湖北省宜都市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0581民初225号原告：曾庆超，男，1986年9月21日出生，汉族，宜都市人，住宜都市。委托诉讼代理人：向中华,系曾庆超妻子，特别授权。原告：向中华，女，1988年7月31日出生，汉族，住宜都市。被告：湖北九州方园投资有限公司，住所地宜都市宜华大道108号，统一社会信用代码91420581550653276Y。法定代表人张崇超，公司总经理。委托诉讼代理人徐会忠，湖北峡光律师事务所律师，特别授权。原告曾庆超、向中华诉被告湖北九州方园投资有限公司（以下简称九州方园公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年5月22日公开开庭进行了审理，原告曾庆超的委托诉讼代理人向中华、原告向中华、被告九州方园公司的委托诉讼代理人徐会忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾庆超、向中华向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决被告向原告支付迟延交房的违约金共计4020元。2、被告支付延迟办理房屋所有权登记的违约金6030。3、本案诉讼费由被告承担。事实理由：原告于2015年3月10日与被告九州方园公司签订了合同，购买被告九州方园公司位于宜都市九州丽景苑1－1－801号房，购房金额392640元，并已经按照合同约定履行付款义务。按照合同第九条的规定，被告应于2015年12月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付原先使用。同时合同第十条规定，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.2的违约金。第十五条约定，因出卖人的原因造成买受人在该商品房交付后90日内不能办理房屋所有权转移登记的，买受人可解除合同，买受人可以选择退房，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.03%向买受人支付违约金。原告从未收到被告的收房通知书，被告也未向原告说明无法交房的原因。原告所购房屋直至2017年5月26日才获得《湖北省建筑工程和市政基础设施工程验收备案证明书》交付使用相关手续。原告认为，被告迟延交房、迟延办证既法定免责事由，也无约定的免责事由。违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益。要求依合同约定支付违约金，即逾期交房违约金计算为392640元×512天×0.00002＝4020元；逾期办证违约金计算为392640元×512天×0.00003＝4030元。被告九州方园公司辩称：1、根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条，答辩人应于2015年12月30日将案涉房屋交付给原告，原告称从未收到答辩人的收房通知书是不属实的，事实上答辩人的售楼工作人员即原告的置业顾问是通过电话的方式通知过原告的，只是时间久远没有留下痕迹而已，而根据合同第十一条，约定答辩人向原告通知收房是采取报刊公告的方式，答辩人已于2016年3月25日在《三峡商报》上刊登了《收房公告》。不管原告是否阅读该其报纸，但均已视为收到，其实原告也可通过其它途径知道何时交房，因为买房毕竟不是一件小事，而且原告有专门的置业顾问（答辩人售楼部工作人员）。原告陈述2016年5月10日查验过房屋，因为内部设施硬件有问题而拒绝收房，被告明确表示不认可。相反根据原告提供的交房使用验收单，完全能够证明被告于2016年5月10日向原告交付了房屋。2、被告未取得竣工验收证明书的法律后果，根据合同11条约定，查验房屋既是原告的权利也是义务，查验时原告作为完全民事行为能力人应该按照合同约定交付条件查验房屋。而交付条件中明确要被告必须出示竣工验收证明书这一文件，但原告并没有要求出示，也没有提出明确异议，视为在原被告之间通过口头协商的方式变更了合同中的交付条件。因此原告不能根据未取得该文件再次主张权利。3、原告计算逾期办证的违约金数额不是按照合同约定方式进行计算。根据合同15条第2项，即使被告承担违约金，是以已付房价款的总额的百分之0.03承担，而与逾期天数无关。原告计算乘以512天不符合约定。4、办证是原被告双方均未履行合同义务造成的，在办证过程中被告只是一个协助义务，而原告应当依法现提出申请，并提供登记机关需要的资料。如果原告不提供以上资料，即使被告不违约也不可能办理产权证。故原告为先履行义务，原告追究被告的违约责任，应当现举证证明自己履行了先履行义务，否则被告不承担逾期办证责任。原告的诉请均不能成立。根据合同十五条，答辩人作为出卖人，有在交付使用六十日之内向登记机关报送办理产权登记资料的义务。但由于原告作为买受人没有提出申请，也没有交纳契税，提供契税完税凭证，致使答辩人无法报送符合产权登记的资料，不能办理产权登记是原告的违反先履行义务造成的，答辩人不承担延迟办证的违约责任。同时基于原告于2017年4月2日收房的事实，按合同约定应该在2017年7月2日为原告报送办理产权登记的资料，但因原告未申请无法办理。延期办证的责任应该归原告而不在答辩人。原、被告围绕诉讼主张依法提交了证据，本院根据原、被告提交的证据和当庭陈述，认定如下事实：原告曾庆超、向中华与被告九州方园公司于2015年3月10日签订了《房屋买卖合同》，合同约定原告曾庆超、向中华购买被告九州方园公司九州丽景苑1－1－801号房屋一套，房屋总价款392640元人民币，原告曾庆超、向中华在合同约定的时间内付清了款项。《房屋买卖合同》第九条约定，出卖人应当在2015年12月30日前将商品房交付买受人使用，出卖人交付商品房应符合相关条件之一是完成商品房项目竣工交付使用相关手续（取得商品房项目竣工交付使用备案证），第十条约定逾期交付责任，逾期超过90日的，买受可以解除合同，买受人要求继续履行的，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之0.2的违约金，第十五条约定，因出卖人的原因造成买受人在该商品房交付后90日内不能办理房屋所有权转移登记的，买受人可解除合同，买受人可以选择退房，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.03%向买受人支付违约金。另查明，原告曾庆超、向中华与被告九州方园公司曾于2016年5月10日办理九州丽景苑1－1－801号房屋交付使用手续。原告曾庆超、向中华查看房屋后认为不符合交付条件，拒绝接收房屋，并于2017年4月2日接收了房屋。原告曾庆超、向中华曾于2016年8月6日因向被告九州方园公司购买的1－1－801号房屋不符合交付条件、不能办理产权证等问题向宜都市房地产管理局信访维权，宜都市房地产管理局于2017年3月14日向原告曾庆超、向中华送达《信访事项处理意见书》（都房复字[2017]14号）。被告九州方园公司于2016年3月25日在《三峡商报》上刊登了《收房公告》，于2017年5月26日取得诉争房屋所在楼栋的《湖北省建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。本院认为：原告曾庆超、向中华与被告九州方园公司签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，不违背法律、法规的强制性规定，合同合法有效，双方都应按合同约定履行自己的义务。合同约定，被告九州方园公司应于2015年12月31日之前将符合交付条件的房屋交付原告曾庆超、向中华，被告九州方园公司于2016年3月25日在《三峡商报》上刊登了《收房公告》，但诉争房屋并不符合交付条件，未取得《湖北省建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，存在违约情形，原告曾庆超、向中华曾于2016年5月10日与被告九州方园公司验收房屋，并明确拒绝接收，后于2017年4月2日接收了房屋，虽然被告九州方园公司在在2017年5月26日才取得《湖北省建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，2017年4月2日至2017年5月25日期间仍不符合交房条件，但原告曾庆超、向中华在2017年4月2日已实际收房，应视为原告曾庆超、向中华以实际行为变更了买卖合同中所约定的交房条件；竣工验收备案证明的取得与否不是合同的主要义务而是合同的附属义务，不影响房屋的居住功能，其交付房屋的行为虽有瑕疵，但转移占有行为应视为有效的交付使用。双方在合同中约定交付房屋的条件之一是取得竣工验收备案证明，被告九州方园公司在未取得竣工验收备案证明的情形下即行交房，虽不符合合同约定，也构成违约，应当承担责任，但原告曾庆超、向中华可选择在符合条件的情况下再收房，原告曾庆超、向中华自愿选择接收房屋，也就视同原告曾庆超、向中华已经认可被告的交房行为，是合同约定的交房条件的变更;同时被告九州方园公司未取得备案证明书即通知交房只是违反了行政管理禁止性规范，但房屋已分户验收合格，对原告曾庆超、向中华使用房屋并无影响，也未造成原告损失，因此，对原告曾庆超、向中华主张的实际接收房屋后的违约金，本院不予支持。故逾期交房的时间应为2015年12月31日至2017年4月1日，即逾期457天，逾期交房的违纪金计算为392640元×457天×0.00002＝3588.73元。合同关于逾期办理产权证的约定，因出卖人的原因造成买受人在该商品房交付后90日内不能办理房屋所有权转移登记的，买受人可解除合同，买受人可以选择退房，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.03%向买受人支付违约金。原告曾庆超、向中华在2017年4月2日收房后，被告九州方园公司应该在2017年7月2日前向原告曾庆超、向中华提供可以办证的条件，否则，将承担违约责任，但被告九州方园公司在2017年5月26日就取得诉争房屋所在楼栋的《湖北省建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，不存在因没有取得竣工验收备案证而不能办理产权证的情形，故对原告曾庆超、向中华要求被告九州方园公司支付延期办证的请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告湖北九州方园投资有限公司于本判决生效之日起10日内向原告曾庆超、向中华支付迟延交房的违约金3588.73元；二、驳回原告曾庆超、向中华其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费52元，因适用简易程序减半收取26元，由原告曾庆超、向中华负担1元、被告湖北九州方园投资有限公司负担25元。本判决为终审判决。审判员  徐**二〇二〇年六月二日书记员  邹 清