吉林省延吉市人民法院民 事 判 决 书（2020）吉2401民初1784号原告：赵澈成，男，朝鲜族，职业经理人，住延吉市。被告：延边现代房地产开发有限公司，住所地吉林省延吉市天池路。法定代表人：郑成胜，该公司总经理。委托诉讼代理人：金勇民，吉林吉延律师事务所律师。第三人：国家税务总局延吉市税务局，住所地延吉市局子街。负责人：石炜。原告赵澈成与被告延边现代房地产开发有限公司、第三人国家税务总局延吉市税务局商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵澈成、被告延边现代房地产开发有限公司的委托诉讼代理人金勇民到庭参加诉讼。第三人国家税务总局延吉市税务局经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即为原告办理锦绣小区1号楼5单元702室房屋所有权证；2.判令被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金（按照已付购房款总额97,118元，从2007年11月7日至办理产权证为止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付违约金）；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2005年11月5日，原告向被告支付97,118元用于购买被告开发的××区.45平方一套住房，并支付该房屋契税、物业维修基金、手续费、煤气管道、清理费、工本费共计7,951元。由于该小区是现房销售，被告于原告付款当日便将房屋交付入住。原告向被告支付购房款、房屋契税及维修基金，并敦促其早日办理房屋所有权证。但时至今日，被告方一直以种种理由拖延办理，原告多次联系被告的负责人吕女士要求办理房屋产权手续均未果。综上所述，被告作为房屋买卖合同的出售方，在原告交付购房款履行了付款义务后，应当在合同订立之日起90日内按约定办理房屋所有权证。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第60条、《城市房地产开发经营管理条例》第33条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，被告应当立即办理房屋产权证并支付违约金。原告为维护合法权利诉请人民法院。被告辩称，一、本案诉争房屋性质是第三人集资房，而非商品房。如要办理不动产权证，第三人作为案涉集资房的产权人，要在延吉市房屋产权交易中心提供的《集资建房（历史遗留）申请表》中的“建房单位法人意见”“建房单位审核”栏中分别加盖第三人法定代表人名章和第三人公章后才能办理。因此，只有第三人才能办理诉争房屋的不动产权证，被告无法办理。二、第三人在2010年12月10日委托被告代为办理延吉国税居集资楼（锦绣小区）不动产登记证，再结合被告前述第一点答辩意见，被告仅是受第三人委托办理其集资房不动产登记证的代办人。三、鉴于第三人提出希望被告协助办理锦绣小区集资房相关产权手续，因此被告曾接待过原告。在接待过程中，原告曾自述：诉争房屋是其母亲具莲玉在2010年9月21日转让给原告，而原告母亲具莲玉是从李秀明处购买，而李秀明是从孙立君处购买。结合原告陈述可以说明，原告在起诉状中称自己是在2005年11月5日从被告处购买诉争房屋并支付给被告97,118元房款及7,951元其他费用的主张并不属实。四、诉争房屋的性质不是商品房，而是集资房，并且在办理集资房产权手续时的申请人主体是第三人，而非被告，再结合第三人需要按照集资建房手续而并非商品房购入手续办理房产证，因此本案不属于商品房买卖合同法律关系。原告主张根据处理商品房买卖合同关系的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定要求被告承担逾期办证违约金的诉请没有事实和法律依据，应予以驳回。五、原告是在2020年2月27日提起的诉讼，其早已超过《中华人民共和国民法总则》规定的三年诉讼时效期间，因此原告主张被告承担逾期办证违约金的请求权已经消灭。故请求驳回原告的诉请。第三人未陈述意见。本院经审理认定事实如下：2004年5月8日被告与第三人签订《延吉市国家税务局职工集资楼工程承建合同书》，约定：被告在延吉市天池路承建第三人的集资住宅楼；工程造价住宅楼1,150元/平方米；第三人负责办理所有建筑房屋产权证和土地使用证，办理两证的费用由被告承担，但相关工本费用由住户承担。2005年11月5日，被告将该住宅楼中的××楼.45平方米房屋（即诉争房屋）以1,150元/平方米、总房款97,118元的价格抵顶给案外人孙立君。当日，孙立君将房屋出售给案外人李秀明，由李秀明向被告支付了诉争房屋的物业基金2,428元、契税1,486元、手续费253元、煤气管道费3,200元、清理费84元、工本费500元。被告给李秀明开具了收据，并给孙立君开具了房款收据。2005年11月6日，被告与李秀明签订了诉争房屋的《房屋购销合同书》。2006年4月3日，李秀明将诉争房屋以10万元的价格转让给原告的母亲具莲玉。同日，在具莲玉向被告支付了300元更名费后，被告在诉争房屋的《房屋购销合同书》上加盖公章，允许将购房人变更为具莲玉。2010年9月21日，原告又从具莲玉处受让诉争房屋，并由被告为其出具了证明，此时诉争房屋所在小区定名为锦秀小区。2010年10月起原告开始占有使用诉争房屋。2010年12月10日第三人给被告出具委托书，委托被告办理锦秀小区的不动产登记证。第三人在为原告家楼下房屋的集资建房（历史遗留）申请表上加盖了公章和法定代表人章，该房屋于2020年1月3日办理了不动产权证书，该房屋的购买价格也为1,150元/平方米。诉争房屋的产权现登记在被告及第三人名下。认定上述事实的证据有：原告提供的《房屋购销合同书》、证明、收据6张、费用明细2张；被告提供的集资建房（历史遗留）申请表、锦绣小区1号楼5单元602号（案涉房屋楼下）的不动产权证复印件、代办不动产登记证的委托书复印件、《延吉市国家税务局职工集资楼工程承建合同书》复印件；本院调取的延吉市房屋产权管理中心的房屋信息；原、被告的陈述。本院认为，虽然原告是以顶账的方式从被告处购买了诉争房屋，但被告对原告的购房人身份予以认可，原告与被告之间形成的房屋买卖合同关系是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。被告作为开发商，在条件成熟时为购房人办理不动产权证是主要合同义务，而第三人2010年12月10日已经给被告出具了办理不动产权证的委托书。故对被告主张的应由第三人为原告办理不动产权证的主张本院不予支持，应由被告为原告办理不动产权证，但第三人对原告仍有协助义务。因原告已向被告支付了诉争房屋的物业基金、契税、手续费及工本费的对价，被告与第三人约定办理产权证和土地使用证的费用由被告承担，故办理诉争房屋不动产权证的费用应由被告承担。对被告主张诉争房屋是集资建房，原、被告之间的房屋买卖合同关系不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。对此本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”本案中原告购买的房屋最初是被告以抵顶工程款的方式售出，而不是第三人单位的职工购买，且该房屋为七层顶层房屋，却与第三人的集资均价及六层房屋价格相同。故原告应是社会普通购买人，而不是享受集资待遇的购买人，本案应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”对被告提出的原告要求被告支付违约金的诉讼请求已超过诉讼时效的主张，本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，原告起诉之日起三年前的部分，已经超过了诉讼时效，本院不予支持。原告是2020年2月28日向本院提起诉讼，故被告应从2017年2月28日起向原告支付违约金。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条之规定，判决如下：一、被告延边现代房地产开发有限公司、第三人国家税务总局延吉市税务局于本判决发生法律效力之日起十五日内协助原告赵澈成办理延吉市天池路锦绣小区1号楼5单元702号房屋的不动产权证书，办理费用由被告延边现代房地产开发有限公司负担。二、被告延边现代房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日立即向原告赵澈成支付以97,118元为基数，自2017年2月28日起至2019年8月20日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至上述不动产权证书办理完毕之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的违约金。三、驳回原告赵澈成的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,228元（原告赵澈成已预交），减半收取1,114元，由被告延边现代房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判员  徐丽华二〇二〇年六月二日书记员  赵卿缘