文书内容湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)湘04民终1033号上诉人(原审被告)：耒阳市三鑫房地产开发有限公司，住所地耒阳市灶市街街道办事处彭桥居委会五一中路121号。法定代表人：刘海波，该公司执行董事。委托诉讼代理人：严皓，湖南丹阳律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：刘支龙，男委托诉讼代理人：谢勇，湖南湘德律师事务所律师。被上诉人(原审被告):严球森，男被上诉人(原审被告):毛新国，男被上诉人(原审被告):李佐从，男被上诉人(原审被告):梁艳，女被上诉人(原审被告):梁慧，女上诉人毛新国、李佐从、梁艳、梁慧共同委托诉讼代理人：文瑞城，湖南楚章律师事务所律师。上诉人耒阳市三鑫房地产开发有限公司（以下简称三鑫公司）因与被上诉人刘支龙、严球森、毛新国、李佐丛、梁艳、梁慧房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省耒阳市人民法院（2019）湘0481民初11010号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。三鑫公司上诉请求：撤销一审判决，改判三鑫公司不承担本案的民事责任，由刘支龙、严球森、毛新国、李佐丛、梁艳、梁慧承担一、二审诉讼费用。事实与理由：案涉项目上河新城项目不是三鑫公司开发的项目，是严球森、毛新国、李佐丛、梁艳、梁慧合伙开发的项目，三鑫公司不应承担责任。刘支龙购买案涉房屋签订的合同所盖的“耒阳市三鑫房地产开发有限公司上河新城项目部合同专用章”、“耒阳市三鑫房地产开发有限公司上河新城项目部财务专用章”均为伪造，三鑫公司对与刘支龙的购房合同并不知情，该项目的所有权不属于三鑫公司所有。一审程序中认定《商品房买卖合同》无效未向当事人释明并询问当事人是否变更诉请违法。一审判决三鑫公司支付利息没有事实和法律依据。刘支龙辩称，三鑫公司的上诉请求没有事实和法律依据。案涉上河新城项目均以三鑫公司的名义进行推广。刘支龙的购房行为是基于三鑫公司的宣传，利息有事实和法律依据，一审法院判决正确，应予维持。严球森辩称，三鑫公司是上河新城项目的开发人，一审判决解决合同错误，本案刘支龙应继续履行合同。毛新国、李佐从、梁艳、梁慧辩称，根据合同相对性原则，一审判决三鑫公司承担连带责任并无不当，请求维持一审判决。刘支龙向一审法院起诉请求：1、解除刘支龙与三鑫公司签订的两份《商品房买卖合同》，价值231408元；2、严球森、毛新国、李佐丛、梁艳、梁慧连带退还刘支龙已支付的房款179670元；3、严球森、毛新国、李佐丛、梁艳、梁慧连带向刘支龙支付利息47613元；4、严球森、毛新国、李佐丛、梁艳、梁慧连带向刘支龙支付违约金1800元；5、三鑫公司、严球森、毛新国、李佐丛、梁艳、梁慧承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2012年4月，刘支龙与三鑫公司达成协议，要求购买三鑫公司位于耒阳市3号房。2012年4月7日，刘支龙向三鑫公司的上河新城项目部交纳了10000元购房款，2012年4月16日再次交纳39670购房款。2013年3月3日，刘支龙与三鑫公司签订《商品房买卖合同》，约定：1、乙方（刘支龙）购买甲方（三鑫公司）位于耒阳市五一南路上河新城5栋26号煤房；2、建筑面积15.55平方米，单价2475.88元/平方米，总金额38500元；3、签订《商品房买卖合同》时,首付总房款50%即20000元；该栋楼完成所购层时，付总房款40%即15000元；该栋楼验收合格交付乙方时，付清剩余10%即3500元；4、甲方于2013年12月30日前，将本合同约定的商品房交给乙方使用。5、甲方未按合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，逾期超过60日后，乙方有权解除合同，解除合同时，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按乙方累计已付款的1%向乙方支付违约金。合同由三鑫公司加盖三鑫公司上河新城项目部合同专用章，刘支龙签名。同日，刘支龙交纳了煤房款20000元。2015年7月6日，三鑫公司与刘支龙就已付部分款的603号房进行变更，签订了《商品房买卖合同》约定：1、乙方（刘支龙）购买甲方（三鑫公司）位于耒阳市501号住房；2、建筑面积138.02平方米，单价1397.68元/平方米，总金额192908元；3、一次性付款，签订《商品房买卖合同》时付总房款90%即159670元；余款33238元交房时付清；4、甲方于2015年12月30日前，将本合同约定的商品房交给乙方使用。5、甲方未按合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，逾期超过60日后，乙方有权解除合同，解除合同时，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按乙方累计已付款的1%向乙方支付违约金。合同由三鑫公司加盖三鑫公司上河新城项目部合同专用章，刘支龙签名。同日，刘支龙向三鑫公司交纳了购房款110000元。加上前述交纳的购房款，刘支龙共交纳住房款159670元、煤房款20000元。此后，三鑫公司未将住房及煤房交付刘支龙。另查明，2012年8月12日，严球森、李佐从、毛新国与梁瑞华签订合股协议，共同开发耒阳市灶市居委会河边街棚户区改造项目暨上河新城项目；2014年5月8日，严球森、李佐从、毛新国、梁艳、梁慧（梁瑞华已病故，梁艳、梁慧系其女儿）签订退股协议，约定李佐从、毛新国、梁艳、梁慧自愿放弃对该项目的后续投资及后续管理，由严球森一人接管，协议签订之日起由其行使项目投资及管理主权，承担项目一切收支及债权债务，并负责后期的盈亏责任。一审法院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，刘支龙与三鑫公司签订商品房买卖合同时，三鑫公司未取得商品房预售许可证，且至今未取得。三鑫公司尚未取得商品房预售许可证，即向刘支龙预售涉案住房和煤房，不符合法律规定，双方为此签订的买卖合同为无效合同，自始没有法律效力，无须撤销。涉案合同既已被确认为无效合同，三鑫公司依据该合同取得刘支龙交付的购房款应予返还，且造成涉案合同无效的责任在于三鑫公司，三鑫公司还应赔偿刘支龙的利息损失。刘支龙要求三鑫公司返还购房款179670元，并赔偿利息损失，符合法律规定，予以支持，但利息应按中国人民银行同期同类贷款利率计算。刘支龙请求的逾期交房违约金1800元，因涉案合同已被认定为无效合同，相关的违约责任约定对双方无约束力，不予支持。严球森、毛新国在合同上均系项目部代表人，是三鑫公司的工作人员，其履行职务的行为所带来的法律责任应由三鑫公司承担。李佐从、梁艳、梁慧只是项目的合伙人，且在刘支龙与三鑫公司签订住房买卖合同时已退伙，根据合同的相对性原则，李佐从、梁艳、梁慧不是本案的适格被告，不承担本案的民事责任。三鑫公司关于涉案项目不是其公司开发和管理不应承担责任的主张，不符合法律规定，不予采纳。毛新国、李佐从、梁艳、梁慧关于不承担本案责任的主张，符合法律规定，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《城市商品房预售管理办法》第六条，《最高人民法院》第二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、耒阳市三鑫房地产开发有限公司返还刘支龙购房款179670元，并按中国人民银行同期同类贷款利率以本金10000元为基数从2012年4月7日起、以本金39670元为基数从2012年4月16日起、以本金20000元为基数从2013年3月3日起、以本金110000元为基数从2015年7月6日起计算利息至2019年8月19日止；2019年8月20日以后的利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付至实际履行之日为止；二、驳回刘支龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。(自觉履行的，可将标的款汇至耒阳市人民法院标的款帐户，户名：耒阳市人民法院执行案款专户;帐号83350311000001366；开户行：华融湘江银行耒阳支行。付款时需注明案号)本案案件受理费5512元，减半收取2756元，由三鑫公司负担。刘支龙已垫付2756元，三鑫公司应在执行中清偿。本院二审期间，三鑫公司围绕上诉请求提交了证据：2020年4月2日的中国新闻报，拟证明三鑫公司在上述报纸第10版与第7版中缝刊登声明，澄清三鑫公司在耒阳市只开发了一个“康桥美郡”的房地产项目，未与其他单位、个人合伙或挂靠开发任何项目，严球森等人开发的案涉上河新城项目与三鑫公司无关。本院组织双方当事人进行了质证，刘支龙对上述证据的质证意见如下：对合法性无异议，声明的内容不真实，是在一审判决后作出的声明，不能达到三鑫公司的证明目的。严球森对上述证据的质证意见如下：对真实性、关联性有异议，三鑫公司一审程序中承认项目是挂靠在其名下的，对其证明目的有异议。李佐从、毛新国、梁艳、梁慧对上述证据的质证意见如下：该声明是在一审判决作出后，对证据真实性、合法性、关联性有异议。本院对三鑫公司提交的证据认证如下：三鑫公司提交的中国新闻报系原件，对真实性予以认可，但刊登在其上的声明系三鑫公司在一审判决作出后自行登报声明，没有证明效力，本院对上述证据不予采信。对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。刘支龙与三鑫公司签订的两份《商品房买卖合同》中均盖有“耒阳市三鑫房地产开发有限公司上河新城项目部合同专用章”，在向刘支龙出具购房款收据上亦盖有“耒阳市三鑫房地产开发有限公司上河新城项目部财务专用章”，三鑫公司主张上述印章系伪造未提供证据证明，主张案涉房屋的上河新城项目不是其开发，亦未提供充分证据证明，对三鑫公司提出案涉房屋项目不是其开发，不应承担责任的主张不予支持。本案中，刘支龙与三鑫公司《商品房买卖合同》的案涉房屋未取得商品房预售许可证，违反法律法规禁止性规定，应属无效。一审判决已充分阐述，本院予以确认，不再赘述。三鑫公司未取得商品房预售许可证即对外发售案涉房屋，其对于合同的无效存在过错，依法应承担返还财产及赔偿损失的责任，一审法院判决其承担返还财产并支付利息并无不当。三鑫公司主张一审程序未向当事人释明合同无效应变更诉请程序违法，本院认为，一审法院未向原审原告刘支龙释明合同无效后是否变更诉讼请求不当，但根据民事诉讼法的相关规定，可由二审法院予以释明纠正，鉴于刘支龙并未提起上诉，其对一审判决并无异议，本院无需再行释明。三鑫公司主张一审程序违法没有法律依据，本院不予支持。综上所述，耒阳市三鑫房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5512元，由上诉人耒阳市三鑫房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨丽萍审 判 员 刘丽娅审 判 员 张 健二〇二〇年六月二十八日法官助理 许晓华书 记 员 陈 浅