山西省晋中市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）晋07民终785号上诉人（原审被告）：冀文兵。委托诉讼代理人：郭志伟，山西鼎正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：崔俊如。委托诉讼代理人：焦志鹏，北京大成（太原）律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：山西聚莘置业有限公司，住所地：山西省晋中市山西示范区晋中开发区大学城产业园区文华街555号。法定代表人：梁慧军，董事长。委托诉讼代理人：任坚中，山西中都律师事务所律师。上诉人冀文兵因与被上诉人崔俊如、山西聚莘置业有限公司（以下简称聚莘公司）案外人执行异议之诉一案，不服晋中市榆次区人民法院（2019）晋0702民初5074号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人冀文兵上诉请求：1.撤销（2019）晋0702民初5074号民事判决；2.驳回被上诉人崔俊如提出的执行异议之诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实缺乏相应的事实依据。1.二被上诉人之间签订《商品房买卖合同》的真实性存疑。2017年11月2日榆次区人民法院依据上诉人的财产保全申请，对本案诉争标的进行查封，并将相关的财产保全裁定书及其相关的法律文书送达被上诉人聚莘公司，然而在此后长达一年多的时间中没有提出过任何异议，也没有人对该财产保全提出相应的执行异议。《商品房买卖合同》是二被上诉人为了逃避执行生效判决书义务，利用虚假材料恶意炮制。2.该合同签订时被上诉人聚莘公司的名称为山西聚莘电子科技有限公司，经营范围中不包括房地产开发、销售等，其违规销售房屋，故根据《合同法》第52条规定，《商品房买卖合同》应为无效合同。3.被上诉人仅提供承兑汇票的收款收据，未提供相关承兑汇票的票据信息、往来结算凭证，一审法院仅凭二被上诉人口头认可即认定双方存在交易行为是错误的。二、一审判决适用法律错误。本案是被上诉人崔俊如对登记在作为房地产开发企业的聚莘公司名下的商品房提出的执行异议，不应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的一般规定，而应适用第二十九条的特别规定。且按照我国特别法优先适用于普通法的规定，也应适用第二十九条。综上，一审判决认定事实错误，适用法律不当，应当撤销一审判决，驳回被上诉人崔俊如的执行异议。被上诉人崔俊如辩称，一、原审判决认定事实清楚，证据充分，应予维持。1.上诉人以查封诉争房产一年多时间未提出异议为由提出案涉合同系虚假合同，该推断无法律上的因果关系，亦无常理上的因果关系。无现行法律支持上诉人的该种推断，且被上诉人提供的证据已经构成证据链，可以证明一审认定事实，上诉人并未提供任何相反的证据证明其主张。我方非执行依据之诉的当事人，在后续督促办理网签的过程中得知案涉房屋已查封，基于法律知识有限仅向法院口头反映，当时诉讼未结束，没有面临可能被执行的现实紧迫性，所以未在诉讼阶段提出书面异议。2.上诉人主张购房合同无效的理由不能成立。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，聚莘公司在合同签订时经营范围已包括房地产开发，起诉前已取得商品房预售许可，案涉《商品房买卖合同》应为有效合同。3.上诉人以被上诉人未提供票据信息及往来结算凭证为由不认可款项收付的真实性，该理由不能成立。二被上诉人在结算购房款时达成了合议，进行票据交付并在收款收据上注明，符合承兑汇票的交易方式。二、原审判决适用法律正确。金钱债权执行中，不动产买受人对登记在被执行人名下的房屋提出异议，如果被执行人为房地产开发企业，则同时符合第二十八条、第二十九条的规定，适用情形上存在交叉，但并不相互排斥，只要符合其中一条，买受人即享有足以排除强制执行的民事权益。第二十八条是无过错买受人对特定不动产物权在法益上的价值要优先于普通的金钱之债，第二十九条是对消费者的特殊、倾斜保护，因此不应仅以购买的是否是开发商房屋确定法律适用。特别法优于普通法的前提是两个法条的法律效果相互排斥，第二十八条与第二十九条法律效果相同，并非相互排斥，两法条可以选择性适用。综上，上诉人的上诉理由不成立，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人聚莘公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉。被上诉人（原审原告）崔俊如向一审法院起诉请求：判决停止对原告购买的位于晋中市榆次区的执行，并解除对上述房屋的查封。一审法院认定事实：第三人山西聚莘置业有限公司系于2016年4月由原山西聚莘电子科技有限公司变更登记而来。2015年11月13日,崔俊如与第三人签订《商品房买卖合同》一份,约定原告向第三人购买位于榆次区,面积约为1127平方米，单价每平方米4850元，总价款为5465950元。2016年7月7日,第三人取得了上述房屋的商品房预售许可证。2017年10月25日，崔俊如付清了上述房屋全部价款及维修基金、契税、首年物业费等相关费用,第三人也向崔俊如交付了上述房屋,双方还签订了《米加Ｕ天地网签信息核对单》，确认崔俊如所购房屋建筑面积为1084.68平方米,单价每平方米4850元,总价款为5260707元。2017年10月26日,崔俊如与案外人晋中市缤悦房产经纪有限责任公司签订《委托租赁经营合同》一份，约定崔俊如将位于榆次区委托案外人晋中市缤悦房产经纪有限责任公司经营，期限5年。2017年11月2日，本院根据冀文斌的诉前保全申请作出（2017）晋0702执保444号民事裁定书，并依据该裁定书查封了仍登记于第三人名下位于榆次区房屋，查封期限2017年11月2日-2020年11月2日。2019年6月21日，晋中市中级人民法院作出（2019）晋07民终472号民事判决书，判决案外人何相垣支付冀文斌借款本息440.8万元并自2018年5月19日起至付清之日止，以350万元为基数按年利率24%支付利息，第三人山西聚莘置业有限公司对上述债务在350万元范围内承担连带担保责任。该民事判决书发生法律效力后，因当事人未履行该民事判决书确定的义务,冀文斌向本院提出强制执行申请。在本院执行过程中，崔俊如向本院提出执行异议，认为其在涉案房屋被查封前已付清全部价款,没有办理产权登记并非其过错造成，请求本院解除对涉案房屋的查封。2019年9月9日，本院作出（2019）晋0702执异65号执行裁定书，该裁定书虽对崔俊如所主张的事实予以认定,但以其所购房屋已经用于委托租赁经营，而非用于自行居住,不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定为由,驳回了崔俊如的异议请求。崔俊如不服该执行裁定书，在法定期间内向本院提起诉讼。庭审中，崔俊如认为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条与第二十九条并非排斥关系,本案应适用该规定第二十八条。冀文兵则认为该规定第二十九条为特别条款，应优先适用。冀文兵还对崔俊如与第三人之间是否存在商品房买卖的事实也提出质疑。当事人各执己见，协议不成为本案事实。一审法院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。崔俊如与第三人聚莘公司签订《商品房买卖合同》的时间早于人民法院查封涉案房屋的时间,且崔俊如在涉案房屋被人民法院查封前已付清了全部价款，实现了对房屋的合法占有,也无证据证明未办理过户登记系崔俊如自身原因造成。因此，崔俊如的执行异议符合法律规定，本院应予支持。关于冀文兵辩称《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条为特别条款，应优先适用一节，因该规定第二十八条是对案外人物权期待权的保护,第二十九条既是对案外人物权期待权的保护，也是对消费者的倾斜性保护，并非限制和排除对一般不动产购房人的保护，只要不动产买受人符合其中一条，即可依法排除执行，故本院对冀文兵该项主张依法不予支持。关于冀文兵质疑崔俊如与聚莘公司之间是否存在商品房买卖的事实一节,因其未提供证据证明其主张，其依法应承担相应不利后果。关于冀文兵辩称聚莘公司在与崔俊如签订《商品房买卖合同》时，其业务范围并无房地产开发销售,即使崔俊如与聚莘公司之间存在所谓的商品房买卖关系，该合同也属无效一节，因聚莘公司在崔俊如向本院起诉前已取得商品房预售许可证，聚莘公司与崔俊如签订的《商品房买卖合同》依法可以认定为有效，故本院对冀文兵该项抗辩不予支持。判决：在冀文斌申请执行（2019）晋07民终472号民事判决书一案中，不得对崔俊如购买的位于榆次区房屋进行执行，并解除对上述房屋的查封。二审中，被上诉人崔俊如提交聚莘公司账户明细，用以证明崔俊如支付部分购房款，该明细与一审证据相互印证，本院予以采信。二审查明的其他事实与一审查明事实一致。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案系金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，故应当适用第二十九条的规定。关于被上诉人聚莘公司经营范围及房屋预售许可一节，原审判决已作充分论述，本院予以确认。案涉房屋登记在房地产开发商聚莘公司名下，根据崔俊如与案外人晋中市缤悦房产经纪有限责任公司签订的《委托租赁经营合同》，案涉房屋已经全部委托租赁经营，崔俊如作为买受人，其购买房屋并非用于居住，故不符合第二十九条能够排除执行的情形，因此其要求不得对案涉房屋进行执行并要求解除查封的主张，本院不予支持。原审认为第二十九条并非限制和排除对一般不动产购房人的保护，只要不动产买受人符合其中一条即可依法排除执行，系适用法律错误，本院予以纠正。上诉人冀文兵主张崔俊如用于购买涉案房屋的承兑汇票未提供相应的票据信息及往来结算凭证、案涉《商品房买卖合同》系虚假合同，但并未提供相应的证据予以证明，本院不予采信。综上所述，原审认定事实清楚、适用法律错误，应予纠正。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销晋中市榆次区人民法院（2019）晋0702民初5074号民事判决；二、驳回崔俊如的诉讼请求。一审案件受理费100元，减半收取50元，二审案件受理费100元，由崔俊如负担。本判决为终审判决。审判长  陈雪平审判员  范光伟审判员  张晓军二〇二〇年六月十五日法官助理段梦然书记员肖志忠