广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初624号原告（反诉被告）：佛山市顺德区振宇房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市顺德区**********建设大厦第6层D区。法定代表人：梁某1。委托诉讼代理人：周雄武，广东九域律师事务所律师。被告（反诉原告）：雷卓辉，男，1964年12月28日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区**********，居民身份证号码440************013。委托诉讼代理人：向军华，北京市隆安（顺德）律师事务所律师。原告佛山市顺德区振宇房地产开发有限公司（以下简称振宇房产公司）与雷卓辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日受理后，依法适用简易程序进行审理。诉讼过程中，被告雷卓辉向本院提起反诉，本院经审查后予以受理，并依法将本诉与反诉进行合并审理（为便于表述，以下统一将振宇房产公司称为原告，雷卓辉称为被告），于2020年6月3日公开开庭审理。原告振宇房产公司的委托诉讼代理人周雄武、被告雷卓辉及其委托诉讼代理人向军华到庭参加诉讼。本院现已审理终结。原告振宇房产公司向本院提出诉讼请求：一、判令雷卓辉向振宇房产公司支付2019年7月至2019年10月的租金27100元；二、判令雷卓辉自2019年7月8日起至实际支付之日止，每日按照月租金的千分之五向振宇房产公司支付拖欠租金期间的滞纳金，暂计至2019年10月1日为6199.13元；三、判令本案诉讼费由雷卓辉承担。事实与理由：2019年4月8日，振宇房产公司与雷卓辉签订了两份《新境界商铺租赁合同》，约定振宇房产公司将名下的位于佛山市顺德区****办事处海尾社区居民委员会文海西路10号新境界花园40号商铺及41号商铺（以下简称新境界花园40号商铺及41号商铺）出租给雷卓辉，租赁期间自2019年4月8日起至2024年5月23日止，每月租金合计6775元，承租人于每月1日前交纳当月的租金，承租人如欠租金超过七天的,每日按月租金的5‰向出租人支付滞纳金。合同签订后，雷卓辉自2019年7月起一直未支付租金，截止至起诉之日，雷卓辉已经拖欠4个月的租金。振宇房产公司曾于2019年10月1日向雷卓辉发出催告函，要求雷卓辉及时支付租金，但直到起诉之日，雷卓辉仍未履行付款义务。原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼。诉讼中，振宇房产公司变更诉讼请求如下：一、判令雷卓辉支付2019年7月至2020年4月的租金67750元；二、判令雷卓辉自2019年7月8日起至实际支付之日止，每日按每月租金的千分之五支付拖欠租金期间的滞纳金，暂计至2020年4月21日的滞纳金为53556元。庭审中，振宇房产公司增加诉讼请求，请求雷卓辉支付2020年5月的租金6775元。雷卓辉答辩称，签订租赁合同后，雷卓辉按约定履行了合同，但振宇房产公司交付的商铺漏水且一直未能维修好，振宇房产公司交付的标的物不符合约定，雷卓辉作为承租人不应支付因商铺维修而导致承租人无法进行装修及开展经营活动期间的租金。双方签订的租赁合同约定的租期自2019年4月8日起至2024年5月23日止，其中，2019年4月8日至2019年5月23日为装修免租期，租赁合同签订后，雷卓辉即聘请人员对案涉商铺进行装修，但自2019年5月下旬开始，雷卓辉在装修过程中发现案涉商铺一到下雨天就有多处漏水现象，雷卓辉将此情况通知了振宇房产公司，振宇房产公司也答应着手维修，但是，振宇房产公司并未及时修缮好商铺，致使雷卓辉对商铺的装饰装修工程也断断续续，严重影响装修进度及开业经营的时间，振宇房产公司直到2019年11月26日方才维修完。综上，出租人交付合格的租赁物是其履行租赁合同的基本义务，振宇房产公司未能提供合格的商铺给承租人，承租人有权不支付商铺维修期间的租金。对于振宇房产公司主张的滞纳金，如前所述，振宇房产公司违约在先，雷卓辉并不存在违约行为，不应当支付滞纳金；即使雷卓辉需要支付滞纳金，振宇房产公司主张的滞纳金标准过高。雷卓辉向本院提出反诉请求：一、判令雷卓辉无需向振宇房产公司支付2019年7月至2019年10月的租金27100元；二、判令振宇房产公司向雷卓辉赔偿损失30000元；三、判令振宇房产公司对案涉的两间商铺进行补漏修复；四、判令振宇房产公司承担反诉费用。事实与理由：2019年4月8日，雷卓辉与振宇房产公司签订了两份租赁合同，雷卓辉承租了振宇房产公司名下的新境界花园40号商铺及41号商铺用于经营新模式花店。合同签订后，雷卓辉立即投入装修并聘用员工进行培训。在装修过程中，案涉商铺的墙壁、房顶一逢下雨即出现渗水，雷卓辉向振宇房产公司反馈后，振宇房产公司多次维修但未能修缮好，直至2019年11月下旬，振宇房产公司才将商铺维修好。由于振宇房产公司向雷卓辉交付的商铺漏水导致雷卓辉迟延开业长达半年，培训上岗的员工也推迟半年才能上班，给雷卓辉造成重大损失。振宇房产公司应当免除雷卓辉在开业前（2019年11月26日前）产生的租金，并赔偿雷卓辉由此支出的员工工资的损失。庭审中，雷卓辉变更第一项反诉请求为：判令雷卓辉无需支付2019年7月至2019年11月期间的租金30603元。振宇房产公司答辩称，租赁合同已经约定了装修免租期为2019年4月8日至2019年5月23日，承租人第一次发现漏水的时间是2019年5月23日，根据租赁合同的约定，承租人当时应该对案涉商铺装修完毕，承租人在2019年5月才开始装修，是承租人自己延误装修时间，应当由承租人自己承担责任。雷卓辉在第一次发现渗水问题后自行与小区的物业公司及小区所在的居委会协商，这从2019年6月21日的微信聊天记录可佐证，当天的聊天记录显示案涉商铺装修施工还在进行，漏水仅仅导致不能进行最后的扇灰施工。在物业公司及居委会不能促成雷卓辉与二楼业主达成解决方案的情况下，雷卓辉才告知振宇房产公司，振宇房产公司在2019年7月5日对楼上厕所漏水的地方进行了维修。承租人发现第二次漏水的时间是2019年7月23日，此次漏水的原因是二楼的阳台没处理好而往楼下渗水，振宇房产公司在接到雷卓辉的通知后，也于2019年8月2日对二楼平台进行了堵漏维修，至2019年8月14日维修完毕。综上，商铺发生漏水现象并非振宇房产公司提供的物业存在瑕疵，而是二楼卫生间及平台漏水导致，况且二楼平台也只是在遇到暴雨天气时才会漏水，振宇房产公司也已经及时对漏水问题进行了维修，并同意免除维修期间的租金，雷卓辉的店铺迟迟不开业的原因是其自身的原因导致的，即使在两次维修期间，雷卓辉也可进行其他项目的装修。诉讼中，双方分别向本院提交了证据，本院依法组织双方进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.对振宇房产公司提交的《催告函》及邮寄单、物流投递信息单，收件人地址记载为雷卓辉的户籍地址，物流投递单显示该邮件于2019年10月1日由他人代收，本院对该组证据的真实性予以确认。2.对振宇房产公司提交的2019年7月5日的收据，该收据记载收取的费用系对新境界花园40-41号商铺的卫生间存池底部补漏的报酬，金额为1600元，收据与当天的微信转账记录相符，亦与双方陈述的修补案涉商铺上方的二楼卫生间漏水的时间相一致，本院对该收据的真实性予以确认；对振宇房产公司提交的收款人为许国昶的收款收据5张，上述费用产生的时间为2019年7月18日至2019年8月14日，收据上记载的购买的材料均为房屋装饰装修类的材料，款项支出时间与振宇房产公司进行第二次维修的时间相一致，与雷卓辉、赖红的微信聊天记录中涉及的二楼阳台修补的内容可相互印证，本院对该五张收据的真实性、关联性、合法性予以确认；对振宇房产公司提交的业务凭证，该凭证记载的款项、收款人与振宇房产公司提交的收据不能相互印证，本院对其关联性不予确认。3.对雷卓辉提交的收款收据复印件，雷卓辉提交该组证据系证明其对案涉店铺进行装修而产生的费用，但其并未在本案中就漏水导致其具体的装饰装修物受损提出主张，且有部分款项产生于案涉店铺开业之后，本院对该组证据的关联性不予确认。经审理，根据本院采信的证据，结合双方当事人的陈述，本院对以下事实予以确认：2019年4月8日，振宇房产公司与雷卓辉签订了两份《新境界商铺租赁合同》，约定振宇房产公司将新境界花园40号商铺及41号商铺出租给雷卓辉用于经营电子商务、花卉设计。合同第三条约定租赁期间自2019年4月8日起至2024年5月23日止，其中装修期为45天，即从2019年4月8日起至2019年5月23日止，装修期间出租方免收承租方租金。合同第四条约定新境界花园40号商铺、41号商铺在2019年5月24日至2020年5月23日期间每月的租金分别为3503元、3272元，承租方自合同生效之日起每月1日前支付当月租金，承租方于签订合同时支付2019年5月24日至2019年6月30日的租金。合同第六条第3点约定出租方将商铺交付给承租方使用时，应保证商铺的门、窗、玻璃、配锁及钥匙、电箱开关、建筑结构、上下水管道、消防设施均良好正常使用；第7点约定承租人应每月按时支付租金、管理费等相关费用，承租人拖欠租金超过七天的,每日按月租金的5‰向出租人支付滞纳金。合同还约定了双方的其他权利义务。合同签订后，振宇房产公司将两间商铺交付给雷卓辉使用。2019年5月23日，雷卓辉通过微信向振宇房产公司的员工赖红反映商铺的天花漏水。2019年6月21日，雷卓辉通过微信对赖红说“现在的铺面我也不想烦你的，但没有办法，物管说跟业主沟通好了，因为我的铺位有两处漏水，我想着物管能处理，我就不打扰你了，我也向居委投诉了，但问题是现在完全没有答复，我的店铺要扇灰了，如果不能扇灰，店铺就不能开张，你帮我跟进一下吧。”振宇房产公司于2019年7月5日聘请维修人员对二楼的洗手间渗水问题进行了修补。2019年7月4日，雷卓辉又向赖红反映店铺门口的上方漏水，赖红解释可能是前一天晚上下大雨，上面的水渗下来导致的。2019年7月12日，雷卓辉又问赖红：“天台那里补漏补好了没有？我今天看到那块水影还有黑色的一块，比前几天还深色了。”赖红回复：“补漏那里还没有处理完。”振宇房产公司在2019年7月18日至2019年8月15日期间对二楼的阳台漏水进行了修补。2019年8月28日，雷卓辉向赖红发送了两张店铺内墙墙面有水渍的照片，并于次日询问前一天是否安排人到店铺查看漏水情况。赖红回复：“前一天维修工已经看了，发现有一个点是漏水，其他的不是。”雷卓辉则表示那块水印所在的位置之前天气好的时候并没有出现问题，但是一下雨就有水印，说明墙身还是有地方渗水。2019年9月3日，雷卓辉又告诉赖红称店铺墙角的位置有渗水，并拍摄了两张店铺外墙存在水渍、有霉痕的照片以证明内墙墙角的渗水是从外墙渗透导致的。租赁期间，雷卓辉以商铺存在渗水问题为由，自2019年7月1日起拒绝支付租金。振宇房产公司于2019年9月向雷卓辉的户籍地址发出催告函，要求雷卓辉支付新境界花园40号商铺2019年7月至2019年10月的租金，该邮件由他人签收。庭审中，雷卓辉确认其承租的店铺于2019年11月26日开始营业。本院认为，振宇房产公司与雷卓辉之间签订的两份租赁合同合法有效，对双方均具有约束力。振宇房产公司请求雷卓辉支付租金，而雷卓辉抗辩称振宇房产公司交付的商铺不符合合同和法律约定而依法享有免除部分租赁期间租金的权利，因此，双方的争议焦点为：一、振宇房产公司是否向雷卓辉交付了符合合同约定及法律规定的租赁物；二、如振宇房产公司交付的标的物不符合法律规定或合同约定，其应当承担的违约责任如何确定，即雷卓辉请求免除部分租赁期间的租金及要求振宇房产公司赔偿损失是否成立；三、雷卓辉不支付租金是否构成违约，如果构成违约，合同约定的逾期付款违约金是否过高。本院分述如下：一、振宇房产公司是否向雷卓辉交付了符合合同约定及法律规定的租赁物根据本院查明的事实可知，雷卓辉在2019年5月23日至2019年9月3日期间多次向振宇房产公司反映案涉商铺与二楼相邻的天花、阳台以及商铺内墙存在渗水问题，振宇房产公司也分别于2019年7月、2019年8月先后两次对商铺渗水问题进行修补。本案为租赁合同纠纷，振宇房产公司作为出租人，依法应当向承租人交付可正常使用的租赁物，案涉商铺在雷卓辉使用期间产生渗水问题，振宇房产公司没有提交证据证明案涉商铺出现渗水问题的原因是由于房屋使用人使用不当而造成的，因此，本院认为，案涉商铺出现渗水问题系因商铺存在瑕疵，振宇房产公司未向雷卓辉交付符合法律规定及合同约定的租赁标的物。二、振宇房产公司承担的违约责任如何确定，即雷卓辉请求免除部分期间的租金以及要求振宇房产公司赔偿损失是否成立如前所述，振宇房产公司交付的租赁标的物不符合法律规定，应当承担相应的违约责任。振宇房产公司已对案涉商铺进行了修补，雷卓辉亦自认对案涉商铺装修完毕且于2019年11月26日开业。对雷卓辉请求免除2019年7月1日至2019年11月25日期间的租金，本院认为，租金是雷卓辉进行商事经营的一部分成本，案涉商铺的天花、内墙以及商铺门口上方多处出现渗水、漏水，必然影响雷卓辉对商铺进行装修以及正常的使用，对案涉商铺不能正常使用期间的租金，该损失应当由振宇房产公司承担。雷卓辉主张免除租金的期限计算至2019年11月25日，对此，本院认为，根据振宇房产公司提交的证据以及雷卓辉提交的其与赖红的微信聊天记录可知，振宇房产公司已在2019年7月5日、2019年7月18日至2019年8月14日期间分别对二楼卫生间、阳台进行了修补，雷卓辉之后亦未再就上述位置的漏水问题提出异议；对于雷卓辉于2019年8月27日反应内墙渗水的问题，微信聊天记录中亦显示振宇房产公司对此进行了检查，雷卓辉最后一次反馈漏水问题是2019年9月3日，结合雷卓辉自述已完成了装修并开业的事实以及考虑一般情形下修复渗水的施工时间，本院认定振宇房产公司完成最后修补的时间为2019年9月10日。由于案涉商铺并非持续渗水，渗水亦主要影响雷卓辉对部分墙面进行装饰装修，本院考虑修补商铺导致的停工期限以及产生的影响，酌情确定免除2019年7月1日至2019年8月31日的租金，雷卓辉请求免除截止至2019年11月25日的租金缺乏事实和法律依据，本院对超出部分不予支持。对雷卓辉主张的损失30000元，雷卓辉主张该费用系因延期开业而导致员工流失，其已支付的员工培训费用以及漏水导致部分装修需要返工的损失，对此，本院认为，雷卓辉没有提交上述损失产生的凭证，本院对该项反诉主张不予支持。三、雷卓辉不支付租金是否构成违约如前所述，雷卓辉以案涉商铺出现渗水问题影响其使用为由，自2019年7月1日起未再支付租金，振宇房产公司在2019年7月至2019年9月初即陆续修复商铺，雷卓辉应当自2019年9月1日起向振宇房产公司支付租金。即使按雷卓辉的主张，其也应当于2019年11月26日起开始支付租金，但雷卓辉经振宇房产公司的催告，其既不以房屋不能正常使用为由解除合同，也不支付使用期间的租金，已构成违约。雷卓辉应当支付2019年9月1日起至2020年5月31日止的租金合计60975元；振宇房产公司主张的滞纳金实际为逾期付款违约金，租赁合同约定逾期付款违约金按月租金的5‰按日计算，雷卓辉以约定的违约金过高为由，请求本院予以调整。本院认为，振宇房产公司没有提交证据证明其因雷卓辉逾期付款而受到的实际损失，振宇房产公司的损失主要是其资金被占用而产生的损失，租赁合同约定的违约金计算标准过高，本院根据雷卓辉的违约情况及振宇房产公司的实际损失，酌情调整2019年9月1日至2020年4月30日（振宇房产公司明确表示对2020年5月的租金不要求逾期付款违约金）期间的逾期付款违约金按月以当月应付租金的2%自次月1日起计算至实际清偿之日止，经核算，2019年10月1日至2020年5月31日的违约金为4878元，之后以54200元（60975元-6775元）为基数，按每月2%的标准计算至实际清偿之日止。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、雷卓辉于本判决发生法律效力之日起七日内向佛山市顺德区振宇房地产开发有限公司支付2019年9月1日至2020年5月31日期间的租金60975元及逾期付款违约金（计算方法：违约金按月以当月租金的2%作为计算标准，计至实际清偿之日止，其中，2019年10月1日-2020年5月31日的违约金为4878元，之后的违约金以54200元为基数，按上述标准计算至实际清偿之日止）；二、驳回佛山市顺德区振宇房地产开发有限公司的其他诉讼请求；三、驳回雷卓辉的其他反诉请求。如果雷卓辉未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费减半收取为1429.81元（佛山市顺德区振宇房地产开发有限公司已预交），由雷卓辉负担735元，佛山市顺德区振宇房地产开发有限公司负担694.81元。反诉费613.75元（雷卓辉已预交），由佛山市顺德区振宇房地产开发有限公司负担130元，雷卓辉负担483.75元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  冯清华二〇二〇年六月十八日书记员  黄浩明