贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2301民初267号原告：杨凤荣，女，1964年3月15日生，汉族，住贵州省兴义市，现住贵州省兴义市。委托诉讼代理人：张孟孟，江苏天帆律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱先明，江苏天帆律师事务所律师。被告：兴义市瑞河房地产开发有限责任公司，住所地贵州省兴义市坪东办迎新大道碧翠苑3栋1单元102室。法定代表人：吴小梅，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：赵云，贵州心达律师事务所律师。被告：兴义市向阳路小学，住所地贵州省兴义市向阳路12号。负责人：刘波，该校校长。委托诉讼代理人：杨出波，贵州天生律师事务所律师。原告杨凤荣与被告兴义市瑞河房地产开发有限责任公司（以下简称瑞河公司）、兴义市向阳路小学（以下简称向阳路小学）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨凤荣及其委托诉讼代理人张孟孟、钱先明，被告瑞河公司的委托诉讼代理人赵云，向阳路小学的委托诉讼代理人杨出波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨凤荣向本院提出诉讼请求：1.判决解除杨凤荣与瑞河公司于2012年11月20日签订的《商品房买卖合同》，由瑞河公司返还购房款965280元（以965280元为基数，自起诉之日起按年利率6%计算至实际给付之日止）；2.判决瑞河公司、向阳路小学赔偿杨凤荣损失80万元；3.诉讼费用由瑞河公司、向阳路小学承担。事实及理由：2012年11月20日，杨凤荣与瑞河公司签订《商品房买卖合同》，合同约定杨凤荣作为买受人购买瑞河公司开发的位于兴义市，该商品房用途为商铺，建筑面积共60.33平方米，单价为16000元／平方米，总金额为965280元。后杨凤荣和瑞河公司以及向阳路小学三方签订《合同补充协议之二》，约定：“乙方（向阳路小学）的大门的进出通道（指从向阳路毗邻向阳路小学外大门处到内大门的长80米、宽6.8米的通道），该通道的产（所有）权属向阳路小学，由乙方和购买甲方瑞河公司房屋、商铺的业主共用。甲方资助乙方30套教室多媒体投影系统、1套多媒体活动室投影系统和100套课桌椅办学（合计人民币46.9470万元）。乙方保证甲方业主的通道畅通，不得砌围墙、缩窄道路影响业主的使用功能。因向阳路小学大门的通道是购买甲方房屋的业主所有人购买的前提条件，所以本条款为不可撤销条款，并在签订商品房买卖合同时经向阳路小学作为第三方签章认可。”2019年8月伊始，向阳路小学在未以任何方式通知杨凤荣的情况下，违反上述约定在通道上开始砌围墙。杨凤荣曾向瑞河公司、向阳路小学协调沟通以及向相关部门反映情况，但均未得到妥善解决。现围墙已砌完，向阳路小学又欲改大门（已得到相关部门的回复确认）。杨凤荣认为，三方签订的《合同补充协议之二》的内容，构成瑞河公司和向阳路小学共同对杨凤荣的合同承诺，该承诺具有持续性，且向阳路小学大门的通道是各业主购买商铺的前提条件，具有不可撤销性，瑞河公司负有保证该合同承诺的履行义务。现向阳路小学违反三方协议约定，在上述通道上堆砌围墙，且协议中约定的“大门进出通道”不是任意通道，其欲改大门的行为直接变更了协议内容，造成杨凤荣损失严重，致使杨凤荣的合同目的不能实现，构成根本违约。杨凤荣有权依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定要求解除《商品房买卖合同》，返还购房款，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定有权要求瑞河公司、向阳路小学承担损失赔偿责任，请求贵院支持杨凤荣的诉讼请求。瑞河公司辩称，1、本案的案由应为地役权纠纷。根据杨凤荣诉状所称，本案争议标的系《商品房买卖合同》《合同补充协议之二》中瑞河公司、杨凤荣及向阳路小学三方对向阳路小学大门的进出通道使用权的约定，而非我公司与杨凤荣《商品房买卖合同》中的商铺门面，根据我国《物权法》第一百五十六条的规定，本案案由应为地役权纠纷，而非商品房预售合同纠纷。2、杨凤荣诉请解除与瑞河公司于2012年11月20日签订的《商品房买卖合同》，并返还购房款965280元无事实和法律依据。《商品房买卖合同》是瑞河公司与杨凤荣双方反复协商一致达成的协议，是双方真实意思表示，根据我国《合同法》第八条之规定，《商品房买卖合同》依法应受法律的保护，且瑞河公司已将《商品房买卖合同》中的商铺门面全面交付给杨凤荣使用，同时也已经办理了产权转移登记手续。杨凤荣诉称“向阳路小学大门的通道是各业主购买商铺的前提条件，具有不可撤销性”，据此认为瑞河公司负有保证合同承诺的履行义务之说，完全是混淆了不可撤销和保证的法律概念。瑞河公司认为此处的“不可撤销”指的是三方在向阳路小学大门的进出通道使用权剩余期限内不得撤销《合同补充协议之二》中对向阳路小学大门的进出通道共用的合同约定，而不是杨凤荣所说的“保证合同承诺的履行义务”。具体到《合同补充协议之二》，瑞河公司为让业主能便捷、合理的共同使用向阳路小学大门的通道，以资助的方式履行了向向阳路小学交付价值46.9470万元的多媒体投影系统、多媒体活动室投影系统和桌椅，全面履行了《合同补充协议之二》的义务。对于杨凤荣诉称向阳路小学大门的进出通道不是任意通道，向阳路小学欲改大门行为直接变更了协议内容，造成其损失严重，致使杨凤荣合同目的不能实现，构成根本违约”之说，既无事实、法律根据，也无合同约定。如上所述，《商品房买卖合同》中的商铺门面，瑞河公司已交付杨凤荣使用，何来合同目的不能实现。另外《合同补充协议之二》约定的是“向阳路小学大门的进出通道的使用权”，而不是杨凤荣所谓的向阳路小学“欲改大门”。向阳路小学是否改大门与本案无关，更与《商品房买卖合同》中商铺门面无关。3、如上所述，瑞河公司已全面履行了《商品房买卖合同》及《合同补充协议之二》中约定的交付商铺门面、办理产权转移登记手续、履行了向向阳路小学交付价值46.9470万元的多媒体投影系统、多媒体活动室投影系统和桌椅的义务，不存在任何违约行为，不应对杨凤荣承担任何责任。4、杨凤荣应对其主张存在80万元的损失承担举证责任。5、本案系向阳路小学违反《合同补充协议之二》的约定，在其大门的进出通道违约砌围墙，妨碍杨凤荣行使权利导致，同时杨凤荣在诉状中认可是向阳路小学砌围墙的这一违约行为致使其诉至法院。若杨凤荣损失真实存在，该损失应由向阳路小学承担。综上，请求人民法院依法驳回杨凤荣对瑞河公司的全部诉讼请求。向阳路小学辩称，1、杨凤荣的诉请于法无据。杨凤荣与瑞河公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，不具备解除的条件。2、向阳路小学的行为是合法行为，没有给杨凤荣造成任何经济损失，杨凤荣也没有提供因向阳路小学的行为让其遭受到经济损失和经济损失具体为多少的证据。3、本案因杨凤荣的滥用诉权引起，所产生的诉讼费用应当由其自行承担。本院经审理认定事实如下：“瑞河·学林苑”系瑞河公司开发建设的商住楼，位于兴义市小学旁，该商住楼共2个单元，建筑层数地上9层，地下0层。瑞河公司于2010年7月8日取得该商住楼的商品房预售许可证，2011年7月19日取得竣工验收备案表。2012年11月20日，杨凤荣（买受人）与瑞河公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》约定购买“瑞河·学林苑”第1幢1单元8号门面，按建筑面积计算单价为16000元／平方米，按套内面积计算单价为17875.56元／平方米，总金额为965280元。付款方式约定为签订合同时买受人支付首付款485280元，余款480000元以银行按揭贷款方式支付。约定的交房时间为2012年12月31日前。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。因前述商铺与向阳路小学内大门至向阳路的通道（长约75米，宽5.37米）毗邻，该条通道系向阳路小学通过划拨方式取得的教育用地，是连接向阳路小学外大门至内大门的通道，亦是学生进入校园的必经之路，使用权人为向阳路小学。故而杨凤荣（买受人）、瑞河公司（甲方、出卖人）、向阳路小学（乙方）三方在《商品房买卖合同》后签订了一份《合同补充协议之二》，约定“向阳路小学大门的进出通道（指从向阳路毗邻向阳路小学外大门处到内大门的长80米、宽6.8米的通道），该通道的产（所有）权属向阳路小学，由向阳路小学和购买瑞河公司瑞河地产房屋、商铺的业主共用。瑞河公司资助向阳路小学30套教室多媒体投影系统、1套多媒体活动室投影系统和100套课桌椅办学（合计人民币46.9470万元）。向阳路小学保证瑞河公司业主的通道畅通，不得砌围墙、缩窄道路影响业主的使用功能。瑞河公司及业主不得占道经营、不得在向阳路小学大门的进出通道上停放车辆、不得堆放杂物，瑞河公司及其业主的行为如有违反，严重影响正常教学的，向阳路小学有权采取措施保证学校大门通道的畅通和正常的教育教学秩序。因向阳路小学大门的通道是购买瑞河公司房屋的业主所有人购买的前提条件，所以本条款为不可撤销条款，并在签订商品房买卖合同时经向阳路小学作为第三方签章认可。”《商品房买卖合同》及《合同补充协议之二》签订后，杨凤荣支付了购房首付款并办理了按揭手续，双方亦完成了房屋的交付和过户登记手续，杨凤荣接收房屋后已装修使用至今。至2019年8月，向阳路小学根据兴义市人民政府《兴义市2019年开展秋季学校及周边食品安全专项整治工作实施方案》等文件对学校周边环境进行整治，并在前述通道上砌筑了围墙。杨凤荣、付筑华等商铺业主认为向阳路小学砌墙的行为违反了《合同补充协议之二》的约定，故通过网站留言方式向兴义市人民政府反映。经政府反馈意见为：学林苑小区业主存在以下如商铺业主送货的机动车辆不听从学校的指挥和劝告，随时将机动车辆乱停乱放在通道中。学林苑内车辆及人员在该校学生进出时随时随意出入通道，学林苑门店商家乱摆摊设点，随意将摊位摆放到学校进校通道上，垃圾不能及时处理等严重影响学校师生安全的行为。根据黔西南州人民政府常务会议纪要（州府常议[2019]4号）要求，同意将该校旁边的原黔西南州图书馆所有资产划给该校，根据规划设计，该校进校大门将设置在兴义市公安局向阳派出所旁，现在师生进出校园的大门需要封闭…。后杨凤荣认为该回复意见并不能影响《合同补充协议之二》的效力，故向本院提起诉讼，主张解除《商品房买卖合同》返还购房款并要求瑞河公司及向阳路小学赔偿损失80万元。本院认为，瑞河公司将其开发的向阳路小学旁的“瑞河·学林苑”商住楼第1幢1单元8号商铺出售给杨凤荣，双方签订了《商品房买卖合同》并与第三方向阳路小学签订了《合同补充协议之二》，系各方当事人的真实意思表示,未违反法律、行政法规的强制性规定，已成立并生效。本案杨凤荣因向阳路小学在通道砌墙而主张解除《商品房买卖合同》、返还购房款、赔偿损失。案涉《商品房买卖合同》和《合同补充协议之二》，虽然称为补充协议，但《商品房买卖合同》与《合同补充协议之二》签订主体不同，权利义务关系也不同。《合同补充协议之二》是商品房买卖的买受人杨凤荣、出卖人瑞河公司与向阳路小学三方签订，其主要内容为瑞河公司资助向阳路小学多媒体投影系统及桌椅，购买瑞河公司房产的业主共用向阳路小学的通道。该补充协议的权利义务，实质是一个地役权的权利义务。所谓地役权，是指土地上的权利人为了自己使用土地的方便或者土地利用价值的提高，通过约定而得以利用他人土地的一种用益物权。经本院释明，杨凤荣坚持要求解除《商品房买卖合同》。对于《商品房买卖合同》是否解除的争议，根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同解除分为法定解除和约定解除，所谓约定解除，是指当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。所谓法定解除，是指法律规定的可以或应当解除合同的情形，在出现该种情形时，当事人享有法定解除权，并有权据之解除合同，终止合同权利义务。首先，案涉《商品房买卖合同》及《合同补充协议之二》并未约定在向阳路小学砌墙的条件下，杨凤荣享有解除合同的权利。其次，商品房买卖合同，是房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案《商品房买卖合同》签订后，瑞河公司收取了全部购房款，交付了房屋并为杨凤荣办理了过户手续，杨凤荣亦已接收房屋并使用多年，杨凤荣、瑞河公司《商品房买卖合同》的主要合同权利义务已经履行完毕，并非合同法中一方迟延履行主要债务，守约方享有合同解除权的情形。再次，商品房买卖合同中买受人的“合同目的”“根本目的”就是取得商铺所有权，享有占有、使用、收益、处分的权利。杨凤荣已经取得案涉商铺的所有权并占有商铺，其根本目的已经得到实现。对于在诉讼过程中杨凤荣申请证人出庭表示因向阳路小学的砌墙行为导致其商铺租金下跌，其商业投资目的不能实现的问题。任何的商业投资都并非绝对盈利，本案当事人基于《商品房买卖合同》而签订《合同补充协议之二》中约定“向阳路小学保证瑞河公司业主的通道畅通，不得砌围墙、缩窄道路影响业主的使用功能。”是基于更加充分地实现不动产的使用价值而做的约定，向阳路小学的砌墙行为虽在一定程度上影响了商铺的生意，但并未影响杨凤荣继续占有、使用、处分商铺，并不足以达到合同根本目的不能实现的程度。同时《合同补充协议之二》亦约定了“瑞河公司及业主不得占道经营、不得在向阳路小学大门的进出通道上停放车辆、不得堆放杂物，瑞河公司及其业主的行为如有违反，严重影响正常教学的，向阳路小学有权采取措施保证学校大门通道的畅通和正常的教育教学秩序。”根据本院审理认定的事实，瑞河公司业主在经营商铺过程中亦存在一定的违约行为。综上，杨凤荣以向阳路小学在通道砌墙而要求解除《商品房买卖合同》、返还购房款，没有合同约定也不符合法律规定，本院不予支持。关于损失赔偿的问题，首先，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。在作出判决前，当事人未能提供或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。对于杨凤荣遭受的损失，应当由杨凤荣承担举证证明责任，在本案判决前，杨凤荣并未提供证据证明因向阳路小学的砌墙行为给其造成的损失数额，应由杨凤荣承担不利后果。其次，法律赋予当事人在处理近邻不动产的所有和利用关系中的自治权，允许当事人自由约定其权利义务，更加充分地实现不动产的使用价值。杨凤荣、瑞河公司与向阳路小学签订的《合同补充协议之二》约定“向阳路小学大门的进出通道（指从向阳路毗邻向阳路小学外大门处到内大门的长80米、宽6.8米的通道），该通道的产（所有）权属向阳路小学，由向阳路小学和购买瑞河公司瑞河地产房屋、商铺的业主共用。”属于地役权的范围。经本院释明，杨凤荣明确表示不变更案由及诉讼请求，坚持要求解除合同并基于解除合同要求赔偿损失80万元，因合同解除与合同继续履行所产生的损失截然不同，故本案没有移送鉴定的基础。杨凤荣应当承担举证不能的不利后果，对其主张的损失80万元，本院不予支持。综上所述，杨凤荣要求解除《商品房买卖合同》不符合合同的解除条件，对其要求解除《商品房买卖合同》、返还购房款、以解除合同为前提而赔偿损失80万元的诉讼请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回杨凤荣的诉讼请求。案件受理费20688元，减半收取10344元，由杨凤荣负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。审 判 员 王明快二〇二〇年六月三日法官助理 高丽枝书 记 员 刘婉蓉