吉林省吉林市丰满区人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0211民初975号原告：吉林建龙物业服务有限责任公司，住所地吉林市丰满区吉林大街120号。法定代表人：安华，该公司总经理。委托诉讼代理人：王明杰，吉林丁凤礼（吉林）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘刚，该公司工作人员。被告：段永革，男，1971年12月31日生，汉族，住吉林市。原告吉林建龙物业服务有限责任公司（以下简称建龙物业公司）与被告段永革物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告建龙物业公司委托诉讼代理人王明杰、刘刚，被告段永革到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。建龙物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令段永革给付建龙物业公司物业服务费8607元及滞纳金9426元，合计18033元；二、由段永革承担本案诉讼费。事实与理由：建龙物业公司与吉林如一坊房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》。合同约定：由建龙物业公司为段永革所居住小区提供物业服务，小区业主向建龙物业公司交纳物业服务费。段永革住宅建筑面积112.85平方米及车库建筑面积27.81平方米，合同约定物业服务费为每月每平方米1.7元。自2017年1月1日至2019年12月31日，段永革未向建龙物业公司交纳物业服务费，经多次催要，段永革至今仍未履行缴费义务。故诉至法院，请求支持其诉讼请求。段永革辩称：在印象中从来没有签订过前期物业服务合同。未交物业费是有原因的，物业没有尽到服务义务，服务不到位，造成其财产和精神上的损失。在使用车库的时候，车库里面堆满了建筑垃圾，地面没有平整，墙体还是水泥墙没刮大白，就此问题多次找到物业，经过一年多的交涉，他们才平整了地面，而且还是手动平整的，只要是下雨车库内就有积水，还得自己清理。墙面是自行修复的，物业不管。还有物业公司通过锁电梯扣，不让进入单元门，不让使用电梯逼迫业主缴纳物业费。其家长达一年多经常是跟随别人坐电梯上楼，更主要的是要自己爬楼。物业工作人员态度粗暴，打电话让他们过来开单元门，他们产生厌烦情绪对其态度不好。他们这种行为极大损害了业主的精神，后来其给吉林市物业管理机构打了电话，他们说和物业公司进行了沟通，情况有所改善，但是隔两周左右去刷一次卡。还有入户门变形，窗台变形，可视门禁出现故障，报修也没有得到解决，窗台因大多数住户投诉他们来过一次，但是没从根本上解决问题，该渗水还是渗水，只好自己花钱解决。对收费标准有异议，每平方米1.7元的收费标准不知道，也没有人告诉过我们，对此表示异议，因为上述原因没交纳物业费。不交纳物业费不是我的原因造成的，所以我认为不应该交纳滞纳金。物业公司在我们小区内的服务许多业主都不满意，所以成立业主大会之后就不用他们管理了。经审理查明：2014年11月22日建龙物业公司与吉林如一坊房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同中约定：建龙物业公司为丰安家园小区提供物业服务，收费标准为住宅每月每平方米1.7元，车库为每月每平方米1.7元。段永革为XX小区X号楼X单元X号及X号车库的所有人。2014年12月19日，段永革与建龙物业公司签订了住宅及车库部分的《前期物业管理服务协议》，双方在协议中约定，业主每年以办理入伙时间为准，到物业公司交纳下一个年度的物业服务费及其他相关费用。物业费住宅按建筑面积每月每平米1.7元，车库按建筑面积每月每平米1.7元。段永革所有的住宅建筑面积为112.85平米、车库建筑面积为27.81平米。自2017年开始，段永革因物业公司服务不到位、物业收费标准不合理、房屋存在窗台渗水等原因，未交纳自2017年1月1日起至2019年12月31日止的住宅及车库物业服务费合计8607元。上述事实有以下证据予以证明：《前期物业服务合同》、《前期物业管理服务协议》、物业服务费通知单、物业费欠缴明细表、智能化系统维护保养合同、吉林市丰安家园小区设施消防合同、建筑垃圾清运协议、建筑消防设施维修保养合同、清洁服务承包合同，美信公司清洁、绿化服务承包合同、电梯保养合约书、服务派工单。根据建龙物业公司、段永革的诉辩意见，本案争议焦点为：段永革应否给付建龙物业公司2017年1月1日至2019年12月31日的物业服务费8607元及应否承担违约金。本院认为，段永革应给付建龙物业公司2017年1月1日至2019年12月31日的物业费8607元。建龙物业公司与吉林如一坊房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》、与段永革签订的《前期物业管理服务协议》，是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，均为合法有效。段永革认为《前期物业服务合同》不是其签订、不清楚如何形成的，本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”依据法律规定，建龙物业公司与吉林如一坊房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》对业主是具有约束力的，段永革作为业主应按合同履行义务。段永革认为其与物业公司签订的《前期物业管理服务协议》是物业公司让签订的，不清楚其内容，本院认为，段永革作为完全民事行为能力人，应认识到其签字的后果，不能以不清楚内容为由不履行合同义务。关于段永革称不清楚如何确定的每月每平米1.7元的物业费标准，本院认为关于物业收费标准在《前期物业服务合同》及双方签订的《前期物业服务管理协议》中均有约定，故对其主张不予支持。段永革辩称物业公司提供的物业服务不到位，物业服务与其收费标准不相符，其自家车库存在地面未平整、墙面仍为水泥墙、房屋存在窗台漏水等问题，本院认为，物业服务具有持续性、整体性、公共性的特点，而判断物业公司是否按合同约定履行了合同义务，应从物业公司为小区整体的服务情况予以综合认定，如果物业服务公司在服务过程中仅是某些环节、部分区域做得不够完善，存在一般瑕疵，业主就以此否定物业公司提供的整体服务质量而拒交物业费，势必会导致物业公司运营资金不足，进而导致物业服务质量下降，那么损害的不仅是自己的利益，更会影响小区全体业主的利益。本案中，建龙物业公司不存在根本不履行或者不完全履行物业服务合同约定义务的情形，所以段永革作为业主应履行交纳物业费的义务。关于段永革提出的房屋存在的问题，现有证据无法认定系物业公司服务不到位造成的，所以对其主张不予支持。综上，段永革应给付建龙物业公司自2017年1月1日起至2019年12月31日止的住宅及车库物业服务费合计8607元（其中住宅物业费计算方法：112.85平米×1.7元/每月/每平米×36个月；车库物业费计算方法：27.81平米×1.7元/每月/每平米×36个月）。关于建龙物业公司要求段永革承担给付违约金的主张，本院认为，段永革不属恶意拖欠物业费，所以对其违约金的主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、段永革于本判决生效之日起五日内一次性给付吉林建龙物业服务有限责任公司自2017年1月1日起至2019年12月31日止的住宅及车库物业费共计8607元（其中住宅物业费6906元；车库物业费1701元）；二、驳回吉林建龙物业服务有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费126元（已减半收取），由段永革负担50元，吉林建龙物业服务有限责任公司负担76元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审判员  于大民二〇二〇年六月二十四日书记员  徐士博