文书内容河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初3404号原告郑州杰人置业有限公司，住所地郑州市金水区农业路169号院3号楼24层2404，统一社会信用代码：91410100678063515W。法定代表人周亮，董事长。委托代理人李智，河南荟智源策律师事务所律师。委托代理人王振威，河南荟智源策律师事务所律师。被告李健，男，1989年10月19日出生，汉族，住河南省信阳市罗山县。原告郑州杰人置业有限公司诉被告李健房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王振威到庭参加诉讼，被告李健经本院传唤未到庭，本案现已审理终结。原告诉称，2017年2月21日，原、被告签订编号为17003171370的《商品房买卖合同》，被告采用按揭贷款方式，购买原告开发的位于郑州市金水区××、××单元××号房屋。合同签订后，双方到房管部门办理了《商品房买卖合同》信息备案、预售商品房预告登记以及房屋预抵押登记手续。原告依据《商品房买卖合同》约定为被告按揭贷款提供了阶段性保证担保。被告办理按揭贷款后，不按时归还贷款，致使按揭贷款银行多次扣划原告款项代偿，原告通知被告清偿后，被告仍不清偿，且用实际行动明确表示不再履行合同义务。依据《商品房买卖合同》补充协议第三条第5款，原、被告双方约定的合同解除条件已成就。原告依据《商品房买卖合同》约定、《合同法》第九十三条“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”以及第九十四条“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行，可以解除合同”之法律规定，通知被告《商品房买卖合同》于2019年12月21日解除。依据《物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记”之法律规定，房屋的预告登记仅是保障被告将来实现物权的措施，预告登记并非物权登记，被告并非物权人，不能因为预告登记而剥夺原告的合同权利，也不能因为预告登记而免除被告的合同义务。被告以实际行动明确表示不履行合同义务，且原告按照合同约定履行了告知义务：原告要求解除合同符合约定和法律规定，不存在错，为此支出的费用，被告应当依约承担。被告意图长期由原告偿还贷款，而自己获得房屋权益的行为，与合同目的和法律规定相违背，被告应对其过错行为承担合同约定的违约责任。原告通知合同解除后，被告并未履行协助办理《商品房买卖合同》的信息备案、预售商品房预告登记、预抵押登记解除手续的约定义务。经原告多次催要无果，为维护自身合法权益，故请求依法判令：1、确认原、被告签订合同编号为17003171370的《商品房买卖合同》于2019年12月21日解除；2.请求法院依法判令被告协助办理合同编号为17003171370的《商品房买卖合同》信息备案、预售商品房预告登记、预抵押登记的解除手续。3.请求法院依法判令被告承担违约金暂计7000元，律师费3000元（以上共暂计10000元）。4.请求法院依法判令被告承担本案的全部诉讼费用。被告未答辩亦未提交证据。经审理查明，2017年2月21日，原、被告双方签订合同编号为17003171370《商品房买卖合同》及《补充协议》，主要约定：被告购买原告出卖的位于郑州市金水区××、××单元××号房屋，该商品房用途为成套住宅，建筑面积共计84.79平方米；该商品房总金额791413元整；付款方式及期限为：约定金额242413元，付款方式为现金，约定付款时间为2017年2月21日，交纳比例为30.63%；约定金额549000元，付款方式为商业贷款，交纳比例为69.37%。该合同的附件四《合同补充协议》约定，被告未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致原告承担担保责任的，被告应在原告向其送达告知函之日起3日内，将原告代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及原告因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给原告，同时自原告实际承担上述款项之日起，至被告实际向原告支付全部款项之日止，被告应按日向原告支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金；被告没有按上述约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成本合同项下严重违约，原告有权选择立即解除本合同，原告选择解除合同的，并要求被告按本款第（1）项的约定承担违约赔偿责任。2017年2月22日，贷款人中国建设银行股份有限公司河南省分行与被告李健（借款人、抵押人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，主要约定，被告贷款金额为549000元整；贷款期限为360个月，自2017年2月22日起至2047年2月22日止；被告自愿将位于郑州市金水区孟农街南、铁东路东1号楼2单元14层1407号房屋抵押给中国建设银行河南省分行；被告选择按月等额本息还款的方式偿还贷款本息。2017年2月13日，中国建设银行股份有限公司郑州金水支行（乙方、债权人）与原告（甲方、保证人）签订《最高额保证合同》，主要约定：本合同所称“债务人”是指因购置坐落于孟农街南、铁东路东的“物华华庭”项目所属之住房或商业用房房产而与乙方发生借贷关系的全部债务人。本最高额保证所担保的债权是指2017年2月13日至2020年2月13日期间因乙方向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项（包括但不限于乙方垫付的有关手续费、杂费等）；本合同约定的最高额保证项下担保责任的最高限额为人民币五亿元整；甲方在本合同项下提供的保证为连带责任保证。2020年6月8日，中国建设银行股份有限公司郑州金水支行出具《说明》一份，主要记载：关于郑州杰人置业有限公司客户李健（身份证号：），以按揭贷款的方式购买郑州杰人置业有限公司开发的房产，该行办理了按揭贷款手续。李健自2018年1月21日起未按时偿还贷款，该行扣划郑州杰人置业有限公司保证金（账号41×××96）至李健还款账户（41001067860800000001770057）具体时间、金额作如下说明：1、2018年9月28日划扣20324.56元；2、2019年9月26日划扣33676.70元；3、自2019年9月底至今李健已拖欠21736.76元贷款未还，尚待该行扣划郑州杰人置业有限公司保证金代李健偿还。庭审中，原告称：被告已足额支付首付款。另查明，原告就本案与河南荟智源策律师事务所签订《代理协议》，原告支付律师服务费3000元。本院认为，被告李健经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃了答辩和质证的权利，不影响本院根据现有证据及查明的事实依法作出裁判。原告与被告李健签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，原告、被告李健与案外人中国建设银行河南省分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、《最高额保证合同》均为合法有效的合同。本案中，被告李健作为购房人已交纳了首付款，并以按揭贷款的方式向原告支付了全部购房款，原告亦为被告办理了商品房预售权利登记，并按照合同约定向被告李健交付了房屋，原告与被告李健双方就房屋买卖合同约定的主要权利义务已履行完毕，现原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》（合同编号：17003171370），证据不足，本院不予支持。因被告李健怠于支付按揭贷款，导致原告作为《最高额保证合同》的保证人，被中国建设银行股份有限公司郑州金水支行扣划了保证金54001.26元。合同约定若出卖人为买受人提供阶段性贷款担保的，买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，自出卖人实际承担上述款项之日起至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括前述代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金，故被告应支付补偿金明细如下：            序号              代偿日期              还款金额      （元）              截至2019年9月26日的逾期天数              日利率              补偿金额（元）                  1              2018.09.28              20324.56              364              0.05%                               3699.07                  2              2019.09.26              33676.70              1                    16.84      综上，被告应支付原告截至到2019年9月26日的补偿金3715.91元，并自2019年9月27日起，以54001.26元为基数，按照日息万分之五支付后续补偿金至实际清偿日。原告因此纠纷支出律师服务费3000元，有相应票据予以佐证，依约应由被告李健负担。原告的其他诉讼请求，证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四之规定，判决如下：一、被告李健于本判决生效后十日内支付原告郑州杰人置业有限公司垫付款补偿金3715.91元（补偿金暂计到2019年9月26日，之后的补偿金以54001.26元为基数，按照日息万分之五计算至实际清偿之日止）；二、被告李健于本判决生效后十日内支付原告郑州杰人置业有限公司律师服务费3000元；三、驳回原告郑州杰人置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告李健负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  杜盛铭二〇二〇年六月九日书记员  崔晓雨