海南省海口市美兰区人民法院   民事判决书   （2019）琼0108民初9506号   原告：海南海汽运输集团股份有限公司，住所地海口市美兰区海府路24号（海汽大厦）。统一社会信用代码：91460000201242532C。   法定代表人：姜某，董事长。   委托诉讼代理人：朱某、任某，海南威盾律师事务所律师。   被告：海口广华房地产开发公司，住所地海口市美兰区蓝天路69号佳裕大厦三楼306房。统一社会信用代码：91460100293668986X。   法定代表人：温某，总经理。   委托诉讼代理人：颜某、冯某，北京大成（海口）律师事务所律师。   原告海南海汽运输集团股份有限公司（以下简称海汽集团）与被告海口广华房地产开发公司（以下简称广华公司）合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告海汽集团委托诉讼代理人朱某、任某及被告广华公司委托诉讼代理人颜某、冯某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告海汽集团向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告1976年签订的《国有土地使用权出让合同》有效；2.判决被告向原告偿还垫付的土地出让金915422.1元及相应的利息（利息计算方式为：以915422.1元为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准，自2019年2月25日起计付至债务付清之日止）；3.判决被告向原告偿还垫付的违约金等费用3105244.14元及相应的利息（利息计算方式为：3105244.14元为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准，自2019年6月27日起计付至债务付清之日止）。事实和理由：1996年7月10日，海口市国土局与原告签订了《国有土地使用权出让合同》，该合同主要约定，所涉国有土地位于××路，总用地面积为2431.4㎡土地使用权出让的年限为70年，自1996年7月10日起算。在履行《国有土地使用权出让合同》中原告按本合同规定向海口市国土局支付土地使用权出让金、土地使用费以及向第三方转让时的土地增值税。合同项下的土地使用权出让金为每平方米376.5元，总额为915422.1元。1996年7月13日，原告与被告共同向海口市土地管理局及海口市土地交易所提交了土地使用杈转受让申请书，主要内容为：海汽集团、广华公司签订了有效合同，通过合作方式，由海汽集团将海口市国用（籍）字第Q0875号权属的1945.12m土地使用杈依法转让给广华公司。转受让期限为70年土地使用权出让合同和登记文件中载明的权利，义务随之转移。1996年7月16日，海汽集团、广华公司签订《土地使用权转让合同》，主要约定：海汽集团将涉案土地有偿转让给广华公司，转让年限自1997年7月10日至2066年7月9日；土地使用权转让金为每平方米411.2c元，总额80万元；海汽集团、广华公司应在土地使用权转让合同签订之日起十天内，办理土地变更登记手续，更改或更换土地使用权证同时按规定缴纳税费：海汽集团与土地局所签订的土地出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移给广华公司。1996年9月3日，海口市土地管理局及海口市土地交易所向海汽集团，广华公司颁发了土地使用权变更登记许可证，被告取得涉案土地的使用权。2018年3月7日，海口市国土局以原告为被告向龙华区人民法院提起诉讼，2018年8月，龙华区人民法院作出一审判决，该判决支持了海口市国土局的诉请，判令原告缴纳土地出让金915422.1元。原告不服提出上诉，2019年1月海口市中级人民法院作出(2018）琼01民终4431号终审判决，终审判决驳回了原告的上诉，维持原判。现原告已完全履行了终审判决书确定的义务。原告认为涉案的土地出让金及违约金应当由被告承担，理由如下：本案中，海口市国土局、原告、被告三方均对原、被告双方1996年签订的《土地使用权转让合同》的真实性没有异议。依据《合同法》84条“债务人在合同义务全部或者部分转移给第三人的，应当经权人同意”，1996年9月3日海口市国土局已经向原、被告颁发了《土地使用权变更的许可证》，该许可证已证明原、被告的转让合同经债权人海口市国土局同意，故该《土地出让合同》是合法有效的。既然《土地出让合同》合法有效，当事人双方就应当按照合同约定履行合同义务。该《土地出让合同》第14条约定“甲方（原告）与土地局所签订的土地出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移给乙方（被告)"，本案所称的“义务”包括但不限于向海口市国土局缴纳915422.1元土地出让金及产生的违约金这一行为，被告在签订合同时对这一情形是清楚知晓并同意的。被告既已成为新的债务人，理应承担缴纳涉案土地出让金915422.1元及产生违约金的义务。现原告已将该笔土地出让金缴纳给海口市国土局，被告则应当将该笔款还给原告。尽管原告尚未缴纳生效判决确定的违约金，但生效判决确定的义务，最终原告必须履行，无法免除。原告的原诉请系基于原告与海口市自然资源及规划局建设用地使用权出让合同纠纷案【（2018）琼01民终4431号】民事判决结果确定的，现因该案在强制执行过程中，省高院多次组织双方调解，原告与海口市自然资源及规划局自愿达成调解协议，协议中约定“乙方（原告）承担的款项总额为3105244.14元”。2019年6月27日，美兰法院已从原告账户中扣除3105244.14元，并支付给海口市自然资源及规划局3072123.14元。综上所述，请求人民法院支持原告全部诉讼请求。   被告广华公司辩称，一、海汽集团为土地出让金的缴纳义务人，其要求广华公司承担土地出让金，缺乏法律依据和事实依据。土地出让金是指在土地国有的情况下，国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，土地使用者一次性或分次支付的一定数额的款项。土地出让金仅在国家向土地使用者出让的情况下产生，土地使用者在取得出让性质的土地使用权后，才能进行市场流通转让，当其向第三人转让，第三人只需向土地使用者支付转让款即可，无需二次缴纳土地出让金。海汽集团与广华公司于1994年12月16日签订《合同书》，约定海汽集团出地，广华公司出资，双方合作开发房地产。因海汽集团无房地产开发资质及经营权，为日后销售房产创造条件，双方协商，根据《合同书》中所约定的2:8的利益分配比例，将涉案地块80%的土地使用权过户至广华公司名下。因此，双方并非简单的土地使用权转让关系，而是合作开发房地产的关系。在该合作关系中，海汽集团作为出地一方有义务缴清土地出让金，提供产权完整、可供开发的土地给广华公司使用。广华公司所取得的土地使用权，早在2004年就已通过《华运大厦分房补充协议》以利益分配方式给予海汽集团相应对价，双方的合作合同已履行完毕。根据《中华人民共和国土地管理法》第五十五条第一款规定，“以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地，”缴清土地出让金是海汽集团与广华公司合作开发案涉土地并转让土地使用权的前提，广华公司接受海汽集团所转让的土地使用权，仅需向其支付土地转让款，无需重复缴纳土地出让金。本案中，土地出让金缴纳的依据为海口市土地管理局与海南省汽车运输总公司签订的《国有土地使用权出让合同》。根据合同相对性原则，广华公司并非该合同的当事人，没有承担该笔费用的义务。故，本案中，缴纳土地出让金和违约金为海汽集团应当承担的义务，其未按时向土地行政管理部门履行该义务，应当自行承担不利后果。二、海汽集团提起本诉，诉讼时效经过。海汽集团向广华公司主张土地出让金，依据的是1996年7月16日双方签订的《土地使用权转让合同》，距本案起诉的2019年，已逾23年之久。且在前述期间内，从未向广华公司主张过权利，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，”海汽集团提起诉讼的时间已超过三年诉讼时效，更是超过了我国法律规定的最长诉讼时效，最长诉讼时效期间不适用中止、中断的规定，其主张返还土地出让金的诉讼请求不应得到支持。三、海汽集团主张债务转移，于法无据首先，海汽集团因与海口市土地管理局签订《国有土地使用权出让合同》，产生了缴纳土地出让金的义务。根据本案证据材料，广华公司从未与海汽集团达成代替海汽集团缴纳土地出让金的合意。海汽集团与广华公司之间的《土地使用权转让合同》第十四条和《土地使用权转受让申请书》中所说土地使用权出让合同和登记文件中载明的权利义务随之转移，是指对应土地使用权和按照规定用途使用土地的义务转移至广华公司，并不包含土地出让金这一转让土地使用权必须履行的前置义务。且，海汽集团从未告知广华公司未缴土地出让金一事，在收到海口市国土资源局催缴的函件时，也并未通知广华公司，更不可能存在双方约定土地出让金由广华公司承担的情况。其次，海口市自然资源和规划局作为土地出让金的债权人，并无证据证明其知悉，或者同意海汽集团所称“债务转移”事宜，海汽集团依然为案涉土地出让金的缴纳义务人，海口市中级人民法院作出的（2018）琼01民终4431号民事判决书中认定海汽集团为涉案土地出让金的唯一缴纳义务人，也证明了这一点。根据《中华人民共和国合同法》第八十四条之规定，“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意，”广华公司与海汽集团并未达成债务转移的合意，且未经债权人海口市自然资源和规划局同意，海汽集团主张其以债务转移方式将缴纳土地出让金的义务移转给广华公司，缺乏相应法律依据和事实依据。综上，依法缴纳土地出让金，取得出让性质的土地使用权为海汽集团向广华公司转让土地使用权的前提，海汽集团为本案土地出让金的缴纳义务人，其提起本诉，已超过最长诉讼时效。双方从未达成债务承担的约定，债权人也不知晓海汽集团得“债务转移”之主张。请求法院在查明事实的基础上，依法驳回海汽集团的诉讼请求。   经审理查明，1994年8月5日，海口市人民政府对位于海口市××路的10005.79平方米国有土地使用权进行登记颁证，登记该土地使用权人为原告海汽集团，土地用途为住宅、办公用地。1994年12月16日，原告与被告签订《合同书》，就位于海口市××路）B#幢综合楼房地产项目进行合作开发，主要约定，原告仅投入合作开发项目用地面积约3.6亩的土地，被告投入兴建合作项目的全部资金（包括代海汽集团支付土地增值费、增容费、配套费、报建、搬迁、建筑成本等一切税费）；原、被告利益分配按总建筑面积2:8比例进行房屋分配，具体分房方案为原告分得二层商场和九层十层的全部，余房归被告所有。1996年7月10日，海口市土地管理局作出市土字[1996]0311号《关于给海南省汽车运输总公司办理划拨土地使用权补办出让手续的批复》，该批复主要内容为：同意将位于××路海南省汽车运输总公司使用的2431.4㎡划拨土地使用权按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《海南经济特区土地管理条例》规定，以协议方式出让给海南省汽车运输总公司作为住宅用地。按规定收取评估地价1255元/㎡的40%的土地出让金，计502元/㎡，现经市政府同意免交25%，上交75%，计376.5元/㎡，出让金总额为915422.1元，同时缓交一年（从1996年6月5日至1997年6月4日前付清），土地使用年限为70年（从1996年7月10日至2066年7月9日止）。同日，海口市土地管理局与被告海汽集团签订了《国有土地使用权出让合同》（划拨土地使用权补办出让合同）（下称出让合同），该合同主要约定，一、所涉国有土地位于××路，总用地面积为2431.4㎡。土地使用权出让的年限为70年，自1996年7月10日起算；二、海汽集团须按国家确定的用途、城市规划和建设要求使用土地，如改变土地用途，必须征得海口市土地局同意，重新调整土地使用权出让金，签订土地使用权出让合同，并办理变更登记手续；三、海汽集团按本合同规定向海口市土地管理局支付土地使用权出让金、土地使用费以及向第三方转让的土地增值税。合同项下的土地使用权出让金为每平方米376.5元，总额为915422.1元（按市政府批示一年后付清）。除合同另有规定外，海汽集团应在合同规定的付款日或付款日之前，将合同要求的一切费用汇入海口市土地管理局开户银行账户。四、海汽集团在支付完全部土地使用权出让金后，办理土地使用权变更登记，更换土地使用证，取得土地使用权。   1996年7月16日，原告与被告签订《土地使用权转让合同》（下称转让合同），主要约定：一、原告根据市土字[1996]0311号取得的1945.12平方米土地使用权有偿转让给被告；二、转让年限自1997年7月10日至2066年7月9日；三、土地使用权转让金为每平方米411.29元，总额80万元；四、本合同经双方签字之日起十日内，被告须以现金支票或者现金向原告缴纳土地使用权转让金总额的百分之十，共计8万元作为履行合同的定金；五、原、被告应在土地使用权转让合同签订之日起十天内，办理土地变更登记手续，更改或更换土地证，同时按规定缴纳税费；六、原告与土地局所签订的土地出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移给广华公司。1996年7月13日，原、被告共同向海口市土地管理局及海口市土地交易所提交了土地使用权转受让申请书，主要内容为：原、被告签订了有效合同，通过合作方式，由海汽集团将海口市国用（籍）字第Q0875号权属的1945.12㎡土地使用权依法转让给广华公司。转受让期限为70年，土地使用权出让合同和登记文件中载明的权利、义务随之转移，双方确认本申请书为所签订合同的有效补充，并同意由广华公司按有关规定缴纳税费。1996年9月3日，海口市土地管理局及海口市土地交易所向原、被告颁发了土地使用权变更登记许可证，该许可证载明：根据《海南经济特区土地管理条例》规定，同意双方申请，经海口市土地管理局核字（1996）第199号核准，将海口市国用（籍）字第Q0875号权属的土地使用权1945.12㎡依法转让给广华公司。使用期限从1996年7月29日至2066年7月9日止。已按规定缴纳税费，请有关部门准予办理相应手续。根据1997年1月6日的国有土地使用权登记卡以及海口市国用（籍）字第Q2101号国有土地使用权证记载，案涉土地的登记使用者为海汽集团，上述登记卡及权属证书中均备注：该宗地属不可分割用地，共有土地使用权面积2431.40平方米，其中分摊面积486.28平方米，共用使用单位为广华公司。   原、被告合作建设的位于海口市××路华运大厦于2003年6月份全部竣工。2004年2月20日，原、被告双方根据之前于1994年签订的《合同书》进行分房达成补充协议并履行完毕。   另查，2017年8月25日，海口市国土资源局向原告海汽集团发出关于土地出让金催缴通知，要求海汽集团自收到通知之日起5个工作日内缴纳土地出让金915422.1元，同时在收到通知之日起7日内依据合同约定缴纳违约金。因海汽集团未按该通知书缴纳土地出让金及违约金，海口市国土资源局诉至本院，本院经审理后作出（2018）琼0108民初3274号民事判决书，判决海汽集团向海口市国土资源局支付土地出让金915422.1元及违约金（违约金计付方式为：以915422.1元为基数，按日千分之一的标准，自1997年6月5日起计付至债务付清之日止），海汽集团不服一审判决，上诉至海口市中院，海口中院经审理后作出（2018）琼01民终4431号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2019年2月25日，海汽集团向海口市国土资源局补交土地出让金915422.1元。   再查，2019年12月27日，经海南省高级人民法院调解，原告海汽集团与海口市自然资源和规划局达成调解协议，内容为：一、原告向海口市自然资源和规划局支付总额为3105244.14元，具体为违约金3003418.68元、迟延履行利息2242.7元、案件受理费66461.76元、执行费33121元；二、本协议履行完毕后，双方只将就涉案土地出让金所产生的债权债务彻底消灭。上述调解协议已于2020年4月17日履行完毕。   本院确认的上述事实，有国有土地使用权证、《合同书》、海口市土地管理局《关于给海南省汽车运输总公司办理划拨土地使用权补办出让手续的批复》、《国有土地使用权出让合同》（划拨土地使用权补办出让合同）、《国有土地使用权转让合同》、土地使用权受让申请书、土地使用权变更登记许可证、补充协议、海口市中级人民法院（2018）琼01民终4431号民事判决书、海南省非税收入一般缴款通知书（收据）、《华运大厦分房补充协议》、海口市国土资源局关于土地出让金催缴通知书、海南省高级人民法院听证笔录、（2019）琼民再82号民事调解书及当事人的陈述等在案为凭，以上证据经庭审质证和本院审查，可以采信。   本院认为，一、关于原、被告签订的《转让合同》效力问题。该合同是海汽集团、广华公司双方在平等互利、协商一致的基础上达成的真实意思表示，其主体适格，内容未违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，应受法律保护。   二、关于案涉宗地的土地出让金915422.1元及违约金等费用3105244.14元应否由被告承担的问题。首先，从原、被告签订的《合同书》第三条第1项：“原告仅投入合作开发项目用地面积约3.6亩的土地，被告投入兴建合作项目的全部资金（包括代海汽集团支付土地增值费、增容费、配套费、报建、搬迁、建筑成本等一切税费）”到《转让合同》第十四条：“原告海汽集团与土地局所签订的土地出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移给被告广华公司”的约定来看，均未明确约定由被告代原告缴纳土地出让金，仅约定了原告投入项目用地，被告投入兴建合作项目土地增值费、增容费、配套费、报建、搬迁、建筑成本等一切税费，既然原告出地，作为双方合作的条件，由原告承担土地出让金是进行合作开发案涉土地的应有之义，无需被告再次缴纳土地出让金；其次，从双方签订《合同书》、《转让合同》至上述合同履行完毕，原告并未明确告知或要求被告代其支付土地出让金，《转让合同》中被告的主要义务是向原告支付土地转让款，而不是代其缴纳土地出让金，且被告向原告支付土地转让款的义务已经通过华运大厦分房协议履行完毕，另据土地使用权变更登记许可证明确记载：“已按规定缴纳税费，请有关部门准予办理相应手续”，被告有理由认为原告已支付相应土地出让金，被告无法得知土地出让金尚未缴纳，所以《转让合同》第十四条关于原告与土地局签订的土地出让合同和登记文件中所载明权利义务转移给被告并不包含向国土局支付土地出让金的义务，故原、被告双方并未达成代为支付土地出让金的合意；最后，海口市国土局、海汽集团是《出让合同》的签约当事人，被告广华公司并非该合同的相对人，且原、被告签订的《合同书》、《转让合同》已履行完毕，原告海汽集团是缴纳涉案土地出让金的义务主体，由于原告的违约行为产生高额违约金理应由原告自行负担，而非由被告承担。故，原告海汽集团主张被告承担土地出让金915422.1元及违约金等费用3105244.14元，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。   三、关于原告诉请被告支付土地出让金915422.1元的诉讼时效是否届满的问题。根据海口市土地管理局作出市土字[1996]0311号《关于给海南省汽车运输总公司办理划拨土地使用权补办出让手续的批复》，海口市土地管理局同意原告海汽集团在1997年6月4日前付清土地出让金，海汽集团作为土地受让方既未支付土地出让金，亦未督促被告广华公司代其缴纳土地出让金，即从1997年6月5日开始计算，原告在长达20余年的时间里未向被告要求代其补交土地出让金，不仅超过了3年普通诉讼时效，而且也超过了20年权利最长保护期限，故被告辩称原告的上述请求超过诉讼时效的意见，有事实及法律依据，本院予以采纳。   综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：   一、原告海南海汽运输集团股份有限公司与被告海口广华房地产开发公司于1996年7月16日签订的《国有土地使用权出让合同》合法有效；   二、驳回原告海南海汽运输集团股份有限公司的其他诉讼请求。   案件受理费38800元（原告已经预交69651.02元），由原告海南海汽运输集团股份有限公司负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审判长 阳力平   人民陪审员 谭 川   人民陪审员 陈锦海     二〇二〇年六月五日   书记员 林名泽   附：相关的法律及司法解释条文   《中华人民共和国民法总则》   第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。   诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。   《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   依法成立的合同，受法律保护。   第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 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