陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕01民终3558号 上诉人（原审被告）：张昌兴，男，1966年12月8日出生，汉族，住甘肃省泾川县。 委托诉讼代理人：马苗，陕西再创律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：赵芳叶，女，1969年4月14日出生，汉族，住甘肃省泾川县。 委托诉讼代理人：马苗，陕西再创律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：许慧，女，1969年4月4日出生，汉族，住西安市经济技术开发区。 委托诉讼代理人：陈琦磊，陕西尚文律师事务所律师。 原审第三人：田百朋，男，1987年4月26日出生，汉族，住陕西省蒲城县。 上诉人张昌兴、赵芳叶因与被上诉人许慧及原审第三人田百朋案外人执行异议之诉一案，不服西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初11033号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 张昌兴、赵芳叶上诉请求：1.撤销原判，改判驳回许慧的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由许慧负担。事实和理由：涉案房屋至今备案登记在田百朋名下。田百朋在未取得权属证书的情况下与许慧签订《西安房屋买卖合同》，该合同应认定无效。许慧与田百朋之间的房屋买卖不具有真实性。从交易价格看，涉案房屋96平方米，《西安房屋买卖合同》约定转让价格为45万元，即均价4680元左右，而同期同小区房屋交易价格为6000多元，该合同约定价格与市场价格明显不符。许慧与田百朋均一再强调双方之前并不认识，许慧在签订《西安房屋买卖合同》时也知涉案房屋房产证未办下来。按常理，房屋买受人应根据房屋出让人产权证办理进度即后期过户手续进度分期支付购房款，而许慧与田百朋所签合同约定一次性付款，且该合同第八条是针对未取得房产证的二手房交易的特别约定，该约定保障买受人权益，而该重要性约定却出现了空白，该交易方式与常理不符。《西安房屋买卖合同》签订时间是2017年4月20日，而所谓的购房款40万元是在2017年4月18日汇入田百朋账户，即在合同签订前许慧就支付了91%多的房款，且田百朋出具给许慧收条的时间顺序是矛盾的。许慧提交的银行流水中与田百朋的转账与房屋买卖没有关系，不排除是许慧与田百朋之间的其他经济往来。许慧提交的物业费收据、天然气卡IC卡工本费退还登记表等证据中业主姓名均为田百朋，物业公司出具证明中的业主与物业费单据显示的业主相互矛盾，上述证据不应作为定案依据。根据《物权法》第十四条规定，自进行不动产转让登记时才发生物权转让效力。涉案房屋始终登记在田百朋名下，并未进行变更或转让登记，即涉案房屋所有权属于田百朋，许慧与田百朋之间并未发生涉案房屋的所有权转移，许慧不享有涉案房屋的所有权。对《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的理解应是除具备所列四种情形外，还要享有排除执行的权利。涉案房屋田百朋未取得权属证书，更未发生所有权变更至许慧之效力，因此许慧不享有排除执行的权利。即使许慧与田百朋所签《西安房屋买卖合同》合法有效，许慧也仅对田百朋享有债权。 许慧辩称，2017年4月20日（实际签订日期是2017年4月18日），许慧经多次在涉案小区反复对比，经与田百朋多次商谈、面谈后签订《西安房屋买卖合同》。2018年1月19日，执行法院以（2018）陕0112执936号执行裁定查封了涉案房屋。2019年2月18日，执行法院以（2018）陕0112执936号《公告》告知许慧涉案房屋已被法院查封。以上事实，证明在法院查封涉案房屋9个月前，许慧已与田百朋签订合法有效的书面买卖合同。《西安房屋买卖合同》约定，田百朋将其名下涉案房屋以45万元的市场价格出卖给许慧。许慧已提交关于购房款支付的全部记录，相关银行流水真实有效。田百朋按照合同约定业已将涉案房屋在2017年5月移交给许慧，双方关于涉案房屋的交易真实有效。许慧提交了其因占有使用涉案房屋支出的物业、水电、网络交费票据、物业开具的证明、房屋照片等，且有相关银行流水能够证明相关费用均为许慧及其配偶支付，证明许慧真实有效地占有使用着涉案房屋。许慧完全同时具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四种情形，许慧对涉案房屋的权利能够排除张昌兴、赵芳叶对该房屋的执行。一审法院在全面查清事实的基础上，在适用法律正确的前提下，作出的判决公允正确。请求驳回上诉。 田百朋未作陈述。 许慧向一审法院起诉请求：1.判令停止对其购买的西安经济技术开发区尚稷路5555号东晋桃园缙福源6幢10203室（合同登记号Y13053679，商品房预售许可证号2012168）房屋的执行措施即解除对该房屋的查封、停止对该房屋的评拍；2.确认西安经济技术开发区尚稷路5555号东晋桃园缙福源6幢10203室（合同登记号Y13053679，商品房预售许可证号2012168）房屋为其所有；3.判令张昌兴、赵芳叶负担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2012年11月28日，田百朋与陕西新桃花源旅游经贸实业有限公司签订《西安市商品房买卖合同》，约定由田百朋购买位于西安市经济技术开发区房屋，建筑面积95.69平方米，总金额375105元，田百朋选择银行按揭方式支付18万元房款等。2013年7月16日，田百朋与西安银行股份有限公司新城支行签订《个人购房借款/担保合同》，申请贷款18万元，用于支付涉案房屋的房款。2017年4月17日，田百朋向西安银行支付149312.51元结清了剩余贷款，并于5月11日注销涉案房屋上的抵押备案。2017年4月20日，许慧与田百朋签订《西安房屋买卖合同》，约定田百朋将其位于东晋桃园6-1-203室、96平方米的房屋转让给许慧，成交价45万元，许慧应当入住前15日付清全额房款，田百朋应当在2017年5月1日交房，在房产证下来后过户，许慧承担过户所有税费等，后许慧入住涉案房屋。2017年4月15日，田百朋向许慧出具收条，载明收到许慧房屋交易订金1万元，4月18日，许慧通过其尾号为6458的中国建设银行账户向田百朋尾号1157的账户转账40万元，5月6日，许慧通过其胞妹许瑛名下尾号为0091的中国建设银行账户向田百朋尾号1157的账户转账4万元，田百朋于当日出具收条，载明收到许慧房屋交易款4万元，5月10日，田百朋向许慧出具收条，载明收到许慧购房款45万元。2017年5月8日，许慧之夫李晓民为涉案房屋安装移动宽带。5月25日，许慧作为经办人为田百朋办理涉案房屋使用的天然气卡，并交纳卡费9.8元。2017年9月5日、2018年5月13日、2018年11月15日，许慧之夫李晓民为涉案房屋交纳2017年5月至12月、2018年1月至6月、2018年7月至12月的物业费等。2019年3月5日、2019年7月2日，许慧为涉案房屋交纳2019年1月至9月的物业费等。2019年3月31日，许慧支出1000元为涉案房屋购电。2017年1月17日，有网友反映涉案房屋所在小区房产证未办理下来的问题，市房管局答复称因该小区未通过消防验收，尚未取得《建设工程规划验收合格证》《房屋竣工验收备案表》，故不具备办理房屋产权首次登记的条件，无法给业主办理房产证。2019年3月1日，东晋桃源·缙福源物业服务中心出具证明，证明许慧系涉案房屋业主，自2017年5月起在本小区常住，并按时交纳物业服务等相关费用。2019年8月9日，陕西新桃花源旅游经贸实业有限公司营销客服部出具情况说明，内容为涉案房屋所在小区目前正在做不动产初始登记，故分户房屋权证还未开始办理。现田百朋尚未取得涉案房屋的产权证，至今未与许慧办理过户登记手续。审理中，许慧提交安居客房价走势打印件、白赟与许瑛签订的买卖合同、商品房买卖合同、收楼书、李建峰的说明、客户档案表、入住通知书、刘雪芳购房说明、收楼书、转账凭证等，拟证明购房价格符合当时的房屋普通交易价格，其系善意第三人。另查，2017年4月20日，一审法院就张昌兴、赵芳叶与田百朋生命权纠纷一案作出（2016）陕0112民初11113号民事判决书，要求田百朋支付张昌兴、赵芳叶死亡赔偿金等372244元，田百朋于同年5月18日收到上述判决书后不服判决，上诉至西安市中级人民法院，2017年11月2日，西安市中级人民法院作出二审判决，驳回上诉、维持原判。因田百朋未按照生效判决履行义务，张昌兴、赵芳叶向一审法院申请强制执行，对涉案房屋予以查封并告知现住户，许慧提出执行异议，一审法院作出（2019）陕0112执异110号执行裁定书，驳回其异议请求。许慧遂提起本案诉讼。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，本案审理的焦点问题为许慧对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益及对案涉房屋是否享有所有权。依据查明的事实，许慧与田百朋签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，成交价格与当时市场价相近，且其已支付全部房款，其提交的物业费收据、银行流水、物业中心出具的证明、天然气卡IC卡工本费退还登记表等证据相互印证，能够证明其从2017年5月即开始合法占有涉案房屋。许慧与田百朋至今未办理过户，系因开发商未办理涉案房屋初始登记而非其自身原因。因此，许慧要求停止对诉争房屋继续执行有事实及法律依据，予以支持。根据我国物权法的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。当事人签订房屋买卖合同转移房屋所有权，买受人在办理房屋过户登记手续后，才能取得该房屋的所有权。许慧依据买卖合同仅享有请求田百朋办理房屋过户登记的债权请求权，但对涉案房屋并不享有所有权，故其要求确认该房屋归其所有于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、第十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决：一、停止对西安经济技术开发区尚稷路5555号东晋桃园缙福源6幢10203室（合同登记号Y13053679，商品房预售许可证号2012168）房屋的执行；二、驳回原告许慧的其他诉讼请求。案件受理费100元（原告已预交），由被告张昌兴、赵芳叶负担，于本判决生效之日起十日内支付原告。 二审中，当事人没有提交新证据。2017年5月10日，田百朋向许慧出具收条，载明收到许慧购房款40万元整。一审判决认定其余事实属实。 本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”因田百朋未履行张昌兴、赵芳叶与其生命权纠纷一案生效判决确定的金钱给付义务，张昌兴、赵芳叶申请法院强制执行。在法院查封涉案房屋之前，2017年4月20日，许慧与田百朋签订《西安房屋买卖合同》，约定田百朋将涉案房屋转让给许慧，建筑面积96平方米，成交总价45万元。该合同系许慧与田百朋双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。根据许慧提交的银行转账记录及田百朋向许慧出具的收条，许慧已向田百朋支付了合同约定的全部购房款。根据许慧提交的宽带装机反馈单、天然气卡工本费退还登记表、购买天然气发票、交纳物业费票据、物业服务中心出具的证明等证据，许慧于2017年5月开始合法占有涉案房屋。根据市房管局针对网友反映涉案小区房产证未办理下来的问题所作答复及开发商陕西新桃花源旅游经贸实业有限公司营销客服部出具的情况说明，田百朋与许慧未办理过户登记，系因涉案小区尚未办理不动产初始登记，非因许慧自身原因。因此，许慧就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。 综上所述，张昌兴、赵芳叶的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6884元，由张昌兴、赵芳叶负担。 本判决为终审判决。 审判长  马莉莉 审判员  马延环 审判员  秦燕燕 二〇二〇年六月三日 书记员  张 佩