贵州省开阳县人民法院民 事 判 决 书(2020)黔0121民初1798号原告：周训虎，男，1987年01月13日出生，汉族，住开阳县。原告：胡莉琴，女，1992年02月18日出生，汉族，住开阳县。二原告委托代理人喻元菊，系原告胡莉琴之母，特别授权代理。被告：贵州康居置业有限公司，住所地：贵州省开阳县城关镇环城北路，统一社会信用代码：91520121072001184C。法定代表人:张林志。委托代理人：邓春涛、熊艳云，贵州成城律师事务所律师，特别授权代理。被告：贵州绿叶兴苑物业管理有限公司，住所地：贵州省贵阳市云岩区渔安新城B组团2栋20楼1号，统一社会信用代码：91520103MA6DU7RW6Q。法定代表人:罗信武。原告周训虎、胡莉琴与被告贵州康居置业有限公司（以下简称康居公司）、贵州绿叶兴苑物业管理有限公司（以下简称绿叶兴苑公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年05月11日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告胡莉琴、周训虎委托代理人与被告康居公司委托代理人到庭参加诉讼，被告绿叶兴苑公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院起诉请求：1、判决被告一支付二原告逾期交房违约金9459.70元；2、判决被告一支付二原告转移登记逾期违约金（从2019年7月1日起至向二原告交付符合不动产管理部门要求的办理商品房转移登记的有关文书日止，以房价375385元为基数，按日万分之一计算）；3、判决被告二退还二原告水电开户费1335元，收视费260元，合计1595元；4、本案诉讼费用由两被告承担。事实及理由：2018年3月6日，二原告与被告康居公司签订房屋买卖合同，约定被告将位于开阳县开州首府5栋1单元4楼3号房以总价375385元销售给原告，合同约定，被告应于2018年3月12日前将达到标准交付条件的标的物交付给原告，原告于2018年8月28日才收房入住。合同第十三条第一款第二项约定：逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期届满之日起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之1.5的违约金；合同第二十二条第三款第二项约定：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。同时双方约定被告应于2019年6月30日前将办理房屋登记的有关手续予以提供，但被告至今仍然无法提供。被告康居公司的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。另原告收房时，第二被告在二原告不知情情况下违规收取水电开户费1335元，收视费260元，其行为违反了《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》之规定。综上原告起诉请求如诉请。被告康居公司辩称，原、被告虽然签订有商品房买卖合同，也约定了违约金，但原告请求的违约金过高，请求依据法律规定降低违约金，由于被告的股东都是湖北的，因为疫情原因，希望降低或减免违约金。被告绿叶兴苑公司未答辩，未提交证据。经审理查明，2018年3月6日，被告康居公司与原告周训虎、胡莉琴签订《商品房买卖合同》，康居公司将位于开阳县开州首府5栋1单元1-4-3号房以总价375385元销售给二原告，合同约定，付款方式：买受人以【银行按揭】付款，于本合同签订之日向出卖人交付首期房款75385元，余款300000元以【银行按揭】支付。交房时间及条件：出卖人应当在2018年3月12日前向买受人交付商品房，商品房交付时应当已取得建筑竣工合格证明文件，有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，满足出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。逾期交房责任：逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自房屋交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之1.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金；转移登记：出卖人承诺于2019年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告于2018年3月6日向被告康居公司支付了首付款75385元，并向银行贷款300000元于2018年7月30日支付康居公司。后房屋虽未达交付条件，但二原告已于2018年8月28日实际收房入住，被告康居公司至今未向原告提供商品房转移登记的有关文书。同时查明，被告绿叶兴苑公司在2018年8月28日二原告收房时收取二原告水、电开户费1335元、收视费260元。上述事实，有原告提供《商品房买卖合同》、首付款付款凭证、《个人购房借款合同》等证据，以及各方当事人在庭审中的陈述在卷佐证。以上证据来源合法，相互印证，能够证明本案事实，本院予以确认。本院认为：案涉《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当全面履行合同义务。本案中，被告康居公司至今未按照合同约定将案涉房屋交付给原告，已构成逾期交房，理应依约承担逾期交房的违约责任。因二原告于2018年3月6日支付首付款75385元，余款300000元办理按揭贷款于2018年7月30日支付康居公司，同时，逾期交房时间已超过90日，故原告被告康居公司应从2018年3月12日起至2018年7月29日止，以二原告已交付的75385元首付款为基数，按日万分之一点五向二原告支付逾期交房违约金，从2018年7月30日至2018年8月28日，以全部房款375385元为基数，按日万分之一点五向二原告支付逾期交房违约金。同时，被告康居公司至今未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，按合同约定，应当自2018年7月1日起，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，违约金计算至康居公司向原告交付符合不动产管理部门要求的办理商品房转移登记的有关文书日止。被告绿叶兴苑公司收取原告的水电开户费1335元、收视费260元，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款的规定,新建商品房配套水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取。因上述地方性法规系针对法律、行政法规尚无明确规定的特定领域、范围制定的具有强制效力的规范性文件,其具有当然的法律约束力，应当予以适用。故被告绿叶兴苑公司应退还原告水电开户费1335元。被告康居公司认为合同约定的逾期交房违约金和逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金过高，因双方约定的违约金分别为按日支付已交付房价款的万分之一点五和万分之一，换算成百分比为5.475％和3.65％，不属于违约金约定过高的情形，其抗辩主张，本院不予采纳。对被告康居公司的受新冠疫情影响，应扣除疫情期间违约金的意见，因被告开发的案涉房屋至今未具备办理转移登记条件，疫情对被告康居的违约并无影响，故对被告康居公司的该意见，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第一百三十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定，判决如下：一、被告贵州康居置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告周训虎、胡莉琴逾期交房违约金3261.01元；二、被告贵州康居置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告周训虎、胡莉琴转移登记违约金（从2018年7月1日起至向原告周训虎、胡莉琴交付符合不动产管理部门要求的办理商品房转移登记的有关文书日止，以房价款375385元为基数，按日万分之一计算）；三、被告贵州绿叶兴苑物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告周训虎、胡莉琴水电开户费1335元、收视费260元；如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费187元（已减半），由被告贵州康居置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  周音奎二〇二〇年六月十六日书记员  王仕容