黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑02民终1001号上诉人（原审原告）：齐齐哈尔九鼎房地产置业有限公司，住所地齐齐哈尔市富拉尔基区红岸办事处繁华委晨光1#教学楼。法定代表人：吕妍蓓，该公司经理。委托诉讼代理人：吕艳秋，该公司职员。委托诉讼代理人：陶崇平，黑龙江齐大律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐维德，男，1965年1月1日出生，汉族，无职业，住黑龙江省齐齐哈尔市富拉尔基区。委托诉讼代理人：孙雷，黑龙江天扩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王鑫，女，1978年6月20日出生，汉族，无职业，住黑龙江省齐齐哈尔市富拉尔基区。委托诉讼代理人：孙雷，黑龙江天扩律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：徐维红，女，1970年7月11日出生，汉族，个体业主，住黑龙江省齐齐哈尔市富拉尔基区。委托诉讼代理人：孙雷，黑龙江天扩律师事务所律师。上诉人齐齐哈尔九鼎房地产置业有限公司（以下简称九鼎公司）因与被上诉人徐维德、王鑫、徐维红房屋买卖合同纠纷一案，不服齐齐哈尔市富拉尔基区人民法院（2019）黑0206民初1995号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。九鼎公司上诉请求：1.撤销齐齐哈尔市富拉尔基区人民法院（2019）黑0206民初1995号民事判决，依法予以改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人徐维德、王鑫承担。事实和理由：1.原审判决认定徐维德、王鑫案涉房屋的首付款存在折抵是错误的。徐维红仅提供了其与北京西点精英谷企业管理有限公司签订的《房地产转让合同意向书》，但没有提供相关证据证明该意向书已经实际履行。且该意向书是徐维红与北京西点精英谷企业管理有限公司签订的，与上诉人没有任何关系，而且，北京西点精英谷企业管理有限公司与上诉人之间没有任何协议约定由上诉人来履行该意向书，因此，徐维德、王鑫不能仅仅依据与上诉人没有任何关系的《房地产转让合同意向书》来折抵涉案房屋的首付款；2.本案中根本不存在折抵涉案房屋首付款的事实。第一，徐维红与北京西点精英谷企业管理有限公司2010年11月10日签订的《房地产转让合同意向书》并没有实际履行，更不存在折抵被上诉人徐维德、王鑫首付款的事实。而且实际上，上诉人公司是以3320万元的价格以挂牌出售的方式从齐齐哈尔十国土资源局购买的原齐齐哈尔市富拉尔基区晨光学校所占用的土地的开发使用权，被上诉人徐维红无权将该原齐齐哈尔市富拉尔基区晨光学校所占用的土地使用权出售给北京西点精英谷企业管理有限公司。第二，《房地产转让合同意向书》对上诉人没有任何约束力，被上诉人徐维德、王鑫无权以要求上诉人公司的折抵涉案房屋的首付款。而且，原审法院已经查明“西点公司曾经以借款的形式向原告九鼎公司提供过资金用于晨光嘉苑小区的开发建设，吕妍蓓还通过其他途径向九鼎公司提供过资金”，因此，原审法院查明的事实证明了西点公司并没有取得《房地产转让合同意向书》约定的土地使用权，西点公司更没有将意向书约定的土地使用权交付给上诉人公司进行开发，西点公司及吕妍蓓向上诉人提供资金与被上诉人徐维德、王鑫没有任何关系；3.原审判决既认定徐维德、王鑫回迁取得本案争议的房屋又认定被上诉人徐维德、王鑫购买涉案房屋存在折抵首付款的情形明显互相矛盾。依据常理，被上诉人徐维德、王鑫如果符合回迁条件，根本不需要向上诉人缴纳一分的购房款，更没有必要签订《商品房买卖合同》，也无需办理贷款。既然签订了《商品房买卖合同》，办理了贷款手续，徐维德、王鑫就应当按照合同约定向上诉人缴纳首付款，而原审判决书在既认定徐维德、王鑫能够依据《房地产转让合同意向书》取得本案争议的房屋，又仅认定被上诉人徐维德、王鑫有折抵首付款的依据，一套房屋以两种方式获取明显互相矛盾；4.原审判决书举证责任分配错误，应当由徐维德、王鑫承担举证不能的法律后果。《民事诉讼法》第64条规定：“当事人对自己提供的主张，有责任提供证据”依据该规定，原判决书中认定被上诉人徐维德、王鑫完成举证责任是错误。被上诉人徐维德、王鑫虽向法庭提交被上诉人徐维红与北京西点精英谷企业管理有限公司签订了《房地产转让合同意向书》，但该意向书是否实际履行，及上诉人应当折抵涉案房屋首付款，被上诉人徐维德、王鑫均没有向法庭提供证据来证实。根据上述谁主张谁举证的民事诉讼规则，应当由承担举证责任的被上诉人徐维德、王鑫承担举证不能的法律后果。而原审判决认定“九鼎公司有能力及责任举证证明上述《意向书》的法律效力及解决情况”，将本应由被上诉人徐维德、王鑫承担的举证责任错误的分配给了上诉人，因此，原审判决书举证责任分配错误，应当由被上诉人徐维德、王鑫承担举证不能的法律后果；5.徐维德、王鑫应当按照合同约定向上诉人支付涉案房屋首付款179,669.92元。被上诉人徐维德、王鑫既然认可与上诉人2012年9月19日签订的《商品房买卖合同》合法、有效，就应当按照合同约定诚实、全面的履行合同义务，给付上诉人涉案房屋首付款179,669.92元。徐维德、王鑫、徐维红辩称，1.《商品房买卖合同》无《合同法》52条规定之情形，未损害公司及第三人利益，应属于合法有效，徐维德属于合法取得房产。2.徐维德取得房屋所有权也并非单纯依据《房屋买卖合同》，而是根据徐维红与吕妍蓓经营的北京西点精英谷企业管理有限公司于2010年11月10日签订的《房地产转让合同意向书》及2012年1月1日《回迁协议》所约定的权利义务，依法获得的房产。并非是通过买卖而获得房产，谈何欠款？又欠谁的款？因此，徐维德、王鑫并不拖欠该争议房屋的首付款。《房屋买卖合同》只是其获得所有权的形式要件，而非实质要件。从形式要件看，是通过房屋买卖合同取得所有权，而实质要件是通过动迁补偿最终取得所有权，二者也并不矛盾。3.九鼎公司与北京西点精英谷企业管理有限公司存在人格混同。九鼎公司口口声称徐维红与北京西点公司签订的《房地产转让合同意向书》对上诉人没有任何约束力，属于掩盖事实，逃避责任的无理说辞。九鼎公司的最初法定代表人就是吕妍蓓，是后期变更成徐维红的，而当时的北京西点公司的法定代表人也是吕妍蓓，而且是富区政府为了开发晨光学校地段，招商来的投资公司，后期为了承建开发晨光学校，才成立的九鼎房地产置业有限公司。吕妍蓓以北京西点公司的名义低价在徐维红处购买了晨光学校，又高价卖给了富区政府；再以九鼎公司的名义从政府手中购买了晨光学校及文体局办公楼，开发建设了富拉尔基区晨光嘉苑小区。所以说北京西点公司与九鼎公司二者有着不可分割的联系，明显存在着人格混同。此事实有富拉尔基区人民政府的情况说明可以证实。因此被答辩人不管如何狡辩，都无法推脱此事实。4.北京西点公司与徐维红的《房地产转让合同意向书》已经履行完毕。1250万的土地转让款已经部分给付，其中有400万元以用于对九鼎公司出资入股的形式给付的，徐维红起初占九鼎公司20%的股权，有九鼎公司的章程予以证实。九鼎公司向一审法院起诉请求：1.判令被告徐维德、王鑫交付坐落于富拉尔基区××小区××单元××室房屋的首付款179,669.92元；2.本案诉讼费由徐维德、王鑫承担。一审法院认定事实：原告九鼎公司成立于2011年2月24日，其初始登记股东为吕妍蓓（出资比例60%）、第三人徐维红（出资比例20%）、韩巍（出资比例20%）。公司原登记的法定代表人为徐维红，2018年4月份将登记的法定代表人变更为吕妍蓓。吕妍蓓系徐维红的表姐，北京西点精英谷企业管理有限公司（以下简称“西点公司”）登记的法定代表人也为吕妍蓓。原晨光学校为民办学校，登记的校长为吕景兰，吕景兰为被告徐维德之母。2010年11月10日，吕妍蓓代表西点公司与第三人徐维红代表晨光学校签订《房地产转让合同意向书》，约定将位于齐齐哈尔市富拉尔基区繁华委的晨光学校占用的一块土地转让给西点公司用于房地产开发，双方确认该土地原为部分出让、部分划拨获得的使用权，该土地面积6776.03平方米，地上附属的建筑物面积8007.54平方米，约定转让的价格为人民币壹仟贰佰伍拾万元，先给付八百五十万元，余款转为投资款。该《意向书》最后有附加约定“晨光学校原有的房产有四处房产为民宅，为晨光学校老校长为子女建设的产业，在开发住宅交工后应按680平方米给予返还”（此处的老校长指吕景兰）。2012年1月29日，第三人徐维红代表原告九鼎公司与齐齐哈尔市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，公司出资购得了原晨光学校占用土地的开发使用权，进行了涉案房屋所在的齐齐哈尔市富拉尔基区晨光嘉苑小区的开发建设。原告九鼎公司与第三人徐维红、吕景兰及被告徐维德（吕景兰之子）、崔起燕（吕景兰儿媳）签订《回迁协议》1份，落款时间为2012年1月1日。内容为公司履行2010年1月10日的《房地产转让意向书》，将680平方米房屋返还给吕景兰及子女，公司同意图纸选房，多出部分的面积按开盘价缴纳。之后，徐维红还与吕景兰、徐维东、徐维德、徐昊签订过一份《回迁房分配明细》，其中约定涉案房屋（晨光嘉苑小区3号楼3单元301号）分给徐维德（吕景兰儿子）。2012年9月19日，原告九鼎公司与被告徐维德签订《商品房买卖合同》，合同约定将晨光嘉苑小区3号楼3单元301号房屋以589,669.92元的价格卖给徐维德，其中首付179,669.92元，余款410,000.00元向银行贷款，该《商品房买卖合同》上买受人处为徐维德签名。此后，徐维德并未交付该首付款，但九鼎公司为其开具了专用票据等相关购房材料，证明徐维德首付款已交纳。现涉案房屋由徐维德、王鑫居住。另查明，西点公司曾经以借款的形式向原告九鼎公司提供过资金用于晨光嘉苑小区的开发建设，吕妍蓓还通过其他途径向九鼎公司提供过资金。2013年3月15日，吕妍蓓曾经在一份《股权转让声明》上签字，内容为吕妍蓓投入资金压力过大，急于收回投资偿还借款，决定退出九鼎公司，将其持有的股份转让给徐维红。后吕妍蓓与徐维红因公司股权等问题发生矛盾，曾经诉至人民法院。2018年4月份，公司登记法定代表人由徐维红变更为吕妍蓓。一审法院认为，根据庭审及双方提供的证据材料，本案的争议焦点有下列两点：（一）本案原告主体是否适格？（二）涉案房屋首付款是否已用其他方式进行折抵的举证责任？关于本案原告主体是否适格的问题。根据《中华人民共和国公司法》第十三条的规定，“公司法定代表人依照公司章程的规定，由董事长、执行董事或者经理担任，并依法登记。公司法定代表人变更，应当办理变更登记。”以及《最高人民法院关于适用的解释》第五十条的规定，“法人的法定代表人以依法登记的为准，……”。本案中，原告九鼎公司现在工商行政管理部门登记的法定代表人为吕妍蓓，没有证据证明其无权代表公司，吕妍蓓代表公司委托诉讼代理人参加本案的诉讼符合法律规定。二被告及第三人主张原告的代理人无权代表公司诉讼的主张，并无事实及法律依据。故本案原告主体适格。关于涉案房屋首付款是否已用其他方式进行折抵的举证责任的问题。被告徐维德、王鑫抗辩称涉案房屋的首付款已用回迁晨光学校老校长吕景兰（徐维德母亲）四套民房中的134.26平方米数，并向法庭提交了《房地产转让合同意向书》、《回迁协议》、《回迁房分配明细》予以佐证，徐维德和王鑫已完成了抗辩的举证责任，原告九鼎公司仍应对其主张拖欠首付款未予给付的成立承担举证证明责任，因《意向书》主要内容涉及九鼎公司开发的晨光小区工程，西点公司和九鼎公司的法定代表人均为吕妍蓓，二公司既是关联企业又有业务往来，九鼎公司有能力及责任举证证明上述《意向书》的法律效力及解决情况，然而九鼎公司未能对该《意向书》的法律效力及解决情况进行举证证明。所以，徐维德和王鑫已经完成了已用其他方式折抵涉案房屋首付款的举证责任，而九鼎公司未能完成对其主张拖欠首付款的举证证明责任。综上所述，原告九鼎公司与被告徐维德签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合法有效，应受到法律的保护。徐维德和王鑫已经举证证明涉案房屋首付款已经用其他方式予以折抵，而九鼎公司未举证证明折抵款项并非涉案房屋首付款。故九鼎公司的诉讼请求，证据不足，本院无法支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告齐齐哈尔九鼎房地产置业有限公司的诉讼请求。案件受理费3,893.40元，由原告齐齐哈尔九鼎房地产置业有限公司负担。本院经二审审理，对一审法院查明的案件事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点为徐维德、王鑫是否拖欠九鼎公司案涉房屋的首付款。2012年9月19日,九鼎公司与徐维德、王鑫签订的商品房买卖合同，系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，双方应按照合同的约定行使权利和履行义务。现九鼎公司起诉徐维德、王鑫要求支付案涉房屋首付款，徐维德、王鑫向法院提交了《房地产转让合同意向书》、《回迁协议》、《回迁房分配明细》，以上证据与《商品房买卖合同》已形成完整的证据链条，证明徐维德、王鑫购买了案涉房屋，并用回迁晨光学校老校长吕景兰（徐维德母亲）四套民房中的134.26平方米数折抵了首付款。九鼎公司主张《房地产转让合同意向书》没有履行，因该意向书主要内容涉及开发晨光小区工程，并约定“晨光学校原有房产有四处房产为民宅为晨光学校老校长为子女建设的产业，在开发住宅交工后应按680平米给予返还”，虽然最后开发晨光小区的为九鼎公司，但是九鼎公司与徐维红、崔起燕、吕景兰、徐维德签订的《回迁协议》系根据意向书的内容进行的约定，是对返还680平米数的再一次明确，应由九鼎公司履行返还680平米的义务。且徐维德、王鑫购买、入住案涉房产多年，并办理贷款且一直履行偿还房贷的义务，现九鼎公司主张徐维德、王鑫未交纳首付款不符合常理。九鼎公司亦未提供充分的证据证明“折抵平米数”并非涉案房屋首付款，故本院对九鼎公司的上诉请求不予支持。综上所述，上诉人齐齐哈尔九鼎房地产置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3,893.00元，由上诉人齐齐哈尔九鼎房地产置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 于 丹审判员 刘 颖审判员 李宏艳二〇二〇年六月三十日书记员 历 杨