吉林省松原市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉07民终1004号 上诉人（原审原告）：姜大伟，男，1982年10月28日出生，汉族，住吉林省乾安县。 委托诉讼代理人：汪百灵，吉林迅捷律师事务所律师。 被上诉人：乾安县德建房地产开发有限公司，住所地吉林省乾安县。 法定代表人：王战武，该公司经理。 委托诉讼代理人：王婧，吉林捷盈律师事务所律师。 原审第三人：乾安县宏源房地产开发有限公司，住所地吉林省乾安县。 法定代表人：汪家喜，该公司经理。 原审第三人：松原市鹏宇房地产开发有限责任公司乾安分公司，住所地吉林省乾安县。 负责人：汪家喜，该分公司经理。 上诉人姜大伟因与被上诉人乾安县德建房地产开发有限公司（以下简称德建房地产公司）、第三人乾安县宏源房地产开发有限公司（以下简称宏源房地产公司）、松原市鹏宇房地产开发有限责任公司乾安分公司（以下简称鹏宇房地产乾安分公司）执行异议之诉一案，不服吉林省前郭尔罗斯蒙古族自治县人民法院（2019）吉0721民初4994号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人姜大伟及其委托诉讼代理人汪百灵，被上诉人德建房地产的委托诉讼代理人王婧，原审第三人宏源房地产公司法定代表人及鹏宇房地产乾安分公司负责人汪家喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 姜大伟上诉请求：1.撤销（2019）吉0721民初4994号民事判决书；2.判令停止对坐落于乾安县**小区二期综合楼楼下北侧22号车库的强制执行，解除对该车库的查封；3.一审、二审诉讼费由德建房地产公司承担。事实与理由：一审法院认定姜大伟提供的证据不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，不能排除执行是错误的。本案事实是姜大伟与宏源房地产公司于2016年8月30日签订了购买案涉车库的《商品房买卖合同》，该合同是双方的真实意思表示。与姜大伟一同购买宏源房地产公司其他车库的共有四户。姜大伟在2016年9月7日以现金形式交付了购房款，宏源房地产公司出具了收据。同日，姜大伟还交纳了电表、蓝牙、电费、物业费等费用合计1,400元。宏源房地产公司向姜大伟交付案涉车库的遥控器一个，姜大伟对车库实际占有。并且在实际占有后为了存放物品和车辆方便，姜大伟还对车库进行了简单装修，做了二层吊铺。一审法院以不能凭借宏源房地产公司对签订的《商品房买卖合同》无异议，即认定买卖合同的真实性是错误的。合同是买卖双方的行为，本案中姜大伟与宏源房地产公司对买卖车库的事实无异议，所以双方签订的《商品房买卖合同》合法有效。姜大伟用现金交付了全部买车库款93,000元，宏源房地产公司出具收据。一审法院认定姜大伟应提供交付房款的转款凭证，现金支付就不构成真实的交易吗？姜大伟是用自家的钱以及借亲友一部分钱，交付了全部购房款。一审法院对该事实的认定是错误的。关于不能提供机打正规发票，就不能视为对车库合法占有问题。姜大伟认为一审法院认定过于绝对化，也是错误的。按照现在房地产市场以及物业公司的交易习惯，购房者交付房款、业主交付物业费，房地产公司和物业公司就是给交款的购房者和业主提供普通的收据，不能提供正式的票据。这符合交易习惯的合同行为，在合同法上有所体现，是被法律所认可的，所以说姜大伟与宏源房地产公司之间的买卖行为和交付物业费等行为，不能因为没有出具正规的票据而否认姜大伟交款行为的客观事实，由此否定姜大伟对车库的实际占有。本案姜大伟没对案涉车库进行过户登记是因为宏源房地产公司不具备过户登记的条件，不是姜大伟的过错。综上，姜大伟认为与宏源房地产公司在法院查封前，即2017年8月16日之前签订合同有效的《商品房买卖合同》，交付了全部购房款93,000元现金，并且对案涉车库进行了实际占有，因为宏源房地产公司的原因致使案涉车库不能办理过户登记，姜大伟没有过错，姜大伟的诉讼请求，符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，能够排除执行。 德建房地产公司辩称，姜大伟与宏源房地产公司之间不存在合法有效的书面买卖合同，不能排除执行。一、德建房地产公司与鹏宇房地产公司签有《地块交接确认书》，德建房地产公司可优先取得案涉补偿安置房屋，因此姜大伟与宏源房地产公司之间的合同无效。二、姜大伟不存在合法占有案涉车库的事实，因而不能排除执行。姜大伟所交票据非正规收据，不能证明其合法占有案涉车库。三、姜大伟未实际交付全部车库价款，不能排除执行。姜大伟未能提供案涉车库的不动产发票及交款的银行转款凭证，不能证实已交纳全部房款。四、姜大伟改变车库用途，对不能办理过户登记存在过错。姜大伟擅自改变房屋用途，导致无法办理权属变更登记，存在过错。 宏源房地产公司及鹏宇房地产乾安分公司述称，宏源房地产公司与姜大伟之间签订《商品房买卖合同》是真实的，而且姜大伟已经交付全部购房款并实际占有案涉车库。姜大伟向物业交纳费用也是事实。 姜大伟向一审法院起诉请求：停止对座落于乾安县**小区二期综合楼楼下北侧22号车库的强制执行，依法解除对该车库的查封。 一审法院认定事实：德建房地产公司因与宏源房地产公司、鹏宇房地产乾安分公司合同纠纷一案，吉林省乾安县人民法院（以下简称乾安县法院）于2017年8月16日作出（2017）吉0723民初2132号民事裁定书，查封了案涉车库。乾安县法院于2017年12月8日作出（2017）吉0723民初2132号民事判决，判令鹏宇房地产乾安分公司给付德建房地产公司998万元，宏源房地产公司承担连带责任。该判决发生法律效力后，德建房地产公司向乾安县法院申请强制执行。2018年8月，德建房地产公司向吉林省松原市中级人民法院申请提级执行，吉林省松原市中级人民法院作出（2018）吉07执监44号执行裁定书，裁定该案由吉林省前郭尔罗斯蒙古族自治县人民法院（以下简称前郭县法院）执行。前郭县法院立案后，于2019年2月27日作出（2018）吉0721执1486号执行裁定，对案涉车库进行了续查封，并张贴了查封公告。姜大伟于2019年3月向前郭县法院提出执行异议，前郭县法院作出（2019）吉0721执异55号执行裁定，驳回了姜大伟的异议，姜大伟在法定期限内提起本案诉讼。 一审法院认为，本案的焦点问题是姜大伟与宏源房地产公司之间是否存在真实的车库买卖合同关系；如存在，姜大伟是否享有排除强制执行的合法权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”姜大伟主张排除执行必须符合上述规定的全部情形。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”就已签订合法有效合同的情形，姜大伟提交了《商品房买卖合同》，宏源公司对此当庭予以认可，但本案为执行异议之诉案件，不能仅凭宏源公司的认可即认定双方间买卖合同的真实性；姜大伟仍应提供例如房款转账凭证、在查封前合法占有案涉车库等其他证据来佐证房屋买卖合同已经履行的事实。姜大伟提供两枚其母亲朱淑萍与乾安聚太生物发电有限公司的借据与收据，但无法证明此笔款项就是用于购买车库。在合法占有的情形方面，姜大伟未能提交在乾安县法院2017年8月16日查封之前，占用使用房屋的正规机打票据，姜大伟提供的与朱丽（案外人）的《房屋租赁合同》签订时间为2018年10月15日，不能证明查封前已合法占有。姜大伟所举证据不能证明符合上述排除执行的全部情形。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”据此，姜大伟应承担以上举证不利的后果。综上所述，姜大伟主张排除执行的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决：驳回姜大伟的诉讼请求。案件受理费100元，由姜大伟负担。 二审期间，姜大伟提交了三份证据。1.银行流水四份。2.宏源房地产公司于2020年6月18日出具的证明一份及车库照片三枚。3.网络购买遥控器交易截图，三张遥控器照片以及两张车库照片。本院组织当事人进行了质证、认证。本院审理查明事实：1.德建房地产公司因与宏源房地产公司、鹏宇房地产乾安分公司合同纠纷一案，乾安县法院于2017年8月16日作出（2017）吉0723民初2132号民事裁定书，查封了案涉车库，2017年12月8日作出（2017）吉0723民初2132号民事判决，判令鹏宇房地产乾安分公司给付德建房地产公司998万元，宏源房地产公司承担连带责任。判决生效后，德建房地产公司向乾安县法院申请强制执行。2018年8月德建房地产公司向吉林省松原市中级人民法院申请提级执行，吉林省松原市中级人民法院作出（2018）吉07执监44号执行裁定，将该案指定前郭县法院执行。前郭县法院于2019年2月27日作出（2018）吉0721执1486号执行裁定，对案涉车库进行了续查封，并张贴了查封公告。姜大伟于2019年3月向前郭县法院提出执行异议，前郭县法院作出（2019）吉0721执异55号执行裁定，驳回了姜大伟的异议，姜大伟在法定期限内提起本案诉讼。 2.2016年8月30日姜大伟与宏源房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定姜大伟购买宏源房地产公司开发的乾安县德建街北侧一幢楼北侧22号车库，价款93,000元。2016年9月7日宏源房地产公司为姜大伟出具收据，注明：交来北侧西数22号车库（主楼底下）。93,000元。2016年9月7日宏源房地产公司物业管理人员侯铁为姜大伟出具收据，注明：北侧主楼**号车库，电表500元、蓝牙卡400元、物业费等合计1,400元。该车库登记在宏源房地产公司名下，由姜大伟使用，因宏源房地产公司原因未办理过户登记手续。 本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”姜大伟作为德建房地产公司申请执行宏源房地产公司及鹏宇房地产乾安分公司合同纠纷案的案外人，请求对执行标的物22号车库停止执行，应当提供证据证明其对案涉车库具有足以排除强制执行的民事权益，即姜大伟依法承担举证责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案争议焦点为姜大伟的诉讼请求是否符合上述规定。宏源房地产公司与姜大伟在2016年8月30日签订了案涉车库的《商品房买卖合同》，宏源房地产公司为姜大伟出具了收取购房款收据，宏源房地产公司认可该合同和收据的真实性。德建房地产公司未提供证据证明姜大伟与宏源房地产公司之间存在虚假买卖车库的事实，应认定宏源房地产公司与姜大伟之间的车库买卖合同合法有效。姜大伟于查封前支付物业费等费用，能够证明其实际占有使用。未能办理车库产权变更登记非姜大伟的过错。故姜大伟请求停止执行，符合上述法律规定。原审判决以姜大伟未能提供购买车库的款项证据及机打票据，否认买卖关系和实际占有的事实，驳回姜大伟的诉讼请求不当，本院予以纠正。综上，姜大伟的上诉请求成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销吉林省前郭尔罗斯蒙古族自治县人民法院（2019）吉0721民初4994号民事判决； 二、不得对坐落于乾安县**小区二期综合楼楼下北侧22号车库的强制执行。 一审案件受理费100元，二审案件受理费2,125元，合计2,225元，由乾安县德建房地产开发有限公司负担；姜大伟已预交100元，剩余2,125元由乾安县德建房地产开发有限公司补交。 本判决为终审判决。 审判长 魏 巍 审判员 牟凤桐 审判员 于福桐 审判员 邰伟莉 审判员 王丽丽 二〇二〇年六月二十六日 书记员 宁宏权