广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初652号原告：刘万龙，男，1980年3月1日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区，被告：何燕芳，女，1982年5月28日出生，汉族，户籍住址广州市白云区，原告刘万龙与被告何燕芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘万龙,被告何燕芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘万龙向本院提出诉讼请求：1.被告向我支付购房本金175790.56元；2.被告向我支付资金占用期间利息5万元；3.被告向我赔偿购房机会成本5万元；4.本案受理费用由被告承担。事实与理由：2010年，被告称其可以价低内部房的方式帮我购买其父亲单位东坑劳教所出地，开发商出资共同建设的广州市白云区XXX路XXXX山的房屋。后被告提供了分别与东坑劳教所签订的买卖合同和与广州市市政集团签订的房屋预售合同给我，其中与东坑劳教所的合同盖了公章（后证实是假的），与市政集团签订的合同没有公章，被告表示盖了章以后再给我一份，但后被告以各种理由推脱，我一直没有拿到正式的盖章合同。至2011年底，被告称购房事宜无法落实。由于我没有拿到有效的文件，所以我一直没有付大额的款项给被告，只是分多次支付了3万元，被告称此为活动经费。2012年春节前，被告带我去看XXX山XX-XX房，称准备将该房出售给我，但房产证没有那么快办下来，但可以先装修，并给了我房门钥匙。我考虑到被告没有收我太多房款，同时她一直有意无意给我看她名下的银行流水和很多房产物业，我感觉她应该不会骗我，由于当时我也确实急需房屋居住，在占房为凭思想指导下，我同意先装修该房屋。在被告的操作下，我拿到了开发商的装修施工备案证，开始装修房屋。装修从2012年2月持续到2012年8月，花费了我大量的时间和精力。在装修过程中，我发现管理处的管理费单据上，写的不是我的名字，而是案外人彭伟海和范慧贞。我质问被告，被告称因我不是东坑劳教所职工，没有购买内部房的资格，先挂在其他人的名下，等到时间自然会转到我名下，我相信了她，并一直缴纳该房屋的管理费和停车费、水电费等费用至2016年5月份。另外，房子装修好后，被告一直找我要房款，但因其无法为我办理房屋产权证明，我先付了6万元给她。2014年8月20日，为保障自己的权益，也让她父亲有交代，我们签订了购房合同，合同个签订后，我又向被告支付了购房定金20万元和车位款10万元。2016年8月，被告称我装修房屋的房主彭伟海、范慧贞和其父亲闹翻了，该两人不再原因把房子过户到我名下，并表示将另外找一套房子出售给我，但单价要提高到12000元，同时让我搬离我装修好的房子，我被动无奈下只能同意。本来商量好要把装修款192513.96元、管理费33276.6元和我已付款35万元，共计575790.56万元全部转回给我的，但被告称还会另外卖给我一套房屋，所以先把房屋的装修和管理费等费用共计40万元先退还给我，余下款项作为后面房子的定金。我基于对被告的信任只能先收回了40万元。但此后，我多次与被告沟通，希望她赶快把房屋卖给我或是退款给我，但却一直未另外出售房屋给我，也未将剩余款项退还给我。2019年4月，我到东坑劳教所找被告，才发现被告根本不是该单位的员工，之前其提供给我的与东坑劳教所的合同上的公章也是假的。为此我向被告进行了质问，但被告竟然不承担我付了房子的定金。综上所述，为维护我的合法权益，特向法院提起本案诉讼，请求判如所请。被告何燕芳辩称，我不同意原告的诉讼请求，原告称我存在欺诈不属实，我已经把购房款40万元归还给原告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告与被告原为朋友关系。位于广州市白云区XXX路XXX街XXX号XXX房的房产是案外人彭某某、范某某名下的房产。2014年8月20日，原告（买受人，乙方）与被告（出卖人，甲方）签订《购房合同》，约定：商品房座落于广州市白云区XXXXXX路XXXX号XXXX山，XXXX栋XXXX房（以下简称涉案房屋），建筑面积148平方米；甲方于2012年4月1日前，将商品房交付乙方，乙方于2012年7月开始装修，费用由乙方自理；乙方先付1万元（现金）作为诚意金，再付5万元为定金，再付20万元作为购房款部分，余额在双方过户时，乙方一次性交清；至2014年8月21日前，如乙方未付部分购房款20万元给甲方，则视为乙方违约，甲方有权不再售房给乙方；甲方在收到乙方20万购房款后，不得以任何理由拒绝售房给乙方，并承诺尽快安排过户手续；甲方保证在交付商品房时，无产权纠纷和债权债务纠纷。如存在产权纠纷和债权债务纠纷，由甲方承担全部责任；如果甲方未能办理房产过户赔偿全部费用给乙方，包含（管理费、装修费）所有一切费用，乙方不能追究甲方任何责任。以转账方式为准。如果乙方未能按时间内转账作为违约处理，不给予任何赔偿。诉讼中，原告表示早在2010年，被告就向其介绍可以内购价向其出售涉案房屋，并在2011年看房后便将涉案房屋交付给其，其接收房屋后，基于对被告的信任，便对房屋进行了装修。但后发现涉案房屋一直登记在案外人名下，且被告一直未为其办理产权证，此后因其多次要求被告办理涉案房屋的产权证，但未果。后房屋产权人向其提出交还房屋，其遂于2016年5月搬离了涉案房屋，但其在装修房屋后直至搬离房屋期间一直没有入住该房屋。退房后，其与被告多次协商退购房款、装修费、物业管理费事宜，被告已同意全部退还上述费用，但至今仅退还40万元，余款至今未退。原告明确其诉讼请求第一项中要求被告支付的购房本金175790.56元，是根据其与被告就涉案房屋签订买卖合同后，其向被告支付购房款35万元，花费装修款192513.96元、支出管理费33276.6元，上述共计575790.56元，扣减被告已归还上述款项中的40万元得出。原告提交业务凭证、电子银行回单等拟证明其向被告支付35万元购房款的情况，其中一笔交易时间为2014年8月21日，交易金额为20万元的业务凭证用途处备注：B13栋902房购房款，其他业主凭证和电子银行回单或无备注转账用途或备注用途为借款、车位定金。被告确认收取了原告支付的35万元，但不确认该款项为购房款，并表示双方就涉案房屋签订的《购房合同》只是因原告想向其借款而签订的合同，双方之间并无房屋买卖关系，原告向其支付的35万元只是借款，其向原告返还的40万元是借款本金加利息。另被告否认原告对涉案房屋装修的事实，并表示涉案房屋是其于2012年向案外人范慧贞承租，租赁期限为3年，期间其自行出资对该房屋进行了装修。原告为证明其对涉案房屋进行了装修，并支出装修款192513.96元的事实，提交装修施工登记备案证、图纸、装修合同、订货单、收款收据予以证明。原告为证明其支付物业管理费的情况，提交缴费通知书、发票予以证明（其中包括水电费287.48元）。被告对上述证据均不予认可。另原告为证明双方之间就涉案房屋实际建立买卖合同关系，双方就退还款项事宜达成口头协议，提交与被告之间的微信聊天记录、对话录音予以证明。被告上述证据真实性予以确认。本院认为，原告提交《购房合同》证明双方之间就涉案房屋曾建立买卖关系，被告虽对此予以否认，但从合同的约定内容及原告提交的与被告之间的微信聊天记录、对话录音、部分转账业务凭证可综合反映涉案《购房合同》是双方就涉案房屋达成的被告向原告出售涉案房屋的协议，故本院对原告主张本案双方关系为房屋买卖合同关系有据，本院予以采信。现有证据表明，涉案房屋实际是案外人彭伟海、范慧贞名下的房产，被告在与该案外人就涉案房屋租赁期间，将涉案房屋出售给原告，此后案外人对双方就涉案房屋的买卖关系不予追认，并收回了涉案房屋，导致双方的合同目的无法实现，根据双方签订的《购房合同》约定，被告未能办理房产过户赔偿全部费用给原告，包括（管理费、装修费）所有一切费用，原告有权要求被告赔偿已支付的购房款、因装修涉案房屋支出的装修费、管理费。故现原告诉请要求被告支付因装修涉案房屋支出的装修费和管理费款项实际是要求被告承担赔偿上述款项的责任。原告主张已向被告支付购房款35万元，被告抗辩该35万元为借款。对此，从原告提交的业主凭证和电子银行回单可见，其中一笔款交易数额为20万元的款项，发生在双方签订《购房合同》次日，且有明确备注用途为涉案房屋购房款，本院对原告主张该笔20万元款项为购房款本院予以采信。对于其他款项，因部分款项备注款项用途为借款或车位款，无法证明该部分款项为涉案《购房合同》发生的购房款，而另有部分款项无备注转款用途，且支付时间与双方就涉案房屋建立合同关系的时间并无必然关联。综上，在原告无法其他证据予以佐证的情况下，原告主张除前述20万元外的其余15万元为购房款的意见依据不足，本院不予采信。被告虽否认包括前述20万元的款项为购房款，但因被告确认已将该20万元的款项退还给原告，故本院认定该20万元被告已退还原告。由此，现原告主张被告返还的175790.56元属于原告主张支出的装修款和物业管理费。本院根据双方的陈述和举证，本院对被告实际应还款项认定如下：（一）原告主张其与被告曾就退还款项事宜达成了一致口头协议，被告已同意向其退还其因涉案房屋支出的购房款、装修款、物业管理费等全部费用，并提交录音予以证明，但从原告提交的录音证据反映，原告虽曾就因房屋买卖交易不成功后，向被告提出过退款问题，但双方并未就原告实际支出款项和被告应退还款项数额问题进行具体的协商，并有达成过一致意见，故原告主张被告曾口头同意向其退还其在本案中第一项诉讼请求中主张的全部款项数额的意见本院不予采信。（二）原告提交的证明其对涉案房屋实施装修的证据显示，该装修的行为发生在2012年，在双方签订《购房合同》之前，但从《购房合同》关于房屋交付时间和装修时间的约定显示，原告对涉案房屋的装修行为发生在2012年是与《购房合同》约定的内容基本相符的，且原告提交的支付涉案房屋物业管理费发票的时间也与该装修时间相对应，被告抗辩涉案房屋由其自行出资装修，但却未能举证其对涉案房屋实施装修行为的相关证据材料，故本院对原告主张其对涉案房屋实施了装修行为的意见予以采信。（三）关于装修数额的认定。原告提交的订货单、涉及装修材料和装修款的收据，发生时间与装修合同和购房合同约定的装修时间吻合，上述单据中涉及的装修材料、项目大部分有备注涉案房屋地址，且项目内容符合一般的家庭装修实际，故本院对原告提交的上述单据予以采信，但应扣除上述单据中包括装修出入证45元和装修押金1500元，另原告主张的其他开支30000元无相关单据证明，本院对该笔费用的支出不予采信。综上，本院认定原告对涉案房屋的装修费支出为136147.96元。（四）原告提交了支付物业管理费收据和发票拟证明其接收涉案房屋至搬离涉案房屋期间的物业管理费，经审查，其中包括了车位的管理费，由于涉案购房合同中并未涉及双方对车位的交易，故本院仅对因涉案房屋产生的管理费予以认定，对其中的车位管理费本案中不予处理。经核算原告实际支出涉案房屋的管理费共计为17969.6元。另原告提交收据和发票中还包括了部分水电费的票据，因水电费是原告因使用涉案房屋产生的费用，且涉案购房合同中亦未明确约定被告应返还水电费，故本院对原告在本案中主张被告返还该费用亦不予支持。综合上述分析，本院认定原告因涉案房屋支出的装修费和管理费共计154117.56元。根据原告的陈述，其在本案中主张的175790.56元，是以其主张的购房款35万元、装修费款192513.96元、支出管理费33276.6元，扣减被告返还的40万元得出，故原告的该主张表明其确认被告已向其返还装修款和管理费中的5万元。根据前述本院认定原告支出装修款和管理费共计154117.56元的事实，现原告要求被告赔偿款项104117.56元有据，本院予以支持。驳回原告主张多出上述主张的诉请。从原告提交的双方就购房事宜的沟通和原告在庭审中的陈述反映，原告在没有查实涉案房屋产权等基本信息的情况下，以对被告信任为由一再放任接受被告对其提出可向其出售房屋的承诺，并在已得知无法取得涉案房屋的情况下，仍继续同意由被告另行提供房源试图进行交易，此表明对于本次交易无法进行的结果，原告也存在过错，故原告要求被告支付资金占用期间利息和赔偿购房机会成本损失均无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、本判决生效之日起五内，被告何燕芳向原告刘万龙赔偿装修费和物业管理费共计104117.56元；三、驳回原告刘万龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费5436元，由原告刘万龙负担3054元，被告何燕芳负担2382元并于本判决生效之日起五内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  肖録婷人民陪审员  吴妍妍人民陪审员  李冬燕二〇二〇年六月二十三日书 记 员  陈玉梅冼颖斯