安徽省黄山市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)皖10民终176号上诉人（一审原告）：徐翠花，女，1980年4月29日出生，汉族。委托诉讼代理人：郑永松，系徐翠花的丈夫。委托诉讼代理人：黄秀兰，安徽一飞律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：黄浩，男，1983年12月15日出生，汉族。被上诉人（一审被告）：黄卉，女，1989年1月28日出生，汉族。以上二位被上诉人共同的委托诉讼代理人：郑明继，安徽道同律师事务所律师。以上二位被上诉人共同的委托诉讼代理人：余琼，安徽道同律师事务所律师。上诉人徐翠花因与被上诉人黄浩、黄卉不当得利纠纷一案，不服安徽省祁门县人民法院（2019）皖1024民初649号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案后，依法组成合议庭并于2020年5月19日对本案进行了询问。上诉人徐翠花的委托诉讼代理人黄秀兰、郑永松，被上诉人黄浩、黄卉共同的委托诉讼代理人余琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐翠花上诉请求：1.依法撤销安徽省祁门县人民法院（2019）皖1024民初649号民事判决,并判令黄浩、黄卉立即退还徐翠花购房款60万元及支付利息(利息自起诉之日起以60万元为本金,按年利率6%计算至款清之日止);2.案件一、二审诉讼费用由黄浩、黄卉承担。事实和理由：一、一审认定事实不清，适用法律错误。徐翠花与黄卉没有任何接触，只是委托黄浩代为介绍购买案涉商铺及二楼住宅。一审法院认定徐翠花与黄卉之间成立口头房屋买卖合同，违反法律规定。一审法院认为双方当事人均无证据证明合同的标的物是什么，根据相关法律规定，合同不成立。黄卉与开发商解除买卖合同后，其对案涉商铺不具有任何权利，本案合法有效买卖合同的当事人系开发商与徐翠花，黄卉、黄浩应将多支付的款项退还给徐翠花。二、一审法院认为徐翠花对购买标的物是否包括二楼住宅应承担举证不利的后果，适用法律错误。徐翠花提供的隔壁商铺及楼上住宅的买卖合同，足以证明商铺及住宅一同出售，且价格相同；黄卉在与开发商签订买卖合同后三个月，将案涉商铺以120万元出售给徐翠花，不符合事实和情理，也违反了公平原则；徐翠花在一审时申请对案涉商铺价值进行鉴定，一审法院未给予回复，程序违法。三、一审法院认为黄浩非本案适格被告，与事实不符。四、一审法院未向徐翠花尽到释明义务，违反法律规定。一审法院认为双方存在买卖关系，但未向徐翠花进行释明，侵害了徐翠花的诉讼权利。黄浩、黄卉共同辩称，徐翠花与黄浩、黄卉并不相识，徐翠花通过其丈夫郑永松达成房屋购买合意，该房屋目前由郑永松使用。因双方是朋友关系，故未签订任何书面合同，而是通过在开发商处变更合同的形式完成房屋购买，在完成案涉商铺合同变更名称后，徐翠花当天转了尾款20万元给黄卉，恰恰说明徐翠花向黄卉购买一楼商铺的事实。黄卉取得120万元系基于与徐翠花之间的房屋购买合同而获得收益，因此本案并不构成不当得利。一审中，徐翠花始终坚持以不当得利纠纷起诉，其应承担败诉的不利后果。徐翠花向一审法院起诉请求：1.判令黄浩、黄卉立即退还购房款60万元及支付利息（利息以60万元为本金，按年利率6%自起诉之日起计算至款清之日止）；2.本案诉讼费用由黄浩、黄卉承担。一审法院认定事实：安徽省祁门县祥和华府28幢1008号商品房系黄山市志诚投资置业有限公司开发的二层商用商品房。2018年9月12日，黄卉、**夫妇与黄山市志诚投资置业有限公司签订《商品房买卖合同》并在祁门县房地产管理中心进行了商品房预售登记备案，以60万元的价格购买了祥和华府28幢1单元1008号商品房的一楼(建筑面积119.04平方米)，用途为商用，支付了30万元首付款。同日，黄国来、余翠花夫妇与黄山市志诚投资置业有限公司签订《商品房买卖合同》并在祁门县房地产管理中心进行了商品房预售登记备案，以52万元的价格购买了祥和华府28幢1单元1008号店面的二楼（建筑面积124.8平方米），重新编号为28幢4单元4-109，用途为住宅，支付了16万元首付款。徐翠花的前夫郑永松与黄浩认识，2018年12月份，郑永松与黄浩协商准备以150万元购买其妹妹和父母在祁门县新城区购买的祥和华府28幢1008号一楼店铺及二楼109号住宅，后因过户费用太高，最后达成口头买卖协议，约定以120万元购买1008号店面，办证等费用由黄卉承担。当时的28幢1008号店面仍为二层的毛坯房，上下二层之间有楼梯缺口。2018年12月3日，徐翠花通过银行转账50万元给黄浩，2018年12月16日，徐翠花再次转账50万元给黄浩。2019年1月23日，黄卉通过银行转账30万元给黄山市志诚投资置业有限公司支付了合同尾款，同时与**以无力支付余款为由向黄山市志诚投资置业有限公司申请撤销购买祥和华府28幢1008号店铺合同，黄山市志诚投资置业有限公司向祁门县房管局出具证明，同意28-1008号商铺退房。2019年1月28日，黄卉的父亲黄国来带徐翠花和郑永松到黄山市志诚投资置业有限公司售楼处，黄山市志诚投资置业有限公司就祥和华府28幢1008号店铺以与黄卉、**签订的合同价格即60万元重新与徐翠花签订《商品房买卖合同》，并在祁门县房地产管理中心进行了商品房预售登记备案，徐翠花于当日通过银行转账20万元给黄卉。黄卉交纳了办证相关税费后，2019年5月份，徐翠花在黄山市志诚投资置业有限公司领取了祁门县祥和华府28幢1008号店铺的不动产权证书。2019年7月22日，徐翠花以祥和华府28幢4单元4-109室住宅已出售，而汇给黄浩和黄卉的120万元系购买祁门县祥和华府28幢1008号商铺及28幢4单元4-109室住宅的购房款为由，诉至一审法院。另查明，徐翠花汇给黄浩的100万元购房款，黄浩已支付给黄卉。祥和华府28幢1008号店铺与二楼109室住宅之间的楼梯预留洞口，已由徐翠花在装璜店铺时补上，费用由黄卉承担。祁门县祥和华府28幢4单元109室住宅于2019年5月5日登记在黄国来、余翠花夫妇名下。徐翠花与郑永松于2019年12月10日复婚。一审法院认为，本案争议焦点是：1.徐翠花就购买的祥和华府28幢1008号店铺与黄卉之间是否存在口头转卖协议？2.徐翠花汇给黄浩和黄卉共120万元购房款，除祁门县祥和华府28幢1008号店铺外，是否包括该店铺二楼的住宅？3.黄卉是否存在不当得利60万元？徐翠花虽然与开发商签订了祥和华府28幢1008号店铺的买卖合同并取得该房屋不动产权证，但涉案的祥和华府28幢1008号店铺在2018年9月12日已由黄卉、**夫妇从开发商处购得，商品房买卖合同也已登记备案，徐翠花或其购房经办人郑永松在徐翠花与开发商签订合同前从未与开发商协商过购买该商品房事宜，合同签订后也没有向开发商支付购房款，开发商出售该商品房的价款60万元已由黄卉在2019年1月23日全部付清，黄卉在付清房款的前提下向开发商申请退房，然后由其父亲黄国来带徐翠花直接与开发商以原合同价格即60万元重新签订商品房买卖合同，黄卉与徐翠花并不认识，双方也没有委托购房手续，黄卉付清购房尾款后申请撤销购房合同，再带徐翠花与开发商以原合同价格重新签订买卖合同的行为是为了达到在未取得不动产权证的前提下实现转卖不动产的目的，这种行为虽然违反《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定，但并不影响转卖合同的成立。故，徐翠花与黄卉之间的口头买卖合同成立。对徐翠花提供的祥和华府28幢1008号隔壁商品房买卖合同一组，与本案无关联性，一审法院不予采纳。徐翠花提供的看房视频，不能证明徐翠花支付给黄浩和黄卉的120万元是购买祥和华府28幢1008号店铺及楼上109室住宅，一审法院不予采纳。黄浩、黄卉提供的祥和华府28幢1007室的不动产权证以及评估报告，与本案无关联性，一审法院不予采纳。黄浩、黄卉认为自己无权处置祥和华府28幢4单元4-109室的主张，因黄国来作为该住宅的购买人参与了黄卉转卖店铺的过程，一审法院对此抗辩不予采纳。对徐翠花与黄卉之间达成的口头商品房买卖协议，双方均无充分证据证明合同的标的物是什么，根据谁主张谁举证原则，徐翠花对合同的标的物应当承担举证责任，否则应承担举证不能的法律后果。不当得利是指因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。黄卉取得徐翠花的120万元是基于双方达成的口头协议，故一审法院不能认定黄卉取得的购房款为不当得利。徐翠花虽然将购房款汇入了黄浩的银行账户，但黄浩只是买卖关系的介绍人，并不是买卖合同的相对方，因此，其不是适格被告。综上所述，对徐翠花要求黄浩、黄卉立即退还购房款60万元及支付利息的诉讼请求，法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回原告徐翠花的诉讼请求。案件受理费9800元，由原告徐翠花承担。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明：一审法院于2019年10月23日向黄山市志诚投资置业有限公司调查，该公司售楼置业顾问章芬陈述：该公司在2019年1月时祥和华府28幢1008号店铺就是卖60万元。黄卉在诉讼中称与郑永松、徐翠花达成口头协议，由徐翠花以120万元购买祥和华府28幢1008号店铺。对此，徐翠花不予认可，其称该款系购买祥和华府28幢1008号店铺及其二楼住宅。二查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议的主要焦点为：徐翠花主张退还购房款60万元及支付利息是否应予支持。本案中，黄卉及其丈夫于2018年9月12日签订《商品房买卖合同》以60万元购买案涉28幢1008号店铺后，又于2019年1月25日向黄山市志诚投资置业有限公司及祁门县房管局办理了退房手续。据此，黄卉无权出售该店铺。黄卉称与郑永松、徐翠花达成口头协议由徐翠花以120万元购买案涉28幢1008号店铺，缺乏充分的证据证明，徐翠花亦不予认可，且根据一审法院向黄山市志诚投资置业有限公司作的调查，该公司在2019年1月时销售祥和华府28幢1008号店铺价款为60万元。故，一审法院认为黄卉取得徐翠花120万元是基于双方达成的口头协议，缺乏事实和法律依据，本院依法予以纠正。徐翠花与黄山市志诚投资置业有限公司于2019年1月28日签订的《商品房买卖合同》合法有效，应当认定徐翠花购买案涉28幢1008号店铺价款为60万元。根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条规定“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益”，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第１３１条规定“返还的不当利益，应当包括原物和原物所生的孳息。利用不当得利所取得的其他利益，扣除劳务管理费用后，应当予以收缴”，黄卉收取徐翠花120万元除支付黄山市志诚投资置业有限公司60万元后，其多收取徐翠花购房款60万元构成不当得利，依法应予返还该款和该款产生的孳息，孳息按照中国人民银行同期存款利率，自徐翠花起诉之日即2019年7月22日起计算至款清之日止。徐翠花上诉主张以60万元为本金按年利率6%计算利息，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，徐翠花的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第１３１条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销安徽省祁门县人民法院（2019）皖1024民初649号民事判决；二、黄卉于本判决生效后十日内返还徐翠花60万元及孳息（孳息以60万元为基数，按照中国人民银行同期存款利率，自2019年7月22日起计算至款清之日止）；三、驳回徐翠花的一审其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9800元，由徐翠花负担200元，黄卉负担9600元；二审案件受理费9800元，由徐翠花负担200元，黄卉负担9600元。本判决为终审判决。审判长  宋浩之审判员  郑卫东审判员  黄继顺二〇二〇年六月五日法官助理王艳书记员吴奇