陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终1220号上诉人（原审原告）：刘芳，女，1972年5月8日出生，汉族，无业，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：吕莹康，男，1972年11月1日出生，汉族，西安电力中心医院医师，住西安市碑林区，系刘芳之夫。被上诉人（原审被告）：陕西万和商业运营管理有限公司，住所地西安市新城区长缨西路1号万和城购物中心7层01、02、03室。法定代表人：吴晓佺，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：杨得草，上海建纬（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王媛，上海建纬（西安）律师事务所律师。上诉人刘芳因与被上诉人陕西万和商业运营管理有限公司（以下简称万和公司）租赁合同纠纷一案，不服西安市新城区人民法院（2019）陕0102民初4141号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。刘芳上诉请求：1.撤销一审判决，改判为万和公司承担违约赔偿责任；2.一、二审诉讼费由万和公司负担。事实和理由：万和公司未按约向其交付商铺，给其造成损失。2018年其正常经营期间，因商场入驻京东便利店超市而拆除涉案商铺主烟排放管道，其经营类型为中型食品餐饮，因排烟量较大，若继续经营会导致店内存在大量烟味影响经营，在与万和公司协商后，万和公司要求其暂停营业。其在一审中仅主张四个月的各项损失是合理的，涉案商铺停业是因为商铺不具备营业的基本条件，在停业期间，其还一直交纳设备使用费。在合同期限届满前，其一直在和万和公司协商继续租赁和停业期间损失赔偿问题，但万和公司未告知其要终止合同，在合同期限刚届满时于2019年4月4日下午6点给其发了一份离场通知，要求其7日内离场，因发通知的次日为清明假期，其无法在规定时间内撤离，且时间仓促，其无法合理处分自己店内的装修及相应物品，导致其损失扩大。依据合同法规定，万和公司不经催告擅自解除合同，违反了诚实信用原则。万和公司辩称，依据双方合同约定，刘芳应当自费在商铺内安装相关厨房设备，法律责任由刘芳承担，导致刘芳停业关门的主要原因并非排烟管道无法使用，而是刘芳经营不善，餐饮区域客流量减少，无力维持，且刘芳主张的租金、员工工资损失、营业损失、水电损失及其他经济损失均为间接损失，无证据证明是由其造成的，与其无关。而租赁合同中未约定刘芳主张的损失应由其承担赔偿责任，刘芳擅自关门停业也给其造成损失及负面影响，且双方合同履行期届满，刘芳单方放弃合同续期，其有权要求刘芳搬离并承担赔偿责任。刘芳向一审法院起诉请求：1.万和公司赔偿刘芳租金损失42576元、员工工资损失86200元、营业损失3600元、水电损失1391元、押金1万元、装修保证金3000元、其他经济损失44569元，共计191336元；2.诉讼费由万和公司负担。一审法院认定事实：2016年6月13日，刘芳（承租方、乙方）与万和公司（出租方、甲方）签订《华东万和城营业房预定书》一份，约定由刘芳预定万和公司位于西安市东二环胡家庙十字西北角华东万和城项目负一层物业，租赁期限两年，用途为经营餐饮。预定书约定：刘芳应在签订预定书时交纳定金1万元，刘芳另应缴纳合同履约保证金2万元。2016年12月16日，刘芳（乙方、承租方）、万和公司（甲方、出租方）签订《万和城地铁商街租赁合同》（以下简称租赁合同）两份，约定甲方分别将其地铁商街负二层1F208、1F209号两间营业房出租给乙方经营使用，房屋仅限经营餐饮。租赁期限为2017年3月1日至2019年2月28日。合同签订之时，乙方向甲方交纳5000元（两份合同共1万元）保证金。合同约定：此保证金在合同期满或合同终止，甲、乙双方再无其他债权债务纠纷，乙方按合同约定交还租赁房产，并办妥以该租赁房产为注册地址的工商注销或变更手续后30日内甲方无息返还乙方剩余合同保证金。合同保证期满，甲方扣除相关费用且乙方办理相关手续（包括但不限于缴纳欠缴的租金、物业管理费、水电、卫生费，办理房屋交接手续以及其他相关乙方应当承担的费用）后30个工作日内，甲方无息退还乙方。若因乙方原因导致合同提前解除或终止的，合同保证金甲方不予退还。合同约定租金标准为：1F208号营业房第一年第二年月租金均为4018元。1F209号营业房第一年第二年月租金均为3974元。合同第九条约定：乙方根据经营需要可自费对该房屋进行装修，但必须征得甲方同意，并按照《物业管理服务协议》办理审批手续。合同第十一条约定：合同解除或终止时，乙方应在合同解除或终止次日自费完成撤场并交回该房屋，逾期交还的，应支付违约金。合同第十五条约定：乙方有下列情况之一的，甲方有权解除本合同及《物业管理服务协议》并收回租赁房产，乙方所交纳的租金、设备使用费、物业综合管理费、合同预订金、保证金转为赔偿金不予退还。（7）擅自停业、闭店累计超过7日以上的。该租赁合同的补充协议约定：1F208号营业房第一年第二年的月设备使用费为2678元，1F209号营业房第一年第二年的月设备使用费为2649元。同日，双方还签订了《物业管理服务协议》（以下简称物业协议）两份，约定：1F208号营业房第一年第二年物业管理费均为每月1155元。1F209号营业房第一年第二年物业管理费均为每月1142元。合同第六条约定：刘芳装修期间发生的一切相关费用，安全责任及经济损失均由刘芳自行承担。2016年12月16日，刘芳向万和公司交纳了两间营业房的保证金共计1万元，1F208房的租金、设备使用费、物业管理费70659元，1F209房的租金、设备使用费、物业管理费69882元。2017年2月9日，刘芳与万和公司双方签订《租赁合同书补充变更协议》（以下简称补充变更协议）一份，约定将租赁合同期限变更为2017年4月1日至2019年3月31日。2017年2月9日，刘芳向万和公司交纳两间营业房的装修保证金共计3000元。2018年3月22日万和公司提供的内部联络（审批）单显示，因刘芳店铺面积较大，周围经营范围较淡，商户无法承受此租金，考虑该区域重新招租难度大，短时间内无法招出，经和商户多次沟通，特申请给予免半年租金，物业费正常缴纳优惠政策，优惠后应缴租金107478元（含物业）。2018年4月13日，刘芳向万和公司交纳租金、设备使用费、物业管理费107478元。2018年12月起，因万和公司商场入住京东便利超市，刘芳需对店面进行装修改造，双方对此协商未果，刘芳自2018年12月开始停业至合同期满。2019年3月31日双方租赁合同期满后，万和公司于2019年4月3日向刘芳发出合同终止告知函载明：合同于2019年3月31日到期，租赁期限届满后终止双方的租赁合同及其附件。自租赁期限届满之日起7日内您需自费完成撤场并交回房屋。否则，应另行承担违约金，且我司有权采取任何措施收回房屋。后刘芳因万和公司对其造成损失，诉至法院。一审法院认为，刘芳与万和公司签订的租赁合同书及补充协议、补充变更协议、物业协议均系双方真实意思表示，且不悖法律，应认定为合法有效。2018年12月，因京东便利超市入驻万和公司商城导致万和公司要求刘芳改变经营业态，刘芳不同意并自2018年12月开始自行停业至合同期满，双方对此期间刘芳的损失均有一定责任，故应对损失平均分担。因2018年4月1日至2019年3月31日刘芳实际支付租金107478元，万和公司对此辩称该租金已免租半年，故不应再承担刘芳租金损失，但因该优惠政策发生在2018年3月，且优惠原因并非京东超市入驻所致，故不应视为万和公司已对刘芳进行优惠，故刘芳停业四个月租金应为35826元，万和公司应给予刘芳17913元作为损失赔偿。刘芳主张的9个月（2016年7月25日至2016年12月25日、2018年12月1日至2019年3月31日）每月750元的员工宿舍租金损失，因2016年7月25日至2016年12月25日，双方尚未签订租赁合同，故该主张于法无据，依法不予支持。2018年12月1日至2019年3月31日的损失，刘芳已实际支出，故万和公司应承担1500元。刘芳主张的员工工资损失86200元中，2016年7月25日至2016年12月25日的42200元，因双方尚未签订租赁合同，故该损失并未实际发生，故刘芳主张于法无据，依法不予支持。2018年12月1日至2019年3月31日的工资，刘芳并未举证已实际支出，亦不予支持。刘芳主张的营业损失3600元，未提供证据加以证实，依法不予支持。刘芳主张的水电损失1391元，刘芳已实际支出，故酌定由万和公司承担500元。刘芳主张万和公司退还押金1万元，因刘芳并非擅自闭店，故万和公司应予以退还。刘芳主张万和公司退还装修保证金3000元，万和公司虽辩称刘芳装修验收未通过，但未举证证明，故应返还刘芳。刘芳主张的其他经济损失中，员工宿舍物业费145元无证据证实，不予支持。店铺装修费29098元、增容费用1333元，设计费11333元、烟道1260元、门头灯、灯箱、围挡1400元，因双方合同约定，装修费用由刘芳自理，故刘芳主张无事实及法律依据，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：1.被告陕西万和商业运营管理有限公司于本判决生效后十日内向原告刘芳支付租金损失19413元、水电损失500元、押金10000元、装修保证金3000元；2.驳回原告刘芳的其余诉讼请求。诉讼费4126元，由刘芳负担3425元，由陕西万和商业运营管理有限公司负担701元。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，刘芳与万和公司签订的租赁合同书及补充协议、补充变更协议、物业协议均系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照约定全面履行自己的义务。履行合同过程中，因京东超市入驻导致双方发生争议，刘芳称其无法排烟即无法使用涉案商铺。一审结合双方陈述、证据、合同约定及发生争议的原因，认定刘芳与万和公司对刘芳停业各承担一半的责任，与法不悖，本院予以确认。当事人对自己的主张，有责任提供证据加以证明。刘芳主张万和公司应承担其四个月租金损失35826元，并应赔偿其17913元。关于2016年7月25日至2016年12月25日的损失，因刘芳并无证据证明双方存在合同关系，故依法不予支持。2018年12月1日至2019年3月31日的员工宿舍租金损失3000元及水电费损失1391元，刘芳提供证据证明其已实际支出，一审认定万和公司承担员工宿舍租金损失1500元及水电费损失500元，并无不妥。刘芳要求万和公司退还押金1万元及装修保证金3000元，因合同期限已经届满，且刘芳并无不履行合同义务的故意，故万和公司应退还刘芳该部分款项。关于刘芳主张的其他损失，均未提供充分证据予以证明，依法不予支持。综上所述，刘芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3468元，由刘芳负担。本判决为终审判决。审 判 长 姜亦君审 判 员 赵羽嘉审 判 员 林 瀚二〇二〇年六月十六日法官助理 高喜平书 记 员 王达锐