重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终1421号上诉人（原审原告）：陈跃炳，男，1953年2月9日出生，汉族，住重庆市南岸区。上诉人（原审原告）：廖元霞，女，1954年9月26日出生，汉族，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：陈跃炳，系廖元霞的丈夫。被上诉人（原审被告）：太极集团重庆桐君阁药厂有限公司，住所地重庆市南岸区江龙路2号，统一社会信用代码915001082031989779。法定代表人：刘超，董事长。委托诉讼代理人：李继红，重庆静昇律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴婷，重庆静昇律师事务所律师。上诉人陈跃炳、廖元霞因与被上诉人太极集团重庆桐君阁药厂有限公司（以下简称“桐君阁药厂”）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院（2019）渝0108民初9338号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。陈跃炳上诉请求：依法撤销一审判决并改判支持上诉人在一审中的全部诉讼请求。事实及理由：一审认定事实不清，适用法律错误。2007年12月后桐君阁药厂每月扣陈跃炳的房水电费24.13元实际是房租费，水费、电费是住户自己直接缴纳，陈跃炳支付了租金，就是房屋承租人；不定期租赁的法律规定不适用于单位分配的福利公有住房。桐君阁药厂答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院依法驳回上诉人的上诉请求。被上诉人与上诉人的房屋租赁关系已经于2007年12月解除，上诉人所主张的请求没有任何法律和事实依据；上诉人参加集资建房并已实际领取钥匙入住，应当退还案涉房屋；上诉人与被上诉人已解除租赁关系，上诉人继续非法占用被上诉人房屋，被上诉人有权向上诉人收取房屋占用损失费。陈跃炳、廖元霞向一审法院起诉请求：1、判令确认陈跃炳是重庆市南岸区海棠溪敦厚坡58号2-7号房屋的承租人，妻子廖元霞有该房屋使用权；2、判令陈冬梅、邹瑜与陈跃炳夫妻分割房屋使用权并依分割面积实行产权调换保障安置；3、判令陈冬梅、邹瑜依法享受残疾人补助和低保家庭补助。一审法院认定事实：南岸区海棠溪敦厚坡58号房屋的所有权人为重庆桐君阁药厂，陈跃炳系桐君阁药厂退休职工。1983年6月10日，桐君阁药厂出具《分配住房通知单》，分配陈跃炳进住敦厚坡61号原唐显兰房间，于6月15日前迁入。1985年4月4日，桐君阁药厂出具《调房屋通知单》，分配陈跃炳住桐君阁药厂原黄蒙兴房屋。桐君阁药厂每月以“房水电”的名目从陈跃炳的工资内扣除房租费，该房屋的电费等其他费用由陈跃炳自行承担。2001年9月22日，重庆市南岸区人民政府住房制度改革办公室发布《关于太极集团重庆塑料市场集资合作建房的批复》，同意太极集团在南岸区海棠溪烟雨堡43号组织职工集资建房174套。2003年6月30日、9月18日，陈跃炳向桐君阁药厂分别缴纳集资建房款20000元、49995元，2007年3月19日，陈跃炳缴纳集资建房尾款36949.3元。桐君阁药厂福利社集资房建成后，陈跃炳于2007年1月18日领取了该集资房七单元X层X号房屋的钥匙。2007年12月2日，桐君阁药厂向陈跃炳发出《通知》，要求陈跃炳于2007年12月15日前到厂综合办公室办理敦厚坡58号附14号（即南岸区敦厚坡58号2-7）房屋退房手续。陈跃炳实际并未退房，仍与家人居住在南岸区敦厚坡58号2-7房屋。2017年5月10日，重庆市南岸区人民政府海棠溪街道办事处出具《危险房屋通知书》，告知南岸区敦厚坡50-62号房屋住户，该号段内的房屋为D级危房，存在严重安全隐患，通知户主5日内限期搬离危房避险。2018年8月，涉案房屋被拆除。另查明，陈跃炳与廖元霞于2003年10月9日登记结婚。陈跃炳的女儿陈冬梅与其丈夫邹瑜、女儿邹晨语的户籍在重庆市南岸区敦厚坡58号附2-7号，陈冬梅为户主，陈跃炳于2012年3月19日迁出该户。还查明，陈跃炳每月的工资被扣除“房水电”费用，其中1991年2月扣除4.32元、1993年9月扣除13.84元、1995年7月扣除36.7元、1996年5月扣除42.12元、1997年6月扣除49.2元、2006年4月扣除129.58元、2006年12月扣除44.14元、2007年4月扣除30.14元、2007年7月扣除41.54元、2011年1月扣除25.14元、2013年5月扣除24.13元、2015年1月至4月每月扣除24.13元、2016年1月至7月每月扣除24.13元、2017年1月至6月每月扣除24.13元，2018年1月至8月每月扣除24.13元。庭审中，陈跃炳明确诉讼请求第二、三项的相对方为南岸区海棠溪街道拆迁办公室。一审法院认为，本案的争议焦点为陈跃炳与桐君阁药厂的房屋租赁关系是否存续。陈跃炳认为桐君阁药厂一直向其收取房屋租金，应认定陈跃炳为该房屋的承租人。桐君阁药厂辩称2007年陈跃炳接收集资房的钥匙后，桐君阁药厂已要求陈跃炳办理退房手续，双方的房屋租赁关系已经解除。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定当事人主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力；第二百一十五条、第二百三十二条规定：租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁；当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。陈跃炳与桐君阁药厂从未签订书面的房屋租赁合同，也未明确约定租赁期限，依法应当认定为不定期租赁，出租人可以随时解除合同。2007年12月2日桐君阁药厂向陈跃炳送达《通知》要求陈跃炳前往办理涉案房屋的退房手续，陈跃炳收到该通知。《通知》既明确要求陈跃炳办理退房手续，可视为桐君阁药厂向陈跃炳送达解除房屋租赁关系的通知，双方的房屋租赁合同自陈跃炳收到该通知时解除。陈跃炳对此并未提出异议，则应当履行退还房屋的义务。陈跃炳举示的工资条、工资单载明，2018年8月前桐君阁药厂确以“房水电”为名目，每月从陈跃炳工资内扣除一定费用。但从时间和金额显示，桐君阁药厂在2007年12月送达通知后每月扣除的费用仅为24.13元，该金额相较于1996年、1997年或2006年收取的房屋租金四五十元，其所代表的经济价值不应认定为桐君阁药厂继续收取的房屋租金。桐君阁药厂已书面通知陈跃炳办理退房手续，陈跃炳拒绝退房并继续居住，桐君阁药厂有权向陈跃炳收取房屋占用、管理等费用。故一审法院认为陈跃炳与桐君阁药厂的房屋租赁关系已于2017年12月解除。一审法院认为重庆市南岸区敦厚街58号的房屋所有权人为桐君阁药厂，桐君阁药厂将南岸区敦厚街58号2-7作为福利分配给时为公司职工的陈跃炳，并从陈跃炳的工资中扣除房租费用，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，可认定桐君阁药厂与陈跃炳具有房屋租赁关系。如上所述，陈跃炳与桐君阁药厂的房屋租赁关系已于2007年12月解除，陈跃炳应当向桐君阁药厂退还南岸区敦厚街58号2-7房屋。陈跃炳于2007年12月后已不是该房屋的承租人，廖元霞作为陈跃炳的家属亦无权主张房屋使用权。故陈跃炳、廖元霞要求法院判令确认陈跃炳为南岸区敦厚坡58号2-7房屋承租人、廖元霞有房屋使用权的诉讼请求，一审法院不予支持。陈跃炳、廖元霞要求法院判令陈冬梅、邹瑜与陈跃炳夫妻分割房屋使用权并依分割面积实行产权调换保障安置以及陈冬梅、邹瑜依法享受残疾人补助和低保家庭补助，因陈冬梅、邹瑜并非本案原告，且诉讼请求的相对方也并非本案被告，故对该诉讼请求一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：“驳回原告陈跃炳、廖元霞的全部诉讼请求。案件受理费减半收取120元，由原告陈跃炳、廖元霞负担。”二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，桐君阁药厂将其所有的重庆市南岸区敦厚街58号2-7房屋作为福利分配给原公司职工陈跃炳居住，并于每月从陈跃炳的工资中扣除相应房租费用，双方从未签订书面形式的租赁合同，亦未明确约定租赁期限，可以认定桐君阁药厂与陈跃炳建立了不定期房屋租赁关系，在不定期租赁合同关系中，任意一方当事人均可随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。桐君阁药厂福利集资房建成后，陈跃炳于2007年1月18日领取了该集资房七单元X层X号房屋的钥匙，桐君阁药厂于2007年12月2日向陈跃炳送达《通知》明确要求陈跃炳办理案涉房屋的退房手续，应视为桐君阁药厂行使案涉合同的解除权并通知了陈跃炳，双方的不定期房屋租赁关系已经于陈跃炳收到出租人桐君阁药厂的《通知》时解除，自2007年12月后陈跃炳不再是案涉房屋的承租人，廖元霞作为陈跃炳的家属亦失去了房屋使用权利的基础。陈跃炳虽称2007年12月后直至2018年8月案涉房屋拆除桐君阁药厂仍每月从其工资中扣除“房水电”费用，并据此认为自己仍在向桐君阁药厂支付租金就是承租人，但本院认为桐君阁药厂已经书面通知陈跃炳解除案涉租赁合同关系，双方并未就继续租赁案涉房屋达成新的合意，陈跃炳拒绝退出案涉房屋并继续居住直至案涉房屋拆除，在此期间陈跃炳并非案涉房屋的承租人却一直占有使用案涉房屋，桐君阁药厂作为案涉房屋的所有权人，有权向陈跃炳收取房屋占用、管理等费用，故2007年12月至2018年8月桐君阁药厂扣除陈跃炳的“房水电”费用，应当视为房屋占有使用费而非租赁费，故陈跃炳、廖元霞的该项上诉理由不能成立，一审判决不予支持陈跃炳、廖元霞要求法院确认陈跃炳为南岸区敦厚坡58号2-7房屋承租人、廖元霞有房屋使用权的诉讼请求并无不当，本院予以确认。至于陈跃炳、廖元霞在一审中提出的要求法院判令陈冬梅、邹瑜与陈跃炳夫妻分割房屋使用权并依分割面积实行产权调换保障安置以及陈冬梅、邹瑜依法享受残疾人补助和低保家庭补助的诉讼请求，因陈冬梅、邹瑜并非本案原告，亦非案涉租赁合同关系的适格主体，且陈跃炳在一审诉讼中明确前述诉讼请求的相对方为南岸区海棠溪街道拆迁办公室，而南岸区海棠溪街道拆迁办公室并非本案被告，故一审判决驳回陈跃炳、廖元霞的前述诉讼请求认定正确。综上所述，上诉人陈跃炳、廖元霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费240元，由上诉人陈跃炳、廖元霞负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 华审 判 员  苏致礼审 判 员  芦明玉二〇二〇年六月五日法官助理  康 佳书 记 员  张远馨