辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终5634号上诉人（原审被告）：薛玉生，男，1965年12月14日出生，汉族，户籍地吉林省通化市二道江区。委托诉讼代理人：李长松，男，1966年4月21日出生，汉族，住吉林省通化市二道江区。被上诉人（原审原告）：辽宁保利物业管理有限公司，住所地沈阳市沈河区东陵路29号。法定代表人：段钢，系公司董事长。委托诉讼代理人：杜慧娟，辽宁均秉晟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈阳广田房地产开发有限公司，住所地沈阳市东陵区高坎镇旧站路50号。法定代表人：刘祥海，公司总经理。、委托诉讼代理人：王志刚，男，1978年8月16日出生，汉族，住沈阳市铁西区，该公司员工。上诉人薛玉生与被上诉人辽宁保利物业管理有限公司(以下简称：保利物业)、沈阳广田房地产开发有限公司(以下简称：广田地产)物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2019）辽0112民初13459号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。薛玉生上诉请求：不服一审判决。事实与理由：依据上诉人与广田地产签订的房屋买卖合同约定，广田地产应在2011年10月30日交付房屋，但案涉房屋于2011年12月13日才竣工验收，12月30日取得竣工验收备案书。一审法院认定2014年9月12日广田地产通过邮寄方式通知上诉人办理收房，由于广田地产过程导致上诉人无法办理收房，应承担责任。上诉人未实际取得该房屋的使用和居住权，不能承担物业费给付义务，物业费用应由广田地产全额承担。权利义务应对等，上诉人没有享受到权利就不能承担物业费给付义务。保利物业辩称：同意一审判决。广田地产辩称：同意一审判决。保利物业向一审法院起诉请求：1、请求二被告支付拖欠的物业管理费8308.6元；2、请求二被告支付物业费违约金2000元，合计85.08元；3、本案全部诉讼费由二被告承担。一审法院经审理查明，被告薛玉生与被告广田地产于2010年10月22日签订《商品房买卖合同》，约定被告薛玉生购买被告广田地产开发的位于东陵区房屋，建筑面积280.32平方米，被告薛玉生已支付完全部购房款。合同第八条约定被告广田地产公司应于2011年10月31日前将经验收合格的的商品房交付被告薛玉生。案涉房屋于2011年12月13日通过竣工验收。被告广田地产于2011年12月30日取得竣工验收备案书。被告广田地产分别于2011年10月31日、2014年9月12日、2015年10月27日通过EMS全球邮政特快专递按照《商品房买卖合同》中被告薛玉生填写的地址和电话向其邮寄了收房、催收通知书。另查明，原告保利物业与被告广田地产于2010年10月1日签订了案涉房屋所在园区的前期物业服务合同，合同约定独栋别墅的收费标准为3.8元/月/平方米。现原告向二被告主张2012年7月1日至2018年12月31日期间的物业费及违约金。一审法院认为，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告薛玉生经本院传票送达无正当理由不出庭应诉，视为其放弃质证的权利。原告物业公司履行了服务义务即有权收取相应费用；被告享受了原告提供的服务即应履行交纳相应费用的义务。原告有权按其与开发单位签订的前期物业服务协议收取物业费，被告应当按照合同约定履行支付义务。本案中，原告保利物业与案涉房屋的开发单位广田地产签订了前期物业服务合同，被告薛玉生应自收房或应当收房之日起向原告支付物业费，被告广田地产应承担未向买受人交付期间的物业费。被告广田地产于2011年10月31日向被告薛玉生发出收房通知。其通过竣工验收的时间是2011年12月13日，取得案涉房屋竣工验收备案书的时间是2011年12月30日，也就是说，被告广田公司在2011年10月31日向被告薛玉生发出收房通知时并未取得竣工验收备案，而二被告签订的《商品房买卖合同》中第八条明确约定的交付条件为房屋经验收合格。故被告广田地产公司于2011年10月31日向被告薛玉生发出的收房通知因违反《商品房买卖合同》无被告广田地产公司又于2014年9月12日向被告薛玉生发出收房通知。此时，案涉房屋已经取得竣工验收备案书，且向被告薛玉生邮寄的地址及电话系其签订合同时填写，故本院确定被告薛玉生应收房时间为2014年9月12日。关于原告向二被告主张违约金2000元的问题，因二被告不交纳物业费系与原告在收房问题上存在不同的理解，并非恶意拖欠，故本院对原告的该项诉求不予支持。被告薛玉生应从2014年9月12日至2018年12月31日向原告支付物业费，金额计算为：51.63个月×3.8元/平方米/月×280.32平方米，对原告主张物业费金额中54，997.1元，本院予以支持。被告广田地产应从2012年7月2日至2014年9月11日向原告支付物业费，金额计算为：26.33个月x3.8元/平方米/月×280.32平方米，对原告主张物业费金额中28，047.13元，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告沈阳广田房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内向原告辽宁保利物业管理有限公司支付从2012年7月2日至2014年9月11日期间的物业费28，047.13元；二、被告薛玉生自本判决发生法律效力之日起10日内向原告辽宁保利物业管理有限公司支付从2014年9月12日至2018年12月31日期间的物业费54，997.1元；三、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1，927元，由被告沈阳广田房地产开发有限公司负担501元，由被告薛玉生负担1，174元，由原告辽宁保利物业管理有限公司负担252元。本院二审期间，当事人未提供新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，本院二审期间到案涉房屋走访，房屋空置，目前为清水状态。本院认为，当事人的合法权益应该予以保护。保利物业与广田地产签订了前期物业服务合同，由保利物业为案涉保利十二橡树庄园提供物业服务。薛玉生作为园区业主，应受该合同约束，按照合同约定向保利物业交付物业服务费用。关于收房的日期认定问题。商品房买卖合同中约定的收房时间为2011年10月。2011年、2014年、2015年广田地产先后三次按照上诉人薛玉生留有的邮寄地址邮寄收房通知，按照合同约定履行通知收房义务，上诉人薛玉生也需要及时接收购买房屋。虽然存在延迟交房问题，但因双方签订的房屋买卖合同并未解除，上诉人不能拒绝接收房屋。一审法院以广田地产第二次邮寄收房通知时间认定为应收房时间并无不当。此日期之后，上诉人薛玉生应承担房屋的物业费用，按照合同约定，向保利物业交付物业服务费。综上，上诉人薛玉生上诉请求不能成立。一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1927元，由上诉人薛玉生承担。本判决为终审判决。审判长  单立审判员  王虹审判员  杨帆二〇二〇年六月十八日法官助理唐屾书记员薛彤本案裁判所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。