湖南省沅江市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0981民初3527号 原告：黄应辉，男，1956年11月5日出生，汉族，住沅江市。 委托诉讼代理人：陈跃先，湖南德宽律师事务所律师，代理权限为特别授权，即代为提起诉讼，承认、反驳、放弃、变更、增加诉讼请求、参与调解、代收法律文书。 被告周建可，男，1970年3月3日出生，汉族，住沅江市。 委托代理人：赵迪夫，沅江市共创法律服务所法律工作者，代理权限为一般诉讼代理。 被告：李蓉，女，1973年12月7日出生，汉族，住长沙市岳麓区。 委托诉讼代理人：符子冬，沅江市共创法律服务所法律工作者，代理权限为一般诉讼代理。 原告黄应辉与被告周建可、李蓉确认合同效力纠纷一案，本院于2019年12月3日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，根据审理情况认定，该案案由应定为房屋买卖合同纠纷。原告黄应辉及其委托代理人陈跃先、被告周建可的委托代理人赵迪夫、被告李蓉的委托代理人符子冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄应辉向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认原告与被告周建可于2013年7月21日、2013年5月9日分别所签两份《购门面合同书》合法有效。2、判令两被告按约双倍返还原告所购沅江市金融北路自北至南第一层第一间门面（含夹空层，面积约32平方米）的定金40万元。3、判令两被告按约将其出售的位于沅江市间大厅（面积约150平方米）立即交付原告所有，并赔偿因迟延履行房屋交付义务给原告造成的经济损失。4、要求两被告承担本案的一切诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2013年7月21日签订了《购门面合同书》一份，根据合同约定，被告将沅江市金融北路自北至南第一层第一间门面（含夹空层，面积约32平方米）以32万元的价格出卖给原告，签订合同时付定金20万元，待被告办好房产证、水、电开户后，原告再一次性付清全部余款（以收据为准），被告负责办理好门面的国土证和房产证，自签订合同之日起180日内办好所有产权证，费用原告概不承担。同时，合同还约定，双方必须按合同履行，被告不得再将本间门面抵押或出售给其他人，如有上述违反合同现象，视为违约，违约方并赔偿守约方损失，赔偿按合同的定金款双倍赔偿，被告并在法律上自动放弃抗辩权。该合同签订当日，原告按约已向被告支付购房定金20万元。同年5月9日，原告与被告又签订了《购门面合同书》一份，根据该合同约定，被告将沅江市金融路自北至南第二层三间大厅（面积约150平方米）以48万元的价格出卖给原告，签订合同时付定金款44万元，其余约定同2013年7月21日所签订《购门面合同书》约定的内容一致，该合同签订后，原告向被告支付了购门面定金38万元。后原告多次催促被告履行上述两份合同约定的交房义务，但被告借故予以拖延至今。 被告周建可辩称：两份购门面合同书并不是自己的真实意思表示，虽是以购门面合同形式签订的，但实际上是偿还向原告之前的借款，名义是买卖实际是担保，且原告已向法院另案起诉。 被告李蓉辩称：原告诉李蓉没有事实依据和法律依据，李蓉不应在本案中承担任何责任。具体事实和理由在辩论中一并阐述。 原告黄应辉为支持自己的诉讼主张，向本院递交了以下证据： 1、2013年7月21日购门面合同书及收据，证明原被告就沅江市金融北路自北至南第一层第一间门面，双方达成房屋买卖协议，以32万元的价格出卖给原告，签订合同时付定金20万元，被告负责办理好门面的国土证和房产证，自签订合同之日起180日内办好所有产权证，费用原告概不承担。并约定如果被告未按合同约定办理好相关证件则按合同约定条款定金的双倍赔偿；原告于合同当日向被告交付了定金20万元。 2、2015年10月22日由沅江市人民法院作出的（2014）沅民字174-1号执行裁定书，证明被告在未经原告同意下将涉案房屋在其他案件执行中以物抵债给他人，导致房屋无法交付，被告事实上也不可能履行，其行为构成违约。 3、2013年5月9日购门面合同书及收据，证明原被告签订了《购门面合同书》一份，被告将沅江市金融路自北至南第二层三间大厅（面积约150平方米）以48万元的价格出卖给原告，签订合同时付定金款44万元，其余在办理房屋证件、水电开户后付清余款；并约定被告在6个月内办理好房屋两证，费用由被告承担，并约定如果被告未按合同约定办理好相关证件则按合同约定条款定金的双倍赔偿。原告向被告支付了购门面定金38万元，原告已向被告付款的事实。 4、结婚登记审查处理表，证明两被告系夫妻关系，上述房屋的买卖关系均发生在两被告夫妻关系存续期间，应视为两被告的家庭共同经营行为。 被告周建可对原告黄应辉所举证据提出质证意见：对证据1的真实性无异议，对证明目的有异议，实际上购门面合同书是被告向原告借款的担保行为，不能达到原告的证明目的。对证据2的真实性有异议，不符合证据的形式要求，不能达到原告的证明目的，复印件需要加盖复印属实的公章。对证据3的质证意见同证据1的质证意见一致，证据3的收条实际收到时间是2013年5月2日，但是2013年5月9日签订的合同，不符合常理，门面买卖合同签订前原被告双方产生的经济关系，在被告无力偿还的情况下才与原告签订的购门面合同书。证据1和证据3没有相关的实际交付给付购房款的相关证据予以证明。且收据从原件上可以看出收款的时间有改动的痕迹。对证据4的三性均无异议，但不能达到原告的证明目的。 被告李蓉对原告黄应辉所举证据提出质证意见：对证据1的三性均有异议，是否属于周建可的亲笔签字不清楚，自己并未在合同及收条上签字，也不知道原告向被告支付了购房款，被告不知情。对证据2，与本案无关，不能达到原告的证明目的。对证据3，被告并未签字，对此事实不清楚，对证据3的三性不发表意见。对证据4的真实性、合法性均无异议，对关联性和证明目的有异议。 被告周建可为支持自己的诉讼主张，向本院递交了以下证据： 1、还款协议，证明本案的借款行为原被告双方重新达成了还款协议，归纳总数是103万元，被告在另案中已经起诉。 2、两份购门面合同书及收条，证明原被告之间系借贷关系，不是买卖关系，合同中已经明确约定；原告本案的诉讼已经超过诉讼时效，合同上约定是在180天内被告为原告办理相关手续，但现在已经时隔6年了。 原告黄应辉对被告周建可所举证据提出质证意见：对证据1的真实性、合法性无异议，对关联性和证明目的有异议，该份还款协议与本案涉案的两份购门面合同以及购门面合同项下的购房款没有任何关联，该份还款协议的内容也反映不出还款协议中提到的借款103万元包含了此前的两份购门面购房款；根据协议内容第一条明确具体以周建可出具给原告的借条为准，并未提到购房款；还款协议内容第二条明确是借款项下的担保，但与本案涉案的两份购门面合同无关。对证据2的三性均无异议，对证明目的有异议，该两份合同不能证明被告周建可向原告收取的20万元购房定金和38万元购房定金是借款，更无法证明两份买卖合同是为借款的抵押担保；关于诉讼时效问题不成立，因为是2013年5月9日签订，约定的还款日期是180天，之后原告多次找被告要求交付门面，但被告一直拖延，所以并不能证明原告丧失了诉讼时效。如果按照被告的举证和抗辩意见，2019年6月28日的还款协议包括了购房款，就应把前面的条据收回来，但事实上购门面合同及收据是独立于还款协议之外的另一法律关系。关于还款协议中103万元借款，在两个购门面合同后，于2013年7月27日被告周建可向原告借款11.5万元；2013年10月1日被告周建可向原告借款15万元；2013年10月2日被告周建可向原告借款12.16万元；2013年10月20日被告周建可向原告借款4万元；2013年10月3日被告周建可向原告出具利息承诺按2分利息计息。103万元是因为被告周建可向原告借款上述借款后按利息2分计息结算出来的形成的往来，此本息并未包含涉案房屋的两笔购房款。 被告李蓉对被告周建可所举证据提出质证意见：对证据1的三性及证明目的均无异议。对证据2的证明目的无异议。 被告李蓉未向本院提交证据。 对于当事人所举证据，在各方充分发表质证意见后，本院根据举证情况并结合当事人的质证意见，认定如下： 原告黄应辉提交的2013年7月21日购门面合同书及收据，该合同系双方自愿签订，载明了标的房屋的位置、定金、付款方式、证件办理、违约责任等详细条款，且能与被告出具的购房款收据相互佐证，该合同买卖的门面位于沅江市，土地性质为出让土地，故本院对该证据证明原被告就沅江市金融北路自北至南第一层第一间门面达成房屋买卖协议的证明目的予以采信。原告提交的2013年5月9日购门面合同书及收据，该合同为双方自愿签订，载明了标的房屋的位置、定金、付款方式、证件办理、违约责任等详细条款，且能与被告出具的购大厅款收据相互佐证，该合同买卖的大厅位于沅江市，土地性质为出让土地，故本院对该证据证明被告与原告签订《购门面合同书》，将沅江市金融路自北至南第二层三间大厅（面积约150平方米）以48万元的价格出卖给原告的证明目的予以采信。原告提交的由沅江市人民法院于2015年10月22日出具的（2014）沅民字174-1号执行裁定书，裁定书内容表明沅江市金融北路自北至南第一层第一间门面已被被告周建可以物抵债给案外人胡楫猗、胡哲平，即该门面已无法交付给原告黄应辉，故本院对该证据证明被告擅自另行处分本应交付给原告的门面，导致标的门面无法交付的证明目的予以采信。原告提交的结婚登记审查处理表，该证据显示两被告为夫妻关系且关系仍在存续，本案案涉房屋买卖活动均发生在两被告婚姻存续期间，但不能表明被告李蓉参与了案涉房屋买卖，原告亦未提供其他证据予以佐证，故本院对该证据证明案涉房屋买卖活动为两被告家庭共同经营行为的证明目的不予采信。 被告周建可提交的还款协议，显示原、被告于2019年6月28日因借款事宜达成还款协议，标的额为103万元，与本案的房屋买卖属不同种法律关系，且数额差距巨大，明显与本案缺乏关联性，故本院对该证据证明原、被告之间为借贷关系，且已另行达成协议的证明目的不予采信。被告周建可提交的两份购门面合同及收条，与原告提供的内容一致，明显表明原、被告之间是房屋买卖关系，且在约定办证期限180天届满后，原告多次要求被告周建可交付门面，诉讼时效已多次中断并重新起算，故本院对该证据证明原、被告之间为借贷关系，且已超过诉讼时效的证明目的不予采信。 根据以上采纳的有效证据以及双方当事人的当庭陈述，本院认定事实如下： 2013年5月2日原告黄应辉现金支付了38万元定金，被告周建可出具了内容为：“今收到黄应辉购大厅款叁拾捌万元整”的收条一张。双方于2013年5月9日补签《购门面合同书》，合同载明以下内容：“被告周建可将坐落在金融北路自北至南第三间门面出售给原告黄应辉，面积为150平方左右，价格为48万元，签定合同时付定金44万元，余款4万元于被告周建可办好房产证、水、电开户后一次性付清”，该房屋实际上是处于二楼的三间大厅；2013年7月21日原告黄应辉与被告周建可签订《购门面合同书》，合同约定，被告周建可将坐落在金融北路自北至南第一间门面出售给原告黄应辉，包含夹空层面积共32平方左右，价格为32万元，签定合同时付定金20万元，余款12万元于被告周建可办好房产证、水、电开户后一次性付清，当日原告黄应辉现金支付了20万元定金，被告周建可出具了内容为：“今收到黄应辉购房款贰拾万元整”的收条一张。两合同约定的办证期届满后，原告黄应辉多次向被告周建可要求交付诉争门面和大厅，被告周建可借故拖延，至今未交付，且2013年7月21日签订的《购门面合同书》所涉门面已被被告周建可以物抵债给案外人胡楫猗、胡哲平。 另查明，诉争房屋所在地块的土地使用权属于沅江市琼湖街道办事处韩家汊社区居民委员会。建成至今被告周建可仍未履行合同约定向原告黄应辉实际交付房屋，亦未履行办理权属登记的义务。原告黄应辉未实际占有诉争房屋。 本院认为，原、被告于2013年5月9日、2013年7月21日签订的两份《购门面合同书》是双方真实意思的表示，未违反法律的强制性规定，合法有效，当事人应全面履行。 关于双方于2013年5月9日签订的《购门面合同书》的履约情况及法律后果问题。被告周建可在自己未取得案涉门面、二楼三间大厅所有权的情况下与原告签订了两份门面买卖合同，导致该门面、二楼三间大厅存在无法交付的风险。在履行过程中，又违反合同约定，在两份合同约定的办证期届满均已长达六年多之久后，仍未为原告办理相应产权证。后又在未取得原告同意的情况下将案涉一楼的门面以物抵债给案外人，导致该门面已无交付的可能性。且诉争房屋所在地块的土地使用权属于沅江市琼湖街道办事处韩家汊社区居民委员会，被告周建可亦自述对该诉争房屋并无所有权，应认定被告周建可无法现实交付合同标的并办理相关产权登记。因原告履行合同不能导致合同目的不能实现，故双方于2013年7月21日签订的《购门面合同书》依法应予解除。合同解除后，被告应根据合同约定的定金罚则向原告双倍返还定金，因双方约定的定金畸高，宜调整为合同总标的的20%，即64000元（32万元×20%），故双倍返还定金金额应为128000元。另被告还需返还剩余购房款136000元（200000元－64000元），并从约定的办证期届满之日起，按银行同期贷款利率支付资金占用利息。 对于双方于2013年7月21日签订的《购门面合同书》的履约情况及法律后果问题。因被告周建可并未取得诉争房屋即二楼的三间大厅的所有权，其买卖行为系无权处分，原告黄应辉亦未实际占有诉争房屋。虽案涉合同有效，但不能因此发生物权变动的效力。原告要求被告继续履行合同，向其交付二楼三间大厅的诉求不能实现，故对原告的该项诉求不予支持。 对于原告提出的被告李蓉应负连带偿还责任的主张，本案案涉房屋买卖活动虽发生在两被告婚姻关系存续期间，但被告李蓉并未实际参与，也不存在事后予以追认的情形，原告在此情形下，应当就案涉房屋买卖活动构成家庭共同经营行为承担举证责任，因原告对此未提出证据证明，故对原告主张被告李蓉应承担共同偿还责任的诉讼请求，本院依法不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条和《中华人民共和国担保法》第九十一条之规定，判决如下： 一、确认原告黄应辉与被告周建可于2013年5月9日签订的《购门面合同书》有效；确认原告黄应辉与被告周建可于2013年7月21日签订的《购门面合同书》有效。 二、解除原告黄应辉与被告周建可于2013年7月21日签订的《购门面合同书》，限被告周建可于本判决生效后10日内返还原告黄应辉定金共计128000元。 三、被告周建可返还原告黄应辉购房款136000元并支付资金占用利息（以136000元为基础，按同期银行贷款利率，从2014年1月21日起计算至实际付清之日止）。 四、驳回原告黄应辉的其他诉讼请求。 如被告未按本判决书指定的期限履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3650元、财产保全费5000元，共计8650元，由原告黄立辉负担2941元，由被告周建可负担5709元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。 审 判 员 覃锐国 二〇二〇年六月二十六日 法官助理 文宥妍 书 记 员 王 艳 附相关法律、司法解释条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《中华人民共和国担保法》 第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。