山西省晋中市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）晋07民终402号上诉人（原审被告）：介休市中鑫房地产开发有限公司，住所地介休市裕华路129号。法定代表人：乔步光，该公司董事长。委托诉讼代理人：薛立福，山西鼎阳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：晋中市介休昌益农小额贷款有限公司，住所地介休市北坛东路15号。法定代表人：任晓霞，该公司执行董事。委托诉讼代理人：郭金恒，山西润瑾律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩瑞涛，山西润瑾律师事务所律师。原审被告：介休市中鑫物业服务有限公司，住所地介休市朝阳路239号中鑫东苑。法定代表人：杨敏，该公司执行董事。委托诉讼代理人：薛立福，山西鼎阳律师事务所律师。上诉人介休市中鑫房地产开发有限公司（以下简称“中鑫房地产”）因与被上诉人晋中市介休昌益农小额贷款有限公司（以下简称“昌益农公司”），原审被告介休市中鑫物业服务有限公司（以下简称“中鑫物业”）确认合同有效纠纷一案，不服介休市人民法院(2019)晋0781民初780号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人中鑫房地产上诉请求：1.撤销一审判决书主文第一条、第二条，依法改判，判决上诉人与被上诉人于2014年8月7日签订的《协议书》部分有效、利息约定部分无效；2.诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：1.原审判决确认上诉人与被上诉人于2014年8月7日签订的《协议书》全部有效不当。“利息计算所得12182784.34元”是非法高利。依上诉人与被上诉人《协议书》第一条约定“…2014年7月20日前按原借款合同约定利率及约定条款执行，2014年7月21日至2014年12月8日按月利率15.9%计息…”，依据双方约定，截止2014年8月7日双方签订协议之日，上诉人共欠被上诉人借款利息18210774万元，扣除期间上诉人支付给被上诉人12245539.22元利息外，上诉人实际尚欠被上诉人利息5965234.78元，而非《协议书》约定的12182784.34元，两者相差高达6217549.56元，上诉人认为被上诉人应当说明该巨大利息差额的计算办法及利率依据，上诉人认为被上诉人计算利息时有重复计息、“利滚利”之嫌，此举违反法律强制性规定，上诉人在原审中依法提出该部分无效，但原审判决未对此利息的约定进行认定。2.上诉人于2014年8月7日与被上诉人签订《协议书》后，立即将所有房屋及房屋钥匙全部交付给被上诉人，被上诉人实际占有房屋后，应当承担房屋所涉水、电、暖、物业等各项费用，但截止被上诉人起诉之日，被上诉人共欠上诉人开户费、物业费、取暖费、车架管理费共计3859363.01元，分文未付，从公平、双务原则出发，被上诉人在要求上诉人协助过户的同时，对其相应付款义务也应当同时履行。3.原审判决上诉人“办理合同相关房产通水、通电、通暖气及其他物业配套服务并协助晋中市介休昌益农小额贷款有限公司办理合同相关房产的过户手续”，该判决原审法院先入为主。事实上，上诉人与被上诉人之间房屋签订抵账协议后，上诉人与被上诉人之间已签订《商品房买卖合同》，由于房管部门及被上诉人的原因，被上诉人所占有的房屋实际并没有销售给第三方或正常使用，也不能办理相关的房产登记事宜，条件不成就，而不是上诉人不履行合同义务，且双方在《商品房买卖合同》第十四条中也没有具体约定基础设施、公共配套的具体日期及使用条件，但原审法院作出判决，让上诉人履行不具备房屋使用条件的合同义务，明显先入为主，违背了双方当事人的合同意思表示。基于上述理由，上诉人欠款后以积极的态度解决还款事宜，但被上诉人为了获取高额利息（12182784.34元)，在压低抵债房屋价格的情况下，违规违法计算利息，且利息计算无合法依据，上诉人作为债务人处于弱势地位，对被上诉人的利息主张也无能为力，而原审判决应当对该协议书的产生、来源及形成过程进行严格审查，不能一概而论。上诉人认为《协议书》中利息部分无效，利息应当依据双方约定在不违反法律规定的情况下重新计算，且被上诉人在要求上诉人履行义务的情况下，也应当支付上诉人的各项费用。基于该合同事实，因房管部门及被上诉人原因，现上诉人难以实现，原审判决未能尊重案件事实先入为主，作出不公平的判决，让上诉人难以服判，故为了维护上诉人的合法权益，上诉人依据《中华人民共和国民事诉讼法》第164条、《中华人民共和国合同法》第52条之规定提出上诉，请二审法院依法改判。被上诉人昌益农公司辩称，一、合同中对利率的约定合法有效，没有违反法律、行政法规强制性规定。1.被上诉人与上诉人签订的《协议书》不存在无效情形，应当合法有效。2.上诉人欠被上诉人利息共计12182784.34元，该利息具体由以下三部分组成，因上诉人未在宽限期内还清，按原合同约定的月利率的补收部分（按照月利率19.8‰-15.9‰，21‰-15.9‰结果计算的利息）；从上诉人各笔借款的最后一次付息之日起至2014年7月20日止，按照原合同约定利率（19.8‰、21‰）计算的利息部分。从2014年7月21日起至2014年12月8日止，四笔借款均按照月利率15.9‰计算的利息部分。被上诉人均是按照双方的约定一次性计息，不存在重复计息，利滚利的问题。3.被上诉人属于金融机构，不适用银行基准利率4倍的规定。被上诉人与上诉人约定的利率及构成均不受《金融机构编码规范》和《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第一条的规定。只要双方签订的合同是自愿的真实意思表示，不违反意愿即是合法有效。二、上诉人有义务、有责任协助被上诉人办理商品房买卖合同约定的全部内容。不论是双方签订的协议书约定，还是商品房买卖合同的约定，上诉人都应该严格按照合同约定的内容全部履行相应义务。现该住宅小区中已入驻的住户享受正常的水、电、暖等基本设施权利，被上诉人依照协议书的约定也应当有同等权利。双方虽然没有明确达到使用条件的具体日期，但不影响上诉人负有通水、通电、通暖的相关义务。相反上诉人却以被上诉人没有缴纳相关费用为由，拒绝履行上述义务，索要各种费用，这种理由明显颠倒是非、颠覆逻辑。上诉人向被上诉人提供房屋，应具有正常的使用功能，购买房屋不仅要有合格的工程质量，更需要相关完整的配套设施。综上，上诉人与被上诉人签订的协议书有效，上诉人依法依约应当为被上诉人办理和完善入住前的全部配套手续和设施。原审被告中鑫物业述称，同意上诉人的上诉意见。一审原告昌益农公司向一审法院起诉请求：1.确认昌益农公司与中鑫房地产于2014年8月7日所签订《协议书》有效；2.要求中鑫房地产与中鑫物业履行上述《协议书》条款，为昌益农公司所有房产通水电暖及提供其他相应的物业配套服务。并积极配合昌益农公司办理所有房产处置过程中的相关过户手续。一审法院认定事实：2014年8月7日，昌益农公司与中鑫房地产、中鑫家电签订《协议书》一份，约定由中鑫房地产以部分房地产作价41612085元偿还中鑫房地产、中鑫家电向昌益农公司的借款，双方签订买卖合同并办理了备案登记及相关财务手续，中鑫房地产将78套房产，5套门面房钥匙，50个车架移交昌益农公司。合同中双方另行约定，中鑫房地产、中鑫家电在2014年12月8日前有整体回购权利。后中鑫房地产、中鑫家电未偿还相应借款，故未回购相应房产。一审法院认为，涉案合同是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违背法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。故对于昌益农公司要求确认其与中鑫房地产2014年8月7日所签订《协议书》有效的诉讼请求，该院予以支持。中鑫房地产辩称《协议书》中关于利息部分无效，违法合同法强制性条款，经该院审查，双方所签合同利息约定并未违反合同法关于无效情形相关法律规定，故中鑫房地产抗辩理由不成立。昌益农公司要求中鑫房地产、中鑫物业依据《协议书》约定，为名下所有房产通水电暖及提供其他相应的物业配套服务，并积极配合昌益农公司办理所有房产处置过程中的相关过户手续之请求。因中鑫物业公司并非《协议书》中合同相对方，依据合同法相关规定，中鑫物业不应承担以上义务，对于昌益农公司此项诉请，应予驳回。对于中鑫房地产，因双方《协议书》第七条约定“甲方出售房屋后的物业管理乙方有责任、义务负责统一管理，并享有与乙方销售客户同等的权利和义务。”结合双方所签订的《商品房买卖合同》第十四条“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1.饮用水入户、2.民用电入户、3.市政暖气入户、4.燃气管道入户”可知，双方合同虽未约定基础设施达到使用条件的具体日期，但水、电、暖、燃气入户本就属于购买房屋的附随义务，开发商应当在房屋具备条件时及时协助买方开通水、电、暖、燃气。故昌益农公司的诉求事实清楚合理，该院予以支持。同时，双方就78套住房、5套门面房、50个车架签订有相关协议，故昌益农公司诉请中鑫房地产协助办理相关过户手续的诉请理应得到支持。一审判决：一、晋中市介休昌益农小额贷款有限公司与介休市中鑫房地产开发有限公司于2014年8月7日签订的《协议书》有效；二、介休市中鑫房地产开发有限公司协助晋中市介休昌益农小额贷款有限公司办理合同相关房产通水、通电、通暖气及其他物业配套服务并协助晋中市介休昌益农小额贷款有限公司办理合同相关房产的过户手续；三、驳回晋中市介休昌益农小额贷款有限公司对介休市中鑫物业服务有限公司的诉讼请求。本院二审查明，2012年1月21日，中鑫房地产（借款人）与昌益农公司（贷款人）、中鑫家电（抵押人）签订昌益农抵借字（2012）第零伍捌号《抵押担保借款合同》，中鑫房地产公司向昌益农公司借款人民币500万元，借款期限为6个月，从2012年1月21日起至2012年10月8日止，借款利率为月利率21‰，结息固定为每月的第20日，借款期限届满一次还本，按月付息，最后利随本清，中鑫房地产不按时归还借款，从逾期之日起加收借款利率30%的罚息，中鑫房地产不按时付息，则计收复利等内容。2012年4月19日，中鑫房地产（借款人、抵押人）与昌益农公司（贷款人）签订昌益农抵借字（2012）第壹零陆号《抵押担保借款合同》，约定中鑫房地产向昌益农公司借款人民币1200万元，借款期限为4个月，从2012年4月19日至2012年8月19日，借款利率为月利率19.8‰，结算方式和利息计算同上。同日，中鑫家电（借款人）与昌益农公司（贷款人）、中鑫房地产（抵押人）签订昌益农抵借字（2012）第壹零柒号《抵押担保借款合同》，约定中鑫家电向昌益农公司借款人民币1800万元，借款期限为5个月，从2012年4月19日起至2012年9月19日，借款利率、罚息和复利计算同上。2013年7月5日，中鑫房地产（借款人）与昌益农公司（贷款人）签订[2013]第零柒壹号《抵押借款合同》，约定中鑫房地产向昌益农公司借款人民币206万元，借款期限从2013年7月5日至2013年11月30日，月利率15.9‰，借款利率加30%的罚息后的利率为罚息利率，中鑫房地产未能在当月支付的利息，从次月一日起计收复利，直到还清。上述四份借款合同签订后，中鑫房地产、中鑫家电未按约定还本付息，与昌益农公司于2013年3月9日签订延期还款协议，到期日为2013年11月30日，依协议约定若中鑫房地产、中鑫家电能够依约履行，昌益农公司同意月利率按15.9‰计算，若中鑫房地产、中鑫家电再行违约，双方约定仍按原借款合同约定利率计息。2014年8月7日，昌益农公司（贷款方）与中鑫房地产（借款方）、中鑫家电（借款方）签订《协议书》，中鑫房地产以部分房地产作价41612085元偿还中鑫房地产、中鑫家电向昌益农公司的借款，双方签订买卖合同并办理了备案登记及相关财务手续，中鑫房地产将78套房产，5套门面房钥匙，50个车架移交昌益农公司。合同中双方另行约定，中鑫房地产、中鑫家电在2014年12月8日前有整体回购权利。后中鑫房地产、中鑫家电未偿还相应借款，故未回购相应房产。2014年8月5日，中鑫房地产与昌益农公司签订案涉78套房屋的《商品房买卖合同》，共计建筑面积10267.34㎡，总价35935690元，并办理备案登记。2014年8月7日，中鑫房地产与昌益农公司签订了《车架买卖合同》，约定昌益农公司购买东苑小区车架50个，成交款400万元。同日，中鑫房地产与昌益农公司签订《中鑫房地产职工集资建房协议书》，中鑫房地产向昌益农公司出售5套门面房，面积478.97㎡，单价3500米/㎡，总价1676395元。2014年8月6日，中鑫房地产为昌益农公司开具了上述房屋、门面房、车架的收款凭证。本院查明的其余事实与一审基本一致。本院认为，昌益农公司与中鑫房地产、中鑫家电于2014年8月7日签订的《协议书》，实际上是限回购期的以物抵债协议。针对该协议的效力问题，上诉人中鑫房地产认为协议约定的“利息12182784.34元”是非法高利，违反了法律强制性规定，该部分约定无效，且被上诉人昌益农公司重复计息有“利滚利”之嫌，不应得到支持。经查，昌益农公司与中鑫房地产签订该份以物抵债协议时，四份借款合同均已到期，在此情况下双方经协商一致终止借款合同关系，针对案涉的78套房屋、5套门面房、50个车架分别签订了合同，将对账确认的借款本息转变为已付购房款和车架款，应当认定双方对上述财产买卖达成合意，双方之间形成了买卖合同关系。参照最高人民法院第72号指导性案例的精神，“借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本息及利息转化为已付购房款并经对账清算的，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的‘作为民间借贷合同的担保’。在不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形的情况下，该商品房买卖合同具有法律效力。”本案中，双方当事人的陈述和昌益农公司提供的《商品房买卖合同》《车架买卖合同》《中鑫房地产职工集资建房协议书》及收款凭证等证据表明，昌益农公司具有实际向中鑫房地产购买案涉房屋和车架的真实意愿，中鑫房地产亦具有向昌益农公司出售上述财产的真实意愿，应当认定昌益农公司与中鑫房地产之间在原来签订的借款合同基础上形成了新的商品房、门面房以及车架买卖合同关系，新的买卖合同关系有效。但是从庭审中昌益农公司提供的借款合同及明细表表明双方之间四份借款利息系分别按照月利率21‰、19.8‰、19.8‰、15.9‰计算，逾期利率加收借款利率30%的罚息，并计算复利。以此计算，昌益农公司所计算的借款利息的利率，已经超出法律规定的民间借贷利率保护上限。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条规定：“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。”由于昌益农公司与中鑫房地产、中鑫家电约定的借款利息超过了24%，中鑫房地产亦提出异议，因此对于超过部分法院不予支持。另双方于2014年8月7日签订以物抵债协议后，本息应当截止，但昌益农公司将回购期的利息予以计算并抵作购房款不妥。综上，昌益农公司尚未足额支付中鑫房地产案涉房屋、门面房以及车架的价款。因此，房屋过户条件尚未满足，昌益农公司请求判令中鑫房地产办理合同相关房产通水、通电、通暖气及其他物业配套服务并协助办理合同相关房产过户手续的诉讼请求无法支持。综上所述，上诉人中鑫房地产的上诉请求部分成立。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十六条、第六十条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销山西省介休市人民法院(2019)晋0781民初780号民事判决；二、晋中市介休昌益农小额贷款有限公司与介休市中鑫房地产开发有限公司于2014年8月7日签订的《协议书》部分有效(借款利息超过年利率24%的部分以及2014年8月7日至2014年12月8日期间计算的利息不能转为购房款）；三、驳回晋中市介休昌益农小额贷款有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行的债务利息。一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，共计200元，由介休市中鑫房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 段 锋审判员 许 俊审判员 胡庆刚二〇二〇年六月二十八日书记员 李嘉欣