西藏自治区那曲市色尼区人民法院   民事判决书   （2019）藏0602民初832号   原告：苏丹，女，1971年1月15日出生，汉族，住西藏那曲市。   被告：胡立君，男，1974年11月3日出生，汉族，住西藏那曲市。   第三人：胡正萍，女，1974年2月18日出生，汉族，住西藏那曲市。   原告苏丹与被告胡立君、第三人胡正萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月18日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月6日公开开庭进行了审理。原告苏丹，被告胡立君、第三人胡正萍到庭参加诉讼，本案现已审理终结。   苏丹向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除原被告之间的房屋租赁合同；2.被告向苏丹支付欠缴的2019年8月至2019年11月的房租费17200元及违约金1720元；3.本案诉讼费由被告承担。在庭审阶段苏丹增加诉讼请求为：1.要求被告支付从2019年12月1日至2020年4月30日每月租金为2800元，共计房租费14000元及违约金1400元；2.要求被告支付从2018年10月开始计算电费共计2854元。事实和理由：原告苏丹与被告胡立君于2014年6月1日签订《房屋租赁合同》，该合同于2019年6月30日到期后由于房屋所有人决定提高房租价格，原告与第三人胡正萍双方协商无果，第三人胡正萍拒不履行《房屋租赁合同》约定的事项，而且继续在出租房内经营，拒不支付租金，原告多次催收，拒不履行合同义务。被告从2018年11月至2019年11月的电费至今未支付。为了维护良好的经商环境，保护原告的合法权益，恳请法院作出裁判。   胡立君辩称，苏丹与胡立君之间签订了房屋租赁合同，租期为2014年6月30日至2019年6月30日，胡立君于2016年3月18日在苏丹的默认下将该房屋转租于胡正萍。之后出租房的房租与电费都是胡正萍直接交给苏丹，2019年胡立君与苏丹，胡立君与胡正萍签订的房屋租赁合同均已到期，胡立君已经履行完毕合同的相关义务。针对苏丹提出的要求支付从2019年8月至2019年11月的房租费及违约金与事实不符。现该出租房的实际承租人不是胡立君，因此苏丹要求胡立君支付房租费与违约金的诉求没有法律依据。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。在庭审中补充辩称，胡立君与胡正萍之间于2016年6月30日签订转租合同至今，房子都是胡正萍在使用和经营，因此苏丹要求胡立君支付房租及电费的诉请与事实不符。   胡正萍述称，1.其与胡立君之间签订的合同于2019年6月份到期。未交房租的原因是房东过来找租客，提出房子要收回去，又给苏丹打电话确认的时候，苏丹表示让其继续租房。但2019年8月9日苏丹发短信给胡正萍，称房租涨到4300元，按照惯例，房租涨价需要提前通知租客，但苏丹未提前通知胡正萍。2.其与苏丹之间未签订房屋租赁合同，只与被告胡立君之间签订了合同。3.关于电费，胡正萍交了两次电费，一次是1500元，一次是1000元，之前苏丹从胡正萍处拿走了虫草抵了2000多元的电费。4.在租房期间因房屋漏水导致胡正萍的中药材打湿等问题。5.因胡正萍从2019年12月份至2020年4月份一直在老家，故不承认苏丹要求胡正萍支付这期间的房租费与电费及违约金的诉讼请求。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据和事实，本院认定如下：原告苏丹提交的证据：1.《房屋租赁合同》原件一份，拟证明苏丹与胡立君之间签订了房屋租赁合同，约定租期及价格，且该出租房现有的实际使用和经营人是胡正萍的事实。胡立君对该证据没有异议，胡正萍表示该证据与其无关。本院认为，该证据系原件且合同相对方胡立君对该合同没有异议，故本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认；2.载明各出租房的房租费及电费缴纳情况的信息表原件三张及照片复印件四张，信息表原件三张拟证明胡正萍未交房租费及电费的情况，照片复印件四张拟证明胡正萍搬离出租房时，房内垃圾没有清理好，后期由苏丹清理时产生了清理费的事实。胡立君表示其于2016年就把房子转租给了胡正萍，因此上述证据与其无关。胡正萍表示确实从2019年8月份开始未交房租费，但该信息表原件三张只是苏丹个人所写，因此不予认可。对照片复印件四张，因胡正萍原先搬过来租住时也是自己清理的房子。本院认为，信息表原件三张的内容系苏丹个人所写，没有胡立君与胡正萍的签字确认且胡立君与胡正萍也不予认可该证据，因此本院对该证据的真实性不予确认。照片复印件四张只能证明房内垃圾未清理的事实，无法证实苏丹实际产生的垃圾清理费用具体为多少，故在没有其他证据予以佐证的情况下本院对该证据的证明目的不予确认；3.2018年电度表及2019年电度表照片打印件一张，拟证明胡正萍未交电费的事实。胡正萍对该证据不予认可，表示2019年胡正萍交了3000多元的电费。本院认为，该证据系打印件且其无法证实胡正萍2018年与2019年未交电费的事实，故本院对该证据的真实性、合法性、关联性以及证明目的不予确认；4.微信语音聊天记录，拟证明苏丹以微信方式告知胡正萍违约金的事情且胡正萍对此也承认的事实。胡立君表示其不知道该事情，胡正萍对该证据有异议，表示微信语音聊天记录无法体现胡正萍承认违约金的事情。本院认为，该证据只能证明苏丹向胡正萍表示过支付房租时间超过10号，交房租10%的滞纳金的事情，但双方并未就该违约金达成一致，故本院对该份证据的证明目的不予认可。第三人胡正萍向本院提交的证据证人梅某某的证言，拟证明胡正萍与证人梅某某一起去交过2000多元电费的事实。苏丹对该证据有异议，表示不承认胡正萍交电费的事情。胡立君对该证据没有异议。本院认为，该证人证言只能证实胡正萍与证人一起去交电费的事实，但无法证实胡正萍所交的电费系2018年与2019年的电费，故本院对该证据的关联性不予确认。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年6月1日，苏丹与胡立君签订《房屋租赁合同》，约定苏丹将坐落在那曲地区恰青路自赛马场大门往北方向第二栋自南向北一间门面出租给胡立君，租赁期限为2014年6月30日至2019年6月30日，每月租金为1800元。胡立君于2016年3月17日将该出租房转租给了胡正萍，并签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为2016年3月18日至2019年6月30日，每月租金为2000元，并约定每年每间门面递增200元租金。胡正萍于2016年开始将每月房租直接支付给苏丹。胡正萍于2020年4月28日从出租房内搬离。2019年每月房租为2800元，现胡正萍欠缴2019年8月至2020年4月的房租。   本院认为，苏丹与胡立君签订《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示、不违反法律法规的规定，合法有效。1.针对胡立君在租赁期内将房屋转租给胡正萍的事实，本院认为，虽胡立君没有征得苏丹的明确同意，但依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”之规定，承租人转租的，出租人自知道起六个月内未提出异议的，应当视为默示同意了该转租行为。本案中胡正萍于2016年开始将每月房租直接支付给苏丹，且苏丹至今也未对其转租行为提出任何异议，因此本院认为苏丹同意了该转租行为，该转租行为应为有效。苏丹与胡立君之间签订的房屋租赁合同和胡立君与胡正萍之间签订的房屋租赁合同已于2019年6月30日到期，但苏丹仍于合同到期后收取了胡正萍缴纳的2019年7月的房租，且当时未通知胡正萍搬出，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同……”之规定，苏丹与胡正萍之间形成了不定期租赁合同。关于胡正萍应当支付的房租数额，本院认为，苏丹未向本院提交证据证明其和胡正萍就涨价后的房屋租金是否达成一致，但经庭审询问苏丹与胡正萍均承认2019年的每月房租为2800元，因此本院认为，胡正萍欠缴2019年8月至2020年4月的每月房租为2800元。即欠缴房租共计25200元（9个月×每月2800元）。2.关于苏丹要求胡正萍支付违约金3120元的诉讼请求，本院认为，苏丹依据的是其在庭上提交的证据微信语音聊天记录一份，该证据只能证明苏丹向胡正萍表示过支付房租时间超过10号，交房租10%的滞纳金的事情，但双方并未就该违约金达成一致，故本院对于苏丹要求胡正萍支付违约金的诉讼请求不予支持。3.关于苏丹要求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院认为，苏丹与胡立君之间签订的房屋租赁合同已于2019年6月30日到期，且胡立君已经将房屋转租给胡正萍，没有继续承租的意向，故苏丹与胡立君之间签订的房屋租赁合同即合同到期后自动解除。对苏丹与胡正萍之间形成的不定期房屋租赁合同，胡正萍已经于2020年4月28日搬离出租房内，因此该合同已经于2020年4月28日自动解除。4.针对苏丹要求胡正萍支付从2018年10月开始计算电费2854元的诉讼请求，本院认为，苏丹向本院提交的证据无法证实其主张的事实，故本院对该诉讼请求不予支持。第三人胡正萍提出其从2019年12月份至2020年4月份一直在老家，故不承担这期间产生的房租费、电费及违约金的答辩意见，本院认为，第三人胡正萍于2020年4月28日正式从出租房内搬离，2019年12月份至2020年4月28日期间占有使用涉案出租房，因此本院对该答辩意见不予采纳。   综上所述，苏丹要求1.判令解除原被告之间的房屋租赁合同的诉讼请求，本院依法不予支持；2.胡正萍向苏丹支付欠缴的2019年8月至2020年4月的房租费共计31200元的诉讼请求，本院支持胡正萍向苏丹支付房租费25200元，超出部分，本院不予支持；3.苏丹要求胡正萍支付违约金3120元的诉讼请求，本院不予支持；4.苏丹要求胡正萍支付2018年8月开始计算的电费2854元的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百一十二条、第二百三十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条规定，判决如下：   一、确认原告苏丹与第三人胡正萍之间的房屋租赁合同于2020年4月28日解除；   二、第三人胡正萍于本判决生效之日起十五日内向原告苏丹支付房屋租赁费25200元；   三、驳回原告苏丹的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费529.35元，由原告苏丹负担140.67元，第三人胡正萍负担388.68元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于西藏自治区那曲市中级人民法院。   审  判  长   普布拉姆  审  判  员   刘  峰  审  判  员   孔 德 巍   二〇二〇年六月十六日   法 官 助 理   边巴普尺  书  记  员   次  宗    附本判决所适用的法条：   《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款 依法成立的合同，自成立时生效。   第六十条第一款 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   第二百一十二条 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。   第二百三十二条 当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条 的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。   《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条 出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。   《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条  原告向人民法院起诉或者被告提出反诉，应当提供符合起诉条件的相应的证据。