浙江省温州市瓯海区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0304民初82号原告：郑智龙，男，1969年5月15日出生，汉族，住浙江省温州市瓯海区。委托诉讼代理人：蔡建胜，温州市鹿城区新时代法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：蔡雅雅，温州市鹿城区新时代法律服务所法律工作者。被告：金建勇，男，1970年9月19日出生，汉族，住浙江省永嘉县。委托诉讼代理人：朱旭超，北京大成（温州）律师事务所律师。原告郑智龙与被告金建勇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，适用简易程序先后于2020年1月8日、2020年3月10日、2020年3月11日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人蔡建胜，被告及其委托诉讼代理人朱旭超到庭参加诉讼；原告郑智龙到庭参加第二、第三次庭审。在审理过程中。原、被告均申请庭外和解54日无果。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告就坐落于温州市瓯海区房屋拆迁后的安置房签订的《房屋征收拆迁房买卖合同书》《房屋买卖协议书》无效；2.判令被告返还原告购房款23.8万元；3.判令被告赔偿原告损失（依据鉴定机构评估的价格计算）。在审理过程中，原告变更并明确诉讼请求为：1.确认原、被告之间就坐落于温州市瓯海区房屋拆迁后的安置房买卖合同关系有效并解除该房屋买卖合同关系；2.判令被告返还原告购房款23.8万元并赔偿预期利益损失267634元；3.本案鉴定费用4260元由被告负担。事实与理由：案外人潘林银原有坐落于温州市瓯海区房屋，后该房屋因拆迁而置换安置房（以下简称案涉安置房），案外人潘林银于2013年1月16日将上述安置房出卖于案外人金永浩。2015年2月7日，案外人潘林银隐瞒已将安置房出卖给案外人金永浩的事实，伪造《房屋征收补偿协议》，又将该安置房以33万元价格出卖给被告。2017年，被告在明知案外人潘林银已将安置房出卖他人的情况下，对原告隐瞒事实，又将该安置房以43万元价格出卖给原告。并由案外人潘林银与原告签订名义上的《房屋征收拆迁房买卖合同书》《房屋买卖协议书》，由原告向被告支付购房款23.8万元，直接向案外人潘林银支付购房款19.2万元（实际已支付128014元）。2019年3月25日，温州市瓯海区人民法院作出的（2018）浙0304民初979号刑事判决认定案外人潘林银的一房二卖行为构成合同诈骗罪，责令案外人潘林银向原告退赔赃款128014元（尚未退赔）。现安置房定位在温州市瓯海区，需向政府缴纳结算款565966元。温州市瓯海区人民法院作出的（2019）浙0304民初530号民事判决判令案涉安置房应交付与案外人金永浩。被告隐瞒案涉安置房已经出卖与他人的事实，导致原告无法取得安置房，已构成违约，故原告要求解除与被告之间的房屋买卖合同关系并要求被告退还购房款23.8万元。同时，被告应赔偿原告因房屋涨价的经济损失。经鉴定机构评估，现该安置房市场价值为1.7万元每平方米，总价126.36万元，产生鉴定费用4260元，原告本应获得预期利益267634元（1263600元-430000元-565966元），该损失应由被告予以赔偿。综上所述，原告特提起诉讼，望法院判如所请。被告答辩称：1.案外人潘林银交付给被告有关案涉安置房的《房屋征收补偿协议》真实，被告并不知晓潘林银已将房屋出售与他人，被告也是在（2018）浙0304民初979号一案审理期间才知晓；2.被告非（2019）浙0304民初530号一案的诉讼参加人，该判决不能约束被告；3.原、被告就案涉安置房属于房屋买卖合同的权利义务概括转让，原告向被告直接支付合同概括转让费10万元后，被告退出与案外人潘林银之间的合同关系，原告取得买受人地位与案外人潘林银形成房屋买卖合同关系，原、被告之间不存在房屋买卖合同关系；4.原告与案外人潘林银属同一村集体同一生产大队，亦是同学，原告对权利义务概括转让后的风险已十分清楚，亦已出具《承诺书》免除了被告责任，原告现要求被告承担民事责任无事实和法律依据。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：案外人潘林银原有坐落于温州市瓯海区房屋，建筑面积26.05平方米。2012年5月3日，因国鼎路北段及安置房建设工程需要，该房屋被拆迁，案外人潘林银与温州市瓯海区人民政府新桥街道办事处（以下简称新桥街道办事处）签订一份《房屋征收补偿协议》，载明新桥街道办事处将位于三浃村国鼎路北段以西，旸湖街以东，金瞻大道以北的国鼎路北段拓宽及安置房建设工程内的用地作为安置地块，该房为期房，共计建筑面积60平方米（系套内面积，不包括众用分摊面积）。案外人潘林银以2884元每平方米的价格购买建筑面积26.05平方米，计购房款75128元，超出原拆除面积33.95平方米的安置房面积按安置房市场评估价格购买；第一期购房款以案外人潘林银被征收房屋旧房补偿款包括室内装潢价值补偿款33860元作为首期购房款，第二期购房款33014元，第三期应在安置房交付前交足总购房款的余额部分，并结清超增购和众用分摊面积房款及其他应缴费；临时安置过渡费每月600元，按36个月计算，先行发放12个月计7200元，余24个月计14400元在安置房交付前支付；搬迁费600元，回迁时支付；搬迁腾空奖励1250元、评估奖励3000元等内容。案外人潘林银已领取部分款项。2013年1月16日，案外人潘林银将上述安置房期房以48万元价格出卖给案外人金永浩，双方签订一份《房屋买卖合同》，案外人金永浩于同日支付购房定金1万元并约定：双方于2013年1月20日前办理卖契等相关手续；该房扣款33万元，结算以发票为准，多还少补；房屋征收补偿协议中规定建筑面积60平方米以外的增购面积由案外人金永浩出资购买，60平方米以内的购房款由案外人潘林银出资，该房初始契税、土地出让金、相关配套设施费、物业维修资金由案外人潘林银承担，营业税及相关附加税、个人所得税、土地增值税、土地评估费、领取案外人金永浩权证时所有产生的费用及税费均由案外人金永浩承担等。2013年1月19日，案外人潘林银与案外人金永浩签订一份《房屋卖尽契》，内容同上述《房屋买卖合同》，同时约定：该房屋未领的拆迁安置费归受案外人金永浩享受。同日，案外人金永浩支付购房款14万元。后案外人金永浩陆续向案外人潘林银支付款项，已付购房款共计21.5万元。2015年2月7日，案外人潘林银以33万元的价格将上述安置房出卖给被告，双方签订一份《房屋征收拆迁房买卖合同书》，约定每平方米作价5500元，合计价款33万元，建筑造价由案外人潘林银自负，先由被告代付。价款分两期支付，第一期于2015年2月7日付11万元，第二期剩下22万元在过户后付清；拆迁房建筑造价由被告代付，在产权证以及土地证过户后作一次性结清；案外人潘林银出卖的建筑面积为60平方米，今后房屋建成后面积扩大，由被告自负盈亏，与案外人潘林银无关；拆迁房建成后，由被告亲自摸阄等。同日，被告支付购房款11万元。后被告又陆续支付购房款2.8万元，共付款项13.8万元。同年12月16日，案外人潘林银以公证的形式委托被告代为领取安置房的摇号、摸文认购等事宜。2017年间，被告通过中介介绍，将上述安置房期房以43万元价格转让给原告，双方约定购房款总计43万元。原告需向被告支付款项23.8万元，其余款项直接向案外人潘林银支付。原告于2017年1月8日向被告支付购房定金3万元。2017年1月19日，新桥街道办事处通知缴纳安置房的第二期购房款计33014元后领取摸文、认购相关资料，参加安置房摸文，认购定位工作。2017年1月20日，原告向被告支付款项20.8万元。2017年1月21日，原告向案外人潘林银支付购房款3万元并与案外人潘林银签订《房屋征收拆迁房买卖合同书》《房屋买卖协议书》，内容同被告与案外人潘林银达成的合同内容一致。同时补充并明确：建筑造价由潘林银自负，先由原告代付，在产权证及土地证过户后一次性付清；案外人潘林银无条件配合原告办理过户手续，余16.2万元（包括新房造价）。2017年1月22日，原告向被告出具《房产转让相关事宜保证书》，载明“房产受让人郑智龙保证如下：金建勇将三浃拆迁房屋一套约60平方米由旸湖街127号（潘林银处拆迁所得），以优惠价格出卖给房产受让人郑智龙，购房人郑智龙已将购房款悉数交付给金建勇，金建勇确认收讫。承诺人郑智龙确认，今后该房过户所有相关事宜与金建勇无任何瓜葛牵涉，即金建勇不承担任何法律和其他日常事务的责任。保证人上述确认负法律责任，承担一切法律后果”。2017年2月4日，原告为案涉安置房向新桥街道办事处支付第二期购房款33014元。2017年2月15日，被告依据案外人潘林银的委托前往新桥街道办事处指定地点摸文，安置房经摸文定位在温州市瓯海区，建筑面积74.33平方米（套内建筑面积60.41平方米，众用分摊面积13.92平方米）。2017年9月份，案涉安置房开始缴纳第三期购房款及结算款总计565966元，缴费后可领取安置房钥匙，原告称其按照约定应承担上述结算款的垫付义务，但经了解金额太高而未予缴纳。因案外人潘林银在隐瞒案涉安置房已出售的情况下，另行将房屋出售给被告，涉嫌合同诈骗罪，故温州市瓯海区人民检察院于2018年10月11日向本院提起公诉，本院经审理于2019年3月25日作出（2018）浙0304刑初979号刑事判决，认定案外人潘林银在隐瞒将涉案安置房已经出售给案外人金永浩的情形下，另行将安置房出售给被告，骗取被告13.8万元，后被告将安置房转卖给原告，原告支付被告23.8万元后案外人潘林银又骗取原告128014元，案外人潘林银的行为已构成合同诈骗罪。该刑事判决现已生效，判决已责令案外人潘林银退赔被告13.8万元、退赔原告128014元等。2019年1月8日，案外人金永浩为与潘林银房屋买卖合同纠纷一案向本院提起诉讼，请求法院判令案外人潘林银向其交付案涉安置房。该案中，原告申请作为第三人参加诉讼，请求法院判令案外人潘林银与被告及原、被告之间的《房屋征收拆迁房买卖合同书》合法有效，并要求案外人潘林银协助原告办理案涉安置房的不动产过户登记手续。本院经审理于2019年9月6日作出（2019）浙0304民初530号民事判决，认定金永浩与潘林银之间关于案涉安置房的房屋买卖合同关系有效，并判令案外人潘林银向金永浩交付案涉安置房；此外，该判决认为原告主张其与案外人潘林银之间的房屋买卖合同有效要求案外人潘林银继续履行合同缺乏依据，不予支持。该案已于2019年11月12日生效。被告述称，其从案外人潘林银处购买案涉安置房。原告与其是朋友，原告与案外人潘林银是同学。当时其出卖的时候安置房市场价是60万元，原告叫其便宜点，以43万元给他。因此原告对于案涉安置房的风险明知。依原告申请，本院依法委托温州市青鸟房地产估价有限公司对案涉安置房的市场价值进行评估，估价公司出具温青鸟法估字第（2019）FY039号房地产估价报告，载明案涉安置房单价1.7万元每平方米，总价126.36万元，产生评估费4260元。另查明，被告于2018年5月3日在接受公安机关询问时称，“经吴显杰介绍，于2016年农历年底时郑智龙将该安置房的期房受让过去，我转手给郑智龙时与他讲好我先期已经付给潘林银13.8万元，我从中净赚10万元，郑智龙付给我23.8万元，然后由吴显杰出面找了潘林银把三方的事情讲好，我把我向潘林银购买安置房期房的所有手续交给了郑智龙，接着由潘林银与郑智龙直接签订房屋买卖合同，余下的房款也由郑智龙负责支付”。案外人潘林银在公安机关接受讯问时供述称“金建勇在2017年1月份的时候找了我的一个同学郑智龙把这套房子转手卖给郑智龙，我听说金建勇从中赚取了10万元，然后金建勇由吴显杰出面找我办理了转手卖给郑智龙的有关手续，并由我作为房屋出让方，郑智龙作为房屋受让方签订了《房屋买卖协议书》，约定金建勇未付我的购房款19.2万元接下来由郑智龙支付给我，签订合同的时间是2017年1月份，当天郑智龙付给我3万元，后来郑智龙又替我付掉第二期购房款3万多，我又陆续向郑智龙借款抵购房款计65000元”。证明上述事实的证据有原、被告的陈述以及原告提供的居民身份证、人口信息、《房屋征收补偿协议》、并列第一顺序证、定位单、《房屋征收拆迁房买卖合同书》《房屋买卖协议书》、银行回单、第二期缴款通知、(2019）浙0304民初530号民事判决书及生效证明、（2018）浙0304刑初979号刑事判决书一案中公安机关的笔录、温青鸟法估字第（2019）FY039号房地产估价报告，以及被告提供的（2017）浙温诚内证字3658号、《房屋转让相关事宜保证书》、（2018）浙0304刑初979号刑事判决书及生效证明，本院依职权对案外人潘林银的谈话笔录等，上述证据来源合法、内容客观真实，且与本案具有关联性，本院均予以认定。本院认为，本案的争议焦点是：一、原、被告是否成立有效的房屋买卖合同关系；二、若双方成立有效的房屋买卖合同关系，该房屋买卖合同关系是否应当解除；三、被告是否应当向原告返还购房款23.8万元；四、被告是否应当赔偿原告经济损失267634元并承担鉴定费。一、关于原、被告是否成立有效的房屋买卖合同关系的问题。首先，原、被告系具有完全民事行为能力人，原告系与被告磋商房屋总价款及履行方式，而非与案外人潘林银进行磋商。其次，被告辩称其将与案外人潘林银就案涉房屋形成的买卖合同的权利义务概括转让给原告，已由原告与案外人潘林银形成房屋买卖合同关系。根据法律规定，合同权利义务概括转让的特征是合同的一方当事人将其享有的合同项下的债权以及应承担的债务一并转让给受让人，所形成的法律后果是原合同一方当事人退出合同关系，但需经合同相对方同意。被告称原告已出具《房产转让相关事宜保证书》免除被告的义务和责任，但从该保证书约定的内容来看，原告仅承诺就房屋过户事宜对被告进行了相关保证，而并非免除被告合同关系项下的所有义务。故被告尚不能证明原告、案外人潘林银已经同意被告无需再承担合同项下的全部义务，原告及案外人潘林银对被告合同权利义务概括转让给原告的约定亦并不认可。原告与案外人潘林银签署的《房屋征收拆迁房买卖合同书》《房屋买卖协议书》，系出于为日后办理过户手续之便利的目的而出具，并非真实的买卖关系。第三，（2019）浙0304民初530号生效民事判决亦认为原告与案外人潘林银之间的房屋买卖合同关系有效缺乏依据未予支持。综上，被告辩称其与原告及案外人潘林银达成的系房屋买卖合同权利义务概括转让关系与事实不符，本院不予采信。原、被告已形成有效的房屋买卖合同关系。二、关于原、被告之间的房屋买卖合同关系是否应当解除的问题。(2019）浙0304民初530号生效民事判决已经判令案涉安置房应向案外人金永浩交付，原告购买案涉安置房的合同目的已无法实现，故原、被告之间的房屋买卖合同关系应予以解除。三、被告是否应当向原告返还购房款23.8万元的问题。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施。故此，在原、被告之间的房屋买卖合同关系解除的情况下，被告收取23.8万元款项应当向原告返还。四、关于被告是否应当赔偿原告经济损失并承担鉴定费用的问题。按照相关法律规定，如果数份合同均为有效且各买受人均要求履行合同，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。根据被告与案外人潘林银之间的约定，被告应当替案外人潘林银垫付案涉安置房的购房结算款，以使案外人潘林银从新桥街道办事处接受案涉安置房并将安置房交付给被告。被告与原告之间亦对此作了约定，由原告承担上述垫付安置房结算款的义务，使被告对案外人潘林银享有的债权得以实现，从而能够继续向原告履行交付安置房的义务。然而原告系由于其自身原因未进行垫付，造成案外人潘林银、被告均无法继续履行各自的合同义务。因此，若原告能够按约履行其合同义务向新桥街道办事处缴纳案涉安置房的结算款，原告合法占有房屋并非必然不能，其代被告享有的合同权利保护顺位可能在案外人金永浩之前，故原告的合同目的并不必然无法实现。因此，现原告将其合同目的无法实现的原因全部归责于被告与事实不符。原告要求被告赔偿合同预期利益等损失于法无据，本院不予支持。因原告主张的鉴定费用系基于预期利益的确定而产生，故本院对原告主张被告承担鉴定费用亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告郑智龙与被告金建勇就坐落于温州市瓯海区房屋拆迁后的安置房买卖合同关系解除；二、被告金建勇应于本判决生效之日起10日内返还原告郑智龙购房款23.8万元；三、驳回原告郑智龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费16172元，减半收取8086元，由原告郑智龙负担5660元，由被告金建勇负担2426元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 员 陈温丹二〇二〇年六月十八日法官助理陈娥代书记员 戴成森附告：判决适用的法律条文及当事人应知的相关事项一、判决适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。二、当事人应知的相关事项1.被告应按一审案件受理费标准预交上诉案件受理费（对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费），在向人民法院提交上诉状时预交到温州市中级人民法院。2.当事人一般应自案件裁判文书生效后10日内向人民法院领取裁判文书生效通知书。3.需要退还诉讼费用的，当事人应在裁判文书生效后15日内来院办理诉讼费用退费手续。4.义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日起或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向法院申请执行。5.申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识，人民法院依照法定程序执行，如法院已穷尽执行手段，而义务人已丧失履行法律文书所确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院和权利人都不愿意发生的，但这是当事人交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。6.执行期间人民法院有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖等强制性措施；法院将依情节轻重限制义务人的高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒。7.人民法院对义务人拒不履行生效法律文书内容或逾期不申报、虚假申报财产的，可以采取罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。8.义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。