安徽省黄山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖10民终550号上诉人（原审被告）：季平，男，汉族，1990年7月1日出生，住安徽省休宁县。委托诉讼代理人：汪晓华，安徽一飞律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄秀兰，安徽一飞律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄山屯溪农村商业银行股份有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪区新园东路29号，统一社会信用代码91341000704952616Y。法定代表人：夏永龄，系该司董事长。委托诉讼代理人：丁士元，安徽地平律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐素萍，安徽地平律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：安徽省通正拍卖有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪区屯光大道9号601室2号、4号、5号，统一社会信用代码91341000674224414M。法定代表人：方雪萍，系该司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：洪昭定，安徽利达律师事务所律师。上诉人季平因与被上诉人黄山屯溪农村商业银行股份有限公司（以下简称屯溪农商行）、安徽省通正拍卖有限公司（以下简称通正拍卖公司）合同纠纷一案，不服安徽省休宁县人民法院作出的（2018）皖1022民初1170号民事判决，向本院提起上诉。本案于2019年8月15立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。季平上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回屯溪农商行诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由屯溪农商行承担。事实与理由：一、通正拍卖公司与季平签订的《协议》、《房屋租赁合同》对屯溪农商行具有法律效力，一审认定事实不清，导致作出错误判决。1.通正拍卖公司与季平签订的《协议》、《房屋租赁合同》是经过屯溪农商行授权并认可的，拍卖资料中租赁合同已经成为其重要的组成部分。拍卖现场录像中，通正拍卖公司方雪萍明确说明了被拍卖房产现承租户为季平，无论何人竞拍到被拍房产均需要与季平继续签订租赁合同，租期为六年，租金为每年28万元。在进行上述情况说明时，屯溪农商行工作人员均未提出异议。综合以上证据可以证明通正拍卖公司是经过屯溪农商行授权后才与季平签订《协议》和《房屋租赁协议》的，通正拍卖公司与季平签订《协议》和《房屋租赁协议》的行为是经屯溪农商行认可的。2.即使屯溪农商行否认授权及认可的事实，但其在拍卖会现场并没有对通正拍卖公司与季平签订《协议》及《房屋租赁协议》的事实予以否认，也未对要求参拍人员拍得房产后需要继续与季平签订租赁合同提出异议，根据民法通则第66条规定，屯溪农商行在拍卖的时候就知道通正拍卖公司以自己的名义签订了协议及合同，但其并未作出否认的表示，应当视为其同意。通正拍卖公司与季平签订的《协议》及《房屋租赁协议》也对屯溪农商行发生了法律效力。二、一审法院程序违法，严重侵害了季平的诉讼权利。1.屯溪农商行当庭变更诉讼请求，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第35条第2款等规定，一审法院应当给予季平新的举证期限，但一审法院并未指定新的举证期限。2.屯溪农商行委托了三位诉讼代理人，明显违反法律规定。三、一审法院判决季平十五天内返还原物、恢复原状没有法律依据。既然一审认定季平与屯溪农商行之间形成了不定期租赁合同关系，根据合同法第二百三十二条规定，屯溪农商行解除合同应当在合理期限内通知季平，但一审又判决季平在十五天内返还原物显然不符合法律规定。四、屯溪农商行与通正拍卖公司有虚假诉讼行为，季平保留向其追究责任的权利。综上，一审认定事实不清，适用法律错误，程序违法，请求二审法院支持其上诉请求。屯溪农商行答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。通正拍卖公司答辩称：请求二审法院依法判决。屯溪农商行向一审法院起诉请求：一、判决通正拍卖公司与季平签订《协议》和《房屋租赁协议》无效；二、判决季平立即停止对屯溪农商行位于休宁县海阳镇萝宁街广场7幢26号房产的装修行为，恢复原状；三、判决通正拍卖公司及季平赔偿侵权期间的损失14385元（暂计至2018年10月17日止）；四、本案诉讼费用由通正拍卖公司和季平承担。庭审中屯溪农商行变更诉讼请求第一项为：判决通正拍卖公司与季平签订《协议》和《房屋租赁协议》对屯溪农商行不发生法律效力；变更诉讼请求第二项为：判决季平立即停止对屯溪农商行位于休宁县海阳镇萝宁街广场7幢26号房产的装修行为，返还原物，恢复原状。一审法院查明：座落于休宁县海阳镇萝宁街新宁广场5幢27、28、29号，7幢26号四间商业房产原产权人是沈义才和汪颖玲。沈义才以上述房产做抵押到屯溪农商行办理抵押贷款，贷款到期后因沈义才未偿还，经黄山市屯溪区人民法院执行以上述房产折抵到期贷款，并于2017年5月15日将上述房产转移登记至屯溪农商行名下。其中7幢26号房产的一层由季平继续租赁。2018年5月28日，屯溪农商行与通正拍卖公司签订了《委托拍卖合同》，委托拍卖位于休宁县海阳镇萝宁街新宁广场5幢27、28、29号，7幢26号四间商业房产。通正拍卖公司于2018年6月15日对受托房产进行第一次拍卖，因无人报名流拍。2018年6月29日通正拍卖公司进行第二次拍卖，因无人报名再次流拍。通正拍卖公司为了确保第三次拍卖成功，于2018年9月26日与季平签订了《协议》一份和《房屋租赁合同》一份。其中《协议》约定通正拍卖公司与委托方协商承诺无论谁竞买成功，新买受人必须将拍卖标的租赁给季平使用六年，每年租金28万元，并将该条件作为拍卖文件一部分，作为竞买人的参拍条件。同时季平承诺若本次现场无人举牌，必须以700万元价格举牌成交。《房屋租赁合同》就房屋租赁的具体事宜进行了约定，在合同尾部还约定本合同由通正拍卖公司代未来买受人进行签署，待拍卖结束后由买受人与季平重新按本合同条款进行签署。2018年10月3日通正拍卖公司进行第三次拍卖，在拍卖会现场竞拍人对《协议》和《房屋租赁合同》提出异议，认为没有在拍卖公告中如实描述拍卖标的物的状态，第三次拍卖中止。屯溪农商行认为在未经其授权的情况下，通正拍卖公司将委托拍卖标的私自出租给季平，并签订了《协议》和《房屋租赁合同》，该行为侵犯了屯溪农商行的利益。2018年10月8日屯溪农商行发出皖道函字第111号律师函通知通正拍卖公司解除双方签订的《委托拍卖合同》，并于同日向季平邮寄了皖道函字第110号律师函，告知季平其与通正拍卖公司签订的《房屋租赁合同》因其不予追认而无效，并通知停止装修行为，由此产生的损失由其承担。2018年10月14日通正拍卖公司向季平邮寄了关于解除《协议》及《租赁合同》的函，告知《委托拍卖合同》已解除，履行《协议》及《租赁合同》的基础已丧失，《协议》目的无法达到，现通知贵方解除《协议》及《租赁合同》，并于2018年10月15日将代收租金28万元退还季平账户。2018年10月16日，屯溪农商行发现季平继续在对休宁县海阳镇萝宁街新宁广场7幢26号房产进行装修，屯溪农商行认为该行为已侵犯了其合法权益，故诉至法院。一审另查明：季平于2010年6月4日与郭**、沈义才、郭红签订《房屋租赁合同》，由季平承租位于休宁县新宁广场21、22、23、24、25、26号一楼房产（6间店面一楼），租赁期限为八年，即自2010年8月16日至2018年8月16日，双方约定租金每年25万元，从2012年至2018年每年租金递增5%。2017年5月15日屯溪农商行受让7幢26号商铺后，未与季平签订租赁合同。2018年9月28日季平与马鞍山市建源装饰有限公司签订《休宁波司登装修合同》，工程地址是休宁县新宁广场25、26号店面，其中26号店面系涉案店面。一审法院认为：本案的争议焦点是：季平与通正拍卖公司签订的《协议》、《房屋租赁合同》对屯溪农商行是否有效。屯溪农商行与通正拍卖公司签订的《委托拍卖合同》，仅就房屋拍卖事宜进行了委托，受托人通正拍卖公司应当按照委托人的指示处理委托事务。通正拍卖公司以自己的名义与第三人季平签订《协议》、《房屋租赁合同》主要约定的是房屋拍卖成功后继续租赁给季平等事项，合同内容并非《委托拍卖合同》的授权范围。季平在订立合同的时候是知道屯溪农商行与通正拍卖公司之间的委托拍卖代理关系的，季平作为26号店面的长期租赁者，应该知道租赁合同需与房东签订，季平主张其是善意相对人，相信通正拍卖公司有代理租赁的权利但未提交证据证明，故季平的辩解不足以证明该签订合同行为构成表见代理。另季平和通正拍卖公司也未提交屯溪农商行已授权或事后追认的相关证据。现屯溪农商行明确表示对《协议》、《房屋租赁合同》不予追认，《协议》、《房屋租赁合同》对屯溪农商行不发生效力，故对屯溪农商行诉请主张《协议》、《房屋租赁合同》对其不生效予以支持。屯溪农商行于2017年5月15日受让休宁县萝宁街7幢26号房产后，未与季平重新签订租赁合同，2018年8月16日季平与原房东的租赁合同到期，租期届满，但仍在继续使用租赁物，屯溪农商行与季平之间形成不定期租赁合同关系，出租人可以随时解除合同。现屯溪农商行诉请季平停止对位于休宁县海阳镇萝宁街新宁广场7幢26号1层房产的经营行为，返还原物，实质就是解除双方的租赁合同关系，该主张符合法律规定，予以支持。另季平在装修7幢26号1层房产时未经出租人同意，在出租人通知停止装修后还继续进行装修，现出租人要求季平恢复原状符合法律规定，应予以支持。屯溪农商行诉请通正拍卖公司和季平赔偿侵权损失，但未提交任何证据证明其损失，故对该诉请不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第二百二十三条第二款、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，判决：一、被告安徽省通正拍卖有限公司与被告季平之间签订的《协议》和《房屋租赁合同》对原告黄山屯溪农村商业银行股份有限公司不发生法律效力。二、被告季平在本判决生效后十五天内立即停止对原告黄山屯溪农村商业银行股份有限公司所有的位于休宁县海阳镇萝宁街新宁广场7幢26号1层房产的经营行为，返还原物，恢复原状。三、驳回原告黄山屯溪农村商业银行股份有限公司其他诉讼请求。案件受理费减半收取40元，由被告季平负担。本院二审期间，季平提交一组证据：季平与通正拍卖公司董事长方雪萍的录音资料。证明：屯溪农商行对通正拍卖公司与季平签订的协议及合同知情。屯溪农商行的质证意见为：对其证明目的不予认可。通正拍卖公司的质证意见为：对其证明目的不予认可。本院认证意见为：该录音电话内容不能充分证明屯溪农商行对通正拍卖公司与季平签订的合同及协议知情，对该证据的证明目的不予认可。双方当事人所举其他证据与一审相同，相对方质证意见同一审。二审查明事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，综合当事人的举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、通正拍卖公司与季平签订的《协议》和《房屋租赁合同》是否对屯溪农商行是否具有约束力。二、季平是否应当停止对位于休宁县海阳镇萝宁街新宁广场7幢26号1层房产的经营并返还原物、恢复原状。三、一审是否严重违反法定程序。关于争议焦点一。第一，从案涉的《协议》、《房屋租赁合同》签订的主体分析，上述两份协议签订的主体为通正拍卖公司和季平，屯溪农商行并非上述合同的一方当事人，根据合同相对性原则，在不符合法律特殊规定的情形下，案涉《协议》、《房屋租赁合同》对屯溪农商行并无法律约束力。第二，通正拍卖公司与季平签订的《协议》和《房屋租赁合同》主要内容为房屋拍卖成交后新买受人必须将案涉房产交由季平继续承租经营六年及若拍卖现场无人举牌季平必须以700万元举牌成交等事宜。首先,通正拍卖公司在一审中明确其与季平签订《协议》及《房屋租赁协议》未经屯溪农商行同意，屯溪农商行并不知情；根据通正拍卖公司与屯溪农商行签订的《委托拍卖合同》，屯溪农商行对通正拍卖公司亦并无上述授权。其次，即便如季平陈述屯溪农商行知晓案涉房产的拍卖附加了条件（即买受人保证季平六年租赁期限）和现场无人举牌季平以700万元购买的事实，但本案拍卖实施过程中由于个别竞买人提出异议而导致拍卖中止，最终屯溪农商行又解除了与通正拍卖公司的《委托拍卖合同》，案涉房产的拍卖已无法继续进行致使买受人并未产生，《协议》中涉及的租赁问题（新买受人必须将案涉房屋租赁给季平使用六年）系通正拍卖公司为新买受人设定义务，《房屋租赁合同》第十条也明确约定系通正拍卖公司系代表未来买受人而非屯溪农商行与季平签署，故《协议》和《房屋租赁协议》中涉及案涉房屋出租给季平使用的义务对屯溪农商行并无约束力。第三，案涉《协议》中约定由季平以700万元购买案涉房产的条件是拍卖现场无人举牌，因屯溪农商行以通正拍卖公司未经其授权私自将拍卖标的物出租给第三人侵犯其利益为由解除了双方签订的《委托拍卖合同》，故季平以700万元购买案涉房屋的条件亦不成就。综上，案涉《协议》和《房屋租赁合同》两份合同对屯溪农商行并无法律约束力。关于争议焦点二。由于季平与案涉房产的原产权人的租赁合同已到期，现产权人屯溪农商行与季平未签订新的房屋租赁协议但季平又实际进行使用，故屯溪农商行与季平之间形成不定期的房屋租赁合同关系，屯溪农商行有权随时解除合同，且屯溪农商行于2018年10月就向季平发出了律师函，告知季平不予追认通正拍卖公司与季平签订的《房屋租赁协议》，故屯溪农商行要求季平停止经营、返还原物并恢复原状符合法律规定。关于争议焦点三。本案一审适用简易程序审理，适用简易程序审理案件的目的是为了保障和方便当事人依法行使诉讼权利，保证人民法院公正、及时审理民事案件。屯溪农商行当庭变更诉讼请求后，季平在庭审中并未提出要求重新指定举证期限；季平上诉称屯溪农商行委托诉讼代理人超出法定人数问题，该行为并未严重违反《中华人民共和国民事诉讼法》规定的法定程序。综上，季平的上诉请求及理由不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人季平负担。本判决为终审判决。审判长  宋浩之审判员  郑卫东审判员  黄继顺二〇二〇年六月三日法官助理张帅书记员陈莹附：相关法律条文第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。《诉讼费用交纳办法》第二十九条诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。