江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0104民初10162号原告：陈震，男，1985年9月30日生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：赵翠明，江苏志仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁剑英，江苏志仁律师事务所律师。被告：南京交运集团有限公司，住所地南京市玄武区铁匠营80号。法定代表人：汪昌辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：郎云云，北京市兰台（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：**洋，北京市兰台（南京）律师事务所实习律师。第三人：江苏天鑫置业有限公司，住所地南京市秦淮区龙蟠中路313号101室。法定代表人：亓长生，该公司执行董事。委托诉讼代理人：邱运峰，江苏宁嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚若云，江苏宁嘉律师事务所律师。原告陈震诉被告南京交运集团有限公司（以下简称交运公司）、第三人江苏天鑫置业有限公司（以下简称天鑫公司）执行异议之诉纠纷一案，本院立案受理。依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告陈震及其委托诉讼代理人赵翠明、丁剑英，被告交运公司的委托诉讼代理人郎云云、**洋，被告天鑫公司的委托诉讼代理人邱运峰、姚若云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈震向本院提出诉讼请求：1、判令停止对南京市秦淮区龙蟠中路313号凤栖园1302室强制执行，并依法解除对该房产的查封，2、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告陈震与第三人天鑫公司于2018年6月11日签订了《凤栖园认购协议书》，约定第三人将南京市秦淮区龙蟠中路313号凤栖园1302室房屋出售给原告，原告依照协议书分三期付清了全部房款，第三人承诺于3个月内为原告办理不动产登记并将正式的商品房买卖合同交给原告。第三人将案涉房屋交给原告后，原告对房屋进行了装修并入住房屋，且将全家户口落户至房屋内。然而，第三人未按照约定为原告办理不动产登记，原告多次要求办理相关手续，但第三人均以各种理由推诿，至今未办理不动产登记。2019年上半年，原告意外发现购买的案涉房屋被法院查封，并即将评估拍卖。随后，原告提出执行异议，但被法院裁定驳回。原告认为，原告已与第三人签订了房屋买卖合同，并支付了全部房款、实际居住，因第三人天鑫公司的原因导致房屋无法办理不动产登记，错误不在原告。现为维护合法权益，原告诉至法院，请求判决支持原告的诉讼请求。被告交运公司辩称，案涉房屋登记在第三人天鑫公司名下。原告购买房屋过程中存在过错，应当对其过错承担责任。原告以其已付全款为由要求解除保全理由不成立。案涉房屋曾被查封是公开事实，原告购买前应慎重调查决定购买。本案中房屋是现房，属于二手房买卖，但原告未按照买卖二手房的模式在付首付时办理过户，属于原告的过错。交运集团作为第三人的债权人，依法行使财产保全的权利，并无过错。综上，请求依法判决。第三人天鑫公司述称，一、原告在法院查封前已经与第三人签订房屋认购协议，且已付清全部房款，实际入住，符合排除执行的法定条件。二、原告与第三人之间系商品房现房交易，非二手房买卖。在南京市中级人民法院解封后，案涉房屋具备过户条件。三、被告交运公司存在超标的保全财产的情况，侵犯原告的合法权益。综上，请求支持原告的诉讼请求，解除对案涉房屋的保全并停止执行。经审理查明，2017年3月20日，本院作出（2016）苏0104民初6011号民事判决书，判决：一、江苏天鑫置业有限公司于本判决生效之日起十五日内协助南京交运集团有限公司办理本市公园路159号凤栖园xxx室、xxx室、xxx室、xxx室、xxxx室、xxxx室、xxxx室、xxxx室、xxxx室、xxxx室、xxxx室、xxxx室、xxxx室、xxxx室房屋过户手续。二、江苏天鑫置业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付南京交运集团有限公司房屋补偿款54537715.88元。三、江苏天鑫置业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付南京交运集团有限公司自2015年3月12日起至上述14套房屋过户之日止以117754915.88元为基数按每日万分之五计算、自上述14套房屋过户之日起至54537715.88元房屋补偿款付清之日止以54537715.88元为基数按每日万分之五计算的违约金。四、南京交运集团有限公司于本判决生效之日起十五日内将xxx室、xxx室、xxx室、xxxx室、xxxx室、xxxx室、xxxx室、xxxx室、xxxx室、xxxx室共计10套房屋返还江苏天鑫置业有限公司。天鑫公司不服一审判决，提出上诉。2017年10月16日，南京市中级人民法院作出（2017）苏01民终4185号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。因天鑫公司未履行前述判决，本院根据交运公司申请，于2017年11月13日立案强制执行，案号为（2017）苏0104执4489号。在该案执行期间，本院于2018年11月26日查封了案涉房屋，此后拟对包括案涉房屋在内的第三人天鑫公司名下房屋进行拍卖，并发出房屋腾空公告，要求案涉房屋的实际使用人腾空房屋并搬出。原告对此不服，提出执行异议。本院于2019年8月19日作出（2019）苏0104执异154号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。另查明，2019年11月14日，江苏省高级人民法院对被告交运公司与第三人天鑫公司之间的合同纠纷作出（2019）苏民再341号民事判决书，判决：一、撤销江苏省南京市中级人民法院（2017）苏01民终4185号民事判决；二、维持南京市秦淮区人民法院（2016）苏0104民初6011号民事判决第一项、第二项、第四项；三、变更南京市秦淮区人民法院（2016）苏0104民初6011号民事判决第三项“江苏天鑫置业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付南京交运集团有限公司自2015年3月12日起至上述14套房屋过户之日止以117754915.88元为基数按每日万分之五计算、自上述14套房屋过户之日起至54537715.88元房屋补偿款付清之日止以54537715.88元为基数按每日万分之五计算的违约金”为“江苏天鑫置业有限公司于本判决生效后十五日内支付南京交运集团有限公司违约金7189500元、自2016年7月1日起至54537715.88元房屋补偿款付清之日止以54537715.88元为基数按银行同期贷款利率计算违约金”；四、驳回南京交运集团有限公司的其他诉讼请。一审案件受理费451673元，保全费5000元，合计456673元，由天鑫公司负担393125元，交运集团负担63548元（交运集团已缴纳456673元，由天鑫公司于判决生效之日起十日内直接向交运集团支付393125元）。二审案件受理费451673元，由天鑫公司负担388125元，交运集团负担63548元（该63548元由交运集团于判决生效之日起十日内直接向天鑫公司支付）。再审判决作出后，截至法庭辩论终结前，案涉房屋仍处于查封状态。再查明，2018年6月11日，原告陈震（乙方）与第三人天鑫公司（甲方）签订《凤栖园认购协议书》，约定乙方自愿购买甲方凤栖园1302室房屋，建筑面积184.26平方米，单价31368.72元/平方米，总价578万元（含空调费61177元整）。双方约定，乙方于2018年6月11日交纳定金50万元，于2018年6月28日前支付300万元，2018年7月28日前支付200万元，2018年8月20日前一次性付清房款总价。2018年6月11日、6月28日、7月14日、7月15日、7月28日，原告向代理第三人销售房屋的江苏百联广合不动产运营股份有限公司转账付清了房款。此后，第三人向原告交付了案涉房屋。2018年7月29日，原告与案外公司签订《南京市家庭居室装饰装修工程施工合同》，并于当日刷卡支付装修款230000元，于2018年10月26日刷卡支付装修款112000元，于2018年11月24日刷卡支付装修款302400元。2018年7月30日，原告又向江苏中住物业服务开发有限公司刷卡支付装修管理费644.91元。2019年4月23日，原告将其本人及其妻子、女儿三人的户籍迁至案涉房屋内。以上事实由当事人陈述、《凤栖园认购协议书》、刷卡记录、《南京市家庭居室装饰装修工程施工合同》、户口簿、不动产登记查询表、（2016）苏0104民初6011号民事判决书、（2019）苏民再341号民事判决书、（2019）苏0104执异154号执行裁定书等证据予以证实。本案争议焦点为原告陈震对案涉房产是否享有足以排除执行的权利。本院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。同时，根据规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的，（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。本案中，原告陈震对案涉房产享有足以排除执行的权益，理由在于：首先，原告与第三人在案涉房产被查封前已经签订房产认购协议书，该协议书对于交易房产的地址、单价、面积、总价及付款方式等均作了具体细化的约定，双方买卖房产的意思表示清晰、确定，应当视为双方已就买卖案涉房产订立了书面协议；其次，在本院查封案涉房产前，原告已经合法占有了该不动产，对此有相应的《南京市家庭居室装饰装修工程施工合同》、装修费用收据、刷卡单、物业及水电缴费记录加以证明；再次，在法院查封房产前，原告已经根据合同约定支付了全额房款，现无证据证明原告与第三人之间存在串通规避债务之故意；最后，案涉房产系因被法院查封而无法办理过户登记，未能办理房屋过户非因原告自身原因所致。因此，基于上述原因，原告陈震主张停止对案涉房产强制执行并解除查封的请求，于法有据，本院依法予以支持。综上，依照《最高人民法院关于〈人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下:不得执行本院（2017）苏0104执4489号执行裁定书中涉及的南京市秦淮区龙蟠中路313号1302室房产，并解除对该房产的查封措施。案件受理费52260元，由被告南京交运集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  陈君君人民陪审员  朱江宁人民陪审员  徐建华二〇二〇年六月九日书 记 员  彭 婷