湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终3909号上诉人（原审被告）：武汉常阳（集团）有限责任公司，住所地：武汉市新洲区齐安大道302号。法定代表人：周恩东，该公司总经理。委托诉讼代理人：程莉群，湖北瑞通天元律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐嫘，湖北瑞通天元律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：叶赛，女，1994年10月3日出生，汉族，住武汉市新洲区。委托诉讼代理人：黄坤志，湖北尚卓律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨卓，湖北尚卓律师事务所律师。上诉人武汉常阳（集团）有限责任公司（以下简称常阳公司）因与被上诉人叶赛商品房买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市新洲区人民法院（2019）鄂0117民初3482号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。常阳公司上诉请求：一、撤销（2019）鄂0117民初3482号民事判决书，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：原审法院认为本案商品房的层高降低对买受人的房屋使用有一定影响，在不能依据面积计算损失的情况下，应根据每平米的购买价格换算为每立方米的购买价格后，再根据实际减少的体积数量计算应当予以赔偿的金额。上诉人认为此种确定本案商品房对被上诉人造成损失的方式没有事实与法律依据：一、本案商品房层高高于国家有关住宅房屋层高的强制性规定，未对被上诉人造成实际损失，原审判决缺乏事实依据。二、原审法院以“体积换算法”确认被上诉人损失，没有法律依据。即使同比例的减少空间面积，层高减少导致空间体积减少对住户的影响，也要小于面积减少导致空间体积减少带来的影响。此外，房屋因缩水导致的房屋价值减损的评估需由专业人员进行，而不能通过简单的“体积换算”方式予以确定。叶赛辩称，请求驳回上诉，维持原判。叶赛向一审法院起诉请求：1、判令常阳公司赔偿叶赛因房屋层高低于合同约定给叶赛造成的损失60000元；2、判令常阳公司T8栋2单元8层1号房屋立即安装楼宇对讲系统；3、判令常阳公司对T8栋2单元8层1号房屋内地面裸露的钢筋予以铲平；4、判令常阳公司对T8栋2单元8层1号阳台雨水管及房屋外墙渗漏进行维修；5、判令常阳公司对房屋入户门向外开启时妨碍通行进行维修，并按照2、3、4、5项所述问题得到解决后顺延计算房屋交付时间；6、判令本案诉讼费用由常阳公司承担。诉讼中，叶赛向一审法院提出撤销对常阳公司的第2、3、4、5项诉讼请求，即放弃判令常阳公司为叶赛武船新城T8栋2单元8层1号房立即安装楼宇对讲系统；放弃对T8栋2单元8层1号房屋内地面裸露的钢筋予以铲平；放弃判令常阳公司对叶赛T8栋2单元8层1号房阳台雨水管及房屋外墙渗漏进行维修；放弃判令常阳公司对房屋入户门向外开启时妨碍通行进行维修，并按照2、3、4、5项所述问题得到解决后顺延计算房屋交付时间的诉讼请求。一审法院认定事实：常阳公司系取得资质的房地产开发公司。2018年1月13日，叶赛、常阳公司签订了一份编号为“新170323180”的《武汉市商品房买卖合同》。该合同主要约定常阳公司将其开发的常阳·武船新城（一期）商品房中的T8栋2单元8层1号房出售给叶赛，双方约定该商品房的用途为住宅，层高为2.9米，建筑面积127.61平方米，房屋单价为4550元/平方米，房屋总价为580626元，付款方式为按揭；合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。其中合同第九条第1项约定，常阳公司应当在2019年6月30日前将通过单体工程质量、消防、燃气等专项验收的房屋交付给买受人使用。叶赛、常阳公司在该合同附件6合同补充协议中约定“……双方履行合同过程中如产生争议，应通过平等协商、提请政府主管部门协调，向人民法院起诉等途径解决。”合同还约定了其他有关内容。合同签订后，叶赛按合同约定的期限向常阳公司交付了全部首付款，常阳公司亦按合同的约定向叶赛交付了房屋，叶赛在收房时，发现常阳公司交付的房屋层高仅2.8米高，对此，叶赛、常阳公司对层高等事宜多次进行协调未果，为此，叶赛诉至法院，请求依法判决。一审法院另查，2012年7月30日，武汉市建设委员会向常阳公司颁发了常阳武船新城工程项目的施工图纸文件审查合格书。2019年6月19日，武汉市新洲区国土资源和规划局向常阳公司出具了建设工程竣工验收规划条件核实证明。2019年6月25日，武汉市新洲区城乡建设局向常阳公司出具了建设工程竣工验收备案表。常阳公司于2019年9月11日为本案诉争房屋办理了不动产权属证明，该证明载明该房屋的建筑面积实际为127.82平方米。一审法院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。叶赛、常阳公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同，对叶赛、常阳公司均具有约束力，叶赛、常阳公司均应按合同内容约定全面履行合同义务。叶赛申请撤回对常阳公司第2、3、4、5项诉讼请求，系叶赛自行处分自己权利的行为，且符合法律有关规定，一审法院予以支持。现针对本案焦点问题分析如下：一、常阳公司是否存有欺诈的行为。一审法院认为，本案涉案楼盘8号楼从最初设计图纸，报建到建设施工，再到工程竣工验收合格，相关图纸资料等都明确表示层高设计为2.8米，不存在更改原规划层高设计方案的情形，且涉案房屋层高2.8米符合《住宅设计规范》规定的国家标准，不影响房屋的正常使用。根据一般经验法则推定，常阳公司存在欺诈、故意隐瞒事实的主观恶意的可能性较小，应属于其行为时的外在表示与内心实际意思表示不一致的情形，故一审法院认为常阳公司关于合同载明涉案房屋层高与实际层高不一致的行为，属于常阳公司履行合同不符合合同约定的违约行为，常阳公司的行为不构成欺诈。二、关于常阳公司是否应承担涉案房屋层高不符合合同约定造成的损失。一审法院认为，叶赛、常阳公司签订的《商品房买卖合同》上载明的房屋层高为2.9米，而常阳公司实际交付的房屋层高仅为2.8米（或不足2.8米），与合同约定不符，其行为构成违约，应承担违约责任。但鉴于涉案楼盘现已完工并验收合格，常阳公司承担违约责任的方式只能是赔偿层高不足的损失。故叶赛请求常阳公司赔偿因房屋层高低于合同约定给叶赛造成损失的主张，一审法院予以支持。但因常阳公司的行为并未构成欺诈行为，故叶赛根据消费者权益保护法有关规定，请求常阳公司承担房屋空间减少部分的两倍赔偿叶赛损失的主张，一审法院不予支持。三、如何计算叶赛的损失。一审法院认为，虽然涉案商品房的层高不足2.9米，但该商品房已经通过竣工验收合格和住宅工程质量逐套验收，达到了国家规定的质量标准，符合商品房的安全使用要求，可以交付使用。另根据《住宅设计规范》中第5.5项的规定，本案商品房的层高已达到国家规定的层高标准2.8米，适合居住使用，客观上不会对叶赛的生活造成不利影响，但层高降低导致房屋使用空间减少会对买受人的房屋使用有一定影响，在不能依据面积计算损失的情况下，应根据每平方米的购买价格换算为每立方米的购买价格后，再根据实际减少的体积数量计算应当予以赔偿的金额。叶赛的购房价格为每平方米4550元，按照房屋合同约定的层高为2.9米，换算为立方米为4550元购买2.9立方米，即每立方米购买的价格为1568.97元。合同约定诉争房屋总体积等于合同约定的总面积127.61平方米×合同约定的层高2.9米，计算等于370.069立方米；诉争房屋实际总体积等于实际总面积127.82平方米×实际层高2.8米，计算等于357.896立方米，故实际减少的房屋体积等于合同约定房屋总体积370.069立方米-实际房屋总体积357.896立方米，计算等于12.173立方米。故常阳公司应向叶赛赔偿因房屋层高不足造成的损失为19099.07元（实际减少的房屋体积12.173立方米×每立方米购买价格1568.97元）。叶赛请求常阳公司赔偿6万元的主张，因既无事实依据，亦无法律依据，故对叶赛超出19099.07元的部分请求，一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条；《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第68条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、武汉常阳(集团)有限责任公司于判决生效之日起十五日内向叶赛支付房屋层高不足赔偿款人民币19099.07元；二、驳回叶赛其他的诉讼请求。如未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费1300元，由叶赛承担900元，武汉常阳(集团)有限责任公司承担400元。本院二审期间，当事人未提交新的证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为常阳公司是否应当按“体积换算法”赔偿叶赛因层高不符合合同约定的所产生的损失。叶赛、常阳公司签订的《商品房买卖合同》依法成立并生效，双方应按约定履行合同义务。常阳公司实际交付的房屋层高为2.8米，明显有悖于《商品房买卖合同》第三条第三款“该商品房的用途为住宅，层高为2.9米”的约定，这一违约行为客观上给叶赛造成了损失，该行为尽管未违反国家行业标准，但并不是常阳公司责任免除的理由，故常阳公司认为叶赛未存在损失而不承担责任的上诉意见不能成立，本院不予支持。房屋价值固然取决于多种因素，但这些因素应体现在合同订立前的议价过程，叶赛支付了合同约定的价款，常阳公司应向其交付区别于他人的独立空间，叶赛使用该空间，不仅是在面积的维度，亦在层高所指向的纵向维度，常阳公司称房屋层高不及房屋面积对叶赛的影响重大，即一审法院按“体积换算法”计算叶赛损失无依据的上诉意见，有悖于一般认知，一审法院的“体积换算法”有一定合理性，本院予以维持。综上，常阳公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费400元，由武汉常阳（集团）有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 熊 青审判员 吴伶俐审判员 张文浩二〇二〇年六月十五日法官助理索一冉书记员索一冉