四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终5025号 上诉人（原审被告、反诉原告）：卢小荣，男，1964年5月12日出生，汉族，住四川省达州市通川区。 委托诉讼代理人：孙超，重庆伟豪律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：马体宇，女，1963年5月20日出生，汉族，住四川省达州市通川区。 委托诉讼代理人：孙超，重庆伟豪律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：郑珺文，女，1992年12月19日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：马冀，北京德恒（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李潇潇，北京德恒（成都）律师事务所律师。 原审第三人：成都成华蓝光和骏置业有限公司，住所地：成都市成华区保和镇上街17号。 法定代表人：余驰。 委托诉讼代理人：黄成强，男，1993年3月9日出生，住成都市金牛区，公司员工。 上诉人卢小荣、马体宇因与被上诉人郑珺文、原审第三人成都成华蓝光和骏置业有限公司（以下简称蓝光和骏公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省成都市锦江区人民法院（2019）川0104民初20号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 卢小荣、马体宇上诉请求：1.撤销四川省成都市锦江区人民法院（2019）川0104民初20号民事判决；2.依法改判解除卢小荣、马体宇与郑珺文及第三人成都上达飞盛房地产经纪有限公司（以下简称上达飞盛公司）于2017年1月1日签订的房屋买卖合同；3.依法判决郑珺文承担本案一审、二审的诉讼费。事实与理由：一审法院认定事实错误，适用法律不当。1.卢小荣、马体宇与郑珺文签订的《房屋买卖合同》是经过居间方上达飞盛公司签订的，属于《成都市存量房屋买卖经纪服务合同》，不应当按照原政策执行，在一审庭审中，卢小荣、马体宇也自认新政策出台后自己并不符合购房条件，一审法院对上述政策及居间事实认定不清，未与房屋管理部门进行核实；2.上达飞盛公司作为居间中介机构，并未按照要求履行居间义务，违背基本职业道德，在签订及履行《房屋买卖合同》过程中多次对卢小荣、马体宇进行诱骗误导，案涉合同实际应为可撤销，上达飞盛公司存在欺诈以及违法提供居间的行为并且恶意注销公司，应中止审理；3.案涉房屋产权证书在双方签订合同时并未正式办理，合同中相关权利义务履行的具体时间实际处于不确定状态。限购政策出台后，郑珺文失去购房资格，合同无法继续履行，卢小荣、马体宇发函要求提供购房证明，实际上属于履行协商，如郑珺文不能提供购房资格证明则自动解除合同；4.因限购政策影响，如继续履行合同，对卢小荣、马体宇显失公平，无法达到合同目的，双方均应享有解除权。 郑珺文辩称，第三人上达飞盛公司的主体资质、房屋是否具有产权证、成都市人民政府办公厅《关于完善我市住房限购政策的通知》（成办发【2017】10号）等均不影响《房屋买卖合同》的效力，一审法院已经查明案件事实：《房屋买卖合同》系三方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应属于合法有效；2.卢小荣、马体宇作为违约方主张合同解除的条件并不成立，因其存在恶意违约的情形，不享有解除权；3.《房屋买卖合同》具备继续履行条件，各方应当遵守诚实信用原则履行合同；4.上达飞盛公司在诉讼中注销，并不影响其付款义务的承担。 蓝光和骏公司述称，同意一审判决。 郑珺文向一审法院提出诉讼请求：1.判令卢小荣、马体宇继续履行《房产买卖合同》（编号：0001217），将位于成华区的房屋过户登记给郑珺文；2.判令卢小荣、马体宇向郑珺文支付违约金195600元；3.判令卢小荣、马体宇承担本案诉讼费、保全费。 卢小荣、马体宇向一审法院提出反诉请求：1.解除《房产买卖合同》；2.判令郑珺文承担本案的反诉诉讼费。 一审法院认定事实：2017年1月1日，卢小荣、马体宇（出卖方、甲方）与郑珺文（买受方、乙方），以及上达飞盛公司（居间方、丙方）签订了《房产买卖合同》，约定：房屋位置为成华区，用途为住宅，购房合同备案号1××3，建筑面积为90.36平方米。甲乙双方商定，该房屋按套计价978000元，乙方在签订本合同的同时支付甲方购房定金30000元，该购房定金甲方委托丙方收取，待该房屋办理完毕过户手续后自动转作购房款。首付款348000元，甲乙双方在成都房管局递件核算成功当日由乙方一次性支付甲方。余下600000元由乙方以向银行贷款的形式支付，即由贷款银行直接划付甲方。甲乙双方应在甲方取得上述房产不动产权证前备齐办理贷款所需的相关资料，前往相关银行签订贷款合同。如果乙方不能申请到贷款或贷款额度不够，则甲乙双方协商按现金补足。丙方协助甲乙双方办理该房屋的权证过户手续，甲方取得上述房产不动产权证且乙方向银行申请贷款并由银行审批通过10个工作日前往房管部门办理过户手续。甲方收到乙方借款银行放款当日腾出该房屋，甲方在签订本合同的同时按房屋成交价的1%的比例向丙方支付居间服务费，即9780元。乙方在签订本合同的同时按房屋成交价的1.6%的比例向丙方支付居间服务费，即15648元。甲乙双方任何一方违约导致本合同终止或有其他违约行为的，均应向守约方支付总房价20%的违约金。同日，郑珺文向上达飞盛公司转账30000元作为案涉房屋的购房定金，并向上达飞盛公司支付7000元居间服务费。 2017年1月11日，卢小荣、马体宇出具《委托书》，委托张丽娜代为办理包括代为到开发商处提取案涉房屋办理不动产权证的相关资料，代为到相关部门办理并领取案涉房屋产权证书等事项，并进行了公证。2017年2月4日，卢小荣、马体宇申请自行办理案涉房屋产权证，卢小荣、马体宇于2018年6月24日收到了蓝光和骏公司移交的自办产权资料。 2017年3月24日，成都市人民政府办公厅《关于完善我市住房限购政策的通知》（成办发【2017】10号）正式实施。上述通知载明：在成都高新区西部园区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区区域内购买住房的，购房者须具有限购区域户籍，或在限购区域稳定就业且连续不间断缴纳社会保险24个月以上。 2017年4月8日，卢小荣、马体宇向上达飞盛公司邮寄了《通知》，《通知》载明：上达飞盛公司、郑珺文，因成都市成华区的房屋产权证迟迟无法办理，我方未收到买方购房款（包括定金、首付款、购房款等），原本打算出售房屋获得房款后在成都市锦江区的购房计划无法实施。且根据成都市人民政府办公厅《关于完善我市住房限购政策的通知》，我方已不具备成都限购区域内的购房资格，我方希望与你方共同协商，解除该合同。同时，根据郑珺文自身情况（户籍为遂宁市船山区且在遂宁某银行工作），希望能提供能证明您有购房资格的证明，如不能提供则合同因不可抗力因素自动解除。 一审庭审中，郑珺文陈述具备一次性支付购房款的能力，愿意一次性支付购房款。卢小荣、马体宇提交了短信内容、微信聊天记录，用以证明：从2017年3月24日限购之后，卢小荣、马体宇多次找郑珺文和上达飞盛公司协商要求解除合同。 一审查明，中国银行股份有限公司四川省分行从2017年3月起至2019年2月，连续为郑珺文缴纳社会保险。2017年7月24日，郑珺文户籍地址从四川省遂宁市船山区。 一审另查明，2016年10月20日，案涉房屋登记于开发商蓝光和骏公司名下，卢小荣、马体宇已付清案涉房屋全款。2017年11月2日，锦江区人民法院依据（2017）川0104民初9467号民事裁定书查封了案涉房屋。目前，案涉房屋除因本案郑珺文的申请作出的司法限制措施外，不存在其他司法限制措施，亦不存在权利负担，已具备办理过户的条件。 本院认为：针对本、反诉，本案主要争议焦点在于：一、案涉《房产买卖合同》应当继续履行还是解除；二、卢小荣、马体宇是否应当向郑珺文支付违约金195600元。 关于第一个争议焦点。本院认为，2017年1月1日，卢小荣、马体宇与郑珺文，以及上达飞盛公司签订的《房产买卖合同》系三方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应属合法有效。合同签订当日，郑珺文向上达飞盛公司转账30000元作为案涉房屋的购房定金，并向上达飞盛公司支付7000元居间服务费。郑珺文已经按照合同履行了部分义务。2017年3月24日，成都市人民政府办公厅《关于完善我市住房限购政策的通知》（成办发[2017]10号）正式实施，但根据法不溯及既往的基本原则，在限购政策出台前已成立的房屋买卖合同不应受限购政策的影响，案涉合同应当继续履行，卢小荣、马体宇以自己出售房屋后另行购房属于限购对象为由要求解除合同，不予支持。 根据查明的事实，目前案涉房屋登记于开发商蓝光和骏公司名下，除因本案郑珺文的申请作出的司法限制措施外，不存在其他司法限制措施，亦不存在权利负担，已具备产权证办理的条件，根据合同的相对性，卢小荣、马体宇应当按照在登记为案涉房屋权利人后，再将案涉房屋的产权变更登记至郑珺文名下。一审庭审中，郑珺文陈述具备一次性支付购房款的能力，愿意一次性支付购房款，为减少诉累，保障双方的利益不受到损害，郑珺文应在房屋产权转移至其名下之前向卢小荣、马体宇支付剩余购房款948000元，同时上达飞盛公司应当向卢小荣、马体宇交付郑珺文支付的30000元定金，对此一审法院在本案中一并处理。 关于第二个争议焦点。郑珺文依据《房产买卖合同》中约定的：双方任何一方违约导致本合同终止或有其他违约行为的，均应向守约方支付总房价20%的违约金，主张卢小荣、马体宇向其支付违约金195600元。对此，一审法院认为，因郑珺文在购买案涉房屋时明知该房产尚未取得产权证的事实，则其应承担合同履行期限不确定的风险，且郑珺文与卢小荣、马体宇合同中也未明确各履行项目的具体履行期限。根据一审法院查明的事实，卢小荣、马体宇于2017年2月4日申请案涉房屋产权自办，2018年6月24日才收到蓝光和骏公司移交的自办产权资料，案涉房屋已于2017年11月2日被锦江区人民法院查封，不能自行办理产权过户，故郑珺文以卢小荣、马体宇违约为由要求其支付违约金，一审法院不予支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条之规定，判决：一、郑珺文应于判决发生法律效力之日起十日内向卢小荣、马体宇支付剩余购房款978000元（郑珺文已支付的30000元定金由第三人上达飞盛公司于判决发生法律效力之日起十日内向卢小荣、马体宇交付），卢小荣、马体宇在收到上述978000元后十五日内办理成都市成华区房屋的不动产权证，第三人蓝光和骏公司予以协助，卢小荣、马体宇在取得上述房屋的不动产权证后十五日内协助郑珺文将上述房屋的产权变更登记至郑珺文名下;二、驳回郑珺文的其他诉讼请求；三、驳回卢小荣、马体宇的反诉请求。一审本案本诉案件受理费15362元，减半收取7681元，保全费5000元，两项合计12681元，由郑珺文负担2234元，卢小荣、马体宇负担10447元；一审本案反诉受理费13580元，减半收取6790元，由卢小荣、马体宇负担。 本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2017年4月7日，卢小荣、马体宇向上达飞盛公司邮寄解除合同通知函，内容为要求郑珺文提供购房资格的证明，如不能提供，则合同自动解除。 二审另查明，上达飞盛公司已于2019年7月4日注销。但其工作人员明确表示愿意向卢小荣、马体宇支付定金30000元。 本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：卢小荣、马体宇是否享有案涉合同解除权，案涉合同是否已于2017年4月7日解除。 本案中，卢小荣、马体宇上诉认为在2017年4月7日，马体宇向郑珺文发送了通知，表达了要求郑珺文提供购房资格的证明，如不能提供，则合同自动解除。在发送该通知时，该房屋是否已具备办理过户的条件并未核实清楚。2019年12月12日一审判决作出后，案涉房屋虽然已具备办理过户的条件，但不代表在2017年4月7日后经过法律规定的三个月时间，即2017年7月8日也符合办理过户的条件。卢小荣、马体宇在当时已不具备办理过户的前提下，依据合法解除权发出了解除通知后，郑珺文未予以回复，卢小荣、马体宇认为已经达到了合同解除。对此本院认为，根据本案查明事实，卢小荣、马体宇与郑珺文签订案涉《房产买卖合同》的时间为2017年1月1日，并明确约定在签订本合同的同时郑珺文支付卢小荣、马体宇购房定金30000元。首付款348000元，卢小荣、马体宇与郑珺文双方在成都房管局递件核算成功当日由郑珺文一次性支付卢小荣、马体宇。卢小荣、马体宇取得房产不动产权证且郑珺文向银行申请贷款并由银行审批通过10个工作日前往房管部门办理过户手续。合同订立当日，郑珺文向上达飞盛公司转账30000元作为案涉房屋的购房定金。2017年1月11日，卢小荣、马体宇出具《委托书》，委托张丽娜代为办理包括代为到开发商处提取案涉房屋办理不动产权证的相关资料，代为到相关部门办理并领取案涉房屋产权证书等事项。2017年2月4日，卢小荣、马体宇申请自行办理案涉房屋产权证，卢小荣、马体宇于2018年6月24日收到了蓝光和骏公司移交的自办产权资料。2017年3月24日，成都市人民政府办公厅发布《关于完善我市住房限购政策的通知》（成办发【2017】10号）。综合前述案涉合同履行情况，结合成都市相关住房限购政策的规定，虽然在最后履行合同约定的房屋办理产权过户前，成都市出台了关于住房限购的政策，但该政策只限制购房者政策颁布后的购房资格，对限购政策颁布前已经事实上签订合同、支付购房款的房屋买卖继续履行过户并不产生实质性影响。因此案涉合同并未出现由于住房限购政策的实施，本案双方无法办理房屋所有权变更登记，合同目的无法实现的客观情形，故卢小荣、马体宇并不享有因合同目的无法实现，单方请求解除案涉房屋买卖合同的解除权，对于卢小荣、马体宇上诉认为案涉房屋买卖合同已解除的主张，本院依法不予支持。一审判决认定在限购政策出台前已成立的房屋买卖合同不应受限购政策的影响，案涉合同应当继续履行，现案涉房屋过户已并无法律及政策障碍，一审判决郑珺文向卢小荣、马体宇支付剩余购房款，卢小荣、马体宇办理完毕案涉房屋的不动产权证后，协助郑珺文将上述房屋的产权变更登记至郑珺文名下结论正确，本院依法予以确认。 综上所述，卢小荣、马体宇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13580元，由卢小荣、马体宇负担。 本判决为终审判决。 审判长 田 笛 审判员 夏 伟 审判员 李 玲 二〇二〇年六月十八日 书记员 李海薷