湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终12573号上诉人（原审被告）：武汉市洪山区青菱街红霞村民委员会，住所地湖北省武汉市武昌白沙洲大道9号。负责人：万建平，该村委会主任。委托诉讼代理人：孙滔，湖北文光律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：崔加美，女，1981年3月6日出生，汉族，住安徽省安庆市宿松县。原审第三人：武汉超级梦想家房地产投资有限公司，住所地武汉市江岸区建设大道648号联合大楼A座雷王金融中心第11层1103室。法定代表人：熊阳，该公司总经理。上诉人武汉市洪山区青菱街红霞村民委员会（以下简称红霞村委会）与被上诉人崔加美、原审第三人武汉超级梦想家房地产投资有限公司（以下简称梦想家公司）房屋买卖合同纠纷一案。不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2019）鄂0111民初2905号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月11日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。红霞村委会的上诉请求：1.一审判决认定事实不清，适用法律错误，撤销一审判决，依法改判；2.一、二审诉讼费用全部由崔加美承担。事实与理由：一、一审法院认定涉案房屋无法贷款的事实，以及认定该事实为红霞村委会与崔加美之间解除合同的事由是错误的。1.涉案房屋同类型的其他商铺有很多在汉口银行已办理出贷款,并不是不能贷款。在一审庭审中，红霞村委会向法庭出示了部分已贷款放款的记录，虽然出示的已放款的贷款人并非梦想家公司的客户，该商铺是梦想家公司之商铺销售代理商销售的客户，但是，该已贷款的客户是购买华中城的商铺，与涉案房屋是同类型的商铺。2.关于华中城商铺对外销售贷款的问题，针对华中城商铺未办理土地出让手续暂时无法办理不动产权证的情况，红霞村委会及关联公司与汉口银行、武汉农村商业银行在商铺销售之前已签订关于贷款及担保合同，银行方面已明确可以贷款，而且也确实已放贷。3、根据崔加美的一审举证材料以及红霞村委会的一审举证材料，可以明确双方解除合同的事由是崔加美的反悔要求退铺，而非无法贷款。一审法院认定无法贷款的事实以及将无法贷款作为合同解除的事由是错误的。二、一审法院评判涉案房屋已解除的观点是错误的。1.情况说明是红霞村委会要求梦想家公司退还涉案房屋已收取的7000元佣金手续，并非红霞村委会同意与崔加美解除合同合意的成立。根据红霞村委会与梦想家公司2018年2月5日签订《华中城商铺项目独家代理销售合同》内容，涉案房屋退铺，梦想家公司须退还红霞村委会已支付的佣金，涉案房屋的佣金已支付77000元。由于涉及这笔已支付的佣金，所以，红霞村委会与崔加美就解除合同退还多少款项的问题未达合意，因此红霞村委会与崔加美之间达成解除合同的合意并没有成立。2.涉案房屋的合同解除属于协商解除，协商解除须在合同订立方式上，要通过要约和承诺的方式订立，并且，在合同的内容上要具体确定。即使红霞村委会有解除合同的合意，但是未就解除合同的返还数额形成一致意思表示，红霞村委会与崔加美之间协商解除的合意同样未成立。3.合同协商解除在法律属性上系当事人意思自治的范畴，不属于人民法院裁决的范围。综上所述，请求撤销一审判决，或依法改判。崔加美辩称：涉案房屋不能贷款，要求退钱，对方也同意退款了，还有10万元未退。崔加美向一审法院提出诉讼请求：1.判令红霞村委会立即向崔加美返还购房款100000元并支付利息损失暂计97.67元（从2019年1月24日起暂计至起诉之日，按年息6%计，利息暂为97.67元，实际利息损失计算至本息清偿之日止）、违约金7700元；2.判令红霞村委会向崔加美加倍返还定金20000元；3.本案诉讼费由红霞村委会承担。一审法院认定事实：2018年10月14日，崔加美（乙方）与红霞村委会（甲方）签订了《华中城认购协议》，协议约定：崔加美认购红霞村委会的华中城商铺，实测建筑面积为34.14平方米，认购房价实收单价为22554元/平方米，实收总价为770000元，定金为20000元，付款方式为贷款（22554元）。协议条款第一条约定：乙方在充分了解其所认购商铺和认同甲方所提供的《武汉市存量房买卖合同》样本及补充条款的前提下自愿认购该商铺并承诺不再换房，乙方对《武汉市存量房买卖合同》及其补充条款的内容没有异议。如乙方的付款方式为向银行申请按揭付款，则乙方在签署本认购合同时，对甲方在签约须知中列明的银行贷款条件及资料均已清楚并已认可。在签订《武汉市存量房买卖合同》当日，乙方承诺带齐银行按揭所需全部资料。协议条款第四条约定：乙方需在签订《华中城认购协议》之日起7日内签署《武汉市存量房买卖合同》，并提供完毕银行按揭贷款申请手续，否则，逾期未办理完毕银行按揭贷款手续的，视为乙方无须办理银行按揭贷款，乙方须一次性付清余款并按余款的千分之一向甲方支付滞纳金，《武汉市存量房买卖合同》继续履行；逾期10天以上视作乙方违约，甲方有权不退还乙方定金，乙方所付剩余首付款无息退还，且甲方可另行处理该商铺。（乙方实际按揭年限、按揭利率、按揭成数以银行最终审批为准。）签订《华中城认购协议》当日，崔加美向红霞村委会支付定金20000元。2018年10月23日，崔加美（乙方）与红霞村委会（甲方）签订了《武汉市存量房买卖合同》，合同第一条约定：甲方所有的房屋坐落于武汉市青菱乡红霞村、武咸公路以东华中城16栋1-6号，为框架结构，建筑面积34.14平方米。合同第二条约定：经甲、乙双方协商一致，上述房屋交易成交单价为人民币22254.19元/平方米；成交总价为人民币770000元。合同第三条约定：乙方采取贷款方式付款。乙方在签订本合同当日已付房款500000元，余款270000元贷款。若因乙方申请的贷款无法获得银行审批，乙方应在贷款未获审批之日起10日内一次性付清余款。合同第四条约定：甲方应在收到乙方全部房款10日内，将房屋交付给乙方。甲方保证上述房屋权属清楚，如甲方有设定抵押、按揭、租赁等行为应告知乙方，并自行约定解决。合同第五条约定：甲方逾期不交付房屋给乙方，乙方不解除合同的，甲方每逾期一日，按照全部房款的0.03%向乙方支付违约金；乙方解除合同的，甲方应退还乙方所付房款，并按全部房款的1%向乙方支付违约金。合同第六条约定：乙方逾期不交付全部房款给甲方，视为不履行合同，甲方不解除合同的，每逾期一日按全部房款的0.03%向甲方支付违约金；甲方解除合同的，由乙方承担房屋转移过户中甲、乙双方缴纳的全部税费，并按全部房款的1%向甲方支付违约金。合同第七条约定：甲方收到购房全款之后到相关部门办理房地产转移过户手续，相关办证进度以房产、土地部门办理时间为准，办理转移过户手续应缴纳的有关税费，按国家、省、市政策规定由甲、乙双方各自承担，或由双方另行约定。签订《武汉市存量房买卖合同》当日，崔加美向红霞村委会支付了480000元。2019年1月2日，崔加美向红霞村委会提交一份手写版《退铺申请》，载明：“本人崔加美（身份证：）于2018年10月23日购买华中城16-1-6号铺，已付房款500000元。现因个人原因申请退款500000元，请贵公司批准。（扣除1%违约金，即7700元，余492300元请于15个工作日内，即2019年1月23日前，退款至本人汉口银行。）”2019年1月9日，红霞村委会向梦想家公司作出《情况说明》，载明：“关于业主：崔加美，华中城商铺16-1-6，由于业主反悔申请退铺，总房价770000元整，首付款500000元整，业主申请退首付款500000元，按合同约定扣除总房价1%违约金7700元整。村委会同意退款，由武汉超级梦想家房地产投资有限公司按合同约定办理退单手续。”2019年1月21日，崔加美向红霞村委会补交一份打印版《退铺申请》，载明：“本人崔加美（身份证号：）于2018年10月23日购买华中城商铺16-1-6，由于本人反悔申请退铺，总房价770000元，首付款500000元整，本人申请退首付款500000元，按合同约定扣除总房价1%违约金7700元，扣除违约金后人民币492300元整。”崔加美在该打印版《退铺申请》上签字并按捺手印。2019年1月31日，红霞村委会退还崔加美购房款400000元。另查明，2018年2月5日，红霞村委会（甲方）与梦想家公司（乙方）签订《华中城商铺项目独家代理销售合同》，合同第一条约定：甲方委托乙方为该项目华中城一层及二层部分商铺【具体房屋的户型、面积（华中城项目商铺1号、2号、3号、9号、10号、15号、16号、27号、28号楼部分一层商铺，合计87套，面积4810.64平米；5号、7号楼部分二层商铺，共计145套，面积3598.43平米。总计232套，共计总面积8409.07平米，最终以核算的实际面积为准）】提供营销代理服务，并促成甲方与乙方招揽的客户签订《武汉市存量房买卖合同》及其附件、附录等相关合同文件，实现甲方出售房源的目的。乙方为该合作房源的唯一的营销代理合作方。再查明，“华中城商铺”系红霞村委会名下的集体资产，土地性质为国有划拨土地，其中已出售的678间商铺，已办理个人房产证，剩余1221间，均未办理个人房产证。2018年6月4日，红霞村委会（受让人）与武汉市国土资源和规划局（出让人）签订《国有建设用地使用权出让合同》（编号为HS-2018-B001），红霞村委会向武汉市国土资源和规划局缴纳土地出让金，对上述已出售的678间“华中城商铺”补办土地出让手续，至此该部分商铺的土地性质转变为“出让”，用途为“商服用地”，可办理不动产权证。截止崔加美申请退铺之日，崔加美购买的“华中城16-1-6号商铺”，未办理土地出让手续，无法办理按揭抵押贷款，暂时无法办理不动产权证。以上事实，有崔加美、红霞村委会及梦想家公司的当庭陈述，崔加美、红霞村委会提交的《武汉市存量房买卖合同》、规划设计条件（现状），崔加美提交的《华中城认购协议》、银行凭证、手写版《退铺申请》、《国有建设用地使用权出让合同》，红霞村委会提交的打印版《退铺申请》、40万元的退款凭证、财务凭证及发票、武汉市国有建设用地供地方案批复、武汉市会议纪要、2017年第28批国有建设用地供地方案汇总表、规划设计条件（现状），梦想家公司提交的《情况说明》等证据予以证明。针对崔加美的诉讼请求，根据崔加美、红霞村委会及梦想家公司的质证、答辩及辩论意见，一审法院评判如下：关于合同解除。首先，崔加美与红霞村委会签订的《武汉市存量房买卖合同》系当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。崔加美、红霞村委会双方均应按合同的约定履行各自的义务，故对崔加美认为合同无效的抗辩意见，不予支持。其次，红霞村委会辩称崔加美、红霞村委会未就合同解除达成合意，也未就违约责任及退铺金额达成一致意见。本案中，2019年1月2日崔加美向红霞村委会提交《退铺申请》、2019年1月9日红霞村委会向梦想家公司作出《情况说明》要求梦想家公司为崔加美办理退铺、2019年1月31日红霞村委会向崔加美返还400000元房款等一系列事实可知崔加美、红霞村委会就涉案合同已达成解除合意，且合同已于2019年1月9日解除，故对红霞村委会认为合同未解除的抗辩意见，不予支持。对红霞村委会认为返还金额未达成协议的抗辩意见，予以支持。同时，崔加美亦就返还金额问题提出相应诉讼请求，故崔加美、红霞村委会提交的《退铺申请》及梦想家公司《情况说明》中载明的“按合同约定扣除总房价1%违约金7700元”并未得到崔加美、红霞村委会双方的认可，双方未就退款的最终金额形成解除合同条款，故合同解除后，双方应根据合同约定确定违约责任及退款的金额。本案中，崔加美提出退铺申请的原因是案涉商铺无法办理贷款，而无法办理贷款的原因不在崔加美。根据合同约定，崔加美的付款方式是贷款，当贷款无法获得银行审批时，崔加美才应一次性付清余款。故本案中，合同无法继续履行的原因是案涉商铺不能办理贷款，而不是贷款未通过时崔加美未支付全部房款。因此，崔加美并无违约行为，且双方已达成解除合同的合意，故红霞村委会应于合同解除之日向崔加美返还500000元房款。本案中红霞村委会实际仅返还崔加美已付房款400000元，故红霞村委会还应向崔加美返还100000元购房款。崔加美诉请的利息系红霞村委会占用应向崔加美返还的100000元房款给崔加美造成的实际损失，故对崔加美诉请红霞村委会支付利息的诉讼请求，予以支持。同时，案涉合同虽已于2019年1月9日解除，但崔加美对红霞村委会于2019年1月31日返还400000元的行为并无异议，故以2019年2月1日作为计算利息的起算点，以银行同期贷款利率作为计算标准计算红霞村委会应支付的利息。关于违约责任。根据涉案合同对违约金的约定，崔加美并未向红霞村委会支付全部的购房款，合同尚未履行至红霞村委会向崔加美交付房屋的环节，红霞村委会不存在合同约定的违约情形，故对崔加美要求红霞村委会负担违约金7700元的诉讼请求不予支持。关于定金问题。涉案合同中没有定金条款，定金20000元仅在《华中城认购协议》中存在相关约定。据此可知本案中所涉定金仅作为签订涉案合同的担保，其对债务的担保作用在崔加美、红霞村委会签订《武汉市存量房买卖合同》时即得以实现，且定金20000元已实际转为购房款。故对崔加美诉请红霞村委会加倍返还定金20000元不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第九十三条、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、武汉市洪山区青菱街红霞村村民委员会于本判决生效之日起十日内向崔加美返还购房款100000元；二、武汉市洪山区青菱街红霞村村民委员会于本判决生效之日起十日内向崔加美支付利息（利息计算以100000元为本金，以银行同期贷款利率为标准，从2019年2月1日起至一审法院判决指定还款之日止）；三、驳回崔加美的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2856元，由武汉市洪山区青菱街红霞村民委员会负担2237元，由崔加美负担619元。本院二审期间，双方均没有提交新证据，本院对一审法院审理查明事实予以确认。本院认为，2018年10月23日，崔加美与红霞村委会签订的《武汉市存量房买卖合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。合同履行中，因截止崔加美申请退铺之日，崔加美购买的“华中城16-1-6号商铺”，未办理土地出让手续，崔加美无法办理按揭抵押贷款，合同约定崔加美采取贷款方式付款的合同目的无法实现，合同实际不能履行，致双方经协商后，红霞村委会为崔加美向梦想家公司作出《情况说明》，明确表明红霞村委会同意退款，由梦想家公司按合同约定为崔加美办理退单手续。2019年1月31日红霞村委会向崔加美返还400000元房款，至此，双方合同实际已解除。由于红霞村委会未向崔加美返还剩余房款，导致双方发生纠纷。红霞村委会上诉认为崔加美可以办理按揭抵押贷款，但未提供其于截止崔加美申请退铺之日前，崔加美购买的“华中城16-1-6号商铺”已经办理土地出让手续的证据予以证实，其该上诉理由缺乏事实依据不能成立，本院不予采信。对红霞村委会认为一审判决认定涉案房屋已解除的观点是错误的上诉理由，其该理由与其为崔加美向梦想家公司出具《情况说明》，以及其向崔加美返还400000元房款的行为不相符合，自相矛盾，且红霞村委会与梦想家公司之间的关系，不影响红霞村委会与崔加美之间的关系，梦想家公司是否须退还红霞村委会已支付的佣金，与红霞村委会应退还崔加美房款之间无必然因果关系，红霞村委会认为合同协商解除在法律属性上系当事人意思自治的范畴，不属于人民法院裁决的范围与相关法律规定不符，红霞村委会该部分上诉理由缺乏事实和法律依据均不能成立，其上诉请求本院不予支持。综上，红霞村委会上诉理由缺乏事实和法律依据不能成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2856元，由武汉市洪山区青菱街红霞村民委员会负担。本判决为终审判决。审判长  陈继红审判员  李 文审判员  叶 欣二〇二〇年六月一日书记员  张 欣