河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初1669号原告崔莹莹，女，汉族，1989年6月26日出生，住河南省濮阳市华龙区。委托代理人李宁东、赵彦达（实习），河南中赢旗晟律师事务所律师。被告史文静，女，汉族，1983年7月29日出生，住郑州市金水区。委托代理人潘京广，河南豫石律师事务所律师。被告河南央港房地产营销策划有限公司，住所地河南省郑州市航空港经济综合实验区郑港街道办事处凌霜街36号附36号，统一社会信用代码91410104MA45NEA49J。法定代表人聂龙飞。委托代理人马晓东，河南宇博律师事务所律师。原告崔莹莹诉被告史文静、河南央港房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员曹春丽适用普通程序独任审判，公开开庭进行审理。原告崔莹莹及其委托代理人李宁东，被告史文静委托代理人潘京广、河南央港房地产营销策划有限公司委托代理人马晓东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与二被告于2019年6月25日签订的《郑州市存量房交易买卖合同》和2019年11月22日签订的《房屋买卖补充协议》；2、判令被告史文静向原告崔莹莹双倍返还定金20万元，返还购房款15万元；3、判令被告史文静向原告支付律师代理费2万元；4、判令被告河南央港房地产营销策划有限公司对25万元购房款承担连带赔偿责任；5、本案的诉讼费、保全费等由被告全部承担。事实与理由：2019年6月25日，原告崔莹莹与二被告签订《郑州市存量房交易买卖合同》，合同约定，被告史文静将其名下位于郑州市航空港区祥顺路北侧18号5号楼2层204号房屋出售给原告崔莹莹，被告河南央港房地产营销策划有限公司提供居间服务，合同约定房屋总价款为128万元，约定定金为10万元，合同约定若因被告违约导致合同无法履行，视为被告违约，被告应当双倍返还定金，同时赔偿因此造成的损失，包括但不限于律师代理费、交通费、通讯费等。双方约定，原告于2019年11月10日前交付首付款15万元，被告于2019年11月30日前完成抵押注销，不影响双方于2019年12月2日办理过户。合同签订当天，原告向被告交付定金10万元。2019年11月22日，原告与二被告签订《房屋买卖补充协议》，约定原告于2019年11月22日前向被告支付房款15万元等，补充协议签订当日，原告向被告交付15万元首付款。原告依约支付款项后，被告迟迟未予办理抵押注销，后经原告查询得知，案涉房屋已经于2019年11月11日被郑州市金水区人民法院执行查封，被告已经无法履行合同约定，被告明显构成违约，应当承担违约责任，被告河南央港房地产营销策划有限公司作为促成本次交易的房屋中介，未尽到审慎尽职义务，未及时告知被告史文静的涉诉情况，未查询房产状态，未及时告知原告房产被查封的情况，导致房屋无法过户，原告的25万元购房款无法得到赔偿，其应当对原告支付的购房款承担连带赔偿责任。原告为维护自身合法权益，故诉至法院。被告史文静辩称：第一、本合同的履行系被答辩人违约在先；答辩人与被答辩人于2019年6月25日签订了《郑州市存量房交易买卖合同》并在第十条中约定“甲乙双方协定于2019年11月10日之前付首付款15万元。”从6月25日签订协议至11月10日给了被答辩人充分的时间，但被答辩人2019年11月10日之前并未向答辩人支付15万元首付款，已经在先构成了严重违约。第二、补充协议就解押事宜约定由被答辩人和中介公司负责，且对解押的时间未做具体约定；双方签订的《房屋买卖补充协议》第一条约定“后期解押由乙丙方负责”且在第三条第二款中约定“由于合同问题造成过户迟延”，系因被答辩人违反《郑州市存量房交易买卖合同》约定，未按时付款造成合同履行问题，故过户迟延，但未具体时间未达成一致意见，故答辩人不存在违反合同约定。第三、违约责任承担方式被补充协议改变，不适用定金罚则，且答辩人不存在过错，不应承担责任。被答辩人违约后双方签订的《房屋买卖补充协议》第二条“若本协议与房屋买卖合同及其他协议约定有冲突的，以本协议约定为准，违反房屋买卖合同及本协议约定事项的，需承担如下违约责任”，因此原《郑州市存量房交易买卖合同》中的违约责任不再适用。第四、被答辩人有继续履行合同的救济途径，且答辩人愿意配合继续履行合同完成过户。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，被答辩人完全可以通过执行异议之诉实现继续履行合同的目的，答辩人也愿意继续配合。（五）补充协议签订是在涉案房屋被金水法院查封后，由河南央港房地产营销策划有限公司促使三方达成的补充协议，原告和河南央港房地产营销策划有限公司在房屋被查封后仍然与被告史文静签订补充协议的行为，理应承担相应的法律后果。且在房屋买卖补充协议中第三条第二项载明：由于合同问题造成过分迟延，也能证明原告和河南央港房地产营销策划有限公司对合同履行迟延是明知的。故应当承担相应的责任，也恰恰证明被告史文静不存在故意违约的情形。被告史文静也正在积极与银行交涉，银行也初步同意对该房产解除查封。被告史文静愿意全力配合原告继续履行买卖合同。综上，答辩人不同意被答辩人第一条解除合同的诉讼请求，且解除条件未成就；第二项返还双倍定金的诉请，因违约责任承担方式发生变化，新的补充协议不再适用定金罚则，故该诉请不成立，请依法驳回，对于返还15万元购房款的诉请，若法院判决返还，因答辩人未违约，应扣除被答辩人承担违约责任部分和房租部分后返还；第三项律师代理费过高，且答辩人未违约故也不应承担；请法庭在审理后依法判决。被告河南央港房地产营销策划有限公司辩称：一、房屋买卖合同系三方自愿签订，答辩人仅作为居间方已经于2019年6月25日居间促成合同成立，居间法律义务完成，并且在合同签订时对房屋做了产权调查，房产属于无查封状态。二、合同履行过程中，被答辩人不存在过错。因房屋被法院查封，导致合同无法继续履行。被答辩人积极协调双方，被告史文静无法解决，后被告失去联系。房子出现查封已经超出了原告及被答辩人所料，不可预知，亦不可控制。给原告及答辩人带来很大的伤害。合同履行过程中房产被查封系个人原因。三、我方信息服务费已经退还。保留向被告史文静追偿权。因此，答辩人已经完成了合同的义务，不应承担连带责任。被告史文静房屋查封时间是在2019年11月11日，房屋买卖合同签订时间是在2019年6月25日，合同在履行过程中，被告应当对查封事件不预知也不可控制，被告对查封的事实，对案件房屋查封，被告隐瞒房屋查封的事实，是导致合同不能履行的根本原因，作为中介方，已经完成了应尽的法律义务，积极促进双方完成合同履行，在合同履行中，被告中介公司不存在过错，不应当承担连带赔偿责任，也没有法律规定。原告为支持其诉讼请求，向本院提供以下证据：证据一、《郑州市存量房交易买卖合同》《房屋买卖补充协议》各一份；证据二、收据两份、转款凭证两份；证据三、不动产登记资料查询结果证明一份；证据四、原告与河南中赢旗晟律师事务所签订的《委托代理合同》一份、律师费发票一份、律师费付款凭证一份。为支持其答辩意见，被告史文静向本院提供以下证据：证据一、《郑州市存量房交易买卖合同》一份；证据二、《房屋买卖补充协议》一份。为支持其答辩意见，被告河南央港房地产营销策划有限公司向本院提供以下证据：证据一、《郑州市存量房交易买卖合同》一份；证据二、房屋房产证书复议件一份；证据三、2019年6月25日不动产查询单一份；证据四、退款手续一份。本院经审理确认以下本案事实：2019年6月25日，原告崔莹莹（作为乙方，买方）与被告史文静（作为甲方，卖方）、河南央港房地产营销策划有限公司（作为丙方，居间方）签署《郑州市存量房交易买卖合同》一份，主要约定：甲方拥有位于航空港区祥顺路北侧18号5号楼2层204号的房产，房屋所有（共有）权证号为：0003346；房屋所有权人为史文静，房屋建筑面积为132.43平方米（以上内容以房屋所有权证/不动产权证书为准）。乙方自愿购买甲方上述房产。房屋性质为商品房，房屋已设定抵押，抵押权人为史文静。甲乙双方协商一致，确定本合同下房屋及其配套设施成交价款为人民币壹佰贰拾捌万元。本合同签订后，视为丙方参与房屋居间交易，并提供了相应的居间服务，丙方可向甲乙双方收取房屋信息服务费，其中：乙方应支付人民币贰万伍仟陆佰元整，权证代办费由乙方支付1000元给丙方，同时乙方向甲方支付定金拾万元整。在办理房产过户手续前由丙方保管叁仟元整，丙方保管部分过户后转为物业交割保证金，待物业交割完毕且双方无争议后由丙方退还给甲方。甲乙双方于签订合同后于2019年11月15日之前共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续。甲乙双方同意自行交付房款。双方同意由甲方出资解押，完成解押的3个工作日内由甲方注销抵押。甲方若违反本合同的约定，导致合同无法履行，视为单方违约，应双倍返还乙方交付的定金；乙方若违反本合同的约定，导致合同无法履行，则视为单方违约，其无权要求返还定金，违约方还应当赔偿由此给守约方造成的一切损失，包括但不限于聘请律师代理费、交通费、通讯费、居间服务费等。如甲方不按本合同约定履行交房义务，每逾期一日，甲方应当向乙方支付本合同约定房价款0.1%的违约金，若逾期30日甲方仍不履行，乙方除有权依上述约定条款获取违约金外，乙方还有权直接行使房屋所有权人之权利。甲乙双方协定于2019年11月10日之前付首付款壹拾伍万元，过户当天交完剩余首付款。甲方承诺在2019年11月30日之前完成抵押注销，不影响双方于2019年12月2日办理过户，于过户当天交房给乙方。如因乙方个人原因导致贷款不能审批通过，则由乙方现金补齐全款于过户当日交付甲方，其他见补充协议。同日，原告通过尾号2118账户向被告史文静尾号2212账户转款10万元，且被告史文静向原告出具收据一份，载明：“收据今收到客户崔莹莹（女士），永威一期小区5号楼1单元204号房（定金），大写：壹拾万圆整小写：￥100000.00。业主姓名：史文静身份证号：。”2019年11月22日，原告（作为乙方）与被告史文静（作为甲方）、河南央港房地产营销策划有限公司签署《房屋买卖补充协议》一份，主要约定：甲乙双方于2019年6月25日签订了编号为0001081的《房屋买卖合同》，甲乙双方经友好协商，现就房屋交付事宜，自愿达成如下条款：乙方应于2019年11月22日向甲方支付房款人民币壹拾伍万圆整，此款专用于房屋首付，后期解押由乙丙双方负责。若本协议与房屋买卖合同及其他协议约定有冲突的，以本协议约定为准。违反房屋买卖合同及本协议约定事项的，需承担如下违约责任。若主张解除房屋买卖合同的按照如下方式执行：若因乙方的原因导致最终不买，乙方应向甲方承担本协议房款（首付款）的30%违约金，甲方扣除违约金之后的余款由甲方应于两日内退还乙方，且乙方无权追回支付丙方的佣金。若甲方违约涨价、不办理抵押注销、不予配合并协助乙方面签及网签、延期过户或不卖，甲方应于两日内全额归还乙方所支付的所有款项，同时向乙方承担本协议房款（首付款）的30%违约金，并且由甲方承担乙方应向丙方支付的同等数额的佣金。同日，原告通过尾号2118账户向被告史文静尾号2212账户转款15万元，且被告史文静向原告出具收据一份，载明：“收据今收到客户崔莹莹先生（女士），永威南樾一期小区5号楼1单元204房首付款，大写：壹拾伍万圆整小写：￥150000。业主姓名：史文静身份证号：2019年11月22日”。2019年11月26日，郑州航空港经济综合实验区不动产登记中心出具的不动产登记资料查询结果显示：史文静名下坐落航空港区祥顺路北侧18号5号楼2层204号房屋，2018年8月1日抵押设立登记，权利人中原银行股份有限公司郑州分行，抵押金额97万元。2019年11月11日由郑州市金水区人民法院查封，查封文号（2019）豫0105执18785号。2019年12月11日，被告史文静收到郑州市金水区人民法院将涉案房屋被查封的通知。2019年12月7日，原告（作为甲方，委托人）与河南中赢旗晟律师事务所（作为乙方，受托人）签订《诉讼（仲裁）案件委托代理合同》一份，主要约定：委托案件与史文静房屋买卖合同纠纷一案，甲方委托乙方办理的是委托案件的一审诉讼阶段之工作，乙方每个阶段代理费用按照甲方诉讼标的计算，共计20000元，由甲方在本合同签订之日起三日内支付至乙方上述收款账户。2019年12月10日，原告向河南中赢旗晟律师事务所转款2万元，次日，河南中赢旗晟律师事务所向原告出具律师费发票。2019年12月12日，被告河南央港房地产营销策划有限公司会计夏秋蓉向原告支付退中介费垫资费21000元。本院认为，原告与被告史文静、河南央港房地产营销策划有限公司签订《郑州市存量房交易买卖合同》和《房屋买卖补充协议》自愿、合法，系各方当事人的真实意思表示，各方均应按合同约定全面地履行。以上合同及协议签订后，原告按照合同及协议的约定向被告史文静支付了定金及购房款。被告史文静因为自身债务问题，其名下涉案房屋因被郑州市金水区人民法院查封，致使合同履行不能，构成根本性违约。结合《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，对原告要求解除《郑州市存量房交易买卖合同》及《房屋买卖补充协议》的诉讼请求，本院予以支持。鉴于涉案房屋尚有抵押，原告作为买方有选择维护权益的方式，被告辩称不同意解除合同，原告可以执行异议的方式要求继续履行合同的意见本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。结合庭审查明情况，原告向被告史文静交付首付款15万元应当予以返还；同时，结合原、被告签订的《郑州市存量房交易买卖合同》及《房屋买卖补充协议》，由于被告史文静原因致使涉案房屋买卖无法履行，被告史文静违约，原告主张双倍返还定金20万元并支付律师费2万元于法有据，本院予以支持。被告史文静辩称意见，证据不足，本院不予采纳。另外，被告河南央港房地产营销策划有限公司作为中介对房源信息有合理的审查义务，2019年6月25日，原、被告三方签订《郑州市存量房交易买卖合同》时涉案房屋并没有被查封，且被告河南央港房地产营销策划有限公司会计夏秋蓉已经向原告支付退中介费垫资费21000元，故原告要求被告河南央港房地产营销策划有限公司对以上款项承担连带赔偿责任证据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：一、解除原告崔莹莹与被告史文静、被告河南央港房地产营销策划有限公司于2019年6月25日签订的《郑州市存量房交易买卖合同》及2019年11月22日签订的《房屋买卖补充协议》。二、被告史文静于本判决生效之日起十日内向原告崔莹莹双倍返还定金20万元，退还购房款15万元。三、被告史文静于本判决生效之日起十日内向原告崔莹莹支付律师费2万元。四、驳回原告崔莹莹其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6850元，保全费2370元，均由被告史文静负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  曹春丽二〇二〇年六月五日书记员  周朋阅