广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书(2020）粤0604民初5756号原告：廖睿宁，女，1986年4月15日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区******，公民身份号码360************04X。原告:黄瑞燕，女，1960月10月25日出生，汉族，住江西省赣州市龙南县*************，公民身份号码362************023。被告：长沙尚优客酒店管理有限公司，住所地湖南省长沙高新开发区麓云路159号佳境小区4栋111房，统一社会信用代码91430100MA4M4AXE85。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：黄国鹏、于春花，广东鹏吉律师事务所律师。原告廖睿宁、黄瑞燕诉被告长沙尚优客酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案后，适用小额诉讼程序，并于2020年4月10日公开开庭进行了审理。原告、被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付2020年1-2月的固定收益合计1600元；2、判令被告立即支付强行解除合同违约金1500元；3、本案诉讼费由被告承担。庭审中明确：要求解除合同，理由是被告已经向原告寄送合同终止协议，说明被告已经不再履行合同事实和理由：2018年4月7日,原告与被告签订《房屋经营托管合同(租金收益)》(合同号:1530房),约定原告就其位于佛山市卓远广场项目房产及其各种设施/设备委托被告提供在线租赁服务及相关增值服务,被告在合作期间按照合同约定按月向原告支付上月的固定收益。2019年8月8日,被告向原告通过微信发送《关于尚优客降租的说明书》,单方面将固定收益降至800元/月,原告沟通抗议无果后接受。2020年2月22日,被告向原告通过微信发送《致全体业主的信》,要求原告“主动减免被告2020年1月份至3月份的租金,并减免4月份、5月份百分之五十的租金”,若原告不同意上述方案,被告将“依据不可抗力约定,与业主协商合同解除事宜”。但原告与被告尝试协商时,被告表示只能接受被告提出的方案(减免租金或解除合同),并无协商意愿,并且表示若原告不接受被告提出的方案可通过法律途径解决,并出具了委托广东鹏吉律师事务所为代理人处理本纠纷的《委托书》。2020年3月3日,被告向原告通过微信发送《关于减免租金事宜的最终处理方案》,再次强调要么原告“主动减免被告2020年1月份至3月份的租金,并减免4月份、5月份百分之五十的租金”,要么被告将向原告邮寄房卡和《合同终止协议》。2020年3月9日,原告收到被告通过EMS(单号:1023032606333)寄送的房卡和《合同终止协议》。为保护原告的合法权益,特向法院提起诉讼,请依法予以公断。被告辩称，1、同意解除合同，但被告认为原告要求违约金不应得到支持，被告认为因为新冠疫情的影响，佛山市政府对公寓及住宅小区实行严管，一律采取全封闭式管理，不允许外来人员及车辆进入，导致案涉房屋无法正常使用，因此对不能履行合同的双方当事人来说，属于不能预见不能避免，并且不能克服的不可抗力情形，被告要求解除合同符合合同法94条的规定，合法有据，原告要求被告支付强行解除合同违约金不应得到支持；2、因为新冠疫情的影响，大量租客退租且没有新增客源，被告仍需支付租金，成本、资金链十分紧张，面临巨大的生存压力，被告也及时将经营困难与原告沟通，希望能否减免租金，缓解经营压力，但无奈双方无法协商一致，请求法庭能依据佛山市出台的支持企业共度难关的政策性意见，适当减免1-2月租金，以帮助被告在当前难关中生存。诉讼中，原告举证如下：1、原告身份证复印件、被告企业信息公示报告，证明原、被告的诉讼主体资格。2、《房屋经营托管合同（租金收益）》、收据、签购单、个人账户交易明细清单25页，证明原被告存在房屋经营托管合同关系，在2020年1月前双方正常履行合同。3、关于尚优客降租的说明书，证明被告在2019年8月提出降租申请，将租金标准调整为800元每月，原告无奈接受，双方在此后一直按照该标准履行。4、致全体业主的信、委托书、关于减免租金事宜的最终处理方案、合同终止协议，证明被告向原告提出要求减租或解除合同，直到2020年3月9日原告收到被告寄送的合同终止协议，被告表明不再履行合同。诉讼中，被告举证如下：1、佛山市关于8项严管疫情防控措施的通告，证明为防止新冠疫情，佛山市政府采取了严格的疫情防控措施，严管住宅小区和村组，严管旅馆业和出租方，导致案涉房屋实际上无法正常使用，符合不可抗力的情形，被告解除合同符合合同法94条规定的因不可抗力致使不能实现合同目的的情形。2、佛山市出台支持企业共渡难关的十条政策意见，证明佛山市2020年2月20日出台十条政策，其中第六条即为减免中小企业租金，被告根据文件的精神与原告协商减免租金，以缓解被告的经营压力，渡过疫情难关。本院组织当事人进行了证据交换、质证，对上述证据认证如下：对方当事人对证据的真实性均无异议，本院对上述证据均予确认。本院经审理认定如下事实：2018年4月7日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋经营管理托管合同（租赁收益）》（以下简称《托管合同》）约定甲方将其位于佛山市卓远广场（建筑面积37.09平方米）物业及其各种设施设备委托给乙方提供在线租赁服务及相关增值服务；该物业用于对外租赁，包括以日、周、月及年为基准的短、中、长租方式；合作期限为五年，从2018年8月15日起至2023年11月15日止；甲方在2018年8月15日前交付乙方使用，乙方在3个月内完成装修调试并在2018年11月15日起正式对外营业并作为收益起始日期；乙方应承担水、电、燃气费、公共水电分摊费等费用；甲方享有固定收益，第一年至第五年月租金分别为2040元、2077元、2114元、2151元、2188元；每月15日前要支付上月的固定收益。第八条第6项约定“如遇政府相关部门出台禁止公寓对外开展日租、短租行为的法律法规及相关规定、通知，或采取相应的行政措施，则双方无条件解约，无需支付违约金。遇不可抗力因素导致乙方无法继续提供在线租赁服务及增值服务，则乙方无违约责任”；第八条第9项约定“除本合同约定以及法律规定的解除合同情形外，乙方如欲提前终止合同，须提前一个月书面通知甲方……如乙方强行解除合同的，须向甲方支付违约金每套1500元”。同日，原告还与被告签订《电视、网络安装委托书》、《委托代购协议》。另查明一，被告于2019年8月8日向原告发出《关于尚优客降租的说明书》，称因亏损严重，从2019年8月1日起租金调整为800元。2020年2月22日，被告发出《致全体业主的信》，以遭遇新冠疫情经营困难为由，要求业主减免2020年1月份至3月份的全部租金、并减免4月份、5月份百分之五十的租金。2020年3月3日，被告再发出《关于减免租金事宜的最终处理方案》称之前所发的方案为最终处理方式，若业主不同意，则按不可抗力条款解除与业主的合同。2020年3月9日，原告收到被告邮寄的房卡和解约协议。另查明二，2020年2月8日，佛山市发布《佛山市关于实施“八项严管”防控疫情措施的通告》，其中要求严管住宅小区和村组、严管公共场所、严管旅馆业和出租房（严格执行旅馆业旅客住宿登记制度，落实实名制登记，对住客、访客实行健康登记和体温检测等）。2020年2月20日，佛山市发布《积极应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业共渡难关的十条政策意见》，其中第六条提到要减免中小微企业租金，对承租市、区两级国有（含国有控股）资产类经营物业的中小微企业，免收两个月的租金；鼓励大型商务楼宇、商场、市场运营方对中小微租户适度减免疫情期间的租金。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。涉案《房屋经营管理托管合同（租赁收益）》为原、被告双方的真实意思表示，内容合法有效，各方应诚实全面履行。关于被告提出的不可抗力的抗辩。经审查，被告的主张不能成立，难予支持。理由是：其一，《中华人民共和国民法总则》一百八十条规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的情况。本案为租赁合同，被告作为承租人，其最主要的合同义务为依约按时足额支付租金。在支付手段多样化的今天，转账方式极为便利，疫情并不会对被告履行支付租金的义务的行为产生任何直接的影响。被告仅以“疫情发生”作为无法履行合同义务的理由，显然不能成立。其二，被告承租涉案物业用途是用于经营日租、短租、长租等旅馆住宿业，而“新冠”疫情发生后，根据被告的举证，政府虽然要求旅馆住宿业严格执行旅客登记制度、落实实名登记、健康登记和体温检测等措施，但并未限制旅馆住宿业的经营，更未禁止，被告对于涉案物业并不存在因疫情而无法正常使用的情形。故疫情并不直接导致被告本案租赁合同基本目的无法实现，涉案租赁合同的履行基础并未丧失。其三，《中华人民共和国合同法》第一百一十八条规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。本案被告主张因疫情导致其经营及到影响，但却提供任何证据证明其受到影响的程度，比如疫情前后订单量和营业收入变化的具体数据、疫情前已成立但疫情发生后被取消的订单的数量、因疫情所致的定金退还的数量等等，故被告提出的不可抗力主张显然缺乏证据支持，不能成立。关于原告主张的租金收益及解除合同。租赁合同关系存续期间，承租人有依约支付租金义务。本案被告虽然已向原告邮寄房卡和解约协议，但如前所述，被告作为违约方，无解除合同权利，涉案《托管合同》并不因此而解除。而被告已明确表示不再履行合同，原告有权解除合同。合同自解除通知达到对方时解除，原告于庭审时提出解除合同，则双方租赁合同关系应于2020年4月10日解除。合同解除后，原告有权要求被告支付2020年1-2月的租金。涉案租赁物、被告并非《佛山市出台支持企业共渡难关的十条政策意见》规定的适用对象，即承租市、区两级国有资产类经营物业的中小微企业以及大型商务楼宇、商场及市场运营方，其据此提出减租申请，本院不予支持。关于解除合同违约金。如前所述，涉案合同因被告违约而解除，原告作为守约方，要求被告支付强行解除合同违约金1500元，符合约定，应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款的规定，判决如下：一、确认原告廖睿宁、黄瑞燕与被告长沙尚优客酒店管理有限公司于2018年4月7日签订的《房屋经营管理托管合同》于2020年4月10解除；二、被告长沙尚优客酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告廖睿宁、黄瑞燕支付2020年1月、2月的租金1600元；三、被告长沙尚优客酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告廖睿宁、黄瑞燕支付违约金1500元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为25元（原告已预交），由被告长沙尚优客酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  黎秋华二〇二〇年四月二十二日书记员  潘有鹏