四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终4242号 上诉人（原审被告）：成都瑞熙城市酒店经营管理有限公司，住所地成都市武侯区科华中路139号。 法定代表人：温晓熙，总经理。 委托诉讼代理人：何晓风，四川衡平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王水蓉，四川衡平律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：何江，女，1963年1月15日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：刘钟，四川经川律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄凌一，四川经川律师事务所律师。 原审第三人：成都瑞熙城市酒店经营管理有限公司第一分公司，住所地成都市金牛区一环路北一段279号1-10层。 负责人：郭瑜，经理。 委托诉讼代理人：何晓风，四川衡平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王水蓉，四川衡平律师事务所律师。 上诉人成都瑞熙城市酒店经营管理有限公司（以下简称瑞熙公司）因与被上诉人何江，原审被告成都瑞熙城市酒店经营管理有限公司第一分公司（以下简称瑞熙公司第一分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2019）川0106民初11160号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 瑞熙公司上诉请求：一、请求判令撤销金牛区人民法院作出的（2019）川0106民初11160号判决，并改判上诉人无须向被上诉人支付租金及顾问咨询费差额23462.7元及违约金1200元；二、请求判令被上诉人承担一、二审的诉讼费。 事实与理由：一、本案中应当适用整体经营原则。一审法院适用法律错误，应当予以纠正。合同虽然具有相对性，但并非绝对。瑞熙酒店租赁鸿锦汇大厦物业的目的是进行长期、稳定的酒店经营。全体业主以同样的租金标准、租赁条件与瑞熙酒店签订租赁合同，同意瑞熙酒店整体改造、装修进行酒店经营。在整体经营模式下，考虑到上诉人与鸿锦汇大厦202户业主的共同利益和长期合作关系，为了合同目的的实现，瑞熙酒店与何江之间租赁关系的独立性应当服从于瑞熙酒店与鸿锦汇大厦202户业主共同建立的租赁关系的整体性。何江出租给瑞熙酒店的商铺属于瑞熙酒店的一部分，与鸿锦汇大厦其他业主出租的商铺在使用和经营上具有整体性和不可分割性，不具有独立经营条件。而何江在将房屋出租给瑞熙酒店时就明知其是用于酒店经营的统一经营模式，房屋收益的权利必然受制于大多数业主的意志。酒店物业80%（包括户数占比及面积占比）以上的业主同意瑞熙酒店在地铁修建的三年期间将租金标准降为40元/㎡/月，证明瑞熙酒店的降租行为已征得大多数业主的同意，是度过地铁修建影响难关的必然选择，占优势地位。而在整体经营模式下，个体权利必然受制于整体意志，故大部分业主与瑞熙酒店达成的降租行为对鸿锦汇大厦全体业主具有约束力，何江无权要求瑞熙酒店支付租金差额。如果瑞熙酒店向何江支付了租金差额和违约金，事实上是给何江支付了额外的利益，给何江提供了优于其他业主的租赁条件，这对鸿锦汇大厦其他同意降租的业主并不公平，也破坏了瑞熙酒店与鸿锦汇大厦业主之间处理整体租赁关系时适用的民主原则，极可能导致后续纠纷，甚至导致双方整体租赁关系的破裂，不利于合同目的的实现，更不利于市场交易安全，社会和谐、稳定。何江在接受整体租赁条件，与瑞熙酒店建立租赁合同关系时，应当也有能力预见在租赁过程中，可能会产生其他的纠纷需要全体业主协商处理，何江的出租利益依赖于瑞熙酒店与鸿锦汇大厦业主之间的整体租赁、经营模式，要维护这种整体租赁关系，必然需要个体意志服从于整体的共同意志，做出一定的妥协和牺牲。何江在出租时默认和接受了这个交易规则，现在又不接受降租，既破坏了双方租赁关系建立的前提，也破坏了与瑞熙酒店之间不成文的交易规则，有违商业诚信。二、从公平、合理原则出发，适当降低租金，平衡各方利益，才是长治久安、持续稳定发展的正确方式，也是民事法律制度应当支持的法律原则。1、瑞熙酒店在一审过程中已提交了大量证据证明自2015年8月地铁修建以来，瑞熙酒店的经营受到严重影响，营业额逐年锐减，连年亏损，因地铁修建带来的交通不便、噪音、空气污染等一系列的问题，导致瑞熙酒店的商誉美誉度也逐渐恶化，瑞熙酒店的营业收入从2015年开始逐年大幅度下滑，一直处于持续亏损的状态。2、因地铁修建导致店铺倒闭的情况比比皆是，瑞熙酒店考虑到与酒店物业业主们的长期可持续合作，在连年亏损的情况下，依然在坚持经营，只是迫于经营压力，与诸位业主友好协商。瑞熙酒店在地铁修建的三年期间降低了租金标准，但降租后的租金标准也未低于原租金标准的80%，并未根本影响何江的利益。在三年期满后，瑞熙酒店渡过难关，立即恢复原租金标准，按时付租，何江也是鸿锦汇大厦整体降租这个行为的受益者。3、根据公平、合理原则，何江作为鸿锦汇大厦业主中的一员，既然实际享有了整体降租带来的长远的好处，其也应当与鸿锦汇大厦其他业主承担同等的义务，即接受瑞熙酒店的降租行为，不应当在既实际受益的情况下，又单独获利。4、瑞熙酒店因地铁修建造成营业额锐减、经营困难是客观事实，瑞熙酒店将地铁修建三年期间的租金标准从47.25元/㎡/月降至40元/㎡/月，也未低于原租金标准的80%，降租标准也在合理范围之内，未损害何江的根本利益，瑞熙酒店也不应当向何江弥补租金差额和支付违约金。 何江辩称，原审判决查明事实清楚，适用法律正确，希望二审法院予以维持。 瑞熙公司第一分公司述称，与瑞熙酒店的上诉请求及事实与理由一致。 何江向一审法院起诉请求：1．判令瑞熙公司第一分公司、瑞熙公司共同向何江支付2016年4月1日至2019年4月30日期间的租金及顾问咨询费差额24108.87元；2．判令瑞熙公司第一分公司、瑞熙公司共同向何江支付违约金12628.51元（按3个月租金及顾问咨询费标准计算）；3．本案诉讼费由瑞熙公司第一分公司、瑞熙公司承担。庭审中，何江明确瑞熙公司第一分公司、瑞熙公司未足额支付租金及顾问咨询费的期间为2016年5月1日至2019年4月30日。 一审法院认定事实：2013年1月30日、2013年2月26日，何江（出租人）与瑞熙公司第一分公司（承租人）分别签订《房屋租赁合同》，约定的主要内容：1．何江将其所有的位于成都市金牛区房屋（建筑面积分别为44.16㎡、46.10㎡）出租给瑞熙公司第一分公司，租赁期限从2013年4月1日起至2028年3月31日；2．何江同意在租赁期限内第五年、第十年各提供1个月的装修翻新免租期和1个月的开业筹备免租期（十五年共计3个月免租期），在前述免租期内，何江同意瑞熙公司第一分公司按照房屋租赁后的用途进行房屋的装修及其设施设备的安装及改造；3．从2013年5月1日开始计算和支付租金（仅扣除了1个月的开业筹备期），每月租金分别为980元、1000元（此租金价格最终以面积实测报告之建筑面积为准）；瑞熙公司第一分公司自2013年5月1日起聘请何江担任经营顾问，并向何江支付顾问咨询费，标准分别为每月1007元、1075元；4．合同期内，每月租金和顾问咨询费总和等同于45元／㎡×建筑面积，租金和顾问咨询费每三年租赁期满后即调增一次，即在上一年度执行标准的基础上各增加5%，如有其他调整和变更应经双方协商一致并签订补充合同后生效；5．瑞熙公司第一分公司按三个月为一个租赁计费期间向何江支付一次租金和顾问咨询费，首次按一个月押金、三个月租金和顾问咨询费支付，支付时间为2013年5月1日前，以后每满三个月支付一次（遇节假日顺延），即在三个月期满后的第一个租赁计费月度内的公历月份的一日前支付；6．瑞熙公司第一分公司负责对房屋按四星级酒店标准统一进行装修，由何江承担装修费用。装修费为1500元／㎡，此费用在签订本合同时，何江一次性支付给瑞熙公司第一分公司；7．瑞熙公司第一分公司逾期支付应付租金和顾问咨询费，自逾期之日起每日按应付租金和顾问咨询费的1‰向何江支付违约金，但违约金累计不超过三个月的租金和顾问咨询费。 合同签订后，何江将租赁房屋交给瑞熙公司第一分公司使用。 2014年1月20日、2014年1月28日，何江分别取得房屋所有权证（成房权证监证字第××号、成房权证监证字第××号），载明金牛区一环路北一段279号1栋7层10号、11号的建筑面积分别为42.83㎡、46.26㎡，共计89.09㎡。 诉讼中，双方一致认可瑞熙公司第一分公司在2016年5月1日至2019年4月30日期间按40元/㎡/月（计3563.6元/月）的标准向何江支付了租金及顾问咨询费。 上述事实，有《房屋租赁合同》、银行流水等证据及当事人陈述在卷予以佐证。 一审法院认为，何江与瑞熙公司第一分公司签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据双方当事人的诉、辩意见，本案争议的主要焦点为：一、何江主张2016年9月前的租金及咨询顾问费差额是否超过诉讼时效；二、瑞熙公司第一分公司单方降租的理由是否成立；三、何江主张的违约金是否过高。 一、何江主张2016年9月前的租金及咨询顾问费差额是否超过诉讼时效的问题。一审法院认为，依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”。案涉租赁合同约定了不同租赁期限应支付的租金及顾问咨询费，本案应以同一债务分期履行确定诉讼时效。至何江起诉之日，案涉《房屋租赁合同》的履行期限尚未届满，何江主张2016年9月前租金及顾问咨询费差额的诉求并未超过诉讼时效。瑞熙公司第一分公司抗辩何江主张2016年9月前的租金及顾问咨询费差额已过诉讼时效的意见，一审法院不予采纳。 二、瑞熙公司第一分公司单方降租的理由是否成立的问题。对此，瑞熙公司第一分公司的抗辩意见主要有两点：1．何江实际接收租金，视为认可瑞熙公司第一分公司的降租行为；2．瑞熙公司第一分公司与该楼盘其他出租人签订租赁合同后，统一作为酒店经营，同一楼盘80%以上的其他出租人已同意降租，其意思表示对何江具有约束力。一审法院认为，首先，瑞熙公司第一分公司负有按合同约定支付租金及顾问咨询费的义务，何江就此向一审法院提出诉讼，已对其少收租金及顾问咨询费的权利进行明确主张，瑞熙公司第一分公司抗辩何江接收租金，视为默认的抗辩意见，于法无据，一审法院不予采纳；其次，关于其他业主同意降租的意思表示对何江是否产生约束力的问题。一审法院认为，从签订合同的情况来看，瑞熙公司第一分公司承租案涉楼盘经营酒店，并未统一与案涉楼盘的出租人签订合同；同时，根据租赁合同约定内容，若何江与瑞熙公司第一分公司在合同履行期间需调整租金及顾问咨询费，应另行签订补充协议，即合同约定的租金、顾问咨询费标准，对双方具有不得单方擅自调整的约束力。即便瑞熙公司第一分公司主张的案涉楼盘的其他出租人与瑞熙公司第一分公司达成降租的补充协议的事实成立，但相关协议系其他出租人与瑞熙公司第一分公司达成的降租补充协议，其法律后果并不当然及于何江；瑞熙公司第一分公司分别与出租人签订租赁合同后，对承租楼盘进行整体经营，并不影响各租赁合同相互独立的性质。综上，根据合同相对性原则，瑞熙公司第一分公司上述两点抗辩意见，一审法院不予采纳；瑞熙公司第一分公司在双方未就减少租金及顾问咨询费达成合意的前提下，单方降低租金及顾问咨询费标准，已构成违约；何江主张瑞熙公司第一分公司应按合同约定补齐2016年5月1日至2019年4月30日期间的租金及顾问咨询费，符合合同约定，一审法院予以支持。 根据双方当事人一致认可的事实，2016年5月1日至2019年4月30日期间，瑞熙公司第一分公司按40元/㎡/月的标准向何江支付了租金及顾问咨询费，共计128289.6元（3563.6元/月×36个月）。根据合同约定的递增条款，2016年5月1日至2019年3月31日期间（计35个月）的租金及顾问咨询费标准为每月4209.5元（47.25元/月×89.09平方米），2019年4月1日至2019年4月30日期间的租金及顾问咨询费标准为每月4419.8元（49.61元/月×89.09平方米），故2016年5月1日至2019年4月30日期间的租金及顾问咨询费共计151752.3元（4209.5元/月×35个月＋4,419.8元/月×1个月）。按照瑞熙公司第一分公司实际支付情况，其未按合同约定标准支付的租金及顾问咨询费差额为23462.7元，瑞熙公司第一分公司应予支付；何江超出此部分的租金及顾问咨询费差额主张，与实际支付后的差额不符，一审法院不予支持。 另，关于何江主张瑞熙公司第一分公司支付2016年4月租金及顾问咨询费差额的诉讼请求，根据何江当庭认可瑞熙公司第一分公司少付租金及顾问咨询费的期间为2016年5月1日至2019年4月30日的意见，何江主张2016年4月租金及顾问咨询费差额，不符合其陈述意见，没有事实根据，一审法院不予支持。 三、何江主张的违约金是否过高的问题。一审法院认为，根据合同约定，瑞熙公司第一分公司逾期付款，按最高不超过三个月租金及顾问咨询费的标准向何江支付违约金。由于瑞熙公司第一分公司仅在合同履行期间的三年内每月少支付部分租金及顾问咨询费，系一般性违约，根据合同履行情况，本着公平原则，瑞熙公司第一分公司抗辩违约金过高的意见，一审法院予以采纳。一审法院酌定瑞熙公司第一分公司应支付逾期付款违约金1200元；何江超出此部分的违约金主张，一审法院不予支持。 瑞熙公司针对何江要求瑞熙公司承担责任的诉求，提出瑞熙公司主体不适格的抗辩意见。一审法院认为，依照《中华人民共和国公司法》第十四条规定，瑞熙公司第一分公司系瑞熙公司设立的分公司，瑞熙公司应承担《房屋租赁合同》产生的民事责任，故瑞熙公司的上述抗辩意见，一审法院不予采纳；瑞熙公司应对其设立的分公司承担相关民事责任。 据此，一审法院依照《中华人民共和国公司法》第十四条、《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、瑞熙公司于判决生效之日起十日内向何江支付租金及顾问咨询费差额23462.7元；二、瑞熙公司于判决生效之日起十日内向何江支付违约金1200元；三、驳回何江的其他诉讼请求。案件受理费718元，减半收取计359元，瑞熙公司负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实及采信的证据与一审一致，本院予以确认。 结合当事人诉辩情况，本院对案涉的争议焦点问题评判如下： 关于诉讼时效的认定问题。房屋租赁合同系继续性合同，其债务在履行过程中持续定期的发生。瑞熙酒店认为何江主张的2016年9月之前的租金最迟应当在2016年7月31日前支付。对此，本院认为，案涉房屋租赁合同约定分期缴纳租金系分期履行合同之债，每期租金具有独立性，但实际上并不否认租金债务的整体性系因同一租赁合同，因此各期租金的诉讼时效一并计算即自最后一期租金履行期限届满之日起算才能保护同一合同的整体性，也便利当事人主张权利。故，本院认为一审法院认定案涉2016年9月之前的租金并未超过诉讼时效无误，本院予以确认。 关于案涉的房屋租金标准认定问题。瑞熙酒店认为何江并没有拒收在2016年5月1日至2019年4月30日期间按40元/㎡/月支付的租金，故应当视为何江同意以新租金标准出租。本院认为，何江系案涉房屋租赁合同的出租方，享有收取租金的权利。其他同意降租的业主系因与瑞熙酒店签订了补充协议或者通过短信方式确认同意，而本案并无足以采信的证据证实何江签订了认可降租的补充协议或以短信表示同意，且双方都确认何江曾进行维权。故，本院认为何江收取瑞熙酒店租金并不能视为其已同意瑞熙酒店降租。因此，本案的房屋租金标准仍应以双方合同约定的标准和方式计算。故，一审以此作为计算租金的标准无误，本院予以确认。 关于减租事由的正当性和适法性问题。瑞熙酒店认为自2015年8月地铁修建以来，其经营受到严重影响，营业额逐年锐减，连年亏损，因地铁修建带来的交通不便、噪音、空气污染等一系列的问题，导致瑞熙酒店的商誉逐渐恶化，因此何江与瑞熙酒店之间租赁关系的独立性应当服从于瑞熙酒店与鸿锦汇大厦202户业主共同建立的租赁关系的整体性，从而减租。本院认为，租金降低必然导致当事人双方利益的变化，故应当经双方协商一致。从合同形式上看，瑞熙公司是单独和各个业主达成的房屋租赁协议，虽然所有的业主享有的合同权利具有相似性，但是各业主之间的合同是独立的。即使酒店物业多数业主同意瑞熙酒店降租，也不能突破合同的相对性和独立性。基于合同严守原则，瑞熙酒店应当遵守合同约定，积极履行租金支付义务。本案中，修建地铁与瑞希酒店经营不善确实存在关系，但该影响尚在瑞希酒店应当自我承担的商业风险之内，且本案并不存在显失公平导致合同目的不能实现的情形。故，本院认为瑞熙酒店该减租理由的正当性不足，本院对该上诉理由不予采纳。 关于支付违约金问题。本案中按照案涉房屋租赁合同约定瑞熙公司第一分公司逾期支付应付租金和顾问咨询费，自逾期之日起每日按应付租金和顾问咨询费的1‰向何江支付违约金，但违约金累计不超过三个月的租金和顾问咨询费。本院认为，该约定系双方当事人对逾期支付违约金的约定，本案中，瑞熙公司确系存在逾期支付何江租金的事实，其应当支付约定的违约金。但在瑞熙公司主张违约金过高时，一审法院已根据公平原则和诚实信用原则，综合瑞熙酒店的实际经营情况、违约程度等因素酌情对其应当承担的迟延支付违约金予以酌减，且并无不当，故本院对此予以维持。 综上所述，瑞熙公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费416.57元，由成都瑞熙城市酒店经营管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 廖 方 审判员 袁晟翔 审判员 赵 韬 二〇二〇年六月十六日 书记员 丁昱凡