广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初3011号原告：中国农业银行股份有限公司广州开发区支行，住所地广州市黄埔区科学大道52号自编A3栋121房、210-213房、301-311房。负责人：陈智军，该支行行长。委托诉讼代理人：刘卓欢，广东君和政通律师事务所律师。委托诉讼代理人：李雅妹，广东君和政通律师事务所律师。被告：周芙蓉，女，1977年7月3日出生，汉族，住广东省广州市花都区。原告中国农业银行股份有限公司广州开发区支行（以下简称农行开发区支行）与被告周芙蓉金融借款合同纠纷一案,本院于2020年3月3日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农行开发区支行的委托诉讼代理人刘卓欢，被告周芙蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。农行开发区支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告周芙蓉立即向原告偿还借款本金人民币677537.05元及利息、罚息、复利（利息、罚息、复利计算至本息全部清偿之日止），暂计至2020年2月26日，利息11719.82元、罚息77.45元、复利164.13元，本息暂合计689498.45元；2.判令被告所有的位于广州市花都区花东镇热橙花园自编29-42栋、44-59栋自编47栋4层403房房产在符合办理房地产证条件之日，被告协助原告办理正式抵押登记，将原告设定为抵押权人，抵押权设定后，原告对该房产折价或者拍卖、变卖价款享有优先受偿权；3.判令被告承担本案全部诉讼费（包括但不限于诉讼受理费、公告费、速递费、保全费等）。审理中，由于起诉后被告有还款，农行开发区支行补充诉讼请求第1项，1.判令被告周芙蓉立即向原告偿还借款本金人民币676445.57元及利息、罚息、复利（利息、罚息、复利计算至本息全部清偿之日止），暂计至2020年4月22日，利息14111.59元、罚息106.88元、复利224.90元。事实和理由：2017年1月22日，原告与被告签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：44020120170016401（以下简称“合同”）。合同第二部分第二十三条约定，被告向原告借款柒拾壹万元整；第二十四条约定，借款用途为购买房产，购买的房产位于广州市花都区花东镇热橙花园热橙大街46号（自编47栋）403房（以下简称“涉案房产”）；第二十五条约定，借款期限360个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；第二十六条约定，执行浮动利率以中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率下浮15%确定。借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，按合同第一部分1.4.1约定的第（3）种方式进行浮动，即自中国人民银行人民币贷款基准利率调整好的次年1月1日起调整，贷款人按调整后相应期限档次的基准利率和本合同约定的借款利率浮动幅度确定新的借款执行利率；第二十九条约定，还款方式为等额本息还款法，还款周期为壹个月；第三十二条约定，被告提供涉案房产作为抵押担保。合同第一部分第一条第1.4.2款约定借款人出现连续90天（含）以上或累计180天（含）以上逾期记录，贷款人有权取消利率下浮；第一条1.7款约定，本合同记载的借款金额、借款期限、利率（利率调整按本合同约定的规则执行）等与借款凭证记载不一致时，以借款凭证记载为准；第十一条11.1款约定，借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息直至本息清偿为止；第十一条11.3款约定，对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；第十一条11.4款约定，借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权停止发放借款、提前收回己发放借款，有权提前行使担保权，有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。2017年2月6日，原告按合同约定发放贷款，并将71万元款项划入被告提供的账户中。据借款凭证记载，借款期限自2017年2月6日至2047年2月5日，贷款执行利率为4.16500%，逾期利率为6.24750%。2017年3月27日，原、被告就涉案房产办理不动产抵押登记[粤（2017）广州市不动产证明第08011445号]。被告自2019年10月6日即出现逾期还款，经原告多次催收仍未偿还借款。根据前述合同约定，被告逾期还款的，原告有权要求被告提前清偿全部借款。截止至2020年2月26日，被告需向原告清偿借款本息共计人民币689498.45元。综上所述，为保障原告合法权益，特提起诉讼，请求贵院依法判决。周芙蓉辩称，对农行开发区支行主张的本金、利息、罚息、复利无异议；其没有故意不还钱，想与银行协商还款；其没有接听到银行电话，银行就直接起诉了。本院经审理认定事实如下：2017年1月22日，农行开发区支行（贷款人、抵押权人）与被告周芙蓉（借款人、抵押人）签订《个人购房担保借款合同》（编号：44020120170016401），其中约定，借款金额为710000元，借款用途为购买位于广州市花都区花东镇热橙花园热橙大街46号（自编47栋）403房房屋，并以该房产设定抵押，作为偿还合同项下贷款的担保；该合同约定了借款期限360个月；借款利率采用基准利率方式，执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮15%后确定,借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，按合同第一部分1.4.1约定的第（3）种方式进行浮动，即自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整。借款人出现连续90天（含）以上或累计180天（含）以上逾期记录，贷款人有权取消利率下浮，并自逾期之日其，将本合同项下借款执行利率调整为人民银行同期同档次人民币贷款基准利率（或逾期之日前一工作日的1年期LPR）。该合同约定了还款方式、费用承担、违约责任、抵押等条款，条款内容与农行开发区分行诉请陈述的合同约定内容一致。2017年2月6日，农行开发区支行向周芙蓉发放了贷款71万元，《个人借款凭证》载明借款日期2017年2月6日，到期日期2047年2月5日，执行利率4.16500%，逾期利率6.24750%，还款方式为等额本息还款，还款日为每月6日。2017年3月27日，上述合同约定的抵押房屋广州市花都区花东镇热橙花园自编29-42栋、44-59栋自编47栋4层403房房屋在房管部门办理了预购商品房抵押权预告登记，农行开发区支行为预告登记权利人。周芙蓉从2019年10月6日开始出现持续逾期，农行开发区支行于2020年3月3日起诉提出上述诉讼请求。据原告提交的《欠款明细表》显示，截至2020年4月22日被告尚欠借款本金676445.57元、利息14111.59元、罚息106.88元、复利224.9元。庭审中，农行开发区支行陈述其主张的利息以当期欠款本金为基数，按照年利率4.9%计算、罚息以逾期欠款本金为基数，按照年利率4.9%上浮50%计算、复利以应付未付的利息为基数，计算标准与罚息一致。另查明，自2019年8月20日起，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）公布贷款市场报价利率（LPR），存量贷款的利率仍按原合同约定执行。自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成，2019年10月8日前已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人贷款，仍按原合同约定执行。自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率。庭审中，农行开发区支行陈述因周芙蓉未对涉案借款合同的定价基准转换为LPR，也未转换为固定利率，故其主张涉案借款合同的利率按借款期间最后一次公布的中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率4.9%执行，即借款执行利率4.9%，逾期利率7.35%。本院认为，农行开发区支行与周芙蓉自愿签订的《个人购房担保借款合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律规定，合法有效，双方当事人应当自觉依约履行。农行开发区支行依约向周芙蓉发放了贷款，周芙蓉应按时还本付息；周芙蓉逾期还款，已经构成根本违约，应当承担违约责任。农行开发区支行有权按照合同约定宣布贷款提前到期并要求周芙蓉提前偿还全部未还的本金，及按合同约定支付利息、罚息、复利。农行开发区支行主张的周芙蓉所欠本金、利息、罚息、复利及截至2020年4月22日所欠本金、利息、罚息、复利的数额，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。农行开发区支行宣布贷款提前到期并要求周芙蓉提前偿还全部未还的本金，故该部分贷款不再产生合同约定的每期应付的贷款利息，农行开发区支行主张继续计算利息，已无合同依据，本院不予支持。周芙蓉只需支付计算至2020年4月22日止的利息共14111.59元，从次日起支付所欠本金676445.57元的罚息、所欠利息14111.59元的复利，罚息不计复利。对于借款利率，农行开发区支行主张按借款期间最后一次公布的中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率执行，即借款利率按年利率4.9%、逾期利率按年利率7.35%执行，不违反法律规定，本院予以照准。根据《个人购房担保借款合同》约定，周芙蓉以其名下位于广州市花都区花东镇热橙花园自编29-42栋、44-59栋自编47栋4层403房的房产作抵押担保并办理了预购商品房抵押权预告登记。本院认为，农行开发区支行未能提供证据证明涉案房屋已办妥房地产权属证书及具备办理正式抵押登记的条件，因此不宜对抵押权登记行为进行处理，当事人可在条件满足后再行主张。由于截止至本案判决前涉案房产未办理抵押房产登记手续，仅办理了预购商品房抵押权预告登记手续，故预告登记权利人农行开发区支行不具有被登记房产的抵押权，尚不能因此主张涉案房产优先受偿权。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、第一百九十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告周芙蓉在本判决生效之日起十日内，向原告中国农业银行股份有限公司广州开发区支行偿还借款本金676445.57元、利息14111.59元、罚息及复利（截至2020年4月22日的罚息为106.88元，复利为224.9元；从2020年4月23日起至实际清偿欠款之日止，罚息以借款本金676445.57元为基数、复利以利息14111.59元为基数，按照年利率7.35%计付；罚息不计复利）；二、驳回中国农业银行股份有限公司广州开发区支行的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5347元、财产保全费3968元，均由被告周芙蓉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  陈燕芳二〇二〇年六月十二日法官助理肖曾琪书记员林苑