福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终1608号 上诉人（原审被告）：深圳万物商企物业服务有限公司厦门分公司，住所地厦门市湖里区高林中路535号402室。 负责人：项凌云，总经理。 委托诉讼代理人：吴秀虹，职员。 委托诉讼代理人：吴水霞，福建通久律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：厦门市香江花园业主委员会，住所地厦门市思明区香江花园商场3405室。 负责人：黄根宁，主任。 委托诉讼代理人：吴志坚、庄潇娴，福建理则达律师事务所律师。 原审被告：深圳万物商企物业服务有限公司，住所地深圳市福田区梅林街道梅林路63号梅林万科中心第三层。 法定代表人：余小原，总经理。 上诉人深圳万物商企物业服务有限公司厦门分公司（下称万物公司厦门分公司）因与被上诉人厦门市香江花园业主委员会（下称香江花园业委会）、原审被告深圳万物商企物业服务有限公司（下称万物公司）物业服务合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初14547号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人万物公司厦门分公司上诉请求：1.撤销原审判决第一项，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。2.由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：（1）一审法院错误认定存在重复列支人工成本1542996.84元和其他费用支出686706.16元，实际上该成本并非未包含在物业服务费中，而是为香江花园小区经营管理公共经营收入额外支出的人员及管理等成本。《福建省物业管理条例》也明确规定了公共收入归属业主所有时应扣除不超过30%的物业企业经营管理成本。小区的公共部位收入源于利用公共部位和公共设施：如公共场地、房屋出租收入，停车场停车收入，公共部位（电梯等）广告收入等。为了经营管理这些收入，由物业企业代表业主与合同另一方接洽，签订合同，特别是这些公共设施和公共部位是否能满足合同另一方需要，确保合同的完全履行等都需要上诉人额外增加人员进行经营管理，即使不再增聘人员由物业服务人员完成，则也必然需支出高额的加班费用。一审法院错误认定上诉人无证据证明上述人工成本和其他费用支出的2229703元系厦华会专审字（2017）Z-040号《专项审计报告》所列支出范围以外，故而存在重复列支的可能。厦华会专审字（2017）Z-040号《专项审计报告》系针对公共维修金收入支出进行的专项审计，该审计报告中所有的支出均系公共维修金的支出，依据《福建省物业管理条例》的规定“专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造”，故该审计报告中的支出均系因公共部位和共用设施设备而进行维护或维修等而支出的费用，不可能因为房屋出租管理停车位等支出的人工成本和其他费用，该费用不存在重复无需上诉人进行举证证明。（2）一审法院错误认定上诉人存在“侵占（电梯）改造资金228762元”，该认定没有事实和法律依据，虽在《物业服务合同》中约定专款为改造资金，但合同实际履行过程中双方同意扣除成本后仍按业主/业委会/物业公司按4/2/4的方式分配，故而被上诉人也未指定账户给上诉人，而是按双方习惯履行合同。实际履行合同过程中，业委会并未指定专项账户来保管该部分资金，物业公司也并未私自侵吞该部分款项，而是将其视为普通公共收益，按照习惯进行分成，符合合同及双方的约定。（3）一审法院错误的以30%的提成方式，要求上诉人返还多收取的10%部分，该认定违反长期以来的合同履行实际情况。上诉人在一审中提交了一份记载为香江花园业委会与绿色馨物业（厦门）服务公司签订的《备忘录》，载明：除物业服务合同中规定的二号楼楼下和二楼商场大堂外，其余副业收入按4:4:2比例分成，即物业公司4成，补充公维金4成，业委会办公费用2成。上诉人提交的《备忘录》是复印件，但因上诉人非合同的主体，被上诉人系《备忘录》中的合同一方，其应有完整文件予以提供，但其未提供，且也未能提交其他材料予以反驳，应以该份《备忘录》作为证据予以采信，作为认定上诉人提成为40%的根据。（4）依据一审法院认定，若上诉人支出的人工成本和其他费用支出2229703元均被认定为经营利润，扣除已付的款项等，上诉人还应返还的款项为699178.88元，即使款项需返还，也应返还给每个业主，而不应由业委会来持有。699178.88元=（总收入7639533元-专项改造433200元-税金415225.63元）*70%+应付的专项改造433200元-已分成公共维修金1708317.46元-公共维修金亏损1409258.97元-已付1370219.85元。总收入7639533元，扣除一审认定的专项资金433200元，总分成扣除税金415225.63元为7224307.37元利润，按一审法院的判决上诉人分成为30%，业委会分成及公共维修金为70%为4753775.16元。上诉人应付款项为：5186975.16元=专项资金433200元+分成70%的4753775.16元），扣除已列为公共维修金4成的1708317.46元，扣除公维修金中亏损部分同意抵扣的1370219.85元，上诉人应返还被上诉人的款项为699178.88元。（5）双方合同约定每半年公示一次，法律亦规定应每半年公示一次公共收入及支出，被上诉人应按约定及法定的公示时间行使权利，被上诉人直至2018年7月12日才予以起诉，故2015年7月12日之前的相关诉求均已超过诉讼时效，不受法院保护，应予以驳回。（6）2010年2月1日的《通知》因未经债权人的业主表决同意，同时也违反了物业服务总体不得转包的法律规定，因而不具有法律效力，上诉人不应承担在2010年之前小区的前物业公司的债权债务。 被上诉人香江花园业委会答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决完全正确；上诉人的上诉理由缺乏依据，请求驳回上诉，维持原审判决。理由是：1、关于重复列支人工成本问题。上诉人出具的财务报表，重复计算人工成本1542996.84元，应当全部返还。根据物业服务合同的约定，上诉人收取的物业综合服务费已然包含了其提供物业服务的人工成本，业主就此无需再向物业公司另行支付服务费。上诉人客观上没有就管理共用部位另行增加人工成本，本案未见任何证据。2、关于侵占专项改造资金问题。根据物业合同第十五条约定，专项改造资金不得参与分配。上诉人负责代收代管租金，而在收支表中却仅列2010年、2011年的该部分收入204438，其他年份收入均为0，显然不符合客观事实。上诉人侵吞专项改造资金，是明摆着的事实。业委会作为不掌握证据的一方，尽力提供了部分证据证明上诉人收取的租金最少不低于433200元，事实上该项收入高达百万元。一审判决仅按433200元处理，上诉人还恶意侵吞了60多万元。而且，业委会从未同意、亦无权同意被上诉人有权对专项改造资金参与分配。3、关于分配比例问题。上诉人与业委会并未就公共部位经营收益的分配比例达成协议，上诉人主张按40%提成没有合同依据。根据物业管理规定，前期物业公司利用物业共用部位进行经营的，经营管理费用支出不得超过经营收入的30%。因此，即便参照该规定，物业公司提取的分成也不能超过30%。在既无合同依据、又无法律依据的情况下，具体的提成比例应由双方协商确定，不能由物业公司单方确定。一审判决参照30%进行分成，已经按法律允许的最高比例给予物业公司特殊照顾。4、关于返还金额及受偿主体问题。原审判决对万物公司厦门分公司的财务报表及审计报告进行了详细分析，依据事实和法律，对上诉人应当返还的金额作出了详细、准确的认定。上诉人主张仅需返还69万余元，于法无据，亦与其无需返还、还存在巨额亏损的一贯主张自相矛盾。业委会系业主大会的执行机构，有权代表业主大会、全体业主行使诉讼权利。上诉人称款项应返还给每个业主个人，是对法律的不理解。5、关于诉讼时效问题。上诉人自管理香江花园小区以来，从未向业委会报告公共部位经营收益财务状况，从未与香江花园业委会结算公共部位经营收益；双方未就公共部位收入结算和返还期限进行约定，业委会有权随时主张权利。上诉人以诉讼时效为由抗辩，于法无据。6、关于2010年之前小区公共部位经营收益与万物公司厦门分公司是否有关的问题。上诉人出具的报表，即《2008年01月至2016年12月香江花园其他业务收支汇总表》，对从2008年1月起的小区公共部位经营收益进行了披露，显然上诉人本身亦自认至少从2008年1月起小区公共部位经营收益由其收支管理，则其毫无疑问应当对该期间的小区公共部位经营收益承担返还责任。上诉人的前身是美佳物业管理（深圳）有限公司厦门分公司，其从2007年6月即开始对香江花园小区进行物业管理。民事主体名称变更不影响民事权利义务的承受。且上诉人出具了承诺函，愿意承担绿色馨公司在小区管理中的所有债务。但一审判决对涉及绿色馨公司张美环部分的诉求并未支持，香江花园业委会对该部分亦未上诉，故本案已经不涉及该部分的争议。 香江花园业委会向原审法院提出的诉讼请求：判令万物公司厦门分公司、万物公司返还其公共部位经营收益2385048.60元及利息（以2385048.60元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2017年10月16日起计至实际支付之日止）。事实和理由：万物公司厦门分公司最早的名称是绿色馨家园物业管理（深圳）有限公司，后更名为美佳物业管理（深圳）有限公司及美佳物业管理（深圳）有限公司厦门分公司。2016年11月14日更名为深圳市万科美佳物业服务有限公司及深圳市万科美佳物业服务有限公司厦门分公司。2018年6月7日深圳市万科美佳物业服务有限公司更名为深圳万物商企物业服务有限公司。2018年7月19日深圳市万科美佳物业服务有限公司厦门分公司更名为深圳万物商企物业服务有限公司厦门分公司。香江花园小区先后由绿色馨家园物业管理（厦门）有限公司、美佳物业管理（深圳）有限公司厦门分公司进行物业管理。美佳物业管理（深圳）有限公司厦门分公司从2007年6月开始对香江花园小区进行物业管理。2010年2月1日美佳物业管理（深圳）有限公司厦门分公司出具书面声明，承诺承担绿色馨家园物业管理（厦门）有限公司在香江花园有关物业管理方面的一切债权债务。万物公司厦门分公司自管理该小区以来，从未报告公共部位经营收益财务状况，从未与业委会结算公共部位经营收益。2017年7月万物公司对香江花园小区2008年1月至2017年6月30日的其他业务收支（即公共部位经营收益）进行了总结，出具了两份报表，即《2008年01月至2016年12月香江花园其他业务收支汇总表》、《2017年1月1日至2017年06月30日其他业务收入支出明细表》。这两份报表体现，2008年1月至2017年6月30日公共部位经营收入共计7639533元。物业公司在计算支出及分成时，侵占了多项其无权占有的公共收益，该部分的收益依法应当返还。 原审查明，深圳万物商企物业服务有限公司曾使用“美佳物业管理（深圳）有限公司”、“深圳市万科美佳物业服务有限公司”作为企业名称。万物公司在厦门设有分公司。 2010年2月1日，美佳物业管理（深圳）有限公司厦门分公司、绿色馨家园物业管理（厦门）有限公司共同发布《通知》，载明：“香江花园各业主及用户：根据2010年香江花园管理合同，自2010年1月1日起由美佳物业管理（深圳）有限公司厦门分公司接管原物业管理公司绿色馨家园物业管理（厦门）有限公司在香江花园的全面工作，同时承担在原香江花园有关物业管理方面的一切债权债务。” 2013年11月，香江花园业委会（甲方）与美佳物业管理（深圳）有限公司厦门分公司（乙方）签订《香江花园物业服务委托合同》，约定：甲方将香江花园的建筑物及其附属设施委托乙方进行管理，委托期限从2013年11月16日起至2015年12月31日止，委托事项包括建筑区划内公用部位的维修、养护和管理，建筑区划内设备、设施的维修、养护、运行和管理，公用绿地、种植物、建筑小品的养护和管理，公共环境卫生，建筑区划内交通与车辆停放秩序的管理，维持建筑区划内公共秩序，管理与建筑物相关的工程图纸及竣工验收资料、业主资料等，组织开展建筑区划内的文化娱乐活动，负责向业主或其他实际使用人收取物业综合服务费等费用，公共车位出租并代收租金、广告位出租并代收租金、代收其他公共设施的经营性或非经营性收入等。合同第九条约定，香江花园红线范围内副业收入的使用与分配原则应以厦门市物业管理相关条例规定为基础，并每半年一次向全体业主公布公共维修金和副业收支情况。合同第十一条约定，物业综合服务费的收费标准，住宅每月1.5元/平方米，商场每月2元/平方米。合同第十三条约定，物业综合服务费的调整，需按厦门市物业管理相关条例执行。合同第十五条约定，香江花园2#楼地下商场及二楼大堂的租金收入，甲、乙双方均不得动用，全部存入甲方指定的账户作为更新改造电梯的专项资金，或其它重大设施的改造资金。合同第十六条约定，建筑区划内共用部位、共用设施设备日常运行、维护费用的支出及大中修、更新改造费用的支出，均按照相关法律、法规的规定执行。合同第十七条约定，乙方对业主或其他实际使用人的物业自用部位、自用设备、毗连部位的维修、养护及其他特约服务，由当事人按实际发生的费用给付。合同第二十条约定，乙方未经甲方书面同意，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退，业主有权拒付乙方擅自提高部分的款项。合同第二十一条约定，乙方违反合同的约定，擅自动用住宅专项维修资金的，甲方有权终止合同并通过法律途径追究乙方的侵权责任。 深圳市万科美佳物业服务有限公司厦门分公司制作的2008年1月至2016年12月《香江花园其它业务收支汇总表》载明：在上述期间的收入总计7282593元、人工成本总计1485764.72元、其它费用支出总计686706.16元、经营税金总计396188.83元、经营利润总计4509495.29元、电梯专项分成总计204438元、公司分成总计1798275.9元、业委会分成总计997379.2元、公共维修金分成总计1708317.46元，备注内容包括2008年“维修金20%、业委会40%、公司40%”、2009年“其中2009年1-6月分成比例为维修金20%、业委会分成40%，2009年7-12月分成比例为维修金40%、业委会分成20%”、2010年“其中电梯专项收入165600元、税金8362.8元，维修金40%、业委会20%、公司40%”、2011年“其中电梯专项收入73200元、支出21900元、税金4099.2元，维修金40%、业委会20%、公司40%”、2012年至2016年均为“维修金40%、业委会20%、公司40%”。 深圳市万科美佳物业服务有限公司厦门分公司制作的2017年1月1日至2017年6月30日《其他业务收入支出明细表》载明：经营收入（包括停车业务、场地费收入）累计356940元、成本支出累计57232.12元（即人工费）、经营税金累计19036.8元、经营利润累计280671.08元、公司净收入40%累计112268.43元、业委会20%累计56134.22元、维修基金40%累计112268.43元。 2017年7月10日，厦门华诚会计师事务所接受深圳市万科美佳物业服务有限公司厦门分公司作出厦华会专审字（2017）Z-040号《专项审计报告》，载明：1.香江花园在2008年1月1日至2016年12月31日期间的公共维修金收入为5245817.74元，包括代收业主上交公共维修金3537510.28元和其他共同设施、场地收入留成1708317.46元；2.公共维修金支出6399306.98元，包括电梯维修保养支出3416209.7元、智能化门禁监控维修保养支出348281.5元、中央空调维修保养支出555204.52元、其他公共设施日常维修支出2079611.26元；3.公共维修金结余-1409258.97元，包括报告期初（2007年12月31日）结转-255769.73元、报告期内收入减支出结余1153489.24元、报告期末（2016年12月31日）累计结余-1409258.97元。该审计报告中“三、审计结果。（一）2.其他共同设施、场地收入留成1708317.46元”与2008年1月至2016年12月《香江花园其它业务收支汇总表》中“公共维修金分成1708317.46元”金额一致。 2017年10月16日，香江花园业委会向深圳市万科美佳物业服务有限公司厦门分公司发出《通知》，载明：深圳市万科美佳物业服务有限公司厦门分公司与香江花园的物业服务合同已于2016年12月31日到期自然终止，至今贵公司并未与香江花园签署物业服务合同；深圳市万科美佳物业服务有限公司厦门分公司如要继续管理香江花园应遵守政府相关法规，签署新的物业服务合同；由于深圳市万科美佳物业服务有限公司厦门分公司管理不善导致香江花园至今欠供电局电费计1574517元，为此要求深圳市万科美佳物业服务有限公司厦门分公司承诺：（1）公布所欠电费的业主名单，如无法公布应承担解决。（2）尽快归还2008年至2017年上半年审计报告中所欠香江花园其它业务收入结余款，并归还张美环所欠款412000元。请抓紧时间办理，如2017年11月22日前仍不签署物业服务合同，届时我们将排除贵公司另外公开招标。次日，美佳物业厦门分公司工作人员黄雅玲签收该《通知》。 香江花园现由厦门源利居物业服务有限公司提供物业服务。根据厦门源利居物业服务有限公司公示的香江花园2019年1月1日至2019年6月31日“其他业务收入支出明细表”，本年累计经营收入为417035.9元，成本支出为98666.10元（其中包含材料费17744元、人工费80280元和其他费用642.1元），扣除相关税金后经营收入为301051.97元，其中公司收入81284.03元，剩余219767.94元转公维金收入。 另查明，2012年12月26日，原审法院作出（2012）思刑初字第1323号刑事判决，查明张美环在担任绿色馨家园物业管理（厦门）有限公司总经理期间，利用职务上便利，采用“借款”或自行收取租金不入账的方式，于2005年9月至2007年4月初，先后侵占绿色馨家园物业管理（厦门）有限公司1276458.87元（包括2005年9月至2007年1月陆续收取廖盛明明珠阁租金298000元、2006年4月28日收取登特门诊部租金114000元），据此判决：一、张美环犯职务侵占罪，判处有期徒刑九年六个月，并处没收财产一万元；二、张美环应退赔被害单位绿色馨家园物业管理（厦门）有限公司经济损失1276458.87元。 截至本案法庭辩论终结，万物公司厦门分公司在2008年1月至2016年12月《香江花园其它业务收支汇总表》以及2017年1月1日至2017年6月30日《其他业务收入支出明细表》已承认向香江花园业委会分成支付的1370219.85元（2008年1月至2016年12月业委会分成997379.2元+2017年1月至2017年6月业委会分成56134.22元+2017年1月至2017年6月维修基金分成112268.43元+2010年电梯专项分成157237.2元+2011年电梯专项分成47200.8元），万物公司厦门分公司未实际支付。香江花园业委会明确，对上述万物公司厦门分公司已承认支付的款项，本案中未主张给付，另行处理。 还查明，2018年7月1日，香江花园业委会作出《关于厦门市香江花园2018年临时业主大会决议案结果公示》，载明“召开日期：2018年5月5日—2018年6月30日，议题：授权香江花园业委会就与深圳市万科美佳物业服务有限公司厦门分公司、深圳市万科美佳物业服务有限公司物业服务合同纠纷依法进行诉讼，包括：1.诉请深圳市万科美佳物业服务有限公司厦门分公司、深圳市万科美佳物业服务有限公司返还公共部位经营收益及利息等；2.诉请深圳市万科美佳物业服务有限公司厦门分公司、深圳市万科美佳物业服务有限公司提供厦门市香江花园小区2005年10月至2006年12月期间欠付国网福建省电力有限公司厦门供电公司电费的业主欠费明细（包括业主欠费姓名、业主房号、欠费期间、电表读数、欠费金额等）。本次临时业主大会决议案通过上门、电话、微信、短信、书面签字等方式，截止2018年6月30日统计结果如下：1.产权总户数903户，同意496户，户数占比54.93%；2.总面积88363.96平方米，同意51562.53平方米，面积占比58.35%。按照物业管理条例等相关法律法规，上述表决事项已经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总票数过半数的业主同意，表决通过，符合相关法律要求”。后附有若干业主签字的决议案。 《厦门市物业管理若干规定》第三十九条规定：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，经营收益归全体业主所有。”第四十条规定：“前期物业服务企业依法利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当扣除物业服务企业对物业共用部位、共用设施设备的经营管理费用后的经营收入，自收到之日起三十日内存入专项维修资金专户，经营管理费用支出不得超过经营收入的百分之三十。业主委员会成立后，可以将物业共用部位、共用设施设备委托给物业服务企业进行经营管理。扣除物业服务企业对物业共用部位、共用设施设备的经营管理费用后的经营收入存入市建设行政主管部门设立的专户，经业主大会决定，可以用于抵扣业主的物业管理费用及业主大会决定的其他事项的支出。” 本案审理中，万物公司厦门分公司提供一份记载为香江花园业委会与绿色馨物业（厦门）服务公司为当事人的《备忘录》，载明：除物业服务合同中规定的二号楼楼下和二楼商场大堂外，其余副业收入按4：4：2比例分成，即物业公司4成、补充公维金4成、业委会办公费用2成。补充公维金的4成和业委会的2成英语收款当月划入业委会指定的账户。该文件为全文打印的复印件，未见合同主体签章。 本案审理中，香江花园业委会提供一份《2#楼地下商场及二楼大堂的租金收入明细》及相应租赁合同和发票作为证据，载明：2#楼地下商场（即一层服装城）2009年12月1日至2017年6月30日租金收入共935600元，二楼大堂（即中庭）2012年10月15日至2017年5月31日租金收入共255500元，以上合计1191100元。上述主张金额中有相应合同和发票证明的部分为433200元。万物公司厦门分公司对上述《2#楼地下商场及二楼大堂的租金收入明细真实性不予确认，质证称目前证据仅能证明其收取230400元租金。 原审认为，香江花园业委会经过法定数量和比例的业主同意提起诉讼，系本案适格原告。《香江花园物业服务委托合同》真实合法有效，合同当事人均应依约全面履行。民事主体名称变更不影响名称变更前后民事权利义务的承受，万物公司厦门分公司系上述合同的当事人。 万物公司厦门分公司与香江花园业委会未就公共部位收入结算和返还期限进行约定，香江花园业委会依法可随时主张权利。香江花园业委会于2017年10月16日发出催款通知，直至本案起诉双方尚未结算，结算完毕前万物公司厦门分公司履行债务期限无法确定，故香江花园业委会起诉未超过诉讼时效期间。 根据深圳市万科美佳物业服务有限公司厦门分公司制作的2008年1月至2016年12月《香江花园其它业务收支汇总表》以及2017年1月1日至2017年6月30日《其他业务收入支出明细表》，2008年1月至2017年6月香江花园公共部位收入为7639533元（7282593元+356940元），香江花园业委会对上述收入金额没有异议。但香江花园业委会对上述报表中记载的支出项目、分成项目以及由此计算得出的用于分配的经营利润持有异议。 香江花园业委会主张万物公司厦门分公司重复列支人工成本1542996.84元（2008年1月至2016年12月人工成本1485764.72元+2017年1月至2017年6月人工费57232.12元）。对此本院认为，《香江花园物业服务委托合同》第十一条约定了物业综合服务费的收费标准，业主支付的物业综合服务费中系万物公司厦门分公司所提供的合同约定的全部委托事项服务的对价，其中当然包括万物公司厦门分公司为提供物业管理服务而支出的人工成本。在香江花园业委会与万物公司厦门分公司未就人工成本另行约定，且万物公司厦门分公司未就上述报表记载的人工成本属于日常收取的物业综合服务费对应人工服务范围以外的必要人工支出的情况下，应认定上述报表记载的人工成本系没有证据证明的万物公司厦门分公司的单方主张。此外，厦华会专审字（2017）Z-040号《专项审计报告》中将电梯维修保养、智能化门禁监控维修保养、中央空调维修保养、其他公共设施日常维修等支出6399306.98元列入支出范围，万物公司厦门分公司没有证据证明上述报表记载的人工成本1542996.84元为上述专项审计中列为支出范围以外的成本支出，存在重复列支的可能。故，根据民事诉讼证据规则，本院采信香江花园业委会的主张，认定该1542996.84元不作为成本支出，应纳入可返还和分配的公共部位收入范围。 香江花园业委会主张万物公司厦门分公司少报并侵占专项改造资金986662元（1191100元－204438元）。对此本院认为，根据《香江花园物业服务委托合同》第十五条约定，香江花园2#楼地下商场及二楼大堂的租金收入应全部存入指定账户作为更新改造电梯的专项资金或其它重大设施的改造资金。上述报表载明2010年和2011年电梯专项分成（即香江花园2#楼地下商场及二楼大堂的租金收入）为204438元（157237.2元+47200.8元），而本案中香江花园业委会提交了租赁合同及相应发票足以证明香江花园2#楼地下商场及二楼大堂的租金收入不少于433200元，应认定万物公司厦门分公司少报“电梯专项分成”228762元（433200元－204438元）。香江花园业委会主张金额超出433200元的部分，举证不足，不予采信。根据合同约定，该433200元应全部作为专项改造资金，万物公司厦门分公司无权参与分配。 香江花园业委会主张万物公司厦门分公司单方决定提成公共部位收入的40%没有合同和法律依据，仅同意按20%提成。对此本院认为，《香江花园物业服务委托合同》约定万物公司厦门分公司受托代收公共部位收入，公共部位收入的使用与分配原则应以厦门市物业管理相关条例规定为基础。根据《厦门市物业管理若干规定》第四十条规定，香江花园业委会可以将香江花园共用部位、共用设施设备委托给万物公司厦门分公司进行经营管理，并以公共部位收入作为资金来源向万物公司厦门分公司支付经营管理费用。在双方未就经营管理费用占公共部位收入比例做明确约定，且万物公司厦门分公司未就经营管理费用举证证明的情况下，可参照《厦门市物业管理若干规定》第三十九条规定认定香江花园业委会应支付的经营管理费用占可分配公共部位收入的30%。对剩余可分配公共部位收入的70%，万物公司厦门分公司应当返还香江花园业委会。 香江花园业委会主张万物公司厦门分公司擅自列支“其他费用支出”686706.16元。对此本院认为，该686706.16元不应作为成本支出，应纳入可返还和分配的公共部位收入范围，理由同上述“重复列支人工成本”的相关理由。 香江花园业委会主张张美环职务侵占涉及的款项412000元属于香江花园公共部位收入，万物公司厦门分公司应予返还。对此，原审法院认为，张美环系绿色馨家园物业管理（厦门）有限公司工作人员，其职务侵占行为发生在绿色馨家园物业管理（厦门）有限公司为香江花园提供物业管理服务期间，涉及公共部位收入款项返还的主体应为绿色馨家园物业管理（厦门）有限公司，而非此后承接物业管理的万物公司厦门分公司，故对香江花园业委会的相关诉讼请求不予支持。 综上，2008年1月至2017年6月香江花园的公共部位收入为7639533元，扣除433200元专项改造资金（2#楼地下商场及二楼大堂的租金收入）、香江花园业委会无异议的经营税金415225.63元（2008年1月至2016年12月经营税金396188.83元+2017年1月至2017年6月经营税金19036.8元）、已计入公维金审计收入的1708317.46元（该款项计入报表，万物公司厦门分公司承认返还；公维金专项审计中将该款项列为“三、审计结果。（一）2.其他共同设施、场地收入留成1708317.46元”；因公维金亏损，上述款项已在专项审计中全部作为成本计入支出）、截至2016年12月31日的公维金亏损1409258.97元，计算得出可分配公共部位收入为3673530.94元。上述可分配公共部位收入中，除作为经营管理费用向万物公司厦门分公司分配的30%，其余70%部分2571472元应向香江花园业委会返还。同时，万物公司厦门分公司还应向香江花园业委会返还全部专项改造资金433200元。上述两项应返还款项合计3004672元，扣减万物公司厦门分公司已承认向香江花园业委会分成支付的1370219.85元（对该已承认但未实际给付款项，香江花园业委会明确其另行主张），在本案诉讼请求范围内万物公司厦门分公司应向香江花园业委会返还香江花园公共部位收入1634452.15元。 合同未就香江花园公共部位收入金额结算和价款返还的期限和条件进行约定，应视本案判决生效之日为结算完毕和价款返还期限确定之日。若万物公司厦门分公司在本判决确定的付款期限内未付款项，还应赔偿逾期付款利息损失。关于逾期付款违约责任，双方未作约定，本院酌情认定逾期付款损失按银行同期贷款利率计算。 万物公司厦门分公司是万物公司的分公司，在万物公司厦门分公司财产不足以清偿债务时，万物公司应承担赔偿责任。 综上，对香江花园业委会的诉讼请求，予以部分支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第六十二条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条第一款的规定，判决：一、深圳万物商企物业服务有限公司厦门分公司于判决生效之日起十日内返还厦门市香江花园业主委员会公共部位收入1634452.15元，若逾期支付还应赔偿利息损失（按照中国人民银行同期贷款利率，自本判决生效之日起十日后计算至实际付款之日止）；二、深圳万物商企物业服务有限公司就本判决第一项内容，在深圳万物商企物业服务有限公司厦门分公司财产不足清偿时承担赔偿责任；三、驳回厦门市香江花园业主委员会的其他诉讼请求。一审案件受理费25880元，由香江花园业委会负担8145元，由深圳万物商企物业服务有限公司厦门分公司、深圳万物商企物业服务有限公司负担17735元。 经审理查明，万物公司厦门分公司主张，其已支付了香江花园业委会分成1370219.85元，故对原审认定其未实际支付有异议。双方当事人对原审查明的事实均无异议，本院对原审查明的其他事实予以确认。 本院认为，案涉2008年1月至2016年12月《香江花园其它业务收支汇总表》、2017年1月1日至2017年6月30日《其他业务收入支出明细表》，系由深圳市万科美佳物业服务有限公司厦门分公司制作并提供，明细表载明，2008年1月至2017年6月香江花园公共部位收入为7639533元（7282593元+356940元），香江花园业委会对上述收入金额没有异议，可以根据该金额进行分配。 关于物业公司是否存在重复列支人工成本问题。讼争物业服务委托合同约定了物业综合服务费的收费标准，而业主支付的物业综合服务费，系物业公司所提供的合同约定的全部委托事项服务的对价，其中当然包括因物业管理服务而支出的人工成本。本案中物业公司未提交相应证明，证明其与业委会另就人工成本的负担问题进行约定，物业公司主张上述报表记载的人工成本，应再从总收入中扣除，没有事实依据。业委会主张该人工成本属重复列支，本院予以采信。 关于专项改造资金问题。讼争《香江花园物业服务委托合同》第十五条约定，香江花园2#楼地下商场及二楼大堂的租金收入应全部存入指定账户，作为更新改造电梯的专项资金或其它重大设施的改造资金。上述报表载明2010年和2011年电梯专项分成（即香江花园2#楼地下商场及二楼大堂的租金收入）为204438元（157237.2元+47200.8元）。因香江花园业委会在案件审理中提交了租赁合同及相应发票，足以证明香江花园2#楼地下商场及二楼大堂的租金收入不少于433200元，应认定万物公司厦门分公司少报“电梯专项分成”228762元（433200元－204438元）。根据合同约定，该款作为专项改造资金，应由物业公司向业委会返还。 关于公共部位收入的提成问题。双方的物业服务委托合同约定物业公司受托代收公共部位收入，公共部位收入的使用与分配原则应以厦门市物业管理相关条例规定为基础。因双方未就经营管理费用占公共部位收入比例做明确约定，且物业公司未提交双方的其他约定，故原审参照《厦门市物业管理若干规定》，认定香江花园业委会应支付的经营管理费用占可分配公共部位收入的30%，并无不当。上诉人主张按照40%计算，证据不足。 至于本案的诉讼主体、是否超过诉讼时效问题，原审判决已对此进行了充分阐述。本院同意原审判决的处理意见，不再赘述。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人万物公司厦门分公司的上诉请求，没有事实和法律依据，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费19510元，由深圳万物商企物业服务有限公司厦门分公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 叶 青 审判员 纪荣典 审判员 林丽珊 二〇二〇年六月十五日 书记员 陈虹羽 附：本案所涉及的法律法规 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。