云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云28民终667号上诉人（原审被告）：耿长红，女，1974年3月23日出生，汉族，身份证住址黑龙江省大庆市让胡路区。委托诉讼代理人：宋奇薇、李毅，云南法泽律师事务所律师。一般授权代理。被上诉人（原审原告）：刘忠江，男，1956年9月20日出生，汉族，身份证住址山西省太原市杏花岭区居民，现住景洪市。委托诉讼代理人：周伟、李会，云南博仲律师事务所律师。特别授权代理。上诉人耿长红因与被上诉人刘忠江定金合同纠纷一案，不服景洪市人民法院（2019）云2801民初5348号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭，于2020年6月18日公开开庭进行了审理。上诉人耿长红及委托诉讼代理人宋奇薇、被上诉人刘忠江的委托诉讼代理人周伟、李会到庭参加诉讼。本案现已审理终结。耿长红上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.依法驳回被上诉人一审的全部诉讼请求。事实与理由：一审判决认定事实不清。一审认定上诉人与被上诉人及西双版纳房多多房地产经纪公司协商定于2018年7月2日在西双版纳房地产有限公司磋商订立合同，并且在签订合同当天因“签订合同时支付142万元，余款30万元待房屋过户手续办理后支付”事宜产生分歧的事实与本案客观事实不符。本案中房款的付款时间及付款金额在上诉人与被上诉人签订订金协议即2018年6月6日正式签订房屋买卖合同即2018年7月2日之前就已经通过房屋中介房多多公司多次与被上诉人充分协商达成了一致的意见，在签订正式房屋买卖合同之前双方通过中介确认了在2018年7月2日签订购房合同时被上诉人在签订合同时支付142万元，余款30万元待房屋过户手续办理后支付，并不是一审判决认定2018年7月2日磋商未果的法律事实，因此2018年7月2日当天没有签订正式房屋买卖合同，是被上诉人没有按照签订合同之前的约定来办理购房事宜，并且以其行为明确表示其反悔不购买房屋的违约行为所导致。一审中证人左某已经向一审法院还原整个经过，且在上诉人向一审法院提供与左某在签订正式合同之前的聊天记录再结合左某证言可以充分证实“2018年7月2日签订正式购房合同，在签订合同时被上诉人支付142万元，余款30万元待房屋过户手续办理后支付”的约定是在2018年7月2日签订合同之前就达成协议。证人左某同时证实被上诉人曾多次通过被上诉人的经办人田道江向左某转达过房价，不想购买该套房屋的意愿。另上诉人与被上诉人都是通过房多多中介公司买卖房屋，房屋买卖的相关事宜都是通过中介公司来传达，上诉人夫妻二人平时在黑龙江大庆市生活居住，到版纳来回路途遥远，2018年7月2日上诉人夫妻二人并不是到房多多公司磋商怎么签订合同及怎么付款，而是来房多多公司之前就已经通过房多多公司与被上诉人多次协商确认签订合同的时间和付款方式及付款期限后才不远千里来到房多多公司签订合同。如果2018年7月2日只是磋商，上诉人夫妻二人根本没有必要亲自前来房多多公司。因为磋商签订合同事宜是由中介承担义务，上诉人与被上诉人各自都有房多多公司的具体联系人，只要通过联系人就可以商定具体事宜。一审判决认定上诉人7月2日只是来磋商具体付款时间和方式的认定不符合社会的经验法则和常理。本案中房屋约定成交价格为192万元，属处分金额较大财产的民事法律行为，而被上诉人本人并未到现场，而只是口头委托案外人刘晋垣代为办理相关事宜，且未出具相关文书证明委托权限，上诉人也无能力对刘晋垣的身份进行核实，因上诉人从老家来到现场才不得已与被上诉人所谓的委托人进行交涉，这也从侧面反映了被上诉人反悔的事实。综上，上诉人与被上诉人未能在2018年7月2日签订房屋买卖协议的原因系被上诉人违约所致，上诉人在整个交易过程中没有任何过错，不应向被上诉人返还定金，故请查清本案事实，依法撤销一审判决，驳回被上诉人一审的全部诉讼请求，还上诉人一个公正，并弥补上诉人因被上诉人违约给上诉人造成的损失。诉讼过程中，上诉人针对事实及理由作补充如下：一审判决认定事实错误，导致适用法律错误。主要体现在：一审判决认定2018年7月2日当事人双方因为在房屋中介机构就购房的付款问题未达成一致，所以导致本案的房屋买卖合同没有签订，该事实认定错误，因为在2018年6月6日双方正式签订房屋买卖合同，定金协议之后一直到2018年7月2日之前，双方已经通过房屋中介多次充分协商达成一致，也就是订立合同时支付142万元，余款在后付。所以，一审认定双方没有签订合同都有一定过错是认定错误。刘忠江辩称，1.上诉人所称在2018年7月2日之前双方就房屋价款及付款方式及时间已经有明确约定的陈述与案件事实不符，本案没有任何证据可以证实在2018年7月2日之前双方就房屋的付款时间及付款方式达成一致意见。在一审时房屋中介公司的负责人左某作为证人出庭参加了庭审，左某明确表示在2018年7月2日之前其从来没有与本案刘忠江有过任何接触，也从来不认识刘忠江。2.上诉人上诉陈述是由于被上诉人单方不同意房屋的价格，导致不愿意签订合同的陈述与事实不符。通过本案证据可以证实双方洽谈当日即2018年7月2日，除了定金以外，刘忠江又向中介机构转账20万元房屋价款，从该行为可以证实刘忠江一直都有购房意愿而最终不愿意签订购房合同是由于上诉人单方面原因造成的。3.虽然双方在2018年7月2日磋商过程当中，刘忠江没有亲自到场，但是委托了刘晋垣作为代理人到达现场进行协商，并且代理行为当时不仅通过口头委托，而是通过现场电话连线的方式向中介机构以及上诉人当场经双方确认过，该事实一审法院已经进行了审查，并不是口头委托，没有出示任何相应的委托手续。所以，刘晋垣作为代理人参与当时的房屋买卖事宜的协商，是一个合法有效的代理行为。刘忠江向一审法院起诉请求：判令耿长红双倍返还定金40万元。一审法院认定事实：经西双版纳房多多房地产经纪有限公司田道江及左某介绍，刘忠江、耿长红有买卖房屋意愿，2018年6月5日，刘忠江通过银行转账向西双版纳房多多房地产经纪有限公司田道江支付购房定金10万元，并由西双版纳房多多房地产经纪有限公司向刘忠江出具《收款收据》。2018年6月6日，刘忠江、耿长红及西双版纳房多多房地产经纪有限公司订立《房屋买卖定金协议》，协议约定：耿长红将其位于景洪市房屋出售给刘忠江，房价为13800元／平方米，共计房款192万元，双方在订立本协议同时，刘忠江支付购房定金20万元，如耿长红违约，除退还刘忠江定金外，需再支付给刘忠江20万元作为赔偿，如刘忠江违约，耿长红将没收其定金作为赔偿。该协议订立同日，刘忠江通过银行转账向西双版纳房多多房地产经纪有限公司田道江支付购房定金10万元，并由西双版纳房多多房地产经纪有限公司向刘忠江出具《收款收据》，后西双版纳房多多房地产经纪有限公司将20万元购房定金交付给耿长红。经刘忠江、耿长红及西双版纳房多多房地产经纪有限公司协商确定于2018年7月2日在西双版纳房多多房地产经纪有限公司办公室磋商订立合同。2018年7月2日，耿长红依约从哈尔滨到达景洪和刘忠江口头委托的受托人刘晋垣和西双版纳房多多房地产经纪有限公司经办人田道江、左某在西双版纳房多多房地产经纪有限公司办公室进行磋商，在磋商过程中，因刘忠江、耿长红双方在房款支付方式即“签订合同时支付142万元，余款30万元待房屋过户手续办理后支付”产生分歧，导致刘忠江、耿长红双方当天不能订立合同，刘忠江当天通过银行转账向西双版纳房多多房地产经纪有限公司田道江支付20万元房款。后经西双版纳房多多房地产经纪有限公司多次协调，刘忠江、耿长红双方至今就订立合同均未达成一致意思表示。西双版纳房多多房地产经纪有限公司田道江已将20万元房款退还给刘忠江，刘忠江至今未收到购房定金20万元。另查明，2017年11月5日，耿长红和其丈夫赵强与西双版纳滨江果园避寒度假山庄有限公司订立《商品房购销合同》，约定耿长红和其丈夫赵强向西双版纳滨江果园避寒度假山庄有限公司购买该公司开发建设的位于景洪市房屋。现该房已交付耿长红和其丈夫赵强并正在办理不动产登记。一审法院认为，本案适用法律争议的焦点：刘忠江要求耿长红双倍返还定金的诉请是否符合法律规定的确定问题，即是否适用定金罚则的确定问题。本案中，刘忠江、耿长红定金合同关系成立并合法有效。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条的规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”，该解释第一百二十条第一款的规定：“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”。本案中，刘忠江、耿长红双方基于各自利益要求的付款方式意见均是在公平、诚信原则下进行的磋商，最终未能达成合意和未能订立合同，属于不可归责于双方的原因，双方均未违约和存在过错，对刘忠江、耿长红不适用定金罚则，耿长红不应双倍返还定金，而应当返还刘忠江定金20万元。因此，刘忠江要求耿长红双倍返还定金的诉请，不符合法律规定和本案事实，应不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条、第一百二十条第一款之规定，判决：一、耿长红于判决发生法律效力之日起十日内向刘忠江返还定金20万元；二、驳回刘忠江的其他诉讼请求。案件受理费7300元，由刘忠江、耿长红各负担3650元，并由耿长红向刘忠江径付。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：上诉人耿长红提交的微信聊天记录是耿长红与房屋中介公司左某之间的聊天记录，左某在一审时作为耿长红的证人出庭作证，本院对能与其证人证言相印证的部分予以采信，能证实通过房屋中介公司双方在签订定金协议时口头约定签订合同时支付142万元，余款30万元待房屋过户手续办理后支付，后因房款是否推后支付在订立合同商谈过程中产生分歧的事实；耿长红提交拨打电话通话记录一份，不能证实耿长红多次与刘忠江沟通房屋买卖事宜，本院不予采信；航班订单详情，能证实耿长红与其丈夫赵强于2018年6月30日从哈尔滨到西双版纳进行签订房屋买卖合同的事实，本院予以采信。上诉人耿长红对一审法院认定：1.“2018年7月2日在西双版纳房多多房地产经纪有限公司办公室磋商订立合同。”事实有异议，耿长红认为不是磋商，是来签订合同的；2.“因双方在房款支付方式即签订合同时支付142万元，余款30万元待房屋过户手续办理后支付产生分歧”的事实认定错误，双方前面已经商量好，刘忠江认为房价高了；3.“刘忠江当天通过银行转账向西双版纳房多多房地产经纪有限公司田道江支付20万元房款。”有异议，其认为转款20万元作为本案的房款，没有任何依据。被上诉人刘忠江对一审法院认定“2018年7月2日，耿长红依约从哈尔滨到达景洪和刘忠江口头委托的受托人刘晋垣和西双版纳房多多房地产经纪有限公司经办人田道江、左某在西双版纳房多多房地产经纪有限公司办公室进行磋商”的事实不止是口头委托，还有当场电话联系确认的委托行为。一审遗漏认定双方对房屋的付款时间及支付方式有异议外，刘忠江还表示要马上办理房屋过户手续，耿长红没有同意的事实。双方当事人对一审法院认定无异议的事实，本院予以确认。对当事人二审争议的事实，本院根据各方陈述及证人证言、微信聊天记录等证据，补充认定事实如下：耿长红与刘忠江在西双版纳房多多房地产经纪有限公司田道江、左某多次协调下签订《房屋买卖定金协议》时，口头约定签订合同时支付142万元，余款30万元待房屋过户手续办理后支付，后2018年7月2日双方因房款是否推后支付在订立合同商谈过程中产生分歧，最终双方未就订立合同达成一致意见。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点：耿长红是否应返还刘忠江定金20万元。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。合同当事人不仅应依照诚实信用的原则行使合同权利，而且在履行合同义务中也应以善意的方式，依照诚实信用的原则履行。耿长红主张2018年7月2日订立合同前双方已经就房款支付方式即“签订合同时支付142万元，余款30万元待房屋过户手续办理后支付”达成一致，本案因双方的房屋买卖事宜是经房屋中介公司工作人员多次协调磋商下达成，2018年7月2日，耿长红夫妇从哈尔滨到景洪订立合同时，双方已经就房款达成了“签订合同时支付142万元，余款30万元待房屋过户手续办理后支付”的付款方式，更符合交易习惯和社会常理，且从一审庭审中刘忠江因手机银行卡了要推后一天付全款的表述及其当天支付房款20万元可以印证。本院认为，双方在订立房屋买卖契约时，本着公平、诚信、善意的方式，互谅互让协商解决，但双方在订立合同时对推后付款方式产生分歧，耿长红不同意推后付款在签订合同，最终未能达成合意未能订立合同双方均存在一定责任，本院综合本案案情及双方责任等实际情况，确认由耿长红向刘忠江返还定金10万元。刘忠江认为双方对房屋的付款时间及支付方式有异议外，刘忠江还表示要马上办理房屋过户手续的辩解与双方定金协议约定不符，本院不予采纳。综上所述，耿长红的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百二十条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条、第一百二十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销景洪市人民法院（2019）云2801民初5348号民事判决；二、耿长红于本判决生效之日起十日内向刘忠江返还定金10万元；三、驳回刘忠江的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二审案件受理费7300元，由上诉人耿长红负担1825元、被上诉人刘忠江负担5475元。耿长红预交的二审案件受理费，本院不另清退，由刘忠江迳付耿长红。一审案件受理费照二审收取。本判决为终审判决。审判长 李 燕审判员 刘树华审判员 玉 儿二〇二〇年六月二十一日书记员 谭 学