陕西省咸阳市秦都区人民法院民事判决书（2020）陕0402民初1587号原告：吴某某，男，汉族，住咸阳市秦都区。委托代理人：王馨，咸阳市秦都区人民法律服务所法律工作者。被告：刘某某，女，汉族，住咸阳市渭城区。委托代理人：孙喜民，陕西古渡律师事务所律师。委托代理人：杨洋腾飞，陕西古渡律师事务所实习律师。原告吴某某与被告刘某某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴某某的委托代理人王馨，被告刘某某的委托代理人孙喜民、杨洋腾飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，其在网上二手房买卖房屋信息中看到被告卖房的信息，其遂给被告卖房信息中预留的电话联系人张某某电话联系看了房子。当时被告共有15套房子委托张某某经手向外出售。张某某介绍了房子的情况，联系房主即本案被告，被告与原告见面后承诺，原告可先交部分房款，与被告签订房屋买卖合同，然后由她办理网签手续将房屋登记在原告名下，原告在房地局查到房屋登记到原告名下之后再付尾款。双方约定好后，原告母亲将1万元定金交给张某某。2018年元月19日，原、被告（原告母亲陈某某、被告委托人张某某也在场）一起在咸阳市秦都区XX小区XX室（被告的另一套房屋）内共同签订了房屋买卖合同。双方约定被告将位于咸阳市秦都区XX小区（卡农家园）B1-2102号、建筑面积为118.92平方米的房屋卖给原告，房屋每平方米3888元，合计价款462360元，连同被告缴纳过，现由原告支付的税费（契税、大修基金、天然气壁挂炉、电视入户费）计28483元，总价款490843元，由原告先支付被告总价款的70%，被告将房屋交付给原告居住使用，并配合原告办理入住手续。合同签订当天，原告通过自己母亲账户将合同约定的房屋70%款项（定金1万元在70%中包含）以转账方式转入被告农行的XXXXXXXXXXXXXXX2417账户中，原告接收了房屋后进行了装修并入住使用。但之后，被告不履行承诺，一直不去开发商处为原告办理房屋户主变更手续。原告去开发商处多次，但被告不去，无法办理。2019年12月11日，原告突然接到被告发来的合同解除函。原告认为，在合同签订后，其履行了合同义务，被告不按照合同约定履行义务，已经严重损害了原告的合法权益，原告现诉至法院，请求依法判令：1、依法确认原告、被告签订的房屋买卖合同有效；2、依法确认被告向原告发出的合同解除函无效；3、判令被告继续履行合同义务，为原告办理房屋过户手续，将房屋的所有权人变更为原告。被告辩称，原告诉称与事实不符，被告多次与原告沟通希望原告尽快办理网签更名手续，而原告拒绝办理。被告于2019年9月20日书面通知原告办理相关手续履行合同义务，而原告拒绝履行合同义务，所以被告有权解除合同，其于2019年12月12日向原告发出了合同解除函，双方的房屋买卖合同已经解除。原、被告双方的买卖合同为陕西女皇实业有限公司设定义务，双方合同无法履行。涉案房屋无法办理更名手续，原、被告双方的房屋买卖合同履行不能。综上，请求驳回原告的诉讼请求。原告当庭提举了如下证据：第一组证据：2018年1月19日原、被告签订的房屋买卖合同一份。证明被告提供合同文本，将其位于咸阳市秦都区XX小区XX室房屋出卖给原告，双方就房屋买卖的相关事宜进行了明确约定。被告质证对真实性及证明问题均认可。第二组证据：收条一份、中国银行转账凭证一份。证明原告依据房屋买卖合同的约定，履行了自己前期的付款义务。被告质证收取1万元的收条并非被告出具的，但是1万元定金被告收到了，对于银行转账凭证真实性认可，被告确实收到了原告转账的333590元。第三组证据：物业费收据四张。证明被告履行了房屋交付义务，已经将咸阳市秦都区XX小区XX室交付给原告，原告一直在交付物业费。被告质证对真实性和证明目的均无异议。第四组证据：装修合同3页、装修费收据4页。证明原告在收到房屋后，对房屋进行了装修，已经实际入住。被告质证被告将房屋交付给原告属实，至于原告是如何对房屋进行装修的与本案无关。第五组证据：刘某某指定办事人员张某某给原告发微信截图一张。证明被告承诺办理过户的事情不要原告催。被告质证对真实性不予认可，理由是从该聊天记录中无法确认聊天双方就是刘某某和张某某。第六组证据：刘某某发起的群聊截图一份。证明原告联系被告谈房屋过户事宜。被告质证对真实性不认可，理由该群聊无法看出是原告和被告的丈夫谈及过户的事情。第七组证据：原告给被告的微信截图2页。证明原告通过微信联系被告谈过户事宜，被告没有答复。被告质证对真实性不认可。第八组证据：录音一份。证明原告无法自行办理房屋过户手续。被告质证对真实性无法确认，原、被告双方都无法办理房屋过户手续。第九组证据：合同解除函一份。证明被告严重违约，不履行合同义务。被告质证对真实性认可，证明目的不认可，被告并未违约，而是原告违约。第十组证据： 2019年5月26日原告母亲和被告丈夫的聊天记录。证明房屋网签更名可以办理了，但是要向发开商交纳25000元的更名费，按照合同约定该笔费用应该由被告交纳。被告质证对真实性及证明问题均不认可，原、被告双方的买卖合同对开发商设定了义务，所以合同不能履行。被告当庭提举了如下证据：第一组证据：2018年1月19日的房屋买卖合同一份。证明依据合同约定，由原告吴某某主导办理网签更名手续，被告刘某某进行协助、配合，因此原告应当承担办理网签更名手续的主要义务。原告质证对真实性认可，对证明目不认可，双方合同约定内容属实，但是办理网签更名手续需要由被告向开发商申请与原告一起共同变更网签手续。第二组证据：姜某某与陈某某微信聊天截图一份。证明被告多次联系原告，希望原告办理网签更名手续，但原告拒绝履行合同义务。原告质证对真实性认可，确实是被告的丈夫姜某某与原告母亲陈某某的微信聊天记录，对证明问题不认可，原告并未拒绝办理网签更名手续，2019年5月12日被告丈夫姜某某给原告母亲告知，说网签更名手续能办理了，但是要向开发商交25000元的更名费，原告认为该费用不应该由原告支付，而应按照合同约定由被告支付，之后被告说不交费就无法办理网签更名手续，所以原告没有去。第三组证据：通知一份。证明被告书面通知原告，催促原告履行合同义务，但原告仍然拒绝履行合同义务。原告质证被告在2019年9月20日向原告出面进行了通知，原告也收到了该通知。对通知的内容不认可，原告已经按照合同约定履行了主要义务。第四组证据：姜某某与XX小区物业经理聊天截图一份。证明被告委托小区物业经理对此事进行协调处理，但原告依然拒绝履行合同义务，办理网签更名手续。原告质证对真实性无法确认，但是从该聊天记录中看，房屋可以在开发商办理过户，从姜某某和小区物业经理聊天记录可以看出，实际网签更名可以办理，是免费的，被告让原告交纳更名费，是被告想占为己有。进一步说明，被告向原告设置障碍，故意不办理更名手续，严重违约。第五组证据：1、2019年12月11日《合同解除函》一份；2、《合同解除函》邮寄单电子存根及签收底单各一份。证明原、被告于2018年1月19日签订的《房屋买卖合同》已经解除。原告质证解除函确实收到了，原告自始至终一直履行合同义务，也从未拒绝办理更名手续。对证明目的不认可，被告单方发出的解除函无效。第六组证据：秦都区人民法院（2019）陕0402执759号执行裁定书一份。证明房地产交易管理部门无法直接变更买受方单方登记，合同目的不能实现，应予以解除。原告质证该证据与本案无关。第七组证据：1、《咸阳市秦都区人民案件受理通知书》一份。2、人民法院诉讼费预收票据一张。证明刘某某已向秦都区人民法院起诉吴某某，且该案已受理。原告质证认为该证据与本案无关。根据原、被告举证、质证，合议庭对证据评议如下：对原告所举证据1、2、3、4、10的真实性及所要证明的问题均予以确认，对证据9的真实性予以确认，对证据5、6、7、8的真实性及所要证明的问题均不予确认。对被告所举证据1、2、3的真实性予以确认，对证明的问题均不予确认，对证据4的真实性及所要证明的问题不予确认，证据6与本案无关联性，对证据5、7的真实性予以确认。经审理查明，2018年元月19日，原、被告签订房屋买卖合同，约定被告将位于咸阳市秦都区XX小区（卡农家园）B1-2102号、建筑面积为118.92平方米房屋出卖给原告（原购房合同备案号为2049880），房屋单价为每平方米3888元，价款合计462360元，连同被告缴纳过的税费（契税、大修基金、天然气壁挂炉、电视入户费）28483元，合计490843元，由原告于当天先向被告支付70%即343590元，被告将房屋钥匙交付给原告，并配合原告到物业办理更名和入住手续，原告支付70%房款后，被告不得将涉案房屋再抵押、转卖予他人，如被告违约则应双倍赔偿原告已交付的房款。被告承诺原告首付交清后协助原告到开发商陕西女皇实业有限公司将涉案房屋改签合同到原告名下，并到咸阳市房地产管理局更改姓名到原告名下，费用由被告承担，原告与开发商签订购房合同和咸阳市城乡建设规划局网签更名后，在咸阳市房地产管理局确认房屋已在原告名下，被告撤销与开发商的购房合同后，三日内将尾款全部结清给被告。原告不得以任何理由拖延支付尾款，超过三日被告有权收回房屋并双倍赔偿被告首付款等。合同签订当天，原告通过其母亲银行账户向被告农行的XXXXXXXXXXXXXXX2417账户转款333590元，连同原告之前向被告交纳的定金10000元，原告共向被告支付了343590元房款。被告收到70%房款后向原告交付了房屋，随后原告对房屋进行了装修并入住使用。另查，涉案房屋系被告从陕西女皇实业有限公司购买取得，现网签备案登记在被告名下，该房屋至今未办理转移登记，被告未取得房屋产权证书。在合同履行过程中，原、被告双方就在开发商处交纳更名费问题产生争议，2019年9月20日，被告向原告发出书面通知，告知原告在30日内携带有效证件到陕西女皇实业有限公司卡农国际项目部及房屋管理部门办理相关手续。之后，双方均未到卡农国际项目部办理合同更名手续。被告认为原告拒绝到开发商和房管局办理网签更名手续，致使合同无法履行，于2019年12月11日向原告发出了书面解除合同函。2020年1月14日，被告向本院起诉原告要求确认双方于2018年1月19日签订的房屋买卖合同已经解除，该案正在审理中。本院认为，原告与被告就涉案房屋签订的买卖合同是双方的真实意思表示，内容合法，为有效合同。原告依据合同约定请求被告为其办理房屋产权过户手续，由于该房屋仅网签备案登记在被告名下，未办理房屋权属转移登记，被告尚未取得房屋所有权证书，原告请求被告向其办理产权过户手续，条件尚未成就，被告履行不能，故对于该请求本院不予支持，原告可待房屋过户条件成就后再行主张或者其认为被告违约，可依据双方的房屋买卖合同向被告依法主张违约责任。原告要求被告将商品房买卖合同的买受人在开发商处变更为其本人，由于合同的变更是合同双方的法律行为，是否变更取决于双方的意愿，法院不能干涉，更不能为作为案外人的开发商设定义务，故原告提出的关于变更合同买受人的请求本院不予支持，被告作为变更的协助义务人，应积极履行其协助义务。关于原告提出确认被告向其发出的合同解除函无效之请求，因被告已就合同解除的相关问题在本院另案诉讼，故本案不予处理。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决如下：一、原告吴某某与被告刘某某就咸阳市秦都区XX小区XX号房屋签订的买卖合同有效。二、驳回原告吴某某的其他诉讼请求。案件受理费8662元，原告吴某某承担4331元，被告刘某某承担4331元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。若当事人上诉的，应当在递交上诉状后七日内交纳上诉案件受理费，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院，逾期视为自动撤回上诉。  审  判  长    刘康军                        人民陪审员    景丽娟                        人民陪审员    赵  凡                        二0二0年六月二十二日                         书  记  员    易  晶       1