山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终5834号上诉人（原审被告）：济南市民委员会，住所地济南市。法定代表人：骆洪刚，主任。委托诉讼代理人：徐华东，山东德康律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：栾绪军，男，1970年2月6日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：李强，山东强将律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭兴业，山东强将律师事务所律师。上诉人济南市民委员会（以下简称谢家屯村委会）因与被上诉人栾绪军房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2019）鲁0112民初3327号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。谢家屯村委会上诉请求：1、改判或者撤销历城区人民法院作出的（2019）鲁0112民初3327号民事判决，驳回栾绪军的诉讼请求。2、一审二审诉讼费用由栾绪军承担。事实及理由：谢家屯村委会与栾绪军房屋租赁合同纠纷一案，经济南市历城区人民法院一审审理，作出（2019）鲁0112民初3327号民事判决，谢家屯村委会认为一审法院事实认定不清，适用法律错误，理由如下：一、一审法院事实认定不清。1.一审判决关于涉案房屋是否取得装修物拆迁补偿、栾绪军是否进行装修的事实认定不清。谢家屯村委会与栾绪军签订的《楼房租赁合同》（以下简称：“合同”）第十条第7项约定：因国家、政府(济南市级以上)规划合同自行终止，所得补偿，甲方主体、装修部分归甲方所有，乙方装修部分归乙方所有(乙方装修完毕后，双方签字盖章予以认可)。(1)根据上述约定，拆迁补偿中甲方主体、装修部分归甲方所有，乙方装修部分归乙方所有，双方约定明确。而在涉案房屋的拆迁补偿中，政府对涉案房屋装修并未进行补偿，因此，即使栾绪军对涉案房屋进行过装修，其亦不享有装修补偿款。一审判决对政府是否对涉案房屋的装修进行了补偿的事实未查清。(2)乙方装修完毕后，双方签字盖章予以认可。该约定目的一、证明乙方进行了装修，目的二、证明装修的价值。本案中，涉案房屋在交付乙方前即已存在装修(见上述装修补偿约定)。栾绪军提交的证据，因无谢家屯村委会盖章，不能证明其系在原有装修基础上又进行了装修。其提交的证明进行过装修的证据只有谢居鹏的签字，其他部分均是电脑打印，该证人证言效力较低，且其证明内容与当事人双方《租赁合同》约定的内容不符，不能作为定案依据。栾绪军提交的装修的其他证据，均系单方证据，无其他证据相佐证，不具有证明力。因此，一审判决认定涉案房屋是由栾绪军装修，依据不足。2.房屋装修鉴定依据不足。滨洲正信鉴定评估认证有限公司出具的《资产评估报告》不能作为定案依据。鉴定过程中，栾绪军提交《工程造价核算书》作为鉴定依据。该造价核算书系栾绪军起诉时委托制作（北京中兴基业工程项目管理有限公司的资格证书，2018年11月19日至2021年12月31日），制作人为刘姣娥。谢家屯村委会查询该公司的注册造价工程师，名册中并没有刘姣娥，该公司的山东分公司名下根本就没有注册造价工程师。所以该《工程造价核算书》不具有真实性，一审法院并未查明该事实，使《资产评估报告》失去真实性基础。二、一审判决适用法律错误。1.本案案由为房屋租赁合同纠纷，但纵观整个案件的审理过程及栾绪军的诉讼请求，应为拆迁安置补偿纠纷，且谢家屯村委会并非实施涉案房屋拆迁的人，也不是赔偿义务主体。栾绪军主张的诉讼请求应当向涉案房屋拆迁人进行主张，其法律关系属于行政纠纷。而谢家屯村委会与栾绪军仅仅存在租赁合同法律关系，因此，一审法院适用法律错误。2.即使该案是租赁合同纠纷，结合上述事实情况，本案更应该适用《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者改扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。而不是一审法院适用的第十一条第4款，因不可归责于双方的事由导致合同解除，剩余租赁期内残值损失，由双方按照公平原则分担，法律另有规定，适用其规定。综上，一审法院事实认定不清，适用法律错误，请求人民法院依法改判驳回栾绪军的诉讼请求。三、一审法院没有查明庭审过程中栾绪军提交的证据的真实性。1、栾绪军提交的酒店改造工程的证据材料，均系栾绪军单独制作，一审时谢家屯村委会也多次提醒法庭，请注意审查其真实性，装修合同与起诉之日相隔7年之久，竟然保存的完好无损，没有任何折旧的现象，明显与常理不符。一审法院也忽视了谢家屯村委会要求栾绪军应当提供已支付给装修公司的工程款转账或者支付凭证进行佐证的要求，以便查明涉案酒店栾绪军是否真正进行全面的装修。监控安装合同，等也存在类似问题，但是一审法院均予以忽略，未能查明事实。2、部分证据之间相互矛盾，栾绪军的装修合同签订于2011年6月2日，竣工日期为2011年8月2日，工程包括水电安装工程，标准是合格。但是谢家屯村委会提交的2011年5月20日建筑电气设施消防安全检测委托书，且不说该证据没有栾绪军的签章。根据整改反馈表列明的11月5日进行初检，存在电缆布局混乱，型号不满足设备要求，配电箱老化，无漏保等内容；可以得出谢家屯村委会在初检时要么是装修公司并未按照装修合同进行施工，要么就是根本没有进行装修工程。否则装修在前，委托初检再后，怎么还能存在电缆布局混乱、配电箱老化等问题？另外，委托书载明11月5日才初检，两份检验报告却载明是在8月5日及9月21日就进行了检测，并且检测合格，可以使用。对此一审法院并未查明，存在事实认定不清。栾绪军辩称，双方的争议焦点在于在履行所签订的租赁过程中，栾绪军为经营酒店是否进行了装修及装修的情况。在确定装修的情况下，是否应当由谢家屯村委会对我方进行赔偿的问题。对此栾绪军认为，在一审过程中栾绪军提交了装修的合同、图纸，也有拆迁之前的公证书等材料能够证明装修情况。而且根据合同条款及在履行合同条款中，涉及装修的验收问题都有相关的人员签名，足以证明我方已经进行了装修，对于该问题我方在二审过程中继续提供新的证人证明上述问题，其中证人正是当年负责招商引资的村干部，而且在装修过程中亲临现场进行指导工作。对于栾绪军更为有利的是我们将在庭审阶段提供谢家屯村委会法定代表人骆洪刚的录音一份，骆洪刚当年为该村村委会副主任，也亲自参加了租赁合同履行过程中的装修验收。其对于我方是否装修及装修的程度非常清楚。村委会在上诉过程中称我方没有装修完成违背客观事实，违背我方租赁房屋经营酒店的目的。最后，我方所签订的租赁合同，租赁期限为20年，而由于谢家屯村委会的原因只履行了不到7年，不仅没有实现营利而且还造成了我方巨大损失，对此谢家屯村委会肯定应当承担赔偿责任。一审过程中所形成的司法鉴定报告书，委托程序合法，结果客观公正，谢家屯村委会在一审过程中即未要求鉴定人出庭接受质询，也未要求重新鉴定，视为放弃权利。综上，请求驳回上诉，维持原判。栾绪军向一审法院起诉请求：1.判令谢家屯村委会赔偿栾绪军经济损失100万元（待鉴定结果出具后明确诉讼请求）；2.谢家屯村委会承担全部诉讼费用。在诉讼过程中，栾绪军明确第一项诉讼请求：判令谢家屯村委会赔偿栾绪军装修损失432996.96元、搬迁费5160元、鉴定费17000元共计455156.96元。一审法院认定事实：2011年5月18日，谢家屯村委会（作为出租方、甲方）与栾绪军（作为承租方、乙方）签订《楼房租赁合同》一份，双方约定：甲、乙双方在平等、自愿的基础上，甲方将综合楼西侧一至五层（包括楼内电梯、空调、四楼客房部全部设施、装饰装修及烹饪资产一宗）及院内东侧平房出租给乙方使用，为明确双方权利义务，经甲乙双方协商一致，达成如下合同条款：一、甲方保证所出租的楼房在租赁期内始终符合国家对租赁楼房的有关规定。保证水、电畅通，正常经营。二、楼房及院内东侧平房的坐落：甲方出租给乙方的楼房及平房位于济南国际机场路中段，门牌号为11496。四、租赁期限、用途1.该楼房及院内东侧平房租赁期限为20年，即自2011年8月15日至2031年8月14日止。租赁期满，甲方有权收回该楼房及院内东侧平房，乙方应如期交还，对乙方的装修部分甲方不做任何补偿。2.乙方向甲方承诺，租赁该楼房优先考虑餐饮、住宿、百货超市、办公银行等用，在租赁期限内，乙方可以转租，乙方的承租方享受乙方的同等权益。产生的收益归乙方所有。3.租赁期满，甲方有权收回该出租楼房及院内东侧平房，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满三个月前书面告知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。七、楼房修缮及使用1.在租赁期内，甲方应保证出租楼房及院内东侧平房的使用安全。该楼房及院内东侧平房主体及屋顶的维修由甲方负责，乙方使用不当除外。乙方向甲方提出维修请求，待双方现场确认后，甲方应于15日内及时提供维修服务。如甲方在15日内不提供维修服务，乙方可进行维修，所产生的维修费用由甲方承担。甲方提出进行维修须提前7日书面告知乙方，乙方应积极协助配合。甲方保证乙方正常经营。对乙方的装饰装修部分甲方不负有修缮义务。2.乙方应合理使用其所承租的楼房、院内东侧平房及其附属设施。如因使用不当造成楼房、院内东侧平房及设施损坏的，乙方应立即负责修复或经济赔偿。乙方如改变楼房及院内东侧平房内部结构、装饰装修或设置对楼房和平房的结构有影响的设备、设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方的书面同意后方可施工。租赁期满后或因乙方责任导致退租的，依附于楼房及院内东侧平房的装饰装修归甲方所有。九、……6.因不可抗力因素导致合同无法履行的，合同终止。7.因国家、政府（济南市级以上）规划合同自行终止，所得补偿，甲方主体装饰、装修部分归甲方所有，乙方装修部分归乙方所有（乙方装修完毕后，双方签字盖章予以认可）……涉案楼房出租给栾绪军前，是由他人在此经营济南市历城区华丰泰商务酒店；栾绪军承租涉案楼房后，在此经营历城区富雅商务酒店。2017年，因实施历城区郭董片区城中村改造，涉案楼房在拆迁范围内，2018年1月6日，谢家屯村委会与董家街道办事处城中村改造项目建设指挥部共同给栾绪军下发《通知》，载明：栾绪军：根据历城区郭董片区城中村改造项目安置补偿实施意见（历城改郭董建指字【2017】1号）精神，根据工作进展，谢家屯村拆迁范围内各类非住宅已开始进行地上物拆迁补偿工作，请你经营业户于2018年1月12日前自行搬离，逾期不搬离造成的一切损失，自行承担……栾绪军于2018年1月10日搬离，2018年1月20日左右涉案大楼被拆。谢家屯村委会作为涉案商业大楼的所有人，领取地上附着物补偿费8250345.40元、搬迁费1578926.40元、奖励费323292元共计10152563.80元。现栾绪军认为因政府拆迁导致双方的《楼房租赁合同》终止，谢家屯村委会应赔偿其装修损失并支付搬迁费用。谢家屯村委会认为该合同系因国家征用而终止，属于不可抗力，非谢家屯村委会违约所致，故不存在向栾绪军赔偿损失的情形；另根据合同约定，栾绪军装修应征得谢家屯村委会书面同意且装修完毕后应经双方签字认可，但栾绪军均未提供这方面证据，其损失应自行承担。栾绪军为支持自己的赔偿诉求，向法院提供如下证据：1.公证书及栾绪军自行制作的固定资产资产及所有物品的明细表各1份，证实栾绪军已经于2018年1月9日拆迁工作结束之前委托济南市历下区公证处对租赁楼房的现状情况进行了证据保全，公证书中均有对楼房内相关设施、资产及装修情况进行了拍照保全。经质证，谢家屯村委会对公证书真实性无异议，对证明目的有异议，认为该公证书中所记载的相关物品在涉案房屋拆除之前已由栾绪军自行清理完毕，对该部分物品不应纳入装饰装修补偿范围内；对于栾绪军提交的其自行制作的固定资产设备明细表真实性不认可，系栾绪军单方制作，真实性无法断定，栾绪军若主张该明细表中的设备由其所有，应进一步举证，且该部分资产均属可拆除移走部分，需向法庭说明其中序号第2项“三层传菜电梯”其所有权人应为谢家屯村委会会；对于装修部分经村委会核实，装修应为原华丰泰大酒店进行装修，栾绪军承租涉案房屋后即开始使用，并未对承租房屋进行再次装修，若其坚持认为房屋进行了装修应承担举证责任。一审法院认为，该公证书真实、合法，与本案具有关联性，可以参照认定栾绪军搬迁时的酒店装修情况及酒店内的物品存有情况；对栾绪军自行制作的固定资产资产及所有物品的明细表中载明的物品，谢家屯村委会不予认可，一审法院亦无法确认。2.酒店改造工程（包括装修、水电安装、监控设施）相关的材料1宗，具体有装修合同1份，监控安装合同1份，施工图纸5份，工程结算单2份，谢家屯村委会时任村主任出具的装修情况确认书1份、开庭笔录2份，以上证据相互结合可以证实租赁期限为20年属于长期租赁，因此栾绪军投入了200余万元对楼房进行装修，装修完毕后由谢家屯村委会予以确认，但从装修到被拆除，期间不到7年的时间，请求法庭根据公证书及该证据所记载的装修安装情况进行司法鉴定，以确定栾绪军装修所造成的损失。经质证，谢家屯村委会对装修合同、监控安装合同、施工图纸、工程结算单真实性不予认可，认为两份合同中涉及到的两个公司是否真实存在、是否具有相关资质需要提交工商登记信息及相关资质证明文件予以证实，且通过常理推断，涉案合同及相关材料截止至本案审理之日应保存有7年之久，但是通过该组证据的外在形式看，其并没有任何折旧现象，对此真实性谢家屯村委会存有异议；结算书中所记载的工程造价仅有一方盖章确认，并没有栾绪军一方签字予以确认，不符合常理，且对于结算书中的数额栾绪军应提供有效支付费用的银行转账流水或者对方为栾绪军开具的相关税票予以证实；对开庭笔录真实性无异议，对证明目的有异议，未经法庭判决确认的证人证言不能作为证据使用，不能达到栾绪军的证明目的。一审法院认为，装修合同、监控安装合同、施工图纸、工程结算单涉及案外人，谢家屯村委会不予认可，涉案楼房已不存在，对具体的装修细节及工程量一审法院无法确认；但结合栾绪军承租楼房的目的及开庭笔录中的证人证言，栾绪军主张其对涉案楼房进行了装修具有较大可信性，涉案楼房在谢家屯村内，谢家屯村委会对栾绪军装修不可能不知情，栾绪军提供的谢居鹏出具的确认书亦具为较大可信性，对该确认书为何未加盖公章，栾绪军作了合理的解释说明，结合栾绪军承租楼房在谢家屯村多年经营酒店的事实，栾绪军承租涉案楼房后经进行了装修并经村委同意并确认具有较大可信性。3.委托书1份，证明涉案楼房存在严重消防问题，建议进行消防电器改造。经质证，谢家屯村委会真实性有异议，合同落款处并没有甲方盖章予以确认，该委托书真实性不予认可。4.检验检测报告2份，证明检测结果为经过改造后的电器设施符合消防安全，由消防部门认可，检测报告也送交消防部门备案登记，栾绪军为正常经营支出大量花费对楼房进行整改，以满足后期经营的安全需要。经质证，谢家屯村委会对证据真实性无异议，认为恰能证明栾绪军承租谢家屯村委会房屋符合定期防护的要求。一审法院认为，3、4号证据相互印证，结合双方均无异议的济南市公安消防支队历城区大队于2011年10月24日出具的历城区富雅商务酒店《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，可以认定栾绪军为经营富雅商务酒店对电路进行了整改。5.录像光盘1张，证明涉案楼房在拆除前的现场情况，进一步证明房屋结构及拆除情况。经质证，谢家屯村委会对证据真实性无异议，但该视频明确显示相关窗、门等可以拆除移走的部分均已被拆除移走。一审法院认为，该证据真实、合法，与本案具有关联性，一审法院予以认定。谢家屯村委会为证明自己的主张，提供资产评估报告书复印件1份，证明涉案房屋已由华丰泰商务酒店进行装修改造，且在谢家屯村委会支付相关赔偿后，装饰装修部分已经转让给谢家屯村委会，由谢家屯村委会所有，栾绪军在租赁涉案房屋时，涉案房屋的装修部分已经完成。经质证，栾绪军对证据真实性有异议，认为该报告提出申请的时间为2011年5月11日，栾绪军与谢家屯村委会签订租赁合同的时间是2011年5月18日，相距时间较短，但在双方签订的租赁合同中对评估报告记载的任何内容没有提及，比如评估报告记载了当时评估的内容有电梯、空调及其他固定设备、装修等，但租赁合同中租赁的标的物只是房屋，不包括任何设施设备，也表现不出原有建筑物的装修情况及与本案栾绪军主张的装修情况有任何的重复；栾绪军主张的设备、装修损失与资产报告书中表现的任何内容均不重复，如谢家屯村委会坚持认为属于重复主张，应对照栾绪军提供的公证书及装修合同、图纸一一指认；另评估报告中有当时村委人员、村两委签字认可，有谢居鹏在2011年5月27日买断付款说明中进行的签字，该签字足以说明谢居鹏系在当时担任村主任，系法定代表人，该签字与栾绪军提交的2011年9月10日装修确认书中的签字经对比系一人所写；根据该报告显示的内容，当时由华丰泰酒店经理张华承租该综合楼，后由于谢家屯村委会违约，由双方协商支付各项赔偿，包括违约金，其性质如同本案，即谢家屯村委会为实现其在郭董片区拆迁过程中的相关利益，对栾绪军强行通知并拆除属于严重违约，所谓的拆迁应由谢家屯村委会举证证明拆迁合法性，否则其收回并拆除房屋属于违约。一审法院认为，虽然栾绪军对该鉴定报告不予认可，但认可其接手涉案楼房前，由他人在此经营济南市历城区华丰泰商务酒店；另根据双方在《楼房租赁合同》中“甲方将综合楼西侧一至五层（包括楼内电梯、空调、四楼客房全部设施、装饰装修及烹饪资产一宗）及院内东侧平房出租给乙方使用”的约定及“甲方主体、装修部分归甲方所有，乙方装修部分归乙方所有”的约定，亦可确认栾绪军在接手楼房时，涉案楼房已带有装修，故对谢家屯村委会主张涉案楼房出租给栾绪军时带有装修的事实予以认定；另在质证过程中，栾绪军对该报告书中载明的楼房格局及面积予以认可。在诉讼过程中，栾绪军对涉案楼房搬迁时的现有价值及装修损失和涉案楼房内搬迁物品的搬迁费用申请司法鉴定，因为涉案楼房已不存在，双方的具体装修细节无法确定，经征求双方当事人意见，一审法院对涉案楼房按装修标准予以鉴定，并以双方均无异议的《公证书》及谢家屯村委会提供的《资产评估报告书》中载明的面积及平面图为鉴定依据。2020年2月18日，滨州正信鉴定评估认证有限公司出具《资产评估报告》，评估结果为：委托的涉案楼房固定装饰搬迁时的装修损失为：按照楼房一般程度装修标准评估人民币388862.81元、按照楼房中等程度装修标准评估人民币432996.96元；涉案楼房内搬迁物品的搬迁费用为5160元。另栾绪军为本次鉴定支出鉴定费用17000元。经质证，栾绪军对报告中所涉及的东侧平房按一般装修标准计算损失无异议，对搬迁物品及费用无异议，该报告采取一般装修及中等装修，应按照中等装修标准计算损失，且涉案楼房是由谢家屯村委会强行拆除导致标的物不存在的，请法庭裁判时考虑该情节；报告中计算装修损失的数据之一是按照装修的年限，对于鉴定部门采纳的6.5年限标准有异议，按照租赁协议，租赁期限20年，装修用于酒店经营，计算6.5年违反双方合同，根据相关法律规定，装修的寿命年限以8年为限，鉴定部门采取的标准对栾绪军不利，请法庭按照8年的年限做出裁判；但栾绪军不申请重新鉴定，亦未申请鉴定人员出庭接受质询。谢家屯村委会对鉴定费无异议，对鉴定结论有异议，认为1.本案系租赁合同纠纷，栾绪军主张的诉讼请求系拆迁安置补偿，故鉴定结果与与本案案由无关；2.该鉴定报告第十一条假设和限定条件中鉴定机构就明确表示其使用的材料的法律权属不发表意见，也不作确认和保证；对提供材料有争议的部分内容，受客观条件限制评估方无法代替明确法律权利归属，都是假设和限定条件，并在最后得出当前述条件及评估中遵循的原则等其它情况发生变化时，评估结果一般会失效；该鉴定报告第十二条声明中，明确表示所依据的权属资料之真实性、准确性和完成性均由委托方和相关当事方负责，也明确表示十一条的假设和限制条件若不能成立，评估结论不能得出。足以说明鉴定机构对现有条件作出的鉴定结论是建立在上述条件均成立的前提下，否则便无法得出鉴定结论；3.根据栾绪军和谢家屯村委会在庭审时的质证意见，鉴定所依据的证据：如《视频监控安置项目合同书》和监控安装明细表、第三方北京中兴基业工程项目管理有限公司山东分公司出具的《富雅商务酒店工程造价核算书》等证据均系栾绪军单方提供并制作，在质证过程中谢家屯村委会对其真实性均提出异议，在未能明确上述证据的真实性的情形下，鉴定机关就依据上述证据作出的鉴定结论，谢家屯村委会当然不予认可。4.谢家屯村委会再次重申，栾绪军现场确认的部分物品及搬迁路线与庭审时所提交清单物品不符，搬迁路线也不相符。足以说明栾绪军主张的搬迁物品及路线存在较大出入不应采信，谢家屯村委会不能认可该评估结论；5.关于装饰装修部分的评估结论，且不论评估结论的客观性、准确性、真实性。首先，根据栾绪军与谢家屯村委会签订的《楼房租赁合同》，栾绪军承租谢家屯村委会的涉案酒店时，该酒店就属于装修完毕的酒店，合同中明确表达过。其次，合同中也明确约定，若栾绪军进行装修装饰应当取得谢家屯村委会书面同意，谢家屯村委会从未出具过任何书面同意的文件。再次，就该酒店的拆迁补偿款中也并不包含装饰装修的单独补偿，栾绪军主张的装饰装修补偿与事实及合同约定的不符。综上所述，谢家屯村委会对评估报告的真实性无异议，但对评估结论不予认可，其缺乏必要的成立条件，其结论是建立在未经双方认可的单方制作的证据基础上，存在着不能排除合理怀疑的情形；另外，评估结论中的装饰装修部分与案件事实存在矛盾，不应被采用；谢家屯村委会不申请鉴定人员出庭接受质询，也不申请重新鉴定。一审法院认为，滨州正信鉴定评估认证有限公司系经一审法院依法委托的有鉴定资质的评估机构，其针对涉案申请所进行的评估鉴定依据充分、理由正当、程序合法，双方均对鉴定报告提出异议，但未提供足以反驳该评估结论的证据，一审法院对该鉴定结论予以认定。结合涉案楼房系用于酒店经营，一审法院认为装修标准按照中等程度装修标准认定为宜，故在栾绪军搬迁时涉案楼房的装修价值一审法院认定为432996.96元。对栾绪军主张的搬迁费用，谢家屯村委会认可栾绪军搬迁了自已的物品，故栾绪军应存在一定的搬迁费；虽然栾绪军在庭审中主张的搬迁路线为自涉案楼房至长清区某地，但根据一审法院的现场勘验，物品存放地点为荷花路裕华路3号佳易建材附近和谢家屯幼儿园附近，对栾绪军的搬迁路线一审法院认定为自涉案楼房至荷花路裕华路3号佳易建材附近、自涉案楼房至谢家屯幼儿园附近；现场勘验的物品属于酒店经营中需要的物品具有合理性，谢家屯村委会亦未提供反驳证据，一审法院对栾绪军主张的搬迁费5160元予以支持。一审法院认为，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。承租人经出租人同意装饰装修，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。本案中，栾绪军承租谢家屯村委会所有的楼房后，因经营酒店进行装修改造具有合理性和可信性，且根据双方签订的合同内容，谢家屯村委会亦无禁止栾绪军在不改变楼房内部结构的前提下进行装修的意思表示；又栾绪军提供的证人证言和谢居鹏出具的确认书，结合栾绪军在谢家屯村内多年经营酒店的实际情况，栾绪军装饰装修涉案楼房并经谢家屯村委会确认具有高度概然性。根据双方合同约定，涉案楼房交付栾绪军时，涉案楼房含有装修，现涉案楼房已灭失，双方对涉案楼房的装修情况均未保全证据，无法证明自身的装修情况及装修残值情况，一审法院酌定采用按装修标准予以处理。现合同因不可归责于双方的事由而解除，虽双方均不存在违约行为，但在适用公平原则的前提下，综合考虑栾绪军的前期投入、谢家屯村委会因整个商业大楼的拆迁而获得近800万元的房屋补偿和双方装修的年限情况，为平衡双方的损益，一审法院认为谢家屯村委会按评估残值的85%的比例赔偿给栾绪军较为妥当，即368047.42元（432996.96元×85%）。栾绪军是根据谢家屯村委会与济南市历城区人民政府董家街道办事处城中村改造项目建设指挥部共同下发的通知而在期限内搬离的，搬迁奖励费已下发给谢家屯村委会，基于公平原则，谢家屯村委会应补偿栾绪军搬迁费5160元。栾绪军为本案司法鉴定支出鉴定费用17000元，一审法院酌定谢家屯村委会承担14480元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条、第七十三条规定，判决：一、谢家屯村委会于判决生效之日起十日内支付栾绪军装修损失368047.42元；二、谢家屯村委会于判决生效之日起十日内支付栾绪军搬迁费5160元；三、谢家屯村委会于判决生效之日起十日内支付栾绪军鉴定费14480元。四、驳回栾绪军的其他诉讼请求。如果谢家屯村委会未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8127元，减半收取4064元，由栾绪军负担506元，谢家屯村委会负担3558元。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。谢家屯村委会提交了以下证据：提供天眼查截图一宗，共7页。拟证明：北京中兴基业项目管理有限公司成立于2018年11月19日。该机构作出了造价核算书，系在涉案房屋及涉案房屋拆迁之后不具备工程造价的相关基础，另拟证明该公司中并不存在造价工程师刘娇娥，其工程造价核算书真实性存疑，那么滨州正信鉴定评估认证有限公司出具的资产评估报告所出具的鉴定结论没有客观真实的证据支持，不应采信。经质证，栾绪军认为对该证据的真实性无异议，但经过栾绪军现场查询，谢家屯村委会所称上述公司成立于2003年资质、手续齐全。该单位所属山东分公司在鉴定过程中由鉴定机构进行询征造价，这本身属于鉴定的内部程序，对于该单位的资质情况，已经有鉴定部门进行审查处理。涉案的鉴定形成于2020年2月18日，该造价单位成立的时间即使为2018年也早于鉴定，资质手续没有任何问题，关于鉴定的问题鉴于谢家屯村委会在一审过程中已经放弃权利，不应作为本庭调查的重点。本院认证意见：谢家屯村委会提交的截图显示公司发证日期为2018-11-19，并不能证实公司的成立日期为该日，亦不足以证实工程造价核算书为虚假，该证据不能证实其主张的待证事实，本院对该证据不予采信。栾绪军提交了以下证据：提交谢家屯村委会村委会主任骆洪刚的电话录音，刻录的光盘一份和书面文件。历城区人民法院于2018年9月28日开庭笔录一份。拟证明：在租赁合同履行过程中，我方进行了大量的装修，骆洪刚承认自己在村委会任职的身份，以及当时参与装修验收。经质证，谢家屯村委会认为对该录音的真实性无异议，但对该证据取得的合法性有异议，不具备证据的三性的合法性的要求，不应当被采信。另外，该录音过程中明显的可以听出栾绪军一直在诱导性提问，而谢家屯村委会的现任法定代表人仅仅使用对啊、嗯等虚拟的词进行答复，所以该组证据不能证明装修过程和装修的情况的确认。另外谢家屯村委会在此强调一点本案争议的并非装修不装修，而是是否应当有谢家屯村委会赔偿栾绪军装修损失。对开庭笔录的真实性没有异议，但对当中证人证言部分在法庭没有判决认定其真实性和有效性的情况下在二审庭审中不应当作为新证据举证。本院认证意见：栾绪军提交的录音仅能说明其对涉案房屋进行了装修，但不能证实装修的具体状况，本院对该证据不予采信。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”。本案中，栾绪军承租涉案房屋系为经营酒店，其对房屋进行装修改造是正常的商业经营需要，具有合理性和可信性。且根据双方签订的合同内容中“甲方主体、装修部分归甲方所有，乙方装修部分归乙方所有”的约定，谢家屯村委会系同意栾绪军对涉案房屋进行装修，现房屋无法正常使用系客观原因导致,根据公平原则,栾绪军的装修损失应由双方负担。因涉案房屋已客观不存在，现有证据仅能证实栾绪军对房屋进行了装修改造，但不能证实装修的具体状况，一审法院对涉案楼房的装修损失按装修标准予以鉴定，并以双方均无异议的《公证书》及谢家屯村委会提供的《资产评估报告书》中载明的面积及平面图为鉴定依据，并无不当。一审法院委托滨州正信鉴定评估认证有限公司作出的评估报告应具有公正性与较强的证明力，谢家屯村委会虽有异议，但无相反证据予以反驳，该评估报告可作为栾绪军装修损失的参考依据。一审法院认定涉案房屋的装修标准按照中等程度装修标准，符合客观实际情况。一审法院综合考虑栾绪军的前期投入、装修年限等各项因素，平衡双方损益，判令谢家屯村委会对栾绪军的装修损失承担85%的赔偿责任，并无不当。综上所述，谢家屯村委会上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8127元，由上诉人济南市民委员会负担。本判决为终审判决。审 判 员  李     琴二〇二〇年六月三十日法官助理  刘辉书记员韩雪