陕西省西安市中级人民法院   民事判决书   （2020）陕01民终6880号   上诉人（原审被告）：杜某某，女，2014年4月3日出生，汉族，住西安市。   法定代理人：杜光辉，男，1978年1月7日出生，汉族，住西安市碑林区XX路XX号XX楼XX号,系杜某某父亲。   被上诉人（原审原告）：陕西邦家物业管理有限公司西安分公司。住所地：陕西省西安市高新区。   法定代表人：杨爱玲，该公司董事长。   委托诉讼代理人：杨婷，女，该公司员工。   上诉人杜某某因与被上诉人陕西邦家物业管理有限公司西安分公司（以下简称“邦家物业”）物业服务合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2019)陕0113民初19799号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月22日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人杜某某之法定代理人杜光辉，被上诉人邦家物业之委托诉讼代理人杨婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   杜某某上诉请求：1.撤销一审判决，驳回邦家物业的一审全部诉讼请求；2.一、二审案件受理费由邦家物业承担。事实与理由：1.涉案《签约资料》属于格式条款，且邦家物业未实际提供与收费标准对等的服务，对于公摊部分的物业费也未计算，一审法院对此未予审查认定，属于认定事实错误。2.关于暖气费，其一直要求缴纳，但邦家物业要求与物业费一并缴纳，故其无奈之下私自打开暖气阀门，但邦家物业事后已将暖气阀门拆卸，其并未用足整个采暖季，故不应交纳足额暖气费。   邦家物业答辩称，一审判决认定事实清楚，判决正确，杜某某的上诉理由无事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。   邦家物业向一审法院起诉请求：1.杜某某向邦家物业支付2017年8月至2019年3月物业管理服务费合计5213.2元（含物业费、电梯费、生活垃圾处理费）；2.杜某某向邦家物业支付2017年8月至2019年3月代收费用共计4348.4元（含公共能耗费、水费、暖气费）；3.杜某某向邦家物业支付违约金3025.4元（暂计算至2019年3月15日），并以逾期支付额的日千分之三为标准算至应缴物业管理服务费缴纳完毕时止；4.本案诉讼费用由杜某某承担。   一审法院认定的事实：2015年6月4日,邦家物业(甲方)与杜某某(乙方)签订《前期物业服务协议》,约定邦家物业向龙记·观澜山小区提供物业服务，杜某某是该小区2号楼1单元801号房业主。第五条约定,物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体物业服务费标准如下:1-2号楼按照建筑面积：1.5元/每月/每平方米收取，电梯费：1、2、4号楼2-11层在0.2元/每平方米的基础上递加0.02元，卫生费6元/人·户·月。水费按照3.8元每吨抄表计量，暖气费按市政5.8元每平方米每月收取。第七条对交费时间和方式进行了明确约定：杜某某应于入伙（即按照《商品房销售合同》内约定的交付时间或实际办理交付手续时间当日两者以先发生者为准）之日起以现金形式预缴为期六个月的物业管理服务费之后，之后以季度为周期，即分别于每季度首月15日前以现金或银行转账代扣形式（代扣手续费由业主支付）预缴纳当期季度的费用，逾期未支付物业管理服务费的，从逾期之日起支付违约金（违约金计算公式：应交纳物业管理服务费×3‰×违约天数）。第十三条约定,甲方违反协议，乙方有权要求甲方限期改正,逾期未改正给乙方造成损失的,甲方承担相应的法律责任;乙方违反协议,使甲方未达到管理服务质量约定目标的,甲方有权要求乙方限期改正,逾期未改正给甲方造成损失的,乙方承担相应的法律责任;乙方违反协议,不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的,甲方有权要求乙方补交并收取违约金，或采取法律赋予的权利予以追收。2015年6月4日,杜某某办理了龙记·观澜山2楼1单元0801号房屋的交付手续。涉案房屋的建筑面积为140.34平方米。邦家物业于2018年12月17日向杜某某出具房屋催款函,催促杜某某缴纳各项费用合计6321元。庭审中，邦家物业称2018年到2019年采暖季杜某某私自开供暖阀门，正常使用了暖气，应当缴纳暖气费，杜某某则承认曾私开阀门，但因物业阻挠，其并未正常使用暖气。    一审法院认为，邦家物业与杜某某签订的《前期物业服务协议》,是双方当事人的真实意思表示,内容也不违反国家法律、行政法规的强制性规定,合法有效,具有法律约束力。双方应当按约履行各自的权利义务,否则应当承担相应的违约责任。关于物业服务质量问题。邦家物业作为前期物业服务单位,应当按照《前期物业服务协议》的约定,提供物业服务,而邦家物业已履行了物业服务义务,杜某某虽提出了部分质量问题,但现有证据难以认定邦家物业在履行物业服务合同中存在重大瑕疵。并且,物业公司所提供的物业服务关系到小区全体业主的利益,如果允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费,就会造成物业公司运营经费不足,难以维持正常的物业服务水平,导致服务质量下降,最终损害全体业主的利益。故杜某某拒交物业管理服务费理由并不充分,对于欠付的物业管理服务费及公共能耗费应当予以补缴，当然,邦家物业在平时物业服务的过程中,对于业主提出的一些服务瑕疵问题,也应当加强改进、尽快提高服务质量,并应当经常且及时与业主沟通,以利于小区的安定团结和环境建设。如果邦家物业在工作中违反合同约定的服务质量标准,或对公用部位、公用设施设备管理不善,造成物业环境恶化的或者构成侵权的,业主可以要求物业管理的行政主管部门对邦家物业进行相应的处罚,或通过法律规定的形式向邦家物业主张权利。杜某某辩称邦家物业服务质量不达标，要求退还2017年8月之前多收的物业费并返还公共区域收取的费用，一审法院已告知其另案起诉。关于杜某某主张的水费，属于其代收代缴范围，协议中亦有明确约定，杜某某应予以缴纳。关于邦家物业主张的暖气费，亦属于代收代缴范围，杜某某当庭承认其有私自开阀的行为，故该费用杜某某应于缴纳。关于邦家物业主张的公共能耗费协议中没有相关依据，故不予支持。对于邦家物业要求杜某某承担违约金的诉请，因双方在协议中约定业主逾期交纳物业服务费应承担违约金,计算标准为按拖欠数额的日千分之三计算,杜某某应当支付违约金，现对于2019年3月15日之前的违约金，邦家物业主动降低为3025.4元，不违反法律的相关规定，予以支持。综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定判决如下：一、被告杜某某应于本判决生效后十日内向原告陕西邦家物业管理有限公司西安分公司支付物业费管理服务费5213.2元（其中物业费4195.2元，电梯费898元，垃圾费120元），代收费用3947.5元（其中水费691.6元，暖气费3255.9元）。二、被告杜某某应于本判决生效后十日内向原告陕西邦家物业管理有限公司西安分公司支付违约金3025.4元并自2019年3月16日起，以欠缴的物业管理服务费为基数，按照日千分之三为标准计算至实际支付之日止。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费115元,由杜某某负担，因陕西邦家物业管理有限公司西安分公司已预交,杜某某在支付上述款项时一并支付陕西邦家物业管理有限公司西安分公司。   二审中，杜某某提交两份证据：1.2019年2月11日杜某某之父杜光辉本人向唐延路派出所的报警回执（复印件），报警内容系有人在杜某某家的暖气管道内塞卫生纸，证明供暖期间其未享受到暖气。2.四张照片，证明邦家物业不符合一级物业服务标准，经常处于关门状态；进地下室的道路墙壁长期破损，邦家物业不履行修复义务；地下停车场长期处于乱停乱放，邦家物业不管理；楼顶存在违建，邦家物业不予处理。本院组织的证据交换与质证，邦家物业对杜某某提交的以上证据发表如下答辩意见：对证据1报警回执的真实性认可，证明目的不认可。暖气管道中的卫生纸并非系邦家物业所为。对证据2四张照片的真实性认可，证明目的不认可。邦家物业提供的是24小时服务，24小时包括的是门岗服务、工程维修、电话接听服务。而杜某某提供的照片是事实，但是系抓拍的照片，物业人员存在维修的情况，若物业人员去维修那物业办公门锁必然要锁住，该照片不能证明邦家物业并非24小时值班的事实。对于地下室墙面破损，确系是事实，但邦家物业也一直持续的进行墙面的修复，包括其他的工程也在维修。杜某某所提交的照片均为片面的、不能证明邦家物业未尽到维修义务。而车库乱停车的情况也均系该小区业主，邦家物业也均在第一时间打电话提示违停的业主。至于楼顶的违建邦家物业也发过改建通知书，关于违建行为XX城XX大队对此也予以了处理。另，邦家物业二审期间未提交证据。   结合双方举证质证情况及法庭调查，本院认定本案事实如下：杜某某二审中提交的证据不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条之规定，不属于二审程序中的新证据，其提交的报警回执无法证明系邦家物业所为，亦无法证明其未实际使用暖气的事实。对于照片，因与本案的待证事实不具有证明力，因此本院对杜某某二审提交的证据，依法不予采信。另，一审判决查明的其余事实属实。   本院认为，二审庭审阶段，杜某某就一审判决认定的水费、电梯费及垃圾费均无异议，本院予以确认。归纳诉辩双方的意见，总结本案的争议焦点为：一、杜某某是否应当向邦家物业交纳物业费及违约金。二、杜某某是否应当向邦家物业交纳暖气费。   关于争议焦点一、依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定行使权利履行义务。本案中，邦家物业与杜某某签订的《前期物业服务协议》，均系双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。现邦家物业已经按照物业服务协议提供物业服务，杜某某虽主张邦家物业公司提供的物业服务存在瑕疵，但该理由不足以对抗其拒交物业费的违约事实。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，若杜某某认为邦家物业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，可以另案主张邦家物业的违约责任。故杜某某拒交物业管理服务费理由因于法无据，一审判决杜某某向邦家物业交纳欠付的物业管理服务费及支付相应的违约金并无不当。本院对杜某某此节上诉请求，不予支持。至于杜某某上诉称涉案《签约资料》系邦家物业提供的格式条款，从该《签约资料》的内容看，并未加重杜某某的责任或者排除杜某某的主要权利。故对杜某某的上诉理由，本院不予采信。   关于争议焦点二、根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，杜某某上诉主张暖气其仅用了20天左后，但对该事实杜某某并未提交充足的证据予以证明，现杜某某认可其在未交纳暖气费的前提下私自打开暖气阀门使用，故一审判决杜某某向邦家物业交纳暖气费3255.9元并无不妥。    综上，杜某某的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，判处正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费50元，由杜某某负担。   本判决为终审判决。      审判长 李雪晴                          审判员 姬钊                          审判员 蒋  瑜                              二0二0年五月 日                            书记员 周 燕                1