四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川14民终412号 上诉人（原审原告、反诉被告）：郭栋良，男，1953年7月12日出生，汉族，住四川省成都市郫都区。 上诉人（原审原告、反诉被告）：姚淑芳，女，1952年1月4日出生，汉族，住四川省成都市郫都区。 上诉人（原审原告、反诉被告）：郭春廷，男，1995年1月28日出生，汉族，住四川省成都市郫都区。 上列三上诉人的共同委托诉讼代理人：李恩杰，四川弘泽律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：仁寿天荟商贸有限公司，住所地：仁寿县文林镇江家坝东升街。统一社会信用代码：91511421665384889B。 法定代表人：贺治均，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李文婧，四川恒成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李玉洁，四川典杨律师事务所律师。 上诉人郭栋良、姚淑芳、郭春廷、仁寿天荟商贸有限公司（以下简称天荟公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省仁寿县人民法院（2019）川1421民初4082号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案受理后，依法组成合议庭。于2020年5月7日、5月19日对本案进行了询问，上诉人郭栋良及郭栋良、姚淑芳、郭春廷的共同委托诉讼代理人李恩杰、被上诉人天荟公司的委托诉讼代理人李文婧、李玉洁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 上诉人郭栋良、姚淑芳、郭春廷的上诉请求是：1、维持（2019）川1421民初4082号民事判决第一项、第三项；2、改判（2019）川1421民初4082号民事判决第二项为天荟公司增加支付676417.5元本金给郭栋良、姚淑芳、郭春廷，天荟公司应按照本金2623952.5元按同期贷款利率从起诉之日即2018年1月15日起至付清时止计算资金占用利息。3、本案一、二审诉讼费由天荟公司负担。事实和理由：1、本案是由于郭栋良、姚淑芳、郭春廷于2013年1月14日与天荟公司签订了商品房买卖合同和补充协议，打包购买了天荟公司开发的麓兰春都.荟城B区项目的2幢1单元2层1号、2号营业房及2套住房和地下42号车位。虽然郭栋良、姚淑芳、郭春廷差欠天荟公司部分房款，但郭栋良、姚淑芳、郭春廷与天荟公司达成以龚永勤的5年租金为后续支付购房款的协议。2、根据一审判决确认的公证书及到期后郭栋良、姚淑芳、郭春廷要求收回房屋的通知等证据，表明天荟公司未向郭栋良、姚淑芳、郭春廷交还房屋，房屋仍处于续租状态，且天荟公司没有依法向郭栋良、姚淑芳、郭春廷交还房屋。因此一审判决龚永勤租赁合同到期后的2018年1月至10月的续租租金不予计算有误。3、根据（2018）川14民终856号生效判决书和双方于2013年1月14日签订的补充协议，天荟公司在龚永勤租赁合同到期后不依法退还郭栋良、姚淑芳、郭春廷所购房屋的行为属于违法行为，而一审判决认定天荟公司无恶意错误。4、一审判决适用法律部分错误，应适用民法总则及合同法等关于善意、恶意和擅自变更合同、违约责任等规定。5、一审判决对于天荟公司单方的违约行为认为没有恶意而予以保护，对此部分作出有利于开发商的判决结果，有袒护处于强势地位的开发商的情况，违背了我国宪法规定的法律面前人人平等的原则和依法治国的社会局面。 针对郭栋良、姚淑芳、郭春廷的上诉，天荟公司答辩称：1、双方不存在租赁合同关系，天荟公司没有使用过郭栋良、姚淑芳、郭春廷的营业房，不需要向郭栋良、姚淑芳、郭春廷支付租金。2、即使双方对本案存在一些争议，但双方均已认可郭栋良、姚淑芳、郭春廷欠天荟公司购房款项，其以营业房的租金用于抵扣欠款，因此天荟公司只是代收取过部分租金。3、本案诉讼后天荟公司就未再收取过任何租金，因此不存在郭栋良所说的租金损失。4、郭栋良在诉前是认可欠天荟公司尾款没有支付的，根据双方口头协议尾款是用龚永勤的租金支付，而龚永勤的租赁合同到2016年1月14日租金金额合计2610850元，已经超过其欠付的购房尾款。2016年2月13日郭栋良收到天荟公司欠款通知后，郭栋良也未就欠款表述及金额提出异议，也未对承租人提出过收取租金的主张。2017年3月28日在天荟公司多次催收欠款无果后，郭栋良才提起诉讼。5、案涉营业房于2013年3月3日郭栋良已领取了权属证书，其购买的住宅就位于营业房楼上，郭栋良不知道龚永勤租赁、撤场及是否续租情况不合常理。 天荟公司上诉请求是：1、撤销（2019）川1421民初4082号民事判决第一项、第三项，改判驳回郭栋良、姚淑芳、郭春廷的诉讼请求，支持天荟公司的诉讼请求。2、本案诉讼费由郭栋良、姚淑芳、郭春廷承担。事实和理由：1、双方于2013年1月14日签订的《补充协议》虽然没有列示各项目款项，但确认郭栋良、姚淑芳、郭春廷应支付天荟公司的款项（包括201#和202#营业房、401#和406#住宅、车位契税、车位维修基金）合计13252142元，其中2013年1月14日郭栋良应向天荟公司支付8375200元；2013年1月30日支付3000000元；领取产权证时支付1876942元。同时还约定如郭栋良逾期付款，天荟公司将收取欠款金额千分之三/天的违约金。《补充协议》签订后，天荟公司已履行了全部义务，郭栋良应按协议支付款项。郭栋良按期支付了2013年1月14日补充协议项下款项收据金额共计8375200元，2013年2月1日3000000元。2013年3月3日郭栋良领取了201#和202#营业房的权证，但未支付尾款1876942元是造成本案的根本原因。因此天荟公司有权依据《补充协议》要求郭栋良支付欠付的房屋款项。2、根据合同法第九十九条规定，当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销。因此天荟公司用代收取的部份租金与郭栋良欠付的《补充协议》项下的尾款1876942元进行抵销符合法律规定。同时（2018）川14民终856号判决书确认郭栋良认可42号车位契税和维修基金未支付，且应当向天荟公司支付，天荟公司垫付的款项5856.5元有权以代收的租金进行抵销。3、天荟公司作为所有权人时收取龚永勤租金是事实，与作为郭栋良的债权人时代收雷情等租金的事实，不能得出“双方在签订《房屋买卖合同》时，达成由天荟公司收取龚永勤租金抵扣购房尾款的口头协议”。4、由于郭栋良购买房屋的时间为2013年，因此天荟公司在买卖合同成立前即2012年12月收取龚永勤的租金不能用于抵扣郭栋良2013年欠付的购房款。5、天荟公司已提供与雷情、谭常勇、程玉霞签订的《租赁合同》部分收款收据、承租人签字的租金说明，在郭栋良无其他证据证明的情况下，应当以天荟公司实际收取的租金进行抵扣。一审判决在没有任何证据的情况下，以天荟公司与龚永勤签订的《房屋租赁合同》约定的租金计算错误。 针对天荟公司的上诉，郭栋良、姚淑芳、郭春廷答辩称：1、2013年1月14日签订的《补充协议》包含了2套住房和车位的所有款项，且未扣减郭栋良、姚淑芳、郭春廷已经支付的全部款项，因此该《补充协议》系上诉人天荟公司账务计算错误，不能作为结算的金额进行结算。2、依据《补充协议》约定，天荟公司没有按约为郭栋良等人办理住房和车位的产权证，郭栋良等人履行抗辩权符合法律规定。同时，由于天荟公司违约给郭栋良等人造成了损失，因此天荟公司应向郭栋良等人承担支付租金余款本息的违约责任和赔偿损失的法律责任。3、案涉购房合同中的住房和车位的案件已经人民法院判决并生效，天荟公司主张住房和车位的维修金没有事实和法律依据。4、郭栋良等人是在天荟公司承诺“5年租金无忧”、营业房已成功招租给龚永勤的情况下才打包买房的，双方以实际行为达成以龚永勤租房租金抵扣购房尾款的口头协议。郭栋良在签订房屋买卖合同前后，按天荟公司要求向其支付了订金、预付款、契税、维修基金等款项合计1178余万元。5、用龚永勤的租金抵扣所欠购房款是双方当事人真实意思表示，因此案涉房屋的租金应按龚永勤与天荟公司所签订的租赁合同计算。 原审原告郭栋良、姚淑芳、郭春廷在一审中的诉讼请求是：1、请求判令天荟公司向郭栋良、姚淑芳、郭春廷支付营业房（即2幢1单元2层1号和2号商铺）的租金余款本金合计3,017,902元及其暂定的资金利息损失300,000元（利息损失自2014年8月1日起按人民银行同期贷款利率分段计算至付清之日止）；2、本案诉讼费用由天荟公司承担。诉讼过程中，郭栋良、姚淑芳、郭春廷将其诉讼请求第一项中的利息损失的计算方式明确为：以287,352元为本金基数，从2014年8月1日开始到2015年1月14日止，按年利率6.55%计算；以958,248元为本金基数，从2015年1月15日开始到2016年1月14日止，按照年利率6.55%计算；以1,696,202元为本金基数，从2016年1月15日开始到2017年1月14日止，按照年利率6.55%计算；以2,507,903元为本金基数，从2017年1月15日开始到2018年1月14日止，按照年利率6.55%计算；以3,184,320元为本金基数，从2018年1月15日开始到2018年11月14日止，按照年利率6.55%计算。 原审反诉原告天荟公司在一审中反诉请求是：1.判令郭栋良、姚淑芳、郭春廷共同支付天荟公司201#和202#营业房的购房款、契税及维修基金共计329,702元；2、判令郭栋良、姚淑芳、郭春廷共同支付逾期付款违约金，按照年利率6.55%的利率标准，自2013年4月3日起暂计算至2018年10月30日，为356,916元；3、判令本案诉讼费用由郭栋良、姚淑芳、郭春廷共同承担。 一审判决认定的事实：郭栋良、姚淑芳系夫妻关系，郭栋良、姚淑芳自述郭春廷系郭栋良、姚淑芳之子。天荟公司是由麓源公司于2015年9月28日更名而来。2013年1月14日，郭栋良、姚淑芳与麓源公司签订了三份《商品房买卖合同》，买卖内容分别涉及“麓兰春都·荟城B区”2幢1单元401号住房、2幢1单元406号住房、地下停车位42号，合同约定价款分别为359,033元、359,033元、146,000元（郭栋良、姚淑芳提供的合同上为80,000元）。同一日，郭栋良、姚淑芳、郭春廷与麓源公司又签订了一份《商品房买卖合同》，买卖内容为“麓兰春都·荟城”B区2幢1单元201、202的营业房，其中套内建筑面积1207.08㎡，共用部分与共用房屋分摊建筑面积120.27㎡，按照建筑面积（共计1327.35㎡）计算，其单价为9,000元/㎡，合同约定总价款为11,946,150元。在上述合同中双方约定：由郭栋良、姚淑芳、郭春廷一次性支付合同价款；郭栋良、姚淑芳、郭春廷若未按照约定的时间付款，则需要按日支付逾期应付款万分之五的违约金；麓源公司应当在2013年5月31日前向郭栋良、姚淑芳、郭春廷交付该商品房；郭栋良、姚淑芳、郭春廷同意委托麓源公司代交专项维修基金和契税，按当地主管部门相关规定标准执行，并在接收该商品房的同时将上述税费交给麓源公司。当天，麓源公司作为甲方，郭栋良、姚淑芳作为乙方再次签订了《补充协议》，约定“1.2栋1单元2楼1#2#营业房楼面平台归乙方郭栋良、姚淑芳、郭春廷使用（按现有划分界限为准约400㎡）。2.2栋1单元1楼到2楼楼梯（2部）归乙方郭栋良、姚淑芳、郭春廷使用。3.甲方于2013年3月31日之前交付乙方国有土地使用证与房屋产权证，逾期按总价千分之三违约金，按日计算付给乙方，乙方于2013年1月15日之前向甲方交到办理产权所需的一切资料，否则延迟一天甲方交付乙方产权日期也相应延迟。（注：乙方已于2013年1月14日交齐资料）。……5、甲乙双方于2013年1月14日之前签订本合同，同时乙方向甲方支付人民币8375200.00，……2013年1月30日支付人民币3000000.00，甲方通知领取产权时应支付人民币1876942.00，……（包含住宅2-1-4-1与2-1-4-6所有款项及车位契税与车位维修基金及商铺天然气安装费用）。注：经协商该笔金额可在领取产权后一个月内付清。注：如乙方逾期付款，甲方将收取乙方欠款金额千分之三违约金，按日计算”。2013年3月8日，郭栋良、姚淑芳与麓源公司又签订了一份《商品房买卖合同》和补充协议，向麓源公司购买了“麓兰春都、荟城B区”2幢1单元506号住房，价款为381,800元，并于同日支付该套住房的房款331,800元。购买上述房产后，郭栋良、姚淑芳、郭春廷陆续付款，麓源公司为其出具了收据，《收据》明细如下： （1）时间为2013年2月1日，金额为3,590元，内容记载系代缴“麓兰春都·荟城B区”2幢1单元4层1号房屋契税；（2）时间为2013年2月1日，金额为4,433元，内容记载系缴纳“麓兰春都·荟城B区”2幢1单元4层1号住宅专项维修基金；（3）时间为2013年2月1日，金额为329,183元，内容记载系代缴“麓兰春都·荟城B区”2幢1单元201、202房屋契税；（4）时间为2013年2月1日，金额为14,361元，内容记载代缴“麓兰春都·荟城B区”2幢1单元4层6号房屋契税；（5）时间为2013年2月1日，金额为1,025,934元，内容记载为购买“麓兰春都·荟城B区”2幢1单元2层201、202的首付（预付）款；（6）时间为2013年2月，金额为359,033元，内容记载为购买“麓兰春都·荟城B区”2幢1单元4层1号房首付（预付）款；（7）时间为2013年1月9日，金额为170,000元，内容记载为认购“麓兰春都·荟城B区”2幢1单元2幢2单元2层201、202号房定金；（8）时间为2013年1月9日，金额为30,000元，内容记载为认购“麓兰春都·荟城B区”2幢1单元4层6号房定金；（9）时间为2013年1月14日，金额为66,000元，内容记载为认购“麓兰春都·荟城B区”42号房定金，另外备注了“合同外价款”字样；（10）时间为2013年1月14日，金额为80,000元，内容记载为购买“麓兰春都·荟城B区”42号房首付（预付）款；（11）时间为2013年1月14日，金额为3,716,580元，内容记载为认购“麓兰春都·荟城B区”2幢1单元2层1-2号房定金，另外备注了“合同外房款”字样；（12）时间为2013年1月14日，金额为4,658,620元，内容为购买“麓兰春都·荟城B区”2幢1单元2层1-2号房首付（预付）款；（13）时间为2013年，金额为359,033元，内容为购买“麓兰春都·荟城B区”2幢1单元4层6号房首付（预付）款；（14）时间为2013年2月1日，金额为4,433元，内容为交纳“麓兰春都·荟城B区”2幢1单元4层6号房专项维修基金；（15）时间为2013年，金额为900,000元，内容为购买“麓兰春都·荟城B区”2幢1单元201、202首付（预付）款。 2013年1月29日，天荟公司法定代表人贺治均用中国建设银行的银行卡刷卡支付了郭栋良、姚淑芳所购买的“麓兰春都·荟城B区”201号营业房的专项维修基金42,337元以及202号营业房的专项维修基金24,030.50元。两张中国建设银行刷卡的POS单据原件由本案的郭栋良、姚淑芳、郭春廷持有。 2012年12月13日，麓源公司作为出租方（甲方），案外人龚永勤作为承租方（乙方）签订了《麓兰春都·荟城B区项目商铺租赁合同》，将位于“麓兰春都·荟城B区”2栋的201、202号营业房租赁给乙方，租赁面积为1327.35㎡。合同约定：该租赁物用于乙方从事装饰类大展品牌经营项目，租赁期限从2013年1月15日至2018年1月14日止，共计5年。该商铺的租金按月计算，按年缴付。租金不包括物业管理费、能耗税费和相关租赁税费等。按逐年递增租金方式（第三年每年8%递增，第四、五年每年10%递增）首年租金为39元/㎡/月，年租金总额622,000元/年，第一年优惠实收58万；次年租金为39元/㎡/月，年租金总额为622,000元/年；第三年年租金为42.12元/㎡/月，年租金总额为670,896元/年；第四年租金为46.33元/㎡/月，年租金总额为737,954元/年；第五年租金为50.96元/㎡/月，年租金总额为811,701元/年。签订本合同时，乙方一次性向甲方缴纳相当于三个月租金的履约保证金30,000元，在本合同终止并乙方履行了合同规定的全部义务后，甲方书面通知乙方履约保证金将转为担保乙方对消费者要求退货、赔偿及修理作出补偿的质量保证金。在履约保证金转为质量保证金满六个月后，如果没有任何消费者退货、赔偿及修理的索赔，则甲方向乙方无息退还该质量保证金；否则，甲方有权从该质量保证金中扣除前述索赔给甲方造成的任何损失；合同另有其他约定。该合同系案外人伍怡霖代龚永勤签订。双方一致认可郭栋良、姚淑芳、郭春廷在购买201、202号营业房时即已得知上述营业房已由案外人龚永勤租赁。 2013年2月，案涉的201、202号营业房的国有土地使用权和房屋所有权登记在了郭栋良、姚淑芳、郭春廷名下。房屋所有权证上载明201号营业房的建筑面积为846.74㎡，202号营业房的建筑面积为480.61㎡，合计1327.35㎡。 2016年2月23日，天荟公司向郭栋良、姚淑芳、郭春廷发出《通知》，告知其2013年1月在荟城B区购买了2套住房和2栋1单元二楼商业用房，目前尚欠购房款180多万元（部分欠款已通过二楼租金收回），天荟公司售楼部和法律顾问曾数次电话通知前来结账领取产权证，但至今未办理结算手续，告知郭栋良、姚淑芳、郭春廷抓紧办理手续和清算。2017年3月28日，天荟公司向郭栋良、姚淑芳、郭春廷发出《欠款说明》称：“郭栋良欠本公司人民币1,876,942元，已还款1,535,240元，截止2017年3月28日尚欠本公司人民币341,702元。此款于2017年4月20日前全部付清，如不还清将按有关法律程序进行诉讼”。2018年1月17日，郭栋良前往天荟公司办公地点送达了《关于龚永勤租赁合同到期后收回租赁房屋的通知》，称2013年1月郭栋良等人购买了案涉201、202号营业房，当时该营业房由天荟公司招租给龚永勤，租金用于支付郭栋良方欠付房款。现在按照租赁合同约定的5年时间于2018年1月14日到期，故要求天荟公司在合同到期后三日内将房屋交还，并按租赁合同约定的租金结算支付郭栋良一方。 2017年4月17日，郭栋良、姚淑芳、郭春廷将天荟公司起诉，请求判令：1.天荟公司为郭栋良、姚淑芳办理401、406、506号住房及地下42号车位的产权转移手续并交付相应产权证书；2.判令天荟公司向郭栋良、姚淑芳、郭春廷支付201、202号门市的租金余款本金1,545,609元及相应利息；3.本案诉讼费由天荟公司承担。同年5月8日天荟公司就此向郭栋良、姚淑芳、郭春廷提起反诉，请求：1.判令郭栋良、姚淑芳、郭春廷共同偿还反诉人房款及办理产权证等未付款项329,702元；2.判令被反诉人支付从通知领取产权证之日起至结清日的违约金及相关费用；3.请求判令被反诉人支付反诉费用。2017年9月15日，一审法院作出（2017）川1421民初1441号《民事判决书》。后该判决被提出上诉后，该判决被撤销并发回重审后以（2018）川1421民初11号为案号立案。在此案中，郭栋良、姚淑芳、郭春廷自愿将201、202号营业房租金另行主张权利。2018年10月15日，郭栋良、姚淑芳、郭春廷就201、202号营业房的租金将天荟公司诉至一审法院并提出本案上述诉讼请求。天荟公司在接收传票后，也就此向郭栋良、姚淑芳、郭春廷提出反诉并提出上述反诉请求。 庭审中，郭栋良、姚淑芳、郭春廷称在签订2013年1月14日的《补充协议》时，郭春廷虽并未在场，但是对郭栋良、姚淑芳签订《补充协议》的行为予以了授权，郭栋良、姚淑芳、郭春廷自称在本案庭审中才发现该《补充协议》中所约定的尾款金额有误。天荟公司辩称龚永勤承租房屋后只向该公司缴纳了第一年的租金580,000元，并由天荟公司在与郭栋良、姚淑芳、郭春廷签订买卖合同时已予以抵扣，龚永勤何时撤场天荟公司并不清楚；该公司后将201、202号营业房租赁给雷情从事餐饮经营，2014年5月1日至2015年12月30日期间由雷情支付了租金1,041,000元；该公司后又将201号营业房租赁给了谭常勇，其从2015年12月1日租赁至2017年1月30日要求撤场，期间共向天荟公司支付了254,240元租金；202号营业房由天荟公司租赁给了程玉霞经营茶楼，其在2015年12月1日至2017年10月30日期间共支付租金324,000元。上述金额合计2,199,240元，且其后天荟公司因与郭栋良、姚淑芳、郭春廷的纠纷未再代为租赁房屋。另外，针对收据上所载明的“合同外价款”，郭栋良、姚淑芳、郭春廷诉称本案所涉201、202号营业房并不涉及另行约定的价款；天荟公司辩称在2013年1月14日郭栋良、姚淑芳、郭春廷来购房时为了在房管局备案时少交税费，故对于合同上201、202号营业房的单价按照6,200元/㎡计算，合同上的房屋总购房款即为1327.35㎡×6,200元/㎡=8,229,570元，契税为8,229,570元×4%=329,182.8元，合同外价款则为1327.35㎡×（9,000元/㎡-6200元/㎡）2,800元/㎡=3,716,580元。但因房管局不同意按照6,200元/㎡的标准计算，故最终双方仍然按照9,000元/㎡来计算房屋单价并书写合同。 一审判决认为，本案争议的焦点为：一、案涉201、202营业房郭栋良、姚淑芳、郭春廷所欠购房款是以2013年1月14日签订的补充协议确定的领取产权时应支付金额1876942元确定，还是以合同约定的购房款扣除已付购房款来确定？二、天荟公司收取的案涉201、202营业房的租金是以天荟公司与龚永勤签订的房屋租赁合同约定的金额计算，还是以天荟公司自述的实际收取的租金计算？ 关于焦点一，郭栋良、姚淑芳、郭春廷与天荟公司已经签订了《商品房买卖合同》，对郭栋良、姚淑芳、郭春廷所购房屋的价款作了约定，虽然郭栋良、姚淑芳、郭春廷与天荟公司双方于2013年1月14日签订了《补充协议》，但是《补充协议》还涉及郭栋良、姚淑芳、郭春廷所购的401、406号住房和42号车位，补充协议中并未明确载明其总价款包含了哪些项目及每个项目的具体价款，该《补充协议》第5条约定：甲乙双方于2013年1月14日之前签订本合同，同时乙方向甲方支付人民币8375200.00，……2013年1月30日支付人民币3000000.00，甲方通知领取产权时应支付人民币1876942.00，……（包含住宅2-1-4-1与2-1-4-6所有款项及车位契税与车位维修基金及商铺天然气安装费用），而从郭栋良、姚淑芳、郭春廷提供的票据看，郭栋良、姚淑芳、郭春廷在2013年1月14日签订合同当天及之前已经交纳购房款8721200元，还单独缴纳了相应的住宅维修基金和契税，由此可以看出《补充协议》确定的时间段给付款项的金额并不一定准确，且《补充协议》中包含的款项也不仅仅是购房款，还包括契税和住宅维修基金等；而401、406号住房和42号车位的购房款、契税、住宅维修基金已经通过一审法院的（2018）川1421民初11号和眉山中院的（2018）川14民终856号民事判决确认清楚，该补充协议中的差价并不能当然推断系201、202号营业房在其《商品房买卖合同》外所应付的款项，且郭栋良、姚淑芳、郭春廷与天荟公司一致认可201、202号营业房是按照单价9,000元/㎡计算，也是其实际价款，不存在“合同外价款”，因此，一审判决认为案涉201、202营业房郭栋良、姚淑芳、郭春廷所欠购房款应当以合同约定的购房款扣除郭栋良、姚淑芳、郭春廷已付购房款来确定；本案案涉201、202号营业房双方均认可合同约定的购房款为11,946,150元，郭栋良、姚淑芳、郭春廷陈述根据票据计算已经交纳购房款10,471,134元，天荟公司对票据（7）涉及的定金170，000元不予认可，认为已经包含在票据（11）的金额中，其余付款金额无异议。一审判决认为目前票据（7）的原件仍在郭栋良、姚淑芳、郭春廷手中，票据（11）并未载明包含了原收取的定金170,000元，如果包含应当在票据（11）上予以注明并收回原件，天荟公司未提供证据证实其辩称，其辩称不符合常理，对其此项辩称不予支持，票据（7）和票据（11）应系两笔不同的款项应分别计算。故郭栋良、姚淑芳、郭春廷购买案涉201、202号营业房所欠尾款为11,946,150元－10,471,134元﹦1，475，016元。 关于第二个焦点，天荟公司于2012年12月13日与案外人龚永勤签订《房屋租赁合同》，将案涉的201、202号营业房租赁给龚永勤使用，又于2013年1月14日与郭栋良、姚淑芳、郭春廷签订《房屋买卖合同》，将案涉的201、202号营业房卖给郭栋良、姚淑芳、郭春廷，郭栋良、姚淑芳、郭春廷与天荟公司一致认可郭栋良、姚淑芳、郭春廷在购买201、202号营业房时即已得知上述营业房已由案外人龚永勤租赁。郭栋良、姚淑芳、郭春廷称天荟公司对其承诺租金五年无忧，口头协议由天荟公司收取龚永勤的租金抵扣购房尾款，天荟公司不认可。一审判决认为，天荟公司与郭栋良、姚淑芳、郭春廷签订《房屋买卖合同》之前已将案涉201、202号营业房租赁给案外人龚永勤，并告知了郭栋良、姚淑芳、郭春廷该情况，郭栋良、姚淑芳、郭春廷与天荟公司之间对案涉201、202号营业房与案外人龚永勤的租赁合同如何履行应当有一个约定，结合天荟公司自述收取了龚永勤一年的租金，之后将案涉201、202号营业房租赁给案外人王情、谭常勇、程玉霞并收取相应的租金，天荟公司称与郭栋良、姚淑芳、郭春廷之间口头协商由其代为出租收取租金抵扣购房尾款的事实，可以认定郭栋良、姚淑芳、郭春廷与天荟公司在签订《房屋买卖合同》时达成了履行天荟公司与龚永勤签订的《房屋租赁合同》，由天荟公司收取龚永勤租金抵扣郭栋良、姚淑芳、郭春廷购房尾款的口头协议。在此情况下，天荟公司陈述龚永勤租赁一年后即不再租赁，在天荟公司与龚永勤的《房屋租赁合同》未解除或终止履行的情况下，其已经构成违约，天荟公司应当告知郭栋良、姚淑芳、郭春廷该情况，并追究龚永勤的违约责任，但其并无证据证实进行了告知；天荟公司述称将案涉201、202号营业房租赁给案外人王情、谭常勇、程玉霞，租赁期限及租金均变化较大，其应当告知郭栋良、姚淑芳、郭春廷该情况，但并无证据证实其告知了郭栋良、姚淑芳、郭春廷，其自认的收取王情、谭常勇、程玉霞租金1619240元，也未提供银行转账凭证和票据证实，其真实性也无法认定；天荟公司明知案涉201、202号营业房与龚永勤签订的《房屋租赁合同》租赁期限为五年，在龚永勤租赁一年后不再租赁明显构成违约的情况下，未告知郭栋良、姚淑芳、郭春廷与该情况，自行将案涉营业房另行出租，收取租金抵扣郭栋良、姚淑芳、郭春廷购房尾款，其自述收取的租金与龚永勤《房屋租赁合同》五年租金差额较大，该部份租金差额系因天荟公司的过错造成，应当由其承担，故天荟公司收取租金抵扣郭栋良、姚淑芳、郭春廷购房尾款的金额应当以天荟公司与龚永勤签订的《房屋租赁合同》约定的五年租金计算。因双方并未约定与龚永勤签订的《房屋租赁合同》期满后案涉营业房的租赁问题，故之后的租金在本案中不应当计算。 关于天荟公司主张收取龚永勤第一年的租金不应当用于抵扣郭栋良、姚淑芳、郭春廷‘购房尾款，因为该租金是在与郭栋良、姚淑芳、郭春廷’签订《房屋买卖合同》之前收取，在《房屋买卖合同》中已经进行了价款扣减。但天荟公司与郭栋良、姚淑芳、郭春廷签订的《房屋买卖合同》中并不能反映出已经将龚永勤第一年的租金进行了扣减，故天荟公司的该主张无证据证实，不予支持；天荟公司与龚永勤签订的《房屋租赁合同》约定的五年租金为3422551元，郭栋良、姚淑芳、郭春廷所欠购房尾款为1475016元，品跌后天荟公司应当退还郭栋良、姚淑芳、郭春廷房屋租金1947535元；关于郭栋良、姚淑芳、郭春廷主张的欠付租金利息，郭栋良、姚淑芳、郭春廷与天荟公司达成了由天荟公司收取龚永勤租金抵扣购房尾款的口头协议，但并未约定结算时间和资金利息的计算，天荟公司已经书面通知郭栋良、姚淑芳、郭春廷进行结算，由于双方存在分歧未能结算，天荟公司收取的多余租金未返还郭栋良、姚淑芳、郭春廷并不构成恶意，对郭栋良、姚淑芳、郭春廷的该主张不予支持。 关于天荟公司主张的要求反诉郭栋良、姚淑芳、郭春廷给付购房款及费用的请求，因前面已经认定天荟公司收取的案涉营业房的租金超过郭栋良、姚淑芳、郭春廷所欠的购房尾款，不存在郭栋良、姚淑芳、郭春廷欠天荟公司购房款，反诉天荟公司要求反诉郭栋良、姚淑芳、郭春廷给付购房款的请求不能成立，不予支持；关于费用，双方均认可反诉郭栋良、姚淑芳、郭春廷已经缴纳案涉201、202号营业房契税329,183元，反诉天荟公司未提供证据证明反诉郭栋良、姚淑芳、郭春廷尚有201、202号营业房契税未交清；关于案涉201、202号营业房的住宅专项维修基金，天荟公司法定代表人贺治均刷卡支付201号门市住宅专项维修基金42,337元和202号门市住宅专项维修基金24,030.50元，天荟公司辩称该款系由该公司垫付，郭栋良、姚淑芳、郭春廷对此不予认可，称系郭栋良、姚淑芳、郭春廷支付的现金，由贺治均代为刷卡，刷卡后贺治均将单据交于郭栋良、姚淑芳、郭春廷。联系到该刷卡单原件系由郭栋良、姚淑芳、郭春廷持有的事实，对郭栋良、姚淑芳、郭春廷的陈述予以采信，认定反诉郭栋良、姚淑芳、郭春廷已经缴纳案涉201、202号营业房的住宅专项维修基金；关于天荟公司主张的逾期付款违约金，虽然双方合同中约定了要一次性支付购房款，但是双方后来同意由天荟公司收取龚永勤租金来抵扣购房尾款，应当视为对付款期限的延期，且天荟公司收取的租金已大大超过郭栋良、姚淑芳、郭春廷所欠的购房尾款，故天荟公司的该请求不能成立，不予支持。 综上，郭栋良、姚淑芳、郭春廷的诉讼请求部份成立，部份予以支持；天荟公司的反诉请求不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百三十条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决： 一、被告（反诉原告）仁寿天荟商贸有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）郭栋良、姚淑芳、郭春廷返还已经收取的“麓兰春都·荟城”B区2幢1单元2层1号和2号营业房的租金抵扣购房尾款后的余款1，947，535元；二、驳回原告（反诉被告）郭栋良、姚淑芳、郭春廷的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告仁寿天荟商贸有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费33,344元，由郭栋良、姚淑芳、郭春廷负担12,302元，由仁寿天荟商贸有限公司负担21,042元。反诉案件受理费10,666元，由天荟公司负担。 二审中，双方当事人围绕上诉请求提供了新证据。本院组织双方进行了举证和质证。 郭栋良、姚淑芳、郭春廷提供了如下证据：（2011）成民初字第355号民事判决书复印件一份、2013年1月14日郭栋良中国建设银行43×××71号帐户取款凭条复印件。拟证明：郭栋良等人购买案涉房屋的资金来源以及支付方式。天荟公司的质证意见为：（2011）成民初字第355号民事判决书是复印件，对真实性不认可，即使该判决是真实的，郭栋良等人也未提供生效的法律文书证明，对该判决书的关联性和合法性均不认可。对取款凭条系复印件，无法核实真伪，且从取款凭条来看金额也不足800万元，而双方签订的补充协议是郭栋良等人当天支付了8375200元，故该取款凭条不能证明当天郭栋良将款项全部交付。 本院认为，郭栋良虽提供的（2011）成民初字第355号民事判决书、2013年1月14日郭栋良中国建设银行43×××71号帐户取款凭条系复印件，但结合郭栋良、姚淑芳、郭春廷与天荟公司于2013年1月14日签订的《补充协议》，能够证实郭栋良在签订《补充协议》时按该协议支付了天荟公司购房款8375200元。 天荟公司提供了如下证据：1、2017年4月27日郭栋良、姚淑芳、郭春廷向一审法院提交的民事起诉状。拟证明郭栋良、姚淑芳、郭春廷要求支付的租金本金是用龚永勤的五年租金总额3422551元减去1876942元所得，说明郭栋良自认尚欠天荟公司购房款1876942元。2、一审法院庭审笔录。拟证明郭栋良、姚淑芳、郭春廷多次认可尚欠天荟公司购房款为1876942元，不存在双方在签订协议时就有所谓的“5年租金无忧”的约定，郭栋良、姚淑芳、郭春廷因为欠房款才约定租金由天荟公司收取，不存在天荟公司私自租赁或直接以龚永勤租金抵扣房款的约定。郭栋良、姚淑芳、郭春廷的质证意见为：起诉状不能证明郭栋良承认欠款为1876942元，2017年10月7日的案件经过分开审理后诉状就已作废。庭审笔录不能证明郭栋良承认欠购房款为1876942元，且天荟公司当时确实承诺龚永勤“5年租金无忧”的情况下，郭栋良才打包购房。 本院认为，天荟公司提供的郭栋良、姚淑芳、郭春廷的起诉状、庭审笔录中虽然郭栋良、姚淑芳、郭春廷的特别授权代理人在庭审中认可尚欠天荟公司购房款187余万元。但根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条“一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于已不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无须举证证明……自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。”的规定，本案中，郭栋良支付了多少购房款，还尚欠天荟公司多少购房款，应经审理查明算帐后才能确定，故不能以郭栋良及其特别授权代理人在开庭时的陈述来认定郭栋良、姚淑芳、郭春廷尚欠天荟公司187余元购房款。 二审经审理查明的事实和采信的证据与原判一致，本院予以确认。 本院认为，根据双方的诉辩意见，二审中，双方争议的焦点为：案涉购房款是以2013年1月14日签订的《补充协议》来确定还是以合同约定的购房款来确定？2、天荟公司收取营业房的租金是以与龚永勤签订的租赁合同计算还是以天荟公司自述实际收取的租金计算？3、案涉营业房天荟公司是否已收取2018年1月15日至10月15日的租金？4、本案一审程序是否违法？5、天荟公司是否应向郭栋良、姚淑芳、郭春廷支付多收取租金的利息？ 关于焦点1。首先，补充协议是主合同的重要组成部分，是在主合同签订中或者签订后产生的，是对主合同中遗漏、约定不明的事项进行补充或者修改。签订补充协议的目的是因为主合同中的内容没有约定或者约定不明确，补充协议的订立可以明确主合同中一些模糊的约定，使主合同原意更加准确、更完善、更具有可操作性，进而更明确双方的权利义务关系，使得双方能顺利履行合同中确定的义务。补充协议生效后，与原主合同具有同等的法律效力，除了补充协议中明确修改的条款之外，原合同的其余部分完全继续有效。本案中因郭栋良、姚淑芳、姚春廷与天荟公司涉及多套住房、营业房和车位的买卖，郭栋良、姚淑芳、姚春廷在与天荟公司在分别已经签订了401#住房、402#号住房、42号地下车位、201#营业房、202#营业房的购房合同的情况下，于2013年1月14日又签订了《补充协议》，且该《补充协议》除了涉及201#、202#营业房的事项外，还涉及郭栋良、姚淑芳、郭春廷购买的401#、406#住房所有款项及车位契税与车位维修基金及商铺天燃气安装费用。因此该《补充协议》是对双方分别签订的购房合同的补充和变更，其补充和变更的内容在于郭栋良购买201#、202#、401#、406#营业房和住房以及地下42停车位的所有款项及车位契税与车位维修基金及商铺天燃气安装费，故案涉的购房合同与《补充协议》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按购房合同及《补充协议》履行。因此本案中涉及购房款及购房款的支付方式、契税、维修基金、商铺天燃气安装等应按《补充协议》的约定履行，故本案的购房款应按《补充协议》来计算。其次，虽本案只涉及201#、202#营业房，但本院（2018）川14民终856号民事判决载明“双方同时还存在购买营业房的关系，需要进行相关款项的最终结算”，因此本案应综合郭栋良等人购买201#和202#营业房、401#和406#住房及地下42号停车位来计算。根据《补充协议》的约定，郭栋良、姚淑芳、郭春廷购买202#营业房、401#和406#住房及地下42号停车位的购房款共计为：8375200元（签订合同时支付）+3000000元（1月30日前支付）+1876942元（通知领取产权证时支付含住宅401、406所有款项及车位契税与车位维修基金及商铺天燃气安装费用）=13252142元+车位价款146000元=13398142元，扣除郭栋良、姚淑芳、郭春廷已支付的款项1178756.50元，郭栋良、姚淑芳、郭春廷尚欠天荟公司购房款1610574.50元。而郭栋良、姚淑芳、郭春廷已支付的117856.50元里包含了双方有争议的①2013年1月9日，金额为170000元201#、202#房定金；②2013年1月9日金额为30000元406#房定金；③2019年1月29日，天荟公司法定代表人贺治均用中国建设银行的银行卡刷卡支付的201#营业房的专项维修基金42337元和202#营业房的专项维修基金24030.50元。若该三项不计入郭栋良、姚淑芳、郭春廷已支付的购房款，截止2013年1月14日，郭栋良、姚淑芳、郭春廷尚欠天荟公司1876942元购房款，这与双方签订的《补充协议》载明的金额一致。故应认定截止2013年1月14日，郭栋良、姚淑芳、郭春廷因购买天荟公司麓兰春都.荟城B区201#和202#营业房、401#和406#住房以及地下42号停车位尚欠天荟公司购房款1876942元。此后，郭栋良、姚淑芳、郭春廷并未向天荟公司支付过购房款。 关于焦点2。天荟公司于2013年12月13日与案外人龚永勤签订《房屋租赁合同》，将案涉201#和202#营业房租赁给龚永勤，又于2013年1月14日与郭栋良、姚淑芳、郭春廷签订《房屋买合同》，将案涉201#和202#营业房卖与郭栋良、姚淑芳、郭春廷，且双方认可在郭栋良、姚淑芳、郭春廷在购买201#和202#营业房时知道该房已租赁给龚永勤。由于天荟公司已将案涉201#和202#营业房卖与郭栋良、姚淑芳、郭春廷，因此天荟公司自2013年1月14日起对案涉201#和202#营业房交不享有物权，该201#和202#营业房的租金应由买受人承继。因郭栋良、姚春芳、郭春廷未对天荟公司与龚永勤签订的《房屋租赁合同》提出异议，应视为郭栋良、姚淑芳、郭春廷同意案涉201#t、202#营业房的租赁关系按天荟公司与龚永勤签订的《房屋租赁合同》履行。根据天荟公司与龚永勤签订的《租赁合同》“首年租金为39元/平方米/月，年租金总额为622000元，第一年优惠政策实收58万元；次年租金为39元/平方米/月，年租金总额为622000元；第三年租金为42.12元/平方米/月，年租金总额为670896元；第四年租金为46.33元/平方米/月，年租金总额为737954元；第五年租金为50.96元/平方米/月，年租金为811701元。”的约定，以上五年租金共计3422551元应属于郭栋良、姚淑芳、郭春廷所有。关于天荟公司主张应以其实际收取的租金计算的意见。本院认为，天荟公司主张龚永勤在租赁一年后即不再租赁案涉201#和202#营业房，但天荟公司并未与龚永勤解除《房屋租赁合同》，也未告知郭栋良、姚淑芳、郭春廷该情况。同时，虽天荟公司提供了与案外人王情、谭常勇等人签订的《房屋租赁合同》及收款凭证，拟证明案涉201#和202#营业房在龚永勤未租赁的情况下将案涉201#和202#营业房租赁给王情等人并收取租金1619240元，但天荟公司并未提供收取王情等人租金的银行转帐凭证和票据证实，也未提供天荟公司财务记帐予以证实，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担举证不能的法律后果。”的规定，应由天荟公司承担举证不能的法律后果，故案涉租金应按天荟公司与龚永勤签订的《房屋租赁合同》约定的租金计算。 关于焦点3。天荟公司与龚永勤签订的《房屋租赁合同》并未约定案涉营业房租赁期满后的租赁问题，郭栋良、姚淑芳、郭春廷也未提供证据证明案涉营业房天荟公司与龚永勤签订的《房屋租赁合同》期满后天荟公司出租且收取了租金的事实，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，应由郭栋良、姚淑芳、郭春廷承担举证不能的法律后果。 关于焦点4。天荟公司主张本案本诉与反诉属于不同的法律关系，因此一审程序违法的意见。本院认为，本案系因为郭栋良、姚淑芳、郭春廷与天荟公司因买麓兰春都.荟城B区房屋发生的纠纷，虽在本案中有用案涉营业房租金抵扣购房款的事实，但双方的基础法律关系是房屋买卖合同纠纷。故一审不存在程序违法情形。 关于焦点5。虽郭栋良、姚淑芳、郭春廷与天荟公司达成用201#和202#营业房的租金抵扣郭栋良、姚淑芳、郭春廷购房款的口头协议，但双方并未约定结算时间和资金利息的计算，且天荟公司已经书面通知郭栋良、姚淑芳、郭春廷进行结算，但因双方存在分歧未能结算，故郭栋良、姚淑芳、郭春廷要求天荟公司支付利息的主张不能成立。 因郭栋良、姚淑芳、郭春廷尚欠天荟公司购房款1876942元，而天荟公司已收取的龚永勤租金3422551元，相互品迭后，天荟公司应给付郭栋良、姚淑芳、郭春廷1545609元。 综上，郭栋良的上诉理由不能成立，其请求应不予支持；天荟公司的上诉理由部分成立，其请求应予支持。一审判决认定事实清楚，但以双方签订的购房合同计算郭栋良、姚淑芳、郭春廷所购房屋购房款不当，应予更改。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下： 一、维持四川省仁寿县人民法院（2019）川1421民初4082号民事判决第二、三项，即“驳回原告（反诉被告）郭栋良、姚淑芳、郭春廷的其他诉讼请求”、“驳回反诉原告仁寿天荟商贸有限公司的全部反诉请求。”； 二、变更四川省仁寿县人民法院（2019）川1421民初4082号民事判决第一项“一、被告（反诉原告）仁寿天荟商贸有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）郭栋良、姚淑芳、郭春廷返还已经收取的“麓兰春都·荟城”B区2幢1单元2层1号和2号营业房的租金抵扣购房尾款后的余款1，947，535元；”为“仁寿天荟商贸有限公司于本判决生效之日起十五日内向郭栋良、姚淑芳、郭春廷返还已经收取的“麓兰春都·荟城”B区2幢1单元2层1号和2号营业房的租金抵扣购房尾款后的余款1545609元”。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费44010元，由郭栋良、姚淑芳、郭春廷负担12,302元，由仁寿天荟商贸有限公司负担31708元。二审案件受理费77354元，由郭栋良、姚淑芳、郭春廷负担43344元，由仁寿天荟商贸有限公司负担34010元。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓梅 审判员  王美福 审判员  罗卫平 二〇二〇年六月二十九日 书记员  陈 琳