四川省达州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)川17民终136号上诉人（原审原告）：李秀江，男，1973年5月15日出生，汉族，住四川省大竹县。委托诉讼代理人（特别授权）：唐文学，四川黎明律师事务所律师。委托诉讼代理人：练虎，四川黎明律师事务所律师。上诉人（原审原告）：饶琴(系李秀江之妻)，女，1979年8月20日出生，汉族，住四川省大竹县。委托诉讼代理人（特别授权）：唐文学，四川黎明律师事务所律师。委托诉讼代理人：练虎，四川黎明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：四川煌歌房地产开发有限公司，住所地大竹县。法定代表人：黄昌武，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：练诗洲，大竹县竹阳法律服务所法律工作者。上诉人李秀江、饶琴因与被上诉人四川煌歌房地产开发有限公司（以下简称煌歌公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服大竹县人民法院(2019)川1724民初2879号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李秀江、饶琴委托诉讼代理人唐文学、练虎，被上诉人煌歌公司委托诉讼代理人练诗洲到庭参加诉讼,本案现已审理终结。李秀江、饶琴上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判：（1）被上诉人向上诉人支付因逾期办理中央商都F区负一层1-1098号房屋不动产权证（房屋所有权证及国有土地使用证）的违约金74974元（按中国人民银行规定的逾期贷款利息从2013年9月30日起至2019年3月11日办理不动产权证时止）；（2）被上诉人赔偿上诉人因土地使用权期限减少2357天，共计损失1731元；3.一审、二审诉讼费全部由被上诉人负担。事实和理由：1.一审法院认定商品房买卖办理两证的义务为煌歌公司没有法律规定属于认定事实错误。根据购房合同约定及《城市房地产开发经营管理条例》的规定，被上诉人负有办理案涉房屋土地使用权证书的约定义务和法定义务。2.一审法院认定被上诉人受委托办理案涉房产《国有土地使用权证》时，由于政策等多方面原因导致上诉人取得《不动产权证书》时间较长为客观事实错误。被上诉人逾期办证的原因是未缴清出让金，不能免除其违约责任。3.一审法院认定双方签订的合同并未约定土地使用权逾期办理被上诉人应当承担相应的合同责任错误。购房合同约定了房屋所有权证书应包含土地使用权变更登记及逾期办证的违约责任。即使购房合同约定的房屋所有权证书不包含土地使用权变更登记，则根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，被上诉人也可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。4.一审法院认定双方签订的购房合同约定案涉房产土地使用权年限为45年，双方对案涉土地使用权年限的约定违反了行政法规的强制性规定，其超过部分的约定应为无效错误，严重损害了上诉人利益。煌歌公司辩称：1.其没有协助办证的义务，双方没有对此进行约定。2.当时未办理不动产证时应为政策的变化，一审时其提供了相关证据，属于不可抗力，其可以免责。3.其并不存在违约行为，上诉人上诉理由不能成立。4.对于年限，双方并没有进行协商，按照法律规定应该是40年，并不是45年，故上诉人上诉理由不能成立。李秀江、饶琴向一审法院起诉请求：1.判令煌歌公司向李秀江、饶琴支付因逾期办理中央商都F区负一层1-1098号房屋不动产权证（房屋所有权证和国有土地使用权证）的违约金74974元（按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息，从2013年9月30日起至2019年3月11日办理不动产权证时止）；2.判令煌歌公司赔偿李秀江、饶琴因土地使用权期限减少5年的损失21547元；3.本案诉讼费由煌歌公司承担。在法庭调查终结前，李秀江、饶琴将第2项诉讼请求变更为判令煌歌公司赔偿因土地使用权期限减少的损失1731元。一审法院查明：2003年10月10日，大竹县国土资源局（出让人）与四川煌歌房地产开发有限公司签订了《国有土地使用权出让合同》，约定出让人将宗地位于大竹县北门至小游园范围（宗地编号：2003-拍-07号），总面积127543平方米,其中93398平方米出让给受让人，宗地用途为商住综合，出让时间为2003年11月16日，合同项下土地使用面积出让年期为50年。四川煌歌房地产开发有限公司于2010年3月17日取得商业广场F13幢及中心广场地下商场《建设工程规划许可证》，同年5月21日取得商业广场F5-13及中心广场地下商场《建筑工程施工许可证》，2011年4月15日取得煌歌商业广场F5-13及负一层《商品房预售许可证》，房屋用途性质为商业。2011年12月20日，饶琴（买受人）与四川煌歌房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，主要内容为：第一条项目建设依据：出卖人以【出让】方式取得位于竹阳镇新华街东段地块的国有土地使用权。该地块【国有土地使用权证】为：竹国用（2010）-01963号；（2010）-01958号；（2007）-01002号，土地使用面积为：3151.70平方米，买受人购买的商品房所在地用途为：商住，土地使用年限自2005年5月4日至2050年5月5日止。第二条商品房销售依据【2】：买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为：大竹县规划和建设局，商品房预售许可证号为：110010。第三条买受人所购商品房的基本情况：该商品房为第一条规定项目中的中央商都（F区负一层）1-1098号；该商品房为预售商品房，预测建筑面积9.46平方米，其中套内建筑面积4.32平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积5.14平方米。第五条计价方式与价款：按照建筑面积计算，该商品房总价款193930元。第十一条交付条件：出卖人应当在2012年9月30日前向买受人交付该商品房。第二十条产权登记：买受人同意委托四川煌歌房地产开发有限公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用x元；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起60日内由出卖人支付。同日，双方签订《商品房买卖合同补充协议》，约定如在规定交房时，因买受人未及时提交资料或不全，或未及时付清办理权属证等相关费用而造成的权属证办理延迟，其责任和后果由买受人自行承担。2012年9月30日，煌歌公司将案涉房产交付李秀江、饶琴。2013年12月15日,达州市人民政府为了加强对中心城区地下空间建设用地使用权的管理作出《达州市中心城区地下空间建设用地使用权管理暂行规定》（达市府办【2013】91号），规定商业、金融、娱乐等经营性用途的地下空间建设项目，其地下建设用地使用权应依法采用招标、拍卖、挂牌等方式取得。2017年1月4日，达州市人民政府常务会议通过《达州市中心城区地下空间建设用地使用权管理规定》（达市府办【2017】4号）。2014年10月9日，煌歌公司向大竹县国土资源局提交《申请》，要求办理煌歌公司开发的煌歌商业广场“煌歌·城市之星”F区及中心广场负一层地下商场土地使用相关手续，大竹县国土资源局为此向大竹县人民政府请示，大竹县政府于2014年11月19日作出《关于四川煌歌房地产开发公司申请办理“煌歌·城市之星”F区F5-F13幢地下空间建设用地使用权缴纳土地出让金的批复》（竹府函【2014】185号），参照《达州市中心城区地下空间建设用地使用权管理暂行规定》办理。2015年5月7日，李秀江、饶琴取得案涉房产《房屋所有权证》（证号：大竹县房权证竹阳镇字第201504140074号），房屋性质载明为市场化商品房，规划用途为商业。2017年大竹县国土资源局针对办理地下空间建设用地使用权管理问题再次向大竹县人民政府请示，大竹县人民政府为了加强对大竹县中心城区地下空间建设用地使用权的管理于2017年5月26日作出《大竹县人民政府常务委员会议决定事项通知》（竹府定字【2017】245号），同意参照《达州市人民政府办公室关于印发达州市中心城区地下空间建设用地使用权管理规定的通知》（达市府办【2017】4号）对大竹县中心城区地下空间建设用地使用权进行管理。大竹县国土资源局依据该规定要求煌歌公司缴纳土地出让金。为此，煌歌公司向上级相关部门多次申诉。2018年10月23日，大竹县国土资源局（出让方）与四川煌歌房地产开发有限公司（受让人）签订《国有土地使用权出让合同》，约定受让人以出让方式取得宗地“煌歌·城市之星”F区F5-F13地下空间，宗地用途为商业，国有建设用地使用权终止日期为2043年11月21日。后煌歌公司缴纳了土地出让金价款。2018年11月，煌歌中央商都业主向县委书记信箱反映“煌歌·城市之星”项目土地性质问题。2019年3月11日，李秀江、饶琴取得案涉房产《不动产权证书》【证号为：川（2019）大竹县不动产权第0003406号】，权利人登记为：饶琴、李秀江；使用期限：2003年11月21日起2043年11月21日止。一审法院另查明，大竹县人民政府于2016年8月22日发布《通告》【（2016）5号】，大竹县国土资源局自2016年8月29日起受理的不动产登记，均统一办理《不动产权证书》，不再办理《房屋所有权证》和《国有土地使用证》。一审法院认为，本案争议焦点为：一、李秀江、饶琴取得案涉房产《不动产权证书》的时间是否符合合同约定，煌歌公司是否存在违约行为？李秀江、饶琴主张支付违约金是否超过诉讼时效？二、李秀江、饶琴取得案涉房产《不动产权证书》载明的土地使用期限是否违反合同约定？煌歌公司是否应当承担相应损失？一、李秀江、饶琴取得案涉房产《不动产权证书》的时间是否符合合同约定，煌歌公司是否存在违约行为？李秀江、饶琴主张支付违约金是否超过诉讼时效？李秀江、饶琴与煌歌公司签订的《商品房买卖合同》第二十条产权登记约定，李秀江、饶琴应当在案涉房产交付之日起365日内取得房屋所有权证。本案案涉房产于2013年9月30日交付李秀江、饶琴，依据该合同约定，李秀江、饶琴应当在2014年9月29日前取得《房屋所有权证》，而李秀江、饶琴于2015年5月7日才取得案涉房产《房屋所有权证》，未在合同约定期限内取得，煌歌公司存在违约行为，但李秀江、饶琴在庭审中明确表示对煌歌公司逾期办理房屋所有权证不主张煌歌公司承担违约责任。同时，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条和第一百三十七条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。因此，诉讼时效应当自2015年5月7日起算至2017年5月7日止。依据该法第一百四十条的规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。本案中李秀江、饶琴未提交在诉讼时效期间内向煌歌公司主张权利的证据，而煌歌公司庭审时提出了诉讼时效的抗辩。因此，即使李秀江、饶琴主张因逾期取得案涉房产《房屋所有权证》的违约金，也已超过诉讼时效。李秀江、饶琴认为与煌歌公司签订的《商品房买卖合同》第二十条产权登记约定的“买受人同意委托四川煌歌房地产开发有限公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记”、“买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金”内容来看，李秀江、饶琴委托煌歌公司办理的是“两证”即《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，该内容中载明的“房屋所有权证书”也包含“两证”，煌歌公司均应在案涉房产交付之日起365日内取得，而李秀江、饶琴取得《不动产权证书》时间是2019年3月11日，超过了合同约定取得时间，依据合同约定应当向李秀江、饶琴支付逾期取得证书（指案涉土地使用权）的违约金。法院认为，从本案双方签订的《商品房买卖合同》内容看，煌歌公司为李秀江、饶琴办理“两证”仅是受李秀江、饶琴委托，李秀江、饶琴与煌歌公司约定“交付商品房之日起365日内取得房屋所有权证”，该约定明确，不存在歧义，应仅指《房屋所有权证》，不包含《国有土地使用证》。商品房买卖办理“两证”的义务为煌歌公司并无法律规定。煌歌公司受托办理案涉房产《国有土地使用证》时，由于政策等多方面原因导致煌歌公司取得《不动产权证书》时间较长是客观事实，但李秀江、饶琴与煌歌公司签订的合同并未约定土地使用权证逾期办理煌歌公司应当承担相应的合同责任，故李秀江、饶琴该请求，既无合同约定也无法律依据，不予支持。二、李秀江、饶琴取得案涉房产《不动产权证书》载明的使用期限是否违反合同约定？煌歌公司是否应当承担相应损失？李秀江、饶琴与煌歌公司双方签订的《商品房买卖合同》约定案涉房产土地使用年限为45年，而李秀江、饶琴取得的案涉房产土地使用年限仅为40年，为此，李秀江、饶琴主张煌歌公司违反合同约定请求煌歌公司赔偿减少土地使用年限的相应损失。法院认为，根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，商业、旅游、娱乐用地土地使用权出让最高年限40年。本案涉案土地性质为商用，从煌歌公司与大竹县国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》约定的土地使用权终止日期为2043年11月21日止，该合同约定土地使用权出让已达最长年限40年。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项和第五十六条规定，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。李秀江、饶琴与煌歌公司签订的《商品房买卖合同》约定案涉房产土地使用年限为45年，双方对案涉土地使用权年限的约定违反了行政法规的强制性规定，其超出部分的约定应为无效。现李秀江、饶琴取得的案涉土地使用权年限为40年，符合相关法律规定，故未给李秀江、饶琴造成相应损失。因此，李秀江、饶琴该主张因其所依据的合同该部分内容无效，不予支持。在本案审理中，李秀江、饶琴在法庭调查终结前将第2项诉讼请求由请求判令煌歌公司赔偿李秀江、饶琴因土地使用权期限减少5年的损失21547元变更为判令煌歌公司赔偿因土地使用权期限减少2357天的损失1731元。依照《诉讼费用交纳办法》第二十一条第二项规定，案件受理费应按照减少后的诉讼请求计算退还。依照该规定，本案应收案件受理费为859元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第一款第五项、第五十六条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条之规定，判决：驳回李秀江、饶琴的诉讼请求。案件受理费976元，由李秀江、饶琴负担。二审中，双方当事人未向本院提交新证据。二审还查明，本案双方签订的《商品房买卖合同》中涉及的竹国用（2010）-01963号、（2010）-01958号《国有土地使用权证》均于2010年5月17日取得，未注明土地使用权终止日期，（2007）-01002号《国有土地使用权证》于2007年4月29日取得，注明的土地使用权终止日期为2053年11月21日。煌歌公司于2018年10月17日缴纳了案涉“煌歌·城市之星”F区F5-F13地下空间土地出让金价款，同月23日，大竹县国土资源局在回复信访人李进的《信访事项处理意见书》中载明，煌歌公司于2014年10月9日向县国土资源局申请办理F区及中心广场地下空间相关手续时同时出具了《承诺书》明确“一旦贵局和县政府批准该地下商场地块的土地出让金标准，我公司将如期缴纳”，现目前该局正按程序办理不动产权证。二审查明的其余案件事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案二审中争议的主要焦点为：一、被上诉人煌歌公司是否应当承担逾期办证的违约责任。本案中，上诉人李秀江、饶琴明确只追究被上诉人煌歌公司逾期办理《国有土地使用权证》的违约赔偿责任，但双方签订的《商品房买卖合同》约定“交付商品房之日起365日内取得房屋所有权证”，因此，双方在合同中仅对《房屋所有权证》的取得期限及违约责任进行了约定，而未对《国有土地使用证》取得的期限和违约责任进行约定。同时，煌歌公司在双方签订《商品房买卖合同》前均已取得案涉宗地的《国有土地使用权证》及相关建设、预售许可手续，2013年12月后，因国家及达州市中心城区地下空间建设用地使用权规定的变化，对案涉宗地地下空间建设用地使用权是否应当再行缴纳土地出让金及标准问题，煌歌公司多次向相关职能部门反映并于2014年10月9日向大竹县国土资源局申请办理煌歌商业广场“煌歌·城市之星”F区及中心广场负一层地下商场土地使用相关手续并承诺在批准该地下商场地块的土地出让金标准后将如期缴纳，后相关职能部门也多次请示大竹县人民政府，2017年5月，大竹县人民政府作出决定，要求煌歌公司参照达州市的相关规定，缴纳地下空间土地出让金。2018年10月，煌歌公司就案涉地下空间建设用地使用权与大竹县国土资源局签订《土地使用权出让合同》明确了土地出让金标准后及时缴纳了土地出让金，之后，相关部门按程序陆续办理了案涉商品房的《不动产权证》。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限…”的规定，李秀江、饶琴主张的逾期办理《国有土地使用权证》的违约赔偿责任，并非煌歌公司的原因造成，同时既无合同约定，也不符合法律规定，李秀江、饶琴该上诉理由不能成立，本院不予支持。二、上诉人李秀江、饶琴主张的要求被上诉人煌歌公司赔偿减少土地使用年限的相应损失能否成立的问题。煌歌公司在双方签订《商品房买卖合同》时，根据已取得案涉宗地商住综合用地的《国有土地使用权证》及其载明的土地使用权期限在合同中进行了载明，之后，因国家及达州市中心城区地下空间建设用地使用权规定的变化，2018年10月23日，煌歌公司就案涉地下空间建设用地使用权与大竹县国土资源局签订《土地使用权出让合同》中明确了该宗出让土地的用途为商业，土地使用权终止日期为2043年11月21日。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，商业、旅游、娱乐用地土地使用权出让最高年限40年。本案涉案土地性质为商业，该合同约定的土地使用权出让已达最长年限40年符合法律规定。因此，李秀江、饶琴主张要求煌歌公司赔偿减少土地使用年限的相应损失的请求不能成立，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费859元,由上诉人李秀江、饶琴负担。本判决为终审判决。审判长  段添天审判员  郭 彤审判员  侯必明二〇二〇年六月十七日书记员  黄玉沾