福建省仙游县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0322民初751号 原告：仙游县木兰物业管理有限公司，住所地仙游县木兰滨河新村第12幢（滨河会所），统一社会信用代码：91350322665092106K。 法定代表人：梁超杰，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：陆雪燕，女，住福建省仙游县，系公司员工。 委托诉讼代理人：梁国祥，男，住福建省莆田市秀屿区，系公司员工。 被告：欧亚毜，女，1981年6月12日出生，汉族，住福建省仙游县。 委托诉讼代理人：戴杰，男，住福建省仙游县，系被告欧亚毜之子。 原告仙游县木兰物业管理有限公司（以下简称“木兰物业”）与被告欧亚毜物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。第一次庭审原告木兰物业委托诉讼代理人梁国祥、被告欧亚毜及其委托诉讼代理人戴杰到庭参加诉讼。第二次庭审原告木兰物业委托诉讼代理人梁国祥到庭参加诉讼，被告欧亚毜经本院传票传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 木兰物业向本院提出诉讼请求：1、请求判令欧亚毜立即向木兰物业公司支付截止2018年4月1日至2019年12月31日期间的物业管理费2170元，公摊水电费210元，电梯电费公摊210元，以上各项共计2590元；2、判令欧亚毜立即向木兰物业公司支付违约金，在下一个季度首月15日及以后交纳上述费用的，视为逾期交纳，逾期日起为2018年4月16日至2020年1月5日，每逾期一日违约金按千分之五暂计至起诉之日4597元；以上述求合计7187元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与仙游鲤南九隆小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定由原告于2019年8月15日起至2024年8月15日止，聘请原告为九隆小区提供物业服务，合同签订后，原告依约履行义务，为九隆小区提供物业服务。合同约定各业主按其房屋的建筑面积向原告交纳物业服务费，标准为：住宅0.8元／平方米，并按规定缴纳水电公摊费等。业主和物业使用人应在当月15日前缴纳物业服务费，逾期交纳的，从逾期之日起按每天应交服务费的千分之五的比例交纳违约金。被告系九隆小区12#楼503房屋业主，物业面积129.13平方米，被告自2018年4月1日至2019年12月31日累计拖欠物业费2170元，水电公摊210元，电梯电费公摊210元。原告多次向被告催缴，但被告未缴纳，被告构成违约，应按照约定支付物业费的违约金。 欧亚毜辩称，一、原告诉求被告物业费没缴纳是错误的、非法的，至少是片面的。1、小区没有召开业主大会授权签订物业服务合同，九隆小区业委会选举后，小区所有资料没有依法进行移交，据了解目前九隆小区业委会公章还在木兰物业手中，物业服务合同签订没有按法定程序，属违法作假，业主委员之一李清才签字，不是其本人真实意思表示，所盖业委会公章是木兰物业私自盖章，合同无效。因此被告认为木兰物业违法造假的合同无效，收费不合理。2、木兰物业自称2018年4月进驻，当时小区没有选举业主委员会，属前期物业，前期物业应履行《物业管理条例》规定。至今业主没有得到相关合法信息，因此木兰物业作为前期物业存在不合法，自2018年4月1日收费不合理。3、木兰物业的所谓日常管理，没有按规定履行管理职责，甚至是严重失职，损害小区业主合法权益。即便是依法签订了物业管理合同，业主也可以按约定暂缓缴纳或部分缴纳物业费。事实简要列举如下：小区卫生脏乱差、电梯维保不按时开展、小区未封闭管理、绿化、树木被破坏、小区牌被拆除。4、物业收费程序不合法。物业管理合同是非法单方炮制，也没有就收费问题与业主委员会成员进行磋商。原告没有向被告递交书面缴费通知单并由业主签收。业主确实接过催缴电话，但物业公司人员拒绝就收费标准事宜与业主本人或业委会成员进行当面协商。5、原告既不签订合法合同，又不切实履行管理职责，对业主诉求不予理睬，极大挫伤业主感情，损害业主切身利益。综上，原告起诉被告拖欠物业费事实不成立，其自身存在主体资格不合法、管理收费程序不合法，请求公平公正予以判决。 围绕诉讼请求木兰物业提交如下证据：一、提供企业法人营业执照原件一份、法人身份证复印件一份，证明：1、原告是独立合法主体；2、原告具有收费资格，收取费用符合国家规定。二、物业服务合同原件一份、商品房买卖合同原件一份、公告文件打印件一份，证明：1、被告与原告之间是合同关系，自入住之日起应按时缴纳物业费。逾期缴纳物业费的，自逾期之日起每日应按协议约定缴纳应付费用的千分之五的违约金；2、原告的义务是按照物业服务合同的约定，对房屋及配套设施和相关场地进行维修、养护、管理。维护区域内的环境卫生和秩序的活动。三、物业费催款通知书照片打印件二份、短信通知复印件一份，证明被告拖欠物业费，原告已正式告知。四、兴隆地产公司出具的情况说明一份、被告身份证一份，证明：1、原告在2018年4月1日入住九隆小区，提供物业服务。五、公共水电费维修票据一份，证明根据票据金额计算公摊费。六、九隆小区日常服务照片打印件一组，证明原告平时有对小区维护卫生，进行维修。七、原告公司出具的10#208缴纳物业费收据原件一份、原告公司的装修保证金明细原件一份、原告公司的员工工资人员名单原件一份，证明原告于2018年4月1日起正式入驻九隆小区，为小区提供物业服务。 欧亚毜对木兰物业提供的证据的质证意见：对第一组证据的真实性无异议。对第二组证据质证如下：1、对商品房买卖合同无异议。2、物业服务合同原告与谁签订的被告不清楚，甲方不是被告本人，谁签名被告也清楚，签订合当时的委员会还没有成立，委员会主任也没有签名，委员会主任也亲口说当时开没有委员会，且按物业合同约定的内容，原告也多处没有作为。3、公告文件，原告其实没有实际清理。对第三组证据催款通知书，原告有贴一次。对第四组证据情况说明内容不属实，身份证无异议。对第五组证据，水电票据被告不清楚。对第六组原告就在10号楼进行维护，也是简单的做下卫生，也是为了拍照片。其他楼栋都没有清理。 欧亚毜提供如下证据：一、寄给有关部门的投诉函并有一百多户业主签字按手印复印件一份，证明被告之前答辩有关原告不作为的情况属实；二、小区照片打印件一组，证明原告对小区的卫生、安全等管理不到位。 木兰物业对欧亚毜提供的证据的质证意见：对第一组证据是该证据没什么意见，不能证明什么。对第二组证据被告提供的照片更能证明原告有作为。 对原、被告提供的证据，本院分析认为，对原、被告双方无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据和事实，本院分析认定如下： 一、2018年4月1日至2019年8月20日期间木兰物业是否为欧亚毜提供事实物业服务问题。 木兰物业提供的仙游兴隆房地产开发有限公司情况说明及木兰物业工资发放名单的内容可以明确木兰物业于2018年4月份入驻九隆小区，木兰物业提供的收据票据内容也明确九隆小区10#楼208业主物业费是从2018年4月1日开始缴纳。上述证据内容可以相互印证，证实木兰物业从2018年4月1日起为九隆小区业主提供物业服务的事实。 二、涉诉物业服务合同的效力问题。 木兰物业提供的物业服务合同有仙游县鲤南九隆小区业主委员会盖章和木兰物业盖章，且木兰物业签订合同后也在履行提供物业服务的合同义务，该物业服务合同对签订合同的当事人具有法律效力。 综上认定，结合当事人陈述的事实，本院认定事实如下： 欧亚毜系仙游县鲤南镇九隆小区12幢503号商品房业主，该商品房建筑面积129.13平方米。因九隆小区前物业公司撤离，木兰物业于2018年4月1日入驻九隆小区为业主提供物业服务。2019年8月21日，木兰物业与仙游县鲤南九隆小区业主委员会签定物业服务合同一份，约定由木兰物业为九隆小区提供物业管理服务，期限为2019年8月15日至2024年8月15日，合同约定物业费标准：有电梯住宅为每月0.8元/平方米，无电梯住宅为每月0.6元/平方米，物业共用部分及共用设施设备（不包括电梯）用水用电费用由业主按每月10元缴纳，电梯电费由业主按每月10元缴纳。欧亚毜所住的房屋所在幢有电梯。现九隆小区仍由木兰物业提供物业管理服务。2018年4月1日起至2019年12月31日期间欧亚毜尚有物业服务费2169元、公摊水电费210元、电梯电费210元未缴纳。 本院认为，木兰物业与仙游县鲤南九隆小区业主委员会签订《物业服务合同》，缔约主体适格，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规之强制性规定，合同具有法律效力，对九隆小区全体业主具有约束力，双方应按合同约定履行义务。双方提供的小区现场照片说明木兰物业已履行小区卫生清扫、绿地养护、杂草清理义务，但在提供物业服务过程中确实存在小区内部分杂物未及时清理、部分草坪未养护、部分杂草未及时清理等服务瑕疵，但该瑕疵未达到明显违约，木兰物业已经履行了合同约定的安保、小区管理、小区主要维护义务，九隆小区部分业主亦已按合同约定缴纳物业费用，小区业主享有物业服务的同时，也应平等履行缴纳物业费的义务，欧亚毜作为小区的业主应履行缴纳物业服务费和公摊水电费的义务。对于上述物业服务瑕疵，欧亚毜可以根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，要求木兰物业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2018年4月1日至2019年8月20日期间木兰物业事实上为九隆小区提供物业服务，木兰物业请求欧亚毜按后期签订的《物业服务合同》约定的标准缴纳物业服务费、公摊水、电费，没有加重业主义务，小区其他业主也按物业服务合同的约定标准缴纳该期间物业费，对木兰物业请求该期间物业费用的诉讼请求，本院应予以支持。故对木兰物业请求欧亚毜缴纳2018年4月1日至2019年12月31日期间物业服务费、公摊水、电费的诉讼请求，本院予以支持，欧亚毜应缴纳给木兰物业物业服务费2169元、公摊水电费210元、电梯电费公摊210元。木兰物业在服务上存在瑕疵，木兰物业要求欧亚毜支付逾期违约金的诉讼请求，本院不予支持。小区物业管理的完善需要物业公司与业主共同努力，业主应及时缴纳相关物业费用，物业公司应虚心听取业主对小区管理中合理的意见，不断改进物业管理的措施、方法，不断改善物业服务水平，双方应以积极的态度处理小区管理过程中出现的问题，共同营造和谐小区。综上所述，木兰物业合理的诉讼请求，本院予以支持，不合理的诉讼请求，本院予以驳回。第二次庭审欧亚毜经本院传票传唤拒不到庭参加诉讼，依法缺席审判。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、欧亚毜应于本判决生效之日起十日内支付给仙游县木兰物业管理有限公司自2018年4月1日起至2019年12月31日止的物业服务费2169元、公摊水电费210元、电梯电费210元，合计2589元； 二、驳回仙游县木兰物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由欧亚毜负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  陈茂宁 审 判 员  林乘涛 人民陪审员  蒋玉楼 二〇二〇年六月十九日 书 记 员  朱 琳 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 一、《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。