杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0106民初6113号 原告（反诉被告）：杭州创翔实业集团有限公司，住所地：浙江省杭州市西湖区天目山路398号16号楼307室。 法定代表人：周宸帆，执行董事。 委托诉讼代理人：杨英骏，上海浩信（杭州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周明，系该公司员工。 被告（反诉原告）：杭州精锐培训学校有限公司，住所地：浙江省杭州市下城区延安路528号（B座）601室。 法定代表人：王熙琼，董事。 委托诉讼代理人：郑震捷、范旭贇，上海善法律师事务所律师。 原告杭州创翔实业集团有限公司（以下简称创翔公司）与被告杭州精锐培训学校有限公司（以下简称精锐公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月21日立案。审理中，精锐公司向本院提出反诉,本院审查后依法准许。本院依法适用简易程序,两次公开开庭进行了审理。创翔公司的委托诉讼代理人杨英骏、周明，精锐公司的委托诉讼代理人范旭贇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 创翔公司向本院提出诉讼请求：1.精锐公司继续履行双方于2016年签的的租赁合同；2.精锐公司支付创翔公司房租875839元（自2019年4月15日至2019年10月14日之间半年的租金）；3.精锐公司支付创翔公司逾期未付租金的违约金398506元（以875839元为基数，自2019年3月1日起，按照每日0.5%，暂计至2019年5月30日，此后另计至实际支付之日止）；4.精锐公司支付创翔公司垫付的物业管理费6744元，以及延迟付款违约金14432元（以6744元为基数，自2018年3月22日开始，按照每日0.5%，暂计至2019年5月30日，此后另计至实际支付之日止）5.精锐公司承担本案诉讼费。审理中，创翔公司数次变更诉讼请求，确认变更后诉讼请求为：1.精锐公司履行租赁合同至本案判决生效之日止；2.精锐公司支付创翔公司自2019年4月15日起至本案判决生效之日止的租金，其中暂计算至2020年6月18日的租金为2130696元；3.精锐公司支付创翔公司因逾期未付租金按每日0.5%计的违约金至本案判决生效之日止（其中拖欠的875839元租金，自2019年3月1日起算；其中拖欠的928390元租金，自2019年9月1日起算；判决生效前剩余拖欠租金的逾期付款违约金自2020年3月1日起算）；4.精锐公司支付创翔公司垫付的物业管理费6744元，以及延迟付款违约金14432元（以6744元为基数，自2018年3月22日开始，按照每日0.5%，暂计至2019年5月30日，此后另计至实际支付之日止）5.精锐公司支付创翔公司提前单方解除合同的违约金878816元（按照合同租金总额的10%计算）；6.精锐公司承担本案诉讼费。事实和理由：2016年10月份，创翔公司和精锐公司签订《嘉绿苑商业用房租赁合同》（以下简称《租赁合同》）一份，约定创翔公司将位于杭州市西湖区商业用房出租给精锐公司，用于教育培训，租赁期限自2016年10月15日起至2021年10月14日止，租金半年一付。合同签订后，创翔公司按约交付租赁房屋。然精锐公司未能按约支付本应于2019年2月支付的下一次租金875839元（自2019年4月15日至2019年10月14日期间）以及物业费等。故创翔公司诉至本院请求处理。审理中，创翔公司表示，精锐公司所称创翔公司违约并不属实，精锐公司无权单方解除合同。虽精锐公司提前搬走，但创翔公司至今未接收租赁房屋钥匙，案涉租赁物未实际办理交接。此外，由于精锐公司在租赁期间擅自拆除出租房内的风机房，而造成出租房及小区严重的消防安全隐患。2019年7月份，案涉租赁房屋业主曾书面通知创翔公司落实隐患整改，创翔公司也通知了精锐公司。整个小区的消防整改直到2020年3月24日已验收通过。在此之前，因为精锐公司的行为所造成的后果证实精锐公司不具备退租条件。创翔公司最终要求合同继续履行至本案判决生效之日止。案件审理中，在承办人员多次释明的情况下，创翔公司数次拒绝接收精锐公司钥匙，最终表示要等判决生效合同才能解除，才同意接收钥匙。 精锐公司辩称，不同意创翔公司所主张继续履行合同至判决生效之日止。合同履行中，创翔公司违反合同约定的竞业禁止约定，精锐公司已于2019年5月向其发送解除函，创翔公司于2019年5月29日签收了该函邮件。精锐公司认为合同已于2019年5月29日解除，同意支付租金至2019年5月29日，对该部分租金同意支付逾期付款违约金，但创翔公司主张的计算标准过高，应依法调整。物业费同意支付至2019年5月29日，同意支付对应物业费逾期付款违约金，但创翔公司主张的计算标准过高。对于创翔公司主张的提前单方解除合同违约金，精锐公司不认可。精锐公司认为其是在创翔公司违反合同约定的竞业禁止义务情况下提出解除合同，并不构成违约。至于创翔公司所称的风机房，并非精锐公司承租后拆除，此前已被拆除，相应责任不应由精锐公司承担。而且，即便是精锐公司违约了，创翔公司主张的违约金也过高，租赁合同解除后，赔偿的损失相当于空置期一个月的租金损失，现创翔公司主张整体过高。创翔公司不接收钥匙，由此产生的损失应由创翔公司自行承担。 精锐公司向本院提出反诉请求：1.创翔公司与精锐公司于2016年10月签订的《租赁合同》于2019年5月29日终止；2.创翔公司双倍返还履约保证金800000元；3.创翔公司向精锐公司支付相当于当年期三个月租金额度的违约金437919.50元；4.创翔公司退还精锐公司超付租金1038918元（暂计，最终以测量面积差*已付租金每平方米价格为准）；5.创翔公司退还精锐公司超付物业管理费5400元。审理中，精锐公司数次变更诉讼请求，确认变更后诉讼请求为：1.创翔公司与精锐公司于2016年10月签订的《租赁合同》于2019年5月29日终止；2.创翔公司双倍返还履约保证金800000元；3.创翔公司向精锐公司支付相当于当年期三个月租金额度的违约金437919.50元；4.创翔公司退还精锐公司超付租金667608.71元；5.创翔公司退还精锐公司超付物业管理费3470.04元；6.创翔公司承担鉴定费用20600元。事实和理由：案涉合同明确精锐公司租赁房屋经营用途为商业（教育培训），并约定了竞业禁止条款以及相应违约责任条款。自2017年6月起，创翔公司将租赁物业所在建筑物且属其享有经营管理权范围内的文二西路149号房屋出租给了启达教育，从事与精锐公司相同的教育培训行业。创翔公司的行为已经违反了租赁合同的约定，精锐公司有权终止合同。精锐公司已于2019年5月22日委托律师向创翔公司邮寄《律师函》，言明创翔公司已构成违约，精锐公司单方终止合同，并要求创翔公司承担违约责任。创翔公司于2019年5月29日签收律师函。此外，合同约定租赁房屋建筑套内面积1124平方米，面积误差为5%，但实际交付面积不足。根据本案司法鉴定结论，精锐公司认为实际租赁面积只有931.22平方米，面积误差远超过约定。故精锐公司要求创翔公司退还超额面积对应的租金和物业费。 创翔公司对精锐公司的反诉辩称，精锐公司主张单方解除合同，并要求创翔公司承担相应违约责任，无事实和法律依据。创翔公司并不构成违约。创翔公司曾将案涉租赁房屋旁边的另一租赁房屋出租给了浙江中公教育培训有限公司（以下简称中公教育公司），而非精锐公司所称的启达教育。中公教育公司是对成年人非学业教育培训的，而且另一租赁房屋面积不到300平方米，不具备教育培训场地条件，合同约定办公、商业用途，不包括教育培训。精锐公司员工曾在2017年发微信给创翔公司人员，称隔壁门口有启达教育打广告，对此创翔公司一开始是不知情的，后来精锐公司告知后，创翔公司也制止了。现精锐公司到2019年5月份提出终止合同，创翔公司不同意。而且创翔公司至今未接收租赁房屋钥匙，精锐公司仍占有该房屋。故请求法院驳回精锐公司相应诉讼请求。此外，面积虽有误差，但合同签订时，创翔公司已提交了租赁房屋平面图，将租赁部分红线划出，且双方已现场核实。而合同明确约定交付15日内就面积误差可提出异议，可协商变更金额。然精锐公司直至本案起诉过程中才提出异议，应视为精锐公司自行放弃相应权力，其相应要求退货租金、物业费等诉讼请求以及要求创翔公司承担鉴定费的诉讼请求均不能成立。 本院经审理认定如下案件事实： 创翔公司（甲方、出租方）与精锐公司（乙方、承租方）曾于2016年签订《租赁合同》一份，约定创翔公司将其所承租的案涉租金房屋出租给精锐公司，租赁房屋位于杭州市西湖区，建筑套内面积约1124平方米，见附件1红线图；乙方经营用途为商业（教育培训）；租赁期限自2016年10月15日起至2021年10月14日止，租金按期，每半年支付一次，先付后用，乙方应按时缴纳租金和其它应由乙方承担的费用，每逾期一天按未付金额的0.5%支付违约金；期间2016年10月15日至2016年12月31日期间的租金免租，2017年1月1日起至2017年10月14日期间租金实际付1364115元；2017年10月15日起至2018年10月14日期间租金1652527元；2018年10月15日起至2019年10月14日期间租金1751679元，于2018年8月支付875839元，于2019年2月支付875839元；2019年10月15日起至2020年10月14日期间租金1856780元，于2019年8月支付928390元，于2020年2月支付928390元；2020年10月15日起至2021年10月14日期间租金1968186元，于2020年8月支付984093元，于2021年2月支付984093元；履约保证金的金额为400000元，不计利息，乙方在本合同订立后3天内支付到甲方账户；租赁物业由第三方物业管理机构负责物业管理，本合同履行期间，乙方应当按物业管理公司要求按时足额支付物业费，物业管理费为1元／平方／月，由甲方代收代付；双方同意，租赁物业在交付后15日内，乙方可以就实际交付面积差异提出异议并按本条约定调整费用，逾期相关费用不作调整，其中，如交付面积与合同面积有误差的，按照下列方式处理：面积误差在＋5%以内的，本合同相关费用总额不作调整；面积误差超过＋5%部分，本合同相关费用总额作同比例调整；甲方有权在提前通知乙方后，定期或不定期查看租赁物业的运营管理状况、设施设备使用状况及其他安全问题，因乙方装修改造、使用不当或管理不当造成的损坏和隐患，甲方有权要求乙方负责修复、整改并承担由此引起的一切经济损失，如乙方未及时履行上述维修义务的，则甲方或物业公司有权进入租赁物业进行维修和隐患排除，所发生的费用由乙方承担；竞业禁止，甲方保证租赁期间，在租赁物业所在地建筑物且属甲方享有经营管理权范围内，甲方不得自行或许可第三方从事与乙方相同或类似或具有直接竞争关系的业务，乙方竞争对手包括但不限于如下公司（品牌）及其关联公司、子公司（见附件4）；租赁期内，乙方应按期交纳租金，逾期交纳租金的，除应及时如数补交外，每逾期一天，应按当期应付未付租金的0.5%向甲方支付违约金；租赁期内，如甲方不实施相关费用的代收代缴，则乙方应按时自行支付物业费、能耗费、通讯费等费用，并由乙方自行承担延期付款的违约责任；若甲方先行缴纳或代缴的，乙方每逾期一日，应按甲方垫付金额的0.5%向甲方支付违约金；乙方应在承租期最后一日向甲方完成租赁物业的归还交接；租赁期间，如乙方提前终止合同，应提前三个月通知甲方，双方协商一致，不视作违约，协商不一致的，按乙方违约责任处置（见第十条）；第十条违约责任中，乙方责任处约定乙方有下列行为之一，甲方有权单方终止本合同，收回该租赁物业，同时对乙方已经交付的款项不予退货，并要求乙方支付相当于合同租金总额10%的违约金，如由此造成的甲方或第三方损失超过违约金总额的，甲方有权向乙方追赔，其中包括未能按照合同约定的业态设定开展经营、或擅自改变租赁物业规划商业用途或业态，超范围敬业或进行违法违章活动的，在租赁期内未根据本合同约定支付租金、物业服务费、能耗费等费用，拖欠日期累计超过两个月的等内容；甲方有下列行为之一的，乙方有权终止本合同，按实际使用期限结算租金，且有权向甲方双倍返还履约保证金及支付相当于当年期三个月租金额度的违约金，如由此造成的乙方或第三方损失超过违约金总额的，甲方有权向乙方追赔，其中一项包括甲方违反合同约定的竞业禁止规定。合同签订后，创翔公司向精锐公司交付了案涉租赁房屋。精锐公司陆续支付创翔公司租金3892481元、物业管理费20232元以及履行保证金400000元。 2018年11月18日，创翔公司曾向其上一级房东提出《房屋租赁合同延期申请》，其中提到，因老政策影响，以及种种突发事件，导致目前双方的租赁合同有效期限已不足3年，不符合教育局对办学场地的租赁期限要求，因此创翔公司代表精锐公司向其申请合同有效期延期一年。后该延长申请未能批准。创翔公司员工与精锐公司员工曾就此问题自2018年11月初起多次通过微信进行沟通，其中2018年12月30日，精锐公司员工发送“关于租赁场地合同延长一事，下周必须要有一个准确的回复了，不然我们就要退租了，毕竟校区已经停业半年了，我们等不起啊！”，2019年1月4日，精锐公司员工发送“周总，今天下午3点前关于租赁合同有效期延长一事务必给我一个确切的消息了，不然下周我司就会发退租函给到你”，创翔公司员工发送“不是发退租能解决问题的，安居认为是不可抗力，是居委会街道办事处实施的消防整改行为，不是我方原因导致的”，精锐公司员工发送“你说的没错，是有很多原因造成我司现在没办法继续经营（1、小区消防改造、2、合同有效期不足3年），但毕竟你是我的房东，我不可能找居委会或物业去退租吧”……“我们也想把这个事情圆满的解决掉，校区尽快开业。大家换位思考，如果一直没解决的办法，我们总不能继续租赁、支付房租、校区保持停业状态？那是不是要提前解约了呢？” 2017年6月28日，精锐公司员工曾在微信聊天中向创翔公司员工发送其所拍的租赁地隔壁商铺所挂的启达教育招生广告。2017年8月31日，精锐公司员工微信联系创翔公司员工“周总：这是边上启达教育的招生细则，和你当时说的完全不一样啊！”，对方回复“要不弄他一下，不听话了，广告打在那里？”。 精锐公司于2019年5月22日向创翔公司出具《律师函》以创翔公司违反竞业禁止约定为由主张对方收到该函之日合同终止，并要求其双倍返还履约保证金并支付违约金，且认为交付房屋面积存在误差要求退还差额部分租金。创翔公司于2019年5月29日签收相应邮件。后精锐公司于2019年7月17日向创翔公司员工邮寄租赁房屋钥匙，但创翔公司在未拆邮件的情况下直接退回。创翔公司于2019年7月18日向精锐公司出具《拒收邮件函》一份，称其于2019年7月18日收到精锐公司员工邮寄的一份邮件，内有不明物件，并表示鉴于房屋租赁合同至今未终止，精锐公司邮件的这些物件不具备移交条件，故如数邮寄退还。 创翔公司、精锐公司曾与杭州城投房产经营有限公司（以下简称城投公司）盖章确认《嘉绿苑西苑小区消防隐患整改工作会议决议》，其中明确，2019年8月21日下午，古荡街道平安办召集嘉绿苑社区居委会、杭州市居住区发展中心有限公司（以下简称安居中心）、创翔公司、精锐公司就消防隐患整改工作进行协商，就精锐公司承租的嘉绿西苑小区商铺风机房恢复一事达成决定，其中包括风机房恢复的施工费用先由安居中心动用创翔公司安全保证金进行支付，后期责任问题和费用承担问题由安居中心、创翔公司、精锐公司三方通过协商或正规途径解决，5天内浙江新中环有限公司要出具风机房恢复预算，15天内要完成风机房恢复工作。 2019年7月5日，案涉租赁商铺所在物业公司出具《证明》，其中确认精锐公司所租商业用房，于2018年9月6日起未开门至今，2018年12月后未产生水电费用。2020年5月11日，杭州市西湖区人民政府古荡街道办事处出具《情况说明》，其中明确该街道在2018年排查中发现精锐公司仅持有营业执照，但无法提供教育局审批的相关资质证明，告知该机构在此期间应停止相关文化类培训，多次上门该机构以各种理由推诿，但仍无法提供相关资质证明，且发现其还在进行文化类培训。 审理中，精锐公司提出司法鉴定申请要求对案涉租赁部分面积进行测量鉴定，本院依法委托浙江地科徒弟勘测规划设计有限公司进行鉴定，其所出具的《司法鉴定测绘报告》认定房屋租赁部分面积共1044.82平方米，其中另有113.60平方米单列。精锐公司已预交鉴定费20600元。对该单列部分面积，本案承办审判员、书记员以及创翔公司和精锐公司委托代理人等曾于2019年11月27日到现场勘查，现均认可该113.60平方米的租赁房屋实际属于该栋楼房单元入户处，属可公共使用范围；且其中内部一面墙上张贴了一份落款为物业公司的《温馨提示》，其中提到：由于48幢2单元业主反映1楼厕所单元业主基本不使用……本单元业主要求停用这个厕所……现在门已封闭…… 另查明，案涉合同签订时，精锐公司全名为杭州精学锐教育信息咨询有限公司，经营范围为服务：教育信息咨询（除出国留学中介），成年人的非文化教育培训（涉及前置审批的项目除外），文化活动策划，教育软件的技术开发、技术服务及成果转让；货物及技术进出口（国家法律、行政法规禁止的项目除外，国家法律、行政法规限制的项目取得许可后方可从事经营活动）；其他无需报经审批的一切合法项目。于2018年4月17日，该公司经工商登记变更名称为杭州精锐培训学校有限公司，变更经营范围为服务：非学历文化教育（初三年级以上学科辅导），教育信息咨询（除出国留学中介），文化活动策划，教育软件的技术开发、技术服务及成果转让；货物及技术进出口（国家法律、行政法规禁止的项目除外，国家法律、行政法规限制的项目取得许可后方可从事经营活动）；其他无需报经审批的一切合法项目（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。精锐公司曾获得《民办学校办学许可证》，其中办学内容为非学历文化教育（初三年级以上学科辅导），办学期限自2018年3月至2020年6月。庭审中，精锐公司陈述，其租赁案涉房屋主要是进行教育咨询、中小学文化教育等活动。 2017年5月12日，创翔公司曾与中公教育公司签订租赁合同（以下简称中公教育公司租赁合同），约定创翔公司将位于杭州市西湖区的商铺出租给中公教育公司，建筑套内面积约260平方米，经营用途为办公或商业。该公司营业执照显示：服务：教育信息咨询（除出国留学中介及咨询），成年人的非文化教育培训、成年人的非证书劳动职业技能培训（涉及前置审批的项目除外）；其他无需报经审批的一切合法项目。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。 再查明，2018年3月8日，创翔公司与杭州钱江新城物业管理有限公司（以下简称物业公司）签订《嘉绿苑西商铺物业管理服务协议书》一份，其中明确创翔公司于2018年1月1日租用嘉绿苑西（小区）48幢底商铺，面积共1098.38元，物业管理服务费1.4元/平方米/月。 上述事实有《租赁合同》、《嘉绿苑西商铺物业管理服务协议书》、中公教育公司租赁合同、营业执照、公证书、《嘉绿苑西苑小区消防隐患整改工作会议决议》、《房屋租赁合同延期申请》及复函、微信聊天记录、《情况说明》、办学许可证、发票、《律师函》及邮寄凭证、《证明》、《拒收邮件函》、邮寄交寄单、《司法鉴定测绘报告》及鉴定费发票等证据及当事人的庭审陈述加以证实。 本院认为：案涉创翔公司与精锐公司签订的《嘉绿苑商业用房租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。精锐公司在租赁合同履行期内曾提出了终止合同的要求,创翔公司明确表示不同意。本院经审查，精锐公司于2019年5月份提出终止合同的理由是，创翔公司违反竞业禁止合同约定。精锐公司员工曾于2019年5月份拍摄视频，称隔壁商铺由启达教育在经营与其同类竞争的业务，但从视频内容看，所拍的为一家商铺外面的情形，虽有两个小孩子进出，但未显示有启达教育的门牌或装饰，也不能直接证明出来的两个孩子是接受与精锐公司培训内容有竞争的同类培训，不能达到其证明目的。创翔公司与中公教育公司于2017年5月份就案涉租赁房屋隔壁商铺签订租赁合同，精锐公司曾于2017年8月份联系创翔公司告知隔壁商铺门口有启达教育的广告，创翔公司接到通知后对此进行了制止，此后精锐公司直至于2019年5月发送律师函要求解除合同。本院认为，案涉租赁合同明确约定竞业禁止条款，合同附件还列明了精锐公司竞争对手包括但不限于的十家企业清单，精锐公司陈述其在案涉租赁房屋主要从事教育咨询、中小学文化教育等业务；创翔公司将隔壁面积较小的商铺出租给中公教育公司，该公司并不属于合同附件所列清单，精锐公司未能提交有效证据证明隔壁商铺从事的经营与其存在竞业范畴，亦不能证明创翔公司存在恶意违反合同竞业禁止约定的行为；而且精锐公司于2017年8月份在知晓隔壁商铺有张贴启达教育广告后告知创翔公司，创翔公司予以制止，此后精锐公司继续承租，直至2019年5月份才正式提出解除，然从此前双方员工的微信聊天记录看，精锐公司员工曾于2018年12月30日表示“关于租赁场地合同延长一事，下周必须要有一个准确的回复了，不然我们就要退租了，毕竟校区已经停业半年了，我们等不起啊！”，于2019年1月4日发送“你说没错，是很多原因造成我司现在没办法继续经营（1、小区消防改造、2、合同有效期不足3年），但毕竟你是我的房东，我不可能找居委会或物业去退租吧”，可见精锐公司此前已因其他原因实际无法经营了想要退租，后正式提出退租时更改了此前所提理由。本院经综合审查认定，精锐公司以创翔公司违约为由主张案涉合同于2019年5月29日终止的诉讼请求不成立。 本案中，创翔公司立案时诉请主张合同继续履行，后经法院释明后变更诉讼请求主张案涉租赁合同继续履行至本案判决生效之日。本院经审查，精锐公司曾明确告知创翔公司其于2018年9月份起已停业，且后续因其他原因无法继续经营。该租赁房产系商铺，案涉租赁合同明确约定租赁物使用目的为商业（教育培训），精锐公司租赁房屋的目的是经营,现精锐公司的经营目的已无法实现，合同已不具备继续履行的条件,为衡平双方当事人利益,应允许其解除合同。但必须由违约方向对方承担违约及损失赔偿责任,以保证守约方的现实既得利益不因合同解除而减少。且案涉合同明确约定，租赁期间如乙方提前终止合同应提前三个月通知甲方，双方协商一致，不视作违约，协商不一致的，按乙方违约责任处置（见第十条）。因此，精锐公司可以单方违约提前解除合同。关于合同解除时间。本案中，从双方员工微信聊天记录看，精锐公司员工曾于2018年12月30日提到“不然我们就要退租”，于2019年1月4日也提到如果不能达到一定条件将“不然下周我司就会发退租函给到你了”，后精锐公司于2019年5月22日出具律师函正式提出退租通知，创翔公司于2019年5月29日收到该通知。本院认为，精锐公司虽前期在微信聊天中提到不然就要退租或者不然下周就要发退租函等，但直至2019年5月份才正式提出解除合同，创翔公司在明确精锐公司因其他原因无法继续经营已有退租的想法的情况下，虽然创翔公司数次拒收钥匙，双方至今未正式办理租赁房屋交接手续，然根据合同约定，并综合考虑各方因素，本院认为，案涉租赁合同在创翔公司收到精锐公司正式提出解除合同的通知之日后仍应视为继续履行，直至三个月期满后于2019年8月30日起合同正式因解除而终止。至于创翔公司提出的，因为精锐公司擅自拆除风机房，需要消防整改，直至2020年3月份才完成整改，这个过错行为导致合同不能早解除。本院经审查，案涉租赁合同附件虽有图纸，但该图纸上创翔公司员工当庭提供放大镜供承办人员查看部位并不能清晰显示风机房字样。而且双方一致确认该图纸并非双方房屋交接时核实过的图纸，而是房东提供的原始图。精锐公司称，原始图纸有风机房，但实际承租时已经没有风机房了，承租后装修时发现该部位是空置的。庭审中，创翔公司表示其于2016年10月份经招投标获得案涉租赁物的承租期后两三天就与精锐公司签订租金协议，双方一致确认该租赁房租并非新造楼盘，创翔公司对此前该房屋是否出租等事宜表示不知情。创翔公司虽提交了其于2019年8月6日出具的整改函但无证据显示其已交付精锐公司。根据双方均盖章确认的《嘉绿苑西苑小区消防隐患整改工作会议决议》，2019年8月21日下午的会议决定，其中包括风机房恢复的施工费用先由安居中心动用创翔公司安全保证金进行支付，后期责任问题和费用承担问题由安居中心、创翔公司、精锐公司三方通过协商或正规途径解决。故本院经综合审查认为，本案中，案涉合同附件图纸并不代表租赁房屋交付时的现状，如图纸红线区有一百多平方米属于小区单元入户公共区域，故现有证据不足以证明精锐公司擅自拆除了风机房，案涉租赁房屋的消防整改不影响合同的解除，对创翔公司的相应抗辩理由不予采信。 精锐公司提出创翔公司交付租赁房屋面积存在较大误差，反诉要求退还误差部分面积的租金和物业管理费等。本院经审查，认定现有证据足以证明案涉租赁房屋实际交付面积与合同约定存在面积差。然案涉租赁房屋并非与产证对应一致，而是整体房产中的一部分，故双方在附件图纸中明确以红线范围确定租赁部分，合同就租赁面积误差处理已作出了明确约定，承租方在交付后15日内可以提出异议调整费用，同时还约定逾期相关费用不做调整，根据合同整体语境，此处的相关费用应包括租金和其他应当由承租方承担的费用，如物业管理费。本案中，精锐公司所称面积误差高达两百多平方米，且其中一百多平方米明显为小区单元入户公共区域，精锐公司承租后进行了装修才正式入住经营，租赁面积误差并非需要长期经营过程中才能发现，精锐公司未能及时行使权力，不利后果应由其自行承担。故本院对精锐公司提出的依据面积差调整租金、物业费，退还超付租金、物业管理费的反诉诉讼请求不予支持。 本案中，双方一致确认租金已支付至2019年4月14日，故精锐公司应再支付创翔公司自2019年4月15日起至合同解除终止日前的租金657479.52元。该租金按合同约定应于2019年2月支付，精锐公司逾期未付已构成违约，创翔公司有权要求其承担违约金责任。双方于庭审中一致确认，创翔公司已收到精锐公司交付的履约保证金400000元，本院对该事实予以认定，并认为在精锐公司于2019年2月份未能按约交付租金的情况下，该履约保证金可抵扣租金，故精锐公司尚需支付创翔公司的租金金额为257479.52元。关于该部分租金的违约金，本院经审查，合同第一条第二款以及第八条第四款均明确约定了租金逾期付款违约金按应付未付租金的0.5%支付，然该约定的计算标准相对较高，本院依法调整为按年利率24%计算，该租金按合同约定应于2019年2月支付，故创翔公司有权要求精锐公司自2019年3月1日起，以上述租金257479.52元为基数，按年利率24%计付违约金至创翔公司诉请明确的本判决生效之日止。 关于创翔公司诉请主张的物业管理费，其于庭审中明确表示主张的是2018年10月15日起至2019年4月14日期间的物业管理费，并自认前面的物业管理费已付清。精锐公司确认该期间的物业管理费未支付。本院经审查，合同明确约定租赁面积为1124平方米（建筑套内面积），租期内物业管理费明确约定为1元/平方/月，由创翔公司代收代付。虽租赁面积实际存在误差，但从创翔公司与物业公司签订的物业合同看，2018年物业管理费单价实际已调整为1.4元/平方/月，与案涉租赁合同约定不一致，再结合案涉租赁合同的约定，可见双方之间的物业管理费约定并非简单的代扣代缴，精锐公司应支付给创翔公司的物业服务费并不直接等同于创翔公司应支付给物业管理公司的物业服务费，而是双方之间就物业管理费自行达成了一定的约定，即按双方合同明确约定租赁商铺面积为1124平方米（建筑套内面积），租期内物业管理费均为1元/平方/月的标准计收，合同约定面积误差异议期内若提出异议的，物业服务费可按约调整，未按时提出异议的，即便存在面积误差，物业服务费亦不予以调整。故本案中，本院经综合审查酌情认定，对创翔公司主张精锐公司支付半年物业管理费金额6744元予以认可。关于该部分物业管理费的违约金，精锐公司提出抗辩称，计算标准过高，本院依法调整按年利率24%计算，起算时间结合创翔公司明确的物业管理费期间以及合同约定的租金等支付时间，酌定自2018年9月1日起，以本案中诉请未付金额6744元为基数，按年利率24%计付至实际清偿之日止，暂计至2019年5月30日的违约金为1218.42元。 创翔公司诉请主张精锐公司支付单方提前解除合同违约金。精锐公司提出抗辩称，其提前解除合同是因为创翔公司违反竞业禁止约定，故不应承担违约金，即便是精锐公司违约了，创翔公司主张的违约金也过高，租赁合同解除后，赔偿的损失相当于空置期一个月的租金损失，创翔公司不接收钥匙，由此产生的损失应由创翔公司自行承担。本院经审查，前述已认定精锐公司违约提前解除合同，在此情况下，创翔公司有权要求精锐公司支付违约金。案涉合同就承租方提前退租的违约责任作出了明确约定。根据法律规定，即便合同有约定的情况下，当事人也可根据违约造成的实际损失请求调整违约金。关于创翔公司的损失，因精锐公司在未办理退租交接手续的情况下擅自搬离，导致原告在一定期限内无法实际占有使用房屋,存在出租收益等实际损失。然在本院多次释明的情况下，创翔公司拒绝接收钥匙，对扩大的损失理应承担一定的责任。本院认为，本案租赁物是商铺，精锐公司明知创翔公司系从他人处承租后再转租，精锐公司在承租两年多后退租，创翔公司后期剩余租期的长短势必会对创翔公司后续出租事宜产生影响。此外，本案中虽前述已认定消防整改事项不影响租赁合同的解除时间，但在精锐公司提前退租的情况下，消防整改事实的存在也必然会影响创翔公司后续出租事宜。本院综合考虑前述因素，根据精锐公司的违约事宜结合案涉合同相关约定，酌定精锐公司支付创翔公司违约金800000元。在精锐公司应支付合同期内剩余租金257479.52元以及违约金800000元的情况下，创翔公司诉请主张的其他租金，本院经审查不予支持。 对于精锐公司提出创翔公司双倍返还履约保证金800000元的反诉请求。本院经审查，前述已将履约保证金400000元抵扣应付租金，对于双倍返还的其余400000元，缺乏事实和法律依据，不予以支持。对于精锐公司提出创翔公司支付违约金437919.50元的反诉请求，本院经审查认为，缺乏事实和法律依据，不予支持。关于精锐公司提出的创翔公司支付鉴定费用20600元的反诉请求，本院经审查认为，精锐公司提出要求退还面积差异部分租金和物业费后，创翔公司明确表示其已过合同约定的异议期，租金和物业费具体金额按合同约定已无权主张调整，且承办人员数次询问是否一定要鉴定后，精锐公司仍坚持鉴定，现本案前述部分就精锐公司的相应诉讼请求予以驳回，故相应的鉴定费用应由精锐公司承担，故对该诉讼请求不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第九十一条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下： 杭州创翔实业集团有限公司和杭州精锐培训学校有限公司于2016年10月份签订的《嘉绿苑商业用房租赁合同》持续履行至2019年8月30日解除； 杭州精锐培训学校有限公司于本判决生效之日起十日内支付杭州创翔实业集团有限公司租金257479.52元以及相应违约金（自2019年3月1日起，以租金257479.52元为基数，按年利率24%计付至本判决生效之日止）； 杭州精锐培训学校有限公司于本判决生效之日起十日内支付杭州创翔实业集团有限公司物业费6744元以及违约金1218.42元（暂计至2019年5月30日，自2019年5月31日起，以物业费6744元为基数，按年利率24%计付至实际清偿之日止）； 杭州精锐培训学校有限公司于本判决生效之日起十日内支付杭州创翔实业集团有限公司违约金800000元； 驳回杭州创翔实业集团有限公司的其他诉讼请求； 驳回杭州精锐培训学校有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取15523元，由杭州创翔实业集团有限公司负担8149元，由杭州精锐培训学校有限公司负担7374元。反诉案件受理费减半收取11083元，由杭州创翔实业集团有限公司负担3650元，由杭州精锐培训学校有限公司负担7433元。 杭州创翔实业集团有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；杭州精锐培训学校有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 员 张杨清 二〇二〇年六月二十二日 代书记员 金 婕