云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云31民终237号上诉人（原审原告）：杨洪斌，男，身份证住址：云南省德宏州瑞丽市。委托诉讼代理人：黄蓉，女，身份证住址：云南省德宏州梁河县，现住云南省德宏州瑞丽市（由瑞丽市勐卯镇麓川社区推荐）。代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：段国君，男，身份证住址：云南省德宏州瑞丽市民族街68号附2号（由瑞丽市）。代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审被告）：虞佑仙，女，身份证住址：云南省保山市隆阳区，现住云南省保山市隆阳区。委托诉讼代理人：魏建荣，云南金曦律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。上诉人杨洪斌因与被上诉人虞佑仙房屋租赁合同纠纷一案，不服瑞丽市人民法院(2019)云3102民初1622号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人杨洪斌特别授权的委托诉讼代理人黄蓉、段国君，被上诉人虞佑仙及其特别授权的委托诉讼代理人魏建荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨洪斌上诉请求：一、撤销原判，依法改判支持其一审诉讼请求；二、本案上诉费用由被上诉人虞佑仙承担。事实和理由：1.一审认定租金支付期限错误。首先，双方签订的《房屋租赁合同》明确约定每年12月31日前支付租金，“每年”肯定包括了2018年；其次，被上诉人分别于2018年12月30日、2019年1月19日付款7万元及交付租金13万元，双方均按照先付款后使用的约定履行，一审认定先使用后付租金的证据不充分，与上述事实矛盾；第三，房屋租赁绝大部分都是先付房租后使用房屋，先租用房子后付租金作为特例，如果没有特别约定，应当依照《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，依据交易习惯将案涉房屋认定为先付款后租用。2.双方签订的《房屋租赁合同》已经达到约定解除的条件。首先，一审己查明“虞佑仙租房至今未交纳过水、电等费用”，根据“连续三个月不付水、电等费用的，甲方可终止合同”的约定，一审以“虞佑仙并未明确表示不履行支付水电费的义务”为由认定案涉合同未达到约定解除条件，与事实严重不符，自相矛盾。其次，《房屋租赁合同》第四条第五款特别约定：“乙方在租用期间主动终止经营，甲方有权在一个月内收回”，本案房屋租赁期限自2018年5月1日起，截至一审庭审之日已达一年半之久，案涉房屋早已停止装修，根据公平原则和常理，上诉人完全可以理解为被上诉人主动终止经营，而非一审机械认定的以“开业”作为“终止经营”的前提。第三，案涉合同目的已不能实现，依法应当予以解除。首先，案涉房屋被上诉人系作为酒店经营使用，一年多来被上诉人仅简单装修就已废弃，最重要的是没有恢复经营的迹象，而被上诉人称系因无法办理消防等相关手续。无论什么原因，被上诉人没有正常使用房屋已是事实，并且将来也不可能正常使用。其次，由于被上诉人未正常经营，导致其没有获得收益，没有继续租用房屋的驱动力，其就不会再向上诉人支付任何租金，拖欠10万元租金就是例证，根据“每年12月31日前付租金”的约定，如果没有解除合同，截至2019年12月31日，其将拖欠40多万元租金。因此，《房屋租赁合同》目的己不可能实现，如果不依法解除，会继续加重双方的纠纷。第四，被上诉人虞佑仙已明确表示其不愿意继续租用案涉房屋。被上诉人在通话录音中明确表示：“我们现在可以毁约了，我们现在也不要这个烂房子了”，结合双方多次通话的录音，上诉人曾反复催促被上诉人尽快装修使用房屋，但被上诉人均以各种理由推诿，此外，被上诉人在一审庭审中也表示，其希望将房屋转租以挽回部分损失，由此能看出被上诉人已无心继续经营。第五，一审认定《房屋租赁合同》有效错误。《房屋租赁合同》属于诺成性而非实践性合同，其法律效力不受租赁物实际交付时间的影响，一审错误理解了《房屋租赁合同》的性质。第六，一审对本案事实解读错误，一审中上诉人只是把“被上诉人未付水电费”作为合同约定的解除条件，并非为了证明合同目的不能实现。第七，综合全案在卷证据，结合一审庭审情况，上诉人的核心诉求是解除合同，被上诉人的核心诉求是挽回损失。上诉人已主动起诉并在一审庭审中明确了诉求，但在法庭释明的情况下被上诉人放弃提起反诉，一审在督促双方调解未果后，仅单纯考虑被上诉人的损失在本案中没有得到有效处理，罔顾《房屋租赁合同》应当解除的客观事实，驳回上诉人的所有诉讼请求，违反了不告不理、居中裁判的原则。综上，上诉人一审提交的证据足以证明合同目的不能实现，《房屋租赁合同》已达到合同约定及法定解除条件，且双方均有解除合同的意愿，因此，案涉合同应当予以解除。至于被上诉人虞佑仙的损失，可以通过其他途径处理。被上诉人虞佑仙答辩称，1.上诉人的上诉毫无理由，应当予以驳回，双方并未签订真正的《房屋租赁合同》，上诉人提交的合同系为应付银行而制作。双方2018年12月30日才认识，但合同约定自2018年5月1日履行，因此上诉人拟定的《房屋租赁合同》没有签署日期，其内容也是上诉人的单方意思表示，合同并未实际履行，故不能作为主张权利的证据。另，该合同未生效的原因还包括出租房屋须待被上诉人装修完毕，由上诉人以其名义办理消防验收等经营证照后才开始计收租金，上诉人以未成立、生效的合同主张权利，一审未予支持正确。2.因双方未签订正式有效的合同，上诉人主张违约的理由不成立。上诉人向被上诉人主张的水电费及物品损失没有证据证实，一审因其举证不能而驳回诉请正确。综上，一审认定事实清楚，审理程序及判处合法，请求驳回上诉，维持原判。杨洪斌向一审法院起诉请求：一、判令虞佑仙向其支付拖欠的10万元房租；二、判令解除双方签订的《房屋租赁合同》；三、判令虞佑仙将租用的房屋腾退并返还杨洪斌；四、判令虞佑仙赔偿其房屋修复费5万元、玻璃修复费2000元、配电箱修复1000元、防盗锁损失500元；五、本案诉讼费用由虞佑仙承担。一审法院认定事实：杨洪斌系瑞丽市神韵木艺部的法定代表人，其作为甲方与乙方虞佑仙达成房屋租赁合意，签订《房屋租赁合同》，约定：“一、租用期限及其约定：1.租用期限自2018年5月1日起至2024年1月31日前；2.房屋租金：第一年30万，……（给予免费8个月装修时间），付款每年12月31日前付；……4.租用期内，乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同，收回房屋使用权，乙方须承担全部责任，并赔偿甲方损失：……（3）乙方无故拖欠房屋租金达30天；（4）连续3个月不付水、电等费用的；四、特别约定：……5.乙方在租用期间主动终止经营，不得破坏设施，甲方有权在一个月内收回，甲方不补偿乙方任何费用；……五、使用范围及责任：1.乙方租用杨洪斌位于瑞丽的房屋，一楼左边共用大厅一个……”落款处双方签字按印，合同签订日期空白。虞佑仙于2018年Ｉ2月30日向杨洪斌交付定金7万元，后转化为租金；于2019年1月19日交付租金13万元。庭审中，杨洪斌自认于2018年12月31日交付案涉房屋给虞佑仙使用；2019年6月28日之前，虞佑仙没有单独的水、电表，装修期间使用的水、电与杨洪斌自用的水、电混同。2019年6月28日，杨洪斌在虞佑仙使用的三、四楼安装了独立的电表，但一、六楼的用电仍与杨洪斌自用混同。另查明，虞佑仙租房至今，未向杨洪斌交纳过水、电等费用。杨洪斌于2019年9月11日通过手机短信向虞佑仙送达《终止合同通知》，载明：“根据合同第一条第四款的约定，连续3个月不付水、电费用的，杨洪斌可终止合同，收回房屋所有权，你需要承担全部责任，并赔偿杨洪斌损失。因你在租用期间违反上述约定，多次通知你交纳水、电费，你至今都未予以交纳，故杨洪斌特通知你，终止《房屋租赁合同》，收回房屋使用权。”一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。关于案涉合同的效力问题。双方当事人签订《房屋租赁合同》的意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。合同约定租用期限自2018年5月1日起至2024年1月31日前，但杨洪斌自认实际交房时间为2018年12月31日，故合同中针对2018年12月31日之前的约定对双方均不具有法律约束力。关于案涉合同应否解除的问题。杨洪斌认为虞佑仙未交纳水电费、在租赁期间主动终止经营及拖欠房屋租金的行为，符合双方约定的甲方可终止合同、收回房屋的情形。一审法院认为，第一，虞佑仙未交纳水、电费属实，但尚不足以达到约定解除合同的条件。首先，双方未在合同中明确约定水、电费的交费标准。其次，虞佑仙并未明确表示不履行支付水、电费的义务。再次，杨洪斌自认虞佑仙使用的水、电与其自用的水、电混同，交费通知单上的每月水、电费各300元系杨洪斌的估算，虞佑仙未表示过认可。庭审中杨洪斌自认不主张水费的原因系没有水费的计算依据，结合通话录音中虞佑仙说水、电费就从房租中扣减等，均说明双方对于水、电费交纳问题未达成一致，尚在协商过程中。虞佑仙未付的水、电费金额与其已付的房租金额相比，比例显著微小，尚未达到合同目的不能实现的程度。且截至通话录音时，扣除合同约定的八个月装修免租金时间，虞佑仙交付的20万元租金尚有剩余。第二，双方均认可案涉房屋至今未装修完工，故虞佑仙尚未开业，不存在主动终止经营的情形。第三，根据合同约定，房屋租赁期限为五年，租金为第一年30万元，付款时间为每年12月31日前。杨洪斌自认交房时间为2018年12月31日，虞佑仙于2019年1月19日交付房租13万元，杨洪斌未提出异议，另根据双方的通话录音中，杨洪斌告知虞佑仙11月份要付房租的内容，均能够证实双方对于租金的约定为先用后付。故至一审法庭辩论终结时，虞佑仙使用案涉房屋的时间未满一年，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”的规定，虞佑仙支付剩余租金10万元的期限未到，不存在拖欠租金的情形。综上所述，杨洪斌要求解除案涉租赁合同、虞佑仙腾还其房屋并支付剩余租金10万元的诉讼请求，理由不能成立，不予支持。关于电费及房屋、设施损坏的问题。杨洪斌未能提供有效证据证明虞佑仙的实际用电量及双方协商一致的电费收费标准；未申请对房屋损坏的价值进行鉴定，又不能提供证据证明被损坏房屋及设备的实际价值，应承担举证不能的不利后果，故对杨洪斌要求虞佑仙支付电费1,000元、房屋修复费5万元、玻璃修复费2,000元、防盗锁损失500元的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条规定，判决：驳回杨洪斌的诉讼请求。二审中，上诉人杨洪斌对一审认定《房屋租赁合同》第一条第一款、第二款的内容有异议，认为真实的租赁时间为2018年12月31日，为了配合银行贷款双方才将租赁时间写成2018年5月1日，对其余事实无异议；被上诉人虞佑仙对一审认定事实无异议。对双方当事人无异议的一审认定事实，本院予以确认。综合双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：一、双方签订的《房屋租赁合同》是否成立并合法有效，应否予以解除，被上诉人虞佑仙应否支付上诉人杨洪斌房屋租金10万元，并腾退租赁房屋交还上诉人；二、被上诉人虞佑仙应否赔偿上诉人房屋修复费5万元及其它损失。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审另查明，上诉人杨洪斌系瑞丽市神韵木艺部的经营者。二审查明其余事实与一审认定事实一致。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。关于双方签订的《房屋租赁合同》是否成立并合法有效，应否予以解除的问题。案涉合同系双方当事人协商一致后签订，被上诉人虞佑仙并于当日交付定金7万元，双方租赁房屋的意思表示真实，合同内容不违反法律法规的强制性规定，虽然合同尾部未签署签约时间，但双方对2018年12月30日签订合同的事实无异议，故案涉《房屋租赁合同》合法有效。被上诉人关于合同无签署时间、租赁房屋未办理消防验收许可，合同未成立及生效的理由不成立，本院不予支持。关于合同应否解除的问题。因合同履行前期双方水电表未分开，上诉人主张被上诉人未按约定交纳水电费用的理由不成立；双方均认可案涉房屋装修尚未完成，上诉人主张被上诉人无故终止经营无事实依据，故上诉人主张被上诉人违约、合同约定解除条件已经成就的理由不成立，本院不予支持。关于被上诉人虞佑仙应否支付上诉人杨洪斌房屋租金10万元，并腾退租赁房屋交还上诉人的问题。双方当事人均认可交付租赁房屋的时间为2018年12月31日，根据合同第一条第二款“给予免费8个月装修时间”的约定，租金起算时间应为2019年9月1日，至2020年8月31日租期届满一年，故上诉人杨洪斌主张被上诉人虞佑仙拖欠租金导致合同目的不能实现、合同已达法定解除条件，被上诉人应腾退房屋缺乏事实依据，本院不予支持。关于被上诉人虞佑仙应否赔偿上诉人房屋修复费5万元及其它损失的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”上诉人杨洪斌主张房屋修复费及其他损失，因其提交的证据不能证实该主张，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实基本清楚，对案涉合同效力认定虽有瑕疵，但适用法律及裁判结果正确，故对杨洪斌的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3,370元，由上诉人杨洪斌负担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。审判长 高 立审判员 包 洋审判员 王 军二〇二〇年六月四日书记员 梁其满