文书内容重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终1794号上诉人（原审原告）:杨雷，男，1988年2月5日出生，汉族，住四川省渠县。委托诉讼代理人：杨思睿，重庆广贤律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗嵛榆，重庆广贤律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：勾正英，女，1976年7月8日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：万伶，重庆百君律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈荣业，男，1962年6月18日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：万伶，重庆百君律师事务所律师。上诉人杨雷因与被上诉人勾正英、陈荣业房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院(2019)渝0108民初520号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，上诉人杨雷的委托诉讼代理人杨思睿、罗嵛榆，被上诉人勾正英、陈荣业的共同委托诉讼代理人万伶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。杨雷上诉请求：撤销原判，依法改判支持上诉人的全部一审诉讼请求。主要事实和理由：一、一审判决中部分重要事实认定错误。由于上诉人的生意还在培育过程中，上诉人主动与勾正英协商过房屋租金的支付方式，在2018年9月30日勾正英突然通知上诉人正式解除合同，随后，上诉人希望搬出店里的部分机器设备、材料等物品时，遭到勾正英阻拦。10月1日，勾正英直接通知物管违法断电，10月3日张贴招租启示，因临近国庆假期，上诉人采购量大量的材料，也准备人工、网络活动、产品宣传等，但勾正英非法解除合同和非法断电的行为给上诉人造成了重大的经济损失，也给上诉人代理的品牌形象造成了重大影响，导致上诉人失去代理该奶茶品牌的资格，给上诉人造成了重大损失。二、一审判决适用法律错误。（一）一审认定勾正英享有合同解除权是错误的。勾正英没有取得合同解除权。首先，合同约定上诉人拖欠租金超过5天，被上诉人有权解除合同，但事实上杨雷已缴纳2018年9月30日的租金，即在10月5日24时前，勾正英无权谈论合同解除。其次，杨雷在微信协商过程中的中心意思是协商降租或变更支付方式，只是在勾正英的不断刺激下才无奈说出不做了的气话，而勾正英一出言便是解除合同和各种威胁的话，故明示毁约的是勾正英。一审认定双方系合意解除也是错误的，本案实际系勾正英违法解除合同，并非杨雷违约。而且微信通话是一个协商过程，而不是一个明确肯定、意思表示一致的签约结果，即便提出解约，也应采取书面协议的方式，微信聊天不具有合同解除的效力。合同第二十一条约定在乙方没有出现违约的情况下，甲方不能单方解除合同，表明只有在违约实际存在的情况下，出租方才享有合同解除权，而9月30日中午，在还不存在实际违约的情况下，勾正英即提出解除合同，明显不符合合同约定。（二）一审判决严重违反生活常识和商业常识。即便通知解除合同，也应给杨雷一个合理期限处理善后事宜、减少不必要的损失。勾正英在10月1日通知物业封铺、断水断电，应当对杨雷承担赔偿责任。勾正英违法解除合同后，勾正英已经取得了涉案房屋的控制权，故勾正英主张的房屋占用费、违约金、占用期间的物业管理费均不应得到支持。综上，一审判决错误，请求二审依法予以改判。勾正英、陈荣业辩称，1、被上诉人与上诉人的房屋租赁合同解除是合法解除，解除意向符合双方当事人的合意，不存在违约行为和违反法律法规强制性效力性规定，因此，双方的合同解除属于合法解除。2、上诉人上诉中所称的部分事实与客观事实不相符，上诉人称被上诉人存在违法断电行为导致其店铺机器设备毁损，但未提交相应证据证明。另外，在2018年11月14日双方交接案涉房屋前，该房屋为上诉人占有和控制，留在案涉房屋中的机器设备等均系上诉人自行保管，被上诉人不存在损害其设备及物品的行为以及原因。3、上诉人系完全民事行为能力人，其对于加盟经营奶茶店的商业经营行为及经营成本应当具有相应的独立的判断能力，在明知自己没有能力支付房屋租金的情况下，应当采取相应的合理措施，减少自己及被上诉人方的损失，而不是放由被上诉人的损失扩大。因此，一审查明的事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。杨雷向一审法院起诉请求：1、勾正英、陈荣业共同退还房屋押金30000元，赔偿杨雷房屋装修损失60623元，奶茶店2018年10月1日至2020年9月30日可得利益的损失1562400元，奶茶加盟费损失50000元，奶茶店员工工资38856元（19428元×2个月），材料损失12805元，奶茶店品牌形象损失500000元；2、本案诉讼费由勾正英、陈荣业承担。一审法院经审理认定事实如下：勾正英、陈荣业系位于重庆市南岸区南坪珊瑚路X号2栋1-3号房屋的所有权人，该房屋建筑面积为48.33平方米。2017年9月11日，被告勾正英（甲方）与杨雷（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定将前述房屋租赁给乙方用于饮食，房屋租赁期从2017年10月1日至2020年9月30日，每月租金15000元，租金支付方式：第一年，按每半年为一期支付：（第一期为2017年10月1日；第二期为2018年3月31日前），第二、三年按每年为一期支付，（第二年租金于2018年9月30日前支付，第三年租金于2019年9月30日前支付）。本合同终止时，乙方应在合同终止当日将该租赁物业交还甲方，乙方须需保证屋内的固定附着物、设备、设施完好（自然磨损除外）。乙方同意支付甲方租赁押金30000元，以保证乙方退租时结清所欠租金及其他杂费，该笔租赁押金由乙方签署本合同同时支付给甲方，本合同到期后，如乙方不再续约，并已结清所欠租金及其他杂费，且将公司注册地址迁出后，由甲方将剩余押金返还给乙方。合同终止时乙方延期交付房屋，每逾期一天，应向甲方支付双倍日租金的违约金。乙方逾期支付租金，每逾期一天，则需按应付租金的千分之十支付违约金，拖欠租金超过5天，甲方有权解除本合同，收回房屋；甲方通知乙方解除合同3日后，房屋内遗留物品，视乙方放弃，甲方有权处置。乙方提前解除合同，应提前30天通知甲方，租金押金不予退还。签订该《房屋租赁合同》后，勾正英、陈荣业将涉案房屋交付杨雷，杨雷在涉案商铺经营mumu奶茶。根据合同约定，杨雷应当在2018年3月31日前缴纳2018年4月至9月的房屋租金90000元。2018年3月27日，勾正英通过微信要求杨雷支付2018年4月至9月的房屋租金，杨雷表示目前还没有盈利，一天只有500元营业额，只够租金，并且商铺位置不好，人流量少。2018年4月1日，2018年4月4日、2018年4月8日、2018年4月11日、2018年4月12日、2018年4月13日，勾正英通过微信多次催收租金，直至2018年4月17日，被告才将2018年4月至9月的房屋租金90000元支付给勾正英。2018年9月20日早上10:53，勾正英给杨雷发送微信“杨雷！你好！下期租金在这个月底以前付。提前给你打个招呼。谢谢！”“麻烦你给财务提前做好沟通哈！”杨雷回答“嗯好的”2018年9月28日，勾正英再次给杨雷发微信，要求其在2018年10月1日前存入下一年度租金，共计18万元，杨雷在微信中与勾正英协商，请求将租金分两次支付，并表示上半年都亏，下半年才有点起色，确实没有找到钱，无法一次性支付，勾正英不同意分期支付，要求杨雷按照合同的约定一次性支付一年的房屋租金。2018年9月30日早上，勾正英再次催收杨雷，要求杨雷在当天内存入租金。杨雷没有回复。2018年9月30日中午13:39，勾正英给杨雷发送微信“杨总，今天到现在为止，我仍没有收到租金。所以，我们只有依合同的约定执行。我在这里正式通知你们，明天我要收回商铺。我会封铺。如果你未经我同意擅自开锁的话，我会立刻报警，追究开锁人的法律责任。……”杨雷回复：“姐，你去锁吧，确实是一下拿不出来这么多钱，一直都是亏起2得，现在刚刚有起色，并不是我开起为了赚你这个几天盈利得钱，我们不做了，你打转出去也可以，我帮你一起转也行，中间有好多天我承担好多天的租金得……”勾正英：“正式通知你！请你今晚清空店里物品。明天没清理的视为放弃，我有权处置……”杨雷：“……今天清空店是清理不了的，你锁了后面那天我们来取都可以。”勾正英：“请你立马清除，我们好放租。”杨雷：“你可以去放租得”勾正英：“你不清理我当你放弃，请做事有计划，不是你想怎样就怎样。”2018年10月1日中午12:59，勾正英通过微信告知杨雷，因杨雷决定了退出，且没有按合同约定交租，又欠交了一个季度的管理费，我已经通知物管今天起停电。杨雷没有按照合同的约定按时缴纳租金，中途退出已经构成违约，应于2018年10月8日前交还商铺，从2018年10月9日起遗留物品视为杨雷放弃，因杨雷违约而致提前解除合同，租金押金不予退还，并追诉10月1日至10月8日的租金、违约金。杨雷未办理交接手续（扣压水电卡，和钥匙）强行办理物品，我已通知管理处报警处理。杨雷回复，因你通知物管停电，导致店铺从10月1日下午起无法正常经营，店上数万元的原材料都是需要冷冻冷藏的保管，因你的强行断电收回房子及让物业不许我们搬离冷冻食品及时合理的处理，对此造成的损失，会用法律的形式保证自己的合法权益。2018年11月13日，杨雷表示委托了其他人与勾正英办理清场事宜。2018年11月14日，双方就涉案门面进行了交接。在2018年11月28日的聊天记录中，勾正英表示要收回水电卡，却屡屡遭到杨雷朋友的不配合，杨雷说对该事情进行落实。勾正英另表示自己从广东回来与杨雷办交接，但是杨雷几天拒不见人。一审另查明，杨雷（乙方）与案外人杭州大咖品牌管理有限公司（甲方）于2017年7月1日签订了《Mumuteapresso品牌代理合同》，约定代理区域为重庆直辖市，商标使用费500000元，保证金50000元，代理期限自2017年7月1日至2020年6月30日。签订该协议后，杨雷在涉案商铺中经营mumu奶茶，杭州大咖品牌管理有限公司附带了门店加盟盈利分析推演，其中月租金1.5万至2万元的商铺类型，均客单价为10元，月毛营业额为105000元，月净利润为6.51万元，预计年纯利润为78.12万元，但注明以上内容仅供参考。2018年9月17日，案外人张海琴向案外人肖栋转账2940元，向案外人汪倩羽转账4810元，向案外人王妃转账3009元，用途均为重庆二店工资。2018年9月4日，案外人张海琴向案外人诸葛伟转账10元，6285元，2018年9月6日转账1055元，2018年9月25日转账5455元用途均为二店材料款。杨雷在庭后补交了进货材料详单，经在淘宝、天猫、京东搜索对比类似产品，仅有芦荟丁等少量产品贮存条件为冷藏保存，大部分产品的贮存条件为在阴凉通风处保存，仅在开封情况下需要冷藏保存。一审再查明，截止2019年12月5日，笑笑饮品店的工商登记地址尚在重庆市南岸区南坪珊瑚路X号2栋1-3号。一审法院认为：双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应确认其合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，按照合同约定，杨雷拖欠租金超过5天，勾正英、陈荣业就已经取得合同解除权，即2018年4月6日，勾正英就已经取得合同解除权，但经勾正英与杨雷协商，勾正英同意杨雷延迟支付租金，未将合同解除。基于该不良记录，勾正英于2018年9月20日提前十天告知杨雷准备下一年度租金180000元，杨雷表示同意，并未就租金的延迟支付或分期支付与被告协商，直至2018年9月28日，在租赁期限还有两天即将到期时，杨雷才提出租金分期支付，并表示因资金紧张无法按照合同的约定履行合同义务，勾正英当即予以否定。在2018年9月30日合同履行期限的最后一天，在杨雷已经明确表示不能按照合同履行的情况下，实即在履行期限届满之前，当事人一方已经明确表示不履行主要债务，达到了法定解除条件，勾正英、陈荣业已经取得解除权，勾正英、陈荣业提出解除合同，杨雷亦明确表示“我不做了”，故双方双方于2017年9月11日签订《房屋租赁合同》已经于2018年9月30日合意解除，而并非杨雷所陈述的在其拖欠租金5天后即2018年10月6日后被告才取得的约定解除权。按照合同约定，合同终止时，乙方应当在合同终止当日将该租赁物业交还甲方，双方于2018年9月30日合意解除了该合同，该合同已经于当日终止，故杨雷应当将涉案房屋于2018年9月30日交还勾正英、陈荣业，而杨雷在明知自己不能如约支付房屋租金、房屋租赁合同有可能解除的情况下，还大量进货，对员工未作出安排，故对于杨雷请求的房屋装修损失60623元，奶茶店员工工资38856元（19428元×2个月），材料损失12805元不予支持。根据杨雷与杭州大咖品牌管理有限公司签订的合同，仅约定了杨雷系“mumu奶茶”重庆直辖市的代理人，并未约定南岸区珊瑚路X号2栋1-3号的房屋为双方实现合同目的的唯一场所，故双方之间的《房屋租赁合同》的解除，并不必然导致品牌代理权限的丧失，故对于奶茶店2018年10月1日至2020年9月30日可得利益的损失1562400元，奶茶加盟费损失50000元，奶茶店品牌形象损失500000元一审法院不予支持。关于杨雷请求勾正英、陈荣业退还其房屋押金30000元的诉讼请求，一审法院认为，双方的《房屋租赁合同》中明确约定，在杨雷结清所欠租金及其他杂费，且将公司注册地址迁出后，甲方再退还押金，截止2019年12月5日，笑笑饮品店的工商登记地址尚在重庆市南岸区南坪珊瑚路X号2栋1-3号，且有房屋占用损失、物业管理费等费用尚未结清，退还押金的条件尚未成就，故一审法院对杨雷该项诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：“驳回原告杨雷的全部诉讼请求。案件受理费减半收取12419元，由原告杨雷承担（已缴纳）。”二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，上诉人杨雷、被上诉人勾正英均系具有完全民事行为能力的成年人，双方在微信聊天记录中的内容应系双方当事人当时的真实意思表示，故一审将双方的微信聊天记录作为证据予以采信，符合相关证据规定。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务时，当事人可以解除合同。本案中，根据双方签订的《房屋租赁合同》，杨雷应于2018年9月30日向勾正英支付下一年租金18万元，且勾正英已于2018年9月28日明确拒绝了杨雷分期支付租金的请求，杨雷在2018年9月30日中午又向勾正英明确表示其拿不出钱，故一审认定杨雷在履行期限届满前已明确表示无法按照合同约定履行支付租金的义务，已达到了法定解除条件，勾正英取得了解除权，符合本案实际情况，本院亦予以支持。同时，杨雷在勾正英2018年9月30日提出次日收回商铺时，也明确表示其不做了，同意勾正英去放租，且杨雷在2018年9月30日也的确未按照合同约定支付下一年的租金，因此，一审认定双方于2018年9月30日合意解除了案涉租赁合同，并无不当。按照案涉租赁合同约定，合同终止时，杨雷应当在合同终止当日将该租赁物业交还勾正英，双方当事人于2018年9月30日合意解除了该合同，该合同已经于当日终止，故杨雷应当将涉案商铺于2018年9月30日交还勾正英。虽然勾正英于2018年10月1日通过微信告知杨雷其已通知物管对涉案商铺停电，但对涉案商铺停电并不能等同于此时商铺已经由勾正英实际控制，同时，即使勾正英于2018年10月1日通知物管对涉案商铺停电，但停电这一事实并不影响杨雷搬离房屋；且杨雷亦未提供相关证据证明勾正英存在其他阻拦其搬离涉案商铺的证据。因此，杨雷没有充分证据证明勾正英在此次纠纷中存在过错，一审判决驳回杨雷要求勾正英赔偿各项损失的全部诉讼请求，也无不当。综上所述，杨雷的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24837元，由上诉人杨雷负担。本判决为终审判决。审判长  夏兴芸审判员  段晓玲审判员  周 舟二〇二〇年六月十五日书记员  陈 丽