上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初5705号原告：上海宝地杨浦房地产开发有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：秦铁汉，执行董事。委托诉讼代理人：李振红，男。委托诉讼代理人：刘皓，男。被告：上海沣迎网络科技有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：赵国平。原告上海宝地杨浦房地产开发有限公司(以下至判决主文前简称“宝地公司”)与被告上海沣迎网络科技有限公司(以下至判决主文前简称“沣迎公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用简易程序。2020年6月16日，本院公开开庭进行审理，原告宝地公司的委托诉讼代理人刘皓到庭参加诉讼。被告沣迎公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告宝地公司向本院提出诉讼请求：1.确认原被告之间就本区浦电路XXX号XXX层XXX号房屋(以下至判决主文前简称“系争房屋”)签订的租赁合同于2019年9月26日解除；2.被告支付2019年5月16日至2019年5月31日期间的租金30,889.96元；3.被告支付2019年6月1日至2019年6月30日期间物业费8,391.44元；4.支付2019年4月1日至2019年4月25日期间的电费2,143.83元及2019年4月26日至2019年5月21日期间的电费480.44元；5.被告支付上述欠付租金和物业费的逾期付款违约金(以诉请2的金额为基数，自2019年5月26日起算；以诉请3的金额为基数，自2019年5月26日起算，以上均按照日千分之三计算至2019年9月26日止)；6.被告支付解约违约金409,444.38元。事实和理由：2019年3月20日，原、被告就系争房屋签订租赁合同，合同对租期、租金等事宜作出约定。被告支付履约保证金后再未向其支付过任何租金或其他费用，被告于2019年5月离开系争房屋，但未通知其办理房屋交接手续。其在催告被告支付欠付费用后未果，又于2019年9月26日向被告寄送解约通知，被告于9月29日签收该函件。故其认为案涉租赁合同于上述发函之日解除，在免除被告免租期1.5个月租金后，被告应向其支付其余欠付租金、物业费，及其为被告垫付的水费，被告还应承担逾期付款违约金、解约违约金，其并有权没收被告已支付的履约保证金。至于违约金的金额，同意法院进行调整。被告沣迎公司未作答辩。经审理查明：系争房屋为原告从案外人上海宝钢国际经济贸易总公司、上海宝钢国际贸易有限公司、宝钢集团财务有限责任公司处承租而来。2019年3月20日，原告(出租人、甲方)与被告(承租人、乙方)就系争房屋签订租赁合同，约定甲方最迟于2019年4月1日交付房屋，装修期为1.5个月，自2019年4月1日起至2019年5月15日止。装修期期满后的首日为起租日，租赁期自2019年5月16日至2021年5月15日止。装修期内免收租金，但乙方仍需支付物业费。乙方以月付缴纳租金，月租金59,849.29元，于每月25日或之前支付下个月的租金(当月25日为节假日的，于25日前的最后一个工作日支付)。如合同提前终止时最后一个月的租期不足一个日历月，则该月租金按当年度月租金标准乘以该月实际租赁天数与该月所在日历月的实际天数之比率后的数额计算。履约保证金为204,722.20元，如因乙方退租或违约行为，致使甲方解除合同的，甲方可没收履约保证金。每月物业费8,391.44元，付款日期与租金相同。装修期和租赁期内发生的公用事业费均由乙方承担，乙方需按独立记录表计数，根据甲方规定的收费标准，按月向甲方支付公用事业费，付款日期与租金相同。乙方最迟于合同提前终止的30日之前，与甲方联系交还房屋事宜。房屋交付后，乙方擅自退租，甲方有权要求继续履行，或者甲方也可通知乙方解除合同。乙方逾期支付租金或其他费用超过30日的，甲方可书面通知解除合同，并要求乙方按当年度月租金及月物业费之和的6倍支付违约金。甲方解除合同的，除要求乙方承担违约金并承担装修期内免去的租金外，还有权没收履约保证金。若乙方逾期支付租金、物业费、履约保证金、公用事业费等任何费用，乙方需按未付款的千分之三支付违约金。本合同任何通知应发送至乙方指定地址：上海市长宁区天山路XXX号XXX幢XXX室，联系人为郑乙人；如用挂号信邮寄，在寄出五天后视为收到。2019年2月19日，被告预先向原告支付履约保证金204,722.20元及租金59,849.29元。同月20日，原告向被告交付房屋。原告依据系争房屋电表的实际抄表数，向被告发送付款通知书，要求被告支付2019年3月26日至同年4月25日期间的电费2,143.83元及2019年4月26日至同年5月21日期间的电费480.44元。上述电费已由原告向物业公司缴纳。审理中，原告陈述被告于2019年5月自行离开，未向其返还系争房屋；因其无法确定是否继续使用房屋，故直至发送解除函时收回系争房屋，其收回房屋后空置至今。原告并称被告在合同签订后未再向其支付租金、物业费或电费。以上事实，由房屋租赁合同、产权证书、付款凭证、收款记录等证据及庭审笔录在卷佐证。为证明其向被告发送解约函的事实，原告提交其向被告出具的解约函、挂号信函收据的复印件及挂号查询结果。解约函载明：双方之间的租赁合同于2019年9月26日终止；你司应尽快返还房屋。挂号信函收据显示收件人为郑乙人，挂号查询结果显示的收件地址为上海市长宁区天山路，收件人为郑乙人，收件日期为2019年9月27日，签收日期为2019年9月29日。本院认为，解约函和收据虽为复印件，但收据与挂号查询结果显示的邮件编号一致，查询结果显示的收件地址虽与案涉租赁合同约定的被告地址不完全一致，但收件人均为郑乙人，故该组证据形成较为完整的证据链条，可以证明原告于2019年9月27日寄送解约函，被告于同月29日签收。本院认为，原、被告签订的案涉房屋租赁合同系双方当事人的真实合意，于法无悖，合法有效，双方均应恪守。原告已按约向被告交付系争房屋，被告应按约向原告支付相应租金等费用。合同约定被告逾期支付租金或其他费用超过30日的，原告可书面通知解除合同；通知应寄送到被告指定地址；如用挂号信邮寄，在寄出五天后视为收到。现被告未支付租金等费用超过30日，原告有权解除合同。原告提交的证据证明其将解约函通过挂号信邮寄送至被告指定地址，其寄出日期为2019年9月27日，按合同约定被告于2019年10月2日视为收到，故该送达日期应为合同解除之日。合同解除，被告仍应支付合同解除前的欠付费用。原告主张租金30,889.96元、物业费8,931.44元及电费2,624.27元的诉请，均具有事实和合同依据，本院均予支持。关于上述欠付租金、物业费的逾期付款违约金，原告主张以合同约定的日千分之三计算，并表示同意予以调整，本院结合案件情况酌情将计算标准调整至日万分之五，均从合同约定的应付之日2019年5月26日起计算至原告主张的2019年9月26日止。合同约定因被告违约而合同解除的，原告可没收履约保证金，并主张相当于六个月租金和物业费的解约违约金。现原告依据合同约定，主张没收履约保证金204,722.20元及解约违约金409,444.38元的诉请，本院认为两项诉请的性质均为被告应对合同解除承担的违约责任，因原告表示同意予以调整，本院结合案件实际情况，酌情判令被告支付解约违约金341,203.65元，扣除原告已收取的履约保证金204,722.20之后，被告还应向原告支付解约违约金136,481.45元。被告经本院依法传唤，无正当理由未出庭应诉，视为放弃相应诉讼权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十四条规定，判决如下：一、确认原告上海宝地杨浦房地产开发有限公司与被告上海沣迎网络科技有限公司就上海市浦东新区浦电路XXX号XXX层XXX室房屋签订的房屋租赁合同于2019年10月2日解除；二、被告上海沣迎网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海宝地杨浦房地产开发有限公司支付2019年5月16日至2019年5月31日期间的租金30,889.96元、2019年6月1日至2019年6月30日期间物业费8,391.44元、2019年4月1日至2019年5月21日期间的电费2,624.27元；三、被告上海沣迎网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海宝地杨浦房地产开发有限公司支付逾期付款违约金(具体如下：分别以30,889.96元、8,391.44元为基数，均按日万分之五的标准，自2019年5月26日起计算至2019年9月26日止)；四、被告上海沣迎网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海宝地杨浦房地产开发有限公司支付解约违约金136,481.45元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,298元，减半计4,149元(原告已预交)，由被告上海沣迎网络科技有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 施 帅二〇二〇年六月二十八日书记员 顾鼎鼎附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。