文书内容广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终22437号上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市华康医药有限公司,住所地深圳市龙岗区龙城街道爱联社区台中工业区B26栋1楼。法定代表人：庄永煌，总经理。委托诉讼代理人：郑伟，广东思豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：温建成，广东思豪律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市百号投资发展有限公司,住所地深圳市龙岗区龙岗长盛街12号。法定代表人：陈鸿祥，执行董事。委托诉讼代理人：**兆，广东铭派律师事务所律师。原审第三人：深圳市华康医药有限公司华福分店，经营场所深圳市龙岗区龙岗街道平南社区富佳街13号一层102。负责人：王雯，经理。上诉人深圳市华康医药有限公司（以下简称华康医药公司）因与被上诉深圳市百号投资发展有限公司（以下简称百号投资公司）、原审第三人深圳市华康医药有限公司华福分店（华康医药华福分店）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初8067号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月15日立案后，依法组成合议庭审理了该案，现已审理终结。上诉人华康医药公司上诉请求：1、依法撤销一审民事判决。2、在查清事实的基础上，依法改判或者发回重审。3、判决被上诉人承担本案的一、二审诉讼费用。上诉理由：一、一审法院认定事实与适用法律错误。1、一审法院认为上诉人在2018年3月份之前长期存在逾期支付租金、水电费的违约行为，是错误的。根据《合同法》第三十六条：法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。双方签订的《房屋租赁合同书》第十三条第二款约定：甲、乙双方就本协议未尽事宜，可另行协商作出补充合同，补充合同与本协议具有同等法律效力。上诉人于2017年6月份第一次逾期交纳租金及水电费，被上诉人也从没有提出任何异议，收下租金及水电费，更没有通知解除租赁合同关系，之后近两年的时间里，一直以来都是这么支付的，被上诉人对逾期交纳租金及水电费从来都没有提出异议。因交纳租金与水电费是上诉人履行合同的主要义务，而且对方也已经接受延期一定时间交纳（最长32天），所以，双方以实际行为改变了合同关于租金、水电费的支付方式和时间，口头约定是补充合同，成立而且有效。从被上诉人提交的缴款清单可以看出，记载的时间都不一定是按照每月25日之前出单，由此可以印证双方关于租金、水电费的支付方式和时间无须按照合同的约定。2、上诉人没有违约，以合同保证金来抵扣租金与水电费是双方真实的意思表示。从微信聊天记录可以看到，被上诉人是同意以合同履约保证金与水电押金来抵扣后面房租与水电费，是双方真实的意思表示，未违反法律的强制性规定，没有任何欺诈、胁迫的成分存在，根本不存在违约行为。被上诉人现在却反过来咬一口，控诉上诉人没有按期交租金与水电费，是不诚信的行为。二、一审法院审判程序违法。2019年6月19日，上诉人向一审法院递交了《请求法院调取证据的申请书》，请求法院调取以下证据：1、向深圳市腾讯计算机系统有限公司、财付通支付科技有限公司调取“微信号：×××，昵称：lisa＇华”的微信开户信息资料及“微信号：×××，昵称：双王”的微信开户信息资料。这是关键身份信息，关系到上诉人在一审时所提交的证据微信聊天记录双方身份信息，关系到证据的真实性、关联性；2、向深圳市龙岗区土地整备中心、龙岗区龙岗街道办事处调取关于龙岗老街富佳街13号百号商场的《拆迁补偿安置协议》、《拆迁通告》，以证明早在2018年3月21日龙岗街道办就发出了拆迁的通知，被上诉人为使自身拆迁补偿利益最大化，故意违约；3、向深圳市龙岗区土地整备中心、龙岗区龙岗街道办事处调取2019年3月27日深圳市华康医药有限公司提交的《华康医药2019年致函文件》（编号：SZHK-20190327），以证明因拆迁所需，上诉人周围被围起了铁栏，导致人流减少、经营困难，情势发生重大变化，并诉求以上单位解决问题的事实。但是，一审法院收到申请后，没有调取证据，也没有向上诉人发出不予受理的通知。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第二款，当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。一审法院应当收集而没有收集，属于明显的程序违法，应当发回重审。三、被上诉人借与上诉人重新协商之机，恶意起诉，违反诚实守信原则。《民法总则》第六条规定：民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务；第七条规定：民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。双方签订的《房屋租赁合同书》第十三条第二款约定：甲、乙双方就本协议未尽事宜，可另行协商作出补充合同，补充合同与本协议具有同等法律效力；第三款约定：双方在履行本协议过程中发生争议，应协商解决，协商不成的，可向租赁物业所在地人民法院提起诉讼。就是说双方解决争议的方式应当优先选择协商。从微信聊天记录可以看到，双方从2018年12月份起就一直在协商相关事项，直至起诉之日仍在协商。由于经营环境发生重大变化，营业收入急剧下降，而协商结果仍未达到一致，如果这时候仍然按原租金支付明显对上诉人不公平。逼不得已，上诉人在取得被上诉人同意以保证金抵扣月租与水电费的情况下，才暂时停止支付房租与水电费，并非有意不支付，而是等待协商的结果。可就在这不久，被上诉人却以此为由，恶意提起了诉讼，实在是有违诚信原则。四、一审法院的判决违反公平原则。政府征收拆迁、修建地铁是利国利民的大好事。上诉人也表示强烈支持，但很明显地，拆迁工作对上诉人的经营造成了重大影响。上诉人的收入急剧下降。因政府征收拆迁并非是合同当事人可以预见或者阻止的，如果要求上诉人按继续原租金支付，是不公平的。所以上诉人一直在与被上诉人善意的沟通协商，希望能找到较好的解决方案。而一审法院却不顾上诉人的难处，不考虑公平原则与情势变更原则，判决上诉人败诉，显失公平，也助长了社会的不诚信行为。五、被上诉人的民事行为目的不正当，法院不应当支持。综合分析，被上诉人不顾商业信誉，一再违反诚信原则与公平原则，其目的只有一个，即独自享用拆迁补偿款。这在《房屋租赁合同书》就可见一斑，其第十条第六款约定：本协议租赁期内，如因政府征用、征收、旧改租赁建筑物，则乙方应无条件服从配合，双方终止本协议，并双方同意按照政府对该租赁经营场地的最终室内装修补贴金双方进行分配，具体分配比例为双方各得50%。按照合同约定，由乙方投入资金与人力、物力负责房屋的室内装修，甲方不出一分钱，可在合同上却要求分得补偿款的50%,这明显有失公平。被上诉人的司马昭之心，路人皆知。六、请求二审法院依法指定鉴定机构审计近一年来上诉人分公司华福分店每月的营业额和利润，以确定拆迁工作对上诉人造成的实际经营损失。因地铁16号线的建设，自2019年1月开始政府相关部门将上诉人经营的分公司华福分店商铺用铁栏围住，导致人流车流根本无法进入该商圈，营业额急剧下降，给上诉人造成了重大损失。上诉人的分公司华福分店委托郑伟律师于2019年06月19日向一审法院递交了《请求司法审计的申请书》，请求指定鉴定机构审计近一年来上诉人分公司每月的营业额和利润，以确定拆迁工作对上诉人造成的实际经营损失但未获得一审法院的受理。这份审计报告，是证明拆迁工作对上诉人造成重大损失的重要证据，请二审法院依法受理。七、被上诉人违约在先，应当支付上诉人违约金10万元。就算是第三人造成被上诉人违约，至少也应当降低租金。上诉人有顺序履行抗辩权。双方签订的《房屋租赁合同书》第七条第一款约定：甲方保证交付时租赁物业主体结构的安全性，保证让乙方在合同期内正常使用。这是一句表达并列关系的复句。后半句可以拆解成甲方保证让乙方在合同期内正常使用（租赁物业）。什么叫“正常”？“正常”就是指符合“一般的情况、规律或习惯，像往常一样”，就是指保持当初上诉人租赁房屋时所看到的屋内与屋外的状况一致，如交通顺畅、人们进出房屋通畅、房屋安全等。而自房屋周围被围起来后，环境发生了显著的变化，人们进出房屋也不通畅，明显是“不正常”的状态。基于此，上诉人担心被上诉人的违约行为会造成自身更大损失，便积极与被上诉人沟通协商，起初没有行使顺序履行抗辩权，依旧按月交租，奈何被上诉人不懂得感恩，反而指责上诉人违约。请二审法院依法判决被上诉人违约，并赔偿上诉人10万元违约金。八、被上诉人收取上诉人10万元进场费没有任何法律依据，属不当得利，应予以返还。根据《民法通则》第四条：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。被上诉人收取的10万元进场费没有任何对价，明显违反了公平与等价有偿原则。《合同法》第五条也规定：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。被上诉人收取10万元进场费是显失公平的，权利与义务没有对等。根据《民法总则》第一百二十二条的规定，被上诉人收取10万元进场费，没有任何法律依据，没有任何对价，显失公平，属于不当得利，应当返还上诉人。综上所述，上诉人没有违约，仅是因情势变更，营业额急剧下滑，依法律与合同约定需要重新协商，本着诚实守信的原则与被上诉人多次善意沟通协商，寻求最佳解决方案，并在取得被上诉人同意的情况下暂时以保证金抵扣租金与水电费，而不是恶意不支付。被上诉人却借此机会，为达到个人利益最大化，违反约定，放弃商业信誉，恶意提起诉讼，违反公平原则、诚信原则与商业善良风俗。一审法院在判决本案的过程中，对于事实认定出现明显错误和适用法律错误，结果显失公正，故上诉人不服，依法提起上诉，请求二审法院查明事实，依法予以纠正。华康医药公司补充上诉意见：2017年签订租赁合同的时候，其实被上诉人就已经知道房屋所在区域要被征收拆迁，但在签订合同当时被上诉人没有告知这个事实。2018年3月21日，有关国家机关书面告知被上诉人，因地铁16号线的建设需要征拆，但被上诉人仍然没有通知我方采取一定的防范措施，更没有依据租赁合同第十条第6点终止双方的租赁合同。上诉人在案发之前，对是否征拆是不确定的，由于周边地铁建设影响人流量，我方主动提出终止合同或者减租，双方在磋商的过程中，被上诉人采取所谓诉讼技巧提起诉讼。现在来看，上诉人与被上诉人的租赁合同实际上在2018年9月底就已经终止，起码在有关国家机关送达征收通知之日就应当终止本合同。另2020年4月，本案所涉房屋已经被强拆。被上诉人百号投资公司答辩称，一、一审法院认定事实清楚。《合同法》第36条针对双方订立合同关系进行规定，并非变更合同主要内容的法律规定，并且我方自始至终均不接受华康医药公司每月迟延支付租金水电费的行为，双方对租赁合同条款自始至终均没有变更。租赁合同期间，华康医药公司已经多次违约且构成根本违约了，我方有权解除合同及收回租赁物业。一审对此事实认定准确。基于华康医药公司根本违约，根据合同约定，我方无须退还履约保证金和水电费押金。二、一审法院审判程序合法合规。本案是房屋租赁合同纠纷案件，并非政府房屋征收项目及行政行为，华康医药公司申请法院向龙岗区土地整备中心龙岗区街道办事处调取政府文件没有任何法律依据以及事实理由，并且至今我方均未与任何单位签订房屋拆迁补偿协议书。三、我方不存在任何恶意诉讼之说，由于华康医药公司严重违反合同约定，构成了根本性违约，并且自从2019年2月起至今仍未支付任何租金水电费，严重损害了我方的合法权益，由此我方方可向法院提起民事诉讼请求保障我方合法权益。四、一审法院判决不存在违背公平公正原则，我方与华康医药公司签订房屋租赁合同，华康医药有限公司一直持续占有租赁物业且不支付租金水电费，另外政府修建地铁也并未对租赁物业进行关闭封锁，华康医药公司依法应当向我方支付租金、水电费。反而如果降低租金标准，则一方面严重违背双方对合同约定的真实意思表示，以及违反合同法基本规则，另一方面严重损害我方的合法权益。五、我方不存在不正当民事行为，租赁物业是由我方投入大量资金进行装修装饰，华康医药公司承租后简单摆放几张柜子就可以经营，合同约定双方平均分配装修装饰补偿款反而对我方不利。我方为了长久、友好做生意，方可同意装修补偿款平均分配的合同约定。另外，至今我方仍未与任何单位签订房屋拆迁补偿协议书，也没有获得任何补偿利益。六、在本案中，是由于华康医药公司根本违约导致合同解除，出租人依法无须向华康医药公司支付任何违约金，其主张审计经营损失没有任何法律依据和事实理由。七、《房屋租赁合同书》第七条内容的真实意思是我方保证租赁物业主体结构安全，不因安全问题导致华康医药公司无法正常使用。租赁物业一直都不存在任何安全隐患，更不存在主体结构瑕疵或者危房情形，我方对租赁物业的合同义务已经完全履行。另外，华康医药公司上诉称房屋被围起来，其没有提供任何证据予以证明，反过来实际情况政府修建地铁没有对房屋进行围住，如果围住租赁物业，我方和华康医药公司当然早就向政府索赔了。八、合同已经明确约定进场费10万元任何情况下不可退回，该款约定系双方自愿的真实意思表示，并且没有违反公平等价有偿及诚实信用原则。一方面在本案中华康医药公司未提交任何证据证明进场费违反法律规定；另一方面，由于我方对租赁物业投入大量资金装修装饰，华康医药公司可以直接拎包经营，我方实际出租面积大于合同约定的620平方米等等因素，双方才约定进场费10万元。综上所述，一审法院认定事实清楚，法律适用正确，上诉人华康医药公司上诉请求及事实理由没有任何依据，请求深圳市中级人民法院驳回上诉人的全部诉讼请求，维持一审判决。原审第三人华康医药华福分店未到庭参加诉讼，未作答辩。百号投资公司向一审法院起诉请求：l、解除原、被告的租赁合同关系；2、被告立即将涉案租赁房屋腾空并返还原告；3、被告向原告支付2019年2月1日起至实际返还房屋之日止的房屋租金（暂计至2019年4月10日，被告未支付租金为143333.33元）。租金计算标准为：2019年4月30日前租金为70000元/月，2019年5月1日至2020年4月30日期间的租金为75600元/月，2020年5月1日至2021年4月30日期间的租金为81648元/月，2021年5月1日至2022年4月30日期间的租金为88180元/月，2022年5月1日至2023年4月30日期间的租金为95234元/月；4、被告向原告支付2019年1月20日至实际返还房屋之日期间的水电费，暂计至2019年3月31日水电费为6396元，最终以实际结算为准；5、被告向原告支付租赁租金的滞纳金，暂计至2019年4月10日为238500元，最终以被告偿还全部租金时结算滞纳金数额为准。滞纳金计算标准为：未支付租金×3%×实际拖欠天数。例如被告拖欠2019年3月租金70000元，计算至2019年4月10日总共44天，3月份租金的滞纳金为70000元×3%×44天=92400元；6、被告向原告支付违约金10万元；7、原告无须向被告返还履约保证金14万元和水电费押金4万元。以上第2至第7项诉讼请求金额暂计568239.33元；8、本案的诉讼费用由被告承担。华康医药公司向一审法院提出反诉请求：1、确定反诉人（被告）与被反诉人（原告）签订的房屋租赁合同至征拆之日止终止合同关系，终止合同之后，并依据情势变更的原则，将房租自2019年2月1日起至征拆之日止变更为2万元每月；2、被反诉人返还进场费10万元，同时自2017年2月27日至法院判决履行完毕之日止按中国人民银行同期贷款利率支付利息，暂计10125元；3、被反诉人未依约终止合同支付补偿金20万元；4、被反诉人赔偿经营损失120万元；5、被反诉人支付违约金10万元；6、被反诉人承担本案的诉讼费、保全费等费用。一审法院查明：2017年2月27日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《房屋租赁合同书》，合同约定：第一条关于物业位置、面积及用途。原告将位于深圳市龙岗区龙岗老街富佳街13号百号商场一楼除海澜之家及一楼上二楼梯为界限剩下前面的场地约620平方米出租给被告使用。该租赁物业只供乙方作华康医药执照内所规定的商业项目用途，乙方独立经营，自负盈亏。第二条关于租期、租金、租赁保证金及相关费用。租期自2017年5月1日起至2023年4月30日止，计租期自2017年5月1日起。乙方按月支付租金，每月25日前向甲方支付下月租金。本合同签订之日，乙方应向甲方支付首月租金70000元，本合同内所列租金均为不含税金额，租赁税由乙方承担。除租金外，其余费用包括但不限于政府行为收取的各项费用、水、电、燃气费等费用，乙方应按照当月应支付的金额在支付租金的同时一并支付给甲方。起步租金标准为每月70000元（不含税），合同期内前两年无递增，第三年开始在前一年的基础上递增8%，依此类推，即：2017年5月1日至2019年4月l0日租金为70000元/月；2019年5月1日至2020年4月30日租金为75600元/月；2020年5月1日至2021年4月30日租金为81648元/月；2021年5月1日至2022年4月30日租金为88180元/月；2022年5月1日至2023年4月30日租金为95234元/月。乙方应于本合同签订之日内向甲方缴纳合同首期款，即合同履约保证金14万元、水电押金4万元、进场费10万元，其中进场费用在任何情况下不可退回。甲方收取后，向乙方开具收据。满足下述条件，乙方把租赁物业交还甲方之日起7日内甲方凭乙方提供的收据将租赁履约保证金及水电押金在扣除相关费用后一次性无息退还：(1)本协议内所约定的权利和义务全部履行完毕；(2)乙方在租赁期内因销售产品或提供服务与第三方产生的争议和纠纷已经处理完毕；(3)乙方在租赁期限内，没有因履行本协议规定而与甲方产生争议和纠纷的或产生的纠纷已经处理完毕的；(4)与甲方结清所有费用款项以及交还验收全部设施设备；(5)未有其他违约行为或可能对甲方权利产生影响的情形。第三条关于交付。甲方在收到乙方支付的首月租金、租赁履约保证金、水电押金后3日内约定为双方交付日，甲方向乙方现状交付场地。经双方现场交接，符合交付条件，甲、乙双方应签署交接确认单，交接确认单表明甲方已完成交付义务，乙方已接收并确认物业符合合同约定交付标准。第五条关于装修及改造。租赁物业内已有装修和设施外，乙方如要求重新装修或变更原有设施的（包括但不限于水、电、管线的更新改造、增容等），不得改变租赁物业主体结构，不得影响租赁物业及相邻物业的安全使用，应事先征得甲方书面同意。乙方应将装修、改造方案、图纸报甲方审核，经甲方审核同意后，方可按方案施工，报批及施工所需费用由乙方承担。第九条关于违约责任。乙方如拖欠租金，则每天按应缴月租金额的3%交滞纳金，如拖欠租金达10日，乙方属根本性违约，则甲方有权立刻单方终止合同和收回租赁物业，履约保证金及水电押金不予返还。乙方逾期或不完全支付完租金、水电费及其他超过10日等情形的，即视为乙方根本违约，甲方有权采取停水、停电，并单方解除本协议，没收租赁保证金及水电押金，乙方所拖欠的费用仍需缴纳。甲方依本项约定行使解除权的，合同于甲方书面解除通知送达之日或公告之日起解除，乙方应依合同约定返还租赁物并支付给甲方违金10万元并结清乙方未支付的一切费用。第十条关于合同终止及解除。本协议租赁期内，如因政府征用、征收、旧改租赁建筑物，则乙方应无条件服从配合，双方终止本协议，并双方同意按照政府对该租赁经营场地的最终室内装修补贴金双方进行分配，具体分配比例为双方各得50%。第十一条关于租赁物业交还。租赁期届满或者解除、终止合同后三个工作日内，乙方将租赁场地全部返还甲方，乙方保证交还的物业及设施能安全正常使用（正常损耗除外）；乙方可搬走自有的设备、设施等可移动物品，装修物归甲方所有，甲方无需对乙方作出任何补偿。乙方逾期未搬离的，应向甲方支付逾期搬离违约金（按5000元/天计算），逾期达十日的，方有权采取停水、停电等措施并按照原来租金的三倍计算租金到甲乙双方移交完租赁物业之日止，租赁场地内乙方全部自有财产视为遗弃物，甲方有权自行处置（即甲方有权在运营管理方的见证下清点物品、清场），由此造成的损失由乙方自行承担。合同签订后，被告于2017年2月28日向原告交纳履约保证金14万元、水电押金4万元及进场费10万元，同时双方办理了场地移交手续，移交清单显示移交现场有天花式空调2台、风帘机3台。被告接收涉案租赁房产后，在该房产内经营药店使用至今。合同履行过程中，原告于每个月20日至25日期间向被告发送一份《百号商场商户缴费清单》（其中3个月的送达日期在25日之后，分别为2017年11月27日、2018年3月26日、7月26日），缴费清单中列明了当月应缴水费电费及租金数额。其中2019年1月21日清单中的水电费为3143元，2019年2月22日清单中水电费为1599.6元，2019年3月20日清单中水电费1653.3元。双方确认被告2017年6月份起交纳租金及水电费情况为：            款项属性              金额(元)              交纳时间              逾期天数                  2017年6月租金、水电费              73384              2017.6.7              14                  2017年7月租金、水电费              72921.85              2017.7.10              13                  2017年8月租金、水电费              77634              2017.8.8              15                  2017年9月租金、水电费              81520.45              2017.9.11              18                  2017年10月租金、水电费              80587              2017.10.11              17                  2017年11月租金、水电费              50000              2017.11.14              21                  18000              2017.11.15              22                  10745              2017.11.17              24                  2017年12月租金、水电费              75920.95              2017.12.6              12                  2018年1月租金、水电费              74053.45              2018.1.4              11                  2018年2月租金、水电费              74056              2018.2.5              12                  2018年3月租金、水电费              74636              2018.3.7              11                  2018年4月租金、水电费              74514.85              2018.4.9              16                  2018年5月租金、水电费              74777              2018.5.14              20                  2018年6月租金、水电费              77964.85              2018.6.14              21                  2018年7月租金、水电费              77730.7              2018.7.17              23                  2018年8月租金、水电费              79715.8              2018.8.20              27                  2018年9月租金、水电费              77756.95              2018.9.22              29                  2018年10月租金、水电费              76269              2018.10.18              24                  2018年11月租金、水电费              75982.9              2018.11.15              22                  2018年12月租金、水电费              74071.75              2018.12.14              20                  2019年1月租金、水电费              73003.45              2019.1.9              16                   2019年2月部分租金              20000              2019.2.25              32      2019年4月2日，原告向被告发出一份《催款通知书》，内容为：截至2019年03月31日，被告尚欠逾期租金356493元，拖欠租金费用已经超出双方签订的合同约定第九条第3款，被告如拖欠租金，则每天按应缴月租金额的3%交纳滞纳金，如拖欠租金达10日，属根本性违约，则原告有权立刻单方终止合同和收回租赁物业，履约保证金14万及水电押金4万不予返还。为此特致函被告，希望被告收函后3天内支付所欠款项356493元，如没按时支付到账，原告将强制收回租赁场地包括依法采取法律措施在内的一切措施。一审法院认为，原告与被告之间签订的《房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，该租赁合同合法有效，双方均应按约定履行合同义务。合同签订后，原告依约于2017年2月28日将房产交付给被告承租使用，但租金起算日期为2017年5月1日。被告在承租使用涉案房产过程中，从2017年6月份起的租金及水电费用均未按合同约定的期限交纳，且每月逾期交纳时间均超过了10天以上，其行为构成了违约。虽然原告在当时未提出异议，但并不代表双方对支付期限进行了变更，更不代表被告的违约行为已经合法化。被告辩称双方变更了支付期限，但其对该主张并未提供证据证明，法院不予支持。基于被告前述长期逾期支付租金、水电费，且每月均逾期10日以上的违约行为，根据合同约定，属根本性违约，原告有权解除合同、收回租赁物业，履约保证金及水电押金不予返还，且被告应支付违约金10万元，故原告起诉请求的该诉讼请求，法院予以支持。关于水电费问题，原告提供的缴费清单及被告已交费情况显示，被告尚欠2019年3月20日之前的水电费用6395.9元，故被告应支付原告该款项，2019年3月21日之后的水费费用，因目前原告未能提供相关的抄表数据，无法确认具体数额，双方应另行结算处理，本案中不予处理。关于原告主张的滞纳金问题，酌情考虑双方实际每月交付租金情况、修建地铁征拆情况等，以及前述已经支持了违约金10万元，故原告主张的滞纳金违约金，不再支持。关于租金标准，合同约定2019年4月30日前为7万元/月，2019年5月1日至2020年4月30日为75600元/月，被告已支付2019年2月份租金20000元，还须支付本案诉讼前拖欠的租金即2019年4月30日前的租金19万元，同时法院确定2019年5月1日起至被告实际返还房产前的租金，按75600元/月的标准支付。关于被告的反诉请求，被告主张的地铁征收拆迁问题，即使如被告诉称龙岗街道办事处于2018年3月发出征收拆迁通知，但目前涉案房屋并未被征收，仍由原告经营使用，且2018年3月份之前被告亦长期存在逾期支付租金、水电费的违约行为，故被告诉称征收拆迁问题，并不影响本案前述所认定的被告违约行为。故被告反诉要求确认房屋租赁合同至征拆之日止终止合同关系并变更租金标准的请求，法院不予支持。关于被告反诉要求原告返还进场费10万元的主张，被告交纳进场费系双方合同中进行了明确约定，现因被告的违约行为导致合同解除，其要求退回进场费，法院不予支持。同时，基于系被告违约导致合同解除，被告反诉要求原告赔偿终止合同补偿金、经营损失、违约金等请求，不符合法律规定，法院均不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）深圳市百号投资发展有限公司与被告（反诉原告）深圳市华康医药有限公司于2017年2月27日签订的《房屋租赁合同书》；二、被告（反诉原告）深圳市华康医药有限公司于判决生效后十日内将位于深圳市龙岗区龙岗老街富佳街13号百号商场一楼的租赁房产腾空并返还给原告（反诉被告）深圳市百号投资发展有限公司；三、被告（反诉原告）深圳市华康医药有限公司于判决生效后十日内向原告（反诉被告）深圳市百号投资发展有限公司支付拖欠的租金，其中2019年4月30日之前租金为19万元，2019年5月1日之后租金按每月75600元的标准支付，计至被告实际返还房产之日止；四、被告（反诉原告）深圳市华康医药有限公司于判决生效后十日内向原告（反诉被告）深圳市百号投资发展有限公司支付2019年3月20日之前的水电费用6395.9元；五、被告（反诉原告）深圳市华康医药有限公司于判决生效后十日内向原告（反诉被告）深圳市百号投资发展有限公司支付违约金10万元；六、原告（反诉被告）深圳市百号投资发展有限公司无须返还被告（反诉原告）深圳市华康医药有限公司合同履约保证金14万元和水电费押金4万元；七、驳回原告（反诉被告）深圳市百号投资发展有限公司的其他诉讼请求；八、驳回被告（反诉原告）深圳市华康医药有限公司的反诉请求。上述付款义务人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9482.39元（原告已预交），由原告负担482.39元，被告负担9000元；反诉案件受理费9645.56元（被告已预交），由被告负担。本院二审审理查明，一审判决查明事实清楚，本院予以确认。另查明：一、华康医药公司主张双方口头协商当月月底支付上个月租金，从《商户缴费清单》可以看出。本院询问华康医药公司，支付时间变更为何时？《商户缴费清单》显示租金是当月催缴下个月的租金，为何与其上述主张不符？华康医药公司则回复称只是口头约定可以延迟交，没有约定具体哪一天，百号投资公司也从来没有提出过异议。二、华康医药公司主张其一审提交双方工作人员2018年12月的微信聊天记录证明双方约定以押金抵扣租金，所以其2019年2月开始才没有支付租金和水电费，截止起诉时押金还没有抵扣完。百号投资公司对该微信聊天记录不予确认。华康医药公司二审确认对于用合同履约保证金、水电押金抵扣房租、水电费的方案双方没有签订正式的协议，双方没有确定最终的方案。三、华康医药公司一审提交的涉案经营场地现场照片中显示马路边被围栏围了一半，涉案店面位置在马路路边。华康医药公司二审确认并非其经营的店面被铁栏围住，但认为因为地铁施工导致很少有人通行。华康医药公司二审称在百号投资公司起诉后，其已经将房屋交还给百号投资公司停止经营，但亦确认双方没有办理交接手续，大的东西已经搬完，剩下一些小的东西没有搬走。本院认为，本案争议焦点为华康医药公司是否存在根本违约行为。华康医药公司已确认其自2017年6月起的租金、水电费用均未按合同约定期限缴纳，每月逾期时间均超过了十天以上。根据双方签订的《房屋租赁合同书》的约定，华康医药公司长期逾期支付租金、水电费的行为已属根本性违约，百号投资公司有权解除合同、没收租赁保证金及水电押金。华康医药公司以百号投资公司从未对其逾期支付的行为提出异议为由，主张双方实际已经口头变更了租金、水电费支付方式和时间，其不存在违约。但华康医药公司并无证据证明双方已经就租金、水电费支付方式、时间协商一致进行了变更，华康医药公司对于双方口头变更的内容亦无法做出合理解释和说明。且即使双方已经口头变更了支付时间，华康医药公司亦不可能长期每月支付时间不固定。华康医药公司仅以百号投资公司未提出异议为由主张双方实际变更了合同约定的支付时间，该理由依据不足，本院不予支持。华康医药公司还主张其与百号投资公司工作人员2018年12月的聊天记录显示百号投资公司同意以合同履约保证金与水电押金来抵扣后面的房租与水电费，因此其不存在根本违约。本院认为，百号投资公司对上述聊天记录并未确认，华康医药公司二审亦确认双方并未就此签订正式协议，没有确定最终的方案。而且华康医药公司自2017年6月起长期每月逾期十几天、二、三十天缴纳租金、水电费，早已经构成根本违约。华康医药公司该项主张理由不成立，本院不予支持。华康医药公司主张一审法院未准许调取关于地铁拆迁的相关证据，程序违法。本院认为，华康医药公司在2018年3月地铁拆迁之前就已经长期逾期缴纳租金、水电费，已经构成根本违约，上述证据与本案没有必然关联，一审判决未予调取上述证据，并无不当。华康医药公司还主张因地铁拆迁导致情势变更，百号投资公司继续要求按原租金支付，不公平。如前所述，华康医药公司在地铁拆迁之前早已存在根本违约行为，且地铁拆迁属于经营风险，华康医药公司以情势变更为由主张降低租金，该项理由亦不成立，本院亦不予支持。华康医药公司还主张涉案经营场地系其出资装修，涉案合同约定如果政府征收涉案经营场地，对于政府对室内装修补贴金双方按照各50%进行分配显失公平。本院认为，华康医药公司没有提供证据证明其上述主张。且华康医药公司一审并未主张涉案合同上述相关约定显失公平，亦未据此提出任何相关诉求，本案双方诉求亦均与该项合同条款无关，故其该项主张，本院不予处理。关于华康医药公司要求法院对其经营进行审计、要求赔偿征收拆迁对其经营造成重大损失的主张，没有法律依据，且涉案合同解除系华康医药公司根本违约造成，故本院对该项主张亦不予支持。华康医药公司主张因地铁拆迁使得涉案房屋不能正常使用，经营受到影响，属于百号投资公司违约，应当支付违约金10万元，该主张亦没有法律依据，本院不予支持。关于华康医药公司主张返还进场费10万元的问题，百号投资公司收取进场费有涉案合同的明确约定，且涉案合同解除系华康医药公司根本违约造成，因此该项主张依据不足，本院不予支持。华康医药公司还主张双方租赁合同实际应当在有关国家机关送达征收通知之日就应当终止。但涉案房屋目前并未被征收，一直由华康医药公司占有使用，其亦确认双方并未办理交接手续，因此一审判决认定华康医药公司应支付租金至涉案房屋实际返还之日止并无不当。综上，上诉人华康医药公司上诉理由均不成立，本院均不予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定,判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8446元，由上诉人深圳市华康医药有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 黎  康  养审判员 陈  俊  松审判员 李  东  慧二〇二〇年六月五日书记员 赖汉贞(兼)附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。