河南省洛阳市吉利区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0306民初174号原告（反诉被告）：刘燕舞，女，1977年12月16日生，汉族，现住河南省孟州市。委托诉讼代理人：翟加远，洛阳市吉利区致远法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：张少波，男，1977年4月23日生，汉族，现住洛阳市吉利区。委托诉讼代理人：李玉梅，河南丹诺律师事务所律师。原告刘燕舞诉被告张少波房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序进行审理。审理过程中，被告张少波提起反诉，本院予以合并审理。2020年4月15日和4月16日两次公开开庭进行了审理。原告刘燕舞及其委托诉讼代理人翟加远、被告张少波及其委托诉讼代理人李玉梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘燕舞向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告继续履行合同义务，被告按照约定缴纳2019年12月份和2020年1月份的租金2万元；2、判令被告支付本案代理费6000元；3、判令被告支付违约金5万元；4、由被告承担本案的一切诉讼费用。事实和理由:原被告于2018年8月12日签订了一份《个人承包经营合同》，由被告承包原告的吉利区吉利宾馆楼下“水都洗浴城”，承包期限为三年，每年的租金12万元，自2018年8月1日开始，乙方每月向原告缴纳租金1万元，如一方违约应向对方支付违约金5万元，并赔偿守约方全部损失。合同签订后，原告如约全面履行了合同义务，可被告在履行合同义务期间，经常不依照合同约定的期限缴纳租金。2019年12月2日原告向被告催要租金时，被告告知原告称其不愿意再经营“水都洗浴城”了。原告认为，被告单方终止合同、未能如约缴纳租金，是违约行为。被告张少波辩称：原告诉称被告违约的事实不存在，事实是原告严重违约，使合同目的不能实现，被告依法解除合同，并于2019年12月3日起诉，原告2019年12月6日提出反诉，反诉的事实理由与本案起诉的事实一致，后因张少波的律师未及时出庭，张少波撤诉。这期间刘燕舞把原来的反诉状修改成起诉状后起诉。张少波已行使合同解除权，合同已经依法解除，房屋也返还给了原告，不存在张少波违约的事实。原告的诉求应予驳回。被告张少波向本院提出反诉请求：1、依法判令刘燕舞承担20万元违约赔偿责任；2、反诉费用由刘燕舞承担。事实与理由：2018年8月12日，张少波与刘燕舞签订了《个人承包经营合同》，刘燕舞将位于吉利区中原路50号的水都洗浴城（一楼）承包给张少波经营，双方在合同中约定了经营期限、租金等事项，同时也约定：每年一签，每年7月1日签。到2019年7月1日，张少波联系刘燕舞再签订书面合同，刘燕舞提出要涨租金，张少波没有同意，刘燕舞就拒绝再签合同。此后，张少波又几次联系刘燕舞，仍是因为租金问题没有成功签订。到2019年11月初，刘燕舞把其家里的汽车堵在张少波经营车辆前面，导致张少波无法正常经营，张少波联系刘燕舞，刘燕舞不接电话，张少波无奈报警。到刘燕舞11月底出面，已经妨碍张少波正常经营近一个月，并仍然要求涨租金。张少波认为刘燕舞的行为，已经严重违约，导致合同目的无法实现。张少波先是口头通知刘燕舞解除合同，11月30日又书面通知解除，并把房屋钥匙交给刘燕舞，双方合同已经终止。张少波至少花费30万元用于装修装饰才开业，3年的合同期限目前只经营了16个月就被迫解除合同，还有20个月无法继续经营，给张少波造成至少17余万元的装修损失，和20个月的可得利益损失。刘燕舞违约还应当支付给张少波5万元违约金。张少波综合要求刘燕舞承担20万元的违约赔偿责任。被告刘燕舞答辩称：除双方签订了《个人承包经营合同》的事实外，张少波反诉的事实不存在，其反诉请求没有事实和法律依据，应予以驳回。经审理查明，2018年8月12日，刘燕舞和张少波签订《个人承包经营合同》，刘燕舞将位于吉利区胜利路北段吉利宾馆楼下（一楼）的水都洗浴城租赁给张少波经营，约定租金每年为12万元，从2018年8月1日开始起算，租期内每月1日张少波向刘燕舞交付当月租金1万元，整个经营过程中张少波交付押金1万元（停止经营时，刘燕舞应在三日内无条件退还张少波押金）；刘燕舞保障水、电畅通，保障张少波送水车（10吨）进出招待所院内拉水；双方应全面履行合同约定，任何一方违约的，均应向守约方承担违约金5万元，并赔偿守约方的全部损失。关于租赁期限，在《个人承包经营合同》打印时，为“租赁期限为3年”，但在签订合同时，刘燕舞提出合同要每年一签，张少波也同意，因此张少波在“租赁期限为3年”的后面，手写“每年一签，每年7月1号签”。在2018年7月份时，张少波就开始对水都洗浴城进行装修，合同签订的时间晚于张少波接手的时间。在庭审中，关于双方所签订合同的期限，刘燕舞和张少波均认为是三年，自2018年8月1日至2021年7月31日，但也均认为应每年一签；对每年应如何签，再签时合同的内容是什么，双方的意见不一致，刘燕舞称每年一签是为了每年涨房租，月租金在1.2至1.5万元之间，张少波也同意，但张少波则称刘燕舞要求每年一签是怕张少波把洗浴城转租出去或抵押出去，所以每年见一面，再签时合同重新打印，一个字不变重新签一次，如果每年涨房租其是不会签合同的；双方对于其陈述均未提交证据证明。2018年8月1日起，张少波每月均向刘燕舞交付租金。2019年7月1日，双方要再签合同时，刘燕舞及其丈夫席乐周要求涨租金，但张少波不同意，双方没有签成合同。2019年8月1日，双方再协商签合同，仍没有签成。但张少波在2019年7月至11月份，都按每月1万元租金向刘燕舞交付了租金，刘燕舞也予以接收。2019年11月7日至22日，席乐周将其豫Ｈ×××××号轿车停在张少波用于拉水（水都洗浴城经营用水）的车前，致使水车不能拉水。2019年12月1日，张少波将《关于解除、终止双方之间“个人承包经营合同”及交还租赁物的通知》交给席乐周，主要内容是“刘燕舞及刘燕舞丈夫：自个人承包合同签订以来，刘燕舞及丈夫多次、多处长期违约，已经导致张少波无法经营。张少波于此通知刘燕舞及刘燕舞丈夫，自即日起，解除、终止刘燕舞和张少波2018年8月12日签订的个人承包经营合同，张少波不再掌握、占有、掌控洛阳市吉利区水都洗浴城，将洗浴城交还给刘燕舞及刘燕舞丈夫”。席乐周看后，称自己没有违约，不予签字。2019年12月2日，张少波和刘燕舞的丈夫席乐周对水都洗浴城进行交接，张少波和席乐周一起对洗浴城进行了查看后，张少波把洗浴城交还给席乐周，并把洗浴城的钥匙都交给了席乐周。另查明，2018年7月份张少波已经接手水都洗浴城，但2018年8年1日起才开始交房租，对于2018年7月份没有交房租的原因，刘燕舞称因为张少波要装修，装修费抵房租，所以就没有交；张少波则称2018年7月15日至20日之间才拿到钥匙，到8月不到一个月，所以也就没有再提交租金的事。另外，刘燕舞在庭审中增加的诉讼请求，即要求张少波支付2020年2月至4月份的租金3万元，因其没有按期交纳诉讼费，本院已裁定按自动撤回处理。刘燕舞为证明其支付的代理费，向本院提交了委托代理合同及代理费票据。张少波反诉称装修费为30万元，未向本院提交充分证据。张少波为证明可得利益损失，向本院提交了水都洗浴城的账单平衡表3份，显示2018年10月1日至2019年12月31日的账单金额为1405545元，2018年11月1日至11月30日的账单金额为233764元，2019年11月1日至11月30日的账单金额为40927元。上述事实由个人承包经营合同、电话通话录音、录像、微信聊天记录、及庭审笔录等在卷证明。本院认为，虽然双方当事人所签订的合同为“个人承包经营合同”，但实质为房屋租赁合同。双方发生纠纷的根源，在于合同的租赁期限不明确。虽然双方都认为合同的期限为3年，又都认为应当“每年一签”，但实际上“期限3年”和“每年一签”是矛盾的。因为如果合同的期限为3年，就不用每年一签，如果要每年一签，合同的期限就不是3年。因此应认定双方当事人对合同的租期约定不明确。按照合同法第二百三十二条的规定，当事人对租赁期限约定不明确，依照合同法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。因此，作为出租人的刘燕舞，本可以在要求涨租金没有结果的情况下，在合理期限之前通知张少波解除合同，但其没有如此处理，而是一边接收张少波交付的每月1万元的租金，一边仍和张少波商谈涨租金事宜，而同时刘燕舞丈夫的车辆停放在张少波拉水的车前，致使张少波不能正常拉水进行经营。按照双方所签订的合同，刘燕舞应保障水、电畅通，保障张少波送水车进出招待所院内拉水，但刘燕舞不但没有尽到“保障”义务，而其丈夫还将轿车停在张少波拉水的车前，此时刘燕舞已经构成违约。2019年12月1日张少波向刘燕舞的丈夫送达解除合同的通知，虽然刘燕舞的丈夫没有签收，但2019年12月2日张少波带着刘燕舞的丈夫对洗浴城的情况进行了查看，并将洗浴城的钥匙交给刘燕舞的丈夫，应认定双方已经解除合同并进行了交接。因此刘燕舞要求张少波支付2019年12月份和2020年1月份的租金，没有事实和法律依据，本院不予支持。对刘燕舞的其他诉讼请求，本院亦不予支持。因违约而导致合同解除，应承担违约责任。合同法第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，从该条的规定可以看出，补偿性违约金和违约损害赔偿不可同时请求。但张少波20万元的请求中，既包括违约金又包括违约损害赔偿，不符合法律规定。双方当事人在合同中约定了“任何一方违约的，均应向守约方承担违约金五万元”，该约定应优先适用。但造成本案纠纷的根源在于双方约定的合同期限不明确，以致后来刘燕舞的丈夫把车停在拉水的车前，因此张少波对本案纠纷的发生也有责任，综合考虑本案的情况，本院酌定刘燕舞给付张少波违约金2万元，张少波的其他请求不予支持。另外，刘燕舞对于其丈夫的行为，没有反对甚至默认，其丈夫的行为至少构成表见代理，刘燕舞应对其行为承担责任。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、驳回原告刘燕舞的诉讼请求；二、原告刘燕舞支付被告张少波违约金2万元；三、驳回被告张少波的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费850元（已减半），由原告刘燕舞承担；反诉费2150元，由原告刘燕舞承担350元，被告张少波承担1800元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。审判员  康明学二〇二〇年六月八日书记员  闫 哲