湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终6586号上诉人（原审被告）：邝良雄，男，1981年4月2日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。被上诉人（原审原告）：湖南德之瑞物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区黎托乡花桥村一组第六幢第一层。法定代表人：成丹丹。委托诉讼代理人：伍秋萍，湖南首乐律师事务所律师。委托诉讼代理人：句超，女，1990年1月12日出生，汉族，住山西省太原市小店区，系该公司员工。委托诉讼代理人：伍秋萍，湖南首乐律师事务所律师。上诉人邝良雄因与被上诉人湖南德之瑞物业管理有限公司（以下简称德之瑞物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2019）湘0111民初12860号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人邝良雄和被上诉人的委托诉讼代理人伍秋萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人邝良雄的上诉请求：1、撤销湖南省长沙市雨花区人民法院（2019）湘0111民初12860号民事判决中第一项判决，发回重审或依法改判，根据权利义务对等原则，判令被上诉人减免一审中的标的6632.64元，并向上诉人作出道歉并承诺做好以后的本职工作。2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、本案一审过程中，上诉人提供的照片、物业公司张贴的公示文件、物业交费发票以及物业催费证明照片都证明涉案房屋存在质量问题、被上诉人提供的物业服务不到位，未按照服务协议和公示承诺提供相应的物业服务，且差距较为明显。物业公司人员、房屋承建方相关人员以及对方代理律师在和我方的谈话录音和电话录音中承认房屋存在各种质量问题，物业服务存在瑕疵和不足。二、上诉人于2012年12月向被上诉人递交了由长沙三川房地产咨询有限公司出具的房屋检验报告中列出了多项房屋整改内容，并给出充足的整改时间，但直到2013年4月24日，房屋仍未按照整改要求整改到位。被上诉人解释可以同时装修并承诺不耽误装修进度，会尽快安排人员整改到位，并胁迫我方签订《前期物业服务协议》，缴纳相关押金、物业费、管理费等。但在长达8个月的装修过程中，被上诉人始终采取各种拖延策略，不进行相应的整改。至今我方都未签收房屋合格。由于房屋质量问题，严重影响了房屋的装修质量，影响了居住品质。由于我方与被上诉人签订协议时所约定的条件并未满足，故之前签订的《前期物业服务协议》无效，被上诉人无权收取相应的物业费。三、被上诉人没有履行安全防范管理义务，门禁系统未启用；没有履行公共设备设施管理、维修义务，如电梯长期坏了未妥善维修、消防器材部分缺失；没有履行绿化养护义务；没有按约定公示小区公共收益使用情况；被上诉人提供的物业服务根本达不到全额收取物业费的标准。综上，请求二审法院撤销原判，发回重审或对一审判决直接予以改判，支持上诉人的上诉请求。被上诉人德之瑞物业公司辩称：一审认定事实清楚，证据确实充分，上诉人与被上诉人应按照双方签订的前期物业服务协议履行各自的权利义务，被上诉人向上诉人提供了相应的物业服务，上诉人应按照协议约定按时支付被上诉人物业管理费。被上诉人通过上门粘贴缴纳通知单、发放律师函等多种方式进行催缴，但上诉人仍未支付，被上诉人为维护自身合法权益，向法院起诉要求其支付物业服务费，有理有据，请求法院维持一审判决。上诉人提供的相应证据无法证明被上诉人存在物业服务问题，不能以此拒交物业费。上诉人在上诉理由中提到的房屋检验报告在一审中已经进行质证，当时上面未有任何公司盖章，无法证明其真实性，不能达到上诉人的证明目的。德之瑞物业公司的一审诉讼请求：1、判令邝良雄向德之瑞物业公司支付物业管理费6632.64元、滞纳金2720.05元，共计9352.69元；2、判令邝良雄承担本案诉讼费用。一审法院认定事实如下：邝良雄系长沙市雨花区沙湾路1088号双水湾嘉园5栋2007号房屋的业主，该房屋的建筑面积为136.84平方米。德之瑞物业公司系该小区前期物业服务公司。2013年4月24日，德之瑞物业公司（甲方）与邝良雄（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定：1、物业名称为沙湾路[双水湾]嘉园（一期）；2、物业管理服务内容包括房屋共用部分的维护和管理、房屋共用设施设备的维护和管理、环境卫生、安全防范、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理等内容；3、物业管理服务质量包括房屋外观、共用部位、共用设施设备的维护和管理、环境卫生等；4、住宅的物业管理服务费按1.6元/月/平方米计算；5、乙方每季度缴纳一次物业管理费，于每季度前十五日缴纳当季度的物业管理服务费，如在当季度最后一日仍未缴纳物业管理服务费的，每逾期一日按欠费总额的3‰收取违约金。邝良雄自2017年1月1日起未向德之瑞物业公司缴纳物业管理费，德之瑞物业公司于2019年7月25日向邝良雄发送律师函，要求邝良雄缴纳截至2019年第二季度的物业管理费未果，遂诉至一审法院，请求依法裁决。一审在审理过程中，邝良雄提交照片，拟证明涉案房屋存在质量问题，德之瑞物业公司提供的物业服务不到位。上述事实，有德之瑞物业公司的工商登记资料、邝良雄身份信息、《前期物业服务协议》、《物业费缴费通知单》、催交照片、《律师函》、当事人陈述等证据在案佐证，足以认定。一审法院认为：德之瑞物业公司与邝良雄签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，合法有效，当事人应按照合同约定履行各自的权利和义务。根据合同约定，德之瑞物业公司主张邝良雄支付2017年1月1日至2019年6月30日期间的物业管理费共计6568.32元（136.84平方米×1.6元/平方米/月×30月），符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持。对于滞纳金，因德之瑞物业公司提供的物业服务存在一定瑕疵，为衡平双方权利义务关系，不宜支持德之瑞物业公司主张的滞纳金。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，一审判决如下：一、邝良雄于本判决生效后7日内支付德之瑞物业公司物业管理费6568.32元；二、驳回湖南德之瑞物业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费因适用简易程序减半收取25元，由邝良雄负担。本院二审期间，上诉人邝良雄向本院提交了一组证据：照片以及业主微信截图，拟证明物业管理不合格。本院经审查认为，上述证据真实、合法，但能否达到证明目的将结合其他案件事实予以认定。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为：德之瑞物业公司与邝良雄签订的《前期物业服务协议》系双方的真实意思表示，并无法定无效情形，合法有效。德之瑞物业公司依约对涉案小区提供了物业服务，邝良雄应当向德之瑞物业公司支付相应的物业费。邝良雄抗辩称德之瑞物业公司提供的物业服务不符合合同约定标准构成根本违约，并提供照片及业主微信截图予以证明，从而主张不应交纳物业费。对此本院认为，邝良雄提供的证据虽显示被上诉人提供的物业服务存在瑕疵，但根据上诉人、被上诉人在庭审中的陈述，被上诉人在业主提出有关问题及要求后，进行了相应的整改，并未不作为。且一审法院已酌情免除其逾期支付物业费的违约金，故一审法院认定邝良雄应按合同约定标准支付物业费，并无不当。关于邝良雄主张的房屋质量问题,因与本案物业服务合同纠纷不是同一法律关系，本案不宜一并处理。综上所述，上诉人邝良雄的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人邝良雄负担。本判决为终审判决。审判长  张訸审判员  程婧审判员  蔡晓二〇二〇年六月三十日法官助理刘思明书记员杨丹附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。