浙江省温州市瓯海区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0304民初1157号原告：高友祥，男，1967年6月6日出生，汉族，户籍地江西省九江市彭泽县，现住江西省九江市彭泽县。原告：朱玲梅，女，1966年3月20日，汉族，户籍地江西省九江市彭泽县，现住江西省九江市彭泽县。两原告共同委托诉讼代理人：唐义富，江西民群律师事务所律师。被告：平安银行股份有限公司温州分行。住所地：浙江省温州市温州大道1707号一层、七层至九层。统一社会信用代码：913303007490213210。负责人：傅林。委托诉讼代理人：胡共泉，上海兰迪（温州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐富明，上海兰迪（温州）律师事务所律师。第三人：徐玉华，男，1970年7月2日出生，汉族，住江西省九江市彭泽县。第三人：方四妹，女，1972年6月4日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。原告高友祥、朱玲梅与被告中国平安银行股份有限公司温州分行（以下简称平安银行）、第三人徐玉华、方四妹案外人执行异议之诉一案，本院于2020年3月13日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月19日公开开庭进行了审理并当庭宣告判决。原告高友祥以及原告高友祥、朱玲梅共同委托诉讼代理人唐义富、被告平安银行委托诉讼代理人胡共泉到庭参加诉讼。第三人徐玉华、方四妹经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。原告高友祥、朱玲梅向本院提出诉讼请求：一、判决立即停止对原告购买的第三人徐玉华名下座落于江西省九江市彭泽县的房产（产权证号：彭房权证龙城镇字第07-××2）与车库（产权证号：彭房权证龙城镇字第07-××4）的强制执行，并解除对上述房产的查封；二、判决确认原告与第三人之间签订的《二手房买卖合同协议书》合法有效，并确认案涉房产归原告所有。事实与理由：2009年5月，第三人徐玉华、方四妹因生活需要将夫妻共有的登记在徐玉华名下位于江西省九江市彭泽县的房产及车库出卖给两原告，当时因两第三人皆在温州，便委托徐玉华之弟徐某办理，2009年5月22日，原告高友祥通过银行转账将议定的购买款打入受托人徐某账户，当日徐某也将出卖的房屋及车库交付给原告。原告接受房屋后，随即对其进行装修，更换了水、电户名，开通了有线电视，并致电第三人要求办理房产登记过户手续。第三人因工作繁忙，未能及时协助办理，于是在2010年2月9日对其委托他人出卖房产的事实进行了确认。后在原告的多次要求下，2016年2月29日（春节后），两原告及两第三人共四人一同到彭泽县房产管理局办理房产转移登记手续。应房屋行政管理机关的要求补签了《二手房买卖合同协议书》，补缴了相应的规费，并缴纳税款。第三人以为所有手续已办完，急匆匆回到浙江温州，待原告第二天办理房产所有权登记证时，才知还需作为出卖方的两第三人签字确认，至此未能完成房屋转移登记。买受人将此告知出卖人，两第三人表示道歉，承诺会协助配合完成房产转移登记手续。2019年10月，依据生效的（2019）浙0304民初2966号民事判决书，被告平安银行作为执行申请人向温州市瓯海区人民法院提出申请，要求对登记在第三人徐玉华名下的上述房产予以强制执行。至此，原告才知居住多年的房屋早在2019年8月12日已被法院查封，现面临被强制执行。2019年10月14日，原告作为案外人提出了执行异议，后温州市瓯海区人民法院作出（2019）浙0304执异108号执行裁定书，驳回了原告的执行异议。综上，原告认为与第三人就涉案房屋达成《二手房买卖合同协议书》是双方的真实意思表示，不违反国家有关法律法规的强制性规定，合法有效。原告已依协议支付全部价款并占有标的物达十年以上，且原告在本案中并无过错，故人民法院不得查封、扣押、冻结该财产。同时，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，结合实际情况，原告提出的执行异议，理由确实充分，足以排除执行。同时，生效的（2019）浙0304民初2966号民事判决书中载明的被告享有的债权，是由第三人徐玉华个人承担的，不是夫妻共同之债，这与原告方购买的是两第三人夫妻共同财产相冲突。被告平安银行答辩称：1.因为被告不是交易的相对方，交易是否真实被告无法确认。执行异议阶段两原告提供的二份合同，其中合同金额与两原告实际支付给第三人的金额不一致，被告对交易的真实性存在疑问。2.涉案房产还未完成过户手续，现仍登记在两第三人名下，被告因债权申请执行于法有据。第三人徐玉华、方四妹没有陈述意见。本院经审理，认定事实如下：原告高友祥与朱玲梅系夫妻关系；第三人徐玉华与方四妹系夫妻关系。2008年6月10日，徐玉华办理了江西省九江市彭泽县的房产房屋所有权证（产权证号：彭房权证龙城镇字第07-××2）；2009年3月5日，徐玉华办理了水岸新都3栋1号车库的房屋所有权证（产权证号：彭房权证龙城镇字第07-××4）。2009年5月，原告高友祥、朱玲梅通过徐玉华二姐徐腊香购买第三人徐玉华名下坐落于江西省九江市彭泽县房屋及车库。同年5月22日，原告高友祥按徐腊香指示将购房款244080元转账至徐玉华弟弟徐某银行账户。后徐腊香即代徐玉华夫妇向两原告交付了案涉房屋及车库，由两原告及家人居住使用至今。2010年2月8日，原告高友祥在案涉的水岸新都3栋1单元301室报装了广播电视，水、电户名也均登记至原告高友祥名下，水、电、物业费用由原告方缴纳。2010年2月9日，第三人徐玉华向两原告出具一份证明，记载：“本人徐玉华将水岸新都三栋一单元301房屋产权已经转卖给高友祥”，对上述交易事实予以确认。2016年2月29日，原告高友祥、朱玲梅与第三人徐玉华、方四妹一同至彭泽县房产管理局办理房屋过户手续。因过户需要，双方于当日补签了案涉房屋与车库的《二手房买卖合同协议书》一份，约定：高友祥（乙方）同意购买徐玉华（甲方）拥有的坐落在住宅房和3栋1单元01号车库，房屋面积119.66平方米，车库面积22.92平方米（详见土地房屋权证第07-××2、07-××号），交易总价为245000元等内容。同日，原告高友祥缴纳了存量房转让手续费、存量住房转让手续费、检索费电子版计1020元，抵作购房余款。另，在双方缴纳契税、个人所得税、营业税、印花税等税费后，彭泽县房产管理局对徐玉华名下的两处房产登记进行注销（产权证号：彭房权证龙城镇字第07-××2、07-××号）。根据当地不动产登记制度改革要求，交易双方还需至彭泽县不动产登记中心进一步办理不动产转移登记手续。因原告与第三人不了解当地政策，在彭泽县房产管理局办完手续后两第三人及返回温州，致不动产登记手续的过户手续未能办理完成，彭泽县不动产登记中心的系统记录中案涉房产及车库仍登记在徐玉华名下。因平安银行与徐玉华金融借款合同纠纷，本院于2019年5月22日作出（2019）浙0304民初2966号民事判决书，判令：徐玉华应偿还平安银行借款本息等。上述判决于2019年6月18日生效，后平安银行向本院申请执行，本院作出（2019）浙0304执3165号执行裁定，于2019年8月12日查封了徐玉华名下坐落于江西省九江市彭泽县水岸新都3栋1单元301号房屋及3栋1号车库。高友祥向本院提出执行异议，后本院作出（2019）浙0304执异108号执行裁定书，裁定驳回高友祥的执行异议。高友祥不服上述裁定，遂提起本案诉讼。以上事实由原告提供的结婚证、证明、水岸新都小区物业服务处证明、收据、江西省广播电视网络传输专用发票、江西省广播电视网络传输有限公司彭泽县分公司机打发票、国家电网公司用户电费信息综合查询、彭泽县自来水公司抄表计费台账、中国农业银行彭泽县支行东门分理交易回单、江西省政府非税收入票据、彭泽县房产交易与产权告知单（转让类）、中华人民共和国税收完税证明、权属登记房地产收纳税情况传递表、彭泽县地方税务局房屋交易免征税通知单、二手房买卖合同协议书、房屋所有权证、国家税务总局彭泽县税务局证明、彭泽县住房和城乡建设局情况说明、彭泽县不动产登记中心情况说明、证人徐某的证言予以证实。本院认为，案涉两处房产法院查封时间是2019年8月12日，双方实际交易发生于2009年，并于2016年2月29日补签了书面的《二手房买卖合同协议书》，交易时间及合同签订时间均早于查封时间，原告已按双方约定付清房款，同时结合原告提供的有限电视、水电费及物业费缴纳凭证，可以证实原告自2009年开始已经占有使用涉案房屋。关于原告对没有完成过户手续是否存在过错的问题。首先根据原告提供的彭泽县房产管理局于2016年出具的加盖公章的材料可以看出，案涉房产在2016年2月29日已经将原登记在徐玉华名下的两本的房屋所有权证注销，即该两处房产已不属于徐玉华夫妇所有。房产交易产生的各项税费当时也均已缴纳，现在本院通过执行查控系统仍查得案涉两处房产登记在徐玉华名下，系不动产登记制度改革过程中，当地房产管理局与不动产登记中心信息未同步所致，原告对此不存在过错。综上，本院认为两原告与两第三人就案涉两处房产达成的房屋买卖协议内容合法，意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。两原告已付清购房款及房产转让的各项税费，未完成过户手续系因部门手续衔接及两第三人未及时回彭泽配合继续办理完成手续所致，因此，原告主张其对案涉房屋及车库享有所有权并要求排除执行，符合法律规定，本院予以支持。但其要求确认合同效力及解除查封的诉讼请求，不属于执行异议之诉的裁判范围，本院不予处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、停止对江西省九江市彭泽县的房产（产权证号：彭房权证龙城镇字第07-××2）及3栋01号车库（产权证号：彭房权证龙城镇字第07-××4）的强制执行；二、确认原告高友祥、朱玲梅对上述两处房产享有所有权；三、驳回原告高友祥、朱玲梅其余诉讼请求。案件受理费2834元，由原告高友祥、朱玲梅与被告平安银行股份有限公司温州分行各半负担1417元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 长  任 宁人民陪审员  董明晓人民陪审员  潘文华二〇二〇年六月十九日代书 记员  张 惠附告：判决适用的法律条文及当事人应知的相关事项一、判决适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。二、当事人应知的相关事项1.上诉人应按一审案件受理费标准预交上诉案件受理费（对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费），在向人民法院提交上诉状时预交到温州市中级人民法院。2.当事人一般应自案件裁判文书生效后10日内向人民法院领取裁判文书生效通知书。3.需要退还诉讼费用的，当事人应在裁判文书生效后15日内来院办理诉讼费用退费手续。4.义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日起或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向法院申请执行。5.申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识，人民法院依照法定程序执行，如法院已穷尽执行手段，而义务人已丧失履行法律文书所确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院和权利人都不愿意发生的，但这是当事人交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。6.执行期间人民法院有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖等强制性措施；法院将依情节轻重限制义务人的高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒。7.人民法院对义务人拒不履行生效法律文书内容或逾期不申报、虚假申报财产的，可以采取罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。8.义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。