北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终6200号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京京朝苏宁电器有限公司，住所地北京市朝阳区慈云寺北里118号楼19层（19）1901室。法定代表人：卜扬，总经理。委托诉讼代理人：姜文娟，女，1987年2月10日出生，北京京朝苏宁电器有限公司职员。委托诉讼代理人：刘洋，男，1991年9月1日出生，北京京朝苏宁电器有限公司职员。被上诉人（原审原告、反诉被告）：贝拉吉奥（北京）餐饮管理有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：刘芳，执行董事。委托诉讼代理人：王府凤，北京乾成律师事务所律师。委托诉讼代理人：王亚利，女，1972年6月27日出生，贝拉吉奥（北京）餐饮管理有限公司职员。上诉人北京京朝苏宁电器有限公司（以下简称苏宁公司）因与被上诉人贝拉吉奥（北京）餐饮管理有限公司（以下简称贝拉公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初67281号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。苏宁公司上诉请求：撤销一审判决第一、二、三、六项，改判《北京八里庄苏宁生活广场商铺租赁合同》于2018年12月10日解除、贝拉公司向苏宁公司支付违约金19380元及占用费130787元；贝拉公司承担一、二审的诉讼费用。事实与理由：一、合同第14.5、14.6、14.7条约定苏宁公司享有解除权，2018年12月3日，苏宁公司行使合同约定的解除权，向贝拉公司发送解除合同的通知，贝拉公司并未在30日内向法院起诉确定解除合同的效力，按照双方合同约定，应认定合同于2018年12月10日解除。二、案涉合同于2018年12月10日合法解除后，贝拉公司应腾退商铺并返还，承担逾期支付租金和物业管理费的违约金及逾期返还的占用费。三、即使认为苏宁公司构成违约，一审法院判令苏宁公司赔偿贝拉公司的装修、员工宿舍解约和预期利益损失，系事实认定和法律适用错误。根据涉案合同约定苏宁公司不需要赔偿装修损失，即使法院认定苏宁公司需要对贝拉公司的装修进行赔偿，也应根据司法解释的规定，对形成附和的和未形成附和的装饰装修物区别对待，苏宁公司只需对形成附和的装修装饰进行赔偿。关于员工宿舍解约损失。苏宁公司解除涉案合同，并不必然导致贝拉公司解除其租赁合同，即使认定苏宁公司需对贝拉公司的员工宿舍解约承担赔偿责任，赔偿数额的认定也存在错误。关于预期利益损失。合同约定的赔偿仅是直接损失，并不包括预期利益损失等间接损失。贝拉公司仅提供自行制作的表格作为预期利益损失的证据，一审法院据此酌定为40万元，缺乏事实依据。即使认定苏宁公司违约解除合同，也仅应该支持贝拉公司寻找替代房屋周转期间的预期利益损失，不能就剩余租期的预期利益损失全部支持。四、即使认为苏宁公司需赔偿前述损失，一审法院同时判令双倍返还保证金，明显已经超出贝拉公司的损失。贝拉公司辩称：苏宁公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回，维持一审判决。第一，苏宁公司不享有法定或者约定解除权，无权以通知的方式解除合同。一审法院认定其解除通知不发生效力是正确的。享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同，不享有解除权的一方向另一方发出通知，另一方即便没有在异议期提出主张，也不发生解除效果。苏宁公司一方无论从法律规定还是从合同约定，都不享有合同解除权。第二，关于苏宁公司提出的其不应当向贝拉公司赔偿装修损失，根据合同约定，只有可能损害建筑结构的装修和不可移动的装饰及物品，在合同解除后才归苏宁公司所有，但贝拉公司租赁的店铺是商场内部单独门店，不存在合并门店在墙面上打洞及可能损害苏宁公司建筑结构的装修，所有店内的装饰设备都是可以拆除及移动的，即便在鉴定意见当中含有一些装饰装修物品，但这些物品也因为苏宁公司的原因被毁损灭失，这部分损失应当由苏宁公司承担。第三，关于苏宁公司认为双方仅仅约定了其赔偿的范围限于直接损失，贝拉公司认为租赁合同明确约定了甲方支付的违约金数额不足以弥补乙方损失的，甲方应当足额赔偿。同时根据合同法第113条的规定，贝拉公司有权依据法律规定以及双方约定请求苏宁公司赔偿全部损失，包括预期利益的损失。贝拉公司向一审法院起诉请求：1、确认双方签订的《北京八里庄苏宁生活广场商铺租赁合同》于2019年2月26日解除；2、判令苏宁公司立即向贝拉公司返还租赁保证金498225元、退还预交租金及物业管理费118285.82元、支付违约金261575元，以上合计878085.82元；3、判令苏宁公司向贝拉公司支付因其提前解约行为给贝拉公司造成的各项损失2586328.87元（装修残值损失1363453.23元、员工宿舍解约损失40940元、剩余租期可得利益损失1181935.64元）；4、判令苏宁公司向贝拉公司支付装修残值鉴定费30000元。苏宁公司向一审法院提起反诉请求：要求贝拉公司支付1、欠缴的水电费24112.5元；2、逾期支付租金和物业费的违约金24225元；3、逾期返还租赁物的占用费135887.48元（自2019年4月1日至2019年5月15日，以每月租金87191.65元为标准）。一审法院经审理查明：2015年7月29日，贝拉公司（乙方）与苏宁公司（甲方）签订《北京八里庄苏宁生活广场商铺租赁合同》，约定由乙方承租涉案商铺用作经营特色餐饮，品牌为鹿港小镇，租赁期限为72个月，自广场统一开业日起计算。2017年9月25日至2019年9月24日期间的租金为每月87191.65元。物业服务费为每月20475元。租金及物业费均采取“先付后用”的方式按季预付，且付款周期相同，即乙方应于每个支付周期结束前15日向甲方支付下一自然季度的租金，即每年3月15日，6月15日，9月15日，12月15日前分别支付4月1日至6月30日，7月1日至9月30日，10月1日至12月31日，次年1月1日至3月31日期间的租金。乙方逾期支付预付租金应视为逾期支付租金，应按本合同有关逾期支付租金的约定承担违约责任。乙方应向甲方交纳租赁保证金249112.5元。甲方有权从租赁保证金中抵扣乙方拖欠的租金、物业服务费、其他费用、乙方应承担的赔偿、违约金、甲方代乙方承担的赔偿等。租赁保证金数额不足以支付乙方应付款项或赔偿、补偿款或责任的，乙方应负责支付差额部分。本合同解除或终止时，甲方应于以下条件经甲方确认全部满足之日起二十日内将租赁保证金无息返还乙方（4.2.4）。关于合同解除，本合同任何一方行使解除本合同的权利时，并不影响其要求违约方承担违约责任、支付违约金并赔偿损失的权利。任何一方提前解除本合同的，应按本合同解除当月月租金标准的3倍向对方支付违约金。任何一方要求解除合同时，应向对方发出解除合同的书面通知。甲方依法或依据本合同约定行使解除本合同权利时，乙方应于解除合同的书面通知送达乙方之日起三十日内提出异议。本合同任何一方解除本合同时，乙方均应于本合同解除之日交还该商铺。甲方通知解除本合同之日即应视为甲方已全面及充分的行使该权利，甲方无须以实际进入该商铺的行为作为行使该项权利的标志。自本合同解除之日起至乙方向甲方交还该商铺之日止的期间，乙方应按占用该商铺期间的月固定租金标准向甲方支付房屋占用费。关于甲方的违约责任，乙方有权要求甲方返还扣除欠缴的租金、物业管理费和其他各项费用后剩余的双倍租赁保证金，退还预交款项。甲方支付的违约金数额不足以弥补乙方损失时，甲方应负责足额赔偿。关于乙方的违约责任，乙方逾期支付租金、租赁保证金、物业费、能源费等，每逾期一日，按照应付款金额的千分之五向甲方支付违约金。合同签订当日，双方又签署了补充协议，主要内容系将租期明确为2015年11月20日至2021年11月19日。上述合同签订后，苏宁公司向贝拉公司交付了涉案商铺，贝拉公司交纳了租赁保证金249112.5元，并将租金及物业管理费交纳至2019年3月31日。贝拉吉奥最后一期租金及物业管理费交纳的时间为2018年12月27日。2018年12月3日，苏宁公司向贝拉公司发送解约通知函，称由于目前苏宁生活广场整体改造业态必须重新调整之需要，解除与贝拉公司的租赁合同，解除日期定于2018年12月10日。贝拉公司应于2018年12月10日前将商铺腾空交还。贝拉公司于2018年12月14日回函不同意解除合同。2019年2月22日，苏宁公司再次向贝拉公司发送交还商铺催告函，要求贝拉公司于2019年2月26日前交还该商铺。贝拉公司于2019年2月25日回函仍表示不同意解除合同、退还房屋。2019年2月26日，苏宁公司将涉案商铺贴上封条，此后贝拉公司未再营业。庭审中，贝拉公司主张因租赁合同解除给其造成各项经济损失，其中装修残值损失为1363453.23元，为此，贝拉公司提交了其自行委托北京市建壮咨询有限公司出具的《鹿港小镇八里庄苏宁餐厅装修工程鉴定意见书》及鉴定费发票，该鉴定意见书于2019年3月5日作出，鉴定意见为标的物鉴定造价为2994678.83元，其中竣工图计算部分为1459087.53元，委托人提供票据部分为1535591.30元，委托人提供票据部分包含招牌灯箱、消防工程、设计费、空调工程、家具、灯具、厨房设备等、办公设备等、POS系统。截止至2019年2月25日，工程造价余值为1363453.23元。苏宁公司对于该鉴定意见书不予认可，称竣工图计算部分依据的竣工图只是一个预算，实际施工的情况不能以此为准，贝拉公司应当以实际是施工的合同及发票来作为鉴定的依据。委托人提供的发票，只有部分发票明确了是用在涉案商铺，而贝拉公司并非只有涉案商铺一家店面。贝拉公司主张的是装修残值，但该份鉴定意见书中鉴定的是工程造价，鉴定意见书中第4条分析说明中写明，工程造价余值金额计算根据委托人与出租方的合同租赁期限及实际租赁期进行计算，不考虑残值。故该份报告不能作为认定案件事实的依据。关于员工宿舍解约损失40940元，贝拉公司提交了其与北京祥瑞金鹏房地产经纪有限公司（以下简称祥瑞金鹏公司）、北京中胜房地产经纪有限公司（以下简称中胜公司）的租赁合同、租金支付凭证以及祥瑞金鹏公司、中胜公司出具的违约金收款证明，主要内容为贝拉公司于2019年2月28日单方提出解约租赁合同，租赁期未结束，故贝拉公司应分别向祥瑞金鹏公司支付违约金27600元、向中胜公司支付违约金13340元，违约金从已支付但未发生的房屋租金中抵扣。苏宁公司对于上述证据不予认可，并称其与贝拉公司的解约，并不必然造成其与出租方的解约，且根据贝拉公司主张的与我公司租赁合同解除的时间，此时距离房屋租期到期仅有两三个月的时间，但贝拉公司选择提前解约，并支付了高额的违约金，并不合理。关于剩余租期可得利益损失，贝拉公司主张按照2018年餐厅全年利润为基数，乘以剩余租期计算。为此，贝拉公司提交了其自行制作的利润表，其中记载2016年营业净收入6049026.54元，利润为396578.86元，2017年营业净收入6150015.10元，利润为579977.61元，2018年营业净收入5174241.07元，利润为437753.94元。苏宁公司表示不清楚贝拉公司的经营收益情况，无法核实其收益的真实性，现仅能提供贝拉公司向其提供的2016年、2017年贝拉公司的销售额数据，其中显示2016年4月至12月年度销售额为4693211元、2017年1月至12月年度销售额为6593771元。贝拉公司对于数据的真实性认可。一审法院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，贝拉公司与苏宁公司签署的《北京八里庄苏宁生活广场商铺租赁合同》是双方真实意思的表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行。苏宁公司主张其享有单方解除权，但其该主张缺乏事实及法律依据，其于2018年12月3日向贝拉公司发出的解除合同通知并不产生解除合同的效力。因苏宁公司于2019年2月26日封闭涉案商铺，导致贝拉公司此后无法再继续使用涉案商铺，构成违约，故双方的租赁关系应于当日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，贝拉公司将租金交纳至2019年3月31日，对于租赁合同解除之后的租金及物业管理费，苏宁公司应当退还。贝拉公司的主张没有超过合同标准，本院予以支持。关于双倍返还租赁保证金，根据双方合同约定，租赁保证金在扣除贝拉公司欠付的水电费后，剩余的部分双倍退还。关于损失部分，其中装修残值损失，法院根据现有证据并结合租赁期限，酌情确定苏宁公司支付贝拉公司装修损失90万元。鉴定费，应由苏宁公司承担。员工宿舍解约损失40940元，贝拉公司为涉案商铺员工租赁宿舍，现因苏宁公司违约导致租赁房屋丧失使用目的，由此产生的提前解约违约金，应由苏宁公司承担。本案中，贝拉公司无法正常经营涉案商铺取得收益，系因苏宁公司违约所致，故苏宁公司应对贝拉公司的可得利益损失承担赔偿责任。法院综合考察贝拉公司的剩余租期的时间、经营成本支出以及餐饮行业的一般盈利情况，酌情支持40万元。因苏宁公司已就其违约行为向贝拉公司承担了损失赔偿责任，故贝拉公司主张的违约金，法院不再予以支持。关于苏宁公司主张水电费，贝拉公司予以认可，并表示同意支付，法院对此不持异议。关于苏宁公司主张逾期交纳租金及物业费的违约金，苏宁公司向贝拉公司提出解约的时间恰逢下一期租金交纳时间的前后，贝拉公司此时对于租赁合同是否继续履行存在不安，且贝拉公司逾期交纳租金的时间也并未过长，故法院认为不宜认定构成违约。对于苏宁公司主张的违约金，法院不予支持。关于逾期返还租赁物的占用费，涉案商铺自2019年2月26日起系由苏宁公司封锁控制，其虽表示曾通知贝拉公司将涉案商铺内物品搬离，但其未就此举证，故法院对此不予采信。现苏宁公司主张贝拉公司支付占用费，法院不予支持。综上，一审法院判决：一、贝拉吉奥（北京）餐饮管理有限公司与北京京朝苏宁电器有限公司《北京八里庄苏宁生活广场商铺租赁合同》于二〇一九年二月二十六日解除；二、北京京朝苏宁电器有限公司于判决生效之日起七日内退还贝拉吉奥（北京）餐饮管理有限公司租金九万五千七百九十一元三角七分、物业管理费二万二千四百九十四元四角五分及租赁保证金四十五万元；三、北京京朝苏宁电器有限公司于判决生效之日起七日内支付贝拉吉奥（北京）餐饮管理有限公司员工宿舍解约损失四万零九百四十元、装修损失九十万元、预期利益损失四十万元；四、贝拉吉奥（北京）餐饮管理有限公司于判决生效之日起七日内支付北京京朝苏宁电器有限公司水电费二万四千一百一十二元五角；五、驳回贝拉吉奥（北京）餐饮管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回北京京朝苏宁电器有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：依法成立的合同受法律保护。本案中，苏宁公司与贝拉公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依照合同约定，全面履行各自的义务。根据当事人的诉辩意见及查明的事实，本案的争议焦点如下：一、双方租赁合同的解除时间；二、苏宁公司及贝拉公司是否存在违约行为；三、一审法院根据违约责任对租金、物业管理费、租赁保证金、占有使用费及各项损失的认定及数额是否合理。一、双方租赁合同的解除时间苏宁公司主张依据合同第14.5、14.6、14.7条约定，其享有单方解除权，其向贝拉公司发送解约通知函后，贝拉公司未在30日内通过起诉方式表示异议，故合同应于通知函中载明的解除时间即2018年12月10日解除。涉案租赁合同约定，本合同任何一方行使解除本合同的权利时，并不影响其要求违约方承担违约责任、支付违约金并赔偿损失的权利；任何一方提前解除本合同的，应按本合同解除当月月租金标准的3倍向对方支付违约金；任何一方要求解除合同时，应向对方发出解除合同的书面通知；甲方依法或依据本合同约定行使解除本合同权利时，乙方应于解除合同的书面通知送达乙方之日起三十日内提出异议。从条款内容看，双方合同赋予当事人以支付违约金为代价的提前解约权，同时亦赋予了对方对合同解除的异议权。本案中，苏宁公司虽于2018年12月3日向贝拉公司发出解约通知，而贝拉公司亦依约及时提出了异议。结合苏宁公司第二次发出解约通知的事实及最终收回租赁物的时间，一审法院认定双方合同于2019年2月26日解除，并无不当，本院予以确认。二、苏宁公司及贝拉公司是否存在违约行为根据契约精神与法律规定，提前解除合同系对合同义务的违反。双方租赁合同亦约定了如提前解除合同的，应当支付相应的违约金。可见，无论是法律规定还是双方合同约定，均不足以否认苏宁公司提前解除合同的违约性质。苏宁公司主张贝拉公司逾期交纳租金的行为构成违约，本院认为，苏宁公司于2018年12月3日向贝拉公司发送解约通知，贝拉公司不同意解约，此时贝拉公司对于租赁合同能否继续履行存在不安，且贝拉公司于2018年12月27日即交纳了当期租金，逾期时间较短，故一审法院未认定其违约并无不当，本院予以确认。三、一审法院根据违约责任对租金、物业管理费、租赁保证金、占有使用费及各项损失的认定及数额是否合理合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方租赁合同于2019年2月26日解除，苏宁公司亦于当日封闭了租赁物，致使贝拉公司无法实际使用租赁物。而贝拉公司将租金交纳至2019年3月31日，故一审法院判决苏宁公司向贝拉公司退还租赁合同解除之后的租金及物业管理费，并无不当，本院予以维持。贝拉公司不存在逾期腾房的违约行为，故苏宁公司要求贝拉公司支付房屋占有使用费的上诉主张，本院不予支持。基于苏宁公司提前解除合同构成违约，根据双方租赁合同关于租赁保证金的约定，一审法院扣除贝拉公司欠付的水电费后，判令苏宁公司返还租赁保证金45万元，并无不当，本院予以维持。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。一审法院判决苏宁公司向贝拉公司赔偿损失，具有法律依据，本院予以确认。关于苏宁公司要求仅支付3倍租金作为违约金的上诉意见，本院不予采纳。苏宁公司提前解除合同，致使贝拉公司无法继续使用租赁物经营商铺。贝拉公司为租赁物进行装修的装修残值损失及提前解除员工宿舍的租赁合同支付的违约金，均系贝拉公司的实际损失，而租赁合同继续履行至约定期限时贝拉公司经营商铺的利润为其可得利益损失，苏宁公司依法应当予以赔偿。一审法院根据现有证据并结合租赁期限、经营成本支出及餐饮行业的一般盈利情况，酌情确定的相关损失数额，并无不当。苏宁公司虽不予认可，但现有证据不足以将其推翻，本院对此予以维持。综上所述，苏宁公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20542元，由北京京朝苏宁电器有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王东军审 判 员 江 惠审 判 员 邢 军二〇二〇年六月三十日法官助理 赵 纳法官助理 禹海波法官助理 冯 妍书 记 员 高 媛