广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终7763号上诉人（原审被告、反诉原告）：易俊，男，1981年3月15日出生，汉族，住湖南省衡阳县******青山组。委托诉讼代理人：付秋真，广东卓而立律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖柱华，广东卓而立律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：中山市上塘房地产开发有限公司，住所地广东省中山市南区************，统一社会信用代码914***********683F。法定代表人：熊枧林，该公司总经理。委托诉讼代理人：甘智慧，广东大同（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨小虹，广东大同（珠海）律师事务所律师。原审第三人：中国建设银行股份有限公司中山市分行，住所地广东省中山市东区******、47号，统一社会信用代码91442000X315339777。主要负责人：赖小平，该行行长。委托诉讼代理人：郑祝远，男，公司员工。委托诉讼代理人：肖冰，女，公司员工。上诉人易俊因与被上诉人中山市上塘房地产开发有限公司（以下简称上塘公司）、原审第三人中国建设银行股份有限公司中山市分行（以下简称建行中山分行）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初12067号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月5日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。易俊上诉请求：1.撤销一审判决；2.上塘公司立即为易俊办理位于中山市南区******************的房屋产权证；3.上塘公司向易俊支付逾期办理房屋产权证的违约金（计算方法：以已支付房价总款1433433元为基数，按照中国人民银行公布的同期贷款利率，自2018年11月1日起至实际办妥房屋产权证之日止）；4.上塘公司向易俊支付逾期交房违约金420569元（计算方法：以1433433元为基数，按每日万分之三计算，自2016年11月1日起计算至2019年7月7日交楼之日止共978天，即1433433×3÷10000×978）；5.驳回上塘公司的全部诉讼请求。事实和理由：一、原判遗漏如下相关事实：1.2016年10月30日，上塘公司向易俊发出收楼通知书通知易俊收楼的事实；2.2017年4月24日上塘公司第二次向易俊发出催收楼通知书的事实。二、原判认定事实前后矛盾。一方面认定“2016年5月至起诉日2018年6月15日前，在熊枧林没有向易俊前述供楼账户汇入款项的情况下，易俊每月自行向其供楼账户汇入供楼款”，另一方面却认定“双方就涉案商品房发生争议前，易俊按揭贷款后每月的供楼款均由熊枧林账户转入，易俊并未支付过供楼款”，前后矛盾。一审应认定2016年2月、2016年5月至2018年5月共26个月，易俊自行支付了供楼款。三、原判引用邹德利案判决认定易俊与上塘公司骗取贷款错误。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条规定，邹德利在该案的庭审笔录显示，其根本未陈述过“易俊与上塘公司就商品房签订的买卖合同是以合法形式掩盖非法目的骗取银行贷款”，该证据足以推翻邹德利案判决认定的事实，原判不加审核即进行认定，违反了证据规则，导致认定事实错误。四、上塘公司未能就相关矛盾的事实作出合理解释，一审认定双方通谋假买房真骗贷的事实错误。（一）若通谋行为成立，则双方之间应存在通谋挂名买房的协议，双方达成“挂名买房”的虚伪意思表示是虚伪通谋的构成要件之一。事实上，双方并无挂名买房协议，上塘公司对此未能作出合理解释。（二）若通谋行为成立，上塘公司对易俊无偿借名行为未能作出合理解释。按正常交易对价原则，易俊不可能无偿挂名，应收取一定的对价。而本案事实证明，易俊在房款外并未收取任何挂名的费用，上塘公司未作出合理解释。（三）若通谋行为成立，上塘公司及熊枧林起诉自认首期款与前期还贷款为民间借贷的诉讼行为未能作出合理解释。在熊枧林向广东省珠海市香洲区人民法院（以下简称珠海香洲法院）起诉易俊民间借贷案件中，称易俊为购买锦秀蓝山5栋3002的商品房向其借款，要求易俊偿还首期款463433元及5期供楼款24500元，共487933元，该两笔性质为“借款”。若易俊假买房，则无借款之说，上塘公司未能对此作出合理解释，在此情况下，一审第三次庭审中，法官违反程序，公然让熊枧林写情况说明，证明上述款项系代表上塘公司支付涉案商品房的定金、首期款及月供款。根据前述司法解释第九十二条规定，熊枧林作为上塘公司的法定代表人，其在起诉状中承认转账支付给易俊的款项为借款，应认定为自认，其在一审中出具的情况说明的性质只能是当事人陈述而非证人证言。基于此，原判未认定借款关系的事实是错误的。（四）若通谋行为成立，则易俊没有供楼义务，上塘公司才有供楼义务。上塘公司辩称自2016年5月易俊变更了供楼账户，导致其不知道账号无法供楼，易俊即提交银行证据显示供楼账户一直未变更，上塘公司在第三次庭审中称“从2016年5月起，因易俊不配合办理注销涉案商品房备案手续，故上塘公司不供楼”。若易俊不配合办理注销备案手续存在纠纷，则上塘公司为何向易俊发出收楼通知书、催收楼通知书，甚至不起诉确认合同无效反而起诉民间借贷，其未作出合理解释。（五）易俊首次自行供楼还贷发生在贷款发放后两三个月，即2016年2月，若通谋行为成立，易俊在当时不可能自行供楼还贷。在2016年5月至2018年5月两年多时间内，易俊累计26次供楼，上塘公司未作出合理解释。（六）若通谋行为成立，则在骗贷成功后，上塘公司不可能通知易俊收楼，上塘公司仍三次向易俊发出收楼通知，其未作出合理解释。（七）若通谋行为成立，上塘公司作为开发商不可能在2016年10月通知易俊缴纳契税与住房维修基金，而易俊于2018年5月发生纠纷前缴纳了这些费用，上塘公司未能作出合理解释。五、易俊对本案非正常交易情况的解释具有合理性。（一）易俊不持有商品房买卖合同、备案登记表的原件，实属正当。涉案商品房买卖合同第四条注意事项中约定，购房人有权在相应时间内，向房地产开发企业索取已签订的商品房买卖合同及备案登记表。一审中，易俊已解释买受人签名时，发展商尚未盖章，买受人签订后，再由律师事务所送给发展商盖章，盖章后送去国土局办理备案登记，到银行办理审批贷款时办理抵押登记，全部手续完成后再由律师将合同退还买受人。因易俊在2015年12月之后去外地工作，律师通知时不在中山，故未去取回原件。（二）易俊关于其对熊枧林转入的首付款及前五期按揭款为借款的陈述符合常理。因二人为朋友关系，且均系所在公司的实际控股人，及易俊为上塘公司提供销售的背景，其为熊枧林借款支付房款，因有银行转账凭证而暂未出具借条实属正常，且与熊枧林起诉时所称的借款事实一致。六、原判逻辑推理错误。（一）一审论证的裁判标准不统一，同案不同判。原判认为，“易俊对熊枧林之间款项往来及涉案商品房的实际成交价的有关陈述在本案中互相矛盾”，对易俊的意见不予采纳，同时认为“易俊先后作出过给予作高房价补偿、支付佣金、提供借款等自相矛盾的陈述，本院对易俊的辩解意见不予采纳”，对上塘公司存在上述七处不合理解释的事实，却只字不提，甚至故意歪曲事实（如称易俊未支付过按揭款）。（二）与邹德利案民事判决书存在循环论证的逻辑错误。邹德利案中，因易俊的合同是通谋虚伪合同，而邹德利合同与易俊合同性质相同，故邹德利的合同是通谋虚伪合同。原判中，因邹德利的合同是通谋虚伪合同，易俊合同与邹德利合同情形相同，故易俊的合同是通谋虚伪合同。七、因认定事实错误，导致原判适用法律错误。在易俊已取得登记物权和建行中山分行取得抵押物权的情况下，错误否定已登记的物权效力，并侵犯建行中山分行的债权和抵押权，将本应收取30年贷款利息的借款合同提前终止并注销抵押权，损害了国家利益。上塘公司辩称：一、收楼通知书与催收楼通知书是物业管理公司错误发出，并非上塘公司发出，上塘公司从未认可过涉案合同的合法性和真实性，收楼通知书也不能证明合同是双方真实意思表示。原判已经对该两份通知书进行了调查，并未对该部分遗漏查明。依据我国民法总则第一百四十三条规定，请求对易俊的主张不予采信，且一审法院对各方提交的证据组织质证，在庭审笔录与判决书的第8页至26页详细记载着查明事实的情况以及各方对该案事实的意见，逻辑清楚，并不存在判决事实前后矛盾。二、原判作出前，（2018）粤20民终6671号民事判决已经发生法律效力，该判决已经认定邹德利与上塘公司签订的买卖合同是套取银行贷款的虚伪合同。邹德利与易俊是亲戚关系，在邹德利案一审以及民间借贷管辖权异议审查阶段，邹德利与易俊称并不认识对方，易俊对其与邹德利关系及收到熊枧林转账的陈述，都是前后矛盾，故原判对易俊前后矛盾的陈述不予采信。三、根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第五款规定，上塘公司对于生效判决已认定的事实无需另外举证，易俊也未能够提供证据推翻生效判决已经认定的事实。因此原判在事实认定中，确认邹德利案件二审认定的事实，法律依据充分。四、易俊的第三、四项上诉理由断章取义、逻辑错误，请求法院不予采纳。易俊无合同原件显然与日常习惯不符，在日常生活中商品房买卖是重大事宜，易俊不可能对自己一直不持有合同不用每月按揭还款，甚至不领取按揭合同持不理放任的态度。从前述行为可以判断，双方并无商品房买卖的真实意思表示，也没有履行行为，原判据此认定涉案合同为无效合同事实清楚，法律依据充分。五、原判查明了在本案纠纷发生前，涉案房屋的定金首期款在银行放款后至本案纠纷发生前都是熊枧林转账至易俊账户后支付的月供款，易俊在此期间从未支付过月供款，对前述款项支付的性质，易俊在一审中用佣金、零首付等多种借口，前后矛盾且没有任何依据，原判依法不予采信正确。六、易俊在上诉状中承认其是盈通行公司的控股人，然而在一审以及邹德利案件中一直称其与盈通行公司没有关系，前后矛盾。案涉商品房合同未取得贷款，在网签后办理了合同备案登记，但并未办理预告登记，并没有物权的登记效力，也未登记在不动产登记簿上，并无易俊所称的否定已登记的物权效力，而应是从未有过物权登记。上塘公司愿意继续偿还涉案房屋的月供款，也可根据建行中山分行的要求一次性偿还剩余款项及利息，并不会造成建行中山分行的任何损失。综上，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的全部上诉请求，维持原判。建行中山分行述称：一、坚持一审的意见；二、对一审判决中涉及建行中山分行的内容予以认可，对不涉及建行中山分行内容的，请求法院依法裁决。上塘公司于2018年6月15日向一审法院起诉请求：1.确认上塘公司、易俊于2015年10月13日签订的坐落于中山市南区******************的中山市商品房买卖合同及附件（编号：1501095038）无效;2.易俊配合上塘公司办理中山市南区******************的中山市商品房销售合同登记备案证明表的解除、注销手续，合同业务编号：HTN2015095039。一审诉讼中，上塘公司明确诉求2为：上塘公司代易俊向建行中山分行清偿涉案商品房的贷款本金、利息及相关费用后，建行中山分行协助办理注销涉案商品房的抵押登记手续,易俊于涉案商品房注销抵押登记后协助上塘公司注销涉案中山市商品房买卖合同及附件的销售登记备案手续。易俊提出反诉请求：上塘公司向易俊交付坐落于中山市南区******************的房地产。一审诉讼中，易俊变更诉求为：1.上塘公司向易俊支付逾期交房违约金420569元（计算方法：自2016年11月1日起计算至2019年7月7日交楼之日止为978天，1433433元×3/10000×978天=420569元）；2.上塘公司为易俊办理位于中山市南区******************的房屋产权证；3.上塘公司向易俊支付延期办理房屋产权证的违约金[计算方法：以已支付的房价总款1433433元为基数，自2018年11月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际办妥房屋产权证之日止，暂计至2018年11月13日为4214元]。一审法院认定事实：1.上塘公司原法定代表人兼股东为麦华，2016年1月8日起上塘公司法定代表人由麦华变更为熊枧林，麦华不再是上塘公司登记股东。案外人盈通行公司的法定代表人为黄泽辉，其登记股东包括黄泽辉、易俊、王佳，易俊持股比例为33.33%。2.2015年8月14日，上塘公司作为甲方与盈通行公司作为乙方签订锦绣蓝山项目代理合同（以下简称代理合同），约定：上塘公司系位于中山市南区******锦绣南山项目的开发商，上塘公司委托盈通行公司代理销售该锦绣蓝山项目，委托期限自该合同生效之日起至2016年12月31日止；入场至2015年12月31日期间、销售套数在150套以下、代理费率1.4%，入场至2016年6月30日、销售套数在150套至400套、代理费率1.5%，入场至2016年6月30日、销售套数在400套至600套、代理费率1.6%，入场至2016年12月31日、销售套数在600套以上、代理费率1.7%；每月结算表按基础代理费率1.4%进行结算，如果盈通行公司在约定时间期限内达到前述销售目标，则代理费率按上述代理费率递增，并补回已结算代理费差额，代理费差额于达标后一次性结清。代理合同还约定了其他内容。上塘公司、盈通行公司均加盖公章，并经上塘公司当时的法定代表人麦华、盈通行公司法定代表人黄泽辉签名。2015年8月27日，案外人徐占奎以上塘公司（甲方）签约代表的名义与盈通行公司（乙方）签订关于乙方盈通行员工及亲属购买锦绣蓝山住宅的优惠方案（以下简称优惠方案），约定：甲方以特殊低首付方式支持乙方员工及其亲属在锦绣蓝山项目购买住宅，乙方员工及其亲属购买锦绣蓝山5、6、8栋以下指定可售房号均可参与选购，价格标准经双方约定为，每栋每个户型自然成交价格（关系户及抵款单位除外）的最低价，乙方员工及其亲属均可享受，但不得低于此价格；乙方员工及其亲属由甲方（或甲方公司员工）代为支付每套定金30000元，并与甲方签订相关住宅认购书，确定最终签约时的单价及总价；乙方员工及其亲属购买8栋01、05单位最低价格不低于420000元，购买5、6栋02单元最低价格不低于560000元；以上两种单位可供乙方员工及其亲属购买，甲乙双方在实际网签合同即银行按揭操作上，买卖合同签约高出实际成交金额（在该银行按揭首付款中体现）由甲方或甲方公司员工代为支付，以取得该套单位的银行放款供甲方公司周转使用；甲方允许乙方员工及其亲属在成交签约时做高房价（签约单价不得超过按揭银行对该项目的评估的最高价格）以提高贷款金额，从而通过甲方垫付做高价后的全部首期款，最终让乙方员工及其亲属购房时减轻首付压力；上述住宅如成功办理银行按揭贷款后，每月的银行按揭贷款由乙方员工及其亲属负责正常还款；甲方确认上述协商约定房号甲方垫付之首付款，乙方员工及其亲属无需再进行交付给甲方及甲方员工，同时由于做高房价所产生的契税增加、二手房转让、房产证税费等任何与之相关的税费增加的情况，均由乙方自行负责，与甲方无关。优惠方案还约定了其他内容。甲方签章处有徐占奎的签名，但没有上塘公司的公章；乙方签章处由盈通行公司加盖公章，并经其法定代表人黄泽辉签名。一审庭审中，上塘公司称徐占奎并未与其签订劳动合同，徐占奎系以个人身份作为涉案楼盘销售的一级代理商，盈通行公司系涉案楼盘销售的二级代理商，其与徐占奎系单独结算代理费用，徐占奎未经上塘公司授权无权签订前述优惠方案，但对其与徐占奎之间的代理关系没有证据证明。易俊称徐占奎系上塘公司负责销售的管理人员，涉案楼盘当时在中山市只有盈通行公司一个销售代理商，盈通行公司系直接与上塘公司签订销售代理合同。另，上塘公司作为证据提交的锦绣蓝山销售代理费结算明细表中，徐占奎系作为开发商负责人签名，黄泽辉作为代理商负责人签名，易俊作为代理商审核人签名。一审诉讼中，上塘公司申请对前述优惠方案中“徐占奎”、“黄泽辉”的签字以及盈通行公司加盖的公章形成时间进行鉴定，后因易俊以搬办公室未能找到优惠方案原件为由未向一审法院提交该证据原件，故上塘公司前述鉴定申请未能进行。3.2015年9月12日，上塘公司与易俊签订锦秀蓝山楼宇认购书（以下简称认购书），约定易俊以1433433元总价购买上塘公司开发建设的锦绣蓝山5栋3002房，在认购书签订时支付定金30000元、在2015年9月19日前付清首期款463433元（定金抵扣首期款），向建设银行申办额度为970000元的按揭贷款。同日，上塘公司的股东熊枧林（现上塘公司法定代表人）通过其中国建设银行账户（账号：621*************541）向易俊中国工商银行账户（账号：622********01048729）转账支付30000元，易俊随即刷卡支付购房定金30000元。2015年10月9日，熊枧林通过其前述的银行账户向易俊银行账户（6214********1184）转账433433元。同月13日，上塘公司（出卖人）与易俊（买受人）签订中山市商品房买卖合同及附件（编码：1501095038），约定：买受人购买出卖人位于南区南源路2号锦秀蓝山花园5幢3002房的房产，建筑面积215.08平方米，购房总价为1433433元，买受人按银行按揭方式按期付款，于2015年10月13日以现金方式支付463433元,于2015年11月13日以商业贷款方式支付970000元；买受人应按以上约定的付款方式，将商品房预售款直接存入该商品房项目预售款专用账户，开户银行为建设银行中山市南区支行，专用账户为440********053003603，凭银行出具的存款凭证，向出卖人换领交款收据；若买受人选择银行按揭方式支付房款，按揭款将存入出卖人在对应按揭银行开设的专用账户内；买受人如未按合同时间付款，按下列方式处理：（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的15%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；出卖人应当在2016年10月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；锦秀蓝山花园预售商品房合同补充协议约定，买受人承诺在签订本合同的同时与银行签订抵押贷款协议及相关文件，并提供银行按揭所需的全部资料，否则视为逾期付款，买受人按本合同规定承担逾期付款的违约责任；买受人申请银行按揭的年限、金额、利率以银行最终批复为准，如银行批准的按揭贷款额低于买受人的申请金额，该差额部分买受人应在银行批复之日起15日内付清，逾期出卖人有权解除本合同，收回上述商品房，将上述商品房另行出售或处分，收益归出卖人所有；同时，出卖人不再退回买受人已交付的购房款（含定金）。商品房买卖合同还约定了其他事项。当天，易俊刷卡支付剩余首期款433433元。有关前述熊枧林向易俊转账支付两笔款项合共463433元（30000元+433433元）的原因。易俊在第一次庭审时称，该两笔款项系上塘公司推出零首付优惠购房政策而由熊枧林向易俊提供形式上的首期款，涉案商品房的实际价款应为银行按揭贷款金额即970000元；易俊在第三次庭审时表示，因其购买涉案商品房缺乏首期款，熊枧林基于当时与其的朋友关系而为其垫付了首期款，该款项系熊枧林向易俊提供的借款，涉案商品房的实际价款即为商品房买卖合同上约定的购房总价1433433元。上塘公司不认可易俊的前述陈述，称熊枧林系因上塘公司为取得银行贷款而代上塘公司转账给易俊。4.2015年10月20日，涉案商品房办理了商品房销售登记备案手续，买受人为易俊，购房款为1433433元，付款方式为银行按揭。2015年11月9日，易俊因购买涉案商品房向建行中山分行申办按揭贷款，并与建行中山分行签订个人住房（商业用房）借款合同（以下简称借款合同）。借款合同载明：贷款本金为970000元，采用等额本息还款法，每月归还本息金额为4863.11元，易俊指定其名下账号为623*************139的建行中山分行账户作为委托扣款账户。2015年11月17日，涉案商品房就前述借款合同办理了抵押登记，抵押权人为建行中山分行。前述应由易俊持有的认购书、商品房买卖合同、中山市商品房销售登记备案表（以下简称登记备案表）、购房发票、借款合同均由上塘公司持有。上塘公司称，因易俊不是正式的购房人，其与易俊没有正式的商品房交易目的，故有关合同等文件原件一直由其保存。易俊辩称，商品房交易过程中，通常是由买受人签名后交由开发商聘请的律师拿给开发商盖章，然后由该律师将有关资料拿到国土部门办理备案登记、交给贷款银行办理按揭手续，待所有交易手续完成后,律师才会通知买受人前往领取有关合同等文件原件；因其未能及时向有关律师领取合同等文件原件，且因其尚欠熊枧林借款未清偿，故其未能取回有关合同等原件；其与上塘公司其他员工不熟悉，熊枧林系其朋友，其要取回有关合同等文件原件也只能通过熊枧林，故没有要求上塘公司退回有关合同等文件原件。5.前述合同文件签订后，上塘公司法定代表人熊枧林与易俊还存在多笔款项往来，情况如下：（1）2015年12月至2016年4月期间。熊枧林通过其建设银行账户每月向易俊上述供楼账户转账4900元，共计24500元；易俊曾在2016年2月向其供楼账户汇入当月供楼款。上塘公司称，其每月支付给易俊的款项系作为易俊每月的供楼款。第一次庭审时，易俊称因涉案商品房做高房价后相关税费增加，上塘公司该段时间向其支付的款项系作为相应补偿以及支付给盈通行公司的佣金。在第三次庭审时，易俊称因其资金紧张，作为朋友的熊枧林该段时间支付的24500元系向其出借款项以垫付供楼款，其前述于2016年2月自行汇入的当月供楼款在同年2月16日因熊枧林的等额汇款而抵消。（2）2016年5月至上塘公司提起本案诉讼（2018年6月15日）之前。在熊枧林没有向易俊前述供楼账户汇入款项的情况下，易俊每月自行向其供楼账户汇入供楼款。2018年5月25日，熊枧林通过其建设银行账户向易俊前述工商银行账户分别转账117600元。上塘公司称，2016年5月起双方因易俊不配合办理注销涉案商品房备案发生纠纷，且易俊供楼账号发生变更，其无法直接转账支付供楼款，得知易俊前述工商银行账号后，其一次性支付了117600元作为易俊2016年6月至2018年5月的月供款（4900元/月×24个月）。易俊辩称，其在本案诉讼中打印银行流水时发现供楼账户的银行卡遗失，故向银行补办新的银行卡，但补办新卡并未导致供楼账号变更，原供楼账户使用并不受影响。为此，易俊提交了建设银行一般业务申请书、建设银行电子回单予以佐证，反映易俊以“挂失还款（新卡）”为由更换了涉案商品房的供楼银行卡，业务办理时间为2018年7月24日，供楼卡新卡号为623*************303，领取新供楼卡后仍可向原供楼账户汇入款项。（3）上塘公司提起本案诉讼后至本案辩论终结前（2019年7月24日）。易俊每月自行向其供楼账户汇入供楼款，熊枧林则通过其建设银行账户向易俊前述工商银行账户转账支付了以下款项：于2018年7月30日、10月16日各支付9800元，于2018年8月17日、11月29日、12月20日各支付4900元，于2019年2月22日支付9800元，于2019年3月至7月每月各支付4900元，合共68600元。上塘公司称，其该段期间支付68600元即支付易俊2018年6月至2019年7月的月供款（4900元/月×14个月）。2019年6月5日，易俊通过其新供楼卡号向熊枧林建设银行账户转账176400元（2016年6月至2019年5月的供楼款总额），同日熊枧林向易俊该账户退回176400元。2019年7月17日，易俊通过前述工商银行账户向熊枧林建设银行账户转账186200元（（2016年6月至2019年7月的供楼款总额），同日熊枧林向易俊该账户退回186200元。2019年7月24日，易俊合共向熊枧林建设银行账户转账463433元（涉案商品房的首期款金额），同日熊枧林向易俊前述工商银行账户退回463433元。6.熊枧林以易俊购买涉案商品房向其借款用于支付定金、首期款、2015年12月至2016年4月的按揭款合共487933元未偿还为由，于2017年1月6日向珠海香洲法院提起诉讼，香洲区法院裁定移送一审法院管辖,一审法院在2018年1月2日立案，案号为（2018）粤2071民初143号。在一审法院就该案件报请广东省高级人民法院（以下简称广东高院）指定管辖期间，熊枧林向一审法院提出撤诉申请。广东高院于2018年7月13日复函，该案件由一审法院处理。一审法院于2018年7月25日作出（2018）粤2071民初143号民事裁定，准许熊枧林撤诉。本案一审诉讼中，熊枧林出具情况说明，明确前述其名下建设银行账户向易俊转账汇款的款项均系代表上塘公司支付涉案商品房的定金、首期款及月供款。7.上塘公司就其与案外人邹德利的商品房预售合同纠纷向一审法院提起另案诉讼，案号为（2017）粤2071民初342号。该案中，上塘公司要求确认其与邹德利签订的商品房买卖合同及附件已解除，判令邹德利协助办理该合同及附件等相关文件的解除、撤销手续，并向其支付违约金215014.95元。一审法院作出（2017）粤2071民初342号民事判决后，上塘公司不服该判决，向本院提起上诉。邹德利在该案二审期间述称：2015年8、9月期间，其有购房意向，但手头资金不足，听在盈通行公司工作的老乡易俊称上塘公司内部有小范围零首付购房政策，即到上塘公司售楼部了解到房屋价格为970000元；其与销售人员商谈，销售人员称将首期款写入购房总价中，由开发商提供首期款，余下款项由其向银行贷款，上塘公司不得向其主张首期款；易俊与上塘公司就涉案商品房签订的商品房买卖合同是以合法形式掩盖非法目的骗取银行贷款。易俊在该案二审期间作为证人述称：其是盈通行公司销售经理，在2015年期间负责代理销售上塘公司开发的商品房；2015年10月，上塘公司为促进商品房销售以回笼资金，出台零首付购房政策，希望其等销售寻找可以零首付购房的客源，其与邹德利均购买了一套商品房，具体操作方法为，在商品房销售合同中做大合同销售价格，从而提高银行贷款金额，做成的房屋按揭款其实就是房屋的销售总价；实际以零首付方式成交的房屋只有其与邹德利购买的两套。熊枧林在该案二审期间作为证人述称：易俊系盈通行公司股东之一，全权负责上塘公司房地产项目的销售，因见上塘公司资金短缺，提出其认识银行的人，可以办理银行贷款；易俊是邹德利的老表，提出让邹德利办理按揭，易俊也签署了一套商品房买卖合同，双方口头约定待资金缓解后由上塘公司收回房屋，上塘公司没有零首付销售房屋政策；后上塘公司与易俊商谈终止合作关系并结算佣金，同时要求收回两套房子，易俊因房价上涨要求补钱，但因与上塘公司就补偿款未谈拢引发诉讼。中山中院于2019年1月23日作出（2018）粤20民终6671号民事判决，认定：邹德利确认易俊与上塘公司签订的商品房买卖合同系套取银行贷款的同谋虚伪合同，易俊与上塘公司签订商品房买卖合同后，由上塘公司代易俊偿还银行贷款至2016年4月，可以印证邹德利陈述；根据易俊及上塘公司的陈述，上塘公司系通过易俊分别与邹德利、易俊签订同种性质的商品房买卖合同；从合同履行情况看，邹德利与易俊的两份合同除银行是否通过贷款申请之外，其余情形一致，可认定为同种性质的合同；该案证据足以证明邹德利与上塘公司签订的商品房买卖合同系通谋以虚假的意思表示实施的法律行为，确认邹德利与上塘公司签订的商品房买卖合同无效。8.上塘公司委托案外人中山市星期八物业管理有限公司（以下简称星期八物业公司）就锦绣蓝山花园办理交楼手续。2019年7月7日，星期八物业公司与易俊签订收楼交接验收表、业主收楼确认书、物品资料移交清单，并向易俊交付了涉案商品房的钥匙、业主卡及有关资料。同月18日，星期八物业公司向易俊送达关于限期提供合法产权文件的函，注明因易俊办理前述收楼手续时未提供有关商品房买卖合同、登记备案表等原件，要求易俊自收到该函件之日起两日内向其提交有关原件，否则视为收楼手续无效。同月22日，星期八物业公司向易俊送达关于确认收楼无效的函并发送手机短信，告知因涉案商品房买卖合同纠纷尚在诉讼过程中，故易俊于2019年7月7日就涉案商品房的收楼行为无效，有关收楼事宜待本案生效后再行确定。上塘公司称，其系委托星期八物业公司为涉案商品房所属楼盘办理相关交楼手续，通常星期八物业公司办理交楼手续前会征询其同意，并且要求业主提供相关合同等文件原件，但涉案商品房办理交楼手续当天是周日，上塘公司员工休假，星期八物业公司未征询其同意且未要求易俊提供相关合同原件即办理了交楼手续，因其对涉案商品房的交付手续不予认可，故星期八物业公司随后向易俊送达了收楼无效的函件。易俊不认可上塘公司前述收楼经过的陈述，辩称其收到收楼通知时已收到星期八物业公司送达的收楼须知，表明上塘公司已一次性委托星期八物业公司交楼，星期八物业公司交楼时无须征求上塘公司同意，且交楼须知注明无须业主提供合同原件以及备案表原件，其已按照收楼须知完成收楼。9.打印时间为2019年7月10日的中山市不动产登记资料查询结果反映，涉案商品房登记权利人为易俊，备案合同号为HTN2015095039，备案登记时间2015年10月20日，产价1433400元，抵押权人为建行中山分行，被担保主债权数额为970000元，于2018年7月20日因本案纠纷被一审法院查封，除本案查封外无其他查封情形。一审庭审中，上塘公司明确表示其愿意一次性还清因涉案商品房对建行中山分行的贷款本息。一审法院认为，本案系确认合同无效纠纷。民事法律行为是否存在无效事由，人民法院应依职权予以审查。本案证据显示易俊与上塘公司签订的商品房买卖合同缺乏履行的内容，不符合常理。首先，易俊虽与上塘公司签订了商品房买卖合同，但其购房的首期款是先从上塘公司股东熊枧林账户转入，在熊枧林否认其转账支付给易俊的款项系向易俊提供借款的情形下，易俊实质上没有向上塘公司支付首期款。尽管熊枧林在另案就其转入易俊账户的款项以民间借贷纠纷为由提起诉讼，但熊枧林已撤回该案的起诉，并出具情况说明明确转入易俊账户的款项系代上塘公司支付款项。现易俊并无证据证明与熊枧林之间存在民间借贷关系，且易俊对与熊枧林之间款项往来以及涉案商品房的实际成交价的有关陈述在本案中互相矛盾，一审法院对易俊有关向熊枧林借款支付涉案商品房首期款的辩解意见不予采纳。其次，在双方就涉案商品房发生争议前，易俊按揭贷款后每月的供楼款均由熊枧林账户转入，易俊并未支付过供楼款，亦与常理不符。易俊否认熊枧林向其转入的款项系上塘公司偿还月供款，但对于熊枧林转入的款项易俊先后作出给予做高房价补偿、支付佣金、提供借款等自相矛盾的陈述，一审法院对易俊相关辩解意见亦不予采纳。再次，作为涉案商品房买卖合同的当事人，在签订合同后直到本案诉讼，一直未持有该商品房买卖合同等文件原件，亦未对此向上塘公司提出任何异议。上述文件系证明买卖涉案商品房的重要凭证，均保存在上塘公司处，易俊作为合同当事人并未持有，亦不符合交易习惯。最后，双方签订商品房合同后，上塘公司通过熊枧林向易俊转入首期款，易俊把收取的首期款支付给上塘公司，后再向银行申请贷款，符合当事人通谋、套取银行贷款的特征。另案生效判决中，已认定邹德利与上塘公司签订的商品房买卖合同系套取银行贷款的通谋虚伪合同，并认定该合同和易俊与上塘公司签订的商品房买卖合同为同种性质的合同。因此，一审法院认定易俊与上塘公司签订的商品房买卖合同系通谋以虚假的意思表示实施的法律行为。意思表示是民事法律行为的核心要素，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”以及第一百四十六条第一款“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”规定，行为人与相对人通谋以虚假的意思表示实施的民事法律行为有悖于当事人的真实意思，欠缺民事法律行为的有效要件，依法应认定为无效民事法律行为。据此，一审法院认定上塘公司与易俊之间并不存在真实的商品房买卖合同关系，双方于2015年10月13日签订的商品房买卖合同及附件属于无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据此，由于双方签订的中山市商品房买卖合同及其附件已登记备案，易俊有义务协助上塘公司办理该登记备案合同的注销手续。由于涉案商品房已抵押给建行中山分行并办理抵押登记，现上塘公司愿意一次性清偿因涉案商品房向建行中山分行贷款的本息，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”规定，建行中山分行作为款项接收方，应协助配合上塘公司办理代为清偿手续以及注销涉案商品房的抵押登记手续，在涉案商品房的抵押登记注销后，易俊应协助上塘公司办理注销有关登记备案合同的手续。作为合同无效的法律后果，上塘公司提交的有关银行付款凭证反映，截至本案辩论终结，上塘公司已将易俊就涉案商品房偿还的供楼款退回易俊，故本案对该部分款项不作处理。同时，因商品房买卖合同无效，易俊有关上塘公司支付逾期交房违约金、逾期办证违约金以及为其办理涉案商品房产权证的反诉诉求，均没有事实及法律依据，一审法院均予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、确认上塘公司与易俊于2015年10月13日签订的中山市商品房买卖合同及附件（编码：1501095038）无效；二、上塘公司于一审判决发生法律效力之日起七日内向建行中山分行清偿位于中山市南区******************的商品房[备案合同号：HTN2015095039]的贷款本金、利息及相关费用（贷款本金、利息及相关费用以清偿之日确定的实际数额为准），建行中山分行于上塘公司清偿前述贷款本金、利息及相关费用后七日内协助办理注销前述商品房的抵押登记手续,易俊于前述商品房注销抵押登记之日起七日内协助上塘公司注销于2015年12月14日签订的中山市商品房买卖合同及附件（编码：1501095038）的商品房销售登记备案手续；三、驳回易俊的诉讼请求。一审本诉案件受理费17701元，诉讼保全费5000元，合共22701元（上塘公司已预交），由上塘公司负担22601元，易俊负担100元（易俊负担部分于一审判决发生法律效力之日起七日内迳付上塘公司）；一审反诉案件受理费3836元（易俊已预交10001元），由易俊负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，关于本案案由问题，根据《民事案件案由规定》，只有在当事人单独提出确认合同无效请求时，才能将相关纠纷确认为确认合同无效纠纷，如果当事人在提出确认合同无效请求的同时还提出了与合同相关的其他诉讼请求时，应依据相关合同类型确定案由。本案中，一审原告上塘公司除请求确认涉案合同无效外，还同时提出其他诉讼请求，故本案应确定为商品房预售合同纠纷。本案争议焦点在于涉案合同是否有效。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。本案中，其一，2015年9月12日易俊与上塘公司签订认购书时，先由上塘公司股东熊枧林向易俊转账支付3万元，然后由易俊刷卡支付该3万元作为认购定金；同年10月13日双方签订商品房买卖合同时，同样是熊枧林先将433433元首期款转账支付给易俊，再由易俊刷卡支付给上塘公司；同年11月9日签订按揭贷款合同后，仍然是熊枧林每月向易俊的还款账户支付4900元，供贷款银行每月扣贷款息4863.11元。如果双方签订的是真实商品房买卖合同，易俊向熊枧林借款支付定金和首期款尚有可能性，但熊枧林替易俊偿还每月贷款本息则明显不符合常理。其二，双方签订的商品房买卖合同明确约定本合同一式三份，出卖人一份、买受人一份、房产登记机构一份，但本案中易俊始终未持有过合同原件，易俊作为受托为上塘公司销售房产的公司股东，熟悉房地产交易规则，如果双方是真实的商品房买卖交易，易俊作为购房者不索要合同原件亦不符合常理。其三，在熊枧林2017年1月6日向珠海香洲法院起诉易俊民间借贷案件中，易俊提出管辖权异议时否认双方之间存在民间借贷关系，本案一审期间易俊又称定金、首期款每月还贷本息均是向熊枧林所借，前后矛盾。其四，上塘公司于2017年4月24日向易俊发出收楼通知，上塘公司解释称其工作人员在不知公司与易俊之间存在纠纷的情况下，按照收楼合同登记表批量寄送收楼通知书，该行为并非上塘公司真实意思表示，这与易俊所称其要求上塘公司交楼时被拒绝的事实相吻合。2019年7月7日，易俊在涉案房屋所在物业公司办理收楼手续，物业公司随后得知易俊与上塘公司存在纠纷，于同月22日向易俊发函声称收楼行为无效。以上过程表明上塘公司并无向易俊实际交付涉案房屋的意愿。其五，上塘公司与易俊在本案中就涉案商品房买卖合同是否有效分别举出相反证据，虽然都没有足够证据否定对方证据，但上塘公司一方提供的证据明显优于易俊，故应认定易俊与上塘公司签订商品房买卖合同，并非实际购买涉案房产，意在协助上塘公司套取97万元银行贷款，该行为符合《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款关于以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效的规定。至2016年5月，双方产生矛盾后，熊枧林曾试图通过民间借贷诉讼挽回损失后撤回起诉，双方自2018年5月直至一审诉讼期间的多次往来转账行为意在通过付款行为使自身在诉讼中增加有利因素。但本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款的规定判断涉案合同是否有效，应以双方签订涉案合同时有无真实买卖意思表示加以判决，纠纷产生之后的诉讼、付款等行为并不能改变合同效力，综合全案情况，上塘公司与易俊签订涉案合同时，并无真实买卖意图，故一审法院认定涉案合同无效是适当的，依法应予维持。综上所述，上诉人易俊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17701元（易俊已预交），由易俊负担。本判决为终审判决。审判长  李少民审判员  张群立审判员  赖晓筠二〇二〇年六月三日书记员  杨婉婷