文书内容江苏省高邮市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1084民初6708号原告：汤兆和，男，汉族，1964年6月24日出生，住高邮市。委托诉讼代理人：吴晓萍，高邮市衡平法律服务所法律工作者。被告：陈永祥，男，汉族，1973年8月11日出生，住高邮市。委托诉讼代理人：王伟，江苏仁方律师事务所律师。原告汤兆和与被告陈永祥确认合同无效纠纷一案，本院于2019年10月9日立案受理后，依法适用简易程序于2019年11月7日公开开庭进行了审理，后依法适用普通程序于2020年6月10日再次公开开庭进行了审理。原告汤兆和及其委托诉讼代理人吴晓萍、被告陈永祥的委托诉讼代理人王伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原被告于2016年8月23日签订的厂房及附属设施买卖协议、土地租赁合同无效；2、判令被告将所占有的厂房及附属设施腾空返还原告；3、判令被告承担诉讼费用。庭审中，原告要求被告支付实际占用厂房及附属设施的损失费用。事实和理由：原被告于2016年8月23日签订厂房及附属设施买卖协议、土地租赁合同。合同约定：原告将在高邮市汤庄镇汤庄村五组约3.2亩的土地上（原告租赁）建造的生产厂房及附属设施出卖给被告，售价为70万元（不含土地租金），合同签订后5日内支付40万元，2016年10月23日前支付30万元，在被告付清70万元价款钱，上述厂房及附属设施的所有权为原告所有。合同签订后，原告按约将部分厂房及附属设施交付给被告，但被告除支付原告40万元外，余款30万元一直未支付。厂房及附属设施买卖协议、土地租赁合同因违反法律法规的强制性规定，合同应为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，现原告诉至本院提出上述诉求。被告答辩称：1、2016年8月23日签订的《协议》不存在违反强制性效力性法律规定；2、涉案《土地租赁合同》不存在法律规定的无效情形，涉案土地不是原告所有与合法使用权人，而是归属于汤庄镇汤庄村的集体土地，涉案土地租赁得到汤庄镇汤庄村确认，由被告依法使用，原告主体不适格，应驳回原告要求确认合同无效的诉求；3、被告合法占有和使用厂房及附属设施、合法使用涉案土地使用权，应驳回要求被告腾让迁出的诉求；4、如果要强调合同无效，必须先确认建筑物非法；建筑物非法与本案使用权买卖不相干；5、原告提出本案诉求的真实原因是，原告认为资产便宜出卖了，现在反悔拒不配合履行合同，被告要继续支付剩余款项，原告拒不接受，原告恶意违约，企图通过合同无效取回资产；5、原告诉称的“余款30万元未支付”纯属虚构。综上，被告请求本院驳回原告的诉求。经审理查明：2013年1月1日，高邮市汤庄镇汤庄村村民委员会（以下简称汤庄村委会）与原告汤兆和签订《土地租赁合同》1份，约定汤庄村委会将位于亩土地使用权出租给原告汤兆和使用（用于建造生产用厂房），租赁期限30年，从2013年1月1日至2042年12月31日，租金交纳采取五年交付一次的方式，每亩土地按800元一年计算。2013年3月11日左右，原告汤兆和在上述租赁土地上建造了钢构厂房，并从事五金配件加工业务。2016年8月23日，原告汤兆和作为甲方、被告陈永祥作为乙方签订《协议》1份，主要内容为：甲方租赁了高邮市汤庄镇汤庄村五组面积约3.2亩的土地并在上述土地上建造了生产厂房用于生产经营，租赁期限为三十年（从2013年1月1日至2042年12月31日止），甲方决定将其在上述租赁场地上建造的厂房及甲方建设的附属设施卖给乙方。协议具体内容为：1、甲方将其建造在高邮市汤庄镇汤庄村五组的厂房及由甲方建设的附属设施（包括厂房门口由汤兆和浇灌的水泥路无条件交给乙方）卖给乙方。上述厂房及附属设施无任何证件，甲方承诺其对上述厂房及附属设施享有所有权，对厂房及附属设施的土地享有使用权，否则视为甲方违约；乙方购买前对上述厂房及附属设施的所有权、土地使用权已做充分了解；2、上述厂房及附属设施的售价为柒拾万元（不含土地租金）。支付时间、数额及方式：第一次乙方在签订本协议后5日内支付给甲方肆拾万元；第二次乙方于2016年10月23日前支付给甲方叁拾万元。在乙方付清上述柒拾万元前，上述厂房及附属设施的所有权为甲方所有；乙方付清后，上述厂房及附属设施的所有权归乙方；3、签订本协议时，乙方于2016年10月23日前给发包方租赁期间的租金陆万元。此款由甲方代收，由甲乙双方共同将上述租金支付给发包方。4、甲方与汤庄村委会签订的《土地租赁合同》中约定的汤兆和的所有权利、义务，签订本协议后由陈永祥享有和承担；5、签订本协议签，甲方经营所欠的债务（包括甲方经营所欠的工人工资、所欠的税、水电费等）由甲方承担，与乙方无关，若给乙方造成损失时，甲方应给予赔偿；签订本协议后，乙方经营所欠债务由乙方自行承担，与甲方无关。同日（2016年8月23日），汤庄村委会作为见证单位、原告汤兆和作为甲方、被告陈永祥作为乙方又补充签订《土地租赁合同》1份，约定：1、甲方将上述位于亩土地使用权及地面建筑物转让给乙方使用；2、乙方承接本场所必须进行合法经营，不能有违国家法律法规的经营活动；3、甲方应保证本场所的水、电及基本设施完整，接管后水、电费及有关市容环境卫生、门前三包等费用，由乙方自行承担；4、乙方在接管后因生产经营所发生的所有事故及他人安全，由乙方承担责任与甲方无关。2016年9月17日，汤庄村村民杨志根等人亦与原被告补充签订《土地租赁合同》，同意将上述所属土地租赁给原被告使用。2019年10月28日，汤庄村委会出具《情况说明》，内容为：“2016年8月，汤兆和将高邮市汤庄镇汤庄村五组面积约3.2亩土地上的建筑物及附属设施（含厂房），全部转让给陈永祥，根据2016年8月土地租赁合同，我村已知道，没有异议”。2016年8月28日，被告陈永祥向原告汤兆和支付了厂房款40万元。原告汤兆和当天向被告陈永祥出具收条1份，记载：“今收到陈永祥人民币肆拾万元整（￥400000），（出卖厂房款：按协议所收的第一笔款）。诉讼中，被告陈永祥提供了原告汤兆和在2016年10月1日至2018年2月5日期间以借条形式向陈永祥出具的金额分别为2万、1万、10万、2万、2万、1万、1万、2万的凭据8张，拟主张被告又向原告支付了厂房款21万元。另查明，被告陈永祥作为投资人在涉案厂房及附属设施所在地址设立了个人独资企业，企业名称为扬州盘茂标准件厂，经营范围为机械五金配件等加工销售业务，登记地址为高邮市汤庄镇汤庄村五组。为查明涉案建设厂房及附属设施的合法性，本院依职权向高邮市自然资源和规划局进行书面咨询，该局复函如下：1、该厂占地范围在土地利用现状图上地类大部分为农用地，东南角小部分（原农民住宅）为建设用地；2、该厂未取得规划和建设用地审批手续；3、该厂改变了土地用途；4、该厂占地范围不符合城乡建设规划，无法办理规划建设用地手续。2019年9月24日、10月8日，原被告双方曾因涉案纠纷报警至汤庄派出所，该所出警处理，调解未成。上述事实，有原被告双方当事人的陈述以及土地租赁合同、协议、收条、借条、高邮市自然资源和规划局复函、接处警工作登记表、杨志根调查笔录、厂房照片等证据予以证实。本院认为，当事人订立、履行合同应当遵守法律规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：…（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。《中华人民共和国土地管理法》第四条规定：“国家实行土地用途管制制度…严格限制农用地转为建设用地…”，第四十四条规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”。《中华人民共和国农村土地承包法》第三十八条规定：“土地经营权流转应当遵循以下原则：（二）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途…”。《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条第（一）款规定：“在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的，建设单位或者个人应当向乡、镇人民政府提出申请，由乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证”；第（三）款规定：“在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设以及农村村民住宅建设，不得占用农用地；确需占用农用地的，应当依照《中华人民共和国土地管理法》的有关规定办理农用地转用审批手续后，由城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。建设单位或个人在取得乡村建设规划许可证后，方可办理用地审批手续”。本案中，根据高邮市自然资源和规划局复函，原被告于2016年8月23日签订的《协议》以及《土地租赁合同》中指向的厂房及附属设施涉及的土地大部分为农用地，东南角小部分（原农民住宅）为建设用地，占地范围不符合城乡建设规划，涉案厂房及附属设施的建设改变了土地用途，未取得规划和建设用地审批手续，亦无法办理规划建设用地手续，因而原被告于2016年8月23日签订的上述两份合同违反国家法律、行政法规及政策的禁止性规定，为无效合同，本院对原告要求确认上述两份合同无效的诉求予以支持。对于被告提出要求确认涉案建筑物违法的抗辩主张，本院认为，根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款”，第六十五条：“在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除”，第六十八条：“城乡规划主管部门作出责令停止建设或者限期拆除的决定后，当事人不停止建设或者逾期不拆除的，建设工程所在地县级以上地方人民政府可以责成有关部门采取查封施工现场、强制拆除等措施”等规定，违法建筑的认定和处理属于国家行政机关的职权范围，不属于人民法院主管范围，人民法院应避免通过司法程序代行行政职权而直接认定和处理违法建筑，故本院对被告该主张不予理涉。原被告于2016年8月23日签订的《协议》以及《土地租赁合同》无效，原告要求被告将所占有的厂房及附属设施腾空返还原告。本院认为，原告作为涉案厂房及附属设施的建造者，基于建设行为的违法性，原告不能取得涉案建筑物的所有权；但在相关管理部门认定并处理之前，原告基于对涉案建筑物的出资建造，拥有对建筑物的财产权利，亦形成了原始占有的事实状态，受占有制度的保护；其次，原告要求返还建筑物，是基于合同无效如不返还建筑物将造成建筑物的占有受到侵害产生的争议请求，属于民事案件受理范围，不属于人民法院不予受理的当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的范畴。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”以及《中华人民共和国物权法》第二百四十五条“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物”的规定，原告有权要求被告返还涉案厂房及附属设施。经本院法律释明，被告提出基于涉案合同给付了原告40万元购厂房款，原告对此同意返还，且亦符合《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，故原告应向被告返还购厂房款40万元。对于被告要求原告以购厂房款40万元为基数按照年利率6%承担从提供款项次日（2016年8月29日）起至实际还清之日止的利息损失的抗辩，以及原告在庭审中要求被告支付实际占用厂房及附属设施损失费用的诉求（计算标准为：合同总价70万元，已占用3年，平均23333元/年，逾期顺加），原被告双方均不予认可。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“…有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任…”。本案中，从原被告签订的《协议》条款“上述厂房及附属设施无任何证件…乙方购买前对上述厂房及附属设施的所有权、土地使用权已做充分了解”等内容可知，原被告双方在明知涉案厂房及附属设施未取得合法手续的情况下仍坚持交易，原被告双方具有同等过错，且双方主张的上述损失数额相当，故本院认为原被告各自承担相应损失，本院对原被告上述主张不予支持。对于被告提供的原告汤兆和在2016年10月1日至2018年2月5日期间以借条形式向被告出具的凭据8张（金额合计21万元），拟主张被告又向原告支付了厂房款21万元要求原告返还本金及利息的抗辩，原告提出系因自己经营困难故而向被告借款。本院认为，上述8张凭据出具的形式、内容与原告于2016年8月28日出具的收取厂房款的收条的形式、内容明显差异，本院未能确认上述8张凭据确实用于支付本案厂房款项，本院根据被告目前提供的证据倾向于属借款关系，与本案并非同一法律事实关系，被告另行起诉主张权利为宜。为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第四条、第四十四条、《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条、《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条、第六十五条、第六十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告汤兆和与被告陈永祥于2016年8月23日签订的《协议》、《土地租赁合同》无效；二、被告陈永祥于本判决生效后十日内腾空位于高邮市汤庄镇汤庄村五组的厂房及附属设施并返还给原告汤兆和；三、原告汤兆和于本判决生效后十日内返还被告陈永祥厂房款40万元；四、驳回原告汤兆和的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10800元，由原告负担5400元，被告负担5400元（该款原告已经预缴，被告于本判决生效后十日内履行本判决义务时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 长  叶晓红人民陪审员  陆家艮人民陪审员  朱增海二〇二〇年六月十七日书 记 员  赵丹丹