甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终677号上诉人（原审原告）：天祝玉通石门河碳化硅有限公司，住所地甘肃省武威市天祝藏族自治县华藏寺镇岔口驿村陈庄组。法定代表人:王玉成，该公司执行董事。委托诉讼代理人：罗文喜，甘肃华藏律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴梅德，甘肃华藏律师事务所实习律师。上诉人(原审被告):甘肃海翔酒钢房地产开发有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区滩尖子381号（商务楼26层）。法定代表人：董桐江，该公司总经理。委托诉讼代理人：孔德平，甘肃现代发展律师事务所律师。上诉人天祝玉通石门河碳化硅有限公司（以下简称“玉通公司”）与上诉人甘肃海翔酒钢房地产开发有限公司（以下简称“海翔公司”）商品房买卖合同纠纷一案，双方不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初448号民事判决，均向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。玉通公司上诉请求：1.依法改判甘肃省兰州市城关区人民法院(2019)甘0102民初448号民事判决，支持玉通公司在一审中的诉讼请求;2.本案一、二审案件诉讼费用由海翔公司承担。事实和理由:第一，一审判决认定事实不清，适用法律不当，海翔公司负有办理涉案商品房产权登记的义务。首先，办理房屋产权证需要的许多证明文件均需开发商提供，如果开发商欠缺该类文件没能办理初始登记，买受人的房屋产权证根本无法办理。因此《城市房地产开发经营管理条例》规定了“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”。《商品房销售管理办法》第三十四条进一步明确了开发商对买受人申请办理产权证所负有的协助义务。该办法还规定了开发商不履行该义务时应承担的接受警告、罚款和责令限期改正的行政责任，因此在涉案商品房具备办理产权登记的条件时，海翔公司负有办理涉案商品房产权登记的义务。其次，一审判决驳回玉通公司此项诉请，致使玉通公司根据合同及相关法律规定要求办理产权登记手续的权利无从行使，明显不当应予纠正。再次，本案中，因海翔公司未能履行作为房地产开发者的法定义务与责任，致使暂时不能办理房产登记手续，但不能因此免除海翔公司应当履行的义务。根据本案的具体情况，海翔公司应该而且能够继续履行其作为房地产开发商的责任与义务，履行其为购房者办理产权登记手续而应当履行的批报等义务，人民法院应当以判决的形式课以海翔公司继续履行合同中办理房产手续的义务，以维护玉通公司的合法权益；第二，一审判决支持的迟延交房及办理权属证书的违约金过分低于给玉通公司造成的损失，应予以纠正。玉通公司购买上述房产为经营所需，如一审判决中的阐述，迟延办证虽不影响占有、使用之权能，但产权证迟延办理势必将影响玉通公司经营期间抵押融资或处分交易的权能之实现。且迟延交房对玉通公司造成的损失更为严重，故双方约定的违约金计算标准过分低于给玉通公司造成的损失，综合考量案涉房屋之总价款、所处的地段及商品房交易市场通常适用的计算标准，应支持玉通公司在一审中的诉讼请求，请求人民法院调整双方约定的逾期办理房屋产权手续的违约责任，并依法将合同约定的海翔公司承担逾期交房的违约金变更为与玉通公司逾期付款同等的违约责任。海翔公司辩称，第一，涉案房屋因未进行规划验收，导致不具备办理产权登记的条件。办理产权登记是行政机关的行政行为，在登记条件不成就时，海翔公司难以为玉通公司办理；第二，如上所述，未办理产权证的原因是涉案房屋的建设项目未进行规划验收，玉通公司购买的商品房不具备办证的条件，并非海翔公司主观故意造成的，海翔公司不应当承担迟延办证违约金。一审判决既已认定涉案房屋不具备办证条件，驳回了玉通公司要求办证的诉请，再判令海翔公司支付迟延办证的违约金，属自相矛盾。而且判令海翔公司按总房价的1%承担违约金，无法律依据，也无参照之习惯；第三，玉通公司请求调整违约金的主张，于法无据。按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，调整违约金的前提是存在实际损失，玉通公司应当举证证明自己的实际损失是多少，没有证据证明的，调整违约金的请求不应支持；第四，从已生效的判例看，调整违约金的诉请也不应当被支持。甘肃省兰州市城关区人民法院作出的生效判决文书（2019）甘0102民初7774号、（2019）甘0102民初7776号，判定违约方按照商品房买卖合同的约定承担迟延交房的违约金。同一法院同一审判庭作出的判决应当统一，以维护法律的严肃性、稳定性及可预测性。综上，玉通公司的上诉请求不能成立，请依法予以驳回。海翔公司上诉请求：1.依法撤销甘肃省兰州市城关区人民法院(2019)甘0102民初448号民事判决，发回重审或者依法改判；2.本案上诉费用由玉通公司承担。事实和理由：第一，一审判决论证部分推定的事实错误。一审判决认为海翔公司迟延缴付征拆费是征收补偿工作未完成的主要原因，该事实认定错误，与真实情况不符。缴纳B612#路征拆费涉及三家单位，海翔公司已缴纳征拆费，其他单位未缴纳导致拆迁工作未完成，进而导致案涉房屋未完成规划验收。海翔公司已完成自己应该完成之义务，并非海翔公司的原因致使规划验收未完成，影响办证工作。未办证属海翔公司力所不能及之原因；第二，一审判决调整违约金依据不足。如前所述，因未规划验收案涉房屋暂时不具备办证条件，非海翔公司原因，因而要求海翔公司承担迟延办理产权证的违约责任应属不当。即使认定海翔公司应当支付违约金也应当根据案涉合同第十五条的约定判处，一审判决不应当突破合同约定，在玉通公司未提交任何证据的情况下迳直调整违约金。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条的规定，增加违约金的基础是存在实际损失。本案一审时，玉通公司并未提供证据佐证其存在实际损失，也没有提供证据证明其有用案涉房屋融资的意向，一审判决论证认为海翔公司迟延办证影响了玉通公司抵押融资或者处分交易的权能，此论证缺乏事实依据。现实生活中开发商出卖商品房后，较长时间内难以办理产权证本案并非个例。玉通公司当初在购买房屋时应当对市场风险充分调研，充分考量到办证难或者时间长的问题，可买也可不买案涉房屋。若计划用房屋抵押融资等，完全可以不购买案涉房屋，转而购买产权证齐全的房屋。玉通公司作为经营性企业，应当是充分考虑市场风险后才决定购买案涉房屋的，说明其对案涉房屋办证难或者办证周期长是了解的、也是容忍的。何况海翔公司还正在积极与各方沟通、协调办证事宜；第三，海翔公司没有逾期交房，不应承担逾期交房违约金。编号2015预19960、2015预19968两份合同，签订时间为2016年3月7日，合同第八条将交房时间写成了2015年12月31日前纯属笔误，交房时间约定成过去时不符合生活常理。编号2015预19960、2015预19968两份合同本意交房时间应当是2016年12月31日前，海翔公司在2016年11月24日交房并未违约。编号2016预06638合同第八条约定的交房时间为2016年3月31日前，海翔公司于2016年11月24日交房是违约，应当按照合同第九条约定的每日万分之零点五承担违约金，2016年4月1日至2016年11月24日共237天，5,792,097.45×0.00005×237=67,569.85元。玉通公司辩称，第一，海翔公司在本案提出的诉讼请求是发回重审或者依法改判，其没有明确请求，其诉请应予以驳回；第二，关于海翔公司提出的没有办理房产证的原因不在其公司，该主张与案涉房屋买卖合同不符。作为海翔公司，其负有办理房屋产权证的义务，至于是谁的原因导致不能办理房产证，均不能作为海翔公司不能办理房产证的理由；第三，关于海翔公司主张的违约金计算错误的问题，《中华人民共和国合同法》明确规定了合同双方当事人约定的违约金过低，一方当事人可以请求法院增加违约金的情形。案涉房屋买卖合同中对海翔公司和玉通公司约定的违约责任不一致，按照对等原则，应该增加违约金；第四，本案中海翔公司作为案涉房屋的出售人，其未按期给玉通公司办理房产证的行为给玉通公司造成了巨大的损失。因此，一审判决应当按照人民银行同期同业贷款利率的标准判决逾期交房违约责任。综上，海翔公司的上诉请求不能成立，依法应予以驳回。玉通公司向一审法院起诉请求：1.依法判令海翔公司立即办理案涉合同项下商品房产权登记；2.依法判令因迟延办理产权证而由海翔公司承担的违约金,并判令海翔公司支付违约金1,585,809元；3.依法判令因迟延交付房屋而由海翔公司承担的违约金,并判令海翔公司支付违约金1,944,162元；4.诉讼费由海翔公司承担。一审法院认定事实：海翔公司在位于兰州市城关区为Ｇ1121的地块的土地使用权后，拟开发建设商业、住宅性质的“酒钢?兰州结算中心”建设项目。2014年5月，玉通公司与海翔公司的销售人员李文龙商洽后，玉通公司拟购买写字楼第1幢第21层的商品房三套，建筑面积1032.87平方米。5月15日，李文龙向玉通公司报价为每平方米21175元，最终购买面积以政府测绘面积为准。2015年，依双方约定玉通公司实际购买了2101室，建筑面积329.29平方米，房屋总价款6930562.13元；2102室，建筑面积318.39平方米，房屋总价款5702097.45元；2103室，建筑面积387.19平方米，房屋总价款8198980.56元。三套商品房总计价款20831640.14元。玉通公司于2015年12月24日前分六次向海翔公司支付了大部分购房款，又于2016年2月29日支付购房款4960000元后，所有购房款已付清。2016年3月7日，玉通公司、海翔公司签订商品房买卖合同三份，双方约定的交易标的物及价款与上文所述。双方将交房时间由原来约定的2015年12月31日前变更为2016年3月31日前。如迟延交房超过120日且买受人不解除合同的，则出卖人自交付之次日起按日向买受人支付房价款万分之0.5的违约金。双方关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，在买受人不选择退房的情况下，出卖人按已付房价款万分之一一次性向买受人支付违约金。双方还约定了其他事宜。该三份合同成立后，海翔公司于2016年4月29日向玉通公司出具购房款发票3份，并于同年11月29日，将玉通公司购买的商品房三套予以交付。又查明，2013年11月11日，海翔公司取得“酒钢?兰州结算中心”项目的建设工程规划许可证，建设规模为1＃、2＃综合住宅楼2幢，地上33层，地下3层；3＃综合住宅楼1幢，地上33层，地下3层；商务办公楼1幢，地上27层，地下2层。海翔公司与施工单位签订的施工合同约定的建设工期是2013年3月1日至2015年12月31日。2014年11月24日，海翔公司取得建筑工程施工许可证。2015年11月5日，区征收办向兰州市城关区人民政府（以下简称区政府）提交的《关于甘肃海翔酒钢房地产开发有限公司缴纳滩尖子Ｂ612＃规划路代征费用的报告》（以下简称《报告》），文件号为兰城征管字［2015］65号。该《报告》主要内容为：海翔公司在城关区滩尖子新建“酒钢?兰州结算中心”项目涉及Ｂ612＃规划路代征房屋面积6434.82平方米，全部为住宅房屋，土地为集体土地，所需代征费经测算为22060326.18元。鉴于海翔公司资金周转困难，该公司承诺先缴纳一半的代征费用，即11030163.09元，待正式拆迁时按实际情况多退少补，承担Ｂ612＃规划路的所有征拆费用。该报告的附件是海翔公司出具的甘海房字［2015］28号《关于缴纳“酒钢?兰州结算中心”项目Ｂ612＃路部分征拆道路费用的承诺》。2015年11月24日，海翔公司向征收办缴纳了征拆费11030163.09元。2016年8月25日，海翔公司提请兰州市规划局对“酒钢?兰州结算中心”项目进行规划验收，该局以Ｂ612＃道路征拆工作未完成拒绝规划验收，并要求海翔公司提供由区政府出具的Ｂ612＃道路征拆工作由区政府负责完成的函。2016年10月13日，海翔公司在向区政府报告《关于请示城关区路部分代征拆迁情况的说明》中称该项目1＃、2＃、3＃楼及商务楼已基本竣工，项目进入后期收尾与验收阶段，由于Ｂ612＃道路部分代征拆迁问题，致建设项目规划验收无法进行，故请示区政府将代征情况函告兰州市规划局，同时请求规划局予以办理项目规划验收。区政府向区征收办回函要求海翔公司缴纳剩余征拆费后再出具相关意见。2016年11月15日，海翔公司向区征收办缴纳了该项费用11030163.09元，区征收办于17日出具了收款票据，并在海翔公司付款的当日向区政府提交了《关于办理“酒钢?兰州结算中心”项目规划验收的函》。区政府收悉此函后，于2017年1月25日由城关区法制办出具意见，该意见主要内容：鉴于“酒钢?兰州结算中心”项目区政府并非建设主体亦无规划管理职能，以及该项目所涉Ｂ612＃道路代征代拆工作尚未完成，不符合规划验收法定条件为由，建议不能以区政府名义向规划部门请求规划验收。2017年12月8日，海翔公司再次向兰州市规划局提交《关于办理“酒钢?兰州结算中心”项目〈建设工程规划竣工验收〉的请示》。但时至2019年7月16日，兰州市自然资源局执法监督部门出具证明：“酒钢?兰州结算中心”项目暂不具备规划验收条件。一审法院认为，案件一审争议焦点为：1.海翔公司是否迟延交付房屋，案涉房屋能否办理产权登记;2.双方约定的迟延交付房屋及办理权属证书的违约金是否过低。就海翔公司是否迟延交付房屋而言。法院认为，从玉通公司支付购房款的时间及商品房买卖之交易习惯判断，玉通公司就价值几千万的商品房交易一般不可能在未签订合同的情况下，向海翔公司支付大部分款项；再从海翔公司与工程承包方签订的施工合同约定的竣工时间为2015年12月31日之事实判断，有理由相信玉通公司、海翔公司之间就所购三套商品房于2015年签约了买卖合同，且约定的交付房屋的时间应是2015年12月31日。后因原约定的交房时间届至时工程尚未竣工，故玉通公司、海翔公司于2016年3月7日就案涉商品房重新签订买卖合同时将交付房屋的时间推迟到2016年3月31日，故案涉商品房交付时间应为此日。海翔公司于2016年11月29日向玉通公司交房构成履行迟延之违约，应承担违约责任。就案涉房屋能否办理产权登记而言，法院认为，因海翔公司在“酒钢?兰州结算中心”建设项目竣工后，因涉及B612#道路的拆迁事宜尚未完成，致该项目规划验收无法进行，故玉通公司购买的商品房暂不具备办理产权登记之条件。玉通公司的该项诉讼请求法院不予支持。案涉项目无法进行规划验收的原因表面看是区征收办未完成征收补偿事宜，虽征收补偿的具体实施是区征收办，但征收补偿的前提是征补费用要及时足额到位，海翔公司负有支付征补费用的义务，而海翔公司履行该项义务严重迟延，海翔公司迟至2016年11月15日才付清事先评估的征补费用，征补费用之迟延是征收补偿工作未完成的主要原因，故海翔公司辩称因区征收办未完成征收补偿工作及区政府未提请规划验收导致案涉项目无法办理产权登记的辩称理由，法院不予采纳。海翔公司理由向玉通公司承担迟延办证的违约责任。双方约定的迟延交付房屋及办理权属证书的违约金是否过低。法院认为，玉通公司、海翔公司签订的商品房买卖合同，因双方意思表示真实，内容约定合法，对双方具有法律上的拘束力。合同法第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。案件中，如上文所述之理，海翔公司构成履行迟延，则应承担约定的违约责任。就约定的违约金能否增加而言，合同法第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。依此法律规定，玉通公司、海翔公司就迟延交房约定每日按房屋价款0.05‰支付迟延期间的违约金的计算标准，与给玉通公司造成的损失相比较，不存在法律规定的过分低之情形，因玉通公司购买的案涉商品房系综合住宅楼房，玉通公司拟用于办公，再考量案涉房屋所处地段等因素，海翔公司的该项违约责任依双方约定处理，玉通公司主张增加违约金的请求法院不予支持，即海翔公司迟延交房243天，则应承担的违约金为20,831,640.14元×243天×0.05‰=253,104元。关于迟延办证的违约金，虽玉通公司购买的商品房在产权登记未完成时不影响占有、使用之权能，但产权证迟延办理会给影响抵押融资或处分交易的权能之实现，故双方约定的违约金计算标准过分低于给玉通公司造成的损失，综合考量案涉房屋之总价款、所处的地段及商品房交易市场通常的适用的计算标准，法院适当增加至按房屋价款1%计算违约金。即20,831,640.14元×1%=208,316元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款的规定，判决：一、海翔公司于判决生效后10日内支付玉通公司迟延办理产权证的违约金208,316元；二、海翔公司于判决生效后10日内支付玉通公司迟延交房的违约金253,104元；三、驳回玉通公司的其他诉讼请求。一审案件受理费35,040元，由玉通公司负担30,460元,海翔公司4580元(于判决生效后10日内付清玉通公司)。本院二审审理期间,海翔公司向本院提交了一份证据，本院组织双方当事人进行了证据交换及质证。海翔公司向本院提交的证据为外滩银谷小区物业管理协议复印件一份，海翔公司提交该份证据的证明目的为证明案涉房屋交付时间为2016年11月24日，并非一审认定的2016年11月29日，一审中海翔公司亦明确该事实。玉通公司质证认为其对海翔公司提交的该份证据的真实性无异议，但其认为该份证据不能达到海翔公司的证明目的。物业管理协议是在入住之前要签的协议，实际交房时间相差五天，相差不大。本院认为，海翔公司提交的该份证据虽系复印件，但玉通公司对该证据的真实性无异议，故本院对该份证据的真实性予以确认。该份证据系玉通公司与案涉房屋的物业管理公司于2016年11月24日签订的物业管理协议，该协议的形成时间虽在一审法庭辩论终结前，但在一审审理中玉通公司认可的案涉房屋交付日期是2016年11月24日，该日期亦是海翔公司在二审中提交的物业管理协议的签订日期，故对该份证据的证明目的，本院予以采信。经二审审理查明，一审判决查明的案件事实基本清楚，本院予以确认。本院另查明，2016年11月24日海翔公司将案涉三套房屋交付玉通公司。本院认为，本案二审争议焦点问题为：1.海翔公司是否存在违约情形；2.玉通公司要求海翔公司办理房屋产权证的诉请有无事实及法律依据；3.一审判决对玉通公司主张的逾期交房及迟延办理房屋权属证书的违约金的认定是否正确。关于本案中海翔公司是否存在违约情形的问题，本院认为，2014年玉通公司与海翔公司达成购买案涉房屋的合意后，于2015年4月8日至2016年2月29日分批次将购房款项全部向海翔公司支付完毕，并于2016年3月7日与海翔公司正式签订了编号为2015预19968、2015预19960、2016预06638号的三份《商品房买卖合同》。案涉双方当事人签订的三份《商品房买卖合同》系双方真实意思表示,内容合法有效,合同内容对双方当事人均具有法律拘束力。双方签订的编号为2015预19968、2015预19960号《商品房买卖合同》第八条中均约定了合同所涉房屋的交付期限为2015年12月31日前，双方签订的编号为2016预06638号《商品房买卖合同》第八条中约定合同所涉房屋的交付期限为2016年3月31日前。而根据案涉双方当事人的陈述，案涉三份《商品房买卖合同》是2016年3月7日同一天签订的，三份合同所涉房屋位于同一楼幢同一楼层，在无正当合理理由的情形下，位于同一楼幢同一楼层的房屋约定不同的交付时间不符合常理，合同约定的交房期限早于《商品房买卖合同》的签订日期亦不符合常理。并且案涉房屋是以预售的方式出售给玉通公司的，玉通公司是于2016年2月29日才将案涉房屋的购房款项支付完毕，买卖双方约定的交付房屋期限早于买房人付清购房款的时间不符合当前商品房买卖交易习惯。在此情形下，一审判决结合案涉房屋的施工情况、地理位置及案涉双方当事人签订合同的时间、付款情况综合认定编号为2015预19968、2015预19960号《商品房买卖合同》约定的交付房屋期限应与编号为2016预06638号《商品房买卖合同》一致，案涉双方当事人约定的房屋交付期限为2016年3月31日，该项认定并无不当，本院予以确认。海翔公司上诉提出的案涉编号为2015预19968、2015预19960号《商品房买卖合同》约定是交房期限为2016年12月31日的主张缺乏事实依据，本院不予采信。根据案涉双方当事人一审庭审中的陈述，双方当事人均认可案涉三套房屋的实际交付日期为2016年11月24日，海翔公司作为案涉房屋的出卖方未按照合同约定的交房期限向购房者玉通公司交付案涉房屋，其行为构成违约，其应当承担逾期交房的违约责任。一审判决认定海翔公司存在逾期交房的违约情形正确，但对案涉房屋的实际交付时间认定错误，本院予以纠正。关于海翔公司是否存在逾期办理房屋产权证的违约情形，本院认为，案涉三份《商品房买卖合同》第十五条中均约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，根据该条合同约定，作为出卖人一方的海翔公司负有将办理权属登记所需的材料报产权登记机关备案的义务，而海翔公司并未在案涉房屋交付使用后360日内将办理权属登记需要的材料报产权登记机关备案，违反了上述合同约定，其行为构成违约，其应当承担相应的违约责任。海翔公司虽上诉主张其未向产权登记机关提交材料备案的原因是因案涉房屋未完成规划验收，并非由于其公司自身的原因所致，其不应当承担逾期办证的违约责任，但根据案涉三份《商品房买卖合同》第十五条的约定，只有因发证机关的原因造成房屋所有权取得延迟的，出卖人不负法律责任。而本案中海翔公司所陈述的无法办理产权登记备案的原因并非是产权证书发证机关的原因，案涉情形不符合合同约定的免除出卖人逾期办证违约法律责任的情形，海翔公司主张其不承担逾期办证违约责任缺乏事实及法律依据，依法不能成立。综上，海翔公司在本案中存在逾期交房及逾期办证的违约情形，一审判决对海翔公司违约情形的认定正确，本院予以确认。关于玉通公司要求海翔公司办理房屋产权证的诉请能否成立的问题，本院认为，如前文所述，根据案涉《商品房买卖合同》的约定，在办理产权登记的问题上，作为出卖人的海翔公司所负有的合同义务是将办理权属登记所需材料报产权登记机关备案。而根据海翔公司的陈述及其在一审中提交的证据材料，案涉房屋目前的情形是因暂不具备规划验收条件而未完成规划验收。在此情形下，海翔公司所负有的将办理权属登记所需材料报产权登记机关备案的合同义务不具备实际履行的条件，故玉通公司现要求海翔公司履行合同义务，为其办理产权登记的诉请不能成立。但玉通公司的该项诉请不能成立并不等同于免除海翔公司作为出卖人为购房者办理产权登记的合同义务，待案涉房屋具备办理产权登记条件时,海翔公司应当积极履行合同义务，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。关于一审判决对玉通公司主张的逾期交房及迟延办理房屋权属证书的违约金的认定是否正确的问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。根据上述法律规定，违约金的性质以补偿性为基础，以惩罚性为补充。合同双方当事人可以对约定的违约金标准进行调整，但调整的前提条件是约定的违约金低于或过分高于造成的损失，具体调整的标准是以造成的损失确定违约金的数额。本案中，案涉双方当事人在三份《商品房买卖合同》中均明确约定了出卖方逾期交房以及逾期办证的违约责任，现玉通公司认为合同约定的违约金标准过低，要求法院予以增加。根据上述法律规定，玉通公司应当举证证明海翔公司逾期交房以及逾期办证的行为给其造成的具体损失，但在本案一、二审中，玉通公司虽主张海翔公司逾期交房的行为影响其公司办公业务正常开展，逾期办证的行为影响其经营期间抵押融资或处分交易权能的实现，但其均未提供相应的证据予以证明，且抵押融资或交易处分并非为必然发生的事实。故在违约金约定明确且具体损失数额没有证据确定的情形下，调整违约金既没有事实及法律依据，也不利于对当事人权益的充分保护，玉通公司要求法院调整逾期交房及逾期办证违约金的诉请不能成立，本院不予支持。一审判决依照案涉双方当事人约定的逾期交房违约金标准，即买受人支付房价款万分之0.5计算逾期交房违约金数额正确，但因一审判决对案涉房屋实际交付日期的认定错误致使对逾期交房违约金数额计算错误，本院予以纠正。案涉房屋实际交付之日为2016年11月24日，海翔公司逾期交房238天，其应承担的逾期交房违约金为20,831,640.14元×238天×0.05‰=247,897元。一审判决以逾期办证影响玉通公司抵押融资或处分交易权能实现为由对案涉双方约定的逾期办证违约金进行调整无事实依据，本院予以纠正。海翔公司应当依照合同约定按照买受人玉通公司已付房价款万分之一的标准向玉通公司支付逾期办证违约金，具体数额为20,831,640.14元×0.1‰=2,083元。综上，玉通公司的上诉请求不能成立，应予驳回。海翔公司的针对逾期办证违约金标准提出的上诉理由成立，本院予以采信，但其提出的其不承担逾期办证违约金及部分逾期交房违约金的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决对玉通公司主张的逾期交房及逾期办证违约金认定错误，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条规定，判决如下：一、撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初448号民事判决；二、甘肃海翔酒钢房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付天祝玉通石门河碳化硅有限公司迟延交房违约金247,897元；三、甘肃海翔酒钢房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付天祝玉通石门河碳化硅有限公司迟延办证违约金2,083元；四、驳回天祝玉通石门河碳化硅有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费35,040元，由天祝玉通石门河碳化硅有限公司负担31,536元，由甘肃海翔酒钢房地产开发有限公司负担3,504元；天祝玉通石门河碳化硅有限公司缴纳的二审案件受理费30,460元及甘肃海翔酒钢房地产开发有限公司缴纳的二审案件受理费4,580元均由其自行负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨  清审 判 员 刘 宝 成审 判 员 谷 元 元二〇二〇年六月二十八日法官助理 张 亚 东书 记 员 ?贺蓉蓉