广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂06民终650号 上诉人（原审被告）：刘晓华，女，1975年1月11日出生，汉族，户籍所在地黑龙江省富锦市，现住广东省深圳市盐田区。 委托诉讼代理人：梁宇宸，广西精一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李昆林，广西精一律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：崔凯，男，1991年8月16日出生，汉族，住山东省青岛市城阳区。 被上诉人（原审原告）：王美娟，女，1969年11月24日出生，汉族，住山东省青岛市城阳区。 以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：黄志跃，广西济顺律师事务所律师。 原审第三人：防城港市港口区士昌房地产有限公司，住所地：广西壮族自治区防城港市港口区常山新区博鑫双湾国际2栋13号商铺，统一社会信用代码：91450602MA5N96X88G。 法定代表人：方士昌。 原审第三人：方士昌，男，1970年8月9日出生，汉族，住辽宁省沈阳市东陵区汪家镇养竹村5组13号，现住广西壮族自治区防城港市港口区。 上诉人刘晓华因与被上诉人崔凯、王美娟，原审第三人防城港市港口区士昌房地产有限公司（以下简称士昌公司）、方士昌租赁合同纠纷一案，不服防城港市港口区人民法院（2018）桂0602民初1944号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。刘晓华的委托诉讼代理人梁宇宸，崔凯、王美娟的共同委托诉讼代理人黄志跃，方士昌及其作为士昌公司的法定代表人到庭参加质证并接受询问。本案现已审理终结。 刘晓华上诉请求：一、撤销一审判决，驳回被上诉人的一审全部诉讼请求，改判上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》继续履行；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院适用法律错误，被上诉人应当承担证明转租的举证责任，被上诉人提供的证据无法证实上诉人转租。一审法院仅以被上诉人提供的士昌公司的工商登记信息就认定转租的事实，明显证明力不足。从被上诉人2018年9月17日提供的证据《工商信息记录》就可以推翻被上诉人想要证明的上诉人转租事实。被上诉人提供的防城港市菊芳文化传媒有限公司的工商登记地址即为涉案商铺，但该公司从未在涉案商铺经营，可以看出工商登记地址是否是涉案商铺与涉案商铺租赁方或者使用者无任何关联性。事实上，从企业信用公示查询上看，就有7家公司将涉案商铺作为企业工商登记地址，即工商登记的公司地址与谁租赁谁使用没有必然因果联系。同时，从被上诉人提供的照片来看，涉案招牌也不是士昌公司的招牌，即使上诉人同意方士昌以涉案商铺作为工商登记的地址，士昌公司也未必真实在涉案商铺经营，现实生活中有太多公司实际地址与登记地址不一致。因此公司的工商登记地址无法证明涉案商铺的使用或者租赁情况，工商登记地址仅为行政上的一个申请登记的记录，跟使用或是租赁无任何联系，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，被上诉人应当举出充分证据证明自己的主张，否则应当承担举证不利的后果。二、一审法院认定事实不清，涉案两个商铺的使用情况未调查清楚，更无法认定涉案两个商铺存在转租，第三人仅登记一间商铺，却判决解除两间商铺无事实依据。本案系一份《房屋租赁合同》，但出租两间商铺，分别为13、15号商铺。被上诉人提供的涉案商铺中招牌也并非士昌公司而是超市，根本没有调查清楚究竟哪一间商铺系士昌公司使用，就判决解除两间商铺，另外一间未进行工商登记的商铺应当如何认定？一审认定事实不清，仅凭士昌公司工商登记情况认定两个商铺转租的事实没有依据。另外一间未进行工商登记的商铺不存在解除的理由。三、上诉人已提供证据证实系上诉人实际在使用经营涉案商铺，涉案租赁合同中没有约定商铺的使用方式，上诉人如何使用是上诉人的合同自由，且上诉人已经付清全部租金，并不存在违约。一审中上诉人已经提交了商铺超市的相关经营时的照片证实刘晓华在实际经营、使用商铺，刘晓华由于被列为失信被执行人导致无法创立公司或者登记作为股东，才以个人合伙的方式与他人合伙经营商铺，否则上诉人根本无法进行工商登记更无法使用商铺做生意，上诉人与他人合伙经营的行为更是积极履行租赁合同的表现。现实生活中，承租商铺开店，并非一定要求经营者亲自经营，可以雇员经营也可以与他人合作经营。上诉人由于居住地为深圳，无法时常在防城港亲自看店经营，由士昌公司管理店铺完全不构成转租，双方的合作合伙无需以工商登记为准。事实上，一审中上诉人已经在法官的要求下提交了上诉人与第三人的合作协议书原件，但主审法官阅后并未询问是否将该证据作为证据也并未将该证据记录在案。上诉人也提交了委托他人支付租金的整个转账记录，上诉人不存在欠租行为。四、事实上，被上诉人认为租金过低，才想方设法解除涉案租赁合同，其所作陈述多处与事实相违背，违反了民事诉讼中的诚实信用原则。从客观出发，上诉人转租的话，要高于原租金，现涉案商铺经营一家小卖部，如果转租成立，经营一家小卖部要承受3000多元以上的租金成本，与现实逻辑不符。根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，上诉人与被上诉人双方应当依法履行合同，不能以各种莫须有的理由擅自变更解除合同，涉案租赁合同应当继续履行，请求人民法院支持上诉人的上诉请求。 崔凯、王美娟辩称，一、刘晓华与原审第三人是转租关系。二、刘晓华存在转租行为且未按合同约定的时间缴纳租金，存在违约行为，依据《中华人民共和国合同法》关于租赁合同的规定，应当解除涉案租赁合同。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。 士昌公司、方士昌述称，其与上诉人刘晓华是合作关系，崔凯曾经私下找到方士昌，让方士昌将租金交给他。基于与刘晓华的合作关系，方士昌没有同意。疫情期间，其他房屋都减租，但是涉案商铺并没有减租，且存在漏水现象。 崔凯、王美娟向一审法院起诉请求：一、解除崔凯与刘晓华签订的《房屋租赁合同》，刘晓华在判决生效十日内立即将房屋恢复原状交还给崔凯、王美娟；二、刘晓华支付所欠租金及物业费、水电费（租金、物业费、水电费计算方式：自2018年9月15日起至退还房屋之日止）；三、本案诉讼费用由刘晓华承担。 一审法院认定事实：崔凯作为出租方（甲方）与刘晓华作为承租方（乙方）签订一份没有落款日期的《房屋租赁合同》，约定崔凯将防城港市港口区常山新区博鑫双湾国际小区2栋13、15号商铺出租给刘晓华使用，租用面积为150平方米；第二条约定，租期从2018年3月15日起至2033年3月13日止，共计15年，在此期间甲方不得以任何理由收回房屋；第三条约定，租金为每季度1万元，乙方应在上阶段租金到期之日提前10天预支付下一阶段的房屋租金，此房屋租金每三年递增一次，递增比例为5%；第四条约定，签订《房屋租赁合同》时乙方向甲方交纳押金6000元，上述押金合同期满后退还乙方；第五条约定，水电费、物业费按小区规定为准，均由乙方负责缴纳；第六条约定，乙方必须依约定交付租金，如有拖欠租金达5天以上，甲方有权停水停电；第八条约定，租赁期满或解除合同时，乙方须结清费用后退还房屋给甲方，如需续租需提前一个月与甲方协商，若逾期不还又未续租，甲方有权收回房屋。 另查明，2016年3月17日，崔凯作为买受人与广西博鑫房地产开发有限公司（以下简称博鑫公司）作为出卖人签订一份《商品房买卖合同（现售）》（合同已备案，合同编号：BX-2016-45），约定崔凯购买博鑫公司开发的位于防城港市港口区常山新区博鑫双湾国际2栋13号商铺，房屋建筑面积41.38平方米，总价为731043元。王美娟作为买受人与博鑫公司作为出卖人签订一份没有签订时间的《商品房买卖合同（现售）》（合同已备案，合同编号：BX-2016-44），约定王美娟购买博鑫公司开发的位于防城港市港口区常山新区博鑫双湾国际2栋15号商铺，房屋建筑面积32.55平方米，总价为589462元。 再查明，刘晓华于2019年3月11日通过韩某的银行账号向崔凯转账3万元，交易用途备注为双湾商铺房租2018年9月15日至2019年6月14日，崔凯确认收到该笔款项。第三人士昌公司的住所地为防城港市港口区常山新区博鑫双湾国际2栋13号商铺。 一审法院认为，关于请求解除《房屋租赁合同》的问题。崔凯与刘晓华签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，是行使自己民事权利的表现，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，崔凯与刘晓华均应按合同的约定履行义务、行使权利。虽《房屋租赁合同》中位于防城港市港口区常山新区博鑫双湾国际2栋15号商铺为王美娟从博鑫公司处购买，但王美娟对崔凯租赁该商铺的行为予以认可，故王美娟也享有对该商铺的收益，并有权依据《房屋租赁合同》向刘晓华主张权利，要求刘晓华履行相应义务。崔凯已将租赁房屋交给刘晓华使用履行了合同约定的义务，但刘晓华未按约定支付租金，虽然刘晓华在崔凯、王美娟起诉后缴纳了2018年9月15日至2019年6月14日期间的租金，但刘晓华未按约定及时缴纳租金已构成违约，且刘晓华认可案涉房屋目前由第三人士昌公司、方士昌实际使用，虽刘晓华辩称其与第三人士昌公司、方士昌是合伙关系，崔凯同意第三人方士昌使用案涉商铺作为第三人士昌公司的经营场所，但刘晓华未提交相应证据予以佐证，且崔凯也对其辩解不予认可，一审法院对其辩解不予采信，刘晓华未按约定及时支付房租及把案涉房屋转租给第三人，显然已经违约，应当承担违约责任，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”、第二百二十四条第二款：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定，对崔凯、王美娟要求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，一审法院予以支持。 关于要求刘晓华将案涉房屋恢复原状交还给崔凯、王美娟及支付租金、物业费、水电费的问题。《房屋租赁合同》解除后，刘晓华应将涉案房屋交还给崔凯、王美娟，且付清所欠的租金，故一审法院予以支持崔凯、王美娟要求刘晓华将案涉房屋交还给崔凯、王美娟及支付租金（租金计算方式：按每季度1万元，从2019年6月15日起计算至刘晓华交还房屋之日止）。但崔凯、王美娟未能举证证明案涉房屋在出租前的状态，其请求将房屋恢复原状不够明确，不具有可履行性，故一审法院不予支持该项诉讼请求。关于崔凯、王美娟请求刘晓华支付物业费和水电费的问题，因崔凯、王美娟并未能举证证实其已实际支付的物业费和水电费，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，对崔凯、王美娟请求刘晓华支付物业费和水电费的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百二十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除崔凯与刘晓华签订的《房屋租赁合同》；二、刘晓华在本判决生效之日起十五日内将防城港市港口区常山新区博鑫双湾国际小区2栋13、15号商铺交还给崔凯、王美娟；三、刘晓华在本判决生效之日起十日内向崔凯、王美娟支付租金（租金计算方式：按每季度1万元，从2019年6月15日起计算至刘晓华交还房屋之日止）；四、驳回崔凯、王美娟的其他诉讼请求。案件受理费800元，减半收取计400元，由刘晓华承担。 本院二审期间，上诉人刘晓华围绕其上诉请求向本院提交以下证据：1、合作协议，证明上诉人刘晓华与方士昌系合作关系，不存在转租；2、涉案商铺地址的工商登记查询，证明涉案商铺地址被多个公司登记为工商地址，工商登记的地址是无法证实转租的事实，即使第三人以该地址登记了公司也不能证实存在转租行为；3、押金缴纳与第一笔租金支付，证明从租赁开始都是由刘晓华的朋友韩某代为缴纳租金，至今没有改变；4、刘晓华的涉诉情况，证实刘晓华涉诉案件较多，账号被冻结，无法通过自己账户支付租金。上诉人刘晓华申请证人韩某出庭作证，拟证明刘晓华委托韩某交付租金，并没有欠付涉案商铺租金，被上诉人也没有追索租金；同时证明本案不存在转租现象。其他当事人无新证据提交。本院组织各方当事人进行证据交换和质证。经质证，被上诉人发表质证意见如下：1、对上诉人刘晓华提交证据1的真实性、合法性和关联性均有异议，认为上诉人没有按照举证期限在一审中提交该份证据，明显是在一审判决后自行伪造制作；且该协议内容、签订时间都是上诉人和第三人可以自行决定，该协议并没有告知过被上诉人。2、不认可证据2，认为签订涉案租赁合同时，被上诉人提供涉案商铺复印件给上诉人，无从知晓有没有被上诉人利用进行其他公司的工商登记；涉案商铺地址被多个公司登记为工商地址，被上诉人完全不知由谁去登记，由谁去转租，因此不能证明上诉人所要证明的事实。3、对证据3的真实性、合法性、关联性均有异议，韩某是男的，微信头像是女的，无法证实是韩某转账。4、对证据4的真实性没有异议，但是与本案无关。原审第三人士昌公司、方士昌认可上诉人提交的上述证据的真实性，对上述证据没有异议。对于证人韩某的证言，被上诉人不认可该证人证言，认为该证人证言不能证明上诉人所要证明的目的；士昌公司和方士昌均认可该证人证言。 本院认为，上诉人提交的证据1，不属于法律规定的新证据，上诉人在一审中并没有提交，且该证据不能证明刘晓华和方士昌存在合作关系，具体原因将在下文一并阐述，故本院不予采信；对于证据2，经审查涉案商铺确实由方士昌作为士昌公司的工商登记地址，因此证据2与本案无关，本院不予采信；对于证据3，由于上诉人无法证明微信转账一方与韩某的关系，不符合证据采信的依据，不予采纳；对于证据4，与本案无关，不予采信；对于证人韩某的证言，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条：“当事人申请证人出庭作证的，应当在举证期限届满前向人民法院提交申请书。”之规定，上诉人在本院召集双方当事人进行庭询谈话之日即2020年6月9日才提出，已经超过举证期限；且该证人证言不能证明上诉人的证明目的，不予采纳。 一审法院查明事实属实，本院予以确认。 本院认为，上诉人刘晓华与被上诉人崔凯签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，一审法院认定该合同合法有效正确，本院予以确认。双方当事人应当依照合同的约定和法律的规定行使权利、履行义务。首先，刘晓华作为承租人，应当按照合同的约定向出租人崔凯、王美娟交付租金。按照涉案租赁合同第三条约定，刘晓华应当在上阶段租金到期之日提前10天预付下一阶段的房屋租金，而刘晓华却一直拖欠被上诉人租金，直到本案起诉即2019年3月11日刘晓华才委托案外人支付涉案商铺2018年9月15日至2019年6月14日期间的租金。刘晓华不按时支付租金的行为虽然违反合同约定，但涉案合同并未约定若刘晓华未按时支付租金，被上诉人崔凯、王美娟享有合同解除权；而依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”之规定，现刘晓华已经支付起诉后的部分租金，本案也无证据显示被上诉人要求刘晓华在合理期限内支付，故被上诉人不能就刘晓华不按时支付租金的违约行为行使合同约定解除权，也不能据此行使法定解除权。其次，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”之规定，虽然双方对转租事项没有进行约定，但是依照法律规定，刘晓华转租涉案商铺需经被上诉人同意。经审理查明，士昌公司将涉案13号商铺作为其工商登记地址进行使用，且涉案商铺现在由方士昌妻子吕海波经营商行。虽然刘晓华和方士昌一致承认双方存在合作关系，刘晓华并未将涉案商铺转租给方士昌，为此还提交了与方士昌签订的《合作协议》，但该《合作协议》并未约定刘晓华将涉案商铺的使用权作为刘晓华与方士昌合作的投入成本，也无充分证据证明涉案商铺作为刘晓华与方士昌的合作场所已经取得被上诉人的同意或者告知被上诉人，且刘晓华并未从涉案商铺获取任何收益，本院对涉案商铺从经营开始一直亏损的上诉意见不予采信，故本院认为该《合作协议》存疑，刘晓华并不能证明其与方士昌存在合作关系。即便刘晓华与方士昌存在合作关系，其将涉案商铺作为双方合作的经营场所应当取得出租人的同意。法律之所以规定转租行为应当取得出租人的同意，是合同相对性原则的体现，旨在保护出租人知晓出租物的使用情况，避免在出租人不知情或者不同意的情况下由第三人使用，损害出租人的合法权益。现涉案商铺已经由方士昌作为士昌公司的登记场所且由案外人经营，一审法院据此认定刘晓华存在转租行为，构成违约，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定解除涉案租赁合同并未失偏颇，本院予以维持。在刘晓华未向被上诉人交付房屋之前，刘晓华有义务根据合同约定继续向被上诉人支付租金，故一审法院判决刘晓华向被上诉人支付租金直至刘晓华交还房屋之日止并无不当。至于刘晓华向被上诉人交纳的押金6000元，因刘晓华并未在本案中主张，本院不予处理。 综上所述，上诉人刘晓华的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费800元（上诉人刘晓华已预交），由上诉人刘晓华负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 蒙志相 审 判 员 黄玉霞 审 判 员 李丽莉 二〇二〇年六月十五日 法官助理 黄 颖 书 记 员 胡琳颖