广东省英德市人民法院民 事 判 决 书(2020）粤1881民初1534号原告：阮红艳，女，1975年2月7日出生，汉族，香港人，现住广东省英德市**************。居民身份证号码：R326468(7)。委托代理人：黄亚平，广东英都律师事务所律师。（特别授权）被告：彭燕秋，女，1989年6月19日出生，住广东省英德市英城龙湾26栋1602号。身份证号码：441************429。委托代理人：黄定球，广东浈阳律师事务所律师。（特别授权）委托代理人：胡细康，广东浈阳律师事务所律师。（特别授权）第三人：英德市佰房地产服务有限公司。住所地广东省英德市**********。统一社会信用代码：91441881MA4X7Y38XP。法定代表人：韦某1。原告阮红艳诉被告彭燕秋、第三人英德市佰房地产服务有限公司（以下简称为佰家地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告阮红艳的委托代理人黄亚平、被告彭燕秋的委托代理人胡细康、第三人佰家地产的法定代表人韦某1到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阮红艳诉请：一、判令解除原告与被告于2018年7月27日签订及2018年7月31日签订的三份《房屋买卖协议》；二、判令被告彭燕秋返还购房款1270421.75元以及返还双倍定金100000元，并从2018年7月28日以460000元为基数按年利6%计付利息、从2018年7月28日以430000元为基数按年利6%计付利息、从2018年8月1日以389250元为基数按年利6%计付利息至被告彭燕秋付清款项之日止；三、判令本案的诉讼费、保全费及律师费由被告承担。原告阮红艳主张的事实与理由：原、被告及英德市佰家房地产服务有限公司协商后于2018年7月27日、2018年7月31日分别签订了二份《房屋买卖协议》。(1)协议约定，彭燕秋出售其所有的坐落于英德市******以东、教育路以南C地块荣合．中央名邸一期2＃楼8座1904号房屋给原告，该房屋不动产权证号为：粤(2019)英德市不动产权第0036119号；按协议约定购房总价款为460000元，付款方式为一次性付款；原告于2018年7月27日己经支付430000元给被告（含已付定金50000元），剩余30000元协议约定在双方产权过户后付清）；另外原告又支付了英德市佰家房地产服务有限公司中介费2000元；(2)协议约定，彭燕秋出售其所有的坐落于英德市******以东、教育路以南C地块荣合．中央名邸一期2#楼B座903号房屋给原告，该房屋不动产权证号为：粤（2019)英德市不动产权第0036118号，约定购房总价款为430000元，付款方式为一次性付款，原告于2018年7月27日支付350000元，同年7月4日付定金50000元，剩余30000元约定在双方产权过户后付清；另外原告又支付了英德市佰家房地产服务有限公司中介费2000元；(3)2018年7月31日，原告与二被告再次签订了又一《房屋买卖协议》，协议约定，被告一出售其所有的坐落于英德市******以东、教育路以南C地块荣合．中央名邸一期2#楼A座703号房屋（目前该房屋属暂时未出不动产权证书，且处于银行按揭中状态）：协议约定购房总价款为580000元，付款方式为按揭付款；签订协议时即2018年7月31日已经支付首期389250元，余款190750元由原告按期付给被告彭燕秋，每期支付2693.25元，原告己经从2018年8月起至2020年2月止共支付了19期计为51171.75元。此房原告共支付了440421.75元。另外原告又支付了英德市佰家房地产服务有限公司中介费3000元。依照《房屋买卖协议》9约定，甲乙任意一方不按期办理产权过户（更名）手续、或不提供相关文书、资料证件等（含贷款所需资料），致使本合同无法按期顺利进行的，对方有权解除合同，并赔偿实际成交额双倍的违约金及中介费英德市佰家房地产服务有限公司收取中介费后有协助房屋买卖交易的义务。依此并结合其它约定，被告有为原告办理产权过户的义务：2020年3月10日，当原告要求被告办理产权过户手续时，被告答复原告无法办理过户手续。显然由于被告的违约过错，致使原告不能实现购买房屋的目的。原告与被告就解除合同、退还款项、赔偿损失等问题进行协商未果，原告不得已依照法律规定起诉，请求人民法院判准原告之诉求。被告彭燕秋辩称，答辩人没有违约，答辩人已经取得了案涉房屋不动产权证书，案涉房屋可过户到符合条件的主体名下，本案中，只是因原告系香港公民属境外个人，依政策只能在大陆购置一套住房，而原告在英德施行该政策前已经在英德当地购置了多套房产，并已经取得了产权证书，故房管部门拒绝为双方办理过户手续，不能办理过户的原因不可归责于被告，且被告也因该政策未能收到合同尾款，而房屋在开发商在2019年2月11日交付使用后被告便已经将案涉房屋交付原告使用，直至2020年4月13日，原告才通过被告佰家公司将案涉房屋钥匙归还被告。原告在此时间占有使用房屋，已经享受了物业所有权人的权利，被告因为不存在任何违约行为，不同意解除合同，案涉房屋虽不能过户到原告名下，但可以过户到原告指定的符合条件的主体名下，变更合同后仍然可以继续履行，这便可以保障双方权利，即使要解除合同，因被告不存在任何违约行为，因政策原因导致合同无法履行的相关责任承担不应由被告承担，包括双倍返还定金和利息。关于律师费，因双方合同没有对此约定，而且并非原告主张权利必然产生的费用，不应由被告承担，原告未能提供证据证明实际产生该费用。经审理查明，原、被告在第三人佰家地产的居间服务下，分别于2018年7月27日签订了两份《房屋买卖协议》，约定被告将其名下位于英德市******以东、教育路以南C地块荣合·中央名邸一期2#楼B座903、1904号房屋出售给原告，两套房屋总价为890000元，原告已经支付830000元（含100000元定金），剩余60000元待双方过户时付清。2018年7月31日，原、被告及佰家地产居间服务下再次签订一份《房屋买卖协议》，约定被告将其名下位于英德市******以东、教育路以南C地块荣合·中央名邸一期2#楼B座703号房屋以580000元的价格出售给原告，签订合同的当天原告支付了首期款389250元，余款190750元由原告以分期支付的方式每月向被告彭燕秋支付2693.25元，截至目前，原告为该房屋已经支付了440421.75元。案涉房产均为毛坯房。2019年2月11日，被告将案涉房产的钥匙交付给原告，2020年4月13日，原告将案涉房产的钥匙交还给被告。在办理产权过户中，因原告系港澳人士，受政策影响，未能办理产权过户。庭审中，被告同意解除原被告之间的合同，但是被告不同意原告主张的违约责任等诉讼请求。另查明，在英德市原告名下已持有相应的商品房。根据中华人民共和国住房和城乡建设部与国家外汇管理局联合下发的建房（2010）186号《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》的规定，境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。原告为维护自己的权利，在本案中支付了60000元律师代理费。庭审中，原告撤回了对第三人英德市佰房地产服务有限公司居间服务费的诉请，本院依法予以准许，并依法改列其为第三人。以上事实有当原告递交的协房屋买卖协议、收据、不动产权登记证书等证据及到庭当事人的法庭陈述等证据在卷佐证，本院依法予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案中，原告请求解除案涉房屋买卖合同，被告庭审中予以同意，视为原被告双方对合同解除达成一致意见，本院依法予以遵照。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因此，原告已向被告支付的1270421.75元购房款，被告应予以返还。原告支付的100000元定金已转为合同中的购房款，且本案合同不能履行不是被告的违约情形所导致，所以原告主张的由被告双倍返还定金的诉讼请求，没有事实与法律依据，本院不予支持。原告已向被告支付了1270421.75元，被告占用期间获得资金占用收益，而原告则存在相应的资金损失，因此，被告应向原告支付资金占用损失，对原告主张的按年利率6%的请求，本院依法调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。对于被告抗辩的其亦存在的原告占用房产的损失，应从其返还原告的款项中抵扣的理由，因案涉房产为毛坯房，原告仅持有了一段时间案涉毛坯房的钥匙，并不能实际使用该房产，并未对被告的房产使用造成损失，而被告并未举证存在其他合理的损失，因此，对被告的该抗辩理由，本院不予采纳。本案的房屋买卖合同，系因政策原因导致房产买卖合同无法履行的，并非系被告的违约行为，因此，对原告主张的律师费用，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告阮红艳与被告彭燕秋于2018年7月27日签订的两份《房屋买卖协议》及于2018年7月31日签订的《房屋买卖协议》；二、限被告彭燕秋在本判决发生法律效力之日起三日内返还原告阮红艳1270421.75元购房款及资金占用损失（资金占用损失按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，其中830000元从2018年7月28日起计算，389250元从2018年8月1日起计算）；三、驳回原告阮红艳的其它诉讼请求。本案受理费9466.56元、保全费5000元，合共14466.56元，由被告彭燕秋12000元，原告阮红艳负担2466.56元。当事人逾期不履行前述债务的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应加倍承担迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  易典兵二〇二〇年六月八日书记员  邓瑞军附部分裁判法律条文:《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。