山东省枣庄市薛城区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0403民初1320号 原告：宋宜磊，男，汉族，1975年3月16日出生，住枣庄市薛城区。 委托诉讼代理人：李宗超（特别授权），山东薛国律师事务所律师。 被告：枣庄伟超房地产开发有限公司，住所地枣庄市薛城区临城街道办事处北二村，注册号：370400200011279。 法定代表人：殷宪伟，总经理。 委托诉讼代理人：张振国（特别授权），该公司工作人员，男，1973年1月3日出生，汉族，住。 被告：殷宪伟，男，1967年1月4日出生，汉族，住枣庄市薛城区。 原告宋宜磊与被告枣庄伟超房地产开发有限公司、殷宪伟商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋宜磊及其委托诉讼代理人李宗超、被告枣庄伟超房地产开发有限公司（以下简称伟超公司）委托诉讼代理人张振国到庭参加诉讼；被告殷宪伟经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宋宜磊向本院提出诉讼请求：1、确认原告购买被告开发的怡然小区住宅5号楼4单元301室的合同有效并要求两被告继续履行合同义务，签订正式合同、办理网签及预告、产权登记等手续；2、判令两被告支付逾期签约交房违约金113，900.15元（违约金顺延计算至签订正式合同，网签办理完毕之日止）；3、诉讼费由两被告承担。事实与理由：2011年11月30日，原告认购被告枣庄伟超房地产开发有限公司开发的怡然小区住宅5号楼4单元301室，交纳200,000元首付款。被告向原告出具了200,000元收款收据。在原告要求被告交付房屋后，发现该房屋被被告殷宪伟抵押抵债。经原告多次找被告交涉，被告至今未能按约定签订正式合同及交付房屋。被告的行为严重损害了原告的合法权益，现诉至法院，望判如所请。 被告伟超公司辩称，合同为有效合同，但网签不可能了，该房屋已经出售给第三人张传雷了，张传雷已经实际入住涉案房屋了。 被告殷宪伟未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定本案事实如下：2011年11月30日，原告（乙方）与被告伟超公司（甲方）签订了《怡然小区商品房认购书》，约定乙方向甲方认购怡然小区5号楼4单元301室商品房，房屋建筑面积109.57平方米（最终以产权登记部门核准面积为准，多退少补），单价3,710-150元，总价390,069元，价格不含储藏室、车库及其他配套费用。乙方缴纳认购金10万元，双方签订本认购协议。在甲方取得销售许可证7天内，甲方与乙方签订商品房买卖合同；签订合同时，如乙方一次性付款，则付齐全款；如乙方需要办理按揭贷款，在15日内将相关材料提供给按揭银行。小区水、电、暖气、燃气、有线电视、宽带、电话、太阳能全部敷设到位，费用由乙方交纳。小区计划2012年6月16日竣工，在乙方将房款和储藏室或车库及其他配套费用全部交齐后，甲方将所有钥匙一次性交付乙方。甲方未能在2012年6月16日前达到竣工条件，致使乙方不能按时办理按揭贷款或签订正式合同，延期一个月以上的，甲方向乙方支付房价总额的每日万分之一的赔偿金，延期六个月以上的，乙方有权要求退房，甲方赔偿乙方总房价百分之一的赔偿金；双方在签订本协议后，甲方不能调整房屋的价格，乙方如要退房请于签订正式《商品房买卖合同》后7至15日内办理退房手续，甲方无息全额退还乙方所交纳的款项。同时双方约定，认购书作为甲乙双方权利义务的约定，双方应严格执行，在签订正式《商品房买卖合同》后，自行终止。 2011年11月30日，原告向被告伟超公司交纳认购金10万元，2012年1月19日，原告向被告伟超公司交纳房款10万元，共计20万元，被告伟超公司分别向原告出具了收据。2012年6月25日，怡然小区取得预售许可。 本院认为，关于原告与伟超公司之间《怡然小区商品房认购书》的性质问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。原告与伟超公司签订的认购书中明确约定了买卖双方的名称及住所、商品房基本状况、房屋价款的确定方式、总价款、面积差异的处理方式、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期，同时还约定了供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施和公共设施的交付承诺及违约责任。《怡然小区商品房认购书》基本具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且伟超公司已经按照认购书的约定收受了原告交纳的10万元认购金及10万元购房款，故原告与伟超公司签订的认购书依法应认定为有效的商品房买卖合同。《怡然小区商品房认购书》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对原告和伟超公司均具有法律约束力。 关于（2019）鲁0403民初1207号民事判决书认定的伟超公司与张传雷之间的《商品房买卖合同》的效力及交付问题，因张传雷已经就该案认定提起上诉审理中，本案本院不能作出认定。 关于要求判决伟超公司继续履行合同、签订正式合同、办理网签及预告、产权登记并支付逾期签约交房违约金的诉讼请求能否支持的问题。网签登记备案制度是一种行政管理制度，属于房地产管理部门的一种行政管理行为,登记备案与否并不影响合同效力,也不影响出卖人与买受人之间权利义务关系,故人民法院不宜直接以司法手段进行干预。本院对原告要求办理涉案房屋网签备案登记手续的诉讼请求不予支持。意思自治是民法及民事活动的基本原则,预告登记是商品房买受人和出卖人的双方行为，只有达成合意才可办理，是当事人意思自治的内容，人民法院不宜以司法手段干预；双方合同履行中，如果需要再进一步签订正式合同，则应该补充签订，但是正式合同的条款内容亦是当事人意思自治的内容，人民法院不宜以司法手段干预；故原告要求签订正式合同及办理预告登记的请求本院不予支持。办理不动产权属证书的主体是行政机关而非伟超公司，伟超公司对购房人办理房屋权属证书仅负有将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务,故原告直接请求伟超公司为其办理不动产权证的诉讼请求不能成立，本院不予支持。关于逾期交房违约金，双方约定“在乙方将房款和储藏室或车库及其他配套费用全部交齐后，甲方将所有钥匙一次性交付乙方”，双方虽未约定房屋交付具体时间，但约定了房屋交付条件，原告就案涉房屋并未交纳全部购房款，故原告主张逾期交房违约金，于法无据，本院不予支持。预约乃约定将来成立一定契约之契约，是相对于本约而言的一种特殊合同，合同标的是指向本约的缔结，履行预约合同的结果是订立本约合同。本案中，《怡然小区商品房认购书》，从合同约定的内容看，双方订立合同并不是以再行签订本约为目的；从合同的履行看，伟超公司已收取原告部分购房款，故不应认定为预约合同。同时，原告诉请第一项即为确认《怡然小区商品房认购书》系有效的商品房买卖合同，且该诉请已为本院予以支持，故原告再要求伟超公司支付逾期签约违约金，缺乏依据，本院不予支持。 关于殷宪伟是否应当承担民事责任的问题。本院认为原告的购房款已经交付伟超公司，伟超公司也已向原告出具了收据，原告要求殷宪伟承担民事责任无事实及法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告宋宜磊与被告枣庄伟超房地产开发有限公司于2011年11月30日签订的《怡然小区商品房认购书》系有效的商品房买卖合同； 二、驳回原告宋宜磊其他诉讼请求。 案件受理费减半后收取2，150元，由原告宋宜磊和被告枣庄伟超房地产开发有限公司各负担1，075元，于本判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。 审判员  张彤 二〇二〇年六月九日 书记员  魏维