湖南省常德市武陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0702民初1530号原告：帅开武，男，1984年2月13日出生，汉族，住湖南省汉寿县。委托诉讼代理人：谭建国，常德市武陵区南方法律服务所法律工作者，特别授权代理。被告：孙立明，男，1952年11月6日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。委托诉讼代理人：周桂莲，湖南广慈律师事务所律师，一般授权代理。原告帅开武与被告孙立明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告帅开武的委托诉讼代理人谭建国，被告孙立明的委托诉讼代理人周桂莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。帅开武向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2018年9月20日签订的为期一年的合同合法有效；2、判令被告支付租赁房屋被征收的经营损失补偿及钢架屋、钢架棚设施补偿费合计人民币150728元；3、本案诉讼费用由被告承担。孙立明答辩称：1、帅开武所称的钢架屋、棚等系原告所有，没有任何事实依据，并非原告所建钢架屋、棚，因此补偿款不能支付给原告；2、经营损失补偿系征拆部门补偿给被告所有，原告无权获取，因此请求法院驳回原告的诉讼请求。经庭审查明，本院认定以下事实：2015年5月13日，孙立明（甲方，出租方）与杜娟（乙方，承租方）签订《租赁合同》，约定孙立明将坐落于三岔路社区十组一楼三间半房屋出租给杜娟使用，租赁期限为三年，自2015年11月1日至2018年11月1日止；在房屋租赁合同期内乙方有转让权，乙方如因其他原因转让，甲方及时给予改签合同。2016年3月25日，杜娟将上述租赁房屋转让给帅开武。2016年4月30日，孙立明（甲方，出租方）与戴军、帅开武（乙方，承租方）另行签订《租赁合同》，合同约定：租赁期限为三年，从2015年11月1日至2018年11月1日止，前两年每年租金为42000元，租期满两年后每年租金按照租金的10%增长。上述合同到期前，孙立明（甲方，出租方）与帅开武（乙方，承租方）又于2018年9月20日签订《租赁合同》，约定如下：1.甲方出租的私房坐落于三岔路社区十组，其房屋二层，其中一层楼（一楼三间半）租给乙方使用，使用面积约为95平方米。2.租期一年，从2018年11月1日至2019年10月31日止，一年租金60000元；租期满一年后，租金双方协商处理。3.在房屋租赁合同期内乙方有转让权，乙方如因其他原因转让，甲方及时给予改签合同；因房屋拆迁等原因，乙方投入的厨房设施、店牌、空调拆卸、证照，拆迁办如有补偿，补偿归乙方所有；因房屋拆迁，门面的出租拆迁其他补偿归甲方所有；在合同期内，政府要求拆迁，甲方有权终止合同，乙方的一切损失甲方不负任何责任。帅开武在上述合同到期后继续支付两个月的租金。2016年5月，帅开武办理了个体工商户营业执照，在上述租赁房屋内经营名为“武陵区帅记邪货私房菜馆”，并办理了税务登记、食品经营许可证等手续。另查明，2018年7月18日，常德市人民政府发布《征收土地公告》（常政征土告字［2018］48号），决定征收常德市武陵区集体土地。2019年8月27日，常德市自然资源和规划局发布《征地补偿安置方案公告》（常征拆补字［2019］51号），拟订了三岔路村棚户区改造建设项目用地的征地补偿安置方案：被征收土地的位置在武陵区，地上附着物补偿标准（包括房屋拆迁补偿标准），按《常德市集体土地征收与房屋拆迁补偿安置办法》（常政发［2019］5号）文件的规定执行。孙立明的房屋位于征拆范围内。2019年11月23日，常德市武陵区征地拆迁所与孙立明签订《拆迁安置补偿协议》，约定被拆迁房屋坐落于常德市武陵区，被拆迁房屋及附属设施补偿总价为1062038元，具体包括：1.房屋：砖混二（333.21㎡）补偿399852元，砖混一（106.68㎡）补偿137671元，砖木二（42.7㎡）补偿29890元，钢架屋（31.68㎡）补偿9504元，钢架棚（37.82㎡）补偿3782元。2.设施：室内设施（砖混）（333.21㎡）199926元，室内设施（砖混）（106.68㎡）64008元，室内设施（砖木）（42.7㎡）21350元。3.其他：经营损失补偿（229.07㎡）137442元（邪货店），以600元／平方米的单价予以计算；层高补偿三项共计38667元，房屋出租20000元。2019年11月25日，常德市武陵区征地拆迁所向孙立明转账支付补偿款1062038元。又查明，虞夏莲与孙立明系夫妻关系，虞夏莲已于2005年12月因病死亡。1995年9月11日，虞夏莲以房主身份在常德市公安局武陵区分局护城派出所办理了《出租房屋治安管理许可证》。以上事实，有到庭当事人的当庭陈述、《征收土地公告》、《征地补偿安置方案公告》、《拆迁安置补偿协议》、《租赁合同》、付款审批单、补偿明细表等证据在卷佐证。本院认为，帅开武与孙立明之间的《租赁合同》系双方真实意思表示，并已实际履行，孙立明对该合同效力亦无其他异议，故对帅开武要求确认其与孙立明于2018年9月20日签订的合同合法有效的诉讼请求，本院予以支持。本案争议焦点为：帅开武是否有权获得经营损失补偿款及补偿款的具体金额。本案因征收房屋造成的经营损失体现在两个方面，即被征收房屋出租应取得的收益损失和租赁该房屋进行经营的收益损失。帅开武长期租赁孙立明的房屋进行餐馆经营，确因拆迁行为产生了一定经营损失，故孙立明应在领取的经营损失补偿款中给予帅开武部分补偿。虽合同约定“因房屋拆迁等原因，乙方投入的厨房设施、店牌、空调拆卸、证照，拆迁办如有补偿，补偿归乙方所有；因房屋拆迁，门面的出租拆迁其他补偿归甲方所有”，但《常德市集体土地征收与房屋拆迁补偿安置办法》（常政发[2019]5号）文件并未明确规定经营损失的补偿对象，故本院结合公平、诚实信用及兼顾双方利益平衡的原则，视为该经营损失补偿款由孙立明与帅开武共同享有。因《租赁合同》中约定的房屋使用面积为95㎡，孙立明、帅开武在订立合同时所能预计的相关补偿也是以此为基数；而常德市武陵区征地拆迁所计算的经营损失补偿面积为229.07㎡，故涉及到《租赁合同》中相应面积的经营损失补偿款为57000元（95㎡/229.07㎡×137442元）。本院酌定此部分经营损失补偿款由帅开武、孙立明各享有50%，即28500元（95㎡对应的经营损失补偿57000元×50%）。关于钢架屋、棚补偿款，因该费用的产生是对原有实物的一种补偿，该费用是归出租人所得还是归承租人所得，关键在于这些实物为谁所有。虽然帅开武主张这部分补偿应归其所有，但未提供证据证实，故对帅开武要求孙立明支付钢架屋、棚设施补偿费的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认帅开武与孙立明于2018年9月20日签订的《租赁合同》合法有效；二、孙立明于本判决生效之日起五日内向帅开武支付经营损失补偿款28500元；三、驳回帅开武的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3415元，减半收取1707.5元，由帅开武负担1307.5元，由孙立明负担400元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审判员  胡学东二〇二〇年六月二十二日法官助理王孟星书记员陈镇附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。