山东省日照市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁11民终1059号 上诉人（原审司刚坤）：司刚坤，男，1963年3月9日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 委托诉讼代理人：王文轩，山东德与法（日照）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：潘维江（又名潘为江），男，1964年7月31日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 委托诉讼代理人：潘月华，山东周智律师事务所律师。 委托诉讼代理人：侯锐，山东周智律师事务所律师。 上诉人司刚坤因与被上诉人潘维江房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省日照市东港区人民法院（2019）鲁1102民初7052号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月14日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 司刚坤上诉请求：撤销一审判决第一、二项，依法改判上诉人赔偿被上诉人信赖利益应得损失723600元；上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院适用法律错误。1.一审法院违反不告不理原则。被上诉人诉求是“请求判决返还购房款及赔偿损失”，但一审法院判决内容是对物权的处分，因此一审法院判决违反不告不理原则。2.上诉人与被上诉人签订的《买卖房屋契约》被认定无效后。一审法院认定上诉人承担80%的过错责任，被上诉人损失数额为723600元。一审法院按照“便于操作原则”径行对物权作出处分，没有法律依据。上诉人有能力也愿意按照723600元向被上诉人赔偿损失。 潘维江辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、涉案房屋因城中村改造已被拆除，且被上诉人已经和村委会签订拆迁安置协议，房屋已转化为拆迁利益，不存在上诉人提到的物权处分问题。一审法院参照双方当事人均认可的相同五间房屋进行“货币化补偿”的标准对原房屋转化的拆迁利益进行理清和分割，适用法律正确，应予维持。二、即使一审判决内容系对物权的处分，但被上诉人在一审中提出的诉讼请求已明确提到将180平方米安置楼房、车位、储藏室等判归被上诉人所有，一审法院据此作出相应判决并没有违反不告不理原则。上诉人的上诉理由无事实依据，应予驳回。 潘维江向一审法院起诉请求：1.判令司刚坤返还潘维江购房款38000元；2.判令司刚坤赔偿潘维江损失1836690元（其中180平米安置楼房、储藏室各一个交付给潘维江，用于抵顶损失中的赔偿款中159万元）；3.本案诉讼费、保全费等各项费用由司刚坤承担。 一审过程中当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。 潘维江提交了如下证据：证据1、《买卖房屋契约》原件一份，证明潘维江、司刚坤双方签订《买卖房屋契约》，司刚坤将涉案房屋卖于潘维江的事实；证据2、收到条原件一份，证明潘维江向司刚坤支付购房款38000元的事实；证据3、《房屋拆迁补偿安置协议》原件一份，证据来源于日照市东港区秦楼街道西明望台居民委员会，证明潘维江同涉案房屋所属居民委员会签订《房屋拆迁补偿安置协议》的事实；证据4、日照市中级人民法院（2019）鲁11民终1409号民事判决书原件一份，证明潘维江司刚坤双方签订的《买卖房屋契约》被法院判决无效的事实。 司刚坤质证认为：对证据1-4真实性无异议。但证据3能证实潘维江选择了非货币补偿的拆迁方式；证据4虽然判决合同无效，但司刚坤不应该承担合同无效的全部责任；对潘维江的损失计算标准司刚坤不予认可，因为涉案房屋拆迁安置方式并非是货币补偿。 司刚坤未向法庭提交证据。 庭后，一审法院向秦楼街道西明望社区居民委员会主任毕晨翔进行了询问，涉案房屋的拆迁补偿款154290元，潘维江支取了3万元尚有124290元没有支取。另有因逾期回迁产生的房租费92400元（该数额为预估数额，具体以上会后核实实际产生的为准）未领取。拆迁安置补偿协议中的建房补助费45000元为五间房屋所独有的补助，其他的三间房、四间房均补贴了36平方米；房屋补贴35000元为房屋建设补贴，每一份补偿安置协议都有。根据近期房屋买卖价格，安置房车位约为100000元一个，储藏室约为40000元一个。涉案房屋的安置房已经按照分房程序安排司刚坤抓取了房号，领取了钥匙。 潘维江对上述事实无异议,司刚坤表示不清楚。 对于潘维江提交的证据，司刚坤无异议，一审法院予以采信，上述证据均附卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实： 司刚坤系日照市东港区秦楼街道西明望社区（原为西明望台村）居民，潘维江非该村居民。潘维江、司刚坤于1994年12月3日签订《买卖房屋契约》一份，内容为：立契人司刚坤（卖方）潘为江（买方）经双方协商，村委同意，卖方愿将私有住房一处东至……具体以房产证为准……经双方协商同意作价（空白）元，有关过户办证等一切费用均由卖方负责，恐后无凭，特立此契约为证。司刚坤、潘维江及中间人卜宪玉均签字盖章，房屋所在村委会日照市东港区丝山乡西明望台村民委员会（现为日照市东港区秦楼街道西明望社区）加盖公章。司刚坤、潘维江一致认可房屋价款为38000元，潘维江已交付购房款，司刚坤已将涉案房屋交付。潘维江自购买涉案房屋后一直居住至房屋被拆除。2011年5月28日，就涉案房屋拆迁安置补偿问题，潘维江与秦楼街道西明望社区居民委员会签订了《房屋拆迁补偿安置协议》，协议第二条约定：乙方房屋5间，根据房屋补偿安置方案的有关规定，安置楼房面积及相关拆迁补偿项目如下：1、安置楼房面积180平方米（180平方米楼房设计为两套，户型选择另行统计）。车位一个约20平米，储藏室一个约10平米。2、建房补助费45000元，房屋补贴35000元。3、搬迁补助费1000元，回迁补助费1000元，共补助2000元。4、按期签订协议奖励：规划正房5间，每间奖励2000元，应得签订协议奖励10000元。5、过渡安置费28000元。6、宅基地面积242.11平方米，补助21790元。7、拆迁奖励，每间2000元，五间房屋10000元。8、房屋残值，每间500元，正房五间2500元。另有超出规定回迁时间的补偿费（房租）约92400元，共计约246690元。上述协议签订后，潘维江将涉案房屋进行了腾空交付，后潘维江支取了协议约定的应补偿的货币款项中的30000元。 2018年4月3日，司刚坤将潘维江诉至一审法院，要求确认双方于1994年12月3日签订的《买卖房屋契约》无效，经一审法院审理于2019年1月7日作出（2018）鲁1102民初3821号民事判决，确认上述房屋买卖协议无效；潘维江不服上述判决结果，上诉至日照市中级人民法院，该院于2018年11月16日作出(2018)鲁11民终1898号民事判决，驳回潘维江的上诉，维持原判。 因潘维江、司刚坤存在争议，潘维江尚未取得安置楼房，剩余补偿款亦未交付。庭审过程中，涉案房屋的安置房已经按照分房程序安排司刚坤抓取了房号，领取了钥匙。 同时查明，涉案五间房屋安置楼房面积180平方米（180平方米楼房设计为两套，户型选择另行统计），村民购买价为4000元/平方米，车位一个20平方米，价值约为100000元，储藏室10平方米，价值约为40000元，总价为860000元。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，潘维江及司刚坤均明知涉案房屋系农村宅基地上所建，依法不能转让给本集体经济组织以外成员，但双方仍进行转让，故双方对合同的无效均存在过错。对于过错责任问题，考虑到涉案房屋已转让长达二十余年，潘维江购买涉案房屋目的是用于持续居住的客观事实，再考虑辖区内城中村改造房产升值，司刚坤受利益驱使才以双方买卖协议违反法律规定为由向一审法院主张权利的客观事实，司刚坤的主张虽然符合法律规定，但从道义、情理方面却违反了诚实信用原则，严重破坏了市场交易稳定，更与我国当前社会主义核心价值观严重背离，其对合同的无效应承担主要责任,一审法院依法酌定潘维江、司刚坤双方的过错比例为20%、80%。结合以上因素，且考虑到1994年购买的房屋居住至今，按照常理应当进行了翻修，一审法院在以下就涉案房屋拆迁后的升值利益进行分割时，酌定潘维江、司刚坤双方的比例为80%、20%。 潘维江、司刚坤房屋买卖协议无效，产生的法律后果是双方进行财产返还并理清赔偿问题，即：司刚坤向潘维江给付当年的购房款38000元并赔偿潘维江的损失，潘维江向司刚坤返还房屋。现涉案房屋因城中村改造已被拆除，房屋已转化为拆迁利益，原房屋已经升值。潘维江与村委签订的《安置补偿协议》系楼房置换，本着双方未来相互返还及赔偿的行为具有可操作性，一审法院参照潘维江、司刚坤均认可的相同五间房屋进行“货币化补偿”的标准进行理清及分割。 涉案五间房屋因拆迁可获得的全部货币化补偿数额为1106690元，结合本案的实际情况，考虑潘维江在涉案房屋的实际居住时间及信赖利益保护问题，再考虑潘维江实际配合居委工作，及时腾空房屋并接受搬迁后的临时过渡安置方案等各种因素，一审法院对以上总补偿数额1106690元做如下分析认定：（一）全部补偿款中的搬迁补助费1000元，回迁补助费1000元，按期签订协议奖励10000元，过渡安置费28000元，拆迁奖励10000元，逾期回迁的房租约92400元，因潘维江系涉案房屋的实际居住新户主，在政府拆迁过程中，潘维江实际配合拆迁工作，及时签订协议、腾空房屋，及时搬迁并接受临时安置，放弃对所居住房屋装修价值的评估，同意按统一标准接受装修补偿，故上述项目共计142400元，支取权利人应系潘维江。（二）涉案房屋的“货币化补偿”折价款860000元、建房补助费45000元，房屋补贴35000元，房屋残值2500元，该四项总额共计942500元，系依附于原房屋且在原房屋升值后获得的收益。（三）涉案房屋出售时的成交价为38000元，可见涉案房屋自出售至拆迁期间，升值904500元（942500元－38000元）。结合以上（二）（三）点，再结合双方的过错责任、升值利益分割比例，一审法院依法确认潘维江应自涉案房屋价值中获取723600元（904500元×80%）作为信赖利益损失获赔，司刚坤应自涉案房屋升值价值中基于其为该村集体组织成员的身份获取拆迁利益180900元（904500元×20%）。 综上，考虑未来执行问题，本着便于操作的原则，现就潘维江、司刚坤双方的返还及赔偿问题，一审法院给予以下理清：涉案房屋进行货币化补偿的总拆迁利益共计1106690元，扣除以上（一）载明的几项奖励、补助等142400元，再扣除潘维江基于信赖利益应获得的损失赔偿723600元，剩余数额180900元为司刚坤应分得的房屋拆迁利益。因实际房屋拆迁利益为180平米安置房、车位一个、储藏室一个，安置补偿款约为246690元（其中潘维江已经领取30000元），故司刚坤应当将已经领取的安置房钥匙返还西明望社区居委，交接完毕后，未来由潘维江与该居委办理安置楼房的交付。对于超面积安置楼部分，潘维江应当按照居委的规定补齐购房款。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第五条、第六条、第七条、第八条，《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，一审法院判决：一、司刚坤于判决生效之日起七日内返还潘维江购房款38000元；二、潘维江与日照市东港区秦楼街道西明望社区居民委员会签订的《房屋拆迁补偿安置协议》中约定的置换楼房面积180平方米（已实际户型面积为准），车位一个约20平方米，储藏室一个约10平方米，归潘维江所有；对超面积安置楼部分，潘维江应当按照居委规定补齐房款；三、涉案房屋拆迁安置补偿款246690元（其中逾期回迁房租费约92400元以居委最终核算为准）中的180900元归司刚坤所有，剩余款项归潘维江所有（该款项已被潘维江支取30000元）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21672元，减半收取10836元，由潘维江负担5266元，由司刚坤负担5570元；保全费5000元，由司刚坤负担。 二审中，当事人均没有提交新证据。 二审查明：2018年4月3日，司刚坤将潘维江诉至一审法院，要求确认双方于1994年12月3日签订的《买卖房屋契约》无效，该案号为（2018）鲁1102民初2909号，本案一审判决在事实认定部分将该案号错误的书写为（2018）鲁1102民初3821号。2019年1月7日一审法院对该案作出判决，确认上述房屋买卖协议无效。潘维江不服上诉至本院，二审案号为（2019）鲁22民终1409号，本院于2019年8月15日作出终审判决，驳回潘维江的上诉，维持原判。本案一审判决在事实认定部分书写的上述二审案号及判决时间错误。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方当事人对房屋买卖合同的无效均有过错。考虑到潘维江购买涉案房屋系自住，订立合同是善意的，司刚坤出售房屋二十余年后因房屋拆迁，受利益驱动要求确认合同无效，司刚坤的行为违反了诚实信用原则，综合考虑主客观过错程度，一审法院酌定司刚坤对合同无效承担80%的责任并无不当。司刚坤已出售房屋多年，潘维江购买房屋后对房屋进行了修缮维护，致房屋保值并增值，一审法院综合双方导致合同无效的过错程度以及潘维江对房屋进行修缮维护并实际居住十多年的事实，判决房屋拆迁后置换的楼房归潘维江所有并无不妥。涉案房屋因城中村改造已被拆除，房屋已转化为拆迁安置补偿利益，一审潘维江诉讼请求亦包含对拆迁安置补偿利益处分的相关内容，一审法院参照拆迁安置补偿利益确定损失并予以分割符合本案实际，不违反不告不理原则。综上所述，司刚坤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定主要事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费21672元，由上诉人司刚坤负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 红 审判员 王春燕 审判员 刘丽艳 二〇二〇年六月十七日 法官助理王莹莹 书记员梁虹