陕西省西安市中级人民法院 民  事  判  决  书 （2020）陕01民终4132号 上诉人（原审被告）：西安惠泽房地产开发有限公司，住所地：西安市雁塔区。法定代表人：韩文东，该公司执行董事。委托诉讼代理人：周静，女，1963年4月9日出生，汉族，该公司法务，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：陈猛，男，1991年4月12日出生，汉族，该公司员工，住西安市雁塔区。被上诉人（原审原告）：宋海龙，男，1990年7月9日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：李小峰，陕西瀚沃威律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘阳，陕西瀚沃威律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张力源，女，1990年9月15日出生，汉族，住吉林省梅河口市。委托诉讼代理人：李小峰，陕西瀚沃威律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘阳，陕西瀚沃威律师事务所律师。上诉人西安惠泽房地产开发有限公司（以下简称惠泽公司）因与被上诉人宋海龙、张力源商品房预售合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初19828号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2015年11月8日，宋海龙、张力源（买受人）与惠泽公司（出卖人）签订了合同登记号为Y15128691的《商品房买卖合同》，约定宋海龙、张力源购买惠泽公司开发的位于西安市雁塔区XX路以西、XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积140.68平方米，总价款为1390463元。合同第七条付款方式及期限，买受人应当于2015年10月28日前支付首期房价款420463元，余款970000元向银行申请贷款支付。第十一条交付时间和手续，出卖人应当在2016年5月8日前向买受人交付该商品房。买受人应该按出卖人书面通知的规定办理房屋交付手续并履行领受房屋的义务。买受人在办理商品房的交接手续前，应当付清全部应付房价款，面积差价款、办理完毕面积差价款结算手续、提交（选择委托出卖人代办产权手续的）签署委托出卖人代办房屋产权证、国土证起他项权利登记的各项手续、资料。第二十条房屋登记的约定，（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）出卖人按照每天买受人已付款万分之一的标准赔偿买受人自合同约定时间至实际取得房屋所有权证书期间的损失。因法律、法规、政策、命令和/或政府主管部门原因、不可抗力等原因，造成出卖人不能如期接受、递交买受人所报送的资料并按本合同及本补充协议约定时间办理产权登记相关手续的，出卖人不承担责任。《商品房买卖合同》附件十二补充协议第七条，买受人委托出卖人代办产权的，出卖人承诺自买受人交清全部税费、专项维修资金等相关费用及提供全部手续后两年内办理完毕房地产权属证书。因买受人自身原因不提交办理房屋登记所需的缴纳税收、专项维修资金凭证、授权委托书等资料的，出卖人不承担逾期的违约责任。合同第二十五条，关于送达的约定，出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递或其他合理寄送方式送达对方。合同签订后，宋海龙、张力源按照合同约定支付了全部购房款，惠泽公司向宋海龙、张力源出具不动产统一发票，发票金额为1386805.8元。2016年3月9日，宋海龙、张力源缴纳了契税及房屋维修基金。2015年12月23日，宋海龙、张力源向惠泽公司支付代办房屋所有权登记费80元。2016年3月9日，宋海龙、张力源实际接收了涉案房屋。另查明，2017年8月21日，惠泽公司申请涉案楼盘初始登记，2017年10月27日已经完成了涉案楼盘分户登记。2019年9月23日，宋海龙、张力源所购涉案房屋已经办理了不动产登记。再查明，惠泽公司向宋海龙、张力源通知交房时，均向宋海龙、张力源送达了交房通知书，通知书中载明了购买人涉案房屋的办理流程，也详细说明了买受人办理房屋办理产权登记所需要的相关资料，并且说明办理收房手续时需要业主填写《西安市房屋所有权转移登记申请表》，并提交购房人的身份证复印件。审理中，宋海龙、张力源称其诉讼请求主张至2018年12月31日。庭审中，惠泽公司称因宋海龙、张力源一直未能提供身份证复印件，其于2018年11月9日及2018年11月29日两次按照合同约定的送达地址及宋海龙、张力源购房地址向宋海龙、张力源邮寄了告知函，告知宋海龙、张力源尽快提供办理房屋所有权登记的相关资料。并向法庭提交邮寄快递单及邮件的签收情况记录。邮件显示于2018年11月10日签收，宋海龙、张力源对此不予认可，称收房时已经向惠泽公司提交了办理转移登记的所有资料。并当庭提交录音资料一份，证明其已经按照约定提交了所有的相关办证资料。宋海龙、张力源称录音系惠泽公司办证工作人员联系，且录音资料中说明宋海龙、张力源身份证过期，需要重新提交身份证复印件。经向宋海龙、张力源当庭核实，其身份证确实在2017年过期。宋海龙、张力源起诉至西安市雁塔区人民法院称，2015年11月8日，宋海龙、张力源与惠泽公司签订了《商品房买卖合同》，宋海龙、张力源购买了惠泽公司开发的位于西安市雁塔区XX路以西、XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋。房屋总价款为1386805.8元。2015年12月28日宋海龙、张力源按照惠泽公司要求办理了相关收房手续，但由于惠泽公司的原因致使宋海龙、张力源至今未能取得不动产权属证书。惠泽公司的行为已经构成违约，严重侵害了宋海龙、张力源的合法权益，故现诉至法院，请求判令1、惠泽公司协助宋海龙、张力源办理产权过户登记；2、惠泽公司向宋海龙、张力源支付逾期办理房地产权属证书违约金41326.81元；3、本案诉讼费由惠泽公司承担。惠泽公司辩称，双方所签订的《商品房买卖合同》约定惠泽公司作为出卖人办理商品房权属登记的义务在于完成涉案房屋的初始登记，而非为业主取得房屋所有权证书。而惠泽公司已经于2017年8月21日将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，西安市不动产信息档案管理中心于2017年10月27日出具了《西安市XX户表》。分户表显示，宋海龙、张力源所购房屋产权证号为陕（2017）西安市不动产权第1376399号。至此，惠泽公司已经完成了其作为出卖人的义务，宋海龙、张力源诉讼请求无事实依据。《商品房买卖合同》约定因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起720日取得商品房的房屋所有权证书的，出卖人按照每天买受人已付款万分之一的标准赔偿买受人自合同约定时间至实际取得房屋所有权证书期间的损失。因法律、法规、政策、命令和政府主管部门原因、不可抗力等原因，造成出卖人不能如期接受、递交买受人所报送的资料并按合同及补充协议约定时间办理产权登记手续的，出卖人不承担责任。据合同约定，办理房地产权证书应当有买卖双方共同完成，因宋海龙、张力源没有全部提交资料，导致惠泽公司无法不能向不动产登记机构提交办理房地产权证书的资料。鉴于此，惠泽公司分别于2018年11月8日及2018年11月26日向宋海龙、张力源送达了《关于交办理权属登记资料的告知函》，要求宋海龙、张力源提交买受人身份证复印件，以便于惠泽公司尽快提交资料办理房屋转移登记。截至目前，宋海龙、张力源仍没有提交资料并提供授权，无法取得房地产权证书的过错在于宋海龙、张力源，不在于惠泽公司，因此，宋海龙、张力源无权要求惠泽公司承担违约责任。宋海龙、张力源已经实现对涉案房屋的占有、使用的权利。宋海龙、张力源也没有实际损失，其主张惠泽公司承担违约责任，有违公平原则。即使存在损失，合同约定的违约金过分高于实际损失，人民法院应当予以适当减少。本案中，宋海龙、张力源按照合同约定时间实现了对涉案房屋占有、使用的权利，宋海龙、张力源因购买涉案房屋向银行申请按揭贷款，涉案房屋处于抵押担保状态，是否完成产权登记，对宋海龙、张力源使用涉案房屋没有实质影响，也不会给其带来预期收益，也没有实际损失。同时，没有取得房地产权证书的过错也在于宋海龙、张力源。因此，宋海龙、张力源要求惠泽公司承担违约责任有违公平原则。综上所述，惠泽公司已依约履行了办理房屋产权登记的协助义务，应当驳回宋海龙、张力源全部的诉讼请求。一审法院认为，宋海龙、张力源与惠泽公司双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，系合法有效的合同。双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。《商品房买卖合同》第二十条约定有两项，第一项明确了宋海龙、张力源与惠泽公司双方共同申请办理转移登记，第二项确定了宋海龙、张力源未能在约定时间内取得房地产权属登记证书的违约责任。这里的房地产权属证书应当如何理解，办理房屋的权属登记证书首先应当由出卖人进行初始登记，这个是出卖人的合同义务，不需要买受人配合。在完成初始登记后，再由买受人和出卖人共同申请转移登记，也即买受人获得房屋的所有权登记。该条第一项已经明确了宋海龙、张力源与惠泽公司双方共同申请办理转移登记，那么第二项的“房地产权属证书”应当是涉案房屋的不动产登记，而并非惠泽公司辩称的初始登记。合同附件中约定了委托出卖人代办产权证书的，买受人应当交清全部税费、专项维修资金等相关费用及提供全部手续。并且将取得房屋权属登记证书的时间变更为交清全部资料的两年内。本案中，宋海龙、张力源向惠泽公司缴纳了办理房屋权属证书登记费，视为其委托惠泽公司代为办理房屋权属登记证书。那么，宋海龙、张力源应当按照合同约定交清全部的税费并且提交所有办理转移登记所需资料。本案争议的焦点为宋海龙、张力源至今未能取得房屋权属登记证书是否系惠泽公司的原因。惠泽公司认可宋海龙、张力源在接收房屋时递交了一部分资料，并且宋海龙、张力源在收房前按照合同的约定交纳了相关的税费。根据宋海龙、张力源当庭提交的录音资料及核实的事实，本庭有理由相信宋海龙、张力源在接收房屋时已经向惠泽公司提交了办理权属登记证书的完整资料。但是，2018年11月9日，惠泽公司按照合同约定向宋海龙、张力源送达了告知函，告知宋海龙、张力源办理权属登记证书宋海龙、张力源所应当配合补充提交的资料，但宋海龙、张力源并未按照该通知履行其相应的义务，故此后导致产权证书未能办理系宋海龙、张力源原因所致，与惠泽公司无关。故惠泽公司应当按照合同约定向宋海龙、张力源支付按照购房款日万分之一标准，自房屋交付之日起满两年的次日即2018年3月10日至邮件签收之日2018年11月10日的违约金34115.42元，宋海龙、张力源主张超出部分无事实及法律依据，原审法院不予支持。本案在审理过程中，涉案房屋已经办理了不动产登记，对宋海龙、张力源第一项诉讼请求不再处理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条之规定，判决如下：一、西安惠泽房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付宋海龙、张力源逾期办证的违约金34115.42元。二、驳回宋海龙、张力源其余的诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费833元，减半后416.5元由宋海龙、张力源承担50元，由西安惠泽房地产开发有限公司承担366.5元。因宋海龙、张力源已全部预交，西安惠泽房地产开发有限公司应于支付上述款项时一并向宋海龙、张力源支付。宣判后，惠泽公司不服，向本院提起上诉称，一、惠泽公司已于2017年8月21日将办理权属登记需要由惠泽公司提供的资料报产权登记机关，惠泽公司已完成涉案房屋的过户登记。二、未能按期办证的原因是宋海龙、张力源未提交身份证复印件所致。三、宋海龙、张力源实现涉案房屋的占有、使用的权利，没有实际损失，原审判决惠泽公司承担逾期办证违约金违反公平原则。上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回宋海龙、张力源的诉讼请求；2、一审、二审诉讼费由宋海龙、张力源承担。宋海龙、张力源共同辩称，一、原审判决认定惠泽公司负有办理涉案房屋转移登记，使被上诉人取得房屋权属登记证书义务的事实正确。二、惠泽公司怠于履行办理房屋权属证书义务，应向被上诉人支付逾期办证违约金，符合法律规定。综上，驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审判决认定事实属实。本院认为，宋海龙、张力源与惠泽公司签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。关于惠泽公司应否承担逾期办证违约金问题。按照《商品房买卖合同》附件十二第七条约定，买受人委托出卖人代办产权的，出卖人承诺自买受人交清全部税费及提供全部委托手续后两年内办理完毕产权证书。宋海龙、张力源缴纳了契税、房屋维修基金并向惠泽公司交纳了房屋产权登记费，综合可以认定宋海龙、张力源委托惠泽公司代办房屋产权证。根据宋海龙、张力源提供的录音资料等，原审判决认定宋海龙、张力源在2016年3月前已向惠泽公司提供了全部办证资料，有事实依据，予以确认。按照合同约定，惠泽公司应在2018年3月10日前提交办理涉案房屋的转移登记的相关资料，宋海龙、张力源在此前取得涉案房屋的不动产权属证书，故惠泽公司违约应当按照合同约定支付违约金，故原审法院判决惠泽公司支付逾期办证违约金正确，本院予以维持。逾期办证违约金按照总房款的日万分之一计算符合合同约定，惠泽公司未提供证据证明违约金过高，故对惠泽公司上诉认为违约金过高的上诉理由不予采信。综上，原审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费653元，西安惠泽房地产开发有限公司已预交，由西安惠泽房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。   审 判 长  董   凡审 判 员  肖 晓 通审 判 员  辛   娟 二〇二〇年六月十一日   书 记 员  刘 燕 子  1