江西省吉安市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）赣08执异15号异议人（案外人）：江西红井岗农业科技发展有限公司，住所地：吉安市吉州区吉福路30号A幢3-01室。统一社会信用代码：913608005761270047。法定代表人：陈兴无。委托诉讼代理人：罗建明，江西钧略律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：李亚凡，男，1958年5月22日出生，汉族，住江西省。系该公司员工。申请执行人：王振兴，男，1968年1月14日出生，汉族，住江西省吉安市吉州区。委托诉讼代理人：邓可，江西共创律师事务所律师。特别授权代理。被执行人：江西省苏商投资发展有限公司，住所地：江西省吉安市青原区青原大道249号七、八层。统一社会信用代码：9136080056432128R。法定代表人：陈兴无，董事长。被执行人：陈兴无，男，1966年9月5日出生，汉族，住江苏省盐城市亭湖区。被执行人：陈恒青，男，1969年3月10日出生，汉族，住江苏省盐城市亭湖区。以上三被执行人委托诉讼代理人：李天鸿，江西智桥律师事务所律师。特别授权代理。在本院执行申请执行人王振兴与被执行人江西省苏商投资发展有限公司（以下简称：苏商投资公司）、陈兴无、陈恒青股权转让纠纷一案中，案外人江西红井岗农业科技发展有限公司（以下简称：红井岗公司）于2020年6月4日向本院提出书面异议，请求本院在（2019）赣08执212号【（2020）赣08执恢12号】执行案件中对苏商投资公司吉安国贸中心（江苏大厦）第2520号房屋解除查封、停止拍卖。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。案外人红井岗公司称，案外人系吉安市江苏商会会员，吉安市政府在2014年正式同意吉安市江苏商会及苏商投资公司自筹资金建设吉安国贸中心（江苏大厦）。作为商会会员，根据江苏商会发起的商会内部房屋认购计划，案外人在2019年11月1日与吉安市江苏商会及苏商投资公司签订了《吉安国贸中心（江苏大厦）商会内部房屋认购协议书》，三方同意由案外人申购2512-2533号（无2514、2524号）等20套房屋，其中2520号房屋面积46.38平方米，单价为3500元/平方米，价格为17.62万元，已付购房款4261985元。苏商大厦正在建设中，目前2520号房屋已经办理了房屋预售许可证，但是在办理商品房预售登记过程中，案外人才知道该房屋已被吉安市中级人民法院查封，导致苏商投资公司无法按照协议约定履行商品房销售手续，而且该房屋面临被司法拍卖的风险。该房屋系案外人先行购买，房屋的所有权人为案外人，故请求法院解除查封、停止拍卖吉安国贸中心（江苏大厦）第2520号房屋。申请执行人王振兴称，案外人是在法院查封了案涉房屋之后才签订了购房协议，该购房协议没有进行备案，购房款也没有转入苏商投资公司账户。且当时周边房屋市场价格为8000元/平方米，但案外人的认购价才3500元/平方米。故请求法院驳回案外人的异议请求。被执行人苏商投资公司称，3500元/平方米是当时会员单位在2014年、2015年左右确定的价格，案外人的陈述属实。请求法院支持案外人的异议请求。本院查明，原告王振兴与被告陈兴无、陈恒青、苏商投资公司股权转让纠纷一案，本院于2018年11月2日作出（2018）赣08民初119号之二民事裁定书，并查封了苏商投资公司吉安国贸中心（江苏大厦）第18、19、20层房屋。苏商投资公司向本院提供吉安国贸中心（江苏大厦）25、26、27房屋作为其他等值担保财产，请求变更保全标的物。2019年2月1日，本院作出（2018）赣08民初119号之五民事裁定书，裁定：一、查封江西省苏商投资发展有限公司吉安国贸中心（江苏大厦）第25、26、27层房屋；二、解除对江西省苏商投资发展有限公司吉安国贸中心（江苏大厦）第18、19、20层房屋的查封。2019年4月9日，本院作出（2018）赣08民初119号民事判决，判决：一、被告陈兴无在本判决生效后十日内支付王振兴股权转让款3000万元及其违约金（按照年利率24%标准，其中1500万元自2018年8月11日起算至付清之日止；1500万元自2018年10月1日起算至付清之日止）；二、被告陈兴无在2019年5月30日前支付王振兴股权转让款1000万元，逾期未支付应当按照年利率24%标准支付违约金直至付清之日止；三、被告陈恒青、江西省苏商投资发展有限公司对被告陈兴无的付款义务承担连带清偿责任。四、驳回原告王振兴的其他诉讼请求。案件受理费377425元，财产保全费5000元，合计382425元，由被告陈兴无、陈恒青、苏商投资公司负担285950元，王振兴负担96475元。后陈兴无、陈恒青、苏商投资公司不服，提起上诉。江西省高级人民法院作出（2019）赣民终383号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。因被执行人苏商投资公司、陈兴无、陈恒青未履行生效法律文书确定的义务，经申请执行人王振兴于2019年8月6日向本院申请强制执行，本院于2019年8月9日依法立案执行，执行案号为（2019）赣08执212号。申请执行人王振兴向本院递交撤销强制执行申请书，2019年12月26日，本院作出（2019）赣08执212号执行裁定，裁定终结该案的执行。2020年2月27日，申请执行人王振兴向本院递交恢复执行申请书，本院依法予以立案，执行案号为（2020）赣08执恢12号。另查明，案外人乙方红井岗公司与甲方苏商投资公司签订了20份《吉安国贸中心认购协议书（公寓）》，上述协议均无签订日期。其中编号0000136的《吉安国贸中心认购协议书（公寓）》约定，案外人自愿购买吉安国贸中心附楼25层2520号房，建筑面积46.38平方米，单价为3500元/平方米，总房款162330元。乙方同意一次性付款方式向甲方交付房款，乙方须在签订本协议之日起7日内即年月日（空白）前到吉安国贸中心项目营销中心签订《商品房买卖合同》并付清总房款（含认购金）。乙方须按照双方在本协议约定的期限内，与甲方签订《商品房买卖合同》并缴纳剩余房款，如乙方未按时签订《商品房买卖合同》并缴清应付房款，则视为乙方自动放弃所认购房屋。2019年11月1日，苏商投资公司向红井岗公司出具两份收据，一份收据是房号附楼25层，25-12、13、15、16、17、18、19、20、21、22合计十套，收款金额2131010元，结算方式：转商会江西银行；一份收据是房号附楼25层，25-23、25、26、27、28、29、30、31、32、33，收款金额2130975元，结算方式：转商会江西银行。江西银行网上银行电子回单复印件显示，2019年11月4日，红井岗公司向吉安市江苏商会汇款4261985元，载明为购房款。本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条规定，人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。本院依法查封被执行人苏商投资公司吉安国贸中心（江苏大厦）第2520号等房屋符合法律规定。本案争议焦点系案外人红井岗公司的异议请求能否阻却本案的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，案外人红井岗公司与苏商投资公司签订的认购协议书上没有时间，且红井岗公司将案涉购房款未支付给苏商投资公司，其提供的付款凭证亦在法院查封案涉房屋之后，故这些情况不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的情形。因此，案外人红井岗公司提出的异议请求不能阻却本案执行，对其异议请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条、第二十八条、第二十九条之规定，裁定如下：驳回江西红井岗农业科技发展有限公司的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  周敏安审判员  肖幼新审判员  李 娟二〇二〇年六月十一日书记员  王兰英