江苏省徐州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0302民初4407号原告：梁联合，男，1969年8月29日生，汉族，住徐州市鼓楼区。原告：静玉琴，女，1969年4月7日生，汉族，住徐州市鼓楼区。二原告共同委托诉讼代理人：况世同，江苏同瑞律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：朱磊，江苏同瑞律师事务所律师。被告：徐州市金博房地产开发有限公司，住所地徐州市复兴北路延长段183#星城广场售楼处。法定代表人：冯渊，该公司经理。委托诉讼代理人：刘守阳，江苏友诚律师事务所律师。本院受理原告梁联合、静玉琴与被告徐州市金博房地产开发有限公司（以下简称金博公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告梁联合、静玉琴的委托诉讼代理人况世同、朱磊,被告金博公司委托诉讼代理人刘守阳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期上房违约金304745元及利息（以304745元为基数，按照人民银行同期贷款利率4.35%，自2018年12月21日暂计至2019年9月20日为9026元，之后计算至实际付清之日）；2、判令被告支付逾期办证违约金42444元；3、判令被告承担诉讼费用。事实与理由:2016年4月19日，原告两人系夫妻（即买受人）就购买被告（出卖人）开发的星城广场的商铺签订了商品房买卖合同，第3条约定该商品房为第一条规定项目中6西幢1单元103、104室。两套商铺测绘总面积为499.17平方米；第6条按照建筑面积计算，两套商铺总价款为4244366元；第7条买受人已于2016年4月19日支付购房款计2124366元，余款212万元在2016年5月19日前支付给买受人；第11条出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房；第12条逾期交房责任，除不可抗力外，出卖人未按照第11条的约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；第20条因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180天内取得该商品房的所有权证，买受人不退房的，出卖人按照已付房价款的百分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原、被告应当遵守约定，履行义务享受权利。原告在约定的付款期限内支付了全部的购房款，但被告未按照约定的交房时间将该商品房交付给原告，在2018年12月20日，被告通知原告上房，至此已经逾期交房718天，需承担逾期上房和逾期办证的违约责任。依照合同约定，被告应按每日1%的比例支付给原告逾期交房违约金304745元。按照总房价1%的比例支付逾期办证违约金42444元。原告催要未果，诉至本院。被告金博公司辩称：原告至今尚欠被告购房款31691元。被告于2017年3月份应原告的要求将房屋提前交付给了原告进行幼儿园用途的前期装修土建及楼梯改造工程，因此原、被告之间就涉案房屋的实际交付时间为2017年3月份，被告确定为2017年3月底，如果原告诉请逾期上房违约金，则逾期上房违约金的起算期限应自2017年1月1日开始至2017年3月底。原、被告之间至今未能进行逾期上房违约金结算的原因是，原告至今未能还清所欠被告的购房款，该购房款是指原告未能按约定付清购房的首付款，至今欠款金额为31691元，原告应付的首付款中85万元是向被告借取的或者说是欠付的。对于原告主张逾期办证的违约金，该请求没有事实及法律依据，原告所购买的房屋已经能够办理不动产证，被告也早已完成了初始登记，未能办理房产证的后果应当由原告承担，被告不应支付逾期办证违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月19日，原告（乙方、买受人）与被告（甲方、出卖人）签订《房屋买卖合同》两份。合同约定：该商品房基本情况为：规划用途为商服。所购商品房分别为6西幢1单元103室、104室。其中103室商品房预测建筑面积共272.63平方米，套内建筑面积264.95平方米，分摊共有建筑面积共7.68平方米。104室商品房预测建筑面积226.54平方米，套内建筑面积220.16平方米，分摊共有建筑面积6.38平方米。该商品房未抵押。按照建筑面积计算，103室商品房单价为每平方米8000元，总价款为2181040元。签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金1091040元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款。买受人已于2016年4月19日支付购房款计1091040元，余款计109万元在2016年5月19日前支付给出卖人。104室商品房单价为每平方米9108元，总价款为2063326元，签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金1033326元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款。买受人已于2016年4月19日支付购房款计1033326元，余款计103万元在2016年5月19日前支付给出卖人。除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，逾期在90日之内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的10%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。该商品房交付时应当符合：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件。2、该商品房已取得房屋测绘报告。出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。买受人不前来办理交接手续或拒绝在商品房交接书上签字的，视为出卖人已按期交付。买受人须承担每日50元的看管房屋费用。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期在90日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。逾期超过90日（该期限应当与本条第1项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照年息4%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可通过消费者协会等相关机构调解或依法向房屋所在地人民法院起诉。另查明，原告于2016年5月4日向被告支付剩余购房款109万元及103万元。2019年8月13日，被告向原告出具涉案两处房屋的增值税发票。2019年9月16日，原告办理了涉案两套房屋的产权证书。还查明，2018年12月20日，被告向原告送达了《金博星城上房通知书》，通知涉案房屋上房时间为2018年12月30日。原告陈述其于2018年12月30日上房。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》依法成立并生效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。关于逾期上房违约金问题。被告未按约定期限交付房屋，应承担违约责任。庭审中，原告要求被告支付2017年1月1日至2018年12月20日期间的违约金，被告虽抗辩交房时间应为2017年3月，但经审理查明，2017年3月房屋并未实际交付于被告，故对其抗辩，本院不予采信。经核算，2017年1月1日至2018年12月20日，共计719天，违约金应为305169.90元。现原告主张被告支付逾期上房违约金304745元不违反合同约定，本院依法予以支持。关于被告抗辩原告拖欠购房款及借款问题，因被告未提起反诉，且借款关系与本案法律关系不同，被告可另行主张。关于逾期上房违约金产生的利息损失。因逾期上房违约金已可以弥补原告损失，原告主张其利息损失，无法律依据，本院不予支持。关于逾期办证违约金问题。双方房屋买卖合同明确约定买受人未能在商品房交付之日起180日内取得房屋所有权证书、买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。现原告要求被告按照总房款1%支付违约金，符合双方约定，本院予以支持。经核算，两套商品房总价款为4244366元，违约金应为42443.66元，故关于原告要求被告支付逾期办证违约金42443.66元的诉请，本院予以支持，超出的部分，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，第七十条、第七十一条，《最高人民法院关于审理商品房纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条之规定，判决如下：一、被告徐州市金博房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性支付给原告梁联合、静玉琴逾期上房违约金304745元。二、被告徐州市金博房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性支付给原告梁联合、静玉琴逾期办证违约金42443.66元。三、驳回原告梁联合、静玉琴其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6660元，保全费2270元，合计8930元（原告已预付），由被告徐州市金博房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或徐州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  朱 静审 判 员  张向阳人民陪审员  孔 艳二〇二〇年六月二十四日法官 助理  李 英书 记 员  董 波