黑龙江省佳木斯市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑08民终339号上诉人（原审原告）：桦川县安顺物业有限公司，住所地佳木斯市桦川县悦来镇建设街道。法定代表人：董艳青，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张杨，黑龙江商显锋律师事务所律师。委托诉讼代理人：任国顺，桦川县安顺物业有限公司经理。上诉人（原审被告）：马立梅，女，汉族，农民，现住桦川县。委托诉讼代理人：张志武，黑龙江振兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：李春玲，女，1971年3月3日出生，汉族，桦川县生态环境局职工，现住桦川县，系马立梅所在社区推荐。上诉人桦川县安顺物业有限公司（以下简称安顺公司）与上诉人马立梅物业服务合同纠纷一案，不服桦川县人民法院2019年12月30日作出的（2019）黑0826民初1752号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人安顺公司委托诉讼代理人任国顺、张杨，上诉人马立梅委托诉讼代理人李春玲、张志武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安顺公司上诉请求：1．撤销原判；2．发回重审或改判马立梅支付2017年度全年物业费671.2元和2018年度1-10月份即十个月的物业费562.13元以及违约金。事实与理由：原审法院认定事实不清，适用法律错误。安顺公司依法提供了物业服务，马立梅应交纳物业费，一审中马立梅言称物业服务不达标，应当承担举证证明责任，本案系物业服务合同纠纷，并不适用举证责任倒置的问题，一审法院判决安顺公司承担20%的责任没有法律依据。综上，请二审法院依法撤销桦川县人民法院（2019）黑0826民初1752号民事判决书，或者依法改判。马立梅答辩称，1．在2017年安顺公司未提供相应的物业服务，因此不同意支付2017年的物业费。2．2017年末悦绣佳园小区业主委员会解除了与安顺公司的物业合同关系，业主委员会送达了通告，同时也与新的物业服务企业建立了物业服务合同关系，根据房产局的整改通知，安顺公司提供的服务一直不足，房产局也进行了多次调解和整改。因此马立梅不同意向安顺公司支付物业费，请求驳回安顺公司的上诉请求。马立梅上诉请求：1．请求撤销桦川县人民法院（2019）黑0826民初1752号民事判决书；2．请求改判驳回安顺公司原审诉讼请求；3.判令安顺公司承担本案诉讼费用。事实及理由：2017年安顺公司没有为马立梅提供相应的物业服务，马立梅不应支付安顺公司2017年物业费，2018年悦绣佳园小区业主委员会已经解除了与安顺公司的物业服务合同，更不应该支付2018年物业费，原审法院判令马立梅给付安顺公司物业费显然错误，请求法院依法支持马立梅的上诉请求。安顺公司答辩称：1．关于2017年物业费缴纳的问题，一审判决正确，2017年安顺公司与马立梅存在事实的物业服务关系，并且也有双方签订的物业合同为依据，所以一审判决马立梅应当支付2017年整年的物业费用。2．关于2018年物业费缴纳的问题：安顺公司认为一审判决对2018年物业费缴纳部分事实认定不清。2018年9月2日在桦川县房管局物业办的支持下，安顺公司与悦绣佳园小区确实签订了三方的物业管理交接协议。协议中也约定交接日期为9月15日之前。但这足以证明，2018年1月至9月15日安顺公司与悦绣佳园小区业主仍然存在物业服务关系，安顺公司也提供了完善的物业服务。如若不然，安顺公司无需在桦川县房管局的主持下与悦绣佳园小区办理交接。这份交接协议就是对2018年1月至9月15日之前安顺公司与悦绣佳园小区业主存在物业服务关系的确认。截止至2018年9月15日马立梅所在的小区业主委员会，一直推诿不与安顺公司进行交接，直至2018年11月4日安顺公司请来物业办负责人并且打电话通知业主委员会负责人进行交接。业主委员会负责人仍拒绝交接，安顺公司只得将交接清单以及应交接物品交付给物业办负责人，用以完成交接任务。所以安顺公司认为2018年11月4日应当认定为安顺公司与马立梅物业合同实质解除日期，则马立梅应当支付2018年1月至2018年10月31日的物业费用。关于服务质量瑕疵问题马立梅在一审中没有实质证据。一审法院该项判决有误。安顺公司向一审法院起诉请求：1．要求马立梅立即给付2017年1月1日至2018年10月31日物业费1230元。2．要求马立梅自欠费之日起每天按日千分之三的标准支付滞纳金至付款之日止。3．马立梅承担本案诉讼费。一审法院认定事实：安顺公司系桦川县悦绣佳园小区的物业服务企业，为开发商聘用的前期物业服务企业，未与该小区业主或业主委员会签订物业服务合同，多年来一直为该小区提供物业服务。2016年以来该小区业主对安顺公司物业服务质量不满意，认为安顺公司存在乱收费现象，对小区公共卫生、草坪等失之管理，冬季清雪不及时，服务态度不好。2017年12月，小区多数业主成立业主大会，选举业主委员会代表，决定与安顺公司解除物业服务合同，实行自治管理，并将通告通知安顺公司。2017年7月16日，桦川县房产管理局对安顺公司下达整改通知书，要求安顺公司7月23日前整改物业管理混乱问题。2017年9月2日，房产局物管办组织安顺公司与悦绣佳园小区业主委员会签订物业管理交接协议，约定安顺公司于2018年9月15日前与业主委员会交接完毕。事后安顺公司法定代表人单秋单方发表声明，宣称交接协议无效，后在房产局主持下安顺公司于11月4日退出悦绣佳园小区物业服务。安顺公司服务期间，悦绣佳园小区物业费收取标准为年每平方米收取物业费8元，马立梅系该小区2号楼5单元302室业主，住房面积83.9平方米，每月应交纳物业费55.9元。马立梅以安顺公司提供物业服务质量不好及2018年1月悦绣佳园小区已与安顺公司解除物业服务合同为由，自2017年1月至安顺公司退出一直未交纳物业费。一审法院认为，安顺公司为悦绣佳园小区建设单位前期选聘的物业服务企业，没有与建设单位签订物业服务合同。悦绣佳园小区业主自2012年入住以来，2018年前未成立业主委员会，亦未与安顺公司重新签订物业服务合同。多年来安顺公司实际为悦绣佳园小区提供物业服务，业主向安顺公司交纳物业服务费，双方已形成事实上无期限的物业服务合同。悦绣佳园小区业主或业主委员会与安顺公司解除物业服务合同，应当适用合同法第九十三条一款的规定，采取双方协商一致的方式解除，不适用合同法第三十六的规定。悦绣佳园小区业主委员会以通告的形式通知安顺公司解除物业服务合同，不产生合同解除的法律后果。2018年9月2日在桦川县房管局物业办的支持下，安顺公司与悦绣佳园小区签订悦绣佳园小区物业管理交接协议，三方代表在协议上签字，按该协议内容，悦绣佳园小区业主委员会自主管理该小区物业；安顺公司于2018年9月15日前完成交接。安顺公司单方声明该协议失效不产生法律效果。故认定双方解除物业服务合同期限为2018年9月15日。安顺公司在2018年9月15日后拒不撤出，其主张此后的服务费用本院不予支持。2018年9月15日前安顺公司为悦绣佳园小区实际提供了物业服务，马立梅作为该小区业主应当向安顺公司交纳服务费用。按照《物业管理条例》规定，物业服务企业应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，为业主提供相应物业服务活动;业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。依被告陈述结合2018年7月16日桦川县房产管理局对安顺公司下达整改通知书，足以认定安顺公司2018年在悦绣佳园小区物业服务活动中存在明显质量瑕疵。安顺公司2018年在悦绣佳园小区物业服务期间服务质量存在质价不符现象，依照合同法相关规定，可适当减少被告应交纳物业费，根据本案实际情况，酌情减少20％。被告辩称2017年原告安顺公司存在物业服务质量问题，因未能提供证据证实，其抗辩理由，法院不予采纳。原告本案中主张的物业服务费，2017年度的马立梅应如实交纳即671.2元（83.9×0.67元×12）；2018年度物业费原告应收至9月15日，按80％收取，即404.7元（83.9×0.67元×9×80％）。原告主张被告自欠费之日起每天按日千分之三的标准支付滞纳金，因原告存在服务质量瑕疵，引起小区多数业主不满，原告存在过错，对原告该项诉讼请求，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条一款、第一百一十一条、《物业管理条例》第四十条、第四十一条的规定，判决：1.马立梅于本判决生效后十日内给付原告桦川县安顺物业有限公司2017年度物业费671.2元；2.马立梅于本判决生效后十日内给付原告桦川县安顺物业有限公司2018年度物业费404.7元；3.驳回原告其他诉讼请求。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。安顺公司提交了收取李淑芹等四户的物业费收据四张（2018年1月-10月）。证明2018年1月-10月安顺公司仍在提供物业服务。马立梅质证认为，对该证据有异议，收据没有盖公章，也没有业主签字，只是安顺公司单方书写，缺少真实性。本院经审查后认为，安顺公司提供的四张收据，没有业主签字，且仅凭四份收据亦难以证明安顺公司仍在为悦绣佳园小区提供物业服务，本院不予采信。马立梅提交了《物业费收据》一张。证明2018年马立梅已与新的物业服务单位建立了新的物业合同关系，并交纳了物业费。安顺公司质证认为，对该证据的真实性合法性关联性均有异议。物业办公室是否属于具有资质的物业服务企业，有待核实。该票据无法证明马立梅与所谓新的物业服务公司具有合同关系，因为其不具备合同的基本条款以及具体条款。该收据无法证明与本案有关联性，并且无法证明马立梅缴纳一年的物业费。本院经审查后认为，对于马立梅提交的物业费收据是悦绣佳园小区物业自治管理办公室出具的，不符合《物业管理条例》的规定，本院不予采信。本院依马立梅申请，向桦川县房产局调取“关于2018年房产局对安顺公司下达整改通知等情况”，桦川县房产管理中心出具了《回函》。安顺公司质证认为：对于房产局提出的回函真实性没有异议，但回函第二点反映的情况不真实，与实际情况不符，双方纠纷是因为业主背后有人推动，想更换物业；针对回函第四点，安顺公司认为物业管理不存在问题，不需要改善；针对回函第五点，安顺公司认为三方协议签订后，业主委员会未履行该协议，所以安顺公司没有退出，直至2018年11月4日安顺公司自动离开，至今没有办理交接手续。本院经审查后认为，对于《回函》系桦川县房产管理中心出具，本院依法调取，予以采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点，一是双方物业服务关系解除时间。《物业管理条例》第十一条第四项规定，业主有权共同决定选聘和解聘物业服务企业。一审中马立梅提供了《业主委员会备案表》、业主委员会会议记录和《业主大会会议表决表》，从上述证据可知，悦绣佳园小区于2017年12月22日成立业主委员会并备案，该业主委员会成立后于2017年12月24日召开第一次会议讨论的议题之一是小区物业实行自治管理，过半数业主同意小区物业实行自治管理。从马立梅提供的给安顺公司送达解除物业服务通知的照片可知，2017年末业主委员会已将经业主大会过半数业主表决同意解除与安顺公司物业服务合同关系的决定通知安顺公司，应确认双方物业服务合同于2017年12月31日终止。原审法院认为以通告形式通知安顺公司解除物业服务合同不产生合同解除的法律后果是错误的。二是合同解除后是否构成强制服务。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款规定“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”。安顺公司在一审中举示的2018年9月2日时任房管局物管办工作人员陈晓国、安顺公司法人单秋和悦绣佳园小区业主委员会主任李春玲三方签署的《悦绣佳园小区物业管理交接协议》，体现2017年末安顺公司收到了悦绣佳园小区业主委员会发出的解聘通知。安顺公司在一审中举示的2018年7月16日桦川县房产局向安顺公司下发的《整改通知书》和二审法院调取的桦川县房产中心《回函》中体现该《整改通知书》主要是针对物业公司服务不到位、业主委员会和业主要求物业企业退出小区，而物业公司坚持不退出所下达的整改通知，并非对安顺公司在2018年继续对悦绣佳园小区进行物业管理之合法性的确认。《回函》说明了物业主管部门领导组织相关人员在桦川县房产管理局办公室和悦绣佳园小区内多次调解但都未成功，安顺公司提出“截止2018年9月15日马立梅所在的小区业主委员会一直推诿不与安顺公司交接”的理由与事实不符。安顺公司在合同解除后坚持不退出，构成了强制服务，其主张2018年以后物业费的诉请本院不予支持。原审判决马立梅应给付2018年80%物业费404.7元不当，本院予以纠正。三是安顺公司2017年物业服务是否存在瑕疵。马立梅认可2017年安顺公司进行了物业服务，抗辩称物业服务不达标不应支付物业费，但未提供充分的证据予以佐证，桦川县房产局的《整改通知书》及房产管理中心《回函》仅证实自2017年5月以后该小区不断有投诉现象发生，未指明安顺公司哪项物业服务未达标，故马立梅的此上诉理由本院不予支持，原审判决其应支付安顺公司2017年物业费671.2元并无不当。另因双方没有书面合同约定，对安顺公司主张的滞纳金本院不予支持。综上，上诉人安顺公司的上诉请求不能成立，应予驳回；上诉人马立梅部分上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二项和《物业管理条例》第十一条第四项的规定，判决如下：一、维持桦川县人民法院（2019）黑0826民初1752号民事判决第一项；二、撤销桦川县人民法院（2019）黑0826民初1752号民事判决第二、三项；三、驳回桦川县安顺物业有限公司的其他诉讼请求。一二审案件受理费共计125元，由上诉人桦川县安顺物业有限公司承担50元，上诉人马立梅承担75元。本判决为终审判决。审判长  李慧强审判员  韩国斌审判员  崔思佳二〇二〇年六月二十九日书记员  付 丽