贵州省盘州市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0222民初2034号原告（反诉被告）：唐征甫,男,黎族,1976年10月26日生，住贵州省盘州市，现住贵州省盘州市。被告（反诉原告）：查转青，女,彝族,1987年2月16日生，住贵州省盘州市。被告（反诉原告）：陆时海，男,布依族，1980年2月23日生,住贵州省盘州市，现住贵州省盘州市。反诉二原告诉讼代理人：张德甫，盘州市翰林街道法律服务所法律服务工作者，执业证号32409011100142。反诉被告：邹玉莲，女,汉族,1982年6月20日生，住贵州省盘州市。唐征甫、邹玉莲与查转青、陆时海房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，依法适用简易程序于2020年6月9日公开开庭进行审理，唐征甫、邹玉莲、查转青及查转青、陆时海的诉讼代理人张德甫到庭参加诉讼。案件现已审理终结。本诉原告唐征甫向本院提出诉讼请求:1.判决被告陆时海、查转青立即支付原告欠款共18064.74元(其中购买房屋差价14000元,为被告陆时海、查转青垫付个人所得税4064.74元)及利息暂计100元(利息以18064.74元为基数,从2019年9月2日起按照年利率6%计算至全部款项本息支付完毕之日止)；2.判决被告陆时海、查转青支付原告逾期办证违约金暂计1000元,具体违约金以购房款220000元为基数,从2017年11月8日起按中国人民银行逾期贷款利息计算至2019年9月2日;3.诉讼费由二被告承担。事实及理由:2012年7月22日,被告陆时海与原告唐征甫双方签订《房屋买卖协议》,协议约定:房屋建筑面积为103平方米，单价为2100元/平方米。不动产登记的实际面积为94.19平方米。协议签订后,原告于2012年7月22日向被告陆时海付款170000元，于2013年12月10日向被告支付办理水、电、天然气等办理费用6000元,被告向原告出具170000元收据及6000元的代收费票据;于2014年4月21日向被告支付房款50000元。至此,除水、电、天然气等费用6000元外,共计向被告陆时海付房款220000元。2017年8月7日原告领取所购商品房钥匙,被告向原告交付所购买房屋,交房后,原告多次催促被告陆时海办理房产登记,被告口头承诺办理但多次以没时间为由不予办理。2019年9月2日才和原告共同去办理房产转让登记。办理过程中,被告陆时海自称在毕节的工程款还没过来，要求原告为其先垫付税款,原告暂为被告陆时海垫付个人所得税4064.74元。办理好不动产权证后,原被告根据房屋买卖协议约定对面积误差进行多退少补,根据计算,被告陆时海需要退还原告房屋面积误差款项14000元，并由被告向原告出具欠条。面积误差价款的计算为:被告陆时海实收房款220000元,应收房款面积94.19平方米×单价2100元/平方米=197799元,维修基金面积94.19平方米×85元/平方米＝8006.15元,应退款220000元-197799元-8006.15元=14194.85元,两项合计18064.74元。经原告多次催要，被告拒不支付。本案中,原告依约向被告支付了全部购房款和代办相关手续费用,被告应当及时为原告办理不动产权证,并根据约定退还面积误差多收取的房款及原告为其垫付的税费。原被告既未约定办理产权证的期限,也未约定逾期办理产权证的违约金,按照上述法律规定,被告应当从交房后的90日起算,按照中国人民银行逾期贷款利息的标准计算逾期办证违约金。本诉被告查转青、陆时海辩称，唐征甫诉请的14000元不是购房款，是陆时海急用钱时向唐征甫借的借款，当时没有出具借条。欠条中看出，今欠到唐征甫人民币14000元，一个月内支付，欠条中并没有注明欠款是购房款，针对该14000元被告陆时海是认可的，至于原告在诉状中提出的其他诉讼主张及事实内容，与原被告之间购买房屋的事实是不相符的，理由是2012年7月22日双方签订的鼎盛商业广场二手房预定协议时，该协议中只有唐征甫和陆时海签订该协议，该协议签订后，因查转青并不知情，导致该房屋的房产证一直办在陆时海和查转青的名下，最后经原被告双方多次协商于2019年9月2日达成共识在原来购房款总价220000元的基础上增加30000元，即250000元，才将该房屋的房屋产权证过户在唐征甫、邹玉莲的名下，双方在房管局签订了正式的房屋买卖契约，针对下差的30000元款项，当初口头约定等完善相关税费以后双方多退少补，故此，才有由原告向税务部门缴纳税费8000余元的事实存在，针对这8000元的税费，当初口头约定是各自承担一半，愿意承担四千多元。反诉原告查转青、陆时海向本院提出诉讼请求：请求人民法院判令被反诉人支付反诉人所欠购房款30000元；2.本案的诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由:反诉人陆时海与被反诉人唐征甫于2012年7月22日签订了《鼎盛商业广场二手房预定协议》，当时反诉人陆时海是背着自己的妻子查转青与唐征甫签订的《鼎盛商业广场二手房预定协议》，事后查转青才知道。该《预定协议》预定房屋价款暂为22万元，当日被反诉人唐征甫支付了二手房转让订金17万元，2014年4月21日被反诉人唐征甫向陆时海支付了50000元。2019年9月2日，反诉人与被反诉人唐征甫及其妻子邹玉莲协商后重新签订了《房屋买卖契约》，将位于盘州市红果经济开发区房屋卖给被反诉人唐征甫及其妻子邹玉莲，并将该房屋成交价重新约定为250000元，该《房屋买卖契约》第二条约定：甲乙双方议定的上述房屋成交价格为人民币（大写）贰拾伍万元，￥250000.00元。乙方于2019年9月2日前一次性付清给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵。同时将房屋的产权转让给被反诉人，办理了不动产权证，然而，在双方办理了不动产权证后，被反诉人唐征甫及其妻子邹玉莲不但不将下差的购房款30000元支付给反诉人，反而拿反诉人陆时海背着自己的妻子查转青与唐征甫签订的《鼎盛商业广场二手房预定协议》，恶人先告状要求支付差价14000元，陆时海出具14000元欠条是其此前从唐征甫处临时拿了急用的，在2019年9月2日双方签订《房屋买卖契约》时，双方就讲清楚了的，这笔欠款与购房款无关，唐征甫、邹玉莲违反了诚实信用原则。扣除被反诉人唐征甫家支付了的22万元，现被反诉人还欠两反诉人购房款30000元未支付。反诉被告唐征甫、邹玉莲辩称，请求驳回反诉原告的诉讼请求，本案本诉及反诉诉讼费由反诉人承担。唐征甫与陆时海按2012年市场价值签订《房屋买卖协议》时，唐征甫要求查转青共同签字，但陆时海称自己是老板，这是他们开发出来卖的，有他代表签字就行，但是查转青是销售主管，唐征甫支付的220000元房款中，有170000元由查转青作为主管、陆时海作为经办人在签协议当时共同签字出具收据给唐征甫。合同签订后，反诉原告于2017年8月7日交房，反诉被告无数次催促下，反诉原告于2019年9月2日与反诉被告到不动产登记中心办理房产登记。经盘州市不动产登记中心核定，房屋实际面积94.19平方米，单价2100元每平方米，总价款197799元，但不动产登记中心不能以2012年签订的总价款为基数，须按2019年房产价值确定需缴纳的相关税费，导致双方于2012年签订的《房屋买卖协议》不能用作不动产登记中心备案的合同，需另行签订一个总价款和不动产登记中心按2019年房产价值标准评估的金额相差不多的合同作为备案使用。于是，根据不动产登记中心要求，使用不动产登记中心给的模板合同，要求反诉被告签订一个总房款250000元的备案合同，反诉被告不同意，但反诉原告称这是不动产登记中心办证上税的要求，要办理就只能重新签订这个备案合同，并承诺按2012年签订的合同约定，将多收的房款退还唐征甫，向唐征甫出具欠条，在陆时海同意写欠条退回多收房款的情况下，唐征甫同意签订《房屋买卖契约》备案合同。陆时海向唐征甫出具了14000元欠条，承诺一个月内支付。写欠条时唐征甫要求被陆时海把为其垫付的个人所得税4064.74元写在欠条上，陆时海称个人所得税有发票，不用写，在一个月内，会一起付给唐征甫。后唐征甫通过短信向陆时海索要欠款，陆时海不予理会。本院经审理查明，2012年7月22日，陆时海作为卖方、唐征甫作为买方签订《鼎盛商业广场二手房预定协议》，约定卖方转让房产坐落于鼎盛商业广场A8-6，转让单价为2100元每平米，建筑面积103平方米，总房款216000元，最终建筑面积以办理房产证的面积为准，单价不变，多退少补，维修基金唐征甫负担……。合同签订后唐征甫按约定于2012年7月22日支付房款170000元、2014年4月21日支付购房款50000元。2017年8月7日，陆时海向唐征甫交付房屋。2019年9月2日，陆时海、查转青作为甲方与唐征甫、邹玉莲作为乙方签订《房屋买卖契约》，约定：甲方自愿将坐落于盘县红果经济开发区竹海西路鼎盛商业广场6层6号房屋，建筑面积94.19平方米，出售给乙方，甲乙双方议定上述房屋成交价格为250000元，乙方于2019年9月2日前一次性付清。同日陆时海、查转青配合唐征甫、邹玉莲将涉案房屋完成转让登记，陆时海、查转青个人所得税4064.74元，系唐征甫缴纳，房屋登记建筑面积为94.19平方米，维修基金系陆时海交纳。同日陆时海向唐征甫出具：“今欠唐征甫人民币壹万肆仟元整（14000元）”，在一个月内支付。2019年10月17日，唐征甫通过短信向陆时海发送“陆总：欠条已过期，请你尽快退还购房多付款，收到请回复”，陆时海回复“好”。另查明，2012年7月22日，陆时海作为卖方、唐征甫作为买方签订《鼎盛商业广场二手房预定协议》中所涉房屋与2019年9月2日陆时海、查转青作为甲方与唐征甫、邹玉莲作为乙方签订《房屋买卖契约》中所涉房屋是同一房产。以上事实有原被告的陈述及以下证据予以证实：《鼎盛商业广场二手房预定协议》、《房屋买卖契约》、收据、收条、欠条、个人所得税完税证明、纳税清单、短信。本院认为，本案争议焦点是：原被告是否于2019年9月2日对争议房屋成交价格进行过重新约定。本案中，双方对2012年7月22日陆时海与唐征甫签订的《鼎盛商业广场二手房预定协议》予以认可,认可双方当时约定单价是2100元每平方米。对于2019年9月2日陆时海、查转青与唐征甫、邹玉莲签订的《房屋买卖契约》，唐征甫、邹玉莲称不是其真实意思表示，双方没有对房屋价格进行过变更，当时是为了办理过户登记而违背真实意思签订的。就契约内容而言，《房屋买卖契约》约定：“房屋成交价格250000元，于2019年9月2日前一次性付清”，而合同签订日就是9月2日，且在同一日，陆时海向唐征甫出具下欠唐征甫14000元的欠条一份。若如反诉原告所述双方重新约定房屋成交价格是250000元，扣除唐征甫支付的220000元，唐征甫还应补交购房款30000元，而事实是陆时海向唐征甫出具下欠唐征甫14000元的欠条一份，有悖常理，且2019年10月17日，唐征甫通过短信向陆时海发送“陆总：欠条已过期，请你尽快退还购房多付款，收到请回复”，陆时海对此并未提出异议，而是回复“好”。综上，陆时海、查转青称双方于2019年9月2日重新约定房屋成交价格增加为250000元的事实不予认定，故其请求由唐征甫、邹玉莲补交房款30000元不予支持。由于双方未对房屋成交价格重新约定，应按照2012年7月22日双方约定的单价计算房款，依照双方约定房屋面积以办理产权登记为准，产权办理登记建筑面积为94.19平方米，总房款应为94.19平方米×2100元／平方米=197799元，唐征甫实际支付220000元，扣除陆时海代唐征甫垫付的维修基金8006元，陆时海应退还唐征甫购房款14195元，原告请求退还14000元予以支持。房屋产权登记应缴个人所得税4064.74元，双方认可该费用是唐征甫代为垫付，故唐征甫请求由陆时海支付的理由成立，予以支持。由于2017年7月22日签订合同的双方是唐征甫、陆时海，购房也是支付给陆时海，查转青不是合同相对人，不享有合同权利，也不应履行合同义务，唐征甫请求由查转青承担合同义务的理由不成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、本诉被告陆时海于本判决生效之日起十日内退还本诉原告唐征甫购房款14000元，并支付唐征甫代为垫付的个人所得税费4064.74元；二、驳回本诉原告唐征甫的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告查转青、陆时海的诉讼请求。如义务人未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按照中国人民银行同期贷款基准利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费140元，由本诉被告陆时海负担。反诉案件受理费275元，由反诉原告查转青、陆时海负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。审判员  耿爱敏二〇二〇年六月九日书记员  刘莎莎