大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初4250号原告：大连亿泉程达物业管理有限公司，统一社会信用代码91210204554967061N，住所地辽宁省大连市沙河口区徐州街57号5层1号。法定代表人：吕正坤，总经理。委托代理人：张潇丹，上海君澜（大连）律师事务所律师。委托代理人：吴波，女，该公司员工，住大连经济技术开发区。被告：李士桓，男，1981年9月12日生，汉族，住大连市甘井子区。原告大连亿泉程达物业管理有限公司诉被告李士桓物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连亿泉程达物业管理有限公司的委托代理人张潇丹、吴波，被告李士桓到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告李士桓立即向原告支付物业管理服务费人民币2757元；（期限为2016年12月20日至2019年7月28日）及违约金人民币2206元，共计人民币4963元。二、诉讼费由被告承担。（房屋面积88.11平）。事实与理由：原告于2013年7月14日与大连甘井子区安邦北湾小区业主委员会（以下简称“业主委员会”）签订《大连市甘井子区安邦北湾小区物业服务合同》约定：委托管理期限为3年，自2013年7月15日至2016年7月14日止，物业管理服务费为1.0/平方米/月，每季度首月10日前向业主收取，本李度服务终业后，仍未缴纳物业服务费的，按逾期规定处理，逾期之日起，按照应交金额的0.3%按日计算交纳违约金。2016年4月1日，业主委员会向原告出具《物业实际进驻小区起始日期证明》一份，证明原告实际进驻大连安邦北湾小区时间为2014年3月20日，合同生效期为2014年3月20日，结束日期顺延为2017年3月19日，2017年3月20日原告与业主委员续签了《物业管理服务合同》，服务管理期限为三年。2019年7月，因办理房产证的需要，涉案小区的社区委员会与原告协商，解除物业服务关系。2019年7月28日，原告撤出涉案小区。被告是大连市甘井子区甘南路樱花北园业主（或房屋实际使用人），原告自2014年3月20日进驻该小区至一直为被告所在小区提供物业管理服务，但被告至今无故拒绝缴纳物业管理费用，截止2019年7月28日，被告尚拖欠物业管理费及违约金,虽经原告多次催缴，但被告仍未依约缴纳任何费用。原告认为，《物业管理服务合同》是原告与业主委员会在平等自愿的基础上签订，被告应受物业管理服务合同约束，履行合同约定缴纳物业管理费，被告拒不缴纳物业管理服务费的行为已经严重违反了合同的约定并影响了原告的正常经营活动，现原告为维护自身合法权益，特起诉至法院。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。原告说2013年7月14日与业主委员会签订物业服务合同，约定委托期限为三年，此约定没有向我们公示，我们也没有投票选举业主委员会成员，也没有公告业主委员会名单，更没有与业主本人签订物业服务合同。在原告进入小区后，并没有达到物业服务标准，垃圾不及时清理，整个小区臭气熏天。小区一楼进出大门设备、对讲损坏严重，以及防盗门锁没有及时维修，影响居民生活。安全通道走廊墙体因潮湿发霉，导致墙体变黑。安全通道走廊积堆物品没有及时清理，引发安全隐患。消防通道口私家车违停，发生火灾，消防车辆进入小区，影响救援。本人主卧和客厅透寒、漏雨，上报物业，不予理睬，不给维修。12号楼有一处地下室因下雨导致整栋楼长期浸泡在雨水中，使整栋处在危楼状态。向原告反映情况，物业告知解决不了，使12号楼地下室臭气熏天。新的物业接管以后，将12号楼地下室积水立马解决，将积水抽干，并将浸泡水里杂物清理干净，安装上雨挡，给12号楼所有业主吃上一颗定心丸。以上有图片为证。综上所述，原告没有履行物业应尽的义务，严重失职，服务质量差，因此本人拒交所欠物业费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审查认定事实如下：1、原告系经过工商局核准登记并依法成立的物业公司。2013年7月14日，安邦北湾小区业委会与原告签订《大连市甘井子区安邦北湾小区物业服务合同》，主要约定由原告对大连市安邦北湾小区实行物业管理，委托管理的事项为：房屋共用部位的维修、养护和管理（不含开发商保修期内的项目），房屋及共用设备的维修、养护、运行和管理，共用设施及其运行的维修、养护和管理，附属配套建筑和设施及构筑物的维修、养护和管理，公共绿地、花木、景观等管理，公共环境卫生，实行封闭物业管理的住宅区管理等，并约定了前述各项物业的管理目标。合同期限为三年。物业服务费收费标准，住宅1元/平/月；付费时间，自每季度首月10日前向业主及使用人收取，本季度服务终止后仍未缴纳物业费及其他服务费的，按逾期规定处理；逾期交纳物业管理服务费的，自逾期之日起，按照应交金额的0.3%按日计算交纳违约金。2016年4月1日，大连市甘井子区安邦北湾小区业主委员会出具证明一份，证明原告实际进驻案涉小区的起始时间为2014年3月20日，顺延上述合同期限至2017年3月19日。2017年3月20日，该小区业主委员会又与原告签订《物业管理服务合同》，约定了原告的物业服务范围为大连市甘井子区樱花北园1、4、5、6、7、8、10、12、13、14、21、22、25号楼以及甘南路50、52、54、58、62号楼，物业服务费收费标准为住宅1元/平/月，公建、非住宅及改变使用性质的房屋为3元/平/月；付费时间及违约责任延续2013年7月14日的合同约定。2、2019年7月25日，案涉小区所在的大连市甘井子区甘井子街道甘欣社区居委会及大连市甘井子区椒金山街道金成社区居委会就原告撤离案涉小区的相关事宜，向原告发出《通知》一份，该通知称：因安邦北湾小区办理产权手续的需要，经与贵公司就撤场事宜进行反复协商达成一致的情况下，贵公司依据相关规定于2019年7月19日提交了撤场报告。该《通知》第五条的主要内容为：2019年7月28日前（含当日）小区业主所缴纳的物业费、电梯费及停车费，由原告负责收取，对于在此日期之前小区业主所拖欠的物业费，原告有权进行催缴和收取。经查，原告已于2019年7月28日撤离案涉小区。3、被告系甘南路樱花北园房屋业主，房屋面积87.86平方米。被告认可原告起诉的未交纳物业费的期间。本院认为，依法成立的合同应受法律保护。《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，案涉小区的业主委员会与原告签订了物业服务合同，且原告亦在讼争期间为案涉小区实际提供了物业服务，因此，被告作为案涉小区业主，应受前述合同的约束，在接受了物业服务的同时，应履行向原告支付物业费的合同义务。原告在合同履行期限内，经案涉小区所在的社区协调，于2019年7月28日撤离案涉小区，因此案涉物业合同已实际于当日解除。原告现要求被告支付在原告对案涉小区进行物业管理期间的物业费，理由正当，应予支持，因此被告应向原告交纳2016年12月20日至2019年7月28日的物业费2750.02元（87.86平方米×1元/平/月×31个月零9天）。关于被告辩称原告提供物业服务不到位的相关意见，本院认为，物业公司提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务标准，就拒付或少付物业费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。但如果物业公司确不履行或不完全履行物业服务合同约定或法定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益。被告以原告提供物业服务不到位为由，拒绝支付物业费，缺乏合同和法律依据，不能得到支持。关于原告主张被告支付违约金一节，本院认为，虽然原告向被告主张违约金存在合同依据，但原告提供的物业服务亦有需要完善之处，因此，从公平角度出发，本院对原告的违约金请求不予支持。希望双方能够互相谅解，尽早化解矛盾。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李士桓于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连亿泉程达物业管理有限公司2016年12月20日至2019年7月28日期间的物业服务费人民币2750.02元。二、驳回原告大连亿泉程达物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25元（已减半收取，原告已预付），由被告李士桓负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  郝姝妮二〇二〇年六月二十八日书记员  矫文艳本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。