河南省三门峡市湖滨区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1202民初1324号原告：河南省三门峡市新华书店有限公司，住所地：河南省三门峡市黄河路北（与陕源路交叉口）。统一社会信用代码：91410000174748377X。法定代表人：李绯绯，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡少飞，河南国景律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：王川，河南国景律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：刘磊，男。原告河南省三门峡市新华书店有限公司（以下简称新华书店）与被告刘磊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新华书店的委托诉讼代理人胡少飞、王川，被告刘磊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告新华书店向本院提出诉讼请求：1．判令解除原、被告于2018年3月25日签订的《房屋租赁合同》；2．判令被告支付拖欠的房租181800元及违约金36360元；3．判令被告支付2020年3月25日至房屋腾空交还之日的房租；4．本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年3月25日，原、被告签订《商品房租赁合同》，约定：原告将位于陕××新华书店××楼××步行街富豪鞋城约250平方米的房屋出租给被告，租赁期限自2018年3月25日起至2020年3月24日止，租金每年为281800元，支付时间为每季度支付一次。自2019年起，被告无故拖延拒不缴纳房租，原告诉至本院。被告刘磊辩称：1．不存在解除合同的情形，合同明确写明合同期限至2020年3月24日，且房屋已经交回原告，合同自然终止。2.181800元确实是我未付的租金，但原告也应支付我各种费用367302元。3．被告不存在违约，不应支付违约金。4.2020年3月25日合同期满，4月7日我已将房屋钥匙交给原告，4月30日我最后取走剩余的东西，所以2020年3月25日至2020年4月30日我不应支付房租。经本院审理认定事实如下：自2008年起，刘磊租赁新华书店位于陕××新华书店××楼××步行街房屋，建筑面积约为250平方米。2018年3月25日，新华书店（甲方）与刘磊（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同主要约定：租期期限自2018年3月25日至2020年3月24日止；每年租金为人民币281800元，每季租金总额为70450元（每月租金为：70450元÷3=23483元），本合同租金总额为人民币563600元；租金支付时间为每季度支付一次在合同约定的付款周期起始日10天前交清；甲方只负责房屋主体结构维修费用，其他维修费用均由乙方承担。乙方另需装修或增设附属设施合设备的，应事先向甲方提出装修方案，在征得甲方的书面同意后方可进行，费用由乙方承担。乙方拖欠租金、水电费、物业费等，自甲方催告之日起超过20天仍未支付的，甲方可以解除合同；乙方无法定或约定理由提前解除合同的，视为乙方违约，乙方需承担本合同租金总额20％的违约金，并承担给甲方造成的经济损失。合同签订后，刘磊继续承租上述房屋。2019年第三第四季度刘磊未按约定支付租金。2019年11月29日，新华书店向刘磊下发《房租欠费责令停业的通知》1份，主要内容为：新华书店位于陕源路新华书店1楼富豪鞋城房屋，截止目前共欠费用113500元。由于长期拖欠租金，经市店领导班子研究，请该租户于2019年12月15日将欠费缴纳到市店财务，若12月15日还欠费，市店责令其关门停业。特向承租户刘磊告知。刘磊在回执上签字确认。2020年1月25日，刘磊承租的房屋因疫情原因关门歇业，截止2020年3月24日合同期限届满，未开门营业，共拖欠租金181800元。2020年4月7日，刘磊将房屋钥匙交还新华书店，明确表示不再续租。2020年4月20日，新华书店具状起诉至本院，2020年4月30日，刘磊将房屋腾空交付给新华书店。审理中，刘磊称其在租赁经营期间对房屋进行了装饰装修，主要为：灯光、电线、涂料、试衣间、门头广告牌、音响、吧台、道具、货架、模特、电动卷闸门。以上装饰装修刘磊自愿留给新华书店不再主张。关于基础投资的专线电（4850元）及电表内的余额（466.41元），房屋加盖的轻钢（7020元），室内地坪下移的费用（49300元）应从租金中予以抵扣。刘磊向本庭提交的证据显示：1.2020年6月3日户号为3120003021电表余额为466.41元。新华书店同意该笔款项在租金中抵扣。2.电路改造为2009年4月，室内地坪下移维修时间为2018年1月，搭建轻钢房时间为2017年8月，2020年6月3日，刘磊将上述房屋房改内容函告新华书店，新华书店委托诉讼代理人胡少飞收到上述要求。本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示,内容不违反法律法规,合法有效，本院予以确认。原告起诉时，该合同租赁期间已经届满,双方也未续签合同,该合同应视为自动终止，因被告已将房屋交付给原告，原告请求解除合同已无实际意义，该请求应予驳回。关于租金金额，原告主张刘磊拖欠租金为181800元，被告刘磊也予以认可，本院确认刘磊拖欠的租金总额为181800元。审理中，被告刘磊称承租的房屋因新冠疫情原因导致1-3月份未能营业，应当减免三个月的房租。本院认为新冠疫情属于突发公共卫生事件，不可预知，不可避免，不能克服，该突发事件导致刘磊承租的房屋无法正常经营，属不可抗力。根据相关规定。原告作为国有企业，应免除疫情期间的租金。基于公平原则，原告应免除2020年1月25日至3月25日的租金即46966元。关于电费余额466.41元，新华书店同意从租金中抵扣，故刘磊下欠租金：181800元—46966元—466.41元=134367.59元。关于原告主张违约金为36360元，因《房屋租赁合同》明确约定房屋租金支付时间为每季度支付一次，被告未按约定向原告支付租金，应承担违约责任。但合同对逾期支付租金的计算方法没有约定，原告主张按照未付现金的20％计算违约金，但该违约金的计算标准的前提是解除合同，原告的请求证据不足，本院认为应以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金，自2019年12月16日起计算至本院确定的给付之日止。关于原告主张被告支付2020年3月25日至房屋腾空之日的房租，本院认为被告承租的房屋在2020年1月25日已经关门歇业，合同期限届满后，被告也积极原告协商交房事宜，且已于2020年4月7日将房屋钥匙交给新华书店。被告刘磊主观上没有恶意拖延交房的情形，故对原告要求被告支付2020年3月25日至腾空之日的租金本院不予支持。关于被告辩称基础投资的专线电，房屋加盖的轻钢，室内地坪下移的费用应从租金中予以抵扣。根据被告提供的证据，上述维修均发生在合同签订之前，且该合同也未约定上述费用由原告负担，原告也不予认可，本院对被告的抗辩意见不予采纳。综上所述，依照《《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十七条之规定，判决如下：被告刘磊支付原告河南省三门峡市新华书店有限公司房租134367.59元及违约金（违约金计算标准为：以134367.59元为基数，自2019年12月16日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本判决确定的给付之日止），限于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。驳回原告河南省三门峡市新华书店有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2390元（已减半收取），由原告河南省三门峡市新华书店有限公司负担837元，被告刘磊负担1553元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（向本院提交上诉状应当附上诉费预收票据）并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省三门峡市中级人民法院。审判员  郭战民二〇二〇年六月二十九日书记员  王家宁