浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙02民终1449号 上诉人（原审被告）：张委珍，女，1974年12月7日出生,汉族，住宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：戴远洋（系张委珍丈夫），男，1973年5月3日出生，汉族，住宁波市鄞州区。 被上诉人（原审原告）：宁波市广播电视监测中心。住所地：宁波市兴宁路53号。 法定代表人：潘霖，该中心主任。 委托诉讼代理人：郑贤超，浙江波宁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林珊娜，浙江波宁律师事务所律师。 上诉人张委珍因与被上诉人宁波市广播电视监测中心房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市鄞州区人民法院（2019）浙0212民初15374号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 张委珍上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，依法改判其无需腾退位于宁波市鄞州区的房屋（门牌号：××）、无需支付房屋占有使用费24750元及2020年1月1日起至实际腾退日止按年租金24750元计算的房屋占有使用费。事实和理由：张委珍于2002年承租涉案房屋。2015年底，宁波市广播电视监测中心要求张委珍支付前三年租金并补签租赁合同。此后每年十月份左右，张委珍支付当年房租并补签租赁合同，用于财务做账。2019年宁波市广播电视监测中心继续出租该房屋并收取水电费，租赁关系自动延续，因此张委珍不存在违约占用该房屋的情形。另外，涉案房屋即将拆迁，张委珍在租赁涉案房屋时投入了大量装修成本及转让费，宁波市广播电视监测中心为侵吞本属于张委珍的拆迁补偿，利用2018年底补签的房屋租赁合同内容断章取义，侵犯了张委珍的合法权益。 宁波市广播电视监测中心辩称，2018年签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限至2018年12月31日止，2019年没有续签合同。2018年12月14日宁波市广播电视监测中心召集张委珍等人开会，通知他们不再续租，2019年6月份宁波市广播电视监测中心发出律师函，要求他们立即腾退。而张委珍一直持续占用涉案房屋。因此宁波市广播电视监测中心有权要求其支付房屋占有使用费。张委珍违约占有使用房屋，宁波市广播电视监测中心自然需要支付水电费。关于疫情期间免租金问题，张委珍和宁波市广播电视监测中心之间系占有使用关系，并非租赁关系。宁波市广播电视监测中心在2019年就起诉要求张委珍搬离，不存在疫情期间可以免租金的情况。 宁波市广播电视监测中心一审诉讼请求：1.确认宁波市广播电视监测中心与张委珍签订的《房屋租赁合同》已于2018年12月31日终止；2.张委珍立即腾退坐落于宁波市兴宁路53号（门牌号为××）的房屋；3.张委珍立即向宁波市广播电视监测中心支付自2019年1月1日起至实际腾退日止的房屋占有使用费（参照《房屋租赁合同》约定的租金，暂算至2019年10月15日为21656.25元）；4.张委珍立即向宁波市广播电视监测中心支付自起诉之日起至实际付款日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失。审理中，宁波市广播电视监测中心撤回第1项诉请,明确第4项诉讼请求为支付以21656.25元为基数计算的利息损失。 一审法院认定事实如下：2018年1月15日，宁波市广播电视监测中心与张委珍签订《房屋租赁合同》一份，约定宁波市广播电视监测中心将坐落于宁波市鄞州区出租房出租给张委珍作商业使用，租赁期限为一年，自2018年1月1日起至2018年12月31日止；租金24750元／年，在2018年7月31日前付清;租赁期满后，如需续租，则任何一方应于期满前一个月书面通知对方，并重新订立租赁合同；张委珍应按时交付租金，延迟交付租金超过一个月以上的，视为违约，宁波市广播电视监测中心可终止合同；张委珍在交付第一次租金时，应同时向宁波市广播电视监测中心交付水电费押金500元，该水电费押金在张委珍腾空房屋并结清水电费后10天内一次性无息退还；租赁期满后，在不损坏房屋结构和使用功能情况下，张委珍对可移动部分装修可自行拆除；装修费用由张委珍自行承担等。合同还对其他事项进行约定。合同签订后，宁波市广播电视监测中心依约将房屋出租给张委珍使用，张委珍于2018年9月28日、2018年11月30日分别支付租金11800元、12950元。2018年12月14日，宁波市广播电视监测中心召开了宁波市鄞州区街面房承租户会议,张委珍参加了该会议，宁波市广播电视监测中心向张委珍出具了《通知》一份。《通知》载明：因本单位内部改革和业务工作发展需要，经研究并报宁波市文化广电新闻出版局、宁波市财政局等上级部门同意，决定兴宁路53号一号楼沿街出租房于2019年起将不再对外出租，回收后的出租房主要用于兴宁路53号大院内宁波市文化市场行政执法总队、宁波市广播电视监测中心等单位内部的办公用房、物品仓库、扣押物品仓库等用途；按照双方之前签订的《房屋租赁合同》约定，在本《通知》送达之日起一个后停止出租，请贵承租户提前做好准备，限在停租后一个月内务必将出租房全部清退完成，限期未全部清退的，本单位将保留依法采取必要的措施和权利。2018年12月31日租赁期限届满后，宁波市广播电视监测中心、张委珍未续签房屋租赁合同。后因张委珍一直未腾退涉案房屋，宁波市广播电视监测中心遂于2019年6月3日向张委珍邮寄《律师函》一份，再次要求张委珍腾退房屋，并支付相应的房屋占有使用费，但该信件被拒收退回。张委珍至今未腾退租赁的房屋。 另查明，涉案房屋系宁波市文化广电新闻出版局所有，该局于2012年将涉案房屋交予宁波市广播电视监测中心和宁波市文化市场行政执法总队管理使用。 审理中，宁波市鄞州区地名委员会办公室出具地名证明一份，载明：原地名兴宁路53号，现地名兴宁路47-9号（临）至（临），为同一地名。 一审法院认为，宁波市广播电视监测中心、张委珍签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约全面履行。根据《房屋租赁合同》的约定，租赁期满后，如需续租，则任何一方应于期满前一个月书面通知对方，并重新订立租赁合同。《房屋租赁合同》明确约定租赁期限自2018年1月1日起至2018年12月31日止。在上述租赁期限届满前，宁波市广播电视监测中心于2018年12月14日明确通知张委珍自2019年起不再对外出租房屋，宁波市广播电视监测中心、张委珍的房屋租赁合同关系已于2018年12月31日终止，张委珍作为承租方应及时腾退房屋，否则应承担相应的法律后果，故宁波市广播电视监测中心诉请要求张委珍腾退涉案房屋，理由正当，于法有据，该院予以支持。宁波市广播电视监测中心诉请要求张委珍支付自2019年1月1日起至实际腾退之日止参照《房屋租赁合同》约定的房租24750元／年为标准的房屋占有使用费，符合法律规定，该院予以支持。至于宁波市广播电视监测中心主张的利息损失，因房屋占有使用费本身就是基于张委珍占用宁波市广播电视监测中心房屋所产生的损失，且该损失一直持续产生，在判决生效前尚无确定的支付时间，现宁波市广播电视监测中心要求对该损失再行计算利息损失，缺乏事实基础，亦无法律依据。张委珍关于宁波市广播电视监测中心出租房系临时用房没有合法产权，属违规出租的辩称意见，与查明的事实不符。张委珍关于宁波市广播电视监测中心没有停电停水等行为实际是默认张委珍继续租赁的辩称意见，根据查明的事实，宁波市广播电视监测中心不仅未与张委珍续签租赁合同，还发出《通知》、《律师函》明确表示不再续租，张委珍的陈述与事实不符。张委珍关于承租房屋已经很久，且都是先租后签，宁波市广播电视监测中心无权单方面解除合同，应当对张委珍装修损失、转让费、周转空置费进行补偿才同意腾退的辩称意见,该院认为，本案并不是宁波市广播电视监测中心单方解除合同而是合同到期后不再续租，作为房屋管理使用人的宁波市广播电视监测中心完全有权不再续租，张委珍也无权要求宁波市广播电视监测中心续租；张委珍认为先租后签，但并没有证据予以证明；对于张委珍主张宁波市广播电视监测中心应对张委珍装修损失、转让费、周转空置费进行补偿的要求，因张委珍未就此提出反诉，只是作为协商的要求，且双方协商未果，故该院不予处理。综上，该院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十五条，作出判决：一、限张委珍于判决生效后十日内向宁波市广播电视监测中心腾退租赁的位于宁波市江东区兴宁路53号的房屋（门牌号为××）；二、限张委珍于判决生效后十日内向宁波市广播电视监测中心支付自2019年1月1日起至实际腾退之日止按24750元／年标准计算的房屋占有使用费；三、驳回宁波市广播电视监测中心的其他诉讼请求。如果未按判决指定期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）案件受理费341元，减半收取170.50元，由张委珍负担。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，宁波市广播电视监测中心与张委珍签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。张委珍主张案涉租赁合同系事后补签作帐使用，与实际租赁情况不符，其对此并未提供证据。即使该合同为事后补签，也是双方当事人对事前行为的追认，并不影响合同的效力。张委珍租赁涉案房屋多年，但双方并未约定合同到期后必须续租。案涉租赁合同到期后，宁波市广播电视监测中心明确不再续租，张委珍理应搬离。其未搬离期间，宁波市广播电视监测中心有权收取水电费，但这并不能推定宁波市广播电视监测中心同意其继续租赁。案涉房屋租赁合同到期后张委珍并未搬离，一审法院判定其腾退涉案房屋并向宁波市广播电视监测中心支付自2019年1月1日起至实际腾退之日止按24750元/年标准计算的房屋占有使用费并无不当，张委珍主张其无需腾退、无需支付房屋占有使用费，于法无据，本院不予支持。 综上所述，张委珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费341元，由上诉人张委珍负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 孙长虎 审 判 员 黄永森 审 判 员 郑 辉 二〇二〇年六月十五日 代书记员 项凌燕