辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民终12576号上诉人（原审被告）：**，男，1977年6月24日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：刘芳，辽宁万事达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：姚军，女，1959年4月5日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：高艳清，辽宁六合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：辽宁容川房地产发展有限公司，住所地沈阳市皇姑区黄河南大街110号。法定代表人：栗维军，该公司董事长。委托诉讼代理人：崔振伟，男，1984年4月29日出生，汉族，该公司工作人员，住沈阳市沈河区。上诉人**因与被上诉人姚军、辽宁容川房地产发展有限公司执行异议之诉一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2019）辽0105民初7013号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。**上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人购房款资金来源合法，一审以上诉人不具有购房能力为由否定商品房买卖合同的成立错误。上诉人推断授权委托书系姚军强迫栗维军签订。2018年12年25日查封案涉房屋时我方和容川不知情。年底我申请办理备案才得知被查封。我方交纳购房款和物业费等费用，商品房买卖合同合法有效。若合同无效，我当初为解容川燃眉之急汇入法院50万谁来退还。作为我方唯一住房，我不同意按原价退房，更不同意解除已经合法生效的合同。姚军辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。上诉人不是诉争房屋所有权人。上诉人提交的《商品房买卖合同》未办理合同登记备案，不能确定其在人民法院查封之前（即2018年12月25日前）已签订书面买卖合同。即使上诉人与容川公司签订《商品房买卖合同》，因双方明显存在恶意串通，逃避执行损害被上诉人利益的行为，故合同也属于无效合同。1.容川房地产公司在2018年11月14日出具“授权委托书”的内容与商品房买卖合同相矛盾，也与容川房地产公司在原审中出具给上诉人的情况说明中对于房屋是否出卖的陈述自相矛盾，该《商品房买卖合同》不具有客观真实性。2.诉争房屋市场价值150万左右，但容川公司却以远低于市场价的95万元出售给上诉人，对此，**自认其对此明知。3.法院于2018年12月29日向容川公司委托诉讼代理人崔振伟送达（2018）辽0105财保40号民事裁定，但容川公司对财产保全事宜并未提出任何异议，也未提出诉争房屋已被出卖。但在原审庭审中，容川公司却陈述其不知道诉争房屋被保全查封的事实，明显属于虚假陈述。4.上诉人在原审中自认其支付的购房款系向案外人借用，**实际上并不具备购买诉争房屋的能力。并且上诉人在原审中仅提供了两张收款收据，并没有相关的发票和完整的转账记录予以佐证，鉴于收款收据的开具时间和开具金额均具有随意性，不能证明**已经实际支付了其所陈述的950000元购房款。不能排除上诉人**与容川房地产公司恶意串通，故意阻碍案件顺利执行的情形。5.在执行异议听证程序中以及原审庭审中，容川公司对上诉人的主张和提交的证据均表示没有异议，且对其在2018年11月14日出具的委托姚军卖房的授权委托书与商品房买卖合同相矛盾的事实不能做出合理解释，明显系双方恶意串通。6.诉争房屋一直闲置，上诉人并未居住。截止至2019年5月9日执行异议听证之日，诉争房屋仍在芒果中介处于挂牌出售状态，也能证明**与容川公司不存在真实房屋买卖关系。辽宁容川房地产发展有限公司辩称，不同意原审判决。我方认为是**购买了案涉房屋。姚军向一审法院提出诉讼请求：1.撤销（2019）辽0105执异132号执行裁定；2.在（2019）辽0105执2338号执行案件中准许对沈阳市和平区安路五里河家园56-1号1-15-1房产继续执行；3.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，因民间借贷纠纷，原告姚军曾以案外人张洁、被告辽宁容川房地产发展有限公司为被告于2019年1月7日诉至一审法院，该院于2019年3月1日作出（2019）辽0105民初1440号民事判决，判令被告辽宁容川房地产发展有限公司于判决生效后十日内偿还原告姚军借款本金440000元、利息582000元以及借款本金440000元的利息（自2018年2月13日起至判决确定的给付之日止，按年息24%计算，已支付104元）。案件受理费由被告辽宁容川房地产发展有限公司承担3907元。原告姚军于2019年5月6日向该院申请执行。该案在执行过程中，于2018年12月25日查封了被告辽宁容川房地产发展有限公司名下位于沈阳市和平区文安路五里河家园56-1号1-15-1房产。2018年11月14日，被告辽宁容川房地产发展有限公司出具授权委托书一份，委托人为被告辽宁容川房地产发展有限公司，受托人为原告姚军。委托事项为：现委托姚军代我公司出售位于沈阳市和平区文安路网五里河家园56-1号1-15-1，面积为199.22平方米的房产，委托售价为150万元（包含地下车位一个）。此房产为我公司自有房产，并没有与任何人签定过房屋买卖合同，无任何买卖关系。若因出售该房产可能引发的相关法律及产权纠纷，由我公司全部承担，与委托人姚军无任何关联。该授权委托书由被告辽宁容川房地产发展有限公司加盖公章，法定代表人签名。2018年6月25日，二被告签订《商品房买卖合同》，合同约定，被告**购买被告辽宁容川房地产发展有限公司开发的位于沈阳市和平区文安路56-1号第1幢1单元1-15-1号房屋，建筑面积工199.22平方米，房屋总价款为玖拾伍万元整。付款方式为分期付款:2018年6月25日付款，伍拾万元整。余款肆拾伍万元整，在2018年11月20日前结清。合同中未约定房屋交付期限，该《商品房买卖合同》未经备案。2018年6月25日，被告辽宁容川房地产发展有限公司向被告**出具收款收据一份，记载收到被告**支付的购五里河家园1-15-1房首付款500000元，结算方式为现金。根据被告**提供的中国农业银行银行卡交易明细清单显示以及**自述，该首付款500000元系其亲属向其出借后以执行款的方式转入一审法院账户。2018年11月16日，被告辽宁容川房地产发展有限公司向被告**出具收款收据一份，记载收到被告**支付的购五里河家园1-15-1房尾款450000元，结算方式为现金。2018年11月16日，被告辽宁容川房地产发展有限公司向被告**出具商品房准住通知，同意被告**入住涉案房屋。当天，被告**向涉案房屋所在小区的物业公司支付了管理服务费、装修房屋垃圾清运费、化粪池清掏清运费等。另查明，截止至2019年5月9日，诉争房屋仍在芒果中介挂牌出售，出售价格为148万元。被告**作为案外人向一审法院提出执行异议，主张其于2018年6月25日与被执行人辽宁容川房地产发展有限公司签订房屋购买合同，房屋总价款950,000元已经全部支付且房屋已经实际占有，要求法院解除查封。一审法院于2019年5月14日作出（2019）辽0105执异132号执行裁定，裁定终止对沈阳市和平区文安路五里河家园56-1号1-15-1房产的执行。原告不服该裁定，于2019年5月29日诉至一审法院。一审法院认为，执行异议之诉是对执行标的物享有足以排除强制执行的权利的案外人，认为执行行为侵害其合法权益，请求法院不许对该标的物实施执行的诉讼，其诉讼的目的就是为了阻止执行。本案系申请执行人提起执行异议之诉，原因是案外人即被告**在执行过程中对执行标的提起书面异议，执行异议和执行异议之诉实际上均由案外人即被告**中止执行的主张而引起，因此，案外人即被告**应承担举证责任证明其对执行标的物享有足以排除强制执行的实体权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。依照司法解释的规定，结合本案查明的事实，现进行如下分析：被告**提供其于2018年6月25日与被告辽宁容川房地产发展有限公司在法院查封诉争房屋之前签订的书面的《商品房买卖合同》、银行流水明细、银行转账记录、收款收据、准住通知以及物业费收据等，用以证明被告**在诉争房屋被查封前已经与被执行人即被告辽宁容川房地产发展有限公司签订了房屋买卖合同，支付了全部购房款并实际占有诉争房屋。原告对于被告提供的《商品房买卖合同》的真实性提出异议，故本案焦点为二被告签订的《商品房买卖合同》是否真实、合法并生效。庭审中，被告**自述因其叔叔与被告辽宁容川房地产发展有限公司的法定代表人栗维军系朋友关系，因栗维军称急需钱款支付法院的执行费，故询问其是否购买涉案房屋，因价格较低故购买涉案房屋，购房款中的500000元系其叔叔向其出借。第一，被告**在与被告辽宁容川房地产发展有限公司签订《商品房买卖合同》时支付的购房款系向案外人借用，一审法院无法认定被告**实际具备购买诉争房屋的能力；第二，被告辽宁容川房地产发展有限公司因与原告姚军民间借贷纠纷一案，被法院判决其应偿还原告姚军借款本金及利息110余万元；第三，根据被告辽宁容川房地产发展有限公司于2018年11月14日向原告姚军出具的授权委托书中记载，诉争房屋在此时并未与任何人签订房屋买卖合同，即被告辽宁容川房地产发展有限公司对于诉争房屋是否已出卖一事存在两份相互矛盾的证据材料；第四，被告辽宁容川房地产发展有限公司出具的授权委托书中记载委托出售房屋价格为150万元，在芒果中介2019年5月9日挂牌出售诉争房屋时显示的价格为148万元，而被告辽宁容川房地产发展有限公司在相关民事案件执行过程中以远低于市场价的95万元将涉案房屋出售给被告**，其行为明显属于为逃避执行而转移财产的行为，且被告**在庭审中自认其对于被告辽宁容川房地产发展有限公司欠付执行款项以及涉案房屋的出售价格远低于市场价一事是知情的，故二被告签订《商品房买卖合同》明显属于恶意串通,为逃避执行将其财产转移给案外人，故意妨害和阻止民事判决执行的行为，因损害原告合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，该《商品房买卖合同》应属无效，不应得到支持。因二被告签订的《商品房买卖合同》无效，被告**不享有排除对沈阳市和平区文安路网五里河家园56-1号1-15-1房屋的民事权益，故应准许对沈阳市和平区文安路网五里河家园56-1号1-15-1房屋继续执行。一审法院判决：一、准许对位于沈阳市和平区文安路网五里河家园56-1号1-15-1（建筑面积199.22平方米）房屋的执行；二、驳回原、被告其他诉讼请求。案件受理费25800元（原告已预交），由被告**负担。二审期间，姚军提交中国邮政快递回执单、送达回证，证明2018年12月25日皇姑法院查封了诉争房屋，2018年12月29日向容川公司委托代理人崔振伟送达（2018）辽0105裁保40号裁定，容川未提出异议，说明其一审中所述我方不知道房屋查封的陈述不属实。上诉人认为该证据与本案无关，送达时间在买卖房屋之后。辽宁容川房地产发展有限公司对送达回证没异议，质证意见同上诉人。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，上诉人**提供其于2018年6月25日与辽宁容川房地产发展有限公司在法院查封房屋之前签订的《商品房买卖合同》、银行流水明细、银行转账记录、收款收据、准住通知以及物业费收据等，用以证明**在诉争房屋被查封前已与被执行人辽宁容川房地产发展有限公司签订了房屋买卖合同，支付了全部购房款并实际占有诉争房屋。但辽宁容川房地产发展有限公司于2018年11月14日为被上诉人姚军出具授权委托书载明却陈述“此房产为我公司自有房产，并没有与任何人签定过房屋买卖合同”，且对辽宁容川房地产发展有限公司出具情况说明里载明的**购房时间为2018年11月16日，仅解释为系**购房款余款支付时间。且一审法院于2018年12月12日已作出（2018）辽0105财保40号民事裁定，裁定查封辽宁容川房地产发展有限公司、张洁银行存款3012280.67元或查封等额价值财产。另《商品房买卖合同》对于案涉的现房买卖却未约定交房时间，且第一笔购房款50万元的给付方式并未体现。故**在明知辽宁容川房地产发展有限公司急需资金，仍以明显低价购买案涉房屋，该行为势必损害他人利益，无法认定双方存在真实合法有效的商品房买卖关系，故一审判决并无不当。关于上诉人主张其推断授权委托书系姚军强迫栗维军签订的问题，因上诉人该主张仅系推断，并未提供充分证据证明该主张，故对上诉人该项主张不予支持。综上所述，上诉人**的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25800元，由上诉人**负担。本判决为终审判决。审判长  吕长辉审判员  金 鑫审判员  丁广昱二〇二〇年六月十日书记员  路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。