河南省南阳市卧龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1303民初1856号原告：柴红伟，男，汉族，1973年8月5日出生，住南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：张先哲，河南宛信律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：南阳市天晟房地产开发有限公司，住所地南阳市冶铁路鸿源小区1、2号楼1楼6-8号，统一社会信用代码91411300767809286H。法定代表人：黄信克，任公司经理。委托诉讼代理人：张洁，河南佑邦律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告柴红伟与被告南阳市天晟房地产开发有限公司（以下简称天晟公司）房屋买卖合同纠纷一案，原告柴红伟于2020年4月16日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序公开开庭对本案进行了审理。原告柴红伟及其委托诉讼代理人张先哲、被告天晟公司的委托诉讼代理人张洁均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告柴红伟向本院提出以下诉讼请求：1、确认被告有协助办理房地产权属证书的合同义务；2、判令被告支付逾期办理房地产权属证书违约金（酌定为已交房款的2%）7,913.88元；3、判令被告支付延期交房违约金（30天×已交房款×日万分之一）1,187.08元；4、诉讼费用由被告承担。原告在庭审中当庭变更第一项诉讼请求：判令被告在判决书生效后一个月内为原告办理房产证。事实与理由：2013年8月，被告在车站××路瓦房庄开发翰林华府小区，原告与被告先签了认购协议，取得预售许可证后，2015年12月7日又签署了商品房买卖合同，已网签备案。原告履行了交清房款的义务，被告未按照双方之间的合同第八条和补充协议约定的时间交房。构成违约，应承担延期交房的违约金。原告于2018年3月9日才收房。原告至今未取得房地产权属证书，合同第十五条约定：因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，……支付违约金。该约定上下文自相矛盾，逾期办理权属证书的违约金未约定，违约金应按最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释第18条规定计算。为维护原告的合法权益，故起诉至法院。被告天晟公司辩称，一、原告要求支付逾期交房违约金已超过法定的诉讼时效，该诉讼请求应予驳回。被告已于2016年10月7日开始交房，至原告起诉日，早已超过3年的法定诉讼时效，对该项诉讼请求依法应予驳回。二、被告逾期未办理房地产权属证书属于不可抗力原因所致，非因被告自身原因造成，不应承担违约责任。2015年1月6日，现南阳市卧龙区自然资源局与被告签订了《国有建设用地使用权出让合同》，该合同约定交付土地时该宗地应达到“三通一平”。但直至被告申请规划验收，该宗土地上仍有遗留房屋未拆除，导致规划验收不能通过，被告无法办理房地产权属证书。依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定遗留房屋的征收只能由政府进行。被告无法预见个别被征收房屋至今仍未能拆除，这种情况也是被告自身无法克服的，故被告逾期未办理房地产权属证书属于不可抗力，不应承担违约责任。待不可抗力的情形消失，被告自会按照合同约定尽快办理房地产权属证书。依照原被告签订的《商品房买卖合同》第十五条及补充协议第七条的约定，逾期办证违约金为已付房款的1%，而不是2%。针对原告的第一项诉请，办理房产证书及颁发房地产权属证书属于行政机关的行政行为，被告无法直接为其办理房产证书，该项请求不属于民事诉讼的范围，应当予以驳回。综上，原告要求被告承担违约责任无事实与法律依据，请求贵院在查明事实的基础上依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2015年1月6日，被告天晟公司与原南阳市卧龙区国土资源局签订国有建设用地使用权出让合同，合同约定：本合同项下出让宗地编号为WLG201424A，出让宗地面积为16585.30平方米，坐落于南阳市××瓦房庄，用途为城镇住宅用地和商业。同时约定，原南阳市卧龙区国土资源局同意在2015年2月10日前将出让宗地交付给受让人，交付土地时该宗地应达到场地内平整、周围基础设施达到基础设施完备通水通电通路。2015年9月29日，被告天晟公司取得由被告开发的位于南阳市卧龙区刘庄瓦房庄翰林华府1#2＃3＃4＃商住楼商品房预售许可证（证号：宛房预售证第2015037号）。2015年12月7日，原告柴红伟（××）与被告天晟公司（出卖人）签订商品房买卖合同，并进行了网签，网签合同号为15869742。约定原告购买被告开发的位于南阳市××区××瓦房××楼××单元××室，建筑面积89.22平方米，房款共计384,490元。合同签订后，原告依约向被告支付全部购房款384,490元。被告在收到房款后也向原告支付了房屋，现房屋由原告居住使用。商品房买卖合同第八条关于交付期限的约定为：出卖人应当在2016年3月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经建设、勘察、设计、施工、监理五大主体验收合格，并符合本合同约定的商品房交付××使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知××的；2、见补充协议。第九条关于出卖人逾期交房的违约责任的约定为：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按逾期时间分别处理（不作累加），逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，××有权解除合同。××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按××累计已付款的1%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金。第十五条关于产权登记的约定为：出卖人应当在商品房交付使用后90内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意按下列第3项处理，……，3、本条出卖人的责任是指，负责提供办理权属登记的资料报产权登记机关备案。出卖人未在约定期限内报产权登记机关备案的，××同意给予180天的宽限期，若宽限期满出卖人仍未完成备案，××有权提出退房，出卖人应按××已付房款的1%支付违约金。2015年12月15日，原告柴红伟（××）与被告天晟公司（出卖人）签订商品房买卖合同补充协议（以下简称补充协议）。补充协议第7.4条约定：若出卖人未能按照合同第十五条约定办理产权登记，××同意给予出卖人180日的宽限期，以将需由其提供的办理权属登记资料报产权登记机关备案。若出卖人在宽限期内仍未将需由其提供的办理权属登记资料报产权登记机关备案，××有权提出退房，出卖人应按已付房价款的1%向××支付违约金（无论××是否退房），本条出卖人的责任是指，在约定期限内完成将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。若××不配合出卖人向产权登记机关提供办理权属登记备案所需资料或配合办理产权登记，出卖人不承担产权登记责任，一切后果及责任均由××承担。另查明，至今被告天晟公司与原南阳市卧龙区国土资源局签订的国有建设用地使用权出让合同约定的编号为WLG201424A出让宗地内仍有三处房屋未拆除。2020年3月19日被告天晟公司向卧龙区人民政府出具情况说明，为加快办理翰林华府1#、2#、3#、4#楼商品房不动产权证，切实维护社会大局稳定，根据市房地产整治指挥部宛房整纪(2019)3号文件第三条的规定，南阳市天晟房地产开发有限公司在目前资金极其困难的情况下，拟用商业用房经过市场评估后以叁倍于拆迁安置补偿费用的标准作为质押，办理规划验收等相关手续。对此并作出承诺及请示。2020年4月24日卧龙区人民政府向南阳市自然资源和规划局出具关于办理刘庄瓦房庄城中村改造项目规划验收手续的函，促使该项目办理规划验收手续。再查明，案件审理中，原告柴红伟主张逾期交房违约金的起止时间为2016年9月10日起至2016年10月10日止。被告天晟公司辩称其向原告交房的时间是2016年10月7日，并称原告本次主张逾期交房违约金超出诉讼时效。被告天晟公司向本院提交的被告于2016年12月6日在南阳晚报刊登翰林华府交房公告显示案涉小区1、2、3、4号楼自2016年10月7日开始正式办理交房入住手续。上述事实，由原、被告双方庭审陈述、商品房预售许可证、商品房买卖合同、补充协议、交房公告、请示、承诺、关于办理刘庄瓦房庄城中村改造项目规划验收手续的函、等相关证据予以证实。上述证据已经庭审举证、质证并记录在卷。本院予以确认。本院认为，原告柴红伟与被告天晟公司签订的商品房买卖合同及补充协议是双方当事人真实意思表示，且不违反相关法律规定，故原、被告双方签订的商品房买卖合同及补充协议均为有效合同，故原、被告双方均应严格按照合同的约定履行各自义务。原告按照约定向被告交付了全部购房款384,490元，被告在收到房款后也向原告交付了房屋，同时，原、被告双方对签订的商品房买卖合同进行了网签登记，对此事实原、被告双方均予以认可，故原告基于商品房买卖合同占有了合同标的物即位于南阳市××区××瓦房××楼××单元××室房屋，并对房屋进行了使用与收益。一、关于原告要求被告在判决书生效后一个月内为原告办理房产证的诉讼请求。本院认为，原告与被告天晟公司在合同及补充协议中对办理房屋产权登记的合同义务进行了明确约定,根据合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后90内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意按下列第3项处理，……，3、本条出卖人的责任是指，负责提供办理权属登记的资料报产权登记机关备案。出卖人未在约定期限内报产权登记机关备案的，××同意给予180天的宽限期，若宽限期满出卖人仍未完成备案，××有权提出退房，出卖人应按××已付房款的1%支付违约金。补充协议第7.4条约定：若出卖人未能按照合同第十五条约定办理产权登记，××同意给予出卖人180日的宽限期，以将需由其提供的办理权属登记资料报产权登记机关备案。若出卖人在宽限期内仍未将需由其提供的办理权属登记资料报产权登记机关备案，××有权提出退房，出卖人应按已付房价款的1%向××支付违约金（无论××是否退房）。由此可以看出，被告作为房地产开发企业在收到原告房款后除了交付房屋，还应当履行需由出卖人提供办理权属登记的的资料报产权登记机关协助产权登记机关办理房屋产权登记的义务。办理产权登记所需的资料包括立项批准文件、建设工程规划许可证等，上述资料需要行政部门审核办理，审核办理的行为为行政行为。《中华人民共和国行政许可法》第二十二条规定：行政许可由具有行政许可权的行政机关在其法定职权范围内实施。上述资料只能由具有相应行政许可的行政机关进行审核和审批，本案是商品房买卖合同纠纷，并非行政诉讼，行政机关审核行为的程序和标准由行政方面的法律法规进行规定，故不宜在民事诉讼中处理涉及行政职权范围内的审批行为。同时，根据庭审查明的事实，涉案房屋现暂不具备办理房屋产权登记的相关条件，待具备相关办证条件后，原、被告双方可另行主张权利。因此，对原告在判决书生效后一个月内为要求被告办理房屋产权登记的诉讼请求，本院不予支持。二、关于原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求。本院认为，违约金的设立可以使当事人预知不履行或者不适当履行的后果，其主要作用是对违约方不守约的惩罚，同时也是对守约方损失的弥补。本案中，原、被告双方签订的商品房买卖合同及补充协议明确约定，若出卖人未能在商品房交付使用后90内办理产权登记，××同意给予出卖人180日的宽限期，以将需由其提供的办理权属登记资料报产权登记机关备案。若出卖人在宽限期内仍未将需由其提供的办理权属登记资料报产权登记机关备案，××有权提出退房，出卖人应按已付房价款的1%向××支付违约金（无论××是否退房）。原、被告双方于2015年12月7日签订商品房买卖合同，被告将涉案房屋建设完成后以电话、短信及于2016年12月6日在报刊上刊登交房公告等方式通知原告等购房者进行房屋交付，在房屋交付至今因建设场地未达到“三通一平”的标准，导致规划验收无法通过，致使房屋××无法办理房屋产权登记。被告天晟公司的行为违反了原、被告双方签订的商品房买卖合同及补充协议的约定，故被告天晟公司应当按照约定的已付房价款的1%向原告柴红伟支付违约金。原告已按照合同约定向被告支付总房款384,490元，被告对此也予以认可，故被告天晟公司应当向原告柴红伟支付逾期办证违约金3,844.90元。对于原告诉称“商品房买卖合同及补充协议中关于逾期办理房屋产权证书的违约责任内容不一致，应结合补充协议及公平原则，按已付总房款的2%支付逾期办证违约金”的诉讼请求。本院认为，商品房买卖合同第十五条及补充协议第七条明确约定了该义务及违反该约定后按已付房价款的1%承担违约责任，原告主张按已付总房款的2%计算逾期办证违约金没有合同依据，本院不予支持。关于被告天晟公司辩称至今未办理房屋权属证书的原因为涉案土地的附属物因原南阳市卧龙区国土资源局未履行“三通一平”的义务，导致涉案项目不能通过规划验收备案，该情况属于不可抗力，应当免除责任的辩称理由。本院认为，被告天晟公司作为房地产开发企业，应当知道在原南阳市卧龙区国土资源局向其交付国有建设用地使用权出让合同中约定的宗地编号为WLG201424A号的土地时的现场状况，且被告天晟公司作为一个专业从事房地产开发的商事主体，应当知道其接受不符合土地转让合同约定条件的土地可能会引起的不良后果。故虽涉案项目因未通过规划验收而导致至今未办理权属证书，但该原因不属于不可抗力，故对被告的此项辩称理由，本院不予采信。三、关于原告要求被告支付延期交房违约金的诉讼请求。本院认为，本案中,2016年9月10日翰林华府4号楼竣工验收，分别由建设、监理、施工、设计、勘察五大主体单位加盖公章验收合格，具备交房条件。原、被告双方签订的商品房买卖协议及补充协议约定的交房时间为2016年3月1日,现原告主张的逾期交房违约金的计算起止时间为2016年9月10日起至2016年10月10日止,说明原告认可被告应交付房屋的时间为2016年9月10日,被告天晟公司逾期交付即构成违约应当支付逾期交房违约金,现原告依据其交纳物业费票据记载的日期主张原告实际收房时间为2018年3月9日,但被告对原告的该主张不予认可,同时被告向本院提交被告于2016年12月6日在南阳晚报刊登翰林华府交房公告显示案涉小区自2016年10月7日开始交房,原告主张其收房较晚系被告强制销售壁挂炉等原因造成，但原告未向本院提交证据予以证明，故现原告要求被告支付2016年9月10日起至2016年10月10日之间的逾期交房违约金的诉讼时效应自被告主张的计算违约金截止时间即2016年10月11日起计算三年，即原告的该项诉讼请求诉讼时效期间为2016年10月11日至2019年10月10日，现原告于2020年4月16日向本院提起诉讼，已超过法定的诉讼时效期间，故被告关于原告该项诉讼请求已超过诉讼时效的抗辩理由成立，本院予以采信，因此，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，导致出卖人至今未能为小区业主办理不动产权证书的原因，有多方因素，主要原因是涉案小区所占用的土地政府未能在约定的期限内完成拆迁安置工作，至今仍有房屋未能拆除，导致涉案小区土地规划未验收，无法办理规划验收手续，这是涉案小区业主未能取得不动产权证书的原主要原因，为此，被告已采取积极的态度，用商业用房经过市场评估后以三倍拆迁安置补偿费用的标准（26,593,170元）作为质押，办理规划验收等手续向卧龙区人民政府等部门申请解决，卧龙区人民政府也已向南阳市自然资源和规划局出具关于办理刘庄瓦房庄城中村改造项目规划验收手续的函，力争尽早完成协助小区业主办理不动产权证书的义务。此案经调解，原、被告达不成一致意见。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起十日内，被告南阳市天晟房地产开发有限公司向原告柴红伟支付逾期办理房屋产权证书违约金3,844.90元；二、驳回原告柴红伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取25元，由被告南阳市天晟房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员 康 宏二〇二〇年六月十七日书记员 谭瑾姣