文书内容江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏09民终1575号上诉人（原审被告）：魏利康，男，1939年4月9日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市亭湖区。上诉人（原审被告）：王长兰，女，1944年2月14日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市亭湖区。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：陈昌洋，盐城市亭湖区大洋法律服务所基层法律服务工作者。被上诉人（原审原告）：吕其华，男，1948年4月16日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：侯建玲，江苏济州律师事务所律师。上诉人魏利康、王长兰因与被上诉人吕其华房屋买卖合同一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2019）苏0902民初1724号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。魏利康、王长兰共同上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费由吕其华承担。事实和理由：1.吕其华与魏利康之间系房屋租赁合同关系，不存在房屋买卖合同关系，魏利康收取吕其华68000元款项性质为房屋租金，并非购房款；2.双方约定房屋租期3年，月租金1000元，3年租金合计36000元，因魏利康急需用钱，故少收1000元，出具5000元的收条；租期届满后，吕其华又提出租房三年，又收取租金33000元，并出具收条；3.吕其华持有案涉房屋的产权证并非魏利康交付，系因魏利康搬离时没有将产权证带走，才被吕其华持有，魏利康、王长兰于2014年登报挂失原房产证后补办，以及于2019年换领了不动产权证书均能说明魏利康没有出售房屋；4.王长兰对魏利康房屋买卖的情况不知情，魏利康系无权处分，即使房屋买卖关系真实，双方之间的房屋买卖合同为无效合同。吕其华辩称，1.一审中，魏利康、王长兰从未提出过出租房屋，也未提过该68000元是租金，一审中，魏利康、王长兰曾承认房屋是出售的，只是辩称王长兰没有签字；2.2006年案涉房屋租金并不能达到1000元/月的标准，且魏利康所称的租金收取的情况也不符合交易习惯；3.魏利康、王长兰是两夫妻，一直生活在一起，王长兰对房屋出售情况是知情的，吕其华也多次上门要求魏利康、王长兰协助过户。吕其华向一审法院起诉请求：1.确认魏利康与吕其华之间的房屋买卖合同合法有效；2.判令魏利康、王长兰协助吕其华将坐落于房屋过户至吕其华名下；3.本案诉讼费、鉴定费由魏利康、王长兰承担。一审法院认定事实：涉案房屋坐落于盐城市，是魏利康的房改房，产权为魏利康、王长兰共同共有。吕其华与魏利康均系原盐城市钢铁厂职工，魏利康与王长兰系夫妻。吕其华于2005年向魏利康购买坐落于房屋，双方约定房屋总价68000元，2005年10月11号支付了定金30000元，2006年分两次支付了剩余房款，一次5000元，一次33000元，三次合计支付68000元，魏利康向吕其华出具三份收条，内容为：今收到老吕三万元房子定金，署名魏利康，日期为10月11号；今收到人民币伍仟元正，署名魏利康，日期为2006年1月15日；今收老吕其华现金叁万叁仟元正，署名魏利康。吕其华购房款全部支付完毕后，魏利康将房屋及房产证交付给吕其华，吕其华居住使用至今。后因魏利康、王长兰不同意到不动产登记中心协助办理不动产变更登记手续，吕其华遂诉至一审法院。一审中，魏利康否认收条是其本人所写，并向法院申请鉴定，吕其华表示同意。经双方各预交鉴定费4000元，一审法院委托南京康宁司法鉴定中心对三张收条上的文字是否是魏利康本人所写进行鉴定，并提供魏利康本人所写样本。2019年6月17日，南京康宁司法鉴定中心作出康宁司鉴中心【2019】文鉴字第318号司法鉴定意见书，鉴定意见为：金额为3万元、金额为5千元、金额为33000元的《收条》上全文字迹与样本字迹是同一人所写。对该鉴定意见，双方无异议。一审另查明：2014年4月21日，魏利康、王长兰将原房产证挂失，重新领取房屋所有权证书，2019年8月29日，魏利康、王长兰将房屋所有权证书换成不动产权证书。魏利康与吕其华的邻居王日球、耿国华到庭证明吕其华向被告买房。一审法院认为，依法成立并生效的合同对双方当事人均具有约束力。关于魏利康与吕其华之间是否存在房屋买卖合同关系及效力如何认定问题。本案中，吕其华与魏利康虽未签订书面买卖合同，但从魏利康出具给吕其华的收条中载明收到房子定金来看，吕其华与魏利康双方达成买卖房屋的合意，魏利康收取吕其华现金68000元后，将涉案房屋及房产证给吕其华，吕其华使用至今有十多年，双方的行为符合买卖交易习惯及特征，应认定为双方系房屋买卖关系，且没有违反法律、法规的强制性规定，应依法认定为合法有效。双方当事人应按照约定履行自己的义务。关于魏利康辩称涉案房屋借给吕其华使用的意见，一审法院认为，魏利康未提供证据证明，不予采信。王长兰辩称其与吕其华没有房屋买卖合同，也无房屋买卖合意的意见，一审法院认为，魏利康与王长兰系夫妻，在涉案房屋交付给吕其华前魏利康与王长兰均居住在涉案房屋，吕其华有理由相信魏利康系有权代理；且涉案房屋交给吕其华使用至今十多年，王长兰未明确提出异议，说明王长兰对房屋买卖是明知且认可的，故对其辩称理由不予认可。魏利康、王长兰应否协助吕其华办理房屋产权过户手续问题。吕其华已按约履行了支付房款，并占有使用房屋十多年，魏利康、王长兰应当按约协助办理不动产转移登记手续，现其未能履行自己的义务，已构成违约，故吕其华要求二人协助办理不动产变更登记手续的诉请，一审法院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十五条之规定，一审判决：一、魏利康于吕其华之间的房屋买卖合同合法有效；二、魏利康、王长兰应于判决生效之日起十日内协助吕其华办理将盐城市产权过户至吕其华名下的变更登记手续。案件受理费1500元，减半收取750元，鉴定费8000元，合计8750元，由魏利康、王长兰负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。关于魏利康与吕其华之间是否存在房屋买卖合同关系及效力如何认定的问题。经查，吕其华主张魏利康将案涉房屋出卖给吕其华，吕其华支付了全部房款，魏利康并向吕其华出具了房款收据。本院认为，魏利康与吕其华之间虽然没有签订书面房屋买卖合同，但吕其华已在一审中提交了魏利康出具的房款收条和证人证言，结合该收条所载明的“收到房子定金”的内容，以及房屋交付给吕其华使用已有十余年，但魏利康并未向吕其华要求交还房屋的情况来看，能够认定魏利康与吕其华之间存在口头房屋买卖合同关系。该房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，系合法有效的合同。关于魏利康、王长兰提出王长兰对房屋买卖的情况不知情，魏利康无权处分案涉房屋，案涉房屋买卖合同无效的上诉理由。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，案涉房屋系魏利康、王长兰的共同财产，二人在出卖案涉房屋前均居住于案涉房屋，吕其华有理由相信魏利康有权出卖案涉房屋，且王长兰对魏利康出售案涉房屋的情况系知情并认可的；即使王长兰对案涉房屋出卖的情况确不知情，依法亦不影响案涉房屋买卖合同的效力。故魏利康、王长兰提出的该上诉理由没有法律依据，本院不予支持。关于魏利康、王长兰提出与吕其华之间系房屋租赁合同关系的上诉理由，二人未提交证据予以证明，故魏利康、王长兰提出的该上诉理由没有依据，本院不予支持。综上，魏利康、王长兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1500元，由上诉人魏利康、王长兰负担。本判决为终审判决。审判长 陈 东审判员 张晨阳审判员 周 陇二〇二〇年六月三十日书记员 施凯钰