湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂06民终741号上诉人（原审被告、反诉原告）：湖北众晶典当有限公司，住所：襄阳市樊城区春园路20号。法定代表人：聂后国，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱方磊，该公司员工。被上诉人（原审原告、反诉被告）：襄阳技师学院，住所：襄阳市东津新区岳岗村一组。法定代表人：马永军，该学院院长。委托诉讼代理人：刘小尖，该学院办公室主任。委托诉讼代理人：郑建国，湖北东升律师事务所律师。上诉人湖北众晶典当有限公司（以下简称众晶公司）因与被上诉人襄阳技师学院房屋租赁合同纠纷一案，不服襄阳市襄城区人民法院(2019)鄂0602民初3019号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。众晶公司上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人一审诉讼请求，并支持其一审反诉请求；本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人诉称上诉人在合同到期后“拒不交房”错误，在合同尚未到期的2014年6月初，被上诉人已切断房屋的供水，房屋已失去基本的使用功能，上诉人也不可能继续使用房屋，没有“拒不交房”的必要。交接需要双方共同配合完成，上诉人多次交涉交房，在合同到期后即撤出办公人员，没有实际占用租赁物，而是依据合同的附随义务在帮忙看管，被上诉人因三技校合并及汉江国投收购等原因，导致人员分工不明，推诿拒收房屋。在后续的保管期间，租赁物又被拆迁办打围的围墙围挡，不存在被上诉人所说的“实际占用”，被上诉人拒收房屋的所有后果应自己负担，上诉人不应支付房屋租金750000元。2.被上诉人作为出租方多处违约，在2014年6月初合同尚未到期时切断最基本的供水，严重违约，严重影响了上诉人的依约使用，造成了上诉人的损失，应予以赔偿。3.被上诉人在合同期内违约将涉案房屋租赁给第三方，违反了合同约定和法律规定，侵害了上诉人的优先承租权，给上诉人造成了严重的经济损失。襄阳技师学院辩称，服从原判。襄阳技师学院向一审法院起诉请求：1.请求众晶公司支付实际占用其房屋占用费暂定1375000元（暂按27500元/月计算，2014年7月至2018年9月4日，计50个月最终以评估价为准）;2.请求众晶公司支付合同到期后拒不交房给其造成的损失1000000元（实际损失以法院裁决为准）；3.本案案件受理费由众晶公司承担。众晶公司向一审法院反诉请求：要求襄阳技师学院返还租赁押金60000元，偿付装修损失132071元及2014年7月4日至2018年9月4日计51个月的房屋保管费用357000元，本案案件受理费由襄阳技师学院承担。一审法院认定事实：2009年6月8日，原襄樊市第三技工学校实习工厂（下称三技校工厂）与众晶公司签订《房屋租赁合同》，三技校工厂将其主楼（凤雏大厦）一楼东侧面向檀溪路的营业大厅及房后小院的二个卫生间、一个储藏室，总面积约270平米出租给众晶公司经营典当业务，租赁期限为五年，从2009年7月1日至2014年6月30日，众晶公司每年支付房租180000元，支付方式为，合同签订之日众晶公司支付押金60000元，其后每季度末结算当期房租45000元，三技校工厂负责将供水管道通入租用房内，并安装计量器具，水费与房租同步结算支付，用电由众晶公司单独申请，直接与供电部门结算，合同还约定，合同期满装修物归三技校工厂所有，如继续出租，众晶公司可按时价优先续租。房屋押金60000元于2009年6月11日支付，三技校工厂也如约交付了房屋，其后众晶公司按约定每季度末结算当期房租、水费，2012年5月22日，湖北省人民政府鄂政函﹝2012﹞118号批复，同意将襄阳高级技工学校、襄阳第二高级技工学校、襄阳第三技工学校整合，组成襄阳技师学院。2014年4月11日众晶公司支付了2014年第一季度房租45000元。2014年5月14日，襄阳技师学院发布承包公告，将凤雏大厦整体（含众晶公司租赁的房屋）面向单位职工公开承包，2014年6月16日，襄阳技师学院与本单位职工周会议签订《房屋租赁合同》，将凤雏大厦一至九层整体租赁给周会议，约定15日内向周会议交付房屋，而众晶公司在租赁合同期满后，要求按合同中优先续租的约定继续租赁原房屋，协商无果后，襄阳技师学院停止向众晶公司供应自来水，但众晶公司仍不搬迁，并于2015年夏在后院打了压水井保障供水；2017年3月，凤雏大厦因列入征迁范围开始全面打围围挡，处于征迁补偿工作需要，相关机构对众晶公司租赁房屋内的装修情况进行了评估，制作了装修附属物征收补偿评估单，评估总价132071元，并注明“本清单为初步评估情况，不作为最终评估结果”，其后众晶公司为获得装修补偿，开始与当地凤雏社区居委会接触，要求向其交付房屋，凤雏社区答复房屋只能向襄阳技师学院交付，2018年9月4日，众晶公司与襄阳技师学院办理了交接手续，将房屋交还襄阳技师学院。2018年11月21日，三技校工厂被工商部门注销登记。2019年6月18日，法院立案受理周会议诉襄阳技师学院房屋租赁合同纠纷一案。一审法院认为，三技校工厂与众晶公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，随着三校合并成立襄阳技师学院，及三技校工厂的注销，合同权利义务由襄阳技师学院承受，《房屋租赁合同》期限届满后，众晶公司仍然占用租赁房屋，襄阳技师学院在要求众晶公司腾退并采取停水措施无果后，没有进一步的行为表示，视为对众晶公司继续使用租赁房屋不持异议，双方形成不定期租赁合同关系，租金标准按襄阳技师学院合同约定执行，2018年9月4日双方办理房屋交接，不定期租赁合同关系终止，襄阳技师学院要求众晶公司支付2014年7月4日至2018年9月4日的房屋占用费1375000元（27500元/月×50个月），实际应为房屋租金，理由正当，于法有据，但计算标准有误，据实支持750000元（15000元/月×50个月），襄阳技师学院要求众晶公司支付损失费1000000元，于法无据，不予支持，众晶公司辩称，房屋租赁合同期满已撤走人员及资料，因襄阳技师学院推诿拒收房屋，导致房屋无法交接，该辩称意见无证据证实，且襄阳技师学院作为房屋所有人，在已将房屋出租给他人的情况，拒绝接收众晶公司交付房屋，有违常理，而众晶公司在被断水的情况下自行打压水井保障房屋正常使用条件，也说明其占有房屋系积极主动行为，而非被动看管，辩称意见不予采信。众晶公司反诉要求襄阳技师学院返还租赁押金60000元，因众晶公司尚欠襄阳技师学院2014年4月至6月房租45000元未付，冲减后襄阳技师学院应返还众晶公司押金15000元，众晶公司反诉要求襄阳技师学院偿付装修损失132071元，因合同约定租赁期满装修物归襄阳技师学院所有，不予支持，众晶公司反诉要求襄阳技师学院支付2014年7月4日至2018年9月4日计51个月的房屋保管费用357000元，理由不当，于法无据，不予支持，襄阳技师学院辩称众晶公司尚欠其2014年各项费用90996元，不应返还押金60000元，与事实不符，应据实返还15000元，辩称不应向众晶公司支付装修损失132071元、房屋保管费357000元，理由正当，于法有据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条规定，判决：一、湖北众晶典当有限公司于本判决生效后十日内，向襄阳技师学院支付房屋租金750000元，冲减襄阳技师学院应返还湖北众晶典当有限公司的租房押金15000元，实际支付735000元；二、驳回襄阳技师学院其他诉讼请求；三、驳回湖北众晶典当有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取12900元、反诉费4645元，合计17545元，襄阳技师学院负担8600元，湖北众晶典当有限公司负担8945元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。原审判决认定属实，本院予以确认。本院认为，三技校工厂与众晶公司签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，系有效合同。双方均应按约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点是：襄阳技师学院是否存在违约情形；众晶公司是否应支付房屋占有使用费，如应支付，具体金额应如何确定。《房屋租赁合同》第二条、第十一条约定：“租赁期限为五年，即2009年7月1日至2014年6月30日”；“房屋租赁合同期满七日内，乙方应当返还租赁房屋。合同期满后此房屋除甲方收回自用外，如继续出租，乙方可按时价优先续租”。众晶公司主张，襄阳技师学院在合同期内切断房屋的供水，并违约将涉案房屋租赁给第三方。经查，襄阳技师学院与周会议虽于2014年6月16日签订《房屋租赁合同》，但襄阳技师学院于2014年5月14日发布了承包公告，且是将凤雏大厦整体（含众晶公司租赁的房屋）面向单位职工公开承包。众晶公司并非襄阳技师学院职工，且未提交证据证明其已向襄阳技师学院表达“按时价续租”的意愿，故对其主张襄阳技师学院侵犯其优先承租权的辩称意见，不予采信。襄阳技师学院与周会议签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限自于2014年6月16日起，而本案双方当事人的租赁期限至2014年6月30日止，襄阳技师学院在与众晶公司之间的租赁合同尚未届满或解除前即将案涉房屋另行租赁给他人，违反了合同约定，但众晶公司未能提交证据证明襄阳技师学院在合同期内即切断房屋的供水或阻止其正常使用租赁物，故众晶公司要求襄阳技师学院承担违约责任，证据不足，本院亦不予支持。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。众晶公司按照约定，应于租赁合同期满七日内返还租赁物。其主张襄阳技师学院拒收房屋，但未能提供充分的证据予以证明，故众晶公司应当支付房屋占有使用费。2014年7月合同期满后至2017年2月期间房屋占用费具体金额可参照双方当事人租赁合同约定的租金标准计算；2017年3月，凤雏大厦开始全面设立围挡，案涉房屋此后已失去作为经营用房的大部分功能，对于2017年3月至2018年9月4日众晶公司向襄阳技师学院返还租赁物期间的占有使用费，本院酌情按合同约定租金标准的一半计算。众晶公司应当支付房屋占有使用费为615000元(15000元/月×32个月+15000元/月÷2×18个月)。综上所述，众晶公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销襄阳市襄城区人民法院(2019)鄂0602民初3019号民事判决；二、湖北众晶典当有限公司支付襄阳技师学院房屋占有使用费615000元；襄阳技师学院返还湖北众晶典当有限公司的租房押金60000元，冲减湖北众晶典当有限公司应支付的2014年4月至6月房租45000元，尚应返还租房押金15000元。上述款项相抵后，湖北众晶典当有限公司还应向襄阳技师学院支付600000元，于本判决生效后十日内支付；三、驳回襄阳技师学院其他诉讼请求；四、驳回湖北众晶典当有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12900元、反诉费4645元，合计17545元，襄阳技师学院负担8600元，湖北众晶典当有限公司负担8945元；二审案件受理费13050元，由上诉人湖北众晶典当有限公司负担10000元，襄阳技师学院负担3050元。本判决为终审判决。审判长  焦静平审判员  黄 鹂审判员  何小玲二〇二〇年六月九日书记员  严琦童