文书内容重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝04民终376号上诉人（原审原告）：**，男，汉族，1976年3月6日出生，住陕西省西安市。上诉人（原审原告）：王娱，女，汉族，1976年2月7日出生，住重庆市渝中区。二上诉人共同委托代理人：高金宽，北京市京师（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆房策置业顾问有限公司，住所地重庆市酉阳土家族苗族自治县（以下简称酉阳县）钟多街道桃花源中路219号11幢7层7号（华章孵化园），统一社会信用代码91500242MA6006JPXM。法定代表人：伍果，总经理。委托诉讼代理人：张田春，重庆广贤律师事务所律师。原审第三人：重庆协信远创实业有限公司，住所地重庆市南岸区南坪南路18号，统一社会信用代码91500108203322739K。法定代表人：吴旭。上诉人**、王娱因与被上诉人重庆房策置业顾问有限公司（以下简称房策公司）、原审第三人重庆协信远创实业有限公司（以下简称协信公司）合同纠纷一案，不服酉阳县人民法院(2019)渝0242民初3431号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日受理后，依法组成合议庭，对上诉人**、王娱及其共同委托诉讼代理人高金宽，被上诉人房策公司的委托诉讼代理人张田春进行了调查询问。本案现已审理终结。**、王娱上诉请求：撤销一审判决，并依法予以改判；本案全部诉讼费用由房策公司承担。事实和理由：一审判决就本案事实认定错误，导致事实和法律论证逻辑混乱，与事实和常理不符。一、王华系房策公司员工，即使王华不是房策公司员工，王华也应该是房策公司就案涉《协信城认购协议书》的签约及履约代理人，一审判决未就王华的身份进行论证，导致事实不清。二、原审判决错误的将房策公司于2018年12月27日向**、王娱退还定金的事实恣意推定为房策公司与**、王娱协商一致退还的事实，与案件事实不符。三、一审判决认定“涉案商铺系第三人协信公司物业，**、王娱未举证证实其于2018年11月30日前向房策公司或协信公司提出过要求按照《协信城认购协议书》的约定签署……，或者是提出后被拒，**、王娱自愿放弃履行协议的行为……”，与案件事实不符。四、一审判决认定房策公司虽未能举证证实其取得了分销资格，但本案证据尚不足以证实系因该因导致《协信城认购协议书》的解除，同样**、王娱也未证实《协信城认购协议书》的解除是因案涉房屋不能独立销售所致，**、王娱应承担举证不能的责任与案件事实不符。五、一审判决认定双方签订的《协信城认购协议书》于2018年12月1日解除于法无据，与事实不符。房策公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，程序合法，应予维持。原审第三人未作陈述。**、王娱向一审法院起诉请求：1.判令房策公司立即向**、王娱赔付人民币100000元及资金占用利息（按银行同期贷款利率，自2018年11月30日起，计算至付清款项之日）；2.本案全部诉讼费用由房策公司、协信公司承担。一审法院认定事实：2018年11月23日，**、王娱（乙方）与房策公司（甲方）签订《协信城认购协议书》，约定：一、乙方向甲方定购位于重庆市南岸区南城大道一号协信城的商业2号楼1楼104号房，建筑面积为88.48㎡，总价2452665.6元。二、乙方在签署本《认购协议书》时向甲方支付定金人民币壹拾万元整，并在签署本《认购协议书》之日起7日内（即2018年11月30日前）凭本《认购协议书》原件、身份证原件、定金收据签署《重庆市商品房买卖合同》及《业主临时规约》。三、甲方已将《重庆市商品房买卖合同》内容及《业主临时规约》的内容进行公示，乙方确认其在签订《认购协议书》时已知晓《重庆市商品房买卖合同》及《业主临时规约》的内容，并表示愿意签订前述合同：若乙方未在签述约定时间内与甲方签订《重庆市商品房买卖合同》，即视为乙方放弃此次购房，本《认购协议书》随即失效，所认购的物业单位甲方无需通知乙方可自行决定处理，定金不予退还。双方确认，本物业沙盘内容、样板间的展示及其他任何相关宣传资料等均仅作为购房参考，双方关于所购房屋的权利义务以《重庆市商品房买卖合同》约定为准。四、若甲方在规定时间内，未经乙方同意，擅自将乙方认购物业单位另行处置，致使不能与乙方在规定时间内签订《重庆市商品房买卖合同》的，甲方双倍返还乙方所缴定金。双方还对协议的生效、联系方式等作出了约定。**、王娱方共计向房策公司支付了定金100000元，房策公司于2018年11月23日向**、王娱方出具了收据，金额为100000元，收款事由为“协信城2栋1楼商业104号铺定金”。**、王娱与房策公司双方因未能对合同的后续履行达成一致意见，经协商，房策公司于2018年12月27日向**、王娱提供的银行账户内退回了定金100000元。2019年1月16日，房策公司制作了《解约通知书》，载明：“王娱女士**先生：你们于2018年11月23日在我司签订认购协议，认购南坪协信城2号楼1栋104号商铺。鉴于你未在规定的时间内交付定金并完成签约认购工作。因此我司正式通知你，认购协议于2019年1月16日正式解除。房策公司于2019年1月17日将该《解约通知书》向王娱寄出，该邮件于2019年1月19日签收。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。**、王娱与房策公司于2018年11月23日签订的《协信城认购协议书》系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，故该认购协议当属合法有效，双方均应按该协议约定的内容履行各自的义务。关于《协信城认购协议书》是否解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，**、王娱与房策公司双方签订《协信城认购协议书》后，房策公司收取了定金，双方约定**、王娱在2018年11月30日前凭《协信城认购协议书》原件、身份证原件、定金收据签署《重庆市商品房买卖合同》及《业主临时规约》，**、王娱的权利为要求房策公司方履行协议签署《重庆市商品房买卖合同》及《业主临时规约》，房策公司方的义务是在**、王娱提出要求后履行签约义务，**、王娱称房策公司未履行通知义务，该院认为是否在约定期限内提出签约系**、王娱的权利，双方又无其他特别约定，房策公司无需另行通知**、王娱签约。涉案商铺系协信公司物业，**、王娱未举证证实其于2018年11月30日前向房策公司或协信公司提出过要求按照《协信城认购协议书》的约定签署《重庆市商品房买卖合同》及《业主临时规约》，或者是提出后被拒，**、王娱自愿放弃继续履行协议的行为，符合双方关于《协信城认购协议书》第三条的约定，协议应于期满次日失效，即**、王娱与房策公司双方签订的《协信城认购协议书》于2018年12月1日解除。房策公司向**、王娱发出的《解约通知函》，因协议已失效，故解约通知对双方不产生效力。关于房策公司是否应当支付**、王娱人民币100000元及资金占用利息。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”本案中，**、王娱自愿放弃继续履行协议的行为导致了协议的解除，协议解除后尚未履行的，终止履行，即房策公司方关于签署《重庆市商品房买卖合同》及《业主临时规约》的义务已终止。房策公司虽然未能举证证实其取得了分销资格，但本案证据尚不足以证实系该因导致《协信城认购协议书》的解除，同样**、王娱也未举证证实《协信城认购协议书》的解除系因涉案房屋不能独立销售所致，**、王娱应当承担举证不能的法律责任。另外庭审中亦查明**、王娱与房策公司因未能对合同的后续履行达成一致意见，经协商，房策公司于2018年12月27日向**、王娱提供的银行账户内退回了**、王娱交付的定金100000元。综上，**、王娱主张房策公司向其赔付人民币100000元及资金利息，因缺乏相关依据，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十一条第一款第二项、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十四条之规定，判决：驳回**、王娱的全部诉讼请求。本案案件受理费2300元，因适用简易程序减半收取1150元，由**、王娱负担，退还**、王娱预交款1150元。本院二审期间，**、王娱围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院二审查明：1.**、王娱向王华、重庆嘉华置业顾问有限公司分别支付两笔50000元款项后，房策公司向王娱、**支付出具了收到了100000元定金的收据。2.**、王娱二审举示了两份微信通信记录，从通信记录内容来看，王娱就签订商品房买卖合同向有关人员进行过催促。3.**、王娱二审期间向本院申请变更第一项诉讼请求为：“判令房策公司立即向**、王娱赔付人民币100000元及资金占用利息（按银行同期贷款利率，自2018年11月30日起计算至2019年8月19日；按贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计算至付清款项之日）。”本院对一审法院查明的与本院二审查明不悖的事实予以确认。本院认为，从**、王娱与房策公司签订的《协信城认购协议书》的内容来看，双方明确约定还要签订作为本约的《重庆市商品房买卖合同》，故对案涉认购协议书的性质应当认定为是预约合同。签订认购协议书之后，双方未按照该协议的约定时间签订本约合同。对于本约合同未能签订的原因，房策公司和**、王娱双方均认为是对方原因不能签订，但依双方陈述，双方并未就应当订立的本约合同的具体内容进行过磋商，不属于当事人就本约合同的具体内容经协商不能达成一致而未能订立本约合同的情形。从**、王娱举示的两份微信通信记录来看，王娱就签订本约合同一事进行过催促，故而不能认定**、王娱不愿意签订本约合同。房策公司称未能签订本约的原因在于**、王娱不能凑齐首付款因而不能在约定时间签约，举示了阚建超出具的一份《情况说明》以对此证明，该份证据作为证人证言，阚建超应当出庭作证接受当事人的质询，否则不能采信。协信公司否认与房策公司之间有分销代理合同关系，房策公司也不能举示其与协信公司之间签订有销售代理合同。在协信公司与房策公司无销售代理合同的情况下，如果房策公司与**、王娱签订正式销售合同后，房策公司一旦交房不能势必会承受较大的法律风险。且如果不能签订本约的原因在于**、王娱，按照预约合同的约定，房策公司可以不予退还**、王娱交付的100000元定金，但房策公司却予以退还。作为专业的房屋出售方，房策公司也未举证证明催促过**、王娱在约定时间内对本约的订立及时前来进行磋商并签订。房策公司不能举证证明在约定时间内不能订立本约合同的原因在于**、王娱一方，加之房策公司与协信公司未订立有销售代理合同和房策公司反而退还已收取的定金的事实，本院认定不能订立本约合同的原因在于房策公司。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条规定“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金”，房策公司应当双倍返还定金给**、王娱。房策公司称就返还定金一事与**、王娱协商一致，只返还100000元，由于**、王娱予以否认，房策公司不能举证证明，也不能仅以收取退还定金的银行账号系王娱提供来认定该协议的存在，故本院对房策公司此项主张不予支持。**、王娱对于剩余未返还的100000元定金有权利主张。房策公司双倍返还定金，已足以弥补**、王娱的损失，且双方约定的定金条款也隐含着以定金为限赔偿损失之意图，故本院对于**、王娱主张的资金占用利息不予支持。综上所述，**，王娱的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销酉阳土家族苗族自治县人民法院（2019）渝0242民初3431号民事判决；二、被上诉人重庆房策置业顾问有限公司于本判决生效之日起十日内返还另一倍定金100000元给上诉人**、王娱；三、驳回上诉人**、王娱本案其余诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2300元，减半收取1150元，由被上诉人重庆房策置业顾问有限公司负担；二审案件受理费2300元，由被上诉人重庆房策置业顾问有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 丁咏梅审 判 员 陈明生审 判 员 王军峰二〇二〇年六月二日法官助理 秦清华书 记 员 程方坪