文书内容重庆市丰都县人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0230民初1184号原告：李小霞，女，1983年7月15日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。委托诉讼代理人：马培良，重庆市丰都县三合法律服务所法律工作者。被告：周华康，男，1973年3月16日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。原告李小霞与被告周华康定金合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案后，依法由审判员高鹏适用简易程序于同年5月7日公开开庭进行了审理。原告李小霞及其委托诉讼代理人马培良、被告周华康到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李小霞向本院提出诉讼请求：判令1.被告双倍返还原告购房定金2万元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年1月22日，原告通过旺昌中介公司向被告购买丰都县XX街道XX路XX号XX单元XX住房一套，原告于当日向被告支付购房定金10000元，双方约定于2020年2月10日前提供真实有效证件到中介公司办理手续。由于疫情期间，原告在家观察至3月3日。原告3月4日带齐购房相关证件到中介公司办理相关手续，中介人员和原告到银行办理贷款业务时发现结婚证上原告丈夫的身份证号码是一代号码，银行要求到民政局更改号码才可以办理。当天下午原告到民政局要求更改，但民政局工作人员告知不该他们管这件事，叫原告到户籍所在地名山镇政府去更改，3月5日上午，原告到名山镇政府，被告知不是他们名山镇政府的错误，要求原告到双龙乡政府去办理，3月6日原告又到双龙乡政府，双龙乡政府工作人员告知结婚证上的数据是民政局传下去的数据，乡政府无权修改。原告夫妻再次到民政局理论，民政局工作人员告知通过诉讼解决，于是原告在3月12日通知中介公司，由于特殊原因，无法按揭，但可以全款购房。3月15日原告到中介公司准备办理买卖合同，中介公司人员告知被告的房屋已经卖了，原告就到被告家去核实，发现现在的业主已经在打扫卫生，并告诉原告该房房产证及水电气证等全部过户完毕，从而说明被告在未告知原告的前提下，已经将该房卖给了别人，被告应当承担违约责任即双倍返还原告购买房屋定金退2万元。被告周华康辩称：原告诉称其居家隔离不符常理，也无证据予以证明，其拖延时间系违约行为；原告之夫身份证号码问题与被告无关，系原告违约；原告诉称愿意全款购房不属实，其于3月13日到新户主处吵闹；被告已告知中介因原告违约太久，准备全款出售，中介已告知原告；被告多次催促中介公司老板刘小东及业务员熊淑芳通知原告及时提供材料达成交易，被告于3月5-6日告知中介3天内不办理手续则将另行出售，被告亦于3月9日来到中介公司复印出售房屋信息对外张贴，中介公司对此是知情的。本院经审理认定如下事实：2020年1月22日，重庆旺昌房屋中介有限公司出具《购房诚意金》载明：李小霞交付1万元作为购买重庆市丰都县XX街道XX路XX号XX单元XX房屋的购房诚意金，房屋销售协议总价36万元，同时约定该公司代理李小霞与房主洽谈交易价格等相关事宜，在确定产权无纠纷时可将诚意金作为定金交给卖方，如卖方同意协议价格，则买卖双方于2020年2月10日前按时到该公司签订购买合同，买方逾期未到公司签订合同则房屋不再保留，诚意金作为违约金不再退还，卖方收取定金不卖则双倍退换定金，房屋购买付款方式为按揭；产权交易手续于合同签订后15日内办理完毕；交易税费买方承担，中介费各付1%；卖方房屋过户过程中被法院查封不能过户则退回买方所交全部房款。同日，周华康出具定金收条载明：周华康自愿将前述标的房屋出售给李小霞，今收到购房定金1万元，如买方需做按揭，卖方无条件配合买方办理银行手续并接受按揭收款，双方约定2020年2月10日前提供真实有效证件到中介公司办理手续，卖方违约双倍返还定金，买方违约定金不退，中介费则由违约方承担，中介费各付1%，卖方房屋过户过程中被法院查封不能过户则退回买方所交全部房款。后全国疫情爆发，李小霞在同年3月2日前因隔离措施不能出门。同年3月2日、4日，双方会同中介公司前往银行办理按揭手续时因李小霞及其夫的公民身份号码问题（一代号码）未能成功，后李小霞前往丰都县民政局、名山街道、双龙镇等地办理公民身份号码及婚姻登记信息变更事宜，周华康于同月5-6日告知中介公司催促李小霞办理按揭手续或者全款买房，其又于同月9日告知中介公司将另行卖房并张贴广告。同月12日、13日，案外人徐秋林向周华康转账26万元（备注：房款）、9.8万元（备注：尾款）。在庭审中，周华康陈述其于同月5-6日告知中介公司催促李小霞3日内办理按揭手续或者全款买房，否则另行出售，后因李小霞未能办理完毕，其于同月9日到中介公司复印售房信息并于同月12日将房屋出售给案外人徐秋林。李小霞陈述中介工作人员告知周华康欲另行卖房时，其称周华康应退还定金1万元，中介说要双方协商，后周华康不愿退还，其于同月13日表示愿意全款买房。中介公司工作人员熊淑芳到庭作证称3月10日向李小霞告知周华康要全款出售房屋，周华康出售房屋后，李小霞跟熊淑芳实地查看房屋时才表示可以全款购房。另查明，李小霞及其夫于2020年4月13日向重庆市涪陵区人民法院提起行政诉讼要求解决婚姻登记信息变更事宜。上述事实，有当事人陈述、购房诚意金及定金收条、证人证言、疫情服务明白卡、传票等证据在案佐证，并经庭审举证、质证，本院予以确认。本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条的规定：当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。从该条文的文义来理解，定金罚则的适用应当符合以下条件：一是双方已达成受定金罚则约束的合意，即以交付定金作为订立主合同的担保，以定金来担保当事人诚信谈判忠诚履约；二是其中一方主观上拒绝订立主合同，以违反诚信及忠诚原则的单方意思表示或民事法律行为导致主合同不能成立。即是说一方当事人在同意接受定金罚则约束的前提下拒绝签订合同且无正当理由的，则应当承担定金罚则的法律后果；如经诚信磋商但终因存在不可归责于双方当事人的事由致使合同无法签订，另一方要求适用定金罚则的法律规定的，则不能得到支持。从本案已查明的案件事实来看：首先，从谈判及履约方面来分析，原、被告约定了2020年2月10日订立主合同，后因全国疫情爆发及原告被隔离的因素未能按期缔约，但双方均恪守了忠实、诚信的缔约基本原则，并未因为外部因素的干扰而出现单方违约行为，在外部障碍排除后，双方亦全面、真诚的进行了相互配合准备材料办理按揭等前期缔约工作，各方对于缔约的可能性是充满期待的，对于缔约前期准备工作是积极配合相互协作的，不存在违反忠诚和诚信原则的行为；其次，从合同未成立的原因来分析，对于原告来说，各方均认可是因为在银行按揭办理时原告及其夫的公民身份号码问题而未能成功，出现此种情形主观上来说原告无法控制，客观上来说原告无法自行更改，现实上来说原告也无法自行解决因此问题带来的后续影响，且在出现前述缔约障碍后，原告亦积极前往有关部门试图消除该障碍以保障顺利订立合同，其因非主观因素及过错导致合同未成立的行为则不应承担定金罚则的法律后果；对于被告来说，其在全国疫情爆发及原告被隔离期间并未单方违约，在相应障碍消除后亦积极配合原告进行按揭手续办理，在此过程中产生新的缔约障碍后，被告亦并非直接以此为由追究对方的违约责任或旋即要求其承担定金罚则的法律后果，而是积极与中介公司沟通并期待原告能尽早解决障碍，争取双方早日订立合同，在其自定的宽限期届满后亦及时告知了中介公司要另行出售房屋，故被告在诸多障碍产生的情况下亦做到恪守了忠实诚信的缔约原则及一定限度的容忍态度，后因不可归责于双方的障碍导致合同未成立，且在该障碍消除时间未知时要求被告一直等待缔约亦是不公平的，故被告亦不应承担定金罚则的法律后果；从对定金合同的处理来分析，通过前述分析可知双方在达成定金合同后订立主合同前的相应行为并无拒绝签订合同或因一方过错导致主合同不成立的情形，此时如果一方不再要求继续缔约则定金合同应当解除，在被告通过中介公司告知原告欲另行出售标的房屋时，原告表示卖房前要退还定金，至少能够证明在非可归责于缔约双方的相应障碍不能及时消除时，双方对于终止主合同订立事宜是明知且接受的，被告在短时间内亦另行出售了房屋并及时获取了价款且依其举示的证据来看与未能成功订立的合同价款相差不大（35.8万元与36万元），即是被告以事实行为解除了定金合同，原告亦表示被告另行出售需退还定金，故可以认定双方的定金合同已解除。因此，在因非可归责于双方的障碍导致诚信谈判的双方未能缔约时，被告另行出售标的房屋致双方定金合同解除的情形下不得再继续占有定金，其应当予以返还，但原告要求双倍返还的诉讼主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条之规定，判决如下：一、被告周华康在本判决发生法律效力后5日内返还原告李小霞定金1万元；二、驳回原告李小霞的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，减半收取150元，由原告李小霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审 判 员  高 鹏二〇二〇年六月十六日法官助理  陈 伟书 记 员  冉倪希