山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终6089号 上诉人（原审原告反诉被告）：青岛聚宏达劳务服务有限公司，住所地：山东省青岛市黄岛区朝阳山路。 法定代表人：杜文青，职务：总经理。 委托诉讼代理人：肖彩慧，山东海澜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙文学，北京市正平（青岛）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告反诉原告）：青岛博联信息科技有限公司，住所地：山东省青岛市高新区竹园路。 法定代表人：谢新，职务：执行董事。 委托诉讼代理人：解筱莉，山东万桥律师事务所律师。 上诉人青岛聚宏达劳务服务有限公司（以下简称青岛聚宏达公司）与被上诉人青岛博联信息科技有限公司（以下简称青岛博联公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市城阳区人民法院（2018）鲁0214民初7171号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 青岛聚宏达公司向本院提出上诉请求：1、请求依法撤销一审判决;2、依法改判被上诉人退还上诉人租赁费、押金共计234350元；3、请求依法改判上诉人不予支付被上诉人房屋占用使用费292813.97元、换锁费260元；4、请求依法改判被上诉人赔偿损失281720元；5、本案一审、二审案件受理费、反诉费、评估费均由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认为被上诉人没有过错属于事实认定错误。上诉人认为，双方签订租赁合同时上诉人已明确告知租赁房屋的用途和目的，被上诉人也明知涉案房屋为工业性质用房仍将上述房屋出租给上诉人，后导致房屋被行政机关查封无法使用，查封原因是因为工业用地不能做职工公寓使用，在消防大队的笔录中已经有明确记载，一审法院认为被上诉人对此没有过错属事实认定不清。二、一审法院判决解除时间为上诉人一审起诉之日没有依据。上诉人在起诉之前已经通过快递向被上诉人寄送解除通知，一审法院认为上诉人寄送地址为被上诉人注册地址，但注册地址已没有被上诉人管理使用，因此认定起诉之日为解除之日不正确，被上诉人为在工商登记部门注册登记的公司，上诉人有理由认为其在工商部门登记注册的地址为双方寄送文书的联系地址，所留联系电话系被上诉人法定代表人的电话，快递已被签收，证明上诉人寄送的解除通知已送达给被上诉人，应以其收到之日为合同解除之日。二、一审法院判决上诉人支付被上诉人房屋占用使用费没有事实及法律依据。双方在合同中有明确约定，如果上诉人未在规定时间内办理房屋的，被上诉人有权自行处置，涉案房屋被消防部门查封后，上诉人已经从上述房屋离开，上述房屋不再被上诉人控制管理，房屋解封后也是被上诉人告知的上诉人，但上述房屋被被上诉人换锁上诉人也无法进入，在被上诉人寄送给上诉人的通知中，其也告知上诉人其有权自行处理房内物品，由此可见，被上诉人在上述房屋被解封后就已控制管理上述房屋，也有权任意处置屋内物品，且起诉至法院后，何时评估不是上诉人所能控制，诉讼进程不是上诉人能够控制，一审判决将房屋占用使用费计算至评估公司现场勘测之日没有任何事实及法律依据，也严重显失公平，第一次现场勘测之日被上诉人未在通知时间内到达，直至快中午才到达，导致评估公司来不及现场勘测只能另改时间，该时间不是上诉人所能控制，上诉人对此不存在过错，法院将诉讼期间也计算至上诉人应支付占用使用费的时间内明显对上诉人不公平，也无任何事实及法律依据。另外，上诉人租赁该房屋后同时出租给青岛中译语通公司使用，且在装修完毕后中译语通已经实际入住，实际占有使用上述房屋，后其自行搬出，也并未与上诉人办理任何交接手续，一审法院应考虑本案三方的租赁使用关系，公平处理本案。三、对于房屋被查封，被上诉人存在过错，合同解除，被上诉人应该返还上诉人租赁费及押金。对于上诉人的损失，被上诉人也应予以承担。四、换锁费不应由上诉人承担，上诉人并未控制占有上述房屋，门锁也不知何人更换，开锁费判决上诉人承担没有事实及法律依据。综上，为维护上诉人的合法权益，特上诉至贵院，请依法改判。 青岛博联公司二审中答辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，青岛博联公司对房屋查封没有过错。1、青岛聚宏达公司洽谈和签订房屋租赁合同前以及洽谈和签订房屋租赁合同时就已明知出租房屋系工业性质用房。青岛聚宏达公司在洽谈和签订房屋租赁合同前已多次由中介实地带看房屋，对房屋性质和园区环境已知悉。2018年5月1日双方洽谈和签订房屋租赁合同在开发商的售楼处内完成，因房屋出租时尚未办理房产证，青岛博联公司向青岛聚宏达公司出示房屋买卖合同，并将房屋买卖合同复印件给青岛聚宏达公司，买卖合同第二十三条已明确记载了出租房屋的工业使用性质。2、法律没有任何禁止将工业性质用房出租做公寓使用的禁止性规定，青岛博联公司订立房屋租赁合同无过错，且在双方签订的房屋租赁合同第五条中，明确约定了青岛聚宏达公司需改造装修必须经青岛博联公司的书面同意，青岛聚宏达公司装饰装修必须符合消防部门规定等义务，青岛博联公司已履行相关注意义务。3、房屋被消防部门查封的原因是青岛聚宏达公司将工业用地房屋改为公寓使用，是青岛聚宏达公司装修对租赁房屋结构（包括楼层间石膏板隔断、电梯井、电梯间等）进行了破坏性改造，装修后的房屋存在重大火灾隐患，可能影响公共安全而导致被查封。消防部门做出的是临时查封决定，决定书中明确要求青岛聚宏达公司限期整改，青岛聚宏达公司未按要求整改导致房屋无法使用，系青岛聚宏达公司的全部过错。自房屋租赁合同签订当日，青岛博联公司即将房屋交付给青岛聚宏达公司使用，对青岛聚宏达公司的装修方案、装修情况、甚至青岛聚宏达公司的转租行为概不知情，也未参与，直至本案诉讼，青岛博联公司对房屋查封无过错。二、一审判决青岛聚宏达公司无权要求返还已缴纳的租金、押金，并依法承担至房屋返还之日止的租金或房屋占有使用费，承担青岛博联公司的开锁损失合法有据。青岛聚宏达公司在上诉状中陈述与本案事实情况严重不符，在房屋查封后既未及时通知青岛博联公司，也未根据消防部门临时查封决定的要求限期整改，导致房屋无法使用的过错在青岛聚宏达公司。一审诉讼中，青岛博联公司多次通过一审法院要求青岛聚宏达公司腾退房屋，青岛聚宏达公司回复法官称钥匙丢失无法腾退房屋，甚至在青岛聚宏达公司委托鉴定看现场时青岛聚宏达公司仍称钥匙丢了导致无法进入鉴定，青岛博联公司无奈再次发出限期腾退房屋的律师函（此时房屋租赁合同约定的租赁期限已届满），最终鉴定是在青岛博联公司聘请开锁公司开锁后才如期进行，当日青岛博联公司自行收回房屋，通过自力救济方式终止了青岛聚宏达公司的持续占有行为，防止青岛博联公司损失继续扩大。青岛聚宏达公司迟迟不履行腾退义务，无权要求返还已缴纳的租金、押金，还应承担至房屋返还之日止的房屋租金或房屋占有使用费。三、青岛聚宏达公司请求青岛博联公司赔偿装修损失没有事实和法律依据。如前所述，青岛聚宏达公司将工业用地房屋改为公寓使用不符合消防安全规定，被消防部门查处，导致房屋无法使用的过错全部在青岛聚宏达公司，青岛博联公司对青岛聚宏达公司的装修既不知情，也未参与，青岛聚宏达公司违法装修的损失，与青岛博联公司无关，青岛聚宏达公司请求青岛博联公司赔偿装修损失于法无据。综上所述，青岛聚宏达公司原因导致租赁房屋被查封，责任应全部由青岛聚宏达公司承担，请求二审法院查明事实，依法驳回青岛聚宏达公司全部的上诉请求。 青岛聚宏达公司一审中诉称，2018年5月13日，其与青岛博联公司签订《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充条款》，约定青岛博联公司将位于青岛市高新区房屋（面积约1047.45平方米）出租给青岛聚宏达公司使用，租赁期限为一年，即自2018年5月13日起至2019年5月12日止。合同签订后，原告按合同约定足额支付了房租及押金，但青岛博联公司未开具任何正式票据。后青岛聚宏达公司投入大量资金对该房屋进行装修。2018年6月8日，青岛市公安消防支队高新技术产业开发区大队将房屋查封，查封理由为工业用房不能作为员工公寓使用，致使青岛聚宏达公司不能正常使用房屋。现青岛聚宏达公司诉至法院，请求判令：1、双方于2018年5月13日签订《房屋租赁合同》于2018年6月30日解除；2、青岛博联公司返还青岛聚宏达公司租赁费229350元、押金5000元，共计234350元；3、青岛博联公司赔偿青岛聚宏达公司经济损失637613.79元；4、诉讼费用由青岛博联公司承担。 青岛博联公司一审中辩称，其与青岛聚宏达公司洽谈并签订《房屋租赁合同》时，已向青岛聚宏达公司提供了购房合同复印件，购房合同上明确记载租赁房屋为工业用房，青岛聚宏达公司知晓该房屋的性质。双方签订《房屋租赁合同》时，青岛聚宏达公司并未如实告知青岛博联公司要建设员工公寓，而称其为劳务服务公司，租赁房屋作为公司办公使用。双方签订合同后，青岛聚宏达公司私自建设员工公寓，后因装修不符合消防安全规定、存在火灾隐患被消防部门查封，致使租赁房屋无法正常使用，青岛聚宏达公司存在全部过错，与青岛博联公司无关。青岛博联公司从未收到青岛聚宏达公司发出的解除房屋租赁合同律师函。经被告多次催要，青岛聚宏达公司未按时支付第二笔租金，其明示毁约的行为致使租赁合同的目的无法实现，青岛博联公司有权要求解除合同，并要求青岛聚宏达公司腾退房屋并恢复房屋原状。综上，请求驳回青岛聚宏达公司的全部诉讼请求。 青岛博联公司在一审中提出反诉，请求判令青岛聚宏达公司赔偿青岛博联公司恢复原状费用50000元；青岛聚宏达公司支付青岛博联公司房屋占用使用费292814元（自2018年11月13日起至2019年7月3日止）；3、青岛聚宏达公司支付青岛博联公司违约金91740元；4、青岛聚宏达公司支付青岛博联公司开门及换锁费260元；5、反诉费用由青岛聚宏达公司承担。 青岛聚宏达公司一审中针对反诉辩称，青岛博联公司将工业性质用房出租给青岛聚宏达公司作为公寓使用，存在过错。房屋被查封后，任何人员无法进入，青岛聚宏达公司不再控制、占有、使用该房屋，并立即通过快递及微信方式向青岛博联公司发出律师函，告知青岛博联公司解除合同。青岛聚宏达公司不存在违约行为，青岛博联公司要求青岛聚宏达公司支付房屋占用使用费、开锁费，并承担相应的违约责任，没有事实及法律依据，不应得到支持。 一审法院经审理查明，2018年5月初，青岛聚宏达公司（乙方、承租方）与青岛博联公司（甲方、出租方）签订落款时间为2018年5月13日的《房屋租赁合同》，约定甲方将位于青岛市高新区房屋出租给乙方使用，使用面积约1047.45平方米，租赁期限为一年，即自2018年5月13日起至2019年5月12日止，年租金为458700元，合同签订后一次性支付半年租金229350元，剩余租金于2018年10月13日前付清，甲方收取乙方房屋押金5000元，在合同终止时退给乙方，如乙方在交回该房屋时发现破坏房屋结构或没有恢复原样时甲方将扣取保证金，并约定如乙方不按时缴纳租金，甲方有权终止合同并收回房屋，乙方未经甲方同意不得转租，否则甲方有权随时终止合同，剩余房租作为违约金不予退还。合同第九条约定，乙方应在合同期限届满前将房屋腾退给甲方，逾期甲方有权单方收回房屋，并要求乙方承担按每日1000元计算的违约金。合同第十条约定，双方不得任意解除合同，否则应承担违约责任，违约金按照租金总额的20%计算。庭审中，青岛聚宏达公司主张合同落款时间写为2018年5月13日的原因就是为青岛聚宏达公司留出约10天的装修时间。2018年5月4日，双方又签订《房屋租赁合同补充条款》，载明乙方已明确告知甲方租赁房屋的用途为员工公寓，如因物业或政府部门的行为导致租赁合同无法继续履行，甲方须提前30日向乙方提出迁出房屋的书面文书，并按原租赁标准（1.20元/平方米/天）将剩余房租退还给乙方，如乙方不能履行提前30日的通知义务，须额外退还乙方一个月的房租。青岛聚宏达公司于2018年4月29日向青岛博联公司的法定代表人谢新的银行账户（账号为62×××86）转账30000元，于2018年5月4日分五次转账204350元，共转账234350元（含押金5000元）。另查明，2018年4月28日，青岛聚宏达公司（出租方、甲方）与案外人中译语通科技（青岛）有限公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于青岛市高新区房屋出租给乙方作为项目驻场人员公寓使用，租赁期限为一年，即自2018年5月12日起至2019年5月11日止。2018年5月1日，青岛聚宏达公司委托青岛艺达空间装饰工程有限公司对租赁房屋进行装修，工程主要包括楼层房间石膏板隔断、原洗手间改造、“电梯间”改造成临时洗手间等项目。又查明，经青岛聚宏达公司申请，一审法院依法委托山东泰衡正秉价格评估咨询有限公司对位于青岛市高新区竹园路18号12号楼103栋房屋的装修成本以及相关设备设施安装成本进行评估，该公司于2019年7月12日出具泰衡评字（2019）116号价格评估报告，价格评估结果为该房屋的装修成本及相关设施安装成本在评估基准日2018年5月1日的货币金额为281720.39元。又查明，2018年6月15日，青岛市公安消防支队高新技术产业开发区大队作出青高公消封字（2018）第0006号临时查封决定书，载明该大队于2018年6月11日派员对青岛市高新区竹园路18号12号楼103栋房屋进行了消防监督检查，发现MAX商务红湾12号楼103栋将工业性质用房改为公寓使用，存在火灾隐患，不及时消除将严重影响公共安全，根据《中华人民共和国消防法》第五十四条和《消防监督检查规定》第二十二条之规定，对该房屋予以临时查封，查封期限自2018年6月11日14时起至2018年7月11日14时止。 还查明，2018年6月30日，青岛聚宏达公司委托山东光浩律师事务所通过EMS快递的形式向青岛博联公司发出《关于解除合同、退还租金并赔偿损失的律师函》，告知青岛博联公司解除双方签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充条款》，要求青岛博联公司返还青岛聚宏达公司租金229350元、押金5000元，并赔偿青岛聚宏达公司各项经济损失900000元。该快递载明的收件人为谢新，收件人地址为青岛市高新区，于2018年7月1日妥投，处理方式为“他人收丰巢”。2018年12月25日，青岛博联公司委托山东万桥律师事务所通过EMS快递的形式向原告发出《律师函》，告知因青岛聚宏达公司未按合同约定支付第二笔租金，双方签订的合同于2018年11月13日解除，青岛聚宏达公司将租赁房屋恢复原状、腾退给青岛博联公司，并承担按租金总额20%计算的违约金。该快递载明的收件人为杜文青，收件人地址为青岛市黄岛区朝阳山路77号康大联创1单元x室，于2018年12月26日妥投，处理方式为“电联丰巢”。2019年6月17日，青岛博联公司委托山东万桥律师事务所通过EMS快递的形式向青岛聚宏达公司发出《律师函》，告知青岛聚宏达公司于2019年6月30日前将租赁房屋恢复原状、腾退给青岛博联公司，逾期青岛博联公司将通过公安机关备案的开锁公司开启门锁并收回房屋。该快递载明的收件人为杜文青，收件人地址为青岛市黄岛区朝阳山路77号康大联创1单元x室，于2019年6月19日妥投。2019年7月3日，青岛博联公司支出开锁费260元，并将租赁房屋收回。 再查明，2017年5月25日，青岛博联公司（乙方、买方）与案外人青岛天瑞盈棁置业投资有限公司（甲方、卖方）签订《国际信息创新园—A1定制合同》，约定由乙方向甲方购买青岛市高新区竹园路18号国际信息创业园12栋1-x层x户房屋，建筑面积为1047.45平方米，总房价款为6284700元。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，青岛聚宏达公司与青岛博联公司签订《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充条款》系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方具有法律约束力，双方均应按合同约定全面履行各自义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《房屋租赁合同》签订后，双方均有意愿履行合同，但该房屋被消防部门依法临时查封，致使双方签订的房屋租赁合同的目的无法实现，故双方均有权利要求解除《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充条款》。现双方当事人对解除《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充条款》均无异议，一审法院予以确认，但青岛聚宏达公司主张合同的解除时间为2018年6月30日，而青岛博联公司主张合同解除的时间为2018年11月13日。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。青岛聚宏达公司虽通过EMS快递的方式向青岛博联公司发出了解除合同通知书，但邮寄地址为涉案租赁房屋，该房屋当时并未由青岛博联公司管理使用，且青岛聚宏达公司并未在一审法院指定的期限内提交微信聊天记录的公证书等证据证实青岛博联公司收到该解除合同通知书，应承担举证不能的法律后果。至于青岛博联公司寄给青岛聚宏达公司的律师函，邮寄地址为青岛聚宏达公司的住所地，青岛聚宏达公司不予认可，但并未作出合理的解释，应视为青岛聚宏达公司收到该律师函。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。由此可见，根据我国法律规定，在租赁合同中，承租方未按约定支付租金的情况下，出租方亦有权解除合同。本案中，青岛聚宏达公司未按合同约定支付租金的原因在于房屋被查封，致使租赁房屋无法使用，合同目的不能实现，而不是青岛聚宏达公司怠于履行支付租金义务，不应适用《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定，而应适用《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，故应当认定合同的解除时间为本案青岛聚宏达公司起诉之日，即2018年8月27日。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。由此可见，返还租赁物是承租人应当履行的义务。涉案租赁合同虽然解除，但青岛聚宏达公司并未提交证据证明其将租赁房屋腾退给青岛博联公司，故青岛聚宏达公司要求青岛博联公司返还房屋租金的主张，没有事实及法律依据，一审法院不予支持。青岛聚宏达公司要求青岛博联公司返还押金5000元的主张，因双方在租赁合同中明确约定在租赁房屋没有恢复原样时出租方有权暂扣保证金，该约定符合法律规定，合法有效，故对原告的该项主张，一审法院亦不予支持。 本案的争议焦点在于涉案房屋被消防部门查封的原因以及双方当事人是否存在过错。《中华人民共和国消防法》第五十四条规定，公安机关消防机构在消防监督检查中发现火灾隐患的，应当通知有关单位或者个人立即采取措施消除隐患；不及时消除隐患可能严重威胁公共安全的，公安机关消防机构应当依照规定对危险部位或者场所采取临时查封措施。本案中，消防部门根据上述规定及《消防监督检查规定》作出临时查封决定，是基于涉案工业用地房屋被改为公寓使用，而不是作为公寓使用，也就是说，青岛聚宏达公司装修后的房屋存在火灾隐患，可能会影响公共安全，导致该房屋被消防机关查封。青岛聚宏达公司主张涉案房屋被查封的原因为工业性质用房作为公寓使用，但相关法律、行政法规对此并无明确的禁止性规定，一审法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。青岛聚宏达公司要求青岛博联公司赔偿经济损失637613.79元的主张，但并未提交充分证据证明青岛博联公司对合同的解除存在过错，应承担举证不能的法律后果，一审法院不予支持。青岛博联公司要求青岛聚宏达公司承担自2018年11月13日起至2019年7月3日止共233天的租赁费292814元，计算标准合理，但数额计算有误，应为292813.97元（458700元÷365天×233天）。青岛博联公司要求青岛聚宏达公司支付开锁费260元，数额合理，一审法院亦予以支持。青岛博联公司要求青岛聚宏达公司赔偿恢复原状费用50000元，但该费用尚未实际发生，一审法院不予一并处理，青岛博联公司可待实际发生后持有效证据另行主张。青岛博联公司依据合同第十条的约定要求青岛聚宏达公司承担违约金91740元（458700元×20%）的主张，但根据合同第十条第一项的约定，其适用前提为一方任意解除租赁合同，综合本案案情，对青岛博联公司的该项主张，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百三十五条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除青岛聚宏达劳务有限公司与青岛博联科技信息有限公司签订的落款时间为2018年5月13日的《房屋租赁合同》及落款时间为2018年5月4日的《房屋租赁合同补充条款》；二、驳回青岛聚宏达劳务有限公司的其他诉讼请求；三、青岛聚宏达劳务有限公司于判决生效后十日内支付青岛博联科技信息有限公司房屋占有使用费292813.97元；四、青岛聚宏达劳务有限公司于判决生效后十日内支付青岛博联科技信息有限公司开锁费260元；五、驳回青岛博联科技信息有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12520元，由青岛聚宏达劳务有限公司负担；反诉案件受理费3911元，由青岛博联科技信息有限公司负担1063元，由青岛聚宏达劳务有限公司负担2848元。 二审中上诉人提交以下证据： 证据一：2018年5月3日原告的法人与被告法人的录音整理提交光盘，证明事项：2018年5月3日被上诉人明知《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充条款》内租赁物的租赁用途是公寓，在谈话过程中，被上诉人刻意隐瞒物业公司不让装修是办公场所，被上诉人明知购买青岛天瑞盈梲置业投资有限公司的工业用地的房屋违反法律强制性的规定，且明知上诉人租赁用途员工公寓，建设在工业用地是法律禁止的，合同无效，被上诉人做虚假陈述。 证据二：消防队《询问笔录》时的录音、证明青高公消封字（2018）第0006号《青岛市公安消防支队高新技术产业开发区大队临时查封决定书》查封原因是土地性质是工业用地的房屋不能作为公寓使用，证明一审法院适用法律错误，认定事实不清。证明：被上诉人明知上诉人租赁房屋用途为员工公寓，却故意隐瞒房屋性质致使上诉人已经实际投入装修，后被消防查封并导致合同目的无法实现，被上诉人应承担违约赔偿责任。 证据三：证据名称：被上诉人处的《工商企业信息查询结果》、《微信聊天记录》对话主体为谢新（被上诉人法定代表人）与上诉人工作人员**程，青岛博联信息科技有限公司企业信息查询，青岛天瑞盈梲置业投资有限公司信息查询。证明：《EMS》回执单上的地址和电话是被上诉的电话地址，上诉人因涉案租赁房屋被消防查封，无法正常使用，合同目的无法实现，遂于2018年6月30向被上诉人处的工商注册地址寄送律师函，请求解除合同。且依据上诉人处的电话和被上诉人处的谢信的微信聊天记录亦可证明被上诉人已然受到上诉人寄送的《律师函》，且快递柜的取件规则是先给快递载明的手机号打电话确认并发送取件码，不存在联系不到，从庭审中被上诉人提交的律师函也可以看出被上诉人认可的解除时间2018年11月13日解除，也在法院受理之后，被上诉人收到解除合同的时间或者占用时间的节点应为2018年6月30日。 证据四：装修工作微信群聊天记录截图、照片。证明被上诉人法定代表人自2018年4月28日对如何装修，图纸设计，进展等都知情，且对承租后用于员工公寓知情，在群里从未提示工业用房投资装修可能面临的风险，应当承担全部损失。博联科技信息公司和开发商企业信息对比，证明二者非关联公司，更不是总分支公司，工业用地建筑物房屋买卖无效。主体为售楼处刘丰源，物业刘经理，谢新（被上诉人法定代表人），杜文青（上诉人法定代表人），物业财务。 证据五、工商截图。证明两企业并非关联公司，也不存在总分支的关系。被上诉人购买开发商在工业工地上建设的商品房，违反了法律强制性的规定。其房屋的来源违反，也证明上诉人发送的律师函是按照被上诉人企业律师登记的地址。另，根据菜鸟蜂巢投递规则，蜂巢汇给收件人发送取件码，而快递查询显示已妥投，表明被上诉人已收到，所以解除日期应提前到2018年6月30日。 被上诉人质证后认为：上诉人在二审期间提交的证据不能认定为新证据，这些证据的形成均发生于一审诉讼之前，上诉人应当依照证据规则跟要求提交，一审未提交不应作为新证据予以认定。对证据一的真实性有异议，因为录音中虽然显示的是2018年5月3日，但是录音中并没有称呼，不能证明对话人的身份。不能证明上诉人所称是双方的法人之间的录音。从内容上看，双方之间的租赁合同是一审时确认是在2018年5月1日签订的。上诉人对其用于员工宿舍的事实在签订合同时是予以隐瞒的。上诉人在证据目录中所列法律依据与本案无关，土地管理法等规定均是用于开发建设房屋等工业用地的相关规定，法律没有明文禁止，建成的工业用房出租做公寓使用。本案消防大队的临时性查封决定，所依据的消防法、消防监督检查规定中也均未有禁止性规定，其做出的主要原因是上诉人因装修将工业用房破坏性改造成公寓使用，造成房屋存在严重火灾隐患，影响公共安全。导致消防机关最终查封。证据二、上诉人未提供原始载体，系微信的转发录音，但又不能提供，录音的原始手机，对证据的真实性以及证据形式均不予认可。证据三的工商登记地址我方认可事实，但是证据三中显示的微信聊天记录真实性予以认可，这两天信息之前以及这两信息之后均无任何回复，不能直接证明谢新收到并知晓该信息，上诉人提交该微信，未能证明2019年2月19日发出微信时租赁房屋实际状态与微信记载内容一致的其他证据。证据四、聊天记录的截图真实性予以认可，但是该群能够看出自2018年4月28日，因租赁房屋洽谈定金以及租赁费的事宜与被上诉人有关。不能直接证明上诉人向被上诉人提交了书面的装修图纸、设计，不能证明被上诉人了解装修进展。被上诉人从未接到上诉人书面的装修意见，也从未参与过装修。证据五对两公司的网上截图打印的工商信息截图无异议，但上诉人所证明的事项与本案无关。本院经审查对证据一、二的真实性不予认可，对证据三、四、五的真实性予以认可。 二审查明，案外人中译语通科技（青岛）有限公司于2018年8月17日在一审法院起诉青岛聚宏达劳务服务有限公司，案号为山东省青岛市城阳区（2018）鲁0214民初6977号，在该案中青岛聚宏达劳务服务有限公司提起反诉，要求中译语通科技（青岛）有限公司赔偿损失，并申请对案涉装修费用进行鉴定。 二审查明的其他事实与一审一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，本案的争议焦点在于合同解除的时间及被上诉人是否应向上诉人承担赔偿责任、上诉人是否应向被上诉人支付房屋占用使用费。 关于合同解除时间，上诉人虽然在2018年6月30日向被上诉人邮寄了解除合同通知书，但现有证据并不能证明被上诉人实际收到该通知，且上诉人在2018年8月27日即起诉要求解除合同，未超过被上诉人可提出异议的合理期限，故一审法院以上诉人起诉时间作为合同解除时间，符合法律规定及上诉人利益，本院依法予以维持。 关于装修费损失的承担，本院认为，依据一审查明的事实及涉案房屋所在工业园区的客观事实，可以认定，上诉人在签订合同时对案涉房屋的性质知道或应当知道。虽然上诉人一审中提交补充协议证明双方均对案涉房屋用作职工宿舍是明知的，但该协议并未约定被上诉人对相关审批手续承担报批义务。上诉人作为提供劳务服务的专业公司，也是房屋的承租人人、装修改造人，其自身有义务在承租房屋时尽到充分注意义务，在装修改造中遵守法律法规的规定，履行相应的审批手续，出租人对此应付协助义务。现上诉人并无证据证明其履行了相应的审批手续，也无证据证明其就具体报批事项曾要求被上诉人提供具体协助被拒绝，上诉人在签订合同时未尽注意义务，在装修前未履行报批手续而径自装修，导致最终被消防部门查封、合同无法继续履行，其产生的相应损失应自行负担，故一审驳回上诉人的赔偿请求认定正确，本院予以维持。 关于占用使用费，现上诉人并无证据证明其向被上诉人履行了交接房屋的义务，其二审提交的微信证据，只能证明在一审诉讼后其要求向对方交接钥匙，但并无证据证明实际交付或交付至法院。另外，因上诉人在本案及山东省青岛市城阳区人民法院（2018）鲁0214民初6977号案件中均主张损失赔偿，并在山东省青岛市城阳区人民法院（2018）鲁0214民初6977号案件中申请鉴定，该鉴定系为上诉人的诉讼请求而进行，被上诉人保留房屋至鉴定现场勘验时间，系为上诉人权利所做出的，故上述期间的房屋占用使用费应由上诉人负担，一审对此认定正确，本院依法予以维持。关于开锁费，因系被上诉人实际发生的费用，故应由上诉人负担。 综上，上诉人青岛聚宏达劳务服务有限公司的上诉请求不成立，依法应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费由上诉人预交11807元，由上诉人青岛聚宏达劳务服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  张晓华 审判员  于 梦 二〇二〇年六月二十二日 法官助理 徐鹏 书记员王晓雨