宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁01民终4705号 上诉人（原审被告）：银川开源物业服务有限公司。 法定代表人：杨某。 委托诉讼代理人：徐某，宁夏观德律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：朱某，住宁夏回族自治区银川市。 被上诉人（原审原告）：张某，住宁夏回族自治区银川市。 被上诉人（原审被告）：银川市兴庆区江南水乡景园B区第三届业主委员会。 负责人：刘某。 上诉人银川开源物业服务有限公司因与被上诉人张某、朱某、银川市兴庆区江南水乡景园B区第三届业主委员会业主撤销权纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院(2019)宁0104民初4790号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问双方当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 上诉人银川开源物业服务有限公司上诉请求:一、请求依法撤销一审判决并驳回对方一审诉讼请求；二、本案上诉费由被上诉人承担。事实及理由：1、张某、朱某的撤销权已经消灭，已超过一年除斥期间。除斥期间是不变期间，不因任何事由而中止、中断或者延长，除斥期间消灭的是权利人享有的实体民事权利本身，一审法院错误的理解除斥期间的法律规定，导致作出了错误的判决；2、并非业主委员会签订的所有合同均可以由个别业主主张撤销，撤销的主体应当是业委会而不是个别业主，一审法院以个别业主的意思代表了全体业主的意思，其所作出的判决明显错误；3、原告的主体不适格，根据合同相对性原则，本案原告不是合同一方当事人，无权就合同的撤销问题进行主张，且涉案协议并不存在可撤销的条件；4、（2019）宁0104民初96号民事判决书已生效，《补充协议》合法有效，且合法有效的协议已经履行，因此开源物业不应撤离江南水乡景园B区；综上所述，原审法院认定事实错误，证据认定错误，法律适用错误，请求二审法院撤销一审判决。 被上诉人朱某辩称，对方上诉请求不成立，一审法院判决正确，请求维持原判。 被上诉人张某、银川市兴庆区江南水乡景园B区第三届业主委员会未到庭参加询问亦为提交书面答辩意见。 张某、朱某向一审法院起诉请求：1.请求撤销二被告于2018年2月6日签订的《补充协议》；2.判令被告2撤离银川市兴庆区江南水乡景园B区；3.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：原告系江南水乡景园B区业主。2014年12月26日，被告开源物业公司（甲方）与银川市兴庆区江南水乡业主委员会（乙方）签订《物业服务合同》，约定由乙方为银川市兴庆区江南水乡景园B区提供物业服务，服务内容及标准为二级，乙方交保证金200000元，甲方根据乙方3个月的表现和投入情况，三个月经考核合格后退还200000元；乙方在进场十个工作日内向甲方支付70000元办公经费，以后每年1月30日前交纳；合同期限自2015年1月1日至2017年12月31日。2017年10月3日，银川市兴庆区江南水乡业主委员会与银川市兴庆区胜利街街道办事处物业管理办公室、银川市兴庆区胜利街街道办事处景园社区居民委员会共同制定银川市江南水乡景园B区管理规约，规定：业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业或其他管理人签订物业服务合同，应当有业主委员会三分之二以上委员在场签名并加盖业主委员会印章。2017年10月18日，银川市兴庆区胜利街街道办事处景园社区居民委员会出具《关于通知贵公司物业服务合同到期函》，载明：银川开源物业服务有限公司：贵公司2015年1月1日与小区原业主委员会签订的物业服务合同将于2017年12月31日到期，因小区原业主委员会在2015年3月份解散后，胜利街物业办下文委托我社区履行业主委员会的职责，对小区物业服务工作进行监督和考核。根据《宁夏回族自治区物业管理条例》的相关规定，以及小区广大业主对物业满意度调查结果，经景园社区会议研究并报胜利街物业办同意，在合同到期后将重新选聘新的物业服务企业……我社区提前通知贵公司，在本次物业服务合同到期后，将不再续聘贵公司为本小区的物业服务企业，并根据《宁夏回族自治区物业公司条例》等法律法规的有关条款规定，将交由小区业主大会决定选聘本小区物业服务企业……请贵公司遵照合同约定，遵守法律条款，交出所欠业主委员会两年办公经费14万元。2018年1月11日，银川市兴庆区胜利街街道办事处物业管理办公室、银川市兴庆区胜利街街道办事处景园社区居民委员会、银川市兴庆区江南水乡景园B区业主大会证明：宁夏开源物业服务公司在江南水乡B区服务签订合同为三年，合同签订时间为2015年1月1日至2017年12月31日到期。2018年2月6日，被告江南水乡业委会的副主任赵海玲在未取得其他业主委员会成员同意的前提下作与被告开源物业公司作为乙方签订《补充协议》一份，约定：经甲、乙双方协商，因甲方2017年11月份才成立当选备案，为履行双方法律关系，明确甲方即江南水乡业委会成立后，合法监督指导乙方工作的责任，在上届业主委员会2014年12月26日与乙方签订的《物业合同》的基础上，甲方与乙方签订本协议。甲乙双方本协议有效期自2018年1月1日起至2019年12月31日止，本协议到期后由甲、乙双方签订新的物业合同；物业服务相关收费标准同乙方与上届业主委员会签订的物业服务费及停车费收费标准……；乙方每年将收取的停车泊位费捌万元用于本小区的各项维修，甲方不再向乙方收取任何办公经费，乙方不再向甲方交纳任何办公经费（包括前三年物业合同未支付的七万元办公经费，乙方也不在向甲方支付，该前三年所欠的七万元办公司经费也由乙方用于本小区的各项公共设施的维修和维护），除甲方基于办公用品由乙方负责外，所有的办公经费均由乙方用于小区的各项维修，服务于广大业主并由乙方负责公示。甲方业主委员会主任每月1000元工资，副主任每月500元工资，其他成员每月200元公司，含交通费、通讯费等。被告江南水乡业委会在甲方处加盖公章，赵海玲在负责经办人处签名，被告开源物业公司在乙方处加盖公章，杨某在负责人处签名。2019年1月14日，康占富、刘慎及本案原告共同起诉二被告要求确认《补充协议》无效，法院经审理认为《补充协议》不违反《中华人民共和国合同法》的效力性强制性规定，虽未经符合法律规定的过半数业主同意，但并非导致合同无效的原因。但依据《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，可以行使撤销权另行主张。故法院于2019年2月27日作出（2019）宁0104民初96号民事判决书，判决驳回原告的诉讼请求。后原告以二被告签订《补充协议》损害其权利为由诉至法院，请求判如所请。 一审法院认为，原告系江南水乡景园B区业主，为物业服务合同权利义务的实际享有者和承担者，当业主权益受到侵害，业主有权提起相应诉讼。依据法律规定，本案原告可以就涉案物业服务合同的效力提起诉讼。依据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定:选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。物业服务合同到期后,业委会是否继续选聘物业公司提供物业服务并续签物业服务合同,亦应按照前述法律规定执行。本案中，银川市兴庆区胜利街街道办事处景园社区居民委员会在物业服务合同到期前向开源物业公司发出《关于通知贵公司物业服务合同到期函》，告知被告：开源物业公司2015年1月1日与小区原业主委员会签订的物业服务合同将于2017年12月31日到期，在本次物业服务合同到期后，将不再续聘该公司为本小区的物业服务企业。2017年10月3日，银川市兴庆区江南水乡业主委员会与银川市兴庆区胜利街街道办事处物业管理办公室、银川市兴庆区胜利街街道办事处景园社区居民委员会共同制定银川市江南水乡景园B区管理规约，规定：业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业或其他管理人签订物业服务合同，应当有业主委员会三分之二以上委员在场签名并加盖业主委员会印章。之后，银川市兴庆区物业办业、业主委员会又对江南水乡景园B区业主进行入户调查，经全体业主表决，要求开源物业公司撤出小区。被告业主委员会的副主任赵海玲未征得三分之二以上委员的同意私自与开源物业公司签订《补充协议》，该行为不符合法律规定及业委会管理规约。赵海玲代表被告江南水乡业委会与被告开源物业公司签订《补充协议》程序违法，应予撤销。该《补充协议》撤销后，被告开源物业公司应撤离小区。故法院对原告要求撤销《补充协议》及要求被告开源物业公司撤离银川市兴庆区江南水乡景园B区的诉讼请求予以支持。关于被告开源物业公司已过撤销权行使期间的抗辩理由，原告已于2019年1月14日起诉要求确认《补充协议》无效，法院于2019年2月27日作出判决，判决认为原告应另行行使撤销权，并告知原告另行起诉。原告再次于2019年3月26日起诉，未过撤销权的行使期间，法院对被告开源物业公司的抗辩理由不予采信。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条、《物业管理条例》第十一条、第十二条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、撤销被告银川市兴庆区江南水乡景园B区第三届业主委员会与被告银川开源物业服务有限公司于2018年2月6日签订的《补充协议》；二、被告银川开源物业服务有限公司于判决书生效后七日内撤离银川市兴庆区江南水乡景园B区。案件受理费100元，由被告银川市兴庆区江南水乡景园B区第三届业主委员会、银川开源物业服务有限公司负担。 二审中各方当事人均未提交新证据。 二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当由业主共同决定，并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，被上诉人张某、朱某认为开源物业公司与业委会签订的《补充协议》侵害了其合法权益，应当撤销，但撤销该协议涉及其他业主的共有权益且被上诉人张某、朱某申请撤销的是《补充协议》并非业主大会或业委会的决定，其直接以其个人名义要求撤销《补充协议》，没有法律依据。另外，截止目前，《补充协议》已履行完毕，是否撤销《补充协议》已无实际意义，综上，对被上诉人张某、朱某要求撤销业委会与开源物业公司签订的《补充协议》，本院不予支持。上诉人入住涉案小区主要系基于业委会与开源物业公司签订的《补充协议》，即便协议履行完毕，上诉人是否撤出涉案小区，也应由业委会与开源物业公司协议处理，张某、朱某直接要求开源物业公司撤离涉案小区，没有法律依据。综上，上诉人银川开源物业公司的上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2019）宁104民初4790号民事判决书； 二、驳回被上诉人朱某、张某的一审全部诉讼请求。 一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，由被上诉人朱某、张某负担。 本判决为终审判决。 审判长  李山山 审判员  张旭霞 审判员  任朝霞 二〇二〇年六月十八日 书记员  李天文 附：法律相关条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百七十条第一款第（二）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； …… 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。