铜川市耀州区人民法院     民事判决书     (2020)陕0204民初781号   原告：周艳，女，1982年9月26日生，汉族，住铜川市新区。   被告：董祥云，男，1979年1月21日生，汉族，住铜川市新区。   委托诉讼代理人：董尚荣，陕西宋林科律师事务所律师。   委托诉讼代理人：安雯雯，陕西宋林科律师事务所律师。   原告周艳与被告董祥云房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告周艳、被告董祥云及其委托诉讼理人董尚荣、安雯雯到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。   原告周艳诉称，请求人民法院依法判令：一、确认原告周艳与被告董祥云签订的《房屋买卖合同》无效；二、被告退还原告购房款285296.00元；三、被告赔偿原告自2018年7月4日至实际还款日的利息（按照银行同期贷款利率的两倍计算）；四、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告周艳2018年7月4日通过网络平台得知并通过开发商销售部经理李某某购买了被告在“雅居芙蓉里”的工程施工抵账房（7号楼1001房，面积：129.68平方米），当时把购房款285296.00元一次性交给了被告，被告给了原告他事先从开发商（西安秦婺置业有限公司，以下简称“秦婺公司”）手中获得的房屋买卖合同及收款收据（收款收据显示总房款为389040.00元），被告说收款收据上的金额为开发商给他抵的工程款，他为快速回笼资金，现在低价甩卖房屋且保证，现在房产有土地使用证和施工许可证，2018年12月30日就可以交房，房子后期绝对可以办理房产证。房屋买卖合同一式两份，被告给了原告一份说他绝对会另送一份给开发商存档。但是2019年12月2日，原告去开发商办公室办理接房手续时，开发商说被告根本没有送房屋买卖合同给他们存档，他们那里没有原告的房屋买卖合同存档，被告当时从他们那里获得的房屋买卖合同为李某某（开发商原销售部经理）和被告从中搞鬼、非法所得，他们不会认可，他们已经向公安局报案。这种情况下，原告只好电话联系了被告，被告说房屋买卖合同就是开发商给他的抵账房屋合同，他给开发商干了活，开发商没有给他结款，以房子来抵账，他会处理好和开发商之间的纠纷。现在的实际情况为开发商就董祥云非法获得盖有开发商公章的房屋买卖合同及票据的事情已经向公安局报案，开发商只需支付董祥云工程款，并未以房产作为折抵工程款。被告以欺骗手段骗原告购买其并无所有权的房产，原告四处借债、东拼西凑从被告手中购买的、本来可以替家人遮风档雨的房子现在没有着落了，原告一家面临着露宿街头的处境。现在恳请铜川市审判庭秉公执法、伸张正义，支持原告合理的诉讼请求，保障原告的合法权益。   原告周艳提交了以下证据支持其诉讼请求：   房屋买卖合同一份、收条一份、收款收据一份，证明2018年7月4日原告与董祥云签订了房屋买卖合同，将购房款285296元交给董祥云，董祥云向原告出具了秦婺公司盖章签字的合同及收款收据、董祥云出具的收条。   对原告提交证据的分析与认定。被告对原告提交的以上三组证据的真实性认可，证明目的不认可，买卖合同的主体是周艳与秦婺公司，董祥云只是该买卖合同的代理行为，董祥云确实收取了原告285296元购房款，最高人民法院在1987年7月21日合同法问题解答中指出，合同的签订人有委托单位的合同专用章或者加盖公章的空白合同签订合同，应视为委托单位授予合同签订人代理权，委托单位对合同签订人签订的合同应承担责任。所以被告认为秦婺公司应当列为第三人，董祥云向周艳出具的收条基于秦婺公司当时承诺该房屋可以抵账，如果没有秦婺公司当时的行为，本案也不会有纠纷，造成原告及董祥云的损失都应由秦婺公司承担。本院对原告提交的房屋买卖合同、收条、收款收据的真实性予以确认。   被告董祥云辩称，对于原告的诉讼请求要求退还购房款285296元数额没有异议，但是对于本案的情况，从法律的行为上认定，房屋买卖主体为本案原告和秦婺公司，同时针对董祥云参与出卖的本案涉案房屋有秦婺公司2017年11月22日出具的房源确认书可证。对于合同的签订效力问题，目前尽管该合同被认定为无效，是因为秦婺公司因涉案房屋手续不完备而导致的合同无效，但是这一行为作为被告而言其实是一方的受害者，对于原告目前不能实现房屋买卖的目的，这一责任均是由秦婺公司行为所致，在贵院的其他案件中也能查明该事实，被告方认为本案纠纷的解决前提是将秦婺公司作为本案第三人较为恰当，因为基于买卖合同的法律行为已经产生，对于该合同的效力需要法院从程序上作出认定，在此基础上下判，解除合同、返还购房款的责任才有前提基础。   被告董祥云提交了以下证据支持其抗辩理由：   雅居芙蓉里房源确认书一份、（2019）陕0204民初2539号民事判决书一份，证明本案涉案房屋7号楼10层1001室房屋，当时秦婺公司确认给本案被告董祥云抵账，董祥云基于房源确认书才将本案涉案房屋出售给原告，所以秦婺公司的法律行为在本案中应承担责任。   对被告提交证据的分析与认定。原告对被告提交的该组证据的真实性认可，证明目的不认可，一是因为原告将购房款交给董祥云，所以应当由董祥云向原告返还，不应当直接向秦婺公司主张；二、按照董祥云的想法他与秦婺公司的案件已经进入执行，如果秦婺公司没有钱向董祥云付款，可能会继续用这八套房屋抵账，但是是否能够保障董祥云的207万工程款抵这八套房屋，是否能够保障能将房子交付给原告，这些不能确定，所以原告要求被告退还原告购房款。本院对被告提交的房源确认书、民事判决书的真实性予以确认。   经审理查明，2018年7月，原告周艳通过网络平台得知被告董祥云出售其位于“雅居·芙蓉里”7号楼1001号的工程施工抵账房，双方见面看房后口头协商该房屋单价为每平方米2200元，建筑面积129.68平方米，购房款合计285296元，约定付款方式为一次性付款。2018年7月4日，原告周艳向被告董祥云支付购房款285296元，被告董祥云向原告出具了载明收到原告购房款的收条，并将秦婺公司抵账给自己“雅居·芙蓉里”7号楼1001号的房屋买卖合同及收款收据交付给原告周艳，该合同出卖人处秦婺公司于2017年11月22日已经加盖公章及法人私章，买受人处系空白，原告周艳2018年7月4日在买受人处签字，该合同一式两份，原、被告各执一份。   另查明，2017年4月19日,董祥云与秦婺公司签订《建筑施工外墙保温涂料施工承包合同》，约定董祥云承包秦婺公司建设的位于“雅居·芙蓉里”项目5#6#7#楼外墙保温和外墙涂料工程。2017年11月2日，董祥云与秦婺公司进行结算，秦婺公司欠董祥云2100000元工程款未付。2017年11月22日，董祥云与秦婺公司签订《雅居芙蓉里房源确认书》8份，确认秦婺公司以雅居芙蓉里7#楼8层0802户、0803户、9层0901户、0903户、0904户、10层1001户、11层1101户、22层2201户于2017年11月22日以该房屋款抵押公司所欠工程款。该房屋产权及所有权归董祥云所有，西安秦婺置业有限公司所欠董祥云工程施工款结清。买受人对该房屋可自由出让。秦婺公司签订了上述房号的空白房屋买卖合同交付给董祥云，秦婺公司至今未向董祥云交付房屋。董祥云将上述房屋中7号楼1001号房屋出售给本案原告周艳。2019年11月13日董祥云向本院起诉，要求秦婺公司支付工程款2100000元，并要求秦婺公司履行双方签订的“雅居·芙蓉里房源确认书”确定的房产，本院于2020年1月10日依法作出（2019）陕0204民初2539号民事判决书，判决秦婺公司支付董祥云剩余工程款2070000元，一审判决后双方均未上诉，该案已经进入执行程序。   再查明，秦婺公司所开发的雅居·芙蓉里小区至今未取得商品房预售许可证，只有国有土地使用证，且登记在陕西国媛实业有限公司名下。本案涉案房屋秦婺公司至今未交付。   上述事实，有当事人陈述、房屋买卖合同、收条、收款收据、房源确认书、民事判决书、谈话笔录、庭审笔录等在卷佐证。   本院认为，本案中，根据庭审查明以及《房屋买卖合同》的内容，可以看出周艳与董祥云的真实意思是将秦婺公司抵账给董祥云的位于“雅居·芙蓉里”7号楼1001号的房屋出售给周艳。该合同虽然形式上是秦婺公司与周艳签订，但实际上秦婺公司并未参与协商、签订合同及收款等行为，周艳与董祥云协商了房屋单价、付款方式并向董祥云支付了购房款，董祥云向周艳出具了收条及秦婺公司加盖好印章的《房屋买卖合同》，故该《房屋买卖合同》的相对方系周艳与董祥云。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。本案中，截止本次诉讼时，涉案房屋并未取得商品房预售许可证，且只有国有土地使用证，因此，原、被告签订的《房屋买卖合同》违反法律禁止性规定，属无效合同。原告主张确认其与董祥云签订的《房屋买卖合同》无效，符合法律规定，本院予以支持。合同无效后因该合同取得的财产应当予以返还。被告董祥云抗辩应当由秦婺公司返还。庭审查明，董祥云收取原告购房款后并未交付给秦婺公司而是用于支付自己的工人工资及材料款，且法院已经判决秦婺公司向董祥云支付剩余工程款207万元，故原告主张被告董祥云返还原告已交付的购房款285296元，于法有据，本院予以支持。原告主张的利息应当以285296元为基数，自2018年7月4日至2019年8月20日按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日按照同期全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，＜最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题》的解释＞第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：   一、确认原告周艳与被告董祥云于2018年7月4日签订的《房屋买卖合同》无效。   二、被告董祥云于本判决生效后三十日内向原告周艳返还购房款285296元。    三、被告董祥云于本判决生效后三十日内向原告周艳支付利息以285296元为基数，自2018年7月4日至2019年8月20日按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日按照同期全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。   本案受理费5579元减半收取2790元，由被告董祥云负担直接支付原告周艳。原告预交的受理费本院退还2789元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省铜川市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。       审 判 员  杨 敏          二〇二〇年六月二十二日       书 记 员  师筱蕊              1