云南省个旧市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2501民初368号原告：云南长宏房地产开发有限公司。住所地：个旧市大屯街道星河路大屯海生态园旅游度假区办公楼。法定代表人：饶坤，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：施进凯，男，云南长宏房地产开发有限公司副总经理。代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：张嘉兴，云南盟志律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被告：孙辉军，男，1969年4月27日生，汉族，个体户，住湖南省双峰县。委托诉讼代理人：胡兴兵，云南轩浩律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。原告云南长宏房地产开发有限公司与被告孙辉军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告云南长宏房地产开发有限公司的委托诉讼代理人施进凯、张嘉兴，被告孙辉军的委托诉讼代理人胡兴兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。云南长宏房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.要求解除原、被告于2015年10月1日签订的《房屋租赁合同》；2.要求被告在判决生效之日搬出个旧市大屯海鸿路1号H组团H1幢三层房屋，将该房屋归还原告；3.要求被告支付房屋租金63.82万元及违约金20万元，共计83.82万元；4.诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更第2项诉讼请求为：要求被告将个旧市大屯海鸿路1号H组团H1幢三层房屋返还原告，另，原告增加诉讼请求：要求被告支付电费1543元、水费11290.2元，共计12833.2元。事实和理由：原、被告于2015年10月17日签订《房屋租赁合同》，约定原告将自有座落于个旧市大屯海鸿路1号H组团H1幢三层商铺出租给被告，租赁期间为10年，自2016年4月1日起至2026年3月31日止，前三年租金为607800元（含定金100000元），第四年租金应于2019年3月1日支付638200元，并约定了违约金200000元。合同签订后被告在2015年10月10日付100000元定金并抵前三年的部分租金，2016年3月31日支付第一年的租金507800元及保证金20000元。2018年8月14日，被告向原告申请转为“早教中心”，原告同意并要求被告不能转租。2019年3月1日，被告未按约定支付第四年租金638200元，原告多次向被告催要，被告一直推脱未付，后原告得知被告将房屋私自转租他人，现发生纠纷。根据双方合同约定第七条，被告应支付原告违约金200000元，另原告要求解除双方签订的《房屋租赁合同》并返还房屋，支付第四年的房屋租金638200元。孙辉军辩称：1.原、被告签订的《房屋租赁合同》实际上已经解除了，房屋转租给案外人何莲，现已腾空，原告也接手了房屋；2.对原告要求返还房屋的诉讼请求，被告也没有异议；3.原告要求被告支付第四年房屋租金和违约金没有法律依据，按照双方租房合同的约定，被告已经支付了第一年的房屋租金，原告于第二年同意解除合同并同意将房屋转租给案外人何莲，应由案外人何莲支付租金，被告没有义务向原告支付租金及违约金，另，原告主张的违约金过高，原告也没有提交证据证明其实际损失情况；4.原告与被告签订合同时存在欺诈行为，原告交给被告的房屋没有通过消防部门的验收，原告口头承诺在商铺对面建大型综合市场也没有建立，被告就是看中大型农贸市场带来的商机才租房开超市的，因此违约的是原告；5.水、电费是何莲租赁房屋期间产生的，不应由被告缴纳，原告也不是主张水、电费的主体，应由水电部门追缴，且不同意在保证金20000元中扣除。综合双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点问题是：1.原、被告于2015年10月1日签订的《房屋租赁合同》是否已经解除？2.原告的诉讼请求是否合理？当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对双方无异议的证据即原告提交的营业执照、法定代表人身份证明书及法定代表人身份证复印件及被告身份证复印件各一份，本院予以采信。对有争议的事实，原告还提交了以下证据：1.《房屋租赁合同》复印件一份，证明原告将房屋出租给被告及双方的权利义务；2.收据复印件3份、申请书复印件一份，证明被告支付了定金100000元、前三年房屋租金尾款507800元、保证金20000元，2018年8月14日被告向原告申请转为“早教中心”，原告同意了被告的申请，并一再要求被告不能转租；3.消防隐患整改备忘录复印件一份，证明消防不合格及整改地方；4.用电抄表记录一份、收据复印件两份、云锡集团供水公司水费通知单一份，证明被告未缴纳交房前的水费1543元、电费11290.2元，共计12833.2元。经质证，被告对原告提交的证据1无异议，但不认可原告认为被告应该支付房租638200元及支付违约金200000元的证明目的；对证据2无异议，但不认可原告的部分证明目的，被告转租的情况已取得原告同意；对证据3不予认可，消防整改现在都没有达到合格要求；对证据4中的水费通知单不认可，没有加盖云锡集团供水公司公章，不能反映用水时间段，对证据4中的其余证据无异议。被告孙辉军针对其答辩意见提交以下证据：1.消防大队建设工程验收检查不合格通知书、停业整改通知书复印件各一份，证明原告租给被告的房屋至今未经消防验收合格，存在安全隐患，个旧市公安消防大队向被告下达停业整改通知书的事实；2.微信聊天记录2份，证明被告向原告反映因原告停电造成被告损失及不再续租商铺的事实；3.情况说明、申请书、被告与何莲转租协议书复印件各一份，证明被告在原告的同意下将商铺转租给何莲，原告知道转型的事实。经质证，原告对被告提交的证据1无异议，但不认可被告的证明目的，双方的合同中已经约定了消防是由被告做，消防设施由被告承担；对证据2无异议，但不能证明合同已经解除，解除合同不能凭单方的一条信息就解除，反而证明原告多次向被告催要租金的事实；对证据3真实性予以认可，但是原告只同意被告转型经营，而不是同意被告转租。本院依职权调取了案外人何莲的声明一份。经质证，原、被告均无异议。本院认为，原告提交的证据均客观真实，予以采信，证据1能证明原、被告双方于2015年10月1日签订了《房屋租赁合同》，约定原告将自有的个旧市大屯海鸿路1号H组团H1幢三层房屋出租给被告用于经营超市，以及双方的权利义务；证据2能证明被告已支付的款项及被告向原告申请转型并获同意的事实，但不能证明被告转租房屋已经原告同意；证据3能证明该房屋未达消防要求的标准；证据4能证明该房屋现欠缴的水、电费共计12833.2元。被告提交的证据1客观真实，予以采信，该房屋消防未达到标准要求；证据2客观真实，但不能证明原告同意被告转租；证据3客观真实，予以采信，能证明原告同意被告转型的事实，但不能证明原告同意被告转租的事实。本院依职权调取的证据客观真实，何莲已搬出涉诉房屋内的全部物品，并放弃主张任何权利。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年10月1日，原、被告双方签订了《房屋租赁合同》，约定原告将自有的个旧市大屯海鸿路1号H组团H1幢三层房屋出租给被告用于经营超市，租赁期限为10年，自2016年4月1日起至2026年3月31日止，被告转租房屋须经原告书面同意，原告给被告2年（2016年4月1日至2018年3月31日）的装修时间，装修期间免收租金，前3年的租金为607800元，合同签订后第3天支付定金100000元，抵作第1年房屋租金，并于2016年3月31日前支付第1年的房屋租金尾款507800元，第4年的租金为638200元并在2019年3月1日支付，原告交付房屋的标准为毛墙毛地板，按原图纸通水电，发生的水电费、消防设施、装修部分等由被告负责购买、安装，经相关主管部门验收合格方可使用，费用由被告承担，被告缴纳20000元的租房保证金用于保证房屋结构、设施完好以及水电费按时缴纳等，如有违约，违约方应向守约方支付违约金200000元并赔偿守约方的全部经济损失。合同签订后，被告于2015年10月10日支付了定金100000元，于2016年3月31日支付了前三年的房屋租金507800元（实收1年，免收2年装修期间的租金）及保证金20000元。2017年3月7日，该房屋因未通过消防安全验收，被责令停业整改，2018年12月5日，个旧市公安消防大队作出《建设工程消防竣工验收备案检查不合格通知书》，该房屋消防安全不合格。2018年8月14日，被告向原告申请将超市转型为早教中心，原告同意并由法定代表人签字确认，但原告未书面同意被告转租。2018年8月20日，被告将该房屋转租给案外人何莲用于开办早教中心，现何莲于2020年4月23日已搬出涉诉房屋内的全部物品，并放弃主张任何权利，原告现已实际控制涉案房屋。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原、被告双方自愿签订的《房屋租赁合同》合法、有效，双方应按照合同约定履行合同义务。解除合同应符合法律规定的条件或达成双方合意，被告仅于2019年3月25日以短信的方式提出不再续租房屋，未经原告同意，且被告未向原告返还房屋，双方合同未解除，现原告提出解除合同，被告也表示不再续租房屋且已经将房屋交付原告，故对原告要求解除双方于2015年10月1日签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。在庭审结束前，原告已实际取得房屋的控制权，被告及案外人已将房屋内物品搬走且同意将房屋内物品及装饰交给原告处理，故对原告要求被告返还房屋的诉讼请求，本院不予支持。原、被告双方的合同在诉讼前一直未予解除，且返还房屋的时间在2020年4月，故原告要求被告支付2019年4月1日至2020年3月31日的房屋租金638200元符合法律规定及合同约定，故对原告要求被告支付房屋租金638200元的诉讼请求，本院予以支持。本案中，原告未提交证据证明其损失情况，被告认为约定的违约金过高，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，综合全案，本院认为原告的损失为利息损失，故对违约金支付标准调整为2019年3月1日（应付租金日）至2019年8月19日的违约金按中国人民银行一年期贷款基准利率4.35%上浮30%（即5.655%）计算利息，经核算为17006.89元（638200元×5.655%÷365天×172天），对2019年8月20日至付清租金之日止的违约金（按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）。被告在返还房屋前尚欠的水、电费已实际产生，被告有义务缴纳，故原告要求被告支付水、电费12833.2元的诉讼请求，本院予以支持。原、被告双方约定被告转租房屋须经原告书面同意，但被告未经原告书面同意而将房屋转租给案外人的行为后果应由被告自行承担，被告不能以此为由不支付租金及水电费。原、被告合同中明确约定，原告交付的房屋为毛墙毛地板、按图纸通水电，消防设施均由被告负责购买、安装并通过验收合格后方可使用，故消防未验收合格的责任在被告，被告也未提交证据证明原告有在租赁的房屋对面建综合市场的义务，不对被告认为原告存在欺诈的辩解，本院不予采纳。综上所述，原告的合理的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、解除原告云南长宏房地产开发有限公司与被告孙辉军于2015年10月1日签订的《房屋租赁合同》。二、由被告孙辉军支付原告云南长宏房地产开发有限公司房屋租金638200元、违约金17006.89元、水电费12833.2元，共计668040.09元，及2019年8月20日至付清租金之日止的违约金（按租金638200元、同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）。款于判决发生法律效力后十日内一次性付清。三、驳回原告云南长宏房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12310元，因适用简易程序，减半收取6155元，由原告云南长宏房地产开发有限公司负担915元，由被告孙辉军负担5240元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员 时 代二〇二〇年六月一日书记员 肖桂莲