青海省互助土族自治县人民法院民事判决书（2019）青0223民初863号原告：葛某，住河南省杞县，现住青海省海东市互助县，经商。被告：王某，住青海省海东市互助县。被告：李某，住青海省海东市互助县。原告葛某与被告王某、李某租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告葛某，被告王某、李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。葛某向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付合同违约金60万元、经济损失375000元、返还1年的房屋租赁费25000元，共计100万元。2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年8月3日，原、被告签订《房屋租赁合同》，二被告将其位于××县的洋芋窖租赁给原告开超市。合同约定租赁期限为15年，从2017年10月3日至2032年10月3日。租金每年25000元，每两年一付，一次50000元。并对租赁期限、租金支付方式、租赁期间相关费及税金、双方违约责任等内容作了明确约定。原告在开超市使用过程中发现该洋芋窖是违章建筑，且政府已下达相关文件将强行拆除。原告认为被告在明知该洋芋窖是违章建筑的情况下租赁给原告使用，其行为严重侵害了原告的权益。王某、李某承认原告在本案中所主张的事实，但认为该洋芋窖是上庄村委会转让给我的，村委会未出具任何手续。原告租赁后在洋芋窖上面加盖彩钢房，属违章建筑被政府拆除，致使原告不能开超市。合同约定的违约金和原告要求赔偿的经济损失太高承担不起，希望法庭能调整减少。一年的租赁费我们可以退还。原告葛某为证明被告王某、李某应支付违约金、赔偿经济损失、返还租赁费的事实，向法庭提交了如下证据：1、《房屋租赁合同》1份，拟证明原、被告签订合同，被告将洋芋窑租赁给原告的事实；2、收条5张，拟证明原告交付被告2018年至2019年租金5万元的事实；3、五峰镇人民政府五政（2018）197号文件及五峰镇上庄村民委员会关于上庄村洋芋窑修建情况说明各1份，拟证明洋芋窑的所有人为被告王某及洋芋窑未办理相关土地手续，属违章建筑、已责令所有人进行整改并办理相关手续的事实；4、建房、装修、设备费用的收条，拟证明原告租赁储藏窖后建房、装修、购买超市设备、雇佣工人工资等各项开支440548元的事实；5、超市视频资料1份，拟证明原告超市内部商品陈列以及投资规模的事实；6、仓库视频1份，拟证明被告违约导致大量货物存放仓库无法销售，副食、饮料、牛奶、啤酒等大量过期，童装、服装、鞋帽、床上用品等过季，超市亏损金额25万元的事实；7、青海五联保信资产评估房地产土地估价有限公司司法鉴定意见书1份，拟证明对原告造成损失的事实。王某、李某的质证意见为：对原告提交的证据1、2、3、5、6、7无异议。对原告提交的证据4有异议，洋芋窖上面修建的二楼彩钢房是原告的违章建筑，装修、设备及超市里的东西原告该卖的卖了，该处理的处理了，我们不承担。法庭根据当事人举证和质证，并综合全案分析后作出如下认定：原告向法庭提交的证据1、2、3、5、6、7被告无异议，该证据能够证明原、被告签订房屋租赁合同，被告将洋芋窑租赁给原告、原告交付被告2018年至2019年租金5万元、洋芋窑的所有人为被告王某及洋芋窑未办理相关土地手续，属违章建筑、已责令所有人进行整改并办理相关手续、原告超市内部商品陈列以及投资规模及大量货物存放仓库无法销售的事实。证据具有合法性、客观性、关联性，其证明效力本院予以确认。原告向法庭提交的证据4被告有异议，该证据虽能证明原告建房、装修、购买设备等费用，但原告租赁洋芋窖后违章修建彩钢二楼，被政府强行拆除，故对修建彩钢二楼的有关证据的效力本院不予确认，对装修、购买设备等有关证据的效力本院予以确认。本院经审理认定事实如下：2009年8月，青海省××县援建资金25万元修建洋芋窑一处。因当时上庄村无适合修建洋芋窑的土地，便租赁本村村民王某的土地400㎡进行修建，租赁期限为五年。期满后由于王某不同意续租，经村民大会讨论以10万元将此窑转让给了王某，但未办理任何土地手续。2017年8月3日，原、被告签订《房屋租赁合同》，被告将此洋芋窖租赁给原告开超市。合同约定租赁期限为15年，从2017年10月3日至2032年10月3日。租金每年25000元，每两年一付，一次50000元。并对租赁期限、租金支付方式、租赁期间相关费及税金、双方违约责任等内容作了明确约定。2017年10月30日，双方约定又将合同期限从10月3日改为12月3日。2018年5月17日，原告向被告交付了2018年至2019年租金5万元。原告在洋芋窖的上面修建彩钢二楼，将洋芋窑修改为超市使用，并进行了装修，购置了机器设备及车辆。2018年12月，因洋芋窑及原告修建的彩钢二楼为违章建筑，被政府强行拆除二楼彩钢房，洋芋窑责令被告进行整改并办理相关手续。本院认为，被告承认原告的诉讼请求部分，不违反法律规定，本院予以支持。依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。未依法取得房屋所有权证、属于违法建筑的房屋不得出租。本案租赁物洋芋窑无相关土地手续，属违章建筑，故双方签订的《房屋租赁合同》违反国家有关规定属于无效合同。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。造成无效主要责任在于被告明知租赁物无相关土地手续，系违章建筑，与原告签订租赁合同，租赁物被政府责令进行整改并办理相关手续，致原告不能实现合同目的，被告的行为违反了合同约定，构成违约，应承担违约责任。原告未严格审查租赁物的权利是否完整，明知其是违章建筑而与之签订合同，被政府责令进行整改并办理相关手续，导致损失扩大，有一定的过错，应承担相应的民事责任。因合同无效，原告要求被告支付违约金的请求本院不予支持。要求赔偿损失、返还一年租金的请求本院予以支持。构筑物、机器设备、车辆等损失已经青海五联保信资产评估房地产土地估价有限公司资产评估，但根据本案实际情况，构筑物应按评估价值计算。机器设备、车辆虽经资产评估，但可以继续使用，并未造成损失，故不应计算。原告要求赔偿副食、饮料、牛奶、啤酒等过期，童装、服装、鞋帽、床上用品等过季所造成的损失，庭审时原告未向法庭提交完税票据等证据。根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原告租赁洋芋窑后，擅自在洋芋窑上面加盖二楼彩钢，属违章建筑被政府强行拆除，对此所造成的损失应由原告自行承担。原、被告签订合同后只履行了一年，而被告交付了两年的租金，多交付的租金应当予以返还。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十六条、第五十八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条及《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、被告王某、李某赔偿原告葛某构筑物损失69013元（98590×70﹪），返还一年的租金25000元，共计94013元；二、驳回原告葛某的其他诉讼请求。案件受理费13803元，鉴定费10000元，保全费320元共计24123元，由原告负担8000元，被告负担16123元。上述给付内容于判决生效后10日内给付。如果未按本判决书指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省海东市中级人民法院。审判长 刘宗连人民陪审员 吉宗礼人民陪审员 汪永浩 二〇二〇年六月一日书记员 马得福