湖北省汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0105民初254号原告：武汉市汉阳区国有房产经营管理公司，住所地武汉市汉阳区翠微路特1号宏阳大厦。法定代表人：陈祥权，该公司经理。委托诉讼代理人：梁瑾，湖北泓峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：娄丹丹，湖北泓峰律师事务所律师。被告：黄福海。原告武汉市汉阳区国有房产经营管理公司与被告黄福海返还原物纠纷一案，本院于2019年10月15日作出（2019）鄂0105民初6803号民事裁定书，裁定驳回原告武汉市汉阳区国有房产经营管理公司的起诉。原告武汉市汉阳区国有房产经营管理公司不服该裁定，向武汉市中级人民法院提起上诉。武汉市中级人民法院于2019年11月26日作出（2019）鄂01民终12571号民事裁定，撤销本院（2019）鄂0105民初6803号民事裁定，指令本院继续审理。本院依法适用简易程序，于2020年5月20日公开开庭进行了审理。原告武汉市汉阳区国有房产经营管理公司的委托诉讼代理人梁瑾、娄丹丹，被告黄福海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。武汉市汉阳区国有房产经营管理公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告黄福海腾退位于武汉市汉阳区黄金口岸XXXXX号的公共租赁房屋；2.请求法院依法判令被告黄福海支付自2017年4月1日至2019年6月30日的房屋占用费人民币30,032.8元，并按4,290.4元/季的标准支付至实际腾退之日止；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年12月18日，原告受产权人武汉市住房保障和房屋管理局委托，与周丁香签订《武汉市公共租赁住房租赁合同》，合同约定：将位于武汉市汉阳区黄金口岸XXXXX号，建筑面积59.59平方米的房屋出租给周丁香；该房屋租赁期为2015年12月18日至2016年12月17日止；房屋租金按建筑面积计算，租金标准为12元/平方米/月，月租总金额为715.08元；房屋租金按季度缴交，按季应缴金额为贰仟壹佰肆拾伍元贰角整（小写：2,145.2元）；租赁合同终止，拒不退出该房屋的，按租金标准2倍计收逾期期间的租金，直至退出该房屋等条款。合同签订后，原告依约向周丁香交付了房屋，直至2017年3月12日，周丁香因病死亡。根据《公共租赁住房管理办法》的相关规定，公共租赁住房的承租人需经过申请、审核确定配租及配租排序，并向社会公开结果，故周丁香死亡后，原告与周丁香签订的《武汉市公共租赁住房租赁合同》终止。现被告黄福海未经公共租赁住房的配租程序，自周丁香死亡至今，擅自居住上述房屋，已侵害了原告对上述房屋的使用、处分等权利，现原告为维护自身的合法权益，特向贵院申请，望判如所请。黄福海辩称，不同意原告的全部诉讼请求。周丁香与被告系母子关系，周丁香去世后，被告申请了武汉市公共租赁住房资格，街道和社区都出具过相关证明。武汉市住房保障和房屋管理局的工作人员曾口头答复被告同意给被告办理相关承租手续，但一直没有办理。被告并非不交房租，被告的相关证明材料都交到了有关部门，被告每个季度都去交房租，但原告拒不接受，无奈之下，被告曾在汉阳区人民法院提交了起诉武汉市汉阳区国有房产经营管理公司的行政诉讼，但法院未予受理。被告现无房居住，无法腾退，也无力承担双倍的租金。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。武汉市汉阳区国有房产经营管理公司承担武汉市汉阳区保障性住房运营管理工作。黄福海系周丁香之子。周丁香于2015年9月18日获得武汉市公共租赁住房资格证明{资格证号：阳公租【2014】第000406号（A/Y）}，该证明记载：经核准，符合公共租赁住房租赁资格，家庭（个人）可以租赁一套公共租赁住房。2015年11月30日，周丁香签署《黄金口岸二期（项目）公共租赁住房个人选房确认书》，该确认书载明周丁香所选房屋为黄金口岸二期207栋2单元2层4号房屋；建筑面积59.59平方米；月租金715.08元；履约保证金为1,430.16元；押金为1,000元；租赁人数为1人等信息。武汉市汉阳区国有房产经营管理公司（甲方、出租方）与周丁香（乙方、承租方）于2015年12月18日签订了《武汉市公共租赁住房租赁合同》一份【合同编号：武公租（2015）阳字第001364号】，该合同约定：甲方受产权人武汉市住房保障和房屋管理局委托将位于本市××区黄金口岸××小区××单元××（××室一厅）公共租赁住房出租给乙方居住使用，该房屋建筑面积为59.59平方米；房屋租赁期自2015年12月18日起至2016年12月17日止。甲方应于房屋租赁期起始日两日，即2015年12月20日前将房屋交付给乙方，甲方交付该房屋前，乙方应支付首期租金、履约保证金、使用押金和其他相关费用；房屋租金按建筑面积计算，现时租金标准为12元/平方米/月，月租总金额为715.08元；房屋租金按季度缴交，乙方按季应缴金额为贰仟壹佰肆拾伍元贰角整；甲方交付该房屋前，乙方应按签订合同时的两个月租金向甲方缴纳履约保证金，并缴纳1,000元使用押金；租赁期满、合同终止或解除，履约保证金和使用押金在抵扣应由乙方承担的租金、相关费用以及乙方应承担的违约、维修、赔偿责任后，剩余部分无息返还乙方，不足部分乙方应予补齐；乙方和共同承租人就共同租赁行为承担连带责任；租赁合同终止或解除后，乙方不符合租住条件但暂时无法退房的，经乙方申请可以给予3个月过渡期，过渡期内仍按合同约定缴纳租金，不予发放公共租赁住房补贴；过渡期满后，乙方仍拒不退出该房屋的，甲方依照相关规定向人民法院申请强制执行，并按租金标准2倍计收其逾期期间的租金，直至乙方退出该房屋等条款。合同签订后，周丁香按合同约定向武汉市汉阳区国有房产经营管理公司缴纳了履约保证金1,430.16元、押金1,000元及房屋租金，武汉市汉阳区国有房产经营管理公司向周丁香交付了上述房屋。上述房屋交付后，周丁香与黄福海共同在该房屋内居住。2016年12月17日，上述《武汉市公共租赁住房租赁合同》到期后，武汉市汉阳区国有房产经营管理公司与周丁香未续签书面合同，双方实际按照上述合同的约定继续履行。2017年3月12日，周丁香去世。周丁香去世后，黄福海在上述房屋内居住至今并以周丁香的名义继续缴纳租金至2018年第一季度。2017年10月31日，武汉市汉阳区江汉二桥街办事处及武汉市汉阳区江汉二桥街知音东苑社区居民委员会共同向武汉市汉阳区住房保障和房屋管理局出具《报告》一份，该报告载明：兹有江汉二桥街知音东苑社区48号103号居民周丁香，一人申请了公租房，2017年3月12日因病死亡。资格证号：阳公租【2014】第000406号（A/Y），于2015年12月办理了公租房入住手续，现无法续租，办理腾退手续。地址为黄金口岸二期207栋2单元2层4号，二室一厅，面积59.59平方米，月租金总额715.08元，联系人：黄福海，电话：8467×××7。2017年12月4日，武汉市汉阳区住房保障管理中心在该《报告》上批示：“转运营公司办理退租手续”并加盖了公章。2017年12月5日，武汉市汉阳区国有房产经营管理公司黄金口地区公租房运营管理站在涉案租赁房屋大门上张贴《腾退通知》一份，该通知载明：周丁香您好，您所承租的黄金口岸二期公租房207栋2单元204室，经住房保障办核实，因租户死亡取消其住房资格。依据《公共租赁住房管理办法》应当腾退所承租的公共租赁住房，望其亲属接到通知后，请尽快到公租房运营管理站办理退房相关手续，拒不腾退的，我公司将按照政策规定向人民法院提起诉讼。2018年7月10日，武汉市汉阳区国有房产经营管理公司黄金口地区公租房运营管理站在涉案租赁房屋大门上再次张贴《腾退通知》，该通知载明：周丁香您好，您所承租的黄金口岸二期公租房XXXXX室，经住房保障办核实，因租户死亡取消其住房资格。依据《公共租赁住房管理办法》应当腾退所承租的公共租赁住房，望其亲属接到通知后，请尽快到公租房运营管理站办理退房相关手续。您的公租房季度租金现在已是市场租金双倍计算，如拒不腾退，我公司将按照政策规定向人民法院提起诉讼。此后，武汉市汉阳区国有房产经营管理公司黄金口地区公租房运营管理站多次在涉案房屋张贴《腾退通知》，但黄福海一直未腾退出涉案房屋。另查明，黄福海于2018年6月7日获得武汉市公共租赁住房租赁资格证明（城镇住房困难家庭），资格证号：阳公租【2018】第000153号（Y/F），有效期限为5年，自2018年6月5日起至2023年6月5日止，其承租事宜尚在办理中。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本院综合原、被告双方在庭审中的举证、质证、法庭陈述等内容，归纳本案的争议焦点为：一、黄福海是否有占有涉案租赁房屋的权利；二、腾退时间及支付房屋占有使用费问题。关于第一项争议焦点，黄福海是否有占有涉案租赁房屋的权利，本院认定如下：公共租赁住房，是指政府限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭，新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房，具有一定的福利性质，承租人应当获得公共住房租赁资格。武汉市汉阳区国有房产经营管理公司与周丁香签订的《武汉市公共租赁住房租赁合同》于2016年12月17日到期后，周丁香继续使用涉案租赁房屋，武汉市汉阳区国有房产经营管理公司没有提出异议，原租赁合同继续有效，双方之间形成不定期租赁关系。周丁香于2017年3月12日去世，此时黄福海尚不具备武汉市公共租赁住房承租资格，《武汉市公共租赁住房租赁合同》已经无法履行，该合同终止，至此，黄福海作为周丁香的家庭成员已无权占有涉案租赁房屋。黄福海虽于2018年6月7日获得武汉市公共租赁住房租赁资格证明，但尚在公共租赁住房的轮候、配租过程中，其尚未与武汉市汉阳区国有房产经营管理公司签订租赁合同，无权占有涉案租赁房屋。综上，武汉市汉阳区国有房产经营管理公司要求黄福海腾退租赁房屋的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于第二项争议焦点，腾退时间及支付房屋占有使用费问题，本院认定如下：租赁合同终止后，黄福海应当立即腾退出租赁房屋。综合考虑黄福海系城镇住房困难家庭，现无腾退条件，应给予其一定准备时间以便于腾退，本院酌定黄福海应于本判决生效之日起三十日内腾退出涉案租赁房屋。黄福海无权占有涉案房屋的行为已对权利人造成了损害，权利人可以要求赔偿损失。因租赁合同于2017年3月12日终止，故武汉市汉阳区国有房产经营管理公司要求黄福海支付自2017年4月1日至实际腾退之日止的房屋占用费，于法有据，本院予以支持。关于占用费的金额问题。黄福海一直居住在涉案租赁房屋内，对合同关于拒不退房按租金标准2倍计收逾期期间的租金的相关约定应当知晓，且武汉市汉阳区国有房产经营管理公司也在腾退通知中对该项约定进行了告知，结合公共租赁住房系面向城镇中等偏下收入住房困难家庭等群体出租的保障性住房，其租金标准均低于同地段市场租赁价格，武汉市汉阳区国有房产经营管理公司主张按照合同约定租金标准两倍计算占用费用，并无不当，本院予以支持。黄福海辩称武汉市汉阳区国有房产经营管理公司告知其可以在房屋内居住，应当按照合同约定的租金标准支付占用费，因其未提交证据予以证明，本院不予采信。根据合同中关于合同终止后，不符合租住条件但暂时无法退房的，可给予3个月的过渡期，过渡期内仍按照合同约定缴纳租金的相关约定，本院酌定黄福海自2017年4月1日至2017年6月30日按月租金一倍，即每月715.08元支付占用费；自2017年7月1日至实际腾退之日止按月租金两倍，即每月1,430.16元（715.08元*2）支付占用费。因黄福海已实际支付租金至2018年3月31日，故黄福海无需支付自2017年4月1日至2017年6月30日的房屋占用费。黄福海应当补足自2017年7月1日至2018年3月31日的房屋占用费为6,435.72元（715.08元*9个月）。因周丁香支付的履约保证金1,430.16元、押金1,000元并未予退还，该金额应予以抵扣，故黄福海应当支付自2017年7月1日至2018年3月31日的房屋占用费为4,005.56元（6,435.72元-1,430.16元-1,000元）。黄福海应当支付自2018年4月1日至2019年6月30日的房屋占用费为21,452.4元（1,430.16元*15个月）。综上，黄福海应当支付自2017年7月1日至2019年6月30日的房屋占用费为25,457.96元（4,005.56元+21,452.4元），并按每月1,430.16元的标准支付自2019年7月1日至实际腾退之日止的房屋占用费。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一项、第一百四十二条，判决如下：一、黄福海于本判决生效之日起三十日内腾退出武汉市汉阳区黄金口岸XXXXX号房屋；二、黄福海于本判决生效之日起三十日内向武汉市汉阳区国有房产经营管理公司支付自2017年7月1日至2019年6月30日的房屋占用费25,457.96元，并按每月1,430.16元的标准支付自2019年7月1日至实际腾退出上述房屋之日止的房屋占用费；三、驳回武汉市汉阳区国有房产经营管理公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为275.5元，由黄福海负担，黄福海于本判决生效之日起三十日内将此款支付给武汉市汉阳区国有房产经营管理公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  王朝阳二〇二〇年六月二十二日书记员  刘 朝