四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终115号 上诉人（原审被告）：四川佳兆港投资有限公司，住所地：成都市高新区天府四街928号。 法定代表人：蒲云辉，总经理。 委托诉讼代理人：司锴，四川天与律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘晓东，四川大凡律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：贾凯华，男，1967年8月26日出生，汉族，住浙江省东阳市。 委托诉讼代理人：杨锐，四川谷雨律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏崇庆，四川谷雨律师事务所律师。 上诉人四川佳兆港投资有限公司（以下简称佳兆港公司）因与被上诉人贾凯华商品房预售合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2018）川0191民初15345号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 佳兆港公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回贾凯华全部诉讼请求。事实与理由：一、贾凯华并非本案适格主体。1.根据2014年2月27日佳兆港公司与案外人中天建设集团公司（以下简称中天建设公司）签署的《工程款抵偿购房协议》第一条约定，佳兆港公司将第三、四层含案涉房屋在内整体抵偿给中天建设公司，中天建设公司用时代晶座工程款及时代晶座一期未退保证金作为购房款，中天建设公司又将案涉房屋的商品房买卖合同买受人指定签为贾凯华。2014年3月12日，佳兆港公司与贾凯华签订《商品房买卖合同》，约定佳兆港公司将时代晶座17幢3层1号房出售给贾凯华；2.根据2016年12月28日佳兆港公司与中天建设公司、成都翔盛商品混凝土有限公司签署的《三方协议》约定，中天建设公司将17号楼401-421号商品房指定交付给了案外人四川亚东水泥有限公司。结合《工程款抵偿购房协议》和《三方协议》约定的内容，17栋401-421号房屋与案涉301号房屋取得方式均为中天建设公司以工程款和保证金抵偿购房款所购买，中天建设公司在401-421号房屋按照《工程款抵偿购房协议》约定指定转给案外人双桂英后，又于交房之后通过《三方协议》处置给了案外人四川亚东水泥有限公司。故佳兆港公司认为贾凯华虽为案涉房屋名义登记人，但实际权利人为中天建设公司，故实际权利与义务的承担人均应为中天建设公司，贾凯华作为名义购房人，无中天建设公司授权，无权向佳兆港公司按合同约定主张交付房屋及承担违约责任。二、一审认定佳兆港公司未向贾凯华送达交房通知，系事实认定错误。1.根据双方《商品房买卖合同补充协议》第九条及佳兆港公司提交的EMS快递单载明，佳兆港公司于2016年向贾凯华在合同中载明的通讯地址寄发了交房通知书，根据双方约定，佳兆港公司已按照双方约定的方式向贾凯华送达了交房通知书，且佳兆港公司同日以EMS方式向贾凯华邮寄了案涉房屋第三层与第四层的交房通知书，贾凯华认可第四层已如约交付，故其否认收到第三层交房通知书不符合常理；2.贾凯华系案涉房屋所在项目的施工单位的项目经理，按一般常理其应当知晓案涉项目的施工情况；3.根据合同约定，佳兆港公司于2016年3月24日在《天府早报》上刊登的“交房公告”也是符合双方约定的交房方式。三、根据双方签署的《商品房买卖合同补充协议》第三条第3款约定，佳兆港公司实际通知交房的时间为2016年3月29日—2016年3月31日，逾期交房时间未超过90日，故佳兆港公司不应承担逾期交房违约责任。即使佳兆港公司应承担违约责任，请求对违约金进行调减，案涉房屋已于2016年3月24日交付给贾凯华使用，其接房后将案涉房屋用于租赁至今，并未产生任何实际损失，违约金应当进行调减。 贾凯华辩称，1.佳兆港公司未能在合同约定的交房期限内登报公告通知收房及单独邮寄交房通知书，也未尽合理的提前告知贾凯华不能如约交接案涉房屋义务，构成严重违约。2.佳兆港公司通过提交盖有成都市锦江区邮局邮戳的自行制作的EMS邮寄汇总表及二审提交的EMS邮寄单不能证明佳兆港公司有效及时履行通过EMS向贾凯华成功送达了交房通知书的合同约定义务，构成违约。3.佳兆港公司未履行向贾凯华提交《收房指引》的合同义务，违反了案涉房屋出卖方应履行向买受方提供必要合理的案涉房屋交付条件和手续等义务，应承担相应的违约责任。4.依据贾凯华购买的案涉房屋房号，按照佳兆港公司登报公告的交接房屋时间及《收房通知书》的交接案涉房屋时间不一致，导致贾凯华未能及时办理案涉房屋交接手续，佳兆港公司构成违约。5.贾凯华未与佳兆港公司签订《商品房交接单》，佳兆港公司没有向贾凯华交付案涉房屋的违约责任行为构成其承担违约责任的基础事实。6.佳兆港公司的主张因没有提交相应证据证明，应承担举证不能的责任，且本案不应当调减违约金。故请求驳回佳兆港公司上诉，维持原判。 贾凯华向一审法院起诉请求：1.佳兆港公司立即向贾凯华交付时代晶座二期17栋301房屋；2.佳兆港公司立即办理时代晶座二期17栋301房屋的网签备案手续，并将该房屋权属转移登记到贾凯华名下；3.佳兆港公司依法承担其在办理时代晶座二期17栋301房屋过户时应当缴纳的税收以及相关费用；4.佳兆港公司支付逾期办理房屋权属转移登记的违约金1105770元及违约金不足以弥补的损失1047330元，共计2152900元；5.贾凯华支出的律师费5万元由佳兆港公司承担；6.本案全部诉讼费由佳兆港公司承担。一审诉讼过程中，贾凯华还放弃了第2项诉请中要求佳兆港公司办理网签备案的诉请，贾凯华并将前述第4项诉请变更为主张逾期交房违约金1105770元及该违约金不足以弥补的逾期交房损失1047330元。贾凯华并明确违约金计算方式为：以已付款10098360元为基数，按照日万分之一标准，从2016年1月1日计算至2019年1月2日，共计1105770元。贾凯华并明确其损失计算方法为：案涉房屋2018年7月1日前两年半的租金损失1851360元（月租金61712元=1122.04平方米×55元/平方米），2018年7月1日，邵德忠承租338.30平方米，未租赁面积自2018年7月1日至2019年1月2日的租金损失301740元（783.74平方米×7月×55元/平方米），前述两项损失共计2153100元，则违约金不足以弥补的损失为1047330元。 一审法院认定事实：2014年3月12日，出卖人佳兆港公司与买受人贾凯华签订《商品房买卖合同》及其附件、补充协议一份，主要约定：买受人向出卖人购买由其开发的位于成都市高新区房屋；建筑测绘面积1122.04㎡，套内面积921.03㎡；房屋总价款10098360元；出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付商品房，该商品房交付时应符合下列条件：1.该商品房已取得规划验收合格证；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书；3.商品房买卖合同补充协议约定的交房条件；该商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件；验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的，以约定的交房最后期限届满日视为交付日，房屋毁损、灭失风险及物业服务费等自该交付日起由买受人承担；买受人同意委托出卖人代交专项维修资金、契税、法律法规及政策规定的应当由买受人承担的相关费用（包括但不限于登记费、交易手续费等）；除不可抗力外，出卖人未按合同约定的期限和条件交房的，逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，自约定的交房期限届满之次日起至实际交房之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内支付给买受人；出卖人应当在2017年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明；如因出卖人责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，出卖人的违约责任按转移登记的相关规定办理；买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；如因出卖人责任，买受人未能在该商品房交付之日900日内取得房屋所有权证书，出卖人接受买受人委托后，因出卖人责任导致房屋权属转移登记逾期的，其法律责任按《中华人民共和国合同法》关于无偿委托的规定处理。此外，该合同对抵押情况、付款方式及期限、规划变更的约定、逾期付款责任、交付条件、逾期交房责任、面积差异处理、交接手续、产权登记、前期物业服务、不可抗力、纠纷解决等等内容作了约定。 《商品房买卖合同补充协议》第三条第1款约定：该商品房经建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位竣工验收合格即可交付；第2款约定：出卖人主要以报纸公告的形式书面通知交房的具体时间；该条第4款约定：买受人必须付清全部房款及合同与本协议约定的其他费用后，方能办理房屋的交付手续。第四条第3款约定：出卖人在买受人交清全部资料、税、费及维修资金并办理完毕房屋面积补差手续后的900日内，为买受人办理房屋所有权证书，并在房屋所有权证书办理后的5年内，根据买受人的委托为其办理房屋分户的国有土地使用权证。此外，对支付房款、交房时间变更、房屋交付、权属办理、相关建筑物和设施、特别约定等等内容作了补充约定。 合同签订后，贾凯华向佳兆港公司支付了全部购房款10098360元，佳兆港公司向贾凯华出具了相应的收款收据。该收据载明：案涉房屋位于时代晶座二期，交款日期2014年11月6日，交款方式：抵扣10098360元。一审庭审过程中，贾凯华陈述该房款通过抵扣工程款方式支付。 一审庭审过程中，贾凯华举证了一份其（甲方、房主）2018年3月1日与邵德忠（乙方、承租人）签订的《租房协议》，该协议载明：乙方租赁案涉房屋中338.30平方米的面积，租金每月55元/平方米，乙方准备长期使用，租房协议一年一签，从2018年7月1日起到2019年6月30日为止，必须一次性付清租金后使用。 一审庭审过程中，邵德忠出庭提供证言称，其与贾凯华之前系同事关系，因贾凯华尚未拿到产权证，贾凯华提供的租赁房屋缺少电梯（未开通）、电的配套（现在使用的电是其从其他地方拉过来），故其尚未向贾凯华支付租金，其从楼梯上来穿过消防门再穿过贾凯华未出租的700多平方米场地才能到达其租赁场地。贾凯华陈述，佳兆港公司到现在为止都还没有交房，双方没有办理交房手续，贾凯华至今没有房屋正门钥匙，侧门不需要钥匙可以进去，贾凯华之所以部分出租是为了减少损失，贾凯华实际占有房屋的时间很晚。 2018年10月29日，佳兆港公司为贾凯华办理了案涉《商品房买卖合同》的网签备案手续，合同签约备案号为：3136140。 2016年3月24日，佳兆港公司在《天府早报》上刊登“交房公告”一则，其上载明：佳兆港公司将集中于2016年3月29日至2016年3月31日在时代晶座17栋大厅集中办理9、12、17号楼及地下负一层、负二层车位的交付手续。案涉房屋所在楼栋为17栋。贾凯华质证认为，约定交房期满后佳兆港公司才登报，其未看到过该交房公告，贾凯华主张其未收到过佳兆港公司发出的书面交房通知。 2018年7月2日，贾凯华向物业公司提交装饰装修申请，申请装修期限为2018年7月2日至2018年10月2日，房屋面积1122.04平方米，该申请载明装修单位中天装修公司，贾凯华在该申请业主签字处签名。 佳兆港公司提供的地址门牌号证明载明：时代晶座原17栋编号变更为1栋。 2016年1月27日，案涉房屋所在楼栋（原17栋）竣工验收合格。 2016年3月31日，佳兆港公司获得时代晶座二期（原9、12、17号楼）建设工程规划合格证。 2016年3月16日，佳兆港公司获得时代晶座二期（原9、12、17号楼）房屋建筑面积实测报告。 一审庭审过程中，佳兆港公司举证了一份案涉房屋的物业费收据，其上显示案涉房屋已缴纳2016年4月1日至2018年6月30日期间的物业费175907.7元。该收据交款人处无贾凯华签字。贾凯华称该物业费并非其缴纳，佳兆港公司认可该费用为其垫交，采用工程款抵扣方式为贾凯华垫交了该费用。 一审法院认为，关于贾凯华要求佳兆港公司交房的诉讼请求，合同约定交房期限为2015年12月31日前，案涉合同约定的交房条件为取得规划验收合格证和取得面积实测报告，截至2016年3月16日时，案涉房屋已符合合同约定的交房条件。佳兆港公司登报公告的交房期限为2016年3月29日至2016年3月31日。庭审过程中，贾凯华称未收到过佳兆港公司发出的交房通知，也不知晓佳兆港公司登报的前述交房公告。佳兆港公司虽举证一份其所谓包括案涉房屋在内的邮寄明细，但该证据并非邮单，无法看出邮寄内容及签收情况，故佳兆港公司的举证不足以证明其向贾凯华发出过书面交房通知告知过交房期限，也未举证证明其提前向贾凯华告知过前述交房公告登报事宜，故现有证据不足以证明贾凯华知晓前述公告的交房期限。故贾凯华要求佳兆港公司承担逾期交房之日起按购房款日万分之一标准计算的逾期交房违约金，予以支持。 至于逾期交房违约金计算至何时的问题，贾凯华将案涉房屋出租给了邵德忠，双方并签订租房协议，约定租赁期限为2018年7月1日-2019年6月30日。2018年7月2日贾凯华在物业公司处办理了案涉房屋的装修手续，说明截至2018年7月1日时贾凯华已实际占有占用案涉房屋，其仅进行部分出租，不影响其实际已接收并使用案涉房屋的事实认定。佳兆港公司举证的物业费收据，并非贾凯华本人所交纳，佳兆港公司也未举证证明佳兆港公司之间存在工程款抵扣物业费的相关协议，佳兆港公司单方垫交的物业费用难以作为贾凯华收受房屋的直接依据。故案涉房屋的逾期交房违约金应计算至2018年7月1日。根据合同约定，逾期交房违约金应按照房款的日万分之一标准进行计算，并应从2016年1月1日起计算至2018年7月1日（共913天），合计为921980元。贾凯华主张该违约金标准不足以弥补其损失，贾凯华举证的租赁合同系其与朋友签订，且承租人并未实际支付租金，该合同不足以说明案涉房屋的租赁价值，贾凯华主张前述逾期交房违约金标准不足以弥补租金损失，依据不足，其在逾期交房违约金之外主张的逾期交房损失本院不予支持。 对于贾凯华要求佳兆港公司办理案涉房屋权属证书的诉请，因贾凯华尚未向佳兆港公司交付产权办理所需的税、费，根据合同约定这些费用应由贾凯华承担，在贾凯华未予交付这些费用的情况下，佳兆港公司无法进行办证，故贾凯华的该项诉请不予支持。贾凯华要求佳兆港公司承担产权办理所需的税、费，无合同依据，不予支持。贾凯华主张的律师费无合同依据，不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、佳兆港公司于判决生效之日起十日内向贾凯华支付逾期交房违约金921980元；二、驳回贾凯华的其他诉讼请求。案件受理费47705元，由佳兆公司负担6510元，由贾凯华自担41195元。 二审中，佳兆港公司围绕其上诉请求提交如下证据： 1.中天建设公司与佳兆港公司签订的案涉建设工程合同附件中的时代晶座二期项目管理人员一览表及四川自由贸试验区人民法院（2019）川0193民初3601号民事判决，拟证明贾凯华是案涉小区施工方中天建设公司的管理人员，职务是项目经理，其联系电话138××××7200与案涉《房屋买卖合同》上所载明的贾凯华联系电话一致，且有法院判决予以佐证。 2.中天建设公司与佳兆港公司签订的《时代晶座二期住宅、LOFT公寓、商业及二期地下室建设工程补充协议》第41.1条，明确约定在项目集中交房时间段内，中天建设公司需派不少于一名人员到现场，并全权负责整改。拟证明中天建设公司在案涉房屋交房时，派人到现场，符合双方施工合同的约定，更符合开发商向客户交房时施工人员在现场配合的事实。贾凯华是一个特殊的购房者，其是案涉项目的项目经理，购房款的来源于工程款的抵扣，因此其陈述不知晓佳兆港公司何时交房，显然是不符合常理的，更不符合客观事实。 3.工作联系函，拟证明2017年12月18日，贾凯华仍以施工方中天建设公司名义与佳兆港公司进行工作联系，进而证明贾凯华在佳兆港公司交房时仍为中天建设公司项目经理，其否认不知晓交房时间显然有悖事实与常理； 4.佳兆港公司向贾凯华邮寄交房通知书的ＥＭＳ快递单共17份（含交房通知书样本、收房手续办理指引、代收费用一览表），拟证明佳兆港公司于2016年3月24日按照合同约定将案涉房屋交房通知书通知贾凯华的事实，该邮寄单载明的收件人为贾凯华，联系电话为138××××7200与项目经理贾凯华所留电话一致，收件地址与双方商品房买卖合同载明的贾凯华通讯地址是一致的，结合佳兆港公司在一审中提交的邮局出具的邮单及明细足以证明佳兆港公司已将交房的相关内容，包括时间、注意事项等通知给贾凯华本人。根据双方在商品房买卖合同补充协议中约定的送达方式，ＥＭＳ特快专递也是其中的一种，故佳兆港公司并未违约。 5.佳兆港公司于中天建设公司签订的工程款抵偿购房款协议、三方协议，中天建设公司给佳兆港公司出具的一份申请，拟证明案涉房屋购房款是由佳兆港公司欠中天建设公司工程款来冲抵的，并且在该合同当中将时代晶座3层、4层、5层办公用房抵给中天建设公司，贾凯华是中天建设公司指定的第3层、第4层的买受人，第5层买受人是双桂英，根据双方签订的协议，佳兆港公司有理由相信案涉房屋的买受人虽然登记为贾凯华本人，但是其实际的购房人应当为中天建设公司，故贾凯华不是本案的适格当事人。三方协议中，中天建设公司将记载在贾凯华名下的401到421号房以抵款的方式抵给了案外人四川翔盛商品混凝土有限公司，而案外人四川翔盛商品混凝土有限公司又指定案外人四川亚东水泥有限公司与佳兆港公司签订购房合同，即中天建设公司将记载在贾凯华名下的房屋又处置给了案外人，说明中天建设公司对已经记载在贾凯华名下的第四层的房屋有处分权的，故佳兆港公司有理由相信记载在贾凯华名下的第3层房屋，其所有权人也应当属于中天建设公司。故贾凯华无权向佳兆港公司主张权利。同时，中天建设公司的申请中，中天建设公司表明401到421房是中天建设公司的自有房屋。而21套房屋与登记在贾凯华名下的案涉301号房屋系以同样的方式，以工程款抵扣房款的方式抵给了中天建设公司，佳兆港公司有理由相信案涉301号房屋虽然登记在贾凯华名下，但实际产权人应该是中天建设公司。 6.案涉小区17号楼业主物业移交确认单11份，与贾凯华所在的案涉房屋系同一栋，拟证明作为开发商佳兆港公司，不可能将其他业主的房屋交房的情况下，而不把贾凯华名下的房屋交房。结合佳兆港公司向其他业主EMS快递交房通知书，打电话等各种方式通知购房者的情况下，完成了交房的通知，以及实际的交房行为，足以证明佳兆港公司以同样的方式通知了贾凯华本人。同时接受工程款抵扣购房款的案外人双桂英，也于2016年3月29日完成了物业移交工作。可知佳兆港公司已经于2016年3月底至4月初向贾凯华本人通知了交房，也完成了交房行为。 7.关于时代晶座17栋三层、四层物业管理费事宜申请及关于时代晶座17栋四层物业管理费事宜的申请，拟证明至少在2017年3月1日前贾凯华已经实际接受了房屋。结合佳兆港公司提交的其他证据，可知佳兆港公司已经按照合同约定的时间，将案涉房屋交付给了贾凯华。 贾凯华对上述证据发表质证如下：1.对建设工程协议、项目管理人员一览表、工作联系函的真实性、合法性、关联性及证明目的不予认可。对于四川自由贸试验区人民法院区（2019）川0193民初3601号民事判决真实性认可，但不能达到佳兆港公司的证明目的。佳兆港公司将其开发的案涉项目交付于购房者的时间是其内部经营管理决策活动，中天建设公司仅作为承建商，案涉房屋交付时间不是中天建设公司与佳兆港公司签订合同的内容范围。因此作为外部人的贾凯华、中天建设公司既无权利也无义务知道案涉房屋何时交付购房者。且协议并未明确约定中天建设公司派驻人员为贾凯华，不能当然证明贾凯华知晓案涉房屋何时交房。工作联系函系复印件，且该工作联系函落款时间已经超过贾凯华与佳兆港公司签订的商品房买卖合同交房日期。 2.对EMS邮单的真实性不予认可且不能达到佳兆港公司的证明目的。佳兆港公司没有足够证据证明贾凯华与其办理了时代晶座17号楼4层401到417的房屋交接手续，并且在佳兆港公司所提交的三方协议中明确记载时代晶座17号楼4层401到421由中天建设公司抵给成都翔盛商品混凝土有限公司，以及四川亚东水泥有限公司。EMS单上的邮戳模糊不清，无法明确辨认该快递的收件邮局以及收件时间，不能达到证明佳兆港公司将交房通知书交付邮局进行邮寄。且该EMS邮寄单为寄件人存根联，存根联非交邮邮局的原始邮寄送达记录，锦江邮局出具的邮寄证明与邮单上交际日期不一致，不能证明邮件已经实际交寄，根据佳兆港公司所提交的邮寄单上的编号，向中国邮政官网查询，无法查到该邮件的交邮情况。佳兆港公司已经提供证据证明时代晶座17号楼401到421已经抵给四川亚东水泥有限公司，所以佳兆港公司向不是产权人的贾凯华邮寄交房通知书的行为与向案涉房屋的购买人贾凯华邮寄交房通知书无关。 3.认可工程款抵偿购房款协议真实性，不认可其合法性、关联性、证明目的。贾凯华不是该协议的当事人，该协议将其上所涉及的房屋抵偿给中天建设公司。对于佳兆港公司所主张的贾凯华不是适格当事人，贾凯华认为其已和佳兆港公司签订了商品房购买协议，且在本案一审审理期间，佳兆港公司已为被贾凯华办理了案涉房屋的网签备案。故贾凯华是本案适格当事人。 4.三方协议不涉及贾凯华，对其真实性、合法性无法质证。但对其关联性、证明目的不予认可。但根据相应购房合同以及网签登记可知案涉房屋的产权人为贾凯华。 5.对中天建设公司的申请不是贾凯华出具，对其真实性、合法性不予质证，对关联性、证明目的不予认可。该申请记载时代晶座二期17号楼4层401到421为中天建设公司自有房屋，产权为中天建设公司，且该申请涉及的房屋也非案涉房屋。 6.案涉小区物业交接单上签字均不是贾凯华而是案外人业主，故对其真实性、合法性无法确认，对其关联性、证明目的不予认可。该组证据所涉及的房屋不是案涉房屋，房屋买受人业主也不是贾凯华，与本案无关。不能证明佳兆港公司已将案涉房屋按合同约定及时交付贾凯华，反而可证明佳兆港公司对其他房屋买受人均存在延期交房。 7.对物业费事宜申请书的真实性、合法性、关联性及证明目的不予认可。其中《关于时代晶座17栋4层房屋管理费事宜》，所涉房屋非案涉房屋，贾凯华也未在该函件上进行签字，指纹也非贾凯华的指纹，不能证明贾凯华已经接收了案涉房屋。贾凯华并未签订相应的交房手续等文件。 二审中，贾凯华向本院提交了贾凯华的本案委托诉讼代理人杨锐于2020年3月3日与中国邮政客户电话11××3的电话录音，拟证明佳兆港公司向贾凯华发出的交房通知书没有实际送达。佳兆港公司质证认为，该电话录音不能达到其证明目的，由于邮件系2016年3月交寄，该时间早已超过了邮单送达可查询时间半年内，未查询到记录不能等同于未交寄。 本院经审查认为，1.贾凯华对佳兆港公司举示的贾凯华提出的《关于时代晶座17栋三层、四层物业管理费事宜》及《关于时代晶座17栋四层物业管理费事宜》上的签字捺印的真实性不予认可，并向本院申请进行司法鉴定。本院认为，二审中启动司法鉴定事宜必须具备相当的必要性，以免增加当事人诉累。在贾凯华对上述申请的真实性予以否认，佳兆港公司也未对上述文件的真实性进一步举示相关证据，结合案涉物业费支付实际是由佳兆港公司采用工程款抵扣方式进行这一事实，本院对上述两份物业费事宜文件依法不予采信。2.根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零一条、第一百零二条之规定，佳兆港公司与贾凯华提交证据均与本案案件基本事实有关的，经双方当事人质证，本院对当事人提交的案涉建设工程补充协议、项目管理人员一览表、工作联系函、工程款抵偿购房款协议、三方协议、物业移交确认单、EMS邮单、邮局邮寄明细、民事判决书、邮政客户通话录音等上述其余证据的真实性、合法性予以认定，关联性及证明力在本院认为部分予以阐述。 本院二审对一审法院审查查明事实予以确认。 另查明：1.编号为1030××的ＥＭＳ邮寄单上载明内容为：“寄件人单位地址：四川佳兆港投资有限公司时代晶座；收件人：贾凯华；电话／手机：138××××7200；地址：浙江省东阳市；内件品名：交房通知书-商业-底商17栋301；寄件时间2016年3月24日”，该ＥＭＳ邮寄单上盖有邮戳。在加盖有成都锦江区邮局邮戳的邮寄汇总表上载明内容“客户姓名：贾凯华；联系电话：138××××7200；联系地址：浙江省东阳市；楼栋名称：17栋；房号：301；邮件号：1030××”。 2.佳兆港公司的提交交房通知书载明内容如下：“一、交房日期：2016年3月29日；二、办理时间：9:30-17:30；三、办理地点：‘时代晶座’17栋大厅”。时代晶座17栋的部分安外业主于佳兆港公司通知交房时间内完成了案涉房屋的交付接受。 3.案涉《商品房买卖合同》第十四条第一款约定：“该商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件”。《商品房买卖合同补充协议》第三条第二款约定：“出卖人主要以报纸公告的形式书面通知交房的具体时间”。第三条第三款约定：“出卖人提前或延后交房不超过90日的，双方互不追究违约责任”。第九条约定：“买、卖双方中任何一方均应本着诚实信用原则对待相对人在履行合同时的通知、告知事项。如因重大事项需履行书面通知义务的，则应按照双方在合同中约定的通讯地址以挂号信或特快专递的形式通知相对人。寄发挂号信或特快专递的一方在邮局寄发通知或告知内容时的相关凭证作为履行通知义务的依据。投寄方按照合同注明地址投寄的，收寄方不得以信件非本人签收或无人签收作为未得到相关通知的理由。在成都市市内，寄发挂号信或特快专递后的第三日视为送达日；在成都市外的中华人民共和国境内，寄发挂号信或特快专递后的第五日视为送达日”。 4.2014年2月27日佳兆港公司与中天建设公司签订的工程款抵偿购房协议，载明：“……（1）时代晶座17号楼第三层商业、第四层办公室的商品房买卖合同买受人签为：姓名：贾凯华……”。时代晶座二期项目部管理人员一览表，载明：“姓名：贾凯华；职务：项目经理；联系电话：138××××7200”。据佳兆港公司与中天建设公司签署的《时代晶座项目二期住宅、ＬＯＦＴ公寓、商业及二期地下室建设工程补充协议》第41.1条约定，在佳兆港公司集中交房的时间段内，中天建设公司须派不少于一名管理人员驻现场配合佳兆港公司交房，并全权负责整改。 5.四川自由贸易试验区人民法院（2019）川0193民初3601号民事判决载明如下事实：“自2008年起，案外人贾凯华与中天建设集团有限公司西南公司、中天建设公司先后签订劳动合同，中天建设公司给贾凯华购买社会保险，贾凯华系前述二公司的员工。2011年9月10日，贾凯华与中天建设集团有限公司西南公司签订《工程项目经营目标责任书》，载明中天建设集团有限公司西南公司将其从四川佳兆港投资有限公司处分包的时代晶座一期5#、6#、7#、8#住宅、LOFT公寓（3#、4#办公楼）、6#商业及一期地下室工程，由贾凯华对该工程实施内部承包。贾凯华承包前述项目后，担任该项目经理”。 6.案外人中天建设公司与佳兆港公司就案涉小区建设工程纠纷产生了多次关联诉讼，相关部分案件尚未审结。 7.佳兆港公司提交的案外人中天建设公司于2016年12月7日向佳兆港公司书面申请上载明：“我司现申请经我司拥有的自有房屋：即时代晶座二期17#楼四楼401—421，共计21套商品房，以7500元/㎡的单价配合我司销售给我司指定材料商，并于材料商或材料商指定购房人签订《商品房买卖合同》，每平方米增加500元单价所产生的税金由我公司承担。贵司与我司的权利义务仍然按照贵我双方2014年2月27日签订的时代晶座二期17#楼四楼整层《工程款抵偿债务协议》为准。我司申请在贵司与我司指定材料商或材料商指定购房人签订《商品房买卖合同》前先进场装修，并在《商品房买卖合同》签订完成后办理交房手续”。 本院认为，佳兆港公司与贾凯华签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及其补充协议系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。案涉商品房买卖合同已经完成合同备案，贾凯华作为合同相对方，有权提起本案诉讼，本院对佳兆港公司主张贾凯华诉讼地位不适格的上诉理由不予采纳。因本案二审中，贾凯华并未对一审法院驳回其部分诉讼请求提起上诉，故本案二审审理范围仅为佳兆港公司是否应当承担逾期交房违约金。根据佳兆港公司的上诉请求和贾凯华的抗辩意见，本案二审的主要争议焦点为：1.佳兆港公司是否应当承担逾期交房的违约责任；2.若佳兆港公司应当承担逾期交房违约责任，则违约金的具体数额的确定问题。 关于第一个争议焦点，案涉合同约定的交房的时间为2015年12月31日前，佳兆港公司公司未于2015年12月31日前向贾凯华交房，应按合同约定承担逾期交房违约责任。关于佳兆港公司主张在计算逾期交房违约金时应当有90日免责期。案涉合同均系佳兆港公司提供的格式条款文件，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条的规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。该规定表明，格式条款生效必须符合两个条件，首先是遵循公平原则，其次采取合理的方式提请对方注意，两个条件缺一不可，否则导致格式条款无效。本案中，佳兆港公司并未举证证明对该条款提请对方注意义务，且该条款限制了购房者的相关权利义务，该格式条款无效。本院对佳兆港公司不应当承担违约责任的上诉理由不予采纳。 关于第二个争议焦点，案涉房屋于2016年3月16日符合合同约定的交房条件，佳兆港公司主张已经按合同约定履行了通知义务，而贾凯华称未收到过佳兆港公司发出的交房通知，也不知晓佳兆港公司登报的前述交房公告。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。”该规定已经确立了我国民事司法实践中的“高度盖然性”的证明标准，亦即优势证明标准。本院认为，案涉房屋的交付属于双务义务，案涉合同约定通知交房以书面方式及报纸公告方式形式，本案需要审查是佳兆港公司是否依合同约定履行了通知义务。首先，佳兆港公司提交的ＥＭＳ快递单载明，佳兆港公司于2016年3月24日向贾凯华在《商品房买卖合同》中载明的通讯地址“浙江省东阳市”寄发了交房通知书，虽然案涉邮单没有提供贾凯华的签收证明，但该ＥＭＳ邮单上的邮寄地址为合同确认的地址、电话。且中国邮政速递物流股份有限公司成都锦江分公司作为案涉邮件速递单位加盖邮戳出具的邮单明细可以证明案涉邮件的交寄情况，该邮寄证明显示佳兆港公司同一天向同一楼盘的多个业主同时邮寄多份交房通知书，佳兆港公司关于邮寄证明与邮寄单上一日的时间差做出了说明符合房地产企业通知交房的惯例，且佳兆港公司同日向大量业主邮寄交房通知书却仅保留邮单而不向贾兆华实际邮寄交房通知书也与常理不符。结合双方当事人关于交付和送达的约定，在贾凯华否认邮单真实性但没有相反证据予以推翻的情形之下，应当认定佳兆港公司已经按照双方约定的方式向贾凯华本人送达了交房通知书，视为贾凯华已经收到上述交房通知。其次，2016年3月24日，佳兆港公司在《天府早报》上刊登“交房公告”也符合双方在案涉补充协议第三条第二款约定通知方式。虽然贾凯华认为该交房公告是在约定的交房时间后作出，但是双方并未就通知交房的方式重新作出约定，双方原约定的送达方式依然对双方具有法律约束力，故佳兆港公司以在报纸上刊登交房公告的方式告知贾凯华亦符合合同约定。第三，贾凯华作为案涉房屋所在项目的施工单位中天建设公司任命的项目经理，根据佳兆港公司与中天建设公司签署的《时代晶座项目二期住宅、ＬＯＦＴ公寓、商业及二期地下室建设工程补充协议》第41.1条约定，在佳兆港公司集中交房的时间段内，中天建设公司须派不少于一名管理人员驻现场配合佳兆港公司交房，并全权负责整改。也进一步佐证了贾凯华在案涉房屋另行出租前已经知晓佳兆港公司通知交房的事实。佳兆港公司所称已将具体交房时间告知贾凯华和贾凯华应当已经知道交房时间更加符合客观事实。最后，案涉房屋虽然尚未办理书面的交付手续，但佳兆港公司在案涉房屋符合交付条件后依约履行了通知义务，结合贾凯华在实际占有房屋后双方仍未办理书面交房手续的事实，本院对贾凯华以未实际办理交房手续抗辩佳兆港公司未交付房屋的理由不予采纳。佳兆港公司于二审中举示的案涉建设工程补充协议、项目管理人员一览表、工作联系函、工程款抵偿购房款协议、三方协议、物业移交确认单、ＥＭＳ邮单、邮寄明细等证据进一步证明了其依约履行了合同通知义务，本院依法予以采信。而贾凯华提交的电话录音仅能证明案涉邮件于2020年3月无法查询到邮件信息，而不能证明案涉邮件实际并未邮寄，故本院依法不予采信。故本院以佳兆港公司书面通知及公告通知交房手续办理的最后一日即2016年3月31日为逾期交房违约金计算截止日期，对贾凯华主张佳兆港公司支付的逾期交房违约金的诉讼请求予以部分支持。 综上所述，四川佳兆港投资有限公司的上诉请求部分成立，本院依法予以部分支持；一审判决认定事实不清，适用法律错误，本院依法予以部分改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销成都高新技术产业开发区人民法院（2018）川0191民初15345号民事判决； 二、四川佳兆港投资有限公司于本判决生效之日起十日内向贾凯华支付逾期交房违约金（违约金计算方法为：以10098360元为基数，自2016年1月1日起以每日万分之一的标准计算至2016年3月31日）； 三、驳回贾凯华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费47705元，由四川佳兆港投资有限公司负担649元，由贾凯华负担47056元。二审案件受理费13020元，由四川佳兆港投资有限公司负担1298元，由贾凯华负担11722元。 本判决为终审判决。 审判长 冯 璐 审判员 龚 耘 审判员 白福群 二〇二〇年六月十六日 书记员 何佳林