上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终5588号上诉人（原审原告）：上海嵩科机电设备制造有限公司，住所地上海市浦东新区建韵路500号3幢108室。法定代表人：李志刚，总经理。被上诉人（原审被告）：上海开格企业发展有限公司，住所地上海市浦东新区沪南路2655号。法定代表人：计慧芸，总经理。委托诉讼代理人：顾積伟，上海君学律师事务所律师。委托诉讼代理人：张辉，上海君学律师事务所律师。上诉人上海嵩科机电设备制造有限公司（以下简称嵩科公司）因与被上诉人上海开格企业发展有限公司（以下简称开格公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初4563号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人嵩科公司上诉请求：原审法院对案件主要责任认定不清；对上诉人被迫缴纳的修理费；违约等认定不合理；对被上诉人违法停电、强行进入上诉人处等行为未依法纠正；对退还部分多收租金的判决与事实不符。要求依法改判。被上诉人开格公司辩称，1、被上诉人认为其已合意履行了合同，不存在违约行为。2、维修费已交付，双方完成了交接。3、双方合同中未约定依面积计算费用。要求维持原判。嵩科公司向一审法院起诉请求：1.解除嵩科公司与开格公司之间的《房屋租赁合同》；2.开格公司退还嵩科公司押金35,162元，支付违约金35,162元；3.开格公司退还嵩科公司多收的维修费用1,950元、租赁费用33,349元。一审法院认定事实：位于上海市XX路XX号内XX幢房屋（厂房）登记于开格公司名下，4幢全幢3层（产证记载建筑面积992.49平方米）。2017年初，开格公司曾与案外人上海XX有限公司（以下简称XX公司）签订《房屋租赁合同》，约定开格公司将系争房屋（房屋建筑面积340平方米）出租给后者，合同期限自2017年2月1日起至2020年2月28日止。租赁押金为35,162元。合同另对其他事项作了约定。合同签订后，XX公司向开格公司支付了押金35,162元，开格公司交付了系争房屋。2018年3月1日，开格公司（出租方、甲方）与嵩科公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，房屋坐落上海市XX路XX号XX幢1层，房屋租赁面积340平方米（房屋、园区场地平面图见本合同附件）。合同期限自2018年3月1日起至2020年2月28日止。2018年3月1日至2019年2月28日的月租金17,538元，2019年3月1日至2020年2月28日的月租金18,754元。租金按照付3押2方式支付，每3个月为租金支付周期。押金35,162元。乙方租赁用途为办公研发。合同期间承租房的装修及保养中约定，合同期间，甲方仅对房屋主体结构，原施工的下水道、电路等属原施工质量问题的项目负维修责任。由乙方装修改造的部分均与甲方无关，此项维修及其他费用均由乙方自行承担。合同期间，乙方应合理使用并爱护该房屋设施。因乙方使用不当或不合理使用，致使该房屋主体及公共配套设施损坏或发生故障的，甲方有权责成乙方将损坏部分修复，乙方必须接受，并于收到甲方通知之日起三日内将修复方案呈甲方书面认可。……合同第七条违约责任中约定若甲方出现严重违约行为，乙方有权提前解除合同。……甲方发生违约情形，违约方除应协商赔偿履约方所受损失外，违约方还应按押金总额向履约方支付违约金。对于合同未尽违约事项，按前述违约确定方式承担责任。……合同第十五条，注明附件内容五为甲方土地产权证复印件。合同另对其他事项作了约定。嵩科公司称XX公司系其控股的关联公司，第二份合同沿用了第一份合同的租赁押金。2019年7月23日、24日，开格公司向嵩科公司二次发送告知函，称嵩科公司在2019年7月22日在房屋门口卸货时损坏了门厅地面大理石，经第三方建筑施工单位核价修复费为1,950元，要求三日内将修复费用支付给开格公司。逾期将采取相应措施停止使用房屋内的设施等。7月24日，嵩科公司回复称其仅造成了一处破损，对开格公司提及的其余几处破坏认为非嵩科公司造成，嵩科公司已用高强度胶粘合了破损处。8月12日，嵩科公司向开格公司发送投诉函，称8月9日门厅钢化玻璃出现了自爆现象，但开格公司的物业推诿修理。9月3日，开格公司继续发函，称大理石破损处已经修复完成，要求嵩科公司支付修复费1,950元。9月5日，嵩科公司回复对修复费用等表示质疑。9月17日，嵩科公司致函开格公司，对后者无理停电表示抗议，要求恢复供电，否则认为是开格公司单方解除合同。9月20日，嵩科公司向开格公司发送了退租申请，内容为鉴于双方相处关系紧张，无法继续经营，提出退租，并退还押金35,162元，嵩科公司将于11月底（租金已缴至11月底）搬出。2019年9月20日，嵩科公司支付开格公司1,950元，用途为4号楼台阶修理费。2019年11月22日，嵩科公司支付开格公司系争房屋2019年12月1日至2020年2月29日的租金56,262元。2020年3月2日，嵩科公司、开格公司签署退租交接单，确认系争房屋及附属配套设施已进行交验，归还交接完毕。并对电表、水表进行了抄表。另查明，2019年10月、11月间，嵩科公司在系争房屋所在的园区张贴“开格园区不讲道理讹诈欺凌天理难容”等海报，双方当事人矛盾升级，双方多次报警，并发生肢体冲突。2019年11月27日就肢体冲突引发的纠纷通过人民调解委员会调解。审理中，嵩科公司称关于多收的租金，其是参照3号楼的房屋面积（与4号楼一致）以及涉案合同约定的底楼1层面积340平方米折算得出承租面积少了15.53平方米，按三年合同租金总数折算出开格公司多收取租金33,349元。另嵩科公司称开格公司曾断电三次，第一次断电三天，第二、第三次前后大概几十分钟。开格公司称其仅在2019年9月采取过断电措施一次，仅二、三个小时，断电原因系双方有矛盾，嵩科公司张贴大字报、拒付修理费所致。案外人XX公司于审理中向一审法院提供说明一份，称该公司与嵩科公司系关联企业，XX公司曾缴纳给开格公司的租赁押金经开格公司同意已转为嵩科公司与开格公司间租赁合同的押金。一审法院认为，嵩科公司与开格公司就系争房屋签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。嵩科公司以及其关联公司XX公司确认后者曾缴纳给开格公司的租赁押金35,162元已转为涉案合同的押金，一审法院予以认可。双方当事人在租赁合同的履行期间，因地面大理石的维修问题发生纠纷，虽然所涉维修费用金额较小，但双方在处理纠纷的过程中均有不当行为，致使矛盾升级。鉴于开格公司并无根本违约行为致使嵩科公司不能实现承租目的，嵩科公司诉请解除合同并要求开格公司支付违约金的请求，一审法院不予支持。事实上，嵩科公司虽于2019年9月中下旬向开格公司发送过退租申请，打算于当年11月底退租，但彼时双方并未达成一致协议，嵩科公司亦无单方解约权，此后涉案合同继续履行至合同期满，双方于租期届满时交接了租赁房屋。开格公司并无举证证明嵩科公司有未结清的费用，且在本案中亦未提出反诉，故嵩科公司诉请退还租赁押金，一审法院予以支持。关于双方曾争议的维修费用，嵩科公司已向开格公司支付，其再行要求退还，一审法院不予支持。自2017年初起，嵩科公司的关联企业即与开格公司就系争房屋建立了租赁关系，至2018年3月由双方当事人间直接签约，嵩科公司对系争房屋的四至状况属明知，双方在涉案合同中有关租金的计算方式中并未约定按实际承租面积计费，故开格公司按房屋现状提供给嵩科公司承租并未违反合同约定。嵩科公司有关开格公司提供房屋面积不足、应退还部分租金的主张，与事实不符，一审法院不予支持。据此判决：一、开格公司于判决生效之日起十日内退还嵩科公司押金35,162元；二、驳回嵩科公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计992.50元，由嵩科公司负担600元，开格公司负担392.50元。本院二审期间，上诉人嵩科公司提供了开格园区租赁房屋按照面积计费收费的说明；开格公司修改租金物业费比例告知函；缴纳石板修复费用和终止合同事件的证言；开格园区配电间面积使用情况的证言；开格公司收回配电间告知函以及视频、照片等证据材料，以证明其上诉理由。被上诉人开格公司质证认为，上述书证等不属于新证据，不认可真实性、合法性、关联性。视频资料证明上诉人违反合同约定，存放大量重型机械。本院质证意见是：上诉人提供的证据材料除不符合法律规定的新的证据以外，亦不能充分、有效地证明其上诉主张。本院经审理查明，一审认定事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人嵩科公司与被上诉人开格公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反相关法律的禁止性规定，原审法院认定合法有效，应属正确。本案已查明的基本事实表明，双方当事人在履行合同过程中存在矛盾，对于矛盾的处理，原审法院已确定双方均有不当行为。虽双方在履行合同过程中存在纠纷，但本案所涉合同已履行至合同期满，双方亦交接了租赁房屋，故双方的租赁合同主要义务已履行完毕。原审法院对于合同履行完毕后的押金亦已作出处理。原审法院所作判项，符合本案实际情况。上诉人上诉提出维修费用等问题，因双方发生纠纷已作出合意解决，上诉人已经履行，故原审法院不支持上诉人该项请求，并无不当。关于上诉人提出的返还多收部分租金，因本案属租赁合同，关于租金计付的约定，并未以实际承租面积计算，故根据合同约定，原审法院作出相应判决，亦属正确。综上所述，上诉人嵩科公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,561元，由上诉人上海嵩科机电设备制造有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  严卫忠审判员  顾克强审判员  朱 鸿二〇二〇年六月三十日书记员  田纬瑾附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……