文书内容重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0108民初12276号原告：重庆市渝中区教育委员会，住所地渝中区八一路39号，统一社会信用代码1150010300928402XH。法定代表人：唐点权，主任。委托诉讼代理人：王洪，重庆比君律师事务所律师。委托诉讼代理人：颜桐，重庆比君律师事务所律师。原告：重庆鼓楼学校，住所地重庆市巴县衙门59号，统一社会信用代码12500103MB0L59968D。法定代表人：王蓉，校长。委托诉讼代理人：王洪，重庆比君律师事务所律师。委托诉讼代理人：颜桐，重庆比君律师事务所律师。被告：重庆麦吉可房地产开发有限公司，住所地重庆市渝中区新华路155号，统一社会信用代码91500103683945459Y。诉讼代表人：重庆麦吉可房地产开发有限公司破产管理人。委托诉讼代理人：王帮荣，重庆昂科律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐恒，重庆索通律师事务所律师。原告重庆市渝中区教育委员会（以下简称：渝中区教委）、重庆鼓楼学校（以下简称：鼓楼学校）与被告重庆麦吉可房地产开发有限公司（以下简称：麦吉可公司）普通破产债权确认纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭对案件公开开庭进行了审理，原告渝中区教委、鼓楼学校共同的委托诉讼代理人王洪、颜桐，被告麦吉可公司的委托诉讼代理人王帮荣、徐恒到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告渝中区教委、鼓楼学校共同起诉请求判令：确认二原告共同对被告享有10362616.97元的债权。事实以及理由：2009年8月7日，被告与二原告共同签订《拆迁还房协议书》，约定被告应当向二原告提供安置义务，并对安置内容和违约责任进行了明确。之后，因被告未按照协议履行安置义务，其本应在“重庆国际大厦”项目中对二原告提供3886.37平方米的精装商业用房，但实际仅安置还房3088.55平方米，其面积差应当按12000元/平方米的标准赔偿原告损失。同时，因被告逾期提供安置房，则应当赔偿二原告违约金，违约金计算期间为2012年1月1日至2018年1月30日共2222天。对以上债权，二原告已经向管理人申报，但管理人以超过诉讼时效为由不予认可，全部核减。对此，二原告认为管理人的核减理由不能成立，为此特向人民法院提起诉讼，望判如所请。被告麦吉可公司答辩：1、原告的主张已经超过诉讼时效期间，房屋实际交付时间为2015年2月1日，被告被受理破产申请为2017年9月13日。在此期间，并无原告主张权利的证据，因此已经超过诉讼时效。2、原告主张违约金计算有误，受理破产之后不应当再计算违约金；实际交付时间为2015年2月1日，原告一直计算违约金无事实依据。即便诉讼时效没有超过，逾期办证的违约金起算点也应当从交房后180个工作日开始计算。3、2016年2月7日原、被告双方签订的《整体搬迁协议》对《拆迁还房协议书》进行了变更，被告已经不再负有交房的义务，亦不应当承担违约责任。4、原、被告双方之间的拆迁事宜由于时间久远、背景复杂，签署的各份协议均有部分履行，基于公平合理原则保障其他债权人的权利，原告的诉请应不予支持。本院经审理查明如下事实：鼓楼学校于2014年8月20日经重庆市渝中区人民政府渝中府发〔2014〕x号《关于实施渝中区2014年校点合并调整的批复》，由原重庆市第二十五中学校（以下简称：25中）、重庆市第二十六中学校合并设立。1998年12月12日，渝中区教委与重庆市中兴房地产开发有限公司（以下简称：中兴公司）签订《重庆二十五中学及新华路片区改造项目联建合同》，约定占用25中部分土地联合开发房地产项目。之后，该项目上由中兴公司与重庆展翔房地产开发有限公司（以下简称：展翔公司）于2002年12月5日签订《合作协议书》，由双方共同开发建设了“重庆国际大厦”商业地产项目。“重庆国际大厦”商业地产项目在开发建设过程中烂尾，中兴公司、展翔公司无力继续开发建设，遂将该地产项目于2009年4月21日转让与被告开发。之后被告取得该地产项目开发所需各项审批手续。2009年8月7日，渝中区教委、25中共同作为甲方，麦吉可公司作为乙方，双方签订《拆迁还房协议书》，约定了以下内容：第一条：甲方退出“重庆国际大厦”项目联建，甲方原与中兴公司、展翔公司就25中及新华路片区改造（即“重庆国际大厦”项目）所签订的协议（包括但不限于联建合同、拆迁补偿协议、整体搬迁协议书、拆迁安置协议书）均不再履行，甲方在“重庆国际大厦”项目中的权利由乙方予以保障。第二条：甲方退出“重庆国际大厦”项目联建后，乙方应负责向甲方提供以下安置义务：……第三条：甲方在“重庆国际大厦”项目中应分房屋面积的确认：乙方应向甲方共计提供“重庆国际大厦”3886.37平方米的商业用房用以还房。第四条：乙方向甲方安置房屋的楼层、标准及交房及办证时间：……上述房屋的交房时间为2011年12月31日前，办证时间为交房后180个工作日内。乙方向甲方安置的3886.37平方米商业用房具体为“重庆国际大厦”第三层、第四层以及部分第五层。因第五层系局部还房，甲方拥有优先选择该层具体方位的权利以及优先购买剩余部分房屋的权利。第七条：违约责任：若乙方延期交房或延期办证，乙方按甲方所分得房屋的总价款（12000元/平方米）的日万分之一标准向乙方支付延期交房或延期办证违约金。同日，前述甲乙双方签订《补充协议》，补充协议约定内容较《拆迁还房协议书》无明显改动，补充内容与本案纠纷无关，在此不再赘述。2015年1月20日，麦吉可公司向鼓楼学校发出《接房通知书》，通知其于2015年1月30日前到“重庆国际大厦”物管处办理接房手续，物业费将从2015年2月1日起算。鼓楼学校接房后，发现实际接房面积为3088.55平方米，较《拆迁还房协议书》约定的面积少797.82平方米。为此，鼓楼学校向麦吉可公司主张过权利，其于2017年6月29日向麦吉可公司发函，要求尽快与学校洽谈不足面积还房事宜。2018年4月9日，鼓楼学校再次向麦吉可公司发函，要求尽快协商不足面积还房事宜。2017年9月13日，重庆市第五中级人民法院受理申请人刘文辞对麦吉可公司提出的破产重整申请。之后，麦吉可公司重整一案交由本院审理，本院于2018年5月16日指定重庆经纬资产清算有限公司、重庆索通律师事务所联合担任管理人。麦吉可公司交付渝中区教委、鼓楼学校的3088.55平方米房产，至今未办理不动产登记手续。2018年8月27日，渝中区教委、鼓楼学校联合向管理人申报债权，申报金额10362616.97元，性质为违约金。2018年11月20日，管理人作出《债权审查结果告知函》，以债权超过诉讼时效为由，全部不予认可。之后，渝中区教委、鼓楼学校遂起诉来院。另查明，2012年6月7日，渝中区教委与麦吉可公司签订《重庆市第25中学校整体搬迁补偿协议》，约定占用25中剩余全部土地继续开发“重庆国际大厦”地产项目，并将25中从“重庆国际大厦”项目当中整体搬迁，麦吉可公司应向渝中区教委支付拆迁安置补偿费用共计5492万元。其中第一期应当支付的费用549.2万元，麦吉可公司于2012年6月19日支付。但该协议未实际得以履行，麦吉可公司并未就该协议，对25中在《拆迁安置协议书》拆迁安置范围以外的剩余部分予以拆迁安置。渝中区教委亦未退还麦吉可公司前述549.2万元的拆迁安置费用。庭审中，二原告认为其对被告享有的债权数额为9709706.81元，计算方式是以应当交付的房屋面积3886.37平方米×12000/平方米×1/10000×违约天数2082天（2012年1月1日至2017年9月12日）。上述事实，有二原告举示的《债权申报登记表》、《债权审查结果告知函》、《拆迁还房协议书》、《补充协议》、《接房通知书》、《关于原重庆市第二十五中学校现重庆鼓楼学校还房面积不足的函》（2份）、《重庆25中学学校改造工程联建协议书》、《重庆市二十五中学校园改造工程补充协议》、《重庆二十五中学及新华路片区改造项目联建合同》、重庆市建设委员会的批复及施工图、《关于实施重庆二十五中拆迁安置会议纪要》、《致委托估价函》、会议纪要、《重庆市第25中学校整体搬迁补偿协议》、重庆市规划局关于“国际大厦”项目有关问题的报告、《合作协议书》、《关于联合建设重庆国际大厦项目质量责任人的确认》、《关于退出重庆国际大厦项目建设的申请》、渝中区处置“四久工程”工作领导小组会议纪要，被告举示的（2017）渝05破申53号民事裁定书、（2018）渝0108民破3号决定书、《重庆市第25中学校整体搬迁补偿协议》、电汇凭证、业务收费凭证，以及当事人陈述等证据在卷为凭，经庭审查证属实，可以采信。本院认为：二原告与被告之间签订的《拆迁还房协议书》，是各方当事人的真实意思表示，协议约定不违反法律的禁止性规定，合法有效。基于协议的签订，被告系拆迁人，二原告是被拆迁人，且系以位置、用途特定的房屋对二原告进行安置补偿所形成的拆迁安置补偿合同关系。二原告作为被拆迁人，其享有的获得房屋安置补偿的权利，优先于其他购房人、债权人对特定房屋享有的权利，该权利属于不动产物权请求权。因被告逾期交付房屋和逾期办理产权转移登记的违约行为，二原告对被告享有的违约责任主张权利，属于债权。作为债权而言，受诉讼时效制度的约束，债权人未在诉讼时效期间内向债务人主张权利的，将会导致债权超过诉讼时效期间而不受法律保护。但是，由于被告对二原告履行合同义务存在的逾期交付房屋、逾期办理房屋产权转移登记两类违约行为，均存在违约状态持续情形。因此，应当分别根据违约状态持续情形是否结束以判定二原告权利主张期间的结束，并据此审查诉讼时效。二原告对被告享有的违约金请求权，包括逾期交付房屋和逾期办理产权登记两项请求权，对此应当分别对待：1、就逾期交付房屋的违约金，根据《拆迁还房协议书》的约定，被告本应当在2011年12月31日前足额向二原告交付3886.37平方米的房屋。但被告直至2015年2月1日才向二原告交付3088.55平方米的房屋。对已交付的3088.55平方米的房屋，存在逾期交付的违约情形，二原告自接收房屋之日起，享有要求被告承担逾期交付违约责任的请求权。该请求权系债权请求权，受诉讼时效期间的约束。此时，由于《中华人民共和国民法总则》并未施行，该诉讼时效期间应对以《中华人民共和国民法通则》的约定计，为2年。与此同时，由于此部分房屋被告已经交付二原告，被告逾期交付的违约行为持续状态，已经自交付之日结束。二原告就此对被告享有的债权请求权，应当自被告的违约状态结束之日产生确定力，并自此时应当开始计算诉讼时效期间。故此部分债权诉讼时效期间届满日为2017年1月31日，在此之前二原告未向被告主张逾期交房违约责任的，则权利超过诉讼时效期间不受法律保护。从现有证据来看，并无二原告在该时间点前向被告主张违约责任的证据，故此部分权利已经超过诉讼时效期间而不予保护。2、对被告未向原告交付的797.82平方米房屋，因原告对此部分房屋享有要求被告交付的物权请求权，该权利不受诉讼时效期间的约束。加之原告鼓楼学校在2017年6月29日、2018年4月9日向被告主张过权利，要求被告与之协商未交付房屋的处置事宜，故对此部分未交付房屋的逾期交房违约金，二原告享有的债权请求权未超诉讼时效，应予保护。但是，违约金债权类似于利息性质，应当根据《中华人民共和国企业破产法》的规定，计算至受理破产之日。故，违约金计算期限自2012年1月1日至2017年9月12日共2082天。因此，就此部分违约金，金额为1993273.49元（797.82平方米×12000元/平方米×1/10000×2082天）。3、对已交付3088.55平方米房屋的逾期办理产权转移登记违约金。按照协议的约定，被告应当在房屋交付之日起180个工作日内办理产权转移登记。因此，被告应当为二原告办理已交付房产的不动产权登记截止日为2015年11月2日。至此时起，二原告有权要求被告支付违约金，由于受破产受理的影响，受理破产之日起不再计算违约金。故被告的违约状态持续至破产受理之日结束，此违约金的计算截止日仍然为受理破产之日的2017年9月12日。由于被告逾期办理产权转移登记的违约状态持续至破产受理之日，在此之前二原告对被告享有的债权请求权尚不确定，因此在破产受理日之前不应当计算诉讼时效期间。二被告自破产受理日之后申报债权的行为，系主张权利的行为，此时至违约状态结束之日尚未超过诉讼时效期间，故此部分违约金应当自2015年11月2日计算至2017年9月12日，共681天。因此，此部分违约金为2523963.06元（3088.55平方米×12000元/平方米×1/10000×681天）。4、对未交付房屋的逾期办理产权登记违约金。被告尚有797.82平方米房屋至今未交付原告，但房屋未交付之前并不能产生办理产权登记的法律后果。因此，对未交付房屋部分，因尚不具备办理产权登记的法定条件，亦不对被告产生承担逾期办理产权登记的违约责任后果。因此，对未交付部分房屋，本案当中不应计算违约金。综上所述，被告应当对二原告承担逾期交付房屋的违约金和逾期办理房屋产权登记的违约金共4517236.55元。违约金作为债权，无对应的财产可设定担保，因此二原告对被告所享有的此部分债权为普通债权。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百一十四条、第一百三十五条、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第十一条、第十八条，《中华人民共和国企业破产法》第四十六条、第四十九条、第五十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第二百零六条，之规定，判决如下：一、确认原告重庆市渝中区教育委员会、重庆鼓楼学校对被告重庆麦吉可房地产开发有限公司享有逾期交房和逾期办理产权转移登记的违约金性质普通债权4517236.55元；二、驳回原告重庆市渝中区教育委员会、重庆鼓楼学校的其他诉讼请求。本案案件受理费83975元，由被告重庆麦吉可房地产开发有限公司负担42938元，原告重庆市渝中区教育委员会、重庆鼓楼学校自行负担41037元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  罗阳清人民陪审员  潘光华人民陪审员  孙小培二〇二〇年六月十一日书 记 员  桂 林