河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终4665号 上诉人（原审原告、反诉被告）：蒋某某，男,1980年6月14日出生，汉族，住石家庄市桥西区。 委托诉讼代理人：贾彦路，河北厚正律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：石家庄高新区金钢木器厂，住所地石家庄市高新区太行大街与石炼西路交口东行200米路南。 投资人：任某某，该厂厂长。 委托诉讼代理人：张春利，河北明杰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：任某某，男，1953年7月1日出生，汉族，住石家庄市高新区。 上诉人蒋某某因与被上诉人石家庄高新区金钢木器厂、任某某房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省石家庄高新技术产业开发区人民法院（2019）冀0191民初2422号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 蒋某某上诉请求：1.请求二审人民法院依法撤销一审判决，驳回被上诉人的一审反诉请求;2.本案一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院适用法律错误，首先，本案上诉人与被上诉人均表态不再继续履行双方签订的《房屋租赁合同》。1.在庭审中，上诉人已经提供电话录音，证实因被上诉人延迟交付租赁房屋，因此自己不再继续租赁双方合同约定的房屋。被上诉人也通过提交反诉状要求上诉人承担违约责任赔偿实际损失的方式向一审法院表达了不同意继续履行租赁合同的意思表示。2.被上诉人在过了双方的约定交付房屋的时间一个月后，还没有交付房屋，已经构成了根本违约。上诉人在2019年5月底以电话的形式告知被上诉人不再履行双方签订的租赁合同，其解除行为符合合同法第94条第三款的规定，双方的《房屋租赁合同》应自上诉人依法通知被上诉人之日依法解除。因此，一审法院应适用合同法第96条之规定，依法确认上诉人与被上诉人之间的租赁合同自上诉人解除通知到达被上诉人之日依法解除。二、一审法院认定事实错误1.被上诉人并没有向上诉人交付部分租赁房屋。首先，根据双方合同的约定，双方交付房屋的形式是“经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙后视为交付完成”本案被上诉人自始没有通知过上诉人过来进行房屋交验，被上诉人更没有将房屋钥匙交付给上诉人。其次，上诉人部分家具放置在被上诉人处，并不代表被上诉人完成了部分交付义务。上诉人经被上诉人同意将部分家具集中存放于被上诉人处，是为后期接收房屋提供便利，因被上诉人继续实际控制房屋（见被上诉人任康力的证人证言）并不能因此视为被上诉人将该部分房屋交付给了上诉人。上诉人承租被上诉人的房屋其目的是为了作为培训用的教室和宿舍，并不是仓储，上诉人的部分家具是放到了被上诉人的仓库，但是上诉人因被上诉人没有腾空房屋，上诉人无法进行任何装修或者其他准备工作，且也不符合双方约定的交付方式，因此一审法院认定被上诉人交付了部分房屋给上诉人与事实不符。2.被上诉人与刘某解除合同，支付的违约金及押金与本案无关，证人刘某出庭作证证实，其整体租赁了约300平方米的库房，该库房与上诉人与被上诉人之间的租赁合同无关。3.上诉人与被上诉人之间租赁合同涉及的房屋，是否另行出租，上诉人与被上诉人均未提供证据来证实，但是双方做了相反的陈述，上诉人一审向法院陈述，涉案房产己经另行出租，被上诉人否认。法院认定涉案房产未出租没有事实依据。4.被上诉人任某某在涉案合同上签字不是职务行为，任某某是租赁合同的一方当事人，因为，任某某使用了其个人账户收取租金，且涉案房产到底是登记在任某某个人名下，还是金刚木器厂名下，被上诉人并没有提供相关证据，一审法院也未依法查明相关事实。综上，本案被上诉人不按时间、合同约定交付涉案房屋是本案合同无法继续履行的根本原因，因此上诉人恳请二审法院依法撤销一审判决，支持上诉人的一审诉讼请求，驳回被上诉人的诉讼请求。 石家庄高新区金钢木器厂、任某某辩称，答辩人因被答辩人不服石家庄高新区法院（2019)冀0191民初2422号判决（以下简称“一审判决”)，提起上诉，现答辩如下：一、被答辩人未依法解除与答辩人签订的租赁合同，不但无权要求退还已支付的租金，还应继续支付尚欠的租金。一审判决第一项判决驳回被答辩人的诉讼请求并无不当。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，当事人一方单方要求解除合同应当符合以下情形之一：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。被答辩人要求解除与答辩人签订的《房屋租赁合同》，不符合上述法律规定中的任何一种情况，要求解除合同没有法律依据。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人一方单方要求解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。被答辩人在本案合同履行期间没有通知过答辩人解除合同。答辩人也既未在一审期间表示要解除《房屋租赁合同》，也没有在2019年5月底电话通知被答辩人解除租赁合同。被答辩人与其他任何案外人或者第三人之间的电话通话内容不能产生解除合同的法律效力。答辩人提起反诉要求被答辩人承担违约责任，不影响本案租赁合同的继续履行。因此，本案涉案的《房屋租赁合同》尚未解除，被答辩人起诉要求退还其已经交付的租金，于法无据。一审判决第一项判决驳回被答辩人的诉讼请求并无不当。二、一审判决对本案事实的认定并无不当。1.答辩人向被答辩人交付了本案涉案的房屋是无可辩驳的事实。涉案的《房屋租赁合同》签订后，答辩人为了将出租房屋整体交给被答辩人使用，另行租赁了居住和办公的场所，己经将全部出租房屋腾出，保留了部分被答辩人要求留用的物品不代表房屋没有腾出。房屋腾出后答辩人已及时通知了被答辩人。被答辩人也已经将其一部分桌椅板凳等办公用品安置在租赁房屋内。其它腾出来的房屋，被答辩人随时可以占用。木器厂的工作人员已经将房屋钥匙交付给了被答辩人。至于有部分房屋被答辩人暂时还没有实际利用，是被答辩人对自己业务的自主安排，与答辩人无关。答辩人已将出租房屋作为一个整体交付给了被答辩人，双方已完成了租赁房屋的交接。因而，被答辩人称“被上诉人并没有向上诉人交付部分租赁房屋”不是事实。2.本案《租赁合同》所涉房屋并未另行出租。出租给被答辩人的房屋至今仍在维持出租给被答辩人时的现状。被答辩人的物品仍存放于出租房屋内。法庭完全可以依法进行现场勘验以确定上述事实情况，答辩人定会全力配合。因此，一审判决认定本案《租赁合同》所涉房屋并未另行出租，符合客观事实。3.答辩人任某某是金钢木器厂的法定代表人，涉案的出租房屋属于金钢木器厂的资产。答辩人任某某在《租赁合同》上签字是其作为木器厂的法人代表木器厂履行职务的行为。任某某收受被答辩人转账支付租金的行为，也是其代表木器厂履行职务的行为，符合民间履约行为的交易习惯。被答辩人将任某某列为共同被告起诉是错误的。三、答辩人反诉请求的赔偿数额，是因被答辩人违约所造成的损失，依照合同法的相关规定，被答辩人应当予以赔偿。涉案《房屋租赁合同》2019年3月15日签订后直至2019年6月份期间，答辩人曾多次催促被答辩人履行其合同义务，交付剩余的租金。然而时至今日，被答辩人仍未交清2019年当年的租金。答辩人的房屋一直闲置至今，不仅是资源浪费，同时造成了答辩人租金收入减少的损失。依据《合同法》第一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。因而，答辩人反诉请求的赔偿项目和数额有理有据，要求被答辩人承担违约责任是合情合理合法的，一审判决应当予以支持。综上所述，答辩人认为，一审判决第一项驳回被答辩人诉讼请求并无不当，依法应当予以维持。判决第二项驳回答辩人的反诉请求是错误的。答辩人的反诉请求依法应当予以支持。 蒋某某向一审法院起诉请求：1.请求贵院依法解除原被告签订的《房屋租赁合同》；2.请求贵院依法判决被告返还原告已支付房租30万元；3.请求贵院依法判决被告向原告支付违约金16万元；4.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，法院予以确认。2019年3月15日，蒋某某作为乙方与石家庄高新区金钢木器厂作为甲方签订《房屋租赁合同》，任某某作为石家庄高新区金钢木器厂授权代表在该合同中签字。合同约定甲方房屋坐落在金多利的办公楼2480平方米，东侧小二楼200平米，西北侧小二楼320平米，楼房总面积共计3000平方米。东侧仓库800平，西侧仓库1000平，仓库总面积1800平。租赁期限自2019年7月1日至2029年7月1日，租期10年。房屋每年租金为（人民币）820000元（大写捌拾贰万元），租金按年结算，（楼房0.6元／天／平米，库房0.25元／天／平米）。乙方应提前90天交付第二年的租金。第四年开始租金每年增长百分之二，第六年开始每年递增百分之五（不提供发票）。甲方于签订本合同之日起20日内，将该房屋交付给乙方。该房经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙后视为交付完成。签订合同时间至租赁期限的起始时间为乙方的装修时间，装修时间不记在租赁期内。租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，须向对方交纳年度租金的20%作为违约金......，该合同还约定其他事项。合同签订后，蒋某某向任某某转账支付租金300000元，蒋某某已将部分办公用品运至租赁房屋的西侧仓库内。任某某、石家庄高新区金钢木器厂主张因蒋某某租赁该房屋，解除了部分未到期租房合同，支付违约金33794元，并在庭审中申请证人刘某出庭作证，证人刘某称其是从事汽车发动机配件工作，租赁石家庄高新区金钢木器厂仓库当作库房使用，因房屋租赁合同未到期，解除合同后，赔偿其损失及双倍返还押金共计38700元。另查明，涉案的房屋系石家庄高新区金钢木器厂财产，该房屋至今未出租。任某某系石家庄高新区金钢木器厂投资人，石家庄高新区金钢木器厂系个人独资企业，任某某收取租金300000元系履行职务行为。上述事实有《房屋租赁合同》、转账记录、照片、庭审笔录等证据在案所证实。 一审法院认为，蒋某某与石家庄高新区金钢木器厂签订《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应依据合同的约定履行权利义务。合同中约定租金按年计算，双方对第一年租金支付期限未约定，依据交易习惯，蒋某某与石家庄高新区金钢木器厂应同时履行支付租金、交付房屋的义务。现石家庄高新区金钢木器厂未交付房屋的行为系同时履行抗辩权。蒋某某已支付租金300000元，石家庄高新区金钢木器厂已将所租赁房屋的西侧仓库交付蒋某某使用。双方合同具备继续履行条件，且本案所涉房屋尚未另行出租，按照维护交易安全的原则，双方应遵循诚实信用的原则继续履行《房屋租赁合同》，蒋某某以石家庄高新区金钢木器厂、任某某未按约定的期限交付房屋要求解除《房屋租赁合同》，法院不予支持。因《房屋租赁合同》尚未解除，蒋某某要求返还已支付租金300000元，法院不应支持。关于蒋某某主张的违约金160000元、石家庄高新区金钢木器厂、任某某主张的违约金164000元的问题，蒋某某未支付第一年租金，任某某也未按合同约定的期限将涉案房屋交付蒋某某，双方均存在违约行为，应各自承担违约责任。石家庄高新区金钢木器厂、任某某要求蒋某某补交欠付租金41700元，因租赁房屋未完全交付，石家庄高新区金钢木器厂、任某某要求补交全部租赁房屋的租金无事实依据，法院不应支持。石家庄高新区金钢木器厂、任某某要求蒋某某赔偿损失33794元，因租赁其他办公场所支出的租金5130元及解除未到期的租赁合同所双倍返还的押金、租金28664元，该损失不是履行《房屋租赁合同》过程中因违约行为造成的损失，故石家庄高新区金钢木器厂、任某某的主张，法院不应支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十四条、第一百零七条、第一百二十条、第二百二十六条的规定，判决：一、驳回原告（反诉被告）蒋某某的诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）石家庄高新区金钢木器厂、任某某的反诉请求。案件受理费8200元减半收取计4100元，由原告（反诉被告）蒋某某负担。反诉费2531元，由驳回被告（反诉原告）石家庄高新区金钢木器厂、任某某负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，经查同原审查明的事实一致。 本院认为，蒋某某诉称双方均表示不再继续履行《房屋租赁合同》，经查，其所依据的原审庭审笔录及石家庄高新区金钢木器厂、任某某的反诉请求均无石家庄高新区金钢木器厂、任某某表示不再继续履行的记载，电话录音及蒋某某与任某某之子的微信聊天记录不足以证实任某某对解除合同进行了意思表示，且任某某对蒋某某所诉不予认可。故蒋某某的该项诉请理据不足，本院不予支持。蒋某某称石家庄高新区金钢木器厂、任某某并未向其交付部分租赁房屋，其认可部分家具、办公用品放置在石家庄高新区金钢木器厂、任某某的仓库，称是为后期接收房屋提供便利，房屋仍由石家庄高新区金钢木器厂、任某某实际控制，但对其说辞不能举证证实。石家庄高新区金钢木器厂、任某某辩称，其已将合同所涉房屋及钥匙交付于蒋某某，但是否按照合同约定的交付方式交付完成亦不能举证证实。《房屋租赁合同》对租金数额以及按年结算进行了明确约定，双方对第一年租金支付期限虽未约定，但均认可蒋某某已向石家庄高新区金钢木器厂、任某某支付租金300000元，故原审认定蒋某某未按合同约定支付第一年租金，石家庄高新区金钢木器厂、任某某也未按合同约定的期限将案涉房屋交付蒋某某，双方各自承担违约责任并无不妥。另，蒋某某称合同所涉房屋已另行出租，但其当庭陈述对此情况不清楚，亦未举证证实，且石家庄高新区金钢木器厂、任某某辩称房屋未对外出租。石家庄高新区金钢木器厂系个人独资企业，个人独资企业是由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业承担无限责任的经营实体。蒋某某所称其向任某某转款的银行交易明细恰恰证明了任某某的收款以及在合同上签字的行为系履行职务行为。 综上所述，蒋某某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8200元，由上诉人蒋某某负担。 本判决为终审判决。 审判长  冯增辰 审判员  李荣水 审判员  孟志刚 二〇二〇年六月五日 书记员  杨 岚