浙江省诸暨市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0681民初3010号 原告：冯涛，男，1989年6月24日出生，汉族，住诸暨市。 委托诉讼代理人：程鹏,浙江振邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王荣江,浙江振邦律师事务所律师。 被告：诸暨市润利房地产开发有限公司，住所地诸暨市浣东街道暨东路68号二十三层北第七、八间。 法定代表人：何利云，系董事长。 被告：浙江永利中心城投资有限公司，住所地诸暨市浣东街道暨东路68号第二十五层。 法定代表人：何利云，系董事长。。 被告：何利江，男，1969年5月28日出生，汉族，住诸暨市。 上述三被告共同的委托诉讼代理人：王素花，浙江法校（诸暨）律师事务所律师。 上述三被告共同的委托诉讼代理人：许益龙，浙江法校（诸暨）律师事务所实习律师。 原告冯涛与被告诸暨市润利房地产开发有限公司(以下至判决主文前简称润利公司)、浙江永利中心城投资有限公司(以下至判决主文前简称永利公司)、何利江商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序,审理中，依原告的申请，对被告润利公司、永利公司、何利江所有的价值人民币560万元的财产采取保全措施。本案于2020年5月7日公开开庭进行了审理。原告冯涛及其委托诉讼代理人王荣江，被告诸暨市润利房地产开发有限公司、浙江永利中心城投资有限公司、何利江的共同委托诉讼代理人王素花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告冯涛向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与被告润利公司签订的商品房买卖合同；2、判令被告润利公司返还购房款257万元整，并支付利息38,55万元（按月利率1%计，从2018年12月28日起暂计算至2020年3月27日，主张至实际款清日止）；3、判令被告润利公司承担已付购房款一倍的赔偿责任（257万元）；4、判令被告永利公司、何利江对上述第2、第3项请求承担连带清偿责任。在庭审中，原告明确第一项诉讼请求，要求解除2018年12月26日签订的商品房认购单。事实和理由：2018年12月26日，原告与被告润利公司签署商品房认购单一份，认购单约定，原告以按揭的方式向被告润利公司购买润园（永利荟）15幢101室住宅一套，该套住宅建筑面积553.09平方，总房款为457万元整。按认购单的约定，原告已于2018年12月28日前向被告润利公司支付购房款257万元（首付），剩余房款待被告润利公司通知原告后7日内签订《商品房买卖（预售）合同》，并办理银行按揭手续。后原告一直没有接到被告润利公司的通知。在多次催促、对接后，各被告于2019年9月20日与原告签订“协议”一份，其中被告润利公司在协议中承诺，原告所购房屋的网签时间最迟在2019年11月30日前，并保证在网签后能办理剩余房款的按揭手续。后被告再次食言，至2019年11月30日后也未能与原告签约，原告在百般无奈的情况下，去向房管部门咨询了解，后得知该套房屋被告润利公司早在2018年3月份就已销售给了他人。综上，原告认为，被告润利公司在2018年12月26日与原告签订“商品房认购单”时，故意隐瞒了所售房屋已出卖给第三人的事实，在原告催促大半年后，即在2019年9月20日签订“协议”时，也没有向原告说明情况，其“一房两卖”的行为已构成欺诈。该纠纷虽经原、被告双方多次协商，但未果。现因原告的购房目的已无法实现，故原告诉至法院，要求支持原告之诉请。 被告润利公司、永利公司、何利江共同答辩称，同意解除双方于2018年12月26日签订的商品房认购单，但商品房认购单是商品房预约合同，而不是商品房买卖合同，通过原告提供的商品房认购单、协议可以充分证实双方应另行签订商品房买卖合同，本案原告也承认商品房买卖合同还未签订，故本案不适用《最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定，原告主张被告承担一倍的赔偿责任是没有法律依据的，原告的诉讼请求应当予以驳回，被告永利公司、何利江不应承担赔偿责任。原告要求被告承担自付款之日起按月利率1%计算的利息约定过高的，根据有关法律规定和案例，被告仅需返还预付购买款银行贷款利率计算的利息，而不是按月利率1%计算的利息。 原告冯涛为证实其主张的事实，向本院提供下列证据， 1、商品房认购单一份、收据二份，以证明2018年12月26日原告向被告润利公司购买润园永立荟15幢101室住宅一套，对原告所认购的住宅房号、面积、总价款以及付款方式作了明确约定，原告按照认购单的约定，在2018年12月28日前向被告润利公司支付15幢101室首付款257万元的事实。冯佳盈与冯涛系夫妻关系，其身份关系由结婚证予以证实； 2、协议一份，以证明：（1）原告多次催促后，被告润利公司向原告作出了承诺，承诺原告所购买的润园永立荟15幢101室房屋的网签时间最迟到2019年11月30日前，并且保证原告所购买的房屋能在2019年11月30日前办理银行按揭手续。（2）根据协议书第五条约定，原告要解除商品房买卖合同时，被告润利公司应当全额退还房款，并支付自购房款支付至日起按月利率1%计算的利息。（3）被告永利公司、被告何利江自愿对被告润利公司的债务承担连带责任。 3、网签登记信息一份（当庭提交），以证明被告润利公司一房二卖，对原告实施欺诈，被告润利公司在2018年5月31日就涉案房屋永立荟润园15幢101室出卖给了其他人，并办理了商品房网签备案手续。 上述证据经质证，被告经质证无异议，本院予以确认。 本院经审理认定事实如下：2018年12月26日，被告润利公司作为开发商，原告作为认购客户签订商品房认购单，认购标的（与本案有关条款）：1、客户认购住宅房号：润园（永利荟15幢101室），该住宅建筑面积553.09平方米。3、认购客户采用按揭付款方式。4、该住宅及（地下车位）（储藏室）合计成交签约总价为人民币肆佰伍拾柒万元整。认购约定：1、客户认购商品房，须支付购房定金人民币：2018年2月28日前支付贰佰伍拾柒万元整首付，剩余部分办理按揭手续，认购客户接到开发商签约通知后7日内签订《商品房买卖（预售）合同》，并按照本认购单约定的签约成交价格和付款方式支付应付购房款和办理有关手续（含贷款手续）。认购客户逾期未办理签约手续及其他手续和支付应付购房款的，开发商有权解除本认购单，将该商品房另行处置，客户已付购房定金不予退还。2、自本认购单生效之日起，在双方约定的签约日期前，开发商应保留该商品房，否则开发商双倍返还购房定金给客户。3、开发商不认可和不受理本认购单的更名和转让。4、签订本认购单时客户已对购买商品房的所有相关信息作了充分了解。5、本认购单一式二份，认购客户和开发商各执一份，均具有同等效力；本认购单自认购客户签字并支付购房定金，开发商签字并盖章之日起生效。认购客户冯涛签字，润利公司销售经理签字确认。原告之妻冯佳盈于2018年12月26日、12月28日分别交意向金93万元、164万元。2019年9月20日，原告作为甲方与被告润利公司作为乙方，被告永利公司作为丙1，被告何利江作为丙2签订协议一份，内容如下：2018年12月26日,甲方向乙方认购了润园(永利荟)15幢101室住宅(以下简称该住宅),经友好协商各方达成如下协议：一、该住宅建筑面积553.09平方米。该住宅及（地下车位）（储藏室）合计成交签约总价为人民币肆佰伍拾柒万元整。2018年12月28日前已支付人民币贰佰伍拾柒万元,剩余人民币贰佰万元办理按揭手续。二、乙方承诺网签时间为2019年11月30日前;三、甲方已准备完毕办理按揭的所有手续材料,乙方承诺确保能在2019年11月30日前办理该商品房按揭手续。四、不管任何原因,如逾期未能办理按揭手续的,甲方有权选择解除合同退房或继续履行合司。五、甲方选择解除合同退房的,乙方应当在甲方通知退房之日起30日内将甲方已付全部房款一次性退还甲方,并承担自支付之日起按月息1分计算的利息。六、甲方选择继续履行合同的,乙方应当额外支付甲方首付款自2019年12月1日之日起到办理按揭手续日止的按月息1分计算的利息。七、丙方自愿为乙方履行润园(永利荟)15幢101室住宅买卖所产生的全部债务承担连带保证责任,保证期间为2年。八、未尽事项,各方另行协商；九、本协议一式三份,三方各执一份,自三方签字或盖章后生效。到期后，被告润利公司仍未与原告签订正式的《商品房买卖合同》。还查明，被告润利公司已将案涉房屋出售给案外人。 本院认为，原告冯涛与被告润利公司签订的商品房认购单及原告冯涛与被告润利公司、永利公司、何利江签订的协议书系各方当事人的真实意思，内容也未违反法律、行政法规的强制性规定，依法具有法律效力。本案争议焦点之一，商品房认购单能否认定为商品房买卖合同？根据《最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、定购、预定等协议具备商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。而根据《商品房销售管理办法》第十六条之规定，商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人的名称或者姓名和住所，（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。但本案原告冯涛与被告润利公司之间的商品房认购单仅对双方当事人的姓名或名称，商品房的基本情况（包括房号、建筑面积）、房屋价款作了约定，但对商品房单价、交付时间、付款时间、办证时间、违约责任等诸多直接影响双方当事人权利义务的重要条款在未作约定，且双方当事人在商品房认购单中没有明确约定，属于未决条款，需在签订正式合同时协商一致达成。事实上，双方在认购单及2019年9月20日的协议中所用的词语均表达为认购，且商品房认购单上也明确认购客户接到开发商签约通知后7日内签订《商品房买卖（预售）合同》，并按照本认购单约定的签约成交价格和付款方式支付应付购房款和办理有关手续（含贷款手续），故双方签订的商品房认购单的目的是为了签订商品房买卖合同，且原告向被告缴纳的款项也是意向金，并非购房款，故双方签订的商品房认购单应认定为预约合同。而预约合同是当事人约定将来订立一定合同的合同；本合同是为了履行预约合同而订立的合同。预约合同与与本合同具有不同的性质和法律效力。预约合同当事人的义务是订立本合同，所以，当事人一方只能请求对方订立合同，而不能依预约的本合同内容请求对方履行。故本案商品房的认购单和正式的商品房买卖合同之间系预约合同和本约合同的关系，签订商品房的认购单的目的是为了约束双方的交易行为，约定将来签订正式合同。原、被告在庭审中明确陈述双方并未订立正式的商品房买卖合同，被告润利公司也已自认将涉案的商品房已出售给案外人，买卖合同的目的已经不能实现，原告起诉要求解除商品房认购单，被告也同意解除，故双方签订的商品房认购单应予解除。本案争议焦点之二，关于违反预约合同应承担的法律后果？根据《最高人民关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、定购书、预定书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”因本案被告润利公司违反预约合同约定将涉案商品房出售给案外人，原告要求解除预约合同并主张损害赔偿的，本院予以支持。鉴于双方对退房造成损失已作约定，故对原告主张的损害赔偿按2019年9月20日原告与三被告签订的协议处理，由被告润利公司返还原告意向金，并支付自支付之日起按月息1分计算的利息，被告永利公司、何利江对上述款项承担连带清偿责任。本案争议焦点之三，对原告要求被告承担已付购房款一倍的请求能否支持？根据《最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。根据此条的规定，原告要求赔偿的前提是双方签订了正式的《商品房买卖合同》，但本案原、被告双方签订的是预约合同，故其的损害赔偿责任应以信赖利益为主，因本案当事人已对原告选择退房，被告应支付赔偿责任作了约定，故本院按双方约定，故对原告再要求被告承担已付购房款一倍的请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条，《最高人民关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下: 一、确认原告冯涛与被告诸暨市润利房地产开发有限公司于2018年12月26日签订的商品房订购单解除； 二、被告诸暨市润利房地产开发有限公司应返还原告冯涛意向金2570000元，并支付以930000元为基数自2018年12月26日起、以1640000元为基数自2018年12月28日起，均至款付清之日止按月利率1%计算的利息损失，款限本判决生效之日起十日内付清； 三、被告浙江永利中心城投资有限公司、何利江对上述第二项债务承担连带清偿责任； 四、驳回原告冯涛的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50479元，依法减半收取25239.50元，财产保全费5000元，合计30239.50元，由原告冯涛负担13680元，被告诸暨市润利房地产开发有限公司负担16559.50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  杨秀丽 二〇二〇年六月二十五日 书记员  杨 琼