宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁0106民初1812号 原告：刘某，宁夏银川市人，住宁夏回族自治区银川市。公民身份号码：××× 被告：石某，陕西省延安市人，住宁夏回族自治区银川市。公民身份号码：××× 委托诉讼代理人：付某，宁夏维誉律师事务所律师。 被告：银川市金凤区龙庭爱家房地产咨询部。 经营者：单正斌，1988年9月16日出生，回族，宁夏固原人，住宁夏回族自治区宁夏回族自治区银川市××区。公民身份号码：××× 原告刘某诉被告石某、银川市金凤区龙庭爱家房地产咨询部（以下简称：龙庭爱家咨询部）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月31日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘某、被告石某及其委托诉讼代理人付某、被告龙庭爱家咨询部的经营者单正斌到庭参加诉讼。审理中，当事人申请庭外和解，期限届满后未能达成和解协议。本案现已审理终结。 原告刘某向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令解除原被告签订的《银川市存量房屋买卖合同》；2.请贵院判令被告石某承担违约责任，向原告赔付违约金人民币60000元；3.请求法院依法判令被告经纪人保管的定金60000元返还原告；4.请求贵院判令由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2019年11月25日原被告在银川市金凤区龙庭爱家房地产咨询部的居间斡旋下，三方签订了《银川市存量房屋买卖合同》和补充协议。该合同约定：1.原告承诺以房屋更名手续为前提，原告以房屋总价款1224000元购买被告位于银川市××区个人住房，建筑面积为152.68平方米。产权转移手续由卖方委托第三人负责办理，买卖双方应积极协助和配合经纪人办理相关手续。2.在签署合同时卖方提出能否更名的担忧，经过三方协商，由经纪人落实并以12日的期限签订了补充协议。3.卖方承诺与2019年12月30日前带领买方去售楼部签订本次交易房屋的认购合同或开购房款收据，买方支付614000元购房款，2020年1月10日前签订购房合同，并做房屋备案手续，在房屋手续完结当日，买方将剩余房款610000元支付卖方。4.如有一方未能履行合同约定的义务，违约方以相当于房屋总价款的20%向守约方支付违约金，且守约方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。合同签订后，原告如约向被告支付了定金人民币60000元。3日后经过经纪人落实，确定能做更名手续，并告知被告提供房屋更名所需全部资料给经纪人，依据合同约定，被告应当积极协助和配合经纪人办理所购房屋所有权更名。但被告以没钱偿还银行贷款为由，明确表示拒绝履行合同，直至现在，被告仍不提供任何手续。期间，原告曾多次与其协商继续履行合同，但被告坚决表示不予履行，被告的这种行为不仅浪费了原告巨大的精力和时间，同时也错失大量优质房源，严重损害了原告的利益。根据《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》以及《合同法》的有关规定，诉至贵院，请贵院依法支持原告的诉讼请求。原告当庭变更诉讼请求“3.请求法院依法判令被告经纪人保管的定金60000元返还原告”变更为“3.请求法院依法判令被告银川市金凤区龙庭爱家房地产咨询部保管的定金60000元返还原告”；对事实理由补充：被告石某同意我给他的定金由银川市金凤区龙庭爱家房地产咨询部进行保管。 被告石某辩称，一、同意解除石某与原告签订的《银川市存量房买卖合同》；二、关于本案中原告向石某主张承担违约金60000元的诉讼请求不成立，原告在与石某及居间方三方所签订的《补充协议》中已经明确放弃互相追究违约责任的民事权利。2019年11月25日原告与石某在龙庭爱家咨询部的促成下，石某与原告签订了《银川市存量房买卖合同》，石某与原告及居间人关于上述合同另行签订了两份补充协议，其中一份补充协议主要约定了合同所涉标的状况、房产价款、税费承担、违约责任等内容，另一份补充协议主要内容为“在本案房产更名手续不能完成时，协议三方主体互不追究违约责任”，是对在协议中违约责任发生后，放弃追究违约责任民事权利的行为。根据上述事实，原告已在第二份补充协议明确放弃在违约行为发生后追究违约责任的民事权利，其意思表示真实，合法有效。因此，其主张违约金的诉讼请求不成立；三、本案中《存量房买卖合同》无法实际履行，本案中原告及居间人真实的合同目的是变更原石某与开发商签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》主体，规避国家禁止转让尚未领取产权证书的房产的法律规定，逃避存量房交易部分税费。（一）、《存量房买卖合同》无法实际履行，履行该合同不是原告真实交易目的。根据《城市房地产管理法》第三十八条规定：“未依法登记领取权属证书的房屋不得转让……”。因本案交易房产尚未领取产权证书，所以本案《存量房买卖合同》根本无法履行。所谓更名手续实为对原商品房买卖合同主体的置换，合同权利义务的概括转移，以此将本案存量房恢复至增量房状态，以此达到规避国家法律禁止性规定的目的。根据石某与原告及居间人所签订的第一份补充协议中第二条第二款：“甲方承诺与2019年12月30日前带领乙方去售楼处签订本次交易房屋认购合同或者开购房款收据，乙方承诺签订本次交易房屋的认购合同或者开购房收款当日将部分购房款614000元整以自行支付的方式支付甲方，甲方须同时出具等金额的首付款收到证明。”由上述条款内容得知，本案实质更名手续为通过解除石某与开发商所签订的原《银川市商品房买卖合同（预售）》合同，使原告得以直接与开发商签订商品房买卖合同，进而使得本次交易标存量房恢复为增量房。因此，《存量房买卖合同》的履行不是原告的真实合同目的，其诉求违约的请求无合同依据。（二）、本案中涉及更名手续部分条款应为无效，本案中真实履约目的为逃避国家税收，损害国家利益。根据石某与原告及居间人所签订的第一份补充协议中第三条：“经甲乙双方协商一致，走一手手续交易后的全部税费由乙方承担，直接向主管部门缴纳。”由上述条款内容得知本案税费由原告承担。根据《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》第三条：“调整住房转让环节营业税。为进一步抑制投机和投资性购房需求，从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。”根据该条意见，本案交易房产在石某购买后不足5年，而本次房产交易关于税务缴纳约定由乙方承担，所以原告为逃避税务与居间人合意，置换原商品房买卖合同主体。因此本案的《存量房买卖合同》无法得到实际履行，原告与居间人明知该更名行为实属逃避税务行为，仍然要求石某去履行，其行为应属于恶意串通，损害国家利益。因此，涉及补充协议涉及更名手续部分条款应为无效条款；四、本案中居间人不履行法定告知义务，隐瞒房屋产权状况，明知交易房产尚未领取权属证书，更名手续违反国家法律规定，仍然为本次房产交易提供经纪服务，促成本案中合同及补充协议的签订，导致合同无法履行。根据《银川市房地产经纪管理条例》第十七条：“有下列情形之一的，房地产经纪机构不得提供经纪服务：（二）未依法登记领取权属证书或者未取得商品房预售许可证。”根据《城市房地产管理法》第三十八条规定：“未依法登记领取权属证书的房屋不得转让……”。该条系国家强制性规定，是防止房地产不办理权属证书就私自交易，从而损害国家对房地产管理以及非法逃避税收。本案中居间人作为多年从事房地产经纪活动并具有专业资格的经纪人，在明知该交易房产不符合国家房地产行业的相关法律规定，隐瞒事实，不履行法律规定的告知义务，仍然提供合同签订服务，促成案渉合同及补充协议的签订，最终导致本合同无法履行。其行为不仅违反了国家关于房产经纪行业的法律规定，也违反了房产经纪人职业道德。综上，根据本案事实，导致合同不能履行的原因不在于石某，本案中的违约金诉求不成立，请求法院依法驳回原告诉讼请求。 被告龙庭爱家咨询部辩称，不同意原告的诉请中解除合同，退还定金也是不同意的，对事实与理由中有一条不是龙庭爱家牵线做的手续，是石某本人在签订合同当时，自己咨询后于原告协商一致做更名手续的，在签订合同之前，原告与石某本人协商的付款方式是做全款的买卖公证，是石某自己提出要做更名手续，在合同未履行过程当中，石某拒绝去做手续，导致原告与石某本人来我公司多次协商，一直协商至2019年12月底，原告事实与理由有一点他自己还是想要房屋，达到成交，全款公证的手续也接受，是石某本人不同意出售该房屋，所以导致最终违约。关于合同中定金的约定，是原告交给石某的房屋定金，石某同意由龙庭爱家保管，若有一方违约造成合同不能履行，龙庭爱家可以扣除中介费，再退定金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认定如下：1、原告提交的银川市存量房屋买卖合同1份（原件）、补充协议1份（原件）、定金收条1份（原件）、居间合同1份（原件）、录音一份，本院采信真实性，对证明目的不予采信；2、被告石某提交的《补充协议》二份（原件）、保管条1份（原件），客观真实，本院予以采信；3、被告石某提交的微信聊天录音1份，无法达到其证明目的，本院不予采信。被告龙庭爱家咨询部未向法庭提交任何证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年，被告石某从开发商处购买了涉案房屋。2019年11月25日，原告刘某（买受方）与被告石某（出卖方）通过被告龙庭爱家咨询部居间介绍下签订了《银川市存量房屋买卖合同》，约定石某将其坐落为金凤区天山煕湖小区xx室房屋出卖给刘某，房屋建筑面积为152.68平方米，房屋成交价格为1224000元，刘某在签订本合同的同时支付定金60000元。同日，原告刘某（乙方、买受方）、被告石某（甲方、出卖方）、被告龙庭爱家咨询部（丙方、居间方）签订《补充协议》，约定“经甲乙丙三方友好协商，针对坐落于银川市××区之房屋买卖及相关事宜所签署的《银川市存量房屋买卖合同》和《居间服务合同》作如下补充协议：第一条合同标的状况及价款组成1、鉴于甲方暂时尚未取得交易房屋的所有权证书，如出现房屋产权证书下发前甲乙丙三方签署的合同中所记载的房屋地址、面积等信息与房屋产权证书记载不一致的情况，甲乙丙三方一致同意放弃异议的权利。不因此追究他方的任何责任。2、甲乙双方协商一致，在该房屋交易中甲方总房价款（不含税，即净得房价款）为人民币壹佰贰拾贰万肆仟元整（￥1224000元整）。第二条房款支付方式及房屋交付1、乙方于2019年11月25日向甲方支付定金人民币陆万元整（￥60000.00），甲方须同时出具同等金额的定金收到证明，并由丙方代为保管。2、甲方承诺与2019年12月30日前带领乙方去售楼部签订本次交易房屋的购房认购合同或者开购房收款收据，乙方承诺签订次交易房屋的购房认购合同或者开购房收款当日将部分购房款陆拾壹万肆仟元整（￥614000.00元整）以自行支付的方式支付甲方，甲方须同时出具同等金额的首付款收到证明。3、甲方承诺与2020年1月10日前售楼部签订购房合同，并做房屋备案手续，在房屋备案手续完结当日，乙方将剩余房款陆拾壹万元整（￥610000.00元整）以自行支付的方式支付甲方，甲方须同时出具同等金额的尾款收到证明。第三条税费的承担经甲乙双方协商一致，走一手手续交易后的全部税费（包括本交易履行过程中因政策调整而须缴纳的新增税费）由乙方承担，由承担方直接向主管机关缴纳。”同日，原告刘某、被告石某、被告龙庭爱家咨询部又签订了《补充协议》，约定“甲乙丙三方就银川市金凤区金凤天山煕湖xx室交易做如下补充：自合同签订当日起至十二日内如若不能做更名手续则三方和平解约互不追究责任。” 2019年11月25日，原告向被告支付购房定金60000元，被告石某向原告出具定金收条一张。同日，被告龙庭爱家咨询部向被告石某出具保管条一张，载明：“今收到出卖方石某交来坐落在银川市××区的房产证（原/复印）件壹份，证号银房权证／区字第／号，国有土地使用证／件壹份，证号银国用（／）第／号；同时收到买受方刘某交给出卖方石某用于购买坐落在银川市××区的房屋定金人民币（小写）：￥60000.00元（大写）陆万元整，暂由银川市金凤区龙庭爱家房地产咨询部保管。”后因过户问题双方协商未果，诉至法院。 本院认为，本案的争议焦点在于原告刘某与被告石某签订的《银川市存量房屋买卖合同》及原告刘某与被告石某、被告龙庭爱家咨询部签订的二份《补充协议》是否具有法律效力的问题。经查，结合庭审中当事人陈述及提交的证据可以看出，原告刘某与被告石某在合同中约定的“去售楼部签订购房合同”、“做更名手续”实质是为通过解除石某与开发商所签订的商品房买卖合同，使原告得以直接与开发商签订商品房买卖合同，进而使得本次交易的存量房恢复为增量房。因涉案房屋石某购买时间不足5年，原告刘某与被告石某就是为了规避其应当向税务机关缴纳的营业税。同时，被告龙庭爱家咨询部作为专业的房屋中介人，其明知买卖双方签订合同的目的仍为其提供居间服务，故原告刘某与被告石某恶意串通，损害国家利益，其签订的《银川市存量房屋买卖合同》及原告刘某与被告石某、被告龙庭爱家咨询部签订的二份《补充协议》应当认定为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。对于原告主张的被告龙庭爱家咨询部保管的定金60000元返还原告的诉讼请求，因被告石某收取原告刘某定金后，交由被告龙庭爱家咨询部代为保管，故被告龙庭爱家咨询部应直接向原告予以返还代石某保管的购房定金60000元。对于原告主张的违约金60000元，因原告自身存在过错，故对项诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六、第五十八条之规定，判决如下： 一、被告银川市龙庭爱家房地产咨询部于本判决生效后十日内返还保管的原告刘某购房定金60000元； 二、驳回原告刘某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1350元（已减半收取），由原告刘某负担675元，被告石某、银川市金凤区龙庭爱家房地产咨询部负担675元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审判员 张 玮 二〇二〇年六月十日 书记员 秦娜娜 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。