上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0120民初4514号原告：陆亭，男，1992年6月26日生，汉族，住上海市奉贤区。委托诉讼代理人：陆英(系原告陆亭母亲)，住同原告陆亭。委托诉讼代理人：何晓磊，上海市九鼎律师事务所律师。被告：赵建，男，1974年2月23日生，汉族，住辽宁省大连市。原告陆亭与被告赵建房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案受理后，依法适用简易程序于2020年4月23日、6月4日两次公开开庭进行了审理。原告陆亭的委托诉讼代理人陆英和何晓磊、被告赵建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆亭向本院提出诉讼请求：确认原、被告之间签订的《房屋租赁合同》于2020年1月15日解除；被告搬离租赁场所；被告支付原告截止至2020年1月15日的租金65,000元；被告支付原告从2020年1月16日起至实际搬离日止按每天328.70元计算的占有使用费；被告支付原告转让费15,000元和设备费5,300元；被告偿付原告解除合同违约金120,000元。事实和理由：原、被告于2018年7月10签订《房屋租赁合同》,约定由被告向原告租赁坐落于上海市奉贤区海思路XXX弄XXX号店铺101室的房屋，面积为100平方米,租赁期限从2018年7月15日起至2023年7月23日止，租金为每年120,000元，每六个月结算一次，转让费和设备费分别为15,000元和5,300元。房屋交付后，被告仅支付租金105,000元，其余款项经催讨未付，故提起诉讼。被告赵建辩称，原、被告签订《房屋租赁合同》并支付租金105,000元是事实，但原告承诺的厕所未安装、承诺的资源未给被告、租金标准明显比市场价高，且该商圈每年有两至三个月的歇业期，存在隐瞒和欺诈。转让费和设备费因资金困难确未支付。现同意于2020年1月15日解除合同。2019年12月18日，作为承租人的原告将租赁场所锁门，作为次承租人的被告遂离开租赁场所未搬离，后来原告曾告知被告已将租赁场所内的空调出售，目前房屋由谁控制并不清楚。对原告诉请的费用和违约金不认可，实系原告违约。本院经审理认定事实如下：坐落于上海市奉贤区海思路XXX弄XXX号店铺(共三层，面积为864.54平方米)的产权登记人为唐道元。2018年4月22日，原告与唐道元签订《房屋租赁合同》，约定原告向唐道元租赁上述店铺，租赁期限从2018年4月22日起至2023年7月18日止。期间，唐道元同意原告转租。2018年7月10日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将坐落于上海市奉贤区海思路XXX弄XXX号店铺101室的房屋出租给被告，面积为100平方米,租赁期限从2018年7月15日起至2023年7月23日止；租金为每年120,000元，从第三年起逐年在上年租金的基数上递增7%，租金每六个月结算一次，逾期付款的，每逾期一日，按应付款的4%支付滞纳金；房屋转让费为15,000元，设备费为5,300元；签订合同时应支付保证金20,000元；被告逾期支付租金累计超过10日的，原告可通知被告解除合同并由被告赔偿原告月租金的12倍作为违约金。合同签订后，原告向被告交付租赁场所，被告进行装修经营并向原告支付租金105,000元。嗣后，原告要求被告支付保证金、转让费、设备费和尚欠租金，被告则要求原告安装厕所，双方发生矛盾无法协商，以致涉讼。在审理期间，原告确认：租赁场所有装修无扩建；原告从未承诺为被告安装厕所等，被告承租的一楼区域原本确无厕所，但被告装修时完全可安装厕所，不存在任何障碍，在签订合同前被告对此情况是清楚的，同时对该区域的学校每年有假期也是明知的，租金标准是双方协商的结果，并不存在隐瞒和欺诈；被告自己未安装厕所造成不便向原告求助，原告出于好心就此事与二楼有厕所的承租方协商提供便利，被告以此拒付租金完全无理由；因被告拒交租金和水电费，原告两次去租赁场所催讨，确曾切断供电，但马上予以恢复，不存在赶走被告顾客一事；转让费中的空调已被拆除，同意转让费支付时扣除2,000元，即转让费请求金额为13,000元；被告方曾于2019年12月17日搬离部分物品，原告于2019年12月18日锁门，要求被告搬离并交接，但被告拒不配合，不同意利用装修；租金每六个月结算一次，提前一个月付；双方对天燃气问题未作约定，当时是按现状租赁的，办理天燃气的义务方为被告，租赁场所有房地产权证，房地产权证显示该房为店铺，一次消防在领证前业已通过，材料在相关部门，被告曾提出相关协助请求，原告已转告房东，房东正在申请材料中，但对被告实际使用租赁场所并无影响。被告确认：租赁场所有装修无扩建；被告承租的一楼区域原本无厕所，原告承诺由其负责安装厕所，安装厕所不存在任何障碍，因原告未安装厕所，所以被告凭个人关系与二楼有厕所的承租方协商以提供便利，但在使用时间上仍存在差异，造成被告在二楼承租方承租前和晚上提前闭店后无法使用厕所而至附近解决问题；原告曾于2019年10月底、11月15日将租赁场所的供电切断，均当日恢复供电，也在此期间多次赶走被告的顾客；转让费中的空调已被拆除，同意扣除2,000元；确曾于2019年12月17日搬离部分物品，现同意搬离，但原告拒绝配合；租金每六个月结算一次，提前一个月付；当时约定原告负责申请开通天燃气，由于原告未通过消防审核，造成被告无法使用天燃气。本院就租赁场所的搬离和交接问题进行释明，原告同意开门协助被告搬离交接，但被告未按约搬离交接。以上事实，由户籍资料、《房屋租赁合同》、房地产权证、授权书、通信记录及庭审笔录等证据予以佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务，当事人协商一致可以解除合同，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定无效。本案中，原告作为承租方从出租方即唐道元处取得涉案店铺后将其中部分店铺转租给次承租方即被告，对此唐道元是同意的，但转租期限超过承租方剩余的租赁期限，故超过部分的约定无效。在涉案合同实际履行期间，被告仅支付租金105,000元，其余租金未支付，也未按约支付转让费、设备费和保证金，被告显属违约，原告据此要求解除合同，被告也同意解除合同，因此双方签订的《房屋租赁合同》于2020年1月15日解除。被告虽辩称原告违约，但根据相关证据及双方当事人的陈述，被告在签约前对租赁场所的情况理应是清楚的，租赁场所业已办理店铺的房地产权证，说明该店铺的一次消防已通过，双方经协商而签订合同，协商内容并无厕所和天燃气，因此厕所的安装和天燃气的申请开通均属被告方义务，被告未提供证据证明原告方拒绝协助办理相关事项和因上述情况而导致无法使用租赁场所，所以对被告的前述观点不予采纳。原告要求被告支付合同解除前的租金65,000元，事实清楚，证据确凿，被告未付款理应承担相应的民事责任。合同解除后，被告理应搬离租赁场所并办理交接手续，现被告拒绝搬离理应承担占有使用费，占有使用费从2020年1月16日起至实际搬离日止，按每天328.70元计算，在搬离过程中，控制钥匙的原告应予以协助。而转让费13,000元和设备费5,300元也理应予以支付。关于解除合同违约金的请求，由于被告违约导致合同提前解除理应偿付违约金，然原告主张的标准过高，酌情予以调整至30,000元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第(二)项、第十五条的规定，判决如下：一、确认原告陆亭与被告赵建在2018年7月10日签订的《房屋租赁合同》中租赁期限从2023年7月19日起至2023年7月23日止的约定为无效；二、确认原告陆亭与被告赵建在2018年7月10日签订的《房屋租赁合同》的有效部分于2020年1月15日解除；三、被告赵建于本判决生效之日起十日内搬离坐落于上海市奉贤区海思路XXX弄XXX号店铺101室的租赁场所，原告陆亭予以协助；四、被告赵建于本判决生效之日起十日内支付原告陆亭截止至2020年1月15日的租金65,000元；五、被告赵建于本判决生效之日起十日内支付原告陆亭从2020年1月16日起至实际搬离日止，按每天328.70元计算的占有使用费；六、被告赵建于本判决生效之日起十日内支付原告陆亭转让费13,000元和设备费5,300元；七、被告赵建于本判决生效之日起十日内偿付原告陆亭解除合同违约金30,000元。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,350元，减半收取计2,175元，由原告负担892元，被告负担1,283元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  顾煜麟二〇二〇年六月三十日书记员  王春阳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。