苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0509民初4780号原告：王赞，女，1985年11月12日生，汉族，住河南省拓城县。委托诉讼代理人：施秋明，江苏凡创律师事务所律师。被告：吴江经济技术开发区乐府艺术培训中心，住所地吴江经济技术开发区江兴西路858号吴越尚院商铺。经营者：周家萍，总经理。委托诉讼代理人：王兴荣，江苏法德东恒（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙秀梅，江苏法德东恒（苏州）律师事务所律师。第三人：李嵩，男，1990年9月30日生，汉族，住苏州市。第三人：孙贵林，男，1974年4月21日生，汉族，住吴江市。第三人：李铭华，男，1991年1月5日生，汉族，住苏州市姑苏区。第三人：刘春媛，女，1976年5月30日生，汉族，住浙江省长兴县。第三人：张凤，女，1990年8月7日生，汉族，住苏州市吴中区。原告王赞诉被告吴江经济技术开发区乐府艺术培训中心（以下简称乐府培训中心）,第三人李嵩、孙贵林、李铭华、刘春媛、张凤租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月29日立案受理。依法适用简易程序于2020年5月27日公开开庭进行了审理。原告王赞的委托诉讼代理人施秋明，被告乐府培训中心委托诉讼代理人王兴荣，第三人李铭华、刘春媛、张凤到庭参加诉讼。第三人李嵩、孙贵林经本院依法送达传票、起诉状副本等应诉材料，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王赞向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》解除；2.判令被告向原告支付违约金16660.8元；3.判令被告向原告退还已支付的37024元房屋租金及押金并支付逾期利息（自2019年10月1日起，以37024元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告实际支付之日止）；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年4月9日签订了《房屋租赁合同》，合同约定被告将吴江经济技术开发区乐府艺术培训中心的二楼教室出租给原告，租期三年，每年租金55536元。原告依约向被告支付了两年的房租，但在2019年8月左右，该房屋的房屋所有权人上门告知原告，称该房屋被告无权转租，将原告赶出房屋，原告联系被告核实情况，被告也予以承认。故原告要求被告退还房屋租金并承担违约责任。乐府培训中心辩称，1.对租赁合同真实性没有异议，但被告朱智慧无权代表乐府培训中心与原告签订租赁合同。2.原告未按约定将第二年的房租汇入租赁合同的指定账户，乐府培训中心并未收到原告第二年房租。3.因被告无权出租涉案房屋，故原、被告之间的租赁合同无效，原告主张违约金缺乏法律及事实依据。第三人李铭华、刘春媛、张凤共同述称，其系苏州市吴江区松陵镇江兴西路858号吴越尚院商铺所有权人；其与被告乐府培训中心签订的租赁合同于2019年8月17日到期，合同明确约定不能转租、转让，对被告转租的行为不予认可；原告于2019年10月17日搬离涉案房屋。第三人李嵩、孙贵林未到庭陈述，亦未向法庭提交任何证据。经本院审理查明认定事实如下：2018年4月9日，乐府培训中心（甲方）与王赞（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定乙方向甲方租赁吴江经济技术开发区乐府艺术培训中心二楼教室，租赁期3年，自2018年4月9日至2021年4月9日止；每年租金55536元；甲方因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付乙方本合同租金总额10%的违约金，甲方除应按约支付违约金外，还应对超出违约金以外的损失进行赔偿；甲方违反本合同约定，提前收回房屋的，应按照合同总租金10%向乙方支付违约金；甲方因房屋权属瑕疵或非法出租房屋而导致本合同无效时，甲方应赔偿乙方损失；乙方付甲方一个月押金，此押金于退房时退还（4628元/月）。乐府培训中心在合同尾部甲方处加盖公章，明确签约代表为朱智慧，并约定了收款账户为朱智慧的支付宝账户。合同签订后，王赞于2018年4月9日通过微信转账方式向朱智慧支付20164元；同日，王赞又通过支付宝转账方式向朱智慧转账40000元，总计60164元，其中租金55536元，押金4628元。2019年4月2日，朱智慧通过微信告知王赞，要求其将第二年的房租55536元转账汇入邱继勇名下尾号为592777的中国农业银行账户内。2019年4月11日，王赞将第二年房租55536元转账汇入邱继勇名下尾号为592777的中国农业银行账户内。2019年4月11日，王赞将上述转账记录截图通过微信发给朱智慧，朱智慧确认已收到。苏州市吴江区松陵镇江兴西路858号吴越尚院商铺所有权人系李嵩、孙贵林、李铭华、刘春媛、张凤。审理过程中，到庭当事人一致认可，第三人与乐府培训中心签订的租赁合同明确约定涉案房屋不能转租。以上事实，有原告提供的《房屋租赁合同》、微信转账记录、支付宝转账记录、微信聊天记录、银行转账记录、房屋产权信息及当事人的当庭陈述等证据予以证实。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。根据上述法律规定，承租人未经出租人同意擅自转租租赁物，事后又未经出租人认可的，转租行为无效。被告与第三人签订的租赁合同明确约定涉案房屋不能转租，事后，第三人对被告的转租行为亦不予认可，故原、被告之间的房屋租赁合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”依据该规定，双方当事人因该合同取得的财产应当相互返还，如果不能返还或没必要返还的，则应当进行折价补偿。原、被告双方在签订房屋租赁合同时，对因房屋权属瑕疵问题导致合同无效的情形进行过约定，且被告未提交证据证明原告对被告的无权处分系明知，故应认定原告在签订合同时已尽到了房屋权属信息的注意义务，对合同无效不存在过错。关于被告认为其并未收到原告第二年房租的答辩意见。本院认为，被告认可其与原告签订的房屋租赁合同，合同明确的收款账户系被告方签约代表朱智慧的支付宝账户。原告第一年的租金及押金共计60164元均直接支付给朱智慧，被告对此无异议。后，原告在朱智慧的要求下，将第二年的租金55536元通过银行转账支付给邱继勇，朱智慧对此亦予以认可，故本院认定原告已完成第二年房租的支付义务，对被告该项抗辩意见不予采信。关于租金问题。审理过程中，第三人确认原告于2019年10月17日搬离涉案房屋，扣除原告在2019年4月9日至2019年10月17日实际使用期间的占有使用费29061元（55536元/365天*191天），剩余租金26475元被告应退还给原告。关于押金问题。由于被告转租行为无效，其收取原告的押金4628元，无合法依据，亦应予以返还。关于违约金问题。本院认为，原告要求被告支付违约金16660.8元（55536元/年*3年*10%）在合理范围内，本院予以支持。关于逾期利息问题。原告因合同无效产生的损失已包含在违约金内，对逾期利息的诉讼请求，本院不予支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十七条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告吴江经济技术开发区乐府艺术培训中心于本判决生效后十日内返还原告王赞租金26475元。二、被告吴江经济技术开发区乐府艺术培训中心于本判决生效后十日内返还原告王赞押金4628元。三、被告吴江经济技术开发区乐府艺术培训中心于本判决生效后十日内支付原告王赞违约金16660.8元。四、驳回原告王赞其他的诉讼请求。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行吴江支行营业部，账号：62×××64）如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取1047元，由被告吴江经济技术开发区乐府艺术培训中心负担。被告负担之数于本判决生效后十日内交至法院（如采用转账方式支付，请汇入苏州市吴江区人民法院诉讼费专户，开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部，账号：62×××60）。原告预交的案件受理费，本院于本判决生效之日起十五日内退还。如不服本判决，可在本判决生效后十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账户：江苏省苏州市中级人民法院；账号：10×××76）。审 判 员 胡云杰二〇二〇年六月五日法官助理 张白帆书 记 员 王 婷附相关的法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十七条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。