江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏06民终827号 上诉人（原审被告、反诉原告）:葛志兰，女，1954年9月22日生，汉族，住南通市开发区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：南通陆洪小镇投资管理有限公司，住所地南通市崇川区。 法定代表人：缪燕燕，总经理。 委托诉讼代理人：李小飞，江苏大仁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：戴淋玲，江苏大仁律师事务所律师。 原审被告：侯建华，男，1979年2月2日生，汉族，住南通市开发区。 上诉人葛志兰因与被上诉人南通陆洪小镇投资管理有限公司（以下简称陆洪小镇公司）、原审被告侯建华房屋租赁合同纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院（2019）苏0602民初3866号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 上诉人葛志兰上诉请求：请求二审法院撤销原判第一至第六项，依法改判驳回陆洪小镇公司的全部诉讼请求。理由如下：一、被上诉人对陆洪小镇休闲文化街区项目的招商广告以招标公告、招商细则、业态布局、项目区位等形式对外公布，包含了商业老姐建筑群、菜市场、保留文化建筑，配套地下停车场，有停车位176辆，非机动车位1388辆。项目以南通当地历史文化保护为目标，以陆洪小镇休闲文化街为主题，致力打造集商业旅游休闲、历史文化展示体验、民俗文化传承于一体的特色文化街区。项目区位显示，项目紧邻五步口公园等生活资源，通启路贯通东西。小镇入口处有醒目的“陆洪小镇”标识，前排建筑依次为书店、文化创意、餐饮、菜场，后排还有儿童主体乐园、书店、休闲等。被上诉人的招标公告和招商细则等内容具体明确，对上诉人承租房屋和房租价格的确定有重大影响，按照合同法第十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第三条的规定，应当视为合同内容。二、被上诉人未依法运行陆洪小镇休闲文化街区项目，是上诉人未按合同支付租金的原因。被上诉人以出租时上诉人对租赁物及周边情况已有充分了解为由拒绝按照招商细则履行项目交付义务，显然违背了诚信原则。被上诉人对外宣称开街时间是2017年5月份，上诉人有理由相信招商细则和招标公告是值得信赖的。上诉人经营的牛莽莽火锅店于2017年3月份开业时，整个小镇只有上诉人一家开业，直到2017年10月份也仅有几家开业。至今项目中的菜场未运行，老通启路未开通，地下停车场未交付使用，夜晚照明不足。陆洪小镇微信公众号自2018年3月到2019年3月为空白，也证明被上诉人未尽到管理职责。上诉人有权行使抗辩权，拒绝按照合同约定支付租金。三、被上诉人未履行物业管理服务义务，原审法院判决上诉支付物业服务费及违约金缺乏依据。被上诉人不提供垃圾桶，上诉人自行购买垃圾桶堆放垃圾，影响经营。顾客进入小镇后，看不到指示牌，没有管理人员指引顾客停车到地下停车场。小镇居民指引顾客停车，收取停车费，影响形象。租赁房屋多处门窗变形，被上诉人未进行维护修缮。综上，原审认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院查明事实，依法改判。 被上诉人陆洪小镇公司答辩称，一、要约的内容必须具体明确，上诉人所述的招标公告及招商细则的内容并不具体明确，只是以商业广告的形式发出的要约邀请。本案系租赁合同关系，上诉人引用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》的规定缺乏依据。此外，租赁合同明确约定“乙方已充分了解上述租赁物的状况及租赁物周边情况，对承租房屋进行经营自担风险、自负盈亏”。二、上诉人未按照合同约定支付租金，构成根本违约。被上诉人有权根据约定行使合同解除权。三、租赁合同中对物业费及违约金作出了明确的约定，上诉人应当履行支付义务。至于物业服务均是由第三方公司实际履行。综上，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 陆洪小镇公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方于2016年12月8日签订的合同编号为LHXZ-ZLHT-2016006的《陆洪小镇房屋租赁合同》；2.判令葛志兰、侯建华将南通市崇川区陆洪小镇2幢2-4区的租赁房屋返还给陆洪小镇公司；3.判令葛志兰、侯建华向陆洪小镇公司支付2018年7月1日起至实际交还租赁房屋之日止的房屋租金（以557平方米为基数，按照1元/平方米/天的标准计算）;4.判令葛志兰、侯建华向陆洪小镇公司支付2018年1月1日起至交还租赁房屋之日止的物业管理费用（以557平方米为基数，按照3.5元/平方/月的标准计算）;5.判令葛志兰、侯建华按照年利率24%的标准支付上述租金、物业管理费的逾期付款违约金(其中2018年7月1日至2019年6月30日间的租金逾期支付违约金自2018年5月1日起算，2018年1月1日至2018年12月31日的期间的物业管理费逾期支付违约金自2018年1月1日起算，以后每年以此类推)。 葛志兰向一审法院反诉请求：1.判令陆洪小镇公司按照招商细则履行陆洪小镇文化街区文化休闲街区项目交付义务和项目运营管理义务,交付使用地下停车场，运营菜市场。2.判令陆洪小镇公司赔偿葛志兰损失计20万元。3.本案的诉讼费用由陆洪小镇公司承担。 一审法院查明事实如下：陆洪小镇公司于2016年12月2日就陆洪小镇休闲文化街区项目对外公开竞租。侯建华在竞租过程中取得2楼2F部分557平方米房屋承租权。陆洪小镇公司向侯建华发放了《签订租赁合同通知书》。 2016年12月8日，陆洪小镇公司(出租方、甲方)与葛志兰(承租方、乙方)签订《陆洪小镇房屋租赁合同》。合同第一条约定租赁物状况，(一)甲方出租给乙方的财产包括：1.房屋坐落于南通市，建筑面积557平方米。2.上述房屋的附房、水电、消防以及其他已经安装好的设施。……(三)乙方已充分了解上述租赁物的状况及周边情况，对承租该房屋进行经营自担风险、自负盈亏。合同第二条约定租赁期限和用途，(一)租赁期限为4年，自2017年7月1日起至2021年6月30日止。甲方另给予乙方免租金装修期6个月，自2017年1月1日起至2017年6月30日止。免租金装修期自租赁物交付之日起算，正式交付时间以双方签署的《房屋交接确认书》时间为准。在上述免租金装修期内，乙方无需支付租金，但仍应履行本合同约定的其他义务(包括但不限于支付物业管理费等)。(二)乙方承租该房屋用于经营餐饮。……合同第三条约定租金及支付，(一)租金按建筑面积计算，为每日每平方米1元，每年按365日计，年租金为203305元，其中首年租金按80%计算，即162644元。(二)租金的支付采取“先付后用”的原则。租金按年收取。……双方约定每年的4月为乙方租金支付月。……合同第四条约定租赁期期间的有关费用负担，（一）租赁期内，乙方承担其经营过程中所发生的物业管理费、水电费、通讯费(含网络费)、有线电视费、煤气费和税费等各项应由自己承担的费用。(二)由甲方负责统一收取的相关费用的标准等具体事宜明确如下：                            费用类型                       收费标准                       收费周期                       备注                               物业管理费                       3.5元/月/m2                       按年收取，与租金同步收取，收费起算日期为甲方确定日期。                       按照建筑面积收取                               商业水电费周转金                       10元/m2                       1次                       一次性预收，乙方退转物业时结算                               商业用电                       1.2元/度                       每月                       抄表收取                               商业用水                       4元/吨                       每月                       抄表收取                合同第五条约定租赁物的维修和装修，(一)租赁物主体结构的正常维修，由甲方负责并承担费用。租赁物其余部分的正常维护和修缮以及乙方自行装潢装修部分的维修，由乙方负责并承担费用。……(五)合同期满或因乙方原因解除合同、提前终止合同后，除双方另有约定外，乙方的附着于房屋的装修物归甲方所有，乙方不得拆除，也不再恢复原状。合同第七条约定合同的变更、解除与提前终止，(二)租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，没收乙方履约保证金，收回租赁物，因此而造成的一切损失由乙方自负：……13.拖欠租金、物业管理费、水电费达壹拾日的。合同第十条约定违约责任，……(二)甲、乙双方任一方无故单方面提前终止合同，应向对方支付相当于年租金10%的违约金。(三)乙方逾期支付租金、物业管理费、水电费的，每逾期壹日，甲方有权按应付租金、物业管理费、水电费金额的千分之五加收违约金。……(五)乙方拖欠租金、物业管理费、水电费达叁拾日的，甲方有权解除合同，没收乙方履约保证金，收回租赁物，并有权按本条第二项约定向乙方主张违约金。(六)租赁期满，乙方未在约定的撤场期限内返还租赁物的，应当自租赁期届满次日起算，每逾期壹日，按照原日租金的五倍向甲方支付违约金。甲方有权要求乙方赔偿因其逾期返还租赁物而造成的损失。合同第十四条约定履约保证，(一)本合同签订后房屋交付之前，乙方须向甲方指定账户交付履约保证金15.2万元。(二)乙方不及时支付租金、物业管理费、水电费等费用时，甲方有权从保证金中支取乙方应付的相关费用。合同第十六条其他约定，乙方向甲方支付本合同约定的租金、物业管理费等款项原则上均应通过银行转账方式进行，并且列明了甲方的银行账户信息。合同还对其他事项进行了约定。葛志兰系侯建华之母，房屋租赁合同乙方落款“葛志兰”系侯建华所签。 合同签订当日，侯建华支付了保证金15.2万元、2016年12月8日，侯建华支付首年租金162644元、物业管理费23394元、装修保证金3万元、水电周转金5570元。其中装修保证金、水电周转金均已用于支付水电费。葛志兰已按合同约定的标准支付水电费至2018年10月8日。 2017年1月17日，李小飞律师按照葛志兰租赁经营地址通过邮政特快专递发出租金催款函。2019年4月22日，李小飞律师通过邮政特快专递再次发出催款函。2019年5月6日，李小飞律师通过邮政特快专递发出解约通知函。其中后两份函件查询记录显示为他人收。 一审法院另查明，案涉租赁房屋的产权人为天泰公司，委托陆洪小镇公司管理。案涉租赁房屋被用于经营牛莽莽火锅店，该火锅店营业执照登记的经营者为葛志兰。 还查明，采招网于2016年1月26日发布陆洪小镇休闲文化街区招标公告。2016年9月1日，陆洪小镇微信公众号上发布招商细则。招标公告及招商细则中项目概况介绍，项目规划用地面积27947平方米，包含商业老街建筑群、菜市场、保留文化建筑等，项目配套有地下停车场。 一审法院认为，陆洪小镇公司与葛志兰签订的《陆洪小镇房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应为有效。 侯建华代葛志兰在与陆洪小镇公司的《陆洪小镇房屋租赁合同》上签字系无权代理，其行为得到葛志兰事后追认，故侯建华的无权代理行为应为有效，葛志兰作为被代理人承担责任。陆洪小镇公司要求侯建华作为实际承租人与葛志兰共同承担责任，于法无据，法院不予支持。 案涉租赁合同的相对方为葛志兰，葛志兰作为承租方其主合同义务是按照合同约定支付租金。现葛志兰未按合同约定按时支付租金，经出租方催收后仍未履行，已经构成根本违约。陆洪小镇公司要求解除案涉租赁合同的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，法院予以支持。 案涉租赁合同解除后，葛志兰应当将案涉租赁房屋返还给陆洪小镇公司，因此，对于其要求返还南通市崇川区陆洪小镇2幢2-4区的租赁房屋的诉讼请求，法院予以支持。 由于葛志兰未支付2018年7月1日后的租金及2018年1月1日后的物业管理费，对于陆洪小镇公司要求支付2018年7月1日起至实际交还租赁房屋之日止的租金以及2018年1月1日起至实际交还租赁房屋之日止的物业管理费的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。 陆洪小镇公司要求葛志兰支付上述欠付租金以及物业管理费的逾期付款违约金的诉讼请求，法院予以支持。但是，其主张按照年利率24%的标准计算逾期付款违约金过高，超出实际损失，法院酌情将逾期付款违约金标准调整至中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准的1.3倍，即银行同期贷款利率的1.95倍，租金的逾期付款违约金自应付之日2018年5月1日起计算至实际支付之日止，物业费的逾期付款违约金自2018年1月1日起计算至实际支付之日止。 葛志兰曾缴纳保证金15.2万元，该笔保证金陆洪小镇公司应当退还，葛志兰在履行上述租金、物业管理费、逾期付款违约金给付义务时与陆洪小镇公司一并结算。 葛志兰要求陆洪小镇公司按照招商细则履行陆洪小镇文化街区文化休闲街区项目交付义务和项目运营管理义务，交付使用地下停车场并运营菜市场的反诉请求，葛志兰主张陆洪小镇文化街区招标公告及招标细则的内容具体明确，应当视为要约，构成合同内容。法院认为招标公告及招标细则均属于要约邀请，招标公告与招商细则均未表示陆洪小镇公司受上述文件相关内容约束，不构成要约，因此该主张不能成立。在陆洪小镇公司与葛志兰签订的案涉租赁合同中并未对相应事项进行约定，葛志兰的主张于法无据，法院碍难支持。 葛志兰要求陆洪小镇公司赔偿其损失20万元的反诉请求，由于案涉租赁合同系葛志兰未按时支付租金致根本违约，且葛志兰未能提供证据证明其遭受的损失，对此法院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决：一、解除南通陆洪小镇投资管理有限公司与葛志兰于2016年12月8日签订的合同编号为LHXZ-ZLHT-2016006的《陆洪小镇房屋租赁合同》；二、葛志兰于判决生效之日起十日内将南通市崇川区陆洪小镇2幢2-4区的租赁房屋返还给南通陆洪小镇投资管理有限公司；三、葛志兰于判决生效之日起十日内向南通陆洪小镇投资管理有限公司支付房屋租金（以557平方米为基数，按照1元/平方米/天的标准，自2018年7月1日起计算至实际交还租赁房屋之日止）;四、葛志兰于判决生效之日起十日内向南通陆洪小镇投资管理有限公司支付物业管理费（以557平方米为基数，按照3.5元/平方/月的标准，自2018年1月1日起计算至实际交还租赁房屋之日止）;五、葛志兰于判决生效之日起十日内向南通陆洪小镇投资管理有限公司支付上述租金、物业管理费的逾期付款违约金(其中，租金的逾期付款违约金自2018年5月1日起计算至实际支付之日止，物业管理费的逾期付款违约金自2018年1月1日起计算至实际支付之日止，均按照银行同期贷款基准利率的1.95倍计算)；六、驳回南通陆洪小镇投资管理有限公司的其他诉讼请求；七、驳回葛志兰的反诉请求。本诉受理费6101元、反诉受理费6500元（已减半），合计12601元，由葛志兰负担。 二审中，双方当事人未提供新证据。 经审理查明，一审查明事实正确，本院予以确认。 本院认为，合同法第十五条规定，寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告为要约邀请。葛志兰提及的招商细则和招标公告，内容基本一致，明确为招标所用，属于要约邀请，不构成合同的组成部分。葛志兰上诉主张适用合同法中关于符合要约条件的商业广告的规定及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第三条的规定，因与本案的情况不符，本院难以采纳。本案的招标公告目的在于邀请他人投标，性质上不属于商业广告。案涉合同为房屋租赁合同和物业服务合同，不能适用商品房买卖合同的相关规定。 合同法第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。陆洪小镇公司已按照合同约定交付房屋，葛志兰应当履行支付租金的义务。葛志兰上诉所称的运行陆洪小镇休闲文化街区项目不是陆洪小镇公司的合同义务，与葛志兰支付租金不构成对应关系。葛志兰以此拒绝支付租金，没有事实和法律依据。 关于物业服务费的支付问题，葛志兰上诉主张的陆洪小镇公司的违约行为，部分不属于物业服务的范围。如租赁房屋的门窗变形，按照合同约定，应由葛志兰自行维修。所谓垃圾桶放置路边，从照片上难以认定陆洪小镇公司不履行服务义务。对于车辆的停放问题，葛志兰未提供证据证据车辆乱停乱放以致影响其经营的正常运营。从整体上看，葛志兰上诉所提及的物业管理问题均属物业服务中的瑕疵，不足以成为拒绝支付物业服务费的合理理由。葛志兰也未提供证据证明在其租赁期间曾因此问题与陆洪小镇公司交涉，其诉讼中提出主张，目的在于以此为由拒交物业服务费，本院难以支持。 一审判决第五项中，租金的逾期违约金和物业管理费的逾期违约金，自2019年8月20日起应按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算，在执行中按此标准计算，本院对判决主文不作变更。 据此，葛志兰的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6101元，由葛志兰负担。 本判决为终审判决。 审判长  季建波 审判员  罗 勇 审判员  杨 盛 二〇二〇年六月十七日 书记员  施惠惠