杭州市拱墅区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0105民初10176号 原告：张建乐，男，1975年4月26日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。 原告：陈红英，女，1981年1月29日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。 二原告共同委托诉讼代理人：胡力国，上海海耀律师事务所律师。 被告：杭州新明置业投资有限公司，住所地浙江省杭州市拱墅区莫干山路268号1幢2610室。 法定代表人：陈承守，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：周源、丁泽，北京观韬中茂（杭州）律师事务所律师。 原告张建乐、陈红英与被告杭州新明置业投资有限公司（以下简称新明公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月18日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月17日公开开庭进行了审理。原告张建乐、陈红英及其委托诉讼代理人胡力国，被告新明公司的委托诉讼代理人周源、丁泽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张建乐、陈红英向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《浙江省商品房买卖合同》；2.被告支付退房款1423060元；3.被告向原告支付银行贷款利息损失（暂从2017年4月16日计算至2019年8月15日为80311.73元，此后计算至还款日止）；4.被告向原告支付资金占用利息（以713060元为基数，按人民银行同期贷款利率为基准，暂从2016年12月18日计算至2019年9月19日为94554.73元，此后按此标准计算至还款日止）；5.本案诉讼费由被告承担。庭审过程中，原告变更第一项诉讼请求为确认原告与被告签订的《浙江省商品房买卖合同》于2019年9月20日解除。事实与理由：二原告受被告销售人员欺诈，于2016年12月17日与被告签订《浙江省商品房买卖合同》，约定二原告购买被告开发的拱墅区新明商业中心1幢5-203室商铺。双方特别约定1幢5号楼二楼与水路集散中心有天桥连接，且为重餐饮商铺，原告为此多付了每平方米3000多元。因此原告购买案涉商铺的初衷和目的为重餐饮商铺和天桥相连，被告未履行合同义务导致合同目的无法实现，故根据合同法第九十四条诉至法院，请求判准上述所请。 被告新明公司辩称，双方之间的商品房买卖合同合法有效，被告已履行合同义务，不存在法定解除或约定解除的情形，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法院予以驳回。一、原告诉称被告未按约定时间交付房屋与事实不符。根据双方约定，原告以银行按揭贷款方式支付购房款的，应于合同签署之日支付首期房款，合同签订之日起60日内支付按揭款，若原告申请的贷款未能如期获批的，被告有权要求原告支付违约金，因原告逾期付清全部房款，被告有权相应推迟房屋交付时间，且不承担延期交付的违约责任。双方于2016年12月17日签订合同，原告应于2017年2月17日前将按揭款项汇入被告指定银行账户，但该贷款直至2017年4月5日才获批转入。因原告逾期，被告的交房时间相应推迟至2017年12月17日，结合原告自认被告于2017年12月14日通知其办理交房手续，被告已按约提前履行了交房义务。二、原告诉称1幢5号楼二楼与水路集散中心有天桥连接且为此多付价款的主张与事实不符。从被告出具的具结书来看，原告认可书面合同与网签备案合同一致，被告在网签备案合同中未与原告约定1幢5号楼二楼与水路集散中心有天桥连接，更未告知原告要为此多付3000多元每平方米。实际上，商铺的售价是一铺一价，通常是开发商综合考虑商铺的位置、面积、户型、朝向等多重因素确定的，原告的主观猜测毫无根据。三、原告主张解除合同缺乏法律依据。原告单方主张被告未交付房屋，既未催告，也未在法定的期限内行使权利，原告的解除权已经消灭。双方签订合同的根本目的在于正常使用及收益，目前该房屋根据原告与案外人的委托管理协议已经租赁给他人使用，原告可以获取收益，并实现合同根本目的，此时解除合同反而会使多方利益受损，故原告亦无法行使法定解除权。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的增值税普通发票、抵押借款合同、贷款借款借据、招商银行个人贷款还款账单，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对于双方就案涉商铺是否约定具备燃气开通条件且预留烟道、与水路集散中心有天桥连接的事实，原告提供了《浙江省商品房买卖合同》、谈判录音、宣传册等证据，拟证明双方就此专门作出了约定，被告则提供了网签备案的《浙江省商品房买卖合同》、具结书等证据，拟证明双方并无此项约定。本院审查认为，双方在签订房屋买卖合同后，经原告要求，被告又在格式合同中以手写方式对具备燃气开通条件、建造天桥作出承诺，并加盖公章，可以认定双方对此达成了新的合意，被告仅以网签备案合同无手写内容为由予以否认，本院不予采信。2.对于双方提交的律师函、复函等函件往来，因双方对真实性均无异议，本院对其真实性予以认定。3.对于案涉商铺价格是否因天桥而高于周边类似房屋的事实，原告提供了1幢5-204室房屋的买卖合同，拟证明原告为购买案涉商铺每平米多花了3000余元，被告则提供了1幢5-201室房屋的买卖合同，拟证明商铺价格与是否建造天桥没有直接因果关系。本院审查认为，双方虽对两份合同的真实性均无异议，但结合原告提供的宣传图可见，案涉商铺所在区域被分割成若干间，其位置、大小均不相同，故是否建造天桥并不是决定价格的唯一因素，本院对原告的证明目的不予认定。4.对于案涉商铺委托经营及实际租赁情况，原告提交了案外人杭州房优屋房地产经纪有限公司晓宸府分公司出具的参考意见，拟证明案涉商铺因无天桥将无法出租和经营，无法达到原告购买目的的事实，被告则提供了《商铺委托经营管理协议书》、商铺租赁合同，拟证明原告同意将案涉商铺委托案外人中童商业管理（杭州）有限公司（以下简称中童公司）经营管理并自2020年5月1日起收取租金，实际也已对外出租并交付他人使用的事实。本院审查认为，原告对《商铺委托经营管理协议书》的真实性没有意义，其虽提出系被迫出具，但未提供相应证据，本院对该份证据予以认定；关于实际租赁情况，被告提供的租赁合同盖有受托方中童公司公章和承租人的签字，双方约定的经营业态为牙科，这与原告庭后核实的情况一致，故本院认定案涉商铺已实际对外出租；对于原告提供的参考意见，实际为案外人的主观意见，被告亦不予认可，故本院对此不予认定。 本院经审理认定事实如下： 2016年12月17日，原告张建乐、陈红英与被告新明公司签订《浙江省商品房买卖合同》，约定原告向被告购买杭州市拱墅区新明商业中心1幢5-203室商铺，单价为每平方米31525.48元，总价款为1423060元；原告应于合同签署之日付清首期房款713060元，剩余购房款710000元通过银行按揭贷款一次性付清；出卖人应在2017年10月31日将符合约定条件的房屋交付原告使用。同日，原告向被告支付首期房款713060元。后原告就剩余购房款710000元与招商银行股份有限公司杭州分行签订《个人购房借款及担保合同》，约定贷款利率为年利率5.39%，贷款期限自2017年4月5日至2027年4月5日。因双方对部分条款存在不同意见，经原告要求，被告在该合同第九条处承诺“1幢5号楼燃气具备开通条件、烟道预留”，在附件一房屋平面图处承诺“1幢5号楼二楼与水路集散中心有天桥连接”，又在合同最后一页对上述两项承诺内容再次予以确认。后被告未按约建造天桥。2017年12月14日，被告通知原告办理房屋交接手续。 2017年4月3日，原告陈红英（甲方）与中童公司作为（乙方）签订《商铺委托经营管理协议书》，约定甲方将案涉商铺在委托期限内的所有收益权、出租权及其它经营权利唯一特别授权给乙方，并授权乙方和承租方代签《租赁合同》，甲方对乙方的委托授权包括但不限于：在授权委托期内由乙方全权负责对该商铺进行统一经营业态规划及负责根据商场情况进行调整规划，制定该商铺的租金标准和相关租赁政策，以乙方自己的名义对该商铺进行统一招商和统一管理，以乙方自己的名义与最终租户订立、变更和终止租赁合同，收取租金收益和按本协议约定与甲方进行分配；委托经营管理期限自2018年5月1日至2028年4月30日止；甲方承诺在委托期内不因租金变化、品牌变化及其他理由收回乙方的市场收益权、出租权及其它经营权利；乙方保证甲方租金知情权；甲方同意案涉房屋自开业之日起二年的使用权无偿提供给乙方进行统一招商和经营管理以培养商场，从开业之日起算第三年（2020年5月1日）至第十年（2028年4月30日），按乙方和承租方签订的实际租赁收入的90%归甲方所有，其余10%则作为委托服务费归乙方所有。 2019年8月20日，中童公司（出租方、甲方）与左亚波（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将包含案涉商铺在内的五间商铺出租给乙方，经营业态为牙科；租赁期限为五个租赁年度，租赁起始日为2019年10月20日；租金为548697.2元/年，单价为一层5.5元，二层3.6元（元/天/平），租金自2021年10月20日起递增，递增幅度在前一年基础之上递增5%，每二年递增一次。 2019年8月27日，原告委托上海海耀律师事务所胡力国律师向被告发送律师函，其认为被告尚未履行合同义务，案涉房屋不具备交付条件，故催告被告于2019年9月20日前在案涉房屋与水路集散中心之间建好天桥，并使案涉房屋具备燃气开通条件、管道预留。2019年8月30日，被告复函表示：案涉房屋已经具备燃气开通条件，管道已经预留；经原告委托，中童公司已代原告与被告完成了案涉房屋交接手续；经被告核对，双方并未就建造天桥作出相关约定。2019年9月20日，原告再次委托胡力国律师向被告发送律师函，其表示被告至今未履行在1幢5号楼二楼与水陆集散中心之间建造天桥的合同义务，故通知被告解除双方于2016年12月17日签订的房地产买卖合同，并要求被告按照合同约定退还款项、赔偿损失。 本院认为，原告张建乐、陈红英与被告新明公司签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对双方当事人均具有约束力。现原告以被告未建造天桥导致合同目的不能实现为由主张解除合同，本院不予支持，具体理由如下： 首先，从双方签订的房屋买卖合同来看，原告向被告购买的是商业营业用房，即商铺，其价值主要体现在经营收益，对原告而言就是租金收益。双方虽在合同中对开通燃气、预留烟道、建造天桥等作出专门约定，但并未约定案涉商铺必须用于经营餐饮，也未约定租金收益必须达到一定水平。现原告已支付购房款，被告已交付房屋，案涉房屋已具备产生收益的条件，被告是否按约建造天桥并不影响原告享有收益的权利。 其次，从原告与中童公司签订的委托协议来看，原告将案涉商铺委托中童公司统一经营管理，并授权中童公司全权负责规划及调整经营业态、制定租金标准和租赁政策等。由此可见，原告即使在购买商铺时对租金的收益水平有一个心理预期，也已通过委托的形式授权中童公司自行确定，中童公司只需按照约定的比例向原告分配租金收益，双方并未就租金水平约定限制条件。原告主张该委托协议为其多次拒绝后被迫签订的，但未提供相应证据予以证实，且该协议上除了格式条款的内容，还手写了“6.乙方保证甲方租金知情权”的内容，可见双方在签订协议上有过协商，原告就其自身权利明确提出了要求。因此，原告购买案涉商铺的根本目的在于收取租金收益，至于租金收益的水平则要根据商场的具体运行情况确定，并非在购买时即已确定。 再次，从案涉商铺的实际租赁情况来看，中童公司已于2019年8月20日将该商铺出租给案外人，原告收取租金收益的目的已经实现。 综上，原告要求确认合同解除的诉讼请求于法无据，本院不予支持，对其基于合同解除而提出的返还房款、赔偿损失等其他诉讼请求，本院无需再作评判，亦应予以驳回。 依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告张建乐、陈红英的诉讼请求。 案件受理费19181元，由原告张建乐、陈红英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  包静怡 人民陪审员  郑定华 人民陪审员  俞美娟 二〇二〇年六月二十二日 法官助理袁荣华 代书 记员  王奕清