甘肃省清水县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)甘0521民初498号 原告:天水农业学校，住所地天水市清水县泰山路12号。 法定代表人：朱建章，该学校校长。 委托诉讼代理人：雍应刚，天水市清水县法律援助中心律师。 委托诉讼代理人：刘满湘，甘肃康台律师事务所律师。 被告：雍光明，男，1968年1月15日出生，住甘肃省清水县。 第三人：乔庆宏，男，1986年9月12日出生，住甘肃省清水县。 原告天水农业学校与被告雍光明、第三人乔庆宏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天水农业学校委托诉讼代理人雍应刚、刘满湘，被告雍光明，第三人乔庆宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 天水农业学校向本院提出诉讼请求：1.判令雍光明、乔庆宏立即腾退天水农业学校位于清水县泰山路12号北校区的汽车美容车间（实训楼一楼七间房屋）；2.判令雍光明给付租金168900元；3.本案诉讼费由雍光明承担。开庭审理过程中，天水农业学校变更第一项诉讼请求为：判令雍光明、乔庆宏立即腾退天水农业学校位于清水县泰山路12号北校区的汽车美容车间（实训楼一楼七间房屋），并恢复房屋原状。事实与理由：雍光明与张某某系亲戚关系。2013年7月25日，经双方协商一致，天水农业学校将位于清水县泰山路12号北校区的汽修车间、汽车美容车间出租给雍光明，雍光明以张某某的名义与天水农业学校签订了《天水农业学校汽修车间、美容车间租赁合同》（以下简称：租赁合同）。合同约定：天水农业学校将上述汽修车间和美容车间出租给雍光明从事汽车维修、保养等经营，租赁期限为五年，自2013年8月1日至2018年8月31日，租金按年交纳，租费共计39万元。由雍光明在经营过程中对场地进行改建，改建费用由雍光明垫付，每年按10%比例进行折旧，合同到期折旧后的改建费用由天水农业学校支付给雍光明。合同签订后，雍光明于2013年9月给付天水农业学校租金3万元，此后再未支付租金。2018年8月31日合同到期后，雍光明于2018年10月、2019年12月分别将汽修车间和车外空地交还给天水农业学校，但汽车美容车间一直未交付。2019年，雍光明私自将汽车美容车间租给第三人乔庆宏，导致天水农业学校至今无法收回汽车美容车间。雍光明在2013年9月经营期间，改造车间总投入382300元，按合同约定5年总折旧费为191200元，折旧后改建资产余额为191100元，和雍光明未付的租金36万元相抵，雍光明仍拖欠天水农业学校租金168900元。故天水农业学校诉至法院，请求判如所请。 雍光明辩称，2013年8月1日，我承包了天水农业学校的美容车间、汽修车间，与天水农业学校签订了五年的合同。之后我投入了装潢费用382283.14元。在经营期间，由于道路维修，美容车间一直关停，给我造成了103000元的损失（五年的租费85000元，装潢费18000元），所以我希望天水农业学校能给我把这部分费用免掉。汽修车间，我从2013年经营到2017年，之后学府路不让大车进入，所以汽修车间从2017年开始就不经营了，合同期满后我就把汽修车间交还给了天水农业学校。因为我有欠账，被逼的没办法了，所以我2019年6月1日把美容车间租给了乔庆宏。 乔庆宏述称，雍光明把美容车间租给了我，约定租金为25000元/年，租赁期限为2年。我已经把两年的租金一次性付给了雍光明。签合同时雍光明说他的合同快到期了，但我不知道他与天水农业学校的合同2018年就已经到期了。合同签订后，我支出了31万元（租金5万元、装潢费用26万元）。签订合同时我没有了解清楚美容车间的具体情况，我有错，但我希望能尽可能弥补我的损失。 天水农业学校为证明诉讼请求，向本院提交了： 1.租赁合同复印件1份，证明天水农业学校与雍光明签订租赁合同的情况。 2.“天水农业学校实训设备借用清单”、“天水农业学校汽修车间固定资产清单”、复印件各1份，证明合同的实际履行人是雍光明。 3.工程决算表复印件1份，证明汽修、美容车间改造工程的总花费为382283.14元。 雍光明和乔庆宏对天水农业学校提交的证据均认可。 乔庆宏向本院提交了： 《铺面租赁合同》复印件1份，证明雍光明将美容车间转租给了乔庆宏，及双方所签订合同的内容。天水农业学校对该证据不认可，雍光明对该证据认可。 雍光明没有向本院提交证据。 本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据和事实，本院认定如下： 乔庆宏提交的《铺面租赁合同》系雍光明与乔庆宏签订，来源合法、客观真实，与本案具有关联性，予以采信。 经开庭审理及审查确认的证据，本院认定事实如下：雍光明原系天水农业学校司机。2013年7月25日，雍光明以其亲戚张某某的名义与天水农业学校签订租赁合同，约定天水农业学校将其汽修车间、汽车美容车间租赁给雍光明，租赁期限为2013年8月1日至2018年8月31日，租金为39万元（汽修车间305000元、美容车间85000元），租金支付方式为：2013年8月1日前，雍光明向天水农业学校支付租赁费5万元（汽修车间4万元，美容车间1万元）；2014年8月1日前，雍光明向天水农业学校支付租赁费7万元（汽修车间55000元，美容车间15000元）；2015年8月1日前，雍光明向天水农业学校支付租赁费9万元（汽修车间7万元，美容车间2万元）；2016年8月1日前，雍光明向天水农业学校支付租赁费9万元（汽修车间7万元，美容车间2万元）；2017年8月1日前，雍光明向天水农业学校支付租赁费9万元（汽修车间7万元、美容车间2万元）。并约定了改建后的所有不动产归天水农业学校所有，改建费用由雍光明垫付，每年按10%的比例进行折旧，合同到期折旧后的改建费用由天水农业学校支付给雍光明。合同签订后，雍光明向天水农业学校支付了租金3万元。合同到期后，雍光明分别于2018年10月和12月将汽修车间和车间外空地交还给了天水农业学校。2019年6月1日，雍光明私自将美容车间转租给了乔庆宏。 另查明，雍光明租赁汽修车间、美容车间后，对汽修车间、美容车间进行了改造，支出改造费用382283.14元。 再查明，租赁期间，由于通往汽车美容车间的道路未通，雍光明实际未运营汽车美容车间。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，天水农业学校与雍光明签订的租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，本院予以确认。合同签订后，双方均应按照合同的约定全部履行自己的义务。根据该租赁合同的约定，现租赁期限已经届满，雍光明至今未按合同约定向天水农业学校交付汽车美容车间且将该车间转租给了乔庆宏，构成违约，故对天水农业学校要求雍光明返还汽车美容车间并恢复车间原状的诉讼请求予以支持。 汽车美容车间的所有权人为天水农业学校，乔庆宏与雍光明所签订的《铺面租赁合同》不能对抗天水农业学校对于汽车美容车间的物权，故对天水农业学校要求乔庆宏返还汽车美容车间并恢复车间原状的诉讼请求予以支持。 关于天水农业学校要求雍光明支付拖欠的租金168900元的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人延迟履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”雍光明与天水农业学校签订租赁合同后，由于道路未通，美容车间实际未运营，故对于雍光明辩称汽车美容车间未运营、应免除该部分租金的意见予以采纳。则雍光明应向天水农业学校支付的租金为汽修车间的305000元，雍光明已支付了3万元租金，故现下欠275000元。雍光明改造汽修车间、美容车间时支出工程款382283.14元，按照合同的约定五年折旧费为191141.57元（382283.14元×10%×5年），折旧后的改建费用为191141.57元（382283.14元-191141.57元）。雍光明下欠天水农业学校的275000元租金和天水农业学校应返还雍光明的折旧后的改建费用191141.57元相抵后，雍光明还应支付天水农业学校83858.43元。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十七条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 雍光明、乔庆宏于本判决生效之日起十日内向天水农业学校腾退位于清水县泰山路12号北校区的汽车美容车间并恢复该车间原状； 雍光明于本判决生效之日起十日内支付天水农业学校租金83858.43元。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3678元，减半收取计1839元，由雍光明负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。 审 判 员 陆学宏 二〇二〇年六月二十八日 法官助理 赵丽亭 书 记 员 马 赟