黑龙江省大庆市让胡路区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0604民初1169号原告：金源琴，女，1966年8月27日出生，彝族，住黑龙江省大庆市让胡路区。被告：曹宇，男，1990年1月21日出生，汉族，住黑龙江省大庆市龙凤区。被告：裴阳，男，1978年5月16日出生，汉族，住黑龙江省大庆市让胡路区。被告：大庆市非凡乐融科技有限公司，住所地黑龙江省大庆市让胡路区银亿阳光城D23-2号楼7号商服。法定代表人：姜雪东，总经理。原告金源琴与被告曹宇、裴阳、大庆市非凡乐融科技有限公司（以下简称非凡公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年04月29日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告金源琴、被告曹宇、裴阳到庭参加诉讼。被告非凡公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。金源琴向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令三被告继续履行合同，支付原告房屋尾款36万元整；2.如不按期支付尾款，原告对被告裴阳抵押给金源琴的房产（广厦小区A2-1-3XX）享有优先受偿权；3.请求法院判令三被告支付逾期违约金（以36万元为本金每天按千分之三计算，按合同第七条第三款约定）；4.因非凡中介公司不履行居间义务，请求法院判令赔偿原告经济损失人民币5万元整（合同第九条第一款约定赔偿损失是3万元）；5.请求法院判令被告承担本案的诉讼费。事实与理由：原告与被告于2020年1月2日在大庆市非凡乐融科技有限公司的居间服务下，签订了一份《非凡房屋买卖合同》，房屋总价为39万元整，位于本市××区广厦小区××楼××单元××室。2020年1月10日由居间方协助在大庆高新行政服务大厅将房屋过户被告曹宇名下。2020年1月16日被告曹宇，裴阳领三位自称农商银行的工作人员来房屋实地勘察。该合同上约定尾款到账日为2020年4月15日。但是在2020年4月15日原告并没有收到36万元整的尾款。至今为止，被告曹宇、裴阳不按该合同所约定的尾款到账日支付剩余房款，非凡公司不按合同约定先行垫付尾款，也不按合同要求配合原告将房屋过户给原告名下。在原告多次与三被告交涉的情况下，被告总以新冠病毒疫情为由拒不履行合同。原告要求三被告告知房屋不动产权证的去向和抵押银行的信息,均遭到拒绝。4月28日原告再次与非凡房产中介李经理联系就不接电话了。在4月29日曹宇哥哥刘某某与我联系，我们才得知我们与曹宇联系的手机号卡一直在裴阳手里，更令我们惊讶的是裴阳竟然拿着我们已经过户给曹宇的不动产权证（黑2020大庆不动产权第00052XX），户口本，身份证和银行卡及绑定的手机号（既去银行办理申请按揭贷款的所有手续）私自办理个人抵押，贷出人民币15万元整（有录音为证），不知用于何处。至今这个裴阳还不上所贷的15万元，抵押的不动产权证拿不出来。乙方曹宇再也办理不了银行贷款，我至今拿不到那36万元尾款。本应由中介公司保管的所有贷款手续怎么就这么容易落入个人手里，更令人气愤的是裴阳用曹宇所有身份证件去抵押贷款消费。至今为止，非凡公司都未出面来解释此事。4月30日，在被告曹宇哥哥刘某某的协调下，我们和裴阳、曹宇见面。双方签署了一份协议。裴阳承诺先把广厦小区A2-X单元3XX室抵押给我们作为保障（已办理了他项抵押，5月13日取证）。承诺5月8日拿出25万元，其中10万元先支付给原告，15万元用于解押曹宇的房子。然后再去银行办理贷款将剩余26万元房款于2020年6月26日前付给原告。如有违约，就将该房屋过户给原告。至今被告裴阳再次违约，5月8日并没有支付他承诺的25万元，又以各种理由拖延。所以原告请求法院判令将广厦小区A2-X单元3XX室判给原告。争取早日让原告拿到36万元房屋尾款和相应的违约金，赔偿款。非凡公司不履行合同条款，违反交易资金监管相关规定，让他人占有挪用客交易资金违法违规行为给我本人及家庭造成巨大的经济损失和精神损失，影响了我们的正常生活和工作。原告认为，房屋买卖双方应当诚实守信，应当依约履行，被告的违约违规行为已经给原告带来经济和精神上的巨大损失，原告为维护自身的合法权益，决定提起诉讼，恳请贵院判如所请。曹宇辩称，尾款36万元同意支付，违约金数额依法计算。裴阳辩称，尾款36万元同意支付，违约金数额依法计算。被告非凡公司未出庭，亦未向本院提交书面答辩意见。原告围绕诉讼请求依法提交了房屋买卖合同、欠条、三方协议、不动产登记证明、不动产权属证书。被告曹宇、裴阳对以上证据的真实性均无异议。本院对以上证据的真实性予以确认，并在卷证实。本院经开庭审理，根据当时人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：2020年1月2日原告通过中介被告非凡公司将其所有的位于大庆市××区广厦小区××室出卖给被告曹宇，双方签订了“非凡房屋买卖合同书”，该合同中甲方（原告）、乙方（被告曹宇）、丙方（被告非凡公司），合同约定：房屋价款39万元，过户当天，乙方支付甲方首付款3万元，剩余房款36万元。甲乙双方约定2020年1月15日之前到被告非凡公司、在经纪人陪同下到大庆市相关管理部门（如房屋产权交易中心、大庆市公证处等）办理过户，甲乙双方协商办理过户时所发生的费用，按照法律规定甲乙双方各自支付，乙方领取产权证（房屋交易和产权管理审核确认书）后3个工作日内，甲方应协助乙方办理土地证过户等相关手续。甲方应于2020年5月1日腾出该房屋交付给乙方占有、使用，并移交该房屋门钥匙作为房屋转移占有的标志；卖方须在交付房屋之前，将该房屋的相关费用（如水、电、煤气、取暖、物业、电话、宽带等杂费）结清并提供相应票据，并配合买方核实如有陈欠，需在查清费用后的三个工作日内将所欠费用结清，且于2020年5月1日前将该房屋的户口全部迁出，否则乙方有权拒付房屋尾款。（或从房屋尾款中优先偿还所欠费用后，余款予支付）。本合同签订后，买卖双方任何一方违约而致使本合同无法履行的，适用定金罚则（买方不买无权要求返还定金，卖方不卖应当双倍返还定金）。自签订本合同之日起，无论哪一方违约，违约方必须承担丙方服务佣金成交价1.5%的赔偿。买方应按本合同约定的日期足额交付房款，如逾期交款则每日按照应付款额千分之三向卖方支付逾期付款违约金，逾期15个工作日视为买方违约，且自动放弃购买，如买方已经交付定金，适用定金罚则，如未交付定金，买方应按照购房款总额千分之三向卖方支付违约金，卖方应按本合同约定的日期交接房屋，如因卖方原因导致房屋交接日期延迟，每延迟一日，应按购房款总额的千分之三向买方支付违约金。双方在合同中其他约定事项中约定：1.约定尾款到账日2020年4月15日，甲方未收到尾款（36万元），甲方应收尾款三天内先由丙方垫付36万元给甲方，丙方逾期不垫付，要赔偿给甲方经济损失3万元，同时丙方协助甲方收回房屋产权，不退还乙方首付款（共计3万元）；2.甲乙丙三方共同去贷款银行，确认乙方贷款资格获银行批准后，再进行房屋产权过户；3.甲方交房日为2020年5月1日前，房屋装修不动，保持原样；4.甲方带走床两张、床头柜4个、电视机、冰柜、图书、书画个人用品等。5.尾款36万元到甲方账户日期不得超过2020年4月15日；6.2020年4月15日前，到账尾款不足36万元，由乙方用现金补齐差额，超出36万元整的部分，甲方退还多出款；甲方随时配合乙方进行房屋产权过户，如果不配合乙方贷款，所造成损失由甲方负责。另查明：2020年4月17日，被告非凡公司给原告出具了一份欠条，内容为：“因曹宇、裴阳购买金源琴房屋（广厦小区B3-X-4XX室）应付尾款叁拾陆万元整，到账日原约定为2020年4月15日，因疫情逾期）。因此大庆市非凡东融科技有限公司承诺承担壹拾万元整的先行垫付款给金源琴，到账日为2020年4月25日前。减去上述非凡东融科技有限公司先行垫付款（壹拾万元整），曹宇、裴阳应付剩余房款（贰拾陆万元整）给金源琴（等待银行放款）”备注：2020年4月25日16：00前先支付贰万元整，2020年4月28日16：00前支付捌万元整（以上备注中款项是丙方垫付款）。担保人：非凡乐融科技有限公司，并加盖了公章。”另查明：2020年4月28日原告与被告曹宇、裴阳签订了三方协议，内容为：“经由曹宇、裴阳承诺如下事项：一、曹宇、裴阳于2020年5月8日（含当日）前支付给金源琴壹拾万元整；二、裴阳于2020年3月11日（含当日）前解除曹宇的房产黑（2020）大庆不动产权第00052X号他权抵押”；三、曹宇、裴阳于2020年6月26日（含当日）前将剩余房款贰拾陆万元整（第一条壹拾万元整已经支付给金源琴）或叁拾陆万元整（第一条壹拾万元整没有支付给金源琴，支付给金源琴）；四、2020年5月11日（含当日）解除抵押的曹宇房产黑（2020）大庆不动产权第0052XX号，不动产权证交与金源琴保管，银行贷款全程配合。裴阳将名下房产黑（2020）大庆市不动产第00185XX号他权抵押给金源琴（抵押至2020年6月26日），以上一、二、三、四条如果有任意一条违约，则他权抵押的房产（裴阳名下的第××号）过户到金源琴名下，如果不违约（履行承诺），则金源琴配合解除抵押。协议三方签字”。另查明：因本案，被告裴阳将其名下的位于让胡路区广厦小区××室房屋抵押给原告金源琴，并办理了抵押登记。抵押方式为一般抵押，不动产权证号：黑（2020）大庆市不动产权第00185XX号，被担保主债权数额：35万元整，债务履行期限：2020年04月30日至2020年06月27日。本院认为，2020年1月2日原告金源琴与被告曹宇及被告非凡公司之间签订的房屋买卖合同合法、有效。三方均应按合同约定履行。原告金源琴在收到被告曹宇给付的3万元房款后，已按约定履行了将房屋过户到被告曹宇名下的义务，被告曹宇应当按约定支付剩余房款，被告非凡公司亦应按约定履行中介服务义务，促成合同双方按合同的约定全部履行相应的义务。2020年4月28日原告金源琴与被告曹宇、裴阳签订了三方协议合法、有效，该协议变更了原房屋买卖合同的约定，被告裴阳虽不是原房屋买卖合同的当事人，但通过签订该协议，使其变成了应共同向原告金源琴支付剩余房款的义务人。现按该协议约定的最后履行期限（2020年6月26日）已过，被告曹宇、裴阳应共同给付原告金源琴剩余房款36万元。被告非凡公司2020年4月17日给原告金源琴出具的欠条，实际上是担保，被告非凡公司未按承诺履行先执付10万元房款给原告金源琴的义务，应对剩余房款中的10万元承担连带付款责任。被告裴阳将其名下的位于让胡路区广厦小区××室房屋抵押给原告金源琴，并办理了抵押登记，故该抵押合法、有效，原告金源琴对该房屋折价、拍卖、变卖所得的价款（限额35万元，因担保主债权数额为35万元）有优先受偿权。被告非凡公司承担了保证责任后，有权向债务人追偿。对原告金源琴的其他诉讼请求，因变更后的三方协议及被告非凡公司给原告金源琴出具的欠条中均无相关约定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、第一百五十九条、《中华人民共和国担保法》第二十一条、第五十三条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释第38条、第73条、第74条之规定，判决如下：第11被告曹宇、裴阳于本判决生效之日起五日内一性给付原告金源琴36万元房款，若被告曹宇、裴阳到期未付款，原告金源琴对被告裴阳名下的位于让胡路区广厦小区A-2-1-3XX室房屋（不动产权证号：黑（2020）大庆市不动产权第00185XX号）折价、拍卖、变卖所得的价款优先受偿；第11被告大庆市非凡乐融科技有限公司对其中10万元承担连带付款责任；三、驳回原告金源琴的其他诉讼请求。案件受理3575元（已减半），由原告负担225元，被告负担3350元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。审判员  樊忠江二〇二〇年六月二十八日书记员  李冬梅附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条宣判前，原告申请撤诉的，是否准许，由人民法院裁定。人民法院裁定不准许撤诉的，原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。《中华人民共和国担保法》第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》38、同一债权既有保证又有第三人提供物的担保的，债权人可以请求保证人或者物的担保人承担担保责任。当事人对保证担保的范围或者物的担保的范围没有约定或者约定不明的，承担了担保责任的担保人，可以向债务人追偿，也可以要求其他担保人清偿其应当分担的份额。同一债权既有保证又有物的担保的，物的担保合同被确认无效或者被撤销，或者担保物因不可抗力的原因灭失而没有代位物的，保证人仍应当按合同的约定或者法律的规定承担保证责任。债权人在主合同履行期届满后怠于行使担保物权，致使担保物的价值减少或者毁损、灭失的，视为债权人放弃部分或者全部物的担保。保证人在债权人放弃权利的范围内减轻或者免除保证责任。73、抵押物折价或者拍卖、变卖该抵押物的价款低于抵押权设定时约定价值的，应当按照抵押物实现的价值进行清偿。不足清偿的剩余部分，由债务人清偿。74、抵押物折价或者拍卖、变卖所得的价款，当事人没有约定的，按下列顺序清偿：（一）实现抵押权的费用；（二）主债权的利息；（三）主债权。