浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙02民终1685号 上诉人（原审原告、反诉被告）：周姿峰，女，1982年12月10日出生，汉族，户籍所在地：浙江省宁波市奉化区。 委托诉讼代理人：张琦，浙江纽华律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：王猛，男，1985年10月29日出生，汉族，户籍所在地：四川省南部县。 委托诉讼代理人：袁逐，浙江甬望律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王铭，浙江甬望律师事务所律师。 原审第三人：郭守侠，女，1981年6月10日出生，汉族，户籍所在地：安徽省颍上县。 委托诉讼代理人：徐明应（系郭守侠丈夫），男，1982年3月24日出生，汉族，户籍所在地：四川省南部县。 原审第三人：宁波新华书店集团有限公司。住所地：浙江省宁波市鄞州区甬江大道1号8号楼（1-4）楼。 法定代表人：陆皎，该公司总经理。 上诉人周姿峰因与被上诉人王猛、原审第三人郭守侠、宁波新华书店集团有限公司（以下简称新华书店公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省宁波市鄞州区人民法院（2019）浙0212民初1387号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年04月23日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 周姿峰上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持其一审诉请。事实与理由：一、房屋转租合同不属于合同无效的情形。首先，未经出租人同意转租合同的效力应由出租人主张，法律、法规并没有赋予次承租人主张合同无效的权利。双方签订的房屋租赁合同，应为合法有效。并且，新华书店公司对于转租情形早已明知，也超过了六个月的除斥期间。《合同终止协议》第5条也表明新华书店公司知道周姿峰存在转租行为，也未反对。新华书店公司虽然在复函或是庭审中表示不同意转租，但在终止协议中对周姿峰的转租行为进行追认不予反对。而王猛明知转租的情况下，仍实际使用涉案房屋经营，后又主张房屋租赁合同无效明显违反诚实信用原则。二、王猛向周姿峰支付装修补贴，无需经出租人新华书店公司同意，该条款应为有效。周姿峰不仅无需返还装修补贴而且还有权主张剩余款项。 王猛辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回周姿峰的上诉请求。新华书店公司在开庭前以及庭审中均从未同意周姿峰将案涉房屋对外擅自转租，该公司也从未知悉擅自转租的情况，其也明确函复，对于周姿峰擅自转租情况，将保留向周姿峰追究违约责任的权利。一审庭审后新华书店公司“不反对”的表述系为与周姿峰解除双方间《房屋租赁合同》而作出的违背事实的表述。此外，对于涉案合同的解除，周姿峰认为王猛并无权解除，这是对《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条立法本意的曲解。 郭守侠述称，同意一审判决。 新华书店公司未作陈述。 周姿峰一审诉讼请求（变更后）：1.其与王猛签订的《房屋租赁合同》解除；2.王猛腾退案涉房屋即位于宁波市鄞州区，将上述房屋交还给周姿峰；3.王猛向周姿峰支付房屋租金77400元（从2018年11月21日暂算至2019年2月21日，实际至腾退日）；4.王猛向周姿峰支付公共能耗费、水、电费等1374.33元；5.王猛向周姿峰支付装修补贴费40000元；6.王猛向周姿峰支付违约金77400元；7.王猛向周姿峰支付律师费12000元。 王猛一审反诉请求（变更后）：1.王猛与周姿峰双方于2018年8月21日签订的《房屋租赁合同》无效;2.周姿峰立即向王猛返还房屋租赁保证金77400元及房屋转让费(装修补贴费)225000元。 一审法院认定事实：2016年3月，周姿峰（乙方）与新华书店公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：新华书店公司向周姿峰出租坐落于宁波书城文化广场5幢1号(合同误写为3幢1号)一层部分房屋，面积为215平方米；租期自2016年4月10日至2020年10月9日，其中2016年4月10日至2019年4月9日期间年租金为196188元，月租金16349元，日租金为每平方米每天2.5元；未经甲方书面同意，乙方不得转租。 2018年8月21日，周姿峰（甲方）、王猛（乙方）、案外人徐明应（丙方）签订《合作经营协议》一份，其中徐明应由其妻子即本案第三人郭守侠代签。协议约定经营项目为大海里餐厅，场所位于宁波书城5号楼西边1楼，合作期间为2018年8月至2020年8月。协议约定合作方式为：甲方、乙方、丙方分别占经营成本的10%、50%、40%;乙方及丙方负责店铺的经营及管理(包括但不限于人员管理等)，甲方有监督权；装修店面所产生的费用为店面经营的必要支出，已与第三方完成结算；若该店面引入其它合伙人，需由甲乙丙三方共同签字确认;经营店铺产生的税费按照国家相关法律法规、政策之规定并根据实际经营金额为依据进行结算;其他应当用于店铺经营的费用，经三方书面结算并共同签字确认后，计入店面经营成本；店铺经营过程中产生的所有债务及额外费用，计入店铺经营成本。协议约定利润分配方式为：净利润产生后，按照每方出资比例进行分成，分配周期为每季度分配一次，留置部分营运资金。协议约定结算方式为每月30日为结算日，每次结算均应当以书面方式进行并由甲乙丙三方共同签字确认，资金统一由乙方进行管理。协议还约定了各方权利义务、违约责任等内容。 同日，周姿峰（甲方）与王猛（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方出租给乙方的房屋坐落在宁波书城文化广场5幢1号一层部分，面积为215平方米；租期自2018年8月21日至2020年8月21日；年租金为309600元，月租金为25800元，日租金为每平方米每日4元；租金先付后用，每三个月支付一次租金，并于支付日前15天支付；合同内的公共能耗费及其他应由乙方支付的款项，乙方应于每个支付月首日之前，以银行转账方式支付到甲方指定的银行账户内；租赁保证金为77400元，合同期满后如双方不再续签合同，在乙方没有违约并没有给甲方造成损失的情况下，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；该店由于是精装修租赁，故乙方需支付该店装修补贴费250000元；合同签订后，乙方当日支付首期款项60000元，于2018年8月31日前支付150000元，剩余194800元于2018年9月20日之前付清。该合同第12.5约定：若甲方因向乙方出租房屋而致使宁波书城（产权人）追责所引起的责任、赔偿及一切相关损失，甲方均有权向乙方追偿。合同第20.2.3约定：……乙方逾期支付租金及其他应交费用超过一个月的，甲方有权随时解除合同并采取断电、断水等措施强制清场，并按合同第17.5款约定进行处理。合同17.5款约定了因乙方原因解除或乙方单方面解除合同时，甲方有权单方面采取的行动，包括17.5.4约定的，要求乙方支付违约金、最低不少于合同解除时月标准租金和物业服务费之和的三倍，17.5.5约定的，向乙方追偿因其违约所给甲方带来的损失（包括但不限于所欠租金及其他费用、违约金、赔偿金、诉讼费、律师费等）。合同第20.3.8约定：甲乙双方若存在其它另签的合作经营协议、协议(书)、合同(书)等书面材料的，均不得与本租赁合同相对抗，与本合同不一致的名称、性质、宗旨、内容、权利义务等协议、合同的，均无效，仅以本合同为准。乙方不得以上述其它另签的书面材料作为依据而与甲方发生各类纠纷。上述存在的合作经营协议等内容所涉及的包括但不限于各类费用房租金、保证金、水电费、物业费、维护费、税费、员工工资薪金、补偿金、赔偿金、各类社保等，及各类民事、劳动、行政、刑事责任等实际均由乙方自行承担(负担)，均与甲方无涉。若甲方因此而涉讼的，则相关责任、经济赔偿均由乙方承担，甲方并有权向乙方追偿，而由此引起的各种其它费用(包括但不限于律师费、因保全而发生的担保(函)费等)均由乙方承担。 2018年8月20日至2018年9月20日期间，王猛及郭守侠向周姿峰支付合同项下款项合计364800元，其中王猛支付202400元，郭守侠支付162400元。郭守侠在庭审中明确表示其认可由王猛出面向周姿峰主张还款。 因大海里餐厅在经营期间亏损，2018年11月中旬，周姿峰提出退股，王猛不同意，并表示三方协商解决。周姿峰要求王猛先支付房租和水电费。 因王猛委托律师向新华书店公司发函咨询转租事宜，新华书店公司于2018年12月6日函复王猛，明确其从未同意周姿峰转租涉案商铺，其此前也未知悉周姿峰擅自转租情况，其保留向周姿峰追究违约责任的权利。 2018年12月10日，周姿峰向王猛邮寄催告函一份，要求王猛收函后5日内支付当期应付租金77400元、违约金13158元以及水电费133.90元。 2018年12月24日，王猛通过微信向周姿峰发送了商铺退还通知书，表示双方间合同无效，其已完成商铺的腾退工作，请周姿峰在收到通知后三日内（最迟不晚于2018年12月28日）立即到租赁商铺办理商铺交还手续，逾期办理的，视为已交还商铺，此后发生的一切风险与王猛无关。此外，王猛还通过快递方式向周姿峰邮寄送达商铺退还通知书，周姿峰于2018年12月29日收到邮件。 2019年4月9日，周姿峰与新华书店公司签订《合同终止协议》，约定：双方之间的《房屋租赁合同》于2019年4月9日当天提前终止，周姿峰于该日之前腾空房屋；周姿峰承担的租金、物业费、水电费、能耗费等各项费用在2019年4月9日前结清，未按时支付的按每日1%支付违约金；周姿峰的租赁保证金16349元作为违约金不予退还；对于之前周姿峰与海里后花园及大海里由他人承租经营一事因不涉及新华书店公司利益，新华书店公司不予反对；本协议签订后，周姿峰跟第三方有经济、民事法律纠纷的，与新华书店公司无关，均由周姿峰负责。本案审理中，周姿峰及新华书店公司向一审法院陈述，双方已按前述协议完成了房屋交接手续。 周姿峰为本案起诉聘请律师，相应《法律服务委托合同》约定律师费为12000元，律师事务所已开具金额为12000元的增值税普通发票。 周姿峰、王猛及郭守侠（徐明应）尚未就合作经营事项进行过结算。 对于王猛在《房屋租赁合同》项下已支付的364800元的具体组成，该院认定如下：双方对已支付保证金77400元无争议，该院予以认定。剩余款项性质，周姿峰、王猛存在争议，周姿峰认为包括租金77400元、装修补贴款210000元，王猛认为装修补贴款按合作经营乙丙方比例90%计225000元，剩余款项为支付至2018年11月20日的租金（按王猛的表述计算，应已支付租金62400元）。该院认为，王猛认可租金已支付至2018年11月20日，但无论租金是按77400元计算还是按90%计69660元，都与王猛关于装修补贴已支付225000元的主张相互矛盾，故该院对王猛关于已支付225000元补贴款的主张不予认定。该院认定《房屋租赁合同》项下已付款364800元包括保证金77400元、至2018年11月20日的租金77400元、装修补贴款210000元。 该院认为，周姿峰与新华书店公司签订的《房屋租赁合同》合法有效。该合同明确约定“未经甲方书面同意，乙方不得转租”，周姿峰将租赁物转租给王猛后，新华书店公司函复王猛时以及在本案庭审时均明确表示，转租并未经过其同意，且其不同意转租，而周姿峰未能提供证据证明转租经过出租人同意，也未提供证据证明出租人知道或应当知道周姿峰转租已超六个月且未在期间提出异议。故该院认为，周姿峰未经出租人同意而转租涉案房屋，相应房屋租赁合同应为无效。即便庭审后新华书店公司与周姿峰处理解除合同事宜时作出了对转租不予反对的书面表述，该院认为，新华书店公司该表述系为与周姿峰解除双方间《房屋租赁合同》而作出的违背事实的表述，该事后反言不能也不应影响周姿峰、王猛间《房屋租赁合同》的效力。周姿峰、王猛签订的《房屋租赁合同》包含了房屋的转租及装修价值的转让两部分，因装修系依附于场地转租的，故无效的房屋转租导致装修价值转让无效。综上，周姿峰、王猛于2018年8月21日签订《房屋租赁合同》应为无效，该院对王猛关于确认合同无效的诉请予以支持，对周姿峰关于解除合同的诉请不予支持，对周姿峰基于合同解除情形下的违约金主张不予支持。 合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。周姿峰主张王猛腾退房屋，该院认为，王猛于2018年12月24日发函周姿峰，要求于2018年12月28日交接房屋。在王猛欠租以及要求返还租赁物的情形下，周姿峰应及时止损配合交接，但周姿峰采取消极态度不予配合。另一方面，因周姿峰、王猛及郭守侠（徐明应）就租赁场地的大海里餐厅存在合作经营关系，周姿峰接收房屋并不存在障碍，且周姿峰在本案审理中与新华书店公司完成涉案房屋的交接也可印证周姿峰对租赁房屋实际可控。综上，该院认为周姿峰要求王猛腾退房屋并不具有诉的利益，该院对周姿峰关于腾退房屋的诉请不予支持。王猛要求周姿峰返还装修补贴款225000元，该院认为，装修补贴款应当返还，但因王猛仅支付补贴款210000元，故该院支持210000元。周姿峰要求王猛继续支付装修补贴款40000元，缺乏依据，该院不予支持。关于王猛已支付的第一季度“租金”77400元，因王猛已实际使用房屋，且未反诉主张返还，故该院不再处理。关于王猛要求周姿峰返还保证金77400元的诉请，该院将结合王猛应当赔偿周姿峰的损失予以综合裁判。 周姿峰主张自2018年11月21日起至房屋腾退日的租金，该院认为，在合同无效的情形下，周姿峰主张租金缺乏依据，但周姿峰主张租金在合同无效的情形下的实际表现形式为房屋占有损失，该院为避免诉累，在本案中结合周姿峰应退还王猛的履约保证金对房屋占有损失予以一并处理。本案中，周姿峰在未取得出租人同意的情况下擅自转租，其对合同的无效具有过错；王猛签订合同时，应当对租赁物权利人进行审查，并仔细阅读《房屋租赁合同》相关条文，现其并未尽到合理的注意义务，对《房屋租赁合同》的无效亦有过错。王猛应根据过错程度赔偿周姿峰场地占有使用费。王猛通知周姿峰于2018年12月28日前接收房屋，周姿峰未予配合，周姿峰主张王猛在2018年12月28日之后仍在使用房屋，但未提供证据，且在该院多次要求其提供能证明房屋使用情况的水电费票据时其仍不提供，故该院对周姿峰前述主张不予采信，该院认定2018年12月28日为王猛返还租赁物日期，自2018年12月29日起发生的损失为周姿峰自行扩大损失，周姿峰自行承担。故该院仅对周姿峰自2018年11月21日起至2018年12月28日期间的房屋占有损失予以处理，此期间，周姿峰直接损失为其向第三人支付的房租，金额为20649元（16349元+2.5元×215平方米×8天），考虑到王猛在此期间实际使用了房屋，故该院判定王猛应承担的房屋占有损失费20649元，对于周姿峰的预期利益损失，由周姿峰自行承担。扣减王猛应当承担的费用后，周姿峰应返还王猛履约保证金56751元（77400-20649元）。 周姿峰要求王猛支付公共能耗费、水、电费等1374.33元，但未提供任何关于该项费用的证据，故该院不予支持。周姿峰主张律师费12000元，该院认为，首先转租合同仅对合同解除情形下的律师费承担作出了约定，合同第20.3.8关于律师费承担的约定系针对案外合作经营引起的诉讼，与本案无关；其次，周姿峰在王猛抗辩其未实际支出律师费的情况下并未进一步举证证明实际支出该笔费用；再次，律师费并非主张权利必须支出的费用，综上，该院对周姿峰主张的律师费损失不予支持。 需要说明的是，本案为房屋租赁合同纠纷，故该院对当事人之间合伙关系不予干涉，对于本案周姿峰、王猛间房屋租赁合同项下王猛方支付周姿峰的款项，当事人可在案外合伙关系中另行结算理直。 据此，该院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十六条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，作出判决：一、确认周姿峰与王猛于2018年8月21日签订的《房屋租赁合同》无效；二、周姿峰返还王猛装修补贴款210000元，于判决生效之日起十日内履行完毕；三、周姿峰应返还王猛保证金77400元，抵销王猛应支付周姿峰的房屋占有损失费20649元后，余款56751元应于判决生效之日起十日内履行完毕；四、驳回周姿峰的诉讼请求；五、驳回王猛的其他诉讼请求。案件受理费4423元，减半收取2211.50元，由周姿峰负担2053.50元，王猛负担158元；财产保全费1561元，由周姿峰负担1335元，王猛负担226元。反诉案件受理费减半收取为2918元，由周姿峰负担2651元，王猛负担267元。 二审中，周姿峰提供房产证复印件、“情况说明”及照片一组，拟证明新华书店公司对转租事实知悉并同意。王猛、郭守侠质证称，“情况说明”真实性无法确认，且该“情况说明”并不能反映新华书店公司知情。本院审查认为，“情况说明”是请新华书店公司配合提供房产证复印件，申请人是周姿峰，虽然注明法定代表人变更为王猛，但并不能证明新华书店公司已知道案涉房屋转租。故，对该组证据不予确认。 其他当事人没有提供新证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，承租人未经出租人同意将其租赁房屋转租，实际系擅自处分他人财产的行为，转租合同应属效力待定的合同。承租人或者次承租人作为转租合同的相对方，有权对合同的效力提出主张。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定，“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”该条明确规定未经出租人同意，出租人有权请求确认转租合同无效，但并不能推出，转租合同的效力只能由出租人主张。在本案中，现有证据不足以证明新华书店公司知道或者应当知道周姿峰将案涉房屋转租给王猛。新华书店公司知悉周姿峰转租行为后，2018年12月6日明确表示其从未同意转租案涉商铺，转租合同的效力因出租人新华书店公司不同意转租，确定为无效。合同无效属自始无效，并不能因新华书店公司事后再同意转租，而变为有效合同。新华书店公司虽在2019年9月4日与周姿峰签订的《合同终止协议》中，不反对周姿峰转租，但这并不能改变合同无效的事实。 装修补贴费25万元系双方转租合同约定的条款，依附于房屋租赁关系，房屋租赁关系无效，装修补贴的约定也应无效。周姿峰主张该条款单独有效，缺乏依据，本院不予支持。转租合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。因此，王猛要求返还装修补贴费，于法有据。 综上所述，周姿峰的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4423元，由上诉人周姿峰负担。 本判决为终审判决。 (此页无正文） 审 判 长 孙长虎 审 判 员 黄永森 审 判 员 郑 辉 二〇二〇年六月二十九日 代书记员 项凌燕