江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0104民初799号原告：江苏新航程房地产开发有限公司，住所地南京市八宝东街1号，统一社会信用代码91320000720584809L。法定代表人：徐青葵，系该公司董事长。委托诉讼代理人：沈晖,北京市君泽君（南京）律师事务所律师。被告：南京吉瑞物业管理有限公司，住所地南京市秦淮区石门坎104号，统一社会信用代码91320104552052618F。法定代表人：陈海涛，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：庄园，北京市隆安（南京）律师事务所律师。原告江苏新航程房地产开发有限公司（以下简称新航程公司）与被告南京吉瑞物业管理有限公司(以下简称吉瑞物业公司)无因管理纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告新航程公司的委托诉讼代理人沈晖；被告吉瑞物业公司的委托诉讼代理人庄园到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新航程公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告归还所收取的车位管理费用中应属于原告的金额302940元；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告系“东城雅筑”小区的建设单位，南京市中级人民法院(2017)苏01民终2718号《民事判决书》己查明，该小区共有11个地下车位，以上车位均属人防车位，根据原南京市白下区物价局价格认证中心2007年11月14日出具的宁白价房认证字（2007)年(002)号价格认证书所载，以上11个人防车位中有15%的建设费用分摊进商品房成本。根据《人民防空法》第五条“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”之规定，原告作为东城雅筑小区的建设单位及投资者，以上11个人防车位应由原告管理（原告在他案中己指定4、6号车位为小区业主所有，但因东城雅筑小区业主委员会至今尚未成立，物业及小区所在地居委会均拒绝代表业主接受原告交付应属于小区业主共有的2个车位，在此情况下，只能11个车位均由原告管理）、上述车位收益权的85%也应当归属于原告所有。被告系对小区实施物业管理的物业公司，其自2010年12月起为东城雅筑小区提供物业服务。然而，被告在明知其无权对外出租人防车位的情况下，却擅自将东城雅筑小区的人防车位按300元/月/个的标准对外出租。该行为显然侵犯了原告对人防车位的管理权与收益权，因原告享有的收益权占全部收益的85%，故被告应向原告返还的金额为3600元/年.个*11个*9年*85%=302940元。为维护原告合法权益，特提起本案诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告吉瑞物业公司辩称，1、11个车位开发商交给物业进行管理，我们实际进行了管理义务，被告收取了管理费。2、小区进行托底管理服务，被告于2010年进驻小区没有收费，2014年车位开放开始收取费用，到2019年7月1日被告退出小区共收取104160元。3、作为物业公司对法律制度理解不深刻，被告认为收取的是汽车管理费用，超出80元管理费的部分应当退还业主，不应该返还给原告，即便本案构成无因管理行为，也请法庭酌情考虑被告为无因管理支出的必要费用。汽车停放费应当由物业公司依据物业合同收取，车位租金应当由车位管理人收取，或者由车位管理人授权由物业公司收取，但被告作为物业公司从未接受过被告委托也没有任何授权，对原告主张的11个车位租金应由原告收取没有异议，只是应当收取85%。根据双方当事人提供的证据及当庭陈述的内容，本院查明事实：原告系南京市大光路16号东城雅筑小区的建设单位，已发生法律效力的南京市中级人民法院(2017)苏01民终2718号民事判决书查明事实，该小区共有11个地下车位，以上车位均属人防设施，由原告投资配建，该小区商品房出售时，地下停车位15%的面积，即126平方米的建设费用分摊进商品房成本，原告至今未就该11个地下车位中15%计入商品房成本的部分与涉案小区业主进行划分，亦均未进行过权属登记。涉案小区前期物业撤离后，因小区未成立业主委员会，小区所在的月牙湖街道物业服务中心于2010年12月2日与被告签订物业管理服务协议一份，委托被告对涉案小区提供物业管理服务，物业管理区域为涉案小区所有住宅楼宇及公共设施。同时约定了小区物业服务费、地上、地下车位费的收费标准，其中地下车位费为300元/月/个。2013年12月14日涉案小区所在的南京市秦淮区月牙湖街道石门坎社区居民委员会与被告签订物业管理委托服务协议一份，委托被告对涉案小区提供物业管理服务，物业管理区域为涉案小区所有住宅楼宇及公共设施。同时约定了小区物业服务费、地上、地下车位费的收费标准，其中地下车位费为300元/月/个。合同约定的期限为自2013年12月14日至2016年12月14日，在合同主体内容不变，没有其他特殊情况下，双方合同到期自动顺延。合同到期后，被告继续提供物业服务至2019年7月1日撤出涉案小区。本案审理过程中，原、被告双方均认可，双方未就涉案地下车位的管理问题达成口头或签订书面的委托管理协议。被告提出虽然其自2010年12月进入涉案小区提供物业服务，并对地下11个车位实施管理，但自2014年才开始收取车位管理费，至2019年6月，被告共收取车位管理费108495元,其中包含向604室、806室、505室业主收取的费用11160元、向1107室业主收取的费用5295元（2016年为960元、2017年1月15日至2018年6月15日为4335元）。原告提出已发生法律效力的南京市中级人民法院(2017)苏01民终2718号民事判决书认定事实即小区803室业主庆光辉、江红自2011年6月1日与被告《租用地下车库车位协议》后，已经按照协议约定按照每半年1800元的标准缴纳地下停车位费至2016年上半年，故被告收取的车位费用应加上2011年6月至2014年12月的费用12900元。被告提出自2011年-2019年其为涉案小区提供物业管理期间共支出员工工资13627845元，支出地库车辆出入口道闸机费用18000元，另支出一些地库的日常维修费用5217元，被告收取的地下车位管理费用远不够被告的支出，且被告有权按80元/月/个的标准取得车位管理费。原告提出被告向604室、806室、505室业主收取的费用11160元、向1107室业主收取的2016年的费用960元其不再向被告主张；2017年1月15日至2018年6月15日的费用4335元，系因被告管理不到位，法院按照85%予以计算，原告同意被告再扣除1156元（80元/月/个*17个月*85%）管理费，主张其余3179元；对于其他的费用104940元，同意被告按照80元/月/个的标准予以扣除，即30240元，主张其余74700元；对于被告主张的其他开支，原告同意扣除地库车辆出入口道闸机费用15300元（18000元*85%），不同意扣除其他费用。本院认为，依照法律规定，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。涉案小区共有11个地下车位，以上车位均属人防设施，由原告投资配建，该小区商品房出售时，地下停车位15%的面积，即126平方米的建设费用分摊进商品房成本，原告至今未就该11个地下车位中15%计入商品房成本的部分与涉案小区业主进行划分，亦均未进行过权属登记。故原告依法对以上11个车位均享有85%的管理和收益权。涉案车位自2010年12月起一直由被告进行管理和收益，原、被告双方均认可双方未就涉案地下车位的管理问题达成口头或签订书面的委托管理协议，故原、被告间形成无因管理的法律关系，现原告要求被告向其支付涉案车位85%的收益，符合法律规定，本院予以支持。依照法律规定没有法定的或者约定的义务，为避免他人利益受损失而进行管理的人，有权请求受益人偿还由此支出的必要费用。被告主张至2019年6月共收取车位管理费108495元（其中向604室、806室、505室业主收取的费用为11160元，向1107室业主收取的费用为960元+4335元），已发生法律效力的(2017)苏01民终2718号民事判决书认定小区803室业主庆光辉、江红自2011年6月1日与被告《租用地下车库车位协议》后，已经按照协议约定按照每半年1800元的标准缴纳地下停车位费至2016年上半年，故本院依法认定被告收取的车位费用应再加上803室业主2011年6月至2014年12月的停车位费12900元，被告的收费总额应为121395元。原告提出被告向小区604室、806室、505室业主收取的费用11160元、向小区1107室业主收取的2016年的费用960元不再向被告主张，本院予以认定。小区1107室业主2017年1月15日至2018年6月15日的费用4335元，原告同意被告再扣除1156元（80元/月/个*17个月*85%）管理费，本院予以认定，其余费用为3179元。对于其他的费用104940元（121395元-11160元-960元-4335元），原告同意被告按照80元/月/个的标准予以扣除，即共扣除30240元，本院予以认定，其余费用为74700元；对于被告主张的地库车辆出入口道闸机费用18000元，原告同意扣除15300元（18000元*85%），本院予以认定。对于被告提出的要求从收取的费用中再扣除相应的员工工资费、地库的日常维修费用5217元的抗辩主张，因无充分的证据予以证实，本院不予采信。综上，被告应将收取的地下车库车位收益62579元（74700元+3179元-15300元）的85%即53192.15元给付原告。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十一条，《中华人民共和国人民防空法》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：被告南京吉瑞物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告江苏新航程房地产开发有限公司南京市大光路16号东城雅筑小区地下车库车位收益53192.15元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5844元，减半收取2922元，保全费2035元，合计4957元，由原告负担4087元，被告负担870元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  孙侠二〇二〇年六月十一日见习书记员  吴梦