湖南省沅陵县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1222民初44号 原告：王立仁，男，1955年6月7日出生，土家族，湖南省沅陵县人，居民。 委托诉讼代理人：佘文政，沅陵县友谊法律服务所法律服务工作者，执业证号：31813021100075，代理权限：一般代理。 被告：沅陵县雄鹰房地产开发有限责任公司，住所地：湖南省沅陵县滨江大道（从文广场多层2号楼101号），统一社会信用代码：91431222763267141Y。 法定代表人：熊泽英，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：熊永东，湖南兴沅律师事务所律师，执业证号：14312201010848510，代理权限：特别授权。 第三人：谢燕，女，1981年11月11日出生，土家族，湖南省沅陵县人，居民。 第三人：湖南沅陵农村商业银行股份有限公司，住所地：湖南省怀化市沅陵县沅陵镇迎宾南路16号，统一社会信用代码：91431200MA4L1R8C1A。 法定代表人：谌丽蓉，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：糜海平，湖南天宇律师事务所律师，执业证号：14312199280177726，代理权限：一般代理。 原告王立仁与被告沅陵县雄鹰房地产开发有限责任公司（以下简称“雄鹰公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，于2020年5月28日依申请追加了谢燕、湖南沅陵农村商业银行股份有限公司（以下简称“农商行”）为第三人，并依法组成合议庭，于2020年6月23日公开开庭进行了审理，原告王立仁及其委托诉讼代理人佘文政，被告雄鹰公司的委托诉讼代理人熊永东，第三人农商行的委托诉讼代理人糜海平到庭参加诉讼，第三人谢燕经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王立仁向本院提出诉讼请求：1．请求法院判决原、被告之间签订的商品房买卖合同有效；2．判令被告立即为原告办理不动产权证；3．判令由被告承担本案所有诉讼费用。事实与理由：原、被告双方于2010年5月28日签订《商品房买卖合同》，合同第二十五条约定“商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向沅陵房地产管理局申请登记备案”，被告应当于2010年6月28日之前为原告办理房屋不动产权证，至今被告仍然未为原告办理房屋不动产权证。经原告多次催告，被告仍以各种理由推脱其责任。 被告雄鹰公司辩称：1、被告雄鹰公司在本案中已履行合同主要义务，即交付了房屋；2、导致争议房屋不能完成产权过户主要原因系原告未按合同约定按时支付房款及办证费用；3、双方签订的房屋买卖合同已无法实际履行。 第三人谢燕未向本院提交书面陈述意见，亦未提交证据。 第三人农商行陈述：1、原告诉争的商品房系第三人谢燕的合法物权，且农商行就谢燕的物权依法取得了担保物权。原告因《商品房买卖合同》形成的债权，不能对抗谢燕及农商行名下的物权；2、第三人谢燕取得门面物权在先，原告在后签订《商品房买卖合同》，其合同的目的不能实现。原告的诉讼请求不应得到支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据（原告提交的原告身份证及被告公司信息、收据一份；被告雄鹰公司提交的欠条一份、第三人农商行提交的湖南沅陵农村商业银行股份有限公司《营业执照》、《金融许可证》、《法定代表人身份证明书》复印件各一份），本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.原告提交的《商品买卖合同》，证实原告王立仁在2010年5月28日与被告签订了房屋买卖合同；被告雄鹰公司对证据的三性无异议，合同内容付款方式是一次性付清。第三人农商行对真实性无异议，对合法性有异议，门面为谢燕所有，在这份合同之前已经抵押给农商行了。被告雄鹰公司及第三人农商行对证据真实性也无异议，只是对合法性、关联性有异议，认为被告雄鹰公司对门面已无所有权，所以无权对该房产进行处分。合议庭评议后认为，该商品买卖合同及原告付购房款等证据来源合法，内容客观真实，是合同双方的真实意思表示，与本案具有关联性，对该组证据应予以采信。 2.原告提交的视频录音资料，证实雄鹰公司承诺购房五年内办理房屋所有权证；被告雄鹰公司认为这是原告与谢根深电话沟通，而且谢根深不是股东，也没有在该公司任职任何职务。合议庭评议后认为，根据商品房买卖合同约定，应由被告雄鹰公司为原告办理产权登记手续，但涉案房屋已登记在谢燕名下，并进行了抵押，故该组证据与本案无关联性，本院不予采信。 3.原告提交的王立仁家庭情况说明、售电收据、残疾证，证实王立仁属于移民户、残疾人花光所有积蓄购买门店经营居住；被告雄鹰公司认为该组证据与本案没关联；第三人农商行认为该组证据与本案没关联。合议庭评议后认为，被告雄鹰公司已认可将涉案房屋交付给原告，现属于原告占有使用，对于该组证据其他证据，与本案无关联性，本院不予采信。 4.原告提交的证人证言，证实原告曾于2013年5月13日要求被告办理房产权和土地使用权；被告雄鹰公司认为该组证据中证人都是与被告存在房屋买卖纠纷，证人没有出庭作证；第三人农商行认为这个门面所有权为谢燕所有，谢燕已经抵押给农商行，内容以涉及物权抵押无法完成过户手续。合议庭评议后认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十八条第三款规定：无正当理由未出庭的证人以书面等方式提供的证言，不得作为认定案件事实的根据。本案中原告未能说明证人未出庭的理由，故对该组证据不予采信。 5.第三人农商行提交的沅房权证城字第XX号《房屋所有权证》、沅国用（2009）第XX号《国有土地使用证》复印件各一份，证实①2009年12月，谢燕即取得了沅陵镇滨江大道城市广场1栋101至110十间门面的物权（2009年12月4日办理《房屋所有权证》、2009年12月9日办理《国有土地使用证》）；②从谢燕取得该十间门面所有权之日起，沅陵县雄鹰房地产开发有限责任公司即丧失了该十间门面的物权，无权将相应门面第二次出卖给原告。原告方对这组证据的真实性无异议，对合法性有异议，与本案没有关联；被告雄鹰公司对该组证据没有异议。合议庭评议后认为，该组证据为公文书证，能达到第三人农商行的证明目的，本院予以采信。 6.第三人农商行提交的李凌夏、谢剑结婚证及身份证复印件，编号XX《个人借款合同》复印件各一份，证实李凌夏、谢剑系夫妻关系，2014年11月3日与沅陵农商银行签订编号XX《个人借款合同》，向沅陵农商银行贷款620万元。原告方对该组证据真实性没有异议，认为该组证据与本案没有关联；被告雄鹰公司对该组证据无异议。合议庭评议后认为，以上证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，应予以采信。 7.第三人农商行提交的谢燕身份证复印件、抵字[2014]第XX号《抵押合同》、沅房他证城区字第XX号《他项权证》及沅房权证城字第XX号《房屋所有权证》、沅他项（2014）第XX号《他项权证》及沅国用（2009）第XX号《国有土地使用证》复印件各一份，证实①谢燕自愿用自有的十间门面为李凌夏、谢剑向沅陵农商银行620万元贷款提供抵押，并于2014年11月3日与沅陵农商银行签订了《抵押合同》。②2014年11月6日，沅陵县房地产管理局办理了房产抵押登记，给沅陵农商银行发放了沅房他证城区字第XX号房产《他项权证》；2014年11月7日，沅陵县国土资源局办理了土地抵押登记，给沅陵农商银行发放了沅他项（2014）第XX号土地《他项权证》。原告方对谢燕身份无异议，对合法性有异议、且与本案没有关联；被告雄鹰公司对该组证据无异议。合议庭评议后认为，以上证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，应予以采信。 9.第三人农商行提交的编号XX《个人借款合同》、XX《抵押合同》、湘（2017）沅陵县不动产证明第XX号《他项权证》复制件各一份，证实①李凌夏、谢剑将原贷款还清后，又于2017年11月30日与沅陵农商银行签订编号XX《个人借款合同》，向沅陵农商银行再次贷款620万元。②谢燕继续用自有的十间门面为李凌夏、谢剑再次向沅陵农商银行贷款620万元提供抵押，并于2017年11月30日与沅陵农商银行签订了《抵押合同》。③2017年12月1日，沅陵县不动产登记中心给沅陵农商银行办理了不动产抵押登记，为沅陵农商银行发放了湘（2017）沅陵县不动产证明第XX号《他项权证》。原告方对谢燕身份无异议，对合法性有异议、且与本案没有关联；被告雄鹰公司对该组证据无异议。合议庭评议后认为，以上证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，应予以采信。 10.第三人农商行提交的（2019）湘1222民初1079号《民事调解书》复制件一份，证实①因借款人李凌夏、谢剑没有完全履行还款义务，沅陵农商银行向法院起诉，要求李凌夏、谢剑还本付息，要求谢燕承担连带清偿责任，并要求对谢燕抵押的不动产享有优先受偿权。②该案经法院主持调解，达成了由李凌夏、谢剑偿还沅陵农商银行的全部本息，谢燕承担连带清偿责任，沅陵农商银行对谢燕抵押的不动产享有优先受偿权的民事调解协议。原告方认为该组证据与本案没有关联，被告雄鹰公司无异议。合议庭评议后认为，该调解书为已经发生法律效力的裁判文书，应予以采信。 11.第三人农商行提交的（2020）湘1222执123号《执行案件受理通知书》，证实目前该房产已经进行法院执行程序。原告方认为抵押不合法，至于执行程序原告方不清楚；被告雄鹰公司无异议。合议庭评议后认为，原告认为抵押不合法，但未提交证据驳斥，也未依法进行撤销，以上证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，应予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告雄鹰公司成立于2004年6月15日，注册资金一千万元，是一家从事房地产开发、旅游开发、建材及五金销售、商品房销售与出租的有限责任公司，法定代表人熊泽英（董事长）。 2010年5月28日，原告王立仁与被告雄鹰公司签订《商品房买卖合同》，合同约定的主要内容有：一、出卖人为雄鹰公司，买受人为王立仁；二、销售的商品房位于沅陵县城滨江大道雄鹰城市广场，为第一幢8号门面，框架结构，建筑面积51.27㎡；三、总价款400080元，一次性付款；四、交付日期2010年7月30日；五、出卖人应当在商品房交付使用后30日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。 原告王立仁与被告雄鹰公司签订的《商品房买卖合同》约定交易的商品房系被告雄鹰公司承建，在2009年12月4日就办理了沅房权证城字第XX号房屋所有权证、12月9日办理沅国用（2005）第XX号国有土地使用权证，房屋所有权人及土地使用权人均为谢燕（雄鹰公司员工，董事长熊泽英之女）。 原告王立仁于2010年5月28日与雄鹰公司签订《商品房买卖合同》后，原告王立仁于2010年7月28日交纳了207363元购房款，被告雄鹰公司向原告王立仁出具了收据，收据有第三人谢燕（被告雄鹰公司出纳）签名，此后王立仁于2010年10月13日交纳了92717元（谢根生经手），共计300080元，尚欠购房款10万元。被告雄鹰公司亦将销售的沅陵镇滨江大道雄鹰城市广场1栋8号门面（沅房权证城字第XX号房屋所有权证中登记的商铺之一）交付原告王立仁使用。 2014年11月3日，第三人谢燕与第三人农商行签订《抵押合同》，将其所有的沅房权证城字第XX号房屋所有权证、沅国用（2009）第1770号国有土地使用权证项下的10套商铺作为贷款的抵押并于同年11月6日办理了抵押登记，为李凌夏在农商行的贷款提供担保。2017年11月30日，李凌夏再次与第三人农商行签订《个人借款合同》，向沅陵农商银行贷款620万元。同日，第三人谢燕与第三人农商行也再次签订《抵押合同》，将其所有的沅房权证城字第XX号房屋所有权证、沅国用（2009）第XX号国有土地使用权证项下的10套商铺为李凌夏的贷款提供担保，并于同年12月1日办理了抵押登记。抵押人为谢燕，抵押权人为农商行。 2019年8月5日，因借款人李凌夏违约，第三人农商行对借款人李凌夏、共同借款人谢剑及担保人谢燕提起诉讼。2019年8月8日，在本院的主持下，农商行与谢剑、李凌夏、谢燕自愿达成一致协议：李凌夏、谢剑在2019年8月20日前清偿贷款本息，谢燕对上述债务承担连带清偿责任，在李凌夏、谢剑未按期清偿借款本息时拍卖、变卖抵押物优先受偿。该案的（2019）湘1222民初1079号民事调解书已发生法律效力，且第三人农商行已申请法院强制执行后进行执行阶段。 本院认为，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效，则当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行的……出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，原告王立仁与被告雄鹰公司签订《商品房买卖合同》时，被告雄鹰公司对该合同标的物沅陵镇滨江大道雄鹰城市广场1栋8号门面没有所有权，无权处分了该合同的标的物；但合同标的物的所有权人谢燕系被告雄鹰公司的出纳，且是该公司董事长之女，在被告雄鹰公司具有多重身份，在被告雄鹰公司与原告王立仁签订合同前后，第三人谢燕明知被告雄鹰公司处分了归自己所有的沅陵镇滨江大道雄鹰城市广场1栋8号门面及原告王立仁在签订合同后占有使用该门面多年的事实，应视为第三人谢燕同意被告雄鹰公司处分了自己所有的沅陵镇滨江大道雄鹰城市广场1栋8号门面，追认了被告雄鹰公司的销售行为。因此，原、被告签订的《商品房买卖合同》是原、被告双方的真实意思表示，不违反法律的规定，不损害第三人的利益，该《商品房买卖合同》合法有效，对原告王立仁与被告雄鹰公司均有约束力。但因被告雄鹰公司一直未给原告王立仁办理产权登记手续，故该门面的物权一直未发生转移；期间，第三人谢燕三次将门面设立了抵押权，并办理了抵押登记，现抵押权人为第三人农商行，第三人农商行对该门面享有已登记的抵押权，并已经进入本院强制执行程序，故目前在法律上被告雄鹰公司无法履行为原告王立仁办理房屋不动产权证的义务，对于原告要求被告为其办理不动产权证的诉讼请求，本院不予支持，如有其他争议，应另诉解决。关于被告雄鹰公司提出的导致争议房屋不能完成产权过户主要原因系原告未按合同约定按时支付房款及办证费用造成。经审查，如果被告雄鹰公司认为原告未付清全部房款及办证费用，则应按合同约定通知原告王立仁按期支付款项或通过协议、诉讼等程序依法解除合同免除其办证义务，未解除合同之前，被告雄鹰公司不能免除其办证义务，故对于被告雄鹰公司的该答辩意见，本院不予采纳。原告认为谢燕与第三人农商行之间的抵押合同无效，经查，原告未依法申请撤销该合同，无证据证明是无效抵押合同，故本院对该主张不予支持。第三人农村商行的陈述称争议门面已合法登记在第三人谢燕名下，谢燕给农商行办理的抵押合法有效且已经登记；原告王立仁与雄鹰公司的合同合法有效，但存在现实履行不能情况，原告王立仁只能请求解除合同赔偿损失，无权要求办理过户手续。经审查，第三人农商行的陈述意见，符合法律规定，本院予以采纳。 综上所述，原告王立仁与被告雄鹰公司签订的商品房买卖合同为有效合同，故本院对原告王立仁要求确认原、被告之间签订的商品房买卖合同有效的诉讼请求予以支持；但目前第三人农商行对该涉案标的物享有已登记的抵押权受法律保护，该合同在法律上存在无法继续履行的情形，本院对原告王立仁要求被告雄鹰公司为原告办理不动产权证的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第一百一十条第一项、第一百三十二条第一款，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，判决如下： 一、原告王立仁与被告沅陵县雄鹰房地产开发有限公司于2010年5月28日签订《商品房买卖合同》为有效合同； 二、驳回原告王立仁的其他诉讼请求。 案件受理费人民币7301元，由原告王立仁负担人民币7221元，被告沅陵县雄鹰房地产开发有限责任公司负担人民币80元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 长  田 文 审 判 员  张 辉 人民陪审员  向开祥 二〇二〇年六月二十九日 书 记 员  舒 怡 附法律、司法解释条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百三十二条出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。 《中华人民共和国物权法》 第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。 第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。 抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。 抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。