上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终4011号上诉人（原审原告、反诉被告)：陶晓群，女，1967年11月3日出生，汉族，住浙江省杭州市富阳区。委托诉讼代理人：郑乔乔，北京盈科（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告)：林玲红，女，1976年9月14日出生，汉族，户籍地浙江省温岭市，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：李良清，上海清辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐秋月，上海清辰律师事务所律师。上诉人陶晓群因与被上诉人林玲红房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初45503号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人陶晓群上诉请求：撤销一审判决第一、三项，改判被上诉人支付自2019年4月1日起至2019年9月8日期间的房屋使用费人民币（下同）71,500元，违约金23,400元，律师代理费5,000元。事实和理由：被上诉人迟延搬离，双方并未就续租和介绍其他商铺进行协商，原审法院认定被上诉人并非违约系判断不当；涉讼房屋与隔壁房屋一并出租给被上诉人，隔壁房东明确要求被上诉人搬离，就出租事宜隔壁房东可以代表上诉人处理。被上诉人林玲红辩称，双方一直处于磋商阶段，就续租及寻找其他租客进行沟通，上诉人还给予被上诉人时间以避免装修损失，故其认为一审判决正确，要求维持原判。陶晓群诉至一审法院，请求判令：1、林玲红支付自2019年4月1日起至2019年9月8日期间的房屋使用费71,500元；2、林玲红支付违约金23,400元；3、林玲红支付陶晓群垫付的物业费8,492.8元；4、林玲红支付律师代理费5,000元。林玲红提起反诉，要求陶晓群支付装修损失28,705元。一审法院认定事实：2018年6月14日，陶晓群作为出租人（甲方），林玲红作为承租人（乙方），双方签订一份《商铺铺位租赁合同》，约定甲方将上海市闵行区XX路XX号XX幢XX室19号商铺（建筑面积52.49平方米）出租给乙方，租赁期限自2018年4月1日至2019年3月30日；税后年租金为78,000元；本合同签订之日，乙方支付2018年4月1日至2019年3月31日租金78,000元，押金1万元；改造和装修费用由乙方自理；租赁期间，水费、电费、煤气费、电话费、物业管理费及租金税费等由乙方承担；乙方应当按时向有关部门交纳费用，否则承担违约责任；租赁期届满，本合同即终止，乙方须在2019年4月1日前将商铺退还甲方，甲方不承担乙方任何铺位改造、装潢补偿责任。乙方应将铺位清空，不得留下任何物品。乙方留在铺位内的任何物品，甲方可视作乙方丢弃物品处置，处置费用由乙方承担并在押金中扣除。如超出期限返还的，乙方除应按合同约定的租金继续支付外，还需另按本合同约定的租金标准的三倍向甲方支付租金，且超出期限不足一月的均按一月计算。租赁期间，双方信守合同，任何一方违反本合同约定，承担违约责任。违约金按年度租金的30%计算。鉴于本商铺是按现状交付乙方使用，乙方不得以任何理由拒付租金。如出现不按合同约定的金额和期限交纳租金的情况，乙方同意提前解除合同并承担相应的违约责任。与此同时，乙方还应承担甲方为实现权利而发生的诉讼费用、律师代理费用和甲方及甲方委托的律师参与诉讼的差旅费。合同对其他事项亦作了约定。原审另认定，林玲红自2018年4月1日前即已实际使用涉案商铺。林玲红向陶晓群支付了1万元租赁押金及租期内的全部租金78,000元。自2018年10月起，林玲红未支付涉案商铺的物业管理费。物业管理费的计费标准为14.36元/平方米/月。合同到期后，林玲红未向陶晓群退还商铺。原审再认定，2019年8月6、7日，林玲红告通过微信与陶晓群协商要求补偿装修损失并免除一个月租金。陶晓群回复拒绝了林玲红的要求。林玲红又通过微信表示可以向陶晓群介绍新的租户，以便向新的租户收取商铺转让费。陶晓群回复称：“对我来说最好的方案是按合同办事，你结清房租（押金可以抵扣）、水电物业费，将商铺交还给我，你的装修不予补偿。你或许有一些前期费用，比如转让费、装修费等，这些费用虽然和我方无关，但换位思考，替你想想，所以才考虑你的建议，让你自己介绍客户，这些费用你多少可以从下一个客户那里算一点回去，可合同必须是我与新客户签。如果以上我们双方能够达成一致意见，我再考虑给你半个月时间，至于给你还是给新客户都可以，就由你们自己谈，我反正就是让半个月时间，以上就是我的方案。”2019年8月11日，林玲红通过微信告知陶晓群称“搬完了”。但林玲红仍未能将商铺钥匙交付给陶晓群。在陶晓群向林玲红催讨商铺钥匙未果的情况下，陶晓群于2019年9月8日自行收回了涉案商铺。2019年8月31日，商铺物业管理方上海XX有限公司向陶晓群发出催缴欠款通知要求支付2018年10月至2019年9月期间的物业管理费9,045.60元。次月，陶晓群支付了涉案商铺自2018年10月至2019年9月8日的物业管理费8,492.80元。原审又认定，陶晓群为本案诉讼，与上海市江南律师事务所签订了《聘请律师合同》，聘请该律师事务所提供法律服务，并支付了5,000元律师代理费。原审庭审中，陶晓群表示林玲红已付的押金1万元可以抵扣欠款。物业管理费是按年支付。陶晓群主张23,400元违约金是基于林玲红在合同期限届满后未能返还商铺的违约行为。一审法院认为：双方签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应当按约严格履行各自的义务。在合同履行期满后，双方未达成续租的合意，根据约定林玲红确应将涉案商铺返还给陶晓群。但从陶晓群提供的微信聊天记录显示，双方在租赁期限届满后，林玲红希望由其介绍新的承租人并向新的承租人收取装修补偿费，而陶晓群同意此方案且强调林玲红介绍的新承租人需要与陶晓群直接签订租赁合同。双方就此一直在沟通协商，因此林玲红也未向陶晓群返还商铺。由此说明林玲红未按合同约定返还商铺是因为双方就合同到期后商铺的交接、租赁事宜正在协商之中，而非林玲红恶意违约。现陶晓群关于林玲红逾期返还商铺构成违约并要求按租金的2倍计算使用费的主张，一审法院不予支持。但由于林玲红自合同期满后确仍占有使用涉案商铺，应当向陶晓群支付占有使用费，使用费的标准参照租金标准计算。林玲红在2019年8月11日通知陶晓群已搬离商铺，但在陶晓群催讨商铺钥匙时却未能交付钥匙，商铺最终由陶晓群自行收回，故林玲红仍需支付截至陶晓群自行收回商铺之日的使用费，使用费合计为34,233.36元。原审庭审中，关于陶晓群主张的违约金23,400元，陶晓群于庭审中表示此系基于林玲红逾期归还商铺的违约行为而主张。但一审法院前述分析，林玲红并非恶意拒绝退还商铺，而是双方正在协商过程中，因此陶晓群此项诉讼请示，一审法院不予支持。陶晓群已收取的租赁押金1万元，根据双方的意愿，在上述使用费中直接抵扣，林玲红应付的使用费中扣除押金后，需支付24,233.36元。关于陶晓群主张的2018年10月1日至2019年9月8日期间的物业管理费8,492.80元，应当由林玲红承担。关于陶晓群主张的律师代理费5,000元，租赁合同第15.1条约定：“鉴于本商铺是按现状交付乙方使用，乙方不得以任何理由拒付租金。如出现不按合同约定的金额和期限交纳租金的情况，乙方同意提前解除合同并承担相应的违约责任。与此同时，乙方还应承担甲方为实现权利而发生的诉讼费用、律师代理费用和甲方及甲方委托的律师参与诉讼的差旅费。”此条款适用的前提是由于乙方即林玲红的违约行为导致租赁合同提前解除。但双方对于涉案商铺的租赁合同履行至合同期届满，不存在林玲红违约导致合同提前解除，因此这一条款不适用本案。陶晓群主张的律师代理费的请求，一审法院不予支持。关于林玲红反诉要求陶晓群赔偿装修损失的请求，一审法院注意到租赁合同中约定了在合同期满后，陶晓群不承担任何装修费用。因此林玲红的反诉请求，缺乏合同依据和法律依据，一审法院不予支持。一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定,于二〇二〇年一月十六日判决：一、林玲红于判决生效之日起十日内支付陶晓群自2019年4月1日至2019年9月8日期间的使用费24,233.36元（已扣除租赁押金1万元）；二、林玲红于判决生效之日起十日内支付陶晓群物业管理费8,492.80元；三、驳回陶晓群的其余诉讼请求；四、驳回林玲红的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币2,467.86元，减半收取计1,233.93元，由陶晓群负担863.75元，林玲红负担370.18元。反诉案件受理费减半收取计258.82元，由林玲红负担。二审中，上诉人出示下列证据材料：1、4月7日、8月6日的微信聊天记录，旨在证明上诉人多次明确要求被上诉人归还商铺；2、上诉人与新租客间微信聊天记录，旨在证明上诉人于被上诉人违约并逾期返还商铺期间与新租客达成租赁意向。被上诉人发表如下质证意见：证据1：微信内容并未反映出要求退还商铺，只能证明双方在商谈；证据2：真实性无法确认，且与本案无关。本院认为，证据1：具有真实性，有证据效力；证据2：被上诉人的质证意见成立，故该材料均不具有证据效力。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，本案双方间签订的《商铺铺位租赁合同》于法无悖，双方均应恪守。陶晓群主张林玲红合同期满后未按时归还商铺，应依约承担相应的违约责任；林玲红则认为双方一直就续租及寻找新租客进行蹉商。对此本院评述如下：其一，双方一致确认于涉讼租赁合同订立前，林玲红已租赁使用涉讼商铺；其二，2019年8月，陶晓群同意给予林玲红半个月时间介绍客户；其三，本案中，陶晓群主张隔壁房东夏某1可代表其要求林玲红搬离，本院注意到，夏某1父亲夏某2与林玲红间的微信沟通记录时间为2019年8月6日，而此后陶晓群与林玲红间2019年8月8日的微信沟通中表示可由林玲红介绍客户，再考虑给其半个月时间。综合前述情形，本院认为，从双方履约过程看，原审法院认定合同到期后双方仍处于协商中，林玲红不构成违约符合客观事实，并无不妥。本院还需指出的是，合同约定如出现不按合同约定的金额和期限交纳租金，提前解约时，林玲红承担律师代理费，本案合同租期届满，显然不属于提前解约情形，故陶晓群关于律师代理费的上诉请求，难以成立。综上所述，上诉人陶晓群关于撤销一审判决第一、三项，改判林玲红支付自2019年4月1日起至2019年9月8日期间的房屋使用费71,500元，违约金23,400元，律师代理费5,000元的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1,691.67元，由上诉人陶晓群负担。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 蒋辉霞审判员 翟从海二〇二〇年六月二十八日书记员 金雯佳附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……。