甘肃省平凉市中级人民法院民事判决书（2020）甘08民终440号上诉人(原审被告):梁海云，男，1964年1月27日出生，汉族，平凉市崆峒区地方电力有限责任公司退休职工，住甘肃省平凉市崆峒区。委托诉讼代理人：任继杰，甘肃律杰律师事务所律师。被上诉人(原审原告):平凉市崆峒区地方电力有限责任公司，住所地甘肃省平凉市崆峒区崆峒水库。法定代表人：张建平，该公司经理。委托诉讼代理人：荔玮，甘肃晨东律师事务所律师。上诉人梁海云因与被上诉人平凉市崆峒区地方电力有限责任公司（以下简称区电力公司）合同纠纷一案，不服平凉市崆峒区人民法院(2019)甘0802民初5410号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月22日立案后，依法组成合议庭，经询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。梁海云上诉请求：依法撤销原判，改判由双方继续履行原住房协议。事实和理由:1.根据一审判决认定的事实，梁海云有权按协议约定继续使用涉案房屋。根据一审法院认定的“梁海云作为区电力公司的员工，在1995年1月12日先向原平凉市水利局缴纳集资款13280元，1996年3月20日与区电力公司签订住房协议，约定梁海云有权使用涉案房屋直到区电力公司的上级部门原平凉市水利局给梁海云解决住房为止”的事实，梁海云在原平凉市水利局没有给梁海云解决住房之前，完全有权按协议约定使用该房屋。首先，梁海云与区电力公司1996年3月20日签订的住房协议，是依据当时《平凉市深化城镇住房制度改革实施细则》和合同法的相关规定及梁海云是区电力公司的员工这一客观事实，梁海云理应享有区电力公司单位给职工解决房改房相关优惠政策，才签订了这一份与今天住房商品化、市场化现实不一致的协议;其次，梁海云现在虽然退休了，但仍然是区电力公司单位的退休职工，在国家至今没有明确废除对国有职工的房改优惠政策之前，梁海云仍然有权以职工身份享有房改优惠政策。何况1996年3月20日前，该房当时价格是48450元，梁海云交集资款13280元，区电力公司按房改政策应给梁海云补贴16780元，梁海云缴纳和补贴计30060元，占涉案房屋当时价款48450元的62.04%，区电力公司实际交款只有18390元，仅占房款总额的37.96%。因此，《住房协议》约定由梁海云在原平凉市水利局解决梁海云住房问题前无偿居住该房并不违法。同时，居住该楼的其他原平凉市水利局职工，在1996年后半年均按照当时的房改政策，先后补交了部分房款，取得了房屋产权证书。由于区电力公司和原平凉市水利局没有人通知梁海云办理补交房款，办理房屋产权证书事宜，致使涉案房屋所有权和使用权不一致的问题遗留至今，责任在区电力公司而不在梁海云。2.一审法院关于“房屋所有权和使用权不一致，须归于区电力公司”的判决，法律依据不足。首先，我国现行土地管理法、农村土地承包法、物权法和相关政策均有允许不动产(土地、房屋)所有权和使用权分离的规定，并没有强行规定不动产(土地、房屋)使用权与所有权必须一致。其次，要求梁海云给区电力公司交付涉案房屋的前提，应该是区电力公司或原平凉市水利局(现崆峒区水务局)按双方签订的《住房协议》是否有效的问题，如合同有效则区电力公司或原平凉市水利局(现崆峒区水务局)必须按约定解决了梁海云的住房问题，梁海云按约定就应该交回房屋；如合同无效，梁海云应无条件给区电力公司交付房屋。就一审判决来看，并没有认定梁海云和区电力公司签订的合同无效，在合同有效的前提下，判决让梁海云给区电力公司交回房屋，违反了在民事合同领域“约定大于法定”“约定必须遵守”的民事法律原则。区电力公司辩称，一审认定事实清楚，请求驳回上诉，维持原判。作为一个不动产，从不动产的登记公示就能确认房屋的所有人是区电力公司。当时签订《住房协议》的目的是解决梁海云的住房问题，但一审庭审时梁海云自己陈述他没有在该房子里居住，按一审查明的事实，该房屋应为按份共有，梁海云只缴纳了13280元，其主张的补贴16780元，没有事实依据。双方签订停薪留职协议时，实际上是将梁海云在单位的工资福利待遇包括在房子里无偿居住的权利全部停止，是对前面协议的变更。签订《住房协议》的时候是1996年，实际上在1995年的时候国家就从计划经济变成市场经济，福利房已经没有了，区电力公司收回该房屋的使用权应当得到支持。区电力公司向一审法院起诉请求：1.要求梁海云腾退四中巷21号4号楼3单元602号房屋；2.要求梁海云支付逾期腾退房屋占用使用费17940元（按115元/月计算）。一审法院认定事实：区电力公司原名称为平凉市地方电力公司，系原平凉市水利局下属单位。梁海云曾系区电力公司员工。1995年6月5日，原平凉市人民政府向原平凉地区行政公署呈报了《关于报批的报告》。1996年1月12日，梁海云向原平凉市水利局缴纳个人住房集资款13280元。1996年3月20日，区电力公司（甲方）与梁海云（乙方）签订住房协议1份，约定经甲方讨论市水利局同意，在市水利局住宅楼四号楼三单元议价购602楼房两室一厅（中户）1套，产权归属甲方所有，乙方只有使用权，无支配权和处置权。所购房屋总价值48450元，甲方按议价缴款34170元、乙方按市水利局职工住房缴纳集资款13280元。使用期间甲方不付给乙方缴纳住房集资款项利息，不收取乙方房租。甲方所购楼房，在市水利局未给乙方解决住房问题这一期限内，乙方居住使用甲方房屋。在市水利局分配给乙方住房后，乙方将房屋交回甲方。由甲方另行分配或进入市场拍卖，收回议价购房款项。协议签订后梁海云入住涉案房屋。1999年9月13日，原平凉市人民政府向区电力公司颁发了涉案房屋的所有权证书，证载房屋位置为四中巷21号4号楼3单元602室。2000年1月，区电力公司、梁海云签订停薪留职合同1份，约定梁海云停薪留职一年，期间区电力公司停发梁海云一切工资、奖金及其他福待遇，不为其解决住房安置子女就业等问题。梁海云每年向区电力公司交纳留职保证金963元，由区电力公司代缴养老金、失业金、住房公积金。该合同期限届满后，双方续签了停薪留职合同，期限自2001年1月1日至2011年12月31日。一审法院认为，区电力公司主张其于1996年将涉案房屋出租给梁海云使用，但根据查明的事实，梁海云是基于与区电力公司签订的住房协议、缴纳13280元住房集资款居住的涉案房屋，双方并不存在房屋租赁关系，所以对区电力公司主张的租赁关系不予确认。虽然双方签订的停薪留职协议约定停薪留职期间区电力公司不为梁海云解决住房问题，但并未约定区电力公司已经居住的涉案房屋如何处理。鉴于目前住房已经商品化、市场化的实际，双方签订的住房协议已失去了继续履行的现实意义，为了解决涉案房屋所有权与使用权分离的这一历史遗留问题，宜将所有权和使用权一并归属于房屋的所有权人即区电力公司。对梁海云缴纳的个人住房集资款，双方可根据房屋市场价格、支付房款数额等另行解决。所以对区电力公司要求梁海云腾退房屋的诉讼请求予以支持。区电力公司主张的占用使用费无事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一项、第九十七条之规定，判决：一、梁海云于本判决生效之日起二十日内向平凉市崆峒区地方电力有限责任公司交付位于崆峒区四中巷21号4号楼3单元602室房屋1套；二、驳回平凉市崆峒区地方电力有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费250元，减半收取125元，平凉市崆峒区地方电力有限责任公司负担60元，梁海云负担65元。二审中，梁海云向本院提交了以下证据：1.平凉地区行政事业单位收款收据复印件一份，证明梁海云于1996年1月12日向原平凉市水利局缴纳13280元住房集资款的事实。2.转账支票存根及收款收据复印件一份，证明该笔收费性质为住房款，16780元是因住房政策单位补贴梁海云的费用。证据1、2共同证明梁海云实际出资住房款为30060元。3.记账凭证复印件一份，证明区电力公司实际缴费数额为18390元，缴费性质为售房款。涉案房屋总价款是48450元，是梁海云和区电力公司共同出资购买。区电力公司质证认为，不是二审新证据，不应当作为定案依据。对这三份证据的真实性、合法性、关联性均有异议，证据是复印件，都非常模糊，不清楚，从内容上看梁海云交款13280元，其余的费用均反映不出来是梁海云缴纳的，对证明目的不予认可。以上证据，本院经审查认为，证据1虽为复印件，但区电力公司认可梁海云缴纳集资款13280元，故予以确认。证据2，只能证明1996年1月11日区电力公司向原平凉市水利局缴纳住房款16780元，不能与证据1共同证明梁海云实际出资住房款为30060元，故不予确认。证据3能证明区电力公司向原平凉市水利局缴纳售房价款18390元，故予以确认。依据双方当事人一、二审的陈述及提交的证据查明，区电力公司因涉案房屋向原平凉市水利局缴纳住房款共计35170元。现梁海云并未在涉案房屋内居住，而是将该房屋交由其亲戚使用。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为区电力公司与梁海云之间的住房协议应否继续履行。1996年3月20日区电力公司与梁海云签订的住房协议，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效协议。从该协议签订的目的看，就是为了解决梁海云的临时住房问题。该协议约定在市水利局住宅楼四号楼三单元议价购602楼房两室一厅（中户）1套，产权归属甲方（区电力公司）所有，乙方（梁海云）只有使用权，无支配权和处置权；甲方所购楼房，在市水利局未给乙方解决住房问题这一期限内，乙方居住使用甲方房屋；在市水利局分配给乙方住房后，乙方将房屋交回甲方。因2000年1月1日及以后双方签订的停薪留职协议约定停薪留职期间区电力公司不为梁海云解决住房问题，即从2000年1月1日起梁海云停薪留职期间市水利局不会给梁海云分配住房，加之现在住房已商品化、市场化，市水利局分配给梁海云住房的现实条件已不存在，且梁海云已有其他住房，并未在涉案房屋内居住，而是将该房屋交由其亲戚使用，故梁海云继续占有使用该房屋的条件已不存在，区电力公司作为房屋所有权人，要求梁海云腾退涉案房屋的理由正当，应予支持。梁海云未享受福利房待遇，可与单位协商，或向相关部门反映解决，但不得以此为由继续占有该房屋。综上所述，梁海云的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费250元，由梁海云负担。本判决为终审判决。审 判 长 冯云杉审 判 员 摆建军审 判 员 宫在霞 二〇二〇年六月十日法官助理 徐 芸书 记 员 宋亚丽