山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终1263号 上诉人（原审被告）：姬长保，男，1967年3月2日出生，汉族，住山东省宁阳县。 上诉人（原审被告）：苏凡宗，男，1969年4月8日出生，汉族，住山东省宁阳县。 两上诉人委托诉讼代理人：宋文凯，宁阳华丰法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：刘风，女，1978年7月16日出生，汉族，住山东省宁阳县。 被上诉人（原审被告）：毛珍仙，女，1974年12月25日出生，汉族，住浙江省江山市市区。 被上诉人（原审被告）：李飞，男，1967年3月8日出生，汉族，住山东省宁阳县。 上诉人姬长保、苏凡宗因与被上诉人刘风、毛珍仙、李飞房屋买卖合同纠纷一案，不服宁阳县人民法院（2019）鲁0921民初2197号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 姬长保、苏凡宗上诉请求：撤销一审判决，改判姬长保、苏凡宗不承担责任。事实和理由：一审判决认定事实错误，上诉人对涉案房屋没有处分权，不存在买卖行为。1.上诉人对涉案房屋未参与建设及出资，更无权参与销售房屋，不存在买卖房屋的事实。2.上诉人未收到刘风的任何房款。刘风认可将房款交于“江山远大建筑装饰工程有限公司”，同时“江山远大建筑装饰工程有限公司”向刘风出具了收据。上诉人只是在收据中确认了该事实，实际上上诉人并未收取、享有及分配房款。3.李飞及案外其他三人是合伙人，共同出资承建了涉案房屋，上诉人没有参与出资承建。同时，造成房屋不能交付的原因也只有李飞和案外其他合伙人知情，上诉人无权参与房屋的核心销售问题，所有销售事宜，上诉人均不知情，均有李飞与其合伙人办理。4.上诉人与“江山远大建筑装饰工程有限公司”及其法定代表人互不认识，为何将钱缴入该公司、该公司为何出具收据，上诉人概不知情。5.涉案购房协议中，乙方是“宁阳安泰置业幸福家园项目部”而非上诉人，上诉人在签订该协议书时，并没有乙方签字，内容为空。上诉人不在该项目部工作，与该项目部无任何关系，不可能代表该项目部签订任何合同和其他手续。6.一审中，毛珍仙并没有对“江山远大建筑装饰工程有限公司山东省宁阳县磁窑镇幸福家园项目部”的椭圆印章进行认定，只是口头阐述不是该公司印章，并未提供相应证据证实。7.刘风、李飞均认可将房款交入“江山远大建筑装饰工程有限公司”并有该公司出纳“李洪中”收取并出具收据，应追加“李洪中”出庭参与诉讼。 刘风辩称：一审判决正确，上诉人的上诉不正确。 毛珍仙辩称：一审判决正确，上诉人的上诉没有道理。 李飞经本院合法传唤，未到庭，亦未提交书面答辩意见。 刘风向一审法院起诉请求：1、解除原被告之间的房屋买卖合同关系；2、被告向原告返还购房定金30000元及利息（利息计算以30000元为基数，按照年利率6%，从2018年4月10日计算至判决生效之日止）；3、诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2018年4月10日，刘风与姬长保、苏凡宗、李飞签订购房协议一份，内容为：“购房协议甲方：刘风乙方：宁阳县磁窑镇幸福家园项目部经甲乙双方协商达成如下协议：甲方预交人民币叁万元整作幸福家园5号楼3单元401室购房订金，待5号楼主体竣工后业主方安泰置业有限公司产权手续到位后，乙方通知甲方拾日内缴齐30%首付，由乙方安泰置业有限公司办理正式购房合同，此房协定售价为贰仟叁佰元每平方米（2300元/㎡），乙方业主安泰置业有限公司在2018年12月底前房产手续不能到位，乙方如数退还甲方定金叁万元整。甲方：刘风（签名并按手印）乙方：李飞、姬长保、苏凡宗（三人签名并按手印）2018年4月10日”。同日，刘风缴纳订金30000元，并收到收据一份，内容为：收据入账日期：2018年4月10日交款单位：刘风收款方式：现金人民币叁万元整￥30000.00交款事由幸福家园5号楼3单元401室的订金出纳：李洪中李飞、姬长保、苏凡宗在该收据上签名并按手印。该收据上加盖了“江山远大建筑装饰工程有限公司山东省宁阳县磁窑镇幸福家园项目部”的椭圆形印章。姬长保、苏凡宗、李飞在庭审中认可本案涉及的房屋因手续问题已经停止建造，无法向原告交付该房屋。刘风于2019年6月3日诉至一审法院要求解除房屋买卖合同关系,要求被告返还购房定金及利息。姬长保、苏凡宗、李飞主张其与李兴敏合作开发建设磁窑镇幸福家园小区的房子，其出卖房屋经过李兴敏的允许，但对此未提供证据证实。江山远大建筑装饰工程有限公司于2010年4月22日成立，2018年6月26日注销，法定代表人为毛珍仙，企业类型为自然人独资的有限责任公司，经营范围为建筑装饰工程、幕墙工程的施工、安装。 一审法院认为：刘风与姬长保、苏凡宗、李飞于2018年4月10日签订的购房协议，系双方自愿签订，是双方当事人的真实意思表示，该购房协议对双方均具有约束力。合同签订后，双方当事人均应当按照购房协议的约定履行义务，原告按照协议交付了订金，姬长保、苏凡宗、李飞在收据上签名应视为收到该订金，但经庭审查明，姬长保、苏凡宗、李飞无法证明其对涉案房屋享有合法权益，且主张涉案房屋因手续问题停止建设无法按照协议约定的期限办理后续手续及交付房屋，致使合同目的不能实现，现原告要求解除购房协议的诉讼请求，依法予以支持。刘风在姬长保、苏凡宗、李飞未提供任何手续或证件资料的情况下即与其签订购房协议并交付定金，未尽合理的注意义务，存在过错，由此造成的损失应由其自行承担，因此原告要求被告支付利息的诉讼请求，依法不予支持。 刘风要求江山远大建筑装饰工程有限公司的出资人毛珍仙承担责任，但其提供的购房协议上仅有刘风与姬长保、苏凡宗、李飞的签名确认，没有江山远大建筑装饰工程有限公司的盖章亦没有毛珍仙的签名，原告亦未提供证据证明姬长保、苏凡宗、李飞与江山远大建筑装饰工程有限公司的关系，根据合同的相对性原则，购房协议的双方应为刘风与姬长保、苏凡宗、李飞；原告提供的收据上仅盖有“江山远大建筑装饰工程有限公司山东省宁阳县磁窑镇幸福家园项目部”的椭圆形印章，而非“江山远大建筑装饰工程有限公司”的公章，且原告亦未提供证据证明该购房协议及收款收据得到江山远大建筑装饰工程有限公司的出资人毛珍仙的追认，因此原告要求毛珍仙承担责任的诉讼请求，依法不予支持。姬长保、苏凡宗、李飞主张其与李兴敏合作建设磁窑镇幸福家园的楼房、购房订金是由江山远大建筑装饰工程有限公司收取的，毛珍仙不予认可，姬长保、苏凡宗、李飞亦未提供证据予以证实，其主张一审法院依法不予采纳。至于被告姬长保、苏凡宗、李飞主张的其与案外人李兴敏之间的纠纷，与本案不是同一法律关系，其可另行主张权利。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：一、解除原告刘风与被告姬长保、苏凡宗、李飞于2018年4月10日签订的购房协议；二、被告姬长保、苏凡宗、李飞于一审判决生效后十日内返还原告刘风购房订金30000元；三、驳回原告刘风的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，由被告姬长保、苏凡宗、李飞负担。 二审中，刘风提交四段视频，主张系其在签订涉案购房协议当日在售楼处办公室所拍摄、内容是签订协议的过程，用以证明姬长保、苏凡宗、李飞收到了刘风的购房订金30000元、应当退还给刘风。姬长保、苏凡宗对视频真实性无异议，但认为无法证明姬长保、苏凡宗收到了刘风购房订金30000元，视频中案外人李洪中向姬长保、苏凡宗出具手续签字时说姬长保、苏凡宗只是经办人而非买卖房屋的主体。本院对视频真实予以确认，姬长保、苏凡宗是否应承担返还责任，本院综合本案事实予以分析认定。 对一审判决认定的事实，本院予以确认。 本院认为，综合诉辩意见，二审焦点为姬长保、苏凡宗是否应承担返还刘风购房订金责任。涉案购房协议首部虽显示乙方是“宁阳县磁窑镇幸福家园项目部”，但协议内容又显示乙方为“安泰置业有限公司”，而协议尾部乙方处又是由李飞、姬长保、苏凡宗签字并摁手印。姬长保、苏凡宗主张仅是见证人，并未提供充分有效证据证实，亦未提供证据证实姬长保、苏凡宗与“宁阳县磁窑镇幸福家园项目部”或“安泰置业有限公司”的关系，更未有姬长保、苏凡宗主张的协议乙方主体对协议进行追认，因此，一审判决认定刘风系与李飞、姬长保、苏凡宗签订的涉案购房协议正确。李飞、姬长保、苏凡宗认可已无法按协议约定的期限办理后续手续及交付房屋，一审判决支持刘风要求解除购房协议的诉讼请求正确，刘风已实际支付购房订金，李飞、姬长保、苏凡宗作为购房协议的乙方应予返还。关于李飞、姬长保、苏凡宗主张的其针对涉案房屋与案外人之间的法律关系，应由其另行处理。综上所述，姬长保、苏凡宗的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费550元，由姬长保、苏凡宗负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 勇 审判员 张立胜 审判员 陈树元 二〇二〇年六月三十日 书记员 李丹丹