北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终2918号上诉人(原审被告)：北京中原房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街20号联合大厦10层。法定代表人:赖国强，董事长。委托诉讼代理人：李斌，男，该公司职员。被上诉人(原审原告)：盛颖莉，女，1990年11月6日出生。原审被告：李继忠，男，1968年5月3日出生。原审被告：梁晓将，男，1989年1月16日出生。上诉人北京中原房地产经纪有限公司（以下简称中原房地产公司）因与被上诉人盛颖丽、梁晓将、李继忠房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初32623号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。中原房地产公司上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回盛颖丽针对中原房地产公司的诉讼请求；2．本案诉讼费由盛颖丽负担。事实和理由：一审法院认定事实错误。虽然中原房地产公司签署《北京市房屋租赁合同》时未能提供有效的授权委托书，事后也未能及时取得李继忠、梁晓将的授权委托书，但是涉诉《北京市房屋租赁合同》已经履行完毕。中原房地长公司认为合同履行涉及的各方已经对于中原房地产公司员工代为签署合同的行为默许，形成了事实上的委托。盛颖丽并未将押金交给中原房地产公司代管或者由中原房地产公司代为转付，因此，中原房地产公司不应承担偿还押金的义务。盛颖丽辩称，同意一审判决，不同意中原房地产公司的上诉请求。李继忠、梁晓将未发表意见。盛颖丽向一审法院起诉请求：1．判令李继忠、梁晓将退还盛颖丽房屋押金6300元及利息（从2019年1月9日计算至实际还款日，按照同期银行活期利率计算）；2．判令李继忠、梁晓将承担租赁房屋期间的维修费用2190元；3．判令李继忠、梁晓将承担违约责任，向盛颖丽支付6300元；4．判令中原房地产公司退还佣金并就上述三项请求承担连带责任。一审法院认定事实：2018年1月，中原房地产公司员工赵树峰代理李继忠作为甲方与盛颖莉作为乙方签订了《北京市房屋租赁合同》，中原房地产公司亦作为居间人、丙方在合同中盖章。该合同约定，乙方承租甲方位于×号房屋，房租租赁期限自2018年1月10日至2019年1月9日，共计12个月，房屋租金为6300元/月，押金为6300元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。甲乙双方应共同保障该房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态，对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后的7日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。甲方不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的，甲方应按月租金的100%向乙方支付违约金。丙方提供虚假信息、隐瞒重要事实或有恶意串通行为的，除退还已收取的佣金外，还应赔偿由此给甲方或乙方造成的损失。合同签订后，中原房地产公司员工赵树峰向盛颖莉交付了租赁的房屋。后，赵树峰通过微信告知盛颖莉将房租及押金付给梁晓将，盛颖莉遂向梁晓将支付了押金6300元及一年的房租。合同一年的履行期满后，盛颖莉搬出涉案房屋，并将钥匙交还给梁晓将指定的人，但押金一直未予退还。一审庭审中，盛颖莉主张，因为房屋存在漏水其维修房屋花费了2190元，但称，维修并未告知中原房地产公司、李继忠、梁晓将。盛颖莉另主张，涉案房屋因漏水、暖气不热等无法正常使用，中原房地产公司、李继忠、梁晓将应承担违约责任。盛颖莉并称，在签订合同时，中原房地产公司向其出示了涉案房屋的房产证复印件、李继忠身份证复印件及2017年李继忠委托他人出租房屋的授权委托书复印件，中原房地产公司对此不予认可，不认可上述材料系中原房地产公司提供。一审法院认为：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然事实代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿。本案中，虽然中原房地产公司员工赵树峰代理李继忠签订了《北京市房屋租赁合同》，但中原房地产公司并未提供证据证明李继忠曾授权中原房地产公司、赵树峰签订合同，现中原房地产公司仍不能提供李继忠、梁晓将的授权手续，李继忠亦未到庭参加诉讼对赵树峰、中原房地产公司的代理行为进行追认，故盛颖莉与赵树峰签订的合同对李继忠不发生法律效力。盛颖莉作为合同的善意相对人，其有权要求行为人履行合同义务，综合本案查明事实，赵树峰签订了涉案合同、向盛颖莉交付了涉案房屋并告知盛颖莉将房租、押金给付他人，赵树峰为中原房地产公司的工作人员，赵树峰的上述行为系在工作中履行职务的行为，应由中原房地产公司承担责任。现合同履行期限已满，中原房地产公司应当返还房屋押金。盛颖莉主张中原房地产公司、李继忠、梁晓将支付逾期返还押金的利息，但该主张缺乏合同依据，一审法院不予支持。关于盛颖莉主张的维修费用，根据合同约定，如房屋存有问题，盛颖莉应先行通知甲方，但盛颖莉并未通知，现有证据无法证明维修费用系因房屋自然损耗产生，故对于盛颖莉要求返还维修费用的主张，一审法院不予支持。关于盛颖莉主张的违约金，其并未提供证据证明房屋无法正常使用，一审法院亦不予支持。关于盛颖莉主张中原房地产公司返还中介费用，本案为房屋租赁纠纷，盛颖莉主张中原房地产公司返还居间费用，与本案并非同一法律关系，本案对此不予处理。经一审法院合法传唤，李继忠、梁晓将未到庭应诉，一审法院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、北京中原房地产经纪有限公司于判决生效之日起7日内返还盛颖莉押金6300元；二、驳回盛颖莉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审法院经审理查明的事实予以确认。本院认为，本案二审期间的争议焦点为中原房地产公司是否构成无权代理，是否应对相对人盛颖莉承担返还押金的责任。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款、第三款之规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。本案中，中原房地产公司主张，房屋租赁合同虽系其工作人员代为签订，但房屋权利人是李继忠，李继忠曾授权梁晓将代为出租房屋，其工作人员又根据梁晓将的授权与盛颖莉签订了上述合同。但中原房地产公司并未提交证据证明其取得了上述授权，也未提交证据证明房屋实际权利人进行了追认，故本院认为，中原房地产公司工作人员代为签订合同的行为构成无权代理。同时，由于其工作人员的行为是履行职务的行为，因此该行为应由中原房地产承担责任。合同履行过程中，盛颖莉按照中原房地产公司的要求向梁晓将支付了押金，现租赁期限已经届满，其押金未被退回，作为善意相对人盛颖莉有权要求中原房地产公司承担退还押金的责任。综上所述，中原房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由北京中原房地产经纪有限公司负担（已交纳）；公告费500元，由北京中原房地产经纪有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 杜丽霞审 判 员 孙承松审 判 员 李 坤二〇二〇年六月三十日法官助理 苗振跃书 记 员 刘 波