河北省石家庄市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）冀01执异105号 案外人：张国军，男，1970年6月10日出生，汉族，现住邢台市。 申请执行人：武大秀，女，1944年9月11日出生，汉族，住河北省石家庄市桥西区。 委托诉讼代理人：杨同新，北京市蓝鹏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵静，北京绍嘉律师事务所律师。 被执行人：邢台福麟房地产开发有限公司，住所地河北省邢台市桥西区中华西路三超地产3号楼1-4-401室。 法定代表人：贺志强。 委托诉讼代理人：张勇，北京市高润律师事务所律师。 被执行人：贺志强，男，1970年8月20日出生，汉族，住河北省邢台市桥西区。 委托诉讼代理人：张勇，北京市高润律师事务所律师。 在本院执行武大秀与邢台福麟房地产开发有限公司（以下简称福麟公司）、贺志强民间借贷合同纠纷一案中，案外人张国军于2019年2月15日对本院查封位于邢台市桥西区房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人张国军称，请求贵院依法中止对被执行人贺志强名下位于邢台市桥西区（房产证号：邢房权证桥西字第××号，土地使用权证号：邢市国用2013第分-4310号）、3号楼4层2单元401室（房产证号：邢房权证桥西字第××号，土地使用权证号：邢市国用2013第分-4308号）房产的执行，解除对上述房产的查封；事实与理由：2016年6月24日，贺志强将自有的位于邢台市桥西区，分别为：4层1单元401,房产证号：邢房权证桥西字第××号，4层1单元402,房产证号：邢房权证桥西字第××号，4层2单元401,房产证号：邢房权证桥西字第××号出售给执行异议人，并签订《房屋买卖协议》，案外人按照《房屋买卖协议》约定于签订当日通过成丽娟账户向贺志强指定的邢台福麟房地产开发有限公司账户支付了购房款280万元（大写：贰佰捌拾万元整），剩余购房款按《房屋买卖协议》约定在过户之后付清。 被执行人邢台福麟房地产开发有限公司、贺志强为尽快履行河北省高级人民法院（2017）冀民终172号民事判决书，提出通过解除查封房产为买受人办理房屋过户手续，以收取的剩余购房款用于偿还债务的方法履行判决书义务，并指定执行异议人将购房款300万元（大写：叁佰万元）直接支付至申请执行人武大秀代理律师（有代为收取执行款的特别授权）的账户，并于2017年12月15日向贵院提出书面申请，贵院经审查并经申请执行人同意，于2017年12月20日作出（2017）冀01执296号之五《执行裁定书》，解除了被执行人贺志强名下位于邢台市桥西区,房产证号：邢房权证桥西字第××号房产的查封。但未解除另外两套房产的查封。 因上述房产已经实际出售给案外异议人，为保障案外异议人的权益，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》相关规定，现提出执行异议，请求贵院依法中止对案外异议人购买的房产的执行，解除对上述房产的查封。 案外人向本院提交以下证据： 证据1、2016年6月24日张国军与贺志强签订的房屋买卖协议。 证据2、2016年6月24日张国军通过成丽娟向福麟公司付款280万元的凭证一份。 证据3、2017年12月14日张国军向武大秀的委托诉讼代理人杨同新付款200万元、100万元的转账凭证二份。 武大秀答辩和质证意见，对证据编号一，证据名称：房屋买卖协议。质证意见：1、真实性、合法性不予认可。该房屋买卖协议没有标明所购买房屋的具体位置和房号，也没有标明房屋的具体过户时间，该协议不能排除案外人与被执行人之间存在倒签房屋买卖协议的情形。因此，真实性、合法性不予认可。2、关联性、证明目的不予认可，该房屋买卖协议与本案无关，对案外人的证明目的没有证明力。该房屋买卖协议认购协议缺失《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同应当明确以下主要内容：交使用条件及日期；装饰、设备标准承诺；供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式；办理产权登记有关事宜；解决争议的方法；违约责任等不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之的规定，该认购书不是合法有效的商品房买卖合同。3、根据案外人异议申请书和所提供的证据表明被执行人贺志强与案外人签订涉案房屋买卖协议的时间为2016年6月24日，但涉案房屋在2016年6月份以前已经被石家庄市中级人民法院查封。因此，房屋买卖协议不能证明案外人张国军在法院查封前已经签订合法有效的书面买卖合同，也不能证明其对该房屋享有合法权利。 证据编号二、证据名称：银行凭证。质证意见：1、该银行凭证是复印件，没有银行盖章，对其真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。2、该银行凭证上标明的付款人是成丽娟不是案外人张国军，不能证明案外人张国军已支付购房款的事实。3、被执行人贺志强是涉案房产的权利人而案外人张国军不是合法权利人，案外人对涉案房屋不具有排除强制执行的合法权利。 证据编号三、证据名称：指令明细（2000000元）。质证意见：该指令明细是复印件，没有银行盖章，对其真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。该指令明细上的付款单位是邢台万率实业有限公司不是案外人张国军，不能证明案外人张国军已支付购房款的事实，案外人张国军不是合法权利人，案外人对涉案房屋不具有排除强制执行的合法权利。 证据编号四、证据名称：指令明细（1000000元）。质证意见：该指令明细是复印件，没有银行盖章，对其真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。该指令明细上的付款单位是邢台万率实业有限公司不是案外人张国军，不能证明案外人张国军已支付购房款的事实，案外人张国军不是合法权利人，案外人张国军对涉案房屋不具有排除强制执行的合法权利。 综上，法院查封之前和查封时，涉案房产登记在被执行人贺志强名下，房屋买卖协议签订前，涉案房屋已经被人民法院查封，案外人张国军没有证据证明在人民法院查封之前已与被执行人签订了合法有效的书面商品房买卖合同，没有证据证明其在查封之前合法占有该房屋并按合同约定已支付购房款等事实。案外人张国军没有证据证明其名下无其他用于居住的房屋。被执行人是该房产的合法权利人而案外人不是合法权利人。案外人对涉案房屋不享有足以排除强制执行的权益，其权利不能够排除强制执行。 案外人张国军的异议申请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的第28条、29条规定的情形，无法证明其权利的合法性与真实性，故不能排除执行。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，张国军的异议不成立，请求人民法院裁定驳回异议，以维护申请执行人的合法权益。 被执行人福麟公司、贺志强答辩称，1、贺志强已实际将位于邢台市桥西区，3号楼4层2单元401室的涉案房产出售给案外人张国军。2016年6月24日，贺志强将自有的位于邢台市桥西区，分别为：4层1单元401,房产证号：邢房权证桥西字第××号，4层1单元402,房产证号：邢房权证桥西字第××号，4层2单元401,房产证号：邢房权证桥西字第××号出售给案外人，并签订《房屋买卖协议》，案外人按照《房屋买卖协议》约定于签订协议当日通过成丽娟账户向贺志强指定的福麟公司账户支付了购房款280万元。剩余购房款按《房屋买卖协议》约定在过户之后付清。因武大秀与福麟公司、贺志强民间借贷纠纷一案，石家庄市中级人民法院根据（2016）冀01财保字第3号民事裁定书，查封了贺志强名下位于邢台市桥西区，分别为：4层1单元401,房产证号：邢房权证桥西字第××号，4层1单元402,房产证号：邢房权证桥西字第××号，4层2单元401,房产证号：邢房权证桥西字第××号。现该案已进入执行阶段。 福麟公司、贺志强为尽快履行判决书义务，提出通过解除查封房产为买受人办理房屋过户手续，以收取剩余购房款用于偿还债务的方法履行判决书义务，并于2017年12月15日向执行法官提出书面申请，在得到石家庄市中级人民法院执行法官及申请执行人认可后，案外人张国军将购房款300万元直接支付至申请执行人武大秀代理律师杨同新（有代为收取执行款的特别授权）的账户，石家庄市中级人民法院于2017年12月20日作出（2017）冀01执296号之五执行裁定书，解除了被执行人贺志强名下位于邢台市桥西区产的查封，但未解除另外两套房产的查封。涉案房产已经实际出售给案外人，并且案外人将剩余房款直接支付给申请执行人，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》相关规定，应当依法中止对张国军购买的房产的执行，解除对涉案房产的查封。 本院查明，武大秀与福麟公司、贺志强民间借贷合同纠纷一案，本院作出（2016）冀01民初99号民事判决，判令：一、被告贺志强、福麟公司与本判决生效之日起十日内共同偿还原告武大秀借款本金5900万元及借款利息（利息自2014年4月4日起，以5900万元为基数按照银行同期贷款利率的四倍计算至被告付清之日止，其中已经支付利息50万元）。二、被告孙壮志对本判决第一项所确定的全部债务承担连带清偿责任。三、驳回原告武大秀的其他诉讼请求。被告福麟公司、贺志强不服该判决，上诉至河北省高级人民法院。河北省高级人民法院作出（2017）冀民终172号民事判决，判决：撤销本院（2016）冀01民初99号民事判决第二项，维持第一、三项。诉讼前本院于2016年1月15日作出（2016）冀01财保字第3号民事裁定，查封、冻结贺志强、孙壮志名下6360万元的银行存款或查封其同等价值的其他财产。并于2016年1月25日作出（2016）冀01执保10-1、10-2、10-3执保协助执行通知书，查封贺志强名下房产，产权证号：邢房权证桥西字第××、25××77、25××81号。查封期限三年，2016年2月1日至2019年1月31日。 执行过程中，本院于2019年1月10日作出（2017）冀01执296号之九执行裁定，裁定：一、继续冻结被执行人贺志强名下位于邢台市桥西区的房产；二、继续冻结期限为三年。其中包含了案外人提出执行异议的邢台市桥西区中华西路三超地产3号楼4层1单元402、4层2单元401房产。 另查明，2016年6月24日张国军与贺志强签订的《房屋买卖协议》，约定：贺志强将其坐落于邢台市桥西区名仕华庭小区三超商务楼建筑面积651平方米出售给张国军，成交价为人民币380万元。张国军并提交2019年交款580万元的转款凭证。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案涉房产登记在被执行人贺志强名下，本院于2016年1月25日已经将该房产查封。2016年6月24日案外人张国军与被执行人贺志强就案涉房屋于签订《房屋买卖协议》，并交纳全部购房款，该签订《房屋买卖协议》时间在本院查封之后，且案外人装修入住案涉房产也在本院查封期间。案外人提出的异议请求不符合上述司法解释规定的情形。 综上所述，案外人对案涉房屋不享有足以排除强制执行的权益，其权利不能够排除强制执行，案外人的异议请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 驳回案外人张国军的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  何东华 审判员  王珊珊 审判员  李鸿雁 二〇二〇年六月十五日 书记员  刘敏欣