上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初17998号原告：上海乡音农家乐餐饮有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：卢敏珍，执行董事。委托诉讼代理人：顾叶青，上海市长江律师事务所律师。被告：上海隆博投资开发有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：陈伟国，执行董事。委托诉讼代理人：杨雪明，上海市致志远律师事务所律师。委托诉讼代理人：何斯斯，上海市致志远律师事务所律师。原告上海乡音农家乐餐饮有限公司与被告上海隆博投资开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月29日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告上海乡音农家乐餐饮有限公司的委托诉讼代理人顾叶青、被告上海隆博投资开发有限公司的委托诉讼代理人杨雪明、何斯斯到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告上海乡音农家乐餐饮有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告退还原告租金304,583.33元；2.被告退还原告租赁、装修押金135,000元；3.被告赔偿原告装修、搬迁、经营等经济损失600万元(以审计为准)。事实和理由：2014年1月27日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告承租被告位于上海市松江区中山街道花卉路XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)。2019年5月29日，因系争房屋为违法建筑，原告收到《责令停止并消除土地违法通知书》、《执法检查告知单》和《土地违法行为法律后果告知单》。后双方协商搬迁事宜，原告于2019年6月24日陆续完成停业搬迁。之后，系争房屋被拆除。原告有关损失未获赔偿，故起诉要求判如所请。2020年5月11日，原告变更诉讼请求为：1.被告退还原告租金304,583.33元；2.被告退还原告租赁、装修押金135,000元；3.被告赔偿原告装修、搬迁费4,178,991元；4.被告赔偿原告经营损失595,147.45元。2020年5月18日，原告变更第1项诉讼请求为要求被告退还原告租金303,415.11元；原告明确第3项诉讼请求为：要求被告支付原告房屋、房屋装修、附属设施及不可搬迁机器设备补偿费3,967,985元、可搬迁机器设备及物资搬迁费用69,170元。被告上海隆博投资开发有限公司辩称：同意退还2019年6月24日至2020年3月24日期间的租金227,396元；同意退还租赁、装修押金135,000元；对于装修部分的赔偿，因双方系房屋租赁合同无效导致的赔偿，应考虑原告自身对于合同无效的过错由双方分担；对于扩建部分的损失，应剔除被告原有房屋的价值确定；对于经营损失，属于可得利益损失，不同意赔偿。本院经审理认定事实如下：2014年1月27日，原告作为承租方(乙方)与被告作为出租方(甲方)签订《房屋租赁合同》。约定：被告将上海市松江区中山街道花卉路XXX号房屋(系争房屋)出租给原告，房屋面积1,360平方米，另包括区域内的停车棚、水泥场地、绿化苗木、公共厕所；租赁期限自2014年3月15日至2020年3月14日；房屋租金为每年34万元，租金每满3年，递增7.5%。双方另定有《房屋租赁补充合同》，约定房屋租赁起始日自2014年3月28日起算，原合同租赁期限变更为2014年3月28日至2020年3月27日。2014年11月28日，原告向被告出具《承诺书》，载明原告在2014年10月初开始装修，承诺在装修及使用过程中做到承租期间若遇到卫星遥感等执法检查的，坚决按照有关部门要求进行整改。2019年5月29日，上海市松江区规划和自然资源局向原告发出《责令停止并消除土地违法行为通知书》，责令原告接到通知书后15个自然日内停止并消除在系争房屋位置的违法行为。原告于2019年6月24日，完成搬迁工作。另查明，系争房屋为违法建筑。原告承租后对系争房屋进行了装饰装修及改扩建。审理中，双方一致同意由原告委托上海国衡房地产估价有限公司(以下简称“估价公司”)对系争房屋建筑物、房屋装修、构筑物、绿化苗木及实物资产搬迁进行估价。原告支出评估费81,000元。估价公司以沪国衡估字(2020)第1009号估价咨询意见书出具估价咨询结果：系争房屋的房屋建筑物、房屋装修、构筑物、绿化苗木和实物资产搬迁费用在价值时点的估价咨询结果为4,222,791元，由房屋1,792,855元、房屋装修1,223,948元、附属设施801,382元、绿化苗木141,836元、实物资产搬迁费用262,770元组成。其中实物资产搬迁费用中的可搬迁机器设备为43,170元、不可搬迁机器设备193,600元、物资搬迁26,000元。估价公司另对估价咨询意见补充说明：1、房屋建筑物、房屋装修和构筑物的建安重置价格合计为4,986,277元，结合成新后的补偿价格合计为3,818,185元；不可搬迁机器设备的重置价格合计242,000元，结合成新后的补偿价格为193,600元；2、本次估价咨询结果中包含2套正在使用中的配电设备(配电容量分别为35kva及50kva)，本咨询意见按重置成本结合成新计算的补偿价格为102,000元；若上述配电设备是移装延用，补偿价格需进行适当调整。估价咨询意见书附件二房屋查看及估价明细表载明房屋建筑面积共计1,660.70平方米，结合成新后的价格为1,792,855元。庭审中，双方一致确认原告已移装延用配电设备，故在损失赔偿范围内扣除配电设备的补偿102,000元，该项损失以实际搬迁费用35,000元为计；双方另确认原告污水管改造损失为23,200元。以上事实，有《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充合同》、《承诺书》、沪国衡估字(2020)第1009号估价咨询意见书及当事人在庭审中的陈述等证据予以证实。本院认为，系争房屋系违法建筑，原、被告就系争房屋签订的房屋租赁合同应属无效。本案双方争议主要在于房屋租赁合同无效的后果处理，其中双方对原告主张的要求被告退还押金之诉讼请求并无争议，本院予以确认。关于双方争议内容，本院结合原告诉讼请求，分述如下：一、被告应退还的租金基于合同无效，承租人应当向出租人返还房屋，现系争房屋因违法建筑而被拆除，原告自然无需再行向被告返还。然相关使用费的计算，应当计至原告不使用房屋为止。故原告要求自接到整改通知之日起计算应退租金，缺乏依据。本院对被告要求按照原告实际完成搬离的时间计算应退租金的意见，予以采信。经计算，按照双方合同约定的租金标准，被告应退还原告租金278,381元。二、无效后果的损失认定(一)主体过错责任认定系争房屋因违法建筑导致租赁合同无效，原告作为承租人可以要求出租人赔偿装饰装修或改扩建损失，但应当考虑双方各自的过错分担损失。本院认为原告作为系争房屋的出租人应当提供适租房屋、被告作为承租人也应对房屋是否为合法建筑尽到合理的审核义务，故本院确定原告对合同无效承担30%的责任、被告对合同无效承担70%的责任。(二)损失赔偿范围本院认为，合同无效后当事人所承担的应当是一种缔约过失责任，是对另一方当事人信赖利益损失的赔偿。目的应在于补偿一方当事人因合同无效而实际遭受的损失，从而使其利益恢复到合同签订之前的状态，不应包括可得利益范围。故本院认为原告基于房屋租赁合同无效可以获得的损失赔偿范围应当限于装饰装修费用、改扩建费用等直接损失，而不应包含其作为承租人的经营损失。故原告主张要求被告赔偿经营损失的诉讼请求，本院难以支持。关于装饰装修费用及改扩建费用，根据被告提供的《承诺书》，本院认为原告在2014年11月28日向被告就有关房屋的装修和改建出具承诺书，证明被告对原告承租后的装修及改建是知情且同意的，相关损失理应由双方根据过错程度予以分担。就损失金额的确定，双方于审理中一致确认由原告委托估价公司就原告的有关损失进行评估。估价公司出具了估价咨询意见书，双方对该证据的真实性、合法性均无异议，但被告就其关联性提出异议。对此，本院认为，租赁房屋已被拆除，原告委托的估价公司在系争房屋拆除前已经对房屋现状进行了勘察并对有关物品进行了清点，故其出具的估价咨询意见应当可以作为本案确定损失的依据，本院予以确认。其中装饰装修损失，应当以合同被确认无效时尚存在的现值损失为准。根据估价咨询意见书，房屋装修的评估价值结合成新后的价格为1,223,948元，被告应当赔偿原告70%的损失，计856,763.60元。对于扩建损失，本院认为因扩建部分未办理合法建设手续，损失应当由双方按照过错分担。房屋租赁合同无效情形下，扩建损失应以扩建物的造价为标准。因双方就扩建部分实际支付的工程造价费用均无法举证证明，现结合承租人对扩建物的实际使用情况及使用扩建物后的收益情况，本院认为估价公司对房屋及附属设施按成新后给出的价值可以作为扩建损失的计算依据。根据估价咨询意见书载明的房屋价值为1,792,855元、附属设施801,382元。但估价咨询意见书确定的房屋价值并非全部由原告扩建，故被告辩称房屋价值中被告自有的房屋价值不应计入原告损失的意见本院予以采信，以估价咨询意见书中房屋价值计算依据的总面积扣除原有房屋面积后，按比例折算确定原告的改扩建损失为324,629元。其中附属设施中的配电设备，双方均确认移装延用，一致同意扣除补偿价格102,000元，以其实际发生的35,000元主张，本院予以准许。双方另确认原告因房屋污水管改造发生23,200元费用，故确认附属设施费用为757,582元。上述两项均以70%为计，确定被告应赔偿原告改扩建损失227,240元、附属设施损失530,307元。关于原告主张的不可搬迁机器设备费用，结合估价咨询意见书，原告以结合成新后的价格193,600为计，本院予以准许，但亦应考虑双方的过错，由被告承担70%的责任，计135,520元。关于可搬迁机器设备及物资搬迁费用，本院认为其中的可搬迁设备原告可搬离，不应属于赔偿范围；关于搬迁费用，根据估价咨询意见书确定为26,000元，综合双方的过错程度，本院确定被告赔偿原告18,200元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第二款、第九条、第十四条第(二)项的规定，判决如下：一、被告上海隆博投资开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告上海乡音农家乐餐饮有限公司租金278,381元；二、被告上海隆博投资开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告上海乡音农家乐餐饮有限公司押金135,000元；三、被告上海隆博投资开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海乡音农家乐餐饮有限公司装饰装修损失856,763.60元；四、被告上海隆博投资开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海乡音农家乐餐饮有限公司房屋扩建损失227,240元；五、被告上海隆博投资开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海乡音农家乐餐饮有限公司附属设施损失530,307元；六、被告上海隆博投资开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海乡音农家乐餐饮有限公司不可搬迁机器设备损失135,520元；七、被告上海隆博投资开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海乡音农家乐餐饮有限公司搬迁费18,200元；八、驳回原告上海乡音农家乐餐饮有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费56,877元，减半收取28,438.50元，评估费81,000元，合计诉讼费用109,438.50元，由原告上海乡音农家乐餐饮有限公司负担40,817元(已付)，由被告上海隆博投资开发有限公司负担68,621.50元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 王凌琼二〇二〇年六月十五日法官助理 姚思慧书 记 员 姚思慧附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条……当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。