重庆市万州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0101民初10694号 原告：重庆市万州区殡仪馆，住所地重庆市万开路三公里，统一社会信用代码125001014517472425。 法定代表人：**，馆长。 委托诉讼代理人：孙根军，重庆凯豪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林波，重庆凯豪律师事务所律师。 被告：重庆众之佳房地产开发有限公司，住所地重庆市梁平县梁山镇尧湾巷12号，统一社会信用代码915002286839059321。 法定代表人：蓝代君，董事长。 委托诉讼代理人：韦华，重庆谦和谦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：桂大国，男，汉族，1965年8月13日出生，住重庆市万州区。 原告重庆市万州区殡仪馆（以下简称区殡仪馆）与被告重庆众之佳房地产开发有限公司（以下简称众之佳房产）合资合作开发房地产纠纷一案，本院于2019年7月26日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告区殡仪馆的委托诉讼代理人孙根军、被告众之佳房产的委托诉讼代理人韦华到庭参加诉讼。原告区殡仪馆的委托诉讼代理人林波及被告众之佳地产的委托诉讼代理人桂大国经本院依法传唤，未到庭参加第二次诉讼。本案现已经审终结。 区殡仪馆向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令被告按照《联合改造危房协议》履行还房义务，共还房2666.82平方米(具体为:门面建筑面积363.11平方米，库房建筑面积2113.71平方米，住房套内面积190平方米)；2.诉讼费用由被告承担。庭审中因被告无法履行还房义务，原告变更诉讼请求，请求被告支付上述房屋折价款。事实与理由：2007年10月19日，原告与重庆市黑龙房地产开发有限公司签订《联合改造危房协议》，约定将原告所有的划拨土地4.4亩(位于乌龙池)进行出资联合改造，后来因为种种原因，出资联合改造的主体变更为被告。被告将房屋修建完毕之后，全部进入了市场进行销售，没有履行《联合改造危房协议》中约定的向原告还房的义务，具体为门面建筑面积363.11平方米，库房建筑面积2113.71平方米，住房套内面积190平方米，共2666.82平方米。后来双方多次协商，原告均告知无法还房。原告现依法向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法裁判，以维护原告的合法权益。 众之佳房产辩称，因在本案的还房施工过程中涉及到规划调整，原计划是三万多平方米调整成了一万多平方米，对职工还房安置完毕以后，没有多余的房屋可以偿还。被告同意将现有资产进行评估，然后以货币方式返还给原告。按照房屋的相关性质和结构，按拆除时房屋的价值评估进行赔偿。 经本院审理认定事实如下：2007年10月19日，区殡仪馆（甲方）与重庆市黑龙房地产开发有限公司（乙方）签订《联合改造危房协议》，约定：1、甲方位于万州区乌龙池，有划拨土地4.4亩，总建筑面积（门面363.11平方米，套内住房190平方米，库房2113.71平方米），由于年久失修，加之地质条件的影响，为了确保安全，现急需改造；甲方又缺资金，无力进行改造，乙方愿出资联合共同改造。二、双方责任：1、甲方责任：（1）协助乙方办理危房改造的各种报批手续；（2）协助乙方做好周边关系的协调工作；（3）协议乙方向政府争取优惠政策，争取减免土地出让金、配套费等相关费用；（4）与乙方共同办理《土地使用证》、《房屋产权证》（超出原产权证面积的部分所需土地出让金由甲方承担）。2、乙方责任：（1）负责危房改造及开发建设的规划；（2）出资实施规划，进行危房改造和开发建设；（3）负责甲方职工过渡房和搬家费；（4）负责拆迁，施工及安全。三、房屋的分配及补偿标准1、乙方负责还甲方殡仪服务中心职工住房（按原建筑面积），同时再多补偿15㎡/户。如还房再有超出部分，面积在5㎡内，按成本价（1353元/㎡）由甲方补给乙方；面积超出5㎡，则按市场价由甲方补给乙方。2、殡仪馆服务中心公用房部分，按甲方原实有面积及用途还房（门面按原实有面积还，库房按原实有面积还，住房按原实有面积还；不计间数或套数）。3、开发新修建的房屋，用于安置殡仪馆服务中心的职工还房后，其余的房屋（含门面）全归乙方进入市场销售，其收入作为乙方建房工程款和各种税费等。四、其他约定1、甲方原有的旧房及附属设施必须由乙方拆除（拆除物抵付乙方拆除等相关费用），原则上室内东西归甲方所有。专电过户乙方，手续由乙方办理。2、乙方对甲方的还房，乙方代甲方办理房屋的相关产权证，费用按国家相关规定承担。 2008年2月26日，重庆市万州区土地收购储备中心（甲方土地储备方）与区殡仪馆（乙方原土地使用方）签订《国有土地使用权收购储备协议》，约定：一、宗地位于高笋塘办事处乌龙池36号（原清堰村5社范围），系四川省川府函【1991】330号文批复、原万县市人民政府市府土发【1991】52号文同意以划拨方式由原万县市殡仪馆（现万州区殡仪馆）使用，作为殡仪服务和职工住宅用地。地上有房屋三栋共4386.82平方米，其中职工宿舍一栋1720平方米，办公用房及配套设施用房二栋2666.82平方米。现房屋已经被部分拆除。二、该地上房屋因进行危房改造需要，乙方同意对其使用的划拨国有土地使用权按现有利用方式条件以规划方式实施收储。收储土地面积为乙方现使用土地面积月2900平方米（约4.3亩），实际面积以实地测量和建委规划建设用地面积为准。三、本宗土地收储成本总费用为3583000元。其中，土地取得成本费用92.5万元，前期建设费用265.8万元。在本宗土地出让后，涉及该宗地地上房屋拆迁及还房补偿等工作和费用由本宗土地的买受人与乙方商定，与甲方无关。 2010年7月20日，通过了万州府土函【2011】1号《重庆市万州区人民政府关于区土地收储中心收储的区殡仪馆位于乌龙池36号2569平方米连同周边零星土地506.7平方米共计3075.7平方米国有建设用地使用权拍卖出让方案的批复》，批复内容为：一、根据万州区民政局、万州区殡仪馆、原殡仪馆服务中心职工、区土地收储中心、乌龙池34号住户刘家发、43号住户冉启亮、黎群芳的申请，收回区殡仪馆和职工位于位于乌龙池36号2569平方米、乌龙池34号住户刘家发和43号住户冉启亮、黎群芳506.70平方米，共计3075.70平方米国有建设用地使用权。注销《房屋所有权证》和万市龙权字《房屋所有权证》，万县市人民政府市房权乡私《房屋产权证》。二、同意将上述收回的3075.70平方米国有土地建设用地使用权按拍卖方式公开出让。用地性质为商住用地（C2/R2）。土地出让年限为商服用地40年、住宅用地70年。五、该宗地属于城市拆迁改造遗留问题，为妥善解决遗留问题，受让人必须认真履行区殡仪馆与重庆市黑龙房地产开发（集团）有限公司签订的《联合改造危房协议》...，还房总面积5618.06平方米，其中殡仪馆房屋2666.82平方米（门面建筑面积363.11平方米，库房建筑面积2113.71平方米，住房套内面积190平方米，不计间数或套数）。 2011年1月14日，重庆市万州区公共资源综合交易中心发布了万州地交[2011]1号《重庆市万州区国有建设用地使用权拍卖出让公告》，载明：一、地块基本情况、规划设计主要指标及要求：地块编号：wz2011-4-1；土地位置：乌龙池36号；土地面积：3075.7平方米；土地用途：商住；主要规划指标：容积率≤5.0，绿地率≥25%，建筑密度≤35%，建筑高度≤90米；出让年限：商服40年、住宅70年...。备注：1.该宗地属于城市拆迁改造遗留问题，为妥善解决遗留问题，竞得人必须认真履行区殡仪馆与重庆市黑龙房地产开发（集团）有限公司签订的《联合改造危房协议》...，还房总面积5618.06平方米，其中还区殡仪馆房屋2666.82平方米（门面建筑面积363.11平方米，库房建筑面积2113.71平方米，住房套内面积190平方米，不计间数或套数）。 2011年2月24日，众之佳房产竟得了wz2011-4-1号宗地，并签署了万州地交[2011]确4号《万州区国有建设用地使用权挂牌成交确认书》，确认书中载明众之佳房产以人民币1166.1086万元的报价竟得该宗国有建设用地使用权。宗地情况：该宗地位于万州区乌龙池36号；土地面积：3075.7平方米；出让年限：商服用地40年、住宅用地70年；用地性质为商住用地，容积率≤5.0，绿地率≥25%，建筑密度≤35%，建筑高度≤90米。 后因土地利用规划调整，众之佳房产无力返还原告房屋。2017年11月9日，区殡仪馆（甲方）与众之佳房产（乙方）签订《关于解决乌龙池36号拆迁改造遗留问题的调解协议》，协议约定：根据万州府土函【2011】1号文件的批复，乙方应还甲方房屋2666.82平方米（门面建筑面积363.11平方米，库房建筑面积2113.71平方米，住房套内面积190平方米，不计间数或套数），考虑到乙方的实际情况，现甲乙双方协商以乙方所有的万州区乌龙池36号佳和苑项目负一、二、三层约2670平方米车库（以规划图所标的范围和面积为准，附件图纸网状红线以内是交还甲方的还房）作为上述债务的清偿，如图纸中的面积大于约定的返还面积，超出部分归甲方所有。后双方确认该协议不再履行。 在审理中，原告区殡仪馆对应还房屋市场价值申请进行评估，经原、被告协商一致，均同意以2011年8月应还房屋市场价值进行评估。我院以原告申请依法对万州区乌龙池36号2666.82平方米的房屋按2011年8月市场价值进行委托评估。2019年12月10日，因申请人区殡仪馆未按要求垫付评估费用，重庆大华资产评估土地房地产估价有限公司依法作出了《关于退回司法鉴定委托书的说明》。后本院再次委托评估。2020年5月25日重庆展华房地产土地估价与资产评估有限公司受本院委托，对位于万州区乌龙池36号2666.82平方米的房屋（其中负二楼库房为2113.71平方米、三楼住房190平方米、一楼门面363.11平方米）按2011年8月的市场价值进行评估，作出了重庆展华（2020）估字第0398号《房地产估价咨询报告》，评估结果为：本估机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，并结合估价经验与对影响房地产市场价格因素的分析，确定估价对象房地产在2011年8月的市场价值为220.55万元。为此原告区殡仪馆支付了评估费33000元。 另查明，房权监字第04***号、04***号、04***号原产权人为区殡仪馆。 上述事实有原、被告提交的事业单位法人证书、企业信息、《联合改造危房协议》、《国有土地使用权收购储备协议》、万州府土函【2011】1号批复、万州地交[2011]1号《重庆市万州区国有建设用地使用权拍卖出让公告》、《万州区国有建设用地使用权挂牌成交确认书》、《关于解决乌龙池36号拆迁改造遗留问题的调解协议》、原房屋登记信息及影像资料，评估报告及发票等证据在卷证实及当事人的当庭陈述，本院予以确认。 本案认为，原告区殡仪馆与重庆市黑龙房地产开发有限公司签订的《联合改造危房协议》是各方真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，合法、有效，对协议双方具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行合同义务。万州地交[2011]1号《重庆市万州区国有建设用地使用权拍卖出让公告》明确了竟得该宗国有建设用地使用权需履行《联合改造危房协议》所约定的还房义务，对此事实原被告双方均无异议，故本院予以确认，被告应按约定返还原告2666.82平方米的房屋（其中负二楼库房为2113.71平方米、三楼住房190平方米、一楼门面363.11平方米）。庭审中被告辩称因规划调整无房屋返还原告，同意以2011年8月房屋市场价值进行赔偿，原告也认可。经评估案涉房2011年8月的市场价值为220.55万元，对该房屋市场价值本院予以确认。故本院确认被告应支付原告的房屋折价款为220.55万元。原告因评估支付评估费33000元，按照协议约定，被告应当及时履行还房的义务，因被告无力还房，而双方也无法对房屋的价值进行确认，原告才申请评估，故该笔费用系被告因未及时履行合同义务所产生的，由被告负担。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 重庆众之佳房地产开发有限公司在本判决生效之日起三日内支付重庆市万州区殡仪馆应还房屋折价款220.55万元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费30800元及评估费33000元，共计63800元，由被告重庆众之佳房地产开发有限公司承担。案件受理费原告已预交，被告在履行上述义务时一并支付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费缴纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上述案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。 本判决书生效后当事人应自觉履行本判决书所确定的义务。如一方当事人不履行义务，另一方可向本院申请执行。申请执行的期限为二年。 审 判 长  刘桃 人民陪审员  肖强 人民陪审员  魏红 二〇二〇年六月二十三日 书 记 员  秦源