河北省承德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀08民终1201号 上诉人（原审第三人）：华夏银行股份有限公司北京姚家园支行，住所地北京市朝阳区姚家园路105号1号楼一层。 法定代表人：高福龙，行长。 委托诉讼代理人：杜雅琪，北京市京都律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：徐行，女，1987年7月16日出生，汉族，市民，北京市海淀区人，住北京市海淀区。 原审被告：承德大地营造房地产开发有限公司，住所地滦平县巴克什营镇金山岭商住广场西门店。 法定代表人：苏为学，总经理。 委托诉讼代理人：黄奕卿，男，该公司员工。 上诉人华夏银行股份有限公司北京姚家园支行因与被上诉人徐行及原审被告承德大地营造房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省滦平县人民法院（2018）冀0824民初4757号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人华夏银行股份有限公司北京姚家园支行的委托诉讼代理人杜雅琪，被上诉人徐行及原审被告承德大地营造房地产开发有限公司的委托诉讼代理人黄奕卿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华夏银行股份有限公司北京姚家园支行上诉请求：1、撤销河北省滦平县人民法院作出的(2018)冀0824民初4757号民事判决书第五项、第六项判决事项，依法改判驳回被上诉人对上诉人的全部诉讼请求；2、由被上诉人承担二审诉讼费用。事实和理由：一、《个人房屋抵押借款合同》（以下简称“借款合同”）合法有效，应当继续履行。（一）《借款合同》已签署生效，具有法律约束力，各方应遵照执行。徐行、华夏银行姚家园支行与大地营造公司于2018年1月5日签署《借款合同》。根据合同第45条：“本合同自各方签署之日起生效，《借款合同》已由各方签署生效，且内容不违反法律规定，对各方具有法律约束力，各方均应当遵照执行，（二）华夏银行姚家园支行已全面履行合同义务，合同不具备解除条件，应当继续履行。1、《借款合同》的合同目的已经实现，《借款合同》不具备法定解除条件。《借款合同》的合同目的是“徐行从华夏银行姚家园支行处获得贷款”，而非“购买案涉房屋”。《借款合同》签署生效后，华夏银行姚家园支行已按照合同约定，于2018年1月11日将全部贷款共计人民币162万元足额发放至徐行指定的收款账户，徐行获得贷款的合同目的已经实现。2、华夏银行姚家园支行已依约履行了放款义务，没有过错，《借款合同》不存在约定解除情形。如上所述，华夏银行姚家园支行已按时发放了贷款，不存在任何违约或违法情形，徐行无权单方解除合同。且根据《借款合同》第46条：“本合同生效后，各方均不得擅自变更或解除合同。如需变更和解除，应经各方协商一致并达成书面协议”，徐行亦不享有任意解除权。综上，华夏银行姚家园支行已忠实、全面地履行了《借款合同》项下义务，徐行获取贷款的合同目的已经实现，《借款合同》不具备法定解除或约定解除的情形，应当继续履行，原审法院判决错误，应予纠正，二、即使解除《借款合同》，徐行与大地营造公司均负有贷款返还义务。1、徐行应当清偿《借款合同》项下尚未返还的借款本息。首先，《借款合同》系各方真实意思表示，内容也末违反法律规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，合同各方应当按照约定全面履行自己的义务。华夏银行姚家园支行已履行放款义务，徐行应当承担借款本息清偿责任。此外，根据《借款合同》第39.7条，徐行承诺不因与大地营造公司之间的纠纷而拒绝履行其还款义务，依据《合同法》契约自由及当事人意思自治的基本原则，无论徐行与大地营造公司之间是否就房屋买卖发生纠纷，均不应影响徐行的还款义务。其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“商品房司法解释”）并未免除借款人的还款义务。商品房司法解释第二十五条只是基于银行向出卖人支付了借款资金，且出卖人实际占有资金的事实，而增加了出卖人（即大地营造公司）作为还款主体，并不是突破合同相对性原则将还款义务从借款人处转移至出卖人处。根据《合同法》第八十四条：“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意”，如将商品房司法解释之规定理解为是债务转移，则应当经债权人（即银行）的同意，否则违反上位法《合同法》的规定。而根据2003年5月7日发布的《最高院副院长黄松有就商品房买卖合同纠纷适用法律司法解释答记者问》，最高院副院长黄松有在回答《商品房司法解释》如此处理商品房按揭贷款问题时明确表示，《商品房司法解释》是依据《合同法》《民事诉讼法》《担保法》等法律规定等规定作出的，未指出《商品房司法解释》的解释与适用可以突破《合同法》的规定。因此，司法解释第二十五条第二款之规定，并未免除借款人的还款义务。本案中，徐行作为《借款合同》项下的借款人，如《借款合同》被解除，其向华夏银行姚家园支行偿还借款本息的义务也不应免除。最后，本案徐行提出的诉讼请求中，与上诉人相关的诉请仅为：“依法解除原告与第三人签订的《个人房屋抵押借款合同》，由被告负责偿还欠付第三人的剩余贷款本息。徐行也并未提出判令免除其本人偿还《个人房屋抵押借款合同》项下剩余贷款的诉请。2、大地营造公司依约、依法均负有清偿义务。《借款合同》第34条约定：丙方（即本案大地营造公司）自愿且不可撤销地为本合同项下的所有贷款本金、……等实现债权和担保权利的费用及甲方（即本案徐行）应付的其他款项承担连带保证责任”。根据该约定，如《借款合同》解除，大地营造公司作为保证人，仍应当就《借款合同》项下的剩余贷款本息承担连带清偿责任。此外，根据商品房司法解释第二十五条之规定，大地营造公司作为出卖人，也负有向华夏银行姚家园支行返还贷款本息之义务。因此，无论是根据《借款合同》之约定，还是根据《商品房司法解释》之规定，《借款合同》解除后，徐行、大地营造公司仍均应负担剩余贷款本息的清偿责任，且大地营造公司的还款义务并不免除徐行的清偿责任。综上，《借款合同》合法有效，应当继续履行，徐行与大地营造公司仍均应当承担《借款合同》项下剩余贷款的清偿责任。原审法院认定事实错误，适用法律错误，应予纠正。特请求贵院查明案件事实，支持上诉人的上诉请求，依法改判。 徐行答辩称，同一审陈述意见。 承德大地营造房地产开发有限公司述称，同一审陈述意见。 徐行向一审法院起诉请求：1、依法解除原、被告于2017年11月14日签订的《商品房买卖合同》，由被告返还原告支付的购房首付款1627200.00元，赔偿原告已还第三人的银行贷款744120.00（以实际偿还数额为准），赔偿原告利息（利息按月利率2%，从2017年11月14日起至给付之日止）及相应违约金（按原告已付购房款的10%计算）；2、依法解除原告与第三人签订的《个人房屋抵押借款合同》，由被告负责偿还欠付第三人的剩余贷款本息;3、本案诉讼费、保全费、保险费由被告承担。 一审法院认定事实：原、被告于2017年11月14日签订了编号为20171114049《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定被告大地营造公司将滦平县巴克什营镇大地营造公司巴克什营旅游文化产业园起步区项目中的十二组团6号房屋销售给原告徐行，合同约定房屋价款为3247200.00元，大地营造公司应在2019年6月30日前向原告交付该商品房，同时合同约定了原、被告双方的权利义务。原告于2017年6月27日向被告支付购房首付款1627200.00元，2018年1月5日，原告与第三人华夏银行姚家园支行签订《个人房屋抵押借款合同》，向第三人华夏银行姚家园支行贷款1620000.00元用于购买案涉房屋，并由被告大地营造公司提供保证担保。2018年1月11日，第三人将全部贷款一次性划入被告指定账户。2018年11月案涉房屋被拆除。 另查明，截止2019年2月20日，原告徐行已偿还第三人华夏银行姚家园支行贷款本息合计707513.96元，其中包括被告替原告偿还贷款本息12956.04元，原告本人偿还694557.92元，尚欠贷款本金995372.46元未偿还。 一审法院认为，原、被告于2017年11月14日签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的有关规定，合同成立并且生效，当事人均应依约履行。原告已按约向被告交付购房款，全部履行了合同义务，有权要求被告在合同约定期限内交付所购房屋。原告所购买的房屋所在地的国有土地使用权证登记的用途为商服用地，被告辩解系登记错误，未向法庭提供证据予以证实，该辩解意见不予采信，被告以商服用地建设房屋并以住宅用途向原告出售，合同记载的土地使用权终止日期与土地使用权证登记的终止日期不符，且案涉房屋已拆除，合同目的无法实现。为此，原告起诉要求解除原、被告于2017年11月14日签订的《商品房买卖合同》符合法律规定，其该项诉讼请求予以支持。 被告大地营造公司关于案涉房屋延迟交付系因政府行为所导致的，属不可抗力，被告大地营造公司应予免责的辩解意见，因不符合法律规定，本院不予采纳，被告大地营造公司提出本案应中止审理，因本案系合同纠纷案件，原、被告系合同双方当事人，均为权利义务主体，原告主张要求解除房屋买卖合同，并要求被告大地营造公司承担违约责任，现合同标的物已灭失，合同目的已无法实现，被告大地营造公司提出的中止审理的理由不能成立，对此抗辩主张不予支持。 《商品房买卖合同》解除后，原告与第三人签订的《个人房屋抵押借款合同》的目的亦无法实现。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，因商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。为此，对原告要求解除原告与第三人于2018年1月5日签订的《个人房屋抵押借款合同》的诉讼请求本院予以支持。因该按揭贷款合同的贷款已由被告大地营造公司收取，大地营造公司为该笔贷款的实际占有人、使用人，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款本金及利息分别返还担保权人和买受人。故大地营造公司应向原告及第三人承担退还购房款、购房贷款本金及偿还利息的责任。对于原告徐行已偿还的贷款本息，被告大地营造公司应承担返还责任。 因被告大地营造公司的违约行为导致商品房买卖合同解除，被告大地营造公司对此应承担相应的民事赔偿责任，即原告已付购房款应当由被告大地营造公司予以返还并支付利息，并返还原告已偿还的按揭贷款本息。故原告要求被告大地营造公司赔偿其购房首付款的利息损失的诉讼请求，符合法律规定，但利息给付期限应自原告支付首付款之日起至判决生效之日止，原告要求利息按月利率2%计算，无合同依据，其主张本院不予支持，依法应按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。由于商品房买卖合同解除是因被告大地营造公司的违约行为所致，按照合同的约定被告大地营造公司应按原告累计已付款的10%向原告支付违约金，原告主张违约金按购房款总额（包括贷款支付部分）为基数计算，不符合合同的约定，其该项主张本院不予支持。违约金计算应以原告直接向被告大地营造公司支付的购房款即首付款为基数计算，因原告首付款的利息损失高于双方约定的违约金数额，故应由被告大地营造公司赔偿原告因合同解除所造成的利息损失，对原告要求被告大地营造公司向原告支付违约金的诉讼请求，本院不再支持。原告要求被告负担保险费用，因无合同约定及法律依据，其该项请求本予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款的规定，判决：一、解除原告徐行与被告承德大地营造房地产开发有限公司于2017年11月14日签订的编号为20171114049的《商品房买卖合同》（包括补充协议）；二、被告承德大地营造房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告徐行支付的购房首付款1627200.00元；三、被告承德大地营造房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告徐行支付的购房首付款1627200.00元的利息损失（利息损失自2017年6月27日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至判决生效之日止）；四、被告承德大地营造房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告徐行已偿还第三人华夏银行股份有限公司北京姚家园支行的按揭贷款本金及利息（以判决生效之日当月第三人华夏银行股份有限公司北京姚家园支行出具的个人还款明细为准，同时扣减承德大地营造房地产开发有限公司代替原告偿还的按揭贷款本息）；五、解除原告徐行与第三人华夏银行股份有限公司北京姚家园支行于2018年1月5日签订的合同号为YYB65P10120170207的《个人房屋抵押借款合同》；六、被告承德大地营造房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还第三人华夏银行股份有限公司北京姚家园支行合同号为YYB65P10120170207的《个人房屋抵押借款合同》项下剩余贷款本金并支付利息（利息按上述《个人房屋抵押借款合同》约定的标准计算）；七、驳回原告徐行的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人未提交新证据。一审法院判决查明的事实有相应的证据予以佐证，本院依法予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为：一、上诉人华夏银行股份有限公司北京姚家园支行与被上诉人徐行签订的《个人房屋抵押借款合同》能否解除；二、原审被告承德大地营造房地产开发有限公司应否直接向本案上诉人支付《个人房屋抵押借款合同》项下的剩余贷款本金及利息。第一，对于《个人房屋抵押借款合同》能否解除问题。经本院审理查明，徐行与承德大地营造房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（包括补充协议）解除后，案涉《个人房屋抵押借款合同》的目的已无法实现，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，购房人有权诉请解除该《个人房屋抵押借款合同》，故上诉人华夏银行股份有限公司北京姚家园支行主张该合同不能解除的理由不能成立，本院不予支持。第二，对于承德大地营造房地产开发有限公司应否直接向本案上诉人华夏银行股份有限公司北京姚家园支行支付《个人房屋抵押借款合同》项下的全部剩余贷款本金及利息问题。本案中，《商品房买卖合同》和《个人房屋抵押借款合同》的解除系承德大地营造房地产开发有限公司违约所致，徐行承担的赔偿责任最终亦应由承德大地营造房地产开发有限公司承担。一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款判决承德大地营造房地产开发有限公司向华夏银行股份有限公司北京姚家园支行支付《个人房屋抵押借款合同》项下的剩余贷款本金及利息适用法律正确，并无不当。故上诉人华夏银行股份有限公司北京姚家园支行该上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，华夏银行股份有限公司北京姚家园支行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费32770.00元，由华夏银行股份有限公司北京姚家园支行承担。 本判决为终审判决。 审判长  周亚秋 审判员  孙琳丽 审判员  李红梅 二〇二〇年六月二十二日 法官助理杨晓梅 书记员包居正 -10- -11-