江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏06民终886号 上诉人（原审被告）：如皋市万都文化传媒有限公司，住所地如皋市。 法定代表人：姜波，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈鑫波，江苏品川律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏建平，江苏品川律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：如皋市万都商业广场经营管理有限公司，住所地如皋市。 法定代表人：姜剑，该公司总经理。 委托诉讼代理人：朱益鸣，江苏常武（苏州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋玲丽，江苏常武（苏州）律师事务所律师。 上诉人如皋市万都文化传媒有限公司（以下简称万都文化传媒公司）因与被上诉人如皋市万都商业广场经营管理有限公司（以下简称万都商管公司）租赁合同纠纷一案，不服如皋市人民法院（2019）苏0682民初5416号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 万都文化传媒公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判；本案诉讼费由万都商管公司承担。事实和理由：1.一审法院认定我司支付租金的租期错误。2019年5月万都商管公司无故对租赁房屋上锁，并安排保安看守，阻碍我司正常经营，其已实际控制出租的房屋，我司租期最多只应计算至2019年5月31日止，剩余应付租金为832613元。2.一审认定我司拖欠租金构成违约错误。根据万都商管公司提供的汇款明细表可以看出，在《特殊客户申请表》生效当日我司就付清了2017年租金，并积极汇付2018年租金，之前未能付清因为万都广场问题不断，双方就新租金标准一直在协商过程中。在新标准达成前，我司未逃避支付租金义务。2019年1月后没有续付是因万都商管公司单方锁门阻碍经营导致。3.一审判决我司承当律师费不当，我司不存在违约。万都商管公司明知存在租金优惠故意忽略，后又增加诉请，系恶意超额诉讼，导致律师费计算标准过高，且其仅提供《委托代理合同》，未提供律所开具的发票，无法证明费用已实际发生。二审审理中，万都文化传媒公司认为其欠付租金应计算至万都商管公司锁门前一日即2019年5月21日，剩余租金为820195元。 万都商管公司辩称：万都文化传媒公司长期拖欠租金，构成根本违约；双方并未就多次、小额支付租金达成新的习惯和默契，未形成新的协议；万都文化传媒公司违约，应承担律师费。 万都商管公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的房产租赁合同；2.判令万都文化传媒公司立即腾空所租用的房屋，并将租用房屋返还；3.判令万都文化传媒公司支付拖欠的租金、物业管理费及公共区域耗能费等暂计3484086元（暂计算至2019年6月14日，自合同签订之日起计算至其实际腾空之日止）；4.判令万都文化传媒公司支付拖欠租金的滞纳金及违约金共计1045225.8元；5.判令万都文化传媒公司支付律师费206472.47元；6.诉讼费由万都文化传媒公司承担。 一审法院认定事实：2015年8月13日，万都商管公司（甲方）与如皋市万都教育投资管理有限公司（乙方）签订了《房产租赁合同》，约定：乙方向甲方租赁位于如皋市万都广场，总建筑面积为3547.75平方米的商铺用于经营教育培训，租赁期限自2015年12月15日至2023年12月14日，每六个月为一个支付期，自2015年12月15日至2018年12月14日期间年租金为871336元，自2018年12月15日至2019年12月14日期间年租金为1742674元，后续租金逐渐上涨。物业费为每平方米每月3元，公共区域能耗费为每平方米每月3元，每年的公共区域能耗费和物业费共计255438元；商铺交付条件为按房屋现状毛坯交付，乙方对照甲方的交付标准对房屋进行验收，如交付标准存在一定的瑕疵，但不影响乙方装饰装修工程的，视为符合相关交付标准，甲方应当在乙方进场后对瑕疵予以修补和完善；租赁期满或合同因任何原因而终止之日，乙方应将房屋、房屋钥匙及相关资料交还甲方，乙方可以按照房屋届时的现状交还房屋，搬离房屋内属于乙方的可移动的物品，但不得对无法移动的装修故意破坏。上述合同并约定：乙方未按合同约定的日期缴纳租金的，自拖欠租金之日起，每日按所欠租金的千分之五支付滞纳金，如乙方未在规定时间支付租金或其他费用，逾期超过15个工作日的，视为乙方违约，甲方有权解除合同，乙方按约定交还租赁房屋，甲方有权要求乙方承担5个月租金的违约金，及为解除合同所产生的律师费、交通费等，甲方无需赔偿乙方任何装饰装修费用，租赁期满或或合同因任何原因而终止之日如乙方故意对装修进行破坏的，则甲方或其委托管理人有权要求乙方承担因此给甲方造成的损失；如甲方未履行合同约定的义务致使乙方无法经营的，乙方有权提前终止合同，并要求甲方赔偿其遭受的损失。上述合同对租赁标的交付、装修也有约定：乙方开设或准备装饰装修工程，或乙方实际接收该房产，视为该房产符合交接条件，乙方的装修期为5个月，装修期不需要支付租金；该商铺的整体开业日（或试营业日）为2015年12月15日，但经双方协商一致变更的除外，实际开业日若迟于月底开业日，推迟时间不得超过8个月。 上述合同签订后，万都商管公司将合同约定的商铺交付给了如皋市万都教育投资管理有限公司，该公司将该商铺进行装修后，开业经营教育培训。 2017年4月14日，万都商管公司（甲方）与如皋市万都教育投资管理有限公司的另一股东常州市美合天音琴行有限公司（乙方）签订《股权转让协议》，载明：甲乙双方分别系如皋市万都教育投资管理有限公司股东，甲方将持有的如皋市万都教育投资管理有限公司90%的股权全部转让给乙方，转让价款为240万元，…。双方确认至2016年12月31日止，如皋市万都教育投资管理有限公司的债权债务已核实清楚，没有债权债务，自2017年1月1日起往后如皋市万都教育投资管理有限公司的债权债务与甲方无关等。该协议万都商管公司作为转让方加盖印章，并有万都商管公司的法定代表人郑栋签名，常州市美合天音琴行有限公司作为受让方加盖印章，并有姜波签名。 2017年5月15日，万都商管公司与如皋市万都教育投资管理有限公司签订《房产租赁合同补充协议》，主要内容为对双方于2015年8月13日签订的《房产租赁合同》的租赁期限进行修改，约定租赁期限自2017年1月1日起至2024年12月31日止，租金标准与《房产租赁合同》相同。该协议有甲方万都商管公司加盖印章，并有万都商管公司法定代表人郑栋签名，乙方如皋市万都教育投资管理有限公司加盖印章，并有姜波签名。 万都商管公司于2013年8月20日登记设立，最初登记的公司类型为自然人独资有限责任公司，股东及法定代表人为范正梨，注册资本、实收资本为300万元。2015年3月5日，变更登记股东为聂德美，法定代表人为郑栋，注册资本：1000万元。2017年4月18日，变更登记股东为姜传浩，2017年7月27日，变更登记注册资本为300万元。2018年7月13日，变更登记法定代表人为姜传浩。2018年12月20日，变更登记公司类型为自然人投资或控股的有限责任公司，股东为姜剑、姜传浩，法定代表人为姜剑。 如皋市万都教育投资管理有限公司于2015年4月21日登记设立，股东为万都商管公司占股90%，常州市美合天音琴行有限公司占股10%，法定代表人为郑栋，2018年6月5日变更登记公司名称为现住的如皋市万都文化传媒有限公司，变更登记股东为许蒙蒙、姜波，变更登记的法定代表人为姜波。 因万都文化传媒公司经营状态不佳，该公司与万都商管公司协商要求租金优惠，2018年7月6日万都商管公司的工作人员邓某,4制作了《特殊客户申请表》，载明：扶持商户持续经营，现给予租金优惠，优惠日期为2017年1月1日至2019年12月31日，优惠后的租金为每年50万元，物业费、公共能耗费每年255438元，每6个月为一个支付期，每个支付期结束的30日前支付下个支付期的费用。该申请表由万都商管公司的工作人员邓某,4签名后报领导批示，审核意见的总经理栏中郑栋于2018年7月23日签名，同日，聂德美在公司领导栏中签名。 万都文化传媒公司于2017年7月4日至2019年1月7日共计向万都商管公司支付款项980438元。万都商管公司多次要求万都文化传媒公司缴纳所欠租金等费用，但该公司未能按期、足额缴纳，故万都商管公司于2019年5月22日将万都文化传媒公司租赁的商铺上锁，以此敦促其缴纳租金等费用。 一审法院认为，万都商管公司与万都文化传媒公司（原如皋市万都教育投资管理有限公司）于2015年8月13日签订的《房产租赁合同》系双方真实意思的表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方应按照合同的约定全面履行各自的义务。上述租赁协议对租赁标的交付、租赁期限、租金标准及租金支付等进行了约定，万都商管公司按约定将被租赁的商铺交付给了万都文化传媒公司，万都文化传媒公司接手后开展经营活动。签订上述《房产租赁合同》时万都商管公司为原如皋市万都教育投资管理有限公司占股90%的股东，2017年4月14日万都商管公司将股权全部转让给了另一股东，股权转让协议明确“至2016年12月31日止如皋市万都教育投资管理有限公司的债权债务已核实清楚，没有债权债务”，即表明如皋市万都教育投资管理有限公司在2017年1月1日前不欠万都商管公司的租金，且其后双方签订补充协议也对租赁期限进行了变更。上述股权转让协议和补充协议的真实性应予确认，故应确认双方对租赁期限进行了协商变更，万都文化传媒公司应自2017年1月1日起向万都商管公司支付租金，在此之前不存在债权债务。 关于万都文化传媒公司辩称“万都商管公司主张的计算标准过高，应当按照双方协商一致的新标准计算”的问题，其提供的《特殊客户申请表》载明其申请租金优惠，万都商管公司原法定代表人郑栋、原股东聂德美进行了审核，结合证人邓某,4的证言及郑栋的通话录音资料，双方对租金标准优惠事宜进行协商后，郑栋、聂德美予以审核批准，虽然郑栋签名时其已不是万都商管公司的法定代表人，但该时间与万都商管公司法定代表人变更登记的时间仅差10天，且双方签订股权转让协议及租赁合同补充协议均由郑栋签名，证人邓某的证言和郑栋的通话录音均陈述郑栋在2019年2月初之前均在万都商管公司负责，另据邓某、郑栋的反映，所有审批单子只有经过聂德美审批后才能实施，故应认定两公司经协商后对租金标准进行了优惠，《特殊客户申请表》应视为对租金标准变更的合同文件，故本案应按照《特殊客户申请表》结算欠付的租金。根据《特殊客户申请表》，万都文化传媒公司自2017年1月1日至2019年12月31日，租金每年50万元，物业费、公共能耗费每年255438元，每6个月为一个支付期，每个支付期结束的30日前支付下个支付期的费用，万都文化传媒公司共计应支付万都商管公司上述期间的租金及物业费、公共能耗费2266314元，减去已支付980438元，尚欠1285876元。 因万都文化传媒公司既未按照双方签订的《房产租赁合同》及《补充协议》约定的期限支付租金，也未按照《特殊客户申请表》约定的期限支付租金，构成违约，应承担违约责任，根据上述《房产租赁合同》的约定“乙方未按合同约定的日期缴纳租金的，自拖欠租金之日起，每日按所欠租金的千分之五支付滞纳金，如乙方未在规定时间支付租金或其他费用，逾期超过15个工作日的，视为乙方违约，甲方有权解除合同，乙方按约定交还租赁房屋，甲方有权要求乙方承担5个月租金的违约金，及为解除合同所产生的律师费”，故万都商管公司起诉要求解除合同，要求万都文化传媒公司交还所租赁的房屋的请求应予支持，万都文化传媒公司应按照上述合同的约定向万都商管公司交付所租赁商铺。虽然万都商管公司于2019年5月22日将出租的商铺上锁，并要求解除合同，但万都文化传媒公司并未将所租赁的商铺交还，故其占用期间的租金等费用仍应支付。根据《中华人民共和国合同法》第九十八条的规定，合同权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。上述合同约定如万都文化传媒公司未按期缴纳租金则每日按所欠租金的千分之五支付滞纳金，诉讼过程中，万都商管公司仅要求万都文化传媒公司按照实际未缴纳租金的30%承担违约责任，结合本案双方经协商后的优惠标准，万都文化传媒公司尚欠1285876元，故其应承担的违约金为385762.8元。因万都文化传媒公司违约，按照上述合同的约定，其还应承担律师费206472.47元。万都文化传媒公司无证据证明万都商管公司采取强制手段阻止该公司经营，侵犯其合法权益，故对其认为“其不支付租金等费用有正当理由”的辩称不予支持。 综上，一审法院判决：一、解除万都商管公司与万都文化传媒公司签订的《房产租赁合同》及双方对租赁期限和租金标准协商后达成的其他合同文件。二、万都文化传媒公司于判决生效后15日内将位于如皋市万都广场，总建筑面积为3547.75平方米的商铺返还给万都商管公司，如逾期交付，则另需按每月41667元的标准，向万都商管公司支付至实际交还房屋之日止的房屋占用费。三、万都文化传媒公司向万都商管公司支付2017年1月1日至2019年12月31日期间尚欠的租金及物业费、公共能耗费合计1285876元。四、万都文化传媒公司向万都商管公司支付违约金385762.8元。五、万都文化传媒公司向万都商管公司支付律师费206472.47元。上述三、四、五项合计1878111.27元，万都文化传媒公司于判决发生法律效力后立即向万都商管公司支付。六、驳回万都商管公司的其他诉讼请求等。 本院二审期间，万都商管公司提交以下证据：1.江苏常武（苏州）律师事务所分别于2019年11月15日及11月21日向该公司开具的增值税发票三张，金额合计206472.47元；2.该公司于2019年12月27日向江苏常武（苏州）律师事务所转账275986.49元的银行电子回单。上述证据证明律师费已实际发生，转账金额与发票金额不相符是因为该公司与律所之间定期结账，发票共三张是因为单张开票金额不能超过10万元。 经质证，万都文化传媒公司认为证据1形成时间在一审最后一次庭审以及一审判决后，证据2与合同约定金额不符，均与本案无关，不能达到相应证明目的。 本院认证意见：上述证据与万都商管公司提交的《委托代理合同》相互印证，能够证明该公司就本案诉讼已实际支付律师费206472.47元。 本院经审理，对一审法院采信的证据以及据此认定的案件事实予以确认。 另查明，一审中万都商管公司提交该公司与江苏常武（苏州）律师事务所于2019年7月20日订立的《委托代理合同》，约定代理费206472.47元。 二审中双方均确认万都文化传媒公司已支付租金980438元的具体构成如下：2017年7月4日付300000元，2017年7月5日付135668元，2017年11月15日付150000元，2018年1月4日付50000元，2018年7月23日付119770元，2018年10月18日付150000元，2019年1月7日付75000元。（截至2018年7月23日共支付755438元） 二审中万都商管公司陈述，因万都文化传媒公司拖欠租金，为督促其支付租金于2019年5月22日将出租商铺上锁，此后万都文化传媒公司未再正常经营，但该公司只上锁两三天，后来是万都文化传媒公司锁门，锁门后因万都文化传媒公司存在逃场现象，该公司只是不允许万都文化传媒公司搬东西，人员都可以照常进出；期间曾通过口头方式催要租金。 万都文化传媒公司陈述，万都商管公司将商铺上锁是长期行为，期间曾因报警及学员要求拿东西打开过门，但不允许搬东西，后来把人赶出来又锁上门；该公司与万都商管公司法定代表人郑栋就多次、小额支付租金达成口头协议，事实上已形成支付习惯，但未形成书面协议。 经双方当事人确认，本案二审争议焦点如下：1.万都文化传媒公司欠付租金及费用应如何认定；2.万都文化传媒公司是否存在违约行为并应承担相应的违约责任。 本院认为，万都文化传媒公司与万都商管公司之间存在租赁合同关系，该租赁合同关系的建立系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因万都文化传媒公司未按约及时支付租金及费用，存在违约行为，万都商管公司得主张解除租赁合同并要求万都文化传媒公司承担相应违约责任。就双方争议焦点分述如下： 关于争议焦点1，万都文化传媒公司欠付租金及费用的认定。从一审审理及当事人上诉情况看，双方对于解除案涉《房产租赁合同》及相关文件无异议，但合同解除应有明确的时间节点以利于当事人清楚划分权利义务界限。对于案涉合同及文件的解除时间，万都商管公司在诉讼请求中未明确，一审法院在判决中也未予明确，存在缺漏，本院予以纠正。万都商管公司在提起本案诉讼前未以书面形式明确要求解除合同，而事实上自该公司锁门之后案涉租赁商铺未再正常经营使用，本院据此认定案涉《房产租赁合同》及相关文件自万都商管公司起诉之日即2019年6月10日起解除，合同解除后当事人的权利义务终止。本案中，万都商管公司要求万都文化传媒公司腾空、返还房屋，并支付租金及费用至租赁房屋实际腾空之日，但万都商管公司于5月22日已将商铺上锁，后万都文化传媒公司未能正常经营，综合考虑本案案情以及万都商管公司采取锁门的不当方式导致万都文化传媒公司无法实现租赁商铺之目的，万都商管公司要求将租金费用计算至房屋实际腾空之日缺乏相应依据，本院不予支持，本院认定欠付租金费用应计算至万都商管公司锁门前一日即2019年5月21日。依据《特殊客户申请表》确定的标准，万都文化传媒公司自2017年1月1日至2019年5月21日（2019年按141天计）应付租金及费用共计（500000+255438）*（2+141/365）=1802702.73元，扣除已支付的980438元，该公司尚欠租金及费用822264.73元。二审中万都商管公司自述商铺锁门后不允许万都文化传媒公司搬东西，表明案涉商铺自锁门后已实际处于万都商管公司控制之下，商铺未能及时腾空的责任不在于万都文化传媒公司，现案涉租赁合同已经解除，万都商管公司要求万都文化传媒公司腾空商铺应予支持，当然万都商管公司对此亦负有协助义务；如因万都文化传媒公司的原因未能及时腾空商铺，则其应按《特殊客户申请表》约定的租金标准（500000/12=41667元）支付相应期间的房屋占用费。 关于争议焦点2，万都文化传媒公司存在违约行为并应承担相应违约责任。万都文化传媒公司上诉称双方一直在协商新的租金标准，其在《特殊客户申请表》生效当日付清2017年租金，并积极汇付2018年租金，2019年1月后因万都商管公司单方锁门阻碍经营未支付租金，其不存在违约行为。双方在《特殊客户申请表》中约定，优惠后每年租金及费用为755438元（500000+255438），每6个月为一个支付期，每个支付期结束的30日前支付下个支付期的费用。而从万都文化传媒公司实际付款情况看，截至2018年7月23日该公司共支付755438元，确已付清2017年租金费用，但此后直至2019年1月7日，该公司合计仅支付225000元（980438-755438），显然未能按照上述约定及时支付租金及费用。万都文化传媒公司辩称其与郑栋达成一致且已形成多次、小额支付习惯，但其就此未能提交相应证据加以证明，本院不予采信。其又辩称2019年1月之后的租金未付是因万都商管公司锁门阻碍经营，但万都商管公司的锁门行为发生在2019年5月，该理由明显与事实不符，碍难采信。故，万都文化传媒公司未按约及时支付租金费用，存在违约行为，应承担相应违约责任，包括逾期租金费用的滞纳金及律师费。万都商管公司主张按照逾期租金费用的30%计算滞纳金，因本院已将万都文化传媒公司欠付租金额调整为822264.73元，相应的滞纳金应调整为246679.42元（822264.73*0.3）。就万都商管公司主张的律师费206472.47元，双方在《房产租赁合同》中对此有明确约定，且该公司已提交相应的《委托代理合同》、支付凭证及发票，能够证明该笔费用已实际发生，本院予以支持，万都文化传媒公司应予承担。 综上所述，万都文化传媒公司的上诉请求部分成立；一审判决未明确案涉《房产租赁合同》及相关文件的解除时间，本院予以补正并进行相应调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销如皋市人民法院（2019）苏0682民初5416号民事判决； 二、如皋市万都商业广场经营管理有限公司与如皋市万都文化传媒有限公司签订的《房产租赁合同》及双方对租赁期限和租金标准协商后达成的其他合同文件于2019年6月10日解除； 三、如皋市万都文化传媒有限公司于本判决生效后十五日内将位于如皋市万都广场，总建筑面积为3547.75平方米的商铺腾空，如皋市万都商业广场经营管理有限公司对此负有协助义务；如因如皋市万都文化传媒有限公司的原因逾期腾空，则如皋市万都文化传媒有限公司另需按每月41667元的标准，向如皋市万都商业广场经营管理有限公司支付至实际腾空之日止的房屋占用费； 四、如皋市万都文化传媒有限公司向如皋市万都商业广场经营管理有限公司支付2017年1月1日至2019年5月21日期间尚欠的租金及物业费、公共能耗费合计822264.73元； 五、如皋市万都文化传媒有限公司向如皋市万都商业广场经营管理有限公司支付违约金246679.42元； 六、如皋市万都文化传媒有限公司向如皋市万都商业广场经营管理有限公司支付律师费206472.47元； 七、驳回如皋市万都商业广场经营管理有限公司的其他诉讼请求。 上述四、五、六项合计1275416.62元，如皋市万都文化传媒有限公司于本判决发生法律效力后十五日内向如皋市万都商业广场经营管理有限公司支付。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费24251元，由如皋市万都商业广场经营管理有限公司负担6531元，由如皋市万都文化传媒有限公司负担17720元；二审案件受理费24251元，由如皋市万都商业广场经营管理有限公司负担6531元，由如皋市万都文化传媒有限公司负担17720元。 本判决为终审判决。 审判长 朱 艳 审判员 沙 楠 审判员 陈燮峰 二〇二〇年六月十五日 书记员 王滢梅