福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽04民终736号 上诉人（一审被告、反诉原告）：三明市林业局,住所地福建省三明市梅列区绿岩新村1幢。统一社会信用代码：11350400003729331M。 法定代表人：刘小彦，该局局长。 委托诉讼代理人：林银香，福建海山律师事务所律师。 被上诉人（一审原告、反诉被告）：福建闽亚餐饮管理有限公司,住所地福建省三明市梅列区沪明新村63幢205室。统一社会信用代码：913504005709836785。 法定代表人：陈连全，该公司经理。 上诉人三明市林业局因与被上诉人福建闽亚餐饮管理有限公司（以下称闽亚公司）租赁合同纠纷一案，不服福建省三明市梅列区人民法院（2018）闽0402民初641号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。闽亚公司向本院提交书面上诉状，但未在规定期限内缴纳诉讼费，本案按闽亚公司撤回上诉处理。上诉人三明市林业局的委托诉讼代理人林银香到庭参加诉讼。闽亚公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 三明市林业局上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第四项、第五项、第六项；2.改判驳回闽亚公司一审第二项、第三项、第四项诉讼请求，支持三明市林业局一审反诉部分的第一项、第三项诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用由闽亚公司承担。事实与理由：一、一审法院认定事实、适用法律存在错误。首先，一审判决认定租赁所产生的租金按比例分担，由三明市林业局承担45%，闽亚公司承担55%，系事实认定错误。闽亚公司未按照《承包合同》约定，在合同签订一周内向三明市林业局支付第一年的承包租金148000元，已构成根本违约，且怠于行使合同解除权，造成损失的扩大。闽亚公司应按照实际占有、使用租赁物的时间承担租金。其次，一审法院认定闽亚公司拒交租金原因是消防不能通过审批，无法开设宾馆，合同目的不能实现，并非闽亚公司恶意拖欠，三明市林业局应将保证金5万元退还给闽亚公司，系事实认定错误。根据《承包合同》第五条付款方式约定“合同签订生效后的一周内全额支付第一年租金人民币148000元”以及第二条第三款承包保证金的约定“承包期满，无违反承包合同条款约定的，承包保证金无息予以退还”，闽亚公司未按约支付第一年租金，已构成根本违约，违反承包合同条款约定，而消防不能通过审批系在2017年3月份，三明市林业局对此并无过错，没有违反承包合同条款约定，承包保证金5万元不应予以退还。再次，一审法院认定由三明市林业局按涉诉双方在调解中委托资产评估公司作出的《资产评估报告书》的评估结果，由三明市林业局按照该评估资产总评估价值的90%补偿给闽亚公司，系事实认定及适用法律错误。《承包合同》第二条第五款场地和设备购置“承包者如需重新装修食堂和客房等设施，须事先征得三明市林业局同意，且不得擅自改变房屋结构。厨房、餐厅、客房需添置设备的费用由承包者承担”的约定，以及《中华人民共和国合同法》第二百二十三条“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失”的规定，闽亚公司未经三明市林业局同意，擅自对租赁物进行装修，其损失应由闽亚公司自行承担。且也不符合《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定的适用前提，不应判决三明市林业局在利用价值范围内予以适当补偿。《资产评估报告书》是三明市林业局与闽亚公司调解过程中形成的，一些材料并无原件，评估结果不能作为本案定案依据。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零七条规定，《资产评估报告书》不能作为对三明市林业局不利的根据。二、一审法院判决超出闽亚公司诉讼请求，程序违法。闽亚公司一审诉讼请求并未列明三明市林业局向闽亚公司给付布草赔偿金的诉讼请求，且未提供有效发票予以证明，一审法院却超出诉讼请求，判决三明市林业局支付给闽亚公司布草赔偿金2万元，明显违反“不告不理”原则，程序违法。 闽亚公司未作答辩。 闽亚公司向一审法院起诉请求：1.解除闽亚公司与三明市林业局于2016年11月1日签订的《承包合同书》；2.三明市林业局退还闽亚公司的押金5万元；3.三明市林业局赔偿闽亚公司林业宾馆三、六、七楼的装修费用及添置物品支付费用234713元；4.三明市林业局承担本案诉讼费用。一审诉讼过程中，闽亚公司变更第1项诉讼请求为：确认闽亚公司与三明市林业局于2016年11月1日签订的《承包合同书》于2017年8月4日已解除；变更第3项诉讼请求为：三明市林业局赔偿闽亚公司对林业宾馆三、六、七楼的装修费用及添置物品支付费用234713元，及可得利益损失316488元。一审诉讼中，闽亚公司又撤回要求三明市林业局赔偿可得利益损失316488元的诉讼请求。 三明市林业局向一审法院提出反诉请求：1.闽亚公司按合同约定的租金标准支付自2016年11月1日起至2017年8月18日止的承包租金117166元；2.闽亚公司向三明市林业局支付代缴的讼争宾馆和食堂的水电费16039.6元；3.闽亚公司承担本案诉讼费用。 一审法院查明认定以下事实： 1.2016年9月14日，三明市林业局机关食堂和宾馆对外承包招标项目二次招标在福建招标与采购网上公告，闽亚公司于2016年10月11日以年租金148000元中标。 2.2016年11月1日，闽亚公司与三明市林业局签订了《承包合同》,主要约定：机关食堂位于西楼和北楼第三层,面积781.37平方米,林业宾馆位于西楼和南楼,包括一层接待厅、二层办公室3间、六层和七层客房25间及设施设备，面积825.92平方米。承包者实行独立核算、自主经营、自负盈亏，可以对外经营；承包经营期一订五年，租金按年计算，以中标金额148000元交纳，签订合同时先交一年，其余按年交纳；承包者如需重新装修食堂和客房等设施，需事先征得市三明市林业局同意；承包者应自行办理工商营业执照、卫生许可、消防安全等经营许可证件等。合同签订后，闽亚公司交纳保证金5万元。 3.2016年11月1日，闽亚公司进驻三明市林业局机关食堂和宾馆进行装修和采购。装修后，闽亚公司将三明市林业局机关食堂投入使用。 4.2017年3月23日,三明市林业宾馆向三明市公安消防支队梅列区大队递交消防安全检查申请表,三明市公安消防支队梅列区大队于同日受理该申请。2017年3月28日，三明市公安消防支队梅列区大队经审查决定不予受理。理由是：该场所在1995年的《消防安全竣工验收合格证明书》中四至七层为招待所，现场所申报范围为地上六至七层，根据福建省公安消防总队文件《关于办理公众聚集场所名称、消防安全责任人变更备案事项的补充通知》（闽公消[2015]48号）第三项第二条：“对发现的除场所名称、消防安全责任人外的其他事项变更的，在依法查处的同时，不予受理变更备案申请。 5.2017年6月20日，三明市林业局向闽亚公司催收拖欠的租金148000元。闽亚公司答复：因消防问题和宾馆的消费问题建议三明市林业局适当补偿并减免租金。 6.2017年8月3日，闽亚公司发函给三明市林业局，要求解除合同、返还保证金、免除租金、补偿投资。次日，三明市林业局答复：同意解除合同，交接手续办完后即终止，其他事项另行解决。 7.2017年8月18日，闽亚公司与三明市林业局办理林业宾馆（餐厅）固定资产交接手续。 此后,双方就补偿问题进行协商。为此，三明市林业局委托三明恒宇资产评估有限公司对林业宾馆三层、六层、七层的家具家电、室内装饰装修等资产进行评估。经评估上述资产总评估价值为141316元。 9.目前，林业宾馆三、六、七楼的装修及添置的物品现已被三明市林业局利用。 一审法院认为，闽亚公司与三明市林业局签订的《承包合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，是有效合同，对双方具有约束力。从《承包合同》看，双方约定“承包者实行独立核算、自主经营、自负盈亏，可以对外经营”，说明三明市林业局是将机关食堂位和林业宾馆的一层接待厅、二层办公室、六层和七层客房及设施设备交给闽亚公司使用，闽亚公司获得一段时间的使用权，符合租赁的特征，因此，本案系租赁合同法律关系，闽亚公司提出本案系承包经营权法律关系的意见，不予支持。闽亚公司提出解除合同，三明市林业局同意解除合同，并表示交接手续办完后即终止，双方于2017年8月18日办理固定资产交接手续，因此，确认双方签订的《承包合同》于2017年8月18日解除。案涉房屋消防安全检查经三明市公安消防支队梅列区大队审查决定不予受理。理由是：该场所在1995年的《消防安全竣工验收合格证明书》中四至七层为招待所，现场所申报范围为地上六至七层。由此可见，三明市林业局提供的租赁物不符合开设宾馆的要求，闽亚公司不能实现合同的目的，三明市林业局应承担相应的责任。但闽亚公司在得知租赁物不能用于开设宾馆后仍继续占有使用租赁物，而不是及时提出解除合同，闽亚公司亦存在过错。因此，所产生的租金双方应按比例承担，考虑到闽亚公司已将食堂用于实际经营，故酌定闽亚公司承担55%的租金。闽亚公司从2016年11月1日至2017年8月18日占有使用租赁物，产生租金117166元，闽亚公司应承担64441.3元。闽亚公司在租赁期间产生水电费16039.6元，已由三明市林业局代缴，闽亚公司应将该款支付给三明市林业局。根据《建筑工程施工许可管理办法》的规定，工程投资额在30万元以上或者建筑面积在300平方米以上的建筑工程，应申请办理施工许可证；应当申请领取施工许可证的建筑工程未取得施工许可证的，一律不得开工。案涉房屋面积显然已超过此规定，但闽亚公司未办理施工许可证和消防设计备案的情况下就进行装修，存在过错，应承当相应的责任。林业宾馆三、六、七楼的装修及添置的物品现已被三明市林业局利用，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，三明市林业局应在利用价值范围内予以适当补偿。林业宾馆三、六、七楼的装修及添置物品所产生的费用双方在调解时三明市林业局已委托三明恒宇资产评估有限公司进行评估，经评估资产总评估价值为141316元，若重新评估势必增加当事人的负担，因此，在确定三明市林业局补偿金额时参照该评估报告。酌定三明市林业局按评估资产总评估价值141316元的90%补偿给闽亚公司，即127184.4元。闽亚公司购买的布草亦被三明市林业局利用，闽亚公司主张该金额为3万元，但未提供有效发票予以证明，故酌定三明市林业局补偿给闽亚公司2万元。闽亚公司拒交租金的原因是消防不能通过审批，无法开设宾馆，致使合同的目的不能实现，并非闽亚公司恶意拖欠，现双方合同已解除，三明市林业局应将保证金5万元退还给闽亚公司。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、确认三明市林业局与闽亚公司于2016年11月1日签订的《承包合同》于2017年8月18日解除；二、闽亚公司应于判决生效之日起三日内支付给三明市林业局租金64441.3元；三、闽亚公司应于判决生效之日起三日内支付给三明市林业局代缴的水电费16039.6元；四、三明市林业局应于判决生效之日起三日支付给闽亚公司林业宾馆三、六、七楼的装修及添置的物品的补偿金127184.4元；五、三明市林业局应于判决生效之日起三日支付给闽亚公司布草的补偿金2万元；六、三明市林业局应于判决生效之日起三日返还给闽亚公司保证金5万元；七、驳回闽亚公司、三明市林业局的其他诉讼请求。本诉案件受理费11200元，由三明市林业局负担7759元,闽亚公司负担3441元;反诉案件受理费1486元，由闽亚公司负担898元，三明市林业局负担588元。 二审中，三明市林业局对一审查明认定的以下事实有异议：2016年11月1日，闽亚公司进驻三明市林业局机关食堂和宾馆进行装修采购；2017年8月18日，闽亚公司与三明市林业局办理林业宾馆（餐厅）固定资产交接手续；三明恒宇资产评估有限公司的评估结果报告；目前，林业宾馆三、六、七楼的装修及添置的物品现已被三明市林业局利用。对一审查明认定的其他事实没有异议，本院予以确认。 二审中，本案双方当事人争议的焦点为：1.租金损失的责任承担；2.三明市林业局应否支付装修款及布草赔偿金；3.三明市林业局应否返还保证金。 一、关于租金损失的责任承担的问题 本院认为,闽亚公司与三明市林业局于2016年11月1日签订的《三明市政府采购货物和服务项目承包合同书》约定，承包标的物为三明市林业局机关食堂和林业宾馆，实行整体承包；承包期限及租金为承包经营期一订五年，租金按年计算，以中标金额148000元缴纳；合同签订生效后的一周内全额支付第一年租金148000元，其余按年交纳，但每次必须于承包经营年度第一季度底前交清。可见案涉标的物的承包方式为整体承包，合同并未约定三明市林业局机关食堂和林业宾馆分别交纳租金，也未约定按使用租赁物的面积交纳租金。故三明市林业局关于闽亚公司应按照机关食堂的实际占有、使用承担租金的主张，没有事实依据，本院不予采纳。案涉租赁物的消防安全检查经三明市公安消防支队梅列大队审查决定不予受理，致使闽亚公司无法实现经营宾馆的合同目的，三明市林业局应承担相应的责任。闽亚公司在得知2017年3月28日作出消防安全检查不予受理决定后，仍继续占有林业宾馆，使三明市林业局无法使用收益，闽亚公司亦存在过错。一审法院酌定闽亚公司承担从2016年11月1日至合同解除之日即2017年8月18日55%的租金，并无不当。 二、关于三明市林业局应否支付装修款及布草赔偿金的问题 本院认为，《三明市政府采购货物和服务项目承包合同书》虽约定承包者如需重新装修食堂和客房等设施，需事先征得三明市林业局同意，但从三明市林业局营业执照及承包合同书内容可知，案涉租赁物位于三明市林业局办公场所内，闽亚公司对租赁物进行装修及添置，三明市林业局应当知道，其并未提出异议。林业宾馆三、六、七楼的装修及添置物品已被三明市林业局利用，根据《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题〉的解释》第十一条的规定，三明市林业局应在利用价值范围内予以适当补偿。三明市林业局在本案诉讼前自行委托三明恒宇资产评估有限公司对案涉租赁物的家具家电、室内装饰装修等资产进行评估，一审时又未提出对前述资产进行重新评估鉴定申请，在装修及添置物已客观形成而无其他证据证明装修添置物价值的情形下，一审法院采纳该评估报告并无不妥。闽亚公司一审时提出的诉讼请求为三明市林业局赔偿其林业宾馆三、六、七楼的装修费用及添置物品费用234713元，既包括了评估报告所涉的家具家电、室内装饰装修，也含布草等添置物品。闽亚公司购置的布草被三明市林业局利用，一审法院酌定三明市林业局补偿给闽亚公司2万元，并未超出其诉讼请求，不存在判非所诉的问题。 三、关于三明市林业局应否返还保证金的问题 本院认为，根据承包合同书约定，设立保证金的目的系为确保承包者守法经营，严格履行承包合同，避免发生债务纠纷。闽亚公司因林业宾馆未通过消防审批而无法投入经营使用，并未出现违反保证金条款的情形。现双方已解除合同，三明市林业局应将保证金5万元退还给闽亚公司。 综上所述，三明市林业局上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。闽亚公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11200元，由三明市林业局负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴振泉 审判员  彭贵良 审判员  廖 春 二〇二〇年六月三十日                      法官助理胡彩凤 书记员李琳 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。 一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。