上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终2668号上诉人（原审被告）：上海市松江区叶榭镇人民政府，住所地上海市松江区叶榭镇叶政路388号。负责人：火光，镇长。委托诉讼代理人：吴冬辉，上海市诚至信律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴国庆，上海市诚至信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海绿宇园林环境发展有限公司，住所地上海市松江区叶榭镇张泽井凌桥村。法定代表人：方俊，董事长。委托诉讼代理人：刘永禄，上海市志君律师事务所律师。上诉人上海市松江区叶榭镇人民政府（以下简称叶榭镇政府）因与被上诉人上海绿宇园林环境发展有限公司（以下简称绿宇公司）合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2019）沪0117民初18414号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。叶榭镇政府上诉请求：撤销原判，改判驳回绿宇公司一审诉讼请求，或将本案发回重审。事实与理由：1.一审认定双方就补偿问题曾达成口头约定错误，双方没有就补偿问题达成一致，会议只是对相关问题进行了协商，会议纪要未明确可不可以补偿、以什么标准补偿。双方协商中就具体补偿多少金额存在巨大差距，双方就补偿没有达成协议。2.上海市松江区XX公路XX号800平方米配套管理用房（以下简称涉案房屋）没有取得两证，属违章建筑，2018年上海市统一组织大棚房专项整治，涉案房屋在整治清单内，整治过程中，绿宇公司在叶榭镇政府做了工作后同意拆除涉案房屋，因绿宇公司拆除能力有限，叶榭镇政府协助拆除。绿宇公司辩称：不同意叶榭镇政府的上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。理由如下：1.2019年3月，叶榭镇政府拆除涉案房屋前，双方有过协商，虽没有书面协商记录，但对涉案房屋进行了估价，为后续补偿做准备。《会议纪要》明确总原则是要补偿的，无补偿方案的原因是双方无法确定补偿标准，叶榭镇政府建议通过司法途径解决。2.绿宇公司也提过行政诉讼，法院认为没有具体补偿标准，建议通过民事诉讼途径解决，故一审法院将本案纠纷确认为合同之债。关于补偿数额，一审法院征求了双方意见，考虑到房屋折旧，绿宇公司对一审认定的金额接受，叶榭镇政府对该金额也是认可的，叶榭镇政府现在拒绝补偿与双方约定不符。绿宇公司向一审法院起诉请求：判令叶榭镇政府因拆除绿宇公司的农业配套管理用房赔偿绿宇公司的损失，暂定4,500,000元，以评估价款为准。一审法院认定事实如下：2003年4月16日，绿宇公司（乙方）与上海市松江区XX镇XX村村民委员会（以下简称XX村村委会，甲方）签订《土地租赁协议》，约定甲方将东至五号河，南至中心港，西至泖港交界，北至叶新公路的700亩土地出租给乙方用以种植苗木，租赁期限为20年，即2004年1月1日起至2023年12月31日止。协议另对其他相关事项进行了预定。2003年6月15日，XX村村委会出具《关于农业园区建造办公仓库房的用地申请》一份，载明其与绿宇公司签订土地租赁协议后，根据生产实际需要，绿宇公司申请并经其研究同意，在租赁土地范围内建造生产用仓库、办公用房等800平方米，所需资金由绿宇公司自筹。叶榭镇政府于2003年6月25日在前述申请上盖章，并手写“同意建造配套管理用房800㎡”。2007年7月2日，叶榭镇房地所出具《证明》一份，载明涉案房屋建筑面积800平方米，其权属由绿宇公司享有。2019年3月，叶榭镇政府拆除了涉案房屋。拆除前，叶榭镇政府委托上海国衡房地产估价有限公司（以下简称国衡公司）出具《上海绿宇园林环境发展有限公司（XX公路XX号）资产清单》（以下简称资产清单）。其后，国衡公司受叶榭镇政府委托，在资产清单出具后，又出具评估意见一组（以下简称估价意见），包括估价结果一览表、房屋查看及估价明细表、附属设施查看及估价明细表及物资搬迁补偿估价表，载明涉案房屋包括房屋、附属设施和物资搬迁在内，估价总计3,102,393元。2019年7月4月，绿宇公司、叶榭镇政府及国衡公司工作人员召开关于大棚房整治（绿宇园林农业管理配套用房拆除补偿）协商会，并出具《会议纪要》。该纪要显示，叶榭镇政府认可，在该镇大棚房整治办公室与绿宇公司友好协商下，并由办公室委托评估公司对涉案房屋进行登记评估后，叶榭镇政府组织有关部门予以拆除，叶榭镇政府总的原则是拆除是要给补偿的。当初双方协商决定是先拆，具体补偿方案之后再谈。但全区的相关政策还没有明朗，补偿标准还没有明确，目前没有具体的方案，并建议绿宇公司通过司法途径解决。绿宇公司则称，基于双方多年友好关系，在叶榭镇政府承诺补偿的前提下，在未得到评估报告但出具了评估清单的条件下，才同意拆除涉案房屋，会尽早通过司法途径予以处理。国衡公司工作人员称，按照叶榭镇政府要求，进行了初步测算，评估测算基于的原则是对不能搬走不动产的成本价格进行测算，再扣除一个已经使用的折旧情况，得出一个初步的评估结果，补偿计算标准基本上与减量化接近。一审法院另查明，2016年9月12日，叶榭镇政府发布《松江区叶榭镇叶大公路、叶新公路拓宽项目非居住房屋征收（动迁）补偿方案（集体土地）》。2007年3月28日，案外人上海B有限公司出具《松江区叶新公路拓宽项目（叶榭镇段）上海绿宇园林环境发展有限公司协议征收集体土地上附属设施及绿化补偿估价报告》，载明受叶榭镇政府动迁安置办公室委托，按照《房地产估价规范》的技术规范、估价程序和相关要求及现行征收政策，对位于松江区XX镇XX村绿宇公司土地上附属设施及绿化进行估价，估价结果为附属设施评估价格40,000元，绿化评估价格2,221,380元。一审法院再查明，绿宇公司曾于2019年10月8日向上海市闵行区人民法院提交行政起诉状起诉叶榭镇政府，要求确认叶榭镇政府强制拆除涉案房屋的行为违法。该院于2019年10月15日出具告知书，以绿宇公司未能提供行政机关实施强制拆除行为的证据，且从会议纪要看，绿宇公司系同意拆除涉案房屋，并不存在强拆行为，若只是对补偿问题未能达成一致，建议通过民事诉讼解决为由，将绿宇公司的材料退回。本案审理过程中，绿宇公司向一审法院提出评估申请，请求委托国衡公司按照同一地块非居住房屋的征收（动迁）的补偿标准、方式，以资产清单为依据，按照市场法确定涉案房屋重新购置价格。叶榭镇政府表示，其系经绿宇公司同意对涉案房屋进行拆除，而非征收、动迁，绿宇公司主张的标准与事实不符，不同意进行评估。一审法院于2020年1月14日通知绿宇公司、叶榭镇政府及国衡公司工作人员到庭接受询问。国衡公司称，叶榭镇政府于2019年初成立了大棚整治小组，叶榭镇政府综合治理管理办公司起初是委托国衡公司进行测绘，其于2019年3月左右进行了测量工作，形成了资产清单，并经绿宇公司确认。其后绿宇公司、叶榭镇政府一直在沟通，要求出具估价清单，国衡公司遂按照减量化标准，于2019年6月底、7月初出具了估价意见，并在2019年7月4日协商会时予以出示，该估价意见是基于涉案房屋重置总价并考虑折旧率（成新率）后得出，拆迁补偿是对有证房屋有定义，对无证房屋无法按照拆迁补偿标准进行评估，现故无法按照拆迁补偿标准对涉案房屋进行评估。一审庭审时，叶榭镇政府曾表示，如需承担补偿责任，对于估价意见载明的金额无异议，该金额具有客观性。但在2020年1月14日对其询问时，叶榭镇政府又称，如果计算绿宇公司损失，应当按照涉案房屋建造时的单价计算比较合理，再结合折旧。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。绿宇公司与叶榭镇政府之间虽无书面合同，但就叶榭镇政府拆除涉案房屋后，对绿宇公司进行补偿达成过口头约定。涉案房屋业已拆除，叶榭镇政府却以该房屋未取得产证为由拒绝履行补偿义务，显然与双方达成的约定不符。但对于补偿标准，绿宇公司称应按照拆迁补偿之标准对涉案房屋进行评估，然涉案房屋并未被列入拆迁对象，也并非基于拆迁而拆除，故一审法院对其提出的评估申请不予准许。又因绿宇公司、叶榭镇政府对资产清单并无异议，而估价意见是在前述清单基础上，经具有相应资质的评估机构国衡公司根据涉案房屋拆除时重置总价及房屋自身折旧程度而得出，故相应金额具有客观性。一审法院据此确定叶榭镇政府需向绿宇公司支付的补偿数额，即叶榭镇政府需支付绿宇公司补偿款3,102,393元。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于二○二○年一月二十一日作出判决：上海市松江区叶榭镇人民政府于判决生效之日起十日内支付上海绿宇园林环境发展有限公司补偿款3,102,393元。如果负有金钱给付义务的当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费42,800元，减半收取21,400元，由上海绿宇园林环境发展有限公司负担5,590.50元，由上海市松江区叶榭镇人民政府负担15,809.50元。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，涉案房屋已经拆除，叶榭镇政府应给予合理补偿。关于补偿的金额及标准问题，没有确切证据表明双方已就补偿金额达成过明确合意，但在涉案房屋拆除前，叶榭镇政府委托国衡公司对涉案房屋进行了评估，最终估价得出涉案房屋、附属设施和物资搬迁在内总计3,102,393元，一审法院根据该估价意见确定叶榭镇政府应向绿宇公司支付的补偿数额，并无不当之处，本院予以确认。综上，叶榭镇政府的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费42,800元，由上海市松江区叶榭镇人民政府负担。本判决为终审判决。审判长 李 兴审判员 许 军审判员 陈蓓蓉二〇二〇年六月三十日书记员 章逸琦附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……