河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终4004号上诉人（原审原告）：王秋良，男，汉族，1955年2月4日出生，住河南省宜阳县。委托诉讼代理人：乔文会，男，汉族，1950年12月25日出生，住河南省宜阳县。被上诉人（原审被告）：朱智宏，男，汉族，1969年10月11日出生，住河南省洛阳市涧西区。被上诉人（原审被告）：河南省亿源置业有限公司，住所地河南省洛阳市经济技术开发区关圣街7号医药城1-2幢109。法定代表人：沈军伟。委托诉讼代理人：宋秋，男，汉族，1953年9月5日生，住洛阳市涧西区被上诉人（原审被告）：沈海霞，女，汉族，1971年9月27日出生，住河南省洛阳市伊川县。委托诉讼代理人：宋秋，男，汉族，1953年9月5日生，住洛阳市涧西区。上诉人王秋良因与被上诉人朱智宏、河南省亿源置业有限公司（以下简称亿源公司）、沈海霞执行异议之诉一案，不服河南省洛阳市洛龙区人民法院(2020）豫0311民初71号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2020年6月16日对当事人进行了询问。上诉人王秋良及其委托诉讼代理人乔文会，被上诉人朱智宏，被上诉人亿源公司与沈海霞的共同委托诉讼代理人宋秋到庭参加了询问。本案现已审理终结。王秋良上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.改判支持王秋良的诉讼请求或发回重审；3.本案一、二审诉讼费用由朱智宏负担。事实与理由：一、原审判决认定事实错误。首先，一审判决认定王秋良与亿源公司没有订立合法有效的房屋买卖合同，是非常错误的。2014年2月28日，亿源公司原法人代表沈军伟之父沈苗周，代理亿源公司与王秋良签订了亿源翠堤湾认筹协议书，该认筹协议虽然没有加盖亿源公司的印章，但是沈苗周的特殊身份足以让王秋良相信是代表亿源公司的，符合表见代理的条件。沈苗周是代理亿源公司与王秋良签订的认筹协议，且被亿源公司追认确认，应当认定为是亿源公司和王秋良签订的购房协议，是合法有效的。王秋良和亿源公司签订认购协议后，依据认购协议向亿源公司缴纳房款时，亿源公司的会计给王秋良出具收据时，标明了是购买1号楼1单元1101室的房款。说明亿源公司认可并追认了该认购协议。涉案房屋巳经交付使用居住。从沈苗周签订认购协议和交付房屋及钥匙的行为及其特殊的身份看，沈苗周是代表亿源公司的，其行为被亿源公司认可，也是合法有效的。故原审认定“王秋良与案外人沈苗周签订的认筹协议，该认筹协议没有亿源公司印章，且未得到亿源公司认可，故该协议不能认定为合法有效的房屋买卖合同”，是非常错误的。一审判决认定王秋良支付给亿源公司购房款共计150000元，未超过合同约定总价款的百分之五十，也是错误的。经沈苗周手，亿源公司先后7次共收到王秋良交的购房款41.3元，其中15万元收款收据上加盖有亿源公司的财务专用章，21万元收款收据上加盖亿源公司物业管理有限公司财务专用章，只有5.3万元收款收据上没有加盖公司的印章。上面说了沈苗周在该房屋买卖过程中具有代理权或者其代理行为得到了亿源公司的认可，因此，沈苗周收的5.3万元也是代理亿源公司作出的收款行为，而21万元加盖亿源公司物业管理有限公司财务专用章的收款收据更应当认定为是亿源公司的收款。因此，王秋良已经支付完了该房屋买卖合同的全部价款，一审判决认定错误。二、王秋良和亿源公司之间签订的房屋买卖合同真实合法有效，王秋良支付了全部价款，并已实际占有涉案房屋，且王秋良没有过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，本案所涉房屋应归王秋良所有，人民法院不应当对此房屋采取查封、拍卖等措施。综上，一审判决认定事实严重错误，从而导致判决结果严重错误。请求二审法院查清案情，正确适应法律，依法撤销一审判决，支持王秋良的诉讼请求。朱智宏辩称，一审法院判决认定事实清楚，引用法律适当，判决正确。王秋良称一审法院认定事实错误和判决错误没有任何依据，不存在任何改判和发回重审的理由。涉案的亿源翠堤湾1-1-1101号房房屋于2013年5月31日由亿源公司和朱智宏在宜阳县房地产管理局办理抵押登记，权证号：宜阳房建香鹿山镇字第0042号，王秋良与亿源公司签订的《亿源翠堤湾认筹协议书》时间发生在涉案房屋办理抵押登记之后，故不能对抗朱智宏对涉案房屋抵押权的行使。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，其中第（一）条明确规定的是签订合法有效的书面买卖合同，而根据《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。在涉案房屋已被抵押的情况下，即便王秋良与亿源公司签订真实的房屋买卖合同，因不可能取得房管局依法登记，也是不发生效力的无效合同，何况，王秋良提供的仅是一个签订时间在涉案房屋抵押之后且没有加盖河南省亿源置业有限公司公章的《亿源翠堤湾认筹协议书》，这更是一个连合同都算不上的无效协议，这显然不能满足第（一）条的规定，故不能排除执行。本案的起源是执行异议之诉，其核心是让法官来判定能否排除执行，王秋良的其他诉讼请求与本案无关，应另案起诉。综上所述，请求法院驳回王秋良的全部诉讼请求，维持洛阳市洛龙区人民法院（2020）豫0311民初71号的民事判决，以维护法律的尊严和节约宝贵的司法资源。亿源公司及沈海霞共同辩称，一审判决于法有据，应当予以支持。王秋良上诉请求于法无据，应当予以驳回。亿源公司与王秋良没有签订过房屋买卖合同，也没有收到购房款。根据谁主张谁举证的原则，王秋良应当依法举证证明亿源公司为本案适格当事人并应当承担法律责任。王秋良向一审法院起诉请求：1.撤销洛阳市洛龙区人民法院(2019)豫0311执异229号执行裁定书；2.判决立即停止对王秋良购买的位于洛阳市××号房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封；3.判决确认王秋良与亿源公司签订的《亿源翠堤湾认筹协议书》合法有效，并确认位于洛阳市××号房屋归王秋良所有；4.本案的诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：2013年5月31日朱智宏对涉案房屋进行抵押登记，2014年2月28日，沈苗周以亿源公司名义与王秋良签订《亿源翠堤湾认筹协议书》，该协议由沈苗周签字，未加盖亿源公司公章，协议约定王秋良购买宜阳县亿源翠堤湾1-1-1101号房，认筹金为1万元。王秋良于2014年5月21日缴纳房款50000元、2014年9月1日缴纳购房款100000元，该两笔房款有亿源公司向王秋良出具收据并加盖财务专用章，于2014年5月21日缴纳购房款110000元、2015年1月26日缴纳购房款75000元、2015年2月17日缴纳购房款15000元、2015年9月10日缴纳购房款10000元，有沈苗周签名及洛阳市亿人源物业管理有限公司加盖财务章。综上，王秋良共向洛阳市亿人源物业管理有限公司缴纳购房款共计210000万元，2015年5月6日缴纳购房款53000元由沈苗周签名未加盖印章，另有20000元银行流水显示转予沈宗卫个人。期间于2015年1月3日朱智宏向一审法院申请执行，在执行期间，2019年12月3日王秋良对该执行提出异议，一审法院以（2019）豫0311执异229号执行裁定书裁定驳回王秋良提出的执行异议申请，王秋良不服向提起执行异议之诉。一审法院认为，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。王秋良与案外人沈苗周签订的认筹协议，该认筹协议没有亿源公司印章，且未得到亿源公司认可，故该认筹协议不能认定为合法有效的房屋买卖合同。另“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况，抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”本案中，沈苗周以亿源公司名义在该涉案房屋抵押登记后，未通知抵押权人朱智宏；另通过王秋良提供收据显示其支付给亿源公司购房款共计150000元，未超过合同约定总价款的百分之五十，王秋良不具备排除执行的情况，故对王秋良所诉停止对洛阳市××号房屋的强制执行，并解除对该房屋查封的诉求不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国担保法》第四十九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的规定，判决：驳回王秋良的诉讼请求。一审案件受理费7195元，由王秋良承担。本院二审期间，王秋良提交宜阳县住房保障和房产服务中心出具证明一份，写明王秋良、黄次梅、王君璞三人在该中心无房屋产权登记信息。王秋良申请证人王某出庭作证，称与王秋良在2014年先后在亿源翠堤湾购买了房子，并称其签订的认购合同加盖了亿源公司的印章，购房款交给了沈苗周，沈苗周出具了收据且加盖了亿源公司的章。朱智宏称根据其申请执行法院查封了涉案房产所在小区的另两套房产，王某与乔文会也向执行法院提出了执行异议，执行法院裁定驳回后王某和乔文会未在法定期限内提出执行异议之诉。因王秋良二审提交的证据不影响本案基本事实的认定，本院不予采信。对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除执行的民事权益承担举证证明责任，且对该举证证明责任应当采取较为严格的标准进行判断。王秋良提交的《亿源翠堤湾认筹协议书》没有加盖亿源公司的公章，协议中也未对房屋总价款进行约定，且王秋良持有的部分房款收据中也没有加盖亿源公司的印章，亦没有银行转款记录予以证实，结合亿源公司对与王秋良签订房屋买卖合同及收取购房款不予认可的答辩意见，王秋良主张与亿源公司在涉案房产被查封前即签订房屋买卖合同且交付购房款的事实依据不足。虽然王秋良持有的15万元购房款收据中加盖了亿源公司的财务专用章，但因上述协议没有约定房屋总价款，依法不能认定该款项已经超过合同总价款的50%，且其他房款收据没有亿源公司的印章，亿源公司不予认可，故本院不能认定王秋良所提异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。另因涉案房产在王秋良签订认筹协议书之前已经抵押给申请执行人朱智宏，王秋良对于所购涉案房产是否能够办理过户登记没有尽到必要的注意义务。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”朱智宏系基于对涉案房产所享有的抵押权申请强制执行，王秋良所主张购买涉案房产的事实发生于房产抵押之后，不足以对抗朱智宏对房产申请执行的权利，一审法院判令驳回王秋良关于排除执行涉案房产的诉求，处理并无不当。王秋良的相关权利其可依法另行主张。综上所述，王秋良的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7195元，由王秋良负担。本判决为终审判决。审判长 曹 园审判员 耿源泓审判员 王少林二〇二〇年六月十七日书记员 刘 博