江苏省张家港市人民法院执 行 裁 定 书(2020)苏0582执异93号异议人（案外人）：蒲菊英，女，1974年9月10日生，汉族，户籍地苏州市相城区，现住苏州市相城区。原告：张家港市永盛建材有限公司，统一社会信用代码91320582757315194N，住所地张家港市乐余镇兆丰。法定代表人：金德刚。被告：苏州市澄湖混凝土有限公司，统一社会信用代码91320507560339125B，住所地苏州市相城区太平街道兴太路。法定代表人：王国强。被告：王国强，男，1963年3月23日生，汉族，住所地苏州市相城区。本院在审理张家港市永盛建材有限公司（以下简称永盛公司）与苏州市澄湖混凝土有限公司（以下简称澄湖公司）、王国强民间借贷纠纷案件过程中，案外人蒲菊英提出书面异议。本院于2020年6月19日立案后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。经审查查明，2019年4月1日，本院对原告永盛公司诉被告澄湖公司、王国强民间借贷纠纷一案出具（2019）苏0582民初3422号民事调解书，确认：一、被告澄湖公司确认截止2019年4月1日尚结欠原告永盛公司货款及运输款917万元及利息91.7万元（自2018年10月1日-2019年3月31日）及原告永盛公司为实现债权产生律师费损失151305元。二、案件受理费减半收取41615元、保全费5000元，合计46615元，由被告澄湖公司负担。三、上述第一、第二项之款项，原告永盛公司同意减让部分律师费及利息，由被告澄湖公司于2019年12月30日前支付货款及运输款本金390万元，于2020年6月30日、2020年12月30日、2021年6月30日、2021年12月30日、2022年6月30日前各支付105万元，剩余货款及运输款本金2万元于2022年12月30日前支付；被告澄湖公司并应于2022年12月30日前支付100万元（含案件受理费、保全费、律师费、截止2019年3月31日的利息）。四、被告王国强对被告澄湖公司本案债务承担连带清偿责任。五、如被告澄湖公司、王国强未能按期足额支付上述款项，原告永盛公司有权就货款及运输款本金917万元及利息（截止2019年3月31日的利息为91.7万元、自2019年4月1日起至实际给付之日止按年利率12%计算）、案件受理费41615元、保全费5000元、律师费151305元之和扣除被告澄湖公司、王国强自签订本协议之日起已履行部分申请法院强制执行。六、上述协议履行完毕，双方就本案再无其他纠葛。同日，本院对原告永盛公司诉被告澄湖公司、王国强民间借贷纠纷一案出具（2019）苏0582民初3423号民事调解书，确认：一、被告澄湖公司确认截止2019年4月1日尚结欠原告永盛公司借款本金360万元及利息84.4万元（自2018年6月1日-2019年3月31日）及原告永盛公司为实现债权产生律师费损失88000元。二、原告永盛公司同意被告澄湖公司于2019年4月30日前归还本金100万元、于2019年12月30日前归还本金260万元。如按期支付，原告永盛公司自愿放弃利息及律师费损失。三、案件受理费减半收取21528元、保全费5000元，合计26528元，由原告永盛公司负担。四、被告王国强对被告永盛公司的本案债务承担连带清偿责任。五、如被告澄湖公司、王国强未能按期足额支付上述款项，原告永盛公司有权就借款本金360万元及利息（截止2019年3月31日的利息为84.4万元、自2019年4月1日起至实际给付之日止按年利率12%计算）、案件受理费21528元、保全费5000元、律师费88000元之和扣除被告澄湖公司、王国强自签订本协议之日起已履行部分申请法院强制执行。六、上述协议履行完毕，双方就本案再无其他纠葛。2019年3月25日，本院根据永盛公司的申请，作出（2019）苏0582民初3422号民事裁定：冻结被申请人澄湖公司、王国强的银行存款1100万元或查封、扣押其相应价值的财产；作出（2019）苏0582民初3423号民事裁定：冻结被申请人澄湖公司、王国强的银行存款500万元或查封、扣押其相应价值的财产。2019年3月27日，本院依据上述两份民事裁定书及协助执行通知书，查封了王国强名下位于苏州市相城区太平街道××号的房产[权证号：苏（2017）苏州市不动产权第7002933号]。案外人蒲菊英提出异议称，案外人与王国强在2017年2月13日签署房屋买卖合同，案外人购买王国强名下相城区太平街道太东路125号商铺，总价972950元，合同约定2年内付清房款，并在付清房款后3个月内办理过户。王国强于当日向案外人交了钥匙，后案外人将该房屋出租给他人使用。案外人及配偶王伟忠按照王国强的要求将部分房款通过转账、现金支付给王国强或王国强指定的账户，其余款项通过借款抵房款、王国强购买螃蟹的欠款抵房款等方式抵消。王国强向案外人出具了两份收据，确认双方已结清全部房款972950元。案外人在购房合同约定的期间内结清了房款，并自2017年2月已经占有使用，2017年5月已出租给他人使用，且按照约定的过户时间多次要求王国强办理过户手续。为此，案外人依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，请求解除对苏州市相城区太平街道××号商铺的查封。原告永盛公司辩称，1、异议人与王国强之间是否存在买卖合同关系无法确认，不能仅就异议人提供的房屋买卖合同、收据等来确认双方存在真实的买卖合同关系。异议人提供的已付购房款凭证，大部分无相关银行流水印证，且部分系与案外人之间的债务，真实性、关联性均存疑，且不符合常理。2、即使房屋买卖合同真实，也系异议人自身原因未办理过户。异议人提供的房屋买卖合同、收据显示，王国强于2018年11月20日已收到全部房款，符合过户条件，根据房屋买卖合同约定，付清房款后三个月内办理过户手续，但直至首封法院2019年2月20日查封案涉房屋时，仍未过户。3、异议人系王国强妻子王梅珍的弟媳妇（即异议书事实与理由部分第二段所述中的“王伟忠”），存在亲属关系，存在恶意串通逃避执行、损害其他债权人的可能。综上，异议人提出的异议请求没有事实和法律依据，应予驳回另查明，2017年2月13日，王国强、王梅珍作为甲方，浦菊英作为乙方，双方签订《房屋买卖合同》一份，约定甲方将位于苏州市相城区太平街道××号门面房出售给乙方；房屋建筑面积为44.77平方米，房屋总价为972950元；购房款支付方式为：预付50万元，甲方交房钥匙，提供房产证、水电证各项手续，其余房款在24个月内分期付清，付清购房款后，三个月内办理房产过户手续；合同另约定了其他事项。该合同甲方处有王国强、王梅珍签字，乙方处有浦菊英签字。合同签订当日，王国强将涉案房屋交付给浦菊英，向浦菊英出具收到购房款50万元的收据。此后，2018年9月15日，浦菊英接受王国强的指示向相城区黄埭镇优元五金转账6万元；2018年11月1日，浦菊英的丈夫王伟忠向王国强转账支付14万元；另王国强在浦菊英处购买螃蟹抵款24万元。2018年11月20日，浦菊英给付王国强现金32950元，王国强于同日出具收据，载明浦菊英将购房款全部付清。位于苏州市相城区太平街道××号不动产于2017年2月24日登记至王国强、王梅珍名下，房屋建筑面积为44.77平方米，不动产权证号为苏（2017）苏州市不动产权第7002933号。2017年5月6日，浦菊英将案涉房屋出租给李进，李进以案涉房屋为经营场所于2017年5月8日注册成立相城区太平彦遇美甲店。2019年2月26日，江苏省南京市高淳区人民法院首次查封案涉房屋，本院系轮候查封。蒲菊英向江苏省南京市高淳区人民法院提出执行异议，该院于2020年5月22日作出（2020）苏0507执异9号执行裁定，解除对案涉房屋的查封。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据上述规定，案外人在购买不动产未办理过户登记的情况下，虽然不能依据《中华人民共和国物权法》规定取得物权，但只要符合相关情形，仍享有排除执行的民事权利。本案中，浦菊英在本院查封之前与王国强、王梅珍签订了《房屋买卖合同》，合法占有涉案房屋后并自2017年5月起出租给他人，已按照合同约定付清房款972950元，未办理过户登记非其自身原因，故其作为买受人对不动产享有的物权期待权可以排除对该不动产的执行。综上，浦菊英提出的异议请求，合法有据，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：解除本院对位于苏州市相城区太平街道太东路125号不动产的查封。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  陈晓红审判员  刘运义审判员  缪春霞二〇二〇年六月二十三日书记员  戴 燕