河北省石家庄市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）冀01执异74号 异议人（被执行人）：白立君，男，1968年11月20日出生，汉族，住河北省石家庄市无极县。 委托诉讼代理人：刘立红，男，1968年10月2日出生，汉族。 申请执行人：天津银行股份有限公司石家庄分行，住所地石家庄市桥西区裕华东路49号。 负责人：韩文金，该分行行长。 委托代理人：李静瑜，河北典民律师事务所律师。 委托代理人：张维凯，河北典民律师事务所律师。 被执行人：河北力钧长恒专用汽车制造有限公司（曾用名：河北省汽车修配厂），住所地石家庄市无极县大陈工业区 法定代表人：白立君，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘立红，男，1968年10月2日出生，汉族。 被执行人：石家庄万嘉智能家具有限公司（曾用名：石家庄乐万家沙发制造有限公司），住所地无极县城内建设路81号。 法定代表人：张铁仁。 被执行人：张铁仁，男，1965年5月28日出生，汉族，住河北省石家庄市无极县。 被执行人：孟国卿，女，1965年11月16日出生，汉族，住河北省石家庄市无极县。 被执行人：成翠轻，女，1969年6月5日出生，汉族，住河北省石家庄市新华区。 在本院执行天津银行股份有限公司石家庄分行（以下简称天津银行石家庄分行）与石家庄万嘉智能家具有限公司（以下简称万嘉智能家具公司）、河北力钧长恒专用汽车制造有限公司（以下简称力钧长恒公司）、张铁仁、孟国卿、白立君、成翠轻金融借款合同纠纷一案中，异议人白立君对河北嘉泽房地产资产评估有限公司应本院委托出具的“冀嘉泽【2019】房估字第08503号涉执房地产处置司法评估报告”程序违法，评估内容与事实不符，评估价值过低，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 白立君向本院提出异议称，河北嘉泽房地产资产评估有限公司应石家庄市中级人民法院委托出具的“冀嘉泽【2019】房估字第08503号涉执房地产处置司法评估报告”程序严重违法，评估内容严重与事实不符，评估价值过低，我方不予认可。事实与理由： 一、评估机构的选择程序违法。根据《人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第五条的规定，“评估机构应当由当事人协商一致后经人民法院审查确定；协商不成的，从负责执行的人民法院或者被执行人财产所在地的人民法院确定的评估机构名册中，采取随机的方式确定。本案，石家庄市中级人民法院在确定评估机构时没有通知异议人选择评估机构，也没有通知异议人与执行申请人协商评估机构，而直接指定了河北嘉泽房地产资产评估有限公司为评估机构，严重违反程序。 二、评估报告程序严重违法。1、经查，石家庄市中级人民法院委托的河北嘉泽房地产资产评估有限公司不具有土地评估资质，因此，其对土地价值的评估结果没有法律效力。2、租赁期内采用收益法而没有陈述排除其他方法的理由，违反了《房地产估价规范》5.1.2条、5.1.3条的规定，关于评估方法应当采用两种方法的规定，程序违法。 三、评估报告的评估内容有严重瑕疵，与事实严重不符。1、租赁期内采用租金收益作为评估方法，严重与事实不符，也不科学。租金只是使用财产的收益，与财产自身价值不能等同，由收益确定价值明显不科学，不能反映财产的价值。2、评估报告第8页，“土地实物状况”最后显示“土地开发程度为宗地红线内外五通”，及“红线内场地平整”与事实不符，事实是“宗地红线内外七通”。五通和七通的评估价值有较大差异，导致评估结果错误。3、评估报告第16页，“估价结果”部分没有各项资产的具体评估内容，而直接得出评估结果。整个评估报告都没有具体资产的评估值和价值的计算过程，我方不能判断是否有漏项，是否有计算错误，直接导致无法判断评估结果的准确性。评估报告应当具体列明每项资产的评估价值和计算过程。 综上，“冀嘉泽【2019】房估字第08503号涉执房地产处置司法评估报告”程序严重违法，内容与事实不符，资产评估价值严重偏低，不应作为认定涉案资产的价值认定依据。我方对该报告不认可。 天津银行石家庄分行答辩称，一、关于河北嘉泽房地产资产评估有限公司的资质问题。评估报告后面附有河北嘉泽房地产资产评估有限公司的营业执照和房地产估价机构备案证书，而且是入选最高人民法院名单库的涉执财产处置司法评估机构，河北嘉泽房地产资产评估有限公司具有涉案不动产评估资质。二、关于评估机构的选择程序问题。根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第十六条第二款的规定，委托评估时，双方当事人协商不成的，人民法院应在最高人民法院的名单库中随机确定评估机构。本案中，原审判决作出的时间是2019年1月25日，一直到3月28日，经过了2个月的时间，包括异议人在内的所有被告人始终没有向答辩人履行法院判决的义务，答辩人无奈向石家庄中院申请强制执行。执行立案以后，一直到7月30日，又整整经过了4个月的时间，法院才决定委托评估，准备拍卖查封的房产。随后在确定评估机构的时候，执行法官询问答辩人是否与异议人等被告协商确定评估机构，对于异议人拒绝履行债务的不诚信行为，为了尽快推进整个执行程序，不再被异议人拖延时间，答辩人向执行法官明确表示拒绝，要求尽快进行评估拍卖，导致双方当事人协商不成。与此同时，异议人也没有提供证据证明其与答辩人协商一致确定评估机构的情况，在此情况下，石家庄中院采取摇号方式在最高人民法院名单库中确定评估机构，整个执行程序符合法律规定。从另一个方面来讲，本案中的评估机构是石家庄中院采取摇号方式随机确定的，最高人民法院在中国执行信息公开网对石家庄中院确定的评估机构进行了公示，石家庄中院在收到评估报告后送达了当事人，异议人通过提出异议的方式对评估报告发表了意见，且并未涉及评估机构或评估人员具有应当回避的法定情形，评估机构也依法作出了答复，异议人的诉讼权利得到充分保障。因此，即使法院在确定评估机构时没有通知异议人选择或协商确定评估机构，这也仅仅属于程序上的瑕疵，不构成严重违法，不足以影响法院选择评估机构的效力。三、关于异议人的其他异议内容。异议人的其他异议内容都属于参照标准、计算方法、评估结果的异议，并不涉及评估程序的合法性问题，根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条和第二十三条之规定，异议人的异议内容不属于执行异议程序的审查范围，因此异议人全体异议内容不应当进行审查。 综上，异议人提出的异议不成立，或者不属于执行异议程序审查范围，完全是恶意拖延执行，请求法院依法尽快驳回异议请求，保障司法权威。 本院查明，天津银行石家庄分行与力钧长恒公司、万嘉智能家具公司、白立君、张铁仁、孟国卿、成翠轻金融借款合同纠纷一案，本院于2018年9月13日作出（2018）冀01财保51号民事裁定，裁定查封、冻结被申请人石家庄万嘉智能家具有限公司、河北力钧长恒专用汽车制造有限公司、张铁仁、孟国卿、白立君、成翠轻名下人民币3115.166667万元的银行存款或同等价值的其他财产。本院于2019年1月25日作出（2018）冀01民初1878号民事判决，判决：一，被告石家庄万家智能家具有限公司于本判决生效之日起10日内偿还原告天津银行股份有限公司石家庄分行借款3000万元，及截至2018年10月15日的利息1505645.14元，自2018年10月15日之后的利息按照流动资金借款合同、借款展期协议的约定计算至付清之日止。二、被告石家庄万家智能家具有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告天津银行股份有限公司石家庄分行律师费756135元。三、被告河北力钧长恒专用汽车制造有限公司、张铁仁、孟国卿、白立君、成翠轻对上述第一项、第二项确定的付款义务承担连带清偿责任。判决生效后。天津银行石家庄分行向本院强制执行，本院立案执行。在执行中，本院拟对力钧长恒公司名下的房地产进行评估、拍卖，由于天津银行石家庄分行提出通过委托评估机构进行评估，且不同意通过协商方式确定评估机构，本院采取了摇号方式随机确定评估机构，最终确定并委托河北嘉泽房地产资产评估有限公司对力钧长恒公司（河北省汽车修配厂）名下位于石家庄市鹿泉区的房地产（包括土地及地上建筑物进行价格评估）。河北嘉泽房地产资产评估有限公司的营业执照载明该公司经营范围包含房地产价格评估、土地评估等，河北省住房和城乡建设厅向河北嘉泽房地产资产评估有限公司颁发了房地产估价机构备案证书。河北嘉泽房地产资产评估有限公司于2019年9月5日出具冀嘉泽【2019】房估字第08503号涉执房地产处置司法评估报告。白立君、力钧长恒公司、万嘉智能家具公司、河北千山钢业工程有限公司对评估报告提出异议，河北嘉泽房地产资产评估有限公司针对异议作出答复：1、我公司具有房地产及土地评估资质，详见报告附件“营业执照经营范围”。2、《房地产估价规范》5.1.2条、5.1.3条为“房地产抵押估价”相关规定，与异议人提出的“评估方法规定”严重不符。3、收益法是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。《房地产估价规范》（ＧＢ／Ｔ50291-2015）4.3.10条规定有租约限制且评估出租人权益价值的，已出租部分，在租赁期间应按合同租金确定租金收入。4、土地开发程度是指市政基础配套设施的完备程度。经实地查勘并咨询厂区员工，均表示厂区内外无市政暖气、天然气，故在评估报告中描述土地开发程度为宗地红线内外“五通”及红线内场地平整。5、估价对象为出租性房地产，租赁期的收益是由全部房屋及土地共同产生的，故无法剥离出每幢房屋的收益；我们在评估报告中明确了估价对象及估价对象范围，并对各幢建筑物、土地的实物状况、权益状况都进行了详细描述，不存在漏项事宜。综上所述，我公司认为本报告符合房地产估价规范要求，且遵循独立、客观、公正的原则。出具的估价结果客观客观合理。 本院认为，一、关于确定评估机构选择是否违反法定程序的问题。《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第十六条规定，采取委托评估方式确定参考价的，人民法院应当通知双方当事人在指定期限内从名单分库中协商确定三家评估机构以及顺序；双方当事人在指定期限内协商不成或者一方当事人下落不明的，采取摇号方式在名单分库或者财产所在地的名单子库中随机确定三家评估机构以及顺序。双方当事人一致要求在同一名单子库中随机确定的，人民法院应当准许。本案中，天津银行石家庄分行提出通过委托评估机构进行评估，且不同意通过协商方式确定评估机构，即双方当事人不可能通过协商方式确定评估机构，本院采取摇号方式随机确定评估机构，并未违反法定程序，白立君提出评估机构的选择程序违法的理由，本院不予支持。 二、关于评估程序是否违反法定程序问题。河北嘉泽房地产资产评估有限公司的营业执照载明该公司经营范围包含房地产价格评估、土地评估等，河北省住房和城乡建设厅向河北嘉泽房地产资产评估有限公司颁发了房地产估价机构备案证书，因此，河北嘉泽房地产资产评估有限公司具有土地评估资质。《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十三条第一款规定，当事人、利害关系人收到评估报告后五日内对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议的，人民法院应当在三日内交评估机构予以书面说明。评估机构在五日内未作说明或者当事人、利害关系人对作出的说明仍有异议的，人民法院应当交由相关行业协会在指定期限内组织专业技术评审，并根据专业技术评审出具的结论认定评估结果或者责令原评估机构予以补正。白立君对评估报告采用的评估方法、估价结果提出异议，河北嘉泽房地产资产评估有限公司对此已作出答复，白立君提出的该项异议，本院不予审查处理。 综上，白立君的异议请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第一项规定，裁定如下： 驳回白立君的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向河北省高级人民法院申请复议。 审判长  何东华 审判员  王珊珊 审判员  李鸿雁 二〇二〇年六月十五日 书记员  刘敏欣 书记员  张佳丽