浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙01民终3166号 上诉人（原审被告）：高地（杭州）房地产开发有限公司。住所地：浙江省杭州市江干区高德置地中心1、3幢101室-501。统一社会信用代码：91330100668036820D。 法定代表人：曾浩，总经理。 委托诉讼代理人：陈蔚，北京市隆安律师事务所上海分所律师。 被上诉人（原审原告）：潘立，男，1976年6月25日出生，汉族，住安徽省巢湖市无为县。 被上诉人（原审原告）：代小勤，女，1979年10月7日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：赵晓兰，北京炜衡（杭州）律师事务所律师。 上诉人高地（杭州）房地产开发有限公司（以下简称高地公司）因与被上诉人潘立、代小勤房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省杭州市江干区人民法院（2019）浙0104民初1884号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日受理后，适用普通程序独任审理，于2020年5月27日公开开庭进行了审理。高地公司的委托诉讼代理人陈蔚，被上诉人潘立、代小勤的委托诉讼代理人赵晓兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审判决认定：2016年4月14日，高地公司（出卖人）与潘立、代小勤（买受人）签订了《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2016预1348771）一份，约定，买受人购买的商品房为杭州市江干区高德置地中心1号楼1404室。商品房的设计用途为办公，建筑面积185.23平方米，商品房单价25176.89元，总价款4663515元。按照物业管理有关法规、规章规定，需要交纳新建物业专项维修资金的，首期交纳标准为65元/平方米（以相关部门确定并经当地政府批准后公布的标准为准），该款项未包含在总价款中，由出卖人统一代交，在物业交付时向买受人收取。买受人按银行按揭方式按期付款，2016年1月12日前支付房款定金500000元，2016年4月20日前再支付房款1833515元，余款2330000元办理银行按揭手续。出卖人应当在2017年6月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。若遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起45日内告知买受人的；2、县、区级以上规划、文物、环保等行政主管部门根据法律、法规等的规定，采取的某项行政措施或市政配套的批准与施工延误导致开发建设期延长，或项目竣工验收有关部门验收滞后，导致本项目不具备竣工交付条件的，出卖人可据实予以延期；3、本合同所指不可抗力及免责事由的范围包括下列情况，地震、洪灾等自然灾害，战争、动乱；大规模流行性疾病等社会异常事件，以及法律法规颁布或修改、政策出台或调整、政府行为或原因等；4、商品房达到交付条件时，买受人应支付给出卖人任何款项（包括但不限于房款、税费、违约金、物业管理费及专项维修基金等）未付清的，出卖人有权拒绝向买受人交房，不承担由此造成的逾期交房的违约责任，并有权按照本合同第八条约定追究买受人逾期付款的违约责任；如出卖人同意继续履行合同的，交付日期相应顺延至买受人付清全部应付款项后7天内，届时出卖人不再另行通知买受人，顺延期限不视为交付逾期。出卖人未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过120日的，或逾期超过120日后，买受人要求继续履行合同的，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。商品房符合本合同第九条约定的交付条件，买受人未在出卖人《入伙通知书》规定的交付日期内到场办理房屋验收交接手续或到场后拒绝办理房屋验收交接手续的，视为出卖人已按第九条约定或《入伙通知书》规定的时间将商品房交付买受人。出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明，出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该房商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2017年9月30日前，取得土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人自行办理商品房转移登记。出卖人不能在约定期限内交付权属证书，约定日期起120日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，或约定日期起120日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金；等等。合同附件八《补充协议内容》约定，买受人以贷款方式付款的，由于出卖人为买受人的贷款提供了连带责任的保证担保，买受人应在房屋交付使用前，按产权登记机关规定的标准向出卖人、贷款银行或其委托的单位或出卖人提供办理产权转移登记、不动产抵押登记的全部资料（包括委托办理权属登记和抵押登记的授权委托书）并支付相关的税费，否则出卖人有权拒绝向买受人实际交付房屋，买受人应承担的义务、责任与风险与延期收房的义务、责任与风险相同。买受人应在出卖人向其提供办理产权登记所需的资料前，与出卖人结清应付给出卖人的所有款项；买受人未与出卖人结清款项的，出卖人有权拒绝将办理权证的资料提供给买受人，其后果由买受人承担。若出卖人逾期交房或买受人逾期领房的，出卖人承诺取得土地、房屋权属证书的时间相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同，该期限内出卖人不承担逾期办证的违约责任；等等。浙江省住房和城乡建设厅建建发〔2016〕186号文件《G20峰会建设系统环境质量保障工作方案》载明，杭州市江干区位于G20峰会保障区域核心区，根据《G20峰会浙江省环境保障工作方案》要求，停工时间确定为2016年8月26日至2016年9月6日。2018年4月24日，杭政储出[2007]68号B-08地块办公商业金融用房项目，即高德置地中心项目，完成竣工验收备案。此前，该项目已通水、通电，并陆续通过规划、公安消防、环保等部门出具的验收通过文件。2018年4月24日，高地公司向潘立、代小勤寄送了《交付通知书》，通知高德置地中心1号楼1404室房屋已通过竣工验收，并达到约定的交付条件，请潘立、代小勤于2018年4月29日至2018年5月31日9时至17时前往办理入住手续；若未能在该规定时间内完成收楼手续，将视为已于2018年4月29日交付房屋，物业服务公司将从交付之日开始计收物业服务费；等等。随信所附的《入住须知》载明了办理入住所需缴纳的房屋面积补差款、代收代缴费用、物业管理费和公共能耗费计算标准。潘立、代小勤于次日签收了该通知。2018年8月28日，案涉房屋完成国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记。杭州市国土资源局于当日出具的《不动产登记结果告知单》载明，上述不动产权利已登记于不动产登记簿，物权登记现已生效，不再另行颁发不动产权证书。2018年11月15日，高地公司向潘立、代小勤寄送了《关于A楼北塔收楼的温馨提示》，建议业主积极响应收楼行动，高地公司将在2018年11月16日至2018年11月23日用7天时间以超值的礼包为双方一起尽快止损；等等。2018年12月12日，潘立、代小勤与高地公司办理了收房手续。因案涉房屋办理有银行按揭贷款，高地公司已将《不动产登记结果告知单》等办证材料交付给中介机构。中介机构工作人员于2019年4月11日短信通知潘立、代小勤办理产权转移登记事宜。2019年8月27日，高地公司向潘立、代小勤寄送了《关于要求限期领取办理不动产权证资料的告知函》，载明，潘立、代小勤于2018年12月12日完成所购房屋物业维修资金的支付，高地公司工作人员已与潘立、代小勤沟通了办理不动产权证资料的领取事宜，因所购房屋为按揭贷款形式购买，不动产权证需由银行一同办理，故当日未领取相关资料；高地公司与银行委托的中介公司工作人员与潘立、代小勤沟通办证事宜，但潘立、代小勤未予配合。告知潘立、代小勤接到函件后至高地公司项目部领取不动产权证的相关资料并与银行沟通及时办理不动产权证。2019年2月25日，潘立、代小勤提起诉讼，请求判令：一、高地公司支付逾期交房违约金246700元（以4663515元为基数，从2017年7月1日至2018年12月12日，共529天，以日息万分之一计算）；二、高地公司交付高德置地中心1号楼1404的商品房所有权初始登记的土地、房屋权属证书用于办理商品房转移登记；三、高地公司支付从2017年10月1日起至实际交付土地、房屋权属证书之日止的逾期交付权属证书违约金（以4663515元为基数，暂计算至2018年12月12日，共442天，为206127元，以日息万分之一计算）；四、高地公司支付实际损失361564元。 原审另查明，2018年9月26日，潘立、代小勤至高德置地中心拍摄的照片显示，面向解放东路的出入口广场处堆放有大量建筑材料，楼宇部分出入口仍搭设有脚手架，部分地下出入口仍有工人施工。 原审法院认为：潘立、代小勤与高地公司之间签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行义务并享受权利。根据合同约定，高地公司应于2017年6月30日前将房屋交付潘立、代小勤。根据本案查明的事实，高地公司确未在合同约定的时间交付房屋，已构成违约。双方争议焦点在于逾期交房的时间认定。高地公司虽于2018年4月24日发函通知潘立、代小勤收房，但潘立、代小勤拍摄的照片显示，直至2018年9月26日高德置地中心面向解放东路的出入口广场还在施工中。案涉房屋作为办公用房，房屋所在楼宇的道路畅通也应当是正常使用的基本条件之一。高地公司并未提供证据证明其发函通知交房时，房屋确已具备了正常使用的基本条件。因此，高地公司辩称房屋交付日期应当确定为2018年4月29日不予采信。此后，高地公司虽向潘立、代小勤寄送了《关于A楼北塔收楼的温馨提示》，但从内容来看，系以给予收房业主一定的补偿（超值礼包）的方式促成房屋交付，因此，不足以认定房屋已经具备了交付条件。故，应以潘立、代小勤实际收房日期2018年12月12日为准确定房屋交付日期，逾期交房日期为2017年7月1日至2018年12月12日期间，共计529日。因双方合同约定，主管部门行政措施导致开发建设期延长的，交房日期可以据实延期。G20峰会期间政府文件要求停工10日，应当在逾期期限内予以扣除。因此，高地公司逾期交房共计519天，违约金为242036元（4663515元×0.0001×519天）。高地公司辩称因G20峰会导致的开发建设期限延长时间为60日，与政策文件不符，不予采纳。杭州市国土资源局出具《不动产登记结果告知单》已载明不再另行颁发不动产权证书。因不动产权初始登记证书实际已不再发放，潘立、代小勤诉请高地公司交付上述证书，不予支持。但高地公司仍负有告知潘立、代小勤房屋初始登记的信息，交付办理转移登记手续所需其他材料的义务。双方合同约定，高地公司逾期交付的，承诺取得权属证书时间相应顺延。因此，高地公司交付转移登记手续材料应被确定为2019年3月12日，高地公司无需承担该日前的逾期办证违约责任。高地公司辩称其实际已于2018年12月12日交房时与潘立、代小勤沟通了领取办证资料事宜，但并无证据予以证明。而其所提交的证据中能够证明已通知潘立、代小勤办证的，仅为中介机构于2019年4月11日发生的短信通知。根据双方合同约定，潘立、代小勤以房屋作为抵押进行按揭贷款，负有配合提供办理产权转移登记、不动产抵押登记资料的义务。因此，潘立、代小勤无正当理由未予以配合的，该日之后未能办理产权转移登记的责任，应当由其自行承担。高地公司逾期办证时间应计算至2019年4月11日止。经计算，该期间的逾期办证损失为13991元（4663515元×0.0001×30天）。潘立、代小勤在逾期交房期间的租房租金，不属于高地公司订立合同时预见到或者应当预见的损失，潘立、代小勤已依据合同约定主张了逾期交房及办证违约金，对于潘立、代小勤关于实际损失部分的主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，于2020年3月3日判决：一、高地公司向潘立、代小勤支付逾期交房违约金242036元，于判决生效后十日内付清；二、高地公司向潘立、代小勤支付逾期办证违约金13991元，于判决生效后十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；三、驳回潘立、代小勤的其他诉讼请求。案件受理费11944元，减半收取5972元，财产保全申请费3520元，合计9492元，由潘立、代小勤负担6508元，由高地公司负担2984元。潘立、代小勤于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费。高地公司于判决生效之日起七日内向原审法院交纳应负担的诉讼费用。 宣判后，高地公司不服，向本院提起上诉称：一、一审判决对高地公司实际交付房屋的时间认定有误，应认定案涉房屋在2018年4月29日已交付潘立、代小勤。根据高地公司提供的《竣工验收备案表》等证据，截止2018年4月24日，涉案房屋所在楼盘已经获得主管部门的竣工验收备案，也已通过消防、规划等部门的验收，已经通水通电，达到了合同约定的交付条件。潘立、代小勤在一审中提供的照片，不能反映原审认定的房屋不具备基本的使用条件。潘立、代小勤提供的照片是中塔写字楼和商场的局部施工照片，而潘立、代小勤购买的1号楼是北塔写字楼，其并不是购买整个高德置地广场。一审法院未审查其购买的北塔写字楼1404室在高地公司发函通知时是否符合交付条件，就认定高地公司直至2018年9月26日仍未满足交付条件，是机械办案。即使因各种原因导致交房延迟，潘立、代小勤也应采取适当措施防止损失扩大。一审根据潘立、代小勤实际收房时间来确定交房时间，会造成收房拖得越久，收益越大的错误导向。二、一审对项目因G20停工扣减工期天数认定不当。一审仅根据浙江省住房和城乡建设厅（2016）第186号文件的记载而扣减10天的工期，与G20会议准备期给涉案项目施工带来的影响不符。G20会议对涉案项目施工代理的延误至少为60天，应予扣减。涉案房屋迟延交付的天数应从2017年7月1日计算至2018年4月29日，并扣减政策性停工60日，共计243天。三、一审不应判决高地公司承担逾期办证违约金。高地公司无需把办证不动产转移登记的资料直接交付潘立、代小勤。潘立、代小勤未遭受任何迟延办证的损失，且具有故意拖延办证从中获利的不当动机。请求二审法院：1、撤销原判第一、二项判决；2、改判高地公司向潘立、代小勤支付逾期交房违约金113323.42元（4663315元×0.0001×243天）。 上诉人高地公司在二审中提交以下证据：1、高德置地广场示意图打印件一份，证明案涉房屋位于高德置地广场北塔写字楼，而被上诉人一审提供的现场照片与北塔写字楼的状况无关；2、1号楼1401室业主的装修申请材料复印件一套，证明同在1号楼的业主李某在2018年5月就开始了装修，证明涉案房屋在那个时点已达到使用条件。 被上诉人潘立、代小勤在二审中辩称：一、高地公司上诉称其已经在2018年4月29日将涉案的商品房交付给潘立、代小勤，这与客观事实严重不符。商品房的交付，不仅仅只是一个简单的竣工验收备案和通水通电，最起码也要符合商品房的使用用途。本案中，涉案楼盘虽然在2018年4月24日通过了主管部门的相关手续，高地公司也向潘立、代小勤发出了交付通知书。但是，这并不代表涉案商品房已经达到合同约定的交付条件。因为在2018年4月29日，包括潘立、代小勤在内的众多业主根本无法进入涉案商品房的内部。高地公司只要求潘立、代小勤办理签字交付手续，而不允许各个业主进入涉案商品房内部。潘立、代小勤在一审庭审中提交的2018年9月26日的照片已经充分证明，即便在高地公司通知交付的时间将近半年以后，涉案商品房仍处于施工状态，无法入内。高地公司称潘立、代小勤没有去合同标的高德置地中心1号楼1404、1405号房进行实地勘察，只提供了外围照片。真实情况是有其他业主甚至叫了公证人员试图进入商品房内部进行现状公证，都被高地公司所派的工作人员拦在了当时还搭满脚手架的外围。而后潘立、代小勤在高地公司通知可以实际收房的第一时间就已经办理了收房手续。本案合同约定商品房要达到交付条件时买受人才应该支付给出卖人所有的应该付清的相关款项，包括物业费和专项维修资金，商品房尚未交付，作为买受人没有义务支付相关费用。二、高地公司认为是因为G20会议导致了项目的延期，该延期应当至少扣减60天。但高地公司自己提交的证据证明浙江省住房和城乡建设厅明确要求的停工时间确定为8月26日至9月6日，而高地公司却要求停工延期扣减60天，没有任何依据来证明。事实上，G20会议对各个房地产公司的项目均有影响。但是项目交付延期长时间的只有涉案项目，因为真正导致涉案商品房延期交付的原因是高地公司自身原因导致资金链断裂，无法按时施工完成项目。三、高地公司延期交付行为给潘立、代小勤造成了严重的经济损失，其损失远远超过了合同约定的违约金。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法审理，驳回高地公司的上诉请求。 被上诉人潘立、代小勤在二审中未提交新证据。 上诉人高地公司在二审中提交的证据，经出示，被上诉人潘立、代小勤认为两份证据均不属于二审中的新证据，且对证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。本院认为，证据1系上诉人高地公司单方标识的示意图，不属于证据范畴；证据2系复印件，不符合证据的形式要件，不予确认。 本院依据有效证据及当事人陈述等，经审理查明的事实与原审判决认定的事实基本一致，予以确认。 本院认为，高地公司与潘立、代小勤签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，应认定合法有效，双方均应按约履行。合同约定，高地公司应于2017年6月30日将符合条件的商品房交付潘立、代小勤使用。经查，案涉商品房建筑工程于2018年4月24日竣工验收备案，符合交付条件。高地公司亦于2018年4月24日发出《交付通知书》，潘立、代小勤于次日收到通知。但潘立、代小勤以案涉商品房不符合交付条件为由直至2018年12月12日才与高地公司办理了收房手续。潘立、代小勤在本案中提供了2018年9月26日拍摄的现场照片，以证明案涉商品房项目当时尚在施工，不符合交付条件。本院认为，高地公司于2018年4月24日即通知潘立、代小勤交付房屋，潘立、代小勤若认为此时不符合交付条件，应提供当时不符合交房的证据，而潘立、代小勤提供的是之后近半年左右的一些照片来证明，在时间上首先就缺乏证明力。从照片的内容本身看，也只能看到一些建筑物堆放、门厅搭设脚手架及车库入口局部施工的场景，凭此尚无法证明潘立、代小勤所主张的其所购买的商品房不符合交付条件的观点。对于这些照片上显示的施工建筑物、车库的入口位置及数量、施工所处道路及与案涉商品房使用关联度等情形，潘立、代小勤在二审中均无法明确。潘立、代小勤购买的商品房位于高德置地广场，该处不仅只有其购买的1号楼，还有其他写字楼、酒店等商业配套，因此，潘立、代小勤提供的照片不能证明施工现场即为其所购买的商品房，更不能证明商品房在2018年4月24日不符合交付条件。潘立、代小勤对此应承担举证不能的不利后果。根据合同约定，商品房符合约定的交付条件，买受人未在出卖人《入伙通知书》规定的交付日期内到现场办理房屋验收手续或到场后拒绝办理房屋验收交接手续的，视为出卖人已按第九条规定或《入伙通知书》规定的时间将商品房交付买受人。故，潘立、代小勤收到交付通知书后，无正当理由未收房，应视为高地公司已按通知交房。高地公司在本案中要求在交房逾期期限上扣除因G20峰会影响施工停工的60日，但根据高地公司自己在一审提供的浙江省住房和城乡建设厅《关于印发〈G20峰会建设系统环境质量保障工作方案〉的通知》，明确停工时间确定为8月26日至9月6日即12天。故，该12天可以在计算高地公司逾期交房时间时予以扣除，高地公司主张扣除60天缺乏依据，不予采信。高地公司逾期交房日期为2017年7月1日至2018年4月29日，扣除G20停工12天，共计逾期291天。逾期交房超过120天，潘立、代小勤不选择解除合同，则按合同约定，高地公司应按潘立、代小勤已付购房款万分之一的违约金，即135708元（4663515×291×0.0001）。关于逾期办证，杭州市国土资源局出具的《不动产登记结果告知单》明确案涉商品房已于2018年8月28日进行了不动产登记，其不再另行颁发不动产权证书。虽高地公司无需交付初始登记证书，但仍负有告知潘立、代小勤房屋初始登记的信息，交付办理转移登记手续所需材料的义务，现仅有证据证明中介公司曾于2019年4月11日发通知给潘立、代小勤办证，故高地公司已构成逾期办证，高地公司称2019年1月即通知办证缺乏证据证明，不予采信。原审将高地公司逾期办证违约金计算至2019年4月11日并无不当。因双方在附件八补充协议中约定了若出卖人逾期交房或买受人逾期领房的，则合同第十六条中出卖人承诺取得土地、房屋权属证书的时间相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同，该期限内出卖人不承担逾期办证的违约责任。故，高地公司原承诺办证时间由2017年9月30日前顺延至2018年7月29日前，逾期办证违约金应从2018年7月30日起按已付房款万分之一计算至2019年4月11日，应为119386元（4663515×256×0.0001）。高地公司上诉理由部分成立，本院予以采纳。综上，原审判决认定事实有误，实体处理和适用法律不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销浙江省杭州市江干区人民法院（2019）浙0104民初1884号民事判决； 二、高地（杭州）房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付潘立、代小勤逾期交房违约金135708元； 三、高地（杭州）房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付潘立、代小勤逾期办证违约金119386元； 四、驳回潘立、代小勤的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费11944元，减半收取5972元，财产保全申请费3520元，合计9492元，由潘立、代小勤负担6558元，由高地（杭州）房地产开发有限公司负担2934元；二审案件受理费3154元，由高地（杭州）房地产开发有限公司负担3104元，由潘立、代小勤负担50元［高地（杭州）房地产开发有限公司已向本院预交上诉案件受理费5140元，高地（杭州）房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内至本院退诉讼费2036元，潘立、代小勤应于本判决生效之日起十日内将应负担的50元诉讼费交纳至本院，本院开户银行：工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：12×××68］。 本判决为终审判决。 审判员 陈 艳 二〇二〇年六月二日 书记员 袁其伟