湖南省岳阳市君山区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0611民初455号原告：方美辉，男，汉族，1973年7月19日出生，住湖南省岳阳市君山区。被告：张三新，男，汉族，1970年10月11日出生，住湖南省岳阳县。委托诉讼代理人：周新权，湖南天朋律师事务所律师，一般授权。原告方美辉与被告张三新房屋买卖合同纠纷一案,本院于2020年5月13日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年6月4日公开开庭进行了审理。原告方美辉、被告张三新的委托诉讼代理人周新权到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。方美辉向本院提出诉讼请求：1.判决张三新偿还方美辉购房款200000元或者归还方美辉所购房屋；2.由张三新向方美辉偿还购房款所产生的利息（2017年-2020年，利息1分5厘）。事实和理由：2017年9月26日，方美辉向张三新支付200000元，用于购买张三新的位于君山区（包括门面在内的五层，约115平方米）。由于张三新股东内部纠纷，导致该房屋被他人占用并装修。后方美辉与张三新多次协商均未果。庭审过程中，方美辉变更部分诉讼请求，要求解除《购房合同》并将诉请的购房款变更为120000元。张三新辩称，1.本案程序上有瑕疵，方美辉的起诉书称因张三新与股东有内部纠纷，导致房屋被他人占用并装修，即本案涉及有利害关系的他人，应通知参加诉讼；2.方美辉的要求归还购房款或者所购房屋没有事实和法律依据，方美辉无有效证据证明双方之间存在购房行为，双方均不是房屋所在地君山区的村民，不是该集体经济组织成员，无论方美辉所述的购房行为是否存在，双方的行为都是严重违法的；3.方美辉无有效证据证明实际向张三新支付了购房款以及收条上的购房款就是本案的购房款，没有证据证明双方对购房款的利息进行了约定，不存在计算利息的问题。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，在本院予以阐述。经审理查明，2017年9月26日，张三新与方美辉签订购房合同，合同载明：甲方：张三新，身份证：4306211970××××××××，乙方：方美辉，身份证：4306111973××××××××，经甲乙双方购买房屋达成如下协议：一、甲方持有君山区建一栋3单元六层房屋，现将东单元包括门面在内的五层（约115平方米）卖给乙方，价格壹拾贰万元整，一次付清。二、签订合同之日乙方先预付订金壹拾贰万元给甲方，余款到竣工交房一次性付清…四、房屋必须有正规合法手续，否则造成后果由甲方负责…。张三新于2017年9月26日向方美辉出具收条，收条在《购房合同》的背面，载明：“今收到方美辉购房款壹拾贰万元整。注：包括水电、开户费及门窗在内。”2017年9月12日，张三新的中国建设银行账号由方美辉委托他人代理在建行岳阳冷水铺支行凭卡号存入现金120000元。因涉案房屋权属问题，方美辉与张三新发生纠纷，方美辉要求张三新将购房款120000元如实退还。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照合同全面履行各自的义务。本案的争议焦点为：1.购房合同是否有效，方美辉是否履行了合同义务？方美辉与张三新双方签订的《购房合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，各方均应按照合同约定履行各自的义务。张三新辩称程序上存在瑕疵，案涉主体涉及有利害关系的他人，应通知他人参加诉讼。根据《中华人民共和国合同法》第二条，“合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。”的规定，本案双方当事人签订的《购房合同》上明确主体为方美辉、张三新，对方美辉和张三新具有合同上的约束力，故对该辩称意见本院不予采纳。张三新辩称双方之间不存在购房行为，均不是原君山区村集体经济组织的成员，双方的行为严重违法。事实上，原君山区的土地性质为国有土地，公民对国有土地上附着的房屋的处分不受其是否是村集体经济组织成员的影响，故对该辩称意见本院不予采纳。张三新辩称，方美辉要求返还购房款没有事实和法律依据，购房合同并未实际履行，且起诉书上的张三新的身份证号码与购房合同上的不一致，该购房合同与本案无关，也无证据证明张三新向方美辉出具的收条中的120000元就是本案的购房款，本院认为，方美辉起诉书上对张三新公民身份号码的书写错误，不影响《购房合同》与本案的关联性，方美辉提交的中国建设银行客户回单，具有形式和内容的客观性和真实性，并结合收条，足以证实张三新收到方美辉支付的案涉价款120000元，本院对该辩称意见不予采纳。张三新提交的与案外人签订的《购房合同》，方美辉辩称该份合同与本案无关，对该辩称意见本院予以采纳。2.房屋买卖合同是否应当解除？方美辉已经按照合同约定支付了购房款，张三新不能依照合同约定履行合同义务，将房屋交付给方美辉入住，导致合同目的不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”，故对方美辉要求解除与张三新的《购房合同》的诉请，本院予以支持。3.张三新应当如何承担民事责任？根据《中华人民共和国合同法》第九十七条，“合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，对方美辉要求张三新返还购房价款120000元的诉请，本院予以支持。双方签订的购房合同未约定房屋的交付时间以及违约责任，方美辉要求从2017年开始按照月利率1.5%计算利息损失，没有依据。参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）项，“既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。”的规定，应按照年利率6%予以计算利息损失。方美辉主张解除合同时，为张三新逾期还款之日，即起诉之日，从2020年5月13日开始计算方美辉的利息损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第六十条、第九十四条、第九十七条，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）项之规定，判决如下：一、解除原告方美辉与被告张三新于2017年9月26日签订的购房合同；二、被告张三新于本判决生效后十日内支付原告方美辉120000元及利息（以本金120000元为基数，按照年利率6%自2020年5月13日至实际履行之日止的利息）；三、驳回原告方美辉其他诉讼请求。如被告未按本判决确定的期限履行义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费4300元，减半收取计2150元，由被告张三新负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员  刘柳二〇二〇年六月十九日法官助理罗晓玲书记员谭蓉附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第二条本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理:(一)既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持;(二)约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。