河南省三门峡市湖滨区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1202民初1661号原告：周保红，男。委托诉讼代理人:邓荣艳,河南永兴律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：洛阳涧桥置业有限公司，住所地：洛阳市西工区红山乡小浪底专线2号院。统一社会信用代码：91411200664657494P。法定代表人：赵玲，该公司总经理。委托诉讼代理人：张云,河南恒翔律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：王润楠,河南恒翔律师事务所律师（实习）。代理权限为特别授权。被告：河南华德置业有限公司，住所地：河南省洛阳市涧西区嵩山路15号院综合楼701。统一社会信用代码：914103007218544526。法定代表人：赵玲，该公司总经理。原告周保红与被告洛阳涧桥置业有限公司（以下简称涧桥公司）、河南华德置业有限公司（以下简称华德公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周保红及其委托诉讼代理人邓荣艳，被告涧桥公司的委托诉讼代理人张云到庭参加诉讼。被告华德公司经本院依法传唤,无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周保红向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原告同涧桥公司签订的《高铁壹号商铺认购合同》为无效合同;2.涧桥公司退还收取原告的购房款102500元,并支付占用费17529元(自2014年12月10日起按照中国人民银行同期贷款利率暂计算至2018年5月6日,之后按此标准计算至款项退还完毕为止);3.华德公司对涧桥公司上述债务承担连带清偿责任;4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由:原告同涧桥公司于2014年12月20日签订《高铁壹号商铺认购合同》,约定原告购买涧桥公司出售的商品房一套,总价为205000元。合同分两次付款，合同签订前，原告已将50％购房款交付给被告。涧桥公司出售给原告的房屋截至目前尚未开始施工。华德公司在将其尚未取得地块的土地使用权委托给涧桥公司来开发经营,违反了协议以及相关的法律规定，为无效行为。依据相关法律规定,应当承担连带责任。被告涧桥公司辩称，1.原告诉状所陈述的并非是全部案件事实,双方除签订了高铁壹号商铺认购合同以外，还另外签订了委托经营合同,该两份合同是主合同和从合同的关系。高铁壹号商铺认购合同因涧桥公司未取得土地证即规划许可证以及预售许可证应认定为无效合同，主合同无效，从合同当然无效。被告涧桥公司向原告支付委托经营款项8200元,因合同无效,应当是相互返还。该8200元应当从原告所支付的购房款中予以扣除。被告华德公司未答辩。本院经审理认定事实如下：2020年1月15日，三门峡涧桥房地产开发有限公司更名为洛阳涧桥置业有限公司。2014年12月20日，周保红（××）与三门峡涧桥房地产开发有限公司（出卖人）签订《高铁壹号商铺认购合同》。合同约定：该项目位于三门峡高铁南站西侧，项目批文编号：【2013】57号，建设用地规划许可证地字第：410300201400039号，规划用途为商住，出卖人经批准，在上述地块上建设商业用房，暂定名为高铁壹号。××购买的商品房为商业，使用年限为40年。××购买的商品房为该项目中A区一层292号商品房一套,商品房建筑面积为24.7㎡，单价为8299元/平方米,总价205000元；××在2014年12月20日前支付102500元，××在2016年12月30日前支付102500元；出卖人应在2016年12月30日前依照国家和地方政府规定，将符合合同约定的商品房交付××使用；出卖人逾期交房的，逾期90个工作日后,××有权解除合同。××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起30个工作日内退还全部已付款，并按××累计已付款的1%向××支付违约金的等内容。附件一，房屋平面图。附件二，出卖人与××经协商就××向出卖人转让高铁一号商铺达成如下事宜,××方拟转让商铺为A区-1F-292，建筑面积24.7平方米，商铺转让时间为在××完全履行（委托经营合同)的前提下,在合同签订之日起五年期满后的45个工作日内,根据市场情况和项目现状，××可向出卖人转让标的商铺。出卖人同意在上述期限内接受××所转让标的商铺。出卖人与××双方协商一致，标的商铺转让价格按××已付房价款的100%进行转让，并按××实付房款的千分之十补偿××的损失等内容。附件三，委托经营合同，甲方（周保红）乙方（河南元亨商贸有限公司）,甲方自愿将商铺委托给乙方统一进行经营管理。委托经营期2014年12月20日至2019年12月20日共5年。商品房委托经营收益与支付方式，双方约定以甲方认购商铺的实际付款金额的8%作为第一年和第二年租金收益，第三年的租金收益为甲方购房方实际付款金额的10%，从签订本合同起第四年在10％基础上开始逐年递增1％，具体支付方式为：2015年12月19日支付第一期8200元；2016年12月19日支付第二期8200元；2017年12月19日支付第三期20500元；2018年12月19日支付第四期22550元；2019年12月19日支付第五期24600元。甲方确认户名为：理秀停开户行：工行郑州建设路支行。2014年11月24日,周保红支付购房定金5000元，2014年12月10日向涧桥公司支付购房款97500元，总计支付102500元。后涧桥公司向周保红指定账户转账8200元，支付第一期商品房委托经营收益。涉案土地截止本院开庭之日，涧桥公司尚未取得商品房预售许可证等,案涉商品房并未交付。审理中，周保红称委托经营合同系其与河南元亨商贸有限公司签订，相关收益不应从请求数额中抵扣。经本院在国家企业信用信息公示系统查询，河南元亨商贸有限公司已于2019年5月28日注销，委托经营转租的收益均由涧桥公司实际支付。另查明，2013年6月18日，三门峡市商务中心区建设指挥部办公室与华德公司签订《三门峡市商务中心区建设项目投资协议书》,约定由华德公司投资建设三门峡国美电器城项目,总投资4亿元,项目地块编号为14-3,项目性质为商业、商务,建设周期为2013年10月1日至2016年6月30日。2014年8月13日,三门峡市商务中心区建设指挥部办公室与涧桥公司签订《三门峡市商务中心区建设项目投资协议书补充(一)》,约定涧桥公司作为华德公司的项目公司承继与其签订的项目投资协议书中的内容。2017年3月29日，三门峡市商务中心区建设指挥部办公室向华德公司下达关于解除协议通知（三商务建指办【2017】61号文件），载明：华德公司未按协议在规定时间内缴纳履约保证金、依法取得土地使用权,并在2016年6月30日完成项目建设，长期停止施工，公司的行为已严重违约、经研究决定自本通知送达之日，双方签订的《三门峡市商务中心区建设项目投资协议书》解除。涧桥公司、华德公司因该项目与河南国控建设集团有限公司发生纠纷产生诉讼，项目一直处于停工状态。本院认为，根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，本案原告周保红与被告涧桥公司签订的《高铁壹号商铺认购合同》，符合商品房买卖合同的主要内容，应当认定为商品房买卖合同。《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与××订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”之规定，本案被告涧桥房地产公司未取得商品房预售许可证情况下与原告周保红签订《高铁壹号商铺认购合同》该合同应为无效。根据法律规定，主合同无效，合同附件亦无效。合同无效，因合同取得的财产应当返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告涧桥公司因未取得预售许可证而导致本合同无效，故被告涧桥公司应当返还原告购买房款并支付占有使用费，原告周保红应当返还委托经营收益，原告虽然主张合同附件三是与河南元亨商贸有限公司签订，但是经营转租的收益均由涧桥公司支付，故原告应当向涧桥公司返还委托经营收益。关于占有使用费，应以102500元为基数，自2014年12月20日至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率计算；以102500元为基数，自2019年8月20日至本案判决确定的给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。根据法律规定，先息后本原则，该收益尚不足以支付原告主张的占有使用费，故该委托经营收益应从原告主张的占有使用费中予以扣除。根据《中华人民共和国民法总则》第五十七条“法人具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有享有民事权利和民事义务”、第六十条“法人以其全部财产独立承担民事责任”之规定，本案中，根据合同相对性，签订《高铁壹号商铺认购合同》的双方当事人是原告周保红与被告涧桥公司，被告华德公司非涉案合同当事人，二被告系独立法人，原告也没有证据证明二被告存在关联关系且人格混同，故原告主张被告华德公司承担连带责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，原告周保红部分诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第五十七条、六十条、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决（缺席）如下：一、原告周保红与被告洛阳涧桥置业有限公司于2014年12月20日签订的《高铁壹号商铺认购合同》（含附件一、二、三）无效。二、被告洛阳涧桥置业有限公司返还原告周保红购房款102500元并支付占有使用费（占有使用费计算方式：以102500元为基数，自2014年12月20日至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日至本判决确定的给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，扣除已返还委托收益18640元），限本判决发生法律效力后十日内履行。三、驳回原告周保红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1400元（已减半收取），由被告洛阳涧桥置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于三门峡市中级人民法院。审判员  郭战民二〇二〇年六月二十九日书记员  王家宁