文书内容重庆市荣昌区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0153民初1624号原告：财信智慧生活服务集团有限公司，住所地重庆市江北区红黄路1号1幢21-2，统一社会信用代码91500105793547865Q。法定代表人：周永才，董事长。委托诉讼代理人：蒋道财，重庆华华律师事务所律师。被告：龙腾，男，1983年7月15日生，汉族，住重庆市荣昌区。被告：曹国庆，女，1988年10月01日生，汉族，住重庆市荣昌区。原告财信智慧生活服务集团有限公司（以下简称财信公司）与被告龙腾、曹国庆物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告财信公司的委托诉讼代理人蒋道财、被告龙腾到庭参加诉讼，被告曹国庆经本院传唤，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。财信公司向本院提出诉讼请求：1．判决被告支付拖欠的物业服务费8807.67元，电梯费2298.15元，公共区域能耗费194.6元，二次供水费582元，合计11882.42元，并从欠费之日起按照合同约定每日千分之三支付逾期交费的违约金至全部费用缴清之日止；本案在审理过程中，原告自愿将违约金的诉讼请求变更为要求被告以2017年6月30日前的欠费5811.01元为基数从2017年7月1日起按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率支付违约金至付清之日止；2．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告是荣昌区财信中央大街的物业管理公司，被告是该小区业主，原告依照与该小区业主委员会签订的《物业服务合同》收取相关物业服务费，被告从2016年1月1日至2020年3月31日一直没有交纳，原告多次催收，但被告仍未交纳，故原告诉至法院。龙腾辩称，欠费事实及金额、违约金计算无异议，但二被告于2011年11月11日离婚，协议约定该房屋归曹国庆所有并进行了公证，物管费用应当由曹国庆负担。曹国庆未到庭，也未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：重庆财信物业管理有限公司（以下简称财信物业）系财信中央大街小区的物业服务企业，2014年7月18日，财信中央大街小区业委会作为甲方，与财信物业即乙方签订了物业服务合同，合同中与本案相关的约定为：第二十一条载明，“本物业采用包干制方式收取物业服务费，即按每月建筑面积每平方米的标准收取物业服务费，不包括公共能耗费。公共能耗费每月按户使用量据实分摊。”第二十三条载明，“（一）相关费用收费标准：1、物业服务费，经双方协商决定物业服务费的收费标准采取递增方式：2014年7月1日至2015年6月30日期间物业服务费1元/平方米；2015年7月1日起物业服务费1.15元/平方米，物业服务费包括日常维修养护费，电梯费为0.3元/平方米……以上费用均按照建筑面积计算……4、公共区域能耗费：能耗费据实分摊到每户业主；5、二次供水加压费：二次供水加压费（6楼以上含6楼）按业主/使用人每月用水量每吨1元进行计收（如遇成本增加或市场变动价格可做相应调整）……（二）甲方交纳费用时间与方式：物业服务费按月计收，每月10日前到甲方的现场办公地交纳，业主可提前按季度、半年、一年交纳物业服务费及其他相关费用。”第二十六条载明，“本合同有效期三年，自2014年7月1日起到2017年6月30日止”。第三十三条载明，“甲方违反本物业服务合同的约定，未能按时足额的交纳物业服务费、日常养护费、电梯费、二次供水加压费、公共能耗费等，应按每日千分之三的标准支付违约金”。合同签订后，财信物业为财信中央大街小区提供物业服务至今，并在服务期间按照合同约定对公摊费用进行了公示。2017年6月30日合同期满后，双方未再签订书面物业服务合同。被告龙腾、曹国庆原系财信中央大街小区x幢x-x业主，该房屋系龙腾、曹国庆共有，建筑面积为121.59平方米。原告服务期间，被告自2014年12月1日起至2020年3月31日期间的物业服务费、电梯费，2014年6月1日起至2020年2月29日期间的二次供水费及2015年3月1日至2020年1月31日期间的公共能源费未缴纳，财信物管通过发送短信、邮寄律师函等方式多次向被告催收，但其仍未交纳。2019年5月5日，重庆财信物业管理有限公司工商登记名称变更为财信智慧生活服务集团有限公司。另查明，二被告名下上述房屋2014年12月起至2020年1月期间共计产生用水量491吨，2020年2-3月共计用水14吨，但2月具体用水量不明。此外，二被告原系夫妻关系，二人于2011年11月11日办理离婚登记，离婚协议约定前述房屋归曹国庆所有，双方为此办理了公证。本案在审理过程中，原告自愿将违约金的诉讼请求变更为要求被告以2016年1月1日至2017年6月30日的欠费5811.01元为基数从2017年7月1日起按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率支付违约金至付清之日止。上述事实，有物业服务合同、照片、房屋登记信息、公摊费用公示表及照片、用水量明细、律师函及EMS特快专递存根、物管费催缴函及EMS特快专递存根、通告及原、被告方的陈述为证，本院依法予以确认。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。公司名称依法变更并不改变其原有的权利义务关系。本案中，原告与财信中央大街小区业主委员会签订的《物业服务合同》合法有效，对原、被告均具有法律约束力，双方应当按照合同内容履行各自义务。原告为被告小区提供了物业管理服务，被告作为小区业主，应当按照合同约定交纳相关的物业服务费用。双方物业服务合同期限届满后，原告实际继续为该小区服务至今，原、被告形成事实物业服务合同关系，故原告请求被告按照原合同约定的标准支付物业服务相关费用的请求，本院依法予以支持。因被告欠付物业服务相关费用，故对原告要求被告支付物业服务相关费用的诉讼请求，本院依法予以支持。被告龙腾辩称，该房屋经离婚协议约定归被告曹国庆所有并办理了公证，相关物业服务费用应当由曹国庆支付的辩解意见，本院认为，不动产所有权以登记为准，《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案涉案房屋登记在二被告名下，对外依法应当由二被告承担相应权利义务。涉案房屋登记在二被告名下，虽然二被告离婚协议约定的房屋产权归属并办理公证，但该协议系二被告的内部协议，房屋所有权未经转移登记并未发生变更，故原告要求二被告承担支付物业服务相关费用的请求并不违反法律规定，对被告龙腾的前述辩解意见，本院依法不予采信。二被告之间对房屋权利有明确约定，可在依法对外承担责任后另行处理。对原告请求的各项费用，本院依法评判及确认如下：1、物业服务费（含日常维修养护费），原告请求为2014年12月1日至2020年3月31日期间8807.67元，原告请求不超出合同约定且被告对上述金额予以认可，本院依法予以支持。上述欠费金额中，被告认可原告请求2017年6月30日前的费用为4193.32元。2、电梯费，原告请求为2014年12月1日至2020年3月31日期间2298.15元，原告请求不超出合同约定且被告对上述金额予以认可，本院依法予以支持。上述欠费金额中，被告认可原告请求2017年6月30日前的费用为1094.31元。3、二次供水费，原告请求2014年6月1日起至2020年2月29日期间共计582元，被告上述房屋产生了用水，原告请求的标准不超出合同约定且被告对此费用予以认可，故本院依法予以支持。上述欠费金额中，被告认可原告请求2017年6月30日前的费用为419元。4、公共能源费，原告请求为2015年3月1日至2020年1月31日期间共计194.6元，因原、被告双方合同明确约定公共能源费据实分摊，原告已经按照约定对公共能源费进行了公示，被告对此金额亦予以认可，故对原告的该项诉讼请求，本院依法予以支持。上述欠费金额中，被告认可原告请求2017年6月30日前的费用为104.38元。以上费用共计11882.42元（其中2017年6月30日前的费用被告认可为5811.01元），本院予以支持。关于原告要求被告以2017年6月30日前的欠费金额5811.01元为基数从2017年7月1日起按照中国人民银行同期贷款利率支付违约金至付清之日止的诉讼请求，因物业服务合同中对违约金有明确约定，原告该项请求并不超出合同约定，也不违反法律规定，被告对此亦予以认可，故本院依法予以支持。但中国人民银行贷款利率这一标准已于2019年8月20日取消，故本院对原告的该项诉讼请求依法支持为被告应当以5811.01元为基数，从2017年7月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率向原告支付违约金至2019年8月19日止，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告支付违约金至欠款付清之日止。被告曹国庆未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见，本院视为其放弃抗辩权利。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第九条、第一百零二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：被告龙腾、曹国庆于本判决生效之日起五日内支付原告财信智慧生活服务集团有限公司2014年12月1日至2020年3月31日期间的物业服务费（含日常维护费）8807.67元、电梯费2298.15元，2014年6月1日至2020年2月29日期间的二次供水费582元，2015年12月1日至2020年1月31日期间的公共能源费194.6元，共计11882.42元，并以5811.01元为基数，从2017年7月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率向原告财信智慧生活服务集团有限公司支付违约金至2019年8月19日止，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告财信智慧生活服务集团有限公司支付违约金至欠款付清之日止。如果被告龙腾、曹国庆未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计49元，由被告龙腾、曹国庆负担。本判决为终审判决。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。审 判 员 叶波二〇二〇年六月十一日法官助理 龙飞书 记 员 罗洋