江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0104民初631号原告：高尚，男，1989年4月24日生，汉族，住南京市江宁区。被告：南京美丽屋品牌管理有限公司（统一社会信用代码913201043393825541），住所地南京市秦淮区御道街56号203室。法定代表人：韩善文，该公司总经理。委托诉讼代理人：丁生田，男，该公司员工，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：娄龙杰，男，该公司员工，住南京市玄武区。原告高尚与被告南京美丽屋品牌管理有限公司（以下简称美丽屋公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭审理了本案。原告高尚，被告美丽屋公司的委托诉讼代理人丁生田到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高尚向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告2019年5月12日至2019年12月9日期间房屋租金12810元、押金1830元；2.判令被告赔偿原告违约金3660元；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告自2018年12月10日起租住由被告提供的秦淮区小心桥东街61号银杏居1栋3单元X室B房（以下简称诉争房屋）。因被告与楼下XX室业主产生渗漏纠纷，导致自2019年5月2日起诉争房屋长期停水，无法提供正常居住条件，不能满足原告租住目的，原告于5月12日搬出诉争房屋。被告工作人员田瑞作出虚假承诺几天内可以解决供水问题，并提出让原告搬至他处居住的解决方案，原告经多方面考虑无法接受被告提出的方案。原告向楼下XX室业主了解情况后得知其己报警并对被告提出诉讼，被告工作人员存在刻意隐瞒事实真相的行为。原告多次向被告提出协商解除合同，退还租金和押金，被告始终未能给出明确答复。2019年5月17日，原告再次联系被告,并到被告公司所在地南京市秦淮区御道街56号协商解决方案，协商过程中被告坚持不肯同意退还剩余租金和押金，让原告选择换租其提供的他处房屋或由原告以违约的方式解除合同，原告对此两种方案均不接受。在原告搬出诉争房屋后，被告对诉争房屋进行了修缮，仅剩余案外人李婷婷一家居住，居住期间再次发生堵塞。诉争房屋卫生间自原告租住前己经发生过下水道堵塞并向楼下XX室渗水情况，签订租赁合同时被告未向原告告知诉争房屋存在非法改建的情况，违反合同签订的诚信原则。原告鉴于所租赁的房屋长期停水不能正常居住现状、被告的多次失信事实，为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告美丽屋公司辩称，首先，关于房屋租金，被告公司系统内显示诉争房屋是租赁期满而非提前解约，原告陈述其已经于2019年5月搬离，但是按照双方合同规定，原告搬走要书面向被告提出解除合同申请，但原告并未和被告进行交接，也没有返还钥匙，因此在租赁期内被告不能将诉争房屋另行出租，故被告无需返还原告任何租金。其次，关于违约金，原、被告之间的纠纷是因为漏水导致的，生效判决已经确认漏水是租客使用不当导致的，原告未提出书面申请的情况下，合同并未解除，应当认定诉争房屋一直由原告继续占有使用，故被告也无需支付任何违约金。再次，关于押金，现合同已经到期，被告同意予以返还。综上，请求法院依法判决。本院经审理认定事实如下：南京市秦淮区小心桥东街61号银杏居1栋3单元X室房屋（以下简称X室房屋）建筑面积119.3平方米，原始户型三居室，系案外人郑劲松所有。2017年，郑劲松将X室房屋出租给美丽屋公司进行转租，首年租金标准为4700元/月。后美丽屋公司将X室房屋授权南京麦风物业管理有限公司（以下简称麦风公司）进行运营。2018年12月11日，麦风公司（甲方）与高尚（乙方）签订《居住房屋租赁合同》，约定甲方将诉争房屋出租乙方，租期一年，自2018年12月10日至2019年12月9日；每月租金1830元，押金1830元，乙方最晚于2018年12月10日支付房屋租金21960元、押金1830元；租赁期限内，该房屋所发生的水费、电费、煤气费、有限电视费、网络宽带费、物业管理费、室内设施维修费（人为使用不当的应由乙方承担的除外）、保洁费、暖气费中，甲方承担的费用为水费、电费、网络宽带费、物业管理费，除甲方承担的费用外，其他费用均由乙方承担；甲方承担乙方入住30日内非因人为原因产生的修理与修缮，包括但不限于家具、电器及设施的维修与维护，租期内甲方不承担乙方的换锁、开锁、下水疏通的维修；乙方承担房屋设施因使用不当或人为造成损坏的维修责任与费用，包括但不限于家具、电器及设施的维修与维护，租期内乙方承担换锁、开锁、下水疏通的维修与费用；乙方需妥善保管并合理使用房屋物品及设施，乙方未尽到此义务而产生的物品设施损坏应负责维修和赔偿（无确定责任人的维修责任由全体承租人共同承担）的费用（含因此产生的第三方受损及追责），甲方有权要求乙方及时缴纳相关费用；甲、乙双方同意，在租赁期内有下列情形的，合同解除，双方互不担责，1.该房屋占用范围内的土地使用权依法提前收回的；2.该房屋因公共利益需被依法征收的；3.该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的；4.该房屋因不可抗力原因毁损、灭失，致使乙方不能正常使用的；5.签订合同时，甲方已告知乙方该房屋已设定抵押，租赁期间被处分的；6.甲乙双方一致协商解除本合同的；甲方有下列情形之一，双方协商一致后可解除合同，1.甲方未按合同约定延迟交付房屋钥匙达7日的，经乙方书面催告后3日内仍未交付的；2.甲方交付的房屋不符合合同约定或存在重大质量缺陷，致使乙方不能正常使用的；租赁期满或合同解除时，须乙方本人将租赁合同原件、打款记录凭证交还于甲方并提交填写《退房确认书》申请退房，经甲方验收核算乙方应承担的所有租赁使用费用及违约赔偿金额，并确认《退房确认书》中的结算费用明细后，甲方承诺于7个工作日内将剩余租赁费用退还至《退房确认书》中约定的乙方名下银行账户；如合同到期或合同期间提前退租或违约需要进行结算的，请填写《退房确认书》并由甲方人员现场进行交接，甲方将于交接后7个工作日内进行结算，多退少补，电费按照有效间天均摊，总费用/有效总天数*结算合同天数。上述合同签订后，高尚依约缴纳全年租金21960元及押金1830元，麦风公司将诉争房屋交付高尚居住使用。X室房屋内张贴《美丽屋房管巡房记录》，载明房管电话号码，并注明“有什么事情可以及时联系房管”。2019年4月左右，X室房屋发生堵塞漏水，楼下住户亦有受损。疏通管道过程中，清理出大量头发等物。2019年5月12日，高尚搬离诉争房屋。后，美丽屋公司在房屋内张贴提示，“如下水道或房屋内排水设施出现堵塞、漫溢、漏水、排水不畅等，请房屋内租客立即停止使用并拨打房管电话……”2019年5月6日，X室房屋楼下XX室业主龚惠民诉至本院，称郑劲松使用不善导致楼上下水多次漫溢（2018年3月至2019年4月已五次漫溢，维修四次），对其房屋造成大面积损坏，要求郑劲松停止侵害，对因漏水对房屋造成的损害进行修复，恢复原状，并赔偿其因装修产生的搬家费、过渡费、误工费。经调解，本院作出（2019）苏0104民初5876号民事调解书，载明：郑劲松对龚惠民XX室房屋内卫生间外洗漱间的门套及吊顶、北卧室房顶及四周墙面、客厅北面与厨房连接处的房顶进行维修，恢复原状，并支付龚惠民各项损失费用共计3000元（损失费已当场支付）。美丽屋公司对上述责任予以承担后，于2019年7月分别起诉X室房屋承租人李婷婷、戴瑞成、邹权及高尚至本院。其中高尚一案，本院经审理认为美丽屋公司应当交付适租的房屋，高尚应当合理使用案涉房屋，并在需要维修时，及时告知美丽屋公司，现X室房屋发生堵塞渗漏造成损失，双方对该损失的发生均负有一定的责任，应当承担相应的民事责任。后本院作出（2019）苏0104民初7842号民事判决，判令高尚赔偿美丽屋公司损失1000元。上述判决作出后，高尚不服并上诉至南京市中级人民法院，该院经审理作出（2019）苏01民终10809号民事判决，驳回上诉，维持原判。2019年5月20日，高尚起诉麦风公司至本院，要求解除双方签订的房屋租赁合同，并要求麦风公司返还剩余租金、押金，赔偿违约金。麦风公司于2019年5月24日签收诉状等相关材料。后因起诉被告主体错误，高尚于2019年7月10日申请撤回起诉。本案审理过程中，高尚提供微信聊天记录等一组证据，其中载明高尚因X室房屋停水问题多次与麦风公司员工进行沟通，但沟通过程中未能恢复供水。美丽屋公司对上述证据真实性不持异议，但是认为美丽屋公司就停水问题提出了更换租赁房屋的解决方案。美丽屋公司陈述对于高尚起诉麦风公司一案，美丽屋公司知悉相关情况，同时陈述X室房屋因渗漏维修导致停水，前后停水时间大约20天左右。另，经本院组织，高尚于2020年5月6日将诉争房屋钥匙返还美丽屋公司。本院认为，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，诉争房屋因渗漏维修问题导致停水，无法满足日常生活居住需要，而在高尚微信询问后，麦风公司亦未能确定供水恢复时间，故高尚有权解除双方租赁合同，此后高尚于2019年5月12日搬离诉争房屋，并于2019年5月20日起诉要求解除合同，麦风公司于5月24日收到诉状，美丽屋公司也知悉相关情况，故双方租赁合同已于2019年5月24日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于高尚要求美丽屋公司返还租金并赔偿违约金的诉讼请求，本院认为，考虑到X室房屋停水系因渗漏维修所致，而生效判决认定高尚与美丽屋公司对于X室房屋渗漏均存在一定过错，同时考虑到高尚在解除合同后未能及时返还诉争房屋钥匙等因素，故本院酌定美丽屋公司返还2019年5月24日至2019年12月9日期间租金5000元为宜，对于高尚主张的违约金不予支持。另，案件审理过程中，美丽屋公司同意返还押金1830元，本院对此予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告南京美丽屋品牌管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告高尚房屋租金5000元、押金1830元；二、驳回原告高尚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费258元，减半收取为129元，由原告高尚负担77元，被告南京美丽屋品牌管理有限公司负担52元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于南京市中级人民法院。（此页无正文）审 判 员  黄 茜二〇二〇年六月十一日见习书记员  朱秋萍