四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终1268号 上诉人（原审原告）：南充市经济和信息化局，住所地：四川省南充市顺庆区农科巷118号。 法定代表人：石全华，局长。 委托诉讼代理人：殷大鹏，四川首力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李黎，四川首力律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张清，女，汉族，1945年6月12日出生，住南充市顺庆区，现住南充市顺庆区。 被上诉人（原审被告）：桑凯，男，汉族，1966年2月12日出生，住四川省南充市顺庆区。 上诉人南充市经济和信息化局（以下简称南充经信局）因与被上诉人张清、桑凯合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2019）川1302民初7255号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 南充经信局上诉请求：1．撤销顺庆区人民法院（2019）川1302民初7255号民事判决，并改判支持南充经信局的全部诉讼请求。2．本案诉讼费用由张清、桑凯承担。事实及理由：一、原审认定上诉人与被上诉人之间并不存在租赁关系，属于事实认定错误。本案系同一合同中存在两种法律关系，上诉人与被上诉人之间不仅存在借款合同关系，同时存在租赁合同关系，并且这两种法律关系相互依存。南充市无线电管理局与被上诉人之间，因南充市无线电管理局向被上诉人借款，被上诉人向南充市无线电管理局租赁案涉房屋，故双方达成《房屋抵押借款协议书》。《房屋抵押借款协议书》第二条“在借款期限内，乙方有权居住甲方用于抵押的房屋，乙方居住该房屋不另付房租，甲方也不向乙方支付借款利息”、第三条“乙方在居住甲方抵押房屋期间，不得转租或借给他人使用”、第五条“乙方退房时，房屋及室内设施应保持原状，如有损坏，乙方应予修复。如房屋已装修，其装修费用甲方不予补偿，若乙方拆除装修，应恢复房屋原状”、第六条“乙方退房给甲方后三个月内，甲方必须将全部借款退还给乙方”等内容均属于房屋租赁的典型条款，而被上诉人也在案涉房屋中长期居住，足以证明双方形成了房屋租赁的真实意思表示，并且实际履行房屋租赁事实。根据《房屋抵押借款协议书》的约定以及协议履行情况可知，南充市无线电管理局以案涉房屋租金抵偿利息的方式向被上诉人借款，而被上诉人为租赁房屋与南充市无线电管理局达成借款合议，借款期限与租赁期限一致，两种法律关系相互依存，同时存在。二、原审判决认定《房屋抵押借款协议书》未约定上诉人具有解除权，属于事实认定错误。1．根据《房屋抵押借款协议书》第六条“任何一方需中途终止协议，应在三个月前提出协商，乙方退房给甲方后三个月内，甲方必须将全部借款退还给乙方”的约定，协议明确赋予了合同任何一方具有单方解除合同的权利，该约定并不违反法律规定，合法有效。上诉人早已通过公告及上门走访等方式向被上诉人提出协商解除合同，但被上诉人均不予理会。根据四川省高级人民法院关于印发《四川省高级人民法院关于审理合同解除纠纷案件若干问题的指导意见》的通知“二、审理合同解除纠纷案件涉及当事人诉讼请求事项的处理3．当事人可以依照合同法第九十六条的规定向对方发送通知解除合同，也可以直接向人民法院起诉请求判令解除合同”之规定，现上诉人通过诉讼方式属于法律允许的处理争议的途径，本案应判决解除协议。2.1999年1月4日，南充市无线电管理局与张清签订《房屋抵押借款协议书》。根据《房屋抵押借款协议书》第二条“甲方向乙方借款期限为50年，在借款期限内，乙方有权居住甲方用于抵押的房屋，乙方居住该房屋不另付房租，甲方也不向乙方支付借款利息”的约定，本案同时存在租赁合同关系，且借款期限与租赁期限均为50年。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”之规定，本协议自2019年1月4日起租赁期限便已超过20年，上诉人基于此要求解除合同，收回房屋同样应依法支持。三、若本案不判决解除合同、被上诉人返还房屋，将严重损害国家利益，造成国有资产流失。案涉房屋属于国有资产，目前房价不断上涨，且案涉房屋处于市区繁华地段，房屋租金价格持续走高，其作为国有资产对外出租，以目前南充市行情看，其租金远在1,000元人民币以上。但根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十五条第二款“自然人之间借贷对利息约定不明，出借人主张支付利息的，人民法院不予支持。除自然人之间借贷的外，借贷双方对借贷利息约定不明，出借人主张利息的，人民法院应当结合民间借贷合同的内容，并根据当地或者当事人的交易方式、交易习惯、市场利率等因素确定利息”之规定，在本案中，虽《房屋抵押借款协议书》第二条约定借款利息以案涉房屋的租金予以抵偿，但并未明确利息计算标准，属于借款利息约定不明。即使按照同期银行贷款利率计算，其利息远远低于案涉房屋应得租金。故若继续以低廉的利息折抵租金，必将严重损害国有利益，造成国有资产流失。 张清辩称：双方确实不存在租赁，仅形成了房屋买卖合同关系。签订合同后，张清已按照合同约定支付全部购房款，是南充经信局的原因导致房屋未办产权，从签订合同至今也是张清占有使用，一审法院未支持上诉人的诉请是正确的。 桑凯辩称：1．南充经信局诉张清从2018年1月3日起至退房之日止按每月1,000元的标准支付房屋占用费没有事实依据。2．桑凯作为借款人南充经信局（原南充市无线电管理局）的员工，为资金出借方张清担保不符合常理，南充经信局对桑凯的诉请不应得到支持。3．即使桑凯作为张清的担保人，根据担保法的规定，桑凯也不应当承担担保责任。担保人是单位指定，不是出借方的担保人，担保期限已经过期。 南充经信局向一审法院提出诉讼请求：1．解除南充经信局与张清签订的《房屋抵押借款协议书》；2．判令张清立即退还文化路68号2栋3单元1楼26号房屋；3．判令张清从2018年1月3日起按每月1,000元标准向南充经信局支付房屋占有费至退还房屋为止；4．桑凯对第3项诉请与张清承担连带责任；5．本案诉讼费由张清、桑凯承担。 一审法院查明：1999年1月4日，南充市无线电管理局（甲方）与张清（乙方）签订《房屋抵押借款协议书》，约定：“一、甲方向乙方借款33,000元，甲方以文化路16号2栋3单元1楼26号住房一套（面积58.19平方米）作为还款抵押；二、甲方向乙方借款期限为50年。在借款期内，乙方有权居住甲方用于抵押的房屋，乙方居住房屋不另付房租，甲方也不向乙方支付借款利息；六、任何一方需中途终止协议，应在三个月前提出协商。乙方退房给甲方三个月内，甲方必须将全部借款退还乙方。甲方在还款期限届满时，若需延期还款，征得乙方同意后，可向乙方续借。续借期间，双方仍按本协议书执行；七、乙方需在甲方单位找一名正式职工作为担保人”等内容。原文化路16号为现文化路68号。张清向南充市无线电管理局交纳33,000元，南充市无线电管理局1998年2月4日出具收33,000元的收据，摘要栏填写为：文化路16号2栋3单元1楼26号房屋款。后南充市无线电管理局经过调整，相关职能和人员最终划入南充经信局，由南充经信局行使其相关权利。截止开庭日，张清占有和使用该协议书约定的房屋已经多年。 原审另查明，案涉房屋的所有权人南充市无线电管理局（现南充经信局），产业性质为国有资产。1997年12月1日，南充市无线电管理局发布《关于改善职工住房条件的决议》，内容为：为改善职工住房条件集资购买金达公司即将修建的市青少年宫左侧的商品房十二套，保留文化路16号四幢一单元10、12号两套和一幢3单元一套。关于集资办法：1．个人集资5-6万元，第一次交2万元；2．单元集资其中包括将原旧房抵押一部分资金用于购房。 一审法院认为，本案的争议焦点：1．本案《房屋抵押借款协议书》的效力；2．案涉《房屋抵押借款协议书》的解除条件是否具备。关于本案《房屋抵押借款协议书》的效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”、第四十六条“当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效”的规定，本案中，双方签订的《房屋抵押借款协议书》系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，予以确认。关于张清称南充经信局陈述因资金周转需要向张清借款不属实，该意见是一种推测而没有提出证据证明，且南充经信局提供证据证明了当时历史条件下决定借款的事实，故对张清的该意见，不予认可。关于案涉《房屋抵押借款协议书》的解除条件是否具备的问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”本案中，《房屋抵押借款协议书》约定任何一方需中途终止协议，应在三个月前提出协商，乙方退房给甲方后三个月内，甲方必须将全部借款退还给乙方。该约定并未赋予南充经信局的单方解除权，南充经信局作为借款人，起诉出借人，要求单方解除合同无约定解除以及法定解除事由，同时合同相对方亦不予认可，故南充经信局请求解除双方签订的《房屋抵押借款协议书》的诉请，不予支持，因南充经信局的其他诉讼请求建立在合同解除后的基础上，故对南充经信局的其他诉讼请求，亦不予支持。另说明的是，一审庭审中，南充经信局庭审还提出与张清存在租赁合同关系的意见，没有提出足够的证据证明，与《房屋抵押借款协议书》载明的情况及南充经信局一方的证人（原南充市无线电管理局负责人陈某）的陈述不符，张清也不予认可。庭审中对本案的法律关系进行了当庭释明，没有支持南充经信局庭审中所提出的租赁合同关系的意见及张清提出的买卖合同关系的意见，但经询问南充经信局表示不变更诉讼请求。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款的规定，判决：驳回南充经信局的诉讼请求。案件受理费1000元，由南充经信局负担。 二审中，南充经信局提供房地产估价报告四份，估价报告出具日期：2019年11月10日；估价项目名称：南充发展投资（控股）有限责任公司位于文化路等77宗资产租赁价值评估。综合证明：根据评估报告，同地段、类似用途的房屋租赁价值变化看，从2009年到2018年10年时间房屋租赁单价逐年上涨已经从30元/㎡上涨到70元/㎡，涨幅一倍以上，目前仍在上涨。案涉房屋大多数从1998年、1999年开始由被上诉人使用，到起诉前，已经超过20年，房屋价值涨幅更大。而这10年期间，国家存款利率、借款利息浮动并不大，甚至还有下降趋势，合同中虽约定以租金抵房租，但租金大幅上涨当时无法预见，该局可以提出解除合同。案涉房屋不能收回，正在使国有资产面临重大损失。 张清质证认为，评估报告形成时间在2019年，与本案没有关联性；委托方均是南充发展投资有限公司，是另外的目的所需；南充经信局认为租金上涨可能导致国有资产流失，可能还要涉及追究相应责任人的责任。 桑凯针对南充经信局的证据没有异议。 二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。 本院认为，本案争议焦点：南充经信局与张清的诉讼请求应否支持。 经查，原南充市无线电管理局与张清签订《房屋抵押借款协议书》约定，南充市无线电管理局向张清借款，该局用住房抵押，张清居住被用于抵押的住房，该局不支付借款利息，张清也不支付租金。张清交付借款后，该局出具收到预交房款的收据，并向张清交付房屋，张清自接收房屋后使用至今。 根据《房屋抵押借款协议书》，南充经信局与张清形成借款关系。但是，在张清交付协议约定的款额后，南充市无线电管理局出具收到房款的收据，并非收到借款。根据原南充市无线电管理局向张清出具的收据，张清按协议约定金额交纳的款项为房款，但协议书无论字面意思还是隐含意思，均没有南充市无线电管理局要将房屋卖给张清的意思表示，即协议书不是房屋买卖合同。由于双方签订协议书、南充市无线电管理局交付房屋、张清交付款额同时发生，且多年来南充经信局未返还张清交付的款额，张清使用房屋，相互不支付款额利息和房屋使用费，表明上述民事行为之间存在因果关联性。 按照《房屋抵押借款协议书》约定，借款期限已经届满，南充经信局未偿还（返还）张清交付的款额，南充经信局要求解除协议书，于法无据。案涉房屋系基于张清交付（或出借）协议书约定的款额，被交付给张清占有使用，且南充经信局交付房屋、张清交付款额存在关联性，南充经信局在未返还相应款额的情况下，要求张清返还房屋，不符合双方约定。协议书约定借款利息与房屋使用费相互抵销，南充经信局要求张清支付房屋租金，与双方约定不符。 综上，南充经信局的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1,000元，由南充市经济和信息化局负担。 本判决为终审判决。 审判长  周朝阳 审判员  何顺红 审判员  刘 苗 二〇二〇年六月十八日 书记员  杨鹏立