福建省厦门市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）闽02民终1844号 上诉人（原审原告）：邓乾萍，女，1978年3月4日出生，汉族，住江西省上饶市玉山县。 委托诉讼代理人：郑建腾，福建通久律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡荔男，福建重宇合众律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：厦门花开富贵物业管理有限公司，住所地福建省厦门市思明区台南路77号汇金国际中心19楼03单元。 法定代表人：李来旺，该公司董事长。 被上诉人（原审被告）：恒禾置地（厦门）股份有限公司，住所地福建省厦门市湖里区金山街道后坑西潘社308号A777单元。 法定代表人：陈鹏玲，该公司副董事长总经理。 上述二被上诉人的共同委托诉讼代理人：吴业泉、叶健鹏，福建天衡联合律师事务所律师。 上诉人邓乾萍因与被上诉人厦门花开富贵物业管理有限公司（下称花开富贵公司）、恒禾置地（厦门）股份有限公司（下称恒禾置地公司）物业服务合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2019）闽0206民初13808号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人邓乾萍上诉请求:1.请求撤销（2019）闽0206民初13808号民事判决，并依法改判支持上诉人的一审全部诉讼请求；2.判令被上诉人承担本案一审和二审的诉讼费用。事实与理由：一审法院认定上诉人并未提供证据证明二被告存在恶意串通，这明显是违背事实而作出的判决。从一审法院查明的事实部分，可以证明本案开发项目中，存在了开发商所承诺的会所建设不到位的情形。而从上诉人在一审中所提供的《厦门晚报》及《光盘》证据可以证明，当初开发商设想物业服务项目包括了会所及特殊安保措施，而服务单位选定为杰出的台湾的安杰物业，故此测算为12元物业服务标准。但，事实选定的物业服务却为其关联企业。同时，二被告明知会所无法按照白皮书承诺的规模及标准设置，却照样按照原来测算的12元标准与关联企业签订物业服务合同。这证明了明知服务项目的基础无法全部完成，却照样按虚假宣传中服务项目约定收费的恶意串通行为。此恶意串通的行为，从一审中上诉人所提供的《物业服务合同》第二条中并未约定任何所谓的增值服务内容，却在第六条约定了包含7.5元所谓的增值服务收费标准在内的12元/平方米/月收费标准可以证明。且从上诉人所提供的二被告认可的《关于恒禾七尚业主诉求函的回复》可以证明，该函中明确回复，因会所未建设到位原因，被告二主动下调该会所部分的收费标准4元/平方米/月。同时，从发改委的《函件》亦可证明其恶意串通的事实，发改委明确要求所谓的增值服务部分应当与业主协商。但，二被告却自行约定了极高的超过最高等级收费标准1.5倍的增值服务收费标准。这明显就是恶意串通。恶意串通的证据当然还包括了上诉人所提供的二被告的企业信息，二被告为关联企业。本案中，二被告明显躲避的公开招标的情形，也没有向有关部门报送招标文件，躲避有关部门的监管，从这点上判断其可能存在恶意串通的情形，该证据就是上诉人所提供的《建设局的信息公开申请答复告知书》。如此之多的证据，足以形成证据链证明二被告恶意串通之事实。综上，上诉人认为一审法院无视证据所证明的二被告之间成立恶意串通之事实，错误认定事实及适用法律，依法应当予以改判。 花开富贵公司与恒禾置地公司共同答辩称，一、本案不存在恶意串通的情形，原审法院认为上诉人关于花开富贵与恒禾置地存在恶意串通的主张没有依据，事实认定清楚，适用法律正确。二、聘请前期物业服务企业不属于法定强制招投标项目，招投标事由不构成导致前期物业服务合同无效的情形，原审判决认定正确。上诉人的诉讼请求没有任何事实及法律依据，应当依法予以驳回。 邓乾萍向一审法院起诉请求：确认花开富贵公司与恒禾置地公司于2017年2月1日签订的《前期物业服务合同》无效。 一审查明，2014年5月27日，邓乾萍与恒禾置地公司签订《商品房买卖合同》一份，约定邓乾萍向恒禾置地公司购买址于厦门市湖里区地块的房产，双方还约定该商品房项目由出卖人以招标方式选聘花开富贵公司提供前提物业服务，服务内容及质量标准等见合同附件四。该《商品房买卖合同》的附件四《前期物业服务合同》双方为恒禾置地公司与花开富贵公司，合同就恒禾置地公司选聘花开富贵公司对恒禾七尚小区2＃地块进行前期物业服务管理事项做了约定，并约定高层建筑物业费标准为12元／月／平方米。 2017年2月1日，恒禾置地公司与花开富贵公司正式盖章签订恒禾七尚2#地块《前期物业服务合同》，其中合同第六条约定本物业管理区域物业服务收费选择包干制收费方式：物业服务费用由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积（已办理产权证的，以房地产证记载的建筑面积为准，房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以恒禾置地公司与业主签订的《商品房买卖合同》中约定的建筑面积为准，如面积有差异的双方同意互不退补）交纳，本收费标准不含公共水电分摊费。具体标准如下：高层建筑12元/月/平方米；高层住宅日常专项维修资金0.4元/月/平方米；多层住宅15元/月/平方米；多层住宅日常专项维修资金0.4元/月/平方米；物业管理费用主要用于以下开支：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部分、共用设施设备的日常运行、维护费用……花开富贵公司按照上述标准收取物业服务费用，并按合同约定的服务内容和质量标准提供服务。 一审认为，本案系物业服务合同纠纷。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。邓乾萍购买了恒禾七尚的房产，系恒禾七尚小区业主，受花开富贵公司与恒禾置地公司签订的《前期物业服务合同》的约束。邓乾萍并未提供证据证明恒禾置地公司与花开富贵公司恶意串通，故其主张恒禾置地公司与花开富贵公司恶意串通签订合同并损害其利益没有依据。现行法律、行政法规中没有关于前期物业收费实行政府指导价的效力性强制性规定，邓乾萍以《前期物业服务合同》中物业服务费的标准超过政府指导价主张合同无效，没有法律依据。综上，邓乾萍主张讼争合同无效的诉求，没有事实和法律依据，不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回邓乾萍的诉讼请求。 各方当事人对一审判决认定的事实无争议，本院予以确认。 本院认为，本案系物业合同纠纷。讼争《前期物业服务合同》合同的缔约方为恒禾置地公司与花开富贵公司，合同效力及于恒禾七尚2#地块全体业主。对此事实，各方均无异议，应予认定。要求法院对已生效履行的合同进行审查，需由合同相对方或全体业主共同提出，邓乾萍并非讼争合同的相对方，无权提起合同效力审查之诉。邓乾萍要求确认花开富贵公司与恒禾置地公司于2017年2月1日签订的《前期物业服务合同》无效，属于业主共同事项，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”应经恒禾七尚2#地块专有部分占有建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意。本案中，没有证据证明邓乾萍的起诉经过半数业主的同意授权，其以自己的名义提起诉讼，故邓乾萍起诉不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条关于：“原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织”的规定，对其起诉应予以驳回。原审法院未审查原告的诉讼主体资格，直接进行实体处理，适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第（三）项，《最高人民法院关于适用的解释》二百零八条第三款的规定，裁定如下： 一、撤销厦门市湖里区人民法院（2019）闽0206民初13808号民事判决； 二、驳回邓乾萍的起诉。 邓乾萍预交的一、二审案件受理费均予以退还。 本裁定为终审裁定。 审判长 叶 青 审判员 林丽珊 审判员 纪荣典 二〇二〇年六月十日 书记员 林斐珺 附：本案所涉及的法律法规 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百一十九条起诉必须符合下列条件： （一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织； （二）有明确的被告； （三）有具体的诉讼请求和事实、理由； （四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。 第一百五十四条裁定适用于下列范围： （一）不予受理； （二）对管辖权有异议的； （三）驳回起诉； （四）保全和先予执行； （五）准许或者不准许撤诉； （六）中止或者终结诉讼； （七）补正判决书中的笔误； （八）中止或者终结执行； （九）撤销或者不予执行仲裁裁决； （十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书； （十一）其他需要裁定解决的事项。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第二百零八条…… 立案后发现起诉不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。