江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏06民终873号 上诉人（原审原告、反诉被告）:吴中海，男，1978年11月8日生，汉族，住江苏省南通市崇川区。 上诉人（原审原告、反诉被告）：吴旭，女，1984年12月4日生，汉族，住江苏省南通市崇川区。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：南通铭赛贸易有限公司，住所地江苏省南通市通州区。 法定代表人：瞿小芳，执行董事。 委托诉讼代理人：张洪新，南通市通州区金新法律服务所法律工作者。 上诉人吴中海、吴旭因与被上诉人南通铭赛贸易有限公司（以下简称铭赛公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南通市通州区人民法院（2019）苏0612民初3978号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 上诉人吴中海、吴旭上诉请求：请求二审法院撤销原判第四项，改判驳回铭赛公司的反诉请求；二审诉讼费用由铭赛公司负担。事实和理由：一、一审法院判决上诉人支付2018年12月23日起至2019年6月22日止的设备使用（含空调）费、物业服务费是明显错误的，与判决上诉人有理由拒付2019年6月23日以后的设施设备使用（含空调）费、物业服务费自相矛盾。既然被上诉人未能提供空调，法院应当扣除设施设备使用费及物业费。二、因被上诉人怠于通过消防验收，导致上诉人一直无法正常使用案涉铺位，上诉人完全可以拒付租金。被上诉人在2019年4月1日才取得消防安全检查合格证，上诉人在此之前只是以“试营业”的名义应付，一直未敢对外经营，大部分时间处于关停状态。被上诉人在2018年12月23日违法强制开业，对公众的生命财产安全带来严重的威胁。为此，包括上诉人在内的几十家商户从商场违法开业之日起要求减免租金，但一直未能达成一致意见。被上诉人属于根本违约，上诉人完全可以拒付租金。三、铭赛公司与南通凯翔商业管理有限公司达成调解协议，铭赛公司不再支付租金和使用费，上诉人也有理由不支付租金和使用费给铭赛公司。铭赛公司应对上诉人的装修损失进行赔偿，上诉人同意在二审中一并处理双方的纠纷。 被上诉人铭赛公司未答辩。 吴中海、吴旭向一审法院起诉请求：1.依法确认双方于2018年11月5日签订的三份《铺位租赁与管理服务合同》无效；2.判令铭赛公司退还租金100000元（包括设施设备使用费、物业管理费），保证金80000元；3.商铺装潢损失另行主张权利；4.诉讼费用由铭赛公司承担。 铭赛公司向一审法院反诉请求：1.判令解除双方签订的《铺位租赁与管理服务合同》；2.判令吴中海、吴旭支付租金182850元（自2018年12月23日开始计算6个月，要求计算至判决之日）；3.判令吴中海、吴旭赔偿损失282850元；4.反诉费用由吴中海、吴旭承担。 一审法院查明事实如下：吴中海、吴旭系夫妻关系。2018年11月5日，吴中海、吴旭（乙方）分别与铭赛公司（甲方）签订《铺位租赁与管理服务合同》及附件A01“铺位租赁与管理服务合同条款”三份，约定：甲方将位于南通市通州区川姜镇川叠路华融和生商业广场的铺位A1-26-1、A1-26-2及A1-27、A1-28铺位出租给乙方，租赁面积分别为284㎡、283㎡及460㎡（附件A01中载明实际面积299㎡）；经营项目分别为进口海鲜水果奶制品、进口洗护用品及进口酒水休闲食品；租赁期限自标的商铺交付之日起计算，租赁期限分为装修期和计租期两个阶段，自标的商铺交付之日起至甲方商场开业日的前一日止为标的商铺的装修期，计租期5年；计租期自甲方商场开业之日起计算，自开业之日起至租赁期限届满之日止，乙方应支付租金、设施设备使用（含空调）费、物业服务费；其中A1-26-1第一年租金75000元/年，设施设备使用费（含空调费以及物业费）81700元/年，合计156700元，按半年交付78350元，第二年租金75000元/年，设施设备使用费（含空调费以及物业费）81700元/年，合计156700元；A1-26-2第一年租金72000元/年，设施设备使用费（含空调费以及物业费）84000元/年，合计156000元，按半年交付78000元，第二年租金72000元/年，设施设备使用费（含空调费以及物业费）84000元/年，合计156000元；A1-27、A1-28第一年租金120000元/年，设施设备使用费（含空调费以及物业费）133000元/年，合计253000元，按半年交付126500元，第二年租金120000元/年，设施设备使用费（含空调费以及物业费）133000元/年，合计253000元；各项费用支付，每6个月为一个支付周期，第一个支付周期的租金、设施设备使用（含空调）费、物业服务费乙方应当在办理进场装修手续前支付完毕，以后每个支付周期的租金、设施设备使用（含空调）费、物业服务费乙方应当在上一个支付周期最后一个月的前30日支付完毕；乙方进场装修前必须办理装修手续并支付装修押金；乙方应当在本合同签订后3日内向甲方支付履约保证金，分别为25000元、25000元、30000元；乙方若有违反本合同及诸附件的约定，甲方可以从履约保证金中扣除违约金或赔偿金，不足部分，甲方有权继续向乙方追偿；租赁期限届满，双方未续签合同的，该履约保证金（若有剩余）自乙方按约定返还标的铺位并办完各类交接手续90天后无息退还；为保证商场的整体经营效果，标的商铺交付后，乙方应当及时办理装修手续并进场装修，保证在甲方通知的商场开业日前提前7日装修完毕并备足货品等，达成营业条件，甲方商场开业后，乙方不得擅自中止营业或关门停业或采用其他任何方式使标的铺位处于非正常营业状态（正常营业状态以80%上室内使用面积开始营业为标志）并保证有充足的货源上架，能够满足正常营业需求，乙方违反的，甲方有权扣除履约保证金的10%，违反该约定超过7日的，视为乙方严重违约；乙方未按合同约定支付任何一项费用（包括租金、设施设备使用（含空调）费、物业服务费、履约保证金及补款等）的，每逾期一日应当按逾期金额的3%向甲方支付违约金，违约金计算至乙方付清应付款为止；因甲方原因导致标的铺位出现重大质量问题严重影响乙方经营且甲方拒绝维修的，或非乙方任何违约甲方无故采取停止乙方使用标的铺位或封门等措施的，乙方有权单方解除合同；乙方延迟交纳任何一项费用超过7日的或延迟交纳任何一项费用累计超过3次的，甲方均有权立即解除合同；乙方有合同约定的严重违约行为之一的，甲方均有权立即解除合同；乙方确认，标的铺位交付后，标的铺位是乙方的有效通讯地址，甲方将通知张贴于该铺位的门窗或墙面上即视为已经向乙方送达；该合同还对铺位交接、装修规定、其他的违约责任、争议解决等作出约定。 《铺位租赁与管理服务合同》签订后，吴中海、吴旭于2018年11月6日向铭赛公司支付三个铺位的租金100000元，保证金80000元。2018年11月10日，吴中海在“商户进场装修流程”上签字，其中载明：一、商户店铺消防备案、申请手续办理：商铺建筑面积300㎡以下商户，需自行落实消防备案手续办理，确保商户消防二次验收合格，保证商场整体开业消防验收通过；商铺建筑面积300㎡以上商户，施工前请出示经消防部门审核合格（附消防审核意见书）的施工平面图，事先自行与专职消防公司对接办理消防备案手续；因商户不能及时与商管公司对接办理消防备案手续，影响商场整体、正常开业及运营等所产生的后果、损失由商户承担；……六、装修完工后由商户向物业申请查验报备，报备后1个月进行查验，查验合格后进行装修押金无息退还。 2018年11月，吴中海、吴旭对承租商铺进行装修，案涉商场于2018年12月23日开业，吴中海、吴旭的店铺亦于同日开始试营业，店铺名称“万国荟”。 2019年1月11日，南通市消防支队受理铭赛公司提交的“华融和生1#号楼1-3层商场店铺内部装修建设工程消防设计审核”申请，南通市消防支队于2019年1月22日出具“建设工程消防验收意见书”，综合评定该工程消防验收合格。2019年3月8日，铭赛公司向南通市消防支队申报华融和生1#楼1层局部商场店铺内部装修设计变更工程消防设计审核（调整一层万国荟西侧疏散出口至A1-03区域），南通市消防支队于2019年3月19日出具“建设工程消防设计审核意见书”，同意该工程消防设计。案涉华融和生商业广场1号楼地上1-3层局部于2019年4月1日取得“公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证”。 2019年2月25日，吴中海等租户为讨要装修保证金与铭赛公司人员发生肢体冲突，相互殴打，并报警。川港派出所对双方分别进行了治安处罚。 2019年3月27日、28日，铭赛公司在吴中海、吴旭承租铺位处张贴运营违规处罚通知书，载明因吴中海、吴旭自行闭店，要求其至商管办公室缴纳罚款。2019年5月12日，铭赛公司向吴中海、吴旭发出店铺租金催缴通知书，要求吴中海、吴旭于2019年5月19日前缴清A1-26-1租金78000元、A1-26-2、A1-27、A1-28租金104850元（已缴纳100000元）。2019年7月初，吴中海、吴旭停止案涉商铺营业。2019年7月7日，铭赛公司向吴中海、吴旭发出“限期开店营业通知书”。2019年9月14日，吴中海、吴旭将案涉商铺内的货物等搬离，尚余部分货架未搬离。 另查明，案外人南通凯翔商业管理有限公司（以下简称凯翔公司）于2019年5月27日向一审法院提起诉讼，要求铭赛公司支付2018年12月23日至2019年5月23日期间租金、2018年12月27日至2019年3月10日期间空调电费、支付逾期付款违约金、友慕公司、瞿小芳承担连带偿付责任。法院经开庭审理该案后查明：凯翔公司受南通华融和生置业有限公司委托，对南通华融和生商业广场的整体经营管理进行统一经营。2017年3月31日，凯翔公司（出租方，甲方）与友慕公司（承租方，乙方）签订《华融和生广场商铺租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的商铺（房屋）座落在南通市通州区川叠路1555号华融和生商业广场1号楼1-3层（部位），租赁期限为8年（自2017年12月18日起至2025年12月17日止）。2018年8月4日，南通市公安消防支队向南通华融和生置业有限公司出具“通公消验字（2018）第0263号建设工程消防验收意见书”，评定该公司于2018年7月20日申报的华融和生商业广场1#、6#楼及1#、6#楼1-5层公共部位内部装修工程消防验收合格。2018年11月15日，凯翔公司（丙方，出租方）与友慕公司（甲方，转让方）、铭赛公司（乙方，受让方）签订协议，其中载明，甲乙双方经协商并经丙方同意，就甲方将与丙方于2017年3月31日华融和生商业广场1#楼1-3层《商铺租赁合同》中的甲方项下的权利和义务一并转让给乙方。 该案庭审过程中，凯翔公司陈述中央空调的使用由该公司管理，一般每年冬天开启三个月，夏天开启三个月，特别炎热的时候也会开启；铭赛公司陈述其承租的案涉1号楼的中央空调在2018年冬天未能正常使用，2019年夏天一直未能开启，其他楼的空调在2019年6月即已开启。 2019年10月17日，经南通市通州区川姜镇人民调解委员会调解，凯翔公司与铭赛公司达成调解协议，双方同意于2019年10月18日解除双方签订的《华融和生广场商铺租赁合同》。调解协议签订后，凯翔公司于2019年10月30日向一审法院提出撤诉申请，法院经审查已依法裁定予以准许。 本案审理过程中，吴中海、吴旭在2019年7月23日的庭前会议中明确表示同意解除案涉租赁合同。 一审法院认为，吴中海、吴旭与铭赛公司签订的《铺位租赁与管理服务合同》及附件系双方真实意思的表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自义务。案涉商铺系由铭赛公司向案外人凯翔公司承租后进行转租，凯翔公司对此不持异议，吴中海、吴旭以铭赛公司无权出租为由要求确认合同无效并要求铭赛公司返还租金、设施设备使用（含空调）费、物业服务费的请求，于法无据，法院不予支持。 关于租金等费用的起算时间。铭赛公司主张自2018年12月23日开始计算，吴中海、吴旭认为应自2019年4月1日开始计算。法院认为，铭赛公司于2018年11月交付吴中海、吴旭使用的商铺已经消防部门在2018年8月验收合格，2019年4月1日所取得的“公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证”，系在承租商户对商铺进行装修后在投入使用前向消防部门申报验收后所取得，并非对铭赛公司交付给商户的商铺原始状态的消防验收合格证。因此，吴中海、吴旭以此认为铭赛公司交付的商铺不符合消防要求，故不应支付此前租金等费用的意见，法院难以采纳。根据双方在庭审中的陈述，案涉商场于2018年12月23日开业，吴中海、吴旭承租的商铺亦于同日开始试营业，故租金等费用应自2018年12月23日开始计算。 关于2018年12月23日至2019年6月22日期间的租金、设施设备使用（含空调）费、物业服务费是否应当支付的问题。法院认为，根据双方合同的约定，吴中海、吴旭应在办理进场装修手续前付清第一个支付周期（6个月，即2018年12月23日至2019年6月22日）的租金、设施设备使用（含空调）费、物业服务费共计282850元。吴中海、吴旭于2018年11月10日签署商户进场装修流程，故其应在2018年11月10日前付清282850元，但其除在2018年11月6日支付100000元（不含保证金80000元）以外，剩余的租金等费用未能按约支付，经铭赛公司在2019年5月12日催要后，仍未能支付，已构成违约，应承担相应的违约责任。吴中海、吴旭应及时支付结欠的自2018年12月23日起至2019年6月22日止期间租金、设施设备使用（含空调）费、物业服务费182850元。铭赛公司主张吴中海、吴旭赔偿其待租损失282850元，未能提供相应的损失依据，法院不予支持。 关于2019年6月23日以后的租金、设施设备使用（含空调）费、物业服务费是否应当支付的问题。法院认为，出租人在租赁期间保持租赁物符合约定的用途是法律规定的出租人应当履行的基本义务。铭赛公司与凯翔公司因租金、空调费等纠纷在2019年5月即诉至法院，铭赛公司在该案庭审中陈述，案涉商场内的中央空调在2019年夏天一直未能开启。此后，直至2019年10月17日铭赛公司与凯翔公司协商一致解除合同为止，铭赛公司亦未能提供证据证明案涉商场内的中央空调已经能够正常使用。法院认为，铭赛公司收取的费用中包括设施设备使用（含空调）费、物业服务费，其应当在租赁期间提供正常的中央空调等设施设备的使用服务，但其因与凯翔公司之间的纠纷，导致中央空调一直无法使用，直接影响包括吴中海、吴旭在内的商户的正常经营，故吴中海、吴旭有理由拒付2019年6月23日以后的设施设备使用（含空调）费、物业服务费。铭赛公司因其自身违约行为所造成的损失，应由其自行承担相应的责任。 关于案涉合同的解除问题。我国《合同法》规定可由当事人协商一致解除合同，符合法定情形的，可由一方当事人行使解除权解除合同。本案中，双方均存在违约行为，故不以铭赛公司行使合同法定解除权为解除合同的依据。吴中海、吴旭在本案审理过程中于2019年7月23日明确表示同意解除双方合同，法院确认双方协商一致解除合同。 吴中海、吴旭在2019年7月初已实际停止经营，但其在双方合同解除后未能及时搬离，至今仍占用案涉承租商铺，故其仍应按合同约定的租金标准支付自2019年6月23日起至2019年7月22日止的租金22250元（其中A1-26-1铺位6250元，A1-26-2铺位6000元，A1-27、A1-28铺位10000元）及自2019年7月23日起至2019年10月17日止的房屋占有使用费63642元（其中A1-26-1铺位17877元，A1-26-2铺位17162元，A1-27、A1-28铺位28603元）。 关于保证金80000元是否应当退还的问题。根据双方合同约定属履约保证金，双方合同终止后，应在商户按约定返还标的铺位并办完各类交接手续90天后无息退还。因凯翔公司与铭赛公司之间的租赁合同已于2019年10月18日予以解除，吴中海、吴旭应及时将案涉商铺返还现有权利人，铭赛公司应将收取的保证金80000元返还吴中海、吴旭。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第六十八条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百三十五条规定，判决：一、吴中海、吴旭与南通铭赛贸易有限公司于2018年11月5日签订的《铺位租赁与管理服务合同》三份（铺位A1-26-1、A1-26-2及A1-27、A1-28）于2019年7月23日予以解除。二、南通铭赛贸易有限公司返还吴中海、吴旭保证金80000元。三、驳回吴中海、吴旭的其他诉讼请求。四、吴中海、吴旭向南通铭赛贸易有限公司支付自2018年12月23日起至2019年6月22日止的租金、设施设备使用（含空调）费、物业服务费合计182850元、自2019年6月23日起至2019年7月22日止的租金22250元、自2019年7月23日起至2019年10月17日止的房屋占有使用费63642元。五、驳回南通铭赛贸易有限公司的其他反诉请求。综上二、四项，由吴中海、吴旭于本判决生效之日起十日内给付南通铭赛贸易有限公司188742元。本诉案件受理费30560元，由吴中海、吴旭负担15280元，南通铭赛贸易有限公司负担15280元；反诉案件受理费依法减半收取计4143元，由南通铭赛贸易有限公司负担2517元，吴中海、吴旭负担1626元。 二审中，双方当事人未提供新证据。 经审理查明，一审查明事实正确，本院予以确认。 本院认为，合同法第二百六十二条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。双方签订的合同中明确约定第一期租金的支付时间是在办理进场装修手续前，但吴中海、吴旭至今未能支付，显然构成违约。2018年12月23日开业时，铭赛公司未取得消防许可，但在2019年4月1日获得消防许可。开业至取得消防许可的时间段内，吴中海、吴旭未有证据证明因未取得消防许可而导致其停业，影响其对房屋的使用。故在吴中海、吴旭开始营业实际使用房屋时起，应当按照合同的约定支付租金。 对于2018年的设备使用费和物业服务费的问题，铭赛公司并未陈述2018年中央空调未使用，只是陈述未正常使用。凯翔公司提供中央空调的使用时间是冬季三个月。吴中海因中央空调三个月未正常使用而要求免除6个月的设备使用费和物业服务费，缺乏依据。考虑到2019年6月23日之后，因中央空调未开启，一审法院免除了吴忠海、吴旭全部的设备使用费和物业服务费，为双方利益平衡，一审法院对此前6个月的设备使用费和物业服务费予以支持，并无不当之处。 对于合同解除后的装修损失，吴中海、吴旭在一审中未提出主张，可由双方另行处理。 据此，吴中海、吴旭的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8286元，由上诉人吴中海、吴旭负担。 本判决为终审判决。 审判长  季建波 审判员  罗 勇 审判员  杨 盛 二〇二〇年六月十八日 书记员  施惠惠