四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川07民终1177号 上诉人（原审原告）：绵阳市恒河商贸有限责任公司，住所地：四川省绵阳市安州区永河镇金星村，统一社会信用代码：91510724205459034D。 法定代表人：叶靖，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：申虎，四川众城律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：绵阳市安州区众一海龙养殖有限公司，住所地：四川省绵阳市安州区永河镇安罗村5组，统一社会信用代码：91510113677162423Q。 法定代表人：黄跃武，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：高燕，四川西华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾荣，四川西华律师事务所律师。 原审第三人：四川牧村生态农业有限公司，住所地：四川省绵阳市安州区永河镇金星村，统一社会信用代码：915107243562622987。 法定代表人：叶广亮，该公司总经理。 上诉人绵阳市恒河商贸有限责任公司（以下简称“恒河商贸公司”）因与被上诉人绵阳市安州区众一海龙养殖有限公司（以下简称“安州众一公司”）、原审第三人四川牧村生态农业有限公司（以下简称“牧村生态公司”）租赁合同纠纷一案，不服四川省绵阳市安州区人民法院（2020）川0724民初133号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人恒河商贸公司的委托诉讼代理人申虎，被上诉人安州众一公司的委托诉讼代理人高燕、曾荣，原审第三人牧村生态公司的法定代表人叶广亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 恒河商贸公司上诉请求：1.请求撤销四川省绵阳市安州区人民法院（2020）川0724民初133号民事判决第一项、第三项，依法改判；2.依法判决被上诉人赔偿上诉人受损构筑物及辅助设施损失545253.00元，评估费5200.00元；判令被上诉人向上诉人支付在租赁期间拖欠圈舍租金17625元，支付员工宿舍、厨房、大门、存放室租金合计71100元，赔偿深水泵维修费用4430.00元；合计：797803元。事实和理由：一、上诉人已尽到相应的举证责任证明被上诉人尚欠圈舍租金176250元，员工宿舍、厨房、大门、存放室租金71100元；经绵阳勤德资产评估有限公司评估，受损构筑物及辅助设施的重置成本为545253元，被上诉人应当依法赔偿，一审法院对上述费用未认定，属于认定事实错误；圈舍“改建”并未在租赁合同中进行约定，系被上诉人擅自改造，其应赔偿相应损失。二、一审法院在认定事实错误的基础上，错误适用法律，请求二审法院依法改判。 安州众一公司答辩称，一审判决认定事实清楚，关于租赁场地的面积和租金，一审承办人及各方当事人均在现场对租赁场地面积和金额进行核定，并形成书面笔录签字确认；被上诉人的改建行为是为了达到租赁合同的目的，租赁合同不是和上诉人直接签订的，而是与上诉人委托的原审第三人牧村生态公司签订的，原审第三人知晓上诉人的整个改建行为，一审庭审中，原审第三人亲自承认不仅知晓上诉人恒河商贸公司改建，还帮助工人改建，并对改建中拆除的钢管、钢筋等拆除部分出售获利。关于租金，上诉人愿意积极配合给付租金。 原审第三人牧村生态公司述称：同意上诉人的意见，上诉人签订租赁合同初衷并非要破坏挡墙设施，在原审第三人没有在场的情况下，拆除原有设施，经原审第三人追问，被上诉人承诺租赁结束时对拆除部分进行恢复。 恒河商贸公司向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告返还位于安州区平方米，返还员工宿舍、厨房、大门、存放室共计28间，判令被告清理前述场地并消毒，并从2019年10月31日起圈舍每日按每平方米8元，员工宿舍、厨房、大门、存放室共计每日每间300元向原告支付占用费至圈舍及房屋返还时止；2.判令被告清除租用及占用圈舍下面沼气池粪污；3.判令被告赔偿原告受损构筑物及辅助设施损失545253元，支付评估费5200元；4.请求判令被告向原告支付在租赁期间拖欠圈舍租金176250元，员工宿舍、厨房、大门、存放室租金合计71100元；5.判令被告向原告支付深水泵维修费用4430元；6.判令被告向原告支付保险费1800元；7.本案保全费、诉讼费等由被告承担。 一审法院认定事实：2018年10月9日，原告恒河商贸公司委托第三人牧村生态公司将位于绵阳市安州区永河镇金星村的圈舍对外出租，并签订租赁协议、收取租金等。2018年10月26日，第三人（甲方）与成都市众一养殖有限公司安州区分公司（乙方）签订《租赁协议》，双方约定内容如下：“1.甲方同意把4000㎡的圈舍租给乙方养殖海狸鼠用。2.租用期一年，从2018年11月1日起至2019年10月30日止。3.租金每年150000元（大写壹拾伍万元整）。4.合同双方签字生效，当日交完全部租金。5.员工住宿每间150元/月。……”。2019年1月2日，第三人与被告安州众一公司签订《补充协议》，约定：“1.甲乙双方同意用电按壹元壹度计算，每月甲方定额扣贰佰度。2.抽水泵贰台由乙方维修。3.大门和电子秤由乙方维修。4.未写进合同区域养殖的海狸鼠约定于2019年2月底前搬出。5.原定金叁万元做超出合同圈舍的费用而充销。”。第三人于2018年10月24日、10月29日分别收取成都众一安州区分公司缴纳的租金150000元和定金30000元。被告在租赁期间搬入案涉的圈舍标号为9、10、11号场地（约定面积为4000平方米）后，因养殖海狸鼠实际需要，被告于2018年10月底至2019年2月期间对8、9、10、11号圈舍内原有的牛槽、栏杆等设施进行改造，另外，在8号圈舍外搭建棚子用于制作养殖饲料使用。改建过程中，被告将养殖的海狸鼠暂时放置于标号为5、6、7、8号圈舍及1号清除池中饲养，改造圈舍时工作人员租用了叶广亮的挖机等设备进行作业，并由叶广亮处置了改造后拆除的钢管等材料。后原、被告就租赁期间租赁场地毁损等事由发生矛盾，于2019年3月21日诉至一审法院，并于2019年5月27日自愿撤回起诉。现原告以与被告租赁期间租赁场地面积、租金、租赁场地毁损等为由再次诉至一审法院。 另查明，原告于2019年3月11日委托绵阳勤德资产评估有限责任公司对案涉圈舍8、9、10、11号内的牛槽、栏杆、隔墙等受损构筑物及辅助设施进行评估，评估意见为在基准日2019年3月11日的重置成本为545253元，花费鉴定费用5200元。2019年5月16日，第三人维修案涉圈舍内的抽水泵两台，花费4430元。 还查明，经一审法院组织原告、被告、第三人在案涉场地现场指认，确认被告在租赁期间使用的宿舍房间为21间，现场丈量1号清除池的面积为1,237.5平方米，使用时间为2018年10月底至2019年5月；5、6、7、8号圈舍面积均为577.5平方米，使用时间为《补充协议》约定期间；9、10、11号圈舍面积均为1,489.38平方米，使用时间为2018年10月底至2019年11月28日。 再查明，原告的法定代表人于2017年5月由叶广亮变更为其子叶靖。成都市众一养殖有限公司安州区分公司于2018年12月25日名称变更为绵阳市安州区众一海龙养殖有限公司。 以上事实有原、被告、第三人的营业执照复印件、企业信用信息公示报告、委托书、租赁协议、补充协议、收条复印件、资产评估报告书、收据、证人证言、法庭审理笔录、现场调查笔录、视频资料等证据在卷佐证，本院予以确认。 一审法院认为，原、被告签订的租赁合同合法有效，双方都应全面履行合同约定。本案的争议焦点如下：一、原告是否具有本案的诉讼主体资格；二、被告是否有超出租赁合同约定面积使用圈舍，以及超出使用面积是多少、占用的时间是多久；三、被告改建案涉场地是否得到了出租方的同意，是否应当承担改建而造成的损失，损失如何计算；四、被告改建的圈舍是否是合法建筑，是否享有法律保护的物权。 一、关于原告是否具有本案的诉讼主体资格。经审理查明，原告的法定代表人于2017年5月由叶广亮变更为其子叶靖。原告于2018年10月9日委托第三人将位于绵阳市安州区永河镇金星村的圈舍对外出租，并签订租赁协议、收取租金等事项。第三人的法定代表人叶广亮在与被告签订租赁合同前将案涉的土地承包经营权证出示给了被告，土地承包经营权证上登记的承包方代表姓名为“绵阳市恒河商贸有限责任公司.叶广亮”，应当视为第三人向被告披露了案涉土地的承包方为原告，原告的法定代表人的变更并不影响案涉土地承包方的改变，即便被告在与第三人签订合同时不知道原告与第三人之间的代理关系的，根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，……”的规定，原告亦有权向被告主张权利，故本案原告具有本案的诉讼主体资格。 二、关于被告是否有超出租赁合同约定面积使用圈舍，以及超出使用面积是多少、占用的时间是多久。根据在卷证据，以及本院组织原、被告、第三人到案涉圈舍现场指认，被告因改建圈舍确有超出租赁合同约定的9、10、11号圈舍使用了5、6、7、8号圈舍和1号清除池的情况，且第三人就被告超出使用圈舍事宜与被告在《补充协议》中约定2019年2月底前搬出未写进合同区域，以及30000元定金用作超用合同圈舍的费用的内容可以佐证以上事实。根据现有证据能够确认1号清除池的使用时间为2018年10月底至2019年5月，超出约定时间为三个月；5、6、7、8号圈舍的占用时间原告未提供证据证实具体占用时长，一审法院认为分析被告改建的理由、时间，以及补充协议约定内容，认定5、6、7、8号圈舍的占用时间为2018年10月底至2019年2月底为宜。另外，根据第三人向一审法院提交的视频可以证实被告养殖的海狸鼠于2019年11月28日还未完全搬离约定的场地9、10、11号圈舍，故认定9、10、11号圈舍占用时间超过约定使用时间一个月为宜。 关于被告超用圈舍场地、时间的租金计算。原告要求被告从租赁期满后，圈舍按每日每平方米8元的标准计算未提供证据证实现案涉场地的租赁价格，且已远超合同约定的租赁价格，鉴于原、被告之间《租赁协议》约定4000平方米圈舍一年租金为150000元可得每平米每月的租金为3.125元，1号清除池多占用三个月时间，根据其面积计算租金为11601.56元，9、10、11号圈舍多占用时间为一个月，根据约定面积计算租金为12500元，共计24101.56元。5、6、7、8号圈舍根据现有证据无法证实有超出约定使用的情况。 三、关于被告改建案涉场地是否得到了出租方的同意，是否应当承担改建而造成的损失，损失如何计算。首先，案涉圈舍系牛圈，原、被告《租赁协议》中明确约定案涉圈舍用于养殖海狸鼠，证人证言证实被告与第三人签订合同时称口头告知会改建适用于海狸鼠养殖的场地；其次，被告进场后立即进行了场地改建，而且时间长达三个月左右，第三人的法定代表人叶广亮为其改建租赁了设备，并将改建拆除的钢管等物品进行了处理；第三，被告在对案涉场地进行改建时，被告因改建场地将养殖的海狸鼠放置于其他圈舍养殖，第三人与被告达成占用其他圈舍的《补充协议》事项。综上，应当认定第三人明知且同意被告的改建行为，且原告未举证证实双方就改建后的事宜有约定，而原告作为委托人应当承担受托人的行为。故现原告要求被告赔偿其因改建而造成的损失于法无据，一审法院依法不予支持。 四、被告改建的圈舍是否是合法建筑，是否享有法律保护的物权。本案审理的是合同纠纷法律关系，关于违法建筑的认定权属于行政机关，不能由司法机关来确认，且无论案涉圈舍是否属于违法建筑未影响被告使用，该辩解与本案无关，故依法不予采纳该项意见。 关于原告诉求被告返回圈舍、员工宿舍等请求，因被告在本案诉至本院前已经全部搬离，故该项请求无实际执行内容不予支持；原告诉请被告清理上述场地并消毒以及清除圈舍下面沼气池的粪污，虽双方在合同中就该项内容无约定，但经一审法院现场调查确发现被告因养殖海狸鼠产生了大量粪便等污物，根据诚实信用、公序良俗原则，被告应当在离场后清理案涉圈舍及使用物，故依法予以支持原告的该项诉请；原告诉请被告支付租赁期拖欠圈舍的租金，经审理查明，被告已支付合同约定内容的圈舍租金共计180000元，超用圈舍的计算已在上述争议焦点中表述；原告诉请的员工宿舍等房屋的租金，经一审法院与本案原、被告、第三人现场核实，确认使用时间为合同约定的租赁期间，房间数为21间，租赁费应按照合同约定的150元每间计算，即37800元；原告诉请的深水泵的维修费用，有双方的约定和票据等证据予以证实，依法予以支持；原告诉请的保险费无证据支持，依法不予支持。因原、被告分歧较大，无法组织调解。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十六条、第二百一十七条、第二百二十条、第二百三十五条、第三百九十六条、第三百九十七条、第四百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，一审法院遂作出如下判决：一、限被告绵阳市安州区众一海龙养殖有限公司在本判决生效之日起十日内向原告绵阳市恒河商贸有限责任公司支付圈舍租赁费24101.56元，员工宿舍租赁费37800.00元，深水泵维修费4430元，共计66331.56元；二、限被告绵阳市安州区众一海龙养殖有限公司在本判决生效之日起十日内清除原告绵阳市恒河商贸有限责任公司位于绵阳市安州区×镇×村的圈舍5、6、7、8、9、10、11号、1号清除池，以及圈舍下沼气池中在租赁期间产生的海狸鼠粪污，并消毒；三、驳回原告绵阳市恒河商贸有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费5920元，由原告绵阳市恒河商贸有限责任公司负担5191元，被告绵阳市安州区众一海龙养殖有限公司负担729元。该费用已由原告预交，被告在支付钱款时一并支付。 二审中，上诉人恒河商贸公司向本院提交2019年3月2日的起诉状及受理通知书、收费凭证，2019年10月19日上诉人给被上诉人安州众一公司邮寄的通知及挂号信的票据，用以证明：被上诉人损毁上诉人的隔断及辅助设施的行为，上诉人是不同意的，并向法院提起诉讼。被上诉人安州众一公司质证认为诉状不属于证据，且该案件开庭后即撤诉，与本案无关；对于通知，上诉人只要求恢复原状、搬离公司，但并未通知具体支付金额，因此不能采信。原审第三人对上诉人所举证据无异议。对于上诉人所提交的证据，因其与本案没有关联性，本院依法不予采信。 另查明，二审庭审中，被上诉人安州众一公司认可拖欠案涉租金，并表示愿意积极配合给付租金。一审判决认定的事实清楚，本院二审予以确认。 本院认为，根据当事人的诉辩主张及理由，本案的争议焦点为：1.被上诉人安州众一公司的改建行为给上诉人恒河商贸公司的圈舍造成损害，安州众一公司是否应当承担赔偿责任；2.被上诉人安州众一公司是否存在拖欠圈舍及员工宿舍租金以及是否应当承担给付义务的问题。现分述如下： 首先，对于被上诉人安州众一公司的改建行为给上诉人恒河商贸公司的圈舍造成损害，安州众一公司是否应当承担赔偿责任的问题。 本案中，各方当事人对被上诉人安州众一公司将租赁圈舍进行了改建事实无争议。争议焦点在于安州众一公司的改建行为系为达到履行租赁合同的条件而进行的合理改建，还是未经上诉人恒河商贸公司同意强行进行的改建。首先，依据本案查明的事实和收集在卷的有效证据可以确认，恒河商贸公司系委托牧村生态公司与安州众一公司签订租赁协议、收取租金，加之牧村生态公司法定代表人叶广亮与恒河商贸公司法定代表人叶靖系父子关系，再结合承租人安州众一公司进场后立即进行了长达三个月左右场地改建，叶广亮并为改建提供机械设备，收取了相应的租赁费用，同时将改建拆除的钢管等物品进行了变卖，以及安州众一公司因改建场地将养殖的海狸鼠放置于其他圈舍养殖，牧村生态公司与安州众一公司因此达成占用其他圈舍的《补充协议》等事实，足以认定恒河商贸公司对安州众一公司的改建行为是明知且予以同意的。上诉人恒河商贸公司在诉讼中虽然主张安州众一公司的改建行为未经其同意，但未举证证明其该项主张，依法应当承担举证不能的法律责任。其次，双方当事人签订的《租赁协议》明确约定安州众一公司租赁圈舍目的系用于海狸鼠的养殖，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人基本义务出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”之规定，上诉人恒河商贸公司出租的场地本身就应当符合养殖海狸鼠的条件，安州众一公司的改建行为系为了达到养殖条件，进而实现签订《租赁协议》的目的。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十八条“承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。”以及第二百二十三条第一款“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。”之规定，在被上诉人安州众一公司的改建行为已经得到上诉人恒河商贸公司的许可的前提下，加之双方当事人也未对改建的圈舍在租赁期满后是否应当恢复原状以及造成的损失是否应当由承租人进行补偿进行明确的约定，故对于恒河商贸公司所主张的因改建造成的损失，安州众一公司依法不应当承担赔偿责任。 对于被上诉人安州众一公司是否存在拖欠圈舍及员工宿舍租金以及是否应当承担给付义务的问题。在本案的诉讼过程中，被上诉人安州众一公司认可拖欠案涉租金，并同意承担该租金的给付义务，本院予以确认。 综上所述，恒河商贸公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11778元，由绵阳市恒河商贸有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  廖小军 审判员  陈兴旺 审判员  兰大波 二〇二〇年六月十一日 书记员  毛玉红