云南省武定县人民法院民 事 判 决 书(2020)云2329民初369号原告：董映坤，男，1965年10月18日生，汉族，云南省武定县人，住武定县。被告：云南荣合房地产开发有限公司武定分公司。法定代表人：刘恩鸿。职务：经理。住所地：武定县。统一社会信用代码：91532329579840403D。委托诉讼代理人：赵慧禧，云南畅鸣律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告董映坤诉被告云南荣合房地产开发有限公司武定分公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案受理后，于2020年6月9日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告董映坤，被告云南荣合房地产开发有限公司武定分公司的委托诉讼代理人赵慧禧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董映坤向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告租金45000元；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2015年4月3日，原告购买被告开发的荣合金座财富中心小区BS幢第1-2层BS2-3号商铺，购房款原告已全部付清。《商品房购销合同》签订后，被告与原告口头约定：2015年至2017年三年的物管费由被告承担，同时商铺由被告负责对外出租，由被告收取相应的租金。自被告对小区酒店开始改造（大概2016年），被告公司就在原告购买的商铺内堆放各种施工工具及杂物，至2020年3月原告找被告索要商铺钥匙，被告公司仍有各种工具及杂物堆放在原告商铺内。根据原被告双方的口头约定，被告应在2018年1月将商铺交还原告管理，但被告未经原告同意，擅自在原告商铺内堆放各种工具及物品，被告应承担2018年1月至2020年3月共27个月的房租。经与被告公司多次交涉，被告拒不同意支付租金。2020年3月30日，原告将商铺一楼出租，租金每年34080元，2020年4月6日，原告交纳自2018年至2020年商铺物管费及各种使用费共计9608元，根据原告交纳的物管费及现商铺出租价格，原告要求被告按每年2万元承担房租，27个月为45000元。请人民法院支持原告的诉讼请求。被告云南荣合房地产开发有限公司武定分公司辩称：1、双方确实产生过房屋买卖关系，买卖关系成立后，因被告在售房时给予原告优惠，为弥补被告的损失，双方约定由被告使用三年，时间从备案登记日起，至届满三年时止。双方从未约定或产生过房屋租赁行为；城建部门备案时间是2015年7月13日，三年届满的时间是2018年7月12日，在约定由被告使用期间，被告从未出租过该房屋，也从未收取过任何人的房租。原告以自己单方假定的租赁事实不能成立，估计年2万元租金也毫无证据支持，不能成立。2、原告具有故意逾期的过错行为，逾期不能视将房屋租赁给被告使用，原告请求要求被告支付租金的主张不能成立。事实是，交房给原告期间届满后，被告及物管多次打电话通知原告接房，原告拒绝如期接房，这是原告本身的过错。原告逾期接房的主要原因是故意规避接房时产生的各种费用及接房后产生的物管费用，进而故意推迟接房，另外因市场原因，房屋对外租赁困难。双方客观上没有产生租赁关系，被告自始至终对该房屋没有出租过给第三人的事实，被告不应承担任何责任，请求驳回原告的诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：庭审中，原告董映坤围绕诉讼请求依法当庭提交了以下证据材料：1、身份证复印件，欲证明原告基本情况；2、商品房购销合同复印件，欲证明原告向被告购买商铺的事实；3、照片打印件6张，欲证明截止2020年4月6日，被告公司搬走大部分工具后，仍有各种杂物堆放在原告商铺内；4、物管费发票照片打印件5份，欲证明原告交纳2018年至2020年商铺物管费9608元；5、房屋租赁合同复印件，欲证明原告将商铺出租给案外人，租金为每年34080元；6、光碟一盘，2020年4月7日我与被告公司杨主任（叫什么名字我不清楚，禄劝人）通电话的录音，欲证明被告方承认堆杂物在我商铺内。经质证，被告委托诉讼代理人认为，证据1、2、4三性无异议，对证据5真实性无异议，但对待证事实不认可，这是原告与案外人的租赁关系，与我方没有租赁关系；对证据3，照片上没有时间，三性都不认可，待证事实不认可；证据6光碟一盘在证据清单中没有提交逾期提交，时间不清楚，内容不认可，对光盘超期举证不予质证。本院认证，被告对原告提交出示的证据1、2、4三性无异议，予以采信并确认；对有异议的证据3，该组照片无原件核对，照片上无拍照时间，真实性不能确定，待证事实不予采信，证据5、6来源合法，客观真实，与本案有关联性，予以采信。庭审中，被告云南荣合房地产开发有限公司武定分公司对其辩解当庭提交了以下证据材料：1、营业执照、法定代表人身份证明书及法定代表人身份证复印件，欲证明被告具有诉讼主体资格的事实；2、不动产权登记证复印件，欲证明双方买卖关系存在的事实；3、原告接房领钥匙登记表及原告与物管签订的物业管理服务协议、业主管理规约和装饰装修申请表复印件，欲证明①原告领钥匙接房的时间是2020年3月16日；②原告是2020年3月23日与物业签订协议的事实；③原告于2020年3月30日才申请装修的事实。以上三项证明了原告逾期接房的违约事实。经质证，原告认为，对证据1、2是真实的没有异议；证据3部分是真实的，接房领钥匙登记表的时间（3月16日）不是我写的，我领钥匙的时间是3月30日，其他没有意见。本院认证，被告出示的证据1、2、3三性原告无异议，本院予以采信，但证据3不能完全证明待证事实，被告已认可领钥匙登记表上的时间“2020年3月16日”是被告公司人员写上的。本院依据双方当事人的陈述、举证、质证及庭审调查确认本案法律事实如下：2015年4月3日，原告董映坤购买被告云南荣合房地产开发有限公司武定分公司在武定县，双方签订了《商品房购销合同》，原告已付清全部购房款。合同签订后，双方口头约定：2015年至2017年三年的物管费由被告承担，同时商铺由被告负责对外出租，由被告收取相应的租金。为此，原告购买的ＢＳ2-3号商铺就由被告云南荣合房地产开发有限公司武定分公司使用，3年使用期届满，被告没有通知原告接房，原告也没有通知被告交房。2020年3月原告找被告索要商铺钥匙交房，被告没有及时交房，双方为此发生争议，后至2020年3月16日被告公司才向原告交房。原告于2020年3月30日将商铺向外出租，收到租金为每年34080元。2020年4月6日，原告交纳了2018年1月至2020年三年物管费用9608元。原告认为，根据原、被告双方的口头约定，被告应在2018年1月将商铺交还原告管理，但被告未经原告同意，擅自在原告商铺内堆放各种工具及物品，被告应承担2018年1月至2020年3月共27个月的房租（原告交纳的物管费及现商铺出租价格，原告要求被告按每年2万元承担房租，27个月为45000元。）原告经与被告公司多次交涉，被告拒不同意支付租金。2020年5月12日原告向本院提起诉讼。本案争议焦点是：原告的诉讼请求是否成立？本院认为，原、被告双方购房买卖关系成立后，又口头达成被告返租协议，这是新的协议，双方认可并已履行，双方争议的是被告在返租期3年届满未及时通知原告接房，原告也未主动要求接房，已逾期近2年，原告要求被告支付租金的请求能否成立？从双方达成的口头协议可知，被告返租原告购买的商铺是为今后发展该地段所有商铺市场经济的需要，该地段为新开发区，不是成熟的经济老市区，经济效益短期内不能见效。被告返租期届满后未及时通知原告接房，原告也未主动要求接房，造成原、被告逾期交接房近2年的事实，双方均有责任。现原告要求被告每年按20000元支付租金的请求证据不充分，但原告的商铺是经济商用房，客观上存在利益损失，原告要求被告支付逾期占用商铺租金的请求成立，鉴于双方存在的损失过错及该房已能实际产生经济效益的实际，原、被告双方应交接房的时间为逾期22个月计算（即返租三年期限是2015年5月至2018年5月止，逾期为2018年6月至2020年3月），第一年按原告现已出租的年租金34080元的40%计算为13632元，第二年按原告现已出租的年租金34080元的60%计算为（34080元×60%）÷12个月×10个月=17040元，两年合计30672元，因逾期期间该房由被告管理使用，期满后其负有通知的义务而未通知，应承担逾期损失的主要过错责任，原告在约定期满后，也未主动通知被告交房，造成逾期损失，原告也有过错，应承担相应的责任。被告对其多次打电话通知原告接房，原告拒绝如期接房，逾期接房的主要原因在原告，双方客观上没有产生租赁关系，被告自始至终对该房屋没有出租过给第三人的事实，被告不应承担任何责任的辩解，其不能提供证据证实，辩解主张不能成立，不予支持。综上，为维护双方当事人的合法权益，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：由被告云南荣合房地产开发有限公司武定分公司于判决生效后10日内向原告董映坤赔偿逾期占用商铺损失费21470元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费926元，减半收取463元，由被告云南荣合房地产开发有限公司武定分公司负担324元，由原告董映坤负担139元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  钟凤学二〇二〇年六月三十日书记员  崔 伟