河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0305民初2194号原告：杨满朝，男，1979年12月21日出生，汉族，住河南省孟津县。委托代理人：杨涛渠，河南渝海律师事务所律师。被告：郜乐乐，女，1988年12月11日出生，汉族，住洛阳市涧西区。委托代理人：连翼飞，河南宛洛律师事务所律师。第三人：河南鼎德九川房地产经纪有限公司，住所地：中国（河南）自由贸易实验区洛阳片区高新区创业路37号富地蓝泊湾5栋3单元101。法定代表人：韩章字，该公司经理。委托代理人：翟袆杰，该公司职工。原告杨满朝诉被告郜乐乐、第三人河南鼎德九川房地产经纪有限公司（以下简称鼎德九川公司）为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨满朝及其委托代理人杨涛渠、被告郜乐乐的委托代理人连翼飞，第三人鼎德九川公司的委托代理人翟袆杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨满朝向本院提出诉讼请求：1、坐落于涧西区××楼××单元701解除洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同；2、要求被告支付违约金238000元；3、要求被告偿还甲方房屋评估费5950元；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：本案三方于2018年10月14日签订《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》一份，按合同约定，原告将房产一套以价格119万元出售给乙方，乙方于2018年12月31日前支付首付款人民币36万元至贷款银行监管账户。逾期30天卖方有权解除合同，并有权追究买方违约责任。故此起诉，请求依法审理。被告郜乐乐辩称，一、答辩人没有违约，原告要求答辩人支付违约金没有事实依据、合同依据和法律依据，应当依法予以驳回。2018年10月14日，答辩人与原告协商购买涉案房产，并约定找一家中介公司处理交易事项，原告当即提出其朋友就是第三人公司中介人员，但第二天要出差，必须当天签订合同。答辩人基于对原告的信任，于当日同原告及第三人签订了《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》，并向第三人支付了2万元的定金。同时约定60日内去银行面签，答辩人将36万元支付到贷款银行监管账户，但原告一直拖延时间，在答辩人的不断催促下，直到2019年1月21日才同答辩人去银行办理网签，答辩人有证据证明此时已经准备36万元购房款预向贷款银行账户支付。故答辩人是诚心购买涉案房屋，并未违约，原告起诉答辩人违约没有任何事实依据、合同依据和法律依据，应当依法驳回其诉讼请求。二、第三人在本案中居间服务存在瑕疵，且大部分居间义务并未实际履行，其应当是本案的适格责任承担主体。本案第三人是原告介绍，在签订合同前第三人并未对申请人贷款资格进行审查，而依据《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》第二部分第十一条居间服务内容明确载明居间方提供如下服务：1、对买卖双方当事人资格、房产产权信息合法性进行查验；9、提供银行抵押贷款、买卖双方办理产权登记手续等事项的咨询服务。第三人作为专业的房屋中介公司，居间服务的内容明确约定对购房人资格进行审查，但第三人却未履行合同义务，并未对答辩人贷款资格的审查，导致答辩人银行面签未通过，同时其事后承诺处理贷款事宜，但一直也未能履行义务。故第三人在本案中居间服务存在瑕疵，且大部分居间义务并未实际履行，导致本案发生，其应当承担原告和答辩人的损失。三、原告要求违约金数额过高，且没有任何证据证明存在损失，未尽到举证责任，故应当依法驳回其诉讼请求。原告在本案中没有任何证据证明其存在损失，即便原告认为答辩人有违约行为，依据《合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。”的规定，本案的原告要求答辩人承担违约金，其应当对自身遭受的损失承担相应的举证责任，但原告却没有任何的证据，实际上原告根本没有遭受损失，反而因房屋价格一直上涨，原告从中获利，故原告要求答辩人承担高额违约金没有任何事实依据和法律依据，且未尽到举证责任，应当依法驳回起诉讼请求。四、评估费是原告自身出卖房屋需要支付的合理必要费用，原告要求被告支付没有任何事实依据和法律依据。评估费是原告作为房屋权利人出卖房屋时为了对自身房屋进行定价，故对房屋价值进行的评定，使其自身应当承担的合理费用，不应当由答辩人来承担。综上，第三人在本案中居间服务存在瑕疵，且大部分居间义务未实际履行，其应当是本案的适格责任承担主体。答辩人在合同中并未违约，原告主张的违约金过高且未尽到举证责任，故原告要求答辩人赔偿违约金和房屋评估费没有任何事实依据、合同依据和法律依据，法院应当依法驳回其诉讼请求。第三人鼎德九川公司述称，因为房屋买卖关系是原、被告双方自行说好了，只是通过我们公司走一个代办过户手续，因为被告的征信问题，银行没有审批通过，造成合同无法正常履行，故产生出来的违约金及评估费。我公司不具有房源带看、介绍、信息审查等义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本案的证据和事实，本院认定如下：2018年10月14日，原告杨满朝（卖方）与被告郜乐乐（买方）、第三人鼎德九川公司（居间方）签订《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》一份，约定：卖方将坐落于涧西区××楼××单元701的房屋（以下简称“该房屋”）出售给买方。卖方房屋现处于抵押状态，卖方于签订本合同60工作日内向抵押权人申请提前还贷、注销抵押，接到抵押权人还款通知后7日内还清贷款、办理抵押注销手续。该房产转让总价款为1190000元，买方以按揭贷款方式付款，在签订本合同前，需确认通过银行或公积金的贷款资格初审，买方于2018年12月31日前支付首付款360000元至贷款银行监管账户；预计贷款金额830000元。国家规定房屋买卖交易过户时所支付的税费，经买卖双方协商由卖方承担。买方未按约定支付房款的，或者未能按时履行合同约定的其他义务，逾期30天，卖方有权解除本合同另行出售该房屋，并有权向买房追究该房屋成交价的百分之二十违约金的责任。居间方提供如下服务：提供相关房产信息咨询；对买卖双方当事人资格、房产产权信息的合法性进行查验；提供银行抵押贷款、买卖双方办理产权转移登记手续等事项的咨询服务。合同签定后，被告郜乐乐向第三人支付定金20000元。后在办理贷款的过程中发现被告郜乐乐因个人征信问题导致贷款无法办理，贷款银行监管账户未设立，首付款360000元未在约定时间内支付至贷款银行监管账户。后第三人将20000元定金退还给被告郜乐乐。原、被告双方未办理该房产过户手续。另查明，原告杨满朝因配合被告郜乐乐买房贷款，于2019年1月8日支付该房屋评估费用5950元。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明其主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告杨满朝、被告郜乐乐与鼎德九川公司签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》是在平等自愿的基础上签订的，系三方当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应为合法有效合同。该合同未能按照约定履行的原因为被告郜乐乐未通过银行的贷款资格审查，银行监管账户未设立。因合同无法继续履行，第三人鼎德九川公司将定金2万元退还给被告郜乐乐，原告杨满朝要求解除与被告郜乐乐于2018年10月14日签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告郜乐乐未在合同约定时间内支付首付款360000元至贷款银行监管账户，但无法认定被告郜乐乐存在故意或隐瞒行为构成违约，且结合因原告杨满朝于2019年1月8日配合被告郜乐乐办理买房贷款支付该房屋评估费用的事实，说明原告杨满朝对于2018年12月31日前被告郜乐乐未通过银行贷款资格审查，贷款银行监管账户未设立的事实是明知的，原告杨满朝亦未提供充分的证据证明因被告违约对原告造成的损失，故对于原告杨满朝主张被告郜乐乐应支付违约金238000元的诉讼请求，证据不足，本院依法不予支持。对于原告杨满朝主张被告郜乐乐偿还房屋评估费5950元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。第三人鼎德九川公司只是《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》的居间方，原告杨满朝亦未主张第三人鼎德九川公司承担责任，故第三人鼎德九川公司在本案中不承担责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告杨满朝与被告郜乐乐于2018年10月14日签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》。二、被告郜乐乐于本判决生效后十日内向原告杨满朝支付房屋评估费5950元。如果被告未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍执行迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告杨满朝的其他诉讼请求。本案受理费2480元（减半收取），由原告杨满朝负担2418元，由被告郜乐乐负担62元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  毛莹莹二〇二〇年六月十五日书记员  黄佳华