山东省烟台市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）鲁06民再3号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：王新凯，男，1970年2月20日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：吕君妮，山东德扬律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：赵耀，女，1954年12月26日出生，汉族，住烟台市芝罘区。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：烟台曙光物业管理有限公司，住所地：福山高新区发三路北。法定代表人：艾小侠，公司经理。二被申请人之共同委托诉讼代理人：吴帅，山东海峰律师事务所律师。再审申请人王新凯因与被申请人赵耀、烟台曙光物业管理有限公司(以下简称曙光物业)返还原物纠纷一案，不服本院(2019)鲁06民终489号民事判决，向山东省高级人民法院申请再审。山东省高级人民法院于2019年11月18日作出(2019)鲁民申6177号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人王新凯及其委托诉讼代理人吕君妮，被申请人赵耀、曙光物业之共同委托诉讼代理人吴帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。再审申请人王新凯的再审请求：1、请求撤销烟台市中级人民法院(2019)鲁06民终489号民事判决，依法改判，判令被申请人赵耀搬离曙光名座小区8号楼2单元28号房屋，被申请人赵耀向再审申请人支付占用费21000元(自2016年2月28日暂计算至2017年11月28日，按1000元/月的标准计算，自2017年11月29日起仍按1000元/月的标准计算至被申请人实际腾房归还之日止);2、被申请人曙光物业配合再审申请人办理上述房屋的入住手续;3、一审案件受理费、公告费及二审案件受理费均由两被申请人承担。事实及理由：(一)有新的证据，足以推翻原审判决。二审判决作出后，再审申请人通过烟台市福山区自然资源局调取了涉案房屋的档案资料:2005年黄燕与烟台开发区玉森房屋综合开发有限公司(以下简称原玉森公司)《商品房预(销)售合同》、个人购房担保借款合同、曙光名座居民住宅区楼号、单元号、户号编码表，烟台市中立房产测绘公司出具的《面积测绘报告》，足以推翻原审判决:(1)涉案房屋曾于2005年3月16日卖与案外人黄燕，售价为469055元，并于2005年4月20号在农业银行烟台芝罘区支行办理抵押按揭贷款，贷款额为32.5万元，贷款期限为2005年4月20日至2025年4月19日。原玉森公司是贷款担保人。2005年4月贷款款项划至售房人原玉森公司的账户。该房产在2016年1月4日办理提前还款，并一次性还清贷款尾款191251.28元。该房产在2016年2月由烟台福山区不动产管理中心解除抵押。于2016年3月28日由申请人王新凯取得该房屋产权证书。不动产登记档案中涉案房屋抵押人(即登记的房屋权利人)并非被申请人赵耀，也没有与被申请人赵耀有关的任何信息。原玉森公司既是该房产的出卖人，又是按揭贷款人的担保人，对此套房产的信息应全部知晓(房屋抵押查封状态不可以买卖)，而且其财务也收到了银行的该房对应贷款款项。此时被告人赵耀系原玉森公司的股东和法定代表人张玉凤之嫂、曙光物业法人代表张玮烨之母。被告人赵耀提供的购房合同中载明其与原玉森公司签订时间为2010年12月15日。根据银行的贷款程序、贷款还款记录、解除抵押时间和不动产登记信息，被申请人赵耀提供的购房合同、收据与银行贷款、不动产登记中心的资料都冲突，可以确定涉案房屋与赵耀没有任何法律上的关系和权益。由此可见被申请人赵耀提供的购房合同系其利用职务、亲戚之便伪造，提供的购房收款收据系其自己伪造，这正是其没有交房款的银行流水单和购房发票的真正原因，也是在原玉森公司的记账账目中查不到被告人赵耀购房收据的对应账单的原因。(2)涉案房屋在预售时登记的面积为159.76平方米，由烟台中立房产测绘有限公司出具的该套房产面积为155.44平方米，确定时间为2011年4月27日，而被申请人赵耀提供的资料购房时间为2010年10月，合同中载明房产面积也为155.44平方米。显然易见:被告人赵耀不可能提前知道该房产的测绘面积，购房合同中也不可能载明后期的测绘面积数，纯属后期造假穿帮。(3)据调查原玉森公司在2011年10月将其资产---包括曙光名座小区，进行了转卖，后玉森公司改名为烟台中简置业有限公司(以下简称中简置业)。可以推断被申请人赵耀利用自己的关系伪造了购房合同和收据，串通曙光物业编造收据，恶意参与争夺财产，其行为已经触犯了国家法律。(二)原判决认定的基本事实缺乏证据证明。通过二审法院的审理，赵耀均没有任何证据证明其缴纳了涉案房屋的房款。签订商品房买卖合同，缴纳房款是购房人的基本义务，但被申请人赵耀却没有缴纳房款，作为收房款方的开发商也出具证据证实没有收到房款，且通过申请人调取的证据来看，购房合同也系伪造的。被申请人赵耀提交了假的商品房买卖合同、前期物业管理服务协议，曙光物业入住验房表，严重误导了一审法院、二审法院审判，认定被申请人赵耀对涉案房屋系善意合法占有，掩盖了被申请人赵耀没有银行流水和购房发票的真正原因。二审法院在开庭时询问过被申请人为何不去找开发商要求开具购房发票，办理房产证件，被申请人赵耀没有给出合理解释，显然是说假话。二审时，再审申请人提交了中简置业(即开发商)出具的书面证明，开发商明确其没有收取过被申请人赵耀的购房款，但二审法院未予采纳。开发商作为房地产的开发单位，最了解哪套房屋已经出售、是否收取购房款，申请人与开发商之间不存在利害关系，二审法院对这份客观真实的书面证明不予采纳，亦未在二审判决书中载明理由，实难让申请人心服口服。(三)原审判决认定事实的主要证据是伪造的。具体理由如下:二审法院认定赵耀为“在先合法占用人”，“购买房屋办理入住”依据的证据是“2010年12月15日，赵耀与原玉森公司签订的《商品房买卖合同》，而通过申请人一审提供的证据以及再审期间调取的新证据，结合赵耀没有缴纳房款加之赵耀原系原玉森公司股东及与曙光物业之间关系等客观事实，能够印证该购房合同是虚假的。因此二审法院认定赵耀为在先合法占用人是错误的，认定赵耀购买房屋是错误的。(四)原审判决适用法律确有错误。按照物权法定、物权公示原则，申请人已办理涉案房屋的产权登记手续，且取得了合法有效的权属证件，申请人应为涉案房屋的合法所有权人。按照《物权法》规定，所有权人享有对财产占有、使用、收益、处分的权利，申请人要求被申请人赵耀搬离涉案房屋，于法有据。并且，根据物权大于债权的法律原则及最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要，应当按照办理房屋所有权变更登记的顺序确认保护顺位。二审法院的判决有违司法公正，申请人系不动产权利证书记载的所有权人，二审法院判决被申请人赵耀有合法合理的理由继续占有使用房屋是错误的。被申请人赵耀辩称，(一)申请人主张赵耀提交的商品房买卖合同及房款收据是伪造的，没有证据证实，属于单方揣测。第一、在烟台福山区自然资源局调取的涉案房屋没有“赵耀购买的备案信息”原因是涉案房屋确实曾被出售给黄燕，但黄燕与原玉森公司在赵耀购买前办理了退房手续，抵押未解除的原因是原玉森公司不能将剩余贷款一次性支付给银行。在涉案房屋出卖给赵耀时，原玉森公司承诺尽快还款，解除抵押，为赵耀办理产权证书。第二、赵耀虽系原玉森公司的股东，但是最小的股东，所占比例仅为6.48%；曙光物业在购买房屋及物业交付房屋时的法定代表人也不是张玮烨。第三、原玉森公司在2011年10月25日将其资产进行转卖，并更名为中简置业是事实，但是在资产转让中交接的“曙光名座可售网点明细”中并不包括涉案房屋，也就是说中简置业对涉案房屋已出售是明知的。第四、中简置业出具的书面证明与股权转让协议书及其附件及赵耀提交的商品房买卖合同及收款收据相互矛盾，再加上一个客观事实：申请人王新凯的一审委托诉讼代理律师也是中简置业的委托诉讼代理律师。因此中简置业出具的书面证明是虚假的。申请人一再强调与中简置业之间不存在利害关系与事实不符。综上，赵耀与原玉森公司系真实的房屋买卖关系。反而申请人与中简置业所谓“以房抵债”行为的真实性让人严重怀疑。(二)中简置业为申请人王新凯办理涉案房屋的不动产所有权证是不符合法律规定的。第一、中简置业明知涉案房屋已出卖给赵耀。第二、申请人提交的商品房销售合同内条款除了对房款的约定外，对其他必要的交付时间、办证时间、逾期交房违约金、逾期办证违约金等重要条款均没有明确的约定。第三、申请人主张获得涉案房屋的原因是因为中简置业前期工程款，但是申请人王新凯没有提交其与中简置业之间存在实际建设工程施工合同关系及施工工程量审计等证据，因此双方之间是否是真实的房屋抵顶关系严重存疑。基于上述事实，中简置业作为涉案房屋出卖人，明知房屋已经出卖，但其仍将涉案房屋以所谓的抵扣工程款的形式出卖给申请人，并在未实际交付的前提下，办理了产权登记，其行为是不符合法律规定的。(三)申请人仅获得涉案房屋的不动产所有权证，开发商并没有实际交付。申请人在法庭庭审时明确表示“在抵顶房屋之前并没有到涉案房屋处查看，在签署合同办理完毕不动产权证后，中简置业并未实际向其交付房屋”。基于上述事实，申请人在购买房屋时，理应实地查看房屋情况，在未实地查看涉案房屋已被他人占有使用，即签署买卖合同并办理房屋产权登记，未尽到合理注意义务，即使构不成与开发商的恶意串通，至少也存在不当之处。(四)赵耀是涉案房屋的在先合法占有权人。赵耀于2010年12月15日与原玉森公司签署商品房买卖合同，于2011年1月19日与曙光物业办理了入住。原审中赵耀已提交自入住之后缴纳的物业管理费、水费、电费等收据，足以证明赵耀一直在涉案房屋占有使用的事实。综上，申请人在未获得房屋实际控制权的情况下，仅凭持有的房屋权属证书(是否有效，尚在待定中)要求在先合法占有人搬出并赔偿损失于法无据。被申请人烟台曙光物业辩称，我公司将根据法庭的判决依法为所有权人办理入住，我公司尊重法庭的判决。本院再审查明，(一)案外人黄燕购房、退房及银行贷款偿还的相关情况。2005年3月16日，案外人黄燕与原玉森公司签订商品房预售合同购买涉案房屋，合同中载明涉案房屋的建筑面积159.76平方米，售价469055元。2005年4月20日，案外人黄燕与中国农业银行芝罘区支行签订个人购房担保借款合同，以涉案房屋为抵押贷款325000元，贷款期限自2005年4月20日至2025年4月19日，原玉森公司为保证人，该合同约定全部贷款均划入原玉森公司的账户。后案外人黄燕与原玉森公司解除了商品房预售合同，中国农业银行的贷款在原玉森公司变更名称之前，由原玉森公司按月将款项汇到案外人黄燕的还款账户上进行还款，原玉森公司更名为中简置业后，由中简置业进行偿还，到2016年1月4日将剩余贷款一次性还清，并办理了解押手续。2013年9月24日，涉案房屋登记在中简置业名下，房产证号为烟房权证福字第××号。(二)原玉森公司股东与中简置业现股东股权变更的相关情况。2007年1月18日，原玉森公司的股东变更为张玉凤、孙淑珍、张美芳、张玮烨、赵耀。赵耀与前夫张玉明于2015年11月18日离婚，儿子系张玮烨。2011年12月7日，原玉森公司变更名称为中简置业，股东变更为上海桃花源企业集团有限公司和重庆熙林房地产开发有限公司。关于赵耀与原玉森公司的股东之间的关系。赵耀称，赵耀、张玉明与原玉森公司的另外3位股东张玉凤、孙淑珍、张美芳、曙光物业法定代表人艾小侠均没有任何关系。关于股权变更的情况。赵耀称，2011年10月25日，原玉森公司的5位股东与上海桃花源企业集团有限公司、重庆熙林房地产开发有限公司签订股权转让合同书，将持有的原玉森公司的100%股权(包括全部债权债务)整体转让给上海桃花源企业集团有限公司和重庆熙林房地产开发有限公司，并于2011年10月28日形成资产明细表、债权明细表、债务明细表、公司资产抵押担保明细表，于2013年6月29日形成交接表。赵耀称，一是资产明细表中不包括涉案房屋；二是债务明细表附表三其他类应付款情况第19项应付个人退房款39305275.29元，备注处载明“单列”；三是2013年6月29日交接表第72项显示姓名黄燕、卡号15×××44，每月约存数额2100元，扣款日农行20号。上述证据可以证实股权转让时，涉案房屋就已经不属于原玉森公司的资产。新老股东进行交接时将这一事实与新股东进行了明确，然后由新公司中简置业继续承担黄燕在银行的贷款。王新凯称，经其落实中简置业，中简置业认可资产明细表、债权明细表、债务明细表、公司资产抵押担保明细表的真实性，但是股权转让时，涉案房屋是黄燕名下的资产，所以不在资产明细表中。赵耀所述与烟台市福山区自然资源局调取的房产档案是相悖的。关于王新凯主张涉案房屋在2016年1月银行贷款偿还完毕之前一直属于黄燕的资产，那为什么中简置业于2013年9月24日将涉案房屋的房产证办理在中简置业名下的问题。王新凯提交中简置业于2020年4月9日出具的《烟台中简置业有限公司登记曙光名座8号楼产权证情况说明》载明：因原玉森公司于2011年11月更名为中简置业，业主再办理产权证须由中简置业处理。根据《房产登记管理条例》，福山房管局在2013年将登记为玉森公司的大产权证收回作废，于2013年9月24日将剩余的22户未办产权证(含未销售的、已销售的、质押的)的房产，转移到中简置业的大证名下，这样才能继续为未办证业主分割办理小证。大证实为未办理房产证房产的初始登记。(三)王新凯与赵耀的购房款分别是如何支付的、万盛公司与赵耀之间的关系、万盛公司与原玉森公司之间的关系。关于赵耀购房款是如何支付的。赵耀称，购房款310880元并没有进行银行转账或现金支付，是通过债权转让的方式支付的。因为烟台万盛实业有限公司欠付三固混凝土公司混凝土款，三固混凝土公司欠赵耀的借款，所以经原玉森公司、万盛公司、三固混凝土公司、赵耀协商，由万盛公司代替赵耀向原玉森公司支付房款。又因为原玉森公司欠万盛公司总债务千万元左右，所以在2011年10月25日由原玉森公司向万盛公司出具了编号为0057045的收款收据，收款收据上载明“兹收到万盛实业公司人民币11174455.43元事由抵消关联单位债权债务”。赵耀称，其现在只能提交收款收据复印件，原件应当在万盛公司，但是现在万盛公司已经破产了，原件其无法取得，该笔款项记载在原玉森公司的帐目中。王新凯对赵耀提交的收款收据不予认可，并称其落实中简置业，中简置业表示从未见过该收据，并且在二审中中简置业已经出具了证明，证实从未向赵耀出售过房屋收过购房款。关于王新凯的购房款是如何支付的问题。王新凯称，我方给中简置业开发的欧尚花园小区和曙光名座的防水、保温、道路硬化、铝合金门窗的维修以及装饰等进行施工，中简置业欠我方工程款，以房抵债，我方在二审时已经提交了抵房协议书。另外，我方与中简置业签过23份施工合同，并且中简置业也曾向我方支付了部分工程款。除了这套房屋外，中简置业还抵顶了多套房屋给我，双方的债权是完全真实合法的，在施工过程中也有工程量签证、图纸等书面材料。本案二审中提交的抵房协议书，是双方对欠付工程款的一个最终确认。关于万盛公司与赵耀、万盛公司与原玉森公司之间的关系。赵耀称，万盛公司的股东张玉明是赵耀前夫。万盛公司与原玉森公司存在较为频繁的企业拆借的经济关系。(四)赵耀提交的商品房买卖合同的真实性。2011年4月27日，烟台市中立房产测绘有限公司福山区分公司出具面积测绘报告，载明涉案房屋建筑面积为155.44平方米。王新凯称赵耀提交的商品房买卖合同是伪造的：(1)面积测绘报告中的面积是2011年4月27日才确定的。2005年3月16日，原玉森公司与案外人黄燕签订商品房预售合同，按照当时的预售面积，面积为159.76平方米，当时正式的测绘报告并没有出来。而赵耀的购房合同落款时间为2010年，也是测绘报告出具之前，但面积竟然不是预售面积，而是测绘报告载明的面积，这说明赵耀的购房合同显然是伪造的。(2)赵耀购房合同第6条明确载明付款方式为一次性付款，与赵耀所述的债权转让方式付款不一致。赵耀称，商品房买卖合同上的面积是开发商进行填写的，虽然测绘报告在后，但是不能因为开发商填写的面积与测绘报告一致的情况就能证明商品房买卖合同是伪造的。(五)赵耀没有办理房产证的原因及王新凯是否要求中简置业交付房屋、目前涉案房屋的情况。赵耀与原玉森公司于2010年12月15日签订的商品房买卖合同第二十六条约定，买受人全权委托出卖人办理房产办证及取证手续(该部分内容系手写)。关于赵耀与原玉森公司签订购房合同后为什么一直没有办理房产证的问题。赵耀称，一是因为当时涉案的房屋还存在抵押，没有及时的清偿；二是根据商品房买卖合同二十六条的规定，中简置业应代赵耀进行办理房产证，但是中简置业一直拖着。虽然股权转让之后赵耀与中简置业没有代办房产证的新的约定，但是中简置业是原玉森公司更名而来，不是新设立的公司。所以中简置业应该继续履行商品房买卖合同中出卖人的权利义务。关于涉案房屋在2013年9月24日的时候，中简置业就将涉案房屋的房产证办理在中简置业的名下，为什么赵耀一直不主张权利的问题。赵耀称因为涉案的房屋赵耀一直正常使用，就没有着急寻求中简置业及时办证。关于王新凯是否要求中简置业交付房屋的问题。王新凯称，中简置业没有直接交付，而是通知我方到房屋所在地的物业公司也就是曙光物业处办理入住手续，领取钥匙，但遭到曙光物业拒绝。遭到曙光物业拒绝后，我方多次到中简置业询问情况，要求其给予解决。中简置业表示该房屋完全合法，中简置业有完全的处分权。后来无奈之下，我方只能起诉。我方多次要求中简置业交付房屋，中简置业也向我方出具了交房通知单，按照房地产公司的一般做法，都是房地产公司交付交房通知后，业主持交房通知到物业办理相关的入住手续，中简置业认为其出具了交房通知单就已经履行了交付义务。关于涉案房屋的现状。赵耀称其不在涉案房屋中居住，是将房屋出借给他人使用。本院再审审理查明的其他事实与原审查明的事实一致。本院再审认为，原审判决认定事实不清。(一)首先，赵耀与原玉森公司的商品房买卖合同签订于2010年12月15日，面积测绘报告出具于2011年4月27日，载明涉案房屋建筑面积为155.44平方米、套内面积131.59平方米、公摊面积23.85平方米。商品房买卖合同的时间早于面积测绘报告的时间，但合同中记载的涉案房屋的总面积、套内面积、公摊面积均与面积测绘报告中的数据一致；其次，原审中赵耀提交2010年12月15日原玉森公司为其出具的收房款310880元的收款收据，但再审中，赵耀陈述购房款310880元是通过债权转让的方式支付的，2011年10月25日原玉森公司为万盛公司出具了抵消关联单位债权债务的收款收据。即原玉森公司在还未收到赵耀购房款的情况下就为赵耀出具了收款收据；再次，该商品房买卖合同第二十六条的约定系手写。因此，重审中应查明赵耀与原玉森公司的商品房买卖合同签订、第二十六条填加、房款支付的具体情况，以认定商品房买卖合同的真实性。(二)原审中，王新凯提交抵房协议书主张涉案房屋购房款系以工程款抵顶。重审中，王新凯应进一步举证证实其与中简置业之间存在实际建设工程施工合同关系。(三)本案中，赵耀提交股权转让合同书和资产明细表、债权明细表、债务明细表、公司资产抵押担保明细表、交接表主张涉案房屋在2011年10月25日新老股东进行股权转让时就不是原玉森公司的资产，所以涉案房屋没有列在资产明细表中，并且根据债务明细表附表三以及交接表可以证实新老股东进行交接时将这一事实与新股东进行了明确，然后由新公司中简置业继续承担黄燕在银行的贷款。重审中，应追加中简置业为第三人，对于赵耀提交的证据进行质证，并根据查明的事实依法认定涉案房屋的所有权人。综上，经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第三项之规定，裁定如下：一、撤销本院(2019)鲁06民终489号民事判决和烟台市福山区人民法院(2017)鲁0611民初1623号民事判决；二、本案发回烟台市福山区人民法院重审。审判长  王吉昌审判员  张婷婷审判员  王汝娟二〇二〇年六月一日书记员  李坤颖