黑龙江省佳木斯市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑08民终535号上诉人（原审被告、反诉原告）：黑龙江盛和物业管理有限公司，住所地佳木斯市郊区（永红）长安路西段（佳西社区）。法定代表人：石禹，该公司经理。委托诉讼代理人：王宇，黑龙江远东律师集团（佳木斯）事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李福祥，男，1960年7月17日出生，汉族，无职业，住佳木斯市向阳区。委托诉讼代理人：吕红蕾，黑龙江鸿臻律师事务所律师。上诉人黑龙江盛和物业管理有限公司（以下简称盛和物业公司）因物业服务合同纠纷一案，不服佳木斯市向阳区人民法院于2019年12月10日作出的（2019）黑0803民初696号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年5月9日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人盛和物业公司法定代表人石禹及委托诉讼代理人王宇、被上诉人李福祥的委托诉讼代理人吕红蕾到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人盛和物业公司上诉请求：1、撤销原判第一项，待与新的物业公司整体核算后最终确定返还物业费；2、撤销原审判决第三项，判令被上诉人支付拖欠的2011年6月1月—2017年11月30日物业费、电梯费23395元及从2017年12月1日起至本判决生效时止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；3、一、二审各项费用由被上诉人李福祥承担。事实和理由，1、尚未提供的物业服务是需要与新的物业公司对接，确认提供物业服务项目及支出的费用后，整体核算，才能确定退还每位业主的物业费；2、天恒公司在2011年即已通知被上诉人入户，被上诉人以各种理由不入户，上诉人无过错，上诉人从2011年6月开始对杏林小区提供整体物业服务，有权收取2011年6月后提供整体服务物业服务费用。3、情况说明是双方当事人的真实意思表示，体现了被上诉人拖欠物业费和上诉人保留诉讼权利的情况，也是对上诉人对小区提供整体性物业服务及收取相应物业费的认可，上诉人有权追缴拖欠的物业费。被上诉人李福祥答辩称，1、根据《物业管理条例》第二十九条规定，物业服务企业应当在前期物业合同终止时向业主委员会移交相关材料，但上诉人未移交物业费；上诉人是应承担其履行合同的举证责任，而上诉人在一审中未提供符合要求的履行证据，因此，上诉人对本诉的抗辩不能成立。2、根据物业管理条例及上诉人与开发单位《前期物业服务合同》第七条的约定、黑龙江省高级人民法院的判决、双鸭山市中级人民法院的强制执行裁定能够充分说明，被上诉人不入住系客观不能。因此，对于被上诉人实际入住的物业费应由开发单位承担。3、情况说明的内容无法体现被上诉人自愿承担实际入住之前的物业费，因此不能作为上诉人主张权利的依据。4、佳大附属一院通知入户的时间为2017年10月11日，并在入户通知单中告知房屋尾款全部缴齐，被上诉人实际办理入户的时间为2017年12月，可见开发单位并未按照判决履行交付房屋的义务。因此，被上诉人实际入户前物业费不应由被上诉人承担。李福祥向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令被告返还物业费2419.16元、电梯费880元、建筑垃圾费1200元、生活垃圾费108元、预存水费500元、电梯损耗费500元，合计5607.16元；2.案件受理费由被告承担。盛和物业公司向一审法院提出反诉请求：1.请求判令原告（反诉被告）李福祥支付拖欠的2011年6月1月—2017年11月30日物业费、电梯费23395元及从2017年12月1日起至本判决生效时止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；2.案件受理费由原告（反诉被告）李福祥承担。一审判决认定事实如下：2009年2月10日，天恒公司与佳木斯大学附属第一医院签订《合作开发建设佳木斯大学附属第一医院医疗配套用房、职工住宅合同》一份。2011年3月9日，天恒公司与黑龙江盛和物业管理有限公司签订《前期物业服务委托合同》一份，天恒公司作为开发建设单位对案涉杏林公馆小区提供前期物业管理服务事宜。该合同第七条约定:“业主应于开发商通知房屋（车位）交付之日起交纳物业服务费用。已竣工但尚未售出，或者因甲方（天恒公司）原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方于每月10日前向乙方支付上一月份的服务费用，至房屋售出或交付给物业买受人为止。”因天恒公司与医院就房屋价格产生纠纷，天恒公司起诉至黑龙江省高级人民法院，黑龙江省高级人民法院对合作开发房地产合同纠纷经过审理于2015年12月30日作出（2012）黑民初字第2号民事判决书，判决医院于判决生效之日起15日内给付天恒公司住宅部分五层至三十层的开发费用69242253.07元；天恒公司在收到费用后，即向医院交付该综合楼工程的五层至三十层；驳回双方当事人的其他诉讼请求。天恒公司和医院不服判决，上诉至最高人民法院。最高人民法院于2016年8月17日作出（2016）最高法民终344号民事判决，驳回上诉，维持原判。黑龙江省双鸭山市中级人民法院于2017年11月24日作出（2017）黑05执2号通知书，内容为“依据（2016）最高法民终字344号民事判决、黑龙江省高级人民法院作出的（2016）黑民初第2号民事判决，通知黑龙江盛和物业管理有限公司及时对佳木斯市大学附属第一医院综合楼（杏林公馆）五至三十层房屋无法使用的门禁卡、水表卡及部分用房无法用水、用电等情况，必须及时予以维护处理……”李福祥于2016年10月27日从郑寒松处购买案涉房屋，后李福祥于2017年11月27日向物业公司交纳2017年12月1日至2018年12月31日的物业费、电梯费、建筑垃圾费、水费、生活垃圾费合计6207元。再查明，2018年5月23日，佳木斯大学附属第一医院综合楼业主委员会向被告黑龙江盛和物业管理有限公司发函：2018年3月31日，佳木斯大学附属第一医院综合楼业主召开业主大会选举产生业主委员会，经佳木斯市向阳区物业管理办公室与向阳区光明社区服务中心公示、确认和备案，2018年4月16日佳木斯大学附属第一医院综合楼业主委员会正式成立。本届业主大会决定解除与被告物业公司的前期物业服务合同，授权本小区业主委员会办理此事。要求被告物业公司自接到本函之日起，7日内向业主退还已收取的2018年5月31日之后的物业服务费、电梯费、垃圾处理费、装修保证金等与物业服务相关的各类缴费。本业主委员会定于2018年5月28日9时，对佳木斯大学附属第一医院综合楼物业进行交接。一审法院认为，物业服务合同纠纷，是指当事人达成的物业服务企业向业主提供管理建筑物及其附属设施服务的合同产生的权利义务纠纷。本案中，李福祥于2017年11月27日交纳了2017年12月1日至2018年12月31日的物业服务费，结合佳木斯大学附属第一医院综合楼业主委员会给物业公司出具的物业交接函中，明确要求物业公司退还2018年5月31日之后的相关物业费用，并与业主委员会进行交接的表述，以及双方当事人提供的证据情况，可以认定物业公司撤出杏林公馆小区时间为2018年5月末。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条，物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持的规定，物业公司应当退还其退出物业管理服务之后7个月的物业服务费用。关于物业公司反诉要求李福祥给付2011年6月1月至2017年11月30日物业服务费的请求，虽然李福祥在2017年11月办理进户手续时在物业公司出具的收费情况说明上签名捺印，但该说明内容仅为物业公司保留追诉的权利，不能视为李福祥对欠付进户之前物业费的自认。且该期间李福祥并未实际进户，也没有证据证明物业公司为李福祥实际提供了物业服务，故物业公司的反诉理由不成立。判决：1、被告（反诉原告）黑龙江盛和物业管理有限公司于本判决生效之日起10日内，退还原告（反诉被告）李福祥2018年6月1日至12月31日的物业服务费3216元；2、驳回原告（反诉被告）李福祥的其他诉讼请求；3、驳回被告（反诉原告）黑龙江盛和物业管理有限公司的反诉请求。案件受理费25元、反诉费193元，计218元，由黑龙江盛和物业管理有限公司负担。二审期间，上诉人盛和物业公司举证如下证据：1、《购房交款协议》；2、关于杏林公馆杨絮等人费用的情况说明；3、黑龙江省高级人民法院法庭审理笔录。证明问题：佳大附属一院代表各位业主在诉讼中抗辩理由房屋价格高、房屋质量问题，经黑龙江省高级人民法院和最高人民法院判决，最终认定的房屋价格，高于1980元/平方米的价格，房屋也不存在任何质量问题，诉讼风险不应由上诉人承担；各位业主，接到电话通知办理入户手续不入住，进行长达6年的诉讼，该诉讼与办理入住无任何关系，自身具有过错，自身承担责任；上诉人已经从2011年6月份对小区提供整体性物业服务，被上诉人应当向上诉人缴纳2011年6月份到实际入住期间的物业费。被上诉人李福祥质证意见为，三份证据均不属于新证据，对证明的问题有异议。对于证据一，被上诉人认为开发单位在两审判决中的诉讼地位分别是原告及上诉人，因此，开发单位是争端的挑起者，上诉人无法收到被上诉人实际入住之前的物业费用的风险应由开发单位承担而非被上诉人，上诉人完全可以基于与开发单位的约定向开发单位主张。对于证据二，认为情况说明并不能对抗黑龙江省高级人民法院和最高人民法院认定的开发单位不交付房屋的事实及双鸭山市中级人民法院强制执行的事实。对于证据三，证人表明“天恒公司至今未能交付我买的房子”足以说明系开发单位的原因致使被上诉人不能入住，确有部分提前入住业主但均是向开发商补交了高于黑龙江省高级人民法院确定的房屋价款。本院经审查认为，该组证据仅体现黑龙江省高级人民法院作出（2012）黑民初字第2号民事判决和最高人民法院作出（2016）最高法民终344号民事判决确认的部分事实，结合上述判决和黑龙江省高级人民法院庭审笔录中该证人的全部证言内容，对该组证据的证明问题不予采信。本院经审理认定的案件事实与一审判决认定的案件事实一致，本院予以确认。本院认为，关于本案被上诉人应否交纳实际入住前的物业费问题。一、案涉项目长期处于诉讼和执行过程中。本案所涉“杏林公馆”项目系被上诉人所属单位-佳木斯大学附属第一医院（以下简称佳大附属一院），为解决医疗用房紧张和改善高级知识分子生活居住条件，与案外人黑龙江天恒房地产开发有限公司（以下简称天恒公司）合作开发建设的佳木斯大学附属第一医院综合楼、医疗配套用房和职工住宅楼。双方分别于2007年9月16日和2009年2月10日签订《合作建房合同》和《合作开发合同》。2012年8月，双方因案涉工程是否竣工达到交付使用条件、结算的依据和违约等问题提起诉讼，黑龙江省高级人民法院于2015年12月30日作出（2012）黑民初字第2号民事判决，天恒公司和佳大附属一院均不服，上诉至最高人民法院。最高人民法院于2016年8月17日作出（2016）最高法民终344号民事判决。2017年11月24日，双鸭山市中级人民法院强制执行完毕。二、案外人天恒公司自行通知业主入住。被上诉人作为佳大附属一院的职工，与佳大附属一院签订《购房交款协议》，约定购买案涉“杏林公馆”交款事宜。佳大附属一院与案外人天恒公司签订《合作开发合同》中没有约定案外人天恒公司可直接通知业主向其交纳房款。黑龙江省高级人民法院作出的（2012）黑民初字第2号民事判决：佳木斯大学附属第一医院于判决生效之日起15日内给付天恒公司住宅部分5层至30层的开发费用69242253.07元；天恒公司在收到费用后，即向佳木斯大学附属第一医院交付5层至30层。三、案外人天恒公司通知业主入住时，将交齐房款的作为前置条件。在黑龙江省高级人民法院审理（2012）黑民初字第2号案件庭审笔录中，佳大附属一院退休职工唐传勋出庭作证：2011年9月25日，其本人接到天恒公司电话，房价由1980元涨到3500元，到售楼处交房款、签订合同。天恒公司当庭承认，2011年9月确实通知每平方米3千多交付房屋，由于天恒公司没有和具体购房人直接签订购房合同，不能直接交付房屋，应该交付给佳木斯大学。在最高人民法院（2016）最高法民终344号民事判决中，天恒公司答辩称截止二审审理时，已有109户佳大附属一院职工直接向天恒公司交纳房款后入住。四、被上诉人在接到天恒公司通知后，有合理的理由未办理入住。天恒公司通知业主需按照3500元标准交纳房款，该房屋结算价格未经佳大一附院同意，被上诉人也有异议，由此引发了天恒公司与佳大附属一院的多年诉讼。作为天恒公司与佳大附属一院诉讼案件争议焦点问题，在该纠纷未被解决前，被上诉人因房屋价款的争议未办理入住不应视为被上诉人存在过错。且最高人民法院（2016）最高法民终344号民事判决中，确认该房屋结算价格为2921.30元，低于天恒公司通知的3500元标准，故上诉人提出的“天恒公司在2011年即已通知被上诉人入户，被上诉人以各种理由不入户，上诉人无过错”的上诉理由，无法律依据，与事实不符，本院不予支持。综上，因案涉项目“杏林公馆”多年来纠纷不断，诉讼执行期间长达五年多，天恒公司和上诉人盛和物业公司为部分交房款的业主办理入住，而对其他未补交房款的业主一直未予办理入住，直到2017年11月，经双鸭山市中级人民法院强制执行后，才为剩余业主办理入住，天恒公司也存在通知业主交纳房款高于最高人民法院确定标准的问题，鉴于上述情况，上诉人依据与天恒公司签订的《前期物业服务委托合同》，向被上诉人主张支付实际入住前的物业费无法律依据和事实依据，原审法院认定上诉人盛和物业公司与被上诉人形成物业服务合同法律关系应为业主实际入住之后，被上诉人不应支付实际入住之前的物业费用并无不当。另，虽然被上诉人出具《情况说明》，但因被上诉人与上诉人形成物业服务合同法律关系应为业主实际入住后，被上诉人不应支付实际入住前的物业费用，由此产生的债务非合法债务；案涉项目“杏林公馆”诉讼执行期间长达六年之久，天恒公司和上诉人盛和物业公司坚持业主不补交房款、不予办理入住，天恒公司于2011年国庆节悬挂条幅、声称要出售“杏林公馆”房屋，被上诉人预交部分房款而多年无法入住“杏林公馆”，构成对被上诉人出具《情况说明》的胁迫；被上诉人在本案一审和本院二审期间，均明确表示出具《情况说明》意思表示不真实，应予以撤销，原审法院在审理上诉人盛和物业公司所提反诉时一并处理，并无不当。关于2018年6月至12月预收的物业费用如何返还的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间物业费的，人民法院应予支持。本案中，双方对于预收2018年物业费、电梯费和上诉人盛和物业公司于2018年5月31日退出物业服务均无异议。2017年11月24日，双鸭山市中级人民法院强制执行，要求盛和物业公司配合，剩余业主入住案涉“杏林公馆”。此后，上诉人盛和物业与业主矛盾不断，被业主委员会解聘。上诉人提出的“需要与新的物业公司对接，确认提供物业服务项目及支出的费用后，整体核算，才能确定退还每位业主的物业费”上诉理由，无事实依据，亦不符合法律规定，本院不予支持。原审法院采用按月计算应返还的物业费，符合法律规定和现实情况，并无不当。综上，一审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费193元，由上诉人黑龙江盛和物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 刚审判员 雷 阳审判员 李慧强二〇二〇年六月二十八日书记员 高 爽