江西省大余县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0723民初352号原告：戴晓琳，女。委托诉讼代理人：郭家荣，系江西同圆律师事务所律师。（特别授权）被告：江珉，男。被告：曹怀菊，女。以上二被告共同委托诉讼代理人：涂亮，系大余县南安法律服务所法律工作者。（特别授权）原告戴晓琳与被告江珉、曹怀菊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，于2020年4月22日依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告戴晓琳的委托诉讼代理人郭家荣、被告江珉、被告曹怀菊及二被告的共同委托诉讼代理人涂亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告戴晓琳向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与二被告于2019年7月7日签订的《房屋买卖合同》；2.判令二被告双倍返还购房定金200000元；3.本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：二被告是夫妻关系，原告经人介绍得知二被告有房欲转让。2019年7月7日，原告与二被告签订《房屋买卖合同》一份，约定二被告将其位于赣州市XXX区XXXX华庭X栋X单元XXXX号房转让给原告。双方约定房屋成交价为1715500元，签订合同当日须缴纳定金100000元，剩余款项在二被告将房产过户给原告后，由原告用银行按揭方式获得银行贷款支付给二被告。同日，原告依约通过手机银行转账方式分两次支付给被告江珉共计100000元购房定金，被告将房屋钥匙交给原告。在办理房产过户过程中，原告得知，二被告因欠他人巨额债务被案外人起诉至法院，该房被大余县人民法院依案外人申请查封，导致无法过户给原告。原告多次要求二被告尽快想办法寻求解封，以便能将房屋顺利过户给原告，但二被告一直无法顺利解封。2020年3月15日，大余县人民法院通知原告，该房将进行司法拍卖。原告认为，二被告已彻底失去履行能力，原告已无法实现购买该房之目的。为维护原告合法利益，现根据《合同法》第94条第(四)项规定，请求人民法院依法解除双方签订的《房屋买卖合同》，并判令二被告双倍返还定金200000元。望人民法院依法裁判，并判如所请。原告戴晓琳为支持其诉请，向本院提交了以下证据：1.原告身份证复印件一份，证明原告主体资格；2.《房屋买卖居间合同》原件一份（合同背后附有被告江珉书写的《收条》），证明双方签订房屋买卖协议的事实以及房屋价款、定金支付等相关约定；3.转账记录一份，证明原告向被告支付定金100000元的事实；4.《物品收取证明》原件一份，证明原告在法院的要求下腾出房屋。被告江珉、曹怀菊辩称，1.被告不存在不履行合同情形。（1）原、被告签订的《房屋买卖居间合同》(下称“合同”)存有瑕疵：双方之间不存在居间方，而合同部分关键条款却均与居间方有关；合同除去约定定金额度、支付期限外，没有对剩余款项有任何支付的约定；原告在签订该合同时已知道被告已办理抵押按揭手续，合同签订时仍未还清按揭，但在合同第三条第3款没有对抵押按揭有处理方案的约定，抵押按揭仍为双方办理过户的权利障碍。（2）被告在签订合同当日，即将房屋钥匙交由原告，且之后原告已搬入涉案房屋内居住，在原告居住时，对于应缴纳水电费及其他事务，被告都予以配合，以上均能视为被告已实际交付房产并积极履行合同。2.本案诉争房屋未能解封不能完全归责于被告。（1）双方签订合同时，原告可以审查涉诉房屋权利状态，但原告未及时注意并审査。（2）本案涉诉房产查封时并非执行案件的查封措施，而是因被告曹怀菊涉及其他债权债务问题被诉前财产保全查封，查封时间为2019年6月17日。本案合同签订时间为2019年7月7日，查封涉及的案件未审结，财产保全措施是否能被转入执行尚未存有裁判依据。在了解查封后果后，被告积极地与查封申请人协商案件及解封事宜，对于协商及案件处理的动态一直都告知于原告或其丈夫，原告及其丈夫都未要求终止合同，而是都希望能够解封后促成合同继续履行。但在2019年12月9日，原告丈夫华某石却主动提起“律师说还是通过法院拍卖”，遂从双方协商解封来排除交易障碍为主要方向变成与被告咨询、协商参与拍卖争取房屋交易，不再要求解封，故被告未继续协商解封事宜。以上均为原、被告就本案存在的争议问题协商处理的过程，原告一方均已知晓且修正解决方案，目前涉诉房屋虽未解封，有部分原因为原告放弃解封方案，不能将所有责任归结于被告。综上，对于已签订的合同，被告已积极履行；涉诉房屋未解封不能完全归责于被告。原告要求双倍返还定金没有事实依据，请求法庭依法裁判。被告江珉、曹怀菊为支持其辩称，向本院提交了以下证据：1.不动产权证书复印件一份，证明本案涉诉不动产系被告共同共有；2.被告江珉与原告丈夫华某石微信聊天记录一份，证明原告知道涉诉不动产被查封后希望解封完成本案交易，见第1页2019年7月9日5:42信息；被告江珉在本案房屋买卖合同签订时对查封并不知情，见第1页2019年7月9日5:45信息；被告一直在积极处理解封事宜；原告不再愿意通过解封完成交易，而是希望参与拍卖达成取得产权目的，见第8-9页信息；3.被告曹怀菊与原告微信聊天记录一份，证明本案涉诉不动产已交付于原告，原告也已使用、居住，被告已积极履行合同。经审理查明，被告江珉与被告曹怀菊原系夫妻关系，二人于2019年6月25日离婚。婚姻关系存续期间，二被告通过银行按揭的方式购买了坐落于赣州市XX区XXX路XX号XXXX华庭X号楼XXXX室的房产，合同编号为2015XXXXXXX，并已于2015年12月15日进行了备案登记。2019年7月7日，二被告与原告就买卖案涉房屋达成合意，因原告曾在地产公司上班，遂用之前的《房屋买卖居间合同》作为样本，二被告作为甲方，原告作为乙方，双方签订了《房屋买卖居间合同》，约定：案涉房屋成交价1715500元；签订合同时，原告须向被告支付购房定金100000元；房屋所有权转移登记手续由原、被告双方负责办理，房屋所有权转移登记手续的税金和费用由原告承担；抵押登记和银行按揭手续由原告负责办理，费用由原告承担；被告应在2019年8月30日前将房屋所有权证交原告办理按揭及过户手续，逾期被告应主动与原告一同前往开发商跟进办证，具体事宜原、被告双方协商解决；合同中还约定了其他相关内容。被告江珉、曹怀菊在合同的“甲方”处签名、捺印，原告戴晓琳在“乙方”处签名、捺印。合同签订当日，原告向被告江珉的建设银行账户转账20000元，被告江珉在《房屋买卖居间合同》背后书写《收条》，载明：“今收到戴晓琳购房款壹拾万整。（￥100000）今收人：江珉2019.7.7”。2019年7月8日，原告再次向被告江珉的建设银行账户转账80000元。同日，被告将案涉房屋的钥匙交付原告。2019年8月20日，原告搬入案涉房屋居住，并置办了家具、家用电器，安装了防盗网。原告在案涉房屋居住期间，被告曹怀菊配合原告缴纳了水电费，2019年10月开始，原告通过支付宝以被告的名义缴纳了水电费。2019年11月14日，赣州恒大地产有限公司电话通知被告江珉可以领取案涉房屋的不动产权证书。之后，被告江珉拿到了不动产权证书，其持有的不动产权证书上载明的产权证号为赣（2019）赣州市不动产权第XXXXXXX号，共有情况为共同共有，共有人为被告曹怀菊，取得方式为向赣州恒大地产有限公司购置商品房。2020年3月，本院执行局通知被告曹怀菊案涉房屋要进入拍卖程序，并到赣州通知原告在2020年4月15日之前要搬离案涉房屋。原告遂于2020年4月2日搬出，并缴清了居住期间的所有水电费。2020年4月21日，本院执行局向原告出具《物品收取证明》一份，载明：“今收到戴晓琳交来曹怀菊、江珉位于赣州市XX区XXXX华庭X号楼X栋XXXX室房屋钥匙5把、门禁卡2个。”另查明，因案外人与被告曹怀菊存在民间借贷纠纷，并向本院申请对案涉房屋进行诉前财产保全，本院于2019年6月17日裁定查封案涉房屋。诉前财产保全后，案外人已向本院提起诉讼。原、被告签订《房屋买卖居间合同》后，原告及其丈夫华某石于2019年7月9日知晓案涉房屋已被本院保全，并一直在与二被告协商解除保全事宜，之后协商通过法院拍卖取得案涉房屋。以上事实，有原、被告提交的《房屋买卖居间合同》、转账记录、不动产权证书、《物品收取证明》、微信聊天记录等证据，以及庭审笔录予以证实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1.《房屋买卖居间合同》的效力？2.《房屋买卖居间合同》是否应予以解除？3.被告是否应向原告返还200000元？1.《房屋买卖居间合同》的效力问题。被告辩称，案涉房屋被查封，《房屋买卖居间合同》违反了强制性规定，属于无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”虽然案涉房屋已被本院查封，但并不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，房产因民事诉讼保全被查封仅代表该房产存有瑕疵和交易风险，并不当然确定查封房产不得交易，在妥善解决查封事由后，房产仍可正常交易。因本案系被告与原告之间买卖案涉房屋，并不存在居间方，双方签订的《房屋买卖居间合同》系原告用之前的居间合同作为样本，该合同虽存有瑕疵，但并不影响双方买卖房屋的真实意思表示，故《房屋买卖居间合同》系有效合同。2.《房屋买卖居间合同》是否应解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，《房屋买卖居间合同》约定的买卖标的物系案涉房屋，但案涉房屋因民事诉讼保全已被本院查封，在未解决好查封事由时，无法直接办理产权变更登记。原告方在得知房屋被查封后，仍愿意与被告继续履行合同，并协商解除保全事宜，但终因未能解决好案涉房屋的保全事由，致使作为买受人的戴晓琳无法直接通过产权变更登记来取得案涉房屋的所有权，故对于原告主张解除《房屋买卖居间合同》的诉讼请求，本院予以支持。3.被告是否应向原告返还200000元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，因该合同已解除，被告应返还原告交付的100000元。原告主张被告应双倍返还，因被告江珉书写给原告的《收条》上明确载明收到的是购房款而非定金，且根据原告丈夫华某石与被告江珉、原告戴晓琳与被告曹怀菊之间的聊天记录，原告及其丈夫在知晓案涉房屋被本院保全后，并未要求终止履行案涉合同，而是与被告协商解除保全，且合同签订后，被告按照合同约定履行了交付钥匙的义务，原告也搬入案涉房屋居住至2020年4月2日，故对于原告主张双倍返还的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告戴晓琳与被告江珉、曹怀菊于2019年7月7日签订的《房屋买卖居间合同》；二、被告江珉、曹怀菊应在本判决生效之日起三十日内向原告戴晓琳返还购房款100000元；三、驳回原告戴晓琳的其他诉讼请求。案件受理费4300元，由原告戴晓琳负担2000元，由被告江珉、曹怀菊负担2300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  阳裕光人民陪审员  张 健人民陪审员  刘照祥二〇二〇年六月二十九日书 记 员  吴 芳附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行的期间的最后一日起算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。