北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终2875号上诉人（原审被告）：蔡娟，女，1983年9月25日出生，汉族，住江西省九江市九江县。被上诉人（原审原告）：张俊元，男，1957年9月8日出生，汉族，住北京市通州区。被上诉人（原审原告）：张俊东，男，1959年7月7日出生，汉族，住北京市朝阳区。被上诉人（原审原告）：张俊兴，男，1962年5月24日出生，汉族，住北京市通州区。被上诉人（原审原告）：李爱滨，女，1967年6月28日出生，汉族，住北京市通州区。被上诉人（原审原告）：张雯，女，1994年2月8日出生，汉族，住北京市通州区。五被上诉人共同委托诉讼代理人：高登立，北京市华城律师事务所律师。原审被告：郭善勇，男，1984年5月8日出生，汉族，住河北省张家口市桥东区。上诉人蔡娟因与被上诉人张俊元、张俊东、张俊兴、李爱滨、张雯、原审被告郭善勇确认合同无效纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2018）京0112民初3849号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蔡娟上诉请求：1.撤销北京市通州区人民法院（2018）0112民初3849号民事判决，将本案发回重审或改判驳回张俊元、张俊东、张俊兴、李爱滨、张雯全部的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由张俊元、张俊东、张俊兴、李爱滨、张雯承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。（一）蔡娟为善意第三人。蔡娟与郭善勇此前并不相识，购买涉案房屋是因为郭善勇欠刘寅、孟凯和祁建伟钱，郭善勇为了偿还债务，将涉案房屋卖予蔡娟。蔡娟支付了合理对价138万余元，价格为86万的合同系为避税所签，有郭善勇之前案件的当庭陈述可以证实。（二）一审法院评估时点确定和评估结论错误，涉案房屋评估金额高于实际交易金额。蔡娟与郭善勇达成买卖房屋的合意时间为2015年7月，签订购房合同并支付房款的时间为2015年8月，而张俊元、张俊东、张俊兴、李爱滨、张雯申请鉴定的时间为2015年10月。在此期间，涉案房屋的价格因二孩政策、降息、降准、住房公积金、房屋销售免征营业税等多项国家措施影响而大幅上涨。蔡娟咨询周边房产中介公司得知涉案房屋在2015年8月的市场价在135-145万之间。（三）蔡娟不知晓涉案房屋有纠纷的事实，且在郭善勇对案外其他人负有大额债务的前提下，为保证债权实现，蔡娟购买涉案房屋符合常理。（四）另案已经认定张连山与郭善勇房屋买卖合同无效，张连山所获取的购房款及贷款应当予以返还。二、本案的基础事实情况如下：（一）通州法院针对张俊元、张俊东、张俊兴、李爱滨、张雯起诉郭善勇确认合同无效纠纷案件，作出了（2017）0112民初8001号民事判决，确认张连山与郭善勇房屋买卖合同无效一节，蔡娟在与郭善勇交易房屋过程中并不知晓。郭善勇出售争议房产时，其持有不动产管理机关核发的房屋所有权证。（二）祁建伟、刘寅、孟凯借款给郭善勇70万，到期后郭善勇没有归还，并自愿将涉案房屋以138万元转让给蔡娟。（三）欠款70万元抵消部分购房款后（代郭善勇支付刘寅和孟凯的欠款40万元），蔡娟转账给郭善勇52.34万元，代付郭善勇支付交易税费、利息、服务费等16万余元（票据），以上合计138万余元。（四）张连山、韩勤俭在涉案房屋内居住问题，在《还款和房产转让协议》中规定，标的房屋内人员由郭善勇负责清退，该项责任清晰明了。蔡娟于2016年到通州区人民法院起诉腾退房屋并胜诉，此后由于张俊元、张俊东、张俊兴、李爱滨、张雯通过各种途径向司法机关施加压力，最终上级法院将该腾退房屋案件发回通州区人民法院重新审理。综上，蔡娟从持有国家机关核发的房屋产权证的个人手中购买房屋合法合规；双方签订《还款和房产转让协议》以及此后交易价款138万余元符合当时市场价格趋势；郭善勇违背协议规定未能及时清退涉案房屋内人员，蔡娟通过合法途径积极维权，充分证明蔡娟与郭善勇之间是合法合规的房屋产权交易过程。张俊元、张俊东、张俊兴、李爱滨、张雯辩称，同意一审判决，不同意蔡娟的上诉请求和理由。一、蔡娟不属于善意第三人，蔡娟与郭善勇之间的交易行为不符合正常房屋买卖惯例。蔡娟应当明知涉案房屋过户到郭善勇名下后，一直由张俊兴父亲或母亲居住。且在先判决已经认定郭善勇不是从正常渠道取得的涉案房屋。二、鉴定报告的评估时点并无不当，该时间是依据存量房屋买卖合同登记时间确定的。三、蔡娟主张返还钱款与本案无关。郭善勇未发表答辩意见。张俊元、张俊东、张俊兴、李爱滨、张雯向一审法院起诉请求：1.确认郭善勇与蔡娟在2015年10月13日签订的编号为C10×的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》无效；2.诉讼费用由郭善勇、蔡娟承担。一审法院认定事实：张连山与韩勤俭系夫妻关系，二人共育有四子，即长子张俊元、次子张俊东、三子张俊兴、四子张俊兵。张连山于2015年4月28日去世，张连山之父母先于张连山去世。张俊兵与李爱滨系夫妻关系，二人生育一女张雯，张俊兵于2017年12月7日去世。本案在审理过程中，韩勤俭于2019年7月26日去世，韩勤俭之父母均先于韩勤俭去世。2012年5月30日，张连山（出卖人）与郭善勇（买受人）签定《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号：C57×），约定：出卖人所售房屋为楼房，坐落为通州区新华西街×号楼×层×单元×层301（以下简称涉案房屋），建筑面积69.15平方米；经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为800000元；买受人向银行申办抵押贷款，贷款金额为530000元。该合同还约定了其他内容。合同签订后，郭善勇将首付款27万元给了苗龙龙，剩余房款53万元办理银行贷款，贷款发放至张连山账户。2014年3月6日，涉案房屋的所有权登记至郭善勇名下。2015年10月13日，蔡娟的丈夫祁建伟作为郭善勇的委托代理人代表郭善勇（出卖人）与蔡娟（买受人）签定《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号：C10×），约定：出卖人所售房屋为楼房，坐落为通州区新华西街×号楼×层×单元×层301，建筑面积69.15平方米；经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为860000元，该合同还约定了其他内容。现涉案房屋已登记至蔡娟名下。另查一，蔡娟陈述其丈夫祁建伟与案外人刘寅、孟凯共同出资70万元，以刘寅的名义出借给郭善勇，后郭善勇未依约还款，祁建伟替郭善勇偿还了刘寅及孟凯的借款；郭善勇未还款，其与祁建伟协商将涉案房屋过户给蔡娟以偿还借款，蔡娟另支付给郭善勇房款523400元，此外还替郭善勇还过借款利息、服务费、咨询费，故蔡娟共计支付房款140万元。蔡娟向本院提交的相关证据载明事实如下：2015年1月27日，刘寅出具《共同借款协议》，载明刘寅、祁建伟、孟凯共同出资借款给郭善勇70万元，其中刘寅出资20万元、祁建伟出资30万元、孟凯出资20万元，刘寅为出借人代表，与郭善勇签订相关协议。2015年1月27日，郭善勇与刘寅签订《借款合同》，并进行了公证。借款合同约定：郭善勇向刘寅借款70万元，期限3个月，利息为中国人民银行同期贷款基准利率4倍，郭善勇以位于北京市通州区新华西街×号楼×层×单元301房产提供抵押。2015年1月29日，祁建伟向刘寅转账275500元，刘寅向郭善勇转账675500元。蔡娟称祁建伟转账时扣除了一个月的利息及服务费、咨询费，刘寅转账给郭善勇时扣除了一个月的利息、服务费、咨询费。2015年8月5日，祁建伟（甲方）、刘寅（乙方）、郭善勇（丙方）签订《还款和房产转让协议》，约定：丙方于2015年1月28日向乙方借款70万元，并将其位于北京市通州区新华西街×号楼×层×单元301房产抵押给乙方，作为借款担保，丙方未按照约定偿还借款本息，乙方拟将其对丙方的债权转让给甲方，丙方同意以其合法所有的上述房屋转让给甲方，向甲方偿还债务。丙方在本协议签订之日起三日内，负责将房屋内居住的人员韩勤俭清退，保证房屋内无任何人员居住，并且未经甲方同意，不得安排任何人入住房屋。在本协议第一条约定的房屋清理手续办理之后，经甲方检验合格，甲方将向丙方提供借款52万元，用于丙方偿还购买房屋所欠的银行贷款。此外，该协议还约定了其他内容。2015年8月12日，蔡娟向郭善勇转账523400元。蔡娟称2015年9月24日通过祁建伟账户向刘寅转账40万元，即替郭善勇偿还了刘寅及孟凯的借款，其提交的银行转账明细显示2015年9月24日转出40万元（共八笔，每笔5000元），但未显示收款人账户及户名。经询问，蔡娟陈述，其支付的房款约140万元，包括70万元、转账523400元及替郭善勇支付的借款利息、服务费10万元左右；2015年10月13日签定的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》约定房款86万元并非真实价格，仅是为了少交税费才作此约定，除该合同外，双方私下未另行签订房屋买卖合同；借款之前，蔡娟与祁建伟均不认识郭善勇，借款后，郭善勇仅支付了2015年1月29日至4月29日期间的利息、服务费及咨询费，之后的本息、服务费、咨询费均未付。后与郭善勇协商将涉案房屋卖给祁建伟以便偿还欠款，双方口头协商房价138万元；借款时，没有去涉案房屋看过，2015年8月签订《还款和房产转让协议》后祁建伟才去看房，看房时才知道韩勤俭在此居住，郭善勇说韩勤俭是家里的亲戚，祁建伟不知道他们之间的真实关系，2015年10月13日蔡娟办理了房屋过户手续，涉案房屋登记至其名下。另查二，涉案房屋一直由张连成、韩勤俭居住，直至二人去世，并未交付给郭善勇、蔡娟。张俊兴陈述，2015年8月5日中午，韩勤俭给其打电话称有人撬门砸门，后韩勤俭失联，下午郭善勇发短信联系张俊兴，以韩勤俭要挟其去担保公司谈判，张俊兴报警，报警后祁建伟将韩勤俭送到派出所，张俊兴从派出所将韩勤俭接回。蔡娟称其不知道报警的事情，其去过涉案房屋一次，具体时间记不清了，没有发生撬锁的事情。本案审理过程中，一审法院向北京市公安局通州分局北苑派出所调取了2015年8月5日张俊兴及蔡娟的报警记录，张俊兴报警时间为2015年8月5日14时11分21秒，内容为在新华西街有人撬门，蔡娟的报警时间为当日的14时50分16秒及14时51分09秒，内容为新华西街38号楼楼下求助民警、三人持电棍打人。另查三，本案审理过程中，张俊元、张俊东、张俊兴、李爱滨、张雯申请对2015年10月郭善勇与蔡娟转让房产时涉案房屋的市场价值进行评估，经北京市高级人民法院摇号确定北京北方亚事房地产土地评估有限公司作为本案的评估机构，该评估机构于2018年11月9日出具《房地产估价报告》，结论如下：建筑面积69.15平方米，单位面积房地产价值25892元/平方米，房地产价值总额179.04万元。张俊元、张俊东、张俊兴、李爱滨、张雯为此支付评估费6975元。张俊元、张俊东、张俊兴、李爱滨、张雯对该估价报告均无异议，蔡娟、郭善勇限期内亦未提出异议。另查四，2016年4月6日，蔡娟以排除妨碍纠纷为由将韩勤俭、张俊兵、郭善勇诉至一审法院[案号：（2016）京0112民初11716号]，要求韩勤俭、张俊兵腾退涉案房屋等，在此案中，蔡娟称给郭善勇房款134万余元，郭善勇对此表示“给了我一个70万，一个523400元，12万没有给我。原告出过服务费和利息，但是我不知道出了多少”。2016年12月22日，一审法院做出判决，判决韩勤俭、张俊兵将涉案房屋腾退给蔡娟，韩勤俭、张俊兵不服提起上诉，后发回重审[案号：（2018）京0112民初921号]，因蔡娟经传票传唤拒不到庭，该案按撤诉处理。另查五，韩勤俭、张俊元、张俊东、张俊兵、张俊兴于2017年3月21日以确认合同无效纠纷为由将郭善勇诉至一审法院，要求确认张连山与郭善勇于2012年5月30日签订的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号：C57×）无效。对于此案，一审法院认为，首先，郭善勇、张连山并无房屋买卖合同的真实意思表示，而是串通套取银行贷款；其次，郭善勇在办理涉案房屋所有权登记过程中伪造结婚证，骗取购房资格；再次，根据评估报告，2012年5月30日时涉案房屋价值990090元，与双方在《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》中约定的80万元的价格相差近20%，却无合理解释，明显不符合常理；最后，结合其后苗龙龙代郭善勇还贷的情况、涉案房屋多年仍由张连山、韩勤俭居住使用的情况，法院有理由相信双方并无买卖涉案房屋的真实意思表示，故一审法院于2017年11月19日作出（2017）京0112民初8001号民事判决书，判决：张连山作为出卖人、郭善勇作为买受人于2012年5月30日签订的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号：C57×）无效。郭善勇不服该判决，上诉于北京市第三中级人民法院，其后又撤回上诉。一审法院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告郭善勇经一审法院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本案争议焦点有二，一是原告的诉讼主体资格问题，二是诉争合同是否无效。对于争议焦点一，一审法院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。本案中，原告虽然不是诉争合同的签订主体，但该合同是否有效与原告具有直接利害关系，故张俊东、张俊元、张俊兴、李爱滨、张雯提起本案诉讼并无不妥，对于蔡娟提出的原告主体不适格的抗辩意见，一审法院不予支持。对于争议焦点二，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，郭善勇与蔡娟是否存在恶意串通，损害原告利益的情形，一审法院作如下阐述：首先，通过评估显示2015年10月涉案房屋价值179.04万元，但郭善勇与蔡娟签订的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》约定的房屋成交价为86万元，价格明显低于涉案房屋当时的市场价。蔡娟提交的证据显示郭善勇借款70万元及蔡娟向郭善勇转账523400元，至于蔡娟所称替郭善勇偿还利息、服务费、咨询费等，其未提交证据予以证明，即使蔡娟所述借款属实，合计金额亦明显低于2015年10月涉案房屋的价值。其次，郭善勇与蔡娟虽然就涉案房屋签订了房屋买卖合同并过户至蔡娟名下，但涉案房屋一直由张连山、韩勤俭居住使用，直至二人去世，涉案房屋从未交付给蔡娟。再次，祁建伟与郭善勇于2015年8月5日签订的《还款和房产转让协议》明确约定郭善勇在三日内负责将韩勤俭清退，清退后祁建伟向郭善勇提供52万元偿还购房所欠银行贷款，上述协议签订当日，蔡娟、祁建伟去涉案房屋看过，发现韩勤俭在此居住，双方为此发生冲突并报警，蔡娟开庭时称其对报警一事不知道，显然与一审法院调取的报警记录不符，且从发生冲突一事可知，蔡娟于当日应知晓韩勤俭与郭善勇之间就涉案房屋的权属存有争议，但其后在韩勤俭未腾退的情况下，蔡娟却于2015年8月12日向郭善勇转账523400元。房屋买卖属于一种标的额相对较大、与买卖双方切身利益密切相关的合同行为，购房人在订立合同前对可能出现的市场风险及各种履行障碍负有相对较高的审慎注意义务，但蔡娟的购房行为与普通购房人的行为明显有悖，显然不符常理。综上，一审法院认为，郭善勇与蔡娟之间的房屋买卖行为明显存在诸多不合理之处，蔡娟的行为并非一般意义上的疏忽大意或未尽到谨慎注意义务，其行为足以令一审法院相信其与郭善勇之间存在相互串通的主观恶意，且客观上损害了原告的合法权益。现张俊元、张俊东、张俊兴、李爱滨、张雯起诉要求确认蔡娟与郭善勇于2015年10月13日签订的编号为C10×的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》无效的诉讼请求，证据充分，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：确认蔡娟与郭善勇于2015年10月13日签订的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号：C1098651）无效。本院二审期间，蔡娟向本院提交了以下证据：1.蔡娟代郭善勇支付给咨询公司的担保费、咨询费、服务费、利息等合计15万元多的收据，用以证明蔡娟向郭善勇支付了购房款；2.我爱我家的同房型同面积的房屋销售价格截图，用以证明评估出的房屋价值与当时房屋的实际交易价格不相符。针对蔡娟提交的证据，张俊元、张俊东、张俊兴、李爱滨、张雯发表质证意见称，两份证据均不属于新证据，且证据1与本案无关，证据2没有法律效力，应当根据鉴定结论认定房屋价值。本院对于一审法院审理查明的事实予以确认。本院认为，根据当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点在于一审法院确认郭善勇与蔡娟签订的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》无效是否正确。根据法律规定，存在恶意串通、损害第三人利益情形的合同无效，张俊元、张俊东、张俊兴、李爱滨、张雯据此主张诉争合同无效，蔡娟不予认可，并主张其与郭善勇不存在恶意串通之情形。对此本院认为，根据查明的事实，蔡娟的丈夫祁建伟等人与郭善勇于2015年8月5日签订的《还款和房产转让协议》中明确约定郭善勇在三日内负责将韩勤俭清退，清退后祁建伟向郭善勇提供52万元偿还购房所欠银行贷款。上述协议签订当日，蔡娟、祁建伟去涉案房屋看过，发现韩勤俭在此居住，双方为此发生冲突并报警。其后，蔡娟在韩勤俭未腾退的情况下，于2015年8月12日向郭善勇转账523400元。涉案房屋一直由张连山、韩勤俭居住使用，直至二人去世，涉案房屋从未交付给蔡娟。从以上事实可知，蔡娟在购买涉案房屋前对于韩勤俭与郭善勇之间就涉案房屋的权属存有争议应系明确知晓，但其不仅在存在较高履行风险的情况下购买涉案房屋，还在郭善勇未履行约定的清退义务即房屋买卖合同必然存在履行障碍的情况下，做出了进一步的履行及签约行为，而且，其虽主张系基于自用需求购买涉案房屋但从未实际占有房屋。一般来说，购房人在房屋买卖过程中会审慎考察选购房屋，谨慎对待自身权利并积极防范履行风险，因此，蔡娟的上述行为不仅与普通购房人的购房行为有悖，而且明显欠缺合理性。综合考虑蔡娟购买房屋的价格低于房屋的市场价值，以及其所述祁建伟与郭善勇之间存在债权债务的情况，本院认为，蔡娟在签订购房合同时难言善意，其与郭善勇的行为足以让本院相信二人存在相互串通的主观恶意。因此，一审法院认定蔡娟与郭善勇签订的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》存在恶意串通、客观上损害了张俊元、张俊东、张俊兴、李爱滨、张雯合法权益之情形，由此确认合同无效，合法有据，本院予以维持。综上所述，蔡娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12400元，由蔡娟负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 咸海荣审 判 员 王天水审 判 员 于洪群二〇二〇年六月二十九日法官助理 仉亭方书 记 员 王秋岩