方均不愿承担过户费用，章振铃不能办理产权变更登记的原因和责任不在答辩人，即答辩人没有不履行合同义务或侵害他人权益，如法院裁决答辩人承担本案责任，将损害答辩人的信誉，更为严重的是即使答辩人在同意、甚至自动要求协助办理产权变更登记的情况下，也将必然承担被申请执行甚至执行失信的风险，进一步使答辩人的信誉受损，这样显然有失公平，也违背了法理。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应驳回上诉人章振铃的上诉请求，维持原判。 章振铃向一审法院起诉请求：1.判令2007年10月16日章振铃与白石街居委会签订的土地使用权转让合同及其补充协议合法有效；2.判令白石街居委会、农行福安支行协助章振铃将坐落于福安市的国有土地使用证中的212.4平方米过户登记于章振铃名下。 一审法院认定事实：1、农行福安支行原上白石营业所办公楼房产坐落于福安市［房屋所有权证号：安政房字上第439号，国有土地使用证号：上国用（1991）字第××号］，占地面积497.71平方米，建筑面积486.96平方米，土地使用权性质为国有划拨土地，该房产土地由白石街居委会无偿给农行福安支行使用，地上建筑物为农行福安支行搭建，产权登记于农行福安支行名下。因营业所撤并，2007年10月9日，白石街居委会作为乙方、农行福安支行作为甲方，双方签订《福安农行原上白石营业所办公楼房地产转还协议》，约定：“一、上述房地产土地及地面建筑面积补偿费为贰拾万元；二、乙方一次性付清甲方补偿费后，甲方即将上述房地产所有权转还乙方，由乙方管理使用。乙方应及时办理过户手续，不得过户第三方，甲方将协助乙方办理上述房地产和水、电、电话、闭路电视等过户手续，各项税费乙方负责，转还后安全、消防等问题由乙方自行承担；三、上述房地产转还后，如因第三方原因引起产权归属纠纷，概由乙方负责处理；四、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，乙方一次性付清补偿款后协议生效。”2008年3月20日，白石街居委会与农行福安支行签订《房地产归还协议》，再次确认为报答白石街居委会无偿赠送土地，农行福安支行愿将地上建筑物及土地归还白石街居委会，但至今未办理转移登记手续。庭审中，农行福安支行认可收到20万元补偿款。 2、章振铃系白石街居委会的居民。2007年10月16日，章振铃与白石街居委会签订《立卖断厝埕基契》，约定将上述农行福安支行转还的营业所办公楼，其中的埕基部分转让给章振铃建筑房屋。其埕基四至：东至自墙（外系供销社厨房）；西至上白石大街边沿；南至自墙（外系供销社空埕）；北至居委会墙，四至分明。埕基实地面积212.4平方米，议定卖断价为20万元。2007年10月21日白石街居委会出具了福安市行政事业单位财务往来结算收据，确认收到章振铃支付的埕基转让费20万元。2007年10月，章振铃与白石街居委会签订《买卖厝埕基协议》，白石街居委会确认已收到卖断款20万元，并约定白石街居委会应于2008年4月前与农行福安支行办妥房地产手续后再协助章振铃办理转移手续，手续费用由章振铃负担等内容。上述房产于2008年1月交付章振铃使用，之后章振铃将建筑物拆除重建，但至今未办理转移登记手续。 一审法院认为：《中华人民共和国土地管理法》第四条规定“国家实行土地用途管制制度”，同时，从该法第五十四条的规定可以看出，以划拨方式取得的土地主要用于公共利益和公益事业，因此，如果划拨土地未经政府批准进行私下转让，将造成国有资产的流失，危及社会公共利益，故《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条也规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批；有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”以及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准,与受让方订立合同转让划拨土地使用权的,应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的,应当认定合同有效。”根据上述法律、法规及司法解释规定,划拨土地进入市场,应符合一定条件,报有批准权的人民政府审批,应当办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。本案中，章振铃与白石街居委会于2007年10月16日签订的《立卖断厝埕基契》涉及的房产的土地的使用权性质为国有划拨土地，土地用途为公共利益性质，双方当事人均未提交证据证实在转让案涉房产时经过了人民政府的审批，故章振铃与白石街居委会签订的《立卖断厝埕基契》违反法律的强制性规定,合同无效。章振铃主张确认合同有效并要求白石街居委会、农行福安支行协助办理土地使用证过户手续缺乏依据，应予驳回。因章振铃与白石街居委会签订的《立卖断厝埕基契》为无效合同，农行福安支行关于章振铃的主张已超过诉讼时效、农行福安支行不应为本案第三人等意见，不再分析认证。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款、第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第四条第一款、第五十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定,判决：驳回章振铃的诉讼请求。案件受理费4300元，由章振铃负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。各方当事人对一审查明的事实没有异议，本院对无争议的事实予以确认。对于当事人二审争议的事实，本院认定如下： 本院认为，案涉土地使用权性质为国有划拨土地，且转让行为未经有批准权的人民政府批准，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定，应当认定合同无效。房屋必须依附在土地之上，两者不能相脱离而单独转让。章振铃上诉认为本案并非单独土地转让，不适用上述司法解释的主张，不能成立，本院不予支持。至于章振铃因合同无效的返还及损害赔偿问题，可另行主张，本案不予涉及。 综上所述，本院认为，章振铃的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由章振铃负担。 审判长  彭祖斌 审判员  郑 彦 审判员  孙 雯 二〇二〇年六月二日 法官助理周荣鑫书记员林建玉 附注： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；