河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫02民终13号上诉人（原审被告）：开封未来房地产开发有限公司。住所地开封市集英街金耀路未来湖滨花园14号楼。统一社会信用代码91410200668879326G。法定代表人张晓雷，总经理委托诉讼代理人：杨帆，系该公司职员。特别授权。被上诉人（原审原告）：河南六合物业管理服务有限公司。住所地郑州市金水区岗杜北街9号。统一社会信用代码914101057662008079。法定代表人陈建萍，总经理。委托诉讼代理人：梁宇宙，河南华融律师事务所律师。特别授权。上诉人开封未来房地产开发有限公司（以下简称未来公司）因与被上诉人河南六合物业管理服务有限公司（以下简称六合公司）物业服务合同纠纷一案，不服河南省开封市金明区人民法院（2019）豫0211民初1756号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。未来公司上诉请求：1、依法撤销河南省开封市金明区人民法院（2019）豫0211民初1756号民事判决，将案件发回重审或改判驳回六合公司一审诉讼请求。2、本案一审、二审诉讼费用由六合公司承担。事实与理由：1、一审判决判令未来公司缴纳车位物业费无任何法律依据。《物业管理条例》第四十一条规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的业务，物业服务费用由建设单位缴纳，该条规定中所指物业仅是指房屋，并不包括车位。车位仅是物业的辅助或配套设施，并不能作为物业，六合公司要求未来公司支付车位物业服务费用无任何法律依据。实务中，针对小区内的车辆停放服务及车辆特约保管业务，经与业主协商是可以收取停车服务费的。但收取停车服务费的前提是，车位已经投入使用并停放有车辆，物业公司提供了车辆停放服务。但本案六合公司向未来公司主张的车位，未来公司未停放任何车辆，六合公司也未向未来公司提供任何车辆停放服务，其无权要求未来公司支付车位停车服务费。2、一审判决未能查清未来公司、车位物业、车位出售具体情况，对案件基本事实认定错误。一审法院未查清1号楼整体已出售并交付第三方使用的事实，直接判令未来公司承担1号楼全部物业费，明显错误。在一审庭审中，未来公司已向法庭出示了1号楼整体对外出售且1号楼业主已经投入使用的事实（业主已经开了一家大型超市）的有关证据，并在庭后向法庭提交了1号楼实际买受人孙中阳出具的未来公司已将1号楼交付的情况说明。根据最高院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第102号条规定，未来公司提交的该情况说明关系着对案件基本事实的认定，但一审法院罔顾案件事实，既未组织双方质证，也未采纳上述证据，对案件事实认定错误，裁判结果对未来公司明显不公平。3、六合公司向未来公司索要的房屋物业费，均是空置状态。一定程度上降低垃圾清运负担，减少了电梯能耗，物业服务企业对空置房的管理维护成本相对较低，但一审法院却按已入住业主物业费缴纳标准要求未来公司支付空置房物业费，未考虑房屋空置的物业维护成本，明显对未来公司不公平。六合公司答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院予以维持。六合公司向一审法院起诉请求：判令未来公司立即支付自2018年1月23日至2019年6月30日拖欠的物业服务费564858元及滞纳金（滞纳金按每日千分之三自2018年1月23日起计算至实际支付之日止）；2、本案诉讼费用由未来公司承担。一审法院认定事实：2018年1月14日，六合公司与未来湖滨花园小区业主委员会签订物业服务合同一份，约定由六合公司对未来湖滨花园小区提供物业服务，合同期限为2018年1月14日起至2020年1月13日止。每月收取物业费具体标准为：住宅物业费1.6元/平方米/月，商业物业费2.5元/平方米/月，办公或写字楼物业费2元/平方米/月，物业费按季度交纳，业主或物业使用人应于每季度首月10日前向六合公司交纳当期的物业服务费，车位物业管理费50元/辆/月，按季度交纳。每逾期一日应按欠费总额的千分之三向乙方支付违约金。未来公司系未来湖滨花园小区的建设单位。六合公司就该小区内未出售的商铺、写字楼、车位产生的物业费诉至一审法院。自2018年1月23日至2019年6月30日未来公司拖欠的物业服务费为526877.59元。一审法院认为，根据法律规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”。故六合公司与未来湖滨花园小区业主委员会签订《物业服务合同》对未来公司具有约束力。未来公司作为未来湖滨花园小区的建设单位，应当就未出售或尚未交给物业买受人的物业交纳物业费。现六合公司要求未来公司支付2018年1月23日至2019年6月30日共计526877.59元的物业服务费，依法应予支持。未来公司未按约定交纳物业管理费构成违约，应当承担违约责任，因合同约定过高，未来公司有异议，一审法院酌定违约金从起诉之日（2019年5月22日）起按中国人民银行同期贷款利率计算为宜。未来公司辩称房屋空置不应交纳物业费，根据法律规定，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。故对未来公司的辩称理由，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、开封未来房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付河南六合物业管理服务有限公司自2018年1月23日至2019年6月30日的物业服务费共计526877.59元及违约金（违约金以526877.59元为基数，从2019年5月22日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际支付完毕之日止）。二、驳回河南六合物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9448.29元，由河南六合物业管理服务有限公司承担635.29元，开封未来房地产开发有限公司承担8813元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审经审理查明：关于本案双方争议的未来湖滨花园1号商业楼（1至6层）在2018年6月7日未来公司与孙中阳签订了合作意向书，孙中阳购买上述房产，未来公司于当日将上述房产交付于孙中阳本人，孙中阳亦接收了上述房产，并实际使用，其中1号楼的1层和2层孙中阳委托张少凤与未来公司签订了《商品房买卖合同》。其他事实与一审法院查明的基本事实一致。本院认为，张少凤与未来公司签订《商品房买卖合同》的时间为2019年3月14日，但是孙中阳在2018年6月7日已经与未来公司签订了合作意向书，内容即为购买未来湖滨花园1号商业楼，并分期向未来公司支付了购房款。张少凤系孙中阳指定的签订1层、2层商品房买卖合同的买受方，实际购买人和使用人为孙中阳，且在本案审理过程中，孙中阳本人认可未来公司在2018年6月6日双方签订合作意向书的当天就已经将1号楼1-6层全部交付使用，故六合公司向未来公司主张的1号楼物业费应当从2018年1月23日计算至2018年6月6日，即1层-2层为2.5元/月/平米×12个月÷365天×135天×3329.71平方米=36946.10元，3层-6层为1.6元/月/平米×12个月÷365天×135天×4702.29平方米=33392.70元，共计70338.8元。2018年6月7日之后的物业费六合公司应当向孙中阳主张。根据《物业管理条例》第四十一条的规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。故未来公司应当向六合公司缴纳未出售的车位物业费。其对车位的使用情况、出售情况有异议，但是其并未向本院提供相应的证据证明其主张，一审法院对于商铺和车位物业费计算无误，故对未来公司的其他上诉请求，本院不予支持。综上，未来公司应当支付给六合公司物业费共计333975.35元。未来公司的上诉请求，部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实有误，适用法律正确，应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销开封市金明区人民法院（2019）豫0211民初1756号民事判决；二、开封未来房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付河南六合物业管理服务有限公司物业服务费共计333975.35元及违约金（违约金以333975.35元为基数，从2019年5月22日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际支付完毕之日止）。三、驳回河南六合物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决负担；二审案件受理费9448元，由开封未来房地产开发有限公司负担6310元，六合公司负担3138元。本判决为终审判决。审判长  郭宝霞审判员  路 璐审判员  杨雯蒨二〇二〇年六月十七日书记员  李锦锋