福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终3108号 上诉人（原审被告、反诉原告）：陈尔娜，女，1976年7月9日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：钟富文，福建融成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王雪香，福建融成律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：孙燕婷，女，1987年5月28日出生，汉族，住福建省宁化县。 委托诉讼代理人：魏少萍，北京中银（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：詹秀清，北京中银（福州）律师事务所律师。 上诉人陈尔娜因与被上诉人孙燕婷房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2019）闽0102民初11046号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用第二审独任审理程序，本案现已审理终结。 陈尔娜上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项、第四项判决，改判驳回孙燕婷全部一审诉讼请求并支持陈尔娜一审的反诉请求。事实与理由：一、一审法院关于双方之间的房屋租赁合同关系应于2019年4月21日解除的认定错误。陈尔娜一审反诉要求继续履行合同有事实和法律依据，应予以支持。孙燕婷诉称的陈尔娜未落实空军福州房地产管理处的整改通知，不符合客观事实。陈尔娜在接到孙燕婷转发的整改通知后，始终积极响应空军福州房地产管理处的要求，停业进行整改，将原经营的KTV整改为空军福州房地产管理处批准的音乐餐吧，并于2018年11月22日取得了福州市鼓楼区时之间主题餐厅的营业执照，经营范围为餐饮服务。陈尔娜已付诸行动整改，但关于整改要求、整改标准，空军福州房地产管理处和孙燕婷从未给出具体明确的意见。陈尔娜在配合整改期间，空军福州房地产管理处曾多次派员到现场查勘，却不曾提出具体的整改意见；而在陈尔娜将KTV整改为音乐餐吧以后，又提出整改不符合要求，后孙燕婷直接断水断电并锁门。2018年12月18日，孙燕婷强制断水断电并锁门，诉争的租赁场所无法经营，陈尔娜也无法进入租赁场所。而孙燕婷于2019年4月21日再次发函要求陈尔娜限期整改，陈尔娜已无法进入租赁场所，更无进行进一步整改的现实可能。另外，在收到孙燕婷2019年4月21日发出的告知函后，陈尔娜委托律师出具律师函回复，要求孙燕婷继续履行合同，恢复租赁场所的水电供应，并赔偿损失。二、一审判决在查明该事实的前提下，仍判决要求陈尔娜支付三个月的租金及物业费缺乏事实和法律依据，更是自相矛盾。一审判决查明，孙燕婷于2018年12月18日对租赁场所采取断水断电措施，之后，租赁场所已无法经营使用。孙燕婷作为出租人，违反合同约定和法律规定，不提供租赁场所给陈尔娜使用，根据合同约定和《合同法》规定，陈尔娜有权拒付租金。而且，陈尔娜不能正常经营使用租赁场所，再要求陈尔娜支付租金也有悖公平原则。三、孙燕婷强制切断租赁场所的水电属严重违约，客观上给陈尔娜造成了巨大的经济损失，陈尔娜要求其赔偿有事实依据。孙燕婷要求解除合同缺乏合同和法律依据，陈尔娜要求继续履行合同；租赁场所的整改不能符合要求不可归责于陈尔娜，而孙燕婷强制切断水电的行为严重违约，给陈尔娜造成重大经济损失。根据合同相对性原则及《合同法》第121条规定，孙燕婷因此违约，应当向陈尔娜承担违约责任，不因第三人原因而免除。陈尔娜提出的经济损失项目明确，依据充分，且未超出孙燕婷的预见范围，应当得到支持。 孙燕婷辩称，一、陈尔娜未能按部队要求完成对租赁项目的整改，致使合同不能继续履行，已达到合同约定解除的条件。因此，孙燕婷与陈尔娜的租赁关系已于2019年4月21日解除，一审认定事实正确。从2018年4月开始给予陈尔娜长达8个月的时间进行整改，且经沟通空军福州房地产管理处已同意整改为正常餐饮，但陈尔娜直到2018年12月仍未能完成整改，而陈尔娜在上诉状中也自认在整改期间空军福州房地产管理处多次派员到现场查勘，说明陈尔娜多次经空军福州房地产管理处查验，均未能按部队要求完成整改。最终要求承租人必须立即关停该项目。而直至2019年4月21日孙燕婷发出解除合同通知函前，陈尔娜都未曾再对租赁项目作出整改，致使租赁合同根本无法继续履行。因此根据《租赁合同》第十一条合同的“变更和解除”第3款第2项的约定，孙燕婷有权解除租赁合同并要求陈尔娜腾退租赁房。二、因陈尔娜怠于履行整改义务和在解除合同后未能搬离租赁房屋，导致租赁房屋从2019年1月至今仍因陈尔娜上锁占有而无法继续对外出租，因此一审法院仅判决支持三个月的租金和物业费，有相应的事实和法律依据。孙燕婷曾多次发函告知陈尔娜未腾房时将自行腾房，至今都无法实现。导致孙燕婷在一审判决书后，于2020年3月3日再次在租赁场所大门粘贴《限期腾房通知书》，以及在2020年3月4日向陈尔娜通过EMS邮寄《限期腾房通知书》，进一步说明租赁房屋为陈尔娜所占有、控制。直至本次庭审，陈尔娜都未履行腾退房屋的义务，已属于违约行为，因此对于孙燕婷所进一步产生的损失，孙燕婷将保留相应的诉权。三、孙燕婷未存在违约行为，也未曾给陈尔娜造成损失，且陈尔娜所主张的损失也无相应的事实和法律依据。关停陈尔娜的项目为空军福州房地产管理处依据部队房产的管理规定所指示的，属于因政策变更的不可抗力因素，孙燕婷不存在违约行为，无需承担任何违约责任。一审中陈尔娜所提出的损失均为其自行统计的数据，未能提出任何有效证据证明存在损失，因此陈尔娜所提出的主张无相应的事实和法律依据。 孙燕婷向一审法院起诉请求：1.判令陈尔娜立即腾空并向孙燕婷返还租赁房屋福州市华雄楼第3层；2.判令陈尔娜向孙燕婷支付逾期租金347655元，并支付逾期违约金人民币2586.56元；3.判令陈尔娜向孙燕婷支付房屋占有使用费人民币143632元（从2019年5月1日暂算至2019年5月30日，判决时应算至房屋实际返还之日）；4.判令陈尔娜向孙燕婷支付水电费4761.75元、物业费16344元，判决时应算至陈尔娜实际返还占有房屋之日；5.判令陈尔娜向孙燕婷支付律师费30000元；6.依法判令由陈尔娜承担本案诉讼费用、公告费用等。 陈尔娜向一审法院反诉请求：1.判令孙燕婷继续履行《房屋租赁合同》；2.判令孙燕婷赔偿陈尔娜营业利润损失800000元（营业利润损失按100000元/月计算，从2019年1月1日起暂计至2019年8月30日，实际应计至租赁房产恢复正常经营止）；3.判令孙燕婷支付陈尔娜因本案维权所支出的律师费20000元；4.反诉诉讼费用等由孙燕婷承担。 一审法院认定事实：已生效的（2017）闽0102民初6097号《民事判决书》确认位于福州市鼓楼区（以下简称“华雄大厦1号楼”）系属于中国人民解放军空军福州房地产管理处（以下简称“空军福州房地产管理处”）所有；2012年12月27日，案外人杨子华经空军福州房地产管理处的同意，将所承租的华雄大厦转租给案外人郑秋锋；2016年12月7日，孙燕婷与案外人杨子华、郑秋锋签订《协议书》，合法承继取得有关承租华雄大厦1号楼的权利义务。 2012年12月27日，案外人郑秋锋与陈尔娜签订《房屋租赁合同》，约定将位于福州市租赁给陈尔娜，租赁面积4580平方米，每平方米租金42元；租期自2013年5月1日起至2023年4月30日止，每月租金192360元，年递增百分之五。同时双方在该份合同中约定“若第3层ＫＴＶ无法实施，可另行用途（不得用于部队限制项目行业）”。2017年5月27日，孙燕婷与陈尔娜、案外人郑秋锋签订《补充协议》，约定自2016年12月22日起，郑秋锋将其与陈尔娜之间的租赁合同所对应的权利义务转让给孙燕婷，由孙燕婷与陈尔娜继续按原合同条款进行履行，同时还约定违约方承担守约方为维护合法权益所支出的费用包括但不限于诉讼费、律师费、鉴定费等。 2018年11月21日，空军福州房地产管理处向案外人杨子华发出《通知》，称因华雄大厦1号楼3层的“时间主题KTV”项目业务与军队房地产租赁管理相关规定不符，从2018年4月至今未完成整改，要求立即停业整改，并于2018年11月30日前作出整改方案。 2018年11月22日，陈尔娜以诉争租赁场所3层作为经营场所注册了福州市鼓楼区时之间主题餐厅，经营范围为餐饮服务。 2018年12月18日，空军福州房地产管理处再次向案外人杨子华发《通知》，称因未落实2018年11月21日的函告要求，根据军队房地产租赁管理相关规定，现责令其即日起将转租的“时间主题KTV”项目关停。 2019年4月22日，孙燕婷向陈尔娜发出《告知函》，内容主要是告知陈尔娜因其未落实空军福州房地产管理处于2018年11月21日发函要求陈尔娜整改的通知，故要求陈尔娜即日起立即将所经营的“时间主题KTV”项目关停，并于收函之日起七日内整改至符合军队管理规定，否则至发函之日起双方解除租赁合同关系，陈尔娜需要立即腾空并向孙燕婷交付诉争租赁场所，否则孙燕婷有权自行采取断水、断电、强制关停涉案店面，由此产生的一切损失由陈尔娜自行承担。 2019年4月29日，陈尔娜委托律师向孙燕婷发函称，陈尔娜未出现违约行为，其依据同时履行抗辩权之规定，要求即日起停止租金、水电费的计算和给付，直至诉争租赁场所恢复正常经营；孙燕婷应在收到函件之日起30日内开锁、恢复供电，继续履行合同。 另查，孙燕婷因本案纠纷而与北京中银（福州）律师事务所签订《委托代理合同》，并支付律师代理费30000元；陈尔娜因本案纠纷而与福建融成律师事务所签订《委托代理合同》，并支付律师代理费20000元。 一审法院认为，依法成立的合同，受到我国法律的保护。本案中，孙燕婷、陈尔娜及案外人签订的关于诉争租赁场所的相关房屋租赁合同及其补充协议，是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，为合法有效，双方均应按照合同约定全面积极地履行自己的义务。孙燕婷主张陈尔娜未能按空军福州房地产管理处的要求对“时间主题KTV”项目业务进行整改，违反《房屋租赁合同》中约定的“若第3层KTV无法实施，可另行用途（不得用于部队限制项目行业）”，已构成违约，孙燕婷有权依约要求陈尔娜立即腾房等。陈尔娜对月租金、物业费、水电费金额不持异议，但认为其已积极按照要求整改为音乐餐吧，并于2018年11月22日取得音乐餐吧的营业执照，其并未违约。在审理过程中，孙燕婷提交的由空军福州房地产管理处出具的《情况说明》称因租户陈尔娜所经营的项目不符合军队房地产租赁管理相关规定，在多次要求整改后仍未能达到军队房地产租赁合理要求，根据军队租赁管理相关规定，已通知承租户停止出租该项项目，但租户陈尔娜至今没搬出租赁场地，已造成不良影响。一审法院认为，陈尔娜与孙燕婷及案外人在签订相关租赁合同、协议时，对于诉争租赁场所系军队产业是明知的，在合同中亦约定若第3层KTV无法实施，可另行用途（不得用于部队限制项目行业），现空军福州房地产管理处认为“时间主题KTV”与军队房地产租赁管理相关规定不符，多次与陈尔娜沟通并要求限期整改，但陈尔娜整改仍不能符合要求，孙燕婷、陈尔娜之间的房屋租赁合同显然已无法继续履行。孙燕婷于2019年4月21日发函主张“若未能在此之前完成整改，则至发函之日起双方解除租赁合同关系……”，孙燕婷、陈尔娜双方之间的房屋租赁合同关系应于2019年4月21日解除。现孙燕婷诉请陈尔娜腾空并返还诉争租赁场所第三层，有事实和法律依据，一审法院予以支持。陈尔娜反诉要求继续履行《房屋租赁合同》，于法无据，一审法院不予支持。 关于租金和占用使用费问题。孙燕婷诉请陈尔娜支付自2018年12月份至实际搬离之日止的租金和占用使用费。一审法院认为，根据空军福州房地产管理处于2018年12月18日发的通知，要求陈尔娜即日起关停“时间主题KTV”，孙燕婷、陈尔娜亦确认于2018年12月18日已断水断电，对此一审法院认为，在孙燕婷采取断水断电措施后，此时诉争租赁场所已无法经营，孙燕婷应及时采取通知陈尔娜在合理限期内搬离或诉讼等途径予以解决争议，而其怠于采取后续措施主张权利，放任扩大损失，如若因此均由陈尔娜承担租金损失显失公平，故一审法院酌定陈尔娜应承担三个月的租金损失更趋公平合理。陈尔娜应支付孙燕婷租金69531元×3个月=208593元。同理，陈尔娜应支付物业费为2724元×3个月=8172元。孙燕婷提交的证据可以证明陈尔娜尚欠2018年12月份的水电费4761.75元，陈尔娜对该金额亦无异议，故孙燕婷的该项主张，一审法院予以支持。 关于逾期违约金和律师费问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，孙燕婷、陈尔娜在补充协议中约定，违约方承担守约方为维护合法权益所支出的费用包括但不限于诉讼费、律师费、鉴定费等。但综合本案的案情，陈尔娜于2013年即开始经营“时间主题KTV”，直至2018年孙燕婷以此项目不符合军队房地产租赁管理相关规定要求整改，可以认定为系政策的改变，是不可归责于双方的原因。故孙燕婷主张陈尔娜承担违约责任及律师费没有依据，一审法院不予支持。同理，陈尔娜反诉要求孙燕婷承担赔偿营业利润损失和律师代理费的违约责任亦没有依据，一审法院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决：一、陈尔娜于本判决生效之日起二十日内腾空位于福州市华雄楼第3层，并返还给孙燕婷；二、陈尔娜于本判决生效之日起十日内向孙燕婷支付租金208593元、水电费4761.75元和物业费8172元；三、驳回孙燕婷的其他诉讼请求；四、驳回陈尔娜的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉诉讼费适用简易程序减半收取4624.5元，由孙燕婷承担2624.5元，陈尔娜承担2000元；本案反诉诉讼费减半收取6000元，由陈尔娜承担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审认定的事实予以确认。 本院认为，陈尔娜、孙燕婷及案外人在签订相关租赁合同、协议时，对诉争租赁场所系军队产业是明知的。合同中约定“若第3层KTV无法实施，可另行用途（不得用于部队限制项目行业）”，因“时间主题KTV”与军队房地产租赁管理相关规定不符，陈尔娜经空军福州房地产管理处多次沟通并要求限期整改，仍不符合要求，案涉租赁场所于2018年12月18日断水断电，一审法院认定孙燕婷、陈尔娜之间的房屋租赁合同显然已无法继续履行，以孙燕婷2019年4月21日发函主张“若未能在此之前完成整改，则至发函之日起双方解除租赁合同关系……”之日，认定为双方房屋租赁合同解除日，符合法律规定，陈尔娜上诉要求继续履行《房屋租赁合同》，于法无据，不予支持。 空军福州房地产管理处于2018年12月18日通知要求陈尔娜即日起关停“时间主题KTV”，孙燕婷、陈尔娜亦确认于2018年12月18日已断水断电，一审法院结合诉争租赁场所已无法经营，孙燕婷应履行及时采取通知陈尔娜在合理限期内搬离或诉讼等途径予以解决争议的义务，依据公平原则，酌定陈尔娜承担三个月的租金损失，已臻合理，本院予以维持。 综上所述，陈尔娜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费9249元，由陈尔娜负担。 本判决为终审判决。 审判员  余秋萍 二〇二〇年六月十八日 法官助理陈奇 书记员王惠