河南省新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0702民初1999号原告：蔡兆龙，男，汉族，1979年4月5日出生，住新乡市。委托诉讼代理人：张光军，河南国豪律师事务所律师，特别授权。被告：毛红，女，汉族，1972年1月3日出生，户籍地新乡市，现住新乡市。委托诉讼代理人：李玉国，河南师大方正律师事务所律师，特别授权。被告：王喜庆，男，汉族，1973年10月3日出生，户籍地新乡市，现住新乡市。委托诉讼代理人：李玉国，河南师大方正律师事务所律师，特别授权。被告：张泽斌，男，汉族，1990年5月26日出生，住河南省原阳县。委托诉讼代理人：董超，河南师大方正律师事务所律师，特别授权。第三人：获嘉县同盟庄园，住所地获嘉县城城东，统一社会信用代码：91410724667245356C。委托诉讼代理人：徐哈娜，公司员工，一般授权。原告蔡兆龙诉被告毛红、王喜庆、张泽斌及第三人获嘉县同盟庄园商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张光军，被告毛红、王喜庆的委托诉讼代理人李玉国，被告张泽斌的委托诉讼代理人董超，第三人获嘉县同盟庄园的委托诉讼代理人徐哈娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡兆龙向本院提出诉讼请求:1、依法判令被告返还原告房屋租金58055.5元及利息（以58055.5为基数，从2016年11月28之曰起按照年利率6%计算至实际履行完毕日止，截止2019年11月27曰已产生利息10449.99元);2、本案诉讼费用、保全费由被告承担。事实及理由：2016年11月22曰原被告签订《房屋买卖合同》，约定由被告将位于新乡市金穗大道东段宝龙城市广场A区3-3号楼111室出售给原告，2016年11月28日被告将房屋过户给原告，并办理了不动产权证（豫2016新乡市不动产权第0009013-1号）。另，被告与第三人与2016年4月29日签订了就上述房屋的租赁合同，约定的租金为2016年8月1日至2021年7月31日年租金20万元。现被告已收取了第三人缴纳的2016年8月1日至2017年7月31日年期间租金20万元。原告认为，被告将房屋出售给原告仍占有2016年11月28日至2017年7月31日期间245天的房屋租金136111元，被告于2017年5月19日已支付租金20000元，其中包括应返还蔡兆龙58055.5元的部分。原告认为被告应当将58055.5元租金返还给原告，现原告与被告协商无果，无奈特诉至人民法院，请依法判决！被告毛红、王喜庆向本院提交答辩状称，一、答辩人与被答辩人就本案租金一事早已了结，被答辩人再次反悔并提起本案诉讼，严重违反契约精神，人民法院应当判决驳回被答辩人的诉讼请求，被答辩人明知涉案房屋是“带租出售”，其在购买房屋时明确放弃了答辩人已经收取的租金，并且双方在签订房屋买卖合同时也未对答辩人收取的租金进行约定。而后，被答辩人反悔，要求答辩人支付租金。双方经协商达成口头约定，在答辩人一次性支付2万元后，双方就租金一事就此了结，答辩人遂于2017年5月19日向被答辩人支付了2万元。时至今日，被答辩人再次反悔，要求答辩人支付其余租金。答辩人认为，在双方就租金一事了结后，被答辩人再次反悔的肆意毁约行为，严重违反了诚实守信原则和契约精神，人民法院应当依法判决驳回被答辩人的诉讼请求。二、退一步讲，即使人民法院认定答辩人应当向被答辩人支付租金，被答辩人主张的租金金额也不客观1.作为本案租金计算基础的2016年11月28日至2017年7月31日期间的租金应为134247.75元。根据答辩人与本案第三人获嘉县同盟庄园于2016年4月29日签订的《房屋租赁合同》显示，涉案房屋在2016年8月1日至2017年7月31日共计365天的租金为20万元，折合日租金547.95元。被答辩人主张的2016年11月28日至2017年7月31日共计245天。故本案日租金547.95元，245天租金应为134247.75元，被答辩人在诉状中第二页第三行所列上述期间租金为136111元的金额错误。2.答辩人与张泽斌在涉案房产出售前按份共有该房产，答辩人依据份额仅应承担上述期间租金的40%，即53699.1元。首先，根据新房权证洪门字第××号房产证显示，答辩人和张泽斌按份共有涉案房屋，张泽斌占60%，答辩人共同共有40%；其次，获嘉县同盟庄园在2016年4月签订协议并支付租金后，租金即按照上述份额分配给答辩人及张泽斌；再次，根据答辩人与被答辩人等人于2016年11月22日签订的《新乡市存量房屋买卖合同》显示，涉案房屋买卖时，房屋的共有方式为按份共有。根据《民法总则》第一百八十七条第三款：“连带责任,由法律规定或者当事人约定”之规定，本案被答辩人与张泽斌对支付租金不应承担连带责任，答辩人依据份额仅应承担上述期间134247.75元租金的40%，即53699.1元。3.被答辩人仅能按照其占有涉案房产50%的份额向答辩人主张53699.1元租金的50%，即26849.55元。被答辩人与案外人刘化毅按份共有涉案房屋，其二人各占50%份额。根据《物权法》第九十四条：“按份共有人对共有的不动产按照其份额享有所有权”，故被答辩人与案外人刘化毅按份共有涉案房产，被答辩人仅能按照其占有涉案房产50%的份额向答辩人主张53699.1元租金的50%，即26849.55元。4.答辩人于2017年5月19日支付给被答辩人的2万元租金应当在26849.55元的租金中予以扣除，故答辩人仅应支付6849.55元的租金。综上，敬请合议庭本着保护守约方的审判原则，依法判决驳回被答辩人的诉讼请求，以彰显人民法院对民事法律契约精神的保护。被告张泽斌向本院提交答辩状称，一、被答辩人蔡兆龙的起诉超过诉讼时效，依法应当驳回被答辩人对答辩人的全部诉讼请求，被告毛红于2016年4月29日将涉案房屋出租给获嘉县同盟庄园，获嘉县同盟庄园支付了第一年20万元租金。答辩人与被答辩人等人于2016年11月22日签订《新乡市存量房买卖合同》，将涉案834.93平米的商业用房以700万的较低价格出卖给被答辩人与案外人刘化毅。被答辩人在房屋买卖协议签订时明知房屋是“带租出售”，且租户已支付租金，但因为答辩人出售给被答辩人的房屋价格较低，在房屋买卖合同签订后，被答辩人从未向答辩人提出过要求答辩人支付租金的主张。根据《民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算”之规定，本案诉讼时效应当自2016年11月22日房屋买卖合同签订时开始起算诉讼时效，故被答辩人蔡兆龙的起诉超过诉讼时效，敬请人民法院依据《民法总则》第一百八十八条的规定，严格适用举证规则和诉讼时效制度，依法驳回被答辩人对答辩人的全部诉讼请求。二、退一万步讲，即使被答辩人完成诉讼时效的举证，答辩人也不应承担58055.5元的租金及利息，本案2016年11月28日至2017年7月31日245天的租金为134247.75元，在涉案房屋出售前，答辩人按份占有房屋60%份额，故答辩人仅应承担134247.75元租金的60%，即80548.65元；在房屋出售给被答辩人后，被答辩人与案外人刘化毅按份共有该房屋，各占50%份额，故被答辩人仅能按照其占有涉案房产50%的份额向答辩人主张80548.65元租金的50%，即40274.33元。综上所述，敬请合议庭查明案件事实，严格依据法律，依法驳回被答辩人对答辩人的全部诉讼请求。第三人获嘉县同盟庄园向本院提交答辩状称，我是在2016年同被告签订的合同，原被告之间的房屋买卖事实我知情，但是具体的内容由其双方根据合同的约定对此我不知情。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经确认的证据，本院认定的案件事实如下：2016年4月29日，毛红（甲方/出租方）与获嘉县同盟庄园（乙方/承租方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：甲方将坐落于金穗大道东段宝龙城市广场A区3-3号楼111室出租给乙方，2016年8月1日至2021年7月31日期间，每年的租金20万元。2016年11月22日，张泽斌、王喜庆、毛红（甲方/卖方）与蔡兆龙、刘化毅（乙方/买方）签订了《新乡市存量房买卖合同》，主要约定：甲方将坐落于金穗大道东段宝龙城市广场A区3-3号楼111室出售给乙方，价款7000000元，乙方于2016年11月22日前向甲方一次性付清房款，甲方于2016年11月22日前将房屋交付乙方。2016年11月28日，案涉房屋变更登记至蔡兆龙、刘化毅名下，蔡兆龙占50%、刘化毅占50%。本院认为，首先，原告蔡兆龙的起诉是否超过了诉讼时效。案涉房屋，毛红、王喜庆、张泽斌为按份共有，《中华人民共和国物权法》第一百零二条规定：“因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。”，依据该条规定，被告毛红、王喜庆、张泽斌对案涉共有房屋的债务，在对外关系上，三被告承担连带责任。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十七条规定：“对于连带债权人中的一人发生诉讼时效中断效力的事由，应当认定对其他连带债权人也发生诉讼时效中断的效力。对于连带债务人中的一人发生诉讼时效中断效力的事由，应当认定对其他连带债务人也发生诉讼时效中断的效力”，被告毛红于2017年5月19日退给原告租金2万元，构成诉讼时效中断，该诉讼时效中断的效力及于其他共有人。原告2019年12月10日向本院提起诉讼，未超过三年诉讼时效期间。其次，关于房屋出卖后的租金收取。原被告双方关于合同出卖后的租金没有进行约定，被告毛红称双方达成了口头协议，约定一次性给付原告2万元，双方就租金一事就此了结，原告对此不予认可，毛红也未提供证据，故对毛红的抗辩意见不予采纳。案涉房屋于2016年11月28日完成了物权上的变更登记，原告对案涉房屋享有所有权，原告依法对案涉房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百六十三条的规定，标的物交付之后产生的孳息归买受人所有。故原告主张从取得房屋所有权之日起收取案涉房屋的租金符合法律规定。再次，关于三被告应当返还原告的租金数额。如前所述，根据《中华人民共和国物权法》第一百零二条的规定，本案三被告对案涉房屋上的债务对外承担连带责任，对三被告关于应当按照占有房屋的份额承当债务的抗辩意见不予采纳。案涉《房屋租赁合同》约定，2016年8月1日至2021年7月31日期间，每年的租金20万元，即每天租金547.95元（20万元/年÷365天）。原告主张的从2016年11月28日至2017年7月31日共245天的租金为134247.75元（547.95元/天×245天）。《中华人民共和国物权法》第九十四条规定，：“按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。”，本案原告对案涉房屋享有50%的份额，其应当取得245天租金的50%，因毛红已经支付原告2万元。故三被告应当连带支付原告租金47123.88元（134247.75元×50%-200000元）。最后，关于逾期返还租金的利息。因第三人获嘉县同盟庄园在案涉《房屋租赁合同》签订后，已经将2016年8月1日至2017年7月31日的租金支付给了被告，被告没有将相应的租金交付给原告，原告主张从房屋过户之日即2016年11月28日开始，以欠付的245天的租金数额为基数计算资金占用期间的利息，利息标准，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条的规定，按照年利率6%支付资金占用期间的利息。原告的主张符合法律规定，依法予以支持。综上所述，本院对原告蔡兆龙的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条、第九十四条、第一百零二条，《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百六十三条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告毛红、王喜庆、张泽斌于本判决生效之日起十日内连带返还原告蔡兆龙房屋租金47123.88元并支付利息（利息以47123.88元为基数，从2016年11月28日起按照年利率6%支付至实际清偿之日止）。二、驳回原告蔡兆龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1513元,因本案适用简易程序减半收取计756.5元,由被告毛红、王喜庆、张泽斌共同承担635元，由原告蔡兆龙承担121.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审判员  高飞二〇二〇年六月十七日书记员  娄晴