吉林省辽源市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉04民初114号原告：邵忠，男，1957年10月14日出生，住吉林省辽源市。原告：崔连军，男，1954年10月20日出生，住吉林省东辽县。原告：藏艳平，女，1969年3月27日出生，住吉林省东辽县，住吉林省东辽县。原告：罗文宝，男，1967年10月6日出生，住吉林省东辽县。原告：张春生，男，1954年4月24日出生，住吉林省东辽县。原告：孙宏伟，男，1966年11月8日生，住吉林省东辽县。原告：雷秀华，女，1957年9月2日生，住吉林省辽源市。上述七原告共同委托诉讼代理人：朱大勇，吉林朗业律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：杨卓见，吉林朗业律师事务所律师。被告：郭仲达，男，，1964年2月15日出生，住吉林省东辽县。第三人：中国农业银行股份有限公司东辽县支行。住所地吉林省东辽县。法定代表人：梁世凯，该行行长。委托诉讼代理人：谭越，中国农业银行股份有限公司辽源分行工作人员。委托诉讼代理人：魏刚，中国农业银行股份有限公司辽源分行工作人员。第三人：李文，男，1957年11月17出生，住吉林省东辽县。第三人：李忠义，男，1965年1月26日出生，住吉林省东辽县。邵忠、崔连军、藏艳平、罗文宝、张春生五原告及王令余等六人与被告郭仲达、第三人中国农业银行股份有限公司东辽县支行（原中国农业银行东辽县支行，以下简称东辽县农行）、吉林银行股份有限公司辽源分行、李文、李忠义房屋买卖合同纠纷一案，本院于2003年11月26日作出（2003）辽民二初字第29号民事判决，该判决发生法律效力后，本院又于2018年对本案进行再审。2018年10月10日，本院作出（2018）吉04民再12号再审民事判决，邵忠、崔连军、藏艳平、罗文宝、张春生不服，上诉至吉林省高级人民法院。吉林省高级人民法院于2019年4月17日作出（2018）吉民再354号民事裁定，将邵忠、崔连军、藏艳平、罗文宝、张春生诉争部分的纠纷发回重审。重审期间，原告孙宏伟、雷秀华向本院提起诉讼，本院经审查认为该二人提起的诉讼与邵忠等五人的诉讼事实相同且诉讼标的系同一种类，决定与邵忠等五人的诉讼请求合并审理。本院先后于2020年5月26日、6月19日公开开庭审理了本案，原告邵忠、崔连军、藏艳平、罗文宝、张春生、雷秀华及七原告的委托诉讼代理人朱大勇、杨卓见（亦系孙宏伟的诉讼代理人）、第三人中国农业银行股份有限公司东辽县支行的诉讼代理人谭越、魏刚到庭参加诉讼，被告郭仲达、第三人李文、李忠义经合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。七原告诉称，2001年－2002年期间，邵忠等七原告分别与郭仲达签订房屋买卖合同，约定七原告购买郭仲达开发建设的位于东辽县渭津镇的商贸楼房。合同签订后，七原告交付了大部分购房款并实际占有和使用了所购房屋(其中，张春生以工程款抵顶了全部购房款，崔连军尚欠购房款22000元，藏艳平(王清峰妻子)尚欠购房款66500元，罗文宝尚欠购房款12000元，邵忠尚欠购房款66000元，孙宏伟尚欠购房款13000元，雷秀华尚欠购房款4000元)。当原告人准备补交余款并办理过户登记手续时，发现郭仲达在七原告购买房屋前已将上述房屋以买卖名义分别过户给了李文、李忠义，李文、李忠义以上述房屋作抵押在东辽县农行进行贷款并办理了抵押登记手续。故请求：1、确认七原告与郭仲达签订房屋买卖合同有效；2、确认李文、李忠义与郭仲达之间签订的房屋买卖合同无效；3、确认东辽县农行与李文、李忠义之间签订的房地产抵押合同无效，判令东辽县农行及李文、李忠义为原告办理房屋抵押权注销或涂销登记手续；4、判令郭仲达、李文、李忠义为七原告人办理房屋过户登记手续；5、判令郭仲达支付违约金9万元并赔偿经济损失；6、由郭仲达承担本案诉讼费用。东辽县农行辩称，第一，东辽县农行与李文、李忠义签定《个人住房按揭（抵押）借款合同》及《房地产抵押贷款合同》合法有效。第二、根据《担保法》第四十九条规定，郭仲达与七原告人签订的房屋买卖合同无效。第三，李文、李忠义与东辽县农行签定的《房地产抵押贷款合同》中设定的抵押权仍然有效，七原告人非房屋抵押人，无权请求涂销抵押权登记。建议法院驳回原告对东辽农行的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依职权向东辽县人民法院调取了相关证据，并组织当事人进行了质证。各方当事人对各方提供及法院调取证据的真实性均无异议，本院对其证明效力予以确认。根据法庭调查及当事人质证情况，本院综合认定案件事实如下：2001年初，郭仲达在开发建设位于东辽县渭津镇的商贸楼期间，因其本人在金融机构有多笔贷款导致信用降低，为筹措建设资金便与李文、李忠义协商将部分在建房屋以签定买卖协议的形式过户到李文、李忠义名下，李文、李忠义用过户后的房屋作抵押并以自己的名义向银行贷款后交由郭仲达使用。后郭仲达与李忠义签定《买卖房屋协议书》，约定郭仲达将在建楼房的东14号、东15号、东3号、东6号门市房及402、401号住宅房屋以40万元的价格出卖给李忠义，并将该6处房屋过户到李忠义名下；郭仲达与李文签定《买卖房屋协议书》，约定郭仲达将在建楼房的东4号、东5号、东7号、东8号、东9号、东10号门市房以40万元的价格出卖给李文，并将该6处房屋过户到李文名下。2001年4月24日，李文、李忠义分别以上述房屋作抵押与东辽县农行签定了《个人住房按揭（抵押）借款合同》和《房地产抵押贷款合同》，李文向东辽县农行借款30万元，李忠义向东辽县农行借款20万元，二人将向东辽县农行所借款项全部交给了郭仲达使用。2001年6月－2002年10月期间，郭仲达隐瞒上述房屋已登记在李文、李忠义名下且被李文、李忠义用于抵押贷款的事实，又与七原告签订房屋买卖合同，将部分房屋出卖给七原告人并收取了大部分购房款，七原告人对所购买的房屋占有使用至今，但无法办理产权证照。具体情形如下：1、2002年10月20日，张春生与郭仲达协议，郭仲达以东辽县渭津商贸楼（供销社原址）东4号门市房（面积79.2平方米）抵偿对张春生的铝合金加工款117,200.00元。房款抵清后，郭仲达尚欠张春生12,080.00元加工款。现房照所有权人为李文，因李文从东辽县农行借款，2001年4月25日办理了抵押登记（他项权利证号：房他字131号），抵押权人东辽县农行，抵押人李文。2、2001年11月1日，崔连军与郭仲达签订了购楼合同，购买东辽县渭津商贸楼（供销社原址）东8号门市房（二层，面积79.2平方米），总价款117,200.00元，于签订合同时给付房款9万元并进户，因未给办理房照，尚欠房款22,000.00元未付。现房照所有权人为李文，在房屋转让前，因李文在东辽县农行借款，于2001年4月25日办理了抵押登记（他项权利证号：房他字131号），抵押权人东辽县农行，抵押人李文。3、王清峰（臧艳平）购买东辽县渭津商贸楼（供销社原址）东9号门市房（二层），面积79.2平方米，与郭仲达购房合同约定总价款116,500.00元，王清峰于2001年7月5日付款5万元并进户，因未能办理房照，尚欠房款66,500.00元未付。现房照所有权人为李文，在转让房屋前，因李文在东辽县农行借款，于2001年4月25日办理了抵押登记（他项权利证号：房他字131号），抵押权人东辽县农行，抵押人李文。4、罗文宝于2001年6月12日、18日与郭仲达签订购房协议，购买东辽县渭津商贸楼（供销社原址）东10号门市房（二层），面积79.2平方米，总价款117,200.00元，罗文宝付款10.52万元，因未能办理房照，尚欠房款1.2万元未付。现房照所有权人为李文，在转让房屋前，因李文在东辽县农行借款，于2001年4月25日办理了抵押登记（他项权利证号：房他字131号），抵押权人东辽县农行，抵押人李文。5、邵忠于2001年7月4日与郭仲达口头约定购买东辽县渭津商贸楼（供销社原址）东14号门市房（二层），面积79.2平方米，总价款116,000.00元，邵忠共付给郭仲达5万元房款。已进户，因未能办理房照，尚欠房款66,000.00元未付。现房照所有权人为李忠义，在转让房屋前，因李忠义在东辽县农行借款，于2001年4月25日办理了抵押登记（他项权利证号：房他字130号），抵押权人东辽县农行，抵押人李忠义。6、孙宏伟于2001年12月17日与郭仲达签订购房协议，购买东辽县渭津商贸楼（供销社原址）东7号门市房（二层），面积79.2平方米，总价款112,000.00元，孙宏伟付款99000元，因未能办理房照，尚欠房款1.3万元未付。现房照所有权人为李文，在转让房屋前，因李文在东辽县农行借款，于2001年4月25日办理了抵押登记（他项权利证号：房他字131号），抵押权人东辽县农行，抵押人李文。7、雷秀华（王芝弟）与郭仲达于2001年6月达成口头购房协议，购买东辽县渭津商贸楼（供销社原址）东15号门市房（二层），面积79.2平方米，总价款117,000.00元，雷秀华已付款总计11.3万元，因未能办理房照，尚欠房款4000元未付。现房照所有权人为李忠义，在转让房屋前，因李忠义在东辽县农行借款，于2001年4月25日办理了抵押登记（他项权利证号：房他字130号），抵押权人东辽县农行，抵押人李忠义。因李文、李忠义未按照借款合同约定如期偿还东辽县农行的贷款，东辽县农行于2004年向东辽县法院提起诉讼，请求李文、李忠义偿还贷款本息。东辽县法院作出（2004）东辽民初字第657号、658号民事判决，确认东辽县农行与李文、李忠义之间签订的借款合同有效，李文、李忠义分别偿还东辽县农行贷款本金及利息。因李文、李忠义未履行判决书所确定的偿还义务，东辽县农行向法院申请执行，请求李文、李忠义偿还贷款本息。因李文、李忠义暂无财产可供执行，经东辽县农行申请，东辽县法院作出（2004）东执字第266号、（2005）东执字第119号裁定书，对该两起执行案件终结本次执行程序。东辽县农行在诉讼及执行过程中，均未对行使抵押物权提出请求。2016年，孙宏伟、崔连军、王清峰、罗文宝、张春生以东辽县房屋产权管理中心为被告提起行政诉讼，要求撤销登记在李文名下的房产证，经审理，驳回了其诉讼请求，行政判决已经发生法律效力。本院认为：第一，郭仲达与李文、李忠义之间签订的房屋买卖合同无效。《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定“民事法律行为应当具备下列条件……（二）意思表示真实”、第五十八条规定“下列民事行为无效……（六）以合法形式掩盖非法目的的”，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效……（四）以合法形式掩盖非法目的的”。郭仲达与李文、李忠义签订房屋买卖合同并非具有买卖房屋的真实意思表示，双方签订合同的真实目的是为了帮助郭仲达规避金融部门监管而获取银行贷款，妨碍和扰乱金融管理秩序，显系以合法形式掩盖非法目的的行为，应当依法确认为无效。第二，东辽县农行与李文、李忠义之间设定的房屋抵押权利已经消灭。《中华人民共和国物权法》第二百零二条规定“担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后，担保权人在诉讼时效结束后的二年内行使担保物权的，人民法院应当予以支持”。东辽县农行未在上述规定的期间内行使担保物权，其与李文、李忠义之间设定的房屋抵押权已经消灭，东辽县农行应当协助办理抵押登记涂销手续。第三，七原告与郭仲达之间签订的房屋买卖合同有效。因郭仲达与李文、李忠义之间签订的房屋买卖合同无效，郭仲达具有对案涉房屋的处分权利。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效”，七原告与郭仲达签订的房屋买卖合同是双方真实的意思表示，不违反法律规定且已实际占有和使用多年，应当认定为有效合同，双方应当继续履行，李文、李忠义应当协助办理过户登记手续。第四、关于七原告要求郭仲达支付违约金9万元并赔偿经济损失的诉讼请求，因双方对违约责任未进行约定，原告对造成的损失未提供证据加以证明，本院不予支持。第五、关于张春生要求求郭仲达偿还加工款12,080.00元的诉讼请求，因与本案非同一法律关系,本院不予合并审理,张春生可另行主张权利。综上，七原告的部分诉讼请求成立，本院予以支持。第三人东辽县农行关于李文、李忠义与东辽县农行签定的《房地产抵押贷款合同》中设定的抵押权仍然有效的辩解缺乏事实根据和法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、五十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条、第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、郭仲达与李文、李忠义签定的关于渭津商贸楼的房屋买卖协议无效；二、中国农业银行股份有限公司东辽县支行与李文、李忠义于2001年4月25日对渭津渭津商贸楼（供销社原址）设定的房屋抵押权利消灭。中国农业银行股份有限公司东辽县支行、李文、李忠义在本判决发生法律效力后十日内到不动产登记机关将渭津商贸楼（供销社原址）东4号、8号、9号、10号、14号、7号、15号门市房办理房屋抵押权涂销登记手续。三、邵忠、崔连军、藏艳平、罗文宝、孙宏伟、雷秀华与郭仲达签订房屋买卖协议及张春生与郭仲达签订的以房抵债协议有效，双方继续履行。郭仲达、李文、李忠义在房屋抵押权涂销登记手续办理完毕之日起十日内协助七原告人办理渭津商贸楼（供销社原址）东4号、8号、9号、10号、14号、7号、15号门市房过户登记手续。四、驳回原告人的其他诉讼请求。案件受理费16010元由郭仲达负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。审判长  卢本武审判员  齐 迹审判员  李殿锋二〇二〇年六月二十九日书记员  马 哲