福建省龙海市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0681民初1814号 原告：张荣秀，女，1970年5月29日出生，汉族，住上杭县。 委托诉讼代理人：陈永生，福建天岩律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：王玉，福建天岩律师事务所执业律师。 被告：漳州招商房地产有限公司，住所地福建省漳州招商局经济技术开发区南炮台卡达凯斯D区南海一路，统一社会信用代码：91350681705312944M。 法定代表人：黄强中，董事长。 委托诉讼代理人：王金华，福建闽隆律师事务所执业律师。 原告张荣秀与被告漳州招商房地产有限公司（以下简称“招商地产公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张荣秀的委托诉讼代理人陈永生、被告招商地产公司的委托诉讼代理人王金华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张荣秀向本院提出诉讼请求：1、依法解除原被告双方于2018年5月20日签订的《楼宇认购书》（编号：0002909）；2、判令被告返还原告已支付的购房定金及首付款总计人民币270925元。事实和理由：2018年5月20日，原告与被告签订《楼宇认购书》（编号：0002909），约定：原告认购被告开发建设的漳州兰溪谷-北区一期54幢106室商品房，面积75.85平方米，标准售价为1296000元，付款方式为按揭付款，定金50000元。另双方还约定“本房源可于2018年5月31日前提出申请换房至招商兰溪谷北区96栋1104室，换房成功后，需当日付清首付款或者全款，并签署《商品房买卖合同》”等内容。当日，原告向被告申请换房至招商兰溪谷96幢1104室，并按被告要求填写“《楼房买卖确认书》修改申请单”，同日向被告交纳购房定金50000元。之后，经原被告双方协商一致确定：兰溪谷96幢1104室商品房单价为每平方米12675.61元、总价款为1320925元，原告先给付首期房价款人民币270925元（占总房价款的20%），余款1050000元向本项目的按揭合作银行（贷款机构）申请贷款支付。2018年6月20日，原告向被告交纳了首期房价款220925元，加上之前交纳的购房定金50000元，原告完成首期房价款270925元的给付义务。可是被告收到原告给付的首期房价款270925元后，却以政府调控首期房价款需占全部房价款的30%为由，拒绝与原告签订《商品房买卖合同（预售）》。后就该问题双方多次交涉未果。于是原告向被告提出解除双方签订的《楼宇认购书》（0002909），由被告返还原告已给付的购房款及购房定金总计人民币270925元，但被告以各种理由推诿。请求判如所请。 招商地产公司辩称，原告没有法定或约定解除楼宇认购书的权利。本案中，楼宇认购书并未约定签订商品房买卖合同的时间也未约定双方关于总价款的首付比例，但是已经明确约定是要按揭贷款，也提示原告在本案的按揭款的审批权最终在金融机构，且在楼宇认购书背面已经载明了本案原告不能因银行贷款政策的原因要求解除该楼宇认购书。关于本案首付比例的问题，首先从原告提供的证据可以明确地知道，原告并没有按照所谓的楼房楼宇认购书和变更房屋申请确认上面去付所谓的首付款，而且本案确实因为首付款即银行的贷款政策变动，原告没有证据证明双方对于首付比例进行了重大变更，才导致其有权不签商品房买卖合同。且本套讼争房屋在2018年的12月22号可以网签，合同目的是可以实现的，是原告拒不配合网签。因此，原告无权要求解除楼宇认购书。如果法院判决解除楼宇认购书，被告可以依照认购书的约定不返还定金5万元。 本院经审理认定事实如下：2018年5月20日，原告张荣秀与被告招商地产公司签订一份编号为0002909的《楼宇认购书》，约定：张荣秀认购招商地产公司所开发建设的漳州兰溪谷-北区一期54幢106室商品房，面积75.85平方米，套内建筑面积59.72平方米；标准售价为1296000元，付款方式为按揭付款；定金50000元。《楼宇认购书》备注中约定“本房源可于2018年5月31日前提出申请换房至招商兰溪谷北区96栋1104室，换房成功后，需当日付清首付款或者全款，并签署《商品房买卖合同》”等内容。同日，原告张荣秀向被告招商地产公司申请换房，并填写“《楼房买卖确认书》修改申请单”，申请换房至招商兰溪谷96幢1104室（面积104.21平方米，标准售价为1689000元，优惠后合同总价1361358.9元,付款方式为按揭付款）。同日，原告向被告支付购房定金50000元。2018年5月27日，原告张荣秀根据原被告双方约定，在由被告委托代理销售案涉房屋（招商兰溪谷96幢1104室）等房产的中介机构打印内容的《商品房买卖合同(预售)》的买受人处签名按指印后将上述《商品房买卖合同(预售)》交中介机构转交被告（出卖人）签章。该《商品房买卖合同(预售)》约定：案涉房屋（招商兰溪谷96幢1104室）为每平方米12675.61元、总价款为1320925元，付款方式为：买受人应当于2018年5月27日前支付首期房价款270925元，余款1050000元向本项目的按揭合作银行（贷款机构）申请贷款支付。2018年6月20日，原告向被告支付首期房价款220925元（包括定金50000元合计为270925元）。对原告逾期至2018年6月20日支付首期房价款，被告未提出异议并于同日向原告出具收取“购房首付款”的收款收据。之后，被告未在上述《商品房买卖合同(预售)》签章。2018年12月22日，案涉房屋（招商兰溪谷96幢1104室）具备网签条件，但被告要求原告根据政策要求把首付款比例提到30%才与原告签订商品房买卖合同，原告不同意。后原告于2020年4月20日诉至本院。 上述事实，有原告张荣秀庭审中提供的《楼宇认购书》、《楼房买卖确认书》修改申请单、银行转账凭证、《招商地产收款收据》、《商品房买卖合同（预售）》，有被告招商地产公司提供的《房屋权属信息查询结果证明》，以及原、被告在庭审中的陈述等为据，上述证据经庭审举证、质证，本院予以确认并在卷佐证。 本院认为，涉案《楼宇认购书》是出卖人招商地产公司与买受人张荣秀在平等、自愿基础上订立，双方意思表示真实，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定合法有效。双方在《楼宇认购书》中所约定的定金从性质上讲，是立约定金，目的在于确保当事人能够最终订立商品房买卖合同。《楼宇认购书》备注中约定“本房源可于2018年5月31日前提出申请换房至招商兰溪谷北区96栋1104室，换房成功后，需当日付清首付款或者全款，并签署《商品房买卖合同》”。因此，可以确认原、被告双方约定的签署《商品房买卖合同》期日为买受人付清首付款或者全款之日。虽然被告招商地产公司对原告提供的由中介机构打印内容的《商品房买卖合同(预售)》不予认可，但该《商品房买卖合同(预售)》所确认的买受人应当支付的首期房价款金额270925元（占全部房价款的20.51%），与招商地产公司于2018年6月20日出具的收款收据所收取的张荣秀首期房价款220925元（包括定金合计为270925元），完全一致，故原告张荣秀主张其单方签字的《商品房买卖合同(预售)》是由被告委托的代理销售案涉房屋等房产的中介机构打印内容，以及其根据原被告双方约定向被告支付首期房价款的事实，足以认定。原告张荣秀虽未按上述合同约定于2018年5月27日前支付首期房价款，但其于2018年6月20日向被告招商地产公司支付首期房价款后，被告并未提出异议，可视为被告同意该日为双方约定的被告付清首付款期日即双方约定的签署《商品房买卖合同》期日。原告根据约定在由被告指定的委托代理销售商提供的《商品房买卖合同(预售)》文本上签名按指印并支付房价首付款，说明原告已按《楼宇认购书》约定履行义务，而被告收取房价首付款并向原告出具收取“购房首付款”的收款收据后，并未依约于原告支付首付款后当日与原告签订《商品房买卖合同(预售)》，且至今拒绝签订该《商品房买卖合同(预售)》，构成违约。虽然被告未与原告签订上述《商品房买卖合同(预售)》，存在因政府调控提高首期房价支付比例因素，不可归责于双方，但被告要求将房价款首付比例提高到30%，已经超出原、被告双方当初约定，属实质性变更，应由双方另行协商一致后签订。故原告张荣秀请求解除与被告招商地产公司于2018年5月20日所签订的编号为0002909的《楼宇认购书》，并由被告招商地产公司返还原告已支付的购房款及购房定金总计270925元，合法有据，应予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十条、第九十四条第一项、第四项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，判决如下： 一、解除原告张荣秀与被告漳州招商房地产有限公司于2018年5月20日签订的《楼宇认购书》（编号：0002909）； 二、被告漳州招商房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告张荣秀购房款220925元及购房定金50000元，合计270925元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5363.8元，减半收取计2681.9元，由被告漳州招商房地产有限公司负担。 如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  洪河根 二〇二〇年六月十八日 法官助理李昊蓝 书记员黄文娟