重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终4063号上诉人（原审被告）：邓文刚，男，1967年8月5日出生，汉族，住重庆市江北区。被上诉人（原审原告）：袁波，男，1980年3月8日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：张发艳，北京市京师（重庆）律师事务所律师。上诉人邓文刚因与被上诉人袁波房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院（2019）渝0105民初20697号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月10日立案后，依法组成合议庭，于2020年6月17日进行了询问。上诉人邓文刚、被上诉人袁波的委托诉讼代理人张发艳到庭参加了询问。本案现已审理终结。邓文刚上诉请求：1．撤销一审判决；2．一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：双方就案涉合同是否继续履行进行了协商，被上诉人接受上诉人劳力士手表并口头表示宽限支付租金，被上诉人未行使解除权，案涉租赁合同没有解除，被上诉人拆除装修行为应承担损害赔偿责任。袁波辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。袁波向一审法院起诉请求：一、判令确认原被告2017年12月1日签订的租赁合同于2019年5月29日解除；二、判令被告向原告支付2019年3月1日至同年5月29日的租金12万元和2019年5月30日至同年8月31日的房屋占用费12万元，2019年3月至同年8月期间的物管费24408元及截止2019年8月20日的逾期付款违约金51800元。一审法院认定事实：2017年12月1日，原告、唐佳（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于重庆市江北区的房屋出租给被告，物业租赁的月租金为4万元，租金递增为从第三年开始逐年递增8%；租赁期限60个月，自2017年12月1日至2022年11月30日止；免租期期限自2017年12月1日至2018年3月1日止，承租方承租不满一年的不能享有免租期；乙方应在签订本协议时一次性向甲方支付保证金4万元及3个月租金，待租赁期限届满，甲乙双方结清费用并验房后，甲方将该物业保证金剩余部分无息归还乙方；租金按季度支付，乙方应在租金到期前15天向甲方支付下期租金，否则乙方将承担逾期每天200元违约金；逾期达到15天，甲方除有权要求支付违约金外，可单方面解除本合同，同时要求乙方搬出上述物业并另行出租，且保证金不予退还。租赁期内上述物业因使用或经营产生的水、电、气、网络、电话、有线电视、物业管理其他相关费用均由乙方承担并按时缴纳。甲方应在2017年12月2日前将上述物业交付乙方使用；如乙方需对上述物业进行装修或增扩附属设备，须事先征得甲方和物业管理方双方书面同意；在租赁期满后不得擅自撤除；乙方在合同期内拥有转租权，但乙方与第三方的转租合同期限不得超过与甲方合同的剩余期限，租金不得低于本合同约定的相应的租金及递增方式，低于设定租金部分由乙方承担，高于设定租金部分为甲方所得，第三方须直接与甲方签订租赁合同。乙方可通过转租从第三方处获得转让费以弥补装修损失。合同尾部甲方一栏有原告的签名及唐佳代的字样，庭审中，原告陈述唐佳的签名系其代签，被告陈述由原告与其签订的合同。合同签订后，被告交纳了保证金及三个月租金。之后，经原告同意，被告对涉案房屋进行了装修。原告交纳了2019年3月至同年8月期间的物管费24408元。2019年5月29日，原告通过短信的方式向被告发送了房租催缴通知，载明：决定解除双方签订的租赁合同，要求被告于2019年6月1日之前搬离该房屋。被告收到了该通知。审理中，原告举示了视频，拟证实原告于2019年9月6日在物管公司的见证下收回了房屋。被告对视频反映的房屋没有异议，但提出原告应当是在2019年6月1日更换的房屋门锁。一审法院对该视频予以采信。一审法院认为，《租赁合同》上虽然有唐佳的名字，但系原告代签的，且无唐佳的授权及追认，故该合同的相对人系原被告。原、被告签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，亦不违反社会公共利益，合法有效，合同对双方当事人均具有约束力。双方均应按照合同约定享有权利并承担义务。被告逾期支付租金，原告由此于2019年5月29日提出解除合同符合合同约定，且被告亦同意解除合同，故对原告要求确认双方签订的合同于2019年5月29日解除，一审法院予以支持。被告应向原告支付2019年3月1日至同年5月29日期间的租金118666.67元。被告辩称原告于2019年6月1日将租赁房屋上锁，但未举示证据予以证实，对其辩解意见，一审法院不予采纳。双方合同解除后，被告应归还房屋，由于被告未归还房屋，应向原告支付房屋占用使用费，故对原告主张的2019年5月30日至同年8月31日期间的房屋占用使用费12万元，一审法院予以支持。同时被告还向原告支付2019年3月至同年8月期间的物管费24408元。关于违约金的问题。合同约定租金按季度支付，被告应在租金到期前15天向甲方支付下期租金，否则被告将承担逾期每天200元违约金。庭审中，被告提出调减违约金。一审法院认为，对于当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，予以调整。本案中，被告迟延履行金钱债务给原告造成的损失，本质上即为利息损失，双方合同约定的违约金标准为每日200元，该标准明显过高，一审法院予以调整。参照全国银行间同业拆借的贷款利率，一审法院对原告请求的逾期付款违约金酌情主张4000元。超过此部分的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条之规定，判决：一、确认原告袁波与被告邓文刚2017年12月1日签订的租赁合同于2019年5月29日解除；二、被告邓文刚于本判决生效之日起十日内支付原告袁波租金118666.67元；三、被告邓文刚于本判决生效之日起十日内支付原告袁波房屋占有使用费12万元；四、被告邓文刚于本判决生效之日起十日内支付原告袁波物管费24408元；五、被告邓文刚于本判决生效之日起十日内支付原告袁波逾期付款的违约金4000元；六、驳回原告袁波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5905.12元，减半收取2952.56元，由被告邓文刚负担。二审中，双方当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，本案的争议焦点是袁波于2019年5月29日向邓文刚发出的通知是否发生合同解除效力的问题。本案当事人在合同中约定了解除条件：即租金按季度支付，乙方应在租金到期前15天向甲方支付下期租金，否则乙方将承担逾期每天200元违约金；逾期达到15天，甲方除有权要求支付违约金外，可单方面解除本合同，同时要求乙方搬出上述物业并另行出租，且保证金不予退还。由于邓文刚超过合同约定期限未支付租金，合同约定的解除条件已成就，袁波享有约定解除权。袁波于2019年5月29日作出解除合同的意思表示，该意思表示于当日到达邓文刚，案涉租赁合同的权利义务终止。因袁波行使约定解除权无需征得邓文刚的同意，故一审法院确认案涉租赁合同于2019年5月29日解除并无不当。邓文刚主张袁波接受其劳力士手表作为担保并口头同意给予其宽限时间，但其未提交证据证明，袁波亦不认可给予邓文刚宽限期，故对该主张本院不予支持。至于邓文刚主张袁波擅自拆除装修对其造成的损失问题，因邓文刚未在本案一审中提起反诉，本院不予处理，可另行主张。综上所述，邓文刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5306.12元，由邓文刚负担。本判决为终审判决。审 判 长 李盛刚审 判 员 张欲晓审 判 员 唐 松二〇二〇年六月三十日法官助理 张晓亮书 记 员 李 莉