江西省新余市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣05民终393号上诉人（原审被告、反诉原告）：谭月兴，男，1960年10月15日生，汉族，住新余市高新开发区。上诉人（原审被告、反诉原告）：谭绍根，男，1969年9月20日生，汉族，住新余市高新开发区。上诉人（原审被告、反诉原告）：周文春，男，1958年5月13日生，汉族，住新余市高新区。上诉人（原审被告、反诉原告）：刘四宝，男，1965年12月12日生，汉族，住新余市高新区。上述四上诉人委托诉讼代理人：廖细平，江西平权律师事务所律师。上述四上诉人委托诉讼代理人：李新权，江西平权律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：聂军基，男，1980年1月18日生，汉族，住江西省吉安市新干县。委托诉讼代理人：蒋兵华，江西弘杰律师事务所律师。上诉人谭月兴、谭绍根、周文春、刘四宝因与被上诉人聂军基租赁合同纠纷一案，不服江西省新余市渝水区人民法院（2019）赣0502民初9506号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人谭月兴、谭绍根、周文春、刘四宝（下称谭月兴等四人）及其共同委托诉讼代理人廖细平、李新权，被上诉人聂军基的委托诉讼代理人蒋兵华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谭月兴等四人上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判，驳回聂军基的一审诉讼请求，支持谭月兴等四人的一审全部反诉请求；2.本案一、二审诉讼费由聂军基承担。事实和理由：一、一审判决解除双方签订的租赁合同没有事实和法律依据。1.一审违反不告不理原则，超出聂军基诉讼请求判决解除双方签订的租赁合同，属于明显违法判决。2.即使以继续履行合同显失公平原则为由，一审判决解除合同显然也是属于适用法律错误。首先，本案中，谭月兴等四人不存在明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，而是聂军基违约。其次，本案属于金钱债务纠纷，不是非金钱债务纠纷，聂军基继续履行租赁合同不存在法律障碍，聂军基可以继续租赁经营，也可以转租，不存在事实上履行不能。最后，一审认定继续履行合同显失公平，聂军基无恶意的相关解除合同事由也非法律规定解除合同的情形。3.本案继续履行合同不存在显失公平，一审判决解除合同没有法律依据。4.一审判决认定2019年10月1日解除合同没有任何事实依据，也与法律不相符。聂军基丢弃猪场后，不能达到解除合同的目的，也不能免除支付租金的义务。5.即使一审判决解除租赁合同符合法律规定，聂军基支付租金的合同义务应当至判决解除且判决生效之日。二、谭月兴等四人主张2019年2月16日至2020年12月15日租赁合同中的权益的反诉请求，合理合法。聂军基辩称，一审判决充分考虑了合同双方的情况及众所周知的因非洲猪瘟在中国造成的严重后果，在这种情形下继续履行合同将显失公平，且双方合同在2019年10月实际解除。在保障双方利益前提下做出退还部分押金的判决合法有据，请求驳回谭月兴等四人的上诉请求。聂军基向一审法院起诉请求：1.依法判令解除双方签订的《猪场租赁协议书》；2.判令谭月兴等四人向聂军基退回租赁押金976000元，租金190000元；3.本案诉讼费用由谭月兴等四人承担。谭月兴等四人向一审法院反诉请求：1.判令聂军基向谭月兴等四人支付租金376000元，自2019年2月16日至2019年12月15日按年利率6%支付逾期付款利息18800元，自2019年12月16日至付清止按年利率6%支付逾期付款利息；2.判令聂军基向谭月兴等四人支付9个月管理费31500元，自反诉之日起至付清止按年利率6%支付逾期付款利息；3.判决聂军基向谭月兴等四人支付风机残值50000元，自反诉之日起至付清止按年利率6%支付逾期付款利息；4.判决聂军基向谭月兴等四人支付聂军基经营发生的电费12000元，自反诉之日起至付清止按年利率6%支付逾期付款利息；5.判令聂军基向谭月兴等四人支付反诉人垫付的卫生清理费10000元，自反诉之日起至付清止按年利率6%支付逾期付款利息；6.本案反诉费由聂军基承担。一审法院认定事实：2018年12月10日，聂军基与谭月兴等四人签订了《猪场租赁协议书》，谭月兴等四人将5917平方米的猪场出租给聂军基从事生猪养殖经营活动。第一条约定：谭月兴等四人应确保猪场通过了当地政府关于畜禽养殖场的生态化改造验收、环保设施前，承担环保责任。第二条：栏舍面积5917元，单价为165元/平方米，全年租金为976000元。第三条：租赁期限为5年（自2019年2月15日至2024年2月14日）。第四条：付款方式为押一付一，即交一年的押金，签订合同是付1年的押金，2019年1月25日预付50万元租金（若栏舍当时全部交付聂军基使用，则将租金全部付清）。第五条：栏舍现有的风机残值50000元，由聂军基承担，若中途中断合作，则按1万元/年折旧。第六条：聂军基每月支付3500元物业管理费给谭月兴等四人用于谭月兴等四人委派专人对猪场进行管理。第九条：谭月兴等四人应确保养殖设备的完善，若在使用过程中出现损坏，由聂军基负责维修或赔偿。第十条：养殖过程中产生的电费，由聂军基负责，电价按0.8元/度计算，依电表据实核算。等等。签订合同当日，谭月兴等四人收到聂军基支付的猪场押金976000元。聂军基分三笔共支付谭月兴等四人租金60万元。聂军基3月开始养殖生猪，6月起生猪染上非洲猪瘟，因非洲猪瘟导致猪大量死亡，2019年9月底，聂军基未完全打扫猪栏便撤离了月兴养殖场不再使用猪场。2019年11月2日，谭月兴等四人委托张七根清理聂军基租赁的5栋猪栏，花费清理卫生费10000元。另查明，1.猪栏配备了环保设施，通过了生态化改造验收。2.聂军基同意支付谭月兴等四人使用猪场期间的电费12000元。3.谭月兴等四人共同建立了月兴养殖场，四人是合伙关系。因聂军基要求解除与谭月兴等四人的《猪场租赁协议书》协商不成，故聂军基诉至一审法院并提出上列诉请，谭月兴等四人在答辩期间提出了上列反诉请求。一审法院认为，本案属租赁合同纠纷。聂军基租赁谭月兴等四人合伙建立的月兴养殖场有《猪场租赁协议书》佐证，聂军基与谭月兴等四人之间的租赁法律关系一审法院予以认定，双方当事人均应恪守合同约定。一、对聂军基的本诉请求，一审法院作如下处理：1.关于聂军基要求解除《猪场租赁协议书》的请求。聂军基以谭月兴等四人没有按合同约定办理环保合格证明、防疫证明，严重危及了聂军基的养殖，导致合同目的不能实现，因此要求解除租赁协议书。一审法院认为，《猪场租赁协议书》约定的通过当地政府畜禽养殖场的生态化改造验收及环保设施齐全的责任，谭月兴等四人已经履行到位。聂军基提交的证据不能证实猪场的生猪染上非洲猪瘟是由谭月兴等四人过错导致的，同时染上非洲猪瘟亦不是不可抗力导致不能实现合同目的的理由，无证据证明谭月兴等四人的月兴养殖场不符合饲养生猪的条件，聂军基要求解除合同的上述理由不成立。由于聂军基在生猪养殖过程中因非洲猪瘟的影响已于2019年9月底彻底放弃月兴养殖场，撤出租赁猪场，虽然谭月兴等四人不同意解除合同，但聂军基以其行为表明要求终止合同，自此僵局情形下，要求聂军基继续履行合同显失公平，且聂军基并非恶意违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项及第一百一十条第（一）项之规定，对聂军基要求解除合同的请求，予以支持。谭月兴等四人在2019年10月初已知晓聂军基丢弃（撤出）猪场，故一审法院认定聂军基与谭月兴等四人签订的《猪场租赁协议书》于2019年10月1日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条和第一百零七条的规定，谭月兴等四人有权要求聂军基赔偿因解除合同造成的损失等违约责任。2.关于聂军基要求谭月兴等四人退还租赁押金976000元、租金19万元的请求。一审法院认为，双方的《猪场租赁协议书》已经解除，谭月兴等四人取聂军基的976000元押金应返还给聂军基，对聂军基该项主张，予以支持。关于租金19万元。聂军基从2019年2月15日至2019年10月1日期间，需支付谭月兴等四人228天的租金为609666元（976000元÷365天×228天），现聂军基仅支付了600000元，故聂军基要谭月兴等四人返还剩余租金的请求，不予支持。二、对谭月兴等四人的反诉请求，一审法院作如下处理：1.要求聂军基支付租金376000元，及18800元逾期利息（2019年2月16日至2019年12月15日期间按年利率6%计算）并自2019年12月16日按年利率6%计算付清止的逾期利息请求。一审法院认为，聂军基需支付谭月兴等四人的租金前文已计算，故对谭月兴等四人该请求，一审法院认定聂军基需支付谭月兴等四人的租金为9666元。至于逾期利息，一审法院认为，聂军基已向谭月兴等四人缴纳了976000元押金，该部分押金产生的经济效益足以抵偿谭月兴等四人逾期支付租金的损失，故对谭月兴等四人的逾期利息请求，不予支持。2.要求聂军基支付9个月管理费31500元，自反诉之日起至付清止按年利率6%支付逾期付款利息的请求。一审法院认为，《猪场租赁协议书》明确约定需支付谭月兴等四人3500元/月物业管理费用于谭月兴等四人委派专人对猪场进行管理，聂军基不否认谭月兴等四人有人在现场，且聂军基确实未支付该笔费用给谭月兴等四人，根据聂军基的租赁期间（2019年2月15日至2019年10月1日），一审法院认定聂军基需支付谭月兴等四人物业管理费26250元（3500元×7.5个月）。对逾期付款利息的请求，因管理费数额未超出聂军基缴纳的押金范围，其逾期付款的损失足以通过押金的收益抵销，理由同上述一，故不予支持。3.要求聂军基支付风机残值50000元，自反诉之日起至付清止按年利率6%支付逾期付款利息的请求。一审法院认为，《猪场租赁协议书》约定栏舍现有风机残值为50000元，由聂军基承担，若中途中断合作，则按1万元/年折旧，聂军基使用了228天，该期间的风机折旧费为6247元（10000元÷365天×228天），故一审法院认定聂军基需支付谭月兴等四人风机折旧费6521元。关于逾期付款利息理由同上，不予支持。4.要求聂军基向谭月兴等四人支付经营期间发生的电费12000元，自反诉之日起至付清止按年利率6%支付逾期付款利息的请求。一审法院认为，谭月兴等四人无完善的证据证明电表数为聂军基的全部用电，但本着解决纠纷的诚意，聂军基向一审法院表示愿意承担电费12000元，故一审法院对谭月兴等四人要求聂军基支付经营期间的电费12000元的请求予以支持。对谭月兴等四人主张的逾期付款利息，不予支持，理由同上。5.要求聂军基支付被告垫付的卫生清理费10000元，并自反诉之日起至付清止按年利率6%支付逾期利息的请求。一审法院认为，聂军基撤离之后未曾清理干净猪场，后期谭月兴等四人为此花费的费用应由聂军基承担，故对谭月兴等四人该请求，予以支持，对谭月兴等四人主张的逾期利息请求，不予支持，理由同上。综上，聂军基需支付谭月兴等四人的费用为租金9666元、管理费26250元、风机折旧费6247元、电费12000元、卫生清理费10000元，该费用合计为64163元，该费用从谭月兴等四人需返还给聂军基的押金里一并扣除后，谭月兴等四人还需返还聂军基押金911837元（976000元-64163元）。依据《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十四条、第九十一条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、聂军基与谭月兴等四人签订的《猪场租赁协议书》于2019年10月1日解除；二、谭月兴等四人应于本判决生效之日起十日内返还聂军基剩余租赁押金911837元；三、驳回聂军基的其他本诉诉讼请求；四、驳回谭月兴等四人的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费7647元（已减半收取）、保全费5000元、反诉费4313元（已减半收取），反诉保全费3120元，共计20080元，由聂军基承担3500元，谭月兴等四人承担16580元。二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。二审查明事实和一审查明事实一致。本院认为，根据双方当事人发表的诉辩意见，本案的争议焦点为：双方的租赁合同是否已经解除，聂军基交纳的押金是否应予返还及返还数额？谭月兴等四人要求继续履行合同并支付逾期支付租金、管理费等利息的主张是否成立？就上述争议焦点，本院综合评述如下：聂军基与谭月兴等四人于2018年12月10日签订的《猪场租赁协议书》，是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应遵照执行。2019年6月起，因所养生猪染上非洲猪瘟，导致生猪大量死亡，2019年9月底，聂军基在未征得谭月兴等四人同意的情况下，擅自撤离猪场，并通知谭月兴等四人要求解除合同，同时对欠付租金未予支付。聂军基的行为构成违约，依约应当承担违约责任，但因谭月兴等四人在反诉中未予主张，本案不做审理，其可另行主张。根据已查明事实，聂军基在2019年9月底即已撤出案涉猪场，谭月兴等四人提供的其与张七根于2019年11月2日签订的清理猪舍卫生一事的《合同书》，可以确定，该份《合同书》签订之时，谭月兴等四人已实际接管案涉猪场，故本院认为双方之间的《猪场租赁协议书》已于2019年11月1日实际解除。聂军基在本诉中要求解除双方案涉合同的诉讼请求，因该案涉合同在诉前已实际解除，故对其该项诉请不予支持。至于一审判决确认案涉合同已于2019年10月1日解除一事，本院认为，因谭月兴等四人并不同意聂军基的解除合同请求，故而即使聂军基在2019年9月底即已撤出案涉猪场，谭月兴等四人在当年10月初便知晓该事项，并不能导致合同的解除。因为聂军基作为违约方，即使其违约并非恶意，且继续履行对其显失公平，也并不享有案涉合同的单方解除权，故而一审判决认定案涉合同已于2019年10月1日解除，存在不当，本院予以纠正。因双方合同已于2019年11月1日实际解除，故聂军基要求返还已付押金976000元，依法有据，本院予以支持。聂军基承租案涉猪场的实际起止时间为2019年2月15日至2019年11月1日，租金总额为692558.9元，扣除聂军基已付的60万元，聂军基还欠付谭月兴等四人92558.9元。故聂军基要求谭月兴等四人返还19万元租金的诉请，于法无据，本院不予支持。谭月兴等四人要求聂军基支付租金376000元的主张，本院予以部分支持。另，一审判决对谭月兴等四人主张的管理费、风机折旧费、电费及卫生清理费，认定合理，本院予以认可。至于谭月兴等四人主张欠付款项的逾期利息，一审判决已作详细评述，其认定合理，本院予以采信，不再赘述。综上，谭月兴等四人的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销江西省新余市渝水区人民法院（2019）赣0502民初9506号民事判决；二、谭月兴、谭绍根、周文春、刘四宝于本判决生效之日起十日内返还聂军基押金976000元；三、聂军基于本判决生效之日起十日内向谭月兴、谭绍根、周文春、刘四宝支付租金92558.9元；四、聂军基于本判决生效之日起十日内向谭月兴、谭绍根、周文春、刘四宝支付管理费26250元；五、聂军基于本判决生效之日起十日内向谭月兴、谭绍根、周文春、刘四宝支付风机折旧费6247元；六、聂军基于本判决生效之日起十日内向谭月兴、谭绍根、周文春、刘四宝支付电费12000元；七、聂军基于本判决生效之日起十日内向谭月兴、谭绍根、周文春、刘四宝支付卫生清理费10000元；八、合并二、三、四、五、六、七项，谭月兴、谭绍根、周文春、刘四宝于本判决生效之日起十日内返还聂军基押金828944.1元；九、驳回聂军基的其他诉讼请求；十、驳回谭月兴、谭绍根、周文春、刘四宝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费7647元（已减半收取，聂军基预交）、保全费5000元（聂军基预交）、反诉费4313元（已减半收取，谭月兴、谭绍根、周文春、刘四宝预交），反诉保全费3120元（谭月兴、谭绍根、周文春、刘四宝预交），共计20080元，二审案件受理费17006.1元（谭月兴、谭绍根、周文春、刘四宝预交），一、二审费用合计37086.1元，由聂军基负担11125.8元，谭月兴、谭绍根、周文春、刘四宝承担25960.3元。本判决为终审判决。审判长  甘致易审判员  艾力钊审判员  赵卫珍二〇二〇年六月三十日书记员  钟 卉