内蒙古自治区包头市中级人民法院   民事判决书   （2020）内02民终985号   上诉人（一审原告）：刘红旭，男，1985年11月23日出生，现住内蒙古自治区包头市。   委托诉讼代理人：王子豪，内蒙古恩泰律师事务所律师。   委托诉讼代理人：樊波，内蒙古恩泰律师事务所律师。   被上诉人（一审被告）：中冶置业集团物业服务有限公司包头分公司。   负责人：张孝永。   委托诉讼代理人：张瑾，北京友恒律师事务所律师。   上诉人刘红旭因与被上诉人中冶置业集团物业服务有限公司包头分公司（以下简称中冶物业包头分公司）物业服务合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2019）内0203民初6214号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人刘红旭的委托诉讼代理人王子豪、樊波，被上诉人中冶物业包头分公司的委托诉讼代理人张瑾到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   刘红旭上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持刘红旭的一审诉讼请求。二、一、二审诉讼费由中冶物业包头分公司负担。其上诉主张的事实和理由是：   一、一审期间，刘红旭提交证据足以证明案涉小区备案的物业公司是均豪物业公司而非中冶物业包头分公司，且《物业管理条例》明确了建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。因此，通过招投标的方式取得小区服务资格为法定唯一方式。本案中冶物业包头分公司与开发建设单位包头中冶正盛置业有限公司（以下简称中冶正盛公司）的法定代表人同为张孝永，两个公司明显为关联公司，中冶物业包头分公司不是中冶世家二期的合法物业公司。刘红旭在收房时对上述情况不知情，虽然与中冶物业包头分公司签订了《前期物业服务合同》，但中冶物业包头分公司根本无权作为合同主体与刘红旭签订合同，因此该合同违反了国家法律强制性规定，应为无效合同。中冶物业包头分公司无权收取刘红旭的物业费及装修押金，本案的案由并非一审法院认定的物业服务合同，而应当是返还不当得利。   二、中冶物业包头分公司既然不是本小区合法物业公司，其没有资格成为合同主体，因此刘红旭与其签订的所有合同、协议、文件等法律性文书的效力均属无效。对于装修押金的问题，中冶物业包头分公司收取押金后，刘红旭的房屋已经在2017年初装修完毕并使用，至今已有4年之久，刘红旭及多位业主要求中冶物业包头分公司返还装修押金，中冶物业包头分公司均以各种理由推诿。现按照一审判决，如果中冶物业包头分公司拒绝给业主验收，业主就无法要回装修押金。并且，中冶物业包头分公司也没有资格对业主的房屋装修情况进行验收。综上，请求法院支持刘红旭的上诉请求。   中冶物业包头分公司辩称：一、一审法院认定事实清楚，证据确实充分。双方当事人之间存在物业服务合同关系，并且已经实际履行，本案属于物业服务合同纠纷而非不当得利纠纷。双方当事人已经在物业管理服务协议、装修管理协议上签字，且该协议约定自签字之日起生效，中冶物业包头分公司也一直在为案涉小区提供包含垃圾清运在内的物业管理服务，中冶物业包头分公司有权收取物业费、垃圾清运费、装修保证金。中冶物业包头分公司与中冶正盛公司签订的《前期物业服务合同》真实有效，是否经过招投标程序以及备案程序，不影响该合同的效力，更不影响刘红旭与中冶物业包头分公司之间的物业管理服务协议和装修管理协议的效力。中冶物业包头分公司自2016年9月30日进入涉案小区后，一直为小区业主提供物业服务。中冶物业公司与开发商、均豪物业之间的纠纷与刘红旭无关。   二、一审法院适用法律正确。中冶物业包头分公司进驻小区后提供了必要的服务，本案双方当事人形成物业服务关系，合法有效。在刘红旭装修工程验收合规之前，中冶物业包头分公司不应退还刘红旭装修押金。一审法院适用法律并无不当，请求驳回上诉，维持原判。   刘红旭向一审法院起诉，请求判令：一、中冶物业包头分公司立即向刘红旭返还装修押金4000元、物业管理费2502.48元（从2016年9月至2017年9月），以上共计6502.48元；二、本案诉讼费由中冶物业包头分公司承担。   一审法院认定的事实：2016年8月2日，中冶正盛公司与中冶物业包头分公司签订了《前期物业服务合同》，约定由中冶物业包头分公司为中冶世家水晶城小区提供前期物业服务。2016年10月11日，刘红旭接收了其从中冶正盛公司处购买的包头市××区房屋，并于当日与中冶物业包头分公司签订了《前期物业管理服务协议》，约定由中冶物业包头分公司为刘红旭提供物业管理服务，由刘红旭向中冶物业包头分公司缴纳物业费等相关费用。2016年10月11日，刘红旭向中冶物业包头分公司缴纳了2016年9月30日至2017年9月30日的物业管理费2502.48元。2016年11月13日，刘红旭向中冶物业包头分公司缴纳了装修押金4000元。自涉案房屋交付之日起至今，一直由中冶物业包头分公司向涉案房屋提供物业管理服务。   一审法院认为:本案争议焦点为本案案由应如何确定、中冶物业包头分公司应否向刘红旭返还相关款项。现就上述争议焦点逐一分析如下：一、关于案由问题，刘红旭与中冶物业包头分公司双方已经于2016年10月11日签订了《前期物业管理服务协议》，约定由中冶物业包头分公司为刘红旭提供物业管理服务，由刘红旭向中冶物业包头分公司缴纳物业费等相关费用，故本案案由应确定为物业服务合同纠纷。刘红旭以双方并未建立物业服务合同关系为由，要求按照不当得利审理本案，缺乏事实及法律依据。二、关于中冶物业包头分公司应否向刘红旭返还物业管理费问题，因中冶物业包头分公司已经按照合同约定提供了物业管理服务，故刘红旭的诉请缺乏事实及法律依据，该院不予支持，关于刘红旭要求中冶物业包头分公司返还装修押金的诉讼请求，刘红旭可待其将装修完毕的相关情况向中冶物业包头分公司申请验收后另行主张。   一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回原告刘红旭的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告刘红旭负担。   二审经审理查明:一审判决认定的事实清楚，本院依法予以确认。   另查明：2016年11月13日，刘红旭与中冶物业包头分公司签订《中冶世家·水晶城小区室内装饰装修管理服务协议书》（以下简称《装修管理协议》）一份，双方在该协议中明确约定了刘红旭装修房屋时应遵守的规定、履行的合同义务及装修保证金的退还条件。   又查明：本案存在其他关联诉讼案件，即本案所涉物业小区的其他业主对中冶物业包头分公司亦提起与本案同类的诉讼（具体诉讼案件案号详见附件二）。   本院认为：本案的争议焦点有两个，一是双方当事人是否存在物业服务合同关系；二是中冶物业包头分公司应否承担向刘红旭退款的民事责任。   一、关于双方当事人是否存在物业服务合同关系的问题。首先，根据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”的规定，前期物业服务合同是指物业建设单位与物业服务企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议。案涉《前期物业管理服务协议》是业主刘红旭与中冶物业包头分公司签订的，显然不属于《物业管理条例》规定的建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同。其次，根据本案及关联诉讼案件已查明的事实，即中冶物业包头分公司从2016年9月30日起至今一直向本案所涉物业小区提供物业管理服务的事实，本院确认双方当事人之间已形成事实上的物业服务合同关系。况且，从案涉《前期物业管理服务协议》的内容看，协议双方约定的基本合同权利义务是中冶物业包头分公司提供物业服务、刘红旭支付物业服务费，该内容符合物业服务合同的特征。第三，中冶物业包头分公司进驻小区是否经过相关行政管理部门备案，属于行政管理范畴，不影响本案双方当事人之间物业服务合同关系的效力。   综上，双方当事人之间的法律关系性质名为前期物业服务合同，实为业主与物业公司之间的物业服务合同，并非不当得利。刘红旭提出的其与中冶物业包头分公司之间不存在物业服务合同关系、本案事实构成不当得利的上诉理由不能成立。刘红旭提出的因中冶物业包头分公司未经招投标和备案程序，《前期物业服务协议》无效的上诉主张，依据不足不能成立。   二、关于中冶物业包头分公司应否承担向刘红旭退款的民事责任的问题。首先，一审判决驳回刘红旭要求中冶物业包头分公司返还物业费的诉讼请求的判决理由正确，本院予以确认。开发商与均豪物业公司之间的纠纷对本案并无影响。其次，因刘红旭与中冶物业包头分公司就装修事项另行签订了《装修管理协议》，装修押金如何退还，刘红旭应按该协议约定另行解决。   综上所述，刘红旭的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费50元，由上诉人刘红旭负担。   本判决为终审判决。   审 判 长 范丽宏   审 判 员 王雅琴   审 判 员 乔瑞全     二〇二〇年六月二日   法官助理 贺 颖   书 记 员 王 彩   附：本案适用法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。   附件二：本案关联诉讼案件案号明细   1、（2020）内02民终774号   2、（2020）内02民终775号   3、（2020）内02民终776号   4、（2020）内02民终778号   5、（2020）内02民终779号   6、（2020）内02民终780号   7、（2020）内02民终782号   8、（2020）内02民终784号   9、（2020）内02民终785号   10、（2020）内02民终786号   11、（2020）内02民终787号   12、（2020）内02民终823号   13、（2020）内02民终841号   14、（2020）内02民终843号   15、（2020）内02民终844号   16、（2020）内02民终846号   17、（2020）内02民终847号   18、（2020）内02民终851号   19、（2020）内02民终859号   20、（2020）内02民终967号   21、（2020）内02民终972号   22、（2020）内02民终975号   23、（2020）内02民终979号   24、（2020）内02民终980号   25、（2020）内02民终981号   26、（2020）内02民终982号   27、（2020）内02民终983号   28、（2020）内02民终984号   29、（2020）内02民终987号   30、（2020）内02民终989号   31、（2020）内02民终990号   32、（2020）内02民终991号   33、（2020）内02民终992号