广东省阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1702民初2624号原告：中国农业银行股份有限公司阳江江城支行。住所地：阳江市江城区******、185号。负责人：邢益玲，该行行长委托代理人：谭乃忠，该行员工。委托代理人：王日派，该行员工。被告：刘玉江，女，1966年11月12日生，汉族，户籍地：香港特别行政区中西区苏杭街78号，经常居住地：广东省阳江市阳东区***月亮湾12街16号，香港永久性居民身份号码：P965855（A）。被告：阳江市阳东区金恒房地产开发有限公司。住所地：广东省阳江市阳东区**********。法定代表人：容华盛，该公司总经理。委托代理人：陈文奕，该公司员工。原告中国农业银行股份有限公司阳江江城支行(以下简称农行江城支行)诉被告刘玉江、阳江市阳东区金恒房地产开发有限公司（以下简称金恒房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年3月30日立案后，依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行审理。原告农行江城支行的委托代理人谭乃忠、被告刘玉江、被告金恒房地产公司的委托代理人陈文奕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告农行江城支行向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告刘玉江、金恒房地产公司所签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：440***********563)；二、被告刘玉江立即偿还借款本金735661.73元及利息11361.66元（利息计至2020年3月2日止，从2020年3月3日起至清偿日止的利息按借款合同约定的利率计算）给原告；三、原告在处置被告刘玉江所有的坐落于阳江市阳东区县********************地产所得价款中优先受偿；四、被告金恒房地产公司对本案债务负连带保证责任；五、被告承担本案诉讼费。事实与理由：被告刘玉江因向金恒房地产公司购买商业用房，于2015年6月9日在原告借一手商业用房贷款143万元，期限8年，年利率7.6275%，还款方式为等额本息还款法，并用被告刘玉江所有的坐落于阳江市阳东区县******************号*地产作借款抵押，被告金恒房地产公司为上述债务提供连带保证担保，且三方协商一致于2015年1月26日签订了《个人购房担保借款合同》（合同编号：440***********563)，上述房地产于2015年3月27日在阳江市阳东区住房和城乡规划建设局办理了预告抵押登记手续（《广东省房地产预告登记证明》号码：粤房地预登阳东预押字第0300026089号），原告于2015年6月9日依约借款143万元给被告刘玉江。被告刘玉江依约清偿了54期借款本息，偿还本金694338.27元及利息332222.47元，但自2019年12月10日起至2020年3月2日止连续3期没有清偿本息，违反了与原告签订的《个人购房担保借款合同》约定，被告金恒房地产公司违反了《个人购房担保借款合同》的约定。计至2020年3月2日止，被告刘玉江尚欠原告借款本金735661.73元、利息11361.66元（利息计至2020年3月2日止，从2020年3月3日起至清偿日止的利息按借款合同约定的利率计算）。原告多次上门催收无果，为了维护自身的合法权益，故向法院起诉，请法院判如所请。被告刘玉江辩称：借款事实无异议。其借款后一直如期还款，后来到农业银行阳江市分行查询才得知其的账户被冻结，因为2019年被广州南沙法院的另案起诉，被冻结了偿还本案贷款的账户，故未能按时还款。其然后用弟弟的账户继续还款。再后来因病进行治疗，现在因为经济困难，未能按时偿还原告的贷款，现同意原告处理房屋用于偿还债务。被告金恒房地产公司辩称：对原告起诉的事实及理由无异议。其公司为本案债务作为担保为事实，但涉案房地产没有办理正式的抵押登记手续。当时想为涉案房屋办理正式的不动产权登记及抵押登记手续，结果因为涉案房屋被广州南沙区法院查封了，故未能办理正式的抵押登记手续和不动产权登记，其公司不是过错方。请求法院直接拍卖涉案房屋用于偿还原告的借款。经审理查明：2015年1月5日，被告刘玉江因购买坐落于阳江市阳东区县********************地产，向原告申请借款143万元，并于2015年1月26日与原告签订了《个人购房担保借款合同》（合同编号：440***********563），约定以上述房地产提供抵押担保，其中合同主要约定如下：借款本金为143万元；借款期限为96个月，自2015年6月9日至2023年6月*日；贷款利率：以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮35%，执行年利率7.52750%；还款方式：按月等额本息还款；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；违约责任：借款人未按约定按期足额偿还借款的，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施；保证担保范围：包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；保证方式为阶段性保证+抵押，保证期间自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续为止；等等。被告刘玉江在借款人（抵押人）一栏签字并盖指模确认；被告金恒房地产公司在合同的保证人一栏盖章确认；原告在合同的贷款人（抵押权人）一栏盖章确认。2015年6月9日，原告依约发放了借款143万元给被告刘玉江。借款发放后，被告刘玉江未按照约定还款，只偿还了部分到期借款本息，截至2020年3月2日止，尚欠借款本金735661.73元、利息11361.66元。原告以被告刘玉江无按时足额偿还借款本息为由，向本院提起诉讼，请求如诉称。另查明，涉案房地产于2015年3月27日办理了权利人为原告的房地产预告抵押登记（证号：粤房地预登阳东预押字第0300026089号），但至今尚未取得不动产权利证，亦未办理正式的抵押登记手续；该房地产于2018年8月21日被广东自由贸易区南沙片区人民法院查封[案号：（2019）粤0191民初1286号]，于2019年11月18日被告广东自由贸易区南沙片区人民法院查封[案号：（2019）粤0191民初2947号]轮候查封。以上事实，有原告提供的香港永久性居民身份证、港澳居民来往内地通行证、无婚姻登记记录证明、香港婚姻登记处证明、未婚声明、个人信贷业务申请表、不动产登记资料查询结果证明、商品房买卖（预购）登记证明书、广东省房地产预告登记证明、商品房买卖合同、借款凭证、《个人购房担保借款合同》、个人贷款凭证查询（机读资料）、个人贷款逾期查询、账户流水、企业法人营业执照、法定代表人身份证、法定代表人证明书等证据和庭审笔录证实，本院予以确认。本院认为：原告与被告刘玉江、金恒房地产公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订《个人购房担保借款合同》，是各方的真实意思表示，原告与被告刘玉江之间形成了借款合同关系和抵押合同关系，与被告金恒房地产公司之间形成了保证合同关系，合同主体适格，内容合法，应认定合法有效。签订上述合同后，原告已按合同的约定履行借款给被告刘玉江的义务，被告刘玉江亦应按合同的约定履行还款义务。但借款后，被告刘玉江只按约定偿还了部分到期借款本息，截至2020年3月2日止，尚欠借款本金735661.73元、利息11361.66元，其行为已构成违约，依照《中华人共和国合同法》的规定及《个人购房担保借款合同》的约定，原告请求解除与被告刘玉江、金恒房地产公司签订的《个人购房担保借款合同》，并请求被告刘玉江偿还尚欠的借款本金735661.73元、利息11361.66元（上述款项计至2020年3月2日止，从2020年3月3日起至清偿日止的利息按《个人购房担保借款合同》约定的利率计算），合法合理，本院予以支持。关于被告金恒房地产公司是否对被告刘玉江本案债务承担连带清偿责任的问题。《个人购房担保借款合同》明确约定，金恒房地产公司为本案债务作担保，保证方式为阶段性连带责任担保，保证期间为自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续为止。涉案房地产至今未办理权利人为原告的抵押登记手续，被告金恒房地产公司应对本案债务承担连带清偿债务，故原告请求被金恒房地产公司对被告刘玉江的本案债务承担连带清偿责任，合法合理，本院予以支持。被告金恒房地产公司承担保证责任后，有权向被告刘玉江追偿。被告金恒房地产公司的上述辩解意见无理，本院不予采纳。关于原告农行江城支行对被告刘玉江提供的抵押房地产是否享有优先受偿权的问题。根据《中华人民共和国物权法》的规定，抵押预告登记与抵押权设立登记属于不同的概念，具有不同的法律性质和法律效力。预告登记与一般不动产登记的区别在于：一般的不动产登记都是指不动产物权在已经完成的状态下所进行的登记，而预告登记则是为了保全将来发生的不动产物权而进行的登记；预告登记作出后，并不导致不动产物权的设立或变动，而一般只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的排他的权利。现农行江城支行就涉案房地产主张的优先受偿权实质上就是主张其对涉案房地产享有抵押权，而房地产的抵押权属于不动产物权，不动产物权的设立、变更、转让、消灭，应当依照法律规定登记。虽然农行江城支行、刘玉江双方就涉案房地产办理了抵押权预告登记，但是抵押权预告登记并不等同于抵押权设立登记，其依法也不产生抵押权设立登记的法律效果。现农行江城支行、刘玉江双方并未办理涉案房地产的抵押权设立登记，而在未办理涉案房地产抵押权设立登记之前，农行江城支行享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房地产抵押权登记的请求权，并非对涉案房地产享有现实的抵押权。综上，农行江城支行就涉案房地产主张优先受偿权的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条和第三十一条的规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司阳江江城支行与被告刘玉江、阳江市阳东区金恒房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：440***********563）；二、限被告刘玉江在本判决发生法律效力之日起十日内付清尚欠的借款本金735661.73元、利息11361.66元（上述款项计至2020年3月2日止，从2020年3月3日起至清偿日止的利息按《个人购房担保借款合同》约定的利率计算）给原告中国农业银行股份有限公司阳江江城支行；三、被告阳江市阳东区金恒房地产开发有限公司对上述判决第二项所确定的债务承担连带清偿责任；被告阳江市阳东区金恒房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告刘玉江追偿；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司阳江江城支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11270元（原告已预交），由被告刘玉江、阳江市阳东区金恒房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审 判 长  梁胜光人民陪审员  关红英人民陪审员  刘金成二〇二〇年六月五日法官 助理  姜 虹书 记 员  邹婷婷附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。×