江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏06民终1170号 上诉人（原审原告）：吴斌，男，1972年11月4日生，汉族，住南通市崇川区。 上诉人（原审被告）：南通迪顺贸易有限公司，住所地南通市。 法定代表人：吴斌，总经理。 被上诉人（原审原告）：南通市图书馆，住所地南通市。 法定代表人：施冲华，馆长。 委托诉讼代理人：高婷婷，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：薛施嘉，北京市炜衡（南通）律师事务所实习律师。 上诉人吴斌、南通迪顺贸易有限公司（以下简称迪顺公司）因与被上诉人南通市图书馆房屋租赁合同纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院（2019）苏0602民初3661号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 吴斌、迪顺公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1.双方签订的合同约定了上诉人具有优先承租权，上诉人从未放弃过优先承租权。2.上诉人根据南通市图书馆在网上公开发布的信息参加了招募程序，不等于南通市图书馆已经履行了优先承租权的通知义务。南通市图书馆涉及的评分程序和内容中，未区分上诉人和其他竞选人的身份，没有体现出上诉人的优先权。评分过程中，也没有将优先承租权作为评分标准。南通市图书馆从未提供同等条件供上诉人选择，不能视为在竞选时未提出以同等条件、价格续租，更不能视为放弃优先承租权。上诉人在最终竞价确定时，书面告知南通市图书馆愿意接受最高租金。2.民事权利的放弃必须采取明示的意思表示才能发生法律效力。不宜在无明确约定或者法律无特别规定的情况下，推断当事人对权利进行放弃。上诉人从未明确要放弃优先权，一审法院认为上诉人未在竞选时提出视为放弃，属于适用法律不当。 南通市图书馆辩称，1.优先承租权是附有条件的，只有在同等条件下，上诉人才享有优先承租权。南通市图书馆已经履行了优先承租权的通知义务，已通过电话联系方式通知上诉人参加招募程序，迪顺公司参加招募程序视为其认可了该程序及评审标准。迪顺公司在招募评审程序中放弃了优先承租权。在招募评审程序结束后，上诉人再行使优先承租权无事实依据和法律依据，其再任意变更价格将破坏招募评审程序的公示效力及公平公正。2.上诉人至今占用案涉房屋侵犯了本人合法权利。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 南通市图书馆向一审法院起诉请求：1.判令吴斌、迪顺公司将其承租的位于南通市××路××号南通市角建筑面积共240平方米夜间图书馆腾空后返还；2.判令吴斌、迪顺公司支付自2019年1月1日至实际返还房屋之日止房屋占有使用费（按合同约定日租金标准即273.97元/日暂计至2019年5月31日为41369.86元）；3.诉讼费由吴斌、迪顺公司承担。 一审法院认定事实：2015年7月16日，南通市图书馆（甲方、出租方）与吴斌（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：1、甲方将合法拥有的坐落在南通市××路××号南通市角建筑面积共240平方米夜间图书馆经邀请谈判确定出租给乙方使用，租赁期限自2015年9月1日起至2018年8月31日止，共计租期为三年；2、租赁期满后，乙方如要求续租，享有优先权，经双方同意后，重新签订租赁合同；3、该房屋每年租金：第一年甲方免收乙方租金，第二年开始每年向甲方支付年租金10万元人民币；4、租赁期满或乙方提出中止合同时，乙方不得拆除或故意损坏不可移动部分，不得向甲方提出任何补偿要求。合同另对租赁用途及要求、房屋修缮责任、变更或解除、终止合同等其他事项进行了约定。 2015年8月11日，迪顺公司向南通市图书馆出具《保证书》一份，其上载明：“南通迪顺贸易有限公司承租南通市图书馆二楼西北角约240平方米的夜间图书馆，兼营茶水、咖啡、甜品、简餐等类似饮食品。因申领《经营许可证》、《营业执照》等需要，承租方改为公司的法人代表吴斌。本公司保证承租期间的一切责任和义务由南通迪顺贸易有限公司承担。” 2018年11月14日，南通市图书馆通过其官方网站对外发布《市图书馆招募咖啡阅览室合作伙伴启事》并公布评审办法。启事发布后，共有三家单位报名参加，分别为南通迎客文化科技有限公司（以下简称迎客公司）、南通朴色文化艺术发展有限公司（以下简称朴色公司）及迪顺公司。南通市图书馆主张其通过电话通知迪顺公司参加招募，迪顺公司主张未书面通知，其是通过网上看到该信息后参加。2018年12月14日，经过专家评审确定朴色公司为拟合作单位。 2018年12月18日，迪顺公司向南通市图书馆发出《关于图书馆咖啡阅览室寻求合作伙伴招募的异议》，提出其虽然未能中标，但根据双方合同第三条关于优先权的约定决定出价15万/年以续签合同。同日，南通市图书馆向迪顺公司发出《通知》，其上载明：“南通市图书馆咖啡阅览室租赁于2018年8月31日期满。期满前，双方进行了沟通与接洽。乙方提出，请甲方考虑咖啡阅览室员工的五险一金缴纳至2018年年底，另外需要放宽时间为员工安排工作，经双方协商，达成：合作期限延续到2018年12月底、租赁费按合同价折算的一致意见。现请贵单位配合作好准备，在2018年12月底前清理好物品，腾空咖啡阅览室。”双方均确认，房租缴纳至2018年12月底。2019年2月21日，南通市图书馆再次发出通知，要求其于2019年2月28日前交还钥匙、腾退房屋并结清房屋占有使用费。2019年2月22日，吴斌、迪顺公司发出《回复函》，要求在享有优先承租权的基础上要求续租，并拒绝强行退租的要求。 另查明，2010年1月4日，南通市发展改革委员会作出通发改投资[2010]3号《市发改委关于市图书馆及综合服务中心等业务用房的批复》，同意南通市市级机关事务管理局建设市图书馆及综合服务中心等业务用房，后该工程先后取得建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证并竣工投入使用。2019年6月3日，南通市机关事务管理局出具情况说明一份，其上载明：“南通市图书馆位于南通市崇川区，产权隶属于南通市机关事务管理局（产权证待办）。根据有关规定，由市文化广电和旅游局使用、管理南通市图书馆（一楼北侧市少儿图书馆业务用房、二至五层市图书馆业务用房）”。2019年6月4日，南通市文化广电和旅游局出具证明一份，其上载明：“南通市图书馆位于南通市崇川区北侧市少儿图书馆业务用房、二至五层市图书馆业务用房），产权隶属于南通市机关事务管理局（产权证待办），根据市机关事务管理局授权，由我局使用、管理。我局对其实际使用人南通市图书馆以其名义对上述用房进行使用、管理、经营、对外出租的行为均予以认可”。 一审法院认为，经南通市机关事务管理局授权及南通市文化广电和旅游局认可，南通市图书馆享有对案涉房屋的占有、使用、收益等权利。南通市图书馆与吴斌签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。迪顺公司虽出具《担保书》并保证承租期间的一切责任和义务由其承担，但并未明确约定保证方式和保证范围，故应当对全部债务承担连带保证责任。南通市图书馆为租赁期限届满后房屋出租事宜面向社会公开招募，虽未能举证证明其已电话通知迪顺公司，但迪顺公司参加招募应当视为接受并认可该招募程序，南通市图书馆已履行了优先承租权的通知义务。据已查明的事实，南通市图书馆系按照公开发布的评审办法进行评分，包括迪顺公司在内的三家公司均系在同等条件下参与竞选，最终迪顺公司落选亦是由于综合评分低于其他公司所致。南通市图书馆已履行了提供同等条件供迪顺公司选择的义务，而迪顺公司要求行使优先承租权所需的同等条件并未成就，且在竞选时并未提出以同等条件、价格续租，视为放弃优先承租权。事后迪顺公司才发函要求行使优先权，明显有违诚信，双方亦协商一致，租赁期限延续至2018年12月底，迪顺公司应当于2019年1月1日前将案涉房屋腾空并返还。迪顺公司占用案涉房屋至今，应当支付房屋占有使用费，房屋占有使用费比照原合同约定的租金标准计收。迪顺公司虽提出其在装修过程中投入大量资金，如因南通市图书馆的违约势必造成极大的经济损失，但未提起反诉，进行明确的诉讼主张，故在本案中不予理涉。作为抗辩，现有证据不能表明南通市图书馆存在违约行为。 依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第二百三十五条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条规定，判决如下：一、吴斌、迪顺公司于判决生效之日起十日内将坐落南通市××路××号南通市角建筑面积共240平方米夜间图书馆腾空并返还给南通市图书馆；二、吴斌、迪顺公司于判决生效之日起十日内支付南通市图书馆房屋占有使用费（按年租金10万元的标准自2019年1月1日起计算至实际交还房屋之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费834元，由吴斌、迪顺公司负担。 二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明事实予以确认。 本院认为，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中，双方约定在租赁合同期满后，吴斌如要求续租享有优先权，但对优先权的具体内容未有约定，故应按照合同有关条款对此予以确定。参照合同中关于优先购买权的约定，迪顺公司也应是在同等条件下可优先承租。南通市图书馆系系按照资格、合作方案、经费报价等综合评分方式竞标选定承租方，故迪顺公司只有在评分相同的情况下才可优先承租。由于迪顺公司参加了竞标，说明其知晓并接受了《启事》中的竞标方案。在三家公司竞标评分已确定后，迪顺公司再单方要求以最高价承租，明显有违《启事》中评分竞标的本意，该主张缺乏法律依据和合同依据，本院对上诉人该主张不予支持。 至于优先承租权的通知义务问题，对此合同并无明确约定，且迪顺公司也已按照《启事》要求进行了竞标，故难以认定南通市图书馆就此存在违约情形。 综上，吴斌、迪顺公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费834元，由上诉人吴斌、南通迪顺贸易有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 罗 勇 审判员 季建波 审判员 杨 盛 二〇二〇年六月二十九日 书记员 邹倩云