文书内容江苏省宿迁市宿豫区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1311民初1300号原告：徐明，男，1990年12月16日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。委托诉讼代理人：杨绪友，江苏广陆律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴倩倩，江苏广陆律师事务所律师。原告：周凯，男，1992年10月6日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。委托诉讼代理人：殷爱亭、葛修艳，宿迁市宿豫区运河法律服务所法律工作者。原告：王丽，女，1988年1月11日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。原告：张冬路，男，1990年8月15日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。委托诉讼代理人：侯善云，宿迁市宿城区创见法律服务所法律工作者。原告：张成喜，男，1979年5月6日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。原告：沙菊芳，女，1981年9月2日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。以上二原告共同委托诉讼代理人：郭子皓、朱娟，江苏宏亮律师事务所律师。被告：宿迁美银房地产开发有限公司，住所地江苏省宿迁市金沙江路金外滩国际花园Ａ-1、Ａ-2门面房。法定代表人：张定华，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩光升，江苏岸东律师事务所律师。原告徐明、周凯、王丽、张冬路、张成喜、沙菊芳与被告宿迁美银房地产开发有限公司（以下简称：美银公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告徐明的委托诉讼代理人吴倩倩、杨绪友，周凯的委托诉讼代理人殷爱亭、葛修艳，原告王丽，原告张冬路的委托诉讼代理人侯善云，原告张成喜、沙菊芳的共同委托诉讼代理人朱娟及被告美银公司的委托诉讼代理人韩光升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。六原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付原告逾期交房违约金、逾期办证违约金，具体详见附表1。在审理过程中，五原告均变更诉讼请求，具体详见附表2；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：六原告与被告签订《商品房买卖合同》，分别购买一套商品房，约定2015年5月30日前交付，逾期交付的，被告应按已付购房款总额按日万分之三向原告支付违约金。原告认为，被告未能按照合同约定向原告交付房屋构成违约，应按合同约定承担相应违约责任。为维护原告合法权益，特提起诉讼。被告美银公司辩称，1.对于徐明、周凯的诉讼请求中超过诉讼时效的部分请法庭依法予以驳回，具体数额请法庭依法确认。张冬路的交房时间为2017年4月12日，逾期办证违约金应自实际交房之日起第91日算至2018年12月14日。张成喜、沙菊芳的交房时间为2014年10月19日，从协议来看，按合同给付违约金，并未说明算至竣工备案之日。王丽的交房时间为2017年10月24日，逾期交房违约金应自2017年4月1日算至2017年10月24日。2.违约金过高，请求予以调整。本院经审理认定事实如下：2013年，六原告（又称买受人）与被告美银公司（又称出卖人）分别签订商品房买卖合同合计五份，六原告分别购买宿迁市宿豫区尚某壹号住宅区商品房一套合计五套（详见附表1）。合同均约定：出卖人应当在2015年5月30日前将房屋交付买受人使用。交付时间以取得《工程竣工验收备案表》时间为准；出卖人如未按本合同约定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付日期第二天起至取得《工程竣工验收备案表》之日止，出卖人按日向买受人支付交付房价款万分之三的违约金……。合同签订后，六原告按约支付房款。被告美银公司于2015年5月18日将案涉房屋交付给徐明、于2014年10月18日将案涉房屋交付给周凯、于2017年4月12日将案涉房屋交付给张冬路、于2017年10月24日将案涉房屋交付给王丽、于2014年10月19日将案涉房屋交付给张成喜、沙菊芳。张成喜于2016年4月19日、王丽亲属王林于2016年4月10日、张冬路于2017年4月12日分别与被告就被告延期交房的行为达成违约金赔偿协议。该协议约定：一、尚某一号开发商美银房地产就尚某一号部分业主延期交房赔偿到2016年8月31日；二、同意赔偿违约金的业主一律用车位和储藏室抵扣……六、2016年8月31日前拿钥匙装房（潢）不算正式交房；七、如果2017年3月31日前没有正式政府验收文件和交房手续的，违约金从2017年4月1日起继续按合同赔付延期交房违约金。同日，被告分别向原告张成喜、王丽出具收据各一份，张成喜收据载明“暂欠款22415元”，王丽收据载明“暂欠款20481元”。现原告要求被告支付逾期交房和逾期办证违约金，双方因而成讼。另查明，2018年11月8日，被告就涉案房屋取得了工程竣工验收备案表。2018年12月14日，被告就涉案房屋在房屋管理部门办理了初始备案登记。再查明，原告徐明于2019年11月7日向本院提起诉讼。原告周凯于2019年10月12日向本院提起诉讼。原告张冬路曾于2019年4月1日向本院提起诉讼，在该案审理过程中，张冬路经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院按其撤诉处理。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效；当事人应按照合同约定全面履行各自的义务；当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案原、被告双方签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，内容关于徐明、周凯主张的逾期办证违约金。当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。原告徐明向本院提起诉讼的时间为2019年11月7日、周凯向本院提起诉讼的时间为2019年10月12日，徐明、周凯并无证据证明存在诉讼时效中止、中断的情形，根据《中华人民共和国民法总则》关于诉讼时效适用三年的规定，徐明主张的2016年11月7日之前逾期办证违约金已超过时效、周凯主张的2016年10月12日之前逾期办证违约金已超过时效。同时，涉案房屋具备办证条件的时间为2018年12月14日，二原告主张计算至2018年12月14日止，本院予以支持。故徐明主张的逾期办证违约金应以503594元为基数，自2016年11月7日起按日万分之三算至2018年12月14日止、周凯主张的逾期办证违约金应以440578元为基数，自2016年10月12日起按日万分之三算至2018年12月14日止。关于原告张成喜、沙菊芳主张的逾期交房违约金。对于张成喜主张的欠付款项22415元，其提供收据予以佐证，被告也未提供相反证据予以推翻，故本院依法予以支持。对于张成喜要求被告给付以528098为基数，自2017年4月1日起按日万分之三计算至2018年11月8日之间逾期交房违约金的诉讼请求，根据双方签订的违约金赔偿协议约定，本院依法予以支持。关于原告王丽主张的逾期交房、逾期办证违约金。对于王丽主张的欠付款项20481元，其提供收据予以佐证，被告也未提供相反证据予以推翻，故本院依法予以支持。对于王丽要求被告给付以439757元为基数自2017年4月1日按日万分之三算至2017年10月24日的逾期交房违约金、以439757元为基数自2018年1月25日按日万分之三算至2018年12月14日的诉讼请求，符合双方约定，本院依法予以支持。关于原告张冬路主张的逾期交房、逾期办证违约金。根据张冬路与被告签订的延期交房违约金赔偿协议书的约定，案涉房屋的逾期交房违约金应从2017年4月1日起算，对于逾期交房违约金的截止日期，张冬路主张至交房之日即2017年4月12日，本院予以支持，故逾期交房违约金应以447626元为基数，自2017年4月1日起按日万分之三计算至2017年4月12日）。对于张冬路要求被告给付逾期办证违约金（以447626元为基数，自2017年7月13日按日万分之三算至2018年12月14日）的诉讼请求，符合双方合同约定，本院予以支持。对于美银公司认为违约金过高，请求予以调整违约金的答辩意见，原告不予认可，本院认为涉案商品房买卖合同系美银公司制作提供，且美银公司未能举证证明该违约金过分高于实际损失，故对美银公司要求调低违约金的请求不予支持。以上具体数额详见附表3。因调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告宿迁美银房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告徐明、周凯、王丽、张冬路、张成喜、沙菊芳支付逾期交房、逾期办证违约金合计497387.6元，详见附表3；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取7480元，由原告徐明负担635元、原告周凯负担665元、原告张冬路负担359元，被告宿迁美银房地产开发有限公司负担5821元（六原告已预付，六原告同意被告于履行时一并给付原告，详见附表3）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院立案庭缴纳上诉案件受理费。审判员 张 明二〇二〇年六月十六日书记员 李小玉附录一、法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。二、申请执行本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行。义务人应当承担不履行义务所产生的一切法律后果。申请执行的期间为二年。申请执行的期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。逾期申请的，人民法院不予立案执行。附表1：            原告              房屋              诉讼请求（元）              计算方式                  逾期交房违约金              逾期办证违约金                  徐  明              10-807              69042.73              158329.95              无                  周  凯              11-801              132728.8              25911.2              无                  王  丽              11-203              104222.41              无              以439757元为基数，按日万分之三自2016年9月1日算至2018年11月30日                  张冬路              11-809              无              98164.38              以447626元为基数，按日万分之三自2016年12月1日算至2018年12月1日                  张成喜      沙菊芳              11-904              120956              无              欠付22413元+以528098元为基数按日万分之三自2017年4月1日算至2018年12月14日      附表2：            原告              诉讼请求（元）              计算方式      (均按日万分之三计算)                  逾期交房违约金              逾期办证违约金                  徐  明              无              183257              以503594元为基数，自2015年8月19日起算至2018年12月14日止                  周  凯              无              158772.2              以440578元为基数，自2015年8月31日起按日万分之三算至2018年12月14日止                  王  丽              47658              42612.5              47658：欠付20481元+以439757元为基数，自2017年4月1日算至2017年10月24日；42612.5：以439757元为基数，自2018年1月25日算至2018年12月14日                  张冬路              30080              69829              30080元：以447626元为基数，自2016年9月1日算至2017年4月12日；69829元：以447626元为基数，自2017年7月13日算至2018年12月14日                  张成喜      沙菊芳              115254.6              无              欠付22415元+以528098元为基数按日万分之三自2017年4月1日算至2018年11月8日      附表3：            原告              诉讼请求（元）              计算方式              诉讼费      （元）                  逾期交房违约金              逾期办证违约金                  徐  明              无              115877              503594×0.0003×767              1348                  周  凯              无              104813.5              440578×0.0003×793              1220                  王  丽              47658              42612.5              交房违约金：20481+439757×0.0003×206；办证违约金：439757×0.0003×323              1122                  张冬路              1477              69695              交房违约金：447626×0.0003×11；办证违约金：447626×0.0003×519              790                  张成喜      沙菊芳              115254.6              无              22415+528098×0.0003×586              1341                  合  计              497387.6              5821