贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔0502民初90号 原告：刘昌发，男，1951年9月13日生，汉族，住贵州省毕节市。 原告：倪术先，女，1956年9月7日生，汉族，住贵州省毕节市。 被告：贵州翰林置业有限公司，统一社会信用代码91520000587288487K，住所地贵州省毕节市七星关区鸭池镇干海子村远航七星万象城博览中心1层。 法定代表人：彭跃，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：王妍（特别授权代理），贵州锐驰律师事务所律师，执业证号15224201311303602。 委托诉讼代理人：刘力铭（一般授权代理），贵州锐驰律师事务所律师，执业证号15205201910144296。 原告刘昌发、倪术先与被告贵州翰林置业有限公司（以下简称“翰林置业”）商品房预售合同纠纷一案，原告刘昌发、倪术先于2019年12月27日向本院提交了《民事起诉状》，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘昌发、倪术先、被告委托诉讼代理人王妍、刘力铭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告刘昌发、倪术先向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记有关文书所产生的违约金人民币18,926.00元(暂计)，违约金的计算是从2016年12月31日起至被告向原告交付办理商品房转移登记的有关文书之日止；2.本案诉讼费及其它相关费用由被告承担。在诉讼过程中，原告明确违约金的计算标准为日万分之一。 事实及理由：2015年8月12日，被告与原告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告位于贵州省七星关区，建筑面积47.08平方米，套内面积34.43平方米，房价总款170000.00元，原告按照合同约定支付该商品房全额付款，被告承诺向原告在2016年12月31日办理该商品房不动产权登记证书，证书合同号国用（2013）第1472号根据双方签订的《商品房买卖合同》约定：“出卖人承诺于2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”及“约定日期起180日以内，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列方式处理”、“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的在关文书之日止，按日向买受人支付己交付房价款万分之一的违约金”。在此期间，原告多次催促被告履行合同义务，将该商品房转移登记的在关文书交付给原告，被告均以各种借口拖延。直至2019年10月31日，被告未取得该商品房不动产权登记证书，已构成违约，故被告应支付原告逾期交付该商品房转移的有关文书所产生的违约金人民币18926.20元（暂计），违约金的计算从2016年12月31日起计算至2019年10月31日。综上，被告未依约履行《商品房买卖合同》约定，根据《合同法》，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等有关法律法规的规定，原告请求贵院依法判令被告履行合同义务，赔偿原告损失，以维护原告的合法权益。特此具状，恳请人民法院依法支持原告的诉请。 被告翰林置业辩称：被告翰林置业辩称：一、答辩人开发的项目在推进过程中存在房屋及土地征收补偿安置、电力设施迁改进度缓慢，市政设施不完善等问题，受横跨项目的三组高压线影响导致施工受阻，根据业主单位与施工单位的合同约定，原定于2015年4月底全面完成高压线的迁改工程直至2016年5月29日才拆除完毕，严重影响答辩人工程建设，已形成不可抗力因素，答辩人不应承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任2014年至2016年期间，涉案项目在推进过程中受横跨项目的三组高压线影响导致施工受阻，已开挖好的电缆沟本已可以进行混泥土铺设打底，但一直未能实施，施工处于停工状态。答辩人于2015年5月8日、2015年5月27日、2015年7月28日、2015年9月10日、2016年2月25日5次向七星关区人民政府反映该情况，寻求解决高压线迁改工程的滞后问题。2014年4月18日上午，时任七星关区人民政府副区长周祖华在区行政办公中心八三会议室支持召开会议，专题研究毕节远航七星万象城高压线迁改有关事宜，形成《关于研究毕节远航七星万象城高压线迁改有关事宜的专题会议纪要》(七星府专议[2014190号)文件，载明：“毕节远航商贸物流城市综合体作为全省5个100工程是省项目观摩会的观摩点之一，该项目在推进过程中受横跨项目的三组高压线影响导致施工受阻，对该高压线实施迁改已刻不容缓。德溪公司要按照区政府的有关要求，编制完善高压线迁改方案，并积极对接毕节供电局进一步修改完善后按程序报审。市郊供电局、城区供电局要配合德溪公司协调毕节供电局及时对已上报的迁改方案进行审定，便于尽快实施迁改，推动项目建设。2015年3月21日下午，时任七星关区人民政府副区长周祖华在毕节远航七星万象城会议室主持召开会议，专题研究毕节远航七星万象城高压线迁改有关事宜，形成《关于研究毕节远航七星万象城高压线迁改有关事宜的专题会议纪要》(七星府专议[2015]47号)文件，会议议定：“该项目在推进过程中存在房屋及土地征收补偿安置、电力设施迁改进度缓慢，市政设施不完善等问题，严重影响项目建设进度。由于鸭池镇甘海子村上甘海子组地处远航七星万象城低洼区域，雨季来临时，有形成堰塞湖的安全隐患，为消除隐患，毕节市德溪建设开发有限公司与区房屋征收管理局密切配合，进一步加大力度，确保4月底前全面完成房屋及土地征收安置补偿工作。毕节市德溪建设开发有限公司会同毕节供电局城区分局，按照《关于研究毕节远航七星万象城高压线迁改有关事宜的专题会议纪要》(七星府专议[2014]90号)的相关要求，加快项目区高压线迁改进度，确保4月底前全面完成。”2015年11月22日上午，时任区人民政府副区长周祖华在区政府第二会议室主持召开会议，专题研究远航七星万象城建设有关事宜，区政协主席吴坚出席会议。经与参会人员充分讨论，形成一致意见，纪要如下：“为保障远航七星万象城建设水利推进，南源科技有限公司作为德溪片区高压线迁改的施工单位，务必倒排工期，加强施工组织，确保高压线迁改工作2015年12月20日前完成，并将施工计划表报德溪新区建设投资有限公司德溪新区建设投资有限公司作为该高压线迁改工程的业主单位，要督促南源科技有限公司按照施工计划，保质保量如期完成该高压线迁改工程。”据此，原告在工程建设过程中，积极解决项目在推进过程中存在房屋及土地征收补偿安置、电力设施迁改进度缓慢，市政设施不完善等问题，但直至2016年5月29日高压线迁改工程才拆除完毕，答辩人开发的项目内高压线迁改工程施工进度缓慢，严重影响答辩人工程建设，该高压线迁改工程为公共设施，需由业主单位出具拆改报告并由施工单位进行拆改，答辩人无法自行拆改，在此期间答辩人多次向七星关区人民政府反映解决，无法釆取其他的补救措施，已发生了《商品房买卖合同》订立时不可预见、不能避免的不可抗力因素，故答辩人不应承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任。二、答辩双方已就合同项下的商品房产权登记达成补充协议，将原《商品房买卖合同》约定的答辩人应承担的办证义务从交付办理商品房转移登记的有关文书变更为2020年6月30日前将办证资料提交到不动产产权登记部门，现履行期限尚未届满，答辩人不存在违约行为《商品房买卖合同》签订时，商品房的权属证书是按照原《房屋登记办法》、《土地登记办法》办理，即土地使用证、房屋产权证分离办理。此后，国务院于2014年11月24日发布了《不动产权登记暂行条例》，实行土地使用证、房屋产权证"合二为一”办理,2016年9月19日，毕节市人民政府发布公告，在毕节市行政辖区范围内实施该条例，办证条件也因此发生了变化，为便于被答辩人能够取得新的不动产权属转移(分户)登记证书，答辩双方就原《商品房买卖合同》项下关于办理不动产权初始登记及转移登记的相关约定签订补充协议，对原约定进行变更，将原约定的答辩人应承担的办证义务从交付办理商品房转移登记有关文书变更为2020年6月30日前将办证资料提交到不动产产权登记部门，答辩人已在此期限前积极为被答辩人等众多业主办理不动产权属转移(分户)登记证书，履行期限尚未届满，答辩人不存在违约行为，不应承担违约责任综上所述，被答辩人的主张不应得到支持，恳请贵院明镜高悬，依法判决，维护答辩人的合法权益为谢！ 根据当事人的陈述及其提供的证据，本院认定如下事实：2015年8月12日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》。合同约定原告向被告购买位于毕节市七星关区住宅，建筑面积为47.08平方米，套内建筑面积34.43平方米，商品房总价款为170000.00元，一次性付款。合同第二十二条约定“房屋登记……三、转移登记：（一）出卖人承诺于2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按日向买受人支付已付房价款万分之壹的违约金；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（2）项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金。……2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋转移登记，委托费用按实际发生，由买受人承担”。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按合同的约定向被告支付了购房款刘昌发、倪术先元。2015年8月12日，被告向原告代收其他款8068.00元。2015年8月19日，原告支付了住房登记费80.00元。2019年8月7日，被告进行了涉案商品房楼幢的不动产产权登记。2019年9月25日，被告以短信的方式通知原告提供相关资料办理产权转移登记。 另查明，2019年9月25日，原、被告签订《补充协议》。约定甲方为贵州翰林置业有限公司，乙方为倪术先、刘昌发。乙方倪术先、刘昌发购买甲方开发的位于毕节市七星关区远航七星万象城城市综合体高级公寓，房号为Ｂ幢7层12号，甲、乙双方于2015年8月12日签订《商品房买卖合同》。为便于乙方能依法取得新的不动产权属转移（分户）登记证书，甲、乙双方就合同项下的商品房产权登记达成补充协议如下：一、合同签订时，商品房的权属证书是按照原《房屋登记办法》《土地登记办法》办理，即土地使用证、房屋产权证分离办理。此后，国务院于2014年11月24日发布了《不动产权登记暂行条例》实行土地使用证、房屋产权证“合二为一”办理，2016年9月19日，毕节市人民政府发布公告，在毕节市行政辖区范围内实施该条例，故办证条件也因此而发生了变化，原《商品房买卖合同》关于办理不动产权初始登记及转移登记的相关约定应作相应变更。乙方只关注合同项下房屋不动产权属转移登记证书的办理，而不再论及商品房初始登记的取得和相关文书的交付。乙方依照《不动产登记条例》的规定，于2019年12月31日前提交办理不动产权属证书的资料给甲方，由甲方受托为乙方办理商品房产权转移登记手续。甲方于2020年6月30日前将办证资料提交到不动产权登记部门，即视为甲方履行了相应的办证义务。因登记部门办理不动产权证的法定期限导致乙方迟延取得不动产登记证书的，甲方不担责。若甲方未在2020年6月30日前将办证资料提交到不动产权登记部门，甲方应以购房款为基数，按日万分之一标准支付乙方逾期办理不动产权证的违约金。二、乙方需配合甲方办理不动产权证，由甲方以电话联系、手机信息或书面方式告知乙方提交办理不动产权证所需的相关资料，相关资料包括但不限于：乙方身份证复印件、契税发票、办理不动产权证的授权委托书等，具体资料以甲方的通知为准。三、本补充协议自双方签字盖章之日起生效，本补充协议作为《商品房买卖合同》的组成部分，与《商品房买卖合同》具有同等法律效力。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及2019年9月25日签订的《补充协议》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款和其他代收款。根据《商品房买卖合同》第二十二条的约定，被告应于2016年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。但是，原、被告双方又于2019年9月25日签订了《补充协议》，协议约定“……乙方只关注合同项下房屋不动产权属转移登记证书的办理，而不再论及商品房初始登记的取得和相关文书的交付。乙方依照《不动产登记条例》的规定，于2019年12月31日前提交办理不动产权属证书的资料给甲方，由甲方受托为乙方办理商品房产权转移登记手续。甲方于2020年6月30日前将办证资料提交到不动产权登记部门，即视为甲方履行了相应的办证义务。因登记部门办理不动产权证的法定期限导致乙方迟延取得不动产登记证书的，甲方不担责。若甲方未在2020年6月30日前将办证资料提交到不动产权登记部门，甲方应以购房款为基数，按日万分之一标准支付乙方逾期办理不动产权证的违约金……”。该协议是原、被告双方对涉案房屋产权转移登记重新达成的意思表示，变更了《商品房买卖合同》关于对涉案房屋产权转移登记约定。根据《补充协议》的前述约定，原告不再追究“商品房初始登记的取得和相关文书的交付”，其内容实质上变更了双方在《商品房买卖合同》中已明确约定的出卖人履行协助办证义务的具体方式及放弃该违约责任的主张，被告应当于2020年6月30日前将办证资料提交到不动产权登记部门。因此，被告尚未违反《补充协议》的约定，原告提出的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告刘昌发、倪术先的诉讼请求。 案件受理费137.00元，由原告刘昌发、倪术先负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  曾德安 二〇二〇年六月十五日 书记员  肖 毅