贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔04民终907号上诉人（原审被告）：贵州华夏房地产开发有限责任公司。住所地贵州省安顺市西秀区。法定代表人：邓晓芳，系公司董事长。委托诉讼代理人：梁丽萍，女，汉族，贵州省安顺市人，住安顺市西秀区。系该公司员工。被上诉人（原审原告）：金莲红，女，汉族，住址：贵州省安顺市西秀区。委托诉讼代理人：杨蕊鸣，贵州创文律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘意，贵州创文律师事务所实习律师。上诉人贵州华夏房地产开发有限责任公司因与被上诉人金莲红房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院(2019)黔0402民初3359号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，并于2020年6月19日公开开庭审理，华夏房开委托诉讼代理人梁丽萍，金莲红及其委托诉讼代理人陈蕊鸣、刘意到庭参加诉讼，本案现已审理终结。华夏房开上诉请求：撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉请或发回重审；诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1、本案房屋主体已验收，上诉人于2017年9月2日在《黔中早报》上刊登公告，已有大量被拆迁户办理交房手续，但被上诉人以各种理由拒绝办理收房手续，因此2017年9月2日的超期过渡费，上诉人不应负担。2、双方在《房屋拆迁补偿安置补偿协议》中约定了违约条款，超期过渡费的支付按照《安顺市房屋拆迁管理办法》第三十八条第二款规定执行，但上诉人认为该规定中的5倍，应为1至5倍的区间。金红莲在一审中并未举证证明其在超期过渡期间发生的费用已达到临时安置补助费的5倍，不应按5倍计算。3、补偿协议约定的违约条款，其性质具有补偿和惩罚性，计算依据为《安顺市房屋拆迁管理办法》，应视为双方参照此标准而设置。该标准只是一个参考范围，并不具体明确，一审以此计算明显错误，违约金明显过高，应当予以调整。金红莲二审未提交书面答辩意见。金莲红在一审诉请：1、判决被告立即支付截止2019年6月份的过渡费共计219404.06元，并从2019年7月起每月按3250元向原告发放过渡费至被告提供的回迁房达到交付条件双方达成收房协议之日止。2、判决本案的诉讼费用由被告承担。一审认定事实：2010年8月28日，金莲红（作为乙方）与华夏房开（作为甲方）签订《房屋拆迁补偿安置补偿协议》，约定：甲方拆迁乙方位于市西路209栋204号砖混结构住宅用途的房屋（建筑面积36.76平方米），乙方房屋所有权、土地使用权证在三十日内交甲方按规定送有关部门注销，并于2010年9月10日前搬迁完毕；甲方以市西路、塔山小区8号楼D座28楼6号建筑面积为107.2平方米与乙方产权调换，在甲方将调换的房屋交付乙方时结清房屋差价，并负责办理房屋产权证交乙方，办证费用按有关规定执行；甲方应支付乙方设施拆迁补助费分户电表50元、分户水表220元、电话130元、有线电视260元，二次搬迁补助费828.48元；甲方调换乙方的房屋，应符合国家规定的质量安全标准，并执行国家保修规定，按规定实施物业管理；乙方同意在建设期间自行周转过渡，过渡期为18个月，甲方按乙方原房屋建筑面积，支付临时安置补助费计11500元，每6个月支付一次，至甲方交付换房时为止；违约责任和纠纷解决办法：甲方未按本协议约定期限安置乙方房屋应按《安顺市房屋拆迁管理办法》第三十八条第二款的规定增发乙方过渡费；其他部分差价结算约定：甲方应支付乙方附属设施补偿费、搬迁补助费、临时安置补助费、搬迁奖励金，在交付调换房屋时与房屋互补差价同时结算，乙方应补房价差在签约时交付可享受奖励金等内容。协议签订后，金莲红在2011年2月5日即按协议约定将房屋交付给华夏房开。此后，截止2017年10月24日，华夏房开共计支付52555.26元给金莲红。因金莲红认为涉案房屋未达到交房标准，至今未办理收房手续。庭审中，华夏房开亦未提供案涉房屋已具备交付使用的相关证据。同时查明，《安顺市房屋拆迁管理办法》第三十八条第二款规定：“因拆迁人的责任延长过渡期的，拆迁人应对被拆迁人或房屋承租人增发超期临时安置补助费，被拆迁人或房屋承租人自行过渡的，从逾期之日起，每超一个月，超期临时安置补助费按临时安置补助费递增10%，递增的月超期临时安置补助费最多不超过月临时安置补助费标准的5倍；使用周转房过渡的，从逾期之日起，按自行过渡期临时安置补助标准50%的标准，对周转房使用人付给超期临时安置补助费。”一审法院认为：双方签订的《房屋拆迁补偿安置补偿协议》，是双方的真实意思表示，该协议未违反法律的禁止性规定，双方应按协议约定履行自己的义务。双方在《拆迁协议》中约定过渡期为18个月，华夏房开未能在约定的18个月内将房屋交付给金莲红，即应按协议约定支付超期过渡费，因金莲红未收房，且华夏房开至今仍未提供证据证明其要交付的房屋符合双方约定或国家规定的交房标准。对于过渡费应从何时开始支付的问题，因双方在《房屋拆迁补偿安置补偿协议》中约定金莲红应于2010年9月10日搬离，乙方在腾空房屋交付甲方，甲方应在乙方交房后一次性付清乙方货币补偿款，由乙方自行解决安置用房。乙方同意在建设期间自行周转过渡。金莲红腾房交钥匙给华夏房开的时间是2011年2月5日，双方均认可过渡费从腾房时间2011年2月5日的第二日起算，故该起算点予以支持。现金莲红要求华夏房开支付过渡费至提供的回迁房达到交付条件双方达成收房协议之日止，予以准许。关于双方争议的超期临时安置补助费如何计算的问题，超期临时安置补助费是指被拆迁人或者房屋承租人在过渡期可能发生费用的补助，是为了解决被拆迁人无法在原房屋居住而给予的补偿。双方在合同中约定“甲方未按本协议约定期限安置乙方房屋应按《安顺市房屋拆迁管理办法》第三十八条第二款的规定增发乙方过渡费；”该约定不违反法律的禁止性规定，也不损害社会公共利益，故本院予以确认。2003年3月28日施行的《安顺市房屋拆迁管理办法》第三十八条第二款规定“因拆迁人的责任延长过渡期的，拆迁人应对被拆迁人或房屋承租人增发超期临时安置补助费，被拆迁人或房屋承租人自行过渡的，从逾期之日起，每超一个月，超期临时安置补助费按临时安置补助费递增10%，递增的月超期临时安置补助费最多不超过月临时安置补助费标准的5倍；”。本案中，华夏房开存在延期交房的违约行为，其拆迁风险不应转嫁给金莲红承担，其应当按照上述约定支付超期临时安置补助费。依照该规定，华夏房开从2011年2月6日起支付过渡费，至2012年8月5日即为双方约定的18个月，在此期间的过渡费按每月650元计算为650×18=11700元。此后的超期临时安置补助费，具体计算如下：2012年8月6日至2019年8月5日共计79个月，650元×（110%+120%+130%+140%+……500%）+39个月×3250元=79300元+126750元=206050元，扣除已支付的超期临时安置补助费52555.26元（金莲红共收到52555.26元，扣除18个月的临时安置补助费11700元），华夏房开尚需支付至2019年6月12日的超期临时安置补助费167943.97元，2019年6月13日起的超期过渡费，按每月3250元计算至调换的房屋交付之日止。一审判决如下：限被告贵州华夏房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起十日内支付原告金莲红超期安置补助费，其中截止至2019年6月12日超期安置补助费为167943.97元；2019年6月13日后的超期安置补助费按3250元/月的标准计算至调换的房屋交付之日止。案件受理费4592元，减半收取2296元，由金莲红承担466元，贵州华夏房地产开发有限责任公司承担1830元。二审中，上诉人提交58同城网上房屋租赁信息打印件，拟证实本案违约金过高。被上诉人对该证据的三性均不予认可。对该证据是否采信，于后文论述。二审经审理，确认一审查明事实。本院认为，本案争议焦点为：华夏公司是否已经履行向金红莲交付合格安置房屋的合同义务。一审计算超期安置过渡费的标准是否错误。第一，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”的规定，建筑工程验收合格后，需有相应的工程技术经济资料和经签署的工程保修书以及其他可以证实房屋达到交付使用条件的证明。上诉人华夏公司主张已通过《黔中早报》刊登交房公告，履行了交房义务，但至本案二审，华夏公司仍不能提交案涉房屋符合交付使用条件的依据，其发出的交房公告仅系通知行为，但在标的物并不具备交付条件的情形下，不能作为认定其已履行交付义务的依据，不产生义务人免责的法律效力。第二，本案双方签订的《房屋拆迁安置协议》第八条约定，超期过渡费按照《安顺市房屋拆迁管理办法》第三十八条第二款的规定增发，既属合同之约定，除发生约定或法定的减少或免除的情形外，双方均应遵照履行。就《安顺市房屋拆迁管理办法》第三十八条第二款的规定，应理解为被拆迁人自行过渡的，超期临时安置补助费应按临时安置补助费标准按月递增10%，当所递增到的超期月数额达到临时安置补助费标准的5倍时则停止递增，之后的超期临时安置补助费依此计算而不再上浮。就合同或规定而言，就超期费用的计算标准，均未有可在该区间范围内酌情确定之意，故上诉人关于区间取值的主张，难以赞同。其次，根据《中华人民共和国合同法》及司法解释之规定，合同约定的违约金过分高于实际损失的，确属可以调整的情形。但本案合同，并非普通民商事的诸如买卖、租赁等生产生活所产生，不应与此类合同等同视之。民众本就对其居所具有特殊之感情，或有重大之寄托，在安置补偿房屋不能依约交付时，其所产生之损失也难与一般合同的实际损失相提并论，以实际损失考察过渡费之计算标准，显然有悖于一般社会人的感情认知以及本案合同之特殊性，《安顺市房屋拆迁管理办法》关于5倍递增过渡费的规定也可与之佐证，上诉人在二审提交的房屋租赁信息与本案并无关联，不予采信。上诉人关于以实际损失确定超期过渡费的理由，不予支持。故就该部分费用，应依照合同及地方规范性文件予以计算，并无要求被上诉人举证证实之必要，对一审确定之标准予以维持。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。二审案件受理费4592元，由上诉人贵州华夏房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 熹审判员 辜贤莉审判员 黎福伟二〇二〇年六月十九日法官助理李欣书记员全德丝（代）附：当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：（一）承担加倍罚息或迟延履行金。（二）被强制进行审计。（三）被限制出境。（四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。（五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。（六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。（七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。（八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。