重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终1767号上诉人（原审被告）：王朋，男，1986年11月14日出生，汉族，住重庆市大足区。委托诉讼代理人：李林峰，重庆市大足区棠香法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：欧阳新，重庆市大足区棠香法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：兰凤，女，1990年7月23日出生，汉族，住重庆市大足区。委托诉讼代理人：李林峰，重庆市大足区棠香法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：欧阳新，重庆市大足区棠香法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：杨在敏，女，1969年2月23日出生，汉族，住重庆市大足区。委托诉讼代理人：兰中迅，重庆朋昇律师事务所律师。上诉人王朋、兰凤因与被上诉人杨在敏房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市大足区人民法院（2019）渝0111民初6730号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人王朋、兰凤及其共同的委托诉讼代理人李林峰、欧阳新，被上诉人杨在敏的委托诉讼代理人兰中迅到庭参加二审询问。本案现已审理终结。王朋、兰凤上诉请求：1.依法撤销重庆市大足区人民法院一审判决，依法改判上诉人承担2018年10月5日前的房屋租赁费13800元；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一审法院认定事实不清，采信证据不当，实体判决错误。1.2018年10月5日，双方解除租赁关系，上诉人下欠13800元，从此被上诉人更换门锁，双方存在的是债权债务关系，不存在租赁关系；2.上诉人与被上诉人签订协议时间为2019年9月10日而非2019年10月10日；3.一审法院调查门市用电和经营情况不能证明门市是否经营，更无法证实是上诉人经营。杨在敏辩称，1.一审认定事实清楚，协议解除是2019年10月10日，系双方真实意思表示，双方解除了租赁合同关系，对设施设备材料的处理进行了约定，王朋与门市没有任何关系；2.签订协议之前上诉人实际占有租赁房屋，至于用电用水多少和他生意的盈亏相关联，上诉人占有使用就应当支付费用；3.一审法院调查询问亦证实2019年10月10日前上诉人在实际占有使用，被上诉人并未更换钥匙或另行招租；4.合同解除应当有明确的约定，不能因为当事人无知或生意不好间歇性营业或关门就认为合同自动终止了。杨在敏向一审法院起诉请求：1.判令两被告立即支付给原告欠付的租金68664元，并以68864元为基数，按年利息6%支付利息，自起诉之日起至付清之日止；2.本案诉讼费、保全费由两被告承担。一审法院认定事实：2017年3月4日，原告杨在敏委托陶怡代其与被告王朋、兰凤签订了《门市租赁合同》，约定由原告将位于重庆市大足区房屋，即绿地海棠湾67栋1-8门市（以下简称涉案房屋）出租给二被告使用，租赁期限自2017年3月5日起至2020年3月5日止，每年租金58000元，自合同签订之日起，二被告须于每年2月份内付清租金，若不按时付清，本合同作废，原告有权收回涉案房屋，保证金不退。合同第七条约定，二被告需缴纳给原告保证金9600元。第十五条第5款约定，合同期未满，二被告终止租用涉案房屋，保证金自动转为违约金。2018年初双方口头约定租金每半年支付一次。二被告租用涉案房屋用于合伙经营“极速空间”汽车美容店，而被告陈述，被告兰凤于2017年12月退出该合伙。租赁期间，因拖欠租金未付，2018年10月5日经双方结算，被告王朋向原告出具了《欠条》，载明“今欠到杨在敏房屋租金13800元（大写：壹万叁仟捌佰元整），地址位于绿地海棠湾67栋1-8铺面。于2018年10月13日前付清此款项。欠款人：王朋，2018年10月5日，5002251986××××××××，注：另欠水、电、物管费待10月8号上班核实后补交”。2019年10月10日，原告杨在敏委托代理人杨真林与被告王朋签订《协议》，载明由于被告经营不善导致亏损，所以房租一直拖欠未付，现王朋将门市所有设施、设备及材料折价2500元卖给原告，因王朋还欠有房租，此款在结清房租时减出。从此以后该门市与王朋无任何关系，王朋不能再来门市搬走任何东西。落款时间因笔误写作了“2019.9.10”。因被告欠付租金，故由原告起诉来院，并提出如上诉讼请求。另查明，1.签订《门市租赁合同》后，二被告向原告交纳了保证金9600元，双方对于该款转为违约金不再退回二被告无异议；2.被告王朋称，2018年10月5日之后，原告更换了门锁并且另行招租，涉案房屋处于原告控制下；3.经一审法院向涉案房屋所在物业管理公司重庆滨锋物业管理有限公司核实：涉案房屋在2018年10月20日电表底度为13225度，2019年2月20日电表底度为16601度，2019年10月20日电表底度为16966度，新租户于2019年11月17日在物管处办理装修手续，此日电表底度为17011度，该公司工作人员称涉案房屋自2018年10月-2019年11月由王朋间断营业，未听闻杨在敏换锁或另行招租。一审法院认为，原告杨在敏与被告王朋、兰凤于2017年3月4日签订的《门市租赁合同》，系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方应按照合同的约定享有权利，履行义务。本案中，双方当事人对解除房屋租赁合同关系无异议，争议焦点在于涉案租赁合同的解除时间。对此，原告以双方签订的《协议》为凭，提出双方已于签订《协议》之日，即2019年10月10日解除房屋租赁合同关系。被告王朋认为2018年10月5日出具欠条时即为双方解除合同并最终结算之日。被告兰凤认为因被告未在2019年2月28日前付清租金，依照租赁合同约定，租赁合同于此日“作废”。一审法院认为，首先，被告王朋虽向原告出具了《欠条》，但《欠条》中并没有任何解除租赁合同关系的意思表示，仅能证明截止2018年10月5日，承租方下欠租金13800元的事实，不能起到解除双方租赁合同关系的效力；其次，《门市租赁合同》虽有每年2月付清租金，若不按时支付，本合同“作废”的约定，但是一方面王朋已与原告口头约定租金改为每半年支付一次，另一方面前述约定仅仅赋予了当事人解除合同的权利，租赁合同关系并不因此当然解除；再次，被告王朋称，2018年10月5日之后，原告更换了门锁并且另行招租，涉案房屋处于原告控制下的意见，未提供证据予以证明，一审法院不予采纳。截止2018年10月至2019年10月10日，“极速空间汽车美容店”所有设施设备仍然置于涉案房屋内，这段时间内涉案房屋用电量虽在减少，但并非完全不营业的用电状态，结合所在物业公司关于被告在此期间间断营业的陈述，一审法院认为这期间涉案房屋仍然处于被告王朋的控制之下。鉴于原、被告约定的租赁期间为2017年3月5日起至2020年3月5日止，在当事人未明确解除合同的情况下，租赁合同仍然持续有效，直到2019年10月10日，原告与被告王朋签订《协议》，对被告方在涉案房屋内的设施、设备、材料进行了折价处理，并载明“从此以后该门市与乙方（王朋）无任何关系……”，故一审法院认为，原、被告房屋租赁合同关系自2019年10月10日解除。二被告作为合同相对方，应共同承担合同义务。2017年3月5日起至2019年10月10日，二被告共计欠付租金13800元+58000元+5天×58000元÷365天=72595元，鉴于已有约定被告门市内设施、设备、材料折价2500元卖给原告，该款定于结清房租时抵扣，故二被告应支付原告租金72595元-2500元=70095元，原告主张了68664元，系其对自身权利的处分，一审法院予以确认并支持。原、被告同意保证金9600元转为违约金，不再退给二被告，一审法院予以确认。原、被告之间虽没有关于逾期支付租金的利息约定，但二被告逾期不付租金对原告确实造成了资金占用损失，且原告要求被告方自起诉之日起，以68864元为本金，按照年利率6%支付利息至付清之日止的诉讼请求，不违反法律法规相关规定，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告王朋、兰凤于本判决生效后十日内向原告杨在敏支付租金68664元及利息（利息计算方式：以68864元为本金，自2019年11月1日起，按照年利率6%计算至付清之日止）；二、驳回原告杨在敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1516元，减半收取计758元、保全费720元，共计1478元，由被告王朋、兰凤负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为王朋、兰凤与杨在敏签订的《门市租赁合同》的具体解除时间。杨在敏与王朋于2019年10月10日签订的《协议》中约定，该协议签订后门市与王朋无任何关系，王朋不能再来门市搬走任何东西。根据上述约定可以认定双方对租赁关系的解除达成了合议，一审法院认定双方的租赁合同于2019年10月10日解除并无不当，本院予以支持。王朋称在2018年10月5日其向杨在敏出具欠条时杨在敏就更换了门锁并另行招租，因此双方租赁合同应于2018年10月5日解除。但王朋出具的欠条中并无解除租赁合同的意思表示，且其未举示杨在敏更换门锁并另行招租的相关证据予以证明，因此应当承担举证不能的责任。另，王朋出具欠条后仍将设施设备放置于案涉房屋内直至2019年10月10日签订协议将设施设备折价处理给杨在敏，且在此期间仍然存在用电情况，故一审法院认定该期间案涉房屋仍然在王朋的实际控制下并无不当，本院亦予以支持。综上所述，王朋、兰凤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1177元，由王朋、兰凤负担。本判决为终审判决。审 判 长 张欲晓审 判 员 李盛刚审 判 员 唐 松二〇二〇年六月三日法官助理 刘学亮书 记 员 曾 静