新疆维吾尔自治区哈密市中级人民法院   民 事 判 决 书   （2020）新22民初9号   原告（执行案外人）：胡明进，男，1977年6月18日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区哈密市。   被告（申请执行人）：杨宇，男，1971年12月17日出生，汉族，住重庆市垫江县。   被告（申请执行人）：冯晓华，女，1964年11月25日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区阿勒泰市。   被告（申请执行人）：詹文彬，男，1956年5月10日出生，汉族，住福建省仙游县。   被告（被执行人）：宋崇付，男，1962年5月3日出生，汉族，住新疆维吾尔自治哈密市伊州区。   被告（被执行人）：周海洋，男，1980年4月1日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区哈密市伊州区。   被告（被执行人）：周婷，女，1986年9月13日，汉族，住新疆维吾尔自治区哈密市伊州区。   被告（被执行人）：万翠香，女，1962年8月11日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区哈密市伊州区。   被告（被执行人）：哈密博义天辰房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区哈密市伊州区天山北路环球国际高层综合楼22层7、8号。   法定代表人：李杰，该公司总经理。   被告（被执行人）：哈密市鼎盛房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区哈密市伊州区天山北路36号鼎盛天山银座23层。   法定代表人：周海洋，该公司总经理。   原告胡明进与被告杨宇、冯晓华、詹文彬、哈密博义天辰房地产开发有限公司（以下简称博义天辰公司）、哈密市鼎盛房地产开发有限责任公司（以下简称鼎盛公司）、万翠香、宋崇付、周婷、周海洋案外人执行异议之诉一案，本院于2020年4月3日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月16日公开开庭进行了审理。原告胡明进、被告鼎盛公司的法定代表人周海洋到庭参加诉讼。被告杨宇、冯晓华、詹文彬、博义天辰公司、万翠香、宋崇付、周婷经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   胡明进向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除对哈密市新民三路天祥商厦×××、×××号房屋的查封、冻结保全措施，并不得执行×××、×××号房屋；2、依法确认哈密市新民三路天祥商厦1702、1703号房屋为胡明进所有。事实和理由：杨宇、冯晓华、詹文彬与博义天辰公司、鼎盛公司、万翠香、宋崇付、周婷、周海洋合资合作开发房地产合同纠纷一案，向哈密市中级人民法院申请财产保全，哈密市中级人民法院于2018年4月26日作出（2018）新22民初9号民事裁定，查封、冻结鼎盛公司名下位于哈密市××路天祥商厦20套房屋过户、转让、抵押相关手续。就上述被查封的20套房产，其中×××、×××号房屋被新疆生产建设兵团库尔勒垦区人民法院先行查封，哈密市中级人民法院轮候查封，胡明进向库尔勒垦区人民法院提出执行异议，库尔勒垦区人民法院经审查后于2019年12月19日作出（2019）兵0201执恢16号之一执行裁定书，解除对胡明进涉案房屋的查封手续。随后胡明进向哈密市中级人民法院提出书面异议，哈密市中级人民法院经审查后，于2020年1月14日作出（2020）新22执异1号执行异议裁定，驳回胡明进的异议请求。胡明进认为涉案的天祥商厦×××、×××号房屋是胡明进从鼎盛公司处购买的，房款共计620808元。胡明进已按照合同约定于2016年11月2日支付了600000元购房款，鼎盛公司认可胡明进已支付全部房款。×××号房屋已在哈密市伊州区房产局办理备案登记。因涉案房屋整体的水、电、暖等一直未完工，所以鼎盛公司一直未向胡明进在内的众多购买人办理交房手续，也未办理产权过户登记手续。后经政府协调处理，鼎盛公司于2019年9月正式将房屋交付胡明进，胡明进领取房屋钥匙，并交纳了暖气费、垃圾清运费、装修押金、物业费等各项费用，因房屋已被查封过户手续无法办理。涉案房屋不具备交付条件导致胡明进无法占有使用，未能办理过户登记手续，并非胡明进自身原因造成的，胡明进对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。   鼎盛公司、周海洋辩称，我公司对胡明进购买房屋的事实是认可的，两套房屋的购房款也已交清，对于胡明进所说的事实认可。   杨宇、冯晓华、詹文彬、博义天辰公司、万翠香、宋崇付、周婷经本庭合法传唤未到庭，亦未提交书面答辩意见。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。胡明进提交证据如下：1、出卖人鼎盛公司与买受人胡明进之间签订的商品房买卖合同一份；2、天祥商厦1-1702、1-1703号房的认购协议两份；3、交款流转单一份；4、胡明进交纳天祥商厦×××、×××房款收据三张；5、胡明进提交的银行小票5张；6、胡明进交纳装修垃圾清运费、物业费、采暖费、装修押金等费用收据六张；7、领取天祥商厦×××、×××号房屋钥匙的照片一张。用于证明涉案房屋×××、×××号房屋房款已经交清，且两套房屋均在法院保全查封前购买的，胡明进已经交纳了涉案房屋的采暖费等相关的费用，涉案房屋所有人是胡明进。经过质证，鼎盛公司对胡明进提交的证据均认可。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。   根据当事人陈述及本院确认的证据，本院认定事实如下：本院在审理原告杨宇、冯晓华、詹文彬诉被告哈密博义天辰房地产开发有限公司、哈密市鼎盛房地产开发有限责任公司、万翠香、宋崇付、周婷、周海洋合资、合作开发房地产合同纠纷一案中，根据杨宇、冯晓华、詹文彬的申请，于2018年4月26日作出（2018）新22民初9号民事裁定，查封、冻结被申请人哈密市博弈天辰房地产开发有限公司、哈密市鼎盛房地产开发有限公司、万翠香、宋崇付、周婷、周海洋价值1400万元的财产。2018年6月13日，本院向哈密市伊州区房产管理局发出（2018）新22执保字5号协助执行通知书，查封、冻结被执行人哈密市鼎盛房地产开发有限公司名下位于哈密市××路西侧天祥商厦包括案涉房屋在内的20套房屋过户、转让、抵押相关手续。   另查，新疆生产建设兵团库尔勒垦区人民法院于2019年12月19日以执行工作的需要，部分购房人需要办理房屋手续为由，作出（2019）兵0201执恢16号之一执行裁定书，解除对胡明进涉案房屋的查封手续。后胡明进向本院提出执行异议，本院于2020年1月14日作出（2020）新22执异1号执行裁定书，裁定：驳回案外人胡明进的异议请求。   再查，胡明进于2016年10月28日与鼎盛公司就涉案房屋1单元×××签订了商品房买卖合同，总价款310000元。在涉案房屋×××号天祥商厦认购协议中显示，面积为108.13，总价300000元。胡明进于2016年10月27日签订了涉案房屋×××号房屋的认购协议，购房协议中显示面积114.25，总价为320808元。胡明进提交的缴纳房款收据显示2016年10月27日交纳天祥商厦×××号房款300000元，2016年10月27日交纳天祥商厦×××号房款100000元，2016年11月2日交纳天祥商厦×××号房款200000元。胡明进提供的2019年12月17日装修押金收据显示“今收到天祥×××、×××胡明进交来自行搬运沙子、水泥、瓷砖保证金2000元（两户）。”2019年12月17日胡明进缴纳×××、×××号房屋采暖费4225.22元。2019年12月17日哈密地区盛源物业公司向胡明进出具涉案×××、×××号房屋的装修垃圾清运费、2019年9月-2020年8月物业费专用票据四张。因鼎盛公司迟延交房构成违约，鼎盛公司认可在扣除其应承担的违约金后，胡明进已支付全部房款。   本院认为，本案的争议焦点是：1、胡明进对天祥商厦×××、×××号房屋是否享有所有权的问题；2、胡明进是否对案涉天祥商厦×××、×××号房屋享有足以排除强制执行的民事权益。《中华人民共和国物权法》第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”以及第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案的案涉房屋登记在鼎盛公司名下，从物权公示的效果看，鼎盛公司确系案涉房屋的所有权人，胡明进对案涉房屋是否享有排除强制执行的事由，应当依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”予以审查。第一，从本院查明的事实看，本院于2018年6月13日向哈密市伊州区房产管理局发出（2018）新22执保字5号协助执行通知书，查封、冻结鼎盛公司名下位于哈密市××路西侧天祥商厦包括案涉房屋在内的20套房屋过户、转让、抵押相关手续。胡明进于2016年10月28日与鼎盛公司就案涉×××号房屋签订商品房买卖合同，2016年10月27日就案涉×××号房屋签订认购协议，后胡明进交清案涉房屋的价款。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”胡明进签订的认购协议中对房屋的面积、单价、总价等内容进行了确定，且胡明进也交清了案涉1703号房屋的全部价款，故应当认定胡明进于人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同。第二，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”从胡明进提交的证据看，其已经取得案涉房屋钥匙并缴纳了相应的物业费，因此可以认定胡明进已经实际占有使用案涉房屋。案涉房屋未办理登记手续是由于出卖人鼎盛公司的原因，不可归责于胡明进。第三，根据胡明进提交的缴纳房款收据及银行打款票据，结合庭审中鼎盛公司认可胡明进已交清房款的陈述，可以证明胡明进已经就案涉房屋支付全部价款。综上，胡明进对案涉天祥商厦×××、×××号房屋享有所有权，享有足以排除强制执行的民事权益。   综上所述，胡明进的诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，判决如下：   一、确认胡明进享有哈密市新民三路天祥商厦×××、×××号房屋所有权。   二、解除对哈密市新民三路天祥商厦×××、×××号房屋的查封、冻结保全措施，并不得执行哈密市新民三路天祥商厦×××、×××号房屋。   案件受理费9800元，由杨宇、冯晓华、詹文彬负担。   如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院。   审  判  长   朱    滢   审  判  员   黑    红     飚   人民陪审员   帕旦木牙合甫   二 〇 二 〇 年 六 月 二 十 九 日   法 官 助 理   杜    苗   苗   书  记  员   刘    微