成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0107民初3453号 原告：成都东晨物业发展有限公司。住所地：成都市武侯区郭家桥南街5号3楼。 法定代表人：韩文义，总经理。 委托诉讼代理人：黄秀，四川和骏律师事务所律师。 被告：彭涛，男，1979年4月7日出生，汉族，住成都市武侯区。 原告成都东晨物业发展有限公司（以下简称东晨物业公司）与被告彭涛物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月4日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月12日公开开庭进行了审理。原告东晨物业公司的委托诉讼代理人黄秀、被告彭涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 东晨物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令彭涛支付2014年2月至2019年7月的物业费5643元、电费4554元、垃圾处理费528元；2.判令彭涛支付2016年2月至2019年7月水费2481.8元；3.判令彭涛按每日0.3%标准支付延期支付物业费的违约金及垃圾处理费、水费、电费的资金占用利息（截止2019年7月暂计13206.82元，具体金额以结清之日为准）。事实与理由：东晨物业公司于2014年2月与成都市新南工商实业公司签订《“科华之星”前期物业管理服务合同》，约定由东晨物业公司为“科华之星”小区提供物业服务。彭涛系该小区2单元15楼1号业主，自2014年2月起拖欠物业费、电费和垃圾处理费，自2016年2月起拖欠水费。东晨物业公司多次催缴，彭涛均无动于衷。为此，特提起诉讼，请求法院依法维护东晨物业公司的合法权益。 被告彭涛辩称，东晨物业公司进驻“科华之星”小区期间，长期不作为，致使不法分子入侵、盗窃、破坏、猥亵小孩等治安案件频繁发生，已造成严重的社会和民生问题，业主多次反映，包括打市长热线向有关部门投诉，但物业管理从未有一点改善。东晨物业公司在进行物业服务期间，对业主共有的建筑物、设施、设备、场所等未尽到管理维修维护职责，彭涛曾两次遭受入室盗窃，造成严重财产损失及人身安全威胁。彭涛在纠纷期间一直不间断主动找到物业公司驻点负责人沟通，该公司却一直故意推脱不予解决。由于东晨物业公司违约在先，为此请求法院依法驳回该公司对物业费、违约金和滞纳金的诉讼请求，对其主张的垃圾处理费无异议。东晨物业公司离场后，新的物业公司收取的水费、电费连续6个月远低于该公司记录的数量和收取的费用，如果该公司不能提供有效数据，则应当按照最近6个月的水电使用平均值计算。 经审理本院认定，位于成都市武侯区房屋（建筑面积85.49平方米）系彭涛与其妻张玉兰共有，东晨物业公司2019年7月前系上述房屋所在“科华之星”小区的物业服务企业，于2005年入驻。2014年2月8日，彭涛春节外出回家后发现家中被盗，遂于当月起未再向东晨物业公司交纳物业费、电费和垃圾处理费；自2016年2月起未再向东晨物业公司交纳水费。截止东晨物业公司2019年7月退场时止，彭涛共拖欠物业费5643元、垃圾处理费528元。 另查明： 1.2014年2月27日，东晨物业公司与建设单位成都市新南工商实业公司签订《“科华之星”前期物业管理服务合同》，双方约定住宅物业费由业主按其拥有建筑面积每月每平方米1元交纳；逾期交纳的，从逾期之日起按每天应交物业费的3‰交纳滞纳金；物业公司按照《成都市住宅物业服务等级指导标准》三级标准实现目标管理。该合同还对委托管理服务事项、期限、双方权利义务、违约责任等进行了约定，但其主要内容是针对物业公司与建设单位之间就物业移交、管理等事项进行明确。 2.《成都市普通住宅物业服务等级标准》（成价[2007]268号）三级服务等级中“协助维护公共秩序”规定：建筑区划24小时执勤；对重点区域、重点部位每3小时至少巡逻1次……对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。 3.2020年1月至今，东晨物业公司因相同事由除起诉本案彭涛外，还另案起诉了其他9名业主。截至目前，9件案件中5件撤诉、2件未开庭，其余2件案件的当事人（业主）均以东晨物业公司未全面履行合同义务造成家中财产损失为由进行抗辩。 以上事实，有房屋所有权证、结婚证、《科华之星前期物业管理服务合同》及双方当事人的陈述记录在案佐证。 本案在审理过程中，原告东晨物业公司为支持其主张，向法庭提交了以下几组证据： 1.锦官新城社区居委会2005年4月20日出具的委托东晨物业公司代收代缴“科华之星”小区业主/物业使用人生活垃圾处理费的《委托书》及成都市物价局和成都市市容环境管理局《关于我市中心城区开征城市生活垃圾处理费的通知》（成价费[2005]第31号）。 2.东晨物业公司打印的彭涛一户拖欠物业费、水费、电费、垃圾处理费明细（含计算方式）及该户2014年至2019年水、电、垃圾处理费、物业费台账。其中，欠费明细备注有“彭涛：2单元15楼1号（家里古董和现金被盗）”内容；台账则以流水明细的方式载明了每月的水、电起止读数、用量、金额和垃圾处理费金额、物业费金额，已交费月份则载明了收据编号、收费日期（如2014年1月18日结清了之前产生的费用、2016年1月18日结清了之前的停车费）。该组证据显示彭涛拖欠东晨物业公司2014年2月至2019年7月的物业费5643元、电费4554元、垃圾处理费528元，2016年2月至2019年7月的水费2481.8元。 3.东晨物业公司于2020年5月8日出具的情况说明，表明其截止2019年7月已将“科华之星”小区的电费向国网四川电力公司成都市高新供电分公司全部交清。国网四川电力公司成都市高新供电分公司在该情况说明上签署“该户头已结清2005年3月至2019年7月电费”内容并加盖了用电业务专用章。 针对上述证据，被告彭涛质证后认为，对方提交的《科华之星前期物业管理服务合同》与之前自己与其签订的协议不一致，对物业公司单方面制作的台账情况及水电分户情况不清楚，对方应当举证证明收取电费的明确证据，其作为物业管理方，也未提交提供物业服务的证据材料，故对证据的证明力不予认可。为支持自己的主张，被告彭涛向法庭提交了以下几组证据： 1.以东晨物业公司为甲方、张玉兰为乙方于2006年1月9日在签订《房屋买卖（预售）合同》时就物业管理服务签订的《“科华之星”前期物业管理服务协议》。该协议对甲乙双方各自权利义务、物业管理服务内容、质量、费用以及维修基金的管理与使用、违约责任等具体内容进行了明确。协议约定：住宅建筑面积每月每平方米1元，交纳时间为每季度第一个月1-10日；实行24小时保安巡逻制度……充分利用小区安全智能化监控系统，保证小区24小时处在监控状态之下，小区内治安案件发生率控制在1‰以下；甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正、逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按照每天1‰交纳违约金。协议甲方处加盖“四川东晨物业有限公司科华之星管理处”印章，代表人签名为袁晓梅。 2.2014年2月8日彭涛家中被盗向成都市公安局武侯区分局南站地区派出所报案的“接（报）处警登记表”。接警内容记载：2014年2月8日17时许，彭涛来所称于2014年元月24日离家回老家过年，今天回到家中发现家中被盗。被盗的家中门窗完好，被盗钻戒一枚、钻石项链和金银首饰及老钱币2000多元等；损失物品总价值2万元。派出所受理为刑事案件，该案至今未破获。 3.成都市公安局武侯区分局南站地区派出所2016年5月7日向彭涛出具的“受案回执”，载明已受理彭涛、谭丹丹当日报称的被盗案，该案至今亦未破获。 4.彭涛、张玉兰2020年3月29日和3月30日分别与东晨物业公司“科华之星”小区物管负责人谭丽、王洪的通话记录。双方通话主要围绕两次家中被盗损失的解决和物业费的交纳等问题进行沟通协调。通话内容显示，事发后（被盗）彭涛不间断的主动找过东晨物业公司，并表示除暂不交物业费外愿意交纳水电费，但物业公司财务人员表示不交物业费就不收其他费用。 5.小区实景照片9张。照片显示案涉小区地面较为清洁，但墙面较陈旧且住户门外墙面张贴有不少小广告。 6.彭涛2020年5月10日出具并加盖有“武侯区科华之星首届业主委员会”印章的情况说明。彭涛在该情况说明中称：我方家人于2014年1月24日回老家过春节，2月8日回家后发现被入室盗窃，第一时间报了案，经统计损失现金、能明确估值的金银首饰合计2万元，还有无发票凭证证明的金银首饰、祖传遗物及众多收藏物品，预估市场价8万元以上未能在报案材料中记载；案发后经多方了解，系因小区安保措施疏漏，门岗形同虚设，保安人员喝酒、打瞌睡所致，所以我方暂停了交费；2016年5月7日凌晨，我家又一次发生入室盗窃案，损失现金2000余元，我方再一次报案，同楼层邻居在客厅有人睡觉的情况下居然也被入室盗窃，两次被盗后都向对方进行了反映并要求解决，但一直未果；期间，我方、我方老人及业委会代表都曾与东晨物业公司人员提出过水电费正常交纳、物业费暂缓的方案（等待赔偿或减免），但对方不同意。 7.彭涛一户2019年10月至2020年3月的交费收据和彭涛自行绘制的2019年9月-2020年2月实际用水、用电统计表。交费收据显示：2019年10月水费21.21元、电费18.7元，11月水费24.24元、电费38.5元，12月水费24.24元、电费66元，2020年1月水费15.15元、电费61.05元，2月水费6.06元、电费19.8元，3月水费39.39元、电费96.8元。 针对上述证据，原告东晨物业公司质证后认为，对方提交的《“科华之星”前期物业管理服务协议》加盖的是物业管理处印章，该机构没有代理资格；对方2014年1月及之前均是按照物业公司提供的台账交纳各项费用，说明对方是认可的，其提交的交费收据和实际用水、用电统计表以及照片、情况说明、通话记录等与本案无关联性，不能达到其证明目的；对方家中被盗公安机关已受理，应当通过合法手段维权；合同约定案涉小区属于三级物业服务且本来就缺乏监控设备，家中被盗不属于物业公司的责任。 本院认为，东晨物业公司2005年入驻“科华之星”小区，其物业管理处在业主2006年1月9日购房时与之签订《“科华之星”前期物业管理服务协议》，其合同权利义务自然应当由具有民事主体资格的东晨物业公司享有和承担。因该协议与东晨物业公司2014年2月27日与建设单位成都市新南工商实业公司签订的《“科华之星”前期物业管理服务合同》的主要内容并不矛盾，故二者均应作为界定双方当事人就物业服务和管理所形成的权利义务关系的合同文本。双方如对合同条款的理解存在争议，则应当按照合同所使用的语句、合同的相关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则进行解释以确定该条款的真实意思。 物业费是物业企业按物业服务合同约定对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用；小区业主享受了物业服务企业提供的物业服务，自应当按照合同履行相应的交费义务。无论物业服务属于几级等级标准，健全保安值守制度，履行好必要的安全防范义务，保障业主人身和财产安全，是任何物业企业应当承担的最基本的服务与管理义务，若物业服务企业怠于履行职责，未尽安全防范义务，造成业主财产损失或人身损害，业主据此拒绝交纳服务费，其行为属于合理抗辩，应当据物业服务企业服务质量状况适当减少或免除业主应交的物业费。本案中，彭涛家中两次发生入室盗窃事件造成巨额财产损失，与东晨物业公司履行保安值勤的物业服务管理义务不当有直接关系，其提供的物业服务管理确有瑕疵，彭涛以此为由拒交物业费，属于行使合同履行中抗辩权的行为，但该抗辩权的行使范围应当与东晨物业公司的违约程度相对应。因此，本院确定彭涛支付拖欠东晨物业公司物业费的80%，东晨物业公司承担的违约责任为物业费用的20%。由于东晨物业公司提供了物业费、水电费和垃圾处理费的原始台账，彭涛之前亦是按此支付的各项费用且出示的证据不足以推翻原始台账的证明效力，故本院对东晨物业公司主张的各项费用金额予以采信。因东晨物业公司在履行物业服务合同中存在违约行为且系自身采取费用捆绑方式拒收彭涛交纳的水费、电费和垃圾处理费，亦无证据证明其对彭涛欠费进行过书面催收，故对其主张的违约金及资金占用利息的诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第四十九条、第六十条第一款、第二款、第一百零七条、第一百二十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款规定，判决如下： 一、被告彭涛于本判决生效之日起十日内支付原告成都东晨物业发展有限公司物业费4514.4元； 二、被告彭涛于本判决生效之日起十日内支付原告成都东晨物业发展有限公司水费2481.8元、电费4554元、垃圾处理费528元； 三、驳回原告成都东晨物业发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费460元，因适用简易程序，减半收取230元，由原告成都东晨物业发展有限公司负担100元，被告彭涛负担130元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  赵光强 二〇二〇年六月二十四日 书记员  史雅莉