福建省永安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0481民初1484号 原告：福建三明海欣物业管理有限公司永安分公司，住所地：永安市窑坑东路50号，统一社会信用代码：91350481068795014L。 负责人：柏志辉，经理。 委托诉讼代理人：高芳，女，1970年10月17日出生，汉族，系该公司职员，住永安市。 被告：陈玉华，女，1985年8月14日出生，汉族，住永安市。 被告：罗旌旗，男，1984年7月19日出生，汉族，住永安市。 原告福建三明海欣物业管理有限公司永安分公司（以下简称海欣物业公司）与被告陈玉华、罗旌旗物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告海欣物业公司的委托诉讼代理人高芳、被告罗旌旗到庭参加诉讼，被告陈玉华经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 海欣物业公司向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令陈玉华、罗旌旗支付拖欠的2014年1月至2018年12月31日店面物业费：92.15㎡×0.9元/㎡×60个月=4976元，水电公摊829元，电梯年检费54元，物业费4976+公共能耗829+电梯年检费54，小计5859元。二、请求依法判令陈玉华、罗旌旗承担本案诉讼费用。三、请求依法判令陈玉华、罗旌旗违约金880.8元，合计6739.8元。 事实和理由：2013年6月23日海欣物业公司与罗旌旗签订了《前期物业管理服务协议》。合同约定：由海欣物业公司提供物业管理服务，罗旌旗一楼店面按建筑面积每平方米0.9元交纳物业管理服务费，如果罗旌旗拖欠物业管理服务费，每逾期一日按欠费总额的千分之三收取滞纳金。合同签订后，海欣物业公司依约履行了合同约定的管理服务事项和义务。 陈玉华、罗旌旗系永安市业主，房产建筑面积92.15平方米，其每月应缴纳物业服务费82.94元。从2014年1月至2018年12月31日期间陈玉华、罗旌旗已欠物业管理费4976元，水电公摊：829元，电梯年检费：54元，滞纳金880.8元，合计6739.8元。 海欣物业公司多次催讨，陈玉华、罗旌旗均拒绝交纳。为了维护海欣物业公司的合法权益，特具状起诉，望判如所请。 罗旌旗辩称，海欣物业公司物业的管理存在问题，一到六号楼地下车库墙面开门与商户相同，多处堆放商家货物，各栋的楼梯、过道几乎没有擦洗，七栋的前空地当做仓库使用，各栋的天台种菜、堆放杂物，小区多处绿化违章搭建硬化，小区三个岗亭形同虚设，外来车辆随意进入，在小区入口人行横道上占到经营，听之任之，对29号三层规划为物业办公，一直对外出租，物业动用维修基金未经过业主同意，物业一直对我的装修押金3000元至今未退还。 陈玉华未提出答辩意见。 海欣物业公司围绕诉讼请求依法提交如下证据：1、业主（住户）登记表、身份证复印件，证明：陈玉华、罗旌旗的诉讼主体资格。2、前期物业管理服务协议，证明：物业服务费的计算标准。3、物业费明细、公共能耗分摊、电梯年检费明细，证明：陈玉华、罗旌旗拖欠物业费，原告已经正式告知拖欠物业费具体数额及明细。4、催费单照片，证明：被告拖欠物业费，原告进行催讨。罗旌旗依法提交如下证据：照片复印件10页，证明海欣物业公司没有做到也没有做好物业服务工作，表现在违建、卫生情况，楼道随意摆放易燃品；地下车库充电桩的电是否是小区公共用电、公摊问题、装修押金的问题。本院庭审时组织双方对上述证据进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据及所证明的事实，即本案争议的焦点主要在于海欣物业公司是否履行了物业服务合同，本院认定如下： 罗旌旗认为海欣物业公司物业的管理存在问题，一到六号楼地下车库墙面开门与商户相同，多处堆放商家货物，各栋的楼梯、过道几乎没有擦洗，七栋的前空地当做仓库使用，各栋的天台种菜、堆放杂物，小区多处绿化违章搭建硬化，小区三个岗亭形同虚设，外来车辆随意进入，在小区入口人行横道上占到经营，听之任之，对29号三层规划为物业办公，一直对外出租，物业动用维修基金未经过业主同意，物业一直对其装修押金3000元至今未退还。并提交照片证明反映的问题。 海欣物业公司认为，罗旌旗陈述的小区卫生未清洁，物业公司一直都有按三级物业标准履行，步梯一周擦拭一遍，装修押金拿装修押金的发票去物业前台就可以退；一号到六号车库地产商还未移交给物业公司，这属于开发商问题，物业公司无权管理；七号楼是属于安置房，不属于物业管理管辖范围，是否有做仓库不清楚；天台种菜、堆放杂物物业公司一直在处理，也投诉到城管，违章搭建报到城管，城管来处理，能强拆都拆除了，物业公司没有执法权；小区是开放式小区不是封闭式小区，保安要到小区里巡逻，而且保安还需要协助清理小区的装修垃圾，小区入口摆摊也报到城管，城管也来劝；三楼是地产给物业做办公室，因不方便就交给社区管理，归社区所有，社区有出租，不是物业公司出租；动用维修基金是按照正规程序进行，都有在小区公示。 本院认为，罗旌旗提供的证据所反映的情况部分属实，但不足以证明海欣物业公司不履行、不完全履行《前期物业管理服务协议》中约定的服务义务，理由是有的照片只是反映某一时间段问题，但不是一个常态化的问题，如卫生情况，楼道随意摆放易燃品等；有的不属于物业公司的职责范围，可以向有关部门反映并加以解决，如天台种菜、堆放杂物、违章搭建，物业公司一直在处理，也投诉到城管，城管来处理，能强拆都拆除了等，虽海欣物业公司在物业服务方面确有存在不尽人意的地方。但对罗旌旗提供证据所要证明的海欣物业公司没有按照《前期物业管理服务协议》的约定履行的事实，本院不予采纳。在这种情况下，不能要求物业公司是万能的，要做到完全到位和尽善尽美。小区有什么问题，还需要业主和小区物业相互配合、相互理解，共同解决，这才是解决纠纷的根本途径。 根据当事人陈述和经审理确定的证据，本院认定事实与海欣物业公司起诉书及庭审陈述一致。 本院认为，海欣物业公司与罗旌旗签订了《前期物业管理服务协议》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，该合同对讼争小区内的全体业主都具有约束力。海欣物业公司依约提供物业服务，陈玉华、罗旌旗应按照合同约定缴纳物业费，故对海欣物业公司起诉陈玉华、罗旌旗交纳物业费、电梯年检费、公摊水电费的诉讼请求，本院均予以支持。同时，罗旌旗抗辩因为海欣物业公司没有按约履行合同以及未按相关规定提供服务，已造成违约为由拒付物业费、电梯年检费、公摊水电费的问题。经法庭调查，尽管海欣物业公司对涉案小区的管理方面存在某些不尽人意，确有改善和提高物业服务质量的地方，以及维护好每一位业主合法权益等方面之需要，但海欣物业公司提供的物业服务是针对整个小区而言，包括房屋共用部位、共用设施房屋设备、绿化、环境卫生、公共安全等项目进行维护、修缮、服务与管理，即其提供的服务具有公共性和整体性，是服务于整个小区的物业，故业主不按时缴纳物业管理费也会对小区的整体服务产生不利的影响，加剧双方的紧张关系，促使矛盾激化，对其他已按时交纳费用的业主也是不公平的。在现有证据不能充分证实海欣物业公司不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵的情况下，陈玉华、罗旌旗作为业主，应当履行交纳相应物业服务费的义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。据此，陈玉华、罗旌旗如认为海欣物业公司不履行、不完全履行物业服务合同的约定，可通过合法途径主张权利，不能以物业服务不合格为由对抗海欣物业公司要求其交纳物业费、电梯年检费、公摊水电费的诉求，且海欣物业公司在未收取陈玉华、罗旌旗业主物业费的情况下，尽力提供物业服务内容，并积极向有关部门反映和协调，故罗旌旗的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。海欣物业公司要求陈玉华、罗旌旗按月利率0.6%支付违约金880.8元之诉请，低于《前期物业管理服务协议》的“每逾期一日按欠费总额的千分之三收取滞纳金”约定，符合法律规定，本院予以支持。陈玉华经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第一款、第六条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条、第四十二条第一款、第四十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、陈玉华、罗旌旗应支付福建三明海欣物业管理有限公司永安分公司2014年1月至2018年12月31日的店面物业费4976元、水电公摊829元、电梯年检费54元，合计5859元； 二、陈玉华、罗旌旗应支付福建三明海欣物业管理有限公司永安分公司违约金880.8元； 三、以上一、二项合计6739.8元，陈玉华、罗旌旗应于本判决生效后十日内支付福建三明海欣物业管理有限公司永安分公司。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由陈玉华、罗旌旗负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  饶德松 二〇二〇年六月十日 书记员  卢皛雨 附：本判决适用的主要法律条文及执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同乙方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。 第六条业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享有或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 第四十五条物业管理辖区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。 物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等费用。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。