安徽省宣城市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖18民终1017号 上诉人（原审原告、反诉被告）：刘琪，女，1995年3月23日出生，汉族，学生，住安徽省广德市。 委托诉讼代理人：陈继，安徽渊源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘丹，安徽渊源律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：郎溪鑫泰置业有限公司，住所地安徽省郎溪县建平镇郎川大道北侧。 法定代表人：马保龙，该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐兵，安徽宣一律师事务所律师。 上诉人刘琪因与被上诉人郎溪鑫泰置业有限公司（以下简称鑫泰公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服安徽省郎溪县人民法院（2019）皖1821民初2404号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘琪上诉请求：撤销原判，改判支持其一审本诉请求，驳回鑫泰公司的反诉请求。事实与理由：1.鑫泰公司销售人员出售案涉摊位时作出的承诺均未兑现，存在欺诈和虚假宣传等情形，导致刘琪的合同目的不能实现，此系其主张解除合同的法定事由。首先，其购买农贸市场摊位系用于出租为获取租金利益，但老农贸市场将于2019年3月1日前搬迁至案涉农贸市场的承诺并未兑现，时至今日仍未搬迁，致使案涉市场几乎空置，依据刘琪与案外人郎溪县城中农贸市场管理服务有限公司签订的委托管理经营协议约定，农贸市场全部摊位均出租其才能获利，故其租金利益难以实现。其次，鑫泰公司承诺终身包租、先租后卖，但双方未签订终身包租协议，案涉委托经营管理协议所约定的期限仅为五年而非长期，且刘琪所得租金是按照出租人所拥有的摊位面积与整个农贸市场的面积比作为分配系数所得租金，与通行出卖人承担保底租金的做法不一致，亦与鑫泰公司宣称的具有稳定租金收入相悖，构成欺诈。其三，案涉农贸市场并非出售时所称的“民生工程”，且鑫泰公司宣称的政府补贴亦不存在，属于虚假宣传，刘琪作为普通民众根据鑫泰公司宣称内容所作的认识，符合一般大众的认知范畴。2.鑫泰公司仍未将买卖合同及委托经营管理合同等相关文件交与刘琪，且基于优势地位提供相关格式条款，未将上述销售时的承诺写入合同，如继续合同履行将导致双方权利义务严重失衡。3.鑫泰公司未在刘琪发出解除通知后的法定异议期间内提出异议，依法视为同意解除。 鑫泰公司辩称，1.刘琪不具有案争合同解除权。本案不存在合同约定解除或法定解除权情形。其一，其委托的销售人员所作宣传仅代表其个人，且相关内容不含在书面合同内，对鑫泰公司不具有法律约束力。其二，该农贸市场系按照政府要求的规划用途建设，系为方便周边小区居民生活及购物的需要，并非夸大或虚假宣传。2.双方已签订认购合同、商品房买卖合同，并办理了网上备案手续，双方之间的权利义务应以书面合同约定内容为准，鑫泰公司不存在违约行为。3.刘琪虽发出解除合同通知书，但因其不享有合同解除权，该解除通知不发生合同解除的法律效力。 刘琪向一审法院提出诉讼请求：判令鑫泰公司退还刘琪支付的购房定金和首付款130000元，并自2019年8月30日起按年利率6%支付利息至上述款项实际支付之日止。 鑫泰公司向一审法院提出反诉请求：1.确认刘琪于2019年5月26日发出的《解除合同通知书》无效，双方之间的《商品房买卖合同》不解除；2.判令刘琪立即支付购房余款50000元及逾期付款的利息1830元（利息计算至2019年10月22日，此后以本金50000元为基数，按照日利率万分之二，从2019年10月23日起计算至房款全部付清之日止）。 原审法院认定事实：2019年1月26日，刘章春与鑫泰公司签订《郎溪中心农贸市场认购书》三份，约定：刘章春购买鑫泰公司商铺三间，其中250号商铺面积20.02平方米，原始总价225739元，前两年优惠12%，实付款为180000元，定金为20000元，认购人已在2019年1月26日缴纳定金5000元，另须于2019年2月10日前补缴定金15000元；付款方式为签订《商品房买卖合同》时付清全部购房款，双方还对其他事宜进行了约定。另外两间分别为212号商铺、156号商铺，实付款360169元、359831元；定金交付方式、交付时间、付款方式等均与250号商铺相同。刘章春支付定金15000元后，于2019年2月12日、13日通过刘庆华账户汇款至鑫泰公司40000元和5000元，共计60000元。2019年2月21日，刘琪（甲方）与案外人郎溪县城中农贸市场管理服务有限公司（乙方）签订《郎溪县中心农贸市场委托经营管理协议》，协议约定刘琪将购买鑫泰公司的250号商铺委托乙方管理，委托前提是刘琪与鑫泰公司已经签订《商品房买卖合同》，委托期限5年，自2019年3月1日起至2024年2月28日止，其中前两年租金全部用于培育市场，刘琪不负责所有支出和债权债务等。同日，刘琪出具业主承诺书，承诺愿意遵守《郎溪县中心农贸市场管理公约》。2019年2月22日，刘琪通过刘庆华账户汇款至鑫泰公司289831元。2019年2月25日，刘琪与鑫泰公司签订《商品房买卖合同》，约定刘琪购买鑫泰公司18幢250摊，建筑面积20.02平方米，房屋用途商业服务，房屋总价180000元。付款方式为分期付款，于2019年2月25日前买受人支付全部房款的50%以上，计110000元；余款70000元于2019年4月21日之前付清。合同第七条约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理，1、……（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金。合同第八条约定房屋应当在2019年4月25日前交付。双方均在合同上签字或者盖章，该合同现已完成备案。2019年5月26日，刘琪向鑫泰公司发出《解除合同通知书》，认为鑫泰公司违反原认购时的三项承诺：“第一，2019年3月1日，郎溪县老农贸市场将会全部搬迁至合同约定的新农贸市场内；第二，合同约定购买的商铺所在的农贸市场属于政府的民生工程，并有政府的相关补贴政策；第三，贵公司承诺我方购买商铺后，商铺将由贵公司终生进行包租服务，并且告知我方，认购合同中的商铺已经对外出租”，涉嫌虚假宣传、隐瞒事实，要求解除双方之间的《商品房买卖合同》及认购书，返还定金及首付款130000元。鑫泰公司于2019年5月29日收到此通知书。关于案涉商铺刘琪付款情况，双方均认可刘琪共支付130000元（含定金20000元以及212号铺定金20000元转至案涉商铺购房款，合计40000元，2019年2月22日刘琪通过刘庆华账户汇款至鑫泰公司289831元中，包括案涉房屋款项90000元及156号商铺款项199831元），尚欠本案250号商铺购房款50000元。鑫泰公司委托的销售人员与刘章春对话时，陈述案涉农贸市场属于民生工程，终身包租等。刘琪系刘章春女儿，刘庆华与刘章春系夫妻关系。案涉地块规划设计条件中，政府要求必须设置集贸市场。 原审法院认为，刘琪与鑫泰公司于2019年2月25日签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应当按照约定予以履行。关于刘琪主张合同已经解除的意见。经审查，只有享有法定解除权或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同，不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，另一方即便未在异议期限内提出诉讼，也不发生合同解除的效果，故本案主要争议在于刘琪是否享有合同解除权。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约；该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，马梓强作为鑫泰公司委托的销售人员，其宣传、销售应视为鑫泰公司的宣传，但案涉工程属于政府要求配套项目，鑫泰公司宣传时称系民生工程等，不属于“出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺”，刘琪在签订认购书、《商品房买卖合同》时应当知道其合同相对方系鑫泰公司且鑫泰公司并非政府机构，故类似民生工程的宣传不应视为合同内容；且案涉合同签订时，农贸市场已经竣工，刘琪在合同签订时应当对购买房屋的位置、前景有所了解或预计；另外，房屋出售前，刘琪所购房屋已经委托第三方公司经营管理，现有证据不能证明鑫泰公司存在根本性违约，不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条的约定解除和法定解除条件，刘琪主张解除合同不符合法律规定，依法不予支持。根据双方《商品房买卖合同》，刘琪应当在2019年4月21日前付清尾款50000元，但其逾期付款，鑫泰公司主张刘琪支付尾款50000元并自逾期之日起按照合同约定的日万分之二的标准支付逾期付款利息，不违反法律规定，予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、原告（反诉被告）刘琪于判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）郎溪鑫泰置业有限公司剩余购房款50000元及逾期付款利息（利息计算方式：自2019年4月22日起以50000元为本金，按日利率万分之二计算至判决确认的给付之日止）；二、驳回原告（反诉被告）刘琪的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费2900元、反诉案件受理费减半收取550元，合计3450元，由刘琪负担。 二审中，刘琪为证明其上诉主张成立，向本院提举证据如下：案涉农贸市场二楼照片1组，拟证明案涉摊位所在的农贸市场二楼未经营，现为空置状态。鑫泰公司未提举新证据，针对上述证据质证认为，对照片的真实性、合法性无异议，但与本案无关，市场尚在培育期，故对其证明目的不予认可。本院审查认为，上述证据符合证据的“三性”，予以认定。当事人对原判决认定的事实无异议，本院直接予以确认。 二审另查明：1.案争农贸市场摊位所在的二楼目前处于空置状态。2.鑫泰公司认可未向刘琪提供案争《商品房买卖合同》原件。 本院认为，本案二审争议问题在于刘琪主张解除案涉商品房买卖合同应否支持。其一，已查明，案涉摊位委托经营管理合同签订时间在前，双方之间的商品房买卖合同签订在后，案涉委托经营合同对租赁期限和租金计算方式已予明确约定，该约定与销售时宣传内容存在差异，刘琪在签订房屋买卖合同时业已知晓，其自愿订立委托经营合同及商品房买卖合同，依法应为其对合同约定的权利义务的确认，双方应按合同全面履行。刘琪以欺诈和虚假宣传为由主张解除合同，依法不能成立。其二，案争商品房买卖合同约定，鑫泰公司的义务为交付指定摊位、刘琪应支付房屋价款，鑫泰公司已经将农贸市场建成交付并签订委托经营管理协议。刘琪认为该市场尚未形成、租金过低等问题，系对市场行情的预估判断问题，此属于投资风险范畴，非为鑫泰公司的合同义务，故不存在刘琪上诉所称的合同目的不能实现的情形，其据此主张解除合同，本院不予支持。其三，我国合同法司法解释（二）第24条规定的合同解除权，适用于主体为享有法定解除或约定解除权的当事人以通知方式解除合同的情形，本案刘琪不享有解除权，其向鑫泰公司发出解除通知后，鑫泰公司虽未在异议期内提起诉讼，但不发生合同解除的效果，故案涉解除通知未发生法律效力。另，关于刘琪所称的鑫泰公司未向其交付合同原件问题，鑫泰公司应及时交付给刘琪。 综上，刘琪的上诉请求不能成立。原判决认定事实清楚，适用法律正确，二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4000元，由上诉人刘琪负担。 本判决为终审判决。 审判长 程 瑛 审判员 陈前香 审判员 包 娟 二〇二〇年六月三十日 法官助理王连杰 书记员肖忞 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……