北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终2608号上诉人（原审被告）：吴峥，男，1977年3月9日出生，汉族，住北京市朝阳区。被上诉人（原审原告）：龙淞，男，1988年5月26日出生，白族，住北京市朝阳区。原审被告：孟凡梅，女，1979年10月9日出生，汉族，住安徽省六安市叶集区。上诉人吴峥因与被上诉人龙淞、原审被告孟凡梅房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初67286号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月19日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。吴峥上诉请求：撤销一审判决，依法改判退还装修押金3000元，改判支付5月17日至5月21日共5天按每日500元支付违约金共计2500元。事实和理由：本案事实不清。2019年5月16下午18点因我的原因导致龙淞租赁地被断电，17日完成沟通工作，21日上午恢复供电。5月19日龙淞搬离租赁地，没有以任何方式通知我或我方工作人员。5月23日龙淞微信发来《解约通知书》，我回复龙淞，告知其我和房主5月17日和解，于5月21日恢复供电。6月3日我收到龙淞寄来的《解约通知》，并于6月5日寄送《回复函》未果退回。根据双方在2018年7月3日签署的《房屋租赁合同》，租赁期于7月10日我方单方面解除租赁关系结束，并将房屋租赁押金作为违约金扣除。因5月19日龙淞擅自搬离导致我个人财物55寸电视机一台和电视机移动架及6张办公椅丢失，我主张由龙淞归还或赔偿合计6920元（电视机4300元、移动支架670元，办公椅6个1950元）。依据《租赁合同》第十条第四款，我方需赔偿龙淞5月17至5月21日共5天按每日500元支付违约金共计2500元。因龙淞搬离未办理交接，为保证整栋楼安全吴峥更换了一楼、地下室进户门钥匙和锁具，请弱电公司更换地下室和三楼门禁设置和门禁卡合计780元。吴峥同意退还龙淞装修押金3000元。龙淞辩称，同意一审判决，不同意吴峥的上诉请求。孟凡梅提交书面意见述称，认可吴峥的意见。龙淞向一审法院起诉请求：1.确认龙淞与孟凡梅签订的《房屋租赁合同》于2019年6月3日依法解除；2.孟凡梅、吴峥向我返还租金8739元，洗手间使用费476元，押金4583元，装修押金3000元；3.孟凡梅、吴峥向我支付违约金4583元，搬家费1000元，赔偿损失10000元。一审法院认定事实：2018年7月3日，孟凡梅作为甲方与龙淞作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方位于北京市朝阳区×号楼地下一层，建筑面积为90平方米。租赁用途为办公，房屋租赁期限自2018年7月13日至2020年7月12日，免租期为2018年7月3日至2018年7月12日。租金标准为半年27500元，押一付六，各期租金支付日期为第二期2009年1月6日，第三期2019年7月6日，第四期2020年1月6日。押金为4583元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。若乙方需装修，应向甲方缴纳装修押金3000元，若乙方装修完毕后并无拆改变动或损坏房屋主体结构，甲方需退还乙方装修押金。甲方有迟延交付房屋达七日，交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康，不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋情形的，乙方有权解除合同。甲方有迟延交付房屋达七日，交付的房屋不符合合同约定或影响乙方安全、健康，不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋情形的，应按月租金的100%向乙方支付违约金。合同签订后，龙淞向孟凡梅支付了押金、装修押金及第一期房租，向吴峥支付了第二期租金，2019年1月14日还向吴峥支付了六个月的洗手间使用费1500元。2019年5月16日，涉案房屋门口贴有通知一张，写有“因该楼×承租人吴峥拖欠房租半年之久（合同规定2018年11月3日交齐2019年全额房租），至今已严重违约。特此房主按合同规定单方解除租房合同，于今晚18:00开始锁门断电。请员工下班后带走私人物品，关闭所有办公电器设备，否则发生连带问题，房主概不负责。”后涉案房屋断电。5月17日，龙淞通过微信向吴峥询问断电一事，吴峥回复争取明天处理好。后吴峥未予回复。5月23日，龙淞通过微信的方式向吴峥发送租赁合同解约通知书，吴峥龙淞回复今天已处理完毕。6月1日，龙淞再次通过邮件的方式向吴峥发送解约通知书，6月3日吴峥收到上述解约通知书。6月10日，吴峥通过微信回复龙淞，认为龙淞搬离未进行告知，龙淞存在单方毁约的违约行为。关于龙淞搬离涉案房屋的时间，龙淞主张其于2019年5月19日搬离，吴峥则主张2019年5月28日发现龙淞已经搬走。龙淞并未提交证据证明其搬离的时间。关于涉案合同签订主体，庭审中，吴峥主张，孟凡梅系代理其签订的涉案合同，合同权利义务应由其来承担。龙淞亦认可向吴峥主张涉案合同权利。一审法院认为，根据已查明的事实，吴峥认可涉案《房屋租赁合同》系孟凡梅代其所签，龙淞亦认可向吴峥主张合同相应利益，故吴峥与龙淞均应依按照《房屋租赁合同》的约定履行合同义务。关于涉案房屋租赁合同的解除，吴峥作为出租人应向龙淞提供能够正常办公使用的房屋，但2019年5月16日因吴峥的原因，涉案房屋断电，无法正常使用，且门口张贴了房主要求解除合同的通知，房屋面临无法使用的可能，此后直至2019年5月23日龙淞通知吴峥解除合同时，吴峥才回复房屋可以正常使用，在此期间，涉案房屋确无法实现正常的使用功能，龙淞据此要求解除合同，具有合同依据，龙淞以吴峥收到解除通知的2019年6月3日作为合同解除的时间，法院予以支持。关于房屋租金及洗手间使用费，龙淞主张其于2019年5月19日搬离了涉案房屋，但其并未提供充分的证据予以佐证。结合龙淞主张合同解除时间为2019年6月3日的请求以及吴峥关于知晓龙淞已于2019年5月28日搬走的陈述，房租及洗手间使用费支付至2019年6月3日为宜，吴峥已多收取的租金和洗手间使用费用应予返还。关于装修押金，吴峥同意返还装修押金3000元，法院不持异议。关于押金，根据合同约定，合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由龙淞承担的费用、租金，以及应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还龙淞，现龙淞并不欠付吴峥房租等费用，亦无违约情形，故吴峥应返还龙淞押金。关于违约金，如前所述，吴峥作为出租人未依约提供能够正常使用的房屋，其应当承担违约责任，且合同约定的违约金标准适当，对于龙淞主张吴峥支付违约金4583元的请求，法院予以支持。关于搬家费和损失，龙淞并未提供证据证明其损失，且吴峥已赔偿违约金，龙淞不得再行要求吴峥赔偿损失。关于吴峥主张龙淞拿走了55寸电视机以及电视移动架、六把凳子，吴峥并未提供证据予以证明，法院对吴峥的该项主张不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决：一、龙淞与孟凡梅代理吴峥所签《房屋租赁合同》于二〇一九年六月三日解除；二、吴峥于判决生效之日起七日内向龙淞返还租金五千九百五十七元，返还押金四千五百八十三元，返还装修押金三千元，返还洗手间使用费三百二十五元。三、吴峥于判决生效之日起七日内向龙淞支付违约金四千五百八十三元。四、驳回龙淞的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，吴峥提交了以下证据：1.电视机及移动支架的照片，证明电视原来放在龙淞的租赁范围内；2.一楼和地下室更换钥匙的照片，证明7月7日后吴峥更换了钥匙；3.地下室原来堆放椅子位置的照片，证明龙淞把门口的6把椅子拿走了。龙淞认可证据1的真实性，主张电视机是在其承租范围内，但其并未使用；不认可证据2的关联性，之前的钥匙确实在龙淞处，龙淞想把钥匙还给吴峥，但吴峥不见面；不认可证据3的关联性，主张椅子的位置不在其租赁的范围内。二审中，龙淞、孟凡梅均未提交证据。对于吴峥提交的上述证据，本院将结合案件事实予以综合论述。本院二审对一审法院审理查明的事实予以确认。本院认为，案涉《房屋租赁合同》系孟凡梅与龙淞签订，吴峥认可案涉《房屋租赁合同》系孟凡梅代其所签，龙淞亦认可该事实，并表示其向吴峥主张合同相应利益，故案涉《房屋租赁合同》系吴峥与龙淞的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系属有效，一审法院对此认定正确，本院二审予以确认。根据《中华人民共和国合同法》九十三条第二款之规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，案涉《房屋租赁合同》约定，若吴峥交付的房屋严重不符合合同约定致使龙淞无法正常使用房屋情形的，龙淞有权解除合同。吴峥作为出租人应向龙淞提供能够正常办公使用的房屋。根据法院查明的事实，2019年5月16日因吴峥的原因，案涉房屋断电，无法正常使用，且案涉房屋门口张贴了房主要求解除合同的通知，并载明系因吴峥拖欠房租、严重违约，致使断电。龙淞就上述情况于2019年5月17日与吴峥进行了联系，吴峥虽表示“争取明天处理好”，但直至2019年5月23日龙淞通知吴峥解除合同时，吴峥才回复房屋可以正常使用。在此期间，案涉房屋确无法实现正常的使用功能，龙淞据此要求解除合同，具有合同依据，依法应予支持。关于案涉合同的解除时间，吴峥认可其于2019年6月3日收到了龙淞向其发送的解约通知书。故一审法院认定案涉《房屋租赁合同》于2019年6月3日解除具有事实和法律依据，本院二审予以维持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于房屋租金及洗手间使用费，一审法院根据案涉《房屋租赁合同》的解除时间，判决吴峥将多收取的租金和洗手间使用费用应予返还，于法有据。关于押金，根据案涉《房屋租赁合同》约定，合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由龙淞承担的费用、租金，以及应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还龙淞，现根据法院查明的事实，龙淞未欠付吴峥房租等费用，亦无违约情形，故一审法院判决吴峥返还龙淞押金4583元，具有事实和法律依据，本院予以维持。此外，吴峥对于一审法院判决其退还龙淞装修押金3000元不持异议，本院二审对此亦予以维持。关于违约金，吴峥作为出租人未按约定向承租人龙淞提供能够正常使用的房屋致使合同解除，吴峥应当按照约定向龙淞支付违约金。关于违约金数额，案涉《房屋租赁合同》约定的违约金适当，一审法院判决吴峥向龙淞支付违约金4583元，具有事实和法律依据。吴峥上诉主张其应向龙淞支付违约金2500元，于法无据，且吴峥亦未对案涉《房屋租赁合同》约定的违约金过高予以举证证明，故本院对其该项上诉请求不予支持。关于吴峥上诉主张因龙淞擅自搬离导致其个人财物丢失，主张由龙淞归还或赔偿损失合计6920元，对此本院认为，吴峥在本案一审中并未对此提出反诉，故本院对其该项请求不予处理，对此吴峥可另行解决。二审中，吴峥对于该项请求提交的证据，本院不予认定。综上所述，吴峥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费124元，由吴峥负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 杨淑敏审 判 员 楚 静审 判 员 付 辉二〇二〇年六月二十九日法官助理 石艳明书 记 员 李星月