河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀04民终1936号 上诉人（原审被告、申请执行人）：赵顺华，男，1946年2月20日出生，汉族，住邯郸市丛台区。 被上诉人（原审原告、案外人）：李胜周，男，1990年8月4日出生，汉族，住邯郸市丛台区。 委托诉讼代理人：底江欣，河北鼎辉律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：河北聚贤房地产开发有限公司，住所地邯郸市展览路19号院点式楼10号。 法定代表人：张新岭，该公司总经理。 委托诉讼代理人：白楠楠，河北十力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭保良，河北十力律师事务所律师。 上诉人赵顺华因与被上诉人李胜周、河北聚贤房地产开发有限公司（以下简称聚贤房地产公司）案外人执行异议之诉一案，不服河北省邯郸市丛台区人民法院（2019）冀0403民初4982号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人赵顺华、被上诉人李胜周及其委托诉讼代理人底江欣、被上诉人聚贤房地产公司的委托诉讼代理人白楠楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵顺华上诉请求：撤销（2019）冀0403民初4982号民事判决，予以改判；诉讼费用由李胜周承担。事实和理由：一、本案所涉的《楼宇认购书》不具备法定的商品房书面合同形式，是一份无效的合同，邯郸市不动产登记中心虽出具了李胜周在市内无房产信息，但不能以此认定李胜周没有其他用于居住的房屋，且李胜周也没有出示其妻子孙红梅无房产信息，因此应推定其有其他用于居住的房屋；二、李胜周提交的5张收款收据不合法，涉嫌伪造，且李胜周在签订《楼宇认购书》之前的400天前支付了第一笔房款不符合常理，收据编号为0017476、0017478、0017480的三张出于同一本收据，三张开具的时间不是在一个月之内，《中华人民共和国发票管理办法》规定收据使用时限为当月，未用完收据必须上交，这三张收据涉嫌伪造，而编号为2263932、2263947的收据只加盖了聚贤房地产公司的财务章，其中内容根本看不到，足以表明收据虚假；三、本案发回重审前的（2018）冀0403民初1548号民事判决已经判决驳回李胜周的诉讼请求，发回重审的原因是因为程序问题，本案作出相反的判决错误。 李胜周辩称，我方所举证据可证实李胜周符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，且有同类案例均支持了异议人的请求，一审判决正确，应驳回上诉，维持原判。 聚贤房地产公司辩称，一审判决正确。 李胜周向一审法院起诉请求：1、请求立即停止对邯郸市丛台区产的强制执行，并解除对该房产的查封；2、请求确认邯郸市丛台区产归李胜周所有；3、诉讼费由赵顺华、聚贤房地产公司承担。 一审法院认定事实：赵顺华诉聚贤房地产公司民间借贷纠纷一案，赵顺华于2016年诉至一审法院。一审法院于2016年8月22日作出的（2016）冀0403民初2705号民事判决书已发生法律效力，判决：被告河北聚贤房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告赵顺华借款本金400000元并支付利息（按年利率24%计算，自2014年11月27日至2016年6月12日止，以168671元为限）。案件受理费9486元，减半收取计4743元，由被告河北聚贤房地产开发有限公司负担。聚贤房地产公司未按期履行，赵顺华申请强制执行。一审法院2017年7月31日作出（2017）冀0403执字第664号执行裁定书，于2017年7月31日依法查封了聚贤房地产公司名下位于丛台区房屋。 案外人李胜周于2018年对执行标的提出异议称，自2013年以来，其分5次向河北聚贤房地产开发有限公司缴纳全部房款813000元，2014年5月7日签署《楼宇认购书》。后装修入住，缴纳物业管理服务费2292元。已取得丛台区黎明街386号聚贤名苑2号楼2单元101号房产所有权。故申请中止（2017）冀0403执664号裁定书的执行。一审法院2018年9月18日作出的（2018）冀0403执异53号执行裁定，驳回了异议人李胜周提出的异议。案外人李胜周不服该执行裁定，于2019年4月15日提起案外人执行异议之诉讼。另查明，邯郸市不动产登记中心于2019年4月15日出具证明，广平县不动产登记局于2019年6月4日出具证明，显示李胜周名下无不动产登记信息。 一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。李胜周与聚贤房地产公司于2014年5月7日签订了关于邯郸市丛台区屋的楼宇认购书，并自2013年3月至2015年5月共向聚贤房地产公司支付购房款813000元，且于2015年收到该房钥匙，而赵顺华、聚贤房地产公司并未举证证明李胜周存在其他住房。根据以上事实及司法解释的规定，李胜周提出的执行异议成立。一审遂依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决：一、停止对登记在河北聚贤房地产开发有限公司名下的位于邯郸市丛台区屋的强制执行，并解除本院（2017）冀0403丛执664号案件对上述房产的查封措施。二、驳回李胜周其他诉讼请求。案件受理费11932元，由被告河北聚贤房地产开发有限公司负担。 二审中，赵顺华提交以下证据：1、其拍摄的编号为2263932、2263947的收据原件照片，用以证明两份收据内容是空白的，两份收据均加盖聚贤房地产公司财务专用章。李胜周质证表示收据原件会随着时间的推移字迹变浅，但其一审提供的收据原件上的字迹仍可辨认，在2018年字迹清楚的时候李胜周提交过复印件也能够印证原件的存在，聚贤房地产公司质证表示公司收到房款后向李胜周出具了含有具体信息的收据，而非空白收据。对此本院认为，两份收据原件上虽字迹浅淡，但其内容能与李胜周此前提交的收据复印件相互印证，故本院对赵顺华提交两份收据的证明目的不予采信；2、聚贤房地产公司向赵顺华开具的收据复印件两份，两份收据格式略有不同，而与李胜周提交的收据格式亦不相同，用以证明李胜周收据的虚假。李胜周对此不予认可，表示赵顺华提交的收据没有原件核对，无法核实真实性，且该两张收据格式不一样，说明聚贤房地产公司有多种收据；聚贤房地产公司质证表示收据不一样是因为有不同的收据单，赵顺华提交的为借款收据，与李胜周的购房收据不一样。对此本院认为，赵顺华提交的该证据不能证明其证明目的，本院对该证据不予采信；3、邯郸市不动产登记中心出具的房产信息表复印件，显示丛台区黎明街386号聚贤名苑2号楼2单元201号房产权利人为聚贤房地产公司，用以证明聚贤房地产公司对其名下房产办理了初始产权证。对此李胜周质证表示赵顺华只能证明该套房产有登记信息，不能证明小区内的大部分房产均办理了登记，聚贤房地产公司对该证据不予认可，表示不能与原件核实。对此本院认为，该房产信息表载明的房产并非案涉房产，且案涉房产能否办理产权证件与本案处理结果并无关联，故本院对该证据不予采信。 李胜周为证明其一家人在案涉房产居住，提供三张物业收据、李胜周户口本复印件。赵顺华对上述证据的真实性无异议，但表示案涉房产系2017年7月31日查封，早于李胜周居住的时间，聚贤房地产公司对证据无异议。对此本院认为，李胜周提交的证据与本案处理结果并无关联，故本院对上述证据不予采信。 二审庭审后，李胜周为证明其妻子孙红梅名下无房产，提交2020年5月10日邯郸市不动产登记中心开具的登记信息查询证明（打印件并加盖印章）和2020年6月11日广平县不动产登记局开具的不动产登记资料查询结果证明（部分内容系手写、加盖公章）。赵顺华质证表示现不动产证明均系电子打印，故对广平县不动产登记局证明的真实性有异议，对邯郸市不动产登记中心证明的真实性无异议，但两份证据均系逾期提交，故对证据不予认可，聚贤房地产公司对两份证据无异议。本院认为，李胜周提交的两份证据均载明了孙红梅名下无房产登记信息，赵顺华虽质证表示不动产证明必须为电子打印，但并无相应依据，两份证明均加盖了出具单位的印章，该两份证明与案件基本事实有关，故本院依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零二条的规定，对该两份证明的真实性予以采信。 一审查明事实与二审认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案为案外人执行异议之诉，案涉房产系登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房，故本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，审查李胜周的异议主张是否符合该规定的情形，即：在人民法院查封之前签订了合法有效的书面买卖合同、所购商品房用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋、已支付的价款超过合同约定总价款的50%。另，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”，故本院依据上述规定，围绕上诉人赵顺华的上诉请求进行审理。 赵顺华上诉称《楼宇认购书》不属于法定形式的商品房买卖合同，对此本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，本案中，李胜周、聚贤房地产公司签订的协议名称虽为《楼宇认购书》，但该认购书对《商品房销售管理办法》第十六条中规定的主要内容（合同当事人、商品房基本状况、房屋价款、房款交纳方式、房款交纳时间、面积差异的处理方式、税费负担、违约责任等）均有明确约定，且李胜周提交的证据也证实其已履行交付房款的义务，而聚贤房地产公司也将房屋钥匙交给了李胜周，即双方均已按照《楼宇认购书》的约定履行了主要义务，因此依据上述法律规定，该认购书应当认定为商品房买卖合同。本案《楼宇认购书》是双方在平等自愿的基础下签订，协议内容亦不违反法律的强制性规定，该协议书应为合法有效，故赵顺华该上诉理由不能成立，本院不予支持。赵顺华上诉中又称李胜周应出示其妻子孙红梅无房产信息的相关证据，李胜周提交的邯郸市不动产登记中心、广平县不动产登记局出具的证明能够证明孙红梅名下并无房产，故赵顺华该上诉理由亦不能成立。 赵顺华上诉另表示李胜周持有的房款收据不真实，对此本院认为，编号为2263932、2263947的收据原件虽字迹浅淡，但通过肉眼仍可观察出有书写的痕迹，且本案在原审审理时收据原件字迹尚能辨识，李胜周当时亦提交了字迹清晰的两份收据复印件，对比两份收据的原件和复印件具有的特征（印章加盖的位置、印章的朝向等），能够确认原件和复印件的同一性，此外，李胜周在一审提供的银行凭条、取款记录均能够与该两份收据以及编号为0017476、0017478收据上载明的款项、时间相对应。至于聚贤房地产公司的财务制度是否规范则不属于本案的审理范围，赵顺华如有证据认为聚贤房地产公司财务上违规，可向有关部门反映。故一审认定上述收据的真实性并无不当，本院予以确认。上述四张收据载明的房款数额为613000元，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，李胜周支付的房屋价款超过合同约定总价款的50%即可，本案确认的上述款项已超过了案涉房屋总价款（约定的总价款为813245元）的50%。 综合上述分析，赵顺华的上诉请求不能成立，李胜周的异议主张符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11930元，由上诉人赵顺华负担。 本判决为终审判决。 审判长  魏志鹏 审判员  徐海燕 审判员  冯 雪 二〇二〇年六月十九日 书记员  王玉冠