广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初6751号原告（反诉被告）：广州宜家创生物业管理有限公司，住所地广州市越秀区寺右新马路111-115号五羊新城广场6楼605房。法定代表人：旷晓玲，职务：经理。委托诉讼代理人：钟晓峰，该公司职员。委托诉讼代理人：资容，该公司职员。被告（反诉原告）：陈秀丽，女，1979年8月24日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：陈庆侠（系陈秀丽父亲），住天津市宝坁区。原告（反诉被告）广州宜家创生物业管理有限公司（以下简称“宜家创生公司”）与被告（反诉原告）陈秀丽物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月30日立案，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。宜家创生公司的委托诉讼代理人钟晓峰，陈秀丽的委托诉讼代理人陈庆侠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宜家创生公司向本院提出诉讼请求：1.陈秀丽清偿拖欠的管理费（自2018年8月起至2020年3月止，管理费合计5516元及滞纳金1595.79元（以每月欠付的管理费275.8元为本金，按照每日1‰的标准计算，分别从当月11日起计至实际付清之日止，暂计至2020年3月），合计为7111.79元；2.陈秀丽承担诉讼费。事实与理由：2016年1月31日,宜家创生公司与发展商广州市番禺圻润房地产开发有限公司签订《正太广场前期物业管理服务合同》，约定由宜家创生公司为正太广场提供物业管理理服务，管理期限为2016年1月31日起至2019年1月30日止。陈秀丽为该小区广州市番禺区市桥街禺山大道168号正太广场6栋1106房业主。合同签订后，宜家创生公司依约为该物业范围的业主提供了物业管理服务，但陈秀丽自2018年8月起无故拒绝交纳管理费。至2020年3月，陈秀丽已拖欠宜家创生公司管理费共计5516元，上述欠费经宜家创生公司多次催收未果。特诉至法院，请求依法判决。陈秀丽辩称：不同意宜家创生公司的诉讼请求。涉案房屋在2018年3月开始墙体渗漏一大片、天花板掉灰、壁纸发黑、鼓包，收楼发现橱柜有损坏，遂找宜家创生公司协商，2018年6月物业一员工承诺帮我们修复，直至2018年底表面基本修好。2019年，我们将房屋出租，但此前由于宜家创生公司原因导致我们迟延放租造成损失，应予赔偿。自2018年8月至2019年4月我方拒付物业费，2019年5月至2020年2月多次前往物业服务中心协商赔偿事宜以及缴纳物业费，但宜家创生公司不接受后续单月缴纳管理费，遂一直未缴纳。陈秀丽向本院提出以下反诉请求：1.宜家创生公司赔偿因其不积极履职行为导致房屋整改进度缓慢，造成迟延放租的经济损失及精神损害2万元（2018年1月1日至2019年4月30日期间累计16个月整改衣柜、墙面、严重漏水，导致无法入住）；2.宜家创生公司负担诉讼费。事实与理由：陈秀丽于2017年12月30日收楼，现场签署了房屋维修整改清单，直至2018年5月1日，均未进行整改，遂去物业处重新登记了整改维修清单。因宜家创生公司的不积极履职行为，导致房屋整改进度缓慢，给陈秀丽造成经济损失，故请求赔偿。宜家创生公司对陈秀丽的反诉请求辩称：本案属于物业服务合同纠纷，根据双方签订的前期物业服务协议，我司对涉案房屋及其房屋建筑的公用部分及公用设施设备提供维修养护、环境卫生、绿化、清洁、安保等物业服务，陈秀丽主张的房屋问题应由其向开发商主张权利，根据其与开发商签订的房屋买卖合同进行处理，其损失与我方无关。陈秀丽称其有缴费但被我司退回，我方不予认可。双方当事人围绕本案相关事实提供证据，本院经依法组织当事人质证，认定本案事实如下：2016年1月30日，陈秀丽（甲方）与宜家创生公司（乙方）签订《正太广场前期物业服务协议》，约定：甲方选聘乙方对正太广场项目提供前期物业管理服务事宜，乙方按约定提供下列物业管理服务：（1）房屋建筑共用部分的维修、养护和管理：包括基础、内外承重墙体、柱、梁。楼板、屋顶、户外墙面。楼梯间、走廊通道、门厅等；（2）房屋共用设施设备的维护、养护和管理：包括上下水管道、落水管、水箱、垃圾道、照明、供电线路、天线、中央空调、加压水泵房、消防设施、电梯、绿地、空地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和公用设施设备使用的房屋等；（3）本物业管理区域内市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；（4）环境卫生；（5）保安；（6）物业管理区域内交通秩序的维护；（7）房屋装饰装修管理。本物业管理区域内，物业管理服务收费采取包干制方式，交楼后物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅为2.8元/月/平方米（不含公用部位水、电分摊费用）；物业服务费用按月缴纳，业主或物业使用人应在每月10日前交纳当月的物业服务费用。甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并逾期之日起每日按应交未交费用的1‰交纳滞纳金。陈秀丽自认于2017年12月30日收楼，因涉案房屋室内工程仍有部分需要维修和完善，于同日将房屋钥匙托管给宜家创生公司。广州市不动产登记查册表显示，番禺区市桥街禺山大道168号6栋1106房，规划用途为住宅，建筑面积为98.656平方米。宜家创生公司提供的欠管理费清单显示，陈秀丽欠缴2018年8月至2020年3月的物业管理费合计5516元以及滞纳金1595.79元。2020年3月24日，陈秀丽通过微信向宜家创生公司支付2020年3月的物业管理费275.8元，2020年3月26日，宜家创生公司将上述款项275.8元退还至陈秀丽微信账户。本院认为，宜家创生公司与陈秀丽订立的《正太广场前期物业服务协议》，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对双方均有法律约束力。本案中，陈秀丽认为宜家创生公司未能对房屋墙体渗漏、天花板掉灰、壁纸发黑等一系列问题进行及时修复，给其造成损失，陈秀丽的上述主张不属于物业管理服务的内容范畴，陈秀丽既享用了宜家创生公司提供的服务，则应依据约定交纳物业管理费用作为服务对价。陈秀丽以宜家创生公司未能全面履行合同为由拒付物业管理费，理由不成立，本院不予支持。陈秀丽于2017年12月30日办理了涉案房屋的收楼手续，并于同日签订物业管理协议，其应自收楼之日起按照约定缴纳物业管理费。根据合同约定的服务标准，涉案房屋服务费标准为2.8元/月/平方米，涉案房屋记载建筑面积98.656平方米，宜家创生公司主张陈秀丽每月应交管理费275.8元，本院予以确认。陈秀丽确认尚欠自2018年8月至2020年2月的物管费，2020年3月的物管费已经缴纳，但被退回，宜家创生公司要求陈秀丽支付自2018年8月至2020年3月的物管费5516元，合法有据，本院予以支持。合同约定物业服务费用按月缴纳，业主或物业使用人应在每月10日前交纳当月的物业服务费用，未按期缴纳，应自逾期之日起每日按应交未交费用的1‰交纳滞纳金，故宜家创生公司要求陈秀丽支付自2018年8月起至2020年2月的滞纳金（分别自当月11日起，每日按应交未交费用的1‰计算），本院予以支持；宜家创生公司将陈秀丽缴纳的2020年3月的物管费退回，对该月的滞纳金，本院不予支持。陈秀丽反诉要求宜家创生公司赔偿因不积极履职行为导致陈秀丽房屋整改进度缓慢，造成迟延放租的经济损失及精神损害2万元（2018年1月1日至2019年4月30日期间累计16个月整改衣柜、墙面、严重漏水，导致无法入住），因房屋整改内容不属于物业服务管理内容范畴，陈秀丽向宜家创生公司主张权利，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《物业管理条例》第四十二条第一款的规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、陈秀丽于本判决发生法律效力之日起五日内向广州宜家创生物业管理有限公司支付自2018年8月至2020年3月的物业管理费5516元；二、陈秀丽于本判决发生法律效力之日起五日内向广州宜家创生物业管理有限公司支付自2018年8月起至2020年2月的滞纳金（分别自当月11日起，每日按应交未交费用的1‰计算至实际清偿之日，滞纳金以拖欠物管费金额为限）；三、驳回广州宜家创生物业管理有限公司的其余诉讼请求。四、驳回陈秀丽的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由陈秀丽负担。反诉受理费300元，减半收取150元，由陈秀丽负担。本判决为终审判决。审判员  余珣二〇二〇年六月二十二日书记员  陈冬