浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终1358号上诉人（原审原告）：施建昌，男，汉族，1957年5月15日出生，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：彭正萍，上海明伦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赵世燕，女，汉族，1987年2月12日出生，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：张倩、钱振林，浙江君度律师事务所律师。原审第三人：嘉善县卓联房产营销策划有限公司。住所地浙江省嘉善县罗星街道谈公南路301号，统一社会信用代码：91330421MA2B8Q3553。法定代表人：陈斌，执行董事。委托诉讼代理人：陈廷勇，该公司员工。上诉人施建昌因与被上诉人赵世燕、原审第三人嘉善县卓联房地产营销策划有限公司（以下简称卓联公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服嘉善县人民法院（2020）浙0421民初57号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。施建昌上诉请求：撤销一审判决第二项，改判为以121.5万元为基数，按照每日607.5元的标准（即按日万分之五的标准）计算违约金，并自2019年6月15日起计算至赵世燕实际付款之日止。事实和理由：一、一审判决赵世燕以未付购房款72万元为基数，按照银行贷款利率支付违约金，没有依据。1.司法实践中，如果当事人没有约定逾期付款违约金标准的，可以参照银行贷款利率计算违约金。但其适用的前提是双方未对违约金进行明确约定或约定不明，而本案显然不属于此种情形。2.双方在合同的第三条已经明确约定了违约金，该条款约定的违约金的计算基数和标准是非常具体和明确的。二、根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定,并结合本案合同履行情况，赵世燕已经构成故意违约且存在重大过错。1.双方约定的违约金条款不仅适用于负有付款义务的买受人，也适用于负有交房义务的出卖人，对双方均是公平的。2.合同约定的违约金并不过分高于施建昌遭受的实际损失。司法实践中，逾期付款违约金一般不超过年利率的24%，在此之下的违约金一般不属于过高的情形。本案双方约定的违约金标准是年利率的18%，不属于违约金约定过高的情形。3.合同履行过程中，赵世燕无视契约精神，不遵守付款时间约定，在贷款审批下来之后故意不去办理最后的抵押手续，经银行多次催贷（银行从2019年6月底7月初开始催贷，一审法院也多次催其办理贷款最后手续），但直至2020年4月7日赵世燕擅自取消该笔贷款表示要用现金支付，该行为显然是故意违约。赵世燕实际不想支付银行较高的贷款利息，使用拖延付款的方式为其筹足尾款准备时间，在其目的达到后便取消贷款用现金付款。4.赵世燕拖延付款的主观故意十分明显，应当承担违约责任，且应当是惩罚性的违约责任。一审按照银行利率的1.5倍标准判决违约金，明显对守约方施建昌不公平，也不足以惩戒故意违约的赵世燕一方。赵世燕辩称，1.赵世燕已在2020年4月8日将房款支付至一审法院，违约金应当计算至2020年4月8日。2.合同约定的违约金过高，一审据实调整，符合法律规定。3.赵世燕不存在任何过错及恶意行为，赵世燕未能办理贷款的原因在于施建昌与卓联公司之间的纠纷所致，其责任不在于赵世燕一方。另外，需要说明的是，在赵世燕收到了卓联公司交付的房产证后，赵世燕为筹集资金也最终进行了抵押贷款，72万元就是贷款款项。施建昌的相关上诉主张不能成立。4.施建昌主张违约金如果不超过年利率24%就不属于约定过高，但该主张没有法律依据。综上，请求驳回上诉，维持原判。施建昌向一审法院起诉请求：1.判令赵世燕支付购房款72万元；2.判令赵世燕支付自2019年6月15日起至付款之日止的违约金，按房屋总价款的每日万分之五计算。一审法院认定事实：2019年4月20日，施建昌与赵世燕经卓联公司的居间，订立了一份《嘉善县房地产买卖合同》，约定施建昌（甲方）将坐落于嘉善县惠民街道东方星河湾30幢1单元1802室以1215000元的价格转让给赵世燕（乙方）。物业费过户当天各自清算。同时约定：“第二条、乙方付给甲方购房定金10万元。甲方同时将该房屋的产权证原件交给中介方做售房保证。其余购房款乙方将分二次付给甲方。第一笔人民币305000元首付于2019年4月30日之前支付，配合甲方还款解除抵押。尾款720000元于银行按揭贷款，不足补足。甲方交房押金5000元，由中介方保管。待甲乙双方交房时，双方无异议，由中介方转交给甲方。若乙方需要银行按揭贷款，则于2019年4月30日之前交齐按揭所需资料，申请办理按揭手续。……乙方的银行贷款额度不足以支付甲方的房款，则乙方必须补足其差额。”“第三条、……如乙方不能按期向甲方付清购房价款或甲方不能按期向乙方交付房屋，每逾期一日，违约一方向对方付购房总价款的万分之五违约金。任何一方逾期10天以上未履约的，视为违约（但双方另有补充协议的除外）。”合同签订后，赵世燕于2019年4月20日支付给施建昌100000元、4月28日支付390000元、6月3日支付5000元。2019年6月3日双方办理了房屋产权转移登记手续，并于次日将房屋交付给赵世燕。一审另查明，因赵世燕需申请银行按揭贷款720000元，2019年6月3日前已将除不动产权证外的其余贷款所需材料提交给了相关的贷款银行。2019年6月3日双方办理房屋产权转移登记手续后，不动产权证由卓联公司保管。后因卓联公司与施建昌就中介服务费产生纠纷，故案涉房屋的产权证书一直在卓联公司处，卓联公司也未协助赵世燕前往银行办理相关贷款手续。2019年7月1日，施建昌致电赵世燕催问尾款720000元的支付问题。赵世燕认为，因施建昌与卓联公司的纠纷，导致房产证被卓联公司所扣，无法办理银行贷款的抵押手续，不是其本人的原因所致。故至今未办理银行贷款后续的抵押手续，也未将购房尾款720000元支付给施建昌。一审法院认为，施建昌与赵世燕于2019年4月20日经卓联公司居间签订的《嘉善县房地产买卖合同》依法成立并生效，双方当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，赵世燕已支付了首期购房款，施建昌也已将房屋交付给赵世燕，并已将房屋转移登记至赵世燕名下。关于购房尾款720000元的支付问题，理应按合同的约定履行。赵世燕在施建昌向其催交购房尾款的情况下，仍怠于办理银行按揭贷款手续，未在合理的期间内支付购房尾款，已经构成了违约。关于违约责任的承担问题。赵世燕认为由于房产证在卓联公司处致使其不能正常向银行贷款从而履行合同，该违约责任不应由赵世燕承担。因房屋买卖合同中支付合同价款的义务方为赵世燕，其应积极催告卓联公司办理贷款手续或自行办理贷款手续，在不能用贷款方式支付尾款的情况下，也可采用其他的方式筹集资金以履行合同，故施建昌请求赵世燕承担违约责任，予以支持。如赵世燕认为卓联公司对其违约亦有责任的，可另行主张。关于违约金的计算问题。施建昌主张按合同第三条约定支付违约金，赵世燕认为按房屋总价的日万分之五计算违约金明显过高。违约金应与损失相当，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求适当减少。因赵世燕未按约定支付购房尾款给施建昌造成的损失，主要是尾款的利息损失，合同约定的违约金明显高于损失，故一审法院对赵世燕的相关抗辩意见予以采信。因合同对尾款付款期限未做明确约定，施建昌于2019年7月1日催告赵世燕付款，赵世燕应于合理期限内履行付款义务，一审法院认为该合理期限以15日为宜。故酌情支持以未付款72万元为基数，自2019年7月15日起计算至生效判决确定的履行之日止的违约金，2019年8月20日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率的1.5倍计算；2019年8月20日之后，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的1.5倍计算。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、赵世燕于判决生效后十五日内支付施建昌购房款720000元；二、赵世燕于判决生效后十五日内支付施建昌违约金，以未付购房款720000元为基数，自2019年7月15日起计算至赵世燕履行之日止的违约金，2019年8月20日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率的1.5倍计算；2019年8月20日之后，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的1.5倍计算；三、驳回施建昌的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11230元，减半收取5615元（施建昌已预交），由赵世燕负担。二审中，施建昌提供借记卡账户历史明细清单1份，证明：其于2020年6月3日通过一审法院收到赵世燕支付的72万元购房款，证明违约金应计算到2020年6月2日。赵世燕的质证意见：对其真实性无法确认，赵世燕于2020年4月8日将72万元支付至一审法院，至于一审法院何时支付给施建昌，赵世燕无法决定和控制，故施建昌主张违约金应计算到2020年6月2日，没有依据。卓联公司的质证意见：赵世燕于2020年4月8日将72万元支付至一审法院，但对一审法院何时将该笔款项支付给施建昌一事不清楚。二审中，赵世燕提供个人借款凭证1份，证明：赵世燕支付的72万元来源于向银行的贷款；赵世燕在收到贷款之后，便以最快的速度支付到了一审法院，不存在恶意拖欠的主观故意。由于赵世燕是在2020年4月8日将72万元支付到了一审法院，故违约金应计算到2020年4月8日。施建昌的质证意见：根据合同约定，赵世燕需通过按揭贷款的形式支付72万元，而按揭贷款手续也已经通过审批，赵世燕仅需将不动产权证交至银行即可，不存在审批不通过的问题。之后，赵世燕虽通过其他人办理了相关贷款，但该付款方式不是约定的付款方式，且其该种贷款利率也是较低的，故赵世燕的主观恶意明显。卓联公司的质证意见：对其真实性予以认可。对上述证据，本院认证认为：对施建昌提供的银行明细清单，其所反映的事实能与其他证据或材料相互佐证，且与本案相关，本院均予以认定。对赵世燕提供的个人借款凭证，赵世燕该项举证的目的在于证明其向一审法院转账的72万元也系贷款取得，但该72万元的来源问题与本案缺乏直接关联，不影响本案的实体处理，不予认定。经审查，本院对一审法院认定的事实予以确认。另认定：一审判决之后，赵世燕于2020年4月8日将剩余房款72万元支付至一审法院账户，后一审法院于2020年6月3日将该72万元支付给了施建昌。本院认为，本案二审的争议在于违约金如何确定问题。关于违约金应否调低问题。根据案涉合同第三条约定，逾期支付购房款的，按照总房款的每日万分之五标准计算违约金。但上述约定的违约金明显过高，赵世燕也请求调低，故一审以施建昌的实际损失为基础，并考虑赵世燕的已付购房款情况，酌情以未付购房款72万元为基数按照相关银行利率的1.5倍标准计算违约金，符合本案实情及法律规定，本院予以维持。关于违约金的起算时间问题。施建昌主张应自2019年6月15日起计算违约金，其理由是该时间是银行发放贷款的合理时间。经查，合同并没有明确约定72万元尾款的支付时间，但从合同约定来看，该72万元的最终付款时间取决于银行的按揭贷款发放时间。根据各方的陈述，虽然相关银行在2019年6月3日对案涉按揭贷款进行了初审，赵世燕也于当日取得了不动产权利证书，但即使赵世燕于当日将已办好的不动产权利证书交至银行，本案也无证据证明银行会在2019年6月15日之前发放贷款，故施建昌主张应从2019年6月15日起算违约金，没有依据，本院不予支持。一审结合施建昌的催告时间及催告后应给予赵世燕的合理履行期限等情况，确定违约金自2019年7月15日起算，较为合理，本院予以确认。关于违约金计算的截止日期。经查，一审判决之后，赵世燕于2020年4月8日将其尚欠的72万元购房款支付至一审法院，后一审法院经赵世燕的明确同意后于2020年6月3日将该72万元转付给了施建昌。现施建昌要求违约金应计算至2020年6月2日，而赵世燕则认为应计算至2020年4月8日。对此，本院认为，上述付款事实均是发生一审判决之后，故一审法院判决违约金计算至赵世燕履行之日止正确，本院予以维持。但是考虑到上述付款事实发生在本案终审判决之前，为避免双方在今后的判决履行过程中再次发生争议，本院根据相关事实认定赵世燕的履行之日为2020年6月3日，即违约金应计算至2020年6月2日，理由为：一般情况下，在涉金钱给付义务的纠纷之中，如果当事人对金钱给付义务本身及给付数额具有明显争议时，一方当事人为保障其诉讼利益在案件尚未审结之前将相关款项暂时支付至法院以完成其给付义务，该行为并无不可，但是本案中，赵世燕对其付款义务本身及尚欠数额为72万元并无异议，在此情况下，其应当将其直接支付给施建昌，而在其已付款至一审法院账户的情况下，其也未及时要求一审法院代其将款项支付给施建昌，故本案应以施建昌收到72万元购房款的时间即2020年6月3日作为赵世燕履行之日，即一审判决的违约金应计算至2020年6月2日。综上，施建昌的上诉请求不能成立，应予驳回，但其主张一审判决的违约金应计算至2020年6月2日的意见成立，本院在此予以明确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3921元，由上诉人施建昌负担。本判决为终审判决。审判长 谭 灿审判员 倪 勤审判员 王世好二〇二〇年六月三十日书记员 王家慧