河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0311民初2290号原告：赵平平，女，汉族，1984年9月24日出生，住河南省洛阳市洛龙区。委托代理人：史亮，河南申慎律师事务所律师，特别授权。被告：王翠娟，女，汉族，1990年4月5日出生，住河南省洛阳市洛龙区。委托代理人：韩晓伟，男，汉族，1989年5月9日出生，住河南省洛阳市洛龙区，与被告王翠娟系夫妻关系，特别授权。被告：赵永峰，男，汉族，1977年4月30日出生，住河南省洛阳市洛龙区。原告赵平平诉被告王翠娟、赵永峰为租赁合同纠纷一案，本院立案受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵平平及其委托代理人史亮、被告王翠娟的委托代理人韩晓伟、被告赵永峰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵平平向本院提出诉讼请求：1、要求解除2019年6月15日王翠娟与原告签订的《店面转让协议书》；2、请求依法判令被告退还原告的转让费27000元及损失5000元；3、诉讼费等费用由被告承担。事实与理由：被告赵永峰与王翠娟系房屋租赁关系，原告与王翠娟系店面转让关系。2019年6月15日王翠娟与原告签订了《店面转让协议书》约定：王翠娟（甲方）同意将自己位于安乐镇栖霞宫东门面房第五间房间转让给乙方使用，建筑面积为80平方米，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。乙方在2019年6月10日向甲方一次性支付转让费人民币贰万柒仟元整。协议签订后，原告按照协议交付给王翠娟转让费27000元。接店很短时间，原告因身体原有无法经营将此店面转让给张亮亮，但张亮亮刚接住店就收到安乐镇的《拆迁通知》，随后将原告诉诸法院，经法院调解原告将张亮亮的转让费还给原告，此后此店一直无人经营，所有店内资产移交给第二被告。从张亮亮处原告得知，2019年5月24日安乐镇政府的《拆迁通知》已经下发给二被告，但二被告故意隐瞒事实，欺骗原告，骗取原告的转让费27000元。现原告为维护其合法权益，特诉至法院。被告王翠娟辩称：本人认为，原告赵平平的诉讼请求无事实和法律依据，依法应判令驳回原告诉讼请求，理由如下：一、本案为房屋租赁合同纠纷，原告与被告赵永峰成立房屋租赁合同关系，原告与本人成立转让合同关系，原告以房屋租赁合同关系为由提起诉讼，不应将本人列作为被告提起诉讼。1、原告与本人系转让合同关系，且合同已履行完毕。本人曾承租被告赵永峰所有的位于安乐镇栖霞宫东门面房第五间房间用于经营，在租赁期间，本人将房屋内进行了装修并添置了经营设备。2019年6月14日，经与原告协商，本人将房屋内的装修、设备以及经营技术以总价2.7万元转让给原告，并签订了《店面转让协议书》。根据《物权法》第二十三条之规定“动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。”合同订立后，标的物已经已转占有，动产所有权已转移，合同已履行完毕。另外，原告基于有效合同取得房屋内的装修、设备的所有权，原告诉称其已将该财产另行处分，原告的处分行为也证明了《店面转让协议书》已履行完毕。2、原告与被告赵永峰系租赁合同关系。《店面转让协议书》转让的内容仅包含装修、设备以及经营技术，原告继续适用房屋应与房屋所有权人赵永峰另行成立租赁合同关系，本案形成的原因并非政府拆迁导致无法经营，系因原告未向被告赵永峰支付租金产生了争议。3、原告以租赁合同纠纷起诉，不应列本人作为被告起诉。原告与被告赵永峰为租赁合同两造，本人并非租赁合同当事人，租赁合同纠纷并不应追加本人为被告。二、本案并不具备法定或约定的合同解除事由，原告主张解除《店面转让协议书》并无事实和法律上的依据。1、已履行完毕的合同不适用解除规则。《店面转让协议书》约定了装修、设备以及经营技术，根据《物权法》第二十三条规定，标的物已移转所有权，该合同因履行完毕而终止。合同解除系合同履行过程中，因一方违约行为导致合同根本不能履行而终止合同权利义务，本案《店面转让协议书》已因履行完毕而终止，并非处于履行过程中的，不适用解除规则。2、本案不存在欺诈及重大误解，且欺诈及重大误解并非法定的合同解除事由；法定的合同解除事由规定在《合同法》第九十四条，该条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的（五）法律规定的其他情形。”原告以欺诈及重大误解要求张解除合同，该认识是错误的，本案不存在欺诈及重大误解，且欺诈及重大误解并非《合同法》第九十四条规定的合同解除事由。政府拆迁行为并不影响已履行完毕的合同效力；1、原告与本人签订的《店面转让协议书》明确约定，店面转让后，政府的拆迁行为与本人无关。2、政府拆迁行为并不导致店面不能经营。同一街道的其他店面均面临政府拆迁问题，截止目前，其他店面均在正常经营未受影响。3、政府拆迁行为属行政行为，拆迁后对房屋装修、搬迁安置均存在依政策进行补偿的事实，原告并不会存在任何损失，不存在原告诉称的显示公平等情节。4、政府拆迁并非不可抗力，不可抗力的事实要求具备不可预见、不可避免、不可克服的特点，原、被告在《店面转让协议书》明确对政府拆迁作出了约定，政府拆迁行为不符合不可抗力的三个特性。另外，以不可抗力主张解除合同，需原告提供证据证明不可抗力系导致合同根本不能履行的原因，本案原告未完成举证责任。四、本案不存在欺诈及重大误解情形；1、《民法总则》中，欺诈、重大误解为可撤销民事法律行为的法定是事由，并非合同解除的法定事由，原告主张该事由不导致合同解除的法律后果。2、重大误解的撤销权除斥期间为6个月，该案已超过除斥期间。3、本人及被告赵永峰在签订《店面转让协议书》前从未收到过任何关于拆迁的信息，且原告也无证据证明本人及赵永峰对房屋拆迁是知情的。4、《店面转让协议书》订立时，各方均对政府拆迁不知情，《店面转让协议书》系双方真实意思表示，本人不存在隐藏真相或者虚构事实的行为，且原告对合同订立的内容、性质、价款也是知情的，订立合同系其真实意思表示，不存在欺诈及重大误解的情形。综上，请求贵院驳回原告诉讼请求。被告王永峰辩称：赵平平诉我合同诈骗不属实，王翠娟将店面转让与赵平平的时候，我根本不知道，我是事后才知道的，我知道的时候，已经过去了最少2个月。根据当事人的当庭陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年6月15日，原告赵平平（顶让方、乙方）与被告王翠娟（转让方、甲方）签订了一份《店面转让协议书》，协议主要内容为：“甲、乙双方经友好协商，就店铺转让事宜达成以下协议：一、甲方同意将自己位于安乐镇栖霞宫村东门面房第五间房间转让给乙方使用，建筑面积为80平方米；并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利和义务。二、转让后房间现有的装修、装饰及其他所有营业设备和房屋装修等全部归乙方。三、本次转让包含食品操作技术转让。四、乙方在2019年6月10日向甲方一次性支付转让费人民币元整，（大写：人民币贰万柒仟元整）。五、乙方接手前该房间所有的一切债权、债务均由甲方负责；接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责。六、如因自然灾害等不可抗因素导致乙方经营受损的与甲方无关，但遇政府规划，国家征用拆迁房间，其有关补偿归乙方。七、乙方如日后行使店面转让权利时可以转让店面的用电使用权。八、本合同一式两份，双方各执一份，自双方签字之日起生效”，原告赵平平、被告王翠娟在该协议上签字确认。2019年6月10日原告赵平平通过洛阳银行向韩晓伟的账户转账20000元，同年6月15日原告通过洛阳银行向韩晓伟的账户转账5000元，又通过微信转账的方式向“转给握在手心的幸福”转账2000元，被告王翠娟对此予以否认，但未提交证据予以证明。审理中，原告赵平平陈述双方签订的《店面转让协议书》中的27000元费用包含房屋租赁费用、房屋内物品的使用费用，被告王翠娟所述的年租金15000元包含在转让费中；对于协议中的食品操作技术转让，原告认为该只是食品制作的机器如何使用，并非专利技术。被告王翠娟陈述双方签订的《店面转让协议书》中的27000元费用包含店面装修、设备、技术及店内的物品，不包含租金，租金是让其交给房东赵永峰。原告赵平平在审理中陈述因身体原因没有经营，9月中旬将其转让给张亮亮；被告王翠娟认为原告经营至9月初其和张亮亮打官司才知道涉案店面要拆迁。原告提交有一份2017年8月1日王翠娟作为承租方与作为出租方的赵永峰签订一份《房屋租赁协议》，内容为：“甲方愿将位于栖霞宫村东门面房第五间的房屋租赁给乙方使用，依据《合同法》有关规定，经协商达成以下协议：1、甲方租给乙方房屋1间，面积100平方米，供乙方经营使用。2、乙方每年向甲方交纳租赁费15000元。3、双方一致同意租赁期为1年，自2017年8月1日至2018年10月1日。4、其他事项”，王翠娟在该协议上签字，洛阳市洛龙区安乐镇栖霞宫村村民委员会在该协议上盖章确认，被告赵永峰未在洛阳市洛龙区安乐镇栖霞宫村村民委员会盖章处签字。被告王翠娟及被告赵永峰当庭陈述该房屋租赁协议到期后没有就续租签订书面协议，但口头约定给付租金就租赁相应的期限，被告赵永峰对被告王翠娟将该店面转让给原告赵平平不持异议。原告提供有洛龙区安乐镇人民政府于2019年9月22日向对象为刘瑞邦发出的《拆除通知》，载明：“你单位（户）未经批准，擅自占用栖霞宫村土地进行违法建设，你的行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第76条之规定，依据83条规定，限你自接到通知起三日内，自行拆除违法建筑物并清运垃圾，恢复土地原貌。逾期不拆者，将依法予以强制拆除并追究责任，强拆费用由你承担，2019年9月22日”。洛阳市洛龙区安乐镇人民政府在上面加盖公章。原告提交的另一份2019年5月24日对象为王存军（栖霞宫二中对面）的《拆除通知》，但该份通知未加盖有洛阳市洛龙区安乐镇人民政府的公章。审理中，原告赵平平陈述其在2019年9月底、10月初的时候，通过将该店面转让的受让人张亮亮处得知该房屋将要拆迁，被告王翠娟及被告赵永峰均陈述对拆迁情况并不知情，但原被告双方对截止庭审之日涉案店面的房屋并未拆除的情况均不持异议。2020年1月10日，原告赵平平与被告赵永峰双方在一份《情况说明》签字，内容为：“今移交洛阳市洛龙区栖霞宫门面房原优尚客汉堡店内立式空调（奥克斯空调）壹台、冰箱壹台、冰淇淋机壹台、桌子陆张、板凳贰拾肆张、点餐机壹部。软皮凳壹个、塑封机壹台、饮水机壹台、微波炉壹台、汉堡机壹台、炸锅两个、抽油烟机壹部、风扇一台、躺椅壹个，小凳子壹个”，被告赵永峰在上面另签有“情况属实、本人不负责看管”。被告赵永峰在审理中陈述涉案店面系其所盖，其产权属于个人，但该店面所涉房屋没有房产证。另查明，张亮亮作为另案原告与作为该案的另案被告（本案原告）赵平平的不当得利纠纷一案，本院于2019年12月23日作出（2019）豫0311民初6546号民事调解书，调解书内容为：“原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告返还原告2019年9月15日缴纳的转让费15000元及损失2195元；2、本案诉讼费等费用由被告承担。事实及理由：原告和被告本不认识，被告在新伊大街与××交叉口××实验学校××一“优尚客汉堡店”，通过58同城信息得知被告要转让此店。原告和原告爱人郭银平及刘雷明、郭亚娟都想要，于是2019年9月14日，我们四人一起到店里商谈转让事宜，初步达成意向将店转让给原告，转让费18000元，先支付15000元，之后被告将租赁合同原件和房东召集到一起，再商定租赁合同和转让事宜，并支付剩余3000元，后来一直没把被告租赁合同原件交给原告，也未把房东叫来一起商量租赁合同事宜。15000元转让费交付后，被告将“优尚客汉堡店”交给原告经营。没想到，2019年9月22日洛龙区人民政府城建部门到店里下发了一份《拆除通知》，称此店系违章建筑，要限期拆除。事发后经调查了解，房东于2019年5月24日已经收到《拆除通知》，于6月份通知被告，但原告并不知情。被告故意隐瞒拆除事实，欺骗原告，骗取原告转让费15000元，双方转让并没成立，被告应予不当得利返还15000元及损失2195元，经安乐镇政府及安乐派出所多次调解，被告拒不退还。为保护原告的合法权益不受侵犯，特诉诸法院，请法院查明事实后依法判如所求。本案经本院主持调解，原、被告自愿达成如下协议：一、原告张亮亮支付给被告赵平平的转让金15000元，被告于本调解书签订当日返还原告5000元，于2019年12月31日前返还原告2500元。剩余7500元于2020年2月28日之前一次性返还给原告;二、原、被告双方其他相互无涉。以上协议内容不违反法律规定，本院予以确认。本案受理费230元，减半收取115元，由被告赵平平承担。本调解书经各方当事人签收后，即具有法律效力”。原告赵平平诉被告王翠娟、被告赵永峰为租赁合同纠纷一案，原告赵平平于2020年4月11日向本院提出撤诉申请，本院于2020年4月13日作出（2020）豫0311民初769号民事裁定书，裁定准许原告赵平平撤回起诉。审理中，双方当事人因分歧较大，致调解不能。本院认为，原告赵平平与被告王翠娟签订的《店面转让协议书》系双方当事人真实意思表示，被告赵永峰对此店面的转让不持异议，故该内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法对双方当事人均具有法律约束力。原告赵平平举证已将协议中约定的27000元交付给被告王翠娟，被告王翠娟未举证予以反驳，且对于将店面等移交给原告赵平平不持异议，故双方已经按照约定履行了上述协议。双方协议签订并履行后，原告赵平平以政府拆除违章建筑、被告隐瞒拆迁事实，欺骗原告，且对合同内容有重大误解为由，要求解除双方签订的《店面转让协议书》并返还27000元，对于该诉求，虽然政府已作出将要拆除违章建筑的通知，但截止庭审之日，原告赵平平、被告王翠娟、赵永峰均认可案涉店面的房屋并未实际拆除，且双方在《店面转让协议书》中已对不可抗因素、征用拆迁等事宜进行了约定，原告提交的《店面转让协议书》、洛龙区安乐镇人民政府向第三人作出的《拆出通知》等证据不足以证明被告隐瞒拆迁、欺骗原告且对合同内容有重大误解的事实。因案涉店面的房屋的拆除系因政府行为处于不定的状态，故对于作为店面受让人的原告赵平平而言，其经营也处于不定的状态，继续履行合同对于原告而言不能实现合同目的，显示公平，但原、被告双方对于转让费所包含的内容各执一词，造成组成部分的资产价值无法区分，转让的设备及物品亦没有交接清单，考虑到涉案合同的性质和履行情况，转让时间的不可逆性，以及装潢、设备、物品、技术已经交付不具备返还条件等因素，故对于装潢、设备、物品、技术该部分有形和无形资产的转让关系不应予以解除。因原告主张年租金15000元包含在转让费27000元中，被告王翠娟虽然对此予以否认，但原被告双方对另行交纳租金一事未有专门约定，故应认定该15000元年租金包含在该27000元转让费中。对于该15000元年租金，继续履行该部分合同对原告显示公平，应予解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因原告赵平平和被告王翠娟的《店面转让协议书》于2019年6月15日签订，至2019年9月份原告赵平平将该店面又转让给第三人“张亮亮”，原告赵平平与第三人“张亮亮”的民事纠纷于2019年12月23日经法院调解结案，原告赵平平在庭审中认可因为身体原因没有经营，且又将该店面转让给第三人“张亮亮”，故从2019年6月15日至2019年12月23日该期间内，本院酌定原告对此六个月期间内的租金7500元（15000元÷12个月×6个月）应予承担，剩余租金7500元（15000元－7500元）被告王翠娟应将该部分租金返还给原告赵平平。对于原告主张的5000元损失的诉求，因政府已作出将要拆除违章建筑的通知，但截止庭审之日，原告赵平平、被告王翠娟、赵永峰均认可案涉店面的房屋并未实际拆除，原告在庭审中认可因为身体原因没有经营，且将该店面转让给第三人“张亮亮”，故原告赵平平应采取适当措施防止损失的扩大而没有采取措施放任该损失的产生，故对于原告的该部分诉求，没有事实和法律依据，本院不予支持。被告的辩解意见，没有事实和法律依据，本院不予认可。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十七条之规定，判决如下：一、被告王翠娟应于本判决生效之日起十日内向原告赵平平返还租金7500元；二、驳回原告王翠娟的其他诉讼请求。当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费300元（已减半收取），由原告赵平平负担217元，被告王翠娟负担83元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  张航航二〇二〇年六月二十二日书记员  孙建峰