沈阳市和平区人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）辽0102民初10663号 原告：邴丽昕，女，1967年12月28日出生，满族，住沈阳市大东区。 委托代理人：张钢，系辽宁宝域律师事务所律师。 被告：朱栓友，男，1955年2月3日出生，汉族，住沈阳市和平区。 被告：王瑛，女，1956年8月26日出生，汉族，住沈阳市和平区。 原告邴丽昕与被告朱栓友、王瑛房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，分别于2019年10月25日、2020年5月12日公开开庭进行了审理。本案经合议庭评议，现已审理终结。 原告邴丽昕诉称，2017年4月11日，原告与二被告签订《房屋买卖协议书》约定原告购买二被告名下位于沈阳市和平区的房产，专有建筑面积155.5平方米，成交金额160万元。2017年4月，原告代二被告偿还案外人抵押贷款100万元，二被告为原告办理不动产过户登记，原告取得上述房产的不动产权属证书，编号为“辽（2017）沈阳市不动产权第0114500号”。2017年11月21日，原告支付被告朱栓友购房尾款60万元，二被告同时与原告签订《房屋租赁协议》，约定二被告在该房屋租住至2018年12月26日，月租金5000元，租赁期满后一次性支付，到期腾空房屋。租赁合同到期后至今，原告多次要求二被告腾空房屋，二被告拒不腾房，也未支付租金。具体过程是2017年年初原告通过微信朋友圈（是原告朋友转发的，不是周冰微信）知道周冰卖房子，原告与周冰不认识。房子是在长白的格林生活坊，即涉案房屋地址，是五层越六层的老式带阁楼的多层不带电梯的房子。在2017年4月11日，原告给周冰转帐105万元，在此之前原告看过房，当时屋里没有人，是周冰拿的钥匙开的门。当天没有看到二被告，周冰说：“房子有抵押，要先解押，需要时间，过户时间再行通知”。当时周冰向我们出示公证授权，原告相信周冰有卖房子的权利。2017年4月11日，原告在五中招商银行柜台向周冰转帐105万元。当时原告拿出涉案房屋买卖协议书，协议上内容已经填好了，有二被告的签名及手印，原告只是在协议上部和下部签字按手印。周冰与原告说105万元是首付，被告当时不在沈阳，他与被告是朋友关系，等被告回来后再支付给被告尾款55万元，过户后原告没有拿到钥匙。4月11日当天本来说好首付100万元，另60万元被告回来再给，但当天周冰说105万元，其余55万元见面再给。此后2017年4月18日下发房产证，2017年8月原告将房屋抵押给浦发银行原告贷款110万元，贷款期限十年，办理了抵押登记手续。当时原告联系周冰开房屋门，让浦发银行的工作人员进屋看房，当天没有看到二被告。2017年11月21日原告在周冰带领下在涉案房屋内与二被告见面。二被告不同意55万元尾款，要求60万元，且想在租一段时间，在此之前二被告就跟周冰说过，想继续租这个房子，周冰就告诉他那你就准备个租赁协议，所以11月21日签的租赁协议是朱栓友事先从房产中介要的空白合同。后来二被告与原告商量要求再租一年，原告考虑到每月租金5000元，就同意60万元尾款，后来原告、二被告及周冰，到周冰的家，即骨科医院附近，到附近的农业银行柜台转给朱栓友60万元，朱栓友的农行卡号是62×××71。转帐后在附近的打印社，打印了收条，上面内容及上下签字都是朱栓友当场签字、按手印。二被告与原告至少见过两次，第一次2017年11月21日，签租赁协议、给60万元、打收条的那天；第二次是2018年年末租赁到期，在涉案房屋内，原告让二被告搬家。但二被告拒绝搬家，现原告诉至法院。诉讼请求：1、判令二被告立即支付原告租金65000元（从2017年11月21日起至2018年12月26日止共13个月，每月5000元）；2、判令二被告立即支付原告房屋占用费20000元（从2018年12月27日起至2019年4月26日止共计4个月，每月按5000元计算）及至被告一、被告二腾退房屋之日止的房屋占用费，每月按5000元计算；3、判令二被告立即腾退原告所有的位于沈阳市和平区的房屋，交给原告；4、诉讼费用由二被告承担。 被告朱栓友、王瑛辩称，二被告原系夫妻关系，于1987年3月7日离婚，涉案房产是被告朱栓友单独所有。在2016年末2017年初左右，具体日子记不清了，被告朱栓友需要款项，通过朋友马哲向小额贷款公司张其借款第一次借85万元，第二次借10万元。被告朱栓友拿自己的房产即本案涉案房产给张其做抵押担保，办了公证，当时签订合同被告朱栓友签了字，但另一方都是空白。朱栓友签完合同、办理完公证后，手续放在了张其小额贷款公司给的袋子里面，后来袋子就放到涉案房屋朱栓友床头柜里，再后来单静把房屋门钥匙换了之后就没有找到。现在也想不起来合同当时的相对方签的是谁，反正公证是办在周冰名下。后来因为马哲欠张其10万元，约定本息款20万元，马哲给被告朱栓友打了20万元的欠条，被告朱栓友就将20万及之前欠的95万元与张其约定在2018年末一次性还款即可。在2017年9月左右被告王瑛前往涉案房屋发现已换，后来联系才知道是张其的妻子单静把钥匙换了，于是被告王瑛找到了单静，她表示可以把钥匙给被告王瑛，但要求被告王瑛签写租赁合同。被告王瑛当时说房子不是我的，我没有权利签，你要让我签我就签，于是王瑛拿到了钥匙。在2018年9月被告方将115万元凑齐，准备还给张其，找到原小额贷款公司办公地点才发现已改为新天地超市，根本找不到张其，后来联系朋友马哲也表示找不到张其，后来被告方又找到了单静，她说暂时联系不到张其有事、有病。这些年并没有人管我们要过租金，房子一直由被告朱栓友实际居住直到现在，二被告根本不认识原告，直到原告起诉二被告才知道房子更名过户的情况。当初的租赁协议，就是被告王瑛无权签订情况下，为了拿到钥匙签订的。二被告并不认识周冰，我们只认识小额贷款的张其、单静和介绍人马哲，小额贷款公司养了很多人，周冰是不是小额贷的人我们不清楚，反正我们不认识。公证授权委托书是小额贷公司让朱栓友签的，且公证的委托期限到2018年9月12日，是我们要还款的日子。关于60万元确实是收到了，当时在银行都有朱栓友、王瑛、张其、单静、还有一个女的，也没介绍姓名，当时看到张其拿一个黑袋子，里面是60万元的现金，存入了朱栓友的帐号，在银行存款60万元的过程就是二被告配合张其，张其说有这个过程不违法，存完之后又当即取走40万元，另外20万元又通过银行转帐转走了，转给谁我们也不清楚，因为当时跟张其约定了这60万元相当于三分利息，朱栓友真实借款就是95万元，但答应在2018年末要还款160万元。借钱给三份利息我们认可，这也是小额贷款的规矩。所以60万元及公证书的事我们也认可。钥匙是在单静手里有一把，不是我方给她的，是二被告不在沈阳期间，单静自己换的。后来王瑛和马哲一起找单静，单静让我们签租赁协议，这份协议不是我方准备的，是单静准备好的。其实我们最开始的借款是向邱吉星借款，他是大东区的小额贷款，当时我们借75万元本金，把房子抵给他了，后来他家死了两个人，邱吉星也被抓起来了。我们通过邱吉星办事人员找到了出资人与他联系的，把连本带利85万元给他，他把房子过给我们。这85万元就是张其给拿的，所以整个过程就相当于张其替我们还了贷款，把房子赎回来了，又抵给了张其的小额贷。整个借款过程中我们相信的是小额贷款和介绍人马哲，所以在这个过程中会配合签字，目的是为了借钱，不认识原告和周冰，公证的约定借款期限2018年9月，但口头约定不超过2018年底，到期之前2018年8月就想还款，我们去找发现小额贷款公司都没了，想找张其找不到。涉案房屋朱栓友得居住生活，是唯一住房，就是借钱抵押，从头到尾不认识邴丽昕，也没想过卖房，好几百万的房子不可能卖这个价。对于原告主张的腾房及给付租金的诉讼请求我方的意见是不同意腾房，租金更谈不上。 经审理查明，2017年4月11日，朱栓友、王瑛（卖房人、甲方）与邴丽昕（买房人、乙方）签订《房屋买卖协议书》，约定房屋地址：沈阳市和平区，房证号NO10059491，成交金额1600000元，办完更名或委托公证手续，乙方将房款2次付给甲方，甲方将房屋钥匙交给乙方……。庭审中，被告朱栓友、王瑛均不认可《房屋买卖协议书》上签字为其本人签写并申请笔迹鉴定。2019年11月6日沈阳市中级人民法院随机选定辽宁德恒司法鉴定所为鉴定机构。2019年12月3日，在辽宁德恒司法鉴定所被告朱栓友表示《房屋买卖协议书》中的两处朱栓友签字为其本人签写。 2017年4月18日，原告邴丽昕取得涉案房屋（建筑面积171.85平方米）不动产权证书，证号：辽（2017）沈阳市不动产权第011xxxxx号。 邴丽昕（出租方、甲方）与朱栓友、王瑛（租用方、乙方）就位于沈阳市和平区房屋签订《房屋租赁协议》，约定“租期从2017年11月21日至2018年12月26日，月租金5000元，租赁期满后一次性支付租金……。庭审中，被告王瑛自认《房屋租赁协议》上签字为其本人签写，但被告朱栓友表示并非其本人签字，并申请对朱栓友签字进行笔迹鉴定。关于签订时间，原告邴丽昕称为2017年11月21日签订，被告王瑛称为2017年9月签订。 2017年11月21日，原告邴丽昕向被告朱栓友农业银行（62×××71）转账600000元。朱栓友签写《收条》，载明“本人朱栓友身份证2101021955××××××××，收到邴丽昕身份证2101031967××××××××购房尾款（大写）陆拾万元整（小写）600000元，经协商此房屋继续由朱栓友及爱人王瑛居住，直至2018年12月26日搬出此房屋。（房屋地址为沈阳市和平区），其中壹佰万元购房款由邴丽昕2101031967××××××××替我向抵押方偿还”。庭审中，被告朱栓友自认《收条》上签字为其本人签写，但表示签字时其他内容及数额均为空白，并申请对朱栓友签字与其他内容形成时间鉴定。 2019年12月17日辽宁德恒司法鉴定所作出[2019]辽德司文检函字第311120号《终止鉴定告知书》，载明“贵院委托我所的原告邴丽昕诉被告朱栓友、王瑛房屋买卖合同纠纷一案，因申请人至今未缴纳鉴定费，致使鉴定工作无法进行……本所决定终止鉴定，将该案退回”。 2020年5月28日马哲（身份证号2101041979××××××××）来院接受询问时表示“我和朱栓友、王瑛是朋友关系，我知道朱栓友、王瑛以前为借款把房子抵押给了北站附近的贷款公司，后来贷款公司的负责人给别人捅死了，当时事闹的挺大，都上新闻了，投资人出现不稳定，朱栓友、王瑛就想把房子赎回来，因为之前我把车抵押给了张袭，所以我就介绍朱栓友、王瑛可以向张袭借款。后来朱栓友、王瑛向张袭借了有80来万，三分利。但后来包括去房地产大厦办理手续及签合同、公证我都没在场。之后有一次王瑛回家进不去屋，给我打电话，问什么情况，我就给张袭打电话。另外到年底可能利息没有还上，张袭提出要把利息加进去，朱栓友、王瑛表示同意。后来到一起谈到了利息的问题，签了租房手续，当时租房协议都是张袭方提供的，他们就到银行，张袭说得先存进去60万再取出来，这样从面上看就向借钱一样。这个过程我是在办公室，但我知道这个事，朱栓友、王瑛还有张袭，还有一个女的，就让朱栓友签了一些东西。在17年底王瑛张罗还钱，发现门市搬家了，我给张袭打电话，打不通，这个事就撂下了。再后来王瑛找我说房子给过户了，我说不能吧，然后就听说涉及起诉的事。张袭的名字也不确定，就是这么叫，他的贷款公司全称也不清楚，就记得是什么商贸公司，他是老板，但法人是不是他我也不知道。这个公司是在大东区果舍添香小区楼下的门市，现在变成新天地超市了，公司和张袭都找不到了，我也好些年跟他们没有联系了。我就是一个介绍人，我也从中没有得到一分钱，都是朋友帮忙，里面签合同的具体细节我没有在场，就是知道这个事情的过程。整个过程就是朱栓友、王瑛用钱，需要把房子抵押出去，约定到期还款，再把房子赎回来，从来都没有卖房子的意思。这个房子这么大，还是学区房，价值非常高，也不可能卖这个价……”。 本院认为，被告朱栓友签订《房屋买卖协议书》、办理委托公证、签订《房屋租赁协议》等事项是应出借方要求为了担保借款债务的清偿，其目的是对借贷关系的担保而并不是真实、单独的买卖合同关系，本案名为房屋买卖，实为借贷担保。 庭审中朱栓友自称借款协议、公证书等材料已丢失。通过本案案情本院推定出借人为张其（张袭）或其所在的贷款公司，周冰仅是作为员工，将委托公证办理至其名下，系履行职务行为，并非实际出借人。为查明本案，应追加实际出借人为本案当事人，现原、被告均无法提供张其（张袭）或其所在的贷款公司的有效信息及联系方式，本院无法送达，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，当事人向法院提起民事诉讼时，必须符合起诉的条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。故原告的起诉不符合法定条件，应当予以驳回。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百零八条第三款、《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第八条之规定，裁定如下： 驳回原告邴丽昕的起诉。 案件受理费19966元，予以退回。 如不服本裁定,可在裁定书送达之日起10日内,向本院递交上诉状,按对方当事人的人数提出副本,上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审 判 长  冯 菲 人民陪审员  董秀坤 人民陪审员  赵淑媛 二〇二〇年六月十二日 书 记 员  王 琳 本裁定所依据的相关法律 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件： （一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织； （二）有明确的被告； （三）有具体的诉讼请求和事实、理由； （四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百零八条第三款立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。 《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第八条人民法院按照原告提供的被告的送达地址或者其他联系方式无法通知被告应诉的，应当按以下情况分别处理： （一）原告提供了被告准确的送达地址，但人民法院无法向被告直接送达或者留置送达应诉通知书的，应当将案件转入普通程序审理； （二）原告不能提供被告准确的送达地址，人民法院经查证后仍不能确定被告送达地址的，可以被告不明确为由裁定驳回原告起诉。