山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终5350号上诉人（原审原告）：周现波，男，1977年11月5日出生，回族，住济南市。委托诉讼代理人：刘辉，山东海中洲律师事务所律师。上诉人（原审被告）：济南嘉拓房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：林彬，经理。委托诉讼代理人：张帅，山东常春藤律师事务所律师。上诉人周现波因与上诉人济南嘉拓房地产开发有限公司（以下简称嘉拓公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市长清区人民法院（2019）鲁0113民初3744号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。周现波上诉请求：1.撤销一审判决，改判嘉拓公司自2019年2月1日起至交房之日止，按房屋建筑面积每月每平方米26元标准支付违约金；2.判令嘉拓公司按照合同约定配齐家电内容；3.诉讼费由嘉拓公司承担。事实和理由：1.房屋不具备交房条件，过错在嘉拓公司一方，应当承担自2019年2月1日起至交房之日止的违约责任。2.合同约定了托管房交房标准，并列举了赠送的家电，但嘉拓公司事实上并没有履行托管义务，事实上是业主自己选择了酒店并与酒店签订了租赁合同，因此，嘉拓公司应当按照合同约定配齐家电内容。嘉拓公司辩称,第一，根据双方房屋买卖合同的约定，现有房屋已达到双方约定的交付标准，但购买人却拒绝收房，另外根据一审法院法官现场勘察的结论是房屋符合交房条件，即便是计算违约金，也应当按照房屋买卖合同约定的万分之0.1每日来计算，具体详见嘉拓公司上诉状。第二，房屋买卖合同中托管交房标准中一个是交房标准，另外一个是赠送家电，嘉拓公司在一审中已经陈述如果购买人接受房屋后，并对外托管，嘉拓公司依然会按照赠送的标准给其赠送，很明显，赠送有前提条件，也就是说收房并托管，现购买人没有收房，更没有进行托管，却主张赠送的家电，没有事实和法律依据。嘉拓公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项及案件受理费的承担部分，发回重审或依法改判驳回周现波的诉讼请求；2.一、二审诉讼费均由周现波承担；事实和理由：一、一审法院以延期交房通知书中的违约金计算方法支持周现波违约金，属于认定事实错误。根据现有的证据，不能证明嘉拓公司曾经张贴过延期交房通知书，该通知书是嘉拓公司向其曾主张过延期交房权利的购房人出具，并要求领取该通知书的购房人在名流广场延期交房通知书签到表上签字、按手印。周现波一审中未能提交延期交房通知书的原件，仅提交延期交房通知书的照片，未提交照片的原件，也未提交照片原件由什么设备拍摄及原件存放于何处，并且照片在何处拍摄也无从得知，一审法院却以周现波提交不知从何而来的一张照片打印件认定嘉拓公司张贴过延期交房通知书的这一事实，并以该通知书中的违约金计算方法支持周现波违约金，明显违背日常生活经验法则，明显与在案证据证明的事实不符。另外，一审判决对于嘉拓公司提交的名流广场延期交房通知书签到表这一证据只字未提，因周现波未曾向嘉拓公司领取过该通知书，就没有在该签到表上签字按手印，也就说明嘉拓公司未曾对周现波做出过延期交房后对违约金计算方法变更的承诺，周现波主张因延期交房的违约金，只能依据双方签订的商品房买卖合同中有关延期交房条款计算违约金，一审法院却以该通知书支持嘉拓公司向周现波承担违约责任，明显无事实依据，故一审法院认定事实错误。二、一审法院以涉案商品房买卖合同为格式合同，认定合同约定的违约金的计算标准明显过低而予以否认效力，违反了合同法关于格式合同的规定，属于适用法律错误。首先，涉案的济南市商品房买卖合同为示范合同，该合同是济南市城乡建设委员会与济南市市场监督管理局依法共同确定的具有示范作用的文件，该合同由嘉拓公司在济南市城乡建设委员会开发设立的济南住宅与房地产信息网填写相关信息后下载后打印，故涉案合同不是格式合同。其次，格式合同的特点在于未与对方协商，但是对合同法第三十九条的理解应为，格式条款是指在订立合同时不能与对方协商的条款，这里强调的是不能与对方协商，并非是未与对方协商。未与对方协商条款并不意味着条款不能与对方协商，涉案合同条款中的价格、合同总金额、违约金及交房时间等条款均是当事人协商的结果，此类条款本来可以协商确定，即便是嘉拓公司并没有与周现波协商，而周现波也没有提出要求就此类条款与嘉拓公司协商，况且，双方在签订合同前，嘉拓公司已经按照有关法律法规的规范向周现波出示并明示，因此不能表明包含未与周现波协商条款的合同就是格式合同，合同的条款也就不能被以格式合同来否定效力。最后，即便是认定涉案合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定是格式条款，但根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第十条“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。”的规定，违反合同法第五十二条和第五十三条规定情形以及违反诚信原则和公序良俗的格式条款，即使该条款不是格式条款也当属于法定无效。仅针对提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情况下才能适用。具体到本案中，涉案合同显然并没有违反合同法第五十二条和第五十三条规定情形以及违反诚信原则和公序良俗的格式条款的情形。涉案合同第七条关于买受人逾期付款违约责任的条款，约定了买受人逾期付款的，无论是否逾期超过90日，合同继续履行，按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.1的违约金，通过将涉案合同的第九条约定与该条对比，违约金的计算方法一致，没有显失公平，没有免除嘉拓公司的责任，也没有加重周现波责任，更不涉及排除周现波的主要权利。但一审法院却以涉案合同为格式合同，以合同约定的违约金的计算标准明显过低而予以否认其效力，明显违反合同法关于格式条款的规定，适用法律错误。三、不能以国家法律法规交房的标准用延期交房通知书确定的违约金计算方法计算违约金。延期交房通知书载明的内容：“目前尚未完全达到合同约定的交房标准，不能在2018年10月31日向您交房，房屋交付日期将延期至2019年1月31日。如2019年1月31日仍不能按期交付，此后延期我公司将按照酒店托管回报26/平米/月的标准支付违约金。”既然该通知书中明确是合同约定的交房标准，根据双方签订的济南市商品房买卖合同附件五合同补充协议第四条约定，即由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及《电梯安全检验合格证》，一审中，嘉拓公司提交的证据已证明涉案房屋达到了合同约定的交房标准。一审判决却以《山东省商品房销售条例》的规定认定上述约定为无效条款，违反了最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)第四条：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”之规定，认定上述条款无效明显不妥。房屋交付标准的条款内容系当事人协商确定，没有违反意思自治原则，况且，嘉拓公司在该通知书中的承诺也是以合同约定的交房标准确定是否延期交房并以承诺的计算方法计算违约金。因此得出的结论是：如果以合同约定交房标准确定嘉拓公司向周现波是否延期交房，则应以该通知书的内容确定违约金；如以国家法律法规的规定确定嘉拓公司对周现波是否延期交房，则只能以商品房买卖合同的有关条款确定违约金。但一审法院分别以国家法律法规的交房标准确定嘉拓公司是否对周现波延期交房，则又以该通知书的内容确定违约金，明显违反逻辑法则，故一审法院以延期交房通知书的内容确定延期交房的违约金无事实依据。综上，嘉拓公司在未向周现波出具延期交房通知书的情形下，一审法院错误的以延期交房通知书中承诺的违约金计算方法支持违约金，在涉案合同为示范性合同的情形下，双方当事人协商确认的相关条款内容，并未显失公平，一审法院却错误的适用合同法关于格式条款的规定。一审法院既认定事实错误，又适用法律错误，嘉拓公司请求依法改判驳回周现波的诉讼请求，或撤销一审判决发回重审，以维护嘉拓公司的合法权益。周现波辩称，1.一审判决认定事实基本清楚。（1）《延期交房通知书》是在嘉拓公司售楼部和房屋坐落处公开张贴的，是针对不特定的大多数人的，应当是对所有业主作出的承诺，并且，周现波在一审中也向人民法院递交了多张该公司的宣传彩页，均承诺托管、每平米租金每月26元。（2）合同中记载的逾期交房违约金为每日万分之0.1，对业主来说显然是不公平的，一审认定明显过低不但符合法律规定，而且更符合常理。2.一审判决认定《济南市商品房买卖合同》是格式合同符合法律规定。（1）合同法第三十九规定：格式条款是当事人为重复使用而预先拟订并在订立合同时未与对方协商的条款。该合同除买受人姓名、房屋面积、价款等信息不同外，其他条款所有合同一律同样，并没有与买受人进行过协商，这如果不是格式合同，难道还有其他的格式合同。（2）每日万分之0.1的违约金，不但违反公平原则，而且很不诚信，与公序良俗也是背道而驰的。3.一审判决没有认定合同无效。（1）嘉拓公司引用最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第四条的规定，显然是在偷换概念，一审判决第四页至第五页已经认定为有效合同，只是对该合同格式条款中不公平的条款认定为无效。（2）该合同主合同及附件五《合同补充协议》同时签订，交房标准前后矛盾，不但闻所未闻，而且也是嘉拓公司提供的格式条款，该交房标准规避了房地产开发企业应当遵守的基本原则，嘉拓公司作为一个大型的房地产开发企业，应当模范遵守，如此作为，不公平、不诚信、不遵守公序良俗，且违反法律规定，不应当受到法律支持。4.嘉拓公司陈述一审判决认定为该房屋符合交房标准，是对一审判决的曲解，一审判决认定符合交房第一项指的是房屋买卖合同倒数第二页托管交房标准当中的第一项，是指房屋的表面外在形式……。另外，嘉拓公司的代理人说赠送家电是等收房后对外托管才赠送，这是嘉拓公司个人的理解与业主理解不一致，并且没有实际托管。综上所述，一审判决按照26/平米/月的标准支付违约金是正确的，但是仅支付到起诉之日显然不合理、没依据，应当判令嘉拓公司支付到交房之日。周现波向一审法院起诉请求：1.判令嘉拓公司按银行同期贷款利率承担2018年10月30日至2019年1月30日违约金；2.判令嘉拓公司自2019年2月1日起至托管之日止，按照每天每平米26元承担损失；3.判令嘉拓公司按照合同约定“托管交房标准”交付房屋；4.诉讼费由嘉拓公司承担。一审法院认定事实：2016年10月27日，周现波与嘉拓公司签订《商品房买卖合同》，约定由周现波购买嘉拓公司某室房屋一处，房屋建筑面积48.65平方米，房屋总价款275792元。合同第八条约定：“出卖人应当在2018年10月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房取得开发项目《综合验收备案证明》；2.该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》。”第九条出卖人逾期交房的违约责任：逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金。第十一条关于交接的约定：双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同签订后，周现波交纳了全部的购房款，但嘉拓公司却未能按照合同约定于2018年10月31日交房，并向业主张贴延期交房通知书，称：“房屋交付日期延期至2019年1月31日。如2019年1月31日仍不能按期交付，此后延期我公司将按照酒店托管回报26/平米/月的标准支付违约金。”2019年1月23日嘉拓公司通过EMS邮件向周现波发出交房通知函，通知周现波于2019年1月27日前办理交房手续并向周现波支付延期交房补偿金662元，周现波收到该款后在收到条中签字确认，收到条内容为：“名流广场公寓延期交房额外补偿662元，收到此款后本人与济南嘉拓房地产开发有限公司因商品房买卖合同在2018.12.31号之前再无其他纠纷。”但因周现波认为嘉拓公司并未按照合同约定的交房标准（包括合同约定赠送的家电等内容）交房，因此而拒绝收房。诉讼中，经一审法院现场查看，涉案房屋已经具备合同约定的交房标准第一项，关于合同约定的第二项赠送家电的内容，嘉拓公司称，业主收房后与第三方签订托管协议后，才向业主配备上述家电内容，如业主接收房屋后将房屋进行托管，嘉拓公司将按合同约定配齐上述家电内容。一审法院认为，周现波与嘉拓公司均系完全民事行为能力人，双方签订的《济南市商品房买卖合同》，主体适格，内容明确、具体，系当事人真实意思的表示，为有效合同。合同签订后，双方均应当按照诚实信用原则积极履行各自的义务。周现波已按合同约定支付了购房款，嘉拓公司也应当按照合同约定的期限及交房标准及时交付房屋，嘉拓公司张贴公告称交房时间由合同约定的2018年10月31日延期至2019年1月31日，并向周现波支付了逾期交房补偿662元，对此双方无异议，一审法院予以确认。现双方争议的焦点为：嘉拓公司通知周现波于2019年1月27日前收房时，涉案房屋是否具备了交付条件。对此，嘉拓公司主张涉案房屋已达到合同补充协议第四条内容约定的交房条件，并提交特种设备检验标志和建筑工程竣工验收报告予以证实。但周现波则认为按照现行政策，嘉拓公司作为房地产开发商应当提交国家法律法规认可的交房合格证件，否则不具备交房条件。一审法院认为，根据《山东省商品房销售条例》第三十七条规定：“房地产开发企业交付商品房时，应当向买受人提供下列材料：（一）房地产开放项目综合验收报告及备案证明；（二）、商品房质量保证书和使用说明书；（三）、具备相应资质的测绘单位出具的商品房面积测量证明文件……”，嘉拓公司所依据的合同补充协议第四条内容约定的交房条件，违反了上述行政法规，应为无效条款。诉讼中，嘉拓公司亦未能提交综合验收报告及备案证明等法律、法规要求的证明文件，应视为涉案房屋未能达到法律、法规要求的交付条件，因此嘉拓公司应当承担相应的逾期交房违约责任。鉴于2018年12月31日之前的逾期交房违约金，嘉拓公司已支付662元，周现波也已签订收条认可，一审法院不再予以处理。关于逾期交房违约金的计算方式，周现波主张按照每天每平米26元的标准计算，嘉拓公司则主张按合同第九条约定按日向买受人支付已交付房屋价款万分之0.1计算。对此一审法院认为，嘉拓公司主张按合同第九条约定的标准计算逾期交房违约金，但涉案商品房买卖合同为格式合同，嘉拓公司为格式合同的提供方，该条关于嘉拓公司逾期交房违约金计算标准的约定明显过低，一审法院不予采纳；而且嘉拓公司在其公示的《延期交房通知书》中明确承诺如2019年1月31日仍不能按期交付房屋，此后延期按照酒店托管回报26元每平米每月的标准支付违约金。因此，嘉拓公司应自2019年2月1日起至2019年10月10日起诉之日止，按房屋建筑面积48.65㎡×26元/每月/每㎡的标准向周现波支付违约金。关于周现波要求嘉拓公司按照合同约定“托管交房标准”交付房屋的诉讼请求，一审法院认为，因涉案房屋尚未达到法定的交付条件，周现波可以待条件成就时另行主张权利或者与嘉拓公司协商交房事宜。关于周现波主张的赠送家电内容，嘉拓公司承诺业主接收房屋后将房屋进行托管，并按合同约定配齐家电内容，故周现波可自收房后，与嘉拓公司协商或另行主张权利。综上所述，对周现波要求嘉拓公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，一审法院予以部分支持；对周现波的其他诉讼请求，一审法院暂不予支持。案经调解未果。判决：一、济南嘉拓房地产开发有限公司自2019年2月1日起至2019年10月10日止，按房屋建筑面积48.65㎡×26元/每月/每㎡的标准向周现波支付违约金；二、驳回周现波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，减半收取计150元，由济南嘉拓房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：一、嘉拓公司是否构成逾期交房，应否承担逾期交房的违约责任；二、逾期交房计算违约金的标准如何确定；三、关于赠送家电的问题应否支持。关于焦点一，嘉拓公司是否构成逾期交房，应否承担逾期交房的违约责任问题。商品房开发企业向购房人交付房屋应达到合同约定的条件，合同约定的交付标准不得低于法律规定的条件。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。”第十八条规定：“房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，并定期送房地产开发主管部门备案。”依照上述规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案，取得竣工验收备案单。本案中，关于房屋交付条件，主合同约定为涉案房屋取得开发项目《分期综合验收备案证明》，补充协议第四条约定为将由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及《电梯安全检验合格证》，补充协议约定的交付条件低于法律规定的房屋交付标准，因此涉案商品房交付条件依法应确认为经竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案，取得竣工验收备案单。双方约定的房屋交付期限为2018年10月30日前，嘉拓公司在二审调查时自认尚未取得涉案房屋的竣工验收备案单，故嘉拓公司已构成逾期交房，应当承担逾期交房的违约责任。关于焦点二，逾期交房计算违约金的标准如何确定的问题。双方签订的商品房买卖合同第九条虽然约定逾期交房的违约金计算标准为出卖人按日向买受人支付已交付房屋价款万分之0.1，但嘉拓公司在其公示的《延期交房通知书》中明确承诺如2019年1月31日仍不能按期交付房屋，此后延期按照酒店托管回报每平米每月26元的标准支付违约金。且2018年12月31日之前的逾期交房违约金，嘉拓公司已支付662元，周现波也已出具收条予以认可，应视为周现波对该《延期交房通知书》载明的内容予以认可。嘉拓公司亦应当按照《延期交房通知书》的内容履行其承诺，其在2019年1月31日未将涉案房屋交付给周现波，理应按其承诺的每平米每月26元的标准计算违约金，一审法院自2019年2月1日起至2019年10月10日（起诉之日）止，按房屋建筑面积48.65㎡×26元/每月/每㎡的标准向周现波支付违约金，符合事实和法律规定。因周现波起诉之后的交房时间无法确定，其要求逾期交房违约金判令至实际交付之日，于法无据，本院对此不予支持。关于焦点三，赠送家电的问题。嘉拓公司虽承诺业主接收房屋后将房屋进行托管，并按合同约定配齐家电内容，因周现波尚未收取涉案房屋，亦未与第三方签订托管协议，关于赠送家电的内容也并不明确，本案对此亦无法作出处理。周现波可自收房后，与嘉拓公司进行协商或另行主张权利。综上所述，周现波、嘉拓公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费600元，由上诉人周现波负担300元，上诉人济南嘉拓房地产开发有限公司负担300元。本判决为终审判决。审判员  闫振华二〇二〇年六月十八日书记员  杨 娟