河南省漯河市郾城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1103民初2145号原告：漯河市惠民物业管理有限公司，住所地：漯河市郾城区邙山路37山水杭城小区物业办公室，统一社会信用代码：91411100MA3XACUF3T。法定代表人：常俊峰，该公司总经理。被告:于永涛，男，汉族，出生年月：1978年7月15日，住址：漯河市郾城区。原告漯河市惠民物业管理有限公司（以下简称惠民物业公司）与被告于永涛物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理，原告惠民物业公司的法定代表人常俊峰、被告于永涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告惠民物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付物业服务费2457元，公摊费210元、违约金720元，共计3387元。2、被告承担全部诉讼费。3、被告承担诉讼保全相关费用。事实与理由：被告为漯河市郾城区邙山路37山水杭城小区20号楼3单元306室的业主，房屋面积117平方米，根据合同约定物业费为0.5元每平方米。原告于2016年6月10日根据《物业服务合同》接管被告小区后，一直为该小区提供物业服务。原告积极履行物业服务合同约定的相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告自2016年7月至2019年12月一直拒绝缴纳所欠物业管理费用。原告多次催交被告仍拖欠至今，为维护原告合法权益诉至贵院，望判如所请。被告于永涛辩称，答辩人要求支付物业费、公摊费、违约金没有法律依据。原因如下：1、本人于2011年购买山水杭城小区房产后，因开发商原因，房产证迟迟不能办理，小区也未入驻物业公司，因该小区无人管理，内部较乱，于是另外选择购买房产，常住地为漯河市召陵区滴江路漓江春天小区，因未在山水杭城小区居住，本人及家属未收到催要物业费电话或者书面通知，直到收到法院传票方知道该小区已入住物业公司，所以被答辩人要求收取违约金720元，没有法律依据；2、本人购买山水杭城房产后，先后于三次将房屋出租，按照合同约定，出租期间物业等相关费用由租户(乙方)承担，但直到前两次出租合同到期，物业公司均未向租户收取物业费用，责任不在答辩人，所以此阶段物业费用不应由答辩人承担；第三次租户接到缴纳物业费通知后，已及时缴纳物业管理费用。二、被答辩人要求答辩人支付全部诉讼费用没有法律依据。三、被答辩人要求答辩人承担诉讼保全相关费用。依据法律规定，被答辩人提供承担诉讼保全费用相关证据。综上，被答辩人要求答辩人承担2016年6月-2019年12月共计3.5年物业管理费用，需要扣除对外出租期间1.5年的费用，答辩人应该承担2年物业管理费用。依据《河南省物业管理条例》附则，“房屋出租期间合同约定物业管理缴纳者”，需按照合同约定缴纳；答辩人2016年6月-2019年12月对外出租1.5年，合同已约定由租户承担，所以答辩人不应该承担期间物业管理费用；依据《漯河市物业管理收费办法》第十四条规定:“房屋交付后未入住的空置物业，物业服务费按不低于规定或约定物业服务费标准的50%缴纳”即0.5元/平方米*117平方米*24月/50%=702元。答辩人同意补缴702元物业管理费用。特别说明：经过与现有租户沟通，目前惠民物业公司管理极差，长时间垃圾没有人清理、楼道内部电动车乱停乱放且进行充电等违规操作、楼道内部照明灯损坏后长时间无人修理。以上情况请法官给予现场调查取证，相信会给予客观、公平、公正的判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：2016年6月10日，原告惠民物业公司与漯河市郾城区山水杭城民众业主委员会签订《物业管理合同》，合同约定原告对被告所居住的山水杭城小区进行物业管理服务，物业费由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，住宅0.5元/月.平方米，以一年度为一个收费周期，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，滞纳金从逾期之日起按全年物业服务费的0.3%缴纳（按天累计）。公用设施、设备消耗水电费按户分摊，每月每户5元。原告要求被告支付自2016年7月至2019年12月的物业费2457元，公摊费210元及按合同约定应支付的滞纳金。庭审中，被告称其房屋于2017年9月8日至2018年3月7日、2018年8月24日至2019年9月24日对外出租，物业费应由承租方进行缴纳。其提供一张照片证明原告管理差，物业服务费应减少交纳。扣除租户应缴纳的一年半的物业服务费，其愿意交纳两年的物业费，但因其长期未入住该物业，应收取50%的物业费共计702元。被告称其未收到原告的催交通知，不应承担违约金，原告询问被告与周霞的关系时，被告称二人系夫妻关系。本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，被告名下的位于山水杭城小区的漯河市郾城区山水杭城民众业主委员会与原告惠民物业公司签订的物业合同，对该小区业主均具有约束力。业主从开发商处接收房屋时起，就实际占有了房屋，该种占有实际导致买受人实际管领了标的物，并享有了业主权利，业主是否实际使用房屋、是不是长期空置，不影响物业服务公司的服务管理。物业管理公司提供的是物业区域的公共事务管理服务，这种公共性服务不会因为某一个或某几个业主没入住、不使用，管理成本就会减少，因此，原告可依据合同向被告收取物业服务费。被告以未实际入住，没有享受物业服务为由，拒绝交纳物业服务费，没有法律依据，故被告应当按照该合同缴纳物业费。《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”现原告要求业主承担交纳房屋出租阶段的物业费，不违反法律规定，被告交纳物业服务费以后有权向承租人追偿。虽然被告提供一张照片，但其证据不足以对抗其应该交纳物业服务费，故原告主张被告从2016年7月至2019年12月共计42个月物业服务费2457元（117平方米×0.5元每平方米×42个月），公摊费210元（5元每月×42个月），本院予以支持。关于原告要求被告于永涛按照日0.3%支付滞纳金的诉请，被告于永涛辩称其未收到原告的催交物业费通知，其不应承担违约金，庭审中，原告称其给被告妻子周霞联系过，且被告自原告入驻该小区三年有余未交过物业费，根据合同约定，交纳物业费一年为一个收费周期，被告已逾期交纳，故对原告请求被告支付违约金的主张本院予以支持，但合同约定按日0.3%折合月利率9%，远远超出被告违约给原告造成的损失，故本院酌情支持原告自起诉之日2020年6月15日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告于永涛于本判决生效后10日内支付原告漯河市惠民物业管理有限公司自2016年7月至2019年12月共计42个月物业服务费2457元，公摊费210元及滞纳金（滞纳金自2020年6月15日起，以2667元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止）。二、驳回原告漯河市惠民物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（减半收取），由被告于永涛承担。本判决为终审判决。审判员  鲁芳芳二〇二〇年六月二十二日书记员  闫 磊