福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终3371号 上诉人（原审被告、反诉原告）：陈秀惠，女，1949年10月15日出生，汉族，住福建省福州市仓山区，现住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人:林丰夏，福建通享律师事务所律师。 委托诉讼代理人:洪芳，福建通享律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：吴申乐，男，1976年12月22日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 委托诉讼代理人：潘祥勇，北京中银（福州）律师事务所律师。 上诉人陈秀惠因与被上诉人吴申乐房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市台江区人民法院（2019）闽0103民初2655号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈秀惠上诉请求：撤销一审判决，改判驳回吴申乐一审全部诉讼请求并支持陈秀惠一审反诉请求，或裁定将本案发回重审。事实和理由：一审事实认定和法律适用均存在错误。一、本案系因吴申乐于2019年5月6日到交易服务方大吵大闹要求收回房权证终止交易，并于凌晨23点报警要求警方协助取回房权证、退还陈秀惠5000元履约保证金等违约行为，导致双方合同无法履行。陈秀惠对此不承担违约责任。二、吴申乐未举证证明其因陈秀惠造成的实际损失数额，且吴申乐应对2019年5月6日当日及后的行为承担违约责任，一审未对陈秀惠已按约履行合同部分及行使不安抗辩权的客观事实进行认定，也未考虑吴申乐在履行合同过程中存在的严重过错，判决陈秀惠支付300000元违约金过分高于实际损失，有违公平原则和诚实信用原则。三、一审不支持陈秀惠反诉请求错误。基于吴申乐前述严重违约行为，吴申乐应当向陈秀惠支付合同约定的违约金。 吴申乐辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，陈秀惠的上诉并无事实与法律依据，请求驳回。一、由于2019年5月5日陈秀惠未依约支付履约保证金，2019年5月6日交易服务方约吴申乐及陈秀惠到交易服务方处，是要求陈秀惠支付履约保证金，并非陈秀惠所主张的吴申乐要求拿回房屋产权证。陈秀惠并无事实与证据证明其该主张，客观上吴申乐当天也没有拿回房屋产权证。二、双方签订的《房屋买卖合同》约定违约金为300000元，在合同签订时双方均认可该标准，违约金的约定合法有效，且并未过高。1.双方签订的《房屋买卖合同》约定，讼争房屋成交价格2550000元，违约金300000元，违约金数额约占房屋成交价格的11.8%，该比例符合常规交易习惯，未超过合理范围。2.陈秀惠在一审中提出的反诉以及本案的上诉都主张吴申乐违约，并要求吴申乐支付违约金300000元，表明其认可300000元违约金是合法有效并未超过合理范围。3.陈秀惠在一审时既未主张违约金过高，又未请求人民法院予以适当减少，一审按照300000元违约金判决完全合法。陈秀惠上诉亦未请求二审法院予以适当减少违约金，故吴申乐认为不应减少违约金数额。4.根据双方签订的《房屋买卖合同》第十条第五款第一项第一点约定的迟延履行违约金计算标准，从2019年5月6日计算至2020年5月6日的违约金应为465375元，以此为参考，合同约定的300000元违约金并不高。 吴申乐向一审法院起诉请求：1.确认吴申乐与陈秀惠签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》已于2019年5月24日解除；2.判令陈秀惠向吴申乐支付违约金人民币300000元；3.判令陈秀惠向吴申乐支付律师代理费人民币16000元；4.判令陈秀惠承担本案全部诉讼费用（包括案件受理费、保全费）。 陈秀惠向一审法院提出反诉请求：1.依法确认吴申乐拒绝继续履行双方房屋买卖合同的行为构成合同根本违约，并依法判决解除双方买卖合同关系。2.依法判决吴申乐赔偿陈秀惠合同约定的违约金300000元及10000元预付款。3.依法判令吴申乐承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2019年4月20日以吴申乐为卖方（甲方），陈秀惠为买方（乙方），双方签订了一份《房屋买卖合同》及《补充协议》。同日吴申乐、陈秀惠共同与丙方（居间方）福州中正联合房产代理有限公司签订一份《居间服务合同》，与福州中联信房产代理有限公司（交易服务方）签订一份《交易服务合同》及附件１《一次性付款交易流程确认函》。《房屋买卖合同》约定：甲方将坐落于台江区洋中街道秋龙路2号（原八一七路横街）群升国际Ｈ地块Ｈ2＃楼901单元房产转让给陈秀惠；房屋按套计价，成交价格为：人民币（大写）贰佰伍拾伍万元整（￥2550000.00）,该价格包含该房屋的房价款、该房屋附属配套设施、固定装修、与该房屋一并转让的家电家具；房款支付方式为一次性付款方式，具体支付方式及该房产的交易流程依据双方确定的合同附件进行；除因房屋交易需要将该房屋权属材料（包括但不限于该房屋的相关证件、票据、登记受理单据以及相关合同、协议等，下同）原件提交至相关银行、行政机关的期间，在签订本合同时起至该房屋所有权过户登记至乙方名下期间，该房屋的权属材料原件均应由交易服务方保管，作为房屋交易的保证。乙方应在本合同签订当日支付购房履约保证金人民币壹拾伍万元整（￥150000.00）；产权权属过户登记前的违约责任约定为：1、自违约行为发生之日起违约方应按日以成交价款万分之五的计算标准向守约方支付延迟履行违约金，迟延履行违约金的认定及支付不影响合同在违约行为终止之日的继续履行。自违约行为发生之日起超过7日的，守约方即向违约方发出信件促其履约，发信即日起超过10日仍未回复并履约的，守约方可解除合同，2、签订本合同后任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金人民币（大写）叁拾万元整（￥300000.00），以及产生的居间服务费、交易服务费、交易过程中产生的其他费用、及因违约行为给守约方增加的费用、律师服务费、诉讼费、执行费、差旅费等。合同第十一条通讯地址；甲乙双方确认通讯地址以本合同落款处所留地址为准。因地址不详或有误致使信件无法送达的，视为已送达，由此而产生的不利法律后果应由提供地址方自行承担（交易服务方保管的《买卖合同》落款处除吴申乐、陈秀惠签名盖手印外，下方还留存吴申乐、陈秀惠通讯地址及电话号码，吴申乐所留地址为福州市台江区河下街同心花园6座804，电话号码：136××××5521；陈秀惠所留的通讯地址为：福州，电话号码为136××××0530）。双方《补充协议》第4条约定：“经甲乙双方协商约定，乙方可在2019年4月21日内选择无条件解除本合同，若乙方在2019年4月21日内对本合同未提出异议，则本合同在2019年4月22日00:01分起正式生效”；第5条约定：“经甲乙双方协商约定，乙方在本合同正式生效当日内先支付部分购房履约保证金人民币壹万元整（￥10000.00）给甲方，甲方收到该款项后出具收条给乙方；乙方于2019年5月5日前再将剩余履约保证金人民币壹拾肆万元整（￥140000.00）直接支付给甲方。甲方收到该款项后出具收条给乙方。交易服务方已告知乙方提前支付钱款的风险，乙方已知悉”。附件1《一次性付款交易流程确认函》第一条约定：“乙方应在2019年6月5日前将全额购房款（除履约保证金外）转入丙方指定的银行账户无息监管（甲方或乙方须将应付给丙方的居间服务费及交易服务费支付给丙方）”。2019年4月21日，吴申乐与陈秀惠签订《补充协议》对原合同进行如下变更：“一、原合同约定乙方须于2019年6月5日前将全额购房款（除履约保证金外）转入丙方福州中联立信房产代理有限公司的银行账户无息监管。现经甲乙双方协商约定变更为乙方须于2019年6月15日前将全额购房款（除履约保证金外）转入丙方指定的银行账户无息监管”。 前述合同、补充协议生效后，吴申乐依约将福州市台江区洋中街道秋龙路2号（原八一七中路横街）群升国际Ｈ地块Ｈ2＃楼901单元房产的权属证书交由交易服务方保管，但陈秀惠仅向吴申乐交付了履约保证金10000元，剩余购房履约保证金人民币140000元陈秀惠未依约于2019年5月5日前交付交易服务方监管。2019年5月6日，双方在交易服务方处协调未达成一致意见，各方对退款及退还产权证问题存有争议，当晚零点10分吴申乐报警茶亭派出所，报警登记内容：纠纷，房产证被公司人扣押。2019年5月13日吴申乐委托福州中联立信房产代理有限公司按照服务方保管的《买卖合同》上所留陈秀惠的地址福州和电话号码136××××0530向陈秀惠发出《履约通知函》，要求陈秀惠收到函件三日内联系服务方，办理相关手续，否则卖方有权依原合同追究违约责任等。但之后陈秀惠仍未按照合同约定向吴申乐支付剩余购房履约保证金。2019年5月23日，吴申乐又通过服务方同样按照《买卖合同》上述所留陈秀惠地址和电话号码向陈秀惠发出《解除合同通知函》，告知决定解除《房屋买卖合同》、《交易服务合同》，并取回福州中联立信房产代理有限公司监管权属材料，保留追究陈秀惠违约责任的权利，若陈秀惠女士及福州中联立信房产代理有限公司对解除合同有异议请收到此函后直接向有管辖权的法院提起诉讼等。该《解除合同通知函》的ＥＭＳ寄件面单显示于2019年5月24日他人代收。2019年5月30日吴申乐与北京中银（福州）律师事务所签订《委托代理合同》约定由律师事务所指派潘祥勇为吴申乐的代理人，由吴申乐在合同签订后三日内向律师事务所支付前期一审律师费人民币16000元。该款吴申乐于2019年5月29日已支付。次月11日吴申乐诉至一审法院，并向一审法院申请财产诉讼保全，预付申请费2100元。 一审法院认为，吴申乐、陈秀惠双方签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》及《一次性付款交易流程确认函》均系当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规范，因此合法有效。在合同履行过程中，吴申乐依约履行了合同约定的义务；将产权证、土地证交由交易服务方监管，但陈秀惠仅支付履约保证金10000元，未按合同约定的时间于2019年5月5日前将剩余保证金140000元转入福州中联信房产代理有限公司的银行账户监管，因此已构成违约。诉讼中，陈秀惠主张吴申乐2019年4月28日即到中介门店吵闹不卖房了缺乏依据，不予采信。根据陈秀惠逾期未汇款的事实及证人证言证实2019年5月6日陈秀惠要收回履约保证金10000元，吴申乐要收回产权证件，中介调解仅退还陈秀惠5000元的事实，可证实陈秀惠违约在先，且之后陈秀惠未继续履约，故吴申乐于2019年5月23日通过交易服务方按陈秀惠所留的地址向陈秀惠邮寄送达解除合同函，该函于2019年５月24日送达后，合同依法即已解除，对此一审法院予以确认。合同解除，不影响合同结算和清理条款的效力。现吴申乐请求陈秀惠依约支付违约金人民币300000元、律师费16000元，符合合同约定，予以支持；吴申乐申请财产保全支付的保全费2100元，依照诉讼费交纳办法规定，应由吴申乐自行承担；陈秀惠请求判决确认吴申乐拒绝履行买卖合同的行为构成合同根本违约，并判决解除合同缺乏事实和法律依据，不予支持。陈秀惠要求吴申乐退还已交付的履约保证金10000元予以支持。综上，判决：一、吴申乐与陈秀惠于2019年4月20日签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》于2019年5月24日解除。二、陈秀惠应在本判决生效之日起十日内，支付吴申乐违约金人民币300000元，并赔偿吴申乐支付的律师费16000元。三、吴申乐应于本判决生效之日起十日内退还陈秀惠履约保证金10000元。四、驳回陈秀惠的其他诉讼请求。本诉案件受理费27200元，反诉案件受理费13600元,由陈秀惠(反诉原告)负担;诉讼保全费2100元由吴申乐负担。 二审中，双方当事人未提交新证据。根据在案证据，本院确认一审法院查明的主要事实清楚。 本院认为，关于本案违约方的认定问题。根据陈秀惠与吴申乐签订的案涉《房屋买卖合同》及《补充协议》的约定，吴申乐应在签订合同时起将讼争房屋的权属材料原件交由交易服务方保管，陈秀惠应在合同正式生效当日内先支付部分购房履约保证金10000元，在2019年5月5日前再将剩余履约保证金人民币140000元支付给吴申乐。上述协议签订后，吴申乐依约将讼争房屋的权属证书作为房屋交易的保证交由交易服务方保管，但陈秀惠仅支付了10000元履约保证金，并未在2019年5月5日之前依约支付剩余的履约保证金140000元。双方于2019年5月6日在交易服务方处协商时亦未就履约保证金的支付问题达成新的一致意见。后，吴申乐委托交易服务方向陈秀惠发出《履约通知函》，陈秀惠未回复且未支付剩余履约保证金，直至最后吴申乐向陈秀惠发函要求解除双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》，陈秀惠的违约事实清楚。陈秀惠主张系吴申乐要求收回产权证、终止交易导致双方无法继续履行合同，吴申乐是违约方，缺乏事实依据，不予采纳。 关于违约金的认定问题。鉴于陈秀惠的违约行为导致案涉《房屋买卖合同》、《补充协议》被吴申乐发函解除，根据案涉《房屋买卖合同》的约定，陈秀惠应当向吴申乐支付违约金300000元。考虑到案涉《房屋买卖合同》、《补充协议》从签订到解除仅三十几天，结合合同履行的实际情况和吴申乐可能受到的损失，一审法院认定300000元违约金过高，本院调整本案的违约金为200000元。 综上所述，陈秀惠的上诉请求有理部分，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下: 一、维持福建省福州市台江区人民法院（2019）闽0103民初2655号民事判决第一、三项； 二、撤销福建省福州市台江区人民法院（2019）闽0103民初2655号民事判决第二、四项； 三、陈秀惠应在本判决生效之日起十日内支付吴申乐违约金200000元，并赔偿吴申乐支付的律师费16000元； 四、驳回吴申乐一审其他诉讼请求； 五、驳回陈秀惠一审其他反诉请求； 六、驳回陈秀惠其他上诉请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费27200元，反诉案件受理费13600元,由陈秀惠负担;诉讼保全费2100元由吴申乐负担；二审案件受理费27200元，由陈秀惠负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴筱洲 审判员  符海燕 审判员  陈雁兰 二〇二〇年六月二十九日 法官助理游佳 书记员林婷