山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终1779号上诉人（原审被告）：烟台万光诚润商贸有限责任公司万光古文化城。住所地：烟台市芝罘区上夼西里1号。负责人：姜松青，经理。委托诉讼代理人：马德健，山东乾元律师事务所律师。委托诉讼代理人：王大光，山东乾元律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：于淑花，女，1972年9月15日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：王惠涛，山东君辰律师事务所律师。原审被告：烟台万光诚润商贸有限责任公司。住所地：烟台市莱山区芳华园购物中心。负责人：姜松青，经理。上诉人烟台万光诚润商贸有限责任公司万光古文化城（以下简称万光古文化城）因与被上诉人于淑花、原审被告烟台万光诚润商贸有限责任公司（以下简称万光商贸公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服山东省烟台市芝罘区人民法院（2018）鲁0602民初1121号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人万光古文化城上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审；2.一二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.本案案由定性错误，应为房屋租赁合同纠纷而非财产损害赔偿纠纷。2.一审法院未查明案件事实即作出本案判决，属于认定事实不清。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十六条、《中华人民共和国合同法》第一百二十二条的规定，一审法院应向被上诉人释明选择适用侵权责任还是违约责任主张权利，且被上诉人未就财产损害发生的事实、因果关系、过错、侵权主体进行充分的举证。3.一审法院适用法律错误。上诉人认为，本案的案由为财产损害赔偿纠纷，应适用《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国民法通则》《中华人民共和国民法总则》《中华人民共和国侵权责任法》中关于物权保护、侵权责任方面的法律规定，而不是适用《中华人民共和国合同法》的规定。即便本案应适用《中华人民共和国合同法》的规定，也不能认定上诉人存在违约行为。首先，上诉人与被上诉人签订的合同中并未约定租赁房屋的具体用途，即便合同中约定了租赁房屋的具体用途，但上诉人应提供何种类型的房屋，该房屋应符合怎样的标准，即无法律法规方面的规定，双方也无具体的约定。被上诉人以上诉人提供的房屋缺少必要的防水系统不符合字画租赁条件为由向上诉人索赔，缺乏事实及法律依据。其次，一审法院适用《中华人民共和国合同法》第二百二十条的规定判令上诉人承担相应的责任，但该条规定的出租方对房屋的维修义务仅限于出租房屋本身存在主体、质量缺陷，不包括因承租人或第三方过错导致出租房屋存在问题。本案中，被上诉人自述是因楼上的房屋漏水导致其字画浸水损坏。被上诉人的损失是由第三方的过错导致的，其并未举证证明其损害后果与上诉人未尽到维修义务之间有因果关系，故对其损失上诉人不承担赔偿责任。二审中，上诉人补充上诉理由称，1.被上诉人在2018年10月26日庭审笔录中的陈述与证人的陈述相矛盾，而马丽伟提交的自来水公司明细清单显示2015年12月26日其家中水管没有爆裂，也无漏水情况发生。一审法院对涉案房屋是否漏水、损害后果与漏水之间是否有因果关系等相关事实并未查明。2.本案存在诸多不合理之处：首先，被上诉人在损害发生后并未第一时间固定证据、通知上诉人的工作人员到场确认有关事实；其次，被上诉人在损害发生后两年多的时间内未与马丽伟或上诉人协商赔偿事宜，直至2018年1月18日方提起诉讼；再次，被上诉人作为专业的字画经营者，对受到损坏的字画价值应有一定的预估，但却将价值30000元左右的字画说成价值452500元；最后，被上诉人提交的、称是与上诉人原工作人的电话录音中，被上诉人一直在用诱导的方式提问。3.本案的合同到期后，双方没有签订续租合同，被上诉人也没有缴纳房租，被上诉人虽称楼上商铺漏水导致其损失，却一直在该商铺经营至2018年10月25日，上诉人有合理理由怀疑被上诉人是以该次损失为由，达到不交房租、继续经营的目的。4.一审法院以租赁合同纠纷审理本案，裁判的依据应是上诉人存在违约行为，并且上诉人的违约行为与被上诉人的损害后果之间有因果关系，但同时一审法院也认定被上诉人“因租赁的店铺楼上漏水导致其字画受损的事实清楚”。根据规定，上下楼的楼板属于上下楼共有，鉴于谁使用谁负责的原则，楼板的防水应是由楼上业主负责，一审法院却将防水的义务强加给上诉人，属于错误的理解法律。被上诉人于淑花答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审被告万光商贸公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。于淑花向一审法院起诉请求：判令两被告连带赔偿原告损失59256元（包括字画损失30800元、鉴定费27000元、原告到济南鉴定花费1456元）；诉讼费由两被告承担。一审法院认定事实如下：2015年3月1日，原告（乙方）与被告万光古文化城（甲方）签订的《经营场所租赁合同》约定，甲方将其上夼东里一号内门牌号××的48.4平方米房屋租赁给乙方经营，合同期限自2015年3月1日至2015年11月11日止，每平方米租金210元，年租金15004元，物业管理费按合同面积每平方米每年24元，签订合同同时，缴纳半年租金7502元，物业费580.80元，2015年5月20日前缴纳后半年租金7502元，物业费580.80元；乙方在租赁期间，必须服从商场统一管理及规划，营业时间内，乙方对其商品负有保管义务，封场后甲方负有安全责任；未经甲方同意乙方不得乱接乱拉用水、用电设施，特殊用水用电向甲方申请认可后，由其统一组织专业人员施工，费用由乙方承担，否则造成一切后果由乙方负责；租赁期满前30天，乙方需要提出终止或继续租赁，否则由此造成的后果由乙方承担，乙方如需继续经营，在无违约行为的前提下，甲方优先考虑与其续签。合同签订后，原、被告均按约履行。合同到期后，双方没有续签租赁合同，但原告仍在原租赁房屋内经营画廊，经营期间的2015年12月26日，因楼上房屋漏水，导致原告画廊内的19件字画被水渍受损，经与被告万光古文化城协商未果，原告诉至一审法院，请求判令楼上住户马丽伟与两被告共同赔偿其经济损失452500元。诉讼中，原告撤回对马丽伟的起诉，以被告没有提供符合字画租赁条件的房屋属于合同违约为由，要求两被告承担赔偿责任。原告主张的字画损失，因双方存有争议，原告申请对其中的18件字画进行损失评估，撤回对赵建成人物画一幅的损失主张。经一审法院委托,烟台博方达资产价格评估有限公司于2018年9月20日作出烟博价评法[2018]074号资产价格评估结论书，评定损失的18幅字画于基准日的价格为人民币30800元。原告支出评估费27000元。因鉴定地点在山东省济南市，原告到济南往返乘坐动车，其中前往济南乘坐二等坐，支出165元，返回烟台乘坐一等坐支出264元，拖运鉴定的字画支出运费和服务费67元，字画照片费用900元，济南市内汽车费用60元，以上合计1456元。原告根据鉴定价值当庭变更诉讼请求，请求两被告连带赔偿上述经济损失59256元。被告认为鉴定价格过高，但没有提供相反证据佐证。诉讼中的2018年10月16日，被告万光古文化城给原告下达书面通知，通知原告于2018年10月25日搬迁交出房屋，原告已于2018年10月25日将涉案房屋交给了被告万光古文化城。被告称之前曾多次口头要求原告腾交房屋，原告否认，被告没有提供证据证明。关于租赁合同到期后，原告仍在原租赁房屋内经营画廊的效力问题，双方产生争执。原告主张其在租赁期间的2015年8月出现过一幅字画损失，经与被告万光古文化城协商10000元赔偿，用于抵顶涉案房屋的房租，应视为涉案房租半年已交纳（2015年11月12日至2016年5月12日）。2015年12月26日发生本次漏水事件，属于合同期内出现问题，原告因字画受损要求赔偿而迟延交纳租金，属于有正当理由，被告可以要求原告在合理期限内交纳，不影响租赁合同的继续有效，被告一直未要求原告交纳租金，也从未说过合同到期不再续租，只是在案件审理过程中出具腾房通知书，也只是为了掩盖双方的实际租赁关系，单纯为了诉讼案件而出具。故认为双方的租赁合同是延续的，被告未主张解除合同，应视为合同的继续履行，被告应承担合同义务。被告认为，双方租赁合同到期后，原告非法占有房屋且不交纳费用，不应视为原租赁合同顺延，原告不应以违约行为、侵权行为获得合同权利；另外，合同到期后被告多次口头要求原告腾房，并于2018年书面通知腾房，且原告从未向被告交纳任何费用，故从双方行为来看，双方均没有继续履行租赁合同的意思表示。一审法院认为，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案原、被告就涉案店铺租赁合同期限届满后，原告继续使用承租的店铺，被告虽称多次口头要求原告腾房，但没有提供证据佐证，在诉讼中被告书面要求原告腾房后，原告已按被告要求的期限内将房屋腾出交给被告，故租赁期限届满后，原告继续使用承租的店铺，与被告形成不定期租赁合同关系。根据双方租赁合同约定，被告对租赁店铺进行统一管理及规划，按照法律规定，被告作为出租人应当履行对租赁店铺的维修义务，保证租赁店铺符合约定的用途。原告在经营期间，因租赁的店铺楼上漏水导致其字画受损的事实清楚，故原告作为承租人要求被告承担因此造成的损害后果，理由正当，于法有据，予以支持。被告关于租赁期限届满后原告继续占有使用原承租店铺而没有交纳任何费用，不能认定为双方租赁合同继续履行的观点，于法不符，不予采纳；被告关于其在租赁期限届满后对原告继续使用店铺提出异议，多次口头要求腾房的辩解，因没有证据佐证，不予采信。被告万光古文化城系被告万光商贸公司开办的不具有法人资格的分支机构，应对被告万光古文化城的债务承担连带责任。原告损失的字画经鉴定价值30800元，原告要求赔偿，证据充分，予以支持。原告主张赔偿的鉴定费为必要和合理支出，符合法律规定，予以支持。原告主张赔偿到济南鉴定支出的交通费和鉴定字画托运费，符合法律规定，予以支持，但交通费应按国家机关工作人员出差乘坐交通工具的标准执行，即应乘坐二等座以下标准，故原告返回烟台的动车费用应以二等坐的费用165元计算，原告超过部分的主张，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第七十四条和《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十七条、第二百三十六条规定，一审法院于2019年7月8日判决：一、限被告烟台万光诚润商贸有限责任公司万光古文化城于判决生效之日起十日内赔偿原告于淑花字画损失30800元、交通费390元、托运费67元、照片费用900元，合计32157元，被告烟台万光诚润商贸有限责任公司承担连带责任；二、驳回原告于淑花其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1283元，鉴定费27000元，由原告于淑花负担587元，由被告烟台万光诚润商贸有限责任公司万光古文化城负担27696元，被告烟台万光诚润商贸有限责任公司承担连带责任。二审中，当事人未提交新证据，本院对一审法院查明的案件事实予以确认。本院认为，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案上诉人、被上诉人就涉案店铺租赁合同期限届满后，被上诉人继续使用承租的店铺，上诉人虽主张多次口头要求被上诉人腾房，但未能提供充分证据予以证实，故租赁期限届满后，被上诉人继续使用承租的店铺，与上诉人之间形成不定期租赁合同关系。根据双方租赁合同约定，上诉人对租赁店铺进行统一管理及规划，按照法律规定，上诉人作为出租人应当履行对租赁店铺的维修义务，保证租赁店铺符合约定的用途。被上诉人在经营期间，因租赁的店铺楼上漏水导致其字画受损的事实清楚，被上诉人作为承租人要求上诉人承担因此造成的损害后果，理由成立，于法有据，本院依法予以支持。被上诉人的财产损失，经被上诉人申请一审法院委托烟台博方达资产价格评估有限公司进行评估，结论为：评定损失的18幅字画于基准日的价格为人民币30800元。被上诉人支出评估费27000元。因鉴定地点在山东省济南市，被上诉人告到济南花费交通费、运费、服务费及字画照片费用共计1357元。上诉人虽主张鉴定价格过高，但未能提供相反的证据予以反驳，也未能提供充分证据证实该评估机构及评估人员不具备相应评估资格，或者鉴定程序存在违法问题，故一审法院将该评估结论作为认定被上诉人经济损失的依据，并无不当，所作判决正确，应予维持。上诉人上诉理由不成立，本院依法不予支持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1283元，由上诉人烟台万光诚润商贸有限责任公司万光古文化城负担。本判决为终审判决。审判长  栾建伟审判员  曹红岩审判员  刘欣仪二〇二〇年六月九日书记员  王 玥