广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤12民终875号上诉人（原审原告）：肖雪英，女，1981年10月7日出生，汉族，住广东省焦岭县蕉城镇城北居委会东街三巷4号。委托诉讼代理人：周满满，广东瑞迪安律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：怀集县富威堡房地产有限公司，住所地广东省怀集县***************内。法定代表人：林容响，董事长。委托诉讼代理人：萧桂海，工程部经理。委托诉讼代理人：邓少艺，广东集兴律师事务所律师。原审第三人：中国工商银行股份有限公司怀集支行。住所地广东省怀集县怀城镇莲花庄悦景康城第1幢一层A01商铺。主要负责人：王锦强。上诉人肖雪英因与被上诉人怀集县富威堡房地产有限公司（以下简称富威堡公司）、原审第三人中国工商银行股份有限公司怀集支行（以下简称怀集工商行）商品房预售合同纠纷一案，不服怀集县人民法院（2019）粤1224民初2309号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人肖雪英及其委托诉讼代理人周满满、被上诉人富威堡公司的委托诉讼代理人萧桂海、邓少艺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。肖雪英上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法支持肖雪英的起诉的全部诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用由富威堡公司承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，偏袒富威堡公司一方，判决错误。1.案涉3108房阳台两根不规则立柱及顶部凸出横梁的存在严重影响肖雪英正常居住与使用功能。阳台作为房屋空间的重要组成部分，肖雪英之所以选择3108房，因为3108房位于楼栋顶层，选择该楼层大部分原因是该楼栋顶层的户外观光效果在本楼栋最佳。观光效果属于居住功能的重要组成部分，阳台两根不规则立柱的存在极大降低了该楼层的观光效果，进而影响肖雪英正常居住与使用功能。阳台顶部凸出横梁的不合理设计增加了居住生活的不便，严重影响肖雪英的居住使用效果。但一审法院对上述事实视而不见，径直认定肖雪英不能提供证据证明涉案房屋3108房存在质量问题，严重影响正常居住使用。2.涉案3108房对外出售时，该房屋阳台的两根不规则立柱及顶部凸出横梁的存在严重影响正常居住与使用，属于应在售房时明确告知的事项。本案中，富威堡公司自认未在售房时明确告知肖雪英，亦未能提交证据证明其在出售房屋时已明确告知阳台不规则立柱及顶部凸出横梁的存在。肖雪英购买房屋时样板房阳台不存在影响正常使用的不规则立柱及顶部凸出横梁。以上可以认定富威堡公司未将与售房交易有关的重大事项告知肖雪英，导致富威堡公司实际出售的房屋与合同约定的情形不相符，其行为已构成违约，肖雪英请求解除《商品房买卖合同》的诉求应当得到支持。3.一审法院认为“涉案3108房阳台立柱与顶部横梁显然属于该楼栋顶层的外观设计与该楼层的承重需要而设立，并非3108房所独有”属认定不当。涉案3108房阳台立柱与顶部横梁虽并非3108房所独有，但阳台不规则立柱与顶部凸出横梁的存在显然已严重影响肖雪英正常居住与使用。肖雪英不否认涉案楼栋符合规划及验收合格，但3108房阳台不规则立柱及顶部凸出横梁的存在严重影响肖雪英正常居住与使用。4.富威堡公司多次陈述本案中的样板房是标准层的样本房，是不改变的事实，在肖雪英购买涉案房屋时并未告知3108房阳台不规则立柱及顶部凸出横梁的情况。富威堡公司构成自认，并未将与售房交易有关的重大事项告知肖雪英，理应承担相应法律责任及自认后果。但一审法院遗漏有利于肖雪英解除《商品房买卖合同》的事实。综上所述，一审判决认定事实不清，证据不足，应依法改判。富威堡公司辩称：1.富威堡公司与肖雪英签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效。且富威堡公司已全面履行合同的约定，没有任何违约行为，不存在解除合同的情形，肖雪英诉求解除合同缺乏事实根据和法律依据，应不予支持。2.富威堡公司根据《商品房买卖合同（预售）》第三条和附件一、二的约定，对商品房的基本情况已经履行了告知义务，不存在违反合同约定的情况，肖雪英主张富威堡公司没有履行告知义务构成违约并请求解除合同，没有事实根据和法律依据。3.富威堡公司根据经审查批准的设计图纸按图施工，符合工程设计的要求，并不存在任何安全隐患以及不适合居住使用等情况。4.富威堡公司交付使用的商品房，经规划验收合格后才交付使用，完全符合质量的要求和居住使用的条件，对此肖雪英在上诉状中也予以认可。至于肖雪英认为“阳台不规则主立柱及顶部凸出横梁的存在严重影响肖雪英正常居住与使用”等语，这只是肖雪英的个人看法，并不等于商品房存在质量问题和不符合居住使用条件，况且立柱和放量是根据建筑设计的要求建设的。退一步讲，如果肖雪英认为房屋不合格，可根据《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第十条的约定，向具有工程质量检测资质的机构申请鉴定，然而肖雪英缺乏这方面的事实证据。因此肖雪英认为影响正常居住与使用的主张缺乏事实根据和法律依据。5.肖雪英在诉状中提及的“样板房”问题，这是标准层的“样板房”，而肖雪英购买的是顶层，与标准层的阳台有所区别，这是根据设计图纸而定的，是不能改变的事实。因此肖雪英认为按标准层的商品房设计与顶层商品房的设计相同的主张，缺乏事实根据和法律依据，应予驳回，一审判决事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予以维持。怀集工商行未到庭参加诉讼，也没有提交书面意见。肖雪英向一审法院起诉请求：1.判令解除肖雪英、富威堡公司签订的《商品房买卖合同(预售)》；2.判令富威堡公司返还肖雪英因购房已产生的购房款、各项税费共计129603.60元并承担相应利息17247.54元(利息自2017年9月4日起至实际还款之日止，利率按中国人民银行同期贷款基准利率，暂计算至2019年10月23日)；3.判令富威堡公司返还肖雪英为购房已偿还第三人怀集工商行贷款本金6377.93元及利息26125.13元；4.判令富威堡公司赔偿肖雪英预期利益损失201820元(上述2、3、4项共计381174.2元)；5.判令解除肖雪英、富威堡公司、第三人怀集工商行签订的《个人购房借款/担保合同》；6.判令富威堡公司向第三人怀集工商行返还肖雪英未偿还贷款本金282622.07元，富威堡公司清偿上述贷款后七日内，第三人怀集工商行办理怀集县***********************（以下简称3108房）抵押登记的涤除手续；7.判令富威堡公司协助肖雪英到房屋登记部门将3108房产权变更至富威堡公司名下(相关的过户税费由富威堡公司承担)；8.本案诉讼费由富威堡公司承担。肖雪英在一审庭审中变更第三项诉讼请求的贷款本金为7121.85元及利息28893.01元，变更第四项诉讼请求总计金额为384686元。一审法院认定事实：2017年9月4日，富威堡公司与肖雪英签订《商品房买卖合同(预售)》，约定：买受人肖雪英以412986元的价格购买出卖人富威堡公司开发的3108房，建筑面积84.22平方米，该房楼高2.95米，有两个非封闭式阳台；买受人应当于2017年9月4日前支付首期房价款123986元，余款289000元向怀集工商行申请贷款支付；买受人必须在签订本合同之日起15日内到银行办理按揭手续，超期每天必须支付按揭额5‰的滞纳金，超期30天或因买受人个人原因不能获得银行批准办理按揭手续的，出卖人有权解除合同，若买受人已支付部分房款但合同又解除的，买受人购买的房屋由出卖人另行处理，待出卖人出售该房屋并扣除相当于总房款的10%的违约金后，余额退回买受人；出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房，由于买受人的原因导致商品房未能按期交付的，买受人必须全面履行相关义务并承担相应的责任，同时买受人支付出卖人全部购房款0.01%的违约金；出卖人未按约定的时间将商品房交付买受人的，逾期在120日之内，出卖人按日计算向买受人支付全部房价1%的违约金。逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同应书面通知出卖人，出卖人应当在解除合同通知送达之日15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照0.01%计算给付利息，同时出卖人按照全部房价款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款1%的违约金；商品房实测面积与预测面积发生误差的，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款，套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，买受人有权解除合同；出卖人承诺该商品房地基基础和主体结构合格和符合国家行业标准，经检测不合格的，买受人有权解除合同。商品房发现除地基基础的主体结构外质量问题的，经过更换、修理仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同。商品房室内空气质量或建筑隔声情况经检测不符合标准，由出卖人负责整改，整改后仍不符合标准的，买受人有权解除合同等。2017年12月31日，借款人肖雪英与贷款人怀集工商行、保证人富威堡公司签订《个人购房借款/担保合同》，约定贷款人怀集工商行同意向借款人肖雪英发放个人一手住房购置贷款289000元，该贷款用于购买3108房；贷款的担保方式为一般抵押、保证；贷款期限为336个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准，借款凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基础利率，上浮20%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准；借款人提供的抵押物为3108房，该房面积为84.22平方米，抵押物价值为412986元。另查明，截止2017年9月4日，肖雪英因购买3108房共支付购房款、维修基金、契税共129603.60元。截止2019年9月17日，肖雪英累计向怀集工商行偿还本金6377.93元，利息26125.13元。2018年3月14日，富威堡公司对怀集县**************6、7、8、9、10幢、地下室经竣工验收合格，2019年5月31日，富威堡公司对怀集县**************6、7、8、9、10幢、地下室进行了工程竣工验收备案。一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷，肖雪英在本案中提出的相关诉讼请求赖以成立的前提在于案涉购房合同得以解除，故本案的争议焦点在于案涉《商品房买卖合同(预售)》是否应予解除。肖雪英与富威堡公司签订的《商品房买卖合同(预售)》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，为有效合同，双方当事人均应依约全面履行义务。本案合同是否应当解除，其关键在于是否符合法定解除或约定解除的条件。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条、第十四条明确规定商品房买卖合同的法定解除条件是因房屋主体结构质量不合格不能交付使用或房屋交付使用后房屋主体结构质量经核验确属不合格，或者房屋质量问题严重影响正常居住使用，及房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积误差比绝对值超出3%。本案中，肖雪英以3108房阳台两根立柱和横梁严重影响使用与居住功能请求解除案涉购房合同。因3108房位于顶层，该阳台立柱与顶部横梁显然属于该楼栋顶层的外观设计与该楼层的承重需要而设立，并非3108房所独有。富威堡公司在交房前已经取得怀集县建设工程竣工规划验收合格证，证明房屋主体结构质量合格，肖雪英本案提出的证据并不能证明房屋主体结构存在不能交付的质量问题或严重影响正常居住使用，也不能证明本案存在逾期交房、房屋面积存在误差或房屋空气质量、建筑隔声情况不符合标准达到合同约定解除合同的情形，故此，肖雪英本案请求解除案涉《商品房买卖合同(预售)》，一审法院不予支持。基于不予解除案涉《商品房买卖合同(预售)》，肖雪英本案提出的其他诉讼请求也就失去前提基础，一审法院一并不予支持。一审判决：驳回肖雪英的诉讼请求。一审案件受理费10437.96元，减半收取计5218.98元，由肖雪英负担。二审中，双方当事人均无新证据提交。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，二审法庭调查期间，肖雪英陈述案涉房屋阳台两根不规则立柱及顶部凸出横梁的存在给肖雪英造成的影响有：两个大立柱（像饭桌一样带菱角），右边的立柱菱角直对卧室窗户，如果在卧室休息，起床后就会看到该菱角直对，就好像菱角会戳到眼睛。横梁是在天花板的三分之一处，三分之一处掉吊下一块横梁会直接遮挡客厅的光线，影响制作晾晒衣服的架子。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，一审法院案由定性正确，本院予以维持。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：肖雪英提出的解除本案《商品房买卖合同（预售）》的主张应否支持，如果解除本案《商品房买卖合同（预售）》，肖雪英提出的其他诉讼请求应否支持。富威堡公司与肖雪英签订的《商品房买卖合同(预售)》系双方当事人真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方均应依约履行合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“有下列情形之一的,当事人可以解除合同……(四)当事人一方迟延履行债或其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定,本案中，双方当事人虽然未对案涉房屋买卖合同的合同目的做出明确约定,但鉴于案涉房屋的设计功能就是日常居民居住使用,故富威堡公司向买受人提供能够满足居民日常居住使用要求的合格房屋系其作为出卖人应尽的法律义务。富威堡公司交付的案涉房屋按照设计图纸进行施工，有完善的审批报建手续并经竣工验收，而肖雪英购买的案涉房屋存在与其他楼层不一样的特殊设计（阳台两根不规则立柱及顶部凸出横梁），富威堡公司对所售商品房的结构、状况等存在特殊设计方面负有合理的提醒、说明义务，富威堡公司提交的证据未能证实其有向肖雪英履行合理的提醒和说明义务，富威堡公司存在一定的违约行为。但肖雪英在本案主张的是解除案涉《商品房买卖合同(预售)》，肖雪英提交的证据未能充分证实案涉房屋不适合居民日常生活居住,造成其购买房屋的合同目的无法实现，且结合肖雪英的陈述，案涉房屋阳台两根不规则立柱及顶部凸出横梁对其造成的主要是心理方面的影响，肖雪英并非主张因为案涉房屋阳台两根不规则立柱及顶部凸出横梁或其他房屋结构质量问题严重影响正常居住使用，未能达到上述法律规定可单方解除合同的标准。因此，肖雪英提出的解除本案《商品房买卖合同（预售）》的主张理据不足，本院不予支持，对其提出的其他上诉请求一并不予支持。综上所述，肖雪英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10437元（肖雪英已预交），由肖雪英负担。本判决为终审判决。审 判 长 张秀丽审 判 员 任喜跃审 判 员 黄春歌二〇二〇年六月十一日法官助理 黎嘉豪书 记 员 陈唐玲