江西省宜春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣09民终270号上诉人（原审被告）：江西省影川房地产开发有限责任公司。住所地：江西省奉新县冯川镇仲尧路（森林公园内）。统一社会信用代码：91360921772389722D。法定代表人：胡龙云，系该公司总经理。委托诉讼代理人：刘菊明，江西华邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘卫平，江西华邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林秀英，女，1948年3月7日出生，汉族，江西省南昌市人，住江西省南昌市青山湖区。委托诉讼代理人：胡永强，江西秦风律师事务所律师。上诉人江西省影川房地产开发有限责任公司（以下简称：影川公司）因与被上诉人林秀英房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省奉新县人民法院（2019）赣0921民初695号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。影川公司上诉请求：1．撤销一审判决第二项，改判驳回林秀英的该项诉讼请求；2．一、二审诉讼费由林秀英承担。事实与理由：1．一审法院仅凭林秀英提供的收据和《商品房买卖合同》即认定林秀英履行了付款义务，缺乏证据支持，属事实认定错误。2．林秀英对合同的不能履行在未能按时交付时即应当有预期，其应当采取合理措施积极减少损失，及时主张权益，否则不能就扩大的损失要求赔偿。3．在合同解除的情况下，一审法院判决影川公司以已交付房款的日万分之五向林秀英支付违约金至还清之日，没有事实和法律依据，应予纠正。林秀英辩称，1．一审根据《商品房买卖合同》以及影川公司出具的盖有其公章的《收据》认定林秀英已经履行付款义务充分合理，且与事实一致。影川公司仅以林秀英未提供银行流水为由否认收到林秀英的购房款系属滥用诉讼权利，有悖诚实信用原则。2．影川公司主张林秀英怠于行使诉讼权利，与事实不符，有悖诚实信用原则。3．一审根据林秀英的诉讼请求，按照《中华人民共和国合同法》的规定并参照《商品房买卖合同》的约定，认定以260000元为本金，按日利率万分之五计算林秀英的损失，既符合法律规定，又考虑到双方各自应当承担的责任，公平公正。如完全按照《商品房买卖合同》按已付款的30%向林秀英支付违约金，明显不足以弥补林秀英的损失，应当予以调整。综上，请求驳回影川公司的上诉。林秀英向一审法院提出诉讼请求：1．解除林秀英与影川公司签订的《商品房买卖合同》；2．判令影川公司返还林秀英已经支付影川公司的购房款260000元；3．判令影川公司赔偿林秀英损失1192000元；4．本案诉讼费由影川公司承担。一审法院经审理查明，林秀英（买受人）与影川公司（出卖人）就购房事宜达成合意并签订《商品房买卖合同》一份，该合同载明：“……第一条项目建设依据出卖人以出让方式取得位于冯川镇森林公园内编号为A0329的地块的土地使用权。土地使用权出让合同号为奉国用（2005第A1050329）。该地块土地面积为50万㎡，规划用途为住宅，土地使用年限自2005年6月7日至2055年6月6日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名东方威尼斯温泉森林公园综合住宅小区。建设工程规划许可证号为奉建规字（2005）78号。施工许可证号为3622260508104401。……。第三条买受人购买的商品房为本合同第一条规定项目中的第4-19幢01号房。该商品房的用途为住宅，属砖混结构，层高为3.4m，建筑层数地上叁层，地下/层。该商品房阳台是非封闭式。该商品房合同约定建筑面积共242平方米，……。第四条计价方式与价款出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米1074.38元，总金额（人民币）贰拾陆万整。……。第六条付款方式及期限。买受人按下列第1种方式按期付款。1、一次性付款合同签订之时支付￥260000，买受人在任何情况下不得要求退款。……。第八条交付期限出卖人应当在2008年4月18日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二条起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行：（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际支付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。……。该合同落款出卖人为影川公司（捺印）法定代表人：黄慎（捺印）买受人：林秀英（捺印）”。2006年4月18日，影川公司向林秀英出具收款收据一份，内容为：“交款单位林秀英收款方式现金人民币（大写）贰拾陆万元整￥260000收款事由4-19-01号双拼别墅房款（B4房型）2006年4月18日程艳影川公司捺印”。经确认，“黄慎”曾任职影川公司的法定代表人至2007年12月份，影川公司内部先后经历过多次股东变更及法定代表人变更。根据已生效的（2017）赣0921民初1228号判决书，可以确认以下事实：1.2005年6月17日影川公司取得冯川镇仲尧路的国有土地使用证，2005年6月29日影川公司取得奉新县森林公园旅游综合开发项目的建设用地规划许可证，2005年7月29日影川公司取得东方威尼斯温泉森林公园综合住宅开发项目的建设工程规划许可证，2005年8月10日影川公司取得东方威尼斯温泉森林公园综合住宅开发项目的建设工程施工许可证，2005年11月1日影川公司取得东方威尼斯金地印象山庄的商品房预售许可证。2.2007年11月20日奉新县建设局向影川公司发出了关于“东方威尼斯温泉森林公园综合建设开发项目规划设计方案”进行调整的通知，该通知内容为需重新对原规划设计方案进行调整。影川公司接到通知后立即对原方案中独立、双拼、联排住宅调整为多层多户型住宅，待新方案经审查同意后，方可办理有关建房规划、施工报批手续。3.2011年7月18日奉新县国土资源局向影川公司发出了一份有关森林公园项目用地情况告知书【奉国土告字（2011）第35号】，内容为，影川公司于2005年5月20日通过挂牌方式竞得奉新县城森林公园地块国有土地使用权，并于2005年6月6日与奉新县国土资源局签订了《国有土地使用权出让合同》。2007年7月起，影川公司在已投资额占总投资额不足25%的情况下，未经批准中止开发建设已满4年，根据《闲置土地处置办法》第二条第二款之规定，影川公司的行为属闲置土地的行为。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条的规定，影川公司取得的房地产用地，不得转让。影川公司单位或股东转让或变相转让该房地产开发项目土地使用权的行为，均为无效行为。一经发现奉新县国土资源局将依法追究相关责任人责任。鉴于影川公司该房地产开发项目的土地使用权均已被司法机关查封、冻结，现告知影川公司在有关纠纷案件未解决前，不得开工建设。4.2016年6月25日奉新县人民政府县长办公会议摘要中显示奉新县人民政府办公会议原则同意县国土局提交的东方威尼斯项目闲置土地拟处理方案，依照《闲置土地处置办法》第十二条第五款规定，按等价置换原则，将东方威尼斯项目原115亩点状建设用地置换为117.82亩集中连片建设用地，其中预留10亩土地待被告处理好自身债权债务问题后，再行供应。县国土局负责依法依规办理土地置换手续。会议要求，要准确界定置换后的土地面积，严格规划建设管理，确保地上建筑风格同城市建筑风格协调一致、相得益彰。5.2017年6月12日奉新县发展和改革委员会向影川公司发出了关于影川公司华林春天项目备案的批复，准予备案，项目名称为奉新县“华林春天”住宅项目，项目建设地点为奉新县城西森林公园，影川公司在项目开工前凭此通知到环保、建设、国土、房管、城管等部门办理相关手续，落实建设条件，项目建设要严格按照环保、安全设施与主体工程“三同时”的要求进行。现林秀英以影川公司无法履行合同约定的义务为由，要求解除合同，并提出前列诉讼请求。一审法院认为，林秀英、影川公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。林秀英依约向影川公司支付260000元购房款。现因影川公司已无法按合同约定交付房屋，导致合同目的无法实现，故对林秀英要求解除合同的诉求，予以支持。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，林秀英可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。虽然影川公司对收取林秀英交付的购房款260000元提出质疑及主张该款已经处理，但根据林秀英提供的《商品房买卖合同》及《收款收据》，两者能够相互印证，形成完整的证据链，足以证实影川公司收到林秀英的上述购房款，故对于林秀英要求影川公司返还已支付的购房款260000元的诉求，依法予以支持。影川公司违反合同规定，在合同约定交房时间内未如期交房，特别是原建设规划已作改变，现项目名称为奉新县“华林春天”住宅项目，导致合同目的无法实现，对此，影川公司应当承担违约责任。至于林秀英主张以现行房价计算违约损失共计1192000元的诉求是否合理的问题。一方面，双方所签订的《商品房买卖合同》对影川公司逾期交房的违约责任已进行了约定。另一方面，双方于合同中约定交房日期为2008年4月18日，影川公司迟延履行合同义务已达11年之久，虽然逾期交房及无法交房的违约责任在于影川公司，但由于林秀英未及时采取适当措施防止损失的扩大，亦应承担相应责任。故林秀英要求按今日当地房地产市场价值计算其损失，并不合理，不予支持。对林秀英的违约损失如何计算的问题。双方在《商品房买卖合同》第九条中约定了出卖人逾期交房的违约责任，该条款规定了自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止逾期超过30日后，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金，虽然合同已无法实际履行，但双方约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法可以认定。因此，林秀英的损失可自2008年4月19日起，以260000元为本金，按日利率万分之5计算至2019年4月1日即521950元（260000元×5÷10000×365天×11年），其后顺延计算至还清款时止；对于林秀英主张的超出部分损失，不予支持。一审判决：一、解除林秀英与江西省影川房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》；二、江西省影川房地产开发有限责任公司应于本判决书生效之日起二十日内向林秀英返还购房款260000元并向林秀英支付违约损失521950元（已按日利率万分之5计算至2019年4月18日，其后损失顺延计算至还清款时止）；三、驳回林秀英的其它诉讼请求。案件受理费17868元，由林秀英负担7623元，由江西省影川房地产开发有限责任公司负担10245元。影川公司、林秀英在二审期间均未提交证据。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，林秀英与影川公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。林秀英依约向影川公司支付260000元购房款，影川公司向林秀英出具了《收款收据》。影川公司上诉认为林秀英未提交银行流水，不能仅凭《收款收据》和《商品房买卖合同》就认定林秀英交付了购房款260000元。本院认为，林秀英在一审提供的《商品房买卖合同》以及影川公司盖有其公章的《收款收据》，两者能够相互印证，足以证实林秀英向影川公司支付了260000元购房款。影川公司逾期交房长达十余年，房价已大涨，一审法院根据《商品房买卖合同》及本案的实际情况确定林秀英的损失计算自以260000元为本金按日利率万分之五自2008年4月19日起计算至还清款时止，并无不当，本院予以认可。综上，上诉人影川公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17868元，由上诉人江西省影川房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 易 芳审判员 黄若凡审判员 高胜敏二〇二〇年六月十一日书记员 刘海烨