北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初5306号原告：李树生，男，1964年7月5日出生，汉族，北京市大兴区市场监督管理局员工，住北京市大兴区。被告：刘伟农，男，1970年7月4日出生，汉族，大兴宾馆职工，住北京市大兴区。原告李树生与被告刘伟农房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员时亚东适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李树生、被告刘伟农到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李树生向本院提出诉讼请求：1、判令被告刘伟农履行房屋买卖合同第四条2款的承诺，向原告支付逾期交房违约金31860.267元；2、判令被告刘伟农履行房屋买卖合同第四条1款的承诺，向原告支付因其拖延协助原告办理结算入住手续给原告造成的房租损失68400元；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告2012年8月在北京市兴商房地产经纪中心（以下简称兴商中心）发布的售房信息中选中了一套被告出售的拆迁安置房并签订了房屋买卖合同，如约结清了全部购房款，并在兴商中心的安排和员工的陪同下，买方与卖方夫妻到场与开发商北京兴创房地产开发有限公司（以下简称兴创公司）签订了房屋产权变更申请承诺书。2017年4月4日，兴商中心通知原告与被告一起办理入住手续，被告犹豫，称其有家庭纠纷。被告前妻冯雪红以不知情被告与原告签订房屋买卖合同为由将二人起诉，后因证据虚假冯雪红当庭撤诉。在其后的协商中，被告称已起诉至大兴区人民法院，但在长达8个月的等待中原告一直未见法院的传票，经查询后方知被告撤诉了。无奈原告起诉至法院，2018年10月30日大兴区人民法院（2018）京0115民初8345号判决书判决兴创公司将该回迁房屋产权登记至被告名下，之后再转移至原告名下。原、被告均未上诉。2019年11月12日，房屋的过户手续办理完毕，原告取得房产证，与被告交涉逾期交房违约金及房租事宜，未果。原告在2012年9月购买该房屋时，是在售房源中同等面积售价最高的一套，中介约买卖双方商议价格，卖方坚持一分不让，所以当时是以市场最高价购买的该套房屋。在法庭上，当法官指着房屋产权变更申请承诺书上的签名和手印询问被告前妻冯雪红是否是其所签所按时，冯雪红矢口否认，面对一个只需协助签一个名字的简单事情，被告却以种种理由百般推脱，无视别人的住房需求，恶意拖延时间。本来该回迁房交房时间就较长，加之被告违约拖延时间，致使本来可以早些入住的原告无法使用而不得不去租房居住，所以请求法院考虑原告的实际损失，支持原告的诉讼请求。原告的计算依据：1、逾期交房违约金，依据拆迁安置房买卖合同第二条“总价款268410元”、第三条“出卖人应于2013年12月31日起60日内向买受人交付该房屋”及第四条“违约金自逾期之日起至实际交付之日止，按合同总价款的日万分之一向买受人支付违约金”，房屋交付之日按2017年3月31日计算，共计1187天。268410元×0.0001×1187=31860.267元。2、房租计算：依据房屋买卖合同第四条2即以所属开发公司通知办理结算入住手续时间为起始时间，依据拆迁安置房买卖合同第三条“买受人应当在接到通知之日起60日内办理结算入住手续”，故房租起始时间向后推迟60天按2017年6月4日计算，房租结束时间以2018年12月18日办理结算入住手续原告取得房屋钥匙当日为准，共18个月，月租金以房屋租赁合同为依据，每月3800元×18=68400元。刘伟农辩称，关于这个房子，原告在之前起诉我，已经判决过且已解决了，关于原告的诉求，之前的法院已经判决过了，判决并未让我承担责任，法院只是判决让我协助过户，上个案子的诉讼费也是由我承担的。包括暖气费我也和原告协商过，该补的我也补了，房屋也已过户到原告名下了，原告本案的主张，我不认可。在上次诉讼中，我进行了让步，才能让房屋顺利过到原告名下，不同意原告的诉求，在上次判决后，我也积极配合，没有造成原告的实际损失。本院经审理认定事实如下：2012年9月10日，刘伟农（甲方）与李树生（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定房屋成交价格为85万元。该合同第四条约定：上述房屋的交付时间及办理房屋所有权证的时间，均以《拆迁安置房买卖合同》中约定为准，未进行约定的，以所属开发公司约定为准，如开发商逾期交付上述房屋，所赔偿的逾期交房违约金归乙方所有。而刘伟农与兴创公司于2011年2月24日签订的《拆迁安置房买卖合同》约定：第二条，房屋总价款268410元；第三条，出卖人应于2013年12月31日起60日内向买受人交付该房屋；第四条，逾期交房责任约定出卖人不按期交付房屋的，买受人有权向出卖人追索违约金，违约金自逾期之日起至实际交付之日止，每延期一日出卖人按该房屋合同总价款的万分之一向买受人支付违约金。2018年4月11日，李树生将刘伟农诉至本院，要求房屋过户并交付，但未主张违约金。2018年10月30日，本院作出（2018）京0115民初8345号判决书，判决房屋办理产权登记、过户及交付事项。该判决已生效。2018年12月18日，房屋交付给李树生。2019年11月12日，房屋过户手续办理完毕，李树生取得产权证。庭审中，李树生提交证据如下：证据1、原、被告之间的房屋买卖合同。证明合同约定了，开发商如逾期交付，则逾期交房违约金归原告所有。证据2、拆迁安置房买卖合同。证明约定了开发商如逾期交房有相应违约责任。证据3、房屋租赁合同及收据。证明因被告未交房给我，导致我租别人的房，产生了租房损失。证据4、物业公司的收据。证明2018年12月18日房屋所在的物业公司向我出具的物业费收据，当天完成了房屋交接，我拿到了房屋钥匙。证据5、（2018）京0115民初8345号民事判决书。证明就房屋过户已打过官司，判决过户了。证据6、房租收据4张。4张票据是租房18个月的款项，每月是按3800元算的，计算了18个月。对上述证据，刘伟农的质证意见为：证据1真实性认可，证明目的不认可。开发商给我的逾期交房违约金和周转金都应是给我的。证据2真实性认可。这个是我和开发商签的，约定了违约金，但违约金也应是给我的。证据3真实性不认可，与我是否应该赔偿无关。证据4真实性认可，但具体原告什么时间拿到的钥匙我不清楚。证据5真实性认可，这个案子没有上诉，已经履行完了。证据6不认可，原告这个损失与我无关，我也不同意支付。对于主张的逾期交房违约金，李树生称：这是指开发商逾期交房给被告所赔偿给被告的逾期交房违约金31860.267元。因为我和被告签的合同对这部分的违约金有约定，就是开发商如果交房延迟了，因我已向被告付清了房屋全款，所以这部分的逾期交房违约金应归我。这个违约金的金额是我按照回迁房安置合同自己计算的，没有实际去查开发商到底给了被告多少违约金。对此，刘伟农称：具体这套房屋开发商赔偿我多少违约金，我也不清楚，因为这是好几套房屋打包在一起的，且我不应向原告支付这部分违约金。如果法院认为我应赔偿违约金，也应进行调整。本院认为，已生效判决虽然对双方关于房屋的交付及过户等纠纷进行了处理，但并未对违约金或实际损失进行处理，故李树生在本案中有权主张违约金或实际损失。根据已生效判决认定的事实，可以确定刘伟农在合同履行中存在违约行为，其应承担相应违约赔偿责任。李树生在本案中既主张了违约金，又主张了实际损失（租房损失），但系分时间段进行计算，并不违反违约金与实际损失一般不能并列主张的相关规定，本院对其合理部分应予以支持。对于违约金及租房损失的具体金额，本院根据双方的合同履行情况、当事人的过错程度等因素综合考虑，酌情确定为由刘伟农一次性赔偿40000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、刘伟农于本判决生效之日起十日内赔偿李树生40000元；二、驳回李树生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1153元，由李树生负担693元（已交纳），刘伟农负担460元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  时亚东二〇二〇年六月十九日书记员  杨京爽