浙江省衢州市柯城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0802民初1750号 原告：黄振鸿，男，1967年7月5日出生，汉族，住浙江省衢州市衢江区。 委托诉讼代理人：许昕，浙江南孔律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐萍，浙江南孔律师事务所实习律师。 被告：杨根祥，男，1968年7月21日出生，汉族，住浙江省衢州市衢江区。 原告黄振鸿与被告杨根祥返还原物纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2020年6月9日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人许昕、被告杨根祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄振鸿向本院提出诉讼请求：1.要求被告杨根祥依法腾退并返还衢州市店面；2.要求被告按165元／日的标准支付原告自2020年4月20日始至实际腾退并返还店面止的租金损失；3.判令被告按2000元／日的标准赔偿自2020年4月20日始至实际腾退并返还店面止因其逾期腾空行为导致原告无法如期装修而产生的违约金损失；4.要求被告支付水、电费1000元（以实际发生为准）；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：坐落于衢州市店面属于原告所有，系其于2019年9月3日从原房屋所有权人姜海强处购得，并办理了不动产登记手续。被告与姜海强签订的房屋租赁合同于2020年4月19日届满，被告应当按约如期腾空店面。但租赁期届满后，被告未按约定及时腾空店面。原告多次催促，至今未腾空。此外，原告于2020年3月20日与衢州市金诺广告有限公司签订了店面装修合同，双方约定自2020年4月20日开始对衢州市店面进行装修，并约定因原告的原因导致延期开工，原告应当按照2000元／日的标准支付违约金。现因被告不履行按期腾房义务从而导致原告违约，故被告应当足额赔偿原告的违约金损失。原告认为，原告系衢州市店面的所有权人，有权要求被告在租赁期届满后腾空房屋，并有权要求被告赔偿因其逾期腾房而使原告产生的一系列损失。原告遂起诉，诉请如前。 被告杨根祥答辩称：一、与原告无任何协议，无理由支付租金、违约金等任何损失。2020年4月20日，是本人与原房东姜海强租赁合同到期时间，但与原告未曾签订任何协议，原告也没有向本人出具过房产证明，也没有与本人沟通过交房时间，因此本人无任何理由支付任何损失。二、与原房东有合同约定，与原房东姜海强还有纠纷未解决。当初在与原房东签订合同时，与原房东之间曾有口头约定，若合同到期，可以续签，可以购买，在同等条件下，可以有优先购买权。此外，被告在当初承租房屋时，房屋装修费是支付了转让费所转让来的，原房东姜海强答应若遇到国家征用、拆迁或卖给别人而终止合同则会退还装修费。原房东姜海强在合同期内没有任何电话和书面通知就将涉案房屋卖给原告，侵犯了被告的优先购买权，且在涉案房屋租赁期只有一个月时才告知被告，原房东姜海强至今也没有与被告沟通协商，解决问题。现在被告在毫无准备的情况下要搬离，损失重大，强烈要求赔偿损失，在得到一个合情合理的解决后，才能搬离。从2020年4月20日到搬离期间房租按上年价补交姜海强。三、原告产权不合法。原告明知被告与原房东租赁合同未到期，也未询问被告是否要购买，在三方未协商的情况下，就私下交易获取产权，一直隐瞒到3月份原房东通知收回涉案房屋，被告要求购买涉案房屋时，原告才通知涉案房屋已被其购买。虽然涉案房屋现已由原告购买，但这是原告与原房东姜海强私下买卖，没有与被告进行过协商，自然不应该向被告主张，而是应该找原房东姜海强解决问题。只有原房东姜海强将问题解决了，事情自然也就解决了。四、原告需赔偿被告损失。被告与原告无任何协议，原告应向原房东姜海强要求交房，若一定要从被告手中交房，那应当赔偿被告搬迁产生的损失。1、装修费用：被告若搬迁寻找新店面，需重新装修，费用至少要5万左右。2、生意损失：若被告重新开店，前三年在新环境，无熟悉固定客源，不了解顾客需求，相比较在当前店面经营，每年损失至少3万左右。3、搬迁损失：搬迁费时费力，无时间经营，损失至少2万左右。以上损失被告无任何过错，应由原告承担。五、装修费用问题。被告于2013年6月从原承租人余小梅处转让承租涉案房屋时，一共支付了转让费152400元，其中包括了涉案房屋的装修费用，在与原房东姜海强签订的房屋租赁协议中约定有“合同中止，退还未到期租金及装修费用”。由于原房东姜海强与原告私下买卖涉案房屋，被告毫不知情，到现在都不知道房子是带装修卖的还是不带装修卖的，不管是何情况，合同中约定的装修费都应当退还给被告。六、原房东处理不当，本人搬迁困难。由于原房东通知不及时，也未安排三人沟通协商，因而造成现在的局面，被告临时搬迁困难重重。一方面，被告店铺现有许多货品，年前在订货会己订了全年的商品，由于今年疫情影响，货品积压较多，清完货品至少要一年时间。另一方面，现在要重新找店面，好的店面转让费较高，差的店面又不适合开店，因此临时找店面存在很大困难，还有重新装修等等事情繁杂，较为费时，且损失重大。综上，被告请求驳回原告的诉讼请求。 根据到庭当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月19日，被告杨根祥与原房屋所有权人姜海强双方签订了《房屋租赁合同》一份，承租了坐落于衢州市的店面，合同约定：出租方（甲方）为姜海强，承租方（乙方）为杨根祥；甲方拥有位于衢州市店面房屋一间，愿出租给乙方使用；租期为三年，自2013年4月20日至2016年4月19日；年租金为20000元，押金为2000元；租赁期满，乙方要求退租或甲方拒租收回，均需提前壹个月通知对方。乙方需延续租赁关系的，应在合同终止前30天内提出，并重新签订租用合同。未重新签订合同的乙方应按期将房屋退还甲方；租金每年递增10％（在原租金基础上），提前壹个月交付。如遇国家政策性拆迁，合同中止，退还未到期租金及装修费用。之后，被告杨根祥分别于2016年3月31日和2017年4月1日与姜海强续签了两份《房屋租赁合同》，除租期及租金不同外，其余条款基本一致。其中2017年4月1日签订的《房屋租赁合同》约定的租期为三年，自2017年4月20日至2020年4月19日，年租金为28000元，前两年租金不变，后一年租金另议。 原告黄振鸿与李根花系夫妻关系，原告黄振鸿与李根花从原房屋所有人姜海强处购买了坐落于衢州市的涉案房屋，并于2019年9月3日办理了不动产登记手续，依法取得了涉案房屋编号为浙（2019）衢州市不动产权第0039125号的不动产权证证书。2020年4月19日，被告杨根祥与姜海强签订的《房屋租赁合同》所约定的租期届满，原告黄振鸿要求被告杨根祥腾退房屋，被告杨根祥至今未能腾退。 另查，2020年3月20日，李根花、原告黄振鸿与衢州市金诺广告有限公司签订了店面装修合同，约定自2020年4月20日起对涉案房屋进行装修，并约定若因原告原因导致延期开工，原告应按照2000元/日的标准支付违约金。 李根花向本院提交了声明一份，表示其与原告黄振鸿为涉案房屋的共同所有人，同意由杨振鸿行使要求被告杨根祥退出所占用店面的诉讼权利。 以上事实有当事人陈述、原告提交的结婚证、不动产登记证书、房屋租赁合同复印件、店面装修合同及被告提交的房屋租赁合同等证据证实，本院予以确认。 本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百一十四条规定“民事主体依法享有物权。物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权”。《中华人民共和国物权法》第四条规定“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”，第三十四条规定“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”。本案在立案时的案由为房屋租赁合同纠纷，在审理过程中，原告明确以其为涉案房屋的所有权人，主张所有权人的相关权利，故依法将本案案由变更为返还原物纠纷。原告与李根花于2019年9月3日取得涉案房屋的不动产所有权证书，系涉案房屋的合法所有权人，在物权受到侵害时，自然可依法行使所有权人所享有的物权请求权，以排除侵害回复物权圆满支配状态。原告与李根花系夫妻，李根花亦向本院出具声明一份，同意由原告行使要求被告杨根祥腾退店面的诉讼权利。被告杨根祥与原房屋所有人姜海强签订的《房屋租赁合同》约定的租期于2020年4月19日到期，租赁期限届满后被告杨根祥在涉案房屋所有权人拒绝继续租赁的情况下，继续使用该房屋已无合同和法律依据，理应将该房屋腾退给房屋的所有权人。原告要求被告杨根祥涉案房屋的诉请，合理合法，本院予以支持。被告杨根祥提出的与原告之间无任何书面协议，原告产权不合法，原告需赔偿被告搬迁的各项损失的答辩意见，于法无据，本院不予采纳。对于原告提出的因被告杨根祥在租赁期满后未按时向原告交回房屋，要求被告杨根祥支付房屋占有使用费的诉请，本院予以支持，可参考该房屋原租赁合同约定的租金即28000元/年的标准自租赁期满之日起至实际腾退店面之日止支付房屋占有使用费。对于原告提出的要求被告杨根祥向原告赔偿因不能按时向衢州市金诺广告有限公司交房装修所导致的违约责任损失及支付水电费的诉请，因原告未能证明损失已实际发生及举证证明被告在涉案房屋占有期间实际发生的水电费的金额，本院不予支持。对于被告杨根祥所提出其与原房屋所有权人姜海强之间签订有《房屋租赁合同》，姜海强未能按约履行提前通知义务和及时退还装修费等问题，双方之间尚有纠纷未解决，以及被告作为涉案房屋的承租人对涉案房屋有优先购买权，原房屋所有权人姜海强未能保障其作为承租人所享有的优先购买权的意见，系被告杨根祥与原房屋所有权人姜海强之间的纠纷，被告杨根祥对此可另行主张，本院在本案中不予评判。 据此，原告的诉讼请求，合理部分，本院予以支持。依据《中华人民共和国民法总则》第一百一十四条、《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《中华人民共和国物权法》第四条、第三十四条、第三十七条、第三十九条、第二百四十三条之规定，判决如下： 一、被告杨根祥于本判决生效之日起三十日内腾退并向原告黄振鸿返还坐落于衢州市的房屋； 二、被告杨根祥于本判决生效之日起十日内向原告黄振鸿支付自2020年4月20日起至实际腾退并返还房屋时止按28000元/年的标准计算的房屋占有使用费； 三、驳回原告黄振鸿的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2206元，减半收取计1103元，由原告黄振鸿负担1078元，由被告杨根祥负担25元，于本判决生效之日起七日内缴纳，逾期将强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。 审判员  徐春波 二〇二〇年六月十七日 法官助理方艳婷 书记员张小芸