湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终4224号上诉人（原审被告）：武汉联峰房地产开发有限公司，住所地：武汉市洪山区鲁磨路6号。法定代表人：刘宇辉，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：杨森，湖北金卫律师事务所律师；委托诉讼代理人：林海，该公司员工。被上诉人（原审原告）：张小桃，女，1983年12月4日出生，汉族，住湖北省公安县。委托诉讼代理人：郭健雄，湖北瀛楚律师事务所律师。上诉人武汉联峰房地产开发有限公司（以下简称联峰公司）因与被上诉人张小桃商品房预售合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2019）鄂0111民初8955号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案。因案情不复杂，本院决定对本案不开庭审理，并告知了当事人。本案现已审理终结。联峰公司上诉请求：1、撤销一审判决中第一判项，并改判向张小桃支付逾期交房违约金23845.36元（自合同约定的最后交付期限届满第二日起至完成竣工验收之日共计逾期356天，以张小桃的总房款1339627元为基数，按照日万分之0.5的标准计算违约金，即1339627元×356日×0.00005=23845.36元）；2、一、二审案件全部诉讼费用均由张小桃承担。事实和理由：一、一审法院未审査联峰公司提出的管辖权异议，程序违法。联峰公司于2019年10月21日向一审法院递交了管辖权异议申请书，联峰公司至今未收到一审法院关于管辖权异议的裁定。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十七条规定，“人民法院受理案件后，当事人对管辖权有异议的，应当在提交答辩状期间提出。人民法院对当事人提出的异议，应当审查。异议成立的，裁定将案件移送有管辖权的人民法院；异议不成立的，裁定驳回。”一审法院应当审査联峰公司提出的管辖权异议而未审查，系程序违法，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，发回一审法院重审。二、本案中，由于完全不可归责于联峰公司的原因，导致房屋验收和房屋初始登记时间发生变化，二审法院应依据诚实信用原则和公平原则，合理确定联峰公司的权利及义务。三、一审判决认定事实错误，联峰公司已按期向张小桃交付房屋，未办理房屋竣工验收的责任不应当归责于联峰公司，一审判决要求联峰公司承担的违约责任过髙。张小桃辩称，请求维持原判。张小桃向一审法院起诉请求：1、判令联峰公司向张小桃支付逾期交房违约金95408元（1340000元×356天×0.0002）；2、判令联峰公司向张小桃支付逾期办理房地产初始登记的违约金13400元（1340000元×1%）；3、判令本案的诉讼费用由联峰公司承担。一审法院认定事实，2016年4月16日，张小桃（作为买受人）与联峰公司（作为出卖人）签订了编号为湖140417874的《武汉市商品房买卖合同》及附件（以下简称合同）。合同约定：买受人向出卖人购买位于东湖新技术开发区喻家湖路5号汇博苑商品房项目中的第2幢2单元5层1号商品房一套，该商品房建筑面积共107.87平方米，成交总金额为1340000元，……。合同第九条约定：出卖人应当在2016年8月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成；并满足使用功能要求；3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续；5、供电：一户一表，交付时通电；6、给水：一户一表，交付时通水；7、交付时燃气、有线电视、宽带、电话管线到户；……。因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其它原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起30日内书面告知买受人。第十一条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过60日，……。（2）逾期超过90日后，……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款价万分之2（该比率不小于（1）项中的比率）的违约金。第十二条约定：商品房达到本合同第九条约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容书面通知买受人。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。……出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。出卖人不得将买受人缴纳有关税费（含物业服务费）作为交接该商品房的条件。本合同另有约定的除外。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人接到书面通知后未按规定办理房屋交接的，视同出卖人与买受人按期办理房屋交接，其所购商品房风险责任由买受人承担。第十六条约定：出卖人应当在商品房交付使用90日内办理完房地产初始登记，因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理：1、买受人退房，……。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3、……。附件六约定：……。二、买受人同意委托出卖人办理房地产权属证书，并承诺在收房时将办理房地产权属证书需缴纳的相关税费一次性预付给出卖人，出卖人不收取代办费用。……。一审另查明，2008年4月28日，联峰公司取得汇博苑项目的国有土地使用权证，2011年虹景花园小区业主开始未经批准拆改建别墅，至2013年小区所有别墅拆改建完成，并占用了联峰公司的用地。2013年5月16日，汇博苑项目取得建设工程规划许可证。2016年8月17日、2017年7月10日，武汉东湖新技术开发区国土资源和规划局分别发布了《武汉联峰地产汇博苑项目规划条件核实公示》，载明汇博苑项目地上部分因红线范围内存在相邻建筑，使用地范围线发生变化，导致该项目与规划许可不一致。2016年9月10日，张小桃与联峰公司办理涉案房屋的交接手续，签署《办理房屋交付程序单》，并领取购房时所附带赠送的相关设备。2017年8月21日，联峰公司办理了汇博苑项目1#楼、2#楼、3#楼及地下室的竣工验收备案手续，取得了武汉东湖新技术开发区建设管理局颁发的《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。2017年11月22日，联峰公司取得了涉案商品房的不动产权属证明。涉案商品房实测面积为107.84平方米，实际结算价格为1339627元。一审法院认为，张小桃与联峰公司签订的《武汉市商品房买卖合同》及附件，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。双方均应按照合同约定全面履行。1、关于联峰公司是否存在逾期交房的违约行为及违约责任的承担问题。一审法院认为，《武汉市商品房买卖合同》约定的交付时间为2016年8月30日，而联峰公司于2017年8月21日才取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，此时，才能认定联峰公司履行了符合法律规定的交付义务，故联峰公司交付房屋的时间超过合同约定的时间，逾期交付时间为356天，其应承担逾期交房的违约责任。联峰公司认为张小桃已收房，其已履行交房义务，不应承担逾期交房的违约责任的抗辩意见，不予支持。联峰公司认为合同约定的违约金过高，请求予以调减的抗辩意见，一审法院认为，张小桃作为购房者在房屋不符合交付条件时可以依据合同约定拒绝接收房屋，但其于2016年9月10日与联峰公司办理了涉案房屋的交接手续，并实际占有使用，客观上缩短了交房的等待期，取得了房屋的使用利益。对张小桃主张的逾期交房违约金，综合考虑张小桃已收房，没有对其使用房屋造成实质性的影响，且联峰公司所交付的商品房的规划未通过验收的原因，确系相邻违章建筑占用联峰公司的规划用地所致，联峰公司已尽力维权，但仍然造成了规划验收的延迟，一审法院酌情降低张小桃实际收房后第二日起至2017年8月21日止的违约金，由合同约定的按日支付已付房价款万分之二的标准调整为万分之0.5；张小桃在收房前并未实际获得房屋占有、使用的权益，联峰公司应自合同约定的最后交付期限届满第二日起按日万分之二的标准向张小桃支付逾期交房违约金，直至其实际收房之日止。故联峰公司应向张小桃支付逾期交房违约金26055.75元（1339627元×11日×0.0002+1339627元×345日×0.00005，取小数点后两位数），过高部分不予支持。2、关于联峰公司是否应当承担逾期办理房地产初始登记的违约责任及违约责任的承担的问题。一审法院认为，根据合同第十六条的约定，出卖人应当在商品房交付使用90日内办理完房地产初始登记，因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理：1、……。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3、……。2017年8月21日，涉案商品房项目取得了武汉东湖新技术开发区建设管理局颁发的《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，达到法定交房条件，联峰公司于2017年11月22日才取得涉案房屋的不动产权属证明，超过了合同约定的办理房地产初始登记的期限，应当承担逾期办理房地产初始登记的违约责任。对于张小桃要求联峰公司支付逾期办理初始登记违约金的诉讼请求，予以支持。鉴于联峰公司逾期办理房地产初始登记的时间仅超过3天，酌情降低违约金为已付房价款的0.5%。对张小桃要求联峰公司支付逾期办理房地产初始登记违约金的诉讼请求，一审法院支持6698.14元（1339627元×0.005，取小数点后两位数），过高部分不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、武汉联峰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向张小桃支付逾期交房违约金26055.75元；二、武汉联峰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向张小桃支付逾期办理房地产初始登记违约金6698.14元；三、驳回张小桃的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2476元，由张小桃负担1857元，武汉联峰房地产开发有限公司负担619元。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审查明的事实属实。本院认为，张小桃与联峰公司签订的《武汉市商品房买卖合同》及附件，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效，各方均应按合同约定履行。联峰公司上诉称其于2019年10月21日向一审法院递交了管辖权异议申请书，联峰公司至今未收到一审法院关于管辖权异议的裁定。但其未提交证据证明其向一审法院提交过管辖异议申请书，且其于2019年12月11日到庭参加诉讼时，并未对一审法院的管辖提出过异议。对联峰公司的该项上诉理由，本院不予支持。双方签订的《武汉市商品房买卖合同》中约定的涉案房屋交付时间为2016年8月30日，而联峰公司于2017年8月21日才取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，此时，联峰公司才符合合同约定的交付条件。联峰公司未按合同约定的时间交付房屋，已构成违约，应当承担违约责任。考虑到张小桃于2016年9月10日与联峰公司办理了涉案房屋的交接手续，并实际占有使用，客观上缩短了交房的等待期，没有对其使用房屋造成实质性的影响。一审法院结合本案具体情况，酌情确定联峰公司的违约责任从张小桃实际收房后第二日起至2017年8月21日止的违约金，由合同约定的按日支付已付房价款万分之二的标准调整为万分之0.5；张小桃在收房前并未实际获得房屋占有、使用的权益，联峰公司应自合同约定的最后交付期限届满第二日起按日万分之二的标准向张小桃支付逾期交房违约金至其实际收房之日止并无不当。对联峰公司的该项上诉理由，本院不予支持。联峰公司上诉称因完全不可归责于联峰公司的原因，导致房屋验收和房屋初始登记时间发生变化。因前述情形并非合同约定的免责情形，也非联峰公司在签订案涉合同时不能完全预见的情形，并不能免除联峰公司的责任。同时，即便因相邻违法建筑造成联峰公司违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，亦不影响联峰公司承担违约责任，故对联峰公司的该项上诉理由，本院亦不予支持。综上所述，武汉联峰房地产开发有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人武汉联峰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  鲍刚审判员  黄浩审判员  任文二〇二〇年六月十五日法官助理李健伟书记员程玉