西藏自治区日喀则市中级人民法院   民事判决书   （2020）藏02民终8号   上诉人（原审被告）：左文彬，男，1977年6月8日出生，汉族，个体工商户，住日喀则市。   被上诉人（原审原告）：西藏自治区日喀则市桑珠孜区城南街道曲夏社区居民委员会，住所地桑珠孜区。   法定代表人：卓玛次仁，系居委会主任。   委托诉讼代理人：袁天，山东齐鲁（日喀则）律师事务所律师。   原审被告：次旺，男，1984年9月17日出生，藏族，务农，住日喀则市。   原审被告：鸿通建材物资门市部。住所地：日喀则市黑龙江路设计院商品房45号附9号。   经营者：左映荷，女，1971年10月5日出生，汉族，住日喀则市黑龙江路。   上诉人左文彬因与被上诉人西藏自治区日喀则市桑珠孜区城南街道曲夏社区居民委员会（以下简称曲夏社区）、原审被告次旺、鸿通建材物资门市部（以下简称鸿通门市部）确认合同无效合同纠纷一案，不服西藏自治区日喀则市桑珠孜区人民法院（2019）藏0202民初379号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月4日立案后，依法组成合议庭，于2020年4月15日公开开庭进行了审理。上诉人左文彬、被上诉人曲夏社区的法定代表人卓玛次仁及委托诉讼代理人袁天、原审被告鸿通门市部经营者左映荷到庭参加诉讼。原审被告次旺经依法传票传唤未到庭。本案现已审理终结。   左文彬上诉请求：1.请求判令撤销日喀则市桑珠孜区人民法院（2019）藏0202民初379号民事判决书，将本案发回重审或依法改判，判决驳回曲夏社区一审的全部诉讼请求。2.请求判令本案一、二审的全部诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由，一、本案中左文彬与次旺于2013年6月1日签订的《土地租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效，一审法院认定该合同无效系适用法律错误。1.本案中，次旺系涉案的被出租土地的承包人，作为承包人在土地承包期内，有权依法自主决定将承包地以出租方式出租给他人。《中华人民共和国农村土地承包法》第十七条规定“承包方享有下列权利：（三）依法流转土地经营权”；第三十六条的规定“承包方可以自主决定依法采取出租（转包）、入股或者其他方式向他人流转土地经营权，并向发包方备案。”次旺作为涉案土地的承包人依法对该土地经营权享有对外流转的权利。因此，次旺与左文彬签订《土地租赁合同》，将其承包的土地出租给左文彬系其依法流转土地经营权，不存在任何违法行为，曲夏社区作为发包方无权干涉承包人依法流转土地经营权。2.曲夏社区对左文彬与次旺签订《土租赁合同》一事明知且同意。左文彬与次旺签订的《土地租赁合同》虽未以书面形式向曲夏社区备案，但左文彬与次旺于2013年签订该合同时，左文彬与次旺曾一起到土地发包方即曲夏社区处要求其在租赁合同上盖章，但曲夏社区称：谁的土地找谁签合同，土地是村民个人的，他们不参与。合同履行期内，曲夏社区亦以其发包方的身份就涉案土地收取过类似管理费或物业费的费用，从这一收费行为也可看出，曲夏社区对其村民将承包土地出租后承包方并未用于农业用途一事明知且认可。一审中曲夏社区称该部分费用属于“垃圾费”与事实不符，且无证据可证明其收取的是垃圾费，但原审法院对该部分事实并未进行具体的核查，属于事实认定不清。再者，一审中曲夏社区将该《土地租赁合同》作为其证据向法院提交，曲夏社区向一审法院提交的合同又是从何处得来。3.曲夏社区对包括次旺在内的广大村民将承包的土地出租给他人用于非农用途一事明知且认可。因案涉土地及周边的土地均属荒地，没有任何收益，曲夏社区要求包括次旺在内的广大村民将土地出租出去以便能获得一些收益，在此期间，村委会还主动帮助村民联系承租人，对村民与承租人就出租事宜协商不成时村委会还出面帮助村民与承包人协商以便促成双方租赁关系的达成。因此，村委会对包括次旺在内的广大村民将承包的与案涉土地性质同样的土地均用于对外出租且承租人承租后的用途全部都是用于修建厂房、仓库等，曲夏社区明知且认可同意，其实也可以说是村委会要求村民将无法用于耕种的荒地出租出去，通过出租让村民获取租金收益。虽然没有书面的备案手续，但村委会事实上是认可且同意的，村民如此大面积的向外出租土地且出租的土地上修建诸多厂房、仓库等建筑物，曲夏社区不可能不知情，既然曲夏社区未予制止且还收取一定的费用，这就说明曲夏社区对土地出租的事情同意，只是基于各种因素没有为村民办理书面备案手续。故根据本案的案件事实，次旺将承包地出租给左文彬是经发包人即曲夏社区同意的，未办理书面备案手续的责任在曲夏社区而非左文彬和次旺的责任。从现在的情况来看，曲夏社区故意不为村民出租土地办理备案手续就是为了可以随时否定村民与承租人签订的租赁合同。而且，曲夏社区周边的如年楚河河东、河西、赛马场、八居委等地也是同样的做法，可以说，这是当初社区为增加村民的收入的一种普遍做法，不存在一审判决所认定的私自出租一说。综上，左文彬与次旺签订的《土地租赁合同》合法有效，次旺作为土地承包人有权依法自主的对其承包地以出租方式进行经营权流转。二、一审法院关于土地性质的认定依据不足，现有证据无法证明左文彬与次旺签订《土地租赁合同》时案涉出租土地的性质为农用地。1.2013年，左文彬与次旺签订《土地租赁合同》时案涉土地系荒地，包括次旺及曲夏社区并没有告知左文彬该土地的性质为农业用地不能用于修建仓库等非农业用途，左文彬承租该土地后就在该土地上修建仓库，没有任何人进行过制止，且周边的土地上也全部用于修建厂房、仓库等，亦没有任何人进行过制止不让修建，由此可知，本案诉讼前案涉土地性质是否是农用地，左文彬与次旺均不知道。2.根据本案的案件事实，涉案的土地被确认为农用地是在2017年，即案涉土地的性质是在2017年国土地资源管理部门对土地进行调查时才确定的，在左文彬与次旺签订租赁合同时，该土地的性质并不是农用地，即案涉的土地性质确定为农用地的时间应该是2017年。曲夏社区提交的证据仅能证明案涉土地的性质被国土资源部门认定为农用地，但无法证明该地的性质从何时起被认定为农用地，一审法院用2017年才确认的事实来否定2013年签订的土地租赁合同的性质显属错误，明显不符合“法不溯及既往”的法律原则。三、左文彬与次旺签订的《土地租赁合同》合法有效，一审法院认定无效，属适用法律错误。《农村土地承包法》第三十八条第二款（二）项“不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途，不得破坏农业综合生产能力和农业生态环境”；《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。” 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定：合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。据此，首先《农村土地承包法》第三十八第二款规定系管理性强制性规定，而非效力性强制性规定，所以，违反该条规定并不必然导致合同无效；其次，左文彬与次旺签订的是《土地租赁合同》而非《农村土地承包合同》，不能依据《农村土地承包法》的相关规定来确认《土地租赁合同》的效力，《土地租赁合同》纠纷应依据《合同法》的相关规定进行审理认定，一审法院依据《农村土地承包法》的相关规定作为审理裁判本案的依据必然导致裁决结果的错误。综上，《农村土地承包法》第三十八第二款、《合同法》第五十二条的规定并不适用于本案，一审法院依据上述二条规定认定《土地租赁合同》无效，属适用法律错误，请二审法院依法改判。四、即便如原审法院认定左文彬与次旺签订的《土地租赁合同》因改变了土地用途而无效，但因无效是由于曲夏社区的责任导致的，曲夏社区应当对因此给左文彬造成的损失承担相应的赔偿责任。五、根据涉案土地的现状来看，已不具备恢复原状的条件，即使恢复原状后，土地也不能用作农业用地进行耕种，只有当前的土地使用方式才能将涉案土地的收益最大化。由于近年来涉案土地均用作建设工厂、库房等，对土地资源造成了一定的影响，土地长期得不到灌溉，缺乏农作的条件，即使将土地面上的建筑全部拆除，土地也恢复不到可以农作的条件，反而会造成更大的经济损失。只有目前这种将土地经营权租赁给左文彬使用的方式才能实现经济利益的最大化，使得涉案土地的价值得以最大化的体现。综上所述，原审法院确认涉案合同无效缺乏事实及法律依据，属事实认定不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判。左文彬为维护自身合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律的规定，依法提起上诉，望查明事实、依法改判。   曲夏社区辩称：上诉请求不予认可，请求依法驳回。左文彬提出的合同有效观点，以及涉案土地属于名义上为农用地实际为荒地等理由均不能否定左文彬在签订合同、履行合同过程中违反国家强制性规定改变土地用途的事实。曲夏社区认为案涉土地现在仍为农用地，土地用途并未改变。上诉主张的签订租赁合同是双方真实意思表示，曲夏社区认为真实意思表示不能否定签订、履行合同过程中的不合法行为，即真实意思表示不能否定合同的违法性，左文彬在合同履行过程中违反了国家强制性规定，应当办理土地使用手续而未办理致使改变了土地用途，导致合同无效。应当驳回上诉请求，维持原判。   鸿通门市部述称：与左文彬的上诉内容一致。   曲夏社区在一审法院的起诉请求，1.依法判令被告签订的土地租赁合同无效；2.依法判令被告返还土地恢复原状；3.本案诉讼费用由被告负担。   一审法院认定事实：2013年6月1日，次旺与左文彬以鸿通门市部的名义签订《土地租赁合同书》，约定将总面积1330平方米的土地出租给鸿通门市部，租期从2013年7月1日至2021年7月1日止，租金前五年每年32,000元整，后三年每年39,900元整。另查明，次旺将长期无法灌溉的位于曲夏社区部分农用承包地未经村民委员会备案的情况下私自将土地对外有偿出租给鸿通门市部用于库房，次旺取得租金后，未向居委会上交过租金。同时查明，鸿通门市部的经营者为左映荷，但涉案土地实际使用者为左文彬。   一审法院认为，针对本案争议焦点：次旺与左文彬签订的《土地租赁合同书》有无效力的问题。根据一审法院查明的事实，次旺作为家庭承包方式取得的农用土地承包经营权，虽然按照法律规定有权将承包的土地经营权对外流转，但也得依法向发包方曲夏社区备案。在本案中，一是次旺将承包地租给左文彬经营鸿通门市部的库房，并未向曲夏社区备案，也未经任何机关批准属程序不合法；二是本案诉争土地为农用地，次旺将土地租给左文彬用于库房，已改变土地使用性质。根据《中华人民共和国农村土地承包法》第三十八条第（二）项规定：“土地经营权流转应不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途，不得破坏农业综合生产能力和农业生态环境。”据此，次旺与左文彬签订的《土地租赁合同书》因改变土地的使用性质而无效。另外，左文彬认为，曲夏社区有何权利要求左文彬及次旺返还土地，对主体提出异议，对此，一审法院认为，曲夏社区作为涉案争议土地的所有者即发包方，根据《中华人民共和国农村土地承包法》第十四条第（二）（三）项规定：“发包方有权监督承包方依照承包合同约定的用途合理利用和保护土地；制止承包方损害承包地和农业资源的行为。”因此，曲夏社区作为诉争土地的发包方具有诉讼主体资格。由于鸿通门市部经依法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃其诉权。对此产生的法律后果其自行承担。综上所述，曲夏社区的诉讼请求一审法院予以了支持。依照《中华人民共和国农村土地承包法》第二条、第十四条第（二）（三）项、第十八条第（一）项 、第三十六条、第三十八条第（二）项，《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第（一）（五）项，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、次旺与左文彬签订的《土地租赁合同书》无效；二、次旺与左文彬、鸿通建材物资门市部应于本判决生效后三十日内将合同所涉土地恢复原状。本案受理费200元，由次旺与左文彬、鸿通门市部负担。   本院二审期间双方当事人未向本院提交新证据。   对当事人二审争议的事实，本院认定如下：根据桑珠孜区违法违规占地13号（卫星照片图）、人工筛选图斑13号-土地利用现状图，2018年国家土地督察中发现案涉土地为违法用地。2019年7月12日桑珠孜区自然资源局下发的《关于违法用地的说明》，认定案涉土地以及相关土地为未履行建设用地报批手续的情况下私自将农用地转为建设用地，同时存在出租集体土地用于非农建设。   本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。   本院认为，次旺与左文彬、鸿通门市部签订的《土地租赁合同书》，约定将次旺承包的1330㎡土地出租给鸿通门市部、左文彬，左文彬承租后将该地用于建库房，次旺在签合同时也明知左文彬、鸿通门市部租地用于建库房，故双方间签订的《土地租赁合同书》的目的是1330㎡农用土地流转出租后用于非农业建设，其改变了农业用地性质，根据《中华人民共和国农村土地承包法》第三十三条第（二）项“土地承包经营权流转不得改变土地所有权的性质和土地的农用性质”的规定，违反了强制性规定，依法应认定为无效合同。一审法院就合同效力的认定并无不当，本院予以确认。   对于曲夏社区在一审中所主张的次旺及左文彬、鸿通门市部返还土地并恢复原状的诉请，因曲夏社区无法提供其与次旺间签订的土地承包合同已到期的相关证据，故曲夏社区无权提出返还土地的诉求。一审法院对返还土地的诉请虽未作出处理，但不影响本案的处理结果。对于曲夏社区所提出的恢复原状诉请，导致合同无效的主要原因是改变了用地性质，应当恢复原状，而恢复原状必然会产生现值（所要拆迁物尚存的实际价值）及拆迁损失。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，因案涉合同无效需恢复原状的现值及拆迁损失不仅要由次旺及左文彬、鸿通门市部承担，曲夏社区作为集体土地的所有者，应对其承包给次旺的农业用地是否违反《土地管理法》的相关规定进行监督管理，而案涉土地改变用地性质多年，曲夏社区自身未能及时监督管理到位应承担主要责任。次旺作为涉案土地承包方，承租地流转不得改变农业用途理应知晓。左文彬及鸿通门市部在租赁涉案土地时未对该宗地的用地性质进行审查，导致承租后涉案土地上进行建设并经营行为改变了其农用地的性质。因此，次旺、左文彬、鸿通门市部应对导致合同无效承担次要责任。故对因恢复原状而产生的现值及拆迁损失，应由曲夏社区承担40%的责任，次旺承担30%，左文彬、鸿通门市部承担30%的责任。一审法院将恢复原状的责任仅分配给次旺、左文彬、鸿通门市部有所不当，本院予以变更。   综上，左文彬的部分上诉请求成立，本院予以支持，一审法院认定事实基本清楚，适用法律有所不当，应予部分改判。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款（一）（二）项之规定，判决如下：   一、维持西藏自治区日喀则市桑珠孜区人民法院（2019）藏0202民初379号民事判决第一项；   二、变更西藏自治区日喀则市桑珠孜区人民法院（2019）藏0202民初379号民事判决第二项为西藏自治区日喀则市桑珠孜区城南街道曲夏社区居民委员会、次旺、左文彬、鸿通建材物资门市部于本判决生效后30日内将合同所涉土地恢复原状。   三、驳回左文彬的其他上诉请求。   一审案件受理费200元由次旺、左文彬、鸿通建材物资门市部负担，二审案件受理费200元，由西藏自治区日喀则市桑珠孜区城南街道曲夏社区居民委员会负担。   本判决为终审判决。   审  判  长   旺 加  审  判  员   格桑次仁  审  判  员   拉巴次仁   二〇二〇年六月三十日   法 官 助 理   次仁德吉  书  记  员   达娃央宗    附法条：   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百四十四条 被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。   第一百七十条 第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。