山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终1617号 上诉人（原审被告）：李振财，男，1946年8月21日生，汉族，住泰安市岱岳区。 委托诉讼代理人：于兴芹，北京市盈科（济南）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：泰安市岱岳区粥店办事处杜家庄居委会，住所地泰安市岱岳区粥店办事处杜家庄社区。 法定代表人：周茂盛，该居委会主任。 委托诉讼代理人：马琳娜，山东圣君怀律师事务所律师。 上诉人李振财因与被上诉人泰安市岱岳区粥店办事处杜家庄居委会（以下简称杜家庄居委会）租赁合同纠纷一案，不服泰安市岱岳区人民法院（2019）鲁0911民初2720号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李振财上诉请求：1.撤销泰安市岱岳区人民法院（2019）鲁0911民初2720号民事判决第一、二、三项判决内容，改判驳回杜家庄居委会的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由杜家庄居委会承担。 事实和理由：1.一审认定事实错误。李振财与杜家庄居委会的承包协议内容已经变更，被双方的买卖协议所取代，李振财已经取得涉案土地及房屋的使用权及所有权。李振财在原地翻建房屋，因新建取得房屋的物权。根据物权法第一百四十七条规定，新建房屋占用的土地使用权也应由李振财享有。2.一审适用法律错误。本案应适用合同法买卖合同的规定以及物权法的相关规定作出判决。3.后期经调查涉案土地的使用权人为粥店办事处杜家庄村建筑公司。 杜家庄居委会辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 杜家庄居委会向一审法院起诉请求：1.判令原被告解除《经营房临建经济合同》；2.判令被告支付拖欠的承包款654元；3.判令被告拆除临建经营房，返还场地；4.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实： 1.2002年1月1日，杜家庄村委会与李振财签订经营房临建经济合同一份，合同约定：杜家庄村委会提供场地，李振财投资自建，面积218平方米；承包期自2002年1月1日起至2011年12月31日止，共十年；承包款每平方米3元，每年交承包款654元，签订合同时先交第一年承包款，以后每满12个月的最后一个月缴纳下年度承包款，依次类推；合同期满时，如不续签合同，李振财自行无偿拆除，否则除罚款外，杜家庄村委会派人拆除，清理场地，李振财支付工资和清理费用。 2.2002年3月9日，杜家庄村委会与李振财签订协议书一份，该协议约定，村集体房屋1间，按第9号文拆迁办法规定的最低价格每平方米建筑面积300元进行折价转让，共合计转让费7038元，在签订协议时一次性交清。李振财在拆除上述房屋后，在原址自建经营房一处。该自建经营房占地与上述《经营房临建经济合同》约定的占地使用面积218平方米棉纺厂西街场地相一致。 3.杜家庄村委会与李振财签订的《经营房临建经济合同》于2011年12月31日到期后，双方未续签合同。但上述218平方米棉纺厂西街场地仍由李振财使用至今，并按照原合同约定交纳使用费用至2017年，李振财尚欠2018年费用654元。 4.2002年6月8日，经岱岳区人民政府批复，杜家庄村委会改为杜家庄居委会，李振财系杜家庄村村民。2002年4月，上述合同所涉218平方米场地的宗地取得集体土地使用证。2019年4月14日，原告杜家庄居委会向被告李振财送达解除合同通知，通知李振财解除《经营房临建经济合同》，并要求其按照合同要求自行拆除临建经营房，腾退场地。 以上事实有原、被告陈述、合同等证据在案证实。 一审法院认为，2002年6月8日，经泰安市岱岳区人民政府批复，杜家庄村委会改为杜家庄居委会，杜家庄村委会的民事权利和义务依法应由杜家庄居委会享有和承担。因此，杜家庄居委会作为原告主张权利，符合法律规定。杜家庄村委会与李振财于2002签订经营房临建经济合同，该合同约定杜家庄村委会向李振财提供218平方米场地的土地使用权，由李振财自建临建经营房。该合同虽然约定由李振财向杜家庄村委会交纳承包费，但根据合同内容，应认定系土地使用权租赁，其承包费实质系租赁费，该合同应认定为租赁合同。上述合同系双方自愿签订，具有明确的权利义务，且不违反法律、行政法规的强制性规定及社会公共利益，为有效合同，对合同双方均具有约束力。2011年12月31日合同到期，租赁期间届满，双方未续签合同，此后被告继续使用该场地，杜家庄居委会作为出租人未提出异议，依照法律规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同。原告于2019年4月14日向被告李振财送达解除合同通知，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，合同自通知到达对方时解除，故此，原被告签订的《经营房临建经济合同》于2019年4月14日依法解除。依照法律规定，在原、被告租赁合同解除后，被告负有返还租赁土地、恢复土地原状的义务，被告李振财在涉案土地上自建的临建经营房应由其自行拆除。原、被告合同到期后，被告继续使用218平方米场地，依法应当按原合同约定交纳租赁费用。被告拖欠不交，构成违约，原告要求其支付拖欠的租赁费用，依法应予支持，但租赁费的数额，应以审理查明的事实为准。 被告李振财辩称原告将涉案土地及土地上的房屋通过协议转让给被告，被告取得涉案土地及房屋的使用权及所有权。一审法院认为，2002年3月9日原、被告签订协议，由原告将《经营房临建经济合同》所涉218平方米场地上的地上附属物转让于被告，其后由被告将其拆除后在上述场地上自建临建经营房，被告主张因该协议取得涉案土地的土地使用权没有法律依据，其答辩意见，一审法院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条规定，判决：一、泰安市岱岳区粥店街道办事处杜家庄居委会与李振财签订的《经营房临建经济合同》于2019年4月14日依法解除；二、被告李振财于本判决生效之日起30日内支付原告泰安市岱岳区粥店办事处杜家庄居委会租赁费654元；三、被告李振财于本判决生效之日起30日内返还原告泰安市岱岳区粥店办事处杜家庄居委会位于棉纺厂西街占地面积218平方米的场地、拆除在该场地上的临建经营房；四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告承担。 二审期间，当事人均未提交新的证据。本院二审查明的事实与一审一致。 本院认为： 第一，关于杜家庄居委会的诉讼主体资格。李振财认为，岱岳集用（2002）字第0066号集体土地使用证上载明的涉案土地使用者为粥店办事处杜家庄村建筑公司，故杜家庄居委会在本案中不具备诉讼主体资格。对此，本院认为，虽然前述使用证上载明的土地使用者为粥店办事处杜家庄村建筑公司，但该使用证上亦载明土地所有者为粥店办事处杜家庄村委以及“集体拨用”等。且涉案经营房临建经济合同、2002年3月9日转让协议书的签订双方均为杜家庄村委会及李振财。根据合同相对性原则，杜家庄居委会作为本案原告提起诉讼符合法律规定，具备诉讼主体资格。 第二，双方当事人二审中均认可李振财的承包款交至2017年12月底，以上表明杜家庄居委会、李振财仍受经营房临建经济合同的约束。该经营房临建经济合同亦约定：“乙方占地属临建经营房，如国家占用或村规划需用时，甲方通知乙方限期自行拆除，清理场地……”；“本合同期满时，如不续签合同，乙方自行无偿拆除，否则除罚款外，甲方派人拆除，清理场地，乙方支付工资和清理费用。”李振财称经营房临建经济合同已被2002年3月9日转让协议书取代，与事实不符。 第三，2002年3月9日的转让协议书仅约定将23.46平方米的村集体房屋一间折价转让给李振财，并非将218平方米的土地使用权转让给李振财。李振财将前述房屋拆除后，又改建、扩建为170余平方米的二层建筑，该行为存有不当。李振财虽称系在村委统一要求下修建的两层房屋，但并未提交直接证据予以证实。且杜家庄村委会2002年4月16日的证明中仅载明“现正在建筑的房屋是旧房改造”，并未明确认可李振财可对原有旧房进行大规模扩建。 第四，李振财主张，按照物权法第一百四十七条规定的地随房走原则，其亦取得涉案土地的使用权。但经查，物权法第一百四十七条系在该法第十二章建设用地使用权中予以规定；而物权法第十二章第一百三十五条所规定的建设用地使用权，针对的是国家所有的土地。在涉案土地性质为集体所有的情况下，物权法第一百四十七条规定并不适用于本案。 第五，李振财二审中主张，如果涉案土地被征用或收回，也应当给予相应的补偿。对此，本院认为，李振财的该主张与本案并非同一法律关系，如李振财认为补偿不足，可另行解决。 综上所述，李振财的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由李振财负担。 本判决为终审判决。 审判长 仉 磊 审判员 毕经纶 审判员 薛 茜 二〇二〇年六月三十日 书记员 白金金