青海省西宁市城西区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）青0104民初743号 原告：焦世维，公民身份号码×××，住西宁市。 被告：王青丽，公民身份号码×××，住西宁市。 原告焦世维与被告王青丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月9日公开开庭审理，原告焦世维、被告王青丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 焦世维向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的租房协议；2.判令被告退还原告房屋租金1790元、押金2000元、取暖费236元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由，2018年11月24日，原告与被告签订了租房协议，约定被告将位于西宁市××区房屋出租给原告使用房屋面积为72.4㎡，租赁期限为2018年11月24日至2021年11月23日，租金期限为36个月；同时，原告向被告缴纳了押金2000元，待本合同终止后，押金退回给原告。在原告租赁房屋过程中，被告一间9㎡的房子未交付给原告使用，原告实际使用面积为63.4㎡，此间房屋的租金被告应退还于原告，共计1790元。该9㎡房屋取暖费为236元，由原告代缴，该笔费用应由被告承担。原告租赁的房屋还未使用一年，被告提出要将涉案房屋出售给他人，经原被告商量后，原告购买涉案房屋，在付款过程中，原告要求被告退还租赁房屋的押金2000元，被告称买房手续办完后再退押金。现原告早已将购房款付清，多次要求被告退还租赁房屋的押金，被告拒绝退还。 王青丽辩称，被告不应承担原告的房费、暖气费及押金，请求法院驳回原告的诉讼请求。1.2018年11月24日原告与被告签订南川西路23号8单元811室房屋租赁合同，此房屋租赁包含房屋内所有设施、设备，由原告居住使用，原告诉称有9㎡的房子未交付使用，事实不成立不予认可。2.2019年11月18日被告与原告签订房屋买卖定金协议书，双方约定在原告支付定金220000元，后被告协助原告办理相关手续，因原告买房需要办理银行贷款，办理买房手续时间约为3个月，至原告交付全部购房款，这期间房屋租赁合同有效，2019年11月28日原告最后一笔房屋买卖的尾款，通过中国银行转入被告银行，原告应付被告所欠费用：2019年11月23至2019年12月28日的房租费1360元以及2018年11月24日至2019年1月15日电费和2018年11月24日至2019年2月25日水费两项共计388元，原告居住房屋使用的网线费360元，三项共计2108元，对以上原告所产生的实计费用从房屋租赁押金中扣除。3.原告在租赁房屋期间，伪造本房屋的租赁合同骗取工商营业执照，属于房屋租赁合同期间违规违法行为，按合同约定不退还押金。4.因原告与被告关于南川西路23号8单元811室有合同纠纷请原告退还此房屋相关手续，被告退还买卖合同房款，终止此房屋买卖合同，综上所述，请求法院查明事实，驳回原告的诉讼请求，以维护被告的合法权益。 经审理查明：2018年11月24日，原告焦世维（乙方）与被告王青丽（甲方）签订《租房协议》，协议约定，焦世维租赁使用王青丽位于西宁市××路，租赁期为三年，自2018年11月24日至2021年11月24日；月租金1200元，按年结算一次性交清14400元；水费、电费、取暖费、燃气费、电话费、物业费等由乙方承担；乙方预交保证金2000元，不当做房租冲抵，合同终止时，退还乙方（不计息）。同日，焦世维交纳房租租赁费14400元，押金2000元。 2019年11月18日，王青丽（甲方）、焦世维（乙方）、青海韶铭房地产营销策划有限公司（丙方）签订《房屋买卖定金协议书》，协议约定，焦世维购买王青丽所有的的位××区，即本案案涉房屋。 另查明，焦世维承租案涉房屋时，剩余水电、网络宽带、家具等一并交付。 以上事实有原告提交的租房协议、银行转账凭证、暖气费交纳收据、不动产权证，被告提交的房屋买卖定金协议书、物业收费单、宽带缴费记录等证据及当事人陈述在案佐证。 结合查明的事实及双方的诉辩主张，本院对原告的各项诉讼主张评判如下： 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原、被告之间签订的《租房协议》系双方平等自愿签订的，故该协议合法有效，依法应受法律保护，双方当事人均应当遵照合同约定行使各自的权利并履行各自的义务。该协议履行一年后，双方由承租关系转为买卖关系，在双方之间的租赁关系变更为买卖关系时，双方既已达成协商一致解除协议的合意，即案涉合同已经解除。故对焦世维要求解除双方签订的《租赁协议》的诉求，本院不予支持。协议解除后，尚未履行的，终止履行，按照协议约定，王青丽具有返还房屋押金的义务，故对焦世维要求返还房屋押金2000元的诉求，本院予以支持。关于王青丽辩称，房屋押金用于抵扣双方签订房屋买卖合同时焦世维办理贷款期间租金的理由，因双方签订的《租房协议》中明确约定，房屋押金不当做房租冲抵，故对该辩称本院不予采信。至于王青丽以签订的《房屋买卖定金协议》中第五条“甲方于乙方购房款付清后当日将该房与该房手续交给乙方”的约定，要求焦世维支付贷款期间产生的房屋租金，王青丽在本案中未提起反诉，针对该诉求王青丽可以另行起诉。 关于王青丽辩称，房屋押金抵扣承租时剩余水电费288元，网络宽带费360元的理由。庭审中，焦世维认可剩余水20吨，电570度，宽带有但未使用过，以上费用因原告交纳2018年暖气费，双方予以抵消。本院认为，双方签订的《租房协议》对剩余的水电费及网络费用没有书面约定，焦世维虽于2018年11月24日承租房屋，但实际交纳了承租房屋之前一个月的暖气费用。而双方由房屋租赁合同转化为房屋买卖合同时，亦未对该两笔费用有书面约定，且在本案诉讼之前双方就此问题未向对方主张过权利，所以该两笔费用应视为各方对对方的赠予，予以抵消。故对王青丽的辩称理由本院不予采信。 关于退还未交付使用9㎡房屋的租金1790元及暖气费236元的问题。双方签订的《租房协议》中未约定案涉房屋是按间、室、平方承租，而焦世维对王青丽没有交付9㎡房屋使用权有承担举证的义务，焦世维虽然向本院提交证人证言，但该证人与焦世维有利害关系，王青丽对证人证言不予认可，同时，焦世维亦未能提交其他有效证据予以佐证，故对该诉求本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告王青丽于本判决生效后十日内返还原告焦世维押金2000元； 二、驳回原告焦世维的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告王青丽负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。 审 判 员 高秋香 二〇二〇年六月十五日 法官助理 马莉娟 书 记 员 黎元珍 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第三十九条第二款适用简易程序审理的民事案件，由审判员一人独任审理。 第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。