广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初5234号原告：洛涛居北区业主委员会。主任：肖遵光。委托诉讼代理人：苏卫来，为该委员会聘请工作人员。被告：周全梅，女，1981年1月13日出生。原告洛涛居北区业主委员会诉被告周全梅物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序中的小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告洛涛居北区业主委员会委托诉讼代理人苏卫来到庭参加诉讼，被告周全梅经本院传票合法传唤未到庭参加诉讼。本案依法进行缺席审理，现已审理终结。原告洛涛居北区业主委员会向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付所拖欠的物业管理费（自2018年2月1日起暂计至2020年3月31日物业管理费为2581.28元）。2、被告向原告支付逾期付款违约金（按每天百分之一的标准计算，自2018年2月1日起暂计至2019年10月31日为10454.18元）。3、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告洛涛北区业主委员会于2017年l月6日起正式成立，为包括被告在内的广州市番禺区洛浦街洛溪新城芳华花园供物业管理服务。被告是位于广州市番禺区洛浦街洛溪新城芳华花园洛涛居3幢之一308的业主，其所购的物业建筑面积为104.50平方米。其中，根据《洛涛居北区自行管理方案》第二条及第五条的约定：住宅物业管理费按每月每平方米0.95元收取；每月管理费应在每月20日前交纳。原告依约为被告提供了物业管理服务，但经原告多次催收被告未及时支付相关费用及违约金，至今尚欠物业管理费2581.28元，电费0.00元，水费0.00元。为维护全体业主利益及物业管理服务工作的顺利进行，现原告根据《中华人民共和国物权法》第八十三条之规定特此提起诉讼，恳请人民法院查明事实，依法作出公正的裁判，支持原告的诉讼请求。被告周全梅无答辩，也未向本院提交证据。本院经审查原告提交证据，并结合其庭审陈述，查明以下事实：位于广州市番禺区洛浦街洛溪新城芳华花园洛涛居3幢之一308房，建筑面积104.50平方米，产权人为被告周全梅，其自2013年3月21日取得上述房屋的产权证书。2010年1月13日，案外人广州市洛城物业管理有限公司与广州市番禺区洛溪新城洛涛居业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定为广州市番禺区洛浦街洛溪新城洛涛居（以下简称涉案小区）提供物业管理服务。委托管理期限从2010年1月1日至2011年12月31日。合同第二十条约定，住宅管理服务费为0.95元/月·平方米。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起除物业管理费外每天按应缴款的千分之一交纳滞纳金。合同到期后，双方未续签物业管理服务合同。广州市番禺区洛浦街洛湖社区居民委员会于2018年3月15日出具一份证明，证实广州市洛城物业管理有限公司自2005年7月8日至2018年1月31日期间为涉案小区提供物业管理服务。案外人广州市洛城物业管理有限公司提供物业服务期间，因服务质量存在缺陷，小区业主与广州市洛城物业管理有限公司存在较多矛盾。2017年1月6日，广州市番禺区洛浦街洛溪新城芳华花园洛涛居小区居民再次投票选举出洛涛居北区业主委员会。2017年2月9日，广州市番禺区人民政府洛浦街道办事处出具编号为番洛物业备[2017]第1号的《业主委员会备案回执》，确认收到洛涛北区业主委员会提交的各项资料，及确认业主委员会任期自2017年1月6日至2020年1月5日，其中业主委员会委员7人，肖遵光为主任，董从军为副主任。收取备案资料包括，业主公约，业主大会议事规则，业主大会的会议记录及会议决定，业主委员会委员名单及基本情况。业主委员会到期前，洛涛北区业主委员会组织小区居民选举，并选举出第二届洛涛居北区业主委员会，选举委员7人，候补委员2人。2020年3月4日，广州市番禺区人民政府洛浦街道办事处出具编号为番洛物业备[2020]第2号的《业主委员会备案回执》，对上述选举事项进行备案。洛涛居北区业主委员会于2017年1月6日成立，但案外人广州市洛城物业管理有限公司未能改善服务质量及与洛涛居北区业主委员会签订物业服务合同。2017年11月26日，洛涛居北区业主委员会组织小区业主进行第三次业主大会，并投票决定以下事项：1、广州市洛城物业管理有限公司退出小区；2、小区施行业主自治；3、小区自治按照《洛涛居北区自行管理方案》进行。2018年1月18日，广州市番禺区人民政府洛浦街道办事处出具《业主委员会备案事项变更回执》，对洛涛居北区自治管理的备案事项变更情况予以备案。2018年1月31日，广州市洛城物业管理有限公司撤出洛涛居北区，洛涛居北区业主委员会代表小区全体业主对小区进行管理，提供各项物业服务。《洛涛居北区自行管理方案》规定，立即解聘广州市洛城物业管理有限公司，授权业主委员会代表业主及业主大会聘请专业物业服务团队协助业主委员会实施洛涛居北区自行管理，协助业主委员会接管小区。商品房管理费每月每平方米0.95元，有产权车位每个每月40元。非住宅管理费每月每平方米8元。授权业主委员会收取管理费、垃圾费、公摊水电费及公共收益。业主或物业使用人每月20日前支付本月管理费及其他费用，逾期向业主委员会支付的，每日收取1%的滞纳金。业主委员会每月20日前公示小区上个月收入及支出情况。《洛涛居北区业主大会议事规则》第九条规定，业主大会的议事内容包括，…（三）决定物业服务方式，选聘、续聘、解聘物业服务企业或者实行业主自主管理物业。第十条，业主委员会履行下列职责，…（二）为业主大会选聘、续聘、解聘物业服务企业或者业主自主管理物业做好相关准备工作，经业主大会决定和授权，代表业主与物业服务企业签订、解除物业服务合同。…（四）经业主大会决定小区施行业主自主管理物业，由业主大会授权业主委员会决定物业服务人和专职工作人员的聘请和薪酬，具体方案需经业主大会表决通过。关于业主委员会在小区业主自治期间的管理情况，原告陈述如下：（1）聘请物业服务人员，按照原物业公司在小区管理人员的编制，仍聘请安保人员11个，清洁人员10个，绿化工人及杂工3人，负责设施维修保养的技工1个，办公室行政人员6个（含财务、物业经理、安保主管、清洁主管、物业助理、行政前台）。（2）业主委员会所收取的房屋管理费、车位管理费及商铺管理费、车位临停费等费用，在支付聘请人员工资外，对小区公共设施设备及设施维修保养支出，为小区购买公众责任险及员工保险，并支付收取管理费开具发票的税款。（3）小区有产权车位78个，划定临时停车位300个左右，临停车位月保费150元。原则不对外。（4）小区3个门口均设立门禁系统，2个门口由安保人员值班，另一个为24小时流动巡查。（5）小区住户968户，目前含本案被告仅6户拖欠物业管理费，另有4户因无人居住暂无法联系。原告向本院提供在2020年4月21日公示小区收支情况的现场照片，照片中有当日广州日报附图为证。照片中所公示的《洛涛居北区收支情况汇总表》显示，截至2020年3月，上期结余资金为359920.44元，当月服务中心收入合计282551.96元，当月服务中心支出196912.85元，结余448194.88元。2020年3月服务中心支出196912.85元，包含支付聘请人员工资社保等薪资福利款项131353.46元，经营费用52650.03元，管理费用3242.41元，计提3月业委会办公经费9666.95元。业委会办公经费，3月合计支出7031.62元，含人员工资、福利、电话费、安放物资、保险费，3月底，业委会办公经费余额为108624.87元。原告表示自小区施行自治管理，基本每月收支均存在盈余。本院将庭审情况告知被告，向其送达原告庭审中出示的各项备案回执副本，并送达原告提交的现场公示照片。被告在电话中确认未缴纳2018年2月1日至2020年3月31日期间的管理费，但不同意支付逾期付款违约金，不同意承担案件受理费。本院认为，广州市番禺区洛浦街洛溪新城芳华花园洛涛居北区小区由业主委托业主委员会对小区进行自治管理，是小区业主行使物权的具体表现。洛涛居北区业主委员会经合法投票选举产生并备案，按照业主大会通过的小区自行管理方案对小区进行管理，有权代全体业主向物业所有人或使用人收取物业管理费、车位管理费等费用。广州市番禺区洛浦街洛溪新城芳华花园洛涛居北区小区在成立之后，一直由发展商直接聘请的广州市洛城物业管理有限公司为小区提供物业服务。2010年1月13日，广州市洛城物业管理有限公司在与涉案小区所选举出的广州市番禺区洛溪新城洛涛居业主委员会签订物业服务合同，然而广州市洛城物业管理有限公司在管理期间仍旧存在服务质量差的现象，小区业主多次与物业公司产生矛盾。直到2017年1月6日，洛涛居北区业主委员会正式成立，并经召开业主大会投票，决议立即解聘、驱逐广州市洛城物业管理有限公司，对小区进行自治管理。在物业公司凭借自身优势地位，故意在小区业主未成功再次选举新一届业主委员会之前，任意降低服务质量，肆意损害业主权利的情形下，洛涛居北区业主委员会为保障小区全体业主权益，不再与物业服务企业签订物业合同，而在业主大会决议后对小区进行自治管理，充分体现的涉案小区绝大多数业主的共同意志，小区业主及物业使用人应当及时向代表全体业主进行物业自治管理的业主委员会缴纳物业管理费、车位管理费等款项。根据原告提供的涉案小区2020年3月的收支情况表，在小区自治管理模式下，小区整体财务状况不断良性发展。按照原告提供的小区物业管理费的缴纳情况，小区968户，物业管理费收缴率超过99%，仅6户业主存在拖欠费用情况。原告洛涛居北区业主委员会对涉案小区的自治管理保障了绝大多数业主的合法权益。被告自2018年2月1日至2020年3月31日期间拖欠物业管理费，影响了原告作为业主委员会对小区的管理工作，损害了其他业主的共同权益。被告应及时向原告支付拖欠的物业管理费。被告物业的建筑面积为104.50平方米，每月应交管理费99.28元（104.50*0.95），2018年2月1日至2020年3月31日共计26个月，共拖欠物业管理费2581.28元。至于逾期支付管理费的滞纳金，《洛涛居北区自行管理方案》中约定的每日1%的计算标准明显过高，换算年利率为365%，过度加重了逾期付款业主的义务负担。鉴于原告也未能提供被告逾期付款所导致的利益损失，本院参考现阶段银行贷款利率及民间借贷的逾期利率，酌定被告自每月21日起，按年利率6%的标准，支付该月物业管理费的滞纳金，每个月的滞纳金分别计算，均计算至被告清偿之日止。被告周全梅经本院传票通知拒不到庭参加诉讼，视为其放弃相应的诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条、第八十一条、第八十二条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告周全梅应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告洛涛居北区业主委员会支付自2018年2月1日至2020年3月31日物业管理费2581.28元以及滞纳金（以每月应缴物业管理费99.28元为基数，自每月21日按年利率6%计算，每月物业管理费的滞纳金分别计算，均计算至该月物业管理费清偿之日）。二、驳回原告洛涛居北区业主委员会其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费63元，由原告洛涛居北区业主委员会承担50元，被告周全梅承担13元。原告洛涛居北区业主委员会已向本院预缴受理费63元，被告周全梅在履行判决义务时一并向原告洛涛居北区业主委员会支付受理费13元。本判决为终审判决。审判员 杨 东二〇二〇年六月二日书记员 何震宇