山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁08民终1826号上诉人（原审原告）：焦海林，男，1987年9月25日出生，汉族，住邹城市。被上诉人（原审被告）：杜善强，男，1987年10月5日出生，汉族，住邹城市。被上诉人（原审被告）：李怀茂（曾用名李贝贝），男，1990年4月20日出生，汉族，住在邹城市。上诉人焦海林因与被上诉人杜善强、李怀茂房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省邹城市人民法院（2019）鲁0883民初6241号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。焦海林上诉请求:1.维持原审判决第一项，撤销第二项，并依法改判被上诉人支付上诉人佣金7356元，支付上诉人迟延履行金按每天100元自2018年12月11日起计算至2019年5月23日止。2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。上诉人与被上诉人于2018年9月15日通过邹城市儒房地产有限公司就位于邹城市产签订房屋买卖合同及补充协议，上诉人履行了合同约定的义务，并向儒房地产公司支付佣金7356元，但在案涉房产具备办证等相关手续的条件后，被上诉人未按合同约定偿还银行贷款、办理案涉不动产权属证书及变更过户手续，其行为已经构成违约，邹城市人民法院(2019)鲁0883民初1177号民事判决也确认被上诉人在该房屋买卖合同中违约。根据房屋买卖合同第八条的约定，该佣金用费应由被上诉人承担，但一审法院仅依据房屋买卖合同第六条作出判决，认定事实错误。二、一审判决适用法律错误。根据房屋买卖合同第九条约定，被上诉人应“在接到下证通知后拾伍日内到相关房产部门办理房产所有权转移手续”，但被上诉人接到办证通知后，至本案一审判决作出时(2019年12月23日)被上诉人也没有按合同约定办理房产过户手续，为此，被上诉人理应按房屋买卖合同第九条的约定每天按照壹佰元支付上诉人迟延履行金。一审法院依据公平原则，不予支持上诉人该项请求，适用法律错误。综上所述，一审判决认定事实、适用法律错误，判决不当。为此，请求贵院依法裁判，支持上诉人的上诉请求，维护上诉人的合法权益。杜善强未答辩。李怀茂未答辩。焦海林向一审法院起诉请求：1.依法判令被告杜善强返还原告代为被告清偿银行贷款本息127712.81元；2.依法判令被告杜善强返还原告代为被告办理不动产证费用74753.96元；3.判令两被告承担违约责任并支付佣金7356元；4.判令两被告支付原告迟延履行金按每天100元自2018年12月11日起计算至本判决之日止；5.本案诉讼费由两被告承担。一审法院查明事实：2016年7月9日，被告杜善强与邹城鲁兴地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》(合同编号：9101077)，通过按揭方式购买了位于邹城市。因当时不具备办证条件，该房产并未办理不动产权证。2017年10月22日，通过房产中介邹城市优信房产中介服务中心居间，被告杜善强作为卖方，与李贝贝(被告李怀茂的曾用名)签订《房屋转让合同》，合同约定被告杜善强将案涉房产及储藏室以48万元的价格出售给李贝贝(即被告李怀茂)。被告李怀茂先行支付给被告杜善强26万元购房款(含定金10000元)后，杜善强即将案涉房产交付给了被告李怀茂。后因李怀茂做生意急用钱，经被告杜善强同意，李怀茂将案涉房产交给房产中介邹城市儒房地产有限公司(以下简称儒房地产)挂在网上出售，原告焦海林意欲购买。2018年8月24日，原告通过儒房地产和被告李怀茂见面后，双方达成了购房意向。在儒房地产的居间下，原告向被告李怀茂交付现金20000元作为购房定金。2018年9月15日，二被告一同前往儒房地产商议合同签署事宜。原、被告经协商同意，二被告作为甲方(出售方)，与作为乙方(购买方)的原告签订《房屋买卖合同书》，内容载明：“。第一条甲方同意将所拥有的邹城市程兰路1166号齐鲁时代花园2-2-1102户房产出售给乙方，权属证号：合同编号：9101077，此房现在还未办理房产证；。第四条甲方承诺在首付房款全部到位后当日内，空出房产并迁出全部在此房产名下的户口。否则甲方每延误一天，按照￥壹佰元/天赔偿给乙方作为滞纳金，并承担由此给乙方造成的所有损失，在物业交割及房产转移办理过程中，甲方积极配合乙方办理有关所有权转移手续；第五条乙方已对以上房产状况做了充分了解和察看，同甲方协定房产交易成交价为613000.00元(大写陆拾壹万叁仟元整)；付款方式：此合同签订当日乙方支付20000.00元(大写贰万元)为购房定金，转交中介方保管；甲方向乙方交出房产权属证明，转交中介方保管。房款支付方式：在签订合同当日，甲乙丁三方商定，乙方向甲方支付首付款肆拾陆万叁仟元整(￥463000.00元)，其中包含定金贰万元整(20000.00元)。乙方商贷，剩余尾款壹拾伍万元整(150000.00元)，待银行审批通过后，由银行一次性支付给甲方；第六条鉴于丙方(邹城市儒房地产有限公司)为甲乙双方房产交易所提供的中介咨询、信息等服务，甲乙双方同意向丙方支付佣金费用；佣金费为房产买卖总价款的1.2%，金额为￥7356元，乙方负担7356元；第七条此交易过程中，甲方需交纳的卖方所有费用(包括营业税、个人所得税)及相关过户费用由乙方负担；乙方需交纳的买方所有税费及相关过户费用由乙方承担。第九条甲乙双方承诺在接到下证通知后拾伍日内到相关房产管理部门办理房产所有权转移手续。甲、乙双方任何乙方迟延，每天按照壹佰元赔偿对方作为补偿金；。甲、乙、丁友好协商：1、甲方同意乙方商贷，甲方办理不动产证和乙方办理银行初审同时进行。2、因此房还没办证，开发商承诺的办证延期补偿金由乙方焦海林领取。3、甲、乙、丁三方协商，若在办理手续期间有一方违约，均以总房款的20%作为违约金，由违约方支付给对方。”。被告杜善强、李怀茂均在合同的甲方签章处签名并捺印，原告焦海林在合同的乙方签章处签名并捺印，儒房地产在丙方栏加盖印章。同日，杜善强作为甲方，焦海林作为乙方，李怀茂作为丁方，儒房地产作为丙方，签订补充协议一份，载明：“经甲乙丙三方协商补充2018年9月15日在儒房地产签订的房屋买卖合同，房屋地址邹城市齐鲁时代花园2-2-1102号补充条款如下：1、乙方承担该房产过户所产生的所有费用。2、甲方在收到本小区办证通知后15工作日内，须还清该房屋银行抵押贷款，解压及办证手续。办理房产证所产生的契税由甲方承担。3、房屋产生的面积差由乙方承担。4、若该房屋因甲方个人原因导致查封或无法转让，导致乙方无法取得所有权，视甲方违约，违约金按总房款的20%进行赔付。5、因该房屋是原房东杜善强和现房东李怀茂协商，现此房再次交易给乙方焦海林，甲方杜善强无条件积极配合乙方办理过户手续。6、乙方压现房东李怀茂房款￥20000.00元，在乙方过户成功当日有丙方经纪人刘志玲一次性代转给现房东李怀茂。甲方：杜善强乙方：焦海林丁方：李怀茂”。原告及二被告均在补充协议上签字并捺手印，邹城市儒房地产有限公司在协议上加盖公司合同专用章。当日，原告通过银行汇款形式向被告李怀茂账户转款75000.00元、230000.00元，向被告杜善强账户转款112000.00元。原告又通过支付宝转账形式向被告李怀茂转款6000元。同日，原告向儒房地产交付购房定金20000元并支付居间服务费7356元。随后不久，原告便搬入案涉房产居住。9月27日，经被告李怀茂催要，原告将交付给儒房地产的20000元定金要回后支付给了被告李怀茂。12月初，原告在小区内看到张贴的通知，得知案涉房屋可在2019年1月14日、15日办理房产证，遂与被告杜善强联系办理房屋产权变更过户手续，被告杜善强声称在外地无法前往办理相关手续。此后，原告多次与二被告联系未果，遂酿成纠纷，诉至本院。在该案件庭审中，原告自认已陆续向二被告支付购房款463000元，尚欠被告杜善强购房款150000元。本院在该案判决前，原告于2019年5月16日，代被告杜善强向中国建设银行股份有限公司邹城支行偿还贷款本息277712.81元，该行向原告出具济宁市住房公积金贷款还款入账凭证，案涉房产的贷款已全部结清。为此，原告因代为被告杜善强清偿银行贷款本息数额超过了原告尚欠被告的购房余款150000元，超出支付的款额为127712.81元。该案本院于2019年5月23日判决如下：一、被告杜善强于判决生效后三日内办理邹城市产上的抵押权注销登记手续；二、被告杜善强于判决生效后十日内协助原告焦海林将位于邹城市产上的不动产权利人变更登记至原告焦海林名下；三、被告杜善强于判决生效后十日内支付原告焦海林违约金61300元。该判决生效后，原告焦海林在办理房产变更登记时，代杜善强交纳契税5820.46元，增值税、个人所得税等费用共计68933.5元，合计74753.96元。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同；同时该法第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，原、被告双方签订的房屋买卖合同书系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，对双方当事人均有拘束力。按照该合同约定，原告已经向两被告支付首付款463000元，原告未履行给付被告房款的数额仅为150000元。原告因办理房产变更登记，代为被告杜善强清偿的贷款本息数额为277712.81元，为此，原告多支付款项为1277712.81元。故原告焦海林要求被告杜善强返还代其清偿银行贷款多支出的借款本息127712.81元，理由正当，应予支持。虽然原告焦海林在办理不动产变更登记时，代杜善强交纳各种税费共计为74753.96元。但原、被告在2018年9月15日签订的房屋买卖合同书第七条有明确的约定，被告需交纳的卖方所有费用由原告承担。因此，原告焦海林要求被告杜善强给付其在办理不动产证时代为交纳的税费74753.96元，不予支持。同理，双方在签订的房屋买卖合同书第六条有明确的约定，佣金7536元由原告承担。原告再要求两被告支付其佣金7356元，不应予以支持。原告在(2019)鲁0883民初1177号房屋买卖合同纠纷一案中，已经向被告主张违约金；在该案中已经考虑到被告因违约行为给原告造成的经济损失，判决杜善强支付原告焦海林违约金60000元。根据公平原则，现原告焦海林在要求两被告支付其自2018年12月11日起计算至本判决之日止，按每天100元支付迟延履行金的请求，不予支持。被告杜善强、李怀茂经本院合法传唤，无正当理由未到庭，应视为其对相关诉讼请求的自动放弃，不影响对事实的认定。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十四条之规定，判决：一、被告杜善强于判决生效后十日内返还原告焦海林为其多支付的银行按揭款本息127712.81元。二、驳回原告焦海林的其他诉讼请求。如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2224元，由原告焦海林负担812元，被告杜善强负担1412元。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点问题是：1、佣金7356元是否应由杜善强、李怀茂承担；2、焦海林要求支付迟延履行金是否应予支持。关于焦点问题1，2018年9月15日，杜善强、李怀茂（甲方）与焦海林(乙方)签订《房屋买卖合同书》，内容载明：“。第六条鉴于丙方(邹城市儒房地产有限公司)为甲乙双方房产交易所提供的中介咨询、信息等服务，甲乙双方同意向丙方支付佣金费用；佣金费为房产买卖总价款的1.2%，金额为￥7356元，乙方负担7356元。第八条此合同签订后，甲乙双方任何一方不得反悔或中途毁约，否则即属于违约。若出现违约，违约方应承担违约责任并支付佣金费；若甲方违约，双倍返还乙方购房定金，应在支付佣金和赔付乙方双倍定金后，返还其产权权属证明；若乙方违约，应向甲方赔付相当于所交定金数额的违约金，佣金费从已交定金中优先扣除，不足以赔付甲方的部分，由乙方另行支付。第九条甲乙双方承诺在接到下证通知后拾伍日内到相关房产管理部门办理房产所有权转移手续。甲、乙双方任何一方迟延，每天按照壹佰元赔偿对方作为补偿金；甲乙双方任何一方逾期柒日以上的，另一方有权以对方违约为由解除双方合同关系。违约方应按本合同第八条规定承担违约责任，但双方另有约定的除外。”。依据双方签订合同的目的和对合同的通常理解,《合同书》第八条的适用条件为合同签订后任何一方反悔或中途毁约以及出现第九条约定的“一方在办理房产手续上逾期柒日以上，另一方以对方违约为由解除合同关系后，在双方无另有约定的前提下，违约方所应承担违约责任”的情形。本案中，杜善强并未就房屋买卖反悔或中途毁约，不属于《合同书》第八条约定的情形，且邹城市人民法院（2019）鲁0883民初1177号民事判决认定杜善强未按合同约定办理案涉不动产权属证书及变更过户手续，其行为虽已构成违约，但焦海林并未以此为由解除合同关系，该违约情形亦不属于《合同书》第九条约定的情形，故《合同书》第八条、第九条的约定对杜善强均不适用。再者，《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中，《合同书》第八条是定金条款，第十二条是违约金条款，焦海林可以选择适用。既然焦海林在邹城市人民法院（2019）鲁0883民初1177号案件中已选择第十二条主张违约金，那么第八条约定不应被再次适用。关于佣金7356元，双方签订的《合同书》第六条有明确的约定，应由焦海林负担，故焦海林上诉主张佣金7356元应由杜善强、李怀茂承担，与合同约定不符，本院不予支持。关于焦点问题2，杜善强、李怀茂（甲方）与焦海林(乙方)签订的《房屋买卖合同书》载明：“。第九条甲乙双方承诺在接到下证通知后拾伍日内到相关房产管理部门办理房产所有权转移手续。甲、乙双方任何一方迟延，每天按照壹佰元赔偿对方作为补偿金；甲乙双方任何一方逾期柒日以上的，另一方有权以对方违约为由解除双方合同关系。违约方应按本合同第八条规定承担违约责任，但双方另有约定的除外。第十二条其它特殊约定：甲、乙、丁友好协商：1、甲方同意乙方商贷，甲方办理不动产证和乙方办理银行初审同时进行。2、因此房还没办证，开发商承诺的办证延期补偿金由乙方焦海林领取。3、甲、乙、丁三方协商，若在办理手续期间有一方违约，均以总房款的20%作为违约金，由违约方支付给对方。”。同日，双方签订补充协议,亦载明：“经甲乙丙三方协商补充2018年9月15日在儒房地产签订的房屋买卖合同，房屋地址邹城市齐鲁时代花园2-2-1102号补充条款如下：。4、若该房屋因甲方个人原因导致查封或无法转让，导致乙方无法取得所有权，视甲方违约，违约金按总房款的20%进行赔付”。以上条款都是双方在办理房产手续期间违约方所应支付的违约金如何计算的约定,其中，第九条为格式条款，第十二条为非格式条款，依据《合同法》第四十一条规定，格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款，且补充协议第4条亦载明“若该房屋因甲方个人原因导致查封或无法转让，导致乙方无法取得所有权，视甲方违约，违约金按总房款的20%进行赔付”，该条款与《合同书》第十二条的意思表示一致，故杜善强依法应按《合同书》第十二条承担违约责任。况且，在（2019）鲁0883民初1177号房屋买卖合同纠纷一案中，焦海林已依据该条款向杜善强、李怀茂主张违约金，该案生效文书亦判决杜善强支付焦海林违约金61300元,根据公平原则，焦海林不能再依据《合同书》第九条要求杜善强支付迟延履行金。综上，依据双方对合同的通常理解和公平原则，杜善强应按《合同书》第十二条承担违约责任，（2019）鲁0883民初1177号民事判决亦判决杜善强向焦海林支付违约金61300元,焦海林上诉再按《合同书》第九条要求杜善强、李怀茂支付迟延履行金，既不符合双方合同约定，又违背公平原则，故对其该上诉主张，本院不予支持。综上所述，焦海林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人焦海林负担。本判决为终审判决。审判长  朱壮男审判员  史宝磊审判员  张 芳二〇二〇年六月十八日书记员  金广洋