山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终4692号 上诉人（原审被告）：耿丽丽，女，1978年1月7日出生，汉族，户籍所在地：山东省莱西市，现住山东省青岛市李沧区。 被上诉人（原审原告）:陈涛，男，1974年12月22日出生，汉族，住山东省青岛市市北区。 委托诉讼代理人:李艳，山东康桥（青岛）律师事务所律师。 上诉人耿丽丽与被上诉人陈涛房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市李沧区人民法院（2019）鲁0213民初4035号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 耿丽丽向本院提出上诉请求：1、请求依法撤销一审判决，并依法驳回被上诉人的一审诉讼请求。2、一审诉讼费、上诉费由被上诉人负担。事实与理由：一审法院认定事实错误。1、一审认定“上诉人与被上诉人就涉案房屋签订租赁台同是2017年3月14日，到期后双方未续签书面租赁合同，应认定为不定期租赁合同”完全错误。上诉人于2016年3月14日与被上诉人的妻子袁盈签订书面房屋租赁合同，合同中约定租赁期限一年，但双方口头约定租赁期限5年，且之后上诉人又与被上诉人补签了该涉案房屋的书面租赁合同，合同中明确约定租赁期限5年，自2016年3月14日起至2021年3月14日止。显然一审法院认定该事实错误。2、一审认定“上诉人欠被上诉人2018年3月15日—2019年3月14日租赁6000元及2019年3月15日之后至实际交付之日的租金”，但该租金是因被上诉人过错未交，责任在被上诉人。上诉人与被上诉人妻子袁盈于2016年3月14日签订的租赁合同中明确约定:租金每次交6个月的。上诉人2018年4月交付租金时，应交2018年3月15日至2018年9月14日的租金12000元，因被上诉人家中急需要钱用，便商量上诉人交纳一年的租金24000元，因上诉人手中不阔绰便交了9个月的租金18000元，是到2018年12月15日的租金2018年10月，在上诉人出差期间，被上诉人私自撬开租赁房屋的门锁，偷走了上诉人的两条金项链、貂皮大衣一件及五粮液酒、茶叶、大米、花生油等财产，上诉人发现后报警，被上诉人已退还上诉人五粮液酒、大米、茶叶、花生油，但未退还两条金项链、貂皮大衣等财产，上诉人才未交2018年12月15日之后的租金，要求抵顶。后上诉人于2019年3月找被上诉人交纳租金，被上诉人要求重新签订租赁合同，上诉人不同意，被上诉人拒收租金，并非上诉人不同意交纳租金。因此，过错在被上诉人。二、一审法院判决“解除该房屋租赁合同，上诉人交付租赁房屋给被上诉人”完全错误。一审法院由于认定案件主要事实错误，导致判决结果错误。该判决依法应予以撤销。综上所述，一审法院认定事实错误，判决错误。请求青岛市中级人民法院在查清事实的基础上依法驳回被上诉人的一审诉讼请求。 陈涛答辩称：原审判决认定双方系不定期租赁合同关系事实清楚，适用法律正确。合同法第236条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案双方在2016年3月14日签订的租赁合同于2017年3月14日到期后，未签订新的租赁合同，原合同继续有效，但双方已经是不定期租赁合同关系。退一万步说，即使签订合同当时双方口头约定租赁期限为5年，根据合同法第251条（租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁）之规定，双方之间也是不定期租赁合同关系。不定期租赁合同，被上诉人可随时要求解除合同。另外，根据双方签署的合同第十二条约定，拖欠租金累计达一个月的，被上诉人可以终止合同并收回房屋。故，在上诉人已拖欠被上诉人10余月房租的情况下，不管是根据双方约定还是法律规定，被上诉人均有权要求解除租赁关系，并要求上诉人腾退房屋、支付所欠租赁费。2、原审判决认定双方2018年3月15日-2019年3月14日的租金数额为2000元/月有误。根据双方聊天记录可以看出，上诉人曾经自认18000元住6个月，即每月租金3000元，故自2018年3月15日之后的租金应为3000元/月，上诉人应按照该标准支付租赁费。3、原审判决未支持被上诉人关于滞纳金的主张应予纠正。根据合同法第236条的规定，双方签订的合同继续有效，合同关于滞纳金的约定对双方依旧具有约束力，上诉人未按照约定支付租金，就应当支付滞纳金。4、上诉人主张的被上诉人擅自进入房屋并偷走财产并无相关证据证明，纯属诬告。关于上诉人的该行为，被上诉人保留通过法律途径解决的权利。5、截至2019年6月30日，上诉人拖欠应缴的物业费、电梯费、滞纳金共计4628.1元，若上诉人不及时缴纳，被上诉人将另行主张。 陈涛向一审法院提出诉讼请求：1、解除陈涛、耿丽丽之间的租赁关系；2、判令耿丽丽立即将房屋恢复原状、腾退房屋并交付陈涛；3、判令耿丽丽支付陈涛房屋租赁费28000元（自2018年9月26日至2019年5月25日，按3500元/月计算），并按照3500元/月标准支付陈涛租赁费至实际迁出之日；4、判令耿丽丽支付陈涛滞纳金71400元、物业费1885.4元（2018年10月1日至2019年5月10日）；5、耿丽丽承担诉讼费、评估费。事实与理由:耿丽丽租住陈涛所有的位于青岛市李沧区户房屋。自2018年9月26日起，双方约定租赁费调整为3500元/月，此后，耿丽丽一直拖欠陈涛租赁费以及自2018年10月1日起的物业费。陈涛多次索要，耿丽丽拒不支付，请求依法判如所请。 耿丽丽一审中辩称，不同意解除合同，耿丽丽对房屋进行了装修，双方约定的是长期租赁。耿丽丽没有拖欠租赁费，2018年耿丽丽交的18000元超出应支付半年的数额，因为陈涛要求交一年的租金，双方产生矛盾，陈涛进入涉案房屋盗窃，所以租赁费没有支付，今年3月份，陈涛要求与耿丽丽重新签订合同，要求房租涨至2200元/月，但其他约定，比如物业费一次性全部交给他，交房时拖一天要支付违约金很多钱，耿丽丽东西视为放弃等，太苛刻，耿丽丽没有同意签订。耿丽丽要向陈涛按照2200元/月支付2019年3月15日以后的租金，但陈涛拒收。 一审法院确认以下事实: 一、房屋情况:李沧区惠水路518号x号楼x单元x户房屋（以下简称“涉案房屋”），所有权人为陈涛。 二、协议签订时间及内容:2016年3月10日，袁盈代理陈涛与耿丽丽就涉案房屋签订房屋租赁合同一份，约定租赁期限自2016年3月15日至2017年3月14日，租金为每月1900元。租赁期间，如遇市场变化，双方可另行协商租金标准，除此之外出租方不得以任何理由任意调整租金。付款方式为，合同生效之日，耿丽丽支付押金1000元。租金每六个月结算，应于到期前30日支付陈涛。房屋租赁期间，物业费、水电费等由耿丽丽承担。租赁期满，本合同即终止，耿丽丽须将房屋退还陈涛，如耿丽丽要求继续租赁，须提前一个月书面向陈涛提出，陈涛在合同期满前半个月内向耿丽丽正式书面答复，如同意续租，则续签租赁合同。三、合同履行:合同签订后，耿丽丽支付2016年3月15日至2017年3月14日租金22800元，押金1000元；2017年2月份，耿丽丽支付2017年3月15至2018年3月14日，租金23400元；2018年4月份，耿丽丽通过银行转账和支付宝转账方式共支付18000元。四、房屋租赁合同2017年3月14日到期后，双方未签订新的房屋租赁合同，但耿丽丽使用涉案房屋至今。 对有争议的证据和要素事实，一审法院认定如下: 1、陈涛主张，耿丽丽2018年4月份交纳的18000元对应的租赁到期日为2018年9月份，耿丽丽拖欠其2018年9月26日至今的租金，主张耿丽丽按照3500元/月支付拖欠租金。陈涛曾于2018年9月4日通知耿丽丽房租自9月26日调整为3500元，耿丽丽收到通知后一直在房屋内居住，也未与陈涛磋商，应视为对租赁费的认可。耿丽丽称，2019年3月份，陈涛称要么让其搬走，要么重新签订合同，但合同内容太苛刻，故耿丽丽未同意，耿丽丽认可2019年3月以后按照2200/月标准支付房租。陈涛主张自2018年9月26日起租金调整为3500元/月，耿丽丽不予认可，陈涛提交的短信记录仅载明陈涛要求将租金调整为3500元/月，耿丽丽并未明确同意，因此，陈涛主张自2018年9月26日起租金调整为3500元/月，证据不足，一审法院不予支持。耿丽丽自认自2019年3月以后租金按照2200元/月支付，符合双方租赁关系存续期间的租金第涨规律，一审法院对此予以认定。 2、陈涛主张，2018年3月起租金提高至2200元/月，提交2018年7月份陈涛给耿丽丽所发短信截屏打印件一份、耿丽丽与袁盈之间的微信聊天记录打印件一份予以证明。陈涛、耿丽丽之间的短信记录显示，陈涛“每月2200元，我们一起算一算”，“每月2200元”，“你赶紧找房子”，耿丽丽回复“不用发了，你说多少就多少”。耿丽丽与袁盈之间的微信聊天记录显示，袁盈“丽丽，九月二十五号房子就到期了，这些天要该再找地方了”，耿丽丽“一万八住六个月”，袁盈“物业费一年多没有交”，“物业打电话，已经交上了”，耿丽丽“我后天回去交”。耿丽丽对短信记录的真实性认可，认可是（2018年7月份双方的短息，但其不认可房租调整至2200元每月，耿丽丽回答的“你说多少就多少”是问号，耿丽丽已经按照2000元的标准交到2018年12月份。耿丽丽对微信聊天记录的真实性没有异议，但称聊天记录不完整，没有前因后果，18000住六个月是质疑的语气。耿丽丽称，签合同时口头约定租期五年，2016年房租是1900元/月；2017年是1950元/月，2018年以后都是2000元/月。陈涛主张自2018年3月起租金调整为2200元/月，耿丽丽不予认可，陈涛提交的短信记录和微信聊天记录仅载明陈涛主张按2200元/月计算租金，耿丽丽并未给予明确肯定答复，因此，陈涛主张自2018年3月起租金调整为2200元/月，证据不足，一审法院不予支持。耿丽丽自认2018年3月以后租金为2000元/月，符合双方租赁关系存续期间的租金第涨规律，一审法院对2018年3月15日至2019年3月14日期间租金标准为2000元/月予以认定。 3、陈涛主张，耿丽丽拒付租赁费，双方目前是不定期租赁关系，耿丽丽可随时要求解除合同。耿丽丽称，双方口头约定租期五年，故其花费8000元对房屋加装了橱柜、推拉门、灯具，重新购买了冰箱、洗衣机、床、电视柜、茶几、沙发，陈涛原有的床、沙发、茶几、写字台等旧家具都放在一边没用。耿丽丽主张双方约定租期五年，陈涛不予认可，耿丽丽未提交证据予以证明，一审法院不予采信。 4、陈涛提交物业费收据两份，证明耿丽丽拖欠物业费，2017年5月26日陈涛支付2017年4月1日至2017年6月30日期间的物业费771.3元，2018年8月2日陈涛支付2017年7月1日至2018年9月30日期间物业费3856元。主张耿丽丽支付其2018年10月1日至2019年5月10日的物业费。耿丽丽认可2017年7月1日至2018年9月30日期间的物业费系陈涛交纳，但耿丽丽于2019年3月28日、3月29日分三笔转账给袁盈的哥哥共计3876元，2018年11月28日耿丽丽将2018年10到12月物业费771.3元转账给物业。陈涛认可耿丽丽2019年3月份向其支付3876元对耿丽丽主张的2018年11月28日向物业公司支付2018年10到12月物业费771.3元不知情，该段时间的物业费陈涛确实没交，但物业公司2019年一直给陈涛发短信要求缴费。陈涛认可耿丽丽于2019年3月份向其支付3876元，该数额与陈涛缴纳的2017年7月1日至2018年9月30日期间的物业费高度吻合，故一审法院对耿丽丽已向陈涛支付了该期间物业费的事实予以认定陈涛自认2018年10月至今的物业费其未缴纳，一审法院对此予以确认。 一审法院认为，2016年3月10日袁盈代理陈涛与耿丽丽就涉案房屋签订的房屋租赁合同，是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同全面行使权利、履行义务。合同2017年3月14日到期后，虽然双方未续定书面租赁合同，但耿丽丽继续使用涉案房屋，陈涛未提出异议，应视为双方之间建立不定期租赁合同关系。耿丽丽主张双方口头约定租期五年，陈涛不予认可，耿丽丽未提交证据予以证明，一审法院不予采信。根据有关法律规定，不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。故陈涛主张解除合同，一审法院应予以支持，但应给予耿丽丽合理的腾迁时间。 关于租金数额。根据一审法院认定的租金标准，2018年3月15日至2019年3月14日期间2000元/月，2019年3月15日之后2200元/月，耿丽丽应向陈涛支付2018年3月15日至2019年3月14日期间的租金为24000元，扣除已付的18000元，耿丽丽尚应支付陈涛该期间拖欠的租金6000元。2019年3月15日以后的租金按照2200元/月标准计算。关于2018年10月至2019年5月10日的物业费。因陈涛认可其并未交纳该期间的物业费，故其现要求耿丽丽向其支付，于法无据，一审法院不予支持。陈涛可待上述损失实际发生时另行主张。关于滞纳金。因双方对租金数额产生争议，导致租金未能顺利交接，故陈涛要求耿丽丽支付滞纳金71400元，一审法院不予支持。 综上，陈涛的诉讼请求，一审法院部分予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百三十二条、第二百三十六条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决:一、陈涛与耿丽丽之间就位于青岛市李沧区户房屋的不定期租赁关系解除；二、耿丽丽于判决生效之日起三十日内将上述房屋腾空并交付陈涛；三、耿丽丽于判决生效之日起十日内给付陈涛2018年3月15日至2019年3月14日期间拖欠租金6000元及2019年3月15日至房屋腾空交付之日的租金（按2200元/月计算）；四、驳回陈涛的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2326元（陈涛已预交），减半收取1163元，由陈涛负担581.5元，耿丽丽负担581.5元，耿丽丽于判决生效之日起10日内直接给付陈涛581.5元。 二审中上诉人提交以下证据： 2018年12月13日双方签订的租赁合同，约定房屋租金为每月2000元，租赁期限自2018年12月13日至2020年12月12日，租金为每月2500元，物业费为每月257.1元。被上诉人质证后认为，对该证据的真实性有异议，该证据一审中上诉人曾明确表示其对合同条款内容不同意故未签署。现被上诉人不同意履行该合同。经审查本院认为，该证据一审中上诉人曾明确表示其对合同条款内容不同意故未签署，其现再在二审中表示当时已签订只是未向对方邮寄，其陈述前后矛盾，违反禁反言的原则，本院依法不予认可。依据合同法的规定，承诺应在合理期限内到达。现上诉人的证据不足以证明双方在合理期限内对上述合同达成合意，上述合同未成立生效，不能作为约束双方的依据。 上诉人主张因被上诉人自私进入房屋导致物品损失，对此本院认为，上诉人的主张为侵权法律纠纷，与本案房屋租赁合同关系并非同一法律关系，本案中不予审查。 被上诉人二审中提交物业缴费通知单及律师函一份，证明截至2020年6月30日上诉人拖欠物业费4628.1元。被上诉人对物业缴费单的真实性予以认可，本院依法予以确认。但就该费用被上诉人未提起上诉，二审中不予直接处理。 二审查明的其它事实与一审一致，本院依法予以认可。 本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点在于，被上诉人是否可以解除合同、上诉人应承担的租金数额。对于第一个焦点问题，依据一审查明的事实，双方在原租赁合同到期后并未签订新的租赁合同，因此构成不定期租赁关系，被上诉人可以随时要求解除合同，一审法院该认定正确，本院依法予以认可。关于上诉人二审中主张的双方签订的合同，经二审询问，上诉人明确为一审中提到的由被上诉人邮寄给上诉人而上诉人未签署的合同，上诉人在一审中确认该合同其未签署，二审中再主张其当时签署了并主张以此作为双方合同依据，有违诚实信用原则，本院不予支持，对其该上诉理由本院不予支持。 关于租金数额，一审法院认定2018年3月15日至2019年3月14日期间租金标准为2000元/月；2019年3月以后租金按照2200元/月支付，该认定均低于被上诉人一审主张，而系上诉人一审中的自认。因被上诉人对此未上诉，且该认定有利于上诉人，故本院依法予以认可。故一审法院对租金数额计算正确，本院依法予以维持。 综上，一审法院认定事实正确，适用法律正确，上诉人的上诉请求不成立。一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条、第一百七十五条的规定，判决如下： 维持原判，驳回上诉。 案件受理费2326元，由上诉人耿丽丽负担。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  张晓华 审判员  于 梦 二〇二〇年六月十九日 法官助理 徐鹏 书记员王若怡