四川省资阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川20民终314号 上诉人（原审被告）：安岳县雅居物业服务有限公司，住所地四川省安岳县岳阳镇杨家湾路171号。统一社会信用代码915120210644590649。 法定代表人：张兵，总经理。 委托诉讼代理人：王晓军，安岳县岳城法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）:安岳县岳阳镇美林湾业主委员会，住所地四川省安岳县岳阳镇美林湾。 代表人：刘再友，主任。 委托诉讼代理人：王宗军，四川博鉴律师事务所律师。 原审第三人：资阳华亨建设投资有限公司，住所地四川省资阳市雁江区广场路7号1（F）3-5。统一社会信用代码91512000777905482U。 法定代表人：刘顺东，总经理。 上诉人安岳县雅居物业服务有限公司（以下简称物业公司）因与被上诉人安岳县岳阳镇美林湾业主委员会（以下简称业委会）、原审第三人资阳华亨建设投资有限公司（以下简称建设公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省安岳县人民法院（2019）川2021民初3862号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案，上诉人物业公司的委托诉讼代理人王晓军与被上诉人业委会的委托诉讼代理人王宗军到庭接受询问，原审第三人建设公司经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。 物业公司上诉请求：1.撤销四川省安岳县人民法院（2019）川2021民初3862号民事判决，依法改判驳回业委会的诉讼请求；2.一、二审案件受理费由业委会承担。事实及理由：一、一审认定事实错误，判决书中认定的事实自相矛盾。1.一审认定案涉小区前期物业服务合同已终止的结论与判决书中所查明的事实自相矛盾，且无证据证明该双方的物业服务合同关系终止的事实存在，其以此为前提判决物业公司移交物业资料与事实不符。2.一审判决查明并认定物业公司向业委会履行过移交所收到和保管的由第三人提交的物业资料和被业委会拒收的事实存在，且也有相关移交资料的证据和业委会庭审中对该事实的自认相互佐证。在证据如此充分的情况下，一审却枉顾已采信的证据和认定的事实，认为物业公司“提交的证据材料不足以证明其已履行了移交资料的义务”，该认定与其采信的证据和查明的事实自相矛盾。3.物业公司履行移交资料义务是以建设单位的移交为前提，物业管理法律赋予物业服务企业对移交物业资料的职责和义务也只是对资料和实物的查验（清点、核查）、催告、保管、使用、维护，以及在物业合同关系终止后将所有接收和保管的物业资料如数移交给业委会的责任和义务，并没有赋予物业公司有制作资料的义务，一审判决物业公司移交本身不持有的这些资料，实则是强人所难，也缺乏法律依据。二、一审判决物业公司移交的物业资料明显与该小区物业实际现状不符，部分也与物业管理无关，且超过了相关法律规定内容。一审判决要求物业公司要移交的物业资料多达125项，部分项目是该小区没有设计修建和安装的，也与物业管理无关的，例如：施工许可证、施工执照、中央空调主机设备安装竣工图、通风部分竣工图、通风系统水处理记录、环保验收记录等。而且，判决书判决的这些也超出了国务院《物业管理条例》第二十九条和《物业承接查验办法》第十四条的有关承接查验时建设单位应向物业服务企业移交资料项目内容的规定和业委会起诉请求项目。三、一审判决理解和适用法律错误。无论是《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款，还是《物业管理条例》第二十九条，对业委会所提出的诉讼主张和请求均须以双方的“物业服务合同的权利义务终止”为前提，而事实是至今物业公司与业委会之间的物业服务合同关系及权利义务仍在履行中，并没有终止。在双方合同关系存续的情况下，一审判决物业公司移交物业资料系适用法律错误。综上，物业公司已履行了法律规定的物业服务企业对小区物业资料应尽的催告和移交义务，且双方的物业服务合同关系存在，其合同权利义务没有终止的情况下，一审法院不顾该小区建筑实际，超出法律规定作出的判决实属错判。请求二审法院支持物业公司的上诉请求。 业委会答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，应予维持。一、一审法院认定事实清楚。1.一审法院认定本案案涉小区前期物业服务合已终止是事实，物业公司与第三人建设公司签订的《前期物业服务合同》已于2019年3月25日到期，前期物业服务合同已终止，建设公司在该小区业主已全部入住的情况下，未继续与物业公司续签物业服务合同。业委会于2019年7月成立后，也没有与物业公司签订物业服务合同，且于2019年10月29日依据《物业管理条例》第二十九条第二款的规定向物业公司发出《关于物业催交的函告》，物业公司于2019年10月31日复函充分说明前期物业合同已终止的事实，物业公司上诉的观点与本案客观事实不符，依法不能成立。2.一审法院认定物业公司未履行移交资料的义务是事实。物业公司于2019年12月11日通知业委会仅移交装有资料的U盘，不符合《物业管理条例》第二十九条第一款的规定，应视为物业公司未履行移交资料的义务。对于物业公司上诉称其履行移交资料义务是以建设单位的移交为前提于法无据。依据《物业管理条例》第二十八条规定“物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验；第二十九条第一款规定：在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必须的其他资料。物业公司在承接物业时，建设单位应当向物业公司移交上述资料，否则，物业公司有权解除前期物业服务合同。物业公司在办理物业承接验收手续时，主观上具有明显的过错，应当与建设公司共同承担向业委会移交全部物业资料的责任。二、一审法院判决物业公司要移交的资料符合法律规定。《物业管理条例》第二十九条第一款、《物业承接查验办法》第十四条、第十六条等对建设单位和物业公司应当向业委会移交的物业资料的内容进行了明确的规定，物业公司也在应当向业委会移交的物业资料交付清单上签字确认。现物业公司对应当移交的资料提出异议既违反了法律规定也不诚信，物业公司的异议观点依法不能成立。三、一审法院适用法律正确。一审法院依据《物业管理条例》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款的规定，判决支持业委会的诉讼请求是正确的，物业公司的上诉理由依法不能成立。 业委会向一审法院起诉请求：判令物业公司立即将竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件；物业管理所必需的其他资料等物业资料交付给业委会。诉讼过程中，业委会变更诉讼请求为:移交资料另增加规划总平面图、修建性详细规划图，并由物业公司与第三人建设公司共同向业委会移交上述物业资料。 一审法院认定事实：2013年3月26日，建设公司与物业公司签订《物业服务合同》，该合同约定由物业公司为美林湾小区物业服务企业提供前期物业服务，合同期限为2013年3月26日起至2019年3月25日止。合同到期后至今，物业公司继续为该小区提供物业服务。2019年7月，业委会成立。2019年10月29日，业委会向物业公司发出《关于物业催交的函告》。2019年10月31日，物业公司回复称物业公司仅收到建设公司交付的电梯竣工资料、消防设备清单和楼宇对讲清单，经物业公司催促，建设公司未将竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料、设施设备安装、使用和维护保养等技术资料、物业质量保修文件和物业使用说明文件交付物业公司。2019年12月11日物业公司通知业委会进行查验接收，业委会派吴春国进行交接，物业公司向业委会提交装有资料的U盘和部分资质资料，故吴春国拒绝接收。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持”、《国务院物业管理条例》第二十九条“在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;(四)物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会”之规定，建设公司与物业公司签订前期物业服务合同后，办理物业承接验收手续时，应当向物业公司移交上述物业资料。在前期物业服务合同终止后，物业公司即应将相关物业资料向业委会移交。物业公司主张在收到建设公司移交的物业资料后，及时通知业委会派员现场参与验收和接交，业委会拒绝验收和接交，物业公司已履行了义务。一审法院认为，物业公司提交的证据材料不足以证明其已经履行了移交资料的义务，故对物业公司的该主张不予支持。第三人资阳华亨建设投资有限公司经法院合法传唤，拒不到庭应诉，由此产生的法律后果自负。 综上所述，业委会要求物业公司及建设公司移交物业服务所需相关资料的诉讼请求符合法律规定，予以支持。据此，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款、《国务院物业管理条例》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：限物业公司、建设公司于本判决生效后三十日内向业委会移交美林湾小区物业管理所必需的资料（详见附件物业资料交付清单）。案件受理费100元，由物业公司、建设公司负担。 附：物业资料交付清单 1、项目总平面图；2、物业规划红线图；3、立项文件；4、工程申报批建文件；5、征地批文；6、国有土地使用权证；7、国家建设征用土地通知书；8、同意使用土地通知书；9、建设用地规划许可证；10、建设工程报建审核书；11、规划报建图；12、建设工程规划许可证；13、建设工程施工许可证；14、建筑设计防火审核意见书；15、初步设计方案、设计鉴定审批文件；16、物业各分项工程设计方案；17、施工合同；18、施工许可证；19、施工执照；20、开工竣工报告；21、施工量放线图表记录；22、建设工程规划验收合格证；23、建设工程竣工验收质量认定书；24、建筑工程竣工消防审核意见书；25、工程质量综合评定表；26、工程建筑埋放线、验线、验收意见书；27、竣工验收会议文件及质量评审材料、竣工报告、竣工验收证明书；28、公共配套综合验收合格证；29、单项工程质检监督委托书、成果报告、单项工程竣工验收证书；30、地质勘查报告；31、建筑施工图（结构、建施、水施、电施、防雷、弱电等）；32、图纸会审记录；33、工程设计变更通知；34、隐蔽工程验收签证；35、沉降观察记录；36、主要建筑材料质量保证书（钢材、水泥等）；37、新材料、构配件签订合格证书；38、建筑竣工图（包括总平面图、单体建筑、结构、水、电、防雷、弱电、设备安装、附属工程及隐蔽管线等）原件；39、其它项目竣工图（绿化、景观、二次装修等）原件；40、各分项工程施工单位资料；41、名分项工程/隐蔽工程验收表/测试报告；42、园林绿化图纸、清样、品种、数量、养护注意事项；43、施工总平面图、单体建筑结构竣工图、配套的设施地下管网的工程设计图及竣工验收资料；44、设备设施的安装使用维护保养计算资料、质量保修和使用说明文件；45、供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等部门对项目工程批准使用的文件；46、管理项目的合约及相关协议；47、物业质量保修文件、物业使用说明文件；48、供电系统设备购买、安装合同；49、有关供电部门批准书、协议、设计方案、设计施工图纸；50、供电系统电器设计图、竣工图及设计说明、平面布置图、系统图；51、供电系统安装图设计变更和合同；52、供电系统装箱单、接线图、使用说明书、送电后情况记录、安装调试记录、操作及维修保养手册；53、设备安装质量保证书；54、供电系统设备制造、安装单位、维护单位资料；55、供电系统设备产权所有者及用户的名称和地址；56、高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备参数（型号、数量、重量、额定电压、电流、频率等）；57、高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备随机资料（安装使用说明书、技术图纸、机房布置图、产品合格证、安装配件清单）；58、高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备主要配件资料（生产单位、技术参数、说明书、产品合格证等）；59、高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备试运行检验记录、运行许可证；60、配电箱、电缆、插接母线、电表等资料（生产单位、技术参数、说明书、检测报告、产品合格证书等）；61、灯具、末端用电器具资料（生产单位、技术参数、说明书、产品合格证书等）；62、配套装置、仪表、电度表资料（检验记录、测试报告、原始数据记录等）；63、发电机（含柴油机、电机、控制柜、冷却设备）系统生产单位、技术参数、说明书、产品合格证等；64、应急备用电源生产单位、技术参数、说明书、产品合格证等；65、给排水系统设备购买、安装合同；66、设计图、竣工图、隐蔽工程变更记录；67、给排水系统设备制造、安装单位、维护单位资料；68、给排水系统设备产权所有者及用户名称和地址；69、水泵等配套设备参数（型号、额定功率、扬程、编号等）；70、设备随机资料（安装使用说明书、维护保养手册、机房布置图、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等）；71、设备运行检验记录、管道水压及闭水试验记录、给水管道的冲洗及消毒记录；72、主要材料和制品的合格证或试验记录；73、配套装置、仪表、水表资料（检验记录、测试报告、原始数据记录等）；74、水、暖、卫生器具检验合格证书；75、市政给水总平面图；76、市政排水总平面图；77、物业整体及附属建筑给排水竣工图；78、一次（二次）供水系统设备参数（型号、数量、额定功率、扬程、编号、出厂日期、产品合格证、主要配件资料等）；79、一次（二次）供水系统竣工资料；80、一次（二次）供水系统验收证明；81、一次（二次）供水系统环保验收资料；82、煤气管道布置图；83、煤气竣工图纸；84、煤气验收资料；85、物业电信管线总平面图；86、电信管线竣工图；87、电信验收资料；88、物业装修竣工图；89、附属配套建筑装修竣工图；90、中央空调主机设备安装竣工图；91、通风部分竣工图；92、中央空调、通风系统水处理记录、环保验收记录；93、电梯设备购买安装合同；94、电梯制造、安装单位、维护单位资料；95、电梯产权所有者及用户的名称和地址；96、电梯设备参数（型号、数量、额定载重、额定速度、乘客数、电梯行程、层站数、轿厢及对重的质量、机器编号等）；97、随机资料（装修单、安装使用说明书、维护保养手册、电梯机房井道布置图、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等）；98、原理图、接线图、布置图、安装图、实验报告；99、设备安装调试记录原件；100、电梯安装检验合格证原件；101、电梯安装检验报告；102、安装过程中事故记录和处理报告；103、国家特种设备档案；104、设计变更证明；105、设备开箱检查记录；106、开工报告；107、电梯安装自检记录；108、电梯钥匙；109、电梯机房钥匙；110、消防设备购买安装合同；111、设计图、二次装修图、竣工图、报警原件位置图、消防设计平面图、运输消防许可证；112、消防设备制造、安装单位、维护单位资料；113、消防设备产权所有者及用户的名称和地址；114、消防自动报警、消防广播、消防栓、消防喷淋等设备参数（型号、数量、水泵额定功率、扬程等）；115、随机资料（安装使用说明书、维护保养手册、机房布置图、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等）；116、消防设备、仪表调试运行检验记录、管道冲洗、水压及闭水试验检验记录；117、消防系统主要材料和制品的合格证或试验记录；118、消防验收合格证书；119、楼层防火门、地下车库自动防火卷帘门、报警器等设备参数（型号、数量、安装使用说明书、产品合格证等）；120、弱电系统设备购买、安装合同；121、设计图纸、施工图纸、竣工图纸、设计说明、系统结构图、原理控制图、设备布置及管线的平面图、控制系统电子原理图、监控中心的设备布置图、工程技术资料、记录；122、弱电系统设备制造、安装单位、维护单位资料；123、弱电系统设备参数（系统、型号、规格、数量）；124、弱电系统随机资料（安装使用说明书、维护保养手册、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等）；125、弱电系统设备调试运行检验记录、安装检验合格证书、智能化等设备国家许可使用证明。 在二审过程中，双方当事人均未提交新的证据材料。 二审查明，业委会诉请移交的物业资料与一审判决所附物业资料交付清单所列资料一致。 建设公司与物业公司订立的《物业服务合同》约定合同履行期限截止，本合同终止。业主大会仍未成立的，双方可续订合同。 本院二审查明的其余事实与一审判决认定的事实一致。 本案的争议焦点为：1.业委会向物业公司提出移交相关资料的前提条件是否具备；2.一审法院确认的移交资料的范围、内容是否正确。 本院认为，建设公司与物业公司签订《物业服务合同》约定由物业公司为美林湾小区物业服务企业提供前期物业服务，合同期限为2013年3月26日起至2019年3月25日止，根据合同约定合同在履行期限截止时即终止，业委会仍未成立的，可续订合同，因合同履行期届至后未再续订合同，故前期物业合同的权利义务已于2019年3月25日终止。业委会成立后在物业公司承担的美林湾小区前期物业管理服务合同终止后，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持”之规定，业委会要求物业公司移交相关物业服务所需资料，符合法律规定，应予支持。依照《国务院物业管理条例》第二十九条“在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;(四)物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会”之规定，建设公司在与物业公司签订前期物业服务合同后，办理物业承接验收手续时，应当向物业公司移交上述物业资料。在前期物业合同终止时，物业公司应当向业委会移交上述资料。物业公司未举证证明已向业委会移交上述资料以及物业资料交付清单中存在不属于应当移交的项目，建设公司亦未举证证明已依法向物业公司移交相关资料，故一审判决物业公司及建设公司按所附物业资料交付清单的内容向业委会移交物业服务所需相关资料并无不当，本院予以确认。 综上，上诉人物业公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费100元，上诉人安岳县雅居物业服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  刘 彤 审 判 员  梅 波 审 判 员  林用政 二〇二〇年六月三日 法官助理  陈 艳 书 记 员  卓浩军