四川省自贡市沿滩区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0311民初356号 原告：李菊，女，1990年9月20日出生，汉族，住四川省富顺县。 被告：田菊，女，1988年11月5日出生，汉族，住四川省富顺县。 被告：刘谢平，男，1985年12月21日出生，汉族，住四川省荣县。 原告李菊诉被告田菊、刘谢平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李菊、被告田菊到庭参加了诉讼，被告刘谢平经本院传票传唤无正当理由至今未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告李菊向本院提出诉讼请求：1.判令二被告一次性给付违约金84600元给原告；2.本案的诉讼费由被告负担。审理过程中，原告李菊将诉讼请求第1项中给付违约金变更为18000元。事实和理由：二被告系夫妻关系。原告于2019年12月经中介机构自贡市筑梦居房产营销策划有限公司（以下简称筑梦居房产营销公司）介绍，与二被告签订了房屋买卖合同，原告与被告在中介机构的主持下，约定房屋成交价为846000元，签订合同时由原告向二被告支付的定金30000元由中介公司代收，双方约定房屋过户时间在2020年1月4日前办理，但二被告经中介公司多次通知未履行合同义务。二被告的违约行为给原告造成严重经济损失，故原告诉至法院。 被告田菊辩称：同意解除原、被告签订的房屋买卖合同，被告田菊已于2020年2月5日与被告刘谢平离婚，双方约定房屋产权由刘谢平所有；出卖房屋前被告田菊未与原告、中介公司联系过，合同上面留的电话号码也不是被告田菊的。出卖房屋时被告田菊、刘谢平已经协议好了离婚，因疫情原因未及时办理离婚登记，离婚协议约定案涉房屋归刘谢平所有，被告田菊没有签订过房屋买卖协议。原告主张的违约金18000元，庭前经被告田菊与被告刘谢平电话联系，被告刘谢平认为违约金过高了；刘谢平卖房子与被告田菊无关，违约金应当由被告刘谢平负担；原告交的定金被告没有收到，被告刘谢平也没有要求对方交定金。 被告刘谢平未到庭，也未提交书面答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织双方当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2019年12月3日，原告李菊（乙方）与被告刘谢平（甲方）在中介机构筑梦居房产营销公司领域店（丙方）的居间主持下签订编号为0001579的《房屋买卖（居间）合同》。合同第一条房屋基本情况1.坐落于自贡市沿滩新城区恒大绿洲X栋X单元X楼X号，房屋结构为钢筋混合，建筑面积130.18平方米，套内面积107.94平方米，不动产权证号处载明合同备案号201601270000XXX，房屋有抵押，购房合同号51020120160020XXX。2.甲方系该房屋的合法产权人。承诺该房屋权属真实，有效，面积属实，无债权债务纠纷及司法冻结等状况，并已取得共有人同意，拥有完全的处分权，可合法交易。第二条成交价格1.甲乙双方协商后该房屋的成交总价为人民币846000元整。第三条付款约定乙方按第二种方式向甲方支付房款。2.按揭贷款：（1）第一次：乙方于签订本合同当日交付人民币30000元整予甲方作为定金，同时甲方将该房屋权等相关资料交于丙方保管；（2）第二次：乙方需于过户当日交付人民币310000元整予甲方；（3）第三次：乙方委托丙方向银行申请个人二手房按揭贷款人民币500000元用于支付甲方房款。双方需于2019年12月31日之前备齐办理按揭贷款所需相关资料及费用交付丙方并办理相关资料。（5）第五次：乙方须于甲方将该房屋交付给乙方时交付人民币6000元整予甲方作为尾款。第五条相关约定1.丙方为甲乙双方提供交易机会，甲乙双方须如实向丙方传递信息，甲乙双方有权就有关政策、法律、法规等向丙方进行咨询，丙方协助甲乙双方办理房地产权属过户及按揭贷款等相关手续，甲乙双方须提供所需的合法证件和资料。4.甲乙双方须于乙方银行按揭贷款审批通过之日起3个工作日内，办理该房屋的产权转移登记手续。9.甲乙双方须在接到丙方通知后十个工作日内提供所需的合法证件和资料及时到场办理包括但不限于提前还款、注销抵押、按揭面前、产权转移登记及抵押登记等相关手续，丙方应积极配合，若因此出现延误，责任方应承担对守约方的违约责任。12.若本次交易乙方采取申请银行按揭方式付款时：（1）甲乙双方须完全配合丙方代为办理的按揭手续并提供所需证件和资料；······。第六条违约责任1.本合同签订后，甲乙双方中任何一方违反上述条款约定导致合同无法继续履行时，均视为严重违约，违约方向守约方支付违约金，违约金金额按该房屋成交价的10%计算。第八条补充条款：1.该套房定金甲乙双方协商由丙方代为保管，金额30000元。2.甲方承诺于2019年12月31日之前办理好不动产权证并交于丙方，丙方将代为保管定金30000元打入甲方账户。3.该套房屋内配套以拍照留底为准。签订合同时，被告田菊未到场，无被告田菊委托被告刘谢平售房的授权资料。原告李菊、被告刘谢平在该合同上签字并捺印，被告田菊签名处由被告刘谢平代为签字，未捺手印。 合同签订后，原告李菊按约定于当日支付购房定金30000元，筑梦居房产营销公司出具代收定金收条，载明：今自贡市筑梦居房产营销策划有限公司代卖方刘谢平收到买方李菊购买自贡市沿滩新城区恒大绿洲X-X-X-X房定金人民币叁万元整。详见该套房买卖合同（合同编号：00015XX号）。以上款项待卖方将以上房产的权属资料交由自贡市筑梦居房产营销策划有限公司时将转入卖方账户。筑梦居房产营销公司在该收条收款公司处盖章，公司经办人签名捺印，卖方确认处由刘谢平签字捺印。后筑梦居房产营销公司工作人员多次联系刘谢平办理房屋过户手续，刘谢平一直未配合办理。2020年2月26日，筑梦居房产营销公司向李菊出具书面承诺书，载明：兹有李菊于2019年12月3日在我司购买恒大绿洲17-1-30-177号房（合同号00015XX）因房东违约现处理结果如下：1.李菊于2020年2月26日来我司退还代收定金30000元整及佣金10690元；······。 另查明，刘谢平与田菊原系夫妻关系，于2011年10月8日登记结婚。2020年2月5日，二被告在荣县民政局登记离婚，自愿离婚协议书第三条夫妻关系存续期间载明：1、共同按揭位于自贡市沿滩区地块恒大绿洲五期建设项目第17幢1单元30层1-30-177号成套住宅，钢筋混凝土结构，建筑面积130.18平方米，套内建筑面积107.94平方米，合同编号（2016）01016XX号，合同备案号201601270000XXX，离婚后归男方所有，其按揭款由男方负责偿还，女方自愿放弃，一切与女方无关；6、所有共同债权离婚后归男方所有；7、所有共同债务离婚后由男方负责偿还。审理过程中，原告李菊、被告田菊均同意解除《房屋买卖（居间）合同》，经被告田菊与被告刘谢平电话联系，被告刘谢平同意解除双方于2019年12月3日签订的《房屋买卖（居间）合同》。 庭审后，经本院向原告李菊核实，原告李菊确认已收到筑梦居房产公司退还的定金30000元及中介服务费10690元。另本院向自贡市不动产登记中心查询案涉房屋权利人为刘谢平与田菊，预告登记证明2016012703XXX，办理了预购商品房抵押登记，抵押权证号2016022300XXX，抵押权人为中国农业银行股份有限公司自贡盐都支行。案涉房屋至今仍未办理权属证书。 上述事实，有原告李菊和被告田菊提供的证据及庭审笔录予以佐证。 本院认为，本案争议焦点为：一、被告田菊、刘谢平是否应当共同承担违约责任问题；二、违约金如何计算问题。 一、被告田菊、刘谢平是否应当共同承担违约责任问题。本案中，结合双方当事人提供的证据以及庭审查明的事实，签订《房屋买卖（居间）合同》时，为原告李菊与被告刘谢平一人所签订，被告田菊未到场，之后亦未对该合同进行追认。根据合同相对性和权利义务对等原则，被告田菊非合同相对方，不受《房屋买卖（居间）合同》约束，故不应承担违约责任。原告李菊明知案涉房屋为二被告共同所有，在无被告田菊授权的情况下与房屋共有人之一的被告刘谢平签订《房屋买卖（居间）合同》，自己未尽到合理审查义务，现要求被告田菊共同承担违约责任的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。 根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”之规定，原告李菊与被告刘谢平签订的《房屋买卖（居间）合同》系双方的真实意思表示，合同合法、有效，对当事人均具有法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”之规定，本案原、被告均同意解除《房屋买卖（居间）合同》，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，原告李菊在合同签订后，已按约定向中介机构筑梦居房产营销公司支付了购房定金30000元，被告刘谢平应当依照诚实信用原则和附随义务，协助买受人李菊办理房屋产权过户手续。案涉房屋为二被告婚姻关系存续期间通过银行按揭购买，所购房屋为夫妻共有财产。《房屋买卖（居间）合同》签订时，二被告仍系夫妻关系，故案涉房屋的出售应由二被告形成共同合意或得到共有人的事后追认方可履行。此外，被告刘谢平作为房屋出卖方，在登记领取权属证书前且案涉房屋尚存在抵押登记时与原告李菊订立房屋买卖合同显失审慎，最终导致案涉房屋无法登记至原告李菊名下，故本院确认被告刘谢平承担本案违约责任。 二、违约金如何计算的问题。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续使用违约金条款的，人民法院应予支持；······”之规定，原告李菊要求被告刘谢平承担违约责任符合法律规定，本院予以支持。原告依据《房屋买卖（居间）合同》第六条违约方向守约方支付房屋成交价的10%的违约金提出诉讼请求，即846000元×10%=84600元。审理过程中，原告李菊自愿降低违约金标准要求出卖人支付18000元，系自行处分自己的权利，本院予以认可；被告刘谢平认为违约金18000元过高的意见，不符合合同约定且未到庭申请本院调整，本院对此不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告刘谢平于本判决生效之日起十日内向原告李菊支付违约金18000元； 二、驳回原告李菊的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费减半收取计958元，由原告李菊负担833元，由被告刘谢平负担125元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。并向四川省自贡市中级人民法院预交上诉案件受理费，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员  郑 毅 二〇二〇年六月十九日 法官助理  林 兰 书 记 员  符梦玥