安徽省安庆市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖08民终777号 上诉人（原审被告）：安徽省京洲食品有限公司，住所地安徽宿松经济开发区。 法定代表人：朱金玖，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘佩良，安徽松圣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘文，安徽松圣律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：朱庆汰，男，1974年12月26日出生，汉族，经商，住安徽省宿松县。 委托诉讼代理人:周俊,广东昊乾律师事务所律师。 上诉人安徽省京洲食品有限公司（以下简称京洲公司）因与被上诉人朱庆汰房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省宿松县人民法院（2019）皖0826民初4510号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人京洲公司的委托诉讼代理人刘佩良、被上诉人朱庆汰的委托诉讼代理人周俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 京洲公司上诉请求：1.依法撤销原审判决第一项、第二项，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.被上诉人承担二审受理费。事实与理由：一、原判决解除房屋租赁合同错误。1.租赁合同没有约定解除租赁合同的条件。租赁合同第八条第一款不是约定合同解除条件，只是约定解除合同应承担的违约责任。2.租赁合同不具备合同解除的法定条件依法不应解除。3.宿松县人民法院（2019）皖0826民初3038号民事判决书判决朱庆汰给付所欠京洲公司2019年6月10日至2020年6月10日租金138464.80元，该判决已经生效并已经执行。本案判决解除合同，与3038号判决相冲突。只有朱庆汰先按判决监督程序先撤销3038号判决及（2019）皖08民终2548号民事裁定，才能判决在2020年6月10日前解除合同。二、合同约定合同履行期限届满方可返还押金。租赁合同不解除，则被上诉人关于返还28000元押金的诉讼请求不应支持。 朱庆汰辩称，一、一审法院判决解除合同完全正确。1.答辩人依据合同第八条第一款解除合同，合法合理。2.解除合同符合《合同法》第110条的规定。因被答辩人的种种不当行为，至答辩人无法达到合同目的。答辩人租赁厂房为的是从事生产，解除合同是不得以为之，不存在恶意违约的情形。答辩人于2019年12月2日已经搬离厂房，被答辩人业已知晓，该租赁合同的履行不具有可期待性。被答辩人在解除合同一事上态度反复，违反诚实信用。3.（2019）皖0826民初3038号与（2019）皖0826民初4510号两个判决依据的事实与法律完全不同，被答辩人关于两个判决相互冲突的主张，是对民事诉讼基本制度的错误认识。二、被答辩人已经结清租金、水电费，租赁合同解除，被答辩人应返还28000元押金。 朱庆汰向一审法院起诉请求：解除朱庆汰与京洲公司于2018年4月23日签订的《厂房租赁合同》。庭审中，明确请求为：1.若法院以合同第8条解除合同，则京洲公司将6个月房屋租金返还给朱庆汰，朱庆汰赔偿京洲公司3个月租金损失；2.请求判令京洲公司返还朱庆汰押金28000元。 一审法院认定事实：2018年4月8日朱庆汰与京洲公司签订租赁合同，并于当天按照约定向京洲公司交纳押金28000元。2018年4月23日京洲公司与朱庆汰对厂房面积进行修改，重新签订《厂房租赁合同》，双方约定：京洲公司将坐落于安徽宿松经济开发区建筑面积2730平方米生产厂房、面积550.90平方米职工宿舍租赁给朱庆汰使用；租赁期间自2018年4月10日起至2028年5月31日止，租金自2018年6月10日起计算；2730平方米生产厂房的租金前5年为每平方米每月5元，年租金163800元；职工宿舍前5年每平方米每月6元，年租金39664.80元；双方签订合同之日交纳押金20000元，水电押金8000元，共计28000元，该押金抵最后一年租金最后一期水电费，合同签订5日内，朱庆汰应向京洲公司支付第一年的租金203464元，以后每年度提前两个月交清下一年度的租金。双方还约定，租赁期间，如京洲公司提前终止合同而违约，京洲公司赔付朱庆汰6个月租金，如朱庆汰提前退租而违约，应赔偿京洲公司三个月租金。合同签订后，京洲公司将合同约定厂房交付朱庆汰使用，朱庆汰接受厂房后一直在生产箱包，且其按照约定付清了第一年度的租金，但第二年度的厂房租金虽经多次催讨，仅支付65000元，下欠138464.80元未能支付，2019年7月16日京洲公司就此向法院提起诉讼，同年8月13日法院作出（2019）皖0826民初3038号民事判决书，判令朱庆汰向京洲公司支付拖欠的租金138464.80元，该判决已生效。2019年12月2日朱庆汰搬离所承租的京洲公司厂房，并将厂房钥匙交给被告方，2019年12月8日朱庆汰将厂房水电费结清，主张解除租赁合同。双方自纠纷发生以来，没能协商一致，故朱庆汰涉诉来院，请求判如所请。另查明，因朱庆汰未履行（2019）皖0826民初3038号民事判决书的义务，京洲公司向法院申请强制执行，在执行中，朱庆汰主动将所欠租金交到法院，同时向法院申请诉中保全，要求冻结该执行款，2019年12月11日法院作出（2019）皖0826民初4510号民事裁定书，冻结了京洲公司在法院执行款139964.80元。 一审法院认为,原、被告签订《厂房租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人应全面履行自己的义务，但本案原告没有按照约定及时支付租金，现单方又根据合同约定提出退租，搬离所租赁的厂房，虽已符合合同约定的解除条件，但其亦应根据合同承担相应的违约责任，故对原告朱庆汰请求解除厂房租赁合同的请求予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，原告朱庆汰没有向被告京洲公司送达解除合同通知，诉状副本中关于解除合同的理由不具体，不能视为解除通知的到达时间，故双方签订的《厂房租赁合同》应自判决之日解除。原告朱庆汰已将水电费结清，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，被告京洲公司应退还自解除之日后所交的租金及押金。原告朱庆汰已缴纳至2020年6月10日租金203464.80元，自解除之日后被告京洲公司应退还租金应为93138.57元（203464.80元÷12月×5月+203464.80元÷365天×15天），故对原告朱庆汰要求退还93138.57元租金及押金28000元的请求予以支持，原告朱庆汰主张返还6个月租金没有依据。根据合同约定，原告朱庆汰因退租违约解除合同，应赔偿被告京洲公司三个月租金50866.20元（203464.80元÷12月×3月）。故被告京洲公司应给付原告朱庆汰70272.37元（93138.57元+28000元-50866.20元）。至于原告朱庆汰关于被告京洲公司欺诈及违约的主张，因没有提交充分的证据证明，故不予采信。至于被告京洲公司关于厂房损毁损失的主张，因没有提交充分的证据证明，亦不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除原告朱庆汰与被告安徽省京洲食品有限公司于2018年4月23日签订的《厂房租赁合同》；二、被告安徽省京洲食品有限公司于判决生效之日起五日内给付原告朱庆汰70272.37元；三、驳回原告朱庆汰其他诉讼请求。案件受理费1772元，减半收取886元，保全费1220元，由原告朱庆汰负担。 二审中，当事人没有提交新证据，未对一审证据提出复核意见。二审认证意见与一审一致，经审理查明，一审认定的事实属实，本院依法予以确认。 本院认为，综合各方当事人的举证质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点：一审法院判令解除双方签订的厂房租赁合同及上诉人给付被上诉人朱庆汰70272.37元是否有事实及法律依据。 双方签订的《厂房租赁合同》中对约定解除权未作明确约定，合同第八条应为违约责任条款，朱庆汰据此主张行使合同约定解除权，无事实依据。双方约定的租期长达十年，朱庆汰在履行期限届满之前，搬离案涉厂房，导致厂房长期闲置，双方损失将进一步扩大，且承租房屋的行为不适于强制履行，参照《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条的规定，一审法院结合本案实际，对朱庆汰请求解除《厂房租赁合同》的诉讼请求予以支持，并无明显不当。上诉人的该点上诉理由不能成立，本院不予采纳。至于合同解除时间，因朱庆汰未与安徽省京洲食品有限公司协商一致即径行搬离，且宿松县人民法院作出的生效（2019）皖0826民初3038号民事判决已支持京洲公司2020年6月10日前的租金等案件实际，《厂房租赁合同》的解除时间以2020年6月11日为宜，因此，朱庆汰再行请求退还依据上述生效判决支付的部分租金，缺乏依据。至于押金应否返还，朱庆汰最后交纳厂房水电费的时间为2019年12月8日，朱庆汰在一、二审期间均未能提交证据证明合同约定的返还押金条件已经成就，因此，一审法院判令京洲公司返还朱庆汰押金，缺乏事实依据。至于赔偿三个月的租金损失，因安徽省京洲食品有限公司未就此提起反诉，一审法院径行处理，明显错误，二审予以纠正，安徽省京洲食品有限公司可另行主张。综上，原审法院扣除三个月租金后判令安徽省京洲食品有限公司给付被上诉人朱庆汰70272.37元，显属不当。 综上所述，京洲公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省宿松县人民法院（2019）皖0826民初4510号民事判决； 二、朱庆汰与安徽省京洲食品有限公司2018年4月23日签订的《厂房租赁合同》于2020年6月11日解除; 三、驳回安徽省京洲食品有限公司的其他上诉请求； 四、驳回朱庆汰的其他诉讼请求。 一审案件受理费1772元减半收取886元，保全费1220元，二审案件受理费1772元，均由朱庆汰负担。 本判决为终审判决。 审  判  长  陈庆中 审  判  员  陈铜林 审  判  员  潘 红 二〇二〇年六月十五日 法官助理吴海燕 书记员（代）  储诒燕