甘肃省武威市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘06民终533号 上诉人（原审被告）：张长涛，男，1970年7月25日出生，汉族，住甘肃省武威市凉州区。 被上诉人（原审原告）：武威皇台大厦物业管理有限公司，住所地甘肃省武威市凉州区西关南路3号。 法定代表人：张力生，该公司总经理。 委托诉讼代理人：任兴文，该公司物管部经理。 委托诉讼代理人：陈朝学，该公司财务部部长。 上诉人张长涛与被上诉人武威皇台大厦物业管理有限公司（以下简称皇台物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服甘肃省武威市凉州区人民法院（2019）甘0602民初12610号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张长涛、被上诉人皇台物业公司的委托诉讼代理人任兴文、陈朝学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张长涛上诉请求：请求撤销甘肃省武威市凉州区人民法院（2019）甘0602民初12610号民事判决，改判驳回皇台物业公司的诉讼请求。事实及理由：1.张长涛系皇台酒厂职工，现在皇台酒厂还欠张长涛买断金、工资、养老金及失业金等，只要皇台酒厂付清欠相应款项，张长涛就缴纳欠费；2.张长涛拖欠的采暖费是皇台物业公司之前的北京鼎泰亨通有限公司形成，北京鼎泰亨通公司并未通知张长涛将采暖费债权转让给皇台物业公司，故皇台物业公司无权要求张长涛支付采暖费。 皇台物业公司辩称，1.张长涛主张的皇台酒厂与皇台物业公司不是同一法人，北京鼎泰亨通有限公司与皇台物业公司系同一法定代表人；2.皇台物业公司已通过电话、网络等方式通知张长涛债权转让的情况。 皇台物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令张长涛给付皇台物业公司物业费813.60元及2014年前欠费6999.96元，合计7813.56元；2.本案诉讼费由张长涛承担。 一审法院认定事实：北京鼎泰亨通有限公司武威分公司成立日期2005年11月1日，企业类型有限责任公司分公司，营业场所甘肃省武威市凉州区西关南路3号，负责人张立生；皇台物业公司成立日期2012年1月11日，企业类型有限责任公司（自然人投资和控股），住所武威市凉州区西关南路3号，负责人张立生；营业期限2012年1月11日至2022年1月10日，经营范围：物业管理、小区绿化服务、客货运停车场、提供劳务服务，并经甘肃省发展和改革委员会、武威市物价局批准颁发给甘肃省经营性服务收费登记证，收费项目;物业管理费、物业小区停车费。武威皇台大厦小区2005年由北京亨通物业管理有限公司经营管理，2011年交由皇台物业公司进行管理和服务。根据皇台物业公司委托诉讼代理人的陈述交接时北京鼎泰亨通有限公司将所有的债权债务都移交给皇台物业公司（包括张长涛所欠水费、暖气费、物业费）。另根据皇台物业公司委托诉讼代理人提交的由张长涛出具的缓交申请证明皇台大厦小区3号楼101住户张长涛欠往年水费、暖气费9999.96元（已交3000元），张长涛在法庭审理中自始承认上述欠款6999.96元的事实，但认为：“我是拖欠皇台酒厂的暖气费，皇台酒厂欠我的部分工资和买断金，所以我没有交纳”。法庭审理中皇台物业公司委托诉讼代理人也承认上述欠款6999.96元是由前期物业移交的。张长涛所欠由前期物业移交的水费和暖气费6999.96元以及2015年、2016年、2017年物业费用，皇台物业公司派员多次催讨过，并通过上门方式及电话联系方式、张贴欠费通知等形式向张长涛催要多次。嗣后，经皇台物业公司派员电话多次和张贴通知催收无果。审理中，经核实，张长涛欠前期物业北京鼎泰亨通有限公司武威分公司水费、暖气费6999.96元、欠2015年、2016年、2017年物业费813.60元。一审法院认为，物业服务合同是物业服务企业与业主之间为提供、接受物业管理服务而约定权利义务关系的协议。皇台物业公司与张长涛虽未签订书面的物业管理服务合同，但双方对对方的管理和服务以及权利义务表示默认，皇台物业公司对皇台大厦小区的物业进行了实际管理和服务；张长涛已交清2018年、2019年的物业费；符合民事活动应当遵循的自愿、公平、等价有偿、诚实信用的意思自治原则；且张长涛始终认可已交清2018年、2019年的物业费；未交2015年、2016年、2017年物业费813.60元及往年欠费6999.96元的事实；只是以皇台酒厂欠其的部分工资和买断金未交前期物业移交原告的水费、暖气费6999.96元。双方在实际履行期间，张长涛也事实向皇台物业公司交纳了2018年、2019年的物业费；皇台物业公司实际也履行了管理服务职责，并依据约定收取服务费用；另张长涛对皇台物业公司提供物业服务以其行为表示对皇台物业公司物业服务工作认可。因此，张长涛理应对其享受的物业服务按照相关规定交纳物业费。现皇台物业公司要求张长涛支付所欠2015年、2016年、2017年物业费813.60元、往年欠费6999.96元的请求与法有据，应予支持；关于皇台物业公司要求张长涛支付欠款资金占用期间的利息的主张，因该主张系法庭审理中提出，但未在限期内补交案件受理费，视为对该权利的放弃；关于张长涛抗辩该部分欠款属皇台酒厂前期物业欠款要求抵顶单位所欠其部分工资和买断金的问题，因劳动合同的主体与其他合同关系的主体不同，劳动合同的主体是有法律规定的具有特定性，其主体之间具有行政隶属性，劳动者必须依法服从用人单位的行政管理。但张长涛与皇台物业公司不存在隶属关系，双方也无劳动者和用人单位之间的关系，故张长涛主张抵顶所欠工资及买断金的请求，不属本案调整的范围，系另一法律关系，待张长涛举证后另行行使权利。根据法律规定，所谓债权转让，是指合同债权人将其债权全部或者部分转让给第三人的行为。债权全部让与第三人，第三人取代原债权人成为原合同关系的新的债权人。其性质上仍然是一种合同，具有合同成立及生效的构成要件。合同权利转让的效果是原合同主体的变更，转让后退出原合同关系。债权转让必须具备以下条件才能有效：一、必须有有效存在的债权；二、债权的转让人与受让人必须就债权让与达成合意；三、转让的债权必须具有可让与性；必须有转让通知。基于以上法律规定，张长涛历年欠费6999.96元因在2014年10月31日张长涛在原告方通知其交纳欠费时，该张以书面申请形式承认欠往年水费、暖气费9999.96元，因家庭确有困难，申请先交3000元及2014年暖气费、物业费（有书面申请为凭）。基于以上事实，张长涛在皇台物业公司通知其交纳历年欠费及所欠水费、暖气费后，张长涛交纳了历年水费、暖气费3000元及2014年暖气费、物业费，接受了债权转让的通知，并已达成合意。以上债权转让具备合同成立及生效的构成要件。为此，张长涛理应按债权转让达成的合意履行上述债务。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第一百七十六条、第一百七十九条、《中华人民共和国物权法》第八十三条，《物业管理条例》第六条、第七条、第四十二条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、张长涛于本判决生效后15日内支付皇台物业公司2015年、2016年、2017年物业费813.60元及历年欠水费、暖气费6999.96元；二、驳回皇台物业公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由张长涛负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人张长涛提交了武威市凉州区人民法院（2019）甘0602民初12613号民事判决书一份，证明与张长涛同一栋楼上的业主与皇台物业公司发生纠纷后，法院判决对于皇台物业公司主张的2012年之前的暖气费不予支持。皇台物业公司认为该判决书中的当事人与张长涛情况不一样，张长涛曾提交过缓交物业费、暖气费的申请，承认2012年之前的暖气费用。因该判决书系处理他人纠纷，与本案无关联性，本院对其证明力不予认定。 二审经审理查明的事实与一审认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，因皇台酒厂与皇台物业公司系独立的法人，具有独立承担民事责任的能力，皇台酒厂拖欠张长涛买断金、工资、养老金及失业金等，应由张长涛向皇台酒厂主张，张长涛以皇台酒厂还欠其买断金、工资、养老金及失业金等为由，拒绝交纳欠费，无法律依据，本院不予支持。张长涛2014年10月31日向皇台物业公司出具申请认可其2014年之前历年欠水费、暖气费9999元的事实，并向皇台物业公司承诺以后交清，同时向皇台物业公司交纳了3000元的欠费，表明张长涛知道并认可该债权已转让给了皇台物业公司，张长涛主张北京鼎泰亨通公司并未通知其将采暖费债权转让给皇台物业公司，皇台物业公司无权要求其支付采暖费的理由不能成立。 综上所述，张长涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由张长涛负担。 本判决为终审判决。 审判长  沈忠清 审判员  张宗鹏 审判员  胡春芳 二〇二〇年六月二日 书记员  高 璟