江西省南昌市东湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0102民初9985号 原告：深圳第一亚太物业管理有限公司江西分公司，住所地：江西省南昌市红谷滩新区华南城内，统一社会信用代码：913601255736160486。 负责人：张文鸿，职务：总经理。 委托诉讼代理人：胡欣，系江西人民律师事务所律师，执业证号：13601201111497525。 委托诉讼代理人：王玲玲，系江西人民律师事务所律师，执业证号：13601201711911039。 被告：李厚祥，男，1992年3月5日生，汉族，住江西省吉安市万安县。 委托诉讼代理人：闵康，系江西振宇律师事务所律师，执业证号：13601199710201238。 原告深圳第一亚太物业管理有限公司江西分公司（以下简称“深圳亚太物业”）诉被告李厚祥物业服务合同纠纷一案。本院于2019年9月9日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告深圳亚太物业的委托诉讼代理人王玲玲、被告李厚祥及其委托诉讼代理人闵康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告深圳亚太物业诉称，被告购买了南昌华南城二期住宅21#楼1单元1401室房产，建筑面积为93.53平方米。根据《南昌市商品房买卖合同》及《前期物业服务合同》约定，由原告为被告房屋所在地提供物业管理服务，物业管理服务费标准为2.3元/月/平方米，被告须于每月8日前向原告缴付当月的物业管理费，每逾期一天，须按欠付金额的千分之三支付违约金直至付清之日止。自2016年1月起，被告一直未缴纳物业管理费，原告多次催讨未果，故诉至法院，请求判令：1、被告缴纳所欠物业管理费8507.15元（欠费期间2016年1月至起诉之日）；2、被告支付所欠物业管理费自2016年1月1日至付清之日止的逾期违约金2633.5元（按日千分之0.5计算，暂计算至2019年8月8日）。3、本案诉讼费由被告承担。 被告李厚祥辩称，1、九珑府和隆祥苑属同一小区，应该同区同价，应当按统一标准缴纳物业费，公平对待所有业主，希望法院多做些工作，若按九珑府1.8元/平方米/月的收费标准就缴纳物业费。2、原告以欺骗的方式与被告签订合同，隆祥苑不是一个单独的小区，隆祥苑与九珑府之间只有一个栅栏，九珑府是1-14栋，隆祥苑是15-22栋。隆祥苑只有八栋房屋，没有任何公益性文体设施，前期物业服务合同是原告和开发商恶意串通，损害了第三方的利益，是无效的合同，从规划局和住建局的回复，可看出九珑府和隆祥苑同属D04地块，作为同一小区来统筹规划的，原告明知这种情况，为了达到向业主收取高标准物业费，恶意隐瞒，被告不是在平等自愿的基础签订合同，应当撤销2.3元/平方米/月的收费标准，要求按九珑府1.8元/平方米/月缴纳物业费。3、原告并未完全履行物业服务义务，没有物业用房，没有幼托，高收费不符合市场规律。物业收费构成包含公用设施的保洁维护的开支，正是因为有这些设施，才能收取相应的费用，既然原告已经向九珑府业主收取了文体设施的开支，就不应该向隆祥苑业主收取该笔费用。原告虚假上报材料，骗取荣誉，要求原告提高物业服务，完善各项措施。4、按照原告与开发商签订的额物业服务合同截止到2019年6月30日，即使合同有效，原告诉请的截止点也有问题，请法院作出相应的裁决。 经审理查明，2015年5月5日，被告与南昌华南城有限公司签订《南昌市商品房买卖合同》，约定：被告购买该公司开发的位于南昌市红谷滩新区房屋，建筑面积为93.53平方米。该合同中第二十二条约定：本合同连同附件共29页，一式五份，具有同等法律效力。该合同附件五约定前期物业管理由选聘的原告提供，物业管理公共性服务收费标准为2.3元／平方米建筑面积；前期物业管理服务内容：房屋共用部位的维护和管理；房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；环境卫生；保安；物业服务收费标准：2.3元／平方米；已交付但未入住使用的房屋，按第一年50%，第二年起按100%比例交纳物业管理服务费。2014年11月6日，南昌华南城有限公司（甲方）与深圳亚太物业（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对隆祥苑小区（南昌华南城一期住宅南区）提供前期物业管理服务，乙方提供的前期物业服务包括：物业共用部位的日常维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理等。2015年8月14日，被告办理收房入伙手续，并交纳了至2015年12月底的物业费。此后，被告未再交纳物业费，故原告诉至本院。 另查明，庭审中，被告提交了南昌市城乡规划局《关于红谷滩“隆祥苑”小区与“九龙府”小区是否为同一个小区的复函》（洪规函[2018]148号），载明：经核实，华南城D04地块分一期、二期建设，其中一期北区“九珑府”小区于2013年办理规划验收手续，二期南区“隆祥苑小区于2015年办理规划验收手续，符合规划要求。”。同时，被告提供红谷滩住建局于2018年5月23日向红角洲管理处出具的《关于核实隆祥苑是否为独立小区的回复》，载明九珑府和隆祥苑同属于D04地块的南北区，不是独立小区。被告据此证明九珑府的物业服务合同及价格理应覆盖隆祥苑的业主。此外，原告提交涉案小区实景视频、物业与消防部门在隆祥苑小区现场宣传消防知识及演练的文件与照片、隆祥苑小区电梯维保记录、隆祥苑小区园林绿化养护及消杀记录、南昌市物业管理协会下发的《关于通报表彰2017年度南昌市物业管理示范项目的通知》、《关于通报表彰2017年度南昌市优秀物业服务从业人员的通知》、南昌市公安局红谷滩分局下发的《关于表彰命名红谷滩新区2017年第二季度“平安创建治安防范星级小区”的决定》等证据，原告以此证明其提供了相应的物业服务。 上述事实，有商品房买卖合同、前期物业服务合同、入伙手续会签表及原、被告的当庭陈述等证据在案予以佐证。 本院认为，被告具有完全民事行为能力，其自愿与案外人南昌华南城有限公司签订的《南昌市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，合同附件系案涉商品房买卖合同的组成部分，根据该合同第二十二条的约定，具有同等法律效力，故案涉《南昌市商品房买卖合同》附件五《前期物业管理》对双方当事人具有法律约束力。原告系南昌华南城有限公司前期选聘的物业公司，根据案涉《南昌市商品房买卖合同》附件五《前期物业管理》的约定，原告负有对物业共用部位、共用设施设备的日常维护和管理及安保绿化等义务，原告已为隆祥苑小区提供物业管理服务至今。被告作为买受人（业主），理应按照商品房买卖合同附件五《前期物业管理》中约定的物业服务收费标准2.3元/平方米缴纳物业费。被告在物业管理活动中亦实际按2.3元/平方米的标准缴纳了部分物业费。经核算，被告应支付原告2016年1月至2019年7月期间的物业费8604.76元，原告主张8507.15元，于法不悖，但结合本案具体案情，被告提出的物业服务不到位问题，其提供的光盘所反映的情况仅能反映小区某一特定时间段的局部状况，而不能反映近几年来原告物业管理服务的全况，考虑到原告在物业服务中的特殊性，在履行义务的过程中未完全尽到管理之责，本院依法酌情核减为8082元。原告主张逾期违约金，本院不予支持。原告与南昌华南城有限公司签订的《前期物业服务合同》不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效的情形，故被告提出的《前期物业服务合同》无效的抗辩理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第一款第五项之规定，判决如下： 一、限被告李厚祥于本判决生效后五日内一次性支付原告深圳第一亚太物业管理有限公司江西分公司物业管理费8082元（自2016年1月起至2019年7月止）。 二、驳回原告深圳第一亚太物业管理有限公司江西分公司的其他诉讼请求。 如果被告李厚祥未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费80元，由被告李厚祥承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。在上诉期满后七日内向南昌市中级人民法院缴纳上诉费，逾期视为放弃上诉。 审 判 长  曾 群 人民陪审员  张桂荣 人民陪审员  万国珍 二〇二〇年六月二十九日 书 记 员  吴 琴 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务: (一)遵守管理规约、业主大会议事规则; (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度; (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定; (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金; (五)按时交纳物业服务费用; (六)法律、法规规定的其他义务。