浙江省杭州市滨江区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0108民初6864号原告：郑建美，女，1978年1月8日出生，汉族，住浙江省诸暨市。委托诉讼代理人：章颖枫，浙江卓颂律师事务所律师。被告：陈维宏，男，1965年12月13日出生，汉族，住浙江省义乌市。被告：蒋志法，男，1975年5月4日出生，汉族，住浙江省宁波市鄞州区。两被告共同委托诉讼代理人：王红标、吴楚悦，浙江商苑律师事务所律师。原告郑建美与被告陈维宏、蒋志法房屋租赁合同纠纷一案，原告郑建美于2019年12月19日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用普通程序，于2020年4月28日公开开庭进行审理。原告郑建美委托诉讼代理人章颖枫，被告陈维宏、蒋志法的委托诉讼代理人王红标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑建美当庭变更诉讼请求为：1、判令解除郑建美、陈维宏于2018年10月12日签订的房屋租赁合同，并立即向郑建美返还租赁房屋；2、陈维宏、蒋志法共同支付郑建美租金512173元，并支付其中248750元自2019年4月1日起至款清之日止按日万分之五计算的违约金，其中263423元，自2019年10月1日起至款清之日止按日万分之五计算的违约金；3、陈维宏、蒋志法支付自2020年4月29日起至实际返还房屋之日止，按1459.45元每日计付的房屋占用费用；4、陈维宏、蒋志法共同支付郑建美物业费、水电费等欠费15923.32元，并支付2020年1月起至实际返还之日止按月2735元计算的物业费；5、本案诉讼费由陈维宏、蒋志法承担。事实和理由：陈维宏因办公所需，向郑建美租赁房屋。2018年10月12日，郑建美与陈维宏签订《房屋租赁合同》，郑建美将其名下位于杭市滨江区房屋出租给陈维宏，租赁期自2018年10月15日起至2020年10月31日止，每6个月为一个支付周期，租金在每个周期开始前30天支付，其中首年租金507500元，第二年租金522700元，第三年租金548800元，车位租金每年10000元。租金支付至2019年4月30日，2019年5月1日后的租金仅支付了5000元。陈维宏承租房屋后未支付2019年5月1日至2019年10月31日止的房屋租金和车位租金共计253750元和2019年11月1日至2020年4月30日止的房屋租金和车位租金266350元。并且被告尚欠物业费、能耗费、水电费等共计15923.32元。2019年11月30日，蒋志法出具《承诺书》一份，自愿与陈维宏共同承担《房屋租赁合同》所涉的支付义务。郑建美认为，双方的租赁关系合法有效，现被告迟迟未支付相应费用，已侵犯郑建美的合法权益。被告陈维宏辩称：陈维宏与郑建美确实曾经签过1份《房屋租赁合同》，但是双方对该份租赁合同并没有履行，郑建美也并没有将该房屋交付给陈维宏。后蒋志法的儿子蒋英杰筹办杭州玖宇实业有限公司（以下简称玖宇公司），该公司与郑建美签了一份《房屋租赁合同》。2018年的10月12日之后，郑建美将房屋交付给玖宇公司办公之用。在2018年起租日起到2019年的前六个月，租金是由蒋志法支付给郑建美。陈维宏没有跟郑建美联系，签完合同之后就一直没联系过。郑建美与陈维宏的租赁协议虽然成立但未履行。因此，陈维宏不应承担支付租金的责任。蒋志法辩称：本案实际上是玖宇公司与郑建美建立了房屋租赁关系。该公司实际上也是在蒋志法控制管理下，玖宇公司法定代表人蒋英杰是蒋志法的儿子。租金也是由蒋志法支付。双方曾经在2019年11月3日对账结算。口头上也说好双方的租赁合同终止，那个时候合同就解除了。玖宇公司办公设备暂时存放在所承租的房屋之内，如果郑建美将房屋出租给他人，玖宇公司也会把承租房内的办公设备搬离。这份对账单原件郑建美持有。蒋志法对租赁和承租人的责任曾经承诺过愿意承责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：郑建美提供的证据1-6（证据1、房屋租赁合同；证据2、缴费通知单；证据3、承诺书；证据4、微信名片截图；证据5、微信聊天记录截图；证据6、短信记录截图）。经审查，本院对上述证据真实性予以确认。蒋志法提供的证据1、2（证据1、企业信息公开报告；证据2、房屋租赁合同）。陈维宏均无异议。郑建美对证据1、2真实性无异议，但认为郑建美与玖宇公司签订的房屋租赁合同是由于玖宇公司注册需要房屋租赁合同，所以在中介的介入之下才补签的，这份合同的目的，并非是实际租赁房屋，而是工商备案登记所用。经审查，本院对上述证据1、2真实性予以确认。根据上述当事人提交的有效证据及有关陈述，本院查明以下事实：2018年10月12日，陈维宏、郑建美签订《房屋租赁合同》1份，约定：郑建美将其名下位于杭州市滨江区房屋出租给陈维宏，租赁期自2018年10月15日至2021年10月31日，免租时间为2018年10月15日至2018年11月1日，每6个月为一个支付周期，先支付后使用，租金在每个周期开始前30天全额付清下期租金，第一年租金507500元，第二年租金522700元，第三年租金548800元，车位租金每年10000元，物业费2735元／月。上述合同签订后，郑建美向陈维宏交付案涉房屋，陈维宏向郑建美支付履约保证金42300元并支付租金至2019年4月30日。现案涉房屋由陈维宏占有、使用。郑建美、陈维宏当庭确认：至2019年11月3日，欠付租金、水电、物业费共计310000元。至2019年12月31日，案涉房屋产生物业费、能耗费、车位费、水电费15923.32元。2018年10月12日至今，郑建美与陈维宏通过微信聊天方式就案涉房屋吊顶拆除、灯具使用、房租催收等进行沟通。2020年4月23日，郑建美通过微信聊天、短信方式通知陈维宏解除于2018年10月12日的签订《房屋租赁合同》。2019年11月30日，蒋志法向郑建美出具《承诺书》1份，承诺对2018年10月12日案涉房屋《房屋租赁合同》中所约定的租赁费用与承租人共同承担支付义务。另查明，2018年10月12日，玖宇公司、郑建美就案涉房屋签订《房屋租赁合同》1份，该《房屋租赁合同》用于玖宇公司的注册登记。本院认为，郑建美与陈维宏签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。就陈维宏提出的其并非合同当事人，不应承担支付租金的责任的抗辩，经查，案涉《房屋租赁合同》落款处有陈维宏签名字样，陈维宏多次通过微信聊天方式与郑建美就案涉房屋的吊顶拆除、灯具使用、房租事宜进行沟通。可见双方已开始实际履行合同。故对陈维宏提出的相应抗辩本院不予采信。根据《房屋租赁合同》的约定，陈维宏超过合同约定时间7日仍未支付租费的，郑建美有权单方解除合同，收回房屋。陈维宏、郑建美双方共同确认，至2019年11月30日共计欠付租金、水电费、物业费等310000元。郑建美于2020年4月23日通过微信聊天、短信方式通知陈维宏解除《房屋租赁合同》，故双方签订的《房屋租赁合同》已于通知送达时解除。就陈维宏提出的双方系协商一致解除合同的抗辩，因未提供相应证据证明，本院不予采信。合同解除后，陈维宏应腾退案涉房屋，未腾退完毕的，郑建美有权按同期租金收取房屋占用费直至实际腾退房屋之日。陈维宏应支付至合同解除日止的租金及相关费用，并支付至房屋腾退之日止的房屋占用费。就欠付的租金金额，2019年5月1日至2019年10月31日，按年租金507500元计算为254445元（507500*183/365），2019年11月1日至2020年4月23日，按年租金522700元计算为249178元（522700*174/365），扣除已支付的5000元后为498623元（254445+249178-5000）。就欠付的物业费、能耗费、车位费、水电费，计算至2019年12月31日为15923.32元，2020年1月1日至2020年4月23日按2735元/月计算的物业费为10302元（2735/30*113），共计26225.32元（15923.32+10302）。就违约金，合同约定按当年三个月的月租金计算，本院根据本案实际情况，酌情确定违约金金额为陈维宏已支付的履约保证金金额。两者相抵，陈维宏无须支付违约金，郑建美无须返还履约保证金。郑建美主张蒋志法对所有费用承担共同付款责任，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告郑建美、被告陈维宏于2018年10月12日签订的《房屋租赁合同》于2020年4月23日解除；二、被告陈维宏于本判决生效之日起十日内腾退承租的房屋；三、被告陈维宏、蒋志法于本判决生效之日起十日内支付原告郑建美租金498623元；四、被告陈维宏、蒋志法于本判决生效之日起十日内支付原告郑建美房屋占用费（自2020年4月24日至实际腾退房屋之日止，按522700元/年计付）；五、被告陈维宏、蒋志法于本判决生效之日起十日内支付原告郑建美物业费、能耗费、车位费、水电费26225.32元；六、驳回原告郑建美的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9184元，由原告郑建美负担136元，被告陈维宏、蒋志法负担9048元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。审 判 长  沈一伟人民陪审员  王冠军人民陪审员  傅建春二〇二〇年六月二十三日代书 记员  徐心伊