江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏06民终1013号 上诉人（原审被告）:崇川区全泰房屋中介服务部，住所地南通市崇川区。 经营者：杨小霞，女，1981年6月14日生，汉族，住南通市通州区。 被上诉人（原审原告）：秦兰青，男，1986年2月28日生，汉族，住南通市崇川区。 上诉人崇川区全泰房屋中介服务部（以下简称全泰中介服务部）因与被上诉人秦兰青居间合同纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院（2019）苏0602民初3595号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 上诉人全泰中介服务部上诉请求：请求二审法院撤销原判第二项，改判上诉人无须支付违约金20万元；诉讼费用由秦兰青负担。事实和理由：一、一审法院认定事实不客观且遗漏重要事实。一审法院未能详述合同签订过程，特别是使双方产生错误认识的诈骗犯徐晓刚参与合同的签订并在合同背面签名，吉阳中介的邢金国提供协议模板，证实上诉人系中介方。一审法院忽视刑事判决书查明的内容，刑事判决书查明秦兰青通过中介杨小霞向徐晓刚购买碧桂园翡翠华府7幢301室，清楚显示上诉人是中介人。对被上诉人的损失及主张的违约责任是否应由上诉人承担责任，应结合双方在合同中的身份以及是否独立于徐晓刚进行确认。徐晓刚虽然不是合同的当事人，但双方均因徐晓刚的参与陷入的错误认识，上诉人对此不存在过错。合同行为与徐晓刚的诈骗行为密不可分具有高度关联，合同不能独立于徐晓刚的诈骗行为。被上诉人只能通过刑事案件追赃程序弥补损失，上诉人对此没有过错，无须承担损失赔偿和违约责任。二、根据案涉合同的内容，双方显然是居间关系，而非买卖关系。即使合同条文中有“委托”的字样，也须结合合同的其他条款和上下文进行解释。刑事判决书中载明，有多个被害人通过上诉人及吉阳中介向徐晓刚购房。从双方合同关系出发，上诉人显然不应承担违约责任，更不是卖方的责任。三、合同约定上诉人承担违约责任的前提是在签订购房合同前不出售上述房屋。只有上诉人掌控房屋而不出售时，才能适用该条款。刑事判决书已经明确上诉人的中介身份，不能适用该条款让上诉人承担责任。四、即使按照一审法院认定的委托合同关系处理本案，上诉人作为受托人在履行委托人的错误指示时导致委托人的损失，上诉人对此没有过错，不应承担违约责任。请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。 被上诉人秦兰青未答辩。 秦兰青向一审法院起诉请求：1、判决全泰中介服务部返还秦兰青购房定金20万元；2、判令全泰中介服务部赔偿损失100万元；3、诉讼费用由全泰中介服务部负担。 一审法院查明事实如下：2017年11月21日，秦兰青（乙方）与全泰中介（甲方）签订《房屋认购协议》一份，协议约定：1、乙方委托甲方购买位于南通市崇川区房屋，房屋面积约260㎡（注：房屋面积以政府部门最终的实测面积为准），房屋总价肆佰肆拾捌万伍仟元整；2、乙方支付甲方定金人民币贰拾万元整，用于购买上述房屋，甲方给乙方出具收据；3、甲乙双方约定本合同签订日起三个月内签署购房合同，乙方交付房屋全款壹佰捌拾万元整给甲方，并与之签订购房合同与其他购房手续，待所有购房手续完成之后，甲乙双方合作自动终止。若乙方在签订购房合同前放弃购买上述房屋，则乙方赔偿甲方贰拾万元违约金。若甲方在签订购房合同前不出售上述房屋，则甲方赔偿乙方贰拾万元违约金（除因政策原因导致无法签订正式购房合同外）；3、本房屋签订正式合同当日，出售方与购买方各支付贰万叁仟元整给中介方；4、此房屋为期房，交房时间以开发商通知为准，交房时产生的税费、物业费、公共维修基金、管道燃气开通费等一系列费用由乙方自行承担，甲方概不负责。 审理过程中，全泰中介服务部提供了一份案外人徐晓刚于2018年6月12日向其出具的承诺书，其上载明：“全泰房产与秦兰青于2017年11月21日签订的房屋认购协议，若有违约责任，由我承担。本月月底之前确认是否能更名。” 2018年7月30日，案外人徐晓刚因涉嫌诈骗罪，被南通市公安局崇川分局取保候审，同年8月17日被刑事拘留，9月18日经南通市崇川区人民检察院批准逮捕。2018年12月3日，南通市崇川区人民检察院以通崇检刑一刑诉（2018）196号起诉书指控徐晓刚犯诈骗罪，向法院提起公诉。经审理，法院于2019年3月27日作出（2018）苏0602刑初849号刑事判决书并已生效，判决：一、被告人徐晓刚犯诈骗罪，判处有期徒刑十二年，并处罚金人民币十万元；二、继续追缴被告人徐晓刚犯罪所得人民币5678591元，发还涉案各被害人。该判决认定：2017年3月至2018年8月期间，徐晓刚虚构本市崇川区中南世纪花城、碧桂园翡翠华府、港闸区苏建阳光新城等房源信息，谎称能够通过办理更名手续等方式购买房屋，并将房源信息通过南通吉阳房产经纪有限公司等房屋中介机构对外发布，使用伪造的购房合同，骗取被害人徐某、缪某、喻某等人购房款，房产中介机构将其中的人民币624.6591万元转至徐晓刚账户，徐晓刚将所得钱款用于网络游戏、购买房产、汽车等肆意挥霍。2017年11月，秦兰青通过杨小霞介绍向徐晓刚购买位于南通市崇川区。2017年11月21日，秦兰青与徐晓刚等人谈妥房屋总价，后向杨小霞支付购房定金20万元，后杨小霞将该20万元转至徐晓刚账户。案发后被告人徐晓刚向杨小霞退出赃款人民币4万元。 一审法院于2019年3月1日作出（2018）苏0602民初4665号之二民事裁定后，秦兰青提起上诉，南通中院经审理认为：秦兰青与崇川区全泰房屋中介服务部之间构成民事法律关系，秦兰青提起本案诉讼属于民事诉讼受理范围。案外人徐晓刚犯诈骗罪，已经生效刑事判决审理终结。且刑事责任的承担主体与本案民事案件的责任主体并不相同，刑事案件中作出的财产处理与民事诉讼主张的范围也不完全一致，故一审法院对本案应当进行审理。遂作出（2019）苏06民终1952号民事裁定，裁定撤销一审法院（2018）苏0602民初4665号之二民事裁定，指令一审法院审理。 一审法院认为，秦兰青与全泰中介服务部签订的《房屋认购协议》不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。经刑事生效判决认定，秦兰青系通过杨小霞介绍向徐晓刚购买，同时结合认购协议中秦兰青委托全泰中介服务部购买案涉房屋并向其支付定金、购房款等约定，可以认定双方系委托合同关系。全泰中介服务部抗辩称其只是中介方，秦兰青作为受害人的身份已经明确，其相应的损失系由徐晓刚造成。据以查明的事实，案外人徐晓刚通过中介散布房源信息以骗取受害人购房款，秦兰青通过向中介付款，中介将款项再转给案外人徐晓刚，生效刑事判决认定秦兰青与案外人谈妥房屋总价并实际收取了秦兰青的20万元。若是居间，通常情况下则应由买卖双方直接缔结买卖合同，而本案中，由全泰中介服务部与秦兰青缔结买卖合同，案外人徐晓刚向全泰中介服务部出具承诺书，且退赃4万元退还给全泰中介服务部。因此，不能简单地套用刑事判决确定双方之间的法律关系。双方的法律关系应根据其缔结的合同内容来确定。南通中院生效裁定亦认为，虽然案外人徐晓刚犯诈骗罪已经生效刑事判决审理终结，但刑事责任的承担主体与本案民事案件的责任主体并不相同，刑事案件中作出的财产处理与民事诉讼主张的范围也不完全一致，故对全泰中介服务部该抗辩主张，法院不予采纳。全泰中介服务部另提供案外人徐晓刚向其出具的承诺书一份，主张徐晓刚系秦兰青购买案涉房屋的具体经办人，相应合同责任应当由徐晓刚承担。根据合同相对性原则，徐晓刚并非案涉认购协议的当事人，承诺书上所载内容仅系其对全泰中介服务部的单方承诺，故对其该项主张，法院亦不予采纳。对于全泰中介服务部与徐晓刚之间的权利义务亦不属于本案的审理范围，法院不予理涉。秦兰青已按约支付定金，全泰中介服务部应当在三个月内完成签署购房合同、出售房屋等合同主要义务，但未能按约履行，构成违约，致使琴兰青的购房目的不能实现。现秦兰青要求解除案涉认购协议并支付违约金20万元，于法有据，法院予以支持。关于秦兰青要求赔偿损失100万元，因约定的违约金足以弥补100万元损失，同时秦兰青亦未能提供充分的证据予以证明，法院不予支持。关于秦兰青主张退还定金20万元，全泰中介服务部应当返还徐晓刚已向其退赃的4万元，对剩余16万元，因刑事案件中已将秦兰青列为被害人并判决继续追缴徐晓刚犯罪所得发还涉案各被害人，故在本案中不再予以处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第三百九十六条规定，判决：一、解除秦兰青与崇川区全泰房屋中介服务部签订的《房屋认购协议》；二、崇川区全泰房屋中介服务部于判决生效之日起十日内返还秦兰青定金4万元并支付违约金20万元；三、驳回秦兰青的其他诉讼请求。案件受理费8880元、保全费3020元，合计11900元，由秦兰青负担6227元，崇川区全泰房屋中介服务部负担5673元。 二审中，双方当事人未提供新证据。 经审理查明，一审查明事实正确，本院予以确认。 本院认为，合同法第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。秦兰青与全泰中介服务部签订《房屋认购协议》，委托全泰中介服务部提供订立关于南通市崇川区买卖合同的中介服务，签订合同后由秦兰青向全泰中介服务部支付报酬。本案的合同性质为居间合同。一审法院认定本案合同为委托合同，定性不准确，本院予以纠正。虽然全泰中介服务部受到欺诈，但秦兰青与其订立合同时，委托全泰中介服务部提供媒介服务的意思表示真实，且对徐晓刚欺诈的情况不知，故该中介合同有效成立。全泰中介服务部主张居间合同不能独立于徐晓刚的欺诈行为存在，缺乏事实和法律依据，本院难以采纳。 合同法第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因违约，应当向对方承担违约责任。案涉合同约定的“甲方在签订购房合同前不出售该房屋，则甲方应当赔偿乙方贰拾万元违约金”，结合上下文及合同的目的理解，应是全泰中介服务部未能完成签订购房合同的中介服务，应当向秦兰青承担违约责任。全泰中介服务部将该违约条款解释为不具有实际含义，有违事实，本院不予采纳。因徐晓刚的原因，秦兰青未能签订购房合同，全泰中介服务部仍需按照居间合同的约定向秦兰青承担违约责任。秦兰青通过全泰中介服务部向徐晓刚缴纳的购房定金20万元，徐晓刚退还了4万元给全泰中介服务部。一审法院判决全泰中介服务部一并退还，并无不当。 据此，全泰中介服务部的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8880元，由上诉人全泰中介服务部负担。 本判决为终审判决。 审判长  季建波 审判员  罗 勇 审判员  杨 盛 二〇二〇年六月二十二日 书记员  施惠惠