福建省三明市三元区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0403民初577号 原告：厦门海联翔物业服务有限公司三明分公司，住所地福建省三明市三元区新市南路206号山水御园3幢1层，统一社会信用代码91350403591731461E。 负责人：张志龙。 委托诉讼代理人：罗木清，女，该公司职员。 委托诉讼代理人：邓玉娣，女，该公司职员。 被告：张宏，男，1976年12月12日出生，汉族，住福建省三明市三元区。 原告厦门海联翔物业服务有限公司三明分公司（以下简称海联翔物业）与被告张宏物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告海联翔物业的委托诉讼代理人罗木清、邓玉娣，被告张宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 海联翔物业向本院提出诉讼请求:张宏立即支付2018年1月1日至2019年1月31日之间的物业管理费1839.73元，截止2019年1月31日公摊水电费、电梯费用573.3元及相应违约金1176.86元，合计3589.89元。事实和理由：2015年8月12日，海联翔物业与张宏签订《前期物业服务协议》，张宏将三明市三元区新市南路206号山水御园11幢2504室房屋委托给海联翔物业进行前期物业管理。该协议对物业管理服务费收费标准及滞纳金（违约金）作了相应约定。海联翔物业接受委托后，依约对物业进行管理，但张宏未按约支付物业管理服务费。自2018年1月1日起至2019年1月31日，张宏拖欠物业管理费1839.73元，公摊水电费、电梯费用573.3元。自逾期之日起按欠费总额的日3‰计算违约金，相应违约金为1176.86元，合计3589.89元。经多次催讨，张宏拒绝支付费用，故向法院提起诉讼。 张宏辩称，1.对海联翔物业催收物业费的方式不满意。在张宏明确自己不在的情况下，海联翔物业仍在晚上上门催缴物业费，影响其父亲休息；2.海联翔物业提供的服务未达到服务标准。如在交房时海联翔物业未明确业主应该享受的权利，未明确空置房可享有的权利；涉诉房屋漏水问题经多次向海联翔物业沟通，仍未解决；3.未仔细查看协议内容，对海联翔物业收取费用的标准不太清楚。综上，张宏不愿交纳物业费。 本院经审理认定事实如下： 1.2011年7月12日，海联翔物业与福建三明瑞都房地产开发有限公司签订《瑞都·山水御园前期物业服务合同》，合同主要约定：由海联翔物业为瑞都·山水御园小区提供前期物业管理服务；服务费用为住宅每平方米1.3元，公共水电费用按实际总费用由全体业主分摊，业主缴纳费用时间为每季度第一个月的前10个工作日，逾期按每日千分之三收取滞纳金；管理服务期限为五年，自2013年1月1日至2017年12月31日止；本合同期满前两个月，业主委员会尚未成立的，双方应就延长本合同期限达成协议，双方未能达成协议的，海联翔物业应在本合同期满前选聘新的物业管理企业；海联翔物业与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容，物业买受人签订物业买卖合同，视为接受本合同内容的承诺等相关条款。协议签订后，海联翔物业依约为涉讼小区提供物业服务。 2.2015年8月12日，海联翔物业（甲方）与张宏（乙方）签订了《山水御园前期物业服务协议》，协议主要约定：乙方所购房屋类型为住宅，坐落于11栋2504号房，建筑面积108.86平方米；甲方依据本协议向乙方收取物业管理服务费；有关水、电等公共事业费用系由甲方统一代全体业主支付，乙方须按时缴纳有关费用；乙方应于每季度/半年/年度首月前十日交纳当季度/半年/年度物业服务费，每逾期一日甲方按欠费总额的3‰收取滞纳金；物业服务费用为住宅每月每平方米1.3元，因乙方原因空置房屋，由乙方全额交纳物业服务费；每月公共水费、电费按实际的总费用由全体业主分摊，分摊方法为：公摊水电费=公共水电费总额/全体业主产权面积之和×业主产权面积；乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方除有权按本协议约定收取3‰的违约金外，逾期三个月仍拒绝缴纳的，甲方可向人民法院提起诉讼；本协议自甲、乙双方签字之日起生效，至甲方与三明瑞都房地产开发有限公司签署的《前期物业服务合同》终止日止等。2018年4月12日、7月30日、10月7日，海联翔物业制作《厦门海联翔三明山水御园物业服务处物业服务报告》季度报告，对服务事项进行说明。2019年2月1日，海联翔物业退出了涉讼小区。 3.张宏未按约缴纳2018年1月1日至2019年1月31日物业管理服务费1839.73元，2017年10月至2019年1月31日水电公摊费230.39元、2016年至2019年1月31日电梯年检费78.8元、2016年6月至2019年1月电梯维保费264.11元，以上共计2413.03元。海联翔物业多次向张宏催交未果，故诉至本院。 上述事实，有海联翔物业提交的企业营业执照副本复印件、《瑞都·山水御园前期物业服务合同》、《山水御园前期物业服务协议》、欠费明细表、垃圾处理费发票、污水处理费发票、2017年10月至2019年1月公共水费明细表及分配系数汇总表、水费发票、2016年10月至2019年1月电梯年检费用明细表及分配系数汇总表、2016年6月至2019年1月电梯公摊费用明细表及分配系数汇总表、电梯检验收费发票、电梯保养费发票、《催缴函》、邮件交寄清单等证据材料与双方当事人在庭审中的陈述相印证，本院依法予以确认。 本院认为，海联翔物业与福建三明瑞都房地产开发有限公司签订的《瑞都·山水御园前期物业服务合同》，及其后与张宏签订的《山水御园前期物业服务协议》，均系各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，对各方当事人均产生约束力。海联翔物业作为物业服务企业按照物业服务合同的约定,提供相应的物业服务,业主应根据物业服务合同约定缴纳物业服务费。张宏作为物业所有权人，应当依照物业服务合同的约定缴纳物业费用及公摊水电费、电梯费等费用。故海联翔物业要求张宏缴纳所欠的物业服务费及公摊水电费、电梯费，有相应的事实和法律依据，予以支持。张宏主张海联翔物业的服务未达到标准，没有相应的事实和法律依据，不足以抗辩海联翔物业的诉讼请求，不予采纳。张宏主张的涉讼房屋漏水问题，可另行主张权利。关于海联翔物业主张的逾期违约金，因双方协议约定的款项支付方式（每半年/年度首月前十日按时交纳半年/年度物业费）不符合《福建省物业服务收费管理办法》的规定（物业费用从物业交付买卖人之日起按月收取，业主自愿预缴的除外），且综合考虑纠纷原因，对海联翔物业要求张宏支付违约金的主张，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定的规定,判决如下: 一、张宏应于本判决生效之日起十日内支付给厦门海联翔物业服务有限公司三明分公司截止2019年1月31日的物业管理费1839.73元，公摊水、电费用230.39元、电梯费用342.91元，以上合计2413.03元。 二、驳回厦门海联翔物业服务有限公司三明分公司的其他诉讼请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由厦门海联翔物业服务有限公司三明分公司负担5元，由张宏负担20元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  傅瑞芳 二〇二〇年六月二十二日 法官助理王昙琳 书记员王冰琴 附本判决书依照的法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 2.《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 4.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。