辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终5202号上诉人（原审被告）：王威，女，1968年8月2日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：王思聪，辽宁同方律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈阳五爱深港房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区北翰林路149号。法定代表人：杨立宏，该公司总经理。委托诉讼代理人：桂云，辽宁京阙律师事务所律师。原审被告：杨春和，男，1967年12月23日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。上诉人王威因与被上诉人沈阳五爱深港房地产开发有限公司（以下简称“五爱地产”）、原审被告杨春和租赁纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2018）辽0103民初18237号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。王威上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判或发回重审；2.本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：2014年2月被上诉人五爱地产将上诉人租赁的档口封锁导致无法使用，一审判决对该事实未予认定，因被上诉人的单方根本违约行为导致租赁合同不能履行，故应判决上诉人补缴租金及物业费的截至日期为2014年3月1日。同时，案涉档口所在的商场物业服务质量极差，应视具体情况酌减物业费。五爱地产辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求人民法院驳回上诉人的上诉请求。杨春和述称，同意王威意见。五爱地产向一审法院起诉请求：1.请求判令被告支付自2013年8月23日至2015年8月22日拖欠的租金58027元、物业费29014元以及违约金10880元，合计金额人民币97921元。2.判令被告承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2011年7月9日，原告作为甲方，被告作为乙方，沈阳五爱深港物业服务有限公司作为丙方，共同签订了《档口租赁及物业管理合同》，合同约定乙方承租甲方坐落在五爱美博时尚品牌广场2层2A053号商铺，商铺套内面积为17.27平方米，经营品种为精品针织、精品内衣、精品睡衣。租赁期限5年，自2011年8月23日起至2016年8月22日止。租金为140元/平方米/月，物业费为70元/平方米/月。商铺租金实行年缴费制，乙方应在每一租赁年度开始前三个月内向甲方缴纳下一年度的商铺租金（上打租）。乙方在签订本合同时需一次性向甲方交纳租赁保证金2万元人民币，合同期届满，乙方在不违反美博广场相关管理规定且无欠款的情况下，甲方无息全额返还租赁保证金，双方同意，该租赁保证金不具有定金性质。同时合同中还约定，有下列情况之一时，甲方有权解除合同，并追究其违约责任，其中包括乙方拖欠档口租金、管理费、赔偿金及滞纳金等其中任何一项超过15日。合同签订后，原告将档口交付被告，被告向原告交纳2万元保证金。被告自2014年3月1日起拖欠租金及物业费。辽宁金阳律师事务所受原告委托，于2015年5月9日向被告发出解约函，通知被告于本函发出之日起3日内，向五爱地产付清欠缴的商铺租金，如到期未予交纳，将依法解除合同，并采取必要的法律措施依法收回商铺、追索欠款及违约金。2015年5月11日原告将涉案档口收回。2015年5月1日沈阳五爱深港物业服务有限公司签署《债权转让书》，将被告拖欠的物业费的债权转让给本案的原告。原告在获得物业费债权让予后，于2016年3月31日、2017年2月28日先后在《辽沈晚报》刊登租赁费、物业费的催收公告，要求欠费的业主交纳租赁费、物业费。2018年12月原告为索要被告拖欠租赁费及物业费，起诉至法院。一审法院认为，原告与被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，合同合法有效，对双方均具有约束力。合同约定了原告解除合同的条件，被告自2013年8月23日起拖欠档口租金及物业费，解除合同的条件已经成就，原告有权解除合同。原告于2015年5月20日向被告发出“解约函”，通知被告于解约函发出之日起3日内，付清欠缴商铺租金，到期未交纳，将依法解除合同。该解约信函到达被告处，遭到被告拒收，故一审法院认定双方签订的《档口租赁及物业管理合同》实际于2015年5月22日解除。关于本案是否已过诉讼时效的问题。被告抗辩本案无论是租金或者是物业费的收取，均已过诉讼时效。但从本案的事实来看，2015年5月20日原告向被告发出“解约函”，虽被告拒收，原告已尽通知义务。2015年5月1日沈阳五爱深港物业服务有限公司将物业费的债权转让给原告，此后原告分别于2016年3月31日、2017年2月28日在《辽沈晚报》刊登租赁费、物业费的催收公告，2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》实施，适用新的诉讼时效，2018年12月原告在一审法院提起本案诉讼，从以上时间节点来看，原告的诉讼请求未超诉讼时效。关于债权转让。从原告提供的证据来看，沈阳五爱深港物业服务有限公司于2015年5月1日签署《债权转让书》，将被告拖欠的物业费的债权转让给原告。此后，原告分别于2016年3月31日、2017年2月28日在《辽沈晚报》发布租赁费、物业费的催收公告，在该公告中，原告不仅催收租赁费，也催收物业费，也是一种权利的昭示。此外在本案审理过程中，原告已举证《债权转让书》，该通知已到达被告，其应向原告履行物业费的债务，故对原告提出物业费的诉讼主张予以支持。关于原告主张被告给付的租金及物业费的截止时间。庭审查明的事实：双方合同解除的时间确定为2015年5月22日，故被告应给付的租金及物业费截止时间也应为2015年5月22日，原告主张的该日期之后的租赁费、物业费不予支持。关于被告主张的违约金，因在合同中对拖延租金等其他费用的违约金没有明确规定，因此对原告的该项主张不能支持。关于原告主张被告杨春和、王威共同给付拖欠的租赁费及物业费的主张，一审法院认为，原告与被告所签订的合同均系王威一人所签，原告没有提交其主张被告杨春和与王威应共同给付欠费的相关证据，故认定本案所确认的债务由被告王威承担。关于被告提出在经营期间大厅门有的被锁，商场改变格局，不断装修，导致客流量少，业户不能正常经营等问题，一审法院认为，原告的营业执照记载的经营范围之一为自有房屋租赁，原告将自有房屋租赁给被告不违反法律规定，且给部分厅门上锁也是保障装修安全所采取的相应措施，被告未提供证据证明原告曾承诺保证客流量、不能装修等内容，故被告的主张缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。一审法院判决：依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十六条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条规定，判决如下：一、被告王威于本判决发生法律效力后十日内，一次性给付原告五爱地产自2013年8月23日至2015年5月22日拖欠的租金50773.8元（2417.8元/月）、物业费25386.9元（1208.9元/月）。二、驳回原告五爱地产的其他诉讼请求。案件受理费2248元，由原告五爱地产负担545元，由被告王威负担1703元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人王威提交新的证据如下：证据一，证言4份，用以证明2014年2月案涉2A053号商铺被锁的事实。证据二，照片20张，用以证明案涉多家商铺被锁的事实。被上诉人发表质证意见如下：对证据一，我方不存在封锁案涉商铺的情形，证人均系案涉商场的租户，与案件处理结果有利害关系，证言不应采信。对证据二，档口上锁的照片并不能证明是五爱深港物业公司所为。被上诉人五爱地产提交的新证据如下：收款收据两张，用以证明2014年与2015年案涉商铺仍然产生电费，证实该商铺仍存在经营行为。上诉人发表质证意见如下：不属于二审新证据的范围，对真实性也有异议。当时商铺被封锁，不能就此认为案涉商铺存在经营行为。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人王威与被上诉人五爱地产、沈阳五爱深港物业服务有限公司之间签订的《档口租赁及物业管理合同》系基于各方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履约。上诉人王威在二审期间虽提交了四份证人证言以证明其租用的2A053号商铺被锁的事实，但该四名证人均系案涉商场中其他商铺的租户，且有本系列案件中的另案当事人，均与本案的处理结果存在利害关系，故在证实案涉2A053号商铺被锁的问题上证明力较差，同时上诉人王威亦并未向法院提交案涉商铺被锁的照片。上诉人王威虽上诉称2014年2月被上诉人五爱地产擅自将其租赁的档口封锁并导致其无法经营使用，但上诉人并未提交证实其在案涉商铺被封锁后与被上诉人五爱地产进行交涉或就此主张合法权益等证据，显然与常理不合，上诉人王威应承担对其所证明问题举证不能的后果。综上，一审法院认定2015年5月22日为案涉租赁合同的实际解除时间并无不当，对上诉人王威的该上诉请求不予支持。上诉人王威提交证据以证实其主张的物业服务差的问题并未达到足以构成根本违约且符合减免物业服务费的情形，故对该上诉请求不予支持。综上所述，上诉人王威的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2248元，由上诉人王威负担。本判决为终审判决。审判长  杨帆审判员  单立审判员  王虹二〇二〇年六月三日法官助理唐屾书记员许璐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。