上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初21658号原告：上海大观园旅游发展有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：温深明，执行董事。委托诉讼代理人：张婧，北京市岳成律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：丁乐意，北京市岳成律师事务所上海分所实习律师。被告：上海大观园飞豹游艇俱乐部有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：朱丹，总经理。委托诉讼代理人：陈茜，上海诺可律师事务所律师。委托诉讼代理人：练育梅，上海诺可律师事务所律师。第三人：上海淀山湖新城发展有限公司，住所地上海市青浦区华青南路XXX号。法定代表人：蒋家敏，董事长。委托诉讼代理人：陆葳，男。原告上海大观园旅游发展有限公司(以下简称大观园公司)诉被告上海大观园飞豹游艇俱乐部有限公司(以下简称飞豹游艇公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案受理后依法适用简易程序公开开庭进行审理。审理中，本院依法通知上海淀山湖新城发展有限公司(以下简称新城公司)作为第三人参加诉讼。本案于2019年12月12日第一次公开开庭进行审理，原告大观园公司的委托诉讼代理人张婧、丁乐意，被告飞豹游艇公司的委托诉讼代理人陈茜、练育梅到庭参加诉讼。第三人新城公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案于2020年3月17日第二次公开开庭进行审理，原告大观园公司的委托诉讼代理人张婧、丁乐意，被告飞豹游艇公司的委托诉讼代理人练育梅，第三人新城公司的委托诉讼代理人陆葳到庭参加诉讼。本案于2020年4月14日第三次公开开庭进行审理，原告大观园公司的委托诉讼代理人张婧、丁乐意，被告飞豹游艇公司的法定代表人朱丹及委托诉讼代理人练育梅，第三人新城公司的委托诉讼代理人陆葳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大观园公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除租赁合同，被告归还青浦区金泽镇1街坊11/4丘(金泽镇青商公路XXX号)的房屋及土地；2、被告支付原告按照2009年人民币7万元基础上每年递增6%的标准，自2013年4月1日起计算至房屋土地实际返还之日止的租金及占有使用费。审理中，原告变更诉讼请求为：被告支付原告租金736,980.45元(按照2009年7万元的基数上每年递增6%，自2013年4月1日起计算至2020年3月17日租赁合同解除之日止)。事实与理由：2008年12月31日，上海淀山湖开发有限公司(后变更为新城公司)与飞豹游艇公司签订租赁合同，约定飞豹游艇公司承租位于青浦区金泽镇1街坊11/4丘的房屋和土地，第一年租金7万元，之后每年递增6%。2013年4月1日起飞豹游艇公司拖欠租金不付，根据租赁合同约定，租金由大观园公司收取，新城公司也授权大观园公司收取和主张租金，故大观园公司起诉至本院。被告飞豹游艇公司辩称：不同意原告的诉讼请求。租赁合同约定不动产归飞豹游艇公司所有。2014年3月28日，新城公司向飞豹游艇公司发送合同终止通知书，该日租赁合同已解除，之后飞豹游艇公司一直停止经营，损失巨大，故飞豹游艇公司无需支付租金。2014年至今，大观园公司和新城公司从未主张过租金，已经超过诉讼时效。第三人新城公司述称：同意大观园公司的诉讼请求。租金同意由大观园公司收取和主张，认可大观园公司陈述的合同解除时间。本院经审理认定事实如下：2010年3月15日，上海淀山湖开发有限公司名称变更为上海湖区建设开发有限公司。2015年，新城公司吸收合并上海湖区建设开发有限公司。位于上海市青浦区金泽镇金商公路XXX号的房屋登记在上海湖区建设开发有限公司名下。2008年12月31日，上海淀山湖开发有限公司(甲方)与飞豹游艇公司(乙方)签订《租赁合同》，约定甲方将合法拥有的金泽镇金商公路XXX号房地产出租给乙方，租赁标的房地产权证号为沪房地青字(2005)第016090号，地号：青浦区金泽镇1街坊11/4丘，土地面积2,640平方米，房屋建筑面积498平方米(见附图)。租赁用途为游艇配套的会务、住宿、娱乐等设施(经营范围以上级主管部门批准为准)。租赁期限15年，自2009年4月1日起至2024年12月31日。年租金7万元，每年递增6%。租金支付方式实行先付后用，乙方须在起租日前一个月支付下一个合同年度租金。甲方同意租金交由大观园公司收入。违约责任：在租赁期内，如甲方因上级政府规划开发因素，双方须终止合同，乙方须无条件服从。但甲方需提前三个月书面通知乙方，并按乙方的投资以租赁期折旧分摊后的余额赔偿乙方，赔偿金额最大值为前几年租金总和。乙方所付租金按实际租期结算，如有超出，甲方应将超出部分退还乙方。如乙方因经营因素，需提前终止合同的，须支付甲方违约金10万元，并将租赁标的内所有装潢完好无损的无偿归还给甲方。不动产归乙方所有。租赁合同签订后，系争房屋土地由飞豹游艇公司占有使用至今。飞豹游艇公司租金支付至2013年3月31日，之后未支付过租金。2014年3月28日，上海湖区建设开发有限公司向飞豹游艇公司发送《租赁合同终止通知书》，表示由于青浦区人民政府将租赁地块进行收储工作，并将对该土地进行重新规划与出让，将终止与飞豹游艇公司于2008年12月31日签署的《租赁合同》。飞豹游艇公司在收到本终止合同通知书的三个月内将租赁土地与房屋如约归还。有关投资补偿与租金结算问题，将按租赁合同的具体约定进行处理。同日该通知送达飞豹游艇公司。2014年，上海湖区建设开发有限公司委托上海房地产估价师事务所有限公司青浦分公司对飞豹游艇公司的房屋及附属物进行评估。本案审理过程中，飞豹游艇公司申请调查令调查评估材料。2019年12月6日，上海房地产估价师事务所有限公司青浦分公司出具《情况说明》，表示2014年9月2日受上海湖区建设开发有限公司委托，对飞豹游艇公司自建房屋进行了现场查勘，出具了预估初稿，未出具正式评估报告。另附预估初稿14页和附属清单等6页。上海房地产估价师事务所有限公司青浦分公司提供的评估初稿中显示估价时点为2014年9月2日，估价对象坐落在青浦区金泽镇金商公路东侧650号飞豹游艇公司的自建房屋和部分整修房屋。其中自建房屋3幢，部分整修房屋3幢。1-3号房为自建房，4-6号房为整修房屋。其中1号房屋重置总价324,953元，2号房重置总价27,598元，3号房重置价1,134,642元，4号房整修价43,200元，5-6号房整修总价为397,460元。估价结果总价1,927,853元。2019年5月9日，新城公司出具情况说明，表示同意由大观园公司出租系争房屋和土地并收取租金。另查明，2006年12月，大观园公司(甲方)与上海飞豹游艇制造有限公司(乙方)签订《合作协议》，约定由乙方承包经营上海大观园淀鹰娱乐有限公司。承包经营期15年，自2007年1月1日至2022年12月31日。甲方将办公房89平方米、固定资产游艇码头、快艇码头、鹤游号、淀波号等设备提供给乙方使用。甲方及淀鹰公司21名员工作为劳务工输出给乙方，乙方支付甲方员工工资等。审理中，原、被告及第三人一致确认租赁合同范围内的房地产目前的门牌号为青浦区金泽镇金商公路XXX号，为金商公路XXX号的一部分。审理中，经本院释明，大观园公司和新城公司表示，如果法院认定租赁合同已于2014年3月28日解除，则合同期内的租金由大观园公司主张，解除后的房屋占有使用费由新城公司主张。2020年1月21日，本院立案受理了飞豹游艇公司诉新城公司和大观园公司房屋租赁合同纠纷一案，在该案审理过程中，新城公司提起反诉以飞豹游艇公司逾期支付租金为由要求解除合同，该反诉状于2020年3月17日送达飞豹游艇公司。对于当事人无争议的事实，由原、被告和第三人的陈述，租赁合同、产权证、情况说明、租赁合同终止通知书、评估报告预估初稿等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，大观园公司和新城公司表示曾向飞豹游艇公司催讨过租金，飞豹游艇公司一直在经营。为此提供：1、2014年至2024年飞豹游艇公司的税务申报资料。飞豹游艇公司表示该材料证明飞豹游艇公司已经停止经营，仅是缴纳车船税。2、钱全云、孙坤明、张夫根、孙全根的书面证言并申请证人出庭作证。钱全云表示其2011年至2017年在大观园公司资产管理部工作，负责催讨欠款。2015年至2016年期间财务部分让其去青安路检测中心二楼找过朱丹一次，当时见到朱丹就表示要求付到期的钱，但是不清楚对应的期限和金额，朱丹也没有承诺何时付款。2017年之前，飞豹游艇公司的游艇是开的，但是开的不多。孙坤明表示，2008年至2016年期间被大观园公司派到飞豹游艇公司从事游艇驾驶员工作，之后回到大观园公司工作。2013年前，大观园公司的财务有时会让其带材料给朱丹，什么材料不清楚。2014年后，大观园公司财务让其带材料给朱丹，其表示朱丹已经不来上班了，碰不到朱丹，就没有拿材料。其在飞豹游艇公司工作期间，淀山湖码头基本没有生意，如果有客人也是朱丹和其家人朋友过来。园荡湖码头生意也不好，客人也不多。张夫根表示2007年被大观园公司派到飞豹游艇公司从事轮机工作，2019年4月回到大观园公司工作。其主要在淀山湖东面码头工作，老板有时带人过来坐船，其负责开轮机，难得来一次，来的人做什么不清楚。鹤游号是作为会务使用，朱丹上班的时候搞过会务，之后朱丹基本不来上班了，朱丹父母有时来负责。其开飞豹7号游艇期间，五一、十一期间有人会来坐游艇。平时很少有人，基本都是节假日有人。孙全根表示，其在园荡湖码头负责轮机、检票和游客安全工作，2007年至2019年期间一直正常上班，旺季时快艇每天都开，淡季时不开。前几年游客多，后来就少了。飞豹游艇公司对孙坤明和张夫根、孙全根的陈述予以认可，但是不认可钱全云的陈述。大观园公司曾有员工到青安路检测中心找过朱丹，并非催讨租金，而是找朱丹父亲办理汽车检测事宜。证人陈述可以看出飞豹游艇公司除了节假日外基本停止经营。大观园公司表示因对补偿费用无法协商一致，上海湖区建设发展有限公司已于2015年1月28日书面通知飞豹游艇公司停止土地收储工作，继续履行租赁合同。为此原告提供了2015年1月28日的告知书，并表示告知书是当面送达的，飞豹游艇公司否认收到告知书。飞豹游艇公司为证明其损失提供了上海房地产估价师事务所有限公司青浦分公司出具的预估初稿和附属物清单。大观园公司和新城公司均认为该材料非正式评估报告，未得到委托方的认可，清单上的物品飞豹游艇公司也未提供依据证明存在。飞豹游艇公司为证明就补偿事宜一直未协商一致，导致飞豹游艇公司停止经营，提供了申请报告、情况说明、函、会计报表、现场照片。大观园公司和新城公司对该组证据不予认可，认为没有收到，也无法达到证明目的。根据庭审查明的事实，本院认为：新城公司与被告签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按约履行。合同约定租金由大观园公司收取，新城公司也明确同意大观园公司收取租金和主张租金，故大观园公司有权主张租金。关于合同的解除时间，本院认为根据租赁合同约定，在租赁期内，如因上级政府规划开发因素，双方终止合同。新城公司于2014年3月28日书面通知飞豹游艇公司因政府土地收储，终止租赁合同，该情形符合合同约定的合同终止条件，且飞豹游艇公司也认可合同已解除，故本院认定租赁合同已于2014年3月28日解除。新城公司认为就补偿事宜双方未协商一致，2015年1月28日书面通知飞豹游艇公司停止土地收储工作，继续履行租赁合同，然飞豹游艇公司否认收到该通知，新城公司也未提供证据证明，故对新城公司的抗辩意见本院难以采信。新城公司和大观园公司一致确认由大观园公司主张合同期内的租金，新城公司主张房屋占有使用费，故本案大观园公司主张的为合同期内的租金。飞豹游艇公司否认大观园公司和新城公司催讨过租金，大观园公司和新城公司未提供书面催讨的依据，仅提供了证人证言，然证人并未陈述催讨的具体内容，证人系大观园公司员工，与大观园公司具有利害关系，故仅凭证人证言难以达到证明目的，故本院认定大观园公司主张的租金已经超过诉讼时效，对大观园公司主张的租金本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条、第二百四十条之规定，判决如下：驳回原告上海大观园旅游发展有限公司的全部诉讼请求。本案受理费2,009.30元，减半收取计1,004.65元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 金 艳二〇二〇年六月三日书记员 谭泓洁附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：(一)身体受到伤害要求赔偿的；(二)出售质量不合格的商品未声明的；(三)延付或者拒付租金的；(四)寄存财物被丢失或者损毁的。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求。第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。