云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终5148号上诉人（原审被告）：云南博鼎房地产开发有限公司。住所地：云南省昆明市呈贡区仕林街商饮中心8幢二层54号。法定代表人：朱彦。委托诉讼代理人：吕思成，云南澜湄律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：王海娇，云南澜湄律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：杨磊，女，1981年12月1日出生，汉族，住云南省昆明市呈贡区。委托诉讼代理人：王敏，云南同胜律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：太永刚，云南同胜律师事务所实习律师，特别授权代理。上诉人云南博鼎房地产开发有限公司（以下简称“博鼎公司”）因与被上诉人杨磊商品房销售合同纠纷一案，不服昆明市呈贡区人民法院（2019）云0114民初1238号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月4日受理此案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人博鼎公司的委托诉讼代理人王海娇，被上诉人杨磊的委托诉讼代理人王敏、太永刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宣判后，上诉人博鼎公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、撤销一审判决，并依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。主要事实与理由：第一，一审判决认定房屋交付标准错误。本案中，根据《商品房购销合同》约定，涉案房屋已在交付期限内由建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位进行验收，且验收结果为合格，而在住建部门办理的是《竣工验收备案证明书》，该证明书只是用于行政备案，并不是竣工验收合格的审批，非房屋竣工验收的必要条件，且双方约定的交付标准并未违反国家法律法规强制性规定，故上诉人无违约行为，不应当承担违约责任。第二，即便按照以竣工备案为交付标准，一审法院认定的违约金数额亦过高。按照一审判决认定违约金标准计算，涉案房屋违约金数额已达房屋总价款的15%，且被上诉人已实际接房并装修使用，取得相应经济效益，未因验收备案而造成经济损失。综上，请求二审法院依法改判。被上诉人杨磊答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。杨磊向一审法院起诉请求：1、依法判令被告因违反双方签订的《商品房购销合同》相关条款，未能如约如期向原告交房的迟延交付违约金21049.18元（2017年7月1日至2018年10月23日，30天×100元+188799元×478天×0.0002=21049.18元）；2、依法判令被告承担本案的诉讼费。一审法院经审理确认事实如下：2015年8月31日，原告杨磊与被告博鼎公司签订《商品房购销合同》，原告购买被告开发建设的项目名称为“博鼎上城A1—2地块Ⅳ”第9幢15层1517号房，套内建筑面积19平方米，房屋总价188799元。合同第七条关于交付期限约定：甲方应于2017年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。第九条关于甲方逾期交房的违约责任约定：自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天100元向乙方支付违约金，合同继续履行；自逾期第31天，甲方每日按乙方购房款总额的万分之二向乙方承担违约金，并于实际交房之日向乙方支付违约金，本合同继续履行。原告向被告支付了188799元购房款。2017年6月25日，被告博鼎公司在《春城晚报》刊登了《交房公告》，告知购房者2017年6月26日起开始办理A1—2地块9幢的接房手续。2018年10月23日，涉案A1—2地块在行政主管部门办理了竣工验收备案手续。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国建筑法》第六十一条对建筑工程必须经竣工验收合格后，方可交付使用，已有明确的强制性规定，为规范房屋建筑工程的竣工验收，住房和城乡建设部亦印发了《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》的通知，其中第六条和第七条已经对竣工验收的条件及程序进行了明确规定，第八条亦明确了：负责监督该工程的工程质量监督机构应当对工程竣工验收的组织形式、验收程序、执行验收标准等情况进行现场监督，发现有违反建设工程质量管理规定行为的，责令改正，并将对工程竣工验收的监督情况作为工程质量监督报告的重要内容。上述法律、规章的规定体现了对购房人合法权益的保护和对社会公共利益的维护，当事人不得以合同约定排除其适用。对于博鼎公司提出的其已经于2017年6月16日取得了五方签证的竣工验收合格证明书完成涉案A1—2地块所涉楼盘的竣工验收，将房屋交付给原告的主张缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。直至2018年10月23日，博鼎公司依法依规完成涉案A1—2地块所涉楼盘的竣工验收及备案，涉案房屋符合交房条件，才能视为博鼎公司向原告交付了符合合同约定的房屋。博鼎公司逾期交房构成违约。关于原告主张的违约金数额，被告应当根据《商品房购销合同》第九条的约定，以购房总款188799元为基数，支付原告2017年7月1日至2018年10月23日期间共计480天的违约金19991.91元（30天×100元+450天×188799元×0.0002）。关于被告认为违约金应当予以调整的意见，一审法院认为原、被告双方约定的违约金符合法律的规定，一审法院对该答辩意见不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告云南博鼎房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨磊支付自2017年7月1日至2018年10月23日期间逾期交房违约金19991.91元；二、驳回原告杨磊的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计302元，由原告杨磊负担114元，由被告博鼎公司负担188元。二审经审理查明的法律事实与一审认定事实一致，本院依法予以确认。二审补充查明：1、案涉项目的竣工验收日期为2018年10月18日；2、2017年6月27日，杨磊办理了涉案房屋的接房手续。归纳双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：上诉人博鼎公司应否承担逾期交房违约责任。本院认为：（一）双方签订的《商品房购销合同》明确约定上诉人博鼎公司应于2017年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给被上诉人，此约定并不违反法律规定，应为有效。（二）被上诉人虽然于2017年6月27日实际接收了房屋，但涉案房屋实际于2018年10月18日才通过竣工验收，故上诉人在此前交付的房屋，不符合双方的合同约定，显属违约。本院认为，2018年10月18日组织验收合格之日，才是符合合同约定交房的日期，一审法院认定2018年10月23日验收备案的时间为房屋符合交付条件之日有误。（三）如前所述，上诉人逾期交房的行为构成违约，应当承担违约责任。双方合同中明确约定：自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天100元向乙方支付违约金，合同继续履行；自逾期第31天起，甲方每日按乙方购房款总额的万分之二向乙方承担违约金，现上诉人认为违约金过高，请求法院予以降低。本院认为，被上诉人于2017年6月27日即接收了房屋，并实际占有，已经实现了购房的根本目的，同时被上诉人也未提交逾期交房给其造成实际损失的证据，在此情况下，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失。’”本院在综合考虑本案实际、合同履行情况、博鼎公司过错程度的基础上，根据公平和诚实信用原则，依法酌情调整违约金为3000元。综上，上诉人博鼎公司的上诉理由部分成立，本院依法予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院依法予以纠正。据此，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百七十九条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百一十八条第一款之规定，判决如下：一、撤销昆明市呈贡区人民法院（2019）云0114民初1238号民事判决；二、由上诉人云南博鼎房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向被上诉人杨磊支付3000元；三、驳回被上诉人杨磊的其他诉讼请求；四、驳回上诉人云南博鼎房地产开发有限公司的其他上诉请求。本案一审案件受理费302元，二审案件受理费604元，共计906元，由上诉人云南博鼎房地产开发有限公司负担800元，由被上诉人杨磊负担106元。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向原审法院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判长 朱 欢审判员 刘昕光审判员 杨 艳二〇二〇年六月二十九日法官助理仝倩华书记员刘雯