河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终2282号上诉人（原审原告）：韩璐，男，1986年2月13日出生，汉族，住唐河县。委托诉讼代理人：张光山，河南新律律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈建中，男，1974年8月8日出生，汉族，住唐河县。委托诉讼代理人：崔玉增，河南海涛律师事务所律师。原审第三人：尚建廷，男，1963年8月5日出生，汉族，住唐河县。上诉人韩璐因与被上诉人陈建中、原审第三人尚建廷房屋买卖合同纠纷一案，不服唐河县人民法院（2019）豫1328民初5011号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人韩璐及其委托诉讼代理人张光山，被上诉人陈建中及其委托诉讼代理人崔玉增到庭参加诉讼。原审第三人尚建廷经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩璐上诉请求：一审认定韩璐与陈建中签订的集资房转让协议为无效合同是错误的。集资房属于经济适用房，双方的房屋买卖行为并不违反法律的强制性规定，且双方签订房屋转让协议，设立债权，不同于物权变动行为，根据物权法规定，转让协议自签订时生效，至于物权是否变动，并不影响合同的效力，故双方签订的集资房转让协议应为有效合同，一审法院确认无效，不符合法律规定。一审判决把合同目的无法实现作为认定合同无效的根据和理由，也不符合合同法规定。根据合同法第94条规定，因不可抗力致使合同目的无法实现，是合同解除的法定情形之一，而合同解除的前提是合同有效，一审判决把合同解除的情形作为认定无效的根据，混淆了合同无效与合同解除是错误的。陈建中并未提出解除合同的反诉请求，一审判决同时解除陈建中与尚建廷的购房合同明显程序违法。陈建中辩称，一审确认合同无效符合法律规定，集资房和经济适用房是两种房屋形态，需要符合条件才可购买，集资房出售有严格规定，根据相关规定，一审法院认定韩璐与陈建中签订的合同无效是正确的，也是韩璐诉请之目的。尚建廷作为第三人，陈建中提出解除合同，视为是一审中的反诉，一审法院根据案件事实依法处理适当。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。尚建廷未到庭、未答辩。韩璐向一审法院起诉请求：1、确认2017年10月15日韩璐与陈建中签订的厂区职工集资房转让协议无效；2、判决陈建中退还韩璐的购房款280000元，并自陈建中收款之日起按人民银行同期贷款利率支付利息至该款退还完毕日止；3、判决陈建中支付韩璐违约金50000元；4、案件受理费由陈建中承担。一审法院认定事实：尚建廷原欠韩璐化肥款28万元，经人介绍，陈建中将位于唐河县新春路与澧水路交叉口西南侧镜鹰石英板有限公司集资楼北楼2单元5楼503户的单元房转让给韩璐，尚建廷向陈建中还款28万元，钱一直没有还，尚建廷与陈建中签订了一份购房合同，将位于苍台镇白马寺村西的一套房抵给陈建中，当时陈建中转让给韩璐房子时，陈建中将该房产按25万元卖给尚建廷，尚建廷将房子按28万抵给韩璐，签合同时尚建廷又给陈建中7万元，欠陈建中18万元，尚建廷将苍台的房子卖给陈建中是按20万元一套，签合同时，陈建中又给了尚建廷2万元。合同签订后，陈建中将位于唐河县新春路与澧水路交叉口西南侧镜鹰石英板有限公司集资楼北楼2单元5楼503户的单元房一套交付给韩璐，尚建廷未将位于苍台镇白马寺村西的一套房交付给陈建中。一审法院认为，韩璐与陈建中签订的厂区职工集资房转让协议书，因房屋产权发生纠纷，致使韩璐无法实现合同之目的，陈建中在取得单位的集资房后，未经单位许可私自将自己没有处分权的集资房转让给韩璐，双方的协议违反了《合同法》、《城市房地产管理法》的相关规定，应被认定为无效合同；陈建中与尚建廷签订的购房合同，因该房产产权不明，致使尚建廷无法将位于苍台镇白马寺村西的一套房交付给陈建中，故被告陈建中要求解除协议，予以准许；韩璐付购房款实为债权转让，陈建中在该债权转让中仅收到5万元，其余23万元为尚建廷欠付韩璐化肥款，故陈建中应予退还韩璐5万元，下余23万元尚建廷应予归还韩璐。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第六十条、第九十四条第三款、第四款、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认韩璐与陈建中2017年10月15日签订的厂区职工集资房转让协议无效；二、确认陈建中与尚建廷2017年12月6日签订的房屋买卖协议予以解除；三、陈建中于本判决生效后十日内向韩璐退还购房款5万元；四、尚建廷负担其欠付韩璐化肥款23万元的债务；五、驳回韩璐的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6250元，由陈建中负担。二审中双方当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以认定。本院另查明，2017年10月16日，陈建中给韩璐出具收条一份：“今收到韩璐交房款280000.00元，大写贰拾捌万圆整陈建中，2017年10月16日。”韩璐与陈建中2017年10月15日签订的《厂区职工集资房转让协议书》中注明：本转让协议房产、产权如出现纠纷，一切责任有陈建中负责，并承担违约金5万元。本院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，韩璐与陈建中于2017年10月15日签订的《厂区职工集资房转让协议书》，系双方当事人的真实意思表示，并未损害其他人利益和社会公共利益，亦不存在上述法律规定的情形，故该《厂区职工集资房转让协议书》合法有效。根据陈建中给韩璐出具的收条“今收到韩璐交房款280000.00元，大写贰拾捌万圆整陈建中，2017年10月16日”，应视为韩璐已履行了房款给付义务，陈建中作为合同的相对方，未按合同约定解决房屋纠纷，致使双方合同目的无法实现，构成违约，依法应承担违约责任。韩璐依照合同约定请求解除双方签订的《厂区职工集资房转让协议书》，要求陈建中返还购房款28万元，并支付违约金5万元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。一审认定案涉协议无效系法律适用错误，本院予以纠正。一审判令解除陈建中与尚建廷2017年12月6日签订的房屋买卖协议、尚建廷负担欠付韩璐化肥款23万元债务超出了韩璐的诉讼请求，适用法律错误，本院予以纠正。综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，判决不当，韩璐的上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条,《中华人民共和国物权法》第十五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销河南省唐河县人民法院（2019）豫1328民初5011号民事判决；二、解除韩璐与陈建中签订的《厂区职工集资房转让协议书》；三、陈建中于本判决生效后三十日内向韩璐返还购房款28万元，同时支付违约金5万元。四、驳回韩璐的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6250元，二审案件受理费5500元，合计11750元，由陈建中负担。本判决为终审判决。审判长  赵变英审判员  郭林慧审判员  高 璐二〇二〇年六月二十九日书记员  韩学会