福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终2706号 上诉人（原审被告、反诉原告）：郑勇喜，男，1972年6月15日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：吴弘毅，福建福晓律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈旖旎，福建福晓律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：邱水生，男，1977年8月8日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：耿泽伟，福建知力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄振斌，福建知力律师事务所律师。 上诉人郑勇喜因与被上诉人邱水生房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2019）闽0102民初1817号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 郑勇喜上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项、第三项、第五项，依法改判支持其一审反诉请求。事实和理由：1.一审判决未查清租赁场地的实际面积及实际应付租金，郑勇喜实际承租的建筑面积仅为686.228平方米。2.一审法院遗漏认定邱水生尚未退还郑勇喜水电保证金15000元，对郑勇喜拖欠的房租、物业费、水电费金额认定有误，郑勇喜未拖欠任何款项，不存在违约行为。3.邱水生应当常年对租赁场地外墙定期检查维修，但是房屋常年漏水，均未解决，邱水生存在重大违约行为。4.根据《租赁合同》第七条第3款第（3）项约定，郑勇喜逾期交纳租金等费用时，邱水生必须先通知。而本案中邱水生根本没有通知，即突然发函解除合同，不符合上述合同条款的约定；即使郑勇喜存在逾期支付相关费用的情况，亦是因邱水生未交付1000平方米租赁场地，邱水生应对此承担大部分过错。一审判决郑勇喜承担的责任过重。 邱水生辩称：1.1000平方米只是大概建筑面积，郑勇喜承租时已实际查看过场地认可租赁的面积，且其承租后至2018年长达两年时间从未对面积提出任何异议。2.郑勇喜从2018年4月1日起至2018年11月2日未按约定支付租金、物业费等费用，已构成严重违约，《租赁合同》之所以解除，系因郑勇喜违约在先导致。3.郑勇喜一审期间并未对水电保证金提出反诉请求，一审法院未审理不属于遗漏审查。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 邱水生向一审法院起诉请求：1．判令郑勇喜向邱水生支付2018年4月1日起至2018年11月2日止的租金357600元及违约金（违约金以每月应缴租金54000元为基数，按月利率2%从2018年4月1日起逐月分期计至上述款项还清之日止，暂计至2018年11月15日为31420.02元）；2．判令郑勇喜向邱水生支付2018年4月1日起至2018年11月2日止的物业费21200元及违约金（违约金以每月应缴物业费3000元为基数，按月利率2%从2018年4月1日起逐月分期计至上述款项还清之日止，暂计至2018年11月15日为1878元）；3．判令郑勇喜向邱水生支付2018年10月1日起至2018年10月31日止的水电费3446元及违约金（违约金以实际拖欠水电费3446元为基数，按月利率2%从2018年11月15日起算至实际偿还之日止）；4．判令郑勇喜腾退交付租赁房屋（即腾退交付福州市鼓楼区房屋东楼二层），向邱水生支付房屋占用费、物业费及水电费至郑勇喜实际腾退交付之日止（房屋占用费从2018年11月3日起按每54000元标准计算，物业费从2018年11月3日起按每月3000元标准计算，水电费从2018年11月1日起根据实际产生金额计算）；5．判令郑勇喜承担本案全部诉讼费用（包括本案的案件受理费、财产保全费、公告费等）。 郑勇喜向一审法院反诉请求：1．判令邱水生双倍返还合同保证金合计人民币300000元；2．判令邱水生赔偿郑勇喜损失（装修及设备等折旧损失）人民币1284885元；3．判令邱水生承担本案的反诉和本诉的案件受理费用。 一审法院认定事实：2016年9月27日，邱水生与郑勇喜签订《租赁合同》，合同约定：1.邱水生将位于福州市鼓楼区房屋的部分场所即东楼二层前半部分（以下简称租赁场所）租给郑勇喜经营茶艺；2.租期为五年，自2016年10月1日起至2021年9月30日止，于每月1日前付清，2016年10月1日至2018年9月30日的月租金为50000元，2018年10月1日至2019年9月30日的月租金为54000元；3.物业费每月3000元；4.郑勇喜于合同签订之日起当日内支付合同保证金15万元；5．邱水生负责对房屋外墙定期检查维修，因延误房屋维修而使郑勇喜或第三人遭受损失的，郑勇喜负责赔偿；6.关于违约责任：邱水生违约应双倍返还合同保证金，并对郑勇喜的装修按折旧后进行赔偿；郑勇喜违约的邱水生有权没收全额合同保证金，还应赔偿邱水生2个月租金作为补偿金；郑勇喜逾期交付租金、水电费、物业费，每逾期一日由邱水生按定额的1%加收违约金；逾期交纳租金、水电费、物业费等相关费用达15天或累计拖欠30天，经通知未果，视为根本性违约，邱水生有权单方解除终止合同等等。 合同签订后，郑勇喜依约交纳15万元合同保证金，邱水生依约将租赁场所交由郑勇喜装修使用。2018年4月份起郑勇喜未按时交纳租金、物业费。2018年11月2日，邱水生向郑勇喜发《解除租赁合同催告函》，内容载明解除与郑勇喜的《租赁合同》，并要求郑勇喜搬离租赁场所，支付拖欠的费用等。2018年11月6日，郑勇喜向邱水生发函，称邱水生向郑勇喜发《解除租赁合同催告函》要求搬离租赁场所，严重侵害其合法权益，并认为邱水生未按合同约定的面积等标准将租赁场所交付给郑勇喜的行为构成违约，应返还合同保证金并赔偿损失等。2018年11月16日邱水生再次向郑勇喜邮寄《通知函》，告知已与郑勇喜解除《租赁合同》，要求郑勇喜搬离并付清欠款。现邱水生诉至法院，要求郑勇喜支付2018年4月1日起至2018年11月2日期间的租金357600元、物业费21200元和拖欠的2018年10月1日至2018年10月31日水电费3446元并承担相应的违约责任。 另查，2008年10月1日，福建省黎明企业集团公司（以下简称“黎明集团”）与邱水生签订《房屋租赁合同》，合同约定：黎明集团将坐落于福州市鼓楼区的房屋出租给邱水生使用；租赁期限10年，2008年10月1日至2018年9月30日。2018年9月25日邱水生与黎明集团签订《补充协议》，将《房屋租赁合同》租赁期限延长至2018年12月31日。 一审法院认为，依法成立的合同，受到我国法律的保护。本案中，邱水生与郑勇喜签订的《租赁合同》，是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面积极地履行自己的义务。邱水生主张郑勇喜未支付2018年4月1日起至2018年11月2日止的租金357600元、物业费21200元，2018年10月1日起至2018年10月31日止的水电费3446元，已构成违约，应按合同约定支付违约金。郑勇喜对其所欠租金和物业费、水电费金额没有异议，但认为违约金按月2%计付过高，且其系因租赁场所存在漏水问题影响其使用以及使用面积与合同约定面积严重不足与邱水生交涉，而邱水生未予以处理，从而拒绝支付租金。对此一审法院认为，合同中载明“东楼二层前半部分建筑面积约1000㎡，乙方已对甲方所要出租的房地产及面积做了充分了解，愿意承租该场所”，事实上郑勇喜亦已接收租赁场所并装修营业，说明邱水生交付租赁场所时郑勇喜已验收且未提出异议，现郑勇喜以此为由要求降低租金没有依据，而租赁场所是否存在漏水问题以及即使存在漏水问题是否是邱水生的责任均无法确定，郑勇喜不能以此为由拒绝支付租金及物业费等。因此，郑勇喜不支付租金等费用的行为已构成违约，应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故邱水生主张郑勇喜支付欠付的租金、物业费和水电费，有事实和法律依据，一审法院予以支持。本案中，双方在合同中约定，郑勇喜逾期交付租金、水电费、物业费，每逾期一日由邱水生按定额的1%加收违约金，现邱水生自愿调整为月2%支付，符合法律规定，亦予以支持。另，邱水生当庭申请撤回第四项诉请，系邱水生对其权利之自由处分，一审法院予以准许。 关于反诉请求，一审法院认为，如前所述，邱水生并未构成违约，其无需双倍返还合同保证金；郑勇喜未依约交纳租金构成违约，邱水生有权没收该合同保证金。故郑勇喜的相应反诉诉请，不予支持。至于郑勇喜诉请邱水生赔偿损失（装修及设备等折旧损失）人民币1284885元，本案租赁合同已因郑勇喜违约而被发函解除，郑勇喜的该项反诉请求，没有事实和法律依据，亦不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决：一、郑勇喜应于本判决生效之日起十日内向邱水生支付从2018年4月1日起至2018年11月2日止的租金人民币357600元及逾期违约金（其中2018年4月份至9月份的逾期违约金为均以每月人民币50000元为基数，自当月1日起按月2%分别计至款项还清之日止；2018年10月份的逾期违约金为以人民币54000元为基数，自2018年10月1日起按月2%计至款项还清之日止；2018年11月1日至2018年11月2日的逾期违约金为以人民币3600元为基数，自2018年11月1日按月2%计至款项还清之日止）；二、郑勇喜于本判决生效之日起十日内向邱水生支付从2018年4月1日起至2018年11月2日止的物业费人民币21200元及逾期违约金（其中2018年4月份至10月份的逾期违约金为每月均以人民币3000元为基数，自当月1日起按月2%分别计至款项还清之日止；2018年11月1日至2018年11月2日的逾期违约金为以人民币200元为基数，自11月1日起按月利率2%计至款项还清之日止）；三、郑勇喜于本判决生效之日起十日内向邱水生支付从2018年10月1日起至2018年10月31日止的水电费人民币3446元及逾期违约金（以人民币3446元为基数，自2018年11月15日起按月2%分别计至款项实际偿还之日止）；四、驳回邱水生的其他诉讼请求；五、驳回郑勇喜的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉诉讼费7533元、本案反诉诉讼费9532元，均由郑勇喜承担。 经查，本案当事人在一审诉讼中提交的证据均已随一审案卷移送至本院。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，根据双方当事人签订的《租赁合同》第一条约定：“……场所为：东楼二层前半部分建筑面积约1000㎡，乙方已对甲方所要出租的房地产及面积做了充分了解，愿意承租该场所。”，且在订立上述合同并接收租赁房产后，郑勇喜在合同履行期间并未对租赁面积提出异议，因此郑勇喜关于实际租赁面积为686.228平方米、其已足额支付租金、物业费的上诉理由不能成立。 郑勇喜在本案诉讼过程中提交的证据不能证明存在足以影响本案租赁合同正常履行的房屋质量问题，其关于房屋存在常年漏水的上诉理由不能成立。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费17065元，由郑勇喜负担。 本判决为终审判决。 审判长  林哲森 审判员  黄 锋 审判员  金光玉 二〇二〇年六月十六日 法官助理雷敏 书记员段薇