福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终2589号 上诉人（原审被告）：苏景明，男，1986年6月3日出生，汉族，住福建省闽侯县。 委托诉讼代理人：陈智勇，福建海山律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高毓祥，福建海山律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张好花,女，1951年11月9日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 被上诉人（原审原告）：侯德彬，男，1950年2月13日出生，汉族，住福建省闽侯县。 上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：林愉，福建豪诚律师事务所律师。 上诉人苏景明因与被上诉人张好花、侯德彬房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2019）闽0102民初11039号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 苏景明上诉请求：撤销一审判决，改判驳回张好花、侯德彬的诉讼请求。事实和理由：一审判决事实认定、法律适用均有错误。一、张好花家与苏景明家原感情深厚，关系密切，2012年，张好花的弟弟朱寿延将讼争房产赠与给苏景明的爷爷苏孝光，两个家族具有赠与的情感基础。且张好花、侯德彬以买卖的方式将讼争房产过户给苏景明后，多年未向苏景明主张购房款，并主动承担有关契税，均足以证明双方原本意系赠与。二、尽管当初双方的本意系赠与，但既然双方在2012年就讼争房产以买卖方式实现过户，本案的基础法律关系仍应确认为房屋买卖合同关系，张好花、侯德彬于2018年9月起诉时才向苏景明主张讼争房产的购房款，超过法律规定的诉讼时效。三、一审法院支持张好花、侯德彬“2018年初苏景明提出愿以207万元的价格真正向张好花、侯德彬购买该房屋”的主张，属事实认定错误。1.张好花、侯德彬主张苏景明从2012年3月讼争房产过户至一审起诉期间，系借用讼争房产，无证据支持，亦无法合理解释办理产权过户的行为。2.在苏景明否认的情况下，张好花、侯德彬亦无证据证明双方于2018年就讼争房产口头达成了新的房屋买卖合同。3.一审法院以张好花、侯德彬在本案中、案外人江锋、陈宽敏在另案中的陈述，认定张好花、侯德彬代苏景明向江锋、陈宽敏收到款项的主张可认定向苏景明发出收取购房款的意思表示，事实认定不清、证据不足。张好花、侯德彬与江锋、陈宽敏存在着明显的利害关系，江锋、陈宽敏的证言不能作为本案定案依据。张好花、侯德彬主张与苏景明于2018年就讼争房产达成新的买卖合意，以另案店面买受人江锋、陈宽敏本应支付给苏景明的购房款151万元变更支付至张好花、侯德彬之女账户用作抵扣本案购房款的主张，亦已被另案生效判决否定，足以证明张好花、侯德彬该主张不客观且不合理。4.张好花、侯德彬主张苏景明出具给侯严铭的借条系双方约定的讼争房产207万元购房款中的部分欠款，没有事实依据。根据字据内容记载，双方欲建立的法律关系是“借款”，而非“欠款”。且前述字据所称的借款最终未实际履行，只是因苏景明一时疏忽，未及时将该字据收回。故案涉字据与本案不存在关联性，依法不应被采信。5.一审法院认为双方基于何种合同关系进行物权登记行为不明，苏景明已取得讼争房屋之物权，根据公平原则认定苏景明亦应当向张好花、侯德彬支付相应购房款，明显不当。其一，一审法院既认定双方基于何种合同关系进行物权登记行为不明，根据谁主张谁举证的基本原则，应由张好花、侯德彬承担举证责任以及举证不能的不利后果，一审法院应当判决驳回其诉讼请求。其二，苏景明之所以已取得讼争房产之物权而未支付购房款，是因朱寿延本意系将讼争房产赠与给苏孝光，张好花、侯德彬多年未主张购房款更是对赠与本意的再次确认，一审法院认定苏景明应当支付购房款不当。其三，苏景明取得讼争房产如存在显失公平，张好花、侯德彬应在法律规定的期间内行使相应的撤销权，其在法律规定的一年期间未行使，系对于自己私权利的一种处分行为。法院不应当在过户六年后，再根据公平原则，要求苏景明承担付款义务。四、一审根据苏景明于2018年3月10日将讼争房产作价2003000元转让给案外人林延斌的价格来认定苏景明应支付张好花、侯德彬的购房款，无事实和法律依据。1.苏景明于2018年3月将讼争房产出售给林延斌与张好花、侯德彬于2012年以买卖方式将该房产赠与给苏景明，此两件事的时间、约定价款、合同相对人均无关联性。2.在张好花、侯德彬没有证据证明长期以来双方对讼争房屋系“借用”的情况下，法院判令苏景明应该按2018年的房屋市场价来支付讼争房产的购房款，没有法律依据。3.苏景明主张房产系赠与的高度盖然性远大于张好花、侯德彬主张房产系借用的高度盖然性。4.即使认定房屋赠与不成立，也应根据双方于2012年3月签订的《房地产买卖契约》来确定双方的权利义务，该契约所约定的房屋价款仅为14万元。如14万元价款确实显失公平，张好花、侯德彬对该合同的撤销权也早已超过诉讼时效。 张好花、侯德彬辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法予以维持。1.苏景明主张讼争房屋系受赠获得，无事实依据和法律依据。张好花、侯德彬与苏景明之间非亲非故，亦不存在其他经济往来，张好花、侯德彬不可能将讼争房屋无偿赠送给苏景明。张好花、侯德彬与苏景明从未对讼争房屋有过赠与的合意，也无赠与的书面合同。苏景明亦无证据证明其系受赠与而获得讼争房屋。2.关于诉讼时效问题。2018年3月18日苏景明起诉要求江锋、陈宽敏支付店面转让款。该案审理过程中，苏景明当庭否认其用店面转让款抵扣其购买讼争房屋的部分房款，且在法庭上表示讼争房屋系朱寿延赠与其的。此时张好花、侯德彬才知道苏景明否认其向张好花、侯德彬购买讼争房屋的事实，自己的权利被侵害，并于2018年9月即向法院诉请苏景明支付讼争房款，故本案并未超过诉讼时效。3.现苏景明已将讼争房屋转给案外人，但苏景明却未向张好花、侯德彬支付房款。根据苏景明提供的2018年3月20日其与案外人林延斌签订的《存量房买卖合同》，可以证明苏景明将讼争房产以2003000元价格出售给案外人林延斌，并已办理了房屋过户手续。因苏景明转让的房产本就属于张好花、侯德彬，苏景明理应将该房屋转让款支付给张好花、侯德彬。一审法院判令苏景明按当时2003000元的转让价格向张好花、侯德彬支付房款，符合诚实信用和公平原则，也充分考虑了张好花、侯德彬的实际损失。 张好花、侯德彬向一审法院起诉请求：1.苏景明向张好花、侯德彬支付坐落于福州市鼓楼区房屋（面积75.06平方米）的购房款2070000元；2.本案诉讼费由苏景明承担。 一审法院认定事实：张好花与侯德彬系夫妻关系，侯青铃系二人的女儿，侯严铭系二人的儿子。2012年3月20日，张好花、侯德彬（甲方、卖方）与苏景明作为（乙方、买方）签订一份《房地产买卖契约》，约定：甲方自愿将座落于福州市鼓楼区的房地产（建筑面积75.06平方米）出售给乙方，双方议定上述房地产的成交价为140000元，待上述房地产纳完税费并取得房屋所有权后壹拾日内一次性付清。同日，双方办理了前述房产的过户登记手续。 2018年2月3日，苏景明向侯严铭出具一张借条，主要内容为：今借侯严铭现金肆拾柒万元整，现愿意将华安荣成房地产开发有限公司购房款肆拾柒万元整归还侯严铭，并同意该物转给侯严铭户头。 2018年2月12日，苏景明（出售人、卖方）与案外人江锋、陈宽敏（买受人、买方）签订《福州市不动产（存量房）买卖合同》一份，约定:苏景明将其名下的坐落于福州市鼓楼区鼓西街道湖头街支巷50号湖滨新城11#、12#14#楼连接体12店面房产（不动产权证号为：G1200926，建筑面积为：44.61㎡）出售给江锋、陈宽敏，双方议定上述房产的成交价为200000元。合同签订后，双方同意，卖方一次性付款给付除定金、交房保证金之外的剩余房款。同日，双方提交了产权变更申请。2018年2月14日，福州市国土资源局分别向江锋、陈宽敏颁发了闽（2018）福州市不动产权第0013846、0013847号不动产权证书，江锋与陈宽敏按份共有上述房产，双方各占50%的权利份额。 江锋于2018年2月6日分两笔30000元、60000元，共计向苏景明银行账户转账90000元，并分别于2018年2月11日、2018年3月5日、2018年3月16日、2018年3月17日向侯青铃银行账户转账50000元、500000元、200000元、30000元，共计向侯青铃银行账户转账780000元。陈宽敏于2018年3月14日向侯青铃银行账户转账853840元，附言为货款。 2018年3月19日，苏景明将江锋、陈宽敏诉至一审法院，请求支付鼓楼区鼓西街道湖头街支巷50号湖滨新城11＃、12＃14＃楼连接体12店面房产的剩余购房款1510000元。经福州市鼓楼区人民法院（2018）闽0102民初3382号民事判决书及福州市中级人民法院（2019）闽01民终2465号民事判决书认定，苏景明与江锋、陈宽敏口头约定上述房产的交易价格为1600000元，江锋已向苏景明转账支付房款90000元，江锋、陈宽敏未能举证证明苏景明当时同意其将购房款1510000元转账给侯青铃，且江锋、陈宽敏与侯青铃的实际转账金额与1510000元购房款金额存在出入，其中的853840元还备注为“货款”，故江锋、陈宽敏关于苏景明与张好花协商以本案诉争款项抵偿张好花将其坐落于福州市鼓楼区出售给苏景明的207万元的主张，不予支持，并判决江锋、陈宽敏向苏景明支付剩余购房款1510000元。2019年9月2日，依据前述判决，侯青铃向江锋转账支付1510000元。 另，2018年3月10日，苏景明与案外人林延斌签订《存量房买卖合同》一份，约定苏景明将诉争房产以2003000元出售给案外人林延斌，并已于当日办理了房屋过户手续。现张好花、侯德彬以苏景明未给付购房款为由诉至一审法院，请求判如所请。 一审法院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的基本原则。作为房产买卖合同，其根本性质在于出卖人转移房屋的所有权于买受人，买受人支付出卖人相应的房屋价款。本案中，张好花、侯德彬与苏景明客观上的确于2012年3月20日签订了《房地产买卖契约》，并经房地产交易中心备案登记，并且，苏景明也经核准登记取得了房地产权证，故在交易形式上，基本符合房屋买卖合同的外部特征。张好花、侯德彬主张，因苏景明想贷款买店面，就提出将该房屋先过户到他的名义用于向银行贷款，但表示诉争房屋产权仍属于张好花、侯德彬所有，故在双方办理房产过户手续后，苏景明并未支付任何款项，苏景明则主张诉争房屋系受赠所得，2012年转移产权时，税费的大部分也是由张好花、侯德彬承担。一审法院认为，根据双方房屋买卖交易过程的表述分析，可认定在双方签订房地产买卖合同的当时，苏景明未支付购房款，且双方约定的转让价格140000元远远低于诉争房屋当时的市场价格，张好花、侯德彬以如此价格自愿出售房屋显然有违一般生活常理和交易规则，可以认定张好花、侯德彬未与苏景明间达成房屋买卖之意思表示，苏景明主张张好花、侯德彬系将诉争房屋赠与苏景明但未提供相应书面证据如赠与合同予以证明，赠与合同属无偿合同，现张好花、侯德彬否认双方系赠与关系，苏景明作为只享有合同权利而不负合同义务一方，应就双方赠与关系负有相应举证义务，现仅凭张好花、侯德彬低价出售房屋且未收取购房款的事实不足以证明张好花、侯德彬存在将诉争房屋赠与苏景明的意思表示，双方亦非亲属关系，故不宜认定双方存在赠与关系。 另，张好花、侯德彬主张苏景明于2018年初提出愿以2070000元的价格向其购买诉争房屋，一审法院认为，虽然本案中张好花、侯德彬并无直接证据证明其与苏景明之间就诉争房屋达成买卖合意，但从本案现有的证据及客观情况分析，张好花、侯德彬在本案中、案外人江锋、陈宽敏在另案中均确认系在苏景明的指示下将另案湖滨新城房产部分购房款汇到张好花、侯德彬女儿侯青铃名下，用于抵扣苏景明购买诉争房屋应支付的购房款，不论江锋、陈宽敏该行为是出于苏景明指示亦或是出于张好花、侯德彬指示，张好花、侯德彬代苏景明向江锋、陈宽明收取款项的主张可认定向苏景明发出收取购房款的意思表示，且苏景明于2018年2月3日向张好花、侯德彬儿子侯严铭出具借款金额为470000元的借条一张，苏景明确认该笔款项并未实际交付但无法充分说明出具借条之原因，结合张好花、侯德彬、苏景明间未有其他经济关系的事实，苏景明出具借条行为即向张好花、侯德彬发出支付购房款之意思表示具有高度盖然性。再者，张好花、侯德彬将名下诉争房产转移登记至苏景明名下，双方基于何种合同关系进行物权转移登记行为不明，苏景明已取得诉争房屋之物权，根据公平原则，苏景明亦应当向张好花、侯德彬支付相应购房款。故张好花、侯德彬诉请苏景明支付诉争房屋的购房款，符合法律规定，一审法院予以支持。 关于诉争房屋价款的认定，一审法院认为，张好花、侯德彬主张双方口头约定房屋价款为2070000元，但因未能提供相应的证据予以证实，可认定为双方之间对诉争房屋的价款约定不明确。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、六十二条的规定，当事人对价款没有约定或者约定不明确的，可以补充协议；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确认，仍不能确认的按照合同履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。鉴于张好花、侯德彬系于2018年主张苏景明支付购房款，而苏景明于2018年3月10日将诉争房产作价2003000元转让给案外人林延斌的事实，结合相应市场行情，根据公平原则，一审法院确定苏景明应支付张好花、侯德彬房款2003000元。综上，判决：一、苏景明于本判决生效之日起十日内向张好花、侯德彬支付购房款2003000元；二、驳回张好花、侯德彬的其他诉讼请求。本案诉讼费23360元，由张好花、侯德彬负担756元，由苏景明负担22604元。 二审中，双方当事人未提交新证据。根据在案证据，本院确认一审法院查明的主要事实清楚。 本院认为，关于苏景明与张好花、侯德彬房屋买卖关系的认定问题。讼争房屋虽然于2012年以签订《房地产买卖契约》的形式过户到苏景明的名下，但苏景明与张好花、侯德彬均不认可双方在2012年存在真实的房屋买卖合意，故，一审法院认定2012年签订《房地产买卖契约》时双方未成立合法有效的房屋买卖关系正确。苏景明上诉主张本案的客观事实是张好花的弟弟朱寿延将讼争房屋赠与给苏景明的爷爷苏孝光，两个家庭具有赠与的情感基础，但是苏景明并未提供任何证据证明赠与关系的存在，亦不能合理说明登记在张好花、侯德彬名下的讼争房屋为何会由张好花的弟弟朱寿延来作出赠与的意思表示，苏景明主张的赠与关系依据不足，不能成立。鉴于苏景明主张的赠与关系不能成立，讼争房屋亦已登记在苏景明名下，故苏景明无偿取得讼争房屋没有法律依据。张好花、侯德彬主张苏景明于2018年初提出愿以2070000元价格购房讼争房屋，结合案外人江锋、陈宽敏在另案中确认系在苏景明的指示下将另案店面的部分购房款支付给张好花、侯德彬的女儿侯青铃，虽然生效判决以案外人江锋、陈宽敏的该给付行为未能举证已获得了苏景明的同意为由，未认定该给付行为系苏景明抵扣本案购房款的行为，但可以认定张好花、侯德彬向苏景明作出了收取购房款的意思表示，再结合苏景明于2018年2月3日向张好花、侯德彬的儿子侯严铭出具的借款金额为470000元借条的行为，一审法院以高度盖然性认定张好花、侯德彬与苏景明于2018年初形成讼争房屋买卖关系，并无不当，予以维持。苏景明主张张好花、侯德彬的诉讼请求超过诉讼时效，缺乏依据，不予支持。 关于本案购房款的认定问题。张好花、侯德彬主张双方口头约定房屋价款为2070000元，但未提供相应证据予以证明。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、六十二条的规定，当事人对价款没有约定或者约定不明确的，可以补充协议；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确认，仍不能确认的按照合同履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。现双方对协商一致的购房款金额均无法举证证明，一审法院结合相应市场行情，根据公平原则予以确定，有正当的法律依据，但认定的金额应该考虑本案法理情情况，一审法院直接按照苏景明向案外人出售讼争房屋的价格认定本案购房款不当，予以纠正。苏景明于2018年3月10日将讼争房屋以2003000元的价格出售给案外人，故该价格可以作为2018年3月案涉房产市场价格的参考，双方当事人买卖合意达成时间为2018年初，结合两次市场买卖行为的时间差及苏景明作为“经济人”的市场交易主体，应考虑苏景明在市场交易行为中应获得的可得利益，根据公平原则，本院确定按2003000元的90%认定本案的购房款为1802700元。 综上，苏景明的上诉请求有理部分，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下: 一、撤销福建省福州市鼓楼区人民法院（2019）闽0102民初11039号民事判决； 二、苏景明于本判决生效之日起十日内向张好花、侯德彬支付购房款1802700元； 三、驳回张好花、侯德彬一审其他诉讼请求； 四、驳回苏景明其他上诉请求。 如果苏景明未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费23360元，由张好花、侯德彬负担3017元，由苏景明负担20343元；二审案件受理费23360元，由张好花、侯德彬负担3017元，由苏景明负担20343元。 本判决为终审判决。 审判长  吴筱洲 审判员  符海燕 审判员  陈雁兰 二〇二〇年六月二十九日 法官助理陈玥 书记员林婷