陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书 （2020）陕01民终7444号上诉人（原审原告、反诉被告）:西安大方置业发展有限公司,住所地西安市莲湖区未央路38号农展馆院内三层。法定代表人:王方胜，该公司董事长。委托诉讼代理人:孟玉莹，女，1994年4月3日出生，汉族，该公司法务，住该公司宿舍。委托诉讼代理人:陈文华，泰和泰（西安）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）:张勋，男，1975年11月12日出生，汉族，无业，住西安市雁塔区紫郡长安D21506室。委托诉讼代理人：李林峰，陕西众邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋伟伟，陕西众邦律师事务所实习律师。上诉人西安大方置业发展有限公司（以下简称大方置业公司）与上诉人张勋房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2019)陕0113民初20013号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。大方置业公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判为其无须向张勋支付装修补偿款、天然气设施补偿款、报警安装工程补偿款345397元；2.本案的全部诉讼费用、鉴定费用由张勋承担。事实和理由：本案系张勋违约导致房屋租赁合同解除，按照合同约定房屋内的其他设备及装修等不可移动物品无偿归其所有。其无须向张勋支付任何补偿款。一审判决径行适用“公平原则”违反了法律原则的适用条件。 张勋辩称，不认可大方置业公司的上诉请求。张勋上诉请求：撤销一审判决第一、二、四项，改判为：1.驳回大方置业公司的起诉请求；2.大方置业公司向张勋支付装修补偿款、天然气设施补偿款、报警安装工程补偿款620970元。事实与理由：一审判决认定合同有效错误。张勋承租大方置业公司一千多平方米的房屋，用于餐饮经营，属于依法应当进行消防验收的建设工程。消防法的相关规定是“效力性强制性规定”，应当依法认定张勋与大方置业公司前签订的合同无效。大方置业公司对张勋经营房屋的锁门时间为2016年5月3日，这一事实为原一审判决所认定，大方置业公司对该一审并未上诉，说明认可该事实。截止2016年5月2日前，张勋一方支付的租金为979156元，大方置业公司给张勋开具的票据为77915元。张勋合伙人谢树军另行支付20万元。大方置业公司的交付房屋日期约定为2014年8月20日，实际因大方置业公司施工等原因，大方置业公司交房迟延，张勋入场装修时间为2014年9月22日。相应的租金应减去二个月，即179577.83元。此外，大方置业公司向张勋实际交付的房屋与约定面积不符，根据张勋估算，面积相差大约20平方米，应扣除相应面积租金为18500元。一审判决将鉴定结论予以节选，对其中的空调设备补偿款以及其他设备涉及的196306元未予认定。一审在认定合同有效的情况下，对其装修损失仅认定50%，现其请求在认定合同无效的情况下，大方置业公司应承担70%的过错，及大方置业公司应承担评估价值88.71万元的70%，即62.097万元。一审判决并未对张勋拉走设备这一事项予以判决，存在漏判。鉴于这些设备为大方置业公司擅自扣留并拆除、破坏，因此大方置业公司应向其赔偿相应的价值。 大方置业公司辩称，涉案租赁房屋未通过消防验收与房屋租赁合同的效力无关，房屋租赁合同合法有效。消防法规定的消防验收属于对房屋使用条件的规定，并非认定屋租赁合同效力的效力性强制规定。涉案租赁房屋已取得建设工程规划许可证，双方签署的合同合法有效。由于张勋未按照《房屋租赁合同》约定按时足额支付房屋租金构成根本违约，其依据合同约定及法律规定享有单方解除权，《房屋租赁合同》已于2016年7月20日解除。租赁合同已解除，根据租赁合同第六条第八款约定，本合同期限届满或解除时，乙方应无条件搬离（乙方自行增设的可移动设备由乙方自行腾迁）向甲方交回房屋。房屋内的其他设备及装修等不可移动物品乙方需完整保留，保证正常使用，无偿交归甲方所有。根据上述约定可知，房屋内的其他设备及装修等不可移动物品应于合同解除时无偿归大方置业公司所有，而天然气设施、报警安装工程均属于不可移动物品，因此其无须支付装修补偿。另，一审判决不存在漏判，对于张勋的诉请内容已作处理。大方置业公司向一审法院起诉请求：1.张勋支付房屋租金959721.5元及拖欠物业费、电梯费用16648.8元；2.张勋按照每逾期一日支付欠租金额千分之五的标准承担自欠款日起算（其中388100元自2015年10月20日起算，285810.5元自2016年1月20日起算，285810.75元自2016年4月20日起算）至起诉日为止逾期付款违约金共计149615元；3.本案诉讼费由张勋承担。张勋向一审法院反诉请求：1、大方置业公司支付张勋装修补偿690000元及空调设备补偿款196000元、天然气设施补偿款90921.09元、报警安装工程补偿款68980元，共计1045901.09元；2.大方置业公司支付张勋厨房设施130000元、饮料等货物补偿款30000元、桌子板凳餐具等补偿款150000元，共计310000元。一审法院认定事实：2014年8月18日，大方置业公司、张勋签订《房屋租赁合同》，约定大方置业公司自愿将位于西安市朱雀大街南端紫郡长安F1号楼临街一、二层出租给张勋使用，房屋建筑面积分别为一层65.25平方米，二层1096.27平方米，张勋对大方置业公司所要出租房屋及周边配套的各项情况均做了充分的了解，并根据自身将要经营的业态需要，对相关各项事宜进行了充分的考察调研，在此基础上，同意以合同约定条件租赁该房屋，并承诺承租该房屋的用途为经营新西兰之窗餐饮，租赁期限为12年，自2015年1月20日起至2027年1月19日止，大方置业公司于2014年8月20日前将租赁房屋以现状交付张勋，张勋应积极办理接收手续，大方置业公司同意给张勋150日（自2014年8月20日至2015年1月19日）的免租优惠期；双方均同意自2015年1月20日起开始计算租金，租金按房屋建筑面积计算，合同期限内第一年一层租金为每平方米每月200元，二层为每平方米每月70元，第二年二层按照每平方米每月75元计算，第三年二层按照每平方米每月80元计算，第四年起一、二层房屋租金统一上浮，上浮标准为每两年在上一年的租金标准基础上递增6%，具体的房屋租金明细为第1年1077467元，第2年1143243元，房屋租金第一年按季度予以支付，第二年按半年度予以支付，第三年起按年度予以支付，合同签订当日，张勋应向大方置业公司支付第一期房屋租金共计269367元，之后张勋应在每个缴款期前一个月一次性支付下一期的租金；房屋押金按照1个月的房屋租金支付，该笔费用在交纳第一次租金时一次性支付，租赁期满，张勋对承租房屋及设施无损坏，且交清房屋租赁费用及水电等相关费用后，无债务、违约等情况发生，并依约交回房屋后5日内，大方置业公司无息退还房屋押金；关于违约责任双方约定张勋逾期缴纳租金或其他费用超过30日，大方置业公司有权单方解除合同，张勋无条件三日内向大方置业公司交回房屋，承租房屋内的设备和装修等不可移动物品全部归大方置业公司所有，张勋交纳的房租和房屋押金不予退还。张勋逾期支付租金的，每逾期一日向大方置业公司方支付年租金总额千分之五的违约金，逾期超过30日（含30日）的，在支付约定违约金的基础上，大方置业公司有权依据前款约定单方解除合同；张勋使用的水电费为第三方收费，因此张勋若逾期支付的，大方置业公司有权通知物业管理部门停止供应，直到张勋全额缴纳并承担相应违约金，造成的所有损失，张勋自行承担......。合同签订后，张勋对涉案房屋进行了装饰装修，实际用于经营川西火锅店。另根据大方置业公司提交的收款收据显示张勋向大方置业公司支付了89789元、租金689367元。张勋辩称其合伙人谢树军于2014年8月19日曾向大方置业公司交纳了20万元租金，大方置业公司对此予以认可,但大方置业公司表示其向张勋2014年8月20日出具的租金收据中已包含了该20万元。再查，大方置业公司向一审法院提交了其于2016年7月20日向张勋经营的川西兄弟火锅店张贴的《解除合同通知书》及照片，证明双方的租赁合同于2016年7月20日解除。另张勋向法庭提交了装修合同决算表、《承包合同》、《天然气工程施工委托合同》、《燃气报警器安装工程合同》、厨房设施购销合同、货物清单证明其损失情况，大方置业公司对此亦不予认可。庭后，张勋申请对案涉房屋进行经营投资建设的装修、空调、天然气、报警工程、厨房设施、留存货物、订餐系统、门头装修、餐饮设施等价值进行鉴定。西安市中级人民法院委托正衡资产评估有限责任公司对上述资产价值进行鉴定。该评估公司作出正衡评报字﹝2018﹞第221号资产评估报告，载明涉案资产在评估基准日2018年6月29日价值为88.71万元，其中房屋装修评估值为573000元，天然气工程评估值为66749元，燃气报警器评估价值为51045元。又查，2014年8月22日，张勋与西安国源物业管理有限公司签订《物业服务管理协议》，双方约定了对张勋租赁的紫郡长安F座1号楼一、二层新西兰之窗餐饮，建筑面积共计1161.52平方米的房屋进行物业管理并收取相关费用等事宜。另查，张勋承租的涉案房屋至今未取得消防验收备案手续，张勋据此为由主张合同无效。一审法院认为，大方置业公司、张勋双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，张勋现以涉案房屋未取得消防验收备案手续为由主张合同无效，但未取得消防备案手续并不影响合同效力，涉案房屋租赁合同依法应属合法有效，双方均应依约履行各自的权利义务，张勋反诉请求确认合同无效的请求依法应予驳回。对于大方置业公司要求张勋支付房屋租金的请求一节，双方均认可租金应自2015年1月20日起算，另大方置业公司提交了解除合同通知书及照片，证明其已于2016年7月20日向张勋经营的川西兄弟火锅店张贴了解除合同通知书，应依法予以确认，双方合同应自解除合同通知书送达之日起解除。至于张勋辩称大方置业公司已于2016年5月3日将房屋锁门，但并未对此提交证据佐证，应依法不予采信。综上，房屋租金应自2015年1月20日起计算至2016年7月20日，根据双方在合同中约定的租金标准，张勋应向大方置业公司支付的租金为1649088.5元，扣除张勋已向大方置业公司支付的房屋租金及押金779156元后，张勋还应向大方置业公司支付欠付租金869932.5元。张勋表示除了大方置业公司提交的收款收据中载明的779156元外，其合伙人谢树军还向大方置业公司支付了200000元。大方置业公司表示谢树军于2014年8月19日向大方置业公司财务任月莉转账支付了200000元，但该200000元已包含在大方置业公司2014年8月20日向张勋出具的收款收据269367元中。双方对此存在争议，张勋应就其向大方置业公司支付的全部款项向法庭提交相关证据予以证明，但张勋未提交相关证据对此予以证明，且谢树军支付该200000元的时间在大方置业公司向张勋出具收款收据之前，故对于张勋的辩称，应依法不予采信。对于大方置业公司要求张勋支付逾期付款违约金一节，张勋辩称合同约定的违约金计算标准过高，请求降低，大方置业公司亦未向法院提交张勋的逾期付款行为给其造成实际损失的证据，故法院将大方置业公司主张的逾期付款违约金酌情降低为按照欠付租金的24%计算，结合合同约定的租金支付期限，2016年1月19日之前的欠付租金298311元，应自2015年10月20日起计算至实际给付之日止；2016年1月20日至2016年7月20日期间的欠付租金571621.5元应自2016年1月20日起计算至实际给付之日止。对于大方置业公司要求张勋支付物业费、电梯费的请求，张勋提交了其与西安国源物业管理有限公司签订《物业服务管理协议》，双方对该房屋的物业管理、收取物业相关费用等事宜进行了约定，应属物业服务合同关系，本案依法不予处理。对于张勋反诉要求支付装修补偿款、天然气设施补偿款、报警安装工程补偿款的请求，经鉴定装修评估值为573000元，天然气工程评估值为66749元，燃气报警器评估价值为51045元，上述共计690794元。房屋租赁合同中虽约定了张勋逾期缴纳租金或其他费用超过30日，大方置业公司有权单方解除合同...承租房屋内的设备和装修等不可移动物品全部归大方置业公司所有。但根据公平原则，张勋对涉案房屋所作添附部分理应获得一定补偿。综上，结合合同约定及合同的实际履行情况，酌定由大方置业公司按照50%的标准向张勋支付装修补偿款、天然气设施补偿款、报警安装工程补偿款共计345397元。对于张勋要求大方置业公司支付空调补偿款、厨房设施、桌子板凳餐具补偿款的请求，因空调已拆除存放，厨房设施、桌子板凳餐具属于可移动的设施，且大方置业公司表示对于可移动的机器设备设施可由张勋自行搬走，故对于张勋要求大方置业公司支付该部分补偿款的请求，依法不予支持。对于张勋要求大方置业公司支付饮料等货物补偿款的请求，因张勋仅提供了单方制作的货物清单，并未提交购买饮料等货物的发票，且大方置业公司对该货物清单不予认可，故对此不予支持。兹根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告（反诉原告）张勋应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）西安大方置业发展有限公司支付欠付租金869932.5元及利息（1、2016年1月19日之前的欠付租金298311元，应自2015年10月20日起计算至实际给付之日止；2、2016年1月20日至2016年7月20日期间的欠付租金571621.5元应自2016年1月20日起计算至实际给付之日止）。二、原告（反诉被告）西安大方置业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）张勋支付装修补偿款、天然气设施补偿款、报警安装工程补偿款345397元。三、驳回原告（反诉被告）西安大方置业发展有限公司的其余诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）张勋的其余反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费14934元，由原告（反诉被告）西安大方置业发展有限公司承担5000元，被告（反诉原告）张勋承担9934元。反诉案件受理费8502元，由原告（反诉被告）西安大方置业发展有限公司承担3000元，被告（反诉原告）张勋承担5502元。鉴定费13000元，由原告（反诉被告）西安大方置业发展有限公司承担6000元，被告（反诉原告）张勋承担7000元。双方应在支付上述款项时将其应承担的案件受理费及鉴定费直接给付对方。                                                                                                                                                                                                              二审经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，大方置业公司与张勋签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，属合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。张勋上诉主张因涉案房屋未经过消防验收，导致双方签订的《房屋租赁合同》无效，但因《中华人民共和国消防法》中关于相关建筑物应经过消防验收的规定，并非效力性强制性规定，故涉案房屋是否经过消防验收并不影响涉案租赁合同的效力。张勋主张《中华人民共和国消防法》相关规定属“效力性强制性规定”缺乏法律依据，故对张勋该上诉主张本院不予支持。在合同履行期间，张勋实际占有使用涉案房屋，张勋应向大方置业公司支付占有使用期间的租赁费用。张勋主张因本案发回重审前的原一审判决认定了大方置业公司对其经营房屋的锁门时间为2016年5月3日，而大方置业公司对该原一审判决并未上诉，说明大方置业公司认可2016年5月3日锁门的事实，因该判决并未生效，现大方置业公司否认其2016年5月3日锁门的事实，故张勋仅以未生效判决认定事实提出上述主张，缺乏事实依据，应不予采信。张勋虽主张除大方置业公司向其出具的收款收据中载明的779156元租金外，其合伙人谢树军另行支付20万元。对此大方置业公司仅认可张勋交付其出具收款收据载明金额。因张勋作为承租人其应向法庭提交其支付款项凭证，但张勋并未向法院提交其实际支付979156元的实际支付凭证，且大方置业公司出具779156元票据的时间晚于谢树军转款时间，故一审对张勋相应主张不予采信，并无不妥，本院予以维持。就张勋主张大方置业公司交房迟延，导致其装修迟延，相应的租金应减去二个月及大方置业公司实际交付房屋与约定面积不符，面积相差大约20平方米，应扣除相应面积租金的请求，因张勋并未就其上述主张提供充分有效证据予以证明，故本院对张勋相应主张不予支持。一审根据双方在租赁合同中约定的租金标准，认定张勋应向大方置业公司支付2015年1月20日至2016年7月20日房屋租金1649088.5元，扣除张勋已向大方置业公司支付的房屋租金及押金779156元后，张勋还应向大方置业公司支付租金869932.5元，与法不悖，应予以维持。因考虑到大方置业公司作为出租人，在明知涉案房屋用于经营餐饮的情况下，将未通过消防验收的房屋出租给张勋，存在履行瑕疵。在此情况下，张勋未按时交纳房租，并非恶意拖欠租金，故对大方置业公司要求张勋交纳其主张的欠付租金违约金请求，应不予支持。关于大方置业公司应否承担张勋装修损失及承担数额问题，因本案中大方置业公司在履行过程中亦存在瑕疵，故一审判令大方置业公司按照50%的标准向张勋支付装修补偿款、天然气设施补偿款、报警安装工程补偿款共计345397元，符合本案实际情况，应予以维持。张勋主张在认定合同无效的情况下，大方置业公司应承担70%的过错，向其支付62.097万元，本院不予支持。另张勋一审反诉请求为大方置业公司支付张勋厨房设施130000元、饮料等货物补偿款30000元、桌子板凳餐具等补偿款150000元，共计310000元，故一审不存在对张勋上诉主张的拉走设备请求的漏判问题。综上所述，大方置业公司的上诉请求不能成立。张勋的上诉请求部分成立，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持西安市雁塔区人民法院(2019)陕0113民初20013号民事判决第二、四项；二、撤销西安市雁塔区人民法院(2019)陕0113民初20013号民事判决第三项；三、变更西安市雁塔区人民法院(2019)陕0113民初20013号民事判决第一项为：张勋应于本判决生效之日起十日内向西安大方置业发展有限公司支付租金869932.5元 四、驳回西安大方置业发展有限公司其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费及鉴定费按照一审判决负担；二审案件受理费21663元（西安大方置业发展有限公司预交6481元，张勋预交15182元），由西安大方置业发展有限公司负担6588元，由张勋负担15075元。张勋承担二审案件受理费在履行本判决时直付西安大方置业发展有限公司本判决为终审判决。 审 判 长  刘      琪                    审  判  员  师      婷                        审  判  员  卫 婉 莹   二Ｏ二Ｏ年六月十五日                       书 记 员  张  舒  涵  1