辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终6648号上诉人（原审被告）：沈阳商业城股份有限公司，住所地沈阳市沈河区中街路212号。法定代表人：陈哲元，该公司董事长。委托诉讼代理人：刁晨航，北京金城同达律师事务所沈阳分所律师。被上诉人（原审原告）：吴国臣，男，1964年11月9日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：徐振松，上海汉盛（沈阳）律师事务所律师。上诉人沈阳商业城股份有限公司与被上诉人吴国臣房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2019）辽0103民初12341号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。沈阳商业城股份有限公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：一、一审法院对于《商铺租赁合同》的性质认定有误，上诉人与被上诉人签订的租赁合同没有约定租赁期限的届满日期，属于合同法第二百三十二条规定的不定期租赁合同。上诉人与包括被上诉人在内的400多户业主签订的租赁合同租赁期限届满日都是同一天，即2017年5月31日。2018年上诉人与110户业主之间租赁合同纠纷由一审法院受理，都知道租赁届满日为2017年5月31日。租赁合同第四条第六款记载的是十年后可能发生的交易行为，双方针对交易行为进行了暂时的附条件约定，不是我方将租赁十年。从2017年5月31日开始，上诉人便没有实际使用被上诉人所有的商铺，已经腾空了并通过电话和报纸公告的方式通知被上诉人取回商铺，解除租赁合同关系。上诉人没有使用商铺，没有享受权利，不应支付租金。二、一审法院对于被上诉人实际损失的举证责任分配不符合法律规定且不符合公平原则。未支付租金可能给被上诉人造成的损失无非就是金钱所对应的利息损失。利息是有事实依据的，可以通过中国人民银行每年公布存款，贷款利率计算。合同约定违约金过高，被上诉人没有提供证据证明上诉人迟延给付造成的实际损失，人民法院没有综合双方证据情况认定违约金是否过高，违反法律规定，应予以纠正。吴国臣辩称：同意一审判决。吴国臣向一审法院起诉请求：1、依法判令被告支付原告商铺租金92,196.8元；2、依法判令被告支付违约金62,592.7元（暂计至2019年8月12日，实际应计算至给付租金之日），两项共计154,789.5元。庭审中，原告将第一项诉讼请求变更为判令被告支付原告商铺租金82,375.3元（2017年6月27日至2019年8月12日），将第二项诉讼请求变更为判令被告支付原告截至2019年8月12日的违约金62,592.7元。一审法院经审理查明，2012年9月28日，原告与罗丹共同取得位于沈阳市沈河区建筑面积为19.38平方米的房产所有权。同日，原、被告双方签订《商铺租赁合同》，约定原告将其享有所有权的位于沈阳市沈河区建筑面积为19.38平方米的商铺出租给被告对外经营使用。租赁期限自2012年9月28日开始，年租金标准为人民币30,524元，日租金标准按一年365天计算。年租金标准以每三年为一递增周期，递增标准为年租金的1.8%。被告按季度向原告支付租金，每年支付4次，于每季度最后一个月的25日前以银行转账方式支付，首期租金按实际天数支付。《商铺租赁合同》第四条第6款约定：自承租期届满5年之日起，至本合同有效期届满之日止，如原告转让商铺的，被告承诺可以随时按如下方式购买：（1）租期第五年，以人民币叁拾伍万陆仟壹佰零捌圆整（￥356,108元）；（2）租期第八年，以人民币叁拾陆万陆仟贰佰捌拾贰圆整（￥366,282元）；（3）租期第十年，以人民币叁拾柒万叁仟零陆拾伍圆整（￥373,065元）。第五条第6款约定：被告不得擅自单方解除合同。第八条第2款约定：被告无正当理由未按时向甲方支付租金，每延迟一日，被告应按应付租金的千分之二向甲方支付违约金。第十条第4款约定：因原告获得房屋产权后立即租赁于被告使用，且周期为十年，故全权委托被告对房屋交付进行验收及事宜处理，原告不再干涉。第十条第6款约定：本合同生效期间为自原被告双方签字盖章日至租赁期限届满之日，但违约责任追究条款不受此限。此后原被告双方补充签订《商铺租赁合同补充协议书》，约定将《商铺租赁合同》第二条第1款年租金标准更改为在原租金标准的基础上增加22%为新的年租金标准，即为人民币叁万柒仟贰佰叁拾玖圆整（￥37,239元）（税前），日租金标准按一年365天计算。另查明，被告于2016年9月27日、12月27日分别支付给原告租金人民币9,821.50元，2017年3月29日、6月27日分别支付给原告租金人民币9,821.50元、6,547.67元。再查明，被告于2017年7月8日分别在辽沈晚报、华商晨报刊登公告告知原告双方之间签订承租位于沈阳市沈河区商铺的《商铺租赁合同》、《商铺租赁合同补充协议书》于2017年5月31日到期，因租赁期满被告于2017年6月30日之前将商铺清理完毕，由原告于2017年7月10日之前与被告办理交接手续，逾期不办理视为被告已按合同约定交接完毕。现原告因租金及违约金支付问题与被告协商未果，起诉来院。一审法院认为，原被告双方签订的《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同补充协议书》不违反法律、行政法规的禁止性规定，系双方的真实意思表示，合法有效，当事人应当按照约定履行各自义务。原告于合同签订后将案涉商铺交由被告使用，已履行合同主要义务。被告于合同签订后实际占有、使用案涉商铺，但未在合同约定的租赁期限内及时支付租金，存在违约行为，应当向原告支付剩余应付租金及因其违约行为而产生的违约金。关于案涉《商铺租赁合同》、《商铺租赁合同补充协议书》约定的租赁期限问题。根据《合同法》第六十一条规定：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中，虽两份合同中均未明确约定案涉商铺的租赁届满日期，但根据《商铺租赁合同》第四条第6款以及第十条第4款约定可以看出，原告于2012年9月28日取得案涉商铺所有权之日与被告签订《商铺租赁合同》，该事实与《商铺租赁合同》第十条第4款约定相符，且该合同为被告提供的制式合同，同时合同第五条第6款明确约定被告不得擅自单方解除合同，因此该合同并非为不定期租赁合同，被告并不享有随时解除合同的权利，故本院认定原、被告双方关于案涉商铺的租赁期限为十年即自2012年9月28日至2022年9月27日。关于被告所提案涉合同租赁期限于2017年5月31日届满的意见，因原告将多处商铺租赁给被告，而通过报纸公告无法确认被告就案涉商铺作出与原告单方解除合同的意思表示，故对其该项抗辩不予支持。关于被告应支付给原告租金具体数额问题。根据合同约定自2012年9月28日开始每三年为一递增周期，递增标准为年租金的1.8%。根据双方约定2012年9月28日至2015年9月27日的年租金为37,239元，那么自2015年9月28日至2018年9月27日期间的年租金为37,239元/年×（1＋1.8%）=37,909.3元/年，自2018年9月28日至2021年9月27日的年租金为37,909.3元/年×（1＋1.8%）=38,591.7元/年。现原告主张自2017年6月27日至2019年8月12日期间的租金，故按照上述租金支付标准，被告应向原告支付租金80,876.8元（37,909.3元÷4个季度×5个季度＋38,591.7元÷4个季度×3个季度＋38,591.7元÷365天×43天）。关于被告应支付给原告违约金具体数额问题。《商铺租赁合同》第八条第2款约定：被告无正当理由未按时向原告支付租金，每延迟一日，被告应按应付租金的千分之二向原告支付违约金。合同第二条第3款约定，被告按季度向原告支付租金，每年支付4次，于每季度最后一个月的25日前支付。故按照上述约定，被告应在原告主张期间内的2017年9月25日、12月25日、2018年3月25日、6月25日、9月25日、12月25日、2019年3月25日、6月25日向原告支付租金，现被告未按约定给付，应当承担违约责任，从每期租金应支付日的次日起向原告支付违约金，即以9,477.3元为基数自2017年9月26日起至2017年12月25日，以18,954.6元为基数自2017年12月26日起至2018年3月25日，以28,431.9元为基数自2018年3月26日起至2018年6月25日，以37,909.3元为基数自2018年6月26日至2018年9月25日，以47,386.6元为基数自2018年9月26日至2018年12月25日，以57,034.5元为基数自2018年12月26日起至2019年3月25日，以66,682.4元为基数自2019年3月26日至2019年6月25日，以76,330.3元为基数自2019年6月26日至2019年8月12日。被告虽抗辩称原告主张的违约金数额过高，但未举证证明违约金过高的事实，故根据原告的实际损失并兼顾合同履行情况、当事人过错程度等因素，对被告的该项抗辩不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，一审法院判决如下：一、被告沈阳商业城股份有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内支付原告吴国臣2017年6月27日至2019年8月12日期间的租金人民币80,876.8元；二、被告沈阳商业城股份有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内按照日千分之二的标准向原告吴国臣支付违约金（以9,477.3元为基数自2017年9月26日起至2017年12月25日，以18,954.6元为基数自2017年12月26日起至2018年3月25日，以28,431.9元为基数自2018年3月26日起至2018年6月25日，以37,909.3元为基数自2018年6月26日至2018年9月25日，以47,386.6元为基数自2018年9月26日至2018年12月25日，以57,034.5元为基数自2018年12月26日起至2019年3月25日，以66,682.4元为基数自2019年3月26日至2019年6月25日，以76,330.3元为基数自2019年6月26日至2019年8月12日）；三、驳回原告吴国臣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3,396元，由原告吴国臣负担417元，被告沈阳商业城股份有限公司负担2,979元。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人应按照租赁合同约定履行各自义务。关于租赁合同的租赁期间问题。合同第一条租赁期间中虽没有明确约定截至时间，但在合同第十条第4款约定：甲方获得房屋产权后立即租赁于上诉人使用，且周期为十年。因此上诉人主张该合同为不定期租赁合同，本院不予支持。关于违约金给付是否予以调整的问题。租赁合同中第八条第2款约定，无正当理由，延期支付租金，上诉人按照日千分之二给付违约金。上诉人认为该标准达到年利率72%，明显过高，请求适当调整。被上诉人未提供证据证明其实际损失情况，因此上诉人的该项主张，本院予以准许，根据合同实际履行及被上诉人实际损失情况，酌定上诉人按照欠付租金总额，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率的1.3倍向吴国臣支付违约金。综上，上诉人沈阳商业城股份有限公司的上诉请求不能成立。一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款之规定，判决如下：一、维持沈阳市沈河区人民法院（2019）辽0103民初12341号民事判决第一项；二、撤销沈阳市沈河区人民法院（2019）辽0103民初12341号民事判决三项；三、变更沈阳市沈河区人民法院（2019）辽0103民初12341号民事判决第二项“被告沈阳商业城股份有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内按照日千分之二的标准向原告吴国臣支付违约金（以9,477.3元为基数自2017年9月26日起至2017年12月25日，以18,954.6元为基数自2017年12月26日起至2018年3月25日，以28,431.9元为基数自2018年3月26日起至2018年6月25日，以37,909.3元为基数自2018年6月26日至2018年9月25日，以47,386.6元为基数自2018年9月26日至2018年12月25日，以57,034.5元为基数自2018年12月26日起至2019年3月25日，以66,682.4元为基数自2019年3月26日至2019年6月25日，以76,330.3元为基数自2019年6月26日至2019年8月12日）”为：沈阳商业城股份有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率的1.3倍向吴国臣支付违约金（以9,477.3元为基数自2017年9月26日起至2017年12月25日，以18,954.6元为基数自2017年12月26日起至2018年3月25日，以28,431.9元为基数自2018年3月26日起至2018年6月25日，以37,909.3元为基数自2018年6月26日至2018年9月25日，以47,386.6元为基数自2018年9月26日至2018年12月25日，以57,034.5元为基数自2018年12月26日起至2019年3月25日，以66,682.4元为基数自2019年3月26日至2019年6月25日，以76,330.3元为基数自2019年6月26日至2019年8月12日）。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。四、驳回双方当事人的其他诉讼请求。一审案件受理费3396元，由沈阳商业城股份有限公司承担2097元，由吴国臣承担1299元；二审案件受理费3396元，由上诉人沈阳商业城股份有限公司承担2097元，由吴国臣承担1299元。本判决为终审判决。审判长  单立审判员  周濛审判员  杨帆二〇二〇年六月十八日法官助理勾雪峰书记员薛彤本案裁判所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。