青海省海南藏族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）青25民终64号 上诉人（原审原告）：马某，现住青海省贵南县。 委托诉讼代理人：徐某，青海磐瑞律师事务所律师。 上诉人（原审第三人）：龚某，现住青海省贵南县。 委托诉讼代理人：何某，青海清致律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：尔某，现住青海省贵南县。 被上诉人（原审被告）：叶某，现住青海省贵南县。 上诉人马某、龚某因与被上诉人尔某、叶某房屋买卖合同纠纷一案，不服青海省贵南县人民法院（2019）青2525民初459号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人马某及其委托诉讼代理人徐某，上诉人龚某及其委托诉讼代理人何某，被上诉人尔某，叶某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马某上诉请求：依法改判尔某、叶某返还房屋买卖款310000元以及损失32920的一半16460，共计326460元。事实和理由，一审法院适用法律正确，但是对条款的理解稍有问题，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，“返还”不适用过错责任，应是各自原物返还。“赔偿”才适用过错责任。本案中，洗车房和310000元购房款属于互相返还部分，在合同无效的情况下只能无条件返还。如果对于马某考虑洗车房费用，对于对方应考虑310000元购房款利息，依据全国法院民商事审判会议纪要九［法（2019）254号］34条，双务合同不成立，无效或者被撤销时，标的物返还与价款返还互为对待给付，双方应当同时返还，一般使用费可与占有价款一方应当支付的资金占用费相互抵销，故在一方返还原物前，另一方仅需支付本金，而无需支付利息，一审判决以收益买年40000元代替使用费欠妥，收益大部分是劳动创造的，仅仅有洗车房产生不了每年40000元的收益。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、全国法院民商事审判会议纪要九［法（2019）254号］35条，合同不成立、无效或者被撤销时，仅返还财产或者折价补偿不足弥补损失，一方还可以向有过错的另一方请求损害赔偿。本案中，马某的装潢和购置洗车设备用具的费用是其损失。按照一审判决认定双方均有过错，则损失应当共担，过错程度难以判断的，可以按照过错相当处理，即对32920元的损失应各承担一半。 龚某辩称，对房屋没有手续马某是明知的，但本案中一审法院并没有考虑马某的过错责任，对其他当事人是不公平的，马某主张其没有过错并不能成立，对其请求应依法不予支持。 龚某上诉请求：一、依法撤销（2019）青2525民初459号民事判决，支持龚某合理的诉讼请求。二、本案上诉费用由马某、尔某、叶某承担。事实与理由：一、一审人民法院认定事实错误，判决结果显示公平。本案基本事实是龚某转让的不仅仅是洗车房的产权，而是整套的洗车设备及无形的经营权，龚某和尔某、叶某日签订《出卖洗车房屋协议》约定的很明确：“自从买卖成交之日起，房产权归乙方所有，以后若遇拆迁或任何改变与甲方没有关系”。尔某、叶某在一审庭审时均认可洗车房没有产权这一事实，所以风险其二人愿意承担。尔某将洗车房转让给马某的时间是2017年3月至今已有2年8个月，在此期间马某一直经营该洗车房，对该洗车房是否有产权，其也是明知的。一审人民法院认定的“马某经营洗车房两年，取得相应收益，每年收益40000元”属于认定错误。在实际经营过程中，涉案洗车房经营效益较好，龚某租赁给尔某时仅仅年租赁费一年为40000元，尔某自己还有高于40000元的收入，洗车房每年的收入可以达到100000元左右，马某在2017年3月至2019年11月获得的实际经营收益远高于一审法院认定的数额。本案中，尔某、叶某、马某经营洗车房时一直使用龚某购买的电脑自动洗车机，现因洗车房属于违章建筑面临拆除，其中的洗车机等必需品已到报废年限，无法再使用，三人应对洗车机的使用共同承担必要的使用费及折旧费，就使用洗车设备两年8个月，按正常收益就有200000元，加上设备两年多的折旧，这些都应当考虑在内，但一审人民法院在认定时并未考虑上述基本事实，让上诉人一人返还225000元显示公平。二、一审法院适用法律错误。一审法院适用《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，认为转让协议无效，该条规定了五项合同无效的情形，龚某的行为并没有违反以上条款。第一，在洗车房转让时明确告知该洗车房没有产权，没有采取欺诈的手段；第二，转让的是电脑洗车设备及无形资产经营权，转让行为没有损害相对方的利益；第三，转让洗车设备及无形经营权的行为不违反国家法律及社会公共利益。 马某辩称，首先，不清楚所转让的房屋是违法建筑，在后来办理相关产权手续时才知晓房屋属于违建。其次，龚某所述每年100000元收入与事实不符，且无证据证实。此外，洗车机等设备当时在转让时已经报废，马某又重新买了新的洗车设备，因此，龚某、尔某、叶某应返还全部房屋款，并应赔偿马某的后期投资。 尔某、叶某辩称，当时洗车房是以300000元的价格从龚某手中转让的，向马某出售时，其对房屋没有手续是清楚的，我们也对一审判决不服。 马某向一审法院起诉请求：一、诉请龚某以及尔某、叶某共同向马某返还房屋买卖款310000元，其中的300000元龚某返还，剩余的10000元由尔某、叶某返还；二、诉请龚某以及尔某、叶某赔偿马某损失30920元；三、判令龚某、尔某、叶某承担连带责任；四、本案的诉讼费由尔某、叶某、龚某承担。 一审法院认定事实：2013年4月，贵南县河州村人张义军将位于贵南县城西加油站靠近林地处一块土地出售给了龚某，龚某在此地上修建了洗车房。即2013年7月4日，贵南县城管大队向其告知了在此地修建建筑属于违章建筑，并向其送达《贵南县城镇管理局行政处罚意见审批表》，龚某拒绝签收。后龚某继续经营洗车房，于2017年3月将洗车房以300000元的价格出售给了尔某，同年3月尔某、叶某又将该洗车房以310000元的价格出售给了马某，马某购得洗车房后，花费30920元对洗车房进行了改造升级，继续经营。截至2019年4月以前，马某得知此建筑为违章建筑，又前往茫曲镇政府、贵南县国土局等单位申请建设用地许可，未获得批准。另查明，根据《贵南县城南片区控制性详细规划》，涉案洗车房所在地规划用地性质为公园用地，不符合修建洗车行；该地块权属为贵南县政府，另根据《贵南县土地利用总体规划》此地块为林地，不符合土地用地。一审法院认为，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”而本案中的龚某对已经定性为违章建筑的洗车房出售的行为，属于违反行政法规的强制性规定的情形。同时，二转卖人（即二被告）对于洗车房没有房产证、土地使用证的事实也是知情的，再次转卖存在过错，应当承担相应的过错责任。综上，所以出售、再出售的合同均为无效合同，出卖人、转卖人理应向买受人返还全额买卖款。而对于原告诉求的改造升级的30920元损失赔偿金，一审法院酌情认定为10000元。再者，截至诉讼前马某经营洗车房两年，取得相应收益，一审法院酌情认定每年收益40000元。考虑到本案马某在购买洗车房时，对于该洗车房没有产权证、土地使用证的事实是知情的，仍购买可以视作其愿意承受相应的法律后果，存在一定的过错，故以上80000元收益应从尔某、叶某、龚某返还的320000元中予以扣除。综上，最终认定尔某、叶某、龚某共同向马某返还240000元，其中的15000元由尔某、叶某返还，剩余的225000元由龚某返还。至此，马某将涉案房屋归还龚某。遂判决：一、本判决生效后十五日内龚某向马某返还房屋买卖款及损失赔偿金225000元，就以上给付内容由尔某、叶某承担连带给付责任。二、本判决生效后十五日内尔某、叶某共同向龚某返还房屋买卖款及损失赔偿金15000元。三、驳回马某的其他诉讼请求。本案案件受理费3207元，由尔某、叶某、龚某各半负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。龚某提交洗车机购买发票一份。拟证实2012年6月龚某购买洗车机一台，价格为33800元，该设备马某、尔某、叶某一直使用，现已达到报废年限，三人应承担折旧费用。马某质证认为，洗车机在其转让洗车房后已报废，并且已另行购置新的洗车机。尔某、叶某质证认为，当时转让过来时洗车机还可以用。 尔某、叶某、马某二审中未提交新证据。 本院对该证据认证如下：结合马某与尔某、叶某签订的《房屋转让协议》，协议条款第二项：“里面的小洗车机一个，水桶两个属于甲方，其他东西全部归于乙方所有”，上述内容可以认定对洗车机的归属，马某与尔某、叶某已有约定，故龚某主张马某承担折旧费用，无事实和法律依据，本院不予采信。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。本案中，龚某在购得涉案土地并修建洗车房时，未经相关政府部门审批，亦未办理产权登记，且根据2013年7月4日《违法（违章）建筑物确认表》中，贵南县城镇管理局、住房和城乡建设局、国土资源局、环境保护和林业局、水利局业已将龚某私自建立砖混彩钢房认定为违章建筑，因此，一审法院认定龚某与尔某、叶某签订的《出卖洗车房协议》、尔某、叶某与马某签订的《房屋转让协议书》违反法律、行政法规的强制性规定，均为无效合同，认定正确，故龚某关于一审法院适用法律错误的主张不能成立，本院不予采信。同时，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”在本案合同签订过程中，由于各方当事人均未尽到必要的义务，即明知涉案房屋为违章建筑，进而相互买卖，对此各方均存在过错，故因合同无效而出现的损失应当各自承担。结合本案案情，一审法院按照涉诉房屋的购买价310000元确定马某的损失，且对其主张的改造升级损失结合使用年限等因素酌定为10000元，亦无不当。最后根据马某对该洗车房的实际经营年限、取得的收益以及各方过错责任，认定龚某、尔某、叶某返还马某房屋买卖款及损失240000元，马某将涉案房屋归还龚某，亦无不妥。故龚某关于返还225000元显失公平，以及马某关于全额返还购房款和损失的主张，本院均不予采信和支持。但一审法院判决尔某、叶某承担连带给付责任缺乏依据，对此，本院依法予以纠正。 综上所述，马某、龚某的上诉理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但判决结果不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持青海省贵南县人民法院（2019）青2525民初459号民事判决第三项； 二、撤销青海省贵南县人民法院（2019）青2525民初459号民事判决第一、二项； 三、上诉人龚某于本判决生效后十五日内向原审被告尔某、叶某返还房屋买卖款225000元； 四、原审被告尔某、叶某于本判决生效后十五日内向上诉人马某返还房屋买卖款及损失240000元。 一审案件受理费6414元，减半收取3207元，由上诉人马某负担962元，上诉人龚某、原审被告尔某、叶某各负担1122.5元；二审案件受理费6414元，由上诉人马某、龚某各负担3207元。 本判决为终审判决。 审 判 长 索南 彭措 审 判 员 叶 忠 措 审 判 员 贾   洋 二〇二〇年六月十九日 法官助理 （华旦达哇 书 记 员 赵   婷 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。