福建省厦门市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）闽02民终1846号 上诉人（原审原告）：苏锦娜，女，1973年7月28日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：郑建腾，福建通久律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡荔男，福建重宇合众律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：厦门花开富贵物业管理有限公司，住所地福建省厦门市思明区台南路77号汇金国际中心19楼03单元。 法定代表人：李来旺，该公司董事长。 被上诉人（原审被告）：恒禾置地（厦门）股份有限公司，住所地福建省厦门市湖里区金山街道后坑西潘社308号A777单元。 法定代表人：陈鹏玲，该公司副董事长总经理。 上述二被上诉人的共同委托诉讼代理人：吴业泉、叶健鹏，福建天衡联合律师事务所律师。 上诉人苏锦娜因与被上诉人厦门花开富贵物业管理有限公司（下称花开富贵公司）、恒禾置地（厦门）股份有限公司（下称恒禾置地公司）物业服务合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2019）闽0206民初13806号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人苏锦娜的上诉请求:1.请求撤销原审判决，依法改判支持上诉人于原审所提出的全部诉讼请求；2.判令被上诉人承担本案一审和二审的诉讼费用。事实与理由：一、在案证据清晰体现讼争《前期物业服务合同》的第六条，存在两被上诉人恶意串通情形，损害上诉人利益，该条款应当被认定为无效。但原审法院置在案证据于不顾，认定上诉人未举证证明，事实认定错误。二、讼争《前期物业服务合同》的第六条明显违反行政法规的强制性规定，也应当被认定无效。三、上诉人原审第二项诉求系因讼争《前期物业服务合同》的第六条明显与第七条相冲突，上诉人认为根据《合同法》第41条的规定应择一适用，但原审对此情况并未进行任何审查，主观认定所谓该项诉求应作为诉求的理由或者答辩意见，不应当作为单独诉求，该认定也是错误的。 花开富贵公司与恒禾置地公司共同答辩称，一、本案不存在恶意串通的情形，原审法院认为上诉人关于花开富贵与恒禾置地存在恶意串通的主张没有依据，事实认定清楚，适用法律正确。二、聘请前期物业服务企业不属于法定强制招投标项目，招投标事由不构成导致前期物业服务合同无效的情形，原审判决认定正确。三、讼争《前期物业服务合同》未违反法律行政法规的效力性强制性规定，原审判决认定讼争合同第六条不存在合同无效的情形，事实认定清楚，适用法律正确。四、讼争《前期物业服务合同》的第六条及第七条不存在冲突，花开富贵有权收取8元/㎡·月标准的物业服务费，原审判决驳回上诉人的诉讼请求事实认定清楚，适用法律正确。综上，上诉人的诉讼请求没有任何事实及法律依据，应当依法予以驳回。 苏锦娜向原审法院起诉请求：1.确认花开富贵公司与恒禾置地公司于2017年2月1日签订的《前期物业服务合同》第六条条款无效。2.确认恒禾七尚小区前期物业服务标准只能按照已备案的政府指导价（即高层住宅4.5元/㎡/月的标准）收取物业服务费用。 原审查明，2014年12月9日，苏锦娜与恒禾置地公司签订《商品房买卖合同》一份，约定苏锦娜向恒禾置地公司购买址于厦门市湖里区地块的房产，双方还约定该商品房项目由出卖人以招标方式选聘花开富贵公司提供前提物业服务，服务内容及质量标准等见合同附件四。该《商品房买卖合同》的附件四《前期物业服务合同》双方为恒禾置地公司与花开富贵公司，合同就恒禾置地公司选聘花开富贵公司对恒禾七尚小区2＃地块进行前期物业服务管理事项做了约定，并约定高层建筑物业费标准为12元／月／平方米。 2017年2月1日，恒禾置地公司与花开富贵公司正式盖章签订恒禾七尚2#地块《前期物业服务合同》，其中合同第六条约定本物业管理区域物业服务收费选择包干制收费方式：物业服务费用由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积（已办理产权证的，以房地产证记载的建筑面积为准，房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以恒禾置地公司与业主签订的《商品房买卖合同》中约定的建筑面积为准，如面积有差异的双方同意互不退补）交纳，本收费标准不含公共水电分摊费。具体标准如下：高层建筑12元/月/平方米；高层住宅日常专项维修资金0.4元/月/平方米；多层住宅15元/月/平方米；多层住宅日常专项维修资金0.4元/月/平方米；物业管理费用主要用于以下开支：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部分、共用设施设备的日常运行、维护费用……花开富贵公司按照上述标准收取物业服务费用，并按合同约定的服务内容和质量标准提供服务。 2015年12月14日，花开富贵公司按上述合同约定的标准向厦门市发改委报送恒禾七尚物业服务费的备案信息。2015年12月15日，厦门市发改委将该备案信息依法公示，具体如下：高层住宅物业公共服务费12元/平方米/月（政府指导价部分为4.5元/平方米/月，依合同约定的增值服务市场调节价部分为7.5元/平方米/月）；日常专项维修资金0.4元/月/平方米。 部分业主向发改委投诉后，花开富贵公司重新向厦门市发改委备案。2017年5月12日，厦门市发改委公布了花开富贵公司重新备案后的信息：一、住宅前期物业公共服务费：高层住宅4.5元/平方米/月；二、日常专项维修资金标准：0.4元/平方米/月;三、建筑废土清运费标准：6元/平方米；四、机动车车位物业服务费：每车位80元/月；其他物业服务收费实行市场调节价，具体标准由物业公司和业主自行约定。之后，花开富贵公司按8元/月/平方米的标准向高层住宅业主收取物业服务费至今。 原审认为，本案系物业服务合同纠纷。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。苏锦娜并未提供证据证明恒禾置地公司与花开富贵公司恶意串通，故其主张恒禾置地公司与花开富贵公司恶意串通签订合同并损害其利益没有依据。对苏锦娜主张的《前期物业服务合同》第六条违反法律、行政法规的强制性规定，原审法院分析认为：首先，确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。《厦门市物业管理条例》、《厦门市物业服务收费办法》并非法律、行政法规，苏锦娜主张讼争合同第六条违反《厦门市物业管理条例》、《厦门市物业服务收费办法》的规定而无效，没有法律依据；其次，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定的强制性规定是指效力性强制性规定，《中华人民共和国价格法》及《物业管理条例》中没有关于前期物业收费实行政府指导价的效力性强制性规定，故其主张讼争合同第六条违反了《中华人民共和国价格法》及《物业管理条例》应认定为无效，没有法律依据。综上，苏锦娜主张讼争合同第六条无效的诉求，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。苏锦娜主张花开富贵公司只能按照4.5元/月/平方米的标准收取物业服务费，实际上是其对物业服务费收费标准的认识，可以作为某项诉求的理由或答辩意见，但不能成为一项独立的诉讼请求。对苏锦娜此项诉求，原审法院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回苏锦娜的诉讼请求。 各方当事人对一审判决认定的事实无争议，本院予以确认。 本院认为，本案系物业合同纠纷。讼争《前期物业服务合同》合同的缔约方为恒禾置地公司与花开富贵公司，合同效力及于恒禾七尚2#地块全体业主。对此事实，各方均无异议，应予认定。要求法院对已生效履行的合同进行审查，需由合同相对方或全体业主共同提出，苏锦娜并非讼争合同的相对方，无权提起合同效力审查之诉。苏锦娜要求确认花开富贵公司与恒禾置地公司于2017年2月1日签订的《前期物业服务合同》第六条条款无效及确认恒禾七尚小区前期物业服务标准只能按照已备案的政府指导价（即高层住宅4.5元/㎡/月的标准）收取物业服务费用，属于业主共同事项，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”应经恒禾七尚2#地块专有部分占有建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意。本案中，没有证据证明苏锦娜的起诉经过半数业主的同意授权，其以自己的名义提起诉讼，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条关于：“原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织”的规定，对其起诉应予以驳回。原审法院未审查原告的诉讼主体资格，直接进行实体处理，适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第（三）项，《最高人民法院关于适用的解释》二百零八条第三款的规定，裁定如下： 一、撤销厦门市湖里区人民法院（2019）闽0206民初13806号民事判决； 二、驳回苏锦娜的起诉。 苏锦娜所预交的一、二审案件受理费均予以退还。 本裁定为终审裁定。 审判长 叶 青 审判员 林丽珊 审判员 纪荣典 二〇二〇年六月十日 书记员 林斐珺 附：本案所涉及的法律法规 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百一十九条起诉必须符合下列条件： （一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织； （二）有明确的被告； （三）有具体的诉讼请求和事实、理由； （四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。 第一百五十四条裁定适用于下列范围： （一）不予受理； （二）对管辖权有异议的； （三）驳回起诉； （四）保全和先予执行； （五）准许或者不准许撤诉； （六）中止或者终结诉讼； 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第二百零八条…… 立案后发现起诉不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。