甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终374号上诉人（原审原告）：永登泰蕐房地产开发有限公司，住所地甘肃省兰州市兰州新区兴隆山路1018号。法定代表人：陈喜，该公司总经理。委托诉讼代理人：余春生，甘肃正天合律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴亚鹤，甘肃正天合律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：李治平，男，1981年4月15日出生，汉族，住甘肃省榆中县。委托诉讼代理人：张彦明，甘肃泽锐律师事务所律师。原审第三人：甘肃恒征商贸有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区天水北路222号万达中心3202室。法定代表人：罗智贤，该公司总经理。上诉人永登泰蕐房地产开发有限公司（以下简称：泰蕐公司）因与被上诉人李治平、原审第三人甘肃恒征商贸有限公司（以下简称：恒征公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服兰州新区人民法院（2019）甘0191民初1993号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。泰蕐公司上诉请求：1．撤销兰州新区人民法院（2019）甘0191民初1993号民事判决，依法发回重审或改判支持泰蕐公司的一审诉讼请求；2．请求对泰蕐公司与李治平签订的《商品房买卖合同》的效力进行审查；3．本案一、二审诉讼费由李治平承担。事实与理由：一、李治平与恒征公司存在恶意串通损害泰蕐公司合法利益，以合法形式掩盖非法目的等合同无效之法定情形，请求法院就合同效力进行重点甄别。二、一审判决割裂了几份合同间的关联关系，由于《电梯采购安装合同》及《合同补充协议书》的解除，《商品房买卖合同》的履行前提和基础已不复存在，泰蕐公司的合同目的已不能实现，泰蕐公司有权解除与李治平的《商品房买卖合同》。三、泰蕐公司与恒征公司之间的“以房抵债”合同根本没有履行，恒征公司无权将涉案房屋转卖，李治平不享有抗辩《商品房买卖合同》项下房款给付的权利。四、根据公平原则，只有义务没有权利、利益的前提下，泰蕐公司有权解除与李治平之间的《商品房买卖合同》。五、恒征公司在本案中的身份应系了解案件事实的“证人”，一审判决将恒征公司列为“第三人”主体错误。李治平辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求依法维持原判，驳回上诉请求。本案涉及两层法律关系，第一层是泰蕐公司与恒征公司之间的电梯采购合同，第二层是恒征公司与李治平之间的商品房买卖关系。在恒征公司与李治平之间的商品房买卖关系中，李治平已经交付了全部的购房款项，泰蕐公司在《商品房买卖合同》上也已签署盖章确认，并且办理了商品房买卖的备案登记，故商品房买卖行为已经完成。上诉人是自愿将房屋抵顶给恒征公司的，恒征公司基于顶账协议向被上诉人出卖房屋，故被上诉人的权利依法应受法律保护。不论上诉人与第三人之间的电梯买卖合同是否解除，均与被上诉人无关。恒征公司述称，电梯合同未继续履行，是另外的法律关系，与本案无关。上诉人和被上诉人签订网签合同是基于恒征公司和上诉人之间的顶账协议，上诉人也是因为有顶账协议才会办理网签的。关于税收问题和本案无关，房屋签订网签合同也是原价签订。付款的情况在一审开庭时恒征公司陈述的很明确。关于物权的确认是基于恒征公司和上诉人之间有顶账协议，所以恒征公司才将房子卖给被上诉人。房屋属于特殊商品需要国家备案、网签。被上诉人是给恒征公司支付的购房款，上诉人将房屋抵顶给恒征公司之后，恒征公司以什么价格出卖，与上诉人无关。恒征公司参与庭审是为了说明事实，也需要当庭配合法庭确认签订合同的事实。泰蕐公司向一审法院起诉请求：1．判令解除泰蕐公司与李治平网签的商品房买卖合同，撤销该商品房买卖合同的网签备案登记；2．判令李治平承担逾期付款的违约金122726元；3．诉讼费用由李治平承担。一审法院认定事实：2018年9月18日，泰蕐公司与恒征公司签订《兰州新区三维时尚广场电梯采购安装合同》，约定由恒征公司为泰蕐公司提供电梯采购、安装服务，合同价款的85%即4220000元用房屋抵顶。随后，泰蕐公司与恒征公司签订补充协议，约定“一、就原合同第三条付款方式双方约定合同总价的￥4220000元（大写：肆佰贰拾贰万元）合同价款，甲、乙双方均同意以甲方开发的兰州新区三维时尚广场项目2#楼12层公寓和11楼层的1105、1106号合计2套公寓的房屋抵顶。以上房屋预测总建筑面积约863.79㎡，甲方按照毛坯房标准给乙方交房，房屋单价5300元/㎡，房屋总价约4578087元，该房屋单价固定，收房面积最终以房产证登记的实际测绘面积为准；二、与甲方用于抵顶合同款的房产总价与合同约定抵房的合同价款之间的差额，乙方向甲方用现金来补足金额；三、甲方负责给乙方办理用于抵顶工程款房产的购房手续和房屋产权登记，但涉及房屋交付的物业费、房屋大修基金、交易契税、办证费等全部由乙方承担；四、按合同约定，乙方向甲方开具与合同标的及总价款相符的增值税发票；五、该变更协议书与原合同有冲突的以该变更协议书为准；六、该变更协议书双方签字盖章后生效，本协议共4份，甲方2份，乙方2份，均具备同等法律效力，同时与原合同签订之日起一并生效...”等内容。2018年10月8日，恒征公司向李治平承诺，关于李治平向恒征公司购买兰州新区三维时尚广场项目2#楼12层1201号房产承诺如下，该房产系泰蕐公司用于抵顶工程款而将房屋所有权转移给恒征公司，恒征公司对该房屋享有所有权，泰蕐公司知晓并同意恒征公司将该房产出售给李治平，后续恒征公司将协助李治平于泰蕐公司签订《商品房买卖合同》，并办理购房手续和房屋产权登记等，确保李治平取得该房屋所有权，该房屋出售、购买过程中产生的一切法律后果，均由恒征公司承担。随后，李治平将购房款支付给恒征公司。2018年11月2日，经恒征公司协调，泰蕐公司与李治平签订了商品房买卖合同，约定泰蕐公司将兰州新区三维时尚广场第C56001002幢12-1201号房屋出售给李治平，单价为5300元/米，第六条付款方式及期限中约定“一次性付款”，注明“买受人承诺签订该《商品房买卖合同》时总房款全部交清”，同时对项目建设依据、商品房销售依据、违约责任、交付期限等内容做了约定。2019年3月1日，泰蕐公司与时任恒征公司法定代表人任政钦签订甲乙双方分别为泰蕐公司和恒征公司的《解除合同协议书》，约定解除甲乙双方于2018年9月18日签订的《兰州新区三维时尚广场电梯采购安装合同》，第二条约定“经乙方任政钦介绍的享受甲方优惠价格的房屋买受人（李治平、李治平、李治平）未付的房款，乙方督促买受人尽快付款或办理撤销网签备案手续”。2019年4月11日，泰蕐公司致信李治平，要求李治平交纳购房款，否则解除购房合同。一审法院认为，本案的争议焦点是泰蕐公司与李治平签订的商品房买卖合同是否具备解除的条件。本案中，虽泰蕐公司主张李治平只是恒征公司介绍给泰蕐公司的购房客户，双方系房屋买卖关系，并非李治平从恒征公司购买了泰蕐公司给恒征公司顶账的房屋后协助办理手续的关系。但从本院审理查明的事实来看，泰蕐公司和恒征公司确实签订了电梯采购安装合同，并约定泰蕐公司以房顶账，在双方签订的补充协议中明确了顶账房屋，其中就包括涉案房屋。泰蕐公司是在明知恒征公司将案涉房屋转卖给李治平的情况下，自愿与李治平签订合同、办理备案登记等手续的，该行为实际是协助恒征公司办理出售顶账房的相关手续，在签订商品房买卖合同之前，李治平已经向恒征公司支付了购房款，故李治平不负有向泰蕐公司支付购房款的义务。现泰蕐公司向李治平主张房款的根本原因在于，2019年3月1日泰蕐公司与任政钦签订了《解除合同协议书》，泰蕐公司认为以房顶账的基础已不存在，但电梯合同履行与否并非李治平能控制，且该事件发生于泰蕐公司与李治平签约数月之后，泰蕐公司以此为由主张解除合同由李治平承担违约责任违反公平原则，无法律依据，一审法院不予支持。此外，备案登记是行政机关根据当事人的申请，依照相关行政法律法规规定决定是否实施，不属于人民法院民事案件的审理范围，故对泰蕐公司请求撤销备案登记的诉讼请求一审法院不予审查。综上，泰蕐公司诉请解除合同并由李治平承担违约责任无事实和法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回永登泰蕐房地产开发有限公司的全部诉讼请求。已减半收取的案件受理费1427元，由永登泰蕐房地产开发有限公司负担。二审期间，当事人没有提交新证据。被上诉人陈述其是向恒征公司支付的购房款，恒征公司亦表示收到被上诉人支付的涉案房屋购房款，且涉案房屋购房款被上诉人已经付清。一审判决查明的案件基本事实清楚，本院予以确认。本院认为，根据庭审查明的事实，本院对各方当事人的法律关系进行如下梳理，本案首先是泰蕐公司与恒征公司签订了《兰州新区三维时尚广场电梯采购安装合同》及《合同补充协议书》，约定由恒征公司向泰蕐公司提供电梯采购、安装服务，泰蕐公司则将其开发的涉案房屋按合同价款的85%即4220000元抵顶电梯款。依据上述合同约定，恒征公司取得了涉案房产的处分权，后恒征公司将抵顶的涉案房屋转售给李治平。之后泰蕐公司作为涉案房屋的开发商与李治平针对涉案房屋签订了《商品房买卖合同》，并配合李治平办理了涉案房产的网签手续，泰蕐公司的上述行为已表明其对恒征公司处分该涉案房屋给李治平予以了确认。且李治平已向恒征公司支付购房款，恒征公司亦认可收到了李治平的全部购房款项。泰蕐公司虽主张李治平与恒征公司存在恶意串通损害泰蕐公司的利益，以及以合法形式掩盖非法目的情况，但其所提交的证据并不能证明恒征公司与李治平存在恶意串通损害他人利益等导致合同无效的情形。李治平在恒征公司向其出具承诺的情况下，向恒征公司支付购房款，随后与泰蕐公司签订房屋买卖合同、办理了涉案房屋的网签手续，已经尽到了审慎的注意义务，李治平在整个购买涉案房产的过程中主观善意，亦无任何过错，在无证据证明李治平与恒征公司存在恶意串通，以合法形式掩盖非法目的的情况下，应认定李治平与恒征公司之间的《房屋买卖合同》合法有效。庭审中，泰蕐公司也自认其所起作用就是协助李治平办理涉案房产的网签手续，其与李治平签订的《商品房买卖合同》也仅是为办理网签手续所用，故在李治平实际从恒征公司处购得涉案房屋的情况下，根据合同的相对性原则，泰蕐公司对李治平并不享有债权，行使解除权更无从谈起。由于恒征公司是在与泰蕐公司签订《兰州新区三维时尚广场电梯采购安装合同》及《合同补充协议书》并取得涉案房屋处分权后才将涉案房屋转售于李治平，故泰蕐公司在恒征公司已将涉案房屋处分的情况下，又与恒征公司签订《解除合同协议书》解除了原电梯采购安装合同的行为属于另一法律关系，并不影响李治平与恒征公司之间的《房屋买卖合同》的效力，泰蕐公司基于电梯采购安装合同解除后所造成的损失可另行向合同相对人恒征公司予以主张，而不是将与恒征公司解除合同之后的法律后果转嫁由李治平承担，故泰蕐公司的上诉理由无事实及法律依据，本院均不予采纳。关于泰蕐公司提出一审将恒征公司列为第三人主体错误的上诉意见。经查，恒征公司系本案涉案房产买卖过程中重要环节的参与者及合同的一方当事人，与案件事实的查明及处理结果上均有法律上的利害关系，故一审法院将恒征公司列为本案第三人参加诉讼并无不当，本院予以确认。综上所述，上诉人泰蕐公司的上诉请求及理由依法不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2854元，由上诉人永登泰蕐房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王志娟审判员  关 涛审判员  徐晓曦二〇二〇年六月九日书记员  潘晓娟