福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终3413号 上诉人（原审原告）：融侨集团股份有限公司，住所地福建省福州市闽江大道167号。 法定代表人：林宏修，董事长。 委托诉讼代理人：高冰清，福建谨而信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈成，福建谨而信律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杨珠玲，女，1981年2月17日出生，汉族，住福建省福清市。 上诉人融侨集团股份有限公司因与被上诉人杨珠玲商品房预售合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2019）闽0104民初3720号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 融侨集团股份有限公司上诉请求：撤销一审判决第三项、第四项、第六项，改判支持融侨集团股份有限公司的全部诉讼请求。事实和理由：一、融侨集团股份有限公司在一审时已提交证据《预购商品房预告登记证》，证明讼争房屋已于2014年7月28日办理了预告登记手续。一审以融侨集团股份有限公司未提交已经办理预告登记的有效证据为由，认定融侨集团股份有限公司要求注销预告登记的诉请事实依据不足，属于认定事实不清。二、一审未支持融侨集团股份有限公司要求杨珠玲立即支付被工商银行福州闽都支行扣划的部分代偿款合计137743.95元以及相应违约金，属于认定基本事实不清。融侨集团股份有限公司提供工商银行福州闽都支行出具的《扣款明细单》可证明，除一审法院认定的18笔代偿款外，工商银行福州闽都支行还分别于2015年9月29日、2018年9月29日从融侨集团股份有限公司账户扣划代偿款66608.48元、57856.13元。此外，工商银行福州闽都支行于2016年6月22日从融侨集团股份有限公司账户实际扣划的代偿款为57765.32元，而非一审认定的44485.98元。又依照讼争《商品房买卖合同》附件六补充协议第四条第6点之规定，杨珠玲应当支付的上述代偿款应按照日万分之五的标准计算自代垫之日起至还清之日止的违约金。三、一审在杨珠玲未提出下调违约金比例的情况下，主动将约定的解除合同违约金比例从总价款的30%下调为15%，缺乏事实和法律依据。1.依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定，法院是否适当减少违约金，应当审查程序上杨珠玲是否有提出调整申请，实体上该约定违约金是否过分高于造成的损失，否则法院不应当予以调整。2.依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案讼争《商品房买卖合同》约定解除违约金相当于总价款的30%，属于可预见范畴，不存在过分高于损失的情况。一审法院直接酌情调整为原约定违约金的50%，于法无据。四、一审驳回融侨集团股份有限公司关于另行销售费用1万元以及在剩余购房款中扣减杨珠玲应付款项后退还的诉讼请求，是错误的。上述两项请求系依据讼争《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第四条第6点、第8点约定主张。一审既已认定讼争《商品房买卖合同》合法有效，前述约定应为合法有效，各方均应严格履行。在合同明确约定的前提下，一审驳回该两项诉讼请求，缺乏依据。 杨珠玲未作答辩。 融侨集团股份有限公司向一审法院起诉请求：1.解除融侨集团股份有限公司、杨珠玲双方签订合同编号为201437770011的《商品房买卖合同》以及附件；2.杨珠玲应立即向闽都工行返还剩余的按揭贷款本息（具体以还款当日确认金额为准，该款由融侨集团股份有限公司在杨珠玲已付购房款中直接返还），并应立即配合融侨集团股份有限公司共同到福州市不动产登记和交易中心办理上述《商品房买卖合同》备案登记及预购商品房预告登记的注销手续；3.杨珠玲应立即将江南水都5D、5E地块第5D-5#楼1603单元商品房交还融侨集团股份有限公司重新处置，并按1万元标准向融侨集团股份有限公司支付另行销售费用；4.杨珠玲应按购房总价30%向融侨集团股份有限公司支付解除合同违约金1499969.7元；5.杨珠玲应立即向融侨集团股份有限公司支付被闽都工行扣划的代偿款1092349.43元以及至杨珠玲还清代偿款之日止的利息及违约金（利息按日万分之四计算、违约金按日万分之五计算，暂计至2019年10月28日，利息为380248.65元、违约金为475310.81元）；6.杨珠玲应赔偿融侨集团股份有限公司因本案所支出的律师代理费15000元以及承担诉讼费；7.在办理完成上述《商品房买卖合同》备案登记及预购商品房预告登记的注销手续，且抵扣第二项至第六项诉请应由杨珠玲承担款项之后15日内由融侨集团股份有限公司将剩余款项（若有）无息退还杨珠玲。 一审法院认定事实：2014年6月6日，融侨集团股份有限公司与杨珠玲签订《商品房买卖合同》（合同编号：201437770011），其中约定杨珠玲购买融侨集团股份有限公司开发建设的坐落于福州市仓山区房产，商品房总金额4999899元，首期购房款1509899元，余款3490000元由杨珠玲通过银行按揭贷款支付。附件六合同补充协议第四条第6点约定杨珠玲同意在获得贷款后，应按《个人住房借款合同》之约定按期归还贷款本息，若杨珠玲累计四个月不还本付息或因杨珠玲未及时还本付息而导致贷款银行要求融侨集团股份有限公司承担保证责任的，融侨集团股份有限公司有权解除《商品房买卖合同》及补充协议，融侨集团股份有限公司解除《商品房买卖合同》及补充协议的，杨珠玲应按合同总价的30%向融侨集团股份有限公司支付违约金，若因此造成融侨集团股份有限公司另售他人的差价损失的，杨珠玲还应据实赔偿，且杨珠玲还应按1万元的标准向融侨集团股份有限公司支付另行销售费用。若融侨集团股份有限公司被贷款银行要求承担保证责任并直接从融侨集团股份有限公司银行账户中扣划款项以代杨珠玲偿还贷款本金及利息的，融侨集团股份有限公司除有权根据前述约定行使合同解除权并追究杨珠玲的违约责任外，杨珠玲还应于融侨集团股份有限公司发出还款通知之日起10天内到融侨集团股份有限公司处归还相关款项，并承担自银行扣款之日起到杨珠玲归还之日期间的利息（按日万分之四计算），在上述约定时间内如仍未归还的，除按前述约定支付利息外，杨珠玲还应按扣划金额的日万分之五的标准向融侨集团股份有限公司支付违约金；第8点约定，因杨珠玲违约，导致融侨集团股份有限公司根据本合同约定行使合同解除权的，融侨集团股份有限公司因此所发生的律师费、诉讼费、差旅费、邮寄费、公告费、评估费、鉴定费等一切费用均由杨珠玲承担，融侨集团股份有限公司有权从杨珠玲已付房款中直接扣回所发生的律师费、诉讼费、差旅费、邮寄费、公告费、评估费、鉴定费、违约金、赔偿金、另行销售费用等费用，剩余房款在杨珠玲提供退款申请之日起15天内无息退还杨珠玲；第十七条约定《商品房买卖合同》经福州市房地产交易登记中心登记备案及预告登记后，若因其他原因导致合同解除的，杨珠玲应在融侨集团股份有限公司通知限定的时间内积极配合融侨集团股份有限公司办理《商品房买卖合同》的注销备案手续及注销预告登记手续。2014年9月22日，融侨集团股份有限公司、杨珠玲及工商银行福州闽都支行签订《个人购房借款／担保合同》，约定杨珠玲向该行贷款3490000元，并由融侨集团股份有限公司承担阶段性连带责任保证。因杨珠玲未及时偿还贷款本息，致使融侨集团股份有限公司向工商银行福州闽都支行承担保证责任。截至2019年8月21日，融侨集团股份有限公司向工商银行福州闽都支行代偿按揭款项共计954605.48元。 另查明，融侨集团股份有限公司委托福建谨而信律师事务所代理本案诉讼，支出律师代理费15000元。 一审法院认为，融侨集团股份有限公司、杨珠玲于2014年6月6日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。双方应按约履行合同的义务。根据《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第四条第6点约定,若杨珠玲累计四个月不还本付息或因杨珠玲未及时还本付息而导致贷款银行要求融侨集团股份有限公司承担保证责任的，融侨集团股份有限公司有权解除《商品房买卖合同》及补充协议。杨珠玲未按约偿还按揭贷款已构成违约，故融侨集团股份有限公司诉请解除《商品房买卖合同》以及附件，符合合同约定，一审法院予以支持。融侨集团股份有限公司诉请杨珠玲按购房总价30%支付解除合同违约金，但该约定标准过高，一审法院酌情按照15%的标准调整为749984.85元。融侨集团股份有限公司诉请杨珠玲返还商品房并要求赔偿另行销售费用，但其未提交发生相应事实的证据，一审法院不予支持。截至2019年8月21日，融侨集团股份有限公司代杨珠玲向银行偿还款项954605.48元，融侨集团股份有限公司诉请杨珠玲支付该代偿款项，符合法律规定，一审法院予以支持，但融侨集团股份有限公司主张的其他代偿款项未提交证据原件核实，不予支持。融侨集团股份有限公司要求杨珠玲赔偿律师代理费15000元,符合附件六合同补充协议第四条第8点约定，一审法院予以支持。讼争合同解除后具有溯及力，可恢复原状，故融侨集团股份有限公司诉请杨珠玲协助办理《商品房买卖合同》相关的备案登记的注销手续，予以支持；但融侨集团股份有限公司未提交已经办理预告登记的有效证据，相关注销诉请，事实依据不足，一审法院不予支持。按照补充协议第四条第6点约定，杨珠玲应按日万分之五的标准支付自银行扣款之日起到杨珠玲向融侨集团股份有限公司实际还清款项之日止的违约金，但一审法院对融侨集团股份有限公司同时主张的利息不予支持。融侨集团股份有限公司诉请将其收取的购房款直接支付给银行以清偿杨珠玲剩余的贷款本息，涉及借款合同纠纷，不在本案审理范围，一审法院不予处理。融侨集团股份有限公司诉请在办理完成上述《商品房买卖合同》备案登记及预购商品房预告登记的注销手续，且抵扣第二项至第六项诉请应由杨珠玲承担款项之后15日内由融侨集团股份有限公司将剩余款项（若有）无息退还杨珠玲，融侨集团股份有限公司诉请的条件尚未成就，且融侨集团股份有限公司并不享有就杨珠玲已付的购房款优先抵扣双方之间的债务的权利，故对融侨集团股份有限公司的该项诉请，一审法院不予支持。杨珠玲经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十九条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、解除融侨集团股份有限公司与杨珠玲签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201437770011）及附件；二、杨珠玲于本判决生效之日起十日内协助融侨集团股份有限公司办理上述第一项《商品房买卖合同》的备案登记的注销手续；三、杨珠玲于本判决生效之日起十日内偿还融侨集团股份有限公司为其代垫的按揭款项954605.48元并支付违约金（以代垫金额为基数，按日万分之五的标准，从代垫日期分别计至款项还清之日止）；四、杨珠玲于本判决生效之日起十日内支付融侨集团股份有限公司违约金749984.85元；五、杨珠玲于本判决生效之日起十日内支付融侨集团股份有限公司律师代理费15000元；六、驳回融侨集团股份有限公司的其他诉讼请求。案件受理费46800元,由杨珠玲负担。公告费由杨珠玲负担。 二审期间，融侨集团股份有限公司向本院提交：证据一，在福州市不动产登记和交易中心不动产登记信息自主查询系统上查询的《不动产抵押查封状况》，证明讼争商品房已办理了预购商品房的预告登记。证据二，工商银行福州闽都支行出具的杨珠玲贷款账户往来明细，证明工商银行福州闽都支行分别于2015年9月29日、2016年6月22日、2018年9月29日从融侨集团股份有限公司账户中扣划的代偿款为66608.48元、57765.32元、57856.13元。杨珠玲未发表质证意见。本院对上述证据的真实性予以确认。 根据本案现有证据，本院确认一审法院查明的除“截至2019年8月21日，融侨集团股份有限公司向工商银行福州闽都支行代偿按揭款项共计954605.48元”外的事实清楚。另查明，截至2019年8月21日，融侨集团股份有限公司向工商银行福州闽都支行代偿按揭款项共计1092349.43元。杨珠玲分别于2014年4月22日、2014年4月26日向融侨集团股份有限公司支付购房定金50000元、250000元，计300000元；于2014年6月5日向融侨集团股份有限公司支付购房首付款1209899元。融侨集团股份有限公司于2014年7月28日办理了案涉商品房的预告登记。 本院认为，讼争商品房已于2014年7月28日办理了榕房预ＹＲ字第××号《预购商品房预告登记证》，现因杨珠玲未按约偿还按揭贷款构成违约，导致案涉《商品房买卖合同》及附件解除，融侨集团股份有限公司要求杨珠玲配合其办理讼争商品房的预告登记的诉请于法有据，予以支持。截至2019年8月21日，融侨集团股份有限公司向工商银行福州闽都支行代偿按揭款项共计1092349.43元，融侨集团股份有限公司诉请杨珠玲支付该代偿款项，符合法律规定，本院予以支持。融侨集团股份有限公司诉请杨珠玲按购房总价30%支付解除合同违约金，该约定标准过高，一审法院酌情调整为按照15%的标准，计749984.85元，并无不当，予以维持。案涉《商品房买卖合同》及附件既解除，杨珠玲已支付的购房定金300000元与购房首付款1209899元，融侨集团股份有限公司应当退还。 综上所述，融侨集团股份有限公司的上诉请求有理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下: 一、维持福建省福州市仓山区人民法院（2019）闽0104民初3720号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项。 二、撤销福建省福州市仓山区人民法院（2019）闽0104民初3720号民事判决第三项、第六项。 三、杨珠玲于本判决生效之日起十日内偿还融侨集团股份有限公司为其代垫的按揭款项1092349.43元并支付违约金[以代垫金额为基数，按日万分之五的标准，从代垫日期分别计至款项还清之日止（详见附件）]； 四、杨珠玲于本判决生效之日起十日内协助融侨集团股份有限公司办理榕房预ＹＲ字第××号《预购商品房预告登记证》的注销手续； 五、融侨集团股份有限公司于本判决生效之日其十日内退还杨珠玲购房定金300000元、购房首付款1209899元； 六、驳回融侨集团股份有限公司的一审其他诉讼请求和二审其他上诉请求。 如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审受理费46800元，由杨珠玲负担。二审案件受理费12677元，由杨珠玲负担。 本判决为终审判决。 审判长  唐文生 审判员  陈雁兰 审判员  符海燕 二〇二〇年六月二十八日 法官助理游佳 书记员蔡志前 附件：融侨集团股份有限公司为杨珠玲代垫的按揭款项                            代垫日期（年/月/日）                       代垫金额（元）                               2015/5/27                       87747.29                               2015/6/30                       22024.57                               2015/9/29                       66608.48                               2015/10/29                       22018.67                               2015/11/30                       22024.57                               2015/12/24                       21989.1                               2016/3/30                       58909.55                               2016/6/22                       57765.32                               2016/10/26                       77336.33                               2017/2/27                       77361.12                               2017/6/22                       77274.14                               2017/10/27                       77352.86                               2018/2/28                       77377.69                               2018/3/28                       19153.69                               2018/6/26                       57814.86                               2018/9/29                       57856.13                               2018/12/25                       57798.37                               2019/3/27                       57806.67                               2019/6/21                       57752.96                               2019/8/21                       38377.06