湖北省汉江中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂96民终131号上诉人（原审被告）：湖北泰地置业发展有限公司，住所地：湖北省天门市东湖路东湖国际花园。法定代表人：邹大武，该公司董事长。委托诉讼代理人：许先凯，湖北远流律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：覃春景，女，1986年3月18日出生，壮族，广西壮族自治区来宾市人，住广西壮族自治区来宾市兴宾区。委托诉讼代理人：钟泉先，广东辰科律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈姣，广东辰科律师事务所律师。原审第三人：湖北天门农村商业银行股份有限公司，住所地：湖北省天门市竟陵人民大道（中）126号。法定代表人：王文涛，该行董事长。上诉人湖北泰地置业发展有限公司（以下简称泰地置业公司）因与被上诉人覃春景，原审第三人湖北天门农村商业银行股份有限公司（以下简称天门农商行）商品房预售合同纠纷一案，不服湖北省天门市人民法院（2019）鄂9006民初1742号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。泰地置业公司上诉请求：1.撤销湖北省天门市人民法院（2019）鄂9006民初1742号民事判决；2.裁定发回重审或改判驳回覃春景的诉讼请求；3.本案的一、二审诉讼费由覃春景负担。事实与理由：1.一审判决认定事实错误。覃春景与泰地置业公司签订的商品房买卖合同约定，办理商品房所有权转移登记需要双方共同向房屋登记机构办理。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。本案中，覃春景从未向泰地置业公司发出解除合同通知，也未向泰地置业公司告知需要泰地置业公司配合共同向房屋登记机构办理房屋所有权转移登记。一审判决仅凭覃春景于2018年8月8日向法院起诉来认定覃春景向泰地置业公司提出过申请与事实不符。覃春景于2018年8月8日向法院起诉后又撤回了起诉，因此，不应认定覃春景向泰地置业公司提出过书面解除合同的通知。2.覃春景购买房屋的目的是为了进行出租盈利，泰地置业公司已向覃春景支付了租金，房屋是否办理产权证并不影响覃春景的收益。3.本案中泰地置业公司与覃春景未按照借款合同支付所产生的罚息应由覃春景承担，一审判决罚息由泰地置业公司承担没有事实和法律依据。综上，一审判决认定事实错误，请求二审法院驳回覃春景的诉讼请求或发回重审。覃春景辩称，1.一审判决认定事实清楚，适用法律正确，泰地置业公司的上诉请求没有事实与法律依据。根据覃春景与泰地置业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》的约定，泰地置业公司应当在2017年6月30日前向覃春景交付房屋；因泰地置业公司的原因，覃春景如未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房所有权证书的，覃春景有权解除合同，也即泰地置业公司为覃春景所购的房屋办理房屋产权证书的最迟时间为2018年6月30日，现泰地置业公司已远远超过合同约定办理产权证的时间，其行为已经构成根本违约，覃春景有权解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》。2.本案中覃春景此前已就该纠纷于2018年8月8日向法院起诉，应视为覃春景已向泰地置业公司履行了解约通知。泰地置业公司称办理涉案房屋的所有权转移登记需双方共同向房屋登记机构办理，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。根据商品房销售行业的惯例，在商品房买卖过程中，购房者仅仅具有支付购房款的合同义务，而是否具有办理房屋所有权属证书的条件及时间应当是开发商所知悉的，因开发商在合同约定的期限内无法为买受人购买的房屋办理房屋所有权证书，且现在仍不具备办理涉案房屋初始登记的条件，覃春景才于2018年向法院起诉，请求解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，后覃春景因自身原因撤回起诉，即覃春景此前就该纠纷向法院起诉解除合同的行为，应当视为覃春景向泰地置业公司履行了解约通知。3.覃春景购买案涉房屋的主要目的是取得案涉房屋的所有权证书，可以自由处分案涉房屋。现泰地置业公司不能为覃春景办理案涉房屋所有权属证书的行为已构成根本违约，导致合同目的不能实现，故覃春景有权解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》。4.泰地置业公司不能依约办理案涉房屋的所有权证书，已构成根本违约，泰地置业公司应当承担逾期办证的违约责任。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回泰地置业公司的全部上诉请求，维持原判。天门农商行未陈述意见。覃春景向一审法院起诉请求：1.判令解除覃春景与泰地置业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》；2.判令解除覃春景与天门农商行签订的《住房（商业用房）按揭借款合同》；3.判令泰地置业公司退还覃春景已付的首付款和按揭贷款86596元及支付相应利息损失（以全部房款532894元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自覃春景付款之日起计至实际清退之日止），剩余贷款由泰地置业公司直接向天门农商行清偿；4.判令泰地置业公司赔偿覃春景因逾期未办理房屋所有权证书的损失68263元；5.本案诉讼费由泰地置业公司承担。天门农商行向一审法院诉请：1.要求覃春景继续履行与天门农商行于2017年1月13日签订的《住房（商业用房）按揭借款合同》；2.若法院判决解除覃春景与泰地置业公司签订的商品房买卖合同，从而解除覃春景与天门农商行签订的借款合同，则覃春景应向天门农商行偿还自合同解除之日起剩余的借款本金211503.12元，并按年利率5.39%（逾期部分按年利率8.085%）计算自借款合同解除之日起至实际清偿之日止的利息；3.泰地置业公司对覃春景的借款本息承担连带清偿责任。一审法院认定事实：2016年12月29日，覃春景向泰地置业公司支付定金10000元用于购买泰地置业公司开发的竟陵唐街B幢4单元2层01号商品房。2017年1月13日，覃春景、泰地置业公司双方签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，约定覃春景购买泰地置业公司开发的竟陵唐街B幢4单元2层4-201号商品房一套，该商品房预测建筑面积为24.58平方米，每平米单价为21679.98元，总价款为532894元，覃春景应当于2017年1月13日前支付首期房价款272894元，占总房款的50%，余款260000元申请贷款支付；泰地置业公司应当在2017年6月30日前向覃春景交付该商品房，逾期在90日之内，泰地置业公司按日计算向覃春景支付全部房价款万分之一的违约金，逾期超过90日后，覃春景有权解除合同；覃春景解除合同的，应当书面通知泰地置业公司；泰地置业公司应当自解除合同通知送达之日起15日内退款覃春景已付全部房款，并自覃春景付款之日起，按照0.1%计算给付利息；同时，泰地置业公司按照全部房价款的1%向买受人支付违约金；泰地置业公司应当自合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将合同登记备案情况告知覃春景；双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；因泰地置业公司原因，覃春景未能在商品房交付之日起365日内取得商品房的房屋所有权证书的，覃春景有权解除合同；覃春景解除合同的，应当书面通知泰地置业公司；泰地置业公司自解除合同通知送达之日起15日内退还覃春景已付全部房款（含已付贷款部分），并自覃春景付款之日起，按照0.1%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）给付利息。当日，覃春景作为借款人、泰地置业公司作为保证人，与天门农商行签订了一份《住房（商业用房）按揭借款合同》，约定覃春景向天门农商行借款260000元，借款种类为商业用房按揭贷款，贷款期限为120个月；贷款利率按浮动利率的方式确定，执行年利率5.39%，在合同期内如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整后的次年1月1日起，按调整后相应期限档次的基准利率和借据确定的浮动幅度确定新的借款执行利率，不另行通知借款人和担保人；借据确定的浮动幅度=［（借据载明的执行利率/借款发放日中国人民银行同期限档次的人民币贷款基准利率）－1］×100%；以上借款利率确定后，在借款发放前如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，自调整生效日起以调整后的人民币贷款基准利率和本合同约定浮动比例重新确定合同的借款执行利率；借款人未按约定的期限归还借款的（含提前到期借款），在上述约定利率基础上加收50%罚息；还款周期为每月21日；保证人为借款人依本合同所形成的债务提供阶段性连带责任保证，阶段性保证人自本合同签订之日起，至借款人取得所购房屋的房产证书，办妥正式的抵押登记并将房屋他项权证等有关抵押文件交贷款人收执之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。同时，泰地置业公司向天门农商行出具了一份《连带责任保证担保承诺书》，承诺对覃春景的该笔借款承担连带保证责任。合同签订后，覃春景于同年1月18日向泰地置业公司支付首付款272894元，其中有262894元是泰地置业公司出借给覃春景。同年4月6日，天门农商行向覃春景出借房屋按揭款260000元，覃春景将此款支付泰地置业公司。尔后，覃春景向天门农商行按约偿还房屋贷款至2019年6月21日，共计偿还借款本息76596.14元，尚欠借款本金211503.12元，其中2017年4月、5月、6月、7月、9月、10月，泰地置业公司分别为覃春景所购两套商品房每月还款6014元，共计偿还按揭款36084元。2017年10月26日，泰地置业公司与购买其所开发的竟陵唐街商铺的部分户业主签订了一份《协议书》，约定泰地置业公司于2017年分三次向69户业主发放云联惠积分，各位业主每月的月供款在未收到购买商铺云联惠积分之前仍由泰地置业公司支付，支付时间必须于每月20日银行扣款前；2017年10月、11月、12月共三期支付月供款（具体金额以实际缴交数据为准）由泰地置业公司承担支付；泰地置业公司从2017年11月1日起至2027年10月30日止承租所有69户业主商铺，承租期为十年整，经营权与租金收益归泰地置业公司所有。另查明，覃春景于2018年8月8日曾就该纠纷向本院提起诉讼，后撤回起诉。覃春景所购商品房至今处于预告登记状态。该院认为，本案争议焦点主要有以下几点：关于覃春景、泰地置业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》的效力问题。本案中，覃春景、泰地置业公司为履行商品房买卖合同，约定以“售后返租”的商品房交易模式，即泰地置业公司作为商品房的销售方与覃春景签订一份商品房买卖合同，同时又以承租人的身份与覃春景签订另一份租赁合同。依据《商品房销售管理办法》第十一条关于“房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”，《城市房屋租赁管理办法》第六条“有下列情形之一的房屋不得出租：（一）未依法取得房屋所有权证的；……”之规定，我国对未竣工商品房售后返租的行为是明令禁止的。关于覃春景、泰地置业公司之间的民事行为效力，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条关于“有下列情形之一的，合同无效：……；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，覃春景、泰地置业公司所签订的合同虽违反《商品房销售管理办法》、《城市房屋租赁管理办法》之规定，但从效力层次上看，两规章不属于法律、行政法规之列，违反上述两规章，只能引起相应的行政法律责任，而不影响当事人之间的民事行为效力。再者，覃春景、泰地置业公司是否存在以合法形式掩盖非法目的的情形。本案中，覃春景、泰地置业公司协议约定的“云联惠”，系已经被公安机关查处的打着“消费全返”等幌子，以线上线下积分返利为诱饵，引诱人员加入，通过“拉人头”发展下线的形式发展会员和代理的非法传销网络平台。覃春景、泰地置业公司于2017年1月13日签订的商品房买卖合同，于同年10月26日签订的关于云联惠的协议，间隔时间较长，且双方虽参与了该传销活动并购买了云联惠积分，但尚无证据证明覃春景、泰地置业公司双方系以购房之名行非法之事。故应认定覃春景、泰地置业公司所签订的《商品房买卖合同（预售）》有效为宜。关于覃春景、泰地置业公司所签订的《商品房买卖合同（预售）》，覃春景与天门农商行所签订的《住房（商业用房）按揭借款合同》是否应解除的问题。依据覃春景、泰地置业公司双方所签订的商品房买卖合同之约定，办理该商品房的房屋所有权转移登记需覃春景、泰地置业公司双方共同向房屋登记机构申请办理，一审庭审中，泰地置业公司虽辩称覃春景未提出申请，但覃春景已就该纠纷于2018年8月8日向该院起诉，应视为已向泰地置业公司催告并申请，故对该辩称意见，该院不予采纳。合同约定泰地置业公司应当在2017年6月30日前向覃春景交付该商品房，因泰地置业公司原因，覃春景未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，覃春景有权解除合同。庭审中，泰地置业公司辩称覃春景所购商品房已由泰地置业公司承租并支付租金，未办理房屋产权证并不影响覃春景购买该商品房的主要目的，该院认为，覃春景、泰地置业公司之间的售后返租协议系违反我国相关规定，为部门规章所明令禁止的，且覃春景购买该商品房的主要目的是取得该商品房的所有权，故对该辩称意见该院不予采纳。现覃春景所购商品房为预告登记状态，泰地置业公司未提交证据证明该商品房已竣工验收且具备办理不动产权属登记的条件，致使合同目的不能实现。综上，覃春景、泰地置业公司所签订的《商品房买卖合同（预售）》符合约定及法定的解除条件，故对覃春景要求解除覃春景、泰地置业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》的诉讼请求，该院依法予以支持。覃春景与天门农商行签订的按揭借款合同系为实现覃春景、泰地置业公司所签订的商品房买卖合同而签订的，商品房买卖合同是按揭借款合同的前提，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条关于“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”之规定，因覃春景、泰地置业公司所签订的商品房买卖合同被解除后，覃春景与天门农商行签订的按揭借款合同目的无法实现，也应一并解除。故对覃春景要求解除与天门农商行签订的《住房（商业用房）按揭借款合同》的诉讼请求，该院依法予以支持。泰地置业公司应退还给覃春景已付房款的金额及利息、赔偿损失及覃春景应偿还天门农商行借款本金及利息问题。依据覃春景、泰地置业公司所签订的商品房买卖合同约定，覃春景解除合同的，应当书面通知泰地置业公司，泰地置业公司应当自解除合同通知送达之日起15日内退还覃春景已付全部房款（含已付贷款部分），并自覃春景付款之日起，按照0.1%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；给覃春景造成损失的，由泰地置业公司支付覃春景全部损失。截至2019年6月21日止，覃春景向天门农商行偿还借款本息共计76596.07元，其中泰地置业公司为覃春景所购两套商品房共计偿还按揭款36084元，因覃春景所购两套商品房面积相同，覃春景每月所偿还的按揭款金额相当，故该院认定泰地置业公司为覃春景所购两套商品房各支付按揭款18042元。扣除泰地置业公司为覃春景所支付的按揭款，覃春景实际向天门农商行支付按揭贷款本息58554.14元（76596.14元－18042元）。覃春景关于要求泰地置业公司以全部房款532894元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自覃春景付款之日起至实际退清之日止支付利息损失的诉讼请求，因覃春景实际已付房款非532894元，且覃春景所称“付款之日”并非确定日期，系诉请不明确，故对覃春景的诉讼请求该院不予支持。覃春景诉称因泰地置业公司逾期办理房屋所有权证书致使其损失69809元，未向该院提交相关证据证明其损失，该院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款关于“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》关于逾期贷款利率在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%之规定，确定其损失利率为7.007%（5.39%×1.3），因覃春景向泰地置业公司已付购房款总额实际金额为270000元（10000元＋260000元），其损失金额为18918.9元（270000元×7.007%）。故对覃春景要求泰地置业公司退还覃春景已付的首付款和按揭贷款68554.14元（58554.14元＋10000元）并赔偿损失18918.9元的诉讼请求，该院依法予以支持，对其他诉讼请求，该院不予支持。截至2019年6月21日止，覃春景尚欠天门农商行借款本金211503.12元。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款关于“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”之规定，覃春景所欠天门农商行剩余借款本金211503.12元应由泰地置业公司直接偿还天门农商行。关于利息问题，依据覃春景与天门农商行所签订的按揭借款合同之约定，贷款利率按浮动利率的方式确定，执行年利率5.39%，借款人未按约定的期限归还借款的（含提前到期借款），在上述约定利率基础上加收50%罚息，即8.085%（5.39%×1.5）。故泰地置业公司应返还覃春景所欠天门农商行剩余借款本金211503.12元，并以211503.12元为基数按年利率8.085%支付自2019年6月22日起至借款清偿之日止的利息。视此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除覃春景与泰地置业公司于2017年1月13日所签订的《商品房买卖合同（预售）》；二、解除覃春景与天门农商行所签订的《住房（商业用房）按揭借款合同》；三、泰地置业公司于该判决生效后十五日内退还覃春景已付的首付款、按揭贷款68554.14元，并赔偿覃春景因逾期未办理房屋权属登记证书的损失18918.9元；四、泰地置业公司于该判决生效后十五日内支付覃春景所欠天门农商行剩余借款本金211503.12元，并以211503.12元为基数按年利率8.085%支付自2019年6月22日起至欠款清偿之日止的利息；五、驳回覃春景的其他诉讼请求。案件受理费7905元（覃春景已交纳3432元＋天门农商行已交纳4473元），减半收取3952.5元，由覃春景负担714.5元，泰地置业公司负担3238元（此款覃春景及天门农商行已交纳，执行时由泰地置业公司径付覃春景及天门农商行），保全费1578元，由泰地置业公司负担（此款天门农商行已交纳，执行时由泰地置业公司径付天门农商行）。二审期间，各方当事人均未提交新的证据。二审查明，泰地置业公司与天门农商行均于2019年6月11日签收了一审法院送达的覃春景的起诉状副本。一审查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，泰地置业公司与覃春景签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。我国合同法对于合同的解除规定了两种情形，约定解除与法定解除。其中，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，覃春景与泰地置业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十条约定：“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照0.1%计算给付利息。”因泰地置业公司的原因，导致案涉商品房未能办理房屋产权证书，且逾期办证的时间已经超过了合同约定的时间，故买受人覃春景有权解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》。泰地置业公司上诉称，覃春景签订《商品房买卖合同（预售）》的目的在于出租盈利，泰地置业公司一直都在向覃春景支付租金，案涉房屋未办理房屋所有权证书并不影响合同目的的实现。对此，本院认为，即使案涉的《商品房买卖合同（预售）》不满足法定解除合同的情形，覃春景仍然可以依据约定可解除合同的情形解除合同。而且买卖合同的合同目的为转移买卖标的物的所有权，包括转移标的物的占有、使用、收益、处分等权能，并非如泰地置业公司所称的仅为出租盈利。案涉的《商品房买卖合同（预售）》标的物为不动产，其所有权的设立经依法登记后才发生效力，因泰地置业公司的原因，导致案涉房屋至今未能办理房屋所有权登记，从而使覃春景签订《商品房买卖合同（预售）》的合同目的无法实现。据此，对泰地置业公司的该上诉理由不予采纳。当事人一方解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，覃春景虽未直接向泰地置业公司发送解除合同的书面通知，但覃春景向一审法院起诉解除合同可视为其向泰地置业公司发出了解除合同的书面通知，故应以泰地置业公司收到起诉状之日即2019年6月11日为案涉商品房买卖合同解除之日。一审认为覃春景曾经在2018年8月8日向法院起诉，故视为覃春景于2018年8月8日向泰地置业公司催告并申请，但因覃春景在2018年8月8日起诉后，又撤回了起诉，所以不能认定覃春景在2018年8月8日通知泰地置业公司解除了合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予以支持”，在覃春景与泰地置业公司的商品房买卖合同解除后，对于覃春景请求解除其与天门农商行签订的《住房（商业用房）按揭贷款合同》的诉讼请求应当予以支持，因在覃春景起诉前未向天门农商行发出解除合同的书面通知，故应当认定天门农商行收到覃春景起诉状副本之日即2019年6月11日为该合同解除之日。泰地置业公司上诉称，在《住房（商业用房）按揭贷款合同》解除前，覃春景应当按照合同的约定按时偿还贷款，其未按时偿还贷款产生的罚息不应当由泰地置业公司承担。对此，本院认为，覃春景向天门农商行偿还贷款至2019年6月21日，在贷款合同解除前并不存在逾期还款要计收罚息的情况，泰地置业公司的该上诉理由没有事实依据，故对该上诉理由不予采纳。综上，泰地置业公司的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5892元，由湖北泰地置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 勇审判员 丁 盼审判员 刘汝梁二〇二〇年六月二十二日法官助理谢筱书记员胡灵