广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初11054号原告深圳市坤泰投资管理有限公司,住所地深圳市龙岗区平湖街道凤凰大道132号凤凰商业城6楼，统一社会信用代码91440300359584129X。法定代表人吴思龙。委托诉讼代理人李瑞，广东普罗米修（龙岗）律师事务所律师。委托诉讼代理人钟先敏，广东普罗米修（龙岗）律师事务所实习律师。被告深圳市凤巢上妃餐饮娱乐有限公司，住所地深圳市龙岗区平湖街道凤凰大道凤凰城4楼，统一社会信用代码91440300MA5EC57X2H。法定代表人石学龙。原告深圳市坤泰投资管理有限公司（以下简称坤泰投资公司）与被告深圳市凤巢上妃餐饮娱乐有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李瑞、钟先敏到庭参加了诉讼，被告经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告深圳市坤泰投资管理有限公司与被告深圳市凤巢上妃餐饮娱乐有限公司于2017年5月1日签署了《凤凰城租赁合同》，约定原告将其位于深圳市龙岗区凤凰大道购物中心四层404号的商铺（面积4400平方米)出租给被告用于开办“凤巢上妃”的音乐会所，租赁期限自2017年5月1日至2021年12月31日止共计56个月。合同签订后原告依约履行了商铺交付及管理等义务，但被告自2019年6月份起开始拖欠租金、综合管理费、水电费、广告位电费和综合管理费等费用，且对原告多次催告不予理会。原告无奈于2019年8月20日向被告深圳市凤巢上妃餐饮娱乐有限公司发函解除双方签订的《凤凰城租赁合同》，并要求被告支付拖欠的租金等费用，但被告不但未予理会，而且未将涉案商铺腾空交给原告，严重影响原告正常营业。诉讼请求：1、确认原告与被告签订的《凤凰城租赁合同》已于2019年8月20日解除，并不予退还租赁保证金352000元；2、被告向原告支付2019年6月至2019年12月10日止所拖欠的租金、综合管理费、水电费、广告位电费综合管理费等费用1244472.49元（实际计算至被告返还房屋之日止）；3、被告向原告支付逾期支付租金、综合管理费、水电费、广告位电费和综合管理费等费用的违约金88692.6元(以每月所拖欠的费用为基数，按年利率24%的标准向原告支付迟延履行违约金，以上违约金均计至被告还清之日止，暂计至2019年12月10日）；4、被告将涉案商铺腾空交付给原告，并向原告支付商铺占有使用费（按每日租金4400元计算，自2019年8月20日起计算至被告腾空商铺并交付给原告之日止）；5、被告支付原告律师代理费40000元。6、被告承担本案诉讼费。被告未到庭应诉。经审理查明，2017年5月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《凤凰城租赁合同》，合同中约定：甲乙双方经友好协商，就甲方同意在凤凰城商业广场（以下简称“购物中心”）指定的商铺（以下简称“该租赁物”）出租给乙方及经营管理等相关事宜达成一致，并订立本合同。第1.1条“租赁物位于购物中心4层404号铺位”；第2.1条“该租赁物的计租面积以甲方测绘的建筑面积为准，该租赁物的建筑面积为4400平方米”；第3.1条“本合同租赁期限为56个月，自以本合同约定的计租之日起开始计算，即：自2017年5月1日起至2021年12月31日止。第3.2条“本合同计租之日为2017年10月1日”；第五条“该租赁物的租金按建筑面积计付，每月每平方米30元，乙方自计租日开始承担该租赁物的租金。并实际按照本合同项下月租金标准为132000元，租金标准按照以下约定比例递增：在租赁期内，从第3个租赁年度起，当前租赁年度的租金比前个租赁年度的租金递增8%。本合同项下租金支付方式为：按每一个完整的自然月为一个交租期交纳。遵循‘先付后用’的原则，首期租金由乙方在签订本合同时，同步向甲方足额缴纳；每月租金于每月计租日提前10天交纳，即每月5日前”；第7.1条“本合同签署当日，乙方应向甲方支付履约保证金/质量保证金。履约保证金/质量保证金标准为相当于两个月月租金和两个月物业费之和，即人民币352000元；第10.2条“双方约定，作为该租赁物的承租人，乙方须在自计租日起向甲方交纳该租赁物的物业费和空调费。费周按该租赁物的建筑面积计算，标准为：（1）物业费每月每平方米10元”；第10.4条“各月物业费和空调费与同月租金同步交纳”；第16.5条“因乙方延迟交纳综合管理服务费等费用的，甲方有权向乙方追偿并要求乙方承担甲方因此而支付的其他必要维权费用（包括但不限于诉讼费、公证费、律师费等）”；第21.3条“双方确认，本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下之所有保证金及预交租金、综合管理服务费。本合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金”；第21.4条“乙方延迟交纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额1%的延迟履行违约金；延迟超过30日，甲方有权单方解除合同。双方特别确认，在租赁期限内，若乙方延迟交纳租金或物业费、空调费或能源费用等累计超过3次（含本数），则甲方有权单方解除合同”；第二十三条“本合同项下之租赁期限届满之日或本合同因任何原因而终止后5日内，乙方应当将该租赁物恢复原状后交还甲方。”合同签订后，被告缴纳了履约保证金352000元。2019年8月16日，原告向被告送达了《租金催缴函》一份。2019年8月20日，原告向被告邮寄《解除租赁关系通知函》一份，原告在该函中通知被告：贵方未能依约交纳租金等费用，故我方就解除租赁关系一事特函告贵方：1、《凤凰城租赁合同》已于2019年8月20日解除，我方将立即收回该租赁物。2、贵方须于收到本通知函之日起两个自然日内联系我方并结清拖欠的租金、综合管理服务费和水电费等费用共计人民币548781.26元并于五个自然日内联系我方将该租赁物恢复原状后交还我方。该函被告拒收。原告称，被告自2019年6月份开始拖欠租金及综合管理费。被告欠付2019年6月至2019年12月10日止水电费44798.17元。被告至今仍未将涉案商铺腾空交给原告。另查明，涉案房产办理了《建设工程规划许可证》。原告提交了委托代理合同及律师费专用发票证明其已支付律师费40000元。本院认为，原告与被告已形成合法有效的房屋租赁合同关系，应依法予以保护。双方均应恪守诚实、信用原则，全面履行合同义务。被告拖欠原告租金已达到双方约定的原告有权解除《凤凰城租赁合同》的条件，原告享有合同解除权。原告于2019年8月20日向被告邮寄了《解除租赁关系通知函》，故本院确认双方租赁合同关系已于2019年8月20日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况及合同性质，当事人可要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因被告违约，故原告无需退还被告租赁保证金352000元。被告至今仍占用涉案商铺，因租赁合同已解除，故其应当腾空并搬离涉案商铺，被告自2019年6月份起至今拖欠租金（每月142560元）及综合管理服务费（每月44000元），被告应当予以支付。被告欠付2019年6月至2019年12月10日水电费44798.17元，被告亦应当予以支付。原告主张被告支付其2019年6月至2019年12月10日止广告位电费综合管理费280.46元及服务费（公摊面积）19853.21元，因双方未在合同中约定广告位电费和服务费（用电公摊），原告诉请无事实依据，本院不予支持。被告拖欠租金及水电费依约应当支付违约金，原告主张违约金按年利率24%的标准计算，低于双方合同的约定，合法有据，本院予以支持。原告诉请被告支付律师费40000元，因双方合同对此已有约定，且原告提交证据证明其已支付该费用，故本院予以支持。被告经本院合法传唤未到庭，放弃抗辩的权利，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告深圳市坤泰投资管理有限公司与被告深圳市凤巢上妃餐饮娱乐有限公司签订的《凤凰城租赁合同》于2019年8月20日解除；二、原告深圳市坤泰投资管理有限公司无需返还被告深圳市凤巢上妃餐饮娱乐有限公司租赁保证金352000元；三、被告深圳市凤巢上妃餐饮娱乐有限公司应于本判决生效之日起三日内腾空并搬离涉案商铺，将涉案商铺交付给原告深圳市坤泰投资管理有限公司；四、被告深圳市凤巢上妃餐饮娱乐有限公司应于本判决生效之日起三日内支付原告深圳市坤泰投资管理有限公司租金及综合管理费（租金每月142560元，综合管理服务费每月44000元，自2019年6月份计算至被告搬离涉案商铺之日止）；五、被告深圳市凤巢上妃餐饮娱乐有限公司应于本判决生效之日起三日内支付原告深圳市坤泰投资管理有限公司自2019年6月份至2019年12月10日期间的水电费44798.17元；六、被告深圳市凤巢上妃餐饮娱乐有限公司应于本判决生效之日起三日内支付原告深圳市坤泰投资管理有限公司租金、综合管理费及水电费的违约金（以206870.9元为基数，自2019年6月5日起计算；以198578.39元为基数，自2019年7月5日起计算；以189102.54元为基数，自2019年8月5日起计算；以189302.67元为基数，自2019年9月5日起计算；以190101.3元为基数，自2019年10月5日起计算；以188780.96元为基数，自2019年11月5日起计算；以187981.41元为基数，自2019年12月5日起计算；自2020年1月5日起至搬离之日，每月以186560元为基数，从当月的5日起计算；均按年利率24%，计算至付清之日止）；七、被告深圳市凤巢上妃餐饮娱乐有限公司应于本判决生效之日起三日内支付原告深圳市坤泰投资管理有限公司律师代理费40000元；八、驳回原告深圳市坤泰投资管理有限公司的其他诉讼请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8579.24元（原告已预交），由被告深圳市凤巢上妃餐饮娱乐有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  陈璟二〇二〇年六月二十八日书记员  张浩