湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘04民终1297号上诉人（原审原告、反诉被告）：胡茂涛被上诉人（原审被告、反诉原告）：衡阳市珠晖城市建设开发公司上诉人胡茂涛因与被上诉人衡阳市珠晖城市建设开发公司（以下简称城建公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市珠晖区人民法院（2019）湘0405民初3934号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡茂涛上诉请求:1.撤销一审判决第一至三项，在查清事实后改判；2.本案一审、二审诉讼费均由城建公司承担。事实和理由：本案的逾期交房违约金不应当调低，应当按照合同的约定足额支付。本案不存在核减逾期交房日期的情形，一审核减逾期交房29天错误。胡茂涛补交的购房款2974.02元，应当计入案涉违约金的计算基数。城建公司应当向胡茂涛开具购房发票。城建公司辩称，一审根据租金标准计算逾期交房违约金及核减29天逾期时间符合公平原则，合理合法。2974.02元的性质无法识别，一审没有按购房款计算相应违约金正确。城建公司在一审判决后已开具案涉购房发票，随时可交付。本案诉讼费用由法院公正决定裁决。胡茂涛向一审法院起诉请求：1.判决城建公司向胡茂涛支付逾期交房违约金21201元（从2017年1月1日计算至2018年10月16日，以缴纳的房款为基数，按每日万分之一计算）；2.判决城建公司支付胡茂涛逾期办证违约金3276.45元（按缴纳的房款的百分之一计算）；3.判决城建公司向胡茂涛交付购房全款的不动产统一销售发票；4.判决城建公司向胡茂涛提交补交房款2974.02元的合法依据。城建公司向一审法院反诉请求：判决胡茂涛支付城建公司房屋保管费3050元，按50元/日计算自2018年8月15日至2018年10月16日。一审法院认定事实：2009年8月27日，衡阳市珠晖区人民政府向衡阳市规划局出具“关于在白渔潭园艺场征地建设区机关家属楼的函”，珠晖区拟参照石鼓、蒸湘的运作模式，由房地产开发公司负责建设商住房，区机关工作人员通过自行购买获得住房，区财政不补贴一分钱，恳请市规划局同意珠晖区在白渔潭园艺场内征用土地144亩用于机关家属楼建设。2010年5月6日，珠晖区委办公室和珠晖区政府办公室联合发布珠办通[2010]20号通知，通知要求各单位职工于2010年5月19日前支付首期购房款5万元，只限团购对象范围内的人员购房，不得转让、赠送、出售购房指标。胡茂涛作为珠晖区财政局职工取得了团购房资格，并缴纳了购房款5万元。2014年，胡茂涛又缴纳了购房款10万元。2015年12月10日，胡茂涛与城建公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定，1.胡茂涛购买城建公司开发的位于衡阳市珠晖区东外环路3号幸福园2号楼2103室，建筑面积为115.72㎡，单价为2805.7元/㎡，房款总金额324670元，胡茂涛一次性付清房款；2.城建公司应当在2016年12月31日前将符合合同约定的商品房交付胡茂涛使用，如因不可抗力，城建公司在发生之日起30日内告知胡茂涛；3.城建公司未按照本合同规定的期限将房屋交付胡茂涛使用的，按下列方式处理：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，城建公司按日向胡茂涛支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，胡茂涛有权解除合同，城建公司应当自胡茂涛解除合同通知到达之日起1天内退还全部已付款；胡茂涛要求继续履行合同的，城建公司按日向胡茂涛支付已交房价款万分之一的违约金；4.商品房达到交付使用条件后，城建公司应当书面通知胡茂涛办理交付手续；5.由于胡茂涛原因，未能按期交付的，胡茂涛应在城建公司通知规定的商品房交付时间内办理房屋交接手续，由于胡茂涛原因，未能按期办理交接的，胡茂涛应向城建公司支付每逾期一日50元的房屋保管费。逾期超过15日，胡茂涛仍未办理房屋交接手续的，即视为城建公司已将本合同项下物业交付了胡茂涛，物业管理等相关费用自城建公司通知房屋交付之日起计算；6.双方均同意办理房地产产权手续采取委托代办的方式办理，城建公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由城建公司提供的资料报产权登记机关备案，如因城建公司的责任，胡茂涛不能在规定期限内取得房地产权属证书的，胡茂涛不退房，城建公司按已付房款的1%向胡茂涛支付违约金；7.面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款，面积误差比绝对值超出3%时，胡茂涛有权退房。当天，胡茂涛将剩余购房款174670.98元支付给城建公司。2018年7月25日，城建公司在珠晖区人民政府网站上发布“关于幸福园业主办理交房手续的通知”，通知的内容为：幸福园项目已竣工验收，于2018年6月1日开始进行交付，各位业主在幸福园小区购买的房屋，现可以办理交房相关手续，由于项目规模大，楼栋多，避免交房出现误差，决定采用分期分批形式进行交房，从7月26日开始交付13栋、15栋，其他楼栋根据工作安排依次交付，请您在接到我公司工作人员电话或短信通知后，按照有关流程，依法依规办理交房手续。2018年10月16日，胡茂涛到城建公司处收房，同日，胡茂涛向城建公司支付了3074.02元。2018年8月至9月，幸福园项目的建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位均签字盖章表示幸福园项目的13栋楼分别验收合格。2019年，衡阳市建设工程质量安全监督站出具证明，证明幸福园2号楼未出具《衡阳市建设工程质量监督报告》。另查明，幸福园项目建设的过程中，出现了以下停工的事实：1.2015年3月24日，珠晖区安全生产监督管理局给城建公司出具强制措施决定书，因幸福园项目民工死亡，要求幸福园项目立即停止建设，待作出调查结论后再予以复工。2015年4月21日，珠晖区安全生产监督管理局查阅相关资料，证实民工死亡属于因病死亡，不属于安全生产事故，同意城建公司复工。2.2014年10月9日和2015年6月25日、2016年3月17日，衡阳市建设工程安全监督站分别给城建公司出具停工整顿通知书，原因均是该监督站工作人员在监督检查时，发现幸福园项目存在严重施工隐患。3.2015年4月20日，衡阳市环境保护局珠晖分局给城建公司出具责令停工整治的通知，原因是幸福园项目施工场地内有部分土方未覆盖，影响周边大气质量。4.2017年4月，城建公司给衡阳市珠晖区住房和城乡建设局出具停工报告，为迎接中央环保督察组进入湖南督察，所有原材料供应商企业都在进行整治改造，暂停混凝土等材料的供应，因此城建公司决定停工自查自纠。城建公司开发建设的幸福园项目，我院目前受理的包括胡茂涛在内的同类型情况基本一致的案件有多件。在该院受理的胡茂涛钟文蒙起诉城建公司的房屋买卖合同纠纷一案中，城建公司申请了对幸福园小区的房屋市场售价及市场月租金进行鉴定。该院依法委托湖南明诚房地产土地资产评估有限责任公司对位于衡阳市珠晖区东外环路3号幸福园小区2016年1月期间的房屋市场价格、楼层差价和2017年1月至2018年7月毛坯房市场租金进行鉴定，2019年10月12日，湖南明诚房地产土地资产评估有限责任公司出具湘明评字（2019）第10120702号、湘明评字（2019）第10120701号评估报告，评估幸福园小区市场均价为3630元/㎡，楼层差价为10元/㎡；幸福园小区2017年1月建筑面积144㎡以下的毛坯房市场月租金为2.8元/㎡，建筑面积144㎡以上的毛坯房市场月租金为2.5元/㎡。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。胡茂涛与城建公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，该院予以确认。胡茂涛与城建公司双方均应按照合同约定履行自己的义务，胡茂涛已按合同约定于2015年12月付清了房款，城建公司应按照合同约定于2016年12月31日前交付房屋。关于逾期交房的截止时间，城建公司辩称其于2018年7月25日在珠晖区人民政府网站上发布的“关于幸福园业主办理交房手续的通知”即应认定为向业主发出收房通知，该院认为，胡茂涛与城建公司的房屋买卖合同中明确约定城建公司需以书面方式通知胡茂涛收房，故城建公司在网站上发的通知并不是有效的收房通知书。本案中，城建公司无证据证明其曾经以书面方式向胡茂涛通知收房，故对城建公司的此抗辩理由，该院不予采纳。胡茂涛于2018年10月16日收房，城建公司的逾期交房的日期应计算至2018年10月15日，逾期交房计653天。关于逾期交房的原因，城建公司辩称，延期交房系不可抗力的原因导致。该院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。城建公司因施工隐患或土方未覆盖等原因停工的，系其施工过程中的自身原因造成，并非属于不可抗力等因素，不能成为合同违约的抗辩事由。关于2017年4月的停工，虽然停工期间正好是中央环保督察期间，但系城建公司自主决定停工自查自纠，且该事由发生在合同约定交房时间之后，系因城建公司自身的原因造成的，其风险应由城建公司自行承担，城建公司要求在延期交房的期限内扣除停工时间的意见该院不予采纳。关于2015年3月24日至2015年4月21日（共计29天）的停工，系因民工死亡需要调查造成，且事后查明民工系因病死亡，故该停工是城建公司无法控制及避免的客观情况，可以作为延期的理由。故城建公司的逾期交房的时间计为624天（653天-29天）。关于逾期交房违约金，城建公司辩称合同中约定的违约金过高，应予以调整。该院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。而逾期交房造成的损失，实际上就是不能居住、使用该房屋造成的损失，该损失可以参照同地段同标准住房的租金损失来确定。根据湘明评字（2019）第10120701号评估报告，幸福园小区2017年1月至2018年7月建筑面积144㎡以下的毛坯房市场月租金为2.8元/㎡。合同中约定的违约金远远高于胡茂涛的损失，故该院依法将违约金调整至胡茂涛的房屋租赁实际损失。胡茂涛所购住房建筑面积为115.72㎡，故城建公司因逾期交房应支付胡茂涛的违约金计为6647.21元（115.72㎡×2.8元/㎡/月×12月/年÷365天/年×624天）。关于胡茂涛诉请的购房发票，该院认为，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国发票管理办法》的规定，税务机关是发票的主管机关，未按规定开具发票的行为应由税务机关依照税收法律法规处理，不属于人民法院处理的范围。胡茂涛诉请的发票实际是为了办理房屋产权证，对此，胡茂涛可直接要求城建公司赔偿因未提供发票导致房屋产权证无法办理而给其造成的损失，胡茂涛在本案中亦提出了要求城建公司赔偿逾期办证的违约金，该院认为，合同约定，城建公司应于2017年12月26日前将房屋办证的有关资料向有关部门备案，如因城建公司的原因导致胡茂涛逾期取得房屋产权证的，应向胡茂涛支付已付房款的1%的违约金。城建公司无证据证明其将办证的有关资料已提交到有关部门备案，实际上，胡茂涛的房屋到目前为止未取得房屋产权证，城建公司应向胡茂涛支付逾期办证违约金3246.7元（324670元×1%）。关于胡茂涛收房时补交的房款，因胡茂涛仅提供证据证明其缴纳了3074.02元，但并未有证据证明该款项中包含了多少房款，故对胡茂涛要求将该款项并入到违约金计算的主张，该院不予支持。关于胡茂涛诉请要求城建公司提交补收房款2974.02元的合法依据，该院认为，该诉请未有实质性内容，胡茂涛认为城建公司收取2974.02元不合法，可直接诉请城建公司返还和赔偿损失即可，故对该诉讼请求，该院亦不予支持。关于城建公司反诉的房屋保管费，该院认为，城建公司无证据证明其曾经以书面方式通知胡茂涛收房的事实，也就不存在胡茂涛逾期收房的事实。故城建公司主张的房屋保管费，无事实和法律依据，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、城建公司在本判决生效之日起六十日内支付胡茂涛逾期交房违约金6647.21元；二、城建公司在本判决生效之日起六十日内支付胡茂涛逾期办证违约金3246.7元；三、驳回胡茂涛的其他诉讼请求；四、驳回城建公司的反诉请求。如果未在判决指定的期限内履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费500元，由城建公司负担202元，胡茂涛负担298元。反诉案件受理费25元，由城建公司负担。本院二审期间，胡茂涛提交有五份证据，拟证明其上诉事由成立。本院组织当事人进行了证据交换及质证，因证据待证事实及证明目的与本案争议焦点相关，本院将结合本案其他案件事实在说理部分予以综合认定。本院对一审查明的当事人无异议的事实予以确认。另查明，城建公司在一审判决后开具了案涉购房发票且已向胡茂涛交付。城建公司在二审期间自愿将一审判决中已核减的29天计入逾期交房期间，且愿意将案涉2974.02元计为购房款。本院认为，二审争议焦点：1.案涉逾期交房的期间及逾期违约金的数额应如何认定；2.案涉2974.02元款项应如何处理；3.城建公司在本案中有无开具购房发票的义务；4.本案诉讼费用应如何负担。分述如下：关于逾期交房期间及逾期违约金数额的问题。城建公司在二审期间愿意将一审判决中已核减的29天计入逾期交房期间，属于对其权利的合法处分，应予准许。至于逾期交房违约金的数额。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十七条第三款规定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本案中，城建公司以违约金过高为由请求减少，因双方均不能证明逾期交房造成的具体直接损失，一审参照同地段同标准毛坯房市场租金标准予以调整，符合上述法律规定，且并无不当。据此，本案逾期交房违约金应为7052.75元（115.72㎡×2.8元/㎡/月÷30天×653天）。关于2974.02元款项的问题。城建公司向胡茂涛已开具的购房发票中，将该款项计入本案的购房款之中，且城建公司在二审期间亦同意将款项计为购房款，故胡茂涛诉请的逾期办证违约金应调整为3276.44元[（324670元+2974.02元）×1%]。关于购房发票的问题。城建公司在一审判决后开具了案涉购房发票且已向胡茂涛实际交付，故胡茂涛的该项诉请，无须再作裁判。关于诉讼费用的问题。本案纠纷源于城建公司的逾期交房，而胡茂涛基本上全面履行了合同义务，故对胡茂涛提出本案诉讼费用应由城建公司全部负担的主张，本院予以采纳。综上，一审认定事实基本清楚，因城建公司在二审期间对其案涉权益进行了合法处分，应当对一审判决结果予以相应变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款，第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省衡阳市珠晖区人民法院（2019）湘0405民初3934号民事判决第四项；二、撤销湖南省衡阳市珠晖区人民法院（2019）湘0405民初3934号民事判决第三项；三、变更湖南省衡阳市珠晖区人民法院（2019）湘0405民初3934号民事判决第一项为：衡阳市珠晖城市建设开发公司于本判决生效之日起六十日内支付胡茂涛逾期交房违约金7052.75元；四、变更湖南省衡阳市珠晖区人民法院（2019）湘0405民初3934号民事判决第二项为：衡阳市珠晖城市建设开发公司于本判决生效之日起六十日内支付胡茂涛逾期办证违约金3276.44元；五、驳回胡茂涛的其他诉讼请求；如果未在判决指定的期限内履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费500元，反诉案件受理费25元；二审案件受理费500元，均由衡阳市珠晖城市建设开发公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨丽萍审 判 员 刘丽娅审 判 员 张 健二〇二〇年六月二十八日法官助理 陈海岚书 记 员 陈 浅