四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终19923号 上诉人（原审原告）：成都帝睿建筑装饰工程有限公司，住所地成都市金牛区人民北路二段118号1栋38楼3803号。 法定代表人：刘飞，总经理。 委托诉讼代理人：罗浩，四川瑞展律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈远，四川瑞展律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张远山，男，1967年11月23日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。 被上诉人（原审被告）：段国梅，女，1973年10月14日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：蒋奇，上海段和段（成都）律师事务所律师。 原审原告：刘官金，男，1966年8月24日出生，汉族，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：罗浩，四川瑞展律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈远，四川瑞展律师事务所律师。 上诉人成都帝睿建筑装饰工程有限公司（以下简称帝睿公司）因与被上诉人张远山、段国梅，原审原告刘官金房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2019）川0106民初3295号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 帝睿公司上诉请求：1.撤销原审判决，支持帝睿公司在一审中的1、2、3、4、6项诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由张远山、段国梅负担。事实和理由：一、帝睿公司不存在违约行为，原审法院认定帝睿公司未全面履行自己的义务，存在过错，构成违约，属于事实认定错误，适用法律错误。案涉房屋自2015年4月开始出现多处不同程度的漏水现象，张远山、段国梅对此也予以认可。帝睿公司多次联系被张远山、段国梅及物业公司解决漏水问题，但始终未能得到有效的解决。帝睿公司按照合同约定代为维修，且因装修反复被破坏，每年都需要维修，维修费高达182330元，该维修费应当由张远山、段国梅负担。因案涉房屋多处漏水并且漏水时间多集中在5-9月，每次漏水都导致帝睿公司无法正常营业，营业损失巨大。因漏水给帝睿公司造成的维修损失、装修损失、物品损失及搬迁费等早已经超过帝睿公司应付的租金。根据《合同法》第六十七条及第二百二十一条之规定，帝睿公司有权要求减少租金并且有权拒绝支付租金直到张远山、段国梅付清对帝睿公司造成的全部损失费用。二、张远山、段国梅构成重大违约，原审法院认定双方均存在过错而未支持帝睿公司要求双倍返还保证金的诉讼请求，属于认定事实、适用法律错误。案涉房屋一直存在漏水问题，张远山、段国梅一直未能有效处理，没有尽到维修义务，对帝睿公司因维修案涉房屋支出的费用也拒绝支付，构成违约。在双方协商续租的过程中，张远山、段国梅告知帝睿公司如果不再续租，给予40天的搬迁时间，搬迁期间不计租，但是张远山、段国梅却违背承诺与2018年11月11日就案涉房屋进行停电、锁门处理，阻止帝睿公司继续搬离，导致大部分物品未能搬出，构成违约。张远山、段国梅以上违约行为构成重大违约，根据合同约定，张远山、段国梅理应双倍返还保证金，一审法院也应尊重双方的真实意思表示。三、一审法院认为帝睿公司提交的证据不足以证明物品损失及因房屋漏水而支付的各项费用的具体金额，属事实认定错误。对于物品损失，帝睿公司已经对现场拍照留存，通过对比搬离前陈列的物品就能得出丢失物品的数据，金额都能提供出厂价格，即使一审法院认为物品损失金额不够具体，但损失是客观存在的，通过价值认定或市场询价等方式均可以确定具体的金额。对于装修损失，帝睿公司向一审法院出具的《装饰工程劳务承包协议》及结算清单收据等，证据充分，金额明确，据此可以计算出装修损失。对于房屋维修费，帝睿公司已经向一审法院提交维修费收据，收据上有维修单位公章，金额明确，证据充分，即使帝睿公司要求的金额不能得到法庭认可，根据维修房屋的市场价也能得出相应金额。四、双方约定租期为五年，因张远山、段国梅违约不得不提前解除合同，根据《合同法》第一百零七条之规定，张远山、段国梅应当对帝睿公司承担赔偿损失的违约责任，搬迁费属于违约后必然发生的损失，且3800元也未超过合理范围，应当予以支持。综上，请求依法改判支持帝睿公司的全部上诉请求。 张远山、段国梅发表答辩意见称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。室内物品由帝睿公司自行搬离，剩余未搬离物品多次催促后未搬离视为放弃，有物管公司证明。帝睿公司提供的票据也都是复印件，与本案缺乏关联性。 刘官金、帝睿公司向一审法院起诉请求：1.判令张远山、段国梅双倍退还保证金165163元；2.判令张远山、段国梅解除对租赁屋内归刘官金、帝睿公司所有物品的非法控制，并支付装修损失1958000元；3.判令张远山、段国梅支付房屋维修费182330元；4.判令张远山、段国梅支付房屋搬迁费3800元；5.判令张远山、段国梅支付营业损失1880900元；6.判令张远山、段国梅承担本案诉讼费。一审庭审过程中，刘官金、帝睿公司提出变更诉讼请求，要求将起诉状中第二项诉讼请求“判令张远山、段国梅返还租赁屋内刘官金、帝睿公司所有的物品，并支付装修损失1958000元”变更为“判令张远山、段国梅赔偿刘官金、帝睿公司租赁房屋内物品损失474917.85元，并支付装修损失1958000元”。 一审法院查明事实：2014年6月14日，张远山、段国梅（甲方）与刘官金（乙方）签订了《房屋租赁合同书》，合同约定：第一条甲方将座落于成都市金牛区房屋（总楼层为38层）出租给乙方使用。建筑面积共计1651.63平方米；第二条乙方租用出租房屋的期限为五年，即自2014年9月14日至2019年9月13日止；第三条甲方将房屋出租给乙方作商业办公用途使用；第五条2014年9月14日至2016年9月13日期间的租金为82581元/月，2016年9月14日至2017年9月13日期间的租金为每月86710元/月，2017年9月14日至2018年9月13日期间的租金为91045元/月，2018年9月14日至2019年9月13日期间的租金为95597元/月。甲乙双方签订此合同当日内（即2014年6月14日），乙方需要支付保证金82581元给甲方，并在2014年6月20日前支付3个月的租金247743元给甲方。乙方不存在违约行为且结清一切费用和保证房屋无非正常损坏情况下，合同到期后甲方无息退还给乙方保证金；第六条甲方在收取保证金后当日内，即于2014年6月14日将出租房屋交付乙方使用。房屋装修免租期为3个月，自2014年6月14日至2014年9月13日；第七条租赁期间乙方负责支付2014年6月14日后的出租房屋全部的水电费、卫生费、房屋（大厦）管理费、房屋租赁管理费、租赁税及因使用而产生的其他所有费用；第十条乙方在出租房屋使用过程中，如出租房屋及内部的设施非因乙方原因出现或发生妨碍安全、正常使用的损坏或故障时，应及时通知甲方并采取有效措施；甲方应接到乙方通知后3日内进行维修；乙方无法通知甲方或者甲方拒不履行的，乙方可自行维修。本条维修（包括乙方代为维修）的费用由甲方承担；第二十二条本合同自甲乙双方签字后生效，由于乙方营业执照正在办理过程中，签订此合同时乙方单位名称及盖公章处预留空白，乙方签订合同者为待注册单位的法定代表，待乙方单位工商注册后，在预留空白处补充填上单位名称及加盖单位公章，乙方的所有权利义务由乙方工商注册后的单位承担与享有。2014年6月14日，张远山收取案涉房屋押金82581元。 合同签订后，张远山、段国梅向刘官金交付案涉房屋，被告向张远山、段国梅按照每月86710元/月支付租金至2018年9月13日，2018年9月14日后，刘官金未支付租金。2014年8月5日帝睿公司成立。 2018年10月17日，张远山、段国梅向刘官金发出《告知函》，要求刘官金支付欠付的租金和物管费。2018年10月22日，刘官金向原告《致函》，称因漏水其不再续租案涉房屋，并在2018年11月21日搬离。2018年9月17日，万象美物业管理有限公司成都分公司向张远山发出《关于缴纳所欠物业管理费的函件》，载明2014年10月1日至2014年10月31日、2015年10月1日至2018年9月30日期间的催费函件，截止2018年9月30日欠交物业费891880.20元，滞纳金1429485.77元。万象美物业管理有限公司成都分公司在张远山同意下于2018年11月15日将案涉租赁房屋进行锁门。 一审另查明：一、金牛区房屋系张远山、段国梅共有； 二、由于案涉房屋明显存在漏水情况，2018年11月12日，四川省成都市蜀都公证处对案涉房屋的屋顶及现状进行摄像、拍照等证据保全，2018年11月14日，该公证处出具（2018）川成蜀证内民字第57639号《公证书》。 一审法院认为，《房屋租赁合同书》系当事人真实意思的表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，各方应按照合同的约定履行相关的权利义务。 关于承租人。根据双方合同约定：“本合同自甲乙双方签字后生效，由于乙方营业执照正在办理过程中，签订此合同时乙方单位名称及盖公章处预留空白，乙方签订合同者为待注册单位法定代表，待乙方单位工商注册后，在预留空白处补充填上单位名称及加盖单位公章，乙方所有权利义务由乙方工商注册后的单位承担与享有”。本案中，刘官金为设立帝睿公司，作为帝睿公司发起人以自己名义与相对人张远山、段国梅签订租赁合同，对此情况，张远山、段国梅是明知的。帝睿公司已成功设立，且注册地址为案涉部分房屋，因此租赁合同应直接约束张远山、段国梅和帝睿公司。在租赁合同履行过程中，2014年8月5日帝睿公司设立，将涉租房屋登记为公司住所地，张远山、段国梅认可帝睿公司在案涉房屋进行经营活动，因此帝睿公司已经实际享有了租赁合同的权利。本案中，帝睿公司设立后，已实际享有了合同权利，即刘官金不是本案适格租赁合同相对方，本案中的权利义务应由帝睿公司享有或承担。 关于违约责任。《中华人民共和国合同法》第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。”本案中，案涉房屋明显存在多处漏水，且一审庭审中张远山、段国梅认可漏水事实，故张远山、段国梅未尽到合理的维修义务，其存在严重的过错；帝睿公司已履行大部分合同义务，其未付租金占应付租金比例较低，即帝睿公司未支付部分租金的行为系瑕疵履行行为。依据《中华人民共和国合同法》第一百二十条之规定，双方均未按照合同约定全面履行自己的义务，结合双方的过错程度，合同的履行情况，一审法院酌定张远山、段国梅自行承担80%的责任，帝睿公司承担20%的责任。 关于双倍退还保证金。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，本案中双方均未全面履行合同，都存在违约行为，应当按照比例承相应的违约责任，故对帝睿公司的主张双倍退还不予支持。结合双方的过错程度以及合同的履行情况，张远山，段国梅向帝睿公司返还保证金66064.8（82581元×80%）元。 关于帝睿公司主张的其他损失及费用，一审法院认为帝睿公司提交的证据不足以证明其物品损失及其因房屋漏水支付的物品损失、装修损失、房屋维修费、营业损失的具体金额，故其主张不予支持。关于搬迁费，由于双方签订的合同中并无约定，故不予支持。 据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百二十条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、张远山、段国梅于判决生效之日起十五日内向帝睿公司退还保证金66064.8元；二、驳回刘官金的诉讼请求；三、驳回帝睿公司其他诉讼请求。如果未按判决指定期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的资金利息。一审案件受理费40322元，减半收取20161元，由帝睿公司负担4032元，张远山、段国梅负担16129元。 二审中，张远山、段国梅提交了其代理人在2019年4月向刘官金发送的短信记录，该短信记录显示张远山、段国梅代理人要求刘官金尽快腾退办理案涉出租房屋内的物品，刘官金表示要走法律途径。刘官金代理人对该短信记录真实性予以确认。本院对该证据真实性予以确认，对其关联性和证明力将综合认定。 二审另查明，双方均确认，2018年9月14日前的租金，承租方均按照每月82581元的标准支付，未按照合同约定的标准上涨。万象美成都公司出具的说明载明，2018年11月12日、15日，物业方发现案涉房屋承租方在搬离室内办公用品，经询问业主，同意其搬离，后期承租方未到物管处办理办理手续。帝睿公司、刘官金认可，案涉房屋长期存在漏水情形。 本院审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，《房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，属合法有效。该租赁合同现已解除，本案二审中争议焦点为：帝睿公司是否有权因漏水解除合同，张远山、段国梅是否应赔偿承租方物品、装修、搬迁、营业损失及房屋维修费用，并双倍返还保证金。 本院认为，根据现有证据，能够认定案涉房屋多年来一直存在漏水情形，张远山、段国梅出租的房屋存在瑕疵，构成违约，应承担违约责任。根据合同约定，2016年9月14日后的租金标准即应当上涨，但承租方仍继续按照2014年9月14日至2016年9月13日的租金标准支付租金至2018年9月，张远山、段国梅收取租金后长达两年时间无证据证明其提出过任何异议，结合案涉房屋存在漏水情形的事实，本院认定双方事实上已经达成了降低租金标准作为张远山、段国梅承担违约责任方式的合意。因出租方已经就漏水问题承担了违约责任，且在漏水情形长期存在的情况下，双方合同已实际履行四年，实际履行期限占约定期限80%，故应视为承租方已接受和认可案涉房屋的现状并认可出租方承担的违约责任。在无加重情形或新的违约情形出现的情况下，帝睿公司无权再主张解除合同并要求张远山、段国梅承担违约责任。因帝睿公司拒交租金并擅自搬离，故由此产生的损失应由其自行承担，本院对其要求支付装修损失、营业损失、搬家费的主张均不予支持。 根据物管公司出具的说明以及二审中刘官金与张远山、段国梅代理人的短信记录可见，张远山、段国梅同意且催促了帝睿公司、刘官金尽快搬离案涉房屋，帝睿公司、刘官金有充分条件和时间搬离案涉房屋，故本院对帝睿公司要求张远山、段国梅赔偿物品损失的主张不予支持。帝睿公司在本案中仅提交了部分材料款票据，不能证明该材料具体用途，故承租方无充分证据证明其自行进行了维修，本院对其要求张远山、段国梅支付房屋维修费的主张亦不予支持。因张远山、段国梅的违约情形不足以导致合同解除，且双方合同中并无双倍返还保证金的约定，故帝睿公司要求张远山、段国梅双倍返还保证金的主张缺乏法律和事实依据，但因另案中帝睿公司已经承担了逾期支付租金的违约责任，且在帝睿公司实际搬离时张远山、段国梅亦表示了同意，故张远山、段国梅应全额退还承租方保证金。 综上，上诉人帝睿公司的上诉请求部分成立，一审法院认定事实不清，适用法律亦存在不当，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持成都市金牛区人民法院（2019）川0106民初3295号民事判决第二项； 二、撤销成都市金牛区人民法院（2019）川0106民初3295号民事判决第三项； 三、变更成都市金牛区人民法院（2019）川0106民初3295号民事判决第一项为“张远山、段国梅于本判决生效之日起十日内向成都帝睿建筑装饰工程有限公司退还保证金82581元”； 四、驳回成都帝睿建筑装饰工程有限公司其他诉讼请求。 一审案件受理费40322元，减半收取20161元，由成都帝睿建筑装饰工程有限公司负担19161元，张远山、段国梅负担1000元，二审案件受理费28545元，由成都帝睿建筑装饰工程有限公司负担27145元，张远山、段国梅负担1400元。 本判决为终审判决。 审判长 赵 韬 审判员 廖 方 审判员 袁晟翔 二〇二〇年六月四日 书记员 王小禹