湖南省宁远县人民法院执 行 裁 定 书（2020）湘1126执异46号异议人（被执行人）：乐小辉，男，1968年3月17日出生，汉族，湖南省宁远县人，居民。委托诉讼代理人：舒洪武，湖南良锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：聂燚，湖南良锐律师事务所实习律师。申请执行人：欧国盛，男，1971年2月16日出生，汉族，湖南省宁远县人，居民。在本院执行欧国盛等人与乐小辉民间借贷纠纷一案中，异议人乐小辉对本院查封乐小辉、周美红、乐东群各自名下的房产等执行措施不服，认为本院存在超标的查封的行为，于2020年6月15日向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2020年6月24日举行了听证，乐小辉的诉讼代理人、申请执行人欧国盛参加了听证，并提交了书面意见。本案现已审查终结。异议人乐小辉称，请求：1、撤销宁远县人民法院（2017）湘1126执414号执行裁定，撤销宁远县人民法院（2017）湘1126执414号之五执行裁定，撤销宁远县人民法院（2017）湘1126执414号之四执行裁定，并解除对被执行人乐小辉所有的位于宁远县原舜陵镇北门乐家房屋（房权证号分别为：00005965、000319441），被执行人乐小辉之妻周美红名下的位于宁远县舜陵镇文庙路房屋（产权证号码：00031028）及被执行人乐小辉之子乐东群名下的位于宁远县舜陵镇九嶷路48号房屋（产权证号分别为00026951、00026952、00026953）的查封，中止对上述房产的执行程序；2、请求依法执行（查封、拍卖等）乐小辉名下的位于宁远县水市路与印山路交叉路口的九嶷明珠1栋2单元第1层、2层，面积共计1049.04平方米，价值650万元的商业用房，以偿还欧国盛等14位债权人的待清偿债权。事实和理由：宁远县人民法院在执行乐小辉与欧国盛等14名债权人的一系列案件过程中，分别作出（2017）湘1126执414号执行裁定、（2017）湘1126执414号之四执行裁定，（2017）湘1126执414号之五执行裁定，相继查封了执行人乐小辉所有的位于宁远县原舜陵镇北门乐家房屋两栋（房权证号分别为：00005965、000319441）；被执行人乐小辉之妻周美红名下的位于宁远县舜陵镇文庙路房屋（产权证号码：00031028）；被执行人乐小辉之子乐东群名下的位于宁远县舜陵镇九嶷路48号房屋（产权证号分别为00026951、00026952、00026953），共计5处房产，面积1548.27平方米，价值约1,100万元左右，被执行人的待清偿债权本金仅为171万余元，属于明显超标的查封和乱查封，应当予以撤销并解除被查封房产的查封；执行本人乐小辉名下的位于宁远县水市路与印山路交叉路口的九嶷明珠1栋2单元第1层、2层，面积共计1049.04平方米，价值650万元的商业用房，有利于提高执行效率和效果，及时有效的维护双方当事人的合法权益，平衡双方利益，并节约司法资源，符合规范公正保障各方当事人合法利益及执行的比例原则。申请执行人欧国盛称：被执行人乐小辉名下的位于宁远县水市路与印山路交叉路口的九嶷明珠1栋2单元第1层商业用房无法拍卖变现，不能实现债权人的权益，当初借钱给被执行人乐小辉用于购买宁远县舜陵镇九嶷路48号房屋，现就应该拍卖该房屋用于偿还债务。本院查明，本院在执行欧国盛等14人申请执行乐小辉、周美红民间借贷纠纷系列案中，于2020年4月24日作出的（2017）湘1126执414号之四执行裁定，查封了被执行人乐小辉之子乐东群名下的位于宁远县舜陵镇九嶷路48号房屋（产权证号分别为00026951、00026952、00026953）；于2020年4月27日作出（2017）湘1126执414号之五执行裁定，对乐东群名下的涉案房屋进行拍卖，并作出了（2017）湘1126执414号议价通知。经查实被执行人乐小辉之子乐东群名下的位于宁远县舜陵镇九嶷路48号房屋（产权证号码分别为：00026951、00026952、00026953），系被执行人乐小辉于2012年出资购买，购买总价为441万元（该门面房首付款221万元，按揭贷款220万元）。被执行人乐小辉于2016年10月16日写给申请执行人欧国盛的承诺书中已标明其所借申请执行人欧国盛的380,000元是用于购买宁远县舜陵镇九嶷中路62号（原黄日生的房子门面），实际上就是现宁远县舜陵镇九嶷路48号房屋。另查明，异议人乐小辉之子乐东群在2012年正就读于衡阳高速铁路职业技术学院，系在校学生，当时尚无购买该房屋的经济能力。此外本院还查封了被执行人乐小辉、周美红的下列房产：1、位于宁远县水市路与印山路交叉路口的九嶷明珠1栋2单元第1层商业用房［原不动产登记证明号为湘（2018）宁远县不动产权第0003777号，登记面积为531.04平方米］；2、位于宁远县原舜陵镇北门乐家房屋两栋，所有权证号分别为00005965、00031944；3、被执行人乐小辉之妻周美红名下的位于宁远县舜陵镇文庙路房屋（产权证号码：00031028）。其中位于九嶷明珠1栋2单元第1层商业用房，为乐小辉申请执行湖南新祥房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案中，该商业用房原为被执行人湖南新祥房地产开发有限公司所有，经本院经两次公开拍卖、一次变卖均流拍，最后由被执行人与乐小辉达成以物抵债协议，现该商业用房仍未办理产权变更手续。北门乐家的两栋房屋（所有权证号为00005965、00031944），因土地性质是农村集体所有土地，故上述两处房产的拍卖均存在法律和事实的障碍，也不能完全、及时实现14名债权人的权益。还查明，涉及到被执行人乐小辉在本院还有13件执行案件未履行完毕，未履行金额含本金180余万元及利息、执行费、诉讼费等共计400余万元。另查明，2018年8月2日湖南新融达房地产评估有限责任公司出具的湘新融达房估（2018）第15160号房地产评估报告，显示被执行人乐小辉之妻周美红名下的位于宁远县舜陵镇文庙路房屋（产权证号码：00031028），评估价值为222.42万元；被执行人乐小辉之子乐东群名下的位于宁远县舜陵镇九嶷路48号房屋（产权证号分别为00026951、00026952、00026953）的房产价值分别为人民币109.41万元，29.11万元，357.52万元。本院认为，本案争执的主要焦点是本院在执行过程中是否存在超标的查封被执行人等人的房产的问题。因被执行人乐小辉待清偿的债务金额含本金180余万元及利息、执行费、诉讼费等共计约为400余万元，经有关评估机构评估及参考相应的市场价格，本院查封的5处房屋的价值初步认定约为1,100万元，确实存在超额查封财产的事实，应当予以部分解除被查封的房产。至于该解除查封何处的涉案房屋，应当从有利于及时、充分及便于实现债权人债权的原则出发，兼顾执行效率和效果，本院在充分考虑上述因素的情况下，认为九嶷明珠1栋2单元第1层、2层商业用房，经多次拍卖均流拍，足以说明该房产存在难以处置的问题。如果再次评估、拍卖该房产流拍，既浪费了时间，也给被执行人造成大额的评估、拍卖等损失；位于北门乐家的房产非国有手续，难以拍卖成交。参考评估公司于2018年8月2日出具的评估报告，被执行人乐小辉之妻周美红名下的位于宁远县舜陵镇文庙路房产价值为222.42万元左右，被执行人乐小辉之子乐东群名下的位于宁远县舜陵镇九嶷路48号房产价值为496.04万元左右，此两处房产均处于繁华路段，现用于出租他人经营，且乐小辉的14名债权人强烈要求本院对九嶷路48号房产进行拍卖，用于实现其债权。由于被执行人乐小辉尚欠14名债权人本息等计人民币约400余万元，加之九嶷路48号房产仍有部分抵押贷款，被查封的九嶷明珠1栋2单元商业用房是以物抵债作价650万元抵给乐小辉，但房屋原有的评估报告已过期，尚不能作为拍卖及认定超额查封的依据。依据评估拍卖的有关规定，首次拍卖以评估价的80%作为保留价，每次拍卖可再降低20%。因此，对于异议人乐小辉请求只执行位于九嶷明珠1栋2单元商业用房，并解除对其他涉案4处的房屋查封的异议请求，本院予以部分支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第三项之规定，裁定如下：一、解除对异议人乐小辉所有的位于宁远县原舜陵镇北门乐家房屋（房权证号分别为：00005965、000319441）及异议人乐小辉之妻周美红名下的位于宁远县舜陵镇文庙路房屋（产权证号码：00031028）的查封；二、驳回异议人乐小辉的其他异议请求。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交复议申请书，并按对方当事人的人数提出副本，复议于湖南省永州市中级人民法院。审 判 长 王    贤    顺人民陪审员 刘志军人民陪审员江为民二〇二〇年六月二十九日法官 助理 何         春书 记 员 姜    丽    池