辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终1453号上诉人（原审被告）：刘万元，男，1979年4月26日生，汉族，住黑龙江省海伦市。委托诉讼代理人：董薇薇，辽宁森杰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：大连先锋房地产开发有限公司，住所地大连旅顺经济开发区滨港路999-26号。统一社会信用代码91210212665844945J。法定代表人：梁淑祯,该公司董事长。委托诉讼代理人：周军，辽宁东亚律师事务所律师。上诉人刘万元因与被上诉人大连先锋房地产开发有限公司（以下简称“先锋公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市旅顺口区人民法院（2019）辽0212民初2887号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。刘万元上诉请求：撤销一审判决，改判驳回先锋公司的一审诉请或发回重审。主要事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、一审判决认定2017年8月1日上诉人、被上诉人和第三人王君签订的商铺转租合同不再继续履行，上诉人与被上诉人已经通过签订租赁合同对租期达成新的意思表示，是错误的。因为在商铺转租合同上被上诉人已加盖公章，该合同约定租期是三年，在上诉人向王君交纳了租金且经营一年后，被上诉人告知以后租金向其交纳，可见被上诉人是认可商铺转租合同的。虽然此后三方另案调解，但是三方没有对商铺转租合同是否解除或终止形成一致意见，也就是说该合同仍是有效的。上诉人与被上诉人直接签订了租赁合同，但是只能认为是对第二年租金的收取人进行了调整，并不能认定商铺转租合同对双方没有约束力。且案涉房屋现已全归旅顺经济技术开发区管理委员会所有，权利主体应当是该管理委员会。二、一审判决被上诉人向上诉人按照原房租标准的2倍支付逾期腾退违约金过高，应调整。根据合同法第114条及合同法司法解释第29条规定，被上诉人未提供损失证据。上诉人在案涉房屋投入200多万元，3年租期，只能使用2年就腾退，第二年租金向被上诉人和王君重复交了两遍，至今王君也没有返还租金。三、案涉房屋中除25-1是两层外，其余25-2，25-3，25-4，25-5是三层房屋，上诉人仅实际使用25-1，25-2，25-3，25-4，25-5这五套房屋中的一、二层，而25-2，25-3，25-4，25-5的三层是由案外人使用。上诉人没有腾退义务。四、本案涉及到腾退和违约的问题，一审应将房屋现状和占有使用情况进行审查。如果审查就会发现，本案涉及到第三人占有使用的问题，应追加该案外人参加本案诉讼。同时，上诉人曾向被上诉人交纳了2.5万元押金，这部分款项应返还或冲抵相关费用。先锋公司辩称，不同意刘万元的上诉请求，请求维持一审判决。上诉人与案外人王君签订的商铺转租合同，被上诉人不知情，且在该合同中被上诉人公章是虚假的。在被上诉人与王君之间合同到期后，被上诉人去要求腾退时才发现上诉人刘万元使用案涉房屋，所以双方后来签订了案涉租赁合同书，该合同约定租赁期间已于2019年6月30日到期。先锋公司向一审法院起诉请求：1.被告腾退大连市旅顺开发区共计五套公建房屋并交还原告；2.被告支付逾期违约金【自逾期交房日2019年7月1日起至实际腾退房屋之日止，按房屋日租金383元(140,000元/365天)×2倍(合同约定)支付违约金暂计算至2019年7月8日为5370元】;3.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：1.原、被告于2018年7月1日签订《租赁合同书》，约定原告同意将坐落于大连市旅顺口区夏月路25-1、25-2、25-3、25-4、25-5号房屋出租给被告经营使用，建筑面积共计463.6平方米(五套公建合计面积)，租赁用途为经营超市，租赁期限为一年，自2018年7月1日起至2019年6月30日止，租金140,000元，按年支付。且约定被告应当于本合同期满之日的次日，将该房屋及其设备保持完好交还原告，未按期交还的每逾期一日，按该房屋日租金的二倍承担赔偿金。被告于2018年7月15日交纳租金14万元、押金25,000元，其按照合同约定用途经营超市。现租赁合同约定的租期已届至，被告未腾退房屋，原告诉至法院，要求被告腾退并支付违约金；2.被告主张其应再续签一年的租赁合同，称其与案外人王君于2017年8月1日签订《商铺转租合同》，约定案涉房屋由案外人王君转租给被告，租期自2017年8月1日起至2020年8月1日，合同最后一页有原告公司印章，被告认为系原告同意转租由其使用案涉房屋三年，且被告提交案涉房屋所在地大潘家村委会于2017年7月12日向旅顺口区市场监督管理局出具案涉房屋的产权归原告所有，同意被告刘万元作为经营场所使用的证明及其2018年交纳物业费的票据、王君收款时出具的收条，主张原告知晓案涉房屋由案外人王君转租其使用，因其与王君之间的租赁合同期限至2020年，故现在不同意腾退；3.原告提交被告起诉案外人王君，原告作为第三人的案涉房屋租赁合同纠纷的(2018)辽0212民初2529号民事调解书(2018年8月29日立案，2018年11月19日达成调解协议)，称被告知晓原告与案外人王君的租赁合同于2018年7月1日前已到期，被告在与原告签订本案涉及的《租赁合同书》并交纳租赁费后，起诉案外人王君退还多收取的租金，双方达成和解，由案外人王君向本案被告返还其多支付的房租。被告称虽然达成了调解协议，但案外人王君至今未履行，且称与原告2018年7月1日签订的租赁合同系被胁迫，其提交两份证人证言，均称2018年7月6日9时左右，有人锁超市大门，警察到了后才开门。被告主张其不与原告签订本案涉及的租赁合同就总有人来锁超市的门。对此原告称，其与案外人王君的合同到期后，作为房屋的所有权人有权锁门，要求被告腾退，在被告向原告支付租金、双方签订租赁合同后才允许被告使用，其不认可被告与案外人王君签订的《商铺转租合同》，称并非其公司加盖的印章，且认为其与被告就租赁事宜已重新签订了租赁合同，取代之前被告与案外人王君之间的《商铺转租合同》，故坚持要求被告按照原、被告之间签订的《租赁合同书》中约定的腾退日期腾退案涉房屋。被告拒绝腾退。一审法院认为，依法成立的合同对双方具有约束力，合同各方应按照约定的内容全面履行合同义务，本案中，案涉《租赁合同书》已对租赁期限及双方权利义务有明确约定，各方应遵照执行。关于原告要求被告腾退大连市旅顺开发区共计五套公建房屋并交还原告一节，因《租赁合同书》已明确约定了租赁标的，与原告诉请腾退的范围一致，各方均无异议且《租赁合同书》中约定的租赁期限业已届满，按照法律规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。在被告并无证据证明租赁期限届满后双方又有新的租赁关系成立，且原告明确要求被告腾退的情况下，原告要求腾退房屋的诉讼请求，事实清楚，证据充分，予以支持。关于原告要求被告支付逾期违约金一节，因双方《租赁合同书》中对合同期限届满，承租方逾期交房的情形有明确的约定，原告自逾期交房日2019年7月1日起至实际腾退房屋之日止，按房屋日租金383元(140,000元/365天)的2倍要求被告支付违约金有明确的合同依据，且不违反法律禁止性规定，故原告此项诉讼请求，具有事实和法律依据，予以支持。关于被告抗辩应继续租赁案涉房屋一节，因被告与案外人王君之间签订的《商铺转租合同》虽然租赁期限尚未届满，但被告已经通过要求案外人王君返还部分租金及与原告另行签订《租赁合同书》等实际行动不再继续履行《商铺转租合同》，且原、被告之间已通过《租赁合同书》的约定对租赁期限达成了新的意思表示，故《商铺转租合同》中约定的租赁期限不得约束本案原告，被告此项抗辩意见不予采纳。关于被告抗辩《租赁合同书》的签订系被胁迫，不应到期腾退一节，因被告仅以两份证人证言主张被胁迫依据不足，且被告业已实际履行了租赁合同书中约定的其他权利义务，在未经法定程序主张该合同书被撤销的情况下，仅以被胁迫为由抗辩其不应履行租赁期限的条款，于法无据，无法采纳。综上所述，原告诉讼请求符合法律规定及合同约定，予以支持，但考虑到腾退占用五套公建的超市具有特殊性，需要一定的时间搬离，在腾退时间方面，一审法院酌定给予被告六十日腾退期限为宜。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：被告刘万元于判决生效之日起六十日内将位于大连市旅顺开发区公建房屋腾退给原告大连先锋房地产开发有限公司并自2019年7月1日起按日租金383元(140，000元/365天)的2倍向原告大连先锋房地产开发有限公司支付违约金至实际腾退房屋之日止。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告刘万元负担。本院二审期间，上诉人刘万元提交四份证据，即（1）5张案涉房屋照片；（2）企业信用信息公示系统查询信息。该两份证据拟证明案涉房屋中25-2、25-3、25-4、25-5号的三楼由案外人占有使用，应由案外人腾退。（3）2020年4月13日案涉房屋中通往三楼楼梯照片，拟证明通往三楼的道路被封死了，上诉人无法腾退；（4）收款收据，拟证明被上诉人收取了2.5万元押金，该款项应返还或冲抵。被上诉人提交了两份证据，即（1）2020年4月13日与案涉房屋的三楼棋牌室老板电话录音，拟证明三楼是与刘万元签订租赁合同；（2）2020年4月13日案涉房屋三楼通道照片两张，拟证明三楼通道未封死。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对上诉人刘万元提供的证据，本院认为，先锋公司对于证据（1）案涉房屋全景照片的真实性认可，本院依法采信；证据（2）企业查询信息真实性，本院予以采信，但该证据仅显示案外人旅顺口区永盛棋牌室注册经营场所为案涉房屋中的25-4，而未显示其他房屋亦由该案外人注册为经营场所；证据（3）三楼楼梯照片和先锋公司提供的证据（2）三楼楼梯照片，均系在2020年4月13日拍摄且拍摄同一位置，但内容却正好相反，刘万元未能进一步提供证据佐证该照片的证明力大于对方照片的证明力。故本院对该证据不予采信；证据（4）收款收据在一审庭审时已提交，且已被一审法院采信，不属于二审新证据。对于被上诉人先锋公司提供的证据，本院认为，对于证据（1）仅有该电话录音而无其他证据佐证的情况下，无法直接认定被录音人系案外人永盛棋牌室的负责人，故对该份证据，本院不予采信。对于证据（2）照片，本院亦不予采信，理由同上。本院对一审查明的事实予以确认。本院补充查明：旅顺开发区夏月路25-4被案外人永盛棋牌室注册为经营场所。本院确认上述事实有企业查询信息、质证意见及二审询问笔录等在案为凭，业经本院审查，可以采信。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，上诉人刘万元主张其与被上诉人之间存在租期为三年的租赁合同，依法应承担相应举证责任。纵观刘万元在本案一、二审期间提交的全部证据来看，首先，在刘万元、案外人王君及先锋公司为合同主体的商铺转租合同中，先锋公司加盖公章与双方当事人无争议的案涉租赁合同书中的先锋公司公章不一致。虽然刘万元又提交了一份有该枚公章的另一份租赁合同尾页以证明该枚公章的真实性，但是该份租赁合同尾页系无法与原件核对的复印件，且刘万元未能提供合同全部文本，故一审法院未采信该份租赁合同尾页的真实性，进而未采信该份商铺转租合同的真实性，并无不妥。况且，即使该商铺转租合同是真实的，因该合同签订时间（2017年8月1日）在案涉租赁合同书签订时间（2018年7月1日）之前近一年，该合同约定租赁房屋面积（290平方米）亦与案涉租赁合同书约定房屋面积（463.60平方米）不同，故应当认定刘万元和先锋公司以在后签订的案涉租赁合同书变更了在前签订的商铺转租合同，应以在后签订的案涉租赁合同作为约束双方权利义务的依据；其次，一审庭审时提交的五张发票均系由案外人大连中庚物业管理有限公司在2018年7月15日出具的，款项名目系企业管理服务及物业管理服务费，五张发票记载面积均与案涉租赁房屋面积不同，无法直接看出与案涉房屋之间关联性。先锋公司出具的两张收据记载时间为2018年7月15日，收款事由系案涉租赁合同租金14万元和押金2.5万元，系双方履行案涉租赁合同书的凭证，无法直接证明双方存在三年租赁合同。王君出具的收据与案涉纠纷无关联性，且两份证人证言所涉证人未出庭接受质询，故一审判决未采信前述证据，有事实和法律依据。此外，刘万元在二审期间提交的四份证据，亦无法直接证明此节待证事项，前有详述，此处不再赘述。如上分析，刘万元未能提供充分证据以证明与先锋公司之间存在真实有效的三年租赁合同，依法应承担举证不能的法律后果，其以此为据拒绝腾退案涉房屋，于法无据。据此，刘万元的上诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。至于刘万元上诉称案涉五套房屋所有权归属大连旅顺经济技术开发区管理委员会所有，权利主体应当是该管理委员会，且案涉房屋中的25-2、25-3、25-4、25-5号的三楼均由案外人占有使用，应追加该案外人，由案外人负责腾退等一节，本院认为，案涉租赁合同书签订主体系先锋公司和刘万元，且明确约定赁房屋面积463.60平方米系针对大连市旅顺开发区共五套房屋的全部面积。故根据合同相对性原则，先锋公司起诉刘万元，要求刘万元作为腾退义务主体负责腾退，合法有据，一审判决未追加案外人，亦无不妥。因此，刘万元的此项上诉理由，本院不予采纳。此外，案涉租赁合同书已约定合同到期后未返还房屋的违约责任，即按日租金的二倍承担赔偿金，刘万元对此明知，却仍在合同约定租期于2019年6月30日后至今，仍继续占有使用案涉房屋，既未依约腾退，亦未给付占有使用费。故一审判决令刘万元承担约定赔偿责任，于法有据。综上所述，刘万元的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由刘万元负担。本判决为终审判决。审判长  侯学枝审判员  刘小南审判员  刘冬艳二〇二〇年六月十日书记员  王丽秋