广东省韶关市武江区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0203民初3181号原告：肖维洋，男，1954年2月10日出生，汉族，住韶关市武江区***********。委托诉讼代理人：谢斌，广东金韶律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖文平，女，1992年7月5日出生，汉族,住韶关市武江区***********，系原告女儿。被告：袁于妹，女，1962年8月19日出生，汉族，住韶关市武江区***********。委托诉讼代理人：涂月吉，男，1992年3月11日出生，汉族，住韶关市武江区**************，系被告儿子。原告肖维洋与被告袁于妹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月11日立案后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行审理，并于2019年1月22日作出（2017）粤0203民初122号民事判决。被告不服上述判决提出上诉，韶关市中级人民法院于2019年9月30日作出（2019）粤02民终987号民事裁定，裁定撤销本院（2017）粤0203民初122号民事判决，发回本院重审。本院于2019年11月18日立案后，依法另行组成合议庭适用普通程序进行了审理。原告肖维洋及其委托诉讼代理人谢斌、肖文平，被告袁于妹的委托诉讼代理人涂月吉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告肖维洋向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告信赖利益损失450000元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：1.1998年规划新农村时，被告夫妻向冲下村委申请了宅基地，并在该宅基地兴建三层楼房一幢。1998年12月30日，被告夫妻商议将建房第一层左边两间及第三层一间空地(阳台)建筑面积约194m2，以45000元价格卖给原告。1999年2月6日，在龙归镇冲下村村民委员会和被告亲戚涂创玫、涂创万的见证下，就1998年12月30日签订的房屋买卖契约内容再签订《双方立永远卖断楼房契》。合同签订后，原告在被告允许使用的宅基地建房旁又搭建87m2房屋一间。2.因本案所建房屋靠近公路和龙归镇，原告所购第一层两间房屋可作商铺利用，商机带来房屋商业价值逐年上升。被告在利益的驱使下，在其丈夫死亡后，不断寻找借口挑起事端制造矛盾，并于2015年12月28日向法院提起诉讼，主张双方原签订的《双方立永远卖断楼房契》无效,收回房屋。武江区人民法院以(2015)韶武法龙民初字第121号民事判决、韶关市中级人民法院以(2016)粤02民终855号民事判决，判决本案房屋买卖合同无效，所购房屋、购房款45000元双方予以返还。3.原告购买被告房屋居住使用至今有18年之久，当时被告家经济周转困难而求原告以购房形式予以相助，基于对被告夫妻信任，又觉该房处地靠近公路和龙归镇，所购房商业用途可赚钱养家糊口。现在被告背信弃义，翻脸不认人而撕毁合约，法院判决合同无效返还房屋近乎将原告逼临绝境，被告对此应承担赔偿原告签订本合同信赖利益损失的缔约过失责任，即18年房屋升值价值利益损失。综上，恳请法院依法公正裁判，以维护原告合法权益。被告袁于妹辩称，1.原告主张的损失赔偿金额无事实和法律依据。房屋买卖合同无效后，需根据双方的过错赖划分责任，而引发本案的根本原因在于原告在涉案土地上进行违章建筑，现已被龙归镇国土所立案查处。原告一家不顾政府和村委的反对在涉案土地上擅自搭建违章建筑楼房，被告多次阻拦，并且与原告多次协商未果。之后，被告就原告违章建筑事宜诉诸行行政部门，经行政部门阻拦并且多次组织双方调解未果。在此之后，被告不得已寻求法律途径解决。原告对本案存在主要过错，应当承担70%以上的责任。2.被告认为原告用18年来房屋的升值价格来衡量自己的损失是毫无法律依据的。原告购买了两间房，出租了一间给他人放置搅拌机，租金为300元/月。合同约定的两间房屋，18年来无明显变化，原告用了45000元住了18年，并且收取一间房的租金，原告并没有损失，原告损失的是其投入违章建筑的建筑成本。另外，如按照(2017）粤0203民初122号民事判决,被告需赔偿106820元，返还购房款45000元，合计151820元给原告。原告拿到该笔钱完全可以在相同地段建设一层面积更大更漂亮的楼房，如此，原告并没有在这个案件中承担丝毫责任，全部责任由被告承担了。再者，被告认为也是纵容了这种通过手段达成合同无效后获取大额赔偿金的行为，被告认为禁止流通的农村房屋的赔偿价格只能通过建筑成本衡量，不能通过市场价值来衡量。3.（2016）粤02民终855号判决书生效后，原告拒绝履行判决书义务（已被纳入失信被执行人名单）一直占用和出租涉案房屋至今，使被告无法占有和使用判决书赋予权利的房屋，故被告要求原告赔偿判决书生效之日起至今的房租损失24600元（2016年8月至今，共41个月，每月房租600元）。4.原告一直以18年来房屋升值、房屋靠近路边可开商铺的借口来逃避自身的违法行为，妄想获取更多的赔偿，被告请求法院查明案件事实，依法作出判决。当事人围绕诉讼请求和抗辩理由依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告肖维洋是韶关市武江区龙归镇*******安村村民，被告袁于妹是韶关市武江区龙归镇******屋村村民，原、被告是姻亲关系，原告的妻子涂新喜与被告的丈夫涂创义为兄妹关系。1998年12月30日，肖维洋与涂创义协商签订了一份房屋买卖契约，内容为“立永远断卖成品楼房人涂创义，经夫妻商议无钱开支，决定将自己成品楼房卖给肖维洋，此房座落在********，座东向西，左边第一层两间共款肆万伍仟元正，前以公路滴水为界，后以龚屋田圳边滴水为界。第三层一间空地，前以涂创义一间中墙为界，后以龚屋田圳边滴水为界，左以进冲下小学路边滴水为界，右以楼梯为界，四界分明，门路通畅，双方永远不得争端，永立此据为凭。”卖屋人涂创义、买屋人肖维洋、中间人涂创万、执笔人涂创玫在契约上签名。契约签订当日，涂创义将房屋交付给原告肖维洋，肖维洋亦按约定支付了45000元购房款。1999年春节前，原告肖维洋一家搬入新屋居住。1999年2月6日，原告肖维洋与涂创义在*****村村民委员会的见证下就1998年12月30日签订的房屋买卖契约内容再签订了一份《双方立永远卖断楼房契》，契约内容“甲方涂创义经夫妻商议决定愿将自己家的一座三层楼房的第一层左边两间卖给乙方肖维洋，人民币肆万伍仟元（45000）此楼房座落在********，座东朝西，前以龙归通往社主的水泥公路为界，后以龚屋村的田圳边界，左以通往进冲下小学路边圳为界，右以涂创义第一层一间中墙为界，第三层一间空地，前以涂创义的楼房墙为界，后以龚屋村田圳边为界，左以通往进冲下小学路边圳为界，右以楼梯为界，楼梯双方共同所有，四界分明，门路畅通，双方永远不得争端，立此契为凭。”卖屋人涂创义、买屋人肖维洋、见证人涂创玫、涂创万在契约上签名，龙归镇***村民委员会、龙归镇*******经济合作社在契约上加盖公章。原告肖维洋在居住使用房屋期间，先后在第一层左边两间房屋相邻边上加建了两间平房、两跑楼梯及包裹楼梯的墙体、厨房卫生间各一间（卫生间建在厨房内）以及修建了韶关市武江区**********屋所有围墙的墙体。2007年4月涂创义去世后，其妻子即被告袁于妹与原告肖维洋夫妻因相邻关系多次发生争执，经多个部门介入调解未果。2015年12月28日，被告袁于妹诉至本院，要求确认涂创义与肖维洋签订的农村房屋买卖合同无效，并要求肖维洋返还房屋。本院于2016年3月14日作出（2015）韶武法龙民初字第121号民事判决，判决：一、涂创义与肖维洋于1998年12月30日及1999年2月6日签订的农村房屋买卖合同无效；二、肖维洋将位于韶关市武江区***********第一层左边两间房屋及第三层一间空地（阳台）返还袁于妹，袁于妹将购房款45000元返还给肖维洋。肖维洋不服一审判决，上诉至韶关市中级人民法院，该院于2016年9月15日作出（2016）粤02民终855号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。肖维洋不服二审判决，向韶关市中级人民法院提出了再审申请，该院于2017年9月5日作出（2017）粤02民申29号民事裁定，裁定：驳回肖维洋的再审申请。原告肖维洋现认为既然认定双方签订的房屋买卖合同无效，并判决返还房屋给袁于妹，则被告应当赔偿其信赖利益损失，遂诉至本院要求解决。原审诉讼过程中，原告肖维洋申请对以下房产及建筑进行价值评估:1.韶关市武江区***********第一层左边两间房屋及第三层一间空地；2.与上述第一层左边两间房屋相邻的：两间平房，两跑楼梯及包裹楼梯的墙体，厨房、卫生间各一间（卫生间建在厨房内）；3.上述韶关市武江区************屋所有围墙的墙体。本院经审查后依法予以准许，并启动了鉴定程序，经摇珠选定了广州市华盟价格事务所有限公司为原告的申请进行鉴定。2018年11月9日，广州市华盟价格事务所有限公司作出了穗华价估（韶关）[2018]090号《评估结论书》，评估结论为：1.韶关市武江区***********第一层左边两间房屋及第三层空地（阳台）建筑成本为人民币86800元，市场价值为人民币197600元；2.韶关市武江区***********相邻的房屋建筑成本为53125元，市场价值为93750元；3.韶关市武江区************屋所有围墙的墙体价值为8740元。原告不服评估结论，认为涉案房屋现时价值与原评估参考情形发生了较大变化，申请重新核定。广州市华盟价格事务所有限公司对此函复：1.关于异议人提出房屋价值因周边附近开发工业区受影响的问题，我司对标的物当地同类型农村自建房屋买卖情况进行复核，标的物现时点的价格与我司出具穗华价估[2018]090号报告时点的价格未出现明显的变化，并未对评估标的物的物价产生明显影响；2.由于我司无法确定房屋是否符合韶武府（2018）18号《韶关市武江区人民政府关于韶关武江区乡村振兴传习所有建设项目国有土地上房屋征收补偿安置方案》征收条件，如标的物房屋符合征收补偿条件的情况下，可参考该补偿方案，如不符合征收补偿条件的情况下，则根据我司出具的评估结论书。原审庭审中，原告肖维洋明确其主张的诉讼请求中包含了被告在生效判决中确认应返还给原告的45000元，并明确不需要涂创义的其他法定继承人承担责任。重审庭审中，原告明确表示其诉讼请求与原审的一致。重审诉讼过程中，经本院释明，原告申请对韶关市武江区***********第一层左边两间房屋及第三层一间空地在1999年2月6日的市场交易价格进行价值评估。本院依法予以准许，并启动了鉴定程序，经原、被告双方协商仍选定了广州市华盟价格事务所有限公司为原告的申请进行价值评估。2020年4月14日，广州市华盟价格事务所有限公司向本院出具《退件函》，《退件函》载明该司接受本院委托后成立评估小组对评估标的资料进行查阅发现，房屋属于小产权房，小产权房无法在市场上正常交易，该司无法对其进行正常询价，无法对该标的进行评估，决定不予受理该案。此后，原告申请本院摇珠另行选定其他鉴定机构对此进行评估，本院经审查后予以准许，经摇珠选定了广东南天司法鉴定所对此进行评估。2020年5月8日，广东南天司法鉴定所向本院出具粤南[2020]价鉴函第77号《退案函》，该《退案函》载明该所查阅委托材料，委托评估的标的物为农村私宅自建房，1999年韶关市武江区此类房屋交易大多为私人交易，没有公开市场或在政府部门登记，交易信息少，该所价格鉴定部门在深圳，只调查出武江区浈江区其他农村自建房在2019年左右的部分交易信息（非征地），无法及时掌握或调查涉案地区（涉及征地）在1999年2月的交易信息，故无法完成本次鉴定。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原告肖维洋与涂创义于1998年12月30日及1999年2月6日签订的农村房屋买卖合同已经被生效法律文书确认为无效合同，故对于两份合同的效力问题，本院对此不再赘述。无效合同的法律后果是双方相互返还财产并且过错方应当赔偿损失。不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。故本案的争议焦点为原、被告的过错责任划分和原告的损失如何认定问题。关于原、被告的过错责任划分问题。本案合同无效，双方均存在过错。涂创义明知涉案农村宅基地自建房依法不能转让给本集体经济组织以外成员仍转让，而被告袁于妹作为涂创义的妻子，案涉房屋属于二人的家庭财产，出售房屋给原告亦是双方的共同意思表示，涂创义去世后，被告在转让近16年后又要求确认转让合同无效，其行为存在较大过错；原告明知涉案房屋系农村宅基地自建房仍进行购买，亦存在过错。本院综合考量双方签订合同的背景、合同无效的过错以及兼顾利益平衡等因素，酌定原告肖维洋对此承担30%的责任，被告袁于妹承担70%的责任。关于原告的损失认定问题。诉讼过程中原告申请对合同约定的第一层左边两间房屋和第三层一间空地（阳台）、合同以外由原告加建的两间平房，两跑楼梯及包裹楼梯的墙体，厨房、卫生间各一间以及围墙的墙体的价值进行评估，认为合同约定的房屋以及其加建的项目均属于其损失。本院对此作如下认定：首先，上述生效法律文书仅判决原告肖维洋应将合同约定的第一栋第一层左边两间房屋及第三层一间空地（阳台）返还给袁于妹，并没有对原告加建的部分进行处理。结合现场照片情况，原告加建的部分有独立的门口进入，可由原告独立使用，即使原告将合同约定的部分返还给被告亦不影响原告继续使用加建部分，且事实上加建部分到目前为止也是由原告在使用中。另外，对于原告加建的部分，被告袁于妹目前没有主张要求原告返还，该部分是否属于被告袁于妹宅基地范围之内在本案中并没有相关证据能够证实，且该部分是否是在征得被告的同意的情况下搭建双方在庭审中各执一词，故在原告还是实际控制使用加建部分的情况下，本院对于原告主张加建部分的两间平房，两跑楼梯及包裹楼梯的墙体，厨房、卫生间各一间以及围墙的墙体属于其信赖利益损失的主张，本院不予支持。其次，关于第一层左边两间房屋及第三层一间空地（阳台）的损失认定问题。广州市华盟价格事务所有限公司作出的《评估结论书》评定建筑成本为86800元，市场价值为197600元。原告虽然对结论有异议，但结合评估机构的函复，在原告没有证据证明案涉房屋属于政府征收补偿范围的情况下，本院对鉴定机构作出的市场价值认定予以采信。原告的损失应为房屋现值和交易时市场价格的差异所造成的损失，而对于房屋交易时即1999年2月6日的市场交易价格，本院经委托两家鉴定结构进行评估，但鉴定机构均表示因缺乏相关交易信息，无法进行评估，予以退案。故本院以房屋现值（含土地价值）与购买房屋时的差价确定原告的损失，故原告的损失为152600元（197600元-45000元）。按照上述的责任划分，被告袁于妹应支付赔偿款106820元（152600元×70%）给原告肖维洋。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百五十五条、第一百五十七条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告袁于妹应于本判决发生法律效力之日起十日内支付赔偿款106820元给原告肖维洋；二、驳回原告肖维洋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8050元，由原告肖维洋负担5614元，被告袁于妹负担2436元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  成燕萍人民陪审员  曹 元人民陪审员  卢 攀二〇二〇年六月二十九日书 记 员  曹 亮