四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0114民初10586号 原告：成都桂湖置业有限责任公司，住所地成都市新都区新都桂湖西路20号。 诉讼代表人：北京金杜（成都）律师事务所，成都桂湖置业有限责任公司管理人。 委托诉讼代理人：熊峰，男，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：杨丹，女，管理人成员。 被告：成都桂湖国际大酒店有限公司，住所地成都市新都区新都桂湖西路20号。 法定代表人：高军，总经理。 委托诉讼代理人：张万成，四川法银律师事务所律师。 原告成都桂湖置业有限责任公司（以下简称桂湖置业）与被告成都桂湖国际大酒店有限公司（以下简称桂湖酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告桂湖置业的委托诉讼代理人熊峰及杨丹、被告桂湖酒店的法定代表人高军及委托诉讼代理人张万成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 桂湖置业向本院提出诉讼请求：1.判令桂湖酒店向桂湖置业支付自2012年12月20日起至2018年12月11日止的房屋租金10885513.36元；2.判令桂湖酒店向桂湖置业支付自2018年12月12日起至2020年3月30日止的房屋占用费2383578.24元；3.判令桂湖酒店向桂湖置业支付资金占用利息4776088.40元（以拖欠的租金和房屋占用费为基础，按照中国人民银行同期贷款利率为标准计算）。事实和理由：2012年12月19日，桂湖置业与桂湖酒店签订了《房屋租赁合同》，约定桂湖置业将位于成都市新都区的桂湖置业主楼及副楼租赁给桂湖酒店使用，房屋建筑面积约为21688.61平方米，租赁期限为2012年12月20日至2020年12月20日，租金按房屋的建筑面积，每月7元每平方米计算，即每月151820.27元，租金按季度支付，由桂湖酒店每季度前五天向桂湖置业预缴下一季度租金。根据桂湖置业财务显示，自合同签订以后，桂湖酒店从未向桂湖置业支付任何租金。2018年10月11日，成都市新都区人民法院作出（2018）川0114破1号民事裁定，裁定受理袁建峰对桂湖置业的破产清算申请。依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条对于继续履行合同的规定，管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人的，视为解除合同。故上述合同已于2018年12月11日解除。但上述《房屋租赁合同》解除后，桂湖酒店仍继续实际占有使用案涉租赁房屋，因此，其应按原合同约定向桂湖置业支付房屋占用费。综上所述，桂湖酒店在合同履行过程中存在长期拖欠租金的事实，合同解除后也占用租赁房屋而不支付任何费用，致使桂湖置业无法通过出租房屋收取租金获取利益。为维护自身合法权益，故桂湖置业诉至法院，请求判如所请。 桂湖酒店辩称，一、桂湖置业诉称的欠租金额属实，但自其起诉之日起前推3年，即以2016年11月14日为时点，往前上溯至合同签订日2012年12月19日的租金均已过诉讼时效，故桂湖酒店不同意支付。二、桂湖置业诉称依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，案涉《房屋租赁合同》自2018年12月11日因未通知而解除，既然已解除按原租金标准收取占用费无事实依据。因桂湖置业破产，桂湖酒店的业务受到影响，按原租金标准收取占用费过高，桂湖酒店认为应按原标准减少三分之二。三、关于以拖欠租金及占用费为基础的利息，无合同约定，桂湖酒店不同意支付。四、鉴于桂湖酒店的实际情况，目前已被政府有关部门指定为疫情隔离酒店，故不同意搬离。愿与桂湖置业协商解决方案。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据《民事裁定书》《决定书》《房屋租赁合同》、往来账情况说明、《成都桂湖国际大酒店合作协议》等，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年12月19日，桂湖置业与桂湖酒店签订了《房屋租赁合同》，约定桂湖置业将位于成都市新都区的桂湖置业主楼及副楼租赁给桂湖酒店使用，租赁房屋的建筑面积约为21688.61平方米，租赁期限自2012年12月20日至2022年12月19日止，租金支付标准按租赁房屋的建筑面积，每月7元／平方米计算，租金按季度计算，由桂湖酒店每季度前5天向桂湖置业预缴下一季度的租金。租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反合同的规定，按造成的损失协商解决赔偿事宜。合同签订后，桂湖置业按约将案涉租赁房屋交付桂湖酒店使用。 另查明，1.2018年10月11日，成都市新都区人民法院作出（2018）川0114破1号民事裁定，裁定受理袁建峰对桂湖置业的破产清算申请。2018年10月18日，成都市新都区人民法院作出（2018）川0114破1号决定书，指定北京金杜（成都）律师事务所担任桂湖置业管理人。2.庭审中，桂湖酒店对桂湖置业主张的租金金额无异议，并陈述桂湖酒店未向桂湖置业支付过租金。3.2020年疫情期间，政府相关部门确定桂湖酒店为境外人员集中观察点，为此，成都市新都区文化旅游局与桂湖酒店签订了一份《成都桂湖国际大酒店合作协议》，约定合作时间为2020年3月28日起至成都市新都区文化旅游局撤场为止。至2020年5月中旬时，成都市新都区文化旅游局与桂湖酒店终止了合作协议，并撤场。 本院认为，桂湖置业与桂湖酒店签订的《房屋租赁合同》应是双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。在合同履行过程中，桂湖酒店却未按合同约定履行租金的支付义务，现桂湖置业要求桂湖酒店支付拖欠的从2012年12月20日起至2018年12月11日止的租金10885513.36元。桂湖酒店对该租金金额无异议，但抗辩认为自桂湖置业起诉之日起前推3年，以2016年11月14日为时点，往前上溯至合同签订日2012年12月19日的租金均已过诉讼时效，桂湖酒店不同意支付该部分租金。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条之规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”根据上述法律规定，结合本院查明事实即当事人签订的合同约定租金是按季度计算，由桂湖酒店每季度前5天向桂湖置业预缴下一季度的租金，案涉合同于2012年12月19日签订，桂湖酒店应预缴2012年12月20日至2013年3月19日第一季度的租金，以此类推，2015年9月20日前5天应预缴2015年9月20日至2015年12月19日的租金，而桂湖酒店未预缴，桂湖置业于2015年9月20日就应知道或者应当知道其权利受到损害，故2015年9月20日至2015月12月19日期间的租金的诉讼时效期间应从2015年9月20日开始计算，《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日实施，因此桂湖置业主张的2015年12月19日前的租金的诉讼时效适用民法通则关于二年诉讼时效的规定。又根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第十九条之规定：“债务人对外享有债权的诉讼时效，自人民法院受理破产申请之日起中断。债务人无正当理由未对其到期债权及时行使权利，导致其对外债权在破产申请受理前一年内超过诉讼时效期间的，人民法院受理破产申请之日起重新计算上述债权的诉讼时效期间。”本院于2018年10月11日受理了关于桂湖置业的破产申请，根据上述规定，桂湖置业对桂湖酒店享有债权的诉讼时效，应自2018年10月11日中断，以及桂湖置业对桂湖酒店享有的债权，在本院受理破产申请前一年内超过诉讼时效期间的，应重新计算诉讼时效期间。故桂湖置业主张的2015年12月19日之前的租金至本院2018年10月11日受理桂湖置业破产清算申请之日已超过二年诉讼时效期间，且诉讼时效期间届满的时间已超过一年，故桂湖置业对该部分租金的主张，不符合法律规定，本院不予支持。因此，桂湖酒店应向桂湖置业支付自2015年12月20日起至2018年12月11日止共35个月零21天的租金共计5419983.64元（按合同约定，每月7元/平方米，房屋租赁的面积约21688.61平方米，每月租金151820.27元，151820.27元×35个月＋151820.27元÷30天×21天）。 关于桂湖置业主张的自2018年12月12日至2020年3月30日止的房屋占用费。本院认为，桂湖酒店在合同解除后，负有及时将案涉房屋腾退给桂湖置业的义务，但桂湖酒店却未将案涉房屋腾退给桂湖置业，而继续占有使用该房屋，桂湖置业主张按照原《房屋租赁合同》约定的租金标准计算房屋占用费，不违反法律规定，本院予以支持。桂湖酒店抗辩因桂湖置业破产，桂湖酒店的业务受到影响，按原租金标准收取占用费过高，桂湖酒店认为应按原标准减少三分之二。因桂湖酒店对于其抗辩主张，未提供证据加以证明，故对于桂湖酒店的该抗辩主张本院不予采纳，其应承担向桂湖置业支付房屋占用费2370355.18元（2018年12月12日至2020年3月30日共15个月零19天，151820.27元×15个月＋151820.27元÷31天×19天）的责任。 关于桂湖置业主张租金及房屋占用费的资金占用利息的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，桂湖酒店未按合同约定履行租金的支付义务，以及在合同解除后，继续占有使用案涉房屋，却未支付房屋占用费，上述行为给桂湖置业造成了资金损失，故桂湖置业要求桂湖酒店支付拖欠的租金和房屋占用费的资金占用利息不违反上述法律规定，本院予以支持。但因双方签订的合同中对违约责任未作具体约定，也未有相关的补充约定，因此，桂湖酒店应从起诉之日起，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准向桂湖置业计付资金占用利息。 关于桂湖置业要求桂湖酒店在合理期限内搬离案涉租赁房屋的诉讼请求。对于桂湖置业的该项诉讼请求，桂湖酒店抗辩称因该酒店已被政府有关部门指定为疫情隔离酒店，故不同意搬离。经查明，与桂湖酒店合作的成都市新都区文化旅游局已于2019年5月份撤场，故对桂湖酒店的抗辩理由本院不予采纳。本院认为，桂湖置业与桂湖酒店之间签订的《房屋租赁合同》已解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，桂湖酒店应将承租的案涉房屋腾退给桂湖置业。 综上所述，桂湖置业要求桂湖酒店支付拖欠的租金、房屋占用费及资金占用利息的诉讼请求，本院予以部分支持；桂湖置业要求桂湖酒店搬离案涉租赁房屋的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、成都桂湖国际大酒店有限公司在本判决发生法律效力之日起7日内给付成都桂湖置业有限责任公司租金5419983.64元、房屋占用费2370355.18元，共计7790338.82元； 二、成都桂湖国际大酒店有限公司在本判决发生法律效力之日起7日内给付成都桂湖置业有限责任公司资金占用利息（以7790338.82元为基数，从2019年12月24日始计算至本判决确定的本金给付之日止，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准进行计算。若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日止）； 三、成都桂湖国际大酒店有限公司在本判决发生法律效力之日起15日内将承租的位于成都市新都区的成都桂湖置业有限责任公司的主楼及副楼腾退给成都桂湖置业有限责任公司； 四、驳回成都桂湖置业有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费110798元，由成都桂湖置业有限责任公司负担40000元，成都桂湖国际大酒店有限公司负担70798元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  严振波 人民陪审员  陈融菊 人民陪审员  崔兴富 二〇二〇年六月三日 书 记 员  侯 毅