河南省郑州市上街区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0106民初290号原告：张俊玲，女，1975年5月9日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：郭瑛，北京市华联律师事务所郑州分所律师。委托诉讼代理人：王霞光，北京市华联律师事务所郑州分所实习律师。被告：河南瑞昌置业有限公司，住所地郑州市上街区新安东路160号院1幢（405-407）。法定代表人：耿红梅，系公司执行董事。委托诉讼代理人：冯停停，女，系公司法务。原告张俊玲与被告河南瑞昌置业有限公司(以下简称瑞昌公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张俊玲委托诉讼代理人郭瑛、王霞光、被告瑞昌公司委托诉讼代理人冯停停到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张俊玲向本院提出诉讼请求:1.由被告赔偿损失52,002.8元；2.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：由于被告在进行和昌都汇广场商铺销售时，大肆宣传中国第一百货零售商大商集团将入驻该广场，基于大商入驻将会带来的巨大商机，原告即于2017年9月19日以单价10,264.66元/㎡，总价款516,210元的高价购买了被告开发的上街区济源路89院和昌?都汇广场商业区一层57号商铺，双方签订了《商品房买卖合同》。但被告交房后其承诺的大商入驻一直未能实现，该市场一直未能启动起来，导致原告高价购买该商业用房的收益目的落空，给原告造成巨大的损失。原告认为被告承诺的条件落空，已经构成违约，原告有权要求被告赔偿原告因其宣传大商入驻为此多支付的高于正常房价款的损失。瑞昌公司辩称，1.原、被告之间实质上没有就涉案房屋达成买卖的真实意思表示，被告于2015年12月17日将涉案房屋出售给第三人上海伦明建设集团有限公司（以下简称明伦公司）以房屋作价519,861元抵销相应的债务，后明伦公司将该房屋出卖给原告。被告根据明伦公司的指示与原告签订商品房买卖合同，故原、被告之间实质上没有就涉案房屋达成买卖的真实意思表示；2.原告未向被告支付任何房款，其主张的损失缺乏计算依据。涉案房屋是原告从第三人明伦公司处购买，并向其支付对价。原告未向被告支付任何房款，被告没有从商品房买卖合同中获利，则原告向被告主张损失没有计算依据。即使原告有损失，其应该向第三人明伦公司主张。经审理查明，瑞昌公司开发位于上街区××路××号院的和昌·都汇广场项目。自2013年起，瑞昌公司以大商集团入驻该项目作为卖点，以宣传彩页、悬挂条幅、举办发布会等多种方式宣传项目商铺。2015年12月17日，瑞昌公司（甲方）与明伦公司（乙方）签订《以房抵债协议书》，载明鉴于乙方对甲方享有工程款债权，乙方欲购买甲方开发的房屋需付购房款，现双方就工程款与购房款抵销事宜达成如下一致意见，并签订此协议。乙方购买和昌都汇广场项目三期大型商业楼1F-57户，总价款519861，总价款包含总房款516,210元及代收费用3,651元。甲乙双方同意以乙方对甲方享有的应收工程款项下即519,861元抵销乙方应支付的相应总价款，上述抵扣事宜完成后，视为对乙方收到甲方支付的相应工程款，甲方收到乙方支付的价款。2017年9月19日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定张俊玲购买位于上街区××路××号院大型商业1层57号房产一套，建筑面积共50.29平方米，每平方米为10,264.66元，总房款516,210元，合同条款中关于大商集团是否入驻未做约定。同日瑞昌公司向张俊玲开具金额为516,210元的增值税发票。2018年11月27日，张俊玲交纳了契税、印花税19,966.85元。2019年5月8日，张俊玲支付房屋差价款3,818元。现张俊玲已就涉案商铺办理了产权登记手续，产权证号为豫（2018）上街区不动产权第0016312号。郑州市中级人民法院对于同类系列案件之一的（2018）豫01民终11394号生效民事判决书中查明，瑞昌公司于2014年7月10日与大商股份郑州商业投资有限公司签订《房屋租赁合同》，约定大商股份郑州商业投资有限公司承租该项目场地，交付日期为2017年3月31日。2014年8月4日，大商股份郑州商业投资有限公司向瑞昌公司支付定金1,000,000元。工程完工后，瑞昌公司向大商股份郑州商业投资有限公司发送房屋交付通知书和房屋交付确认书，多次要求大商股份郑州商业投资有限公司进行检查验收未果。2017年5月20日，瑞昌公司向大商股份郑州商业投资有限公司发函要求解除租赁合同。2017年10月，景文百货入驻和昌·都汇广场项目。宣传期间，瑞昌公司在宣传彩页、悬挂条幅中明显标识“大商集团强势入驻”、“携手大商百货”、“大商入驻在即”、“大商即将开业”、“大商百货之上”等字眼，同时在宣传手册底部最后一行则以不容易辨识的微小字体标注“本广告所有图文仅供参考，不作为开发商要约之用，所有图文均以政府批文和双方签订的买卖合同为准，最终解释权归开发商所有”。2013年至2014年期间，和昌都汇广场项目的部分1、2层临街商铺销售信息和与该项目临近地段的上街××广场（××街区××路××号院）1层临街商铺销售信息显示，和昌都汇广场项目均价为每平方米13,000余元，而上街欧凯龙城市广场每平方米9,000余元。和昌都汇广场项目2018年4月公布的商铺价格公示表显示，该项目商铺在大商股份郑州商业投资有限公司确定不能入驻该项目后，商铺价格存在下滑（例：瑞昌公司2014年售出的C66商铺售价为每平方米10,966元，景文百货入驻后公布的在售房源价目表显示相邻的C65商铺售价每平方米7,619元、C67商铺售价每平方米7,977元；2013年4月23日售出的F-2商铺售价为每平方米7,638元，大商股份郑州商业投资有限公司不再入驻以后东侧相邻售出的F-3商铺售价为每平方米3,667元，西侧相邻的D-4在售商铺公布价目为每平方米4,655元），故原告根据购买房屋总价的20%主张瑞昌公司赔偿价差损失。另查明，前期诉讼案件中瑞昌公司确认，其在景文百货入驻前，持续对大商入驻进行了商业宣传。本院认为，涉案《商品房买卖合同》合法有效，被告瑞昌公司在合同上加盖有公章，且合同签订当天向原告张俊玲出具与房屋总价相同金额的发票，原告张俊玲也办理了涉案房屋的产权登记。关于购房款的支付，原告张俊玲陈述因案外人陈永夫欠其款项，故陈永夫代为支付，但并未提交相关证据证明支付的房款情况。因涉案《商品房买卖合同》中的商品房与被告瑞昌公司提交的《以房抵债协议书》中房屋的位置一致、房款均为516,210元，为同一房产，故涉案房屋购房款的收取具有特殊性，系以债务抵销的形式履行完毕，涉案房屋的单价于2015年12月17日即已确认。根据已查明的事实，《以房抵债协议书》签订时间处于被告瑞昌公司对大商入驻进行商业宣传的期间，因被告瑞昌公司未实现其宣传广告中对商业运营环境的允诺，已构成违约。考虑到被告瑞昌公司与大商股份郑州商业投资有限公司签订了租赁合同，不存在虚假宣传或过错，酌定被告瑞昌公司按原告张俊玲已付房屋总价款3%承担赔偿责任为宜，即520028×3%＝15,600.84元，原告张俊玲过高的主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、被告河南瑞昌置业有限公司应于判决生效后十日内赔偿原告张俊玲损失15,600.84元；二、驳回原告张俊玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，由原告张俊玲负担385元，由被告河南瑞昌置业有限公司负担165元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  李沛哲二〇二〇年六月十日书记员  王 威