淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2020)苏0812民初1337号原告：江苏智地百纳房地产经纪有限公司，住所地淮安经济技术开发区翔宇中道55号2幢1-2-5室。法定代表人：徐亚波，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张大双，江苏吴非律师事务所律师。被告：淮安华信房地产开发有限公司，住所地淮安市清江浦区水渡口街道办事处318室。法定代表人：许晟，该公司总经理。委托诉讼代理人：姜明月，江苏海越（淮安）律师事务所律师。原告江苏智地百纳房地产经纪有限公司（下称智地百纳公司）诉被告淮安华信房地产开发有限公司(下称华信公司)商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年5月26日公开开庭进行了审理。原告智地百纳公司委托诉讼代理人张大双，被告华信公司委托诉讼代理人姜明月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告智地百纳公司向本院提出诉讼请求：1、被告退还保证金10万元，并支付利息(以10万元为基数，自起诉之日起，按照年利率6%计算至实际支付之日止)。2、被告支付违约金20万元；3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告为清华园项目的开发商。2016年12月22日，原被告签订《清华园项目策划销售代理合同》，约定被告委托原告为销售代理人。合同签订后，原告需向被告一次性缴纳保证金50万元，此保证金根据考核阶段情况分批次退还原告。合同同时约定，任何一方如出现单方无故终止或解除本合同、严重违约致使本合同无法继续履行的违约事项，需按20万元向对方支付违约金。合同签订后，原告按约向被告支付了50万元保证金，并积极为履行合同销售任务做了前期准备，但被告因自身原因导致清华园项目至今未开发，未取得销售许可证，合同根本无法继续履行。迫于无奈，原告要求被告退还已缴纳的50万元保证金，但被告仅退回其中40万元。尚欠10万元未退还。为维护原告合法权益，故诉至法院。被告华信公司辩称：1、案涉合同及保证金收据上的公章是被告公司时任法定代表人严中俊私自刻制的，被告公司对于严中俊与原告签订商品房销售代理合同、收取保证金的行为不知情，严中俊的上述行为并非履职行为，被告公司没有履行案涉合同的义务；2、原告涉嫌与严中俊串通进行虚假诉讼。首先，原告不将保证金打入被告公司账户，而是打入案外人俞群账户与会计制度不符。其次，原告所称的清华园项目不存在，原告作为专业的房产销售代理商没有尽到谨慎审查的义务。再次，原告称已经向严中俊、俞群追回40万元，说明原告明知该债务系严中俊、俞群个人债务；3、原告的诉讼请求已经超过法定的诉讼时效；4、合同约定的违约金标准过高，法院应当调整；5、被告公司认为严中俊涉嫌伪造公司印章罪、合同诈骗罪、职务侵占罪，已经向公安机关报案。综上，被告公司没有履行案涉合同的义务，原告应向严中俊主张权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年10月，案外人林伟建竞得位于淮安市清江浦区旺旺食品北侧地块（编号2010G139H54），后林伟建于2011年3月注册成立了被告华信公司。2016年，原告智地百纳公司获知被告华信公司拟在上述地块开发建设“清华园”项目，遂与被告华信公司时任法定代表人严中俊进行商谈。2016年12月22日，原、被告签订《清华园项目策划销售代理合同》一份，该合同载明：被告华信公司（甲方）委托原告智地百纳公司（乙方）为“清华园”项目销售代理人，乙方在合同签订后须一次性向甲方缴纳50万元保证金，此保证金根据合同约定的考核阶段分批次退还乙方。在合作期间，除甲、乙双方违反法律规定、乙方完不成销售任务的终止合同外，任何一方如出现单方无故终止或解除本合同、严重违约致使本合同无法继续履行等违约事项，需按20万元向对方支付违约金。严中俊在合同尾部甲方处签字并加盖“淮安华信房地产开发有限公司”字样的印章（无编号）。合同签订当日，被告华信公司出具委托书一份，该委托书载明：委托清华园小区销售公司将50万元合同履约保证金转入我公司财务负责人俞群个人账户，并在委托书下部注明了俞群账号及开户行名称。严中俊在委托书尾部委托人处签字并加盖“淮安华信房地产开发有限公司”字样的印章（无编号）。2016年12月23日，原告智地百纳公司通过银行将50万元转账至俞群建设银行账户。同日，被告华信公司向原告智地百纳公司出具收据一份，载明收到履约保证金50万元，该收据上加盖了“淮安华信房地产开发有限公司”字样的印章（无编号），俞群在会计一栏处签名。2017年3月16日及2018年2月13日，俞群通过银行向原告智地百纳公司合计返还上述履约保证金40万元。另查，2016年5月27日严中俊开始担任华信公司法定代表人，2017年2月22日华信公司免去严中俊法定代表人职务，并登报刊登相关声明。2019年4月，因淮安市自然资源和规划局未为被告华信公司办理案涉地块的建设用地批准书及国有土地使用证，被告华信公司提起行政诉讼，本院对其诉讼请求予以驳回，上述行政诉讼判决已经发生法律效力【（2019）苏0812行初190号、（2020）苏08行终2号】。在案涉《清华园项目策划销售代理合同》、委托书上出现的被告华信公司（无编号）印章，最迟曾于2015年1月19日向市工商局提交的指定代表或者共同委托代理人授权委托书上出现过。后被告华信公司于2015年7月16日在江苏省印章治安管理信息系统中备案了编号为3208020951376的公章，后又于2017年3月7日重新备案编号为3208000004935的公章，原编号公章不再使用。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。本案中，原、被告签订的委托销售代理合同，未违反相关法律法规的强制性规定，依法成立并生效。一、关于严中俊是否有权代理被告华信公司签订案涉合同的问题。严中俊签订合同时为被告华信公司法定代表人，其以被告华信公司名义在内容为公司事务的合同上签字是履职行为，对外能够代表被告华信公司的意思表示。被告华信公司抗辩合同上加盖的印章并非当时公司使用的公章以及保证金打入俞群个人账户不符合会计职业规范，均不能否定法定代表人履职行为的效力。被告华信公司主张原告智地百纳公司与严中俊恶意串通损害其公司利益，没有举证证明，本院不予采信。被告华信公司与严中俊之间内部关系的处理，不影响被告华信公司对外承担合同责任。二、关于原告的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案中，原告智地百纳公司通过积极主张，最晚曾于2018年2月13日收回部分保证金，故其应当知道权利受到损害的时间应晚于2018年2月13日，故本院对被告华信公司关于原告的诉讼请求超过诉讼时效的抗辩主张，不予采纳。三、关于被告华信公司是否应当承担退还剩余保证金、赔偿损失及支付违约金的责任问题。当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行。本案中，严中俊代表被告华信公司签订案涉合同并收取保证金，相关合同权利义务应当由被告华信公司享有和承担。因案涉地块至今不能取得相关审批手续，致代理销售合同无法继续履行，原告智地百纳公司已经收回部分保证金，双方委托销售代理合同事实上已经协商一致解除，故原告智地百纳公司关于被告华信公司返还剩余保证金10万元的诉讼主张，有事实和法律依据，本院予以支持。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，被告华信公司主张约定的违约金过高，原告智地百纳公司并未举证证明其实际损失情况，鉴于合同从未实际履行，合同履行后可以获得的利益不明确，故本院结合实际情况对违约金予以适当调整。原告智地百纳公司主张被告华信公司以未退保证金10万元为基数支付利息，实为主张资金占用期间的利息损失，因违约金与损失不可同时主张，结合本案其损失主要体现为10万元保证金占用期间的利息损失，故本院认定被告华信公司应当以10万元为基数，自起诉之日起（即2020年4月7日）按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%标准计算违约金至实际支付之日止。原告智地百纳主张违约金超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告淮安华信房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内返还原告江苏智地百纳房地产经纪有限公司保证金10万元，并支付违约金（以10万元为基数，自2020年4月7日起至实际支付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%标准计算）；二、驳回原告江苏智地百纳房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元，减半收取2900元，由原告江苏智地百纳房地产经纪有限公司负担1930元，由被告淮安华信房地产开发有限公司负担970元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  赵夜二〇二〇年六月三十日书记员  梁霄附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。