贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0111民初11276号原告（反诉被告）：高波，女，1964年2月29日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区，现住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：张纯婷，贵州北斗星律师事务所律师，特别代理。执业证号：15201201911122271。被告（反诉原告）：朱昌梅，女，1968年8月19日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：彭啟胜，贵州全甚律师事务所律师，特别代理。执业证号：15201201910158544。原告高波与被告朱昌梅房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，适用普通程序。审理中，被告朱昌梅提出反诉，本院经审查依法予以受理，并合公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）高波及委托诉讼代理人张纯婷、被告（反诉原告）朱昌梅委托诉讼代理人彭啟胜均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告高波向本院提出诉讼请求：1.判令确认位于贵阳市花溪区的房屋归原告所有。2.判令被告配合原告办理产权过户相关手续。3.全部诉讼费由被告承担。事实及理由：2005年9月10日，原告与被告签订《房屋转让合同》，约定被告自愿将房屋转让给原告。2006年6月28日，原告与被告签订《房屋转让补充协议》，原告分别于2005年9月18日及2006年6月28日，按照合同约定支付款项给原告。原告自2006年6月收房后一直居住至今。《房屋转让补充协议》明确双方应负义务，并对违约惩罚进行了约定。原告多次催促被告办理过户，但被告以各种理由拖延办理。经双方再次协商，原告还清被告房屋银行贷款，被告配合原告办理产权过户。为此，被告于2018年4月23日出具了《承诺书》。现原告已还清贷款，被告仍以各种理由拖延办理过户手续。原告为维护自身合法权益，现诉至法院，诉请如前。审理中，原告增加诉讼请求：请求法院确认原告高波与被告朱昌梅签订的《房屋转让合同》有效。被告朱昌梅辩称，案涉《房屋转让合同》无效，被告不负有配合过户义务，请求法院依法驳回原告诉请。反诉原告朱昌梅向本院提出诉讼请求：1.请求确认反诉原告朱昌梅与反诉被告高波签订的贵阳市花溪区房屋买卖合同无效。2.判令反诉被告高波返还贵阳市花溪区房屋以及使用收益78000元。事实及理由：反诉原告朱昌梅于2005年7月7日与贵阳航空电机有限公司签订了经济适用房（位于贵阳市花溪区）的买卖合同。2005年9月10日，反诉原告与反诉被告签订了《房屋转让合同》，合同约定反诉原告将其拥有的上述经济适用房转让给反诉被告。反诉原告于2006年6月将房屋交付反诉被告居住使用。案涉房屋系经济适用房，反诉原告与反诉被告签订房屋买卖合同时间条件不满足经济适用房转让的时间条件，违反了法律强制性规定，《房屋转让合同》应属无效。反诉原告在无效的房屋买卖合同中没有过错，且自2006年6月就将房屋交付反诉被告使用，反诉被告应当返还反诉原告房屋，并应支付反诉原告房屋使用收益78000元（根据贵阳市房屋租赁市场指导价，6000元每年，计算13年）。反诉原告为维护自身合法权益，现诉至法院，诉请如前。审理中，反诉原告增加一项诉讼请求：判令反诉诉讼费用由反诉被告承担。反诉被告高波辩称，第一，案涉合同合法有效，双方应当继续履行。缔约合同双方均为完全民事行为能力人，具有买卖房屋的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定。虽合同签订时房屋不满足经济适用房转让条件，但案涉合同签订至今已有13年之久，房屋已符合转让条件，不存在不能转让的法律和事实障碍。第二，即便为无效合同，反诉原告和反诉被告对合同无效的后果均有过错，应由双方共同承担责任。反诉原告作为房屋原所有人，清楚知晓房屋系经济适用房性质和不得转让的政策规定，但仍向反诉被告转让出卖房屋收取款项，通过违规行为获取收益，反诉原告的行为具有较大过错。反诉被告已经支付对价，若合同无效，应回归合同签订前的状态，由反诉原告承担违规卖房的损失，并向反诉被告返还购房款和赔偿损失。本院经审理查明认定如下事实，高波和朱昌梅系邻居关系。朱昌梅此前系贵阳航空电机有限公司职工。2005年7月7日，朱昌梅作为乙方与贵阳航空电机有限公司作为甲方，共同签订《购房合同》，主要约定：按照《贵阳市住房分配货币化改革方案》有关精神，甲方决定集资建经济适用房，改善和解决甲方职工住房条件，甲方同意乙方购买坐落于贵阳市花溪区住房一套，建筑面积79.52平方米，购房价格为57254元（现金付款17254元，抵押贷款40000元）。甲方负责为乙方办理相关房屋权属登记手续，办理房屋产权证（含上市证）。该合同还对其他相关权利义务进行了约定。朱昌梅在乙方处签字，贵阳航空电机有限公司在甲方处加盖了公章。其后，高波与朱昌梅达成房屋买卖的合意，二人于2005年9月10日签订《房屋转让合同》，主要约定：高波作为乙方，朱昌梅作为甲方，经协商一致，甲方自愿将所购买坐落在贵阳市花溪区的住房一套转让给乙方，乙方支付甲方房屋转让费40000元（先期支付30000元，待房屋修建落成甲方将房屋过户手续办妥交付乙方后，乙方再付10000元）。甲方负责为乙方办理房屋权属过户手续，办理房屋产权证（含上市证）以及其他相关手续，甲方将存量补贴用于乙方购买上述房屋。甲方交付房屋之日起，乙方有权监督甲方办理产权证和上市证的权利。该合同还对其他相关权利义务进行了约定，高波在乙方处签字捺印，朱昌梅在甲方处签字捺印。高波向朱昌梅支付房屋转让款后，朱昌梅于2005年9月18日向高波出具《收据》，认可收到高波的房屋转让款30000元。同日，朱昌梅还出具了以下书面说明材料，载明：朱昌梅所购之房屋（电机厂集资建房）按揭款项由高波负责，逐月付，至金额付完为止，朱昌梅转让给高波之房屋（集资建房），由高波在金额付足朱昌梅所有集资款项的基础上，多付10000元给朱昌梅，作为房屋转让费用。2006年6月28日，高波作为乙方，朱昌梅作为甲方，共同签订《房屋转让补充协议》，主要约定：乙方于2006年6月28日将房屋转让费余额8000元交付甲方，甲方收到转让费余额后应立即将房屋钥匙交给乙方，并履行《房屋转让合同》约定甲方应尽义务（如甲方协助乙方办理房屋产权证等相关事宜）。甲乙双方如一方未履行《房屋转让合同》及本补充协议约定义务，违约方应支付守约方300000元。该补充协议还对其他相关权利义务进行了约定。高波在乙方处签字捺印，朱昌梅在甲方处签字捺印。2018年4月23日，朱昌梅向高波出具《承诺书》，主要内容如下：按房屋转让合同约定，乙方高波还清了甲方朱昌梅位于贵阳市花溪区房屋银行贷款，甲方朱昌梅承诺积极配合乙方高波办理产权过户相关手续，待完成房屋产权过户手续后，视甲方完成法定义务。在承诺人处有朱昌梅的签字捺印，并显示有“刘金晶”的签字捺印。朱昌梅称刘金晶系其前夫。庭审中，高波还提交了朱昌梅作为借款人与贷款人中国建设银行股份有限公司贵阳小河支行签订的《个人住房借款合同》，体现有如下内容：借款人借款用于购买位于贵阳市花溪区房屋，成交价57254元，借款金额40000元，借款期限自2006年3月8日至2021年3月7日，划款账户名称为贵阳航空电机有限公司，采取等额本息还款法还款。借款人处有朱昌梅签字，并显示有“刘金晶”的签字。截至2018年4月23日，高波代朱昌梅将上述贷款偿还完毕，建设银行出具了贷款结清证明。本案审理过程中，刘金晶向本院提交《诉讼权利放弃声明书》，承诺放弃关于本案的诉讼权利。2019年8月1日，案涉房屋取得不动产权证书，权证号为黔（2019）经开区不动产权第0014302号，权利人为朱昌梅。2019年8月19日，贵阳市住房制度改革领导小组办公室出具《补交土地收益（或购房）款结算单》，载明：贵航集团贵阳电机厂职工朱昌梅根据《贵阳市住房分配货币化政策方案》补交土地收益（或购房），房价款81363元，扣减已交房款本金及投资收益52031元，存量补贴0元……该户已补交现金18876元，尚需补交10456元。单价加息，结算单价1016元，使用户主存量0元。同日，高波以朱昌梅名义向贵阳市住房制度改革领导小组办公室交纳10456元。另，2019年7月25日，高波以朱昌梅名义向贵阳市住房制度改革领导小组办公室交纳18876元。2019年7月26日，高波以朱昌梅名义交纳了案涉房屋买卖契税2440.89元。2019年8月26日，案涉房屋取得贵阳市住房制度改革领导小组办公室制发的《贵阳市房地产交易市场准入许可证》，载明：房屋所有权人为朱昌梅，房屋权证号为黔（2019）经开区不动产权第0014302号，房屋坐落为贵阳经济技术开发区黄河路299号贵阳航空电机有限责任公司经济适用房41栋4单元1层2号，该住房土地收益已经市房改办核定并由产权人于2019年8月补足，准许进入贵阳市房地产交易市场。高波陈述，案涉房屋系经济适用房，其与朱昌梅达成房屋交易的合意后签订了合同，并支付了相应价款，将案涉房屋贷款全部还清，交纳相关手续费完善上市证后，办理了以朱昌梅为所有权人的产权证，其一直居住在该房屋中，但朱昌梅一直不配合过户。朱昌梅认可高波支付了相应房款，相关材料的原件的确给了高波，由高波还清了贷款，但不清楚是否办理了产权证，双方签订的《房屋转让合同》违反了《经济适用住房管理办法》第三十条：“经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。上述规定应在经济适用住房购买合同中予以载明，并明确相关违约责任。”之规定，案涉房屋在2019年8月26日才符合上市交易条件，上述合同应属无效合同。高波认为该管理办法仅为部门规章，不能作为认定合同无效的依据，而实际情况为案涉房屋已购买满5年以上且土地出让金全部交纳完毕，已不存在不能过户的情形。另，高波在诉讼中申请财产保全，本院依高波申请，依法裁定查封朱昌梅名下位于贵阳经济技术开发区的房屋［权证号：黔（2019）经开区不动产权第0014302号］，产生保全费3020元。以上事实，有当事人陈述、高波身份证、朱昌梅身份证、《购房合同》《房屋转让合同》《房屋转让补充协议》《收据》《承诺书》《个人住房借款合同》《贵阳市房地产交易市场准入许可证》《不动产权证书》、存折、存款凭条、银行交易流水、个人贷款还款凭证、个人贷款结清证明、补交土地收益（或购房）款结算单、现金送款簿、收据、个人账户支出交易明细税收完税证明、贵阳市房屋租赁指导价网络打印页等与本案有关联的证据在卷予以佐证。本院认为，公民在民事活动中应当遵循自愿、公平、诚实信用的原则。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律效力。本案为房屋买卖合同纠纷，综合双方的抗辩意见及理由，结合庭审查明的案件事实，归纳本案争议的焦点为：案涉《房屋转让合同》是否有效？《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体、或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。朱昌梅辩称案涉房屋系经济适用房，《房屋转让合同》违反了《经济适用住房管理办法》第三十条之规定，系违反了行政法规的强制性规定，案涉《房屋转让合同》应属无效。对此，《经济适用住房管理办法》第三十条在性质上不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条规定中的“效力性强制性规定”，按照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释(一)》第四条：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”之规定，不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据。案涉《房屋转让合同》已实际履行多年，朱昌梅依据案涉合同约定取得了合理对价，该合同系双方当事人的真实意思，未损害其他人利益和社会公共利益，亦不存在《中华人民共和国合同法》规定的合同无效情形，应为合法有效。至高波起诉时，案涉经济适用房购买已满5年，补足土地收益获得《准入许可证》，可以上市交易，并已领取房屋所有权证，具备办理产权过户登记的条件，故朱昌梅应按照合同约定协助配合高波办理产权过户登记手续。朱昌梅请求确认其与高波签订的房屋买卖合同无效，并主张高波返还案涉房屋以及使用收益78000元，无法律和事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释(一)》第四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条之规定，判决如下：一、确认原告高波与被告朱昌梅于2005年9月10日签订的《房屋转让合同》有效；二、位于贵阳经济技术开发区不动产权第0014302号］归原告高波所有，被告朱昌梅于本判决生效之日起三十日内协助配合原告高波办理上述房屋的产权过户手续，变更登记至原告高波名下；三、驳回反诉原告朱昌梅的全部反诉诉讼请求。本诉案件受理费8800元及保全费3020元，由被告朱昌梅负担。反诉案件受理费875元，由反诉原告朱昌梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 魏 丽二〇二〇年六月二日书记员 方振华