四川省西昌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川3401民初1531号 原告：崔芬春，女，汉族，1953年11月16日出生，四川省西昌市人，住西昌市。 委托诉讼代理人：黄林，女，汉族，1979年2月23日出生，四川省西昌市人，住西昌市，系原告女儿，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：李发荣，四川早煋律师事务所律师，代理权限为一般代理。 被告：杨洪，女，彝族，1976年4月30日出生，四川省西昌市人，住西昌市。 委托诉讼代理人：李丽娟，四川月城律师事务所律师，代理权限为一般代理。 第三人：肖亚芳，女，回族，1989年6月20日出生，四川省西昌市人，住西昌市。 第三人：吴靖，男，汉族，1976年7月16日出生，四川省西昌市人，住西昌市。 原告崔芬春与被告杨洪、第三人肖亚芳、第三人吴靖房屋租赁纠纷一案，本院于2020年4月27日立案后，依法由审判员吴蓉独任审判，公开开庭进行了审理，原告崔芬春的委托诉讼代理人黄林、李发荣到庭参加了诉讼，被告杨洪及委托诉讼代理人李丽娟到庭参加诉讼，第三人肖亚芳、吴靖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告崔芬春向本院提出诉讼请求:1、解除原告崔芬春与被告杨洪之间在2018年所签订的《门市租赁合同》；2、判令被告立即将门市恢复原状并返还原告；3、判令被告向原告支付自2020年2月起至归还原告门市之日止的门市租金,并支付合同违约金(租金按每月6000元计算，违约金按门市年租金20%计算)；4、判令第三人肖亚芳停止非法占用原告门市、妨碍原告行使房屋所有权的行为,立即搬离原告门市。并承担因强占门市造成原告多次错过门市租户,门市不能租出所带来的经济损失5万元；5、由被告和第三人承担因本案诉讼产生的费用；6、被告方严重违约造成原告无法取得门市租金收入，且原告年事已高，丧偶，无其它收入来源,现受疫情影响经济困难，急需依靠合法经营该门市获得收入，因此申请人民法院裁定先予执行让原告收回门市。事实与理由：2018年11月15日，被告杨洪因经营需要自愿与胡远珍(已退出经营门市)租赁原告位于西昌市龙旺商业城一楼C1-19门市(49㎡)，并与原告签定门市租赁合同。双方在合同中约定：门市的租期为3年；门市租金年租金为58000元，一年后租金价格随行就市；如需对房屋进行装修，费用自理；租金支付方式为年交，每一年提前一个月一次性交清全年租金，若逾期未支付租金，每逾期一日按月租金的20%加收违约金；租赁期间，门市可发生的水、电、物业管理等费用由被告承担；该门市不得转租、转让第三方，否则视作违约。合同签定后，原告将门市交由被告杨洪使用。2019年11月原告按合同约定提前1个月到C1-19门市收取2020年1月至2020年12月的租金，看到经营门市的并不是被告杨洪，而是第三人肖亚芳。在第三人肖亚芳处得知，被告杨洪未经原告许可，于2019年4月20日已将门市转租、转让给肖亚芳。原告联系被告杨洪，要求解除合同，并告诉第三人肖亚芳：如果要承租则必须提高租金。第三人肖亚芳称不愿承租门市，但门市上所剩货物需要时间处理。原告同意暂不回收门市，可以给肖亚芳一个月时间处理商品(2020年1月1日到2020年1月31日)，并由肖亚芳支付了5000元作为占用门市一个月对原告补偿。但期满后，肖亚芳仍拒不交还门市给原告，非法占用该门市至今，虽经多次协商，但均未果。综上，原告为维护自己的合法权益，也为彰显法律的公平公正，特诉至贵院，望依法支持原告诉求。 被告杨洪辩称：答辩人的诉讼请求无事实和法律依据。理由如下：1、本案发生争议是在2020年1月份开始，答辩人已经在被答辩人女婿吴靖的同意下退出本案争议门市的承租，由第三人肖亚芳作为承租人继续履行租赁合同，即答辩人与被答辩人的租赁合同已经实际解除。在2020年1月份开始发生的争议与答辩人无关，应由第三人自己承担。2、在2019年11月底12月初，该交次年房租时，本案当事人均在场对租赁门市进行面谈，经三方友好协商，达成口头协议：吴靖表示理解答辩人杨洪的实际困难，当场同意承租方杨洪将本案中的门市转让给第三人肖亚芳承租，并亲口说：“以后这个门市就与你杨姐（杨洪）无关了，我们直接与小肖签合同”，第三人也同意代替答辩人承租该门市，吴靖当天就从第三人肖亚芳处收走了2020年度全年租金58000元整，并打了收条，答辩人即退出该门市租赁。吴靖又电话通知答辩人把原始合同作废处理（有通话记录及证人能证明该通话内容）。他们双方发生争议最终没有签订合同造成今天的局面与答辩人无关，答辩人无需承担任何责任。二、在本案中被答辩人女婿吴靖的行为应认定为表见代理。在2018年答辩人与被答辩人的女儿黄林签订了该门市租赁合同，在租赁期间所有租赁事项均系被答辩人的女婿吴靖与答辩人联系，2019年的全年房租也是在2018年11月提前一次性现金给付给吴靖，第三人肖亚芳2020年的全年房租也是交给吴靖的。本案中被答辩人的女婿吴靖的行为已经构成表见代理，第三人吴靖作为其丈夫，长期多次就房屋租赁事宜与答辩人杨洪及第三人肖亚芳联系，两次房屋租金都是由吴靖收取，所以吴靖对于答辩人将房屋转租给第三人肖亚芳的追认、及答辩人退出房屋租赁关系事项的确认，应当视为系被答辩人的确认。三、本案中发生争议的双方主体应为被答辩人与第三人肖亚芳，答辩人已经于2019年12月2日在被答辩人女婿吴靖的许可下退出该门市的租赁，该门市的实际使用人也是第三人肖亚芳，发生争议的真实原因是被答辩人在收取第三人肖亚芳2020年全年度房租58000元后，不遵守承诺向肖亚芳提出要加收1万元/年房租，因此存在违约行为的应是被答辩人与第三人肖亚芳，该争议与答辩人无关。四、本案中虽然答辩人在2019年4月将本案中的门市转租给了第三人，但该事实在2019年12月2日得到了被答辩人的追认，三方面口头约定答辩人从2020年1月起退出该门市租赁合同关系，故答辩人不存在违约的情况，且在该《房屋租赁合同》中并没有约定如果转租或者转让第三人使用要承担的违约责任，双方没有明确的约定即无需承担责任，《房屋租赁合同》约定租金随行就市，但未约定门市恢复原状返还的条款，因此在本案中答辩人不应承担任何责任。综上所述，被答辩人针对答辩人的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求人民法院查明事实，依法驳回被答辩人对答辩人的诉请。补充：在答辩人与被答辩人之间签订的《房屋租赁合同》上甲方的身份证号码是第三人吴靖的身份证号码，且合同上也留有吴靖的电话号码。 第三人肖亚芳辩称：我是在杨洪手上租的门市，当时与杨洪签订合同时，杨洪告知我要以她侄女的名义来租赁门市，所有人问都要说是她的侄女，不能告知周围的人与房东她已经将门市转租给我了，如果告知，房东就会收回门市，导致房东在完全不知情的情况下，我已经租下这个门市了，2019年11月中旬，房东到门市上来收租金时才得知这个门市已经被转租，2019年11月底房东、杨洪及我的父亲一起向吴靖交2020年一年的房租58000元，并且打了收条，因为当时房东不清楚收了60000元的装修费，在2019年12月房东知道我与杨洪签订协议并且杨洪收了60000元的装修费后吴靖就要求涨房租，由于要涨房租我们就无法经营，我们就不想再租门市了，但我们进了很多衣服需出售减少损失，就与原告商量交了2020年1月的房租来处理所进的货物，但是后面由于疫情门市没开，现在还有大部分的货堆在门市上，我们其实只做了8个月，装修费就交了60000元，我要求扣除8个月的装修费（签订定的合同是三年），将剩余的装修费由杨洪退还给我们，我们要求杨洪与原告赔偿我货品及衣服架子费用，以及原告退还房屋押金2000元。 第三人吴靖辩称：2019年12月1日我打电话给杨洪，我说我是房主要收租金了，杨洪叫明天来收，她告诉我胡远珍没有做了，现在是我和我侄女在做。两天后叫我来拿钱，到了门市上是肖亚芳及她的父亲在，之后杨洪也来了。我就问了她们情况，肖亚芳说她是杨洪的侄女帮杨洪看门市，杨洪来了之后，也告知我肖亚芳是她的侄女，是肖亚芳在经营门市，然后我就把58000元收了并出具收条，我也就问了一下她与肖亚芳的关系，她们明确说是侄女关系，说现在门市交由侄女在做，她的身体不好，钱收后我的意思是下个星期要跟肖亚芳签合同，12月15日我与黄林将打好的协议带到门市上准备签合同，当时肖亚芳与其老公都在，我当时提出合同要一年一签，但是肖亚芳的老公就不同意，说要签5年，还要求门市以后租给下一家要收装修费，我不同意，肖亚芳老公甘朝虹就通过微信把他们与杨洪签订的协议发给我看，我才知道双方在2019年4月20日就签了转让协议，我就跟肖亚芳说这个合同我们就不签了，因为侵犯了我们的权益。之后肖亚芳的老公提了一个意见，说去找杨洪要回转让费。未要回后要求把门市租给肖亚芳，这个事情我就决定不了，原告说要么就涨房租，要么就把门市收回来，后来肖亚芳不同意涨房租，但她说进了一些货需要处理，就交了一个月的房租让他们来处理货，我们就同意延期一个月并且退了肖亚芳交的11个月的租金，现在造成我们门市和租金都没有拿到，虽然门市的锁被我换了但门市还放有肖亚芳的货，门门市至今也未租出去。 本院组织当事人进行了证据质证。原告崔芬春提交的证据材料即：第一组证据：房屋租赁合同（原告与被告在2018年11月15日签订的）。证明：1、门市租赁给被告的起止时间2019年1月1日至2021年12月31日。2、月租金是4833元，年租金是58000元。3、装修费用由被告自理。4、门市不得转租或转让给第三方。第二组证据：门市转让协议截图（2019年12月15日甘朝虹通过微信发给吴靖）。证明：2019年4月20日被告未经原告许可将案涉门市转让给第三人肖亚芳，我们在2019年12月15日才知道门市被转让的事。第三组证据：吴靖与杨洪的通话录音。证明：被告将门市转让给第三人肖亚芳时并未经原告同意，原告也不知晓，声称门市是由被告在经营，由肖亚芳在看门市。第四组证据：吴靖与肖亚芳的通话录音2段。证明：肖亚芳的货物一直堆放在门市，门市一直由肖亚芳在占用。第五组证据：出警记录。证明：交接门市当天第三人肖亚芳没来我们就报警了。第六组证据：房产证复印件、户口薄复印件、结婚证复印件。证明：崔芬春是适格原告。 被告杨洪对原告提交的证据质证：第一组证据：对其真实性无异议，对证明目的不认可，第二组证据：协议图片的来源无法证实，我们不予认可其证明目的，第三组证据：对真实性、合法性无异议，我们不认可其证明目的第四、五组证据：与我们无关，不予质证。第六组证据：对真实性、合法性无异议。 第三人肖亚芳对原告提交的证据质证：对第一、二组证据不清楚这个情况不予质证。对第三组证据：实际上吴靖2019年11月份就知道转租门市的情况，吴靖也知道门市是由我在做。第四、五、六组证据：无异议。 第三人吴靖对原告提交的证据质证无异议。 被告杨洪提交的证据：第一组证据：中国电信记录通话记录单。第二组证据：通话录音。证明第三人对门市转让已追认并收取肖亚芳租金，双方发生争议与杨洪无关。第三组证据：门市转让协议。证明：肖亚芳明确知道房东不同意转租门市。第四组证据：《出院证明书》。证明目的:证明被告患有严重焦虑症，身体有多种疾病，才将门市转让。第五组证据：证人蒋某出庭作证。其证词证明吴靖与肖亚芳协商签定合同，杨洪与此事无关。 原告及第三人吴靖对被告杨洪提供的证据质证：对第一、二组证据：对证明目的有异议，不能达到被告的证明目的。对第三组证据：对证据真实性没有异议，但是原告对于被告与第三人之间的转让行为不知情也不予认可。第四组证据：原告认为该证据不能作为本案的依据，该证据与本案没有关联性，且真实性存疑。对第五组证据的三性不予认可。 第三人肖亚芳对被告杨洪提供的证据质证：第一、二组证据没有异议。对第三组证据没有异议，确实是我们签的。对第四组证据《出院证明书》无异议。对第五组证据证人证词认可。 第三人肖亚芳提交证据：门市转让协议。证明：我与杨洪签了一个三年的转让协议，交了2000元押金，装修费60000元及租金共计100000元。 原告及第三人吴靖对肖亚芳提供的证据质证：对证据的真实性无异议，但对被告与肖亚芳之间的转让行为并未取得原告的同意，原告事后也没有予以追认，协议中第三条证实了他们之间的转让是明知原告不会同意的，是私自转让行为。 被告杨洪对肖亚芳提供的证据质证：对其真实性无异议。但10万元中包含了2000元的押金、8个月零10天的房租42520.50元，剩余才是装修的费用。 对原告、被告及第三人提供的证据，本院对各方无异议的证据予以采信，对有异议的证据，本院将根据查明的案件事实予以综合认定。 本院经审理认定事实如下：2018年11月15日，原告崔芬春与被告杨洪及胡远珍签订了《房屋租赁合同》，合同内容即“甲方崔芬春、乙方胡远珍、杨洪。一、甲方自愿将龙旺商业城Ｃ1-19铺面出租给乙方，乙方对甲方所要出租的房产做了充分了解，愿意承租该房屋，此房面积为49平方米。二、双方议定上述房屋月租金为人民币4833元，年租金58000元，租赁期限为2019年1月1日起到2021年12月31日止，租金按1年结算，并提前一个月支付，房屋押金2000元。三、房屋租赁期间，甲方保证并承担以下责任1、保证乙方正常使用，2、租赁期满，乙方如想续租，在同等条件下，享有优先权。四、房屋租赁期间，乙方保证并承担以下责任：1、如需对房屋进行装修，费用由乙方自理。2、因装修不当或其他人为因素，而使房屋及设备损坏，乙方负责赔偿或请人修复。3、此房Ｃ1-19铺面不得转租或转让第三方使用。4、租赁期满，乙方应无条件的将房屋及设备完好无损地交给甲方。5、乙方不准任意降低租金。甲方要求乙方必须按期交纳房租，否则每逾期一日，将按月租金的20%加收违约金。6、门市租给乙方后，由乙方自主经营，所有涉及的税费、水电费、卫生费、治安费及物业费等由乙方负责。五、本合同一式两份，甲乙双方各执一份。六、一年后租金随行就市。双方签字捺印。”合同签订后，原告将房屋交付被告，被告杨洪也交付了2019年全年的租金58000元并对房屋进行装修后经营至2019年4月20日。2019年4月20日，在原告不知情的情况下，被告杨洪与第三人肖亚芳签订了《门市转让协议》。协议内容“甲方杨洪，乙方肖亚芳。依据中华人民共和国合同法及相关法律、法规之规定，甲乙双方在平等自愿友好合作的基础上，经双方协商达成以下协议：1、甲方将位于龙旺龙辉街××（××号）门市转让给乙方使用，乙方付给甲方装修补偿金及2019年度剩余门市租金共计拾万元整。2、门市租金每年为人民币伍万捌仟元整，房屋押金2000元，合同期限2019年1月1日至2021年12月31日止，每年租金随行就市，每年一交，并每年提前一个月交清次年房租。若不及时交清次年租金，每逾期1日，乙方将每日按月租金的20%向房东支付违约金。当年租期期满，视为乙方自动放弃续租权。（与原始合同基本一致）。3、房东原则上不准将门市转让给第三方使用，故甲乙双方之间没有转让费一说，只有一点装修补偿金，如果乙方到处乱说转让事宜，门市被房东收回，后果乙方自己承担，与甲方无关。4、如乙方需要再装修，不得损坏水电，防火设备及破坏房屋主体结构。5、此协议自签订之日起，甲方已经清理所有债权债务，乙方在使用期间的房租、物管、水电、卫生费由乙方自己承担，经营过程中所产生的债权债务与甲方无关。6、甲乙双方签订此协议之日起，由乙方自己定夺经营范围，合法经营，自负盈亏与甲方毫无关系。7、本合同一式二份，甲乙双方各执一份，自双方签订之日起生效。8、合同期内甲方协助乙方交房租。2019年4月20日双方签字捺印。”合同签订后，第三人肖亚芳向被告杨洪支付了100000元费用，其中有押金2000元，杨洪已交的房租42520元，装修费55480元。第三人肖亚芳从2019年4月20日开始经营该门市，对外均称系杨洪侄女，帮杨洪看门市的。2019年11月第三人吴靖代表原告向杨洪收取2020年全年租金58000元，被告杨洪告知因自己身体不好，将门市交给其侄女肖亚芳经营，房租也由肖亚芳交付，吴靖也表示同意并在2019年12月初收取了肖亚芳交付的2020年全年租金58000元。原告与肖亚芳签订合同时，肖亚芳要求合同三年一签并且可转让收取装修费，原告不同意，此时才得知肖亚芳并非杨洪侄女，在2019年4月杨洪就将门市转让给了肖亚芳并收取了费用。原告要求在涨房租10000元并一年一签的情况下才与肖亚芳签订门市租赁合同否则收回门市。双方未达成共识发生纠纷，第三人肖亚芳称涨租金就不再租该门市，要求原告给一个月时间处理所进的货物，原告同意后退还了肖亚芳2020年11个月的房租。2020年因新冠疫情的发生，肖亚芳的货物也未处理，现货物还存放在门市上，原告已将门市的门锁更换。现门市处于空置状态。 另查明，与原告签订《门市租赁合同》的胡远珍，在杨洪将该门市转让给肖亚芳时就已退出了门市经营，故原告未起诉胡远珍。第三人吴靖系原告崔芬春的女婿，在门市租赁中负责收取租金或签订合同。 本院认为，本案争议焦点一：被告杨洪的转租行为是否有效？1、2018年11月15日原告崔芬春与被告杨洪签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，协议内容不违背法律法规禁止性规定，合法有效，应受法律保护，本院予以确认。在合同履行过程中双方均按合同约定履行了各自的义务。原告交付了门市，被告交付了2019年全年租金58000元并自行装修后进行经营。2、根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款规定“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”本案中原被告双方签订的房屋租赁合同约定在租赁期间此房C1-19铺面不得转租或转让第三方使用。2019年4月被告杨洪在明知该铺面不得转租或转让第三方使用的情况下，与第三人肖亚芳签订了门市转让协议，已违反合同约定。本案争议焦点二：被告的转租行为是否得到原告的追认？2019年11月，本案中第三人吴靖代原告收取下一年房租时，杨洪告知因其身体原因不能经营门市，现已将该门市转交其侄女肖亚芳经营，第三人吴靖同意并收取了肖亚芳房租。但在与肖亚芳签订租赁合同时双方因租赁时间，能否转租等发生争议，此时发现被告杨洪已将该门市于2019年4月转租肖亚芳并收取了费用，肖亚芳也不是杨洪侄女。原告认为自己确认的是杨洪将门市交其侄女继续经营，但事实是杨洪已转租收取费用，肖亚芳也不是其侄女。被告的行为已违反双方合同约定，现原告要求收回门市的请求符合法律规定。被告杨洪辩称转租行为已得到了原告的追认，转租有效，此事与自己无关的辩解理由不能成立。本案争议焦点三：第三人肖亚芳在本案中是否有过错？被告与肖亚芳在2019年4月20日签订的《门市转让协议》中约定“房东原则上不准将门市转让给第三方使用，故甲乙双方之间没有转让费一说，只有一点装修补偿金，如果乙方到处乱说转让事宜，门市被房东收回，后果乙方自己承担，与甲方无关。”从双方协议约定来看，第三人肖亚芳一开始就知道该门市是不能转租转让的，造成现状，第三人肖亚芳也存在过错，与被告杨洪签订的《门市转让协议》属无效协议，现原告要求其退还门市的诉讼请求于法有据，肖亚芳应当退还。至于与被告杨洪之间因转让行为产生的损失，与本案不是同一法律关系，不属本案调整的范畴，可另行起诉处理。 综上所述，原告崔芬春要求与被告杨洪解除门店租赁合同，支付2020年2月至合同解除之日起的租金的诉讼请求，要求第三人肖亚芳腾退门市的诉讼请求于法有据，本院予以支持。因原被告双方在合同中未约定违约责任，原告要求按门市年租金20%支付违约金及要求第三人支付50000元经济损失的请求于法无据本院不予支持。为此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第二百二十四条之规定判决如下： 一、原告崔芬春与被告杨洪在2018年11月15日签定的《房屋租赁合同》于2020年4月27日解除； 二、被告杨洪在判决书生效后十五日内支付原告崔芬春2020年2月至2020年4月27日止的房屋租金（租金按每月4833元计付）； 三、第三人肖亚芳在判决书生效后十日内将门市腾退给原告崔芬春； 四、驳回原告崔芬春的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1250.00元，减半收取计625.00元由被告杨洪负担。（此款已由原告垫付，由被告径直向原告支付) 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。 审判员  吴蓉 二〇二〇年六月二十九日 书记员  陈玲 附法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； 第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。