浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙01民终3993号 上诉人（原审被告）：陈周俐，女，1975年7月5日出生，汉族，住浙江省杭州市上城区。 上诉人（原审被告）：周侹，男，1972年2月19日出生，汉族，住浙江省杭州市上城区。 两上诉人共同委托诉讼代理人：徐亮,浙江金鸽律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：汪俐辰，女，1993年4月1日出生，汉族，住浙江省玉环县。 委托诉讼代理人：叶斌斌,浙江海贸律师事务所执业律师。 上诉人陈周俐、周侹因与被上诉人汪俐辰房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市上城区人民法院（2020）浙0102民初178号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月8日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：2019年5月5日，汪俐辰（乙方、购买人）与陈周俐（甲方、出售人）、周侹（甲方、共有权人）、案外人杭州房优屋房地产经纪有限公司（丙方、居间人）就坐落于杭州市上城区房屋签订《房屋买卖定金协议》一份，约定甲方承诺交易房屋的权属证书齐全，并为了代表出售房屋的诚意，于本协议签署后1个工作日内将权属证书交予丙方保管，直至完成房屋交易；乙方应于本协议签署的同时向甲方自行支付定金10万元，甲方收取定金时向乙方出具收据，双方确认以132万元的房屋转让价购买该房屋，乙方须于正式合同签定后1个工作日前支付首期款55万元至双方约定的银行第三方监管账户，余款乙方申请银行贷款，甲乙双方应在本协议签订后2日内向丙方提供购房查档所需资料，乙方同意授权丙方代为办理限购查档，待限购查档通过后2日内签订《杭州市房屋转让合同》及《居间服务合同》等相关法律文件，三方特别约定，房屋权属证书自甲方书面提出解除协议要求取回，并履行完相关的责任和义务后返还甲方；在本协议约定期限内，若乙方不与甲方签订《杭州市房屋转让合同》，乙方无权要求甲方返还定金，甲方已经收取的定金不予退还，若甲方不与乙方签订《杭州市房屋转让合同》，甲方应双倍返还定金给乙方，若发生违约情形，守约方不选择定金罚则的，可按房屋转让价的10%要求对方支付违约金；该房屋的实际成交价为155万元，其中合同价为132万元，另计房屋装修转让费23万元。同日，陈周俐出具权房配偶承诺出售承诺书，表示本人出售的涉案房产已征得本人配偶同意，若因本人违反上述承诺，导致合同无效或者无法履行，本人同意承担相关法律责任并承担定金协议约定的违约金额。同时陈周俐出具收据一张，言明收到房屋买受人汪俐辰交来的定金10万元。 同年5月9日晚，杭州房优屋房地产经纪有限公司工作人员通知陈周俐下周一或周二能否签合同，陈周俐询问汪俐辰的首付款是否准备好，答复首付款45万元，及定金10万元，刚好55万元。后应陈周俐要求，汪俐辰配合杭州房优屋房地产经纪有限公司工作人员将筹集的首付款欲汇入相关账户，同年5月15日，陈周俐要求首付款汇入银行第三方监管账户。当被杭州房优屋房地产经纪有限公司工作人员告知汪俐辰明天需出差，至周六晚才能回来的信息后，陈周俐即表示因当天房款未打，又不能如期签约，表示无法帮该工作人员。经陈周俐与该工作人员沟通后，6月16日，陈周俐出具取件函（因对方在约定时间内无法正常支付首付款到第三方银行账号，多次沟通无结果，中介商榷后取回房产证）后，从杭州房优屋房地产经纪有限公司取回涉案房屋的权属证书。 同年5月底，汪俐辰与陈周俐微信联系能否继续交易，陈周俐表示需开启新的一页。后汪俐辰与杭州房优屋房地产经纪有限公司均继续与陈周俐联系签约，均无果，为此成诉。审理中陈周俐、周侹抗辩涉案定金合同解除的原因系陈周俐未按约定时间支付首付款，系汪俐辰违约。汪俐辰申请的证人则表述正式合同签订后1个工作日前支付首期款55万元至双方约定的银行第三方监管账户的字面意思为双方签订正式房屋转让合同当天支付首期款。 汪俐辰的诉讼请求为：1、确认《房屋买卖定金协议》解除；2、陈周俐、周侹立即归还定金10万元；3、陈周俐、周侹支付违约金15.5万元。 原审法院认为：依法成立并生效的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应遵循诚实信用原则，及时全面履行各自的义务。当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案争议焦点为正式合同签订后1个工作日前支付首期款55万元至双方约定的银行第三方监管账户的真实意思。1、从该文字的字面理解为签订合同后买受人才有支付首期款的义务，而非约定支付首期款后双方签订正式房屋转让合同；2、本案定金协议签订时双方并未约定银行第三方监管账户，第三方账户系在陈周俐询问汪俐辰是否将首付款准备妥后才商定，且未签订正式房屋转让合同即支付首付款也不符合交易习惯。为此原审法院认为双方签订定金协议时并未约定签订房屋转让合同的前提条件系汪俐辰须支付首付款，陈周俐、周侹抗辩汪俐辰违约导致双方未签订房屋转让合同的理由不成立。现基于陈周俐、周侹单方取回放在中介的权属证书，不愿与汪俐辰签订房屋转让合同，根据合同约定，构成违约。汪俐辰可选择要求陈周俐、周侹按房屋转让价款10%支付违约金，本案合同价155万元含装修转让费23万元，故房屋实际转让价为132万元，故汪俐辰要求陈周俐、周侹支付违约金15.5万元应纠正为13.2万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十六条、第一百二十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院于2020年4月13日判决：一、汪俐辰与陈周俐、周侹于2019年5月5日签订的《房屋买卖定金协议》予以解除；二、陈周俐、周侹于判决生效之日起十日内返还汪俐辰定金100000元，并支付违约金132000元；三、驳回汪俐辰的其他诉讼请求。如陈周俐、周侹未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。预收案件受理费5125元，减半收取2562.5元，由汪俐辰负担231.5元，陈周俐、周侹负担2331元。 宣判后，陈周俐、周侹不服，向本院提起上诉称：原审法院在认定事实和适用法律上均存在错误，具体理由如下：第一，关于支付首付款对象问题。陈周俐、周侹一方从未认为首付款应当直接支付给陈周俐、周侹一方。而是根据合同应当先由汪俐辰凑齐首付款，并汇至第三方的账户。第二，关于首付款的支付时间问题。一审法院根据汪俐辰一方申请的证人认为字面意思是双方签订正式房屋转让合同当天支付首付款，以及法官自身根据字面理解以及其认为的“交易习惯”推导出无须在签订正式合同前支付首付款。这种认定错误，严重背离了各方当事人的真实履行情况。根据陈周俐、周侹在原审中提供的与中介的聊天记录，可以明显看出以下事实：1、2019年5月5日，签订了《定金合同》，在当天晚上，中介问何时签订合同，陈周俐、周侹即提出首付款准备的如何，而非回应签订合同的具体时间。中介人员告知只有45万，还需要陈周俐、周侹的10万元定金，才能凑齐55万元。陈周俐、周侹告知不可以，后汪俐辰重新凑齐首付款，此举导致原定金协议约定的首付款时间及签约时间发生了改变。陈周俐、周侹在原定金协议尚在履行过程中的沟通即表明需先凑齐首付款55万元，再谈合作签约时间。说明系存在先有首付款后签订的先后顺序。2、因原定金协议约定限购查档通过后2日内签订正式合同，但因未凑齐首付款，导致原约定失效，需各方重新确定时间及首付款等事项。2019年5月13日，在与中介公司另一名领导沟通中，大超哥的表述也非常明确，5月14日先将钱统一存到建行西湖支行，提供存款证明，5月15日再定签约时间，存在一天差。此约定说明系首付款时间在先，签约时间在后，且陈周俐、周侹也明确告知先看到首付款的进度再按安排签约时间。然而，5月14日，汪俐辰因为出现各种问题，一直无法按5月13日的约定将首付款打入账户，导致达成的约定又无法完成，各方需重新确定内容。在5月15日，陈周俐、周侹提出因汪俐辰存在恶意拖延，故提出按照定金协议约定的内容将款直接汇至监管账户后再定签约，中介通过银行确认方案可行，且汪俐辰也同意此操作。后各方也确定了第三方的监管账户系中介公司的账户。但确定完账户之后，汪俐辰又突然提出自己的行程时间安排有冲突，无法在5月15日付款。后中介让陈周俐、周侹取回房地产原件，并要求陈周俐、周侹注明系汪俐辰违约。本案履行过程中完全是汪俐辰一方不能先履行自己的义务，系构成违约，而非陈周俐、周侹一方不配合。一审法院严重忽视了各方在履行过程中的意思表示，仅局限于双方存在争议的字面条款并错误解释条款，严重背离了客观事实。退一步说，即使“误载也不害真意”。若当事人的意思表示一致，仅仅用错了词，应按照其一致的意思表示。解释合同时应探寻当事人的真实意思，不应拘泥文字。另外，依据《合同法》第77条的规定，当事人协商一致，可以变更合同。在本案中，各方当事人实际在不同阶段达成了新的意思表示，在履行原合同过程中也并非是一成不变的。法院在认定事实时应该严格尊重各方当事人的真实意思表示，诚实守信约束各方当事人，而不能偏袒某一方当事人。否则，对另一方而言极不公平。综上一审法院认定事实不清，适用法律错误请求：1、撤销原审判决，驳回汪俐辰的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用均由汪俐辰承担。 针对陈周俐、周侹的上诉，汪俐辰发表答辩意见称：一、陈周俐、周侹既然认为应当首先支付首付款到第三方账户以后再签合同，这个前提必须满足两个先行条件。第一，定金合同有没有约定先支付首付款再签购房合同。第二，第三方的账户信息在哪里。对于这两个问题，在定金合同中都没有涉及。二、关于首付款的支付问题。汪俐辰从来就没有跟陈周俐、周侹，或者跟中介公司达成过要先支付首付款，后签购房合同的意向。无论是在定金合同签订时，还是在定金合同签订后，均没有这样的意思表示。实际情况是，5月9日汪俐辰已经准备好相应的首付款。但陈周俐、周侹坚持要看汪俐辰的账户信息。对此，汪俐辰为了履行合同也积极配合，但出示了账户信息以后陈周俐、周侹人要求汪俐辰向第三方的监管账户支付首付款。对此，汪俐辰是不予认可的。陈周俐、周侹的所有观点都是建立在汪俐辰答应或者认可应当首先支付首付款后签合同的前提下所推论出的。对此，汪俐辰并不予以认可。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 根据双方当事人的陈述，结合原审中双方提交的证据材料，本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为，案涉《房屋买卖定金协议》第四条中约定，汪俐辰须于正式合同签订后1个工作日前支付首期款550000元至甲乙双方约定的银行第三方监管账户。该约定明确表明签订正式房屋买卖合同在前，支付首付款在后。陈周俐、周侹主张双方约定签订正式房屋买卖合同前，汪俐辰需先将首付款支付至第三方监管账户，与合同约定不符，也有违正常的交易习惯，原审法院不予采信并无不当。当事人对其主张具有举证的义务，举证不能的，应承担不利的法律后果。陈周俐、周侹又主张双方当事人在案涉《房屋买卖定金协议》签订后也达成了先支付首付款的合意，故双方就协议的内容作出了重新约定，汪俐辰未支付首付款应承担违约责任，但未提供相应的证据证明汪俐辰对先支付首付款再签订正式的房屋买卖合同和如不按期支付首付款其需承担违约责任作出过明确意思表示；且即使如陈周俐、周侹所称，汪俐辰需先支付首付款，陈周俐、周侹亦未举证证明双方就首付款支付的时间达成过合意，陈周俐、周侹亦自认一直系与中介沟通，并未与汪俐辰沟通过。故对陈周俐、周侹主张的汪俐辰未按期支付首付款构成违约，本院不予支持。在汪俐辰并未违约的前提下，陈周俐从中介机构取回了房屋的权属证书，不愿意继续与汪俐辰签订正式的房屋买卖合同，构成违约。汪俐辰要求陈周俐、周侹返还定金及支付违约金的请求具有事实和法律依据，原审法院予以支持正确。 综上，陈周俐、周侹的上诉理由不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4780元，由上诉人陈周俐、周侹负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 骏 审判员 金瑞芳 审判员 秦海龙 二〇二〇年六月十五日 法官助理徐森燕 书记员戚依宜