福建省宁化县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0424民初412号 原告：宁化万星房地产开发有限公司，住所地宁化县翠江镇中环南路1号中环花园8号楼07－09铺，统一社会信用代码913504240603873743。 法定代表人：张宁香，经理、执行董事。 原告：张鹏，男，1985年6月9日出生，汉族，住宁化县。 上述两原告的共同委托诉讼代理人:伍小宁，福建翰宁律师事务所律师。 被告：成孟华，男，1991年8月28日出生，汉族，住江西省九江市武宁县。 原告宁化万星房地产开发有限公司（以下简称：万星房地产公司）、张鹏与被告成孟华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案，2020年5月27日，公开开庭审理了本案,原告万星房地产公司、张鹏的共同委托诉讼代理人伍小宁到庭参加诉讼,被告成孟华经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 万星房地产公司、张鹏向本院提出诉讼请求：1.解除万星房地产公司、张鹏与成孟华就宁化县翠江镇中环中路156号万星广场7幢1层7－105、7－106号商铺签署的《万星广场商铺租赁合同》（以下简称：《租赁合同》）；2.判令成孟华立即将宁化县翠江镇中环中路156号万星广场7幢1层7－105、7－106号商铺腾空返还给万星房地产公司、张鹏；3.判令成孟华向万星房地产公司、张鹏支付拖欠2019年7月30日至2019年11月29日的租金37，172元及违约金计至2019年11月29日为10，872.81元；4.判令成孟华向万星房地产公司、张鹏支付上述房产的占有使用费，从2019年11月30日起按每月9，293元计至被告将上述房产腾空返还原告之日止；5.判令成孟华向万星房地产公司、张鹏支付拖欠的从2019年8月1日至2019年10月30日止的物业管理费620元及此后至房屋实际返还之日止按每月465元计算的物业管理费；6.判令万星房地产公司、张鹏有权没收成孟华合同履约保证金18，568元，成孟华还应赔偿万星房地产公司、张鹏27，879元。事实和理由，万星房地产公司全权委托张鹏负责万星广场商铺出租等一切相关事宜。2019年3月30日,张鹏与成孟华签订《租赁合同》,约定:成孟华租赁宁化县翠江镇中环中路156号万星广场7幢1层7－105、7－106号商铺经营凯文装饰公司使用，租赁期限从2019年4月30日至2022年12月31日，每月租金9，293元，租金每季度支付一次，应在下个季度开始的前一个月25日前支付下个季度的租金；履约保证金18，586元，成孟华应按房产建筑面积以每月每平米3元向张鹏交纳物业管理费，2020年1月前物业管理费按每平方米1元计算。《租赁合同》还约定，若成孟华逾期交付租金，每逾期一日，应按欠交租金额的0.3%向万星房地产公司、张鹏支付违约金；成孟华逾期支付租金超过30日的，万星房地产公司、张鹏有权单方面解除本合同，没收合同履约保证金，并且成孟华还应赔偿张鹏三个月租金。合同生效后，成孟华没有按约定履行合同义务，2019年7月30日至今的租金，2019年7月30日至2019年11月29日的租金37,172元、2019年8月1日至2019年11月29日止的物业管理费620元。综上，万星房地产公司、张鹏为维护合法权益，特依法向贵院提起诉讼，望贵院判准万星房地产公司、张鹏的诉讼请求。 成孟华未作答辩。 万星房地产公司、张鹏为证明其主张,向本院提交了以下证据材料: 证据1.营业执照、居民身份证复印件各一份，拟证明其身份情况及诉讼主体适格的事实； 证据2.宁化万星广场商铺出租授权委托书一份，拟证明万星房地产公司委托张鹏全权负责宁化县中环中路156号万星广场地面一层、二层、三层商铺出租的一切相关事宜，委托权限包括：选择承租人、以张鹏的名义与承租人订立租赁合同、享有出租人的权利、收取租金,本案租赁合同所涉万星广场7幢1层7－105、7－106号商铺也在授权范围的事实； 证据3.万星广场商铺租赁合同一份，拟证明2019年3月30日,万星房地产公司、张鹏与成孟华签订《租赁合同》,合同约定:成孟华租赁宁化县翠江镇中环中路156号万星广场7幢1层7－105、7－106号商铺凯文装饰公司使用，租赁期限从2019年4月30日至2022年12月31日，每月租金9,293元，租金每季度支付一次，应在下个季度开始的前一个月25日前支付下个季度的租金，履约保证金18,586元，成孟华应按房产建筑面积以每月每平米3元向张鹏交纳物业管理费，2020年1月前物业管理费按每平方米1元收取。《租赁合同》还约定，若成孟华逾期交付租金，每逾期一日，应按欠交租金额的0.3%向张鹏支付违约金，逾期支付租金超过30日的，张鹏有权单方面解除本合同，没收合同履约保证金，并应赔偿万星房地产公司、张鹏三个月租金的事实； 证据4.闽（2019）宁化县不动产权第××号不动产权证书、闽（2019）宁化县不动产权第××号不动产权证书复印件各一份，用以证明宁化县翠江镇中环中路156号万星广场1层7－105、7－106号商铺的权利人为万星房地产公司的事实； 证据5.2019年7月25日商铺租金、物业费等费用催款通知函及1075560413831邮政快递回执，拟证明万星房地产公司、张鹏于2019年7月25日以邮政快递的形式向成孟华通知应支付租金、物业费及逾期万星房地产公司、张鹏有权单方面解除合同的事实； 对万星房地产公司、张鹏提交的上述证据，本院分析如下：上述证据经与原件核对一致，来源合法，客观真实，与本案具有关联性，本院予以确认,并在卷佐证。成孟华经传票传唤无正当理拒不到庭参加诉讼，视为放弃当庭陈述和举证、质证的权利。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1、2017年9月25日，万星房地产公司向张鹏出具《宁化万星广场商铺出租授权委托书》，内容为：万星房地产公司（委托人）现委托张鹏（受托人）全权负责宁化万星广场商铺出租事宜。1.委托出租的商铺:万星广场地面一层(1#、2#、3#、4#、5#、6#、7#)、二层（3#、4#、5#、6#、7#）及三层（3#、4#、5#、6#、7#）商铺，总面积14，160平方米；2.委托期限自2017年10月1日至2023年12月31日；3.委托权限，委托人有权选择上述商铺的承租人，并以自己个人名义与承租人签订上述商铺租赁合同/协议，上述商铺租赁合同/协议约定的出租人权利由委托人享有，上述商铺租赁合同/协议约定的出租人义务由委托人承担；委托人有权直接向承租人收取上述物业的租赁押金、租金及物业管理费； 2、2019年3月30日，张鹏（甲方）与成孟华（乙方）签订《租赁合同》，约定：第一部分1.甲方将位于万星广场7幢1层7－105、7－106号商铺，建筑面积154.88平方米（含公摊面积）的房产（以下简称房产），按现有条件出租给乙方,2.乙方交纳租金、物业管理费、公摊费等费用均以该房产面积作为计算依据；第三部分1.租赁期限自2019年4月30日起自2022年12月31日止,3.租金，第一个租赁年度（自2019年4月30日起至2020年4月29日止），每月租金为9,293元，4.租金每季度支付一次，租金先付后使用，首期租金（2019年4月30日至2019年7月29日）应于签订本合同当日支付，应交租金27，879元,除首期租金外乙方应在下个季度开始的前一个月25日前向甲方足额支付下个季度的租金，5.乙方同意于本合同签订三日内向甲方支付合同履约保证金（两个月租金标准）18，586元，6.物业管理费按每月3元/平方米（每月465元）计收，2020年1月1日前物业管理费按每月1元/平方米（每月155元）计收，8.租赁期满或本合同被解除后，乙方若无违约行为情形，甲方无息退还乙方合同履约保证金，9.在租赁期内，若乙方有违约的情形或者标的物有损坏，甲方有权从合同履约保证金中扣除乙方应承担的费用，包括但不限于违约金、赔偿金、相关费用及欠缴的租金，10.租赁期满或本合同被解除后，若乙方有违约情形，甲方有权从合同履约保证金和水电押金中扣除乙方应承担的费用，包括但不限于违约金、赔偿金、相关费用及欠缴的租金，11.因乙方违反本合同约定而导致甲方解除本合同时，甲方有权没收合同履约保证金；第六部分1.有下列情形之一,甲方有权解除本合同，并没收乙方已缴纳但未使用的租金和物业管理费以及履约保证金，乙方还应按解除合同当年年度三个月的月租金标准总额向甲方支付违约金，（1）乙方逾期支付租金超过30日的，（2）乙方逾期支付物业管理费、公共区域分摊水电费超过30日的，2.甲方违反合同约定，致使乙方无法继续经营，经乙方三次书面通知而甲方不理的，乙方有权单方解除本合同，并要求甲方赔偿其遭受的直接经济损失；乙方亦可选择不解除合同，但有权要求甲方赔偿其因此遭受的直接经济损失3.若乙方逾期交付租金，每逾期一日，应按欠交租金额的0.3%向甲方支付违约金，乙方逾期支付租金超过30日的，甲方有权单方解除本合同，没收合同履约保证金，并且还应赔偿甲方三个月租金。 合同签订后，万星房地产公司、张鹏依约向成孟华交付了合同约定的商铺，成孟华依约向万星房地产公司、张鹏支付履约保证金18,586元； 3、万星房地产公司、张鹏于2019年7月25日，通过邮政快递向成孟华送达《商铺租金、物业费等费用催款通知函》；要求成孟华在确定的时间支付拖欠的款项； 4、万星房地产公司、张鹏出具的《关于减免疫情期间部分租金的意见》，同意减免成孟华涉案商铺2020年1-3月份期间的租金一个月， 5、成孟华截止2019年11月尚欠万星房地产公司、张鹏商铺租金37,172元、物业管理费620元。 本院认为：万星房地产公司、张鹏与成孟华于2019年3月30日签订的《租赁合同》，系双方真实、自愿的意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照合同约定履行各自的权利义务。实际履行过程中，万星房地产公司、张鹏已按约交付了涉案房屋，成孟华按约支付了履约保证金，但成孟华从2019年7月30日起便开始拖欠租金至今，从2019年8月1日起拖欠物业管理费至今，经万星房地产公司、张鹏催告后仍未支付，根据涉案合同的约定，万星房地产公司、张鹏有权提前解除本合同，故万星房地产公司、张鹏要求解除与成孟华之间签订的《租赁合同》并要求成孟华腾空返还商铺的诉讼请求，理由正当，予以支持，《租赁合同》从本判决生效之日起解除；万星房地产公司、张鹏要求成孟华从2019年7月30日至涉案商铺返还之日止的租金及从2019年8月1日起至涉案商铺返还之日止的物业管费的诉讼请求，理由正当，予以支持；根据涉案合同的约定，因成孟华违约而提前解除合同的，万星房地产公司、张鹏有权要求成孟华赔偿三个月的租金的诉讼请求，符合涉案合同的约定，予以支持。对于万星房地产公司、张鹏要求没收成孟华合同履约保证金的诉讼请求，因《租赁合同》对合同履约保证金的约定有两种以上解释，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”故涉案合同履约保证金应作抵交二个月的租金，即抵交2019年7月30日至9月29日的租金，万星房地产公司、张鹏要求没收成孟华合同履约保证金的诉讼请求，没有事实和法律依据，不予支持；万星房地产公司、张鹏向本院提交《关于减免疫情期间部分租金的意见》，同意减免成孟华涉案商铺2020年1-3月份期间的租金一个月，该意见属万星房地产公司、张鹏处分自己民事权利的行为，符合法律规定，予以准许，故确定减免成孟华涉案商铺2020年1月的租金一个月。关于案涉违约金应如何确定的问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第一百一十四条第二款又规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”。根据上法的规定，当事人因违约应承担的损害赔偿的范围，应“相当于因违约所造成的损失”。根据涉案《租赁合同》中的约定，逾期给付租金的，每逾期一日，应按欠交租金的0.3%计收违约金，该约定的违约金计算标准高于中国人民银行规定的同期人民币贷款基准利率。万星房地产公司、张鹏在起诉时未举证证明其因对方违约所造成的具体损失，基于公平原则，本院对本案欠付租金的违约金计算标准酌定为按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，以实际欠付租金时间和金额计算至实际付清租金止。故对万星房地产公司、张鹏要求成孟华对逾期支付的租金按日3%承担违约金的主张，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十三七条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、宁化万星房地产开发有限公司张鹏与成孟华于2019年3月30日日签订的《万星广场商铺租赁合同》，于本判决生效之日起解除； 二、成孟华应于本判决生效之日起十五日内将涉案商铺返还给张鹏； 三、成孟华应于本判决生效之日起十五日内向张鹏支付2019年9月30日至2019年12月30日的租金27，879元，从2020年2月1日起至成孟华将商铺返还给宁化万星房地产开发有限公司、张鹏之日止的租金，按合同约定的金额支付； 四、成孟华应于本判决生效之日起十五日内向宁化万星房地产开发有限公司、张鹏支付从2019年9月30日起以实际欠付租金为基数计算的违约金，违约金按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，以实际欠付租金时间和金额计算至实际付清租金止； 五、成孟华应于本判决生效之日起十五日内向宁化万星房地产开发有限公司、张鹏支付从2019年8月1日起至2019年10月30日止的物业管理费620元，从2019年11月1日起至成孟华将商铺返还给宁化万星房地产开发有限公司、张鹏之日止的物业管理费按合同约定支付； 六、成孟华应于本判决生效之日起十五日内向宁化万星房地产开发有限公司、张鹏支付赔偿金27，879元； 八、驳回宁化万星房地产开发有限公司、张鹏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8,300.3元，减半收取4,150.15元，由成孟华负担3,320.12元，由宁化万星房地产开发有限公司、张鹏负担830.03元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  邓章隆 二〇二〇年六月九日 书记员  王彩容 附主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款的规定，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第八十八条、第二百一十二条、第二百一十六条的规定。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二) 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。