云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0302民初1222号原告：曲靖市恒大物业服务有限公司，住所地：曲靖市麒麟区曲沾大道顺景花园小区1幢。统一社会信用代码：915303025501189270。法定代表人：张中俊，执行董事。委托诉讼代理人：黄琼，云南精茂律师事务所律师（特别授权）。被告：张留英，女，1988年4月22日出生，汉族，麒麟区人，务工，住麒麟区。原告曲靖市恒大物业服务有限公司与被告张留英物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曲靖市恒大物业服务有限公司委托诉讼代理人黄琼、被告张留英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曲靖市恒大物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告物业管理费3386元、物业管理费违约金1142元、二次加压费180元、水池清洗费180元、垃圾清运处置费352元，共计5240元（暂计至2019年12月31日）以及到实际付款日所发生的上述费用和违约金；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年4月24日，原告与被告签订了物业名称为“天源自由港”的《前期物业管理服务协议》。同时，原告与开发商曲靖市天源房地产开发有限公司于2010年11月16日以及2015年4月1日分别签订了关于顺景花园（原名：天源自由港）小区物业服务的《“天源自由港”物业服务委托合同》，合同约定自建成并交付业主使用后，即由原告为该小区提供物业服务，物业服务的期限为2010年11月20日起至2021年4月1日止。多年来，原告真诚优质的服务得到了广大业主的一致好评，绝大多数业主均按期缴纳物业费。但被告自2017年5月1日起就未缴纳过物业服务费、二次加压费、水池清洗费及垃圾清运费等费用。望支持原告诉请为谢！诉讼过程中，因被告缴纳了2017年及2018年物管费用，原告诉请第1项中物管费变更为1522元，变更后的诉请为2664元。并以1522元为基准，从2020年1月1日起按年利率20%计算至债务清偿完毕之日止的利息。被告张留英辩称，我们从2011年4月入住顺景花园，2011年4月24日和恒大签订了物业管理合同，未交物业费的原因是原告管理不到位，物业服务质量差。原告为支持其诉讼主张，向本院提交以下证据：1、营业执照副本、法定代表人身份证复印件及身份证明各1份，用于证明原告主体资格；2、恒大物业公司小区收费台账1份，用于证明被告的相关个人信息及房产信息；3、《前期物业管理服务协议》1份，用于证明协议对双方的权利义务收费标准及违约金的计算等作了明确约定；4、《“天源自由港”物业服务委托合同》2份、《补充协议》、《曲靖经济技术开发区经营性服务收费标准备案表》、《曲靖市发展和改革委员会文件》各1份，用于证明原告按合同及文件收取物业费、垃圾清运费、二次加压费、水池清洗费的依据及违约金的计算依据；5、物业服务照片8张、荣誉证书6张、《“顺景花园”物业收费一览表》公示照片1张，用于证明：①原告已按物业服务合同的约定履行了包括安保、绿化养护、保洁等义务的事实、②多次被命名为“守合同重信用”企业、③原告相关费用已经进行公示的事实；6、恒大物业管理有限公司杂费收据2份，用于证明原告已经履行物业管理、垃圾处理、二次加压以及水池清洗的义务；7、曲靖市恒大物业服务有限公司催费通知书一份，用于证明原告于2019年5月10日向被告书面催交逾期物业费的事实。经质证，被告对上述证据1、2、3、5无异议；对证据4认为电费、水费收取过高、安保质量差，其余部分无异议；对证据6认为收取水池清洗费，但是否清洗不清楚，垃圾不及时处理；对证据7，没有收到过通知。针对被告上述质证中不同意见，原告作如下说明：我方没有请求电费，电费与本案无关。催收通知书张贴在被告门上，有被告的门牌号码。被告对其门牌号码无异议。被告张留英向本院提交照片13张，用于证明原告安保不到位、卫生差、垃圾未及时清运、小区维护不到位。经质证，原告对上述证据三性均不认可，照片上无拍摄的时间地点，没有提供照片来源，均无法证实和小区有关的事实。通过各方当事人对上述证据质证，本院认为，原告所举证据1、2、3、5被告无异议，予以确认；证据4、6、7对其真实性、关联性，予以采信。被告所举证据对其关联性不能确认，不予采信。庭审中，原告针对被告下欠的物业费、垃圾清运费、二次加压费、水池清洗费的计算作以下说明：2019年4月1日-2020年3月31日物业费1270元、垃圾清运费132元、二次加压费60元，水池清洗费60元，合计1522元。被告陈述：2020年5月11日向物管缴纳了3093.12元，其中水池清理费120元、二次加压费120元、垃圾清运费264元，其余是两年的物业服务费。根据确认、采信的当事人所举证据结合当事人当庭陈述，本院确认如下事实：原告系“顺景花园”（原天源自由港）小区物业管理公司，被告为“顺景花园”小区业主，原告以从事物业服务期间被告自2017年5月1日至2019年12月31日期间未缴纳过物业管理费3386元、二次加压费180元、水池清洗费180元、垃圾清运处置费352元未付构成违约为由，诉至本院。另确认，本案诉讼过程中，被告支付了2017年至2018年期间的物业服务费、水池清理费、二次加压费、垃圾清运费。本院认为，被告张留英是“顺景花园”小区1幢1单元1004室业主，原告为该小区提供了物业服务，原告要求被告支付自2019年4月1日-2020年3月31日物业费1270元、垃圾清运费132元、二次加压费60元、水池清洗费60元，理由正当，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告违约金的主张，协议中约定的逾期未缴纳物业服务费，按实际欠费金额每天0.03％支付违约金过高，本院调整为按违约之日以实际欠费金额自2017年11月1日至本判决生效之日止的利息，其中2017年11月1日至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率基础上上浮30％计算；自2019年8月20日起至2019年12月31日止利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率基础上上浮30％计算；自2020年1月1日起至本判决生效之日止利息以每天3.53元(88.16㎡×1.2元/㎡/月÷30天）为基数按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率基础上上浮30％计算{注：2017年11月1日至2019年8月19日下欠物业服务费2288.63元[(88.16㎡×1.2元/㎡/月÷30天）×649天]，2019年8月20日至2019年12月31日下欠物业服务费458.43元[(88.16㎡×1.2元/㎡/月÷30天）×130天]}。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下：被告张留英于本判决生效后十五日内向原告曲靖市恒大物业服务有限公司支付物业管理服务费、二次加压费、水池清洗费、垃圾清运处置费1522.00元及违约金（违约金以下欠物业服务费2288.63元为基数，自2017年11月1日起至2018年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率基础上上浮30％计算；以下欠物业服务费458.43元为基数，自2019年8月20日至2019年12月31日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率基础上上浮30％计算；以每天3.53元(88.16㎡×1.2元/㎡/月÷30天）为基数，自2020年1月1日起至本判决生效之日止利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率基础上上浮30％计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理50元（原告预交），由被告张留英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；申请强制执行的期限为二年。审 判 长  许宝仓人民陪审员  张静文人民陪审员  余绍龙二〇二〇年六月十日书 记 员  张志文