河南省濮阳县人民法院执 行 裁 定 书（2020）豫0928执异32号案外人：新乡碧桂园凤凰湾置业有限公司，住所地：新乡市平原示范区滨湖大道碧桂园凤凰湾2号楼101号。统一社会信用代码：91410700345011944J（1-1）。法定代表人：杨海波，系该公司董事长。委托代理人：袁亚琼，系该公司员工。申请执行人：刘宇,男,1981年09月27日出生,汉族,住濮阳市华龙区。被执行人：陈磊，男，1981年09月29日出生，汉族，住濮阳县。本院在执行刘宇与被执行人陈磊民间借贷纠纷一案中，案外人新乡碧桂园凤凰湾置业有限公司（以下简称：新乡碧桂园公司）于2020年6月2日提出书面异议，请求本院依法撤销（2018）豫0928执865号执行裁定书，解除对新乡市平原示范区滨湖大道新乡碧桂园凤凰湾项目28号楼1单元17层11704号商品房的查封。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人新乡碧桂园公司称，请求法院依法撤销（2018）豫0928执865号执行裁定书，解除对新乡市平原示范区滨湖大道新乡碧桂园凤凰湾项目28号楼1单元17层11704号商品房的查封。事实与理由：被执行人陈磊因购买新乡市平原示范区滨湖大道新乡碧桂园凤凰湾项目28号楼1单元17层11704号商品房，与新乡碧桂园公司签订了编号为2016-1227112《商品房买卖合同》及相关附件，又与中原银行股份有限公司新乡分行（下称中原银行）签订了贷款合同。后因陈磊断供，被中原银行起诉至新乡市红旗区人民法院，新乡市红旗区人民法院于2019年8月5日作出（2019）豫0702民初3231号民事判决书，该判决书生效后，因陈磊拒绝履行，新乡碧桂园公司承担了保证责任并于2019年9月19日替陈磊向中原银行偿还贷款本息及费用，共计716625.64元。因向陈磊追偿未果，新乡碧桂园公司依据与陈磊签订的编号为2016-1227112《商品房买卖合同》及相关附件的约定，向原阳县人民法院提起诉讼，原阳县人民法院于2020年4月28日作出（2020）豫0725民初42号民事判决书，判决新乡碧桂园公司与陈磊签订的编号为2016-1227112《商品房买卖合同》于2020年1月17日解除，该判决已于2020年5月16日生效。综上，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第五条、《物权法》第二十条之相关规定，案外人与陈磊签订的《商品房买卖合同》已解除，陈磊不享有对该房屋的债权，法院因陈磊其他案件查封该房屋已然缺少事实和法律依据。现为维护案外人的合法权益，根据民事诉讼法第二百二十七条之规定提出本异议，请支持案外人的请求事项。2020年6月15日，针对申请执行人刘宇的答辩意见，案外人新乡碧桂园公司称，濮阳县人民法院对诉争房屋的查封系基于涉案房屋已办妥商品房预告登记，依据物权法第二十条相关规定，当事人签订买卖合同或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，向有关部门申请预告登记，预告登记后，债权消灭或者能够进行不动产登记之日起三个月内，未办理相关登记的，预告登记消灭。依据物权法第二十八条，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或人民政府征收的决定，物权的消灭自上述文书生效时发生效力。另依据最高人民法院关于适用物权法若干解释（一）第五条，买卖不动产的协议被认定无效、被撤销、被解除或者预告登记的权利人放弃物权的，应认定为物权法第二十条规定的债权消灭。依据案外人提交的原阳县人民法院作出的（2020）豫0725民初42号民事判决书及生效证明，可知，案外人与陈磊签订的商品房买卖合同已于2020年1月17日解除。刘宇依据涉案房屋已办妥预告登记而申请的预查封行为其事实基础和法律依据均已不存在。实际上，（2020）豫0725民初42号民事判决书生效后，涉案房屋已与陈磊在实体上无关，且其涉案房屋在房产证未办理之前一直享有的为债权，判决书生效后，其在实体上对涉案房屋已不享有任何权利，案外人去房管局撤销备案和预告仅是程序上尚未办理，在实体上来讲，涉案房屋的物权归属于案外人。另依据刘宇答辩意见，其已认可涉案房屋所有权是登记在案外人名下，故依据最高人民法院关于适用民事诉讼法执行程序若干问题的解释第二十五条之规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否是权利人，已登记的不动产按照不动产登记簿判断，未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等证据判断，故涉案房屋所有权属于案外人，刘宇提起的预查封行为没有事实及法律依据。另其已认可案外人与陈磊的商品房买卖合同已经解除，案外人依据（2020）豫0725民初42号民事判决书履行相关义务是符合事实和法律的。根据生效判决，案外人在和陈磊办理完毕解除合同备案、预告等事宜后，需向陈磊返还的相关款项为122128.79元，扣除陈磊应承担的案件诉讼费2053元，为120075.79元。案外人愿意在涉案房屋解除查封后配合法院处理该笔款项。申请执行人刘宇称，案外人新乡碧桂园公司的异议事项没有任何事实依据和法律依据，请依法驳回其执行异议请求。理由如下：一、刘宇诉陈磊民间借贷纠纷一案，法院已经做出了生效判决，并进入了执行程序。执行程序中，濮阳县人民法院做出了（2018）豫0928执865号执行裁定书，将陈磊名下的新乡碧桂园凤凰湾项目28号楼1单元17层11704号商品房查封。二、新乡碧桂园公司向原阳县人民法院提起诉讼，原阳县人民法院作出了（2020）豫0725民初42号民事判决书，判决解除与陈磊签订的房屋买卖合同，陈磊30日内配合被答辩人办理注销房屋预告登记及撤销合同备案登记手续。因涉案房屋有查封，房屋管理部门无法为其办理，新乡碧桂园公司向法院申请解除查封。三、本案的争议焦点为：在于碧桂园公司对讼争房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。该房产属于碧桂园公司开发的商品房，碧桂园公司与陈磊签订了《商品房买卖合同》，该合同经备案登记，陈磊并支付了首付款，对剩余房款办理了银行按揭贷款。1、濮阳县人民法院对讼争房产采取预查封措施，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院出可以进行预查封：(一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；(二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；(三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”第十八条“预查封的效力等同于正式查封，预查封期限届满之日，人民法院未办理预查封续封手续的，预查封的效力消灭”。因此，本案讼争房产所有权虽然登记在碧桂园公司名下，尚未过户登记至陈磊名下，但碧桂园公司已经与陈磊签订了《商品房买卖合同》并进行了备案登记，濮阳县人民法院对讼争房产采取的预查封措施，符合法律规定，不应当予以解除。2、碧桂园公司在讼争房产查封之后，于2020年1月17日与陈磊解除房屋买卖合同，并由原阳县人民法院作出（2020）豫0725民初42号民事判决书，判决解除与陈磊签订的房屋买卖合同。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条：“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”的规定，该判决书亦不能作为本案排除执行的依据。3、原阳县人民法院判决解除合同，并判决陈磊协助办理注销登记手续，该判决书并未实际执行完毕，事实上由于申请执行人刘宇的查封，该判决书在客观上也无法执行。房屋应当由陈磊配合办理，即返还登记在其名下的房屋，但是该房屋由于有法院查封，对房屋的转移、占有进行了限制，陈磊并不具有完全的支配权，客观上陈磊无法配合办理。只有解除了法院的查封，陈磊对该房屋才能够配合，这就要求陈磊履行偿还借款本金利息的义务，如未偿还借款，刘宇可就对陈磊名下的财产进行执行。房屋未撤销备案登记，房屋仍登记在陈磊名下，不能为了执行其判决而解除濮阳县人民法院的合法查封。据此，碧桂园公司依据原阳县人民法院的判决书不能对讼争房产享有足以排除强制执行的民事权益，濮阳县人民法院仍可以查封该房屋。四、碧桂园公司的合同解除权及要求购房人陈磊配合办理注销房产登记的请求权并不属于物权，并不优先于已进入强制执行阶段的申请执行人刘宇对被执行人陈磊所享有的债权；且在案涉房产被购房人的其他债权人申请法院预查封之前，碧桂园公司并未行使合同解除权并由生效判决所确认，其亦不能据此对抗在先的法院之预查封，故碧桂园公司以此为由请求排除对案涉房产的强制执行不能成立。五、原阳县人民法院判决对陈磊的购房首付款予以查明，陈磊交付的首付款应属于其基于商品房买卖合同享有的财产性权益，此财产性权益一直处于人民法院的查封措施之下，不能基于商品房合同一方当事人的意志或者请求而产生变动，而是应当作为被执行人的财产，在合同解除之后，交付人民法院执行。原阳县人民法院判决认定商品房买卖合同应当解除，进而判决解除该备案，但在双方合同解除的情况下，双方互负返还义务。在碧桂园公司未返还购房款的情况下，如果允许其排除金钱债权的执行，将会使申请执行人既执行不到被执行人名下的财产，又执行不到本应返还给被执行人的价款，显然有失公允。为平衡各方当事人的利益，只有在碧桂园公司已经返还购房款的情况下，才能排除申请执行人的执行。反之，碧桂园公司未能返还购房款的，不能排除执行。本案中，碧桂园公司未将陈磊的首付款交到濮阳县人民法院执行，本案房屋不应当解除查封。六、即使人民法院认为应当解除查封（我方坚持认为不应当解除查封），原阳县法院判决的陈磊向碧桂园公司的90104.4元及违约金20131.33元复利、诉讼费，碧桂园公司不享有优先受偿权。碧桂园公司应当将陈磊支付的全额购房款作为本案执行标的。1、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条,因第三人解除合同而解除对执行标的物查封的同时，人民法院可以执行被执行人因支付价款而形成的对第三人的债权。可见，此处的债权系因被执行人支付价款而产生，对应的是被执行人购买财产的全部对价，并非优先清偿第三人债权后的剩余对价，碧桂园公司应将陈磊的全额购房款212233.19元转入濮阳县法院执行账户，作为解除查封的先决条件。2、根据最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》88条，在执行阶段，除非债权人享有担保物权，否则其债权均属于一般债权而不具有任何优先性。陈磊应向碧桂园公司支付代偿的银行本息及解除合同违约金、诉讼费、公告费等。这些基于追偿权和违约金请求权而形成的债权，都是未附加任何担保物权的一般债权，没有任何优先性，碧桂园公司无权在陈磊的财产中优先受偿。原阳县法院作出的直接扣除上述款项的判决，只适用于陈磊无其他债权人申请执行的情况，碧桂园公司并不能以此对抗其他生效判决所确认的一般债权。原阳县法院判决违反了相关执行的法律规定，不当赋予了碧桂园公司的一般债权以优先性，侵害了其他债权人的合法利益。解除对讼争房产查封的同时，若不将陈磊支付的全额购房款作为执行替代物，将造成申请人利益受损，而开发商反而从中获利的不正常现象。被执行人陈磊未到庭，未发表意见。本院查明，刘宇与陈磊、邵明伟民间借贷纠纷一案，濮阳县人民法院于2018年3月26日作出（2018）豫0928民初1810号民事判决书，内容为：“被告陈磊、邵明伟于本判决生效后十日内偿还原告刘宇借款本金500,000元及利息（自2015年11月29日至本金清偿完毕之日止，按照月息1.75分计算，被告已付利息50000元应予扣除）。”2018年5月3日，刘宇申请强制执行。本院立案受理后，在执行过程中，于2018年5月23日作出（2018）豫0928执865号执行裁定书，将被执行人陈磊备案合同号2016-1227112位于平原示范区赤水河街9号碧桂园凤凰湾28号楼1单元11704室的房产予以查封，查封期限三年，并于2018年5月23日向协助执行单位新乡市不动产登记和交易中心送达，该查封为预查封。2020年6月2日，本院作出（2019）豫0928执恢253号之二执行裁定书，将被执行人陈磊在新乡碧桂园凤凰湾置业有限公司处购房款项122128.79元予以冻结，期限三年。现案外人新乡碧桂园公司提出异议，请求法院撤销（2018）豫0928执865号执行裁定书，解除对新乡市平原示范区滨湖大道新乡碧桂园凤凰湾项目28号楼1单元17层11704号商品房的查封。另查明，2019年8月5日，河南省新乡市红旗区人民法院作出（2019）豫0702民初3231号民事判决书，判决陈磊偿还中原银行股份有限公司新乡分行借款本金696494.31元及利息、罚息、复利8412.34元（2019年7月8日之后的利息、罚息、复利，按合同约定计算至实际清偿之日止），新乡碧桂园凤凰湾置业有限公司对上述内容确定的本息承担连带清偿责任。2019年9月19日新乡碧桂园公司代陈磊向中原银行股份有限公司新乡分行一次性偿还剩余全部本息及费用，共计716625.64元。又查明，2020年4月28日，河南省原阳县人民法院作出（2020）豫0725民初42号民事判决书，判决：一、新乡碧桂园凤凰湾置业有限公司与陈磊于2016年12月27日签订的合同编号为2016-1227112的《商品房买卖合同》于2020年1月17日解除。二、新乡碧桂园凤凰湾置业有限公司于本判决生效之日起三十日内返还陈磊物业维修资金及有线电视初装费、定金及首期购房款、贷款共计122128.79元。三、陈磊于判决书生效后三十日内配合新乡碧桂园凤凰湾置业有限公司办理注销房屋预告登记手续及撤销合同备案登记手续。该判决于2020年5月16日生效。本院认为，案外人新乡碧桂园公司提起执行异议，主张其与被执行人陈磊签订的《商品房买卖合同》已经解除，陈磊已不享有对涉案房屋的债权，请求解除对平原示范区赤水河街9号碧桂园凤凰湾28号楼1单元11704室房产的查封，系案外人基于实体权利对执行标的提出的排除执行异议。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：……（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”该通知第十八条同时规定,预查封的效力等同于正式查封。根据上述规定，被执行人陈磊、邵明伟未完全履行生效法律文书确定的义务，濮阳县人民法院查封被执行人陈磊预购的已办理房屋预告登记及合同备案登记手续的房屋，符合法律规定，并无不当。关于案外人新乡碧桂园公司以其与陈磊已解除《商品房买卖合同》及陈磊不再享有对涉案房屋的债权为由请求本院解除对涉案房屋的查封，并提供河南省新乡市红旗区人民法院（2019）豫0702民初3231号民事判决书、河南省原阳县人民法院（2020）豫0725民初42号民事判决书及生效证明等证据支持其主张，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定：“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。”本案中，本院于2018年5月23日向新乡市不动产登记和交易中心送达了（2018）豫0928执865号执行裁定书和协助执行通知书，将涉案房产查封，而（2019）豫0702民初3231号民事判决书的作出时间为2019年8月5日，（2020）豫0725民初42号民事判决书的作出时间为2020年4月28日，均在本院裁定查封涉案房产之后，故案外人新乡碧桂园公司的执行异议请求不成立，本院不予支持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第一项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十六条第二款之规定，裁定如下：驳回案外人新乡碧桂园凤凰湾置业有限公司的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 宋 飞审判员 杨 勇审判员 王国伟二〇二〇年六月十六日书记员 李小宁