福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0103民初933号 原告：陈钦，男，1998年7月17日出生，汉族，住福建省长乐市。 委托诉讼代理人：郑文洁，上海协力（福州）律师事务所执业律师。 被告：福州苏宁置业有限公司，住所地福州市台江区工业路193号宝龙城市广场西南侧小白楼3楼301室，统一社会信用代码91350103574708630X。 法定代表人：郑勇喜，董事长。 委托诉讼代理人：高良汉，男，公司职工。 原告陈钦与被告福州苏宁置业有限公司（以下简称苏宁公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈钦及其委托诉讼代理人郑文洁与被告苏宁公司的委托诉讼代理人高良汉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈钦向本院提出诉讼请求：1.判令解除其与苏宁公司之间的《福州XX商品房认购书》及《商品房买卖合同》；2.判令苏宁公司返还其定金20000元、购房款1107127元以及资金占用期间的利息（以1127127元为基数按照年利率6%计算，从2020年2月29日计算至款项还清之日止）；3.判令由苏宁公司承担本案诉讼费用。陈钦主张的事实与理由：2020年2月28日，其和家人一起在苏宁公司处看房，苏宁公司的销售人员郭先鹏接待其一家，在未询问其是否具备购房资格的情况下就极力推荐苏宁公司项目并劝说其买房，由于其第一次在福州置业，对福州限购政策完全不知，当日便与苏宁公司签署了认购书，同时支付了20000元的定金，其又于2020年2月29日向苏宁公司支付了两笔首付款共计1107127元，之后其又按照苏宁公司要求提供身份证、户口本（均显示为长乐户籍）等各项备案材料，这期间苏宁公司销售人员郭先鹏还是未提及其不具备购房资格，3月2日苏宁公司才告知因其非福州五城区户口且社保未交满12个月，按照福州的限购政策没有购房资格，无法办理登记备案手续。3月2日，其因购房目的无实现可能，便通知苏宁公司要求解除合同并退还购房款，但苏宁公司却以退款需要走公司审批流程，至今为止仍未将购房款退还给其。其认为，由于苏宁公司未尽到审慎审核义务，致使合同目的无法实现，其有权解除与苏宁公司签订的所有合同，并且要求苏宁公司返还定金和购房款并支付资金占用费，为维护其合法权益，请求判如所请。 苏宁公司辩称，一、陈钦诉请其公司返还资金占用利息没有事实及法律依据。1、本案案涉房屋购房合同无法继续履行之责任完全在于陈钦一方，陈钦因自身社保未交满12个月等情况，不符合福州市发布之调控文件中的购房资格，致使案涉合同无法进行网签备案手续，按揭手续己无法进行。在此之前，其公司己办理完毕网签备案手续，并进行银行面签流程，但因陈钦自身原因造成后续工作无法进行，无法得到银行放款，案涉商品房房源被锁定，给其公司造成极大损失。对于该情形应由陈钦承担相应责任。首先，陈钦作为购房者，在进行诸如购房这样大额交易时理应进行分析，了解房地产相关调控政策。除此之外，陈钦更是对自身的相应情况了然于心，不存在错误认识。陈钦在购房过程中未告知其公司销售人员自身社保缴交情况，未说明自身不具有购房资格，严重影响销售人员的相关判断，从而得与其公司签订买卖合同。陈钦应当对自己的行为承担起相应责任。其次，法律并未规定其公司作为商品房出卖人，应当对买受人的购房资质尽到审慎的注意义务，不存在其公司未审查出陈钦购房资质缺失而承担相应责任的规定，故而其公司无需为这一情形承担任何责任。就本案而言，更不存在其公司并未在知悉陈钦不具有购房资质后，仍然哄骗陈钦具有购房资质，进而促成交易的行为，其公司对无法办理相应手续不具有过错。其公司为陈钦寻求多种解决途径，包括进行无理由退房等，陈钦均予以拒绝。究其原因，仍在于陈钦自身行为，苏宁公司不应为之承担责任。2、在双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：FZXXXX30，以下简称合同）附件十一补充协议第十四条中进行声明：“买受人己明确得知国家及地方有关房屋限购政策，并按要求提供相关真实证明材料，对因提供虚假材料以及不符合政策条件而进行的房屋交易行为所产生的法律责任，买受人愿承担全部责任。”该《补充协议》的内容系由陈钦与苏宁公司协商一致约定的，应认定为双方真实意思表示，且双方均在合同中签字盖章，理当遵守合同内相关约定，陈钦作为具有完全民事行为能力人，理应为自身行为承担相应责任。本案中的《补充协议》包含于《商品房买卖合同》是其一部分，其文本获得在住建局认可并备案，应认定有效，双方均应忠实履行。在双方签署的《补充协议》首部即有注释：“注：出卖人提请买受人在签署本合同及附件前仔细阅读并了解其内容，未明了之处巳得到出卖人合理解释”。陈钦在《补充协议》签字确认。可以说明其公司己履行相应的提示与说明义务。故而，其公司认为造成案涉合同无法继续履行之责任在于陈钦一方，其公司无需承担任何责任，其公司同意解除案涉房屋的相关合同，但无需承担返还资金占用利息责任。二、陈钦诉求返还定金及购房款无事实依据。对于案涉商品房，双方己经签订网签合同并将相关信息录入房管局系统中，该房源已被锁定，系统中对与该商品房的交易行为并未取消。陈钦需要积极配合其公司撤销该商品房的网签手续，方能解除房源的锁定。故而陈钦若诉求返还相关款项，须先配合其公司撤销网签系统中录入信息之流程，而后其公司方能合理进行款项的退回。三、陈钦支出的诉讼等诉讼费用应由法院依法判决承担。基于本案案情实际情况，陈钦对解除商品房买卖合同具有责任，应承担案件的相关费用。综上所述，陈钦主张返还资金占用利息没有事实与法律依据，诉求返还定金及购房款无事实依据，诉讼费用应由陈钦自行承担。请求法院查清事实，依法驳回陈钦不合理、不合法的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 结合当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2020年2月28日，苏宁公司为甲方（出卖人）、陈钦为乙方（买受人），双方签订一份《福州XX商品房认购书》，约定陈钦自愿向苏宁公司认购福州XX单元，该商品房的规划用途为住宅，建筑面积为97.40平方米，总金额为2807127元，乙方同意签署本认购书时，支付20000元作为定金（定金在签定《商品房买卖合同》时转入房款），甲方在认购书第三联加盖财务收款专用章作为收款凭据。乙方需于2020年2月29日前支付首期房款827127元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》，余款196万元由银行提供按揭贷款，乙方需在2020年2月29日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。乙方必须在约定的付款方式和期限内到福州XX销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。该认购书还约定了其他内容。该认购书签订后，陈钦于当日向苏宁公司支付20000元作为购房定金，并于2020年2月29日分两笔向苏宁公司支付280000元、827127元购房款，同日，苏宁公司向陈钦出具两份《收款收据》载明陈钦支付首期款（含定金）847127元，以及追加首期款280000元。苏宁公司确认收到上述款项合计1127127元。 2020年3月1日，苏宁公司为甲方（出卖人）、陈钦为乙方（买受人）双方签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定陈钦向苏宁公司购买坐落于台江区XX公寓XX单元，预测建筑面积共97.4平方米，该商品房单价为每平方米28820.61元，总价款为2807127元，签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金20000元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款，买受人应当于2020年2月29日前支付首期房价款1127127元，余款1680000元向按揭银行申请贷款支付。同日，双方签订一份《补充协议》作为上述《商品房买卖合同（预售）》的附件十一，该补充协议第十四条声明：“买受人已明确得知国家及地方有关房屋限购政策，并按要求提供相关真实的证明材料，对因提供虚假材料以及不符合政策条件而进行的房屋交易行为所产生的法律责任，买受人愿承担全部责任。”该合同以及合同补充协议还约定了其他权利义务并进行了网签（编号：ＦＺXX30）。上述合同签订后，因陈钦非福州五城区户口，且购房之日前在两年内福州市五城区累计缴纳个人所得税或社会保险未满1年，上述合同无法办理备案手续，陈钦与苏宁公司就解除合同退还购房款未达成一致意见，遂诉至本院提出上述诉请。 另查明，福州市人民政府办公厅于2016年10月6日发布《福州市人民政府办公厅关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的补充通知》{榕政办（2016）186号}，该通知中明确“对以下三种类型居民家庭，暂停向其销售本市五城区范围内建筑面积144平方米及以下的商品住房……（三）无法提供购房之日前2年内在本市五城区累计缴纳1年及以上个人所得税或社会保险证明的非本市五城区户籍居民家庭”。陈钦户籍地在福建省长乐市。 本院认为，陈钦与苏宁公司签订的《福州XX商品房认购书》、《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力。双方签订《福州XX商品房认购书》是双方当事人对所认购房屋的大致情况、价金、交付、正式签订买卖合同的时间等协商一致的结果，目的是为了将来签订《商品房买卖合同（预售）》所做的事先约定，其性质上属于预约合同。预约合同乃约定将来订立一定契约之契约，其首要目的就是在一定期限内签订本约合同，随着本约合同的订立，预约合同的权利义务即被本约所吸收，预约合同随即终止，当事人的权利义务由本约合同进行调整。因此，签订相关的本约合同后，预约合同不能与本约合同并存。陈钦已按该认购书的约定支付了定金及首付款，双方于2020年3月1日签订《商品房买卖合同（预售）》，因此可以认定《福州XX商品房认购书》已实际履行完毕，故陈钦要求解除《福州XX商品房认购书》已无实质意义，亦无法律依据，本院不予支持。现因陈钦不符合福州市人民政府办公厅发布在福州市五城区的相应购房资格，《商品房买卖合同（预售）》的目的无法实现，苏宁公司亦同意解除案涉合同。至于案涉合同解除时间，陈钦认为其已于2020年3月3日通知苏宁公司解除合同，故案涉合同解除时间为2020年3月3日，而苏宁公司认为案涉合同尚未解除,网签合同的解除必须到房管局在系统中进行，其公司当庭同意解除合同。因陈钦未提供证据证明其于2020年3月3日通知苏宁公司解除合同，现苏宁公司于庭审当日即2020年5月14日同意解除合同，故本院认定双方签订的《商品房买卖合同（预售）》于2020年5月14日解除，苏宁公司应向陈钦返还购房款1127127元（其中定金20000元已转为购房款）。基于本案合同已解除，为减轻当事人讼累，陈钦应协助苏宁公司办理案涉合同的网签注销手续。至于资金占用期间的利息，陈钦认为因苏宁公司没有尽到审慎义务，致使合同目的无法实现，苏宁公司应当自2020年2月29日起以1127127元为基数按年利率6%计算资金占用费利息直至款项还清之日止；苏宁公司提出其公司作为商品房出卖人并无对买受人的购房资质进行审查的义务，且陈钦在购房时未告知自身社保缴交情况，应自行承担相应的后果，其公司无需支付资金占用费。本院认为，《福州市人民政府办公厅关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的补充通知》于2016年10月6日发布，陈钦作为非福州市五城区户籍的购房者，应对其自身是否具备购房资格进行基本的考量。陈钦未主动了解限购政策，在自身并不符合购房资格的情况下，与苏宁公司签订《商品房买卖合同》并支付部分购房款，其自身具有过错。另一方面，苏宁公司作为专业的商品房销售主体，对于当地的售房政策应是十分了解，其在售房过程中有必要根据政府的相关政策对买受人的购房资格作基本的说明和审查。苏宁公司未尽到该基本的审查义务，对于合同的解除，亦存在过错。因此，双方对于合同的解除均有过错，应各自承担由此造成的损失。现陈钦诉请苏宁公司以1127127元为基数按照年利率6%计算，从2020年2月29日计算至款项还清之日止向其支付资金占用费没有合同及法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、陈钦与福州苏宁置业有限公司于2020年3月1日签订的《商品房买卖合同（预售）》(编号：FZXXXXX30)于2020年5月14日解除； 二、陈钦应于本判决生效之日起五日内协助福州苏宁置业有限公司办理《商品房买卖合同（预售）》（编号：FZXXXXX30）的网签注销手续； 三、福州苏宁置业有限公司应于本判决生效之日起五日内向陈钦返还购房款1127127元； 四、驳回陈钦的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费29257元，减半收取计14629元，由陈钦负担7314.5元，由福州苏宁置业有限公司负担7314.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审判员  刘锦 二〇二〇年六月十六日 法官助理曾琦 书记员熊晓冰 一、附本案适用的相关法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。