广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0107民初18476号 原告：宋日前，男，1973年11月27日出生，汉族，住广西宾阳县。 委托诉讼代理人：何德建，广西法顺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：毛仲传，广西法顺律师事务所律师。 被告：南宁市金广园房地产开发有限责任公司。住所：南宁市青秀区鲤湾路10号柳沙大厦六层。统一社会信用代码：91450100723098486F。 法定代表人：滕冠宇，该公司经理。 委托诉讼代理人：文仁振，广西民族律师事务所律师。 第三人：南宁嘉士城物业投资有限公司。住所：南宁市西乡塘区友爱南路22号振宁康乐园A座4层A301号房。统一社会信用代码：91450100732198446R。 法定代表人：黄陈生，该公司董事长。 第三人：刘玉鸿，女，1933年3月20日出生，汉族，住广西宾阳县。 委托诉讼代理人：覃有祺，广西法顺律师事务所律师。 原告宋日前与被告南宁市金广园房地产开发有限责任公司（以下简称“金广园公司”）、第三人南宁嘉士城物业投资有限公司（以下简称“嘉士城公司”）、刘玉鸿案外人执行异议之诉一案，本院于2019年12月24日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年5月11日公开开庭进行了审理。原告宋日前的委托诉讼代理人何德建、毛仲传，被告金广园公司的委托诉讼代理人文仁振，第三人刘玉鸿的委托诉讼代理人覃有祺到庭参加了诉讼。第三人嘉士城公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告宋日前向本院提出诉讼请求：一、不得执行第三人嘉士城公司名下位于南宁市青秀区C座1605号房（以下简称“1605号房”），并停止拍卖行为；二、确认1605号房为原告所有；三、本案诉讼费用由被告金广园公司承担。事实与理由：2009年7月31日，第三人刘玉鸿购买了第三人嘉士城公司的1605号房，于当日支付了全部购房款，嘉士城公司出具《收据》一份,后刘玉鸿将房产转让给原告。为办理房产证，2016年5月9日，原告与嘉士城公司签订编号为JX-C1605-01号《商品房买卖合同》一份。原告于2016年5月8日缴纳了房屋专项维修资金，同年5月9日缴纳了房产契税，嘉士城公司于2016年6月18日出具购房发票给原告，原告还向嘉士城公司缴纳了晒图费、办房产证费，目前房产证正在办理中。1605号房于2009年7月31日交房后一直由原告居住，2019年4月15日始，原告通过中介将该物业出租。2016年6月，南宁市西乡塘区人民法院对1605号房进行查封并将进行拍卖。原告认为，原告与嘉士城公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，原告已支付完全部房款并实际占有使用，原告作为善意第三人，对1605号房享有物权期待权，优于一般金钱债权，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，法院应当停止查封、拍卖1605号房。 被告金广园公司辩称，1、1605号房现在第三人嘉士城公司名下，人民法院依法查封、拍卖嘉士城名下的财产合法有据。2、原告宋日前除本案涉案房屋之外，还有名下的其他房屋，不能排除对1605号房的执行。3、即便如原告诉状陈述，原告在2009年购买1605号房，已经具备办证条件，原告一直没有办理相关手续，其自身存在重大过错，应承担相应的法律后果。4、本案为执行异议之诉，对涉案房屋所有权的确认不属于案件审理范围。综上所述，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 第三人嘉士城公司未陈述意见。 第三人刘玉鸿陈述意见称，刘玉鸿对原告宋日前的诉讼请求及事实理由均无异议。 当事人围绕各自主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告宋日前与第三人刘玉鸿为母子关系。2009年7月31日，第三人嘉士城公司向刘玉鸿出具编号为0916340的《收据》一份，《收据》载明嘉士城公司收到刘玉鸿交来1605号房款430800元。2016年5月9日，因办理不动产权证，原告与嘉士城公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：JX-C1605-01），合同约定原告向嘉士城公司购买1605号房，房屋建筑面积133.1㎡，价格为3300元/㎡，总价款439230元。2016年6月18日，嘉士城公司向原告出具1605号房《销售不动产统一发票（自开）》，发票登记的付款方为原告，购房金额为440187元。原告于2016年5月8日缴纳了1605号房专项维修资金，同年5月9日缴纳了房产契税。2016年6月2日，嘉士城公司取得1605号房的《商品房现售备案证明》。原告于2016年6月24日向嘉士城公司缴纳了晒图费、办房产证费，但不动产权证未能变更至原告名下。 另，2018年3月7日，原告宋日前向中介方广西南宁正和兴房地产经纪有限公司支付出租1605号房服务费1700元，并于2019年4月17日与承租人张逸怀签订《房屋租赁合同》，合同约定租期为1年，每月租金3500元。 2015年10月20日，本院受理被告金广园公司与第三人嘉士城公司房屋买卖合同纠纷一案，于2016年3月30日作出（2015）西民一初字第3185号民事判决书，判决嘉士城公司返还金广园公司购房款3274203元及利息等，判决书于2016年7月2日生效。因嘉士城公司未履行判决义务，金广园公司于2016年7月28日向本院申请强制执行，本院于2018年12月4日查封了嘉士城公司名下的1605号房。原告宋日前为此向本院提出执行异议，本院经审查，于2019年12月17日作出（2019）桂0107执异141号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求，原告不服该裁定，遂向本院提起案外人执行异议之诉。 本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，本案第三人嘉士城公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃陈述意见和质证的权利。 原告宋日前在本院查封1605号房之前已与第三人嘉士城公司签订购买1605号房的《商品房买卖合同》，该合同双方主体适格，内容未违反法律及强制性法规，为合法有效合同，且原告所购1605号房在本院查封前已由第三人刘玉鸿全额支付购房款及交付原告占有使用，并缴纳了房产契税，支付了办证所需专项维修资金、晒图费、办房产证费等费用，其未能办理不动产权过户手续并非原告自身原因造成，原告对1605号房享有物权期待权。本案为金钱债务执行异议之诉，原告对1605号房的物权期待权应优先于一般金钱债权予以保护。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”原告请求法院停止执行拍卖1605号房，本院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。……”原告所购1605号房的不动产权未变更登记至其名下，其对该房屋所享有的是物权期待权，现原告请求确认1605号房的所有权人为原告，本院不予支持。 依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、不得执行坐落于南宁市青秀区C座1605号房屋； 二、驳回原告宋日前的其他诉讼请求。 案件受理费100元（原告宋日前已预交），由被告南宁市金广园房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时应自上诉期限届满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁竹溪支行，账号:20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期不预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  梁永光 人民陪审员  莫志平 人民陪审员  甘祖光 二〇二〇年六月十七日 书 记 员  刘海荣