新疆维吾尔自治区博乐市人民法院民 事 判 决 书 （2020）新2701民初431号  原告：吴一菊，女，1970年10月10日出生，汉族，系博乐市吴娟水果批发店经营者，住博乐市。委托诉讼代理：王杰，新疆爱博律师事务所律师。委托诉讼代理人：何博凡，新疆爱博律师事务所实习律师。被告：乌鲁木齐鑫社惠农商贸有限公司，住所地，乌鲁木齐市沙区仓房沟北路687号江河市场1-2-22号。法定代表人：黄树鑫，系该公司总经理。委托诉讼代理人：翟爱香，新疆振博律师事务所律师。被告：博尔塔拉蒙古自治州天盈商贸有限公司，住所地，博乐市南城区土尔扈特路（博州农副产品物流园）。法定代表人：杨东方，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王晓凯，新疆爱博律师事务所律师。委托诉讼代理人：张宇晗，新疆爱博律师事务所实习律师。原告吴一菊与被告乌鲁木齐鑫社惠农商贸有限公司（以下简称鑫社惠农公司）、博尔塔拉蒙古自治州天盈商贸有限公司（天盈公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告吴一菊及其委托诉讼代理人王杰、何博凡，被告鑫社惠农公司委托诉讼代理人翟爱香，被告天盈公司委托诉讼代理人王晓凯、张宇晗到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告吴一菊向本院提出诉讼请求：1、请求判被告向原告返还商铺保证金52000元；2、请求判令被告向原告返还租金50000元；3、请求判令被告向原告支付自2019年1月1日至2020年1月1日的实际损失6120元（60200元×6%），之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率6%计算至实际支付日；4、请求判令由二被告承担本案的诉讼费及其他费用。事实及理由：2016年1月原告吴一菊与被告鑫社惠农公司签订《经营房屋租赁合同》，约定原告承租位于博州农副产品物流园农副产品批发市场商铺，因原告是博州水果批发大户，被告为招揽客户、激活市场，被告承诺租赁期限2016年1月1日至2019年1月1日期间面免租金，后该市场由被告天盈公司接手管理，原告依约搬至该市场经营，应缴纳商铺保证金520000元、租金50000元，双方合同已自动解除，被告拒不安装约定退还租金及保证金，占用原告资金，造成原告经济损失。被告鑫社惠农公司辩称，原告与被告鑫社惠农公司签订的《经营房屋租赁合同》中约定，被告将位于博州农副产品批发市场商铺免费租赁给原告，免租期自2016年1月至2019年1月1日止。原告经营3个月后就擅自搬离市场，2017年2月又回到该市场，至今被告未向原告收取任何费用。被告天盈公司是否向原告收取保证金及房租，系原告与被告天盈公司之间的关系，与被告鑫社惠农公司无关，原告要求鑫社惠农公司退还租金、保证金及利息等，突破了合同的相对性，请求依法驳回原告吴一菊的诉讼请求。被告天盈公司辩称，本案系租赁合同纠纷，合同关系仅发生在特定的主体之间，本案诉争标的出租方为鑫社惠农公司，承租方为吴一菊，原告吴一菊并未与天盈公司签订房屋租赁合同，被告天盈公司并非适格被告，本案无突破合同相对性原则的情形。原告吴一菊于2016年1月1日至2016年1月21日收到鑫社惠农公司补偿金400000元，该补偿金是对物流园的经营户的优惠政策，即免收三年的租金，在经营期间原告吴一菊是无任何损失的，原告吴一菊主张的利息计算方法依据中国人民银行间拆借中心发布的贷款利率6%也无法律依据，请求依法驳回原告吴一菊对被告天盈公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告吴一菊提交其与被告鑫社惠农公司签订的《经营房屋租赁合同》，拟证实被告鑫社惠农公司向原告提供博州农副产品物流园农副产品批发市场门面，合同期限内2016年1月1日至2019年1月1日为免租期。现该合同期限已届满，双方未签订书面协议，合同自动解除。被告鑫社惠农公司对该组证据无异议。被告天盈公司对该证据不予认可，认为该合同系原告吴一菊与被告鑫社惠农公司签订，被告天盈公司并非合同相对方，且合同约定原告吴一菊经营期间不得在其他市场经营，但原告在经营期间同时在西郊批发市场经营水果店，原告存在违约行为。本院认为该合同系原告吴一菊与被告鑫社惠农公司签订，双方对该证据真实性无异议，本院对该证据真实性予以确认。2、原告吴一菊提交收据，拟证实原告分四次向被告天盈公司交纳商铺保证金52000元、租金50000元。其中2017年3月8日被告天盈公司向案外人秦大振出具的50000元保证金收据，原告将其2017年3月8日交纳的30000元保证金的收据与秦大振当日交纳50000元保证金收据进行了交换；原告吴一菊向被告天盈公司交纳50000元租赁费，双方约定待合同期限届满后予以退还。被告鑫社惠农公司认为该证据与其无关，其不知情。被告天盈公司对该收据真实性认可，但2017年3月8日向案外人秦大振出具的50000元保证金收据与本案无关，且被告天盈公司向被告鑫社惠农公司提供资金，由被告鑫社惠农公司联系原告，向原告吴一菊补偿400000元，其中包含了2016年至2018年租金及保证金，被告鑫社惠农公司向原告支付后，由原告从该款项中支付租赁费及保证金，故原告吴一菊主张的租金及保证金并非其实际损失。本院认为该证据系被告天盈公司出具，其对该证据真实性无异议，本院对该证据真实性予以确认。3、被告鑫社惠农公司提交博乐市兴农果品蔬菜批发市场及被告天盈公司出具的《证明》，拟证实2016年4月原告吴一菊搬离涉案农贸市场，2017年又搬回该市场，存在违约行为。原告吴一菊对该证据真实性不认可，认为证人应当出庭作证，且博乐市兴农果品蔬菜批发市场存在利害关系，该证据无法确认原告存在搬离市场的行为，博尔塔拉蒙古自治州中级人民法院做出（2019）新27民终415号民事判决书已确认该事实。本院认为博乐市兴农果品蔬菜批发市场出具的《证明》无单位负责人及制作证明材料的人员签字或盖章，不符合证据的形式要件，本院对该证据不予确认。被告天盈公司出具的《证明》，其系本案利害关系人，本院对该证据不予确认4、被告天盈公司提交被告鑫社惠农公司与被告天盈公司签订的《博州农副产品物流园合作经营管理协议书》、《解除通知书》、被告天盈公司与博乐市兴农蔬菜果品批发市场签订的《合作经营管理合同》，拟证实2016年1月6日被告天盈公司与被告鑫社惠农公司签订协议，2016年10月30日双方解除合同关系，2016年12月被告天盈公司与博乐市兴农果蔬批发市场签订合作经营管理合同。原告吴一菊对该证据真实性不认可，认为系被告内部管理问题，原告不清楚相关事宜，原告吴一菊未擅自搬离市场，不存在违约行为。被告鑫社惠农公司对《博州农副产品物流园合作经营管理协议书》、《解除通知书》真实性认可，合作经营管理合同无法确认真实性，与被告鑫社惠农公司无关。本院认为被告鑫社惠农公司对《博州农副产品物流园合作经营管理协议书》、《博州农副产品物流园合作经营管理协议书》解除通知书真实性无异议，本院对该证据真实性予以确认，被告天盈公司与博乐市兴农蔬菜果品批发市场签订的《合作经营管理合同》系与案外人签订，无法核实，本院对该证据不予确认。本院经审理认定事实如下：2016年1月1日被告鑫社惠农公司与原告吴一菊签订《经营房屋租赁合同》，合同约定：“吴一菊承租博州农副产品物流园农副产品批发市场铺面，用于农副产品交易。考虑到市场刚开始运作的实际情况，免租期为2016年1月1日起至2019年1月1日止，交纳租金的租期自2019年1月1日起，一年一签。租赁期内吴一菊无违约行为且服从原告市场管理的各项规章制度和合同相关约定的，租期届满后，在同等条件下享有优先承租权，租赁期间，承租的商铺的水费、电费、暖气费及工商、税务等相关费用由吴一菊自行承担，吴一菊应当严格执行在该农贸市场经营农副产品交易的租赁期内，禁止在其他市场或除本市场之外的地方从事相同农副产品交易的行为，如果经鑫社惠农公司查证属实，鑫社惠农公司有权解除本合同，收回租赁物，并要求吴一菊承担300000元的违约金”。合同还对续租、双方权利义务、其他违约责任及免责条款等进行了约定，原告吴一菊在合同中签字并摁手印，被告鑫社惠农公司在合同中加盖公章。签订合同后原告吴一菊从博乐市西郊农贸市场搬迁至博州农副产品物流园农副产品批发市场经营水果批发。2016年1月6日被告天盈公司与被告鑫社惠农公司签订《博州农副产品物流园合作经营管理协议书》，协议约定：“由双方共同经营管理博州农副产品物流园，管理区域为博州农副产品物流院内蔬菜区、水果区、副食品区内所属商业用房，蔬菜交易大棚，周边停车场及附属设施、冷藏保鲜库，合作经营期限为10年，自2016年1月6日至2026年1月6日，鑫社惠农公司积极开展物流园招商工作，2年内完成入住率90%的目标，为其吸引客户资源入园交易，天盈公司对搬迁至物流园的经营户进行一次性货币补偿，补偿金额为5000000元，由鑫社惠农公司全权安排发放。鑫社惠农公司招商过程中应当告知商户物流园的优惠政策即2016年1月6日至2019年1月6日期间免收经营户的房屋租金和市场交易费，经营户只向天盈公司交纳正常的水、电、暖气、物业管理费用。鑫社惠农公司在招商过程中无权向经营户收取任何费用。根据物流园招商情况，2016年1月6日开始，双方可共同出资设立新公司对物流园进行经营管理，持股比例：天盈公司60%，鑫社惠农公司40%（新公司注册资金、税费核算，合同双方及博州蔬菜水果经营大户的权利、义务等具体事宜双方另行签订协议约定，新公司不承担物流园内房产的折旧费用、银行贷款本息费用）”，被告鑫社惠农公司、天盈公司在合同中加盖公章。2016年12月30日被告天盈公司向被告鑫社惠农公司出具《解除通知书》，内容为：“贵公司与我公司签订《博州农副产品物流园合作经营管理协议书》，按照协议第三条第（三）款约定，截止通知前你公司没有履行完成协议约定的招商任务和义务，市场规模并没有形成，鉴于上述情况，我公司决定解除与贵公司的合作经营，解除通知送达贵公司处生效，贵公司如有异议，可在接到通知10日内日出异议”，被告天盈公司在通知书中加盖公章。2017年2月15日原告吴一菊向被告天盈公司交纳商铺保证金20000元，2018年10月11日交纳保证金2000元，2018年交纳租金50000元，被告天盈公司向原告吴一菊出具收据并加盖公章。原告吴一菊与案外人秦大振交换门面，原告吴一菊从5-9号商铺搬迁至4-7号商铺经营，2017年3月8日案外人秦大振向被告天盈公司缴纳保证金50000元，被告天盈公司向案外人秦大振出具收据并加盖公章，该收据现由原告吴一菊持有。案件审理过程中，被告天盈公司认可收到原告吴一菊交纳的保证金共计52000元。2018年10月23日本院依法立案受理鑫社惠农公司诉吴一菊、雷兴国租赁合同纠纷一案，鑫社惠农公司要求解除原被告于2016年1月1日签订的《经营房屋租赁合同》，判令吴一菊、雷兴国返还借款400000元及支付违约金300000元。本院于2018年12月24日做出（2018）新2701民初2418号民事判决书，判决驳回鑫社惠农公司的诉讼请求。宣判后，鑫社惠农公司不服，向博尔塔拉蒙古自治州中级人民法院提起上诉，博尔塔拉蒙古自治州中级人民法院于2019年10月10日做出（2019）鑫27民终415号民事判决书，对一审查明的事实予以确认，认为《经营房屋租赁合同》合同期限已经届满，未续签合同，双方合同自动解除，鑫社惠农公司提供的证据无法证实吴一菊存在违约行为，判决驳回上诉，维持原判。案件审理过程中，原告吴一菊及被告天盈公司均认可，2016年1月1日原告吴一菊与被告鑫社惠农公司签订的《经营房屋租赁合同》到期后，由原告吴一菊的儿子与被告天盈公司重新签订租赁合同。本院认为，本案争议焦点1、原告吴一菊要求被告退还保证金52000元及租金50000元的诉讼请求有无事实及法律依据。原告吴一菊与被告鑫社惠农公司签订《经营房屋租赁合同》约定免租期为2016年1月1日起至2019年1月1日止，交纳租金的租期自2019年1月1日起。被告天盈公司与被告鑫社惠农公司签订《博州农副产品物流园合作经营管理协议书》约定2016年1月6日至2019年1月6日期间免收经营户的房屋租金和市场交易费，经营户只向天盈公司交纳正常的水、电、暖气、物业管理费用。原告吴一菊提供的收据证实其向被告天盈公司交纳了2018年租金50000元，被告天盈公司认可收到原告吴一菊交纳的保证金52000元，辩称该保证金已转化为2017年租金，被告天盈公司针对该项辩称未提供证据证实，亦未提供证据证实双方约定应当支付租金或保证金，故对被告辩称本院不予采信。被告天盈公司、鑫社惠农公司亦辩称原告吴一菊在履行合同中存在违约行为，但未提供证据证实，对被告辩称本院不予采信。庭审过程中，原告吴一菊及被告天盈公司均认可涉案店铺现实际经营者为原告吴一菊儿子，其已与被告天盈公司重新签订租赁合同。综上，原告吴一菊缴纳的保证金52000元及租金50000元应当予以退还。本案争议焦点2，被告鑫社惠农公司及被告天盈公司是否应当承担退还义务。首先，被告鑫社惠农公司与原告吴一菊签订《经营房屋租赁合同》，2018年10月鑫社惠农公司起诉原告吴一菊主张合同权利，该合同于2019年1月1日到期后自动解除，期间原告吴一菊及被告鑫社惠农公司亦实际履行该合同。被告鑫社惠农公司辩称其未向原告吴一菊收取款项，本院认为被告鑫社惠农公司作为合同相对方，应当承担退还义务，对其辩称本院不予采信。其次，原告吴一菊向被告天盈公司交纳保证金及租金，被告天盈公司与被告鑫社惠农公司签订的《博州农副产品物流园合作经营管理协议书》证实被告天盈公司对免租期限内不收取费用亦知情且认可。故被告天盈公司作为收取款项的一方应当承担退还义务。综上，被告天盈公司、鑫社惠农公司应当向原告吴一菊退还保证金52000元及租金50000元。本案争议焦点3，原告吴一菊要求被告按照年利率6%支付自2019年1月1日至2020年1月1日期间损失6120元（102000元×6%），之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率6%计算至实际支付之日期间利息。根据《博州农副产品物流园合作经营管理协议书》及《经营房屋租赁合同》约定，原告吴一菊不应当支付保证金或租金，原告吴一菊自合同履行期限届满之日主张资金占用期间的损失不违反法律规定，本院认为应当按照2019年1月中国人民银行同期同类贷款年利率4.75%计算较为适宜，2019年1月至2020年1月期间利息计算为4845元（102000元×4.75%）。对原告吴一菊要求被告支付2019年1月1日至2020年1月1日期间损失6120元的诉讼请求，本院对4845元予以支持。被告鑫社惠农公司、天盈公司应当按照年利率4.75%向原告吴一菊支付自2020年1月2日至实际付款之日期间利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告乌鲁木齐鑫社惠农商贸有限公司、博尔塔拉蒙古自治州天盈商贸有限公司于本判决生效后十日内向原告吴一菊退还保证金52000元；二、被告乌鲁木齐鑫社惠农商贸有限公司、博尔塔拉蒙古自治州天盈商贸有限公司于本判决生效后十日内向原告吴一菊退还租赁费50000元；三、被告乌鲁木齐鑫社惠农商贸有限公司、博尔塔拉蒙古自治州天盈商贸有限公司于本判决生效后十日内向原告吴一菊支付利息4845元；四、被告乌鲁木齐鑫社惠农商贸有限公司、博尔塔拉蒙古自治州天盈商贸有限公司于本判决生效后十日内按照年利率4.75%向原告吴一菊支付自2020年1月2日至实际退款之日期间利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2462元，减半收取1231元，由原告吴一菊负担15元，由被告鲁木齐鑫社惠农商贸有限公司、博尔塔拉蒙古自治州天盈商贸有限公司负担1216元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州中级人民法院。 审判员 张成琳 二〇二〇年六月十日 书记员 艾克旦木