广西壮族自治区柳州市柳江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0206民初1256号 原告：中国工商银行股份有限公司柳江县支行，住所地：柳州市柳江区拉堡镇柳北路25号。统一社会信用代码：914502218987931225。 负责人：黎明，该支行行长。 委托诉讼代理人：王思茜，广西广正大律师事务所律师。一般代理。 委托诉讼代理人：刘学，广西广正大律师事务所实习律师。一般代理。 被告：覃华新，男，1977年12月14日出生，壮族，户籍地：广西象州县。 被告：柳州市鼎盛房地产开发有限公司，住所地：柳州市潭中西路“富丽嘉园”内。统一社会信用代码：91450200799715719R。 法定代表人：刘诗诗。 委托诉讼代理人：杨琼，女，1982年11月20日出生，汉族，该公司员工，户籍地：广西柳州市柳南区。一般代理。 原告中国工商银行股份有限公司柳江县支行（以下简称“工行柳江支行”）与被告覃华新、柳州市鼎盛房地产开发有限公司（以下简称“鼎盛公司”）借款合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案受理后，依法适用民事简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王思茜、刘学、被告鼎盛公司的委托诉讼代理人杨琼到庭参加诉讼，被告覃华新经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。 原告工行柳江支行向本院提出诉讼请求：l.判令解除原告与被告一签订的编号为[个住]字[柳州分]行[柳江]支行[2014]年[146]号《个人购房借款/担保合同》；2.判令被告覃华新立即向原告归还贷款247561.16元；3.判令原告所支付的律师费11640.25元由被告覃华新承担；4.判令以提供抵押的位于柳江县拉堡镇的房屋折价或者拍卖、变卖所得价款优先清偿上述债务；5.判令被告鼎盛公司对被告覃华新在本案的全部债务承担连带清偿责任；6.判令本案诉讼相关费用由二被告承担。 事实和理由：2014年4月18日二被告与原告签订编号为[个住]字[柳州分]行[柳江]支行[2014]年[146]号《个人购房借款/担保合同》，主要条款是：1.第三十九条约定贷款金额为300000元；2.第四十二条约定贷款期限为240个月；3.第四十三条约定贷款利率适用中国人民银行公布的同期同档次贷款利率基准利率，上浮10％确定；4.第五十二条约定罚息利率在贷款利率的基础上加收50%确定，复利利率与罚息利率相同；5.第十四条约定如被告覃华新连续三次或累计六次未按时足额偿还贷款本息的构成违约，原告有权解除合同，宣布贷款立即到期，要求覃华新立即清偿未偿还款项，以及所产生的利息、罚息及其他费用；6.第十七条约定如被告覃华新违约，原告为实现债权及担保权利而产生的律师费、评估费、拍卖费等费用由覃华新承担；7.第二十六条约定被告鼎盛公司自愿为本案贷款承担连带保证责任；8.第二十七条约定保证期间为合同项下贷款到期之日起两年，或原告依据合同约定宣布贷款提前到期之日起两年等内容。同时，被告覃华新自愿提供位于柳州市柳江区房屋为该笔贷款提供抵押担保，2014年5月4日办理了预告抵押登记手续，合同第十九条对抵押担保范围进行了约定。 上述合同签订后，2014年5月7日原告向被告覃华新发放贷款300000元，然而覃华新却未按合同约定履行还款义务。经原告反复催收，覃华新仍继续逾期还款。原告认为，覃华新的行为已经构成违约，应当按照《个人购房借款/担保合同》约定承担相应的违约责任。同时，被告鼎盛公司作为该笔贷款的连带保证人，还应承担相应的保证责任。综上所述，原告为维护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请贵院依法查明事实的基础上支持原告全部诉讼请求。 在诉讼过程中，原告工行柳江支行变更第二项诉讼请求为：判令被告覃华新立即向原告归还贷款本金247561.16元及利息（利息包含罚息及复利，暂计至2019年12月27日，此后按照合同约定方式计算至本息还清之日止） 原告工行柳江支行向法庭提供的证据有：1.《个人购房借款/担保合同》，拟证明原、被告就借款的违约金责任、费用负担、担保方式、利息、罚息及复利等进行了约定；2.个人借款凭证，拟证明原告向被告发放了30万元贷款，约定年利率为6.55%；3.自营历史明细列表，拟证明被告的还款情况以及逾期和欠款情况；4.柳江县预购房贷款抵押登记证明书，拟证明被告覃华新用其购买的房屋为借款设定抵押并办理了预告抵押登记；5.委托代理合同及增值税专用发票，拟证明原告为了实现债权聘请律师而支出了费用。 被告鼎盛公司承认原告的全部诉讼请求，愿意代被告覃华新偿还原告的贷款，希望在案外能终止与覃华新的房屋买卖合同，收回房屋。 被告鼎盛公司没有向法庭提交证据，对原告提交的上述证据均无异议。 被告覃华新未到庭应诉,又未书面提出异议并提交证据，视为对自己诉讼权利的放弃和对原告主张的默认。原告提供的上列证据，其来源合法，内容真实，彼此间能相互印证，可说明贷款人、借款人的主体资格、借款约定情况、担保设定情况、被告尚欠借款本息等事实，本院予以确认，并作为定案依据。 综合全案证据，本院确认以下法律事实：2014年4月18日，被告覃华新与原告工行柳江支行签订《个人购房借款/担保合同》一份，约定覃华新向原告借款300000元用于购买房产，借款利率以借款发放时适用的中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮10%后确定；还款方式为按月等额本息还款法，贷款期限240个月，即自2014年4月18日起至2034年4月18日止。合同并约定，借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，罚息利率在借款利率基础上加收50%确定；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；借款人连续三次或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，构成违约，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；贷款人有权解除本合同。同时，被告覃华新以其向被告鼎盛公司购买的位于广西柳州市柳江区的房屋为该笔借款提供抵押担保，并于2014年5月4日到柳江县房地产管理所办理了抵押权预告登记，登记证明书号为:江预房押字（2014）第0829号，抵押金额为300000元，抵押担保的范围是本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用等。同日，被告鼎盛公司在《个人购房借款/担保合同》的保证人处签字盖章确认为合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用提供连带责任保证。保证期间：自借款发放之日起至正式抵押登记手续办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书之日止。 合同签订后，原告于2014年5月7日依约向被告覃华新发放贷款300000元，并将该贷款全部划入覃华新指定的被告鼎盛公司在原告处开设的账户中；但覃华新自2014年9月份起，开始出现未依约按时足额履行还款义务的违约行为，累计超过六次。截止至2019年12月27日，覃华新尚欠原告贷款本金247561.16元。同时，原告为追索债权而支出律师代理费11640.25元。 本院认为，本案借、贷、担保三方主体适格，其之间所签订的《个人购房借款/担保合同》依法成立，对当事人具有法律约束力。各方当事人应全面履行合同约定的义务，违反合同约定构成违约，应当承担违约责任。原告工行柳江支行依约履行了发放贷款的义务，但被告覃华新未能按合同约定按期归还借款本金及利息，已构成违约。原告依据合同约定提起诉讼，要求被告覃华新归还尚欠借款本金247561.16元及相应利息，以及为实现债权而支出的律师代理费11640.25元，有事实和法律依据，本院予以支持。合同的解除权系合同当事人的民事权利。原告依约履行发放贷款的义务后，覃华新未再按合同约定足额支付贷款本息累计超过六次，根据合同的约定原告可以解除合同，合同自解除合同的通知到达对方时解除。故原告诉请解除与覃华新于2014年4月18日签订的《个人购房借款/担保合同》，该合同自起诉状副本送达覃华新时解除，即2020年5月11日解除，本院对此予以确认。被告鼎盛公司作为覃华新向原告借款的保证人，原告诉请其对覃华新在本案中所负债务承担连带保证责任，符合《中华人民共和国担保法》的相关规定，其请有理，本院予以支持。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 本案中，诉争房产（位于柳州市柳江区的房屋）上设定的抵押预告登记，与抵押权的设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为诉争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对诉争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对诉争房屋的处分，但并非对诉争房屋享有现实抵押权，故对原告提出对诉争房屋以折价、变卖或者拍卖该房产所得价款优先清偿上述贷款本息以及发生的相关费用的诉请，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告中国工商银行股份有限公司柳江县支行与被告覃华新于2014年4月18日签订的《个人购房借款/担保合同》于2020年5月11日解除； 二、被告覃华新归还原告中国工商银行股份有限公司柳江县支行借款本金247561.16元及借款利息（2019年12月27日之后的利息按照合同约定计算至贷款本息还清之日止）； 三、被告覃华新支付原告中国工商银行股份有限公司柳江县支行为实现债权而支出的律师代理费11640.25元； 四、被告柳州市鼎盛房地产开发有限公司对被告覃华新所负上述债务承担连带保证责任，承担保证责任后，有权向覃华新追偿； 五、驳回原告中国工商银行股份有限公司柳江县支行其他诉讼请求。 案件受理费5188元（原告已预交），减半收取计2594元，由被告覃华新、柳州市鼎盛房地产开发有限公司负担。 上述给付义务，义务人应于本判决书发生法律效力之日起五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决确定的履行期限最后之日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审判员  廖乙霖 二〇二〇年六月二十二日 书记员  覃鸿冠