河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫09民终956号上诉人(原审原告、反诉被告)：清丰县仙庄镇卫生院，住所地清丰县仙庄镇西大街，登记号：289905410922713051。法定代表人：李宇鹏，该院院长。委托诉讼代理人：王应，河南逐鹿律师事务所律师。上诉人(原审被告、反诉原告)：常纪忠，男，1970年3月22日出生，汉族，住河南省清丰县。委托诉讼代理人：郭徽，河南良承律师事务所律师。上诉人清丰县仙庄镇卫生院（以下简称仙庄卫生院）与上诉人常纪忠确认合同效力纠纷一案，河南省清丰县人民法院于2019年8月6日作出（2019）豫0922民初1418号民事判决书，仙庄卫生院对该判决不服上诉至本院，本院于2019年12月5日作出(2019)豫09民终2080号民事裁定书,裁定撤销原判,发回重审。河南省清丰县人民法院立案受理后，于2020年4月13日作出（2019）豫0922民初5236号民事判决书，仙庄卫生院和常纪忠不服该判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月29日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人仙庄卫生院的委托诉讼代理人王应，上诉人常纪忠的委托诉讼代理人郭徽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。仙庄卫生院上诉请求：1、依法撤销清丰县人民法院作出的（2019）豫0922民初5236号民事判决书第四部分内容。（具体请求撤销部分为：退还反诉原告常纪忠租金44,100元及其利息，利息以124,100元为基数，按照年利率6%，自2013年10月14日计算至判决生效之日止。）2、一、二审诉讼费用全部由常纪忠承担。事实和理由：一审法院判决返还租金441,00元错误，2013年10月12日签订的《协议书》明确了搬出支付的相应补偿金额为80,000元，且为所有的投资，因此，判决退还未使用期限的租金是不当的。一审法院判决支付以124,100元为基数，按照年利率6%，自2013年10月14日计算至判决生效之日止错误。首先，双方没有利息约定，应当视为没有利息。其次，一审法院称仙庄卫生院逾期支付8,000元不妥，2013年10月12日签订《协议书》第四条只约定了支付的情况是搬出后支付，没有约定支付的时间点，所以不存在逾期支付的情况。第三，退一步讲，即便支付利息，也应当是80,000元，而非124,100元作为基数。第四，再退一步讲，支付利息的标准也不能按照6%的年利率计算，根据法律规定，应当按照银行间同业拆借中心每月20日9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）计算。常纪忠答辩称，1、双方于2005年4月13日签订的《门诊楼土地租赁合同书》租赁期限为40年，违反了合同法的相关规定，超出部分无效，无效部分的租金28,000元在2005年4月14日即为仙庄卫生院无权占有，因此，该28,000元的利息计算起点应为2005年4月14日。2、对于剩余租赁有效期内常纪忠未使用的相应租期的房屋租金16,100元，以及仙庄卫生院应当补偿常纪忠的新建房屋补偿80,000元，应当自常纪忠搬出之日返还并从此时开始计算利息。3、一审法院判决的上述应返还的款项利息，性质上属于违约金，本质是基于仙庄卫生院的严重违约导致的常纪忠的损失，一审法院适用年息6%计算未付款项利息应当予以支持。4、常纪忠经过时任院长邓殿忠的许可重新入驻涉案房屋中的两间，并为使得该房屋具备使用条件而支付的加固费用共计50,200元，双方租赁合同解除后，应当由仙庄卫生院向常纪忠补偿上述费用。常纪忠上诉请求：1、依法改判清丰县人民法院作出的（2019）豫0922民初5236号民事判决书第四项部分内容：“反诉被告清丰县仙庄镇卫生院于判决生效后十日内支付反诉原告常纪忠新建房屋补偿80,000元、租赁合同有效期内未使用期间的租金16,100元及利息（利息以96100为基数，按照年利率6%，自2013年10月14日起计算至付清之日）；返还租赁合同超出20年部分租金的租金28,000元及利息（利息以28,000元为基数，按照年利率6%，自2005年4月14日起计算至付清之日）。”2、依法判决仙庄卫生院支付常纪忠经许可入住后所支出的装修加固费用50,200元。3、本案一审、二审诉讼费用由仙庄卫生院负担。事实与理由：常纪忠的上诉事实与理由同其答辩理由。仙庄卫生院答辩称，根据双方签订的协议书约定，80,000元的补偿金已经包含了超出20年租赁期限部分及20年租赁期的未使用部分。常纪忠主张返还的50,200元，其主张没有证据支持，常纪忠搬回房屋后是否加固，卫生院不知情也未同意，根据法律规定，即便存在加固费用也不应当予以返还。仙庄卫生院向一审法院起诉请求：“1、判令确认原告与被告于2013年10月12日签订的协议书有效，被告立即从原告的房屋内搬出；2、判令被告支付占用原告房屋期间的使用费暂计50,000元；3、案件诉讼费由被告承担。”常纪忠在一审中提起反诉请求：“1、依法判令反诉被告向反诉原告支付新建房屋补偿80,000元、返还租金44,100元、赔偿违约金50,000元，并按照上述费用支付资金占用期间利息（按照年息6%，自2005年4月13日计算至付清之日）；2、反诉被告向反诉原告赔偿因未履行《协议书》违约金24,000元；3、反诉被告向反诉原告赔偿房屋维修费用50,200元；4、反诉被告返还反诉原告土地使用税1,200元；5、反诉被告将上述款项支付完毕后，反诉原告酌期搬出；6、本案全部诉讼费由被告承担。”一审法院认定事实：2005年4月13日，仙庄卫生院作为出租方（甲方）与常纪忠作为承租方（乙方）签订有《门诊楼土地租赁合同书》（以下简称《租赁合同书》）一份，约定：为了加快小城镇建设步伐，改善卫生院周边环境，增加医疗设备；经院委会研究，将位于仙庄卫生院土地，卫生院大门以西、清范公路以北，四至为：东至大门、西至教育组、南至清范公路、北至卫生院，仙庄卫生院自有的旧楼房上下共14间（上下各7间、含两间楼梯）、危房楼后8米租赁给被告使用；合同期限自2005年4月14日起至2045年4月14日，租赁期限为40年；甲方收取乙方40年的租赁费56,000元，拆房费、新建房屋费用归乙方承担，建房后房产归甲方所有；甲方不得干涉乙方对该土地的承租权、经营权、出租权、收益权；乙方重新建房，合同到期后房产归甲方所有，甲方的危房楼作为乙方拆房费用归乙方所有；甲、乙双方任何一方不得借故终止或解除合同，单方变更合同条款，否则视为违约，单方违约或变更合同条款，应承担对方违约金50,000元；在履行过程如有未尽事宜，甲、乙双方可另行协商，作出补充条款，补充规定与本合同具有同等法律效力；合同到期后，在同等条件下乙方有有优先承租权。《租赁合同书》签订后，常纪忠支付仙庄卫生院租赁费56,000元，对案涉房屋进行加固、装修后占有使用。2013年6至10月份，常纪忠在案涉租赁房屋北面自建了两层楼房，每层2间，上下共计4间、一个院墙。2013年10月12日，在清丰县卫生局的见证下，仙庄卫生院作为出租方（甲方）与常纪忠作为承租方（乙方）签订《协议书》一份，约定：“为发展乡镇医疗卫生事业，提高医疗卫生服务水平，甲方决定将租赁给乙方的房屋及场地收回，终止原租赁合同的履行。一、甲、乙双方同意终止履行2005年4月13日签订的《租赁合同书》；二、对乙方在租赁期间的所有投资（包括新建房屋，新建房屋归甲方所有），甲方给予一次性补偿，补偿金额为80,000元；三、乙方应在签订本协议后五日内从原租赁房屋搬出；四、乙方搬出后，甲方将80,000元的补偿款支付给乙方；五、甲、乙双方均应将原租赁合同原件交由清丰县卫生局保存；六、本协议自双方签字盖章之日起生效。双方不得再因此事发生任何纠纷；七、本协议一式三份，甲、乙双方各一份，清丰县卫生局一份。”双方签订《协议书》后，常纪忠按照《协议书》的约定五日内从案涉房屋内搬出。仙庄卫生院至今未按照《协议书》的约定向常纪忠支付80,000元补偿款。2017年1月，常纪忠重新搬进案涉房屋中自建的两层4间楼房，并占用原租赁房屋中的上下共计4间，用以自建4间房屋出入通道及使用。2017年，常纪忠向税务机关为仙庄卫生院缴纳1,200元土地使用税。双方引发纠纷，仙庄卫生院遂向本院起诉。一审法院认为，本案中仙庄卫生院提出确认合同效力纠纷之诉，常纪忠依据租赁合同提出反诉，两个诉求均属于一个法律关系，即租赁合同法律关系，本院将两个诉求一并审理，不违反法律规定，亦有利于减少当事人的讼累。仙庄卫生院与常纪忠签订有《租赁合同书》，双方之间租赁关系成立，予以确认。关于常纪忠是否应从案涉房屋内搬出。2013年10月12日，仙庄卫生院决定将租赁给常纪忠的房屋及场地收回，双方签订了《协议书》，意思表示真实，且不违反法律法规的规定，故《协议书》应属有效合同，予以确认。《协议书》中第一条约定“双方同意终止履行2005年4月13日签订的《租赁合同书》”、第三条“常纪忠应在签订本协议后五日内从原租赁房屋搬出”，故仙庄卫生院要求常纪忠从案涉房屋内搬出的诉讼请求，予以支持。关于常纪忠是否应当支付占用仙庄卫生院房屋期间的使用费50,000元。双方签署《协议书》解除了《租赁合同书》，虽然仙庄卫生院未按照约定履行相关义务，常纪忠可以通过合法途径寻求解决，其于2017年1月再次搬进案涉房屋，占用其中4间房屋，已经没有合同依据，应当赔偿由此给仙庄卫生院造成的损失。损失数额可参照《租赁合同书》约定的租赁房屋14间、租赁期限为40年、租赁费56,000元的标准，即每年每间100元的标准计算，应当自2017年1月起至本判决生效之日止，仙庄卫生院请求过高部分，不予支持。关于仙庄卫生院是否应当支付常纪忠新建房屋补偿80,000元，常纪忠对于原租赁物进行了加固，且2013年6至10月份刚刚自建了两层4间楼房、一个院墙，2013年10月份仙庄卫生院提议终止原《租赁合同书》的履行，常纪忠实际租赁期限为8.5年。根据《协议书》第二条的约定“对乙方在租赁期间的所有投资（包括新建房屋，新建房屋归甲方所有），甲方给予一次性补偿，补偿金额为80,000元”，常纪忠请求支付新建房屋补偿80,000元，予以支持。关于仙庄卫生院是否应当返还租金44,100元。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。双方签订的《租赁合同书》中超过20年部分即自2025年4月14日至2045年4月14日无效，仙庄卫生院应当退还无效部分的租金28,000元；仙庄卫生院提议终止原《租赁合同书》的履行，自2005年4月14日起至2013年10月12日止，常纪忠实际租赁期限为8.5年，常纪忠还应当退还常纪忠剩余有效租赁期限11.5年对应的租金16,100元，仙庄卫生院应当退还常纪忠租金合计44,100元。根据双方签订的《协议书》第二条约定对乙方在租赁期间的所有投资（包括新建房屋，新建房屋归甲方所有），补偿金额为80,000元。如果该80,000元包括仙庄卫生院应当退还的租金44,100元，该条约定也应当在括号内予以列明，并且参考常纪忠自建房屋投入资金情况，补偿80,000元也不应当包括退还租金44,100元。对于仙庄卫生院辩解“在常纪忠××涉案房屋后仙庄卫生院向常纪忠一次性补偿80,000元，该款包括常纪忠在租赁期间的所有投资”，与事实明显不符，不予采纳。常纪忠请求仙庄卫生院退还租金44,100元，予以支持。关于仙庄卫生院是否应当赔偿违约金50,000元。因《协议书》系双方自愿签订，并未对解除《租赁合同书》的原因和责任进行明确约定，常纪忠主张仙庄卫生院赔偿违约金50,000元，没有事实依据，不予支持。关于仙庄卫生院是否应当支付补偿金80,000元、租金44,100元的利息。仙庄卫生院提议终止原《租赁合同书》，双方签订的《协议书》第四条约定乙方搬出后，甲方将80,000元的补偿款支付给乙方。虽未约定支付日期，但根据常理，常纪忠搬出后，仙庄卫生院应当立即安排支付补偿款80,000元、退还租金44,100元，但仙庄卫生院逾期支付，必然给常纪忠造成利息损失，一审法院确定仙庄卫生院按照年利率6%计算，自常纪忠搬出之日即2013年10月14日起至本判决生效之日止赔偿常纪忠利息损失，常纪忠请求超过部分，不予支持。关于仙庄卫生院是否应当赔偿因未履行《协议书》违约金24,000元。仙庄卫生院未按《协议书》的约定履行相关义务实属违约，双方签订的《协议书》并未约定违约责任及违约金，对于仙庄卫生院应当支付的补偿款80,000元、退还的租金44,100元，依法支持了常纪忠合理的利息损失，对于常纪忠另行请求仙庄卫生院赔偿违约金24,000元，不予支持。常纪忠请求仙庄卫生院赔偿房屋维修费用50,200元，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。该维修费用反诉原告未经反诉被告同意而产生，不予支持。按照相关规定，纳税人出租、出借房产的应当缴纳城镇土地使用税。本案土地使用税应当由出租方即仙庄卫生院缴纳。常纪忠履行了垫付义务，其请求仙庄卫生院返还土地使用税1,200元，予以支持。双方在协商一致的基础上签订了《协议书》，已经解除之前签订的《租赁合同书》，双方均应按照《协议书》履行各自义务，常纪忠应当及时返还案涉租赁物，仙庄卫生院应当及时支付相关款项。对于常纪忠“仙庄卫生院将上述款项支付完毕后，常纪忠酌期搬出”的主张，不予采纳。综上所述，按照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：“一、确认原告清丰县仙庄镇卫生院与被告常纪忠于2013年10月12日签订的《协议书》有效，被告常纪忠于本判决生效后十日内从原告清丰县仙庄镇卫生院的房屋（包括4间自建房）内搬出；二、被告常纪忠于本判决生效后十日内赔偿自2017年1月起占用原告清丰县仙庄镇卫生院4间房屋的损失（按照每年每间100元的标准，自2017年1月起至本判决生效之日止）；三、驳回原告清丰县仙庄镇卫生院的其他诉讼请求；四、反诉被告清丰县仙庄镇卫生院于本判决生效后十日内支付反诉原告常纪忠新建房屋补偿80,000元、退还反诉原告常纪忠租金44,100元，合计124,100元及利息（利息以124,100元为基数，按照年利率6%，自2013年10月14日起计算至本判决生效之日止）；五、反诉被告清丰县仙庄镇卫生院于本判决生效后十日内返还反诉原告常纪忠垫付的土地使用税1,200元；六、驳回反诉原告常纪忠的其他反诉请求。如果未按判决书指定的期限履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费525元，由被告常纪忠负担225元，原告清丰县仙庄镇卫生院负担300元；反诉费2,521元，由反诉被告清丰县仙庄镇卫生院负担1,400元，反诉原告常纪忠负担1,121元。”二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明事实与一审一致。本院认为，仙庄卫生院与常纪忠于2013年10月12日签订的解除租赁合同的《协议书》是双方的真实意思表示，该协议真实有效。合同解除后，关于仙庄卫生院是否应当返还租赁合同无效部分的租赁费用及常纪忠剩余有效租赁期内的租赁费用的问题，本院认为，双方签订的《协议书》第二条仅约定了对常纪忠在租赁期间的新建房屋等投资补偿80,000元，并未就租赁费用进行约定，且协议履行过程中因仙庄卫生院未支付补偿款发生争议，故原审法院判决仙庄卫生院返还常纪忠剩余租赁费共计44,100元并无不当。关于原审的利息计算方式问题，仙庄卫生院与常纪忠于2013年10月12日协商解除租赁合同，且常纪忠于解除协议签订后2日，即2013年10月14日即搬出了其承租的房屋，仙庄卫生院迄今并未履行其协议义务，故原审法院判决仙庄卫生院支付常纪忠新建房屋补偿80,000元、退还常纪忠租金44,100元，合计124,100元及资金占用期间的利息（利息以124,100元为基数，按照年利率6%，自2013年10月14日起计算至本判决生效之日止）并无不当。关于常纪忠要求的后期装修加固费用50,200元，本院认为，常纪忠上诉称其重新搬入涉案租赁房屋内是经过仙庄卫生院时任院长邓殿忠许可的，但在一审法院对邓殿忠的调查中，邓殿忠对此不予认可，常纪忠提供的证据亦不能证明其对涉案房屋的再次装修加固是经过仙庄卫生院许可的，故本院对其要求仙庄卫生院支付其50,200元装修加固费用的诉讼请求不予支持。综上所述，清丰县仙庄镇卫生院、常纪忠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回双方上诉，维持原判。二审案件受理费2,315元，由常纪忠负担1,412元，由仙庄卫生院负担903元。本判决为终审判决。审判长  孔德军审判员  周培勋审判员  杨 浩二〇二〇年六月十一日书记员  侯 锐