北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初44775号原告：梁云琴，女，1970年8月12日出生，汉族，住浙江省温岭市。委托诉讼代理人：田军，北京市金台律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘冬竹，北京市金台律师事务所律师。被告：邵文悦，女，1968年6月20日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：权真玉，北京市华泰律师事务所律师。原告梁云琴与被告邵文悦房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁云琴及其委托诉讼代理人田军、被告邵文悦及其委托诉讼代理人权真玉到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。梁云琴向本院提出诉讼请求：1、确认双方关于西城区×××形成的房屋租赁合同于2018年12月13日解除；2、判令邵文悦退还租金3万元及押金12000元，并支付自2018年12月14日起至实际付款之日止的资金占用损失（以42000元为基数，按年利率24％计算）；3、判令邵文悦赔偿梁云琴另行寻找替代房屋周转期间所受损失72000元。事实和理由：梁云琴承租邵文悦位于西城区×××两个商铺（以下称181、190）。双方于2014年7月25日就181商铺签订租赁合同，租期一年，月租金12000元，押金12000元，后未续签书面合同，但照此履行。2018年8月29日，梁云琴支付181商铺2018年8月23日至2019年2月22日共6个月的租金72000元。190号商铺双方未签订书面合同，但口头约定月租金1000元，梁云琴已支付租金至2019年2月12日。2018年12月13日，邵文悦微信通知梁云琴不要再进货，这个月撤店，可视为其提出解除合同，梁云琴同意，并于2018年12月23日撤店完毕。合同解除，梁云琴预交的2018年12月24日起的租金应予退还。其中181号商铺应退2018年12月24日至2019年2月22日的租金，190号商铺应退2018年12月24日至2019年2月12日的租金。另，2018年5月21日至5月31日市场统一装修11天，装修期间两间商铺的租金均应退还。但时至今日邵文悦仍未退还，邵文悦的根本违约导致租赁合同解除，梁云琴要求其赔偿另行寻找替代房屋周转期间所受损失。邵文悦辩称，不同意梁云琴的诉讼请求。1、认可梁云琴所诉双方之间就前述181、190商铺存在租赁合同关系，认可收到181押金12000元，181租金已按月租12000元交至2019年2月22日，190租金已按月租1000元交至2019年2月12日。但190实际月租5000元，因考虑到梁云琴资金困难先让其交1000元，剩余后补。2、邵文悦未提出解除合同，通知撤店仅是按市场要求先腾出店面再装修，装修三天后继续经营。但因梁云琴提出不再续租，不再继续支付租金，构成违约，导致涉案合同分别于2019年2月22日（181）、2019年2月12日（190）解除，故已交租金不应退还。3、梁云琴其他诉请均于法无据，故不同意。经审理查明:梁云琴、邵文悦于2014年7月25日就181签订租赁合同，约定：租赁期限2014年8月23日至2015年8月22日，押金12000元，月租12000元，每六个月支付一次租金72000元，合同期满经双方确认租赁经营期内税费已清并未损坏场地相关设施，邵文悦将押金、保证金退还梁云琴。双方确认，上述合同期满后未续签书面合同，但一直照此履行，每次续期一年。双方同时确认，双方就西城区×××两个商铺均存在房屋租赁合同关系。其中，181商铺梁云琴已交纳押金12000元并已交租金至2019年2月22日；190商铺双方确认已按月租1000元支付租金至2019年2月12日，但梁云琴认为月租为1000元，邵文悦则认为月租为5000元。2018年12月13日，邵文悦向梁云琴发微信：不要再进货了，这个月撤店，具体时间不确定。梁云琴回：那21号撤还是不撤，大概哪一天？邵文悦：肯定这个月，具体时间在协商。梁云琴：一个星期时间要给我，我有准备。2018年12月19日，梁云琴向邵文悦发微信：姐：到23号是两个月少一天，加上上次装修11天，你退我两月多10就对了，还有押金12000。我们撤摊了就把账结了，我们都是微信转账的，我还要回老家。梁云琴还提供了与邵文悦的通话录音，录音内容与庭审中双方陈述及现有证据反映的部分内容均可以相互印证，综合判断，应予采信。通话录音反映，通话中提及的“昨天”系21日，结合庭审中双方关于撤店时间的陈述，可以确认，录音发生在2018年12月22日，12月23日营业结束撤店。通话中，梁云琴一再要求撤店即结算，退还押金、多交的租金及11天装修期间的租金，邵文悦一再称无法立即单独结算。后双方商定2019年一月份结算，邵文悦称梁云琴可委托代理人代为办理合同终止事项，并要求梁云琴发送结算明细作为参考。录音中邵文悦还提到，梁云琴可以歇，但合同尚在继续的人没办法歇，据此可知邵文悦对涉案合同终止当时并无异议。综合录音内容、在案证据及各方庭审陈述，本院确认2018年12月23日梁云琴完成撤店。2018年12月23日，梁云琴向邵文悦微信发送×××1181与1190号摊位明细，并让邵文悦看完了回话。2019年1月5日，邵文悦微信问：去年电费什么时候结算，是否要等到月底？梁云琴回：好像5号还是7号前交吧。邵文悦：8号以后你找他们分别结算一下。梁云琴：我已经把钱转给她们了。邵文悦：转给谁了？现在谁管？梁云琴：分别转给化妆品和美妆。2019年1月7日，邵文悦发送微信语音：我近期要去一下西单，你看叫朋友或者你儿子过来跟我结算一下......你就写一个委托......来处理......退款多少......写好了发照片到微信......我预计可能11号左右还能过去，你看一下你什么时候去，反正十几号以后可能我还会连续去几天的。2019月1月9日，邵文悦发送委托书模板，要求梁云琴按模板书写，并发微信：我明天中午在西单。梁云琴又安排一人作为其代理人并将委托书写好后拍照发邵文悦，称10日中午可以。委托书写明：邵文悦女士，因本人身在外地不能到北京×××领取多交的摊位租金和押金，兹委托冯××先生代办事项。2019年1月10日，梁云琴问邵文悦在西单没，邵文悦称在忙，再联系。截至开庭，双方仍未就租金、押金退还等事项达成一致，邵文悦亦未退还梁云琴任何款项。以上事实，有租赁合同、微信聊天记录、通话录音及到庭当事人庭审陈述在案佐证。本院认为，双方争议焦点为：一、涉案合同解除时间；二、押金、租金应否退还及退还数额；三、邵文悦应否赔偿损失及损失赔偿数额。综合现有证据本院认定如下：一、涉案合同于2018年12月23日解除。邵文悦于2018年12月13日通知梁云琴不要再进货了，这个月撤店，具体时间再通知。梁云琴认为上述通知即为解除合同通知，邵文悦则认为仅是通知装修腾出店铺，并非解除。本院认为，梁云琴关于上述通知的理解更符合通常解释，故本院采信。同时，综合邵文悦关于“不要再进货”、“撤店”的表示，梁云琴关于不再继续经营、歇一歇的表示，以及双方多次沟通结算的内容，可以认定当时双方就合同解除并无争议，争议之处仅在于结算时间和金额。据上，综合考虑双方协商内容及最终撤店时间等因素，本院认定，涉案合同基于双方合意于2018年12月23日解除，不存在单方违约或违法解除。邵文悦就此的答辩意见，与现有证据反映的事实相悖，本院不予采信。二、押金、租金应当退还。（一）押金应当退还。押金系为保障合同履行而交，涉案合同已经双方合意解除，不再继续履行，且押金交纳方亦无欠付款项的情况，故押金应当退还。梁云琴要求邵文悦退还181商铺的押金12000元，于法有据，本院支持。（二）租金应当退还实际未使用期间的部分。前已查明，涉案商铺于2018年12月23日撤店，则自2018年12月24日起梁云琴无须再付租金。关于181商铺，双方确认租金支付至2019年2月22日，多付的租金即2018年12月24日至2019年2月22日（计2个月少1天）期间的租金应当退还。关于190商铺，双方就月租数额产生争议。现有证据反映，双方按月租1000元已履行一段时间。现邵文悦主张月租为5000元，则其应当提交证据证明，但其就此并未提交充分证据，故对其该项主张本院不予采信，本院确认190商铺月租为1000元。现双方确认梁云琴已交租金至2019年2月12日，则多付的租金即2018年12月24日至2019年2月12日（计2个月少11天）的租金应当退还。关于2018年5月21日至5月31日的装修。庭审中，邵文悦称梁云琴曾告知其市场组织了该次装修，通话录音亦显示其对装修知情，据此可以判断，涉案装修确实存在。庭审中，双方认可装修系市场统一组织实施而非梁云琴实施，故该装修期间涉案商铺无法使用并非梁云琴原因导致，则该期间梁云琴亦不应支付租金，其预付的租金应当退还。关于装修期间，梁云琴要求与邵文悦结算时多次提及11天装修，邵文悦既无明确认可，亦无明确反对。前已述及，装修系市场统一组织实施，从常理上讲，邵文悦作为房东，对该装修不仅应当知情而且应当同意，否则装修无法进行。但现邵文悦却无法明确装修期间，有违常理，由此导致的不利后果应由邵文悦自行承担。综合双方沟通结算的内容及庭审陈述，本院推定梁云琴关于装修期间为11天的主张成立。故181、190商铺均应退还11天的租金。综上，181商铺应退租金2个月零10天，即2个月×12000元+12000元÷3=28000元；190商铺应退租金2个月，即2个月×1000元=2000元，合计应退租金3万元。故梁云琴关于退还租金的诉请，于法有据，本院支持。三、邵文悦应当承担迟延退款所致的资金占用损失。前已述及，合同解除系基于双方合意，不存在邵文悦违约导致合同解除的情况。且，合同解除后梁云琴亦明确表示先歇一段，故亦不存在寻找替代房屋周转的情况。因此，梁云琴要求邵文悦赔偿因合同解除导致其另行寻找替代房屋周转期间所受损失72000元的诉请，于法无据，本院不予支持。关于资金占用损失，依据现有证据反映的双方协商过程及节点，综合考虑退款金额、双方结算及实际退款所需合理期限，本院酌定2019年1月10日为邵文悦退还上述押金、租金的截止日。邵文悦逾期未退款的行为构成违约，必然造成梁云琴资金占用损失，对该部分损失邵文悦应予赔偿。但梁云琴关于资金占用损失的计算标准于法无据，本院不予采信。综合考虑逾期退款可能造成的损失情况，本院酌定按中国人民银行同期同类贷款基准利率（2019年8月20日之前）及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（2019年8月20日（含）之后）计收资金占用损失。故对梁云琴关于资金占用损失的诉请，本院仅支持自2019年1月11日起按上述标准计算的部分，超出部分于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、梁云琴与邵文悦之间关于北京市西城区横二条59号楼一层1-28即光大高登大厦一楼西单明珠市场181、190商铺形成的房屋租赁合同于2018年12月23日解除；二、邵文悦于本判决生效后十日内返还梁云琴押金12000元及租金3万元，并支付资金占用损失（以尚未返还的押金及租金为基数，自2019年1月11日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回梁云琴其他诉讼请求。如果被告邵文悦未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1290元，由原告梁云琴负担800元（已交纳）、被告邵文悦负担490元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  黄俊杰二〇二〇年六月三日书记员  郑思宇