黑龙江省牡丹江市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黑10民终173号 上诉人（原审被告、反诉原告）：刘雪松，男，1988年3月1日出生，住黑龙江省牡丹江市东安区。 委托诉讼代理人：赵琨，黑龙江法大律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：李桂珍，女，1965年1月18日出生，住黑龙江省穆棱市。 上诉人（原审被告、反诉原告）：刘旭辉，男，1965年9月6日出生，住黑龙江省穆棱市。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：单立焱，男，1987年3月9日出生，住黑龙江省穆棱市。 委托诉讼代理人：冯雪岩，黑龙江冯雪萍律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：单涛，男，1989年8月8日出生，住哈尔滨市道外区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：单超，女，1998年5月28日出生，住哈尔滨市南岗区。 上诉人刘雪松、李桂珍、刘旭辉因与被上诉人单立焱、单涛、单超房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省穆棱市人民法院（2019）黑1085民初779号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘雪松及其委托诉讼代理人赵琨、被上诉人单立焱及其委托诉讼代理人冯雪岩到庭参加诉讼。上诉人李桂珍、刘旭辉、被上诉人单涛、单超经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘雪松、李桂珍、刘旭辉上诉请求：依法撤销黑龙江省穆棱市人民法院（2019）黑1085民初779号民事判决。事实和理由：一、一审判决上诉人给付被上诉人房款520000元的利息有误。上诉人承认尚欠被上诉人520000元房款的事实，但上诉人没有义务承担2007年1月1日至房款还清止期间的利息，应该按照合同第四条的约定判决上诉人不应支付被上诉人的520000元利息。被上诉人提前收取了宾馆出售前9户承包户三年租金，所以上诉人虽接管宾馆但没有能力清除承包户，也不可能收取租金，因此在合同中要求被上诉人30日内将宾馆所有承包者清除，否则上诉人不仅不承担房款利息，而且被上诉人应承担日千分之五的滞纳金。二、双方签订的合同第四条内容未损害承包户利益，其内容合法有效。将清除承包户的责任明确地纳入合同第四条是基于被上诉人提前收取承包户租金的客观事实。被上诉人既占有应当属于上诉人的部分租金，却从未作出任何清除承包户的主张和举动，使上诉人损失三年租金，应当由被上诉人承担或者从520000元房款中冲抵，一审判决侵犯了上诉人的应得利益。三、上诉人索要226800元违约金应当受法律保护。上诉人虽在法律上取得了该房屋的占有处分权，但是因没有能力清除承包户无法索要租金，只能待承包户原租赁合同到期后重新签订合同收取租金，所以被上诉人应按合同约定承担不能清除承包户的滞纳金，滞纳金标准按照农村信用社各项贷款利率及滞纳金的计算标准。四、上诉人主张被上诉人提前收取2718224元的利息损失并无不当。上诉人除主动交付1500000元，余款218224元是在被上诉人多次催促求助下交付的，不是积极履行合同的行为，在没有理由提前支付房款的情况下上诉人承担0.885%的利率和个人高息借款交付房款显然不符合常理。被上诉人已提前占用上诉人的银行贷款，利息应由被上诉人承担。五、上诉人没有义务承担房屋契税450000元和转让手续费11760元。合同约定由被上诉人办理所有证件，其应当承担相关费用，因被上诉人原因才导致第二次重新办理证件，不应由上诉人承担费用。六、上诉人在（2010）牡民终字第34号判决生效后，给付单广军的279424元应当认定为上诉人已经履行了部分付款义务，应将此款项从520000元房款中扣除。 单立焱辩称，一审法院认定事实清楚，证据充分，请求维持原判。一、被上诉人给付剩余520000元购房款和利息是合理合法的。双方签署买卖合同在履行给付购房款方面进行多次约定和结算，且上诉人以书面形式同意了后期的结算方式，可视为对前期约定和结算的变更。二、被上诉人为了上诉人的利益办理房屋所有权证，被上诉人作为受益人理应承担相关费用。三、被上诉人不应承担上诉人所要求的违约金。上诉人取得了案涉房屋的所有权和处分权，其直接向租赁户收取了租赁费，取代了被上诉人的权利，约定的“三十天内将宾馆所有承包者清除”的条款不应由被上诉人作主体行使，且该约定违法，属于无效条款，产生的违约金也是无效的。四、买卖合同产生的利息只有在买受人不及时支付购买款的情况下，出让人有权向买受人索取剩余购买款的利息，上诉人主张的利息没有法律依据。 单涛、单超未到庭答辩。 单立焱、单涛、单超向一审法院起诉请求：1.刘雪松、刘旭辉、李桂珍立即给付所欠款项520000元，并承担自2007年1月1日起，按本金520000元，月利率0.885%计算至履行给付义务时止的利息；2.刘雪松、刘旭辉、李桂珍给付单广军为其办理房屋产权证、土地出让权证等垫付的费用60000元，共计695050元，刘雪松、刘旭辉、李桂珍承担连带给付责任；3.刘雪松、刘旭辉、李桂珍承担本案诉讼费。 刘雪松、李桂珍、刘旭辉向一审法院反诉请求：1.单立焱、单涛、单超按宾馆整体出售协议书第四条约定支付未清除承包者的滞纳金680400元（1500000元×年利率7.56%×3倍×2年）；2.单立焱、单涛、单超支付提前收取刘雪松、李桂珍、刘旭辉购买宾馆款2718224元的银行贷款利息312731.66元；3.本案的反诉费用由单立焱、单涛、单超承担。 一审法院认定事实：单广军于2018年5月6日死亡。单广军是单立焱、单涛、单超的父亲，孙秀珍的儿子。单立焱、单涛、单超明确表示不放弃继承，参加诉讼。孙秀珍明确表示放弃继承不参加诉讼。刘旭辉与李桂珍系夫妻关系，刘雪松系刘旭辉、李桂珍的儿子。2005年11月25日，刘旭辉以刘雪松的名义与单广军签订了穆棱市宾馆整体出让协议书，刘旭辉在合同书底部的乙方后签了自己的名字，并代签了刘雪松的名字。双方约定：“一、甲方单广军将穆棱市宾馆整体出售给刘雪松，建筑面积5458平方米及前后院土地(土地按市政府改制文件执行)。二、付款方式：甲乙双方达成协议，宾馆总作价为4740000元，乙方首付1500000元，剩余3240000元待甲方将房照、土地使用证手续办完后交给乙方，乙方一次性付完。三、甲方在30天内必须把房照、土地使用证办完交给乙方，甲方负责给乙方协调贷款，甲方如协调不了贷款，乙方付给甲方按信用社贷款月息8.85利率付给甲方。四、甲方必须在30日内将宾馆所有承包者清除，如一个月内清不出去，甲方必须付给乙方按首付款额每天5‰的滞纳金，剩余3240000元乙方不付给甲方贷款利息，清除之后乙方付给甲方利息。五、甲方协调不了贷款,乙方按年度付给甲方本息,每年付本金600000元,利息另付,日期约定五年,如五年还不清,宾馆归甲方所有,首付款甲方不付给乙方。六、甲方在两年内必须把房照、土地使用证办完，把承包者清除，如两年内办不完，宾馆归乙方所有，剩余款项作废。七、所有宾馆设备设施归乙方所有，一楼承包者餐厅的设施在11月末全部拉走，二楼承包合同和政府解除。”2005年11月27日，单广军与刘旭辉、刘雪松在证人邰俊友的见证下，签订书面交接协议，约定双方从当月25日起宾馆由刘雪松接管。协议中刘雪松的签字仍是刘旭辉代签。单广军与刘旭辉按照协议要求开始履行合同义务。截止到2005年12月27日出卖人单广军收到房款合计4218224元。2006年9月17日，单广军与李桂珍在邰俊友的见证下签订一份协议，约定单广军把穆棱市宾馆建筑面积5458平方米前后院土地使用证办给乙方刘雪松，使用权为出让权。乙方欠甲方剩余款项520000元待土地证办完后交给乙方时一次性付清。2006年12月末，单广军依双方约定将土地使用权证办理完后交付给买受人，刘雪松、李桂珍、刘旭辉未给付单广军剩余520000元房款。单广军垫付办理证照费用69000元，其中2005年12月16日，穆棱市财政局收契税45000元，纳税人名称为李桂珍；2005年12月20日，穆棱市房地产管理处收交易费23520元、登记费480元，缴款人李桂珍。另外，单广军于2005年11月15日，交土地出让金2168608元。单广军未履行三十日内清除宾馆所有承包者的约定义务。单广军经营的穆棱市宾馆于2005年2月1日与李宗锋签订房屋租赁合同，租赁期限三年，年租6800元，第一年的租赁费交给了单广军，后两年的租赁费单广军没收，也没有证据交给李桂珍。2008年2月，合同到期后，李宗锋与李桂珍重新签订了租赁合同。双方未提供证据证明双方约定的三十日内未清除租房户名单。双方认可李宗锋至2008年2月始终在使用争议租赁房屋。（2010）牡民终字第34号民事判决已经执行完毕。 一审法院认为，双方的诉讼地位和520000元房屋尾欠款应否给付问题。刘雪松、李桂珍、刘旭辉三人系同一家庭成员，刘旭辉、李桂珍夫妻在与单广军的房屋买卖合同签订及履行中共同参与、共同出资，是实际买受人，刘雪松在合同签订时尚未成年，其虽未实际参与买卖和出资，但其父母在相关的买卖手续中为其代签了名字，其亦是共同买受人，故刘雪松、李桂珍、刘旭辉在该房屋买卖合同中应共同享有合同权利，并承担合同义务，承担共同责任。单广军与刘旭辉签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效。单广军依据双方订立的买卖合同交付了买卖标的物，并办理了相关所有权变更手续，刘雪松、李桂珍、刘旭辉已接收了单广军交付的标的物、房照及土地使用证（由划拨性质变更为出让性质）,却未按照合同约定在收到土地使用证时付清所欠购房款520000元,已构成违约，刘雪松、李桂珍、刘旭辉应信守合同约定偿还剩余购房款。根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第60条“继承诉讼开始后，如继承人、受遗赠人中有既不愿参加诉讼，又不表示放弃实体权利的，应追加为共同原告；已明确表示放弃继承的，不再列为当事人”的规定，单广军在诉讼中死亡，其法定继承人单立焱、单涛、单超不放弃继承，申请参加诉讼，应由其享有单广军的权利，在遗产范围内履行单广军应履行的义务。单广军的母亲孙秀珍明确表示放弃继承，不参加诉讼，属于自行处分自己的民事权利和诉讼权利,因此不再列为当事人。关于刘雪松、李桂珍、刘旭辉应否承担520000元余欠购房款利息的问题。双方当事人在房屋买卖合同第四条明确约定“甲方（单广军）必须在30日内将宾馆所有承包者清除，如一个月内清不出去，甲方必须付给乙方（刘旭辉）按首付款额每天5‰的滞纳金，剩余3240000元乙方不付给甲方贷款利息，清除之后乙方付给甲方利息。”2006年9月17日，双方当事人在协议中只明确了房屋买卖未付余额为520000元及相应的履行期限是待单广军将土地使用证办完时给付。对于是否继续清除承包者，应否承担违约责任及应否给付余款利息、利率标准等均没有约定。根据《中华人民共和国合同法》第七十八条“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更”的规定，可以推定双方对余款利息计算没有变更，因原协议内容属于违约金过高条款，单立焱、单涛、单超已在庭审中要求依法予以调整，一审法院应对此进行调整，该条款既涉及承担过高违约金，同时又免除了受让人应承担的利息，再据此免除刘雪松、李桂珍、刘旭辉520000元尾欠款利息的承担，等于让单广军既承担双方约定的过高违约金，还要以同样的理由免除受让方违约未付款所应承担的利息，属于承担了双重责任，没有事实和法律依据。刘雪松、李桂珍、刘旭辉应当自单广军交付土地使用权证后按双方约定承担利息，单广军与刘雪松、李桂珍、刘旭辉交付土地使用证的时间是2006年末，故刘雪松、李桂珍、刘旭辉应从2007年1月1日起至尾欠款520000元还清止，按月利率0.885%计算支付利息。因此，确定谁有过错谁承担责任，并承担与其过错相当的责任，可以更好的体现权利义务相一致的原则和诚实信用原则。关于刘雪松、李桂珍、刘旭辉应否承担契税款45000元及转让手续费11760元问题。双方当事人只是在2005年11月25日约定“甲方（单广军）在30天内必须把房照、土地使用证办完交给乙方（刘旭辉）”，2006年9月17日，双方又约定“乙方欠甲方宾馆余款项人民币520000元等土地使用证办完交给乙方，乙方一次性付给甲方。”由于双方在合同中均未对单广军办理房屋产权证、土地出让权证等垫付的69000元费用如何负担作出明确约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担”的规定，双方约定由单广军履行办理证照的义务，通常情况下该费用应由义务人单广军负担，但涉及房屋买卖方面，国家对契税负担有明确规定，在双方当事人没有约定由一方承担全部税费的情形下，双方发生争议，应当按照法律规定确定担相关税费的负担，单立焱、单涛、单超要求刘雪松、李桂珍、刘旭辉承担69000元费用的诉讼请求，应依据国家相关规定来确定双方当事人的分担数额。否则，按双方合同约定，单广军因刘雪松、李桂珍、刘旭辉未给付尾欠房款520000元，可以收回宾馆，这显然不符合实际。依据《中华人民共和国契税暂行条例》第一条“在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。”《黑龙江省物价局、黑龙江省建设厅关于住房以外房地产交易手续费有关问题的通知》｛黑龙江省物价局、黑龙江省建设厅文件黑价联字[2004]13号｝第三条第一款第一项“非住宅交易手续费按以下标准收取：㈠转让手续费收费标准为：新建房屋按交易额0.5%计收；存量房屋按交易额1%计收。新建房屋转让手续费和存量房屋转让手续费均由转让双方承担50%”的规定，房屋交易契税45000元由刘雪松、李桂珍、刘旭辉承担，房屋交易费23520元，单立焱、单涛、单超与刘雪松、李桂珍、刘旭辉各负担50%即11760元。鉴于（2010）牡民终字第34号民事判决已经执行完毕，本案所判款项可以执行阶段进行相应的抵销。关于单广军是否应承担未清除承包者的违约责任问题。单广军与刘旭辉于2005年11月25日签订的宾馆整体出让协议书第四项关于“甲方必须在30日内将宾馆所有承包者清除，如一个月内清不出去，甲方必须付给乙方按首付款额每天5‰的滞纳金，剩余3240000元乙方不付给甲方贷款利息，清除之后乙方付给甲方利息”的约定内容是双方当事人真实意表思，没有违反法律和行政法规的禁止性规定，没有损害第三人（房屋租赁者）承租房屋的合法权利，合法有效，该约定内容对双方当事人具有法律约束力。即双方约定单广军必须在30日内将宾馆所有承包者清除不违反法律规定，该约定只是双方当事人对双方设定的权利义务，没有对第三人（承租人）设定义务，单广军应按此约定履行，其没有将所有承包者清除，应承担相应的违约责任。虽然双方在房屋交接后，单广军已对争议宾馆无权干涉，但是单广军完全可以通过与房屋租赁者协商、解除合同、赔偿损失或者通过变更出租人的方式实现“甲方必须在30日内将宾馆所有承包者清除”的承诺，按期履行全部交付义务。现双方当事人均认可原承包人李宗锋至2008年2月1日仍占有使用承租房屋，且没有证据证明刘雪松、李桂珍、刘旭辉收取争议租赁费的事实，故单广军构成违约，应按合同约定承担违约责任。刘雪松、李桂珍、刘旭辉的实际损失是自2005年11月25日至2008年2月1日期间的房租14960元（6800元/年×2年+6800元/年×2个月零12天）及利息等损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”的规定，该违约损失过分高于造成的损失，结合此实际损失及合同履行情况和当事人的过错程度、预期利益，根据公平原则和诚实信用原则等综合因素，一审法院确定违约金额为50000元，对刘雪松、李桂珍、刘旭辉反诉要求单立焱、单涛、单超违约金268000元的诉讼请求超出50000元部分不予支持。2005年12月27日，刘雪松、李桂珍、刘旭辉通过贷款向单广军交付2400000元房款，是在双方所约定的三十天清除时限届满之后；双方在2006年9月17日协议中又确认房屋剩余欠款为520000元，刘雪松、李桂珍、刘旭辉在履行合同中的两次行为，没有明确约定是对“清除承包者”约定的变更，也不能据此推定是刘雪松、李桂珍、刘旭辉对双方约定的“如一个月内清不出去，甲方必须付给乙方按首付款额每天5‰的滞纳金，剩余3240000元乙方不付给甲方贷款利息，清除之后乙方付给甲方利息”权利的放弃，单立焱、单涛、单超该方面的抗辩主张没有事实和法律依据，一审法院不予支持。刘雪松、李桂珍、刘旭辉对单立焱、单涛、单超提出李桂珍已收取李宗锋后两年承包费的主张不认可，因证据不充分，即使收取了，也不影响单广军因违约所要承担的违约责任，一审法院对其该主张不予支持。更何况，在单广军不履行清除承包者义务时，刘雪松、李桂珍、刘旭辉可以通过合法方式主张权利，而不应是本案所体现的放任损失扩大，对扩大的损失应当由刘雪松、李桂珍、刘旭辉承担，当然即使其主张权利，也不因此免除单广军的违约责任。关于刘雪松、李桂珍、刘旭辉主张的提前支付房屋款的利息问题。刘雪松、李桂珍、刘旭辉从2005年11月27日占有使用房屋均是依法行使民事权利，并不影响单广军履行合同义务，更不能因此免除其所应所承担的违约责任，单立焱、单涛、单超的相关抗辩主张没有法律依据，一审法院不予支持。刘雪松、李桂珍、刘旭辉根据房屋买卖协议第四项内容要求单广军支付违约金的诉讼请求的合理部分，一审法院予以支持。对单立焱、单涛、单超关于其不应承担该项违约金的抗辩主张，没有法律和事实依据，一审法院不予支持。刘雪松、李桂珍、刘旭辉提前支付购房款是积极履行合同的行为，是值得鼓励和提倡的诚实交易行为，单广军接收刘雪松、李桂珍、刘旭辉的价款同样也是行使合同权利，不属于不当得利，双方当事人没有约定提前付款需要支付利息，该行为属于刘雪松、李桂珍、刘旭辉自愿放弃了其所享有的期限利益，单广军不构成违约，刘雪松、李桂珍、刘旭辉要求单立焱、单涛、单超支付提前收取刘雪松、李桂珍、刘旭辉购房款利息的请求没有事实和法律依据，一审法院亦不予支持。关于刘雪松、李桂珍、刘旭辉主张本案应当执行回转问题。本案系上级法院撤销生效的一、二审民事判决，发回重审的案件，上级法院在本案中撤销生效民事判决的决定并不是最终结论，也不是认定刘雪松、李桂珍、刘旭辉不需要向单立焱、单涛、单超承担民事责任，一审法院依法裁判后，当事人仍然有上诉的权利，因此，刘雪松、李桂珍、刘旭辉关于应当执行回转的抗辩主张，没有法律依据，一审法院不予支持。关于刘雪松、李桂珍、刘旭辉的诉讼时效抗辩问题。本案双方当事人于2005年11月25日签订房屋买卖合同，约定了单广军于30日内清除租赁者的义务及相应违约责任，单广军没有履行该义务，并不因此就认定从30天期限届满就开始计算诉讼时效期间，因为至2006年9月19日双方还就房屋买卖事宜签订补充协议商定合同履行事宜，诉讼时效应从补充协议履行期限届满之日开始计算，单广军是在2008年3月6日向一审法院提起本案诉讼，刘雪松、李桂珍、刘旭辉在抗辩中提出诉讼时效主张，没有超出两年的诉讼时效期间，故单立焱、单涛、单超的异议理由不成立，一审法院不予支持。综上所述，经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第60条，《中华人民共和国契税暂行条例》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、刘雪松、李桂珍、刘旭辉于本判决生效后十日内给付单广军的法定继承人单立焱、单涛、单超购房款520000元及自2007年1月1日至房款还清止，按月利率0.885%计算的利息（对于已经执行部分，可以在判决生效后进行相应抵销）；二、刘雪松、李桂珍、刘旭辉于本判决生效后十日内给付单立焱、单涛、单超因单广军办理房屋产权变更手续所垫付的契税款45000元及转让手续费11760元；三、单立焱、单涛、单超于本判决生效后十日内给付刘雪松、李桂珍、刘旭辉因单广军怠于履行合同义务的违约金50000元；四、驳回单立焱、单涛、单超的其他诉讼请求；五、驳回刘雪松、李桂珍、刘旭辉的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费10751元，单立焱、单涛、单超负担1133元，由刘雪松、李桂珍、刘旭辉负担9618元；反诉案件受理费13731元，减半收取6866元，由刘雪松、李桂珍、刘旭辉担6341元，单立焱、单涛、单超负担525元；财产保全费4020元由刘雪松、李桂珍、刘旭辉负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人刘雪松提交证据一：黑龙江省单位往来资金结算票据一份。意在证明：上诉人为履行（2010）牡民终字第34号判决书给付单广军房款279424元。被上诉人单立焱质证称，一审判决书已经体现了这部分钱从520000元中扣除。被上诉人单涛、单超未到庭发表质证意见。本院认为，被上诉人对该证据的真实性未提出异议，本院予以确认。根据当事人的举证、质证、法庭调查，二审查明的事实与一审所确认的事实一致，本院对一审法院认定的证据予以确认，并据以作为二审定案依据。 本院认为，关于上诉人主张被上诉人应承担226800元违约金的问题。双方当事人在案涉房屋买卖合同第四条明确约定“甲方（单广军）必须在30日内将宾馆所有承包者清除，如一个月内清不出去，甲方必须付给乙方（刘旭辉）按首付款额每天5‰的滞纳金，剩余3240000元乙方不付给甲方贷款利息，清除之后乙方付给甲方利息。”，该约定内容是双方当事人真实意思表示，未违反法律和行政法规的禁止性规定，没有损害第三人（房屋租赁者）承租房屋的合法权利，合法有效，双方当事人均应按照约定履行各自的义务。单广军没有按照协议约定将宾馆所有承包者在一个月内清除，应承担相应的违约责任。但因该条款所约定的违约金过高，被上诉人在一审庭审中要求依法进行调整，上诉人因单广军的违约行为造成的实际损失是2005年11月25日至2008年2月1日期间的房租损失。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”的规定，一审法院结合上诉人的实际损失及合同履行情况和当事人的过错程度、预期利益，根据公平原则和诚实信用原则等综合因素，确定违约金额为50000元，存在合理性，本院不予调整。 关于上诉人主张其不应给付被上诉人房屋520000元利息的问题。案涉房屋买卖合同第四条既约定如单广军违约则承担过高违约金，又以同一违约理由免除上诉人应承担的购房款利息，等于让被上诉人一方因同一违约事由承担双重违约责任，没有事实和法律依据。因上诉人认可其尚欠被上诉人52万元房款的事实，而被上诉人也承担了因未在一个月内清除承包者的违约责任，故上诉人应当自单广军交付土地使用权证后按双方约定承担利息。 关于上诉人主张被上诉人应给付提前收取2718224元房款利息损失的问题。上诉人提前支付购房款是积极履行合同的行为，是值得鼓励和提倡的诚实交易行为，单广军接收刘雪松、李桂珍、刘旭辉的价款同样也是行使合同权利，不属于不当得利，双方当事人亦没有约定提前付款需要支付利息，被上诉人不构成违约，因此，上诉人的该项主张，本院不予支持。 关于上诉人主张不应承担房屋契税450000元和转让手续费11760元的问题。双方在签订的合同中均未对单广军办理房屋产权证、土地出让权证等垫付的69000元费用如何负担作出明确约定，在双方当事人没有约定由一方承担全部税费的情形下，双方发生争议，应当按照法律规定确定相关税费的负担。而国家对于房屋买卖方面的契税负担有明确规定。《中华人民共和国契税暂行条例》第一条“在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。”《黑龙江省物价局、黑龙江省建设厅关于住房以外房地产交易手续费有关问题的通知》｛黑龙江省物价局、黑龙江省建设厅文件黑价联字[2004]13号｝第三条第一款第一项“非住宅交易手续费按以下标准收取：㈠转让手续费收费标准为：新建房屋按交易额0.5%计收；存量房屋按交易额1%计收。新建房屋转让手续费和存量房屋转让手续费均由转让双方承担50%”的规定，一审法院据此裁判房屋交易契税45000元由上诉人承担，房屋交易费23520元，双方当事人各负担50%即11760元并无不当。关于上诉人主张（2010）牡民终字第34号民事判决生效后已经执行的款项应当予以扣除的问题，可在执行阶段一并处理。 综上所述，刘雪松、李桂珍、刘旭辉的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10750.50元，由上诉人刘雪松、李桂珍、刘旭辉负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  刘 洋 审 判 员  杨大奎 审 判 员  贾海波 二〇二〇年六月十九日 法官助理  孙 驰 书 记 员  伊金萍 附相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。