甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终1055号上诉人（原审原告）：敬钊，男，汉族，住兰州市七里河区。被上诉人（原审被告）：陶世新，男，汉族，住兰州市西固区。委托诉讼代理人：王凤杰(系陶世新妻子)，女，汉族，住址同上。上诉人敬钊与被上诉人陶世新房屋买卖合同纠纷一案，不服兰州市西固区人民法院（以下简称一审法院）（2019）甘0104民初3129号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2020年3月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。敬钊上诉请求：1.请求二审法院依法维持本案一审民事判决第一项“原告敬钊与被告陶世新于2014年4月17日签订的《房屋买卖合同》有效”的内容；2.请求二审法院依法撤销本案一审判决第二项“驳回原告敬钊的其他诉讼请求”；3.请求二审法院依法改判本案一审判决第二项，支持上诉人的其他全部诉讼请求；4.二审上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定《房屋买卖合同》超过诉讼时效是错误的。1.本案是刑民交叉案件，刑事未生效前应终止民事审理。（1）本案交付首付款作为按揭贷款保证金交给正丰中介保管的事实和本案合同甲乙双方委托房屋买卖交易手续由正丰中介办理的事实是属于程利敏等人刑事案犯罪事实的一部分。（2）本案房屋买卖合同关系是依附于房屋居间合同的从合同，从属性决定了本案合同涉及的事实会对本案合同涉及的刑事案件的审理和善后处置产生直接影响。（3）本案涉及的财产及财产份额（首付款和定金及甲乙双方财产责任划分）对刑事案件审理和善后产生影响。依据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十二条，程利敏等人案在判决未生效期间，提起的民事诉讼案件应移交公安机关，并终止民事诉讼。（4）何况上诉人是2019年10月下旬才听说本案所涉刑事案件执行裁定，并未正式公开通知上诉人。2.依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十五条，诉讼时效从上诉人2014年9月报案之日起中断，诉讼时效从程利敏等人案2017年4月送达上诉人之日起重新计算。3.现诉讼时效，未考虑本案所涉刑事犯罪执行裁定书在二审判决生效拖延两年多后裁定、无善后处置方案及未依法告知上诉人的情况。若刑事判决公平正义、刑事裁定后有妥善的善后处置方案，上诉人不会提起民事诉讼。二、被上诉人是否知情和同意定金、首付款交给正丰公司的问题。（1）定金，依据被上诉人签字的合同第二条2款约定“该房产的定金，需交由丙方代为保管作为房屋交接保证金”、第四条2款（三）约定“定金余款由丙方转交甲方”，证明被上诉人对定金交正丰公司知情并同意。依据被上诉人签字确认的定金保管内容，证明定金是由被上诉人交正丰公司保管，待买卖双方办理完毕各种交接手续后由正丰公司退给被上诉人。（2）首付款，a.依据正丰公司文件《办理房屋买卖各类费用收取的通知》中的操作流程及规定“在未交齐或付清各项费用前，所有分部信贷人员不得进行各类手续办理”，且本案合同经办人马建平在此文件中签字悉知。证明正丰公司二手房交易办理流程是：首付款交由正丰公司保管作为贷款保证金，买方和卖方将完成过户所需的手续交由正丰公司代办完成房产过户交易手续、银行得到他项手续后，才放款交给卖方（按银行规定放款只能给买方，放款后只能是买方通过正丰公司一次性转交给卖方）。正丰公司收不到首付款是禁止办理房屋交易手续的。b.依据合同约定，“乙方付款方式为贷款支付”、“甲乙双方及资金安全均由丙方全程担保”、“银行贷款部分的房款按银行规定由银行一次性支付给甲方”、“如乙方需要贷款，贷款所需相关费用由乙方承担，甲方须配合”，“在办理期间甲乙双方必须按丙方章程办理”。证明正丰公司在居间合同的全部职责就是为买卖双方代办按揭贷款和房屋交易手续、担保资金安全。还证明若首付款不交给代办人（即正丰公司）保管作为按揭贷款保证金就无法办理按揭贷款。若被上诉人不配合上诉人办理贷款相关手续(包括定金交中介保管作为贷款保证金、房产手续等过户所需手续交正丰公司办理过户），就是违约。c.依据一审上诉人提交的兰州市2014年完成交易的其他中介合同两份和兰州房产局2015年出台的系列二手房交易资金监管文件证据，证明2015年之前，兰州房地产市场并未设立二手房交易资金监管账户，如二手房买方房产需要房产中介代办按揭贷款的，都是将首付款交由房产中介保管在作为贷款保证金，才可实现按揭贷款目的，也是市场交易习惯。上诉人将首付款交正丰中介保管并无过错。d.依据一审上诉人提交的正丰公司犯罪培训资料黄皮书证据，证明正丰公司对先行付款交正丰公司保管的事实,是如何用各种理由说服合同卖方同意的。所以，被上诉人对首付款交正丰公司的事情知情并同意，不然无法办理按揭贷款，完成二手房交易。三、损失均担问题。1.前款证明了首付款和定金交由正丰公司保管是被上诉人知情并同意的；正丰公司办理贷款的承诺，是造成被卖方(被上诉人)不能取得房款的直接责任人；实际受害人是卖方、被骗的是卖方未取得的房款。基于这一情形的出现,在不能归责于上诉人的情况下，对本案所涉及的房款给付责任的确定，应当遵从依据《民法通则》（2019)—百三十二条，“当事人对造成损害都没有过错的，可以根据实际情况，由当事人分担民事责任”的原则和交易习惯。2.房款中的30万元，上诉人己经依约定向正丰交付（合同约定：“下列行为视为合同生效：订立本合同、未签订书面合同但乙方己支付定金，乙方已付房款的部分或全部”)，该房款现系正丰公司人员合同诈骗非法所得，未能追回。对此造成的损失，虽然刑事判决由上诉人作为被害人应依照刑事追赃程序追索，但被上诉人未判决为刑事被害人的责任是公检法部门未履行职责、未查封冻结涉案房产所致。现赃款仅仅追回1%(由于刑事案件有遗漏），在不可归责于上诉人的情况下，由上诉人独自承担风险和损失对上诉人极大不公、有违法理公平原则。被上诉人仍可通过刑事追赃程序，依据刑事追赃的实际情况，在风险共担的基础上，另行主张权利。四、一审未调取上诉人申请调取证据的问题。一审开庭前，被上诉人提交了申请调取刑事案件与本案相关证据的申请，一审法院并未调取，认为和本案无关，是严重错误和失职。否认了本案是刑民交叉案件的事实。五、本案所涉同一刑事案件被害人和房主的民事判决书中，判决未超过诉讼时效案例可证实，上诉人没超过诉讼时效的事实和理由在同一通用合同模板内容情况下，得到法律支持和认可。六、本案所涉同一刑事案件被害人和房主的民事判决书中，判决损失共担案例可证实，上诉人诉求的损失共担主张，在同一通用合同模板内容情况下，得到法律支持和认可。陶世新辩称，一、三方签订的合同已被合同中的甲方单方面终止。2014年3月17日之前，为了给外地工作的儿子买房，不得已将逸翠园的房子挂到了赶集网上，之后多家中介主动介入。2014年3月17日，经正丰公司居间介绍，本人与合同中的敬钊签订了房屋买卖合同。为此敬钊缴纳了壹万元定金，由中介保管。合同约定付款方式贷款，65个工作日办妥交易手续。自此后甲方再未收到乙、丙方的任何购房款及购房信息，也未收到任何乙方办理贷款、缴纳首付款需要甲方到场的任何信息。甲方始终履行承诺信守合同，但乙、丙双方失约，未履行合同。直至2014年9月正丰公司诈骗案事发。根据合同第四条（三）中第二条，“乙方逾期未付款，甲方有权单方面解除合同”。在向市公安局报案材料中，甲方已单方解除了合同。另一方面甲乙双方买卖关系成立但条件不成立，房屋买卖合同并不生效。二、三方签订的合同是无效合同。合同订立事实经过正如上诉人诉称，是通过甘肃正丰房地产经纪有限公司居间提供，由三方签订的格式合同。合同签订后，被上诉人在丙方承诺的65个工作日内，即（2014年3月17日至2014年6月16日）未能收到上诉人的任何购房款，被上诉人在同年6至9月份多次询问丙方未果。认为上诉人已经放弃购房。同年9月5日，经《兰州晚报》披露甘肃正丰房地产经纪有限公司合同诈骗案东窗事发，法人及多名高管人员携款潜逃，兰州市公安局立案。2016年12月24日，《兰州晚报》报道了甘肃正丰房地产经纪有限公司合同诈骗案于前一日在兰州市中级人民法院开庭宣判的消息。据该报道，法院审理查明：在该公司法定代表人吴秉麟（另案处理）的指使下，该公司程利敏等10名管理人员于2013年年初策划成立了甘肃正丰房地产经纪有限公司，开始实施犯罪计划。其主要犯罪手段包括，利用各经营网点，向购房客户承诺能够为经济适用房、小产权房屋办理房屋过户及银行按揭贷款，与房屋买卖双方签订《房屋居间合同》或者《房屋买卖合同》，伪造银行合同专用章和银行审批书，虚假宣传骗取群众信任等等，并以合同诈骗罪分别判处程利敏等10人无期徒刑或有期徒刑。因此，该份由甘肃正丰房地产经纪有限公司居间提供，三方签订的格式合同属于犯罪分子为达到诈骗目的而制作的，应属无效。回到三方签订的《房地产买卖合同》来看，我们首先应当对该合同的性质及包含的法律关系予以分析，从而确认合同效力和适用的法律依据。1.该合同属于房屋买卖居间合同。根据合同主体、前言、第三条“居间费”的约定和违约责任条款以及其他条款的约定,本合同属于居间合同，有争议的地方在于甲乙双方的房屋买卖合同是单纯的居间从属合同还是附生效条件的房屋买卖从属合同。答辩人认为是附生效条件的房屋买卖从属合同，理由如下：居间情形下，甲乙双方基于各种考量，在补充条款中与丙方约定：“丙方应当在65个工作日内芫成全部手续”，该条款同时也就隐含了乙方应当在65个工作日内履行的付款义务，显然，在约定的65个工作日内，丙方和乙方都没有履行其应当履行的义务，因此，房屋买卖关系成立但条件不成立，房屋买卖合同并不生效。作为上诉人，其合法权益受到损害依据该补充条款应当向居间人追偿，依据合同法第425条规定，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。2.该房屋买卖居间合同属于无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：(三）以合法形式掩盖非法目的；（后略）。根据法院查明的事实，犯罪分子也就是居间人，在骗取购房者也就是上诉人信任后，利用签订的房屋买卖居间合同骗取购房款，这种行为属于典型的以合法形式掩盖非法目的。由此，三方签订的合同属于无效合同。即使按照上诉人认为的主从合同法律关系来说，因主合同居间合同无效，其包含的从合同也当无效。三、对于涉案《房屋买卖合同》的诉讼时效问题。涉案合同签订于2014年3月17日，合同自此成立并生效。2014年9月，丙方正丰公司合同诈骗案发，涉案合同未再继续履行。即自2014年9月上诉人发现正丰公司实为合同诈骗而报案之日起，其因合同未能继续履行就开始享有了相应的诉讼请求权，上诉人的报案行为充分证明了2014年9月上诉人作为权利人就知道了其权利受到了损害以及相应的义务人，诉讼时效自当开始计算。虽然本案属于刑民交叉案件，但是正丰公司合同诈骗案的刑事法律关系与本案房屋买卖合同纠纷的民事法律关系并不为同一法律关系，刑事法律关系和民事法律关系之间不存在竞合关系，而是牵连关系。在这种情况下，不适用“先刑后民”原则，而是刑民并立，各自审理。因此，正丰公司合同诈骗案是否完结并裁定执行并不影响本房屋买卖合同纠纷案的诉讼时效问题。且虽然2017年3月15日通过的《民法总则》将民事诉讼时效更改为了三年，依据法的溯及力原则，本案应适用《民法总则》公布前的《民法通则》中民事诉讼时效为两年的法律规定，则自2014年9月起计算，至2016年9月己届满。上诉人也未能举证证明其在诉讼时效期间内向答辩人请求过继续履行合同，也并无任何法定诉讼时效中止、中断的事由产生，在此期间内诉讼时效并未中止、中断并重新计算。因此，上诉人的起诉超过了诉讼时效，答辩人提出时效抗辩，上诉人的请求权失去了保护，合同不应继续履行。四、对于上诉人已将首付款交付正丰公司的情况答辩人并未事前同意也并不知情。首先，依据合同中所有关于首付款支付的约定：“甲乙双方及资金安全均由丙方全程担保”、“在办理期间甲乙双方必须按丙方的章程办理，如未按丙方约定时间和程序办理所致的后果自负，与丙方无关”。证明在所签订的《房屋买卖合同》中并未约定需将首付款交由丙方保管，仅含糊的约定了“由丙方全程担保”、“按丙方的章程办理”，但对于担保的具体形式、丙方的具体章程（如首付款先行支付给丙方并由丙方出具甲乙双方均签字的保管证明）并未进行明确约定。同时，对于定金的支付则明确写明了“乙方于……作为购该房产的定金，需交由丙方代为保管（本单位出具保管证明）作为房屋交接保证金”、“定金余款由丙方转交甲方”的先交由丙方并由丙方出具甲乙双方均签字确认的保管证明的支付方式。这种情况下，不能将首付款未明确约定支付方式的情形直接归类为与定金的支付方式相同，此为对“担保”和“章程”含糊概念的夸大解读，既不符合案件事实也不切合契约精神及买卖的商业逻辑。乙方买甲方的房子既不付款给甲方，交付首付款还不让甲方知情，岂不荒唐。此外，对于2015年之前兰州房地产市场并未设立二手房交易资金监管账户的情况及2014年兰州市完成交易的其他两份中介合同与本案中需要双方当事人约定的首付款支付方式无关，在法律并无规定的情况下，当事人另有约定的应依当事人约定。涉案合同中并未明确约定首付款需依照定金的支付方式交由丙方，则默认为遵从“一手交钱一手交货”的市场交易习惯（交易惯例），购买甲方房屋的价款当然应交由甲方。办理贷款也应该存到甲方名下由银行冻结首付款直至贷款发放。工商银行2010年出台的二手房贷款办理的相关文件就明确规定了首付款交由甲方，由银行冻结至贷款发放。再者，上诉人提交的正丰公司犯罪培训资料黄皮书证据仅能证明其对内部犯罪人员进行培训的事实，无法证明本案答辩人同意将首付款交由正丰公司保管，无卖方签字的同意书也并无卖方签字的保管证明。最后，在上诉人将房屋首付款交由正丰公司时并未如定金支付一般在甲乙丙三方均在场的情况下支付，且既未在合同约定的65个工作日内通知甲方已履行给付义务，也并未通知甲方到场证明支付，其所提供作为支付证据的保管证明也并未有甲方签字证明知情并同意。此为上诉人的履行瑕疵，答辩人并无过失。因此，答辩人对于上诉人首付款交由丙方并不知情和同意。五、针对损失均担问题，首先，前款答辩证明了答辩人对上诉人将首付款交由正丰公司保管是不知情且不同意的，合同中的丙方承诺的在65个工作日（2014年3月17日至2014年6月16日）完成全部手续而未完成就是丙方对乙方失信，自6月16日至9月正丰公司诈骗案发的近三个月内，上诉人作为付款义务人，疏于防范，没有积极维护自己的权益而致财产损失，难道不是自己的责任。俗话说冤有头，债有主，上诉人的财产损失因正丰公司的诈骗行为而发生，侵犯其权利的是正丰公司，而非答辩人。答辩人并无侵犯上诉人财产的行为，非侵权行为人，因此不应适用侵权责任中的公平原则分担上诉人的损失，有违法理公平原则。另外，涉案合同本为满足丙方实施合同诈骗的需要而进行了相应的更改和添加，合同内容关于权利与义务的规定本就不能达到充分保障甲乙买卖双方的目的，在权利上向丙方倾斜更多，并不符合市场标准。而合同模板根据个案不同则各不相同，案件的具体情况也并不完全一致，不可简单一概而论。故上诉人诉求的损失共担主张并无法律和事实依据。六、关于上诉人在材料中提出的第四个问题。上诉人和答辩人的合同纠纷中，当事人是甲方、乙方、丙方三方，答辩人和上诉人的第二次见面是在一审法院，上诉人在一审中提供的所谓“人证”答辩人从未见过，“人证”所言之事与本案无关，至于上诉人提及的第五个问题，无非是列举了外省的几个案例，答辩人仍坚持跟本案无关，个案各有不同。敬钊向一审法院起诉请求：1.确认其与陶世新签订的房屋买卖合同有效，判令陶世新继续履行合同，协助其办理房屋过户手续；2.判令陶世新与敬钊均担敬钊遭受的30万元购房款损失；3.本案案件受理费由陶世新负担。一审法院认定事实：2014年3月17日，敬钊与陶世新经正丰公司居间介绍，签订了房屋买卖合同，约定陶世新以53万元将其所有的位于兰州市西固区的一处房屋售与敬钊，付款方式为按揭贷款。合同还约定，购房定金及房款由正丰公司代为保管。合同签订当日，敬钊支付了1万元定金，交由正丰公司代收。2014年3月23日，敬钊向正丰公司支付了29万元首付款。2014年9月，正丰公司合同诈骗案被立案侦查，涉案合同未再继续履行。一审法院认为，首先，关于合同效力的问题。签订合同作为纯私法活动，其无效的认定应以《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第五十二条的规定为依据。陶世新以正丰公司从事了合同诈骗犯罪活动为由提出合同无效的抗辩。合同法第五十二条第三项规定，以合法形式掩盖非法目的的，合同无效，指当事人实施的行为在形式上是合法的，但是在缔约目的和内容上是非法的。当事人在以合法形式掩盖非法目的的合同中应有隐匿行为，且各方当事人应明知或应知该隐匿行为与外表行为的不一致，并故意规避法律以追求不法的效果。涉案合同是正丰公司为实施合同诈骗犯罪，在敬钊与陶世新之间居间介绍后三方签订的，敬钊与陶世新并不知正丰公司的隐匿行为，正丰公司所追求的违法犯罪效果亦非二人所愿。可见，涉案房屋买卖合同不是法律规定的以合法形式掩盖非法目的而无效的合同。本院对陶世新提出的合同无效的抗辩不予采纳。涉案合同虽是正丰公司的犯罪工具，但确属买卖双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为依法成立并生效的合同。本院对敬钊提出的要求确认合同有效的诉讼请求予以支持。其次，关于合同履行的问题。涉案合同签订于2014年3月17日，合同亦自此成立并生效。敬钊自2014年3月17日起即享有了合同上的权利即债权请求权，有权请求陶世新履行合同。2014年9月，正丰公司合同诈骗案发，涉案合同未再继续履行。陶世新提出时效抗辩，认为敬钊的请求权诉讼时效已届满。本案诉讼时效即使采取保守算法，自正丰公司合同诈骗案发的时间即2014年9月起算2年，至2016年9月届满。敬钊未举证证明其在诉讼时效期间内向陶世新请求继续履行合同，诉讼时效未中止、中断并重新计算。诉讼时效是权利人得以请求人民法院保护其权利的期间，现敬钊的起诉超过了诉讼时效，其请求权因诉讼时效的届满以及陶世新的时效抗辩而失去诉讼保护。本院对陶世新的提出的时效抗辩予以采纳，对敬钊提出的要求陶世新继续履行合同、办理房屋过户的诉讼请求不予支持。再次，关于损失均担的问题。敬钊以适用“公平原则”为由，要求陶世新与其分担被正丰公司诈骗的30万元损失。本院对此不予支持，理由如下：敬钊以陶世新知情且同意正丰公司代收定金和购房款为由，认为陶世新对损害的发生亦有责任，此说理难谓有理。对正丰公司知情且同意代收定金和购房款的非陶世新一方，敬钊作为付款义务人，对此亦是知情且同意。陶世新的知情、同意与敬钊遭受财产损失并无法律上之因果。敬钊援引的“公平原则”应适用于侵权行为中，当受害人与行为人对损害的发生均无过错时，根据现实情况，双方分担损失。敬钊因正丰公司的诈骗而遭受了财产损失，侵犯其财产权利的是正丰公司，而非陶世新。陶世新并无侵犯敬钊财产权利的行为，非侵权行为人，故不应适用侵权责任中的公平原则来分担敬钊的损失。最后，关于案件受理费的负担问题。敬钊未在诉讼时效期间内向陶世新主张债权请求权，其怠于行使权利的行为肇致其权利丧失了诉讼保护。敬钊对丧失诉讼保护的权利再行诉讼，应自行负担案件受理费。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》二百一十九条规定，判决如下：一、原告敬钊与被告陶世新于2014年4月17日签订的《房地产买卖合同》有效；二、驳回原告敬钊的其他诉讼请求。本案减半收取的案件受理费4550元，由原告敬钊负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审判决认定的事实清楚，二审予以确认。本院认为，综合诉辩双方意见，本案二审的争议焦点有二：一是敬钊要求陶世新继续履行合同，协助其办理房屋过户手续有无事实和法律依据；二是敬钊要求陶世新分担遭受的30万元购房款损失有无事实和法律依据。关于焦点一，因超过诉讼时效，敬钊的诉讼请求不应支持。诉讼时效是权利人得以请求人民法院保护其权利的期间。本案中，2014年3月17日，签订《房地产买卖合同》，2014年9月，正丰公司合同诈骗案发。至此时间，敬钊应当知道其交付的30万元陶世新未收到，如果其有继续履行合同的请求，应当向陶世新提出，依照合同约定支付房款，但时至2019年11月8日敬钊才主张继续履行合同，显然超过了诉讼时效的规定，此其一。其二，敬钊未举证证明其在诉讼时效期间内向陶世新请求继续履行合同，诉讼时效未中止、中断并重新计算。故其请求权因诉讼时效的届满以及陶世新的时效抗辩而失去诉讼保护。第三，众所周知，2014年双方签订合同时的房价与2019年起诉时的房价明显不同，陶世新没有以原合同约定价款出售涉案房屋的意思表示，继续履行合同客观上亦不可能。关于焦点二，敬钊的请求亦不能成立。敬钊的30万元无法追加的原因是正丰公司的诈骗行为，于陶世新无关。敬钊要求分担责任的理由是定金和首付款交由正丰公司保管是陶世新知情并同意的。对此理由二审不予认同。第一，《房地产买卖合同》除约定定金交正丰公司代为保管作为房屋交接保证金外，对于首付款合同中并没有约定要交给正丰公司保管。而且，10000元保证金陶世新并没有收取，陶世新知情并同意的意思表示与10000元无法挽回没有法律上的因果关系。第二，敬钊提出“乙方付款方式为贷款支付”、“甲乙双方及资金安全均由丙方全程担保”、“银行贷款部分的房款按银行规定由银行一次性支付给甲方”、“如乙方需要贷款，贷款所需相关费用由乙方承担，甲方须配合”，“在办理期间甲乙双方必须按丙方章程办理”等合同约定，并不能确定陶世新同意首付款由敬钊向正丰公司交付由保管。第三，敬钊援引的“公平原则”适用于侵权案件中，不适用本案的房屋买卖合同，不能作为裁判的依据。综上所述，敬钊的上诉请求无事实和法律依据，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律准确，裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费5800元，由上诉人敬钊负担。本判决为终审判决。审 判 长  石 林审 判 员  刘桂刚审 判 员  李淑琴二〇二〇年六月十日法官助理  王彦茹书 记 员  王彦茹