湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0106民初535号原告：陈琳，女，1977年2月24日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区。委托诉讼代理人：林晟，系原告陈琳之夫，1973年9月24日出生，汉族，居民身份证住址武汉市江岸区。被告：武汉世邦联行商业管理有限公司，住所地武汉市武昌区黄鹤楼街彭刘杨西路11号。法定代表人：姚时全，执行董事。委托诉讼代理人：许薇，员工。原告陈琳与被告武汉世邦联行商业管理有限公司（以下简称世邦联行公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月15日受理后，依法适用简易程序，于2020年6月12日公开开庭进行了审理。原告陈琳及其委托诉讼代理人林晟，被告世邦联行公司的委托诉讼代理人许薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈琳向本院提出诉讼请求：1.判令被告世邦联行公司将原告陈琳所有的商铺恢复原状并交付给原告陈琳；2.判令被告世邦联行公司赔偿原告陈琳商铺租金59398元/年及利息2227.43元/年的损失（该租金计算方法为自2019年1月1日起至被告世邦联行公司实际返还商铺给原告陈琳之日止，参照当地同类商铺租赁价格予以计算，利息按中国人民银行同期贷款利率计算，本次暂按6%计算，年租金×6%÷2×1.25）；3.判令被告世邦联行公司赔偿原告陈琳商铺物业管理费5014.8元（该商铺物业管理费参照物业收费合同10元/平方米/月，赔偿计算方法为自2019年1月1日起至被告世邦联行公司实际返还商铺给原告陈琳之日止）；4.本案诉讼费用全部由被告世邦联行公司承担。事实和理由：陈琳于2013年8月16日购买了位于武汉市武昌区汉飞·又一城3栋/单元1A层10室商铺一间，受出卖方（房屋开发商）指定，世邦联行公司对该商铺进行经营管理，陈琳与世邦联行公司于2015年1月20日签订《逛逛街商铺委托经营管理协议书》，约定，合同期限为5年（即自2014年1月1日至2018年12月31日止），世邦联行公司按每年8%向陈琳支付租金，每个季度前，世邦联行公司交付一季度租金。合同期届满前，陈琳被告知，因世邦联行公司经营管理不善，欲下调租金比例，陈琳当即表示不同意续签合同，并于2018年12月23日向世邦联行公司发送《关于到期后的告知函》，要求世邦联行公司按购房合同上标明的楼层、铺号、位置分割成独立商铺，并按国家相关法律的规定验收合格后归还给陈琳。世邦联行公司未经陈琳同意擅自改变了房屋结构和用途，也没有在房管部门备案，造成原告无法出租。双方签订的《逛逛街商铺委托经营管理协议书》第四条第四项明确约定，陈琳有权要求世邦联行公司在此协议到期后一个月内还原并归还商铺，世邦联行公司至今不按协议归还商铺，造成商铺一直空置。陈琳为维护自身合法权益，诉至法院，要求判如所请。被告世邦联行公司辩称，世邦联行公司与陈琳签订的《逛逛街商铺委托经营管理协议书》的期限为五年，自2014年1月1日至2018年12月31日止，该协议第二条第八项列明，世邦联行公司有权对商铺进行改造，包括但不限于拆改该商铺与邻近商铺的间隔墙，对该商铺进行重新装修、改变该商铺格局、对该商铺所在商场整体布局进行改造、无偿使用公共区域、通道等。由于世邦联行公司于2018年12月31日后未取得继续委托经营管理资格，已全面撤出汉飞·逛逛街的委托经营管理，在上述协议第四条第四项已列明，本协议书的委托经营期届满后30日内，世邦联行公司按照该商铺移交时的装修条件或届时现状将该商铺返还陈琳，在该30日内世邦联行公司不用向陈琳支付任何收益和费用。如陈琳愿意与承租商户在租期结束后继续履行租赁合同的，应与承租商户另行签订租赁合同，世邦联行公司可以提供服务性的协助，但不就此承担任何责任。依据上述协议条款，世邦联行公司已于2019年1月31日前将汉飞·逛逛街的所有商铺按照届时现状交付给全体业主，并退出汉飞·逛逛街的委托经营管理。协议到期，委托关系终止，世邦联行公司再无义务向陈琳支付任何形式的租金、利息及物业管理费，陈琳的诉讼请求属于不合理诉求，请求法院依法驳回陈琳的全部诉讼请求。本院经审理，认定事实如下：2015年1月20日，陈琳与世邦联行公司签订《逛逛街商铺委托经营管理协议书》，约定陈琳不可撤销地授权世邦联行公司作为唯一的被授权人对武汉市武昌区汉飞·又一城（逛逛街）项目B地块3楼1A层10号房屋进行经营管理，包括对承租商户、品牌及经营业态进行调整，及在该房屋空铺时从事对外招租工作，并代为签订和执行该房屋的租赁合同；协议有效期限从2014年1月1日至委托经营管理期限届满之日止；合同初始委托经营管理期限为五年，自2014年1月1日至2018年12月31日止；鉴于委托经营管理期限内第一委托年度至第三委托年度的收益已由房屋销售单位在陈琳购房总价中抵扣，故在此期间内，世邦联行公司不向陈琳支付任何收益，但世邦联行公司应当努力为受托资产及所在项目营造良好的市场氛围环境；在委托经营期限内，该房屋租赁发生的税费，由陈琳与承租商户按照国家、地方相关规定各自承担；世邦联行公司代开发票，并代扣相应的税金；在委托经营期限内，如国家、地方的相关税费征收规定有调整的，按调整后的新规定执行；在委托经营期限内，该房屋物业管理费、水、电、暖、空调等能源费用均由承租商户按照租赁合同和物业管理合同承担；陈琳保证不干涉世邦联行公司就该房屋的对外租赁和经营管理的一切事务，并全面履行该协议书；为了满足经营的需要，世邦联行公司有权：采取将该房屋单独出租或组合出租的形式；对该房屋进行改造，包括但不限于拆改该房屋与邻近房屋的间隔墙、对该房屋进行重新装修、改变该房屋格局、对该房屋所在商场整体布局进行改造、无偿使用公共区域、通道等，陈琳表示同意；确定对该房屋的经营模式和经营范围。陈琳同意不通过任何方式就该房屋所在商业广场公共区域、通道等主张权利；陈琳同意世邦联行公司对该房屋的楼顶天台所有广告位等公共部位及设施进行占有使用、经营及管理，所获得的收益归世邦联行公司所有，世邦联行公司利用该房屋的楼顶天台及所有广告位等公共部位及设施所获得的收益不计入租金核算，陈琳对此不持异议；世邦联行公司承诺在委托经营期限开始之日，即陈琳所购房屋交付次日起，对受托管理的房屋进行受托经营，第一至第三委托经营管理年度无需支付陈琳收益，但确保陈琳第四、第五委托经营管理年度税前年收益达到：第四个委托经营管理年度59398元，该年度该商铺租赁综合征收税率为6.1%，该年度商铺综合租赁税合计3623元；第五个委托经营管理年度59398元，该年度该商铺租赁综合征收税率为6.1%，该年度商铺综合租赁税合计3623元；同时陈琳同意，如果世邦联行公司将房屋出租所实际获取的租金超出上述金额，则超出部分归世邦联行公司所有；陈琳收益的支付方式：世邦联行公司将按约定的收益减去按照国家及地方相关法律统一代扣相应税金后的剩余款项支付给陈琳；按季支付，世邦联行公司应在每个季度末向陈琳支付下个季度租金收益；陈琳的收益世邦联行公司支付到指定账户；承租商户按照租赁合同约定应支付的租赁保证金由承租商户直接缴纳给世邦联行公司管理；如果世邦联行公司延期支付陈琳的委托收益超过25个工作日，则视为世邦联行公司违约，本协议书继续履行，世邦联行公司应自第25个工作日起到实际付款日止按银行同期贷款利率向陈琳支付违约金；陈琳应在所购商铺交付之日起，将该商铺的有关权益移交给世邦联行公司；本协议书约定的初始委托经营管理期限为五年，初始委托经营期满后，如世邦联行公司与承租户签订的租赁合同尚未到期，在该租赁合同有效期间内，世邦联行公司有单方行使续约的权利，本协议的委托经营管理期限自动延续，但续约最长期限为五年，自第二个委托经营管理期始至本协议书终止，世邦联行公司确保陈琳税前年收益不低于周边类似商铺的平均租金价格；本协议书的委托经营期届满后30日内，世邦联行公司按照该房屋移交时装修条件或届时现状将该房屋返还陈琳，在该30日内世邦联行公司不用向陈琳支付任何收益和费用，如陈琳愿意与承租商户在租期结束后继续履行租赁合同的，应与承租商户另行签订租赁合同，世邦联行公司可以提供服务性的协助，但不就此承担任何责任，如陈琳与承租商户另行签订租赁合同的，也应视为世邦联行公司已按照约定返还了该房屋；本协议书经陈琳签订、世邦联行公司盖章后生效；委托经营期间届满之日起，本协议书中的双方权利义务自然终止；在委托经营管理期限内，如承租商户无力经营或其他原因（不可抗力及政策调整原因除外）撤场或承租人降低租金水平或改变租金支付方式的，世邦联行公司承担相应责任，不影响本协议书的正常履行，世邦联行公司仍应根据本协议书约定的收益水平和支付方式向陈琳支付有关收益；世邦联行公司未按时向陈琳支付委托租赁租金收益，按中国人民银行公布的同期贷款利率的两倍向陈琳支付逾期付款违约金。双方在合同上签字盖章。2018年11月19日，世邦联行公司向陈琳发出《汉飞逛逛街经营意见征询表》，载明：方案一、业主自行管理方案，业主自行成立项目“业主自治管理委员会”，并在12月31日前由“业主自治管理委员会”形成统一自行管理方案，世邦联行公司与“业主自治管理委员会”交接后退出；方案二、委托经营管理方案，业主继续委托世邦联行公司进行管理，委托期五年，世邦联行公司继续围绕着“音乐艺术长廊”定位推进项目的经营管理，将项目打造成影响湖北等华中地区的“音乐文化”主题商业，世邦联行公司每季度公示项目营运管理收益报表，并按照租金收取总额的80%返还业主，每季度按照各业主购铺总金额比例返还一次，租金收取总额的20%作为世邦联行公司的物业管理费用，业主收益逐年约6%-8%增长；方案三、意见未达成过渡方案，如截至2018年12月31日，方案一、方案二均未达成统一意见，世邦联行公司继续代管本项目三个月，2019年3月31日前交由“业主自治管理委员会”自行管理，世邦联行公司退出项目。陈琳对上述方案均不同意，并要求世邦联行公司按图纸分割还原商铺，符合国家规定的商铺安全要求。2018年12月23月，陈琳向世邦联行公司递交《关于到期后的告知函》，载明：陈琳要求2018年12月31日协议到期后，按原购房合同楼层、铺号、位置分割成独立商铺，并按国家相关法律法规的规定验收合格后归还给业主，如无法按合同完成商铺移交，将追究法律责任。2019年1月27日，世邦联行公司向陈琳邮寄《关于2019年1月31日返还汉飞逛逛街商铺的通知》，告知陈琳世邦联行公司于2019年1月31日正式退出汉飞逛逛街的经营管理。陈琳陈述，当时收到了快递员的电话通知，但因单位搬迁，未能收取邮件，邮件作退回处理。陈琳为维护自身合法权益，诉至法院，要求判如所请。本案在审理过程中，经本院查明，世邦联行公司于2019年5月23日向本院递交起诉状，要求判令被告武汉艺恩传媒有限公司支付拖欠的租金6137082.32元并支付违约金，该案案号为（2019）鄂0106民初11707号，该案正在审理过程中，武汉艺恩传媒有限公司原承租的商铺包含原告陈琳所购商铺，世邦联行公司确定该案中主张租金的期间从2015年6月10日至2018年12月31日。本院认为，原告陈琳与被告世邦联行公司签订的《逛逛街商铺委托经营管理协议书》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律规定，未损害国家和社会公共利益，合同合法有效。关于原告陈琳与被告世邦联行公司之间法律关系的界定，本院认为不应受制于当事人之间签订合同的外观和名称，而应由当事人的真实意思和合同的实质内容来决定。原告陈琳的本意是为收取固定租金，被告世邦联行公司的本意是为赚取转租租金与其应付收益的差价及广告费用，上述合同虽名为委托经营管理协议，实际上系原告陈琳依约将案涉房屋交由被告世邦联行公司，被告世邦联行公司按照每季度固定的标准向原告陈琳支付固定收益，并出租案涉房屋，收取租金，故本院认定原告陈琳与被告世邦联行公司就案涉房屋存在租赁合同关系。关于原告陈琳要求被告世邦联行公司将案涉房屋恢复原状并交付给原告陈琳的主张，因双方未就续租事宜达成合意，合同期满后，被告世邦联行公司于2019年1月31日按照合同约定的案涉房屋届时现状退出经营管理，并提前通过邮寄方式通知原告陈琳，案涉合同权利义务已经终止，故原告陈琳的上述主张，没有事实和法律依据，本院依法不予支持。关于原告陈琳要求被告世邦联行公司赔偿其租金及物业管理费的主张，被告世邦联行公司于2019年1月31日退出案涉房屋经营管理，并未继续占用案涉房屋，并且根据双方所签合同约定，合同期满后30日内，被告世邦联行按照约定将案涉房屋返还原告陈琳，在该30日内被告世邦联行公司无需向原告陈琳支付任何收益和费用，故对于原告陈琳的上述请求，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告陈琳的全部诉讼请求。案件受理费5433元，减半收取2717元，由原告陈琳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  金莎二〇二〇年六月二十二日法官助理李士杰书记员魏诗靖