西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕0113民初7539号 原告：西安爱家超市有限公司，住所地：西安市新城区。 法定代表人：徐健，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：张钦，男，1986年11月3日出生，汉族，住西安市莲湖区，系该公司员工。 委托诉讼代理人：王卫心，男，1992年4月22日出生，汉族，住西安市莲湖区，系该公司员工。 被告：陕西亚特体育俱乐部股份有限公司，住所地：陕西省西安市碑林区。 法定代表人：符鹏，无职务。 委托诉讼代理人：黄慧，北京市盈科（西安）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：崔帆帆，北京市（盈科）西安律师事务所律师。 原告西安爱家超市有限公司（以下简称爱家公司）与被告陕西亚特体育俱乐部股份有限公司（以下简称亚特公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告爱家公司的委托诉讼代理人张钦、王卫心到庭参加了诉讼，被告亚特公司的委托诉讼代理人黄慧、崔帆帆到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告爱家公司诉称，原告与被告于2017年12月5日签订场地租赁合同，合同约定，被告租赁原告西安市XX路XX号XX层编号为3001，面积为3132平方米的场地，用于经营健身馆，租赁期限自2018年1月1日至2027年12月31日止。双方约定装修免租期至2018年7月，被告实际于2018年8月起开始经营，租金标准为每月人民币140940元，自2018年1月1日起每三年调整一次，每次在上半年的基础上递增5%。合同签订后，原告按照约定交付租赁场地，被告进场进行装修。合同签订后，原告按照约定交付租赁场地，被告进场进行装修。2018年6月25日，双方签订补充协议约定，由原告按照被告经营需求为被告加装直梯一部，若被告提前终止合同或在合同履行期内违约导致合同无法继续履行的，被告除了合同约定的违约责任外，需要全额承担电梯的安装费用440000元。被告自2019年8月起再未向原告支付任何费用，拒绝履行合同义务，已构成根本违约，且被告单方解除与原告签订的场地租赁合同，并长期占用场地至今尚未返还。依据双方场地租赁合同的约定，被告已拖欠原告各项费用共计1274176.65元。为维护原告的合法权益，现原告诉至法院，要求法院依法判令：1、被告支付原告租金141040元（其中2019年5月租金100元，2019年8月租金140940元）；2、被告支付原告水费、电费共计16036.46元；3、被告支付原告迟延支付费用的滞纳金109953.52元；4、被告支付原告电梯安装费440000元；5、被告支付原告场地空置费517146.67元（暂计自2019年9月11日起至2019年12月31日止）；6、被告支付原告违约金50000元；7、依据合同约定将场地恢复至可重新出租状态；8、本案诉讼费由被告承担。 被告亚特公司辩称，1、被告欠付原告租金141040元、水电费16036.46元的情况属实，对于原告的第一项、第二项诉讼请求，被告予以认可。2、场地租赁合同约定的迟延支付滞纳金计算标准过高，被告请求人民法院依法予以减少，被告认为按照国家有关机关公布的贷款市场利率标准计算为宜。场地租赁合同第十条第一款第一项约定了迟延支付的违约责任，按照此约定计算，迟延支付滞纳金相当于借款年利率182.5%，远高于全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。根据合同法第113条的规定，违约金应当以损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定。被告迟延支付款项给原告造成的损失为资金占用损失，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的违约金已足以弥补原告的损失，且被告是受经济大环境的不良影响经营困难实在无力支付才出现拖欠的情况，绝非恶意拖欠。此外，场地租赁合同系原告提供的，是不允许被告修改的制式合同。关于滞纳金的格式条款明显对被告不公平，有违民事法律的公平和诚实信用原则，人民法院应予纠正。3、原告安装的电梯已形成其固定资产且处于正常使用状态，却要求被告承担安装费用，明显有违公平正义原则。电梯安装在原告的租赁场所内，已形成原告的固定资产，原告在其剩余使用年限内享有合法的使用收益权，且目前处于正常使用状态，并未拆除，原告要求被告承担安装电梯的全部费用显然有违公平正义原则，应当予以驳回。4、原告要求被告承担场地空置期费用没有任何事实和法律依据。双方在场地租赁合同以及相关补充协议中从未就原告诉请的场地空置期费用进行任何约定，原告的该项诉请缺乏合同依据，应予驳回。5、原告要求被告支付50000元违约金的诉请缺乏事实依据。根据场地租赁合同第十一条第一款第三项及第九条第二十四款的约定，被告不存在支付50000元违约金的条件。6、被告多次致函原告，要求腾空租赁房屋，但原告均以各种理由阻挠，致使开庭之日仍未腾空，并非被告过错，只要原告配合，被告愿意立即搬离物品、腾空房屋。综上，原告的多项诉请缺乏事实及法律依据，要求法院查明事实，被告愿意积极筹措资金，及时支付欠付的租金和水电费，并承担合法合理的违约金，要求法院减少原告诉请中不合理的违约金额度，驳回原告的第4、5、6项的诉讼请求。 经审理查明，2017年12月5日，甲方爱家公司与乙方亚特公司签订场地租赁合同，合同约定，乙方租赁区域位于西安市XX店XX层，租赁区域编号为3001，实用面积3132平方米，经营范围为健身房，乙方经营品牌为亚特；租赁期限自2018年1月1日到2027年12月31日；乙方开业日为2018年6月1日；租赁费标准为140940元/月，租赁期内的2018年1月1日起，每月租金按每3年调整一次，每次在上期基数上递增5%，直至合同期满为止。2017年12月5日，甲方爱家公司与乙方亚特公司签订补充协议，协议约定，甲方加装直梯，如后期乙方独家使用则由乙方单独承担直梯维保费用，如因经营需要增加商户使用则由多家商户共同承担直梯维保费用。2018年4月4日，甲方爱家公司与乙方亚特公司签订补充协议，协议约定，因甲方加装直梯完成报验收手续繁琐，甲方加装直梯由2018年5月31日保证乙方正常使用调整为：2018年7月31日保证乙方正常使用（乙方2018年8月1日开业）；因电梯完成加装时间调整导致乙方装修优惠期增加两个月：由2018年1月1日至2018年5月31日免租调整为2018年1月1日至2018年7月31日免租；首批租金于2018年1月10日前交纳（2018年6月1日至2018年6月30日）期间租金调整为2018年4月20日前交纳（2018年8月1日至2018年8月31日）租金；此条款执行日期从2018年1月1日开始。2018年6月25日，甲方爱家公司与乙方亚特公司签订补充协议，协议约定，甲方按照乙方经营需求为乙方加装直梯一部，该项工程由甲方负责完成并形成甲方的固定资产，但直梯达到可使用状态后，从乙方开业日起，在甲乙双方租赁合同存续期间，直梯的管理责任及相应的费用均由乙方承担。同时，因甲方加装直梯投资巨大，甲乙双方一致确认，若乙方提前终止合同或者在合同履行期内违约导致合同无法继续履行的，乙方除了合同约定的违约责任外，需要全额承担电梯安装费用440000元和电梯拆除费用等。庭审中，原告与被告均认可合同于2019年8月31日解除。 2019年8月26日，亚特公司向爱家公司发出解除场地租赁合同通知书，通知书中写明，因亚特公司受市场经济影响，经营过程中面临暂时性困难，欠付爱家公司1个月场地租赁费，爱家公司即于2019年8月20日对亚特公司涉案门店采取了断水断电措施，导致无法正常经营。亚特公司通知爱家超市于2019年8月20日起场地租赁合同自行解除。基于合同解除对应的清场、结算事宜双方友好协商，妥善解决。 2019年9月11日，亚特公司向陕西华润万家生活超市有限公司发送回函一份，该回函第五条写明，合同解除后，被告按照双方于2018年6月25日签订的补充协议的约定，着手清理并撤出承租区域，但贵司工作人员以各种理由阻止被告搬离设备及物品，致使被告无法撤场。 上述事实，有场地租赁合同及补充协议、解除场地租赁合同通知书、回函、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭核对无误。 本院认为，原告与被告签订的场地租赁合同及补充协议，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，本院依法予以确认。因原告与被告对于欠付的租金141040元及水电费16036.46元无争议，故原告要求被告向其支付租金141040元及水电费16036.46元的诉请，本院依法予以支持。本案争议的焦点是1、原告与被告合同约定的滞纳金是否过高；2、电梯安装费440000元（原告称包含电梯费156950元、安装费27120元、工程改造费243219.82元）是否应当由被告承担；3、2019年9月11日至2019年12月31日期间的场地空置费517146.67元是否应由被告承担。 对于本案争议焦点1，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，本案的原告与被告约定的滞纳金标准为5‰/日，被告主张该滞纳金的支付标准过高要求予以减少，因5‰/日的滞纳金计算标准明显过高，且原告未提供证据证明其实际损失的金额，根据公平原则，本院酌定按照6%/年的标准要求被告向原告支付滞纳金。因原告主张的滞纳金期间为2019年8月11日至2019年12月31日，故对于原告主张的滞纳金109953.52元的诉请，本院依法予以支持3692.37元（157076.46元×6%/年÷365天×143天）。 对于本案争议焦点2，虽然原告与被告签订的补充协议约定“若乙方（亚特公司）提前终止合同或者在合同履行期限内违约导致合同无法继续履行，乙方除了合同约定的违约责任外，需要全额承担电梯安装费用人民币440000元和电梯拆除费用”，但是该合同还约定“甲方（爱家公司）按照乙方经营需求为乙方加装直梯一部，该项工程由甲方负责完成并形成甲方的固定资产”，从该约定中可知涉案电梯是原告爱家公司的固定资产，且庭审中原告明确其同意继续利用该电梯，但原告却要求被告承担该电梯产生的相关费用，原告的要求不但于法无据，而且显失公平，故原告要求被告向其支付电梯安装费440000元的诉请，本院依法不予支持。 对于本案争议的焦点3，本案中，原告与被告均认可涉案合同已于2019年8月31日解除，原告在收到被告的解除通知后需要合理的期限将涉案房屋再次出租，本院给予原告合理期限2个月（2019年9月1日至2019年10月30日）。原告在明知被告与其之间的合同已经解除，2个月后仍未采取适当的措施防止损失扩大，庭审中，原告称被告未将其健身器材等物品搬离致使其损失扩大，但被告提供的证据足以证明被告要求搬离，但原告不同意被告搬离，故原告对于其扩大部分的损失，应由其自行承担责任。因原告在诉讼时扣减2019年9月1日至9月10日期间的空置费用，故原告要求被告向支付空置费517145.67元的诉请，本院依法予以支持234900元（2019年9月11日至2019年10月30日期间）。 虽然原告与被告签订的合同多处约定违约责任，但因原告的第三项诉请已主张了逾期支付租金及水电费的滞纳金，故原告的第六项诉请仍以逾期支付费用要求被告承担违约金50000元的诉请，于法无据，本院依法不予支持。庭审中，被告称其第七项诉讼请求是指将涉案房屋恢复原状，根据原告与被告的合同约定，原告要求被告恢复原状的诉请，本院依法予以支持。另指出，因被告领取民事起诉状的时间是2020年4月30日，提交管辖权异议申请书的时间是2020年5月25日，被告提出管辖权异议的时间已超出法律规定的期间，故本院对被告提出的管辖权异议本应不予审查，但本院考虑到实际情况仍对本案的管辖权进行了审查，本案原告与被告签订的虽然叫场地租赁合同，但双方合同涉及的标的物是房屋，故本案系房屋租赁合同纠纷。根据合同法的规定，房屋租赁合同系专属管辖，涉案房屋位于西安市雁塔区XX村，故本院对本案有管辖权，且已将该结果告知被告。 综上所述，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十七条的规定，判决如下： 一、被告陕西亚特体育俱乐部股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告西安爱家超市有限公司支付租金141040元。 二、被告陕西亚特体育俱乐部股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告西安爱家超市有限公司支付水电费共计16036.46元。 三、被告陕西亚特体育俱乐部股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告西安爱家超市有限公司支付滞纳金3692.37元。 四、被告陕西亚特体育俱乐部股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告西安爱家超市有限公司支付空置费234900元。 五、被告陕西亚特体育俱乐部股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告西安爱家超市有限公司将位于西安市XX路XX号XX层编号为3001（面积为3132平方米）的房屋恢复原状。 六、驳回原告西安爱家超市有限公司其余的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费16268元，由原告西安爱家超市有限公司承担11128元，被告陕西亚特体育俱乐部股份有限公司承担5140元。因原告西安爱家超市有限公司已预交，被告陕西亚特体育俱乐部股份有限公司并上述款项支付给原告西安爱家超市有限公司。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  赵 妍 人民陪审员  李新茂 人民陪审员  张利侠 二〇二〇年六月十九日 书 记 员  蒋 甜 打印：扈艳红校对：鲁蔓年月日送达 1