河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫09民终846号上诉人（原审被告）：濮阳市江南房地产开发有限公司，住所地河南省濮阳市台前县城关镇政府西侧。法定代表人：储国著，该公司总经理。委托诉讼代理人：艾兴博，河南濮东律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王爱花，女，1981年8月23日出生，汉族，住河南省濮阳市台前县。委托诉讼代理人：朱庆华，河南凤台律师事务所律师。上诉人濮阳市江南房地产开发有限公司（以下简称江南房地产公司）因与被上诉人王爱花房屋买卖合同纠纷一案，不服台前县人民法院（2019）豫0927民初3397号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人江南房地产公司的法定代表人储国著及其委托诉讼代理人艾兴博，被上诉人王爱花及其委托诉讼代理人朱庆华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。江南房地产公司上诉请求：1、依法撤销原审民事判决；2、依法改判驳回王爱花的全部诉讼请求或者发回重审；3、本案的一、二审诉讼费由王爱花承担。事实和理由：1、按照合同法第三十二条约定“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”王爱花持有的合同没有王爱花的签字，故涉案的《商品房买卖合同》没有成立；2、王爱花未履行合同义务，其所称以现金交付了房款，又举证向刘建成转账，自相矛盾与事实不符，王爱花未向江南房地产公司支付购房款，一审判决向其交付房屋、支付违约金是错误的。王爱花辩称，江南房地产公司拖欠承包方的工程款，便以房屋折抵，王爱花在承包人刘建成处购买了涉案房屋，以转款方式交付了部分房款，下欠对刘建成打了欠条。一审中王爱花所称的将房款交给了江南房地产公司并不属实予以纠正。涉案合同中明确载明该户已付清全部房款417,000元，并出具了房款现金收据，涉案的《商品房买卖合同》已经成立并生效，一审认定事实清楚，应给与维持。王爱花向一审法院起诉请求：1、判令江南房地产公司履行合同义务交付房屋、并支付违约金3万元。2、本案诉讼费由江南房地产公司承担。一审法院认定事实：2017年6月25日，王爱花与江南房地产公司签订商品房买卖合同，合同编号为001900。江南房地产公司将江南名仕城第5幢4单元307号房，建筑面积为156.45平方米，以每平方2,666元，总房款为417,096元出售给王爱花，合同第六条在付款方式第一项一次性付款一栏，手写注明“该户已付清全部房款（417,100元）”。该合同第八条交付期限规定交房日期为2017年12月31日前。合同第九条对逾期交房的：1、逾期不超过90日的……；2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第一项中的比率）的违约金。江南房地产公司于2017年6月25日合同签订当日给王爱花出具了收款收据一份，载明该房款以现金的方式收取，并加盖江南房地产公司的公章。另查明，王爱花2017年6月21日在其个人农商行账户存、取款八笔。2017年6月25日、7月9日王爱花通过其个人账户向刘建成转账三笔，三笔金额均为49,000元。刘建成系江南名仕城的建筑商。一审法院认为，王爱花主张购买了江南名仕城房产一套，提供了双方签订的商品房买卖合同、交款收据及银行交易回单，证明双方之间存在商品房买卖合同关系，且王爱花已经付清了全部房款，王爱花已经履行了合同义务，江南房地产公司应按照合同约定的期间交付房屋。江南房地产公司未按照合同约定交付房屋，应按照合同约定承担违约金。故王爱花要求江南房地产公司交付房屋的诉求一审法院依法支持，关于违约金，应按照合同约定执行，王爱花对违约金主张超出合同约定的部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：濮阳市江南房地产开发有限公司按照与王爱花2017年6月25日签订的商品房买卖合同的约定履行交付房屋（江南名仕城第5幢4单元307室）并按照该合同第九条的约定支付原告违约金（自2018年1月1日起至实际交付房屋之日至，违约金不超出30,000元为限）。于本判决生效之日起三十日内履行完毕。案件受理费550元，由江南房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：案外人刘合法、刘建成、杜新亮合伙承建了涉案小区的建设工程，经与江南房地产公司协商，江南房地产公司以房屋销售价款抵付相应工程价款，刘合法等通过王建刚出售抵付的房屋。2017年6月25日，刘合法向江南房地产公司出具收到条：“今收到濮阳江南房屋一套5#4单元307，面积156.45，价格肆拾叁万柒仟肆佰叁拾肆（437,434元）刘合法”。通过王建刚将涉案的房屋出售给王爱花，一审对刘合法调查时其认可收取王爱花10万元。王爱花于2017年6月21日从在农商银行尾号为4083、7252、6428的账户分别取20,000元、23,008.61元、10,741.57元，当天存入尾号为6785的账户53,745.6元；从在农商银行尾号为4514账户取款49,388.3元，全部存入尾号为6785的账户；从尾号为5800的账户取款50,057.22元，存入尾号为6785的账户50,057.2元。2017年6月21日，从王爱花尾号为6785的农商银行账户，转款10万元给王建刚；6月25日转款给刘建成49,000元、7月9日向刘建成转款两笔49,000元，计98,000元；2018年1月14日转款给刘建成40,000元。上述交易对应的为王爱花在一审中提交的八份银行客户回单及银行交易明细。王爱花在一审中主张将房款全部交给了江南房地产公司，在二审中又称除上述通过银行交易支付的房款外，另通过赵占生以现金或打欠条的方式向刘建成支付了除上述通过银行交易的款项外的13万元，王爱花的陈述存在矛盾，在没有其他证据印证或刘建成的证言的情况下，认定王爱花支付了全部房款证据不足。王爱花持有的《商品房买卖合同》第二页显示买受人为王爱花，并载有王爱花的身份证号、住址等身份信息及联系方式。第二十三条约定，合同自双方签订之日起生效。出卖人处加盖有江南房地产公司及其法定代表人储国著的印章。买受人处无王爱花盖章。出卖人及买受人处均签有日期，即2017年6月25日。除上述查明的争议的事实外，本院审理查明事实与一审法院认定事实一致。本院认为，本案为商品房买卖合同纠纷。因本案商品房买卖的交易行为是江南房地产公司以其开发的涉案房屋销售价款向建筑商抵付建设工程款所引起，该抵付行为因作为建筑商的刘合法向江南房地产开发公司出具收到条，江南房地产公司按照建筑商的指示与王爱花之间订立商品房买卖合同，向王爱花出具房款收据而完成。王爱花与江南房地产公司形成商品房买卖合同法律关系，王爱花与建筑商之间形成了另一新债权、债务法律关系。因王爱花持有的商品房买卖合同载明的买受人是王爱花，并加盖有江南房地产公司及其法定代表人的印章，江南房地产公司同时向王爱花出具了全额房款收据，故应视为王爱花与江南房地产公司之间于2017年6月25日签订了商品房买卖合同，因合同系当事人之间自愿协商签订，不存在合同无效的法定事由，按照商品房买卖合同的约定自签订之日即2017年6月25日已经生效。合同双方均应依照合同的约定履行义务，并享有合同约定的权利。江南房地产公司向王爱花出具了与商品房买卖合同相对应的全额房款收据，合同中也载明了“该户已付清全部房款”，又有刘合法向江南房地产公司出具的收到条相印证，在江南房地产公司以销售涉案房屋的销售价款抵付建设工程款的行为已完成的情况下，应视为王爱花作为买受人履行了交付房款的合同义务，江南房地产公司无权再向王爱花主张房屋价款，江南房地产公司以王爱花未向其交付房屋价款作为拒绝向王爱花交付房屋的抗辩事由不能成立。江南房地产公司应按约定履行向王爱花交付涉案房屋的合同义务，并承担合同约定的违约责任。由于王爱花与建筑商之间另行形成了新的法律关系，双方之间就价款的支付与收取应另行处理。综上，虽然一审判决认定事实存在瑕疵，但适用法律及裁判结果正确，故对江南房地产公司的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人濮阳市江南房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 兵审判员 刘 伟审判员 魏献忠二〇二〇年六月二十五日书记员 李淑敏