湖南省益阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘09民终955号 上诉人（原审被告）：益阳中奇房地产开发有限责任公司，住所地益阳市赫山区。 法定代表人：肖官清，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王少华，湖南金剑律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李文超，男，1987年10月1日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。 上诉人益阳中奇房地产开发有限责任公司（以下简称中奇公司）因与被上诉人李文超商品房销售合同纠纷一案，不服益阳市赫山区人民法院（2019）湘0903民初5530号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案受理后，依法组成合议庭对本案公开开庭进行了审理。上诉人中奇公司之委托诉讼代理人王少华、被上诉人李文超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中奇公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判其不向李文超支付逾期交房违约金。事实与理由：1、逾期交房属实，但原因系拆迁工作受阻，属于合同约定的“因行政机关、政策等方面”原因，故中奇公司不应承担违约金；2、案涉房屋已达交房条件，因李文超个人原因没有收房；3、李文超等人曾承诺不再要求中奇公司支付违约金。 李文超辩称：1、益阳市“城中村”改造、拆迁受阻非双方合同约定的逾期交房理由；2、案涉房屋未经竣工验收，故达不到交房条件；3、《承诺书》的内容仅是对2017年6月30日前违约金的了结，而不能对之后的行为进行约束。故李文超请求二审驳回上诉，维持原判。 李文超向一审法院起诉请求：1、判令中奇公司立即将中奇·梓湖东城8＃幢0单元5层508号商品房交付给李文超；2、判令中奇公司按房款总金额日万分之一的标准向李文超支付从2017年6月1日起至2019年10月31日的逾期交房违约金36334元，违约金计算至实际交付房屋之日止；3、判令中奇公司承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2013年8月15日，李文超与中奇公司签订《益阳市商品房买卖合同》，约定李文超购买中奇公司开发的中奇·梓湖东城8＃幢0单元5层508号房。该商品房建筑面积为121.22平方米，单价为人民币每平方米3398.34元，房款总价为411947元。付款方式为支付首付款后，剩余房款采用公积金贷款方式支付。合同第十条约定，出卖人应当在2014年9月30日前，将符合合同约定的商品房交付买受人使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的；2、因行政机关、政策等方面的原因而影响工程进展的。第十一条约定：由于出卖人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：（1）逾期未超过60日，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。合同签订后，李文超按约向中奇公司支付了全部购房款411947元，并交纳了契税、维修基金等费用。 合同约定的交房期限届满，中奇公司未按约向李文超交付商品房，李文超与其他几户业主同时提起诉讼，要求中奇公司支付自逾期交房之日起至2017年5月31日期间的违约金。后经协商达成协议，中奇公司向李文超等人支付了逾期之日起至2017年5月31日的逾期交房违约金，李文超等人撤回了起诉。双方协议内容为李文超等人于2017年10月31日收到中奇公司支付的逾期交房违约金，不再要求中奇公司承担逾期交房违约责任。如中奇公司在2019年6月30日前不能交房，则李文超等人保留从2017年6月1日起至实际交房之日止的诉讼权利。 一审法院认为，李文超与中奇公司签订的《益阳市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按约全面履行各自的义务。李文超按照合同约定向中奇公司支付了全部购房款411947元，中奇公司应当按约于2014年9月30日前向李文超交付商品房。中奇公司提供的情况说明系其自行制作，并无其他证据佐证其逾期交房与行政部门、政策等有关，该份情况说明不能达到其证明目的，故中奇公司关于因政府拆迁、未付房款等导致逾期未交付房屋的抗辩主张不予支持。中奇公司至今未向李文超交房，构成违约，应当承担违约责任。从李文超提供的《承诺书》内容可知，中奇公司在李文超等人第一次起诉时已向李文超等人支付2017年5月31日前的逾期交房违约金，但并未按双方约定于2019年6月30日前向李文超等人交房，故李文超等人有权要求中奇公司支付自2017年6月1日起至实际交房之日的逾期交房违约金。中奇公司关于双方的逾期交房纠纷已解决，应驳回李文超起诉的抗辩主张不予支持。李文超不要求解除合同，故合同得以继续履行，李文超要求中奇公司交付所购商品房并以已交房款总额为基数，按日万分之一的标准支付2017年6月1日起至实际交房之日止的逾期交房违约金的诉讼请求予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、中奇公司于判决生效之日起三十日内向李文超交付中奇·梓湖东城8＃幢0单元5层508号商品房；二、中奇公司于判决生效之日起十日内向李文超支付逾期交房违约金36334元（自2017年6月1日计算至2019年10月31日），并以411947元为基数，按日万分之一的标准自2019年11月1日起支付逾期交房违约金至实际交房之日止。案件受理费8020元，减半收取4010元，由中奇公司负担。 二审中，中奇公司提交了一组证据。即益阳市赫山区人民政府《关于恳请审核〈赫山区毛家塘城中村改造方案〉的请示》与益阳市人民政府办公室《关于梓湖东城小区项目业主办证等问题协调会议备忘录》，欲证实案涉房屋逾期交付系政府部门政策原因，其责任不在中奇公司。李文超对该文件的合法性、真实性无异议，但认为与本案无关联。本院认为，上述协调会议备忘录针对的是由政府部门向中奇公司采取团购方式安置原毛家塘拆迁户的款项给付。而李文超非安置对象，故该证据与本案无关联，本院不予采信。 二审经审理查明，案步商品房未办理竣工验收手续，中奇公司亦无证据证明已通知李文超验房、收房。 除上述事实外，二审对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，中奇公司的上诉理由均不能成立，中奇公司应按合同约定向李文超支付逾期交房违约金。理由如下： 第一、中奇公司逾期交房非“行政机关、政策原因而影响工程进展。”中奇公司与李文超签订的《益阳市商品房买卖合同》约定于2014年9月30日前交房，合同中虽载明因“行政机关、政策等方面的原因而影响工程进展的”可据实延期。对此一般可理解为因人民政府及其行政机关因需要调整开发用地、责令开发商停止建设等原因而影响工期。但在本案中，中奇公司以政府相关部门延迟交纳被拆迁户团购款导致影响工程进展，显然与迟延交付案涉房屋无直接的、必然的联系。 第二、李文超于2017年10月31日出具的《承诺书》不能阻却其向中奇公司主张延期交房的违约责任。该《承诺书》虽载明：本人不再要求中奇公司就逾期交房承担违约责任。但《承诺书》手写体亦载明：如中奇公司不能在2019年6月30日前完成交房事宜，本人保留从2017年6月1日至实际交房之日止的诉讼权利。尽管中奇公司对手写部分提出异议，因《承诺书》系李文超等人向中奇公司出具，中奇公司应当持有，但中奇公司未提供《承诺书》，故对《承诺书》手写部分内容予以认可，中奇公司应承担逾期交房违约责任。 第三，因中奇公司已构成事实上的违约，故案涉房屋目前是否达到交房条件，并不影响违约责任的承担。且中奇公司在本案二审中，仍认可案涉房屋尚未办理竣工验收手续，亦无证据证明已通知李文超验房、收房，故一审判决中奇公司承担逾期交房违约责任至实际交房之日止正确。 综上所述，中奇公司的上诉请求不能成立，二审予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费708元，由益阳中奇房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 徐光辉 审 判 员 陈运泉 审 判 员 昌 丹 二〇二〇年六月二十八日 法官助理 唐菁菁 书 记 员 高洁颖