福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终2823号 上诉人（原审原告）:福建永辉房地产开发有限公司，住所地福建省福州市五一中路132号民航广场1208房。 法定代表人：林麟，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：毛乃诠，国浩律师（福州）事务所律师。 委托诉讼代理人：李孟荻，国浩律师（福州）事务所律师。 被上诉人（原审被告）：林朝强，男，1974年11月25日出生，汉族，住福建省福州市长乐区。 委托诉讼代理人：陈成梁，福建金欧律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡经，福建金欧律师事务所律师。 上诉人福建永辉房地产开发有限公司（以下简称永辉公司）因与被上诉人林朝强房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市晋安区人民法院（2019）闽0111民初168号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 永辉公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持永辉公司的全部诉讼请求。事实与理由：一、一审法院错误将永辉公司与林朝强之间的《补充协议》的合同效力与合同是否实际履行混为一谈。1.《补充协议》第一条约定“严阳波同意以店面租金冲抵陈娟（陈道旺）所欠债务”。然而，《补充协议》并无严阳波签字确认，因此，林朝强无权以严阳波的财产利益为其抵消债务，《补充协议》第一条约定不成立且无法律效力。现实中，也不存在该抵消事实。2.林朝强不能证明《补充协议》第二条项下债权的存在，不发生抵消的法律效力。林朝强提供的其与冠都（衡阳）置业有限公司、衡阳冠盛房地产开发有限公司等签订的合同及进度款申请表疑点颇多，真实性存疑。林朝强提供的部分合同与进度款申请表中存在付款主体不相匹配，重复申报工程款等重大疑点。衡阳冠盛房地产开发有限公司、冠都（衡阳）房地产开发有限公司、冠都（衡阳）置业有限公司出具证明，陈述不存在以租金折抵工程款的事实。3.合同合法有效属于法律判断、合同的实际履行属于事实判断，二者性质不同。一审法院用法律判断替代《补充协议》是否履行的事实查明，判决缺乏事实基础，导致错误判决。二、一审法院认定永辉公司诉讼请求超过诉讼时效，缺乏法律依据。永辉公司从未停止过主张权利。2017年5月23日，晋安区人民法院在作出（2017）闽0111民初1242号民事判决书，认定《租赁合同》自动终止。该判决作出以后，永辉公司还努力向林朝强主张权利。所以，本案并未超过诉讼时效。 林朝强辩称，一、本案已过诉讼时效。二、本案构成重复起诉。承租方共15户，永辉公司召集其中陈作荣等8户起诉林朝强要求林朝强承担连带责任，退还租金和押金，该系列案件，两级法院已做出判决[案号（2017）闽0111民初1240号至1247号]：林朝强无需退还租金和押金。永辉公司又以不当得利为由提起诉讼，该案生效判决驳回永辉公司的诉讼请求。现永辉公司第三次以房屋租赁合同纠纷提起本案诉讼，已经重复起诉。三、永辉公司与林朝强在2013年底订立了《租赁合同》约定，林朝强有权将店面转租给第三方，后因第三方（各商铺店主）不同意林朝强作为出租方与他们订立租赁合同。所以，永辉公司就与各店主订立了《场地经营租赁合同》。但是，由于一铺不能两租，于是永辉公司又与林朝强订立了《金银城广场补充协议》约定，自动终止了租赁合同和补充协议的履行。已生效的（2017）闽0111民初1240号至1247号《民事判决书》判决林朝强不要承担连带责任退还租金和押金，进一步证明本案的租金和押金无需退还给永辉公司，应当抵扣湖南衡阳“现代城”拖欠林朝强施工的门窗、水电等项目工程款。四、林朝强提交的《施工合同》、《工程进度款申领单》、《明细分类账》、《收条》和《补充合同》已证明抵扣工程款是无可争议的事实。永辉公司指定林朝强收取本案租金和押金，原因就是永辉公司的关联企业、陈道旺为实际控制人的家族企业湖南衡阳冠都、冠盛房地产公司开发的“现代城”拖欠林朝强施工的门窗、水电等项目工程款。 永辉公司向一审法院起诉请求：1.确认永辉公司、林朝强与第三人签订的《租赁合同》于2013年终止；2.林朝强归还8275760元租金，并支付占用费（按年利率6%自起诉之日起计算至实际还清之日止）。诉讼过程中，永辉公司变更第2项诉讼请求为林朝强归还7183560元租金，并支付占用费（按年利率6%自起诉之日起计算至实际还清之日止）。 一审法院认定事实：2017年3月9日，案外人陈作荣曾以永辉公司、林朝强为被告向一审法院提起房屋租赁合同纠纷的诉讼。2017年5月23日，一审法院作出（2017）闽0111民初1242号民事判决，该判决作了如下认定：2013年，永辉公司作为甲方、林朝强作为乙方及阿波罗酒店公司作为丙方签订的《租赁合同》成立且生效。该《租赁合同》约定甲方将坐落于福州市晋安区福飞北路80号“金银城广场”1号楼底层、二层、三层半层及3#楼01、03#楼与4#楼之间01，2#楼与3#楼之间01，共计2141.3平方米的商住房出租给乙方使用，丙方提供履约担保。租期十五年，自2014年1月1日起至2028年12月31日止；第一阶段自2014年1月1日起至2018年12月31日止租金8250000元，第二阶段自2019年1月1日起至2023年12月31日止租金9250000元，第三阶段自2024年1月1日起至2028年12月31日止租金10500000元；第一期即支付定金500000元，乙方应签订本合同之日起五日内付清等。2013年12月18日，被告林朝强分两次向永辉公司转账500000元（定金）、1434000元。同年，永辉公司作为甲方、林朝强作为乙方签订《金银城广场补充协议》，载明乙方未在2013年12月31日前付清8250000元租金的，即构成违约，租赁合同及本协议自动终止；双方同意解除阿波罗酒店公司作出的一切担保责任。合同生效后，林朝强并未按照《租赁合同》的约定向永辉公司足额缴纳租金，根据《金银城广场补充协议》中“乙方未在2013年12月31日前付清8250000元租金的，即构成违约，租赁合同及本协议自动终止”的约定，故《租赁合同》已自动终止。2013年底，签订《场地经营租赁合同》的双方是陈作荣与永辉公司，林朝强仅是指定收款人，并非合同相对方，应当由永辉公司退还陈作荣剩余的租金和押金。现（2017）闽0111民初1242号民事判决书已发生法律效力。 2018年4月2日，永辉公司以林朝强为被告向福建省长乐市人民法院提起不当得利之诉。2018年7月26日，福建省长乐市人民法院作出（2018）闽0182民初792号民事判决，驳回永辉公司的诉讼请求。但该判决作了如下认定：1.2013年11月至12月期间，永辉公司（出租方）与陈作荣、王文扬等人（承租方）分别签订了《场地经营租赁合同》，约定承租方租赁福州市晋安区福飞路80号金银城广场相关店面，租期、租金、付款方式等相关内容，永辉公司指定林朝强建设银行4340621820161937为租金收款账户。2013年11月18日至2015年11月2日，承租人谢明姜、罗小霞、张作荣、王文扬、江礼意、刘伦优、刘文颐、李明钦、郑祥林、叶达德、林大春、张德巧、石钦通过自己或他人账户向林朝强上述账户汇入租金共计8737360元。2.永辉公司主张的押金154200元、刘用群租金571200元（银行流水载明庄玉琴于2013年11月20日汇入林朝强账户，备注还款）、江礼意租金109000元（银行流水载明江礼意于2013年11月20日汇入林朝强账户，备注还款）等款项，因林朝强否认，永辉公司又未提供证据证明，未予认定；另永辉公司主张林朝强收取租金138000元（9555560元-9417560元），因其没有提供证据证明，亦未予认定。该案宣判后，永辉公司不服判决向福州市中级人民法院提起了上诉。2018年11月10日，福州市中级人民法院作出（2018）闽01民终7796号民事判决，驳回上诉，维持原判决。但该判决作了如下认定：1.关于庄玉琴汇入的571200元款项性质。因永辉公司未提交证据证明庄玉琴与刘用群身份关系证明及该款项性质，故永辉公司关于该笔款项为租金的主张不能成立。2.江礼意于2014年5月30日向林朝强账户汇入的109000元款项性质应认定为租金。即2013年11月18日至2015年11月2日期间，承租人谢明姜等人共向林朝强汇入租金8846360元。3.林朝强收取租金期间系因与永辉公司存在租赁合同关系导致永辉公司指定其为租金收取人。现（2018）闽0182民初792号民事判决、（2018）闽01民终7796号民事判决均已发生法律效力。 关于庄玉琴汇入的571200元款项性质。永辉公司主张庄玉琴于2013年11月20日汇入林朝强账户571200元系代丈夫刘用群缴纳的租金，并在本案一审中提供庄玉琴结婚证、身份证、《场地经营租赁合同》、个人结算业务申请书及转账普通个人汇兑等证据为凭。经核实，一审法院对永辉公司举证的庄玉琴结婚证、《场地经营租赁合同》、转账普通个人汇兑等证据的真实性予以确认。该组证据载明，庄玉琴与承租人刘用群系夫妻关系；2013年12月20日永辉公司与刘用群签订《场地经营租赁合同》，约定永辉公司将坐落于福州市晋安区福飞北路80号金银城广场1号楼2#楼与3#楼之间01单元出租给刘用群，租期自2014年1月1日至2018年12月31日止，租金共计816000元，合同签订后刘用群应一次性支付571200元作为首付款，余款244800元应于2014年12月31日前全部付清。庄玉琴于2013年11月20日汇入林朝强账户571200元（备注还款），于2014年12月19日汇入永辉公司账户244800元。一审法院认为，庄玉琴汇入林朝强账户的571200元，虽备注为还款，但庄玉琴系承租人刘用群的配偶，该款项的支付时间、金额均与《场地经营租赁合同》的约定相符，永辉公司已经初步完成举证责任。林朝强予以否认，但未提交相关证据证明，应承担举证不能的不利后果。综上，一审法院认定庄玉琴于2013年11月20日汇入林朝强账户571200元为代刘用群缴纳的租金。 另查，2014年4月15日，永辉公司（甲方）与林朝强（乙方）签订《补充合同》，主要内容为乙方应向甲方缴纳租金8250000元，已实际缴纳租金2234000元，另外严阳波同意以店面租金、押金一次性冲抵陈娟（陈道旺）所欠债务2522800元，因此乙方尚欠甲方3493200元；乙方与甲方关联企业在衡阳尚有未结铝合金与水电工程款，乙方同意将其中的工程款以尚欠甲方3493200元充抵，在本补充合同生效后，视为甲方已付乙方衡阳铝合金工程款3493200元等。现原、被告双方确认被告林朝强已实际向原告永辉公司缴纳租金2234000元，但双方对于是否要退还剩余租金产生争议，以致成讼。 一审法院认为,业已发生法律效力的（2017）闽0111民初1242号民事判决已认定《租赁合同》成立且生效,并于2013年自动终止，原告无须诉请对该事实再予以确认。原、被告双方于2014年4月15日《补充合同》明确约定除林朝强已缴纳的2234000元，余款6016000元则分别冲抵陈娟（陈道旺）欠款和衡阳铝合金工程款，也即原、被告双方对被告原应支付给原告的剩余租金6016000元做出了安排和处分，原告自愿为他人所负被告的债务以自己对被告所持有的债权进行互相抵消，被告亦同意以自己对他人所持债权与对原告所负债务进行抵消，该抵消权为形成权，双方意思表示一经作出即发生法律效力。原、被告所签的《补充合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。现原告主张被告归还该部分剩余租金6016000元，与《补充合同》约定不符，一审法院不予支持。至于原、被告双方争议的剩余租金6016000元租金是否实际已冲抵陈娟（陈道旺）欠款和衡阳铝合金工程款，属于原告与他人之间如何求偿的法律关系，不是本案的审理范围，一审法院不予处理。据一审法院已查明和认定的事实，2013年11月18日至2015年11月2日期间，原告指定被告收取谢明姜、刘用群等承租人租金共计9417560元，现扣除双方《补充合同》约定的8250000元，余款1167560元，被告理应当将该余款归还原告。现被告抗辩原告的该部分权利已过诉讼时效，因原告永辉公司未能举证证明林朝强在2015年11月2日最后一次收取租金之日起至原告永辉公司于2018年4月2日向福建省长乐市人民法院提起不当得利之诉之前其有向被告林朝强主张过权利，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项之规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年，原告的该部分权利已超过诉讼时效。原告的该部分权利在《中华人民共和国民法总则》施行前已过诉讼时效，故原告的该部分权利不能适用《中华人民共和国民法总则》有关诉讼时效的规定。故原告的该部分诉讼请求业已超过诉讼时效，一审法院不予保护。被告称原告提起的本案诉讼构成重复起诉，但本案的案由为房屋租赁合同纠纷，与此前永辉公司提起的不当得利之诉系两种不同的法律关系，且诉讼请求及所依据的事实和理由均不同，故原告永辉公司提起本案诉讼，不构成重复起诉。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回原告福建永辉房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费62085元，由原告福建永辉房地产开发有限公司负担。 二审中，永辉公司向本院提交如下证据：1.永辉公司法定代表人任职文件、2.林麟骗取贷款、票据承兑、金融票证罪一审刑事判决书[（2016）闽0128刑初97号]。林朝强向本院提供了如下证据：（2019）闽民申2724号《民事裁定书》。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，本院对上述证据的真实性予以确认。根据本案现有的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，永辉公司与林朝强签订的《金银城广场补充协议》约定，林朝强未在2013年12月31日前付清8250000元租金的，租赁合同及本协议自动终止。林朝强未按上述协议约定足额缴纳租金，故《租赁合同》及《金银城广场补充协议》自动终止。另案生效判决也已作出该认定。而永辉公司与各承租户签订的租赁合同中，永辉公司指定林朝强的银行账户为租金收款账户，按常理，双方之间应存在林朝强收取租金返还或抵扣债权债务的问题。结合永辉公司与林朝强2014年4月15日签订的《补充合同》内容，可以认定该合同系双方对：林朝强收取承租户的租金后应向永辉公司缴纳的租金金额为8250000元、林朝强与永辉公司（或其关联企业、个人）债权债务抵销事宜的约定。该《补充合同》系双方真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现永辉公司要求按“承租户实际汇至林朝强账户的全部租金”认定林朝强应返还的租金金额，与上述《补充合同》约定不符，本院不予支持。上述《补充合同》已对林朝强原应支付给永辉公司的剩余租金作出了安排和处分，永辉公司自愿为他人所负林朝强的债务，以永辉公司对林朝强享有的租金债权互相抵销，该抵销权为形成权，一经作出即发生法律效力。故永辉公司关于《补充合同》未实际履行、不存在抵销事实、不发生抵销效力的上诉主张于法无据，本院不予支持。 综上，永辉公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费62085元，由福建永辉房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴一萍 审判员  马 青 审判员  陈碧珍 二〇二〇年六月十日 法官助理江丽丽 书记员张华真