昆明市晋宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0122民初1262号原告：喻艳，女，1981年10月12日生，汉族，住江西省南昌市高新技术开发区，现住云南省昆明市官渡区，（未到庭）委托代理人：张海波，男，1978年12月21日生，汉族，住江西省南昌市高新技术开发区，现住云南省昆明市官渡区，系原告的丈夫，特别授权代理。被告：昆明成商房地产开发有限公司。住所：云南省昆明市晋宁区晋城镇兴茂大街北段。法定代表人：黄元富，系公司总经理。统一社会信用代码：915301225945529602。委托代理人：普彪，云南东风律师事务所律师，特别授权代理。原告喻艳诉被告昆明成商房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院2020年5月19日受理，依法适用简易程序，于2020年6月16日公开开庭进行了审理。原告喻艳的委托代理人张海波，被告昆明成商房地产开发有限公司的法定代表人黄元富及其委托代理人普彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告继续履行双方于2015年1年1月10日签订的《房屋订购单》，并签订房屋买卖合同；二、判令被告将位于云南省昆明市晋宁区房屋归原告所有（价值1058400元）；三、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告于2017年3月左右与范祖碧（杨遂伦妻子）达成口头约定：“将杨遂伦位于云南省昆明市晋宁县房屋买给原告”。双方于2017年3月左右在云南省昆明市官渡区十二棵橡树19栋12号原售楼部（现恒泰配件经营部地址）签订《房屋定购单》。签订《房屋定购单》时，昆明成商房地产开发有限公司售楼部的销售经理张子成与范祖碧及原告口头约定“签订的《房屋定购单》及出示的《收据》，时间以杨遂伦2015年1月10日签订《房屋定购单》的时间为准，所以《房屋定购单》、《收据》的时间不做更改，只更改《房屋定购单》的定户姓名”。因此《房屋定购单》及出示的《收据》时间均为2015年1月10日。被告于2019年5月初通过电话告知原告其位于云南省昆明市晋宁区房屋不属于原告，并出示了《关于黄元富使用“昆明成商房地产开发有限公司”商铺抵偿其个人债务的公告》。原告对公告内容事先并不知情，直至2019年5月初才知道范祖碧（杨遂伦老婆）卖给原告的房屋是黄元富抵押给杨遂伦的房屋。以上事实在原告与范祖碧（杨遂伦妻子）达成买卖合同及签订《房屋定购单》时原告并不知情。《房屋定购单》签订地为：云南省昆明市官渡区十二棵橡树19栋12号原售楼部（现恒泰配件经营部地址）。《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定：“当事双方都要按照合同的约定全面的履行义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，原告在万般无奈之下诉至贵院，请求支持其诉讼请求。被告辩称，对杨遂伦的房屋订购单以及原告的订购单，我们都不清楚。公司开具的收据写的是杨遂伦，此款由黄元富代付，但是公司没有收到黄元富或者杨遂伦的款项，原告的诉讼请求，居于没有向被告支付过款项，请法庭依法驳回。原告向本院提交以下证据：一、2015年1月10日房屋订购单一份（建材家居行业客户），欲证明我已经订购了被告公司的房子；二、2015年1月10日收据一份，欲证明我们已经付款给公司了。被告对上述证据质证认为，对证据一的真实性没有异议，备注栏里面的“黄元富同意”不是黄元富书写的，虽然公司印章是真实的，但是公司并不知情，黄元富是公司的法人，公司也是黄元富在经营；对证据二的真实性认可，收据已经是开具出去了，写着是要代付，但是根本没有任何人向公司支付过涉案房屋的任何款项。本院认为，对原告提交的证据一盖有被告公司印章，内容为被告书写，对此证据的真实性、合法性、关联性本院予以确认。对原告提交的证据二盖有被告财务印章，对真实性、合法性予以确认，对关联性因原告未提交更名转让时资金支付情况的证据，本院不予确认。被告未向本院提交证据。经本院审理查明：原告与案外人杨遂伦（已去世）之妻范祖碧就被告建设的容纳国际建材家居CBD内B区1栋30、31号《房屋购房订单》转让一事达成协议，并由被告的销售人员张子成办理了《房屋定购单》更名转让手续，原告与被告共同签订了《房屋定购单》。该订购单“备注”一栏中手写字部分为被告销售人员张子成所书写，内容为“该商铺选择五年委托经营，由黄总代付，黄元富同意，注：该商铺由杨遂伦更名为喻艳，收据未改，原收据有效”。编号为0272418号收据载明“认筹款（B区1栋30、31号）金额105840元，此款由黄元富代付”，该收据盖有被告公司财务印章。更名转让时黄元富系公司法定代表人。双方因继续履行合同发生争议，诉至本院。本院认为，本案争议焦点为：一、双方所签订的房屋订购单的性质是什么？二、原告的诉讼请求能否得到支持？本院认为，原告与被告之间已经完成《房屋定购单》的更名手续，双方签订的《房屋定购单》真实、合法、有效。对《房屋定购单》的性质，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。依据传统民法理论，当事人之间签订的合同可以分为预约合同和本约合同，预约合同的目的在于当事人对将来签订特定合同的相关事项进行规划，其主要意义就在于为当事人设定了按照公平、诚信原则进行磋商以达成本约合同的义务。本约合同则是对双方特定权利义务的明确约定。预约合同既可以是明确本约合同的订约行为，也可以是对本约合同的内容进行预先设定，其中对经协商一致设定的合同内容，将来签订的本约合同应予直接确认，其他事项则留待订立本约合同时继续磋商。原告与被告所签《房屋定购单》中约定了面积、单价、定金、项目名称、地址，此约定内容不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，所以，《房屋定购单》不属于商品房买卖合同，其性质属于商品房预约合同。原告诉请要求被告继续履行签订正式商品房买卖合同的义务，根据《中华人民共和国民法通则》第四条“民事活动应当遵循自愿公平、等价有偿、诚实信用的原则”和《中华人民共和国合同法》第四条“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”之规定，合同的签订是当事人意思自治的表示，不得强制被告履行签订合同的义务。本案在《房屋定购单》中双方有特殊约定共计八条，但对何时签订《商品房购销合同》并未规定明确的时间，故对原告的第一项诉讼请求本院不予支持。对第二项诉讼请求，庭审中被告表示诉争房屋已经被法院查封，被告不具备销售商品房的条件。原告应对此事实予以考虑，并做出是否解除预约合同的诉讼选择，原告与案外人杨遂伦之妻以及与被告之间的《房屋定购单》更名转让行为，不能据此认定原告与杨遂伦之妻之间存在房屋买卖关系，因此时诉争房屋的产权属于被告，原告对诉请的B区1栋30、31号房屋不享有物权，故对原告的第二项诉讼请求本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：驳回原告喻艳的诉讼请求。本案诉讼费14326元（原告已预交），减半收取7163元，由原告喻艳承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。审判员  田红飞二〇二〇年六月十七日书记员  杨雪梅