陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终3580号上诉人（原审原告）：储旭，男，1974年5月25日出生，汉族，住咸阳市杨陵区。委托诉讼代理人：米虎峰，陕西善爱律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘婷，陕西善爱律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：西安西铁建安劳动服务公司，住所地：西安市阎良区胜利路北段。法定代表人：樊祥辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：石磊，陕西瑞森律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑帅，陕西瑞森律师事务所实习律师。上诉人储旭因与被上诉人西安西铁建安劳动服务公司（以下简称西铁建安公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初15020号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。储旭上诉请求：1.撤销原判，改判西铁建安公司向储旭返还房屋租金12万元及押金2万元；西铁建安公司赔偿储旭建筑物及拆除费158000元；西铁建安公司赔偿储旭房屋装修费63000元，以上共计361000元；2.本案诉讼费由西铁建安公司负担。事实和理由：涉案租赁物系违章建筑，在一审辩论终结前仍未取得主管部门批准，双方签订的承包经营合同无效。签订承包经营合同时，储旭不知涉案租赁物为违章建筑，西铁建安公司也未告知储旭涉案租赁物未取得行政管理部门批准。西安市规划局未央分局于2017年10月30日作出市规未函【2017】99号《关于违法建设认定意见的函》，载明：凤城一路北侧西铁大明宫小区50号楼南侧建设钢架棚项目，钢架结构1层，面积约100平方米，经调查核实定性为违建。2017年11月13日，西安市未央区大明宫街道办事处、西安市规划局未央分局、西安市未央区城市管理局、西安市国土资源局未央分局发布《关于拆除凤城一路北侧西铁大明宫小区50号楼南侧违建的通告》，并在市场内张贴，载明：位于未央区凤城一路北侧西铁大明宫小区50号楼南侧，建设钢架棚项目，钢架结构1层，面积约100平方米，未经规划许可属违法建筑，应无条件予以拆除，自通告张贴之日三个工作日内自行拆除所搭建的活动板房，逾期不予拆除将予以强制拆除。储旭于2017年11月6日向西铁建安公司支付承包费时并不知晓涉案建筑为违章建筑。一审法院认定储旭在得知涉案建筑存在违建事实后仍继续履行支付租金义务与事实不符。因涉案建筑被认定违章，城管联合执法检查时拆除了市场内商户门脸广告及门头，储旭及其他商户无法正常经营，其他商户纷纷退租，市场经营陷入停滞，储旭无法正常实现租赁物的使用价值。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条租赁合同无效情形下支付占有使用费系针对正常实现租赁物使用价值而言，一审法院以储旭一直占有涉案建筑而判决不予退还租金及押金系法律适用错误，明显不当。储旭扩建改造及装修均是通过西铁建安公司同意，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，西铁建安公司对扩建部分建筑未办理合法手续具有严重过错，应赔偿储旭的损失。另，由于西铁建安公司隐瞒涉案建筑为违章建筑的事实，致使储旭租赁的涉案建筑未实现使用价值，西铁建安公司应就储旭的装修费用进行赔偿。西铁建安公司辩称，《承包经营合同》系双方真实意思表示，在自愿平等基础上签订，储旭具有民事行为能力，且储旭自2016年10月开始以赵平新、储占刚名义在租赁房屋内从事经营，对租赁房屋状况、性质了解，应自行承担法律后果。2017年10月17日双方签订合同，承包期从2018年3月1日至2019年2月28日，期间有4个半月免租期，在此期间储旭已知房屋的性质，可随时终止合同，但因租赁房屋能带来经济利益，储旭选择继续履行合同，应自行承担法律后果。租赁合同属继续合同，在租期内，承租人使用出租人的房屋而支付租金系连续性给付，这就决定了其已经履行的部分具有不可消灭的性质，如果已经全部履行的租赁合同被确认无效，则由于承租人不可能向出租人返还其对租赁物已行使的使用权，将导致承租人无代价地获得对租赁物使用的不公平结果。因此，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。储旭在签订合同前已占有房屋并在房屋内正常持续经营，直到合同期限届满并至今未搬离，现储旭起诉要求返还租金无事实与法律依据。2019年2月28日租赁到期，储旭占有房屋至9月30日，已产生房屋占有使用费7万元，应在押金中抵扣，故已无押金可返还。关于建筑物建筑及拆除费用、装修费用等事宜，《承包经营合同》第八条第5项约定，乙方在承包经营期间装修、改造房屋需经甲方同意。储旭所谓的装修、改造未经西铁建安公司同意，产生的费用和损失应自行承担。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，储旭的建筑及装修费用在合同无效时，西铁建安公司不同意利用的情形下，可由其自行拆除，并不存在任何损失。鉴于租赁合同的持续性特征，已经履行完毕的合同内容不受合同效力的影响。双方合同约定的房屋使用期限已经届满，储旭称在自营过程中添置经营设备、购置货物、产生人工费均是为满足自身经营需要而为。如果说储旭因经营不善有亏损，也是其应自行承担的商业经营风险，与西铁建安公司无关。储旭向一审法院起诉请求：1.西铁建安公司返还储旭房屋租金12万元、押金2万元合计14万元；2.西铁建安公司赔偿储旭建筑物建筑及拆除费15.8万元；3.西铁建安公司赔偿储旭房屋装修费6.3万元；4.西铁建安公司赔偿储旭经营设备损失6.705万元；5.西铁建安公司赔偿储旭货物折价及废弃损失44070元；6.西铁建安公司赔偿储旭人工工资费160528元；7.西铁建安公司赔偿储旭投资货款利息损失11.4万元（2018年1月1日至2019年7月31日）；8.本案诉讼费由西铁建安公司负担。一审法院认定事实：2016年6月，西铁建安公司未取得相关部门审批，在大明宫西铁小区内修建一集贸市场，该市场建筑面积为1700余平方米，其中建筑物面积为700平方米。9月20日，储旭以赵平新名义租用市场内摊位经营，租赁期为2016年10月1日至12月31日。2017年2月20日，储旭以储占刚名义继续租用市场内房屋经营，租赁期为2017年2月20日至2018年2月20日。同年10月17日，储旭、西铁建安公司签订了《承包经营合同》，当日，储旭以杨普利、袁仪、袁佳仪、张宏波四人委托代理人名义与西铁建安公司签订四份《承包经营合同》，合同中约定：储旭承包西铁建安公司位于大明宫集贸市场东侧门面房，押金2万元，每年承包费4万元，杨普利承包西铁建安公司位于大明宫集贸市场西侧门面房，每年承包费3万元，袁仪承包西铁建安公司位于大明宫集贸市场南侧摊位，每年承包费1万元，袁佳仪承包西铁建安公司位于大明宫集贸市场北侧摊位，每年承包费3万元，张宏波承包西铁建安公司位于大明宫集贸市场南侧门面房，每年承包费1万元，承包期从2018年3月1日起至2019年2月28日止，承包费支付期限为2017年10月30日前，承包人在承包期间装修、改造房屋需经西铁建安公司同意，对房屋进行装修、改造不得破坏房屋的整体结构，装修及改造等费用由承包人承担。合同签订后，10月30日，西安市规划局未央分局作出市规未函[2017]99号《关于违法建设认定意见的函》，函件中载明：凤城一路北侧西铁大明宫小区50号楼南侧建设钢架棚项目，钢架结构1层，面积约100平方米，经调查核实定性为违建。11月6日，储旭扣除前期租金及押金3.3万元后，向西铁建安公司支付其及另四人的承包费10.7万元。11月13日，西安市未央区大明宫街道办事处、西安市规划局未央分局、西安市未央区城市管理局、西安市国土资源局未央分局发布《关于拆除凤城一路北侧西铁大明宫小区50号楼南侧违建的通告》，并在市场内张贴，通告中载明：位于未央区凤城一路北侧西铁大明宫小区50号楼南侧，建设钢架棚项目，钢架结构1层，面积约100平方米，未经规划许可属违法建设，应无条件予以拆除，自通告张贴之日三个工作日内自行拆除所搭建的活动板房，逾期不予拆除将予以强制拆除。后储旭对市场进行扩建改造，并一直对该市场占有使用。2019年6月20日，西安市未央区城市管理综合行政执法大队大明宫中队向铁路局建筑段发出《违法建设告知书》，告知书中载明：经西安市规划局未央分局市规未函[2019]年96号函认定，铁路局建筑段未经西安市规划局规划行政许可，在未央区凤城一路太华路北侧西铁大明宫小区东区50号楼与48号楼之间原锅炉房位置，建设钢架棚及简易结构门面房5排，建筑面积约700平方米，违反了法律法规的规定，要求立即停止违法行为，尽快自行拆除违法建筑。后储旭要求西铁建安公司退还收取的租金及押金未果，遂形成诉讼。庭审中，储旭称四部门发布的通告张贴在市场内，西铁建安公司告知其违建为100平方米，其会和相关部门沟通解决，西铁建安公司对此予以认可。储旭称对涉案市场改建经西铁建安公司口头同意，西铁建安公司对此不予认可。储旭称西铁建安公司于2018年5月才将市场完全移交，西铁建安公司称其已于2018年2月移交，对储旭的陈述不予认可。双方均认可该市场至今未予拆除、储旭现仍实际占有使用的事实。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行义务。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，储旭以自己及他人名义与西铁建安公司签订了书面的《承包经营合同》，虽签订的合同名为承包经营合同，实为储旭租赁西铁建安公司修建的大明宫西铁小区集贸市场。合同签订后，该集贸市场内100平方米的钢架棚被相关行政部门定性为违建，相关行政部门要求自行拆除。西铁建安公司在一审法庭辩论终结前仍未取得主管部门的批准，则双方签订的承包经营合同应属无效。储旭主张西铁建安公司返还租金12万元及押金2万元，西铁建安公司辩称若已履行完毕的租赁合同被确认无效，依法西铁建安公司可要求储旭按合同约定的租金支付房屋占有使用费，储旭合同签订前已占有至今未搬离，合同到期后储旭占有使用产生7万元的使用费，应用押金抵扣，已无可返还的租金和押金。依相关法律规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案，储旭在得知西铁建安公司出租市场存在违建的事实后，仍继续履行支付租金的义务，并且一直实际占有使用，双方的合同义务已实际履行完毕，已无返还的现实可能，故对西铁建安公司的辩称意见予以采纳，则储旭要求西铁建安公司返还租金及押金，缺乏事实和法律依据，不予支持。储旭主张赔偿拆除费、装修费，庭审中储旭称经西铁建安公司口头同意进行改造扩建，西铁建安公司对此均不予认可，储旭又无其他证据相印证，故无法确认储旭的改造扩建是经西铁建安公司同意的，储旭要求西铁建安公司承担赔偿责任，无法支持。至于储旭其余的诉讼请求，于法无据，均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，判决：驳回原告储旭的全部诉讼请求。案件受理费11232元（原告已预交），由原告储旭负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审判决认定事实属实。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”储旭以自己及他人名义与西铁建安公司签订《承包经营合同》，名为承包经营合同，实为租赁合同，租赁标的物为西铁建安公司在大明宫西铁小区内修建的涉案集贸市场。涉案集贸市场内的建筑物经有关行政部门函件认定为违法建筑，在本案一审法庭辩论终结前，该建筑物建设仍未取得有关主管部门的批准，储旭与西铁建安公司之间签订的《承包经营合同》依法应认定无效。关于储旭要求西铁建安公司返还房租12万元及押金2万元的请求，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，虽然《承包经营合同》无效，但是储旭一直占有使用涉案集贸市场至今，西铁建安公司关于储旭应支付占有使用费的主张于法有据，现储旭诉请西铁建安公司返还房屋租金及押金，应不予支持。关于储旭要求西铁建安公司赔偿建筑物建筑及拆除费、房屋装修费的请求，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”，储旭主张其对涉案集贸市场进行改扩建经西铁建安公司口头同意，西铁建安公司不予认可，储旭就此未提供充分有效证据予以证明，且涉案集贸市场内的建筑物已被有关行政部门函件认定为违法建筑并要求自行拆除，即使西铁建安公司同意利用亦不具有现实可能性，因此储旭诉请西铁建安公司赔偿建筑物建筑及拆除费、房屋装修费，应不予支持。综上所述，储旭的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6715元，由储旭负担。本判决为终审判决。审判长  马莉莉审判员  马延环审判员  秦燕燕二〇二〇年六月四日书记员  张 佩