吉林省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）吉民申592号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：吉林省青年城物业服务有限公司，住所:吉林省长春市。 法定代表人：阚学胜，该公司总经理。 委托诉讼代理人：冯根盛，该公司职员。 委托诉讼代理人：孙福葱，吉林志强律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：宽城区东田青年城小区业主委员会，住所：吉林省长春市。 负责人：郑振峰，该业主委员会主任。 委托诉讼代理人：柳沐青，吉林可信律师事务所律师。 再审申请人吉林省青年城物业服务有限公司（以下简称青年城物业公司）因与被申请人宽城区东田青年城小区业主委员会（以下简称青年城业委会）物业服务合同纠纷一案，不服吉林省长春市中级人民法院（2019）吉01民终5021号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 青年城物业公司申请再审称，一、二审判决基本事实不清,适用法律错误。（一）判决青年城物业公司从东田青年城小区撤离所依据的事实和适用法律错误。1.一审法院认定物业服务合同到期与事实不符。事实上,2012年6月13日签订的物业服务合同到期后,青年城物业公司又与小区“双过半”业主自行签订了物业服务协议,期限为2015年5月20日至2018年5月19日。该合同到期后,因第二届青年城业委会的阻挠,青年城物业公司虽未与业主及时续签书面的物业服务合同,但仍持续为东田青年城小区提供物业服务,业主也接受了青年城物业公司提供的物业服务,依据《中华人民共和国合同法》第三十六条规定,现在履行的物业服务合同应当视为双方成立事实物业服务合同关系。在此期间,青年城物业公司与部分业主又签订了书面的《露天停车位维护合同》，合同期限在2018年5月19日之后,这也是业主同意物业服务合同延续的体现。2.二审认定已履行合同因青年城物业公司与业主签订了《物业服务合同》而“不具有履行性”，逻辑混乱、有违常识。青年城物业公司与过半数的业主签订的《物业服务合同》是物业公司和业主的真实意思表示,不违反国家法律法规的强制性规定，因为人数、面积均已过半，也不损害广大业主的利益，是合法有效的合同。3.一、二审法院应当依法判决青年城业委会与青年城物业公司补签《物业服务合同》,而不是判决青年城物业公司从东田青年城小区撤离。《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第七十五条第一款规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会；第七十六条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人由业主共同决定,经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《物业管理条例》第十五条第二项规定:“业主委员会执行业主大会的决定事项,履行下列职责:......(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”。由此可知,业主委员会是业主大会的执行机构,执行业主大会的决议,并在授权范围内决定和执行管理事务。选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人的决定权属于业主大会,业主委员会只能根据业主大会的相关决定解除物业服务合同,业主委员会无权自行作出该种决议。具体到本案，大多数业主的决定是与青年城物业公司建立物业服务合同关系,且东田青年城小区业主与青年城物业公司签订《物业服务合同》的总人数、总面积均已过半,这时大多数业主的决定实质上就是业主大会的决定（业主大会会议的形式,可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式)。通过前述《物权法》、《物业管理条例》的相关规定可知,既然东田青年城小区大多数业主选定青年城物业公司作为物业服务企业,青年城业委会就应该执行业主大会的决定,依据《物业管理条例》第三十四条的规定与青年城物业公司签订《物业服务合同》,应当依法判决青年城业委会与青年城物业公司补签《物业服务合同》,而不是判决青年城物业公司从东田青年城小区撤离。4.一审法院先在裁定中确定要采用另案再审的审理结果作为裁判依据,在另案再审一审判决结果纠正了初审一审结果的情况下,却又采用已被撤销的另案初审一审审理结果作为裁判依据，二审法院又不查明事实，不负责任地认定“一审法院认定事实清楚”,致使本案错误得不到纠正。一审判决青年城物业公司从东田青年城小区撤离基于的事实“2015年7月原告作出《解聘通知》及长春市宽城区住房和城乡建设局物业管理办公室向被告青年城物业公司发出通知,被告应于2015年7月28日前退出该小区并移交相关资产、资料”已被生效判决否定。而且一审判决明确“因本案需以(2017)吉0103民初3013号案件的审理结果为依据,故裁定本案中止诉讼”,但在审理结果已确定的情况下又不采纳,依然采用已被撤销判决的错误认定进行裁判,明显错误。(二)对地上停车位费的判决所依据的事实错误。1.停车位费管理收益应为停车位收入与成本支出的差额,青年城物业公司对停车位每月收取的100元主要用于改造并完善地面车位、增设车位锁等设施、车场、路面的养护及维修、车场管理人员费用等支出，既是收入,也是成本,收益为零，青年城业委会无理由要求青年城物业公司返还停车位费。2.对于2015年7月28前的车位费分配比例没有考虑客观情况,显示公平。退一步讲,即使停车位费存在收益,也主要得益于青年城物业公司的管理行为,双方对该部分收入的分配没有合同依据,法律也没有具体规定,应当公平合理分配，青年城物业公司付出了管理成本，至少应享有不低于50%的收入,判决青年城物业公司只占30%显示公平。3.对于2015年7月28日后的停车位费收益，认定青年城物业公司收取地上车位费于法无据，应全额退还给青年城业委会，违背经济规律。首先，完全没有考虑如没有物业公司的管理，不仅不能收取停车位费，也会使整个小区的交通秩序陷入瘫痪；其次，青年城物业公司收取停车位费是有依据的。2015年7月28日青年城物业公司与青年城业委会签订的合同到期后，又与“双过半”的业主签订了物业服务合同，后续又形成了事实合同关系，并非于法无据；再次，青年城物业公司通过申请，获得了吉林省物价局颁发的有效期为2014年8月至2017年8月止的《地面停车收费许可证》；最后，也是最重要的,从经济规律角度分析，青年城物业公司对于停车位的管理、收益需要付出成本，这个成本需要补偿。综上，一、二审法院在明知判决存在错误的情况下不予以纠正,作出与已被撤销的判决相同的判决，严重违反了公平、公正原则。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二)项、第（六)项之规定，请求：1.撤销一、二审判决；2.依法驳回青年城业委会的诉讼请求；3.本案一审、二审诉讼费用由青年城业委会承担。 本院经审查认为，1.关于青年城物业公司是否应从东田青年城小区撤离问题。《物业管理条例》第三十四条规定：“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定”。青年城业委会系合法成立，代表东田青年城小区业主行使权利，其与青年城物业公司签订的物业服务合同代表小区各业主。东田青年城小区第一届业主委员会与青年城物业公司于2011年7月30日、2012年6月13日签订的物业服务合同到期后，只有业主大会决定续聘并由业主委员会代表全体业主另行签订物业服务合同后，物业公司与业主之间才能重新建立物业服务合同关系。合同到期后，青年城物业公司在未与青年城业委会签订书面物业服务合同的情况下，自行与部分业主签订物业合同，违反前述行政法规规定，且并未举证证明其所主张的总人数、总面积“双过半”，不能视为已续签物业服务合同，且青年城业委会于2015年7月2日向青年城物业公司发出《解聘通知》亦能说明青年城业委会不同意与青年城物业公司续签物业服务合同。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条一款关于“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必须的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持”的规定，青年城业委会诉请青年城物业公司撤离东田青年城小区，原审判决予以支持并无不当。 2.关于地上停车位费是否应返还的问题。《物权法》第七十四条第三款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。案涉停车位属全体业主共有，就小区的整体物业管理，青年城物业公司已收取物业费用。青年城物业公司称已收取的停车位费为管理费，是依据发改委下发的文件收取，但并未提供证据予以证明。因双方物业服务合同对分配比例未予约定，原审法院综合考虑实际情况，酌定将2015年7月28日前收取的停车位费按比例退还给青年城业委会，将2015年7月28日后收取的停车位费全额将退还给青年城业委会，并无不当。 3.关于青年城物业公司提出本案一审时因另案中止，但最终并未采用另案再审结果作为裁判依据问题。因一审法院认定双方签订的物业服务合同已经期满，青年城物业公司在东田青年城小区的物业服务已无合同依据，据此，另案关于撤销东田青年城小区业主大会作出的终止与青年城物业公司物业服务合同的决议这一判决结果对本案裁判已无影响，一审法院未将其作为裁判依据并无不当。 综上所述，青年城物业公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回吉林省青年城物业服务有限公司的再审申请。 审 判 长 宋雨洛 审 判 员 赵希洋 审 判 员 李 丽 二〇二〇年六月十日 法官助理 何文婷 书 记 员 白舒萌