河北省衡水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀11民终979号 上诉人（原审被告）：河北丹阳房地产开发有限公司，住所地石家庄市裕华区建华南大街215号万达广场综合写字楼2单元1102室。 法定代表人：鲁涛，执行董事。 委托诉讼代理人：李立伟，河北冀华（赞皇）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张静雅，河北冀华（赞皇）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：河北丹阳房地产开发有限公司衡水分公司，住所地衡水市滨湖新区彭杜乡赵杜村。 负责人：董鹏进，总经理。 委托诉讼代理人：李立伟，河北冀华（赞皇）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张静雅，河北冀华（赞皇）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：徐春肖，女，1970年3月16日出生，汉族，住衡水市桃城区。 委托诉讼代理人：郭建辉（系徐春肖之夫），住衡水市桃城区。 委托诉讼代理人：刘洪彬，河北志安邦律师事务所律师。 上诉人河北丹阳房地产开发有限公司衡水分公司（以下简称丹阳衡水分公司）、河北丹阳房地产开发有限公司（以下简称丹阳公司）因与被上诉人徐春肖商品房预约合同纠纷一案，不服河北省衡水市桃城区人民法院（2019）冀1102民初2442号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人河北丹阳房地产开发有限公司衡水分公司、河北丹阳房地产开发有限公司的共同委托诉讼代理人李立伟、张静雅、被上诉人徐春肖及委托诉讼代理人郭建辉、刘洪彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 丹阳公司、丹阳衡水分公司上诉请求：1.撤销衡水市桃城区人民法院（2019）冀1102民初2442号民事判决书；2.改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；3.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、案涉《认购协议》、《培育协议》不应被解除，原审判决解除合同不当。1.《认购协议》、《培育协议》约定交房时间为2018年4月30日，因商铺建设延期，我方未能在2018年4月30日前取得预售证、与徐春肖签订商品房买卖合同及交付商铺，但我方参照《培育协议》约定向徐春肖支付了培育金，徐春肖对此接受。原培育协议到期后，双方于2018年5月27日续签了《培育协议2018》及《补充协议》，约定交房时间延长至2021年4月30日，《补充协议》明确约定“因丹阳公司原因导致无法依据原合同在约定市场培育期结束后将商铺的使用权交付徐春肖，双方同意另行协商具体交付时间，在未将商销交付徐春肖之前，丹阳公司按每年不低于总房款9%继续支付培育金”。在签订《培育协议2018》及《补充协议》时，徐春肖清楚地知晓并认可商铺的现状，即：商铺未取得预售证，双方未换签商品房买卖合同，也未交付商铺。双方签订《培育协议2018》及《补充协议》，表明双方对商铺的现状及交房时间等问题已达成一致，因此徐春肖再以“至今未接到签订商品房买卖合同的通知，丹阳公司未按约定交付商铺”为由要求解除合同没有依据，亦违反了诚信原则。我方违约之处仅是延期支付培育金，但原审法院却以我方“未取得商品房预售证，致使双方不能换签商品房买卖合同”为由判令解除合同，该理由是不能成立的，这是原审法院随意行使裁判权，干涉民事主体之间的法律关系。如果按照原审判决，无论我方是否延期支付培育金，徐春肖都可随时解除合同，这就使我方与两千多业主所签订的合同处于不确定状态，是否解除合同完全取决于业主之意，这将严重损害我方合法权益，亦会对地区经济及社会稳定带来隐患。2.根据《合同法》第九十四条，可解除合同的情形为一方出现根本违约使相对方合同目的落空，而我方不存在根本违约。徐春肖的合同目的是购买商铺，我方主要义务是交付商铺，现交房时间还没到，我方不存在违约。支付培育金并非合同主要义务，我方虽延期一段时间支付培育金，但在开庭前已向徐春肖足额支付，不构成根本违约，亦不会使徐春肖合同目的落空，因此原审判决解除合同不当。最高院公报2006年第11期刊登的最高院（2006）民二终字第111号民事判决书裁判要旨称“判断违约行为是否构成根本违约，可以通过违约行为造成的后果在整个合同利益的比例、守约方在合同中所受利益以及能否通过其他方式得到救济等方面综合考虑，严格合同解除适用标准。”；《全国法院民商事审判工作会议纪要》第47条规定“人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同是否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持。”根据最高院观点及九民会议纪要精神，原审判决解除合同不当，应予纠正。二、原审判决将优惠部分视为徐春肖所交房款，系认定事实错误。徐春肖实际交付的房款为211384元，而非278136元，原审将优惠部分66752元视为徐春肖所交房款，系认定事实错误。理由如下：第一，优惠即让利，是指在原价基础上减少价款，如果将优惠部分视为所交房款，则相当于没有减少价款，这与优惠的含义及常理不符；第二，认购协议是培育协议的基础和前提，原审判决亦持此观点（见判决书第9页），因此商铺价款应以认购协议约定为准，而认购协议约定的价款就是优惠后的成交价，而不包括优惠部分；第三，培育协议并未约定前三年应支付培育金，原审判决却将优惠部分认定为“培育期前三年应支付给徐春肖的培育金抵顶了部分房款”，超出了双方合同约定，属主观臆断。综上，原审判决将优惠部分视为徐春肖所交房款系事实认定错误，应予纠正。三、原审法院关于合同解除的后果判决错误。根据《合同法》第九十七条规定，合同解除产生溯及既往的效力，合同解除的后果是合同关系消灭，合同不再履行，对合同解除前的履行部分，应发生恢复原状的法律后果。对本案而言，徐春肖实际交付的房款为211384元，如果合同解除，我方应返还其211384元，同时徐春肖应返还我方已付的培育金。优惠部分不应计入应返还的房款、即便将优惠部分视为“培育期前三年的培育金抵顶了部分房款”，则在我方返还该部分房款同时，徐春肖亦应将同等数额培育金返还我方。因此，在合同解除情况下，我方应返还数额为徐春肖实际交付的房款211384元，对此，衡水市桃城区人民法院已作出（2017）冀1102民初4692号等多份生效判决，本案判决不应与上述判决不一致。综上，请依法支持上诉人的上诉请求。 徐春肖答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由无事实和法律依据，不应得到支持，依据民事诉讼法第170条第一款规定，请求二审法院驳回上诉人对我方的上诉，维持原判。 徐春肖向一审法院起诉请求：1.依法解除原告与被告河北丹阳房地产开发有限公司衡水分公司2011年7月29日签订的《滨湖国际商业广场商铺认购协议》（以下简称：《认购协议》）、《滨湖国际商业广场市场培育协议书》（以下简称：《培育协议》）以及2018年5月27日签订的《滨湖国际商业广场商铺市场培育协议书》（以下简称《培育协议2018》）及《补充协议》（商铺编号分别为A2333号、A2334号）；2.判令二被告返还房款278136元并支付违约损失，主要包括原告购买两个商铺第六年度（2018.5.1日至2019.4.30日）应给付市场培育金的逾期付款违约金1880元（以25032元为基数按照中国人民银行同期贷款利率4.75%上浮50%计算自2018年10月1日至2019年10月21日）、资金占用期间的利息损失（以211384元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率7.05%计算，自2011年7月29日起至房款付清之日止）。 一审法院认定事实：2011年7月29日，原告从丹阳衡水分公司处购买编号为A2333号、A2334号商铺，并与被告丹阳衡水分公司签订《认购协议》、《培育协议》，《认购协议》约定：原告徐春肖购买的商铺为滨湖国际商业广场A2333号、A2334号商铺，面积均为15.65平方米，总房款为105692元。同时约定了原告应在接到被告丹阳衡水分公司通知换签《商品房买卖合同》10日内与甲方签订《商品房买卖合同》，本协议自行终止。《培育协议》约定：原告购买的A2333号、A2334号商铺建筑面积为15.65平方米，单价8886.13元，总房款为139068元。自2013年5月1日起至2018年4月30日止，共五年，为市场培育期。前三年原告享受培育期一次性优惠33376元，优惠后实际支付总房款为105692元。约定在市场培育期内，被告丹阳衡水分公司享有该商铺使用权，可用于自营、联营或转租等；在市场培育期内，原告不得将该商铺另行出租于任何第三人，亦不得提前收回。市场培育期结束被告丹阳衡水分公司将商铺的使用权交付给原告。另约定了第四年、第五年的市场培育金，按每年不低于本协议第一条总房款的9%的回报率分年度返还，返还时间为第四年、第五年的前两个月。原告徐春肖于2011年7月24日向被告丹阳衡水分公司交付两个商铺定金每个10000元，共计20000元；于2011年7月29日交付两个商铺剩余购房款每个95692元，共计191384元。原告共计交付购房款为211384元。2018年5月27日，原告与被告丹阳衡水分公司双方签订《培育协议2018》及《补充协议》，《培育协议2018》约定：经原被告双方协商约定，将自2013年5月1日起至2018年4月30日止的原五年的市场培育协议延续三年，自2018年5月1日起至2021年4月30日止，为市场培育期。在市场培育期内，被告丹阳衡水分公司享有商铺的使用权，原告不得将该商铺另行出租于第三人，亦不得提前收回。在市场培育期结束被告丹阳衡水分公司将商铺的使用权交付原告。2018年5月1日至2019年4月30日的返租款按照每年总房款的9%回报率，在2018年第三季度内全部返清。《补充协议》约定：因丹阳衡水分公司原因导致无法依据原合同在约定市场培育期结束后将商铺的使用权交付原告，双方同意另行协商具体交付时间，在未将商铺使用权交付原告之前，被告丹阳衡水分公司按照原合同按每年不低于总房款的9%的回报率继续支付原告市场培育金。2018年5月1日起至2021年4月30日期间按照《培育协议2018》执行，若被告丹阳衡水分公司在履行期间逾期支付市场培育金的，每逾期一日，以逾期支付的市场培育金为基数，按照银行同期贷款利率向原告支付违约金等。另查明，2019年10月21日，案外人河北鹏福房地产开发有限公司代被告丹阳衡水分公司支付原告A2333号、A2334号商铺2018年5月1日至2019年4月30日（第六年度）、2019年5月1日至2020年4月1日（第七年度）市场培育金共计50064元。再查明，被告丹阳衡水分公司系被告丹阳公司的分支机构。截止开庭之日，丹阳衡水分公司尚未取得本案所涉A2333号、A2334号商铺的《商品房预售许可证》。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，应当认定为商品房买卖合同，本案中原告与被告丹阳衡水分公司签订的《认购协议》虽然约定了双方基本情况及房屋基本情况（位置、面积、单价）、付款方式、交付日期等，但是对“装饰、设备标准承诺、供水、供电、道路、绿化等配套设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任、公共配套建筑的产权归属、违约责任”等商品房买卖合同的必备条款未作约定，并且该协议明确约定需换签《商品房买卖合同》，该认购协议系商品房买卖双方对订立商品房买卖合同相关事宜进行的预先约定，故原告与被告签订的《认购协议》系商品房预约合同。原告与被告丹阳衡水分公司签订的《认购协议》、《培育协议》、《培育协议2018》及《补充协议》系双方真实的意思表示，属有效合同。原告应当按照认购协议约定交付购房款，被告丹阳衡水分公司应当按照认购协议约定向原告交付商铺、换签商品房买卖合同并办理产权登记。《认购协议》、《培育协议》签订后，原告已经按照依约支付了购房款，虽原被告双方通过签订《培育协议2018》将交付房产使用权的时间变更为2021年4月30日，但被告丹阳衡水分公司至今尚未取得商品房预售许可证，致使双方不能换签《商品房买卖合同》，丹阳衡水分公司构成违约，且该违约行为致使合同目的至今不能实现，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的合同解除的情形，原告请求解除该认购协议并返还购房款的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。《培育协议》《培育协议2018》及《补充协议》均以《认购协议》的存在并生效为前提，《认购协议》解除，《培育协议》《培育协议2018》及《补充协议》自然解除。原、被告签订的两份《培育协议》均约定培育期前三年原告每套享受培育期一次性优惠33376元，优惠后实际支付总房款105692元。该约定内容的实质是丹阳衡水分公司以两套商铺培育期前三年应支付给原告的培育金66752元抵顶了案涉商铺部分房款。双方在同日约定的《认购协议》中均约定，原告徐春肖购买的商铺建筑面积约为15.65平方米，总房款为105692元。以上情况说明，双方关于案涉两个商铺培育期前三年培育金66752元抵顶案涉商铺房款已提前履行，应当视为原告向被告丹阳衡水分公司支付了66752元的购房款，被告丹阳衡水分公司向原告徐春肖支付了66752元的市场培育金。综上，加上原告徐春肖实际支付的购房款211384元，应认定原告徐春肖向丹阳衡水分公司支付房款共计278136元，故被告丹阳衡水分公司应当返还原告徐春肖购房款278136元。关于原告要求被告给付资金占用期间的利息是否应当得到支持，原告徐春肖向被告交付购房款后，被告一直按照《培育协议》、《培育协议2018》的约定给付原告培育金，已经给付至2020年4月30日。该培育金本质系原告所交付购房款产生的收益，在此情况下原告并不存在利息损失，故原告要求被告给付资金占用期间的利息损失的诉讼请求，本院不予支持。原被告之间签订的《培育协议2018》、《补充协议》约定2018年5月1日至2019年4月30日的返租款，在2018年第三季度内全部返清，若被告丹阳衡水分公司在履行期间逾期支付市场培育金的，每逾期一日，以逾期支付的市场培育金为基数，按照银行同期贷款利率向原告支付违约金。故2018年度（2018.5.1-2019.4.30）培育金被告丹阳衡水分公司应当在2018年9月30日前付清，被告丹阳衡水分公司于2019年10月21日支付市场培育金，已经造成违约，违约金应当以2018年度A2333号、A2334号两个商铺应付市场培育金25032元为基数自2018年10月1日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至2019年10月21日。对于被告丹阳衡水分公司因系被告丹阳公司的分支机构，故本案民事责任应由被告丹阳公司与被告丹阳公司衡水分公司共同承担。判决：一、解除原告徐春肖与被告河北丹阳房地产开发有限公司衡水分公司于2011年7月29日签订的两份《滨湖国际商业广场商铺认购协议》、《衡水市滨湖国际商业广场市场培育协议书》。（关于滨湖国际商业广场A2333号、A2334号商铺）。二、解除原告徐春肖与被告河北丹阳房地产开发有限公司衡水分公司于2018年5月27日签订的两份《衡水市滨湖国际商业广场市场培育协议书》及《衡水市滨湖国际商业广场市场培育协议书补充协议》。（关于滨湖国际商业广场A2333号、A2334号商铺）。三、被告河北丹阳房地产开发有限公司、河北丹阳房地产开发有限公司衡水分公司于本判决生效后十五日内共同返还原告徐春肖购房款278136元。四、被告河北丹阳房地产开发有限公司、河北丹阳房地产开发有限公司衡水分公司于本判决生效后十五日内共同给付原告徐春肖逾期付款违约金（违约金应当以25032元为基数自2018年10月1日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至2019年10月21日）。五、驳回原告徐春肖其他诉讼请求。案件受理费7077元，由被告河北丹阳房地产开发有限公司、河北丹阳房地产开发有限公司衡水分公司共同负担4853元，由原告徐春肖负担2224元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，二审围绕当事人的上诉请求进行审理。综合当事人在二审期间的诉辩，本案的争议焦点为：案涉认购协议、培育协议应否解除；若解除，解除的法律后果如何承担。 关于案涉《滨湖国际商业广场商铺认购协议》、2011年的《滨湖国际商业广场商铺市场培育协议》、2018年的《滨湖国际商业广场商铺市场培育协议》应否解除问题。2011年《培育协议》到期后，徐春肖与丹阳衡水分公司于2018年5月27日续签了《培育协议》，据此协议，交房时间已顺延至2021年4月30日，在2018年重新签订《培育协议》时，徐春肖对案涉商铺的现状，即:商铺未取得预售证，双方未换签商品房买卖合同是明知的，在此情形下，徐春肖仍与丹阳衡水分公司重新签订《培育协议》，表明双方对商铺的现状及交房时间等问题已达成一致。现徐春肖以“至今未接到签订商品房买卖合同的通知，丹阳公司未按约定交付商铺”为由，要求解除案涉合同与双方约定不符，亦与诚信原则相悖。徐春肖签订合同的主要目的是购买商铺，并获取投资收益。现双方于2018年签订的《培育协议》正在履行之中，双方约定的交房时问未到，故本案中不存在丹阳衡水分公司迟延履行主债务的情形。丹阳衡水分公司虽迟延给付徐春肖培育金，但丹阳衡水分公司已在一审庭审前足额支付了培育金；徐春肖因丹阳衡水分公司逾期支付部分培育金而受损的利益，亦可通过主张逾期付款损失而在本案中得到救济，故该违约行为亦不会使徐春肖不能实现合同目的。综上，一审法院依据徐春肖的诉请，适用《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，判决解除案涉合同错误，本院予以纠正。 综上所述，河北丹阳房地产开发有限公司、河北丹阳房地产开发有限公司衡水分公司的上诉请求成立，予以支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持河北省衡水市桃城区人民法院（2019）冀1102民初2442号民事判决第四项； 二、撤销河北省衡水市桃城区人民法院（2019）冀1102民初2442号民事判决第一、二、三、五项； 三、驳回徐春肖的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费7077元，由徐春肖负担6500元，河北丹阳房地产开发有限公司、河北丹阳房地产开发有限公司衡水分公司负担577元；二审案件受理费7077元，由徐春肖负担6500元，河北丹阳房地产开发有限公司、河北丹阳房地产开发有限公司衡水分公司负担577元。 本判决为终审判决。 审判长  张天杲 审判员  李春蕾 审判员  王江丰 二〇二〇年六月二十九日 书记员  李 珺