福建省三明市三元区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0403民初646号 原告：张素英，女，汉族，1970年7月15日出生，住福建省宁化县。 委托诉讼代理人：王焕炯，福建联合信实（三明）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张忠灵，福建联合信实（三明）律师事务所实习律师。 被告：华融（三明）房地产开发有限公司，住所地福建省三明市三元区崇荣路21幢2楼，统一社会信用代码91350400746376880W。 法定代表人：薛华强，总经理。 委托诉讼代理人：宋超，福建明经律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄文静，福建明经律师事务所实习律师。 原告张素英与被告华融（三明）房地产开发有限公司（以下简称华融公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张素英的委托诉讼代理人王焕炯、张忠灵，被告华融公司的委托诉讼代理人宋超、黄文静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张素英向本院提出的诉讼请求：判令华融公司支付1.房屋误差面积3%的购房款22376.41元；2.双倍返还超3%面积的房价款18614元；3.以40990.41元为基数，支付自2017年4月18日起至实际付清款项止的利息（按年利率6%计算）。事实和理由：2016年12月7日，张素英向华融公司购买违约三元区工业南路133号1幢933号房产，并签订《商品房买卖合同》，合同约定建筑面积为133.62平方米，单价为5582.1元/平方米，合同总价款为745880.2元。合同签订后，张素英按约支付了购房款并办理完税证明。2019年6月，在办理房产证时，华融公司交付给张素英的房产测绘实际面积为127.944平方米，与合同约定的面积少5.676平方米。华融公司交付的房产与合同约定面积不符，已构成违约，应向张素英退还超面积部分房款及支付相应利息。 华融公司辩称，1.被答辩人已于2020年4月24日向张素英支付了31684元；2.本案不存在利息及双倍返还的问题，根据合同第14条第四款规定，实际面积与测绘面积发生误差时双方自行约定按照实际面积与产权证上的面积之差按售房单价多还少补；3.本案不存在对张素英没有任何侵害。本案是张素英套内面积没有变化，在公摊面积减少的情况下，张素英是获利的状态，不存在补偿问题。 本院经审理认定事实如下： 2016年12月7日，华融公司(出卖人)与张素英(买受人)签订《商品房买卖合同（预售）》一份，主要约定：张素英向华融公司购买三元区工业南路133号1幢9层933号房屋，预测建筑面积共133.62平方米，其中套内建筑面积101.56平方米，分摊共有建筑面积32.06平方米；该商品房单价为5582.1元每平方米，总价款为745880.2元，应于2016年12月7日前支付首期房价款345880.2元，余款400000元向（贷款机构）申请贷款支付；该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第4款处理，即双方自行约定：按实测建筑面积结算房款；售房单价保持不变，实际成交总价按产权登记的建筑面积调整；多退少补，不计利息。合同签订后，张素英2016年12月7日支付了首期购房款345880.2元，于2017年4月18日支付了剩余房款400000元。 三明市自然资源局向张素英发放闽（2019）三明市不动产权第××号不动产权证上载明，涉案房屋的建筑面积为127.944平方米（其中专有建筑面积为103.684平方米、分摊建筑面积为24.26平方米），比《商品房买卖合同（预售）》约定的预测建筑面积133.62平方米减少了5.676平方米（其中公摊面积减少了7.8平方米，套内专有面积增加了2.124平方米）。 诉讼过程中，华融公司于2020年4月24日支付给张素英31684元（按实际减少面积5.676平方米*售房时涉案房屋单价5582.1元）。 上述事实,有张素英提交的《商品房买卖合同（预售）》、《增值税普通发票》、《完税证明》、2019三明市不动产第××号《不动产权证》、《普通增值税发票》及华融公司提交的中国银行支付业务付款回单等证据，与双方当事人在法庭中的陈述相互印证，本院依法予以确认。 双方当事人的主要争议焦点是：因实测建筑面积小于预测建筑面积的误差比绝对值超过3%的部分，华融公司是否应当按双倍房价款返还给张素英以及返还的房价款是否应支付相应利息的问题。 张素英认为，1.双方签订的《商品房买卖合同（预售）》系华融公司提供的格式合同，合同第十三条关于面积差异处理，内容众多，且在签署合同的时候，并没有将其内容明确，没有尽到提示和说明义务的，该条第4款不发生法律效力。且该条款第4款双方自行约定的内容，实际上是损害了张素英的利益，排除张素英主要权利，不发生法律效力，应当按照该条第2款处理，即：根据第六条按照建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理（1）建筑面积、套内面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，根据实测建筑面积结算房价款；（2）建筑面积、套内面积误差比绝对值其中有一项超出3%时，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照X%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利息）计算给付利息。买受人选择不解除合同的，实测建筑面积大于预测建筑面积时，建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。实测建筑面积小于预测建筑面积时，建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。建筑面积误差比=（实测建筑面积-预测建筑面积）除以预测建筑面积*100%。且第2款的内容也符合法律司法解释的相关规定；2.该条第4款约定的内容中“多退少补”，并没有明确其多退少补的具体方式、期限、金额等内容，应视为约定不明，根据合同法相关规定，合同约定不明的，应当按照国家标准或者法律规定处理。 华融公司认为，1.本案不存在双倍返还价款及支付利息的问题。根据法律规定，双方有约定的，按照约定处理。本案中双方明确约定房屋产生面积误差时，按《商品房买卖合同（预售）》第十三条第4款处理，而不适用第十三条第2款。2.根据合同法第四十条关于格式合同是排除主要权利的，该格式条款才无效，并不是格式条款一味的都无效。本案中，第4款加了下划线，已经尽到了提示和注意义务，且本案中排除主要权利是面积款，双方对面积款的补偿进行了约定，并没有排除买受人的主要权利。其所谓的排除了利息或赔偿问题，是补偿面积赔偿款的一个附随利益，并不是主要权利，并没有排除买受人的主要权利。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。张素英与华融公司签订的《商品房买卖合同（预售）》第五章第十三条关于面积差异处理中，明确约定了实测面积与预测面积发生误差的，双方同意按照第4种方式处理：“4.双方自行约定，按实测建筑面积结算房款，售房单价保持不变，实际成交总价按产权登记的建筑面积调整，多退少补，不计利息”。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条关于“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理”的规定，张素英与华融公司关于实测面积与预测面积不符的事项已在合同中作出了明确约定，故双方对房屋的面积误差计算标准，应当按照合同的约定执行，即按售房时房屋单价与实测的产权登记建筑面积进行结算房款，多退少补，不计利息。本案《商品房买卖合同（预售）》虽为格式合同，但对双方特别约定的条款已用下划线的方式进行提示，张素英关于华融公司未尽到提示说明义务的意见，本院不予采纳。张素英关于双倍返还超3%面积的房价款18614元的诉讼请求没有事实依据，本院不予支持；根据该合同约定，张素英涉案房屋实际减少的建筑面积为5.676平方米、售房时涉案房屋单价5582.1元，华融公司应退还给张素英的款项应为31684元（5.676平方米*5582.1元），且根据合同约定，该款项不计利息。华融公司在诉讼过程中将31684元退还给了张素英，已履行了合同确定的义务，无需再向张素英支付房屋误差面积购房款；张素英要求华融公司支付房屋误差面积购房款利息的诉讼请求，不符合双方的约定，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下： 驳回张素英的诉讼请求。 案件受理费1012元，减半收取506元，由张素英负担150元，由华融（三明）房地产开发有限公司负担356元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  巫朝辉 二〇二〇年六月十一日 法官助理黄璐 书记员颜楚君 附：本案适用主要法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理： （一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持； （二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。