文书内容重庆市荣昌区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0153民初951号原告：林笛，女，1993年5月26日生，汉族，住重庆市荣昌区。委托诉讼代理人：陈昌玲，重庆志和智（荣昌）律师事务所律师，特别授权。被告：李建，男，1984年11月26日生，汉族，住重庆市荣昌区。被告：汤世燕，女，1985年10月12日生，汉族，住重庆市荣昌区。委托诉讼代理人：李自平，重庆市荣昌区双河法律服务所法律工作者，一般代理。被告：重庆鼎吉房地产经纪有限公司，住所地重庆市荣昌区昌元街道荣滨南路中段99号100号101号门面，统一社会信用代码91500226068260626D。法定代表人：张家学，总经理。委托诉讼代理人：李云，重庆智策律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：兰晓勇，重庆智策律师事务所律师，特别授权。原告林笛与被告李建、汤世燕、重庆鼎吉房地产经纪有限公司（以下简称鼎吉公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月16日受理后，依法适用简易程序公开开庭审理。原告林笛的委托诉讼代理人陈昌玲，被告汤世燕的委托诉讼代理人李自平，被告鼎吉公司的委托诉讼代理人李云到庭参加诉讼，被告李建经传票传唤逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告签订的《房地产买卖合同》及补充协议；2、判决被告李建、汤世燕退还剩余购房款30000元；3、判决被告李建、汤世燕赔偿原告违约金64000元，律师费5000元，合计69000元；4、判决被告李建、汤世燕、鼎吉公司共同赔偿原告已经支付的中介服务费和按揭贷款服务费27800元；5、本案诉讼费由二被告负担。事实和理由：2018年11月16日，原、被告三方签订《房地产买卖合同》，约定由被告李建、汤世燕将其名下位于荣昌县昌元街道昌州中段500号1幢X单元X-X的房屋，以320000元的价格出售给原告。付款方式为原告支付首付款加银行按揭贷款支付，鼎吉公司负责为原告办理按揭贷款服务。合同签订当日，原告支付鼎吉公司中介服务费和按揭贷款服务费。原告按照合同约定履行了付款义务，并经过较长时间的等待后，被通知李建、汤世燕无力偿还房屋贷款，导致房屋无法办理过户。汤世燕是鼎吉公司员工，鼎吉公司作为中介公司有义务对李建、汤世燕履行合同义务的能力进行审查。现因李建、汤世燕以其行为表明不再继续履行合同，三被告均违反合同约定。原告认为，《补充协议》的存在并不否认《房地产买卖合同》的效力，相反，本案应适用《房地产买卖合同》关于违约责任的约定，而不应适用《补充协议》关于违约责任的约定。其次，原告请求被告承担违约金以及中介服务费、按揭服务费是《房地产买卖合同》中约定的违约责任，被告自愿认可，且不违反法律规定；被告关于损失与违约金不能同时主张的意见不适用于该情形。第三、被告抗辩违约金金额过高没有依据，实际是违约金金额远低于原告的损失。综上，原告特诉至法院，请求依法判决。被告李建以书面答辩意见辩称：1、李建同意解除合同，但要求原告搬出房屋；2、对退还原告30000元购房款无异议；3、合同签订当日被告即交付房屋给原告居住使用，现原告请求解除合同，其没有任何损失，故不同意支付违约金。即便法院经审理认为应当支付原告违约金，因双方已经以补充协议改变了原合同约定的违约责任，而且该补充协议约定的违约金仍然过高，请求法院予以调低。被告认为应按30000元剩余购房款的20%计算违约金，不同意支付律师费；4、若被告承担了违约金，则不应再承担中介费和按揭服务费等损失；5、被告不承担诉讼费。被告汤世燕辩称：同意被告李建的答辩意见。被告鼎吉公司辩称：1、鼎吉公司收取了原告交纳的中介费和按揭服务费共计7800元，收条载明的27800元中的20000元是原告支付给被告李建、汤世燕的定金，鼎吉公司在签订合同当日即将该20000元款项转付给李建和汤世燕；2、鼎吉公司未违约，原告无权要求鼎吉公司赔偿中介服务费和按揭服务费，该费用应由违约方承担；3、鼎吉公司为房屋买卖双方提供中介服务，买卖合同成立后，鼎吉公司的中介服务完成；鼎吉公司已完成的按揭贷款服务工作有：陪同双方到银行交首付款，与银行协调对涉案房屋进行资产评估，协助原告准备过户所需证件，同乙方安排与甲方积极组织筹钱准备解押工作，协助原告搬进汤世燕、李建房屋内；协调双方对涉案房屋延期过户；宽限期满未过户，鼎吉公司又安排双方协商解决。因此，鼎吉公司已经履行了按揭贷款服务，不应当赔偿原告中介服务费和按揭贷款服务费。本院经审理认定事实如下：被告李建、汤世燕系夫妻关系。2018年11月16日，原告林笛（乙方、买方）、被告李建、汤世燕（甲方、卖方）经鼎吉公司（丙方、居间方）居间介绍签订了《房地产买卖合同》。合同约定，李建、汤世燕将其名下位于荣昌区昌元街道昌州中段500号1幢X单元X-X的房屋，以320000元的价格出售给林笛。甲方、乙方各于合同签订当日支付丙方中介服务费3200元；乙方通过丙方办理办理银行按揭，乙方须于签订该物业有关按揭贷款文件之前支付丙方按揭服务费4600元。丙方的义务为提供房屋交易信息，促成甲乙双方签订本合同。因甲、乙双方任何一方的原因导致本合同不能实际履行的，甲方或乙方不得以任何理由要求丙方退还已收取的中介服务费和按揭服务费。房款支付方式为：2018年11月16日乙方支付定金20000元给甲方；乙方于2019年11月26日支付首付款70000元给甲方；乙方向银行按揭贷款230000元作为房屋尾款由乙方的按揭银行一次性支付甲方。按揭贷款具体金额以贷款银行为准，如银行实际贷款金额低于乙方申请金额，不足部分由乙方于过户当日内以现金方式支付给甲方。若乙方以按揭贷款方式购房时，甲乙双方须于签订本合同之日起七个工作日内提供真实完备的资料并完全配合办理按揭的相关手续，如因一方原因使按揭手续不能顺利进行，由其承担相关责任。合同第五条“违约责任”第1项约定，甲、乙双方从签订本合同之日起，自觉遵守本合同所约定的事项，并按本合同约定履行双方的权利义务，如有一方未按本合同约定的内容及期限按时履行的，则视为违约并承担相应损失；由于违约方的原因造成本合同解除的，违约方应向守约方支付房屋成交总额20%的违约金，同时违约方应承担守约方支付给丙方的中介服务费及按揭服务费。违约方承担上述责任外还应承担守约方因追究其违约责任而产生的诉讼费、律师费、保全费、执行费、差旅费、调查费等给守约方造成的一切损失。合同签订当天（2018年11月16日），林笛通过银行转账方式向鼎吉公司的银行账户转款27800元；其中，林笛支付鼎吉公司中介服务费3200元，按揭服务费4600元，支付李建、汤世燕定金20000元；鼎吉公司收到该款后，将其中的20000元定金转交给汤世燕。同日，汤世燕向林笛出具了收到20000元定金的定金收条。鼎吉公司向林笛出具收到中介服务费、按揭服务费的收据。因鼎吉公司工作人员疏忽，其出具的收据记载的中介服务费和按揭服务费金额为“27800元”，该金额未扣除鼎吉公司已转交给汤世燕的20000元定金。庭审中，经原、被告各自核实，均确认：鼎吉公司出具的收条金额包含林笛付给汤世燕、李建的定金在内，鼎吉公司实际收取了林笛支付中介服务费3200元，按揭服务费4600元，合计7800元。2018年11月16日，汤世燕、李建将案涉房屋交与林笛居住使用至今。2018年11月28日，林笛向汤世燕、李建支付购房款70000元，汤世燕向林笛出具《房款收条》一张。2019年2月13日，在鼎吉公司人员徐小兰在场时，林笛向汤世燕借款30000元。林笛向汤世燕出具《借条》一张，载明：今林笛借汤世燕现金30000元整，大写人民币叁万元整，此款用于房款信用卡还款，还款日期房屋过户完毕，做完抵押放款当日归还。借款人：林笛，还款日期：2019年2月23日，中介方：徐小兰。2019年4月19日，李建、汤世燕作为甲方，林笛作为乙方，签订了《补充协议》，约定，基于甲乙双方于2018年11月16日签订房地产买卖合同，约定甲方将其夫妻共同所有的位于荣昌县昌元街道昌州中段500号1幢X单元X-X的房屋，房产证号：211房地证2015字第05057号出售给乙方，按照主合同约定，甲方需在合同签订后七个工作日内，将其所售房屋向银行解押，然后配合乙方办理房屋过户手续。由于甲方李建名下信用卡与所售房屋按揭贷款卡系同一家银行卡，甲方不能在约定时间内全部清偿信用卡和住房按揭贷款卡内的欠款，导致甲方不能及时将所售房屋产权证从银行内取出，不能及时将房屋过户给乙方，甲方的违约行为给乙方造成了严重影响，现甲乙双方为解决房屋过户时间以及违约责任的问题，双方经友好协商达成如下协议：1、经乙方同意，乙方给予甲方办理出售房屋解押以及办理产权过户宽限期，即甲方最迟应在2020年1月20日之前，配合乙方办理房屋过户手续。2、为降低乙方购房资金风险，甲方在2019年4月30日之前以借资的方式，退还30000元（大写：叁万元整）购房款给乙方，该金额在甲方解除所售房屋银行贷款抵押时，乙方再行支付给甲方。3、在2020年1月20日之前，如甲方不能配合乙方办理房屋过户手续，则甲方应当承担40000元（大写：肆万元）的违约金，违约金分8个月支付，每月15日之前支付5000元。甲方应按时支付违约金，如一期未付则乙方有权就所有违约金进行起诉，并由甲方承担乙方因此产生的律师费、餐饮费等费用。如甲方能在约定时间内配合乙方办理房屋过户手续，则甲方不用承担任何的违约责任。4、由于甲方李建现不在荣昌，在针得他本人同意后，由其妻子汤世燕全权代理处理，本协议系甲乙双方真实意思表示，双方签字后立即生效，协议一式二份，由甲乙各执一份，每份均具有同等法律效力。2019年4月23日，李建、汤世燕按照前述《补充协议》第2条约定以微信转账方式向林笛转款30000元。庭审中，原告、被告汤世燕均认可：2019年2月13日汤世燕向原告出借的30000元，及2019年4月23日李建、汤世燕向原告微信转款30000元，合计60000元，双方均认可为李建、汤世燕向原告退还的购房款。被告李建亦以书面答辩状对此予以认可。至2020年1月20日，李建仍未能还清其与房屋贷款同一银行的信用卡贷款，李建、汤世燕未能解除涉案房屋抵押，亦未能配合林笛办理房屋过户手续。原告林笛诉至本院。另查明，2019年12月27日，林笛与重庆志和智（荣昌）律师事务所签订《法律服务委托合同》，委托该所律师陈昌玲为其代理律师；2019年12月31日，林笛向重庆志和智（荣昌）律师事务所交纳律师代理费5000元。上述事实，有当事人陈述，房地产买卖合同，定金收条，房款收条，收款收据，通话录音记录及光盘，补充协议，律师服务合同及律师代理费发票，结婚证，房产证复印件，借条复印件，微信转款截图等为证，本院依法予以确认。本院认为，原告林笛请求解除房地产买卖合同及补充协议。被告李建、汤世燕在补充协议约定时间未能还清李建信用卡欠款，导致涉案房屋不能解押，经原告催告后仍未解押，故原告请求解除房地产买卖合同及补充协议符合法律规定；且李建、汤世燕同意解除房地产买卖合同及补充协议，被告鼎吉公司对此亦无异议。故对原告该请求，本院依法予以支持。原告请求李建、汤世燕退还购房款30000元。原告向李建、汤世燕交纳定金20000元，首付款70000元，合计90000元；汤世燕、李建已经退还原告购房款60000元，扣除后尚剩余30000元。且汤世燕、李建同意退还该款。本院对原告该项诉讼请求予以主张。原告第三项诉讼请求为：被告李建、汤世燕赔偿违约金64000元，律师费5000元，合计69000元。李建、汤世燕抗辩认为：补充协议已将违约金修改为40000元，且李建、汤世燕于合同签订时即将房屋交原告居住使用至今，加之李建、汤世燕已经退还原告60000元房款，故原告没有任何损失，40000元违约金仍然过高，请求减少按剩余购房款30000元的20%即6000元予以主张；律师代理费属原告损失，不能同时主张违约金和损失，不同意支付律师代理费。依据《房地产买卖合同》第五条关于解除合同的“违约责任”的约定，及《补充协议》约定，因李建信用卡原因，致李建、汤世燕不能及时将房屋过户给原告，“现甲乙双方为解决房屋过户时间及违约责任的问题”，特约定：……。据此,可以确认双方当事人以《补充协议》约定的违约责任对《房地产买卖合同》约定的违约责任作了更改。按照补充协议的约定，李建、汤世燕应承担违约金40000元，并承担原告的5000元律师费。差旅费原告未举示相应证据，李建、汤世燕亦不予认可，故不应得到主张。对补充协议约定的40000元违约金及律师费5000元，合计45000元，李建、汤世燕认为，原告主张的违约金过分高于原告的损失，要求按照剩余房款30000元的20%即6000元予以调整。本案系因李建、汤世燕未能解押房屋这一违约行为导致合同解除，原告举示的证据显示，原告的损失有：律师代理费5000元，原告已支付的中介服务费3200元，按揭服务费4600元，合计12800元；原告另陈述有房屋价格波动的价差损失，但李建、汤世燕对原告该陈述不予认可。因原告、或被告李建、汤世燕均未举证证实房价是上升或下降，故，原告的证据不能证明其损失的1.3倍大于40000元违约金，李建、汤世燕也不能证明原告损失的1.3倍小于40000元违约金。综合上述因素，再结合李建、汤世燕违约情况，本院对原告第三项诉讼请求支持为：被告李建、汤世燕赔偿原告违约金40000元。原告请求被告李建和汤世燕、被告鼎吉公司共同赔偿原告中介服务费3200元、按揭服务费4600元，合计7800元。补充协议中对中介服务费、按揭服务费未作约定，原告该请求系损失赔偿。对李建和汤世燕来说，原告已请求其承担违约金，再请求其赔偿损失，且均系针对李建、汤世燕不能解押过户房屋致合同解除这同一个违约行为提出，而且原告未举证证实其损失大于40000元违约金；其请求不符合相关法律规定，不应得到主张。对鼎吉公司来说，鼎吉公司与原告之间成立居间合同，与买卖合同本是不同的法律关系。经本院向原告释明，原告仍要求在本案一并审理，鼎吉公司对此亦无异议。为减少当事人讼累，本案就原告要求鼎吉公司赔偿中介服务费3200元、按揭服务费4600元，合计7800元的请求一并审理。关于原告要求鼎吉公司赔偿其中介服务费3200元、按揭服务费4600元，合计7800元的请求，因鼎吉公司已经促成买卖合同成立，并提供了相关按揭服务，鼎吉公司没有违约行为；对于原告最后与银行未签订按揭贷款合同，并非鼎吉公司的违约行为所导致，而是李建、汤世燕的行为造成。因此，原告请求鼎吉公司赔偿其中介服务费、按揭服务费损失既无事实依据，也无法律依据，依法不应得到主张。原告陈述，汤世燕是鼎吉公司员工，故鼎吉公司应当承担相应法律责任。原告未举证证实汤世燕是鼎吉公司员工；即使汤世燕是鼎吉公司员工，也不改变原告、被告汤世燕、鼎吉公司各自在《房地产买卖合同》中的法律地位。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项，第九十七条，第一百零七条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告林笛与被告汤世燕、李建于2018年11月16日成立的《房地产买卖合同》及2019年4月19日签订的《补充协议》；二、被告汤世燕、李建于本判决生效后五日内退还原告林笛购房款30000元；三、被告汤世燕、李建于本判决生效后五日内支付原告林笛违约金40000元；四、驳回原告林笛的其他诉讼请求。如果被告汤世燕、李建未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费1418元，由原告林笛负担635元，被告汤世燕、李建负担783元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审判员  钟永建二〇二〇年六月九日书记员  谢 婷