甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终862号上诉人(原审被告、反诉原告):甘肃三维资产管理有限公司，住所地甘肃省兰州市兰州新区中川街西段4720号。法定代表人：李忠孝，该公司总经理。委托诉讼代理人：魏磊，甘肃义浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：於江红，甘肃义浩律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）:宗怀兵,男,1979年12月1日出生，汉族，住甘肃省兰州新区。原审第三人:甘肃地下空间房地产开发有限公司，住所地甘肃省兰州市兰州新区中川街西段4720号。法定代表人:陈喜，该公司总经理。委托诉讼代理人：魏磊，甘肃义浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：於江红，甘肃义浩律师事务所律师。上诉人甘肃三维资产管理有限公司（以下简称“三维公司”）因与被上诉人宗怀兵及原审第三人甘肃地下空间房地产开发有限公司（以下简称“地下空间”）合同纠纷一案，不服兰州新区人民法院（2019）甘0191民初1530号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。三维公司上诉请求：1.撤销兰州新区人民法院（2019）甘0191民初1530号民事判决第二、三、五项，依法改判驳回宗怀兵的全部诉讼请求；2.一审、二审的本诉、反诉全部诉讼费用由宗怀兵承担。事实与理由：一、一审判决混淆了债权与物权，宗怀兵从没有取得过涉案房屋的所有权，不享有基于所有权下的收益权，宗怀兵无权主张房屋租金。本案中，地下空间作为涉案房屋的开发建设主体，自房屋建成之日原始取得了房屋的所有权，地下空间与宗怀兵签订《商品房买卖合同》仅是设立了房屋买卖的债权关系，虽然宗怀兵缴纳了购房款，但在(2018)甘01民终208号民事调解书生效之前，即2018年5月25日《商品房买卖合同》解除之前，宗怀兵并未完成房屋所有权变更登记手续。因此，根据法律规定涉案房屋的物权、所有权没有发生转移的效力，涉案房屋的所有权仍然归地下空间，宗怀兵仅仅享有基于《商品房买卖合同》的债权请求权，即请求地下空间向其转移房屋物权、所有权的权利，宗怀兵根本不享有房屋的所有权，也就不享有基于所有权的收益权，即宗怀兵无权主张房屋租金。一审判决认定“故在(2018)甘01民终208号民事调解书生效(即2018年5月25日)之前，宗怀兵就涉案房屋享有合法权益，其主张该阶段的租金合理合法。经审查，双方虽就涉案房屋是否解除进行诉讼，但此时宗怀兵仍享有涉案房屋所有权”错误将合同的债权效力与物权变动效力混为一谈，认为只要合同有效，物权即发生变动，该认定严重违反不动产登记生效的法律规定。根据最高人民法院《(2018)最高法民申350号民事判决书》的观点:“商品房网签登记是政府部门依托其建立的商品房网上签约备案平台，规范房地产开发企业、房屋中介公司等相关主体进行商品房预售管理的网上备案登记行为，商品房网签登记并不具有物权变动性质，而是行政机关对于商品房买卖合同进行管理的一项措施，商品房网签登记并不直接产生不动产物权设立或变动的效力。”因此虽然《商品房买卖合同》解除前宗怀兵已经办理了网签，但网签依然不产生物权变动的效力，即本案件中的涉案房屋从没有发生过物权变动，宗怀兵没有取得过所有权，无权主张房屋租赁费收益。二、三维公司与宗怀兵签订的《物业委托经营合同》属于委托合同，三维公司并非承租人，宗怀兵无权向三维公司主张租金，一审判决三维公司向宗怀兵支付租金无事实及法律依据，且严重显失公平。从《物业委托经营合同》的约定可以看出该合同属于标准的委托合同，根本不是租赁合同，即宗怀兵委托三维公司处理其与第三方租户签订租赁合同并收取租金的委托合同，双方之间形成的是委托法律关系。《物业委托经营合同》根本没有约定三维公司作为承租人租赁涉案房屋，宗怀兵与三维公司之间没有形成房屋租赁法律关系，《物业委托经营合同》的租金仅仅是对委托事项中与第三方签订租赁合同的租金标准进行的约定，即三维公司需按照约定的租金标准与第三方签订租赁合同，而非以该标准由三维公司承租房屋。“从第四年起，若合同继续履行，乙方届时根据本物业的实际收益代扣代缴相关税费后支付甲方80%的租金，剩余20%的租金为乙方商场运营管理费；若甲方收回经营权…须提前30个工作日向乙方书面告知…”。从该项约定也可以清晰看出，《物业委托经营合同》约定的模式就是委托人宗怀兵向受托人三维公司支付报酬，三维公司提供运营管理、处理房屋出租委托事项的委托合同，所以根据合同法的规定，合同解除后应该支付报酬的是宗怀兵本人。《物业委托经营合同》中对于租金支付日期的约定，是受托人三维公司处理委托事务取得财产后向委托人宗怀兵转交期限的约定，如果三维公司没有在处理的委托事务中取得财产，则无法向委托人宗怀兵转交。本案件中新区房地产市场发展仍处于市场培育期，涉案房屋并没有实际出租，没有产生委托收益，而且《物业委托经营合同》也没有“是否成功出租均应向委托人支付租金”之约定，法律也没有规定受托人没有取得委托收益的前提下要垫付财产给委托人的规定。因此一审判决三维公司支付租金无事实及法律依据，对受托人三维公司而言是极不公平的。《物业委托经营合同》约定:“甲方在委托乙方经营期间，应承担该物业的公共维修基金和缴纳国家及地方规定的各项税费”。公共维修基金及税费属于受托人为处理委托事务垫付的必要费用，根据法律规定及合同约定宗怀兵应当承担，但一审判决一方面以该部分费用是否实际发生无法确认为由不予支持，一方面又在房屋没有实际出租的前提下，要求作为受托人的三维公司向宗怀兵交付租金收益，这种认定显失公平且自相矛盾。三、《物业委托经营合同》明确约定了公共维修基金和相关税费的承担及代扣代缴主体，一审判决“以该部分费用是否实际发生无法确认”为由，判决三维公司向宗怀兵返还全部租金是错上加错。合同约定的租金均为“税前”，且合同明确约定:上述租金的税费(包括国家及地方规定的应缴纳的各项税费)由乙方代扣代缴。甲方在委托乙方经营期间，应承担该物业的公共维修基金和缴纳国家及地方规定的各项税费。而根据法律规定，《物业委托经营合同》履行产生的个人所得税、房产税、印花税、公共维修基金均是有明确计算依据和事实基础的，宗怀兵就是相关税费的法定缴纳、承担主体，三维公司是法律规定的代扣代缴义务人，但一审判决却置双方合同明确约定及法律规定于不顾，错误判决三维公司向宗怀兵支付全部租金并错上加错将公共维修基金和相关税费直接转嫁到三维公司身上，这种判决及认定违背了房地产市场的行业惯例、法律规定和合同约定，是极不公平的也是不正义的。四、三维公司不存在“无正当理由逾期交付租金”的违约行为，不应承担违约责任。从《物业委托经营合同》约定可以看出，由于三维公司并非承租人，因此是“交付”租金非“支付”或“缴纳”租金，即三维公司作为受托人只有与第三方签订租赁合同收取了租金，才能够“交付”租金。收取第三方租金是“交付”的前提，有租金“交付”，没有租金则无法“交付”。《物业委托经营合同》也没有将“未成功与第三方签订租赁合同”作为违约条款，相反合同约定了宗怀兵可以收回经营权，行使抵押租赁、自营等权利，须提前30个工作日向乙方书面告知。即三维公司仅仅是受托人，受托事项未产生租金收益无法“交付”租金就是正当的理由。如前所述，2018年5月25日《商品房买卖合同》解除之前，涉案房屋的所有权仍然归地下空间，宗怀兵不享有房屋的所有权。此后由于《商品房买卖合同》的解除《物业委托经营合同》成为履行不能，丧失了继续履行的前提和基础，宗怀兵彻底丧失了基于涉案房屋的物权、所有权、债权请求权，即宗怀兵不是房屋租金的合法继受主体，三维公司不可能也无法向其交付租金，三维公司不存在任何违约行为。根据《物业委托经营合同》约定，三维公司从第四年起收取20%的租金作为运营管理费，2016年至2018年属于无偿委托，三维公司没有获取任何的利益和报酬，而且涉案房屋根本没有成功出租。宗怀兵此次起诉的2016年至2018年的所谓“租金”就是无偿委托期间发生，在此无偿委托期间，三维公司只有出于故意及重大过失才予以赔偿损失。而本案中由于兰州新区整体市场的不尽如人意，整个租赁市场根本没有承租客户，合同履行的过程中三维公司没有故意不与第三人签订租赁合同，也没有重大过失，三维公司完全认可一审判决所述的“属于正常的商业风险”，即这种商业风险应当由委托人宗怀兵自行承担。五、《商品房买卖合同》解除导致《物业委托经营合同》解除，合同解除是宗怀兵造成的，宗怀兵应当承担损失赔偿责任。《物业委托经营合同》解除的原因是宗怀兵与地下空间解除了《商品房买卖合同》，导致《物业委托经营合同》丧失履行的基础。因此合同的解除是由于宗怀兵违约无法向三维公司提供委托标的造成的，三维公司的损失应当由宗怀兵承担。首先三维公司与地下空间是两个独立的公司法人，地下空间是否同意《商品房买卖合同》解除与三维公司是否追究宗怀兵合同解除后的赔偿责任没有任何关系，(2018)甘01民终208号案件中三维公司从没有放弃对宗怀兵的赔偿追索权利。其次根据合同的相对性原则，三维公司不是《商品房买卖合同》的当事人，对于该合司的解除，三维公司无法也无权提出任何的异议，三维公司只能基于《物业委托经营合同》要求宗怀兵承担损失赔偿责任。最后没有任何法律规定知道另一方当事人存在违约行为就可以免除赔偿责任，本案中正是由于三维公司知晓，才要求宗怀兵承担赔偿责任。宗怀兵给三维公司造成的损失包括直接损失及间接损失。直接损失即为三维公司为履行该合同处理委托事务所垫付的费用及利息，包括垫付的已经支付给宗怀兵用于冲抵所购物业价款的10398元；垫付房屋维修基金3258.18元;间接损失包括合同履行后可以获得的利益，即剩余六年租金的20%的委托报酬暂以约定的第二年租金标准计算12131×20%×6年=14557.2元，直接损失及间接损失计:10398+3258.18+14557.2=28213.38元。提起反诉时三维公司主张数额为28213.38元，该反诉请求有明确的事实及法律依据，人民法院应当予以支持。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律不当，应依法支持三维公司的诉请。宗怀兵辩称，一、宗怀兵与地下空间签订了《商品房买卖合同》并支付了全部价款，案涉房屋已经交付使用，在（2018）甘01民终208号民事调解书生效前，宗怀兵对案涉房屋享有合法权益；虽案涉房屋尚未完成产权登记，但并不影响宗怀兵与地下空间签订的《商品房买卖合同》的效力，也不影响宗怀兵基于该合同对案涉房屋享有的合法权益。当然的，案涉房屋交付后基于双方签订的《委托经营合同》，对该合同约定的租金，在宗怀兵对案涉房屋享有的权利消灭前，三维公司均应当支付。三维公司在上诉中故意混淆房屋产权登记与宗怀兵基于有效的《委托经营合同》获取租金的权利，没有任何事实根据和法律依据。1.《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”就本案而言，宗怀兵与地下空间签订了《商品房买卖合同》并支付了全部房款，房屋也已经交付，在（2018）甘01民终208号民事调解书生效前，宗怀兵对案涉房屋享有合法权益；虽案涉房屋尚未完成产权登记，但并不影响宗怀兵与地下空间签订的《商品房买卖合同》的效力，也不影响宗怀兵基于该合同对案涉房屋享有的合法权益。同时法律法规并未规定房屋在产权登记完成前不能交付委托经营，因此宗怀兵与三维公司签订的《委托经营合同》合法有效，双方应当严格按照合同约定履行。此外，（2018）甘01民终208号民事调解书明确规定了宗怀兵与三维公司签订的《委托经营合同》涉及的相关事宜的处理，由双方按照合同约定另行协商处理解决。宗怀兵与三维公司签订的上述合同明确约定了租金的数额、支付方式和时间，三维公司未按约定履行，不但违反了合同约定也违反了法律及生效法律文书的规定。三维公司所谓的宗怀兵未完成涉案房屋的产权登记，不享有租金的收益权，三维公司非承租人无义务支付等理由无任何事实和法律依据。二、关于税费及公共维修基金，三维公司未实际缴纳却主张在租金中扣除，没有事实和法律依据。且税收并非法院管辖范围，公共维修基金与本案也非同一法律关系，三维公司的主张应予驳回。首先，关于税费，三维公司并未实际缴纳，不应从租金中扣除，若要扣除三维公司须提供相应的缴纳凭证。房屋委托经营的税收范围也不固定，存在优惠情况，三维公司主张扣除没有依据。其次，关于公共维修基金系业主缴纳，在（2018）甘01民终208号民事调解书调解解除宗怀兵与地下空间签订的《商品房买卖合同》后，宗怀兵已不是业主，非缴纳主体。三维公司也未提交履行了相应维修服务的证据，更未提供代缴的凭证，其要求予以扣除没有依据。商铺的产权期限为40年，宗怀兵仅委托经营3年，三维公司确要求宗怀兵承担40年的维修基金，没有依据，此外，公共维修基金与本案非同一法律关系，即使存在也系权利人另案主张。三、宗怀兵与三维公司签订的《委托经营合同》明确约定了前三年的租金数额、支付方式和时间，前三年的租金是确定的，并不以三维公司的收益情况而改变，自第四年起租金才根据三维公司的收益情况而定。同时，虽然宗怀兵与地下空间、三维公司就案涉房屋是否解除进行诉讼，但在（2018）甘01民终208号民事调解书生效前，宗怀兵对案涉房屋仍享有合法权益，《委托经营合同》亦未解除，三维公司亦占有房屋应当按期支付第二年租金，却未按期支付，明显构成违约。另，宗怀兵、三维公司、地下空间均系（2018）甘01民终208号民事调解书的当事人，《商品房买卖合同》的解除等相关调解书的内容系三方一致同意的结果，并不存在宗怀兵单方面解除《商品房买卖合同》侵犯三维公司权益的情形，三维公司要求宗怀兵承担赔偿责任没有任何事实和法律依据。三维公司所谓的“三维公司对受托事项未产生租金收益，因此无法交付租金，属于正当理由”及“三维公司没有获得任何利益和报酬，案涉房屋没有成功出租，三维公司不应赔偿损失”属无稽之谈。宗怀兵与三维公司签订的《委托经营合同》明确约定了前三年的租金数额、支付方式和时间，前三年的租金是固定的，自第四年其才根据三维公司的收益而定。至于三维公司提出的出租情况系三维公司自身的经营问题，宗怀兵主张的租金系双方所签订合同的对价，而非三维公司所谓的风险和损失。同时，虽然宗怀兵与地下空间、三维公司就案涉房屋是否解除进行诉讼，但在（2018）甘01民终208号民事调解书生效前，宗怀兵对案涉房屋仍享有合法权益，《委托经营合同》亦未解除，三维公司亦占有房屋，应当按期支付第二年的租金，但未支付实属违约。关于三维公司上诉称《委托经营合同》解除宗怀兵应当赔偿其损失的陈述没有任何事实和法律依据。首先宗怀兵、地下空间、三维公司均系（2018）甘01民终208号民事调解书的当事人，《商品房买卖合同》的解除等相关调解书的内容系三方同意的结果，不存在宗怀兵单方解除《商品房买卖合同》侵犯三维公司权益的情形。其次，关于三维公司主张的直接损失和间接损失其既没有举证证明也没有任何依据。综上，三维公司的上诉没有事实和法律依据，应当予以驳回。地下空间辩称，认可三维公司的上诉请求和事实理由。虽然买卖合同解除时三方都在，买卖合同的当事人是地下空间和个人，对于三维公司来说是第三人并不是当事人。调解书也是说地下空间和个人双方解除。三维公司不是双方当事人没有权利提出异议，是否知晓不能成为否认宗怀兵有违约行为的条件和前提。宗怀兵向一审法院起诉请求：1.解除宗怀兵与三维公司签署的《兰州新区斯戴尔寓苑物业委托经营合同》（以下简称《委托经营合同》）；2.判令三维公司向宗怀兵支付2016年6月1日至2018年5月25日房屋租金25996元；3.判令三维公司向宗怀兵支付2016年6月1日至2017年5月30日逾期支付房屋租金利息603元（13865×4.35%）；4.本案诉讼费由三维公司承担。庭审中，宗怀兵放弃要求三维公司支付房屋租金利息的诉讼请求（即第三项诉讼请求），并增加诉请：1.判令三维公司以13867元（2016年6月1日至2017年5月30日的租金）为基数自2017年6月29日按照年利率24%支付违约金，直至付清为止（暂计算至2018年11月2日为4476.95元）；2.判令三维公司以15848元（2017年6月1日至2018年5月30日的租金）为基数自2018年6月29日按照年利率24%支付违约金，直至付清为止（暂计算至2018年11月2日为1313元）。三维公司向一审法院提出反诉请求：1.判令宗怀兵赔偿因违约造成的经济损失26599元及宗怀兵诉请的违约金；2.判令反诉费由宗怀兵承担。一审法院认定事实：2015年10月15日，宗怀兵与地下空间签订《商品房买卖合同》，约定宗怀兵购买地下空间开发的位于兰州新区房屋一套，建筑面积31.74平方米，每平方米单价5132.61元，房款总金额162909元。合同签订后，宗怀兵向地下空间付清了房屋价款。同年11月24日，宗怀兵（甲方）与三维公司（乙方）签订《兰州新区斯戴尔寓苑物业委托经营合同》，约定甲方将其购置的兰州新区斯戴尔寓苑物业（寓苑8号楼6层618号）的经营管理权全权委托给乙方进行合法经营，委托期限为该房屋《物业买卖协议书》签订之日起10年，租金每年结算一次；租金标准为:（1）第一年年租金为所购物业总价款的6%税前收入10398元，自2015年6月1日起算;（2）第二年年租金为所购物业总价款的7%税前收入12131元，自2016年6月1日起算；（3）第三年年租金为所购物业总价款的8%税前收入13865元，自2017年6月1日起算。上述租金的税费（包含国家及地方规定应缴纳的各种税费）由乙方代扣代缴。（4）从第四年起，……。租金支付日期为第一年租金从第五条约定之日算起，在签订本合同时，由乙方直接支付给甲方，冲抵所购物业价款；第二年租金于2017年5月31日期满后30日内由乙方支付给甲方指定账户。第三年租金于2018年5月31日期满后30日内由乙方支付给甲方指定账户。关于违约责任双方约定，乙方无正当理由逾期向甲方交付租金，乙方应按逾期每日依本年度约定租金的0.3%向甲方支付违约金。同时，双方对权利义务、合同解除等进行了明确约定。上述合同履行过程中，宗怀兵与三维公司及地下空间产生争议，2017年5月25日，宗怀兵与地下空间签订《协议书》，就宗怀兵所购案涉房屋退购事宜达成协议，但此后双方在履行该《协议书》过程中因故又产生争议。2017年9月14日，宗怀兵以与地下空间已协议解除购房合同，但地下空间未按约履行付款为由，将地下空间、三维公司诉至法院，要求两公司返还购房款，并支付相应期间的租金及逾期退款利息。法院审理后作出（2017）甘0191民初1465号民事判决书，宗怀兵不服提起上诉。经兰州市中级人民法院（2018）甘01民终208号民事调解书调解，双方达成一致意见：“1.2017年5月25日宗怀兵与地下空间签订的《协议书》终止履行；2.宗怀兵与地下空间均同意解除双方签订的《商品房买卖合同》，并注销网签备案登记……5.宗怀兵与三维公司签订的《兰州新区斯戴尔寓苑物业委托经营合同》涉及的相关事宜的处理，由双方按照合同约定另行协商解决……”。在（2018）甘01民终208号民事调解书生效后，宗怀兵配合地下空间注销了该《商品房买卖合同》网签备案登记。后宗怀兵与三维公司就房屋租金支付问题协商未果，引起纷争。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。宗怀兵与三维公司签订的《委托经营合同》，系当事人真实意思表示，且不违反国家法律法规的强制性规定，内容合法有效，双方应按相关约定履行各自义务。一、关于宗怀兵与三维公司签订的《委托经营合同》是否应当解除的问题。根据生效的（2018）甘01民终208号民事调解书载明，案涉房屋的《商品房买卖合同》已经协商解除，此情形下，案涉《委托经营合同》已丧失继续履行的基础；同时，三维公司对宗怀兵该项主张也予以认可，故双方之间的《委托经营合同》依法应当予以解除，对于宗怀兵此诉请，法院予以支持。二、关于宗怀兵主张的租金、违约金及逾期利息是否应当支持的问题。1.租金问题。从已生效（2018）甘01民终208号民事调解书中各方达成的一致调解意见看，宗怀兵与地下空间虽签订了退房协议，但该协议并未实际履行，《委托经营合同》依然对宗怀兵与三维公司具有拘束力。故在（2018）甘01民终208号民事调解书生效（即2018年5月25日）之前，宗怀兵就案涉房屋享有合法权益，其主张该阶段的租金合理合法，三维公司理应按合同约定予以支付。依据双方在委托合同中对年租金的约定，三维公司应向宗怀兵支付租金的数额为25768元｛12131元＋（13865元÷365天×359天）｝。2.违约金问题。根据案涉《委托经营合同》第八条第三款约定“乙方无正当理由逾期向甲方交付租金，乙方应按逾期每日依本年度约定租金的0.3%向甲方支付违约金”以及租金支付日期约定“第二年租金于2017年5月31日期满后30日内由乙方支付给甲方指定账户；第三年租金于2018年5月31日期满后30日内由乙方支付给甲方指定账户”。经审查，双方虽就涉案房屋是否解除进行诉讼，但截止2018年5月25日宗怀兵仍享有涉案房屋所有权，《委托经营合同》亦未解除，故三维公司应当按期支付租金，其在约定的期限内未支付第二年租金构成违约，应当承担违约责任。但在2018年5月25日，宗怀兵与地下空间解除购房合同时，第三年租金支付期限尚未届满，对该部分租金三维公司不构成违约。关于违约金的赔偿标准，双方约定的违约金比例过高，依法应予调整。宗怀兵主张参照民间借贷纠纷以年利率24%为标准计算至租金付清时止，但因该标准计算违约数额会超过应给付租金损失的30%，即3639.3元（12131元×30%），故关于违约金应调整为宗怀兵租金损失的30%更为公平合理。对于三维公司辩称租金应扣除税费及维修基金之意见，法院认为，根据双方之间的委托经营合同约定，税费虽由三维公司代扣代缴，但该公司并未提交相关代扣代缴税费及缴纳维修基金的凭证，该部分费用是否实际发生无法确认，故对三维公司此辩称，法院不予采纳。三、关于三维公司反诉请求是否能够支持的问题。法院认为，案涉房屋买卖合同，虽由宗怀兵与地下空间协商解除，但对该房屋买卖合同解除后《委托经营合同》即丧失履行基础之情形，根据本院（2017）甘0191民初1465号民事判决书及兰州市中级人民法院（2018）甘01民终208号民事调解书反映，三维公司对解除合同是明确知晓的，而该公司当时未就此提出异议，且调解书系三方协商一致的结果，故并不存在因宗怀兵解除《商品房买卖合同》而侵犯三维公司权益的情形；另，关于垫资及市场培育期的问题，应属正常的商业风险，不能成为要求宗怀兵进行赔偿的理由，且三维公司对损失数额的主张亦无相关证据，故其反诉请求无事实和法律依据，法院不予支持。综上，宗怀兵的本诉请求部分成立，法院依法予以支持。三维公司的反诉请求缺乏事实和法律依据，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、解除宗怀兵与甘肃三维资产管理有限公司于2015年11月24日签订的《兰州新区斯戴尔寓苑物业委托经营合同》；二、甘肃三维资产管理有限公司于本判决生效之日起三十日内支付宗怀兵2016年6月1日至2018年5月25日的房屋租金25768元；三、甘肃三维资产管理有限公司于本判决生效之日起三十日内支付宗怀兵逾期支付房屋租金的违约金3639.3元；四、驳回宗怀兵的其他诉讼请求；五、驳回甘肃三维资产管理有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费610元，由甘肃三维资产管理有限公司负担564元，宗怀兵负担46元；反诉受理费232元，由甘肃三维资产管理有限公司负担。二审中，当事人均未提交新证据。经二审审理查明的事实与一审判决认定事实一致，本院予以确认。本院认为，结合本案当事人的上诉事由及答辩意见，本案二审中争议的焦点是：一审判决三维公司向宗怀兵支付商铺租金、违约金是否正确，以及三维公司反诉请求宗怀兵存在违约行为应承担损失的请求有无事实和法律依据。本案中，宗怀兵与三维公司本着自愿、平等、协商一致的原则，就案涉房屋签订了《兰州新区斯戴尔寓苑物业委托经营合同》，该合同对案涉租赁标的物、租金数额、租赁期限、租金支付方式、违约责任等情形均作出明确约定,系当事人双方真实意思表示,合同主体各方应当遵循诚实信用的原则,按照约定全面履行自己的义务。关于宗怀兵是否享有收取案涉房屋租金的权益的问题。宗怀兵与地下空间达成买卖合同协议后，地下空间基于宗怀兵与三维公司签订的案涉委托经营合同,将案涉房屋交付给三维公司，宗怀兵就案涉委托经营合同中的交房义务就已经完成，依据宗怀兵与三维公司签订的《兰州新区斯戴尔寓苑物业委托经营合同》，该合同虽名为委托经营合同，但结合合同内容足以确定双方之间的权利义务内容明确，也即宗怀兵与地下空间完成买卖案涉房屋的交易行为后，通过指示交付的方式由地下空间将案涉房屋交付予三维公司，案涉房屋由三维公司依据其与宗怀兵签订的合同进行经营，且三维公司也对案涉房屋的交接系通过地下空间实际交付完成的行为予以认可，故在三维公司实际控制、管理案涉房屋后，三维公司就负有按照合同约定标准向宗怀兵支付租金的义务，至于三维公司对案涉房屋的收益情况并不影响其向宗怀兵支付租金的义务，其辩称该案涉合同属于委托经营合同以及宗怀兵不享有物权不应向宗怀兵支付约定租金的意见缺乏事实和法律依据，且也有悖于民事主体从事民事行为所应遵循的诚实信用原则，本院不予采纳。基于前述事由，三维公司由于没有按照合同约定期间向宗怀兵支付租金，其客观上存在履约不当的行为，就应当依据合同约定的内容承担相应的责任，一审判决结合本案客观事实合理确定违约金标准于法有据，本院予以确认。关于宗怀兵是否存在违约行为并向三维公司支付赔偿金的问题。根据已查明案件事实，因宗怀兵与地下空间所签订的案涉房屋买卖合同解除，宗怀兵即不再对案涉房屋享有使用收益的权能，致使三维公司与宗怀兵之间签订的案涉委托经营合同客观上不能继续履行。然三维公司作为在宗怀兵与地下空间之间纠纷一案中的当事人之一，其对案涉房屋买卖合同关系是否解除及解除后存在何种风险是具有认知力的，而三维公司并未因此情形而行使权利救济，且三维公司也不能证明就是宗怀兵单方违约原因致使本案合同无法继续履行。就三维公司反诉请求所主张的损失问题，三维公司仅以支付的租金及垫付款、房屋维修金等抗辩其所受损失，但三维公司并未就其陈述的前述损失提交相关证据加以证明，故其主张宗怀兵存在违约行为应当承担违约责任的请求缺乏事实依据，一审判决不予支持并无不当，本院予以确认。而可期待利益不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，在三维公司没有证据证明系宗怀兵原因并致使其存在损失的情形下，三维公司以垫资及合同后期履行可得报酬为由主张宗怀兵应当赔偿其损失的上诉理由亦缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，三维公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1028元，由上诉人甘肃三维资产管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘宝成审 判 员 杨 清审 判 员 谷元元二〇二〇年六月十六日法官助理 张亚东书 记 员 杨 倩