吉林省吉林市船营区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0204民初1113号 原告：孙钰喜，男，1987年12月22日出生，汉族，无职业，住吉林市船营区。 被告：孙雪，女，1987年3月27日出生，汉族，无职业，住吉林市船营区。 委托诉讼代理人：孙文（系孙雪舅舅），男，1959年2月17日出生，汉族，无职业，住吉林市龙潭区。 第三人：吉林省悦城房地产开发有限公司，住所地吉林市船营区。 法定代表人：孙玉芹，总经理。 原告孙钰喜与被告孙雪、第三人吉林省悦城房地产开发有限公司（以下简称悦城房地产公司）物权保护纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙钰喜、被告孙雪及其委托诉讼代理人孙文到庭参加诉讼。第三人悦城房地产公司经本院传票传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙钰喜向本院提出诉讼请求：1.判令孙雪返还孙钰喜拥有所有权的位于吉林市船营区越山路xx号房屋，并立即腾迁；2.诉讼费由孙雪承担。事实和理由：2015年1月20日，孙钰喜从悦城房地产公司购买了位于吉林市船营区越山路xx号房屋，并与悦城房地产公司签订了《商品房买卖合同》，支付房款总计407464元。2018年10月，孙钰喜想对房屋进行装修时，发现房屋已经被孙雪侵占。2019年3月26日、8月16日，孙钰喜两次报警，要求孙雪从该房屋中搬离并返还房屋，但均遭到拒绝。孙钰喜是通过正当渠道从房地产开发企业中购买的房屋，是房屋的所有权人，其所有权受到法律保护且不受任何人侵犯。现孙雪强行侵占自己的房屋，故孙钰喜提起诉讼，请求法院支持其诉讼请求。 孙雪辩称，一、孙钰喜明知案涉房屋是开发商的法定代表人孙玉芹交给孙文，孙文装修后交给孙雪入住使用的。1.《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立，未经登记的，不发生效力，孙钰喜对案涉房屋主张返还，没有依法登记取得物权的证据，仅凭合同主张物权，诉讼请求不能得到法律支持。2.《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间的合同成就时生效，但合同的效力不等于享有物权。3.《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：无权占有不动产的，权利人可以请求返还。案涉房屋是开发商以抵付工资或代理费形式向孙文交付的，房门钥匙是开发商的法定代表人孙玉芹让孙艳萍交给孙文的，孙文接收房屋装修后，交给孙雪居住使用，不属于无权占有。孙雪居住房屋长达四年，并未有人向孙雪主张权利。孙钰喜不是案涉房屋物权的权利人，无主体资格直接诉请孙雪返还。孙雪是有权占有，不是无权占有，更不存在强占。4.《中华人民共和国物权法》第三十三条规定：因物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。案涉房屋孙雪同意与孙钰喜及悦城房地产公司协商解决纠纷，协商不成，孙雪可另案诉讼，不宜在本案提出反诉。5.依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条关于所有权取得的特别规定：（1）孙雪受让的房屋是开发商以抵付工资或代理费的形式通过孙文交给孙雪的，孙雪是善意取得；（2）开发商抵付工资或代理费的价格不存在房屋价格高、工资或代理费少的情况，抵付价格是合理的；（3）案涉房屋暂不具备办理产权登记条件，是不需要登记的房屋，但已经交给孙雪，因此，孙雪取得案涉房屋及占有该房屋的行为和事实，参照所有权取得的特别规定，属于特别规定中取得房屋所有权之情形。综上，孙雪不是通过孙钰喜交付的房屋，孙钰喜无权直接诉请孙雪返还，又因孙钰喜不是孙雪相对的权利人，不能直接向孙雪主张权利。二、孙钰喜与开发商悦城房地产公司因虚假按揭签订的合同，只是把合同中的购房人写成孙钰喜而已，孙钰喜与开发商之间根本不存在真实买卖关系，真假按揭，孙钰喜及开发商心知肚明。孙玉芹把每月应还的房贷交给孙钰喜，由孙钰喜偿还给银行，孙钰喜未偿还，导致银行催收以及孙钰喜出现失信记录，为了不让银行起诉，孙玉芹、孙文及孙钰喜三人曾到中国银行说明困难和理由，共同请求银行不起诉及延期偿还房贷。当时孙钰喜要求孙玉芹一次性把房贷还清，解除按揭，不能影响其再办按揭购房。现因房屋价格上升，故孙钰喜不按事实说话，把虚假按揭说成真实购房，请法院驳回孙钰喜的诉请。 悦城房地产公司未到庭，亦未向本院提交书面陈述意见。 经审理查明：孙钰喜与悦城房地产公司的法定代表人孙玉芹系亲属关系。2015年1月20日，悦城房地产公司（出卖人）与孙钰喜（买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：该商品房位于xx号；预测建筑面积81.82平方米；单价每平方米4980元，总价款407464元；签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金1万元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款；孙钰喜采取贷款方式付款，于2015年1月20日前支付首付房价款127464元，占全部房价款的31.28%，余款28万元向中国银行申请贷款支付；合同还约定了其他权利义务。 2015年1月26日，孙钰喜（借款人）与中国银行股份有限公司吉林市分行（贷款人）、悦城房地产公司（保证人、开发商）签订《个人一手住房贷款合同》，约定：贷款金额28万元；贷款期限240个月；房屋地址为吉林市船营区越山路xx号；购房总价款407464元；按月结息和付息，每月的6日为结息日和付息日；借款人同意并授权贷款人将全部贷款直接划至悦城房地产公司；借款人采用等额本息方式还款，每期还本息2080.6元；借款人应在贷款人处开立账户，户名孙钰喜，作为本合同项下贷款的指定还款账户；借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保；合同还约定了其他权利义务。 2015年5月4日，悦城房地产公司为孙钰喜开具金额为407464元的销售不动产统一发票。 2015年5月5日，孙钰喜出具《委托书》，委托王纲、赵美娜、许新、孙莉、马春作为代理人，对于涉案房屋全权办理购买房屋的有关手续、领取房屋所有权证、预告登记等事宜，并办理了公证，交纳公证费200元。庭审中，孙钰喜自认不认识王纲、赵美娜、许新、孙莉、马春五人。 2015年5月7日，孙钰喜办理了涉案房屋的预告登记。 后孙钰喜到外地打工，2018年底回吉。 2018年4月11日，孙雪交纳涉案房屋电费200元。2020年4月19日交纳电费100元。 2019年3月10日，孙雪向涉案房屋的物业公司交纳物业费1473元（2019年3月10日至2020年3月10日）。2020年3月10日交纳物业费700元（2020年3月10日至2020年9月10日）。 2019年8月15日，孙钰喜因与孙雪就涉案房屋纠纷向吉林市公安局船营分局越北派出所报警。 2019年10月21日，孙雪交纳涉案房屋2019年供热费2209.14元。 2019年11月18日，孙雪向物业公司交纳燃气入网费2800元。2019年11月26日孙雪与吉林港华燃气有限公司签订《居民用户供用气合同》，并预存燃气费100元。 2019年11月18日，孙雪向物业公司交纳停车位费700元（2019年1月17日至2020年7月30日）。 另查明：2015年6月，孙钰喜开始偿还银行贷款。2020年1月21日，吉林省众筹投资管理有限公司根据其与中国银行吉林市分行签订协议，宣布合同提前到期，要求孙钰喜归还尚未偿还的贷款本息及其他应付款项。 2020年3月16日，中国银行吉林市解放东路支行向孙钰喜发出催收函，要求其给付拖欠的截至2020年3月16日的贷款本息3733.5元。 再查明，2016年2月26日，悦城房地产公司（甲方）与孙文（乙方）签订《劳动合同书》，约定：期限为2016年3月1日起至2019年12月31日止；乙方同意根据甲方工作需要，担任法律顾问从事与法律有关的岗位工作；甲方每月20日前以货币形式支付乙方工资，月工资2500元或按公司规定（最低工资2500元至最高3500元之间）；合同还约定了其他权利义务。悦城房地产公司在甲方处加盖公章，孙玉芹签名，孙文在乙方处签名。该合同亦加盖牙克石龙德房地产开发有限公司（以下简称龙德房地产公司）公章。庭审中，孙文主张龙德房地产公司的法定代表人为孙玉芹。 庭审中，孙雪自认涉案房屋系其舅舅孙文让其居住。孙文主张其与悦城房地产公司签署了代理协议，单独计算代理费，悦城房地产公司至今未付自2015年9月至2016年11月间的代理费及每月2500元工资，故孙玉芹向其交付涉案房屋钥匙。 庭审中，孙雪自认2017年3月至今居住在涉案房屋。 认定上述事实的证据有：商品房买卖合同（预售）、销售不动产统一发票、吉林省公证费专用票据、吉林省房屋所有权登记费专用票据、个人一手住房贷款合同、中国银行交易明细、报警回执、公证书、劳动合同书、收据、网上缴费凭证、吉林市热力集团有限公司供热费缴费凭证、吉林港华燃气有限公司气费专用收据、居民用户供用气合同、中国银行个人房屋抵押贷款催款通知书、照片、催收函。 本院认为，物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”根据上述法律规定，预告登记记载的对象非物权本身，预告登记作出后，并不导致不动产物权的设立或变动，而只是使登记申请人取得将来发生物权变动的债权请求权。本案中，孙钰喜虽然与悦城房地产公司签订了商品房买卖合同（预售），但其尚未取得涉案房屋的物权，非房屋的所有权人。孙钰喜作为房屋的预告登记权利人，取得将来发生物权变动的请求权，但该请求权不能代替不动产物权登记，故孙钰喜无权要求孙雪返还房屋，孙钰喜的诉请本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告孙钰喜的诉讼请求。 案件受理费3706元，由原告孙钰喜负担（已交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审判员  刘文妹 二〇二〇年六月十一日 书记员  邹 冬