四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终1267号 上诉人（原审原告、反诉被告）：南充市经济和信息化局，住所地四川省南充市顺庆区农科巷118号。 法定代表人：石全华，局长。 委托诉讼代理人：殷大鹏，四川首力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李黎，四川首力律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：唐忠海，男，1965年2月13日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：赵云，四川鑫中云律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：隆献国，男，汉族，1970年9月21日出生，户籍地四川省南充市顺庆区，现住四川省南充市顺庆区。 上诉人南充市经济和信息化局（以下简称南充经信局）因与上诉人唐忠海、被上诉人隆献国合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院(2019)川1302民初7254号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 南充经信局上诉请求：1.撤销四川省南充市顺庆区人民法院（2019）川1302民初7254号民事判决第一项，改判支持南充经信局的全部诉讼请求；2.本案诉讼费用由唐忠海、隆献国承担。事实及理由：一、一审认定南充经信局与唐忠海之间不存在租赁关系，属于事实认定错误。本案系同一合同中存在两种法律关系，南充经信局与唐忠海之间不仅存在借款合同关系，同时存在租赁合同关系，且两种法律关系相互依存。原南充市无线电管理局（以下简称无线电局）与唐忠海之间，因无线电局向唐忠海借款，唐忠海向无线电局租赁案涉房屋，故双方达成《房屋抵押借款协议书》（以下简称《协议书》）。该《协议书》第二条“在借款期限内，乙方有权居住甲方用于抵押的房屋，乙方居住该房屋不另付房租，甲方也不向乙方支付借款利息”、第三条“乙方在居住甲方抵押房屋期间，不得转租或借给他人使用”、第五条“乙方退房时，房屋及室内设施应保持原状，如有损坏，乙方应予修复。如房屋已装修，其装修费用甲方不予补偿，若乙方拆除装修，应恢复房屋原状”、第六条“乙方退房给甲方后三个月内，甲方必须将全部借款退还给乙方”等内容均属于房屋租赁的典型条款，而唐忠海也在案涉房屋中长期居住，足以证明双方形成了房屋租赁的真实意思表示，并且实际履行房屋租赁事实。根据《协议书》的约定以及协议履行情况可知，无线电局以案涉房屋租金抵偿利息的方式向唐忠海借款，而唐忠海为租赁房屋与无线电局达成借款合议，借款期限与租赁期限一致，两种法律关系相互依存，同时存在。二、一审判决认定《协议书》处于续借状态，唐忠海有权占有案涉房屋，属于事实认定错误。《协议书》约定的协议期限早已届满，该协议已终止，唐忠海无权占有案涉房屋。2004年5月19日，无线电局与唐忠海签订《协议书》。根据《协议书》第二条“甲方向乙方借款期限为10年”、第六条“甲方在还款期限届满时，若需延期还款，征得乙方同意后，可向乙方续借”的约定，该协议期限于2014年5月19日已届满，并且无线电局要续借必须征得唐忠海的同意。但一审庭审中南充经信局与唐忠海均未主张协议借款期限展期，更未提交任何证据证双方达成展期的合议，一审法院竟以存在这种可能性，便径直认定《协议书》处于续存状态，显然事实认定错误。三、即或一审法院认定该协议因双方实际履行情况使得该协议处于续借状态，成为无固定期限的合同，但南充经信局仍有权要求解除合同、唐忠海退还房屋。1.根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四款、第二百零六条之规定，南充经信局有权要求解除合同。同时，《协议书》第六条明确约定“乙方退房给甲方后三个月内，甲方必须将全部借款退还给乙方”，故应先由唐忠海返还房屋，再由南充经信局偿还借款，并且南充经信局多次要求偿还借款，但唐忠海均拒绝收取款项。2.因本案同时存在租赁合同关系，且租赁期限与借款期限一致，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，南充经信局有权随时解除合同。3.根据《协议书》的约定，南充经信局享有合同解除权，有权要求返还房屋归还借款。根据《协议书》第六条的约定，协议明确赋予了合同任何一方具有单方解除合同的权利，该约定并不违反法律规定，合法有效。南充经信局早已通过公告及上门走访等方式向唐忠海提出协商解除合同，但唐忠海均不予理会。根据四川省高级人民法院关于印发《四川省高级人民法院关于审理合同解除纠纷案件若干问题的指导意见》的通知“二、审理合同解除纠纷案件涉及当事人诉讼请求事项的处理3．当事人可以依照合同法第九十六条的规定向对方发送通知解除合同，也可以直接向人民法院起诉请求判令解除合同”之规定，现南充经信局通过诉讼方式属于法律允许的处理争议的途径，本案应判决解除协议。四、若本案不判决解除合同、唐忠海返还房屋，将严重损害国家利益，造成国有资产流失。案涉房屋属于国有资产，目前房价不断上涨，且案涉房屋处于市区繁华地段，房屋租金价格持续走高，其作为国有资产对外出租，以目前南充市行情看，其租金远在1,000元人民币以上；但根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十五条第二款之规定，在本案中，虽《协议书》第二条约定借款利息以案涉房屋的租金予以抵偿，但并未明确利息计算标准，属于借款利息约定不明。即使按照同期银行贷款利率计算，其利息低于案涉房屋应得租金。故若继续以低廉的利息折抵租金，必将严重损害国有利益，造成国有资产流失。 唐忠海上诉请求：1.撤销四川省南充市顺庆区人民法院（2019）川1302民初7254号民事判决书第二项，并依法改判支持唐忠海在一审中的反诉请求；2.本案一、二审及反诉案件受理费均由南充经信局负担。事实及理由：一、一审法院未将唐忠海与南充经信局之间的关系直接认定为房屋买卖合同关系错误。双方于2004年5月19日签订的《协议书》虽名为借款协议，但实质是房屋买卖协议。综合一审的证据可知：唐忠海向南充经信局支付4.2万元后，南充经信局向唐忠海出具的“收款凭证”明确写明为房款而非借款；且当时双方签订协议时，唐忠海也是处于急于买方的境地，对于唐忠海本就是穷苦出生，当时的4.2万元对唐忠海来说本就是一笔巨款，若说此时唐忠海将4.2万元借予南充经信局只换取“10年”的房屋免费使用权，有悖于一般生活常理；另外，4.2万元符合当时南充的房价；再有，有多名证人证实唐忠海与南充经信局商谈的协议内容为房屋买卖而非借款，只是由于南充经信局的原因导致至今未将案涉房产产权办至唐忠海名下。综上，唐忠海在一审中提交的证据完全可以证实唐忠海与南充经信局之间的关系，并依法应认定为房屋买卖合同关系。二、本案既不存在借款合同关系，更不存在租赁合同关系。1.根据《协议书》载明的内容来看，虽然写明了借款期限为10年（即2004年5月19日至2014年5月18日），但是并未约定利息的计算方式。再结合南充经信局与其他当事人签订的合同看，交款的金额仅因房屋面积大小和楼层不一样而略有区别，但“期限”却为50年又作何解释？若双方之间是借款关系，从借款期限到期至本案一审立案前，唐忠海应按协议约定的借款期限届满时督促南充经信局及时履行归还借款的义务，南充经信局也应按照协议的约定向唐忠海主动归还借款，然，双方之间都没有，且唐忠海与南充经信局之间根本不具民间借贷的基本特征和基本要素。而事实上，唐忠海一直占有并使用上述房屋，故应视为唐忠海与南充经信局双方从始至终均认可并接受了上述房屋买卖并转移占有这一事实。2.无论从唐忠海与南充经信局之间签订的协议，还是本案的实际情况及原无线电局负责人陈明贵的证言均可以证实双方之间不存在租赁合同关系。 针对南充经信局的上诉，唐忠海辩称：双方确实不存在租赁，仅形成了房屋买卖合同关系。从签订合同后，唐忠海已按照合同约定支付全部购房款，是南充经信局的原因导致房屋产权未办，从签订合同至今也是唐忠海占有使用。一审法院未支持南充经信局的诉请正确。 针对唐忠海的上诉，南充经信局辩称：1.双方不存在房屋买卖关系，根据《协议书》内容，完全体现不出房屋买卖的内容，更没有房屋过户登记的内容，单凭唐忠海的口头陈述不能证明双方存在房屋买卖的事实。2.唐忠海提到的借款金额与房屋的价值相当的观点，没有举证证明房屋的价值，即使借款金额与房屋价值相当，也仅能证明作为借款方向唐忠海提供使用的房屋作为借款的一种保障，与生活常理相符。3.唐忠海长期居住在案涉房屋内，存在违约行为，也并不能改变房屋的权属性质。 针对南充经信局、唐忠海的上诉，隆献国辩称：1.南充经信局诉唐忠海从2018年1月4日起至退房之日止按每月1,000元的标准支付房屋占用费没有事实依据。2.隆献国作为借款人原无线电局的员工，为资金出借方唐忠海担保不符合常理，南充经信局对隆献国的诉请不应得到支持。3.即使隆献国作为唐忠海的担保人，根据《中华人民共和国担保法》的规定，隆献国也不应当承担担保责任。担保人是单位指定，不是出借方的担保人，担保期限已经过期。 南充经信局向一审法院提出诉讼请求：1.解除双方签订的《协议书》；2.判令唐忠海立即退还南充市顺庆区房屋；3.判令唐忠海从2019年6月14日起按每月1000元标准向南充经信局支付房屋占有费；4.判令隆献国对第3项诉请承担连带责任。 唐忠海向一审法院提出反诉请求：确认南充市顺庆区房屋归唐忠海所有，南充经信局无条件协助办理产权过户手续。 一审法院审理查明：2004年5月19日，无线电局（甲方）与唐忠海（乙方）、隆献国（担保人）共同签订《协议书》，约定“一、甲方向乙方借款42,000元，甲方以文化路16号2栋3单元6楼35号3室1厅住房一套作为还款抵押。二、甲方向乙方借款期限为10年。在借款期内，乙方有权居住甲方用于抵押的房屋，乙方居住房屋不另付房租，甲方也不向乙方支付借款利息。六、任何一方需中途终止协议，应在三个月前提出协商，乙方退房给甲方后三个月内，甲方必须将全部借款退还给乙方。甲方在还款期限届满时，若需延期还款，征得乙方同意后，可向乙方续借。续借期间，双方仍按本协议书执行。七、乙方需在甲方单位找一名正式职工作为担保人”等内容。原文化路16号为现在的文化路68号。唐忠海在2003年5月7日即将4.2万元交付给无线电局，无线电局出具收款4.2万元的凭证，摘由为暂收文化路旧房款。之后无线电局经过调整，相关职能和人员最终划入南充经信局，由南充经信局行使其相关权利。截止到开庭日，唐忠海占有和使用该《协议书》约定的房屋已经多年。 一审法院认为：本案争议焦点为唐忠海占有案涉房屋是有权占有还是无权占有。首先，如果唐忠海所称的合同双方的买卖合同成立，唐忠海作为买受方，又给付了款项，是有权占有。但本案中缺少买卖合同成立的证据，不能认定买卖合同成立，故不能认定唐忠海基于买卖合同有权占有该房屋。南充经信局出具的《协议书》显示，是无线电局为借款而作出的一种没有经过抵押权登记的特殊“抵押”行为，通过该合同的约定，让唐忠海在借款期间有使用该房屋的权利。该合同主要内容并不违反法律的强制性规定，其效力应该予以肯定。唐忠海称是向无线电局购买了案涉房屋，但没有提供合同等证据予以证明。唐忠海提供的收款凭证和证人证言等证据，不足以推翻《协议书》明确载明的内容，也不足以让其处于真伪不明的状态。即使唐忠海与无线电局相关人员口头谈过买卖房屋事宜属实，却并没有达成唐忠海与无线电局双方最终的书面房屋买卖协议，且随着《房屋抵押借款协议书》的签订，该口头谈话的内容也已经被《协议书》完全变更。何况以本案的证据，南充经信局申请出庭作证的证人均对与唐忠海谈过买卖房屋，将案涉房屋卖与唐忠海进行了否认。唐忠海反诉称双方存在买卖合同关系，与《协议书》载明的事实不符，南充经信局不认可双方存在买卖合同关系，唐忠海不能举证证明，故唐忠海应承担举证不能的法律责任，唐忠海反诉的诉讼请求，不予支持。其次，根据合同条文、履行情况和南充经信局诉请意见，不能从高度可能性就认定唐忠海为无权占有。合同条文约定“甲方在还款期限届满时，若需要延期还款，征得乙方同意后，可向乙方续借。续借期间，双方仍按本协议书执行”。如前所述，根据《协议书》，唐忠海在借款期间有使用该房屋的权利，如果合同在续借期间，唐忠海就有权占有房屋。就严格的条文讲，2014年5月19日，合同约定的10年借款期到后，本案没有甲方征得乙方同意延期还款的另行协商续借和同意续借的证据；但从合同的履行情况来看，多年来房屋产权人没有还钱，唐忠海也没有要求房屋产权人还钱，双方法律关系处于事实上续借后的状态，可以认定为双方有较大可能形成了产权人续借和唐忠海同意续借、仍按原协议执行的续借合同关系（仍按原协议执行，因此唐忠海也一直占有着房屋，为有权占有）。即使该可能性是否是事实还不能完全肯定，该可能性也并不非常小，让法院不能从高度可能性的角度认定唐忠海为无权占有，故不能从无权占有（侵犯所有权）的角度判决唐忠海立即退还文化路68号2栋3单元6楼35号房屋。此结论还有一个佐证支撑的是南充经信局的第一项诉请为解除合同。如果南充经信局认为根据合同履行的情况于2014年5月19日合同到期，没有续借情形是不需要诉请解除合同。关于南充经信局的第一项解除合同的诉讼请求，可以分为两个方面评议。一是如果合同2014年5月19日到期没有续借，到期的合同不需要解除，故这种情况下南充经信局解除合同的诉讼请求不能得到支持。二是如果合同处于续借状态，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定,南充经信局作为借款人起诉出借人，要求单方解除合同并没有举出法定事由，相对方也不认可，故不予支持。无固定期限的续借合同成立而借款人要终止，合适的途径是根据《中华人民共和国合同法》第六十二条、第二百零六条的规定，对借款进行返还。返还借款后，借款期限到，才能评判唐忠海失去以合同约定的占有该房屋的权利。关于唐忠海称南充经信局陈述因资金周转向他借款不属实，该意见是一种推测而没有提出证据证明，且南充经信局提供证据证明了当时历史条件下决定借款的事实，故对唐忠海的该意见，不予认可。对南充经信局主张以解除合同为基础的要求退还房屋的权利，不予支持。关于南充经信局的第三项、第四项诉讼请求，也是建立在唐忠海为无权占有或者合同解除后的基础上，故对其第三项、第四项请求，不能支持。庭审中，南充经信局庭审还提出与唐忠海存在租赁合同关系的意见，法院对本案的法律关系进行了当庭释明，没有支持南充经信局庭审中所提出的租赁合同关系的意见及唐忠海提出的买卖合同关系的意见，但经询问双方均表示不变更诉讼请求，故依法以双方的诉讼请求进行审理和判处。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款的规定，判决：一、驳回南充经信局的诉讼请求；二、驳回唐忠海的反诉诉讼请求。本诉案件受理费1,000元，由南充经信局负担；反诉案件受理费425元，由唐忠海负担。 二审审理中，南充经信局提供房地产估价报告四份，估价报告出具日期为2019年11月10日，估价项目名称南充发展投资（控股）有限责任公司位于文化路等77宗资产租赁价值评估。综合证明：根据评估报告，同地段、类似用途的房屋租赁价值变化看，从2009年到2018年10年时间房屋租赁单价逐年上涨已经从30元/㎡上涨到70元/㎡，涨幅一倍以上，目前仍在上涨。案涉房屋大多数从1998年、1999年开始由唐忠海使用，至起诉前，已经超过20年，房屋价值涨幅更大。而这10年期间，国家存款利率、借款利息浮动并不大，甚至还有下降趋势，合同中虽约定以租金抵房租，但租金大幅上涨当时无法预见，该局可以提出解除合同。案涉房屋不能收回，使国有资产面临重大损失。 唐忠海质证认为，评估报告形成时间在2019年，与本案没有关联性；委托方均是南充发展投资有限公司，是另外的目的所需；南充经信局认为租金上涨可能导致国有资产流失，可能还涉及追究相应责任人的责任。隆献国针对南充经信局的证据没有异议。 二审审理查明的其他事实与一审审理查明的事实一致。 本院认为，本案争议焦点：南充经信局与唐忠海的诉讼请求应否支持。 经查，原无线电局与唐忠海签订《协议书》约定，无线电局向唐忠海借款，该局用住房抵押，唐忠海居住被用于抵押的住房，该局不支付借款利息，唐忠海也不支付租金。唐忠海交付借款后，该局出具收到旧房款的收据，并向唐忠海交付房屋，唐忠海自接收房屋后使用至今。 根据《协议书》，无线电局与唐忠海形成借款关系。但是，在唐忠海交付协议约定的款额后，无线电局出具收到房款的收据，并非收到借款。根据原无线电局向唐忠海出具的收据，唐忠海按协议约定金额交纳的款项为房款，但《协议书》无论字面意思还是隐含意思，均没有无线电局要将房屋卖给唐忠海的意思表示，即《协议书》不是房屋买卖合同。由于双方签订《协议书》、无线电局交付房屋、唐忠海交付款额同时发生，且多年来南充经信局未返还唐忠海交付的款额，唐忠海使用房屋，相互不支付款额利息和房屋使用费，表明上述民事行为之间存在因果关联性。 按照《协议书》约定，借款期限已经届满，南充经信局未偿还（返还）唐忠海交付的款额，南充经信局要求解除《协议书》，于法无据。案涉房屋系基于唐忠海交付（或出具）《协议书》约定的款额，被交付给唐忠海占有使用，且南充经信局交付房屋、唐忠海交付款额存在关联性，南充经信局在未返还相应款额的情况下，要求唐忠海返还房屋，不符合双方约定。《协议书》约定借款利息与房屋使用费相互抵销，南充经信局要求唐忠海支付房屋租金，与双方约定不符。 唐忠海仅依据原无线电局出具的收据载有“预交房款”内容，主张与南充经信局形成房屋买卖关系，依据不充分。即使双方存在房屋买卖关系，唐忠海也只能要求南充经信局协助办理产权过户，而不能要求确认房屋为其所有，因此，唐忠海要求确认房屋为其所有于法无据。 综上，南充经信局、唐忠海的上诉理由均不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1,850元，由南充市经济和信息化局负担1,000元，唐忠海负担850元。 本判决为终审判决。 审判长  周朝阳 审判员  何顺红 审判员  刘 苗 二〇二〇年六月十七日 书记员  杨鹏立