贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终2296号上诉人（原审原告）卢梓玉，女，2000年5月23日出生，仡佬族，住贵州省贵阳市云岩区。上诉人（原审原告）邓冰然，女，1971年6月21日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。上诉人（原审被告）：贵州银海益沣房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区中华北路18号银海大厦南7楼。法定代表人：曹明华，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘林娜，贵州黔信律师事务所律师。委托诉讼代理人：王雪飞，贵州黔信律师事务所实习律师。卢梓玉、邓冰然与贵州银海益沣房地产开发有限公司（以下简称“银海公司”）商品房销售合同纠纷一案，双方当事人均不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2019）黔0103民初11613号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年03月11日立案后，依法对本案进行了独任审理，本案现已审理终结。卢梓玉、邓冰然上诉请求：1、撤销原判，依法改判；2、本案诉讼费用由银海公司承担。事实和理由：1、一审法院认为邓冰然、卢梓玉要求判令银海公司取得所有权初始登记，并与邓冰然、卢梓玉另行签署《停车位买卖合同》的诉请，因涉及行政机关的管理事务，本案不宜处理，属于对本案主要事实没有查清；2、银海公司在签订《补充协议（产权车位）》时故意隐瞒了未取得商品房预售许可证明的事实，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，银海公司应返还购房款及利息、车位维修基金及利息、赔偿损失，承担已付购房款及车位维修基金各一倍的赔偿责任；3、一审判决书第5页第9行“被告认可已按商品房买卖合同的约定收到被告支付的全部购房款”的表述令人费解，若系笔误，应予以纠正，以维护法律文书的严肃性。银海公司的答辩意见与其本案上诉意见一致。银海公司上诉请求：1、撤销原判，依法改判或者发回重审；2、一审、二审诉讼费用全部由卢梓玉、邓冰然承担。事实和理由：1、一审判决事实认定不清，卢梓玉、邓冰然购买停车位只向银海公司支付了66,000元，而一审法院却将购买房屋赠送的优惠券算入车位价款中，判决银海公司承担的违约金金额明显高于卢梓玉、邓冰然购买车位时缴纳的价款，显然违反了公平、等价有偿的原则，补充协议并未对逾期未办理车位所有权初始登记约定违约责任。2、未按时办理停车位所有权的初始登记，并非银海公司主观故意不作为，而是因为国家政策调整导致，银海公司在2003年取得国有土地使用权时已经按约定交纳了全额的土地出让金，按国家对房地产开发的所有要求办理了建设工程规划许可、施工许可和商品房屋预售许可（含地下停车位）等手续，完全符合停车位销售的全部条件，并不存在任何欺诈消费者的行为，造成违约办证银海公司也是无可奈何，一方面政府要求缴纳1000多万的地下空间使用费，另一方面要承担巨额的违约金，如果不是国家政策调整，银海公司也不愿意发生这样的违约情况。3、银海公司已按约定按时向卢梓玉、邓冰然交付了停车位，合同的主要义务已经履行完毕，卢梓玉、邓冰然购买车位的目的是为了使用车位，合同目的已实现，我国对于违约金的立法原则是补偿性为主、惩罚性为辅，违约金的主要功能在于填补损失，而非让守约方获利，《合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失”。本案中，卢梓玉、邓冰然一直可以正常使用停车位，银海公司违约客观上并没有给卢梓玉、邓冰然造成任何实际的经济损失，一审中卢梓玉、邓冰然也没有举证证明。4、一审判决将车位认定为房屋而适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，属于适用法律错误。卢梓玉、邓冰然答辩称：1、从双方于2011年5月27日签订的《补充协议》（产权车位）名称来看，协议系有产权车位的买卖，协议明确约定了买受人支付的购房款中包含有部分的车位款，乙方另行支付部分款项，组成买受人主张的车位价款。从车位购买价来看，该价格也为有产权车位的购买价格。银海公司在上诉状中陈述该车位为附赠车位的上诉理由完全无事实及法律依据。2、双方签订《补充协议》第六条已明确约定银海公司承诺于2016年4月30日给买受人取得该停车所有权初始登记手续，并根据协议约定另行签属《停车位买卖合同》，将办理停车位转移登记的有关文书交付给买受人，办理转移登记涉及的相关税费由乙方承担。银海公司并未按约定的日期及约定的内容履行其承诺的义务系上诉人的违约。3、在双方签订的《补充协议》的第十一条已明确约定，该协议系《商品房买卖合同》附件的不可分割的组成部分，而违约责任虽然在双方签订的《补充协议》中未约定，但双方在《商品房买卖合同》第八章第二十二条转移登记的第2点的第（2）款中已约定，约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，一审判决计算违约金的标准与双方约定一致并无不当。4、银海公司取得的预售许可证中包含涉案物业的停车位，该涉案车位作为房屋的配套设施予以出售，适用《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》并无不当。5、银海公司逾期办证的违约行为影响买受人出售房屋及车位。卢梓玉、邓冰然向一审法院起诉请求：1、请求贵院依法判令被告取得原告所购停车位的所有权初始登记，并根据本协议约定的支付款金额与原告另行签署《停车位买卖合同》，并将办理停车位产权转移登记的有关文书交付原告，并协助原告办理车位产权登记事宜。2、请求贵院依法判令被告支付原告逾期办理车位产权违约金自2013年11月8日起至2019年11月30日止共2212日约为14,599元。3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2011年6月3日，原告邓冰然、卢梓玉（买受人）与被告银海公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发的银海?元隆广场第4栋（4）1单元17层6号房屋，房屋价格为1328520元。买受人采取一次性付款方式，买受人应当在2011年6月3日前支付全部购房款。同日，原告作为乙方与作为甲方的被告签订合同附件十三《补充协议（产权车位）》，该《补充协议》约定“根据《中华人民共和国合同法》及其他相关法律、法规规定，出卖人、买受人双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就《商品房买卖合同）中第二章关于购买商品房情况及第三章购买商品房的计价方式与价款达成如下补充协议第一条关于购买商品房情况的补充说明。1、乙方已于2011年6月3日购买甲方开发并出售的银海·元隆广场4栋1单元17层6号房屋。2、购买的商品房除包括《商品房买卖合同》已经约定的商品房外，还包括位于贵州省贵阳市云岩区，“银海·元隆广场”负二层06号车位，车位编号为Ｂ2-4-06。（具体位置见本附件地下室车位布置平面位置图）；3、该车位的属性为拥有独立产权的停车位；4、该车位的相关权益随该车位的产权转移一并转移。第二条关于购买商品房计价方式与价款的补充说明。《商品房买卖合同》中第三章第七条关于计价方式与价款约定的房款1328520元中已包含了204000元的车位款。乙方需另行支付人民币66000元整。第三条车位的交付时间甲方保证在2014年1月30日至2014年3月30日将该车位交付乙方使用，如逾期未交付乙方使用，自本协议约定的交付期限届满的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付车位出让价款万分之一的违约金。第五条使用期限：自本协议生效之日起乙方即有权获得该停车位所有权，该停车位的使用期限自本协议生效之日起至“银海·元隆广场”商品房土地使用权期限届满时止。第六条转移登记甲方承诺于2016年3月30日前，取得该停车位所有权初始登记，并根据本协议约定的支付款金额与乙方另行签署《停车位买卖合同》，将办理停车位转移登记的有关文书交付给买受人，办理转移登记涉及的相关税费由乙方承担……”另查明，原告在2011年6月3日向被告交纳维修基金26,570元，2013年11月8日交纳购车位款66,000元。被告取得的预售许可证载明的预售范围包括1-7栋、10栋地下车库。审理中，原告表示因被告在合同中约定交房的时间为2012年9月，但实际交房是在2013年6月左右，达到合同约定的退房条件，因此，业主要求集体退房，后经过协商，被告将市场差额以优惠券的形式返还业主，可以用于购买公司物业，因此原告用于购买车位，至于本案，应当适用商品房的司法解释。被告认可已按商品房买卖合同的约定收到被告支付的全部购房款，但其认为原告的购车位款是用优惠券抵扣，应为66,000元，且不能适用商品房买卖合同的解释。被告另行提交国有土地使用权出让合同【筑国土出（2003）第98号】、土地使用权预登记证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房屋预售许可证、商品房销售现房证明书、贵阳市政府办公厅【筑府办函（2016）127号】文件。拟证明：1、证明被告开发的银海元隆广场用地于2003年10月15日与贵阳市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》后，被告已按合同约定缴纳了2016.1162万元的土地出让金，同时也按国家要求办理了土地使用权预登记证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房屋预售许可证等；完全符合办理停车位所有权初始登记的条件。2、商品房销售现房证明书证明银海元隆广场的住宅和部分车库是办理了大产权证。正是因为市政府2016年转发给市国土局的文件，政府依据该文件要求被告交纳1000多万的地下空间部分的土地出让金，被告认为该文件不适用于发布之前已签订的《国有土地使用权出让合同》和已开发建成的地下空间，政府的要求显然违背“法不溯及既往”的基本原则，因此，被告未完成停车位所有权的初始登记并非其主观恶意，而是因政府政策调整导致。一审法院认为，合法的商品房销售合同关系依法受法律保护。本案的争议焦点为：一是诉讼时效如何认定；二是本案是否适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》；三是逾期办证违约金如何计算。首先，关于诉讼时效如何认定方面。因双方约定被告取得上述车位所有权的初始登记时间为2016年3月30日，但被告一直未履行该义务，且至今仍不具备履行条件，故被告一直处于违约状态，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”之规定，本案的诉讼时效为三年，经核算，从立案之日（2019年10月18日）前三年的逾期办证违约金未过诉讼时效，但2016年10月18日之前的违约金已超诉讼时效。其次，关于本案是否适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》方面。本案中原、被告签的《商品房买卖合同》附件十三《补充协议（产权车位）》，约定被告于2016年3月30日前，取得该停车位所有权初始登记，并根据本协议约定的支付款金额与原告另行签署《停车位买卖合同》，将办理停车位转移登记的有关文书交付给原告，说明双方签定的车位合同是转移所有权的买卖合同，且根据被告提交的预售许可证明来看，其预售范围包括“银海·元隆广场”1-7栋、10栋地下车库，本案诉争车位位于其中，该地下车库是作为房屋配套设施，应当适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定。最后，关于逾期办证违约金如何计算方面。被告未在约定的时间内取得涉案车位的所有权初始登记，并将办理停车位转移登记的有关文书交付给原告，已构成违约，但双方在《补充协议》中并未约定逾期办证违约金的计算标准，本应根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定进行计算，但现原告自愿以低于逾期贷款利息的标准主张该违约金，一审法院从其自愿。至于车位款的问题，根据合同约定原告的购房款1,328,520元中已包含了204,000元的车位款，原告需另行支付人民币66,000元整，因此，车位款本应为270,000元（204000+66000），但原告自愿以66,000元计算，一审法院从其自愿，由此，逾期办证违约金应为7,715元［车位款66,000元×每日万分之一×逾期天数1169日（2016年10月18日起至2019年12月31日）］。另对于原告要求判令被告取得所有权初始登记，并与原告另行签署《停车位买卖合同》的诉请，因涉及行政机关的管理事务，本案不宜处理。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告贵州银海益沣房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告邓冰然、卢梓玉至2019年12月31日止的逾期办证违约金7,715元；二、驳回原告邓冰然、卢梓玉的其余诉讼请求。案件受理费164元，减半收取82元，由原告承担39元，被告承担43元。（此款原告已预交，被告于履行本判决时一并给付给原告）。二审中，双方当事人未提交证据。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，针对卢梓玉、邓冰然的上诉，根据双方合同约定，银海公司取得所有权初始登记，并与买受人另行签署《停车位买卖合同》系银海公司的义务，但开发商能否取得所有权初始登记确系行政机关的管理事务，一审判决认为本案不宜处理并无不当。卢梓玉、邓冰然的一审诉讼请求并未主张返还购房款及利息、车位维修基金及利息，以及承担已付购房款及车位维修基金各一倍的赔偿责任，对于其二审提出的前述新诉请依法不属于本案审理范围。对于一审判决书第5页第9行“被告认可已按商品房买卖合同的约定收到被告支付的全部购房款”内容确实存在笔误，本院予以纠正，应为“被告认可已按商品房买卖合同的约定收到原告支付的全部购房款”。针对银海公司的上诉，双方针对购买车位签订的《补充协议（产权车位）》虽未约定逾期办理产权的违约金条款，但《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条约定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，卢梓玉、邓冰然以已付车位款每日万分之一的标准主张低于前述法律规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，一审法院予以支持并无不当。对于车位款的认定，《补充协议（产权车位）》明确约定购买住宅的购房款中已包含了部分车位款，银海公司认为车位款仅为住宅购房款以外另行支付的部分与双方约定不符，本院不予支持。根据卢梓玉、邓冰然一审提交的起诉状内容，卢梓玉、邓冰然主张的违约金确系按购房款66,000元计算所得，故一审按照其主张的基数计算违约金并无不当。至于银海公司所称政策调整问题，并不导致银海公司不能履行本案办证义务，卢梓玉、邓冰然未能举证证明逾期办证给其造成的损失并不代表其没有损失，银海公司的前述上诉理由均不影响其违约责任的认定。商品房的概念并不局限于住宅，案涉车位性质仍属于商品房，一审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》并无不当。综上所述，双方当事人的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用214元，由卢梓玉、邓冰然负担50元，贵州银海益沣房地产开发有限公司负担164元。本判决为终审判决。审判员  邓禹雨二〇二〇年六月十日书记员  帅艳芷