广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0402民初2513号原告：珠海海湾物业管理有限责任公司。住所地：珠海市*********海湾大酒店地下室B201、B202。统一社会信用代码：914************894。法定代表人：冯铁军，该公司总经理。委托诉讼代理人：赖文珍，广东德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢春暑，广东德赛律师事务所律师。被告：刘彪，男，汉族，1962年12月28日出生，住广东省珠海市香洲区**************，身份证号码610************175。原告珠海海湾物业管理有限责任公司与被告刘彪物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月24日立案后，依法适用简易诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人谢春暑、赖文珍及被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付物业管理费、水电费、垃圾处理费等共计24061.5元及违约金11498.42元（上述违约金暂计算至2019年10月15日，此后计算至实际清偿之日，详见附件清单）；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告为珠海唐家湾镇唐淇路1288号远大美域新城加州阳光15栋1单元201房的权属人，该房产建筑面积为164.37平方米。根据原、被告之间的《前期物业管理服务协议》约定，原告向被告提供物业管理服务，每月物业管理费为419.52元。被告应在每月10日前缴纳物业管理费等相关费用，如逾期支付有关费用的，应按所欠费用总额的0.03%按日向原告支付违约金。被告从2013年1月起就欠缴相关费用。原告多次向被告催收相关费用，但被告均未支付。原告认为，原、被告之间的《前期物业管理服务协议》合法有效。被告作为上述房产的权属人，理应按照该物业服务协议的约定支付物业管理费等相关费用，现被告逾期支付物业管理费及相关费用，已构成违约。请求法院支持原告的诉讼请求。原告提交如下证据：1.不动产权证、不动产权登记表；2.物业管理费催收函；3.律师函及快递单；4.物业管理委托合同、中标通知书。被告辩称，一、本物业服务合同纠纷案，被告并非适格被告。根据原告提交的证据四《物业管理委托合同》，与原告签署合同的相对方为珠海远大置业有限公司，被告未签署该合同，本物业服务合同纠纷案，被告作为被告主体不适格，不应列为本案被告。二、原告主张被告所欠被告物业管理费、水电费、垃圾处理费等金额与事实不符。退一步说，即使原告与珠海远大置业有限公司签署的《物业管理委托合同》对被告有约束力，该合同约定期限未2007年1月1日至业主委员会成立日止。被告所在小区早在2016年7月已成立业主委员会，即于2016年7月《物业管理委托合同》合同期满，合同期满后原告继续收取至2017年10月的物业管理费、水电费、垃圾处理费等明显缺乏合同依据和法律依据。原告仍向被告收取上述费用违反事实，不适合法律规定。三、被告未履行《物业管理委托合同》约定的义务，无权要求被告支付物业费等相关费用。物业服务合同属于双务合同，在物业纠纷中，由于物业公司没有履行合同或履行合同存在严重瑕疵，业主依合同法的规定，完全可以拒绝交纳物业费依法对物业服务企业进行抗辩。对小区共用部位及配套的设施、设备进行日常维修养护和管理是物业服务管理的一项重要职责，原告与珠海远大置业有限公司签署的《物业管理委托合同》也有此规定，根据《物业管理委托合同》约定，原告应负责小区的管理、房屋和公共配套设施的维护养护，负责小区内所有绿化的维护和管理等。但是原告并未按合同履行义务。物业公司收取的物业费包含地下室的物业管理。由于物业的不作为，地下室网拥堵，被告所在单位地下室长期经地下管道向室内涌积水，被告多次向物业公司和有关部门反映，一直没有得到解决。积水都超过墙上电源插座，有漏电的巨大风险，危及人命安全，积水造成业主巨大损失，墙体造成破坏已构成根本违约，被告逼于无奈行使先履行抗辩权，拒交物业费，也完全是情理中的事，合理合法。由于被告拒交物业费完全是由于原告违约行为造成的，被告是行使正当的抗辩权，因此被告不应承担违约责任，违约金是惩罚违约的行为，因此被告不应承担违约金费用。被告认为，根据合同对等性原则，原告只有履行合同中应尽的义务，才能要求被告付费。然而原告并非举证证明自己履行了合同义务，应当承担举证不能的法律后果，因此可推定原告未履行合同义务。实际上原告也确实没有履行合同义务。如果允许物业公司不提供服务或服务低劣也可以收取服务费，是不利于业主公共利益的保护的，也是十分不公平的。综上所述，请法庭认真审查被告的抗辩事由、不交纳费用的真实原因，全面查明案件事实。被告自2017年停交物业费，一切源头皆因原告违约在前，长期敷衍、不作为所致。故原告所诉无事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。责成物业公司依法履约，提供基本的安全服务，排除危及人员生命安全的事故隐患。在物业公司履行合同义务，为业主进行必要的基本维修以后，我们才可能缴纳物业费。物业公司必须在法律义务下认真履行了基本的义务，我们一定尽量支持物业公司的工作。被告提交如下证据：照片。本院查明，原告自2007年开始为珠海市香洲区************（远大美域新城）提供物业管理服务。2006年，被告向珠海远大置业有限公司购买了位于珠海市香洲区*************************的房屋，房屋建筑面积255.15平方米。2007年11月，被告办理了房屋的权属证明书。2007年1月，珠海远大置业有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《远大美域新城物业管理委托合同》。合同约定，1、甲方将远大美域新城委托给乙方实行物业管理，委托管理期限自2007年1月1日起至业主委员会成立日止；2、本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米一期加州阳光2.2元、橘郡园2.0元、尚品美苑3.0元（含公摊水电费）向业主或物业使用人收取；3、业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起，按每天应交管理费的0.3‰交纳滞纳金。原告主张被告自2013年1月至2017年10月11日期间未支付物业服务费24061.5元。其中地上建筑面积为164.37平方米，按照每平方米2元/平方米的标准计算每月物业服务费为328.74元；地下建筑面积为90.78平方米，按照每平方米1元/平方米的标准计算每月物业服务费为90.78元，物业服务费合计为419.52元。被告对上述物业服务费的计收标准无异议，但被告称其房屋存在外部原因渗水的问题，导致其房屋地下室水浸。被告提交了照片予以证明，被告自认其提交的照片是2020年5月拍摄的。被告称其地下室发生过两次渗水的问题，一次是在2009年，后来原告有派人去维修，也给了被告一定的补偿，但是渗水问题并未解决，房屋还是存在时不时渗水的情况，被告因此拒绝向原告交纳物业服务费。2017年10月12日，原告撤出远大美域新城小区。本院认为，原告自2007年开始为远大美域新城小区提供物业管理服务，被告在2006年购买该小区的房屋后，应当遵守《远大美域新城物业管理委托合同》中的约定，全面履行合同中约定的权利义务。原告为小区提供物业服务直至2017年10月12日撤离，被告应当按合同约定支付此期间的物业服务费。对被告主张本案《前期物业管理服务协议》在业主委员会成立后即终止，被告并未提交证据证明涉案小区的业主委员会成立时间，也未提交证据证明业主委员会成立后曾向原告发出要求原告退场的通知，且原告在2017年10月12日撤场之前一直实际为涉案小区提供物业服务，有权依据合同主张物业服务费。至于被告主张房屋因外部渗水导致水浸的问题，被告自认其提交的照片是2020年5月拍摄的，该水浸到底是在原告管理涉案小区期间发生，还是在原告撤离该小区期间发生的，通过照片并无法证明，亦无法证明是由于原告未履行义务而导致渗水问题的发生。被告自认原告曾派人对被告的房屋进行维修，可见原告有履行物业服务职责，对小区业主的诉求予以处理。被告仅依据其提交的照片作为拒绝交纳物业服务费的理由，证据不足，本院不予采纳。原告要求被告按《前期物业管理服务协议》约定的标准支付2013年1月至2017年10月11日期间的物业服务费合计24061.5元，符合合同约定，应予支持。被告未按约定按时支付费用，原告要求被告按协议约定支付每天万分之三的违约金，符合法律的规定，本院亦予支持。协议约定支付物业服务费的时间为每月1日至10日，即被告最迟可于每月10日支付费用，故违约金应从每月11日起算，现原告主张从次月1日起计收违约金，计至2019年10月16日为11498.42元，并不违反合同约定，本院亦予支持。综上所述，被告应当向原告支付物业服务费24061.5元及其违约金。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五项规定，判决如下：被告刘彪于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海海湾物业管理有限责任公司支付物业服务费人民币24061.5元及其违约金（计至2019年10月16日违约金为人民币11498.42元，之后的违约金以24061.5元为本金，按每日万分之三计至物业服务费付清之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币345元，由被告刘彪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员 林 雯二〇二〇年六月二十三日书记员 陈丽婷