宁夏回族自治区永宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁0121民初1691号 原告：银川众建物业服务有限公司，住所地宁夏回族自治区永宁县。 法定代表人：刘红春，该公司总经理。 委托诉讼代理人：马学峰，男，该公司项目经理。 委托诉讼代理人：杨海萍，女，该公司法律顾问。 被告：孙瑞华，男，1989年2月21日出生，汉族，住宁夏回族自治区永宁县。 原告银川众建物业服务有限公司与被告孙瑞华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告银川众建物业服务有限公司的委托诉讼代理人马学峰、杨海萍、被告孙瑞华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告银川众建物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠原告物业服务费2936元，违约金881元，合计3817元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告诉称，被告孙瑞华是永宁县祥和名邸一期业主，住8号楼4单元401室，住房面积79.06平方米。原告与被告于2011年6月16日签订《入住通知书》、《永宁县祥和名邸住宅小区业主临时管理规约》、《室内装饰装修管理服务协议书》，后又同祥和名邸业主委员会签订了《物业服务合同》，合同对服务费用标准和交费时间及违约责任等都做了相应的约定。合同签订后，原告为被告提供了各项服务，被告自2013年6月16日至2019年12月31日，共拖欠原告物业服务费2936元，违约金881元，合计3817元。原告多次催收，被告均已各种理由推诿不付。现提起诉讼，请求依法维护原告的合法权益。 孙瑞华辩称，2011年6月16日入住该小区就发现我家里玻璃存在雾水，阳光透不过来影响采光，我找物业，物业说给解决但一直未解决，后来又找说是过了质保期。厨房下水管漏水把三楼淹了，我都装修好了又砸掉，还把三楼的给人家维修。后来原告催缴物业费，但是因问题没有给我解决我就没交。小区卫生环境差，我一个月都见不着有人打扫卫生。物业公司把遗留问题解决了我就交。 原告为证实其主张向法庭出示了如下证据：1.《前期物业服务合同》、永宁县“祥和名邸一期”物业服务合同、回复函、关于银川众建物业有限公司继续履行物业服务函各一份，证明原告受建设单位和祥和名邸一期业主委员会的委托为被告所居住的小区提供前期物业服务，业主应于入住通知单签订之日起缴纳物业服务费用，同时被告应按物业服务合同缴纳相应的物业费及违约金；2.价格备案通知书复印件一份，证明原告具有合法的收费资格以及服务标准对应相应的收费标准；3.《入住通知单》、《物业费催费单》、业主临时管理规约、装修管理服务协议书、杨和新村小区房屋交接验收表各一份，证明被告系永宁县祥和名邸一期8-1-401室业主，住宅面积为79.06平方米以及物业费收费标准；被告接收房屋时房屋属于完好的，并不像被告所说玻璃有损害情况；4.众建物业有限公司文件银众物2019.03号文件、银众物2018.06号文件、祥和名邸南北区绿化及移交、祥和名邸存在突出问题复印件各一份，证明小区里我物业公司针对单元门进行了上报，2018年10月25日通过发改局将绿化工程移交给我公司，小区里绿化不完善的地方并不是物业公司造成的，是天气原因及时间原因，绿化工作还没有很完善。5.众建物业工作照片打印件，证明原告每天都在小区进行日常物业工作，被告所说的物业公司什么都不干与事实不符，被告只是想通过这些无理要求拒交物业费，主观目的不在于物业公司是否干工作，只是不想交物业费，且物业公司工作瑕疵不等于物业公司不作为。 孙瑞华的质证意见是：业主委员会我不知道。原告违反了诚实信用原则，承诺给业主解决而又不解决。玻璃问题、厨房漏水问题都是我给人家修的。物业服务合同不履行，物业存在瑕疵。原告存在问题太多。 孙瑞华为证实其主张向法庭出示了照片19张，证明小区卫生脏乱，物业明显没有尽到义务，这样的卫生环境业主不愿意交纳物业费，单元门损坏无人维修。 银川众建物业有限公司的质证意见是：被告提供的照片只是小区局部环境，收破烂这些人是小区的老头捡来堆在楼道的，存在阻挡通行和安全隐患，物业公司针对该情况联系收破烂的人定期清理；单元门已经十年了，是配套设施，业主接收房屋时是完好的，业主为了方便将门长期支垫敞开，致使门已变形无法维修。楼道里自行车停放我们是定期清理的，我们前面清理后面业主又放楼道不是我们不作为。绿化是2015年业委会和社区及街道办对小区绿化进行更新改造，2018年10月才交给我们，我们只是管理，由于绿化地块是建筑垃圾填埋，树木成活率相当低，加之疫情原因种植后有一部分就死了。玻璃有雾气业主接收时是好的，玻璃保修期是一年，不是物业公司不作为。下水管验收时是好的，装修过程中出现问题也没有报修，是不在物业服务范围的。工程遗留等问题物业公司可以免责。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年6月16日被告孙瑞华与永宁县住房和城乡建设局签订入住通知单，并对房屋进行了交接验收，玻璃完好。同日原被告签订了《室内装饰装修管理服务协议书》和《永宁县“祥和名邸”住宅小区业主临时管理规约》，孙瑞华成为永宁县祥和名邸一期8号楼4单元401室业主，住房面积79.06平方米。在被告入住前的2011年5月27日，原告与永宁县住房和城乡建设局签订了《前期物业服务合同》，合同约定原告收费标准为住宅物业服务费0.60元/月/平方米；业主应于入住通知单之日起交纳物业服务费，物业服务费按季交纳；合同第二十四条约定：业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每项欠费5‰的标准向乙方（原告）支付违约金；合同第二十六条约定：以下情况乙方不承担责任：1.因不可抗力导致物业服务中断的；2.乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；3.因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人；4.非乙方原因导致供水及其他共用设施设备运行障碍造成损失的。2015年3月25日原告与祥和名邸小区（北区）业主委员会签订了《物业服务合同》，合同对服务费用标准和交费时间等都做了相应的约定，但未约定违约金，合同期限为2015年4月1日至2016年3月31日。合同到期后，原告继续为该小区提供物业服务，2017年1月10日，永宁县祥和名邸一期业主委员会给原告出具函件，对原告的物业服务行为予以追认，并签订了《物业服务合同》，期限自2017年1月1日至2019年12月31日，合同第七条第3项约定：业主或物业使用人应在每季度最后一个月的20号前预交下一季度的物业服务费。逾期交费的按照应交纳物业费总额的30%承担违约金。被告自2013年7月1日至2019年12月31日未向原告交纳物业服务费，共拖欠原告的物业服务费2936元，原告多次催收，被告均已其辩解理由为由推托不付。 本院认为，原告与永宁县住房和城乡建设局签订的《前期物业服务合同》以及和祥和名邸一期业主委员会签订的《物业服务合同》真实、合法，各业主均应当按照合同履行义务。原告为被告提供物业服务，被告应当按照约定和法律规定及时支付服务费。2013年7月1日至2014年6月30日原告按照每平米0.60元／月/平方米收取物业服务费符合合同约定的标准，2014年7月1日起下调至每平米0.45元／月/平方米收取物业服务费亦符合合同约定的标准。被告拖欠原告2013年7月1日至2016年12月31日的物业服务费1637元未交纳，应当承担继续交纳的义务，原告诉讼请求中多计算的18元物业服务费被告不应承担；因该部分违约金无合同约定，故对原告多计算的物业服务费和要求被告承担违约金的诉讼请求本院不予支持。2017年1月1日至2019年12月31日原告主张的违约金在合同中有约定，应从其约定，该三年的物业服务费总额为1281元，违约金为1281元X30%计算为384.3元。被告主张入住后单元门损坏、玻璃上雾气大等辩论意见，因被告系向开发商购买的商品住房，被告无证据证明上述问题与原告存在责任关系，故其该主张本院不予采纳；被告主张小区环境差、绿化率低等辩论意见，因小区部分业主自律不够，且绿化工作由其他部门负责实施，原告也并非行政管理部门，无权对部分业主和其他部门的行为进行处置，故对被告的该答辩意见本院亦不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下： 一、被告孙瑞华于本判决生效后五日内向原告银川众建物业服务有限公司支付2013年7月1日至2019年12月31日期间的物业服务费2918元； 二、被告孙瑞华于本判决生效后五日内向原告银川众建物业服务有限公司支付2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费违约金384.3元； 三、驳回原告银川众建物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计25元，由被告孙瑞华负担。 本判决为终审判决。 审判员  高宇翔 二〇二〇年六月十九日 书记员  丁永侠 本判决书所适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。