浙江省金华市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）浙07执复60号 复议申请人（案外人）：滕旭东，男，1984年1月24日出生，汉族，住浙江省兰溪市。 申请执行人：义乌市中新力合担保有限公司，住所地：浙江省义乌市福田街道金融8街88号福田银座A幢15楼。 法定代表人：朱锦平，董事长。 被执行人：义乌市蓝翔光电科技有限公司，住所地：浙江省义乌市稠城街道文化路116号。 法定代表人：吴巧贞。 被执行人：吴巧贞，女，1964年9月21日出生，汉族，住浙江省义乌市。 被执行人：吴天一，女，1996年11月29日出生，汉族，住浙江省义乌市。 被执行人：吴双，女，1994年8月25日出生，汉族，住浙江省义乌市。 复议申请人滕旭东不服浙江省义乌市人民法院（以下简称义乌法院）（2020）浙0782执异48号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 义乌法院在执行申请执行人义乌市中新力合担保有限公司（以下简称中新力合公司）与被执行人吴巧贞、吴天一、吴双、义乌市蓝翔光电科技有限公司追偿权纠纷一案中，案外人滕旭东向义乌法院提出异议，请求停止要求其腾空稠城街道文化路116号二楼房屋，并继续使用至承租期满。 义乌法院查明，2019年7月26日，义乌法院对中新力合公司与吴巧贞、吴天一、吴双、义乌市蓝翔光电科技有限公司追偿权纠纷一案作出（2019）浙0782民初12417号民事判决：一、吴天一、吴巧贞于该判决生效后十日内偿还中新力合公司担保代偿款4505275.53元并支付占用费（以31471.3元为本金从2019年2月28日起；以28432.3元为本金从2019年3月29日起；以31456.65元为本金从2019年4月26日起；以30449.01元为本金从2019年5月27日起；以4383466.27元为本金从2019年6月17日起，以上均按年利率24%计算到本判决履行完毕之日止）。二、吴双、义乌市蓝翔光电科技有限公司对上述第一项债务承担连带清偿责任。三、确认中新力合公司在上述第一项债权范围内对吴巧贞所有的坐落于义乌市文化路116号的不动产［房产证号：义乌房权证稠城字第ｃ00017267号；土地证号：义乌国用（2004）第1-15008号］拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21442元（已减半），由吴巧贞、吴天一、吴双、义乌市蓝翔光电科技有限公司负担。判决生效后吴巧贞、吴天一、吴双、义乌市蓝翔光电科技有限公司未履行。中新力合公司于2019年9月4日向义乌法院申请强制执行，该院于同日立案执行。2019年10月23日，该院作出（2019）浙0782执10366号执行裁定，查封涉案房地产。2019年10月25日，该院裁定拍卖涉案房地产。同日，该院作出（2019）浙0782执10366号公告，责令被执行人吴巧贞及其相关人员于2019年11月30日前将涉案房地产内的物品腾空。逾期仍不履行本案债务，又不自觉腾空，该院依法强制腾空。后该院依法对涉案房地产进行评估、网络司法拍卖。2019年12月25日，买受人王晖有以546万元的最高价竞得。2020年1月17日，该院作出（2019）浙0782执10366号之一执行裁定，裁定涉案房地产的所有权及相应的其他权利归买受人王晖有所有。2020年1月20日，该院将（2019）浙0782执10366号之一执行裁定及其协助执行通知书送达给义乌市自然资源和规划局。同日，该院将（2019）浙0782执10366号之一执行裁定及其协助执行通知书等材料送达给买受人王晖有。 义乌法院认为，案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。案外人滕旭东请求保护其对稠城街道文化路116号2楼房屋的租赁权，但该院已于2020年1月20日将（2019）浙0782执10366号之一执行裁定及其协助执行通知书送达给义乌市自然资源和规划局、买受人王晖有。至此，该院处分义乌市文化路116号的房地产所需履行法定手续全部完成。案外人在此之后提出执行异议，系在执行标的执行终结之后提出，故案外人所提异议不符合执行异议案件的受理条件。执行异议不符合受理条件的，裁定不予受理；立案后发现不符合受理条件的，裁定驳回申请。综上，对案外人的异议申请，该院依法予以驳回。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条、第六条第二款的规定，裁定驳回滕旭东的异议申请。 复议申请人滕旭东向本院申请复议称，其由于长期在义乌工作，于2018年3月30日与被执行人吴巧贞签订《房屋租赁合同》一份，约定将位于义乌市稠城街道文化路116号二楼出租给其使用，租期三年，自2018年3月30日至2021年3月29日，年租金12000元，其一次性支付租金36000元。2019年12月25日，该房屋在其不知道情况下由义乌法院拍卖成功，要求其腾退，其因维护自身合法权益向义乌法院提出执行异议，被义乌法院驳回，复议申请人不服，提出申请复议，望予以支持。请求保护其对稠城街道文化路116号二楼房屋的租赁权。理由如下：一、复议申请人一家于2017年3月30日居住于文化路116号2楼，至今3年余。二、一次性付的租金，由其本人农业银行转账转入房东账户（附银行转账凭条）。三、法律依据：中华人民共和国物权法第一百九十条：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响；中华人民共和国担保法第六十五条：抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。复议申请人认为，房屋租赁在前（2018年3月30日租的），抵押在后（2018年6月才抵押），抵押不破租赁，即抵押权人主张房屋抵押时，不影响租赁合同的效力，承租人享有继续租赁该房屋的权利。四、义乌法院以执行标准的执行终结为理由驳回其申请，过于牵强。因为没有任何一方（前房东、抵押银行、现拍买获的房东、义乌法院）以电话、短信、快递等方式通知复议申请人，其直到2020年4月7日义乌法院通知腾空房屋才知道房屋已被拍卖。综上，对（2020）浙0782执异48号裁定书申请复议，请求保护其对稠城街道文化路116号二楼房屋的租赁权。 其他当事人未向本院提交意见。 本院对义乌法院查明的事实予以确认。另查明，2019年10月14日，义乌法院对被执行人吴巧贞作了书面调查笔录，告知法院将拍卖涉案不动产，要求其如实告知房屋内承租户。2019年10月25日义乌法院作出的公告除责令依法腾空外，同时载明“上述房产内如有租赁，请相关权利人携带租赁合同、付款依据于2019年11月30日前来本院2513办公室主张权利”等内容。该公告在涉案房产予以粘贴。2020年4月9日，滕旭东到义乌法院主张，义乌法院对其作了笔录。滕旭东向义乌法院提交的《执行异议申请书》落款时间为2020年4月10日。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二条、第六条第二款之规定，案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出。执行异议不符合受理条件的，人民法院应当裁定不予受理，立案后发现不符合受理条件的，裁定驳回申请。本案义乌法院于2020年1月20日将涉案不动产的成交确权裁定及其协助执行通知书送达给义乌市自然资源和规划局、买受人王晖有，该执行标的已于2020年1月20日执行终结。现复议申请人滕旭东于2020年4月提出书面异议，主张保护其对涉案不动产的租赁权，不符合案外人异议的受理条件，义乌法院裁定驳回其异议申请于法有据。复议申请人的复议理由不能成立，其复议申请，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条之规定，裁定如下： 驳回复议申请人滕旭东的复议申请，维持浙江省义乌市人民法院（2020）浙0782执异48号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 郭召军 审 判 员 金卓颖 审 判 员 陈晓欢 二〇二〇年六月二十九日 代书记员 俞 兰