上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终2646号上诉人（原审被告）：上海万赫体育文化传播有限公司，住所地上海市嘉定区真南路4268号2幢J5986室。法定代表人：刘顺，总经理。委托诉讼代理人：金敏跃，男，该公司员工。委托诉讼代理人：李冰，上海孚邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海市松江区新桥镇人民政府，住所地上海市松江区新桥镇新站路360号。负责人：钱锋，镇长。委托诉讼代理人：黄万春，上海乾业律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚晔，上海乾业律师事务所律师。原审第三人：上海闾阎企业管理有限公司，住所地上海市闵行区莘建东路58弄2号1305室。法定代表人：孙建棠。上诉人上海万赫体育文化传播有限公司（以下简称万赫公司）因与被上诉人上海市松江区新桥镇人民政府（以下简称新桥镇政府）、原审第三人上海闾阎企业管理有限公司（以下简称闾阎公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2019）沪0117民初14611号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。万赫公司上诉请求：撤销原判，改判驳回新桥镇政府一审诉讼请求。事实与理由：1.上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号房屋（以下简称涉案房屋）自2010年交由万赫公司使用后，一直由万赫公司使用。2016年1月22日，松江区XX同届业委会与万赫公司签订了第二份租赁合同，业委会副主任由某是闾阎公司在职员工，该届业委会有权代表闾阎公司出租房屋，构成表见代理。2.租赁合同签订于房屋产权变更之前，根据买卖不破租赁，新桥镇政府也受该租赁合同约束。新桥镇政府辩称：不同意万赫公司的上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。理由如下：第一份租赁合同在2014年4月30日到期，业委会于2016年被罢免，由政府托管。2016年签订的第二份租赁合同没有经闾阎公司授权，万赫公司与新桥镇政府间不存在租赁合同关系，仅存在事实上的租赁关系。闾阎公司未作答辩。新桥镇政府向一审法院起诉请求判令：1.万赫公司和松江区XX业主委员会于2016年1月22日签订的租赁合同无效；2.万赫公司将涉案房屋返还新桥镇政府。一审庭审中，经法院释明，新桥镇政府变更诉讼请求为：1.请求确认不定期合同解除；2.判令万赫公司返还涉案房屋。一审法院认定事实如下：涉案房屋原登记在闾阎公司（该公司原名上海XX有限公司，2017年9月28日变更为现在名称）名下，房屋用途为会所。2010年4月9日，闾阎公司出具了委托书一份，授权松江区XX业主委员会（以下简称业委会）与万赫公司签订租赁合同，同时确认拟签署的会所租赁合同内容，并附了未签署的合同文本。2010年4月30日，业委会与万赫公司签订了《会所租赁合同》一份，约定由业委会将涉案房屋租赁给万赫公司使用，期限自2010年5月1日起至2014年4月30日止，合同期内免租金，但承租方需要交纳物业维护费，同时承租方要向小区业主每年提供300人次（价值200元/人/次）的亚健康测试券。合同签订后，万赫公司开始占有使用涉案房屋，直至2014年4月30日。合同到期后，合同双方未再签订租赁合同，万赫公司继续使用涉案房屋，并对房屋进行了装修。2016年1月22日，业委会与万赫公司又签订了《会所租赁合同》一份，约定由业委会将涉案房屋租赁给万赫公司使用，期限自2016年1月26日起至2026年1月25日止，合同期内免租金，承租方要向小区业主每年提供300人次（价值200元/人/次）的亚健康测试券，此后，万赫公司一直使用涉案房屋至今。期间，经闾阎公司与新桥镇政府协商一致，闾阎公司将涉案房屋产权移交新桥镇政府，2016年9月2日，涉案房屋登记至新桥镇政府名下。2019年8月9日，新桥镇政府向万赫公司发函，要求万赫公司于2019年8月20日前将涉案房屋交回新桥镇政府，万赫公司不同意新桥镇政府的要求，遂涉讼。一审法院认为，新桥镇政府现系涉案房屋的所有权人，其是否有权要求万赫公司返还涉案房屋，要看新桥镇政府与万赫公司之间是否存在租赁合同关系。万赫公司和业委会于2010年4月30日签订了一份《会所租赁合同》，该合同系闾阎公司委托业委会签订，合同相对人万赫公司在签订合同时明知委托人是闾阎公司，故该合同直接约束闾阎公司和万赫公司。2014年4月30日，合同到期后，双方未再续签合同，万赫公司继续使用涉案房屋，闾阎公司没有提出异议，故原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。2016年1月22日，万赫公司和业委会又签订了一份《会所租赁合同》，对于2010年4月9日闾阎公司出具的委托书是否授权了业委会签订该份《会所租赁合同》，一审法院认为，委托书确认了业委会与万赫公司所商定租赁合同的内容，并附了未签署的合同文本，显然该委托书仅授权业委会签署2010年4月30日的《会所租赁合同》，故2016年1月22日的《会所租赁合同》签订时并未得到闾阎公司授权委托；同时，闾阎公司也未对2016年1月22日的《会所租赁合同》追认。虽然该份租赁合同签订后，闾阎公司在涉案房屋的相邻房屋继续营业至2018年10月，即便其知道或应当知道万赫公司在使用涉案房屋，但由于并无证据证明闾阎公司知道2016年1月22日《会所租赁合同》的具体内容，闾阎公司也并未作出任何积极的追认行为，故不能据此得出闾阎公司已追认了业委会的出租行为。故2016年1月22日的《会所租赁合同》虽然有效，但对涉案房屋当时的产权人闾阎公司不产生任何法律效力，即对闾阎公司而言，涉案房屋之上并未负担有该租赁合同，闾阎公司的所有权未受到该租赁合同的限制。对于2016年9月2日涉案房屋的所有权变更登记至新桥镇政府名下之后的法律关系，作如下分析：2014年4月30日，万赫公司和业委会之间的第一份《会所租赁合同》已到期，此后闾阎公司与万赫公司之间是不定期租赁合同关系，闾阎公司将涉案房屋所有权转让给新桥镇政府后，因租赁合同不受所有权变动的影响，故不定期租赁合同关系约束新桥镇政府与万赫公司，故新桥镇政府可随时解除合同，并要求万赫公司返还涉案房屋。新桥镇政府于2019年8月9日向万赫公司发函，要求万赫公司于2019年8月20日前返还涉案房屋，应视为新桥镇政府解除了其与万赫公司之间的不定期租赁合同，故一审法院确认新桥镇政府与万赫公司之间不定期租赁合同已于2019年8月20日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因此，不定期租赁合同解除后，新桥镇政府有权要求万赫公司返还涉案房屋。综上，对于新桥镇政府要求万赫公司返还房屋的诉请，予以支持。对于万赫公司认为闾阎公司转让涉案房屋时没有通知万赫公司，且新桥镇政府也在较长时间内未提出异议的抗辩意见。一审法院认为，闾阎公司转让涉案房屋没有通知万赫公司的义务，且未通知万赫公司也未损害其利益；新桥镇政府作为涉案房屋的所有权人，虽知道万赫公司占有涉案房屋而不提出异议，但并未丧失解除不定期租赁合同并要求返还原物的权利，故对于万赫公司的抗辩意见，不予支持。闾阎公司经法院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，不影响案件的审理。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十九条、第二百三十二条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，于二○二○年一月十四日作出判决：一、上海市松江区新桥镇人民政府与上海万赫体育文化传播有限公司之间的不定期租赁合同已经于2019年8月20日解除；二、上海万赫体育文化传播有限公司于判决生效之日起60日内将上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号房屋返还给上海市松江区新桥镇人民政府。案件受理费50元，减半收取25元，由上海万赫体育文化传播有限公司负担。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。一审中，闾阎公司曾书面向法院表示，闾阎公司与新桥镇政府已在2016年9月办妥涉案房屋的产权变更，闾阎公司在2010年授权过当时的业委会签署2010年会所租赁合同，该份租赁委托书明确委托2010年该届业主委员会签署该租赁合同。2014年12月31日租赁合同到期后，闾阎公司未再签署及授权他人签署租赁合同。本院另查明，闾阎公司于2010年4月9日出具的委托书载明，为更好地为XX提供会所服务，本公司同意XX本届业主委员会对外寻找经营会所的单位，并确认XX业主委员会与万赫公司商定的会所租赁合同内容。本公司授权委托XX业主委员会与万赫公司签署该租赁合同。本院再查明，2016年5月7日，上海市松江区XX小区召开临时业主大会，表决是否罢免本届业主委员会，同意票占建筑面积96.42%。本院认为，闾阎公司于2010年4月9日出具的委托书明确载明，闾阎公司授权委托XX当时的业主委员会与万赫公司签署租赁合同，仅指2010年4月30日业委会与万赫公司签订的租赁合同，故该授权为一次性授权，而非概括性、持续性授权，2016年1月22日业委会与万赫公司签订的《会所租赁合同》并不在原授权范围内，万赫公司对此也是明知的。闾阎公司在二审中也向本院明确表示，该公司仅在2010年授权过当时的业委会签署2010年《会所租赁合同》，在该份租赁合同到期后，闾阎公司未再签署及授权他人签署租赁合同。在该份《会所租赁合同》到期后，万赫公司也未向闾阎公司缴纳租金，闾阎公司与万赫公司之间未形成不定期租赁合同关系，一审法院认定2010年《会所租赁合同》到期后闾阎公司与万赫公司之间形成不定期租赁合同关系有误，本院在此予以纠正。业委会因未得到闾阎公司授权，其与万赫公司在2016年签订的《会所租赁合同》不能约束闾阎公司，当然也不能约束新桥镇政府。关于万赫公司提出业委会副主任由某是闾阎公司在职员工，该届业委会有权代表闾阎公司出租房屋，构成表见代理的上诉理由，万赫公司未提供相应证据予以证明，亦无事实及法律依据，本院不予采纳。涉案房屋的所有权在2016年9月2日已经变更登记至新桥镇政府名下，新桥镇政府基于物权要求万赫公司返还涉案房屋，于法有据，本院予以支持。综上，万赫公司的上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销上海市松江区人民法院（2019）沪0117民初14611号民事判决；二、上海万赫体育文化传播有限公司于本判决生效之日起60日内将上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号房屋返还给上海市松江区新桥镇人民政府；三、驳回上海市松江区新桥镇人民政府其余诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取25元，二审案件受理费50元，均由上海万赫体育文化传播有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 兴审判员 许 军审判员 陈蓓蓉二〇二〇年六月三十日书记员 章逸琦附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……