上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终2973号上诉人（原审被告）：邵琦，女，1972年6月22日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：王褘峰，上海兰迪律师事务所律师。委托诉讼代理人：张群,上海兰迪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨小楼，男，1986年9月13日出生，回族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人:曹亚辉，上海市弘正律师事务所律师。上诉人邵琦因与被上诉人杨小楼房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2018）沪0115民初53612号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人邵琦的上诉请求：撤销一审判决，改判驳回杨小楼的一审诉讼请求。事实与理由：一、双方当事人签订的《房屋买卖协议》记载的借款不具有真实性，涉嫌套路贷；二、涉案《房地产买卖协议》本质是代物清偿，故涉案协议未成立；三、《房地产买卖协议》无法实际履行，邵琦亦无需承担违约责任，人民币（下同）150万元违约金亦过高。被上诉人杨小楼坚持一审辩称，故不同意邵琦的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。杨小楼向一审法院提起诉讼，请求：1、判令解除杨小楼、邵琦于2014年10月20日签订的《房地产买卖协议》；2、判令邵琦返还购房款802,958元；3、判令邵琦支付违约金150万元（参考房屋差价损失）；4、本案诉讼费、保全费由邵琦负担。一审法院认定的事实：上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋（下称涉案房屋）系动迁安置房，于2013年9月29日取得大产证。邵琦作为购房人于2014年1月3日与开发商签订《上海市商品房出售合同》。2014年5月17日，邵琦与案外人徐某就涉案房屋签订《房地产买卖协议》，约定转让价格为100万元。同年5月24日，邵琦名下的中国光大银行活期账户中两次各存入50万元（交易摘要显示“徐某购买XX路XX弄XX号XX”），又被两次取清。2014年5月27日，杨小楼与邵琦签订《借款合同》，约定邵琦向杨小楼借款100万元，期限自2014年5月27日至2015年5月26日（具体放款金额及时间以收据为准），月利率2%，不足一个月按一个月计算，借款用途：资金周转。上海市杨浦区公证处于2014年5月29日对该《借款合同》进行了公证。同年6月14日，邵琦名下的中国工商银行账户中存入50万元，随即被取走。次日，该账户中又存入50万元，又被取走。2014年10月20日,杨小楼（乙方、买方）与邵琦（甲方、卖方）签订《房地产买卖协议》，双方约定：“甲方于2014年1月3日与开发商通用地产（上海）有限公司签订商品房出售合同，购买涉案房屋，该房屋为配套商品房，权利人为甲方壹人。甲方自愿将涉案房屋出售给乙方，房屋面积约为75.06平方米，现甲、乙双方商定应于根据国家及上海市有关规定允许该房屋通过上海房地产交易过户时，通过甲乙双方签署上海市房地产管理部门规定版本的《上海市房地产买卖合同》（以下简称《买卖合同》）的方式由甲方向乙方转让该房地产权利。甲、乙双方约定该房屋转让价格为100万元，由乙方按本协议规定的方式支付给甲方。该成交价格已包含该房屋的物业维修基金、已付物业管理费等在内的甲方已支付给开发商或者物业管理公司或其他任何部门的其他一切费用。甲方应最迟不得晚于在办理乙方为该房屋房地产权利人的《上海市房地产权证》之日起五日内协助乙方办理上述事项的户名变更手续。甲乙双方一致同意，将甲方尚欠乙方的如下借款（包括本、息、违约金等）与乙方应向甲方支付全部购房款予以直接抵充：乙方于2014年1月15日通过中国工商银行个人账户分别以转账形式向甲方指定的收款对象沈某汇付40万元整、及甲方指定的收款对象王某汇付40万元整，即乙方于该日合计向甲方出借、并实际支付借款金额80万元整；乙方于2014年4月8日通过现金支付的形式向甲方出借并实际交付26万元整，甲方已实际收到该笔出借款项，即乙方于该日合计向甲方出借、并实际支付借款金额26万元整；乙方于2014年5月19日委托好友徐某通过中国民生银行个人账户以转账形式向甲方指定的收款对象（XX公司）汇付20万元整，即乙方于该日合计向甲方出借、并实际支付借款金额20万元整；上述全部借款的利息，按照甲乙双方原约定，自实际出借之日起，以中国人民银行规定的同期银行贷款利率的四倍计算，全部借款的到期应偿还时间为2014年10月19日。经双方结算，截止至2014年10月20日，乙方共向甲方出借借款本金126万元，甲方尚欠乙方未偿还的借款本金为96万元、甲方尚欠乙方未偿还的利息为141,200元。甲方同意，以上甲方截止至2014年10月20日尚欠乙方的借款本息合计1,101,200元整，其中100万元整用于冲抵本房地产买卖协议约定的涉案房屋的购房价款，剩余的未偿还利息部分101,200元整由甲方自本协议签订起10天内向乙方全部清偿完毕。双方一致确认，本房地产买卖协议中的乙方应支付甲方的全部房价款已实际结算支付完毕，乙方已不再有向甲方支付任何房价款的义务。在动拆迁公司通知办理房地产权证（小产证）后，甲方须在接到通知的第一时间向动迁公司报送办理房产证的材料；如甲方在动迁公司通知之后10日内未报送材料，视为甲方拖延申办房产证，须自动迁公司发出通知的第15日起，每日向乙方支付全部房价款的万分之五的违约金。甲乙双方确定:甲方于本协议签署当日,将该房屋的全部钥匙交付给乙方;交房当日双方办理结清该房屋水、电、煤气（若有）、电话（若有）、有线电视（若有）及物业管理等费用。基于甲乙双方买卖的该房屋为配套商品房，为此甲乙双方约定，按本协议约定的交易方式，根据国家及上海市有关规定允许该房屋上市交易期日后再进行办理过户登记手续。甲方承诺对所售房产有完全的所有权和完全的处分权，保证任何第三人不能对该房屋主张任何权利。若甲方隐瞒其对该房屋不具有完全处分权的事实，导致在该房屋交易限制期满后不能过户给乙方，须按照该房屋价款总额的双倍赔偿给乙方。在乙方购买该房屋并抵充支付甲方购房款前，甲方承诺没有将该房屋出售或抵押给他人。甲方在签订本协议后不得再将该房屋出售、抵押或收取他人购房款，亦不得抬高价格和反悔不售。若出现上述情况，则视为甲方违约。若乙方在签订本协议并抵充支付甲方购房款后再压低房价或不购买该房屋的，则视为乙方违约。甲方承诺，若甲方出现违反本协议约定的任一义务的，包括但不限于按时办理甲方名下的小产证、交付小产证、交付该房屋、按时签署《上海市房地产买卖合同》、按时办理向乙方的产权过户登记等义务的，均视为甲方违约，乙方有权单方面选择或要求甲方继续履行本协议并承担逾期违约责任，或要求甲方双倍返还乙方所抵充支付的所有购房款作为违约责任，并按实承担乙方对该房屋的装修费用（以发票为准），乙方在收到上述所有钱款后即将该房屋向甲方返还。”2015年4月1日，杨小楼向一审法院起诉请求判令邵琦办理涉案房屋的初始登记手续并配合办理过户至杨小楼名下的手续、交付涉案房屋等。邵琦在该案中辩称：沈某、王某分别向杨小楼借款25万元，XX公司向杨小楼借款20万元，邵琦未向杨小楼借过款，也没有出具过借条；2014年10月，杨小楼纠结了一伙人深夜到邵琦家里，逼迫邵琦在事先准备好的一沓材料上签字捺印，每页只掀起一小部分露出要邵琦签字捺印的空白处，邵琦对材料上的内容并不清楚；同时邵琦被迫交出涉案房屋相关的动迁协议等材料，但邵琦没有收到分文购房款；将涉案房屋抵偿沈某、王某及XX公司对杨小楼的债务，该三名债务人是知晓的；杨小楼应按市场价购买涉案房屋，邵琦同意对70万元债务用相应的购房款抵销，杨小楼应再向邵琦支付购房款50万元。一审法院经审理后认为借款本金为70万元及利息102,958元，借款本息尚不足以抵偿全部购房款，因杨小楼表示不同意支付相应购房款，且涉案房屋大产证取得尚不满3年，不具备产权过户条件，杨小楼要求邵琦继续履行房屋买卖协议缺乏法律依据，遂于2015年6月30日作出（2015）浦民一（民）初字第12967号民事判决：驳回杨小楼的全部诉讼请求。2016年9月9日，杨小楼再次向一审法院提起诉讼，请求判令邵琦继续履行《房地产买卖协议》、将涉案房屋过户至杨小楼名下、向杨小楼交付涉案房屋并支付逾期交房违约金等。邵琦在该案中辩称：签订《房地产买卖协议》并非邵琦的真实意思表示，且涉案房屋系动迁安置房，根据相关政策不能上市交易，也不能向杨小楼交付；杨小楼提起本次诉讼系依据上次案件审理中认定的借款本金70万元，但实际上邵琦并未收到该70万元；邵琦系XX公司的员工，负责后勤工作，XX公司经营过程中缺乏资金，由公司老板袁某出面与杨小楼及派出的人员黄某、徐某借款，说好借款50万元；……借款到期后，袁某无力归还借款，同时资金紧张又准备向杨小楼借款20万元，杨小楼不愿意，袁某遂找到邵琦，要求邵琦以涉案房屋抵押借款20万元；邵琦鉴于与袁某关系较好就予以同意并将涉案房屋所涉及的相关材料交与袁某，之后，袁某还是没有能力归还借款，杨小楼遂上门找邵琦催款，并拿了杨小楼在庭审中提供的房地产买卖协议威胁邵琦签字，邵琦遂签字，当时涉案房屋的市场价在100万元左右；2014年5、6月，在将涉案房屋作20万元抵押的时候，邵琦在杨小楼逼迫下将钥匙交与杨小楼；现在涉案房屋由邵琦的亲戚居住使用至今。一审法院经审理后于2016年11月11日作出（2016）沪0115民初66565号民事判决：一、邵琦应于判决生效之日起十日内办理涉案房屋的房地产权证（小产证），第三人通用地产（上海）有限公司应予协助；二、邵琦应于完成上述第一项产权登记后十日内协助杨小楼办理将涉案房屋产权过户至杨小楼名下的手续；同时杨小楼向邵琦支付剩余房款197,042元；三、邵琦应于判决生效之日起十日内将涉案房屋交付给杨小楼；四、驳回杨小楼的其余诉讼请求。邵琦不服该判决，提起上诉。该案二审中，邵琦称：借款70万元是XX公司所借，与邵琦无关，邵琦没有收到过一分钱，邵琦只认可为XX公司所欠20万元借款提供抵押担保，原、邵琦之间没有真实的房屋买卖合同关系。本院于2017年3月22日作出（2017）沪01民终814号民事判决：驳回上诉，维持原判。2017年6月9日，案外人韩某向本院提起第三人撤销之诉，韩某诉称：其对于杨小楼与邵琦之间的房屋买卖案件毫不知情，直到2017年5月，有陌生人持（2017）沪01民终814号民事判决书复印件上门声称涉案房屋已归他们所有，其才知道有该案诉讼；事实上，其与邵琦早在2013年10月30日就涉案房屋签订了买卖合同，邵琦于2013年11月将房屋交付给其，其在涉案房屋内居住至今，且已按约足额支付了购房款；杨小楼与邵琦签订的房屋买卖协议不能继续履行，前案判决错误，且损害其合法权益，故请求撤销（2017）沪01民终814号民事判决。本院经审理后认为，韩某与邵琦就涉案房屋签订《转让协议》，并至少支付了80万元购房款（约定转让价格90万元，其中5万元为尾款），上述签约、付款的时间均早于杨小楼与邵琦签订的《房地产买卖协议》，韩某至迟在2014年上半年已合法占有使用涉案房屋，杨小楼则从未占有该房屋，即便杨小楼与邵琦之间的房屋买卖合同属实，韩某在涉案房屋上所享有的债权顺位亦优先于杨小楼；邵琦与杨小楼之间的“借款”过程存在异于正常交易惯例情形；（2016）沪0115民初66565号和（2017）沪01民终814号民事判决之结果，显然损害了韩某的合法权益，应予依法撤销。2017年12月22日，本院作出（2017）沪01民撤5号民事判决：撤销（2016）沪0115民初66565号及（2017）沪01民终814号民事判决。该判决已于2018年1月11日生效。现涉案房屋已过户登记至韩某名下。本案一审审理中，杨小楼、邵琦均确认现涉案房屋市场价为250万元。杨小楼表示：1、杨小楼、邵琦商定的100万元购房款组成如下：(1)2014年1月15日由杨小楼分别出借给王某、沈某各25万元；(2)XX公司为再次借款20万元，找到邵琦协商将借款及利息作为房款，由邵琦将其名下动迁房作价100万元出售给杨小楼方，故于2014年5月17日，由徐某和邵琦签订《房地产买卖协议》，2014年5月19日由徐某向XX公司出借20万元；(3)至2014年5月17日签订购房协议时，已经借出的50万元借款利息共计4万元（欠四个月，月息二分）；(4)考虑动迁房有三年限制交易期，邵琦称涉案房屋由其亲戚居住，故由邵琦补贴房屋使用费损失25.2万元（以70万元为本金，按月息一分计算三年）；(5)二次公证费3,500元；(6)一次中介费5,000元；以上合计为100.05万元；2、（2016）沪0115民初66565号民事判决书就26万元现金借款及4万元利息未予支持，而认定70万元借款及利息102,958元来冲抵购房款，杨小楼经综合考虑后予以认可；3、考虑到徐某限购，不能作为房屋买受人，故改由杨小楼与邵琦签订《借款合同》和《房地产买卖协议》，银行流水记录是为了公证而做；4、杨小楼认为，邵琦主动承担上述债务及用该债务冲抵杨小楼购房款的意思表示明确，其行为性质属于债务加入，无需王某、沈某、XX公司同意，杨小楼、邵琦签订《房屋买卖协议》后，法律关系发生了变更，原来的借条均已销毁，在（2016）沪0115民初66565号案件庭审中，杨小楼明确声明放弃对王某、沈某及XX公司的所有债权的主张，现杨小楼再次予以明确。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案主要争议在于杨小楼、邵琦就涉案房屋签订的《房地产买卖协议》是否合法有效。邵琦抗辩其系受胁迫签订该协议并交出涉案房屋相关的动迁协议等材料，其没有将涉案房屋出售给杨小楼的意思表示，但邵琦并未提供其系受胁迫的相关证据，故一审法院对此难以采信，邵琦作为完全民事行为能力人，应对其在该协议上签字的行为承担相应的后果。《房地产买卖协议》中约定以已届清偿期之借款本息冲抵购房款，于法不悖。杨小楼、邵琦均认可已发生的实际借款本金总额为70万元，一审法院予以确认。邵琦在《房地产买卖协议》中同意以协议中涉及的借款本息抵偿购房款，系邵琦对其权利的处分，于法不悖，故70万元借款本金的实际借款人系邵琦抑或案外人，并不影响杨小楼、邵琦间成立以借款本息抵偿购房款之意思表示，邵琦以其并非实际借款人为由否认双方成立买卖合同关系的抗辩意见，一审法院不予采纳。同时，邵琦又抗辩称杨小楼、邵琦间仅成立抵押担保关系，但并未提供相应的证据予以证明，且邵琦在实际履行行为中也已将涉案房屋的动迁安置资料及钥匙交出，故无论从在案证据还是双方的履行行为看，均不足以认定双方存在抵押担保关系。另，邵琦在（2015）浦民一（民）初字第12967号案件审理中同意对70万元债务用相应的购房款抵销，即认可杨小楼、邵琦签订的《房地产买卖协议》的效力。综上，一审法院认为杨小楼、邵琦就涉案房屋签订的《房地产买卖协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。然邵琦在与杨小楼签订房地产买卖协议之前已将涉案房屋卖给案外人，现涉案房屋已过户至案外人名下，故杨小楼、邵琦签订的《房地产买卖协议》无法继续履行，杨小楼要求解除该协议合法有据，一审法院予以支持。邵琦一房二卖已构成根本违约，应当对解除协议造成的法律后果承担全部责任。协议解除后，邵琦应向杨小楼返还由70万元借款本金及相应的利息冲抵的购房款802,958元。杨小楼、邵琦签订协议至协议解除期间，本市房屋价格快速上升，现杨小楼主张违约金150万元，一审法院综合考虑合同履行情况、邵琦一房二卖的过错程度、涉案房屋价格上涨的幅度、杨小楼的实际损失等，酌情予以支持。一审法院于2019年11月28日依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款的规定，判决如下：一、解除杨小楼与邵琦于2014年10月20日签订的《房地产买卖协议》；二、邵琦于判决生效之日起十日内返还杨小楼购房款802,958元；三、邵琦于判决生效之日起十日内支付杨小楼违约金150万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币25,223元，保全费人民币5,000元，合计30,223元，由邵琦负担。二审期间,邵琦申请袁某、沈某作为证人出庭作证。经审查，邵琦并未能说明其一审未申请证人出庭作证的合理理由，且本案一审前已经历经四次诉讼，即使袁某、沈某所述的受胁迫的事实确发生于2014年10月20日，本院对系争协议是否符合《民法总则》除斥期间存疑，故本院对邵琦在二审期间申请证人出庭作证不予准许。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为：当事人对自己的主张有责任提供证据予以证明，否则应当承担举证不能的法律后果。本案中，涉案房地产买卖协议纠纷在本案一审前已经历经四次诉讼，历经六年，杨小楼、邵琦围绕对该协议的产生及相应债务均有所阐述，根据在案证据，涉案协议并无法定无效事由，对邵琦主张的胁迫事由亦不符合法定撤销的要件，至于邵琦提出的套路贷事宜又缺乏证据支持，故一审法院认定邵琦应当承担在《房地产买卖协议》上签字的法律后果，并无不当，本院依法予以维持。邵琦又对抵销购房款的金额提出各种异议，但即使是案外人的借款，邵琦的债务承担行为亦已经发生法律效力，而且从生效的一审法院（2015）浦民一（民）初字第12967号民事判决、庭审记录及邵琦在本案二审的陈述看，可以认定杨小楼抵销的购房款数额为802,958元。由于涉案房地产买卖协议已经实际无法履行，故一审法院判决解除该协议并判令邵琦返还购房款802,958元，并无不妥，本院依法予以维持。杨小楼的一审诉请提出了违约赔偿的诉请，其诉状中提出的金额为200万元，其向一审法院出具的函件中表示“其违约赔偿的合同依据系第五条第七款：针对出售方隐瞒对房屋处分权造成无法过户，无法实现合同目的的特别约定，由出售方按房屋总价款的双倍赔偿买受人，即200万元。考虑到目前房价情况，原告自愿酌定要求被告赔偿150万元。”根据本院生效的（2017）沪01民撤5号民事判决书的认定内容，邵琦未向法院或者杨小楼如实告知其与韩某签约、收取购房款、交付涉案房屋的事实，有违诚信，涉案协议无法履行的原因可归责于邵琦，故一审法院结合一审中双方均认可的涉案房屋的现价，酌情支持杨小楼违约诉请150万元，并无不妥，本院依法予以维持。邵琦提出违约金过高，但未完成调整过高违约金的举证责任，本院不予采纳。综上，上诉人邵琦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币25,223元，由上诉人邵琦负担。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 蒋辉霞审判员 翟从海二〇二〇年六月三十日书记员 林佳豪附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……