广东省廉江市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0881民初3628号原告：湛江市晟安投资有限公司。住所地：廉江市廉江大道南668号。统一社会信用代码：91440881553631478W。法定代表人：林作华，董事长。委托代理人：刘付荣标，广东旗胜律师事务所。被告：梁志宁，男，汉族，1976年6月12日出生，广东省湛江市人，住湛江市赤坎区。案由：租赁合同纠纷立案日期：2019年9月11日开庭日期：2020年4月28日适用程序：简易程序原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付租金364598元及违约金116991.42元给原告；2、请求判令被告所交给原告的押金300000元归原告所有；3、本案受理费由被告负担。被告答辩称，1、请求判令原、被告合同无效。2、请求驳回原告的诉讼请求，判令原告返回被告押金300000元以及已支付的租金150000元和被告投入的装修市场费用105万元。2018年11月10日原、被告签订一份《农贸市场租赁合同》该合同主要约定如下内容：甲方出租给乙方经营使用的物业（以下简称该农贸市场）座落地位于廉江市廉江大道南668号锦锈华景商住区西北角，其中一楼面积2272.78平方，二楼1284.22平方，具体平面图见附件。被告与原告签定合同后支付了300000押金，并进行投入装修，在开业前的事项准备时才发现原告所出租的房屋：①未能提供《房屋租赁证》；②所出租给被告一楼面积2272.78m2，二楼1084.22，未能提供产权证明。并且一楼504.06平方米是后来加建的，未能提供产权证明，以及消防验收证明；③根据《城市房屋租赁管理执法》第六条，第一规定：①未取得产权或者经营管理权的②属于违章建筑的，不能出租。④根据《城市房地产管理法》《广东省城镇房屋租赁条例》未取得《房屋租赁法》的租赁合同是无效的合同。所以认定原、被告所签定的合同为无效告合同。⑤根据《民法通则》第134条第3款的规定，当事人因该行为取得的财产，应当返还受损害一方，被告要求原告返还被告所交的押金300000元，租金150000元，以及投入的装修费用105万元。为维护被告的合法权益，请求法院查明事实，依法判决查明本案相关事实原告是廉江市锦绣华景商住区开发商。2018年11月10日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《农贸市场租赁合同》，合同约定主要内容是，第一条，甲方出租给乙方作经营使用的物业（以下简称农贸市场）座落地址位于廉江市廉江大道南668号锦绣华景商住区西北角，其中一楼计租面积2272.78平方米、二楼计租面积1084.22平方米。……；第二条，租赁期限自2018年11月16日起至2028年11月15日止；第三条，租金及租金交纳期限：①自2018年11月16日起至2019年5月15日止免租金；自2019年5月16日起至2020年5月15日止每月租金为157530元；……。②乙方须在每月5日前一次性支付当月租金给甲方，并汇进甲方指定账户……；③本合同一经签署，乙方应交纳30万元押金给甲方。……。第五条甲乙双方的责任……第④乙方必须依约缴纳租金及其它费用。乙方拖欠租金及其他费用的，甲方有权向乙方加收违约金。每迟延一天，乙方应按拖欠金额的0.5%支付违约金给甲方。如拖欠租金及费用超过约定缴交日期10天，视为乙方违约，甲方有权单方解除合同，并收回该农贸市场使用权，乙方所交的押金不予退还。……。第九条，因乙方违约而导致甲方单方解除本合同，乙方应遵守以下规定：①乙方除承担违约责任外，须在甲方单方解除合同之日（甲方发出书面的解除合同通知之日即为解除合同之日）后15日内自行腾清该农贸市场，将该农贸市场交还给甲方，……；②乙方的押金不予退还，而且没收押金与依据本合同其他条款发生的延迟履行违约金、场地占用费及其他的费用可同时执行，……。合同签订后，原告依约将该农贸市场经营使用权交付给被告使用，被告也依约将30万元押金交付给原告。2019年5月16日被告支付租金15万元给原告，至2019年8月15日止，被告已拖欠原告3个月的租金322590元未付。原告于2019年8月16日委托广东旗胜律师事务所给被告发出《律师函》，要求被告在接到律师函之日起5日付清上述租金及相关费用，被告收到律师函后逾期不予支付。2019年8月23日原告在廉江市公正处的公正下，给被告寄送《解除〈农贸市场租赁合同〉通知书》，宣布双方于2018年11月10日签订的《农贸市场租赁合同》，在该通知书到达被告处时解除，逾期被告不予回应。计至2019年8月23日原告单方宣布解除《农贸市场租赁合同》时止，被告尚欠原告的租金364598元未付及违约金116991.42元。双方经协商未果.原告于2019年9月11日诉至本院请求处理。诉讼中，被告于2019年10月14日向本院递交《管辖权异议申请书》，以“原告就被告”原则为由，请求将本案移送至被告所在地赤坎区人民法院审理。本院经审查认为，被告管辖权异议的申请不成立，于2019年10月12日作出裁定，驳回被告对本案管辖权提出的异议。被告不服提出上诉。2019年12月24日湛江市中级人民法院作出（2019）粤08民辖终170号《民事裁定书》，裁定：驳回上诉，维持原裁定。另查明，原告持有锦绣华景商住区《建设工程规划许可证》，证号：建字第4408812016J0320号，建设项目名称：锦绣华景农贸市场、……。上述农贸市场等其他工程项目，在2017年12月21日经相关职能部门的竣工验收合格予以备案。本院裁判意见本案是房屋租赁合同纠纷案，根据原、被告的诉辩意见，归纳双方争议的焦点是：1、双方签订的《农贸市场租赁合同》是否有效；2、原告损失的认定，对其诉讼请求应否支持。被告辩称双方签订的《农贸市场租赁合同》无效，其主张理由是：1、原告没有房屋租赁证；2、没有产权证和经营管理权；3、属违章建筑。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条“当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，本案原告租赁给被告经营农贸市场的房屋，已办理建设工程规划许可证，产权权属清晰，没有争议，不影响被告租赁经营使用。双方签订的《农贸市场租赁合同》不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的合同无效五种情形，据此，对被告主张合同无效的意见，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”和《中华人民共和国民法通则》第八十四条“债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。”、第一百零八条“债务应当清偿，暂时无能力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。”的规定，原、被告签订的《农贸市场租赁合同》是双方当事人真实意思表示，其内容没有违反法律和现行行政法规，合法有效，双方均应依约履行。依合同约定，被告自2019年5月16日起至2020年5月15日止每月租金为157530元；租金须在每月5日前一次性支付当月租金；每逾期一天，应按拖欠金额的0.5%支付违约金。计至2019年8月23日，原告单方宣布解除合同时，三个月租金（2019年5月16日至8月16日）共472590元（157530元×3个月），减去被告在2019年5月16日已支付当月租金15万，被告尚欠租金322590元未付及违约金。其中欠款7530元（157530元－150000元）从2019年5月5日起计算，欠款157530元从2019年6月5日起计算，欠款157530元从2019年7月5日起计算。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》的意见，逾期付款违约金按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行清偿欠款之日止。原告还请求被告所交纳的押金300000元归原告所有。依双方合同约定，拖欠租金超过约定缴交日期10天，视为违约，原告有权单方解除合同，收回该农贸市场使用权，被告所交的押金不予退还。本案原告请求被告所交纳的押金300000元归其所有，前提是解除双方签订的《农贸市场租赁合同》，而本案原告没有请求解除合同及请求收回该农贸市场使用权，故其请求被告所交纳的押金300000元归其所有没事实依据，该请求应予驳回。另，被告答辩要求原告返还其所交的押金300000元，租金150000元，以及投入的装修费用105万元。因本案被告不提出反诉，且属另一法律关系，本院不予审查。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条之规定，判决如下：一、限被告梁志宁在本判决发生法律效力之日起十日内支付尚欠三个月租金人民币322590元及违约金给原告湛江市晟安投资有限公司。违约金计算：欠款7530元从2019年5月5日起计算、欠款157530元从2019年6月5日起计算、欠款157530元从2019年7月5日起计算，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行清偿欠款之日止。二、驳回原告其他诉讼请求。本案受理费5808元（原告已预交），由原告承担3275元，被告梁志宁承担2533元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审判长  许志清二〇二〇年六月八日法官助理庞宇清书记员陈洪森