福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终2894号 上诉人（原审被告）：连江县透堡镇好家连锁超市，住所地福建省福州市连江县透堡镇北街村。 投资人：林财玉。 被上诉人（原审原告）：福州市台江区城建征收工程处，住所地福建省福州市台江区茶亭水松村1号。 法定代表人：吴志平。 委托诉讼代理人：郑志远，上海建纬（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈悦峰，上海建纬（福州）律师事务所律师。 原审被告：林财玉，男，1976年11月8日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 上诉人连江县透堡镇好家连锁超市（以下简称“连江好家超市”）因与被上诉人福州市台江区城建征收工程处、原审被告林财玉房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市台江区人民法院（2019）闽0103民初3293号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 连江好家超市上诉请求：撤销一审判决，改判驳回福州市台江区城建征收工程处一审全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定双方约定租金按月支付是错误的。虽然2014年的合同第二条约定“乙方应在租赁期限内的当月的5日前支付本月的租赁费”，但该合同已失效，而2017年签订的合同中没有对相关内容进行约定，当时双方协商同意删除该约定，定期对账、按时结清，因此连江好家超市并不构成逾期支付租金。二、一审判决认定连江好家超市自2018年11月起未按时足额支付租金是错误的，连江好家超市在2019年2月11日、2019年5月6日分别转账50551.2元、3227.28元至福州市台江区城建征收工程处指定账户。三、连江好家超市直至2019年6月20日才看到催缴租金的通知，内容是要求解除合同及催缴租金，而福州市台江区城建征收工程处在2019年4月即已单方面实施了撬锁换锁的毁约行为，之前并未电话或微信通知连江好家超市，或在店外张贴公告通知连江好家超市，福州市台江区城建征收工程处有意毁约在先。 福州市台江区城建征收工程处辩称，请求驳回上诉，维持原判。一、连江好家超市拖欠租金及以实际行动不履行合同的行为，福州市台江区城建征收工程处有权解除合同。1.连江好家超市长期拖欠租金，福州市台江区城建征收工程处享有约定解除权。前后两份《租赁协议》应视为一个整体，根据第一份租赁协议第二条约定“租赁费以月为单位进行结算，乙方应在租赁期限内的当月的5日前支付本月的租赁费”，租金应按月结算。连江好家超市自2018年12月就出现了逾期支付租金的情形，福州市台江区城建征收工程处多次要求连江好家超市支付租金，2019年6月20日还通过邮寄、发短信的方式进行催告，所欠租金至本案二审开庭时还未支付。根据第二份《租赁协议》第六条关于“逾期30日仍未交付房屋租赁费，甲方有权解除合同收回房屋”的约定，一审判决解除合同，具有合同依据。2.连江好家超市以实际行动表明不履行合同，福州市台江区城建征收工程处享有法定解除权。2019年4月，福州市台江区城建征收工程处发现连江好家超市突然将案涉房屋清空、现场凌乱不堪后，多次与连江好家超市联系并要求其立即支付租金，2019年6月20日还通过邮寄、发短信的方式进行催告，但连江好家超市采取回避的态度，所欠租金至今未付清。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”，一审判决解除合同，具有法律依据。二、关于连江好家超市所欠租金数额。1.在两份《租赁协议》履约的过程中，连江好家超市均存在逾期支付的情形，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十条规定“债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务”，在计算所欠租金时，采取优先抵充欠款月份在先的款项，但为方便计算与理解，将两份《租赁协议》中的租金视作一个整体，拿最后一次的付款即2019年4月23日50551.2元去补2017年3月22932元、2018年3月22982.4元，即50551.2元-22932元-22982.4元=4636.8元，该多出的4636.8元归入十二月已支付金额中。2.2019年2月11月的50551.2元，福州市台江区城建征收工程处已经进行扣除。3.2019年5月6日的3227.28元是总仓电费，与租金无关。 福州市台江区城建征收工程处向一审法院起诉请求：1.解除福州市台江区城建征收工程处与连江好家超市于2017年3月29日签订的《租赁协议》；2.判令连江好家超市、林财玉立即向福州市台江区城建征收工程处支付拖欠租金124261.2元，并支付逾期支付租金的违约金（违约金以每月欠付的租金为基数，按年租金的万分之五的标准向福州市台江区城建征收工程处支付违约金，实际计至款项还清之日止；连江好家超市、林财玉交付的保证金15728元在前述违约金中予以抵扣）。 一审法院认定事实：讼争房屋坐落于福州市台江区店面。2010年3月26日，福州市台江区城建征收工程处与福州市台江区城市建设综合开发公司签订《购房协议书》，福州市台江区城建征收工程处向福州市台江区城市建设综合开发公司购买包括讼争店面在内的房产共计2603.78㎡。2014年3月9日，福州市台江区城建征收工程处（甲方）与连江好家超市（乙方）签订《租赁协议》，约定福州市台江区城建征收工程处将讼争店面出租给连江好家超市作为办公及展厅场地使用，店面面积为252平方米，租赁期至2017年3月15日止；合同生效之日起十日内连江好家超市应当支付保证金15728元。合同签订后，福州市台江区城建征收工程处将讼争店面交由连江好家超市使用，连江好家超市向福州市台江区城建征收工程处缴纳履约保证金15728元。 租赁期满后，双方就续租事宜进行了协商，并于2017年3月29日签订《租赁协议》，约定连江好家超市继续承租讼争店面，租赁期三年，自2017年3月29日起至2020年3月28日止；其中2017年3月29日至2018年3月28日止租价为91.2元/建筑平方米·月，每月租金为22982.4元；2018年3月29日至2019年3月28日止租价为100.3元/建筑平方米·月，每月租金为25275.6元；2019年3月29日至2020年3月28日止租价为110.3元/建筑平方米·月，每月租金为27795.6元；2017年3月16日至3月28日租金按上一年度标准收取计9937元与第一个月租金同时缴纳。合同第六条约定：……3.乙方逾期支付房租，每逾期一日由乙方按年租金万分之五向甲方支付违约金，逾期30日仍未交付房屋租赁费，甲方有权解除合同收回房屋；5.乙方违反合同第3、4项约定时，甲方可以用已收取的租房保证金折抵违约金及逾期应补交的房屋租金等费用，折抵不足部分仍保留继续追偿的权利。 承租期间，连江好家超市向福州市台江区城建征收工程处足额支付租金至2018年10月，2018年11月支付租金4636.8元。2019年6月20日，福州市台江区城建征收工程处向连江好家超市发出通知，载：“现就你方租赁我单位位于福州市台江区店面相关事宜再次通知你方：根据我单位与你方于2017年3月29日签订的《租赁协议》，你方负有按约定支付租金的义务。现你方已拖欠数月租金，虽经我单位多次催要，但至今仍未能向我单位交纳。为妥善解决问题，请你方在接到本通知之日起七日内向我单位缴纳租金人民币174812元及违约金等相关费用。逾期我单位将按照《租赁协议》约定，解除与你方签订的《租赁协议》，并追究你方的违约责任”。 另查，连江好家超市系个人独资企业，投资人为林财玉。现福州市台江区城建征收工程处以连江好家超市拖欠租金及物业费为由诉至一审法院，请求判如所请。诉讼中福州市台江区城建征收工程处陈述，其工作人员于2019年4月间去讼争店面查看时连江好家超市已经将场地搬空，为了及时止损，2019年5月将店铺收回并出租给他人使用。连江好家超市陈述，福州市台江区城建征收工程处系在2019年4月12日擅自将店面上锁，因此之后的租金不能再计算。 一审法院认为，福州市台江区城建征收工程处与连江好家超市签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，该协议合法有效。福州市台江区城建征收工程处于合同签订后将讼争房屋交付连江好家超市使用，已履行了合同义务，连江好家超市作为承租人应当按照合同约定按时足额支付租金。双方在合同中约定租金按月支付，故连江好家超市辩称租金每二至三个月支付一次依据不足，一审法院不予采信。现连江好家超市自2018年11月起未按时足额支付租金，逾期已超过30日，故福州市台江区城建征收工程处提出解除合同的请求有合同依据，一审法院予以支持。连江好家超市辩称福州市台江区城建征收工程处于2019年4月12日将店面擅自上锁缺乏证据佐证，一审法院不予采信。现福州市台江区城建征收工程处自认其已于2019年5月1日将店铺收回管业并出租给其他人使用，故一审法院确认双方租赁合同自2019年5月1日起解除。连江好家超市逾期未支付租金的行为构成违约，福州市台江区城建征收工程处诉请要求连江好家超市向其支付拖欠的租金124261.2元于法有据，一审法院予以支持。双方约定以年租金为基数，按日万分之五标准支付违约金过高，一审法院依法予以调整为以月租金为基数，按日万分之六计算，其中2019年4月30日前的违约金为7253元（20638.8元×0.06%×173天+25275.6元×0.06%×337天后取整）。鉴于连江好家超市已支付履约保证金15728元，现福州市台江区城建征收工程处同意该保证金予以抵扣违约金及租金，故抵扣后连江好家超市还应支付给福州市台江区城建征收工程处拖欠的租金115786.2元（124261.2元+7253元-15728元），自2019年5月1日起的违约金按115786.2元为基数计算，计至连江好家超市还清上述拖欠的租金之日止。林财玉非本案租赁合同相对方，福州市台江区城建征收工程处诉请林财玉承担共同还款义务依据不足，一审法院不予支持。连江好家超市为个人独资企业，林财玉作为投资人，其应承担的民事责任根据《中华人民共和国个人独资企业法》第二条规定确认，以其个人财产对企业上述债务承担无限责任。依照《中华人民共和国民法通则》第八十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、福州市台江区城建征收工程处与连江县透堡镇好家连锁超市签订的《租赁合同》于2019年5月1日解除；二、连江县透堡镇好家连锁超市应于本判决生效之日起十日内支付给福州市台江区城建征收工程处拖欠的租金115786.2元及违约金（违约金以115786.2元为基数，按日万分之六计至连江县透堡镇好家连锁超市付清租金之日止；三、驳回福州市台江区城建征收工程处的其他诉讼请求。若未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4190元，由连江县透堡镇好家连锁超市负担。 二审中，连江好家超市向本院提交1.《中国农业银行交易明细清单》，拟证明连江好家超市在2019年2月11日转账50551.2元，2019年5月6日转账3227.28元；2.林碧娇身份证、证明及借记卡详情，拟证明林碧娇于2019年4月23日代为转账两笔共计50551.2元；3.《中国农业银行交易明细清单》，拟证明连江好家超市已无欠租。福州市台江区城建征收工程处向本院提交“连江透堡到账情况表”及支付业务回单，证明连江好家超市欠租金额为124261.2元。针对连江好家超市与福州市台江区城建征收工程处提交的上述材料，本院将对其证明力进行综合认定。 根据本案现有证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。福州市台江区城建征收工程处与连江好家超市签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应依约履行。福州市台江区城建征收工程处依约将讼争房屋交付连江好家超市使用，连江好家超市作为承租人应当按照合同约定按时足额支付租金。根据查明的事实，连江好家超市自2018年11月起未按时足额支付租金，逾期超过30日，存在违约行为。连江好家超市主张双方已协商定期支付租金，本院经审查认为，福州市台江区城建征收工程处与连江好家超市于2014年3月9日签订的《租赁协议》第二条明确约定“租赁费以月为单位进行结算”，2017年3月29日签订的《租赁协议》中虽未约定租赁费支付周期，但亦未如连江好家超市所述约定每二至三个月支付租金，一审法院参照双方此前签订的租赁协议及履约习惯认定连江好家超市逾期未付租金，认定事实正确，本院予以维持。福州市台江区城建征收工程处自认其已于2019年5月1日将店铺收回管业并出租给其他人使用，故一审法院认定福州市台江区城建征收工程处主张解除合同具有合同依据与法律依据并确认双方租赁合同自2019年5月1日起解除，于法有据。连江好家超市主张福州市台江区城建征收工程处于2019年4月12日将店面擅自上锁缺乏证据佐证，本院不予支持。 关于连江好家超市拖欠的租金数额。一审期间福州市台江区城建征收工程处诉请连江好家超市拖欠租金，连江好家超市未对拖欠数额提出异议。二审中，连江好家超市提交材料主张其已无欠租，但从福州市台江区城建征收工程处提交的材料可见，连江好家超市主张的2019年2月11日转账50551.2元、2019年4月23日转账两笔共计50551.2元均已进行抵扣，在本院限期其提交所有支付凭证的情况下，连江好家超市仍无法提供充分证据证实其每一次支付租金的具体时间和金额,故对其关于并无拖欠租金的上诉主张，本院不予采信。至于2019年5月6日转账的3227.28元，该转账记录上备注为电费，与本案缺乏关联，且福州市台江区城建征收工程处不同意抵扣，连江好家超市可另案主张。 综上所述，连江好家超市的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下: 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4190元，由连江县透堡镇好家连锁超市负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴筱洲 审判员  陈雁兰 审判员  符海燕 二〇二〇年六月三十日 法官助理龚蓉 书记员翁哲颖