江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏08民终848号上诉人（原审原告）:卜言龙，男，1988年8月28日出生，汉族，住涟水县。委托诉讼代理人：毛适之，江苏引航律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛刚毅，江苏引航律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:钱大志，男，1987年6月6日出生，汉族，住涟水县。被上诉人（原审被告）:马露露，女，1990年3月25日出生，汉族，住涟水县。被上诉人（原审被告）:钱永明，男，1966年3月18日出生，汉族，住涟水县。三被上诉人共同委托诉讼代理人：姚中友，男，1964年12月6日出生，居民身份证号码32082619641206123X，汉族，住涟水县小李集办事处薛行村。上诉人卜言龙因与被上诉人钱大志、马露露、钱永明房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省涟水县人民法院（2019）苏0826民初2054号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人卜言龙提起上诉称：撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审诉讼请求或将本案发回重审。事实与理由：1、被上诉人钱永明系被上诉人钱大志的父亲，签订涉案房屋买卖合同时，钱永明向上诉人出示了涉案房屋的商品房买卖合同原件及契税发票，上诉人有理由相信被上诉人钱永明具有代理权；2、涉案房屋已经交付并装修，被上诉人钱大志、马露露居住的房屋在涉案房屋的隔壁单元，其不可能不知道涉案房屋已经出售他人。被上诉人钱大志、马露露、钱永明答辩称，被上诉人钱大志、马露露直至一审开庭前并不知道房屋被其父亲出售，因上诉人父亲卜训久欠被上诉人钱永明借款，钱永明为让卜训久归还借款才假意与卜训久签订了涉案合同。请求二审驳回上诉，维持原判。卜言龙一审诉讼请求：判令钱大志、马露露、钱永明继续履行《房屋买卖合同》，将涟水县艺达名都小区17幢1206室房屋交付给卜言龙，并承担本案诉讼费。一审法院经审理认定事实如下：钱大志、马露露系夫妻关系，钱永明系钱大志父亲。2017年4月14日，钱永明代钱大志、马露露作为甲方与卜言龙作为乙方签订《房屋买卖合同》一份，约定：乙方同意购买甲方拥有的位于江苏省淮安市涟水县艺达名都小区17幢1206室房屋；上述房地产交易价格为：人民币300000元。附件中约定：1.甲方所卖艺达名都小区17幢1206艺达名都17号楼，房款合计三十万元整。2.乙方所购此房款计人民币三十万元整，乙方均以市场价格向甲方提供消防设备，抵此房款，乙方确保在2017年中秋节之前把此笔三十万元购房款，以消防设备全部抵清。钱永明将房屋交付给卜言龙的同时，也交付了涉案房屋的《商品房买卖合同》及契税发票原件。卜言龙在向物业缴纳了装修保证金后对涉案房屋进行了装修。但在卜言龙对房屋装修完成后，钱大志、马露露、钱永明一直未协助卜言龙办理房屋的过户手续，并且将涉案房屋更换门锁。卜言龙为维护权益，遂诉至法院。一审另查明，《商品房买卖合同》中买受人为钱大志和马露露。合同签订后，卜言龙的父亲卜训久向钱永明提供了价值249000元的消防设备，钱永明予以接收。一审再查明，2018年11月1日钱永明起诉卜训久民间借贷一案，一审法院于2018年12月29日作出（2018）苏0826民初6668号民事判决：卜训久于判决生效后十日内归还钱永明借款本金213312.44元及利息（2017年10月28日前的利息为8633.82元，之后的利息为以本金213312.44元为基数，从2017年10月29日起按年利率24%计算至实际还款之日止）。一审法院认为，本案的争议焦点是钱永明的行为是否构成表见代理？《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”，依据这一规定，构成表见代理必须具备四个要件，即行为人无代理权、相对人相信行为人具有代理权的事实或理由、相对人善意无过失、行为人与相对人之间的民事行为具有民事行为的有效要件。钱永明虽然是钱大志父亲，但作为财产数额巨大的房屋，显然不能适用家事代理一般原则。作为房屋的买受人，卜言龙应当审查房屋的权属情况，如果其未审查，显然存在过失，如果其审查后发现登记所有人为钱大志、马露露，则应当要求实际所有人签订合同或要求钱永明提供能够代表钱大志、马露露的相关证据，但钱永明在与卜言龙签订合同过程中，并未向卜言龙出示能够让其相信能够代表钱大志、马露露签订合同的任何证据。虽然钱永明向卜言龙提供的商品房买卖合同及契税发票，但钱永明提供的这些材料并不能产生足以相信其有代理权，其对签订合同时钱永明是否构成表见代理不发生影响，因此，卜言龙在此存在过失，钱永明的行为不构成表见代理。《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”，因此，钱永明与卜言龙之间签订的房屋买卖合同，对钱大志、马露露不发生法律效力，钱大志、马露露没有义务履行该份合同，而钱永明亦无履行合同可能。根据查明的事实，卜训久与钱永明之间存在经济纠纷，卜训久欠钱永明借款本金213312.44元及利息。因卜训久对上述债务一直未能履行，钱永明陈述以出售房屋的方法促使卜训久付款，此陈述符合合同签订的真实意思。卜训久向钱永明供应消防器材，因卜训久欠钱永明借款，亦可为卜训久偿还钱永明的债务，不能必然视为卜言龙所付的房款，卜言龙未按合同约定给付购房款，现卜言龙要求履行合同亦不应支持，故对卜言龙继续履行合同的诉讼请求不予支持。综上，一审判决：驳回卜言龙的诉讼请求。案件受理费5800元，由卜言龙负担。二审中，双方均未提交新证据。经审查，本院对一审查明的事实予以确认。二审查明，卜言龙一审诉讼请求为判令钱大志、马露露、钱永明继续履行《房屋买卖合同》，将涟水县艺达名都小区17幢1206室房屋交付给卜言龙并协助卜言龙办理产权变更登记，并承担本案诉讼费。二审另查明，一审法院（2018）苏0826民初6668号民事判决认定，2017年4月15日，卜训久、钱永明结算双方之前的账目，确定卜训久尚欠钱永明12万元，并由卜训久出具借条一份。同日，卜训久又向钱永明借款10万元并出具借条一份。一审法院（2018）苏0826民初6668号案件庭审过程中，钱永明对涉案房屋买卖合同的质证意见为“是我们签的，是我代儿子签的”。二审再查明，2018年1月30日，钱永明、卜训久签订工程材料清单，结算货款332879元。2018年6月2日双方重新结算签订送货材料清单汇总，结算货款249000元。二审还查明，涉案房屋买卖合同附件中约定：4、甲方确保在2018年4月份前艺达名都小区17幢1206艺达名都17号楼，房屋所购产权相关手续全部办好过户给乙方，并手写“房贷每月2400由乙方归还”。上述合同签订后，卜言龙的父亲卜训久于2017年4月30日、2017年6月19日、2017年8月1日、2017年9月5日通过银行转账、微信转账方式分别向钱永明支付2400元共计9600元房贷。一审庭审中，卜言龙的父亲卜训久表示房屋总价就是30万元，房贷2400元，其替钱永明还一年的房贷。二审中，钱大志、马露露、钱永明表示，在与上诉人签订涉案房屋买卖合同之前，钱永明曾将涉案房屋出售给案外人，钱大志、马露露事后表示同意,故钱永明在2017年7、8月份将涉案房屋的贷款全部还清；后因案外人无法办理银行贷款，涉案房屋未出售给案外人，其与案外人未签订过房屋买卖合同，现在已经记不清案外人的姓名、联系电话。二审中，钱大志、马露露表示家里事情一般由其父亲钱永明做主。二审中,卜言龙将70200元交至一审法院账户。本院认为，钱永明的行为构成表见代理，涉案合同合法有效，应当继续履行。理由如下：首先，签订合同当时，钱永明持有涉案房屋商品房买卖合同原件、契税发票和钥匙，且钱永明与钱大志系父子关系。涉案房屋的首付款、贷款均由钱永明支付，钱大志、马露露亦曾同意过钱永明将涉案房屋出售给他人，钱大志和马露露也承认家中事情基本由父亲钱永明做主，可以反映钱大志、马露露同意由钱永明代为出售涉案房屋的基本事实或钱永明最起码具有出售涉案房屋代理权的表象；其次，卜言龙父亲卜训久和钱永明是熟人，相互间比较了解，在涉案房屋买卖合同签订后，卜言龙的父亲卜训久向钱永明供货消防器材作为房款，钱永明亦将房屋交付，卜言龙在合同签订过程中并不存在过失；再次，卜言龙已将涉案房屋进行装修，钱大志、马露露两人就居住在涉案房屋隔壁单元，亦知道涉案房屋在装修，但从未提出过异议，现其主张不知晓卖房事宜不合常理。关于涉案房屋价款。涉案房屋买卖合同第二条、附件第1、2项均载明涉案房屋价款为30万元，被上诉人亦认可2017年涉案房屋的市场价为30万元，故涉案房屋的价款应为30万元。被上诉人主张涉案房屋买卖合同附件后手写“房贷每月2400由乙方（卜言龙）归还”，故涉案房屋价款为50万元左右，该主张既与涉案房屋买卖合同载明的合同价款不符，也与涉案房屋的市场价相差较大。上诉人主张房屋总价就是30万元，房贷2400元/月，替钱永明还一年的房贷，该主张与涉案房屋买卖合同约定的一年办理产权过户相印证，具有合理性，故卜言龙应付总款为房屋价款30万元以及一年的房贷28800元，付清后钱大志、马露露协助卜言龙办理产权过户。涉案房屋买卖合同签订后，卜言龙的父亲卜训久向钱永明供货消防器材作为房款并按约支付四期贷款，双方于2018年1月30日结算货款金额为332879元，后双方于2018年6月2日重新结算货款金额为249000元。之后被上诉人方不同意卖房，并强行换锁，不愿履行涉案房屋买卖合同。现双方一致认可经结算卜言龙的父亲卜训久向钱永明提供了价值249000元的消防设备，并支付了4个月的房贷9600元，卜言龙同意支付剩余房款51000元以及剩余贷款19200元且已将该款缴纳至一审法院账户，故钱大志、马露露应当协助卜言龙办理涉案房屋的过户手续。综上，上诉人上诉请求成立，本院应予支持。一审判决不当，应予改判。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江苏省涟水县人民法院（2019）苏0826民初2054号民事判决；二、钱大志、马露露于判决生效后三十日内将涟水县艺达名都小区17幢1206室房屋交付卜言龙，并协助卜言龙办理过户手续。一审案件受理费5800元，二审案件受理费5800元，合计11600元，由被上诉人钱大志、马露露、钱永明负担。本判决为终审判决。审 判 长 李玲审 判 员 王纯审 判 员 王伟二〇二〇年六月二十九日法官助理 刘蓓书 记 员 王倩