广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初35567号原告：保利物业发展股份有限公司，住所地广州市海珠区阅江中路688号201-208房。法定代表人：黄海。委托诉讼代理人：冯立文，北京市中伦（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林壁，北京市中伦（广州）律师事务所律师。被告：广州康乐体育发展有限公司，住所地广州市天河区黄埔大道西638号1706房。法定代表人：曾维烜。委托诉讼代理人：胡志炜，广东金本色律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾绮丹，广东开耀律师事务所律师。原告保利物业发展股份有限公司诉被告广州康乐体育发展有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告保利物业发展股份有限公司的委托代理人冯立文、林壁，被告广州康乐体育发展有限公司的委托代理人胡志炜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告保利物业发展股份有限公司诉称，原、被告双方于2016年12月1日签订《游泳池场地使用合同》，约定原告提供位于保利花园一期的游泳池场地给被告经营管理，使用期限自2017年5月1日至2019年10月31日,并对保证金、服务费、水电费及违约金等作出相应约定，同时约定被告不支付相关费用或者延期支付费用达5日以上的，甲方有权解除合同，收回该泳池的使用权。被告自2018年5月起拖欠租金及水电费，原告多次向被告催缴，并于2018年l1月13日向被告发出《律师函》，正式告知被告解除合同，并再次催缴欠付费用，被告于2018年11月17日复函给原告，确认收到上述《律师函》。但截至原告起诉之日，被告仍未支付欠缴的租金及水电费。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：1.确认原告与被告于2016年12月1日签署的《游泳池场地使用合同》于2018年11月13日解除；2.被告向原告支付租金168000元，并支付逾期支付租金的违约金168000元（以欠付租金为本金，从2018年5月2日起每日按欠款金额的1%计算，暂计至2019年9月1日，以本金为限）；3.被告向原告支付自2018年5月至2018年9月欠付的水费人民币27075.60元，并支付逾期支付水费的违约金27075.6元（以欠付水费为本金，从欠费次月11日起按每日欠款金额的1%分段累计，暂计2019年9月1日，以本金为限）；4.被告向原告支付自2018年5月至2018年9月欠付的电费人民币664.80元，并支付逾期支付电费的违约金664.8元（以欠付电费为本金，从欠费次月11日起每日按欠款金额的1%分段累计，暂计至2019年9月1日，以本金为限）；5.本案的诉讼费用全部由被告承担。被告广州康乐体育发展有限公司辩称，不同意原告的主张，理由如下：首先，现有证据无法证明原告是案涉游泳池的所有人，不具备提起本案诉讼的主体资格；其次，根据合同约定，原告收取的是服务费而非租金，也没有证据证实原告收取服务费有合法依据；再次，因原告未按照合同约定办理延续游泳池的经营的证照，双方已于2018年5月前解除合同，被告没有支付2018年的保证金和服务费，原告也未在2018年将案涉游泳池交付给被告使用，原告主张服务费没有事实和法律依据，另，原告主张的违约金标准过高。经审理查明，原告（甲方）与被告（乙方）于2016年12月1日签订《游泳池场地使用合同》，约定：甲方将辖下保利花园一期游泳池场地提供给乙方经营管理，使用期限为3年，由2017年5月1日至2019年10月31日；2017年服务费为人民币￥160000元（大写：壹拾陆万元整），从第二年开始每年合作服务费递增5%，乙方每年5月1日前向甲方支付当年服务费和保证金，如乙方未按时缴费，应按每延期一天支付应付服务费的1%的标准，向甲方支付滞纳金，滞纳金与应付服务费同时支付；乙方于每年5月1日前，向甲方支付履约保证金人民币￥80000元（大写：捌万元整），每年经营结束后，如乙方无违约行为，且已结清所有费用，甲方应在10个工作日内将该履约保证金无息退还乙方，乙方需每年准时向甲方支付保证金后，方能正常进场开展游泳池经营活动，否则甲方有权延迟游泳池交付工作，拒绝乙方入场；使用期间乙方应按电费1.2元/度、水费6.9元/吨（包含0.4元污水处理费）的收费标准向甲方缴纳水电费，双方应在游泳池交接时对水电表具有读数进行确认，之后每月抄表一次，乙方应在每月10日前向甲方支付上月水电费用，如遇调整按市政价格变动执行；甲方不得允许其他游泳培训机构或第三方在该场地内开展游泳课程；甲方应全力配合乙方办理开放游泳池相关证件；乙方应向相关政府部门申请完备卫生许可证件和体育高危项目经营许可证，费用由乙方支付，如因未办理游泳池经营所需的许可证，导致相关政府部门检查给予行政处罚的由乙方承担处罚金额；乙方在合同期限内按甲方提供的管理费、水、电费缴费清单，按月准时缴费，否则因拖欠费用造成的一切后果均由乙方承担；使用期间，乙方不支付相关费用或者延期支付费用达5日以上的，甲方有权解除合同，收回该游泳池的使用权；使用期内双方不得中途退出合同，如需提前终止合同，需提前一个月向对方提出并经对方同意；乙方未提前通知自行终止本合同的，甲方可不予退还保证金，并有权要求乙方支付未结清款项，甲方未提前通知自行终止本合同给乙方造成损失的，应负赔偿责任；乙方不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，应从逾期的次日起每天按照欠费总额的1%向甲方支付违约金；因客观原因需提前终止合同，双方协商做好泳客的处理工作，并提前一个月通知对方；等。原告在2017年按照《游泳池场地使用合同》的约定将案涉游泳池交给被告使用，被告支付了相应的费用。2018年11月13日，原告向被告发出律师函，要求解除保利花园一期、二期的《游泳池场地使用合同》，并向被告主张游泳池场地服务费、保证金、水电费用等。被告于2018年11月17日函复原告，表示因原告未在2018年夏季前办妥一期游泳池的《卫生许可证》和《广东省高危性体育项目经营活动许可证》，被告为保障小区业主及游泳客户的安全，拒绝开展经营游泳池业务，故2018年度未向原告支付场地服务费，也没有参与游泳池的任何经营跟管理。庭审过程中，原、被告均确认，案涉游泳池位于广州市海珠区工业大道中400号保利花园小区内，为保利花园一期游泳池，案涉游泳池已依法报建，取得规划许可。另，被告主张，按照游泳行业的习惯以及季节性变化，游泳池仅于每年5月至10月开放。原告为证明其诉讼主体资格，提交了《保利花园物业管理服务合同》、《业主临时公约》，其中物业管理服务合同约定，物业服务事项包括本物业规划红线内属物业管理范围的附属配套服务设施（商业网点、文化体育娱乐场所）的维修、养护和管理。原告主张案涉游泳池所在小区尚未成立业主委员会，根据上述证据，原告有权管理出租案涉游泳池。被告主张原告并未取得全体业主授权经营公共设施并对外经营获取收益。案件审理过程中，原告表示2018年主要由原告工作人员庞茜尹、蒋学勤与被告的法定代表人曾维烜及其介绍的张亚军联系案涉游泳池的使用问题，并提交了微信聊天记录证明沟通情况，张亚军另有经营同小区内的健身房等设施，原告不清楚张亚军与被告之间是何关系。原告提交的聊天记录中：庞茜尹于2018年5月2日向曾维烜（微信昵称“nickcol”）表示尚未查到泳池款项，要求抓紧时间处理，曾维烜回复“今天或者明天处理”；2018年5月29日，庞茜尹要求曾维烜明确回复泳池租金的交款时间，曾维烜表示“下周肯定能安排资金”；2018年6月8日，曾维烜向庞茜尹表示“保利花园一期的产权证明我拿到手了……现在证办不下来不敢开池”；2018年4月28日至2018年6月29日，曾维烜与庞茜尹一直在就案涉泳池及办证事宜进行沟通；2018年5月23日，张亚军(微信昵称“泳者康，泳者乐”)向庞茜尹表示“我们和康乐体育曾总连手了，今年负责保利花园这边泳池和会所的管理”；2018年5月29日，庞茜尹催促张亚军支付泳池租金，张亚军表示“这周先下二期高危证，看一下卫生证怎么说”；2018年5月29日，庞茜尹向张亚军表示“你们不经营，我们就终止合同，贵司就不用支付款项”；2018年5月29日，庞茜尹向张亚军表示“我会跟曾老板说下租金的事，但是也让你知道哈”；另有蒋学勤和张亚军于2018年5月至2018年12月期间就保利花园一期、二期游泳池办证及管理事宜的沟通记录，其中张亚军于2018年5月24日告知蒋学勤：“一期泳池26日正式开放，9月15号关池”、“您先把泳池通知出了吧，我们下午公司开会，有些事我直接给庞经理说”。被告表示张亚军并非其员工，也未授权张亚军与原告发生任何的经济往来。被告另提交了落款时间为2018年5月24日的《游泳池开放通知》，通知显示：“保利花园一期游泳池于5月26日正式开放……”，原告表示该通知为被告管理人员发送给原告后，原告客服中心工作人员张贴。原告为证明欠缴水电费情况，提交了水电费发票及水电表抄表记录，并表示泳池的水电表为自行抄表结算。被告认为其2018年并未使用案涉游泳池，水电抄表记录也是原告单方制作，故对原告主张的水电费不予认可。本院认为，原、被告双方签订的《游泳池场地使用合同》主要内容为原告将案涉游泳交给被告使用、收益，被告向原告支付费用，符合《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定的租赁合同定义，虽然约定为服务费，但实际支付的是场地的使用费，故原告以租赁合同纠纷作为本案案由提起诉讼，并无不妥，本院予以确认。原告对案涉游泳池进行管理，小区业主或者其他权利人如有异议，可另循法律途径解决，不影响原告就案涉合同向被告主张权利。《游泳池场地使用合同》是原、被告真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，且双方在2017年均已履行了合同约定的主要义务，故《游泳池场地使用合同》是合法有效的合同，双方均应依约切实履行。现原、被告均同意解除合同，对于合同的解除时间，被告虽主张双方于2018年5月前已通过实际行动解除合同，但未提供证据证明已按照约定向原告作出解除合同的意思表示，且原告提交其工作人员庞茜尹与被告法定代表人曾维烜的聊天记录显示，截至2018年6月双方仍在就案涉泳池的办证问题进行沟通，故本院对被告的答辩意见不予采纳。原告于2018年11月13日向被告发出律师函要求解除合同，被告确认收到上述函件，案涉合同已于2018年11月13日解除。对于被告是否应当支付案涉游泳池2018年租金的问题，双方的争议焦点主要在于原告是否于2018年将案涉泳池交付给被告使用。原告提交的聊天记录中，原告工作人员庞茜尹多次要求被告的法定代表人曾维烜支付2018年度的服务费和保证金，曾维烜并未表达解除合同或者拒绝付款的意愿，而是分别于2018年5月2日和5月29日回复“今天或者明天处理”、“下周肯定能安排资金”。另，原告提交庞茜尹和张亚军的聊天记录中，案涉泳池办证情况及5月29日的催款情况也可以与庞茜尹和曾维烜的聊天记录相印证。被告的法定代表人在案涉游泳池开放后仍表示一周内安排资金，可推定被告当时已实际接收案涉泳池并展开经营。另根据合同约定，被告应当自行申请经营所需证照，原告仅有配合义务，原告提交的聊天记录也体现了原告提供资料、被告办理证照的情况，故本院对被告主张因原告未办理证件导致合同不能履行、案涉游泳池未实际交付的答辩意见不予采纳。被告在2018年度实际使用了案涉游泳池，理应按照合同的约定支付2018年的租金（服务费）160000元×105%=168000元。双方在合同中约定，被告在合同期限内按甲方提供的水、电费缴费清单，按月准时缴费，被告虽不确认水电费抄表记录，但未能提供证据予以反驳，本院对原告要求被告支付2018年5月至9月期间的水费27075.60元和电费664.80元的诉讼请求予以支持。被告未按照合同约定的时间支付上述租金及水电费，原告要求从合同约定的付款日之次日起算违约金，可予支持。被告主张合同约定的违约金标准过高，原告也未举证证明存在利息之外的其他损失，本院酌情调整违约金的计算标准为年利率24%，违约金总额以本金为限。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告保利物业发展股份有限公司与被告广州康乐体育发展有限公司签订的《游泳池场地使用合同》于2018年11月13日解除；二、被告广州康乐体育发展有限公司在本判决生效之日起十日内，向原告保利物业发展股份有限公司支付租金（服务费）168000元，并以168000元为基数、从2018年5月2日起按照年利率24%的标准计付违约金给原告，违约金总额以本金168000元为限。三、被告广州康乐体育发展有限公司在本判决生效之日起十日内，向原告保利物业发展股份有限公司支付水费27075.6元，并以每月欠付水费为基数、从欠费月次月11日起按照年利率24%的标准计付违约金给原告，违约金总额以本金27075.6元为限。四、被告广州康乐体育发展有限公司在本判决生效之日起十日内，向原告保利物业发展股份有限公司支付电费664.80元，并以每月欠付电费为基数、从欠费月次月11日起按照年利率24%的标准计付违约金给原告，违约金总额以本金664.80元为限。五、驳回原告保利物业发展股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8844元，由被告广州康乐体育发展有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  伍婧楚人民陪审员  麦俊华人民陪审员  刘丛江二〇二〇年六月八日书 记 员  钟 露陈韵怡