湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终2623号上诉人（原审被告）：刘雅之，女，1973年9月29日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。委托诉讼代理人：曾邵华，湖南通程律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张泽刚，男，1989年11月10日出生，汉族，住湖南省东安县。原审被告：谭锦鸿，男，1974年3月12日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。委托诉讼代理人：曾邵华，湖南通程律师事务所律师。原审第三人：刘彬，男，1988年10月29日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。上诉人刘雅之因与被上诉人张泽刚及原审被告谭锦鸿、原审第三人刘彬房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初5385号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人刘雅之上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求；2、判决一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定上诉人没有交纳物业管理费，导致物业公司每次均限制被上诉人的购电金额，这一事实认定有误。1、上诉人与怡盛物业公司存在物业管理费缴费争议是因为物业公司未提供物业服务导致的，该法律关系基于，上诉人与怡盛物业公司之间的物业合同产生的。因怡盛物业公司的未尽到修缮、管理等责任，上诉人有权按物业合同约定拒缴物业费。这与上诉人与被上诉人租赁合同的履行没有关联关系。2、怡盛物业公司是否限制被上诉人的购电金额没有证据证实。被上诉人在一审时提交了物业公司的催款单、证明及购电的发票，但未提交物业公司限制其购电金额的证据。一审法院认为物业公司限制被上诉人的购电金额证据不足。3、即使怡盛物业公司限制了被上诉人的每次购电金额，也不应由上诉人承担赔偿其损失的责任。根据谭锦鸿在《房屋交接单》上注明：“在租赁期间，乙方如到物业公司不能购电（因甲方原因），由甲方负责出面购电，否则造成损失甲方承担。”从该约定来看，只有在被上诉人到物业公司不能购电且上诉人未能出面协调解决时，造成被上诉人损失的，上诉人才承担责任。但本案中，现有证据不能证明被上诉人不能购电，每次限制购买金额和不能购电是两个概念，不能购电是物业公司不担任购电服务，一度电都不卖给被上诉人，而限制购电金额是指每次会卖电给被上诉人只是限定了金额。据此上诉人并未违反约定，导致被上诉人不能购电，上诉人不应承担被上诉人所谓的经济损失。4、假设物业公司对被上诉人进行限电，也是属于物业公司违法和违约行为，被上诉人可以向电力部门举报。因物业公司的限电导致租赁房屋断电及相关损失，被上诉人应当向怡盛物业公司索赔，与上诉人无关。二、一审法院判决上诉人赔偿被上诉人1000元的经济损失没有事实与法律依据。1、被上诉人是否有损失、有多大的损失没有证据证实。被上诉人称其有60000元的损失，但其并未提供其损失的证据，现有证据无法证明其有相关损失。如其存在有损失应当提供财产损失的清单、发票、鉴定意见等，以及其损失与上诉人存在因果关系的证据，但被上诉人均未提供。即使如此，一审法院在被上诉人未提供经济损失证据的情况下，酌情判决上诉人承担1000元的经济损失没有事实依据。2、即使被上诉人有经济损失，该损失也与上诉人无关。一审法院认定上诉人存在未及时将代收的物业管理费交与怡盛物业公司存在违约行为（上诉人与怡盛物业公司已达成协议，因上诉人与怡盛物业服务合同纠纷，上诉至长沙市中级人民法院，由中级人民法院组织调解，约定2019年6月28日缴纳），上诉人认为，即使该违约行为成立，也与本案无关，与被上诉人所谓的损失没有直接的因果关系，上诉人不应承担责任。综上，上诉人认为一审法院查明的部分事实及适用法律有误，依法提起上诉，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人张泽刚未予答辩。原审被告谭锦鸿辩称，同意上诉人的意见。原审第三人刘彬未发表陈述意见。被上诉人张泽刚向一审法院起诉请求：1.请求确认张泽刚、刘雅之之间签订的《天心区芙蓉中路岸段380号汇金苑8栋（汇金国际金座）603房租赁合同》（以下简称《合同》）于2019年6月15日终止；2.请求判令刘雅之退还张泽刚履约保证金30000元；3.请求判令刘雅之赔偿张泽刚各项损失60000元；4.请求判令刘雅之退还张泽刚租金6000元；5.由刘雅之承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：2018年11月23日，张泽刚（乙方）与刘雅之（甲方）及刘彬（丙方，担保人）签订了《合同》，主要约定：甲方出租给乙方的房屋位于长沙市天心区（以下简称603房）；租赁期限二年，自2018年12月10日起至2020年12月9日；甲方应于2018年12月5日前将租赁物交付给乙方使用，免租期5天（2018年12月5日至2018年12月9日）；履约保证金为30000元，用于担保乙方按本合同的约定全面履行其合同义务，除合同另有约定外，甲方应于租赁关系终止且乙方腾退租赁物并结清所有应付款项后的30个工作日内将履约保证金全额无息退还给乙方；甲方可在履约保证金中直接抵扣应付但未付的物业管理费、空调使用费、设施设备维护费、水费、电费、清洁费、电话费、房屋租金、违约金以及损害赔偿金等相关费用；第一年月租金为30000元（空调租赁费3000元、月租金27000元），第二年月租金为31800元（空调租赁费3000元、月租金28800元）；租金每3个月支付一次，乙方须在合同签订之日足额缴纳首期租金给甲方，乙方应于每三个月租赁期满前的20天通过银行转账或者现金方式向甲方预交下3个月应付的租金；物业管理费由甲方按半年度代收代缴，以物业公司收费标准为依据，每月为1751元；乙方缴纳物业费时间自2018年12月1日起，至租赁合同约定的履行之日止；甲方应保证租赁物及其附属设施设备符合安全要求并可以正常使用，乙方对房屋进行检查并确认完好后，签署《房屋交接单》及《物品清单》，双方签署《房屋交接单》的日期为甲方完成交付义务的日期；本合同解除或者终止，乙方均不能破坏或者损坏房屋内的精装饰装修、办公桌椅等各项设施设备，必须保证各项设施设备的使用功能与甲方交付时一模一样，如乙方在租赁期内有变更，乙方必须按原样恢复，乙方可以将自购物品如电脑等物品带走；因乙方使用不当造成房屋损坏及出租房屋所属的公共或共用财产损害时，因此而发生的修理、更换、恢复原状等由乙方负责修缮并承担费用，乙方不予修缮的，甲方可以代为修缮，费用由乙方承担，乙方同意甲方在履约保证金中予以扣除；乙方延迟交付租金，应以当期延迟交付费用金额为基数，以每天千分之二为标准向甲方支付违约金，直至租金付清为止。谭锦鸿代替刘雅之签订了《合同》。在《合同》签订前，张泽刚于2018年11月21日支付给刘雅之履约保证金30000元。在《合同》签订后，张泽刚于2018年11月24日支付给刘雅之房租90000元。2018年12月5日，张泽刚与刘雅之签订了《房屋交接单》，谭锦鸿代替刘雅之向张泽刚移交了《天心区芙蓉中路三段380号汇金苑8栋603房租赁物移交物品清单》及现场照片，并向张泽刚交付了603房。2018年12月6日，张泽刚向谭锦鸿支付了6个月的物业管理费10506元和电表结存电费2396.75元。2018年12月8日，谭锦鸿在《房屋交接单》上注明：“在租赁期间，乙方如到物业公司不能购电，因甲方原因，由甲方负责出面购电，否则造成损失甲方承担。”在《合同》履行过程中，因刘雅之没有交纳物业管理费，物业公司每次均限制了张泽刚的购电金额。2019年3月29日，谭锦鸿代替刘雅之与张泽刚、刘彬签订了《补充协议》，主要约定：租赁期限由2年变更为6个月6天，即自2018年12月10日至2019年6月15日止；因张泽刚要求变更租期给刘雅之带来的各项损失，张泽刚自愿补偿刘雅之2个月的租金60000元；张泽刚补偿物业费2000元；刘雅之于2019年6月15日收回租赁物时以《天心区芙蓉中路三段380号汇金苑8栋603房租赁物移交物品清单》为准，三方当天确认数量和质量。当日，张泽刚支付了62000元，谭锦鸿代替刘雅之出具了收款62000元的《收据》。2019年6月15日，张泽刚按照《补充协议》约定的时间向刘雅之返还了603房，但双方对房屋及设施设备的损坏情况是人为损害还是自然耗损产生争议，未能达成一致意见。张泽刚遂诉至该院，酿成纠纷。一审法院认为，张泽刚、刘雅之及刘彬之间签订的《合同》及《补充协议》均系双方当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按照约定严格履行各自义务。当事人协商一致，可以变更合同。张泽刚、刘雅之及刘彬签订《补充协议》约定租赁期限于2019年6月15日终止，张泽刚请求确认《合同》于2019年6月15日终止，该院予以支持。张泽刚要求刘雅之退还履约保证金30000元，但没有提供证据证明退还履约保证金30000元已经符合《合同》约定的退还条件，该院不予支持。张泽刚、刘雅之在履行合同过程中均存在违约行为（张泽刚存在延迟支付租金等行为，刘雅之存在未履行代收代缴物业管理费等行为），张泽刚请求刘雅之赔偿因违约造成的损失60000元，该院酌情支持1000元，超过部分不予支持。张泽刚请求刘雅之退还租金6000元，没有事实和法律依据，该院不予支持。张泽刚的其他诉讼请求，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决:一、张泽刚、刘雅之及刘彬签订的《天心区芙蓉中路岸段380号汇金苑8栋（汇金国际金座）603房租赁合同》于2019年6月15日终止；二、刘雅之于本判决生效之日起10日内赔偿张泽刚1000元；三、驳回张泽刚的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2200元，减半收取1100元，由张泽刚负担1075元，由刘雅之负担25元。二审中，上诉人刘雅之向本院提交了如下证据：刘雅之与长沙怡盛物业管理有限公司的调解协议，拟证明2019年4月8日，刘雅之与物业公司就物业费的缴纳问题协商一致，物业公司不可能就物业费缴纳问题限制被上诉人购电。被上诉人张泽刚及原审第三人刘彬未予质证，原审被告谭锦鸿对该证据无异议。本院经审查认为，该证据不能直接达到上诉人的证明目的，故不予认定。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，上诉人刘雅之与被上诉人张泽刚及原审第三人刘彬之间签订的《合同》及《补充协议》，均系各方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性，合法有效。各方当事人应当按照上述合同及补充协议的约定全面履行各自义务。在合同履行过程中，因上诉人事实上存在未履行代收代缴物业费的行为，导致物业公司每次均限制被上诉人的购电金额，对被上诉人正常使用房屋造成影响，一审法院据此认定上诉人存在违约行为，并酌情判决上诉人赔偿被上诉人损失1000元，较为适宜。上诉人提出一审判决认定部分事实及适用法律有误，因证据不足，本院不予支持。上诉人提出被上诉人无证据证明其有60000元损失，但上诉人事实上存在违约行为，且影响被上诉人使用房屋，故一审法院酌情判处损失1000元，并无不当。综上所述，上诉人刘雅之的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人刘雅之负担。本判决为终审判决。审判长 廖 征审判员 曾庆军审判员 金新贵二〇二〇年六月三十日书记员 侯 也附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。