四川省资中县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1025民初795号 原告：李菊华，女，1964年11月7日出生，汉族，住四川省资中县。 委托诉讼代理人：李蜀华（李菊华之妹），1969年3月2日出生，汉族，住四川省资中县。 原告：陈奕君，男，1996年1月5日出生，汉族，住四川省资中县。 委托诉讼代理人：李菊华（陈奕君之母），1964年11月7日出生，汉族，住四川省资中县。 委托诉讼代理人：李蜀华（陈奕君姨母），1969年3月2日出生，汉族，住四川省资中县。 被告：湖南奥莎动力集团股份有限公司，住所地湖南省岳阳市湘阴县金龙新区金凤大道与金龙大道西南角交汇处。 法定代表人：甘云亮，董事长兼总经理。 被告：王英，女，1959年12月13日出生，汉族，住四川省威远县。 被告：王梦婷，女，1989年12月29日出生，汉族，住四川省威远县。 原告李菊华、陈奕君与被告湖南奥莎动力集团股份有限公司（以下简称“湖南奥莎公司”）、王英、王梦婷房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月14日、2020年6月23日公开开庭进行了审理，2020年5月14日原告李菊华、原告陈奕君的委托诉讼代理人李菊华到庭参加诉讼，被告湖南奥莎公司、王英、王梦婷经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理；2020年6月23日原告李菊华、陈奕君的共同委托诉讼代理人李蜀华及被告王梦婷到庭参加诉讼，被告湖南奥莎公司、王英经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。 原告李菊华、陈奕君向本院提出诉讼请求：1.判令被告王英、王梦婷共同向二原告赔偿购房款20000元；2.判令被告王英、湖南奥莎公司共同向二原告赔偿购房款、违约金合计121778.70元；3.本案诉讼费由三被告承担。诉讼过程中，二原告将诉讼请求变更为：1.判令被告湖南奥莎公司退还购房款80000元；2.本案诉讼费由被告湖南奥莎公司承担。事实和理由：2018年4月27日，被告王英在未出具授权委托书的情况下，自称系被告湖南奥莎公司委托代理人，与原告李菊华签订售房协议，约定将被告湖南奥莎公司所有的中豪·资州印象6幢2单元20层1号房出售给原告李菊华，售房单价为4368元/平方米，购房定金为20000元，被告王英承诺出售房屋不存在一房多卖、无抵押、产权清晰，约定双方于2018年5月5日到房管局办理网签手续，违约责任为双倍赔偿定金。2018年4月28日，原告李菊华通过李蜀华的银行账户向被告王梦婷的银行账户转款20000元。2018年6月，原告李菊华之子陈奕君与被告湖南奥莎公司签订协议书，约定被告湖南奥莎公司将中豪·资州印象6号楼2单元20楼1号房以4368元/平方米的价格转让给原告陈奕君，转让价格为411858元，并约定于2018年8月10日前办理网签手续，若未按时办理网签手续，被告湖南奥莎公司承担总价15%的违约金。2018年6月29日，原告李菊华向被告湖南奥莎公司的银行账户转款60000元。原告李菊华、陈奕君与被告王英、湖南奥莎公司签订购房协议并交纳80000元购房款后，到资中县不动产中心查询交易房屋的情况时，发现出售房屋已被两家法院查封，不能办理网签手续，原告要求被告退款，但被告以各种理由拒绝。 被告王梦婷辩称，其不清楚房屋买卖过程，转入其银行卡中的40000元，有20000元已由案外人刘道军转入被告湖南奥莎公司银行账户。 被告湖南奥莎公司、王英未答辩，亦未提交证据。 原告李菊华、陈奕君、被告王梦婷围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人提交的证据及本院依职权调取的证据，本院认定如下：原告李菊华、陈奕君提交的售房协议、协议书、银行交易明细、银行转账凭证、转款说明及本院依职权调取的商品房预售备案通知书符合证据的合法性、真实性、关联性，予以采信；被告王梦婷提交的微信聊天记录及转账凭证仅证明案外人刘道军向被告湖南奥莎公司的银行账户转入了中豪·资州印象购房定金20000元，但不足以证明该款系本案原告李菊华、陈奕君支付的购房定金，故本院认为被告王梦婷提交的微信聊天记录及转账凭证与本案待证事实无关，不符合证据的关联性，不予采信。 根据原告李菊华、陈奕君、被告王梦婷陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月27日，被告王英以被告湖南奥莎公司委托代理人名义与原告李菊华及案外人廖敏签订《售房协议》，协议约定被告湖南奥莎公司将中豪·资州印象5幢1单元11楼1号房、6幢2单元20楼1号房出售给原告李菊华及案外人廖敏；于2018年5月5日到房管局办理网签手续，后期被告湖南奥莎公司协助买房人办理过户手续；若一方违约，应向对方支付双倍违约金；原告李菊华及案外人廖敏向被告湖南奥莎公司的委托代理人王英交纳定金40000元；定金转入被告王英之女王梦婷在四川省农村信用合作联社的银行账户（账号：62×××86）；售房单价4368元／平方米。同日案外人李蜀华通过中国工商银行内江资中支行营业室的银行账户（账号：62×××00）向被告王梦婷在四川省农村信用合作联社的银行账户（账号：62×××86）转款40000元，其中20000元为代原告陈奕君支付的购房定金。2018年6月29日，原告陈奕君与被告湖南奥莎公司签订《协议书》，协议约定：被告湖南奥莎公司将中豪·资州印象6号楼2单元20楼1号房出售给原告陈奕君，房屋建筑面积94.29平方米，单价4368元／平方米，房屋总价411858元；原告陈奕君于2018年7月3日前支付290000元（其中协议签订时即付100000元）到被告湖南奥莎公司指定账户（户名：湖南奥莎电梯销售有限公司，账号：60×××60，开户行：中国银行长沙市黄花支行），款项到账该协议生效，款项未到账本协议作废；被告湖南奥莎公司收到原告陈奕君购房款后3个工作日内向被告王英出具办理过户手续的委托书，委托被告王英办理相关过户网签手续；原告陈奕君在网签手续进窗前将剩余121858元支付到被告湖南奥莎公司指定账户；若2018年8月10日未网签到原告陈奕君名下，被告湖南奥莎公司承担总转让价15%的违约金；其他交房事宜委托被告王英办理。原告陈奕君、被告湖南奥莎公司的原法定代表人李汉军及被告王英在协议书上签名，被告湖南奥莎公司在协议书上盖章。同日，案外人李蜀华通过中国建设银行代原告陈奕君向被告湖南奥莎公司在中国银行长沙市黄花支行的银行账户（账号：60×××60）汇入购房款60000元。 另查明，原告李菊华与原告陈奕君系母子关系。2016年4月13日，开发商资中中豪房地产开发有限公司将中豪·资州印象6号楼2单元20楼1号房屋备案登记至被告湖南奥莎公司名下。2018年9月6日，自贡市中级人民法院对中豪·资州印象6号楼2单元20楼1号房屋予以查封；2018年11月27日，巨野县人民法院对中豪·资州印象6号楼2单元20楼1号房屋予以轮候查封。 本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十六条规定：“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。”《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》第七条规定：“根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。……”《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》系国务院规范性文件，并非国务院制定的行政法规，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”规定，《国务院办公厅转发关于做好稳定住房价格工作意见的通知》中关于禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的规定系管理性禁止规范，而非效力性禁止规范，不得作为认定合同无效的依据。故本院认为，虽然案涉交易房屋系未取得房屋所有权证的预售商品房，但原告李菊华、陈奕君与被告湖南奥莎公司签订购房协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定。结合合同签订时间、合同内容，本院认为二原告与被告湖南奥莎公司之间的房屋买卖合同应以2018年6月29日签订的《协议书》为准。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”规定，案外人李蜀华代原告陈奕君支付的20000元购房定金应转为购房款。原告陈奕君与被告湖南奥莎公司在协议书中约定原告陈奕君于2018年7月3日前向被告湖南奥莎公司支付290000元购房款，款项到账协议生效，除案外人李蜀华代原告陈奕君支付20000元购房定金、60000元购房款外，原告陈奕君未支付其他购房款，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。……”规定，原告陈奕君与被告湖南奥莎公司签订的《协议书》的生效条件不成就，《协议书》不发生法律效力。二原告主张案涉房屋被法院查封，其拒付购房款存在正当理由，本院认为2018年7月3日前，案涉房屋并未被法院查封，二原告主张的不安抗辩权不成立，故对二原告关于有未付购房款的正当理由的意见，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。……”第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，根据合同相对性，被告湖南奥莎公司应当向原告陈奕君退还已经收取的购房款，原告李菊华并非2018年6月29日签订的《协议书》的合同相对方，亦未向被告湖南奥莎公司支付购房款，本院认为原告李菊华无权要求被告湖南奥莎公司退还购房款，对其要求被告湖南奥莎公司退还购房款的诉讼请求，本院不予支持。虽然被告湖南奥莎公司未向被告王英出具授权委托书，但根据2018年6月29日签订的《协议书》的内容，能够认定被告湖南奥莎公司认可被告王英系其委托代理人的事实，故本院认定被告湖南奥莎公司与被告王英系委托代理关系，被告王英收取购房定金的行为系代理行为，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”、《中华人民共和国民法通则》第六十三条“……代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。……”规定，被告王英通过被告王梦婷银行账户收取的20000元购房定金，应由被告湖南奥莎公司予以退还，被告王英作为代理人，不应承担退款责任，故对原告陈奕君要求被告湖南奥莎公司退还购房款80000元的诉讼请求，本院予以支持。二原告在诉讼过程中，不再要求被告王英、王梦婷承担退款责任，系对自身权利的处分，不违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以准许。被告湖南奥莎公司、王英经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，由此产生的不利法律后果，由其自行承担。 综上所述，原告陈奕君要求被告湖南奥莎公司退还购房款80000元的诉讼请求成立，本院予以支持；原告李菊华要求被告湖南奥莎公司退还购房款的诉讼请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下: 一、被告湖南奥莎动力集团股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈奕君退还购房款80000元； 二、驳回原告李菊华的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费900元，由被告湖南奥莎动力集团股份有限公司负担（原告李菊华、陈奕君已预交，被告湖南奥莎动力集团股份有限公司在支付上述款项时一并支付给原告陈奕君）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。 审判员 王 玫 二〇二〇年六月二十三日 书记员 葛子艺