贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终1485号上诉人（原审原告）：李福星，男，汉族，1984年10月4日出生，住贵州省毕节市七星关区。上诉人（原审被告）：毕节海天房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区环城东路。统一社会信用代码915205006669508384。法定代表人：邓勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：余进江，贵州本芳律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢成，贵州本芳（黔西）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吉宓，男，汉族，1975年9月22日出生，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人：余进江，贵州本芳律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢成，贵州本芳（黔西）律师事务所律师。上诉人李福星因与上诉人毕节海天房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称海天房开公司）及被上诉人吉宓商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初444号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原告李福星向一审法院起诉请求：1、判令被告及时为原告办理所购房屋的所有权证书，并承担违约金280,000.00元人民币；2、判令被告补足买卖合同中约定的两个阳台及燃气管道安装和退还合同约定由被告安装的电表和水表入户费;3、本案诉讼费及其他费用由被告承担。原告在庭审前增加诉讼请求为：判令被告向原告交付合同第11页第十一条约定出卖人应当交付的建筑工程竣工合格证明文件、《住宅质量保证书》、房产面积实测技术报告书等相关文件。原告在庭审中将办理所有权证请求变更为：判令被告向原告办理并交付商品房转移登记的有关文书；水电入户费变更为安装费用。原告庭后撤回燃气管道安装的诉讼请求，表示待条件成就后再行起诉。一审法院认定事实：2013年4月23日，原告李福星作为买受人与被告海天房开公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节市七星关区商品房，用途为住宅，有两个阳台，两个阳台为非封闭式；建筑面积137.82平方米，套内建筑面积122.60平方米；该商品房总价款为406569.00元，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取商品房总价款以外的费用；买受人应于合同签订之日向出卖人交付首期房款122569.00元，余款284000.00元以银行按揭支付；出卖人应当在2013年7月10日前向买受人交付该商品房；商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》。买受人同意委托出卖人向相关单位缴纳下列第1、2、3项费用（1、专项维修基金；2、契税；3、第二十三条约定的物业服务费），并在合同签订之日起30日内将上述费用交给出卖人，出卖人应当于缴费后30日内向买受人交付相应缴款凭证；转移登记：出卖人承诺于2013年10月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房款的万分之五承担违约责任；2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列（1）、（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期贷款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款5%的违约金。双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，委托费用由买受人承担。合同签订后，原告向被告支付了涉案房屋购房款406569.00元。2014年2月19日，被告将该房屋交付给原告使用，同日，原告向被告交纳了前期税费22275.00元，包括电表入户费529.00元及安装费1300元、水表入户费800元及安装费、燃气管道安装费2500.00元及契税等办证费用。2015年3月23日，被告取得涉案房屋所属的毕节市七星关区学院路大园田东城明苑第Ｃ幢房屋总的《房屋所有权证》,被告已于同年5月份为该幢房屋部分业主办理了房屋权属证书，但被告至今仍未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书及办理房产证。原告认为，被告的上述行为已构成违约，故以前述诉请诉至法院。另查明：被告海天房开公司现法定代表人为邓勇。2018年6月26日，工商登记信息显示投资人为邓勇、冯建兴、曾应龙。被告吉宓系海天公司原法定代表人。一审法院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告履行了交付购房款的义务，被告于2014年2月19日向原告交付涉案房屋，但被告至今仍未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，应承担违约责任。本案中，按双方合同约定“出卖人承诺于2013年10月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”被告于2015年3月23日取得涉案房屋所属的毕节市七星关区学院路大园田东城明苑第C幢房屋总的《房屋所有权证》,且已经为该幢房屋部分业主办理了房屋所有权证，已具备办理转移登记的条件，但被告并未尽到通知义务，原告主张被告承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的诉请，于法有据，予以支持。对于违约金的起算时间，因被告提供的证据不足以证明其具备办理涉案房屋转移登记条件后已告知原告，被告举证不能证明其何时提交办证相关文书到房屋登记部门并通知原告,故本院以庭审之日为被告通知原告时间。因双方合同约定：“买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，委托费用由买受人承担”，且被告已收取相关办证费用，原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，被告无需向原告直接交付办理商品房产权转移登记的有关文书，而由被告将办理商品房产权转移登记所需的有关文书交付有关部门。关于被告提出的诉讼时效问题，原告诉请违约金系债权请求权，应当适用诉讼时效，但被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约行为至今仍然存在，系持续性违约行为，而双方合同约定以日为单位累计计算违约金数额，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。如果当事人在《中华人民共和国民法总则》生效前，依照《中华人民共和国民法通则》享受的2年诉讼时效期间已经用完，不可能因新法的实施而使已消灭的时效重新“激活”，只有当事人的诉讼时效利益在《中华人民共和国民法总则》生效时，因中止、中断或延长等原因导致2年的诉讼时效没有经过，才适用《中华人民共和国民法总则》中关于3年诉讼时效期间的规定。本案中，被告承诺2013年10月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，同时约定按日向买受人支付违约金，原则上应从2013年10月31日起开始计算违约金。但至2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行前原告已知道或应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法通则》规定的两年诉讼时效期间。同时，原告所举证据不足以证明其向被告主张逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的诉讼时效期间出现中止、中断或延长的情形。故自《中华人民共和国民法总则》施行之日回溯二年内的违约金，适用《中华人民共和国民法总则》的规定，诉讼时效期间为三年，超过两年的部分，适用《中华人民共和国民法通则》的规定，诉讼时效期间为两年。故从起诉之日2019年1月9日倒推三年即2016年1月9日止的违约金已超过诉讼时效，不予保护。从2016年1月10日起的违约金未超过诉讼时效，予以保护。故本案原告诉请逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金的起算时间为2016年1月10日。因《商品房买卖合同》约定原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，被告无需向原告直接交付办理商品房产权转移登记的有关文书，而由被告将办理商品房产权转移登记的有关文书交付有关部门，申请办理涉案商品房产权转移登记并通知原告之日即视为履行了合同义务。被告于2015年3月23日取得涉案房屋所属的毕节市七星关区学院路大园田东城明苑第C幢房屋总的《房屋所有权证》,且已经为该幢房屋部分业主办理了房屋所有权证，涉案房屋已具备向房屋登记机关申请办理商品房不动产权属证书的条件，但被告并未提供证据证明其已经对原告尽到了通知义务，故应以本案第一次开庭审理的时间，即2019年6月12日作为被告履行通知义务的时间节点。综上所述，被告应当承担逾期提交办理涉案房屋转移登记的有关文书违约金的起止时间为2016年1月10日至2019年6月12日。故对原告要求被告支付逾期提交办理涉案房屋转移登记有关文书的违约金的诉请，予以支持。关于违约金的标准问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，因双方约定的违约金过分高于损失，属于人民法院予以适当减少的情形。因此，根据本案实际情况，本院支持按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.69倍的标准计算违约金。对于原告水电安装费、补足阳台、交付相关文书等其他诉讼请求，因被告提出诉讼时效抗辩（体现在答辩状和代理词中），经本院审查，原告所举证据不能证明符合诉讼时效中止、中断或延长情形，该诉讼请求已超过诉讼时效，故不予支持。对依法判令被告吉宓承担赔偿责任的诉讼请求，因被告吉宓现在已不是海天公司的股东，且原告未举证证明被告吉宓未履行出资义务或者未完全履行出资义务及被告海天房开公司已资不抵债，故此诉讼请求无事实法律依据，不予支持。原告撤回燃气管道安装的诉讼请求，系其对其权利的自愿处分，予以准许。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告毕节海天房地产开发有限公司于原告李福星缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为原告李福星办理位于毕节市七星关区房屋的不动产权证书；二、被告毕节海天房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李福星支付逾期交付办理涉案商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款人民币406569.00元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.69倍的标准，从2016年1月10日计算至2019年6月12日止）；三、驳回原告李福星的其他诉讼请求。案件受理费人民币5500.00元，由被告毕节海天房地产开发有限公司负担。上诉人海天房开公司上诉请求：1、撤销原判第一项、第二项，改判驳回被上诉人第一项诉讼请求，改判上诉人支付被上诉人逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金的计算标准为以被上诉人已付购房款为基数，按照中国人民银行规定的同期贷款利率的标准进行计付或将本案发回重审。2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决第一项即“上诉人应于被上诉人缴纳办证所需税费和提供有关文书之日起90日内为被上诉人办理案涉房屋的不动产权证书”无客观事实予以支撑，应当予以撤销。本案中，根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第二十三条“出卖人承诺于2013年10月30日前取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。”之约定，上诉人承担支付被上诉人涉案违约金的前提是上诉人在2013年10月30日前未向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书，而非一审判决第一项的不动产证书。二、上诉人海天公司已按合同约定履行了向被上诉人李福星交付办理商品房转移登记的有关文书的义务，不存在违约行为，不应支付被上诉人李福星违约金。根据双方所签订的商品房买卖合同第二十二条约定，案涉房屋符合办理转移登记的条件时，由被上诉人李福星直接委托上诉人海天公司向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，此时上诉人海天公司便无向被上诉人李福星交付办理商品房转移登记的有关文书的现实必要，交付履行义务实际转化为信息披露义务，直接由上诉人海天公司将已具备办理权属转移登记条件的信息通知被上诉人李福星并要求被上诉人李福星提交所需资料代为办理权属转移登记即可，此时即视为上诉人海天公司依约向被上诉人李福星履行了文书交付义务。根据上诉人海天公司提交的证据，可证实本案涉案房屋早已符合办理权属转移登记的条件，上诉人海天公司早就基于代办行为在事实上要求被上诉人李福星提交相关材料给上诉人海天公司办理房屋权属转移登记，被上诉人李福星在接到上诉人海天公司通知后才提交了相关材料（房屋档案证明、婚姻登记记录证明、查档报告、户口本、身份证复印件等）给上诉人海天公司予以办理房屋权属转移登记。而且，上述被上诉人提交给上诉人的相关资料只能由被上诉人到相关部门提交调取申请后才能由被上诉人持有，如不是因为上诉人通知过被上诉人提交相关资料予以办理房屋转移登记手续，则上诉人不会持有被上诉人上述办理房屋转移登记的资料。因此，上诉人海天公司已按约向被上诉人李福星履行了披露义务，上诉人海天公司之于被上诉人李福星交付办理商品房转移登记有关文书不存在违约行为，不应支付被上诉人李福星逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金。三、一审判决第二项的违约金计算依据即“按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.69倍的标准计付违约金”无法律依据予以支撑，如以此计算违约金，计算金额也将远远超过被上诉人的实际损失。本案中，双方当事人约定的违约金标准为以被上诉人李福星已支付购房款总额为基数，按每日百分之五进行计付。上诉人在一审时请求一审法院以同期银行贷款利率的标准予以调减，一审判决却以同期银行贷款利率的1.69被予以调减。一审中，被上诉人李福星未提交任何证据对上诉人逾期交付办理商品房转移登记有关文书致使其产生的实际损失进行证明。上诉人海天公司已按约将涉案商品房交付给了被上诉人李福星使用，被上诉人李福星亦早就实际装修入住，且已将案涉商品房拟转卖给他人，因此，上诉人海天公司未按时交付办理商品房转移登记有关文书给被上诉人李福星的行为客观上给被上诉人李福星产生的损失微乎其微，可忽略不计。所以，即使上诉人海天公司存在逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任，也恳请二审法院依据被上诉人李福星的实际损失为参照，基于公平的原则，将本案逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金调减为以被上诉人李福星已付购房款为基数，按照中国人民银行规定的同期贷款利率的标准进行计付。四、一审判决上诉人承担全案诉讼费用，明显违反法律关于诉讼费缴纳的相关规定，无法律依据予以支撑，应当予以撤销并改判。上诉人李福星上诉请求：1、请求二审法院判令吉宓与毕节海天房地产开发有限公司承担连带责任。并判令二被告承担一、二审诉讼费用。2、请求二审法院判令二被告（被告指代一审被告）退还多收的电表安装费1300元和水表安装费650元。请求二审法院判令二被告向原告交付合同第11页第十一条约定出卖人应当交付的建筑工程竣工合格证明文件、《住宅质量保证书》、房产面积实测技术报告书等相关文件。向原告交付商品房转移登记的有关文书或至少将原件交原告确认及复印。向原告补足合同约定的阳台数量或支付一定的违约金。请求二审法院判令二被告逾期办理商品房所有权证书和逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金从2016年7月9日向前推算两年开始计算。事实及理由：一、根据原告提交的海天公司在国家企业信用信息公示系统的信息显示：从2007年09月07日海天公司成立到2018年4月8日股权变更前，吉宓系海天公司唯一股东，持股100％。是《公司法》规定的一人有限责任公司。《公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。因此吉宓对其个人财产独立于海天公司财产负有举证责任，如吉宓不能证明其个人财产独立于海天公司财产，应当对海天公司债务承担连带责任。从原告提交的《毕节发展村镇银行有限责任公司与刘敏、吉宓金融借款合同纠纷一案判决书》，《邓剑与被告吉宓、毕节海天房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案判决书》，《陈玲与被告吉宓、毕节海天房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案判决书》，可以得出吉宓与海天公司存在共同背负债务，承担连带责任的情况，吉宓与海天公司存在财产混同情况。且前述三份判决书也证明了审理法院对吉宓作为一人有限责任公司的股东应当承担连带责任的认定。吉宓作为一人有限公司的股东，依法负有将自己的财产与海天公司财产相独立的义务，这是法律承认一人公司独立人格、赋予股东有限责任的前提条件。提供公司账册，是股东证明不存在财产混同的主要方式之一。吉宓虽已将部分股权转让，但并不因此可免除其在一人公司存续期间的举证责任。原告与海天公司签订合同时，吉宓是海天公司法人代表，且合同签订时间及合同所确定的交房、办证等义务的履行期间均在2018年4月8日前。所以吉宓应当对原告承担连带责任。二、买卖合同第8页最后一行，约定商品房价格已经包含水电建设安装费用，被告不应该再重复收取该费用。如出卖人不能交付建筑工程竣工合格证明文件、《住宅质量保证书》、房产面积实测技术报告书等相关文件。原告将不能确认该房是合格的、安全的、不能对该房屋质量面积等有正确的认识，心理上将持续处于不安状态，将影响原告对该房的正常使用。面积等问题不明确将使得原告不能确认自己权利的范围（比如公摊面积等），也就不能在自己权利受到侵害时及时发现，并进行维护。原告认为交付以上文件是原告“请求停止侵害、排除妨碍、消除危险”的重要依据。交付商品房转移登记的有关文书是双方约定的必经程序，应当得到履行。返还缺少的一个阳台，具有物权请求权的性质，不适用诉讼时效的规定。2016年7月9日，录音显示原告向被告法人代表主张了权利，录音是与被告法人代表的录音，是真实的，违约金应该从此时向前推算两年开始计算。二审审理期间，上诉人李福星提交了本案争议房屋的不动产权证，登记日期为2020年4月22日，登记建筑面积为143.22平方米。二审经审理查明：毕节市海天房地产开发有限公司成立于2007年9月7日，2018年4月8日之前被上诉人吉宓持有公司100%的股权，2018年4月8日之后股权变更为邓勇持有20%、曾应龙持有40%、冯建兴持有33%、吉宓持有3%。上诉人李福星称大约在2015年前后，海天公司电话通知他提交材料办证，其复印了婚姻登记等材料提交给海天房开公司。二审诉讼中海天公司对收取李福星提交材料后的办证情况及未办理产权转移登记的原因不清楚，也不能作出具体说明。海天房开公司收取了李福星电安装费1300元、水安装费650元。另查明，吉宓因向他人借款，海天房开公司作为借款担保人的纠纷，一审法院作出（2016）黔0502民初4795号民事判决、（2016）黔0502民初4796号民事判决，判决海天公司对吉宓的债务承担连带；（2018）黔0502民初2062号民事判决，判决债权人对海天房开公司为吉宓的债务提供抵押的财产享有抵押权。二审诉讼期间李福星取得了争议房屋的不动产权证，登记日期为2020年4月22日，登记建筑面积为143.22平方米。本院对一审查明的其余事实本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：1、海天公司应否承担违约责任；2、原判确定的违约金标准是否适当、违约金起算日期是否正确；3、被上诉人吉宓是否应对海天公司承担的违约责任承担连带责任；4、海天房开公司收取的水电安装费是否应予以退还上诉人李福星；5、李福星请求海天公司补足阳台数量或支付一定违约金的主张是否应予支持；6、李福星请求海天房开公司交付合同第11页第十一条约定出卖人应当交付的建筑工程竣工合格证明文件、《住宅质量保证书》、房产面积实测技术报告书等相关文件是否应予以支持。关于焦点1，不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明，海天房开公司作为本案商品房的出卖人，负有协助买受人办理商品房产权转移登记、取得案涉房屋权属证书的义务，且双方签订的《商品房买卖合同》中也有相关的约定。转移登记部分约定“出卖人承诺于2013年10月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”，其后又约定“买受同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担”。根据上述约定，海天公司应在约定的时间取得涉案房屋的初始登记并向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。因申请办理转移登记需要购房人提交相关资料，双方之间存在委托办证关系，故海天房开公司没有再将办理商品房转移登记的有关文书交付李福星的必要，此时，海天房开公司应将涉案房屋已具备办理转移登记的情况告知李福星，通知其在提交相关资料后，将办理转移登记的有关文书提交登记部门，待办好转移登记后将文书交付李福星。本案中虽然李福星认可海天房开公司于2015年通知其提交相关资料，其也提交了资料，但之后的办证情况及未取得房屋权属证书的原因不详，海天房开公司作为向相关部门提交办证资料的主导方，其对李福星提交资料后的办证情况不知悉，也不能作出合理的说明。证明其未积极履行自己的义务。因此，应视为海天房开公司未完成上述义务，致上诉人李福星未能在约定的期限内取得案涉商品房的权属证书，已构成违约，依法应承担违约责任。海天房开公司上诉称不承担违约责任的理由不能成立。关于焦点2，双方签订合同约定按已付房款的万分之五计算违约金，因按该标准计算的违约金过高，海天房开公司在一审中请求对违约金的计算标准予以降低。针对逾期办证的违约金，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”根据上述规定的精神，逾期办证的违约金在双方未约定违约金的情况下仍可按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金额机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。故原判在本案双方当事人对违约金有约定，只是应予以调减的情况下，将违约金计算标准调整为适当高于未约定的情形，即按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.69倍的标准计算违约金符合法律规定及本案的客观实际，上诉人海天公司提出按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的标准计算违约金的主张不能成立。关于违约金起算日期应如何确定的问题，李福星一审中提供于2016年7月9日的电话录音证明其向吉宓等人主张权利，海天公司及吉宓对该录音未予认可。即使该录音真实，因双方合同约定海天公司2013年10月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，同时约定按日向买受人支付违约金。故2013年10月31日李福星就应知道自己的权利受到侵害，其于2016年7月9日向海天公司主张权利已超过《中华人民共和国民法通则》规定的两年诉讼时效。故一审从李福星起诉之日2019年1月9日倒推三年，即2016年1月10起计算违约金并无不当，李福星认为应从2016年7月9日倒推两年计算违约金无事实及法律依据。关于焦点3，根据查明的事实，海天公司于2018年4月8日之前系被上诉人吉宓一人持有公司100%的股权，属《公司法》规定一人有限责任公司。《公司法》第六十三条规定“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”本案中，海天公司为吉宓个人债务提供担保，被法院判决承担担保责任，吉宓未提供证据证明海天公司财产并未因上述担保行为受到损失、公司财产独立于自己的财产，故根据上述规定，吉宓应对公司的债务承担连带责任。一审判决认为吉宓不应承担连带责任属适用法律错误，应予以纠正。关于焦点4，海天公司收取的水电安装费是否应予以退还李福星。双方签订的合同第七条约定商品房的价格已包括水、电安装费，故海天公司收取李福星水、电安装费共计1950元无收费依据。海天公司在一审诉讼中仅对逾期办证违约金提出诉讼时效抗辩，并未对返还水电安装费提出诉讼时效抗辩，一审以请求超过诉讼时效为由驳回李福星诉请不当，应予以纠正。关于焦点5、李福星关于海天公司补足阳台数量或支付一定违约金的请求是否应予支持。李福星是基于双方签订合同的约定提出该请求，属于债权请求权，应适用诉讼时效规定。根据查明的事实，海天公司于2014年2月19日将涉案房屋交付李福星使用，此时，李福星就应知道交付房屋阳台与约定不符，但其未提交证据证明有诉讼时效中断中止的情形，故其于2019年1月9日向一审法院提起诉讼时已超过诉讼时效，李福星该诉请应予以驳回。关于焦点6，关于李福星请求海天公司交付合同第11页第十一条约定出卖人应当交付的建筑工程竣工合格证明文件、《住宅质量保证书》、房产面积实测技术报告书等相关文件的问题。诉讼中，海天公司表示因公司开发涉案项目后未正确运营，涉案房屋相关资料目前未找到。根据双方签订合同第十一条约定，李福星主张交付的上述文件属房屋交付时应具备的条件，李福星在收房时就应要求海天公司提交，并查验是否符合收房条件。现房屋已实际交付使用六年多，且房屋已取得了权属证书，这些文件的交付已无必要，故李福星请求判决海天公司交付上述文件的主张应予以驳回。另，本案二审诉讼期间，李福星已取得了涉案房屋的权属证书，故一审判决第一项内容已无必要，本院予以撤销。综上所述，上诉人李福星的上诉请求部分成立，对成立部分予以支持；原判认定事实及适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初444号民事判决第二项，即：被告毕节海天房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李福星支付逾期交付办理涉案商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款人民币406,569.00元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.69倍的标准，从2016年1月10日计算至2019年6月12日止）；二、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初444号民事判决第一、三项，即：一、被告毕节海天房地产开发有限公司于原告李福星缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为原告李福星办理位于毕节市七星关区房屋的不动产权证书；三、驳回原告李福星的其他诉讼请求；三、被上诉人吉宓对上诉人毕节海天房地产开发有限公司上述第一项应支付给上诉人李福星的违约金承担连带责任；四、上诉人毕节海天房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内返还李福星水电安装费1950元；五、驳回原审原告李福星原审其他诉讼请求及本案其他上诉请求；六、驳回上诉人毕节海天房地产开发有限公司的上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币5,500.00元，由上诉人毕节海天房地产开发有限公司负担3000元，被上诉人吉宓负担1500元，上诉人李福星负担1000元；二审案件受理费11000元，由上诉人毕节海天房地产开发有限公司负担6000元，上诉人李福星负担2000元，被上诉人吉宓负担3000元。本判决为终审判决。审 判 长  周 艳审 判 员  袁利萍审 判 员  李中付二〇二〇年六月三日法官助理  郭友浪书 记 员  陈 鑫