广西壮族自治区玉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂09民终1336号 上诉人（原审被告）：黎健凤，女，1982年1月11日出生，汉族,住广西陆川县。 被上诉人（原审原告）：罗有欢，女，1986年10月6日出生，汉族，住广西陆川县。 上诉人黎健凤因与被上诉人罗有欢租赁合同纠纷一案，不服陆川县人民法院（2020）桂0922民初106号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 黎健凤上诉请求：一、依法判决撤销陆川县人民法院（2020）桂0922民初106号民事判决书；二、依法改判驳回被上诉人罗有欢的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。一审认定“两间商铺及二楼未交付给原告罗有欢进行经营使用”是错误的。2019年10月16日双方签订了《房屋转让租赁合同》后，上诉人已于2019年10月18日将两间商铺及二楼交付给了被上诉人罗有欢进行经营使用，被上诉人当日将其私人物品搬到了商铺进行经营，并委托上诉人暂时帮忙管理。此事实有上诉人与被上诉人2019年10月18日的微信聊天记录及当天的店铺监控视频充分证实。二、《房屋转让租赁合同》实际是经营权转让合同，根据《合同法》规定，标的物的所有权自标的物交付时起转移。从2019年10月18日起，两间商铺及二楼的足疗、桑拿按摩等业务已经转移给了被上诉人经营管理，被上诉人应当返还所欠的10000元转让费给上诉人。一审判决没有认清事实，反而判决上诉人返还转让费33000元给被上诉人，违反合同法规定。三、一审判决认为《房屋转让租赁合同》合法有效，上诉人已将合同约定的义务履行完毕，被上诉人也支付了相应价款，欠款10000元也立了欠条。被上诉人在一审诉讼请求中也未请求解除双方于2019年10月16日签订的《房屋转让租赁合同》，一审判决却以被上诉人单方违约为由解除《房屋转让租赁合同》，判决严重违反法民事诉讼法的法律规定，显失公平公正。 罗有欢辩称，答辩人并未委托上诉人进行管理，且也没有接手商铺，双方的协议是从11月1日开始的。上诉人主张答辩人搬有东西去房屋处，此是事先征得上诉人同意才搬的，也只是暂时放存。不同意上诉人的请求，请求维持原审判决。 罗有欢向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告于2019年10月16日签订的《房屋转让租赁合同》；2.判令被告退还转让费40600元给原告。 一审法院认定事实：原告罗有欢与被告黎健凤曾是同事关系。2019年5月1日，被告黎健凤承租位于陆川县城友好街70号的两间铺面及二楼用于经营足疗、桑拿等业务。2019年10月16日，原告罗有欢与被告黎健凤签订了一份《房屋转让租赁合同》，约定被告黎健凤将其经营的位于陆川县桑拿店以50600元价格转让并出租给原告罗有欢经营，十日内付清。房屋租赁期限从2019年10月16日起至2023年4月底止。每月租金3800元，每月5号前交清；租赁期间，原告向被告缴交人民币7600元押金，租赁期满后退还，如原告中途违约，被告有权没收押金。合同签订后，原告罗有欢交付押金7600元及铺面转让费33000元，共计40600元给被告黎健凤。被告立写了收条给原告收执。2019年10月21日，原告以身体治病需要手术等原因，没有钱接手经营转让的铺面为由，要求被告扣除押金7600元后，将33000元铺面转让费返还给其，被告未同意。双方协商未果，2019年10月25日，原告罗有欢遂诉至法院，要求被告返还转让费40600元。后原告于2019年11月28日向法院提出撤诉申请。原告撤诉后，和被告对返还铺面转让费仍协商未果，原告遂于2020年1月6日又诉至法院要求处理。另查明，双方签订转让合同中位于陆川县城友好街70号用于经营足疗、桑拿等业务的两间商铺及二楼未交付给原告罗有欢进行经营使用。 一审法院认为，原告与被告签订的《房屋转让租赁合同》，系当事人双方的真实意思表示，内容不违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，应予以确认。合同签订后,双方应按合同约定履行各自的权利和义务。但原告罗有欢在未结清转让费及转让商铺未交付给其经营使用前，便告知被告其不愿意继续支付剩余的转让费及接手商铺进行经营，并向法院提起诉讼。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”；第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，原告的违约行为致使不能实现合同目的，原告请求解除原、被告于2019年10月16日签订的《房屋转让租赁合同》，符合法律规定，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”及第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原告的行为构成了违约，应承担违约责任。鉴于本案中原告在双方签订合同几天后对转让相关事宜反悔，并明确向被告提出，并要求被告将给付的转让费返还给其，且双方签订转让合同中位于陆川县城友好街70号用于经营足疗、桑拿等业务的两间商铺及二楼未交付给原告罗有欢进行经营使用，按合同约定，因原告的违约行为，被告有权没收原告交付的押金人民币7600元，被告黎健凤应退还转让费33000元给原告罗有欢。原告主张其与被告签订的《房屋转让租赁合同》未经房东同意是无效合同，未能提供证据予以证明，对其该主张不予采信；原告要求被告退还转让费40600元，超出33000元部分，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第（四）项、第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、解除原告罗有欢与被告黎健凤于2019年10月16日签订的《房屋转让租赁合同》；二、被告黎健凤退还转让费33000元给原告罗有欢。本案案件受理费815元，依法减半收取408元（原告已预交），由被告黎健凤负担383元，由原告罗有欢负担25元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：黎健凤提供的微信聊天记录及监控视频截图与罗有欢提供的微信聊天记录，内容真实，来源合法，可以作为认定事实的证据。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查明，2019年10月18日罗有欢在征得黎健凤同意后，暂时存放了一些东西在涉案的店中，当日罗有欢与黎健凤在微信中还约定，等罗有欢接手后对外说是黎健凤请来的管理人员。因罗有欢并未接手商铺，遂将存放在商铺的东西搬走。黎健凤（乙方）是与陈沛、刘庆英（甲方）签订《房屋租赁合同》租赁取得涉案商铺，合同约定：甲方将陆川县城友好街70号的两间铺面及二楼出租给乙方使用（乙方经营足疗、桑拿等业务)。乙方不得擅自改变经营项目（特别不得经营餐饮、游戏机等），不得转租、转让房屋给他人使用，如乙方不需要租用房屋时，即退回给甲方。租金按月缴交，每月1日前付清，先交钱后使用，如不按期付款，每天按月租金的5%收取违约金，如超过10天不付款，甲方有权终止合同。黎健凤未向原房东缴交2019年11月的租金，房东收回涉案的商铺，黎健凤也将自有物品搬走。一审庭审中，双方当事人确认并未交付商铺。 本院认为，黎健凤上诉主张合同签订后已经将商铺交付给罗有欢，其只是帮罗有欢管理商铺，但其所提供的证据与主张不符，且与当事人在一审诉讼中确认的事实矛盾，本院不予采纳。罗有欢与黎健凤签订《房屋转让租赁合同》后，罗有欢不愿履行合同固然不对，但黎健凤在罗有欢违约后未采取有效措施防止损失出现，反而放弃涉案商铺的经营管理，也有过错，是导致涉案商铺被原房东收回的原因，在罗有欢提起本案诉讼时转租合同确已无法履行，为此一审法院判决解除双方的《房屋转让租赁合同》，并在扣除罗有欢应承担的违约金后由黎健凤将其余转租款返还给罗有欢，处理恰当，本院予以采纳，黎健凤上诉提出驳回罗有欢诉讼请求的理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，黎健凤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费408元，由黎健凤负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 甘伟强 审 判 员 谭 政 审 判 员 李 伟 二〇二〇年六月三日 法官助理 陈桂全 书 记 员 欧 媛