云南省勐腊县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)云2823民初792号 原告：勐腊佳和物业服务有限公司，住所地云南省勐腊县勐腊新城景兰大酒店负一层。 法定代表人：周惠，职务执行董事。 委托诉讼代理人：苏俊，男，勐腊佳和物业服务有限公司法务专员。特别授权代理。 被告：吕孝启，男，1979年12月28日出生，汉族，身份证登记住址云南省勐腊县，现住云南省勐腊县。 被告：普艳萍，女，1983年3月3日出生，哈尼族，身份证登记住址云南省墨江县，现住云南省勐腊县。 原告勐腊佳和物业服务有限公司诉被告吕孝启、普艳萍物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月18日公开开庭进行了审理。原告勐腊佳和物业服务有限公司的委托诉讼代理人苏俊、被告普艳萍到庭参加诉讼，被告吕孝启经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判决二被告支付原告自2015年1月1日至2020年2月29日期间的物业费、垃圾清运费、公摊水电费共计6326.67元；2.判决二被告承担违约金247154元；3.判决二被告承担本案诉讼费。事实和理由：2009年11月26日，二被告与勐腊海诚投资有限公司（以下简称海诚公司）签订1份《商品房购销合同》，购买位于勐腊县，建筑面积和公摊面积共计121.81平方米。2010年3月12日，海诚公司与原告签订《南腊新城物业服务委托合同》，约定海诚公司委托原告为勐腊县南腊新城小区提供物业管理服务。双方还约定了相关权利义务。2010年10月31日，海诚公司向二被告发出入伙通知书，二被告与海诚公司办理了入伙手续，正式将房屋交接给二被告，并于2010年11月31日与原告签订了《物业管理服务合同》《非公摊区域管理公约》。《物业管理服务合同》第八章第二十条约定了违约责任。此后，原告按照合同中约定为被告所在南腊新城小区提供物业服务，并垫付小区垃圾清运费、公摊水电费。二被告从2015年1月1日至2020年2月29日，一直拒交物业费及其他费用。据统计：二被告欠原告2015年1月1日至2015年12月31日期间的物业费1092元、垃圾清运费144元、公摊水电费100元。2016年1月1日至2016年12月31日期间的物业费1092元、公摊水电费100元。2017年1月1日至2017年12月31日期间的物业费1092元、公摊水电费100元。2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业费1092元、公摊水电费100元。2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业费1092元、公摊水电费100元。2020年1月1日至2020年2月29日期间的物业费182.67元、公摊水电费20元。违约金自2016年1月1日至2020年2月29日按逾期天数、金额的5%计算共计247154元。 庭审中，原告将主张的2020年1月1日至2月29日期间的公摊水电费20元变更为16.67元。 被告普艳萍辩称，原告主张被告欠缴物业费、垃圾清运费、公摊水电费的依据不足。1.至今，二被告向海诚公司购买的房屋面积是多少不清楚，不动产权证书也未办理下来不清楚会记载多少面积，又因《物业管理服务合同》中的建筑面积未填写，故应按多少面积计算物业费还需与原告进行协商，现原、被告对计算物业费的房屋面积未达成一致意见，被告才未按时交纳物业费、垃圾清运费、公摊水电费；2.合同约定物业费应按每月0.65元/平方米计算，对原告主张按照每月0.75元/平方米计算的诉请不予认可，应按照合同约定计算；3.被告认为被告的行为不构成违约，不应承担违约责任。如法庭认为被告的行为构成违约，需承担违约责任，被告认为原告主张的违约金过高，需要法庭对原告主张的违约金进行调整。 被告吕孝启未作答辩。 原告为证明其诉讼主张，向本院提交如下证据： 1．商品房买卖合同登记备案表1份（系复印件，加盖勐腊海诚投资有限公司印章），欲证明二被告向海诚公司购买位于勐腊县的事实； 2．被告普艳萍的身份证复印件、入伙通知书、入伙手续书、入伙承诺书、业主（住户）资料卡各1份（均系复印件，入伙承诺书、业主（住户）资料卡与原件核对无异），欲证明二被告与海诚公司及原告于2010年10月31日办理入住手续，交接房屋的事实； 3．南腊新城物业服务委托合同1份（系复印件，与原件核对无异），欲证明2010年3月12日，原告与海诚公司签订南腊新城物业服务委托合同，约定原告受海诚公司委托为南腊新城小区提供物业服务及其他权利义务的事实； 4.物业管理服务合同、非公摊区域管理公约、卫生公约各1份（均系复印件，与原件核对无异），欲证明二被告与原告签订物业管理服务合同及约定相关权利义务的事实； 5.缴费通知书6份、明细表1份（均系复印件，与原件核对无异），欲证明原告催交物业费及二被告欠费详细统计情况的事实； 6.违约金明细1份（系复印件，与原件核对无异），欲证明违约金的计算方式及金额的事实； 7.公告栏公示上调物业费的照片3张（均系复印件），欲证明原告依据双方签订的物业服务合同中约定上调物业费的方式在小区公示栏上进行公示的事实； 8.被告入户门上粘贴缴费通知书的照片12张（均系复印件），欲证明原告把缴费通知书粘贴在二被告入户门上的事实； 9.腊发工（2012）48号勐腊县发展改革和工业信息化局关于调整勐腊县城区垃圾清运处理服务价格的通知、收款收据、收费证明各1份（均系复印件，收款收据加盖勐腊县环卫局公章，收费证明与原件核对无异），欲证明垃圾清运费收取的依据及标准，原告已统一交纳垃圾费的事实； 10.腊发工（2015）64号勐腊县发展改革和工业信息化局关于物业服务收费有关问题的通知1份（系复印件），欲证明自2015年4月1日起，普通住宅的物业服务收费标准为每月每平方米0.75元的事实； 11.南腊新城服务中的照片12张（均系复印件），欲证明原告对南腊新城小区提供物业服务的事实。 被告普艳萍质证认为，对原告提交的证据1、2、3、9、10的真实性、合法性、关联性予以认可；证据4的真实性、合法性、关联性予以认可，但合同中对建筑面积未填写，原告按照备案表计算的物业费不认可；证据5、6、7、8、11的真实性、合法性、关联性不予认可，被告未见过这些缴费通知书。 被告吕孝启未发表质证意见，二被告也未向本院提交相关证据材料。 对以上证据，本院评判认为，原告提交的证据1、2可相互印证证实二被告购买位于勐腊县房屋，房屋建筑面积为121.81平方米，并与海诚公司及原告办理入伙手续、交接房屋的事实，本院均予以采信；证据3能够证实海诚公司与原告于2010年3月12日签订《南腊新城物业服务委托合同》，约定原告受海诚公司的委托对南腊新城小区提供物业服务，其中住宅的物业管理服务费为0.65元／月／㎡、垃圾二次处置费为12元／月／套及双方还约定了其他相关事宜的事实，本院予以采信；证据4能够证实2010年11月31日，被告吕孝启与原告签订《物业管理服务合同》《非公摊区域管理公约》《卫生公约》，约定公共绿化景观照明用电、用水费用由全体业主进行公摊，每户业主收取100元，此费用每年收取一次及双方还约定了其他相关事宜的事实，本院予以采信；证据5、8能够相互印证证实原告就被告应缴纳的相关费用，曾向被告进行过催缴的事实，本院予以采信；证据6系原告单方制作的违约金计算明细，不能证实原告的观点，本院不予采信；证据7因被告普艳萍质证不予认可，且原告也未提交其他证据证实其所张贴的时间、地点的事实，本院不予采信；证据9能够证实自2012年1月1日起，勐腊县城区常住人口生活垃圾处理服务收费标准为12元／㎡／月及原告分别于2015年4月10日、2019年12月5日向勐腊县环卫站缴纳卫生费130000元、生活垃圾二次处理费200712元的事实，本院予以采信；证据10能够证实腊发工（2015）64号文件载明物业服务收费标准自2015年4月1日开始普通住宅以每平方米0.75元收取的事实，本院予以采信；证据11能够证实原告为南腊新城小区提供物业服务的事实，本院予以采信。 本院经庭审认定事实如下：2010年3月12日，勐腊海诚投资有限公司与勐腊佳和物业服务有限公司签订《南腊新城物业服务委托合同》，勐腊海诚投资有限公司委托勐腊佳和物业服务有限公司对南腊新城小区提供物业服务。该合同对物业基本情况、服务内容与质量、服务费用、物业的经营与管理、物业的承接验收、物业的使用与维护、专项维修资金、违约责任、合作方式及其他事项作出约定。2010年11月31日，勐腊佳和物业服务有限公司与吕孝启签订《物业管理服务合同》，其中合同第二章约定，在物业服务区域内，勐腊佳和物业服务有限公司提供的物业服务包括以下内容：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理；业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，佳和物业公司应接受委托并合理收费。第四章第四条第五项约定，公共绿化景观照明用电、用水费用由全体业主进行公摊，每户业主收取100元，此费用每年收取一次，主要用于开支公共绿化景观照明用电、用水费用，若收取费用不足造成勐腊佳和物业服务有限公司服务工作无法正常运转的情况下，勐腊佳和物业服务有限公司有权停止公共绿化的照明。第五章第七条约定，本物业服务区域物业服务收费标准：（以房产证面积为准），多层楼房的物业管理服务费为每户0.65元/㎡/月。业主/物业使用人所交纳的物业服务费为拟定费用，如物价上涨，物业公司可通过以下方式对物业服务费用进行适当上调，以保证物业管理正常运营开支：（一）在小区公示栏进行不低于15天的物业费上调公示通知；（二）与小区业主委员会共同商定确认；（三）征得小区1/2业主同意。垃圾处置费（政府部门要求代收项目），具体收费标准参照勐腊县发展计划局《关于勐腊县城区生活垃圾处理价格的请示》的批复执行。第八条约定，物业服务费用（物业服务资金）吕孝启应依据合同向勐腊佳和物业服务有限公司按时足额交纳。业主或物业使用人应在每年元月份的一日到十日，交纳上半年的物业服务费，七月份一日到十日，交纳下半年的物业服务费。第八章第二十条约定，吕孝启或物业使用人违反本合同第七条、第八条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应及时补交并从逾期之日起每日按其所未缴纳费用的5%交纳。合同还约定了双方的其他权利义务。之后，勐腊佳和物业服务有限公司分别于2015年4月3日、2016年4月6日、2017年4月2日、2018年4月5日、2019年4月7日、2019年12月1日向吕孝启发出《缴费通知书》，其中2019年12月1日发出的《缴费通知书》载明吕孝启请于2019年12月20日前到南腊新城服务中心缴纳相关费用。至今，吕孝启、普艳萍未向勐腊佳和物业服务有限公司交纳2015年1月1日至2020年2月29日期间的物业服务费等费用。 另查明，吕孝启、普艳萍系勐腊县住房的业主，该住房建筑面积为121.81㎡。2012年3月27日，勐腊县发展改革和工业信息化局作出腊发工［2012］48号《勐腊县发展改革和工业信息化局关于调整勐腊县城区垃圾清运处理服务价格的通知》规定，勐腊县城区生活垃圾处理服务收费标准常住人口按12元／月／户收取。勐腊佳和物业服务有限公司分别于2015年4月10日、2019年12月5日向勐腊县环卫站缴纳卫生费130000元、生活垃圾二次处理费200712元。 本院认为，本案系原、被告双方在履行物业服务合同过程中所产生的纠纷，属于物业服务合同纠纷。本案的争议焦点为：1、被告是否应向原告交纳物业服务费、垃圾清运费、公摊水电费及应交纳多少？2、被告的行为是否构成违约？是否应支付违约金？关于被告是否应向原告交纳物业服务费、垃圾清运费、公摊水电费及应交纳多少的问题。物业服务具有综合性、专业性、有偿性及公益性的特点，因此物业服务合同的各方当事人均应本着诚实信用原则认真履行合同义务，共同维持小区秩序，以最大限度地维护各方当事人的合法权益。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”、第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”、第九条第二款“物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。”、《物业管理条例》第四十一条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”的规定，二被告作为南腊新城小区的业主，原告与勐腊海诚投资有限公司签订的《南腊新城物业服务委托合同》及原、被告双方签订的《物业管理服务合同》对二被告具有约束力，原告有对南腊新城小区提供物业服务的义务，二被告有按照合同约定按时足额缴纳物业服务费用的义务。原告通过在门口粘贴缴费通知书的方式向被告进行催告要求其交纳物业费等费用，但二被告至今未履行，故对于原告诉请的物业费，有事实依据，符合双方约定及法律规定，本院予以支持。对于物业费支付金额，根据原、被告双方签订的《物业管理服务合同》第五章第七条本物业服务区域物业管理服务收费标准：（以房产证面积为准），多层楼房的物业管理服务费为每户0.65元/㎡/月的约定，对原告主张按每户0.75元/㎡/月收取物业费的标准，因不符合合同约定，且原告提交的证据不能证实原告已按照合同约定的方式告知被告其已对物业服务费用进行适当上调的事实，故对原告的该主张本院不予支持。本院支持按0.65元/㎡/月计算2015年1月1日至2020年2月29日期间的物业费4908.94元（121.81㎡×0.65元/㎡/月×62月）。对于被告普艳萍提出的二被告向勐腊海诚投资有限公司购买的房屋面积是多少不清楚，不动产权证书也未办理下来不清楚会记载多少面积，又因《物业管理服务合同》中的建筑面积未填写，故应按多少面积计算物业费还需与原告进行协商的抗辩，本院认为，根据勐腊海诚投资有限公司与原告签订的《南腊新城物业服务委托合同》第三章约定物业管理服务费按建筑面积收取，且《商品房买卖合同登记备案表》中载明的涉案房屋建筑面积为121.81㎡，故物业服务费的建筑面积应以《商品房买卖合同登记备案表》中载明的建筑面积计算。对被告普艳萍的该抗辩意见，本院不予采纳。对于原告诉请的2015年1月1日至2015年12月31日期间的垃圾清运费144元，因符合原、被告双方签订的《物业管理服务合同》的约定及《勐腊县发展改革和工业信息化局关于调整勐腊县城区垃圾清运处理服务价格的通知》的规定，本院予以支持。对于原告诉请的2015年1月1日至2020年2月29日期间的公摊水电费516.67元，因符合原、被告双方签订的《物业管理服务合同》的约定，本院予以支持。关于被告的行为是否构成违约及是否应支付违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”、《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，二被告未按约定时间交纳物业服务费等费用的行为构成违约，应承担相应的违约责任。本案中，原告未提交证据证实因被告未按时履行支付义务给原告实际造成损失的数额，故本院确认原告因被告的违约造成的损失为逾期利息的损失。因原告提交证据证实其对被告未交纳物业服务费等费用进行过催告，故本院以原告最后一次催告时限定的缴费时间届满的次日起，即2019年12月21日开始计算违约金。原告所主张的违约金247154元，已超过法律规定，超出部分，本院不予支持。本院支持以二被告欠交的物业费4908.94元、垃圾清运费144元、公摊水电费516.67元，共计5569.61元按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30％计算自2019年12月21日起至判决确定的履行期限届满之日止的违约金。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第九条第二款、《物业管理条例》第四十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下： 一、被告吕孝启、普艳萍在本判决生效之日起10日内支付原告勐腊佳和物业服务有限公司2015年1月1日至2020年2月29日期间勐腊县住房的物业费4908.94元、垃圾清运费144元、公摊水电费516.67元，共计5569.61元，并支付以5569.61元按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30％计算自2019年12月21日起至判决确定的履行期限届满之日止的违约金； 二、驳回原告勐腊佳和物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5102元，因本案适用简易程序审理，减半收取2551元，由原告勐腊佳和物业服务有限公司负担2495元，被告吕孝启、普艳萍负担56元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。 双方当事人在上诉期限内均未提起上诉，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年。 审判员  依旺贺 二〇二〇年六月二十九日 书记员  谢欣姌