广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初11976号原告：方某琴，女，汉族，某年某月某日出生，住址广东省深圳市龙岗区。被告：应某青，女，汉族，某年某月某日出生，住址广东省深圳市龙岗区。委托代理人：黄某静，广东某某（龙华）律师事务所律师。委托代理人：崔某晶，广东某某（龙华）律师事务所实习律师。原告方某琴诉被告应某青房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序于2020年6月10日公开开庭进行了审理。原告方某琴及被告委托代理人黄某静、崔某晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方某琴提出如下诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付拖欠的2019年12月3日至2019年12月13日期间的房屋租金916.7元。2.判令被告立即向原告支付拖欠的2019年11月1日至2019年11月30日期间的水费4元、2019年10月1日至2019年11月30日期间的电费107.38元、2019年8月1日至2019年11月30日期间煤气费14元及2019年12月1日至2019年12月13日期间管理费43元。3.判令被告向原告支付违约金5000元。4.判令被告返还原告租赁房屋原有家具（床、床垫、沙发、茶几、衣柜），价值约1100元。5.判令被告立即向原告支付租赁房屋开锁换锁费270元、清洁费130元。6.判令被告将租赁房屋墙面恢复原样。7.判令被告赔偿原告房屋空置4个月的损失10000元。8.判令被告赔偿因违约而产生的中介服务费1250元。9.本案诉讼费由被告承担。被告应某青答辩称：第一，关于2019年12月3日至2019年12月13日期间的房屋租金916.7元，被告其实早在2019年11月14日已经通知原告不再承租，事实上被告已经在11月25日搬走，被告已经足额支付了12月2日之前的租金，之后的租金没有法律依据。第二，关于支付违约金5000元，双方约定的违约金过高，请求调整到合理的范围。第三，关于赔偿原告租赁房屋原有家具的损失1100元，原告没有提交相关家具的发票跟收据，无法确认具体价格。此外被告认为这些家具在原告交付之初，其实已经是旧家具总价值不值1100元，在房屋租赁的交割清单可以显示家具为旧家具，确认原告租赁房屋包括床、床垫、沙发、衣柜、茶几，各为一件，被告在租赁房屋期间将旧家具更换成新家具，后搬离房屋时将自己买的新家具搬走。第四，关于租赁房屋墙面恢复原样，首先被告并未对墙面造成了任何损害，原告也没有提供任何证据证明，其次原告已经将房屋重新出租并交付给他人使用，恢复墙面已经不存在必要性与可执行性，确认同意支付水电费、煤气费用、换锁费和清洁费。第五，关于原告房屋空置四个月的损失1万元，跟重新出租的中介费用1250元。首先被告其实早在2019年11月14日已经提前通知原告不再承租，并于月底搬离房屋。其次，原告也于2019年12月14日正式通知被告解除合同，并在当天安排人员开锁换锁，并重新占有控制房屋，再者原告称因为家具被被告搬走，导致房屋出租难度加大，是完全站不住脚的，既然原告主张家具损失费用仅为1100元，原告完全可以利用扣除的押金购买新的家具，客观上原告从解除合同当天就可以购置家具并安排送货、安装，次日便可以对外重新出租房屋，原告消极处理，将房屋长期空置及相关损失系扩大损失，与被告的违约行为没有因果关系；最后原告重新出租的房屋中介费于法无据,且并非原告必然产生的费用，不应由被告承担原告主张的房屋空置费及中介费。此外根据双方的合同约定，合同解除后，房屋租赁押金抵扣应由被告承担的租金，以及被告应承担的违约责任外，剩余部分应如数返还被告。综上，原告以上诉求没有事实跟法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，将租赁保证金予以抵扣被告应向原告支付的款项。本案相关案情一、租赁合同签订情况2019年7月27日，原被告双方签订《房屋租赁合同》，约定被告向原告承租其名下位于深圳市××村××时代广场××单元××房屋，租赁期限自2019年8月3日至2020年8月2日止；每月租金2500元，于每月3日前支付当月租金；押金5000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由被告承担的费用、租金以及被告应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还被告；因被告保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，被告应负责维修或承担赔偿责任；租赁期内，原告提前收回该房屋的，或者被告需提前退租的，除应征得对方同意外，还应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金，原告应退还还未发生的租金。涉案房屋所有权人即原告本人。二、租赁合同履行情况经审理查明以下：1.原告收取了租金押金5000元，尚未退还；2.被告支付租金、管理费（含物业管理费及本体维修资金）直到2019年12月2日；3.被告提前解约、搬离涉案房屋时并未将房屋钥匙交还原告；4.2019年12月14日，原告向被告发送解除合同通知并请人开了门锁、收回房屋；5.原告交付租赁房屋时配置床、床垫、沙发、衣柜、茶几等非全新家具各一件，被告搬离涉案房屋时未向原告返还上述家具，上述家具已在租赁期间由被告更换；6.2019年11月1日至2019年11月30日期间的水费4元、2019年10月1日至2019年11月30日期间的电费107.38元、2019年8月1日至2019年11月30日期间煤气费14元被告确认尚未支付；7.被告确认并同意支付租赁房屋开锁换锁费270元、清洁费130元。关于管理费，原告提交物业管理公司开具的收据显示其已支付涉案房屋2019年12月管理费93.08元，12月本体维修资金9.31元。原告已于2020年4月1日通过房地产中介公司将涉案房屋重新出租。裁决结果本院认为，原告出租涉案房屋具有合法的权利来源，原被告之间签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应依约行使权利、履行义务。被告同意支付2019年11月1日至2019年11月30日期间的水费4元、2019年10月1日至2019年11月30日期间的电费107.38元、2019年8月1日至2019年11月30日期间煤气费14元以及租赁房屋开锁换锁费270元、清洁费130元，本院依法予以确认。关于2019年12月3日至13日期间的租金及管理费，被告提前搬离涉案房屋时未与原告办理交接手续并交还钥匙，致使原告直到2019年12月14日通过换锁方式才实际取回房屋控制权，故涉案房屋的租金及管理费应实际计算至2019年12月13日，涉案房屋各项费用已支付至2019年12月2日，经核算被告应支付2019年12月3日至13日期间租金916.7元（2500元/月÷30天×11天）以及管理费37.5元【（93.08元+9.31元）÷30天×11天】。关于涉案房屋原有配置家具，被告在租赁期间予以更换，故已无法将该些家具返还原告，按照合同约定，被告理应承担赔偿责任；结合家具类型、件数以及新旧程度，本院认为原告估算的家具价值1100元具有合理性，本院予以支持。原告已于2019年12月14日取回房屋控制权，并于2020年4月1日将房屋重新出租，故其请求被告将租赁房屋墙面恢复原状并请求被告2019年12月14日之后的房屋空置费以及重新出租的中介费，于法无据，本院不予支持。因被告提前解约，故应按合同支付违约金，原告主张违约金5000元，符合合同约定，本院予以支持。综上，被告应向原告支付租金、水电费、管理费、开锁换锁费、清洁费、违约金等合计7579.58元。被告关于扣除租赁押金5000元的抗辩意见，符合合同约定，本院予以采纳，故被告仍应向原告支付2579.58元。原告诉请超出部分，无事实依据以及法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条之规定，判决如下：一、被告应某青应于本判决生效之日起五日内向原告方某琴支付款项2579.58元；二、驳回原告方某琴的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费66元（该款原告已预交），由原告方某琴负担57元，由被告应某青负担9元，该9元被告应某青应于本判决生效之日起五日内向原告方某琴支付。本判决为终审判决。审判员  林瑞宇二〇二〇年六月十五日书记员  温智琴