上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0105民初25529号原告(反诉被告)：陆轶，男，1988年4月9日生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：朱久兴，上海英恒律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海展盈房地产开发有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：周桂如，董事兼总经理。委托诉讼代理人：吕建功，男。委托诉讼代理人：韩玲，女。原告胜术主控(上海)信息咨询服务有限公司(以下简称胜术公司)与被告上海展盈房地产开发有限公司(以下简称展盈公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月4日立案后，依法适用简易程序，于2020年1月13日公开开庭进行了审理，胜术公司的法定代表人陆轶、委托诉讼代理人朱久兴，展盈公司的委托诉讼代理人吕建功到庭参加诉讼。因展盈公司提出反诉，本诉与反诉合并审理。审理过程中，胜术公司注销，陆轶作为唯一股东申请作为原告参加诉讼，展盈公司申请变更反诉被告为陆轶，本院予以准许。本案于2020年4月2日、2020年5月8日公开开庭进行了审理，原告(反诉被告)陆轶及委托诉讼代理人朱久兴，被告(反诉原告)展盈公司的委托诉讼代理人韩玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)陆轶向本院提出诉讼请求：1.确认胜术公司和展盈公司签订的上海市房屋租赁合同于2019年8月26日解除；2.展盈公司排除妨碍，允许陆轶将办公用品搬离上海市长宁区通协路XXX号XXX号楼XXX室房屋(以下简称涉讼房屋)；3.展盈公司返还陆轶物业保证金13,674.42元、恢复原状保证金27,728.69元。审理中，陆轶撤回第二项诉讼请求,撤回第三项中返还恢复原状保证金的诉讼请求。事实和理由：胜术公司与展盈公司于2018年10月19日签订上海市房屋租赁合同,约定胜术公司租赁展盈公司所有的涉讼房屋作为办公用房,租期为2018年6月15日至2020年6月14日,之后胜术公司正常支付了房屋的租金、物业管理费等费用,后因胜术公司经营一直亏损,公司股东决定注销公司,不再营业,并于2018年8月26日书面通知展盈公司,展盈公司针对胜术公司提前解除租赁合同,要求胜术公司承担22万多元的违约金,因胜术公司对该金额有异议,未按其要求如数缴纳,展盈公司强行扣押胜术公司的办公用品,不允许搬离。展盈公司应返还物业保证金。双方达成一致，恢复原状保证金不再要求返还，展盈公司不再要求陆轶恢复原状。故涉讼。被告(反诉原告)展盈公司对本诉的辩称及反诉诉称，同意解除合同，关于解除日期，展盈公司在第一次庭审中答辩为展盈公司收到诉状副本之日即2019年12月10日，在第二次庭审中陈述为反诉状副本送达之日即2020年3月13日，2019年8月26日未同意解除合同，系协商过程，表示如胜术公司愿意承担清单所示违约责任才同意解除合同；胜术公司拖欠租金和物业费在先，展盈公司不允许胜术公司将办公物品搬离的目的在于减少自身损失、防止判决后无法执行，故进行自力保全。保证金应没收。同意自行对涉讼房屋恢复原状，胜术公司已支付的恢复原状保证金归展盈公司所有。胜术公司拖欠租金、物业费及相关费用，违反合同第九条约定，展盈公司有权解除合同并要求胜术公司承担违约责任。故被告(反诉原告)展盈公司提出反诉请求：1.解除双方签订的编号为KB-C001-ZS-8061BG号上海市房屋租赁合同；2.陆轶支付装修免租期租金55,457.38元；3.陆轶支付中介费损失27,728.69元；4.展盈公司没收租赁保证金及物业管理费保证金96,860.49元；5.陆轶支付2019年9月1日起至租赁合同解除之日(2020年1月31日)的租金138,643.45元、滞纳金355,204.52元(暂计至2020年1月10日)；6.陆轶支付2019年9月1日起至租赁合同解除之日(2020年1月31日)的物业费22,790.70元、滞纳金58,389.77元(暂计至2020年1月10日)；7.陆轶支付2019年10月14日至2019年11月11日期间的电费12.97元、滞纳金16.34元(暂计至2020年1月10日)；8.陆轶支付2019年9月16日至2019年11月11日期间的水费125.52元、滞纳金262.65元(暂计至2020年1月10日)；9.陆轶将租赁房屋恢复原状，并支付租赁合同解除之日起至实际恢复原状之日期间的房屋占用费64,573.66元/月(计算标准：租金和物业费的2倍)；10.陆轶支付租赁房屋空置费166,372.14元(按照半年租金计算)；11.本案诉讼费由陆轶承担。审理中，展盈公司明确、变更诉讼请求为：1.解除双方签订的编号为KB-C001-ZS-8061BG号上海市房屋租赁合同；2.陆轶支付装修免租期租金55,457.38元；3.陆轶支付中介费损失27,728.69元；4.展盈公司没收租赁保证金及物业管理费保证金96,860.49元，不予返还给陆轶；5.陆轶支付2019年9月1日起至租赁合同解除之日的租金(按每月27,728.69元标准计算)、物业管理费(按每月4,558.14元标准计算)、滞纳金(按照日百分之三的标准，以32,286.83元为本金，自2019年8月17日起;以32,286.83元为本金，自2019年9月16日起;以32,286.83元为本金，自2019年10月17日起;以32,286.83元为本金，自2019年11月16日起;以32,286.83元为本金，自2019年12月16日起，均计算至陆轶实际支付之日止)；6.陆轶支付2019年10月14日至2019年11月11日期间的电费12.97元、滞纳金16.34元、2019年9月16日至2019年11月11日期间水费125.52元、滞纳金262.65元；7.陆轶支付租赁合同解除次日起至2020年5月30日期间的房屋占用费64,573.66元/月(计算标准：租金和物业管理费的2倍)；8.陆轶支付涉讼房屋空置费166,372.14元(按照半年租金计算)；9.本案诉讼费由陆轶承担。原告(反诉被告)陆轶对反诉辩称：1.同意解除合同，日期不同意。胜术公司因长期亏损经营不下去才解约，不是恶意违约。展盈公司于2019年8月26日当天向胜术公司出具书面清单，同月29日出具法务盖章的清单，双方对解除合同无争议，仅对赔偿金额有争议，合同于2019年8月26日解除，如果展盈公司不同意解除，清单中不应该有没收保证金的项目。2.装修期间的免租租金不同意支付，违约金和损失不能重复计算，只有损失超过违约金展盈公司才有权主张。金额也有异议，计算金额应该扣除胜术公司已经按照1.2元每平方米缴纳，实际只免租36,971.38元。3.中介费损失同第二项诉请答辩意见。违约金和损失不能重复计算，计算金额也有异议，租赁合同约定两年期限，胜术公司已经使用一年二个月，金额应该折价。4.物业保证金不同意没收，只同意没收租赁保证金。约定的违约金过高，不同意承担相当于三个月租金的违约金后还要承担三个月物业费保证金。5.不同意支付租金和物业管理费。展盈公司2019年8月26日同意解除合同，2019年9月1日以后的租金和滞纳金都没有依据。滞纳金不同意承担，计算标准也明显过高，如需承担，请求法院调整。6.2019年8月26日已经撤离，无人在内办公，2019年10月14日之后的水电费和胜术公司无关，展盈公司未催缴过电费和水费，故也无权收取。因电费金额较小，同意支付，但不同意支付滞纳金。对水费的金额无异议，但有部分日期是在停水之后。展盈公司陈述的马桶漏水，维修责任在展盈公司，搬走时马桶是好的，展盈公司于2019年10月18日之前已知道马桶漏水，不修产生的水费应该其自行承担。7.不同意承担占有使用费。胜术公司2019年8月26日就准备搬离，展盈公司拒绝胜术公司搬离，费用应由展盈公司承担。仅搭设隔板和铺设地板，未破坏房屋结构，地板反而增加了房屋价值，搬离办公物品就达到交房标准了。展盈公司阻止条件的成就，视为条件成就，2019年8月26日即可视为已完成恢复原状交付展盈公司。对房屋占用费的标准认为过高，如应支付请求法院予以调整。8.空置费答辩意见同诉请七。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，房屋租赁合同、保证金收据、解除租赁合同通知、清单、微信聊天记录、佣金确认书、独家委托书、汇款回单、付款通知，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的证据及陈述，本院认定事实如下：2018年10月19日，展盈公司(出租方、甲方)与胜术公司(承租方、乙方)签订合同编号为KB-C001-ZS-8061BG的上海市房屋租赁合同一份，约定甲方预租涉讼房屋给乙方，用途为办公，签约面积为253.23平方米；甲方于2018年6月15日前向乙方交付该房屋，租赁期自2018年6月15日起至2020年6月14日止；2018年6月15日起至2018年9月14日每日每平方米签约面积租金为1.2元,月租金总计为9,243元;2018年8月15日起至2020年6月14日每日每平方米签约面积租金为3.6元,月租金总计为27,728.69元，月物业管理费总计4,558.14元;补充条款第七条，租金和物业管理费以每个月为一个计费期，除首期租金和物业管理费外，乙方应在每个计费期结束前15日内交纳下一个计费期的租金和物业管理费，若乙方逾期支付租金、物业管理费或任何其它应付给甲方的款项,乙方须按日支付逾期款额的百分之三(3%)作为滞纳金,且该滞纳金应自延期的第一天起计算直至全部应付款项被付清为止；补充条款第六条，为保证合同的执行,乙方须于签订合同三日内向甲方支付相等于该房屋的三个月租金的保证金,计83,186.07元,以及按三个月物业管理费计算的物业管理费保证金现时为13,674.42元，如物业管理费上涨,则乙方应按物业管理费上涨幅度同比例补足保证金，乙方应于租赁期满前一年,即2019年6月14日前向甲方支付恢复原状保证金27,728.69元；补充条款第十七条，租赁期届满或提前终止当日,乙方应已完成拆除及搬走该房屋内乙方的一切装修、家具、装饰物、电器、添置物、财物等,并修补因该等拆除及搬出而给该房屋造成的损坏(合理的自然损耗除外),将该房屋恢复至附件所列的现有装修及设施状况并归还，若乙方因任何理由拒绝或未能履行上述义务;甲方有权在该期限后收回并进入该房屋,乙方留置于该房屋内的一切物品将被视为垃圾或放弃物,甲方可自由将其处理，甲方有权自行完成该等恢复原状、拆除、搬出和修补工作,所产生之费用由乙方承担。当乙方向甲方归还该房屋时,甲、乙双方应依合同附件所列的现有装修及设施状况清单对该房屋进行验收,并就该房屋的归还和情况签署一份交接表格；若乙方未按本条第1款规定办理交接手续,则从租赁期届满或提前终止日起直至交接手续办妥之日为止,乙方须按合同终止日以前的标准的双倍支付延误期内的租金和使用该房屋所发生的管理费、其他费用、款项以及赔偿甲方的一切损失；第9-2条，甲、乙双方同意,有下列情形之一的,一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方,应向另一方按月租金的/倍支付违约金：给对方造成损失的,支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……(六)乙方逾期不支付租金累计超过壹个月的；补充条款第十五条，除合同第九条之规定以外,如发生以下情况,甲方另有权经书面通知乙方终止合同,届时乙方除按租赁合同9-2条承担违约责任外,甲方有权没收乙方已付的租金和物业管理费保证金：(1)乙方拖欠任何费用、款项、累计拖欠总额超过一个月的租金,并且拖欠超过三十天……；补充条款第十八条，除合同明确规定外,甲、乙双方均不得单方终止合同，合同规定的租赁期内,若乙方中途退租,甲方有权没收乙方所付的各种保证金,乙方另应全额赔偿甲方为签订本合同而支付的中介费损失,装修审图费损失和补交装修期租金、诉讼费和律师费，租赁期内,因甲方原因提前终止合同的,甲方除应双倍返还乙方的保证金外不承担其他任何责任；补充条款第十一条，乙方的法定代表人对该租赁合同下乙方的义务、责任等承担无限连带担保责任。2018年10月19日，展盈公司(出租方、甲方)与胜术公司(承租方、乙方)签订补充协议，装修免租期：自2018年6月15日起至2018年8月14日止期间,乙方免交该房屋的租金,该期间内收取的租金为免租期结束后第一个月租金平摊至免租期内的费用,乙方2018年6月15日起至2018年9月14日止期间实际支付的日租金为(租赁面积)1.2元,月租金总计为9,243元,装修免租期内除租金外,乙方须支付其按合同就使用该房屋所应付的一切费用(包括但不限于物业管理费……装修押金、水、电、煤气、其它设备等费用)……如因乙方违约导致合同提前终止,乙方须按照每日每平方米建筑面积租金3.6元补交装修期的租金。上述合同签订后，展盈公司向本案租赁合同的居间方支付佣金27,728.69元。展盈公司确认收到胜术公司的租金保证金83,186.07元、物业保证金13,674.42元、恢复原状保证金27,728.69元，以及2019年8月31日前的租金和物业管理费。2019年8月26日，胜术公司向展盈公司发送退租申请说明函：本公司承租上海建滔广场7号楼1002室房屋租赁，现由于各种原因申请于2019年8月26日退租，望贵公司可以同意退租。2019年8月29日，展盈公司向胜术公司提供清单一张，列出胜术公司欠费、滞纳金、赔偿金额、没收金额，总计226,433.53元。胜术公司未同意支付。2019年10月18日，展盈公司与胜术公司联系确认电费问题，胜术公司向展盈公司要求把水电都停掉。展盈公司提供的付款通知显示，2019年9月16日至2019年10月14日的水费为94.14元，2019年10月14日至2019年11月11日的水费为31.38元。2020年1月13日，本院当庭告知双方一周内对涉讼房屋进行交接，否则扩大损失由未到场方承担，胜术公司与展盈公司联系，展盈公司未予安排。2020年1月17日，胜术公司注销。陆轶作为股东承诺，公司债务已清偿完毕，若有未了事宜，股东愿意在法律规定的范围内继续承担责任。2020年4月2日，本院再次告知双方一周内对涉讼房屋进行交接。陆轶与展盈公司均表示同意。2020年5月7日，陆轶将涉讼房屋内其物品搬离完毕。因施工需办理审批手续，当天未能将涉讼房屋中胜术公司装修的地板、墙纸予以拆除。审理中，陆轶提供其与展盈公司工作人员录音一份，显示陆轶：“徐经理我想再确认一个事情，就是我们现在所有的电脑、包括大件都不能往外搬是吧？”徐：“对，你和他谈好啊”陆轶：“你的意思是和公司谈好，把这个钱付了，就可以搬是这个意思吧？”徐：“是的，你们谈好后会有一个协议的。”展盈公司认为录音未经被告同意，真实性无法确认。审理中，双方一致确认，租金的支付时间为提前十五天支付下个月的租金，如9月1日的租金应于8月16日支付。本院认为，胜术公司与展盈公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，当属合法有效，双方应恪守履行。双方对合同已解除并无异议，对合同解除的时间和后果处理存有争议。合同履行过程中，胜术公司因自身原因单方提出提前退租，属根本违约。关于合同解除的时间，陆轶主张展盈公司向胜术公司出具欠费清单中包含没收保证金等内容系同意解除合同的意思表示，展盈公司主张此系协商过程，付清钱款后才同意解除合同。对此，本院认为，单从欠费清单的内容来看，虽有赔偿、没收金额等内容，但不足以明确展盈公司作出无条件同意解除合同的意思表示；胜术公司欲从涉讼房屋撤场时，展盈公司仅有扣留对方物品的行为，未有不再履行租赁合同的行为表示；结合陆轶提供的录音中“谈好后会有一个协议”的内容，应当认为，双方此时并未达成解除本案租赁合同的合意。展盈公司在本案第一次法庭审理中明确同意以2019年12月10日为合同解除时间，于法不悖，本院确认本案租赁合同于2019年12月10日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方合同中约定陆轶作为法定代表人对租赁合同下胜术公司的义务承担无限连带担保责任，陆轶在胜术公司注销过程中亦作为股东承诺对公司未了事宜继续承担责任，展盈公司有权要求陆轶承担相应责任。合同解除日之前欠付的租金及物业管理费应当予以缴纳。经计算，2019年9月1日至2019年12月10日期间，陆轶应向展盈公司支付租金92,130.81元、物业管理费15,144.79元。关于滞纳金标准，本院依法酌情调整为日万分之五，计算至合同解除前一日，租金的滞纳金为3,521.64元，物业管理费的滞纳金为578.98元。另，陆轶对展盈公司主张的电费12.97元予以认可，本院予以支持。对于水费，发生在合同解除日之前，虽然陆轶主张胜术公司未在此办公，但展盈公司亦未收回房屋，应由陆轶承担为宜。关于水电费的滞纳金，未有证据证明胜术公司收到或拒收账单，本院不予支持。合同解除之后，违约方还应承担合同解除的违约责任。根据合同约定，若承租方中途退租，出租方有权没收承租方所付的各种保证金，承租方另应赔偿出租方为签订租赁合同而支付的中介费损失并补交装修免租期租金。因此，展盈公司要求没收已收取的租赁保证金及物业管理费保证金，均合法有据，本院予以支持。陆轶要求展盈公司返还物业保证金的诉讼请求，本院不予支持。关于免租期租金、中介费损失，虑及合同约定的租赁期间为2018年6月15日至2020年6月14日，共24个月，合同于2019年12月10日解除时剩余租期仅为6个多月，在保证金已归展盈公司所有的情况下，展盈公司再主张全额的免租期租金及中介费不尽公平合理，本院结合合同履行情况、解除情况等，酌情确定陆轶应向展盈公司支付免租期租金14,172.44元、中介费损失7,086.22元。关于房屋占有使用费，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，胜术公司曾多次要求搬离物品，后因展盈公司未予同意且扣留对方物品，导致房屋交接未果，合同中亦有展盈公司可自行恢复原状并向胜术公司主张费用的权利，展盈公司未及时行使其权利，扩大损失部分展盈公司无权要求陆轶予以承担。在本院2020年4月2日第二次庭审中，展盈公司表示愿意配合交接，陆轶至2020年5月7日才完成搬离，当天因无审批手续，未完成恢复原状，后双方达成一致由展盈公司自行恢复，恢复原状保证金不再退还。展盈公司主张合同解除次日至2020年5月30日期间的房屋占用费，本院酌情确定胜术公司承担2020年4月10日至2020年5月7日期间的房屋占有使用费，标准参照租金调整为每月27,728.69元，即25,880.11元。关于展盈公司主张的相当于半年租金的房屋空置损失费，合同中未对房屋空置损失赔偿作出特别约定，剩余租期亦不长，展盈公司未能就该部分损失充分举证，本院判定陆轶需承担的前述免租期租金、中介费、没收保证金等责任足以弥补展盈公司的实际损失。据此，展盈公司的该项诉讼主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十九条第一款之规定，判决如下：一、胜术主控(上海)信息咨询服务有限公司与被告(反诉原告)上海展盈房地产开发有限公司之间就上海市长宁区通协路XXX号XXX号楼XXX单元房屋签订的房屋租赁合同(合同编号KB-C001-ZS-8061BG)于2019年12月10日解除；二、原告(反诉被告)陆轶应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)上海展盈房地产开发有限公司支付装修免租期租金14,172.44元三、原告(反诉被告)陆轶应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)上海展盈房地产开发有限公司支付中介费损失7,086.22元；四、被告(反诉原告)上海展盈房地产开发有限公司收取的租赁保证金及物业管理费保证金96,860.49元不再返还给原告(反诉被告)陆轶；五、原告(反诉被告)陆轶应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)上海展盈房地产开发有限公司支付2019年9月1日至2019年12月10日的租金92,130.81元、物业管理费15,144.79元及滞纳金4,100.62元；六、原告(反诉被告)陆轶应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)上海展盈房地产开发有限公司支付电费12.97元、水费125.52元；七、原告(反诉被告)陆轶应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)上海展盈房地产开发有限公司支付房屋占用费25,880.11元；八、驳回原告(反诉被告)陆轶其余本诉诉讼请求；九、驳回被告(反诉原告)上海展盈房地产开发有限公司其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费141.86元，因本案适用简易程序，减半收取计70.93元，由原告(反诉被告)陆轶负担。反诉案件受理费6,509元，由原告(反诉被告)陆轶负担1,804.10元，由被告(反诉原告)上海展盈房地产开发有限公司负担4,704.90元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 汪 露二〇二〇年六月二日书记员 陈若愚附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。……