延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉24民终203号上诉人（原审原告）：朴某，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：片某，吉林檀君律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：柳某，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：逯某，吉林汇烨律师事务所律师。原审第三人：延边罗京实业集团有限公司。法定代表人：罗某，该公司董事长。委托诉讼代理人：王某1，吉林惠川律师事务所律师。上诉人朴某因与被上诉人柳某及原审第三人延边罗京实业集团有限公司（以下简称“罗京公司”）合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院于2019年11月22日作出的（2019）吉2401民初5720号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人朴某的委托诉讼代理人片某，被上诉人柳某的委托诉讼代理人逯某，原审第三人罗京公司的委托诉讼代理人王某1通过网络参加了诉讼。本案现已审理终结。朴某上诉请求：撤销原判，依法改判支持上诉人的原审诉讼请求，并由被上诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由：1.上诉人及被上诉人均承认双方所签订产权转让协议书的时间是2016年，并不是合同中显示的2011年6月17日，当时被上诉人是在（2015）延民初字第3909号案件审理时找到上诉人的母亲并签署了协议，内容全部由被上诉人制作，可以看出被上诉人本人在2011年之后仍承认双方之间房屋买卖合同关系真实存在。2.涉案房屋购房合同原先备案在被上诉人名下，在房屋出售给上诉人时经过被上诉人协助更名，因备案需要由上诉人与罗京公司签订新的商品房买卖合同，一审将此事实认定为债权债务转让有误。3.一审中被上诉人并未举证其与王某22有300万元的流水记录，一审也未审查被上诉人与王某22、恒吉公司之间借贷等事实，属认定事实不清。4.罗京公司从未承认与柳某之间存在债权债务关系，被上诉人本人也从未提出任何罗京公司债务承担的陈述，故根本不存在债权转让或债务承担的事实。5.一审判令被上诉人向上诉人返还差额部分，即54812元，但被上诉人在庭审中表示其与罗京公司还有其他账目故自己没有取得利益，一审在无任何证据的情况下，却认定被上诉人取得利益是错误的。6.被上诉人在一审中有时表述为其只是代卖罗京公司的房屋，有时又表述因抵押备案在其名下的房屋，并不是其出卖的房屋，还有时表述房屋是自己卖的，只承担备案其他不负责，前后矛盾的。柳某辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。事实与理由：1.上诉人购买的房屋为期房，双方产权转让协议中明确约定将案涉房屋备案登记在上诉人名下后，被上诉人不再承担任何法律责任。罗京公司将债权转让给被上诉人，罗京公司为上诉人出具了房屋买卖合同和收据，债权已经转让，被上诉人已经退出原有的合同关系，由上诉人与罗京公司形成新的房屋买卖合同关系，上诉人应向罗京公司主张权利。2.罗京公司因一房二卖不履行交付房屋义务，对此被上诉人无任何过错。罗京公司述称：罗京公司与被上诉人之间不存在债权债务关系。案涉房屋系罗京公司提供给王某22用于借款担保的房屋，因王某22没有施工退出，故也没有向被上诉人借款。被上诉人无正当理由取得房屋买卖合同，又到罗京公司处以房屋已出卖他人为由变更买受人，重新签订了买卖合同并重新开具购房收据。朴某向一审法院起诉请求：1.解除原告与被告签订的产权转让协议书；2.判令被告返还购房款388000元及利息184654.50元（该利息从2011年6月24日至2019年8月24日按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月24日之后的利息按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日为止）。事实与理由：原告于2011年6月17日从被告处购买位于延吉市长白路、光华路北侧四季阳光89幢3单元1510号房屋，面积为143.78平方米，购房款为388000元。当时该房屋还未施工完毕。原告于2011年6月17日向被告支付1万元，2011年6月24日向被告支付378000元。2015年左右，原告发现案外人卞某居住于该房屋，故原告起诉卞某，要求确认卞某与开发商签订的合同无效，并要求其腾出房屋，但（2018）吉2401民初7072号民事判决驳回了朴某的诉讼请求。原告为居住而购买该房屋，但原告向被告支付了388000元购房款后却一直未能居住。综上，原告的合法权益应当受到法律保护，故请求判令被告返还购房款388000元及利息。一审法院认定的事实：2011年6月17日，朴某与柳某口头约定,朴某购买由延边恒基房地产开发有限公司（后更名为罗京公司）开发的商品房，位于延吉市长白路、光华路北侧四季阳光89幢3单元1510,面积为143.78平方米。双方口头约定房屋备案登记后,朴某向柳某支付购房款388000元。当日,朴某与罗京公司签订商品房买卖合同后,朴某向柳某支付现金10000元，罗京公司向朴某出具购房款收据，载明的购房款数额为333188元整。2011年6月20日，朴某与罗京公司签订的商品房买卖合同在延吉市房产局备案登记。2011年6月24日，原告的母亲林贵玉向柳某转账汇款378000元，柳某出具收款收据。2016年，原告朴某与柳某补签一份《产权转让协议书》:“甲方:柳某，乙方:朴某，就甲、乙双方买卖房屋一事，共同制定以下产权转让协议:乙方购买甲方一套由延边恒基房地产开发有限公司开发的商品房（四季阳光89幢3单元1510,房屋代码为172082,延房许字第2009147,合同编号:YS00007747,位于延吉市××路北侧的房屋，面积143.78平方米),房款为人民币（333188元）叁拾叁万叁仟壹佰捌拾捌元整。甲方负责带领乙方到延边恒基房地产开发有限公司办理购房手续;更名后甲方不承担任何法律责任，双方签字后此协议生效。甲方:柳某，乙方:朴某林贵玉2011年6月17日”。另查，2019年7月31日,本院作出（2018）吉2401民初7072号民事判决书,认定:“2011年6月17日，经案外人柳某原告朴某与被告罗京公司签订了商品房预售合同，出卖人为罗京公司,买受人为朴某，委托代理人为柳某。合同约定朴某购买四季阳光第89幢3单元1510号、建筑面积143.78平方米的房屋，每平方米单价2317.35平方米，总价款为333188元整,2011年7月30日前向买受人交付房屋。签订合同后，该合同在延吉市房产局进行了备案登记。2011年6月24日，原告朴某母亲林贵玉将333188元房款支付给案外人柳某，柳某向其开具了收款收据。2011年3月30日，罗京公司与卞某签订了《商品房买卖合同》，合同约定卞某购买第3幢15层110号房，建筑面积143.78平方米,房屋价格为524797元，付款方式为全部房款抵顶工程款,2011年7月30日前交付房屋。房屋建成后，罗京公司向卞某交付房屋钥匙,卞某于2016年对涉案房屋进行装修，2017年入住,2015年开始缴纳了相关电费、物业费等费用。2015年6月18日，朴某向延边仲裁委员会撤回仲裁申请，与罗京公司达成协议解除仲裁条款。”再查，本院（2016）吉2401民初8041号民事判决书中认定:“2008年6月21日,柳某与王某22签订一份借款协议，主要约定为了承建恒基房地产开发公司新建延吉市明河嘉园1、2、3号电梯楼工程，王某22于2008年5月20日向柳某借款3000000元。2008年7月15日，延边恒基房地产开发有限公司(甲方)与柳某(乙方)签订一份协议书,内容有:1、乙方收到甲方房屋7套:建工小学西侧罗京帝景1号楼的13层X号、14层X号、15层X号、16层X号、7层X号、7层X号、8层X号，并已登记备案。2、上述所有备案房屋甲乙双方同意今后从王某22的罗京帝景项目已完工程量的工程款中扣除，并须王某22与乙方签字后生效。”一审法院认为：首先，原告朴某与被告柳某之间现已不存在房屋买卖合同关系。朴某虽将购房款实际交付给柳某,但其与罗京公司签订商品房买卖合同的行为，应视为债权人朴某对债务人柳某转让合同义务的认可。罗京公司作为新的债务人，向朴某出具购房款收据，应视为新债务人对柳某债权债务转让的确认，根据《中华人民共和国合同法》第八十四条:“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。”及第八十八条:“当事人一方经对方同意，可以将自已在合同中的权利和义务一并转让给第三人”之规定，朴某与罗京公司形成新的房屋买卖合同关系，原债务人柳某不再是该房屋买卖合同的当事人,其与朴某之间不再存在房屋买卖合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第八十五条:“债务人转移义务的，新债务人可以主张原债务人对债权人的抗辩”之规定，债务人转移义务的，新债务人可以主张原债务人对债权人的抗辩。由于债务承担具有无因性，新债务人罗京公司不能基于原因行为的事由对债权人朴某进行抗辩，只能基于所承担的债务本身所具有的抗辩事由向债权人行使抗辩权，即罗京公司主张王某22与柳某之间债权债务未实际发生，不应承担担保责任的抗辩，不产生罗京公司退出与朴某之间房屋买卖合同关系之效力。故罗京公司与朴某之间房屋买卖合同关系成立并有效,当事人不得基于同一法律行为主张两种法律关系，原告朴某与柳某之间已不存在房屋买卖合同关系。原告要求解除与柳某之间房屋买卖合同的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。其次，柳某将房屋买卖合同的权利义务一并转让给罗京公司，本案中,罗京公司不予认可，但从罗京公司出具的购房款收据可以认定，罗京公司确认承担的购房款数额为333188元,柳某多收取的54812元系其在合同权利义务转让中取得的利益，根据《中华人民共和国民法通则》第九十一条:“合同一方将合同的权利、义务全部或者部分转让给第三人的，应当取得合同另一方的同意，并不得牟利。依照法律规定应当由国家批准的合同，需经原批准机关批准。但是，法律另有规定或者原合同另有约定的除外”之规定，柳某应当将该部分收益予以返还，故原告要求柳某返还购房款388000元的诉讼请求，本院部分予以支持，即54812元。关于该部分利息，本院认为，应当自原告主张返还之日起计算，即起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计算至给付之日止。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八十四条、第八十五条、第八十八条，《中华人民共和国民法通则》第九十一条之规定，判决:一、被告柳某于本判决发生法律效力之日起五日内返还原告朴某54812元及利息（自2019年8月29日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止）；二、驳回原告朴某的其他诉讼请求。案件受理费9527元,减半收取4763.5元，保全费3270元，共计8033.5元，由原告朴某负担6828.5元，由被告柳某负担1205元。二审中，各方当事人均未向本院提交新的证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为：债权转让是在不改变合同内容的前提下，债权人通过与第三人订立合同，将债权转让给第三人的法律行为。2011年6月17日，柳某与朴某就案涉房屋达成购买意向时，案涉房屋尚未建成，柳某对案涉房屋所享有的权利亦是基于房屋买卖合同而形成的合同债权，其将该合同债权转让给朴某，并由朴某与罗京公司就案涉房屋重新签订房屋买卖合同开具房款收据，上述行为和事实符合债权转让的构成要件，一审将其认定为债权转让并无不妥。柳某基于债权转让丧失案涉房屋合同债权人权利，朴某成为案涉房屋买卖合同的新债权人，与罗京公司就案涉房屋形成买卖合同关系，因履行买卖合同产生的纠纷亦应由朴某与罗京公司协商解除。2016年朴某与柳某补签的《产权转让协议书》，并不影响债权转让的效力，且根据该协议书的约定，即“甲方负责带领乙方到延边恒基房地产开发有限公司办理购房手续，更名后甲方不承担任何法律责任”，亦符合债权转让的法律规定，更进一步印证双方之间债权转让的事实。关于罗京公司提出案涉房屋买卖合同系其向案外人王某22提供的借款担保，因王某22与柳某之间未发生借款事实，且王某22已退出罗京公司施工，故柳某无权持有案涉房屋买卖合同，其与柳某之间不存在债权转让的问题。根据庭审查明，王某22与柳某之间协商借款事宜发生于2008年，而罗京公司协助柳某将案涉房屋买卖合同更名并备案至朴某名下发生于2011年。根据罗京公司的主张其于2008年既已知晓王某22退出施工及未向柳某借款，但对于因何原因于2011年协助柳某将案涉房屋买卖合同更名备案至朴某名下并出具房款收据无法给予合理解释，且至今罗京公司并未通过有效途径收回柳某持有的案涉房屋买卖合同，故对罗京公司的该项抗辩理由本院不予支持。综上，朴某的上诉理由不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9000元，由朴某负担。本判决为终审判决。审判长  刘晓娟审判员  崔 玉审判员  秦承兰二〇二〇年六月十六日书记员  尹光熹