湖北省十堰市茅箭区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0302民初847号原告：十堰人和置业有限公司。住所地：湖北省十堰市茅箭区天津路民富新村12栋。法定代表人：华磊，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵备，湖北孔优旺律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告：十堰康正树新汽车销售股份有限公司。住所地：湖北省十堰市茅箭区东风大道66号。法定代表人：徐仕斌，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：董保胜，山东章泽律师事务所律师。代理权限：承认、放弃诉讼请求，和解、调解，代收法律文书等。原告十堰人和置业有限公司（以下简称人和公司）与被告十堰康正树新汽车销售股份有限公司（以下简称康正公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告人和公司的法定代表人华磊及其委托诉讼代理人赵备、被告康正公司的法定代表人徐仕斌及其委托诉讼代理人董保胜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告人和公司向本院提出诉讼请求：1、判令康正公司按照《房屋租赁合同》约定向人和公司支付自2020年1月17日起至2021年1月16日止的租金共计677000元；2、判令康正公司向人和公司支付逾期支付租金的滞纳金18515.01元（以所欠租金677000元为本金，按照同期人民银行贷款利率自2019年9月8日暂计算至2020年4月1日，直至付清之日止）；3、判令康正公司向人和公司支付损失282083元（自2018年8月17日起至2019年1月16日止房屋装修期的租金）；4、判令康正公司承担租赁期间拖欠的水费、电费、物业管理费共计25639.5元。以上合计1001237.51元。5、案件诉讼费由康正公司承担。事实与理由：2018年8月20日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定人和公司将位于十××市××路××楼的房屋租给康正公司，房屋面积为818平方米，租赁期限6年，自2019年1月17日起至2025年1月16日止。装修期自2018年8月17日起至2019年1月16日止。该房屋前三年每年租金为677000元，后三年每年租金为710850元。由康正公司承担租赁期间的物业管理费、水、电费等费用。人和公司按照约定将房屋的水、电、排污、大门等进行了改造，并将房屋交付康正公司使用。康正公司支付了第1年的租金，应当于2019年9月18日前支付第2年的租金，但经多次催促拒不支付。该房屋一直由康正公司占有使用。被告康正公司辩称：1、不同意支付2020年1月17日到2021年1月16日止的房租677000元。同意支付租金至实际搬离时间；2、因公司效益不好，直到今年疫情发生，本公司无力继续承租，同意解除房屋租赁合同。本公司已多次向人和公司主张解除合同，且已通知人和公司无法继续租赁，已尽到告知义务。双方间的租赁合同已经解除。如继续履行，将对双方造成更大的经济损失。耽误至今解除合同系因疫情原因导致，属不可抗力，康正公司可以提出解除合同，且不应承担违约责任。合同既已解除，康正公司无须继续支付下年租金；3、不同意支付滞纳金。滞纳金应当算拖欠房租的滞纳金，不能算未交租金的滞纳金；4、不同意支付人和公司损失。人和公司没有损失，合同免租期是双方约定的；5、水费、电费、物业费视证据情况而定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。经本院审理查明：2018年8月20日，人和公司与康正公司签订《房屋租赁合同》，约定人和公司将位于十堰市天津路43号1楼房屋租赁给康正公司使用。包括展厅面积818平方米。租赁区域包含建筑物、展厅前后方停车场、展厅右侧过道、辅助道路。租赁状态为移交后的现状。移交日期为2018年8月17日前。移交条件为：建筑物内的机械设备、办公家具和用品、垃圾清场完成，停车场和辅助道路上的物品及垃圾清理完成，提供装修临时用水和用电接口到位。租赁期为6年，自2019年1月17日起至2025年1月16日止（后经签订《补充协议》将租赁期间更正为2019年2月20日至2025年2月19日）。装修期共180天，自2018年8月17日起至2019年1月16日止。装修期间人和公司免收租金。该房屋、设备及附属设施为康正公司汽车销售、汽车信息咨询服务、汽车美容服务、汽车维修服务等经营场所，不得非法经营。该房屋租金为：前三年每年租金为677000元，后三年每年租金为710850元（含税）。第一年租金康正公司在2018年9月15日内已经支付给人和公司，人和公司确认收到康正公司支付的95万元（售后地下室退租详见协议书）。2019年9月18日前10日内，康正公司向人和公司缴纳当年租金80%即541600元整，人和公司收到租金后给康正公司开具第一年所有的一般纳税人增值税专用发票，康正公司再支付剩余的20%租金即135400元。后期康正公司要提前一个月缴纳下一年租金，租金的缴纳方式和比例与第一年相同。如逾期三个月不缴，人和公司有权终止并解除合同。康正公司承租后的物业管理费由康正公司自行向物业管理公司缴纳，收费标准为2元/月/平方。水电费由康正公司承担。租赁期满康正公司确认终止合同，需在租赁期内将自有的设备、生产资料、办公用品及设施等搬出，康正公司增加的装修不可拆除部分不予改变，归人和公司所有。可移动拆除部分，人和公司可自行拆走，但不得对房屋主体造成损坏，到期后康正公司原因未及时腾空房屋，人和公司可以强行搬出而不承担任何责任。合同第八条还约定，合同期内，除不可抗拒自然因素或政府征用土地外等原因，任何一方不得无故提前结束合同。如发生提前解除合同的情形，双方应协商解决，签订书面解除协议，处理好善后事宜。合同第九条对合同解除与终止的违约责任约定，康正公司有拖欠租金超过2个月以上、违反本合同约定提前退租的等行为之一的，人和公司有权终止合同，收回该房屋。康正公司应按照当年合同租金的一个月租金的10%向人和公司支付违约金，若支付的违约金不足弥补人和公司损失的，人和公司还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。康正公司租赁案涉房屋后，进行了装修经营并支付了1年的租金。2019年9月27日，康正公司向人和公司发出《告知函》，载明因该公司租赁经营出现严重亏损等原因，告知租赁合同于2019年9月30日终止。双方对解除合同等协商不成，康正公司未将所租赁房屋返还给人和公司。本院认为：人和公司与康正公司之间签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自的权利义务。康正公司经营亏损并非其可以单方解除合同的情形，康正公司向人和公司发《告知函》要求终止合同属于单方解除合同，构成违约，应承担相应的违约责任。根据双方合同约定，人和公司可要求康正公司承担当年1个月租金的10%的违约金6541.67元（677000÷12×10%），并可要求康正公司赔偿损失直至达到弥补人和公司全部损失为止。鉴于康正公司已明确其客观上无继续履行租赁合同的能力，如继续履行将造成双方更大的损失。故康正公司发函要求解除合同可予准许。康正公司实际占有人和公司出租房屋期间，人和公司可要求康正公司按原合同约定租金标准支付其房屋占有使用费损失，但其中2020年1月23日至2020年3月27日新冠××疫情期间，对康正公司的租赁经营等造成了影响，属不可抗力。根据公平原则，可适当减免康正公司应承担的租金。结合本案客观实际，本院酌情减少康正公司1个月的租金。康正公司本应于2019年9月18日前10日内交纳下一年度的租金，现康正公司提前解除合同，其租金应据实核算。康正公司未按约定期限及时支付租金，人和公司要求康正公司按银行同期贷款利率支付逾期付款的滞纳金，符合法律规定，本院予以支持。双方租赁合同约定，租赁期限6年，装修期180天免收租金。该约定是一个整体。人和公司给予康正公司180天免租期，是基于其可在6年合同期内均可按约定收取租金收益的综合权衡。现康正公司仅租赁经营了1年多即单方违约解除合同，影响了康正公司在整个6年租赁期内预期可得利益的取得，对人和公司造成了损失。此时如仍按合同约定由康正公司享有180日的免租期待遇，则对守约方明显不公。该情形在当事人享受完免租期待遇后即违约解除合同时表现得尤为突出。故在康正公司违约提前解除合同的情况下，从公平原则出发，可适当酌情减少双方关于免租期的约定。故人和公司要求康正公司赔偿其免租期租金损失282083元，本院结合双方约定的租赁期间、康正公司对案涉房屋进行装修及其实际租赁经营期间等因素，酌情确定由康正公司承担2.5个月的免租期租金损失即141041.67元（677000÷12×2.5）。关于康正公司租赁期间拖欠的水费、电费、物业管理费等费用，双方合同约定由康正公司自行向物业公司支付。人和公司未代为支付，其要求康正公司支付租赁期间拖欠的水、电费、物业管理费用共计25639.5元缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定,判决如下：一、被告十堰康正树新汽车销售股份有限公司按年租金677000元的标准，支付原告十堰人和置业有限公司自2020年1月20日起至被告十堰康正树新汽车销售股份有限公司将所租赁房屋交还原告十堰人和置业有限公司之日止减少1个月的租金（或房屋占有使用费），并以其实际所欠租金（或房屋占有使用费）为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准，自2019年9月18日开始向原告十堰人和置业有限公司支付逾期付款滞纳金，直至付清为止；二、被告十堰康正树新汽车销售股份有限公司支付原告十堰人和置业有限公司2018年8月17日起至2019年1月16日期间租金损失141041.67元；三、驳回原告十堰人和置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费13811元减半收取6905.50元、诉讼保全费5000元，合计11905.50元，由被告十堰康正树新汽车销售股份有限公司负担8000元，原告十堰人和置业有限公司负担3905.50元。以上款项于本判决生效后十日内支付。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书指定履行期间的最后一日起计算。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。审判员  张昌安二〇二〇年六月二十八日书记员  陈 芳