福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0102民初4516号 原告：中信银行股份有限公司福州分行，住所地：福建省福州市鼓楼区观风亭街6号“恒力金融中心”第1-5层、第16-25层，统一社会信用代码：913500007051005033。 负责人：姜雨林，行长。 委托诉讼代理人：高翔，北京天驰君泰（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈金珠，北京天驰君泰（福州）律师事务所律师。 被告：张泓，男，1988年6月6日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 被告：福建中庚置业有限公司，住所地：福州市仓山区朝阳路中庚红鼎天下1号楼4层，统一社会信用代码：91350000798351845N。 法定代表人：梁衍锋，总经理。 委托诉讼代理人:刘玲，福建启世律师事务所律师。 原告中信银行股份有限公司福州分行（以下简称中信银行福州分行）与被告张泓、福建中庚置业有限公司（下称中庚公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人高翔、陈金珠、被告中庚公司的委托诉讼代理人刘玲到庭参加诉讼。被告张泓经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告中信银行福州分行向本院提出诉讼请求：1.判令被告张泓立即向原告中信银行福州分行偿还欠款本金564655.3元，及相应逾期利息、罚息、复利，其中暂计至2020年3月12日的利息为5976.31元、罚息为99.47元、复利为76.45元。之后的利息、复利、罚息按照借款合同约定的标准计算至欠款本息全部清偿之日止；2．判令被告张泓承担原告因实现债权所支付的律师费10000元、评估费、差旅费、公告费等全部费用；上诉两项诉求暂计人民币580807.53元。3．判令中信银行福州分行有权以被告张泓所有的位于福州市晋安区的房屋折价或者拍卖、变卖后的价款，对上述第1、2项的债权优先受偿；4．判令中庚公司对被告张泓上述第1、2项的债权承担连带责任；5．判令被告张泓、中庚公司承担本案的诉讼费、财产保全费等全部诉讼费用。 事实与理由：张泓为购买中庚公司坐落于福州市晋安区的房产向中信银行福州分行申请个人购房贷款，张泓（贷款合同的贷款人，甲方）与中信银行福州分行（贷款合同的乙方）、中庚公司签订编号为：2011榕银房贷字第111525号《中信银行个人购房借款合同》，约定贷款本金为80万元，年利率为基准利率上浮5%，当前执行年利率为5.145%，逾期贷款罚息利率为合同利率的150%即年利率为7.7175%，按等额本息方式还款，还款日为每月21日，贷款期限240个月，自2011年6月17日起至2031年6月17日止，贷款划出日即为实际贷款发放日，中信银行福州分行自此日起开始计收利息。张泓以福州市晋安区的房产提供抵押担保，中庚公司以对张泓取得房屋所有权证书前并办妥中信银行福州分行为抵押权人的抵押登记前所产生的张泓应付款项，中庚公司提供阶段性担保。中庚公司及张泓提供担保的范围包括但不限于：本金、利息（复利）、罚息、违约金、赔偿金、补偿金，实现债权而支付的所有费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、差旅费、律师费、财产保全费、公证认证费、翻译费、评估拍卖费等，以下简称实现债权的费用），中信银行福州分行为实现债权的费用均由张泓负担。 2011年6月17日，中信银行福州分行按照合同约定，将80万元的贷款支付至福建中庚置业有限公司的账户，并在办理预购商品房贷款抵押登记手续。张泓于2019年12月21日起开始逾期还款，经中信银行福州分行多次催讨，张泓仍连续数月未依约按时足额偿还贷款本息。 综上所述，张泓未按约定及时履行还款义务，严重违反了合同的约定。中庚公司亦未履行合同义务，损害了中信银行福州分行的合法权益。为了保护资金安全,维护自身合法权益,中信银行福州分行特依法起诉，请求依法判如所请。 被告中庚公司辩称，1、原告第二项诉讼请求中的评估费、差旅费、公告费等相关费用并未实际发生，不能成立。2、原告对涉案房屋不享有优先受偿权。涉案房屋仅办理了预告抵押登记，根据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”的规定，预告登记是为保障将来物权之实现而行使的请求权，其效果是对后来发生的妨害该项请求权的物权处分行为具有对抗效力。原告作为抵押权预告登记权利人，依法享有待条件成就时对涉案房屋设立抵押权的请求权，在此之前并不享有现实抵押权，其依据抵押权提出的优先受偿之主张，于法无据。3、若中庚公司因本案而导致最终承担担保责任，请求贵院依法判决认定就中庚公司承担担保责任后有权向被告张泓追偿。如法院判决对涉案房产进行拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先清偿中庚公司应承担保证责任所垫付的款项。 被告张泓未作答辩。 原告中信银行福州分行围绕诉讼请求依法提交如下证据：Ａ1.身份证、企业工商公示信息,证明：证明被告主体适格；Ａ2.2007年榕银房贷自第278344号《中信银行个人购房借款合同》，证明：张泓为购买中庚公司坐落于福州市晋安区房产向中信银行福州分行申请个人购房贷款，张泓（贷款合同的贷款人，甲方）与中信银行福州分行、中庚公司签订编号为2011榕银房贷字第111525号《中信银行个人购房借款合同》，约定贷款本金为80万元，年利率为基准利率上浮5%，当前执行年利率为5.145%，逾期贷款罚息利率为合同利率的150%即年利率为7.7175%，按等额本息方式还款，还款日为每月21日，贷款期限240个月，自2011年6月17日起至2031年6月17日止，贷款划出日即为实际贷款发放日，中信银行福州分行自此日起开始计收利息。张泓以福州市晋安区房产提供抵押担保，中庚公司以对张泓取得房屋所有权证书前并办妥中信银行福州分行为抵押权人的抵押登记前所产生的张泓应付款项，中庚公司提供阶段性担保。中庚公司及张泓提供担保的范围包括但不限于：本金、利息（复利）、罚息、违约金、赔偿金、补偿金，实现债权而支付的所有费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、差旅费、律师费、财产保全费、公证认证费、翻译费、评估拍卖费等，以下简称实现债权的费用），中信银行福州分行为实现债权的费用均由张泓负担；Ａ3.预购商品房预告登记，证明讼争抵押担保的房产办理抵押预告登记；Ａ4.不可撤销的提款通知单，证明中信银行福州分行将贷款支付至借款合同约定的账户；Ａ5.个人贷款欠款明细表，证明截止2020年3月12日，被告尚欠中信银行福州分行本金564655.3元，利息为5976.31元、罚息为99.47元、复利为76.45元；Ａ6.委托代理协议、Ａ7.中信银行客户回单、律师费发票，证明中信银行福州分行为实现对被告的债权支出律师费10000元。 被告中庚公司质证认为，对上述证据的真实性合法性关联性无异议，但涉案房屋仅办理抵押预告登记，非正式登记，故原告不享有优先授偿权。 被告张泓经本院依法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃举证及质证的权利。 经本院审查，原告提供的证据符合证据客观性、关联性、合法性的特征，确认原告提交的证据均可作为本案认定事实的根据，本院予以采信，本院依法确认证据的真实性并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认原告所述属实。本院另查明,被告从2019年12月21日开始违约，截止2020年6月15日，被告尚欠借款本金563556.16元、利息4802.45元、罚息60.78元、复利40.37元。 本院认为，原告与被告签订的《中信银行个人购房借款合同》系双方的真实意思表示，不违反国家法律法规禁止性规定，合法有效。依法成立的合同，双方当事人均应按约履行。原告中信银行福州分行依约向被告发放贷款，已经履行合同义务。现被告张泓未依约还款付息已构成违约，应承担违约责任。原告诉请被告张泓偿还借款本金563556.16元及相应利息罚息，本院予以支持。原告主张被告张泓赔偿其为实现本案债权支付的律师代理费10000元，有合同约定，且符合法律规定，本院予以支持。 关于中信银行福州分行是否对案涉商品房的处置价款享有优先受偿权以及阶段性连带责任保证人中庚公司应当承担的责任问题，本院认定如下：由《中华人民共和国物权法》第二十条第一款关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分。故预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力。基于预告登记并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权预告登记情况下，抵押权并未依登记而设立。 商品房按揭贷款往往涉及贷款银行、开发商、购房人三方利益，商品房担保贷款合同与商品房买卖合同亦相互牵连，若在商品房已经具备抵押登记条件而因购房人原因未能完成正式登记，将导致银行对商品房的抵押权未能依登记而及时设立，开发商提供阶段性担保的保证期间被不当延长，影响到交易安全和合同稳定。因此，在具备物权登记条件情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权，开发商因保证期间届满而免除保证责任。本案中，案涉商品房已完成初始登记，并已具备将该房产所有权登记至张泓名下进而进行抵押登记等物权登记的条件，但张泓怠于办理上述手续以致抵押登记未完成，故购房人张泓有协助办理抵押登记的义务，中庚公司应督促其办理。本院确定张泓应在三十日内协助办理案涉商品房抵押登记手续。 购房人张泓若逾期仍未协助办理抵押登记，基于其尚未办理商品房的不动产所有权登记，故本院无法径行判决由债权人中信银行福州分行自行办理抵押登记手续。在抵押登记因购房人拒不配合而客观上无法完成的情况下，亦应赋予债权人对不动产优先受偿权。理由如下：其一，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条关于“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”的规定，张泓虽尚未办理案涉商品房产权证，但该商品房已具备物权登记条件，应认定为属于张泓财产，客观上应作为张泓责任财产进行处置。其二，案涉商品房已具备不动产抵押登记条件，但购房人却拒不办理，已违反抵押合同约定，违背了诚实信用原则，赋予债权人对案涉商品房优先权，有利于遏制违约失信行为，维护交易安全。其三，当商品房具备办理抵押登记条件时，购房人怠于办理登记，本质上属于购房人为自己的利益而不正当地阻止条件成就，应参照附条件民事法律行为的相关法律规定，而视为条件已成就，即债权人行使优先权的条件因义务人恶意阻却而依法视为已成就。其四，抵押权预告登记虽非正式抵押登记而不产生设立抵押权的法律效果，但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，故其亦已具备一定的公示外观，在满足特定条件下，赋予债权人对不动产优先权，并不违反物权公示要求。最后，赋予债权人优先权，亦符合法律及司法解释规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条关于“买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告”的规定，债权人中信银行福州分行有权处分购房人张泓于商品房买卖合同项下的合同权利，而张泓取得商品房所有权亦属于该权利范畴，故中信银行福州分行有权处置案涉商品房。综上，案涉商品房已具备物权登记条件但因购房人原因导致抵押权客观上无法依登记而设立，在此特定情况下赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定。故根据《中华人民共和国物权法》第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，本院依法确认债权人中信银行福州分行对案涉商品房拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。 因中信银行福州分行与保证人中庚公司约定保证责任免除条件为：张泓办妥本合同项下所购房屋所有权证、办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交原告持有之日。在抵押权未能依登记而设立情况下，中庚公司的保证期间延续。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条关于“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条关于“人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼”的规定，保证人中庚公司在承担保证责任后，有权向债务人张泓追偿。在追偿过程中，若债权人中信银行福州分行对案涉商品房拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先用于偿还中庚公司垫付之款项及按银行贷款利率计算所产生的利息，仍有余款的应退还张泓。被告张泓以其所有的案涉房产为上述借款债务提供抵押担保，并办理了抵押登记手续，该抵押担保法律关系依法成立并生效，原告诉请以案涉房产进行折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿上述债权，本院予以支持。被告张泓经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理并判决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告张泓于本判决生效之日起十日内偿还原告中信银行股份有限公司福州分行借款本金563556.16元、利息4802.45元、罚息60.78元、复利40.37元(利息、罚息、复利暂计至2020年6月15日，之后的逾期利息、罚息、复利等按合同约定的标准计算至贷款本息全部清偿之日止）； 二、被告张泓于本判决生效之日起十日内支付原告中信银行股份有限公司福州分行律师代理费10000元; 三、被告福建中庚置业有限公司对本判决第一、二项确定的债务承担连带清偿责任； 四、被告张泓应于本判决生效之日起三十日内协助中信银行股份有限公司福州分行办理不动产（福州市晋安区的房屋）抵押登记手续，福建中庚置业有限公司应督促张泓并配合其办理抵押登记；抵押登记手续办妥，中信银行股份有限公司福州分行收到房屋他项权证书之日，福建中庚置业有限公司的保证责任终止； 五、福州市晋安区的房屋抵押登记办妥后，或张泓逾期仍未办理抵押登记的，中信银行股份有限公司福州分行有权以上述房产拍卖、变卖所得价款，对本判决第一项确定的债权优先受偿； 六、原告中信银行股份有限公司福州分行对福州市晋安区的房屋拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先清偿福建中庚置业有限公司因承担保证责任所垫付之款项及相应利息（按中国人民银行同期同类贷款利率，从款项垫付之日起计算）；再有余款的退还张泓； 七、福建中庚置业有限公司就其承担保证责任而代垫的款项本息受偿不足的部分，有权继续向张泓追偿； 八、驳回原告中信银行股份有限公司福州分行的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费9608元，减半收取4804元，由被告张泓、福建中庚置业有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审判员  韦信钱 二〇二〇年六月十八日 书记员  黄圣洁 书记员  郭 炜 附：一、本案所适用的法律法规 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。 抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。 抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释》 第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。 保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。 《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》 第三条夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 二、申请执行提示： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。