山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民初4090号原告：刘文志，男，1962年9月20日出生，汉族，住山东省济南市。原告：尹洁，女，1963年11月6日出生，汉族，住山东省济南市。两原告共同委托诉讼代理人：李贤智，山东豪才律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：张学亮，山东豪才律师事务所律师。被告：山东年年红置业有限公司，住所地山东省济南市。诉讼代表人：山东年年红置业有限公司管理人。负责人：谢业军，管理人负责人。委托诉讼代理人：韩强，山东鲁泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：翟庆涛，山东鲁泰律师事务所律师。原告刘文志、尹洁与被告山东年年红置业有限公司（以下简称年年红公司）取回权纠纷一案，本院于2019年11月26日立案后，依法适用普通程序,于2020年1月9日公开开庭进行了审理。原告刘文志，原告刘文志、尹洁的共同委托诉讼代理人李贤智、张学亮，被告年年红公司委托诉讼代理人韩强、翟庆涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘文志、尹洁共同向本院提出诉讼请求：1.判令年年红公司配合刘文志、尹洁行使位于济南市雪野区雪野湖（国际）山水园项目东侧E户型E-2-1-5西户房屋的取回权，并协助办理房屋过户及产权证事宜；2.诉讼费用由年年红公司承担。事实和理由：刘文志、尹洁于2013年4月9日与年年红公司签订《购买别墅地基自建合同》，约定地基总价为70万元，年年红公司负责证件办理，刘文志、尹洁自建地上物。合同签订后，刘文志、尹洁已经如约付款并自己承建，目前该房屋已经施工完毕。根据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第三十条的规定因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。在本案中，涉案房屋在建造完成时，即发生物权设立的效力，即刘文志、尹洁对于该房屋享有所有权。年年红公司进入破产程序，刘文志、尹洁有权行使取回权，年年红公司应当履行交付并办理房产登记手续。刘文志、尹洁已向年年红公司及管理人申请过取回权，但未被允许，根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国企业破产法》的相关规定，特诉至法院，望判如所请。年年红公司辩称，1.尹洁、刘文志与年年红公司在2013年4月9日签订的《购买别墅地基自建合同》，合同上面写着购买2户别墅地基。根据尹洁、刘文志向年年红公司管理人提供的材料及向年年红公司法定代表人魏娟核实，本合同实际上有两部分组成，一是尹洁、刘文志购买地基，二是尹洁、刘文志并没有自建，而是又委托年年红公司进行建设。因此并不是尹洁、刘文志自建。同时，尹洁、刘文志购买2户别墅地基款为140万元，即每户为70万元。合同中写的总价70万元，应是一户别墅地基的价款。2.关于尹洁、刘文志诉求的E-2-1-5西户，其并没有全部履行合同价款支付义务，根据尹洁、刘文志提供的证据，只有两份收款凭证60万元，年年红公司管理人曾于2019年7月11日发函要求尹洁、刘文志补充提供购买别墅地基的支付交易凭证及相关的其他证据。尹洁、刘文志没有提供该笔款项的支付凭证。且年年红公司一直没有提供该公司的财务账目。因此尹洁、刘文志履行合同价款情况无法核实。综上，尹洁、刘文志不能证实其已经按合同履行完付款义务。既然无法证实履行完义务，尹洁、刘文志享有的权利就应当受到限制。3.关于尹洁、刘文志取回权：尹洁、刘文志诉求的E-2-1-5西户系不动产，根据《物权法》第九条之规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。涉案的不动产并没有依法登记，因此涉案的不动产仍属于年年红公司破产财产。4.关于办理过户产权证事宜：涉案的不动产均没有竣工验收，目前属于在建状态。年年红公司已进入破产程序，客观上没有能力办理竣工验收手续，该工程也无法续建，其配套工程亦无法完成，更无力支付办理相关证件、契税等费用。因此该合同事实上已不能履行。尹洁、刘文志的诉求已无法实现。综上，尹洁、刘文志诉求的E-2-1-5西户系年年红公司破产财产，尹洁、刘文志诉求办理过户产权证事宜因年年红公司已进入破产程序在事实上已不能履行，因此法院应当依法驳回尹洁、刘文志的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年3月4日，年年红公司注册成立，注册资本3000万元，经营范围包括：房地产开发、销售；钢材、铁精粉等批发零售；土石方工程施工。2013年4月9日，尹洁、刘文志与年年红公司签订《购买别墅地基自建合同》约定，双方就雪野湖（国际）山水园项目尹洁、刘文志购买别墅地基自建事宜经协商达成如下条款：一、项目简介,雪野湖（国际）山水园项目西侧E户型E-2-1-5西户别墅地基（具体所处位置见总图，户型见E户型施工图），建筑面积540.1平方米，地下一层178.25平方米，地上三层361.85平方米；二、购买别墅地基总价：含土地出让费、乡镇村委土地费、配套费、园区绿化、园区道路、河道治理等所有费用，不含开发建设等综合税费（别墅总成本的12%）；三、付款方式：总价70万元整分二次支付，第一次付款签订合同3日向年年红公司缴纳总款的50%，40万元整；第二次付款时间为刘文志、尹洁拿到开工许可证后7日内，缴纳余款；四、土地使用权为40年，建设税费、购房税、维修基金、建设开发综合税费由尹洁、刘文志自行承缴纳；五、双方责任，年年红公司负责开工前（开工许可证）一切证件手续的办理并承担其费用（含规划设计、施工图设计），负责别墅房屋过户证件的办理，负责别墅园区内的道路、管网、园区绿化等治理绿化，尹洁、刘文志自行负责建设E-2-1-5西户别墅的建筑、装饰、安装等所有工作并承担费用。《购买别墅地基自建合同》签订后，年年红公司分别于2013年4月9日、2013年5月8日、2013年5月21日出具收款凭证，载明收到了地基款40万元、20万元、10万元，共计70万元。年年红公司将案涉地基交于刘文志、尹洁占有。之后，刘文志、尹洁委托年年红公司进行别墅建设，但是双方没有提交委托建房的相关证据。双方对别墅建设现状存在分歧，但是双方均没有提交房屋竣工验收的证据。2018年12月4日，原莱芜市中级人民法院裁定受理年年红公司破产清算案，并决定山东鲁泰律师事务所担任年年红公司管理人。另查明：案涉地基未单独办理土地使用权证，所属的宗地土地权属证号：莱芜市国用2010第0692号、第0693号，土地使用权人为年年红公司，地类（用途）：住宿餐饮，使用权类型：出让，终止日期：2050年2月25日。2013年2月5日，莱芜市国用2010第0692号土地办理了抵押登记，抵押权人为荣达租赁有限公司，抵押金额为1450万元，尚未解除抵押登记。2011年7月29日，莱芜市国用2010第0693号土地办理了抵押登记，抵押权人为中国建设银行股份有限公司莱芜分行，抵押金额为1200万元，尚未解除抵押登记。案涉土地所属的宗地还办理了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证。建设用地规划许可证载明用地单位：年年红公司。建设工程施工许可证载明建设单位：年年红公司，施工单位：莱芜锦程建安有限公司。2013年12月20日，年年红公司取得商品房预售许可证，项目名称为雪野湖山水园，房屋坐落地点：雪野旅游区环湖北路3号12幢东103室3套房；15幢东103等3套房；16幢东103等3套房；1幢东101等2套房；2幢东101等2套房；3幢东102等2套房；5幢东101等2套房；6幢东102等2套房；7幢西101等3套房；8幢西101等3套房；9幢西101等3套房，预售总建筑面积为8771.31平方米，共28套。本院认为，一、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十五条、第二十七条、第三十条对房地产开发、设计、施工、交付使用以及从事房地产开发的主体进行了规定。其中，第二十五条规定房地产开发必须实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。第二十七条规定房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工验收合格后方可交付使用。第三十条规定从事房地产开发的主体,应当是符合法定条件并依法在工商行政主管部门登记的房地产开发企业。上述条文使用了“必须”或“应当”的表述，应属于强制性规定。本案中，年年红公司取得宗地使用权后，分割出卖宗地之中的别墅地基给无建设资质的自然人刘文志、尹洁自建房屋，明显违反了上述房地产开发、施工、交付使用以及从事房地产开发主体的规定，在此情形下，如何认定《购买楼房地基自建合同》的效力是本案审查的首要问题。二、《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第一款规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定：合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。关于如何认定强制性规定为“效力性强制性规定”，本院认为，人民法院在审理合同纠纷案件时，要依据《民法总则》第一百五十三条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定慎重判断“强制性规定”的性质，特别是要在考量强制性规定所保护的法益类型、违法行为的法律后果以及交易安全保护等因素的基础上认定其性质。下列强制性规定，应当认定为“效力性强制性规定”：强制性规定涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的。根据上述法律规定,结合本案案情，对《购买楼房地基自建合同》的效力分析如下：第一，年年红公司是符合法定条件的房地产开发企业，自然人刘文志、尹洁不是在国有土地上从事房地产开发建设的合法主体，年年红公司取得土地使用权后未开工建设即分割别墅地基出卖于自然人刘文志、尹洁，合同主体资格违法。第二，年年红公司在取得国有出让用地使用权后办理了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，相关证照载明建设单位为年年红公司，施工单位为莱芜锦程建安有限公司。按照正常的房地产开发流程，年年红公司应按照法律规定及上述证照的要求组织开工建设，在房地产开发项目竣工、经验收合格后方可交付使用，但年年红公司取得相关证照后，以与刘文志、尹洁签订《购买楼房地基自建合同》的形式将案涉地基出卖于刘文志、尹洁，其实质为出卖国有土地使用权交由自然人自行开发施工，合同内容违法。第三，结合上述主体违法、内容违法的认定，涉案《购买楼房地基自建合同》侵害的法益为我国土地市场秩序、土地宏观政策，合同侵害的法益明显超过合同自由的法益。《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款规定的任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。《中华人民共和国城市房地产管理法》亦未授权房地产开发企业在取得国有土地使用权后可以分割宗地使用权出卖于自然人自建房屋。如允许房地产开发企业自由分割宗地使用权出卖于自然人自建，则违背了在国有土地上依法开发房地产的立法目的，侵害国家利益，侵害土地市场秩序。综上所述，《购买楼房地基自建合同》因违反《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》的效力性强制性规定，应认定为无效合同。刘文志、尹洁以无效合同为依据要求对涉案取回房屋并要求协助办理房产过户的主张于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十五条、第二十七条、第三十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，判决如下：驳回原告刘文志、尹洁的诉讼请求。案件受理费13800元，由原告刘文志、尹洁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审 判 长  刘培森审 判 员  李平公人民陪审员  姚美兰二〇二〇年六月十九日法官 助理  葛保玉书 记 员  高艳玲