贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终1564号上诉人（一审被告）：黄平县首业房地产开发有限公司，住所地黄平县新州镇百花大道金海苑8号门面。法定代表人：石开阳，总经理。委托诉讼代理人：吴延俊，贵州争荣律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：黄涛生，男，汉族，1987年2月24日出生，住贵州省黄平县。被上诉人（一审原告）：唐光兰，女，汉族，1985年5月22日生，住贵州省黄平县。委托诉讼代理人：张安权，贵州贵信（施秉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘太坤，贵州贵信（施秉）律师事务所律师。上诉人黄平县首业房地产开发有限公司因与被上诉人黄涛生、唐光兰商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省黄平县人民法院（2019）黔2622民初74号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄平县首业房地产开发有限公司上诉请求：撤销一审判决，并依法改判。事实和理由：1.一审认定被上诉人收到交房通知的时间为2019年4月26日的事实错误。被上诉人以房屋存在质量问题造成的扩大损失部分应由其自行承担。因道路尚未完善，被上诉人考虑到业主安全出行，将交房日期顺延至2018年9月30日，在此期间，上诉人已经完成了通知义务，被上诉人认为房屋存在质量问题拒绝接受房屋，并要求对房屋进行整改。2018年11月21日涉案房屋经竣工备案后，被上诉人也曾到上诉人处，又以同样的问题拒绝接房；在一审开庭前，上诉人提交的证据清单已经证明涉案房屋取得竣工备案表，被上诉人仍拒绝接收房屋，因此造成的部分损失不应当由上诉人继续承担。2.一审判决上诉人承担城市基础设施、公共服务设施违约金事实错误，上诉人不应当承担该部分违约责任。合同第十二条约定城市基础设施：电话通信、有线电视、宽带网络交付时线路敷设到户，并未约定达到使用条件的时间为2018年8月30日，约定的是在交付房屋时达到使用条件即可，也没有要求必须取得相应的证书。电话通信、有线电视、宽带网络工程验收证书的日期为2018年12月1日，可证明在房屋交付时线路已敷设到户，上诉人不应承担该部分违约责任。3.根据合同约定，上诉人只需在交付时公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程取得主管部门备案即可，涉案项目在交付时已竣工并备案，上诉人不应承担该部分违约责任。唐光兰、黄涛生答辩称：1.一审认定被上诉人收到交房通知时间正确，被上诉人以房屋质量问题拒绝接收房屋的损失应由上诉人承担。2.关于城市基础设施、公共服务设施的违约金问题。双方约定的电话通信、有线电视、宽带网络工程2018年8月30日达到使用条件，该项工程直至2018年12月1日才取得工程验收证书。一审判决上诉人承担2018年9月1日起至被上诉人接房之日止的违约金，认定事实清楚，适用法律正确。唐光兰、黄涛生向一审法院起诉请求：1、判决被告从2018年9月1日起，按每日5元的标准向原告支付城市基础设施违约金至实际交房之日止【暂算至2018年12月31日，122天，共3项，即（122天×5/天）×3=1830元】。2、判决被告支付原告公共服务设施违约金825.45元。3、判决被告支付原告商业配套设施违约金825.45元。4、判决被告从2018年9月1日起，按已付购房款的日万分之一向原告支付逾期交房违约金至实际交房之日止（暂算至2018年12月31日，共计122天，即275145元×0.0001×122天=3356.77元）。以上1-4项金额暂计6837.67元。一审法院认定事实：二原于2017年5月4日与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告位于黄平县且兰.新天地第1／2／3号楼2单元2层2-2-1号房，建筑面积115.21㎡，单价为2661.23元／㎡，已支付购房款共计275145元。根据合同第十一条约定：“（一）出卖人应当在2018年8月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、4、项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《黄平县住房和城乡建设局建设工程、竣工验收备案登记表》”。该合同第十二条约定：“本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件。（一）城市基础设施。1、上水、下水：交付时达到使用条件；2、供电：交付时达到使用条件；3、供暖：无；4、燃气：无；5、电话通信：交付时线路敷设到户；6、有线电视：交付时线路敷设到户；7、宽带网络：交付时线路敷设到户；以上第1、2、5、6、7项需要买受人自行办理开通使用手续。如果在约定期限内未达到交付使用条件，双方同意按照下列1种方式处理：（1）以上设施中第3、4项未按时达到交付条件的，出卖人按本合同约定承担逾期交付的违约责任；第5项未按时达到交付条件的，出卖人按日向买受人支付5元的违约金；第6项未按时达到交付条件的，出卖人按日向买受人支付5元的违约金；第7项未按时达到交付条件的，出卖人按日向买受人支付5元的违约金。……。（二）公共服务设施（包括但不限于建设工程规划许可证的附件及附图中载明的公共服务设施配套建设指标）。1、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程交付时须按设计要求建成，取得建设、城乡规划等有关部门出具的认可文件或者准许使用文件，并经房地产主管部门备案；2、运动场：无；3、游泳池：无；4、社区医院：无；5、垃圾站规划的垃圾收集点在项目总体交房前完成，达到正常使用的条件。……。以上设施如果在约定期限内未达到交付使用条件，双方同意按照下列第3种方式处理：……（3）出卖人向买受人一次性支付房屋总价款千分之三的违约金。（三）商业配套设施。1、幼儿园：无；2、学校：无；3、会所：无；4、购物中心：无；……。以上设施如果在约定期限内未竣工，双方同意按照下列第3种方式处理：……；（3）出卖人向买受人一次性支付房屋总价款千分之三的违约金。”合同第十三条约定：“逾期交房责任。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）、（2）不作累加）：（1）逾期在90日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比例），并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日(该日期应当与本条的第1（1）项中的日期相同)后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的百分之一向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。”合同第十四条约定：“交接手续。（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证据。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。……”本案涉案房屋于2018年11月21日经验收竣工，水、电在商品房约定交付时间内已能使用，电话通信、有线电视、宽带网络的工程验收证书完工日期为2018年12月1日，经核实，2018年11月18日完成商品房面积实测技术报告。被告陈述在2018年9月30日前已通知原告接收房屋，2018年9月30日过后被告未提交证据证明何时通知原告接收房屋。原告唐光兰认可2019年4月26日接到通知交房，并于2019年5月29日已实际接收房屋。一审法院认为，原、被告双方签订的合同对双方具有约束力，双方应当根据约定履行合同。被告未按约定交付房屋给原告，已构成违约。针对原告诉请的城市基础设施违约金的请求，经审查，该电话通信、有线电视、宽带网络于2018年12月1日才完工验收合格，从约定交付房屋时间到完工验收时处于违约状态，对此，应支持原告的该项诉请为2018年9月1日至2018年12月1日共计92天这段期间的违约金，应支持的违约金为1380元。针对原告诉请的公共服务设施违约金，因被告未在约定时间内交付使用，已构成违约，应当支持原告的诉讼请求，根据约定，应支持的金额为825.44元。原告诉请的商业配套设施，双方在合同中没有任何项目约定，故对该项诉讼请求没有事实依据，依法不能支持。针对原告诉请的逾期交房违约金，经审查，被告的《竣工验收备案登记表》为2018年11月21日，电话通信、有线电视、宽带网络于2018年12月1日完工验收，根据约定，未达交付使用条件的房屋原告可以拒收收房，被告在涉案房屋符合交付条件后未提交任何证据证明通知原告接收房屋，而原告自行认可于2019年4月26日接到收房通知，据此，接到通知过后的期间不应计算为违约期间。因此，逾期交房的违约时间应从2018年9月1日至2019年4月26日共计238天，按全部已付购房款日万分之零点五的向原告支付违约金，应当支持原告的逾期交房违约金为3274.23元。综上，应当支持原告的违约金金额为5479.67元。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条的规定，判决：一、被告黄平县首业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告黄涛生、唐光兰城市基础设施违约金、公共服务设施违约金、逾期交房违约金共计人民币5479.67元；二、驳回原告黄涛生、唐光兰的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告黄平县首业房地产开发有限公司负担。本院二审期间，上诉人黄平县首业房地产开发有限公司申请证人杨某、沈某出庭作证，拟证明在2018年9月30日前网络通信工程已经施工完毕。本院组织双方进行了质证，被上诉人对证人身份持有异议，即使证人是该公司的施工方，但并未得到移动电信联通以及广电网络的验收，应以验收文书载明时间为准。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案二审争议焦点：1.上诉人是否应承担逾期交房违约责任；2.上诉人是否应当承担城市基础设施、公共服务设施违约责任。关于争议焦点一，双方签订的《商品房买卖合同》约定上诉人应当在2018年8月30日前向买受人交付该商品房，商品房交付时应当符合约定的交付使用条件；第十四条约定：该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。……，出卖人不能满足第十一条、第十二条约定的条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担。根据合同约定，房屋达到交付条件后，上诉人应当书面通知被上诉人办理交接手续。涉案房屋于2018年11月18日完成商品房面积实测技术报告，于2018年11月21日取得《竣工验收备案表》，电话通信、有线电视、宽带网络于2018年12月1日才验收完工。虽然上诉人2018年9月30日前通知交房，但此时其尚未具备交付使用条件，故被上诉人在未具备交房条件之前拒绝接收房屋的逾期交房责任应由上诉人承担。上诉人在符合交房条件后，未能提供证明已按合同约定履行书面通知交房的义务；在一审庭审中，上诉人虽已经举证证明达到交房条件，但其未能举证已通知业主交房。因此在上诉人未能提供证据证明履行通知交房义务的前提下，一审判决按照业主自认的收到接房通知的时间计算逾期交房违约金的截止时间，并无不当。上诉人认为不应由其继续承担该部分损失的上诉理由不能成立。关于争议焦点二，首先，双方签订的《商品房买卖合同》中对城市基础设施电话通信、有线电视、宽带网络约定交付时线路敷设到户，这三项在约定期限内未达到交付使用条件的，出卖人按日向买受人支付5元的违约金。案涉小区电话通信、有线电视、宽带网络在商品房约定交付时间2018年8月30日前并未达到使用条件，直至2018年12月1日才验收合格，至此才达到交付使用条件。因此根据合同约定，上诉人应当支付约定交付时间2018年9月1日至验收合格之日2018年12月1日期间的城市基础设施违约金。其次，根据合同约定，公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程交付时须按设计要求取得有关部分出具的认可文件或准许使用文件，案涉小区公共服务设施未在约定时间内交付使用，根据合同约定，应当向买受人一次性支付房屋总价款千分之三的公共服务设施违约金。根据《商品房买卖合同》第十二条中约定的“交付时”是合同中约定的交房时间即2018年8月30日，并不是实际交房时。上诉人上诉称业主在交房时并未提出异议，故不应当支付上述违约金的理由，与合同约定不符，其该项上诉理由不能成立。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由黄平县首业房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  吴竹春审判员  欧阳平审判员  王大梅二〇二〇年六月二日法官助理罗惠书记员乐祖佑