上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初3629号原告：上海中原物业顾问有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：陆成，董事长。委托诉讼代理人：张可可，男。委托诉讼代理人：姚莹莹，女。被告：吴佳磊，男，1963年3月23日生，汉族，户籍地上海市松江区。原告上海中原物业顾问有限公司(以下简称“中原公司”)与被告吴佳磊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案受理后，依法适用简易程序审理，并于2020年5月7日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人姚莹莹到庭参加诉讼。被告吴佳磊经传票传唤，拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告中原公司向本院提某诉讼请求：1.判令被告向原告返还租金144,888元以及逾期利息(自2019年7月1日至实际支某日止,按照同期银行贷款利率计算)；2.判令被告返还原告租赁保证金70,000元以及逾期利息(自2019年7月1日至实际支某日止,按照同期银行贷款利率计算)；3.判定被告支某原告违约金70,000元以及逾期利息(自2019年7月1日至实际支某日止,按照同期银行贷款利率计算)；4.判令被告支某原告装修补偿费400,000元以及逾期利息(自2019年7月1日至实际支某日止,按照同期银行贷款利率计算)。审理中，原告增加并变更诉讼请求：1.判令原、被告签署的《上海市房屋租赁合同》于2019年6月30日解除；2.判令被告向原告返还租金144,888元；3.判令被告返还原告租赁保证金70,000元；4.判定被告支某原告违约金35,000元。事实和理由：2015年6月29日，就上海市松江区沪亭北路XXX号(以下简称“系争房屋”)物业租赁事宜，原、被告签署了《上海市房屋租赁合同》，租期从2015年7月1日至2020年1月31日，并多次签署了补充协议调整租金金额及支某时间。原告一直积极履行租赁合同及补充协议，现原告已向被告支某2019年4月1日至2019年9月30日的租金289,776元。但由于被告拖欠该物业产权人租金，该物业产权人于2019年6月30日已解除其与被告的租赁关系。现原告向被告主张2019年7月1日至2019年9月30日的租金144,888元、返还租赁保证金70,000元、支某违约金70,000元。要求法院判如所请。被告吴佳磊未作答辩。本院经审理认定事实如下，案外人上海置顺实业有限公司(以下简称“置顺实业”)系上海市松江区九亭镇沪亭北路XXX号1-2层的权利人。2015年6月29日，案外人置顺实业与被告签订《租赁合同》，约定被告向案外人置顺实业承租系争房屋，租赁期为4年零7个月，自2015年7月1日起至2020年1月31日。合同另对租赁的其他相关事宜作出约定。2015年6月29日，原告作为承租方、被告作为出租方就系争房屋签订《上海市房屋租赁合同》，约定被告于2015年7月1日前向原告交付系争房屋，房屋租赁期自2015年7月1日起至2020年1月31日；月租金为35,000元，租金6个月内不变，自第7个月起，双方可协商对租金进行调整，有关调整事宜由双方在补充条款中约定；被告交付该房屋时，原告应当向被告支某房屋租赁保证金70,000元，租赁关系终止时，被告收取的保证金除用以抵扣合同约定由原告承担的费用外，剩余部分无息归还原告；租赁期间，被告保证该房屋及附属设施处于正常的可使用和安全的状态……双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的2倍支某违约金，给另一方造成损失的，支某的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……2、被告交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的；或被告交付的房屋存在缺陷，危及原告安全的……双方在附件一的商铺租赁补充条款中约定：租金数额从2015年7月1日起至2016年1月31日止,每月35,000元；从2016年2月1日起至2017年1月31日止,每月36,750元；从2017年2月1日起至2018年1月31日止,每月40,240元；从2018年2月1日起至2019年1月31日止,每月43,740元；从2019年2月1日起至2020年1月31日止,每月47,240元；支某方式：租金按6个月为一期支某,原告于2015年7月10日之前支某被告第一期租金,以后每期租金支某时间为该期前15日内……一方根本性违约的，守约方有权单方面解除本合同，违约方须支某守约方违约金为房屋租赁保证金的1倍。租赁合同另对其他租赁相关事宜作出约定。2016年1月4日，原、被告再次签订补充协议，对系争房屋的租金进行补充约定：原合同约定2016年2月1日起至2017年1月31日止，每月租金36,750元，支某方式：租金按6个月为一期支某，乙方现已支某租金至2016年3月31日。现因开发商重修商铺前地面，产生资金问题，被告需要原告在2016年1月15日前提前支某被告2016年4月1日起至2016年6月30日的租金110,250元整。自2016年7月1日起的租金按原合同执行。若本协议与原合同约定不一致的,以本协议为准。2016年4月1日，原、被告再次签订补充协议，约定：按原合同约定，被告已实际支某原告租金至2016年6月30日。现因被告资金短缺，原告同意于2016年4月30日前提前支某被告自2016年7月1日起至2016年9月30日止的租金共计110,250元整；被告承诺，自2016年7月1日起至2016年9月30日止的物业管理费由被告承担。若被告迟延支某该部分物业管理费，被告需向原告赔偿6,336元；双方同意变更租金如下：自2016年10月1日起至2017年1月31日止，每月37,806元；自2017年2月1日起至2018年1月31日止,每月41,296元；自2018年2月1日起至2019年1月31日止,每月44,796元；自2019年2月1日起至2020年1月31日止,每月48,296元。自2016年10月1日起，该房屋的物业管理费由被告承担，并按单如期向有关部门缴纳。自2016年10月1日起的租金，原告按原合同约定的支某方式向被告支某租金。若本协议与原合同约定有不一致的，则以本协议为准。本协议未尽事宜，按原合同约定履行。庭审中，原告提供业务回单及收据，证明其已向被告支某租金至2019年9月30日及保证金70,000元。2019年6月21日，案外人置顺实业向被告发送催款函，载明：被告2019年4月1日至2019年6月30日的租金257,745元，物业管理费6,039元,合计263,784元应在2019年4月1日前一次性交付到账，但案外人至今仍有租金及物业管理费175,856元未收到。根据合同约定，未按规定时间交付逾期累计超过15日的，案外人有权单方解除合，同时要求被告按年租金的50%支某违约金；在案外人未行使解除权之前，被告应按逾期支某之款项的0.50%支某违约金，直至违约行为停止。为此,案外人要求被告在2019年6月23日中午12点之前将上述拖欠款项汇入案外人账某，同时确保将来能按时限行付款义务。如逾期不支某，案外人有权按合同规定采取进一步的维权措施。2019年6月24日，案外人置顺实业与被告签订终止租赁合同协议，约定：被告于2019年5月31日向案外人提某于2019年6月30日终止租赁合同，现经双方友好协商，案外人同意被告于2019年5月31日向案外人提某于2019年6月30日终止租赁合同的请求。被告需承担在使用该商铺期间所产生的房租、物业费及水电煤等公用设施的所有费用，并且，被告所支某的房屋保证金做为合同违约金不予退还。被告在该商铺所进行的固定装修归案外人无偿所有，由案外人自行处置。被告应在2019年6月30日前向案外人移交该商铺及其它属于案外人所有的物品，并经案外人验收和书面认可；逾期不移交的，每逾期一天应向案外人支某三倍日租金作为违约金，并赔偿因此导致的案外人全部损失(包括但不限于案外人因不能按时向新的承租方交付该项商铺而承担的违约责任)，但由于案外人原因导致逾期移交的情形除外。被告承诺于2019年7月10日前转移或注销位于本租赁地址上的相关经营证照，如未完成，案外人可自行处置而不需要承担任何法律责任。待被告费用结清、转移或注销相关经营证照后，相关费用(如有)将退还被告……协议生效条件：双方签署后，如2019年6月30日之前，被告所拖欠房租及物业费175,856元未打入案外人账某，本终止协议即生效。2019年7月16日，原告向被告发送催告函，载明：原告已按照《商铺租赁补充条款》支某2019年4月1日至2019年9月30日的租金。2019年7月10日，原告收到该物业业主寄送的《终止租赁合同协议》及《合同解除通知函》照片件，均称被告与业主签署的关于该物业的租赁合同已于2019年6月30日解除。由于原告一直联系不上被告，难以核实租赁相关情况，要求被告收到函件后及时处理。2019年7月22日，原告与案外人置顺实业签署了《租赁合同》，约定原告承租系争房屋部分，建筑面积为110平方米，租赁面积为110平方米；租期为7个月，自2019年7月1日起至2020年1月31日止；除本合同另有约定外，租金自2019年7月1日起计算，租金每3个月收取一次，原告支某租金等费用的具体金额及支某方式见附件二；原告应当在签署本合同时向案外人支某租赁保证金，保证金应相当于2个月租金和物业管理费的总额。原告支某此保证金的金额及方式见附件二。双方在附件二中约定：原告从起租日起算每3个日历月一次向案外人缴付租金，租金根据租赁面积按日计算，每月租金为47,738元；租金先付后用，原告应于每3个日历月的第一个工作日之前向案外人付清；原告应当自签订本合同当日向案外人支某首期租金143,214元；双方同意，自起租日起租赁期内租金如下：2019年7月1日起至2020年1月31日，每月租金为47,738元，双方另有约定除外；该物业目前的物业管理费按照租用面积每平方米每月9.62元计算，即该物业每日历月的物业管理费为1,058元；租赁期内各月的物业管理费，应由原告于每日历月(季)第一个工作日前向物业管理公司提前付清；此物业保证金相当于2个日历月租金、物业管理费的总额，共为97,592元，保证金应在双方签署本合同时由原告向案外人支某。租赁合同另对其他租赁相关事宜作出约定。2019年8月14日，原告向案外人转账243,980元，用于支某系争房屋自2019年7月1日至2019年9月30日的租金143,214元、物业管理费3,174元及保证金97,592元。以上事实，由《租赁合同》、《上海市房屋租赁合同》、补充协议、业务回单、网上银行电子回单、收据、补发入账证明书、催款函、终止租赁合同协议、催告函、发票及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告签订的房屋租赁合同，未违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效的合同，合同当事人均应恪守。被告应当按照合同约定保证原告能够正常使用系争房屋。然被告作为次承租人，其怠于向案外人置顺实业履行交付房租的义务，导致被告与案外人置顺实业之间的租赁关系解除，从而导致原告无法正常使用系争房屋，租赁合同的根本目的无法实现，故原告要求解除与被告之间的租赁关系的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于合同解除的时间，被告与案外人置顺实业签订的终止租赁合同协议约定被告与案外人置顺实业之间的租赁关系于2019年6月30日解除，被告于此日失去系争房屋的出租权，且案外人置顺实业也通知了原告，并与原告重新签订了租赁合同，租赁期限自2019年7月1日起，故对原告提某的其与被告的房屋租赁合同自2019年6月30日解除的主张，本院予以认可。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，原告基于其与被告的租赁合同，向其支某至2019年9月30日的房租及保证金，在被告失去出租权后，原告至直接与案外人置顺实业签订房屋租赁合同，并再次支某了2019年7月1日至2019年9月30日的租金。在原、被告的租赁合同基于被告的违约行为导致合同解除后，被告理应返还原告2019年7月1日至2019年9月30日的租金及保证金。关于违约金，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支某一定数额的违约金。本案中，原、被告在租赁合同中对违约金的承担作出了明确约定，并未违反法律规定，现庭审中，原告自愿调整违约金的金额，要求被告支某违约金35,000元的主张，于法不悖，本院予以确认。根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告吴佳磊经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告上海中原物业顾问有限公司与被告吴佳磊签订的《上海市房屋租赁合同》于2019年6月30日解除；二、被告吴佳磊于本判决生效之日起十日内返还原告上海中原物业顾问有限公司2019年7月1日至2019年9月30日的占有使用费144,888元；三、被告吴佳磊于本判决生效之日起十日内返还原告上海中原物业顾问有限公司保证金70,000元；四、被告吴佳磊于本判决生效之日起十日内支某原告上海中原物业顾问有限公司违约金35,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支某迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,048元，减半收取计2,524元，由被告吴佳磊负担(于本判决生效之日起七日内交付至本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提某副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈贤聪二〇二〇年六月一日书记员  赵晓彦附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。