浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙01民终2043号 上诉人（原审被告）：赵忠义，男，1964年2月2日出生，汉族，住杭州市富阳区。 委托诉讼代理人：岑建中，上海九州通和（杭州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：吴宇军，男，1982年6月8日出生，汉族，住杭州市富阳区。 委托诉讼代理人：楼富春，杭州市富阳区公望法律服务所法律工作者。 上诉人赵忠义因与被上诉人吴宇军房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市富阳区人民法院（2019）浙0111民初7648号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：2015年4月7日，赵忠义和吴宇军签订《房屋转让协议》一份，双方约定，赵忠义将位于杭州市富阳区口的房屋转让给吴宇军，案涉房屋系大源农牧场职工危旧房改造的职工安置房，房屋性质属经济适用房，房屋尚未办理产权登记。当事人双方主要对吴宇军替赵忠义代交购房款的数额有争议。对于争议事实，吴宇军提交收款收据4份，以证明对吴宇军替赵忠义代交购房款64700元的事实。赵忠义质证后认为，2014年12月18日的收款收据载明的款项系赵忠义本人交付，2015年8月24日的收款收据载明的款项系案外人章长灿交付。该院经审查认为，赵忠义陈述2014年12月18日的收款收据载明的30000元款项系其收取吴宇军100000元后将其中的30000元交付给建房单位，吴宇军认可该笔款项系赵忠义交付，故对2014年12月18日的收款收据的真实性该院予以认定。2015年8月24日的收款收据载明的交款人虽为案外人章长灿，但吴宇军持有收款收据原件，故对2015年8月24日的收款收据该院予以认定。根据对争议证据的认定，该院认定吴宇军交付给赵忠义100000元，另代赵忠义向建房单位交付购房款64700元。 现吴宇军起诉至原审法院，其变更后的诉讼请求为：1、确认吴宇军与赵忠义于2015年4月7日签订的《房屋转让协议》有效。2、本案诉讼费由赵忠义承担。 原审法院认为：案涉《房屋转让协议》签订时，当事人双方均系完全民事行为能力人，均具备缔结合同的能力，案涉《房屋转让协议》依法成立。本案的争议焦点是案涉《房屋转让协议》是否合法有效。 吴宇军系案涉《房屋转让协议》的合同当事人，其是否和案外人另行签订房屋转让协议，与其提起确认本案合同效力的诉讼无关，其系本案的适格原告，故赵忠义主张吴宇军并非适格原告的理由不成立，该院不予采信。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此，赵忠义以其在签订《房屋转让协议》时案涉房屋尚不存在，不存在三证齐全的事实，案涉房屋系经济适用房，其仅享有有限产权为由主张案涉《房屋转让协议》无效，理由不成立，该院不予采信。 《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。此为法律确立的不动产物权变动的原因与不动产变动相区分的原则。案涉《房屋转让协议》系不动产物权变动的原因，即双方当事人之间的债权合同，应根据合同法的相关规定判断合同效力，与案涉房屋能否交付无关。案涉房屋虽系经济适用房，尚不具备相关政策规定的上市交易条件，但对于不符合上市交易条件的经济适用住房，应由相关行政部门在房屋权属转移登记时，依据相关政策规定对合同的履行予以限制，而不应由司法机关在合同效力层面上予以禁止。且案涉房屋系以赵忠义的名义购买后，其再转让给吴宇军，双方在《房屋转让协议》第九条明确约定，房屋产权证等一切有关证件在条件允许的情况下，赵忠义将房屋产权过户给吴宇军，也即双方明确约定了在案涉经济适用房符合政策规定的上市交易条件时办理产权变更登记手续，故赵忠义主张案涉房屋的性质系经济适用房屋，不符合相关政策规定的上市交易条件，案涉《房屋转让协议》无效的理由亦不成立，该院不予采信。 综上，案涉《房屋转让协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款之规定，判决：确认吴宇军与赵忠义于2015年4月7日签订的《房屋转让协议》有效。本案受理费80元（预收10800元），减半收取40元，由赵忠义承担。 宣判后，赵忠义不服，向本院提起上诉称：一、一审法院认定事实错误。双方在协议签订时不存在任何房屋，并且当时的房屋建造尚未开始。双方在合同中约定进行买卖的是三证齐全的房屋与事实不符。双方实质上是对赵忠义拥有的经济适用房购买指标资格的一个交易，并非真正的对已存在的房屋的买卖。二、一审法院适用法律错误。《最高人民法院关于审理买卖纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定与本案情形不符，不应适用于本案。因双方在签订合同时都明确知道所谓的房屋并不客观存在更不用说三证齐全。双方协议标的物是赵忠义所拥有的经济适用房购买指标资格，并非房屋。因此本案属于以合法形式掩盖非法目的，应适用《中华人民共和国合同法》第五十二条第三款的规定，确认合同无效。请求：一、撤销原审判决；二、改判确认双方所签订《房屋转让协议》无效；三、一、二审诉讼费由吴宇军负担。 被上诉人吴宇军辩称：第一，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。2015年4月7日，双方签订协议时房屋确实没有建成，房屋也不是法律意义上的经济适用房，实际上是赵忠义一方农牧场职工的危房拆迁后改建的房屋，政府按照经济适用房的方式进行审批的。从购房协议的内容来看，事实上该份协议是一份附期限的房屋转让协议，即到期后应当履行合同，至于合同签订时房屋未取得产权证也不影响合同效力。该房屋转让协议是双方真实意思表示，吴宇军已经履行了全部的付款义务，且该协议不违反国家法律法规规定，该房屋转让协议应属有效。综上，恳请驳回上诉，维持原判。 二审中，上诉人赵忠义向本院提交了一份案涉房屋的竣工验收报告，欲证明案涉房屋于2017年9月29日才竣工验收，双方签订合同时房屋并不存在。被上诉人吴宇军对该证据无异议，本院对其证明力予以确认。 被上诉人吴宇军未向本院提交二审新证据。 本院经审理查明：2015年4月7日，赵忠义（甲方）与吴宇军（乙方）签订一份《房屋转让协议》，协议约定：一、甲方自愿将房屋出售给乙方，乙方也已充分了解该房屋具体状况，并自愿购买该房屋。二、甲方所属房屋位于杭州市富阳区口，该房屋属国家取消农牧场单位给予原农牧场户口补偿所分得职工福利房，此房屋三证齐全，房屋面积70平方左右。三、甲乙双方商定房屋转让价为人民币壹拾万元整。…六、由于该房屋还在建设中，签订协议日起，该房屋建设后续所需要一切费用由乙方承担，一切风险与甲方无关。七、如国家征地、土地赔偿、面积赔偿及一切赔偿均归乙方所有与甲方无关。八、本协议签订后，房价涨跌，买卖双方不得反悔。九、该房屋房产证等一切有关证件在条件允许的情况下，甲方无条件、无利益将房产证件产权过户给乙方。…十一、本协议一式二份，甲乙双方各执一份，双方签字之日起即生效。双方当事人均确认，案涉协议签订后，吴宇军实际支付购房款164700元，其中100000元直接支付给赵忠义，余款64700元系以赵忠义的名义交给案涉房屋的建设单位。 本院认为:本案争议焦点是案涉《房屋转让协议》的效力问题。首先，案涉《房屋转让协议》系双方当事人的真实意思表示，协议内容也未违反法律、法规的强制性效力性规定；其次，案涉《房屋转让协议》约定房屋转让价为人民币壹拾万元整，同时又约定该房屋建设后续所需要一切费用由乙方承担。故吴宇军取得案涉房屋的对价并非仅100000元。赵忠义以100000元价格偏低为由主张双方买卖的仅是购房指标，而非房屋本身，理由不成立。案涉协议无论是名称还是内容均表明双方转让的标的物是房屋，赵忠义以此为由主张双方系以合法形式掩盖非法目的亦不成立；再次，双方当事人签订案涉《房屋转让协议》时，交易的标的物尚未竣工验收，仅表明双方买卖的不是现房，赵忠义以此为由主张协议无效，缺乏明确法律依据。综上，赵忠义的上诉请求和理由均不成立，原审判决认定事实清楚，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由赵忠义负担。 本判决为终审判决。 审判长  金瑞芳 审判员  陈 艳 审判员  睢晓鹏 二〇二〇年六月二十八日 书记员  张诗雯