河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终1196号上诉人(原审原告、反诉被告)：新乡宝龙置业发展有限公司，住所地：新乡市金穗大道与新二街交叉口东南角宝龙城市广场营销中心三楼。法定代表人：许××董事局主席。委托诉讼代理人：张立志，河南启轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：李安居，河南启轩律师事务所律师。上诉人(原审被告、反诉原告)：贵士雨，男，1971年4月20日出生，汉族，住河南省延津县。委托诉讼代理人：秦玉金，河南三多律师事务所律师。上诉人新乡宝龙置业发展有限公司（以下简称宝龙公司）与上诉人贵士雨商品房销售合同纠纷一案，不服河南省新乡市红旗区人民法院（以下简称原审法院）（2017）豫0702民初3599号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2020年4月28日公开开庭审理了本案。上诉人新乡宝龙置业发展有限公司委托诉讼代理人李安居，上诉人贵士雨委托诉讼代理人秦玉金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宝龙公司上诉请求：一、撤销原审判决第一项中“同时宝龙公司于判决生效之日起十日内退还贵士雨购房款721611元”；二、判令贵士雨违约，承担截至起诉之日违约金456598.1元，并承担从起诉之日到合同解除之日的违约金；三、判令贵士雨承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、贵士雨银行按揭未能审批通过责任在贵士雨，根据贵士雨与交通银行工作人员丁瑞谈话录音证明，按揭银行需要其提高首付比例，但是贵士雨拒绝了。并且贵士雨2个信用卡账户发生过逾期，其个人征信存在逾期情况。所以原审法院认定贵士雨不存在征信等本人原因认定错误。二、贵士雨有经济能力一次性付清剩余全部款项，其本人是河南省苏新钢结构有限公司控股股东，法定代表人。三、《商品房买卖合同》相关条款对双方按揭贷款的权利义务约定明确，对双方逾期交款或者逾期交房违约责任约定明确，贵士雨无证据证明可以排除其违约责任。四、原审法院超当事人诉讼请求判决，贵士雨请求立即向其交付房屋并支付违约金83000元，原审法院判决退还贵士雨全部首付款721611元。五、原审法院严重超期，增加了案件经济损失。贵士雨辩称，1、根据证据可以证明宝龙公司在售房和售房后履行自己义务，为贵士雨办理贷款，宝龙公司收取了贵士雨所有按揭贷款办理费用，其存在未贵士雨办理按揭的义务，贵士雨没有违约行为。2、贵士雨一次性交纳了70多万元，目的是为了购房，不存在任何过错，故宝龙公司上诉请求不能成立，应支持贵士雨的上诉请求。贵士雨上诉请求：1、请求撤销原审判决，改判驳回宝龙公司的诉求；2、支持贵士雨的反诉请求；3、由宝龙公司承担本案一、二审的全部诉讼费。事实与理由：一、宝龙公司有为贵士雨办理银行贷款事宜的责任义务，购房时，宝龙公司十足承诺能够带出款项，即使按照《合同补充协议》第十八条，也应是宝龙公司代为办理，贵士雨只负责提供贷款所需的资料和签字。宝龙公司收取抵押登记费、按揭房，更加说明了宝龙公司办理按揭手续事宜。二、有证据证明，宝龙公司不存在无法办理按揭贷款之事实，继而也不存在贵士雨需要一次性交纳剩余房款的问题，宝龙公司要求再增加总房款10%的首付款，因不符合约定，贵士雨未同意。宝龙公司至今没有书面通知贵士雨一次性交纳剩余房款，宝龙公司也没有证据证明其已书面通知贵士雨一次性交纳房款，所以宝龙公司不能主张贵士雨未交付剩余房款而要求解除合同。三、宝龙公司未按时交房构成违约，购房合同没有增加首付款的约定，贵士雨无需增加首付款，贵士雨在本案中不存在违约支出。四、一审判决适用司法解释存在错误。本案因有特别约定二不能适用该司法解释，因适用前提不存在二无法适用。五、应责令宝龙公司继续履行交房以及为贵士雨办理按揭贷款手续的义务，并支付宝龙公司逾期交房的违约金。综上，宝龙公司未按期交房违约在先，未履行为贵士雨及时办理银行按揭手续存在违约，贵士雨按期如数缴纳了各项费用不存在任何违约，应驳回宝龙公司的诉求，并判令双方继续履行商品房买卖合同，由宝龙公司尽快为贵士雨办理银行按揭贷款手续并赔偿贵士雨逾期交房的违约金。宝龙公司辩称，1、贵士雨不能办理按揭与宝龙公司无关。2、贵士雨没有交付全部房款不存在交付房屋之说。总之，宝龙公司该合同纠纷没有违约行为。宝龙公司一审诉讼请求：1、解除双方签订的商品房买卖合同；2、贵士雨支付截止10月20日违约金456598.1元，并要求支付合同解除之前违约金；3、本案诉讼费等所有费用由贵士雨承担。贵士雨一审反诉请求：1、继续履行合同，宝龙公司向贵士雨支付逾期交房违约金（从2014年1月1日起计算至房屋交房之日止，按照万分之一，乘以721611元计算）；2、由宝龙公司承担本案的诉讼费用。原审法院查明：2013年8月31日，贵士雨与宝龙公司就购买宝龙公司开发的位于金××大道东段新乡××广场××区××单元××号的房屋签订《商品房预定书》，同时贵士雨交纳购房定金100000元，2013年9月30日，贵士雨交纳房款621611元，维修基金19402.8元。2013年11月7日，贵士雨与宝龙公司就上述房屋签订了编号为2013-0803432的《商品房买卖合同》，主要约定：贵士雨购买上述房屋；房屋面积323.38平方米，房屋价款2391611元；贵士雨应于2013年8月31日前向宝龙公司支付首期房价款人民币721611元（首期款），其余房价款共计人民币1670000元（按揭款），由贵士雨于购房合同签订之日起2个月内（“按揭期限”）完成按揭贷款手续并付至宝龙账户，具体详见本合同附件四（合同补充协议）；如逾期付款，在30日之内的，自本合同规定的应付款期限届满次日起至实际全额支付应付款之日止，贵士雨按日向宝龙公司支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；超过30日后，贵士雨仍应按照前述约定支付逾期付款违约金，且宝龙公司有权解除合同，宝龙公司解除合同的，贵士雨除支付逾期付款违约金外，另按房价款总额的20％向宝龙公司支付违约金（合同第七条）；宝龙公司应当在2013年9月30日前，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付贵士雨使用，逾期交房不超过90日，合同继续履行，逾期超过90日，自第91天超至实际交付之日止，宝龙公司按日向贵士雨支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行。在当日所签的《合同补充协议》（附件四）中第六条约定：购房合同第八条约定的该房屋交付期限必须以贵士雨付清下列全部款项为前提：全部房价款；购房合同及本补充协议约定的应由贵士雨于该房屋交接前缴交的所有费用；因贵士雨逾期付款而须支付的违约金、赔偿金等。若因贵士雨逾期支付前述款项，则宝龙公司交付该房屋的期限可依贵士雨逾期付款之期限相应顺延。第十四条约定：本补充协议是购房合同的有效补充，与购房合同具有同等法律效力。如果本补充协议的内容与购房合同不一致，或者在理解上有歧义，则以本补充协议的约定为准；第十六条约定：贵士雨理解并同意，贵士雨对国家和地方的按揭贷款政策已有充分的预估，并确认其在无法办理按揭贷款时，完全有能力自筹款项全额支付房价款，同时，宝龙公司接受贵士雨以按揭款支付购房合同项下部分房价款的方式，并不视为宝龙公司要求贵士雨以按揭贷款方式支付房价款，亦不视为宝龙公司在贵士雨办理按揭贷款中承担了任何责任、义务或者风险。宝龙公司在购房合同签订之前有关按揭贷款义务的说明、陈述或宣传以及宝龙公司代贵士雨向宝龙公司指定银行（下称“按揭银行”）提交按揭资料均应理解为宝龙公司仅限于协助贵士雨向按揭银行办理商品房抵押贷款。按揭银行根据贵士雨的实际情况及国家或地方之相关规定决定同意或不同意按揭以及贷款的成数和年限，宝龙公司对此并无保证义务。贵士雨应在签订合同之前向按揭银行或公积金办理相关机构确认该付款方式的可行性，购房合同约定的首付款及贷款成数均系依据贵士雨对自身实际情况的介绍及贵士雨向银行或公积金办理机关咨询的结果确定。第十七条约定：贵士雨应当承担办理按揭贷款所需的一切费用，包括但不限于保险费、公证费、房产抵押手续费及其他费用。第十八条约定，贵士雨应于签订购房合同后三日内（如有出卖人另行通知的期限，则以出卖人另行通知的期限为准）向宝龙公司提供按揭银行所需的全部按揭资料，贵士雨应当向按揭银行提交的按揭资料以按揭银行提出的要求为准，宝龙公司提供的按揭资料列表仅供参考之用；贵士雨必须保证提交的按揭资料的完整性、真实性及合法性。如果按揭银行认为贵士雨提交的按揭资料不完整或者有瑕疵，则必须在收到按揭银行或者宝龙公司的通知之日起七日内根据通知要求重新提交；如果贵士雨未按约定如期提交按揭资料或重新提交的资料仍被银行认为不完整或者有瑕疵，而贵士雨又未在该期间自筹款项足额支付总房价款的，则自期限届满之日起即视为贵士雨逾期支付按揭款，并自该违约之日起按购房合同第七条约定处理；如果由于贵士雨个人信用或任何其他原因，导致贵士雨按揭贷款未获按揭银行批准，则贵士雨应于收到出卖人通知之日起15日内一次性付清剩余购房款，否则即视为贵士雨逾期付款，并自违约之日起按购房合同第七条的约定处理。第二十一条约定：鉴于按揭贷款并非宝龙公司要求的支付方式，且宝龙公司对按揭贷款的可行性并不承担任何保证责任，故无论何种原因，若按揭银行不办理按揭贷款或不能及时向宝龙公司账户足额发放全部按揭款，则贵士雨必须于购房合同约定的或宝龙公司要求的按揭款到达宝龙公司账户的时间前一次性付清剩余购房款，否则即视为买受人逾期支付按揭款，并自该违约之日起按购房合同第七条处理。合同签订后，贵士雨即提交资料办理银行按揭手续，并于2013年12月4日向宝龙公司交纳办理银行按揭所需抵押登记费120元，宝龙公司工作人员出具收条，显示为代收。2013年12月4日，贵士雨缴纳契税95664.44元。2014年7月3日在宝龙公司售楼部，贵士雨向宝龙公司合作单位新乡市平安嘟嘟房地产顾问有限公司交纳印花税、按揭费434元。后贵士雨按揭贷款未获通过。2015年9月23日，宝龙公司向贵士雨邮寄了律师函，称如果你未在购房合同约定的期限内办妥按揭贷款手续并将按揭款支付至宝龙公司账户，又未自筹款项支付，就对宝龙公司的利益造成了损害，宝龙公司将按照相关法律规定和购房合同的约定解除购房合同，并要求承担违约责任。后宝龙公司诉至一审法院，要求解除合同并支付违约金。原审法院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于双方当事人的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同。本案中，签订《商品房买卖合同》后，贵士雨已按约支付了30％首付款，对于剩余款项已按照宝龙公司要求去办理银行按揭贷款手续，并向宝龙公司及宝龙公司合作的中介单位交纳了相关费用，对于按揭贷款未能审批通过，尽管宝龙公司在《合同补充协议》中约定了诸多免除自身责任及义务的条款，但结合《合同补充协议》第十六条“宝龙公司在购房合同签订之前有关按揭贷款义务的说明、陈述或宣传以及宝龙公司代贵士雨向宝龙公司指定银行（下称“按揭银行”）提交按揭资料均应理解为……”内容及贵士雨陈述的具体按揭贷款办理经过，可以反映出宝龙公司在售房过程中的行为使贵士雨对按揭贷款能够获得通过产生信赖，最终贷款未能审批通过贵士雨在签订合同时不可预见，且也无证据证实贵士雨存在征信等方面可归责于其本人的原因，故本案按揭贷款未能审批通过不可归责于宝龙公司，亦不可归责于贵士雨。因房屋买卖标的额较大，在按揭贷款无法办理后，贵士雨也无法一次性付清剩余全部房款，双方对剩余房款支付也未有新的一致意见，故本案中双方签订商品房买卖合同目的亦不能及时实现，故一审法院对于宝龙公司要求解除商品房买卖合同的诉请予以支持。因本案无法取得银行贷款进而无法继续履行合同，系不可归责于双方当事人的原因，双方均不应承担违约责任，商品房买卖合同解除后，宝龙公司应当将已收受的购房款721611元返还贵士雨。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第七条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审判决：一、解除宝龙公司与贵士雨于2013年11月7日签订的编号为2013-0803432的《商品房买卖合同》，同时宝龙公司于判决生效之日起十日内退还贵士雨购房款721611元；二、驳回宝龙公司的其他诉讼请求；三、驳回贵士雨的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8149元，由宝龙公司负担4074.5元，贵士雨负担4074.5元；反诉费938元，由贵士雨负担。二审查明的事实与原审认定一致。本院认为，围绕双方诉辩意见，本院二审围绕争议焦点分别评述如下：一、关于何者违约问题。案涉房屋买卖合同有效，买卖双方均应按照合同约定履行各自义务。贵士雨作为房屋买受人应按照合同约定支付房款，但贵士雨因个人原因未能顺利办理按揭贷款，致使合同不能正常履行，故应认定贵士雨单方违约。二、关于合同是否解除问题。按照法律规定，合同解除分为约定解除和法定解除。本案中，是否合同补充协议对按揭贷款相关情形约定明确，贵士雨逾期未能付款，已符合双方合同约定的合同解除条件，故宝龙公司依据合同约定请求解除合同，具有合同依据，本院予以支持。三、关于违约金问题。基于上述分析，因贵士雨单方违约致使合同解除，贵士雨应按照合同约定支付违约金。但宝龙公司主张贵士雨应支付违约金的数额过高，结合本案相关情况，酌定贵士雨应支付宝龙公司违约金的数额为案涉房屋价款的百分之三十，计717483.3元，超出部分本院不予支持。四、关于合同解除后果问题。贵士雨反诉请求继续履行合同以及请求宝龙公司支付违约金，与上述分析不符，应予驳回。合同解除后，贵士雨前期所交房款应予返还，基于一体化解决纠纷和减少诉累的考虑，违约金717483.3元与应返还房款721611元应予抵消。综上所述，违约金及应返还房款抵消后，宝龙公司仍应退还贵士雨4127.7元。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、撤销河南省新乡市红旗区人民法院（2017）豫0702民初3599号民事判决；二、新乡宝龙置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还贵士雨房款4127.7元。三、驳回新乡宝龙置业发展有限公司的其他诉讼请求；四、驳回贵士雨的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8149元，由新乡宝龙置业有限公司负担100元，由贵士雨负担8049元；反诉费938元，由贵士雨负担。二审案件受理费17279元，由新乡宝龙置业有限公司负担100元，由贵士雨负担17179元。本判决为终审判决。审判长  周云贺审判员  程俊林审判员  郭中伟二〇二〇年六月十二日书记员  李好杰