湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0103民初1666号原告（反诉被告）：湖南娱洋同创旅游文化发展有限公司，住所地湖南省长沙市天心区湘府中路198号新南城商务中心A栋725房。法定代表人：周虎。委托诉讼代理人：罗源源，女，1988年8月3日出生，汉族，住湖南省娄底市娄星区。委托诉讼代理人：孙素，女，1989年9月13日出生，汉族，住湖南省湘阴县。被告（反诉原告）：田静，女，1967年10月7日出生，汉族，住湖南省邵阳市双清区。委托诉讼代理人：肖望平，湖南谐正律师事务所律师。委托诉讼代理人：匡霖，湖南谐正律师事务所律师。湖南娱洋同创旅游文化发展有限公司与田静房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月4日立案受理。田静于2020年4月8日向本院提起反诉，本院依法受理，适用简易程序，于2020年4月15日公开开庭合并进行了审理。湖南娱洋同创旅游文化发展有限公司的委托诉讼代理人罗源源、孙素，田静的委托诉讼代理人肖望平、匡霖均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）湖南娱洋同创旅游文化发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告间《房屋租赁合同》；2.判令被告立即返还原告押金4万元整,2019年11月22日-2020年1月20日租金33810元，造成原告公司员工工资损失308937元，总计:382747元；3.由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2017年7月10日，被告田静委托李雷与原告签订《房屋租赁合同》，合同约定被告将位于长沙市天心区湘府路198号豪布斯卡A栋写字楼723房租给被告办公室用，租赁期限自2017年7月20日至2020年7月20止，原告交付押金4万元，租金为14000元每月，每年递增一次，第一年递增额度为年租的15%，第二年递增额度为年租的5%，租金支付方式为半年付，先付后用，但被告却于2019年11月22日突然将该案所涉写字楼门上锁，致使原告不能正常办公，原告多次与被告沟通，被告仍不开锁，原告无奈报案至青园派出所，派出所以民事纠纷为由不予立案，并且为了防止原告搬东西，派出所将办公室上锁至今，由此给原告造成了重大损失。原告房租租金交至2020年1月20日，从被告上锁至2020年1月20日被告应返还原告租金33810元，期间原告员工无法正常办公，但公司正常发放工资，造成工资损失308937元。原告认为，原被告之间的租赁合同合法有效，双方都应当诚实信用地履行合同义务，原告按月支付租金被告却无故锁门，给原告造成了重大损失，综上，原告为维护自身合法权益，遂诉至法院。被告（反诉原告）田静辩称：1.原告不能“正常办公”与被告无关，被告不承担任何责任，原告承租的723房门被锁不是被告所为，与被告无关，不能“正常办公”与锁门也无关，虽然原被告存在租赁纠纷，但被告从未直接或间接阻止原告进入正常办公，原告所主张的损失无论从客观行为、因果关系、还是主观意愿，都不能归责于被告；2.原告所主张的工资损失也是虚妄的；3.原告存在严重违约行为，退还押金没有法律依据。综上，原告的诉请没有事实和法律依据，请求依法予以驳回。被告（反诉原告）田静向本院提起如下反诉请求：1.判令被反诉人支付逾期房租至实际解除合同之日止，暂计算至2020年4月4日止所产生的逾期房租为589470元；2.判令被反诉人以逾期房租为基数，按年利率24%的标准支付滞纳金至实际清偿之日止，暂计算至2020年4月8日止所产生的滞纳金为138450元；3.判令被反诉人支付723房合同违约金33810元；4.判令被反诉人赔偿物业相关费用损失共26341元；5.判令被反诉人对新南城商务中心A栋写字楼723房损坏的物业结构、设施设备、家具恢复原状；6.判令被反诉人承担诉讼费用。事实和理由：反诉人系长沙市天心区湘府中路新南城商务中心A栋723、725房(以下简称“723房、725房”)的产权人。反诉人授权其女儿李蕾于2017年4月24日、2017年7月10日与被反诉人相继签订了725房、723房的租赁合同。725房租赁合同约定：租赁期限为2017年5月5日起至2020年5月4日止，月租金42000元，自第二年起，租金每年二年起，租金每年递增5%，承租方自行缴纳物业相关费用，不得随意损坏房屋设施家具、不得私自改变房屋内部结构、不得擅自转租、不得拖欠租金，租赁期未满不得擅自退租，违约责任为拒退押金、赔偿实际损失、欠缴租金按每日2%的标准计付滞纳金。723房租赁合同约定：租赁期限为2017年7月20日起至2020年7月20日止，月租金14000元，租金第二年递增15%，第三年递增5%，如未经出租人同意，中途擅自退租的，承租人按月租金的两倍支付违约金，其余条款与725房租赁合同一致。合同签订后，被反诉人支付725房租金至2019年4月4日，支付723房租金至2020年1月20日，支付两房物业费至2019年3月31日，支付两房空调费至2019年9月31日，支付725房水电费至2019年8月30日，支付723房水电费至2019年11月4日。其余费用至今未付。2019年11月22日，反诉人接到物业公司电话反映：被反诉人在未结清物业费用，未办理合法交接手续的前提下，私自搬离大量办公物品，物业公司依照物业管理规定对被反诉人进行劝阻无效。反诉人及第三人从邵阳赶赴现场，协商无果后报警，民警调解不成后，要求各方通过法律途径解决。11月23日，被反诉人依然不顾物业劝阻强行搬离，并砸门、打人。反诉人无奈再次报警。为避免冲突，出警民警郑重告知各方应当依法解决纠纷，禁止私自寻衅，并要求物业公司将涉案物业落锁，等待法律程序的处理。反诉人常年生活在邵阳市，直到被反诉人私自搬离后，反诉人才发现两个房间满地是垃圾，地毯发霉生虫，灯泡、水龙头、监控设备家具多处损坏，墙面多处开裂、打孔，原本属于反诉人的办公桌椅被拆的七零八落，原本的内部构造被改的面目全非。原本出租给被反诉人的723房挂的招牌却是“湖南华照装饰工程有限公司”的牌子，种种违约行为令人气愤。反诉人多次联系被反诉人协商未果。被反诉人严重违反双方租赁合同之间的约定，其本诉诉求没有事实和法律依据，反诉人为维护合法权益遂提起反诉。原告（反诉被告）湖南娱洋同创旅游文化发展有限公司答辩称：723、725房屋租赁合同是两个独立的合同，725房屋租赁合同原被告合意已于2019年5月4日解除，原告租金亦缴纳至2019年5月4日；723房屋租赁合同原告已缴纳租金至2020年1月20日，因为被告于2019年11月22日无故将723房屋上锁，导致原告无法正常办公，原告没有违约行为，请求驳回反诉原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：2017年3月5日，被告田静授权案外人李蕾全权代理其行使位于长沙市天心区和725租赁的一切事宜。2017年7月10日，受托人李蕾（甲方，出租方）与原告湖南娱洋同创旅游文化发展有限公司（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于长沙市天心区湘府路198号豪布斯卡Ａ栋写字楼723房出租给乙方，该房屋的现有装修及现有设施以实际交接房屋的拍摄照片经双方一致签字为准（详见交接物品清单附件）；乙方租赁该房屋仅作为办公使用且在租赁期限内，未事前征得甲方的书面同意，乙方不得擅自改变该房屋使用用途；租赁期限自2017年7月20日起至2020年7月20日止；租金支付方式半年，先付后用，第一期租金签订合同当日支付，以后每期租金提前半年支付，月租金为14000元不含税金，递增时间为合同签订期第二年开始，每年递增一次，递增额度为年租的15%，第三年递增额度为年租的5%；乙方支付甲方房屋押金4万元，乙方如未按规定结清有关费用，甲方有权拒还押金；在租赁期内，乙方未经甲方书面同意，擅自将该房屋转租、转借他人使用的，甲方有权终止本合同收回房屋，由此而造成甲方损失的，乙方应于赔偿；乙方未经甲方同意中途擅自退租的，乙方按月租金的两倍向甲方支付违约金；任何一方如需提前终止该合同，必须提前一个月以书面形式通知对方；双方还就其他事项进行了约定。合同签订后，原告向被告支付押金4万元。另查明，坐落于长沙市天心区房屋系被告田静单独所有（房产证号为长房权证天心字第××号）。723房屋的承租方为原告湖南娱洋同创旅游文化发展有限公司，实际使用方为湖南华照装饰工程有限公司。原被告双方一致确认交房时723房屋的现有装修及现有设施以交接物品清单为准。因原告私自搬离办公物品引起纠纷，723房屋实际使用至2019年11月22日，原告房租缴纳至2020年1月20日，物业费缴纳至2019年3月31日，空调费缴纳至2019年9月31日，水电费缴纳至2019年11月4日。2020年4月8日，被告向长沙乐图物业管理有限公司支付涉案723房2019年4月1日至2020年3月31日的物业费11496元（每月958元），2019年10月1日至10月31日的空调费181元。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条约定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，原告与被告委托人李蕾签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效，当事人应按约定履行义务。原告承租723房后交由案外人湖南华照装饰工程有限公司实际使用，原告没有提供充分有效证据证实湖南娱洋同创旅游文化发展有限公司与湖南华照装饰工程有限公司系同一家公司，且两公司之间也没有相应的转租合同，原告未经被告书面同意擅自将房屋转借他人使用已构成违约，且双方确认涉案房屋已于2019年11月22日锁门停止出租，故原告要求解除《房屋租赁合同》的请求符合事实和法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条约定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”原被告的租赁合同实际履行至2019年11月22日，原告要求被告返还自2019年11月22日起至2020年1月20日止的房屋租金33246元的请求，本院予以支持，超出部分本院不予支持。原告向被告支付押金4万元，因原告未按约结清至2019年11月22日期间的物业费、空调费、水电费，原告要求被告返还押金4万元的请求，本院不予支持。原告要求被告承担公司员工工资损失，没有提供充分有效证据证实，本院对该项诉请不予支持。关于反诉部分，房屋实际使用至2019年11月22日，原告租金交至2020年1月20日，双方因纠纷原告未再实际使用房屋，原告未继续支付房租不存在违约情形，故反诉原告要求反诉被告支付逾期房屋租金及滞纳金的请求，本院不予支持。原告未按约结清物业费、水电费、空调费等，反诉原告要求反诉被告支付2019年4月1日至2019年11月22日的物业费7409元、2019年10月1日至10月31日的空调费181元的请求，本院予以支持，超出部分本院不予支持。合同约定原告未经被告同意中途擅自退租的，原告按月租金的两倍向被告支付违约金，原告有违约行为在先，故反诉原告要求反诉被告支付违约金33810元的请求符合合同约定，本院予以支持。反诉原告要求反诉被告对涉案723房屋损坏的物业结构、设施设备、家具恢复原状，但未提供充分有效证据证实，本院对该项诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）湖南娱洋同创旅游文化发展有限公司与被告（反诉原告）田静于2017年7月10日签订的位于长沙市天心区房屋的《房屋租赁合同》；二、被告（反诉原告）田静自本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）湖南娱洋同创旅游文化发展有限公司租金33246元；三、原告（反诉被告）湖南娱洋同创旅游文化发展有限公司自本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）田静支付物业费7409元及空调费181元；四、原告（反诉被告）湖南娱洋同创旅游文化发展有限公司自本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）田静支付违约金33810元；四、驳回原告（反诉被告）湖南娱洋同创旅游文化发展有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）田静的其他诉讼请求。如果原告（反诉被告）湖南娱洋同创旅游文化发展有限公司与被告（反诉原告）田静未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费7042元，减半收取3521元，由被告（反诉原告）田静负担，反诉受理费11681元，减半收取5841元，由原告（反诉被告）湖南娱洋同创旅游文化发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  龙玲玲二〇二〇年六月一日法官助理田也代理书记员  朱 明附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。