江西省吉安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0821民初516号 原告（反诉被告）：江西誉和实业有限公司，住所地：江西省吉安市吉安县永阳镇吉永公路北侧，统一社会信用代码：91360821576137149M。 法定代表人：曾龙明，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄小庆，江西文冠律师事务所律师，特别授权。 被告（反诉原告）：游清华，男，1970年2月16日生，汉族，吉安县人，住吉安县。 被告（反诉原告）：肖慧君，女，1977年1月8日生，汉族，吉安县人，住吉安县。 两被告(反诉原告)委托诉讼代理人：唐碧宁，广东德荣律师事务所律师，特别授权。 原告（反诉被告）江西誉和实业有限公司（以下简称誉和公司）与被告（反诉原告）游清华、肖慧君商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月19日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人黄小庆与二被告（反诉原告）的其委托诉讼代理人唐碧宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、判令两被告支付所欠原告购房合同款323460元及办证费用2806.8元共326266.8元，并按照月息2%自2019年5月9日起支付利息；2、诉讼费由两被告承担。事实和理由：原告以出让方式取得吉安县永阳镇三坊街地块的土地使用权并取得相关许可后建造了商住房屋。2016年2月间，原告与被告签订商品房买卖合同，约定将吉安县永阳镇三坊街（旧城改造）1-116、1-117商铺出卖给两被告，两商铺总价款为953460元。但被告仅支付630000元，尚欠房款323460元。另有办证总费用45806.8元，被告已付43000元，尚有2806.8元未付。以上所述，有原告与被告游清华签订的还款协议为证。协议还约定，原告为被告办理相关证件后，被告方应在两个月内还清房款及办证费用，如未按时还款，则按月息2%计息。现两商铺均已于2019年3月8日办理了不动产权证书。原告已忠实履约，被告仍未清偿房款及办证费用。原告为保护其合法权益，故诉至法院。 两被告（反诉原告）辩称，1、两被告尚未支付涉案两商铺的剩余尾款属实，但办证费用已支付完毕。2、根据买卖合同约定，原告应于2017年6月16日办理不动产权证，但原告迟迟未办理，且原告在办理好产权证后一直未通知被告领取产权证书直至原告起诉，故两被告应不承担未按时返款的利息。 反诉原告(本诉被告）游清华、肖慧君提出如下诉讼请求：1、判令反诉被告依法支付自2017年6月16日起逾期办理1-116号商铺不动产权证（合同编号90780025）的违约金约100352.20元（暂计至2020年4月10日）、逾期办理1-117号商铺不动产权证（合同编号90780026）的违约金约95569.87元（暂计至2020年4月10日），共计196222.07元；2、反诉诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：两反诉原告系夫妻关系。两人经人介绍与反诉被告协商约定购买位于吉安县永阳镇三坊街的永阳镇旧城改造二期1-116、1-117商铺并于2016年1月16日就上述两间商铺分别签订了《商品房买卖合同》。合同签订后，两反诉原告已向反诉被告支付买卖合同约定的大部分购房款，但反诉被告一直未根据约定为两反诉原告办理涉诉两商铺的不动产权证，现两反诉原告根据《商品房买卖合同》所约定的第八条、第十五条及对等条款第七条之约定，诉至法院要求反诉被告支付两反诉原告逾期办理涉案两间商铺不动产权证的违约金共计196222.07元。 反诉被告（本诉原告）辩称：一、答辩人未逾期办证：1、答辩人在将办证材料准备齐全并办理了备案登记的情况下，多次催促被答辩人前来签字办理，被答辩人以其在外地为由未能前来亲自签字办理，其自身存在过错；2、答辩人的合同义务是按约定提交材料办理产权证，具体办好的时间由相关职能部门办理，并不由答辩人决定，双方也未约定办好不动产权证的时间。因政策调整，由原来的办理房产证，改为办理不动产权证，需重新提交资料，办理时间相对较长，并非答辩人愿意拖延办理不动产权证。实际上，答辩人已于2018年8月代缴所有税费等办证费用；3、不动产权证由相关职能部门办理，何时能办理完成由职能部门决定，并非答辩人，双方也没有约定办证时间，被答辩人诉请2017年6月16日起逾期办证无事实和法律依据。二、被答辩人反诉违约金无合同和法律依据：1、答辩人没有违约行为，不存在支付违约金；2、合同未约定办理好证件时间，不存在支付违约金，即使需支付违约金，违约金的计算标准为已付房款的2%，即630000X2%=12600元。被答辩人诉请违约金的计算方法无合同和法律依据；3、不动产权证早已于2019年3月办好，多次通知被答辩人领取，被答辩人声称人在外地，请代为保管；4、被答辩人拖欠房款及办理费用是不争事实，应按还款协议支付房款及利息。据此，请求驳回被答辩人的反诉请求。 原告（反诉被告）为支持其诉请，向本院提交了以下证据：1、返款协议一份，证明被告尚欠原告购房款323460元、欠办证费用2806.8元。双方另约定被告应在2016年7月前办理相关手续，并约定被告逾期付款的利息为月息2%；2、商品房买卖合同两份，证明被告应一次性付清其中一套房款，另一套在交付前付清尾款，同时证明本诉原告已于2016年5月16日将涉案商铺办理了相关登记，履行了出卖人的合同义务；3、两商铺的不动产权证及契税凭证，证明本诉原告已于2018年代为缴纳两商铺的办证契税及所有费用，不动产权证于2019年3月18日发放，所有权发生转移。 被告（反诉原告）逐组对原告的证据质证后认为，1、对证据1返款协议的三性均无无异议，予以确认。原告与被告一于2016年2月5日对编号为9078025/9078026的商品房买卖合同就付款方式重新签订了补充协议（返款协议）；2、对证据2商品房买卖合同的真实性无异议，关联性有异议。该两份合同均系原告与被告一于2016年1月16日签订，但是系原告单方提供的格式合同，并未双方协商，且原告从未将该合同交付给两被告，合同中不对等权利义务及违约责任均非两被告的真实意思表示；3、对证据3的真实性、合法性无异议，关联性不予认可，不能证明原告待证事实，同时根据涉案商品房买卖合同第十五条的约定，原告应于2017年6月16日办理不动产权证，但该两不动产权证记载时间为2019年3月8日，恰好证明原告存在逾期办证的行为，其次两被告尚未付清尾款的原因系原告办理不动产权证后未根据补充协议的约定通知两被告。 两被告（反诉原告）未向本院提交证据。 综合诉讼双方诉辩意见及举证质证意见，本院对本诉原告提交的证据作以下认证：被告对原告提交的证据1、2、3真实性、合法性均无异议，仅不认可证据2、3的关联性，本院认为，原告提供的证据系法定举证期间内向本院提交，该两组证据与本案有关联，可以作为认定本案事实的依据，故本院对本诉原告提供的三组证据予以采信。 根据以上的证据分析与认定，结合庭审情况，本院对本案已查明的法律事实确认如下：誉和公司以出让的方式取得位于吉安县的地块的土地使用权，其经批准后，在该地块上进行永阳镇旧城改造二期的商品房建设。游清华购买了誉和公司开发建设的1-116、1-117商铺两间，双方签订了合同备案号为（90780025）、（90780026）的商品房买卖合同两份，合同未注明签署时间，但页码时间为2016年2月16日。合同的主要条款对商品房的基本情况、单价、付款、交房、办证以及相关违约责任等进行了约定。2016年2月5日，誉和公司与游清华签订返款协议一份，协议载明内容：“乙方在甲方开发的三坊街项目购买了二间商铺，现欠房款323460元，欠办证费2806.8元，共计人民币叁拾贰万陆仟贰佰陆拾陆元捌角整（326266.8元）。证件办好后，甲方通知乙方前来领证并在两个月内返清房款及办证费，若未按时返款按月息2%计算。乙方可在2016年7月底前来办理。双方还在协议上注明房款953460元，已付630000元，欠323460元；办证费45806.8元，已转账43000元，欠2806.8元。”本诉被告肖慧君以应诉方式对上述合同及协议予以追认。2016年5月16日，吉安县房地产交易所对上述两份商品房买卖合同进行了备案登记。2016年6月20日誉和公司按合同约定将1-116、1-117两间商铺实际交付给了游清华使用。2018年、8、9月份誉和公司为游清华、肖慧君代缴了两商铺的办证费用，其中1-116铺的印花税为232.2元、契税13932元、房屋维修资金3251元，共17415.2元；1-117铺的印花税为221.8元、契税13309.71元、房屋维修资金3106元，共16637.51元，另有非住宅不动产登记费1100元，两商铺办证总费用为35152.71元。2019年3月8日，职能部门对涉案商铺办理了产权登记，其中1-116铺的产权证号为赣（2019）吉安县不动产权第0001174号，1-117铺的产权证号为赣（2019）吉安县不动产权第0001173号，两商铺登记的权利人为游清华、肖慧君共同共有。因游清华、肖慧君未领取两商铺产权证及支付剩余购房款，故誉和公司诉至本院要求游清华、肖慧君支付剩余房款323460元及办证费2806.8元并支付逾期付款利息。而游清华、肖慧君则以誉和公司逾期办证为由提出反诉要求誉和公司赔偿延迟办证的违约金264600元。 本院认为，关于剩余购房款323460元，因双方无争议，本院予以确认，因根据誉和公司提供的办证费用有效票据计得两商铺办证总费用为35152.71元，未达到已支付的办证费43000元，誉和公司应返还游清华、肖慧君办证费用7847.29元，该款可在剩余购房款中扣除，两者相品后，游清华、肖慧君尚余购房款为315612.71元；关于誉和公司与游清华、肖慧君到底谁违约以及违约责任如何承担问题。本院认为，誉和公司与游清华签订的返款协议明确约定在证件办好后，甲方通知乙方前来领证，并在两个月内返清房款及办证费，若未按时返款按月息2%计算，乙方可在2016年7月底前来办理。现两商铺不动产证已于2019年3月8日办理完成，誉和公司主张已于第一时间电话通知游清华、肖慧君前来领证，游清华、肖慧君以在外地为由，要求誉和公司代为保管，未前来领证。而游清华、肖慧君代理人主张誉和公司未通知其去办理产权登记手续以及领取产权证件，明显与事实不符，与常理不符，其主张本院不予采信。游清华、肖慧君应于2019年5月8日前领取证件并支付相应的款项，然其一直拖延付款，已然构成违约，故应按照双方约定承担违约责任，即自2019年5月9日起以购房尾款315612.71元为基数按月息2%计算至实际清偿之日止。另，根据双方签订《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。双方已确定涉案两商铺的交付使用时间为2016年6月20日，故誉和公司应于2017年6月15日前将相关产权登记资料交付相关职能机构并代为缴纳完毕相关的税费。但依据原告提交的相关完税证明，可知原告最后缴纳的印花税及契税时间为2018年9月27日，确有拖延办证行为，拖延期间为2017年6月16日至2018年9月27日，誉和公司虽主张拖延行为系因办证政策的客观原因造成，但未提供相关证据证实，本院对该主张不予采信，故誉和公司亦存在违约行为，应承担违约责任，因双方对该项违约责任未进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，应以游清华、肖慧君已支付的购房款637847.29元为基数，按照人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准自2017年6月16日至2018年9月27日止计算违约金。游清华、肖慧君主张违约金应计算至2020年4月10日，本院认为，双方并未对办理完证件时间进行约定，其具体何时能办理好产权证，系职能部门行为，誉和公司无决定权，故该主张本院不予支持。 综上所述，誉和公司要求游清华、肖慧君支付剩余购房款及利息的诉讼请求，事实清楚，合法有据，本院予以支持。剩余购房款的金额以本院查明的315612.71元为准，利息按协议约定月息2%自2019年5月9日起计算至实际清偿之日止。游清华、肖慧君要求誉和公司承担逾期办证违约金的诉讼请求，事实清楚，合法有据，本院予以支持。违约金应以637847.29元为基数，按照人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准自2017年6月16日计算至2018年9月27日。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，判决如下： 一、游清华、肖慧君应于本判决书生效之日起五日内向誉和公司支付剩余购房款315612.71元，并按照月利息2%自2019年5月9日起至实际清偿之日止计算逾期付款利息； 二、江西誉和实业有限公司应于本判决书生效之日起五日内向游清华、肖慧君支付以637847.29元为基数按照人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准自2017年6月16日至2018年9月27日的违约金； 三、驳回江西誉和实业有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回游清华、肖慧君的其他诉讼请求。 如未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6194元、反诉费4224元，由游清华、肖慧君负担7293元，由江西誉和实业有限公司负担3125元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或诉讼代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。 审 判 长  曾昭凌 人民陪审员  许宝珠 人民陪审员  彭广生 二〇二〇年六月二十八日 法官助理罗刚 书记员宋步云 本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条第二款合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。