河北省定兴县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0626民初272号 原告：秦小东，男，1965年9月5日出生，汉族，务农，住河北省保定市定兴县。 被告：方伟军，男，1973年9月18日出生，汉族，无业，住定兴县。 原告秦小东与被告方伟军合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告秦小东到庭参加诉讼，被告方伟军经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告秦小东向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告退还原告预付款人民币120,000元及违约金，共计人民币240,000元整；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年11月28日原被告双方商定原告购买被告楼房（通过豪家房产中介购买），该楼房为回迁安置房，位置在佶地国际D2区3-3-202，商定后，原告经中介给付被告现金120,000元，现在被告的楼房不交给原告使用，也不把120,000元的预付款退给原告，并加付一倍的违约金共计240,000元。综上，为保护原告合法权益，特诉至人民法院，希望人民法院支持原告的诉讼请求。 被告方伟军未到庭参加诉讼亦未提交答辩状。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据： 证据1.被告出具的收条两张，证明原告于2019年11月28日以现金方式向被告支付购房定金人民币70,000元，2019年12月2日以现金方式支付被告购房定金人民币50,000元，合计人民币120,000元，是由被告方伟军收取的。 证据2.定金保管书一份，证明定金人民币70,000元由被告方伟军保管。 证据3.原告秦小东在举证期限内申请证人即定兴县豪家房产经纪服务有限公司（以下简称豪家房产中介公司）的法定代表人于俊玲出庭作证。证明，被告方伟军委托卖房并收取原告定金，之后不再交易的事实。 被告方伟军未向本院提交证据。 经当庭审核，本院认为原告提交的上述证据及证人证言客观真实、合法有效，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：方珍系被告方伟军的父亲，被告方伟军共姐弟二人，母亲健在。因方珍位于的房屋被拆迁，2015年8月4日，方珍、方伟军与河北博科房地产开发有限公司签订《繁兴街北延区域改造拆迁补偿安置合同》，约定对方珍所有的在××住房××并××安置位置在××街××区。2016年11月13日，方珍、方伟军与河北博科房地产开发有限公司签订《繁兴街北延区域改造安置购房合同》，方珍取得佶地国际Ｄ2区3-3-202的安置房屋一套，佶地国际Ａ区12号楼3单元402室安置房屋一套。此后，方珍因病去世，该安置房作为遗产一直未分割。2019年被告方伟军找到豪家房产中介公司要求帮忙出售登记在方珍名下的佶地国际Ｄ2区3-3-202的房产。原告秦小东经中介介绍拟购买上述房产。2019年11月28日，原告秦小东与被告方伟军签订《定金保管书》，载明：“现买受人秦小东因购买出售方方珍（坐落：佶地国际Ｄ2区3-3-202的房产）交付定金合计人民币70000元整，大写柒万元整，出卖方方珍已收到此定金，并交由方伟军（保管人）保管。特别提示：……6、若卖方反悔，双倍返还定金，若买方反悔，定金不予返还。……8、出售方的房本或购房合同交定金后由中介保管。9、售房人保证销售的房屋没有产权纠纷和债权债务纠纷，因售房人造成的债权债务纠纷全部由售房人承担，负责双倍定金赔偿。10、房屋面积102平米，成交价620000大写陆拾贰万元整。出售方（代理人）：方伟军签字，买受人（代理人）：秦小东签字，2019年11月28日。”当日，秦小东经中介支付购房定金人民币70000元，方伟军向原告秦小东出具收到秦小东购房定金人民币70000元的收条一张。2019年12月2日，秦小东再次经中介以现金方式支付被告方伟军购房定金人民币5万元，当日，方伟军再次为秦小东出具收条，载明“今收到秦小东交来佶地国际Ｄ2区3-3-202室的定金款50000元（伍万元整）。收款人：方伟军2019.12.2”。此后，方伟军将案涉房屋钥匙交付秦小东。因案涉房屋未办理遗产分割，豪家房产中介公司要求方伟军就案涉房屋办理遗产公证并由方伟军的母亲、姐姐在卖房合同上签字，方伟军答应去完善上述手续，此后失去联系。秦小东在查找方伟军过程中发现案涉房屋由方伟军的母亲居住，房屋门锁也被更换，方伟军的母亲并不知卖房之事。经秦小东及豪家房产中介公司多次找方伟军讨要定金，但方伟军拒接电话，至今仍未退还。 本院认为，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”第一百七十一条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。”《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”第一百三十二条规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”本案中，案涉房屋的所有权人系方珍夫妻，在方珍去世后该房屋作为遗产尚未分割，方伟军对该房屋在未取得完全所有权的情形下即委托房产中介对外出售，在中介公司要求其完善遗产公证并由全部继承人签字后，方伟军至今未取得遗产继承人对其售房行为的追认亦未取得案涉房屋的处分权，至今未与秦小东签订正式的房屋买卖合同，故，方伟军的售房行为无效，原告秦小东要求被告方伟军退还已收取购房定金人民币120,000元，本院予以支持。因被告方伟军的售房行为无效，双方约定的定金条款亦无效，原告秦小东要求被告方伟军支付定金双倍的违约金，标准过高，本院予以核减，对于秦小东所受损失，酌情以方伟军收取的购房定金人民币120,000元为基数，自2019年12月2日起至清偿日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。被告方伟军经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，依法可以缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百七十一条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告方伟军于本判决生效之日起三日内返还原告秦小东购房定金人民币120,000元并赔偿原告秦小东利息损失（以方伟军收取的购房定金人民币120,000元为基数，自2019年12月2日起至清偿日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 二、驳回原告秦小东的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币4,900元（原告已预交），减半收取计人民币2,450元，由原告秦小东负担人民币1,225元，被告方伟军负担人民币1,225元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判员 刘 杰 二〇二〇年六月十日 书记员 王金凤