文书内容江苏省镇江市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏11执复55号复议申请人（被执行人）：江苏永泰稀土电机有限公司，组织机构代码78838840-9，住所地常州市金坛区。法定代表人：姜腊庆,该公司经理。申请执行人：江苏资产管理有限公司，统一社会信用代码91320200067695492H，住所地无锡市。法定代表人：汤兴良，该公司董事长。被执行人:王锁方，男,1963年3月23日生，汉族，住，居民身份证号码321119196303233513，住丹阳市。被执行人：刘美琴，女,1963年8月9日生，汉族，住址。被执行人：江苏奥丹机械有限公司，组织机构代码14245129-6，住所地丹阳市。法定代表人：王锁方,该公司经理。被执行人：江苏合力科技有限公司，组织机构代码14244739-3，住所地丹阳市。法定代表人：姜培林,该公司经理。江苏永泰稀土电机有限公司（以下简称永泰公司）因不服丹阳市人民法院（2020）苏1181执异10号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。经审查查明，对于中国工商银行股份有限公司丹阳支行（以下简称丹阳工商支行）诉江苏奥丹机械有限公司、永泰公司、江苏合力科技有限公司、王锁方、刘美琴金融借款合同纠纷一案，丹阳市人民法院于2016年6月17日作出(2016)苏1181民初1109号民事判决：一、江苏奥丹机械有限公司应于本判决生效后十五日内偿还丹阳工商支行借款本金1290万元，截止2015年11月20日的未付利息220113.59元，并按合同约定给付2015年11月21日至借款还清之日止的利息（以未归还借款本金为基数，以合同约定逾期利率计息），承担律师费91840元；二、永泰公司就案涉债务在1672万元的范围内（含律师费、案件受理费及保全费）承担连带清偿责任，丹阳工商支行就抵押物拍卖、变卖的价款享有优先受偿权，担保人在承担连带清偿责任后，有权向债务人追偿；三、江苏合力科技有限公司在1300万元的范围内（含律师费、案件受理费及保全费）就案涉债务承担连带清偿责任，担保人在承担连带清偿责任后，有权向债务人追偿；四、王锁方、刘美琴对上述借款本息、律师费承担连带清偿责任，担保人在承担连带清偿责任后，有权向债务人追偿。上述判决生效后，根据丹阳工商支行申请，该院于2016年6月1日立案执行，执行案号为（2016）苏1181执3539号，执行过程中，2018年1月4日，中国工商银行股份有限公司江苏分行与江苏资产管理有限公司（以下简称江苏资产公司）签订债权转让协议，将上述工商丹阳支行的到期债权转让给了江苏资产公司，并于2018年1月15日在《江南时报》发布债权转让暨债务催收联合公告。2018年5月28日，该院作出（2018）苏1181执异102号执行裁定，将本案申请执行人变更为江苏资产公司。后因被执行人名下财产有另案查封和抵押，暂无法处置，该院遂于2018年11月23日作出（2016）苏1181执3539号执行裁定：终结(2016)苏1181民初1109号民事判决的本次执行程序。2018年12月3日，江苏资产公司申请恢复执行，该院于2019年1月2日立案执行，执行案号为（2019）苏1181执恢1号，执行过程中，该院于2019年1月3日作出（2019）苏1181执恢1号执行裁定：查封永泰公司名下位于金坛经济开发区河头集镇××号的房产（房产证号：金坛市房权证村镇字第××号、第××号、第××号）及土地[使用证号：坛国用（2011）第3373号、坛国用（2007）第4119号]、查封期限为三年。2019年3月8日，该院作出（2019）苏1181执恢1号之一执行裁定，拍卖永泰公司名下上述三处房产及两宗土地。2019年3月26日，该院作出（2019）苏1181执恢1号通知，告知江苏资产公司及永泰公司于2019年4月11日前就案涉被拍卖财产提交议价结果，逾期提交或双方未能达成一致议价结果，该院将依据评估机构对上述房地产的评估价值确定拍卖价格。2019年3月24日，该院委托江苏快拍嘉网络科技有限公司进行询价，该公司又委托江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司对上述房地产进行评估，江苏快拍嘉网络科技有限公司根据江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司出具的评估报告，确定案涉房地产在2019年4月16日询价时点的参考价值为人民币3339.58万元。2019年7月15日，该院作出（2019）苏1181执恢1号询价结果告知书，并张贴于案涉案涉房地产处。2019年11月8日该院作出（2019）苏1181执恢1号征询函，要求江苏快拍嘉网络科技有限公司说明案涉房地产路面价值及确定方法、绿植价值、询价报告是否包含路面价值、地磅价值、围墙价值。江苏快拍嘉网络科技有限公司于2019年11月21日出具补充说明，载明此次询价结果已经考虑到对象范围内的围墙、路面地坪及钢结构路面地坪价值，建筑物的价值测算中包含其内部地坪及外部宗地内配套附属设施部分（如围墙、道路）的价值。而对于询价范围内的苗木、设备的价值，该公司确定总价值为29.365万元。基于此，该院于2019年11月29日作出（2019）苏1181执恢1号补充询价结果告知书，将上述补充信息予告知并张贴。2020年1月8日，该院再次函询江苏快拍嘉网路科技有限公司，要求其明确案涉房地产所涉水电气设备设施价格如何确定。该公司于2020年1月9日回复称此次询价结果已包含询价对象宗地内外“五通”及红线内场地平整的费用。2019年12月31日，该院在阿里巴巴司法拍卖网络平台上发布拍卖公告，对涉案标的进行拍卖，参考价为3368.945万元，起拍价为2358.27万元，其中特别声明：买受人以本标的房地产开设企业所涉项目应符合金坛经济开发区管理委员会确定的产业方向、项目落户条件、控规具体要求，须得到该委员会及金坛区政府审批。永泰公司不服上述行为，向该院提出异议。该院另查明，本院此次处置的房地产主要两部分，一是房产证号为金坛市房权证的房屋[金坛市房权证村镇字第××号、第××号、第××号]及土地使用权[使用权证号：坛国用（2011）第3373号],包括该土地上的无证房及附属设施，该部分房地产的抵押权人为本案申请执行人；二是证号为[坛国用（2007）第4119号]土地使用权证对应的土地使用权，该土地上无建筑物，无独立进出通道，该土地使用权的抵押权人为宁波海广资产管理有限公司，该公司同意该土地由本院一并处置。上述房地产存在多轮查封，且紧密联系，不可分割。2019年4月22日，江苏省金坛经济开发区管理委员会函告本院：根据金坛经济开发区总体规划和产业规划的要求，新入驻项目必须符合我委确定的产业方向、项目落户条件、控规具体要求，并得到我委及金坛区政府的合法审批等。该院认为，该院对涉案房地产及其附属物、附着物进行询价，符合法律规定，并无不当。询价报告价值结论中包括了异议人所提异议部分标的的价值，不存在漏评。该院此次处置的房地产除被抵押给申请执行人的部分外，包括抵押给宁波海广资产管理有限公司的土地使用权，以及无证房屋和附属物、附着物，上述房地产存在多轮查封，且紧密联系，不可分割，抵押权人宁波海广资产管理有限公司也同意抵押给其的土地由该院一并处置。根据“房随地走，地随房走”、“现状处置、整体处置”等处置不动产的原则，该院对涉案房地产一并处置并无不当。异议人认为该院超标的查封、拍卖的理由不能成立。该院在拍卖公告虽特别声明，买受人以本标的房地产开设企业所涉项目应符合金坛经济开发区管理委员会确定的产业方向、项目落户条件、控规具体要求，须得到该委员会及金坛区政府审批，目的是全面展示拍卖信息，便于竞买人作出合理判断，防止造成不必要的损失，并未限制竞买人的资格。异议人认为该院拍卖涉案房地产，不符合法律规定，严重影响该房产的市场价值，损害异议人的合法权益的理由不能成立。因此，异议人的异议理由均不能成立，对其请求不予支持，据此，该院于2020年2月3日作出（2020）苏1181执异10号执行裁定：驳回永泰公司的异议请求。永泰公司不服，向本院申请复议称，1、根据江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司出具的评估报告，评估对象仅为有证建筑、无证建筑、土地三类，并不包括场地内道路、隐蔽工程、设备、水电气及办公设施，存在漏评；2、永泰公司所担保的本金为1290万元，并分别以金坛市房权证村镇字第××号、第××号、第××号房产以及坛国用（2011）第3373号国有土地使用权设定抵押，合计抵押价值为1672万元，现原审法院查封拍卖常州市金坛经济开发区河头镇兴隆路1号的全部房地产明显超出担保标的；3、原审根据《江苏省金坛经济开发区管委回函》限制拍卖物的用途，于法无据，严重影响了该房地产的市场价值。请求本院撤销原审异议裁定。本院对原审查明的事实予以确认。另查明，根据丹阳市人民法院(2016)苏1181民初1109号民事判决，永泰公司于2012年9月4日与丹阳工商支行订立《最高额抵押合同》四份，为案涉债务提供连带责任担保，担保范围涵盖借款本息及丹阳工商支行实现债权的费用，且均已办理抵押登记，具体如下：以永泰司房产（房产权证号：金坛市房权证村镇字第××号）为丹阳工商支行设立他项权（他项权证号：金坛市房他证字第××号），抵押价值237万元；以永泰公司房产（房产权证号：金坛市房权证村镇字第××号）为丹阳工商支行设立他项权（他项权证号：金坛市房他证字第××号），抵押价值545万元；以永泰公司房产（房产权证号：××号）为丹阳工商支行设立他项权（他项权证号：金坛市房他证字第××号），抵押价值350万元；以永泰公司土地使用权（权证号：坛国用2011第3373号）为丹阳工商支行设立他项权（他项权证号：坛他项2012第1250号），抵押价值540万元。上述担保财产合计担保价值为1672万元。上述房地产的抵押权人仅为丹阳工商支行一家。根据询价报告，上述房地产的价值为2665.41万元。又查明，坛国用（2007）第4119号国有土地使用权的抵押权人为中国农业银行股份有限公司丹阳支行。该支行与江苏奥丹机械有限公司、永泰公司等金融借款合同纠纷一案，本院于2015年8月20日作出（2015）镇商初字第59号民事判决，该判决主文第一项载明，江苏奥丹机械有限公司于本判决生效后十日内偿还中国农业银行股份有限公司丹阳市支行借款本金815万元及利息161746.82元。该判决四项载明：江苏奥丹机械有限公司不履行上述第一项还款义务时，中国农业银行股份有限公司丹阳市支行有权以永泰公司抵押的土地使用权折价或以拍卖、变卖该财产的价款在319万元范围内优先受偿。该案生效后，中国农业银行股份有限公司丹阳支行申请执行，此后，该支行将债权转让给中国长城资产管理公司南京办事处，后再次转让给宁波海广资产管理有限公司，而本院则在执行过程中，以便于执行为由，将本案指定镇江经济开发区人民法院执行，执行案号为（2018）苏1191执228号，该院执行中，于2018年6月6日轮候查封永泰公司案涉五处房地产、后因申请执行人撤回执行申请，该案于2019年2月21日裁定终结执行。宁波海广资产管理有限公司至今尚未申请恢复执行。再查明，本案恢复执行后，宁波海广资产管理有限公司于2019年1月10日出具书面说明，同意丹阳市人民法院处置案涉坛国用（2007）第4119号国有土地使用权，该院于2019年3月18日作出（2019）苏1181执恢1号征询函，询问镇江市经济开发区人民法院是否将上述国有土地使用权交由该院处置，镇江经济开发区人民法院并无回函。根据询价报告，该土地价值为444.22万元。还查明，丹阳市人民法院在拍卖案涉房地产过程中，均系以本案名义予以处置，并未标注所涉及的坛国用（2007）第4119号国有土地使用权系为另案处置。另又查明，丹阳市人民法院于2019年4月18日作出（2019）苏1181执恢1号征询函，向江苏省金坛经济开发区管委会征询当地工业厂房及土地规划建设要求，该委于2019年4月22日回函称，根据金坛经济开发区总体规划和产业规划的要求，新入驻项目必须符合其委确定的产业方向、项目落户条件和控规具体要求，并得到其委及金坛区政府的合法审批。依据规划，该宗土地规划用途为市政道路及公共绿化用地。本院认为，本案的争议焦点为：本案询价及拍卖行为是否合法。围绕该争议焦点，有以下几个争议问题：1、案涉询价报告是否存在少询、漏询情形，以及以事由对询价报告提出异议是否应在执行异议程序中予以审查；2、原审对永泰公司名下五处房地产查封、拍卖是否存在超标的及其他违法情形；3、拍卖公告中标注房地产用途限制条款是否侵害永泰公司合法权益。对于第一个争议问题，本院认为，案涉询价报告并不存在少询、漏询情形，且永泰公司以该事由对询价报告提出异议，并不属于执行异议的审查范围。其理由如下：其一，原审法院在询价报告作出后，为进一步明确相关财产的市场价值，先后于2019年11月8日和2020年1月8日两次作出征询函，要求江苏快拍嘉网络科技有限公司予以说明，该公司在两次书面回复中不仅明确了评估结果已包含围墙、路面地坪、钢结构路面地坪、道路、相关配套附属设施、宗地内外五通及场地平整等设施设备全部价值，还另行确定了场地内林木以及地磅、伸缩门等设备的价值为29.365万元，上述事实足以说明原审在询价过程中已将案涉房地产所涉及的全部相关附属财产均纳入询价范围，不存在少询、漏询情形。永泰公司主张原审仅确定有证建筑、无证建筑、土地面积三类，遗漏场地道路、隐蔽工程、设备、水电气及办公设施缺乏事实依据，本院不予采信。其二，根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二条规定：“人民法院确定财产处置参考价，可以采取当事人议价、定向询价、网络询价、委托评估等方式”。该规定第二十四条第二款规定：“当事人、利害关系人对议价或者定向询价提出异议的，人民法院不予受理”。本案中，双方因议价不成，原审法院委托江苏快拍嘉网络科技有限公司对案涉房地产的市场价值进行询价，该行为属于人民法院定向询价的范畴，该公司虽在接受委托后，以再次委托江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司进行评估的方式，作为其公司获得询价结果的参考，但并不影响其公司据此出具询价报告的效力。询价报告作出后，永泰公司也并未对上述以定向询价方式确定参考价的方式提出异议，现该公司仅以少询、漏询为由对询价结果提出执行异议，根据上述规定及相关司法精神，对其公司该项异议请求，应不予受理。永泰公司主张江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司出具的评估报告存在漏评、少评，不仅属于错误理解上述评估公司出具的评估报告仅是确定询价结果的依据而非询价报告本身，且该请求亦不符合本案执行异议审查范围，故本院对此不予采信。对于第二个争议问题，本院认为，根据《最高人民法院关于查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定：“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外”。本案中，对于原债权人丹阳工商支行已经取得抵押登记的金坛市房权证村镇字第××号、第××号、第××号房产和坛国用（2011）第3373号国有土地使用权以及该地上其他无证房产的处置行为，虽仅就抵押财产的询价价值即已达2665.41万元，而案涉债权本金仅为1290万元，但鉴于上述房产及土地均坐落于一处，属不可分物，根据上述关于禁止超标的查封规定的例外情形以及物权法“地随房走、房随地走”原则，应认为原审对上述财产的处置，并不构成超标的查封、拍卖行为。而对于坛国用（2007）第4119号国有土地使用权的处置行为，首先，就处置程序方面，虽然该财产也属于永泰公司名下财产，但并非本案担保财产，其登记抵押权人系另案债权人中国农业银行股份有限公司丹阳支行，且由镇江经济开发区人民法院立案执行，原审法院虽曾函告镇江经济开发区人民法院协商处置事宜，且另案申请执行人也书面同意由原审法院一并处置，但原审卷宗中并无镇江经济开发区人民法院委托原审法院一并查封、拍卖上述土地使用权的任何材料，且镇江经济开发区人民法院于2019年2月21日已因申请执行人撤回执行申请而裁定终结执行，在此情形下，原审法院以其代其他法院一并处置上述土地使用权，明显缺乏法律依据；其次，就执行标的范围而言，原审在查封、拍卖上述财产时，并未注明系为另案处置，在此情况下，原审的上述执行措施，均应视为实现本案债权所实施。根据前述可知，本案抵押财产价值已足以实现债权本息，在上述土地上并未附着任何本案所涉抵押房产的情况下，原审再次就该土地予以查封、拍卖，明显属于明显超标的情形，根据上述禁止超标的执行规定，理应对超标的部分予以解除。至于原审法院认为因上述坛国用（2007）第4119号土地因与坛国用（2011）第3373号土地相邻，无独立通行道路问题，根据物权法相邻关系规定，该情形可通过在拍卖时保留相应必要通行道路予以解决，现该院直接将两宗土地一并拍卖、变卖，适用法律不当。对于第三个争议问题，本院认为，依照《中华人民共和国土地管理法》第二十条规定：“县级土地利用总体规划应当划分土地利用区，明确土地用途。乡镇土地利用总体规划应当划分土地利用区，根据土地使用条件，确定一块土地的用途，并予以公告”。同时结合《最高人民法院关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》第10条规定：“…拍卖过程中，人民法院应当全面真实的披露拍卖财产的现状、占有使用情况、附随义务、已知瑕疵和权利负担、竞买资格等事项，严禁故意隐瞒拍卖品瑕疵诱导竞买人竞拍，严禁故意夸大拍卖品瑕疵误导竞买人竞拍…”。本案中，原审在拍卖前，为查明案涉房地产的财产状况，依法函询江苏省金坛经济开发区管理委员会，了解土地规划建设要求，该委复函称该宗土地为市政道路及公共绿化用地，新入住项目必须符合其委确定的产业方向、项目落户条件和控规要求，并得到其委及金坛区政府的合法审批。根据上述土地管理法的规定，金坛区管委会明示上述土地用途及项目建设要求的行为，并未超出法律规定，原审据此在拍卖公告中将该事实予以注明，亦符合上述司法解释关于如实披露拍卖财产瑕疵的要求，并无不妥。永泰公司主张拍卖公告中限制拍卖财产用途，影响拍卖价格的复议理由，既于法无据，且公告中的提示内容仅是如实转述金坛区管委会的复函内容，并未直接对拍卖财产作出具体限制，故对其公司该项主张，本院不予采信。综上，复议申请人永泰公司部分复议申请成立，本院予以支持。原审异议裁定认定事实错误，适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（二）项、第二款的规定，裁定如下：一、撤销丹阳市人民法院（2020）苏1181执异10号执行裁定。二、撤销丹阳市人民法院（2019）苏1181执恢1号查封裁定、（2019）苏1181执恢1号协助执行通知书、（2019）苏1181执恢1号之一拍卖裁定、限期申报权利瑕疵公告、清场公告、告知书、网拍时间告知书、给常州市金坛区人民政府（2019）苏1181执恢1号函以及拍卖公告等有关对江苏永泰稀土电机有限公司名下坛国用（2007）第4119号国有土地使用权的查封、拍卖行为。本裁定为终审裁定。审 判 长 于  竞审 判 员 章 晓 东审 判 员 司马仲华二〇二〇年六月二十九日法官助理 杨 智 勇书 记 员 张 迎 迎