沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书(2020)辽0103民初396号原告：高嵩。被告：施有杰。法定代理人：闫美佳（被告施有杰的女儿）。被告：闫永江。委托诉讼代理人：闫美佳（被告闫永江的女儿）。第三人：沈阳市沈河区宏缘达房产中介信息站，住所地沈阳市沈河区南翰林路3号。经营者：尹伟强，系该信息站经理。委托诉讼代理人：王红娜，系该信息站员工。原告高嵩与被告施有杰、闫永江、第三人沈阳市沈河区宏缘达房产中介信息站房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高嵩、被告施有杰法定代理人和被告闫永江委托诉讼代理人闫美佳、第三人沈阳市沈河区宏缘达房产中介信息站委托诉讼代理人王红娜均到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告高嵩向本院提出诉讼请求：1、要求被告返还定金2万元，并赔偿2万元违约金；2、要求被告赔偿中介费5000元；3、本案的诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年11月12日，原告与被告签订房屋买卖协议书，双方约定于2017年11月25日前办理手续。在此期间被告要求撕毁买卖合同，拒不履行协议并态度强硬，原告为维护自身的合法权益，向法院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告施有杰、闫永江辩称，同意返还原告2万元的定金，同意给原告5000元的补偿，也同意承担诉讼费，不同意赔偿2万元的违约金。被告施有杰有××，当时由于楼上漏水，所以受到的刺激，就想将房屋出卖了，出卖房屋并非是其真实意思表示，希望第三人将房证和契证返还给被告。第三人沈阳市沈河区宏缘达房产中介信息站述称，中介费实际发生，不同意退还，因本信息站已为双方进行了服务当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对于当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月12日，原告高嵩与被告施有杰、闫永江、第三人沈阳市沈河区宏缘达房产中介信息站签订《房屋买卖协议书》一份，其中，原告高嵩作为“买房人（乙方）”，被告施有杰、闫永江作为“卖房人（甲方）”，第三人沈阳市沈河区宏缘达房产中介信息站作为“中介”。协议约定：被告施有杰、闫永江将其共同共有的位于沈河区，建筑面积为38平方米的房屋卖给原告，成交金额25万元，定金2万元，中介费5000元。约定定金和中介费均由原告承担。协议中还约定，如甲方违约，赔偿乙方定金的双倍及中介费，如乙方违约，定金、中介费不退，交定金同时支付中介费。协议签订后，原告按照协议约定于当日向被告施有杰、闫永江交付定金2万元，向第三人沈阳市沈河区宏缘达房产中介信息站交付中介费5000元。原告高嵩在“乙方”处签字按手印，被告施有杰、闫永江在“甲方”处签字按手印，第三人沈阳市沈河区宏缘达房产中介信息站在“中介”处盖章。被告施有杰、闫永江为夫妻关系。庭审中，被告施有杰、闫永江陈述案涉房屋已于2019年年底以50万元左右的价格出售给案外人，但还未办理登记。现原、被告因房屋买卖合同产生纠纷，原告起诉来院。本案系发回重审案件，原告高嵩曾于2017年12月1日以施有杰、闫永江为被告起诉至本院，请求法院判令被告返还定金2万元并赔偿2万元违约金、赔偿中介费5000元并承担诉讼费。本院于2018年12月4日作出(2017)辽0103民初18451号民事判决书，判令：一、被告施有杰、闫永江于本判决发生法律效力后10日内一次性返还原告高嵩定金2万元；二、被告施有杰、闫永江于本判决发生法律效力后10日内一次性返还原告高嵩中介费5000元；三、驳回原告高嵩的其他诉讼请求。宣判后，原告高嵩不服该民事判决，上诉至沈阳市中级人民法院。沈阳市中级人民法院经审理，于2019年10月14日作出(2019)辽01民终12607号民事判决书将该案发回我院重审，理由是：原审存在如下问题：1.案涉买卖协议未能履行的原因一审未予正确认定，应对此予以审查基础上正确认定违约责任。2.案涉买卖合同是在中介居间服务前提下签订的，中介方亦在协议上盖章，故应追加中介作为当事人，对中介费问题予以处理。本院认为，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。本案中，虽被告提供被告施有杰的残疾人证，用于证明被告施有杰精神残疾人，其监护人为被告闫永江，但被告并未提供被告施有杰在签订案涉房屋买卖协议书时系无民事行为能力人或限制民事行为能力人的相关证据，亦未提供相关证据证明被告施有杰在案涉房屋买卖协议书和收条中签字按手印的行为系违背其真实意思表示，被告对此应承担举证不能的法律后果。现原、被告于2017年11月12日签订了《房屋买卖协议书》一份，原告按照协议的约定向被告施有杰、闫永江交付定金，被告施有杰、闫永江已实际接收，因此，原告与被告施有杰、闫永江之间形成房屋买卖合同关系，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告施有杰、闫永江在庭审中明确表示案涉房屋已于2019年年底以50万元左右的价格出售给案外人，可以看出，案涉房屋的实际售出价格明显高于原、被告之间约定的价款25万元，因此，本院有理由相信被告施有杰、闫永江在签订《房屋买卖协议书》时具有出售房屋的真实意思表示，案涉买卖协议未能履行的原因在于被告施有杰、闫永江认为其与原告之间约定的价款未能达到预期。现被告拒绝履行房屋买卖协议书中约定的交付义务，已侵害了原告的合法利益，被告系违约行为。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定，被告已构成违约，应双倍返还定金。故，对于原告要求被告返还定金及赔偿违约金共计4万元的诉讼请求，本院予以支持。关于中介费的问题。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。本案中，第三人沈阳市沈河区宏缘达房产中介信息站于2017年11月12日向原告高嵩出具《收条》一份，载明收高嵩中介费5000元。居间人的主要义务是向委托人报告订立合同的机会，并促成原、被告完成房屋买卖的一系列后续活动，例如查档、申请贷款以及过户的办理等活动。现案涉房屋的买卖仅进行了看房、签署房屋买卖合同、交付定金等活动，房屋并未实际交付，因此，第三人沈阳市沈河区宏缘达房产中介信息站不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。结合第三人沈阳市沈河区宏缘达房产中介信息站提供的劳务及被告亦表示愿意承担该部分费用的答辩意见，本院酌情确定第三人沈阳市沈河区宏缘达房产中介信息站应收取必要费用3000元，多收取的中介费2000元（50000元-3000元）应退还原告。另，原、被告签订的《房屋买卖协议书》中第二条约定被告违约，赔偿原告定金的双倍及中介费，且被告施有杰、闫永江在庭审中亦明确表示同意给付补偿。故，被告施有杰、闫永江应向原告支付上述必要费用2000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百三十条、第四百二十六条、第四百二十七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条之规定，判决如下：一、被告施有杰、闫永江于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告高嵩定金、违约金40000元；二、被告施有杰、闫永江于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告高嵩中介费3000元；三、第三人沈阳市沈河区宏缘达房产中介信息站于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告高嵩中介费2000元；四、驳回原告高嵩的其他诉讼请求。如被告施有杰、闫永江、第三人沈阳市沈河区宏缘达房产中介信息站未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费925元，由被告施有杰、闫永江承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  王英霞人民陪审员  李晓东人民陪审员  姚彬彬二〇二〇年六月十六日法官 助理  潘鸿飞书 记 员  吕艳艳本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条规定：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第四百二十六条规定：居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。第四百二十七条规定：居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第九十条规定：定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。第九十一条规定：定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条规定：人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。第九十二条规定：一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。