陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民初95号原告（执行案外人）：孙延玲，女，1971年10月9日出生，汉族，住西安市未央区。委托诉讼代理人：张焱，陕西合恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：焦娇，陕西合恒律师事务所律师。被告（申请执行人）：上海绍瑞物资经营部。住所地:上海市奉贤区海湾旅游区莘奉公路4958号479室。法定代表人：彭永寿，该公司董事长。委托诉讼代理人：彭尚枝，男，1985年2月2日出生，汉族，该公司销售主管，住福建省福安市。第三人（被执行人）：西安中登房地产开发有限公司。住所地:西安市未央大道138-1号中登大厦26层。法定代表人：宋玉庆，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵军，男，1984年3月25日出生，汉族，西安中登房地产开发有限公司职员，住西安市莲湖区。原告孙延玲与被告上海绍瑞物资经营部、第三人西安中登房地产开发有限公司（以下简称中登房地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙延玲的委托诉讼代理人张焱、焦娇，被告上海绍瑞物资经营部的委托诉讼代理人彭尚枝到庭参加诉讼，第三人中登房地产公司经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙延玲向本院提出诉讼请求：1.依法判令确认原告对位于西安市经济技术开发区“中登文景时代”项目土地使用权（土地使用证号：西经国用2009出第01号）上的中登文景时代项目3幢1单元16层1601号房屋享有排除强制执行的民事权益，并停止对上述房屋的强制执行；2.本案诉讼费由被告上海绍瑞物资经营部承担。事实与理由：2009年9月24日，案外人徐建宁与中登房地产公司签订《商品房买卖协议》，购买了中登文景时代项目3幢1单元1601号商品房，房屋面积94.38㎡，单价3073元，总价290030元，付款方式为分次付款。协议签订后，案外人徐建宁依约向中登房地产公司支付了203021元。2010年6月2日，徐建宁将涉案房屋转让给原告，并将已支付的203021元购房款转让给原告。原告于当日与中登房地产公司签订《商品房买卖协议》，约定房屋建筑面积94.38㎡，单价3073元，总价款290030元。2014年7月16日，中登房地产公司向原告交付了涉案房屋，交房时涉案房屋实际建筑面积为93.25㎡，原告据此向中登房地产公司支付剩余购房款83536元，全额支付了购房款。原告于当日收房后实际接受房屋，并持续占有使用至今。原告购买涉案房屋后屡次催促中登房地产公司办理房屋过户登记手续，中登房地产公司一直拖延未予办理，导致房屋至今无法过户登记至原告名下是因中登房地产公司过错所致。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，原告的权益应予保护。被告上海绍瑞物资经营部辩称，一、执行裁定是法院执行行为的合法体现，没有违反法律规定，执行异议驳回裁定亦查明事实清楚，适用法律正确。本案中西安市中级人民法院（2015）西中执民字第00199-2号执行裁定的基础是人民法院执行（2014）西中民三初字第00252号民事判决内容的过程中，法院依照执行程序做出的执行查封行为，没有违反法律规定。执行裁定是法院依法执行行为，是维护上海绍瑞物资经营部合法权益的正义之举，是维护法律尊严的正当行为。二、孙延玲要求停止对查封房产的执行行为及解除查封的主张缺乏事实和法律依据。孙延玲称其早已与中登房地产公司就西安市经济技术开发区“中登文景时代”项目住宅一期3幢1单元1601号房屋签订协议，达成买卖合意。2010年6月2日，双方签订《商品房买卖协议》，后孙延玲按照约定向中登房地产公司支付了全部房款。但本案中执行法院已于2015年7月27日依法对登记在中登房地产公司名下上述房产予以查封，孙延玲虽然签订合同在查封行为之前，但因其未进行不动产变更登记，故不发生物权变动的效力，其处分行为无效。依照《中华人民共和国物权法》第九条之规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力……”。本案中孙延玲虽然持有协议，但未登记不发生物权效力，因而上述房产的所有人依然是中登房地产公司，并不属于孙延玲所有。故孙延玲要求停止对查封房产的执行行为及解除查封的主张缺乏事实和法律依据。综上，孙延玲的诉讼请求无任何事实及法律依据，不能成立。法院的执行行为正确应予继续执行，故请求驳回孙延玲的诉讼请求。第三人中登房地产公司未到庭参加诉讼，提交书面答辩意见称，认可原告孙延玲的诉讼请求。涉案房屋确实在法院查封前就已经出售给了孙延玲，孙延玲也向中登房地产公司缴纳了购房款，涉案房屋也在查封前交付给了孙延玲，孙延玲一直居住至今。涉案房屋至今未能办理房产证系中登房地产公司的原因造成，与原告孙延玲无关。孙延玲的诉讼请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，有权排除执行。经审理查明，上海绍瑞物资经营部与中登房地产公司买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月22日作出（2014）西中民三初字00252号民事判决：一、被告西安中登房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内支付原告上海绍瑞物资经营部货款7552978.82元；二、被告西安中登房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内支付原告上海绍瑞物资经营部资金占用费5337025.32元（该费用自2013年10月1日起至2014年10月31日止），并承担自2014年11月1日至判决确定给付之日的资金占用费，以7552978.82元为基数，按照每日千分之一计算；三、驳回原告上海绍瑞物资经营部的其余诉讼请求。后因中登房地产公司未履行上述生效民事判决确定的给付义务，上海绍瑞物资经营部向本院申请强制执行。本案执行过程中，2015年7月27日，本院作出（2015）西中执民字第00199-2号执行裁定：查封被执行人西安中登房地产开发有限公司名下位于西安市经济技术开发区中登文景时代房产，商品房预售证号为2013268，房号分别为3-12602等104套房屋（包括涉案房屋），查封期限为三年。同日，本院作出（2015）西中执民字第00199-1号协助执行通知，要求西安市住房保障和房屋管理局协助执行（2015）西中执民字第00199-2号执行裁定，查封涉案房屋，上述裁定及协助执行通知书已送达至西安市住房保障和房屋管理局。孙延玲作为案外人以上述被查封的房产中包含其享有合法所有权的3-1601号房屋为由，提出执行异议。本院经审查作出（2019）陕01执异1257号执行裁定：驳回原告孙延玲的执行异议申请。孙延玲遂提起案外人执行异议之诉，即本案诉讼。另查明，2009年9月24日，中登房地产公司向徐建宁出具《收据》（NO.0009916），载明徐建宁交款138285元，收款事由3#-1601#（94.38平方米）。同日，徐建宁与中登房地产公司签订《商品房买卖协议》，约定孙延玲购买中登文景时代第3幢1单元16层1601号房屋，建筑面积94.38平方米，单价为人民币3073元/平方米，总价290030元。付款方式及期限：首付138285元整，正负零付64736元整，13层付29003元整，封顶付29003元整，交房付29003元整。2019年12月18日，席瑞出具证明，说明其于2007年3月15日代徐建宁支付定金20000元、2007年5月11日代徐建宁补交首付118285元，附银行转账凭条两张。2009年10月27日，徐建宁通过建设银行公积金账户向中登房地产公司支付房款58300元。中登房地产公司2009年10月内部《收（付）款凭证》载明2009年10月20日收取徐建宁房款138285元整，2009年12月24日收取徐建宁房款工行58300元整、现金6436元整，合计64736元整。2010年6月2日，孙延玲与中登房地产公司签订《商品房买卖协议》，约定孙延玲购买中登文景时代第3幢1单元16层1601号房屋，建筑面积94.38平方米，单价为人民币3073元/平方米，总价290030元。付款方式及期限：首付138285元整，正负零付64736元整，13层付29003元整，封顶付29003元整，交房付29003元整。2020年1月3日，徐建宁出具情况说明，说明其于2010年6月2日将中登文景时代第3幢1单元16层1601号房屋出售给孙延玲，孙延玲向其支付203021元购房款后，其将已向中登房地产公司支付的203021元购房款转让给孙延玲，将中登房地产公司开具的收据原件交付孙延玲。2014年7月16日，孙延玲向中登房地产公司补交剩余购房款81404元，中登房地产公司向孙延玲出具《收据》（NO.0026754），载明孙延玲交款83536元，含赔偿金2132元，收款事由3#-11601（93.25㎡）。2014年7月16日，孙延玲签收《房屋验收表》，并与西安中登物业有限公司签订《前期物业管理协议》。2014年10月17日，孙延玲办理了涉案房屋的装修申报手续，填写《装修申报单》。2014年10月19日，孙延玲与案外人签订《室内装饰工程施工合同》。2020年1月4日，中登文景时代物业管理中心出具证明一份，证明孙延玲为西安市经开区明光路131号中登文景时代3号楼1单元1503室业主，自2014年7月16日居住至今所有物业费、暖气费、水电费等正常缴纳。孙延玲出具2014年7月—2019年12月期间相关物业费收据7份。又查，孙延玲提交的西安市住房情况查询申请表显示孙延玲在西安市曲江新区、浐灞生态区均无房产。再查明，涉案房屋已于2013年9月29日取得《商品房预售许可证》。上述事实，有（2019）陕01执异1257号执行裁定书、《商品房买卖协议》、收款收据、《房屋验收表》、《西安市住房情况查询申请表》、庭审笔录等在卷佐证。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”本案争议的焦点为：孙延玲就位于西安市经济技术开发区中登文景时代项目住宅一期第3幢1单元16层11601号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”。第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案经查，孙延玲与中登房地产公司于2010年6月2日签订《商品房买卖协议》，该协议系双方的真实意思表示，涉案房屋在本案起诉前已取得《商品房预售许可证》，协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。《商品房买卖协议》约定孙延玲购买中登文景时代第3幢1单元16层11601号房屋，建筑面积93.25平方米，单价为人民币3073元/平方米，总价290030元。经查，孙延玲已通过孙建宁交纳房款203021元，因涉案房屋实际面积为93.25平方米，与涉案房屋的《商品房买卖协议》中约定的94038平方米不一致，故涉案房屋总价为286557元，孙延玲于2014年7月16日收房时，补足中登房地产公司余款83536元。中登房地产公司亦认可收到全部涉案房款，且有中登房地产公司收据予以佐证，故孙延玲已支付完毕全部涉案房款。根据西安中登物业有限公司出具的证明，结合物业费收费票据等证据，证明涉案房屋已由孙延玲实际占有使用。孙延玲于2014年7月16日已支付完毕涉案房屋的全部房款，中登房地产公司应当履行过户登记义务，但因未办理过户登记手续导致涉案房屋查封，非因孙延玲自身原因所致，故孙延玲对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，孙延玲主张不得执行涉案房屋，证据充分，符合法律规定，本院依法予以支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，判决如下：不得执行位于西安市经济技术开发区中登文景时代项目3幢1单元16层1601号房屋。本案案件受理费5650元，由被告上海绍瑞物资经营部负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。审判长 陈 平审判员 李 刚审判员 陈 帅二〇二〇年六月十六日书记员 刘书方