重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终2775号上诉人（原审被告）：雷晋，男，1990年5月30日出生，汉族，住重庆市北碚区。被上诉人（原审原告）：戴颖，女，1992年7月27日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。委托诉讼代理人：陆俊霖，泰和泰（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖廿，泰和泰（重庆）律师事务所律师。上诉人雷晋因与被上诉人戴颖房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院（2019）渝0105民初14844号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人雷晋，被上诉人戴颖的委托诉讼代理人陆俊霖、肖廿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。雷晋的上诉请求：撤销原判，依法改判。主要事实和理由：一审法院认定事实不清。签订房屋租赁合同是雷先述擅自拿雷晋的身份证签订的租赁合同，上诉人对此毫不知情，授权委托书及合同签名均非其本人签名，出租人未尽到足够的审查义务，雷晋不是租赁合同的相对方，一审法院判决雷晋给付租金和违约金是错误的，请求二审法院予以改判。戴颖辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。戴颖向一审法院提出下列诉讼请求：1.判令解除原被告于2018年10月23日签订的房屋租赁合同并腾退涉案租赁房屋；2.判令被告支付原告2018年11月25日起至实际腾退房屋之日止的租金。（暂计算至起诉之日=3000元/月×7个月=21000元）；3.判令被告雷晋支付原告违约金6000元；4.本案诉讼费用由被告承担。一审法院审理认定事实如下：2018年9月，原告与重庆链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）签订房屋出售、出租委托登记表，将其所有的位于重庆市江北区的房屋登记出租。2018年10月23日，雷先述（系被告之父）持被告身份证复印件前往链家公司签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告（甲方）将房屋租赁给被告（乙方），租赁用途为居住……三、租赁期限：2018年10月25日至2019年10月24日，共计12个月……四、租金及押金：租金为每月3000元人民币，租金每3个月交付一次。乙方向甲方支付首次租金合计人民币9000元，押金3000元。……九、合同解除：……3.甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1）延迟交付房屋达十日的；2）交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；3）不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。4.乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1）不按约定支付租金达十日的；2）欠缴各项费用的金额相当于壹个月房屋租金的……违约责任：1.甲方有第九条第三款约定的情形之一的，应按月租金的两倍向乙方支付违约金并退还押金；乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的两倍向甲方支付违约金，同时甲方可要求乙方将房屋恢复原状并赔偿相应损失，甲方退还乙方押金。另查，《房屋租赁合同》原、被告各留存一份，但庭审中原告方举示的租赁合同附件中载明了电表读数、燃气表读数、水表读数，而被告方举示的租赁合同附件中则未载明水电气具体读数。一审法院认为，本案争议焦点在于：1.被告父亲在《房屋租赁合同》上签字的行为是否构成表见代理；2.原告隐瞒天然气开通时间是否影响合同效力；3.《房屋租赁合同》是否因第三人发出解除通知而解除；4.被告拖欠房屋租金是否构成违约。一、被告父亲在《房屋租赁合同》上签字的行为是否构成表见代理。庭审中，被告辩称授权委托书及合同签名均非其本人签名，是其父拿雷晋本人的身份证擅自签订的租房合同，被告本人于2018年12月才知晓租赁合同的存在。一审法院认为，被告当庭陈述其于2018年12月知晓该租赁合同，被告知晓被告父亲雷先述的代理行为后并未提出异议，应视为其认可雷先述的房屋租赁行为。另外，雷先述与被告为父子关系。从雷先述租房时提交的被告身份证复印件及授权委托书的手续看，其行为在客观上已经形成具有代理权的表象。若要原告能凭肉眼辨别签名之真伪则过于苛刻。基于上述雷先述具有被告合法授权的外观，加之雷先述身为被告之父的特殊身份，原告在主观上应系善意且无过失地相信雷先述有代理权。综上，雷先述之行为构成表见代理。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条“行为人没有代理权、超越代理权或代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效”的规定，原被告之间的《房屋租赁合同》有效。二、原告隐瞒天然气开通时间是否影响合同效力。庭审中，被告主张原告交付房屋时天然气并未开通，而是于2018年12月3日才首次通气，原告隐瞒与订立合同有关的重要事实，合同应当无效。一审法院认为，天然气的开通事宜，并未在合同中予以约定，且被告既未提供证据证明就房屋未通气问题向原告提出过异议，也未证明原告有不予配合办理天然气开通的情形，说明未通天然气并未影响被告租赁合同目的的实现，不属于双方订立合同的重要事实。另外，2018年12月3日，原告开通天然气，亦能说明涉诉房屋具备开通燃气的条件，有相关的设施设备，符合合同中约定的居住用途。故被告关于合同无效的抗辩意见，不予采信。原被告之间的《房屋租赁合同》系签约双方的真实意思表示，内容合法有效，不违反法律法规的强制性规定，签约双方均应按照合同约定履行各自义务。三、《房屋租赁合同》是否因第三人发出解除通知而解除。庭审中，被告辩称房屋租赁合同于2018年12月31日已经解除，为此提供了2018年12月21日自称链家工作人员小钟发送的短信予以证实。一审法院认为，该手机号的实际使用人无法核实，且并未得到原告授权，无权告知被告解除双方的租赁合同。另外，从被告提交的短信记录来看，截至2019年6月4日，被告的家具物品仍未搬走。根据双方签订的租赁合同第三条第2项“租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设施设备。甲乙双方应对房屋和附属物品、设施设备及水电使用情况进行验收，结清各自应当承担的费用”，以及庭审中被告自述2019年6月4日收到短信后也并未搬走家具，可以得知被告并未腾退房屋并履行交房验收手续。被告还辩称2018年12月以后，原告将锁更换导致被告实际上无法正常使用房屋，故双方合同已于2018年12月31日解除，但并未提供证据证明，故被告关于原告换锁的辩解不予采纳。综上，一审法院认为，双方的房屋租赁合同并未解除，仍合法有效，对当事人具有法律约束力，被告应当履行合同义务。四、被告拖欠房屋租金是否构成违约双方签订的《房屋租赁合同》中第九条第四款约定，乙方有下列情况之一的，甲方有权单方解除合同：1）不按照约定支付租金达十日的……；第十条第一款约定，乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的两倍向甲方支付违约金，同时甲方可要求乙方将房屋恢复原状并赔偿相应损失，甲方退还乙方押金。本案中，被告雷晋自首次支付第一个月租金3000元及押金3000元后，未再向原告支付任何租金，已经超过10天。被告存在违约行为，原告有权解除合同并要求被告按合同约定支付租金及违约金。由于原告戴颖在起诉之前并未向被告雷晋发出解除合同的通知，但在起诉状中提出了解除合同的请求，起诉状即为原告解除与被告房屋租赁合同的书面通知。该起诉状于2019年7月31日送达雷晋，故一审法院认为双方当事人之间的房屋租赁合同于2019年7月31日解除，被告雷晋应支付原告戴颖拖欠的房屋租金24677.42元、2019年8月1日起至实际腾退房屋之日的房屋占有使用费（参照租金标准以3000元/月计算）、违约金6000元。综上，一审法院根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第四十九条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、确认原告戴颖与被告雷晋于2018年10月23日签订的《房屋租赁合同》于2019年7月31日解除；二、被告雷晋于本判决生效之日起十日内返还坐落于重庆市江北区房屋；三、被告雷晋于本判决生效之日起十日内支付原告戴颖2018年11月25日至2019年7月31日期间的房租24677.42元；四、被告雷晋于本判决生效之日起十日内支付原告戴颖房屋占有使用费（自2019年8月1日起计算至实际腾退房屋之日止，按3000元／月计算）；五、被告雷晋于本判决生效之日起十日内支付原告戴颖违约金6000元；六、驳回原告戴颖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取237.5元，由被告雷晋负担。本院二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院审理查明的案件事实予以认可。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，应当承担不利的后果。雷晋上诉称，授权委托书及合同的签名均非其本人签名，是其父拿雷晋本人的身份证擅自签订的租房合同，出租人未尽到审查义务，雷晋不是租赁合同的相对方，不应当支付租赁费用，首先，被上诉人委托链家公司对案涉房屋进行出租，雷先述持雷晋身份证复印件和授权委托书前往链家公司签订案涉房屋的《房屋租赁合同》，链家公司在授权委托书上加盖了工作人员的印章并签字说明，由此可见，链家公司已尽到了足够的审查义务。因雷先述与雷晋为父子关系，雷先述租房时提交了雷晋身份证复印件及授权委托书，被上诉人相信雷先述有代理权，故雷先述在《房屋租赁》合同上的签字行为已构成表见代理；其次，上诉人雷晋当庭陈述其于2018年12月知晓该租赁合同，雷晋在知晓其父雷先述的代理行为后并未提出异议，应视为其对雷先述的房屋租赁行为的认可，故上诉人雷晋作为案涉租赁合同的相对方，应当承担支付租赁费用的义务。上诉人的上诉理由不能成立，本院予以驳回。综上所述，雷晋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费475元，由雷晋负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 娟审 判 员  陈义熙审 判 员  刘 静二〇二〇年六月十五日法官助理  刘念弟书 记 员  白耀妮