重庆市万州区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0101民初1439号原告：中国建设银行股份有限公司重庆万州分行，住所地重庆市万州区高笋塘86号，统一社会信用代码9150010190790389XP。负责人：成良勇，行长。委托诉讼代理人：何虹东，重庆渝万律师事务所律师，一般代理。被告:重庆市建有物业发展有限公司，住所地重庆市万州区王牌路袁家墩2号，统一社会信用代码91500101711665965B。法定代表人：牟建兴，董事长。委托诉讼代理人：向群瑶，重庆无尤律师事务所律师，特别授权。原告中国建设银行股份有限公司重庆万州分行（以下简称建行万州分行）与被告重庆市建有物业发展有限公司（以下简称建有物业公司）保证合同纠纷一案，本院于2020年3月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告建行万州分行的委托诉讼代理人何虹东、被告建有物业公司的委托诉讼代理人向群瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建行万州分行向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告承担连带保证责任：即立即偿还原告借款本金234173.23元，并支付截止2018年5月31日利息4421.85元、罚息165.86元；立即支付利息（以234173.23元为基数，自2018年6月1日起至2019年3月21日止，按照基准利率下浮20%后下浮30%计算）、罚息（以234173.23元为基数，自2019年3月22日起至借款本息清偿之日止，按照基准利率下浮20%后上浮50%计算）和复利（以4421.85元为基数，自2018年6月1日起至借款本息清偿之日止，按照基准利率下浮20%后再上浮50%计算）；承担律师费9835元、仲裁费14945元。2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年4月28日，原告建行万州分行与刘晓江、何志梅签订了一份《个人住房（商业用房）借款合同》（以下简称：借款合同），约定：1、由原告提供三十二万元的贷款给刘晓江、何志梅用于购买重庆市万州区王牌路爵士花园二期圣士豪庭A-33-1；2、借款期限为240个月；3、贷款利率为月利率，执行浮动利率，即在起息日基准利率水平上下调20%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。逾期罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；4、刘晓江、何志梅未按本合同约定按时足额偿还借款本息或支付相关费用的，原告有权宣布贷款立即到期，要求刘晓江、何志梅立即归还借款本息及相关费用。对刘晓江、何志梅未按时还清的借款本金和利息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按对应的借款逾期罚息利率和合同约定的结息方式计收罚息和复利；5、原告为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）由刘晓江、何志梅承担。6、刘晓江、何志梅以位于重庆市万州区王牌路爵士花园二期圣士豪庭A-33-1房屋提供抵押担保。7、因刘晓江、何志梅违约产生的律师费由其承担。8、原告和刘晓江、何志梅纠纷由重庆市仲裁委员会管辖。被告建有物业公司与原告建行万州分行于2009年2月签署《个人住房借款最高额保证合同》，对包括刘晓江、何志梅购买的重庆市万州区王牌路爵士花园二期圣士豪庭A-33-1的借款提供连带保证责任，如刘晓江、何志梅不按期清偿债务，由被告保证代为清偿产生的全部费用。保证期间为抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、手执之日。2010年5月13日，原告和刘晓江、何志梅办理了该房的预售商品房抵押权预告登记，但至今未办理抵押登记。2019年，因刘晓江、何志梅未履行主要义务，原告建行万州分行将与刘晓江、何志梅的纠纷提交重庆市仲裁委员会处理。该委受理后于2019年6月依法作出裁决，裁决刘晓江、何志梅立即偿还原告借款本金234173.23元，并支付截止2018年5月31日利息4421.85元、罚息165.86元；立即支付利息（以234173.23元为基数，自2018年6月1日起至2019年3月21日止，按照基准利率下调20%后下浮30%计算）、罚息（以234173.23元为基数，自2019年3月22日起至借款本息清偿之日止，按照基准利率下调20%后上浮50%计算）和复利（以4421.85元为基数，自2018年6月1日起至借款本息清偿之日止，按照基准利率下调20%后上浮50%计算）；裁决刘晓江、何志梅承担律师费9835元、仲裁费14945元。该裁决已发生效力。原告认为，原告与刘晓江、何志梅金融借款合同纠纷已得到处理且发生效力。根据《个人住房借款最高额保证合同》，被告应对刘晓江、何志梅与原告的债务承担连带保证责任并对该债务纠纷产生的全部费用进行清偿。为此，原告向贵院提起以上请求，望能判如所请。被告建有物业公司辩称，对原告主张的本案基本事实无异议。根据《中华人民共和国担保法》第二十八条规定：同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任。同时，《中华人民共和国物权法》第一百九十四条第二款规定：债务人以自己的财产设定抵押，抵押权人放弃该抵押权、抵押权顺位或者变更抵押权的，其他担保人在抵押权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任。在本案中，被告认为原告的债权既有建有物业公司的保证，又有债务人以自己的房屋提供的抵押担保，那么被告建有物业公司只对物的担保以外的债权承担保证责任。刘晓江、何志梅在购房时已经办理抵押权预告登记，被告从2012年开始一直在通知业主办理房产证，但业主一直没有来办理房产证。原告的债权已经得到仲裁裁决的支持，执行债务人的房产完全能够清偿债务，原告也已经申请执行了仲裁裁决。如果原告不申请执行抵押物，放弃该抵押权，那么建有物业公司也应在原告放弃权利的范围内免除保证责任。以上，请求驳回原告的诉讼请求。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对证据进行了交换及质证，对双方无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。根据审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年4月16日，刘晓江、何志梅与建有物业公司签订《商品房买卖合同》，主要约定“刘晓江、何志梅购买建有物业公司开发的爵士花园二期圣士豪庭A幢-33-1号房屋，该房屋建筑面积103.08平方米，总价466951元，采用首付加按揭的方式支付购房款，向建行万州分行贷款32万元。办理产权登记的约定：办理预告登记的约定：乙方为按揭方式购房，在办理预售合同备案登记后30日内申请办理预购商品房预告登记、预购商品房抵押权利预告登记。”2010年5月13日，原告建行万州分行和刘晓江、何志梅办理了该房的预售商品房抵押权预告登记，但至今刘晓江、何志梅未办理房地产权登记，未办理按揭贷款抵押登记。2010年4月28日，原告建行万州分行与刘晓江、何志梅签订了一份《个人住房（商业用房）借款合同》，主要约定：“由原告提供三十二万元的贷款给刘晓江、何志梅用于购买重庆市万州区王牌路（爵士花园二期圣士豪庭）A幢-33-1；借款期限为240个月（2010年4月30日至2030年4月30日）；贷款利率按月利率执行浮动利率，为在基准利率水平上下调20%；逾期罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；刘晓江、何志梅未按本合同约定按时足额偿还借款本息或支付相关费用的，原告有权宣布贷款立即到期，要求刘晓江、何志梅立即归还借款本息及相关费用。对刘晓江、何志梅未按时还清的借款本金和利息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按对应的借款逾期罚息利率和合同约定的结息方式计收罚息和复利；原告为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）由刘晓江、何志梅承担。刘晓江、何志梅以位于重庆市万州区王牌路爵士花园二期圣士豪庭A-33-1房屋提供抵押担保。”等内容。被告建有物业公司（甲方）与原告建行万州分行（乙方）于2009年2月20日签署《个人住房借款最高额保证合同》，主要约定“甲方为乙方债务人（王牌路爵士花园二期A栋所属购房人）所形成的一系列债权提供最高额担保，最高额为人民币5000万元。被保证的债权从2009年2月20日至2014年2月20日期间，因乙方向债务人发放个人住房贷款而形成的一系列债权。在上述期间内的任一时点，只要乙方对债务人尚未收回的债权余额不超过该最高额，乙方可连续向债务人提供贷款。甲方在该最高额内对乙方因发放贷款而形成的债权均提供连带责任保证，而不论次数和每次金额，也不论债务人单笔债务履行期限届满日是否超过上述期间，亦不论债务人的个数。尚未收回的债权余额包括借款本金、利息（包括复利及罚息），违约金、赔偿金和乙方为实现债权而发生的一切费用包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费等）。保证方式为连带责任保证。如主合同项下单笔债务履行期限届满，债务人没有履行或没有全部履行其债务，乙方均有权直接要求甲方承担保证责任。当债务人未按主合同约定履行其债务时，无论乙方对主合同项下的债权是否拥有其他担保，乙方均有权直接要求甲方承担保证责任。保证期间：按乙方对每个债务人的每笔贷款分别计算，自每笔借款合同乙方与债务人签订之日起至抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书，并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。本合同的效力独立于主合同，主合同全部或部分无效不影响本合同的效力；如主合同被确认无效，则甲方对于债务人因返还财产或赔偿损失而形成的债务也承担连带保证责任。其他条款：甲方同时为售房人的，应及时协助债务人办理产权过户交易、登记、抵押登记及领证手续。本合同若发生争议，由双方协商解决；协商不成，向乙方所在地人民法院起诉。”双方签订最高额保证合同后，原告对爵士花园二期.圣士豪庭A栋包括刘晓江、何志梅在内的业主，共发放贷款267笔，合计金额为4066.1万元。2019年，因刘晓江、何志梅未履行主要义务，原告建行万州分行将与刘晓江、何志梅的纠纷提交重庆市仲裁委员会处理。该委受理后于2019年6月15日作出（2019）渝仲字第648号仲裁裁决，裁决：刘晓江、何志梅立即偿还原告借款本金234173.23元，并支付截止2018年5月31日的利息4421.85元、罚息165.86元；立即支付利息（以234173.23元为基数，自2018年6月1日起至2019年3月21日止，按照基准利率下调20%后下浮30%计算）、罚息（以234173.23元为基数，自2019年3月22日起至借款本息清偿之日止，按照基准利率下调20%后上浮50%计算）和复利（以4421.85元为基数，自2018年6月1日起至借款本息清偿之日止，按照基准利率下调20%后上浮50%计算）；由刘晓江、何志梅承担律师费9835元、仲裁费14945元；驳回建行万州分行的其他仲裁请求。重庆仲裁委员会认为对建有物业公司与建行万州分行于2009年2月签署的《个人住房借款最高额保证合同》无管辖权，对建有物业公司的保证责任未予审理。该仲裁裁决已于2019年9月19日发生效力，原告已申请执行仲裁裁决，未能执行兑现。被告建有物业公司和重庆市万州区糖酒公司开发建设的位于重庆市万州区王牌路的龙武-爵士花园二期A、B栋，于2012年7月19日取得建设工程竣工验收备案登记证，2012年12月5日办理A栋房屋的初始产权登记[301房地证（2012）字第19807号]，房屋建筑面积45178.99平方米，已完全具备办理分户产权登记的条件。从2012年6月7日开始，建有物业公司在小区张贴公告，要求购买爵士花园二期.圣士豪庭A、B栋的业主，持购房合同、契税及大修基金发票原件办理分户房地产权证，后来又多次张贴公告要求购房业主办理产权登记。已有大部分业主办理分户房地产权证，案涉房屋业主刘晓江、何志梅未按购房合同约定申请办理房屋产权登记。被告建有物业公司应否承担保证责任是本案争议的焦点。结合原、被告双方的举证、质证意见及当庭陈述，本院综合评析如下：本院认为，2009年2月20日，原告建行万州分行与被告建有物业公司签署《个人住房借款最高额保证合同》，是双方的真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合同有效，双方当事人应按合同约定全面履行自由的义务。原告对被告开发建设的爵士花园二期A栋所属购房人从2009年2月20日至2014年2月20日期间，因乙方向债务人发放个人住房贷款而形成的一系列债权提供最高额为人民币5000万元的连带责任担保，原告已实际发放该楼栋个人住房贷款放4066.1万元，包括刘晓江、何志梅购买的重庆市万州区王牌路爵士花园二期圣士豪庭A-33-1的借款32万元，在双方约定的最高额保证范围内；在借款人刘晓江、何志梅不能按期清偿债务时，原告有权请求被告承担保证责任，代为清偿由于刘晓江、何志梅不按约定偿还贷款产生的全部借款本息及费用。因2019年，因刘晓江、何志梅不履行借款合同主要义务，原告建行万州分行将与刘晓江、何志梅的借款合同纠纷提交重庆市仲裁委员会仲裁。该仲裁委受理后于2019年6月作出仲裁裁决，原告已申请强制执行，但未能兑现。原告请求被告承担连带保证责任，符合双方的约定，本院予以支持，在执行仲裁裁决中，债务人刘晓江、何志梅兑现的部分应予抵冲。被告根据《中华人民共和国担保法》第二十八条及《中华人民共和国物权法》第一百九十四条第二款的相关规定，认为同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任，债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任，据此提出抗辩。结合本案，原、被告双方签署的《个人住房借款最高额保证合同》，约定“保证期间按乙方（建行万州分行）对每个债务人的每笔贷款分别计算，自每笔借款合同乙方与债务人签订之日起至抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书，并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。”及“甲方同时为售房人的，应及时协助债务人办理产权过户交易、登记、抵押登记及领证手续。”借款人刘晓江、何志梅购买商品房后，不提交资料申请办理商品房分户产权登记，导致在办理抵押预告登记后不能办理抵押登记，但办理商品房分户产权登记对于开发商及购房人均是权利与义务并存，开发商亦可依商品房买卖合同约定要求购房人办理商品房分户产权登记，最后完成抵押登记，且原、被告亦约定被告应积极协助购房人办理分户产权登记，但被告怠于行使权利，未履行合理范围内的法律义务；在约定的保证期限内，未完成抵押登记，不能免除保证人的保证责任。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”刘晓江、何志梅与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定以位于重庆市万州区王牌路爵士花园二期圣士豪庭A-33-1房屋提供抵押担保，仅办理了该预售商品房抵押权预告登记，未办理抵押登记，抵押权未设立，不存在同一债权既有保证又有物的担保的事实。双方约定“甲方在该最高限额内对乙方因发放贷款而形成的债权均提供连带责任保证，对尚未收回的债权余额包括借款本金、利息（包括复利及罚息），违约金、赔偿金和乙方为实现债权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费等）。”原告请求被告承担保证责任，偿还刘晓江、何志梅的借款本息、罚息、复利及律师费、仲裁费等，符合双方的约定及法律规定，本院予以支持；被告承担保证责任后，有权依照《中华人民共和国担保法》第三十一条规定向主债务人刘晓江、何志梅追偿。被告不同意承担保证责任的抗辩理由不成立，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第二十八条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百八十条、第一百八十七条、第一百九十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、由被告重庆市建有物业发展有限公司于本判决生效后十五日内偿还原告中国建设银行股份有限公司重庆万州分行出借款本金234173.23元，并支付利息[截止2018年5月31日的利息4421.85元、罚息165.86元；2018年6月1日后的利息（以234173.23元为基数，自2018年6月1日起至2019年3月21日止，按照基准利率下调20%后下浮30%计算）、罚息（以234173.23元为基数，自2019年3月22日起至借款本息清偿之日止，按照基准利率下调20%后上浮50%计算）和复利（以4421.85元为基数，自2018年6月1日起至借款本息清偿之日止，按照基准利率下调20%后上浮50%计算）]。二、由被告重庆市建有物业发展有限公司于本判决生效后十五日内赔偿原告中国建设银行股份有限公司重庆万州分行支付的律师费9835元、仲裁费14945元，合计24780元。三、被告重庆市建有物业发展有限公司承担保证责任后，有权向刘晓江、何志梅追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5253元，减半收取2626.50元，由被告重庆市建有物业发展有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审判员  程地华二〇二〇年六月十六日书记员  戴 婧