四川省金川县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川3226民初64号 原告（反诉被告）：王正清，男，汉族，1946年6月6日出生，农民，住四川省金川县。 委托诉讼代理人：王国梁（系王正清之子），住四川省金川县，一般授权代理。 委托诉讼代理人：唐志军，执业证号15132200010273324，金川县法律援助中心律师，一般授权代理。 被告（反诉原告）：金川川旅旅游文化投资有限公司，住所地四川省金川县，统一社会信用代码91513226MA62F02X4M。 法定代表人：王勋，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：姚永忠，执业证号15101199910318557，上海段和段（成都）律师事务所律师，一般授权代理。 原告（反诉被告）王正清与被告（反诉原告）金川川旅旅游文化投资有限公司（以下简称金川川旅）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用简易程序。金川川旅于2020年5月6日向本院提起反诉，本院受理后与本案合并审理，于2020年5月18日公开开庭进行了审理。王正清及委托诉讼代理人王国梁、唐志军，金川川旅委托诉讼代理人姚永忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王正清向本院提出诉讼请求：1.判令金川川旅支付租金221,646元；2.判令金川川旅支付违约金66,493.8元；3.判令金川川旅承担本案案件受理费。在诉讼过程中，王正清变更诉讼请求为：1.请求判令金川川旅支付2018年11月21日起至房屋正式退还之日止的租金；2.请求金川川旅支付违约金【违约金从2018年11月21日起至房屋正式退还之日止的租金为基数×30％】；3.同意房屋正式退还之日解除房屋租赁合同，同时要求判令金川川旅向王正清赔偿经济损失和可预期收益2,651,830元（按合同计算2018年11月21日至2023年11月20日782,280元，2023年11月21日至2033年11月20日1,869,550元，合计为2,651,830元）及违约金795,549元（2,651,830×30％）；4.判令金川川旅承担王正清房屋修复费（以法院评估鉴定价格为准）。庭审中王正清提出对房屋损害和赔偿进行鉴定评估，于2020年6月15日撤回评估鉴定申请。事实和理由：2013年9月，在金川县的见证下，王正清与金川川旅通过自愿协商，王正清将位于四川省阿坝州金川县的房屋及院落出租给金川川旅，并签订《房屋租赁合同》，合同中约定了租赁物的名称、用途、租赁期限、租金、付款方式、违约责任等，合同签订后，王正清向金川川旅移交了房屋及院落的使用权，金川川旅也依约支付了2018年11月20日以前的房屋租金，但未支付2018年11月21日至2020年4月20日期间的租金22.164,6元（782,280÷5÷12×17＝221,646元）和支付违约金66,493.8万元（221,646×30％＝66,493.8元），经王正清多次催收，金川川旅拒不支付房屋租金，故王正清诉至法院。 金川川旅辩称：对王正清所陈述的事实及金川川旅拖欠王正清的房屋租金，金川川旅认可，金川川旅不再就事实和计算方式上提出任何异议。金川川旅主要作出的解释是当初2013年金川川旅的上级公司看好金川旅游资源，与沙耳乡、曾达乡、马尔邦乡共11户出租户签订了房屋租赁协议（合同），但公司当初对金川的旅游市场过于乐观，在经营过程中没有实现经营目的，直到2020年4月整个债务已达到3000万元，确实经营失败，无力支付王正清的租金，同时，在2018年省委巡视组对金川川旅的上级机关四川省旅游投资集团有限公司进行巡视时，发现金川项目没有产生经济效益，造成国有资产流失，责成旅游集团公司必须依法处理。鉴于此种情况，金川川旅的上级公司不再向金川公司提供借款，金川川旅的注册资金1000万元使用完毕，再加上借款2000万元也使用完毕，再无力支付。同时金川川旅根据《公司法》规定进行资产审计和内部破产审批流程，待完成内部审批程序后，向金川法院申请破产。 金川川旅向本院提出反诉请求：请求判令王正清与金川川旅签订的《房屋租赁合同》于2020年5月6日（即反诉立案之日）解除。在庭审中，金川川旅请求对《房屋租赁合同》中约定的违约金过高予以调整。事实和理由：为了发展金川县的旅游产业，金川川旅于2013年9月与王正清签订了《房屋租赁合同》，金川川旅租赁王正清位于金川县的院落和房屋，其中房屋建筑面积480平方米，砖厂1170平方米，院落面积330平方米用于旅游、民宿接待，租期2013年11月21日起至2033年11月20日止，租金为前五年每年131,040元，此后每5年递增。合同签订后，金川川旅对房屋进行了装修、添置了设备，将王正清的房屋改造成旅游接待房。后因金川川旅经营长期处于亏损状态，靠母公司借款维持，金川川旅曾于2019年6月与王正清等出租户协商解除合同相关事宜，但因双方意见分歧比较大未达成协议。至今，金川川旅欠债已近3000余万元，无力归还借款本息和支付王正清租金。鉴于金川川旅严重亏损的实际情况，金川川旅已无力继续履行合同，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，请求解除与王正清的房屋租赁合同，并对违约金过高进行调整，对房屋修复费如与王正清不能达成一致协议的情况下，以法院评估鉴定价格为准。 王正清对金川川旅的反诉答辩称：1.金川川旅要求解除合同的理由是“经营长期处于亏损状态”，其理由不属于合同约定解除合同事项，也不属于法律规定解除合同事项，是违约行为，金川川旅反诉提出解除合同，王正清同意解除合同（合同解除时间应是房屋正式退还之日），但金川川旅游应根据《房屋租赁合同》第11.3条承担赔偿责任和支付违约金，王正清认为虽然赔偿金额有点大但是依照合同约定计算的；2.金川川旅未对王正清的房屋妥善管理，致使房屋多处破损，要求金川川旅承担损害赔偿，对王正清的房屋进行修复或者支付修复费。 本院经审理对无争议的以下事实，本院予以确认。2013年9月，王正清将位于四川省金川县的房屋及院落出租于金川川旅，并与金川川旅签订了《房屋租赁合同》，合同上甲方（王正清）乙方（金川川旅）处有王正清、金川川旅的签名和盖章，同时金川县在合同上见证方处签名和盖章。《房屋租赁合同》对房屋基本情况、房屋用途、租赁期限、装修免租期、租金、付款方式、双方责任及义务、房屋及附属设施维护、房屋的返还、合同提前终止、违约责任、争议解决方式进行了约定。《房屋租赁合同》第三条租赁期限：“合同期限自2013年11月21日至2033年11月20日止，共20年.....”。第五条租金：“5.1甲乙双方议定2013年11月21日-2018年11月20日租金为65.52万元（大写：人民币陆拾伍万伍仟贰佰元）；2018年11月21日-2023年11月20日租金为78.228万元（大写：人民币柒拾捌万贰仟贰佰捌拾元）；2023年11月21日-2033年11月20日租金为186.955万元（大写：人民币壹佰捌拾陆万玖仟伍佰伍拾元）......；5.3乙方于每年11月21日前向甲方支付当年租金......”。第六条付款方式：“乙方按年向甲方支付租金.....”。第九条房屋的返还：“租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施.......”。第十条合同提前终止：“10.1在20年租赁期限内，经甲乙双方协商一致，通过书面协商，可提前终止本合同”。第十一条违约责任：“11.2甲乙双方任何一方违反本合同约定的，除本合同另有约定外，都应当赔偿守约方因此遭受的实际损失，并承担损失金额的30％的违约金。11.3除本合同明确规定的终止条款外，任何单方面终止本合同的行为均视为违约。违约方应向对方赔偿因本合同提前终止而遭受的一切经济损失及可预期收益，并承担直接经济损失及可预期收益的30％的违约金”。合同签订后，王正清将租赁物交于金川川旅，金川川旅对租赁物进行了装修、添置了设备，将王正清的租赁物改造成旅游接待房。金川川旅按合同约定向原告支付了2013年11月21日-2018年11月20日租金65.52万元，2018年11月21日-2019年11月20日的租金未付，案涉房屋至反诉立案之日仍由金川川旅实际控制，未退还王正清，在审理中，金川川旅对王正清所陈述的事实及拖欠王正清的房屋租金予以认可，同时对计算方式和标准也无异议。金川川旅提出反诉要求解除合同，王正清同意解除合同，但要求金川川旅向王正清赔偿经济损失和可预期收益及违约金，双方对解除合同的时间点未达成一致意见，同时，金川川旅提出调整违约金过高的请求，王正清提出对房屋损害修复费申请评估鉴定，金川川旅同意房屋修复费如双方协商不一致按法院评估鉴定意见为准，后王正清于2020年6月15日撤回鉴定申请，本院口头予以准许，双方均无异议。 以上事实，有双方无争议的身份证明、《房屋租赁合同》、庭审笔录、庭审视频等证据在卷佐证，本院予以认定。对双方有争议的证据《金川川旅2019年1月-2020年3月财务报表专项审计报告》，王正清对该证据的三性均有异议，认为该证据与本案无关，本院认为，本证据系复印件，通过扫防二维码，可以确认其真实性，本院对其真实性予以确认。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。王正清与金川川旅签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思，不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，本院予以确认。合同解除和解除合同的时间问题。金川川旅反诉提出解除合同，庭审中王正清同意解除合同，但双方对解除合同的时间点意见不一致，本院认为，金川川旅对涉案合同不具备行使约定解除权和法定解除权的条件，鉴于王正清当庭同意解除涉案合同，由此表明双方均无意继续履行涉案合同，均有意从涉案合同的约束中获得解脱，双方一致合意解除合同，本院予以准许，虽然双方合意解除合同，但对解除时间有分歧，金川川旅认为合同解除时间为2020年5月6日（反诉立案之日），王正清认为合同解除时间为房屋正式退还之日，本院认为，鉴于房屋至反诉立案之日仍由金川川旅实际控制，未退还王正清，且在履行合同中金川川旅违约在先，其作为违约方不享有单方解除合同的权利，其提出本案适用情势变更原则的理由也不充分且未举证证明，同时也为避免当事人诉累，合同解除之日即房屋正式退还之日本院确定为本判决生效之日为宜。 王正清要求支付租金的问题。对依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。王正清在合同签订后依约将出租物交于金川川旅，其已完成合同义务，金川川旅应当依据双方签订的《房屋租赁合同》第5.3条：“乙方于每年11月21日前向甲方支付当年租金......”和《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：“承租人应当按照约定的期限支付租金......”的约定和法律规定履行支付租金的义务，庭审中金川川旅对欠付王正清租金的事实认可，本院予以确认。同时双方已合意解除合同，合同解除后，双方应当根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定对2019年11月21日至解除合同前的租金进行结算。故王正清要求金川川旅支付2018年11月21日起至房屋正式退还之日（即本判决生效之日）止的租金（分两部分，第一部分2018年11月21日至2019年11月20日欠付的租期内的租金，第二部分2019年11日21日至房屋正式退还之日因合同解除结算的租金）的主张成立，本院予以支持。因金川川旅对租金的计算方法和标准无异议，本院确定租金的计算方法为：782,280元÷5年÷365天×2018年11月21日起至房屋正式退还之日（即本判决生效之日）止的天数。 对王正清请求金川川旅支付违约金的问题。根据双方签订的《房屋租赁合同》第5.3条和《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的约定和法律规定，金川川旅应当于2019年11月21日前向王正清支付2018年11月21日至2019年11月20日期间的租金156,456元，但金川川旅未按合同约定支付上述租金，至反诉立案之日已逾期五个多月，其行为己构成违约，金川川旅应当依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，承担违约责任，并根据双方签订的《房屋租赁合同》第11.2条：“甲乙双方任何一方违反本合同约定的，除本合同另有约定外，都应当赔偿守约方因此遭受的实际损失，并承担损失金额的30％的违约金”和《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法......”的约定和法律规定支付违约金，金川川旅在庭审中提出双方在合同中约定的损失金额的30％的违约金过高，请求调整，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条：“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”的规定和综合衡量逾期时间、履行程度、违约情况等依法进行调整，酌定金川川旅逾期支付租金的违约金的标准为：从违约之日2019年11日22日起至房屋正式退还之日止（本判决生效之日止）按照每天128.59元（即782,280元÷5年÷365天×30%）计算。 王正清要求金川川旅赔偿经济损失和可预期收益2,651,830元及违约金的795,549元的问题，本院认为，因合同解除王正清同时主张赔偿损失和违约金，无法律依据，无法支持，但根据双方签订的《房屋租赁合同》第11.3条：“除本合同明确规定的终止条款外，任何单方面终止本合同的行为均视为违约。违约方应向对方赔偿因本合同提前终止而遭受的一切经济损失及可预期收益，并承担直接经济损失及可预期收益的30％的违约金”和《中华人民共和国合同法》第九十七条及第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的约定和法律规定，王正清可以主张赔偿损失，但对实际损失王正清未举证，合同中也约定不明，在对王正清因合同提前终止遭受的实际损失无法核定的情况下，又鉴于金川川旅目前的经营状况，法院根据公平原则和诚实信用原则，综合衡量合同履行程度、金川川旅的过错、预期利益、双方缔约地位的强弱等，本院酌定确定王正清因合同提前终止遭受的一切经济损失和可预期收益，以诉争房屋六个月租金标准为宜（即782,280元÷5年÷12个月×6个月＝78,228元）。 王正清要求金川川旅承担房屋修复费（以法院评估鉴定价格为准）的问题。王正清在庭审中提出金川川旅未对王正清的房屋妥善管理，致使房屋多处破损，要求承担损害赔偿，对王正清的房屋进行修复或者支付修复费，费用以法院评估鉴定为准的主张，后王正清于2020年6月15日撤回鉴定申请，本院口头予以准许，双方无异议，同时，王正清撤回鉴定申请后也未向本院提交其房屋受损所需修复的具体费用的证据，本院视为王正清已撤回对该项诉讼请求的主张，予以准许，如有新证据王正清可另行主张该项请求。 综上所述，王正清的本诉诉讼请求部分成立，本院予以支持，金川川旅的反诉请求成立，本院予以支持，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）王正清与被告（反诉原告）金川川旅旅游文化投资有限公司签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日解除； 二、被告（反诉原告）金川川旅旅游文化投资有限公司于本判决生效之日向原告（反诉被告）王正清支付2018年11月21日至房屋正式退还之日（即本判决生效之日）止的租金［租金计算方法：782,280元÷5年÷365天×2018年11月21日至房屋正式退还之日（即本判决生效之日）止的天数，暂计算至2020年7月10日止租金为255,902元]； 三、被告（反诉原告）金川川旅旅游文化投资有限公司于本判决生效之日向原告（反诉被告）王正清支付因金川川旅旅游文化投资有限公司逾期未支付2018年11月21日至2019年11月20日期间租金的违约金[自违约之日即2019年11日22日起至房屋正式退还之日止（本判决生效之日止），按照每天128.59元的标准计算，暂计算至2020年7月10日止的违约金为29,704.29元]； 四、被告（反诉原告）金川川旅旅游文化投资有限公司于本判决生效之日向原告（反诉被告）王正清支付因合同提前终止遭受的一切经济损失和可预期收益78,228元； 五、驳回原告（反诉被告）王正清的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费37,040元，减半收取计18,520元，由原告（反诉被告）王正清负担15,141元，被告（反诉原告）金川川旅旅游文化投资有限公司负担3379元；反诉案件受理费100元，减半收取计50元，由被告（反诉原告）金川川旅旅游文化投资有限公司负担，被告（反诉原告）金川川旅旅游文化投资有限公司共计负担案件受理费3429元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于阿坝藏族羌族自治州中级人民法院。 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 审判员  兰小红 二〇二〇年六月二十八日 书记员  陈 静 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五条公平原则当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六条诚实信用原则当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则、根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。