西安市未央区人民法院民 事 判 决 书  （2020）陕0112民初7488号 原告（反诉被告）：裴某某。被告（反诉原告）：某某（西安）汽车销售服务有限公司。法定代表人：王佳，该公司执行董事。委托诉讼代理人：段晗，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐坤婷，女，该公司职员，住该公司。原告（反诉被告）裴某某与被告（反诉原告）某某（西安）汽车销售服务有限公司（以下简称某某公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）裴某某、被告（反诉原告）某某公司的委托诉讼代理人段晗、徐坤婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）裴某某诉称，2019年7月17日，其与被告共同签订了《房屋租赁合同》，其将位于西安市未央区XX城XX路XX幢XX单元XX室的房屋租赁给被告，租赁期限自2019年7月17日至2022年8月16日，免租期自起租日起算共计30天。合同签订后，其如约履行。2020年3月13日，其收到被告落款时间为2020年3月6日的《合同终止通知书》，被告以“现我国各地均发生新型冠状病毒肺炎疫情导致我司无法正常经营业务”为缘由，通知其终止合同。其认为，今年全国发生疫情属实，但被告自租赁至今，房屋一直闲置，从未装修开门营业，与疫情不相关，被告以合同法第九十四条之（一）款解除合同无事实根据和理由。其在接到《合同终止通知书》后，多次与被告沟通无果。为维护其合法权益，诉至法院，请求判令：1、被告继续履行2019年7月17日双方签定《房屋租赁合同》； 2、本案全部诉讼费用由被告承担。被告（反诉原告）某某公司辩称，2020年4月12日合同已经解除，不同意原告要求继续履行合同的主张。双方签订租赁合同的第九条第1款明确约定，任意一方提前30日通知对方，并向对方支付月租金两倍的违约金后有权终止合同，其在2020年3月12日提前发函解除合同，并承诺按照合同约定的两倍租金支付违约金。其提出反诉，请求判令：1、依法确认反诉人与被反诉人2019年7月17日签署的编号为CM-Z-710018- 0007的《房屋租赁合同》于2020年4月12日终止；2、被反诉人向反诉人返还扣除违约金后的押金及未使用租金人民币125756.61元；3、被反诉人向反诉人支付延迟履行违约金(以人民币40000元为基数，以24%/年为标准，自2020年4月 13日起计算至实际支付日，以85756.61元为基数，以LPR为标准，自2020年4月 13日起计算至实际支付日。截止2020年6月8日，共计2010.25元。)原告（反诉被告）裴某某辩称，其于2020年3月13日收到的合同终止确认书上某某公司也认可合同是合法有效的，双方也都按照合同约定一直履行，对某某公司要求租金开具发票的要求其也同意，也缴纳税金，配合对方完成租赁经济活动。某某公司在终止合同通知书中提到疫情、受到损失，疫情是事实、受到损失是事实，但这不能导致合同不能实现。其认为第九条第1款是违约责任，而第七条是解除合同，有明确约定作为甲方、乙方单方解除的方式。第九条是经双方协商一致解除合同或者经法院解除后如何承担违约责任。本案中某某公司并未按照合同中解除合同的约定进行解除合同，其不认可某某公司通过邮寄终止合同通知书来解除合同的行为，对其解除合同、要求返还租金、支付利息的各项诉讼请求均不认可。经审理查明，2019年7月17日，原告裴某某（出租方、甲方）与被告某某公司（承租方、乙方）签定《房屋租赁合同》，其中约定：第一条房屋基本情况，1、租赁房屋指位于西安市未央区XX城XX路XX幢XX单元XX室的房屋，房屋建筑面积335.73平方米；第二条租赁期限和交付，1、租赁期限 租赁期限自2019年7月17日（以下称“起租日”）至2022年8月16日，其中免租期自起租日起算共计30天，自2019年7月17日至2019年8月16日；2、交付 甲方应于2019年7月17日前将租赁标的物交给乙方， 并与乙方签署《物品交接清单》；第三条租金、押金和其他费用，1、租金标准 （名称）免租期、（租金期间）2019年7月17日-2019年8月16日、（租金标准、不含税价、单位：元）免租金、（税金、单位：元）免租金、（价税合计、单位：元）免租金，（名称）第一期、（租金期间）2019年8月17日-2020年8月16日、（租金标准、不含税价、单位：元）464581.26、（税金、单位：元）23229.06、（价税合计、单位：元）487810.32……4、押金 乙方应于本合同签订后5日内向甲方支付租赁押金人民币肆万元整，作为乙方对交付的租赁标的物及各项设施无人为损坏或水、电费用、租金无拖欠的保证金；5、押金返还 租赁期满或合同提前终止的，若乙方交接的租赁标的物各项设施无人为损坏并结清全部水电费、租金，甲方应于租赁期满或合同终止日将押金全部退还乙方，若甲方未按时退还押金的，须按未退还部分千分之三/日支付迟延履行违约金；6、其他费用 租赁期内的下列费用中（1）水费、（2）电费、（3）供暖费、（4）燃气费、（5）物业管理费、（6）卫生费、（7）网费、（8）车位费由乙方承担，本合同中未列明的与租赁标的物有关的其他费用均由甲方承担，如乙方垫付了应由甲方支付的费用，甲方应根据乙方出示的相关缴费凭据向乙方返还相应费用；第七条合同解除，1、经甲方和乙方协商一致可以解除本合同……第九条违约责任，1、租赁期内，任何一方无正当理由提前终止合同，应提前30日通知对方，并按照撤场当月全额租金2倍租金标准向对方支付违约金，甲方还应退还已付未用的租金和押金，如甲方出租的房屋为毛坯房，甲方提前解约需赔偿乙方无法继续使用的装修损失。合同签订后，被告向原告支付房屋押金40000元和租金487810.32元，原告向被告交付房屋。2020年3月12日，被告向原告发送《合同终止通知书》，载明：“贵方与我司于2019年7月17日签订了《房屋租赁合同》，由我司承租贵方物业用作商业经营，合同期限截止2022年8月16日。合同签订后，双方均依约履行，我司已按照合同约定于2019年7月26日支付押金40000元，2019年8月8日支付第一期租金487810.32元。现我国各地均发生新型冠状病毒肺炎疫情导致我司无法正常经营业务，我司决定按照原合同约定终止合同。”原告于3月13日收到上述《合同终止通知书》。3月19日，被告将涉案房屋的钥匙交于原告。后原告向被告发送《回复函》，被告向原告发送《解除合同通知函》。庭审中，原、被告均陈述被告租赁涉案房屋后未实际经营。因原、被告意见分歧较大，致调解未果。上述事实，有《房屋租赁合同》、《合同终止通知书》、《回复函》、《解除合同通知函》、网上银行电子回单及当事人陈述等在卷佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告在平等、自愿基础上签订的《房屋租赁合同》不违反法律规定，依法受法律保护。本案中，原告主张继续履行合同，被告反诉要求终止合同，因双方在合同中对终止条款进行了约定，被告按照约定提前30日于2020年3月13日履行了通知义务，且被告租赁房屋后未实际经营，此时继续履行合同不利于实现合同目的，故应认定原、被告签订的《房屋租赁合同》于2020年4月12日终止，原告主张继续履行合同，本院不予支持。关于被告反诉请求原告返还未使用租金及延迟履行违约金，被告于2020年3月19日将涉案房屋的钥匙交于原告，《房屋租赁合同》于2020年4月12日终止，故被告已支付的未使用租金为167058.33元（2020年4月13日-2020年8月16日），扣除撤场当月全额租金2倍租金标准的违约金，原告应向被告返还未使用租金85756.61元；未使用租金的延迟履行金，双方在合同中并无约定，本院不予支持。关于被告反诉请求原告返还押金及延迟履行违约金，因原、被告双方对押金返还设定了条件，双方均未提交证据证明设定条件已经达成，故被告的该项反诉请求，本案不予处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告裴某某与被告某某（西安）汽车销售服务有限公司2019年7月17日签订的《房屋租赁合同》于2020年4月12日终止；二、原告裴某某于本判决生效后十五日内向被告某某（西安）汽车销售服务有限公司返还未使用租金85756.61元；三、驳回原告裴某某主张继续履行2019年7月17日《房屋租赁合同》的诉讼请求；四、驳回反诉原告某某（西安）汽车销售服务有限公司主张反诉被告裴某某支付未返还租金迟延履行违约金的诉讼请求。案件受理费100元（原告已预交），由原告负担；反诉案件反诉费1427.5元（被告已预交），由被告负担527.5元，原告负担900元，原告负担部分与上款一并执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审  判  员    方   圆                    二〇二〇年六月二十八日                     法 官助 理    陈  召                         书  记  员    张美琪