山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁10民终958号上诉人（原审被告）：孙艳丽，女，1973年5月23日出生，汉族，户籍地乳山市，现住乳山市。委托诉讼代理人：张志文，山东闻远律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：威海尚尚美美百货有限公司，住所地乳山市区深圳路98-5号。法定代表人：冯泮荣，董事长。委托诉讼代理人：邹拥军，山东蔚昌律师事务所律师。上诉人孙艳丽因与被上诉人威海尚尚美美百货有限公司（以下简称尚尚美美公司）承包合同纠纷一案，不服乳山市人民法院（2019）鲁1083民初652号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙艳丽上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.依法改判驳回尚尚美美公司的诉讼请求；3.尚尚美美公司承担本案一、二审诉讼费用、保全费。事实和理由：一、一审法院判决孙艳丽向尚尚美美公司支付租金1477590.53元不符合客观事实，对孙艳丽显失公平。1.基于诚实信用原则。案涉承包合同生效后，孙艳丽与尚尚美美公司均应受承包合同约束，不得随意违约或解除合同。尚尚美美公司自2017年10月起至一审判决作出前违反合同约定，通过偷电、停电、恐吓骚扰等方式破坏、干扰孙艳丽在商场内的正常经营活动，给孙艳丽带来巨大的精神压力和经济损失，导致商场连年亏损，案涉承包合同自2017年10月份起已无法继续履行。一审判决认定尚尚美美公司实施了上述违约行为，尚尚美美公司未受到任何惩罚，却要求孙艳丽按约支付租金，客观上违背了契约精神和商业信用。2.基于实质（价值）公平。孙艳丽承包商场主要用于服装鞋帽饰品等零售，尚尚美美公司实施了一系列侵权和违约行为，破坏了孙艳丽长期投资计划和经营秩序，使孙艳丽不仅无法收回成本，还要向尚尚美美公司支付高额租金。同时，孙艳丽向尚尚美美公司支付合同约定租金的前提是孙艳丽能够充分、合理的使用租赁物，不受尚尚美美公司和第三方干涉，否则孙艳丽支付合同约定的租金却无法换取相应的租赁物使用价值，孙艳丽自始至终都不应按合同约定每月15万元标准向尚尚美美公司支付租金。3.基于形式公平。若尚尚美美公司不能按约交付租赁物（第二层属于违章建筑），并确保承租人能充分、合理使用租赁物，孙艳丽可行使同时履行抗辩权或先履行抗辩权，拒绝按合同约定向尚尚美美公司支付租金，直至尚尚美美公司停止违约行为。一审法院在认定尚尚美美公司长期违反合同约定义务的情况下，要求孙艳丽按期按月支付租金合计147余万元，却未要求尚尚美美公司停止侵权和违约行为，赔偿孙艳丽损失，违反合同法基本原则及相关法律规定。4.基于尚尚美美公司主观过错，构成根本违约。尚尚美美公司提供的租赁物存在明显权利瑕疵，商场二层无房屋权属证书，属于违章建筑且没有消防安全验收合格经营资格证（只有一楼合法持证，租金计算标准应减半）；商场在出租之前被抵押给乳山市农村信用社，使租赁物处于不安定状态（现处于司法拍卖阶段）。尚尚美美公司刻意隐瞒上述对孙艳丽使用租赁物产生重大影响的信息，尚尚美美公司的欺诈行为构成根本违约。因此本案租金应按合同约定租金标准（每月15万元）整体减半计算。加之案涉承包合同签订后不久尚尚美美公司便长期违约、侵权，违法解除合同，致使合同目的无法实现，尚尚美美公司是重大违约方，按过错原则，自尚尚美美公司违约之日（2017年10月份）起，孙艳丽应付租金应按尚尚美美公司的过错程度减免。另外，案涉承包合同自2018年8月30日起解除，孙艳丽未占有使用租赁物，一审法院要求孙艳丽自2018年8月30日起至2020年1月18日止按每月10万元标准支付租金明显过高，对孙艳丽不公平。5.尚尚美美公司于2019年1月向一审法院申请诉前财产保全，查封商场内所有属于孙艳丽的衣物、饰品，禁止对外销售，商场业务全面停摆，孙艳丽占用商铺与否无法再与租金挂钩。尚尚美美公司提起的诉前保全属于超标的保全（衣物价值740万元），商场业务已被迫全部终止，因此产生的供货商停止供货、商场无法经营损失，尚尚美美公司应予赔偿。孙艳丽全部精力用于应诉，未占有使用商场，无需向尚尚美美公司支付租金。案涉承包合同于2018年8月30日处于解除状态，2019年1月因保全孙艳丽已无法使用商场，一审法院判决孙艳丽自2018年8月30日至2020年1月18日按每月10万元向尚尚美美公司支付租金缺乏事实依据和法律依据，对孙艳丽显失公平。二、一审程序错误。1.尚尚美美公司起诉索要租金，一审法院立案案由为租赁合同纠纷，一审法院审理归纳的调查重点也是租赁合同是否有效，但一审判决最后认定承包合同有效，又判令孙艳丽支付租赁费，没有审查租赁合同效力。一审法院错误行使自由裁量权，应予纠正。孙艳丽一审提交的证据显示案涉房屋没有取得建设规划许可证，案涉承包合同违反最高人民法院关于审理房屋租赁合同司法解释的强制性规定，应属无效，尚尚美美公司主张租赁费不成立。另外，既然一审法院认定承包合同有效，就应对整个承包合同的项目进行审查，未受理孙艳丽反诉请求错误。2.案涉承包合同有效，尚尚美美公司先后于2018年7月2日、8月30日通过公示方式收回承包权，应认定尚尚美美公司解除了案涉承包合同，随后对孙艳丽的全部商品和物资进行查封，导致案涉承包合同实际终止。因案涉承包合同被强制解除，未履行的部分应当终止履行，孙艳丽自2018年9月起不应再支付租金。综上所述，尚尚美美公司严重违反合同约定，致使孙艳丽的合同目的不能实现，给孙艳丽造成了重大损失，尚尚美美公司应承担违约责任，赔偿尚尚美美公司的经济损失，并依法减免孙艳丽租金。尚尚美美公司辩称，一审判决认定事实清楚，但判决存在漏项，未审理尚尚美美公司提出的违约金请求，请求二审法院公平裁决。事实和理由：一、一审判决认定事实清楚。1.尚尚美美公司一直按合同约定履行义务，是孙艳丽先违反合同约定，拒不支付租金，拒不按月按年向尚尚美美公司报送财务报表，严重侵犯尚尚美美公司参与经营权与知情权，尚尚美美公司为维护自身权益通知孙艳丽解除合同，合理合法并无不当。2.案涉租赁物是否属于违章建筑，是否有权利瑕疵，孙艳丽在签订合同时已知晓，且不论案涉商场是否存在权利瑕疵，都未造成孙艳丽无法经营，孙艳丽相关主张无证据证实。二、尚尚美美公司对一审判决存在异议。1.一审判决以尚尚美美公司“影响经营”为由，将17个月的租金酌定为每月10万元，造成尚尚美美公司85万元的直接损失。2.对于孙艳丽的违约行为，尚尚美美公司主张违约金并交纳了诉讼费，一审法院未予处理，属于漏判。3.孙艳丽至今仍占据商场经营，一审法院未对2020年1月18日之后的租金进行处理。尚尚美美公司向一审法院起诉请求：1.解除尚尚美美公司、孙艳丽签订的《关于尚尚美美商场承包的合同》；2.孙艳丽支付自2017年2月18日至2020年1月18日共计35个月租金2327590.53元及违约金120万元，共计3527590.53元；3.孙艳丽承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年10月10日,尚尚美美公司（甲方）与孙艳丽（乙方）签订了《关于尚尚美美商场承包的合同》，甲方就位于乳山市，合计两层）承包给乙方经营管理，合同约定如下：一、甲乙双方同意按照合同约定出租和承包位于深圳路98-5号的（贸易城内）尚尚美美商场。商场的建筑面积（仓库、机房、餐厅等所有属于甲方的商场）（以实际测量面积为准）。二、承包自2017年2月18日至2026年2月18日。三、承包费用包括租金、利润和押金部分。1.租金从2017年2月18日至2020年2月18日租金为每年壹佰捌拾万元，自2020年2月18日至2023年2月18日租金为每年贰佰零柒万元，自2023年2月18日至2026年2月18日租金为每年贰佰叁拾捌万元。租金按月平均月底支付，每年年底付清余款。2.利润分成每年的纯利润按甲方30%、乙方70%分配，于每年正月十五前分配上一年度利润。3.乙方于2020年2月30日以前交给甲方承包押金陆拾万元整。四、在承包期内，甲方在商场的所有物资及办公用品交给乙方管理使用（进行物资清点交接）。第六条：公司发放的现金贵宾卡等，由乙方偿还抵顶租金，除此，交接手续前的其他应付费均与乙方无关（见交接清单）。第十一条：商场财务人员主管及出纳由甲方安排，甲方如有资金需求需由乙方签字方可发放。乙方负责监管并有权检查往来账目。月报年报各两份，报送甲乙双方。财务人员在租期内如不能服从乙方管理或违反财务制度的，乙方有权向甲方申请调离或更换，情节严重的送司法机关处理，到威海申请仲裁。2017年1月31日，甲乙双方进行了尚尚美美商场财务交接并作出补充说明，第一、1月31日时交接甲方用现金及银行存款合计838654.23元偿还欠业户货款2985524.66元后仍有2172549.43业户欠款尚未支付，此2146870.43元由乙方代替甲方偿还，乙方替甲方支付2146870.43元抵顶乙方应交付甲方的租金。第二、1月31日交接时乙方接收库存商品和赠品合计3179869.98元，此库存减去欠客户货款178043元乙方实际接收库存商品净值3001826.34元，此款由乙方按承包租赁合同规定支付于甲方。第三、应付工服押金+应付业户保证金+应付贵宾卡款=82696+145500+291201.90=519397.90元，此款519397.90元由乙方支付，亦用于抵顶乙方应付甲方租金。第四、交接前甲方经营时产生的银行贷款利息14000元左右（具体以支付凭证为准），此款由乙方代为支付，代为支付款项抵顶乙方应付甲方租金。第五、乙方已于2017年2月20日支付甲方2017年租金13万元。第六、2017年1月31日以前经营产生的积分兑换奖品的费用年底结算抵顶乙方应付甲方租金。第七、交接时应付贵宾卡款年底按实际结算金额抵顶乙方应付甲方租金。另查明，上述承包合同签订及财务交接后，孙艳丽开始承包经营该商场并按照“补充说明”约定履行支付租金义务：支付欠付业户货款2985524.66元（孙艳丽主张实际支付3522902.24元）、支付应付工服押金82696元（孙艳丽主张实际支付93940元）、支付业户保证金60000元、支付贵宾卡款310301.90元、支付银行贷款利息126141.14元、支付积分兑换奖品费用30721元、支付租金130000元。上述费用共计3694663.70元。扣除双方交接时尚尚美美公司所有的现金及银行存款838654.23元，共计支付租金2856009.47元。同时查明，位于乳山市的房产登记在威海金桥房地产开发有限公司名下，威海金桥房地产开发有限公司将该房产交付给尚尚美美公司无偿使用。2018年7月2日、8月30日，尚尚美美公司以孙艳丽未支付租金等向商场全体业户发出解除承包合同的通知，并要求全体业户及时处理库存。2018年该商场多次发生停电、停水等影响经营的情形。庭审中，尚尚美美公司、孙艳丽均同意解除商场承包合同。一审法院认为，尚尚美美公司与孙艳丽签订的商场承包合同是当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，当事人均应按合同约定履行义务。尚尚美美公司、孙艳丽均同意解除商场承包合同，系当事人真实的意思表示，故尚尚美美公司要求解除与孙艳丽签订的《关于尚尚美美商场承包的合同》的诉请，予以支持。尚尚美美公司要求孙艳丽支付自2017年2月18日至2020年1月18日35个月欠付的租金2327590.53元（180万元／12月×35月=5250000元，尚尚美美公司认可孙艳丽已经支付2922409.47元，余款2327590.53元未支付）。因2018年7月2日、8月30日，尚尚美美公司以孙艳丽未支付租金等向商场全体业户发出解除承包合同的通知，影响到商场业户的正常经营，且商场出现多次停电等影响经营之情况，故2018年9月至2020年1月（共计17个月）按照月租金15万元的标准计算租金（180万元／12月=15万元）明显有失公平，综合上述因素一审法院酌定上述期间的租赁费按照每月10万元计算为宜。故2017年2月18日至2020年1月18日共计35个月租金共计为（15万元×18月+15万元×17月=440万元），扣除尚尚美美公司认可孙艳丽已经支付的租金2922409.47元，余款1477590.53元孙艳丽应支付给尚尚美美公司。尚尚美美公司多诉的部分，不予支持。在尚尚美美公司、孙艳丽对尚尚美美商场财务交接后，孙艳丽按照交接协议约定用偿还业主货款、支付应付工服押金等方式支付租金，故尚尚美美公司以孙艳丽未交付租金等理由主张支付违约金120万元，无事实和法律依据，不予支持。尚尚美美公司、孙艳丽签订的《关于尚尚美美商场承包的合同》系承包经营合同，而不是单纯的房租租赁合同关系，故孙艳丽主张该承包合同无效之辩解，无事实和法律依据，不予采信。孙艳丽主张多付的业户货款等部分，可以另行主张权利。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条规定，判决：一、解除威海尚尚美美百货有限公司、孙艳丽于2016年10月10日签订的《关于尚尚美美商场承包的合同》；二、孙艳丽于判决生效后十日内支付威海尚尚美美百货有限公司租金1477590.53元；三、驳回威海尚尚美美百货有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35020元，由威海尚尚美美百货有限公司负担22413元，孙艳丽负担12607元。保全费5000元，由孙艳丽负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审中，孙艳丽认可尚尚美美公司扩建二层时其在尚尚美美商城工作。本院二审审理查明，一审诉讼中，孙艳丽向一审法院提起反诉，要求尚尚美美公司支付违约金1200000元，支付承包期间的利润亏损707888.73元，赔偿孙艳丽房屋装修装饰费用损失467989.2元，共计2375877.93元。一审法院告知孙艳丽对其反诉请求可另行提起诉讼，孙艳丽并无异议。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：一、孙艳丽应支付的租金数额如何确定；二、一审程序是否违法。关于焦点一，孙艳丽应支付的租金数额如何确定问题。首先，关于案涉合同性质问题，双方签订的合同名称为《关于尚尚美美商场承包的合同》，从合同内容看，亦是约定尚尚美美公司将其位于乳山市的商场整体商铺承包给孙艳丽经营管理，并约定了承包期限、承包费金额、商场物资交接等条款，同时约定承包费用包括租金、利润和押金部分，因此应认定尚尚美美公司与孙艳丽之间成立承包合同关系。该合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应认定为合法有效。尚尚美美公司依据合同约定主张租金，系要求孙艳丽支付承包费的一部分，双方间并非房屋租赁合同关系，一审法院依据双方间法律关系的性质，确定本案案由为承包合同纠纷，并无不当。孙艳丽以本案立案案由为房屋租赁合同纠纷，案涉商场第二层无合法产权证书为由主张案涉合同无效理由不当。孙艳丽曾在尚尚美美商城工作，对于商城扩建一事知晓，现其主张尚尚美美公司对其构成欺诈依据不足，孙艳丽相关上诉主张无事实及法律依据，本院依法不予支持。其次，合同明确约定了租金标准，孙艳丽应依合同约定履行合同义务。根据双方合同约定及交接补充说明，孙艳丽以对外支付尚尚美美公司欠付客户货款、支付工服押金、业户保证金和贵宾卡款以及银行贷款利息等等方式抵顶其应支付的租金，连同孙艳丽已经支付租金130000元，经核算，尚尚美美公司认可孙艳丽共支付租金2922409.47元，剩余租金孙艳丽应当予以支付。但根据一审法院查明的事实，尚尚美美公司先后于2018年7月2日、8月30日以孙艳丽未支付租金等向商场全体业户发出解除承包合同的通知，且商场出现多次停电情形，实际对商场业户的正常经营产生影响，一审法院根据双方当事人履约情况，已经将2018年9月至2020年1月期间的租金酌定为每月10万元，孙艳丽主张租金应当整体减半，无事实依据，本院不予支持。根据上述标准计算，2017年2月18日至2020年1月18日期间孙艳丽应支付费用共计420万元，尚尚美美公司认可孙艳丽已支付2922409.47元，尚有租金1477590.53元，孙艳丽应当向尚尚美美公司支付。一审法院认定租金数额正确，本院依法予以维持。关于孙艳丽主张尚尚美美公司于2018年7月2日、8月30日通过公示方法收回承包权，案涉合同已解除，尚尚美美公司无权索要2018年9月之后费用的问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。一审时双方就合同解除达成一致意见，案涉合同因双方协商一致而解除，并非因尚尚美美公司享有解除权而解除，且在尚尚美美发布上述通知时，孙艳丽并不认可通知内容，孙艳丽亦未因此不再承包案涉商场，一审法院已考虑到该情形对经营的影响对租金予以酌减，孙艳丽据此主张不应支付租金无事实及法律依据，本院依法不予支持。关于孙艳丽主张尚尚美美公司错误保全财产给其造成损失，其不应支付租金，尚尚美美公司应赔偿其造成的损失问题。尚尚美美公司因与孙艳丽承包合同纠纷向一审法院申请查封孙艳丽财产，在尚尚美美公司提供财产担保后，一审法院依据尚尚美美公司的申请采取相应保全措施，至于查封是否属于超标的查封，是否对孙艳丽造成损失，并非本案承包合同纠纷审理范围，孙艳丽可依法通过其他途径解决。关于争议焦点二，一审程序是否违法问题。《最高人民法院关于印发修改后的的通知》第三条第5项规定，当事人起诉的法律关系与实际诉争的法律关系不一致的，人民法院结案时应当根据法庭查明的当事人之间实际存在的法律关系的性质，相应变更案件的案由。一审法院审查了《关于尚尚美美商场承包的合同》的签订及履行情况，根据查明事实相应变更案件案由符合法律规定。孙艳丽相关上诉请求无事实及法律依据，本院依法不予支持。另外，孙艳丽虽向一审法院递交反诉状，但并未向一审法院缴纳反诉费，一审法院也告知孙艳丽对其反诉请求可另行提起诉讼，故一审法院未受理孙艳丽的反诉请求并无不当，孙艳丽可另行主张权利。至于尚尚美美公司主张一审法院对其主张的违约金及2020年1月18日之后的租金未予处理，属于漏判的问题，本院认为，尚尚美美公司一审起诉时，仅主张2017年2月18日至2020年1月18日期间的租金，并未主张2020年1月18日之后的租金，且一审法院经审理之后认定尚尚美美公司以孙艳丽未交付租金等理由主张违约金120万元，无事实及法律依据，未支持其违约金损失，并不存在漏判，尚尚美美主张与一审法院认定不符。综上所述，孙艳丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18098元，由上诉人孙艳丽负担。本判决为终审判决。审判长  张英秋审判员  马树芳审判员  于 晶二〇二〇年六月八日法官助理刘颖霞书记员邹乔