福建省宁德市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽09民终172号 上诉人（原审被告）：吴雄，男，1959年8月11日生，汉族，住福建省霞浦县。 上诉人（原审被告）：王维美，女，1963年8月11日生，汉族，住福建省霞浦县，系吴雄之妻。 吴雄、王维美共同委托诉讼代理人：王东建，福建星龙律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈霞，女，1975年3月6日生，汉族，住福建省霞浦县。 委托诉讼代理人：庄伟锋，北京德和衡（福州）律师事务所执业律师。 上诉人吴雄、王维美因与被上诉人陈霞房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省霞浦县人民法院(2019)闽0921民初3580号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 吴雄、王维美上诉请求：依法撤销原审判决，确认《解除合同通知书》有效。一、二审案件诉讼费用由陈霞承担。事实与理由： 一、原审判决适用法律错误。原审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款，属于适用主体不正确、类推适用法律错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”吴雄、王维美并非房地产开发企业，其系向特定的陈霞出售房屋，而非向社会销售，故案涉合同并非该司法解释所称的商品房买卖合同，本案不适用该司法解释。对于其他房屋买卖合同解除权的行使期限，法律没有规定或者当事人没有约定的，应当根据《中华人民共和国合同法》第九十五条的规定，在合理期限内行使。何为“合理期限”，由人民法院结合具体案情予以认定。结合本案具体案情，吴雄、王维美在陈霞2015年11月违约后，吴雄、王维美为了双方合同能继续履行，口头催促陈霞履行偿还银行贷款，并给予宽缓。 二、原审判决认定事实错误。原审判决适用《中华人民共和国合同法》第八条规定显然与客观事实不符。本案房地产买卖合同的约定属于民事主体之间意思自治体现，其中第五条约定“陈霞不按期付款，吴雄、王维美有权解除合同”并无违反国家强制性法律、法规，且吴雄、王维美依法依约恪守诚信履行合同遵守上述法条。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，在双方约定解除权条件成就时，吴雄、王维美有权行使解除权，通知即可，并非擅自解除合同，且原审之诉就是陈霞实施救济之诉。 三、原审判决不当。原审查明吴雄、王维美在银行的按揭贷款期限为2006年9月25日至2017年9月25日，陈霞仅偿还按揭贷款至2015年11月止。在陈霞未全面履行偿还义务前，原审判决吴雄、王维美全面履行房屋产权转移义务，剥夺了吴雄、王维美同时履行抗辩权显示公平。根据《中华人民共和国合同法》第六十六规定，吴雄、王维美依法享有同时履行抗辩权，在陈霞未完全履行合同前有权拒绝其相应的履行要求。而原审强制享有同时履行抗辩权的吴雄、王维美全面履行合同义务，将令吴雄、王维美利益遭受预期风险和丧失抗辩权。 四、原审判决认定解除权应当在2015年11月份开始起算是错误的。陈霞从2015年11月份起未按房地产买卖合同第四条约定偿还贷款存在履行违约，且至今也未履行，该违约行为一直处于持续状态。一审判决以陈霞2015年11月起违约而认定为同一债务分期履行的解除权起始期限，缺乏法律依据。《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。”而解除权是直接影响双方当事人法律关系是否终止的重要权利，根据举轻以明重的法理，其计算方式更不应在陈霞违约当期开始计算。故此，吴雄、王维美认为在解除条件成就时，吴雄、王维美享有的解除权根据违约程度进行综合认定。原审判决仅以解除条件成就认定起始期限，缺乏事实和法律依据。 陈霞辩称，原审判决事实清楚，适用法律正确，吴雄、王维美上诉理由不能成立，应予驳回。具体理由是： 一、根据法律的相关规定，吴雄、王维美依法不享有单方合同解除权。根据我国《合同法》及最高人民法院《九民纪要》的精神，通常情况下，违约方不享有单方解除合同的权利。本案中，吴雄、王维美与陈霞签订的《房地产买卖合同》的根本目的是吴雄、王维美取得购房价款，陈霞取得房屋。吴雄、王维美在陈霞出现逾期还款时，不寻求与陈霞协商解决，却在2016年3月22日跳过了合同约定（即委托第三人陈思齐办理相关产权登记、过户登记等手续），私自办理了房产证，致使陈霞不能取得房屋所有权，导致合同目的不能实现，其行为已经构成根本违约。也就是说在2016年3月22日之后，吴雄、王维美已经不是法律意义上的“守约人”，丧失了作为守约方享有合同解除权的权利，其无权以守约方的身份主张解除合同。 二、即便《房地产买卖合同》约定的解除条件成就，也应当充分考察违约方的违约过错程度、违约形态、违约行为，从诚实信用原则的角度出发，综合判断是否应当解除合同，而不能机械适用合同条款来解除合同。本案中，陈霞的违约程度显然显著轻微，故合同不应当解除。根据最高人民法院2019年11月发布的《九民纪要》第47条之规定：合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持。因此，根据诚实信用原则以及鼓励交易原则，不宜轻易地否定一个已经生效甚至已经作出大部分履行的合同。尤其是在合同约定的解除条件较为宽泛的情况下，这一限制尤显必要。 三、本案无论从公平原则、保护交易原则，还是从节约诉讼成本、提高司法效率，避免当事人诉累的角度出发，都不应当解除合同。陈霞十年间包含首付款和按揭贷款共计支付了30余万元的房款，而吴雄、王维美仅从2015年9月起至2016年3月止，半年多时间支付了39000元，相比陈霞的付款比例1/8都不到，在时间上也短的多，吴雄、王维美以此为由，主张合同解除，显失公平，也与《合同法》维护交易稳定和维护社会经济秩序的立法目的相悖。假设陈霞支付了99%价款的情况下，于最后一期忘记还款，那么是否也应当依据该违约条款，构成违约，解除合同呢？答案当然是否定的。如果这都能认定构成违约，解除合同，那对陈霞来说太不公平了，《合同法》不但起不到保护交易的目的，反而破坏了交易。试想一下，如果支持吴雄、王维美解除合同的主张，那么陈霞不仅要承担购房首付款及10多年还贷的利息损失，而且这十多年来霞浦房价大幅上涨，该涉案房屋交易时的价格是3000元/平方，目前市场上的价格已经超过1万元/平方，陈霞还须承担房屋巨大升值空间的损失，这明显不利于陈霞的利益。因此，如果解除合同，必然不合理地加重了陈霞的责任，损害了陈霞的利益，显失公平。法律的目的在于纠正利益失衡现象，从而平衡当事人之间的利益关系，最终实现实质正义。如果合同被解除，为了维护陈霞的合法权益，陈霞必然向法院提起返还房屋首付款、赔偿10多年的利息损失及补偿房屋差价的诉讼，这必然加重双方当事人的负担，导致当事人诉累，同时也浪费了司法资源，更无法体现法律定分止争的功能。 四、即便吴雄、王维美享有合同解除权，根据相关法律规定及司法实践，也已经过了行使解除权的期限，解除权消灭。首先，合同解除权是一种形成权，依法定或约定享有合同解除权的当事人经其单方意思表示即可使合同效力归于消灭，从而对当事人的权利义务产生重大影响。为维护交易安全和稳定经济秩序，该权利应当在一定合理期间内行使，并且由于这一权利的行使属于典型的商事行为，对于合理期间的认定应当比通常的民事行为更加严格。如果解除权人长期拥有合同解除权，但其既不行使也不放弃，则合同随时有被解除的可能，无法保护交易和经济秩序。因此，法律需要对该权利加以控制或限制，行使该权利的期限原则上不超过一年。其次，《合同法》第95条第二款规定：法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。一手房买卖中，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条第2款规定：法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。本案是二手房买卖合同纠纷，法律没有明确规定解除权消灭问题，但考虑到一手房买卖与二手房交易极高的相似性，一审法院判决参照适用，适用法律正确。第三，如果吴雄、王维美长期拥有合同解除权，但其既不行使也不放弃，则将使双方的关系长期处于不稳定的状态，显然与我国《合同法》维护交易稳定和维护社会经济秩序的立法目的相悖。更何况最高人民法院年度案例（（2017）京02民终2624号，刘洪海与罗旭生房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书），已经明确表明二手房买卖合同的解除权期限参照适用一手房交易的观点。同时还有多个参照一手房买卖合同解除权一年行使期限的案例，这些案例明确参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条第2款的规定，解除权应当在解除权形成之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭的观点。 五、如果吴雄、王维美享有解除权，那么解除权应当从2015年11月份开始计算，超过一年不行使，解除权消灭。合同解除权，适用除斥期间的规定。除斥期间规定权利存续的固定时间属不变期间，除法律有特殊规定者外，不能中止、中断和延长，且期间较短，以早日确定当事人间的关系为目的，而不能让权利处于长期不确定状态。所以在陈霞未催告的情况下，解除权行使期限的起算点应该在解除权产生之日起，也就是2015年11月份起开始起算一年内不行使的，解除权消灭，而并非可以恣意依据普通法理来调整，这样双方的权利义务关系才能趋于稳定。况且《民法总则》第一百九十九条明确规定：法律规定或者当事人约定的撤销权、解除权等权利的存续期间，除法律另有规定外，自权利人知道或者应当知道权利产生之日起计算，不适用有关诉讼时效中止、中断和延长的规定。存续期间届满，撤销权、解除权等权利消灭。显然，吴雄、王维美知道陈霞于2015年10月份未代替其缴纳贷款，此时已经产生所谓的“解除权”，故应当从权利产生的次月也就是2015年11月开始起算，超过一年不行使，解除权消灭。 陈霞一审诉讼请求：1.确认吴雄于2019年10月28日发送给陈霞的《解除合同通知书》无效；2.确认陈霞与吴雄、王维美签订的《房地产买卖合同》合法有效；3.判令吴雄、王维美将坐落于霞浦县的房屋产权变更到陈霞名下，并判令吴雄、王维美协助陈霞办理房屋产权变更登记手续。 一审法院认定事实：2007年2月7日，陈霞与吴雄、王维美签订了一份《房地产买卖合同》，合同约定，吴雄将坐落于霞浦县松城镇福宁新城百丽花园3号楼104号一间店面（现改名称为霞浦县）出卖给陈霞，卖断价为280000元；合同约定，陈霞应在2007年2月8日、2007年2月15日、2007年5月8日分三次支付现金（包括吴雄已经偿还的按揭贷款6893.5元）共161893.5元，吴雄在银行的按揭贷款（期限2006年9月25日至2017年9月25日）未偿还部分，由陈霞以吴雄的名义继续偿还。合同还约定了违约责任，内容为：如乙方（陈霞）不能及时还贷，甲方有权视乙方违约。乙方违约不买或不按期付款的，甲方有权取消乙方买卖合同并处违约金20000元，其余购房款退回乙方……并终止合同。合同签订后，陈霞如约支付了现金161893.5元，陈霞在付款的同时，吴雄、王维美于2007年4月12日，到霞浦县公证处办理了公证委托书，委托案外人陈思齐（日后）将涉案房屋产权转移至陈霞名下。吴雄交付房产后，陈霞偿还按揭贷款至2015年9月，此后没有继续偿还按揭贷款。2019年10月28日吴雄向陈霞发出《解除合同通知书》，主张解除陈霞与吴雄、王维美于2007年2月7日签订的《房地产买卖合同》。 一审法院认为，合同解除权应当受到除斥期间的限制，如经过合理期限而不行使，解除权则归于消灭。《中华人民共和国合同法》第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”本案中出现了对方当事人（陈霞）没有催告的情形，该类情形的处理《中华人民共和国合同法》没有规定，可类推适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款关于“……对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”的规定，应当认定本案解除权行使期限为一年。陈霞偿还按揭贷款至2015年9月，2015年10月以后没有继续偿还按揭贷款，陈霞已经违约，从这时起吴雄享有解除权，但从吴雄享有解除权之日起到2019年10月28日主张解除权时，已超过行使解除权的合理期限，吴雄已经丧失解除权。故陈霞与吴雄、王维美于2007年2月7日签订的《房地产买卖合同》合法有效，应当继续履行。吴雄行使解除权时，已经超出合理期限，其向对方发出的《解除合同通知书》失去效力。为保护交易安全，维护交易秩序，对吴雄、王维美之现在主张不予采纳，对陈霞之诉讼请求予以支持；但需要强调的是，吴雄、王维美虽然丧失了解除权，但不影响其依照合同向陈霞主张逾期付款的违约责任。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，判决：一、吴雄于2019年10月28日发送给陈霞的《解除合同通知书》无效；二、陈霞与吴雄、王维美于2007年2月7日签订的《房地产买卖合同》合法有效；三、吴雄、王维美应在判决生效之日起三个月内，将坐落于霞浦县房屋产权转移至陈霞名下。 二审期间，吴雄、王维美和陈霞对一审判决认定事实均无异议，本院予以确认。 本案争议焦点是：陈霞与吴雄、王维美于2007年2月7日签订的《房地产买卖合同》是否应当解除。 本院认为，从双方无争议事实看，在支付前期购房款后，案涉房屋交付陈霞，此后吴雄在中国银行的按揭贷款（期限2006年9月25日至2017年9月25日）则由陈霞以吴雄的名义继续偿还。2015年10月以后陈霞未以吴雄的名义继续偿还按揭贷款，陈霞已经违约，按本案合同第四条以及第五条约定，吴雄享有解除权。本案合同中，陈霞与吴雄、王维美未约定解除权行使期限。《中华人民共和国合同法》第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”根据上述规定精神，合同解除的权利属于形成权，虽然现行法律没有明确规定该项权利的行使期限，但为维护交易安全和稳定经济秩序，该权利应当在一定合理期间内行使。结合本案的具体情况，2015年10月以后陈霞未以吴雄的名义继续偿还按揭贷款，2016年3月吴雄提前偿还了中国银行的按揭贷款，可以印证吴雄知悉2015年10月至2016年2月期间陈霞未按约定偿还按揭贷款。在此之后，直到发出《解除合同通知书》的2019年10月28日，吴雄、王维美在近四年期间内未行使合同解除权，显然超过合理期限。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，一审认定吴雄行使合同解除权已超出合理期限，并无不当。吴雄、王维美上诉主张其行使合同解除权未超过合理期限，依据不足，本院不予支持。鉴于本案陈霞的诉讼请求之一是吴雄、王维美协助办理案涉房屋的过户登记手续，房屋转移登记系行政职能，不宜径行判决将案涉房屋转移至陈霞名下，应判令吴雄、王维美协助陈霞办理涉案房屋的产权变更登记手续。鉴于陈霞在诉讼中明确同意返还吴雄垫付的剩余银行按揭贷款款项，而吴雄经本院释明后坚持主张本案合同已解除，故对垫付款项返还问题，双方可另行处理。 综上所述，吴雄、王维美的上诉请求不能成立，应予驳回。吴雄、王维美应协助陈霞协助办理涉案房屋的产权变更登记手续。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下： 一、维持福建省霞浦县人民法院(2019)闽0921民初3580号民事判决第一项、第二项； 二、变更福建省霞浦县人民法院（2019）闽0921民初3580号民事判决第三项为：“吴雄、王维美应于本判决生效之日起十日内协助陈霞办理坐落于霞浦县的房屋产权变更登记手续。” 三、驳回上诉人吴雄、王维美的上诉请求。 二审案件受理费5500元，由上诉人吴雄、王维美负担。一审案件受理费按一审判决执行。 本判决为终审判决。 审判长  陈富强 审判员  沈鸣鸣 审判员  林 斌 二〇二〇年六月五日 法官助理刘菊平 书记员林圆圆 附主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； ……