上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初4647号原告：上海璘立商贸有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：施德民，总经理。委托诉讼代理人：施隽，男。委托诉讼代理人：孙惠琴，女。被告：上海徐房(集团)有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：华茂，董事长。委托诉讼代理人：吴亦辰，女。被告：上海永福物业有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：俞晓洁，董事长。委托诉讼代理人：徐梦吟，女。委托诉讼代理人：李磊，男。原告上海璘立商贸有限公司与被告上海徐房(集团)有限公司、上海永福物业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用简易程序，分别于2020年5月12日公开开庭进行了审理。原告上海璘立商贸有限公司法定代表人及委托诉讼代理人施隽、被告上海徐房(集团)有限公司委托诉讼代理人、上海永福物业有限公司的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海璘立商贸有限公司向法院提起诉讼请求：1.判令上海徐房(集团)有限公司退还多收原告1999年4月1日至2018年12月30日房屋租金共计49,634.91元；2、判令上海徐房(集团)有限公司向原告支付赔偿金496,349.1元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：上海永福物业有限公司于1999年4月和原告签订上海市徐汇区陕西南路XXX号房屋《公有非居住用房租赁合同》,上海徐房(集团)有限公司收取原告租金。《合同》约定：原告租用被告陕西南路XXX号公有房屋(以下简称系争房屋)做营业使用。租赁面积底层部位房屋建筑面积56.73㎡,大井建筑面积36.26㎡。合同签订后,被告向原告交付了房屋,并按每月488.4元向原告收取从1999年4月至2018年12月期间共237个月共115,750.8元租金。当初被告具有掌握房屋管理政策文件的优势和定价权,原告只有被动服从被告的优势和定价权。后原告得知1986年11月2日上海市房产管理局《关于印发提高本市公有非居住用房租金的计算口径的通知》【沪房(86)公字发第503号】规定：……三：房屋地段等次：营业用房地段等次及划分范围。特等：南京东路、西藏中路、淮海中路等。租金计算：非居住房屋一律以建筑面积为计租面积。租金单价以房屋现用途、房屋结构和房屋所处地段等次确定。非居住用房月租金单价(一)营业用房月租金单价：特等钢砼7元,混合6元,砖(一)5元,砖(二)4.5元,砖(三)3元。计算公式：房屋租金房租单价*建筑面积。1991年1月29日上海市人民政府发布《上海市城镇公有房屋管理条例实施细则》(下称《细则》)重申了上述规定。按照上述规定，被告出租给原告的陕西南路XXX号房屋本身属于规定的砖三标准,而且是在距离特等地段淮海中路繁华商业沿街面商店500米之远的弄堂内,被告应参照砖(三)租金单价为3元计算房租单价，房屋月租金应为278.97元。被告多收原告49634.91元(115750.8-278.97*237)应当退还给原告。被告利用其优势,在原告不知情的情况下,恶意多收原告房屋租金49634.91元,以及237个月来通货膨胀因素和银行利率的变化,原告按退一赔十的原则,被告应向原告退还49634.91元的同时,还要向原告支付赔偿金496349.1元。上海徐房(集团)有限公司辩称，被告是根据相关的法规制度计算收缴公房租金的。原告的计算是有问题的。上海永福物业有限公司辩称，被告所有的公房房屋租金计算是根据每间房房间、地段等次和房屋的结构。原告没有依据说明原告承租的房屋结构是砖木三。被告是有依据来证明房屋结构应按照砖一来计算。计算方式比较复杂，但全部都是按照公房条例的要求审核通过的，租金计算标准没有问题。本院经审理认定事实如下：1999年4月1日，上海永福物业有限公司(甲方、出租人)与上海顺泰房地产有限公司(乙方、承租人)签订《公有非居住用房租赁合同》，约定，自1999年4月1日甲方将徐汇区陕西南路XXX号底层部位房屋建筑面积56.73平方米，出租给乙方承租使用。出租的公用部位和提供的设备、附属设施，详见清单。乙方愿意租赁上述房屋，并同意按月缴付房租，每月租金488.40元，并以托付方式于每月25日前结付。在租赁期内，本市租金标准作新的调整，按调整后的标准执行。合同的期限为壹拾年，自1999年4月1日至2009年3月31日止。合同期满三个月前，如乙方需继续租赁的，可向甲方提出书面申请，甲方应于同意。房屋建筑面积为56.73平方米，天井建筑面积为36.26平方米。在合同期间，如遇国家有调租政策，按新政策办。合同签订后，上海顺泰房地产有限公司按照488.40元/月的租金标准向上海徐房(集团)有限公司支付了自1999年4月1日至2018年12月30日期间的租金。后原告未支付后续租金。2018年7月，原告曾起诉上海永福物业有限公司，要求上海永福物业有限公司与其续订就本案房屋的《公有非居住用房租赁合同》，后原告撤回起诉。被告称原告当时要求续签合同，证明原告对租金标准是认可的。另查明，上海璘立商贸有限公司原名为上海顺泰房地产有限公司，2005年变更为上海顺泰强实业有限公司，2012年变更为现名。被告称原告变更名称后迟迟未向被告提供相关变更后的证明材料，故被告开具的发票一直以上海顺泰房地产有限公司的名义。审理中，被告称上海永福物业有限公司是上海徐房集团有限公司的全资子公司，上海徐房集团有限公司委托下面物业公司收取租金，盖了上海徐房集团有限公司的章。审理中，原告提供上海市徐汇区房产管理局湖南房管所(甲方、出租方)与上海益欣劳动服务有限公司(乙方、承租人)于1996年就本案系争房屋签订《公有非居住用房租赁合同》，约定，租金标准为217.38元。原告称上海益欣劳动服务有限公司是原告的前身，在1996年就开始租用系争房屋，当时的租金标准是217.38元，对该租金标准原告是认可的，后在1999年签订合同时，被告告知原告按照新政策计算租金标准，原告当时未提异议。被告上海永福物业有限公司称1996年、1997年相关职能部门分别上调了一次租金，原始租金经过两次上涨算下来正好是新的租金，并在庭审后提供了《上海市1996年公有非居住用房租金调整实施办法》(1996年8月25日)以及《上海市1997年公有非居住用房租金调整实施办法》(1997年9月29日)。其中《上海市1996年公有非居住用房租金调整实施办法》约定,各区主要商业路段的营业用房租金标准在1987年租金标准的基础上增加1.12倍计算。《上海市1997年公有非居住用房租金调整实施办法》约定，繁华商业街营业用房、各区主要商业路段营业用房以及其他路段办公、生产、仓储、营业用房的租金标准，在1996年租金标准上提高6%。原告称，被告提供的上述文件并不能充分证明217.38元/月以及488.40元/月的租金标准的计算方式，现原告对之前庭审中认可的217.38元/月租金标准亦有异议。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原被告是平等民事主体。双方于1999年签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合同已确定原告支付的租金标准为488.40元/月，原告亦按照该租金标准履行了近二十年，从未提出异议，且原告曾要求与被告续签租赁合同，可见原告之前对该租金标准是认可且确认的，故原告要求被告返还多收取的租金以及支付赔偿金，没有依据，本院不予支持。且根据被告提供的上海市1996年公有非居住用房租金调整实施办法》与《上海市1997年公有非居住用房租金调整实施办法》的规定，经过1996、1997年两次调价后系争房屋的租金标准确由原告庭审中认可的217.38元/月上涨至488.40元/月，被告按照该标准收取亦无不当。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条规定，判决如下：驳回上海璘立商贸有限公司全部诉讼请求。案件受理费减半收取计4,630元，由上海璘立商贸有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 赵玲婕二〇二〇年六月二十九日法官助理 张 鑫书 记 员 谯 烨附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。