陕西省西安市中级人民法院 民  事  判  决  书 （2020）陕01民终5682号 上诉人（原审被告）：戴建安，男，1963年5月4日出生，汉族，住西安市长安区。委托诉讼代理人：钱毅，陕西格嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：李龙，陕西格嘉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：姜建周，男，1979年8月21日出生，汉族，住西安市碑林区。原审第三人：西安市航天基地春晓房地产中介服务部，住所地：西安市楼1F103。上诉人戴建安因与被上诉人姜建周，原审第三人西安市航天基地春晓房地产中介服务部（以下简称春晓服务部）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2019）陕0116民初3220号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2010年至2012年间，西安天浩置业有限公司（以下简称天浩公司）就坐落于西安市长安区XX基地XX路与神舟二路十字西南角地块上建盖房屋的预售向社会宣传，相关业主获知信息后通过团购形式与戴建安就购买房屋进行了协商，并交纳了部分费用。上述项目分一、二期，一期为天浩公司开发，二期后转由陕西霈博实业有限公司（以下简称霈博公司）开发。涉案房屋为中国空间技术研究院西安分院（504研究所）的团购房，该院职工杨某登记购买。2011年7月8日，杨某与余某某签订了房屋指标买卖协议。该协议约定杨某将其内部职工认购房屋指标转让于余某某，余某某以杨某名义购买涉案房屋，并向杨某支付名额转让费10000元，转让费在团购房诚信金交付当日予以支付。同时，双方对其他内容亦进行了约定。2011年7月8日，杨某向余某某出具了收据，载明收到房屋指标转让费10000元。还是在同日，504研究所工会委员会向杨某出具了收款收据，载明收到杨某诚信金50000元。此外，余某某还从其他人处购买了指标。2012年5月25日，天浩公司向杨某出具了内部认购确认单，认购单上载明房号为12-12501，总价为563608元。2012年6月26日，504研究所向杨某出具了收款收据，载明收到杨某房价款及车位款321804元，该收款收据经办人处注明余某某代杨某交纳。2018年6月，戴建安将涉案房屋向外出售，并将相关信息在网上公布。此时，涉案房屋仍在建设期间。春晓服务部职员看到戴建安公布的出售信息后与其进行了联系，姜建周亦想购买房屋并与春晓服务部取得联系，春晓服务部遂与姜建周、戴建安就涉案房屋的买卖进行协商。春晓服务部与姜建周、戴建安到现场查看了正在建设中的涉案房屋，戴建安向春晓服务部仅提供了交付房屋价款的收款收据，收据上显示交款人为杨某，戴建安向春晓服务部告知其以杨某名义购买了涉案房屋。2018年6月29日，在春晓服务部的主持下，姜建周、戴建安及春晓服务部签订房地产买卖合同居间协议。该协议约定戴建安将位于长安区XX城XX号楼XX单元XX室房屋出售于姜建周，并带有车位；上述房屋转让价为150万元，并于2018年6月29日向戴建安交付10万元定金；姜建周付款方式为一次性支付，剩余房款140万元在更名当日支付；中介服务费为1.2万元，于本合同成立当日内由姜建周交付；戴建安保证房屋权属的真实性，没有产权纠纷，并符合国家及西安市房屋上市交易的政策法规和有关规定；戴建安负责更名，房屋更名至姜建周名下，更名产生的费用与姜建周无关；戴建安违约定金双倍赔偿，姜建周违约定金不予退还。同时，三方对其他内容亦进行了约定。签订合同当日，姜建周向春晓服务部支付了中介服务费1.2万元，向戴建安转款10万元，戴建安向姜建周出具了收据，说明收到姜建周交付的购房定金10万元。由于涉案房屋为团购房，有部分购房者转让了房屋，天浩公司于2018年4月19日与霈博公司联合发文即关于停止办理天浩上元郡项目客户更名的通知，该通知说明停止天浩上元郡一期、二期项目客户更名的手续办理，对于认购单及认购协议明确约定可更名一次的客户，公司将集中办理更名手续，具体时间及要求另行通知。姜建周、戴建安及春晓服务部在合同中对办理更名手续时间未明确约定，姜建周亦未向春晓服务部或戴建安主动提出更名要求。2018年7月底，戴建安以短信方式通知姜建周天浩公司会开放更名时间，但时间较短，希望姜建周尽快筹集好资金，及时办理更名手续。2018年9月初，戴建安再次向姜建周短信通知办理更名手续，表示如果在9月15日前没有前来办理更名手续，视为姜建周自动放弃合同约定，即为违约并承担违约赔偿，望其早日安排好时间。同时，戴建安还与春晓服务部职员进行了联系，让其通知姜建周办理更名手续。姜建周对戴建安的短信内容未予回复，双方亦未到天浩公司办理更名手续。此后，三方再未进行沟通。2018年12月，姜建周到天浩公司了解更名情况，天浩公司职员答复2018年11月27日前已停止了更名。另查明，2018年8月20日，戴建安以杨某购买12-12501房屋名义向504研究所转款253624元，为涉案房屋的封顶款。2019年3月1日，霈博公司向余某某出具了客户更名审批单，该审批单载明原业主姓名为杨某，新业主姓名为余某某；该房屋房号为12-12501，面积为141平方米，已付款535428元，总价款为563608元；本次更名为首次更名，原约定的更名权已使用，新业主不再享有免费更名权，本人同意将以上房产更名转让，该房产相关的所有权利与义务均由新业主承担。同日，霈博公司向余某某出具了三张收款收据，载明收到二期12-12501车位款90000元，收到房款535428元，收到地暖款11769元。2018年9月中旬，姜建周向原审法院起诉要求确认姜建周、戴建安及春晓服务部所签订的房地产买卖合同居间协议无效，戴建安双倍返还定金200000元并承担该案的诉讼费用。该案经原审法院审理后认为三方所签订的合同并未违反法律强制性规定，应为有效；姜建周认为与戴建安签订合同时戴建安未取得房屋所有权，违反二手房交易规定为由主张合同无效依据不足，遂驳回了姜建周的诉讼请求。该案判决后姜建周、戴建安均未上诉，该判决已生效。姜建周于2019年2月再向原审法院起诉，要求戴建安双倍返还其定金20万元，本案诉讼费用由戴建安承担。审理中，姜建周增加诉讼请求，要求解除与戴建安及春晓服务部所签订的房地产买卖合同居间协议。姜建周认为涉案房屋未建成更未交付，其与戴建安签订合同时戴建安未与天浩公司签订房屋买卖合同，该房屋的团购者还在杨某名下，该房屋权属不真实且尚存争议，戴建安行为违反了合同约定，侵害了其合法权益。戴建安认为涉案房屋虽非其所有，但其受余某某委托代为出售，并无不妥；在签订合同时其向姜建周出具了指标转让协议及收款收据，姜建周对涉案房屋的情况清楚，其并未隐瞒；其自2018年7月开始多次向姜建周通知进行更名，因姜建周无法筹集到房价款而不积极办理更名手续导致更名不能，责任在姜建周；同意解除三方的合同，不同意向姜建周返还定金。春晓服务部认为三方合同签订时是可以办理更名手续的，因更名时姜建周要交纳房价款，姜建周未筹集到资金导致未能更名；在可以更名期间，姜建周有退房的想法，戴建安表示应找到另外的购买者方可退房，双方未能达成一致；未能更名属姜建周原因造成，其与戴建安无过错；同意解除三方合同，但姜建周要求返还定金之请求此前已被驳回。姜建周起诉至西安市长安区人民法院称，其经春晓服务部居间服务与戴建安签订房地产买卖合同居间协议，合同约定戴建安将其所有的房屋出售于姜建周，因开发商不同意更名而致协议无法履行，现要求解除姜建周、戴建安及春晓服务部所签订的房地产买卖合同居间协议，戴建安双倍返还定金200000元，本案诉讼费用由戴建安承担。戴建安辩称：现同意解除与姜建周及春晓服务部所签订的房地产买卖合同居间协议，其在合同履行过程中无违约行为，不同意向姜建周返还定金。春晓服务部述称：三方所签订的房地产买卖合同居间协议已无法履行，同意解除三方的合同；三方合同无法履行是因姜建周自身原因所致，如果是姜建周违约，定金不应返还。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。当事人协商一致，可以解除合同。本案中，戴建安虽非涉案房屋的所有人，其在与姜建周及春晓服务部签订房地产买卖合同居间协议时未出示杨某或余某某的委托手续，但姜建周、戴建安及春晓服务部对涉案房屋进行了查看，涉案房屋真实存在，合同内容不违反相关法律强制性规定，合同属三方当事人的真实意思表示，现姜建周要求解除合同，戴建安及春晓服务部均无异议，原审法院应予准许。公民的合法民事权益受法律保护。给付定金一方不履行约定义务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定义务的，应当双倍返还定金。本案中，在姜建周、戴建安及春晓服务部签订涉案合同时，涉案房屋仍在杨某名下，虽然杨某与余某某签订了指标转让协议，但双方时至2018年9月仍未在开发商处进行更名，且余某某与多人签订指标转让协议，并非其生活必然所需，其通过指标转让购买房屋再向外去售之行为存在不当之处。戴建安在前述情况下以个人名义向外出售涉案房屋，行为亦有不当，此种交易不应鼓励。涉案房屋所在小区的大部分房屋虽于2018年4月19日停止更名，但依据天浩公司与霈博公司的联合通知可知涉案房屋还有此后更名的可能，而余某某与杨某于2019年3月1日经霈博公司办理了更名手续，说明在2019年3月1日前涉案房屋具备更名的条件，涉案房屋更名时交付房价款是三方合同的明确约定，姜建周未主动要求戴建安进行更名，亦未配合戴建安进行更名，在未获知无法更名信息的情况下不积极履行合同，亦有不妥之处。结合本案查明的事实，姜建周、戴建安对三方合同的无法继续履行均有一定责任，对于定金戴建安可酌情向姜建周返还50000元。姜建周要求戴建安双倍返还定金之请求，于法无据，原审法院不予支持。姜建周认为戴建安未保证涉案房屋的权属真实、无产权纠纷及债权债务纠纷而构成违约之理由，因姜建周未提供证据证明涉案合同在履行过程中受阻而无法实现合同目的，对其理由原审法院不予采纳。姜建周认为涉案房屋无法进行更名之理由，与事实不符，对其理由原审法院不予采信。戴建安认为合同无法继续履行完全是姜建周原因造成之理由，因戴建安在签订合同及合同履行期间均未向姜建周出示代售委托证明，亦未出具相关权属手续，合同中对于涉案房屋的权属仅表述为戴建安所有，与事实不符，姜建周有理由怀疑合同继续履行存在风险，对其理由原审法院不予采纳。依据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第一百一十五条及相关民事法律之规定，判决如下：一、姜建周、戴建安及西安市航天基地春晓房地产中介服务部于2018年6月29日所签订的房地产买卖合同居间协议予以解除。二、戴建安于本判决生效后十日内返还姜建周定金50000元。三、驳回姜建周的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4300元，姜建周已预交，由姜建周承担3250元，戴建安承担1050元。宣判后，戴建安不服，向本院提起上诉称，一、姜建周关于双倍返还定金的诉请是重复起诉，应予以驳回。姜建周曾于2018年9月就相同诉请诉至原审法院，后被驳回，案号为（2018）陕0116民初11139号。该判决生效后姜建周申请再审，再审裁定明确“原审法院对姜建周要求双倍返还定金的诉讼请求予以驳回，不属于遗漏诉讼请求的情形。”二、一审、二审诉讼费用应由姜建周承担。上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判驳回姜建周双倍返还定金的起诉；2、姜建周承担一审、二审诉讼费用。戴建安当庭变更上诉请求及事实和理由：事实和理由是：一、原审程序违法。一审开庭时戴建安因故未到庭，一审证据未经戴建安质证。一审法院以戴建安谈话笔录的形式代替了开庭并在判决书中载明戴建安到庭参加庭审。故一审程序违法。二、本案系重复起诉，应驳回姜建周的起诉。姜建周曾于2018年10月就本案相同诉请起诉并被驳回，本次起诉诉请与前次起诉诉请一致，故构成重复起诉。上诉请求：1、发回重审或改判驳回姜建周的起诉；2、姜建周承担一审、二审诉讼费用。姜建周辩称，一、上次起诉的是确认合同无效，与本次起诉不构成重复起诉。二、一审不存在程序违法问题。春晓服务部经传票传唤未到庭，未提交答辩意见。本院经审理查明，戴建安收到一审法院送达的开庭传票。2019年6月12日14：10的谈话笔录记载，戴建安未按时参加一审庭审的原因是，戴建安自己理解错误加之其父亲在医院需要陪护，故没有按时参加庭审。一审法院向戴建安出示了6月12日上午的庭审笔录、证据等情况，戴建安发表了自己的意见。原审判决认定事实属实。本院认为，戴建安收到了一审法院送达的开庭传票，戴建安自己理解错误导致未能按时参加庭审，一审法院可以缺席审理。之后，一审法院又传唤戴建安到庭，向戴建安出示了开庭笔录，让戴建安陈述了自己的意见。故一审不存在程序违法之处。姜建周上次起诉的诉讼请求是确认合同无效并双倍返还定金，而本次起诉的诉讼请求是解除合同并双倍返还定金，两次诉讼的诉讼请求并不相同，不构成《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条规定的重复起诉。综上，戴建安的上诉理由不成立，上诉请求不予支持。据此，原审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，戴建安已预交，由戴建安负担。本判决为终审判决。  审 判 长  董   凡审 判 员  肖 晓 通审 判 员  辛   娟 二〇二〇年五月二十七日  书 记 员  刘 燕 子  1