辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0103民初2295号原告：沈阳华强金廊城市广场置业有限公司，住所地沈阳市沈河区悦宾街1号（811室）。法定代表人：陆培康，系该公司董事长。委托诉讼代理人：朴正焕，系辽宁坤略律师事务所律师。委托诉讼代理人：王岩，系北京盈科（沈阳）律师事务所律师。被告：范秋梦，女，1987年9月13日出生，汉族，住辽宁省鞍山市铁西区。委托诉讼代理人：吕金，系北京市盈科（大连）律师事务所律师。原告沈阳华强金廊城市广场置业有限公司与被告范秋梦商品房销售合同、追偿权纠纷一案，本院于2020年2月18日立案受理后，依法适用普通程序，由本院审判员班蕊担任审判长，与人民陪审员秦亮、张玉华组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告沈阳华强金廊城市广场置业有限公司的委托诉讼代理人朴正焕、王岩，被告范秋梦及其委托诉讼代理人吕金均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈阳华强金廊城市广场置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议（合同编号：E1502071975），并协助原告办理撤销《商品房买卖合同》网上登记备案手续（房屋总价款739386元）；2、判令被告向原告支付违约金147877.2元；3、判令被告向原告支付代垫的借款本金、利息、罚息等共计308029.87元及垫付期间产生的利息（按照中国人民银行同期贷款利率，自2019年10月12日起计，至实际还款之日）；4、判令被告向原告支付律师费25181元；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年7月8日，原、被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定由被告购买原告开发的位于沈阳市沈河区，建筑面积71.15平方米，房屋总价款739386元。被告在签订合同时支付首付款379386元，余款360000元由被告申请银行按揭贷款。协议签订后，被告与上海浦东发展银行股份有限公司沈阳分行（以下简称浦发银行）签订《个人购房担保借款合同》，由被告向浦发银行借款360000元，用于支付房款。同时，原告对该笔借款承担阶段性连带保证义务。然，在被告向浦发银行还款过程中，多次出现未如期偿还借款的情况。无奈，原告为此依照《个人购房担保借款合同》约定的保证义务，代被告向浦发银行支付了被告借款及利息、罚息等费用共计308029.87元。综上，被告未履行还贷义务构成违约，已造成原告严重损失。现原告为维护自身合法权益，诉至贵院，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。被告范秋梦辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：第一、关于原告诉讼请求第一项。1、被告已经按照商品房买卖合同约定履行了义务，不存在违约行为，不存在商品房买卖约定解除的法定条件。2015年7月13日被告向原告账户转入5万元定金，2015年7月18日被告向原告交付29386元，原告出具收据，被告在原告要求下与原告关联公司深圳华强小额贷款公司于2015年7月18日签订借款金额30万元的借款合同，并用于支付本案涉案房屋的购房首付款，并支付至原告对公账户中，被告已经按照商品房合同第6条的约定支付手期购房款379386元，同时被告也支付了相关的契税、印花税等其他费用；2、被告于2015年8月19日与浦发银行沈阳分行签订了个人购房担保合同，借款金额36万元，用途即为了支付本案涉案房屋的相关银行贷款，被告已经完成了全部购房款的义务，原告主张解除商品房买卖合同及补充协议于法无据；3、关于补充协议第3.4条合同法39条格式条款进行了约定，新颁布的民法典对格式条款进行了明确约定，上述合同及补充协议属于原告作为开发商重复使用的，同时也加重了被告的责任，合同法司法解释2第6条也有约定，原告没有按照合同法第94-96条的相关义务，补充协议第3.4条属于加重被告责任，免除了原告了义务，原告没有采用特别十分提示将3.4条特别标注，原告作为开发商为了使补充协议合法生效，草拟了18.5条，针对本合同重要的3.1-3.5条、17.1条，原、被告在签订补充协议时，原告未向被告提示相关的注意义务，应当认为是格式条款；4、被告积极履行了自己的支付购房款义务，原、被告双方的购房买卖合同、补充协议被告并没有违约行为，只是被告与银行签订的借款合同，由于客观相关原因出现了银行贷款逾期的情况，被告也积极与银行协商，筹集款项进行还款。第二、关于原告违约金的主张，如原告按照17.1要求被告支付违约金，那么该条是有成立条件的，是因买受人原因导致出售人解除合同的，这里的合同是指原告与银行签订的借款合同还是本案涉案房屋的房屋买卖合同及补充协议，是约定不明的，同时如果原告依据约定解除合同，应当按照合同法94条-96条履行相关的通知手续，并且补充协议3.4条也规定了原告应当履行相关的通知义务，但是原告并未履行相关通知手续；第三、根据原、被告以及银行签订的个人购房担保借款合同的第7.3.2条的约定，原告承担的责任是阶段性连带保证，与全程性连带保证是不同的，借款合同中对两种保证也进行了约定，涉案于2019年9月1日已经办理了预告登记，预告登记也属于物权法的抵押登记一种，按照该合同的约定，原告不应当承担保证责任，即使银行向原告发出了应当承担保证责任的通知，被告作为主合同的债务人，不应当在原告承担责任范围内免责。第四、原告支付涉案房屋的定金5万元，首付款29386元、缴纳税费29945.13元、支付其他费用35478元、被告向浦发银行偿还的房屋贷款借款本金、利息123783.7元、支付原告关联公司深圳华强小贷公司本金42500元，同时原告的第一项诉讼请求与第三项诉讼请求是矛盾的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月18日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：被告购买原告销售的位于沈阳市沈河区建筑面积71.51平方米的房屋，该商品房单价10339.62元/㎡，总房款739386元。合同第六条约定被告采取的付款方式为买受人在签订本合同时支付首期购房款379386元整，余款360000元申请银行按揭贷款，并保证按揭银行于本合同签订之日起30个工作日内将该笔按揭款项打入出卖人指定账户。同日，原、被告签订《补充协议》一份，就双方签订的《商品房买卖合同》项下的权利义务进行补充约定。协议第3.4条约定，买受人采取银行按揭贷款方式付款，并且贷款银行要求出卖人为买受人贷款提供保证担保的，为保证在出卖人承担保证责任后向买受人的追偿能够顺利实现，买受人承诺并同意，出卖人替买受人承担相关费用责任后，买受人应向出卖人偿还垫付的款项及垫付期间按中国人民银行同期贷款利率所产生的利息，复息和罚息、因追偿发生的律师代理费等相关费用。买受人未能够在接到出卖人通知后五日内及时向出卖人清偿的，即视为买受人逾期支付房价款，买受人除应承担逾期付款违约金以及利息、复息和罚息外，出卖人有权单方面选择以下任一项或任几项方式向买受人追偿、并追究买受人的相应责任。协议第3.4.2条约定，出卖人有权单方面解除与买受人签订的《商品房买卖合同》，将买受人原购买的商品房转让给其他第三方。协议第3.4.4条约定，买受人应当按照《商品房买卖合同》项下之商品房总价款的20%，向出卖人支付违约金。2015年7月13日，被告给付原告50000元定金。2015年7月18日被告给付原告首期款29386元。剩余首付款300000元由被告向案外人深圳华强小额贷款有限公司贷款后给付原告。2015年8月19日，原告作为保证人，被告作为借款人，与案外人上海浦东发展银行股份有限公司沈阳分行签订《个人购房担保借款合同》，约定被告就涉案房屋办理360000元贷款，贷款期限为10年，自2015年8月19日起至2025年8月19日止。贷款利率按贷款实际发生日中国人民银行公布的与本合同约定的贷款期限同期同档次的贷款基准利率的基础上上浮10%计算，签订本合同时的中国人民银行同期同档次贷款基准年利率为5.4%。逾期罚息利率为计收罚息之日的贷款执行利率加收50%。原告为该贷款承担阶段性连带保证责任。本合同项下保证所担保的主债权为根据本合同由贷款人向借款人提供的贷款本金，保证担保范围为借款人在本合同项下全部贷款本金及利息（包括逾期及挪用罚息以及复利等）、违约金、损害赔偿金、由于还款造成的上述透支账户透支本息等。保证人提供阶段性连带责任，保证的保证期间为自本合同签订之日起至借款人的债务履行期届满之日起两年止。如借款人已办妥抵押担保的现房抵押登记手续，并且贷款人已收到其为第一顺序抵押权人的现房抵押权利证明正本的，保证人的保证责任自收到该抵押权利证明正本之日解除。借款人未按合同约定按时足额偿还贷款本息和相关费用，即构成借款人在本合同项下的违约。借款人构成本合同项下违约的，担保人即构成在本合同项下的违约。2015年9月25日，原告收到被告贷款360000元。贷款发放后，被告自2018年4月起未能按时偿还银行贷款本息，案外人上海浦东发展股份有限公司沈阳分行向原告发送《关于履行保证责任的通知》，主张被告存在违反合同约定，拖欠贷款本息的行为，银行依据《个人购房担保借款合同》约定宣布其向被告所发放的贷款本金即日起全部提前到期，要求原告根据上述合同约定立即向案外人支付被告全部贷款本金284744.65元，以及直至贷款本息还清之日止所欠利息、复利、罚息等相关款项。2018年11月9日，原告代被告偿还贷款本息共计23602元。2019年10月11日，原告代被告偿还贷款本息共计284427.87元。2019年10月11日，案外人上海浦东发展银行股份有限公司沈阳分行出具《代偿证明》，载明本案涉及贷款已全部结清，原告已履行了对借款人（被告）的阶段性担保义务。原告为向被告主张权利，与北京盈科（沈阳）律师事务所代理签订《委托代理协议》，委托其为一审阶段代理人，协议约定代理费用为25181元。原告提供发票证明代理费以实际给付。庭审中，原告提交EMS快递单两份、限期付款通知函、解约通知函，证明其就限期还款及解除合同已按照合同约定向被告履行了通知义务。上述快递收件地址为被告在《商品房买卖合同》中记载的地址，原告未提供上述快递的签收信息。被告对该组证据的三性均有异议，表示对于原告向被告发出的相关函件并不知情。现原、被告因合同履行产生纠纷，原告诉至本院。本院认为，当事人的合法权益受法律保护。原、被告之间签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》以及原被告与案外人上海浦东发展银行股份有限公司沈阳分行签订《个人购房担保借款合同》，均系各方当事人的真实意思表示，符合合同约定的生效条件，因此上述合同合法有效，受法律保护，原告与被告应依法按照合同中的约定，行使合同权利、履行合同义务。原、被告双方应当根据合同的约定，全面履行自己的义务。根据原、被告向本院提交的证据以及被告的陈述，被告在购买房屋后，未按借款合同的约定按期向银行偿还购房贷款本息，致使原告代替被告偿还银行贷款本息，承担了作为借款保证人的责任。在原告承担保证责任后，被告未按双方协议约定归还原告代偿的款项，根据双方签订的合同约定，原告有权主张解除合同。但考虑原、被告签订的合同已实际履行五年之久，被告自行付款部分达到了总房款的50%以上，且被告并非自始不偿还银行贷款本息，综合本案的具体情况，如解除合同将不利于维护交易的稳定性，亦不利于解决本案的实际问题，故为了维护公平和稳定，对原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》，并协助原告办理撤销《商品房买卖合同》网上登记备案手续的诉讼请求本院不予支持。关于原告要求被告支付违约金147877.2元的诉讼请求。根据双方签订的《补充协议》约定，如导致原告承担保证责任的，买受人应当支付商品房总价款的20%违约金，现原告按此标准主张违约金147877.2元（739386元×20%）具有事实依据，本院予以支持。关于原告要求被告给付垫款308029.87元及自2019年10月12日起至实际还款之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算利息以及支付律师费25181元的诉讼请求。根据双方签订的《补充协议》约定，如发生原告承担保证责任的情形，被告应当偿还原告垫款及相应的利息、因追偿发生的律师代理费，故原告的主张于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告范秋梦于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告沈阳华强金廊城市广场置业有限公司违约金147877.2元；二、被告范秋梦于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告沈阳华强金廊城市广场置业有限公司垫付款308029.87元及利息（自2019年10月12日起至实际还款之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被告范秋梦于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告沈阳华强金廊城市广场置业有限公司律师费25181元；四、驳回原告沈阳华强金廊城市广场置业有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15784元，由被告范秋梦负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  班 蕊人民陪审员  张玉华人民陪审员  秦 亮二〇二〇年六月二十日书 记 员  徐明月本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。