辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终5387号上诉人（原审原告）：第一东方（辽宁）物业服务有限公司，住所地辽宁省大连市中山区职工街87号5层。法定代表人：杨杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：李坤，辽宁开宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：李佳玉，辽宁开宇律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：赵亦冰，女，1966年12月27日出生，汉族，住沈阳市沈河区。上诉人第一东方（辽宁）物业服务有限公司（以下简称“第一东方物业公司”）与被上诉人赵亦冰物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市沈北新区人民法院（2019）辽0113民初3399号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。第一东方物业公司上诉请求:1.请求撤销一审判决,依法改判被上诉人全额支付物业管理服务费及逾期交费违约金；2.请求判令被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院判决被上诉人支付上诉人70%物业服务费，无事实和法律依据，适用法律错误；二、一审法院认定业主不存在恶意拖欠物业费，而不支持被上诉人交纳逾期交费违约金，没有事实和法律依据。赵亦冰辩称，开发商负责人在2017年6月接见业主代表时，明确承诺园区处于在建状态，配套设施不达标，暂不收取物业费。我方查到前期物业合同开发商已经支付给物业公司186.09万元的物业运营资金，物业公司欺上瞒下。在已收取开发商费用同时重复向业主收取承诺不收的物业费。上诉人2018年1月与开发商签订前期物业合同并入住园区，5月13日完成中标。中标时只有一家公司参与投标，明显存在明标暗定，物业费收取标准由人员服务和园区配套标准决定，开发商没有提供相应的标准，也是不能收取这么高物业费的原因。我方所在一期园区存在尚未完工的烂尾楼，不具备收取物业费的条件，我方申请追加开发商为本案第三人。聘请专业鉴定部门评估物业费的收费标准，提请二审法院让物业公司提交物业费的定价标准。第一东方物业公司向一审法院起诉请求：判令被告支付拖欠物业管理服务费及逾期交费违约金共计25412.73元（物业管理服务费从2018年1月16日至2019年3月31日为17585.48元，即4.5元每月每平*268.89平方米*14.5个月，逾期交费违约金计算至2019年3月31日为7827.25元，请求支付至实际支付物业费之日）。一审法院认定事实:被告系沈阳市沈北新区逸景盛熙城AD7-3别墅房屋业主，2017年9月25日入住。原告系案涉小区物业服务中标单位。2018年1月16日签订的案涉小区前期物业服务合同约定的住宅物业服务收费标准为按建筑面积每月每平4.5元。案涉小区系一期，入住约一半住户，小区二期在建，绿地、会所及其它相关公用设施设备亦需整个小区完全建成使用方可完备、规范，可视对讲、安全监控系统亦曾存在安装不及时、不完全的现象，业主对园区封闭提出过进一步要求。经询政府相关管理机构，本市住宅物业服务实施市场化定价机制。经现场查看，目前诉争一期园区内环境、服务尚可，周边二期在建，园区整体配套尚不成熟。一审法院认为，住宅物业服务招投标的规定系管理性规定，而非效力性规定，案涉小区亦非相当规模的大型小区，前期物业服务通过选聘签约后，相关部门也认可了原告物业服务主体资格（形成了中标文件），鉴于上述情形，案涉前期物业服务合同合法有效。原告提供物业服务，物业费应予交纳。但是案涉园区后续工程在建，配套设施、服务客观上难以完整、规范，业主对物业服务范围及质量有进一步的期待和要求，根据举质证情况，加以综合全面考虑，案涉园区物业费以按合同约定价格的7折收取为宜。业主并非故意不交物业费，物业服务亦需进一步提升，双方应进一步沟通，融洽和谐相互关系，违约金诉求，暂不支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第一款（五）项、第四十二条之规定，判决如下：一、被告赵亦冰于本判决发生法律效力之日起10日内一次性给付原告第一东方（辽宁）物业服务有限公司自2018年1月16日至2019年3月31日物业服务费的70%即12309.84元；二、驳回原、被告其它诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已收取436元，由原告第一东方（辽宁）物业服务有限公司承担226元，由被告承担210元。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。第一东方物业公司向法庭提供如下证据：1.照片打印件21张，证明物业公司提供了物业服务规定外，还进行了其他的物业合同以外的服务，并获得了业主的好评；2.光盘一张，证明小区是封闭管理的，物业公司履行了全部的合同义务。被上诉人质证意见，认为日期不符，起诉时间段不是2020年。被上诉人提供的服务不是常规化的，而是在疫情期间有邻居被隔离的情况下的场景。上诉人准备的消毒液及口罩并没有给业主使用，而是给来园区打球的人员使用了。车辆通行证并未发放。进入园区防疫检查不严格。除雪不及时。对证据2有异议，园区时至今日并未封闭，该物业公司无别墅住宅服务管理经验，园区物业经理从未现身与业主进行过沟通，园区实际负责人王鹏无物业师上岗证等等。上诉人提交的视频资料里的情况与事实不符。被上诉人提供证据证据1.照片、视频，证明绿化不到标，水系两年没有注水，管理不善，占用公共绿地，搭建子种大葱、芸豆，监控系统存在隐患。点位不足，业主在安保设施的地方翻墙做示范，没有报警，没有保安巡逻人员到场，安防形同虚设。路面破损严重，导致业主骨折。证据2.中标合同，证明保安人数配置不够，年龄超标（50岁以上），合同规定是35岁以下。上诉人质证意见，对证据关联性、证明对象有异议，不属于新证据，业主说证明物业服务不合格，绿化标准、监控不达标首先确定标准才能确定物业服务是否合格。显然在一审、二审中业主没有拿出物业服务的标准，没有证据证明物业服务不合格，所以我方对被上诉人提交的证据有异议。本院对上述证据所要证明的事实结合全案综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。因案涉《前期物业服务合同》系开发商与上诉人之间的真实意思表示，且内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法、有效，该合同对包括被上诉人在内的全体小区业主均具有法律约束力。现上诉人作为物业管理服务单位，为业主提供物业服务即有权利依照约定收取物业费。被上诉人作为园区业主，享受了物业公司提供的物业服务，即应按照合同约定履行交纳物业费的义务。故一审法院判决被上诉人继续履行缴纳物业费义务并无不当。关于上诉人提出一审法院判决被上诉人按70%的比例支付物业费无事实和法律依据的上诉主张。本院认为，虽庭审中，上诉人向法庭提供园区照片及光盘等证据材料，用以证明小区是封闭管理的，物业公司履行了全部的合同义务，但鉴于案涉园区后续工程在建，配套设施、服务客观上难以完整、规范，物业管理服务存在园区未封闭、绿化不达标、监控不合格、消防存在重大隐患、业主保修维修不及时等瑕疵，故一审法院根据园区内现有服务管理情况，并结合同小区同期案件的处理结果，酌定被上诉人按70%的比例交纳物业费并无不妥。本院对上诉人的该项上诉主张不予支持。关于上诉人提出一审法院不支持被上诉人交纳逾期交费违约金，没有事实和法律依据的上诉主张。本院认为，虽《前期物业服务合同》约定业主拖欠物业服务费用的，应承担相应的违约金，但本案被上诉人系因上诉人的物业服务管理存在瑕疵，未达到合同约定的服务标准才未按期交纳物业费，并非主观故意，故一审法院驳回上诉人的该项诉请并无不妥，本院对上诉人的该项上诉主张亦不予支持。综上所述，第一东方（辽宁）物业服务有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费436元，由上诉人第一东方（辽宁）物业服务有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  金鑫审判员  赵钺审判员  杨帆二〇二〇年六月十九日书记员  许璐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。