湖南省益阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘09民终777号 上诉人（原审被告）：刘仲凯，男，1988年9月28日出生，汉族，住沅江市。 委托诉讼代理人：王卫俊，湖南天见律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王政伟，男，1968年2月19日出生，汉族，住南县。 委托诉讼代理人：陈教，沅江市共创法律服务所法律工作者。 上诉人刘仲凯因与被上诉人王政伟房屋买卖合同纠纷一案，不服沅江市人民法院（2019）湘0981民初2827号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭对本案公开开庭进行了审理。上诉人刘仲凯及其委托诉讼代理人王卫俊、被上诉人王政伟之委托诉讼代理人陈教到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘仲凯上诉请求：撤销原判，发回一审法院重审。主要事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，遗漏诉讼主体。1、一审判决认定刘仲凯未将案涉房屋交付与王政伟错误。事实是双方于2019年8月31日签订合同之后，刘仲凯即将房屋钥匙交付王政伟。同年9月10日，在王政伟交清全部购房款后，刘仲凯又陪同王政伟到所在社区办理水、电开户手续，王政伟随即着手对房屋装修，王政伟已实际占有、使用案涉房屋；2、一审法院既然认定《房屋出售合同》合法有效，那么，房屋已交付，房款已结清，合同已经履行完毕，故不存在由刘仲凯返还购房款及赔偿损失问题；3、本案纠纷的实质系案外人卞某侵权行为引起，王政伟不能占有、使用房屋应向卞某主张权利；4、案涉房屋是通过沅江市启航房地产经纪有限公司挂牌交易，故该公司应作为本案共同被告参与诉讼并承担相应责任。 王政伟辩称：一审判决正确，二审应予维持。1、案涉房屋系安置房，不能上市交易，故刘仲凯未取得案涉房屋的所有权，其收取的购房款应予退还；2、交付房屋钥匙不能等同于已实际交付房屋；3、中介公司不是买卖合同的主体，不应成为本案共同被告。 王政伟向一审法院起诉请求：1判令刘仲凯返还其购房款228000元及资金占用利息（从2019年9月11日起至实际给付之日止，按年利率6%计算）；2判令刘仲凯承担其经济损失3580元。 一审法院认定：2019年8月31日，王政伟、刘仲凯签订《房屋出售合同》。合同约定：刘仲凯自愿将坐落在沅江市xx路xx安置房x栋住房1层，建筑面积130平方米，楼层1的（01）房屋出售给王政伟；刘仲凯名下房产如果有任何涉及债权、债务的情况，一概与王政伟无关，房屋所有权归王政伟所有；房屋出售价格为228000元。合同签订后，王政伟支付给刘仲凯购房定金10000元和预付中介公司定金10000元。办理房屋更名手续当日转为房款，其余购房款于2019年9月11日前交清。双方约定于2019年9月11日前到有关部门办理产权转移登记手续。按房屋买卖合同价收取双方的中介费，王政伟、刘仲凯各自负责1%的费用。如刘仲凯违约，刘仲凯应返还定金的两倍作违约金，且承担双方的中介费。如王政伟违约，则支付给刘仲凯的定金不予退还，且承担双方的中介费。合同签订后，王政伟于2019年9月10日前分多次向刘仲凯支付了购房款228000元，并按《房屋出售合同》约定向沅江市启航房地产经纪有限公司支付中介费2280元，并于2019年9月17日支付自来水管道及配件安装费1100元（涉案房屋）。《房屋出售合同》签订后至今，刘仲凯未将坐落在沅江市xx路xx安置房x栋住房1层，建筑面积130平方米，楼层1的（01）住屋交付给王政伟居住使用，也未在有关产权登记部门办理产权变更给王政伟的登记手续。 一审法院认为，王政伟、刘仲凯签订的《房屋出售合同》是双方真实意思的表示，所形成的房屋买卖合同合法有效，双方当事人均应按合同约定履行各自义务。王政伟按约向刘仲凯交付了全部购房款，刘仲凯未按约定将涉案房屋交付给王政伟居住使用，也未办理产权变更登记手续，刘仲凯已构成违约。因此，王政伟提出要求刘仲凯返还购房款228000元及支付资金占用利息（从2019年9月11日起至实际给付之日止，按年利率6%计算）的诉讼请求依法予以支持；王政伟提出要求刘仲凯赔偿已支付的中介费2280元和自来水管道、配件安装费1300元经济损失的诉讼请求部分予以支持。 刘仲凯在辩称中提出，涉案房屋系通过中介公司购买，刘仲凯是房屋所有权人，有权对房屋进行买卖的理由，因其未提供相应证据予以证明，其辩解理由亦不充分，故不予采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、由刘仲凯向王政伟返还购房款228000元及支付资金占用利息（以228000元为基数、从2019年9月11日起至实际给付之日止按年利率6%计算），限判决生效之日起十日内付清；二、由刘仲凯赔偿王政伟经济损失3380元；三、驳回王政伟其他诉讼请求。案件受理费2360元，由王政伟负担10元，刘仲凯负担2350元。 刘仲凯在二审中提交了四组证据。即：1、沅江市人民法院（2020）湘0981刑初70号刑事判决及沅江市公安机关在侦查阶段的讯（询）问笔录，欲证实案涉房屋原权利人杨某将该房“一房多卖”，被沅江市人民法院以犯合同诈骗罪判处刑罚，并对诈骗所得206800元予以追缴返还被害人，故不应再通过民事诉讼程序主张权利；2、沅江市琼湖街道办事处太白社区居民委员会出具的《证明》，欲证实案涉房屋系村民自建，未在相关部门办理报建手续，《房屋出售合同》系无效合同；3、沅江市启航房地产经纪有限公司向刘仲凯出具的收取中介费用2000元的收据，欲证实案涉房屋买卖系通过该公司介绍，应追加该公司为共同被告，一审判决遗漏当事人。王政伟质证认为，对第一组证据的真实性、合法性不持异议，但不能证明刘仲凯收到的王政伟款项系赃款并已判决追缴，故与本案无关联；对第二组证据，因居民委员会非行政、司法机关，不能确认合同效力；对第三组证据，因中介公司是否收取当事人费用与本案处理无关联，故不认可。 本院认证意见为，对第一组证据，因刑事判决书认定的合同诈骗罪中被害人为刘仲凯，追缴杨某违法所得返还的被害人亦应为刘仲凯，故与本案无关联，不予采信；对第二组证据即居民委员会证明，能证实案涉房屋系村民自建房，未办理报建手续；对第三组证据即中介公司收取费用的收据，因本案系合同纠纷，中介公司非合同相对方，故与本案无关联，不予采信。 根据当事人提供的证据及二审庭审查明的事实，本院认定事实如下：1、案涉房屋系村民自建安置房，未办理报建手续，原权利人为杨某；2、2013年10月，杨某将房屋以176000元的价格出售给卞某。2019年8月，杨某又将该房以206800元的价格出售给刘仲凯；3、2019年9月30日，王政伟通过手机与刘仲凯通话要求刘仲凯交付案涉房屋或退款，刘仲凯至本案起诉时止未予办理。 除上述事实外，二审对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，双方当事人在二审中的争执焦点为：1、刘仲凯应否向王政伟返还购房款206800元；2、一审是否遗漏诉讼主体。现评析如下： 一、关于刘仲凯应否向王政伟返还购房款问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第三款、第九十七条、第一百三十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人一方迟延履行主要债务，经对方催告后在合理期限内仍未履行的可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，刘仲凯与王政伟签订《房屋出售合同》后，王政伟按约向刘仲凯支付价款228000元。尽管刘仲凯将案涉房屋钥匙已交付王政伟，并协助其办理了水、电开户手续，但在王政伟装修房屋过程中，遭到了案外人卞某的阻拦，导致王政伟不能对房屋进行占有与使用。经王政伟向刘仲凯催告后，刘仲凯至本案起诉日止仍未履行排除他人阻拦将房屋实际交付至王政伟，严重违背了双方合同约定的“甲方（刘仲凯）夫妻及名下房产如有任何涉及债权债务情况，一切与乙方（王政伟）无关，房屋所有权归乙方所有”以及“甲乙双方约定于2019年9月11日之前至有关部门办理产权转移登记手续”的义务，故双方签订的《房屋出售合同》应予解除。合同解除后，刘仲凯应向王政伟返还价款228000元。而案涉标的物系不动产，且刘仲凯仅向王政伟交付房屋钥匙，且房屋已被案外人卞某实际占有，故王政伟返还房屋钥匙已无实际意义，可不必负返还义务。 二、关于一审判决是否遗漏诉讼主体问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十二条规定：“必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当通知其参加诉讼。”本案中，尽管沅江市启航房地产经纪有限公司在《房屋出售合同》上作为经办人盖章，但该公司并非本案合同当事人，故不能作为必须共同进行诉讼的当事人通知参加诉讼。 综上，刘仲凯的上诉请求不能成立，二审予以驳回。一审判决认定事实、适用法律虽存在瑕疵，但判决结果正确，二审予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第三款、第九十七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2350元，由刘仲凯负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 徐光辉 审 判 员 陈运泉 审 判 员 昌 丹 二〇二〇年六月十八日 法官助理 唐菁菁 书 记 员 高洁颖