安徽省涡阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1621民初1851号原告：王学富，男，1993年2月19日出生，汉族，住安徽省涡阳县。委托诉讼代理人：段宇、张国威，安徽彭线旗律师事务所律师。被告：涡阳县邦泰广顺置业有限责任公司，住所地涡阳县滨河路与育英路交叉口（新地名门S6-101商铺）。法定代表人：陈昌新，总经理。委托诉讼代理人：陈志鹏，该公司员工。委托诉讼代理人：胡继勇，安徽天静律师事务所律师。第三人：中国农业银行股份有限公司涡阳县支行，住所地安徽省亳州市涡阳县团结路。法定代表人：藏飞，行长。委托诉讼代理人：黄桂林，该公司法律顾问。原告王学富与被告涡阳县邦泰广顺置业有限责任公司（以下简称“邦泰公司”）、第三人中国农业银行股份有限公司涡阳县支行（以下简称“中国农业银行涡阳支行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王学富及其委托诉讼代理人段宇、张国威，被告邦泰公司的委托诉讼代理人陈志勇、胡继勇，第三人中国农业银行涡阳支行的委托诉讼代理人黄桂林到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，1.判令解除原、被告签订的商品房买卖合同；判令被告返还购房款860000元及利息（以860000元为基数，自付款之日起至款项付清之日止按照银行贷款利率计算）；2.基于商品房买卖合同的解除，请判决解除原告与第三人银行的担保贷款合同，并判令被告向第三人银行支付原告尚欠的涉案剩余贷款本金（该款从上述应返还原告的购房款中予以扣除）及利息；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2018年2月20日与被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告位于涡阳县邦泰壹号院1幢1101号的一套面积为113.33平方米的商品房，该房屋总价款为：860000元，合同签订前后，原告向被告支付了购房首付款180000元，余款680000元通过中国农业银行涡阳支行按揭贷款付清，交房日期为2019年12月30日前。通知交房期间，被告告知该房屋实测面积仅为109.20平方米，面积减少4.13平方米，误差比值超过3%，且当初承诺的诸多绿化环境基础配套设施未能兑现存在虚假宣传，以及隐瞒改变房屋结构，擅自更改小区规划，原告无法接受，随即向被告提出退房并要求返还购房款及利息，但至今未果。综上，涉案合同依法成立且生效，被告的行为严重违反了合同约定，违背了购房初衷，致使合同目的无法实现，请予以支持原告诉讼请求。被告辩称，1.原告诉称的房屋面积实际减少，是被告交房时提交的数字有误导致，现在已经复测纠正，面积与买卖合同约定的预测面积相符，本案不符合解除合同的条件。2.我公司没有虚假宣传隐瞒改变房屋结构，没有擅自改变小区规划的行为，没有导致原告合同目的无法实现的客观表现。3.请法庭依法驳回原告的诉讼请求。第三人述称，1.原告不应把我公司作为第三人，买卖合同与我公司无关。2.原告的诉讼请求第2项顺序颠倒，借款合同不应解除，应予以驳回。当事人围绕诉讼请求向法庭出示了证据，本院组织当事人进行了举证、质证，对双方无异议的证据原告身份证复印件、被告营业执照、商品房买卖合同（预售）、收据、网上备案确认单、贷款发放通知单、银行交易明细清单、本院予以确认，并在卷佐证。对双方有异议的证据，本院认定如下：对原告举证的证据：1.交房通知单、退房通知的收条、解除合同律师函邮寄单、补差款图片、被告置业顾问微信朋友圈截屏图片及录音视频文字资料，因涡阳县不动产第0004728号已明确记载了房屋的面积，故对原告证明案涉房屋面积减少4.21平方米，已超过3%的证明目的，本院不予认定；2.照片，本院经审查对其真实性予以认定。3.涡市监市罚字【2020】02001号行政处罚决定书，仅为复印件，本院经审查对证明效力不予认定。4.对原告申请本院调取的邦泰壹号院小区查验备案证、建设工程规划许可证、竣工验收备案表，本院经审查对其真实性予以认定。对被告举证的涡阳县不动产第0004728号不动产权证书、涡阳县宏图房地产测绘队情况说明、测绘技术报告，本院经审查对其真实性予以认定。根据已确认证据，结合当事人陈述及庭审情况，本院查明的事实为：原告于2018年2月20日与被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告位于涡阳县邦泰壹號院1幢1101号的一套面积为113.33平方米的商品房，该房屋总价款为：860000元，合同签订前后，原告向被告支付了购房首付款180000元，余款680000元通过银行按揭贷款付清，交房日期为2019年12月30日前。原、被告双方签订的合同第十三条面积差异处理约定：“该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测积极发生误差的，双方同意按照第2.4种方式处理。2.根据第六条按照建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：（1）…（2）建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%时，买受人有权解除合同。…（3）…4.双方自行约定：实测面积与预测面积发生差异时，以产权登记机关实测面积为准，多退少补，据实结算。”第十四条规划变更约定：“（一）出卖人应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。…”附件十一补充协议第3条约定：“出卖人的一切对外宣传材料与实物不一致的均以合同约定为准，买受人承诺不以此为由提出拒绝缴纳物业管理费等不合理的要求。严禁出卖人作出一切虚假宣传的行为。”2020年1月22日，经涡阳县住房和城乡建设局检查，案涉房屋符合备案条件，允许向购房人交付。邦泰公司发送给原告的案涉房屋的产权面积为109.20平方米。经复测，案涉房屋的产权面积为113.33平方米。涡阳县宏图房地产测绘队出具情况说明：“2020年3月9日受涡阳县邦泰广顺置业有限责任公司的委托，涡阳县宏图房地产测队于2020年3月12日指派测绘专业人员、对其委托测绘项目（邦泰壹號院）建筑物的顶层阳台使用手持测距仪进行现场测绘。2019年10月测绘时无顶盖阳台不计算建筑面积，开发企业按照设计图纸完成了顶层阳台顶盖二次施工，根据《房产测量规范》半封闭阳台按其围护结构外围水平投影面积的一半计算面积，阳台复测部分符合建筑面积计算标准，应计入房屋产权面积。”根据当事人的诉讼请求及答辩情况，本案争议焦点为：案涉房屋面积差是否超过3%，邦泰公司是否变更了邦泰壹號院的规划及是否存在虚假宣传，能否解除《商品房买卖合同（预售）》。（一）关于案涉房屋面积差是否超过3%的问题。原被告双方约定的案涉房屋面积为113.33平方米，虽然邦泰公司曾发送给原告的《面积及产权面积通知》上显示案涉房屋产权面积为109.20平方米，但经复测，案涉房屋的不动产权证载明产权面积为113.33平方米，且涡阳县宏图房地产测绘队出具情况说明：“2020年3月9日受涡阳县邦泰广顺置业有限责任公司的委托，涡阳县宏图房地产测队于2020年3月12日指派测绘专业人员、对其委托测绘项目（邦泰壹號院）建筑物的顶层阳台使用手持测距仪进行现场测绘。2019年10月测绘时无顶盖阳台不计算建筑面积，开发企业按照设计图纸完成了顶层阳台顶盖二次施工，根据《房产测量规范》半封闭阳台按其围护结构外围水平投影面积的一半计算面积，阳台复测部分符合建筑面积计算标准，应计入房屋产权面积。”根据案涉房屋不动产权证载明的产权面积和涡阳县宏图测绘队测绘报告，案涉房屋产权面积与双方合同约定的面积相符，不存在面积差超过3%的问题。（二）关于邦泰公司是否变更了邦泰壹號院的规划问题。虽然原告举证了楼顶建筑、一楼院墙、案涉房屋阳台顶部的实物照片，经查，双方约定：“双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。”2019年12月27日涡阳县自然资源和规划局已为邦泰˙壹號院1＃、2＃、3＃、5＃、6＃、7＃、8＃、9＃、10＃、11＃、12＃、15＃、16＃、17＃、18＃、19＃、20＃、21＃、地库及人防颁发建设工程规划核实合格证，亦经涡阳县住房和城乡建设局检查，案涉房屋符合备案条件，允许向购房人交付。原告所举证据不足以证明邦泰公司变更了邦泰壹號院的商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容。（三）关于是否存在虚假宣传及虚假宣传能否导致解除《商品房买卖合同（预售）》问题。虽原告举证的实物照片与样板房中案涉房屋阳台照片、楼顶等存在不一致，但双方约定附件十一补充协议第3条约定：“出卖人的一切对外宣传材料与实物不一致的均以合同约定为准，买受人承诺不以此为由提出拒绝缴纳物业管理费等不合理的要求。严禁出卖人作出一切虚假宣传的行为。”亦不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的可解除合同的情形，且案涉房屋已经涡阳县住房和城乡建设局检查，符合备案条件，允许向购房人交付，双方所签订合同的目的能够实现。综上，对原告的三项诉讼请求，本院均不予支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告王学富的诉讼请求。案件受理费12400元，减半收取6200元，由原告王学富负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。审判员  孙良义二〇二〇年六月二十八日书记员  杨 洋