广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤5381民初8号原告：罗定市金诚房地产开发有限公司，住所地：罗定市罗城街道龙华路龙华综合大楼11、12、13卡。统一社会信用代码：914453817470668680。法定代表人：李剑涛，总经理。委托诉讼代理人：陈均庆，广东业信律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈金华，广东业信律师事务所律师。被告：陈飞凤，女，1993年6月23日出生，汉族，原住罗定市罗平镇山田村委水井47号，身份证号码：445381199306231728。现下落不明。原告罗定市金诚房地产开发有限公司（以下简称“金诚公司”）与被告陈飞凤商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，由于被告陈飞凤下落不明，本院于2020年2月27日将本案转为普通程序，并于2020年6月22日公开开庭进行了审理。原告罗定市金诚房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陈金华到庭参加诉讼，被告陈飞凤经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付首期购房款65000元及滞纳金给原告，滞纳金以65000元为基数从2019年1月1日开始按月利率3%计算至所有款项付清为止。（计至起诉日首期购房款加滞纳金共86450元）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年4月27日，被告通过与原告签订《商品房买卖合同（预售）》购买东临天下商住小区（三期）B7座2502房，购房款由被告采取支付首期款后再向银行按揭贷款的形式支付。合同签订时，被告已支付首期款48695元，尚欠首期款65000元未付，原告与被告双方另行签订《协议书》，约定由被告于2018年12月31日前付清65000元给原告，逾期未支付的则每日按应付房款的3‰支付滞纳金。时至今日，被告早已办妥银行按揭手续，经原告多次追讨，但被告仍未支付该65000元首期购房款给原告。为维护自身的合法权益，原告特依法向人民法院提起诉讼，请人民法院支持原告的诉讼请求。被告陈飞凤没有作答辩。本院经审理认定事实如下：原告金诚公司是座落于罗定市龙华东路与罗岑铁路交汇处的东临天下商住小区的房地产开发商，2018年4月27日，被告陈飞凤作为买受人与原告金诚公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同（预售）》（以下简称“合同”），被告购买原告东临天下商住小区（三期）B7座2502房，总价款826667元。合同第七条约定付款方式及期限，（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金20000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。（二）买受人采取下列第3种方式付款：1.……2.……3.买受人应当于2018年4月27日前支付首期房价款206667元，占全部房价款的25%，余款620000元向买卖双方约定的银行（贷款机构）申请贷款支付。……合同第八条约定逾期付款责任，除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]。（1）逾期在60日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金；（2）逾期超过60日[该期限应当与本条第（1）项中的期限相同]后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的20%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部购房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1[该比率不低于第（1）项中的比率]的违约金。另查明：签订合同当天，原告作为甲方，与被告作为乙方，双方就首期付款方式问题签订《协议书》，《协议书》约定：1.2018年4月27日前乙方先交付部分首期房款48695元，余下部分首期房款65000元于2018年12月31日前全部付清。2.在乙方付清该商品房首期房款的前提下，甲方才将该商品房交付乙方使用。3.逾期未支付房款则每日按应付房款的3‰支付滞纳金。合同签订时，被告支付了48695元首期房价款，《协议书》签订后，被告没有按照约定的期限支付剩余的65000元首期房价款。原告经多次追讨无果，遂诉至本院，请求处理。以上事实，有原告提供的营业执照、被告身份证、《商品房买卖合同（预售）》、《协议书》、《业务回单》、《催款函》、快递凭证以及本院的开庭笔录等证据证实。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，双方由此设立的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，本院予以确认。双方均应按合同约定履行各自相应的义务。双方在合同中约定被告应当于2018年4月27日前支付首期房价款206667元，之后双方又签订了《协议书》，变更了首期房价款的金额及付款期限，首期房价款的金额及付款期限应以《协议书》为准。根据《协议书》的约定，2018年4月27日前被告应先支付首期房价款48695元，余下部分首期房款65000元于2018年12月31日前全部付清，但被告至今仍未支付余下部分首期房款65000元，原告主张被告支付拖欠的65000元首期房价款的主张，理据充分，本院予以支持。被告逾期支付购房款，已构成违约，应当承担违约责任。合同原约定买受人逾期付款的，按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；虽然原、被告双方后来签订的《协议书》约定逾期未支付房款每日按应付房款的3‰支付滞纳金，但《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”，第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”，原告在诉讼中未能提供证据证实被告逾期付款给其所造成损失的具体情况，原告请求被告陈飞凤月利率3%向其支付逾期付款违约金违反了上述规定，本院根据公平原则，并参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款之规定，调整为按中国人民银行同期同类贷款利率为基础，上浮30%的逾期罚息利率计算违约金。原、被告双方在《协议书》中约定余下部分首期房款65000元于2018年12月31日前全部付清，被告逾期付款，原告请求从2019年1月1日开始计算违约金，本院予以支持。被告陈飞凤经公告送达开庭传票不到庭参加诉讼，视为其放弃质证和抗辩的权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：由被告陈飞凤于本判决发生法律效力之日起十日内向原告罗定市金诚房地产开发有限公司支付首期房价款65000元以及逾期付款违约金（违约金以本金65000元，按中国人民银行同期同类贷款利率为基础，上浮30%的逾期罚息利率从2019年1月1日起计至清偿之日止）。驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1962元（原告已预交），由被告陈飞凤负担1559元，原告负担403元。公告费560元，由被告陈飞凤负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审 判 长  欧惠庆人民陪审员  陈 辉人民陪审员  陈汉权二〇二〇年六月二十三日书 记 员  辛 婕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。