上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0105民初1419号原告：张福洲，男，1958年2月10日出生，汉族，住上海市青浦区。委托诉讼代理人：周琦，上海至合律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴坚松，上海至合律师事务所律师。被告：上海奉翊实业发展有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：徐荣璞，执行董事。委托诉讼代理人：还航，上海欧博律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑浩，上海欧博律师事务所律师。原告张福洲与被告上海奉翊实业发展有限公司(以下简称奉翊公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张福洲的委托诉讼代理人周琦，被告奉翊公司的委托诉讼代理人还航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张福洲向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告就上海市青浦区徐泾镇诸光路XXX弄XXX号商铺(以下简称涉讼房屋)签订的《委托经营管理协议》、《虹桥世界中心委托经营管理协议补充协议》于2020年1月14日解除，被告返还涉讼房屋；2.被告支付违约金39,686元，相当于2018年原告收入的50%；3.被告支付原告涉讼房屋自2020年1月1日起至实际收回商铺之日止的经营收益，按每月6,614.33元计算；4.被告支付2018年下半年经营收益39,686元对应的逾期违约金1,730.31元(从2019年3月31日起计算至2019年11月3日，每逾期一日按照39,686元的每日万分之二计算)；5.被告支付2019年上半年经营收益39,686元对应的逾期违约金1,595.38元(从2019年8月31日起计算至2020年3月18日，每逾期一日按照39,686元的每日万分之二计算)；6.被告支付2019年下半年经营收益39,686元对应的逾期违约金603.23(从2020年1月31日起计算至2020年4月5日，每逾期一日按照39,686元的每日万分之二计算)。事实和理由：2016年6月22日起，原、被告双方就涉讼房屋签订了《委托经营管理协议》、《虹桥世界中心委托经营管理协议补充协议》。上述协议约定原告将涉讼房屋委托被告经营管理，委托期限为2018年7月1日至2023年6月30日。被告应当按照协议约定支付2018年7月1日至2021年6月30日三年的收益，被告免于支付2021年7月1日至2023年6月30日的经营收益。在委托经营期间，原告收入采用先经营后支付的方式，即被告应在收到原告发票后的次月30日前向原告支付约定的经营管理收益。被告逾期支付的，每逾期一日按照应付金额的每日万分之二支付违约金。协议11.2条约定任何一方违约导致协议终止或者实际无法履行的，违约方向对方支付该物业上一年度收益的50%作为违约金。在2020年1月1日至2021年12月31日发生违约，违约方按照物业总房价款的3%或上一年度原告收入50%中较高者支付违约金。被告将涉讼房屋空置，没有开展经营活动，违反经营义务的约定。被告迟延支付涉讼房屋的经营收益，2018年下半年、2019年上半年、2019年下半年收益实际支付时间分别为2019年11月4日、2020年3月18日以及2020年4月15日。可见，被告在双方协议履行届满之前，不履行主要义务。符合合同法法定解除情形，同时被告逾期支付经营收入超过半年，亦符合约定解除情形。被告上海奉翊实业发展有限公司辩称，原告交付的涉讼房屋系毛坯房，没有营业执照，虽然名为委托经营协议，但本质上就是房屋租赁。大部分售后返租合同都是先免后用，而本协议是先用后免。由于涉讼房屋属大虹桥区域，规划存在一些变化，导致房屋不得不空关，被告的损失很大，但仍坚持按照合同全部支付了原告的全部收益。原告共有四处商铺，涉案商铺租金金额最少，逾期支付超过半年是被告工作失误造成的遗漏支付。此外，协议约定原告应当办理小产证交被告管理，如未办理或未提供的，被告有权解除协议并要求原告承担损失。本案中原告未提供小产证，被告亦有权解除合同，但被告希望能继续履行，若法院判令解除，被告不应当承担违约金。不同意第一、二项诉请,且解约违约金过高，应当予以调整。关于第三项诉请，不同意解除合同，如法院判定解除，实际返还房屋之日前应当按照每月6,614.33元的标准支付费用。2018年下半年、2019年上半年、2019年下半年收益实际支付时间分别为2019年11月4日、2020年3月18日以及2020年4月15日。认可第四、五、六项诉请的计算基数，但认为日万分之二的标准过高，请求法院予以调整。认可第五项诉请的逾期天数。第四、六项诉请中所对应的发票已经收到，但无法确认收到时间。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对《委托经营管理协议》、《补充协议》、《房屋委托经营交接书》、购房发票、开票通知、XXXXXXXX号发票、XXXXXXXX号发票、XXXXXXXX号发票、顺丰快递电子存根单、微信记录等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：原告为涉讼房屋的产权人。2018年6月23日，案外人上海恺泰房地产开发有限公司向原告出具购房发票1,199,042元。2016年3月27日，原告(委托方、甲方)与被告(经营管理方、乙方)签订《虹桥世界中心委托经营管理协议》一份，约定甲方将物业类型为商铺，预测面积为27.01平方米的涉讼房屋交给乙方经营管理；期限为5年，自2018年7月1日至2023年6月31日；经营期限内，甲方授权乙方全权进行管理活动，包括但不限于乙方以自己或甲方名义自主经营、对外招租、与租户签订租约、代为收取租金、进行管理和解除租约等事项。甲方同意在委托经营期限内，乙方可以根据需要自行委托第三方负责具体的经营管理事项；未经本协议双方协商一致，任何乙方均无权提前解除本协议；甲方的收入采取先经营后支付方式，该第一次收入的支付时间为2019年1月。甲方应在每年12月30日、6月30日向乙方提供收入部分的发票。乙方应在收到甲方按照约定提供的发票后的次月30日前向甲方划付约定的经营管理收入；乙方逾期支付上述款项的，每逾期一日按照应付金额的日万分二向甲方支付违约金，如逾期时间超过半年甲方有权解除本协议；因任何一方违约造成本协议终止或者实际无法履行的，违约方应当向对方支付该物业上一年度甲方收入的50%的违约金；甲方应在给物业办理好新建商品房房地产权证之日起6个月内将办理好的房地产证原件交乙方保管，乙方将开具接收单作为保管凭证。保管期限：至管理协议终止。若甲方在上述期间内需使用房地产权证原件的，应从乙方处借用并办理借用手续，甲方在上述期间内不得挂失和重新申请房地产权证的原件，否则，乙方有权解除协议并要求甲方承担违约责任。嗣后，双方订立《补充协议》，约定收益期限为3年，自2018年7月1日至2021年6月30日，第1-3年期间乙方按照以下方案支付给甲方经营收益(甲方收入=甲方购买给物业的房价款÷0.88×6%)；第4、5年，即2021年7月1日至2023年6月30日，甲方免收本协议约定的甲方收入，乙方无需向甲方支付任何甲方收入。审理中，原、被告双方一致确认涉讼房屋半年收益为39,686元。合同订立后，原告于2019年2月21日开具了栏目名称为房屋出租2018年7月1日-12月31日，金额为39,686元的增值税专用发票。2019年11月4日，原告收到被告汇款39,686元。原告于2019年7月30日向被告邮寄栏目名称为房屋出租2019年1月1日-6月30日，金额为39,686元的增值税专用发票。被告于同月31日签收。2020年3月18日，原告收到被告汇款39,686元。原告于2019年12月17日向被告邮寄栏目名称为房屋出租2019年7月1日-12月31日，金额为39,686元的增值税专用发票。被告于同月18日签收。2020年4月15日，原告收到被告汇款39,686元。2019年6月3日，原告妻子王琪玮向被告员工周荣平发送微信询问：“请问张福洲的B栋723号底楼商铺包租租金何时可以给我们？发票已于2月21日开好送给您”。周荣平回复：“应该快了，现在领导在亲自盯这次返租的事情，很重视，不会等太久了”。另查明，本案诉状副本于2020年1月14日送达被告。审理中，被告表示，收到了原告提供的2018年度下半年费用的发票，但对于收到发票的时间无法确认,亦未查询到该发票的抵扣情况。关于涉讼房屋小产证，原告表示小产证确实在原告处，被告亦从未催促原告交付小产证，也正常支付收益，表明被告默认小产证由原告自行保管。原告的主要合同义务为交付房屋，交付小产证仅是附随义务，不交付小产证不构成根本违约。本院认为，关于原、被告双方签订的《虹桥世界中心委托经营管理协议》性质问题，鉴于原告交付涉讼房屋时该房屋上未添注登记任何类型证照且交付时为毛坯状态，该协议亦未明确约定经营的内容，且原告向被告出具的发票项目注明为房屋出租，故协议实为房屋租赁合同。原告以被告空置涉讼房屋，并未实际开展经营活动，违反被告负有经营义务的约定，以及被告拖欠租金为由，请求解除合同，并要求被告支付解除合同的违约金。对此本院认为，根据2018年上半年租金发票的开具时间以及2019年6月3日王琪玮与周荣平的微信聊天记录，本院确认被告于2019年2月21日收到了2018年上半年的租金发票，被告于2019年11月4日才向原告支付了该期租金，被告逾期支付该期租金超过半年，此外2019年上半年租金亦存在逾期支付超过半年的情形，故依照双方合同的约定原告有权解除合同。原告据此要求判令双方签订的《委托经营管理协议》、《虹桥世界中心委托经营管理协议补充协议》于2020年1月14日解除，被告返还涉讼房屋并支付解约违约金39,686元的诉请，具有事实及法律依据，本院予以支持。关于被告主张因原告未交付小产证违反合同约定，被告亦有权解除等相关意见，鉴于被告并未提供证据证明合同履行期间催促原告交付小产证且持续向原告支付租金，故本院采信原告的相关意见，对于被告据此主张合同不予解除以及不支付违约金的抗辩，不予支持。被告虽然主张解约违约金过高，但考虑到合同的履行状态以及被告数次迟延支付等因素，本院对于被告该主张亦不予支持。关于原告的第三项诉请，鉴于双方的租赁合同于2020年1月14日解除，被告应当按照每月6,614.33元的标准向原告支付2020年1月1日至2020年1月14日期间的租金以及2020年1月15日起至实际收回房屋之日止的占有使用费。由于被告延期支付租金，原告要求被告按合同约定的日万分之二标准支付逾期付款违约金。被告以约定违约金计算方式过高要求调低，考虑到该约定并非过高，本院不予调整。关于第五及第六项诉请，原告提供的证据可以证明其主张的逾期支付天数，故原告要求被告支付逾期违约金1,595.38元及603.23元的诉请，可予支持。关于第四项诉讼请求所涉及逾期支付天数，如前所述被告虽表示无法确认发票收到的时间，但本院根据原告发票开具的时间及2019年6月3日的微信记录等事实，确认原告相关意见，据此本院认定被告应当向原告支付逾期违约金1,730.31元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款规定，判决如下：一、原告张福洲与被告上海奉翊实业发展有限公司就上海市青浦区徐泾镇诸光路XXX弄XXX号商铺签订的《委托经营管理协议》以及《虹桥世界中心委托经营管理协议补充协议》于2020年1月14日解除，被告上海奉翊实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告张福洲返还上址商铺；二、被告上海奉翊实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告张福洲违约金39,686元；三、被告上海奉翊实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告张福洲上海市青浦区徐泾镇诸光路XXX弄XXX号商铺2020年1月1日至2020年1月14日期间的租金以及2020年1月15日起至实际收回上址商铺之日止的占有使用费(按每月6,614.33元的标准计算)；四、被告上海奉翊实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告张福洲2018年下半年租金39,686元对应的逾期违约金1,730.31元；五、被告上海奉翊实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告张福洲2019年上半年租金39,686元对应的逾期违约金1,595.38元；六、被告上海奉翊实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告张福洲2019下半年租金39,686元对应的逾期违约金603.23元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,882.52元，因本案适用简易程序审理，故减半收取计941.26元，由被告上海奉翊实业发展有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  吴怡聂二〇二〇年六月五日书记员  刘彬华附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。