天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0116民初681号原告：王曼娜，女，1987年3月12日出生，汉族，无职业，户籍地哈尔滨市道外区，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：孙立，上海中派（天津）律师事务所律师。被告：天津市滨海新区众鼎物业管理有限公司第一分公司，住所地天津市滨海新区中心商务区浙江路345号，统一社会信用代码91120116MA05U7A91N。负责人：张君，经理。被告：刘成红，男，1964年10月22日出生，汉族，个体经营者，住天津市滨海新区。二被告共同委托诉讼代理人：庄继瑞，天津海天律师事务所律师。原告王曼娜与被告天津市滨海新区众鼎物业管理有限公司第一分公司（以下简称众鼎公司）、刘成红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人孙立、二被告委托诉讼代理人庄继瑞到庭参加诉讼。本案曾因疫情影响中断审理，现已审理终结。王曼娜向本院提出诉讼请求：1．判令解除原告与第一被告于2019年8月16日签订的《房屋租赁合同》；2．判令二被告返还原告押金50000元；3．判令二被告向原告返还租金及物业费42500元；4．判令二被告向原告支付违约金50000元；5．判令二被告向原告赔偿装修费用200000元；6．本案诉讼费用及其他相关费用由二被告承担。事实与理由：原告与第一被告于2019年8月16日签订《房屋租赁合同》，合同约定第一被告将第二被告名下位于滨海新区的房屋出租给原告，用于从事教育培训，并约定第一被告有义务协助原告完成房屋装修、经营所需办理的各项手续。合同签订后，原告向两被告指定账户支付了押金50000元及第一季度租金、物业费共计42500元后，原告依约开始装修。装修过程中，因卫生间下水问题，原告多次与两被告协调，但始终无法解决，导致装修完毕该房屋卫生间无法使用。此后，两被告又拒绝配合协调房屋消防通道事宜。经原告多方投诉获悉，该房屋南侧塘沽云天民族幼儿园经第一被告允许圈占了本不属于其租赁范围的消防通道，导致原告不能通过消防验收，无法正常开业经营。两被告不仅不履行合同约定的配合义务，而且断水断电，甚至在原告承租期间对外发布招租广告，构成根本违约。原告协调未果，故成讼。众鼎公司、刘成红辩称：除接受原告提出的解除租赁合同这一诉讼请求外，请求法庭驳回原告的其他诉讼请求。1．被告具有塘沽浙江路345号房产的所有权和管理权，该房产经过消防验收合格，具备对外出租条件，且多年来一直对外合法租赁经营。2．根据《合同》第五条第一款第二项的约定，被告仅对原告办理相关手续提供协助和配合的辅助义务。3．导致合同解除的原因是由于原告在装修过程中违反消防管理规定，将原有的消防喷淋设施覆盖，并且未按合同第五条第二款第三项约定配备消防器材，在有关部门检查时因未提供营业执照及未见消防设施等问题要求整改。4．被告作为出租方已按合同第一条“以现状交付乙方使用”的标准向原告交付了房屋，履行完毕己方义务。5．原告从事教育培训行业多年，其租赁房屋亦从事教育培训，应知悉消防安全等部门对教育培训行业使用房屋的特定要求及国家具体法规，而且在租赁房屋时，原告对房屋现状清楚了解并认同接受。6．所谓“卫生间”在房屋租赁时并不存在，后因原告提出儿童学员去公用卫生间不方便，在其反复要求下被告才原则性同意原告建一个只允许孩子进行小便的处所，并要求使用细管排水，但被告私自使用粗管并排泄大便，导致被居委会发现后禁止。且卫生间的问题并非导致合同不能履行的主要或根本原因。7．被告出租的房屋不存在原告所称允许所谓第三方某幼儿园占用消防通道的情况。8．自租赁合同履行至今，原告仅缴纳第一个季度的租金及物业费，截至2020年6月30日之前尚欠5个月的租金及物业费70,833元，理应以其缴纳的押金抵偿。由于导致合同不能履行的原因在原告，因此原告主张违约金不能成立，赔偿装修损失被告亦不接受。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：天津市滨海新区塘沽浙江路345号房屋登记在刘成红名下。刘成红出具委托书，委托众鼎公司管理并对外转租其名下的天津市滨海新区塘沽浙江路345号房产（产权证号10××91）。2019年8月16日，王曼娜与众鼎公司签订《房屋租赁合同》，承租天津市滨海新区350平方米的房屋。合同约定承租期限为2019年10月1日至2024年9月30日，2019年8月15日后乙方可进行装修施工。年租金及物业费合计18万元，支付方式为季付。2019年10月16日，王曼娜与众鼎公司签订《补充条款》，就案涉房屋内污水管安装、使用作出约定。2019年8月16日、8月26日，原告分两次向被告指定账户支付押金共计50000元。2019年10月16日，原告向被告指定账户支付第一季度租金及物业费42500元。另查，2019年10月24日，天津市滨海新区应急管理局出具现场检查记录，要求原告对“未提供营业执照、室内未见任何消防设施”问题进行整改。2019年10月28日，天津市滨海新区公安消防支队出具责令立即改正通知书，要求原告对“安全出口设置不足”问题立即整改。本院认为，原告王曼娜与被告众鼎公司签订的《房屋租赁合同》及《补充条款》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应依照约定全面履行己方义务。庭审中，原、被告均同意解除双方签订的《房屋租赁合同》，本院依法予以准许。关于合同解除的原因，原告主张因被告违反合同约定，不予协调解决卫生间及消防通道问题，致使其无法经营。被告则主张因原告在装修过程中违反消防管理规定，将原有的消防喷淋设施覆盖，并且未按合同第五条第二款第三项约定配备消防器材，致使在滨海新区应急管理局检查中发现问题责令整改。原告提供的2019年10月28日天津市滨海新区公安消防支队出具责令立即改正通知书可以证明“安全出口不足”的问题是导致双方合同无法履行的原因之一。经本院向天津市滨海新区公安消防支队了解情况，“安全出口不足”的问题系建筑物本身设计及同层租户无法协调共用导致，原告无法自行解决，应由原告、被告与第三方协商解决，但被告作为出租方怠于协调解决，未能履行合同约定的协助、配合原告取得房屋合法经营资质的义务，应对此问题负有一定的责任。虽被告称案涉房屋在2006年、2007年均经消防验收合格，但房屋的用途、装修发生变更后均应再次进行消防验收，并不能以此证明2019年该房屋消防设施符合规定。原告租赁房屋的目的是用于教育培训，应当在承租房屋前对教育、消防等部门对教育培训场所的规定全面了解，其在承租房屋前未尽合理的考察义务，亦应对此问题承担责任。被告提供的2019年10月24日天津市滨海新区应急管理局出具现场检查记录可以证明原告装修覆盖了原有的消防喷淋设施，该问题亦成为导致双方合同无法履行的原因之一，且庭审中原告陈述其并未就消防设施问题进行整改。综合本案情况，原、被告双方对于租赁合同解除均有过错，其中原告承担主要责任，被告承担次要责任，故原被告双方应对各自损失承担责任。关于押金，房屋租赁合同中押金的目的在于担保承租人因租赁所产生的债务履行。本案中，原被告双方均有违约行为，根据双方过错程度，本院酌定二被告返还原告押金20,000元。关于第一季度租金、物业费，本案中，原告仅支付第一季度2019年10月1日至2019年12月31日期间的租金及物业费，并未支付后期费用。庭审中，原告自认房屋钥匙仍在原告手中，故对原告要求二被告返还第一季度租金及物业费42,500元的主张，本院不予支持。关于违约金，由于双方对于租赁合同解除均有过错，故对原告要求两被告支付违约金的主张，本院不予支持。关于装修费用，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三项规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（三）因双方违约导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。本案中，原告主张装修费用的证据不足，被告亦不认可原告装修费用，故对原告要求两被告赔偿装修费用的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百二十条，判决如下：一、解除原告王曼娜与被告天津市滨海新区众鼎物业管理有限公司第一分公司于2019年8月16日签订的《房屋租赁合同》；二、被告天津市滨海新区众鼎物业管理有限公司第一分公司、刘成红于本判决生效后十日内返还原告王曼娜押金20,000元；三、驳回原告王曼娜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,438元，减半收取计3,219元，由原告王曼娜负担3,032元，被告天津市滨海新区众鼎物业管理有限公司第一分公司、刘成红负担187元（原告已预交，被告于本判决生效后十日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员  蔡菁菁二〇二〇年六月三十日书记员  马 楠