上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终3818号上诉人(原审原告)：上海美特斯邦威服饰销售有限公司，住所地上海市黄浦区南京东路580号一至五层。法定代表人：余建勇，执行董事。委托诉讼代理人：袁金宗，上海市郑传本律师事务所律师。委托诉讼代理人：张豪杰，上海市郑传本律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海永乐街企业发展有限公司，住所地上海市浦东新区康桥镇秀浦路2388号3幢568室。法定代表人：杨彬，董事长。委托诉讼代理人：方向东，北京盈科（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄颖婷，北京盈科（上海）律师事务所律师。上诉人上海美特斯邦威服饰销售有限公司(以下简称美特斯邦威公司)因与被上诉人上海永乐街企业发展有限公司(以下简称永乐街公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初92123号民事判决,向本院提起上诉。本院于2020年4月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。美特斯邦威公司上诉请求，请求撤销一审判决，改判支持其一审全部诉讼请求。事实和理由：1、其在2018年9月底前并不知晓系争房屋早已竣工验收合格的事实，且该商场竣工验收合格后的一年多时间内，永乐街公司仍以建设进度为由单方拖延商场开业时间，远远超过合同订立时的预期。其在此过程中为避免合同目的落空暂时拒绝受领商铺实为行使不安抗辩权。一审认定其逾期收房构成违约属于定性错误。因永乐街公司始终未能就该公司是否有能力在合理期间内将开业以确保租赁合同继续履行提供保证或证明，并且比合同约定的开业时点滞后近一年情形下，致其已无法实现合同目的，故有权依据合同法第九十四规定，依法解除租赁合同。2、合同约定的商场开业时间对其订立合同及其合同目的实现具有实质性影响，一审法院根据合同条款简单理解为商场不开业减免租金即可，与其对于交房的抗辩没有关系，不符合双方订立合同的初衷，亦是对永乐街公司违背诚实信用原则履约行为的纵容。3、即便依一审法院认定，其在2018年9月底未办理交房手续构成违约，永乐街公司依法享有的约定解除权亦因此后近9个月的时间里要求其继续履行并主动对交房日期作出调整等行为而视为放弃，永乐街公司不再享有因其未于2018年9月办理交房手续时的单方解除权。永乐街公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回美特斯邦威公司的上诉请求,维持原判。美特斯邦威公司向原审法院提出诉讼请求：1.判令解除美特斯邦威公司、永乐街公司之间签订的《租赁合同》；2.判令永乐街公司返还美特斯邦威公司履约保证金941,722元。原审法院查明,2018年3月28日，美特斯邦威公司（承租人、乙方）与永乐街公司（出租人、甲方）就上海市浦东新区XX镇XX路XX号1楼1A1、2楼2A1单元房屋（以下简称系争房屋）租赁事宜签订《租赁合同》。该合同第3.1条约定，该房屋租赁期限、免租期、交付及开业日期见本合同附件五。第3.3条约定，乙方应按甲方的通知，在约定的交付日期前与甲方到现场办理该房屋的交接手续，并支付所有相关费用，交付的条件为房屋工程竣工验收合格。若由于乙方的原因未能于约定的交付日期前与甲方办理该房屋的交付手续，则自约定的交付日至乙方实际办理交付手续之日的天数将在乙方免租期（如有）和租赁期中扣减。若乙方超过15日仍未前往办理验收、交接手续，则甲方有权提前终止本合同，没收乙方履约保证金。第3.4条约定，若因甲方原因未能在本合同附件五初定的交付日期前交付该房屋，但逾期不超过六个月的，甲方不承担责任；若逾期超过六个月的，乙方有权以书面形式通知甲方解除本合同。若乙方通知甲方解除本合同的，甲方应将乙方支付的履约保证金和预付的租金退还给乙方，并按乙方已付款金额计付同期贷款利息。第6.2条约定，本合同的履约保证金数额、支付期限详见本合同附件六。附件五约定，租赁期限：含约定的免租期为102个月，具体为自2018年4月1日起至2026年9月30日止。免租期：起租日后的6个月，自2018年4月1日起至2018年9月30日止。交付日期：定于2018年4月1日前交付（但乙方未全额支付本合同约定的保证金的除外），若由于商场建设进度，交付日期可以调整，具体以甲方通知为准。开业日期：商场初定在2018年7月至8月择机开业（具体时间以甲方通知），若由于该商场建设进度原因，商场开业时间可以调整，除另有约定外，商场开业时，乙方应开始营业。在商场开业前乙方已完成装修，乙方可提前营业。商场开业时商场整体招商签约率须达到70%以上，商场开业时若招商签约率低于70%，乙方也需配合开业经营，但在项目招商签约率达到70%之前，乙方无需向甲方支付租金，仅需支付物业管理费及乙方因自身经营产生的水、电等费用。附件六约定，本合同的履约保证金为941,722元，乙方应在本合同签订后三日内一次性支付。2018年4月20日，美特斯邦威公司向永乐街公司转账支付保证金941,722元。系争房屋所在的XX商业广场于2018年5月25日竣工验收合格、2018年5月29日消防验收合格、2018年9月28日获得《建设工程竣工验收备案证书》。2018年9月20日，美特斯邦威公司市场开发工作人员与永乐街公司招商工作人员张某通过微信沟通，美特斯邦威公司工作人员提出见面，张某予以同意并表示正在发交房通知，要求美特斯邦威公司提供地址，同时将《租赁房屋交付使用通知》拍照发在微信中，该通知要求美特斯邦威公司于2018年9月25日10时前往办理交房手续，并支付相关费用。2018年9月25日，永乐街公司向美特斯邦威公司寄送了上述《租赁房屋交付使用通知》。2018年10月19日，美特斯邦威公司向永乐街公司寄送《关于XX品牌上海XX广场的沟通函》，该函载明，经多次实地考察评估，认为商场肯定无法在2018年12月31日开业，故要求永乐街公司在2018年10月31日前退还保证金941,722元。同时，美特斯邦威公司工作人员也将该沟通函在微信中发给了张某。2018年10月23日，张某在微信中发了回函，针对回函，美特斯邦威公司工作人员称“……意向金不退我无法交代啊？你按意向书是9月下旬通知我收房，但这个收房逻辑是错的，收房代表进场装修就要开业，你明年4、5月开业现在让我收房算什么呢……”2018年12月3日、2019年1月3日、2019年5月27日，永乐街公司三次向美特斯邦威公司寄送了《租赁房屋交付催告通知》，均要求美特斯邦威公司抓紧到XX路XX号办理系争房屋交接手续。2019年6月25日，美特斯邦威公司向永乐街公司寄送《关于XX品牌上海XX广场的不合作沟通函》，该函载明，永乐街公司一再延期开业，最近一次称2019年9月开业，永乐街公司的出尔反尔造成美特斯邦威公司各项安排上产生很大损失，现美特斯邦威公司确认不再与永乐街公司合作XX广场项目，要求永乐街公司在2019年6月30日之前归还美特斯邦威公司履约保证金941,722元，逾期将追索利息。2019年8月1日，永乐街公司向美特斯邦威公司寄送《解除通知》，载明因美特斯邦威公司未按永乐街公司2018年9月的交房通知办理系争房屋交接手续，且经永乐街公司三次催告，美特斯邦威公司仍未交接，也未有回应，已严重违约，故通知解除双方之间的《租赁合同》、没收美特斯邦威公司支付的履约保证金。2019年8月5日，美特斯邦威公司前台签收该通知。美特斯邦威公司、永乐街公司除通过往来函件沟通之外，美特斯邦威公司工作人员和张某亦在通过微信不断沟通。2018年11月6日，张某发送《告知函》，载明XX广场开业时间定为2019年5月1日左右，统一开业时，请美特斯邦威公司同步开业，但XX广场未能按时开业的，则自实际开业之日至开业率达80%之前免除美特斯邦威公司的租金。美特斯邦威公司工作人员回复“……如果19年5月1日还开不了业怎么办，我司不可能一直拖下去，要么承诺5月1日开不了业，双倍退还保证金，或者现在就退还我保证金，要我现在收房装修也可以，但贵司必须承诺我装修完如果5月1日开业率低于80%，贵司承担我司装修费，行不行？……”2018年11月、12月，双方就系争房屋交付及商场开业等事宜草拟补充协议，但经反复磋商，最终未能达成一致意见而未签署任何补充协议。之后，美特斯邦威公司要求永乐街公司退还履约保证金，永乐街公司则不予同意。原审法院审理中，美特斯邦威公司称，系争房屋在2018年5月竣工验收合格，符合交房条件后，永乐街公司未及时通知美特斯邦威公司，经美特斯邦威公司多次催促后才于2018年9月通知，已经违反合同约定。因商场未开业、未完成招商基础工作，美特斯邦威公司的合同目的无法实现，故美特斯邦威公司不予收房。另，美特斯邦威公司认为《租赁合同》于永乐街公司收到美特斯邦威公司2019年6月25日的《关于XX品牌上海XX广场的不合作沟通函》之日解除。永乐街公司称，其整体承租了上海市浦东新区XX镇XX路XX号房屋，经该房屋产权人上海XX有限公司同意后，永乐街公司予以转租。原审法院认为，美特斯邦威公司、永乐街公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。根据庭审意见，美特斯邦威公司、永乐街公司均认为《租赁合同》已经解除，故美特斯邦威公司要求确认合同解除的诉讼请求，原审法院予以支持。现双方均认为对方根本违约，己方有权解除合同，据此美特斯邦威公司、永乐街公司诉请返还保证金、永乐街公司抗辩没收保证金。因此，本案争议焦点在于美特斯邦威公司、永乐街公司各自是否享有解除权。《租赁合同》约定了房屋的交付条件和交付期限。合同3.3条约定房屋交付的条件为竣工验收合格；合同附件五约定交房时间为2018年4月1日，但因商场建设进度，交付日期可以调整，具体以甲方通知为准；合同3.4条还约定因甲方原因未能在2018年4月1日前交付，逾期不超过6个月的，甲方不承担责任，逾期超过6个月的乙方有权解除合同。系争房屋实际于2018年5月验收合格，永乐街公司通知美特斯邦威公司于2018年9月25日交房，并未超出上述约定的6个月期限，美特斯邦威公司无权以永乐街公司逾期交房为由解除合同。此后，美特斯邦威公司经永乐街公司多次催告，未按约前往办理验收、交接手续，其主要理由是商场不能按时开业。原审法院认为，双方《租赁合同》约定商场初定在2018年7月至8月择机开业（具体时间以甲方通知），因商场建设进度原因，开业时间可以调整；商场开业时，乙方应开始营业，乙方也可在商场开业前完成装修后提前营业；此外还约定了商场开业时招商签约率不足70%的，乙方也应配合开业，但招商签约率达到70%前乙方不需要支付租金。可见，商场开业并非进行房屋验收、交接的前提条件，按合同约定美特斯邦威公司应在商场开业前接收并装修房屋，并在商场开业的同时或提前开始营业。因此，美特斯邦威公司以永乐街公司商场不能按时开业为由，拒绝接收房屋，并以无法实现合同目的为由解除合同，无事实和法律依据，其主张《租赁合同》在永乐街公司收到《关于XX品牌上海XX广场的不合作沟通函》之日解除，原审法院不予采纳。相反，《租赁合同》约定乙方超过15日仍未前往办理验收、交接手续，则甲方有权提前终止本合同，没收乙方履约保证金。现美特斯邦威公司不按永乐街公司通知前往办理房屋交接手续，且延迟天数早已超过15日，永乐街公司依法享有解除权，《租赁合同》于美特斯邦威公司收到永乐街公司的解除通知之日（2019年8月5日）解除。同时，合同因美特斯邦威公司违约而解除，永乐街公司有权没收保证金，永乐街公司的抗辩意见成立，美特斯邦威公司要求永乐街公司返还保证金的诉讼请求原审法院不予支持。原审法院遂作出判决：一、上海美特斯邦威服饰销售有限公司与上海永乐街企业发展有限公司于2018年3月28日签订的《租赁合同》于2019年8月5日解除；二、驳回上海美特斯邦威服饰销售有限公司要求上海永乐街企业发展有限公司返还履约保证金941,722元的诉讼请求。案件受理费13,217元，减半收取计6,608.50元，由上海美特斯邦威服饰销售有限公司负担。本院二审中，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院予以确认。本院认为，美特斯邦威公司与永乐街公司签订的租赁合同,系签约当事人真实意思表示,于法不悖,签约双方均应全面、切实按约履行。本案的争议焦点为涉案租赁合同的提前解除的责任归属及美特斯邦威公司要求永乐街公司返还租赁保证金的诉讼请求是否应获支持。双方在租赁合同及附件中对涉案房屋于2018年4月1日前交付、交付条件为房屋工程竣工验收合格以及“由于商场建设进度，交付日期可以调整，具体以甲方（美特斯邦威公司）通知为准”等作出明确约定，同时又约定了永乐街公司未在约定的交付日期前交付房屋，但逾期未超过六个月的，永乐街公司不承担责任的免责条款。根据本案查明的事实，永乐街公司于2018年5月取得竣工验收合格及消防验收合格，并于2018年9月25日向美特斯邦威公司寄送了办理承租房屋交接手续的《租赁房屋交付使用通知》，并未超出租赁合同所约定的六个月的期限。美特斯邦威公司未按约定如期办理验收、交接手续，显与双方的约定不符。其主张拒绝受领房屋系行使不安抗辩权，亦与合同法所规定的不安抗辩权适用的情形不符，故本院不予采信。鉴于美特斯邦威公司以永乐街公司延期开业、无法实现合同目的为由要求永乐街公司退还履约保证金，与双方就商场开业时间及其调整事项的约定不符，同时美特斯邦威公司也无证据佐证永乐街公司存在故意拖延商场建设进度的事实，且开业也并非房屋验收和交接的前提条件，故其单方要求解除租赁合同的行为缺乏事实与法律依据。永乐街公司基于美特斯邦威公司逾期未按约办理验收、交接手续，依合同约定解除租赁合同并没收履约保证金，并无不当。原审对美特斯邦威公司要求返还履约保证金的诉讼请求不予支持，应属正确。此外，美特斯邦威公司认为因永乐街公司要求其继续履行并主动对交付日期作出调整等行为，而不再享有租赁合同单方解除权之主张，基于双方并未达成共识，故本院不予采信。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。美特斯邦威公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13,217元，由上诉人上海美特斯邦威服饰销售有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 伟审判员 陶永信审判员 蔡茜芸二〇二〇年六月二十二日书记员 茅海容附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……