江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书(2020)赣0702民初421号本诉原告（反诉被告）：李化荣，男，1975年9月19日出生，汉族，身份证住址：江西省赣州市章贡区，现住江西省赣州市章贡区。委托诉讼代理人：刘向平，江西南芳律师事务所律师，特别授权代理。本诉被告（反诉原告）：王鑫，男，1989年8月21日出生，汉族，身份证住址：浙江省杭州市西湖区。本诉被告（反诉原告）：梅琪，女，1990年1月16日出生，汉族，身份证住址：江西省南昌市进贤县，现住浙江省杭州市西湖区。共同委托诉讼代理人：欧阳树华，广东华商（赣州）律师事务所律师，特别授权代理。共同委托诉讼代理人：熊美晨，广东华商（赣州）律师事务所实习律师，特别授权代理。本诉被告（反诉第三人）：江西黑马房地产顾问有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区锦江路21号赣州中央城7号楼2-1#至2#-6#商铺。统一社会信用代码：913607026724267842。法定代表人：蔡茵茵，该公司执行董事。委托诉讼代理人：尹建华，北京市中银（赣州）律师事务所律师，特别授权代理。本诉原告（反诉被告）李化荣诉本诉被告（反诉原告）王鑫、梅琪、本诉被告（反诉第三人）江西黑马房地产顾问有限公司（以下简称黑马公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案受理后，被告王鑫、梅琪提起反诉，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本诉原告（反诉被告）李化荣及其委托诉讼代理人刘向平，本诉被告（反诉原告）王鑫、梅琪的共同委托诉讼代理人欧阳树华、熊美晨，本诉被告（反诉第三人）黑马公司的委托诉讼代理人尹建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告李化荣向本院提出诉讼请求：1、解除本诉原告与本诉被告王鑫、梅琪、江西黑马房地产顾问有限公司三方于2019年8月24日签订的《房屋买卖居间合同》；2、本诉被告王鑫、梅琪、江西黑马房地产顾问有限公司向本诉原告返还定金款30000元、支付违约金261160元；3、本诉被告王鑫、梅琪、江西黑马房地产顾问有限公司向本诉原告支付律师费30000元；3、本案诉讼费用由本诉被告王鑫、梅琪、江西黑马房地产顾问有限公司承担。事实和理由：2019年8月24日，本诉原告经本诉被告黑马公司介绍，与本诉被告王鑫、梅琪、黑马公司三方签订了《房地产买卖居间合同》，约定：本诉被告王鑫、梅琪同意将其所有的坐落于赣州市章江新区锦江路21号赣州中央城5号楼1705室以1305800元总价出售给本诉原告，双方均清楚该物业是以签订本合同时的现状出售给本诉原告，本诉原告已作实地查验或授权代理人代为查验并不持异议；本诉被告应提供真实有效的身份证明和房屋权属证书，保证对该物业享有完整的所有权，能完全支配及处分；有关该物业在本次过户前已产生的产权纠纷、债务、税项、租赁、清还抵押、查封等事宜，本诉被告应在该物业产权变更前清理完毕，并保证转让后原告无需负责，否则本诉被告必须承担由此引起的一切法律责任；合同还约定了其他权利义务事宜。合同签订后，本诉原告依约向被告支付定金30000元，此款由本诉被告黑马公司暂时托管。本诉原告从2019年8月25日起多次以电话或短信的方式催促本诉被告王鑫、梅琪尽快办理银行面签，本诉被告直到2019年9月12日才去银行办理面签，本诉原告按银行办理流程于2019年9月17日将首付款504800元转入本诉被告王鑫、梅琪指定的银行账户。本诉原告于2019年10月10日再次催促本诉被告王鑫、梅琪尽快办理按揭，本诉被告王鑫、梅琪此时才说出案涉房屋因违章建筑已被查封冻结过户的事实。本诉被告王鑫、梅琪、黑马公司故意隐瞒出售房屋因违法建筑而被冻结，致使合同目的无法实现，已构成根本违约。本诉原告为维护自身合法权益，遂起诉法院。本诉原告（反诉被告）李化荣为支持其本诉的诉讼请求及证明其反诉的答辩理由，向本院提交了以下证据：证据1、本诉原告身份证复印件、本诉被告户口簿、结婚证复印件、企业信息查询登记信息，证明本诉原、被告诉讼主体资格；证据2、《房地产买卖居间合同》、《房地产买卖代办合同》、《居间方书面告知书》、个人活期转账回单、借记卡账户历史明细清单、手机短信截图、房屋设计图、《委托代理合同》，证明本诉原、被告之间已签订书面合同且合同合法有效，及本诉原告已按协议向本诉被告支付定金3万元、首付款504800元和对购买房屋进行了设计及律师费3万元的事实；证据3、不动产权证图片，《关于恢复办理不动产登记的函》复印件，证明本诉被告已将该房屋办理了不动产权证及该房屋因违法建筑被冻结的事实；证据4、赣州部分银行自10月8日起二手房加基点后的商贷利率，证明赣州部分银行自10月8日起二手房提高了商贷利率的事实；证据5、本诉原告李化荣与本诉被告王鑫的通话录音及光盘，证明本诉被告在合同签订过程中未将涉案房屋现状与登记信息不符的事实如实告知本诉原告、登记信息外的赠送面积属违章建筑并已计入购房款及该违章建筑至今一直未拆除的事实；证据6、《关于对中央城小区二期部分违法建设的住户暂缓办理不动产登记的函》、微信聊天记录、《照片》，证明本诉被告出卖房屋所包含的违章建筑至今一直未拆除的事实。本诉被告王鑫、梅琪辩称，1、案涉合同目的可以实现，被答辩人未提供证据证明案涉房屋何时被城管部门查封，且即便被城管查封，根据被答辩人提供的《关于恢复办理不动产登记的函》及答辩人提交的《不动产登记信息查询结果》，可知案涉房屋可以交易以及办理不动产变更登记，合同目的可以实现，故被答辩人要求解除案涉《房地产买卖居间合同》没有事实和法律依据；2、被答辩人要求返还定金、支付违约金、支付律师费、诉讼费没有事实和法律依据，答辩人没有违约行为，反而是被答辩人多次拒不履行合同义务，已经构成根本性违约。此外，被答辩人支付给答辩人的首付款已经退还至被答辩人的指定账户，被答辩人根本不存在任何损失。反诉原告（本诉被告）王鑫、梅琪向本院提出反诉请求：1、判令确认反诉原告、反诉被告与反诉第三人于2019年8月24日签订的《房地产买卖居间合同》已于2020年1月4日解除；2、判令反诉被告立即向反诉原告支付违约金261160元；3、判令反诉被告向反诉原告支付基础律师费8000元及风险律师代理费；4、判令反诉被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2019年8月24日，反诉原告、反诉被告与反诉第三人签订《房地产买卖居间合同》，约定买卖双方均清楚该物业是以签订本合同时现状出售给买方，买方已作实地查验或授权代理人代为查验并不持异议；有关该物业在本次过户前已产生的产权纠纷、债务、税项、租赁、清还抵押、查封等事宜，卖方应在该物业产权变更前清理完毕；该物业转让成交价为1305800元；买方在签署合同时向卖方支付定金30000元；买房自愿出资495800元为卖方还清银行的欠款；如买方未能履行本合同约定导致本合同不能履行，卖方有权要求买方赔付不低于本合同物业转让价格20%的违约金；买方要求自行找代办办理委托公证、银行按揭、产权过户手续，不在居间方办理，若因此造成合同不能履行，所产生的损失和责任由买方自行承担。合同签订后，反诉原告与反诉被告于2019年9月12日在赣州银行做贷款面签事宜，但反诉被告于2019年9月17日才把首付款转入反诉原告账户，后因赣州银行规定首期款需在买方放款后才能解除资金监管，且合同约定系由买方出资为卖方还清银行的欠款，故双方口头约定另找银行办理。2019年11月5日，在江西农村商业银行再次作贷款面签，反诉原告当日就完成了面签，反诉被告未按约定前来贷款银行办理面签。反诉原告及反诉第三人于2019年12月8日、2019年12月20日书面通知反诉被告前来办理相关手续，但均未理会。2020年1月1日，反诉原告只得通知反诉被告解除合同并要求支付违约金。反诉原告已按合同约定履行了义务，反诉被告拒不履行合同义务的行为已经严重违约，给反诉原告造成了巨大损失。为维护自身利息，反诉原告遂提出反诉。本诉被告（反诉原告）王鑫、梅琪为支持其抗辩理由及证明其反诉请求，向本院提交了以下证据：证据1、《房地产买卖居间合同》，证明双方均清楚该物业是以签订本合同时的现状出售给买方，买方已作为实地查验或授权代理人代为查验并不持异议；有关该物业在本次过户之前已产生的产权纠纷、债务、税项、租赁、清还抵押、查封等事宜，卖方应在该物业产权变更前清理完毕；该物业之转让成交价格为1305800元；买方在签署本合同时向卖方支付定金30000元整；买方自愿出资495800元为卖方还清银行的欠款；如买方未能履行本合同约定导致本合同不能履行，卖方有权要求买方赔付不低于本合同物业转让价格20%的违约金；买方要求自行找代办办理委托公证、银行按揭、产权过户手续，不在居间方办理，若因此造成合同不能履行，所产生的损失和责任由买方自行承担；证据2、不动产登记信息查询结果，证明案涉不动产无抵押、查封、限制登记情况；证据3、《履约通知函》、快递信息，证明反诉原告及反诉第三人于2019年12月8日、2019年12月20日书面通知反诉被告履行合同，但反诉被告均未前来履行；证据4、《解约通知函》、快递信息，证明因经反诉原告多次催告反诉被告履行合同，其均未履行，导致合同目的不能实现，反诉原告于2020年1月1日书面通知反诉被告解除合同，反诉被告于2020年1月4日签收；证据5、《委托代理合同》、律师费发票，证明反诉原告已支付8000元的基础律师费且需另行支付广东华商（赣州）律师事务所风险代理律师费，风险代理律师费为反诉原告以本案任何形式所获全部财产利益总额的10%；证据6、银行流水，证明因赣州银行无法将首付款解除资金监管，本诉原告无法替本诉被告赎楼，双方约定重新找银行面签，本诉被告于2019年11月4日将首付款退还至本诉原告；证据7、江西农村商业银行面签资料，证明反诉原告于2019年11月4日提交相关的面签资料到银行；证据8、收件收据，证明本诉被告王鑫、梅琪于2019年8月24日将房产证原件交给了本诉被告黑马公司；证据9、收款收据，证明本诉原告李化荣缴纳的3万元定金由本诉被告黑马公司托管；证据10、本诉被告王鑫与赣州银行工作人员的录音文字稿及光盘，证明赣州银行的政策即需要在按揭贷款发放后才能办理解除首付款的资金监管，本诉被告（反诉第三人）黑马公司辩称，1、答辩人同意本诉被告王鑫、梅琪的答辩意见；2、本诉原告要求解除合同的原因是在居间合同中已经有约定的，并非是根本违约，且本诉被告已经很好的处理及解决了达到了合同约定要求；3、答辩人及本诉两被告不存在故意隐瞒房屋被冻结查封的事实，另外，办理房屋按揭确实是因为反诉被告的原因导致合同履行过程中断，增加了反诉被告的贷款成本，反诉被告因此原因违约而不继续履行合同，房屋被冻结查封只是一个借口；4、答辩人保留对本诉原告的诉讼追究其违约的责任。本诉被告（反诉第三人）黑马公司未提交证据。在本案审理过程中，为查明事实，本院于2020年5月18日前往案涉房屋进行实地查看，案涉房屋的两处凹面建筑的违章建筑由开发商统一浇筑的，本诉被告王鑫、梅琪将违章建筑拆除后又浇筑回去了，目前案涉房屋的现状和本诉原告查验时一致。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年8月24日，本诉原告李化荣作为买方，本诉被告王鑫、梅琪作为卖方、本诉被告黑马公司作为居间方三方签订一份《房地产买卖居间合同》，合同约定：买卖双方通过居间方买卖位于赣州市章江新区房屋，建筑面积为117.63平方米，不动产证号为赣（2017）赣州市不动产权第××号、赣（2017）赣州市不动产权第××号；买卖双方均清楚该物业是以签订本合同时的现状出售给买方，买方作为实地查验或授权代理人代为查验并不持异议，卖方应当提供真实有效的身份证明和房屋权属证书，保证该物业享有完整的所有权，能完全支配及处分，并已征得共有人及配偶同意出售该物业，有关物业在本次过户之前已产生的产权纠纷、债务、税项、租赁、清还抵押、查封等事宜，卖方应该在该物业产权变更前清理完毕，并保证转让后买方无需负责，否则卖方必须承担由此引起的一切法律责任，同时按合同约定承担违约责任，买卖双方均清楚该物业在房屋所有权证书在银行抵押状态下签署本合同，自愿遵守并认可其法律效力；卖方自愿将该物业售予买方，该物业之转让成交价为1305800元；买方在签署本合同时向卖方支付定金30000元，为防范交易风险，买卖双方同意在定金中预留5000元作为交房押金，此款由卖方实际交付房地产之后进行结算；剩余1275800元为第二部分房款，采取银行按揭付款，买方须于2019年8月13日之前备齐首付款495800元，买方须于2019年9月13日之前向银行提交符合银行或公积金中心要求的抵押贷款申请的材料，并配合银行办理贷款审批手续，卖方须同时配合买方提交相关资料并签署贷款申请所需手续；买方自愿出资495800元为卖方还清银行的欠款，若买方为银行按揭，此款项抵扣首期款；如买方未能履行本合同约定导致本合同不能履行，卖方有权要求买方赔付不低于本合同物业转让价格20%的违约金；如卖方未能履行本合同约定导致本合同不能履行，买方有权要求卖方赔付不低于本合同物业转让价格20%的违约金；如不可抗力因素导致本合同不能履行三方可以解除本合同；本合同产生争议，由三方协商解决，协商无法解决，可向居间方所在地的法院提起诉讼，律师费和诉讼费由败诉方承担。合同签订后，本诉原告当日依约向本诉被告王鑫、梅琪支付了定金3万元，定金3万元由本诉被告黑马公司进行托管，本诉被告王鑫、梅琪依约将案涉房屋的产权证书2本交至被告海马公司处。2019年9月12日，本诉原告与本诉被告王鑫、梅琪前往赣州银行办理按揭贷款面签，本诉原告于2019年9月17日将首付款504800元转入本诉被告王鑫的账户。因在赣州银行未办理好按揭贷款，本诉被告王鑫于2019年11月4日将首付款504800元退回本诉原告。2019年12月13日、2019年12月24日，本诉被告王鑫、梅琪、黑马公司向本诉原告邮寄了两份《履约通知函》，均载明：李化荣在2019年8月24日与王鑫、梅琪通过黑马公司就赣州市章江新区绵江路21号中环中央城5号楼1705室物业达成买卖协议并签订房地产买卖居间合同，买方要求自己找赣州银行做贷款面签，买卖双方同意2019年9月12日在赣州银行做贷款面签事宜，买方于2019年9月17日才把首付款打入卖方账号，合同约定买方自愿出资帮卖方赎楼，因银行规定首期款须在买方放款后才能解除资金监管，故双方口头约定重新找银行于2019年11月5日在江西农村商业银行再次作贷款面签事宜，卖方已于2019年11月5日面签，买方当天没有来做贷款面签事宜延迟到2019年11月6日办理。买方在2019年11月6日并没有赴银行做贷款面签，再次延迟至11月11日和11月21日都未能履行银行贷款面签事宜。居间方在2019年11月5日前后多次电话通知买方前来履约，买方都没有电话回复未能前来履约。现卖方、居间方以书面形式通知买方在收到此通知函3个工作日内按约定前来办理相关手续，若因买方未能按约定履行所引起的纠纷及相关损失均由买方承担。本诉原告李化荣于2019年12月14日签收了上述通知函。2020年1月2日，本诉被告王鑫、梅琪向本诉原告李化荣邮寄《解约通知函》，载明：卖方和居间方多次以书面形式通知买方前来办理相关手续，但买方一直未来办理相关手续，故卖方特此通知：1、案涉房地产买卖居间合同于买方收到本合同通知之日解除，买方收到本通知之日起三日内将违约金261160元支付至卖方账户。本诉原告李化荣认为本诉被告王鑫、梅琪、黑马公司故意隐瞒出售房屋因违法建筑被冻结的事实，致使合同目的不能实现，遂起诉至法院，要求依法处理。反诉原告王鑫、梅琪认为反诉被告李化荣未前往贷款银行办理相关面签事宜已经严重违约且经催告其仍未履行，遂提起反诉。另查明：1、2019年8月23日，章贡区集中整治违法占地和违法建设工作指挥部办公室向赣州市不动产登记中心发送《关于对中央城小区二期部分违法建设暂缓办理不动产登记的函》，载明了包括案涉房屋在内的225户存在违章搭建行为违法了《中华人民共和国城乡规划法》、《江西省城乡规划条例》等有关法律法规，依法对所涉违法行为业主下达了限期整改通知书，要求其在规定的时间内自行拆除；对未消除违法行为的225户业主暂缓办理不动产转移、变更、抵押等涉及不动产产权变化的不动产登记手续[不影响项目办理不动产首次登记及购房户（业主）商品房转移登记手续]。该函附件中明确载明案涉房屋存在凹面建筑的违法情形。后本诉被告王鑫、梅琪对违章建筑进行了处理，赣州市章贡区集中整治违法占地和违法建设工作指挥部办公室于2019年10月16日向赣州市房地产交易管理中心送达《关于恢复办理不动产登记的函》，载明案涉房屋已拆除违法建筑，恢复对其不动产相关交易及登记业务办理。再查明：案涉房屋两处凹面建筑的违章建筑系开发商统一浇筑，本诉被告王鑫、梅琪后又将该两处凹面浇筑回去了，目前案涉房屋的现状与本诉原告查验时一致。案涉房屋的不动产产权证书显示建筑面积为117.63平方米，不包含两处违章建筑面积。本诉原告因本案支付律师代理费30000元；反诉原告因本案支付律师代理费8000元。以上事实，有本诉原告提交的《房地产买卖居间合同》、个人活期转账回单、借记卡账户历史明细清单、手机短信截图、《委托代理合同》、不动产权证、《关于对中央城小区二期部分违法建设的住户暂缓办理不动产登记的函》、《关于恢复办理不动产登记的函》，本诉被告王鑫、梅琪提交的《房地产买卖居间合同》、不动产登记信息查询结果、《履约通知函》及快递信息、《解约通知函》及快递信息、银行流水、收件收据、收款收据以及本诉原告、本诉被告王鑫、梅琪、黑马公司的当庭陈述等证据证实，足以认定。本院认为，本诉原告（反诉被告）李化荣与本诉被告（反诉原告）王鑫、梅琪、本诉被告（反诉第三人）黑马公司签订的《房地产买卖居间合同》系三方当事人的真实意思表示，且其内容不违反国家相关法律法规的规定，合法有效，三方均应按约定全面履行自己的义务。本案中，本诉原告要求解除《房屋买卖居间合同》的诉讼请求，根据本诉原告提交的证据及本诉原、被告三方仅签订了《房地产买卖居间合同》，本诉原告诉请中要求解除《房屋买卖居间合同》系笔误，应为《房地产买卖居间合同》，反诉原告王鑫、梅琪也要求解除《房地产买卖居间合同》，本院对本诉原告和反诉原告要求解除合同的诉讼请求予以支持，但反诉原告要求确认解除合同时间为2020年1月4日，由于《解约通知函》系反诉原告单方意思表示，反诉被告收到该《解约通知函》并未同意，故本院对反诉原告的要求解除合同时间不予认可。本案争议的焦点为本诉原、被告之间谁存在违约行为。因案涉房屋的违章建筑系开发商统一浇筑，并非本诉被告王鑫、梅琪浇筑，案涉房屋查封冻结在本诉原、被告签订合同的前一天，本诉原、被告对该情形的出现均不能预见，且本诉原告未提交证据证明本诉被告王鑫、梅琪、黑马公司在签订合同时明知案涉房屋被冻结，存在故意隐瞒的行为。另外，本诉原、被告之间签订的《房地产买卖居间合同》约定房屋面积为117.63平方米，和案涉房屋不动产产权证书上的面积一致，均不包含两处违章建筑面积。案涉房屋于2019年10月16日解除查封冻结，可以办理相关交易及登记业务，不存在合同目的不能实现的情形，故本诉被告王鑫、梅琪、黑马公司不存在违约行为。本诉原告购买该房屋时，并不知晓两处凹面建筑的面积系违章建筑，该情形出现对本诉原告使用和后续交易该房屋确有影响，本诉原告的行为也不存在违约。因此，针对本诉原告和反诉原告要求对方支付违约金和律师费的诉讼请求，本院均不予支持。关于本诉原告要求返还定金3万元的诉讼请求，本诉原告向本诉被告王鑫、梅琪缴纳了3万元定金，该定金在本诉被告黑马公司处托管，因本诉原、被告之间签订的《房地产买卖居间合同》未能履行，应由本诉被告黑马公司直接向本诉原告返还该3万元定金。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除本诉原告（反诉被告）李化荣与本诉被告（反诉原告）王鑫、梅琪、本诉被告（反诉第三人）江西黑马房地产顾问有限公司于2019年8月24日签订的《房地产买卖居间合同》；二、由本诉被告（反诉第三人）江西黑马房地产顾问有限公司于本判决生效之日起三日内返还反诉原告李化荣缴纳的30000元定金；三、驳回本诉原告李化荣的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告王鑫、梅琪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16552元，反诉费8276元，合计24828元，由本诉原告李化荣负担12414元，由反诉原告王鑫、梅琪共同负担负担12414元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向江西省赣州市中级人民法院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，并在递交上诉状之日起七日内按规定交纳上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  郭家春人民陪审员  黄 虎人民陪审员  舒宝泉二〇二〇年六月三日法官助理邹素珍书记员吴利萍