湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0181民初5527号原告：中国农业银行股份有限公司浏阳市支行，住所地：浏阳市圭斋东路一号。负责人：曾祥林，支行行长。委托诉讼代理人：邹云凌，男，1963年11月30日出生，汉族，住湖南省浏阳市。系中国农业银行股份有限公司浏阳市支行客户经理。委托诉讼代理人：周剑锋，男，1963年7月17日出生，汉族，住湖南省浏阳市。系中国农业银行股份有限公司浏阳市支行客户经理。被告：胡汉章，男，1987年1月29日出生，汉族，住湖南省浏阳市。被告：浏阳碧桂园房地产开发有限公司，住所地：湖南省浏阳市集里办事处石霜北路123号。法定代表人：黎晓林，执行董事。委托诉讼代理人：王诗梅，女，1988年1月16日出生，汉族，住湖南省长沙县，系该公司法务。原告中国农业银行股份有限公司浏阳市支行（以下简称“农业银行浏阳支行”）与被告胡汉章、浏阳碧桂园房地产开发有限公司（以下简称“碧桂园公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农业银行浏阳支行的委托诉讼代理人邹云凌，被告碧桂园公司的委托诉讼代理人王诗梅到庭参加诉讼。被告胡汉章经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农业银行浏阳支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告胡汉章偿还原告截止2020年5月9日止的个人一手住房按揭贷款本金159537.71元、利息4756.03元（其中正常息应收息4576.22元、罚息应收息104元、复利应收息72.62元、复利欠息3.19元）以及2020年5月10日起至全部贷款偿还之日止所产生的利息、罚息及复利；2.判令被告碧桂园公司对被告胡汉章所欠原告的个人住房按揭贷款承担连带责任；3.判令原告对被告胡汉章抵押物处置后享有优先受偿权；4.本案全部诉讼费用由被告承担。被告胡汉章未作答辩。被告碧桂园公司辩称：1.原告在未行使抵押权处置抵押物之前就要求被告碧桂园公司承担连带清偿责任违反被告碧桂园公司和原告签订的《按揭业务担保合作协议》的约定，且不符合担保法的规定；2.被告胡汉章逾期偿还贷款后，原告农业银行浏阳支行未在被告胡汉章连续未支付第四期贷款本息还款期限届满之日起的五个工作日内以书面形式通知被告碧桂园公司，依据《按揭业务担保合作协议》的约定，被告碧桂园公司对被告胡汉章连续未支付的第五期起的贷款利息、逾期利息等不承担连带保证责任。综上，请求法院判令原告优先处置被告胡汉章的抵押房产，并就抵押物所得价款优先偿还被告胡汉章所欠原告债务（包括贷款本金、连续未支付的前四期贷款利息及案件受理费），不足清偿的部分扣除第五期（含第五期）起的贷款利息及逾期利息后再由被告碧桂园公司和浏阳市恒信房地产置换担保有限公司承担补充连带保证责任。本院经审理认定如下事实：2009年8月24日，原告农业银行浏阳支行作为按揭银行（甲方）与被告碧桂园公司作为发展商（乙方）签订《按揭业务担保合作协议》。约定：1.合作项目：原告农业银行浏阳支行对被告碧桂园公司开发兴建的浏阳碧桂园项目的住宅、车库的购房者提供相关的抵押贷款业务。2.合作期限为自本协议生效之日起至本协议约定的合作项目的房产销售完毕之日止。3.被告碧桂园公司同意为购买本协议约定项目的房产的所有符合抵押贷款条件的购房者向原告农业银行浏阳支行提供无条件、不可撤销的连带责任保证；保证范围为：购房者与双方所签订的《个人购房担保借款合同》项下的购房者所欠的贷款本金和利息、逾期利息及甲方为实现债权而支付的费用（该费用仅限于诉讼受理费、保全费、执行费、评估费、拍卖费、公告费、公证费且以实际支出为准）；保证期间为：自贷款划入被告碧桂园公司的账户之日起至购房者所购房产的《房屋他项权证》出具之日止；购房者连续未支付四期贷款本息的，原告农业银行浏阳支行应在购房者连续未支付的第四期贷款本息还款期限届满之日起的五个工作日内以书面形式通知被告碧桂园公司，如原告农业银行浏阳支行逾期书面通知被告碧桂园公司的，则被告碧桂园公司对购房者连续未支付的第五期（含第五期）起的贷款利息、逾期利息等不承担连带责任保证。4.在保证期间内，若购房者只拖欠原告农业银行浏阳支行贷款本息、逾期利息并由原告农业银行浏阳支行向法院提起诉讼的，原告农业银行浏阳支行承诺先请求行使抵押权，在处置抵押物后仍不足以清偿的，就不足部分原告农业银行浏阳支行再向被告碧桂园公司请求承担连带清偿责任。同时约定，该协议生效后，双方与购房者签订的《个人购房担保借款合同》不视为对本协议内容的修改，双方均同意本协议约定的内容的效力优先于双方与购房者签订的《个人购房担保借款合同》中涉及双方之间的权利义务的所有条款。2010年8月10日，被告胡汉章作为买受人与被告碧桂园公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定被告胡汉章购买被告碧桂园公司开发的浏阳碧桂园岭秀X街X栋XX号的商品房，该商品房套内建筑面积为111.36㎡，分摊建筑面积为14.61㎡。该房总房价款为348990元。2010年9月3日，被告胡汉章作为借款人和抵押人，原告农业银行浏阳支行作为贷款人，被告碧桂园公司以及案外人浏阳市恒信融资担保有限公司（原名称为浏阳市恒信房地产置换担保有限公司）作为保证人，共同签订了《个人购房担保借款合同》,约定：1.被告胡汉章向原告农业银行浏阳支行借款240000元，用于向被告碧桂园公司处购买位于浏阳市住宅；2.借款期限自2010年9月3日起至2030年9月2日止，共计240个月；3.借款适用浮动利率，在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率5.94%的基础上下浮20%后确定，执行年利率4.752%；4.借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮30%计收罚息；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；5.借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入被告碧桂园公司账户；6.还款方式为等额本息还款法，还款周期为1个月；7.如借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权；8.本合同项下的借款由被告碧桂园公司提供阶段性保证担保，即被告碧桂园公司自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任，由被告胡汉章以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保。2010年9月3日，原告农业银行浏阳支行依约向被告胡汉章发放贷款240000元，并依约汇付至被告胡汉章指定的被告碧桂园公司银行账户，借款凭证上载明借款到期日为2030年9月2日，借款利率为年利率4.752%，逾期利率为6.1776%。2010年9月20日，原告农业银行浏阳支行与被告胡汉章就抵押房产到浏阳市抵押权预告登记（浏房预字第××号），预告登记权利人为原告农业银行浏阳支行，预告登记义务人为被告胡汉章。借款后，被告胡汉章多次出现逾期还款情况，且在2014年12月18日偿还第51期的欠款后，连续四期未按约还款，直至2015年5月30日又开始陆续还款，且此后亦多次出现违约情况，后经原告农业银行浏阳支行多次催问，被告胡汉章仍未将贷款偿还成正常状态。截至2020年5月9日，被告胡汉章尚欠原告农业银行浏阳支行贷款本金159537.71元、利息4756.03元。另查明:1.被告胡汉章逾期偿还贷款后，原告农业银行浏阳支行未按《按揭业务担保合作协议》的约定以书面形式通知被告碧桂园公司主张相应的权利；2.被告碧桂园公司对其开发的坐落于浏阳市的房产已经办理房屋权属登记，权证号为浏房权证字第××号。本院认为，原告农业银行浏阳支行与被告胡汉章、碧桂园公司及案外人浏阳市恒信融资担保有限公司签订的《个人购房担保借款合同》，依法成立且合法有效，合同各方当事人理应恪守。应被告胡汉章的申请，原告农业银行浏阳支行依约向其发放贷款240000元，被告胡汉章理应依约按月还款。被告胡汉章多次未按约还本付息已构成违约，故原告农业银行浏阳支行有权根据双方签订的《个人购房担保借款合同》的约定提前收回贷款本金并行使担保权利。原告农业银行浏阳支行要求被告胡汉章偿还贷款本金159537.71元及相应利息的诉讼请求符合法律规定和合同约定，本院予以支持。关于原告农业银行浏阳支行是否有权就被告胡汉章提供的抵押房产在其享有的债权范围内享有优先受偿权的问题。被告胡汉章与原告农业银行浏阳支行就被告胡汉章提供抵押的房产办理了预购商品房抵押权预告登记，该预告登记虽未使原告农业银行浏阳支行获得现实的抵押权，但仍使得被登记的请求权具有了物权的效力，可以对抗普通债权人；现该抵押房产亦已经完成了初始登记，在被告碧桂园公司与被告胡汉章的相互配合下即能完成物权登记，也使得抵押权的实现成为了可能，且原告农业银行浏阳支行对抵押权预告登记无法转为正式抵押登记并无过错，故原告农业银行浏阳支行请求对被告胡汉章所有的位于浏阳碧桂园岭秀X街X栋XX号房产折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，亦符合法律规定及合同约定，本院予以支持。关于被告碧桂园公司在本案中应承担的保证责任。原告农业银行浏阳支行与被告碧桂园公司签订的《按揭业务担保合作协议》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，双方均应受该协议约束。因《按揭业务担保合作协议》明确约定该协议生效之日后原告农业银行浏阳支行、被告碧桂园公司与被告胡汉章签订的《个人购房担保借款合同》不视为对该协议内容的修改，且该协议约定的内容优先于《个人购房担保借款合同》中涉及原告农业银行浏阳支行与被告碧桂园公司之间的权利义务的所有条款，故对被告碧桂园公司在本案中应承担的保证责任应当先以《按揭业务担保合作协议》为依据，后以《个人购房担保借款合同》为依据。《按揭业务担保合作协议》约定被告胡汉章连续未支付四期贷款本息的，原告农业银行浏阳支行应在被告胡汉章连续未支付的第四期贷款本息还款期限届满之日起的五个工作日内以书面形式通知被告碧桂园公司，如原告农业银行浏阳支行逾期书面通知被告碧桂园公司的，则被告碧桂园公司对被告胡汉章连续未支付的第五期（含第五期）起的贷款利息、逾期利息等不承担连带责任保证。现原告农业银行浏阳支行认可其未按上述约定向被告碧桂园公司履行书面通知义务，故被告碧桂园公司对被告胡汉章自2014年12月18日后未支付的第五期（含第五期）起的贷款利息、逾期利息不承担连带清偿责任。本案中原告农业银行浏阳支行对被告胡汉章享有的债权存在混合担保，且原告农业银行浏阳支行与被告碧桂园公司在《按揭业务担保合作协议》第六条第（八）款中对物的担保与保证担保的实现顺序进行了约定，故依据合同约定，原告农业银行浏阳支行应对被告胡汉章提供的抵押物先行使抵押权，在处置抵押物后仍不足以清偿的，就不足部分再由被告碧桂园公司承担阶段性连带保证责任。被告碧桂园公司在承担保证责任后，可以向被告胡汉章进行追偿。原告农业银行浏阳支行在本案中未对保证人浏阳市恒信融资担保有限公司主张权利，此系其对自己权利的自由处分，亦不违反法律规定，本院予以认可。审理中，被告胡汉章经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，应视为其放弃庭审举证、质证、辩驳等诉讼权利，对此产生的法律后果应由其承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百九十六条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十条、第一百七十三条、第一百七十六条、第一百七十九条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第二条、第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、胡汉章于本判决生效之日起十日内偿还中国农业银行股份有限公司浏阳市支行贷款本金159537.71元、利息4756.03元（利息暂计算至2020年5月9日止，此后的利息按《个人购房担保借款合同》约定的利率标准及结息方式计算至实际履行之日止）；二、中国农业银行股份有限公司浏阳市支行在上述债权范围内对胡汉章提供抵押担保的座落于浏阳市的房产折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；三、在涉案房产抵押登记手续完成之日前，浏阳碧桂园房地产开发有限公司对上述判决第二项所确定的抵押担保范围外，在贷款本金159537.71元及第52、53、54、55期的利息（利息按《个人购房担保借款合同》约定的利率标准计算）范围内对上述判决第一项承担补充连带担保责任，浏阳碧桂园房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向胡汉章追偿；四、驳回中国农业银行股份有限公司浏阳市支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3586元，减半收取1793元，由中国农业银行股份有限公司浏阳市支行负担193元，胡汉章负担1600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  何涛二〇二〇年六月八日法官助理王亮书记员贺天宇附相关法律条文：附相关法律条文：1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。2.《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。3.《中华人民共和国担保法》第二条在借贷、买卖、货物运输、加工承揽等经济活动中，债权人需要以担保方式保障其债权实现的，可以依照本法规定设定担保；本法规定的担保方式为保证、抵押、质押、留置和定金。第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证；连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。