江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣08民终892号上诉人（原审原告）：颜爱军，男，1973年10月11日出生，汉族，住江西省吉安市永新县。上诉人（原审原告）：欧阳细媛，女，1977年12月2日出生，汉族，住江西省吉安市永新县。以上二上诉人的共同委托诉讼代理人：欧阳瑞仓，江西海融律师事务所律师。以上二上诉人的共同委托诉讼代理人：戴英，江西海融律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：永新县步步高实业有限公司。住所地：江西省吉安市永新县禾川镇原禾化厂（现步行街）。统一社会信用代码：91360830314634452T。法定代表人：张海贵，总经理。委托诉讼代理人：尹志明，江西明略律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱军华，江西明略律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吉安全程网络科技有限公司。住所地：江西省吉安市吉州区江报枫丹白露13幢1-718。统一社会信用代码：91360802MA388WQG7P。法定代表人：汤林龙，总经理。委托诉讼代理人：黎翔，男，系该公司职员。委托诉讼代理人：徐福森，江西龙燕律师事务律师。被上诉人（原审被告）：南昌亿创房地产经纪有限公司。住所地：江西省南昌市湾里区梅岭国家森林公园旁。统一社会信用代码：91360105MA36471N3A。法定代表人：祝得盛，副总经理。委托诉讼代理人：王良平，男，系该公司经理。上诉人颜爱军、欧阳细媛因与被上诉人永新县步步高实业有限公司（以下简称步步高公司）、吉安全程网络科技有限公司（以下均简称团房公司）、南昌亿创房地产经纪有限公司（以下简称亿创公司）商品房销售合同纠纷一案，不服永新县人民法院（2019）赣0830民初1154号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人颜爱军、欧阳细媛的共同委托诉讼代理人欧阳瑞仓、戴英、被上诉人步步高公司的委托诉讼代理人尹志明、朱军华、被上诉人团房公司的委托诉讼代理人黎翔、徐福森、被上诉人亿创公司的法定代表人祝得盛及其委托诉讼代理人王良平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。颜爱军、欧阳细媛上诉请求：1.撤销原判第一项、第三项，依法改判确认案涉《商品房买卖合同》（以下简称案涉合同）第五条“关于面积处理”的条款无效，颜爱军、欧阳细媛无需向步步高公司补足房款78167元；2.一、二审诉讼费由步步高公司、团房公司、亿创公司负担。事实和理由：案涉合同第五条中关于面积确认及差异处理的约定条款完全符合格式条款的成立条件，且内容显失公平，应当确认为无效。案涉商铺预测与实测公摊面积相差巨大，分摊系数是步步高公司旗下的超市及三楼影院的三四十倍。作为买受人，颜爱军、欧阳细媛无法预见到面积会出现如此巨大差异，且差异在于对颜爱军、欧阳细媛不具有利用价值的公摊面积。在发现面积差异巨大后，步步高公司未及时履行告知义务，而是在办理产证时突然通知买受人需要补足房款，否则无法办证，这明显系开发商规避自身责任的表现。一审认为该条款是双方真实意思表示，应遵从合同约定是错误的。该条款仅约定了“据实结算”，而对面积误差比例及处理方式都没有进行约定，不应视为双方对误差处理另行进行了约定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第十四条规定中的“约定”应当作限制性解释，应当是具体、直接、明确的关于面积误差处理的约定，否则就应当视为约定不明确。本案中，案涉条款“多退少补”，是一个不具体、不明确、消极性的准用性条款式的约定。该格式条款含义存在两种以上解释时，应当采纳不利于格式条款提供者的解释。因此，双方关于面积差异处理依法应当适用《解释》第十四条规定及《商品房销售管理办法》第二十条规定，买受人不退房的，面积误差比超出3%的部分，由开发商承担，产权归买受人。二、案涉合同已明确约定了房屋价款，一审也已査实步步高公司与团房公司之间亦不存在居间服务合同关系，因而团房公司无权收取颜爱军、欧阳细媛团购服务费。步步高公司、团房公司、亿创公司存在虚标价格、价格欺诈、假以优惠诱导消费者支付团购服务费的情形，实则规避政府限价令，逃避税款，严重违反了商品房销售相关规定，获取不正当利益。基于不当得利与合同的相对性，依法应当将团购服务费返还给颜爱军、欧阳细媛。请求二审在查明事实的基础上，依法改判，支持颜爱军、欧阳细媛的上诉请求。步步高公司辩称，对于一审在认定了案涉合同不存在无效情形的情况下，仍判决步步高公司承担相应责任的判决结果，步步高公司本着尽早化解矛盾的原则予以尊重。对于其他未起诉的业主，步步高公司亦是参照一审判决结果，协助其他业主办理产权登记手续。颜爱军、欧阳细媛的上诉请求无事实和法律依据。团房公司辩称，颜爱军、欧阳细媛对购买房屋须支付购房款和团购费是明知且自愿的。一审认定事实清楚，证据充分。颜爱军、欧阳细媛要求返还团购费，违反诚实信用原则。亿创公司辩称，同意团房公司的答辩意见。颜爱军、欧阳细媛向一审法院起诉请求：1.依法确认颜爱军、欧阳细媛与步步高公司签订的案涉合同第五条关于“面积差异处理”条款无效；2.判决颜爱军、欧阳细媛无需向步步高公司补足房款78167元；3.判决步步高公司、团房公司连带返还颜爱军、欧阳细媛团购费60683元；4.判决步步高公司支付逾期办证违约金5069.66元；5.本案诉讼费及其他费用由步步高公司、团房公司、亿创公司负担。一审法院认定事实：2018年4月7日，步步高公司（甲方）与亿创公司（乙方）签订的《步步高梦时代广场销售服务合同》约定：第一，甲方指定乙方为该项目独家销售服务单位，乙方派出渠道及销售团队进驻甲方项目，为甲方提供系统销售服务（乙方责任包括进行电话宣传、策划安排看房团活动，利用各种形式开展多渠道销售活动，配合甲方服务好客户，由甲方财务人员负责统一收取购房客户购房款,指导并督促认购客户将余款直接划入甲方指定的银行账户，并督促按揭客户整理递交完善个人资料，用于甲方办理贷款业务等），代理期限自2018年4月7日至2019年3月31日），以甲方签字盖章批示后的销售价格表，作为乙方的销售底价价格表，并作为合同附件（未销售明细表），低于底价销售，需报甲方批准后方可执行；第二，合作期间，甲乙双方确定该项目销售底价（详见价格附件），乙方按照附件销售额外的12%作为电商团购费。该批房源客户团购指标费属于乙方直接收入，客户签订《商品房买卖合同》时，由乙方派指定人员向客户收取，由此产生的法律行为由乙方承担，电商团购费作为甲方应付乙方的销售收入所得，在合作期内成交的客户均需收取电商团购费，包括开发商的关系户。如在合作期间客户未缴纳12%团购费，直接进行认购，则客户需要向甲方缴纳销售价×（1+25%）作为购房款，乙方销售服务收入则为销售价×12%（乙方开具等额服务费发票），甲方需在客户签约7个工作日内将乙方所得销售服务收入支付给乙方指定账户。合作期间，甲方用于抵工程款的房产销售，不计入乙方销售业绩，乙方不得收取电商团购费。销售价格由甲方确定，乙方应无条件积极配合甲方办理有关购房手续，甲方收取售房款后，按抵工程款金额的0.5%作为服务费支付给乙方。团房公司于2018年11月20日申请工商登记，2018年11月26日成立，2019年8月15日更名为吉安全程网络科技有限公司。团房公司成立之前，相关人员便以团房公司（乙方）的名义与亿创公司（甲方）达成《2018年渠道服务合作协议》、《补充协议》，约定：乙方为甲方代理的永新步步高梦时代广场项目提供团购、平台推荐及其他推广等服务的相关事宜，甲方授权乙方作为项目渠道销售合作商；合作期间2018年4月7日起至2019年3月31日止；商铺以亿创公司与步步高公司签订的佣金标准为准；本次活动由乙方全程执行，事项包含客户导入、收取团购指标、服务费等团购活动相关事宜；甲方为所有乙方会员提供团购优惠，该优惠以购房者缴纳团购指标、服务费为界定标准，甲方承诺乙方客户除享有现场提供的一切购房优惠政策外，额外享有团购优惠；乙方在甲方销售现场办理“团购优惠服务”业务的，应服从甲方的售场管理；乙方在宣传推广活动中须向客户明示“团购优惠服务”的性质和收取“团购优惠服务”费用的主体，并向客户明示“团购优惠服务”对应费用并非购房价款的一部分，不得暗示或者误导客户认为该费用由甲方或甲方关联公司收取，不得暗示或误导客户认为该费用为购房款；该项目佣金服务费由乙方收取，乙方自愿承担甲方单位员工工资及销售提成款项。2018年10月5日，步步高公司与亿创公司签订《关于终止协议》。颜爱军、欧阳细媛有意购买步步高梦时代广场的商铺，前往步步高公司的售楼部咨询。通过咨询、协商，售楼部现场接待人员就颜爱军、欧阳细媛意向购买的D幢321号商铺向其出示了一张《商铺投资预算表》，表中列明“房款758543元，非团购通过按揭付款折后的总房款615785元；团购优惠交原总价的8%即60683元（团购费，不计入房款）抵扣原总价的16%，银行按揭付款折后总价（合同价）506966元，实际总价506966+60683=567649元”。2018年5月25日，颜爱军、欧阳细媛在售楼接待人员提供的《步步高梦时代广场房屋认购确认单》上签字，确认单载明：“所购房屋步步高梦时代广场商铺D幢321号，房屋总价758543元，支付定金20000元。甲方：永新县步步高实业有限公司（业务经办人：彭新、刘良亮主管审核：李兰）乙方：颜爱军”。2018年5月26日颜爱军、欧阳细媛刷卡支付了部分房款256966元，步步高公司向颜爱军、欧阳细媛出具了一张收据，收据载明购铺款、盖有步步高公司财务专用章；同日颜爱军、欧阳细媛刷卡支付了60683元，团房公司向颜爱军、欧阳细媛出具了一张收据，收据上载明团购指标费并盖有团房公司财务专用章；同日，颜爱军、欧阳细媛在售楼接待人员提供的《步步高梦时代广场合同确认单》上签字，确认单上载明“客户颜爱军、欧阳细媛、房号D幢321室、最终优惠总价506966元；业务员彭新、复审祝得盛”；同日颜爱军、欧阳细媛与步步高公司正式签订《商品房买卖合同》。2018年5月28日通过银行按揭贷款支付了余款。另查，颜爱军、欧阳细媛（买受人）与步步高公司（出卖人）签订的《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发建设的坐落永新县步步高梦时代广场D栋321号商铺，建筑面积为83.86㎡（其中套内面积62.37㎡，分摊面积21.49㎡），商品房销售按建筑面积计算，每平方米价格为6045.385元，总价为506966元。出卖人应当在2018年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经【验收合格】条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。另该合同第五条约定“根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1、双方自行约定：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，按合同单价多退少补结算房款。”2016年11月，永新县房产测绘站出具面积预测报告，报告显示D栋321号商铺建筑面积为83.86㎡，其中套内面积为62.37㎡，公摊面积为21.5㎡。2019年1月16日，永新县房产测绘站出具商品房面积实测报告，结论为颜爱军、欧阳细媛所购买的D栋321商铺，建筑面积为96.79㎡，其中套内面积为62.16㎡，公摊面积为34.63㎡。预测与实测面积出现较大出入的主要原因：1、预测为手工计算，实测为电脑计算；2、预测时“过道连廊”公摊区域是按一半的建筑面积计算，实测时是按全部的建筑面积计算。庭后，步步高公司自认本案所涉商品房存在逾期办证的情形，也愿意按照合同约定承担相应的违约责任。中华人民共和国民事诉讼法一审法院认为，本案争议焦点为：案涉合同第五条“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，按合同单价多退少补结算房款”条款的效力问题；颜爱军、欧阳细媛应否向步步高公司补交面积增加差异房款。颜爱军、欧阳细媛与团房公司是否构成居间合同关系；团购服务费的性质；步步高公司、团房公司、亿创公司应否退还颜爱军、欧阳细媛团购服务费。案涉合同系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，一审法院依法予以确认。双方当事人均应依约履行各自义务。因步步高公司违反合同约定，逾期将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，故颜爱军、欧阳细媛主张要求步步高公司支付逾期办证违约金5069.66元，符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。现双方主要因为合同约定面积与实测面积存在较大增加产生纠纷，步步高公司要求颜爱军、欧阳细媛按照案涉合同第五条“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，按合同单价多退少补结算房款”的约定补交房款；颜爱军、欧阳细媛认为该条款系格式条款，免除了格式条款提供方即被告的责任，排除了购房人的主要权利（双方据实结算，有违公平限制了原告解除合同等权利），诉请确认《商品房买卖合同》第五条关于“面积差异处理”条款无效并确认颜爱军、欧阳细媛无需向步步高公司补足房款78167元。另因为团房公司向颜爱军、欧阳细媛收取团购费60683元，颜爱军、欧阳细媛认为系不当得利要求返还，团房公司认为系基于居间合同关系有权收取而产生纠纷。首先，该条款对面积差异约定“多退少补”，并没有免除出卖人的责任，如果现在出现的是公摊面积的减少、房价上涨，出卖人依约定一样存在按照减少面积退还相应合同价款的情形。该条款不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十三条规定之合同无效之情形。故颜爱军、欧阳细媛主张确认案涉合同第五条关于“面积差异处理”条款无效，一审法院不予支持。其次，颜爱军、欧阳细媛主张的第二项诉讼请求“要求判决原告无需向被告补足房款78167元”，实际上是由其主张的第一项诉讼请求引申而来的消极确认之诉，即确认颜爱军、欧阳细媛不对步步高公司负有给付房款的义务，无需向步步高公司补足房款。根据《》第一百一十九之规定，诉权是当事人基于民事纠纷的事实，要求法院进行裁判的、争议双方平等享有的程序性权利。诉权的发生根据是当事人之间民事纠纷的存在，只要当事人与民事纠纷存在利害关系，就有权基于纠纷的事实要求法院对处于不明确状态的权利义务关系作出合乎法律的判断。当事人是否具备正当原告资格，取决于提起诉讼的当事人在这一诉讼中是否具有诉的利益。只要原告具有通过判决除去现已存在的危险和不安的法律上的利益，就享有受裁判保护的实体利益。本案中，步步高公司已明确要求颜爱军、欧阳细媛补足房款78167元，而颜爱军、欧阳细媛认为合同第五项“多退少补”的条款无效而不需要补。因此，双方对这笔债务的存在与否有争议；且庭审中步步高公司也明确表示不反诉；步步高公司不主动诉请该笔债务，将导致颜爱军、欧阳细媛的给付义务处于不确定状态，而造成其不能完成不动产登记。作为被要求补足房款的买受人，其提起本案诉讼，通过确认判决消除这种法律上的不安定性，不存在违背常理及对诉权滥用的问题；其通过诉讼形式消除存在的经济风险，亦并不违反法律规定。因此，买受人作为原告提起要求判决其对出卖人不承担补足房款78167元的诉讼，符合我国法律、法规的相关规定，其依法享有诉权。再次，涉案《商品房买卖合同》第五条项下的内容虽然与《商品房买卖合同示范文本》（2000）第五条的内容基本一致，但示范文本“双方自行约定”项后是空白横线，需要双方协商确定。但本案《商品房买卖合同》合同第五条载明“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1.双方自行约定：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，按合同单价多退少补结算房款”，该横线标注的内容，被告没有提供证据证明是经过协商选择而来，应认定是由出卖人制作的格式条款，虽然最终买受人签字确认《商品房买卖合同》的所有内容，但实际上出卖人间接地替买受人进行了选择，而不能体现出卖人赋予买受人进行协商或对第五条第2种方式选择的权利。同时《解释》第十四条中关于在合同没有约定或约定不明确的，参照了《商品房销售管理办法》将面积误差比定为3%的标准，这是建设主管部门结合我国房地产建筑工程的实际情况，在总结建设管理工作经验的基础上确定的。因双方签订合同时约定的房屋建筑面积为83.86㎡，被告交付的建筑面积却为96.79㎡，实际超过约定12.93㎡（其中公摊面积12.93㎡），面积误差比15.42%【（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积×100%】，属于较大误差。购房者可以预见一定范围内的误差，但较大的误差已超出了购房者的可预见范围，故在签订合同时步步高公司存在误导购房者的行为，违背诚实信用原则，但考虑到超出合同约定的建筑面积的所有权归颜爱军、欧阳细媛所有，故一审法院酌定对超出合同约定建筑面积差异款（12.93㎡*6045.385元/㎡=78167元），由步步高公司承担25183元【78167×(15.42-3)/15.42×40%】，由颜爱军、欧阳细媛承担52984元。结合颜爱军、欧阳细媛的第二项诉请，一审法院支持颜爱军、欧阳细媛不需要向步步高公司补交房屋面积差异款25183元。最后，步步高公司、团房公司、亿创公司辩解团房公司为颜爱军、欧阳细媛提供了居间服务，促成了颜爱军、欧阳细媛与步步高公司之间的房屋买卖合同,但其未提供书面居间合同。颜爱军、欧阳细媛前去步步高公司的售楼部洽谈、支付钱款、签订合同，售楼部内的工作人员向其介绍团购优惠的方式，虽然颜爱军、欧阳细媛经过工作人员介绍选择了支付团购费并不计入合同价的方式购买商铺，也自愿交纳了团购费，但未提供证据证明团房公司在收取团购费之前向颜爱军、欧阳细媛表明了其系作为中介公司、颜爱军、欧阳细媛委托人的身份促成颜爱军、欧阳细媛与步步高公司签订《商品房买卖合同》；对购房者而言其去开发商的售楼部买房，面对接待他的工作人员（在没有表明其别的身份的情况下）自然而然会理解为开发商的人员；在签订合同、交纳团购费之前，颜爱军、欧阳细媛看到及签署的材料中并没有任何关于团房公司的信息，反而在《步步高梦时代广场房屋认购确认单》中接待颜爱军、欧阳细媛的工作人员在步步高公司的名下签字确认；团购费收据是在颜爱军、欧阳细媛付款后才出具的，只能说颜爱军、欧阳细媛交完钱后才知道实际的收款人，团房公司与步步高公司内部之间存在何种关系，并不能作为推定其与颜爱军、欧阳细媛之间存在居间关系的依据，颜爱军、欧阳细媛当时对盖有团房公司的收据没有提出异议，并不代表其对居间行为的认可或默认。正如团房公司的工作人员所言，购房者关心的主要是交纳该款后能不能以约定的价款签订合同，所以没有人主动问公章的情况，工作人员也没有主动解释。团房公司认为其为促成颜爱军、欧阳细媛与步步高公司签订买卖合同，投入了人力、物力、财力，但团房公司所作的广告宣传、推广是针对社会大众，并非针对原告，其只是在履行与开发商的销售代理合同，其接受购房者的咨询、协助看房看似为颜爱军、欧阳细媛提供服务，实际上也是在履行与开发商销售代理合同（如果其不接触购房者，如何履行合同义务）。步步高公司与亿创公司之间是商品房委托代理销售关系、亿创公司与团房公司之间是合作关系；步步高公司本应向颜爱军、欧阳细媛收取包含团购费数额、合同价数额的房款，之后再向亿创公司支付代理佣金（即团购费数额），但步步高公司现直接授权亿创公司，亿创公司又授权团房公司向购房者收取作为步步高公司应支付给亿创公司的佣金。如果真如步步高公司所说团购服务费所产生的纠纷与步步高公司无关，那步步高公司又有何权利在合同明确该费用为其应支付给亿创公司的佣金。故颜爱军、欧阳细媛与被告团房公司之间并不形成居间合同关系。国家发展改革委制定的《商品房销售明码标价规定》、江西省住建厅下发《关于进一步规范商品住房销售行为的通知》等都是规范商品房销售行为、维护房地产市场价格秩序所下发，属于政府行政措施。如果被告超过备案价销售属于不执行政府行政措施，违反的是法律、行政法规等管理性规定，并非违反法律、行政法规的强制性规定。团购费颜爱军、欧阳细媛是基于售楼接待人员表明交了可抵双倍购房款而支付，所以无论是团房公司收取的团购费还是案涉合同中的合同价款，对于颜爱军、欧阳细媛而言就是其为购房而实际支付的购房款。从颜爱军、欧阳细媛支付团购费后又支付完合同价款这一过程，其对购买商铺要支付合同价与团购费这两笔钱应是清楚的、明知的，不存在欺诈。即使开发商存在规避国家税收的行为，行政机关完全可以责令开发商按照实际成交价进行补交税款进行解决（对于开发商涉嫌的违反明码标价、规避税收的行为，一审法院也将依法向相关单位发出司法建议予以监督），也并不影响购房者与开发商事实上形成以实际价款（合同价及价外团购费为总金额）购买商铺的合同的效力。对现在社会上一些开发商的这种交纳“团购费”、“服务费”等优惠广告宣传，购房者应有一定的判断力，综合取舍，如果开发商不存在违反法律强制性规定的行为，消费者自愿给付，就应为自己的民事行为负责。故颜爱军、欧阳细媛要求团房公司、步步高公司、亿创公司返还团购服务费的诉请，一审法院依法不予支持。综上所述，现依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、原告颜爱军、欧阳细媛无需向被告永新县步步高实业有限公司补交房屋面积差异价款25183元；二被告永新县步步高实业有限公司于判决生效之日起十五日内向原告颜爱军、欧阳细媛支付逾期办证违约金5069.66元；三、驳回原告颜爱军、欧阳细媛的其他诉讼请求。案件受理费3178元（原告已预交），由原告负担2510元，由被告步步高公司负担668元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：案涉合同第五条中关于面积差异处理的约定是否有效？首先，关于该条款系格式条款的问题，一审已进行了充分说理，本院予以确认，不再赘述；其次，格式条款是否有效，应根据法律规定予以认定。合同法第三十九条第一款规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”。第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条规定：“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效”。结合上述规定看，格式条款只有在违反合同法第三十九条第一款规定并具有第四十条规定的情形之一的，才能认定为无效。商品房的面积差异存在约定面积大于或小于实际面积的两种可能性。案涉商品房的约定面积系根据预测结果确定，实测面积系在竣工后方才确定，故签约时买卖双方均无法预知实测面积结果。对预测面积与实测面积存在超过3%的误差比的情形，双方均需承担同等风险，不存在“免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利”的情形。诉争条款用下划线进行了标识，足以引起买受人注意。同时，在该选择项下面还载明双方未选择的处理方式，即按照面积误差比绝对值以3%为分界点的处理方式。以普通人所能了解的含义为视角，双方选择的面积差异处理方式意思明确、单一，并不致人产生歧义。因此，本院认定诉争条款内容不具有法律规定的无效情形，应为有效条款。再次，公摊面积属于公共使用部分，无论对买受人还是其他社会公众均具有使用价值。颜爱军、欧阳细媛以增加面积部分均为公摊面积，对其不具有利用价值为由主张该条款显失公平无事实和法律依据，本院不予支持。最后，适用《解释》第十四条应遵从“有约从约，无约法定”的原则。双方已对面积差异处理进行了明确约定，依法应按照约定对面积差异进行处理。一审在综合考量买受人在签约时处于相对弱势地位、难以预见面积出现较大误差情形、出卖人存在一定过错及产权归属等因素的情况下，酌定步步高公司承担相应责任并无不当，本院予以确认。此外，颜爱军、欧阳细媛虽在上诉理由中主张团房公司等应返还团购费，但其上诉请求中并无该项请求，且其系按第1项上诉请求中的标的52984元（78167元-25183元）预缴二审案件受理费，故本院依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定，对双方当事人之间因团购费产生的纠纷不予审理。综上所述，颜爱军、欧阳细媛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1125元，由上诉人颜爱军、欧阳细媛负担。本判决为终审判决。审判长 陈 麒审判员 李伟杰审判员 罗良华二〇二〇年六月八日书记员 万敏妍