安徽省马鞍山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖05民再5号 上诉人（原审原告）：王秀荣，男，汉族，1978年1月19日出生，住安徽省当涂县。 上诉人（原审原告）：宋金芝，女，汉族，1975年3月27日出生，住安徽省当涂县。 两原告共同委托诉讼代理人：周然，安徽致臻律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王青，女，汉族，1969年6月23日出生，住安徽省马鞍山市雨山区。 被上诉人（原审被告）：蔡一峰，男，汉族，1968年9月23日出生，住安徽省马鞍山市雨山区。 被上诉人（原审被告）：马鞍山市家天下房地产经纪有限公司，住所地安徽省马鞍山市花山区花园路368号。 法定代表人：陈志坤，该公司董事长。 上诉人王秀荣、宋金芝因与被上诉人王青、蔡一峰、马鞍山市家天下房地产经纪有限公司（以下简称家天下公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省马鞍山市雨山区人民法院（2019）皖0504民初2821号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月19日受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人王秀荣及其委托诉讼代理人周然、被上诉人王青到庭参加诉讼。被上诉人蔡一峰、家天下公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王秀荣、宋金芝上诉请求：维持原判第一项,撤销第二项,改判王青、蔡一峰增加违约责任,增加给付王秀荣、宋金芝90000元。本案一、二审诉讼费用由王青、蔡一峰、家天下公司负担。事实与理由：一、一审法院未遵循法定程序,履行释明义务,查证事实不清。二、一审法院适用法律错误，举证责任分配不当,判决显失公平。1.承担违约责任,不能直接完全等同于要求支付违约金，违约责任包括而不限于违约金、损害赔偿等。2.《房屋买卖（居间）合同》第十一条约定;如有一方不按本协议约定,不按期履行交付房屋或者付款的义务,则向守约方支付房款20%违约金。另该协议尾部特别手写备注交易房产为70年产权房。其无论是字面文义还是内容实质都指明：王青、蔡一峰需按照协议的约定、按期履行交付房屋，也即王秀荣、宋金芝需按期交付协议约定的70年产权房，这也是合同的主要义务。3.王秀荣、宋金芝仅实际损失就已达100000元（利息损失、装潢损失、购房机会成本差价等）。4.《房屋买卖（居间）合同》第三条约定;买受人向出卖方交付50000元定金，如出卖方不履行本协议约定的义务，则双倍返回定金。原审均已认定王青、蔡一峰未履行合同主要义务，根本违约，但未对当事人进行释明，也未考虑王秀荣、宋金芝花费巨资购房,多个审级周而复始的维权成本等艰辛付出，径行判令王青、蔡一峰仅承担10000元违约责任，有悖常识常情常理。 王青辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。王秀荣、宋金芝主张100000元赔偿没有事实及法律依据。 家天下公司未作辩称。 王秀荣、宋金芝向一审法院起诉请求：1.王青、蔡一峰立即承担房屋买卖居间合同违约责任，支付王秀荣、宋金芝100000元；2.判令王青、蔡一峰承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2017年11月16日甲方（卖方）王青与乙方（买方）王秀荣在丙方（居间方）家天下房产处签订《房屋买卖（居间）合同》，约定：甲方自愿将坐落在马鞍山市雨山区鹊桥三村12栋504室房屋出售给乙方；上述房屋总成交价为人民币肆拾捌万伍仟元（485000元）；乙方在订立协议时向甲方交付50000元购房定金，如甲方不履行本协议约定的义务，则双倍返还定金；如乙方不履行本协议约定的义务，则无权要求返还定金；甲、乙双方约定的购房款分贰次交付，第一笔款2017年11月26日之前交付首付款235000元；甲方同意留10000元整交房押金放在丙方；乙方按揭房款200000元由银行支付给甲方……；该房屋公共维修基金，甲方同意：如果有公共维修基金，则过户到乙方名下，不足部分由乙方缴纳，如没有则乙方全额补缴。上述房屋在办理过户手续中所缴纳的税、费及贷款中产生的费用由乙方全额承担；甲方承诺于按揭贷款到帐之后七日内本协议约定的房屋交付给乙方，……；如有一方不按本协议约定，不按期履行交付房屋或者付款的义务，则应向守约方按房价款的20%支付违约金；合同结尾处手写备注：1.此套房产满五年非唯一所产生个税由乙方全额承担；2.甲方承诺此房产为70年产权。王青、王秀荣、家天下房产分别在合同上签名、盖章。合同签订当日，王秀荣支付王青购房定金50000元，王青向家天下房产支付交房押金10000元。2017年11月21日王秀荣分两次支付王青共计285000元（一次230000元；一次55000元）。2017年12月11日王秀荣、宋金芝与中国建设银行马鞍山市分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》。 另查，2017年11月21日甲方（出租方）王青与乙方（承租方）王秀荣签订《租房协议》，约定：甲方将雨山鹊桥三村12栋504室出租给乙方，租金每月1000元；租期2017年11月24日到银行贷款到帐日。王青、王秀荣分别在协议上签名。 2017年12月20日王秀荣、宋金芝办理了马鞍山市雨山区鹊桥三村12栋504室不动产产权证，使用期限:国有建设用地使用权2002年5月31日起至2052年5月31日止。双方因房屋建设用地使用权问题产生分歧，以致成讼。 一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。案涉《房屋买卖（居间）合同》系当事人真实意思的表示，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 从本案查明的事实来看，案涉不动产的国有建设用地使用权的使用期限是50年，而王青、蔡一峰在案涉《房屋买卖（居间）合同》中承诺案涉不动产是70年产权，王青、蔡一峰履行合同义务不符合约定，构成违约，应当承担相应的违约责任。但是双方对违约金的约定只适用于不按期履行交付房屋或者付款义务，而从王青所出具的定金收条看，王秀荣、宋金芝所交付的定金针对的是卖方或买方反悔，故本案的情况均不符合违约金及定金的适用条件。至于王秀荣、宋金芝的具体损失，王秀荣、宋金芝举证亦不足以证明其损失有100000元，王秀荣、宋金芝举证不能，应当承担举证不能的法律后果。王青、蔡一峰抗辩称违约金过高，请求调整，一审法院认为，根据法律规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决，基于此，一审法院酌定王青、蔡一峰支付王秀荣、宋金芝违约金10000元。判决：一、王青、蔡一峰应当于判决书生效之日起十日内支付王秀荣、宋金芝违约金10000元；二、驳回王秀荣、宋金芝的其他诉讼请求。案件受理费2300元，由王秀荣、宋金芝负担2070元，王青、蔡一峰负担230元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王秀荣、宋金芝提交了冯裴红、孙继龙作为买受人的存量房屋买卖合同，证明与案涉的存量房买卖合同进行对比，王青、蔡一峰从中获利约40000元。王青质证认为该证据和本案没有关联性，王秀荣、宋金芝违约导致了双方解除合同，案涉房屋恢复登记以后再出卖，和王秀荣、宋金芝没有任何关系。本院认为该份存量房屋买卖合同与本案不具有关联性，本院不予认证。 二审查明的事实与一审一致。另查明，2018年9月26日，王秀荣、宋金芝（甲方）与王青、蔡一峰（乙方）为了更好的履行（2018）皖05民终928号民事判决，经友好协商，达成以下协议：一、甲方承诺在2018年9月26日前搬离案涉房屋，届时甲乙双方约定时间在案涉房屋办理验收交接手续，乙方确认屋内设施完好无损，甲方结清水、电、气等费用，并交付房屋钥匙。二、在房屋交付完成后，甲乙双方另行约定时间首先共同到银行、税务办理案涉房屋恢复原始登记所需的相关手续，取得银行、税务出具的不予缴纳相关证明材料，证明材料由乙方保管。三、在完成以上步骤后，甲乙双方应约定时间到不动产登记中心提交房产变更登记所需材料。在不动产交易中心提交材料前，乙方需向甲方指定银行账户付款200000元，后甲方协助乙方在不动产交易中心完成提交材料的相关手续，并经不动产交易中心工作人员审验材料符合要求，乙方再向甲方上述账户付款141691元（乙方向甲方支付的两笔款项合计347891元，系判决书判定的金额加上乙方自愿承担甲方先前缴纳的税款3800元）。2018年9月26日，王青分两次向王秀荣的账户转账合计341691元。 根据双方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：一审判决王青、蔡一峰支付王秀荣、宋金芝违约金10000元有无不当。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 一、从合同定金条款和违约金条款确定王青、蔡一峰应否承担违约责任问题。根据本案查明的事实，从王青出具的定金收条内容来看，王秀荣、宋金芝所交付的定金针对的是卖方或买方反悔的情形，本案不符合定金的适用条件。案涉《房屋买卖（居间）合同》第十一条约定：如有一方不按本协议约定,不按期履行交付房屋或者付款的义务,则向守约方支付房款20%违约金。从该条款来看，双方对违约金的约定只针对不按期履行交房或付款义务的情形，故本案亦不符合违约金适用条件。 二、关于从守约方的损失角度确定王青、蔡一峰应否承担违约责任问题。王青、蔡一峰承诺案涉不动产是70年产权，与实际情况不符，属履行合同义务不符合约定，王青、蔡一峰构成违约，应当承担相应的违约责任。王秀荣、宋金芝主张王青、蔡一峰应承担100000元的违约责任，其中包括违约金及损失。王青、蔡一峰抗辩称违约金过高，请求调整，根据法律规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。在此情况下，王秀荣、宋金芝应举证证明其具体损失，但王秀荣、宋金芝在本案中提供的证据均不足以证明其损失有100000元，应承担不利的后果。一审法院综合考虑本案的具体情况，酌定王青、蔡一峰支付王秀荣、宋金芝违约金10000元，数额偏低。本院认为，虽然双方约定的违约金条款对本案不适用，但在确定违约金数额时可予以参考，结合王青、蔡一峰对王秀荣、宋金芝购房款335000元实际占有时长以及预期利益等综合因素，违约金数额调整为40000元，更为适宜。故对王青、蔡一峰应向王秀荣、宋金芝支付的违约金数额予以调整。 综上所述，王秀荣、宋金芝的上诉请求，部分能够成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、变更安徽省马鞍山市雨山区人民法院（2019）皖0504民初2821号民事判决第一项，即“王青、蔡一峰应当于本判决书生效之日起十日内支付王秀荣、宋金芝违约金10000元”为“王青、蔡一峰应当于本判决书生效之日起十日内支付王秀荣、宋金芝违约金40000元”； 二、维持安徽省马鞍山市雨山区人民法院（2019）皖0504民初2821号民事判决第二项，即“驳回王秀荣、宋金芝的其他诉讼请求”。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2300元，由王秀荣、宋金芝负担1380元，王青、蔡一峰负担920元。二审案件受理费2300元，由王秀荣、宋金芝负担1380元，王青、蔡一峰负担920元。 本判决为终审判决。 审判长  方龙彪 审判员  郝静静 审判员  张瑞菊 二〇二〇年六月十七日 法官助理周真真 书记员倪薇