贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初3131号 原告：罗燕菊，女，汉族，1973年8月14日出生，住贵州省毕节市。 原告：聂宗影，男，汉族，1973年4月14日出生，住贵州省毕节市。 二原告委托诉讼代理人：钟影（一般授权代理），系贵州朗意律师事务所律师。 二原告委托诉讼代理人：张海威（一般授权代理），系贵州朗意律师事务所实习律师。 被告：毕节市鑫城房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区三板桥办事处茶亭村。统一社会信用代码：9152050258412134XE。 法定代表人：彭冬华，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：周丹（特别授权代理），系贵州本芳律师事务所律师。 原告聂宗影、罗燕菊与被告毕节市鑫城房地产开发有限公司（以下简称“鑫城房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告聂宗影及二原告委托诉讼代理人钟影、张海威，被告委托诉讼代理人周丹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告毕节市鑫城房地产开发有限公司向原告聂宗影、罗燕菊返还“面积差”价款22560.00元，并支付资金占用费(以22560.00元为基数，自2019年8月5日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至清退完毕时止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；2、判令被告毕节市鑫城房地产开发有限公司向原告聂宗影、罗燕菊支付逾期办理商品房转移登记有关文书的违约金：违约金以已付购房款1233240.00元为基数，按日万分之二的标准，从2017年3月23日起计付至被告向原告实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，现暂计为80000.00元；3、案件受理费由被告毕节市鑫城房地产开发有限公司承担。事实及理由:2013年4月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定“原告购买被告开发建设的毕节市商品综合批发大市场第A11幢壹层玖号房(房号:A11-1-9号)，建筑面积为51.93m2，套内建筑面积为50.16m2，按套内建筑面积计算房屋价款，单价为24586.12元，房屋总价款为1233240.00元，首付款833240.00元，剩余400000.00元以银行按揭贷款方式予以支付，被告将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告”。原告于2013年7月10日付清了合同约定的总房款1233240.00元，被告于2013年10月18日将房屋交付给原告使用，交房时收取了原告的预告登记费、预告抵押登记费、房屋登记费、土地证费、交易手续费、契税、维修基金等，并出具了相应《收款收据》。 2019年8月5日，被告通知原告领取《不动产权证书》，《不动产权证书》载明涉案房屋的建筑面积为52.88m2、专有建筑面积(即套内建筑面积)为50.16m2，较之于《商品房买卖合同》约定的建筑面积为51.93m2、套内建筑面积为50.16m2，涉案房屋的套内建筑面积(计价依据)未发生改变、仅建筑面积发生改变。但被告要求原告补交22560.00元“面积差”价款后才将《不动产权证书》交付给原告。《商品房买卖合同》第二十二约定:“出卖人承诺于2014年6月30日前。取得该商品房所有叔初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人……约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”约定的交付办理商品房转移登记有关文书的期限届满后，被告仍拖延履行为原告办理商品房转移登记的合同义务，致使原告未在约定期限内取得商品房转移登记有关文书原告认为:①返还额外收取的房屋面积差价款。《商品房买卖合同》约定按套内建筑面积计算房屋价款，而套内建筑面积未发生改变，故被告额外收取原告22560.00元“面积差”价款无事实依据，应予返还，并支付资金占用费，另根据中国人民银行公告[2019〕第15号、《全国法院民商事审判工作会议纪要》(法2019254号)第三部分“关于合同纠纷案件的审理”中明确:“自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日(遇节假日顺延)9时30分公布贷款市场报价利率(LPR)，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率”。资金占用费计付标准参照前述规定执行。②逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金。由于被告的违约行为，致使原告不能在规定的期限内取得商品房转移登记有关文书，原告有权要求其履行，同时根据合同约定，被告还应向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金。根据《商品房买卖合同》第二十二条之约定，被告应按日万分之二的标准向原告计付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，违约金起算时问应自2014年7月1日起，但根据《民法总则》第一百八十八条第一款:“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”根据法律规定，将已超过诉讼时效期间的部分扣除后，被告应向原告支付逾期办理商品房转移登记有关文书的违约金，违约金被告应以总购房款1233240元为基数，按日万分之二的标准，从2017年3月23日(立案起诉之日倒推三年)起计付至被告向原告实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。为此，现诉请人民法院予以判决。 被告鑫城房开公司答辩称，一、原告与答辩人基于真实的意思表示就涉案商品房计价方式按照建筑面积进行计算，待不动产权属证书办理后，合同约定建筑面积与不动产权属证书上登记的建筑面积相处0.93个平米，原告基于双方真实的意思表示补交了面积差款的行为并不违反法律规定，故原告无权要求答辩人退还其所交纳的面积差款。 2013年3月7日，原告与答辩人签订认购协议，原告认购答辩人投资开发的位于毕节市，建筑面积为51.93平米（预测面积），每平米23988.00元，房屋总价为12331240.00元的房屋。2013年7月9日，原告与答辩人签订了商品房买卖合同，因该买卖合同是住建局等部门提供的标准合同，计价方式只有按套内建筑面积或按套计算，当事人不能更改，否则要收到行政处罚。而原告与答辩人双方约定的计价方式（即按建筑面积计价）又无法在合同中体现，如果按照合同约定的套内建筑面积来计算房屋总价款，则原告与答辩人将要受到严重损失。于是答辩人与原告进行协商后，采取倒推的方式来确定商品房买卖合同中按套内建筑面积计算的该商品房的购房单价（即建筑面积51.93平米×每平米23988.00元÷套内建筑面积50.16平米＝每平米24586.12元），该计价方式并非原告及答辩人的真实意思表示，只是为不改变住建部提供的标准合同的情况下，进行的虚假意思表示。 另外，因对涉案商品房进行备案时，需对涉案商品房进行实测，经最终测绘结果显示，涉案房屋的建筑面积为52.88平米，比认购协议及商品房买卖合同约定预测的建筑面积要多出0.93平米，最终的涉案房屋的不动产权属证书上记载的建筑面积也是52.88平米。原告在接到答辩人领取不动产权属证书的通知后，于2019年8月5日领取不动产权属证书，并于当日向当答辩人补交了涉案商品房的建筑面积差款。通过以上事实可知，原告补交的0.93个平米的建筑面积差款的行为，足以证明原告与答辩人之间的真实计价方式是按照建筑面积计算而非套内面积，至于商品房签订的涉案商品房买卖合同第七条的约定，因不属于双方当事人真实意思，其属于无效条款，故该条款对当事人双方不发生法律效力。 综述，按照双方当事人的真实意思表示，其真实计价方式应以房屋建筑面积52.88平米来计算，计价单价为23988.00元/每平米，那么房屋总价款为1255800.00元，在2019年8月5日之前，原告只支付了1233240.00元故，原告向答辩人支付22560.00元的建筑面积误差款的行为，并不违反法律法规。据此，原告的诉求无事实及法律依据，应依法予以驳回。 二、原告的起诉已超过诉讼时效期间，应驳回原告的诉讼请求。《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见(一)(试行)》第2条规定:“出卖人提出诉讼时效抗辩理由的，人民法院应当按照《中华人民共和国民法通则》等法律交于诉讼时效的规定依法予以审查。诉讼时效从合同约定或法定的办证期限届满之日起起算。如果期间存在时效中断或中止情形的，应适用中断或中止的规定。”《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定:“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年法律另有规定的除外。”双方约定的交付办理有关商品房转移登记的有关文书日期为2014年6月30日。而原告现在才起诉，故原告的起诉超过诉讼时效的规定，应驳回原告的诉讼请求。 三、本案逾期办证事实的发生确因政府原因导致，属于行政不可抗力，假如人民法院不认为是行政不可抗力，那么答辩人逾期也是因政府行为导致的，故在计算逾期办证违约金时应扣除因政府原因导致的逾期办证期间。因政府未按照约定及时进行征收，导致答辩人开发建设的楼盘不能按照原计划修建，进而导致消防设施的建设以及政府部门验收的滞后。在该过程中，众多业主修建违法建筑物，答辩人多次向政府提出请求后政府才组织专项活动进行清理。上述障碍清除后，政府因机构合并原因停止办理房产证。由于上述原因的不断出现，答辩人无法按期办理房产证。答辩人所举的三板桥街道办《证明》以及七星关区城乡规划局《说明》已经证明上述事实。故答辩人逾期办证系由于政府原因导致。答辩人并非行政机关无行政权力，无法对业主违法建设的建筑物、构筑物进行拆除，更无权对土地进行征收。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件逝用法律若干问题的解释》第十八条之规定，只有因出卖人的原因逾期办证的，出卖人才应支付逾期办证违约金。因此，不应将政府息于行使行政权力的导致的法律责任转嫁给答辩人承担。 此外，2015年3月1日，《不动产登记暂行条例》开始实行，将原房屋所有权证书登记变更为不动产权属登记证书，原告委托答辨人办理房屋所有权证书由于法律的规定，事实上无法履行，只能变通改为履行不动产权属证书的办理，不动产权属证书的办理不能推定适用办理房屋所有权证书的违约金条款。显然，《不动产暂行条例》的施行，是合同双方当事人无法预见的，属非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续要求答辨人按原合同约定履行办理房屋所有权证书，事实已经不可能，对答辩人处以违约金，明显不公平。毕节市政府发出公告，自2016年9月30日起，毕节市七星关区、金海湖新区(贵州毕节经济开发区)范围内各类不动产登记业务统一由毕节市国土资源局、毕节市七星关区国土资源局和毕节市国土资源局金海湖新区分局所属的各不动产登记中心受理，并颁发《不动产权证书》或《不动产权证明》。正式废止房屋所有权证书的办理，事实上无法继续办理房屋所有权证书。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定:“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”从该条文的表述可以看出，最高法的立法本意在于强调因出卖人原因导致逾期办证的，出卖人应承担违约责任。非出卖人原因导致逾期办证的，出卖人不承担违约责任。《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》规定:“十四、因“出卖人原因”未办理房屋过户登记的认定。因行政部门原因导致买受人未能在合同约定或法定期限内取得房屋所有权登记的，可以根据其影响程度减轻或免除出卖人的逾期办证违约责任。”北京高院的司法解释是在总结相关实践经验的基础上制定的，由此可见逾期办证无法避免行政原因的影响。将行政原因导致的逾期办证期间予以扣除再计算违约金为比较公正的方案。 《贵州省高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见(一)(试行)》规定:“9、出卖人因不能取得或延期取得依据法律法规规定办理商品房初始登记所需的有关资料，导致办证迟延的，一般应当承担逾期办证的违约责任，但因不可抗力导致的除外。如果存在相关行政机关及中介组织的具体行为过分超出正常工作期限的情形，人民法院可以酌情减轻出卖人违约责任。”本案中，政府未按照约定及时进行征收、规划等相关部门未及时拆除违法建筑物等因素均是导致初始登记不能及时办理的重要原因。由此可以明显看出，相关行政机关及中介组织的具体行为过分超出正常工作期限是导致逾期办理初始登记的主要原因。而办理初始登记是办理移转登记的前提条件。前述原因导致初始登记的逾期办理直接导致了答辩人大面积地超过了约定的办理移转登记的时间。因此，结合前述规定，该部分时间导致的逾期办证违约责任，答辩人不应承担，人民法院应当予以扣减或酌情减轻。 三、即便以第二项理由的不成立，根据答辩人毕节市鑫城房地产开发有限公司与原告签订的《办证补充协议》约定，答辩人无需承担逾期办理和交付相关涉案房屋产权的初始登记证书的违约责任。 本案中，由于双方当事人所签订的原合同，是房产证和土地证分别办理时所签订的合同，介于新的《不动产暂行条例》规定必须双证合一的情况下，答辩人毕节市鑫城房地产开发有限公司与原告于2018年11月2日签订的《办证补充协议》。依法理，后合同约定改变前合同约定的，应以后合同约定为准。证补充协议第一条约定:“乙方只关注合同项下不动产权属转移登记证书的办理，而不再论及商品房初始登记证书的取得和相关文书的交付。”。该条的意思是对于大证是否办理和相关文书是否交付，原告不再追究，其只关注小证什么时候为其办理，也就说原告放弃逾期办理大证及交付相关文书的违约金，根据办证补充协议约定，只要原告把办理小产权证的相关资料提交给予答辩人，答辩人将连同自身的相关资料一并提交不动产登记机构，就代表答辩人的就履行了相关的办理小证的义务如果说答辩人超期没有将办理小证的相关资料交由不动产登记机构，那么视答辩人违约，答辩人将按照日万分之一支付原告逾期违约金。据此，办证补充协议第一条实质上是改变了原《商品房买卖合同》第二十二条之违约责任的约定。根据办证补充协议约定及原告2019年8月5日取得不动产权属证书的事实可知，答辩人已在约定期限内向不动产登记部门提交办理不动产权属证书的相关资料，其办证义务已经履行完毕，其无需再原告承担逾期办理商品房转移登记并交付相关文书的违约责任。 综上所述，原告的诉讼请求无事实和法律根据，应依法予以驳回。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月28日，原告作为买受人与被告鑫城房开公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，合同约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于贵州省毕节市七星关区，房号为Ａ11-1-9。该商品房合同约定建筑面积51.93平方米，套内建筑面积50.16平方米，出卖人与买受人约定按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米24586.12元，总价款1233240.00元；出卖人于本合同签订之日向出卖人交付首期房款833240.00元，余款400000.00元以银行按揭支付；实测面积与预测面积发生误差的，双方同意按照第1种方式处理：1、根据按照套内建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。出卖人承诺在2014年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用230元，由买受人承担。”此外，合同还对原、被告双方的其他权利及义务进行了约定。合同签订后，原告依约向鑫城房开公司支付了涉案房屋购房款1233240.00元，被告于2016年4月20日向原告出具购房款发票。 2018年11月2日，被告作为甲方与原告作为乙方签订了《办证补充协议》，载明：乙方罗燕菊、聂宗影购买位于毕节市七星关区11幢1层9号房，双方于2013年4月28日签订《商品房买卖合同》，合同签订时，办证是按照土地证、房产证分离办证。在合同约定的办证期间，国家颁布了《不动产登记暂行条例》，实行土地证、房产证“合二为一”办理，办证条件发生了变化。为便于乙方依法取得新的不动产权属转移（分户）登记证书，甲、乙双方就合同项下的房屋产权登记达成补充协议如下：乙方只关注合同项下房屋不动产权属转移登记证书的办理，而不再论及商品房初始登记的取得和相关文书的交付。乙方依照《不动产登记条例》的规定，于2018年11月2日提交办理不动产权属证书的资料予甲方，由甲方受托为乙方办理商品房产权转移登记手续。具体资料由甲方以手机信息或书面方式告知乙方。甲方于2019年2月1日前将办证资料提交到不动产登记部门，即视为甲方已履行了相应的办证义务。因登记部门超过法定期限导致不动产登记证书迟延取得的，甲方不担责。否则，甲方应按日万分之一的标准支付乙方逾期办证违约金。 另查明，涉案商品房于2019年5月8日办理了不动产权证书，不动产权证号为：黔（2019）毕节市不动产权第××号。不动产权证载明涉案房屋的建筑面积为52.88平方米，专有建筑面积50.16平方米。2019年8月5日，原告向被告交付22560.00元，被告向原告出具收据一张，载明：今收到聂宗影交来11-1-9房屋面积差0.95平方米金额22560.00元。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《办证补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方均应当依照合同约定履行其义务。《商品房买卖合同》约定中约定了涉案商品房系按套内建筑面积计算价格，约定实测面积与预测面积误差时也以套内面积据实结算房价款，涉案商品房的不动产权证书载明的专有面积与合同约定的套内建筑面积均为50.16平方米，被告以建筑面积增加为由收取原告的面积差价款22560.00元，无法律及事实约定，理应予以退回，故对原告要求被告退还该笔款项及资金占用费的诉讼请求，本院予以支持。被告无故收取原告的“面积差价款”22560.00元，给原告造成了一定的损失，原告于2020年3月23日提起诉讼催告被告返还，故对原告主张的资金占用费，本院支持以22560.00元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2020年3月23日起计算至款项支付完毕之日止。 虽然原、被告于2013年4月28日签订《商品房买卖合同》约定被告鑫城房开公司应当在2014年6月30日前取得商品房登记初始证书，并将办理商品房产权转移登记的有关文书交付原告，且约定了违约责任。但是双方于2018年11月2日签订的《办证补充协议》中又约定被告于2019年2月1日前将办证资料提交到不动产登记部门，即视为被告鑫城房开公司已履行了相应的办证义务。《办证补充协议》对《商品房买卖合同》中关于房屋转移登记的事项进行了变更，故应当以《办证补充协议》作为被告是否应当承担违约责任的依据。本案中，被告未提交证据证明其是何时将办证资料提交到不动产登记部门，故本院以办理不动产权证的登记时间作为被告履行完毕该义务的截止时间，涉案商品房于2019年5月8日办理了不动产权证书，而《办证补充协议》中约定被告将办证资料提交到不动产登记部门的时间为2019年2月1日，故被告构成违约，应当承担违约责任。根据《办证补充协议》之约定，被告应当以已付购房款1233240.00元为基数，按日万分之一的标准，支付原告2019年2月1日至2019年5月8日期间的逾期办理商品房转移登记的违约金，该违约金计算为11839.10元（1233240.00元×0.01%×96天）。综上所述，被告提出的抗辩理由部分不成立，本院不予采纳。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节市鑫城房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告聂宗影、罗燕菊逾期面积差价款22560.00元并支付资金占用费（资金占用费以22560.00元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2020年3月23日起计算至款项支付完毕之日止）； 二、被告毕节市鑫城房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告聂宗影、罗燕菊逾期办理商品房转移登记的违约金11839.10元； 三、驳回原告聂宗影、罗燕菊的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1176.00元（已减半收取），由原告聂宗影、罗燕菊负担780.00元，被告毕节市鑫城房地产开发有限公司负担396.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  孔羽佳 二〇二〇年六月十日 书记员  申开旭