上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0120民初337号原告(反诉被告)：王涛，男，1983年9月29日生，汉族，住江西省宜春市。委托诉讼代理人：李安国，上海邦耀律师事务所律师。被告(反诉原告)：陶云连，女，1948年3月17日生，汉族，住上海市奉贤区。被告(反诉原告)：陶峻峰，男，1974年5月6日生，汉族，住上海市浦东新区。两被告共同委托诉讼代理人：吴峥嵘，男，1976年5月25日生，汉族，住上海市奉贤区。两被告共同委托诉讼代理人：袁欢欢,上海方英律师事务所律师。原告(反诉被告)王涛与被告(反诉原告)陶云连、陶峻峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2020年3月10日和5月19日两次公开开庭审理。原告王涛及其委托诉讼代理人李安国到庭参加了两次庭审，两被告的共同委托诉讼代理人吴峥嵘参加了第一次庭审，袁欢欢到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。原告王涛真向本院提出诉讼请求：1、依法判令两被告退还原告剩余租金59,787元,押金8,000元;2、依法判今被告支付违约金30,000元;3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年1月18日,原告与被告陶云连签订《厂房租赁合同》,约定被告将其合法拥有的坐落于奉贤区奉城镇航塘公路XXX号厂房租赁给原告使用,租赁期限自2018年2月1日起至2020年1月31日。年租金94,900元,月租金7,908元,保证金8,000元。房租第二年起递增8%。租赁过程中,所有租赁事宜均由被告陶峻峰负责。原告已向被告陶峻峰支付了自2019年2月1日起的房租(年租金)102,492元。2019年4月1日,原告与被告陶峻峰达成《厂房租赁协议补充条款》约定：1.租赁期间如因政策原因导致乙方无法在承租场所内继续生产经营,甲方应在乙方提出要求后5日内退还未到期部分租金及押金,乙方需在收到甲方退款后10天内搬离。如果甲方未于约定的日期内退款,乙方有权向甲方收取每天未退款项2%的违约金。备注,退款在甲方找到下家或在一个月之内付清。后因环保原因,原告不能在该厂房内继续生产经营。2019年6月29日,被告陶峻峰出具《退租协议》,原告所属的公司在2019年7月1日搬离，被告应退还2019年7月1日到2020年2月1日的房租和押金。经查,被告陶云连与陶俊峰系母子关系。截至目前,被告仍没有向原告退回剩余租金，已构成违约,故被告还应向原告支付违约金。综上,为维护自己的合法权益,特向贵院提起民事诉讼,请求依法裁决。被告陶云连、陶峻峰共同辩称，请求驳回原告诉请。1、被告主体不对，两被告是职务行为，特别是被告二的收款包括签协议，代理主体应当是产权方上海晟源橡塑有限公司；2、实体方面来说不应当退还租金。原、被告之间的租赁协议是自然终止，并没有提前解除。原告搬离是否使用，不作为是否解除的理由。所以不存在退还押金的问题。后来一直空置在那，租金也自然的消化掉，当然也不存在什么违约；3、关于押金，由于原告尚有包括电梯费、水电费、清洁费，以及五六月份水电费，总的是19,540元未付，已经远远超于押金。此外，原告搬离之后厂房损坏未恢复，故不同意返还。被告陶云连、陶峻峰向本院提出反诉请求：1、判令原告支付2019年度电梯费1,500元、清洁费1,500元、2019年5月电费5,650元、6月电费5,645元、5-6月水费245元，合计14540元；2、判令原告支付厂房维修费4,150元；3、判令原告支付因维修厂房造成的一个月租金损失8,541元；4、反诉费用由原告承担。事实和理由：根据双方约定及实际履行情况，原告应当支付2019年电梯费及清洁费，搬离前尚结欠5、6月水电费，且在租赁期间使用不当造成屋顶天花板、窗台、窗玻璃等损坏，根据合同约定应当修复恢复原状，并承担由此造成修复期间无法实际使用的合理租金损失。此外，被告已付5,000元应当在本诉中予以抵扣。另，陶峻峰并非合同主体，不应承担合同责任。最后，双方明确约定对返还租金的行为设置前置条件，待空置厂房另行出租取得租金后才返还原告租金，此系附条件民事行为，也是被告同意提前解除租赁的前提条件。然，该厂房至今空置，前置条件未成就，且原告至今拒绝维修因其损坏的厂房，被告也有权提起同时履行抗辩权。原告王涛辩称，1、2019年度原告实际只使用了半年，不应当承担一年的费用。同意支付2019年5月电费5,650元和5-6月水费245元，不同意支付6月电费5,645元；2、不同意支付厂房维修费4,150元，被告没有提供证据证明其已经支付了这笔费用，也无证据证明损失是原告所为；3、不同意支付因维修厂房造成的一个月租金损失8,541元，被告没有证据证明其实际受到了损失，也无证据证明该损失和原告之间的关联性；4、不同意承担反诉费用。本院经审理认定事实如下：原告王涛与被告陶云连于2018年1月18日签订《厂房租赁合同》,约定被告将其合法拥有的位于奉贤区奉城镇航塘公路XXX号厂房租赁给原告使用,建筑面积400平方米。租赁期限自2018年2月1日起至2020年1月31日。厂房年租金94,900元,月租金7,908元。租金按一年为一期支付。第一期租金应于双方交接期到期前付清，以后每期租金应提前30天支付。保证金8,000元。租赁期满后，乙方(王涛)完好交还厂房及设施，并付清应付费用后，经甲方(陶云连)确认甲方应立即将保证金无息退还乙方。房租第二年起递增8%。2019年4月1日,原告与被告陶峻峰签订《厂房租赁协议补充条款》，约定：1.租赁期间如因政策原因导致乙方无法在承租场所内继续生产经营,甲方应在乙方提出要求后5日内退还未到期部分租金及押金,乙方需在收到甲方退款后10天内搬离。如果甲方未于约定的日期内退款,乙方有权向甲方收取每天未退款项2%的违约金，且此期间乙方拥有承租场所的继续使用权，并无需向甲方支付任何费用。2、本租约到期后，甲方需在7天内退还乙方押金，如逾期未退，乙方有权继续使用承租场所至2020年3月31日，且无需向甲方支付任何费用。备注,退款在甲方找到下家或在一个月之内付清。2019年6月29日，被告陶峻峰出具《退租协议》，称：因上海煜虔公司在2019年7月1日搬离上海奉贤航塘公路XXX号，故退2019年7月1日到2020年2月1日的房租和押金8,000元。等房租重新收到(新租客进来付了房租)马上转给上海煜虔公司。房租款还要扣除各项费用(电梯、垃圾、电费、水费等)，房屋里设施还需恢复。另，原告王涛先后支付了至2020年2月1日止的租金和至2019年4月止的水电费。被告已退还租金5,000元。审理中，原告确认在租赁期间确造成部分厂房损坏；因搬机器需要敲掉窗框，但已经修复。同意承担1,000元修复费用。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原告王涛和被告陶云连签订的《厂房租赁合同》，是双方的真实意思表示合法有效。在租赁期间，由于无法继续履行合同，经双方协议一致，由原告王涛和被告陶峻峰签订了《退租协议》，被告陶云连对此无异议，该退租协议亦是双方真实意思表示，合法有效。上述退租协议为双方解除租赁合同的合意，原告根据退租协议，按约搬离了租赁场所，被告陶云连理应按约返还剩余的租金和押金，现被告仅退还5,000元，故本院对于原告要求被告陶云连返还剩余租金和押金的请求予以支持。被告陶峻峰非租赁合同的相对人，其有收取租金和在退租协议上的签字，并不证明存在债的加入的意思表示，不应承担租赁合同项下的责任。对于原告委托主张的违约金，是基于双方签署的《厂房租赁协议补充条款》的约定，该约定是针对由于政策原因导致无法经营，被告未及时退款的违约约定。而本案现合同的解除是双方合意的结果，本院认为，原告违约金的主张缺乏事实依据，本院不予支持。对于被告主张的2019年度的电梯费、清洁费，原告认为，由于仅使用了半年，应当按半年计算。本院认为，原告告的说法符合客观实际，本院予以采信。对于水费、电费，原告对2019年5月的电费5,650元和5-6月的水费245元无异议，本院予以支持。对于2019年6月的电费，其抄表显示的电费为3,124元，被告称老表的电费未计算在内，但未能提供依据，本院认为6月份的电费为3,124元。对于厂房损害的维修费用，被告未能举证证据损害是原告造成，故本院按照原告自认的部分，酌情支持由原告赔偿维修费1,000元。对于被告主张维修期间的租金损失，本院认为，被告自认在原告退租后一直空置，本不存在租金损失，且原告自认的部分损害的修理也不影响厂房的使用，故对被告的该主张不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)陶云连于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)王涛租金54,787元、押金8,000元；二、原告(反诉被告)王涛于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)陶云连电梯费750元、清洁费750元；三、原告(反诉被告)王涛于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)陶云连电费8,774元、水费245元；四、原告(反诉被告)王涛于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)陶云连维修费1,000元；五、驳回原告(反诉被告)王涛和被告(反诉原告)陶云连的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币2,244元，减半收取计1,122元，由王涛负担402元，由陶云连负担720元；反诉案件受理费194元，由王涛负担90元，由陶云连负担104元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  屠朝辉二〇二〇年六月二十二日书记员  顾佳艺附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。