天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0112民初763号原告：肖延春，女，1964年4月15日出生，汉族，住河北省廊坊市广阳区。被告：毛嘉昶，男，1985年5月15日出生，汉族，住天津市津南区。被告：王春静，女，1984年6月10日出生，汉族，住天津市河西区。原告肖延春与被告毛嘉昶、王春静房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。肖延春、毛嘉昶、王春静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。肖延春向本院提出诉讼请求：1.判令被告搬出天津市津南区双港镇海天馨苑德信园6-1-902房屋（以下简称“涉案房屋”）；2.判令被告交纳截至2020年5月25日的房租费15960.75元，并按照每月2600元的标准交纳2020年5月26日至实际搬走之日的房租费；3.判令被告支付供暖停用基础费442.17元；4.判令被告支付物业费711.75元；5.判令被告支付违约金5200元；6.判令被告支付路桥费及汽车燃油费1000元；7.判令被告承担诉讼费用。事实和理由：2019年2月16日，原、被告经中介牵头签订租赁合同，被告承租原告涉案房屋，合同约定租赁期限自2019年3月1日至2020年2月29日，月租金为2600元，保证金为2600元，被告应在每个季度起始日的前3日前支付给原告下一季度的租金，并约定了被告拖欠租金累计达10日的，原告有权解除合同并没收保证金，另约定违约方应向守约方支付相当于一倍月租金的违约金等。原告依约履行合同，涉及到冬季热力费，征询并得到王春静告知不开启冬季热力供应后，按照供热部门要求需交纳2019年热力基础费442.17元，该笔费用已由原告交付，依照合同约定该费用应由被告承担。2019年12月1日原告向被告主张第四季度的房屋租赁费、物业费及热力基础费未果，后多次主张被告亦未交纳，至2019年12月22日被告称准备继续住下去，拒绝交付房屋。综上，被告的行为损害了原告的合法权益，故起诉。毛嘉昶、王春静辩称，同意肖延春第一项诉讼请求。但毛嘉昶、王春静已于2019年6、7月按时交纳给肖延春物业费741元，但肖延春未及时向物业公司交纳，因此未能享受物业公司物业费的减免优惠，后电梯损坏，要求物业公司维修电梯，物业公司称仍未交纳物业费，故无权要求。中秋节前电梯修好，毛嘉昶把老人接到涉案房屋居住，但此后因电梯损坏，老人只得走楼梯，在走楼梯过程中摔倒致伤。另双方进行过协商，毛嘉昶承诺2019年12月份搬离，但肖延春不同意退还押金和剩余水电费用，造成毛嘉昶无法搬走，肖延春还砸门砸屋子，毛嘉昶父亲因此犯了心脏病。综上，毛嘉昶未违约，而肖延春违约，且经洽谈是肖延春不同意退押金才造成了后续问题，故不同意肖延春的其他诉讼请求。本院依法组织当事人进行了证据交换及质证，对于当事人无争议的证据，本院予以认定并在卷佐证。对于当事人有争议的证据，本院认定如下：1.肖延春提交的物业费票据4张、热力基础费截图1张，被告对真实性未提出异议，应对证据真实性予以确认，被告认为该费用不应由其承担，费用承担问题系本案核心争议焦点，对此另行予以具体阐述。2.毛嘉昶提交的挂号单复印件1份，并无其他证据佐证该挂号单与本案存在关联，对其证明效力不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：肖延春系涉案房屋所有权人。2019年2月16日肖延春与毛嘉昶签订《房屋租赁合同》，约定毛嘉昶承租涉案房屋，租赁期限为2019年3月1日至2020年2月29日；毛嘉昶同意支付保证金2600元；租金金额为每月2600元；租金支付方式为按3月为1期支付，毛嘉昶应于2019年2月7日前将第一期租金及租赁保证金付清，以后每期租金支付时应于该期起始日的3日前；租赁期限内因使用房屋产生的水费、电费、煤气费、有线电视费、物业管理费、暖气费等由毛嘉昶承担；拖欠租金累计达十日的，肖延春有权单方面解除合同并要求毛嘉昶在30天内退还该房屋，同时没收保证金；因双方任一方发生违约行为致使合同终止的，违约方应向守约方支付相当于一倍月租金的违约金，因该违约行为给对方造成损失且上述的违约金不足以弥补该损失的，违约方还应就该损失承担赔偿责任等。合同签订后，肖延春将涉案房屋交付毛嘉昶使用，毛嘉昶已支付2019年2月至2019年11月的租金及2019年度物业费，2019年12月起的租金尚未交纳。经原、被告协商，涉案房屋停止供热，肖延春向供热部门交纳停热产生的基础费442.17元。因涉案房屋所在建筑电梯问题，毛嘉昶向肖延春提出异议，后双方协商租赁合同解除事宜，协商过程中肖延春不同意返还保证金，双方就合同解除事宜未能达成一致，毛嘉昶将涉案房屋交由家人居住至今。毛嘉昶与王春静于2013年9月9日结婚，于2018年4月3日离婚。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。肖延春与毛嘉昶就涉案房屋的租赁已签订书面合同，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。按照合同约定，租赁期限应于2020年2月29日届满，双方此后未约定续租，故毛嘉昶应及时将租赁物予以返还。另根据合同约定，毛嘉昶应在租期内预交2019年12月及此后的租金、物业费，但毛嘉昶至今尚未交纳，有违合同约定，肖延春要求其给付租期内的剩余租金并无不当，应予支持，租期内的剩余租金应为7800元。租赁期满后，毛嘉昶未返还房屋，亦应支付租赁期满后的占有使用费，直至将涉案房屋实际返还为止，肖延春主张按照租期内的租金水平每月2600元计算并无不当，应予支持，但肖延春的诉讼请求将租赁期满后的费用分段计算并无必要，本院对租赁期满后的部分一并阐述。关于肖延春主张的物业费，应以实际发生为准，现肖延春提交的物业费票据表明2019年实际发生的物业费应为1191.83元，毛嘉昶已支付1185元，肖延春要求补交6元符合法律规定，应予支持。关于2020年1月起的物业费，因根据此前物业费票据计算，各个期间的月平均值存在一定差距，特定月份存在免交部分费用的情况，故未实际发生的物业费不宜按照月均值计算，对于2020年1月起的物业费不予支持，肖延春可在物业费实际产生后据证向毛嘉昶主张权利。关于肖延春主张的供热基础费，属于供热费范畴，根据合同约定应由毛嘉昶承担，此款肖延春已向供热单位预交，毛嘉昶应按照实际数额向肖延春支付。关于肖延春主张的违约金，依照合同约定，违约金的数额应相当于一倍月租金，即2600元，肖延春主张5200元缺乏依据，另庭审中毛嘉昶提出双方协商解除期间肖延春拒绝退还保证金2600元，因该保证金的约定对于肖延春一方具有定金的性质，依照法律规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款，肖延春现向被告方主张违约金，则保证金需返还，保证金与违约金数额相同，故双方互负的债务应抵销。关于肖延春主张的路桥费、燃油费，缺乏证据证明及法律依据，不予支持。关于毛嘉昶的主张，毛嘉昶称肖延春未及时向物业公司交纳物业费，肖延春向物业公司交纳物业费的时间虽晚于提供物业服务的时间，但现实生活中物业服务合同约定的物业费交纳时间不尽相同，现有证据不足以认定肖延春交纳物业费的时间违反物业服务合同的约定，且即便肖延春存在迟延交纳的情形，物业公司也不应因此停止物业服务，毛嘉昶承租房屋的相关权利并未因此遭受侵害，故肖延春的上述行为不足以认定为违反合同约定的情形；毛嘉昶称其亲属摔伤，该事件与租赁合同之间并无直接因果关系；毛嘉昶另称其与肖延春就解除合同事宜进行协商过程中肖延春拒绝返还保证金，致使双方未能达成一致，因毛嘉昶并无证据证明其提出解除合同时具有合同的法定解除情形，故双方未达成一致的情况下租赁合同尚未解除，肖延春在协商过程中提出没收保证金属于提出己方要求，毛嘉昶可根据自身意志决定是否接受，肖延春的上述行为系行使其合法权利，并无不当之处，毛嘉昶称肖延春的上述行为属于违约缺乏依据，不予采纳。毛嘉昶的理由均无法构成对及时给付租金及租赁期满后返还租赁物的合法抗辩，不影响本院对其违约行为的认定。关于王春静是否应当承担相应责任，因王春静并非租赁合同的相对方，且租赁合同签订时其与毛嘉昶已离婚，故肖延春要求王春静承担责任缺乏事实及法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十九条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告毛嘉昶于本判决书生效后7日内将坐落于天津市津南区双港镇北马集村东海天馨苑德信园6-1-902房屋返还原告肖延春；二、被告毛嘉昶于本判决书生效后7日内向原告肖延春给付2019年12月至2020年2月的租金7800元，并按照每月2600元的标准向肖延春支付2020年3月1日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费；三、被告毛嘉昶于本判决书生效后7日内向原告肖延春给付供热基础费442.17元；四、被告毛嘉昶于本判决书生效后7日内向原告肖延春给付2019年3月至2019年12月物业费差额6元；五、被告毛嘉昶于本判决书生效后7日内向原告肖延春给付违约金2600元；六、驳回原告肖延春的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计191元，由原告肖延春负担41元，被告毛嘉昶负担150元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  叶程鹏二〇二〇年六月九日书记员  丁久航