上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终3333号上诉人（原审被告）：创秩星孚企业发展（上海）有限公司，住所地上海市奉贤区海坤路1号第2幢3580室。法定代表人：施润天，执行董事。上诉人（原审被告）：创秩资产管理（上海）有限公司，住所地上海市崇明区城桥镇秀山路8号3幢三层U区2019室。法定代表人：李俊，董事兼总经理。上列二上诉人之共同委托诉讼代理人：周俊岭，上海市锦天城律师事务所律师。上列二上诉人之共同委托诉讼代理人：佘珉玥，上海市锦天城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海瑞博置业有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区浦东大道1号2402室。法定代表人：雷凡培，董事长。委托诉讼代理人：汪恒伟，上海市建纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏来，上海市建纬律师事务所律师。上诉人创秩星孚企业发展（上海）有限公司（以下简称星孚公司）、创秩资产管理（上海）有限公司（以下简称创秩公司）因与被上诉人上海瑞博置业有限公司（以下简称瑞博公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初59918号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。星孚公司上诉请求：撤销原判第八项，改判创秩星孚公司无需支付解约违约金或将本案发回重审。事实与理由：双方租赁合同解除的责任在于瑞博公司，星孚公司不应支付解约违约金。瑞博公司没有按照星孚公司的要求配合断水断电，导致星孚公司无法从次承租人处催讨欠付的租金。瑞博公司还直接从次承租人处收取租金，损害星孚公司的权益。瑞博公司在收回房屋当日就与次承租人签订了租赁合同，说明瑞博公司此前恶意排挤星孚公司权利，从中获利。一审同时判决没收保证金、星孚公司支付解约违约金明显不当。即使法院认定星孚公司违约，违约金也过高，请求调整。瑞博公司辩称，不同意星孚公司的上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。事实与理由：1.瑞博公司没有要求次承租人向其支付租金，其与次承租人不存在串通。次承租人自行向瑞博公司支付款项是因其担心断水断电影响经营，瑞博公司对此并不认可。2.瑞博公司于2019年2月25日向星孚公司发送解除租赁合同的通知，一审确认合同解除时间是2019年2月26日，瑞博公司之后与次承租人签订租赁合同并不违反诚实信用原则。3.瑞博公司没有义务协助星孚公司停水停电，次承租人未支付承租人租金系承租人与次承租人之间的纠纷，瑞博公司也不知道次承租人是否确实拖欠了租金。4.合同解除的主要理由是星孚公司拖欠了2018年11月至2019年1月的租金，瑞博公司数次发函要求星孚公司支付相应租金，星孚公司未予以支付，根据合同相关条款，瑞博公司有权解除合同。5.一审判决星孚公司支付解约违约金金额没有过高，反而过低，合同中约定了长达8个月的装修期，此实际为免租期，期间星孚公司免费使用房屋，合同因星孚公司一方的原因解除，给瑞博公司造成实际损失。合同约定违约金是3个月租金，同时约定保证金，是因为瑞博公司给足了星孚公司免租期，合同约定租期是10年，现在实际租了2年不到。创秩公司述称，同意星孚公司的上诉请求。创秩公司上诉请求：撤销原判第九项，改判创秩公司无需承担连带清偿责任。事实与理由：1.根据创秩公司章程及公司法相关规定，李俊作为公司法定代表人不得单独对外提供担保，必须以股东会决议作为权利来源。2.根据2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称《九民会议纪要》）第17、18条，法定代表人越权代表的，需区分相对人是否为善意，瑞博公司没有审查创秩公司的股东会决议，并非善意。3.创秩公司仅仅持有星孚公司10%的股权，不存在直接或间接控制星孚公司，不符合《九民会议纪要》第19条指出的不需要提供股东会决议的例外情况。瑞博公司辩称，不同意创秩公司的上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。事实与理由：1.创秩公司引用《九民会议纪要》第17、18条错误，《九民会议纪要》第17、18条是针对法定代表人未经授权擅自对外提供担保，本案租赁合同中有创秩公司法定代表人签字，也有公司盖章，故是公司对外担保，不存在法定代表人越权代表的问题。2.本案的担保非《九民会议纪要》中所述普通担保，本案中担保人是合同的原始债务人，系原始债务人为新债务人提供的担保。即便要引用《九民会议纪要》的相关条款，瑞博公司也是善意相对人，该担保也符合《九民会议纪要》第19条的例外情形。双方缔约时星孚公司尚未设立，创秩公司为日后新设立的公司提供担保应为其真实意思表示。《九民会议纪要》第19条中的“直接或间接控制的公司”不能仅以持股比例进行认定，星孚公司与创秩公司的通讯地址、联系人等均为一致，二者为关系紧密的关联公司。星孚公司述称，同意创秩公司的上诉请求。瑞博公司向一审法院起诉请求判令：1.确认瑞博公司与星孚公司就坐落于上海市浦东新区XX路XX号XX层XX单元、XX层XX单元房屋（以下简称涉案房屋）签订的《上海市房屋租赁合同》于2019年2月26日解除；2.星孚公司支付2018年11月至2019年2月26日期间的租金1,141,548.65元；3.星孚公司支付2018年12月1日至2019年2月28日期间的管理费380,137.80元；4.星孚公司支付2018年10月24日至2019年2月22日期间的电费155,009.92元；5.星孚公司支付2018年10月24日至2019年2月22日期间的水费5,836.45元；6.星孚公司支付逾期付款违约金（以拖欠的租金、管理费、水费、电费为基数，按照每日万分之五的标准，从应付之日起计算到实际付清之日止，具体如下：以租金729,989.35元为本金，自2018年10月11日起算，以租金409,059.30元为本金，自2019年1月11日起算，以租金2,500元为本金，自2019年2月4日起算，以管理费380,137.80元为本金，自2018年11月11日起算，以水费2,440.80元为本金，自2018年12月10日起算，以水费1,327.75元为本金，自2019年1月11日起算，以水费1,237.35元为本金，自2019年2月14日起算，以水费830.55元为本金，自2019年3月9日起算，以电费28,137.20元为本金，自2018年12月10日起算，以电费42,479.84元为本金，自2019年1月11日起算，以电费48,765.60元为本金，自2019年2月14日起算，以电费35,627.28元为本金，自2019年3月9日起算，以上均以应付款金额的日万分之五为标准分别计算至实际支付之日止）；7.判令没收星孚公司租金保证金440,525.40元；8.判令没收星孚公司管理费保证金126,712.60元；9.星孚公司支付解约违约金1,321,576.20元（按照月基本租金440,525.40元的3倍计算）；10.星孚公司支付占用费62,932.20元（按照日基本租金的2倍标准，从2019年2月27日计算到2019年2月28日止）；11.星孚公司支付瑞博公司律师费损失103,724.10元；12.创轶公司对星孚公司的上述债务承担连带清偿责任。一审法院认定事实如下：2017年7月25日，瑞博公司（预出租方、甲方）与创轶公司（预承租方、乙方）签订《上海市房屋租赁合同》。合同第一条“出租或预租房屋情况”约定，甲方作为房地产权人预租给乙方坐落于本市浦东新区XX路XX幢XX号XX层XX、XX层XX的房屋。补充条款第十八条“租赁保证金”约定，甲方有权在乙方违反、不遵守、不履行本合同……将乙方已支付的租赁保证金冲抵甲方因乙方该等违反、不遵守或不履行而遭受的一切损失、损害（包括但不限于租金的损失）；……于本合同终止（或提前终止）且乙方按本合同规定将房屋返还甲方，结清本合同项下的所有款项……甲方应将保证金或余款无息退还给乙方。补充条款第二十五条“租赁房屋的返还”约定，乙方应在本合同因任何原因提前解除的当日内，把该租赁房屋连同其所有的附属物、装置、附件物，按本合同规定，在与原状一致或者甲方书面认可标准的状态或毛坯状态下交还甲方；乙方应自逾期返还房屋之日起至实际按甲方要求返还之日止每日向甲方支付相当于合同约定租期内最后一个月日基本租金2倍的占用费。补充条款第31-1条约定，若乙方拖欠支付本合同规定的任何款项，每逾期一天，乙方应向甲方按应付未付金额的万分之五每日向甲方支付违约金，直至乙方付清所有前述费用的本金、违约金和其他相关费用，若乙方拖欠支付任何费用超过30日的，乙方除继续支付违约金外，甲方还可以解除合同。补充条款第31-2条约定，在租赁期内若乙方违反本合同项下的任何付款责任或31-3列明的任何一项或多项违约行为且经甲方通知在限定时间内整改但未整改或未能整改到位并满足甲方要求的，乙方同意甲方有权采取如下一种或同时采取集中或全部措施追究乙方违约责任：……要求乙方按合同约定租赁期内最后一个月基本租金的3倍支付违约金；乙方已支付的保证金予以没收；违约金不足以补偿甲方损失的，甲方可继续要求乙方赔偿给甲方造成的损失；甲方可立即单方解除本合同。补充条款第31-3条约定，乙方的违约行为包括但不限于，乙方未能按照本合同规定支付租金、管理费、保证金、空调费、推广费及其他费用中的任何一项，且逾期支付超过30日……。补充条款第三十二条“合同的终止及解除”约定，甲方按本合同约定形式解除合同权利的，乙方无权要求甲方进行任何经济补偿且乙方同意甲方可以采取如下一种或同时采取几种或全部措施追究乙方违约责任：要求乙方按合同约定租赁期内最后一个月基本租金的3倍支付违约金；乙方已支付的保证金予以没收；违约金不足以补偿甲方损失的（包括但不限于律师费、诉讼费用等为追索和实现债权所支出的费用），甲方可继续要求乙方赔偿。补充条款第三十三条“通知”约定，如以快递方式送达文件或通知，如双方在同一城市，则于投递快递后的下一个工作日将被视为已送达收件人。补充条款第37.3条约定，如乙方设立新公司（且新公司系乙方独资或控股的公司）在该房屋内经营，该新公司须具备履行本合同的全部资质和证照；在新公司设立1个月后，本合同乙方的权利义务转由新公司承担；届时三方应签署相关确认手续、新租赁合同（与本合同条款相同），并共同办理本合同之预租/租赁登记的变更手续，由此产生的费用均由乙方承担；乙方为新公司的履约担保人（即承担连带担保责任），各方不再另行签订担保合同。合同附件4中第4-2条约定交付日暂定为2017年8月1日，租期10年，自交付日起算，包含装修期。附件4中第4-3-2条“租金的计算”约定，月租金的计算分为基本租金和营业租金两种，除装修期按基本租金计算及装修期结束之次日起第1个月的基本租金按特别约定计算以外，其余租期以基本租金及营业租金的两者之和为当月适用租金，具体租金标准及月营业额标准如下：……（2）装修期结束之次日起算的第1年第1个月的基本租金为48,947.27元，即每日每平方米人民币0.44元（一个月以30.42天计算，此定义适用于以下所有相关条款），营业租金为该月的月营业额的5%；（3）从装修期结束之次日起算的第2个月开始至第4个月每月基本租金为440,525.40元，即每日每平方米人民币4元，营业租金为月营业额的5%；（4）从交付日起算的第2年每月基本租金为每月440,525.40元，即每日每平方米4元，营业租金为月营业额的5%。附件4中第4-3-3条“租金的支付”约定，从装修期结束之次日起算的第2个月开始至合同期满各期租金的支付，每3个月为一期的标准支付基本租金，每个付费季度最后一个月的10日前支付下个季度租金，如最后一期不满一个季度的，按日计算（如遇双休日及法定节假日，则支付日期提前至上个季度最后一个月10日前的最后一个工作日）；乙方在每个付费季度结束后的10日内向甲方申报上个季度营业额，每3个月为一期计算该期营业租金，该期到期之日起10日内乙方向甲方支付该期营业租金；管理费标准为35元/月/平方米，合计每月管理费126,712.60元，自交付日开始计算，首月管理费在本合同签订之日起15日内支付，之后每季度管理费应当在上个季度最后一个月10日前支付，且不得以任何方式进行扣除、抵扣。附件4中第4-3-6条“其他费用”约定，电费、水费及其他公用事业费用按实际发生计算，在甲方根据抄表通知乙方之日起三日内，由乙方支付。附件4中第4-4条“保证金”约定，保证金由租金保证金和管理费保证金组成，租金保证金440,525.40元，管理费保证金126,712.30元，在本合同签署之日起15日内一次性支付。2017年8月15日，瑞博公司向创轶公司交付涉案房屋，双方签订房屋延期交付协议，同意起租日延后至2017年8月15日。2017年10月25日，创轶公司向瑞博公司提出变更租赁主体申请，称：“……现我司参股的项目公司已经设立完毕，为创轶星孚企业发展（上海）有限公司。我司现提出申请，请贵司与该项目公司签订与原合同内容一致的租赁合同，将原租赁主体由我司变更为该项目公司，原合同的各项权利义务即由该公司承担，之后贵司开具的发票抬头以该项目公司为准。”2017年11月2日，瑞博公司（预出租方、甲方）后与星孚公司（预承租方、乙方）就涉案房屋签订《上海市房屋租赁合同》，该份租赁合同与瑞博公司、创轶公司签订的租赁合同除交付日的约定不同，其余内容一致，合同附件4中第4-2条约定交付日暂定为2017年8月16日。2017年11月2日，创轶公司向瑞博公司出具保证金代付说明，载明“……我司于2017年8月16日向贵司支付保证金及首期租金、管理费共计742,987.87元。现我司依据原合同申请将租赁主体变更为创轶星孚企业发展（上海）有限公司（以下简称新承租人），我司缴纳的前述保证金及首期租金、管理费为代新承租人缴纳，贵司不需退还，后续租金及租赁相关的各项费用将由新承租人继续支付。”星孚公司也在该说明上加盖公章。2018年11月20日至2019年2月1日期间，瑞博公司多次向星孚公司发函催讨拖欠租金、管理费及违约金。2019年2月25日，瑞博公司向星孚公司发送解除房屋租赁合同的通知，告知：“一、我司正式通知贵司自即日起解除《上海市房屋租赁合同》及相关协议；二、请贵司在2019年2月28日前搬离并归还上海市浦东新区XX路XX号XX层XX单元和XX层XX单元房屋……；四、合同解除后如贵司拖延搬离，根据合同约定，贵司每占用一天该房屋应按合同约定租赁期限内最后一个月日基本租金2倍标准支付我司占用费。”星孚公司于2019年2月26日收到该通知。瑞博公司为本案诉讼支出律师费103,724.10元。一审法院另查明，星孚公司于2017年9月7日成立，公司类型为有限责任公司，注册资本150万元，发起人为上海A有限公司（出资比例80%），创轶公司（出资比例10%）及李某（出资比例10%）。一审审理中，星孚公司陈述，2017年11月7日，星孚公司与案外人上海B有限公司（以下简称B公司）就涉案房屋中的322d房屋签订房屋租赁合同；2017年11月1日，星孚公司与案外人Z公司（以下简称Z公司）就涉案房屋中的418c房屋签订房屋租赁合同。瑞博公司陈述，2019年3月1日，瑞博公司收回涉案房屋，并于当日与案外人陈某、Z公司就涉案房屋签订房屋租赁合同，起租日为2019年3月1日。一审审理中，瑞博公司及星孚公司、创秩公司确认星孚公司、创秩公司已付租金保证金440,525.40元、管理费保证金126,712.60元、租金3,560,519.94元、管理费1,969,085.48元。一审法院认为，瑞博公司与创轶公司签订《上海市房屋租赁合同》，后创轶公司向瑞博公司提出变更租赁主体申请，瑞博公司又与星孚公司签订《上海市房屋租赁合同》，由此涉案房屋的承租人由创轶公司变更为星孚公司。在此基础上，一审法院根据双方争议焦点分析认定如下：一、合同的解除及解除的责任问题。合同补充条款第三十一条约定星孚公司逾期支付租金、管理费、保证金等合同规定的任何款项超过30日的，瑞博公司有权单方解除本合同。星孚公司拖欠瑞博公司2018年11月起的租金和管理费，瑞博公司于2019年2月25日向星孚公司寄送解除合同通知，系正当行使合同解除权，星孚公司表示于次日收到通知，在庭审中也表示同意合同解除，故确认瑞博公司与星孚公司签订的《上海市房屋租赁合同》于2019年2月26日解除。关于合同的解除责任在谁的问题，星孚公司提出瑞博公司直接从其承租人处收取租金，且瑞博公司未按其要求对其承租人采取断水、断电措施，导致其不能收取租金后再向瑞博公司缴付，故合同解除的责任在瑞博公司的意见。一审法院认为，一方面，瑞博公司与星孚公司之间的租赁合同和星孚公司及其承租人之间的租赁合同是两个独立的合同关系，星孚公司的承租人未向星孚公司支付租金并不影响星孚公司应向瑞博公司支付租金的合同义务；另一方面，合同未对出租人应按承租人要求对房屋采取断水断电措施作出过约定，该问题不能成为星孚公司拖欠租金的理由，故星孚公司对于合同的解除承担全部过错。二、关于租金、管理费和水电费支付的诉请。合同解除后，星孚公司应支付合同解除前的欠付租金、管理费和水电费。双方当事人主张的欠付租金金额存在差异，其原因在于就2019年2月的基本租金的计算天数不同。合同于2019年2月26日解除，瑞博公司主张以2月28天的标准计算26天的租金计409,059.30元（440，525.4×26/28=409,059.30），而星孚公司认为应按合同附件第4-3-2条的约定，以每月30.42天的标准计算26天的租金（440，525.4×26/30.42=376，517.44），星孚公司的意见具有合同依据，可予采纳。因此，星孚公司应向瑞博公司支付2018年11月至2019年2月26日期间的租金1,109,006.79元。关于双方当事人主张的管理费金额差异，在于就2019年2月管理费天数算标准不同，瑞博公司主张应计算至星孚公司实际使用的最后一日，即计算至2019年2月28日，而星孚公司认为应计算至合同解除之日。一审法院认为，星孚公司应支付其使用房屋期间的管理费，瑞博公司的主张具有事实依据，可予支持，星孚公司应向瑞博公司支付2018年12月1日至2019年2月28日的管理费380,137.80元。关于水电费的诉请，星孚公司予以认可，故予以支持。三、关于逾期付款违约金的诉请。根据合同补充条款第三十一条的约定，因星孚公司逾期支付租金、管理费、水电费，其理应按照合同约定向瑞博公司支付逾期付款违约金，故对瑞博公司的该项诉请依法予以支持。逾期支付租金违约金的计算标准以合同解除之前应付未付的租金、管理费、水电费为基数，自合同约定的付款日起按每月应付款项的日万分之五分别计算至实际支付之日止。至于双方之间有争议的2019年2月租金和管理费金额，以在第二项争议焦点中的认定结果为准。四、关于占用费的诉请。瑞博公司主张星孚公司支付合同解除后至房屋收回前的占用费，于法有据，予以支持。至于占用费的计算标准，合同补充条款第二十五条约定按照月租金的2倍支付合同解除后至实际返还房屋之日止的房屋使用费，该条款是对承租人逾期返还房屋的违约条款，瑞博公司在解除合同通知上要求星孚公司于2019年2月28日搬离，又在庭审中确认于2019年3月1日收回房屋，故星孚公司不存在逾期返还房屋的违约行为，一审法院确定参照租赁合同约定的租金标准计算占用费28,962.88元。五、关于没收租金保证金、管理费保证金、解约违约金的诉请。瑞博公司的上述诉请虽然均有相关合同约定，但是由于该三者的法律性质均为解除合同的违约金，故约定的违约金总金额明显过高，且瑞博公司已将涉案房屋出租给第三人，星孚公司请求法院予以调低，考虑案件实际情况兼顾公平原则，认为除了租金保证金、管理费保证金由瑞博公司不予退还外，酌定星孚公司还应支付瑞博公司解约违约金567,238元。六、关于律师费的诉请。根据合同补充条款第三十二条约定，违约金不足以补偿瑞博公司损失的（包括但不限于律师费、诉讼费用等为追索和实现债权所支出的费用），瑞博公司可继续要求星孚公司赔偿。现瑞博公司未提供证据证明其主张的违约金不足以补偿其实际损失，故对该项诉请不予支持。七、关于创轶公司是否应当为星孚公司的债务承担连带清偿责任的问题。瑞博公司与创轶公司间租赁合同中的担保条款并未因瑞博公司与星孚公司签订新的租赁合同而终止。双方当事人的争议在于该担保条款是否为创轶公司的真实意思表示。一审法院认为，对于公司为其直接或间接控制的公司开展经营活动向债权人提供担保的情况，即便没有公司机关决议，也应当认定担保合同符合公司的真实意思。本案中，合同约定如创轶公司设立新公司，其为新公司的履约担保人（即承担连带担保责任），可知双方在缔约时新公司尚未设立，新公司是否由创轶公司控股尚不能确定，在此情况下，创轶公司作出为其于将来设立的新公司提供担保的意思也应推定为真实。创轶公司以缔约后设立的新公司并非由其控制为由提出担保条款并非其真实意思的抗辩，不予采纳。瑞博公司据此主张创轶公司对星孚公司的债务承担连带清偿责任的诉请，依法予以支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，判决如下：一、上海瑞博置业有限公司与创秩星孚企业发展（上海）有限公司就上海市浦东新区XX路XX幢XX号XX、XX房屋签订的《上海市房屋租赁合同》于2019年2月26日解除；二、创秩星孚企业发展（上海）有限公司于判决生效之日起十日内向上海瑞博置业有限公司支付2018年11月至2019年2月26日期间的租金1,109,006.79元；三、创秩星孚企业发展（上海）有限公司于判决生效之日起十日内向上海瑞博置业有限公司支付2018年12月1日至2019年2月28日期间的管理费380,137.80元；四、创秩星孚企业发展（上海）有限公司于判决生效之日起十日内向上海瑞博置业有限公司支付电费155,009.92元；五、创秩星孚企业发展（上海）有限公司于判决生效之日起十日内向上海瑞博置业有限公司支付水费5,836.45元；六、创秩星孚企业发展（上海）有限公司于判决生效之日起十日内向上海瑞博置业有限公司支付逾期付款违约金，具体如下：以租金729,989.35元为本金，自2018年10月11日起算，以租金376,517.44元为本金，自2019年1月11日起算，以租金2,500元为本金，自2019年2月4日起算，以管理费380,137.80元为本金，自2018年11月11日起算，以水费2,440.80元为本金，自2018年12月10日起算，以水费1,327.75元为本金，自2019年1月11日起算，以水费1,237.35元为本金，自2019年2月14日起算，以水费830.55元为本金，自2019年3月9日起算，以电费28,137.20元为本金，自2018年12月10日起算，以电费42,479.84元为本金，自2019年1月11日起算，以电费48,765.60元为本金，自2019年2月14日起算，以电费35,627.28元为本金，自2019年3月9日起算，以上均以应付款金额的日万分之五为标准分别计算至实际支付之日止；七、创秩星孚企业发展（上海）有限公司于判决生效之日起十日内向上海瑞博置业有限公司支付2019年2月27日至2019年2月28日期间的占用费28,962.88元；八、创秩星孚企业发展（上海）有限公司于判决生效之日起十日内向上海瑞博置业有限公司支付解约违约金567,238元；九、创秩资产管理（上海）有限公司对判决第二项至第八项内容承担连带清偿责任；十、驳回上海瑞博置业有限公司其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费37,794元，减半收取计18,897元，由上海瑞博置业有限公司负担3,705.30元，由创秩星孚企业发展（上海）有限公司、创秩资产管理（上海）有限公司负担15,191.70元。在本院二审期间，创秩公司、星孚公司提供了如下证据材料：创秩公司工商档案机读材料、2015年6月23日章程及董事会决议、2017年11月1日章程及董事会决议，证明创秩资产公司对外提供担保需经股东会同意，不能由其法定代表人李俊单独决定。瑞博公司针对上述证据材料发表质证意见如下：对真实性均无异议，但与本案无关。瑞博公司提供了如下证据材料：创秩公司与星孚公司的工商登记资料，证明李俊和洪鼎华（两份租赁合同中创秩公司、星孚公司的联系人）各占创秩公司股权的37%，共占74%。李俊和洪鼎华对担保事宜均是知情的。虽然表面上创秩公司仅占星孚公司10%的股权，但未见资金均已实缴。创秩公司针对上述证据材料发表质证意见如下：对真实性予以确认，但公司高管未经股东会同意不得对外提供担保，瑞博公司应审查创秩公司的股东会决议和公司章程，而瑞博公司未提供证据证明其向创秩公司索要过股东会决议和公司章程。根据《九民会议纪要》，瑞博公司系恶意。本院经审查认为，瑞博公司对创秩公司提供的证据真实性均无异议，故本院对该组证据的真实性予以确认，对该组证据予以采纳。瑞博公司提供的证据均与本案无关，本院不予采纳，理由在本院认为部分予以阐述。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院另查明，瑞博公司与星孚公司签订的《上海市房屋租赁合同》附件4-2-3约定，本合同租赁房屋的装修期共计8个月，自交付日起算……如装修期内星孚公司提前完成装修的，星孚公司可提前开业，但约定的装修期内租金仍按附件4-3-2约定的装修期租金计算。合同附件4-3-2约定，装修期内月租金/使用费为：装修期为8个月，从租赁期开始日起算，装修期内的租金为固定每月48,947.27元。本院认为，本案争议焦点是：1.合同解除的责任在于星孚公司还是瑞博公司？2.一审法院酌定的解约违约金是否过高？3.创秩公司应否对星孚公司的债务承担连带清偿责任？第一，关于合同解除责任的问题。星孚公司逾期支付租金和管理费超过30日构成违约，瑞博公司根据合同约定享有合同解除权。瑞博公司并无按照星孚公司的要求配合断水断电的合同义务，星孚公司未能从次承租人处收取到租金亦不构成其拖欠租金的正当理由，故双方租赁合同解除的责任在于星孚公司。第二，关于解约违约金是否过高的问题。双方合同约定租期为10年，租赁房屋的装修期为8个月，且装修期内租金标准远低于正常的租金标准。现租赁合同实际履行不到2年，就因星孚公司一方的原因解除，房屋装修期内减免的租金损失系瑞博公司的客观损失。根据双方合同约定，星孚公司应按租赁期内最后一个月基本租金的3倍支付解约违约金，考虑到已没收保证金，一审法院根据案件实际情况兼顾公平原则，酌定星孚公司支付解约违约金567,238元，并无不当，本院予以确认。第三，关于创秩公司应否承担连带清偿责任的问题。根据《中华人民共和国公司法》（以下简称《公司法》）第十六条相关规定，公司向其他企业投资或者为他人提供担保，依照公司章程的规定，由董事会或者股东会、股东大会决议。法定代表人未经授权擅自为他人提供担保的，构成越权代表，债权人善意的，合同有效，反之合同无效，存在即便债权人知道或者应当知道没有公司机关决议也应当认定担保合同符合公司的真实意思表示、合同有效的特殊情形除外。本案中，瑞博公司与创秩公司签订《上海市房屋租赁合同》在先，双方在合同中约定，新公司设立1个月后，预承租方的权利义务由新公司承担，创秩公司为新公司的履约担保人，提供连带责任保证。后创秩公司参股的项目公司星孚公司设立，创秩公司向瑞博公司提出变更租赁主体的申请，由星孚公司代替创秩公司作为该租赁合同的承租方，瑞博公司亦与星孚公司重新签订了《上海市房屋租赁合同》。可见，创秩公司系租赁合同的原债务人，其经瑞博公司同意，将合同的权利义务一并转让给其项目公司即星孚公司。创秩公司为星孚公司提供的担保，系合同原债务人为新债务人提供的担保，因创秩公司是第一份租赁合同的相对人，对合同中的担保条款及合同义务系明知，其先与瑞博公司签订租赁合同，约定日后变更合同主体，承诺为其将要设立的作为新合同主体的项目公司提供履约担保，是为了保障项目得以顺利运行、取得收益，如果创秩公司不为星孚公司提供担保，其将继续作为债务人履行合同，故该担保实质上并未给创秩公司增加额外的负担。而《公司法》第十六条之所以规定公司对外提供担保，须依照公司章程的规定由董事会或者股东会、股东大会决议，是因为公司对外提供担保可能会给公司增加额外的债务，本案中的担保显然有别于一般的公司对外提供担保，故即使未经公司机关决议，亦可认定为符合公司的真实意思表示。综上，星孚公司、创秩公司的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费36,710元，由创秩星孚企业发展（上海）有限公司负担9,472元，由创秩资产管理（上海）有限公司负担27,238元。本判决为终审判决。审判长 李 兴审判员 许 军审判员 陈蓓蓉二〇二〇年六月三十日书记员 章逸琦附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……