辽河人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽7401民初820号 原告：辽河石油勘探局有限公司物资分公司，住所地盘锦市兴隆台区渤海街供应委，统一社会信用代码91211100822572980Y。 负责人：郭占文。 委托诉讼代理人：赵琳琳、温博，辽宁油海律师事务所律师。 被告：盘山县东鑫木材经销处，住所地辽宁省盘山县友谊木材市场，统一社会信用代码91211122MA0QE139M9R。 法定代表人：魏晓东。 委托诉讼代理人：刘桂清，辽宁芳诚律师事务所律师。 原告辽河石油勘探局有限公司物资分公司与被告盘山县东鑫木材经销处租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告辽河石油勘探局有限公司物资分公司的委托诉讼代理人赵琳琳、温博，被告盘山县东鑫木材经销处的法定代表人魏晓东、委托诉讼代理人刘桂清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告按照合同约定腾退房屋，交还场地；2、判令被告支付非法占用场地期间的占用费，按合同约定租金为计费基础，计算至2020年4月30日共14885元(暂计，最终占用费计算至被告腾退房屋、交还场地之曰为止）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年，原告与被告签订租赁合同，约定将原告位于盘锦市盘山县太平镇辽河油田友谊储运公司木材市场的1#加工厂、加工厂东侧、2#料台第16－21场地租给被告，租赁期限自2019年1月1日起至2019年12月31日结束，租金44655元。按照合同第8条约定，租赁期满，被告应当即时腾退房屋并将场地交还原告。但迄今为止，被告依然强行占用原告场地，拒绝交还。被告的行为既违反了双方约定，也违反《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，严重损害了原告的合法权益。 被告辩称：盘山县木材市场的背景：2005年，盘山县政府、盘山县工商局、盘山县太平镇政府五家机关为了搞活地方经济，而兴建了木材市场。当时面向全国招商，时任工商局长在会议上承诺，该市场经营20年，并形成了会议纪要。被告是在这种背景下才从事木材经营。1、被告不同意终止合同，也不同意腾退、退还场地。第一、被告所有的经营活动都是按20年准备的，从2005年第一份租赁协议第九条约定，业户自建的生活、办公用房视为暂设，在市场运行内具有使用权。遇有不可抗力的原因及政府重大改革措施，出租房按自建暂设房折旧予以补偿。因为有了上述承诺，被告自行建设了516平方米的带锯车间、105.2平方米的职工宿舍、44平方米的办公室、4台价值12万元的带锯。第二、租赁合同事实上是长期有效。2005年双方签订的《租赁协议》第九条规定：出租方为保障市场长期、有效运行和承租人利益，市场运行周期为十年。此后，租赁合同一年一签，直至2019年10月28日，原告还在通知各承租户2020年继续租赁。在原告张贴续租通知的那段时间，被告多次向原告询问是否有拆迁的可能，原告多次许诺，没有搬迁的可能，你们就放心干吧。2、因为有了原告的许诺和续租通知，被告才放心地组织了大量货源，购进了大约5000立方米的原木，加工了2000立方米的木材。随后就是2020年春节，1月24日市场大门关闭，直至新冠疫情过后的4月21日大门才开放。这段时间，被告根本无法营业，积压了大量货物，现在解除合同，无疑会给被告造成巨大损失。按照当初的盘山县政府的会议精神，租赁合同期间应是20年，现在仍在合同期间，所以被告不属于非法占用场地。被告不同意给付逾期占地费用。根据最高法院《审理涉疫情合同、金融、破产案件23条指导意见》第六条，承租国有企业房屋以及政府部门等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或疫情控制措施影响出现经营困难的小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按国家有关政策免除一定期限内的租金的，法院应予支持。被告作为小微企业，自2020年1月24日至2020年4月21日疫情减轻市场开门，停止了经营活动，请求减免2020年以后租金。3、如果法院判决终止合同，请求给被告至少两年腾迁时间。理由如下：第一，被告基于2019年10月28日的续租通知，购进巨额货物，现均积压在场地内，短期内无法进行销售活动。第二，被告还需寻找新的场地，短期内难于找到合适的场地。第三，被告如迁移，还需办理工商变更登记。如果变更经营场所，被告还需一定时间逐户通知。第四，被告子女在市场附近学校上学，如果搬迁，还需给孩子办理转学手续。期望原告体谅被告难处，帮助被告寻找新的场地，再给被告两年搬迁时间。4、如法院最终判决解除合同，被告将保留向原告索取赔偿的权利。 双方当事人围绕其诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提交的租赁合同，被告无异议，予以采信。《合同签约审查审批表》，可以证明双方签订合同时间，予以采信。《通知》内容及照片不能证明向被告送达，不予采信。被告提交的他人与原告于2005年签订的租赁合同，非被告与原告签订，且合同已履行完毕，不能证明被告要证明的问题，不予采信。被告于2019年10月28日的《通知》，无原告还要续租的意思表示，不予采信。林木采伐许可证均与被告无关，不予采信。“称重单”不足以证明被告的库存数量，不予采信。照片可以证明被告经营的场地内堆积大量木材及部分设备，予以采信。 通过以上证据及当事人陈述，本院确认以下事实： 盘山县友谊木材市场于2005年开办，市场运行周期为十年。原告为出租方，将市场内的场地租给各商户。2015以后，租赁合同一年一签。原告与被告于2018年12月28日签订《2019盘山县东鑫木材经销处租赁友谊大市场料场》场地租赁合同，被告租赁原告的场地经营木材加工、零售等业务，租赁面积为2917平方米，租赁期限为2019年1月1日至2019年12月31日，年租金为44655元。合同约定，如需要续租场地，应于租期届满前30日内提出。合同到期后，双方未续签合同，被告也未交纳占用期间的使用费。市场自2020年1月24日至2020年4月21日因新型冠状病毒疫情关闭。被告在庭审时表示对原告因让其搬迁给其造成的损失另案起诉。 本院认为，本案为租赁合同纠纷。双方合同为双方真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应遵守。本案争议焦点：1、原告与被告签订的租赁合同是否已经终止；2、被告是否应当给付逾期占地使用费，是否应该适用《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见》而减免2020年的占地使用费。 对于租赁物返还，根据法律规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，双方约定合同于2019年12月31日届满，被告并未于届满前30日内向原告书面表示续签合同，原告也未收取被告租金，故租赁合同到期后自然终止。被告应按合同约定，到期后返还场地。故对原告要求被告返还场地的诉讼请求应予支持。 对于占用期间的使用费，根据法律规定，租赁期满，承租人逾期返还的，应当支付占有使用费。本案中，双方合同于2019年12月31日到期，被告未依约返还原告场地，而是继续占用，理应向原告支付自2020年1月1日起至实际返还完毕时止的使用费。但被告占用期间，发生了新冠疫情，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见》第6条规定，被告应属于该规定照顾的市场主体，可以减免2020年1月至4月的使用费。被告应从2020年5月1日起支付原告使用费，原告主张按2019年租金标准给付，不违反法律规定，应予支持。使用费为每日122元（44655元÷365日）。由于本案被告还在经营，场地上堆积设备和大量原材料，搬迁需较多的时间，原告主张被告立即返还不合情理，返还时间以判决生效后90日为宜。被告主张原告让其搬迁给其造成损失，可以另案主张权利。被告还主张市场运行期限为20年，但其提交的证据不足以证明。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告于判决生效后90日内将租赁场地返还原告； 二、被告从2020年5月1日起每日按122元支付原告占用期间的使用费至返还完毕之日止； 案件受理费174元，减半收取87元，由被告承担。 如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于辽宁省辽河中级人民法院。 审判员  张洁梅 二〇二〇年六月二十八日 书记员  高孟娜