内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）内07民终661号上诉人（原审被告、反诉原告）：内蒙古第六地质矿产勘查开发有限责任公司。法定代表人：孙宏伟，董事长。委托诉讼代理人：李晓菊，内蒙古云龙律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：郑成涛，男，住内蒙古自治区扎兰屯市。委托诉讼代理人：高赫，内蒙古政光律师事务所律师原审被告：内蒙古量子商贸实业有限公司。法定代表人：许淑巍，执行董事。上诉人内蒙古第六地质矿产勘查开发有限责任公司（以下简称六勘公司）因与被上诉人郑成涛及原审被告内蒙古量子商贸实业有限公司（以下简称量子公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区扎兰屯市人民法院（2017）内0783民初3322号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人六勘公司的委托诉讼代理人李晓菊，被上诉人郑成涛及其委托诉讼代理人高赫到庭参加诉讼。原审被告量子公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。六勘公司上诉请求：1.撤销一审判决第三、四项；2.改判驳回郑成涛对六勘公司的起诉；3.改判支持六勘公司的反诉请求；4.一、二审诉讼费用及反诉费用由郑成涛负担。事实与理由：1.郑成涛违反合同中租赁房屋作为商铺使用的约定，改变用途经营饭店，造成的后果应当自行承担；2.房屋租赁合同中约定郑成涛承担维修费用，房屋发生屋面漏水、下水道堵塞、地漏反味等情形时应当履行维修义务；3.2017年3月18日《协议书》对六勘公司没有法律效力；4.六勘公司自2015年8月21日取得涉案房屋所有权，有权取得房屋出租收益。郑成涛作为承租方有义务向六勘公司交付房屋租赁费用和相关费用。郑成涛答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。理由如下：1.商铺不是法律概念，只要是经营用途都可以称为商铺；2.郑成涛与量子公司在租赁房屋之初已经明确是经营饭店使用；3.一审庭审过程中六勘公司明确认可2017年3月18日的协议书。六勘公司从未主张过2015年至2018年的租金，即事实上六勘公司对量子公司与郑成涛签订的协议书完全认可；4.量子公司对六勘公司构成表见代理；5.案涉房屋所在小区有物业公司提供服务，所有维修事宜都由物业公司承担。房屋租赁合同并未规定由答辩人承担维修义务，而是约定由答辩人承担维修费。本案房屋发生的各种质量问题并非因不维修导致，而是房屋自身存在问题导致。物业公司是六勘公司的下属单位，其反复疏通管道均无济于事，对于屋面漏水和地面、墙体下沉则没有维修；6.原审法院解除租赁合同的根本原因，一是屋面漏水、下水道反味、地面及墙体下沉，二是房屋因不能通过消防检查验收被责令停产停业，原因是六勘公司无法提供建设工程消防验收材料，这是法定的租赁物不符合约定用途的事项；7.六勘公司取得房屋所有权后，郑成涛就房屋存在的问题多次找到其法定代表人协商，但其不理不睬，始终没有处理。郑成涛向一审法院起诉请求：1.判令解除郑成涛与二被告签订的《房屋租赁合同》；2.判令二被告连带赔偿原告房屋装修损失1418246元，设施设备损失735564元，鉴定费65000元，合计2218810元。六勘公司向一审法院反诉请求：1.请求判令郑成涛立即返还房屋；2.请求判令郑成涛给付欠付租金至返还房屋之日止共726575元；3.判令郑成涛给付欠付租金违约金至交清租金止，共230137元；4.判令给付逾期未交的物业费67253.29元、取暖费76837.1元，房产税144000元、土地使用税26373.84元，房产税及土地税滞纳金362990.93元；5.反诉费由被反诉人负担。一审法院认定事实：2014年6月26日，量子公司作为甲方与郑成涛作为乙方签订房屋租赁合同，约定甲方将坐落地勘利居小区1号楼02001号临街地上门市，出租给乙方，租期自2014年10月15日至2024年10月14日，年租金为400000元。合同签订后，郑成涛向量子公司交付了租金及50000元押金。2017年3月18日，双方再次签订协议书，约定甲乙双方签订租赁合同的房屋，产权已经登记在六勘公司所有，自签订协议之日起，量子公司不再享有和承担租赁合同内出租方的权利和义务，转由六勘公司作为租赁合同的出租方，与郑成涛继续履行租赁合同约定的权利和义务。在租金结算条款中，双方约定郑成涛在2015年-2016年未交付的租金300000元，因租赁房屋漏水给郑成涛造成损失由量子公司补偿给郑成涛，在该年度租金中抵顶，2015年-2016年租赁期满日为2016年12月15日。郑成涛在承租该房屋后用于进行酒店经营。2016年11月13日，郑成涛所经营的酒店因出现地沟反味滋生飞虫不符合餐饮加工要求而被扎兰屯市食品药品监督局给予停业整顿、限期整改的行政处罚。2017年10月13日，扎兰屯市公安消防大队以未经消防检查擅自营业为由给予郑成涛经营的扎兰屯市吉祥百合大酒店停产停业、罚款30000元的处罚。一审法院认为，原、被告所签订合同是双方当事人真实意思的表示，双方均应依照履行。根据2017年3月18日，郑成涛与量子公司签订的协议，出租方变更为六勘公司，即由其享受合同权利、履行合同义务。作为出租方，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案之中，郑成涛租赁房屋期间，相继出现屋面漏水、下水道反味、地面下沉等不能正常经营情形，直至因不能通过消防检查验收被责令停产停业。应属于租赁物不符合约定的用途，六勘公司虽称酒店不能正常经营系郑成涛改造所致，但未提供证据予以证实，对其该方面意见不予采纳。因诉争房屋已经不能够从事餐饮经营，属于合同目的不能实现，郑成涛提出解除合同后，六勘公司亦同意解除，故对于郑成涛提出的解除租赁合同的主张予以支持。因郑成涛与被告签订了十年长期合同后，对房屋进行了大量投入装潢装饰，该投入因酒店不能正常经营而无法收回，属于郑成涛的损失，该损失系由六勘公司提供的租赁物不符合使用用途所致，故应由六勘公司予以赔偿。郑成涛依据一审法院委托的鉴定机构出具的结论主张2218810元（含鉴定费）于法有据，予以维护；关于六勘公司提出的要求郑成涛给付租金及违约金的主张，因其提供的租赁房屋不符合使用用途，承租方有权行使不安抗辩权，在房屋没有恢复约定用途前拒付租金。对其该部分请求不予支持。关于各项费用，郑成涛并非缴费主体，对其不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告郑成涛与被告内蒙古量子商贸实业有限公司、内蒙古第六地质矿产勘查开发有限责任公司之间的房屋租赁合同关系；二、原告郑成涛在本判决生效后三十日内将坐落地勘利居小区1号楼02001号临街地上门市交还给被告内蒙古第六地质矿产勘查开发有限责任公司；三、被告内蒙古第六地质矿产勘查开发有限责任公司在本判决生效后十日内赔偿原告郑成涛损失2218810元；四、驳回反诉原告内蒙古第六地质矿产勘查开发有限责任公司的反诉请求。案件受理费24550.48元，由被告内蒙古第六地质矿产勘查开发有限责任公司负担；反诉费14098.68元，由反诉原告内蒙古第六地质矿产勘查开发有限责任公司负担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审认定的事实一致，证据如一审判决所列，本院予以确认。另查明，二审开庭时六勘公司仍未能办理案涉房屋的消防验收相关手续。本院认为，本案的争议焦点是郑成涛是否应当给付六勘公司欠付租金及违约金的问题。对此本院认为，案涉房屋自2015年开始相继出现多处屋面漏水、下水道反味、墙体开裂、地面下沉等问题致使无法正常经营，以上问题始终未得到有效解决。2016年11月13日该酒店因出现地沟反味滋生飞虫不符合餐饮加工要求被扎兰屯市食品药品监督局给予停业整顿、限期整改的行政处罚。2017年10月13日，扎兰屯市公安消防大队以未尽消防检查擅自营业为由给予该酒店停产停业、罚款3万元的处罚。综合以上事实，应当认定属于租赁物不符合约定用途的情形。因房屋相继出现的质量问题始终未得到解决且酒店被责令停产停业，郑成涛作为承租人有权在房屋没有恢复约定用途前拒付租金。原审法院据此不支持六勘公司关于给付租金及其他款项的反诉请求，合法有据，本院予以确认。郑成涛与量子公司、六勘公司签订了十年长期合同后投入资金对房屋进行了大量装潢装修，相应投入因房屋无法实现经营用途而无法收回，因此产生的损失应由六勘公司承担赔偿责任。六勘公司上诉称郑成涛违反合同约定改变房屋用途，因用作经营酒店与房屋租赁合同中关于租赁房屋系商铺的描述并无直接冲突，且郑成涛租赁房屋后始终用作经营饭店，六勘公司从未就此提出异议，故六勘公司该上诉主张缺乏依据，本院不予维护。六勘公司提出房屋租赁合同中约定郑成涛承担维修费用，因本案中并无证据证明房屋问题无法解决是因为郑成涛拒绝承担维修费用所致，对六勘公司该上诉主张不予支持。六勘公司提出2017年3月18日《协议书》对其没有法律效力。该主张与本案裁判并无直接关联，如六勘公司认为郑成涛应当全额支付2015至2016年度房屋租金，可另行向量子公司主张权利。综上，内蒙古第六地质矿产勘查开发有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费37623.82元（上诉人内蒙古第六地质矿产勘查开发有限责任公司已预交37623.82元），由上诉人内蒙古第六地质矿产勘查开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨柳审判员  春英审判员  高菲二〇二〇年六月十九日书记员  徐晨附：本案裁判所依据的法律规范《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……