甘肃省兰州市西固区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0104民初697号原告（反诉被告）：白云辉，男，1972年2月24日出生，汉族，住兰州市西固区。委托诉讼代理人：王冰，甘肃诺典律师事务所律师。委托诉讼代理人：安丽娜，甘肃诺典律师事务所律师。被告（反诉原告）：于洋，男，1985年9月29日出生，汉族，住兰州市西固区。委托诉讼代理人：刘怀卿，甘肃雷诺律师事务所律师。第三人：甘肃晏溪房地产开发集团有限公司，住所地：甘肃省兰州市西固区康乐路300-310号（晏溪花苑办公楼401室）。法定代表人：孟学刚，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨世磊，男，该公司办公室主任。原告白云辉与被告于洋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，被告于洋在法定期限内对白云辉提起反诉，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)白云辉及其委托诉讼代理人王冰、安丽娜，被告（反诉原告）于洋及其委托诉讼代理人刘怀卿，第三人甘肃晏溪房地产开发集团有限公司委托诉讼代理人杨世磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告白云辉向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告之间的房屋租赁合同；2.依法判令被告支付原告房屋租金暂计363900元，违约金暂计144585元（房屋租金及违约金支付至被告实际腾房之日）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年11月30日，原告白云辉与被告于洋签订了房屋租赁合同，双方约定原告将位于兰州市西固区出租给被告使用，且楼前院子长50米宽10米场地供被告无偿使用，该房屋建筑面积1836㎡,租赁期限为10年，自2017年12月1日至2027年11月30日止，另合同约定2017年12月1日至2020年11月30日的租金为25元／㎡，年租金为550800元，租金为按年在合同签订之日提前20日支付，否则被告承担逾期支付的违约责任。自2018年11月开始，被告于洋拖欠租金，截至2019年11月29日，已拖欠原告从2018年12月1日至2019年11月30日的房屋租金272100元，2019年11月30日，被告又未按合同约定如期支付租金，截止起诉之日，被告共计拖欠租金363900元，违约金144585元，原告多次催要未果，为维护自身合法权益，诉至法院。本诉被告于洋辩称，一、原告虚构其对涉案房屋享有所有权，以合同欺诈的方式骗取被告的信任与其签订《房屋租赁合同》，原告已构成合同欺诈。二、被告无法定和约定的合同解除条件。合同中明确约定2017年12月1日至2020年11月30日止，年租金为550800元，同时本合同第三条第四款约定“房租按年交付，合同签订之日起20天缴纳全年租金”，而该合同于2017年11月30日签订，按通常理解，该条仅是针对2017年至2018年的租金给付方式进行了约定，并未对其他年度租金给付方式进行约定。被告没有违约，不存在法定和约定的解除合同条件。三、原告主张的房屋租赁费与实际金额不符。重复计算了2019年11月的租金。四、《房屋租赁合同》中约定的违约金过高，严重违背了公平原则和诚实信用原则，请求人民法院予以降低违约金。综上所述，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。反诉原告于洋向本院提出诉讼请求：1.请求判令撤销反诉人与被反诉人之间的房屋租赁合同；2.请求判令被反诉人赔偿反诉人房屋投资费用2040665.15元；3.请求判令被反诉人退还反诉人已交的房租租赁费600000元；4.请求判令被反诉人撤销合同后给反诉人造成的损失（再次租赁房屋费用616896元、2021年经营损失2088198元、再次租赁房屋的装修费用2040665.15元），共计4745759.15元，（上述金额合计7386424.3元）；5.本案诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2017年11月30日反诉人与被反诉人签订房屋租赁合同，合同第二条约定“本合同的租赁期限为10年”，第四条第二款约定“甲方对出租的房屋有合法的出租权...”同时被反诉人为能与反诉人达成租赁合同向反诉人出示与第三人的《内部预购协议书》以证明兰州市西固区宏泽园2号楼一、二层商铺为被反诉人购买所得，对上述房产拥有合法的所有权。直至被反诉人起诉反诉人之日起，反诉人才得知被反诉人与第三人只签订了《房屋租赁合同》且租赁期限为五年，自2017年8月1日至2022年7月31日止，该合同中约定被反诉人无转租权。反诉人租赁该房屋是用于建立幼儿园进行长期投资和发展，反诉人投入装修各项费用达200多万元。被反诉人伪造《内部预购协议》的合同欺诈行为使反诉人在违背真实意思表示的情况下与其签订《房屋租赁合同》，给反诉人造成了巨大的经济损失，反诉人为维护自身合法权益，提起反诉。反诉被告白云辉辩称，一、原、被告二人系合作关系，共同租赁第三人房屋；二、被告因特殊原因，原告已与被告解除合作关系；三、解除合作后，被告应向原告返还房屋，并解除房屋租赁合同。综上，请求人民法院驳回反诉原告的诉讼请求。第三人甘肃晏溪房地产开发集团有限公司针对本诉反诉统一发表意见，根据我公司与白云辉签订的合同，白云辉已违反不得转租的合同约定，我公司决定与白云辉解除租赁合同关系，并要求白云辉清偿所欠的房租。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。针对本诉，对于本诉原告白云辉提交的证据，本院综合认定如下：本诉被告于洋发表质证意见认为对本诉原告的真实性无异议，对证明目的有异议，合同明确约定签订之日起20日内交付，我们已经履行了义务，对于其他年度的给付凡事没有约定，所以被告于洋没有违约。本院认为，按照常规，租金给付的约定应该是针对每一期租金的，不可能仅针对第一期而已，那么合同约定的租金给付期限应为每年11月30日起的20日内交付，于洋确未按期支付租金，对于被告于洋的质证意见，本院不予采信。故对于原告第一组证据的证明效力，本院予以认定。本诉被告于洋发表质证意见认为对于本诉原告第二组证据的第一、二张认为与本案无关，对于第三、四张的真实性无异议，对证明目的有异议，对数字也有异议，2019年10月15日、2019年11月23日被告于洋交付40万元房屋，已履行了合同的主要义务。原告白云辉该组证据仅是证明其在租赁期限内催要租金，被告对其真实性无异议，那么该证据可以证明原告确实多次向被告催要租金的事实。针对反诉，对于反诉原告提交的证据，本院综合认定如下：反诉被告白云辉发表质证意见认为对第一组证据的两份租赁合同的真实性无异议，对证明目的有异议，白云辉与第三人的租赁合同虽然是五年，但是合同是可以续租的，所以白云辉不存在违约；对内部预购协议的真实性有异议，我们没有给于洋提供过内部预购协。反诉被告白云辉对第二组证据中的解除合同协议书的真实性有异议，没有提供原件，不予认可；对装修明细表的真实性有异议，没有白云辉的签字确认，装修的投入应有相应的装修合同、结算书作为支撑，装修费用没有这么多；对收入预算表的真实性有异议，系单方制作；对转账的真实性无异议，对证明目的有异议，白云辉不存在欺诈行为，所以已缴纳的租金不是损失。第三人发表质证意见认为，对于我公司与白云辉签订的合同无异议，其他证据与我公司无关，我公司不清楚。在庭审过程中，法庭明确询问反诉原告内部预购协议、解除合同协议书有无原件，反诉原告明确陈述没有原件向法庭提交。白云辉亦明确陈述从未向于洋提供过所谓的内部预购协议，且白云辉针对反诉也提交了解除合同协议书，于洋针对白云辉提交的解除合同协议书发表质证意见时对其真实性无异议，但是于洋对自己提交的解除合同协议书却无法提交原件让法庭予以核实。法庭也询问了第三人，第三人明确陈述白云辉并未与其签订内部预购协议，仅有房屋租赁合同。故内部预购协议的真实性无法核实，那么反诉原告以该内部预购协议作为依据认为反诉被告白云辉存在欺诈行为，要求撤销原、被告之间房屋租赁合同的主张，本院无法采纳，反诉原告应就白云辉存在欺诈行为致其违背真实意思表示签订合同承担举证责任，但反诉原告所依据的内部预购协议的真实性都无法确定，那么欺诈行为亦无法认定，故综上所述，对于反诉原告提交的证据的证明效力，本院不予认定。对于反诉被告提交的证据，本院综合认定如下：反诉原告发表质证意见认为对反诉被告所有证据的真实性均无异议，故对于上述证据的证明效力，本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月20日，原告白云辉与第三人甘肃晏溪房地产开发集团有限公司签订《房屋租赁合同》，约定将位于兰州市西固区2号楼裙楼及北侧商场一二层租赁给原告白云辉，租期为2017年8月1日至2022年7月31日，租期为五年。2017年11月30日，原告白云辉与被告于洋签订《房屋租赁合作》，约定将位于兰州市西固区，建筑面积1836平方米的房屋出租给于洋使用，租期为2017年12月1日至2027年11月30日止，租期十年。2017年12月1日至2020年11月30日期间，租金为25元／平方米，年租金总额550800元。截止起诉时，被告共计拖欠原告租金计363900元未付，原告多次催要未果，引起诉争。本院认为，针对本诉，原、被告双方作为完全民事行为能力人，按照真实意思表示签订《房屋租赁合同》。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告依约履行了交付租赁物的义务，被告应依约履行足额缴纳租金的义务，被告未能按时足额支付租金，对于纠纷的酿成应当承担全部责任。故对于原告要求解除合同、要求被告支付房屋租金363900元的诉讼请求，本院予以支持。违约金144585元确实过高，本院认为以拖欠租金的30%支持为宜。针对反诉，在庭审过程中，法庭明确询问反诉原告内部预购协议、解除合同协议书有无原件，反诉原告明确陈述没有原件向法庭提交。白云辉亦明确陈述从未向于洋提供过所谓的内部预购协议，且白云辉针对反诉也提交了解除合同协议书，于洋针对白云辉提交的解除合同协议书发表质证意见时对其真实性无异议，但是于洋对自己提交的解除合同协议书却无法提交原件让法庭予以核实。法庭也询问了第三人，第三人明确陈述白云辉并未与其签订内部预购协议，仅有房屋租赁合同。故内部预购协议的真实性无法核实，那么反诉原告以该内部预购协议作为依据认为反诉被告白云辉存在欺诈行为，要求撤销原、被告之间房屋租赁合同的主张，本院无法采纳，反诉原告应就白云辉存在欺诈行为致其违背真实意思表示签订合同承担举证责任，但反诉原告所依据的内部预购协议的真实性都无法确定，那么欺诈行为亦无法认定。庭审过程中，第三人明确陈述在之前从未向白云辉提出过解除合同，那么白云辉对于涉案房屋是可以出租的，且被告于洋也实际使用了房屋，在于洋无法证明白云辉存在欺诈行为的前提下，原、被告间的房屋租赁合同合法有效，不存在撤销合同的法定情形，于洋应当按照合同约定足额按时支付租金。在不存在欺诈，不存在合同撤销的法定情形的情况下，损失赔偿亦无从谈起，故综上所述，驳回反诉原告的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告白云辉与被告于洋于2017年11月30日签订的《房屋租赁合作》。二、本诉被告于洋于本判决生效之日起十五日内支付本诉原告白云辉房屋租金363900元及违约金109170元。三、驳回本诉原告白云辉的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告于洋的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取的本诉案件受理费4442.4元，由本诉原告白云辉负担309.4元，由本诉被告于洋负担4133元；减半收取的反诉案件受理费31752.5元，由反诉原告于洋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  杨静二〇二〇年六月十日书记员  宗晨附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。