上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0116民初6984号原告：朱带娣，女。被告：上海御府投资有限公司，住所地上海市金山工业区。法定代表人：宋煜锵，董事长。委托诉讼代理人：宋晓峰。被告：宋煜锵，男。委托诉讼代理人：宋晓峰，男，户籍地上海市奉贤区。原告朱带娣与被告上海御府投资有限公司(以下简称第一被告)、宋煜锵(以下简称第二被告)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月3日公开开庭进行了审理，原告朱带娣和两被告共同委托诉讼代理人宋晓峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与第一被告于2019年6月5日签订的《公租房合同》及2019年10月31日签订的《御府公共租赁房屋项目清退协议书》无效；2、判令两被告返还原告已付租金和保证金630,000元,并支付以每期付款金额为基数，自每期付款次日起至判决生效之日止按银行同期贷款利率的2倍支付利息。事实和理由：原告经房产中介及第一被告销售人员推荐，于2019年6月8日与第一被告签订一份《公租房合同》，合同约定公租房位于上海市金山区亭林镇金展路1356弄6栋东单元8层801室，双方在合同附件3的付款协议中约定了付款金额及支付方式。合同还约定，第一被告于2019年11月30日前交付该房屋，原告享有该房屋的使用权自交房之日起至2025年11月30日止。双方同意并确认，该期限届满后，双方自动续租的期限也为六年。此后原告向第一被告付款630,000元。但嗣后第一被告因违规出租公租房被相关政府职能部门约谈，第一被告迫于压力于2019年9月14日发出公告，要求全部租户签署清退协议，双方签署清退协议后，第一被告仍未按约履行付款义务。仅在2020年1月23日第二被告以个人房产抵押借款后，委托其儿子宋晓峰转账支付3000元，系第二被告自愿承担还款义务并已部分履行。现两被告隐瞒事实真相，骗取原告签署无法履行的合同，获取资金挪作他用，造成原告巨大经济损失，故诉至法院请求判决如前如述。两被告在庭审中辩称，双方签订的是租赁合同，收取的是租赁保证金，退还本金无异议，租赁合同有别于民间借贷，不存在利息之说，不同意支付原告诉请的双倍利息。与原告签署合同的相对方是第一被告，与第二被告个人无关。原告为证明其主张，向本院提供如下证据：一、《公租房合同》，证明双方签订是公租房合同，且约定了各自的权利义务。两被告对此证据无异议。二、《御府公共租赁房屋项目清退协议书》，证明第一被告同意退款，但未按约履行。两被告对此证据的真实性无异议，但表示双方均认可仅退还租赁保证金的本金。三、收款收据，证明原告按约付款的事实。两被告对此证据无异议，表示确系收到上述款项。四、清退方案的公告，证明第一被告发出公告要求各承租户办理退款手续。两被告对此的真实性无异议。五、承诺书，证明双方约定租赁期间为70年。两被告对此证据的真实性无异议，但提出租赁合同可以每年续签，并非一次性签订70年租期。六、行政处罚决定书，证明被告的行为系违规，原告不符合租赁对象。两被告对此证据的真实性无异议，但提出原告属于可租赁讼争房屋的对象。七、虚假广告的照片及2019年10月31日上海市金山区市场监督管理局因第一被告虚假广告及违法广告被行政处罚。两被告对行政处罚决定书的真实性无异议，但提出违法行为的类型是广告中以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置，非其他内容的虚假广告。对于四张照片表示左上角这张系他人在朋友圈发布的广告，与第一被告无关；其余三张表示真实性无异议。八、银行个人账户对账单一份，证明经原告多次向第二被告催讨，被告委托诉讼代理人宋晓峰年前转账支付3000元。两被告对此证据的真实性无异议，但表示依法应由第一被告退款，法定代表人也无钱，由代理人垫付3000元。九、录音光盘一份，证明第二被告同意以个人的房产作抵押贷款后归还原告的钱款，系自愿承担还款义务。两被告对录音资料的真实性无异议，但表示合同关系存在于原告与第一被告之间，原告要求第二被告退还租赁保证金缺乏依据，宋系公司法定代表人，其代表公司表达愿意退款，而非个人承担退款义务。十、原告与第二被告的短信聊天记录，证明原告将银行账号发送给第二被告后，即收到了退款3000元，说明第二被告愿意以个人财产退款给原告。两被告对此证据的真实性无异议，确认系第二被告手机号与原告的短信聊天记录，但无法证明第二被告自愿以个人名义承担退款义务。十一、第一被告的企业工商信息，证明两位股东的认缴期限为2030年，目前资金均未到位。两被告对此证据的真实性无异议，但提出与本案无关，两股东的认缴期限符合法律规定。十二、宣传资料一组，证明第一被告对外宣传房屋是可以出售的，其业务员对外接待时也是如此介绍的。两被告对此证据表示作者并非被告的工作人员，系作者的个人观点。两被告未提供相关证据。经审理查明，2019年6月8日，原告朱带娣与第一被告签订一份《公租房合同》，约定讼争房屋坐落于上海市金山区亭林镇金展路1356弄(御府公寓)*栋*单元*层***室。该房屋暂测面积为59.75平方米。该房屋所属国有建设用地使用权的年限为70年，至2086年3月3日止，土地使用权期限届满时，按国家法律法规及政策执行。该房屋所属地块用途政府规划为“公租房项目”，具备取得大产证，按现行法律法规不能分割办理独立产权并进行买卖。原告已知晓并理解与该房屋有关的法律法规规章及政策。合同金额(包括房屋租赁和保证金)及支付方式：原告的付款金额、方式以及付款期限由原告和第一被告双方在付款协议(附件一)中约定。根据现行法律法规，原告享有的该房屋使用权期限自交房日起至2025年11月30日止。原告与第一被告双方一致同意并确认，如原告在约定的期限届满前30日内未书面提出不再续租的申请，则该期限届满后，原告与第一被告双方自动续约，续约的期限也为六年，每次续约均适用该约定。第一被告于2019年11月30日前交付该房屋。除不可抗力外，原告同意于上述日期前接收此房屋，房屋交接以双方签署《房屋交接确认书》为依据，如因原告原因无法办理交接，则以第一被告发出的《房屋交接函》或《房屋交接公告》为依据，该函或公告发出之日即视为第一被告交付房屋之日。房屋租金为12,858元，保证金为900,000元，于2019年6月8日前支付630,000元，于2019年12月31日前支付90,000元，于2020年12月31日前支付90,000元，于2021年12月31日前支付90,000元。同日，第一被告向原告出具一份承诺书，在租赁期内同意为原告办理该房屋的转租、继承等相关手续，所产生的费用由原告承担。原告自该房屋交房日至2025年11月30日租赁期满后，可自动续租至2086年3月3日，但不得超过该房屋的土地使用期限。2019年6月5日，原告刷卡支付45,000元；同月8日，原告再次刷卡支付585,000元。又查明，2018年9月4日，上海市金山区住房保障和房屋管理局以第一被告擅自将公共租赁住房以长期租赁的方式对公众出租，并收取意向租户钱款的行为违规，对其作出了罚款30,000元，同时责令立即整改的行政处罚决定。2019年10月31日，上海市金山区市场监督管理局以第一被告发布房地产广告，以项目到达某一具体参照物所需时间表示项目位置违规，作出罚款41,500元的行政处罚决定。还查明，2019年9月14日，第一被告出具一份《关于御府公共租赁房项目清退方案的公告》，记载第一被告投资建设的位于金山区金山工业区金展路以东、林慧路以北“御府公共租赁房”项目，在建设过程中，本公司陆续将公共租赁房对外出租。现由于本项目房屋未取得交付许可，同时，出租行为也不符合我国公共租赁房相关规定要求，本公司与各承租户签订的合同无法履行，本公司所收取的租金、保证金、订金等应当退还各承租户。同时，该公告对清退对象、清退标的、清退计划、清退方式、清退顺序等作了详细说明。同年10月31日，原告与第一被告再次达成一份《御府公共租房项目清退协议书》，约定原告已支付保证金630,000元，因本项目房屋第一被告至今未取得交付许可，双方的租赁关系也不符合我国公共租赁相关的管理规定。现经协商第一被告同意于2019年11月30日前退还已收取款项共计189,000元，于2019年12月31日前退还已收取款项共计189,000元，于2020年1月25日前退还已收取款项共计252,000元。协议书第六条约定，如第一被告逾期退款，原合同仍有效，原告有权继续使用房屋，直至第一被告全额退款为止。再查明，2020年1月14日，原告与第二被告通话，并对通话内容进行了录音，宋表示资金确实紧张，目前无钱可退，正想办法用家中的房子作抵押进行贷款，但办理手续需要时间。同月23日，原告将个人账号通过短信的方式发送第二被告。当日原告收到第二被告之子宋晓峰转账支付的3000元。第一被告于2010年10月9日成立，注册资本为100,000,000元，共有2位股东，分别是江苏凌云置业有限公司和第二被告，出资比例各为50%，认缴出资时间为2030年10月8日。以上事实，由公租房合同、承诺书、收据、《清退方案的公告》《清退协议书》、行政处罚决定书、个人账户对账单、电话录音、短信聊天记录、第一被告工商登记信息等证据及当事人的当庭陈述意见所证实。本院认为，民事法律行为应当同时具备行为人具有相应的民事行为能力、意思表示真实、不违反法律或社会公共利益的条件。本案中，原告与第一被告间虽签订了公租房合同，但协议书仅约定了房屋租金12,858元，该约定属年租金还是月租金却未明确，对于租赁合同最基本的权利义务包括租金的支付方式等亦未作约定，而对于其他权利、义务的约定虽表述为租赁，却均以买卖房屋的方式约定各自的权利义务，其中租赁保证金约定之高，达到900,000元；租赁期之长，约定可自动续租至2086年3月3日，不得超过该房屋的使用期限，该约定均不符合常见租赁合同对于租赁双方权利义务的约定，故双方是以签订租赁合同为名履行买卖房屋之实，而所谓的租赁保证金实际就是购房款。从本案查明的事实来看，租赁行为是双方合意以虚假的意思表示实施的民事法律行为，该行为意在掩盖房屋买卖的真实意思，故双方以虚假意思表示实施的租赁行为无效，双方就此签订的租赁合同亦无效。对于双方真实的房屋买卖法律行为，因涉案房屋的性质为公租房，属于只为符合租赁对象的租户解决阶段性短期居住困难，且讼争的房屋未取得商品房预售许可证明，不得对公民出售，故该买卖行为亦无效。民事法律行为无效，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还，本案涉讼前，两被告委托诉讼代理人宋晓峰已代第一被告退还3000元，该款已在另案中予以抵扣，故原告要求第一被告退还购房款630,000元合法有据，本院予以支持。原告与第一被告作为房屋买卖合同的双方，在明知公租房不能对外出售的情况下签订合同，对此双方均有过错，据此双方按照各自的过错依法承担相应责任。因合同无效被第一被告长期占用原告支付的购房款而获益，对原告显失公平，而原告要求被告按银行同期贷款利率的2倍计算损失缺乏法律依据，本院依法核定按照银行同期贷款利率计算利息损失。本院还注意到原告与第一被告虽事后就退还购房款达成一致意见，属结算条款，原合同无效该结算条款仍有效。但鉴于双方签订的清退协议第六条还约定如第一被告逾期退款，原合同仍有效。该约定属附解除条件的合同，自条件成就时合同就失效。目前第一被告未按合同约定期限退还购房款，协议解除条件成就，该清退协议即失效，仍按原合同无效处理。对于原告主张第二被告共同承担返还购房款的民事责任，本院经审查后认为原告提供的电话录音并无第二被告明确表示同意由其个人承担清偿义务的陈述意见，原告据此主张第二被告共同承担清偿责任缺乏事实依据，本院不予认同。综上，为保护当事人的合法权利，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、第一百五十三条第一款、第一百五十八条、《中华人民共和国合同法》第四十五条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释〉》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告朱带娣与被告上海御府投资有限公司就上海市金山区亭林镇金展路1356弄“御府公寓”6栋东单元8层801室房屋签订的《公租房合同》无效；二、被告上海御府投资有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告朱带娣购房款630,000元；三、被告上海御府投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告朱带娣的购房款利息(以45,000元为基数，自2019年6月6日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至本判决生效之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以585,000元为基数，自2019年6月9日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至本判决生效之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5327元，由原告朱带娣负担139元，被告上海御府投资有限公司负担5188元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  干华丽二〇二〇年六月二十九日书记员  秦晓英附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。第一百五十八条民事法律行为可以附条件，但是按照其性质不得附条件的除外。附生效条件的民事法律行为，自条件成就时生效。附解除条件的民事法律行为，自条件成就时失效。二、《中华人民共和国合同法》第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。三、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释〉》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。……