辽宁省营口市站前区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0802民初713号原告：中国工商银行股份有限公司营口兴汇支行，地址营口市金牛山大街西4号，统一社会信用代码9121080070165068XE。负责人：刘天凯，系该行行长。委托诉讼代理人：孙凤，辽宁创越律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈华，辽宁创越律师事务所律师。被告：杨清，女，1974年9月19日出生，汉族，住辽宁省大石桥市。被告：朱X旺，男，1972年4月7日出生，汉族，住辽宁省营口市老边区。被告：桂芳园地产（营口）有限公司，地址营口市老边区新新路南1号甲2，统一社会信用代码91210800564627618R。法定代表人：陈燕霞，系该公司董事长。委托诉讼代理人：于娜，女，1989年3月6日出生，满族，系该公司员工，住沈阳市大东区。委托诉讼代理人：戴宏伟，男，1985年11月14日出生，汉族，系该公司员工，住沈阳市皇姑区。原告中国工商银行股份有限公司营口兴汇支行与被告杨清、朱X旺、桂芳园地产（营口）有限公司借款合同纠纷一案，本院于2020年3月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司营口兴汇支行的委托诉讼代理人陈华到庭参加了诉讼，被告杨清、朱X旺、桂芳园地产（营口）有限公司经本院依法传唤，拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告中国工商银行股份有限公司营口兴汇支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告杨清、朱X旺向原告偿还借款共计340681.13元，具体包括本金337910.7元，利息2770.43元（利息暂计至2018年5月21日，之后的利息、罚息、复利按合同约定计算至实际清偿完毕之日止）；2、判令原告对被告杨清、朱X旺购买的位于营口市老边区的抵押房屋享有优先受偿权；3、判令被告桂芳园地产（营口）有限公司对上述借款承担连带保证责任；4、案件受理费、公告费等实现债权的费用由三被告承担。事实和理由：原告与被告杨清、朱X旺于2013年7月11日签订《个人购房借款/担保合同》，合同约定被告杨清、朱X旺向原告借款39万元用于购置个人一手住房，贷款期限为240个月，借款人采用按月等额本息还款法（按月计息）偿还贷款本息。贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮0%确定，据此确定的当期执行利率为年利率6.55%。每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率确定并执行新的利率。借款人未按期还款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按贷款利率加收40%确定。如借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权宣布全部未偿还借款立即到期，借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，贷款人有权解除合同。被告杨清、朱X旺将其购买的位于营口市老边区的房屋作为抵押物向原告提供抵押担保，担保的范围包括合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。被告桂芳园地产（营口）有限公司自愿对《个人购房借款/担保合同》项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。保证期间为贷款到期之日起两年，贷款人依照约定宣布贷款提前到期的，保证期间为提前到期之日起两年。对正式抵押登记手续办理完毕，且贷款人收到房屋他项权利证书之日后到期的借款人的债务，保证人免除保证责任。同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论物的担保是由借款人提供还是第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。2013年11月25日，抵押房屋在营口市老边区房产管理处办理了抵押预告登记手续，原告取得房地产抵押登记凭证201311001666。2013年11月25日，原告依约向被告杨清、朱X旺指定的账户划付了39万元。截至2018年5月21日，被告杨清、朱X旺累计38期逾期还款，已构成违约。依照《个人购房借款/担保合同》的相关约定，原告要求被告杨清、朱X旺立即清偿本金337910.7元，截至2018年5月21日的利息2770.43元，之后的利息按合同约定计算偿还至实际清偿完毕之日止。原告有权依法处置抵押物并要求保证人履行连带保证责任。被告杨清、朱X旺、未答辩、未提供证据。被告桂芳园地产（营口）有限公司书面答辩称，答辩人于2017年完成涉案房屋的初始备案登记手续，本案的另一个被告已经可以办理产权证，进而与原告办理他项权利，答辩人已履行自身义务，不应再承担担保责任。另依据物权法相关规定，原告应先就本案另一被告的物保实现债权，如无法实现，再行向答辩人主张，故请求驳回原告诉求。原告中国工商银行股份有限公司营口兴汇支行围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审查予以确认，并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年7月11日原告与被告杨清、朱X旺签订《个人购房借款/担保合同》，合同约定被告向原告借款，金额为390000元,贷款期限为240个月,贷款用途为购买家庭第1套住房，还款方式为按月等额本息还款法(按月计息)，每月20日为还款日。贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率。（贷款发放后如遇基准利率调整，贷款期限在1年以上的，则从调整之日的次年1月1日开始,按该次调整后的基准利率及浮动比例确定并执行新的利率）。未按期还款,贷款人有权按罚息利率按日计收利息,对不能按时支付的利息,按罚息利率计收复利,罚息利率按贷款利率加收40%确定。如借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息,贷款人有权宣布全部未偿还借款立即到期,借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，贷款人有权解除合同。同时，约定被告杨清、朱X旺以其购买的营口市老边区房屋提供抵押担保,担保范围包括合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。被告桂芳园地产（营口）有限公司在本借款担保合同保证人一栏加盖公章，并约定对《个人购房借款/担保合同》项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。同时约定对正式抵押登记手续办理完毕、且贷款人收到房屋他项权利证书之日后到期的借款人的债务，保证人免除保证责任。保证期间为贷款到期之日起两年，贷款人依照约定宣布贷款提前到期的，保证期间为提前到期之日起两年。主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论物的担保是由借款人提供还是第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。2013年11月25日,抵押房屋在营口市老边区房产管理处办理了房屋的抵押预告登记手续（登记凭证号201311001666）。另查，2013年11月25日,原告依约向被告指定的账户划付了390000元贷款，借款凭证记载当期执行利率为年利率6.55%。截至2020年4月21日，被告累计拖欠本金333087.63元,利息30761.30元。本院认为：原、被告之间签订的《个人购房借款/担保合同》合法有效。原告按照合同约定履行了借款义务，被告杨清、朱X旺未能按合同约定还款，原告要求其清偿所拖欠的全部剩余本金及利息、罚息、复利，本院予以支持。为担保上述债务的履行，被告杨清、朱X旺以其购买的营口市老边区房屋提供抵押担保,但只办理了抵押预告登记，而未办理正式的抵押登记手续，根据相关法律规定，该房屋的抵押权尚未设立，因此原告要求就该房屋享有优先受偿权，无事实和法律依据，本院不予支持。被告桂芳园地产（营口）有限公司自愿承担阶段性连带保证责任，现因未办理正式抵押登记手续，双方约定的免除保证责任的情形并未实现，且合同中保证人已约定放弃对原告主张清偿顺序的抗辩权，故被告桂芳园地产（营口）有限公司的答辩意见，本院不予采纳，原告要求被告桂芳园地产（营口）有限公司承担连带保证责任，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告杨清、朱X旺于本判决生效后十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司营口兴汇支行借款本金333087.63元,利息30761.30元（利息截至2020年4月21日），以及2020年4月21日之后至全部款项付清之日止按合同约定产生的利息、罚息、复利；二、被告桂芳园地产（营口）有限公司对上述款项承担连带还款责任，桂芳园地产（营口）有限公司在承担保证责任后，可向被告杨清、朱x旺追偿；三、驳回原告其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6410元，由被告杨清、朱x旺承担，被告桂芳园地产（营口）有限公司承担连带责任，原告已交付本院，由三被告给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，经本院上诉于辽宁省营口市中级人民法院。审 判 长  陈志华人民陪审员  王绍辰人民陪审员  刘继红二〇二〇年六月五日书 记 员  邸禹晴